決算プレゼンテーション資料（3197KB）

2015年3月期 決算概要
2015年5月
本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、
これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。
目次
第1章
1-1
レオパレス21について
第4章
2015年3月期 事業概要（賃貸事業）
4
4-1
賃貸事業の概要
18
1-2-1 レオパレス21の業績推移
5
4-2
賃貸事業の各指標
19
1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト
6
4-3-1 主要指標 （入居率）
20
4-3-2 主要指標 （属性別契約状況）
21
4-3-3 主要指標 （属性別契約戸数シェア）
22
8
4-3-4 主要指標 （法人業種別契約戸数シェア）
23
9
4-3-5 主要指標 （外国人契約状況）
24
第2章
2-1
レオパレス21のビジネスモデル
2015年3月期 実績
決算ハイライト
2-2-1 業績サマリー （売上高、売上総利益）
2-2-2 業績サマリー （営業利益、純利益）
10
4-4-1 個人向け施策 （店舗拡充）
25
2-3
11
4-4-2 個人向け施策 （お部屋カスタマイズ）
26
4-4-3 個人向け施策 （入居者専用サービス）
27
4-4-4 物件価値向上施策 （セキュリティシステム）
28
第3章
3-1
セグメント別業績
2016年3月期 計画
計画
13
3-2-1 計画サマリー （売上高、売上総利益）
14
第5章
3-2-2 計画サマリー （営業利益、純利益）
15
5-1
建築請負事業の概要
30
3-3
16
5-2
建築請負事業の各指標
31
5-3-1 主要指標 （受注・売上）
32
5-3-2 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上）
33
5-4-1 請負事例 （理想の土地活用）
34
5-4-2 請負事例 （新ブランド展開）
35
5-4-3 請負事例 （高品質のアパート）
36
5-4-4 請負事例 （ノンサウンドシステム）
37
5-4-5 請負事例 （賃貸併用住宅、注文住宅）
38
5-4-6 請負事例 （高齢者施設・商業施設）
39
セグメント別計画
2015年3月期 事業概要（建築請負事業）
-1-
目次（続き）
第6章
2015年3月期 事業概要（関連事業・新規事業）
補足1.
会社資料（続き）
6-1
関連事業 （シルバー事業）
41
補足1-4-1 財務 （バランスシート）
60
6-2
関連事業 （国内ホテル事業）
42
補足1-4-2 財務 （現預金と有利子負債残高の推移）
61
6-3
関連事業 （リゾート事業）
43
補足1-4-3 財務 （キャッシュフロー）
62
6-4-1 関連事業 （太陽光発電システム）
44
補足1-4-4 財務 （株主構成）
63
6-4-2 関連事業 （太陽光発電システム・エリア別）
45
6-4-3 関連事業 （屋根借り太陽光発電事業）
46
6-5
47
新規事業 （賃貸事業の海外展開）
補足1.
補足1-1
会社資料
会社概要
補足1-2-1 業績 （四半期別）
補足2.
中期経営計画「EXPANDING VALUE」
補足2-1
事業戦略・財務戦略
65
補足2-2
定量目標
66
補足2-3
配当政策
67
49
50
補足3.
市場動向
補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 51
補足3-1
新設住宅着工戸数
69
補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数）
52
補足3-2
新設住宅着工戸数（貸家）
70
補足1-3-2 指標 （法人業種別契約戸数）
53
補足3-3
世帯数
71
補足1-3-3 指標 （外国人契約状況）
54
補足3-4
賃貸住宅の空き家数と空き家率
72
補足1-3-4 指標 （築年別入居率）
55
補足1-3-5 指標 （契約形態）
56
補足1-3-6 指標 （賃貸店舗）
57
補足1-3-7 指標 （空室損失引当金）
58
補足1-3-8 指標 （「あずみ苑」拠点一覧）
59
-2-
第1章 レオパレス21について
1-1：レオパレス21のビジネスモデル
単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。
「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進中。
ビジネスモデル
入居者様
① 建築請負
保有地の有効活用を望む土地オーナー様に、アパート等の
建築を提案。
オーナー様
② 一括借上げ
建築したアパートをレオパレス21が借上げ、空室の有無に
限らず一定期間は固定家賃をオーナー様に支払う。
④家賃
収入
③貸出
②一括
借上
賃貸
①建築
請負
建築請負
③ 貸出
レオパレス21が、借上げたアパートの入居者募集を行う。
④ 家賃収入
入居者様から家賃をいただく。
⇒ リーマンショック前は、好調な二次産業での高い賃貸需要に
支えられ、特に地方部でのアパート新規供給を増やし建築
請負事業主導により収益を拡大。
⇒ 2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化
から、各企業における人員削減が増加。企業城下町での退
去が急増したため、当社の収益が悪化。
レオパレス21
⇒ 上記に対応すべく、高い入居率が見込める大都市圏に建築
を絞り込み、賃貸原価の圧縮、セキュリティシステム等の物
件価値向上施策に取り組み、賃貸事業を主軸としたビジネ
スモデルへの転換を図る。
-4-
1-2-1：レオパレス21の業績推移
リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を
計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、2012年3月期より4期連続の黒字を達成。今期も入居率向上等に
より営業利益195億円を計画。
業績推移
売上高 （億円）
営業利益 （億円）
8,000
760
6,000
6,316
383
714
6,729
427
6,203
409
3,591
4,000
3,161
3,275
501 2,370
4,843
199
1,078
2,000
2,771
800
7,332
395
3,027
3,345
3,423
3,566
0
-2,000
4,831
225
4,594
162
4,542
172
4,710
191
533
631
613
3,803
3,835
3,887
3,993
136
147
629
45
74
5,250
280
600
860
400
4,110
195
200
0
△236
-200
-400
△297
07/3期
08/3期
09/3期
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （計画）
賃貸
建築請負
その他
営業利益
-5-
1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト
リーマンショック前は、建築請負事業が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとし
たビジネスモデルへ転換。
業績推移ハイライト
（億円）
07/3期
08/3期
09/3期
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
16/3期
計画
6,316
6,729
7,332
6,203
4,843
4,594
4,542
4,710
4,831
5,250
賃貸
2,771
3,027
3,345
3,423
3,566
3,803
3,835
3,887
3,993
4,110
建築請負
3,161
3,275
3,591
2,370
1,078
629
533
631
613
860
760
714
501
△297
△236
45
74
136
147
195
70
30
△15
△478
△300
52
86
155
205
215
746
732
701
297
119
43
27
29
2
35
純利益
373
3
99
△790
△408
15
133
152
145
160
管理戸数* （千戸）
388
442
506
551
571
556
546
549
554
564
入居率*
92.8%
92.4%
88.5%
82.3%
80.1%
81.2%
82.9%
84.6%
86.6%
88.0%
受注高
3,624
4,630
3,378
2,502
803
500
730
811
873
990
売上高
営業利益
賃貸
建築請負
*管理戸数は、各期の最終月末数値
*入居率は各期の平均値
-6-
第2章 2015年3月期 実績
2-1：決算ハイライト
繰延税金資産26億円の計上により純利益は計画比+20.9%。
決算ハイライト
（百万円）
14/3期
実績
15/3期
計画
15/3期
実績
前期比
計画比
471,089
493,500
483,188
+12,099
△10,312
69,579
75,500
75,755
+6,176
+255
14.8%
15.3%
15.7%
+0.9p
+0.4p
販管費
55,906
61,000
60,992
+5,086
△8
営業利益
13,673
14,500
14,763
+1,090
+263
2.9%
2.9%
3.1%
+0.2p
+0.1p
11,574
13,000
13,424
+1,849
+424
2.5%
2.6%
2.8%
+0.3p
+0.1p
15,229
12,000
14,507
△721
+2,507
売上高
売上総利益
%
%
経常利益
%
純利益
-8-
2-2-1：業績サマリー（売上高、売上総利益）
売上高
売上総利益
（億円）
6,000
（億円）
通期
実績
4,710
通期
計画
4,935
通期
実績
4,831
通期
実績
757
通期
計画
755
800
通期
実績
695
4,000
2,000
0
14/3期
売上高
賃貸事業
建築請負事業
600
15/3期
計画比 △103億円
+23億円
△136億円
14/3期
売上総利益
賃貸事業
建築請負事業
15/3期
計画比 +2億円
+37億円
△37億円
-9-
2-2-2：業績サマリー（営業利益、純利益）
営業利益
（億円）
150
通期
実績
136
純利益
通期
実績
147
通期
計画
145
（億円）
200
通期
実績
152
150
通期
計画
120
通期
実績
145
100
50
100
14/3期
営業利益
賃貸事業
建築請負事業
0
15/3期
14/3期
15/3期
計画比 +2億円
+30億円
純利益
計画比 +25億円
△37億円
-10-
2-3：セグメント別業績
賃貸事業は計画比増収増益を継続したが、建築請負事業は上期の受注未達や原価高により減収減益。
ホテル・リゾート事業はグアムリゾートでの大規模修繕により収益低下。
セグメント別業績
14/3期
実績
（百万円）
15/3期
計画
15/3期
実績
前期比
計画比
賃貸
売上高
388,768
397,000
399,316
+10,548
+2,316
売上総利益
54,187
59,000
62,763
+8,576
+3,763
建築請負 シルバー
営業利益
15,567
17,500
20,532
+4,965
+3,032
売上高
63,135
75,000
61,312
△1,823
△13,688
売上総利益
14,972
17,000
13,223
△1,749
△3,777
2,954
4,000
210
△2,743
△3,790
10,171
10,500
10,608
+436
+108
355
100
500
+144
+400
ホテル ･
その他
リゾート
営業利益
△610
△1,000
△606
+4
+394
売上高
7,571
8,000
8,951
+1,379
+951
売上総利益
2,587
3,000
2,781
+193
△219
△1,118
△700
△1,289
△170
△589
売上高
1,442
3,000
2,999
+1,557
△1
売上総利益
1,411
1,300
1,660
+248
+360
営業利益
137
△100
31
△106
+131
営業利益
△3,256
△5,300
△4,116
△859
+1,184
調整額
営業利益
売上高
売上総利益
営業利益
-11-
第3章 2016年3月期 計画
3-1：計画
計画
（百万円）
14/3期
実績
15/3期
実績
16/3期
計画
前期比
471,089
483,188
525,000
+41,811
69,579
75,755
88,500
+12,744
14.8%
15.7%
16.9%
+1.2p
販管費
55,906
60,992
69,000
+8,007
営業利益
13,673
14,763
19,500
+4,736
2.9%
3.1%
3.7%
+0.7p
11,574
13,424
18,000
+4,575
2.5%
2.8%
3.4%
+0.7p
15,229
14,507
16,000
+1,492
売上高
売上総利益
%
%
経常利益
%
純利益
*16/3期は税効果会計は見込んでいない
-13-
3-2-1：計画サマリー（売上高、売上総利益）
売上高
売上総利益
（億円）
（億円）
5,500
1,000
5,250
5,000
4,710
800
4,831
売上高
757
695
4,500
4,000
885
600
14/3期
実績
15/3期
実績
16/3期
計画
前期比 +418億円
400
売上総利益
14/3期
実績
15/3期
実績
16/3期
計画
前期比 +127億円
賃貸事業
+116億円
賃貸事業
+32億円
建築請負事業
+246億円
建築請負事業
+67億円
-14-
3-2-2：計画サマリー（営業利益、純利益）
営業利益
純利益
（億円）
（億円）
195
200
150
100
営業利益
賃貸事業
建築請負事業
200
152
147
150
136
14/3期
実績
15/3期
実績
16/3期
計画
160
145
100
14/3期
実績
15/3期
実績
16/3期
計画
前期比 +47億円
+9億円
純利益
前期比 +14億円
+32億円
-15-
3-3：セグメント別計画
セグメント別計画
14/3期
実績
（百万円）
15/3期
実績
16/3期
計画
前期比
賃貸
売上高
388,768
399,316
411,000
+11,683
売上総利益
54,187
62,763
66,000
+3,236
建築請負 シルバー
営業利益
15,567
20,532
21,500
+967
売上高
63,135
61,312
86,000
+24,687
売上総利益
14,972
13,223
20,000
+6,776
2,954
210
3,500
+3,289
10,171
10,608
11,200
+591
355
500
0
△500
ホテル ･
その他
リゾート
営業利益
△610
△606
△1,400
△793
売上高
7,571
8,951
12,500
+3,548
売上総利益
2,587
2,781
4,200
+1,418
△1,118
△1,289
△500
+789
売上高
1,442
2,999
4,300
+1,300
売上総利益
1,411
1,660
1,700
+39
営業利益
137
31
△100
△131
営業利益
△3,256
△4,116
△3,500
+616
調整額
営業利益
売上高
売上総利益
営業利益
-16-
第4章 2015年3月期 事業概要（賃貸事業）
4-1：賃貸事業の概要
事業概要
 主要指標
入居者様
 入居率
オーナー様
 属性別契約状況
 属性別契約戸数シェア
家賃
収入
貸出
一括
借上げ
建築
請負
 法人業種別契約戸数シェア
 外国人契約状況
 具体的施策
 店舗拡充 （個人向け）
賃貸
建築請負
 お部屋カスタマイズ （個人向け）
 入居者専用サービス（個人向け）
 セキュリティシステム （物件価値向上）
レオパレス21
-18-
4-2：賃貸事業の各指標
賃貸事業の各指標
（百万円）
13/3期
実績
14/3期
実績
15/3期
実績
16/3期
計画
383,574
388,768
399,316
411,000
43,510
54,187
62,763
66,000
8,687
15,567
20,532
21,500
546,204 戸
548,912 戸
554,948 戸
564,000 戸
82.94%
84.58%
86.57%
88.00%
182 店
184 店
188 店
187 店
法人営業課数 （期末）
46 課
49 課
59 課
59 課
単体従業員数 （期末）
2,661 名
2,829 名
2,989 名
3,110 名
1,374 名
1,512 名
1,526 名
1,669 名
売上高
売上総利益
営業利益
管理戸数 （期末）
平均入居率
直営店舗数 （期末）
うち、営業
*16/3期計画の「直営店舗数（期末）」以下の項目は、2015年4月末現在の数値を記載
-19-
4-3-1：主要指標（入居率）
長期の賃貸契約により入居期間の長期化や稼動の安定化を実現。
2016年3月期の通期平均入居率は前期比+1.4pを計画 （2015年3月期実績は前期比+2.0p）。
入居率推移
2012年3月期
90%
2013年3月期
2014年3月期
2015年3月期
※2016年3月期平均入居率目標 88.0%
88%
86%
84%
82%
80%
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
平均
12/3期
81.09
80.64
80.87
80.45
80.50
81.05
80.43
80.69
80.54
81.65
82.73
83.40
81.16
13/3期
81.77
82.18
82.69
82.53
82.90
83.13
82.59
82.55
82.29
83.39
84.48
84.81
82.94
14/3期
83.32
83.67
83.69
83.50
83.84
84.28
84.23
84.31
84.12
85.61
86.92
87.47
84.58
15/3期
86.00
86.03
85.96
85.63
85.78
86.33
86.14
86.10
85.69
87.24
88.65
89.29
86.57
-20-
4-3-2：主要指標（属性別契約状況）
法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。
①入居者目線での各種施策の展開、②2014年10月から学校法人営業部の発足。
属性別契約状況推移
入居率
属性別契約戸数（千戸）
100%
300
管理戸数・契約済戸数（千戸）
600
管理戸数 （右軸）
法人（左軸）
契約済戸数 （右軸）
250
個人（左軸）
90%
200
150
80%
500
400
入居率
100
300
50
学生（左軸）
70%
0
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月
09/3期
*数値は各月末時点
*詳細はp.52を参照
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
200
15/3期
-21-
4-3-3：主要指標（属性別契約戸数シェア）
法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに前年同期比増加。
属性別契約戸数シェア
100%
442
449
453
478
462
464
452
464
460
458
450
480
473
476
474
495 （千戸）
14.6% 14.3% 14.5% 13.9% 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1% 11.3% 10.2%
80%
60%
36.8%
38.0% 38.2% 38.3% 38.3% 37.3% 37.4% 37.4% 37.6%
38.9%
39.4%
39.3%
38.8%
42.2% 41.6% 40.3%
40%
20%
49.4% 49.5% 49.5% 49.4% 51.3% 51.5% 51.4% 51.1% 53.0%
43.2% 44.1% 45.2% 47.3% 47.3% 47.4% 47.7%
0%
1Q
2Q
3Q
4Q
12/3期
1Q
2Q
4Q
1Q
13/3期
学生利用戸数
*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
*詳細はp.52を参照
3Q
2Q
3Q
4Q
1Q
14/3期
個人利用戸数
2Q
3Q
4Q
15/3期
法人利用戸数
-22-
4-3-4：主要指標（法人業種別契約戸数シェア）
「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
全国上場企業*の79.3%が当社を利用（前期末比+0.8p）。
法人業種別契約戸数シェア
+8.2%
+4.3%
+7.7%
+6.6%
202,584
219,239
228,708
246,272
262,577 （戸）
18.9%
18.5%
18.9%
17.9%
17.5%
その他
13.9%
14.7%
15.3%
16.2%
16.9%
建設業
6.4%
6.1%
6.4%
6.1%
6.3%
飲食業
15.9%
16.2%
16.3%
15.9%
15.6%
小売業
13.8%
13.2%
13.2%
13.4%
13.4%
サービス業
9.7%
11.2%
10.7%
11.8%
12.2%
派遣・業務請負
21.5%
20.0%
19.0%
18.8%
18.1%
製造業
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
前年比
100%
80%
60%
40%
20%
0%
*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業
*詳細はp.53を参照
-23-
4-3-5：主要指標（外国人契約状況）
LAM（Leopalace Alliance Members）スクールにより外国人留学生が現地でインターネットを通じた契約可能なシステムを構築。
海外店舗オープンにも注力し、2014年8月よりプノンペン、ヤンゴン、上海（不動産仲介業）、2015年1月よりハノイの拠点が営業開始。
外国籍契約の属性は学生59%、社会人41%。
外国籍 当社契約戸数 （個人契約のみ）
（戸）
16,000
ミャンマー
14,000
支店
カンボジア 現地法人
ヤンゴン
プノンペン
12,000
タイ
現地法人
バンコク
ベトナム
現地法人
ホーチミン、ハノイ
6,000
台湾
支店
台北
4,000
韓国
支店
プサン、ソウル*
中国
現地法人
10,000
8,000
2,000
0
6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月
11/3期
中国
韓国
12/3期
台湾
13/3期
ベトナム
タイ
14/3期
その他東南アジア
北京、上海、大連、
広州
※ 2015年4月よりソウル江南、ソウル鐘路を
ソウル支店に統合
15/3期
その他
*詳細はp.54を参照
-24-
4-4-1：個人向け施策（店舗拡充）
海外8店舗を含む直営店とパートナーズで全国をカバー。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による契約
アップを図る。直営店は2014年4月に3店舗、10月に1店舗開設。
賃貸店舗推移
（店舗数）
400
350
2015年3月末現在
300
188店舗
（前期末比+4店）
内 国内
180店舗
（前期末比+4店）
内 海外*
8店舗
（前期末比±0店）
パートナーズ
141店舗
（前期末比-23店）
合計
329店舗
（前期末比-19店）
直営店
250
200
150
100
50
* 海外不動産を仲介する拠点は除く
（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー）
0
6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月
11/3期
12/3期
13/3期
直営店
14/3期
15/3期
パートナーズ
*詳細はp.57を参照
-25-
4-4-2：個人向け施策（お部屋カスタマイズ）
2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「お部屋カスタマイズ」をスタート。
2015年3月末現在で21,573件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、カスタマイズに関するセミナーも実施。
今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。
お部屋カスタマイズ
無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・
落書きもOK
壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない
柄物を含む100種類以上の壁紙
男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と
比較し女性が多い
累計契約件数
（契約件数）
25,000
21,573
20,000
15,000
10,000
各種コンテストを開催
5,000
0
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月
13/3期
14/3期
15/3期
お部屋カスタマイズコンテスト
入居者にカスタマイズのアイディアを募集
「名古屋らしい部屋」 3者コラボ企画
名古屋モード学園の学生がサンゲツの
素材を使ってレオパレス21の部屋に施工
壁面アートコンテスト
入賞者は実際のモデル
ルーム壁面にペイント
-26-
4-4-3：個人向け施策（入居者専用サービス）
入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。入居者からのリクエストに応えるコンシェルジュサービス
や、取引法人とのタイアップコンテンツなど、賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。
入居者専用サイト MY PAGE
 LEONET （無線LAN）
プロバイダ契約をすることなく、
インターネットを快適に利用可能。
映画、ドラマが視聴可能。
2014年4月より無線LAN
サービスを開始。
取引法人とのタイアップ
MY PAGEでは、個人入居者と取引法人のニーズ
をマッチング。各社のサービスを優待条件で提供す
るほか、求人情報を掲載し人材募集でも協業。
サービスの優待利用
個人
入居者
取引
法人
人材募集
コミュニティスペース L+ （エルプラス）
 レオパレスオンラインショッピング
オーナー様、入居者様、学生や法人様にご利用
いただけるコミュニティスペース。
大阪、仙台、新宿の3拠点で各種イベントを開催。
生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト。
レオパレス専用商品も販売。
 L-Club Off
人気のホテル・有名旅館、レジャー施設、
ショッピング、グルメなど75,000軒以上の
施設を利用できる優待サービス。 (有料)
レオパレスセンター新宿店
ホテルレオパレス仙台
-27-
4-4-4：物件価値向上施策（セキュリティシステム）
2015年3月末現在でセキュリティシステムの設置戸数226,801戸（設置率40.9％）。
防犯カメラは5,505棟設置済み。
セキュリティシステム 受注・売上
14/3期
実績
15/3期
実績
累計
戸数
51,282戸
43,606戸
248,500戸
金額
96.0億円
90.9億円
419.9億円
戸数
51,692戸
39,045戸
226,801戸
金額
101.6億円
87.3億円
397.2億円
受注
売上
防犯カメラ
 大手警備会社2社との業務提携
 各種センサーにより侵入者を感知するほか、
火災監視や非常通報も標準装備
 女性の入居率向上が見込める
 法人の寮･社宅ニーズの取込み強化
（大企業はセキュリティ重視）
①異常信号送信
異常発生
③急行
②急行を指示
警備スタッフが
駆けつけて確認
管理センター
緊急連絡先、必要に応じ警察・消防に通報
-28-
第5章 2015年3月期 事業概要（建築請負事業）
5-1：建築請負事業の概要
事業概要
 指標
入居者様
 受注・売上状況
オーナー様
 エリア別建築請負支店数、竣工売上
 請負事例
家賃
収入
貸出
一括
借上げ
建築
請負
 理想の土地活用
 新ブランドの展開
 高品質のアパート
 ノンサウンドシステム
賃貸
建築請負
 賃貸併用住宅、注文住宅
 高齢者施設・商業施設
レオパレス21
-30-
5-2：建築請負事業の各指標
建築請負事業の各指標
（百万円）
13/3期
実績
14/3期
実績
15/3期
実績
16/3期
計画
売上高
53,369
63,135
61,312
86,000
売上総利益
13,197
14,972
13,223
20,000
2,747
2,954
210
3,500
73,006
81,139
87,395
99,000
アパート等建物
55,174
67,446
84,679
99,000
太陽光発電
17,831
13,693
2,715
0
52 支店
54 支店
60 支店
62 支店
1,374 名
1,506 名
1,638 名
1,815 名
256 名
363 名
418 名
526 名
営業利益
受注高
支店数 （期末）
単体従業員数 （期末）
うち、営業担当
*16/3期計画の「支店数（期末）」以下の項目は、2015年4月末現在の数値を記載
-31-
5-3-1：主要指標（受注・売上）
2015年3月期の総受注高は前年比+7.7%。但し、太陽光発電システムを除くアパート等の総受注高では前期比+25.5%。
総受注高
（億円）
300
13/3期
14/3期
59
200
22
100
135
15/3期
10
35
6
37
181
181
122
9
242
192
51
24
128
147
67
217
165
1
17
153
205
0
1Q
2Q
アパート等
3Q
4Q
太陽光発電（グループでの発電事業分は含まず）
受注・売上（太陽光発電システム含む）
14/3期
（億円）
15/3期
1Q
2Q
3Q
4Q
230棟
237棟
195棟
195棟
240
227
171
受注残（億円）
500
528
売上高（億円）
138
164
総受注高（棟*）
（億円）
1Q
2Q
857棟
223棟
277棟
237棟
229棟
966棟
171
811
187
252
227
206
873
569
444
444
467
573
649
581
581
103
223
630
114
131
130
235
611
通期
3Q
4Q
通期
*既存物件への太陽光発電システム設置は総受注高棟数に含まれていない
-32-
5-3-2：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）
三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。
建築請負支店数
一括借上アパート完工棟数 （15/3期）
全国 60支店 （2015年3月現在）
北海道 0支店
東北
45 棟
その他
36 棟
中国
54 棟
大阪府 5支店
京都府 1支店
兵庫県 2支店
中国 2支店
北陸・甲信越
0支店
東北 3支店
（仙台・郡山）
北関東 1支店
近畿 8支店
(水戸）
（岡山県、広島県）
首都圏
306 棟
九州･沖縄
59 棟
首都圏 37支店
中部
66 棟
近畿
90 棟
中部 4支店
(愛知県）
四国 0支店
九州・沖縄 5支店
東京都
18支店
神奈川県 8支店
埼玉県
8支店
千葉県
3支店
 全国の一括借上アパート完工棟数のうち、首都圏
が46%、三大都市圏が70%を占める
（福岡県・沖縄県）
-33-
5-4-1：請負事例（理想の土地活用）
レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。
理想の土地活用
アパート
高齢者施設
多様化する入居者ニーズに
合ったアパート商品を提案。
アパートは一括借上し、
賃貸管理業務を一貫
して行う。
注文住宅
レオパレス21が
提案する
土地活用
自由設計の専用住宅や、
自宅の一部に賃貸住宅を
併せ家賃収入が得られる
賃貸併用住宅を建築。
その他
増加する高齢者に対応し、
土地オーナー様と
介護事業者様を結ぶ
マッチング事業を
展開。
店舗・商業施設
ロードサイドや駅周辺に
外食チェーン、コンビニ、
ドラッグストア等を建築。
アパート複合のテナントビル
も提案。
メガソーラーや駐車場など、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。
-34-
5-4-2：請負事例（新ブランドの展開）
2015年5月より、新たな賃貸住宅ブランド「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」を立ち上げ。業界トップクラスの遮音性、安心・
安全のセキュリティ、家具・家電付きなど、付加価値を備えた基本スペックはそのままに、異なる2つのブランドコンセプトを展開することで、
競争力強化と入居者イメージの一新を図る。
「MIRANDA（ミランダ）」
「CLEINO（クレイノ）」
 コンセプトは、「Decorative（装飾的）」
 コンセプトは、「Plain（シンプル）」
 新しい発想がつまった、独自の付加価値を備えた空間提案
型賃貸住宅ブランド
 住む人のアイディア次第で、それぞれの「スタイルを描ける」、
可変性の高いプレイン型賃貸住宅ブランド
-35-
5-4-3：請負事例（高品質のアパート）
当社主力商品である「DUAL-L」・「Arma-L」の商品特長を融合させた「Arma-L tri-EL（アルマーレ・トライ-エル）」を2013年10月より販売
開始。また、2014年12月より1階の居住性を高めた「L-SECtion（レセクション）」を販売開始。
3つのロフトを配した “女性目線”の「Arma-L tri-EL」
1階の居住性を高めた「L-SECtion」
ベッドと収納を一体化した
バンクベッド
ハイポジションバルコニー
 専有面積 25～31㎡
 「DUAL-L」同様のロフトを3つ配し、1LＤＫに匹敵する贅沢な
空間を実現
 女性目線で設計した「Arma-L」同様、居室内にパウダース
ペースを配したほか、壁面収納、カウンターキッチンを採用
 ベッドと収納空間を一体化した「バンクベッド（多機能造作
ベッド）」によりスペースを有効活用
 手摺の高さが1.7mの「ハイポジションバルコニー」が外部か
らの視線を遮ることで、プライバシーを守り防犯性を向上
-36-
5-4-4：請負事例（ノンサウンドシステム）
2013年4月より販売のアパートに標準仕様として、防音配水管と高遮音界壁に加えて一般的な木造建築より2ランク以上遮音性能を向
上した「ノンサウンドフロア」を「ノンサウンドシステム」として採用。また、2013年7月より、鉄骨賃貸住宅にも「ノンサウンドフロア」を標準
装備。
遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」
木造V仕様
ノンサウンドフロア
上階から下の階に伝わる衝撃音を低
減。従来より2ランク～3ランク遮音性
能が向上。
1/3に
低減
鉄骨標準
1/3に
低減
木造
高遮音界壁
隣戸間の壁構造を見直し、遮音性
能を高め、木造でTLD-45、鉄骨で
TLD-50の遮音等級を実現。
木造
木造 (オプション仕様-V)
TLD45
鉄骨造
TLD50
防音配水管
15dB
低減
排水騒音対策として防音配水管を採
用。排水騒音が通常のVU管に比べて
平均15dB低減、「図書館や深夜の郊
外」並みの静けさを実現。
フィルム
遮音材
吸音材
塩ビ管
断面
鉄骨造
鉄骨造
施行例
-37-
5-4-5：請負事例（賃貸併用住宅、注文住宅）
「日本の住まいを新しく、快適に」をテーマに、2013年4月より賃貸併用住宅「Smaio（スマイオ）」（鉄筋ブレース）と「Smaio-W（スマイオ
ダブリュー）」（木造）を販売開始。また、2014年5月より木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する株式会社もりぞうと提携し、注文住宅
「大雅-TAIGA-」を販売開始。株式会社もりぞうを2015年3月末に子会社化し、建築営業の多角化を図る。
賃貸併用住宅 「Smaio」、「Smaio-W」
 自宅と賃貸住宅を組み合わせた賃貸併用住宅により、賃料
収入を得て住宅ローンの負担を減らすことが可能
 自宅と賃貸住宅の間に、高級マンションで使われている高
性能界壁を採用し高い遮音性能を実現
木曾ひのきを用いた注文住宅「大雅-TAIGA-」
 最高級の木曾ひのきを使った自由設計の住まい
 木曾ひのきの耐久性に加えて、劣化を防ぐ換気システムを
採用
 躯体には制震ダンパーをバランスよく配置することで、耐震
性も強化
-38-
5-4-6：請負事例（高齢者施設・商業施設）
2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物（高齢者施設・店舗等の商業施設）の建築請負を開始。特に、当社が運営する高齢者
施設の受注を関東・中京圏で推進中。
高齢者施設・商業施設 受注・売上
14/3期
実績
棟数
44棟
19棟
金額
55億円
43億円
棟数
30棟
22棟
受注
高齢者施設
売上
受注
商業施設
売上
15/3期
実績
金額
36億円
28億円
棟数
14棟
16棟
金額
5億円
5億円
棟数
15棟
13棟
金額
5億円
4億円
有料老人ホーム
（東京都世田谷区）
コンビニ店舗
（大阪府大阪市）
-39-
第6章 2015年3月期 事業概要（関連事業・新規事業）
6-1：関連事業（シルバー事業）
中期経営計画では成長戦略事業と位置付け、3ヵ年で29施設を開設し合計90施設での運営を目指す。2015年3月期は2施設が開所し、
2016年3月期は5施設の開所予定。デイサービス稼働率の減少は従来休日としていた日曜日営業の開始によるもの。
シルバー事業
（百万円）
14/3期
実績
15/3期
計画
15/3期
実績
前期比
計画比
10,171
10,500
10,608
+436
+108
355
100
500
+144
+400
営業利益
△610
△1,000
△606
+4
+394
デイサービス稼働率
72.7%
74.8%
67.2%
-5.4p
-7.6p
ショートステイ稼働率
99.2%
96.9%
98.1%
-1.1p
+1.2p
有料老人ホーム等稼働率
93.8%
93.9%
93.5%
-0.3p
-0.4p
施設開所数
3 施設
4 施設
2 施設
△1 施設
△2 施設
売上高
シルバー
売上総利益
あずみ苑グランデ常盤平
あずみ苑グランデ草加
*関東1都6県にて63ヶ所の介護施設「あずみ苑」を運営（2015年3月末現在）
*有料老人ホーム等にはグループホームを含む
あずみ苑木更津
-41-
6-2：関連事業（国内ホテル事業）
賃貸事業での取引法人への利用促進から稼働率が向上。
※ホテルレオパレス四日市（2014年8月引渡し）、ホテルレオパレス新潟（2015年7月引渡し）は売却
国内ホテル事業
14/3期
実績
（百万円）
国内ホテル
売上高
営業利益
減価償却費
稼働率
15/3期
計画
15/3期
実績
前期比
計画比
2,317
2,300
2,284
△32
△16
9
△40
△30
△40
+10
375
375
337
△37
△38
77.0%
77.8%
79.7%
+2.7p
+1.9p
ホテルレオパレス
博多
ホテルレオパレス
仙台
*国内ホテル事業は7ヶ所 （旭川、札幌、仙台、新潟、名古屋、岡山、博多）を運営 （2015年3月末現在）
ホテルレオパレス
札幌
-42-
6-3：関連事業（リゾート事業）
グアム観光客数は前年並みながら、賃貸事業の取引企業等のステークホルダーによる利用促進もあり、稼働率・業績ともに順調に推移。
レオパレスリゾートでは2014年8月末より演習等でのグアム来島軍人による利用が開始。
リゾート（グアム）事業
（千ドル）
2013/12期
実績
2014/12期
計画
2014/12期
実績
レオパレスグアム
前期比
計画比
$75,099
$78,000
$85,036
+ $9,937
+ $7,036
884
3,500
585
△299
△2,915
減価償却費
15,116
15,000
14,340
△776
△660
Leopalace Resort 稼働率
66.7%
69.8%
70.9%
+4.2p
+1.1p
Westin Resort Guam 稼働率
81.2%
82.2%
86.0%
+4.8p
+3.8p
売上高
営業利益
レオパレスリゾート
レオパレスリゾート カントリークラブ
ウェスティンリゾートグアム
*レオパレスグアムは単体PL
*レオパレスグアムの通期は1月-12月
-43-
6-4-1：関連事業（太陽光発電システム）
2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2015年3月末現在で12,356棟（設置可能棟数の約55%）への設置が完了。
太陽光発電事業への取り組み
（累計棟数）
15,000
10,000
5,000
0
14/3期 1Q
2Q
オーナー様投資
取組み
3Q
4Q
21
屋根借り（SPC型等）
15/3期 1Q
2Q
3Q
4Q
SPC
屋根借り（レオパレス21グループ）
14/3期時点
開始時期
15/3期時点
1.
オーナー様投資による太陽光パネル設置
2011年3月
6,629棟
（79.7MW）
7,129棟
（89.1MW）
2.
屋根借り太陽光発電事業
2012年9月
2,372棟
（46.1MW）
5,227棟
（83.3MW）
a. SPC型等提携事業
2013年2月
1,258棟
（24.6MW）
1,258棟
（24.6MW）
b. レオパレス21グループによる発電事業*
2013年12月
1,114棟
（21.4MW）
3,969棟
（58.7MW）
2013年9月
千葉県富里市
（1.7MW）
千葉県富里市
（1.7MW）
合計：
9,001棟
（125.8MW）
12,356棟
（172.4MW）
3.
遊休地を活用したメガソーラー
*2.b.「レオパレス21グループによる発電事業」の施工収益は連結消去 （詳細はp.46を参照）
-44-
6-4-2：関連事業（太陽光発電システム・エリア別）
積雪の多い北海道や東北の一部、火山灰が降る鹿児島県の一部、および塩害のある海岸付近の物件は太陽光設置の対象外。
当社アパートが多い首都圏に1/3が集中。
太陽光発電システム エリア別設置状況 （2015年3月末）
全国合計： 12,356棟
427
東北
1,171
北関東
4,185
首都圏
261
北陸・甲信越
2,301
中部
1,552
近畿
913
中国
オーナー様投資
388
四国
屋根借り
1,158
九州・沖縄
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
（棟数）
-45-
6-4-3：関連事業（屋根借り太陽光発電事業）
公募調達手取資金（約246億円）のうち約146億円を「屋根借り太陽光発電事業」に充当した他、銀行調達による自社グループでの屋根
借り太陽光発電事業を推進中。2016年3月期上期で累計4,400棟規模になる見込み。
レオパレス21グループによる屋根借り太陽光発電事業
14/3期
実績
15/3期
実績
累計
設置棟数
1,114棟
2,855棟
3,969棟
発電容量
21.4 MW
37.2 MW
58.7 MW
680棟
3,102棟
3,782棟
1.0億円
14.6億円
15.7億円
約2,700 MWh
約36,600 MWh
約39,300 MWh
発電開始棟数
売電による売上高
発電量
* 福島実証モデル事業（67棟 1.2MW）を含む
* 売電による売上高は「その他事業」に計上
* 発電量は各期間分
新電力会社（PPS）レオパレス・エナジー設立
レオパレス･パワーによりアパートの屋根で発電された
電力を需要家に供給
2016年の電力小売全面自由化を見据え、アパート
入居者への電力小売を検討
会社概要
会 社 名
株式会社レオパレス・エナジー
資 本 金
2,000万円
設
2014年5月15日
立
-46-
6-5：新規事業（賃貸事業の海外展開）
日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や
日系企業向けの現地不動産仲介業を開始。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。
2016年3月期はインドネシア、フィリピンに進出予定。
賃貸事業の海外展開
■レオパレス21の海外支店・現地法人
従来
外国人に
日本国内物件を紹介
今後の展開
北京
大連
日本人・日系企業に
現地不動産を仲介
ソウル
中国
北京、上海（2法人）、大連、広州
韓国
プサン、ソウル※
台湾
台北
タイ
バンコク
ベトナム
ホーチミン、ハノイ
カンボジア
プノンペン
ミャンマー
ヤンゴン
※ 2015年4月よりソウル江南、ソウル鐘路を統合
プサン
上海
韓国合弁会社 「ウリレオPMC」
広州
ヤンゴン
台北
 韓国大手住宅管理会社ウリ管理
（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立
ハノイ
バンコク
プノンペン
ホーチミン
日本国内物件を
紹介・契約する拠点
 韓国ではまだ例の無い、企業による体系
化された賃貸管理サービスを提供
現地不動産を
仲介する拠点
 2014年2月の現地法制定により本格的な
営業活動を開始し、2015年3月末現在で
452戸の管理を受託
両事業を展開する拠点
-47-
補足1. 会社資料
補足1-1：会社概要
会社データ
株式会社レオパレス21
設立
1973年8月17日
資本金
752億8,236万円*
代表者
代表取締役社長 深山 英世
事業内容
アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び
販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、
ブロードバンド通信事業、介護事業他
連結
7,339名
単体
6,149名
500,000,000株
発行済株式総数
267,443,915株*
株主数
39,197名
金融商品取引業者
3.39%
自己名義株式
1.71%
個人・その他
16.73%
事業法人・その他の法人
2.51%
その他事業
金融機関
25.01%
（2015年3月末現在）
レオパレス・リーシング
プラザ賃貸管理保証
ウリレオPMC
社宅代行
家賃保証
韓国 賃貸管理
ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ
（上海）有限公司
ﾚｵﾊﾟﾚｽ21（上海）
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ有限公司
Leopalace21
(Thailand) CO., LTD.
入居者斡旋
上海 不動産仲介
タイ 不動産仲介
LEOPALACE21
VIETNAM CO., LTD.
Leopalace21
(Cambodia) Co., Ltd.
ベトナム 不動産仲介
カンボジア 不動産仲介
もりぞう
戸建注文住宅
（2015年3月末現在）
ホテル・
リゾート
事業
株主構成
建築請負
事業
発行可能株式総数
賃貸事業
会社名
従業員数
主なグループ会社
（2015年3月末現在）
外国法人等
50.65%
Leopalace Guam Co.
ウイングメイト
リゾート事業
ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
あすか少額短期保険
アズ・ライフケア
レオパレス・スマイル
入居者家財保険
シルバー事業
特例子会社
レオパレス・パワー
レオパレス・エナジー
発電事業
新電力会社（PPS）
*公募増資および第三者割当（オーバーアロットメント）増資による増加
-49-
補足1-2-1：業績（四半期別）
四半期別
（百万円）
1Q
4月-6月
14/3期
実績
2Q
7月-9月
15/3期
実績
14/3期
実績
3Q
10月-12月
15/3期
実績
14/3期
実績
4Q
1月-3月
15/3期
実績
14/3期
実績
15/3期
実績
売上高
114,876
115,626
116,796
117,411
111,792
117,718
127,624
132,432
賃貸
96,142
98,530
95,733
98,902
96,692
98,921
100,199
102,962
建築請負
13,874
11,457
16,540
13,193
10,342
13,043
22,377
23,618
シルバー
2,477
2,599
2,572
2,676
2,581
2,702
2,540
2,629
ホテル･リゾート
2,037
2,386
1,602
1,872
1,837
2,287
2,093
2,404
343
652
346
766
338
763
413
817
2,009
2,394
3,359
3,693
3,381
3,457
4,922
5,217
2,680
4,090
3,520
5,471
5,076
5,586
4,241
5,385
建築請負
89
△882
881
△492
△362
△480
2,314
2,065
シルバー
△196
△132
△123
△105
△126
△143
△178
△225
ホテル･リゾート
66
196
△386
△326
△304
△529
△398
△629
その他
84
158
66
104
42
18
△52
△249
その他
営業利益
賃貸
-50-
補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）
単体及び主要子会社
14/3期
実績
（百万円）
レオパレス・リーシング
プラザ賃貸管理保証
レオパレスグアム
ウイングメイト
あすか少額短期保険
レオパレス･パワー
その他及び消去
15/3期
実績
前期比
計画比
469,665
491,500
484,360
+14,694
△7,140
13,332
14,100
15,595
+2,263
+1,495
1,174
1,500
1,556
+382
+56
7
0
112
+105
+112
4,391
4,700
4,576
+185
△124
709
500
393
△315
△107
7,333
7,700
8,995
+1,662
+1,295
86
300
61
△24
△239
1,128
1,200
1,341
+213
+141
18
0
△2
△21
△2
1,243
1,300
1,465
+222
+165
営業利益
166
200
166
+0
△34
売上高
108
1,000
1,361
+1,253
+361
△ 47
△ 300
△ 268
△221
+32
△ 6,545
△ 15,400
△ 20,469
△13,923
△5,069
△ 30
△ 300
△ 1,295
△1,264
△995
売上高
レオパレス21
15/3期
計画
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
-51-
補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）
属性別契約戸数
13/3期
14/3期
15/3期
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
管理戸数（戸）
556,546
551,287
546,561
546,204
546,856
547,161
547,978
548,912
550,514
551,545
552,966
554,948
A. 契約済戸数（戸）
460,231
458,264
449,745
463,222
457,683
461,136
460,961
480,110
473,197
476,163
473,862
495,487
82.2%
82.9%
82.5%
84.2%
(通期
82.9%)
83.6%
83.9%
84.2%
86.7%
(通期
84.6%)
86.0%
85.9%
86.0%
88.4%
(通期
86.6%)
217,517
217,034
214,450
228,708
226,474
228,038
227,580
246,272
243,588
244,967
242,293
262,577
（B／A）
47.3%
47.4%
47.7%
49.4%
49.5%
49.5%
49.4%
51.3%
51.5%
51.4%
51.1%
53.0%
C. 内 個人契約戸数（戸）
181,047
180,365
174,953
176,139
175,057
176,782
176,503
179,036
176,885
178,186
178,228
182,142
（C／A）
39.3%
39.4%
38.9%
38.0%
38.2%
38.3%
38.3%
37.3%
37.4%
37.4%
37.6%
36.8%
D. 内 学生契約戸数（戸）
61,667
60,865
60,342
58,375
56,152
56,316
56,878
54,802
52,724
53,010
53,341
50,768
13.4%
13.3%
13.4%
12.6%
12.3%
12.2%
12.3%
11.4%
11.1%
11.1%
11.3%
10.2%
期中平均入居率
B. 内 法人契約戸数（戸）
法人シェア
個人シェア
学生シェア
（D／A）
*入居率は各期（通期、四半期）の平均値
*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
-52-
補足1-3-2：指標（法人業種別契約戸数）
「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
法人業種別契約戸数
（戸）
前年比
+8.2%
+4.3%
+7.7%
+6.6%
300,000
262,577
219,239
202,584
200,000
40,527
228,708
28,074
12,872
100,000
50,000
32,157
45,965
その他
+4.5%
44,398
建設業
+11.6%
16,635
飲食業
+11.2%
40,878
小売業
+4.3%
32,995
35,169
サービス業
+6.6%
43,968
43,262
38,361
150,000
前年比
246,272
250,000
39,783
32,223
35,096
13,445
14,710
35,601
37,380
14,956
39,188
27,869
28,869
30,218
19,638
24,632
24,570
29,105
32,022
派遣・業務請負
43,613
43,942
43,472
46,277
47,510
製造業
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
+10.0%
+2.7%
0
-53-
補足1-3-3：指標（外国人契約状況）
外国人の比率は、契約済戸数の2.9%（個人・学生の契約済戸数の6.2%）。
2位に浮上したベトナムが躍進中。
国籍別外国人契約戸数 （個人契約のみ）
13/3期
14/3期
15/3期
（戸）
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
中国
3,938
4,049
4,171
5,035
5,007
5,497
5,654
6,125
5,906
6,297
6,652
7,033
韓国
1,533
1,490
1,489
1,463
1,441
1,415
1,384
1,298
1,272
1,293
1,325
1,336
台湾
675
627
640
652
621
642
651
658
613
618
659
747
東南アジア
622
670
669
766
915
1,195
1,458
1,833
2,018
2,326
2,571
2,859
103
115
120
166
268
499
723
1,059
1,231
1,496
1,717
1,995
87
87
94
102
89
91
97
95
101
102
107
103
その他
1,438
1,485
1,454
1,601
1,651
1,769
1,845
2,013
1,993
2,133
2,213
2,391
外国人合計
8,206
8,321
8,423
9,517
9,635
10,518
10,992
11,927
11,802
12,667
13,420
14,366
内 ベトナム
内 タイ
*数値は各期間の最終月末時点
-54-
補足1-3-4：指標（築年別入居率）
築年別入居率 （2015年3月末現在）
100%
95.3%
98.1%
築1年
築2年
96.3%
96.1%
94.6%
91.5%
築3年
築3年未満
築5年未満
築5-10年
87.0%
82.6%
89.3%
50%
0%
築10-15年 築15年以上
全体
エリア別入居率 （2015年3月末現在）
100% 96.4%
90%
80%
96.3%
95.4%
97.2%
96.1%
93.0%
98.3%
96.5%
92.4%
95.2%
94.1%
96.9%
96.3%
96.1%
95.9%
92.5%
88.3%
93.1%
97.6%
92.0%
94.0%
90.7%
94.1%
93.3%
95.3%
94.1%
89.0%
96.4%
95.6%
92.1%
70%
東京都
埼玉県
神奈川県
千葉県
首都圏
築3年未満
愛知県
築5年未満
大阪府
京都府
兵庫県
三大都市圏
全体
-55-
補足1-3-5：指標（契約形態）
長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。
2種類の契約形態
契約形態別入居戸数
（千戸）
500
442
450
400
462
478
480
464
463
370
384
412
94
79
68
495
414
372
350
300
250
254
306
336
357
107
104
(24%)
(23%)
365
438
200
150
100
50
117
(32%)
108
(26%)
114
(24%)
(17%)
(14%)
(12%)
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
0
07/3期
08/3期
09/3期
10/3期
賃貸契約
11/3期
58
(20%)
マンスリー
-56-
補足1-3-6：指標（賃貸店舗）
賃貸店舗、パートナーズ契約件数
13/3期
1Q
2Q
14/3期
3Q
4Q
1Q
2Q
15/3期
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
パートナーズ店舗
197
201
195
192
179
172
167
164
152
149
143
141
国内直営店舗
159
165
172
174
176
176
176
176
179
179
180
180
国内賃貸店舗計
356
366
367
366
355
348
343
340
331
328
323
321
パートナーズ契約件数
8,881
9,372
9,328 12,422
8,204
8,392
7,972 10,516
6,736
7,079
6,748
9,065
*店舗数は各期間の最終月末時点。パートナーズ契約件数は各四半期分
エリア別 賃貸店舗 （2015年3月末現在）
北海道
東北
首都圏
北関東
北陸・
甲信越
中部
中国
近畿
九州・
沖縄
四国
パートナーズ店舗
3
7
8
39
9
21
16
13
6
19
国内直営店舗
9
15
14
48
13
23
25
10
5
18
12
22
22
87
22
44
41
23
11
37
国内賃貸店舗計
-57-
補足1-3-7：指標（空室損失引当金）
2015年3月期の空室損失引当金は、「収益改善」と「残存期間経過」により、40億円の戻入。（通期計画は33億円の戻入）
2016年3月期は25億円の戻入を計画。
空室損失引当金残高推移
12/3期 戻入133億円
13/3期 戻入52億円
14/3期 戻入45億円
（億円）
301 264
219 192 177 156
326
(△24)
400
129 139 127
(△36) (△45)
116
99
93
(△27) (△14) (△21)
(+10) (△12) (△11) (△16) (△6)
(△26)
200
0
15/3期 戻入40億円
87
(△6)
78
( 9)
64
( 13)
52
( 11)
11/3期 12/3期 12/3期 12/3期 12/3期 13/3期 13/3期 13/3期 13/3期 14/3期 14/3期 14/3期 14/3期 15/3期 15/3期 15/3期 15/3期
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
エリア別入居率
エリア別管理戸数（千戸）・空室損失引当金残高（億円）
14/3期
15/3期
14/3期
4Q
15/3期
4Q
（億円）
管理戸数
（千戸）
北海道
14
4
4
4
3
3
3
3
3
△ 0.4
78%
79%
+1.9p
東北
34
1
1
1
1
0
0
0
0
△ 0.7
94%
94%
+0.5p
北関東
40
13
12
11
11
10
9
7
6
△ 4.7
83%
85%
+2.1p
首都圏
158
22
20
16
12
11
9
7
6
△ 6.0
91%
92%
+1.5p
北陸・甲信越
41
13
11
9
12
12
10
8
5
△ 7.1
80%
84%
+4.4p
中部
87
46
42
36
35
32
29
24
20
△ 14.6
84%
86%
+2.9p
近畿
79
16
15
12
10
10
8
7
7
△ 3.5
88%
90%
+2.0p
中国
38
2
2
2
1
1
1
1
0
△ 0.8
90%
91%
+1.3p
四国
14
2
2
2
2
3
2
1
0
△ 2.0
83%
84%
+0.3p
九州・沖縄
49
3
2
2
1
1
1
1
1
△ 0.6
91%
91%
-0.1p
554
127
116
99
93
87
78
64
52
△ 40.7
87.5%
89.3%
+1.8p
合計
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
前期比
4Q
対比
-58-
補足1-3-8：指標（「あずみ苑」拠点一覧）
2014年11月1日に「あずみ苑木更津」（子会社アズ･ライフケア運営による介護施設第1号）、2015年3月1日に「あずみ苑清水公園」が開
所。
介護施設「あずみ苑」 63拠点一覧
（2015年3月末現在）
（拠点数）
東
京
都
神
奈
川
県
千
葉
県
埼
玉
県
栃
木
県
介護付有料老人ホームを
含む拠点
1
1
1
2
2
住宅型有料老人ホームを
含む拠点
1
5
2
3
2
1
14
デイサービス及びショートステイ
2
1
11
18
1
6
1
40
1
1
3
18
グループホーム
4
合計
茨
城
県
群
馬
県
合
計
7
2
22
6
8
2
63
凡例
★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
介護付有料老人ホーム、ショートステイ
■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス
● 介護付有料老人ホーム
★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
住宅型有料老人ホーム、ショートステイ
● 住宅型有料老人ホーム
○ グループホーム
▲ デイサービス、ショートステイ
● デイサービス
-59-
補足1-4-1：財務（バランスシート）
バランスシート
（百万円）
14/3期末
15/3期末
74,767
75,221
売掛金
5,490
6,254
完成工事未収入金
1,651
1,714
前払費用
6,679
3,656
繰延税金資産（短期）
4,147
4,447
102,324
102,263
57,073
現金及び預金
（百万円）
14/3期末
15/3期末
3,500
24,525
工事未払金
12,128
14,049
前受金
45,051
40,781
92,560
116,521
有利子負債（長期）
27,997
11,156
空室損失引当金
9,352
5,280
59,899
長期預り敷金保証金
8,492
8,019
3,950
15,115
長期前受金
27,628
22,198
81,800
83,289
固定負債
90,037
65,279
リース資産
5,167
7,880
負債合計
182,598
181,801
無形固定資産
6,601
8,894
資本金
75,282
75,282
長期前払費用
3,719
3,416
資本剰余金
51,501
51,501
12,152
14,654
利益剰余金
△15,788
427
固定資産
185,100
205,887
純資産合計
104,860
126,473
資産合計
287,459
308,274
36.5%
41.0%
資産
建物及び構築物
機械装置及び運搬具
土地
純資産
繰延税金資産（長期）
負債
流動資産
有利子負債（短期）
流動負債
自己資本比率
-60-
補足1-4-2：財務（現預金と有利子負債残高の推移）
NDEレシオ
（億円）
800
752
747
0.20
600
483
（倍）
0.40
0.20
566
468
0.00
414
400
356
314
0.17
-0.20
0.31
200
-0.40
0.41
0
-0.60
12/3期
13/3期
有利子負債
14/3期
現預金
15/3期
NDEレシオ
*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本
-61-
補足1-4-3：財務（キャッシュフロー）
投資活動によるキャッシュフローの支出は太陽光発電システム設置への投資が主なもの。
キャッシュフロー
（億円）
（億円）
200
155
800
157
741
745
150
88
100
50
600
17
0
400
-50
69
-100
200
-150
175
-200
営業活動による
キャッシュフロー
投資活動による
キャッシュフロー
14/3期 通期
0
財務活動による
キャッシュフロー
現金及び現金同等物
期末残高
15/3期 通期
-62-
補足1-4-4：財務（株主構成）
株主構成
100%
50%
0%
11/3期
11/9期
12/3期
12/9期
13/3期
13/9期
14/3期
14/9期
15/3期
個人・その他
60.7%
43.3%
35.2%
33.2%
27.5%
19.8%
20.7%
17.1%
16.7%
外国法人等
11.3%
27.8%
35.2%
34.3%
42.8%
48.6%
49.1%
46.8%
50.7%
信託銀行
4.9%
8.4%
8.3%
11.8%
12.8%
17.5%
17.6%
23.6%
23.2%
信託銀行以外の金融機関
3.8%
3.4%
3.4%
3.3%
3.6%
2.5%
1.7%
1.9%
1.9%
事業法人・その他の法人
14.1%
13.0%
12.7%
12.3%
7.8%
7.8%
6.9%
6.6%
2.5%
金融商品取引業者
2.6%
1.4%
2.7%
2.6%
3.5%
1.7%
2.4%
2.3%
3.4%
自己名義株式
2.6%
2.6%
2.6%
2.5%
2.1%
2.1%
1.7%
1.7%
1.7%
*株式数ベース
-63-
補足2. 中期経営計画「EXPANDING VALUE」
（2014年5月発表）
補足2-1：事業戦略・財務戦略
基本方針：「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」
事業戦略
賃貸
入居者向けサービス拡充による入居率向上
2017年3月期 通期平均入居率目標89.0%
建築請負
「理想の土地活用」に基づく建築バリエーション拡大
2017年3月期 売上目標1,000億円
シルバー
建築請負事業との連携による新規施設の開設
2014年3月末 61施設 ⇒ 2017年3月末 90施設
ホテル･リゾート
ステークホルダーに対するホスピタリティ提供
太陽光発電事業
（その他）
海外事業
（賃貸他）
公募増資資金を活用した屋根借り太陽光発電事業を開始
2015年3月期 2,900棟への設置・発電開始
アジアでの不動産仲介事業を開始
サービスアパートメントの開発・運営も検討
2014年3月末 10拠点 ⇒ 2017年3月末 20拠点
財務戦略
キャッシュフロー重視の経営
財務体質の健全性強化 （自己資本比率の向上）
2017年3月期末 自己資本比率48.0%
成長領域への再投資を積極的に実施
復配
利益積み上げによる利益剰余金（単体）の黒字転換
早期の復配実施
-65-
補足2-2：定量目標
中期経営計画「EXPANDING VALUE」 定量目標
（億円）
13/3期 実績
14/3期 実績
15/3期 実績
16/3期 計画
17/3期 計画
4,542
4,710
4,831
5,250
5,400
営業利益
74
136
147
195
220
経常利益
110
115
134
180
210
純利益
133
152
145
160
190
自己資本比率
22.2%
36.5%
41.0%
45.0%
48.0%
ROE
29.0%
18.7%
12.5%
12.0%
12.3%
74.5
67.2
55.2
60.9
71.7
5.1%
5.5%
4.9%
5.5%
6.0%
82.9%
84.6%
86.6%
88.0%
89.0%
売上高
EPS （円）
ROA
平均入居率
-66-
補足2-3：配当政策
2015年3月期の利益剰余金（単体）は△62億円。
復配の環境整備として、2015年6月の定時株主総会に「資本準備金の額の減少および剰余金の処分の件」を付議することを決議。
利益剰余金 （単体）
（億円）
1,500
515
1,000
515
337
515
515
394
332
752
500
565
515
628
565
0
511
497
11/3期
（実績）
12/3期
（実績）
379
752
233
752
752
110
62
15/3期
（計画）
15/3期
（実績）
752
50
220
-500
-1,000
13/3期
（実績）
利益剰余金
14/3期
（実績）
資本金
16/3期
（計画）
17/3期
（計画）
資本剰余金
-67-
補足3. 市場動向
補足3-1：新設住宅着工戸数
リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加。2013年度は消費増税の駆け込み需要等により前年度比+10.5%を記録したが、
2014年度は反動減が見られている（前年度比-10.8%）。但し、貸家は前年度比-3.1%と、消費増税による反動減は限定的。
年度別 新設住宅着工戸数
（千戸）
1,800
※
※消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）
1,630
1,600
1,510
1,561
1,420
1,400
1996年度： 前年度比 +9.8%
1997年度： 前年度比 -17.7%
1,485
※
1,343
1,341
1,180
1,200
1,226 1,213
1,173 1,146 1,1741,193
1,249
1,285
1,036 1,039
987
1,000
775
800
819 841
893
前年比
880
600
給与
住宅
+49.2%
持家
-21.1%
分譲
-7.2%
一戸建て
400
分譲
-11.0%
マンション
200
貸家
0
91
92
93
94
95
貸家
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
96
97
98
99
分譲マンション
00
01
02
03
04
分譲一戸建
05
06
07
持家
08
09
10
11
12
13
-3.1%
14
給与住宅
-69-
補足3-2：新設住宅着工戸数（貸家）
貸家の新設着工戸数は4年ぶりに前年度比プラスとなった2012年度に続き、2013年度は前年度比+15.3%。2014年度も前年度比
-3.1%で推移。特に、30㎡以上の貸家が前年度比-7.1%に対し、30㎡以下は同+32.9%と好調。
年度別 新設住宅着工戸数 貸家
（千戸）
800
687
700
600
652
582
574 564
616
518
516
500
444 426
418
442 455 459
538
467
431 445
400
321
311 292
290
300
370 358
前年比
200
100
0
30㎡以上
178 186 149
91
92
93
117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117
60 39 31 31 36 48
94
95
96
97
98
99
00
01
02
30㎡以下
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
-7.1%
30㎡以下 +32.9%
14
30㎡以上
-70-
補足3-3：世帯数
総世帯数は減少の見通しだが、当社のターゲットである単身世帯数は増える予想。
当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は今後20年近く横ばいの見通し。
家族類型別 一般世帯数の将来推計
年齢別 単身世帯数の将来推計
（千世帯）
60,000
50,000
（千世帯）
20,000
49,063
6,212
40,000
51,842 52,904 53,053 52,439 51,231
20,000
4,594
4,127
3,743
4,982
5,338
5,558
5,648
14,274
13,814
4,535
49,555
3,421
5,645
15,000
14,457
4,112
14,474
30,000
5,150
5,779
16,785
13,132
12,340
17,637
18,718 18,457
18,270 18,648
6,008
6,678
7,005
4,980
7,298
6,746
6,956
7,175
7,441
7,464
7,622
3,865
11,532
14,646
10,000
10,269
10,861
11,037
10,973
10,782
10,500
5,444
9,637
7,172
5,000
10,000
14,457
16,785
17,637
18,270
18,648
18,718
18,457
5,148
5,059
4,674
4,417
4,201
3,956
3,662
2005
2010
2015
（予）
2020
（予）
2025
（予）
2030
（予）
2035
（予）
(27.6%) (32.4%) (33.3%) (34.4%) (35.6%) (36.5%) (37.2%)
0
2005
単独世帯
2010
夫婦のみ
2015
（予）
2020
（予）
夫婦と子
2025
（予）
2030
（予）
ひとり親と子
2035
（予）
その他
*平成25年（2013年）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より
0
35歳未満
35歳～64歳
65歳以上
-71-
補足3-4：賃貸住宅の空き家数と空き家率
日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品
の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。
日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移
（千戸）
5,000
4,476
4,500
3,978
4,000
3,520
3,500
18.8%
14.3%
3,000
2,500
2,000
4,601
12.4%
14.3%
2,619
25%
20%
20.1%
20.0%
17.4%
15%
2,336
1,834
10%
1,500
1,000
5%
500
0
1983
1988
1993
1998
賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸）
*平成25年度（2013年度）総務省「住宅・土地統計調査」より
2003
2008
2013
0%
空き家率（右軸）
-72-