Comments
Description
Transcript
最新再開発レポート
巻頭特集 全国主要エリア 最新 再開発レポート 全国主要エリアの再開発プロジェクトをピックアップ。 開発の特長やマーケットへの影響についてまとめた。 記載されている内容は2015年12月1日現在のものであり、 今後の計画により変更となる場合もあります。 写真 PIXTA 3 三幸エ ステート株式会社 三幸エステート株式会社 4 東 京 TOKYO 内幸町二丁目プロジェクト 1 階ガーデンプロムナードイメージ 感じられるオフィス〟 の創造 5 三幸エステート株式会社 みどりに癒され、 みどりを 〟 屋上スカイガーデンイメージ 屋上エアガーデンイメージ 外観イメージ 日比谷公園に隣接する立地で進行中の プロジェクト 日本の政治中枢が集積する官庁街・霞 が関、長い伝統を誇る商業地である日比 谷・有楽町、 日本有数のビジネス街・新橋、 近年目覚ましい再開発が続く虎ノ門。そ のどこからもほぼ均等の距離にある日比 谷公園は、 まさに「日本のセントラルパー ク」と呼ぶにふさわしい都会のオアシス だ。皇居を除けば千代田区最大級の緑地 面積を有し、誰でも自由に立ち入ること ができ、管理体制が充実しているため治 安も良好である。 この日比谷公園に国会通りを挟んで 隣接する内幸町二丁目では、 「 内幸町二 丁目プロジェクト」が進行中だ。同プロ ジェクトはケネディクス株式会社・東急不 動産株式会社・株式会社日本政策投資銀 行の 3 社の共同事業であり、東急不動産 がプロジェクトマネージャーとして開発 およびリーシングを手がけ、さらに竣工 後はマスターリース兼プロパティマネー ジャーとして管理運営を実施する予定と なっている。 東急不動産では現在、デザインアソシ エーションNPOと共同で「Green Work Style Project」を展開しており、同プロ ジェクトはその第1号物件となる。 緑は、日本のオフィスワーカーの「働き 方」を変革するカギとなる 近年、東急不動産は「外で働く& 女性 目線」 をコンセプトとする新目黒東急ビル、 「自分らしく、 リラックスして働く」ことを 提案する新青山東急ビルなどを通じて、 緑 を取り入れたオフィスビル開発を展開して いるが、 今回のプロジェクトからは 「日本の “はたらく”を、 緑でデザインする。」 をコンセ プトに、 さらなる進化に挑戦している。 コンセプト構築には、デザインアソシ エーション理事の茂木健一郎氏（脳科学 者）、依頼に応じて世界各地から見たこと もない植物を採集するプラント・ハンター の西畠清順氏（そら植物園主宰）、株式会 社意と匠研究所代表の下川一哉氏（元日 経デザイン編集長）が参画。オフィスの 緑は、単に癒しやリラクゼーション効果だ けにとどまらず、働く人の生命を潤す力 を持ち、過酷な労働環境にある日本のオ フィスワーカーの「働き方」を変革するカ ギとなりうるという。 オフィスビルをまるごと「公園」にすると いう発想 最適な BCPプランと、国内トップクラス の環境配慮認証 同プロジェクトの 最 大 の 特 長は、立 地 環 境によるメリットを最 大 限に引き 出す「公園の中のオフィス」 （ ON THE PARK ）というコンセプトだ。窓からの眺 望だけでなく、地上 21 階、地下 4 階の建 物の内部でも、さまざまなスペースを緑 化している。 屋上ラウンジの「スカイガーデン」と 屋根のある「エアガーデン」、1 階正面の 「エントランスガーデン」とここへつなが る 「ガーデンプロムナード」。2階には打合 せゾーンの「ラウンジガーデン」が造られ、 さらに各階にもリフレッシュコーナーの 「ポケットガーデン」が設けられる。文字通 り、 オフィスビルを1棟まるごと 「公園」に してしまおうという大胆な発想である。 取り入れられる緑は、 量だけでも膨大な ものになるが、 ただ緑の量を増やせばよい という考え方ではない。脳科学者である茂 木氏をはじめとしたブレーンが研究と検討 を重ね、 ビル内外の緑の配置や種類、 最適 な量など緻密に計算されているという。 日比谷周辺は江戸時代以前まで東京 湾の入り江であった軟弱地盤だが、同プ ロジェクトは、地盤強固な江戸川層に直 接支持させる直接基礎を採用することで 液状化の影響を防ぎ、震度6強の巨大地 震にも耐えることができる。また、もとも と浸水リスクの極めて低い立地ではある が、防潮板の設置と主要施設を高所に設 けることで万一のリスクに備えている。さ らに、3 回線スポットネットワーク方式の 採用と非常用発電機で約3日間の停電に 対応し、飲用水の確保や防災備蓄、一時 滞留スペースの確保など、最適なBCPプ ランを構築している。 また、DBJ Green Building認証制度 のプラン認証において「国内トップクラス の卓越した環境・社会への配慮がなされ たビル」 としての認証を受けており、 自然 採光の共用部など最新の環境対応がな されている。 加えて、交通アクセスの利便性も高く、 霞が関駅と内幸町駅の2駅と地下通路で 直結予定。虎ノ門駅・新橋駅など複数路 線の利用が可能である。 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 6 東 京 TOKYO 赤坂 1 丁目プロジェクト コンファレンスセンター 4 階 アンフィシアターイメージ 豊かな樹々が立ち並ぶ緑道空間（グリーンアベニュー） 外観イメージ 最大限に発揮する 地域一体の都市再開発 エリアの魅力を 7 三幸エ ステート株式会社 ビル事業発祥の地に、新たなランドマー クを創造 六本木通りが外堀通りと交差する溜池 交差点から3本目の通りを左折すると、 右 手に 「赤坂インターシティ／ホーマット バ イカウント」が見えてくる。2005年に竣工 した同ビルの敷地は、旧第一興和ビルな どの跡地。ここは新日鉄興和不動産の前 身である興和不動産株式会社にとっては 旧本社所在地であり、同社のビル事業発 祥の地でもある。 この赤坂インターシティから通りを挟ん だ向かい側に広がる約16,000㎡の敷地で は、現在「赤坂1丁目プロジェクト」が進行 中である。 これは、 ランドマークとなる地上 階、 高さ の複合ビルを建築すると 38 205m ともに、 都心の真っ只中に5,000㎡超にお よぶ緑地を創出する再開発計画だ。 同地区の再開発事業の発端は、 旧第一 興和ビルなどの建替え事業が本格化しつ つあった2001年。当時、 計画地には計37 棟もの建物が密集していた。計画当初は、 主に個人地権者が居住する西地区と、主 に法人地権者のビルが集積する東地区と でそれぞれ別個の再開発を企図して勉強 会を立ち上げていたが、 2005年に正面に 赤坂インターシティが竣工したことを機運 に、 緑地を大きくとることができて並木道 をつくる東西の地区を合せた都市計画構 想に賛同を得て、 両地区が一体となって再 開発を考えるようになってきたという。 2008年に「赤坂一丁目地区市街地再 開発準備組合」が設立されると、 再開発事 業は一気に具体化する。2011年には都市 計画決定、 2012年に「赤坂一丁目地区市 街地再開発組合」が設立され、2013年に は権利変換計画認可、 同年12月には解体 工事に着手し、2014年9月には新築工事 が着工された。 都心には珍しい職住近接環境と、イン ターナショナルな地域特性を活かした施 設配置 赤坂というエリアの魅力、 地域特性につ いて、 同社は 「職住近接」 と 「国際性」 だと強 調する。赤坂の場合、 古くからレジデンスと オフィスビルなどが近接し、 都心としては居 住人口も多い。 つまり、 もともと 「職住近接」 が実現していた希少な地域であるという。 もう一つの「国際性」 についても歴史は 古く、 現在赤坂インターシティの建つ隣接 地に米国公使館（現・大使館）が建てられ たのは100年以上前の1890年のことだ。 以来、 赤坂周辺には各国大使館が集積し、 ホテルオークラをはじめ海外からの要人 の宿泊施設も多いことから、国際色豊か な地域となっている。 計画地内に多様な施設を全て自前で備 えるのではなく、 エリア内の他施設との相 互補完の関係が成立するようエリア内に 必要な施設を揃える。 例えば、 ビジネスコミュニケーションの 拠点として、 大小さまざまなニーズに応え るホールやコンファレンスルームを運営 する計画で、加えて国際会議等にも対応 可能であり、国際色豊かな地域特性に応 じたビジネスソリューションを提供する。 他には、 バイリンガル対応のクリニック （一 般内科から専門外来まで多岐にわたる） や人間ドックであり、同じくバイリンガル 対応の託児施設である。ちなみにこれら の施設は入居テナントの限定利用ではな く、 周辺で働く方々も利用できる想定とし ている。 狭く、 老朽化した建物が軒を連ね、 防災上 も大きな課題となっていた。同プロジェク トではこれらの課題を解決すべく、周辺 道路の拡幅や緑道整備、緑あふれる公開 空地の創出に取り組む。 「赤坂1丁目プロジェクト」の計画図を見る と、複合ビルを敷地内の西端となる六本 木通り沿いに寄せていることに気づく。敷 地中心部から南東側にかけては、多種多 様な植栽の生い茂るクールスポットとして 一般にも開放される。これにより、超高層 ビルが建ち並ぶ都心一等地にありながら も、 緑化率50%超の陽当たりの良い広大 な緑地を実現することができる。 緑道整備については、敷地脇の六本木 通りに新設される南北線溜池山王駅出口 を起点に虎ノ門方面へ向けて約850m続 く街路樹を設けていく 「赤坂・虎ノ門緑道 計画」も進行中だ。緑道構想には周辺地 域との連携が不可欠で、緑道協議会のメ ンバーでもある同社は、 「人と向き合い、 街をつくる。」の企業理念のもとで長年地 域との信頼関係を築いてきた。また、 緑道 計画地には日比谷線の新駅構想もあり、 これが追い風となることも期待できる。 都心にありながら緑化率50%超を実現 する建築計画 ハイグレードなオフィス環境と充実した ワーカーサポート施設 かつてこの計画地内に37棟の建物が 密集していたころ、周辺には公園や緑地 がほとんどないエリアだった。道路の幅も ビルのスペックとしては、 世界初の試み となる 「3層にまたがって配置したiRDTダ ンパー」など3種類の制振デバイスを採用 し、建築基準法の求める性能の 1.5 倍の 耐震性を確保。非常用電源には重油と中 圧ガスを併用するデュアル燃料方式の発 電機を導入し、共用部だけでなく専有部 にも最大200時間にわたって電力供給が 可能だ。また、断水時にも約7日間トイレ が利用可能な雑用水を確保している。さ らに、 個々のテナントが自社のBCPに活用 できるようにオフィスの各フロアに防災備 蓄倉庫を設置し、 自社用の非常用発電機 を設置するスペースも確保している。 環境配慮の面では、 「先導的省CО₂ビ ル」を目指して、 中温冷水利用空調システ ムの採用や地域冷暖房のエリア拡張によ るプラント間のエネルギーの面的利用、 高 効率コジェネレーションシステムや太陽光 発電等の省エネ・創エネ設備を導入する。 そして、敷地内の豊かな緑を実感でき る街路樹空間（グリーンアベニュー） に面 するレストランや、 ランチタイムに利用で きる飲食店、デイリーニーズに対応する 物販ショップ、先に述べたバイリンガル対 応のクリニックや託児所といったワーカー サポート施設も充実。本開発を通じて、 オフィスワーカーや施設利用者、地域の 方々にとってエリアの価値が高められる 街づくりを目指す。また、 つくって終わりで はなく緑道計画の具現化やエリアマネジ メントを通じて、 街自体の競争力向上に貢 献していくという。 三幸エステート株式会社 8 大 阪 OSAKA 中之島フェスティバルタワー・ウエスト 中之島フェスティバルタワー・ウエスト エントランスイメージ 機（同発電機は、中之島フェスティバルタ ワー・ウエストのみ。中之島フェスティバル タワーは将来的に72時間対応の予定） と、 オフィステナント全員分の防災備蓄を3日 分ビル側で確保しており、 BCP対応力にお いても関西トップクラスの基準を満たして いるという。 こうした一連の安心・安全への取り組み により、 50年先、100年先を見据えた最新 のオフィス環境を目指している。 超高層ツインタワーで構成される「フェスティバルシティ」 中之島の地にツインタワーが完成 構想 外観イメージ 9 三幸エ ステート株式会社 年 、 まも なく 10 歴史ある音楽の殿堂の名を冠したフェス ティバルシティ 江戸時代には諸藩の蔵屋敷が建ち並 び、経済の中核を担った大阪・中之島。現 在は大阪市中央公会堂や国立国際美術 館などの文化施設が充実し、大企業のオ フィスやホテルなども集積する一大ビジ ネス・文化ゾーンとして根強い人気を誇っ ている。 株式会社朝日ビルディングは現在、 こ の地で「中之島を文化・情報発信の一大 拠点に」を開発コンセプトとする再開発プ ロジェクト （事業主：朝日新聞社、朝日ビル ディング、竹中工務店） を進行中だ。同プ ロジェクトは、老朽化した新朝日ビル・朝 日新聞ビル・大阪朝日ビルを取り壊し、 こ の地に超高層ツインタワーで構成される 「フェスティバルシティ」を築く、大規模 都市再開発計画である。 2007 年 4 月にツインタワー構想が発 表され、2010年1月には先行開発となる 「中之島フェスティバルタワー」を着工。 同ビルの開発では半世紀以上の歴史と 伝統を持つ「フェスティバルホール」の存 続が焦点となったが、最新のシミュレー ション技術を駆使して同ホールの優れた 音響特性を継承しつつ、新たな音楽の殿 堂として生まれ変わらせることに成功し た。同ビルは2012年10月に竣工し、 さら に翌 2013 年 4月には新生「フェスティバ ルホール」が開業を迎えた。 新ホールの開業に先立つ2013年1月 には、 ツインタワーの2棟目となる「中之 島フェスティバルタワー・ウエスト」の建設 計画が発表され、翌2014年7月に着工、 2017年春の完成を目指して着々と工事 が進められている。 水都・大阪にまもなく完成するツインタ ワー 中之島は、旧淀川が南北2つの流れに 分かれた間に位置する東西に細長い中州 である。 「フェスティバルシティ」の計画地 は、中之島のほぼ中心に位置し、地下鉄 四つ橋線「肥後橋駅」 と京阪中之島線「渡 辺橋駅」に地下道で直結されることにな る。いずれも大阪のビジネスエリアの大 動脈であり、主要オフィス街へのアクセ スに便利な交通の要所といえる。さらに いえば、JR大阪駅および梅田周辺までは 徒歩圏であり、 「大阪随一のビジネスゾー ン」 と称するだけの説得力を持っている。 先に竣工した「中之島フェスティバルタ ワー」は、低層階にフェスティバルホール を擁する独特の構造ながら、オフィスフ ロアとして15階から36階までの22フロ アを有している。一方、 「中之島フェスティ バルタワー・ウエスト」は、地上41階、地下 4 階のうち、6 階から31 階までの 26フロ アがオフィスフロアとなる。4階の多目的 ホールや6階の貸会議室などの共用施設 のほか、 33階から40階までを使用するラ グジュアリーホテルは、国内外からの観 光客や出張者の宿泊に対応するなど、 テ ナントのビジネスをトータルにサポートす るさまざまな施設が充実している。 50年先、100年先を見据えたオフィス環 境を目指す 1995年の阪神・淡路大震災、 2011年の 東日本大震災。そして、 今後想定される南 海トラフ地震――大規模災害はいつ発生 するか、 まったく予測できない。それだけ に、 あらゆる事態を想定した万全の備えが 必要だ。 「中之島フェスティバルタワー」では、 その 構造ゆえにホールとオフィスの境界に免 震層を設置するという 「中間免震構造」が 採用された。これに対して、比較的シンプ ルな構造の「中之島フェスティバルタワー・ ウエスト」では、 「スーパー制振構造」が採 用された。各フロアのコアにはブレースと 制振ダンパーを設置した上で、 最下層部に ダンパーを集中させた制振層を設けてい る。この制振層が地震のエネルギーを吸 収し、上部の揺れを軽減する仕組みであ る。 これにより、 阪神・淡路大震災級の震度 7の1.5倍の大きさの地震動にも耐えるこ とができ、 国内最高水準の耐震性能を示す 「Sグレード」 （日建設計基準）を実現して いる。 さらに、 災害時には重油利用で72時間、 中圧ガス利用で7日間連続の電力供給が 可能なデュアルフューエル型非常用発電 ワンフロア820坪の完全無柱空間と、高 い快適性の実現 同ビルでは、 一般的なオフィスよりワン ランク上の快適性を追求している。オフィ スフロアは、テナントによるオフィスレイ アウトの自由度を保証する完全無柱空 間。フロアの隅々まで一望することがで き、 近年多くの企業が取り組んでいる 「風 通しの良いオフィス」の構築が可能だ。ワ ンフロアの面積は820 坪で、 これも関西 最大級のスケールである。 しかも、 天井高 は3ｍと余裕のある設計で、 オフィスワー カーにストレスを感じさせないつくりに なっている。 地下通路で繋がる「中之島フェスティ バルタワー」と共通でテナントが利用可 能なアメニティ施設としては、 貸会議室や カンファレンスルーム、多目的ホール、 レ ストランやカフェテリア、 さらには美術館 や医療モール、保育所などを完備してい るほか、中之島フェスティバルタワー・ウ エストの竣工時には、2 棟合わせて約 50 店舗（現在は約30店舗が営業中）の商業 ゾーン「フェスティバルプラザ」が開業し ている。 また、省 CO 2 推進モデル事業として、 LED照明と照度センサーの導入、水辺の 立地を活かした河川水利用冷暖房システ ムの採用、ランニングコストの低減策に もなる持ち時間制の空調スケジュールが 可能など、環境面にもさまざまな配慮が なされ、 これらの工夫によって、同規模の ビルと比較してCO 2年間排出 40% 減を 実現している。 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 10 札 幌 仙 台 SAPPORO （仮称）札幌駅前通共同ビル 野村不動産仙台青葉通ビル の商業施設が入り、3階以上がテナントオ フィスとなる。建築主は富国生命保険と 越山ビルディングズ、設計は清水建設、 施工は清水建設と伊藤組土建のJV（ジョ イントベンチャー） で、2017年1月の竣工 を目指す。 札幌駅前通の地下は、札幌駅から大通 駅まで「札幌駅前通地下歩行空間」が開 通しているが、同ビルは地下 1 階でこの 地下通路に直結。豪雪時などでも地上に 一歩も出ずに両駅とビルを往復すること ができ、通勤や移動の利便性はきわめて 高い。天候の影響を受けやすい地方にあ りながら、機動力の高いビジネスフット ワークを発揮することが期待できる。 多種多様なビジネスニーズにフレキシ ブルに対応するオフィス空間 外観イメージ 札幌の中心地に新たなラ ンドマークとなる複合ビ ルが誕生 「（仮称）札幌駅前通共同ビル」の最大の 特徴の一つは、 地下1階から地上2階まで を結ぶ「ステップガーデン」だ。直通エス カレーターと並行して階段状に展開する スペースは、木目のぬくもりを感じられ るフローリングに覆われ、商業テナントへ の来館者だけでなく、 オフィステナントに 入居する従業員にとっても、多忙な中で のつかの間の安らぎをもたらす憩いの 空間を創出する。 札幌駅と大通駅を結ぶ札幌オフィス街 の中心に立地 JR札幌駅と、地下鉄大通駅を結ぶ札幌 市のメインストリート「札幌駅前通」。全 国展開する企業の現地拠点や、地場産業 の本社などが集積する北海道最大のビ ジネスエリアである。この札幌駅前通を、 札幌駅と大通駅のほぼ中間地点で交差 する北 3 条通は、札幌で最初に整備され た近代街路といわれている。いずれも札 幌を代表する2本の道路が交わるこの交 差点は、いわば札幌オフィス街の中心で あるといっても過言ではないだろう。 この交差点の角地では現在、 「（仮称） 札幌駅前通共同ビル」が建設中である。 同ビルは、かつてこの地にあった旧札 幌フコク生命駅前通ビル、越山ビルディ ング、札幌ビルディングの3棟を建て替え る再開発計画で、地上13階、地下1階、延 床面積は約5,700坪の複合ビルとなる。 地下1階から地上2階までは飲食・物販等 11 三幸エ ステート株式会社 SENDAI ステップガーデン オフィスフロアは、基 準 階 床 面 積 約 294坪を確保。2.8mの天井高とともに、 ゆとりある空間を演出する。また、整形無 柱空間とシステム天井の組み合わせで、 自由度の高いレイアウトプランに対応 することができる。たとえば、 コールセン ターとして使用する場合、ロッカールー ムや専用のリフレッシュコーナーなどの スペースも確保しつつ、1人当たり1.5坪 として192席のレイアウトが可能。 現代の多種多様なビジネスニーズに フレキシブルに対応するハイスペックな オフィス空間は、 テナントのビジネスを強 力にサポートする。 に期待がかかる。 オフィスの基本スペックは、基準階面 積 270 坪超の無柱空間に天井高 2.8m を確保。フリーアクセスフロア100㎜、床 荷重500㎏/㎡と、大多数のテナントがオ フィスに要求するスペックの水準をクリ ア。さらに、地方都市の営業には欠かせ ない営業車の駐車台数は50 台分（荷捌 き1 台含む）を確保し、ほかに自転車 42 台・原付 37 台・バイク8 台の計 87 台分の 駐輪スペースを用意する。 先端技術で安心・安全・快適なオフィス環 境を目指す 安心・安全なオフィス環境は、今や企業 の求める必須条件となりつつある。こう した世の中の指向に合わせて、同ビルで は最新の技術を導入した BCP 対策にも 取り組んでいる。 まず、鋼管内部にコンクリートを充填し た強度と粘りに優れたCFT柱を採用。ま た、大梁端部のフランジ両側にプレート を溶接し、梁端部の変型性能を向上させ たサイドプレート工法を使用している。さ らに、建物内の要所にオイルダンパーを 設置して地震のエネルギーを吸収し、地 震時の揺れを軽減する制震構造となって いる。これに加えて、天井設備機器の下 地を補強して災害時の天井落下・脱落を 防止するなど、非構造部材の耐震化にも 取り組んでいる。 その他の BCP 関連の対応設備として は、非常用発電機によるテナントへの電 力供給、備蓄用受水槽による給水をはじ め、地下 1 階には防災備蓄倉庫も設置。 スパンごとに1ヵ所設置された自然換気 窓から外気を取り入れての換気・通風や、 角立地を活かした自然採光など、自然エ ネルギーを効率よく活用することでビル 機能の維持に努めている。 また 、環 境 負 荷 軽 減 対 応としては 、 Low-eペアガラスと断熱サッシュの採用 による空調負荷の軽減、LED照明の全面 採用と一部人感センサーの併用による 照明効率の向上、地域冷暖房の利用と空 調ゾーニングの細分化による効率的な 空調管理など、 さまざまな先端技術の組 み合わせにより、安心・安全でかつ快適な オフィス環境を実現。 米国の環境性能評価システムLEEDで はLEED Core&Shell SILVER（北海道 初）、日本の建築環境総合性能評価シス テムCASBEEではCASBEE札幌Aランク を取得予定。省エネと環境に配慮したオ フィスビルが誕生する。 免震構造と72時間連続運転可能な非常 用発電機を実装 外観イメージ 2017 年春、 青葉通に誕 生する先進の免震構造オ フィスビル 5年ぶりに延床面積3,800坪超のオフィ スビルが誕生 2008 年のリーマンショック以降続い ているオフィスの供給過多と、2011年の 東日本大震災後に起こった建設費の高 騰などにより、 ここ数年間動きの止まっ ていた仙台のオフィスビル開発。それが 再び動き出すことになった。 事業主・貸主は野村不動産。ビルの名 称は「野村不動産仙台青葉通ビル」。地 上 10 階、地下 1 階、延床面積 3,800 坪超 の賃貸オフィスビルが仙台市中心部に誕 生する。1階を店舗とし、2階から10階が テナントオフィスとなる。 仙台市内でこれほどの延床面積を持 つ賃貸オフィスビルの供給は、2012 年 にヨドバシカメラが仙台駅東口で開業し た「ヨドバシカメラ仙台第 2ビル」以来、 じつに5年ぶりのことだ。この5年間―― 否、 ここ10 年近くもの間、仙台周辺のオ フィスマーケットは需要の低迷に苦しん できた。一時は空室率が20%台を超え、 2000年代初頭に相次いで供給された新 築ビルでさえ集客に悩むような状況が続 いてきた。 だが、 しばらく供給が中断している間 に徐々に市況は回復し、空室率は10%台 前半まで低下。景気回復に伴う需要増を 受けて、野村不動産では2015 年春ごろ から本格的にオフィスビル建設を検討し はじめていたという。 2016 年 1月に着工予定。2017 年 4月 末の開業を目指す。 テナントの要求水準をクリアするハイス ペックな機能性 「野村不動産仙台青葉通ビル」 の計画地は、 仙台市のメインストリートである青葉通沿 いで、 1996年に竣工したオフィスビル「青葉 通プラザ」 の西隣に当たる。 JR仙石線あおば 通駅のはす向かいに位置し、 同駅からは徒 歩1分。 地下鉄南北線仙台駅、および2015 年12月6日に開業した地下鉄東西線仙台駅 からは徒歩1分。JR仙台駅からも徒歩5分と いう、 交通アクセス至便の好立地だ。 同ビルはランドマーク性、高い安全性、 環境性能、 フレキシビリティをコンセプト として開発する。青葉通に面する立地の 優位性とハイスペックな機能性により、 仙台を代表するオフィスビルとなること そして何より、同ビル最大のセールス ポイントは災害時のBCP対応である。 同ビルのコンセプトでもある「高い安 全性」を担保する免震構造。東日本大震 災では最大の被災地の一つであったに もかかわらず、仙台では、震災後4年以上 が経過した現在でも免震対応のビルは まだまだ少ないという。あの震災を体験 した人々にとって、巨大地震発生時でも 被害を最小限に抑える免震ビルの存在 は、 どれほど心強いか想像に難くない。 これに加えて、2 回線受電方式による 電力供給の安定を図り、さらに非常用発 電機も実装する。これにより、停電後も共 用部だけでなく、テナントの専用部に照 明の一部とOA 電源として 12VA/ ㎡を 最大72時間供給可能だという。 また、断水に備えて、 ビルの想定利用 人数 1,600 人の 4 割にあたる約 600 人 が、飲料水やトイレに使用する水を3日分 用意している。 前回の震災時には、自宅が津波で流 されてオフィスに寝泊まりせざるを得な くなった人や、比較的被害の少ないビル に避難してきた人も少なくなく、 こうした 災害時への対応は非常に重要な要素と なってくるに違いない。 このほか、同ビルのコンセプトとして 掲げている 「高い環境性能」については、 CASBEE-Aクラスに相当する低環境負 荷オフィスビルを目指し、電力消費を抑 えるLED照明の採用、個別空調や照度セ ンサーによる昼光利用制御など、省エネ ルギー、省 CO 2というテーマにも取り組 んでいる。 三幸エステート株式会社 12 名古屋 福 岡 N A G OYA 名古屋駅前再開発 史上空前の竣工ラッシュを迎 えた名古屋駅前エリア 現在、名古屋駅周辺では高層ビルの 建設ラッシュが進行中だ。その中で三菱 地所の「大名古屋ビルヂング」が駅前再 開発の先陣を切って2015 年 10 月31日 に竣工を迎えた。 同ビルは地上34階、 高さ175ｍ、 オフィ スフロアは7∼33階。基準階面積約734 坪（最小貸付区画 35 坪）、天井高 2850 ｍｍ、窓周りの熱負荷を低減するエアー フローウィンドウを実装し、快適な執務 環境を提供する。また低層部分には商業 ゾーン、 テナント専用のカフェラウンジや 会議室を整備し、 ビジネスサポート機能 も充実。さらに非常用発電には重油・都 市ガス （中圧A）共に使用可能なデュアル フューエル型を採用するなど、先進的な BCP対策を取り入れている。半世紀にわ ＪＲＪＰ博多ビル たって 「名古屋の顔」 として親しまれてきた 「大名古屋ビルヂング」が、新たなシンボ ルとして生まれ変わる。 続いて、 11月11日には日本郵便と名工建設 による 「ＪＰタワー名古屋」 が竣工を迎えた。 同ビルは地上 40 階、高さ195 ｍのオ フィス棟と駐車場棟の 2 棟で構成され、 オフィス棟 2 階に設置されたオフィスエ ントランスまでは名古屋駅から貫通通路 で直結される予定だ。 オフィス棟の低層部分には商業施設 「ＫＩＴＴＥ名古屋」や郵便局、ゆうちょ銀 行、ホール＆カンファレンスを設置。オ フィスフロアは 6 階から 39 階までを占 め、約 700 坪の床面積を持つ基準階は、 最小貸付面積が約 39 坪からと、小規模 オフィスのニーズにも対応している。ま た、13 階をオフィステナント用の共用フ ロアとし、貸会議室、食堂、ラウンジ、カ フェ、 ミニコンビニなど、充実した機能で オフィスワーカーをサポートする。 さらに、旧名古屋ターミナルビルの跡 地では、東海旅客鉄道とジェイアールセ ントラルビルによる「JRゲートタワー」が 建設中だ。 同ビルは地上46階、高さ220ｍで、15 階までの各階は隣接するJRセントラルタ ワーズと接続している。低層部にはバス ターミナル、商業施設、 レストラン街など が入り、15 階にはオフィスエントランス ロビー、ホテルフロント、18 階から24 階 までがホテル客室、26 階から44 階まで がオフィスフロアとなる。 オフィスは基準階717坪で、最小65坪 からの分割も可能。また、最小区画毎に 貸室扉を2ヵ所設置することで来館者用 と従業員用との動線、セキュリティの切 り分けといったゾーニングにも対応でき る。同ビルへのオフィス入居開始時期は 2016年11月の予定だ。 「グローバルゲート ウエストタワー」は豊 田通商、大和ハウス工業、 日本土地建物、 オリックス、名鉄不動産の5社で組成する 「ささしまライブ24 特定目的会社」によ り、 2017年3月の竣工を目指している。 期地震動対策としている。また、 インフラ 停止時の BCP 対策としては、2 回線受電 方式に加え非常用発電機を設置し、停電 時にも約 48 時間の電力供給が可能だ。 このほか、断水時の上下水供給など、さ まざまなリスクに備えている。 また、2 ∼ 4 階にはコンファレンスセン ター、5 階にはリフレッシュやランチに使 えるラウンジ、 クリニックなど、オフィス ワーカーのサポート機能を付帯させる 予定。低層棟の商業ゾーンにはコンビニ エンスストアやオーガニック志向のレス トランの入居を予定。多種多様な施設 で働く人に優しい環境を用意する。 グローバルゲート ウエストタワー 名古屋の新しい国際歓迎・交 流拠点の中核となるグローバ ルゲート ささしまライブ24 地区で始まる未来指 向の街づくり グローバルゲートの最寄り駅である 「ささしまライブ駅」。名古屋駅からあ おなみ線でわずか 3 分、徒歩でも 12 分 の抜群のアクセスを誇る。名古屋駅南に 広がる広大な貨物駅跡地を再開発する ビッグプロジェクトであり、産・学・官のコ ラボレーションにより国際歓迎・交流拠点 としての機能が充実し、環境や防災にも 配慮した未来指向の都市づくりが行われ ている。この「ささしまライブ24地区」の 中核施設として建設が進められている のが、3棟の建物で構成される 「グローバ ルゲート」だ。 3 棟の内訳は、地上 4 階・高さ約 30 ｍ の「低層棟」、地上 17 階・高さ約 90 ｍの 「イーストタワー」、そして地上 36 階、高 さ約 170ｍの「ウエストタワー」である。 このうち、一般オフィステナント向けに 計画されているのは、 もっとも高い「ウエ ストタワー」だ。 FUKUOKA 多様なニーズとリスクに対応する充実 した機能と柔軟性 「ウエストタワー」では、6 階から29 階ま でを賃貸フロアとしており、合計貸床面 積は約 12,309 坪。基準階の面積は約 514坪で、多様なビジネスニーズに対応 する機能と柔軟性を備えた最先端のオ フィス空間だ。オフィスフロア専用のエ レベーターは、6階から15階までの低層 階用と15階から29階までの高層階用の 2バンク・計10基が設けられ、乗り換え階 である15 階を経由することでスムーズ な館内移動が可能となる。低層階は最大 10分割、高層階は最大6分割まで対応可 能で、前者であれば最小約 30 坪の小規 模オフィスにも対応することができる。 ビルの安心・安全を担保する耐震性能 は、最高クラスの Sグレードを確保。さら に、波型鋼板耐震壁と粘弾性ダンパーの ハイブリッド工法であるブロードバンド制 振を採用し、暴風時の居住性向上と長周 アジアの玄関口として注目の 高まる博多駅前の大規模再開発 博多駅前で容積率緩和制度を利用した 再開発が始動 九州最大の乗降客数を誇り、2011 年 3月の九州新幹線全線開通とこれに伴う 「JR博多シティ」の開業などを受け、 アジ アの玄関口として発展するJR博多駅。同 駅周辺はもともと、新幹線全線開業に伴 う駅周辺の整備のために2005 年 12 月 に決定した「博多駅中央街地区 地区計 画」の区域内であったが、2008 年 8月に は都心部のさらなる機能強化と魅力づ くりを推進するための「福岡市都心部機 能更新誘導方策」が定められた。同方策 は、賑わい創出など、 まちづくり貢献度に 応じて容積率を上乗せする制度であり、 たとえば博多駅中央街地区 地区計画で は、800% の容積率が緩和される。そし て、同方策の適用を受ける第 1 号の開発 計画が、JR 九州と日本郵便の 2 社により 博多駅前で進行中の大規模再開発計画 「博多駅中央街南西街区開発計画」だ。 これは、旧博多郵便局を含む敷地に2 棟 のビルを建設するというもので、駅寄り の方が、 日本郵便が開発する商業ビル「Ｋ ＩＴＴＥ博多」、そしてその隣が、JR 九州が 日本郵便と共同で開発する「ＪＲＪＰ博多 ビル」 （2014年4月着工） である。 この「ＪＲＪＰ博多ビル」は、博多駅から 2階ペデストリアンデッキと地下通路を通 じて博多駅とダイレクトにつながる。これ により、駅ビルである「 JR 博多シティ」お よび「ＫＩ ＴＴＥ博多」 とともに、博多駅周辺 の回遊性を劇的に向上させ、博多駅前を オフィスワーカーや来街者が集う魅力あ ふれる街へと一新させるという。 九州最大級の規模に最新スペックを実 装したスマートオフィスビル 「ＪＲＪＰ博多ビル」は地上 12 階、地下 3 階、塔屋1階、高さ59.42ｍ、延床面積約 13,000坪。地下1階から地上2階までは 商業フロアで、3階以上がオフィスフロア であり、 オフィスビルとしては九州最大級 の規模となる。 オフィスフロアは基準階床面積700坪 強の整形空間。奥行き最大18.8ｍ、天井 外観イメージ 高2.8ｍのゆとりある空間に加え、 グリッ ド式システム天井の採用によりオフィス レイアウトの自由度はきわめて高く、 さま ざまなビジネスニーズにフレキシブルに 対応することができる。また、東西南北の 4面に開口部を設けていることも大きな 特長で、 これによる自然採光を利用した 明るい室内空間を実現している。 照明器具には消費電力を抑えるLED 照明を採用。さらに窓際のペリメーター ゾーンでは反射光を明るさセンサが検知 し、過剰な照明をカットする自動調光シス テムを導入することで、一定の明るさを 無駄なく保つことができる。 空調はワンフロア最大 13 分割まで可 能な個別空調システムを採用し、区画ご とに個別で冷・暖房運転が可能な冷暖フ リー設計により同一フロア内でもエリア ごとにきめ細かい温度設定ができるよう になっている。そして、熱負荷を低減させ るLow-e 複層ガラスとの相乗効果で高 度な省エネ性能を実現する。 また、オフィス入口に非接触型 ICカー ドリーダーを標 準 装 備するほか、オプ ションとしてエレベーターホールとエレ ベーター内にも設置することができ、最 大 3 段階のセキュリティシステムを構築 することが可能となる。 数段階にわたる厳重なセーフティ機能 で万一に備える 2 0 0 5 年 の「 福 岡 県 西 方 沖 地 震 」 （ M7.4 ）クラスの揺れを踏まえて計画 された「ＪＲＪＰ博多ビル」では、制振ブ レースを連層で設置した制振構造を採 用。大地震の揺れを低減させる制振ブ レース架構が地震のエネルギーを吸収 し、建物全体に必要な水平剛性と耐力を 確保している。また、集中豪雨や都市水 害による浸水に備え、受変電設備は2 階 に設置し、非常用発電機は屋上に設置。 これにより、万一の浸水時にも安定した 電力供給が担保されている。 さらに、3 回線スポットネットワーク方 式による受電で回線事故に対応するだけ でなく、災害時のライフライン寸断に備 え、 インフラ停止時には非常用発電機で 72時間の電力供給が可能となる。これに より、共用部のエレベーターや照明、上 下水ポンプ等はもちろん、テナントの要 望があれば事前に回線工事を行い、専有 部へも15VA/㎡の非常用電源を供給す ることが可能となっている。テナントが自 社専用の非常用発電機を設置したい場 合には、そのための設置スペースも用意 している。このほか、災害発生時に帰宅 困難者の一時避難スペースや、非常用物 資も備蓄するという。 すでにLINE Fukuoka（LINE100％子 会社）が入居を発表しているなど、2016 年 4 月に予定される竣工を前に、各方面 から熱い期待が寄せられている。 外観イメージ 13 三幸エ ステート株式会社 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 14