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バブル崩壊後の遠郊外住宅団地に関する基礎的研究 1 はじめに 2 遠
バブル崩壊後の遠郊外住宅団地に関する基礎的研究 A basic study on housing development in the ex-suburb after bubble economy 99-10494 堺 総一郎 指導教官 中井 検裕 １ はじめに １−１ 研究の背景と目的 バブル期には通勤限界が拡大し、東京のそれまでの郊外住宅地のさ らに外側に「遠郊外」が誕生した。これら遠郊外のバブル期の住宅地 は、より都心に近い地域からの移転がかなりの数にのぼること、購入 資金など経済的理由による居住が多いことなどが、既存研究により明 らかにされており、またこういったバブル期の遠郊外住宅地は、空洞 化など将来深刻な問題を抱えるであろうことが予想されている。 バブルの崩壊による地価の下落によって、それまで経済的な理由で 郊外に住まざるを得なかった住民が都心へ戻るいわゆる“都心回帰” の現象が起きている。しかし一方で、全国の DID 地区を見れば、平成 12 年まで、面積は一貫して増加を続けていると同時に、人口密度は一 貫して減少しており、都市圏の郊外地域は、依然として広く薄く拡大 しつづけているという現象が見られる。都市基盤整備公団が平成 11 年度に行った大規模調査でも、都心指向と郊外指向はほぼ半数ずつで あり、地球環境の観点からのコンパクト・シティが言われている中、 今後とも郊外や遠郊外における住宅地開発は一定の需要があるもの と考えられる。 このような問題意識から本研究は、バブル崩壊後の遠郊外の住宅地 開発に焦点を当て、これらの地域の住宅地開発の実態と入居者像を把 握することで、遠郊外地域の将来を考える基礎的資料を提供しようと するものである。 １−２ 本研究における遠郊外地の定義 本研究では遠郊外地域とは東京 23 区からある程度の距離を持ち、 かつある程度東京 23 区への通勤者が住んでいる地域であると考え た。また、本研究ではバブル期に拡大した地域に注目しているため、 ①山の手線から電 車のみで 60 分以上 の市町村（１）、②東 京 23 区への通勤率 が昭和 50 年、平成 2、7 年の内ピーク時 に 5％を超えてい た、もしくは超えて いる市町村、の２点 を満たす地域を遠 郊外地と定義し た。図 1-1 は遠郊外 市町村と東京 60 分 圏を示したもので ある。 図 1-1 東京 60 分圏と遠梗概市町村 ２ 遠郊外における DID 変化 ２−１ 東京都市圏における各県の DID 地域変化 東京都市圏の DID 地域は、全ての県 9000 において面積は拡大しているものの、図 8500 8000 7500 2-1 のように人口密度は茨城県、埼玉県 7000 6500 6000 では増加、千葉、茨城県では減少傾向に 5500 5000 4500 ある。 4000 茨城県 埼玉県 千葉県 神奈川県 昭和50年 平成2年 平成7年 平成12年 ２−２ 遠郊外市町村におけるＤＩＤ変化 図 2-1 東京都市圏の人口密度 次に今回の研究対象である遠郊外地域の DID 変化について見てみ ＤＩＤ密度 る。図 2−2 は遠郊外市町村の DID 6050 人口密度の変化を表している。この 6000 5950 グラフを見ると、遠郊外地域では H7 ＤＩＤ密度 5900 年以降、DID 密度は減少傾向になっ 5850 ている。このことから遠郊外地域で 5800 昭和50年 平成2年 平成7年 平成12年 は、平成 7 年までは比較的人口が集 図 2-2 遠郊外 DID 密度変化 中する形で市街化が進んだもの の、その後は人口拡散型の、薄く広い市街化に転じたことがわかる。 これは、既存 DID のまわりに新たな DID ができ、全体として DID で は密度減少が起きているということを示している。 ３ 遠郊外地域の住宅地開発 ３−１ 住宅地開発の実態 本章では、千葉県を対象に遠郊外地域の住宅地開発の実態を見る。 表3-1 平成7年以降の開発許可 表 3-1 は、 開発登録名称 工事完了予定日 開発状況 計画戸数 開発許可 千葉ニュータウン滝野地区 完成 住宅・都市整備公団 平成 7 年以降 千葉ニュータウンいには野 完成 住宅・都市整備公団 野田瑞季の街 完成 住宅・都市整備公団 に開発許可さ 西白井めぐみの杜 完成 住宅・都市整備公団 City＆Cityおゆみ野財団住宅 完成 住宅・都市整備公団 れた全ての戸 千葉県青葉の森の街 完成 住宅・都市整備公団 新昭和館山市高井宅地分譲地 H11年6月10日 完成 72 (株)新昭和 建て住宅地開 北条浜田開発計画 H13年4月10日 完成 35 (株)八幡不動産 鴨川・江見ニュータウン 未確認 約230 発（都市計画 勝浦墨名団地造成事業 H10年10月14日 完成 38 東郊土地建物株式会社 時季の街クラシード公津の杜 H9年12月31日 完成 139 スターツ株式会社 区域内にあ 成田市東和田ニュータウン H10年3月31日 完成 83 (株)日本土地センター 君津市中野 H7年7月31日 完成 56 (倒産？)(株)サンライフ り、1ha 以上の 成田市並木町 未完成 49 日本信販株式会社 日吉台5丁目宅地造成工事 H14年4月16日 完成 183 (株)長谷工不動産 四木ニュータウン H8年10月30日 未確認 146戸 東和不動産株式会社 開発）であ キャノン八街 H14年3月5日 未完成 88 (株)トーケンハウス 文違ニュータウン H19年3月20日 未完成 280 (株)木下工務店 る。表中の「完 八街総合開発 H8年7月31日 完成 173 大東通商株式会社 東金台角栄団地 未完成 2723 (株)エルカクエイ 成」は平成 14 石橋2期住宅造成工事 H10年3月31日 完成 209 大倉建設株式会社 東金山口台宅地造成 H13年12月31日 未完成 114 (倒産)東洋ランディック株式会社 年時点で入居 八街市東吉田宅地造成 未完成 250 日本新都市開発株式会社 東吉田ニュータウン造成 H11年5月31日 未完成 100 (株)大栄 が開始されて 八街市八街字前原 H14年2月28日 未完成 69 有限会社丸善コスモ企業 袖ヶ浦市蔵波宅地造成事業 未確認 47 (倒産)(株)ワクボ いるものを指 袖ヶ浦市福王台3丁目 H10年1月20日 完成 52 旭化成工業株式会社 成田市加良部1丁目 H13年12月31日 未完成 60 スターツ株式会社 し、「未完 酒々井町上岩橋宅地開発 H13年3月31日 未完成 61 多田建設株式会社 成田市加良部6丁目宅地開発 H12年12月28日 未完成 48 ㈱日本住創センター 成」は住宅が 長南町坂本・豊原地区宅地開発 1287 伊藤忠株式会社 未確認 本納ニュータウン 未確認 総合企画株式会社 1 戸も建築さ 茂原市西部地区住宅団地 未確認 茂原市土地開発公社 沼南町宅地造成 H8年10月3日 完成 56 伊原武敏・敏道 れていない造 成田市宗吾3丁目 未完成 7 有限会社大塚不動産 四街道大日宅地開発事業 H10年3月31日 未完成 36 大洋商事株式会社 習志野市茜浜1丁目 H8年12月20日 完成 43 (株)千葉土地開発センター 成途中のも 浦安マリーナイースト2・11・75街 H14年3月30日 未完成 190 ミサワホーム株式会社 の、「未確 認」は造成さえ開始されていないものを意味している。網掛けがされ ているのが、そのうち本研究の遠郊外地域での開発許可であり、バブ ル崩壊後も遠郊外地域を中心に多くの住宅地開発が計画されている ことがわかるが、工事途中で野ざらしになっている開発や、計画倒れ になった開発も多く、入居にまで到達した開発は限定的である。 ３−２ 入居者調査 上の表中の遠郊外地域の住宅地開発のうち、入居が始まっている （すなわち「完成」）ものから 10 ヶ所を選び、建築された全ての住 宅に対して入居者調査を行った。調査はポスティング、郵送返却で行 った。配布戸数 942 戸に対し回収数は 107(回収率 11.4％)であった。 また、回収率が 11.4％という低い回収率になった問題点として、次 のようなことが考えられる。①アンケート票の枚数を減らすために文 字間隔を詰め過ぎ、読み手への心理的影響が良くなかったこと。②論 文上同じような質問が多く、心象が良くなかったこと。③アンケート 配布 10 ヶ所が、千葉県の広範囲にあり、配布に１週間近くの期間を 要した上、配布期間が遅かったため、再配布・督促といった回収率を 上げるための対処を怠ったことなどが挙げられる。 ３−３ 入居者の基本属性 図 3-1 は世帯主の年齢を分類したものである。これを見ると対象団 地の年齢に 40 歳を中心とした子育て世代の集中と、60 歳を中心とし たリタイアメント世代の集中が見られる。バブル期に作られた郊外団 地が若い世代と働き盛りの世代中心 50 45 であったことに対して、入居時点から 40 35 リタイアメント層に集中が見られる 30 人数 25 ことは、非常に特徴的である。 20 15 10 また、図 3-2 は各世帯の前居住地の 5 0 割合を示したもので、これを見ると ∼35 35∼45 45∼55 55∼ 図 3-1 世帯主の年齢 同市町村 周辺市町村 東京都内 その他 同市町村・周辺市町村(住宅団地のある 市町村隣 接、隣隣接する市町村)から の移住者が全体の約 70％で、バブル崩壊 N=101 後の遠郊外地域の住宅地開発において は、その周辺地域からの移動が大部分を 図 3-2 各世帯の前居住地 占めており、住み替え構造は小さいエリ 同市町村 周辺市町村 アで起きている。 東京都内 その他 また、図 3-3 は世帯主の通勤先のグラ フで東京への通勤と同市を含めた周辺 市町村への通勤でほとんどを占めてお N=87 り、通勤先が近距離と遠距離に２極化し ていることを示している。 図 3-3 世帯主の通勤先 表3-2 居住地選択の理由(N=102) ３−４ 居住地の選択理由 住宅団地周辺の環境 130 住宅自体の良さ 121 表 3-2 は遠郊外団地居住者の居住地選 交通の便(通勤・通学等) 97 択理由を集計したものである。これを見 金銭的理由 96 住宅団地の良さ 92 ると、バブル期の遠郊外地の居住選択の 近くに知人・親戚が居る 31 註）順位ごとに3・2・1を割りふり、合計した 中で大きいウェートを占めていた金銭 表3-3 住宅自体の項目選択割合(N=23) 的理由よりも周辺環境、交通の便などの 日当たり・通風 56.5 住宅の広さ 43.5 理由が大きくなっている。 住宅の間取り 43.5 表 3-3 は居住地選択理由の No.1 に住宅 車などの駐車スペース 34.8 住宅に付随する庭の広さ 30.4 自体の良さを挙げている人の各項目の 宅地(敷地面積)の広さ 30.4 註）複数選択(３つまで)、単位：％ 選択割合である。これを見ると、通風、 表3-4 住宅団地の重要視度割合(N=23) 広さといった従来の項目以外に庭の広 敷地割り・密集度 63.6 団地内の施設 63.6 さ、外観、高齢者への安全性などが挙げ 団地内の道路・街路 54.5 られている。 住宅団地の景観 40.9 住宅団地のコンセプト 22.7 表 3-4 は団地の良さを選択した人の詳 住宅団地の事業者 18.2 細項目である。これより、密集度･敷地 住宅団地の規模 9.1 住んでいる人 9.1 割りや団地内施設以外に景観、コンセプ 住宅団地の管理 4.5 註）複数選択(３つまで)、単位：％ トといった項目が重視されている。 表3-5 周辺環境の重要視度(N=23) 表 3-5 は周辺環境を回答した場合はそ 自然環境 44 周辺の道路・街路 21 の内容として自然環境重要視度が非常 騒音・悪臭などがない 19 に高く、道路・施設などの基盤面に関し 今後の発展が見込める 16 施設環境 15 ての項目を大きく上回っているのが特 防災・防犯 8 周辺に住んでいる人 8 徴的である。 その他 2 ３−５ 年齢別に見た選択理由 註）順位ごとに3・2・1を割りふり、合計した 表3-6 年代別住宅の選択理由（単位：％） 年齢構成においてバブル 全体 ∼35 35∼45 45∼55 55∼ 期の住宅団地とは異なる分 住宅自体の良さ 20.4 28.8 23.0 17.8 14.4 住宅団地の良さ 15.5 16.7 13.3 16.7 18.0 布が見られたことから、年齢 住宅団地周辺の環境 21.9 12.1 25.2 15.6 24.0 金銭的理由 16.2 18.2 14.4 17.8 17.4 別カテゴリーを設け選択理 交通の便(通勤・通学等) 16.4 15.2 15.2 21.1 16.2 由との関連を見た（表 3-6）。 近くに知人・親戚が居る 5.2 4.5 6.7 8.9 4.8 その他 4.4 4.5 2.2 8.9 5.4 これより、高齢になるほど住 表3-7 年代別周辺環境の重要視項目（単位：％） 宅自体の良さを選好の理由 全体 ∼35 35∼45 45∼55 55∼ 自然環境 32.3 20.0 31.4 24.0 35.1 に挙げることは少なくな 不快な環境がない 17.9 16.9 14.8 27.1 17.9 周辺の道路・街路 14.4 13.8 13.0 17.7 19.0 り、また、年齢分布の山があ 今後の発展が見込める 13.5 23.1 15.4 17.7 6.0 る子育て世代およびリタイ 施設環境 12.7 15.4 13.6 10.4 14.3 治安 4.1 9.2 3.6 1.0 3.6 アメント世代が周辺環境を 周辺に住んでいる人 2.0 1.5 3.0 1.0 1.8 防災 1.4 0.0 2.4 0.0 1.8 重視していることが分かる。 その他 1.9 0.0 3.0 1.0 0.6 年齢別の周辺環境の重要 視項目を見ると、若い世代は相対的に今後の発展が見込める点が多い が、全体としてはやはり自然環境を重要視している。（表 3-7）。 ３−６ 特徴的な属性の居住地選択理由 以下では特徴的な属 表3-8 特殊属性ごとの選択理由(単位％） 通勤時間が 東京へ 東京から 退職者 性に焦点を絞り、住宅 項目 全体 30分以上増加 の通勤 の移住者 住宅団地周辺の環境 21.9 25.3 27.3 27.1 27.1 地の選択理由を見てみ 住宅自体の良さ 20.4 24.1 20.5 16.7 18.6 交通の便(通勤・通学等) 16.4 6.9 10.2 14.6 12.9 る。特徴的な属性とし 金銭的理由 16.2 18.4 11.9 12.5 11.4 ては、通勤時間が 30 分 住宅団地の良さ 15.5 13.8 17.0 25.0 15.7 近くに知人・親戚が居る 5.2 8.0 7.4 0.0 7.1 以上増加した者、東京 その他 4.4 3.4 5.7 4.2 7.1 表3-9 特殊属性の環境重要視項目（単位％） への通勤者、東京から 通勤時間が 東京へ 東京から 退職者 全体 30分以上増加 の通勤 の移住者 の移住者、通勤という 自然環境 32.3 35.6 26.0 33.2 35.8 不快な環境がない 18.9 20.0 16.4 20.1 24.7 制約がなくなった退職 周辺の道路・街路 14.4 4.4 8.2 16.3 8.6 者の 4 つのグループで 今後の発展が見込める 13.5 8.9 21.9 11.4 12.3 施設環境 治安 周辺に住んでいる人 防災 12.7 4.1 2.0 1.3 15.6 0.0 4.4 4.4 8.2 5.5 5.5 5.5 8.7 3.8 3.8 2.2 4.9 3.7 6.2 2.5 ある。結果は表 3-8 のようになる。これを見るといずれも選択理由と して周辺環境を一番大きな項目に挙げている。 全てのグループが重視している「環境」として、どのような項目を 具体的に重視しているかを見る(表 3-9)。これを見ると、東京への通勤 者以外はいずれも自然環境を平均以上に重要視していることが分か る。 ３−７ 周辺環境の問題点 居住者の周辺環境に対する問題点としては、「騒音・悪臭などの不 快な環境がある」が比較的多い。その内容は「暴走族の騒音」「畑や 空き地から舞う土ぼこり」などである。自然環境を求めて移り住みな がらも、現実には、求めている自然環境と現実とのギャップが表れて いる。 ３−８ 居住者のライフスタイル 居住者の休日の過ごし方についての質問(複数選択３つまで)では、 家でゆっくり(31％)、買い物(30％)、散歩(16％)という結果になってお り、レジャー施設に行く(7％)なども見られたが、特徴的な結果は見ら れなかった。また、日用品以外を買う場所についても、周辺の比較的 大きな商業施設ですませているという結果もでており、生活圏の範囲 は比較的その周辺でまとまっていることが分かる。 ３−９ 今後の移転希望 84.8%が今後移り住む予定はなく、現居住地を終の住処と考えてい る。サンプル数の問題はあるものの、バブル期の遠郊外住宅地の調査 では終の住処と考えている人は約 50%であったことに比較すると高 い調査結果となっている。 ４ 結論 以上をまとめると、本研究から以下のことが明らかとなった。 ① 遠郊外地域では住宅地計画は存在するものの、造成途中で放置 されているものや、計画倒れとなったものも少なくない。 ② バブル崩壊後の遠郊外住宅団地の入居者は若い世代と、リタイ アメント・プレリタイアメント世代に分化している。 ③ バブル期の遠郊外住宅団地と比較して、比較的小さなエリア内 での住み替えが多い。 ④ 積極的に自然環境を評価して入居している世帯が多いが、現実 には必ずしも環境に満足しておらず、希望と現実の間にギャッ プが見られる。 ⑤ バブル期の遠郊外住宅団地と比較して、終の住処として入居し ている人が多い。 働く場が分散するにつれ、遠郊外は東京への通勤世帯というより は、大都市周辺の働く場に対する住宅地という性格を強めていくもの と思われる。その結果、リタイアメント世代を中心とした自然環境指 向派と大都市周辺で働く若い世代を中心とした住宅団地となる可能 性があり、世代のミックスという意味では、かつての郊外住宅地とは 様相を違えた住宅地となっていく可能性がある。 また、アンケートの回収率が低かったことによる結論へのバイアス について考察する。これについて次のことが考えられる。 ● 基本的属性、特に退職、有職によるアンケート返送の偏りによ り、リタイアメント層からの返送が多いため、リタイアメント層 が多い傾向になったこと。 ● 居住地選択理由において、金銭的理由などが大きい人からの返送 が少なく、周辺環境重視者の割合が実際より大きくなったこと。 ● 配布団地ごとの回収率について 5.0∼18.2％のばらつきがあるこ とから、対象団地ごとの環境の善し悪しが影響として出たため、 実際以上に環境の問題点が出たり、自然環境重要視の傾向になっ たこと。 などが考えられる。 〈参考文献〉 (１) 通勤時間は、インターネットの｢駅前探検倶楽部｣で計算した。 船塚清隆(2000)「求められる終の住処」都市基盤整備公団調査研究期報 123 小場瀬令二・船尾基(2000)「限界郊外住宅地における都市計画規制とバブル経済 の影響に関する研究」都市計画論文集 35