不動産投資家のための 平成 21 年・22 年の特例を活用した超節税法

不動産投資家のための平成 21 年・22 年の特例を活用した超節税法！
2011 年 5 月作成
年間最大２００万円節税できる！
不動産投資家のための
平成 21 年・22 年の特例を活用した超節税法！
不動産投資専門
税理士
目
叶税理士事務所
叶
温
次
はじめに
１、
平成 21 年・22 年の特例は不動産投資家にとって驚きの内容！
２、
土地建物一括で買う場合
３、
活用のポイント
最後に
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不動産投資家のための平成 21 年・22 年の特例を活用した超節税法！
はじめに
成功している不動産投資家がみんな言うこと。それは、
「不動産投資って最後は税金との戦いですよね。」
そうなんです。
キャッシュフローが出るいい物件を買って、うまく運営すればするほど、時が経つととも
にそれと反比例して税金は増えていきます。
不動産投資が成功してサラリーマンとしても心に余裕を持っていい仕事ができれば、会社
から頂くお給料だって増えていくかもしれません。
でもまたまた、それと反比例して税金は増えていくんです。
だから不動産投資をするには税金の知識は不可欠！
税金の知識があるかないかで、不動産を買った後のキャッシュフローは全然違ってきます。
でも税金は毎年改正があって変わるもの。
実は平成２１年にも不動産投資家にとって、ものすごく重要な特例が作られました。
その特例の一つが、「1,000 万円特別控除の特例」です！
この特例、活用次第では将来かかる税金を大幅に減らすことができます！
このレポートでは、この特例の活用方法について書いてみました。
ぜひこのレポートで勉強して税制改正をうまく活用し、思うようにお金を残して下さいね。
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不動産投資家のための平成 21 年・22 年の特例を活用した超節税法！
１、 平成 21 年・22 年の特例は不動産投資家にとって驚きの内容！
まずは簡単に平成２１年に改正された、不動産を売却したときにかかる税金の内容につ
いて説明します。
この特例、正しくは「長期所有土地等の 1,000 万円特別控除の特例」と言います。
言葉を分解すれば、
「長期間、所有している土地の売却益に対して 1,000 万円特別に控除しますよ！」
ということですね。
もう少し詳しくしてみましょう。
「平成２１年、もしくは平成２２年に買った土地を５年超持ってから売ったときに、その
土地が高く売れて売却益が出たら、１年につき 1,000 万円までだったらその売却益を特別
に控除しますよ！」
文章だけだとわかりにくいので、具体例を出してみましょう。
■Ａさんが、平成２１年に 3,000 万で購入した土地を、平成２７年に 4,000 万円で売却
（※売ったときの費用は考慮していません。）
・売却額 4,000 万円
−
・本来払うべき税金
売却益 1,000 万円
〈
取得価額 3,000 万円
特別控除を活用した場合
・売却益 1,000 万円
・払う税金
×
売却益 1,000 万円
長期譲渡所得税率 20％ ＝
税金 200 万円
〉
− 特別控除 1,000 万円
売却益 0 万円
＝
×
＝
売却益 0 円
長期譲渡所得税率２０％ ＝
税金 0 円
200 万円払わなければいけなかった税金が、特別控除を活用することで払わなくてもよくな
りました！
凄いですね！
それではもう一つ具体例を出してみます。
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不動産投資家のための平成 21 年・22 年の特例を活用した超節税法！
■Ｂさんが、平成２２年に 3,000 万で購入した土地を、平成２８年に 3,500 万円で売却
（※売ったときの費用は考慮していません。）
・売却額 3,500 万円
−
・本来払うべき税金
売却益 500 万円
〈
取得価額 3,000 万円
特別控除を活用した場合
・売却益 500 万円
・払う税金
−
×
売却益 500 万円
長期譲渡所得税率 20％ ＝
税金 100 万円
〉
特別控除 500 万円
売却益 0 万円
＝
×
＝
売却益 0 円
長期譲渡所得税率２０％ ＝
税金 0 円
さっきとの違いわかりますか？
Ａさんは 1,000 万円売却益があったのに対して、Ｂさんは 500 万円しか売却益がありませ
んでした。
だからといってＢさんの売却損益が、特別控除 1,000 万円引いた△500 万円になって税金が
還ってくるなんてことはありません。
500 万円の売却益なら、特別控除も 500 万円までです。
でもこれでも 100 万円の税金が節税できました！
どうです？
この特例をうまく使えば、将来かかる税金を劇的に減らせるようになることがわかります
よね。
この特例、実は個人だけでなく、法人も使うことができます。
土地だけでなく借地権とかでもＯＫですが、建物はダメです。
しかも、５年超持てば、２０年後でも、３０年後でも、１００年後だって適用できるんで
す。
その頃には、もうこの世にいないかもしれませんが・・・、忘れないようにしないといけ
ませんね。（笑）
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２、 土地建物一括で買う場合
でもよーく考えてみると、土地だけ購入する投資家ってあんまりいないですよね。
知恵と経験のある投資家なら、土地を安く仕入れて、その上に新築建物を建てるという投
資法もありますが、普通は土地建物一括で購入することが多いものです。
そしてこの特例を将来うまく活用しようと思うと、ちょっとしたことで大きく税金が変わ
ることになるんです。
では、具体例で見てみましょう。
■ケース１
物件１億円（土地５千万円、建物５千万円）で購入し、１億円（土地５千万円、建物５千
万円）で売却した場合（※建物の減価償却費は累計で１千万円だと仮定します。）
（※売ったときの費用は考慮していません。）
土地：売却額５千万円
−
購入額５千万円
＝
売却益０円
建物：売却額５千万円
−（購入額５千万円―減価償却費１千万）＝
売却益１千万円
ケース１だと土地の売却益が出ないので、特別控除を使うことはできません。
■ケース２
物件１億円（土地６千万円、建物４千万円）で購入し、１億円（土地４千万円、建物６千
万円）で売却した場合（※建物の減価償却費は累計で１千万円だと仮定します。）
（※売ったときの費用は考慮していません。）
土地：売却額４千万円
−
購入額６千万円
＝
売却損△２千万円
建物：売却額６千万円
−（購入額４千万円―減価償却費１千万）＝
売却益３千万円
ケース２も土地の売却益が出ないので、特別控除を使うことはできません。
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■ケース３
物件１億円（土地４千万円、建物６千万円）で購入し、１億円（土地５千万円、建物５千
万円）で売却した場合（※建物の減価償却費は累計で１千万円だと仮定します。）
（※売ったときの費用は考慮していません。）
土地：売却額５千万円
−
購入額４千万円
＝
売却益１千万円
建物：売却額５千万円
−（購入額６千万円―減価償却費１千万）＝
売却益０円
ケース３なら土地の売却益が１千万円出ているので、特別控除を使うことができますね！
このように土地建物の総額は同じ金額でも、購入したときの土地、建物の金額、売却する
ときの土地、建物の金額によって、特別控除を活用できるかどうかが変わってくるんです。
恐いですね！
３、 活用のポイント
さきの３つのケースをよーく見ればわかりますが、この特例をうまく活用するポイント
は、土地の売却益を発生させることです。
では、どのようにすれば土地の売却益が出やすくなるのか？
それは、まず物件を購入するときは、土地の金額をできるだけ低くすることでした。
ということは逆に建物の金額は高くなりますね。
建物の金額が高くなることで、毎年の減価償却費も増えて、利益が少なくなり所有してい
る間の節税にもつながります！
でも、もう平成 21 年・22 年は過ぎ去った話。
次に重要なのは売却するときですが、このときは、土地の金額を高くして、建物の金額を
低くすることです。
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もしあなたが消費税の課税事業者なら、建物の金額が低くなることで、消費税も節税でき
ることになります。
こうすることによって、土地の売却益が出やすくなり、必殺の特別控除が 1,000 万円まで
適用することができるようになるんです！
最後に
このように税制改正をうまく活用することで、税金が年間最大 200 万円も節税できるよ
うになります。
この税制改正を考えると平成２１年、平成２２年は不動産を“買い”の年とも言えました。
でも将来売却益が出なければ話になりませんので、やっぱり物件の価値を維持向上するこ
とが投資家として大切です。
そして実は、平成２１年・２２年の特例はこれだけではないんです。
もう一つの改正もうまく活用できると、これまた劇的に将来の税金を減らすことができる
ようになります。
でも無料でお伝えできるのはここまで。もしもっと税制改正の内容を知って、将来の税金
を劇的に減らしたいなら「不動産投資でお金を残す税金塾」にご入会いただき、Vol.12 を
ご覧くださいね。
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プロフィール
叶 温（KANAE YUTAKA）
1974 年（昭和 49 年）、兵庫県神戸市生まれ。
甲南大学経営学部卒業。
税理士・AFP・宅地建物取引業務主任者・マンション管理業務主任者。
叶 税理士事務所 代表
大家さん学びの会（R）関西 代表
大学卒業後、広告代理店の営業として 3 年間勤務。その後、税理士を目指し会計事務所に転職。
平成 18 年の会計事務所勤務のサラリーマン時代、『金持ち父さん 貧乏父さん』（ロバート・キヨサ
キ著）を読んだことをきっかけに、不動産投資をすることを決意。
同年 12 月、年収 400 万円、貯金 300 万円の状態で税金戦略を駆使し、１億円の RC マンションを
フルローンで購入。 自ら物件を購入した経験から、不動産投資の節税は物件の購入前に決まっ
てしまうことを実感する。
平成 19 年 4 月、不動産投資からのキャッシュフローを支えに、叶税理士事務所を開業。
自ら不動産投資を実践し、不動産を購入する前からコンサルティングのできる税理士として、不動
産投資に特化した節税・キャッシュフロー改善ノウハウを駆使する。 開業からわずか１年で不動
産投資の賢者として、テレビのコメンテーターとして出演。
不動産投資の節税は、物件の購入前に決まると感じた自らの経験を活かして、不動産投資に目
覚めた人々に最もその手腕を発揮する。
不動産の見方、物件を増やしていくための融資戦略、キャッシュフローを向上させるための税金
戦略、売主や業者、銀行との交渉術、不動産投資をするためのキャリアアップ戦略などそのアド
バイスは多岐にわたる。
物件概要や申告書からすばやく物件が生み出すキャッシュフローと、節税戦略をアドバイスでき、
相談者の 9 割が「物件を購入する前に相談すればよかった」と事務所を後にする。
より多くの不動産投資家に、税金を中心とした不動産投資の知識や情報を、低価格でわかりやす
く提供するため、通信教育制の会員制「不動産投資でお金を残す税金塾」を運営しており、会員
は 250 名（平成 23 年 4 月現在）を超える。
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セミナーや講演でも“不動産投資で効率的にお金を残す”ために必要な税金の知識やノウハウを
わかりやすい形にして参加者に提供しており、様々な企業、団体が主催するセミナー講師も務め、
好評を得ている。
「不動産投資専門税理士」というこれまでなかった税理士の分野や、「不動産投資でお金を残す税
金塾」は不動産業界誌などのメディアでも紹介され、現在も業界新聞や業界紙など、様々な媒体
の執筆をしている。
不動産関係者とのネットワークも厚く、仲介業者、管理会社、金融機関、建設会社、保険会社、各
種士業との連携を活かして、クライアントに対してワンストップのサービスを提供している。
平成 22 年には、500 人以上の会員が在籍している全国最大規模大家さんコミュニティー「大家さ
ん学びの会（R）」の関西代表となる。
メルマガ「確実にお金を残す税理士大家の不動産投資術」では、まぐまぐ、自社配信合わせて読
者約８千人（平成 23 年 4 月現在）に、不動産投資に有益な情報を送り続けており、平成 22 年には、
初めてとなる著書『大家さん税理士が教える 不動産投資で効率的にお金を残す方法 ∼9 割の
大家さんが知らない！アパマン投資の数字のカラクリ』［発行ぱる出版］を出版。出版時のキャン
ペーンで、アマゾン総合 4 位、投資・金融・会社経営部門 1 位になる。
平成 23 年 3 月には、2 棟目となる物件を購入し、現在はマンション 1 棟、ビル 1 棟を所有。不動産
投資家としても活動を続けている。
【運営サイト】
叶税理士事務所 http://tax.kanae-office.com/
不動産投資でお金を残す税金塾 http://www.zeikinjyuku.com/
不動産投資でお金を残す税金辞典
http://www.zeikinjiten.com/
大家さん学びの会（R）関西 http://ooya-manabi-kansai.com/
プライベートブログ「思考は現実化する！」
http://kanae.livedoor.biz/
【情報発信】
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