Comments
Description
Transcript
グローバルREITの投資再考
ご参考資料 （2009年5月作成） グローバルＲＥＩＴの投資再考 ∼金融危機のその先に。高まるＲＥＩＴの魅力 日興アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号 加入協会：（社）投資信託協会、（社）日本証券投資顧問業協会 1 目次 z はじめに∼魅力が高まりつつあるグローバルREIT市場 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2 z 世界のREIT市場とREITの魅力について • • • • • • • 世界各国のREIT市場 グローバルREITへの投資は『国・地域の分散』を可能に グローバルREITへの投資は『投資物件の分散』を可能に グローバルREITへの投資は『通貨の分散』を可能に グローバルREITへの投資は『資産の分散』を可能に 広がりつつあるREIT市場∼多くの国がREIT制度導入を検討中 （ご参考）米国にみるREITの進化 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 5 6 7 8 9 10 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12 13 14 15 16 17 18 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20 21 22 23 24 z 足元のREIT市場について • • • • • • • 近年のグローバルREITの価格推移 2007年以降のグローバルREITの価格推移 概ね堅調なオフィス市場の賃料動向 REIT価格下落によって魅力高まる分配金利回り 分配金の積み上げによるリターンの魅力 「本来価値」よりも割安な水準に （ご参考）国別にみるREIT価格の水準 z REIT市場の今後を考える • • • • • 世界経済の成長がREITの追い風に 世界的な金利低下によるメリット 各国による景気対策が追い風に 過去、景気回復に先駆けて回復していた米国REIT指数 （ご参考）悪化のペースが鈍化する米住宅関連指標 z ご参考 • そもそもREITとは • REIT投資の主なメリット • REIT投資の主なリスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 2 はじめに∼魅力が高まりつつあるグローバルREIT市場 2007年以降のサブプライムローン問題に端を発した金融市場の混乱により、それまで好調だった グローバルREITのパフォーマンスは悪化し始めました。 2008年には金融市場の混乱が一段と進み実体経済にも影響し始めました。そのため、世界景気 の後退懸念が高まり、投資家のリスク許容度が低下し、リスク資産を売却する動きが加速したこと からグローバルREITは大きく下落することとなりました。また、不動産市況の悪化などもREITのパ フォーマンスに悪影響を与えました。 今後のグローバルREIT市場の見通しは、現時点では厳しいことが予想されます。日米欧が2009 年に戦後初めてそろってマイナス成長に陥ることが確実視されるなど、景気悪化が保有物件の賃 料収入の減少や資産価値の低下、空室率の上昇などをもたらすことが懸念されています。 しかし、グローバルREITの価格下落によって、分配金利回りが大きく上昇していることや純資産 価値よりも市場価格が割安な水準になっていることには注目すべきでしょう。REITの収益の源泉と なっている賃料収入は景気後退時でも落ち込みにくいといわれています。 また、足元では、主要国の経済指標の一部に明るい兆しがみえつつあることや、金融市場の混乱 が沈静化傾向にあるとみられることはグローバルREITにとって追い風となると考えられます。 そのため短期的にはグローバルREITを取り巻く環境は不透明感が強いものの、中長期的には グローバルREIT投資の魅力が高まりつつあるといえるのではないでしょうか。 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 3 世界のＲＥＩＴ市場と ＲＥＩＴの魅力について ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 4 世界各国のＲＥＩＴ市場 z REITは1960年に米国で誕生し、オランダ、オーストラリアなどでも制度化されました。その後、2001年には日本で REIT市場が開設され、次いで韓国・台湾・香港などのアジア諸国でREIT制度導入が続きました。 z また、2003年にはフランス、2007年にはイギリス、ドイツ、2008年にはイタリアでもREIT制度が導入されました。 z 2009年4月時点において、REIT市場は世界約20ヵ国・地域で開設されています。各国別にみると、上場REITの時価 総額が最も大きい国は米国となっており、次いでオーストラリア、英国となっています。 z 上場REIT市場が拡大していることから、投資家は、比較的高い分配金利回りの獲得をめざしながら、分散投資を行な うことが可能になりました。 世界の主要ＲＥＩＴ市場の比較 国別構成比（時価総額ベース） （2009年4月末時点） （2009年4月末時点） 市場時価総額 約14.3兆円 米国 約3.4兆円 オーストラリア 約2.2兆円 英国 約2.2兆円 日本 約1.9兆円 フランス 約0.6兆円 シンガポール 約0.6兆円 オランダ 約0.6兆円 香港 約0.5兆円 カナダ 全世界 約26.7兆円 銘柄数 分配金利回り 市場開設 103銘柄 7.9% 1960年 27銘柄 9.0% 1971年 14銘柄 7.0% 2007年 39銘柄 7.9% 2001年 12銘柄 8.2% 2003年 18銘柄 10.7% 2001年 6銘柄 12.9% 1969年 8銘柄 7.3% 2005年 17銘柄 11.4% 1994年 8.3% 257銘柄 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 シンガポール オランダ 香港 カナダ 2.1% 2.1% 2.0% 2.3% その他 1.7% フランス 7.1% 日本 8.1% 米国 53.6% 英国 8.3% オーストラリア 12.7% ※「S&P先進国REIT指数」のデータを基に日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 5 グローバルREITへの投資は『国・地域の分散』を可能に z REIT市場は国や地域によって様々な特徴があります。そしてその投資対象も多様化が進んでいます。 z グローバルREITに投資することで「国・地域」の分散を行なうことができます。 主要国のＲＥＩＴ市場の概要 カナダ ・複合型ＲＥＩＴの占める割合が多い。 ・特化型ＲＥＩＴでは、商業施設、ホテル、住居、 ヘルスケア（介護施設など）の順で多い オランダ ・米国ＲＥＩＴをモデルに、欧州で最初に ＲＥＩＴ制度を導入 ・ショッピングセンターを含めた商業施設 へ投資するＲＥＩＴが多い ベルギー ・首都ブリュッセルなど国内のオフィスビル への投資を行なうＲＥＩＴの割合が高い フランス ・分散型ＲＥＩＴが多い。例えば、オフィス、 ショッピングセンター、会議施設に分散 投資するＲＥＩＴやオフィス、商業施設、 住居に分散投資するＲＥＩＴなど 日本 ・首都圏のオフィス中心 に、商業施設、住居など にも投資 シンガポール ・投資先は国内のみならず アジア諸国全般にわたっ ている オーストラリア ・商業施設、オフィスビル、産業施設などへの特化型ＲＥＩＴ の割合が高い（住居、ホテルへの投資があまりない） ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 米国 ・世界最大規模のＲＥＩＴ市場。 ・幅広い用途の不動産に投資。商業施設や オフィスなどの他に、病院、刑務所施設など に投資するＲＥＩＴも 特化型⇒一つの用途（オフィ スや、商業施設など）への投 資に特化。 総合型・分散型⇒用途を限 定せず様々な用途に投資。 複合型⇒オフィスと商業施設、 オフィスと住居などの複合物 件に投資。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 6 グローバルREITへの投資は『投資物件の分散』を可能に z 世界の個別REITは、オフィス、商業施設、ホテルなど様々な物件を保有しています。 z グローバルREITに投資することで「国」の分散が出来ることに加え、「投資物件」の分散も行なうことができます。 世界のＲＥＩＴの保有物件 （2009年3月末時点） （ご参考）日本のＲＥＩＴの保有物件 分散型 24% （2009年3月末時点） オフィス 26% 産業施設 ホテル 4% 1% 産業施設 4% 分散型 13% 住宅 7% ホテル 2% 住宅 10% 商業施設 34% ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 商業施設 9% オフィス 66% ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 7 グローバルREITへの投資は『通貨の分散』を可能に z グローバルREITへの投資は、通貨分散にもつながり、特定の通貨の変動の影響を抑えることが出来ると考えられます。 z 「国・地域」の分散、「投資物件」の分散、そして「通貨」の分散がグローバルREITの魅力の一つといえそうです。 主要通貨の推移（対円） （2000年1月第1週∼2009年4月第4週） 180 160 円安 カナダドル 140 ユーロ 5通貨分散投資 米ドル （等金額投資） 120 100 シンガポールドル 円高 80 オーストラリアドル ※2000年1月7日を100として指数化 60 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 ※上記は過去のもの及びシミュレーションであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 8 グローバルREITへの投資は『資産の分散』を可能に z グローバルREITは伝統的資産（株式・債券）などと異なった値動きをしていることから、分散効果が発揮できます。 主要資産の年間リターン 1999年 2000年 順位 1 新興国株式 2 日本株式 58.4% 3 新興国債券 4 先進国株式 5 6 順位 1 66.9% グローバルREIT 2002年 22.0% グローバルREIT 5.9% 世界債券 新興国債券 15.7% 新興国債券 -0.8% 新興国債券 26.0% 世界債券 1.6% 世界債券 25.3% 先進国株式 -12.9% 新興国株式 日本株式 -25.5% 新興国株式 -30.7% グローバルREIT -1.2% 世界債券 2001年 -4.3% 2004年 19.5% 新興国株式 56.3% 14.2% グローバルREIT 40.0% -1.0% グローバルREIT 10.6% 先進国株式 33.8% -2.4% 新興国株式 -6.0% 新興国債券 28.8% 先進国株式 -16.5% 日本株式 -18.3% 日本株式 23.8% 日本株式 -19.6% 先進国株式 -19.5% 世界債券 14.9% 2005年 グローバルREIT 37.8% 2003年 2006年 2007年 2008年 日本株式 43.5% グローバルREIT 42.7% 新興国株式 39.8% 世界債券 10.9% 2 新興国株式 26.0% 新興国株式 34.5% 新興国株式 32.6% 世界債券 10.9% 新興国債券 -9.7% 3 先進国株式 15.2% 新興国債券 11.9% 先進国株式 20.7% 先進国株式 9.6% 先進国株式 -40.3% 4 新興国債券 11.8% グローバルREIT 11.5% 新興国債券 10.5% 新興国債券 6.5% 日本株式 -41.8% 5 世界債券 10.3% 先進国株式 10.0% 世界債券 6.1% 日本株式 6 日本株式 10.2% 世界債券 -6.9% 日本株式 1.9% グローバルREIT：UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ・インデックス（米ドルベース） 新興国株式：MSCIエマージング・マーケット・インデックス（米ドルベース） 先進国株式：MSCIワールド・インデックス（米ドルベース） -12.2% グローバルREIT -45.9% グローバルREIT -13.5% 新興国株式 -53.2% 新興国債券：JPモルガン・エマージング・マーケッツ・ボンド・インデックス・プラス（米ドルベース） 世界債券：シティグループ世界国債インデックス（米ドルベース） 日本株式：TOPIX（東証株価指数）（円ベース） ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 9 広がりつつあるREIT市場∼多くの国がＲＥＩＴ制度導入を検討中 z 2000年代に入り、REIT制度を採用する国・地域が急速に拡大しています。特に、先進国以上に、エマージング諸国に おいてREIT制度の導入が検討され始めています。エマージング諸国の経済成長に伴ない不動産に対する需要が増加 すると考えられていることが背景にあるようです。 z エマージング諸国においてREITの制度化・市場化が進むことにより、投資対象が拡大していくと予想されます。 日本 アメリカ オランダ カナダ オーストラリア ニュージーランド ベルギー 1990年代に導入済み トルコ 韓国 シンガポール フランス 台湾 香港 ブルガリア パキスタン マレーシア タイ 南アフリカ フィリピン ギリシャ イギリス ドイツ ブラジル 中国 メキシコ イスラエル イタリア ジャマイカ ナイジェリア コスタリカ スリランカ 2008年までに導入済み ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 インド スペイン フィンランド インドネシア サウジアラビア 今後導入を検討 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 10 （ご参考）米国にみるＲＥＩＴの進化 z 米国REIT市場の拡大は1990年代に入ってからのことでした。1992年にUP-REIT（アンブレラ・パートナーシップREIT）※が 導入されREITの新規公開が急増、上場銘柄数が一気に増加するなど市場拡大の起爆剤となりました。 z 1995年以降はREIT同士の買収・合併（Ｍ＆Ａ）などが相次ぎ、上場銘柄数は減少したものの、REITの大型化や寡占化が 進みました。 （億米ドル） 米国ＲＥＩＴの市場規模と上場銘柄数の推移 1980年∼2008年各年末値 5,000 200 買収・合併（M&A） によりREITの大型 化・寡占化が進行 銘柄数（右軸） 4,500 （銘柄数） 180 4,000 160 3,500 140 1992年のUPREIT導入で市場 が急速に拡大 3,000 2,500 ※UP-REIT（アンブレラ・パー トナーシップREIT）とは 不動産の物件所有者が、そ の物件をREITに現物出資し た際に、簿価と時価との差額 にかかる譲渡益課税の時期 を選択できる仕組み。 120 100 1993年、年金基金 などによるREIT投 資の規制緩和 2,000 80 1,500 60 1,000 40 500 2008年末現在 時価総額は約1,762億米ドル （日本円で17.62兆円） 20 時価総額（左軸） ※1米ドル＝100円で計算 0 0 1980 1983 1986 1989 1992 1995 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 1998 2001 2004 2007 （年） ※全米不動産投資信託協会のデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 11 足元のＲＥＩＴ市場について ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 12 近年のグローバルREITの価格推移 z 近年、グローバルREITは、世界的な景気拡大などを背景に世界株式を上回るパフォーマンスで上昇を続けていました。 z 景気拡大が保有物件の賃料収入の増加や資産価値の向上、空室率の低下をもたらすなど不動産ファンダメンタルズの 好調さが、グローバルREIT市場の上昇要因になったとみられます。また、世界的な株価上昇により、リスク資産へ資金 流入が活発化したことも上昇の背景と考えられます。しかしながら、2007年以降その動きが急変していきました。 220 グローバルＲＥＩＴと世界株式の推移 期間：2003年12月末∼2009年4月末 200 グローバルREIT 180 160 140 120 世界株式 100 80 60 グローバルREIT：S&Pグローバ ルREIT指数（米ドルベース）／ 世界株式：ＭＳＣＩ ワールド・イ ンデックス（米ドルベース） ※2003年12月末を100として指数化 40 03年12月 04年12月 05年12月 06年12月 07年12月 08年12月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 13 2007年以降のグローバルＲＥＩＴの価格推移 z 2007年7月以降はサブプライムローン問題による金融不安を背景に、世界的に投資家のリスク許容度が低下し、リス ク資産を売却する動きが加速したことから世界株式同様に、REIT市場も大きく下落しました。また、世界的な金融収縮 の影響によりREITの資金調達が困難になるなどの影響もREIT下落の要因となりました。 z さらに、米国の金融不安の根源が住宅価格の下落であったことなどから、グローバルREITの価格は金融株との連動 性が高くなる局面があるなど、不安定な動きが続きました。 120 2007年以降のグローバルＲＥＩＴと世界株式の推移 世界株式 100 期間：2007年1月∼2009年4月末 グローバルREIT 80 米国金融株 60 グローバルREIT：S&P グローバルREIT指数 （米ドルベース）／ 世界株式：ＭＳＣＩ ワー ルド・インデックス（米ド ルベース）／ 米国金融株：S&P金融 株指数（米ドルベース） 40 20 米証券大手ベア・スターンズの 実質破綻と救済買収発表 （2008年3月16日） 米証券大手リーマン・ブラザーズの破綻 （2008年9月15日） 世界的な金融市場の混乱・信用リスクの高まり 下落率40.0％ 下落率60.8％ 下落率70.7％ 世界的な景気後退による不動産市況の悪化 ※2007年1月3日を100として指数化 0 （年/月/日） 2007/1/3 2007/5/3 2007/9/3 2008/1/3 2008/5/3 2008/9/3 2009/1/3 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 14 概ね堅調なオフィス市場の賃料動向 z 2008年のREIT市場は大きく値下がりしましたが、一方で世界の平均賃料は前年比プラスとなりました。REITの収益の 源泉となっている賃料収入は、景気後退時でも落ち込みにくいといわれています。 z 一般的にREITは優れた立地条件などを持つ魅力的な物件を保有しており、都市の平均よりも優位な賃料となる場合 があると考えられます。 各国主要都市のオフィスの賃料動向 （2008年12月末時点、前年比） -30 -20 -10 0 10 20 （％） 30 北京 上海 ニューヨーク（ミッドタウン） ドバイ ニューヨーク（ダウンタウン） ロサンゼルス シドニー トロント アムステルダム 世界の平均 フランクフルト シカゴ 香港 パリ シンガポール ロンドン 東京 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※Cushman＆Wakefieldデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 15 REIT価格下落によって魅力高まる分配金利回り z REITの分配金の原資となる賃料収入が概ね堅調に推移する中、REIT価格の下落により分配金利回りは上昇しています。 z 不動産市況の悪化が長引くことで、今後、賃料収入の減少の可能性が懸念されますが、REIT各社が長期にわたって安定し た賃料を生むと考えられる不動産を投資対象としていることや多数の物件からの賃料が安定的であることを前提とすると、 足元の高利回りが注目を集める可能性があると考えられます。 主要国のＲＥＩＴ分配金利回りと10年国債利回り （％） 2007年12月末時点 （％） 14 14 REITの分配金利回り 12 10年国債利回り 2009年4月末時点 REITの分配金利回り 12 10 10 8 8 6 6 4 4 2 2 10年国債利回り 0 0 オーストラリア オランダ 米国 フランス 日本 イギリス ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 オーストラリア オランダ 米国 フランス 日本 イギリス ※「S&P先進国REIT指数」や信頼できると判断したデータなどをもとに 日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 16 分配金の積み上げによるリターンの魅力 z REITはその相対的に高い分配金利回りから、支払い分配金（インカム部分）の積み重ねによる累積リターンが大きいこ とも注目すべき効果だと考えられます。 米国ＲＥＩＴの年間パフォーマンスの推移 （期間：1990年12月末∼2009年3月末） 200 160 インカム部分（累積リターン、左軸） REIT全体（キャピタル部分+インカム部分）(右軸） 1,000 800 120 600 80 400 40 200 ※REIT指数は1990年12月末を100して指数化 0 1.6%90年 0 92年 94年 96年 98年 00年 92年 94年 96年 98年 00年 1.2% 02年 04年 06年 08年 インカム部分（月次リターン） 0.8% 0.4% 0.0% 90年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 02年 04年 06年 08年 ※「S&P先進国REIT指数」のデータを基に日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 17 「本来価値」よりも割安な水準に z REITの評価指標として最も注目されている指標のひとつに純資産価値（ＮＡＶ〔Net Asset Value〕）があります。 NAVは、 REITが保有する不動産の価値を時価評価した値から借り入れなどの負債を差し引いて算出されるため、 REITの本来価値を表わす指標として使われています。 z REIT価格の下落により、足元でNAVに対し20％程度ディスカウントされた（本来価値を下回ると考えられる）状態にあ り、市場において割安に評価されていると判断できます。 ＮＡＶのイメージ図 （ＮＡＶ＝ＲＥＩＴ価格） 資 産 借入金 500億 円 250億 円 グローバルＲＥＩＴのＮＡＶ（プレミアム/ディスカウント）の推移 （期間：1997年12月∼2009年3月） 40% 30% 20% プレミアム 10% エクイティ REIT 250億円 NAV= 50万円 1口= 50万円 投資口＝5万口の場合 ＮＡＶのイメージ図 （ＮＡＶ＞ＲＥＩＴ価格） 0% -10% エクイティ ディスカウント -20% REIT 250億円 NAV= 50万円 -30% -40% 97年12月 99年12月 01年12月 03年12月 05年12月 07年12月 1口= 40万円 投資口＝5万口の場合 ※上記イメージ図はＮＡＶをシンプルに解説することを目的にしたものであり、実際のＮＡＶ及びＲＥＩＴ価格とは異なります。 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 18 （ご参考）国別にみるREIT価格の水準 z 国別にREITの純資産価値（ＮＡＶ〔Net Asset Value〕）とREIT価格を比べると、現在、主要国・地域のREIT価格はNAV を大きく割り込んでいる状態にあることを確認できます。 z 国別にみた場合にも、NAVからみたREIT価格は割安な水準にあると考えられます。 各国のＲＥＩＴ価格とＮＡＶ（プレミアム/ディスカウント）の比較 （2009年3月時点） （％） -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 シンガポール 日本 香港 英国 米国 欧州 グローバルREIT価格―純資産価値（NAV） 純資産価値（NAV） ×100 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 オーストラリア ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 19 ＲＥＩＴ市場の今後を考える ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 20 世界経済の成長がREITの追い風に z 過去の世界の経済成長率とグローバルREITの騰落率をみると、世界経済の成長率が拡大すると、概ねグローバル REITのパフォーマンスは堅調に推移しています。 z 2010年の世界景気回復を反映した、REIT市場の回復が期待されます。 世界経済の成長率とグローバルREITのパフォーマンスの推移 （％） （1995年∼2008年※） 6 5 60 （％） 予想 世界経済の成長率（左軸） 50 4 40 3 30 2 20 1 10 0 0 -1 -10 -2 -20 -3 S&PグローバルREIT指数 年間パフォーマンス（右軸） -30 -4 -40 -5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 ※上記は過去のもの及び予想数値であり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※世界経済の成長率は 2014年（予想）まで -50 2009 2011 2013 （年） 出所：IMFデータなどをもとに日興アセットマネジメントが作成。 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 21 世界的な金利低下によるメリット z 現在、主要国・地域の中央銀行は、景気を下支えするために政策金利を低水準に抑えています。 z 世界的な金利低下により、REITの借入金利が下がる傾向にあることで、借り入れ金に対する支払い利息が減りREIT の運営コストが低く抑えられると考えられます。また、景気動向次第ではあるものの、物件取得が行ないやすくなると いえそうです。 z また、一般的に、金利上昇時に不動産価格は上昇しやすい傾向にあることも注目できそうです。 （％） 主要各国の政策金利の推移 （2003年1月∼2009年4月） 8 オーストラリア 7 6 5 4 3 英国 2 ユーロ圏 1 米国 0 03年1月 03年10月 04年7月 05年4月 日本 ※米国0.00％∼0.25％ 06年1月 06年10月 07年7月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 08年4月 09年1月 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 22 各国による景気対策が追い風に z 各国政府は相次いで大規模な景気対策を打ち出し、その効果が期待されています。 z 先進各国は信用不安の解消に向けて積極的な姿勢を継続していることから、REIT市場においても恩恵がもたらされると 考えられます。 英国： 付加価値税の引き下げによ る景気刺激策を実施 豪州： 政府は、不動産投資信 託（REIT）の借り換えを 今後2年間支援する救済 基金の設立を検討 米国： 総額7,870億米ドル規模の大型景気対策。350万人 の雇用創出、勤労者層を対象とした減税などにより、 経済回復、中流階級の支援をめざす 欧州： 各国政府はインフラなどの公共投資による景気刺激 策を実施。オフィス開発プロジェクトが延期または中 止となっており、需給はバランスを維持 日本： 日銀の積極的な資金供給、政府によるREIT支援策 の検討。4/10、経済危機対策発表（追加経済対策の 財政支出規模約15兆円） 国際協調： ・世界的な景気後退が新興国・途上国に与える影響を緩和するためＧ２０で合意した国際通貨基金（ＩＭＦ）の資金基盤や融資制度を拡充 ・資金流動性の支援や金融機関への資本注入、不良資産処理などの取り組みを継続 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 23 過去、景気回復に先駆けて回復していた米国REIT指数 z 過去の景気後退局面と米国REIT指数の動きをみると、景気回復に先駆けて米国REIT指数が回復に転じていたことが わかります。更に、米国REIT指数は1972年以降、3年連続して下落することがなかったことにも注目すべきでしょう。 z なお、今回の景気後退局面がいつ終わるのかはわかりませんが、戦後最長の景気後退期の期間が16ヵ月であったこ とは一つの参考になるものと思われます。 （％） 50 米国REITの年間パフォーマンスの推移 （FTSE NAREITエクイティ インデックス指数：米ドルベース） 40 30 20 10 0 -10 は、全米経済研究所 発表の景気後退期 -20 -30 -40 -50 景気の谷 景気の谷 景気の谷 （75年3月） （80年7月） （82年11月） 景気の谷 （91年3月） 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 景気の谷 （01年11月） 2007年12月から 景気後退期 1993 1996 1999 2002 2005 2008 （年） ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 24 （ご参考）悪化のペースが鈍化する米住宅関連指標 z 米国の住宅市況の悪化は、米国のみならず世界的な金融市場の混乱や景気減速を起こす大きな要因となりました。そ のため、世界の金融市場や景気の先行きを予想する上では、米国の住宅市況の底入れ時期が重要な鍵を握ると考え られています。 z 足元で米住宅関連指標の悪化ペースが鈍化する傾向がみられるようになったことで、住宅市況底入れへの期待が高ま りつつあります。 新築・中古住宅販売件数の推移 （万戸） 160 （季節調整済み、年率換算） 2000年1月∼2009年3月 住宅着工件数の推移 （万戸） 750 （万戸） 250 （季節調整済み、年率換算） 2000年1月∼2009年3月 700 140 200 120 650 100 600 80 550 60 500 150 100 50 40 新築住宅販売件数（左軸） 中古住宅販売件数（右軸） 450 400 20 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 0 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 ※信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 25 ご参考 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 26 そもそもＲＥＩＴとは 運用方法 REIT（不動産投信）とは、投資家から集めた資金や銀行から の借入れなどで不動産などを保有し、そこから生じる賃料収 入や売却益などを投資家に分配する商品です。 REIT（不動産投信） 不動産投信（投資法人） 賃料など 保有 ※REITの税制メリットとは？ REITは、収益（賃料など）から費用（管理費や金利など）を差し引い た残りの分配可能額のうち一定割合以上を投資家に分配するなど、 一定の要件を満たすことで、法人税が事実上免除されています。 このため、通常の株式配当に比べると、相対的に高い分配金を 得ることができる仕組みになっています。 収益分配 通常、金融商品取引所などで株式などと同様に売買されます。 投資 安定した賃料収入が期待できる優良物件を保有し、REIT特有 ※ の税制メリット を享受することで、安定した利回りや相対的 に高い分配収入が期待できるとされています。 投資家 不動産など ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 27 ＲＥＩＴ投資の主なメリット 比較的高く、安定した分配金利回りへの期待 REITは、不動産を保有することに より生じる賃料収入などを分配原資 として分配を行ないます。 一般的には、この分配原資の一定 以上を分配するかわりに、法人税が 事実上免除されています。 インフレに強いとされている 不動産市況や賃料は、一般的に 物価にスライドする傾向があるため、 債券と異なり、インフレに強い資産と 考えられています。 少額から分散投資が可能 最低でも数百万円の資金が必要とされる 不動産への直接投資と比較しますと、 少額から複数の不動産物件への投資が 可能となります。 相対的に流動性・換金性が高い REITの多くは金融商品取引所などに 上場されており、実物の不動産よりも 流動性・換金性に優れています。 専門家による運用 個人レベルでは難しい不動産の管理・運 営についても、REITでは不動産と金融の プロフェッショナルが、管理・運営します。 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 28 ＲＥＩＴ投資の主なリスク 不動産投信は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況 や金利動向、マクロ経済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、 望ましい時期に売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品で はありません。 不動産投信は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の価格が 著しく下落し、無価値になることも予想されます。 不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損 害が発生した場合には、著しい悪影響を受ける可能性があります。 地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。 不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、 分配金額が悪影響を受けることがあります。 収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、 賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延などにより減少する 可能性があります。 退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼動不動産の取得 などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 29 ■ 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影 響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。■投資信託は、値動きのある 資産（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時 には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 販売用資料 2009年5月作成 ラサール･グローバルREITファンド(毎月分配型) ～不動産投信の舞台は、いま世界へ～ 追加型投信／内外／不動産投信 自動けいぞく投資適用 設定・運用は 携帯電話でも情報を提供しております 日興アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号 加入協会：（社）投資信託協会、（社）日本証券投資顧問業協会 日興AM携帯電話サイト http://nkam.jp/ 販売用資料 1 投資対象としての「不動産」 ◆「ＲＥＩＴ（リート）」とは、一般に「（上場）不動産投資信託」のことを指します。 米国では、Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔの頭文字をとってＲＥＩＴ（リート）と 呼ばれています。日本ではＪ‐ＲＥＩＴ、豪州ではＬＰＴ（Ｌｉｓｔｅｄ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｔｒｕｓｔ）と、 それぞれの国で異なる略称が使われています。 ◆「ＲＥＩＴ」は不動産を保有することにより生じる賃料収入などを投資家に分配します。 「値上がり益」よりも「利回り」をより重視した不動産投資を行なうのがREITの特徴です。 ◆ 不動産は個人では投資しにくく、管理も難しい、 という特徴があります。 「ＲＥＩＴ」を通して投資することにより、直接投資にはない 様々なメリットを享受することが期待できます。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 2 「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の特長 特長 その１ 特長 その２ 世界各国の上場不動産投信（REIT）を中心に投資を行ない、 比較的高い分配金利回りを安定的に獲得しつつ、 中長期的な信託財産の成長をめざします。 原則として、毎月、安定した収益分配を行なうことをめざします。 ・原則として、毎月５日（休業日の場合は翌営業日）を決算日とします。 ・世界各国の不動産投信の比較的高い分配金利回りを直接享受することを目的とするため、 原則として為替ヘッジは行ないません。 ・なお、分配金額は収益分配方針に基づいて委託会社が決定しますが、委託会社の判断に より分配を行なわない場合もあります。 特長 その３ ラサール インベストメント マネジメント（セキュリティーズ）が 運用を担当します。 ・ラサール インベストメント マネジメント(セキュリティーズ)は、グローバルでのREIT運用実績 を持つ世界屈指の会社です。 ・同社は、世界有数の不動産会社の１つである「ジョーンズ ラング ラサールグループ」の 上場不動産証券投資部門です。上場不動産証券運用残高は約81億米ドルとなって います。 （2008年9月末現在） 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 3 REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投信）とは REIT（不動産投信）とは、投資家から集めた資金や銀行から の借入れなどで不動産などを保有し、そこから生じる賃料収 入や売却益などを投資家に分配する商品です。 REIT（不動産投信） 不動産投信（投資法人） 賃料など 保有 ※REITの税制メリットとは？ REITは、収益（賃料など）から費用（管理費や金利など）を差し引い た残りの分配可能額のうち一定割合以上を投資家に分配するなど、 一定の要件を満たすことで、法人税が事実上免除されています。 このため、通常の株式配当に比べると、相対的に高い分配金を 得ることができる仕組みになっています。 収益分配 通常、金融商品取引所などで株式などと同様に売買されます。 投資家 投資 安定した賃料収入が期待できる優良物件を保有し、REIT特有 ※ の税制メリット を享受することで、安定した利回りや相対的 に高い分配収入が期待できるとされています。 運用方法 運用方法 不動産など 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 4 なぜREITか？～REITのメリット～ 比較的高い安定した分配金利回りへの期待 REITは、不動産を保有することに より生じる賃料収入などを分配原資 として分配を行ないます。 一般的には、この分配原資の一定 以上を分配するかわりに、法人税が 事実上免除されています。 少額から分散投資が可能 最低でも数百万円の資金が必要とされる 不動産への直接投資と比較しますと、 少額から複数の不動産物件への投資が 可能となります。 相対的に流動性・換金性が高い REITの多くは金融商品取引所などに 上場されており、実物の不動産よりも 流動性・換金性に優れています。 インフレに強いとされている 不動産市況や賃料は、一般的に 物価にスライドする傾向があるため、 債券と異なり、インフレに強い資産と 考えられています。 専門家による運用 個人レベルでは難しい不動産の管理・運 営についても、REITでは不動産と金融の プロフェッショナルが、管理・運営します。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 5 販売用資料 「不動産への直接投資」と「ＲＥＩＴを通じた不動産投資」の違い ■ REITを通じた不動産投資は、個人投資家の方々が実物不動産に直接投資を行なう際に生じる 様々な問題を軽減します。 REIT 不動産への REITを通じた 直接投資 不動産投資 アパートやマンションが オフィスビル、商業施設、 中心 マンション、ホテル、倉庫など 必要資金 数百万～数億円以上 小口から可能 分散投資 困難 容易 不動産の 取得者自身または 選定・運営・管理 専門家に委託 流動性 低い 投資対象 専門家が担当 金融商品取引所に上場しているもの が多いため実物不動産より高い ※上記はイメージであり、実際と異なる場合があります。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 6 世界のREITへの投資意義① ～比較的高い安定した分配金利回り～ ■ 世界各国のＲＥＩＴに分散投資を行なうことで、 1国に依存せずに、比較的高い分配金利回りを 安定的に獲得することをめざします。 【 主要国（地域）の不動産投信、国債と株式の利回り比較 】 （2009年4月末現在） ＜米国＞ ＜日本＞ オランダ ベルギー フランス 15% 10% 不動産 投信 カナダ 15% イギリス 10% 米国 5% 7.9% 3.1% 0% 日本 香港 シンガポール 国債 株式 5% 8.3% 国債 豪州 3.2% 不動産 投信 0% 株式 1.4% 2.3% ＜豪州＞ ＜欧州＞ 15% 15% 不動産 投信 10% 10% 不動産 投信 株式 株式 5% 0% 9.6% 国債 3.1% 5.3% 国債 5% 0% 9.0% 4.5% 6.1% 【国債利回り】 ■日本、米国、豪州、欧州（ドイツ）：各国の10年債 【株式配当利回り】 ■日本：TOPIX ■米国：S&P500 ■豪州：ASX200 ■欧州：ＦＴユーロトップ100 【REIT市場の平均分配金利回り】 ■S&P先進国REIT指数のデータなどを基に日興アセットマネジメントが作成 ※上記のグラフは過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 7 販売用資料 世界のREITへの投資意義② ～豊富な投資機会～ ■ 世界のREIT市場は拡大しており、豊富な投資機会が期待できます。 主要REIT市場の概要 （2009年4月末現在） 【 国別構成比率 】 【主要国の分配金利回り】 （％） 香港 2.1% シンガポール 2.3% オランダ 2.1% 15 カナダ 2.0% その他 1.7% フランス 7.1% 10 日本 8.1% ー 5 ベ ル ギ オ ー 英国 8.3% 米国 53.6% オ ラ ン ダ オーストラリア 12.7% ス ト ラ リ ア フ ラ ン ス 米 国 日 本 イ ギ リ ス 0 ※「S&P先進国REIT指数」のデータを基に日興アセットマネジメントが作成 ※これらのデータは過去のものであり「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の実際の組入れや、将来の運用成果等を示唆するもの ではありません。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 8 販売用資料 世界のREITへの投資意義③ ～地政学的リスクの低減効果～ ■ 世界のREITに投資をすることは、世界の不動産に投資をすることです。 地理的分散が、地震や災害、テロといった地政学的リスクの低減につながります。 ＲＥＩＴの中には他の国の物件に投資しているものもありますので、「投資先 物件のある国」の数でみると、20ヵ国以上に分散投資されていることになりま す。 【各国のＲＥＩＴが保有する不動産物件の属する国】 （2009年4月末現在） ★印はREIT市場のある国や地域です。 ★印の国のREITのなかに、▲印の国の不動産に投資しているREITも あります。 ★オランダ ★ベルギー ★フランス ★英国 ★ドイツ ★イタリア ★ギリシア ▲スペイン ▲オーストリア ▲ポルトガル ▲ポーランド ▲ハンガリー ▲スウェーデン ▲フィンランド ▲デンマーク など 例えば、ある国でＲＥＩＴ市況に大きな影響を及ぼすような事象が発生した場 合にも、他の市場への影響は限定的だった、といったケースが見られます。 【2001年米国同時多発テロ前後の米･豪オフィスＲＥＩＴ代表銘柄の推移】 （2001年8月末～2002年2月末） 豪州のオフィスREIT 105 100 95 ★日本 ★シンガポール ★香港 など ★米国 ★カナダ ▲メキシコ など 90 85 米国のオフィスREIT 2001年9月11日 米国同時多発テロ （2001年8月末＝100として指数化） 80 ★豪州 ★ニュージーランド など ※当ファンドの実際の投資国はこれらの国と異なる可能性 があります。 01/8末 01/9末 01/10末 01/11末 01/12末 02/1末 02/2末 ※グラフは過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （米国）ｴｸｲﾃｨ･ｵﾌｨｽ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰｽﾞ･ﾄﾗｽﾄ ：米国諸州に所在するオフィスビルを保有するREIT。 （豪州）ｺﾓﾝｳｪﾙｽ・ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ｵﾌｨｽ・ﾌｧﾝﾄﾞ：豪州全域の商業地区中心部および郊外においてオフィス などの投資と管理に従事するREIT。 信頼できるデータを基に、日興アセットマネジメントが作成 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 9 販売用資料 世界のＲＥＩＴ ～これまでのパフォーマンス～ ■ 当ファンドの参考指標は、「UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ・インデックス（円ベース）」です。 ・同指標は先進国のREITや、今後3年間の収入のうち少なくとも70％以上を賃料収入から得る見込みのある不動産会社の株式により構成されています。 ・当ファンドは､上記参考指標に連動した成果をめざす運用（インデックス運用）を行なうわけではありません。 ・参考指標は、当ファンドのベンチマークではありません。 ・当ファンドは、REITのみに投資を行ない、不動産会社の株式には投資を行ないません。また、同指標を構成する銘柄以外のREITにも積極的に投資を行ない ます。 【 リターン比較 】 【参考指標の過去のパフォーマンス（円ベース）】 （1992年12月末～2009年4月末） 1992年12月末～2009年4月末 1,000 10% 8.7% 8% 5.0% 6% 800 世界ＲＥＩＴ （参考指標） 4.0% 4% 2% 600 0% 世界ＲＥＩＴ （参考指標） 世界株式 世界債券 【 リスク比較 】 400 1992年12月末～2009年4月末 世界株式 30% 19.5% 200 世界債券 100 19.6% 20% 各指数ともに1992年12月末を100として指数化 0 92/12 94/12 96/12 98/12 00/12 02/12 04/12 06/12 08/12 ※グラフは過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 世界REIT（参考指標）：UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ・インデックス（円ベース） 世界株式：ＭＳＣＩ ワールド・インデックス（円ベース） 世界債券：シティグループ世界国債インデックス（ヘッジなし・円ベース） 信頼できるデータを基に、日興アセットマネジメントが算出 8.4% 10% 0% 世界ＲＥＩＴ （参考指標） 世界株式 世界債券 ・リターンは日次騰落率の平均を年率換算したものです。 ・リスクは日次騰落率の標準偏差を年率換算したものです。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 10 ■ 前述でご紹介しましたように、世界REIT（参考指標）は以下のような推移を続けてきました。 ■ 下図のように世界REIT（参考指標）と同指標から分配金を除いたREITの価格だけの動きを比較してみると、 世界REIT（参考指標）の上昇には分配金の寄与が大きいことが分かります。つまり、REIT価格の上昇だけで なく賃料収入などによる分配金の積み上げの恩恵が大きいのです。 【世界REITの過去のパフォーマンス（円ベース）】 （1992年12月末～2009年4月末） 1,000 800 世界REIT（参考指標） （REIT価格の動きと分配金などを合わせたもの） 600 400 分配金など の寄与部分 200 100 世界REIT （分配金を除いたREIT価格だけの動き） 0 92/12 94/12 96/12 98/12 00/12 各指数ともに1992年12月末を100として指数化 02/12 04/12 06/12 08/12 ※グラフは過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ●世界REIT（参考指標）（REIT価格の動きと分配金などを合わせたもの）： UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ・インデックス（ドルベース）を日興アセットマネジメントが円換算 ●世界REIT（分配金を除いたREIT価格だけの動き）： UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ・インデックス（分配金抜き・ドルベース）を日興アセットマネジメントが円換算 ●信頼できるデータを基に、日興アセットマネジメントが算出 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 11 「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」 基準価額推移 基準価額推移 (2004/3/26(設定日）～2009/4/30） （円） 25,000 基準価額 基準価額（ 税引前分配金再投資ベース） 6,298円 20,000 （税引前分配金 再投資ベース） 4,296円 （税引前分配金 控除後） 15,000 純資産総額 798.22億円 10,000 2009年4月30日現在 基準価額（税引前分配金控除後） 5,000 0 04/3 04/9 05/3 05/9 06/3 06/9 07/3 07/9 08/3 08/9 09/3 ※上記グラフは過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ※基準価額は信託報酬（年率1.575％（税抜1.5％））控除後の1万口当たりの値です。 ※税引前分配金再投資ベースとは、税引前分配金を再投資したものとして計算した理論上のものであることにご留意ください。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 12 販売用資料 「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」 分配金実績 ■ 組入REITの分配収益などを原資として、毎月決算時に分配を行なうことをめざします。 ■ 原則として毎月5日（休業日の場合は翌営業日）を決算日とします。 設定来合計 設定来の分配金実績 ３，８１０円 （税引前、 1万口当たり） 2004/7 2004/8 2004/9 2004/10 2004/11 2004/12 2005/1 2005/2 2005/3 2005/4 2005/5 2005/6 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 ４０円 2005/7 2005/8 2005/9 2005/10 2005/11 2005/12 2006/1 2006/2 2006/3 2006/4 2006/5 2006/6 ４０円 ５０円 ５０円 ５０円 ５０円 ５０円 ５０円 ５０円 ５０円 ５０円 ６０円 ６０円 2006/7 2006/8 2006/9 2006/10 2006/11 2006/12 2007/1 2007/2 2007/3 2007/4 2007/5 2007/6 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 2007/7 2007/8 2007/9 2007/10 2007/11 2007/12 2008/1 2008/2 2008/3 2008/4 2008/5 2008/6 ６０円 ６０円 ６０円 ６０円 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 2008/7 2008/8 2008/9 2008/10 2008/11 2008/12 2009/1 2009/2 2009/3 2009/4 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 １００円 ８０円 ８０円 （2009年4月末現在） z上記の数値は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 z毎決算時に、分配金額は、委託会社が決定するものとし、原則として安定した分配を継続的に行なうことをめざします。 zなお、分配金額は 収益分配方針に基づいて委託会社が決定しますが、委託会社の判断により分配を行なわない場合もあります。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 13 ラサール インベストメント マネジメント（セキュリティーズ）について ・同社は、世界有数の総合不動産サービス会社の1つである「ジョーンズ ラング ラサール グループ」の上場不動産証券投資部門です。 ジョーンズ ラング ラサールグループ ¾ ジョーンズ ラング ラサールグループ ・従業員数 17,800人超 ジョーンズ ラング ラサール ・60ヵ国以上170都市に営業拠点 ・不動産運用資産残高約496億米ドル プロパティマネジメント業務 賃貸管理業務 物件開発業務 不動産売買業務 グローバル コンサルティング業務 ラサール インベストメント マネジメント 不動産直接投資部門 ラサール ラサールインベストメント インベストメント マネジメント マネジメント （セキュリティーズ） （セキュリティーズ） 上場不動産証券投資部門 （不動産投信、不動産会社株式) のうち、上場不動産証券運用 残高は約81億米ドル 「 ラサール インベストメント マネジメント（セキュリティーズ） ｣ ～ジョーンズ ラング ラサールグループの上場不動産証券投資運用会社～ ¾ラサール インベストメント マネジメント（セキュリティーズ）は、1985年に設立された運用会社です。 ¾グローバルな視点に立った長期にわたる不動産市場分析と首尾一貫した運用哲学・運用手法に定評があり、上場不動産証券投資に 優 れた運用実績を有しています。 （2008年9月末現在） 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 14 「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」 運用プロセス ■ ミスプライスと判断される投資機会をグローバルに捉えつつ、国別・地域別の投資比率を調整します。 ■ 高利回りの銘柄を中心に、ポートフォリオを構成することを目標にします。 ラサール インベストメント マネジメント（セキュリティーズ）のグローバルポートフォリオの運用プロセス トップ・ダウン トップ・ダウン マクロ分析 マクロ分析 ボトム・アップ ボトム・アップ 個別企業調査 個別企業調査 § 各国・地域の経済分析 各国・地域の経済分析 §§ 各国不動産ファンダメンタルズ分析 § 各国不動産ファンダメンタルズ分析 § 各国の不動産投下資本動向の分析 § 各国の不動産投下資本動向の分析 グローバル不動産証券 グローバル不動産証券 アドバイザリー委員会 アドバイザリー委員会 § 不動産証券投資部門のアナリ § スト、ポートフォリオマネジャー 不動産証券投資部門のアナリ スト、ポートフォリオマネジャー § 実物不動産投資部門のアナリ § スト、投資マネジャー 実物不動産投資部門のアナリ スト、投資マネジャー § 収益成長見通し § 企業固有の要因分析 収益成長見通し § § 企業固有の要因分析 § 企業間の本源的価値分析 § 企業間の本源的価値分析 相対評価プロセス 相対評価プロセス 地域ポートフォリオ構築 地域ポートフォリオ構築 グローバル・ポートフォリオ構築 運用 運用 ガイドライン ガイドライン モニタリング･プロセス モニタリング･プロセス § 日次チェック 日次チェック §§週次チェック § 週次チェック § 月次･四半期でのチェック § 月次･四半期でのチェック ※上記運用プロセスは2008年12月末現在のものであり、将来変更される可能性があります。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 15 「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」 ポートフォリオの構成比率 ■ 投資対象国は、市場規模や、流動性、分配金利回りなどの収益性を考慮しますが、 将来は下記の国以外への投資も行なう予定です。 【 国別構成比率 】 【 セクタ－別構成比率 】 カナダ 2.4% その他 3.5% オランダ 5.9% 住宅 産業施設 （工場等）ホテル 2.4% 4.5% （マンション等） 日本 6.5% 12.8% 小売 （商業施設等） 39.7% フランス 7.9% イギリス 8.0% オースト ラリア 13.4% アメリカ 52.4% オフィス （ビル等） 20.4% 分散型 20.2% z上記グラフおよびデータは過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません｡ 2009年4月末現在のマザーファンドの状況です｡各比率は、組入不動産投信時価総額に対する比率です｡ 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 16 販売用資料 「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」 の仕組み ■ 当ファンドは、主に「世界ＲＥＩＴマザーファンド」に投資し、「世界ＲＥＩＴマザーファンド」が世界の REITに投資するファンドです。（当ファンドはファミリーファンド方式で運用を行ないます。） ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型） 収益分配金・ 解約金・償還金 損益 世界の REIT など 投資 損益 世界の不動産 世界の不動産 世界の不動産 世界の不動産 ・・・・・・ 世界ＲＥＩＴマザーファンド 世界の REIT ・・・・・ お 客 様 投資 申込金 世界の不動産 世界の REIT 世界の不動産 世界の不動産 世界の不動産 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 17 ご参考 ： 世界の代表的なＲＥＩＴの一例 米国 保有物件例 サイモン ・プロパティ・グループ 保有物件例 ウエストフィールド・グループ （West Field Group） （Simon Property Group, Inc. ） オフィス、工場地、ショッピングセンター、 地方ショッピングモールなどを主体 駐車場など多様な物件を保有する。 とするREIT。米国諸州に所在する ビルを多数保有する。 時価総額： オーストラリア 時価総額 ： 約1兆3,800億円 Waikele Premium Outlets 約1兆7,400億円 分配金利回り： 10.5％ Melbourne Airport West 分配金利回り： 4.5％ カナダ 保有物件例 オランダ 保有物件例 コリオ カナディアン リアル エステート インベストメント トラスト （CORIO NV） （Canadian Real Estate Investment Trust） オランダと欧州全域にショッピング カナダ全土にショッピングセンター、 オフィスビル、工業施設、及び レジャーセンターを保有する。 センター小売施設を中心に保有 時価総額 ： 約1,200億円 分配金利回り： 6.3％ British Columbia Columbia Place する。 時価総額：約3,500億円 分配金利回り：6.9％ Rotterdam Alexandrium Shopping Center ※上記は過去のデータであり、当該銘柄を推奨するものでも将来の組入れを約束するものでもありません。 ※信頼できると判断したデータを基に日興アセットマネジメントが作成。2009年5月11日現在。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 18 日興アセットマネジメントの携帯電話サイトのご案内 基準価額・分配（決算）情報などのサービスを行ないます。 携帯電話から、基準価額情報や決算情報を検索いただけます。 ※現在の公表範囲は追加型の公募投資信託に限定させていただいております。 基準価額を皆様の携帯電話に配信いたします。 配信登録いただいたお客様に、基準価額をメールにてお届けいたします。 ※当資料でご紹介いたしました、「ラサール・グローバルREITファンド（毎月分配型）」の基準価額も お届けしております。 アクセス、および配信登録はこちらから 右のQRコードを携帯電話で読み取っていただくか、下記の携帯電話サイト URL（アドレス）を直接入力してアクセスしてください。 QRコード ※携帯電話サイトへのアクセスやメール受信などにかかる通信料はお客様のご負担となります。 ※メール受信に際し、ドメイン指定受信の設定をされている方は、「nkam.jp」を指定してからご利用ください。 ※携帯電話の機種によっては本サービスをご利用いただけない場合がございます。予めご了承ください。 （詳しくは、日興アセットマネジメントのホームページ（http://www.nikkoam.com/）をご参照ください。） ※QRコードは(株)デンソーウェーブの登録商標です。 携帯電話サイト http://nkam.jp/ 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 【 お申込メモ 】 商品分類 お申込単位 お申込価額 お申込不可日 19 ： ： ： ： 追加型投信／内外／不動産投信 お申込単位につきましては、販売会社または委託会社の照会先にお問い合わせください。 お申込受付日の翌営業日の基準価額 取得申込日がニューヨーク証券取引所の休業日、ニューヨークの銀行休業日、オーストラリア証券取引所の休業日に当たる場合は、 取得のお申込の受付は行ないません。詳しくは、販売会社にお問い合わせください｡ 信託期間 ： 無期限（平成16年3月26日設定） 決算日 ： 毎月5日（休業日の場合は翌営業日） 収益分配 ： 毎決算時に、分配金額は、委託会社が決定するものとし、原則として安定した分配を継続的に行なうことをめざします。なお、分配金額は 収益分配方針に基づいて委託会社が決定しますが、委託会社の判断により分配を行なわない場合もあります。 ご換金価額 ： 換金請求受付日の翌営業日の基準価額 ご換金不可日 ： 換金請求日がニューヨーク証券取引所の休業日、ニューヨークの銀行休業日、オーストラリア証券取引所の休業日に当たる場合は、 換金請求の受付は行ないません。詳しくは、販売会社にお問い合わせください｡ ご換金代金のお支払い：原則として、換金請求受付日から起算して5営業日目からお支払いいたします。 課税関係 ：原則として、分配時の普通分配金ならびに換金時および償還時の差益は課税の対象となります。 ※詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 【手数料等の概要】 お客様には以下の費用をご負担いただきます。 ＜お申込時、ご換金時にご負担いただく費用＞ ○お申込手数料 ： お申込手数料率は3.15％（税抜3％）を上限として、販売会社が定める率とします。 ※分配金再投資コースの場合、収益分配金の再投資により取得する口数については、お申込手数料はかかりません。 ○換金手数料 ： ありません。 ○信託財産留保額 ： ありません。 ＜信託財産で間接的にご負担いただく（ファンドから支払われる）費用）＞ ○信託報酬 ： 純資産総額に対して年率1.575％（税抜1.5％）を乗じて得た額 ○その他費用 ： 組入有価証券の売買委託手数料、監査費用、借入金の利息、立替金の利息 など ※その他費用については、運用状況により変動するものであり、事前に料率、上限額等を示すことができません。 ※当ファンドの手数料などの合計額については、投資家の皆様がファンドを保有される期間などに応じて異なりますので、 表示することができません。 ※詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 【委託会社、その他関係法人】 委託会社 ： 日興アセットマネジメント株式会社 投資顧問会社 ： ラサール インベストメント マネジメント(セキュリティーズ) 受託会社 ： みずほ信託銀行株式会社（再信託受託会社：資産管理サービス信託銀行株式会社） 販売会社 ： 販売会社につきましては、次ページをご覧ください。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 20 販売用資料 お申込みは 加入協会 金融商品取引業者等の名称 安藤証券株式会社 株式会社岩手銀行 株式会社ＳＢＩ証券 シティバンク銀行株式会社 ジョインベスト証券株式会社 株式会社新生銀行 スルガ銀行株式会社 東海東京証券株式会社 株式会社東京スター銀行 日興コーディアル証券株式会社 浜銀ＴＴ証券株式会社 マネックス証券株式会社 みずほインベスターズ証券株式会社 ワイエム証券株式会社 登録番号 金融商品取引業者 登録金融機関 金融商品取引業者 登録金融機関 金融商品取引業者 登録金融機関 登録金融機関 金融商品取引業者 登録金融機関 金融商品取引業者 金融商品取引業者 金融商品取引業者 金融商品取引業者 金融商品取引業者 東海財務局長（金商）第1号 東北財務局長（登金）第3号 関東財務局長（金商）第44号 関東財務局長（登金）第623号 関東財務局長（金商）第91号 関東財務局長（登金）第10号 東海財務局長（登金）第8号 関東財務局長（金商）第2134号 関東財務局長（登金）第579号 関東財務局長（金商）第129号 関東財務局長（金商）第1977号 関東財務局長（金商）第165号 関東財務局長（金商）第173号 中国財務局長（金商）第8号 日本証券 業 協会 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ （社）日本 （社）金融 証券 先物 投資顧問 取引業協 業 会 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ （50音順） 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 21 お申込みに際しての留意事項 ① ■リスク情報 当ファンド（マザーファンドを含みます。）は、主に投資信託証券に投資を行ない、投資対象とする投資信託証券は、主に不動産 など値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。した がって、元金を割り込むことがあります。 投資対象とする投資信託証券の主なリスクは以下の通りです。 【価格変動リスク】 不動産投信は、不動産を運用対象とする商品で、かつ市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動向、 マクロ経済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 【流動性リスク】 市場規模や取引量が少ない場合、組入銘柄を売却する際に市場実勢から期待される価格で売却できず、不測の損失を被るリスク があります。 【信用リスク】 不動産投信が支払不能や債務超過の状態になった場合、またはそうなることが予想される場合、大きな損失を被る可能性があり ます。また、金融商品取引所等が定める一定の基準に該当した場合、上場が廃止される可能性があります。 【為替変動リスク】 外貨建資産については、一般に外国為替相場が当該資産の通貨に対して円高になった場合には、ファンドの基準価額が値下がり する要因となります。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 22 お申込みに際しての留意事項 ② 【不動産投信の主なリスク】 不動産投信は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動向、マ クロ経済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 ・不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時 期に売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品ではありません。 ・不動産投信は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の価格が著しく下落し、 無価値になることも予想されます。 ・不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生し た場合には、著しい悪影響を受ける可能性があります。 ・地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。 ・不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、分配金額が悪影響を受けることがあります。 ・収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払 債務の不履行・遅延などにより減少する可能性があります。 ・退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼動不動産の取得などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性が あります。 ・金融商品取引所が定める基準に抵触し、上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になる可能性があります。 ※ファンドが投資対象とする投資信託証券は、これらの影響を受けて価格が変動しますので、ファンド自身にもこれらのリスクが あります。 ■その他の留意事項 ・当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補 足することなどを目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 ・投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。また、銀行な ど登録金融機関で購入された場合、投資者保護基金の支払いの対象とはなりません。 ・投資信託の運用による損益は、すべて受益者の皆様に帰属します。当ファンドをお申込みの際には、販売会社より、投資信託説 明書（交付目論見書）などをあらかじめ、または同時にお渡ししますので、必ず詳細をご確認の上、お客様ご自身でご判断ください。 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 販売用資料 23 当資料は、日興アセットマネジメントが「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）」の投資信託説明書（交付目論見書）を補足することなどを 目的とし、投資家の皆様に当ファンドへのご理解を高めていただくために作成した販売用資料です。 ＜マネックス証券からのご留意事項＞ 本セミナーでは、セミナーでご紹介する商品等の勧誘を行うことがあります。 当社は本書に記載された内容の正確性や完全性について意見を表明し、また保証するものではございません。過去の実績や予想・意見は、 将来の結果を保証するものではございません。記載された情報は作成時又は提供時現在のものであり、今後予告なしに変更又は削除され ることがございます。当社は本書の内容に依拠してお客様が取った行動の結果に対し責任を負うものではございません。投資にかかる最終 決定は、お客様ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。 ＜ラサール･グローバルREITファンド(毎月分配型)に関する重要事項＞ ■当ファンドに係るリスクについて ・当ファンドは、主に不動産を実質的な投資対象としますので、不動産の価格の下落や、不動産の市況の悪化などの影響により、基準価額 が下落し、損失を被ることがあります。また、外貨建資産に投資する場合には、為替の変動により損失を被ることがあります。したがって、 投資家の皆様の投資元金は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元金が割り込むことがあります。 ・当ファンドの基準価額の変動要因としては、主に「価格変動リスク」、「流動性リスク」、「信用リスク」および「為替変動リスク」などがあります。 ・詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）本文の「投資リスク」に関する項目をご覧ください。 ■当ファンドに係る手数料等について 申込手数料（税込）：1.575％ 解約手数料（税込）：0％ 信託財産留保額（税込）：ありません。 信託報酬（年率・税込）：純資産総額に対して 1.575％ ■その他費用 ・監査費用：当ファンドの純資産総額に年率0.00945％（税込）以内 ・その他の費用：組入有価証券の売買委託手数料、外貨建資産の保管などに要する費用、借入金の利息、立替金の利息 など ※当ファンドに係る手数料（費用）の合計額については、申込金額、保有期間等の各条件により異なりますので、表示することができません。 ※詳しくは投資信託説明書（交付目論見書）本文の「手数料（費用）」に関する項目をご覧ください。 マネックス証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第165号 加入協会：日本証券業協会、（社）金融先物取引業協会