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グローバルREITの投資再考
ご参考資料 2011年3月作成 グローバルＲＥＩＴの投資再考 日興アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号 加入協会：（社）投資信託協会、（社）日本証券投資顧問業協会 グローバルＲＥＩＴ市場の 投資環境について ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 1 反発局面が続くグローバルＲＥＩＴ市場 グローバルＲＥＩＴは、サブプライムローン問題による金融不安や世界的な景気後退を受けて 大きく下落する局面がありましたが、2009年に、主要各国の経済・財政政策などが奏功し、世 界景気が回復し始めると、その後は大きく値を戻す展開となりました。 グローバルREIT価格の推移 グローバルREIT価格の推移 2004年1月1日～2011年1月31日 450 400 350 高値：407.65 （2007年2月7日） 世界的な景気拡大、 不動産市況好調 世界的な金融市場の混乱・信用リスクの高まり、 景気後退による不動産の市況悪化 景気回復を背景とした 反発局面 300 直近：300.76 （2011年1月31日） 250 高値から安値までの 変化率 200 ▲72.5％ 安値から直近までの 変化率 168.6％ 150 （2011年1月31日現在） 100 安値：111.98 （2009年3月9日） ※図中の高値・安値は終値ベース 50 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 グローバルREIT： S&PグローバルREIT指数 （米ドルベース、トータル・リターン） ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 2 堅調なグローバルＲＥＩＴの推移 世界景気の回復や、米国住宅関連指標などに底打ち傾向がみられるようになったことに加え、 相対的に高い分配金利回りが好感され、グローバルＲＥＩＴは、世界株式を上回るパフォーマン スとなっています。 世界株式およびグローバルREIT価格の推移 世界株式およびグローバルREIT価格の推移 世界株式とグローバルREITの騰落率 2009年1月30日～2011年1月31日 （％） 80 200 ※2009年1月30日を100として指数化 グローバルREIT グローバルREIT 60 160 50 140 40 30 120 世界株式 20 100 10 0 80 （注）グローバルREIT：S&P グローバルREIT指数（米ドルベース）、 世界株式：MSCI ワールド・インデックス（米ドルベース）、右図も同様 60 09年1月 世界株式 70 180 09年5月 09年9月 10年1月 10年5月 10年9月 11年1月 2年前比 1年前比 ※2011年1月31日時点（1年前＝2010年1月29日、 2年前＝2009年1月30日） ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 3 期待されるＲＥＩＴ市場全体の持ち直し 各国のＲＥＩＴ市場は堅調に推移していますが、中でも、金融緩和策などを背景に、米国市場 や日本市場の上昇が目立ちます。また、力強い中国の景気の回復から、香港市場も大きく上 昇しています。 主な国・地域のREIT価格の推移 主な国・地域のREIT価格の推移 2010年1月4日～2011年1月31日 150 140 香港 130 米国 日本 120 シンガポール 110 ユーロ圏 オーストラリア 100 90 ※2010年1月4日を100として指数化 80 10年1月 10年3月 10年5月 10年7月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 10年9月 10年11月 11年1月 S&P REIT指数の各国ベースの 指数（現地通貨ベース：トータル リターン） （出所）S&P社 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 4 大きく改善したＲＥＩＴの資金調達環境 世界のＲＥＩＴ市場で資金調達が活発化する傾向がみられています。また、調達した資金によ る物件の追加取得もみられており、こうした流れは、グローバルＲＥＩＴの収益力拡大に寄与す ると期待されます。 米国REITの資金調達額の推移 米国REITの資金調達額の推移 （億米ドル） 2000年～2010年 600 500 IPO（新規公開） エクイティ（公募増資など） 米国REIT指数：年末値（右軸）（注） 700 600 デット（社債発行など） 2010年の資金調 達額は2006年に 次ぐ高水準に （上記項目はすべて左軸） 400 500 300 400 200 300 100 200 （注）米国REIT指数は、FTSE 0 100 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 07年 08年 09年 NAREIT エクイティ・リート・ インデックス（米ドルベース） 10年 （出所）NAREIT ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 5 進む財務体質の強化 ＲＥＩＴ各社は、増資や借入金の返済、資産売却などによって、財務体質の強化を進めていま す。こうしたことは、ＲＥＩＴ各社の信用度を高めることに加え、積極的な物件取得を後押しする ことにつながると考えられます。 借入金比率の計算の例 各国REITの借入金比率の状況 各国REITの借入金比率の状況 ＜REITの資産状況＞ 2009年3月および2011年1月時点 80% 不動産 2009年3月末時点 2011年1月末時点 70% 金融機関 （銀行など） 借入金 60% 資産 1,000 億円 50% 負債 400 億円 40% 自己資本 600 億円 30% 出資 投資家 20% 10% 0% 上図のREITにおける借入 金比率は、40％※となります。 カナダ 英国 大陸 欧州※ 日本 米国 オースト ラリア 香港 シンガ ポール 世界 全体 ※40％＝ 400億円÷1,000億円×100 ※ドイツ、フランス、イタリア、オランダ、ベルギー ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 6 増加が見込まれる実物不動産取引 ＲＥＩＴの資金調達環境の改善が物件の追加取得を促しつつあることは、実物不動産市場の流 動性向上に好影響を与えると考えられます。実際の、各地域の不動産取引額は回復傾向を示 しています。 実物不動産取引額の推移 実物不動産取引額の推移 2007年～2010年 （億米ドル） 6,000 米州 欧州 アジア太平洋 5,000 4,000 3,000 アジア太平洋地域 における実物不動 産取引額の増加傾 向が顕著に 2,000 1,000 0 07年 08年 09年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 10年 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 7 （ご参考）ＲＥＩＴによる不動産会社や物件の取得事例① 左記事例に関連する物件など サイモン・プロパティー・グループ サイモン・プロパティー・グループ （米国REIT） （米国REIT） プライム・アウトレットが持つアウトレットの大半の買収を完了し、21のアウト レットモールの取得を完了（2010年8月）。 総額23億米ドルの不動産をポートフォリオに追加。 英ショッピングセンター投資会社大手キャピタル・ショッピング・センターズ・グ ループに対し29億英ポンドの評価で買収提案（2010年12月）。 ホスト・ホテル・アンド・リゾート ホスト・ホテル・アンド・リゾート （米国REIT） （米国REIT） ↑Puerto Rico Premium Outlets サイモン・プロパティー・グループ ロンドン中心街にある266室あるホテルを6,400万英ポンドで取得（2010年7月）。 ボストン・プロパティーズ ボストン・プロパティーズ （米国REIT） （米国REIT） ボストン・プロパティーズはマンハッタン ミッドタウンにあるオフィスビルとボスト ↑Bishop Square ダグラス・エメット ンにあるハンコックタワーをそれぞれ2.75億米ドルと9.3億米ドルで取得 （ 2010年第3四半期）。 ダグラス・エメット ダグラス・エメット ↓Le Méridien Piccadilly ホスト・ホテル・アンド・リゾート （米国REIT） （米国REIT） ハワイのホノルルにある複合オフィスビル「ビショップスクエア」を2.32億米ドル で取得（2010年第2四半期）。 ウニベイル・ロダムコ ウニベイル・ロダムコ （フランスREIT） （フランスREIT） サイモン・アイバンホーからポーランドとフランスの7物件を7.15億ユーロで取 ↑Hancock Tower ボストン・プロパティーズ 得（2010年2月）。 ※上記は2008年の世界的な金融危機後から2010年12月までに行なわれたREITによる 物件取得および発表などの一例であり、当該銘柄の売買を推奨するものではありません。 （出所）ラサール インベストメント セキュリティーズ、各社公表資料など ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 8 （ご参考）ＲＥＩＴによる不動産会社や物件の取得事例② 左記事例に関連する物件など ベンタス ベンタス （米国REIT） （米国REIT） リリーブリッジヘルスケアサービス買収の正式契約を締結。同社と共に95の ←Doctors Center at St.Joseph’s ベンタス 医療オフィスビルや外来施設を取得することにも合意。取得額は3～4億米ドル （2010年6月）。 ブリティッシュ・ランド・カンパニー ブリティッシュ・ランド・カンパニー （英国REIT） （英国REIT） 2010年4月に2,900万英ポンドで再開発用地を取得。 1億英ポンドをかけて再開発を行なう予定。 ウエストフィールド・グループ ウエストフィールド・グループ （オーストラリアLPT） （オーストラリアLPT） →Stratford City ウェストフィールド・ グループ 2011年竣工予定の複合商業施設「Stratford City（英国）」（開発費用14.50億 英ポンド）および、2012年竣工予定の複合商業施設「Sydney City（オーストラ リア）」（開発費用8.6億米ドル）の開発が進行中。 ↓Missions at Sunbow Apartments エクイティ・レジデンシャル ジャパンリアルエステイト投資法人 ジャパンリアルエステイト投資法人 （J-REIT） （J-REIT） 汐留ビルディングの持分を546億円で追加取得（2009年11月） 東京オペラシティビルの持分を224億円で追加取得（2010年2月） エクイティ・レジデンシャル エクイティ・レジデンシャル （米国REIT） （米国REIT） 2010年初から、16物件を15億米ドルで取得。 ↑東京オペラシティ ジャパンリアル エステイト投資法人 ※上記は2008年の世界的な金融危機後から2010年12月までに行なわれたREITによる物 件取得および発表などの一例であり、当該銘柄の売買を推奨するものではありません。 （出所）ラサール インベストメント セキュリティーズ、各社公表資料など ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 9 ＲＥＩＴ価格の下支えとなる実物不動産価格の上昇 ＲＥＩＴ価格は、実物不動産価格の回復に先行して上昇に転じましたが、足元では、実物不動 産価格においても底入れするような動きがみられています。実体となる実物不動産の回復は、 今後のＲＥＩＴ価格の下支え役になると考えられます。 米国REITと実物不動産の価格推移 米国REITと実物不動産の価格推移 オ－ストラリアREITと実物不動産の価格推移 オ－ストラリアREITと実物不動産の価格推移 1999年12月末～2011年1月末 1999年12月末～2011年1月末 ※実物不動産価格は2010年12月末まで 500 ※1999年12月末を100として指数化 400 REIT価格 ※実物不動産価格は2010年12月末まで 400 ※1999年12月末を100として指数化 300 REIT価格 300 200 200 実物不動産価格 100 実物不動産価格 100 ・REIT価格：S&P REIT指数（米国）（現地通貨ベース：トータル・リターン） ・実物不動産価格：NCREIFが公表する不動産インデックス 0 99年12月 01年12月 03年12月 05年12月 07年12月 09年12月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ・REIT価格：S&P REIT指数（オーストラリア）（現地通貨ベース：トータル・リターン） ・実物不動産価格：マーサー・アンリステッド・プロパティ指数 0 99年12月 01年12月 03年12月 05年12月 07年12月 09年12月 （出所）〔左図〕S&P社、NCREIF 〔右図〕S&P社、マーサー・アンリステッド ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 10 悪化に歯止めがかかりつつあるオフィス市況 オフィス市況にも持ち直しの傾向が見られています。企業の生産活動や業績の回復などを受 け、今後、オフィスへの需要が徐々に高まる可能性があり、オフィスの空室率の改善を通じた オフィス賃料の上昇が期待されます。 主要都市のオフィス空室率の推移 主要都市のオフィス空室率の推移 主要都市のオフィス賃料（前年同期比）の推移 主要都市のオフィス賃料（前年同期比）の推移 2005年1-3月期～2010年10-12月期 2005年1-3月期～2010年10-12月期 50% 14% ニューヨーク 東京 ニューヨーク 40% 12% 30% 10% シドニー 20% シドニー 8% 10% 0% 6% 4% -10% ロンドン -20% -30% 2% 東京 0% 05年 ロンドン -40% -50% 06年 07年 08年 09年 10年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 05年 06年 07年 08年 09年 10年 （出所）〔左図・右図〕ジョーンズ ラング ラサール ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 11 堅調なアジア地域のオフィス市況 相対的に高い成長が見込まれるアジア地域においては、国内企業の需要に加え、今後も海外 企業の進出や事業拡張などによるオフィス需要拡大が続くと考えられ、同地域のオフィス市況 ¾香港のセントラル地区およびシンガポールのラッフルズ地区はともにアジア有数のオフィス街 を支えていくとみられます。 シンガポール（ラッフルズ地区）のオフィスの状況 シンガポール（ラッフルズ地区）のオフィスの状況 香港（セントラル地区）のオフィスの状況 香港（セントラル地区）のオフィスの状況 （香港ドル） （シンガポールドル） 2000年～2010年 2000年～2010年 30% 5,000 30,000 不動産価格（平方フィート）：左軸 賃料/年間（平方メートル）：左軸 空室率：右軸 25,000 25% 20,000 25% 不動産価格（平方フィート）：左軸 賃料/年間（平方メートル）：左軸 空室率：右軸 4,000 20% 20% 15,000 3,000 15% 2,000 10% 1,000 5% 0 0% 15% 10,000 10% 5,000 5% 0 0% 00年 02年 04年 06年 08年 10年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 00年 02年 04年 06年 08年 10年 （出所）〔左図・右図〕ジョーンズ ラング ラサール ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 12 （ご参考）オフィス賃料の状況 下図からは、世界の主要都市が多くが、賃料下落が減速する局面から賃料成長が加速する 局面にあるとみられます。 ※ グローバル賃料クロック グローバル賃料クロック※ （2010年第4四半期時点） 米州 アジア太平洋 欧州 中東その他 ※主要都市の賃料水準が、どの局 面にあるのかを示します。 一般に、不動産市況においては、 景気などと同様に、賃料の上昇や 下落、回復や悪化といった循環サ イクルがあり、この一連のサイクル が繰り返されるといわれています。 カイロ 賃料成長 減速 賃料下落 加速 アブダビ、メキシコシティ サンパウロ デトロイト ドバイ ロンドン 香港 北京 ワシントンDC、シンガポール 上海 シドニー モスクワ、ストックホルム サンフランシスコ、ムンバイ 東京、パリ デリー 賃料成長 加速 賃料下落 減速 ソウル、シカゴ、 ロサンゼルス アトランタ、ダラス マドリード ブリュッセル アムステルダム、ローマ、ニューヨーク フランクフルト、トロント 出所：ジョーンズ ラング ラサール ※賃料クロックのサイクルおよび都市のプロットは、ジョーンズ ラング ラサールの分析 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 13 注目される米国の住宅価格の動き 米国の住宅価格および商業用不動産価格は、下げ止まりの兆しをみせつつありますが、動き は依然、鈍い状況となっています。特に、住宅価格は、米国景気に影響を与えやすい個人の 景況感を左右する可能性もあることから、今後の動きに注目が集まります。 米国の住宅価格と商業用不動産価格の推移 米国の住宅価格と商業用不動産価格の推移 2001年1月～2010年12月 220 200 住宅価格指数 （全米主要20都市ベース）※1 180 〔ご参考〕 米国の商業用不動産は、主 に、①オフィスビル、②産業 施設（倉庫など）、③商業施 設（ショッピングモールなど）、 ④集合住宅（賃貸アパートな ど）などをさします。 そのため、商業用不動産価 格は雇用情勢や企業の生 産・設備投資、個人消費など の状況に大きく影響されると いえます。 160 140 商業用不動産価格指数※2 120 100 ※1：S&P/ケース・シラー住宅価格指数（2000年1月＝100） ※2：ムーディーズ/REAL商業用不動産価格指数（2000年12月＝100） 80 01年 02年 03年 04年 05年 06年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 07年 08年 09年 10年 （出所）S&P社、ムーディーズ社 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 14 足元で再び拡大する傾向にある世界景気 今後のグローバルＲＥＩＴ市場の先行きを予想する上で、世界景気の動向が焦点となりそうで す。世界景気の先行きを示す指標として注目されているＯＥＣＤ景気先行指数は、足元で再び 拡大する傾向にあり、グローバルＲＥＩＴ市場の上昇を牽引するものと期待されます。 OECD景気先行指数の全体および各国・地域指数の推移 OECD景気先行指数の全体および各国・地域指数の推移 2008年1月～2010年12月 108 長期平均である100 を超え、各国・地域の 景気が概ね拡大傾向 であることを示す 104 100 OECD景気先行指数とは 日本 ユーロ圏 OECD全体 米国 オーストラリア 96 92 88 08年1月 08年7月 09年1月 09年7月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 10年1月 10年7月 OECD（経済協力開発機 構）が、OECD加盟国の GDPに関連しているとさ れるいくつかの主要な経 済指標をまとめて算出し ている景気先行指数。景 気の拡大と鈍化の転換点 （景気のピークと底）の早 期シグナルを示すものとし て注目されています。 （出所）OECD ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 15 中長期的な観点からも注目されるＲＥＩＴの躍進 世界経済の成長が拡大すると、概ねグローバルＲＥＩＴのパフォーマンスは堅調に推移する傾 向にあります。こうしたことから、中長期的な観点からも、好調な経済成長予想を反映するよう に、グローバルＲＥＩＴは躍進を続けると考えられます。 世界経済の成長率とグローバルREITの年間騰落率 世界経済の成長率とグローバルREITの年間騰落率 1995年～2015年（予想） 6% ※グローバルREITの騰落率は、2010年まで 予想 4% 60% 40% 世界経済の 成長率（左軸） 2% 0% 20% 0% -2% グローバルREIT の騰落率は、世界 景気に一致もしく は先行する傾向に -20% グローバルREITの年間騰落率（右軸） -4% -40% -6% -60% 95年 97年 99年 01年 03年 05年 07年 09年 （出所）IMF「World Economic Outlook ,October 2010」、S&P社 ※上記は過去のものおよび予想数値であり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 11年 13年 15年 グローバルREIT： S&PグローバルREIT指数 （米ドルベース：トータル・リターン） ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 16 ＲＥＩＴの分配金利回りは魅力的な水準① ＲＥＩＴ各社が長期にわたって安定した賃料を生むと考えられる不動産を投資対象としているこ とや多数の物件からの賃料が安定的であることなどから、ＲＥＩＴの分配金利回りは、株式の配 当利回りと比べて高い水準で推移しています。 グローバルREITおよびグローバル株式の利回り推移 グローバルREITおよびグローバル株式の利回り推移 1989年1月末～2011年1月末 12% 10% グローバルREITの分配金利回り 8% 平均6.4％ 6% 4% グローバルREIT： S&PグローバルREIT指 数（米ドルベース） グローバル株式： S&P先進国総合指数（米 ドルベース） 平均2.3％ 2% グローバル株式の配当利回り 0% 89年 91年 93年 95年 97年 99年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 01年 03年 05年 07年 09年 （出所）ラサール インベストメント セキュリティーズ ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 17 ＲＥＩＴの分配金利回りは魅力的な水準② 各国別にＲＥＩＴの分配金利回りの水準を見ると、国によりバラつきはあるものの、株式の配当 利回りや10年国債利回りなどと比較して、相対的に高い水準にあり、こうした分配金利回りの 高さが注目されています。 主要国の各資産の利回り 主要国の各資産の利回り 2011年1月末時点 8% REITの分配金利回り 10年国債利回り 株式の配当利回り 6% 4% 2% 0% オーストラリア シンガポール 日本 英国 ■株式の配当利回り算出にあたり用いた指数は以下のとおり。 日本（TOPIX〔東証株価指数〕）、オーストラリア（S&P/ＡＳＸ200指数）、シンガポール（シンガポールST指数）、 米国（S&P500種指数）、英国（FT100指数）、フランス（CAC40指数） 米国 フランス ■REITの分配金利回りは、S&P REIT指数の各国ベース ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。※S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 18 世界のＲＥＩＴ市場について ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 19 世界各国のＲＥＩＴ市場 ＲＥＩＴは1960年に米国で誕生し、オランダ、オーストラリアなどでも制度化されました。その後、 2001年には日本でＲＥＩＴ市場が開設され、次いでアジア諸国や欧州でＲＥＩＴ制度導入が続き ました。なお、ＲＥＩＴ市場の規模を示す時価総額は、米国が最も大きくなっています。 世界の主要REIT市場の比較 世界の主要REIT市場の比較 国別構成比（時価総額ベース） 国別構成比（時価総額ベース） 2011年1月末時点 市場時価総額 銘柄数 2011年1月末時点 分配金利回り 米国 約27.4兆円 110銘柄 3.1 % オーストラリア 約5.8兆円 26銘柄 5.5 % 日本 約3.2兆円 31銘柄 4.1 % 英国 約2.9兆円 14銘柄 3.3 % フランス 約2.7兆円 8銘柄 1.8 % シンガポール 約1.4兆円 18銘柄 5.0 % カナダ 約1.1兆円 19銘柄 5.4 % オランダ 約1.0兆円 6銘柄 6.0 % 香港 約0.8兆円 7銘柄 4.5 % 全世界 約47.4兆円 259銘柄 3.7 % シンガポール 3.0% フランス 5.7% カナダ 2.4% オランダ 2.1% 香港 1.7% その他 2.0% 英国 6.1% 日本 6.8% オーストラリア 12.2% 米国 58.0% ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※「S&P グローバルREIT指数」のデータを基に日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 20 様々な用途の物件を保有するＲＥＩＴ ＲＥＩＴ各社はそれぞれに、オフィスや商業施設、住居、ホテルといった様々な用途の物件を 複数保有しています。グローバルＲＥＩＴに投資することで、「物件の分散」を行なうことができ ます。 世界のREITの保有物件 世界のREITの保有物件 （ご参考）日本のREITの保有物件 分散型 26% オフィス 23% 物流施設 5% ホテル 3% 住宅 19% 住宅 18% 商業施設 25% ホテル 3% 商業施設 19% 物流施設 2% その他 1% 2011年1月末現在 オフィス 56% 2011年1月末現在 ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 21 重要となる国や地域の分散 主要な国・地域別にＲＥＩＴの年間パフォーマンスを見ると、パフォーマンスの良い国・地域が 毎年入れ替わっており、また、パフォーマンスには法則性もみられません。そのため、市場規 模などを考慮しながら、投資国の分散を行なうことが重要になるとみられます。 主要な国・地域別REITの年間パフォーマンス上位 主要な国・地域別REITの年間パフォーマンス上位 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 1位 2位 3位 4位 5位 フランス カナダ シンガポール ベルギー オランダ 30.3% 23.1% 22.2% 19.1% 16.5% フランス シンガポール オランダ 米国 オーストラリア 69.2% 57.9% 41.6% 36.0% 33.0% 香港 シンガポール 日本 カナダ ニュージーランド 10.4% 2.8% -2.3% -3.1% -4.3% ベルギー ニュージーランド 香港 オランダ フランス -16.8% -22.5% -28.9% -32.1% -33.5% シンガポール 香港 カナダ フランス オランダ 82.2% 67.3% 55.8% 51.0% 37.8% 日本 香港 米国 カナダ シンガポール 34.0% 33.6% 28.5% 24.3% 17.3% ●年間パフォーマンスの算出においては、継続的にデータが取得できる、米国、日本、オーストラリア、ニュージーランド、シンガポール、香港、ベルギー、 フランス、オランダ、カナダの10ヵ国を対象としています。 ※「S&P REIT指数（現地通貨ベース、トータル・リターン）」より各国の指数データをもとに日興アセットマネジメントが作成 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 22 通貨の分散効果も魅力のひとつ グローバルＲＥＩＴへの投資を行なうことで、特定の通貨の変動の影響を抑えるといった、通貨 の分散効果が期待できると考えられます。「国・地域の分散」、「投資物件の分散」に加え、「通 貨の分散」もグローバルＲＥＩＴの魅力の一つといえそうです 主要通貨の推移（対円） 主要通貨の推移（対円） 2010年1月1日～2011年1月31日 110 円安 オーストラリアドル シンガポールドル 100 カナダドル 円高 5通貨分散投資 （等金額投資） 90 米ドル 80 ユーロ ※2010年1月1日を100として指数化 70 10年1月 10年4月 10年7月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 10年10月 11年1月 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 23 拡がりつつあるＲＥＩＴ市場 新興国においてもＲＥＩＴ市場の創設やＲＥＩＴ制度導入が検討され始めています。ＲＥＩＴ制度を 導入する国・地域が増加することで、投資対象の拡大が予想されます。 REIT制度を導入している主な国・地域 REIT制度を導入している主な国・地域 北米・ 中南米地域 アメリカ カナダ メキシコ 欧州・中東・ アフリカ地域 オランダ トルコ フランス オーストリア ベルギー ギリシャ ブルガリア イギリス アジア・ 太平洋地域 フィンランド スペイン 南アフリカ イスラエル オーストラリア 日本 今後導入を検討し ている主な国・地域 マレーシア ※2010年10月時点 ドイツ アラブ首長国連邦 中国 コスタリカ インド ナイジェリア インドネシア スリランカ サウジアラビア ニュージーランド フィリピン シンガポール 韓国 パキスタン タイ リトアニア イタリア ブラジル 香港 台湾 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 24 ＲＥＩＴ投資の主なリスク REIT（不動産投信）は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、 不動産市況や金利動向、マクロ経済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、 望ましい時期に売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品で はありません。 REIT（不動産投信）は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の 価格が著しく下落し、無価値になることも予想されます。 不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損 害が発生した場合には、著しい悪影響を受ける可能性があります。 地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。 不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、分配金額が悪影響を受けること があります。 収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃 料の支払債務の不履行・遅延などにより減少する可能性があります。 退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得 などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 25 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運 用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資 信託は、値動きのある資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。 投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 26