日本プロロジスリート投資法人[3283]東証

新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）の訂正事項分
平成 25 年 5 月（第 3 回訂正分）
日本プロロジスリート投資法人
本届出目論見書により行う日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
の投資口の募集及び売出しにつきましては、本投資法人は、金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25
号。その後の改正を含みます。）第 5 条により有価証券届出書を平成 25 年 5 月 16 日に関東財務局
長に提出し、また、同法第 7 条第 1 項により有価証券届出書の訂正届出書を平成 25 年 5 月 16 日、
平成 25 年 5 月 17 日及び平成 25 年 5 月 29 日に関東財務局長に提出しておりますが、その届出の
効力は生じておりません。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が行われま
す。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。
１
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）の訂正理由
平成 25 年 5 月 16 日提出の有価証券届出書（平成 25 年 5 月 16 日付及び平成 25 年 5 月 17 日付を
もって提出した有価証券届出書の訂正届出書により訂正済み）の記載事項のうち、本募集に伴う借
入れの平均借入残存年数に関する注記及びこれに関連する事項を訂正するため、平成 25 年 5 月 29
日付で有価証券届出書の訂正届出書を提出しました。これに伴い、新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書（交付目論見書）の関連事項を後記のとおり訂正します。
２
訂正事項
頁
表紙に続くカラー印刷頁 ························································································································1
第二部 ファンド情報
第 1 ファンドの状況
2 投資方針
(1) 投資方針
② オファリング・ハイライト
－ 投資主価値の向上を目指すエクイティ・ファイナンス
(ハ) 本募集のポイント
d. 財務基盤の安定性の向上 ··························································································1
３
訂正箇所
訂正箇所は
罫で示してあります。
表紙に続くカラー印刷頁
（前略）
「財務ハイライト」
（中略）
（注2）上記は、平成25年10月1日のプロロジスパーク習志野4の取得に合わせて実施する借入れ後の数値です。これらは
本借入れによる借入予定額を623億円とし、当該借入予定額を平均借入残存年数が6.7年になるよう返済期限を1年
から10年までの複数トランシェに分けて設定されたものとして算出しています。当該借入予定額は、平成25年5
月14日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した手取金の見込額等に基づ
く本書の日付現在の予定額であり、最終的な借入金額は、本募集による手取金の額等を勘案した上、借入実行の
時点までに変更される可能性があります。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。
（中略）
「返済期限の分散状況」
（中略）
(注1) 上記返済期限の分散状況は、本借入れによる借入予定額を623億円とし、当該借入予定額を平均借入残存年数が6.7
年になるよう返済期限を1年から10年までの複数トランシェに分けて設定された場合の見込みであり、実際の分散
状況と一致するとは限りません。各トランシェの実際の借入金額は、借入実行の時点までに変更される可能性が
あり、その結果、あるトランシェの借入金額が0円となる場合（返済期限が10年のトランシェを除きます。）もあ
ります。
（後略）
第二部【ファンド情報】
第 1【ファンドの状況】
2【投資方針】
(1)【投資方針】
② オファリング・ハイライト
－ 投資主価値の向上を目指すエクイティ・ファイナンス
(ハ) 本募集のポイント
d. 財務基盤の安定性の向上
本募集に伴い、取得予定資産の取得時に借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を
実行することを予定しています。なお、取得予定資産のうちプロロジスパーク習志野 4
を除く 7 物件については平成 25 年 6 月 13 日に取得する予定であり、プロロジスパーク
習志野 4 については平成 25 年 10 月 1 日に取得する予定であることから、本借入れは、
取得予定資産の取得タイミングに合わせて、2 回に分けて実施する予定です。本借入れ
は、メガバンクを中心とする国内有力金融機関より行われ、平均借入残存年数(注 1)が 6.7
年になるよう返済期限を 1 年から本投資法人としてこれまでで最長となる 10 年までの
複数トランシェに分けて設定され、長期固定金利を中心とした無担保のタームローンと
なります。本借入れを実行することで、本投資法人の借入金の平均借入年数を上場時の
5.0 年から 5.8 年へと長期化することができます(注 2)。また、本借入れでは、既存の 6
行の取引金融機関に加えて、新規に複数の金融機関との取引を開始することを予定して
います。こうした取組みにより、本募集終了後における本投資法人の借入金は、長期負
債比率 94.1％、固定金利比率(注 3)94.1％、平均借入残存年数 5.6 年となる見込みです(注
2)。このような借入期間の長期化及び取引金融機関数の拡大により、本投資法人の財務
基盤の安定性の更なる向上を実現することができるものと、本投資法人は考えています。
ただし、本借入れは、各金融機関による貸出審査手続における決裁が完了し、本投資
法人と当該各金融機関との間で借入契約が締結されること及び別途定められる貸出前
提条件がすべて充足されること等を条件とします。
(注 1)
「平均借入残存年数」については、平成 25 年 6 月 13 日から各トランシェの返済期日までの残存年数を借入（予定）
額で加重平均して得られた残存年数の平均値を小数第 2 位を四捨五入して記載しています。当該平均借入残存年数
は、各トランシェの実際の借入金額及び残存年数により変更される可能性があります。
-1-
(注 2)
(注 3)
いずれも、平成 25 年 10 月 1 日のプロロジスパーク習志野 4 の取得に合わせて実施する借入れ後の数値です。これ
らは本借入れによる借入予定額を 623 億円とし、当該借入予定額を平均借入残存年数が 6.7 年になるよう返済期限
を 1 年から 10 年までの複数トランシェに分けて設定されたものとして算出しています。当該借入予定額は、平成
25 年 5 月 14 日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した手取金の見込額等
に基づく本書の日付現在の予定額であり、最終的な借入金額は、本募集による手取金の額等を勘案した上、借入実
行の時点までに変更される可能性があります。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。
「固定金利比率」については、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利子負債を、固定金
利による有利子負債として計算しています。
＜返済期限の分散状況＞
(注)
上記返済期限の分散状況は、本借入れによる借入予定額を 623 億円とし、当該借入予定額を平均借入残存年数が 6.7
年になるよう返済期限を 1 年から 10 年までの複数トランシェに分けて設定された場合の見込みであり、実際の分散
状況と一致するとは限りません。各トランシェの実際の借入金額は、借入実行の時点までに変更される可能性があり、
その結果、あるトランシェの借入金額が 0 円となる場合（返済期限が 10 年のトランシェを除きます。）もあります。
-2-
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）の訂正事項分
平成 25 年 5 月（第 2 回訂正分）
日本プロロジスリート投資法人
本届出目論見書により行う日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
の投資口の募集及び売出しにつきましては、本投資法人は、金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25
号。その後の改正を含みます。）第 5 条により有価証券届出書を平成 25 年 5 月 16 日に関東財務局
長に提出し、また、同法第 7 条第 1 項により有価証券届出書の訂正届出書を平成 25 年 5 月 16 日
及び平成 25 年 5 月 17 日に関東財務局長に提出しておりますが、その届出の効力は生じておりま
せん。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の
記載内容についても訂正されることがあります。
１
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）の訂正理由
平成 25 年 5 月 16 日提出の有価証券届出書（同日付をもって提出した有価証券届出書の訂正届出
書により訂正済み）の記載事項のうち、本投資法人の指定する販売先であるプロロジス・プロパテ
ィ・ジャパン特定目的会社及び Prologis Property Japan, Inc.日本支店の状況等に関する事項を追加す
るため、平成 25 年 5 月 17 日付で有価証券届出書の訂正届出書を提出しました。これに伴い、新投
資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）の関連事項を後記のとおり訂正します。
２
訂正事項
頁
第一部 証券情報
第 1 内国投資証券（投資法人債券を除く。）
1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）
(15) その他
② 申込みの方法等 ················································································································1
第 4 募集又は売出しに関する特別記載事項 ··················································································2
３
訂正箇所
訂正箇所は
罫で示してあります。
第一部【証券情報】
第 1【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）】
(15)【その他】
② 申込みの方法等
（前略）
(へ) 引受人は、本投資法人が指定する販売先として、Prologis, Inc.の間接的子会社である、
プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社及び Prologis Property Japan, Inc.日本支
店（以下、それぞれを又は両者を総称して「指定先」ということがあります。）に対し、
国内一般募集の対象となる本投資口のうち、14,430 口及び 4,810 口をそれぞれ販売する
予定です。
指定先の状況等につきましては、後記「第 4 募集又は売出しに関する特別記載事項
4 販売先の指定について」をご参照下さい。
-1-
第 4【募集又は売出しに関する特別記載事項】
（前略）
売却・追加発行の制限
(1)
（中略）
また、グローバル・オファリングに関し、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社
及び Prologis Property Japan, Inc.日本支店は、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び
国内共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日からグローバル・オファリングの受渡期日以
降 180 日を経過する日までの期間、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同
主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、プロロジス・プロパティ・ジャパン
特定目的会社が国内一般募集において取得することを予定している本投資口（14,430 口）及び
Prologis Property Japan, Inc.日本支店が国内一般募集において取得することを予定している本投
資口（4,810 口）の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴うＳＭＢＣ日
興証券株式会社への本投資口の貸付け及びグリーンシューオプションの行使に基づくＳＭＢ
Ｃ日興証券株式会社への本投資口の売却等を除きます。）を行わない旨を合意します。
上記の場合において、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社
は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権
限を有します。
（中略）
4
販売先の指定について
(1) 指定先の状況
3
名称
プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社
東京都千代田区丸の内二丁目 7 番 3 号 東京ビルディン
本店の所在地
グ
代表者の役職及び氏名
取締役 石田 英俊
ａ．指定先の概要
資本金（平成 25 年 5 月 17 日現在） 100,000 円
事業の内容
特定資産の流動化に係る業務及び付帯する業務
AMB Japan SF1 Pte. Ltd. 100%
主たる出資者及びその出資比率
本投資法人が保有して
いる指定先の株式の数
－
（平成 25 年 5 月 17 日
出資関係 現在）
指定先が保有している
ｂ．本投資法人と
本投資口の数（平成 25 27,352 口
指定先との間
年 5 月 17 日現在）
の関係
人事関係
本投資法人と指定先との間には、人事関係はありません。
資金関係
本投資法人と指定先との間には、資金関係はありません。
本投資法人と指定先との間には、技術又は取引等の関係
技術又は取引等の関係
はありません。
プロロジス・グループ（その定義については、後記「第
二部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 2 投資方針
(1) 投資方針 ① 本投資法人の基本理念及び特徴 (イ)
本投資法人の基本理念」をご参照下さい。）が他の投資主
と本投資法人に共同出資することにより本投資法人の投
資主の利益とプロロジス・グループの利益を共通化する
ｃ．指定先の選定理由
ことは、本投資法人とプロロジス・グループとの不動産
投資・運用における協働体制をより一層強固にすること
につながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期
的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。
そのため、プロロジス・グループに属するプロロジス・
プロパティ・ジャパン特定目的会社を指定先として選定
しています。
ｄ．販売しようとする本投資口の数
14,430 口
-2-
本投資法人、本資産運用会社、Prologis, Inc.及び株式会社
プロロジスの間で締結されたスポンサー・サポート契約
において、Prologis, Inc.は、投資口を自ら保有する場合に
は、長期保有し、また指定先を含むプロロジス・グルー
プが保有する場合には、長期保有させる意向であること
を確認しています。
本投資法人は、指定先がプロロジス・グループからの関
係会社間借入れによる資金で払込みを行う予定である
旨、及びプロロジス・グループが開示している財務状況
を確認することにより、指定先が上記 14,430 口の払込み
に要する資金を有していると判断しています。
指定先は、ニューヨーク証券取引所の上場会社である
Prologis, Inc.の間接的子会社です。本投資法人は指定先よ
り、反社会的勢力等とは一切関係がない旨の説明を受け
ており、これらを踏まえ指定先が反社会的勢力等との関
係を有していないものと判断しております。
ｅ．投資口の保有方針
ｆ．払込みに要する資金等の状況
ｇ．指定先の実態
Prologis Property Japan, Inc.日本支店
東京都千代田区丸の内二丁目 7 番 3 号
グ
名称
本店の所在地
ａ．指定先の概要
代表者の役職及び氏名
日本における代表者
稲田
東京ビルディン
秀
資本金（平成 25 年 5 月 17 日現在） 0.3594 米ドル
事業の内容
主たる出資者及びその出資比率
本投資法人が保有して
いる指定先の株式の数
（平成 25 年 5 月 17 日
出資関係 現在）
指定先が保有している
ｂ．本投資法人と
本投資口の数（平成 25
指定先との
年 5 月 17 日現在）
間の関係
人事関係
資金関係
不動産関連業務、資産運用、その他の付帯する業務
Headlands Realty Corporation 100%
－
－
本投資法人と指定先との間には、人事関係はありません。
本投資法人と指定先との間には、資金関係はありません。
本投資法人と指定先との間には、技術又は取引等の関係
はありません。
プロロジス・グループが他の投資主と本投資法人に共同
出資することにより本投資法人の投資主の利益とプロロ
ジス・グループの利益を共通化することは、本投資法人
とプロロジス・グループとの不動産投資・運用における
協働体制をより一層強固にすることにつながるととも
に、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に資する
ものと、本投資法人は考えています。そのため、プロロ
ジス・グループに属する Prologis Property Japan, Inc.日本
支店を指定先として選定しています。
4,810 口
技術又は取引等の関係
ｃ．指定先の選定理由
ｄ．販売しようとする本投資口の数
本投資法人、本資産運用会社、Prologis, Inc.及び株式会社
プロロジスの間で締結されたスポンサー・サポート契約
において、Prologis, Inc.は、投資口を自ら保有する場合に
は、長期保有し、また指定先を含むプロロジス・グルー
プが保有する場合には、長期保有させる意向であること
を確認しています。ただし、ＳＭＢＣ日興証券株式会社
によってオーバーアロットメントによる売出しが行わ
れ、これに関連して、指定先がＳＭＢＣ日興証券株式会
社に付与する予定であるグリーンシューオプションが行
使された場合には、その限りにおいて指定先による本投
資口の保有が終了することとなります。前記「2 オーバ
ーアロットメントによる売出し等について」をご参照下
さい。
ｅ．投資口の保有方針
-3-
本投資法人は、指定先がプロロジス・グループからの関
係会社間借入れによる資金で払込みを行う予定である
旨、及びプロロジス・グループが開示している財務状況
を確認することにより、指定先が上記 4,810 口の払込み
に要する資金を有していると判断しています。
指定先は、ニューヨーク証券取引所の上場会社である
Prologis, Inc.の間接的子会社です。本投資法人は指定先よ
り、反社会的勢力等とは一切関係がない旨の説明を受け
ており、これらを踏まえ指定先が反社会的勢力等との関
係を有していないものと判断しております。
ｆ．払込みに要する資金等の状況
ｇ．指定先の実態
(2) 投資口の譲渡制限
指定先は、グローバル・オファリングに関して、一定期間本投資口の売却等を行わない旨を
合意しています。その内容につきましては、前記「3 売却・追加発行の制限 (1)」をご参照下
さい。
(3) 発行条件に関する事項
国内一般募集における本投資口の一部を指定先に販売するものであり、指定先への販売は国
内一般募集における発行価格にて行われるため、指定先に対して特に有利な条件には該当しま
せん。
(4) 本募集後の主要な投資主の状況
所有投
資口数
（口）
氏名又は名称
住所
プロロジス・プロパティ・
ジャパン特定目的会社
Prologis Property Japan, Inc.
日本支店(注 4)
東京都千代田区丸の内二丁目 7
番 3 号 東京ビルディング
東京都千代田区丸の内二丁目 7
番 3 号 東京ビルディング
(注 1)
本募集後の
総議決権数
本募集後の 総議決権数
に対する所
所有投資口 に対する所
有議決権数
数（口） 有議決権数
の割合(％)
の割合(％)
27,352
15.0
41,782
15.0
0
－
4,810
1.7
本投資法人の設立時以降本書の日付現在まで、振替法に基づく総投資主通知を受けていませんので、指定先の保有状況について
のみ記載しています。なお、平成 25 年 4 月末日現在、後記「第二部 ファンドの情報 第 1 ファンドの状況 1 投資法人の概
況 (6) 主な投資主の状況(注 2)」に記載の大量保有報告書の変更報告書及び大量保有報告書が提出されています。
(注 2) 所有投資口数及び総議決権数に対する所有議決権数の割合は平成 25 年 5 月 17 日現在の数値を記載しています。また、総議決権
数に対する所有議決権数の割合及び本募集後の総議決権数に対する所有議決権数の割合は、小数第 2 位を四捨五入して記載して
います。
(注 3) 本募集後の所有投資口数及び本募集後の総議決権数に対する所有議決権数の割合は、平成 25 年 5 月 17 日現在の所有投資口数及
び総議決権数に本募集による増加分を加味しています。
(注 4) ＳＭＢＣ日興証券株式会社によってオーバーアロットメントによる売出しが行われ、これに関連して、Prologis Property Japan, Inc.
日本支店がＳＭＢＣ日興証券株式会社に付与する予定であるグリーンシューオプションが行使された場合には、グリーンシュー
オプションが行使された本投資口について、Prologis Property Japan, Inc.日本支店による保有が終了することとなります。
(5) 投資口併合等の予定の有無及び内容
該当事項はありません。
(6) その他参考になる事項
該当事項はありません。
-4-
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）の訂正事項分
平成 25 年 5 月（第 1 回訂正分）
日本プロロジスリート投資法人
この新投資口発行及び投資口売出届出目論見書により行う日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資
法人」といいます。
）の投資口 43,218,000,000 円（見込額）の募集（一般募集）及び投資口 3,719,000,000 円
（見込額）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）につきまして、本投資法人は、金融商品取引
法（昭和 23 年法律第 25 号）第 5 条により有価証券届出書を平成 25 年 5 月 16 日に関東財務局長に提出し、
また、同法第 7 条により有価証券届出書の訂正届出書を平成 25 年 5 月 16 日に関東財務局長に提出しており
ますが、その届出の効力は生じておりません。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が
行われます。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。
1
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）の訂正理由
平成 25 年 5 月 16 日提出の有価証券届出書の記載事項のうち、国内一般募集及び海外募集における発行価
額の総額並びに売出価額の総額に係る各見込額の算出の基準日を平成 25 年 5 月 8 日から同月 14 日に変更し、
これらに関連する事項を訂正するとともに記載内容の一部についても訂正するため、平成 25 年 5 月 16 日付
で有価証券届出書の訂正届出書を提出しました。これに伴い、新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交
付目論見書）の関連事項を後記の通り訂正します。
2
訂正事項
頁
表紙に続くカラー印刷頁··················································································································································1
裏表紙前のカラー印刷頁··················································································································································2
第一部 証券情報
第 1 内国投資証券（投資法人債券を除く。）
1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）
(3) 発行数 ··························································································································································2
(4) 発行価額の総額 ···········································································································································2
(14) 手取金の使途 ·············································································································································2
2 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）
(4) 売出価額の総額 ···········································································································································3
第 4 募集又は売出しに関する特別記載事項
1 本邦以外の地域における発行
(1) 海外募集·······················································································································································3
(2) 海外募集の概要
② 海外募集における発行価額の総額 ········································································································3
第二部 ファンド情報
第 1 ファンドの状況
2 投資方針
(1) 投資方針
② オファリング・ハイライト－投資主価値の向上を目指すエクイティ・ファイナンス
(ロ) 本募集の意義
a. 本投資口の「経済的価値」の向上·································································································3
(ハ) 本募集のポイント
a. A クラス物流施設の追加取得による資産規模 3,000 億円への拡大 ············································4
d. 財務基盤の安定性の向上················································································································4
3 投資リスク
(1) リスク要因
① 本投資証券の商品性に関するリスク
(ヘ) 新投資口の発行時の 1 口当たりの価値の希薄化に関するリスク ···············································5
5 運用状況
(3) 運用実績
③ 自己資本利益率（収益率）の推移 ········································································································5
3
訂正箇所
訂正箇所は
罫で示してあります（図表又はグラフに変更ある場合には、当該図表又はグラフの右
側に線で示します。
）。
表紙に続くカラー印刷頁
（前略）
「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）」
本届出目論見書により行う日本プロロジスリート投資法人投資口43,218,000,000円（見込額）の募集（一
般募集）及び投資口3,719,000,000円（見込額）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）につ
きましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下
「金融商品取引法」といいます。）第5条により有価証券届出書を平成25年5月16日に関東財務局長に提
出していますが、その届出の効力は生じていません。したがって、発行価格及び売出価格等については
今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても訂正が行われることがあります。
（中略）
「本募集の意義」
（中略）
● 1口当たりNAV（注1）の向上を実現する見込みです
（533,639 円（上場時）⇒607,827 円（取得予定資産取得後））
（中略）
「Aクラス物流施設の追加取得による資産規模3,000億円への拡大」
（中略）
（中略）
「財務ハイライト」
長期負債比率
94.1％
固定金利比率
94.1％(注 1)
平均借入残存年数
5.6 年
（中略）
（注2）上記は、平成25年10月1日のプロロジスパーク習志野4の取得に合わせて実施する借入れ後の数値です。これらは
本借入れによる借入予定額を623億円として算出しています。当該借入予定額は、平成25年5月14日現在の東京証
券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の
予定額であり、最終的な借入金額は、本募集による手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更され
る可能性があります。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。
（中略）
「本募集に伴う借入れの状況」
表中の「借入予定金額」欄中の「623 億円」
（中略）
-1-
「返済期限の分散状況」
(注)
上記返済期限の分散状況は、本借入れによる借入予定額を 623 億円とし、当該借入予定額を平均借入残存年数が 6.7
年になるよう返済期限を 1 年から 10 年までの複数トランシェに分けて設定された場合の見込みであり、実際の分散
状況と一致するとは限りません。
（後略）
裏表紙前のカラー印刷頁
「上場来の投資口価格及び出来高」
（後略）
第一部【証券情報】
第 1【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）】
(3)【発行数】
（前略）
(注 3)
本募集及びオーバーアロットメントによる売出し（以下、併せて「グローバル・オファリング」といいます。）のジョイ
ント・グローバル・コーディネーターは、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及び
Goldman Sachs International（以下、併せて「ジョイント・グローバル・コーディネーター」といいます。）です。
（後略）
(4)【発行価額の総額】
43,218,000,000 円
(注)
後記「(15) その他 ① 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、引受人（後記「(15) その他 ① 引受け等
の概要」をご参照下さい。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、平成 25 年 5 月 14 日（火）現在
の株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
した見込額です。
(14)【手取金の使途】
国内一般募集における手取金（43,218,000,000 円）につきましては、海外募集における手取
金（28,812,000,000 円）と併せて、後記「第二部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 2 投資
方針 (2) 投資対象 ③ 取得予定資産の一覧」に記載の本投資法人が取得を予定している不動
産及び不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当しま
す。
(注)
上記の手取金は、平成 25 年 5 月 14 日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
した見込額です。
-2-
2【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
(4)【売出価額の総額】
3,719,000,000 円
(注)
売出価額の総額は、平成 25 年 5 月 14 日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
出した見込額です。
第 4【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1
本邦以外の地域における発行
(1) 海外募集
前記「第 1 内国投資証券（投資法人債券を除く。） 1 募集内国投資証券（引受人の買取
引受けによる国内一般募集） (3) 発行数 (注 1)」に記載のとおり、国内一般募集及びオー
バーアロットメントによる売出しと同時に、米国及び欧州を中心とする海外市場（ただし、
米国においては 1933 年米国証券法に基づくルール 144A に従った適格機関投資家に対する販
売のみとします。）における本投資口の募集（海外募集）が行われます。Morgan Stanley & Co.
International plc、SMBC Nikko Capital Markets Limited、Goldman Sachs International、J.P. Morgan
Securities plc 及び Merrill Lynch International を共同主幹事会社兼ジョイント・ブックランナー
とする海外引受会社（以下「海外における引受人」といいます。）は、発行価格等決定日付
にて本投資法人及び本資産運用会社との間で、International Purchase Agreement を締結して、
投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 1 号。ただし、投資法人債に関する事務を除
きます。）として、海外募集を総額個別買取引受けにより行います。
(2) 海外募集の概要
② 海外募集における発行価額の総額
28,812,000,000 円
(注)
海外募集における発行価額の総額は、平成 25 年 5 月 14 日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の
終値を基準として算出した見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本投資口の発行
価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100 分の 50 を超えるも
のとします。
第二部【ファンド情報】
第 1【ファンドの状況】
2【投資方針】
(1)【投資方針】
② オファリング・ハイライト
－ 投資主価値の向上を目指すエクイティ・ファイナンス
(ロ) 本募集の意義
a. 本投資口の「経済的価値」の向上
本投資法人は、本募集を通じて、投資主価値の向上に資するエクイティ・ファイナン
スを実施し、本投資口の「経済的価値」、具体的には、投資口 1 口当たり NAV(注 1)、1
口当たり分配金及び投資口流動性の向上を目指します。本募集に伴い、投資口 1 口当た
りの価値である投資口 1 口当たり NAV は 533,639 円（上場時）から 607,827 円（取得予
定資産取得後）に約 13.9％の向上を実現する見込み(注 2)であり、本投資法人は、併せて
投資口 1 口当たりの分配金水準の向上を目指します。同時に、本募集による発行済投資
口数の増加を通じた投資口時価総額の向上による投資口流動性の向上も目指します。
(注 1)
「1 口当たり NAV」は、以下の計算式により求められる、取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価額又は調査価格
に基づく本投資口 1 口当たり純資産価値をいいます。
1 口当たり NAV＝NAV÷発行済投資口数
「NAV」とは、以下の計算式により求められる、取得済資産及び取得予定資産を鑑定評価額又は調査価格に基づい
て評価した場合の本投資法人の純資産価値であり、貸借対照表上の純資産額とは異なります。
NAV＝本投資口発行価額の総額＋取得（予定）資産の含み益
取得（予定）資産の含み益＝取得（予定）資産の鑑定評価額又は調査価格の合計額－取得（予定）価格の合計額
上記の計算式に基づき、上場時及び取得予定資産取得後における１口当たり NAV は、それぞれ次のように計算さ
れます。
1 口当たり NAV（上場時）
＝［設立時発行価額の総額（200 百万円）＋上場時グローバル・オファリングの発行価額の総額（96,882 百万
円）＋取得済資産の鑑定評価額の合計額（173,460 百万円）－取得済資産の取得価格の合計額（173,020 百万
円）］÷上場時発行済投資口数（182,750 口）
-3-
(注 2)
1 口当たり NAV（取得予定資産取得後）
＝［設立時発行価額の総額（200 百万円）＋上場時グローバル・オファリングの発行価額の総額（96,882 百万
円）＋本募集における発行価額の総額（72,030 百万円）＋取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価額又は調
査価格の合計額（305,890 百万円）－取得済資産の取得価格及び取得予定資産の取得予定価格の合計額
（305,450 百万円）］÷取得予定資産取得後の発行済投資口数（278,950 口）
本募集における発行価額の総額は、平成 25 年 5 月 14 日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引
の終値を基準として算出した本書の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致
するとは限りません。このため、1 口当たり NAV（取得予定資産取得後）も実際の指標と一致するとは限り
ません。
このことは、本募集の発行価格が、本募集に応ずる投資家にとって有利な価格であること又は本投資口への投資に
より利益が得られることを意味又は示唆するものではありません。平成 25 年 5 月 14 日現在の東京証券取引所にお
ける本投資口の普通取引の終値に照らすと、本募集の発行価格は、投資口 1 口当たり NAV を上回るものと想定さ
れ、かかる想定に従うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、1 口当たり NAV よりも高い発行
価格で本投資口を購入することになる点にご注意下さい。
(ハ) 本募集のポイント
a. A クラス物流施設の追加取得による資産規模 3,000 億円への拡大
＜投資主価値向上を目指すエクイティ・ファイナンス＞
（後略）
d. 財務基盤の安定性の向上
本募集に伴い、取得予定資産の取得時に借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を
実行することを予定しています。なお、取得予定資産のうちプロロジスパーク習志野 4
を除く 7 物件については平成 25 年 6 月 13 日に取得する予定であり、プロロジスパーク
習志野 4 については平成 25 年 10 月 1 日に取得する予定であることから、本借入れは、
取得予定資産の取得タイミングに合わせて、2 回に分けて実施する予定です。本借入れ
は、メガバンクを中心とする国内有力金融機関より行われ、平均借入残存年数(注 1)が 6.7
年になるよう返済期限を 1 年から本投資法人としてこれまでで最長となる 10 年までの
複数トランシェに分けて設定され、長期固定金利を中心とした無担保のタームローンと
なります。本借入れを実行することで、本投資法人の借入金の平均借入年数を上場時の
5.0 年から 5.8 年へと長期化することができます。また、本借入れでは、既存の 6 行の取
引金融機関に加えて、新規に複数の金融機関との取引を開始することを予定しています。
こうした取組みにより、本募集終了後における本投資法人の借入金は、長期負債比率
94.1％、固定金利比率(注 2)94.1％、平均借入残存年数 5.6 年となる見込みです(注 3)。この
ような借入期間の長期化及び取引金融機関数の拡大により、本投資法人の財務基盤の安
定性の更なる向上を実現することができるものと、本投資法人は考えています。
-4-
ただし、本借入れは、各金融機関による貸出審査手続における決裁が完了し、本投資
法人と当該各金融機関との間で借入契約が締結されること及び別途定められる貸出前
提条件がすべて充足されること等を条件とします。
（中略）
(注 3)
いずれも、平成 25 年 10 月 1 日のプロロジスパーク習志野 4 の取得に合わせて実施する借入れ後の数値です。これ
らは本借入れによる借入予定額を 623 億円として算出しています。当該借入予定額は、平成 25 年 5 月 14 日現在の
東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した手取金の見込額等に基づく本書の日付
現在の予定額であり、最終的な借入金額は、本募集による手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更
される可能性があります。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。
＜返済期限の分散状況＞
(注) 上記返済期限の分散状況は、本借入れによる借入予定額を 623 億円とし、当該借入予定額を平均借入残存年数が 6.7
年になるよう返済期限を 1 年から 10 年までの複数トランシェに分けて設定された場合の見込みであり、実際の分散
状況と一致するとは限りません。
3【投資リスク】
(1) リスク要因
① 本投資証券の商品性に関するリスク
(ヘ) 新投資口の発行時の 1 口当たりの価値の希薄化に関するリスク
（前略）
加えて、平成 25 年 5 月 14 日現在の東京証券取引所における普通取引の終値に照らす
と、本募集の発行価格は、投資口 1 口当たり NAV を上回ることが想定され、かかる想
定に従うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、1 口当たり NAV よ
りも高い発行価格で本投資口を購入することになる点に注意する必要があります。
5【運用状況】
(3)【運用実績】
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
（前略）
＜上場来の投資口価格及び出来高推移＞
（後略）
-5-
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（請求目論見書）の訂正事項分
平成 25 年 5 月（第 1 回訂正分）
日本プロロジスリート投資法人
この新投資口発行及び投資口売出届出目論見書により行う日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資
法人」といいます。
）の投資口 43,218,000,000 円（見込額）の募集（一般募集）及び投資口 3,719,000,000 円
（見込額）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）につきまして、本投資法人は、金融商品取引
法（昭和 23 年法律第 25 号）第 5 条により有価証券届出書を平成 25 年 5 月 16 日に関東財務局長に提出し、
また、同法第 7 条により有価証券届出書の訂正届出書を平成 25 年 5 月 16 日に関東財務局長に提出しており
ますが、その届出の効力は生じておりません。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が
行われます。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。
1
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（請求目論見書）の訂正理由
平成 25 年 5 月 16 日提出の有価証券届出書の記載事項のうち、国内一般募集及び海外募集における発行価
額の総額並びに売出価額の総額に係る各見込額の算出の基準日を平成 25 年 5 月 8 日から同月 14 日に変更し、
これらに関連する事項を訂正するとともに記載内容の一部についても訂正するため、平成 25 年 5 月 16 日付
で有価証券届出書の訂正届出書を提出しました。これに伴い、新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（請
求目論見書）の関連事項を後記の通り訂正します。
2
訂正事項
頁
投資法人の詳細情報
第 5 投資法人の経理状況
2 投資法人の現況
(2) 借入れの状況
① タームローン ·····················································································································1
3
訂正箇所
訂正箇所は
罫で示してあります。
【投資法人の詳細情報】
第 5【投資法人の経理状況】
2【投資法人の現況】
(2) 借入れの状況
① タームローン
(ロ)
（前略）
本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、最長借入期間 10 年
のローンを含む以下の借入れを行う予定です。ただし、当該借入れは、下記「借入先」
欄記載の各金融機関による貸出審査手続における決裁が完了し、本投資法人と当該各金
融機関との間で借入契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件がすべて
充足されること等を条件とします。
借入先
株式会社三井住友銀行
及び株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行をアレンジ
ャーとする協調融資団
(注 1)
借入予定額
(注 1)
623 億円
利率
(注 2)
基準金利に
0.25 ％ を 加 え
た利率
基準金利に
0.40 ％ を 加 え
た利率
基準金利に
0.50 ％ を 加 え
た利率
基準金利に
0.60 ％ を 加 え
た利率
基準金利に
0.70 ％ を 加 え
た利率
返済期限
返済方法
(注 3)
使途
摘要
借入実行日
より 1 年後
借入実行日
より 4 年後
借入実行日
より 6 年後
期限
一括
返済
取得予定資産
の 取 得 及 び 当 無担保
該 取 得 に 関 連 無保証
する費用
借入実行日
より 8 年後
借入実行日
より 10 年
後
借入予定額は、平成 25 年 5 月 14 日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した
手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の予定額であり、最終的な借入金額は、本募集による手取金の額等を勘案
した上、借入実行の時点までに変更される可能性があります。623 億円のうち 200 億円については平成 25 年 10 月 1
日のプロロジスパーク習志野 4 の取得に合わせて借り入れる予定です。
（後略）
-1-
新 投 資口発 行 及 び 投 資口売出 届 出目論 見 書
平成 25年5月
プロロジスパーク座間2
日本プロロジスリート投資法人の基本理念
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とした上場不動産投資法人として、安定的な収益の確保並びに保有する特定
資産の規模の拡大及びその価値の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指します。
本投資法人は、プロロジス・グループ（注1）のサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めま
す。そして、物流施設の堅実な運営を行うことにより、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含
む物流施設の利用者（注2）、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好な関係を構築し、これにより投
資主価値の最大化を実現することを目指していきます。
（注1）Prologis, Inc.（世界本社）及びそのグループ会社（日本法人である株式会社プロロジス（以下「プロロジス（日本）」といいます。）
を含みます。また、プロロ
ジス・グループ側の出資割合が過半に満たない共同投資ビークルも含みます。）全体を総称して、プロロジス・グループといいます。プロロジス・グループの詳
細については、本文「第二部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針（１）投資方針 ④ プロロジス・グループの概要」をご参照下さい。
（注2）以下、テナント、荷主その他の物流施設の利用者を総称して「カスタマー」といいます。
【新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）】
本届出目論見書により行う日本プロロジスリート投資法人投資口47,984,000,000円（見込額）の募集（一般募集）及び投資口4,129,000,000円（見込
額）の売出し
（オーバーアロットメントによる売出し）
につきましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）
（以
下「金融商品取引法」といいます。）第5条により有価証券届出書を平成25年5月16日に関東財務局長に提出していますが、その届出の効力は生じていま
せん。
したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても訂正が行われることがあります。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、
発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）
の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及び
オーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の
翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投
資法人ウェブサイト
（［URL］http://www.prologis-reit.co.jp/ja-cms/ir/index-2013.html）
（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発
行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。
また、発行価格等の決
定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項
分が交付され、新聞等による公表は行いません。
本書は、金融商品取引法に基づき投資家に交付しなければならない目論見書（交付目論見書）です。
金融商品取引法上、投資家は、請求により上記の有価証券届出書第三部の内容を記載した目論見書（請求目論見書）の交付を受けることができ、投資家が
かかる請求を行った場合にはその旨を記録しておく必要があるものとされています。ただし、本書においては、投資家の便宜のため、既に請求目論見書が合
冊されています。
プロロジスパーク座間1
プロロジス・グループによるコミットメント
本投資法人は、スポンサー・サポート契約を通じて、世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジ
ス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタマーネットワーク、運営ノウハウ
その他の経営資源等を、最大限に活用していきます。
プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメントを行います。
■
Aクラス物流施設の供給による我が国の物流機能発展と地域貢献へのコミットメント
■
物流効率化に資する安全・快適な施設スペースの提供によるカスタマーへのコミットメント
■
本投資法人の安定的な運営と継続的な成長による投資主へのコミットメント
【募集又は売出しの公表後における空売りについて】
（1）金融商品取引法施行令第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みま
す。）
（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書又は臨時報告書が公衆
の縦覧に供された日のうち最も早い日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書又は当該臨時報
告書の訂正報告書が公衆の縦覧に供された時のうち最も早い時までの間）
において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場における
空売り
（＊1）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る
有価証券の借入れ（＊2）の決済を行うことはできません。
（2）金融商品取引業者等は、
（1）に規定する投資家がその行った空売り
（＊1）に係る有価証券の借入れ（＊2）の決済を行うために当該募集又は売出しに
応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
（＊1）取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
● 先物取引
● 国債証券、
地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
● 取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
（＊2）取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）
を含みます。
【金融商品の販売等に関する法律に係る重要事項】
不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取
引価格が下落し、損失を被ることがあります。
また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。
1
Overview of Nippon Prologis REIT
M-01
プロロジスパーク市川1
M-02
プロロジスパーク座間1
M-03
プロロジスパーク川島
M-07
プロロジスパーク北名古屋
M-08
プロロジスパーク多賀城
B-01
プロロジスパーク舞洲4
本投資法人取得済資産一覧
特徴
日本プロロジスリート投資法人の
本投資法人は平成25年2月14日に上場、翌2月15日に上記の12物件（取得価格の合計
1,730億円）
（取得済資産）
を取得し、
実質的な資産運用を開始しました。
1. Aクラス物流施設への重点投資
■
テナントとなる物流事業会社等が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地
条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えたAクラス物流施設に重点投資します。
2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
■ プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタマーネットワーク、運営
ノウハウその他の経営資源等を最大限に活用します。
3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが
創出する収益の安定性
■
マルチテナント型物流施設とビルド・
トゥ・スーツ型物流施設をバランスよく組み合わせたポートフォリオ構築により分散
効果を追求し、収益の安定性とリスクの分散を図ります。
2
M-04
プロロジスパーク大阪2
M-05
プロロジスパーク舞洲3
M-06
プロロジスパーク春日井
B-02
プロロジスパーク高槻
B-03
プロロジスパーク鳥栖2
B-04
プロロジスパーク鳥栖4
4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
■
新投資口の発行は希薄化に留意しつつ機動的に実施します。借入金は長期固定金利を主とし、LTV（注1）は平常時の運用
において50％前後で運用することとします。
5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
■ プロロジス・グループによる投資口への出資
（セイムボート出資）、本投資法人のNOI（注2）及び当期純利益に連動した
運用報酬体系の採用により、投資主の利益とスポンサーの利益を共通のものにします。
■
利害関係者取引に関する意思決定フロー等の利益相反取引防止施策を採用しています。
（注1）LTVとは、本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額の総額）の占める割合をいいます。
（注2）NOIとは、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）
を控除した金額をいいます。
3
Offering Highlights
オファリング・ハイライト
投資主価値の向上を
本募集のポイント
1 Aクラス物流施設の追加取得による資産規模3,000億円への拡大
2 プロロジス・グループによる強力なパイプライン・サポートの活用
3 ポートフォリオ分散による収益基盤の安定性の向上
4 財務基盤の安定性の向上
取得予定資産
取得予定価格の総額
プロロジス・グループが開発した
Aクラス物流施設
1,324 億円
100.0 ％ （8物件／8物件中）
平均築年数（注1）
平均NOI利回り（注1）
5.0 年
5.3 ％
（注2）
M-09 プロロジスパーク東京大田
M-10 プロロジスパーク座間2
所在地：東京都大田区 取得予定価格：29,500百万円
所在地：神奈川県座間市 取得予定価格：21,900百万円
M-13 プロロジスパーク成田1-C
M-14 プロロジスパーク尼崎1
所在地：千葉県成田市 取得予定価格：4,810百万円
所在地：兵庫県尼崎市 取得予定価格：17,600百万円
（注1）
「平均築年数」、
「平均NOI利回り」、
「1口当たりNAV」、
「稼働率」、
「定期借家契約比率」の算出方法については、本文「第二部 ファンド情報 第1
ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ② オファリング・ハイライト」をご参照下さい。
（注2）主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、プロロジス・グループが開発したものではなく、Aクラス物流施設の要件を満た
していません。
4
目指すエクイティ・ファイナンス
本募集の意義
■ 本投資法人の投資口の経済的価値の向上
●
●
1口当たり分配金水準の向上を目指します
1口当たりNAV（注1）の向上を実現する見込みです
（533,639円（上場時）⇒636,300円（取得予定資産取得後））
■ ポートフォリオの
「クオリティ」
の向上
■ プロロジス・グループからのパイプライン・サポートによる成長の具現化
稼働率（注1,3）
94.4 ％
定期借家契約比率（注1）
100.0 ％
グローバル・マーケット所在物件比率
（関東エリア、
関西エリア）
100.0 ％ （8物件／8物件中）
84.9％
： 15.1％
マ ル チ テ ナ ン ト 型（注4）
：
ビルド・
トゥ・スーツ型（注4）
M-11 プロロジスパーク船橋5
M-12 プロロジスパーク成田1-A&B
所在地：千葉県船橋市 取得予定価格：11,000百万円
所在地：千葉県成田市 取得予定価格：8,420百万円
完成予想図
M-15 プロロジスパーク尼崎2
B-05 プロロジスパーク習志野4（注5）
所在地：兵庫県尼崎市 取得予定価格：19,200百万円
所在地：千葉県習志野市 取得予定価格：20,000百万円
（注3）プロロジスパーク習志野4の稼働率については、本書の日付現在建築中ですが、締結済みの賃貸借契約に基づき、
１００.0％として算出しています。
（注4）取得予定価格ベース。なお、マルチテナント型物流施設及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設の詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1
ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ④ プロロジス・グループの概要」をご参照下さい。
（注5）プロロジスパーク習志野4については、平成25年8月末日竣工予定で開発工事が進められており、本投資法人による取得は平成25年10月1日を予定し
ています。完成予想図は、竣工予定の建物を想定した図であり、実際とは異なる場合があります。
5
Offering Highlights
本募集のポイント１
資産規模
Aクラス物流施設の追加取得による
■
本投資法人は、上場後の更なる成長に向けた第一歩として、本募集を実施し、本募集により調達した資金及び借入金を
活用して、プロロジス・グループが開発したAクラス物流施設8物件（取得予定価格の合計1,324億円）に投資します。
■
取得予定資産は、8物件すべてが関東エリア及び関西エリアのグローバル・マーケットの優良立地に所在し、
取得済資産と取得予定資産のいずれも最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設です。
取得済資産
（平成25年2月末日現在）
プロロジスパーク座間2
12物件1,730億円
ポートフォリオ
の成長
プロロジス・グループ開発物件
100.0%
Aクラス物流施設比率
100.0%
グローバル・マーケット所在物件比率
82.0%
稼働率
98.4%
平均築年数
3.8年
平均賃貸借残存期間
5.1年
平均延床面積
平均NOI利回り
5.7%
総テナント社数
47社
上位20テナント比率
78.8%
上位5物件比率
72.8%
ポートフォリオPML値
財務安定性
の向上
投資主価値
の向上
78,126.56㎡
1.6%
長期負債比率
93.8%
固定金利比率
93.8%
平均借入残存年数
4.7年
1口当たり分配金
1口当たりNAV
533,639円
（注1）取得予定資産取得後の各数値は、一定の仮定の下、既存ポートフォリオに係る平成25年2月末日現在の数値と取得予定資産に係る数値又は本募集と並
行して実施予定の借入れに係る数値をそれぞれ単純に合算して算出したものであり、取得予定資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。
（注2）詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ② オファリング・ハイライト」をご参照下さい。
6
3,000億円への拡大
■
資産規模3,000億円を超える、物流施設特化型のプライムリートとして、更なる成長を目指します。
■
投資主価値の向上に資するエクイティ・ファイナンスを実施し、投資口１口当たり分配金水準及び投資口１口
当たりNAVの向上を目指します。
取得予定資産
取得予定資産取得後
8物件1,324億円
20物件3,054億円
資産規模3,000億円の達成
物流施設特化型プライムリート
資産規模は
として更なる成長を目指します
1.8倍に拡大
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
89.8%
94.4%
96.8%
（注3）
（注3）
（注3）
＋
5.0年
（注3）
=
5.2年
4.3年
5.1年
78,103.47㎡
78,117.32㎡
5.3%
5.5%
39社
80社
67.0%
46.5%
1.4%
（注4）
93.7%
＋
93.7%
6.7年
93.8%
=
93.8%
5.5年
1口当たり分配金水準の
向上を目指します
636,300円
（注3）主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋5の別棟は、プロロジス・グループが開発したものではなく、Aクラス物流施設の要件を満た
していません。
（注4）取得予定資産のうちプロロジスパーク習志野4を除きます。
7
Offering Highlights
本募集のポイント2
プロロジス・グループによる強力な
■
パイプ
プロロジス・グループが運用するコア型ファンド「Prologis Japan Fund 1」の運用資産のうち、本投資法人の投資基準を
満たしたAクラス物流施設6物件を、相対取引により取得します（プロロジス・グループによる優先的情報提供の活用）。
プロロジス・グループ／プロロジス
（日本）
資産運用
Prologis Japan Fund 1
（優先的情報の提供）
■
平成17年6月にプロロジス・グループによって設立されたクローズド・エンド型私募ファンド
■
安定稼働中の、中長期的に安定的な収益を見込める物流施設に対して投資を行うコア型ファンド
■
複数の海外機関投資家によるグループ外資本（プロロジス・グループによるセイムボート出資20%）
を運用
■
プロロジス・グループがアセット・マネジメント業務及びプロパティ・マネジメント業務を受託
取得予定
資産
75,472㎡
取得予定
資産
プロロジスパーク東京大田
取得予定
資産
33,514㎡
プロロジスパーク成田1-C
58,504㎡
プロロジスパーク船橋5
取得予定
資産
91,215㎡
プロロジスパーク尼崎1
64,260㎡
取得予定
資産
プロロジスパーク成田1-A&B
93,825㎡
取得予定
資産
プロロジスパーク尼崎2
特に競争力が高いと考えられる、本投資法人の投資基準を満たす
Aクラス物流施設6物件を、相対取引により取得
（注1）各物件写真又は完成予想図の右上の数値は延床面積を表しています。
（注2）プロロジスパーク習志野4については、平成25年8月末日竣工予定で開発工事を進めており、本投資法人による取得は平成25年10月1日を予定していま
す。
また、入居テナントとの賃貸借契約も既に締結済みであり、竣工後直ちに安定稼働となる見込みです。
（注3）上記の表の詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ② オファリング・ハイライト」をご参照下さい。
8
ライン・サポートの活用
■
優先交渉権を付与されていたプロロジスパーク座間2及びプロロジスパーク習志野4の2物件を、優先交渉権を行使した上で取得します。
■
今後もプロロジス・グループの強みであるAクラス物流施設の開発力を最大限活用し、資産規模の成長を図ります。
■
日本におけるAクラス物流施設の開発及び運営のリーディング企業・パイオニア
■
スポンサー・サポート契約に基づき、現在稼働中、開発中、計画中のAクラス物流施設の中から今後本投資法人の
投資基準を満たすことが見込まれる物件を順次提供予定
オンバランスで保有
優先交渉権付与物件
■
稼働中・開発中物件であり、概ね1年以内に投資基準を満たすことが見込まれる物件
■
本投資法人の着実な外部成長のために、スポンサー・サポートの一環として、上場時に優先交渉権の付与を受けた8物件
99,550㎡
取得予定
資産
プロロジスパーク座間2
プロロジスパーク習志野4
31,250㎡
プロロジスパーク東京新木場
65,192㎡
プロロジスパーク横浜鶴見
43,962㎡
プロロジスパーク尼崎3
108,485㎡
取得予定
資産
39,957㎡
プロロジスパーク岩沼1
76,759㎡
プロロジスパーク川西
32,964㎡
プロロジスパーク神戸
プロロジスパーク座間2 及び プロロジスパーク習志野4（注2）の2物件を
優先交渉権を行使した上で取得
（注4） 印を付した図は竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
（注5）上記には、本投資法人の取得予定資産以外の物流不動産も含まれています。
また、本書の日付現在では、
これら取得予定資産以外の物流不動産について、本
投資法人が取得する具体的な予定はありません。
また、
これらのうちの優先交渉権の付与を受けている物件も含め、今後これらの物件を取得できる保証もあり
ません。
9
Offering Highlights
本募集のポイント3
ポートフォリオ分散による
■
収益基盤の
資産規模の拡大により、物件分散、テナント分散及び賃貸借契約満了時期の分散が進展します。
ポートフォリオ分散の進展と品質の向上
取得済資産（平成25年2月末日現在）
取得予定資産
取得予定資産取得後
資産規模の拡大
資産規模
8物件1,324億円
20物件3,054億円
12物件1,730億円
物件分散の進展（取得（予定）価格ベース）
上位
その他
その他
27.2%
18.3%
物件比率
プロロジスパーク
市川1
19.6%
5
プロロジスパーク
座間1
プロロジスパーク
舞洲3
16.1%
7.8%
プロロジスパーク
プロロジスパーク 川島
大阪2
14.8%
14.4%
上位5物件合計
プロロジスパーク
尼崎1
13.3%
その他
53.5%
プロロジスパーク
東京大田
22.3%
プロロジスパーク
市川1
11.1% プロロジスパーク
東京大田
9.7%
プロロジスパーク
座間1
9.1%
プロロジスパーク
川島
プロロジスパーク
8.4%
大阪2
プロロジスパーク
座間2
16.5%
プロロジスパーク
尼崎2 プロロジスパーク
習志野4
14.5%
15.1%
72.8%
8.2%
上位5物件合計
81.7%
上位5物件合計
46.5%
上位
テナント分散の進展（賃貸面積ベース）
テナント比率
20
上位20テナント
78.8%
上位20テナント
88.2%
上位20テナント
67.0%
バランスの取れた物件タイプ（取得（予定）価格ベース）
物件タイプ別
ビルド・
トゥ・スーツ型
13.1%
ビルド・
トゥ・スーツ型
15.1%
マルチテナント型
86.9%
ビルド・
トゥ・スーツ型
14.0%
マルチテナント型
84.9%
マルチテナント型
86.0%
（注）上記の表の詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ② オファリング・ハイライト」をご参照下さい。
10
安定性の向上
テナント分散の状況（取得予定資産取得後）
本投資法人のテナント分散状況（賃貸面積ベース）
上位20テナント比率67.0%
パナソニック ロジスティクス 10.6%
スタートトゥデイ 6.4%
その他 33.0%
ハマキョウレックス 5.1%
取得済資産
平成25年2月末日現在
取得予定資産取得後
総テナント社数47テナント
総テナント社数80テナント
佐川グローバルロジスティクス 5.1%
アマゾンジャパン・ロジスティクス 4.2%
DNPロジスティクス 1.4%
センコー 4.0%
マガシーク 1.4%
キユーソー流通システム 1.5%
日立物流 3.9%
ホンダロジコム 1.6%
コストコ ホールセール ジャパン 1.9%
ジャパネットたかた 2.1%
バンテック 2.1%
アテナ 2.2%
ダイキン工業 2.2%
ニプロ 3.2%
鴻池運輸 2.7%
楽天 2.7%
日立物流コラボネクスト 2.7%
（注）詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ⑤ 成長戦略」をご参照下さい。
賃貸借契約の契約満了時期の分散状況（年間賃料ベース）
（平成25年2月末日現在）
（%）
20
マルチテナント型
15
取得予定資産に係る賃貸借契約
ビルド・
トゥ・スーツ型
10
5
0
平成
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
（注）詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ⑤ 成長戦略」をご参照下さい。
築年数別（取得（予定）価格ベース）
（取得予定資産取得後）
賃貸可能面積別（取得（予定）価格ベース）
41
42
（年）
（取得予定資産取得後）
9.1%
29.5%
3年未満
46.3%
50,000㎡未満
36.8%
3年以上5年未満
50,000㎡以上100,000㎡未満
5年以上10年未満
100,000㎡以上
54.1%
24.1%
（注）詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （2）投資対象 ⑦ ポートフォリオ分散の状況（取得予定資産取得
後）」をご参照下さい。
11
Financial Strategy
本募集のポイント4
安定性の向上
財務基盤の
■
本投資法人の中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模、価値の着実な成長及び運用の安定性と効
率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
財務ハイライト
長期負債比率
固定金利比率
93.8％
平均借入残存年数
93.8％
5.5年
（注1）
LTV水準
格付
平常時の運用において
利益超過分配の実施
当面の間、
営業期間の減価償却費の
AA（安定的）
50％前後（上限60％）での運用
30％を目処
（株式会社日本格付研究所）
（注1）固定金利比率については、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利子負債を、固定金利による有利子負債として計算しています。
（注2）上記は、平成25年10月1日のプロロジスパーク習志野4の取得に合わせて実施する借入れ後の数値です。これらは本借入れによる借入予定額を543億
円として算出しています。当該借入予定額は、平成25年5月8日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した手取
金の見込額等に基づく本書の日付現在の予定額であり、最終的な借入金額は、本募集による手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更さ
れる可能性があります。
したがって、実際の指標と一致するとは限りません。
本募集に伴う借入れの状況及び返済期限の分散状況
本募集に伴い、上場時に引き続き株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱東京UFJ銀行をアレンジャーとする協調融資
団から借り入れるとともに、
本投資法人最長となる10年の借入れを行い、
財務基盤の更なる安定性向上を目指します。
本募集に伴う借入れの状況
借入先
借入予定額
株式会社三井住友銀行
及び株式会社三菱東京
UFJ銀行をアレンジャー
（注1）
543億円
とする協調融資団
利率
返済期限
返済方法
基準金利に0.25％を
加えた利率
借入実行日より1年後
基準金利に0.40％を
加えた利率
借入実行日より4年後
基準金利に0.50％を
加えた利率
借入実行日より6年後
基準金利に0.60％を
加えた利率
借入実行日より8年後
使途
摘要
取得予定資産の
期限一括
取得及び
無担保
返済
当該取得に
無保証
関連する費用
基準金利に0.70％を
借入実行日より10年後
加えた利率
（注1）うち200億円については平成２５年10月１日のプロロジスパーク習志野4の取得に合わせて借り入れる予定です。
（注2）上記の表の詳細については、本文「投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 2 投資法人の現況 （2）借入れの状況 ① タームローン（ロ）」
をご参照下さい。
返済期限の分散状況
（億円）
250
上場時の借入れ
200
本募集に伴う借入れ
150
100
50
0
平成
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
（年）
（注1）上記返済期限の分散状況は、本借入れによる借入予定額を543億円とし、当該借入予定額を平均借入残在年数が6.7年になるよう返済期限を1年から
10年までの複数トランシェに分けて設定された場合の見込みであり、実際の分散状況と一致するとは限りません。
（注2）詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ② オファリング・ハイライト」をご参照下さい。
12
減価償却費の活用方法について
物流不動産は、
土地価格に比べて建物価格比率が高く償却年数が短いという特性を有し、
減価償却費が他のアセットク
ラスに比較して、
高めに計上される傾向にあります。
また、建物価値の維持に必要な設備投資額
（資本的支出）も低く抑えられる傾向にあるため、営業期間の減価償却費
の 30%に相当する金額を当面の間の目処にして、利益超過分配を継続的に行う方針です。
利益を超える金銭の分配
（出資
（投資資本）
の払戻し）
を実施する場合の損益計算書におけるイメージ図
不動産賃貸事業
及び
投資法人運営
に係る経費
30％目処
残余となる手元資金
減価償却費
利益超過分配
賃料収入
活用方法
修繕や資本的支出への活用を通じた
保有施設の競争力強化
FFO
当期純利益
利益分配
借入金の返済資金の一部への充当を
通じた金利コストの削減
新規取得物件の取得資金の一部への
充当を通じた分配金利回りの向上
利益超過分配の貸借対照表におけるイメージ図
貸借対照表
負債の部
資産の部
純資産の部
出資総額
（出資総額から控除）
（未処分利益）
利益超過分配＝
出資の払戻し
分配金
利益超過分配
利益分配
分配金の
総額
（注）上記の図の詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ⑪ 財務方針」をご参照下さい。
13
Portfolio
本投資法人のポートフォリオ
ポートフォリオ一覧
物件
番号
取
得
済
資
産
物件名称
所在地
賃貸可能 取得（予定）投資比率 築年数 NOI利回り 稼働率 PML値
（年）
（％）
（%）
（%）
面積（㎡） 価格（百万円） （%）
M-01 プロロジスパーク市川1
千葉県市川市
125,014
33,900
11.10
4.4
5.2
99.3
0.6
M-02 プロロジスパーク座間1
神奈川県座間市 113,471
27,900
9.13
3.8
5.5 100.0
0.8
M-03 プロロジスパーク川島
埼玉県比企郡
145,036
25,600
8.38
1.7
5.8
99.3
7.5
M-04 プロロジスパーク大阪2
大阪府大阪市
130,565
25,000
8.18
5.8
5.5
99.3
0.8
M-05 プロロジスパーク舞洲3
大阪府大阪市
74,925
13,500
4.42
5.0
5.6
91.5
8.5
M-06 プロロジスパーク春日井
愛知県春日井市
91,806
12,500
4.09
5.2
6.4
94.3
3.7
M-07 プロロジスパーク北名古屋
愛知県北名古屋市
42,751
6,500
2.13
3.7
6.0 100.0
7.5
M-08 プロロジスパーク多賀城
宮城県多賀城市
39,098
5,370
1.76
3.9
6.7 100.0
5.4
B-01 プロロジスパーク舞洲4
大阪府大阪市
57,234
11,500
3.76
2.6
5.5 100.0
3.1
B-02 プロロジスパーク高槻
大阪府高槻市
19,898
4,410
1.44
1.1
5.7 100.0
5.1
B-03 プロロジスパーク鳥栖2
佐賀県鳥栖市
21,778
3,030
0.99
0.6
5.9 100.0
0.5
B-04 プロロジスパーク鳥栖4
佐賀県鳥栖市
28,765
3,810
1.25
1.1
6.0 100.0
0.6
890,346
173,020
56.64
3.8
5.7
98.4
1.6
3.5
小計
M-09 プロロジスパーク東京大田
東京都大田区
73,601
29,500
9.66
7.4
5.0 100.0
M-10 プロロジスパーク座間2
神奈川県座間市
95,121
21,900
7.17
0.6
5.5
5.9
5.3
千葉県船橋市
56,101
9,500
プロロジスパーク船橋5
M-11
取
得
予
定
資
産
（別棟）
3.60
1,500
67.6 0.8（注2）
4.2
100.0
23.1
6.5
4.0
M-12 プロロジスパーク成田1-A＆B
千葉県成田市
62,058
8,420
2.76
8.0
6.0
96.7 3.6（注3）
M-13 プロロジスパーク成田1-C
千葉県成田市
32,230
4,810
1.57
5.8
6.0
99.1 3.7（注3）
M-14 プロロジスパーク尼崎１
兵庫県尼崎市
91,446
17,600
5.76
7.6
5.2 100.0
4.4
M-15 プロロジスパーク尼崎２
兵庫県尼崎市
91,309
19,200
6.29
5.9
5.3
99.6
4.3
B-05 プロロジスパーク習志野4
千葉県習志野市
91,552
20,000
6.55
0.0
5.3 100.0
1.1
小計
593,421
132,430
43.36
5.0
5.3
94.4
合計／平均
1,483,767
305,450
100.00
4.3
5.5
96.8 1.4（注4）
ー
（注1）上記の表の詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （2）投資対象 ⑤ 取得予定資産取得後の本投資法人の
ポートフォリオの概要」をご参照下さい。なお、賃貸可能面積については、小数点以下を切り捨てて記載しています。
（注2）共有棟を除きます。
（注3）店舗棟を除きます。
（注4）プロロジスパーク習志野4を除きます。
14
ポートフォリオマップ
M：マルチテナント型物流施設
B：ビルド・
トゥ・スーツ型物流施設
■：グローバル・マーケット
■：リージョナル・マーケット
●：取得予定資産
●：取得済資産
空港
港
主要高速道路
M-08
M-06
B-03 B-04
M-12
M-13
B-05
M-07
M-01
M-03
B-02
M-02
M-04
M-05
B-01
M-11
M-14
M-15
M-09
M-10
15
取得予定資産
M-09
Properties to be Acquired
ランプ
ウェイ
プロロジスパーク東京大田
■
7階建、
40フィートコンテナトレーラーが各階まで直接乗り入れることが可能なランプウェイ2基の備え
■
ワンフロア当たり床面積が約10,000㎡と大型テナントへの対応が可能
■
従業員にとり働きやすい環境 ― 屋上部分に乗用車用駐車場スペースを備え、
敷地内にコンビニも設置
コンビニ
取 得 予 定 価 格 29,500百万円
羽田空港
鑑 定 評 価 額 29,500百万円
所
プロロジスパーク東京大田
地 東京都大田区東海一丁目3番6号
敷
地
面
積 19,542.02㎡
延
床
面
積 75,472.75㎡
構
造 鉄骨鉄筋コンクリート造７階建
竣
工 平成17年9月
テ ナ ン ト 数 10
環
施
16
在
境
評
工
価 −
者 大成建設株式会社
車両入口及び施設エントランス
施設の中央に配置された車路
快適な事務所スペース
屋上の緑化休憩スペース
東京タワー
渋谷駅
■
東京駅
羽 田 空 港 か ら 約7.2km、首 都 高 速
湾岸線
「大 井 南IC」か ら 約300mに
位置しており、東京港に加えて、川
15
線
岸
崎港、横浜港へのアクセスも良好
東京モノレール
速
高
都
首
■
ジ
リッ
ブ
ート
ゲ
京
大井南IC
東京、川崎、横浜という巨大消費地
へのアクセスも良好なため、物流立
東
京
急
本
線
JR
東海
道本
線
JR横
357
湾
品川駅
線
須賀
JR京葉線
地として高い評価
1
東京湾
プロロジスパーク東京大田
羽田空港
主要なテナントとの賃貸借契約の概要
賃借人名
業種
佐川グローバル
倉庫業
ロジスティクス株式会社 （冷蔵倉庫業を除きます。）
株式会社ライフ
コーポレーション
百貨店、
総合スーパー
賃貸面積
比率
契約期間
賃貸借形態
31,774.83㎡
43.2%
8年1か月
定期建物
賃貸借契約
12,600.13㎡
17.1%
2年1か月
10年
定期建物
賃貸借契約
17
取得予定資産
M-10
Properties to be Acquired
プロロジスパーク座間2
ランプ
ウェイ
免震
太陽光
（注1） 発電
CASBEE
新築S
ランク
（注2）
レストラン
■
5階建、
ランプウェイを2基、
トラックバースが約160台分、
乗用車用駐車場は地上と屋上合わせて約330台分の備え
■
免震構造により地震時にも荷崩れや保管物の破損を防止し、
従業員の安全に配慮
■
地下水浄化システム及び災害用発電機を導入しており、
災害時の電力及び生活用水の供給が可能
コンビニ
取 得 予 定 価 格 21,900百万円
鑑 定 評 価 額 21,900百万円
所
在
地 神奈川県座間市広野台二丁目10番8号
敷
地
面
積 49,821.23㎡
延
床
面
積 99,550.46㎡
構
造 鉄筋コンクリート・鉄骨造５階建
竣
工 平成24年7月
テ ナ ン ト 数 4
環
施
境
評
工
価 CASBEE-新築 Sランク
者 株式会社フジタ
（注1）建物の基礎と上部構造との間に積層ゴムやオイルダンパーを入れ、地震による振動が伝わるのを軽減しようとする建造物の構造をいいます。
（注2）CASBEEの詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2 投資方針 （2）投資対象 ④取得予定資産の個別不動産及び信託不動産の概要」をご参照下さい。
18
施設エントランスホール
大型車両が各階に直接アクセスできる車路
広々として使いやすい庫内スペース
プロロジスパーク座間１と共用のレストラン
定︶
通予
︵開
道
圏央
■
JR
横
東名川崎IC
浜
線
道路「横浜町田IC」より約5kmに位
置しており、東京西部や川崎・横浜
第三京浜道路
町田駅
への配送が可能、また中部・近畿方
横浜青葉IC
面と首都圏中心部の中継拠点とし
プロロジスパーク座間2
線
JR相模
129
国 道246号 か ら 約2km、東 名 高 速
ても機能
横浜町田IC
新横浜駅
16
246
■
東名高速道路
横浜駅
幹線
物流の広域管轄拠点としても機能
し、周辺都市からの従業員を集める
ことが可能
道新
東海
厚木IC
主要なテナントとの賃貸借契約の概要
賃借人名
業種
賃貸面積
比率
契約期間
賃貸借形態
株式会社
ハマキョウレックス
一般貨物
自動車運送業
20,742.52㎡
21.8%
5年
定期建物
賃貸借契約
マガシーク株式会社
婦人服小売業
20,742.52㎡
21.8%
7年
定期建物
賃貸借契約
19
取得予定資産
Properties to be Acquired
M-11 プロロジスパーク船橋5
スロープ
■
東京都心部へ向かう国道357号の至近に立地しており、
大消費地に近接した物流施設として評価できる立地
■
羽田空港及び成田空港へのアクセスも良好であることから、
海運貨物及び航空貨物を取り扱うニーズも期待できる立地
プロロジスパーク船橋5
（写真中央）
と別棟
（左）
JR総武本線
東京
スカイツリー
市川IC
原木IC
京葉道路 湾岸市川IC
東京駅
千鳥町IC
市川塩浜駅
首都高速
湾岸線
357
20
プロロジスパーク
船橋5
JR京葉線
東京ディズニーリゾート
東京湾
取 得 予 定 価 格 9,500百万円/1,500百万円（別棟）
構
造 鉄筋コンクリート・鉄骨造５階建/鉄筋コンクリート造6階建（別棟）
鑑 定 評 価 額 9,500百万円/1,500百万円（別棟）
竣
工 平成19年4月/平成2年1月（別棟）
所
地 千葉県船橋市西浦三丁目6番1号
テ ナ ン ト 数 5
在
敷
地
面
積 30,372.00㎡
環
延
床
面
積 58,504.55㎡
施
境
評
工
価 −
者 株式会社鴻池組/三井建設株式会社（別棟）
M-12 プロロジスパーク成田1-A&B
M-13 プロロジスパーク成田1-C
■
CASBEE
スロープ
既存（簡易版）
Aランク
コンビニ
成田国際空港に近接し、東関東自動車道により東京方面にアクセス可能であり、今後、圏央道の全線開通により、茨城方面、
神奈川方面への輸送時間の短縮につながることで、
物流立地として配送エリアがさらに広域化
プロロジスパーク成田1-A&B
プロロジスパーク成田1-C
取 得 予 定 価 格 8,420百万円（成田1-A&B）/4,810百万円（成田1-C）
6
鑑 定 評 価 額 8,420百万円（成田1-A&B）/4,810百万円（成田1-C）
所
敷
地
地 千葉県成田市南三里塚77番1号
面
床
面
積 64,260.05㎡
（成田1-A&B）/33,514.12㎡
（成田1-C）
竣
工
施
境
評
工
価
者
鉄筋コンクリート造４階建（成田1-B）
鉄筋コンクリート造３階建（成田1-C）
平成17年３月（成田1-A&B）/平成19年4月（成田1-C）
9（成田1-A&B）/5（成田1-C）
CASBEE-既存（簡易版）Aランク
清水建設株式会社（成田1-A&B）/株式会社錢高組（成田1-C）
16
三郷南IC
4
造 鉄骨造２階建（成田1-A）
テ ナ ン ト 数
環
三郷JCT
線
本
6
武
総
JR
14
東京駅
市川IC
京葉
道路
線
北総
宮野木JCT
構
積 38,896.75㎡
（成田1-A&B）/30,831.74㎡
（成田1-C）
356
408
野線
武蔵
JR
延
在
成田JCT
成田国際空港
296
四街道IC
花輪IC
357
東京湾
東道
東関
464
佐倉IC
千葉北IC
武石IC
JR
京
葉
線
プロロジスパーク
成田1-A&B
プロロジスパーク
成田1-C
東金JCT
成田国際空港
左から プロロジスパーク成田１-C、
プロロジスパーク成田１-A＆B
21
取得予定資産
M-14
Properties to be Acquired
CASBEE
スロープ
プロロジスパーク尼崎1
■
6階建のマルチテナント型物流施設であるが、
現在は1社のテナントが全館利用
■
4階へはスロープ利用により、
大型車両が直接アクセスすることが可能
既存（簡易版）
レストラン
Aランク
取 得 予 定 価 格 17,600百万円
鑑 定 評 価 額 17,600百万円
所
地 兵庫県尼崎市東海岸町13番1号
在
敷
地
面
積 47,421.00㎡ 延
床
面
積 91,215.66㎡
造 鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
構
リート造６階建
工 平成17年8月
竣
テ ナ ン ト 数 1
環
境
評
価 CASBEE-既存（簡易版）
Aランク
施
賃借人名
業種
パナソニック
一般貨物自動車運送業
ロジスティクス株式会社
者 大成建設株式会社
工
賃貸面積
比率
契約期間
賃貸借形態
91,446.75㎡
100.0%
15年
定期建物
賃貸借契約
■ 阪神高速道路湾岸線「東海岸IC」
から1km圏、
「中
島IC」
から4km圏、
阪神高速道路神戸線「尼崎東IC」
大阪市中心部
及び
「尼崎西IC」より5km圏で大阪港、神戸港へも
比較的アクセスは良く、大阪中心市街地近接立地
であり、
交通利便性が高い
プロロジスパーク尼崎1
車道
中国自動
プロロジスパーク尼崎2
大阪国際空港
（伊丹空港）
路
道
線
新幹
山陽
速
171
高
神
名
JR東海道本線
新大阪駅
43
線
速5号
阪神高
尼崎IC
プロロジスパーク尼崎1
大阪港
神戸空港
22
北港西IC
プロロジスパーク尼崎2
大阪駅
M-15
ランプ
ウェイ
プロロジスパーク尼崎2
CASBEE
既存（簡易版）
Aランク
■
6階建
（倉庫床5階建）
、
40フィートコンテナトレーラーが各階に直接乗入れ可能なランプウェイ2基
（上り下り専用）
の備え
■
倉庫内には荷物用エレベーター2基、
乗用エレベーター3基を備えることで、
円滑な作業が可能
取 得 予 定 価 格 19,200百万円
鑑 定 評 価 額 19,200百万円
所
在
地 兵庫県尼崎市東海岸町13番2号
敷
地
面
積 47,794.00㎡
延
床
面
積 93,825.14㎡
構
造 鉄骨鉄筋コンクリート造6階建
竣
工 平成19年3月
玄関アプローチ
施設エントランス
ランプウェイと車路
車路内部
テ ナ ン ト 数 9
環
施
境
評
工
価 CASBEE-既存（簡易版）Aランク
者 大成建設株式会社
主要なテナントとの賃貸借契約の概要
賃借人名
業種
パナソニック
一般貨物自動車運送業
ロジスティクス株式会社
日本トランス
シティ株式会社
倉庫業
（冷蔵倉庫業を除きます。）
賃貸面積
比率
契約期間
賃貸借形態
26,471.91㎡
29.0%
8年
定期建物
賃貸借契約
17,748.90㎡
19.4%
10年
定期建物
賃貸借契約
23
取得予定資産
Properties to be Acquired
B-05 プロロジスパーク習志野4
ランプ
ウェイ
免震
■
5階建、
各階へ40フィートコンテナトレーラーが直接乗入れ可能なランプウェイ2基の備え
■
事業継続性を考慮し免震構造を採用しているのに加え、
災害用発電機や、
地下貯水槽を設置し、
災害時にも電力及び生活用水の
供給が可能
■
工事の進捗状況
平成24年5月末 地盤改良工事
24
コンビニ
平成24年8月末
土工事・免震装置下基礎工事
平成24年11月末
基礎工事・1階躯体工事
完成予想図
取 得 予 定 価 格 20,000百万円
構
造 RCSS造5階建
調
竣
工 平成25年8月（予定）
査
所
価
格 20,000百万円
在
地 千葉県習志野市茜浜三丁目38番1 テ ナ ン ト 数 1
敷
地
面
積 46,168,00㎡
延
床
面
積 108,485.04㎡
施
工
者 清水建設株式会社
■
線
本
6
武
R総
J
東京スカイツリー
千鳥町IC
開設予定の
「谷津船橋
船橋IC
湾岸市川IC
市川IC
原木IC
357
IC」
よりそれぞれ 4km、
花輪IC
幕張IC
首都高速
湾岸線
プロロジスパーク習志野4
東京ディズニーリゾート
ジ
リッ
ブ
ト
ー
ゲ
京
湾岸習志野IC
JR
京
葉
東京駅
線
岸 習 志 野IC」及 び 今 後
14
京葉道路
東関東自動車道の
「湾
東京湾
京葉道路の「幕張IC」か
ら約5kmに位置してい
るためアクセスは良好
で あ り、東 京 都 心 部 及
び首都圏全域の広範囲
をカバーできる大型拠
点として一定の立 地ポ
東
テンシャルを 有している
テナントとの賃貸借契約の概要
平成25年2月末
3階躯体工事
賃借人名
業種
賃貸面積
株式会社
スタートトゥデイ
他に分類されないその他の小売業
91,552.44㎡
比率
契約期間
賃貸借形態
100.0%
10年
定期建物賃貸借契約
平成25年4月末
5階躯体工事
平成25年8月
竣工予定
25
Overview of Prologis Group
プロロジス・グループの概要
本投資法人のスポンサーは、世界最大規模の物流不動産企業グループである、プロロジス・グループであり、
■
本投資法人は、プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的な
カスタマーネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用して成長することを目指します。
グローバルのプロロジス
世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社の
プロロジス・グループ
ヨーロッパ 14か国
アジア 3か国
アメリカ大陸 4か国
イギリス・フランス・ドイツ他11か国
日本・中国・シンガポール
アメリカ合衆国・カナダ・メキシコ・ブラジル
約1,290 万㎡
約330 万㎡
約3,570 万㎡
588 物件
75 物件
2,333 物件
物流不動産に特化した
米国リートとして、
ニューヨーク証券取引所に上場
アジア、アメリカ大陸、ヨーロッパ
で物流不動産を開発・所有・運営
プロロジス・グループにおけるテナント上位20社（賃料ベース）
テナントの名称
年間賃料全体に
占める割合
2.0%
15
2 シーバロジスティクス
1.3%
10
3 キューネ・アンド・ナーゲル
1.2%
13
4 ジオディス
0.9%
10
5 ホームデポ
0.9%
1
6 アマゾンドットコム
0.9%
3
7 フェデックス
0.8%
2
8 ペプシコ
0.8%
2
9
0.8%
1
0.7%
6
米国政府
11 テスコ
0.7%
2
12 パナソニックグループ
0.6%
2
13 パナルピナ
0.6%
6
14 SGホールディングス株式会社（佐川グループ）
0.6%
1
15 ウォルマート
0.5%
2
16 NDロジスティクス
0.5%
1
17 日本通運グループ
0.5%
3
18 UPS SCS
0.5%
4
19 ナショナル・ディストリビューション・センター
0.5%
1
20 APL（ネプチューン オリエント ラインズ）
0.4%
2
15.7%
-
合計
（注1）平成25年3月末日現在
（注2）上記の表の詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンド
の状況 2 投資方針 （1）投資方針 ⑤ 成長戦略」をご参照下さい。
26
世界の上場物流不動産会社・リートにおける時価総額の比較
契約
国数
1 DHL
10 日立物流グループ
物流業務に携わる約4,500社の
企業に物流施設を賃貸
（百万米ドル）
20,000
15,000
Ascendas Real Estate
Investment Trust
(SGX:A17U)
10,000
Liberty Property Trust
(NYSE:LRY)
Global Logistic
Properties Limited
(SGX:MC0)
Goodman Group
(ASX:GMG)
Duke Realty Corp.
(NYSE:DRE)
Mapletree Logistics
Trust
(SGX:M44U)
Mapletree
Industrial Trust
(SGX:ME8U)
5,000
SEGRO plc
(LSE:SGRO)
DCT Industrial
Trust Inc.
(NYSE:DCT)
0
Prologis, Inc.
（NYSE：PLD）
（出所）ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オースト
ラリア証券取引所及びロンドン証券取引所
（注）平成25年2月末日現在
日本のプロロジス
日本における物流不動産開発の
リーディング企業・パイオニア
日本における卓越した
開発実績
うち日本（注）
平成14年以降の日本に
おける一定の条件を充足
する賃貸用物流施設開発
シェア（延床面積ベース）
約265万㎡
D社
52物件
7.0％
B社
（注）平成25年4月末日現在の開発・所有・運営する大型
物流不動産の延床面積及び物件数の合計です。
44.4％
6.1％
C社
平成14年から本書の日付現在までに69物件、
約405万㎡（延床面積の合計）に及ぶ
Aクラス物流施設を中心とした開発
プロロジス
（日本）
その他
24.1％
7.8％
A社 10.5％
（出所）シービーアールイー株式会社
（注）調査時点は平成24年9月末日です。
物流不動産の開発から運営までの
すべてを統合したワンストップ・
サービスによるサポートの提供
平成25年4月末日現在、
東北から九州まで全国で
52物件を開発・所有・運営
プロロジス（日本）におけるテナント上位20社（賃貸面積ベース）
日本の総合不動産会社との時価総額の比較
テナントの名称
（兆円）
4.0
三菱地所
3.0
三井不動産
2.0
住友不動産
東急不動産
1.0
NTT都市開発
野村不動産
0.0
Prologis, Inc.
（出所）株式会社東京証券取引所及びニューヨーク証券取引所
（注）平成25年2月末日現在
東京建物
賃貸面積に
占める割合
複数施設
契約
1 日立物流グループ
6.5%
○
2
パナソニック ロジスティクス株式会社
6.2%
○
3
株式会社ハマキョウレックス
5.7%
○
4 アマゾンジャパン・ロジスティクス株式会社
4.8%
○
5
楽天株式会社
4.7%
○
6
SGホールディングス株式会社（佐川グループ）
4.2%
○
7
株式会社スタートトゥデイ
3.7%
-
8 センコーグループ
3.0%
○
9 日本通運株式会社
2.5%
○
10 キャタピラー･ロジスティクス・サービセス・LLC
2.4%
○
11 株式会社タカラトミー
2.4%
-
12 山九株式会社
2.2%
○
13 株式会社MonotaRO
2.0%
○
14 ニプロ株式会社
1.9%
○
15 鴻池運輸株式会社
1.8%
○
16 キリン物流株式会社
1.3%
-
17 株式会社コラボワークス
1.3%
-
18 ヤマトホールディングス株式会社
1.3%
○
19 ダイキン工業株式会社
1.3%
-
20 株式会社アテナ
1.3%
○
合計
60.6%
-
（注1）平成25年2月末日現在
（注2）上記の表の詳細については、
本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの
状況 2 投資方針 （1）投資方針 ⑤ 成長戦略」
をご参照下さい。
27
Sponsor Support
本投資法人の価値向上に資する協力体制
■
本投資法人は、プロロジス・グループの運営ノウハウその他の経営資源等を最大限に活用し、投資主の長期
的な利益の最大化を追求していきます。
プロロジス・グループによる本投資法人への出資（セイムボート出資）
本投資法人の発行済投資口数の約15%の42,182口が保有される予定。
本募集前
約15%
本募集後
（注）
27,752口
約15%
42,182口
（注）本募集において、本投資法人の発行投資口数の20%にあたる19,240口をプロロジス・グループに販売する予定ですが、オーバーアロットメントによる
売出しに関して付与されたグリーンシューオプションがすべて行使された場合、
プロロジス・グループ全体での保有割合は約15%の42,182口となる予定です。
本投資法人とプロロジス・グループとの協力体制
施工管理
リーシング
施設設計
入居決定
開発用地
選定・取得
グローバル
日本
■ 物流先進国における
■ 土地選定からリーシング
ノウハウの蓄積
進化
までワンストップ・サービ
スを提供
■ Aクラス物流施設を必要
とするグローバル・カスタ
プロロジス・グループ
マーとのネットワーク
開発・管理
■
日 本 国 内 に 実 績を 有し、
日 本独自のノウハウを蓄積
1. 比較的ハイリスクからミドルリスクの物流不動産「開発」の役割及び
2. 本投資法人の取得予定資産を含むグループ保有物件の「管理」の
役割を担います。
施設の管理・運営
改善点などを次の
施設開発に反映
カスタマーの意見・
要望収集
リソースの活用
開発資金の還流
日本プロロジスリート投資法人
プロロジス・リート・マネジメント株式会社
保有・運用
1. 本投資法人が、比較的ミドルリスクからローリス
クの物流不動産「保有」の役割を担い、
2. 本資産運用会社が、保有する不動産の安定的な
「運用」の役割を担います。
28
施設竣工→
カスタマー入居
物流施設の取得
プロロジス・グループにおけるAクラス物流施設の開発力の活用
プロロジス・グループ
■
米国・欧州など物流先進国におけるノウハウの蓄積
■
グローバル・カスタマー（テナント）
とのネットワーク
＋
プロロジス（日本）
■
日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニア
■
スポンサー・サポート契約に基づき、現在稼働中、開発中、計画中のAクラス物流施設の中から今後本投資法人の
投資基準を満たすことが見込まれる物件を順次提供予定
稼働中・開発中物件（例）
31,250㎡
●プロロジスパーク東京新木場
39,957㎡
●プロロジスパーク岩沼1
76,759㎡
●プロロジスパーク川西
73,873㎡
プロロジスパーク北本
計画中物件（例）
94,612㎡
65,192㎡
●プロロジスパーク横浜鶴見
プロロジスパーク大阪5
62,068㎡
43,962㎡
●プロロジスパーク尼崎3
プロロジスパーク古河1
32,964㎡
●プロロジスパーク神戸
38,362㎡
プロロジスパーク常総
45,674㎡
プロロジスパーク川島2
20,968㎡
プロロジスパーク久山
コンプライアンス委員会における承認等、
利害関係人取引に関する厳格な意思決定手続き
概ね1年以内に投資基準を満たすことが見込まれる
物件について優先交渉権が付与され
適切なタイミングで取得
今後開発開始予定の物件に関し、
スポンサー・サポート契約により
将来の物件取得機会を確保
（注1）各物件写真又は完成予想図の右上の数字は延床面積を表しています。
（注2）物件名称に●を付した物件についてはプロロジス（日本）から取得に関する優先交渉権を付与されています。
（注3）上記は、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産以外の物流不動産となります。
また、本書の日付現在では、
これら取得済資産及び取得予定資産以外の物流不動産について、
本投資法人が取得する具体的な予定はありません。
また、
これらのうちの優先交渉権の付与を受けている物件も含め、今後これらの物件を取得できる保証もありません。
（注4）＊印を付した図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
29
Class- A Logistics Facilities
Aクラス物流施設への重点投資
■
本投資法人は、卓越した開発実績を持つプロロジス（日本）が開発するAクラス物流施設に重点投資
することにより、安定的な成長と投資主価値の最大化を図ります。
本投資法人が考えるAクラス物流施設
1 物流機能の集約・統合が可能な、
概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する
2 人口集積地、
高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している
3 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース
（概ね1フロア 5,000 ㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、
有効天井高
（概ね5.5m以上）、
柱間隔
（概ね10m以上）が確保されている
4 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えている
5 免震性能又は高い耐震性能等、
自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されている
プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴
物流事業運営の効率性を考慮したプロロジス・グループのマルチテナント型物流施設の主な仕様（注1）
■
■
上層階へアクセス可能な車路/スロープ
車路及びトラックバース（注2）
2階以上のフロアへ10ト
各階の車路は13∼14m以上のスパンと
ントラック及び40フィート
し、車路の高さは梁下で5.5m以上、
トラッ
コンテナトレーラーの直接
クバース（注2）は間口10m以上、奥行13m
アクセスが可能な構造
以上を確保
5.5m
13m
13∼14m
■
倉庫内スペース
■ 防災センター/
24時間稼働可能な管理機能
柱 間 隔10m以 上、有 効 天 井 高
5.5m以上、床荷重1.5トン/㎡を
5.5m
基本とし、広々としたフレキシビ
防災センターの設置、機械警備システ
ムの導入を標準とし、24時間管理人/
リティの高い空間を確保
11m
10m
警備員が常駐することで防犯、火災、
各種設備の監視が可能
（注1）プロロジス（日本）が開発したすべてのマルチテナント型物流施設が上記の仕様を備えているわけではありません。
（注2）
「トラックバース」とは、倉庫スペースに面したトラックの着車場所をいいます。
施設を安全・安心・快適に利用するための追加的機能（注1）
■
アメニティの充実
■
環境配慮・省エネ対策
プロロジス・グループで推進する再生可能エネル
ギーの活用の一環として、屋根への大規模な太陽
光発電システムの導入等の実施
●
外壁に断熱性・水密性に優れた断熱サンド
イッチパネルを採用
休憩時間を快適に過ごせる、広々として快適なレス
●
■
廊下やトイレには必要な時にのみ点灯する照
明自動点滅センサーを採用
トランを館内に設置
災害時などにテナントの事業継続をサポートする取組み
■
CASBEE認証の取得（注2）
●
地下水浄化システム、地下貯留槽の導入
自然 エネル ギ ー の 活 用、省 エネル ギ ー
●
防災センターへの衛星電話の設置
へ の 配 慮、周 辺 環 境との 調 和、施 設 の
●
災害用発電機の導入
耐 久 性など が 評 価され、一 般 財 団 法 人
●
全館に緊急地震速報システムの導入
建築環境・省エネルギー機構の制定する
免震構造（注3）の採用によ
り大地震の揺れを減衰
「CASBEE」において新築／既存（簡易
版）のS及びAランク認証を取得
(注1) プロロジス（日本）が開発したすべてのマルチテナント型物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。
(注2) 「CASBEE」
（建築環境総合性能評価システム）は、建築物の環境性能で評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環
境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価結果は、
「Sランク
（素晴らしい）」から、
「Aランク
（大変良い）」、
「B+ランク
（良い）」、
「B−ランク
（やや劣る）」、
「Cランク
（劣る）」という5段階のランキングで与えられます。
(注3) 「免震構造」とは、建物の基礎と上部構造との間に積層ゴムやオイルダンパーを入れ、地震による振動が伝わるのを軽減しようとする建造物の構造をいいます。
30
物流施設タイプにおける特徴
■
本投資法人は、プロロジス・グループが開発するマルチテナント型物流施設及びビルド・トゥ・スーツ型
物流施設をバランスよく組み合わせたポートフォリオ構築により分散効果を追求します。
マルチテナント型物流施設［プロロジスパーク市川1の例］
幅広いカスタマーニーズに対応可能な仕様、
設備と利便性、
安全性を兼ね備えた、
汎用性の高い大型物流施設です。
ランプウェイ
（下り）
テナント①
テナント③
トラックバース
トラックバース
テナント②
テナント④
事務所
スペース
プロロジスパーク市川1
プロ
プ
ロロ
ロジ
ジス
スパ
パーク
ク市川
市川1
ランプウェイ
（上り）
メインエントランス
サブ
エントランス
１フロア（約23,800㎡）
を最大4区画に分割して複数
テナントに賃貸が可能
ビルド・トゥ・スーツ型物流施設［プロロジスパーク舞州4の例］
特定のカスタマーの新規拠点ニーズや統合ニーズに基づき用地を選定し、
建物の仕様
や設備にカスタマー固有の要素を取り入れつつ、
汎用性も確保した物流施設です。
汎用性の確保
将来的には複数テナントにも賃貸することを想定し、
トラックバースを1階と3階に
設け、
3階への直接アクセス可能なスロープを造り、
1階と2階及び3階と4・5階を荷物
搬送設備でつなぐことで、
最大4社のテナントに賃貸可能な設計としています。
5F
2F
━
荷物搬送設備
4F
1F
荷物搬送
設備
━
3F
━
テナント1 ━ テナント2 ━ テナント3 ━ テナント4
オフィスエリア 施設エントランス
31
Logistics Market
物流不動産マーケットの概況
■
近年、国内外の経済、産業構造、社会情勢が大きく変化しています。
これに伴い、多くの産業においての物の流れが
大きく変化し、サプライチェーンの再構築が進行し、物流施設に対するニーズも変化していると、本投資法人は考えています。
物流の変化に伴う物流施設への
ニーズの変化
サプライチェーンの再構築と3PL事業の
市場規模拡大
百貨店及び通信販売業界の売上高推移
3PL事業の売上高推移
●
●
インターネットを通じた通信販売の拡大
個人顧客に対する小口配送の需要の高まり
●
●
（兆円）
物流業務を外部委託するニーズの高まり
3PL事業の市場規模が拡大
（平成19年度＝100）
8
130
120
6
110
100
4
90
80
2
百貨店
0
通信販売
70
60
平成
17
18
19
20
21
23
22
24（年）
（出所）日本百貨店協会、日本通信販売協会
（注）上記のグラフの詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1ファ
ンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ③ 日本の産業構造の変
化と物流不動産マーケットの概況」をご参照下さい。
19
20
21
22
23（年度）
（出所）シービーアールイー株式会社
（注）上記のグラフの詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1
ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ③ 日本の産業構造の
変化と物流不動産マーケットの概況」をご参照下さい。
東日本大震災後のAクラス物流施設への
ニーズの更なる高まり
Aクラス物流施設の
供給不足と需要の高まり
先進的物流施設の累積供給量（全国）及びGDP成長率の推移
特定の基準を満たす先進的物流施設のシェア
（％）
（千㎡）
6
先進的物流施設
8.4百万㎡
10,000
4
1.8％
8,000
2
6,000
0
その他
452.8百万㎡
4,000
-2
98.2％
2,000
-4
12,000
供給量
（左軸）
0
GDP成長率
（実質）
（右軸）
-6
平成
14 15
16
17
18
19
20
21
22
23 24 （年）
（出所）シービーアールイー株式会社、内閣府
（注）上記のグラフの詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1ファ
ンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ③ 日本の産業構造の変
化と物流不動産マーケットの概況」をご参照下さい。
32
平成
（出所）シービーアールイー株式会社
（注）上記のグラフの詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1
ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ③ 日本の産業構造の
変化と物流不動産マーケットの概況」をご参照下さい。
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03-6867-8585
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4,129,000,000 ౞
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(ᵈ 2) ᄁ಴ଔ㗵ߩ✚㗵ߪ‫ޔ‬ᐔᚑ 25 ᐕ 5 ᦬ 8 ᣣ㧔᳓㧕⃻࿷ߩᩣᑼળ␠᧲੩⸽೛ขᒁᚲߦ߅ߌࠆᧄ
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ᄁ಴ౝ࿖ᛩ⾗⸽೛㧔ࠝ࡯ࡃ࡯ࠕࡠ࠶࠻ࡔࡦ࠻ߦࠃࠆᄁ಴ߒ㧕 ··········································
ᛩ⾗ᴺੱௌ೛㧔⍴ᦼᛩ⾗ᴺੱௌࠍ㒰ߊ‫ޕ‬㧕 ···········································································
⍴ᦼᛩ⾗ᴺੱௌ ························································································································
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╙ 1 ࡈࠔࡦ࠼ߩ⁁ᴫ ························································································································
1 ᛩ⾗ᴺੱߩ᭎ᴫ ························································································································
(1) ਥⷐߥ⚻༡ᜰᮡ╬ߩផ⒖ ····································································································
(2) ᛩ⾗ᴺੱߩ⋡⊛෸߮ၮᧄ⊛ᕈᩰ ·························································································
(3) ᛩ⾗ᴺੱߩ઀⚵ߺ ················································································································
(4) ᛩ⾗ᴺੱߩᯏ᭴ ····················································································································
(5) ᛩ⾗ᴺੱߩ಴⾗✚㗵 ············································································································
(6) ਥⷐߥᛩ⾗ਥߩ⁁ᴫ ············································································································
2 ᛩ⾗ᣇ㊎ ····································································································································
(1) ᛩ⾗ᣇ㊎ ································································································································
(2) ᛩ⾗ኻ⽎ ································································································································
(3) ಽ㈩ᣇ㊎ ································································································································
(4) ᛩ⾗೙㒢 ································································································································
3 ᛩ⾗࡝ࠬࠢ ································································································································
(1) ࡝ࠬࠢⷐ࿃ ····························································································································
(2) ᛩ⾗࡝ࠬࠢߦኻߔࠆ▤ℂ૕೙ ·····························································································
4 ᚻᢙᢱ╬෸߮⒢㊄ ····················································································································
(1) ↳ㄟᚻᢙᢱ ····························································································································
(2) ⾈ᚯߒᚻᢙᢱ ························································································································
(3) ▤ℂႎ㈽╬ ····························································································································
(4) ߘߩઁߩᚻᢙᢱ╬ ················································································································
(5) ⺖⒢਄ߩขᛒ޿ ····················································································································
5 ㆇ↪⁁ᴫ ····································································································································
(1) ᛩ⾗⁁ᴫ ································································································································
(2) ᛩ⾗⾗↥ ································································································································
Ԙ ᛩ⾗᦭ଔ⸽೛ߩਥⷐ㌏ᨩ ·································································································
ԙ ᛩ⾗ਇേ↥‛ઙ ················································································································
Ԛ ߘߩઁᛩ⾗⾗↥ߩਥⷐߥ߽ߩ ·························································································
(3) ㆇ↪ታ❣ ································································································································
Ԙ ⚐⾗↥╬ߩផ⒖ ················································································································
ԙ ಽ㈩ߩផ⒖ ························································································································
Ԛ ⥄Ꮖ⾗ᧄ೑⋉₸㧔෼⋉₸㧕ߩផ⒖ ·················································································
6 ᚻ⛯╬ߩ᭎ⷐ ····························································································································
7 ▤ℂ෸߮ㆇ༡ߩ᭎ⷐ ················································································································
(1) ⾗↥▤ℂ╬ߩ᭎ⷐ ················································································································
(2) ೑ኂ㑐ଥੱߣߩขᒁ೙㒢 ····································································································
(3) ᛩ⾗ਥ࡮ᛩ⾗ᴺੱௌᮭ⠪ߩᮭ೑ ·························································································
╙ 2 ⽷ോࡂࠗ࡜ࠗ࠻ᖱႎ ················································································································
╙ 3 ౝ࿖ᛩ⾗⸽೛੐ോߩ᭎ⷐ ········································································································
╙ 4 ᛩ⾗ᴺੱߩ⹦⚦ᖱႎߩ㗄⋡ ····································································································
12
12
12
12
13
14
17
29
29
30
30
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150
150
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Japan, Inc.ᣣᧄᡰᐫߦ⽼ᄁߐࠇࠆߎߣࠍ᧦ઙߣߒ߹ߔ‫ޕ‬㧕
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-2-
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-3-
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c. ⊒ⴕଔᩰ╬᳿ቯᣣ߇ᐔᚑ 25 ᐕ 6 ᦬ 5 ᣣ㧔᳓㧕ߩ႐ว‫ޔ‬
ฃᷰᦼᣣߪ‫ޟ‬ᐔᚑ 25 ᐕ 6 ᦬ 13 ᣣ㧔ᧁ㧕‫ޠ‬
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-4-
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(15) ߘߩઁ ԙ ↳ㄟߺߩᣇᴺ╬ (ࡋ)‫⸥ߦޠ‬タߩߣ߅ࠅ‫ޔ‬࿖ౝ৻⥸൐㓸ߦ߅޿ߡᧄᛩ⾗ญ 4,810 ญ߇ Prologis Property Japan,
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http://www.prologis-reit.co.jp/ja_cms/ir/index-2013.html㧕㧔ᣂ⡞╬㧕ߦ߅޿ߡ౏⴫ߒ߹ߔ‫ⴕ⊒ޔ߅ߥޕ‬ଔᩰ╬߇᳿ቯߐࠇࠆ೨
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ᄁ಴ଔ㗵ߩ✚㗵ߪ‫ޔ‬ᐔᚑ 25 ᐕ 5 ᦬ 8 ᣣ㧔᳓㧕⃻࿷ߩ᧲੩⸽೛ขᒁᚲߦ߅ߌࠆᧄᛩ⾗ญߩ᥉ㅢขᒁߩ⚳୯ࠍၮḰߣߒߡ▚಴
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‫ޣ‬ᄁ಴ଔᩰ‫ޤ‬
ᧂቯ
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ᄁ಴ଔᩰߪ‫ޔ‬೨⸥‫ޟ‬1 ൐㓸ౝ࿖ᛩ⾗⸽೛㧔ᒁฃੱߩ⾈ขᒁฃߌߦࠃࠆ࿖ౝ৻⥸൐㓸㧕 (5) ⊒ⴕଔᩰ‫⸥ߦޠ‬タߩ⊒ⴕଔᩰߣ
ห৻ߩଔᩰߣߒ߹ߔ‫ޕ‬
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↳ㄟᚻᢙᢱߪ޽ࠅ߹ߖࠎ‫ޕ‬
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ᐔᚑ 25 ᐕ 6 ᦬ 4 ᣣ㧔Ἣ㧕߆ࠄᐔᚑ 25 ᐕ 6 ᦬ 5 ᣣ㧔᳓㧕߹ߢ
(ᵈ)
਄⸥↳ㄟᦼ㑆ߪ‫ޔ‬೨⸥‫ޟ‬1 ൐㓸ౝ࿖ᛩ⾗⸽೛㧔ᒁฃੱߩ⾈ขᒁฃߌߦࠃࠆ࿖ౝ৻⥸൐㓸㧕 (8) ↳ㄟᦼ㑆‫⸥ߦޠ‬タߩ࿖ౝ৻
⥸൐㓸ߩ↳ㄟᦼ㑆ߣห৻ߣߒ߹ߔ‫ޕ‬
‫↳ޣ‬ㄟ⸽᜚㊄‫ޤ‬
↳ㄟ⸽᜚㊄ߪ‫ޔ‬ᄁ಴ଔᩰߣห৻ߩ㊄㗵ߢߔ‫ޕ‬
‫↳ޣ‬ㄟขᛒ႐ᚲ‫ޤ‬
㧿㧹㧮㧯ᣣ⥝⸽೛ᩣᑼળ␠ߩᧄᐫ෸߮ో࿖ฦᡰᐫ
‫ޣ‬ฃᷰᦼᣣ‫ޤ‬
ᐔᚑ 25 ᐕ 6 ᦬ 11 ᣣ㧔Ἣ㧕
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਄⸥ฃᷰᦼᣣߪ‫ޔ‬೨⸥‫ޟ‬1 ൐㓸ౝ࿖ᛩ⾗⸽೛㧔ᒁฃੱߩ⾈ขᒁฃߌߦࠃࠆ࿖ౝ৻⥸൐㓸㧕 (15) ߘߩઁ ԙ ↳ㄟߺߩᣇᴺ
╬ (࠾)‫⸥ߦޠ‬タߩฃᷰᦼᣣߣห৻ߣߒ߹ߔ‫ޕ‬
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(2) ਄⸥(1)ߦ⸥タߩขᒁߦߟ޿ߡ‫ޔ‬㧿㧹㧮㧯ᣣ⥝⸽೛ᩣᑼળ␠ߪ‫ޔ‬ਃ⪉㨁㧲㧶ࡕ࡞ࠟࡦ࡮ࠬ࠲ࡦ
࡟࡯⸽೛ᩣᑼળ␠‫ޔ‬㊁᧛⻹೛ᩣᑼળ␠෸߮ࠧ࡯࡞࠼ࡑࡦ࡮ࠨ࠶ࠢࠬ⸽೛ᩣᑼળ␠ߣද⼏ߩ਄‫ޔ‬
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-9-
ᄁළ࡮ㅊട⊒ⴕߩ೙㒢
(1) ࡊࡠࡠࠫࠬ࡮ࡊࡠࡄ࠹ࠖ࡮ࠫࡖࡄࡦ․ቯ⋡⊛ળ␠ߪ‫ᧄޔ‬ᛩ⾗ᴺੱ߇ᧄᛩ⾗ญࠍ᧲੩⸽೛ขᒁ
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- 16 -
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- 30 -
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- 31 -
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- 34 -
(ᵈ 2)
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਄⸥ߩ⸘▚ᑼߦၮߠ߈‫ޔ‬਄႐ᤨ෸߮ขᓧ੍ቯ⾗↥ขᓧᓟߦ߅ߌࠆ㧝ญᒰߚࠅ NAV ߪ‫ࠇߙࠇߘޔ‬ᰴߩࠃ߁ߦ⸘▚ߐ
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౞㧕㨉¸਄႐ᤨ⊒ⴕᷣᛩ⾗ญᢙ㧔182,750 ญ㧕
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㧩㨇⸳┙ᤨ⊒ⴕଔ㗵ߩ✚㗵㧔200 ⊖ਁ౞㧕㧗਄႐ᤨࠣࡠ࡯ࡃ࡞࡮ࠝࡈࠔ࡝ࡦࠣߩ⊒ⴕଔ㗵ߩ✚㗵㧔96,882 ⊖ਁ
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- 46 -
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(ᵈ 1)
(ᵈ 2)
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(಴ᚲ) Prologis, Inc. Fourth Quater 2012 Earnings Release and Supplemental Information
(ᵈ)
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(಴ᚲ) Prologis, Inc.
(ᵈ)
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- 47 -
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- 48 -
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Prologis AMS
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6᦬
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Logistico (A)
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ᐔᚑ 16 ᐕ ࠝ࡯ࡊࡦ࡮
Prologis Targeted U.S.
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Logistics Fund (A)
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Prologis North American
ࠦࠕဳ ☨࿖
23.1㧑
Industrial Fund
3᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 18 ᐕ ࠢࡠ࡯࠭࠼࡮
Prologis DFS Fund I
㐿⊒ဳ ☨࿖
15.0㧑
10 ᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 19 ᐕ ࠢࡠ࡯࠭࠼࡮
Prologis North American
ࠦࠕဳ ☨࿖
20.0㧑
Industrial Fund III
7᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 16 ᐕ ࠢࡠ࡯࠭࠼࡮
Prologis SGP Mexico (A) ࠦࠕဳ ࡔࠠࠪࠦ
21.6㧑
12 ᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 19 ᐕ ࠢࡠ࡯࠭࠼࡮
Prologis Mexico
ࠦࠕဳ ࡔࠠࠪࠦ
20.0㧑
Industrial Fund
8᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 22 ᐕ ࠢࡠ࡯࠭࠼࡮
Prologis Brazil Logistics
㐿⊒ဳ ࡉ࡜ࠫ࡞
50.0㧑
Partners Fund I (A)(B)
12 ᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 19 ᐕ ࠝ࡯ࡊࡦ࡮
Prologis Targeted Europe
ࠦࠕဳ ࡛࡯ࡠ࠶ࡄ
32.4㧑
Logistics Fund (A)
6᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 19 ᐕ ࠝ࡯ࡊࡦ࡮
Prologis European
ࠦࠕဳ ࡛࡯ࡠ࠶ࡄ
30.7㧑
Properties Fund II (A)
8᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 23 ᐕ ࠝ࡯ࡊࡦ࡮
Europe Logistics Venture
ࠦࠕဳ ࡛࡯ࡠ࠶ࡄ
15.0㧑
1 (A)
2᦬
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ᐔᚑ
25
ᐕ
ࠝ࡯ࡊࡦ࡮
Prologis European
ࠦࠕဳ ࡛࡯ࡠ࠶ࡄ
50.0㧑
Logistics Partners (A)
3᦬
ࠛࡦ࠼ဳ
ᐔᚑ 17 ᐕ ࠢࡠ࡯࠭࠼࡮
Prologis Japan Fund 1
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20.0㧑
6᦬
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Nippon Prologis REIT
ᐔᚑ 24 ᐕ ࠛࡦ࠼ဳ‫᧲ޔ‬
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11
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Prologis China Logistics ࠦࠕ㧛
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15.0㧑
Venture 1 (A)
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(಴ᚲ) Prologis, Inc.
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(ᵈ 2) ⴫ਛߦ(㧭)ߣ⸥タߒߚࡈࠔࡦ࠼ߦߟ޿ߡ
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(ᵈ 3) ⴫ਛߦ(㧮)ߣ⸥タߒߚࡈࠔࡦ࠼ߦߟ޿ߡ
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- 49 -
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ߔ‫ޕ‬
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ߦߟ޿ߡߪᐔᚑ 21 ᐕᐲߩฬ⋡୯ࠍ೑↪ߒ‫ࠇߘޔ‬એᄖߦߟ޿ߡߪᐔᚑ 23 ᐕߩታᢙ୯ࠍ೑↪ߒߡ޿߹ߔ‫ޕ‬
(ᵈ 2) ᄖോ⋭ߩ౏⴫ߩᢙ୯ߢ‫ޔ‬ᐔᚑ 24 ᐕ 10 ᦬ᧃᣣ⃻࿷ߩੱญᢙߢߔ‫ޕ‬
(ᵈ 3) GDP ෸߮ੱญߩฦᰣߩᢙ୯ߪ‫ޔ‬න૏ᧂḩࠍ྾ᝥ੖౉ߒߡ⸥タߒߡ޿߹ߔ‫ޕ‬
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- 74 -
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(ᵈ)
Ყ₸
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(ᵈ4) ‫ޟ‬NOI೑࿁ࠅ‫ޔߪޠ‬ขᓧ੍ቯଔᩰߦኻߔࠆฦขᓧ੍ቯ⾗↥ߩ㐓ቯNOIߩᲧ₸ࠍ‫ޔ‬ዊᢙ╙2૏ࠍ྾ᝥ੖౉ߒߡ⸥タߒߡ޿߹
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- 86 -
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ࠅ‫⃻ޔ‬ᴫߣߪ৻⥌ߒߥ޿႐ว߇޽ࠅ߹ߔ‫ޟޔ߅ߥޕ‬ᑧᐥ㕙Ⓧ‫ޔߪޠ‬ਥߚࠆᑪ‛ߣ㒝ዻᑪ‛ߩᑧᐥ㕙Ⓧߩว⸘ࠍ⸥タߒߡ
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‫ޟ‬ᑧᐥ㕙Ⓧ‫⸘⸳ߩᤨ⺧↳⹺⏕ߪޠ‬࿑⸥タߩᑧᐥ㕙Ⓧࠍ‫ޟߚ߹ޔ‬ᑪ▽㧔੍ቯ㧕ᤨᦼ㧔┫Ꮏ㧔੍ቯ㧕ᣣ㧕‫⽶⺧ߪޠ‬ᄾ⚂⸥タ
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(ᵈ2) ‫⾉⾓ޟ‬น⢻㕙Ⓧ‫ߪޠ‬ฦਇേ↥෶ߪฦା⸤ਇേ↥ߦ㑐ߔࠆ⾓⾉୫ᄾ⚂෸߮⾓⾉୫ᄾ⚂ߦᷝઃߐࠇࠆᑪ‛࿑㕙╬ߦၮߠߊ⾓
⾉㕙Ⓧߣ‫ޔ‬ⓨቶㇱಽߩᑪ‛࿑㕙╬ߦၮߠߊ㕙Ⓧߩว⸘ࠍ⸥タߒߡ޿߹ߔ‫⾉⾓ޟޔ߅ߥޕ‬น⢻㕙Ⓧ‫⾉⾓ޟޔޠ‬㕙Ⓧ‫ޠ‬෸߮
‫ޟ‬Ⓙ௛₸‫ࠢ࡯ࡄࠬࠫࡠࡠࡊޔߪߦޠ‬ᚑ↰1-A㧒B෸߮ࡊࡠࡠࠫࠬࡄ࡯ࠢᚑ↰1-Cߩᐫ⥩᫟ߩ౒᦭ᜬಽߪ฽߹ࠇߡ޿߹ߖࠎ‫ޕ‬
એਅหߓߢߔ‫ޕ‬
(ᵈ3) ‫⾉⾓ޟ‬㕙Ⓧ‫ޔߪޠ‬ᐔᚑ25ᐕ2᦬ᧃᣣ⃻࿷ߦ߅ߌࠆฦਇേ↥෶ߪฦା⸤ਇേ↥ߦ㑐ߔࠆ⾓⾉୫ᄾ⚂෸߮⾓⾉୫ᄾ⚂ߦᷝઃߐ
ࠇߡ޿ࠆᑪ‛࿑㕙╬ߦၮߠߊ⾓⾉㕙Ⓧߩว⸘ࠍ⸥タߒߡ޿߹ߔ‫ޕ‬
(ᵈ4) ‫▽ޟ‬ᐕᢙ‫ޔߪޠ‬ฦਇേ↥෶ߪฦା⸤ਇേ↥ߩ⊓⸥★਄ߩᣂ▽ߩᣣ߆ࠄᐔᚑ25ᐕ2᦬ᧃᣣ߹ߢߩ▽ᐕᢙࠍ‫ޔ‬ዊᢙ╙2૏ࠍ྾
ᝥ੖౉ߒߡ⸥タߒߡ޿߹ߔ‫ޕ‬ዊ⸘෸߮ว⸘ᰣߦߪขᓧ㧔੍ቯ㧕ଔᩰߦၮߠߊട㊀ᐔဋ୯ࠍ⸥タߒߡ޿߹ߔ‫ࡠࡊޔ߅ߥޕ‬
ࡠࠫࠬࡄ࡯ࠢᐳ㑆2ߦߪ‫ޔ‬೎᫟㧔౒↪᫟㧕߇หߓᢝ࿾ߦ޽ࠅ߹ߔ߇‫ޔ‬ዊⷙᮨߥߚ߼ᧄ᫟ߩ▽ᐕᢙߩߺࠍ⸥タߒߡ߅ࠅ‫ޔ‬
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- 113 -
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- 120 -
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- 122 -
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- 146 -
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- 147 -
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- 148 -
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ᐕᴺᓞ╙ 176 ภ‫ߩߘޕ‬ᓟߩᡷᱜࠍ฽ߺ߹ߔ‫ޕ‬㧕㧔એਅ‫ޟ‬ቛ࿾ᑪ‛ขᒁᬺᴺ‫߹޿޿ߣޠ‬
ߔ‫ޕ‬㧕਄‫ޔ‬ቛ࿾ᑪ‛ขᒁᬺ⠪ߣߺߥߐࠇࠆߚ߼‫ޔ‬หᴺߦၮߠ߈‫ޔ‬ᄁළߩ⋧ᚻᣇ߇ቛ࿾ᑪ‛
ขᒁᬺ⠪ߢ޽ࠆ႐วࠍ㒰޿ߡ‫ޔ‬ਇേ↥ߩᄁ⾈ᄾ⚂ߦ߅޿ߡ‫∎℩ޔ‬ᜂ଻⽿છߦ㑐ߒ‫⾈ޔ‬ਥߦ
ਇ೑ߣߥࠆ․⚂ࠍߔࠆߎߣ߇೙㒢ߐࠇߡ޿߹ߔ‫ᧄޔߡߞ߇ߚߒޕ‬ᛩ⾗ᴺੱ߇ਇേ↥ࠍᄁළ
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- 158 -
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- 163 -
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- 164 -
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ることを目的として、毎日の営業終了後に当該日の売上金としてテナントから預託を受け
る金銭をいいます。）等の全部又は一部がテナントからの借入金の範疇に入るものと解釈
された場合、上記損金算入要件を満たせないことになります。これらによって、本投資法
人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があり
ます。
(ル) 投資主の減少に関するリスク
本投資証券の市場での売買の如何によっては、本投資法人の意思にかかわらず、導管性
要件のうち、事業年度終了時に投資主として機関投資家又は 50 人以上の者が存在するこ
ととする要件等が、結果として満たされなくなる可能性があります。かかる場合、利益の
配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、
投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
(ヲ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に
占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の
賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が
100 分の 75 以上となるように資産を運用すること（規約第 31 条第 4 項）としています。
本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充
足することを前提として、直接に倉庫等以外の不動産を取得する場合の不動産流通税の軽
減措置（後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い ② 投資法人の税務 (ロ) 不動
産流通税の軽減措置」をご参照下さい。）の適用を受けることができると考えています。
しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置
の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があり
ます。
(ワ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に
関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負
担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資
証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解
釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の
額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性がありま
す。
⑥ その他
(イ) 取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本投資証券の払込期日後予定されたとおり遅滞なく、前記「2 投資方針
(2) 投資対象 ③ 取得予定資産の一覧」に記載の取得予定資産を取得する予定です。
しかし、借入れによる資金調達が予定通り完了しない場合、その他売買契約書において
定められた売買代金支払の条件が成就しない場合や売主の債務不履行がある場合等におい
ては、取得予定資産を取得することができない可能性や予定していた時期に取引できない
可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定
ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を
取得できず、かつ、かかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可
能性があります。
(ロ) 専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に
基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な
不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、
不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の
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- 173 -
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(iii) ਄⸥⸘▚ߦࠃࠅ▚಴ߐࠇߚኻ⽎⸘▚᦬ߦଥࠆᬺോᚻᢙᢱߩ㊄㗵ߦ 1 ౞ᧂḩߩ┵ᢙ
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- 174 -
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(i) ޽ࠆᥲ᦬㧔એਅᧄ a.ߦ߅޿ߡ‫▚⸘ޟ‬ኻ⽎᦬‫ޕߔ߹޿޿ߣޠ‬㧕ߦ߅ߌࠆᬺോᚻᢙᢱ
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0.09%¸12
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(iii) ਄⸥⸘▚ߦࠃࠅ▚಴ߐࠇߚኻ⽎⸘▚᦬ߦଥࠆᬺോᚻᢙᢱߩ㊄㗵ߦ 1 ౞ᧂḩߩ┵ᢙ
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(ࡂ)
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- 175 -
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(i) ᦬ᧃ⃻࿷ߩᛩ⾗ਥฬ★਄ߩᛩ⾗ਥ 1 ฬߦߟ
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1 㨪 5,000 ฬ
86 ౞
5,001 㨪 10,000 ฬ
73 ౞
10,001 㨪 30,000 ฬ
63 ౞
30,001 㨪 50,000 ฬ
54 ౞
50,001 㨪100,000 ฬ
47 ౞
100,001 ฬએ਄
40 ౞
࡮ᛩ⾗ਥฬ★╬ߩ▤ℂ
࡮⚻Ᏹᬺോߦ઻߁᦬ႎ╬⻉ႎ๔
࡮ᦼᧃ‫ޔ‬ਛ㑆৻ቯᣣ෸߮྾ඨᦼ৻ቯ
ᣣ⃻࿷㧔⥃ᤨ⏕ቯ㒰߈߹ߔ‫ޕ‬㧕ߦ
߅ߌࠆᛩ⾗ਥߩ⏕ቯߣ⻉⛔⸘⴫‫ޔ‬
ᄢᛩ⾗ਥ৻ⷩ⴫‫ోޔ‬ᛩ⾗ਥ৻ⷩ
⴫‫ޔ‬ᓎຬ৻ⷩ⴫ߩ૞ᚑ
(ii) 㒰☋ᛩ⾗ਥ
1 ฬߦߟ߈
࡮㒰☋ᛩ⾗ਥ࠺࡯࠲ߩᢛℂ
50 ౞
(i) ಽ㈩㊄⸘▚ᢱ
ಽ㈩㊄ฃ㗔ᮭ⠪ᢙߦኻߒ‫ޔ‬ਅ⸥Ბ㓏ߦᔕߓ඙
ಽ⸘▚ߒߚว⸘㗵ߣߒ߹ߔ‫ᦨޔߒߛߚޕ‬ૐᢱ
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1 㨪 5,000 ฬ
120 ౞
5,001 㨪 10,000 ฬ
105 ౞
10,001 㨪 30,000 ฬ
90 ౞
30,001 㨪 50,000 ฬ
80 ౞
50,001 㨪100,000 ฬ
60 ౞
100,001 ฬએ਄ 50 ౞
(ii) ᜰቯᝄㄟᛄ޿ߩขᛒ 1 ઙߦߟ߈
150 ౞
࡮ಽ㈩㊄㗵‫ޔ‬Ḯᴰᓽ෼⒢㗵ߩ⸘▚෸
߮ಽ㈩㊄᣿⚦⴫ߩ૞ᚑ
࡮ಽ㈩㊄㗔෼⸽ߩ૞ᚑ
࡮ශ⚕⒢ߩ⚊ઃᚻ⛯
࡮ಽ㈩㊄ᡰᛄ⺞ᦠߩ૞ᚑ
࡮ಽ㈩㊄ߩᧂᛄ⏕ቯ෸߮ᧂᛄಽ㈩㊄
᣿⚦⴫ߩ૞ᚑ
࡮ಽ㈩㊄ᝄㄟㅢ⍮෸߮ಽ㈩㊄ᝄㄟ࠹
࡯ࡊ෶ߪಽ㈩㊄ᝄㄟ␿ߩ૞ᚑ
(iii) ಽ㈩㊄⸘▚ᦠ૞ᚑ
1 ઙߦߟ߈
(iv) ㆏ᐭ⋵᳃⒢㈩ᒰ⺖⒢㑐ଥ
⚊ઃ↳๔ᦠ૞ᚑ 1 ࿁ߦߟ߈
㈩ᒰഀ⚊ઃઍⴕ 1 ࿁ߦߟ߈
࡮ಽ㈩㊄⸘▚ᦠߩ૞ᚑ
࡮㈩ᒰഀ⚊ઃ↳๔ᦠߩ૞ᚑ
࡮㈩ᒰഀ⚊ઃ࠺࡯࠲ߩ૞ᚑ෸߮⚊ઃ
⾗㊄ߩฃ౉‫ޔ‬ઃᦧ߃
(i) ಽ㈩㊄㗔෼⸽
1 ᨎߦߟ߈
(ii) ᦬ᧃ⃻࿷ߩᧂᛄಽ㈩㊄㗔෼⸽
1 ᨎߦߟ߈
(i) ⻉ ዯ
(ii) ⺞ ᩏ
(iii) ⸽ ᣿
(iv) ᛩ⾗ญ⇣േ⸽᣿
(v) ୘೎ᛩ⾗ਥㅢ⍮
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- 176 -
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- 177 -
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- 178 -
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㔚⹤⇟ภ 03-6867-8585
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ߩㆡ↪ߪ޽ࠅ߹ߖࠎ‫ⷙߩߎޕ‬ቯߪ‫ᧄޔ‬ᛩ⾗ᴺੱ߇೑⋉㈩ᒰ╬ߩ㗵ࠍ៊㊄▚౉ߔࠆߚ߼
ߩⷐઙ㧔ዉ▤ᕈⷐઙ㧕ࠍḩߚߐߥ޿႐ว߽ห᭽ߢߔ‫ޔߚ߹ޕ‬ᐔᚑ 25 ᐕ 1 ᦬ 1 ᣣ߆ࠄᐔ
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- 179 -
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- 180 -
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- 181 -
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- 182 -
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- 183 -
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11,250
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137,400
79.4
24,370
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161,770
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- 184 -
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- 185 -
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- 186 -
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- 187 -
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b.
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d.
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- 188 -
(࠾)
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- 189 -
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- 192 -
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- 193 -
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- 194 -
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(ᵈ 2)
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21,900
9,500
1,500
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- 195 -
賃借人の名称
プロロジス・パーク
東京大田有限会社
プロロジス・パーク
座間 2 合同会社
プロロジス・パーク
船橋 5 有限会社
プロロジス・パーク
船橋 3-4 リーシング有限会社
プロロジス・パーク
成田 1-A･B 合同会社
プロロジス・パーク
成田 1-C 合同会社
プロロジス・パーク
尼崎 1 有限会社
プロロジス・パーク
尼崎 2 有限会社
プロロジス・パーク
習志野 4 有限会社
株式会社プロロジス(注 4)
(注 1)
(注 2)
(注 3)
(注 4)
物件名称
プロロジスパーク東京大田
年間賃料（千円）
(注 1)
1,627,536
プロロジスパーク座間 2
832,824
プロロジパーク船橋 5
587,648
（別棟）
プ ロ ロ ジ ス パ ー ク 成 田 1A&B(注 2)
プロロジスパーク成田 1-C(注
2)
157,346
637,708
390,248
プロロジスパーク尼崎 1
－(注 3)
プロロジスパーク尼崎 2
1,206,266
プロロジスパーク習志野 4
プロロジスパーク座間 2
－(注 3)
2,040
「年間賃料」は、平成 25 年 2 月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結されている、倉庫、事
務所又は店舗に関するすべての賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場
合には賃貸借契約の規定に従い計算した 1 年分の賃料）の各物件の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載して
います。
当該物件については、敷地外周部に隣接地の所有者等と共有する店舗棟が存在していますが、当該店舗棟を含ん
でいません。なお、当該店舗棟は、利害関係者であるプロロジス成田 1-1 リーシング有限会社にパス・スルー型マ
スターリース契約により賃貸されます（年間賃料 3,024 千円（プロロジスパーク成田 1-A&B 分及びプロロジスパ
ーク成田 1-C 分を合わせた本投資法人の取得予定資産たる共有持分に対応する金額を記載しています。））。
テナントの承諾が得られなかったため、開示していません。
株式会社プロロジスとの間で締結されている各賃貸借契約は、太陽光発電設備の設置を目的とした各不動産又は
各信託不動産の屋根の賃貸借契約です。
また、取得済資産の賃貸借に関し、本書の日付現在における利害関係者との取引の
概要は、以下のとおりです。
なお、以下の賃借人は、株式会社プロロジスを除き、いずれもプロロジス・グルー
プのいずれかの法人が出資する不動産の賃貸を目的とした SPC であり、かつ、マスタ
ーリース会社です。また、かかる各マスターリース会社との間で締結されている賃貸
借契約は、いずれもエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式
のパス・スルー型マスターリース契約です。
- 196 -
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- 197 -
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- 198 -
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- 199 -
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- 200 -
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- 201 -
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- 202 -
日本プロロジスリート投資法人
新 投 資口発 行 及 び 投 資口売出 届 出目論 見 書 （ 請 求目論 見 書 ）
本 届 出 目 論 見 書 に よ り 行 う 日 本 プ ロ ロ ジ ス リ ー ト 投 資 法 人 投 資 口 47,984,000,000 円 （ 見 込 額 ） の 募 集 （ 一 般 募 集 ） 及 び 投 資 口
4,129,000,000円（見込額）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）につきましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年
法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第５条により有価証券届出書を平成25年５月16日に関
東財務局長に提出していますが、その届出の効力は生じておりません。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が行われ
ます。なお、その他の記載内容についても訂正が行われることがあります。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定さ
れた場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内募集口数）、海外募集口数、発行価額（国
内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、オー
バーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）につ
いて、目論見書の訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正
届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［ URL］ http://www.prologisreit.co.jp/ja-cms/ir/index-2013.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価
証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価
格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交
付され、新聞等による公表は行いません。
本書は、金融商品取引法に基づき投資家の請求により交付される目論見書（請求目論見書）です。
本書において用いられる用語は、本書に別段の定めがある場合を除いて、金融商品取引法の規定に基づいて投資家に交付しなければならな
い目論見書（交付目論見書）において使用される用語と同様の意味を有するものとします。
【金融商品の販売等に関する法律に係る重要事項】
不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変
動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。
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- 14 -
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- 15 -
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߹ߔ‫⼑ޔ߅ߥޕ‬ᷰଔ㗵ߦߪ‫ޔ‬ᶖ⾌⒢෸߮࿾ᣇᶖ⾌⒢ਗ߮ߦขᓧߦⷐߔࠆ⻉⾌↪ߪ฽ߺ߹ߖࠎ‫ޕ‬
߹ߚ‫ޔ‬ขᓧᷣ⾗↥ߩขᓧߦ㑐ߒ‫ޔ‬೑ኂ㑐ଥ⠪ߣⴕߞߚขᒁߩ᭎ⷐߪ‫ޔ‬એਅߩߣ߅ࠅ
ߢߔ‫ޕ‬
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ขᓧవ(ᵈ 1)
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(ᵈ 2)
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- 16 -
②
利害関係者への賃貸借状況
取得予定資産の賃貸借に関し、取得予定資産の取得予定日現在における利害関係者との
取引又は利害関係者との間で合意されている取引の概要は、以下のとおりです。
なお、以下の賃借人は、株式会社プロロジスを除き、いずれもプロロジス・グループの
いずれかの法人が出資する不動産の賃貸を目的とした SPC であり、かつ、マスターリース
会社です。また、かかる各マスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約は、い
ずれもエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパス・スルー型
マスターリース契約です。
年間賃料（千円）
賃借人の名称
物件名称
(注 1)
プロロジス・パーク
東京大田有限会社
プロロジス・パーク
座間 2 合同会社
プロロジス・パーク
船橋 5 有限会社
プロロジス・パーク
船橋 3-4 リーシング有限会社
プロロジス・パーク
成田 1-A･B 合同会社
プロロジス・パーク
成田 1-C 合同会社
プロロジス・パーク
尼崎 1 有限会社
プロロジス・パーク
尼崎 2 有限会社
プロロジス・パーク
習志野 4 有限会社
株式会社プロロジス(注 4)
(注 1)
プロロジスパーク東京大田
1,627,536
プロロジスパーク座間 2
832,824
プロロジパーク船橋 5
587,648
（別棟）
プ ロ ロ ジ ス パ ー ク 成 田 1A&B(注 2)
プロロジスパーク成田 1-C(注
2)
157,346
637,708
390,248
プロロジスパーク尼崎 1
－(注 3)
プロロジスパーク尼崎 2
1,206,266
プロロジスパーク習志野 4
プロロジスパーク座間 2
－(注 3)
2,040
「年間賃料」は、平成 25 年 2 月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結されている、倉庫、事務
所又は店舗に関するすべての賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合に
は賃貸借契約の規定に従い計算した 1 年分の賃料）の各物件の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注 2)
当該物件については、敷地外周部に隣接地の所有者等と共有する店舗棟が存在していますが、当該店舗棟を含んで
いません。なお、当該店舗棟は、利害関係者であるプロロジス成田 1-1 リーシング有限会社にパス・スルー型マスタ
ーリース契約により賃貸されます（年間賃料 3,024 千円（プロロジスパーク成田 1-A&B 分及びプロロジスパーク成
田 1-C 分を合わせた本投資法人の取得予定資産たる共有持分に対応する金額を記載しています。））。
(注 3)
テナントの承諾が得られなかったため、開示していません。
(注 4)
株式会社プロロジスとの間で締結されている各賃貸借契約は、太陽光発電設備の設置を目的とした各不動産又は各
信託不動産の屋根に係る賃貸借契約です。
また、取得済資産の賃貸借に関し、本書の日付現在における利害関係者との取引の
概要は、以下のとおりです。
なお、以下の賃借人は、株式会社プロロジスを除き、いずれもプロロジス・グルー
プのいずれかの法人が出資する不動産の賃貸を目的とした SPC であり、かつ、マスタ
ーリース会社です。また、かかる各マスターリース会社との間で締結されている賃貸
借契約は、いずれもエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式
のパス・スルー型マスターリース契約です。
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- 18 -
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- 19 -
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ߔ‫ޕ‬㧕
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(i) ᧄᛩ⾗ᴺੱߩ⾗↥ߩㆇ↪ߦଥࠆၮᧄᣇ㊎㧔ㆇ↪ࠟࠗ࠼࡜ࠗࡦ෸
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(ii) ᧄᛩ⾗ᴺੱߩᐕᐲ▤ℂ⸘↹ߩ╷ቯ෸߮ᡷቯ
(iii) ߘߩઁߩᛩ⾗ᣇ㊎ߦଥࠆ㊀ⷐ੐㗄
ii. ୘೎ߩ⾗↥ㆇ↪ߦ㑐ߔࠆ੐㗄
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(iii) ᧄᛩ⾗ᴺੱߦࠃࠆ⾗㊄⺞㆐᩺ߩᛚ⹺
(iv) ߘߩઁߩᧄᛩ⾗ᴺੱߩ⾗↥ߩㆇ↪࡮⾗㊄⺞㆐ߦଥࠆ㊀ⷐ੐㗄
iii. ᧄ⾗↥ㆇ↪ળ␠ߩᛩ⾗ㆇ↪ᆔຬળⷙ⒟ߩᡷᑄߦ㑐ߔࠆክ⼏෸߮᳿⼏
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- 28 -
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- 29 -
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- 30 -
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- 31 -
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- 32 -
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- 37 -
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- 38 -
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- 39 -
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- 40 -
B
国内における引受人（投信法第 117 条第 1 号関係）
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
資本金の額(注)
国内における引受人の名称
（平成 25 年 3 月末日現在）
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
10,000 百万円
三菱ＵＦＪモルガン・
スタンレー証券株式会社
40,500 百万円
10,000 百万円 金融商品取引法に基づき第
一種金融商品取引業を営ん
83,616 百万円 でいます。
野村證券株式会社
ゴールドマン・サックス
証券株式会社
みずほ証券株式会社
125,167 百万円
大和証券株式会社
100,000 百万円
(注)
事業の内容
資本金の額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(2) 関係業務の概要
各国内における引受人は、本投資法人の一般事務受託者（投信法第 117 条第 1 号。ただし、
投資法人債に関する事務を除きます。）として国内一般募集に係る本投資口の買取引受けを
行います。
(3) 資本関係
本書の日付現在、本投資法人と各国内における引受人との間には資本関係はありません。
C
海外における引受人（投信法第 117 条第 1 号関係）
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
資本金の額(注)
海外における引受人の名称
（平成 24 年 12 月末日現在）
9,463,551,292 米ドル
Morgan Stanley & Co.
International plc
（8,729 億円）
654 百万米ドル
SMBC Nikko Capital Markets
Limited
（604 億円）
533,477 千米ドル
Goldman Sachs International
（493 億円）
15,505 百万米ドル
J.P. Morgan Securities plc
（1 兆 4,342 億円）
6,735,069,368 米ドル
Merrill Lynch International
（6,230 億円）
(注)
事業の内容
投資銀行業
米ドルの円貨換算は、便宜上、平成 25 年 2 月 28 日現在の株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行の対顧客電信売買相場の仲値（1
米ドル＝92.5 円）を用いています。資本金の額は億円未満を切り捨てて記載しています。
(2) 関係業務の概要
各海外における引受人は、本投資法人の一般事務受託者（投信法第 117 条第 1 号。ただし、
投資法人債に関する事務を除きます。）として海外募集に係る本投資口の買取引受けを行い
ます。
(3) 資本関係
本書の日付現在、本投資法人と各海外における引受人との間には資本関係はありません。
- 41 -
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(ᵈ 7) ᩣᑼળ␠ਃ⪉᧲੩㨁㧲㧶㌁ⴕߣߩ㑆ߢᐔᚑ 25 ᐕ 2 ᦬ 13 ᣣઃߢ㊄೑ࠬࡢ࠶ࡊᄾ⚂ࠍ✦⚿ߒߡ޿ࠆߚ߼‫ޔ‬ᒰ⹥ᄌേ㊄೑
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(ᵈ 8) ᩣᑼળ␠ਃ⪉᧲੩㨁㧲㧶㌁ⴕߣߩ㑆ߢᐔᚑ 25 ᐕ 2 ᦬ 13 ᣣઃߢ㊄೑ࠬࡢ࠶ࡊᄾ⚂ࠍ✦⚿ߒߡ޿ࠆߚ߼‫ޔ‬ᒰ⹥ᄌേ㊄೑
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(ᵈ 9) ㄰ᷣᦼᣣߪ‫ޔ‬หᣣ߇༡ᬺᣣߢߥ޿႐วߪ⠉༡ᬺᣣߣߒ‫ޔ‬ᒰ⹥ᣣ߇⠉᦬ߣߥࠆ႐วߦߪ⋥೨ߩ༡ᬺᣣߣߒ߹ߔ‫ޕ‬
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0.50 㧑 ࠍ ട ߃
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0.60 㧑 ࠍ ട ߃
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上場来の投資口価格及び出来高推移
（円）
（口）
1,100,000
60,000
東証REIT指数
本投資法人投資口価格
出来高（右軸）
1,000,000
50,000
900,000
40,000
800,000
30,000
700,000
20,000
600,000
10,000
500,000
0
2/14 2/19
（上場日）
2/26
3/5
3/12
3/19
3/27
4/3
4/10
4/17
4/24
5/2
（出所）株式会社東京証券取引所
（注1） 株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値及び出来高を使用しています。
（注2） 東証REIT指数の推移は、本投資法人の投資口価格の推移との比較を容易にするため、上場日の前営業日である平成25年2月13日の終値を本投資法
人の発行価格（550,000円）
として換算した上で示しています。
オファリングスケジュール
平成25年 5月／6月
日
月
火
14
水
5/ 12
13
15
19
20
21
22
26
27
28
29
木
16
金
17
18
23
24
25
30
31
6/ 1
6
7
8
13
14
15
有価証券
届出書提出日
需要状況等の把握期間（注1）
2
土
3
需要状況等の
把握期間（注1）
4
5
申込期間
発行価格等決定日（注2）
9
10
11
払込期日
12
受渡期日
（注1）需要状況等の把握期間は、平成25年5月28日（火）から、最短で平成25年6月3日（月）
まで、最長で平成25年6月5日（水）
までを予定しています。
（注2）発行価格等決定日は、平成25年6月3日（月）から平成25年6月5日（水）までの間のいずれかの日を予定していますが、上記表は発行価格等決定日が
平成25年6月3日（月）の場合を示しています。
なお、
①発行価格等決定日が平成25年6月3日
（月）
の場合、
申込期間は
「平成25年6月4日
（火）
から平成25年6月5日
（水）
まで」
②発行価格等決定日が平成25年6月4日
（火）
の場合、
申込期間は
「平成25年6月5日
（水）
から平成25年6月6日
（木）
まで」
③発行価格等決定日が平成25年6月5日
（水）
の場合、
申込期間は
「平成25年6月6日
（木）
から平成25年6月7日
（金）
まで」
となりますので、
ご注意下さい。