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テキスト 第1編 - たっけん.com
テキスト 第1編 宅建業法 第１編では… ● 各種制度 （宅建業者（免許制度），宅地建 物取引主任者，営業保証金と 保証協会） ● 事務所＆案内所等 ● 業務に関する規制 （８種制限，媒介契約，35 条 ＆ 37 条，その他の規制） ● 報酬 ● 監督＆罰則 ● 住宅瑕疵担保履行法 以上の各項目を学びます (^^)。 ｌｅｓｓｏｎ ２２ lesson22 宅建業者（免許制度） 重要度★★★★★ 宅建業者（免許制度） ②に書かれているとおり， 第２編 法令上の制限 ちもく ｢宅建業法｣ は， ● “ 登記上の地目” が何であっても（田や山林であっても…） ， 文字通り “宅建業” について定めた法律である。 …すべて宅地となる。 そこで，この言葉の意味から，説明しよう。 第１編 宅建業法 ● “ 現在の状況 ” に関係なく（今，建物が建ってなくても…） ， また… たっけんぎょう テキスト 建物を建てる “ 目的（予定・見込み）” で取引される土地は… 第３編 その他の分野 （税・価格） 第４編 次に，③の “ ５つの公共施設 ” とは た く ち たてものとりひきぎょう ｢宅建業｣ の正式名は，“宅地建物取引業” である。 その他の分野 （５点免除科目） 何か…が気になるが， ひろば すいろ どうろ こうえん かせん この “ 宅地建物取引業 ” は… 広場・水路・道路・公園・河川 ①宅地・建物 ＋ ②取引 ＋ ③業 …の５つを指す（だから… 用途地 4 4 4 4 4 4 4 4 域内で，今現在，これら５つの公共 …という “ ３つの要素 ” が合体した言葉だ。 施設に利用されている土地は，宅地 そろ だから，この３つの要素が “ すべて揃った ” ときに， はじめて，宅建業となる（１つでも欠けたら，宅建業ではない！）。 いとな 宅建業を営むためには… 免許が必要となる。そして，宅建業の免許を受けた者 たっけんぎょうしゃ た く ち たてものとりひきぎょうしゃ は，宅建業者（正式名：宅地建物取引業者）と呼ばれる。 から除外される）。 香水ドコカ？ （広 ･ 水 ･ 道 ･ 公 ･ 河） 4 4 4 4 4 そして，用途地域内では，この５つの公共施設以外は，すべて宅地に該当するの あおぞら で，原野も，農地も，墓地も，青空駐車場も，全部…宅地となる。 ちなみに… ｢用途地域｣ は，都市計画区域内 or 準都市計画区域内において指 定されるので，これらの区域 “ 以外 ” なら，用途地域 “ 外 ”…ということになる。 【１】宅建業の“３つの要素” 4 4 4 なお，上記のとおり，今現在５つの公共施設である土地は宅地から除外される… 4 たく ち （１）宅地・建物 宅建業は，｢宅地｣ または ｢建物｣ の取引が，対象となる。 そこで，まず ｢宅地｣ の定義から確認することにしよう。 宅建業法上，｢宅地｣ とは… 次の①～③の “ いずれか ” に該当する土地を指す。 ① “ 実際に ” 建物が建っている土地 ② “ これから ” 建物を建てる目的で取引する土地 ①，②の土地は， 建物の敷地に供せられる 土地…と呼ばれる。 ③ 都市計画法に規定する用途地域内の土地（ただし… 今現在 “ ５つの 公共施設 ” として利用されている土地は，除かれる！） 2 4 4 とのことなので，用途地域内にある道路等の “ 予定地 ” については，“ 現時点で たてもの は（実際に道路等になるまでは…）宅地 ” ということになる。 それでは次に，｢建物｣ の定義を確認する。 宅建業法上，｢建物｣ は… 次の①だけでなく，②も含まれる。 いっとう ① 一棟の建物（例：一戸建住宅，店舗，事務所，工場，倉庫） ② 建物の一部（例：マンションの１住戸，ビルの１フロア） ①の “ 例 ” に書かれているとおり，建物は，“ 住宅 ” に限定されない。 だから，“ 店舗 ” や “ 工場 ” の取引であっても， 他の要素（｢取引｣ と ｢業｣）を満たせば，宅建業に該当する。 3 lesson22 宅建業者（免許制度） lesson22 宅建業者（免許制度） とりひき ちなみに，｢代理｣ と ｢媒介｣ の違いは， （２）取引 “ 契約締結の決定権 ” が与えられているかどうか…の違いによる。 本書【上巻】の 20 ページで，すでに紹介しているが， 依頼人から契約の決定権を与えられている場合は ｢代理｣， 次の表で ｢〇｣ が付いているのが，宅建業の ｢取引｣ である。 宅地・建物の… 不動産屋が… ｢売買｣ を… ｢交換｣ を… ｢貸借｣ を… 〇 〇 × ｢自ら｣ 取引する だいり 〇 〇 〇 ばいかい 〇 〇 〇 ｢ 代理 ｣ する ｢ 媒介 ｣ する 与えられていない場合は ｢媒介｣ …となる。 テキスト 第１編 宅建業法 第２編 法令上の制限 試験では，｢リゾートクラブ会員権｣ の “ 売買 ” や “ 売買の媒介 ” について， “ 免許 ” が必要なのか？…が問われることがある。 第４編 この際，注意してほしいのは， その他の分野 （５点免除科目） リゾートクラブ会員権には， この表でわかるとおり， “ 自ら貸借 ” をする行為は，宅建業ではない（だから… “ 貸しビルやアパート のオーナーさん ” は，免許はいらない…ことになる） 。 第３編 その他の分野 （税・価格） “ ２つの種類 ” がある… という点だ。 ビルやアパートを，管理会社が “ 一括 ” して借り上げ， てんたい またが 転貸（又貸し）する場合がある（一般に，｢サブリース｣ と呼ばれる）。 しせつりようけん 入会金を支払って，リゾートクラブの “施設利用権” を手に入れる… ビルやアパートのオーナーにとっ ては，日々の管理やテナントの募 というパターンである。 オーナー 集・契約にいたるまで，すべて管 これは，そもそも不動産の取引ではない（宅建業ではない！）ので， 理会社に “ おまかせ ” となるので， 一括賃貸 管理会社への手数料の支払いなど で，オーナー自らが賃貸するより しゅうにゅうげん “ 多少の収 入減” となっても，こ ○○管理 転貸 管理会社 れを選択するオーナーもいる。 免許はいらないことになる。 テナントＡ イメージとしては， テナントＢ 宿泊できるオマケが付いた “ スポーツクラブの会員権 ” や テナントＣ “ 健康ランドの会員権 ” のようなもの…と考えてほしい。 この場合，その管理会社は，オーナーから “ 借りた ” 物件を， ２つ目は… テナントに “ 貸した ” だけだから，“ 自ら貸借 ” しかしていない。 “ 宿泊施設等 ” のリゾート施設の “持分権” を販売したり，媒介したりする… したがって，どちらの行為（借りた＆貸した）も宅建業ではなく， 管理会社は，“ 免許なし ” にこれを行うことができる。 なお，宅地・建物の ｢貸借｣ には，賃貸借と使用貸借の２つがある。 だから，“ 賃貸借 ” の代理・媒介だけでなく，“ 使用貸借 ” の代理・媒介も， 宅建業に該当することになる。 4 １つ目は… もちぶんけん というパターンである。 これは，建物の “ 所有権（共有持分権）” の売買（or 売買の媒介）であり， 不動産の取引である（宅建業である！）ため，免許が必要となる。 通常は，持分の割合に応じて， “ 年間〇日，利用が可能です…” みたいな感じで販売されたりする。 5 lesson22 宅建業者（免許制度） lesson22 宅建業者（免許制度） ぎょう （３）業 例えば… 宅建業は，｢業｣ として行われる取引が，対象である。 この “ 業として行う ” とは… ● 不特定多数の相手方と， 第３編 その他の分野 （税・価格） 第４編 その他の分野 （５点免除科目） それでは… ｢反覆継続｣ とは，何回も “ 繰り返して ” 取引を行うことを指す。 別の例で考えてみよう。 したがって， Ｂさんが， おおじぬし “大地主のＡさん ” を例にとれば，次のような取扱いとなる。 Ａさん自らが，自己所有の甲地を “30 区画に分割 ” して分譲した。 ⇩ Ａ自身が，30 区画を分譲しているため，宅建業を行っているこ とになる（Ａは，免許が必要である！） 。 Ａさんが，宅建業者Ｂに自己所有の乙地を “ 一括して売却 ” し， 宅建業者Ｂが，乙地を 30 区画に分割して分譲した。 ⇩ Ａ自身は，“ １回 ” 売買をしただけなので，宅建業を行っている ことにはならない（Ａは，免許は不要である！）。 Ａさんが，自己所有の丙地の売却について，宅建業者Ｃに “ 代理 を一括して依頼 ” し，丙地を 30 区画に分割して分譲した。 ⇩ Ａ自身が，売主として 30 区画を分譲していることにかわりない ため，Ａが，宅建業を行っていることになる（Ａは，免許が必要 である！） 。 次に， ｢不特定多数｣ の相手方との取引であれば，“ 業として行う ” に該当する… とのことだが，この “ 不特定多数かどうかの判断 ” は，意外と難しい。 6 第２編 法令上の制限 相手方が “ 従業員に特定 ” されているからである。 …取引を行うことをいう。 ケース③ 宅建業法 Ａの行為は，宅建業に該当しない（Ａは，免許は不要である！） 。 ふとくていたすう ケース② 第１編 その従業員に対してのみ，宅地を販売する場合…を考えてみよう。 この場合， はんぷくけいぞく ● 反覆継続して， ＆ ケース① テキスト Ａ株式会社が， 多数の “ 友人 ” や “ 知人 ” にのみ，建物を販売する場合は，どうだろうか？ この場合， Ｂの行為は，宅建業に該当する（Ｂは，免許が必要である！） 。 “ 友人 ” や “ 知人 ” のみに販売しているんだから， 不特定ではないんじゃないか…などと，考えてはいけない。 あなたが “ コンビニ ” を経営しているとしよう。 コンビニの客は，当然 “ 不特定多数 ” である。 それでは， もし，人口 100 人の “ 離れ小島 ” にあるコンビニで， 客がすべて “ 島民（知人）” だったら… これも立派な商売であり， “ 不特定多数 ” の客が相手だ…といえるであろう。 もう，おわかりだと思う。 先ほどのＢさんが， 人口 100 人の “ 離れ小島 ” にある不動産屋さんで， 離れ小島の 不動産屋さん 客が，すべて “ その島民（知人）” であっても， これらの客に建物を販売すれば，“ 業として行う ” ことになるのである。 7 lesson22 宅建業者（免許制度） lesson22 宅建業者（免許制度） 【２】宅建業の“免許制度” 宅建業法上，｢事務所｣ には，次の３種類がある。 【１】で学習した “ 宅建業 ” の知識は，試験では， 4 4 免許が必要か？ それとも不要か？…という形で問われるのが通常である。 そこで， テキスト 宅建業法上の “ 事務所 ” とは… 第１編 宅建業法 次のいずれかの場所を指す。 しゅ ① 本店 ⇨ 商人以外（例：協同組合）の場合，主たる事務所と呼ばれる。 じゅう “ 免許のしくみ（免許制度）” はどうなっているのか…について解説する。 ② 支店 ⇨ 商人以外の場合，従たる事務所と呼ばれる。 第３編 ③ ①②以外の事務所 その他の分野 （税・価格） めんきょけんじゃ （１）免許権者 けんげん 免許を与える権限がある人は，“ 免許権者 ” と呼ばれる。 宅建業における免許権者は，次の①と②である。 一の都道府県の区域内にのみ “ 事務所を設置 ” して，宅 とどうふけん ち じ ① 都道府県知事 建業を営む場合には… ⇩ 都道府県知事の免許（通称：知事免許）が必要である。 ２以上の都道府県の区域内に “ 事務所を設置 ” して，宅 こ く ど こ う つ う だいじん ② 国土交通大臣 建業を営む場合には… ⇩ 国土交通大臣の免許（通称：大臣免許）が必要である。 上記のとおり，知事免許・大臣免許は， “ どこに ” 事務所を設置したのか？…のみで “ 区別 ” される。 だから，事務所の設置場所 “ 以外 ” の理由では，区別されない。 （売上高，従業員数，事務所の数などは，一切関係ない！） 例えば… そこで宅建業をしても・しなくても とうかつ ほ ん ぶ （本店は，その宅建業者の “統括本部” だからだ。 ） 東京本店 （宅建業を営む） ②の ｢支店（or 従たる事務所）｣ は， そこで宅建業をしている支店のみが 福岡支店 （建設業を営む） 大臣免許が必要！ 事務所となる。 全国に “500 の支店 ” があり， ＆ 事務所に該当するのは， 本店・支店の両方なので… 4 4 なぜ，そうなるのか？ 東京本店 （建設業を営む） ＆ 福岡支店 （宅建業を営む） そのうち “ １ヵ所の支店 ” だけで宅建業を行っている会社であっても， “500 の支店のすべて ” が宅建業法上の事務所として規制を受けることになれば， その会社にとっては，たまったものではないからだ。 ③の ｢①②以外の事務所｣ とは… けいぞくぎょうむ し せ つ 東京都内のみに “500” もの事務所を構えていても， “ 東京都知事免許 ” で足りる…し， ● 契約締結権限をもつ使用人（支店長クラスの人のこと…）が， 埼玉県内に１つ，千葉県内に１つの “ 計２ヵ所 ” しか事務所がなくても， 常勤している（１日中勤務している…）場所 ちなみに… 知事免許・大臣免許のいずれであっても，その “ 営業範囲 ” は全く 同じであり，全国で営業できる（例：福岡県知事免許を受けた宅建業者が，“ 軽 井沢（長野県）” の別荘を販売することも可能である…）。 第４編 その他の分野 （５点免除科目） 東京都知事免許が必要！ ● 継続業務施設（建物内という意味…テント等はＮＧ！） ＆ “ 国土交通大臣免許 ” が必要となる…わけである。 8 事務所に該当するのは， 本店のみなので… ①の ｢本店（or 主たる事務所）｣ は， 常に事務所となる。 第２編 法令上の制限 けいやくていけつけんげん じょうきん …を指す。 わざわざ “ 建物内の部屋 ” を用意して， そこに１日中 “ 支店長クラス ” の人が出勤しているんだから， 事務所に含めるべきである…と考えているわけだ。 9 lesson22 宅建業者（免許制度） lesson22 宅建業者（免許制度） ④の無免許業者が，実際に “ 無免許 ” で宅建業を営んでしまうと，宅建業法上， （２）宅建業を営む者は“４種類”いる !? ２ページで述べたとおり，宅建業者（宅地建物取引業者）とは， 4 いとな 4 “ 免許を受けて…宅建業を営む者 ” である。 4 4 4 ① 免許を受けた 営む者 ” の代表格である。 で，実際に “ 取引 ” をしてはダメ…ということ） 。 当然… 宅建業法上の様々な規制を受ける者…でもある。 等の禁止 止される。 宅建業法自体が全く適用されない…ことになっている。 宅建業者は，自己の名義で，他人に，宅建業を営ませては ㋐ 国 4 4 ② 免許がいらな 44 い者（国等） ㋑ 地方公共団体（都道府県＆市町村） と ゆーあーる と し さいせい き こ う し きこう ならない（自分の名義を貸して，他人に “ 取引 ” をさせて めいぎ が ㋒ 都市再生機構（通称：ＵＲ都市機構） ② 名義貸しの ㋓ 地方 住 宅 供 給 公社（例：東京都住宅供給公社） 禁止 ち ほ う じゅうたくきょうきゅうこうしゃ 宅建業法自体が適用されないので… これらの者は，免 しんたくがいしゃ しんたくぎんこう 信託会社や信託銀行は，免許を受けなくても，宅建業を 営むことができる（国土交通大臣へ，所定の届出をする ③ 免許を受けた 4 4 ことにより，“ 大臣免許 ” 業者とみなされる…からだ）。 ⇩ とみなされる者 （信託会社等） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 いない者（無免 許業者） 10 すことも，禁止される。 実際に，無免許で宅建業の “ 取引 ” をしたり， 他人に名義を貸して “ 取引 ” をさせてしまうと… ちょうえき ばっきん ｢３年以下の懲役 or 300 万円（法人なら１億円）以下の罰金 ｣ に処せられるし， へいか その “ 両方 ” が科せられることもある（これを，｢ 併科 ｣ という） 。 ただし… “ 宅建業者とみなされる…” わけだから，業務 また，無免許なのに宅建業の “ 表示・広告 ” を出したり， 上の規制などは，①の宅建業者と同じように，適用され 他人が “ 表示・広告 ” をする際に，名義を貸しただけでも… る（この点が，②の “ 国等 ” とは異なる！）。 ④ 免許を受けて ⇩ 宅建業を営む目的で “ 広告 ” を出す際に，自己の名義を貸 4 許はいらないし，宅建業法上の規制も全く受けない。 はダメ…ということ） 。 さらに… 他人が，宅建業を営む旨の “ 表示 ” をしたり， ⇩ 4 さらに… 宅建業を営む旨の “ 表示（例：看板を出す）” をするのも，宅建業を営む目的で “ 広告 ” を出すのも，禁 くにとう 次の㋐～㋓の者（まとめて，｢ 国等 ｣ と呼ばれる…）は， 4 第４編 その他の分野 （５点免除科目） ⇩ ① 無免許事業 ⇩ 者（宅建業者） その他の分野 （税・価格） 免許を受けない者は，宅建業を営んではならない（無免許 わざわざ説明するまでもなく，宅建業者は，“ 宅建業を 法令上の制限 第３編 （３）無免許事業等の禁止 “ 宅建業を営む者 ” は，次の４種類に分類できるのだ。 4 第２編 む めんきょじぎょう というわけで，次は，この “無免許事業” 等の禁止…について説明する。 免許ナシに “ 宅建業を営む者 ” も，じつは存在する。 4 第１編 宅建業法 絶対に認めないぞ！…というこの法律の強い意思の表れである。 ところが， 4 テキスト ばっそく 。 最も厳しい罰則が待っている（下記（３）を参照…） ｢100 万円以下の罰金｣ に処せられる。 上記①～③以外の者が，宅建業を営むことは，当然，許 されない。 ⇩ む めんきょぎょうしゃ いわゆる… “無免許業者” と呼ばれる人たちである。 ここまで学習したら，次の過去問を解いてみよう！ 問１－１～問１－５ 11