減歩率について ･･････････････・・･････1ページ Q．減

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― もくじ ―
Q．減歩率について
･･････････････・・･････１ページ
Q．減歩率が違うのはなぜ？ ･･･････････････３ページ
Q．清算金とは？ ･････････････････・･･･・･４ページ
Q．換地について
････････････････・･・･･・･６ページ
Q．減歩率について
減歩率は、皆さんが一番関心を持たれていることであり、ここでは“「減歩」とは何か”
ということから、説明したいと思います。
１ 「 減 歩 」
「減歩：げんぶ」とは、「歩」（＝昔の面積の単位）を「減」ずるという意味で、土地
区画整理事業において皆さんの土地を少しずつ提供していただくことです。
この「減歩」には公共減歩と保留地減歩の２種類があります。
２ 「 公 共 減 歩 」
「公共減歩：こうきょうげんぶ」とは、減歩のうち、道路や公園などの公共施設を新
しくつくるために必要な土地
土地のことです。
土地
区画整理前の公共
区画整理後の公共
用地の総面積
用地の総面積
河川　道路
河川　道路
公園　調整池
など
増加した
など
公共用地面積
減歩
(19,189 ㎡：①)
公共減歩
(78,166 ㎡：②)
(58,977 ㎡：②－①）
保留地減歩
①・②・③： 資料２ 参照
３ 「 公 共 減 歩 率」
「公共減歩率：こうきょうげんぶりつ」とは、※宅地
宅地（区画整理をする前）の総面積
宅地
に対する公共減歩
公共減歩面積
面積の
割合を示したものです。
公共減歩
面積
の割合
区画整理前の
減歩
宅地の総面積
区画整理をする前の宅地の総面積から、
約２３.２％分の土地が、新しく道路や公園
公共減歩
などの公共施設の用地に充てられます。
宅地
58,977 ㎡
254,318 ㎡
約２３.２%
× 100 ≒ 23.2％
(58,977 ㎡：②－①）
(254,318 ㎡：③)
※宅地
宅地：公共用地以外の土地は、登記簿の地目や現況が山林や田であってもすべて宅地と言います。
1
収　入
４ 「 保 留 地 減 歩 」
支　出
補助金
用地買収方式で都市計
画道路をつくったとし
た場合に必要なお金が
限度
「保留地」とは、土地所有者の方々への
換地ではなく、第３者に売却し、その代金を
事業費の一部に充てることを目的とした土地
工事費
約34%
道路や公園などの
公共施設を
つくるお金
約68%
です。
＝
市のお金など
この保留地を生み出すための減歩が「保
留地減歩」です
約45%
減歩
約16%
保留地処分金
公共減歩
保留地を売却したお金
約21%
保留地減歩
補償費
建物や植木などを
移転していただくお金
約16% 整地費
調査設計費
利子等
保留地
第３者に売却して換金
５ 「 保 留 地 減 歩 率 」
「保留地減歩率」とは、区画整理をする前の宅地の総面積に対する保留地減歩面積の
割合を示したものです。
(16,816 ㎡：④)
区画整理をする前の宅地の総面積から、約6.6％分
保留地減歩
の土地が、保留地を生み出すために充てられます。
区画整理前の
宅地の総面積
16,816 ㎡
254,318 ㎡
約６.６%
× 100 ≒ 6.6％
(254,318 ㎡：③)
③・④： 資料２ 参照
６ 「 合 算 減 歩 と 合 算 減 歩 率」
公共減歩と保留地減歩をあわせたものを「合算減歩：がっさんげんぶ」と言います。
「合算減歩率」とは、区画整理をする前の宅地の総面積に対する合算
合算減歩
合算減歩面積
減歩面積の
面積の割合を
割合
示したものです。通常「減歩
減歩」と言っているものが「合算減歩」のことであり、「減歩
減歩
減歩
率」と言っているものが、「合算減歩率」のことです。
(58,977 ㎡：②－①）
(75,793 ㎡：②－①＋④)
公共減歩
合算減歩 ＝　減歩
保留地減歩
区画整理前の
(16,816 ㎡：④)
75,793 ㎡
254,318 ㎡
宅地の総面積
× 100 ≒ 29.8％
約２９.８% ･･合算減歩率 ＝　減歩率
※事業全体で考えた場合の平均です。
(254,318 ㎡：③)
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Q．減歩率が違うのはなぜ？
平均減歩率は、土地区画整理事業ごとに異なります。また同じ地区内であっても減歩
率は宅地ごとに異なります。
１ 事業地区ごとに異なる平均減歩率
平均減歩率は事業地区ごとによる地形や、市街化の状況、公共施設の充実度などによ
り異なります。具体的には、道路ネットワークの整備状況や、拡幅された道路への接道、
公園・上下水道の整備、宅地の整形化などが挙げられます。分かりやすく言うと
『区画整理事業をすることによって
どれだけ便利になったか
便利になったか』
になったか』です。
区画整理事業をすることによって地区
をすることによって地区全体
地区全体として
全体として、
として、どれだけ便利
単に地区ごとの減歩率だけを比較して考えるのではなく、その地区の諸条件も加味し
なければなりません。参考として、近隣の土地区画整理事業の減歩率を挙げます。(市施
行/平均値)
（単位：％）
土地区画整理事業地区
公共減歩率
保留地減歩率
平均（合算）減歩率
内港第一
18.6
1.1
20.0
水呑三新田
20.7
8.4
29.1
中新涯
15.2
21.8
37.0
川南
23.2
6.6
29.8
２ 宅地ごとに異なる減歩率
同じ地区内でも減歩率は異なります。この差は、分かりやすく言うと、
どれだけ便利になったか
『区画整理事業をすることによって
区画整理事業をすることによって宅地
便利になったか』
になったか』です。
をすることによって宅地が
宅地が、どれだけ便利
土地区画整理事業は皆さんに対して公平です。換地により便利になった度合いが高い
人（大きい道路に面するなど）は負担（減歩率）も高くなり、逆に低い人は負担（減歩
率）も低くなります。
※お持ちの土地に、公共施設（道路・公園など）があたった面積が、そのまま減歩と
なる訳ではありません。
3
Q．清算金とは？
清算金も減歩率と同様に皆さんの関心が高く、また不安材料となっている為、どのよ
うにして清算金が生じるのかということから説明していきます。
１ 清算金
減歩（負担）は、すべて土地で提供していただくのが原則ですが、現在の宅地の大小
や、換地後の街区の位置状況など、諸々の理由から減歩率相当分の土地を提供していた
だかない場合があります。また同様の理由から、減歩率以上の土地をいただく場合もあ
ります。減歩を土地で提供していただかない方が得をして、減歩分以上の土地を提供し
ていただく方が損をするのでしょうか？
土地区画整理事業は皆さんに対して公平な負担を求めます。地区内すべての方々が、
事業に対して公平な負担をしていただくために、このような不均衡(損得)を調整しなく
てはなりません。この不均衡(損得)を調整するためのお金を清算金といいます。
①清算金なし
必要な負担をすべて土地で提供していただく場合、従前の宅地と換地のバランスが保
たれます。したがって清算金は発生しません。
②清算金の交付
必要な負担以上の土地を提供していただく場合、従前の宅地と換地に不均衡が生じま
す。この不均衡を調整するために清算金を交付します。
③清算金の徴収
土地の提供が必要な負担に満たない場合、従前の宅地と換地に不均衡が生じます。こ
の不均衡を調整するために清算金を徴収します。
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２ 単価と金額
清算金は、すべての工事が終わって、※換地処分の公告を行なった日の翌日に確定し
ます。現時点で各換地の清算金がいくらになるのか分からないため、金額を示すことが
できません。しかしながら、何も無い状態では皆さんが不安に思われるため、参考とし
て面積単価でどれくらいなのかを以下に示します。
○１平方メートル当たりの単価金額は、次のような価格を参考にします。
①相続税財産評価基準路線価
②固定資産税路線価
③不動産鑑定価格 など
○川南地区では概ね，２７，０００円/㎡
５０，０００円/㎡
～
～
８６，０００円/㎡（施行前）
９０，０００円/㎡（施行後）
を想定しています。
換地場所によってそれぞれ単価が異なりますから、
同じ１平方メートルでも清算金が確定したときには金額が異なります。
※換
地：事業後に利用する土地(宅地)のことです。
※換地処分：事業後、地区内すべての換地を、その位置形状に基づいて登記する手続き
のことです。
３ 誰に
清算金が確定したとき、土地登記簿に記載されている所有者に清算金の交付と徴収が
生じます。事業期間は長期にわたるため、もし※仮換地の指定後に土地を売買される場
合は、トラブルを避ける為清算金の帰属について売買契約書に明記することが大切です。
※仮換地の指定：仮の換地の位置や大きさ・形状を、皆様方に通知することを言います。
４ 清算金の徴収
清算金を徴収される方は、清算金の金額に応じて分割払いをすることもできます。分
割払いをする場合、分割回数や年数は清算金の総額により異なり利息も発生します。
徴収又は交付すべき
清算金の総額
分割徴収又は
分割交付する期限
分割の回数
３万円以上１０万円未満
１年以内
3
１０万円以上２０万円未満
２年以内
5
２０万円以上３０万円未満
３年以内
7
３０万円以上４０万円未満
４年以内
9
４０万円以上　５年以内
11
川南土地区画整理事業施行規程別表（第２５条関係）
5
Q．換地について
１
※
従前の宅地と※換地の対応
原 則 “１筆の従前の宅地に対しては１つの換地（１対１）”
例 外 その 1 “2 筆以上の従前の宅地に対して 1 つの換地（多対 1）”
①条件 ・従前の宅地の所有者が同じであること
・基準地積が極めて小さい従前の宅地があること
※以上の条件を満たす場合、必ず例外を適用します。
②条件 ・従前の宅地の所有者が同じであること
・従前の宅地に付随する権利(抵当権など)が同じであること
・現在、実質的に一体利用していること
※以上の条件を満たす場合、例外を適用することもできます。
例 外 その２ “1 筆の従前の宅地に対して複数の換地（1 対多）”
①条件 ・基準地積が著しく大きい従前の宅地であること
※以上の条件を満たす場合、例外を適用することもできます。
※従前の宅地・・・現在利用されている土地のこと。事業後に利用する土地(換地)に対して、
事業前(従前
従前)に利用されていた土地(宅地
宅地)という意味です。
従前
宅地
※換
地・・・・事業後に利用する土地(宅地)のことです。
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２ 換地の位置
原 則 “換地は現在の位置付近に定める”
※特別な理由がない場合には、別の離れた街区に換地を持っていくことは
(飛び換地)
換地)できません。
(飛び換地)
換地)・・・現在の位置付近に換地を定めることができない（特別な理由がある）場合に、
現在の位置から離れて換地を定めることを飛び換地と言います。
例 外 “特別な理由がある場合、離れた場所に定めることができます”
例 ・現在の位置付近に１つの換地が収まりきれない場合や、用途に制限のある土地利
用をしている場合は離れた場所に換地を定めることができます。
３ 換地の地積
換地の地積は、従前の地積(基準地積)とその評価を元に、
換地の評価に応じて定めます。
従前の宅地と換地の評価は、基準に基づき計算し評価員の意見を聞いて客観的に定め
ます。また建物移転を行なわない小規模な宅地で、土地としての減歩を行なえない場合は
現在の利用状況に合わせて換地の地積を定めます。この場合、換地処分後に清算金を徴
収します。
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４ 換地を定めない場合
所有者の申出又は同意があった場合は、換地を定めません。
この場合は土地（換地）でなく、換地処分後に清算金を交付します。
５ 公共の用に供している宅地
例えば現在道路として使っている土地（位置指定道路など）は換地を定めません。
この場合、換地処分後に清算金を交付します。
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