米国基準－投資不動産事業体

Law,Accounting & Tax
不動産ファンドに関する国際財務報告基準
第16回
「米国基準－投資不動産事業体」
清水 毅
あらた監査法人 代表社員 公認会計士
（ARES マスター　M0600830）
参照 ）
。
はじめに
投資不動産に関する会計処理が IFRS と米国基
準で異なっているため 、コンバージェンスの一環とし
このシリーズは 、国際財務報告基準書（
「IFRS」
）
て、
米国基準が「公開草案 」を公表しました。また、
の新基準や公開草案を紹介していますが 、今回は 、
米国内でも 、投資不動産を保有する主体が 、上場
米国財務会計基準審議会（
「FASB」
）が 2011 年 10
リートか 、不動産ファンドか 、一般企業かで 、その
月に公表した公開草案「投資不動産事業体に関す
。また 、おな
扱いが異なってきました（図表２参照 ）
る会計基準 」
（以下、
「公開草案 」という）を紹介し
じ米国基準の中でも 、ａ）
「分配時処理法 」
、ｂ）
たいと思います。
持分法 、ｃ）連結による処理と 、不動産ファンドに
現行の IFRS では 、投資不動産に対して１）公正
おける投資不動産の処 理が異なっているため 、
価値による評価と２）取得原価による評価が認めら
FASB は当該処理方法を統一するために「公開草
れているのに対して、
米国基準では、
事業会社やリー
。
「公開草案 」に
案 」を作成しました（図表３参照 ）
トが所有する投資不動産については 、取得原価によ
よれば 、投資不動産事業体が保有する投資不動産
る評価が行われ 、一部のファンドが保有する投資
に関しては 、公正価値で評価し 、公正価値の変動
不動産には公正価値が使用されてきました（図表１
は損益に反映することを要求しています。なお 、以
図表 2　米国基準ー投資不動産の評価
図表１　投資不動産の評価
IFRS
米国基準
日本基準
事 業 会 社が 保 公 正 価 値（ 損 取 得 原 価（ 減 取 得 原 価 ( 減
有 する投 資 不 益計上）又は 価 償 却 + 減 損 価 償 却＋減 損
動産
取 得 原 価（ 減 会計）
会計）
価償却 + 減損
会計）
上場リート
同上
私募不動産ファ 同上
ンド
116
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.05
同上
ファンドについて 同上
は、 保 有 資 産
の 公 正 価 値で
評 価（ 投 資 会
社会計を適用）
同上
ファンドのタイプ
公正価値
上場リート
年金ファンド
不動産投資ファンド
保険会社ー分離勘定
取得原価
◯
◯
Majority
Minority
◯
保険会社ー一般勘定
◯
銀行・金融機関
◯
特別目的会社（パイプ
ライン、 携 帯 用 基 地、
パワープラント等）
◯
になります。
図表３　米国基準　投資ファンドの実務
＜単位　１０億米ドル＞
（２）事業目的の明示
投資不動産事業体は 、その事業
目的がキャピタル・ゲイン（不動産
の処分を通じたもの ）を含む総合リ
ターンを獲得するために 、一つ以上
の不動産への投資を行うことである
ことを明示する必要があるとしてい
ます。この要件を満たすためには 、
当該事業目的を企業は目論見書 、
会社の定款 、またはパートナーシッ
プ・アグリーメント等に記載すること
＜ Source：PwC　Dataline 2011-34 ＞
等が求められます。企業が 、ａ）物
下文中意見に関する記載は 、筆者の個人的な見解
品の製造または販売 、サービスの提供または管理
です。
目的で使用するために不動産を保有する場合 、ｂ）
通常の営業過程において、完成時に販売する目的
1 投資不動産事業体
で開発している不動産を保有する場合は 、投資不
動産事業体には該当しないことになります。また 、
企業が以下の項目に関する要件のすべてに該当す
ホテル事業やゴルフ事業を行っている場合も投資不
る場合 、その企業は投資不動産事業体として「公
動産事業体とは認められないことになります（図表
開草案 」の適用対象となります。
４参照 ）
。
１）
事業活動の性質
２）
事業目的の明示
３）
ユニットの所有
（３）ユニットの所有
投資不動産事業体の所有は 、帰属する純資産部
４）
資金のプール
分に対する 、株式またはパートナーシップ持分の形
５）
報告企業
をとる投資ユニットにより表される必要があります。
投資不動産事業体の親会社が 、米国基準に基づき
（１）事業活動の性質
投資不動産事業体とみなされる要件の一つ目は 、
その事業活動が一つ以上の不動産への投資を行う
投資を公正価値で会計処理しなければならない場
合（例えば投資不動産事業体の親会社が投資会社
の場合 ）
、この要件は必要とされません。
ことです。ただし、当該企業が不動産の管理を行っ
ている場合 、投資不動産事業体の要件は満たされ
（４）資金のプール
ることになります。不動産への投資は 、現物の不動
投資不動産事業体の投資家による資金は 、投資
産を保有する場合 、または 、不動産を保有する事
家が専門家による投資運用を利用するためにプール
業体を通して保有する場合 、いずれも要件を満たす
される必要があります。投資不動産事業体に親会
ことになりますが 、
モーゲージ証券を保有する場合、
社がある場合 、当該親会社およびその関連当事者
その他の有価証券を保有する場合で当該投資が重
を除く第三者による投資家の持分が重要である必
要な場合 、投資不動産事業体とはみなされないこと
要があります。
January-February 2012
117
公正価値で評価し 、公正価値
図表 4　「投資不動産事業体」に該当するか否か
の変動は損益で計上することを
Notes;
a）これらの事 業 体は、
顧客へのサービスの
要素が重要なので、
「 事 業目的を明 示 」
する要件に該当しな
い可能性が高い
b）これらの不 動 産は、
売却を目的として開発
される物件あるいは、
石炭等を排出するた
めに保有する物件で
あるため、 該 当しな
い可能性が高い　求められています。
３ 認識及び測定
投資不動産事業体は 、投資
不動産を取得した時は 、付随費
用を含む取得原価でまず計上し
ます。その後 、投資不動産事
業体は 、保有するすべての投資
不動産を 、公正価値で測定しま
す。公正価値の変動は 、当期
＜ Source：PwC　Dataline 2011-34 ＞
の損益として計上されることに
なります。
（５）報告企業
投資不動産事業体が保有する投資不動産から生
投資不動産事業体は 、自身の投資活動に関する
じる賃貸収入については 、当該賃貸借契約に従い
財務業績を 、投資家に提供する必要があるとされて
入金された金額あるいは未収計上された金額を計上
います。投資不動産事業体は必ずしも法的な企業
します。FASB は 、投資不動産の公正価値を見積
である必要はないとされています。FASB は 、企業
もる時に将来の家賃の増額の影響が含まれるため 、
の一部門の経済的活動が企業の他の部門から客観
定額で各期に振り分ける処理は必要ないとしていま
的に区別可能な場合 、投資不動産事業体の要件を
す。
満たすとしています（例えば 、生命保険会社の分離
勘定等 ）
。しかしながら 、当該財務報告が 、企業
の内部でしか使用されない一事業あるいは部門であ
る場合 、投資不動産事業体とはみなされないとして
います。
２ 不動産投資事業体による
連結
4 親会社における会計処理
「公開草案 」では 、投資不動産事業体の親会社
は 、投資不動産事業体が用いた公正価値法を 、連
結した後もそのまま用いることを要求しています（図
表５参照 ）
。投資不動産事業体に投資して、持分法
を用いている会社も 、同様に公正価値法に基づく損
。
益をそのまま計上することになります（図表５参照 ）
「公開草案 」において、投資不動産事業体は 、そ
の保有し支配する以下の企業については 、連結する
ことを要求しています。
118
5 表示および開示
ａ）投資不動産事業体
「公開草案 」においては 、投資不動産事業体は 、
ｂ）投資会社
保有する投資不動産と関連する負債を貸借対照表
ｃ）投資不動産事業体にサービスを提供する会社
上総額で表示することが求められています。同様に、
投資不動産事業体は 、上記以外のその他の企業
不動産から生じる賃貸等収入と関連する不動産費
を保有し支配している場合 、当該投資については 、
用についても 、損益計算書上 、総額で表示するこ
ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.05
とが求められています。
6 IFRS との差異
図表５　親会社における会計処理
投資不動産
事業体の処
理を連結上
も適用
親会社
投資不動産
事業体の処理を
そのまま適用
して損益を
計上
持分法を
適用している
会社
IFRS とのコンバージェンスを
目指して公 表された「 公 開草
案 」ですが 、当該「公開草案 」
投資不動産
事業体
を公表することによって、
「投資
不動産事業体 」という IFRS で
は定義されない事業体に関する
投資
不動産
保有する投
資不動産を
公正価値で
評価
投資不動産
事業体
保有する投
資不動産を
公正価値で
評価
投資
不動産
会計基準が米国基準には生じ 、
投資不動産に対する会計処理
の新たな差異が生じることにな
。また 、
りました（図表６参照 ）
IFRS においては 、投資不動産
図表６　IAS40 vs 米国基準・公開草案
トピック
スコープ
IAS　40
「投資不動産」を定義
米国基準公開草案
「投資不動産事業体」を基準に定
義
公正価値評価
取得原価とのオプション
投資不動産事業体に該当した場
合、必須
価法の選択適用が認められて
投資不動産
基本的に土地と建物
いるのに対し 、
「公開草案 」に
より広義の定義。付属設備等を含
む
収益認識基準
賃貸収益については、
定額法で認識
賃貸収入を入金した場合または契
約期間ベースで計上
に関して、公正価値法と取得原
おいては 、投資不動産事業体
に認定されると公正価値法が強
投資不動産事業体の 規定なし
親会社の会計処理
制適用され 、その他の企業の
親会社においても、投資不動産事
業体の会計処理がそのまま用いら
れる
投資不動産については 、取得原
価法しか認めません。また 、IFRS における投資不
動産の範囲と「公開草案 」における投資不動産の
不動産ファンドのプレーヤーにとっては 、IFRS と
範囲が異なること 、賃貸等収入の収益の認識基準
米国基準の間に大きな差がなくなり 、世界中の投資
が異なること等 、
「公開草案 」が米国基準に適用さ
家に一つの報告をすれば済むようになることが望ま
れることになっても 、両者の間に差異が残ることに
しいと思われます。
なります。
しみず たけし
公認会計士、日本証券アナリスト協会検定会員、不動産証券化協会
認定マスター　あらた監査法人　資産運用グループ代表社員
不動産ファンドおよび運用会社に対して、監査およびアドバイス業
務を提供。主たる著書として、「投資信託の計理と決算」（中央経済
社・共著）、「不動産投信の経理と税務」（中央経済社・共著）、「集
団投資スキームの会計と税務」（中央経済社・共著）等。あらた監
査法人の不動産業・IFRS チャンピオン、および PwC・Global の
IFRS・業種別委員会・不動産部会の委員を務める。
January-February 2012
119