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1 募集要領・条件書・指針書
（仮称）大森北一丁目開発事業者募集要項 【１ 募集要領・条件書・指針書】 事業者募集要項発表 ：平成１９年１１月 ９日（大田区ホームページ掲載） 応募申込書締切 ：平成１９年１１月２２日 募集要領等の質疑受付期間 ：平成１９年１１月 事業提案書受付期間 ：平成２０年 ９日～平成１９年１１月２８日 １月２１日～平成２０年 ２月 本募集に関する書類は、下記の３冊によって構成されております。 必ず全ての冊子をご覧の上、お申し込みください。 【１ 募集要領・条件書・指針書】 （本書） 【２ 図面資料等】 【３ 様式集】 大田区 ８日 【1 募集要領・条件書・指針書】 目 次 はじめに ･･････････････P.3 Ⅰ.募集要領 １ 件名 ･････････････P.5 ２ 対象用地 ･････････････P.5 ３ 賃借期間 ･････････････P.5 ４ 対象用地に開発する建物の業種 ･････････････P.5 ５ 応募者の資格 ･････････････P.5 ６ 応募に必要な書類 ･････････････P.8 ７ 応募書類に関する留意事項 ･････････････P.8 ８ 事務局 ･････････････P.8 ９ 応募書類の周知 ･････････････P.8 １０ 募集から選定にいたるスケジュール ･････････････P.9 １１ ･････････････P.9 募集要項に関する質問の受付と回答方法 １２ 応募申込書及び事業提案書の提出 ･････････････P.9 １３ 事業者（優先交渉権者）の決定方法 ･････････････P.9 １４ 選定結果の公表 ･･･････････ P.10 １５ 募集の流れと選定手順 ････････････P.11 Ⅱ.条件書 Ａ 開発条件 １ 対象用地の概要 ･･･････････P.13 ２ 建築計画条件 ･･･････････P.13 ３ 導入機能条件 ･･･････････P.14 ４ 本件建物の開発及び運営時期 ･･･････････P.16 ５ 地元住民等に対する配慮等 ･･･････････P.17 ６ 適用法令等 ･･･････････P.17 ７ その他の留意事項 ･･･････････P.17 Ｂ 賃借条件 １ 基本事業スキーム ･･･････････P.18 ２ 大田区が貸し付ける土地の賃貸借条件 ･･･････････P.20 ３ 大田区が借り受ける建物床の賃貸借条件 ･･･････････P.22 1 Ｃ 設計、建設条件 １ 設計業務 ････････････P.23 ２ 監理業務 ････････････P.24 ３ 建設業務 ････････････P.25 Ｄ 管理運営条件 １ 基本的考え方 ･･･････････P.25 ２ 区活用部分 ･･･････････P.26 ３ 民間活用部分 ･･･････････P.26 ４ 事業者運営部分 ･･･････････P.26 ５ 維持管理項目と想定水準 ･･･････････P.27 Ｅ その他 １ 基本協定書、借地契約及び土地の引渡し等 ･･･････････P.28 ２ 大田区の承諾を要する事項 ･･･････････P.29 Ⅲ.指針書（事業提案） Ａ 事業の考え方 １ 事業展開の方法について ･･･････････P.31 ２ 本件建物のコンセプトや運営の考え方について ････････････P.31 ３ 地元地域との連携、協調による商業地の活性化について ････････････P.31 ４ Ｂ 地元に対する貢献性について ････････････P.31 開発内容について １ 建築計画について ････････････P.31 ２ 各室床面積 ････････････P.32 ３ 施設及び業種・業態名 ････････････P.32 ４ 工期、建設工事費等 ････････････P.32 Ｃ 事業内容について １ 基本事業スキームについて ････････････P.32 ２ 事業収支計画について ････････････P.32 ３ 大田区に支払う土地の賃貸借料 ････････････P.32 ４ 大田区が借り受ける建物床の賃貸借料 ････････････P.32 Ｄ 管理運営について １ 基本的考え方について ････････････P.33 ２ 区活用部分について ････････････P.33 ３ 事業者運営部分ついて ････････････P.33 ４ その他共用部分等について ････････････P.33 2 はじめに （仮称）大森北一丁目開発事業者募集の対象である大田区所有の用地（以下「対象 用地」という。）が存する大森駅東口地域（以下「当該地域」という。）は、大田区の 中心核として位置付けられ、商業、文化等の面で一層の発展が期待されています。 このような位置付けを踏まえ、対象用地の開発目標は、以下の５つとしました。 １ 特別出張所・集会室・図書館を移転して、その機能更新を目指す。 ２ 当該地域の活性化に寄与する魅力のあるにぎわい施設機能の導入を目指す。 ３ 借地借家法（平成３年法律第９０号、以下「法」という。）に定める定期借地権制度 (法第２２条に定める借地権をいう。以下同じ)の活用を基本とし、民間事業者のノウ ハウを活用することで当該地域に最適な複合施設の建設を目指す。 ４ 当該地域のまちづくりと連携・協調のできる施設の誘致を目指す。 ５ 大森駅周辺の公設駐輪場の拡充を目指す。 こうした目的を達成するため、入新井特別出張所や入新井図書館などの行政機能とと もに、多様な商業機能や文化機能の導入による施設建設の方向性が示されています。 そこで、このような施設建設の実現のため、定期借地権制度の活用を基本とし、対象 用地に大田区からの借地権設定受け、商業・公共等の用に供するための複合施設（以下 「本件建物」という。）を開発し、運営（以下「本事業」という。）を行う事業者（以下 「事業者」という。）の募集（以下「本件募集」という。）を行います。 本件募集においては、本募集要項に則り、応募される法人等（以下、 「応募者」という。） に作成していただく事業提案書等に基づいて大田区が審査を行い、上記の開発目的に沿 った「地域にふさわしい開発を行う」事業者を決定します。 3 Ⅰ．募集要領 本事業の実現のため、「定期借地権」制度の活用を基本とし、対象用地に大田区からの借 地権の設定を受け、商業・公共等の用に供するための本件建物を開発し、運営を行う事業 者の募集に必要な事項を示しています。 4 Ⅰ．募集要領 １ 件 名 （仮称）大森北一丁目開発事業者募集 ２ 対象用地 （１） 所在地、交通条件等：東京都大田区大森北一丁目１０番４（地番） ＪＲ京浜東北線 大森駅（東口）下車 徒歩２分 京浜急行線 大森海岸駅下車 徒歩８分 （２）貸付面積：２,５５９.１７㎡（実測面積） ※ 土地の位置、面積、形状については、別冊【２ 図面資料等】を、開発条 件については本書１２ページ以降の「Ⅱ．条件書」を参照してください。 ※ 貸付面積は、協議の上決定します。 （３）主な建築上の法規制 ア 用途地域等 ・商業地域 建ぺい率１００％（角地、耐火建築物） ・容積率５００％（特定道路からの距離による緩和を適用） イ 防火関係 ・防火地域 （４）土地所有者：大田区 ３ 賃借期間 賃借期間は、大田区から事業者に対する対象用地の引渡しの日を始期として､法第 ２２条に規定する一般定期借地権の設定契約（以下「借地契約」という。）において 定める期間（５０年間）の満了日を終期とすることを基本とします。 ４ 対象用地に開発する建物の業種 対象用地に開発する建物は、開発目標に合致したもので、 「風俗営業等の規制及び 業務の適正化等に関する法律（昭和 23 年法律第 122 号）」 （以下「風営法」という。） に係る業種等に使用することはできません。（１６頁を参照してください。） ５ 応募者の資格 本件募集においては、開発目標を確実に実現し、地域のまちづくりに寄与してい くために、本件建物の開発・維持管理・運営（施設所有、民間施設運営及び自動車 駐車場・自転車駐車場運営）を行う能力のある単独企業、又は、本事業に参画する 上記各分野の企業グループを応募者（以下「応募者」という。）とし、応募者は、下 記の（１）から（４）に記す要件を全て満たすことが必要です。但し、企業グルー プで応募する場合は、応募者を構成する各企業が、各要件を全て満たす必要はあり ません。 （１）基本的な条件 ア 応募業種の経営等に必要な知識、経験、資格及び資力を有し、貸付料及び保 5 証金等の支払の見込みが確実な者であり、社会的信用があること。 イ 公的施設に係わる開発、運営、管理業務を行った実績を有すること。 （現在、 実施中のものも含めます。） ウ 本件建物（商業、業務の複合施設等）の提案内容と類似した業務、同等規模 以上の建物の開発実績を有すること。 エ 不動産開発業務の遂行能力があり、大田区が指定する期日の間に応募者が提 案した本件建物を開発し、かつ、長期間本件建物を所有し、地域の発展に資す る適切な運営を行うことができる者であること。 ※「長期間本件建物を所有」とは：本件建物の所有形態として、本件建物を信託 した形式も含みますが、その場合所有者とは信託受益権者とします。 オ 不法な行為を行い、若しくは、行うおそれのある団体又は法人、又はこれら の団体若しくは法人に属するもので組織される団体若しくは法人でないこと。 （２）応募者の構成等 ア 応募者は、複数企業グループにあっては、グループを代表する「代表者」 を定め、代表者以外の参画者を「事業参画者」とします。 応募者の構成は、応募者のほか本事業の円滑な遂行のために本件建物の管 理運営を行う法人（以下「プロパティ・マネージャー」という）、長期間建物 を保有する法人を事業参画者とすることが必要です。 ※代表者は、 （１）基本的な条件のア及びイを満たす企業とします。 ※応募者は、別途、本件建物の開発に係わる設計、建設を、応募者以外の企 業であって、大田区の承認を受けたものに発注できるものとします。 イ 応募者は、他の応募者の代表者若しくは参画事業者になることはできませ ん。 ウ 事業提案書提出以降における事業参画者の変更及び追加は、大田区の承認 が必要となります。 ※応募者が本事業の実施のみを目的として、新たな事業体（資産の流動化に 関する法律（平成１０年法律第１０５号）に基づく特定目的会社や会社法（平 成１７年法律第８６号）に基づく法人など。以下総称して「ＳＰＣ」という。） を組成する場合には、ＳＰＣ を組成する旨を記載し、更に参加する企業相互 の関係性を示した概略図（ストラクチャー図）を提出して下さい。また、そ の際、出資者の名称、投資家等について、大田区から説明を求めることがあ ります。別冊（【３ 様式集】様式 1-1 参照） （３）応募者の資格要件 応募者は、対象用地を賃借し、本件建物を開発し、事業期間中安定して本件 建物の事業を運営できる企画力、技術力、資力及び経営能力を有し、かつ、次 の資格要件を満たしているものとします。 ただし、設計業務、建設業務、維持管理業務等を行う法人は、設計業務につ 6 いては基本協定締結までに、また、建設業務、維持管理業務等については、本 件事業への参画が決定した時に、資格を証明する資料を添付して「業務別法人 報告書」を提出してください。 ア 設計業務を行う企業は、以下の要件を満たしていることが必要です。 ①建築士法（昭和 25 年法律第 202 号）第 23 条の規定に基づく一級建築 士事務所の登録を行っていること。 ②過去 10 年以内に提案内容と同等規模以上の建物の設計実績が複数ある こと。 イ 建設業務を行う企業は、以下の要件を満たしていることが必要です。 ①建設業法（昭和 24 年法律第 100 号）第 3 条第 1 項の規定に基づく、建 築一式工事の特定建設業許可を受けていること。 ②過去 10 年以内に提案内容と同等規模以上の施工実績が複数あること。 ウ 維持管理業務を行う企業は、以下の要件を満たしていることが必要です。 ①建築物における衛生的環境の確保に関する法律（昭和 45 年法律第 20 号）第 12 条の 2 第 1 項第 8 号に掲げる事業の登録を受けていること。 ②維持管理業務で、提案内容と同等規模以上の維持管理業務実績がある こと。 エ 運営業務を行う企業は、以下の要件を満たしていることが必要です。 ①宅地建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号）の第 2 条の規定に基づく 宅地建物取引業者であること。 ②本事業の民間施設の提案内容と同等の事業運営実績があること。 ③３期連続して赤字でないこと。 （４）応募者・事業参画者の制限 ア 地方自治法施行令（昭和 22 年政令第 16 号）第 167 条の 4 の規定に該当し ないこと。 イ 改正前の商法（明治 32 年法律第 48 号）第 381 条の規定による整理開始の 申し立て又は通告がなされている者でないこと。 ウ 破産法（平成 16 年法律第 75 号）第 18 条又は第 19 条による破産手続開始 の申立て（同法附則第３条の規定によりなお従前の例によることとされる破 産事件に係る同法による廃止前の破産法（大正 11 年法律第 71 号）第 132 条 又は第 133 条による破産の申立てを含む。）がなされている者でないこと。 エ 会社更生法（平成 14 年法律第 154 号）第 17 条の規定による更生手続開始 の申立て（同法附則第 2 条の規定によりなお従前の例によることとされる更 生事件に係る同法による改正前の会社更生法（昭和 27 年法律第 172 号）第 30 条の規定による更生手続開始の申立てを含む。 ）がなされている者でないこと。 オ 民事再生法（平成 11 年法律第 225 号）第 21 条の規定による再生手続き開 始の申し立てがなされている者でないこと。 7 カ 大田区から指名停止の措置を受けている者でないこと。 キ 過去 1 年間において、次に示す国税及び地方税等を滞納している者でない こと。 ａ.国税：法人税、消費税及び地方消費税 ｂ.都道府県税：法人都道府県民税、法人事業税 ｃ.市町村税：法人市町村民税、固定資産税、都市計画税、事業所税 ク 本事業のアドバイザリー企業である㈱都市環境計画研究所と資本面若しく は人事面において関連がある者でないこと。なお、「資本面において関連があ る者」とは、 当該企業の総株主の議決権の 100 分の 50 を超えて議決権を有し、 又はその出資の総額の 100 分の 50 を超えて出資しているものをいい、 「人事 面において関連がある者」とは、当該企業の代表権を有する役員を兼ねてい る者とします。 ※応募者及び事業参画者の上記（３）、（４）の資格要件等の確認基準日は、応 募申込書の提出日とします。 ６ 応募に必要な書類 別冊【３ ７ 様式集】 （１）応募申込書類（様式１－１～１－５）を参照してください。 応募書類に関する留意事項 （１） 応募書類、質問等における使用言語及び単位 応募書類、質問等における使用言語は日本語とし、単位はメートル法を、数字 はアラビア数字を用いてください。また文字の大きさは、本文は１０．５ポイン ト以上、図表等内の文字は９ポイント以上としてください。 （２） 費用負担 応募者が本応募に要した費用は、すべて応募者の負担とします。 （３） 著作権 各提出物の著作権は、応募者に帰属するものとします。ただし、大田区が応募 者等の公表など、本事業に際して必要と判断する場合には、許可無く無償で使用 できるものとします。 （４） 応募書類等の取扱い 提出いただいた応募書類等は、理由のいかんを問わず一切返却いたしませんの でご承知おきください。 ８ 事務局 大田区まちづくり推進部 都市開発課 担当：大沼・綱島・清水 〒144-8621 東京都大田区蒲田五丁目１３番１４号 電話：０３－５７４４－１３３９（直通） ９ ＦＡＸ：０３－５７４４－１５２６ 応募書類の周知（大田区ホームページに掲載） 応募書類は、事務局（上記参照）が下記の期日より大田区ホームページに掲載し ます。 8 大田区ホームページ掲載日：平成１９年１１月９日より １０ 募集から選定にいたるスケジュール 募集から選定までの予定は、１１頁『募集の流れと選定手順』を参照してください。 １１ 募集要項に関する質問の受付と回答方法 （１）事業提案に関する質問は、応募者が別冊【３ 様式集】の様式１－４により、 ＦＡＸにて提出されたものを受け付けます。 （質問書の提出期間及び回答について は１１頁募集の流れと選定手順及び別冊【３ 様式集】の様式１－４を参照して ください。）それ以外の方法は受付することができません。 １２ 応募申込書及び事業提案書の提出 （１）応募申込書の提出 応募申込書は、所定の様式（別冊【３ 様式集】参照）に、必要事項をご記入の 上、平成 19 年 11 月 22 日、午後５時までに、事務局へ直接持参し、提出してくださ い。 応募申込書の内容について、１３に示す「資格審査」を行い、審査結果は、失格 者のみ通知します。資格審査で選定された応募者の方のみ、事業提案書の提出をし て頂きます。 （２）事業提案書の提出 事業提案書は、所定の様式（別冊【３ 様式集】参照）に、必要事項、提案内容 を記入の上、平成 20 年 2 月 8 日、午後５時までに、事務局へ直接持参し、提出して ください。なお、期限までに提出がない場合は、辞退したものとみなします。 １３ 事業者（優先交渉権者）の決定方法 下記の２段階の審査方法に基づき、「資格審査」と「事業審査」「賃料審査」との 総合的な審査を経て応募者の中から事業者（優先交渉権者及び次点者）を決定しま す。 （１）資格審査 大田区が定める方法により、応募者及び事業参画者の全ての方（様式 1-1 に記 載された方）に、資力・信用力等に関する「資格審査」を行い、事業提案参加者 を選定します（第一次審査）。 （２）事業審査・賃料審査 第一次審査で選定された事業提案参加者は、事業提案書を作成・提出して頂き ます。外部有識者等と大田区で構成する「（仮称）大森北一丁目開発事業者選定委 員会」（以下「選定委員会」という｡）が、事業提案書の「事業審査」「賃料審査」 を行い、先に行った資格審査の内容を含め総合的に審査し、事業者（優先交渉権 者及び次点者）の選定を行います。 この審査は、提出された事業提案に関して、各条件を満たし、リスクが少なく、 かつ、指針を反映するなど、地域にふさわしい事業を行う事業者を選定するため に行うものです。 9 そのため、大田区が必要と認める場合は、追加資料の提出を求め、又はヒアリ ングを実施することがあります。 （３）事業者の決定 大田区と事業者（優先交渉権者）は、事業提案書に基づく事業内容等について、 調整、確認等を行い、両者合意のもとに基本協定書を締結し、「事業者」として決 定します。ただし、基本協定の締結に至らない場合は、大田区と次点者で協議を 行い「事業者」として決定します。 １４ 選定結果の公表 選定結果は、各応募者（事業提案者）に個々に文書で通知するほか、大田区ホ ームページにて公表します。 10 １５ 募集の流れと選定手順 募集要項発表（ホームページ掲載） 平成 19 年 11 月 9 日 募集要項に関する質疑受付 応募申込書締切 平成 19 年 11 月 22 日午後５時まで 資格審査 募集要項に関する質疑締切 平成 19 年 11 月 28 日午後３時まで 資格審査結果（失格者へ通知） 平成 19 年 12 月 3 日 募集要項に関する質疑回答 平成 19 年 12 月 10 日午後３時より 都市開発課窓口にて配布します。 事業提案書受付 平成 20 年 1 月 21 日 事業提案書締切 平成 20 年 2 月 8 日午後５時まで 選定委員会（事業審査・賃料審査） 事業者（優先交渉権者）の決定・公表 平成 20 年 3 月末（予定） 大田区と事業者の基本協定締結 基本設計・実施設計等 ○建設工事 ～ 竣工 ☆開業 11 平成 22 年度竣工予定 Ⅱ．条件書 事業提案書の作成に当たり、提案内容に反映すべき条件等必要な事項を示しています。 12 Ⅱ．条件書 Ａ．開発条件 １ 対象用地の概要（別冊【２ ２ 建築計画条件 図面資料等】参照） （１） 開発の基本的な考え方 ア 開発コンセプト 本件建物の開発コンセプトは、その理念を「にぎわい・交流・感動創造」と し、大森にふさわしい、新たな交流の実現を目指そうとするものです。 こうした理念の下、まちづくりのテーマとしては、以下の３つを掲げています。 （ア）まちと住民の元気を支える拠点づくり （イ）地域住民の知恵を融合させ新たな文化を創造 （ウ）民間活力を生かした、地域に密着した複合施設の建設 イ 安全・安心に留意した施設計画 公共施設が入居する施設であることに鑑み、施設の安全性に配慮するととも に、ユニバーサルデザインの理念に則り、誰もが安心でき、使いやすい施設と します。 ウ 地域との連携と商業地の活性化 対象用地は、地元商店街の中に立地しており、地域との連携を図るとともに、 商業地の活性化を目指します。 エ 環境負荷低減への配慮 建築資材廃棄物の排出抑制などの省資源対策、緑化・太陽光発電などの省エ ネルギー対策に取組み、環境への負荷の低減に十分配慮をするものとします。 （２） 建築計画 ア 建築計画については、本事業の事業目的を達成するために有効なアイデアを自 由な発想で計画してください。ただし、特別出張所１階の配置については基本プ ランの位置に配置する。特別出張所集会室機能の諸室（集会室、会議室Ｂ、倉庫、 給湯室）は、一体での配置を条件とします。 イ 区活用部分の面積は床配分計画の面積を下回らない範囲で確保してください。 ウ 建築計画については、基本プラン（案）を別冊【２ 図面資料等】に参考とし て示します。 （３） 構造計画 ・建物の耐震性能は、「官庁施設の総合耐震計画基準」に基づき、構造体の耐震安 全性：Ⅱ類、非構造部材の耐震安全性：Ｂ類、設備の耐震安全性：乙類とする。 （４） 床配分計画 ア 床配分計画についても、本事業の事業目的を達成するために有効なアイデアを 自由な発想で計画してください。 13 イ 区活用部分の床面積については、基本プラン床配分計画（案）に示す数値を下 回らないことを条件として、本施設全体の、開発目的に沿った床配分計画を計 画してください。 ウ 設置階及び各階床面積は、基本プラン床配分計画（案）を別冊【２ 図面資料 等】に参考として示します。 ３ 導入機能条件 （1）導入機能、各階別施設業態（別冊【２ 図面資料等】参照） ア 区活用部分 特別出張所機能、図書館機能、自転車駐車場機能が区施設として配置されます。 本建物の計画に当たり、区施設の各機能が損なわれないよう十分配慮する必要が あります。これらの区施設の内装等に関わる部分の設計・工事は、別途委託され る予定です。 （ア） 特別出張所機能 ①窓口機能、地域振興機能、集会室機能を設置する。 ②諸室は以下のとおり。 窓口・地域振興機能：事務室、客待ちロビー、ﾛｯｶｰ室、給湯室、資料保管庫（耐 火）会議室A、倉庫（以上１階） 物品庫、印刷室、休憩室（男女別） 夜間受付ボックス（１階屋外） 集会室機能：集会室、会議室B、倉庫、給湯室 ③事務室内の壁面について、壁面収納を設置する予定です。 ④事務を行う床については、フリーアクセスフロアーとします。 ⑤会議室Bは、期日前投票等に対応するため、フリーアクセスフロアーとする。 ⑥集会室は、１００人規模とし、十分な天井高を確保できるように設定する。 ⑦集会室に面する開口部等は、遮音性能の高いサッシの使用等の対策を講じる。 （許容騒音レベルは30～35dB とする。） ⑧集会室は、他フロアの振動について、集会機能への影響を配慮した対策を行う。 「建築物の振動に関する居住性能評価指針・解説（日本建築学会2004年版）」 における建築物床の鉛直振動に関する居住性能評価基準V-９０を満たすこと。 ⑨夜間受付ボックスを屋外に設置するため、特別出張所が配置される付近、区民 に分かり易い位置に必要なスペースを確保すること。 ⑩区本庁舎をはじめとする各庁舎との庁内LANに対応可能とすること。 ⑪１階倉庫は、自動車が横付けでき、資材の搬出入が容易な場所に配置すること。 （イ） 図書館機能 ①諸室は以下のとおり。 事務室、カウンター、公開書架室、新聞雑誌コーナー、閲覧室、子ども室 子どもトイレ、集密書庫、作業スペース、救護室、朗読・お話室、休憩室、給 14 湯室、会議室 ②１階：図書返却ポスト（ブックポスト） ③約50,000冊の蔵書に耐えられる積載構造とすること。 ④閉鎖感、圧迫感を感じさせない天井高に対応可能とすること。 ⑤図書館の外部に面する開口部等は、遮音性能の高いサッシの使用等の対策を講 じる。（許容騒音レベルは35～40dB とする。）。また、窓ガラスは図書の劣化 防止の工夫（紫外線・結露対策）をする。 ⑥他フロアの振動について、諸室機能への影響を配慮した対策を行う。 「建築物の振動に関する居住性能評価指針・解説（日本建築学会2004年版）」 における建築物床の鉛直振動に関する居住性能評価基準V-９０ を満たすこと。 ⑦朗読・お話室は、室外からの遮音性能に配慮する。 ⑧本庁舎をはじめとする各庁舎との庁内LANに対応可能とすること。 ⑨各図書館を結ぶ図書館システムのネットワークに対応可能とする。 （ウ） 自転車駐車場機能 ①地下１階に自転車駐車場約９００台程度（ただし、事業者が設置する付置義務 台数相当分を含む）を確保すること。 ②駐輪設備は、２段式のラックは設置しないこと。 ③防犯上の設備・措置に対応可能とすること。 イ 民間活用部分 （ア） テナント利用部分 地元商業施設及び公益施設と連携し地域の活性化を目指す業態であること。 また、多目的フロアをテナントに賃貸する場合についても、本件建物に活気 を与え、地域の活力を生み出す機能とすること。 （イ） 事業者運営部分 1)自動車駐車場機能 ①機械式自動車駐車場を９６台以上確保すること。 ②一般用自動車駐車場は、有料利用可能な機械管理システムを設置し、また、大 田区の承認を受けた利用者が一定時間無料となるシステムを構築すること。 ③車両の出入りがしやすく、周辺道路の混雑の影響を及ぼさないよう配慮をする こと。 ④（社）日本赤十字社の献血事業や特別出張所が行う地域住民向けに行う健康診 断のためのレントゲン車や献血車などの車両の駐車場所を年数回、確保するこ と。 2）自転車駐車場 ①大田区との連携により一体的な管理運営に留意し、限られたスペースを有効に 活用すること。 ②地上１階以外に設置する場合は、利用者の利便性を確保するため自転車搬送機 15 を設置すること。 ③計画にあたり、死角等を生じさせないようにし、必要に応じて、監視カメラ等 を設置し、防犯上の対策を講じること。 3） 多目的フロア ・地域のにぎわいを生み出すため多目的なフロアとして位置づけ、本件建物に活 気を与え、地域の活力を生み出す機能とすること。 ウ 共用部分ほか （ア）施設の回遊性確保のための設備に配慮すること。 （イ）地域のにぎわいの創造に寄与する設備・装置・スペースに配慮すること。 （ウ）大田区活用部分の階には、男女トイレ・ユニバーサルトイレを設置すること。 ただし、地下１階の自転車駐車場は除く。 （エ）行政施設独自の掲示板、案内サイン等のスペースを用意すること。 （オ）廊下等の計画にあたり、死角等を生じさせないようにし、必要に応じて、監 視カメラ等を設置し、防犯上の対策を講じること。 （２）導入禁止業種について ア 風営法に係る業種の除外 風営法第２条に規定する「風俗営業」又は「性風俗関連特殊営業」の用途に供 する業種を含む施設等は計画できません。 イ その他青少年に有害な影響を与える業種の除外 青少年に有害な影響を与える物品販売・サービス（消費者金融に係る業種等） 等の業種は計画できません。 ウ 開発コンセプトの遵守等 前期ア、イのほか、開発コンセプトに適合しない業種・施設は計画できません。 また、将来にわたり、業種及びテナント契約の見直し等についても、区と協議し ていただきます。 ４ 本件建物の開発及び運営時期 ア 事業者は、基本協定締結後、大田区と協議の上、自ら又は第三者をして、本件 建物の設計を行うこととします。 イ 事業者は、大田区と協議の上、借地契約に定める日に大田区から事業者に土地 の引渡しを行った後、事業者において自ら又は第三者をして、本件建物を建設し ていただきます。 ウ 事業者による設計、建設の範囲は、区活用部分・民間活用部分の内装等を除く、 建築本体及び基幹設備の設計・施工とします。 （後記Ｂ びＣ 賃貸条件（３）、（４）及 設計、建設条件を参照してください。） また、本件建物竣工後、本件建物を管理運営していただきます。 （詳しくは、 「後 記Ｂ エ 賃貸条件」及び、 「後記Ｄ その他 １． 」をご参照ください。） 事業者の責めに帰さない事由での開設時期等の遅延については、別途協議しま 16 す。 ５ 地元住民等に対する配慮等 本件建物の開発・運営・管理に当たっては、周辺地域への影響等に考慮し、又周 辺住民及び商店会等と良好な関係を保つように努めていただきます。なお、万一紛争 が生じた場合は、事業者の責任において処理していただきます。また、小売店等を営 む産業者は、当該商店街の振興のため商店会等が行う事業への積極的な参加と応分の 負担等をすることにより当該事業に協力するように努めるものとします。 ６ 適用法令等 本募集要項のほか、開発及び工事監理業務に当たっては、関係法令を遵守していた だきます。さらに、遵守及び配慮すべき要綱・指針は、以下のとおりです。 【遵守すべき要綱・指針等】 ア 大田区開発指導要綱 イ 大田区福祉のまちづくり整備要綱 ウ 大田区土壌汚染防止指導要綱 エ その他関連する要綱、指針 【配慮すべき指針】 オ ７ 大田区公共施設整備指針 その他の留意事項 建築計画条件は、前記「２ 建築計画条件」のとおりとしますが、今後、設備等 の区施設の変更がある場合は、区と事業者が協議を行い、決定します。 17 Ｂ 賃貸条件 １ 基本事業スキーム 概念図 （１）事業概要 本事業は、対象用地に定期借地 床：民間所有・ 民間利用 権を設定し、事業者は、本件建物 を開発し、本件建物が竣工した後、 継続して本件建物を所有し続け 床：民間所有・ 区利用 るか、又は、大田区が承認する第 三者に譲渡します。以後、所有者 借地権：民間 は、長期にわたって本件建物を所 底地：区所有 有し、大田区は区活用部分の建物 床を借り上げます。また、事業者 は、事業者の責任で、本件建物の維持管理、民間活用部分の管理、運営を行いま す。 （２）事業スキームの概要 ●対象用地について ①敷地条件 ・敷地面積：２,５５９．１７㎡（普通財産） ②借地権・賃借期間 ・一般定期借地権（法第２２条）賃借期間：５０年を基本とする ③賃借料（貸付料） ・工事期間中貸付料 ・本件建物運営期間中貸付料 ④保証金（取り壊し費用相当額） ・借地権契約終了後返還（法第２２条） ⑤借地契約の終了 ・建物収去による土地明渡しを基本とする。 ●本件建物について ①借地権契約期間中建物所有権 ・事業者又は所有権の譲受人。 ②借地契約終了後 ・建物収去による土地明渡しを基本とする。 ③テナント ・大田区及び民間のテナントとは、それぞれ事業者との間で借地 借家法第２６条以下の規定に基づく建物賃貸借契約（その終期 を借地契約の終了日以前とする）を締結。 18 （３）大田区と事業者の業務分担について 業務 項目 本件建 物の設 計・建設 に関す る業務 維持管 理業務 業務分担 業務項目 大田区 建物設計 内装設計 ● ● 区活用部分について ● 地中埋設物撤去工事 ● 本体工事 ● 区活用部分を除く 内装工事 ● 区活用部分について ● 区活用部分を除く 備品購入 ● 区活用部分について ● 区、テナント部分を除く 申請・登記 ● その他関連する業務 ● 区活用部分の維持管理 ● 民間活用部分の維持管理 ● 自動車駐車場の維持管理 ● 自転車駐車場の維持管理 ● 自転車の付置義務台数 分以外の部分 多目的フロアの維持管理 図書館の維持管理 区活用部分 ● ● 指定管理（予定） ● ● 民間活用部分 ● 自動車駐車場 ● 自転車駐車場 ● 自転車の付置義務台数 分以外の部分 多目的フロア 図書館 自転車の付置義務台数分 （区との連携） ● 共用部分の維持管理 運営業 務 事業者 ● ● ● 指定管理（予定） 19 自転車の付置義務台数分 （区との連携） （４）大田区と事業者の費用負担 ●大田区の費用負担 ① 地中埋設物撤去工事費 ② 区活用部分内装設計費・内装工事費（欄外(注) Ｂ・Ｃ工事費） ③ 区活用部分に係る備品調達費 ④ 区活用部分賃料 ⑤ 共用部分に関する共益費 ⑥ 区活用部分以外の部分で行政サービスに必要 な装置・設備の設置・維持に関する費用（共 用部分、外構部分等の占用するための費用は 支払わない。） ⑦ その他事業者との協議により、別途、必要と なる整備費、維持費等 ●事業者の費用負担 ① 設計・建設に関する費用 ・ 施設設計費 ・ 本体工事費・外構工事費 ・ 申請・登記に係る費用 ② 維持管理費 ・ 民間活用部分（多目的フロア・自転車駐車 場含む）に関する維持管理費 ・ 共用部分・外構部分の事業者が負担すべき 費用 ・ 自転車駐車場のうち付置義務台数部分と 共用部分（自転車搬送機等）の費用 ③ 地代 ④ 保証金（預託） ⑤ 登記・申請に係る費用 ⑥ 保険料 ⑦ その他大田区との協議により、別途、必要と なる整備費、維持費等 （注）工事区分について Ａ工事：ビル所有者（事業者）の費用負担で行う工事。 （本体工事、基本設備工事、標準防災工事など。） Ｂ工事：大田区の費用負担で、Ａ工事を行う会社が施工する工事。 （Ｂ工事は、本体工事（Ａ工事）との関連が多い工事で、大田区側の設計図に基づきＡ工事 の内容を調整する。） Ｃ工事：大田区の費用負担で、大田区側の設計、施工会社が行う工事。 ※区活用部分の各工事ごとの区分は、別冊【２ 図面資料等】の「●工事区分表」に よる。 ２ 大田区が貸し付ける土地の賃貸借条件 （１）賃貸借期間 賃貸借期間は、事業者と大田区の間で協議し、法第２２条に定める一般定期借 地権設定契約を締結のうえ、借地契約に定める大田区から事業者に対する土地引 渡日を始期として、土地引渡日から締結年数を経過した日を終期とすることを基 本とします。 借地契約は更新がなく、建物の築造による存続期間の延長もありません。 また、事業者は借地契約を中途解約することができません。 （２）賃貸借料（貸付料） ア 月額貸付料の額 対象用地の貸付料は、当該地域における対象用地と同等の条件の土地の固定 資産税・都市計画税や周辺状況を考慮して算出し、月額貸付料を提案して頂き ます。ただし、最終的には、今後、提案された月額貸付料を基本に事業者との 協議により決定します。 月額貸付料は、本件建物竣工後からお支払いいただきます。 イ 月額貸付料の改定の考え方 20 土地の固定資産税の基準年度ごと、及び物価変動その他経済事情の変動に伴 い大田区が必要と認めた場合、事業者との協議により大田区が必要とする手続 を経て決定する額に月額貸付料を改定します。 ウ 保証金 保証金については、定期借地権契約終了に伴う建物の取り壊し費用相当額と します。 エ 保証金の支払 事業者は、本件建物の建設工事の着工時に全体の２５％に相当する額を、竣 工時に残金を大田区へ支払うこととします。 （３）工事期間中の貸付料の支払 前号の規定にかかわらず、工事期間中については、事業者は、次に定める方 法により、工事期間中の貸付料を大田区に支払うこととします。 工事期間中は、当該地域における対象用地と同等の条件の土地の固定資産税、 都市計画税相当額を工事期間中の貸付料とします。この貸付料の発生が１か月 に満たない場合は、日割り計算にした額とし、１０円未満を四捨五入するもの とします。 （４）違約金、契約解除、損害賠償 ア 金銭債務の履行を遅延した場合 事業者が、借地契約に基づく金銭債務の履行を遅延したときは、年率１４． ６％の違約金を支払っていただきます。 イ 契約の解除 大田区は、事業者が募集時の条件、基本協定及び借地契約に違反したとき に、契約を解除する場合があります。この場合、大田区は事業者から交付さ れた保証金を違約金として全額没収することができ、事業者は保証金返還請 求権を失います。 なお、大田区は地方自治法（昭和２２年法律第６７号）第２３８条の５そ の他法令の規定により、借地契約を解除する場合があります。この場合、当 該解除により事業者が損失を被ったとき、大田区は事業者に対し当該損失補 償します。 また、借地契約締結後、開業前に契約等を解除した場合は、前記（２）ウ で定めた保証金を違約金として全額没収することができ、事業者は保証金返 還請求権を失います。 ウ 損害賠償 前記イの場合等により、大田区が保証金の総額を超過するような損害を被っ た場合には、事業者に追加の損害を賠償していただくことがあります。 （５）借地契約終了時の土地の明渡しについて 借地契約終了時の土地の引渡し条件については、事業者は、その責任及び費 21 用にて、テナントを全て退去させる。なお、一般定期借地権（期間５０年）に て締結した場合、建物を解体した上で、借地契約期間が終了する日までに借地 契約の締結時の原状に復して地中埋設物についても、全て事業者の責任及び費 用にて撤去した上で、更地で土地を明け渡すものとします。 この場合において事業者は、借地契約終了時、大田区に対して本件建物の買 取りを請求することができません。 （６）登記 事業者が希望する場合、借地契約の締結後速やかに、事業者の費用負担により、 借地権設定の登記をすることができます。 （７）地中埋設物撤去工事について 対象用地の地中埋設物撤去工事は、事業者が行うこととします。撤去費用は、 事業者が一時的に立て替えることとし、事後、大田区は、建設工事に支障が生じ るなどの、合理的な範囲の額を支払います。清算方法、時期については、大田区 と協議により決定するものとします。 （８）損害保険の加入について 事業者は、大田区と協議の上、別途大田区の要求を満たす内容の損害保険に加 入するものとします。 （９）本件建物の滅失について 借地契約に定める賃借期間中に本件建物が滅失（修復不可能な程度にき損した 場合を含みます。以下同じ。）した場合は、以下の取扱いによります。 ア 事業者の責めに帰すべき事由により本件建物が滅失した場合、事業者は、そ の責任と費用にて、大田区が承認する条件の本件建物を、大田区が承認する方 法により、速やかに再築するものとします。ただし、本件建物の滅失又は再築 のいかんにかかわらず、借地契約に定める地代を支払っていただきます。 イ 事業者の責めに帰さない事由により本件建物が滅失した場合、事業者は、本 件建物を再築する必要はありません。ただし、この場合であっても、借地契約 に定める地代を支払っていただきます。 ３ 大田区が借り受ける建物床の賃貸借条件 （１）賃貸借契約の形式 借地借家法第２６条以下の規定に基づく建物賃貸借契約とします。 （２）賃貸借期間 賃借期間は、別に定める日から建物賃貸借契約が終了する日までとします。 （３）賃貸借料等 ア 月額賃貸借料の額 大田区が借り受ける床の賃貸借料は、事業提案書において提案をして頂き、提 案された賃貸借料と近隣相場を参考に、事業者と協議の上、決定します。 イ 月額賃貸借料の改定の考え方 22 物価変動その他経済事情の変動に伴い事業者及び大田区が必要と認めた場合、 大田区が必要とする手続等を経て決定する額に月額賃貸借料を改定いたします。 ウ 敷金・保証金の考え方 お支払いたしません。 Ｃ 設計、建設条件 １ 設計業務 （１）基本設計 事業者は、自ら又は第三者をして、区との基本協定後、実施設計を行う前に、以 下の項目に関し、精査、検討を行ない、基本設計図書を区に提出し確認を受けるこ ととします。又、必要に応じ大田区にＣＡＤデータ（Ｊｗ Ｃａｄに変換が可能な データ）を提出することとします。 ○建築計画 ・計画概要書 ・備品什器仕様・レイアウト計画 ・建物概要・面積表 ・平面計画・断面計画・立面計画 ・法規チェック ・日影規制確認 ・建物配置計画 ・色彩計画 ・施設レイアウト・動線計画（職 ・内観・外観デザイン計画 員動線・利用者動線） ・内装仕様・外装仕様（使用材料） ○構造計画 ・計画概要書 ○電気設備計画 ・電気設備計画概要書 ・仕様概要 ○機械設備計画 ・機械設備計画 ・仕様概要 ○外構計画 ・外構整備計画書 ・舗装・植栽計画 ○施工計画 ・計画概要 ・概算工事、工程表 ○その他 ・打ち合わせ議事録 ・必要と思われる図書、計画書等 ○関係各機関と ・ 確認申請及び関係法令 の事前協議等 ・基本構造計画 ・ その他必要と思われる事前協議 （２）実施設計 ア 基本事項 業務実施に当たっては以下の点について留意してください。 （ア） 区が設置する行政施設の要求水準が確保できるよう十分配慮すること。 （イ） 区が設置する行政施設の整備に関しての協力を行うこと。 （ウ） 工事仕様書は、国土交通省大臣官房官庁営繕部監修（最新版）の工事仕様書 を使用すること。 （エ） 敷地測量図の確認を行うこと。 (オ) 電波障害について調査すること。 （カ）区から要請があった場合には、適時に報告及び説明を行うこと。また、必要 に応じて地元団体等に説明会等を行うこと。 23 （キ）業務終了後、最終的な報告を大田区に行い、確認を受けること。 イ 設計図書等 設計図書等は、以下のとおりとします。 ・建築設計図書 特記仕様書、図面リスト、案内図、配置図、面積表、仕上 表、平面図、立面図、断面図、矩計図、階段詳細図、平面 詳細図、展開図、建具表、雑詳細図、サイン計画、日影図、 その他必要と思われる図面等。 ・構造設計図書 特記仕様書、図面リスト、構造図、構造計算書、その他必 要と思われる図面等。 ・電気設備設計 特記仕様書、図面リスト、受変電設備図、幹線系統図、動 力設備図、弱電設備図、消防設備図、各種計算書、その他 必要と思われる図面等。 ・機械設備設計 特記仕様書、図面リスト、給排水衛生設備図、消防設備図、 空調設備図、換気設備図、昇降機図面、衛生機器リスト、 各種計算書、その他必要と思われる図面等。 ・施工計画書 仮設計画、工事事務所の設置位置、資材置き場、工事工程 表、残土処理、その他必要と思われる図書等。 ・その他 打ち合わせ議事録。 ＊必要に応じ大田区にＣＡＤデータ（Ｊｗ Ｃａｄに変換が可能なデータ）を提出 することとします。 （３）申請業務等 ア 確認申請の提出 確認申請の提出と、それに伴う各関係諸官庁との協議、お知らせ看板の設置、近 隣説明等を行う。 イ その他必要となる申請関係 建設工事に伴う各種申請図書の作成及び提出並び、申請図書作成に伴う各関係 諸官庁との協議、調整等を行う。 ２ 監理業務 （１）基本事項 工事監理者は建築基準法及び建築士法に規定する建築士とする。 （２）業 務 ア 工事監理者は、自らの責任により実施設計図書に基づいて監理する。 イ 事業者は、大田区があらかじめ定めた時期において工事の進捗状況等を報告す るほか、大田区から要請があった場合には、適時に報告、説明等を行う。 24 ３ 建設業務 （１）基本事項 ア 関連法令等を遵守する。 イ 近隣住民及び工事関係者の安全確保と環境確保に十分配慮する。 ウ 近隣住民との調整や関係各機関との調整を十分行い、工事の円滑な進行と安全を 確保する。 エ 無理のない工事工程をたてるとともに、適時近隣に周知して作業時間に関する了 解を得る。 （２）業 務 ア 事業者は、自ら又は第三者をして、設計図書及び施工計画書に従って施設の建設 工事を行う。 イ 着工に先立ち、実施工程表及び施工計画書を作成して大田区に報告し、確認を受 けること。 ウ 工事の記録簿を作成し、常に工事現場に整備する。大田区による完了確認終了後、 竣工図等と共に整理し、当該記録簿を大田区に提出する。 エ 建設期間中に事業者が行う検査又は試験について、事前に大田区に実施日等を通 知すること。なお、区は当該検査又は試験に立ち入ることができるものとする。 オ 大田区は、建設期間中に行われる工程会議に立ち会うことができるとともに、大 田区の必要に応じて、工事現場での施行状況の確認を行うことができるものとする。 カ 大田区が検査、会議、現場等に立ち会う場合、事業者は協力すること。 キ 事業者は、本件建物の建設業務完了後速やかに、事業者自らの責任及び費用にお いて完了検査を実施し、本要項及び設計図書等に示された内容が満たされている事 を確認すること。また、完了検査の結果について、検査済証その他の検査結果に関 する書面の写しを添えて大田区へ報告すること。 Ｄ １ 管理運営条件 基本的考え方 （１）本件建物全体が一体的なイメージを持続できるように、本件建物の管理運営を行うこ ととします。 （２）事業者は、本件建物の管理、運営を行う法人（以下「プロパティ・マネージャ ー」という。）を決定の上、これを活用し、事業者の責任及び費用で本件建物の維 持管理、民間活用部分等の管理運営を行うこととします。 （３）区活用部分と本件建物全体の共用部分との、管理上の仕切線については、大田 区の床配置の変更等を考慮し、事業者と協議の上、決定します。 （４）事業者が当初定めたプロパティ・マネージャー又はそれと同等の要件を満たす プロパティ・マネージャーを、事業期間中、継続して起用することとします。た だし、大田区あるいは事業者が社会情勢の変化やプロパティ･マネージャーの業務 遂行能力に疑義が生じた場合等の理由により、プロパティ・マネージャーを変更 する必要があると判断した時は、変更を求めることができるものとします。 25 （５）事業者が大田区の承諾を得て、本件建物を譲渡した場合であっても、対象用地 の賃貸借期間中は、原則として同一のプロパティ・マネージャーに継続して本件 建物の管理、運営をさせることができる者であることとします。 ２ 区活用部分 （１）大田区が使用する特別出張所機能部分、図書館機能部分、自転車駐車場機能部 分は、大田区が施設管理を行います。 ＊図書館機能部分については、大田区が定める指定管理者によって運営する予定で す。 （２）専有部分の清掃、警備等は、大田区が別途委託する予定です。 ３ 民間活用部分（テナント利用部分） 民間活用部分については、多目的フロアを含め、一括して、事業者が定めるプロ パティ・マネージャーによって管理運営していただきます。 ルーフガーデンを設置した場合、その利用の仕方や運営方法についても同様とし ます。 ４ 事業者運営部分 （１）自動車駐車場 大田区が借り受けるものも含め、事業者が定めるプロパティ・マネージャーに よって管理運営していただきます。 （２）自転車駐車場 大田区との連携により一体的な管理運営に留意し、限られたスペースを有効に 活用していただきます。 （３）その他の部分 地上部空地の活用等については、その使用目的や設置の必要性、管理運営方法等 について、今後の協議事項としていただきます。 26 ５ 維持管理項目と想定水準 下表は、維持管理費算定のための参考資料であり、今後、大田区と事業者との 協議事項とすることを条件とします。 ■維持管理項目と水準 番号 維持管理項目 1 電気設備保守 2 エレベーター、エスカレータ保 守 3 EVパーキング保守 4 オートドア保守 5 ゴンドラ保守 6 シャッター保守 7 防災機器保守 防火対象物定期点検 8 空調設備保守 空調設備点検 空調フィルター清掃 自動制御装置 9 環境維持 回数 12/年 12/年 仕様・水準等 （発電機含）月次、年次法定点検（届出含）等 ELV、ESC、独立系フルメンテ、月次、年次点検（届出含）等 12/年 4/年 12/年 4/年 2/年 1/年 96台収容1基、ターンテーブル 両開き扉、共用部分に設置するもの １基、メーカーフルメンテ 自動車駐車場・自転車駐車場出入口リングシャッター 機能総合点検（届出含）・外観機能点検 点検のみ、テナント毎の書類整備は別途 2/年 6/年 1/年 ガスヒーポン、チラー、吸収式冷温水発生器等 室内機、換気設備 空調器自動制御装置、ビル管理制御装置 環境衛生管理技術者選任費 － 1/年 3/年 1/年 6/年 2/年 2/年 1/年 1/3年 12/年 常時 常時 1/年 1/年 名義料 受水槽清掃消毒、揚水ポンプ点検 汚水雑排水槽清掃、汚泥処理、釜場清掃 2検体 室内共用、外気 20P 全面施工、生息点検 敷地内樹木 2検体 トイレ洗面・横引縦菅・最終桝まで、敷地のみ年1回 給排水P、給排水ファン、共用空調衛生、外観点検、緊急対応等 火災・共用設備異常監視、入退室管理、防犯カメラ監視 遠隔監視用通信費 敷地，構造、防火区画、避難階段、衛生（届出含） 排煙、非常用照明、換気設備（届出含） 7/週 日勤2名（6H/日）エントランス、共用ホール・廊下・トイレ、外構、ゴ ミ置き場、階段、EV、駐車・駐輪場 エントランス、各共用ホール・廊下・トイレ等 機械洗浄、WAX塗布 照明器具清掃（自動車駐車場、専用部除く） ガラス清掃 管理要員費、1名体制（12Ｈ） 入庫ゲート、発券機、清算機、保守点検、消耗品、緊急対応費 照明電球、トイレットペーパー・水石鹸等消耗品 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 受水槽保守 汚水雑排水槽保守 水質検査 空気環境測定 害虫駆除 植栽剪定 簡易専用水道検査 配水管系保守 建物設備巡回点検 遠隔監視・機械警備 通信費 特殊建築物調査 建築設備定期検査 共通清掃費 日常清掃 定期清掃 特別清掃 特別清掃 管理要員 自転車駐車場機器維持費 一般消耗品費 管理経費 12/年 1/年 6/年 7/週 ― 随時 27 Ｅ その他 １ 基本協定、借地契約及び土地の引渡し等 （１）契約の手順について 本事業における大田区と事業者の契約の手順については、以下のとおりです。 事業者との詳細 調整の時期 予定 本件建物の 設計の時期 H21/7 竣工 開業 H20／5 基 契約 本件建物の運営管理の時期 H20/4～ Ｈ20/7 年月 本件建物の建設の時期 （基本協定事前 協議、２か月 以内） 等 本 協 定 定期借地権設定契約（５０年） （工事期間中） 設計・調整期間 建物撤去工事 建物賃貸借契約 (２)基本協定の締結 選定された事業者（優先交渉権者）は、大田区と定期借地権及び借家権の設 定に関する基本協定を、事業者（優先交渉権者）の決定から２か月以内に大田 区と協議して締結していただきます。なお、上記の期間内に締結できなかった 場合は、理由のいかんに関わらず、次点の応募者を繰り上げて事業者（優先交 渉者）とする場合があります。 基本協定の締結により、事業者（優先交渉権者）は、「事業者」として正式決 定します。 ※基本協定書（案）については、決定通知（優先交渉者決定通知）に同封し て提示する予定です。 ※ＳＰＣが事業者となる場合は、借地権設定契約の締結までにＳＰＣを組成し ていただき、大田区との契約締結は、ＳＰＣとの間で行います。 （３）土地賃貸借契約及び土地の引渡し 事業者は、基本協定を締結後、建物の建設工事の着工日までに、工事期間を含 む期間（５０年以上）の借地契約を締結し、大田区から土地の引渡しを受ける ものとします。 （４）建築確認等 基本協定締結後に、建築確認等の手続に着手していただきます。 （５）借地権登記 事業者が希望する場合は、借地契約締結後に定期借地権の登記を行うことが できますが、この登記に要する費用は、全て事業者の負担とします。 28 （６）建物賃貸借契約 本件建物の建設工事が完了し、大田区が借り受ける建物床を大田区に引き渡す 日までに、大田区と事業者において建物賃貸借契約を締結します。 ２ 大田区の承諾を要する事項 賃貸借期間中に次に掲げる行為をするときは、あらかじめ大田区の書面による承 諾が必要となります。 （１）定期借地権あるいはその持分を譲渡（信託譲渡を含みます。）しようとすると き。ただし、譲受人が譲渡人の地位を継承し、かつ、①少なくとも「Ⅰ．募集 要領 ５ 応募者の資格」の全項目を満たす場合、又は、②譲受人が譲渡人と 直接又は間接的に資本関係にある場合には、大田区は不合理にこの譲渡に対す る承諾を拒絶しないものとします。 （２）対象用地を転貸するとき。 （３）本件建物の建設に伴い、通常必要な程度以上に対象用地の原状を変更しよう とするとき。 （４）本件建物の使用開始後、本件建物の一部又は全部において、事業審査で提案 された用途以外の用途に供しようとするとき。 また、社会状況等の変化に対応して、当初の開発コンセプトの変更等に伴 い、用途の変更を行うとき。 （５）本件建物の一部又は全部について所有権を移転（信託譲渡を含みます。）し、 担保提供し、その他処分しようとするとき。ただし、譲受人が譲渡人の地位を 継承し、かつ、①少なくとも「Ⅰ．募集要領 ５ 応募者の資格」の全項目を 満たす場合又は②譲受人が譲渡人と直接又は間接的に資本関係にある場合には、 大田区は不合理にこの譲渡に対する承諾を拒絶しないものとします。 （６）本件建物の一部又は全部について質権、抵当権その他の担保を目的とする権 利又は、使用貸借による権利、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利 の設定、又は移転をしようとするとき。ただし、（７）に掲げる場合は、（７） の定めに従うものとします。 （７）建設する本件建物の全部又は一部について、第三者への転貸をしようとする とき。ただし、事業審査で提案された計画内容の範囲内で、事業者が当該本件 建物の一部において自ら営業し、あるいは事業者から直接該当部分を借り受け る場合を除きます。 （８）本件建物を再築又は増改築しようとするとき。 （９）大田区に対する保証金返還請求権を譲渡し、又は質入れしようとするとき。 （１０）事業者が事業提案等に記した事業参画者の変更をしようとするとき。 （１１）合併その他事業者の組織を再編しようとするとき。 （１２）プロパティ・マネージャーを変更しようとするとき。 （１３）前記各号のほか、大田区と事業者で別途協議して定める事項。 29 Ⅲ．指針書 「Ⅱ．条件書」を基に、開発コンセプト及びそれを具体化する計画について、応募者の ノウハウにより積極的に提案していただくために、具体的な事業提案書を作成するための 指針（手引き）として示したものです。 30 Ⅲ．指針書 本節では、前述の「Ⅱ．条件書」を基に、開発コンセプト及びそれを具体化する計画に ついて、「応募者のノウハウにより積極的に提案していただく」内容を記しています。この 内容が、事業審査における主な審査対象項目となります。 ただし、この内容の観点に基づく提案内容が含まれていないものについては、審査時の 評価に影響しますが、失格とはいたしません。 具体的な書類の作成に当たっては、別冊【２ 図面資料等】及び【３ 様式集】も必ず 参照してください。また、図面を使用するご提案は、本資料図面のコピーを利用して下さ い。 なお、本件建物の事業性に関する下記の項目を指針書の内容として審査・評価の対象と します。 Ａ １ 事業の考え方（様式 2-2 に基づき記載してください。） 事業展開の方法について 貴社の考える事業展開のあり方について、その信頼性、将来性などについて記載 してください。 ２ 本件建物のコンセプトや運営の考え方について 当地区は大田区の中心市街地活性化法（H14 年 3 月）に位置付けられた中心市街地 内に位置しています。そうした位置付けを、より発展的かつ明確にする本件建物の コンセプト、運営に関する基本的考え方を記載してください。 ３ 地元地域との連携、協調による商業地の活性化について 地元商業施設及び公益施設と連携し地域の活性化を目指す業態であること。 また、多目的フロアについては、本件建物に活気を与え、地域の活力を生み出す 機能とすること。その方策や展望を記載してください。 ４ 地元に対する貢献性について その他地元への貢献について、基本的な考え方を記載してください。 Ｂ １ 開発内容について（様式 2-3 に基づき記載してください。） 建築計画について 建築計画については、本事業の事業目的を達成するために有効なアイデアを自由 な発想で計画してください。ただし、１階特別出張所の配置については基本プラン の位置に配置することを条件とします。 （１）区活用部分の床面積については、床配分計画の面積を下回らないことを条件と して、本施設全体の、開発目的に沿った床配分計画を提案してください。 （２）多目的フロアについては、本件建物に活気を与え、地域の活力を生み出す機能 について、積極的な提案を期待します。 （３）自転車駐車場については、効率的な整備方法について、提案してください。 （駐 31 輪機械設備については、関連資料も添付してください。） （４）建築資材廃棄物の排出抑制などの省資源対策、緑化・太陽光発電などの省エネ ルギー対策に取組み、環境への負荷の低減に係わる提案をしてください。 (５) その他、特に有益な提案がある場合、その主旨を記載してください。特にな ければ記載する必要はありません。 ２ 各室床面積 区活用部分及び民間活用部分について、導入機能に対応した各施設名（室名や機 能名）と面積、その他必要と思われる事項（駐車場台数、収容人数等）を平面プラ ンに書き込んでください。 ３ 施設及び業種・業態名 区活用部分及び民間活用部分について、別冊【２ 図面資料等】の「３ 建築計 画図」に対応し、様式２－３に従って、区活用部分施設名（又は室名）、及び民間活 用部分の業種・業態名を記載してください。 ４ 工期、建設工事費等 工期の短縮、工事費の縮減につながる提案があれば、様式２-３に基づき記載して ください。なお、建物階数や建築延べ床面積の増減がある場合、その理由を明らか にしてください。特になければ記載する必要はありません。 Ｃ 事業内容について（様式 2-4、2-5、3-1～3-3 に基づき記載してください。 ） １ 基本事業スキームについて （１）事業推進体制について（分野別担当者） 分野別の企業名・部署及び担当者名について様式 2-4 に基づき記載してください。 （２）本事業スキームに対する更なる提案について 「条件書 Ｂ 賃借条件 １ 基本事業スキーム」に対し、更なる提案があれば 記載してください。特になければ記載する必要はありません。 ２ 事業収支計画について 事業収支計画については、様式 3-1～3-3 に基づき記載してください。 ３ 大田区に支払う土地の賃貸借料 事業者が借地契約により区に支払う土地の賃貸借料について、様式 2-5 に基づき提 案してください。 ４ 大田区が借り受ける建物床の賃貸借料 （１）賃貸料 大田区が支払う賃貸借料（家賃）について、様式 2-5 に基づき提案してください。 （２）共益費 大田区が支払う共益費について、様式 2-5 に基づき提案してください。 32 Ｄ 管理運営について（様式 2-6、2-7 に基づき記載してください。） １ 基本的考え方について （１）基本方針について 区活用部分と民間活用部分について、共通の方針及び公民で異なる方針等、基 本的な考え方について、簡潔に記載してください。 （２）管理運営体制等について 管理運営と維持管理の体制について、担当企業名等を示した上で、その役割を 含めて記載してください。 ２ 区活用部分について （１）図書館機能部分について 指定管理者による管理運営を予定していますが、多目的フロアとの有機的な連 携を図れる管理運営について提案してください。 ３ 事業者運営部分について （１）多目的フロアについて 多目的フロア全体の管理運営についてのスキームについて、提案があれば記載 してください。また、にぎわい施設の導入に対し、地域との連携、図書館との 有機的連携、協働等について、管理運営面に関する提案があれば記載してくだ さい。 （２）自動車駐車場について 駐車場の管理運営の方法、体制等について、その考え方を記載して下さい。 また、一部を区が借り上げることも考えられますが、その際の管理運営につい て、ご提案があれば記載してください。 （３）自転車駐車場機能部分について 区施設の運営と合わせて、自転車駐車場の管理運営について、提案をしてくだ さい。 ４ その他共用部分等について １階の外部空間等の管理運営について、地域貢献・公共性への貢献などを踏まえて 考え方を記載してください。 33