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自己投資事業（アセット・インキュベーション事業）における 販売用不動産
自己投資事業（アセット･インキュベーション事業）における 販売用不動産に関する情報の更新について 平成 21 年 4 月 13 日 株式会社エムケーキャピタルマネージメント 当社では、平成 20 年 10 月 10 日に、『自己投資事業（アセット･インキュベーション事業）に おける販売用不動産の開示について』を当社ホームページ上で発表させていただいております。 今般、平成 21 年 4 月 10 日発表の平成 21 年 8 月期第 2 四半期決算に関連しまして、現在の状況 について開示いたします。 ＜販売用不動産について＞ ・ 当社の自己投資事業（アセット･インキュベーション事業）における販売用不動産は、後記 6 プロジェクトが全てであります。本日現在、これら 6 プロジェクト以外に取組を予定してい るものは一切なく、建物竣工前に売買契約を約束する、いわゆるフォワード・コミットメン ト等についても一切ございません。 ・ 平成 21 年 3 月末における販売用不動産の簿価は 5,616 百万円であり、全て自己投資事業（ア セット･インキュベーション事業）における投資不動産のみです。なお、帳簿価格は、「棚卸 資産の評価に関する会計基準」 （企業会計基準第 9 号 平成 18 年 7 月 5 日）を適用し、3,238 百万円の評価損を計上後の価額であります。 1 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 ＜販売用不動産と借入の状況について＞ ・ 当社の自己投資事業における取引金融機関は大手邦銀 4 行のみであります。いずれもプロジ ェクト毎に借入を行っているものであり、運転資金等の借入はありません。各行とは密に連 絡を取り、良好な関係を構築しており、抵触懸念のある財務制限条項等は存在しません。 ・ 最終返済期日は 1 プロジェクトを除き、平成 22 年 9 月以降であります。直近に最終期日が 到来する三菱東京 UFJ 銀行の借入についても、最終返済期日の延長についての協議を開始し ております。 ・ なお、販売用不動産と借入の状況については下表の通りであります。 プロジェクト名 金融機関名 最終 借入残高 ①借入残高 ②満室 稼働率 ②÷① 返済 H21.2.28 H21.3.31 想定 NOI H21.3.31 対借入 期日 （百万円） （百万円） （百万円） 利回り 91％（申込ﾍﾞｰｽ 1 フレッジオ LA 三菱東京 UFJ H21.10 1,100 1,030 96 9.3％ 注1 100％） 2 フレッジオ下北沢 みずほ H22.9 1,400 1,400 96 3 フレッジオ五反田 りそな H22.9 833 1,200 85 100％ 6.9％ H21.4 ﾘｰｼﾝｸﾞ 7.1％ 注2 活動開始 収益 3 物件合計 4 不動前 PJ 三井住友 H22.10 借入 4 物件合計 3,333 3,630 1,190 924 4,523 4,554 277 7.6％ 更地 － － － 注1 － － 注3 5 三軒茶屋 PJ 更地 － － 注3 6 神田小川町 PJ 更地（予定） － － 注3 － － 全 6 物件合計 4,523 4,554 － 上記 1～3 の収益 3 物件について（連結ベース） 対満室想定 NOI 利回り ① 評価損計上前簿価（平成 21 年 3 月末） （注 4） 5,547 百万円 5.0％ ② 評価損計上後簿価（平成 21 年 3 月末） （注 4） 4,021 百万円 6.9％ 評価損実施率 27.5％ ※『（１－②÷①）×100（％）』にて算出 （注 1）平成 21 年 3 月から約定弁済を開始。 （注 2）平成 21 年 3 月の竣工時に融資を受けているため。今後新たな借入予定はございません。 （注 3）開発物件のうち、プロジェクト NO.5 三軒茶屋 PJ 及び NO.6 神田小川町 PJ については 借入をしておりません。 （注 4）平成 21 年 8 月期第 1 四半期連結累計会計期間（平成 20 年 9 月 1 日～平成 20 年 11 月 30 日）での評価損計上前。 2 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 ＜当社グループの今後の事業戦略について＞ ・ 当社の自己投資事業（アセット･インキュベーション事業）では、採算性を十分に検証すると ともに、金融機関からの借入調達についても過度の借入を調達することなく、慎重に事業展 開を行ってまいりました。その結果、平成 20 年以降、不動産･建設関連業者の倒産件数が高 水準で推移している中、当社は依然として、比較的健全な財務内容を維持しております（平 成 21 年 2 月末 自己資本比率 46.9％）。 ・ しかしながら、世界有数の投資銀行が消滅し、未曾有の世界的金融危機から実体経済にも大 きな悪影響が生じており、急激なスピードで経済環境が変化しております。このような、い わば非常事態とも言える経営環境においては、とにかく財務内容をスリム（Slim）でシンプ ル（Simple）かつ健全（Sound）な３S の財務特性を有する企業グループとして経営を行っ ていくことが不可欠であると考えております。加えて現在のような緊急事態とも言うべき経 営環境のなかで、健全な財務体質を維持しつつ、業務拡大を図り、新たなスタートを切って いくには、当社グループの上場時の主要業務でもあるアセット・マネージメント事業に経営 資源を注力していくことが最善の策であると判断するに至りました。 ・ 現在、当社は下記のような戦略目標を掲げて事業を展開してまいります。 ＊ アセット･マネージメント事業への経営資源の集中 ＊ 自己投資事業（アセット･インキュベーション事業）における販売用不動産全 6 プ ロジェクトのうち、開発プロジェクト（全 3 件）の売却 ＊ 急激な市場変化（不動産価格の下落）に対応した販売用不動産の評価損計上 ＊ 有利子負債の削減 ＊ 大幅な会社運営コストの削減 以上 この資料には、当社の現在の事業戦略や見通しなどが含まれております。 それら将来の計画などは、平成 21 年 4 月 13 日現在入手可能な情報をもとに、当社が計画・ 予測したものであります。 実際の業績などは、今後の様々な条件・要素によりこの計画などとは異なる場合があり、こ の資料はその実現を確約したり、保証するものではございません。 3 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 ＜表の見方＞ プロジェクト No. ① 所 在 地 交 土地･建物の ③ 通 ② 取 得 日 借 入 額 ④ ⑤ 予想 NOI ⑥ 竣工年月 ⑦ 用 途 ⑧ 稼 働 率 ⑨ 地 ⑩ 延 床 面 積 ⑪ 施 ⑬ 構 造 物 件 概 要 積 ⑫ 工 ⑭ 写真またはパース ＜表の見方＞ ① 物件名称 ② 土地･建物の取得日･･･当社が当該物件を取得した年月。 ③ 所在地･･･当該物件の住居表示。 ④ 借入額･･･当該プロジェクトに関して金融機関から借り入れている額。なお、プロジェクト ※平成 21 年 3 月 31 日現在 関連以外で調達している有利子負債はありません。 ⑤ 交通･･･最寄鉄道駅からのアクセス。 ⑥ 予想 NOI･･･Net Operating Income の略。純収益という意味で、収入（賃料）から、実際 に発生した経費（管理費、固定資産税等）のみを控除して求める。非支出費用（減価償却 費等）、金融費用（支払利息等）は収入から控除しない、事業によって生み出される単純な キャッシュフローのこと。年間の満室想定ベース。 ⑦ 竣工年月･･･当該物件の既存建物あるいは建築予定建物の竣工年月。 ⑧ 用途･･･当該物件の既存建物あるいは建築予定建物の用途。 ⑨ 稼働率･･･入居面積÷賃貸可能面積×100（％） 。 ※平成 21 年 3 月 31 日現在 ⑩ 地積･･･当該物件の土地面積（公簿） 。 ⑪ 延床面積･･･当該物件の既存建物あるいは建築予定建物の延床面積。既存建物の場合は公簿 面積。建築予定建物の場合は、建築確認申請面積。 ⑫ 構造･･･当該物件の建物の構造。建築予定建物の場合は、建築確認申請によるもの。主なも のに、SRC＝鉄骨鉄筋コンクリート、RC＝鉄筋コンクリート、S＝鉄骨等があります。 ⑬ 施工･･･当該物件の建築工事請負業者。 ⑭ 物件概要･･･当該物件の概要や事業プランの概要等。 以上 4 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 プロジェクト No.1 フレッジオ LA 土地･建物の 取 所 在 地 愛知県名古屋市中区丸の内 3 丁目 交 地下鉄名城線・桜通線『久屋大通』駅徒歩 2 分 通 借入額 得 平成 20 年 4 月 日 1,030 百万円（平成 21 年 3 月末） ※『久屋大通』駅から『名古屋』駅まで 3 駅 4 分 予想 NOI 約 96 百万円 稼 働 率 91% 竣工年月 平成 20 年 2 月 地 約 389 ㎡（実測） 延 床 面 積 積 用 途 事務所 約 3,508 ㎡ （申込ベース 100％） 構 造 概 要 S 造一部 RC 造／地下 1 階付地上 10 階建 施 工 清水建設㈱ 一般的に、名古屋では１本中に入った立地は人気が劣りますが、これまでの当 社の名古屋での実績と経験から、プラン次第で十分事業性ありと判断。当物件 の立地する丸の内 3 丁目エリアの企業属性から、小規模オフィスへのニーズが 強いと判断し、フロア分割を可能にし（1 フロア約 71 坪を最大 3 分割可能）、 リーシングリスク軽減も図りました。１F のスペースを、テナント様専用の無 料の「タイムシェア・ミーティング・スペース」とした他、カーテンウォール をヨーロピアン調のエメラルド･グリーンにして差別化を図っています。また、 車路スペースのスペックをホテル並みに上げ、デザイン性も高めています。当 社がプランニングした設計・仕様で地元デベロッパーに建物を建ててもらい、 竣工後、平成 20 年 4 月に取得しました。名古屋では 100 坪を越える中規模以 上の物件の供給が過多になると判断し、名古屋のマーケットの潜在ニーズにタ ーゲットを絞り、小規模貸室を希望するテナント様に高いクオリティのビルを 提供することをコンセプトとしています。このような戦略的リーシングが奏功 し、厳しい名古屋の賃貸オフィス市場のなか、稼働率の安定化が進んでおりま す（平成 21 年 3 月現在稼働率 91%（申込ベースは 100％） ）。 （平成 20 年 6 月撮影） 5 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 プロジェクト No.2 フレッジオ下北沢 土地･建物の 取 所 在 地 東京都世田谷区代田 6 丁目 交 京王井の頭線『下北沢』駅徒歩 3 分 通 借入額 得 平成 20 年 9 月 日 1,400 百万円（平成 21 年 3 月末） ※『下北沢』駅から『渋谷』駅まで 4 駅 7 分 想定 NOI 約 96 百万円 稼 働 率 100% 構 造 概 要 竣工年月 平成 20 年 6 月 地 約 491 ㎡（実測） 延床面積 積 RC 造地下 1 階付地上 4 階建 用 施 途 工 店舗・事務所 約 1,453 ㎡ 神興建設㈱ 下北沢は代官山や自由が丘等と並んで、若者の街・ファッションの街といった イメージが強いだけでなく、小劇場のメッカとしても有名で、センスのよい文 化的なイメージのある街です。 当社が土地の取得から建物の設計・仕様まで全てプランニングし、地元デベロ ッパーに建物を建築してもらったものです。冒頭のような地域特性および店舗 立地としてのポテンシャルが高いことを考慮し、当社マーケティングの結果、 商業空間ビルの建築を決定しました。鎌倉通り沿いは駅から目立ち商業性に優 れていることに加え、後背地には高級住宅街が控えていることから、特殊性の 高い立地であると言え、質の高い店舗テナントの誘致が期待できます。高級感 と清潔感を基調とした、ワンランク上の商業ビルを企画した結果、周囲の雰囲 気に強いインパクトを与え、より活発な商業ゾーンという趣きを放っておりま す。平成 21 年 3 月末時点で稼働率は 100%。当社独自の戦略的リーシング活動 によって NOI を安定化させ、高いバリューを持つ物件に仕上げることができ ました。 （平成 20 年 8 月撮影） 6 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 プロジェクト No.3 フレッジオ五反田 土地･建物の 土地：平成 19 年 7 月 取 建物：平成 21 年 3 月 得 日 所 在 地 東京都品川区東五反田 2 丁目 交 JR 山手線・東急池上線･都営地下鉄浅草線『五反田』駅徒歩 3 分 通 借 入 額 1,200 万円（平成 21 年 3 月末） ※『五反田』駅から『東京』駅まで 7 駅 16 分 予想 NOI 約 85 百万円 稼 働 率 平成 21 年 4 月から 平成 21 年 3 月 竣工年月 地 積 リーシング活動開始 構 造 概 要 約 270 ㎡ 用 途 延床面積 店舗・事務所 約 1,297 ㎡ （実測） S 造／地上 7 階建 施 工 古久根建設㈱ 五反田駅徒歩 3 分という好立地でありながら、目黒川が眼前に広がり、桜並木 や公園等、自然ともマッチした癒しのある空間。東京都の副都心整備計画で 7 つの副都心の一つとされている大崎・五反田地区の再開発地域にあり、山手線 の内側に位置しています。東京、品川、羽田空港いずれに対するアクセスにも 適し、交通利便性に優れています。 1F 店舗の天井高 4.8ｍ、2～7F 事務所の天井高 4.0ｍ、そして三面ガラス張り という仕様にすることで、従来にはない開放感ある空間の創出を意識していま す。現在でこそ、高い天井高のオフィスが少しずつ増えてきていますが、近代 化された現在のビルでも天井高は 2.6～2.8m が一般的です（注）。当社は、オ ーナー目線ではなく、ユーザー目線に立ち、従来の不動産賃貸の常識にはない 企画を打ち出しました。また、2F 以上の全室にシャワールームを完備するな ど、施設設備を充実させ、ワークスタイル、ライフスタイルの異なるワーカー の方々にも心地よく仕事をしていただける空間の演出を意識しています。平成 21 年 3 月に竣工し、4 月よりリーシング活動を開始しております。 （注）東京の賃貸オフィスビルの天井高 1 位は明治安田生命ビル、赤坂インターシティ、新 宿中央講演ビルの 2.9ｍ（日経アーキテクチュア平成 18 年 4 月調べ）。 （パース） 7 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 プロジェクト No.4 不動前プロジェクト 土地･建物の 取 所 在 地 東京都品川区西五反田 5 丁目 交 東急目黒線『不動前』駅徒歩 2 分 通 借 入 額 得 日 平成 18 年 9 月～ 平成 20 年 7 月 924 百万円（平成 21 年 3 月末） ※『不動前』駅から『大手町』駅まで直通７駅 20 分 予想 NOI － 竣工年月 稼 働 率 － 地 積 未定 約 1,267 ㎡ 用 延床面積 造 事務所・店舗（予定） 約 4,048 ㎡（予定） ※平成 20 年 9 月取得の建築確認による （実測） 構 途 S 造（一部 RC 造・SRC 造）／地上 5 階建（予定） 施 工 未定 ※平成 20 年 9 月取得の建築確認による 概 要 大手町駅まで直通 7 駅 20 分、五反田駅にも徒歩圏内と、交通アクセスに優れ た立地でありながら、不動前駅周辺は住居とオフィス、庶民的な商店街が一体 となった落ち着いた街です。近くには林試の森公園・氷川神社など豊かな緑に も恵まれています。東急目黒線は、首都圏の路線満足度調査トップ（注）で、 「環境がいい」「これから発展していくと思う」といったイメージが持たれて おります。平成 12 年に営団地下鉄（現東京メトロ）南北線・都営地下鉄三田 線との相互直通運転を開始して以来、利便性が急激に向上しています。当社は 本物件の持つ高いポテンシャルに着目し、平成 18 年 9 月に最初の物件を取得 してから隣地を徐々に買い足していき、合計 5 区画の土地を購入し、まとまっ た敷地を確保しました。平成 20 年 9 月にはオフィスビルとしての建築確認を 取得し、当社らしさとユーザー･ニーズを満たす物件の企画を行いましたが、 市場が急激に変化したことから、市場動向を見ながら、現況での売却も視野に 入れていく予定です。 （注）日本最大級の住宅・不動産情報ポータルサイト｢HOME'S｣を企画・運営する㈱ネクス ト調べ（平成 20 年 4 月 15 日発表）。 （平成 20 年 10 月撮影） 8 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 プロジェクト No.5 三軒茶屋プロジェクト 土地･建物の 取 所 在 地 交 通 東京都世田谷区太子堂 2 丁目 得 借入額 平成 20 年 1 月 日 借入金なし 東急田園都市線・世田谷線『三軒茶屋』駅徒歩 4 分 ※『三軒茶屋』駅から『渋谷』駅まで急行で 1 駅 4 分 予想 NOI － 竣工年月 稼 働 率 － 地 構 造 概 要 積 現況更地 途 現況更地 約 482 ㎡（実測） 延 床 面 積 現況更地 現況更地 用 施 工 現況更地 三軒茶屋は渋谷駅へ直通 4 分（急行で 1 駅）、表参道駅へ直通で 7 分、銀座駅 へ 20 分と、交通利便性がすぐれているだけでなく、周辺には洗練されたレス トランやカフェのほかに、庶民的なお店も多く、住んでみたい街ランキングに も常に上位に位置しています。三軒茶屋エリアのなかでも、本物件は玉川通り （国道 246 号線）に面し、三軒茶屋駅徒歩 4 分と抜群の利便性を持つ立地です。 当社が購入した際には、築 44 年の事務所と築 26 年のマンションという非常に 古い建物が建っていました。耐震診断の結果、PML 値（注）が 38％と 26％と 非常に高く、耐震強度に問題があり、建替えが必要でした。しかしながら、10 名以上のテナント様が入居しており、まず、移転交渉を行うことが必要でした。 当社は真摯な対応で各テナント様と協議を行った結果、購入後約半年で全ての テナント様と移転合意ができ、現在は建物解体工事を終え、更地となっており ます。市場動向を見ながら売却をする予定で、場合によっては建築確認を取得 することも検討してまいります。 （注）PML･･･Probable Maximum Loss の略。和訳は予想最大損失率。地震発生時の被害 の程度を示す指標の一つ。一般的に下記の式で表すことができる。 PML＝想定地震発生時の建物被害復旧費用÷建物の再建築費用(単位：％) なお、想定地震とは、建物の一般的耐用年数である 50 年間に、10%の確率で発生する 大地震(再現期間 475 年の地震に相当)のこと。 （平成 20 年 10 月撮影） 9 MK Capital Management Corporation 2009.4.13 プロジェクト No.6 神田小川町プロジェクト 土地･建物の 取 所 在 地 東京都千代田区神田小川町 1 丁目 交 東京メトロ千代田線『新御茶ノ水』駅徒歩 1 分 通 得 借入額 平成 18 年 9 月 日 借入金なし ※『新御茶ノ水』駅から『大手町』駅まで 1 駅 2 分 都営地下鉄新宿線『小川町』駅徒歩 2 分 ※『小川町』駅から『新宿』駅まで 6 駅 12 分 東京メトロ丸の内線『淡路町』駅徒歩 3 分 ※『淡路町』駅から『大手町』駅まで 1 駅 2 分 ※『淡路町』駅から『東京』駅まで 2 駅 3 分 予想 NOI － 竣工年月 昭和 43 年 3 月 稼 働 率 － 地 約 224 ㎡（実測） 延 床 面 積 構 造 概 要 積 RC 造地下 1 階付地上 7 階建 用 施 途 工 店舗・事務所 約 1,294 ㎡ ㈱新工務所 新御茶ノ水駅周辺は、明治大学・日本大学・東京医科歯科大学など学校が多く、 「日本のカルチェ・ラタン（注）」とも呼ばれる学生街として知られています。 有名な楽器店やスポーツ用品店、病院、古書店なども数多く存在し、文化的な 素養の高いエリアです。本物件は、3 駅 3 路線が利用でき、どこに行くにもア クセスがしやすく、非常に利便性に富む立地です。 現況建物は築年数が古いため、当社では、建替えまたは耐震補強による大幅な バリューアップを計画し、約 1 年間かけて賃借人との移転交渉を行い、昨春、 全ての賃借人との移転合意に達しました。現在は、既存の古い建物の解体に着 手中であります（平成 21 年 8 月解体工事完了予定）。 （注）カルチェ・ラタン･･･フランス・パリ市内の地名。ソルボンヌ大学やサ ン・ミッシェル広場、サンジェルマン通り等があることで有名。カルチ ェは「地区」、ラタンは「ラテン語」のことで、 「ラテン語を話す（＝素 養のある）学生が集まる地区」という意味が語源。 （平成 18 年 4 月撮影） 10 MK Capital Management Corporation 2009.4.13