深川市公営住宅等長寿命化計画 深川市公営住宅等長寿命化計画

深川市公営住宅等長寿命化計画
概要版
平成２７年３月
深
川
市
計画の概要
合を図るものとして「公営住宅等長寿命化計画」
（第
１．計画の目的
２期）を策定し、今後における公営住宅の的確な供
深川市は平成１５年度に「住宅マスタープラン」、平
給と効果的な活用手法を定め、将来に向け効率的な
成１６年度に「公営住宅等ストック総合活用計画」を
更新とコスト削減を図ることを目的とします。
策定し、公営住宅の計画的な建設、維持管理を進めて
きました。
２．計画期間
その後、平成２１年度に「まちなか居住等推進計画」、
「公営住宅等長寿命化計画」
（初回）の策定、平成２５
計画期間は平成 27 年度から 36 年度の 10 年間、
年度には「住生活基本計画」の策定を行い、深川市の
構想期間は 37 年度から 46 年度とします。なお、
住宅・住環境のありかたの方針や施策を定めたところ
計画期間において、社会情勢等の変化、事業の進捗
です。
状況に大きな変化があった場合は、必要に応じ計画
今回の計画は、これらの施策や市の関連計画との整
の見直しを行うこととします。
公営住宅及び入居者の実態と課題整理
公営住宅及び入居者の実態と課題整理
１．公営住宅の供給状況
１．公営住宅の供給状況
平成 26 年度現在、深川市内には公営住宅が、16 団地、91 棟、776 戸あります。その内訳は、市営住宅
が 662 戸 85.3％、道営住宅が 114 戸 14.7％となっています。
表
区分
団地名
市営
緑町西
西町
幸町
稲穂
北光
入志別
あけぼの
蓬莱
広里
緑が丘
芙蓉
10 区
みずほ
多度志
小計
緑町中央
北光中央
小計
道営
合計
平成 27 年 3 月末現在
構造
簡平、簡二、中耐
耐二
中耐
簡平、耐二
簡平
簡平
簡平、簡二、中耐
中耐
耐平
簡二
耐二、中耐
簡二
耐二
耐平
－
中耐
中耐
－
－
公営住宅の管理状況
建設年度
S55～58,62,63
H19～23
S57～59
S53,H26
S54
S50
S46～48,51,H2～7,9
H25
H12,13
S60,H1
H8～11
S61,62
H14～18
H10,11
－
H8,9
H20,21
－
－
1
棟数（棟）
戸数（戸）
敷地面積
（㎡）
15
5
3
4
2
2
28
1
4
2
4
2
6
7
85
3
3
6
99
40
56
18
7
8
196
30
24
24
52
24
48
36
662
54
60
114
14,069
7,472
4,317
5,633
1,465
3,235
56,006
2,334
5,551
4,907
8,282
4,951
7,611
12,607
138,440
11,470
7,920
19,390
91
776
157,830
図
2
耐用年数１／２経過戸数の推移
２．公営住宅の建物概要
図
構造別建設年度別整備戸数
【構造、建設年度】公営住宅
776 戸
【構造、建設年度】
の構造は、簡易耐火構造平屋建てが
111 戸、14.3％、簡易耐火構造２階
建てが 101 戸、13.0％となっていま
す。耐火構造は 564 戸、72.7％を占
め、過半が中層（３～５階建て）です。
公営住宅の建設年度をみると、昭和
46 年度～平成 25 年度にかけて建設
されており、構造別には、簡易耐火構
造平屋建ては昭和 46～57 年度、簡
図
耐用年数１／２経過戸数の推移
易耐火構造２階建ては昭和 56～平成
3 年度、耐火構造は昭和 55 年度～平
成 26 年度となっています。
【耐用年数の経過状況】
耐用年数の経過状況】耐用年数の経
過状況をみると、平成 26 年度現在、
公営住宅 776 戸のうち 212 戸、
27.3％が既に耐用年数の１／２を経
過しています。
仮にこのまま建替等の改善を実施しないとすると、耐用年数の１／２を経過するストックは、５年後の平成
31 年には 316 戸、40.7％、10 年後の平成 36 年にも同数となります。また、公営住宅 776 戸のうち 111
戸、14.3％が既に耐用年数を経過しています。仮にこのまま建替等の改善を実施しないとすると、耐用年数
を経過するストックは、５年後の平成 31 年、10 年後の平成 36 年にも同数となります。
【住戸内の整備状況】
住戸内の整備状況】浴室・浴槽の整備状況をみると、浴室・浴槽ともに整備済みは西町団地、蓬莱団地、広
里団地、緑ヶ丘団地、芙蓉団地、１０区団地、みずほ団地、多度志団地、及び道営住宅全てとなっており、整
備率は 71.1%、浴室のみの整備が 28.9％となっています。給湯配管設備の整備状況をみると、整備済は浴
室・浴槽が整備された団地と同様で整備率は 71.1%となっています。
高齢化対応の整備状況をみると、整備済は西町団地、蓬莱団地、広里団地、緑ヶ丘団地、芙蓉団地、１０区団
地、みずほ団地、多度志団地、及び道営住宅全てとなっており、整備率は 71.1%となっています。
３．公営住宅入居世帯の実態
【入居率】公営住宅
776 戸のうち、政策空き家は 10 戸（稲穂団地、入志別団地）あり、政策空き家を除く
【入居率】
管理戸数は 766 戸となっています（平成 27 年３月現在）。このうち入居者は 726 世帯であり、入居率は、
総戸数に対して 93.6％、政策空き家を除く戸数に対して 94.8％となっています。
【高齢世帯】平成
27 年３月末現在、入居世帯 726 世帯のうち、高齢世帯（世帯の中に 65 歳以上の高齢者
【高齢世帯】
のいる世帯）は 366 世帯、50.4％となっています。子育て世帯（世帯の中に 11 歳以下の子どものいる世
帯）は 119 世帯、16.4％となっています。
【収入超過・高額所得者】入居世帯
【収入超過・高額所得者】
726 世帯のうち、収入超過世帯は 54 世帯、7.4％、高額所得世帯は 2
世帯、0.3％、計 56 世帯、7.6％となっています。
【世帯人員別世帯数】入居世帯の世帯人員別世帯数は、
「単身世帯」が 284 世帯、31.9％と最も多く、次い
【世帯人員別世帯数】
で「2 人世帯」243 世帯、33.5％、「3 人世帯」105 世帯、14.5％となっています。
3
４．公営住宅入居者の生活実態、意向
（１）アンケート調査の概要
目的
現在住んでいる住宅の評価、改善要望を把握し、公営住宅等長寿命化計画
策定の参考とすることを目的にアンケート調査を実施しました。
調査期間
７月 11 日配布～７月 25 日回収
調査対象
市営住宅に入居する全世帯を対象としました。
配布数、回収数、回収率
配布 663 票、回収 294 票、回収率は 44.3％となりました。
（２）市営住宅に対する満足状況
・満足傾向が高い順に「住宅の広さや部屋数」59.9％、ついで「収納の広さ、使いやすさ」46.7％、
「住宅
の暖かさ」44.8％です。不満傾向が高い順に「室内の換気・結露」42.1％、
「屋根や通路の除排雪」36.4％、
「共益費や除排雪等の費用負担」35.0％です。
（３）市営住宅に対する評価、要望
・今後、深川市の市営住宅で重視して計画していく
図
べき分野としては、多い順に「高齢者、身体に障
今後、深川市の市営住宅で重視して計画して
いくべき分野
がいのある人が住みやすいバリアフリー対応の
充実」22.0％、ついで「老朽住宅でも、入居者
の所得に応じ低家賃住宅として活用」18.7％、
「利用可能な住宅は、積極的に修繕し活用（改修
や居住水準の改善）」17.4％、「老朽化した住宅
の計画的な建替え」12.9％、
「市営住宅のまちな
かへの集約」10.6％などとなっています。
・現在住んでいる住宅に対する大規模な修繕、建替
えについては、多い順に「家賃が上がらない程度
の修繕ならよい」47.1％、ついで「今の状態の
ままでよい（修繕や建替えは不要）」30.7％、
「建
替えるのなら、利便性のよい場所に移転し建替え
てほしい」8.6％、「多少家賃が上がっても、必
要な修繕は行ってほしい」6.6％、「現在地、団
地内で建替えを行ってほしい」6.2％となってい
ます。
図
（４）今後の市営住宅において、重要だと思うこと
・多い順に「高齢者、障がい者が安心して居住でき
る、バリアフリー化された住宅」20.5％、つい
で「地震、雪害、大雨や火災、防犯に対し安全な
住宅」17.0％、
「家族人数や所得に応じた、適切
な規模、設備の住宅」14.6％、「堆雪スペース、
駐車スペースなどが十分に確保されたゆとりあ
る団地」14.3％、
「台所、浴室、洗面所に給湯の
ある、快適な住宅」12.8％などとなっています。
4
今後の市営住宅の整備において重要だと思うこと
５．公営住宅活用の課題
（１）耐用年数を経過するストック（簡平）の解消
耐用年数を経過し老朽化が進むストックは平成 26 年度現在 111 戸（全体の 14.3％）あります。これ
らはすべて簡易耐火構造平屋建て住宅（耐用年数 30 年）であり、その多くがユニットバス化、給湯配管、
バリアフリー化等に対応していないことから、早期の解消を検討する必要があります。
（２）構想期間に更新が見込まれるストック（簡二）の延命化
簡易耐火構造２階建て住宅（耐用年数 45 年）は昭和 56 年以降整備しており、現在 101 戸管理してい
ます。これらの住宅は平成 38 年度以降、順次耐用年数を経過し始めますが、市内にはまだ 111 戸の簡易
耐火構造平屋建て住宅が残っており、そちらの更新を優先すると簡易耐火構造２階建て住宅の更新に着手で
きるのは構想期間になることが想定されます。
そのため計画期間においては、必要な居住性能を確保しつつ、適切に修繕等を行いながら、維持管理して
いく必要があります。
（３）長期的に活用するストック（耐火構造）の適切な維持管理
耐火構造住宅（耐用年数 70 年）は昭和 50 年代後半以降に整備しており、耐用年数が十分に残されてお
り長期的な活用を図る必要があります。一部のストックではユニットバス化等に未対応のものもあり、公営
住宅全体の整備水準向上のため、改善を検討する必要があります。また、老朽化の進行を抑制するため、建
設後の年数に応じて、計画的な修繕を実施する必要があります。
（４）高齢者・障がい者対策、子育て支援対策
公営住宅入居者世帯のうち過半の世帯が 65 歳以上の高齢者のいる世帯となっており、高齢者や障がい者
等が安心して暮らせる住宅性能の確保や生活をサポートする方策を検討する必要があり、現在はユニバーサ
ルデザインの導入を進めてきております。
一方、子育て支援対策では、道営住宅北光中央団地において、一部の住戸を子育て世代限定住宅とし、可
動家具の採用などの配慮を行なうとともに、集会場を活用し“つどいの広場事業”による子育てサポート等
の取り組みを行なっております。
今後も、高齢者・障がい者世帯、子育て世帯に対してより安全で安心して暮らせる住環境が求められます。
（５）将来の需要に対応した公営住宅の供給
人口、世帯の動向、公営住宅への応募状況などに基づき、将来的な需要を踏まえた適正戸数の確保の検討
を行う必要があります。
（６）まちづくりへの寄与
深川市全体のまちづくりに有効に寄与するための整備が行える条件設定などについて検討を行う必要が
あります。
5
長寿命化に関する目標、方針の検討
長寿命化に関する目標、方針の検討
基本フレーム
深川市の総人口は、平成 22 年国勢調査で 23,709 人です。推移をみると減少傾向にあります。国立社
会保障・人口問題研究所による推計値（コーホート要因法 ）では、将来人口を平成 32 年 20,115 人、平
成 37 年 18,293 人、平成 42 年 16,487 人、平成 47 年 14,746 人と推計しています。そのため、本計
画における計画期間目標年の平成 36 年の人口を約 18,660 人と想定します。また、同様に構想期間目標年
の平成 46 年の人口を約 15,100 人と想定します。
将来世帯数は、平成７年から平成 22 年までの世帯人員を基に、平成 36 年、平成 46 年の世帯人員を推
計し算出します。推計結果は、最も決定係数が高いルート式 による推計値（H36：2.14 人／世帯、H46：
2.02 人・世帯）を平成 36 年、平成 46 年の世帯人員として設定します。
先ほど設定した平成 36 年、平成 46 年の将来人口をこの世帯人員で割り返すと、それぞれ平成 36 年
8,710 世帯、平成 46 年 7,480 世帯となります。
将来の住宅所有関係別世帯数は、過去のすう勢を考慮して各区分割合を想定し、持ち家 65％、借家 35％
と設定します。その結果、各区分別の世帯数は下表のようになります。公的借家世帯は、平成 36 年で約
730 世帯、平成 46 年で約 670 世帯と想定します。
表
住宅所有関係別世帯数の設定
a.人口
b.世帯規模
c=a/b.世帯数
d.住宅居住世帯率
e=c*d.住宅に住む一般世帯
持ち家
借家
公的借家
民営借家
給与住宅
間借り
H12
27,579
2.52
10,945
0.98
10,707
100.0%
6,654
62.1%
3,900
36.4%
772
7.2%
2,512
23.5%
616
5.8%
153
1.4%
国勢調査
H17
25,838
2.45
10,554
0.99
10,430
100.0%
6,590
63.2%
3,639
34.9%
707
6.8%
2,388
22.9%
544
5.2%
201
1.9%
H22
23,709
2.35
10,100
0.99
10,008
100.0%
6,420
64.1%
3,343
33.4%
750
7.5%
2,175
21.7%
418
4.2%
245
2.4%
6
H27
21,858
2.27
9,640
1.00
9,640
100.0%
6,270
65.0%
3,370
35.0%
770
8.0%
2,210
23.0%
390
4.0%
0
0.0%
H32
20,115
2.20
9,160
1.00
9,160
100.0%
5,950
65.0%
3,210
35.0%
730
8.0%
2,110
23.0%
370
4.0%
0
0.0%
推計値
H36
18,660
2.14
8,710
1.00
8,710
100.0%
5,660
65.0%
3,050
35.0%
730
8.4%
1,970
22.6%
350
4.0%
0
0.0%
H42
16,487
2.07
7,980
1.00
7,980
100.0%
5,190
65.0%
2,790
35.0%
710
8.8%
1,770
22.2%
310
4.0%
0
0.0%
H46
15,100
2.02
7,480
1.00
7,480
100.0%
4,860
65.0%
2,620
35.0%
670
8.9%
1,650
22.1%
300
4.0%
0
0.0%
長寿命化を図るべき公営住宅等の選定
フローによる検討を踏まえ、最終的に各団地の活用方針を下表のように選定します。
表
判定結果
３次判定
建替
団地名
緑町西
構造
建設年度
5
14
簡二
S63
2
13
稲穂
簡平
S53
3
10
あけぼの
簡平
S46,47,48,51
19
72
29
109
緑町西
中耐
S58
1
16
幸町
中耐
S57～59
3
56
あけぼの
中耐
H6,7,9
4
72
芙蓉
耐二、中耐
H8～11
小計
修繕対応
緑町西
西町
維
持
管
理
4
52
12
196
簡二
S56,57,62
5
24
中耐
S55,56
2
32
耐二
H19～23
5
40
稲穂
耐二
H26
1
8
あけぼの
簡二
H2,3
2
16
中耐
H4,5
3
36
中耐
H25
1
30
蓬莱
広里
耐平
H12,13
4
24
緑が丘
簡二
S60,H1
2
24
10 区
簡二
S61,62
2
24
みずほ
耐二
H14～18
6
48
多度志
耐平
H10,11
7
36
緑町中央（道営）
中耐
H8,9
3
54
北光中央（道営）
中耐
H20,21
3
60
46
456
北光
簡平
S54
2
7
入志別
簡平
S50
2
8
4
15
91
776
小計
用途廃止
戸数
S55,57
小計
個別改善
棟数
簡平
小計
合計
公営住宅等における建替事業の実施方針
（１）適正な公営住宅供給戸数への誘導
公営住宅では、住宅に困窮する低所得者に対して健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を賃貸することを
目的に供給されています。民間による住宅供給が基本であることと、公営住宅法の趣旨を踏まえ、老朽公営住
宅の建替事業を通じて、適正な公営住宅の供給戸数への誘導を図ります。
具体的には、平成 26 年度現在の管理戸数は 776 戸ですが、人口・世帯動態、需要等を踏まえ、平成 36
年度の目標管理戸数を 732 戸と設定します。
7
（２）既設公営住宅の居住水準の向上と適切な維持管理
公営住宅は法により耐用年数が定められています。耐用年数を経過した住宅の建て替えを進めるとともに、
その他の既設公営住宅について耐用年数が経過するまでの期間、良好な住宅ストックとして活用できるよう適
切な整備及び管理を行います。当面、現時点で既に耐用年数を経過している簡易耐火構造平屋建て住宅 111
戸について、計画期間内の更新を行うこととします。
（３）少子高齢社会における良好な団地環境の形成
公営住宅は、子育て期のファミリー世帯や高齢世帯の需要が高いため、福祉的な役割を担っています。これ
らの需要に対し、少子高齢化社会における良質な住宅ストックの形成を図るとともに、地域住民同士が支え合
う良好な団地コミュニティの形成を図ります。また、年齢や障がいの有無に関わりなく、誰もが支障なく使い
やすく安心して住み続けられるために、「北海道ユニバーサルデザイン整備指針」に準拠するユニバーサルデ
ザイン対応の住戸とします。
（４）自然環境に配慮した快適な公営住宅の整備
公営住宅整備において市の地域性に配慮するためには、冬期の積雪寒冷に配慮した住宅性能の確保と、団地
内の緑化による潤いのある環境づくりが望まれます。「北海道環境共生型公共賃貸住宅整備指針」に基づき、
建替事業や改善事業を通じて、自然にやさしく、また四季を通じて快適な公営住宅の整備を図ります。
（５）地域の活性化に寄与する公営住宅の整備
住宅と住環境を一体的に整備する公営住宅建設は、都市づくりや地域づくりに大きな影響を与えます。建替
事業による団地の再配置や地域の住宅需要に応じた住宅の維持管理と、少子高齢化やまちなか居住推進も踏ま
えた団地建設により市街地や地域の活性化につながる公営住宅整備を検討していきます。
長寿命化のための維持管理計画
（１）個別改善
a．居住性向上型
引き続き活用を図る住棟について、下記の住戸・住宅設備の機能向上を行い、居住性を向上させます。
b．福祉対応型
高齢者等が安全・安心して居住できるよう、段差解消や転倒防止手摺等の設置を行い住棟のバリアフリー化
を進めます。
c．長寿命化型
長期的な活用を図るべき団地・住棟において、耐久性の向上や、躯体への影響の低減、維持管理の容易性向
上の観点から予防保全的な改善を行い既存住宅の長寿命化を図ります。
（２）修繕対応
既存住宅の修繕については、不特定時期に発生する不具合に対する修繕や入退去時に修繕を行うとともに、
日常的な保守点検を強化し標準計画修繕周期を踏まえ、損傷、老朽化の程度、財政事情等を勘案して計画的に
修繕を行います。予防保全的な維持管理や耐久性の向上に資する計画修繕については、長寿命化型改善事業と
して計画的に実施します。
8
図
地
区
名
整備プログラム
事
業
主
体
名
現況（H27.3）
種別
団地名
（地区名）
公住
緑町西団地
建設年度
構造
管理戸数
H26末
耐用年数
経過年度
計画期間
（H27～36）
構想期間
（H37～46）
S55,57
簡平
14
H22～24
現地建替
維持管理
23
H39,45
現地建替
現地建替
S56～63
簡二
14
H38,44
維持管理
用途廃止
32
H62,63
維持管理
維持管理
16
H65
個別改善
維持管理
S55,56,5
8
公住
西町団地
耐2
40
H89～93
維持管理
維持管理
S57～59
中耐4,5
56
H64～66
個別改善
維持管理
S50
簡平
10
H17
現地建替
維持管理
H26
耐2
8
H96
維持管理
維持管理
S54
簡平
7
H21
用途廃止
－
S50
簡平
8
H17
用途廃止
－
現地建替
維持管理
幸町団地
公住
深
川
・
一
已
稲穂団地
公住
北光団地
公住
入志別団地
公住
あけぼの団地
公住
志
多
度
16
H47,48
維持管理
現地建替
36
H74,75
維持管理
維持管理
H4～7,9
中耐3
72
H76,77,7
9
個別改善
維持管理
維持管理
H19,20
中耐5
60
H89,90
維持管理
維持管理
H8,9
中耐3
54
H78,79
維持管理
維持管理
H12,13
耐平
24
H82,83
維持管理
個別改善
S60,H1
簡二
24
H42,46
維持管理
現地建替
H8～11
耐2、
中耐3
52
H78～81
個別改善
個別改善
S61,62
簡二
24
H43,44
維持管理
用途廃止
H14～18
耐二
48
H84～88
維持管理
個別改善
H10,11
耐平
36
H80,81
維持管理
現地建替
広里団地
公住
芙蓉団地
10区団地
みずほ団地
簡二
維持管理
北光中央団地
公住
H2,3
H95
緑が丘団地
納
内
72
30
公住
公住
深
川
市 公住
簡平
H13～
15,18
中耐5
緑町中央団地
音
江
S46～
48,51
H25
蓬莱団地
公住
北
海
道 公住
中耐4
H19～23
公住
深
川
市
活用手法
公住
多度志団地
合　計
776
26
27
28
29
30
31
32
年度
年度
年度
年度
年度
年度
年度
16
A-1棟ユニットバス
16
B棟ユニットバス
20
20
16
ABCユニットバス
8
8
( 10 )
8
(9)
(7)
(8)
8
8
8
8
( 12 ) ( 22 ) ( 22 ) ( 16 )
18
4屋上
建替
全面的改善
8
個別改善
16
用途廃止
9
8
10
8
8
8
8
8
16
20
20
16
18
8
19
22
22
16
事業主体変更
※下段の（　）内は解体戸数を示す
776
公共賃貸住宅管理戸数
9
776
774
774
763
749
735
727
33
34
35
36
年度
年度
年度
年度
8
(3)
(7)
計画期間
計
38
39
40
41
42
43
44
45
46
年度
年度
年度
年度
年度
年度
年度
年度
年度
8
16
(4)
( 14 )
(5)
( 13 ) ( 10 )
8
8
(8)
37
年度
H37～46
計
構想期間
計
16
管理戸数
構造
(H36末)
34
( 14 ) 耐２､簡二
4
4
4
4
16
24
( 10 )
( 23 )
( 14 )
( 14 )
管理戸数
構造
(H46末)
40
耐２､簡二
14
( 14 )
16
56
8
18
18
18
5屋上 6屋上外壁 7屋上外壁
56
32
32
中耐4
中耐4
16
16
中耐4
中耐4
40
40
耐2
耐2
56
56
中耐4,5
中耐4,5
16
16
16
16
( 10 )
( 10 )
耐２
耐２
(7)
(7)
(8)
(8)
8
8
耐２
耐２
-
-
-
-
40
40
40
40
( 72 )
( 72 )
耐２
耐２
4
4
8
8
16
8
(8)
(8)
( 16 )
( 16 )
簡二
耐２
72
72
12
12
24
24
屋上外壁
4
16
簡二
16
屋上外壁
18
36
36
中耐3
中耐3
72
72
中耐3
中耐3
30
30
中耐5
中耐5
60
60
中耐5
中耐5
54
54
中耐3
中耐3
24
24
耐平
耐平
4
8
8
24
8
( 12 ) ( 12 )
( 24 )
( 24 )
簡二
耐２
36
52
52
52
18
屋上外壁
耐2、中耐3 耐2、中耐3
24
( 24 )
16
16
16
( 24 )
( 24 )
48
48
屋根外壁
8
8
8
8
80
4
4
18
18
18
16
160
18
3
7
8
9
124
10
732
733
733
732
726
4
4
4
4
18
12
12
16
16
14
12
12
8
8
716
4
720
4
724
716
708
10
704
700
700
-
48
48
耐二
耐二
4
4
4
36
30
( 10 )
( 10 )
( 10 )
耐平
耐平
732
670
4
16
簡二
36
116
4
112
272
34
98
222
670
■お問い合わせ■
深川市 建設水道部 建築住宅課
〒074-8650
TEL
北海道深川市２条１７番１７号
0164-26-2323（直通）
E-mail
FAX
0164-22-2460
[email protected]