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大都市圏における物流拠点の立地動向と地域物流マネジメント施策
大都市圏における物流拠点の立地動向と地域物流マネジメント施策に関する基礎的考察* Analysis for the location of logistics Center in a large city region and Basic Study on Logistics area management* 辻俊昭**・木村東一***・早川康弘**** By Toshiaki TSUJI **・Toichi KIMURA ***・Yasuhiro HAYAKAWA **** １．はじめに ２．首都圏における物流機能の立地動向 近年の民間企業が所有する物流センターの位置づ 物流センターの立地に関するストックベースの統 けをみると、一つの変化がみられる。すなわち、国 計がないため、ここでは物流に従事する従業者数か による総合流通効率化法における共同配送拠点、次 ら物流機能の立地動向を分析する。図−１は1998年 期物流施策大綱における高速道路上の物流拠点等、 から2001年にかけての物流に関連する従業者数の集 物流の効率化、環境対策の施策ツールとしての位置 積とその増減を示したものである。従業者数が増加 付けがなされてきていることである。政策上重要な した、すなわち物流機能が強まった箇所は黒線で囲 位置づけがなされている物流センターであるが、そ んでいるエリアである。いずれも増加しているエリ の物流センターにおいてもコストセンターからプロ アは首都圏の郊外部であり、逆にこれまで集積度合 フィットセンターに移行してきているという大きな の高かった東京湾臨海部エリアは減少傾向にある。 変化に直面している。 物流機能の立地に関してこれまでの傾向とは異なる これまで物流センターは交通の利便性の高い場所 変化が生じていることを示唆している。 に立地することが唯一の立地条件であったが、プロ フィットセンター化することで経済的な立地条件が 図−１ 首都圏における物流機能の立地状況 重要となってきている。 加須 11.7 ここでは、首都圏を対象としてこの物流センター 4.4 2.9 4.2 2.2 4.9 2.8 の役割の変化に注目し立地動向を分析する。これに 7.3 より、地域物流マネジメントの政策ツールとしての 日高 4.0 5.2 4.2 さいたま 6.2 9.4 6.2 6.7 6.3 5.2 察を加える。 8.7 新座 東久留米 小平 昭島 3.0 2.6 1.5 1.8 2.0 3.0 **正員、（株）野村総合研究所 海老名 6.7 6.9 伊勢原 5.8 1.9 9.4 2.8 3.1 横浜泉 6.6 横浜保土ヶ谷 2.6 2.2 5.7 6.1 船橋 9.0 3.0 習志野 5.0 4.4 浦安 千葉 3.7 3.2 大田区 0-2499 6.8 川崎市川崎区 2500-4999 5000-9999 横浜中 5.0 横浜戸塚 6.4 2.6 藤沢 3.5 2.6 2.8 10000-19999 横浜磯子 3.7 2.0 4.7 4.2 江東区 9.2 8.2 横浜瀬谷 5.6 港区 3.9 6.0 綾瀬 5.0 4.0 8.4 6.5 3.4 10.9 川崎高津 4.1 6.0 厚木 1.5 3.8 0.8 1.8 座間 事業革新コンサルティング部 八千代 1.2 1.6 4.9 24.7 2.6 市川 江戸川区 1.4 川崎麻生 *キーワーズ：物流計画 成田 1.5 1.0 2.4 多摩 1.6 2.8 4.0 国立 八王子 相模原 5.6 戸田 3.3 1.5 7.2 5.7 6.6 三郷 八潮 16.5 10.1 羽村 1.3 5.8 8.9 8.7 6.4 所沢 入間 青梅 4.1 4.0 川口 狭山 2.1 2.4 越谷 9.4 14.4 TEL0355332111,Email [email protected]） 2.5 4.5 8.9 2.8 物流センターの活用のあり方についての基本的な考 （〒1000005 東京都千代田区丸の内165、 4.8 3.7 鶴ヶ島 川越 1.4 6.0 円内数字 黒文字：1998年と2001年の比較で従業者数増加 赤文字：1998年と2001年の比較で従業者数減少 20000-29999 30000- ***正員、工博、NRIﾈｯﾄﾜｰｸｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝｽﾞ（株） （〒530004 大阪市北区堂島浜1416、 ３．物流センターの新設目的 TEL0647972800,Email [email protected]） ****正員、（株）野村総合研究所 IT事業推進部 （〒1000005 東京都千代田区丸の内165、 TEL0355332111,Email [email protected]） 2001年から2003年間における首都圏において新 設された物流センターをプロットしたものが図−２ である。立地の目的としては、拠点の統廃合、３Ｐ Ｌ事業のための新設、ＳＣＭ対応、エリア対応等が ４．整備主体としての投資家の出現 多くなっている。各目的の概要は次の通りである。 ・拠点の統廃合 また、物流センターに関連するわが国の新たな 物流事業者による小規模物流施設の統合によ る大規模化 潮流事項として、整備主体が物流事業者や荷主では なく賃貸型施設を提供する投資家が登場してきてい ・３ＰＬ事業のための新設 ３ＰＬ物流事業者が新たな荷主のための物 流拠点の新設 る点があげられる。その投資家の代表格がプロロジ ス社であり、わが国でも90年代後半から2000億円近 くの物流施設への投資を進め、旧財閥系の大手倉庫 ・ＳＣＭ対応 事業者と並ぶ貸付面積を誇るまでとなっている。 荷主からのＳＣＭ対応のため設備等を充実 した物流施設の新設 ・エリア対応 表−１に示すようにプロロジスだけではなく、その 他の投資企業も積極的な物流施設への投資が図られ ているところである。 荷主が新規エリアへの展開に合わせ、物流 事業者が物流拠点を新設するもの。コンビニ、 表−１ 物流センターを対象とする主たる投資主体 スーパー等への店舗展開等への対応 企業名 プロロジス これら新たな物流施設を活用している多く事業者 は３ＰＬ事業者である。従来、物流センターは荷主 企業（メーカー等）が所有しコストセンターとして ＡＭ Ｂ ブ ラ ックパイン の位置づけがなされていたが、近年、新設される物 流センターは３ＰＬ事業者等によるプロフィットセ 三井物産 ンターとしての位置づけがなされている。 プロフィットセンターの立地行動はコストセンタ 三菱商事 ーの立地行動とは異なり、よりコスト管理を厳格に みる等、経済的な条件が立地上、重要な要因となっ オリックス ている。 大和 ハ ウ ス 工業 図−２ 首都圏における物流センターの新設状況 事業方針等 関東、関西、中部等に大型物流拠点を 擁し、既に２２施設、約 1800 億円の 投資実績を有する。旧財閥系倉庫事業 者に匹敵する貸し付け規模を擁するま でに成長。 17 万坪の物流スペースの提供実績。 今後、３年で資産規模３億ドルから６ 億ドルへ拡大予定 日本初の物流 REIT 立上げ予定。300 億円弱。三井物産、ケネデックス、中 央三井信託銀行が出資する三井物産ロ ジスティクスパートナーズ㈱が運用。 関東３物流拠点（約 140 億円）を物流 REIT 用に取得する等、今後、500 億円 規模での上場を目指している。 全国ネ ットの 物流 拠点の 取得 等、 今 後、数百億円規模への拡大を目指して いる。 地域に密着した営業力をもとに、テ ナントと用地とのマッチングを自ら行 い、物流施設の取得に動いている。 案件例 成 田 地 区、浦安 地区、大 阪南港地 区等 成 田 地 区、大田 地区、尼 崎地区等 船橋、大 阪福崎、 浦安等 越谷、村 山、新砂 等 戸田等 柏等 ３ＰＬ事業者は、これら投資家が用意する物流セ ンターを積極的に活用する方向に動いている。この □ ◎ ◎ ○ ◎ ○ □★ □ □○□○ □ □ ◎○◇ △☆ ○◎ ○ ○○ △ ◎○◇ △◇○△☆ ○□◎ ○ △☆ □□ ○ ◎△ ○ ▽ □ ○拠点統合 □エリア対応 △ＳＣＭ対応 ◎３ＰＬ ☆機能強化 ★新業態対応 ◆輸出入物流対応 理由は次の通りである。 ・３ＰＬ事業者は荷主に対して物流センターを含む 最適な物流システムの提案を行なう。そのため、 新規に物流センターを準備するが、荷主との契約 期間は精々５年であり、そのために償却期間が２ ０年以上になる物流センターを新設することはリ スクが高い。 ・３ＰＬ事業者を含め、ノンアセット化が進展して きている。 ・従来の自社の物流施設の仕様は陳腐化してきてい る（セキュリティ、免震、流通加工等） これら投資家は、表面利回り（年間賃料／投資 図−３ 今後の物流センターの立地イメージ 額）が６％∼８％前後を確保することができれば、 加須 ３ＰＬ事業者のニーズに応えた物流センターを提供 している。 川越 鶴ヶ島 越谷 日高 ５．３ＰＬ事業者のコスト負担力と立地 さいたま 3500円／坪 川口 狭山 所沢 入間 八潮 新座 青梅 三郷 3500円／坪 戸田 成田 プロフィットセンター立地エリア 羽村 東久留米 八千代 市川 小平 昭島 江戸川区 ３ＰＬ事業者は荷主からの物流コスト要請と３Ｐ 習志野 国立 3500円／坪 船橋 多摩 八王子 浦安 川崎麻生 Ｌ事業者間の競争の激化により、賃料負担月額4000 川崎高津 港区 江東区 千葉 4500円／坪 5500円／坪 相模原 大田区 円となっている（複数３ＰＬ事業者へのヒアリング 座間 川崎市川崎区 横浜瀬谷 横浜保土ヶ谷 海老名 結果）。 厚木 横浜中 綾瀬 横浜戸塚 4500円／坪 横浜泉 一方、東京湾臨海部での新設物流センターの賃料 4500円／坪 横浜磯子 コストセンター立地エリア - - - 藤沢 は、昨年末に行なわれた物流用地の入札の結果から 推測すると、賃料は4000円を超える結果となる。 ７．今後の首都圏の貨物流動・運行イメージ 表−２ 浦安地区での賃料シミュレーション 入札額 敷地面積 延床面積 建築単価 総投資額 利回り 下限賃料 ５５万円／坪 １００００坪 １００００坪 ３０万円／坪 ８５億円 6.5% 4600円／坪 容積率200％ 物流センターの場 合、トラックの取り まわしスペースを確 保するため、建ぺい 率は50%以下が主 ドライ倉庫の相場 準Ａ級の土地のため ３ＰＬ事業者がコスト負担力から郊外に物流セン ターを整備することにより、３ＰＬ事業者は郊外か ら東京中心地区に対して、高高率な物流を行なう必 要がある。しかしながら、荷主による配送時間制限 等があることから、必ずしも最適台数による最適ル ートを採用できるとは限らず、過大な運行台数とな る可能性が高い。 逆に、コストセンターの立地が進む臨海部では、 ６．今後の物流センターの立地イメージ 東京中心部と隣接していることから、定時指定につ いても高頻度体制で対応することが可能となる。 今後の新たな物流センターの立地を予想するとし た場合、３ＰＬ事業者等が展開する物流センターは 図−４ 今後の貨物流動のイメージ 東京圏の郊外部に、輸入貨物等、荷主が主導となっ て扱うコストセンター的な物流施設は依然として東 ３ＰＬ事業者の物流拠点 京湾臨海部の一等地に継続的に立地が可能になると 考えられる。なお、輸入拠点が臨海部に立地するの 点 拠 流 物 の 来 従 は、相対的に割高なドレージ代の影響も大きい。 東京中心部 従来の倉庫、輸入物流拠点 ８．物流マネジメントの施策についての基礎的考察 都市内の物流効率化を促す手法に、ルート規制、 通行課金、リアルタイムの配車配送計画等、様々な ものが考えられる。 今回の物流センターの立地動向を考慮した場合、 まず、適地への立地誘導が必要と考えられる。 本来、利便性の高い臨海部から、北関東へ展開 せざるを得ない理由として土地負担力の問題がある。 このため、立地制約の緩和として、 ・臨海部への立地促進のための物流施設の容積率の 緩和 が必要ではないかと考察される。 さらに、書店、百貨店等で導入が始まっている共 同納入についても、郊外から共同納入を促すような、 ・共同配送に取り組む評価システムの導入 ・中心部流通の積載規制 等の施策も考えられる。 ９．おわりに 首都圏をはじめとした大都市では、物流センタ ーのプロフィット化に伴うより以遠からの配送が増 加している。現状のシステムのままでは効率性が低 下していることは言うまでもない。 今後、このような民間物流事業者の経済原理的 な行動も把握しつつ、都市内物流の効率化に向けた 施策を展開していくことが、都市計画上の大きな課 題と言える。 また、都市内物流に有効な施策を評価できる手 法の開発等を構築することも今後の課題である。