第1回 参考資料

長嶋１
家計調査（経済産業省平成20年）
①
長嶋２
住宅投資の国際比較
400
人口千人あたりの住宅投資
額
住宅投資／GDP
350
（万米ドル）
8.0%
7.0%
300
6.0%
250
5.0%
200
4.0%
150
3.0%
100
2.0%
50
1.0%
0
0.0%
日本
アメリカ
イギリス
フランス
住宅分野の成長戦略について（国土交通省 住宅局）よりさくら事務所作成
ドイツ
②
長嶋３
③
住宅分野の成長戦略について（国土交通省 住宅局）よりさくら事務所作成
中古住宅流通量の推移予測
700,000
長嶋４
25.0%
650,000
20.0%
600,000
15.0%
550,000
流通戸数（戸）
インスペクション普及率（％）
500,000
10.0%
450,000
5.0%
400,000
350,000
0.0%
現状
2009
2010
2011
2012
2013
資料：日本ホームインスペクターズ協会作成
④
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長嶋５
⑤
⑤
矢部 資料１
売り主側業者の業務概略・・・両手の背景考察
売り主
エージェント
業務
課題
買い希望客
重説、契約書作
集客・接客
価格査定
物件調査
媒介契約
販売活動
契約
（買い主業者）
成
との折衝
・状況や条件等 ・現地訪問
・権利・法令関 ・販売価格交渉 ・レインズ登録 ・販売価格交渉 ・調査の再確認 ・関係者　（買
の把握
係
主、銀行、司法
・物件チェック
・媒介契約書作 ・広告実施
・重説書類作成 書士、売主）の
・税金・資金計
・現地周辺概況 成
日程調整
画の助言
・取引事例収集 （道路等）
・販売進捗報告
・売買契約書作
成
・ローン申込代行
・土壌
・重説の実施
・周辺環境
・建物・設備
・自社の調査能
力
・自社の調査能 ・調整負荷
力
・調査要望範囲
の精緻化・広範
囲化
・調査要望範囲
の精緻化・広範
囲化
・調査報告したこ
とへの無限責任
・調査報告したこ
とへの無限責任
・タイトルカンパ
・エスクロー
・エスクロー
決済
アフターケア
・必要書類　（登 ・不具合対応
記書類等）　の
収集、準備、作
成、内容確認
・引き渡し
・書類の膨大化
・エスクロー
・要望される業務範囲と、それ伴う責任の不均衡
・売り主の集客コストの不効率
⑥
平成エステート会提言資料より引用作成
矢部 資料２
専門制と手数料配分について日米比較考察
６５００万円 買い主費用
戸建を想定
売り主費用
日本
６３４万円
４２７万円
２０７万円
米国
８３６万円
１６４万円
手数料２０１
税金８１
ローン関連１０２
エスクロー０
その他０
手数料２０１
税金６
ローン関連０
エスクロー０
その他０
６７２万円
←コミッションバック
手数料０
税金０
ローン関連５９
エスクロー９０
その他１４
手数料３５６
税金４４
ローン関連
エスクロー２１
３
その他５８
・売主側と買主側の役割の違いがフィーでも明確
⑦
7
平成エステート会提言資料より引用作成
矢部 資料３
それぞれの利益と提供任務という観点の整理
・売主の利益
想定時間内に
想定以上に高く売れる
提供すべき責任
⇔情報公開
⇔品質調査と証明
・買主の利益
条件に一致した不動産
購入の可能性を高める
安心な不動産の入手
提供すべき責任
⇔コンサル
⇔ローン手配等
⇔安全な取引の提供
それぞれの立場の利益に貢献した結果がフィー
⑧
リフォーム情報誌の読者アンケートから
矢部 資料４
中古を購入＋リフォーム経験者（中古住宅購入者のみ回答）も
仲介と相談している同時期に建物品質や建築情報
を欲している
⑨
矢部 資料５
新築、中古にこだわらないという回答
２０歳代：住宅の状態が良好であれば＝30％超
６０歳代以上：状態＋立地が良ければ＝40％超
住宅金融支援機構平成20年度
住宅の住まい方に関する意識調査」より
⑩
10
矢部 資料６
収入の低下によって変化が起きている
「安ければよい」ではなく、買うならこだわり（スタイル、
消費者の消費価値観の変化
エコ）
生活者１万人アンケートにみる消費行動の変化（野村総合研究所
⑪
11
2009.7-8月実施）
矢部 資料７
価格と価値を「よく検討する」という行動
少ない予算の中で、「安心」「優良」「必要」をじっくり
消費者の消費価値観の変化
検討する
生活者１万人アンケートにみる消費行動の変化（野村総合研究所
⑫
リクルート 住宅総研
12
2009.7-8月実施）
島原01
新築マンションの購入事情
（万円）
4,250
4,000
3,750
3,500
3,250
3,000
2,750
2,500
2003
2004
2005
購入金額
⑬
2006
2007
ローン借入総額
2008
2009
（年）
リクルート『首都圏新築マンション購入者動向調査2009』
」
島原02
住宅ローンの負担
⑭
総務省「家計調査年報（家計収支編）平成20年」
島原03
マンションの築後年数による価格減価
⑮
（財）東日本不動産流通機構、（株）不動産経済研究所
データより作成
島原04
英国の建築年別住宅価格
250,000
2,250.0
価格／㎡（￡）
200,000
平均価格（￡）
2,000.0
150,000
100,000
1,750.0
50,000
0
1918年以前
1919～1944年
1945～1964年
1965～1980年
1980年以降
平均市場価格（￡）
199,315
183,876
149,656
155,040
179,341
価格／㎡（￡）
2,076.2
2,089.5
1,847.6
1,914.1
2,160.7
1,500.0
出所 English House Condition Survey,2004 DCLG
⑯
島原05
中古非購入理由としての「品質に対する不安」
中古検討非購入者の7割は「構造への不安が影響し
た」
■構造の劣化や品質に対する不安の購入への影響
（ 並行検討・新築物件購入者／単一回答／N=368）
3.8%
13.0%
20.7%
27.4%
35.1%
中古住宅を買わない決め手となった
とても大きな理由となった
まあ大きな理由となった
あまり大きな理由とはならなかった
そもそも不安でなかった
⑰
リクルート住宅総研（2008）『既存住宅流通活性化プロジェクト』
島原06
中古住宅の品質の評価
品質・性能に対する不安は、見た目の印象が大
きい
■建物の構造の劣化や品質に対する評価方法（新築物件を購入者＆中古住宅検討者／複数回答）
（％） 60
新築購入－並行検討
40
20
0
専門知識 床下や天
不動産会 を持った 井裏など
社のアド 友人知人 建物内部
バイスを にチェック に入って
受けた してもらっ チェックし
た
た
新築購入－並行検討
調査数
368
25.0
4.6
4.1
新築時の
一部壁を
設計図面 専門の業 はがすな
や修繕の 者に依頼 どして建
履歴を して検査し 物内部を
チェックし
た
チェックし
た
た
2.7
1.6
0.3
その他
1.4
特に専門
的な検査
はせず、
外観や内 特に評価
装などを しなかった
自分で見
た印象で
判断した
43.5
25.3
23002
⑱
リクルート住宅総研（2008）『既存住宅流通活性化プロジェクト』
島原07
中古を買わなかった本当の理由
中古購入／非購入の差は、美観に対する評価
■中古物件を見学した感想【魅力を感じな かった計】（中古住宅見学者／それぞれ単一回答）
（％） 80
新築購入－並行検討
中古購入－並行検討
中古購入－中古のみ検討
60
40
20
ッ
修
繕
・
管
理
状
態
給
排
水
管
の
状
態
物
件
の
詳
し
い
情
報
リ
ビ
ン
グ
ル
ム
の
広
さ
ネケ
ト ブ
環ル
境テ
レ
ビ
や
イ
ン
タ
間
取
り
部
屋
の
配
置
面
積
部
屋
数
全
体
の
広
さ
）
イ
ン
テ
リ
ア
の
趣
味
（
価
格
の
妥
当
性
ー
）
）
質耐
震
性
や
断
熱
性
な
ど
建
物
の
品
、
そ
の
他
の
設
備
ー
ー
ー
（
建
物
の
外
観
デ
ザ
イ
ン
ー
ッ
（
）
（
キ
汚
れチ
やン
劣の
化グ
なレ
ど
の ド
状や
態美
観
仲
介
会
社
の
対
応
・
信
頼
性
駐
車
場
調査数
1011 25.3
27.6
39.2
34.9
23.3
23.0
23.9
11.2
20.0
32.2
28.8
14.5
20.8
34.3
14.0
11.2
10.6
14.2
28.4
240 5 1 .3
5 2 .1
6 3 .8
5 8 .8
4 4 .6
4 3 .8
4 2 .9
3 3 .3
4 0 .0
5 0 .0
4 6 .7
2 9 .6
3 5 .4
4 9 .2
2 7 .1
2 3 .3
1 9 .2
2 2 .9
30.4
771 17.3
20.0
31.5
27.5
16.7
16.6
18.0
4.3
13.7
26.7
23.2
9.9
16.2
29.7
10.0
7.4
7.9
11.5
27.8
中古購入－並行検討
399 15.0
17.0
30.3
27.3
13.8
13.8
14.8
5.5
13.0
23.1
21.8
7.8
14.5
29.6
9.3
6.3
6.5
14.5
24.1
中古購入－中古のみ検討
372 19.6
23.1
32.8
27.7
19.9
19.6
21.5
3.0
14.5
30.6
24.7
12.1
18.0
29.8
10.8
8.6
9.4
8.3
31.7
全体
新築購入－並行検討
中古購入計
⑲
バ
汚ス
れル
や
劣ム
化の
なグ
どレ
の
状 ド
態や
美
観
ー
な建
ど物
の内
状部
態の
美
汚
観
れ
や
汚
劣
れ
化
や
な
劣
ど
化
）
の外
状観
態の
美
観
（
0
リクルート住宅総研（2008）『既存住宅流通活性化プロジェクト』
島原08
仲介現場でのリフォーム提案
不動産会社はリフォームの提案が出来てない
■不動産会社からのリフォームの案内や提案の有無（ 中古住宅検討者／単一回答）
あった
なかった
●凡例
0 全体
（n=1158)
0
（n= 368)
新築購入－並行検討
31.5％
16.6
68.5
83.4
0 中古購入計
（n= 789)
38.5
61.5
0
中古購入－並行検討
（n= 411)
37.2
62.8
0
中古購入－中古のみ検討 （n= 378)
39.9
60.1
#VALUE!
⑳
リクルート住宅総研（2008）『既存住宅流通活性化プロジェクト』
島原09
リノベーションのポテンシャル
住宅購入検討者の7割が中古＋リノベを「魅力
的」
■「 中古住宅＋リノ ベーション」 の魅力度（ 全体／単一回答）
首都圏の住宅購入検討者（N=1500）
魅力計
非常に魅力的だ まあ魅力的だと どちらともいえ
と思う
思う
ない
あまり魅力的だ まったく魅力的
とは思わない だとは思わない
魅力計
●凡例
全　体
全体
（n=1500)
年代別
２０代
（n= 225)
49.9
29.8
41.8
0 ３０～３４歳
（n= 450)
20.0
0 ３５～３９歳
（n= 375)
19.5
50.4
0 ４０代
（n= 300)
18.7
51.3
0 ５０歳以上
（n= 150)
18.7
検討・希望
新築のみ検討者
状況別
21
20.9％
（n= 677)
新築メインの並行検討者
（n= 401)
中古メインの並行検討者
（n= 280)
中古のみ検討者
（n= 128)
17.7
7.9 3.5
70.9
16.9
7.1 4.4
71.6
53.3
17.6
16.8
19.3
48.3
26.7
33.2
29.7
8.8
19.0
48.0
10.8
6.7 2.4
21.9
51.6
4.5
69.9
8.3 2.7
70.0
9.3
13.7
16.0
49.6
53.9
13.9
9.4
73.3
4.7
66.7
5.3
59.1
3.72.0
78.3
1.4
1.8
82.9
4.7 2.3
83.6
リクルート住宅総研（2008）『既存住宅流通活性化プロジェクト』
米国西海岸の既存住宅
島原10
建築年:1960年(築47年）
建築年:1937年(築70年）
建築年:1934年(築73年）
建築年:1937年(築70年）
22
22
Copyright（C）リクルート住宅総研
島原11
水まわりは欧米でも重視度が高い
建築年:1916年(築91年）
建築年:1937年(築70年）
建築年:1948年(築59年）
建築年:1870年代
23
建築年:1892年(築115年） 23
Copyright（C）リクルート住宅総研
島原12
ロンドンの既存住宅
24
Copyright（C）リクルート住宅総研
島原13
スクラップアンドビルドの環境負荷
住宅（戸建）が一生（30年）のうちに排出する全CO2の3割は、解体・新築で発生
１軒の戸建住宅の建替えには、 解体に42ｔの廃棄物、新築に76ｔの資源
25
出所 積水ハウス『サスティナビリティレポート2009』
中古市場活性化への提言
１
ストック建築物の活用に関する
「大学教育」「専門教育」の
拡充（建築関連学科）
既存の学問、専門教育の枠組みを超
えた人材育成プログラムの必要性
26
OSHIMA
１
中古市場活性化への提言 ２
建材・部品メーカーの
流通市場開放
クローズドマーケットを開放し
リノベーションをもっと自由で身近
なものに
消費者レベルで工夫して住み続ける
事のできる環境作り
27
OSHIMA
２
石井
【01】
不動産仲介における情報の対称性・人材育成
第三者機関による仲介公募方式
どちらに
お願いしたら
良いの？
売主
【１】公募依頼
第３者機関
•公正な媒介契約における
権利・義務の説明
安心と利益
を同時享受
【３】入札
では私どもが
公正で有能な
会社・個人を
公募致します
中古市場の
促進活性化
•事前調査や検査の実施
•内覧・入札の開催 など
登録
媒介
依頼
•売約価格と手数料のセット提示
売主による
優良人材の
適正評価
【２】引合
•売値が下がった場合は報酬減額
•主任者のCV、過去成績を公開
•買主の安心度が高いサービス など
28
取引主任者【登録制】
では私どもが
応募致します
石井
【02】
不動産仲介における情報の対称性・人材育成
物件情報データベースの全統合
不動産メディアにおける物件情報は全て共通
検索機能、コンテンツ、付加サービスで競合
情報重複は
社会の贅肉
他のDBとの統合
（例：土地建物謄
本）
日本の住まいに関する
全統合型データベース
履歴
照会
（例：レインズ＋いえかるて）
履歴
登録
所有者
29
履歴
照会
売買・賃貸情報の全登録
履歴
登録
（登録後に媒介有効）
不動産仲介
検査・保険
設計・施工