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日 土 地 の CRE 戦 略 支 援 情 報 誌
SOLUTION Report 日 土 地 の C R E 戦 略 支 援 情 報 誌 2013.07 vol.11 線！ 前 E最 CR 事業ライフサイクルと ＣＲＥ戦略 ■ 世界の建物 ■ 会計トピックス トピ クス ■ 不動産関連会計解説 ■ 新 この街探訪 ■ 税金クイズ ■ テナントさん紹介 新 時 代 に 挑 戦 する伝 統と創 造 の日土 地グ ル ー プ 綜合不動産会社に求められるすべてのニーズに常に高いクオリティでお応えしていくために、 日土地 「京橋イーストビル」竣工 は、高度な専門性を深耕する５社からなるグループ事業体制を構築しています。各専門領域におけ る先進の知識や技術の提供はもとより、各種プロジェクトにおいてはグループの専門家集団が相乗 的なリンクを図ることであらゆる課題に対して最適解を導き出すとともに、不動産を通じた新たな価 値創造に挑戦してまいります。 日本土地建物が、 開発を進めていた 「京橋イーストビル」 が、 2013年5月1日 竣工いたしました。 同ビルは、 京橋2丁目7番19号で、 「守随ビル」 を含む建替え期を迎えた3棟 の建物を一体開発したものです。 銀座線 「京橋」 駅徒歩1分、 中央通り沿いとい う利便性の高い立地に、 ガラスカーテンウォールを使ったシャープな外観と先 進的・機能的な仕様のハイグレードなビルとして、 都市空間の形成と中央通りの 賑わい創出を目指します。 地上11階／地下1階建てのこのビルには、 みずほ銀行、 医療法人財団明理会 （ＩＭＳグループ） 、 広島銀行、 東洋インキＳＣホールディングスなどが入居し、 地 下1階には 「京風つゆしゃぶ」 の名店 「ちりり」 が開店し、 ほぼ満室で稼働しました。 また、 建物の基壇部 （First-Story） で、 オイルダンパーを用いて集中的に地震 ■ 不動産鑑定評価、不動産の調査・分析、デューデリジェンス エネルギーを吸収する 「ソフトファーストストーリー制振構造」 を採用。 テナント 専用の非常時発電機スペース （300kVA相当を１基分・72時間想定） を屋上に 確保するなど、 安心・安全への取り組みにも力を入れています。 日本土地建物は、 中央通り向かい側で開発が進む京橋二丁目西地区第一種 市街地再開発事業にも、 特定業務代行者の幹事会社として参画しております。 「京橋イーストビル」外観 「ラヴィアンコート川口南鳩ヶ谷」好評販売中 日本土地建物販売が事業主となる「ラヴィアンコート川 とお求めやすく、この価格帯としては珍しくディスポーザ・食 口南鳩ヶ谷」のマンションギャラリーが2013年1月よりオー 器洗い乾燥機・複層ガラス・バルコニーシンク等、設備も充 プンしています。 実しています。マンション評価の3 大ポイントである立地・ コンセプトは、スマートで快適な暮らし「スマート＆コン 価格・商品のバランスのとれたマンションとなります。 フォート」 。埼玉高速鉄道線「南鳩ヶ谷」駅からフラットな 6月の第 2 期の販売は好調にすすみ、いよいよ第 3 期が 道を徒歩 5 分、東京メトロ南北線直通で飯田橋や永田町な 始まります。ご興味お持ちいただきましたら、是非一度、マ どの主要駅へも30 分前後でダイレクトにアクセスでき、便 ンションギャラリーへどうぞ。 利な立地となっています。また、価格は2,400 万円台から 「ラヴィアンコート川口南鳩ヶ谷」外観 予想パース お問い合わせ窓口 「ラヴィアンコート川口南鳩ヶ谷」室内イメージ http://www.nittochi.co.jp 〈CRE 推進部〉 TEL. 03-3501-6173 FAX. 03-3501-6177 日本土地建物販売株式会社〈営業推進部〉 日土地ビルサービス株式会社〈営業推進部〉 TEL. 03-3503-3749 FAX. 03-3503-0410 TEL. 03-3501-3478 FAX. 03-3501-5998 日土地建設株式会社〈ビル営業部〉 日土地アセットマネジメント株式会社〈経営企画部〉 TEL. 03-3593-4050 FAX. 03-3593-4065 TEL. 03-3501-6655 FAX. 03-3501-6677 ※パースはイメージであり、実際とは異なる場合があります。 CRE SOLUTION Report vol.11 02 OFFICE BUILDING INFORMATION Buildingg in the World 世界の建物 日土地オフィスビルインフォメーション 日本土地建物株式会社 ビル営業部 TEL：03-3501-6188 FAX：03-3501-0071 【ミラノ】スカラ座 イタリア・オペラの総本山「ミラノ・スカラ座」は、 19世紀イタリアを代表する大作曲家、 ジュゼッペ・ヴェ ルディがオペラ作曲家としてのキャリアをスタートし、 たらした人物と、今も敬愛され続けています。 さて、現在のスカラ座は 2 代目であり、オーストリア の女帝、マリア・テレジアの命を受け、建築家のピエ その後数々の初演を行ってきた、いわゆる「ヴェルディ ルマリーニによって1778 年に完成しました。貴族た の劇場」 としても知られています。 ヴェルディは、 『椿姫』 ちの格好の社交場となりましたが、バルコニー席の階 『アイーダ』などの楽曲を通して、オペラ界に革命をも 各物件に関するお問い合わせは、上記までお願いします。 募集中のビル一覧 ビル名 日土地西新宿ビル 東京都新宿区西新宿6−10−1 上にはガレリア席（天井桟敷）を設け、庶民でも観劇 できるよう工夫を凝らした造りになっています。 劇場全体を正面から見ると、簡素なファザードの上 部には、アポロの馬車のレリーフがあるのが特色で、 博物館も併設しています。内部は U 字形をしたネオク 階数 2002年11月 21Ｆ 13Ｆ 11F 3Ｆ 1Ｆ 278.89 101.05 281.28 98.47 20.04 相談 地下2階 地上23階 「西新宿」駅 徒歩3分 983㎡ 「新宿」駅 徒歩12分 （297坪） 地下1階 地上8階 1993年1月 6Ｆ 144.94 即 「西新宿」駅 徒歩3分 基準階面積 規模 900㎡ （272坪） 125 年の時を刻んできた歌舞伎座が、今年 4 月に 生まれ変わりました。漆喰でできた白い外壁が、脈々 と受け継がれてきた歴史と伝統の重みを今に伝えて います。 初代歌舞伎座は、1889 年（明治 22 年）に木挽町 に誕生。以来、戦災や震災など、幾多の災害を乗り 越えて、文化発信の一大拠点として愛され続けてきま した。そして4 度の再建工事を経て、第 5 代目の建築 の重鎮・上村淳之氏が手掛け、職人たちが丹念な手 織りを施しています。 即 即 東京都品川区大崎1-11-1 「大崎」駅 徒歩4分 2,840㎡ （859坪） 地上24階 地下4階 1999年1月 22Ｆ 216.73 2013.09 東京都品川区大崎1-6-4 「大崎」駅 徒歩1分 818㎡ （247坪） 地下2階 地上20階 1987年1月 10F 西 9Ｆ 東西 124.04 247.73 即 「横浜」駅 徒歩3分 246㎡ （74坪） 地下2階 地上8階 1975年7月 7Ｆ 74.51 即 16F 15F 14Ｆ 9Ｆ 8Ｆ 7Ｆ 7Ｆ 4Ｆ 6F 4F 125.23 75.92 54.45 55.66 302.50 95.59 49.31 91.96 93.39 93.27 2013.08 7F 134.76 即 6F 237.38 即 8F 7F 7Ｆ 6Ｆ 3Ｆ 90.84 43.00 138.27 138.27 56.19 即 新大崎勧業ビルディング 日土地横浜西口第1ビル 神奈川県横浜市 西区北幸1-7-6 日土地名古屋ビル 「伏見」駅 直結 愛知県名古屋市中区栄2-1-1 1,000㎡ （302坪） 地下2階 地上17階 1985年8月 日土地栄町ビル 愛知県名古屋市中区栄3-7-20 「栄町」駅 徒歩3分 948㎡ （286坪） 地下1階 地上8階 1979年5月 日土地静岡ビル 静岡県静岡市葵区追手町8-1 「静岡」駅 徒歩12分 643㎡ （194坪） 地上7階 1983年4月 「北浜」駅 徒歩3分 784㎡ 大阪府大阪市中央区淡路町1-7-3 「堺筋本町」駅 徒歩4分 （237坪） 地上11階 2008年8月 1,683㎡ （509坪） 地下4階 地上9階 日土地堺筋ビル 日土地淀屋橋ビル 日土地京都四条通ビル ｢淀屋橋｣駅 徒歩1分 大阪府大阪市中央区北浜3-6-13 この建築物のもうひとつの特長は、オフィス空間で ある高層タワーを併設していること。垂直性と透明性、 即 ゲートシティ大崎ウェストタワー これを記念して、9 月には日本公演も予定されている 【 東京 】GINZA KABUKIZA 即 東京都新宿区西新宿8-14-24 そして今年 2013 年は、 ヴェルディ生誕から200 年。 ので、ぜひ鑑賞してみてはいかがでしょうか。 面積［坪］ 引渡日 西新宿ＫＦビル ラシック様式の華麗なホールがあり、3,600 名の観客 を収容できます。 竣工 住 所／アクセス 京都府京都市下京区四条通り 柳馬場東入ル立売東町12-1 格式を最先端の無柱空間として実現させ、伝統と洗 「四条」駅 徒歩3分 457㎡ 「烏丸」駅 徒歩3分 （138坪） 「河原町」駅 徒歩3分 地上8階 1961年7月 2004年2月 即 即 即 即 即 即 即 即 即 即 即 即 即 即 練の融合を表現しているのです。 新規プロジェクト 物として誕生したのが、 「GINZA KABUKIZA」です。 新しい歌舞伎座は、3 年の歳月をかけて再建されま した。歌舞伎の伝統や精神性は承継しつつも、最新 住 所 まなところにこだわりがみられます。例えば、瓦は アクセス 350 年の歴史を誇る愛知の瓦メーカー、絨毯は、バ チカンや皇居への納入実績もある山形のメーカーが 担当しました。さらに劇場を飾る大緞帳は、日本画壇 03 大崎ウィズタワー 鋭の技術の粋を集めた古典芸能の殿堂として、さまざ CRE SOLUTION Report vol.11 東京都品川区大崎2-888-1（地番） 日土地虎ノ門ビル 住 所 JR山手線 「大崎」駅 徒歩4分 約899㎡ （約271坪） 基準階面積 （4Ｆ∼16Ｆ） 約936㎡ （約283坪） （17Ｆ∼24Ｆ） アクセス 東京都港区虎ノ門1-10 東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩3分 東京メトロ 千代田線・日比谷線・丸ノ内線 「霞ヶ関」駅 徒歩3分 JR線「新橋」駅 徒歩9分 規 模 地上24階/地下2階/塔屋1階 （246.13坪） 基準階面積 813.68㎡ 竣 工 2014年1月（予定） 規 模 地下1階/地上11階/塔屋2階 竣 工 2013年10月下旬予定 CRE SOLUTION Report vol.11 04 SPECIAL EDITION 事業ライフサイクルと が、ことCRE 戦 略に関して言え ば単に「遊休地や低未利用地を 事業投資期 投資回収期 処分すべきか？」といったレベルに 留まらず、より高度なマネジメント と対外的な説明責任が求められ CRE関連事項 ①不動産購入または賃借 ②Ｍ＆Ａによる不動産承継 ＣＲＥ戦略 CRE関連事項 ①CREポートフォリオの最適化 （単価、数量、スペック、所有形態等） ②事業として売却 （事業の一部としてのCRE） る時代になってきていることから、 今後は企業文化とCREは切り離 した戦略的な取り組みが必要とな ります。 国内事業の成長性が鈍化する 中で、株主からの配当圧力を受け、 CRE SOLUTION Report 編集部 導入期 成長期 成熟期 衰退期 【出所】各種資料より当社作成 限界収益の向上などの要求が強 まる中、企業全体としてコストダウ ンの必要性がこれまで以上に高 １． はじめに まっています。これまでも個別の 適化していくことですが、昨今いただくCREに関する ご相談のうち事業再編、拠点戦略の見直しとポートフォ 必要です。 物件単位でのコストダウンは多々行われてきましたが、 日本土地建物 CREソリューション本部では長年にわ リオ戦略立案、賃料コストの削減といった各事案は、い 成熟期の特徴は事業の成長が止まり、製品市場に 近年では物件ごとの個別対応では削減効果が得づらく たり数多くのお客様のCRE 戦略を支援してまいりました。 ずれも当該企業の「事業ライフサイクル」と密接に結び おけるシェアも固定されてくることから、事業拡大のため なってきており、ポートフォリオ全体での総合的なコスト削 最近では、多数の不動産を保有されている業種、例え ついたケースが極めて多いことを強く実感しています。 の新規の設備投資や販促コスト等が減少しています。 減方法を模索する企業が増えています。 これまで処分や有効活用（賃貸等）など随時取り組 ば鉄道業、陸運業、小売業などからのお問い合わせや 本稿では、これまでの当社の知見を踏まえ特に成熟 ご相談が増えています。本稿は、そうした最近の当社 期や衰退期におけるCRE 戦略の基本的な取り組み姿 また、来るべき市場の縮小と事業の衰退を見据えて、 まれてきた遊休地もあると思いますが、結果として保有 へのご相談とその対応の中から、今後のCRE 戦略の 勢や考え方を述べるものです。読者の皆様におかれま 投資の回収を図っていくべきフェーズでもあります。一 している（残っている）ものは、金額的な重要性が低い コンセプトや方向性についてまとめたものです。 しては、この「事業ライフサイクルとCRE」を意識しなが 般的に、この時点でCREの件数、面積は最大となって 上に流動性に乏しいケースがほとんどではないでしょう ら読み進めていただき、日々のCREマネジメント上の参 いるため、CRE戦略としては「拠点数・規模・スペック・ か？ しかも一通りの検討と対策は済んでいて、これま 維持管理コスト等の適正化」がテーマとして浮上してき でのやり方の延長線ではもはや効果が殆ど出ない− − ます。 そんなケースが大半ではないかと思われます。そこで 近年、経済のグローバル化の進展等に伴い、日本企 業が営む国内事業の多くが成熟期あるいは衰退期を 考になれば幸いです。 迎えています。この時期の投資戦略は、 「プロダクトライ フサイクル理論」によると投資を抑制しながら事業の最 2． 事業成熟期におけるCRE戦略 すべきとされています。 「プロダクトライフサイクル理論」とは製品（事業）が 市場に投入されてから、寿命を終えて衰退するまでの 製品の売上や利益の変遷を、導入期、成長期、成熟期、 したがって、 このフェーズでは事業利益が最大となります。 さらに衰退期では市場規模そのものが縮小し、売上 も利益も減少していくため、事業構造のスリム化、効率 適化・効率化を図り、収益としての果実を最大限享受 プロダクトライフサイクル理論によると、企業のあらゆる 化を進めて利益を確保していくことが重要な課題となり 全社的∼CRE 全体の最適化というアプローチで改めて 対策を検討する必要性に迫られてきているのです。 企業の成熟期におけるCRE戦略は、 「CREポートフォ 事業は「導入期→成長期→成熟期→衰退期」という ます。この時点では、事業としての売却の難易度も高く、 経路を辿るといわれています（図表 1） 。 遊休不動産も増加しているため、事業の構造転換や撤 CREポートフォリオの中で大きな割合を占める本業部門 退も含めた「事業とCREの整理縮小」という課題が混 のCREの取り扱いが重要となります。従ってCREの所 在するために、解決への道筋はより難しくなります。 管部門は遊休不動産や賃貸用不動産のみならず、事 事業ライフサイクルの「導入期」及び「成長期」は事 衰退期の4 つに分類して体系的に説明したもので、そ 業が拡大傾向にあり、売上とシェアの拡大が重視される れぞれの段階における戦略のあり方について示唆を与 時期であるため、CRE 戦略についてもまずは「事業拠 えてくれる理論です。 点を押さえること」が最優先され、スペックやコスト、効 企業の国内事業の多くが成熟期を迎えている中で、 定石的なCRE 戦略がうまく実行できていない状況も散 リオの最適化」が一つのポイントとなります。とりわけ 業用不動産へもマネジメントの範囲を拡げていく必要が あります。 これまで多くの企業が導入期∼成長期を通じて、事 率性等は二の次となることが一般的です。一方、成熟 見されますが、その原因はどこにあるのでしょうか？ そ そのためには社内における業務プロセスの改革、特 業の拡大とともに不動産投資を継続して行ってきた結果、 期は市場の成長が鈍化し、売上と利益が頭打ちの状 の一つは、事業ライフサイクルとCRE 戦略のミスマッチ に不動産に係わる意思決定の仕組みを変える必要も出 日本企業のバランスシートには多大な不動産が積み上 態となるため、不動産等の設備への投資は抑制し、コ が挙げられます。事業フェーズによってCRE 戦略も異 てきます。意思決定プロセスの見直し、レポーティングラ げられています。 「プロダクトライフサイクル理論」によれ ストをコントロールしながら、利益を享受し、投下資本の なるため、先ずは事業ライフサイクルの大きな流れと インの整理など、これからはCRE 部門の内外にわたる ば、成熟期に入った事業に関わる不動産については、 回収を図るフェーズとされています。 CRE 戦略の関係をしっかりと認識することが必要です。 影響力を行使してCRE 戦略を推進していくことが望ま 事業ライフサイクルは認識しているものの、企業文化 れます。特に近年は事業ライフサイクルそのものの周期 今後、追加投資の抑制と保有・賃借コストの削減、事 CRE 戦略の基本は事業用不動産を含むすべての 業規模に見合う施設の最適化等がクローズアップされ CREを最適化することによって、企業価値の向上に貢 や歴史が足枷になっているケースも見受けられます。 が短くなってきているため、先手を打って様々な対策を ることになるでしょう。 献することです。事業フェーズごとに経営戦略の基本 成熟期を迎えている事業はかつての成長事業であり、 講じていくことが求められます。 形が異なるようにCRE 戦略も事業フェーズごとに異なる 特に昔の花形事業を所管している事業部門には、他部 産（CRE：Corporate Real Estate＝企業不動産）を ため、各事業がどのフェーズにあるのかを認識した上で、 門から意見できないといったお悩みもよく伺います。 事業戦略や財務戦略等との関連性を考慮しながら最 それに合致したCRE 戦略を立案・実行していくことが CRE 戦略とは、企業が保有または賃借している不動 05 図表1 事業のライフサイクルとＣＲＥ 売上高 Special Edition CRE最前線！ 特 集 CRE SOLUTION Report vol.11 以下では、成熟期のCRE 戦略を考えるに当たって 特に留意すべき主要なポイントについてご説明します。 企業文化を大切にすることはもちろん重要なのです CRE SOLUTION Report vol.11 06 SPECIAL EDITION 3．成熟期のCRE戦略において留意すべき ポイント （1）CREコストのマネジメント 修繕費、管理費、賃料、損害保険料等のCREコス トは、企業の費用構成の中で人件費に次いで大きな割 ジメントは、それぞれ適正値と実際の値とのバラツキを 社内人件費 5％ については本稿では深く取り上げませんが、手当たり次 警備関連費 3％ 同一用途のCREにおいても、所有と賃借が混在し、同 第コスト削減に取り組み、実はその取り組み自体の効率 清掃費 じ賃借 CREの中でも契約条件がバラバラとなっている 性や成果を適切に計測できていないのが実状ではない でしょうか？ 単価と数量にバラツキが生じていること、これ自体も ROE（株主資本利益率）の向上をもたらし、企業価値 問題ではあるのですが、事業サイクルの中で新たに顕 を高めます（図表 2） 。 在化してきた「CREポートフォリオの最適化」という課題 CREコストの削減は毎期経常的に発生するCREコ に対して、全体を俯瞰した「マネジメントの仕組みが存 スト（ファシリティコスト）の見直しと中長期的な不動産 在しない」ということが、成熟期におけるCRE 戦略の本 （建物）のライフサイクルコストのマネジメントという2 つ 質的な課題の一つとなっています。 のアプローチがあります。基本的にコストは「単価×数 全体としてどれだけの課題が存在し重要性や金額の 量」で構成されているため、それぞれについてつぶさに 大小、難易度の高低等が分からなければ、課題の優先 見ていく必要がありますが、市場でのシェア拡大が重要 順位を決められず、適切な目標設定も効果測定もでき 視される導入期及び成長期においては、まずは事業拠 ません。すべての賃借物件に対して、端から順に賃料削 点を押さえることが重要視されるため、拠点ごとのコスト 減交渉を行うようなやり方をよく聞きますが、交渉対象と の単価・数量ともに相当なばらつきが発生します。 する物件を戦略的に絞った方が効果は大きくなることが 例えば賃料に着目してみるとファシリティコストのおよ おいては、所有形態（所有 or 賃借 or 借地等）の判断 測定し、是正していく事に尽きます。分野ごとの方法論 合を占めることから、CREコストの削 減は直 接 的に そ半分が賃料となっています。そのため、賃料削減に 図表3 ファシリティコストの配分 経験上わかっています。 また不動産にまつわるコストは、通常は事業部門の その他 0％ 3％ 運営管理費 5％ 保守費 は相手側の意向に依存するところが大きく、結果として ケースがよくあります。成熟期は拠点の統廃合も含めて 2％ 水道 光熱費 7％ 税金 5％ CREの最適化を図っていくべきフェーズであるため、所 有形態についても見直しが必要となります。 賃借料 56％ 減価償却費 14％ CREの性 質 面に着目した場 合、保 有 が 望ましい CREの特徴としては、 ・機動的に自ら大規模投資を実施する必要がある（柔 軟性） ・事業戦略上の重要性が高い・立地が極めて重要（権 利の安定性） 【出所】公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会 「FM財務評価ハンドブック2009」 ・長期安定的に高い稼働率が見込まれる（機会損失の 回避） ・汎用性が低く、類似物件の調達が困難（代替性） （2）物理的空間のマネジメント 各種のCREコストの適正化とともに、数量の適正化、 等が挙げられます。一方、これらに該当せず、市場で の代替物件の調達が容易で、必要な規模・スペック・ すなわち面積・スペース・拠点数等のマネジメント（総 適正立地が変動しやすいCREは、一般的に賃借が望 量の削減と適正化）も重要となります。 ましいといえます。 ついては既に大半の企業が取り組まれていると思いま 会計単位ごとに管理されておりCREコストとして統括的 事業の成長期には規模拡大やネットワークの拡充が これを事業サイクルの観点から見ると、例えば本支 す。賃料削減は一般的に売上高や物理的な資産価値 に管理されていないため、原因分析も軽重判断も出来 優先されるので、当初から施設の余剰や重複が生じて 社・営業所等については、戦略上の重要性は高いもの に影響を与えず直接的な利益の増加をもたらす利益貢 ず、削減する目標が設定できない、或いは根拠なく目標 いることも多く、また、その後の事業形態の変化や施設ス の、従業員数の増加により適正規模が確定できないた 献度の高いコスト削減手法であり、賃料水準は常に変 を設定しているケースも多々見受けられます。 ペックの標準化等が進む中で、施設の過不足が徐々に め、少なくとも成長期までのフェーズであれば、基本的 浮き彫りになってきます。特に成熟期の場合は、施設のダ には賃借が望ましいと考えられます。創業間もなく成長 動していくため、重点項目として継続的なマネジメントが 一過性のコスト削減ではなく、計画性を持って効率的 にCREコストを削減していくためには、適切な現状把握 必要となります（図表 3 参照）。 賃料に限らず、コスト削減すなわち単価と数量のマネ に基づく効果的な目標設定が重要となります。 図表2 ファシリティコストの標準的分類体系 ①-１ ファシリティ保有費 ①ファシリティ 維持費 ①-２ 特別経費 ①-３ ファシリティ保全費 賃借料 支払地代、 支払家賃、 共益費、 仲介料等 租税公課 固定資産税、都市計画税、事業所税、特別土地保有税、不動産取得税、登録免許税等 保険料 火災保険、動産総合保険等の保険料 減価償却費１ 建物、 建物付属設備、 構築物、 機器・備品 減価償却費２ 無形固定資産 （ファシリティ関連ソフトウェア等） 資本コスト 土地・建物に対する資本コスト、 敷金・保証金に対する資本コスト 維持費 保守費、 清掃費、 病害害虫駆除費、 修繕費 環境整備費 環境対応費、 廃却処分費、 リサイクル費 ウンサイジングや拠点数そのものの削減が課題となります。 の著しい企業が潤沢な資金を使って本社ビルを建設し 実際の現場では、拠点として活用している間は特段 たものの、すぐに必要な床が足りなくなって周辺に多数 の対応をせずに施設の全部が空いた段階で処分する の“分室”を確保する羽目になった−−という話はよく聞 ケースと、将来的な需要増は考えずに現時点で必要最 きます。事業上の観点からも、成長期までのフェーズで 小限のギリギリのところまでスペースを削減してコストを は余剰資金は極力本業へ投下していくべきであり、間 極小化するという両極端なケースが多いようですが、本 接部門への投資は極力減らし、不動産賃貸等の本業 来は、事業の将来動向を反映した形で利用空間の削 外の投資も控えるのが基本的な戦略となります。 減（コントロール）を図ることが必要です。 コスト削減のうち数量の削減、すなわち面積・スペー ス・拠点数等の削減は、そもそも明確な「適正水準」 踏まえて、 「賃借よりも保有が有利」という判断がなされ が存在せず、今後の事業戦略との兼ね合いで決まるも れば、市場での調達が容易な用途のCREであっても のであるため、より判断が難しくなりますが、余剰な空間 を適切にコントロールすることで資産回転率を向上させ 水道光熱費 電力料、 水道料、 ガス代、 重油代等 ファシリティ運用費 設備運転・監視費、スペース変更管理費 ②ファシリティ 運営費 ③ファシリティ 管理費 ② ファシリティ運営費 ③ ファシリティ管理費 セキュリティ費 防災対策費、 ファシリティ保安費 業務支援費 受付・メールサービス等の業務委託費、 コピーサービス、 会議室サービス等 生活支援費 医務関連、食堂・喫茶・自販機・ＡＴＭ関連、 フィットネス、理髪等の生活支援サービス費 家具什器 簿外品扱いの家具等購入費 パーキング費 パーキング、 駐車場等の運営にかかわる費用 統括管理費 統括管理人件費、 統括管理経費 一方、成熟期においてはCREの最適化という観点 から、長期的な事業戦略とキャッシュフローの見通しを て、ROEを向上させることが可能となります。 “戦略的保有化”という選択肢はあり得ます。 なお、適正な所有形態の判断には定性的な要因も 考慮する必要があり、必ずしもキャッシュフローだけで判 断されるわけではありませんが、単に「所有不動産は賃 （3）所有形態に関するマネジメント 料がかからない」というP/L 上の観点から所有コストが 事業の成熟期には、それぞれのCREについて「所 過少に見積もられているケースをよく見かけます。この 有すべきか賃借とすべきか」という論点も再検証する必 場合、所有形態に関する判断ばかりでなく、事業そのも 要があります。 のの良し悪しの判断さえも歪める可能性があるため、管 事業ライフサイクルの成長期までの段階で、競合他 社に先んじて「拠点を押さえなければならない」状況に 理会計上は、保有不動産に賃借コストを賦課するなど、 判断の基準を揃える工夫が必要となります。 【出所】公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会「総解説ファシリティマネジメント」ファシリティコストの分類体系 07 CRE SOLUTION Report vol.11 CRE SOLUTION Report vol.11 08 SPECIAL EDITION 図表4 ソニーのＣＲＥ・企業不動産の所有形態に関する判断プロセスのイメージ図 No ビジネスニーズ 処分 Yes 定性的変動要因 定量的変動要因 ニーズ × シーズ No ? 評価軸 ■自社コントロールニーズ ■市場性 ファイナンス × ファシリティ No 特殊条件 No Yes 賃借 CREに投下された資金の次の振り向け先が課題となりま す。一般的に、CREを有効活用して不動産賃貸事業を イッチングコストが相対 行うか否かが検討されるのもこの時期です。 特殊条件 Yes No Yes 所有 【出所】 ＣＲＥマネジメント推進コンソーシアム発行 「ＣＲＥＪＯＵＲＮＡＬ」 vol.003 SEPTEMBER 2007 p11 （4）意思決定のタイミングについて 上記のようなマネジメントを通じてCREの現状に変更 を加えようとしても、実際には交渉の相手方や契約が存 在することから、直ちに変更できるとは限りません。また、 これまで当社でCRE 戦略構築に関するご相談や実 際にソリューションを提供させて頂いた事例の大半は、 的に低いタイミングを捉 そもそものスタンスとして、 「持たざる経営・本業特化を CRE 戦略を考える前提となる情報が揃っていない、と 進めており、余剰 CREは全て直ちに売却している」 「保 いう状態にありました。情報を更新していないために正 確性が不明、或いは各種の情報は社内に存在するが 戦略的に見直していくこ 有不動産は売らない。可能な限り全て賃貸活用する」 とは 成 熟 期 のCRE 戦 など、CREに対する企業の考え方は千差万別で、それ 使える状態に名寄せできていないといったケースも含め 略として非常に重要な 自体はどれが正しいと一概には言えません。 れば、おそらくほぼ大半の企業は同様の課題を抱えて しかしながら実際のCREの現場では「決められた手 いると思われます。 CREの 対 応は時 間 続きに基づき画一的に意思決定している」 、或いは「そ この状態の問題点は、 「何が分かっていないのかが解 がかかり、効果もすぐに の都度やり方を考えるため多大な労力がかかる上に意 らない」ということです。現状が正確に解らないために課 出ないため後回しにな 思決定できない」といった話をよく伺います。この問題は、 題の把握が曖昧となり、目標設定や課題解決のための る傾向がありますが、直 現在の利用方法を継続しても“そこそこの収益（使用価 プロセス作りも感覚論になり、結果として場当たり的な判 面するCRE 課題はどん 値） ”を上げ続けられる場合に現状を変更させるために どん積み上がっていき、 エネルギーがかかるため特に問題となります。 断を下してしまう。よく「日本人は不動産が好きだから」 「経営陣の思い入れがあるから」 という表現を耳にします。 CREのあり方自体の変 事業ライフサイクルの成熟期においては、事業ポート 更に要する時間、さらに大規模投資のための社内での フォリオ全体における各事業ごと及び各 CREごとの「現 関する意思決定がしばしば非合理的になってしまう最大 準備・調整期間も考えると、もはや「成熟期のCRE 戦 状及び将来の収益性」と「各事業に振り向けられている の理由は、 「CRE 情報の不備」ではないかと考えていま 略作りは待ったなし」といっても過言ではありません。 確かにそのような側面もあるとは思いますが、不動産に ヒト・モノ・カネ・CRE 等の経営資源の割合」を適切に す。誰かが非合理的なのではなく、合理的な判断がで このような課題に対処するためには、例えば図表 4に 把握し、最適な資源配分の割合と配分をシフトさせるタイ きる状態ではないというのが実状ではないでしょうか。 追加投資や除却コスト、譲渡益課税といった変更のため あるように、撤退ルールも含めた各種の意思決定モデル ミングを常に考える必要があります。この事業単位を超え 事業の成熟期に一発逆転はなく、地道なカイゼン活 のコスト（いわゆる「スイッチングコスト」 ）が発生し、当該 や基準、モニタリングの仕組み等を作っておくと、判断の た資源配分の問題は、事業部門内でのあるべき姿と会 動を一つ一つ積み重ねて、企業全体のパフォーマンス コストの回収に相応の期間を必要とするところが、CRE 短縮化や均質化が図れるようになります（図表 4 参照） 。 社全体での最適解が全く異なる場合があるため、事業 を着実に、少しずつ向上させていくことが必要です。成 全体を統括する部門が事業ポートフォリオ全体を見渡し 戦略上の判断をより難しくしている要因となっています。 更にCREに関する各種の施策は直ちに実施しなくと も（短期的には）困らないものが多いために、しばしば 判断が先送りされる傾向にあります。 （5）財務的観点からのマネジメント 最後に財務的観点からのCREマネジメントについて 触れておきます。 て意思決定を行う必要があります。この“最適な資源配 熟期のCRE 戦略を効果的に実施する重要なツールが 「CRE 情報」なのです。 分” というものを誰かがウォッチしていないと、 「個別最適」 「過去の慣例や方針」 「事業部門の力関係」等によって 5． むすび 非合理的な意思決定がされ続けてしまいます。 しかしながら、変更に相応の時間とコストがかかる 企業経営においては、成熟期のサイクルに入った事業 CREであるが故に、判断の先送りは多大なコストを負う をそのまま衰退期を迎えるまで放置するのではなく、経営 非合理的な判断を避ける一つのポイントとして、 「余剰 結果に繋がることも多いため、日頃から全体の状況を 資源の再配分、すなわち当該事業に振り向けられた人 CREを全て金銭価値に置き換えて判断する」という考え 事業戦略のあり方や方向性、事業ポートフォリオ自体も 企業を取り巻く経営環境が変化し続けている中で、 しっかりと把握した上で、先手を打って対策を講じていく 材・資金・設備等を今後の成長が見込まれる事業分野 方があります。 「とある部門」の余剰な「CRE」が、仮に 常に見直していかなければなりません。全ての事業に ことがより重要となります。 に振り向けていくことが求められます。CREについてもこ どの部門にも属さない現預金であったならこれをどう使う 密接に関わる不動産のあり方＝CRE 戦略についても、 成熟期にある事業は立ち上げから20 年以上を経過 れらのヒト・モノ・カネの再配分の中で、資金の投下先を か？ 最適な資源配分の判断には事業環境や不動産 企業の経営環境や事業ライフサイクルの全体像を見据 しているものが多く、その用途に供している建物の建て 成長分野へとシフトしていくこととなります。これは、成長 市場等に関する”予測”が常につきまとい、かつ、資源 えて取り組んでいく必要があります。それが、今求めら れているCRE 戦略です。 替えや大規模修繕といった物理的な課題が顕在化し始 分野へ経営資源を再配分することによって、企業全体の 配分のシフトそのものに様々なコストや負担が伴うため実 めています。今すぐに対処しなければならない状況で 長期的な資産回転率や利益率の改善、持続的な企業 際にはそれほど単純ではありませんが、少なくとも個別 はないものの、多数のCREを抱える企業においては、 価値の向上を目指して行う「全体最適戦略」であるため、 最適を排除した合理的な判断を下す材料となります。 同様の課題が今後次々に顕在化してあっという間に積 個々のCRE 単位での良し悪し等ではなく、経営戦略の み上がってしまいかねない−−そんな課題を抱える企業 中で判断されることとなります。これは不動産そのものに も少なくないのではないでしょうか。実際に築年の経過 直接働きかける前述の（1）∼（3）の項目と異なりCRE した重要拠点の移転建替え等の意思決定に関するご の財務的、金銭的価値に着目して行うCRE 戦略です。 相談が最近特に増えています。 09 には高いレベルでのCREの情報把握が必要となります。 えて、CREのあり方を ポイントとなります。 Yes 評価軸 ■正味現在価値 ■ファシリティコスト ■不動産リスク がり、相手方との交渉も し易くなります。このス 皆様の会社の中で、事業縮小、機能や拠点の統廃合、 企業が置かれた事業環境は様々であるため、CRE 戦略のあるべき姿は個々の企業によって異なります。是 非とも現状を正しくとらえ、企業価値向上につながる 4． CRE情報の整備 CRE 戦略を推進してください。 その際に経営層や他の事業部門にCREの現状を正 これまで述べてきたCRE 戦略を推進していくためには 「CRE 情報の適切な把握」が特に重要となります。実は、 しく客観的に伝えるためには外部の力を借りるのも一つ の方法であります。 初期投資を回収できない短期間のうちに追加投資を スペースの削減等によって発生した余剰 CREの取り扱 拡大・成長・スピード感等が求められる導入期、成長期 行うには重要な決断が必要となりますが、建物の老朽化 いはどのように意思決定されているでしょうか。事業ライ ではある程度の情報レベルでも“何とかなる”ケースも多 が進み（＝償却が進み） 、いずれにせよ何らかの投資を フサイクルの成熟期においては、当該事業部門の利益 いのですが、事業ポートフォリオの最適化と資源配分の まいりますので、CREについて何かお困りのことがありま せざるを得ない段階であれば投資判断のハードルが下 率の低下と施設の余剰が同時に発生するため、保有 見直しを行っていく成熟期のCRE 戦略を実行するため したらお気軽にご相談ください。 CRE SOLUTION Report vol.11 当社グループでは、これまでに培った経験にもとづき、 これからも高度なCRE 戦略支援サービスをご提供して CRE SOLUTION Report vol.11 10 RT STA 新 この街探訪 JR新大久保駅 現在の西新宿は、超高層ビルが建ち並んでいますが、か つてそこには大きな浄水場があり、東京に清潔な上水を供 給していました。昭和 40 年（1965 年）に浄水場は移転し、 当地に商業施設を集中させる「新宿副都心計画」が実施さ このコーナーでは、日土 地ビルのある街をご紹介 しています。 第 17 回 西新宿エリア take a walk around the town 3 写真工業発祥の地 国産初のカラーフィルムを作った小西六写真工業（現 コニカミノルタ）が、明治 35 年（1902 年）良質な水 が得られる淀橋町に移転し、昭和 38 年（1963 年）ま で操業した工場の跡地です。良質な水が必要であった れ、今に至っています。 大きく変貌を遂げた 西 理由は、写真感光材料 の国産化を目指すため 新宿の昔が垣間見える面 影を追っていきましょう。 であるといわれていま す。さらにカメラの 製 4 策（むち）の井跡 江戸時代、松平摂津守の下屋敷の庭内（現在の新宿 「名 西口のエルタワービル付近）に名水がありました。 井」・「名湧水」との噂を聞きつけた徳川家康が鷹狩り 「策」を洗ったという言い の帰りにわざわざ立 ち寄り、 「策の井」といわれたとのことです。現在は 伝えから、 蓋をされ、モニュメントがこの位置に建てられています。 造も始め、写真フィル ムの国産化にも成 功し ました。また、この 地 1 皆中稲荷神社 「百人町」といいますが、江戸時代、 このあたりの地名は、 「鉄砲百人組」の屋敷があったことに由来しています。 鉄砲組与力が射撃の腕が上達せず悩んでいたところ、稲荷大明神が夢枕に立ちお に移転して「六桜社」と 札を示されました。そこで翌朝、大矢場で射撃をしてみたところ百発百中！ 以来、 皆中稲荷神社 稲荷は「皆あたる稲荷」、すなわち「皆中稲荷」として一気に参詣者が増えました。 現在でも“ねらったとおりにあたる”ということから、宝くじや試験の合格祈願にたくさんの方が訪れます。 START 成子天神社 常泉院 成子の 子育て鬼子母神 皆中稲荷神社 2 大久保通り 新大久保 保 大久 皆中 稲荷神社 スタート 西新宿ＫＦ ビル 日土地 西新宿ビル 成子天神社 菅原道真がまつられていた成子天神社 は、寛文元年（1661年）に今の場所に移り、 成子の鎮守となりました。神社境内にある 富士塚は、大正 9 年（1920 年）に作られ、 高さは約12メートルあり、別名「成子富士」 ともよばれています。新宿区指定有形 民 新宿税務署 族文化財に指定されており、現在「再整備 税務署通り 熊野神社 写真工業 発祥の地 旧淀橋浄水場 六角堂 旧淀橋浄水場 蝶型弁 西武新宿 成子天神社 青梅 策（むち）の井跡 淀橋浄水場跡 ＪＲ新宿駅 淀橋浄水場 明治維新後の東京では玉川上水、神田上水の水質悪化 が社会問題となりました。そこで、衛生的な近代水道 の 浄水場は東村山へ移転し、その後再開発が行われたため、 今では都庁をはじめとした超高層ビルが建ち並ぶ新宿副 設置が急務となり、明治 31 年（1898 年）近代浄水設備 をもった「淀橋浄水場」が竣工、その後給水が開始される と伝染病の発生が 激減しました。また、上水・井戸の時 都心へと生まれ変わっています。 今でも西新宿には浄水場の面影が見られるものがあり 代と変わって雨天時 の混濁がなく、蛇口をひねればいつ でも清潔な水が得られるようになったため、東京市民から 大変歓迎されたそうです。昭和 40 年（1965 年）に淀橋 プロジェクト」が行われています。 西新宿ＫＦビル GOAL 4 छᄘతଜ ＪＲ新大久保駅 す。 3 2 1 改称したことから、六桜 社跡ともいわれていま ます。新宿エルタワー西側の「淀橋浄水場跡地」の碑や かつて浄水場職員 の休憩場であったとされる「六角堂」、 内径 1ｍの鉄管に蝶型の止水弁がついた「旧淀橋浄水場 蝶型弁」などです。 新宿副都心ビル全景 淀橋浄水場の全景 街道 日土地 西新宿ビル 宿 新宿警察署 淀橋浄水場跡 口 新宿西 常泉院 成子の子育て 鬼子母神 西新 り 方南通 旧淀橋浄水場 六角堂 都庁前 東京都庁 写真工業発祥の地 写真提供：東京都 策（むち）の井跡 ゴール 新 宿 旧淀橋浄水場 蝶型弁 熊野神社 写真提供：東京都 当時の生活に欠かすことが出来なかった「淀橋浄水場」。この広大な敷地がなければ今の西新宿は違った趣になっ ていたのかもしれません。西新宿の歴史を改めて学ぶことができました。本日の散歩：11,525 歩でした。 （ 撮影日：2013年5月27日 晴れ） 新宿中央公園 11 1 1 CRE SOLUTION O Report vol vol.11 11 CRE SOLUTION O Report vol vol.11 11 12 ACCOUNTS TOPICS 消費税 関 連コラム 消費税率の引上げと経過措置について 消費税率の引上げ時期が迫ってきており、平成 26 年 4 ④映画の制作に係る契約 月には現行の 5%を8%に、またその 1 年半後の平成 27 ⑤ソフトウェアの開発に係る契約 年10月には10%に、2段階で引き上げられる予定とされる。 ⑥委任その他の請負に係る契約 消費税率の引上げを規定している「社会保障の安定財 週刊『経営財務』編集部編 等とされる。 源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費 上記①∼⑥の契約において経過措置の適用を受けるた 税法の一部を改正する等の法律」では、法律の附則で、消 めのポイントは、平成 25 年 9月30日までに請負契約の締 平成 25 年３月期決算は、新たに適用となる開示制 費税法の一部改正に伴う「税率の経過措置」を定めている。 結をしていること。この場合、平成 26 年 4月1日までに 度・会計基準等がなかった。そのため、関心は26 年３ 付債務の計算方法：52 件（55%） 、 （３）注記など開示 工事等に着工しているか、否かは問われない。 月期の年度末から適用される「退職給付に関する会計 内容の拡充：12 件（13%） 、その他：5 件（5％） 。 基準」(以下、改正退職給付基準 ) への対応に寄せら その「計算方法」の見直しは、図表 2の通り。 税率の経過措置とは また、目的物の引渡しがいつになるのか、さらに契約に この経過措置では、税率引上げの施行日（8%：平成 26 年 4月1日、10%：平成 27 年 10月1日）前後に継続 かかる対価を領収しているか、否かも問われない。 ただし、 らアクセス数はトップを堅持。いよいよ第１四半期も終わ ・ 契約に基づく仕事の完成に長期間を要すること りに近づき、各社、取組みに本腰を入れ始めている。 産の譲渡等の対価を区分することが困難な取引や、契約 ・ 契約に係る仕事の内容に相手方の「注文」が付されて 弊誌では、改正退職給付基準への対応状況を探るべく、 の内容等から引上げ前の税率を適用することが妥当と認 われても、引上げ前の税率を適用することとしている。 経過措置が適用される主なものには、 「旅客運賃等」 、 「電気料金等」、 「請負工事等」、 「資産の貸付け」、 「指定 役務の提供」 、 「予約販売に係る書籍等」、 「特定新聞等」、 いること ・ 契約に基づく仕事の目的物の引渡しが一括して行われ ること が適用要件とされている点には注意が必要となる。 ４月から５月にかけて読者アンケートを実施、94 件の回 答を得た。 等の清掃・メンテナンス、機械・器具等の保守や管理業 Ⅰ 最も関心が高い 「退職給付債務の計算方法」 継続して役務提供を行い、目的物の引渡しが一括して行 引上げ後の平成 26 年 4月以降であっても、改正前の税 われるものではないことから、経過措置は適用されない。 改正退職給付基準は、平成 24 年 5月17日、企業会 また、工事の請負に係る契約の対価の額が、平成 25 計基準委員会（ASBJ）から公表された。改正のポイン 年 10月1日以降に増額された場合、その増額された部 分の対価についても、経過措置の適用はない。 目となっている。 工事に付される注文とは 請負工事等にかかる経過措置 なお、工事の請負に係る契約に類する契約とは、建物 「請負工 事 等」の経 過 措 置では、指 定日（平 成 25 年 の譲渡に係る契約で、その建物の内装若しくは外装又は 10月1日）より前の平成 25 年 9月30日までに締結した工 設備の設置、若しくは構造について、その建物の譲渡を 事等に係る請負契約に基づいて、課税資産の譲渡等が 受ける者の「注文」に応じて建築される建物に係るものが 行われるのであれば、その譲渡等が平成 26 年 4月1日 含まれる。 以後に行われても、改正前の税率（5%）が適用される。 平成25年9月30日 平成26年4月1日 この経過措置の適用対象となる契約とは、 退職給付見込額の見積りにおいて合 理的に見込まれる退職給付の変動要 因には、予想される昇給等が含まれる。 さらに、以下の用語の名称も変更される。 では、 「計算方法」につき、具体的な懸念事案は何か。 図表1 退職給付に係る負債（注） 前払年金資産 退職給付に係る資産（注） ふすま、障子、戸、扉、壁面、床面、天井等が、 「建物の 過去勤務債務 過去勤務費用 外装」には玄関、外壁面、屋根等が該当する。 期待運用収益率 長期期待運用収益率 (注)連結財務諸表のみ適用。個別財務諸表では従来どおりの名称。 適用は、段階的。 （１）未認識項目の認識および（３） アンケート結果に拠れば、 「割引率の決定方法」が最も 多い（34 件：36％） 。これには、 「実務上での、割引率 の算定方法が理解できていない。単一の加重平均と、 現行の平均支払期間を用いた割引率とは同じと考えて よいのか」や、 「財務に詳しくない経営陣に理解させる のが大変」 といった声が寄せられた。 以下、 「退職給付見込額の期間帰属方法の選択」 ボイラー設備等が、 「建物の構造」に関しては基礎、柱、壁、 開示の拡充は、25 年４月1日以後開始する事業年度末 はり、階段、窓、床、間仕切り等が該当する。 に係る財務諸表から。ただし、同事業年度の期首から 加重の判断」 （13 件：14%） 、 「ポイント制やキャッシュバ の適用（早期適用） も可能。 （２）計算方法については、 ランスプランに関する退職給付債務の計算方法」 （12 26 年４月1日以後開始する事業年度の期首から。 件：13%） と続く。 この場合の「注文」には、注文に付される内容、規模や 程度、金額の多寡は問われないと考えられるが、 「注文」 ②測量、地質調査に係る契約 があったこと、またその内容を明確にしておく必要から、契 以上の（１）∼（３）の関心度（懸念事項） をアンケート結 ③工事の施工に関する調査、企画、立案、及び監理並び 約書等の書類に注文内容を明示して、保存しておくことが 果から見ると、 （２）退職給付債務の計算方法が最も高い。 CRE SOLUTION Report vol.11 ③予想昇給率 （３）注記など開示内容の拡充 退職給付引当金 ここで言う「注文」とは、 「建物の内装」に関しては、畳、 退職給付の支払見込日までの期間を 反映 （２）退職給付債務の計算方法 ①工事又は製造の請負に係る契約 に設計に係る契約 勤務期間で除した額を各期の発生額 とする方法） ・給付算定式基準（退職給付制度の給 付算定式に従って各勤務期間に帰属さ せた給付に基づき見積った額を、退職給 付見込額の各期の発生額とする方法） （給付の支払見込期間及び支払見込期 間ごとの金額を反映した単一の加重平 均割引率を使用する方法や、給付の支払 見込期間ごとに設定された複数の割引 率を使用する方法が含まれる） （１）未認識数理計算上の差異および未認識過去勤 務費用（あわせて以下「未認識項目」 ）の認識 改正後 設備及びガス設備、昇降機設備、冷房、暖房、通風又は 物件の引渡しが 平成26年4月1日以降でも税率５％ ・期間定額基準（退職給付見込額を全 ②割引率 トは、大きく以下の３点。 改正前 また、 「建物の設備」には、電気設備、給排水又は衛生 平成25年9月30日までに 請負契約の締結 次の方法の選択適用 るのか、アンケート結果を踏まえ、概観した。 ては、一定の要件を満たすことにより、仮に8% への税率 これら経過措置が適用される取引の中でも「請負工事 改正後 ①退職給付見込 額の期間帰属 方法 例えば、期間を定めて契約が行われる警備保障、ビル 務は、役務提供の請負に該当するものの、契約期間中は 等」は、住宅の取得等に関係することから、関心の高い項 図表2 以下では、今回の改正を現場はどのように捉えてい 「通信販売」、 「有料老人ホーム」等があり、これらについ 率（5%）が適用される。 （１）未認識項目の認識：25 件（27%） 、 （２）退職給 れた。弊誌データベースの検索ランキングでも、昨秋か して供給されること等により、施行日前と施行日以後の資 められる取引について、施行日以後に資産の譲渡等が行 13 改正退職給付基準、 改正 改 正退職給 職給付基 付基準 各社の対応状況は？ （26 件：28%） 、 「給付算定式基準を採用する場合の後 なお、 「割引率の決定方法」については、 「検討中」 が過半数を占めた（52 件：55％） 。また、 「単一の加重 重要となる。 （文責／（株）税研情報センター） CRE SOLUTION Report vol.11 14 ACCOUNTS TOPICS 図表3 平均割引率を使用予定」が 3 割を数え、これには「実務 上、軽 微 基 準（10% 基 準） 社 名 適用予定日 アスクル 25年 ５月21日 以降開始する連結会計年度の期首 パソナグループ 25年 ６月 １日 以降開始する連結会計年度の期首 キングジム 25年 ６月21日 以降開始する連結会計年度の期首 フレンテ 25年 ７月 １日 以降開始する連結会計年度の期首 アルバック 25年 ７月 １日 以降開始する連結会計年度の期首 その決定状況をアンケート結 トーセ 25年 ９月 １日 以降開始する連結会計年度の期首 果で見ると、 「検討中」が過 加藤産業 25年10月 １日 以降開始する連結会計年度の期首 半数を占めた。従来の「期 ヨコレイ 25年10月 １日 以降開始する連結会計年度の期首 間定額基準」は1 割を切る リーバイ・ストラウス・ジャパン 25年12月 １日 以降開始する連結会計年度の期首 を考慮すると、単一の割引 率以外は考慮しにくい」 との 指摘があった。 次の懸念事項として挙げ られる、 「期 間 帰 属 方 法」 。 TAX QUIZ Let’s Try!! 税金 一方、 「給付算定式基準」 の採用が３割近くに上った。この結果について会計士は、 寄せられたコメントには、 「単体決算では影響がでな Q.1 クイズ a∼dの中から、 中から 正しいものを選んで下さい 正しいものを選んで下さい。 「国際会計基準（IAS19 号）が同基準のみを認めてい いと認識しているため、現状では懸念事項はない」 、 「従 ることから、IFRSの適用を睨んでの選択を意識したもの 来から注記情報として開示しており、どの企業にとっても とみられる」 と推察する。 一様に適用されるので、特に懸念することはない」 との ① 平成元年4月1日から導入された消費税。当時の消費税率は？ 指摘も見られた。 a：1% b：2% c：3% d：4% Ⅱ 未認識項目の認識は、 「説明責任が果たしにくい」 ？ ƇǁƁƠ® Ӄ ƚ źƅ また、 「決算関係の経験にもよるが、退職給付、税効果、 ② 平成26年1月から始まる少額投資非課税口座の愛称は？ 包括利益などをきちんと理解してないと、かなり間違えや a：ISA b：JSA c：NASA d：NISA すい処理となる。子会社でオンバランスしたB/Sをパッ 26 年３月期年度末からの適用となる、 （１）未認識項目 の認識および（３）開示の拡充。 （１）未認識項目は、 「その他の包括利益」 （OCI）で 認識 ( 会計処理 ) する。数理計算上の差異および過去 ケージで取り込むのか、既存の注記情報を親会社でオ ③ 平成25年度の一般会計予算でもっとも多い歳出は？ ンバランスに変換するのか、どの方法がよいか検討中。 a：社会保障費 b：国債費 c：地方交付税交付金 d：公共事業 監査法人もこれまでは有報注記なので、時間があったが、 ④ その年の12月31日において、合計額が を超える国外財産を有する方は、 B/Sとなるとかなりスケジュールが厳しいと言っている」 、 勤務費用の当期発生額のうち、費用処理 (当期純利益 「懸念というものではないが、どの会社も純資産への影 を構成 )されていない部分は、貸借対照表の純資産の 響は避けられない状況となるため、IFRSとのGAAP 差 その財産の種類、数量及び価額等を記載した「国外財産調書」を提出する必要があります。 a：1,000万円 b：5,000万円 c：1億円 d：5億円 部（ 「その他包括利益累計額」 （AOCI） ）で認識する。 がなくなり、IFRS への移行が加速するのではないか」 と ⑤ 教育資金贈与の非課税措置では、祖父母等が教育費としてまとめて贈与した資金は、 その際の仕訳は、次の通り。 の声もあった。 子・孫一人あたり まで非課税となります。 退職給付に係る 調整額（AOCI） ××× 退職給付に 係る負債 ××× ただし、この認識は、連結財務諸表のみに適用される。 なお、 （３）開示の拡充については、過半数が「注記 開示について、年金資産の委託先ごとにデータを貰う必 個別財務諸表には適用されない。連結財表では、未 要があるため、工数がかかるのと共に、データの基準が 認識項目も含めて「退職給付に係る負債」 として表示さ 統一できるのか、懸念がある。年金委託先ごとで統一 れる。一方、個別財表では、従来通り、 「退職給付引 フォーマットを設けるなど、業界で検討してほしい」 、 「開 当金」 として表示されるだけである。 示内容が拡充すれば株主等からのチェックが厳しくなり、 また、AOCIに計上されている未認識項目のうち、当 a：100万円 b：500万円 c：1,000万円 d：1,500万円 の量が多く、工数がかかる」 と指摘。 「年金資産の内訳 質問等も増加すると考えられる」などの声があった。 Q.2 次の内容が正しい場合は○を、誤っている場合には×をカッコに入れて下さい。 ① 電気自動車に自動車税は課されません。 （ ） ② 土地の取引きについては、消費税法上、非課税とされています。 （ ） 期に費用処理された部分は、AOCIから当期純利益を 経由して利益剰余金に振り替える。これを「組替調整」 Ⅲ 早期適用する会社も ③ 魏志倭人伝によると、邪馬台国では税の徴収が行われていました。 最後に、早期適用する会社の動向を見てみる。早期 ④ 平成25年9月30日までに請負契約を締結した住宅は、 （ ） （リサイクリング） という。仕訳は次の通り。 退職給付に係る ××× 調整額（AOCI） 上記の処理を、現場はどのように捉えているのか。ア 15 適用は、25 年４月１日以後開始する事業年度の期首から、 が該当する。改正基準の公表日 （24 年 5月17日）以後 ンケート結果に拠ると、 「財政状態の変動が大きくなり、 に提出された有価証券報告書を確認すると、以下の９社 説明責任が果たしにくい」 （30 件：32％） 、 「会計処理が が早期適用するとみられる （図表 3 参照） 。いずれも 「未 複雑になり、業務に支障がある」 （26 件：28％） といった 適用の会計基準等」の注記に記載された、改正退職給 ことが懸念されている。 付基準の「適用予定日」が早期適用のタイミングに当たる。 CRE SOLUTION Report vol.11 引渡しが平成26年4月1日以降になっても、5%の税率で消費税が課されます。 （ ） ⑤ 相続税の基礎控除は、平成27年1月以降の相続・遺贈から 「3,000万円+600万円×法定相続人数」になります。 （ ） 【答え】 Q.１ ①ｃ ②ｄ ③a ④b ⑤d Q.2 ①×（総排気量1,000CC以下の税率 が適用されます） ②○ ③○ ④○ ⑤○ 退職給付費用 ××× （△利益剰余金） CRE SOLUTION Report vol.11 16 REAL ESTATE EXPLANATION 不 動 産 関 連 会 計 解 説 4.不動産業における控除対象外消費税等 ①資産に係る控除対象外消費税等 不動産の販売会社の中には、売上高全体に占める 課税売上割合が 80％以上であるもの 一の資産に係るものの金額が 20 万円 未満であるもの 控除対象外消費税等の 会計処理 新日本有限責任監査法人 公認会計士 太田 損金経理を 要件として、 損金算入 棚卸資産に係るもの 売上割合が 80％未満となっている会社があります。 ただし、販売用不動産が棚卸資産に該当する場合 は、損金経理を要件として損金算入できるため、期間 課税売上割合が80％未満で、一の資産（棚卸資産を除く） に係るものの金額が 20 万円以上のもの（上記のもので、 損金経理により損金算入しなかったものを含む） → 5 年の均等償却（初年度は 2 分の 1）で損金経理により 損金算入 達也 土地の販売による売上高の割合が高いために、課税 費用として処理しているケースがみられます。その場合 でも、課税売上割合が 80％未満である以上、棚卸資 産以外の資産（主として固定資産）に係る控除対象外 消費税等については損金経理しても損金算入されない ため、 「長期前払費用で処理する方法」または「資産 の取得原価に算入する方法」のいずれかを選択してい ただし、資産に係る控除対象外消費税等について るようです。その場合の注記例を以下に示します。 は、個々の資産の取得原価に算入する処理が認めら ■Ｘ社（平成 24 年 3月期有価証券報告書より） れます。 消費税等の会計処理 1.はじめに 従来、課税売上割合が 95％以上の課税事業者につ 経理処理するわけです。 一方、税込方式による場合は、課税売上げに係る消 いては、消費税の課税仕入れ等に対する消費税額の 費税等の額は売上金額、仕入れに係る消費税等の額 全額を課税標準額に対する消費税額から控除できるも は仕入金額などに含めて計上し、 消費税等の納付税額 のとされておりました。本来であれば、非課税売上に対 は租税公課として損金の額に算入します。 いずれの経 応する部分については仕入税額控除の対象にはなりま 理処理によっても、 消費税等の納付額は同じになります。 せんが、課税売上割合が 95％以上の課税事業者は特 例的に取り扱われていたわけです。 平成 23 年 6月30日付で公布された消費税法の改正 により、平成 24 年 4月1日以後に開始する課税期間か ら、課税売上高が 5 億円を超える課税事業者は95％ ルールの適用対象外とされたため、課税仕入れ等に対 する消費税額の全額の仕入税額控除は認められず、 原則どおり「個別対応方式」または「一括比例配分方 式」のいずれかの方式により仕入税額控除額の計算を することとなりました。この改正により、課税仕入れ等に 対する消費税額の全額の控除ができなくなる法人が多 数発生しました。 課税仕入れ等に対する消費税額のうち控除できない 消費税額を「控除対象外消費税等」といいますが、本 3. 控除対象外消費税等の会計処理 （1）控除対象外消費税等の会計処理の必要性 先ほど説明しました95％ルールの見直しによって、課 税売上割合が 95％以上であっても、課税売上高が 5 億 円を超える課税事業者の場合は、控除対象外消費税 等が発生することになります。 税抜方式で経理処理している場合、本来であれば 仮受消費税等と仮払消費税等との差額が未払消費税 等（または未収消費税等）に一致しますが、控除対象 外消費税等が生じるときは一致しないことになります※。 ※控除対象外消費税等のみならず、端数処理の方法いかんに 消費税及び地方消費税の会計処理は税抜方式 ②経費に係る控除対象外消費税等 損金算入されます。損金経理要件はありません。 ただし、控除対象外消費税等のうち固定資産に （3）控除対象外消費税等の会計処理 前項で説明しましたように、資産に係る控除対象外 消費税等については、法人税法上の処理が複数ありま すので、会計上はそのいずれかを選択し、以後は原則 として継続適用することになります。 上し（5 年償却）、それ以外は全額発生事業年度の 期間費用として処理しております。 ［補足注］投資その他の資産の「その他」とは、具体的には長期前払費 用であると考えられます。 社のものです。 経理する取扱いに対応） 租税公課 （消費税等） ＸＸＸ／仮払消費税等 ＸＸＸ 建物 ＸＸＸ 仮払消費税等 ■Ｙ社（平成 24 年 3月期有価証券報告書より） 消費税等の会計処理 ②個々の資産の取得原価に算入する方法 ＸＸＸ 機械装置 ＸＸＸ ③長期前払費用で処理する方法（法人税法上の5 年 で均等償却する方法に対応） 長期前払費用 ＸＸＸ ／ 仮払消費税等 ＸＸＸ 消費税等の会計処理は税抜き方式によってお り、たな卸資産に係る控除対象外消費税等は販売 費及び一般管理費に計上しております。 なお、固定資産に係る控除対象外消費税等は、 投資その他の資産の「その他」に計上し、5 年間で 均等償却を行っております。 資産に係る控除対象外消費税等については、会計 税抜方式で経理処理している場合は、仮受消費税 上は会計方針の選択適用の問題になるため、重要性 また、不動産の賃貸業を主たる事業としている会社 て解説します。 等と仮払消費税等との差額と未払消費税等（または未 が乏しい場合を除いて、重要な会計方針として注記す の場合は、消費税法上、法人からの賃貸収入は課税 収消費税等）との間に、控除対象外消費税等の金額 ることになります。以下、資産に係る控除対象外消費 売上、 （居住用の）個人からの賃貸収入は非課税売上 2. 消費税等の会計処理（税抜方式と税込方式） について不一致が生じるため、この控除対象外消費税 税等について期間費用として処理する方法を選択して となりますので、どちらをメインとしているかによって課税 等について一定の会計処理が必要になります。 いる場合の注記例を示します。 売上割合が違ってきます。 稿では、この控除対象外消費税等の会計処理につい 消費税および地方消費税（以下、 「消費税等」） の会 仮に法人からの賃貸収入をメインとしている会社は、 計処理については、 「 税抜方式」 と 「税込方式」 という2 通りの会計処理方法があります。 税抜方式による場合は、 課税売上げに係る消費税等の額は仮受消費税等とし、 課税仕入れに係る消費税等の額は仮払消費税等とし ます。消費税等の額を取引価額に含めないで区分して 17 係る部分は、投資その他の資産の「その他」に計 次の事例も不動産の販売を主たる事業としている会 ①期間費用として処理する方法（法人税法上の損金 よって、または簡易課税制度の適用を受けた場合にも、それが 一致しない要因になります。 によっております。 CRE SOLUTION Report vol.11 （2）控除対象外消費税等の法人税法上の取扱い 控除対象外消費税等の法人税法上の取扱いは、次 のとおりです。 消費税等の会計処理 課税売上割合が 80％以上となる可能性が高くなります 消費税および地方消費税の会計処理は、税抜方式 が、その場合は資産に係る控除対象外消費税等につ によっております。ただし、資産に係る控除対象外消 いて、損金経理を要件として損金算入できるため、期 費税等は発生事業年度の期間費用としております。 間費用として処理しているケースが多いようです。 CRE SOLUTION Report vol.11 18 ˋʠȯɭގ ʢ ʞ 「日土地の仲介」インフォメーション 営業支店をご紹介いたします。 ൦39 ޑ エドワ ズライフ エドワーズライフサイエンス株式会社 東京都新宿区西新宿六丁目10-1 日土地西新宿ビル 八重洲支店 かつてこの地域は淀橋と呼ばれ、浄水場がありました。江戸時代に玉川上水や神田上水を水源と 所 在 〒103-0028 東京都中央区八重洲1-6-17 八重洲勧業ビル2階 連絡先 TEL：03-3272-3191 FAX：03-3272-2530 メンバー 支 店 長 菅佐原由長 して上水道が整備されていましたが、明治時代になると近代化に伴い水質悪化が社会問題になりま した。そこで、近代水道の整備の機運が高まり、 この地域に浄水場が築造されました。その後、浄水 場が東村山に移されるとその跡地の開発により、現在の超高層ビルが建ち並ぶ西新宿の姿となり ました。その西新宿の一角に 「日土地西新宿ビル」 があります。 副支店長 斎藤 義雄 ／石塚 康彦 今回紹介する 「エドワーズライフサイエンス株式会社」は人工心臓弁関連製品等で世界のトップ 担 当 者 安達 幸伸 シェアを占めています。点在していた本社機能を1箇所に統合して当ビルに入居していただきました。 八重洲勧業ビル 八重洲中央口 榎園いづみ 大丸 JR東京駅 大木 努 中路剛一郎 さくら通り ★ 中央通り 北口 坂上 大介 みずほ銀行 ∼人のちからをいのちのために∼ 八重洲通り エドワーズライフサイエンス社 金澤 麻美 坪谷麻美子 不動産の「潮目」を捉え、やり遂げる！ ㊧マイルズ・ローウェル・エドワーズ ㊨アルバート・スター博士 新宿支店 所 在 〒160-0023 東京都新宿区西新宿6-10-1 日土地西新宿ビル19階 連絡先 TEL：03-5321-9291 FAX：03-5321-9292 メンバー 支 店 長 林 俊成 業務推進役 茂木 徹 「カーペンター・エドワーズ牛心 は、人工心臓弁関連製品と血行動 のう膜生体弁」 や、 スワン博士、 ガ 態モニタリング関連製品等を取り ンツ博士と共に開発し、現在では 扱う医療機器メーカーです。現在、 一般名称として広く医療現場に 牛心のう膜生体弁 米国本社をはじめ、全世界に約 普 及している「スワンガンツカ 8,200人の社員がおり、日本には テーテル」などはその一例です。 弁膜症で悪くなった弁を置換え る際に使用。世界で最も多く使 用されている生体弁 約300人が在籍しています。その 最近では、開胸せずに血管からカテーテルを挿入して うち、西新宿の日本法人本社には 人工の心臓弁を留置する新しい治療法を世界に先駆け 常時100人ほどが勤務しています。 て開発、2007年にはヨーロッパで、2011年には米国で、 当社の始まりは、1958年にさ それぞれ製品が発売され、日本でも臨床への導入に向 かのぼります。当時60歳だった発 けて準備が進められています。 明家のマイルズ・ローウェル・エド また、世界100ヶ国以上で弁膜症製品や、血行動態モ ワーズは、自身が心臓の機能を悪化させる疾患に苦し ニタリング製品分野におけるリーダー的役割を担う企業 んだ経験から、 人工心臓を開発して同じ病に苦しむ人々 として責任を果たすべく、心臓疾患の予防や治療に関 を助けようと決意し、自宅の裏庭にラボを開きました。 する活動など、関連する事業を行う非営利団体を「エド それがエドワーズライフサイエンス社の出発点です。 ワーズライフサイエンス基金」 を通じて支援しています。 副 支 店 長 石塚 泰夫 残念ながら当時の技術では人工心臓の開発は困難で 担 当 者 酒井 将人 あったため、エドワーズは心臓のなかで重要な役割を果 ワーズの強い信念は、今日も当社 たす 「弁」 が正常に機能しなくなった場合の代わりとなる、 の社員一人一人に受け継がれて 山谷 明憲 菅原 邦雄 田中 伸幸 弘光 雄人 太田智津子 松窪 順 青梅 街道 西新宿 三井ビル 日土地西新宿ビル ★ 西新 宿駅 新宿 オークシティ 丸の 内線 東京医科 大学病院 病に苦しむ患者さんの一助となりたい、というエド 人工心臓弁の開発に取り掛かります。そして後に盟友と います。私たちはこれからも、常 なる医師アルバート・スター博士とともに、わずか数年 に臨床現場の声に耳を傾け、医 で「スター・エドワーズ・ボール弁」を完成、1960年に世 療従事者とともに革新的な技術 界で初めて人工心臓弁の製品化に成功しました。 を発展させることで、患者さんの 当社の製品は、その多くが医師との共同研究・開発か ら生まれました。カーペンター博士と共同開発した 健康に貢献し、患者さんの一助と なる企業であり続けます。 血行動態モニター 患者さんの血行動態を、多様なグ ラフィカルインターフェイスで表 示。臨床現場における治療方針の 迅速な決定をサポート。 棚網めぐみ 「スピード感を持った顧客対応！ 」 エドワーズライフサイエンス株式会社 【設 立】2002年10月 （日本法人） 【事業内容】心臓弁膜症関連製品および血行動態モニタリング製品の輸入販売 〒100-0013 東京都千代田区霞が関1-4-1 日土地ビル TEL 03-3503-3749 FAX 03-3503-0410（営業本部 営業推進部） 日土 地 の 仲 介 CRE SOLUTION Report vol.11 20 「日土地の家」インフォメーション 埼玉高速鉄道 南鳩ヶ谷 ラヴィアンコート川 口 南 鳩ヶ谷 新 築 分 譲 ／マンション 徒歩5分の快適、駅近レジデンス誕生。 マンションギャラリー公開中！ 掲載のCGパースは、 図面を基に描いたもので、 実際のものとは多少異なります。 お問い合わせは｢ラヴィアンコート川口南鳩ヶ谷｣マンションギャラリー ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 108 - 084 駅徒歩5分 予告広告 東急こどもの国線 こどもの国 ラヴィアンヴェール青葉こどもの国 新築分譲／戸建 駅徒歩6分 予告広告 横浜市青葉区、徒歩6分の高台に広がる邸宅街区。 モデルハウス公開中！ 〈要来場予約〉 販売を開始するまでの間、契約・予約およびお申し込みはお受けできません。ま た、お申し込みの順位を確保する措置は一切講じません。予めご了承ください。 販売を開始するまでの間、契約・予約およびお申し込みはお受けできません。ま た、お申し込みの順位を確保する措置は一切講じません。予めご了承ください。 ■所在地／埼玉県川口市南鳩ヶ谷4丁目6-7他（地番）■交 通／埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅下車徒歩5分、JR京浜東北 線「川口」駅下車バス８分「朝日三丁目北」バス停下車徒歩3分 ■総戸数／84戸■販売戸数／未定■専有面積／68.42㎡ （20.69坪） ∼75.17㎡ （22.73坪）■間取り／３LDK■構造・規 模 ／ 鉄 筋コンクリート造 地 上 8 階 建 ■建築確認番号／第 UHEC建確24260号（平成24年8月28日付）■用途地域・地 区／準工業地域、第2種住居地域■敷地面積／3,066.81㎡ （927.71坪） ■入居時期／平成25年10月下旬予定■建物完 成時期／平成25年10月上旬予定■予定販売価格／未定■ 設計・施工・監理／株式会社長谷工コーポレーション■管理会 社／株式会社長谷工コミュニティ■管理形態／区分所有者 全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定■売主 ／日本土地建物販売株式会社■販売代理／株式会社長谷 工アーベスト 〔国土交通大臣免許(8)第3175号、(一社)不動産 協会会員、 (一社)不動産流通経営協会会員、 (公社)首都圏不 動産公正取引協議会加盟 東京都港区芝2-32-1〕 ［本広告はホームページをご覧下さい。］ ■所在地／神奈川県横浜市青葉区奈良5丁目13番40他 （地 番） ■交通／東急こどもの国線「こどもの国」駅下車徒歩6分、 東急田園都市線 「青葉台」 駅下車バス16分 「奈良町」 バス停下 車徒歩4分、小田急線「鶴川」駅下車バス13分「奈良地区セン ター前」 バス停下車徒歩5分、JR横浜線「成瀬」駅下車バス11 分 「駒狩公園前」 バス停下車徒歩2分■総区画数／72区画■ 販売戸数／未定■地目／宅地■道路／約16m・約6.5m・約 5.5m・約6.0m公道■私道負担／なし■敷地面積／150.23㎡ （45.44坪）∼164.30㎡ （49.70坪）■建物面積／114.10㎡ （34.51坪） ∼120.88㎡ （36.56坪） ■間取り／4LDK■構造・規 模／木造2階建 （2×4工法） 、 省令準耐火構造■建築確認番 号／第H24SHC114375号他■用途地域・地区／第2種中高 層住居専用地域■入居時期／平成25年7月予定■建物完成 時期／平成25年6月予定■設備・仕様／東京電力・東京ガス・ 公営水道・公共下水道■販売価格／未定■売主／日本土地 建物販売株式会社 ［本広告はホームページをご覧下さい。］ カーナビゲーションご利用の際には、 「川口市南鳩ヶ谷4丁目1-1（マンションギャラリー）」とご入力ください。 分譲済街並み お問い合わせは｢ラヴィアンヴェール青葉こどもの国」インフォメーション ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0 12 0 - 1 7 3 - 1 4 2 カーナビゲーションご利用の際には、 「横浜市青葉区奈良5丁目13」 とご入力ください。 ※現地に係員は常駐しておりません。見学ご希望の方は、恐れ入りますが、事前に上記フリーコールからご連絡下さい。 東武野田線 鎌ヶ谷 グランパルケ鎌ヶ谷[はなみずき]の街 新築分譲／戸建 駅徒歩9分 耐震 、省エネ性能最高等級。全 127区画のスケールに描く先進の邸宅品質 。 京 王 井の頭 線 高井戸 ラヴィアンヴェール高 井 戸 ■交通／東武野田線「鎌ヶ谷」駅下車徒歩9分（団地入口ま で） ■総戸数／8戸 ■販売戸数／未定 ■地目／宅地 ■道路／6.0m公道（アスファルト舗装） ■敷地面積／156.06㎡ （47.20坪） ∼165.38㎡ （50.02坪） ■建物面積／104.54㎡ （31.62坪） ∼107.43㎡ （32.49坪） ■間取り／4LDK ■構造・規模／木造2階建（2×4工法）、省令準耐火構造 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域 ■建ぺい率／60％・70% （角地緩和） ■容積率／150％ ■入居時期／平成25年12月上旬予定 ■建物完成時期／平成25年10月下旬予定 ■設備・仕様／東京電力・京葉ガス・公営水道・公共下水道 掲載のCGパースは、 図面を基に描いたもので、 実際のものとは多少異なります。 ■設計・施工／大出産業株式会社 お問い合わせは｢グランパルケ鎌ヶ谷｣販売センター ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 558 - 838 相模鉄道本線 瀬谷 横浜あずま野・第 24期 なだらかに広がる大 型 分 譲 地「横浜あずま野」。 モデルハウス公開中！ 掲載のCGパースは、 図面を基に描いたもので、 実際のものとは多少異なります。 お問い合わせは 「横浜あずま野｣現地販売センター ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 045 - 392 駅徒歩3分 京王井の頭線「高井戸」駅徒歩3分の高台に誕生する、水と緑に抱かれた翠彩の街。■所在地／東京都杉並区高井戸西1丁目716-17他（地番）、 ■所在地／千葉県鎌ヶ谷市富岡3丁目1706番7他（地番） 販売現地 新築分譲／戸建 ■販売価格／未定 お問い合わせは「ラヴィアンヴェール高井戸」現地販売センター ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 264 - 310 ■売主／日本土地建物販売株式会社 ■販売代理／日本土地建物株式会社 新築分譲／戸建 駅徒歩 16 分 ■所在地／神奈川県横浜市瀬谷区東野33-2他（地番） ■交通／相模鉄道本線｢瀬谷｣駅下車徒歩16分、 相模鉄道本線「三ツ境」駅下車徒歩19分 ■総区画数／165街区：3区画、 33街区：9区画、 107街区：2区画 ■販売個数／5戸 ■地目／宅地 ■道路／約6.5m・約15m公道 ■私道負担／なし ■敷地面積／167.03㎡ （50.52坪） ∼170.56㎡ （51.59坪） ■建物面積／112.79㎡ （34.11坪） ∼115.37㎡ （34.89坪）、 ■間取り／3ＬＤＫ∼4LDK ■構造・規模／木造2階建（2×4工法）、省令準耐火構造 ■建築確認番号／第24SHC109109号（平成24年7月27日） 他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域 ■入居時期／即入居可 ■建物完成時期／平成25年2月中旬 ■設備・仕様／東京電力・東京ガス・公営水道・公共下水道 ■販売価格／5,290万円∼5,470万円 ■売主／日本土地建物販売株式会社 カーナビゲーションご利用の際には、 「横浜市瀬谷区東野163（現地販売センター）」とご入力ください。 西武新宿線 花小金井 東京都杉並区高井戸西1丁目26番4他（住居表示） ■交通／京王井の頭線「高井戸」駅下車徒歩3分 ■総区画数／12区画 ■販売戸数／4戸 ■地目／宅地 ■道路／約9.0m・約6.0m公道、約5.0m私道（アスファルト舗装） ■敷地面積／125.71㎡ （38.02坪） ∼136.33㎡ （41.23坪） ■私道負担／共有持分有（8∼12号棟） ■建物面積／99.78㎡ （30.18坪） ∼102.21㎡ （30.91坪） ■間取り／4LDK ■構造・規模／木造2階建 （2×4工法） 、 省令準耐火構造 ■建築確認番号／第H24SHC113894号（平成24年10月31日）他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域 ■入居時期／平成25年7月中旬予定（※8号棟のみ8月中旬予定） ■建物完成時期／平成25年3月21日 ■設備・仕様／東京電力・東京ガス・公営水道・公共下水道 （一部私設管有） ■販売価格／7,580万円∼8,880万円 ■備考／自治会費「高井戸中央町会」100円 （月額） ■売主／日本土地建物販売株式会社 カーナビゲーションご利用の際には、 「杉並区高井戸西1丁目26」 とご入力ください。 ラヴィアンヴェール花小金井 新築分譲／戸建 西武新宿線「花小金井」駅徒歩７分。緑に囲まれたフラットな邸宅。 駅徒歩7分 予告広告 販売を開始するまでの間、契約・予約およびお申し込みはお受けできません。ま た、お申し込みの順位を確保する措置は一切講じません。予めご了承ください。 ■所在地／東京都小平市花小金井6丁目49番15他 （地番） ■交通／西武新宿線「花小金井」駅下車徒歩7分 ■総区画数／7区画 ■販売個数／未定 ■地目／宅地 ■敷地面積／129.10㎡ （39.05坪） ∼144.44㎡ （43.69坪） ∼105.78㎡ （31.99坪） ■建物面積／98.53㎡ （29.80坪） ■間取り／3ＬＤＫ∼4LDK ■構造・規模／木造2階建（2×4工法）、省令準耐火構造 ■建築確認番号／第H25SHC105898号（平成25年5月20 日） 他 ■用途地域・地区／第1種低層住居専用地域 ■入居時期／平成25年10月下旬予定 ■建物完成時期／平成25年9月中旬予定 ■設備・仕様／東京電力・東京ガス・公営水道・公共下水道 お問い合わせは「ラヴィアンヴェール花小金井」インフォメーション ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。 0120 - 664 - 941 ■販売価格／未定 ■売主／日本土地建物販売株式会社 ■販売代理／日本土地建物株式会社