水戸市公営住宅長寿命化計画（PDF形式：3924KB）

水戸市公営住宅長寿命化計画
～「安心・安全な市営住宅の提供」のために～
平成 24 年 1 月
水 戸 市
水戸市公営住宅長寿命化計画
目 次
１．公営住宅長寿命化計画の目的 ··································· 1
（１）長寿命化計画の背景と目的 ········································ 1
（２）長寿命化計画の位置づけ ·········································· 1
２．計画期間 ······················································ 2
３. 市営住宅ストックの状況 ········································ 3
（１）市営住宅の分布状況 ··············································· 3
（２）市営住宅の概要 ··················································· 5
（３）市営住宅入居者の状況 ············································· 9
（４）公営住宅ストックの状況 ·········································· 12
（５）市営住宅の現状と課題 ············································ 14
４．長寿命化を図るべき市営住宅の選定 ····························· 15
（１）住宅区分別・住棟別活用手法 ······································ 15
（２）対象···························································· 17
５. 長寿命化に関する基本方針 ····································· 18
５‐１．基本理念 ················································ 18
５‐２．長寿命化に関する基本方針 ································ 18
（１）ストックの状況把握及び日常的な維持管理の方針 ···················· 18
（２）長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 ·············· 18
６．長寿命化のための維持管理計画 ································· 19
６‐１．計画期間内に実施する修繕対応・改善事業の内容 ············ 19
（１）修繕対応の実施方針 ·············································· 19
（２）改善事業の実施方針 ·············································· 20
６‐２．長寿命化のための維持管理計画による効果 ·················· 23
７．市営住宅における建替事業等の基本方針 ························· 24
（１）建替事業等の対象 ················································ 24
（２）建替事業等の基本方針 ············································ 25
８．住棟単位の修繕管理・改善事業一覧····························· 26
（１）修繕・改善に係る事業予定一覧＜住棟部分＞ ······················ 27
（２）建替えに係る事業予定一覧 ······································ 28
（３）共同施設部分に係る事業予定一覧 ································ 29
水戸市公営住宅長寿命化計画
１．公営住宅長寿命化計画の目的
（１）長寿命化計画の背景と目的
①背景
本市においては，戦後復興期以降，高度経済成長期の社会情勢を経る中において，住
宅需要に的確に対応するため，市営住宅の整備を進めてきました。現在，その管理戸数
は，3,775 戸に及んでいますが，これらの市営住宅の約 3 割は，昭和 40 年代までに整備
したものであり，更新時期を迎えつつあります。
国においては，大量の公営住宅の質を確保しつつ，有効に活用していくため，平成 21
年に「公営住宅等長寿命化計画策定指針」を策定しています。その中で，これからの公
営住宅については，長寿命化の観点に立った計画的な管理・修繕の実施を基本に，公営
住宅ストック（※1）の長寿命化を図るため，更新コストの削減を目指す長寿命化計画の策
定と，これに基づく予防保全的な維持管理を推進していくこととしております。
このような状況を踏まえ，本市においては，昭和 40 年代までに供給された公営住宅が
更新時期を迎えていることや，今後も更新時期を迎える住宅が急激に増加することから，
修繕・改善等により長寿命化を図るなど，効率的・効果的な計画に基づく市営住宅の運
営が求められています。
②目的
本計画は，国の指針に基づき，既存の公営住宅ストックを総合的に判断し，安全性の
向上と高齢者・障害者等に配慮した更新等を行うとともに，長寿命化に向けた効率的な
修繕・改善等により，ライフサイクルコスト（※2）の縮減につなげることを目的として
います。
（２）長寿命化計画の位置付け
本計画は，本市総合計画を上位計画とするものであり，公営住宅の改善事業等におけ
る実施計画として位置付けます。
【計画の位置付け】
水戸市総合計画
茨城県総合計画
水戸市公営住宅
長寿命化計画
茨城県住生活基本計画
※1 公営住宅ストックとは，ある一時点におけるすべての公営住宅（数）のことをいう。
※2 ライフサイクルコストとは，建設から修繕，解体までにかかるコストの総計をいう。
1
水戸市公営住宅長寿命化計画
２．計画期間
本計画の計画期間は，平成 23 年度から平成 32 年度までの 10 年間とします。
なお，社会情勢の変化，市営住宅の需要等の変化に対応できるよう，5 年を目安として，必
要に応じた計画の見直しを行います。
2
水戸市公営住宅長寿命化計画
３．市営住宅ストックの状況
（１）市営住宅の分布状況
本市には，28 住宅区分，管理棟数 241 棟，管理戸数 3,775 戸の市営住宅（うち特定公
共賃貸住宅（※1）1 棟 16 戸を含む。
）が整備されています。
表 3-1 市営住宅一覧
No.
住宅名
構造
建設年度
管理棟数
（棟）
管理戸数
（戸）
1
元山町住宅
簡易耐火２Ｆ
S26
2
8
2
砂久保住宅
簡易耐火２Ｆ
S27
3
16
3
愛宕町住宅
簡易耐火２Ｆ
S28
4
16
4
花畑住宅
簡易耐火２Ｆ
S31～32
6
40
5
石川台住宅
簡易耐火２Ｆ
S32
3
16
6
新原住宅
簡易耐火２Ｆ
S33
4
32
7
渡里町住宅
簡易耐火平屋
3
12
8
平須町住宅
中層耐火
S33
S36～38，
S56～59
22
340
9
河和田住宅
簡易耐火平屋，
簡易耐火２Ｆ，
中層耐火，高層
S43～52，
H12，H14，
H16，H18
106
1,637
10
双葉台住宅
中層耐火
S53～54
10
320
11
見和住宅
中層耐火
S55
1
18
12
六番池住宅
中層耐火
S55
4
78
13
堀原住宅
中層耐火
S56～57
7
144
14
桜が丘住宅
中層耐火
S58
4
62
15
見川住宅
中層耐火
S59～60
6
78
16
元吉田住宅
中層耐火
S60
4
54
17
城東住宅
高層
S61，H2
2
151
18
西堀原住宅
中層耐火
S62～63
8
78
19
南堀原住宅
中層耐火
S62
2
24
20
緑岡第２住宅
中層耐火
S62～63
9
66
21
千波原第１住宅
中層耐火
S63
3
30
22
千波原第２住宅
中層耐火
S63
4
36
23
堀町住宅
中層耐火
H1
3
54
24
酒門町東原住宅
中層耐火
H2～3
5
88
25
緑岡第１住宅
中層耐火，高層
H4～5，H8
8
244
26
西原町住宅
中層耐火
H7
1
15
27
柳河町住宅
中層耐火
H9，H11
4
54
28
大山台住宅（※2）
中層耐火
H10，H12
3
64
241
3,775
計
（平成 23 年 3 月 31 日現在）
※1 特定公共賃貸住宅とは，
「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき，地方公共団体が建設
及び管理する中堅所得層向けの住宅をいう。
※2 大山台住宅については，特定公共賃貸住宅（1 棟 16 戸）を含む。
3
図 3-1 市営住宅の分布状況
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
住宅名
元山町住宅
砂久保住宅
愛宕町住宅
花畑住宅
石川台住宅
新原住宅
渡里町住宅
平須町住宅
河和田住宅
双葉台住宅
見和住宅
六番池住宅
堀原住宅
桜が丘住宅
見川住宅
元吉田住宅
城東住宅
西堀原住宅
南堀原住宅
緑岡第２住宅
千波原第１住宅
千波原第２住宅
堀町住宅
酒門町東原住宅
緑岡第１住宅
西原町住宅
柳河町住宅
大山台住宅
住　所
管理戸数
元山町1丁目1-22
8
新荘2丁目15-33
16
愛宕町12-47
16
城東4丁目5
40
石川2丁目4271-1
16
新原1丁目3
32
渡里町2559
12
平須町1822-3
340
河和田2丁目2232-2，3丁目2536，2260
1,637
双葉台5丁目24
320
見和3丁目1528-1
18
平須町1827-55
78
堀町2076-1
144
見和1丁目381-12
62
見川5丁目295-2
78
元吉田町3490-1
54
城東1丁目15-82
151
石川1丁目3835-71
78
石川1丁目3938-2
24
見川町2581-4
66
千波町2860-4
30
千波町2852-2
36
堀町1159-2
54
酒門町3026-1
88
見川町2563
244
西原3丁目3
15
柳河町402-1
54
見川町1820-5
64
計
3,775
水戸市公営住宅長寿命化計画
4
水戸市公営住宅長寿命化計画
（２）市営住宅の概要
①市営住宅の戸数と構造
本市においては，241 棟 3,775 戸の市営住宅（うち特定公共賃貸住宅 1 棟 16 戸を含
む。
）を管理しており，住宅区分としては，28 となっています。
また，市営住宅の構造については，中層（3～5 階）及び高層（6 階以上）耐火造の建
物が約 9 割を占めています。
表 3-2 市営住宅の構造
平成23年3月31日現在
構　造
簡易耐火構造（※1）
簡易平屋建て（簡平）
簡易二階建て（簡二）
耐火構造（※2）
中層（3～5階） （※）
高層（6階以上）
計
棟数
23
52
161
5
241
戸数
93
318
3,051
313
3,775
（％）
2.5%
8.4%
80.8%
8.3%
100.0%
※耐火構造の中層（3～5 階）には，特定公共賃貸住宅（1 棟 16 戸）を含む。
図 3-2 市営住宅の構造
※1 簡易耐火構造とは，外壁を耐火構造とし，屋根を不燃材料でふいたもの又は主要構造部を不燃材料そ
の他の不燃性の建築材料でつくった建築物をいう。
※2 耐火構造とは，建築物の主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のすべてが，通常の火災が終
了するまでの間，倒壊及び延焼を防止するのに必要な耐火性能を持つ建築物をいう。
5
水戸市公営住宅長寿命化計画
②市営住宅の建設年度内訳
本市の市営住宅を建設年度別に見てみると，現在管理している市営住宅の約 4 割が昭
和 46～55 年度の 10 年間に建設されており，全体の 54.6％に当たる 2,063 戸が昭和 55
年度以前（旧耐震）の建物となっています。そのうち，3 階建て以上の建物である中層
耐火構造は 1,652 戸管理していますが，耐震診断の実施により，基準を満たしているこ
とを確認しています。
また，簡易耐火構造（平屋・二階建て）の住宅は，昭和 50 年度以前にすべて建設さ
れており，設備等の老朽化が進み，更新が必要となっています。
表 3-3 市営住宅の建設年度
平成23年3月31日現在
耐火構造
中層
高層
～S40年度
176
4.7%
36
S41～S45年度
270
7.1%
32
S46～S50年度
823
21.8%
790
S51～S55年度
794
21.0%
794
S56～S60年度
642
17.0%
642
S61～H2年度
487
12.9%
336
151
H3～H7年度
229
6.1%
182
47
H8～H12年度
233
6.2%
（※）118
115
H13～H17年度
92
2.4%
92
H18年度～
29
0.8%
29
計
3,775
100.0%
93
318
3,051
313
※H8～H12 年度の耐火構造の中層 118 戸には，特定公共賃貸住宅 16 戸を含む。
建設年度
戸数計
割合
簡易耐火構造
簡平
簡ニ
12
128
81
157
33
図 3-3 市営住宅の年度別建設戸数
S55年以前
2,063戸（54.6%）
6
水戸市公営住宅長寿命化計画
本市には，現在，公営住宅法によって定められた耐用年限を既に経過している住宅ス
トックが 3.7％，耐用年限の 1/2 を経過しているものが 32.7％存在しています。
また，10 年以内（平成 32 年度）に耐用年限を超過する住宅ストックは 7.2％，耐用
年限の 1/2 を経過するものは 26.6％となります。
よって，今後 10 年以内に耐用年限の 1/2 以上を経過するものは 70.2％に上るという
状況となっています。
表 3-4 公営住宅法で定められた住宅の耐用年限
構 造
耐用年限
木造の住宅
30 年
簡易耐火構造の住宅
45 年
耐火構造の住宅
70 年
表 3-5 市営住宅の耐用年限の経過状況
耐用年限経過状況
戸 数
割 合
既に耐用年限経過済み住戸
140 戸
3.7％
10 年以内（平成 32 年度）に
耐用年限を経過する住戸
271 戸
7.2％
1,236 戸
32.7％
1,004 戸
26.6％
1,124 戸
29.8％
3,775 戸
100.0％
耐用年限の 1/2 を経過している住戸
10 年以内（平成 32 年度）に
耐用年限の 1/2 を経過する住戸
10 年以内（平成 32 年度）に
耐用年限の 1/2 を経過しない住戸
合 計
7
水戸市公営住宅長寿命化計画
③市営住宅の住戸面積
表 3-6 市営住宅の規模
平成23年3月31日現在
住戸面積
～30㎡未満
30㎡以上～40㎡未満
40㎡以上～50㎡未満
50㎡以上～60㎡未満
60㎡以上～70㎡未満
70㎡以上
計
計
割合
12
291
1,229
902
1,009
332
3,775
0.3%
7.7%
32.6%
23.9%
26.7%
8.8%
100.0%
簡易耐火構造
簡平
簡ニ
12
81
174
144
93
318
耐火構造
中層
高層
36
1,073
841
896
（※）205
3,051
※住戸面積 70 ㎡以上の耐火構造の中層 205 戸には，特定公共賃貸住宅 16 戸を含む。
図 3-4 市営住宅の規模別割合
8
12
61
113
127
313
水戸市公営住宅長寿命化計画
（３）市営住宅入居者の状況
①入居状況
本市の公営住宅管理戸数（平成 22 年 7 月 31 日現在）の 3,775 戸のうち，入居戸数は，
3,378 戸，空家数は 397 戸（管理上の理由により空室になっているものを含む。
）であ
り，入居率は 89.5％となっています。
表 3-7 市営住宅の入居状況
No.
1
2
3
4
5
6
7
8-1
8-2
9-1
9-2
9-3
9-4
住宅名
元山町住宅
砂久保住宅
愛宕町住宅
花畑住宅
石川台住宅
新原住宅
渡里町住宅
平須町住宅（旧）
平須町住宅（新）
河和田住宅 Ａ
河和田住宅 Ｂ
河和田住宅 Ｃ
河和田住宅 Ｄ
9-5 河和田住宅 Ｅ
管理棟数 管理戸数 入居戸数
（棟）
（戸）
（戸）
2
8
8
3
16
13
4
16
14
6
40
38
3
16
10
4
32
19
3
12
8
5
36
33
17
304
294
20
81
59
30
190
75
5
144
111
46
1,056
956
空家数
（戸）
構造
建設年度
入居率
簡易耐火２Ｆ
簡易耐火２Ｆ
簡易耐火２Ｆ
簡易耐火２Ｆ
簡易耐火２Ｆ
簡易耐火２Ｆ
簡易耐火平屋
中層耐火
中層耐火
簡易耐火平屋
簡易耐火２F
中層耐火
中層耐火
S26
S27
S28
S31～32
S32
S33
S33
S36～38
S56～59
S43～45
S43～47
S45～47,51
S47～52
高層
H12
1
45
45
0
0
3
2
2
6
13
4
3
10
22
115
33
100
9-6
10
11
12
13
河和田住宅 Ｆ
双葉台住宅
見和住宅
六番池住宅
堀原住宅
中層耐火
中層耐火
中層耐火
中層耐火
中層耐火
H14,H16,H18
S53～54
S55
S55
S56～57
4
10
1
4
7
121
320
18
78
144
120
293
17
74
133
1
27
1
4
11
14
桜が丘住宅
中層耐火
S58
4
62
61
1
見川住宅
元吉田住宅
城東住宅（旧）
城東住宅（新）
西堀原住宅
南堀原住宅
緑岡第２住宅
千波原第１住宅
千波原第２住宅
堀町住宅
酒門町東原住宅
緑岡第１住宅 Ａ
緑岡第１住宅 Ｂ
西原町住宅
柳河町住宅
大山台住宅 Ａ
中層耐火
中層耐火
高層
高層
中層耐火
中層耐火
中層耐火
中層耐火
中層耐火
中層耐火
中層耐火
中層耐火
高層
中層耐火
中層耐火
中層耐火
S59～60
S60
S61
H2
S62～63
S62
S62～63
S63
S63
H1
H2～3
H4～5
H5,H8
H7
H9,H11
H10
6
4
1
1
8
2
9
3
4
3
5
6
2
1
4
1
78
54
80
71
78
24
66
30
36
54
88
127
117
15
54
16
78
53
77
66
77
24
61
27
36
54
86
123
113
15
54
5
0
1
3
5
1
0
5
3
0
0
2
4
4
0
0
11
中層耐火
H10,H12
2
48
48
0
241
3,775
3,378
397
15
16
17-1
17-2
18
19
20
21
22
23
24
25-1
25-2
26
27
28-1
28-2 大山台住宅 Ｂ
計
間取り
100.0%
2DK
81.3%
3K
87.5%
2DK
95.0%
3K
62.5%
3K
59.4%
3K
66.7%
2K
91.7%
2K
96.7%
3DK
72.8%
2K
39.5%
3K
77.1%
3K
90.5% 2K・3K・3DK
1DK・2DK・
100.0%
2LDK・3DK
99.2%
91.6%
3DK
94.4%
3DK
94.9%
3DK
92.4%
3DK
3DK・2LDK
98.4%
・4DK
100.0%
3DK
98.1%
3DK
96.3%
3DK
93.0% 1LDK・2LDK
98.7%
3DK
100.0%
3DK
92.4%
3DK
90.0%
3DK
100.0%
3DK
100.0%
3DK
97.7%
3DK
96.9% 3DK・2LDK
96.6% 3DK・2LDK
100.0%
3DK
100.0% 2DK,3DK
31.3%
3DK
1DK・2DK・
100.0%
2LDK・3DK
89.5%
（平成 22 年 7 月 31 日現在）
※河和田住宅及び緑岡第１住宅は，建物構造の違いにより，任意にアルファベットを振って表記している。
なお，大山台住宅Ａは，特定公共賃貸住宅である。
※元山町，砂久保，愛宕町，花畑，石川台，新原，渡里町，河和田住宅Ａ･Ｂ･Ｃについては，将来の用途
廃止及び建替えを考慮し，現在，募集を停止している。
9
水戸市公営住宅長寿命化計画
②入居者の年齢構成
入居者の年齢は，20 歳未満が 28.3％で最も多く，以下は 60 歳以上の 20.5％，40～
49 歳の 13.7％，30～39 歳の 13.5％， 50～59 歳の 12.6％， 20～29 歳の 11.4％となっ
ています。
図 3-5 入居者の年齢層
60歳以上
20.5%
20歳未満
28.3%
50～59歳
12.6%
20～29歳
11.4%
40～49歳
30～39歳
13.7%
13.5%
入居者数＝8,483 人
（平成 22 年 7 月 31 日現在）
③入居者の世帯人員構成
入居世帯の平均世帯規模は，2.5 人であり，全体では１人世帯 25.6％，2 人世帯 29.4％
と，半数以上を 1 人または 2 人世帯が占めています。
図 3-6 入居世帯の世帯人員構成
5人以上
6.6%
1人
25.6%
4人
17.2%
3人
21.2%
2人
29.4%
世帯数＝3,378 世帯
（平成 22 年 7 月 31 日現在）
10
水戸市公営住宅長寿命化計画
④家族形態
入居世帯の家族構成は，夫婦＋子供が 31.2％で最も多く，以下は片親＋子供（子が
18 歳以上）の 15.0％，単身（65 歳以上）の 13.3％，片親＋子供（子が 18 歳未満）の
13.2％，単身（65 歳未満）の 12.5％となっています。夫婦のみ世帯や三世代，その他
の世帯は 10％未満となっています。
図 3-7 入居者の家族形態
三世代、その他
3.3%
片親＋子供
（子が18歳未満）
13.2%
単身
（65歳
以上）
13.3%
単身（65歳未満）
12.5%
夫婦のみ
（どちらも
65歳以上）
4.4%
片親＋子供
（子が18歳以上）
15.0%
夫婦のみ（どちら
かが65歳以上）
1.7%
夫婦＋子供
31.2%
夫婦のみ
5.4%
（平成 22 年 7 月 31 日現在）
⑤居住年数
入居世帯の居住年数は，10 年以上が 50％を超えています。
図 3-8 入居世帯の居住年数
4年以下
22.7%
10年以上
55.6%
5年～9年
21.7%
世帯数＝3,378 世帯
（平成 22 年 7 月 31 日現在）
11
水戸市公営住宅長寿命化計画
（４）公営住宅ストックの状況
①市営住宅ストックの管理状況
現在の市営住宅ストックは，簡易耐火平屋・二階建，中層耐火及び高層耐火構造であ
り，そのうち耐用年限を超過しているものが 7 住宅，棟数では 25 棟（10.4％）
，戸数で
は 110 戸（2.9％）となっています。
表 3-8 耐用年限等の状況
経過年数
No
住宅名
構造規模
建設年度
耐用年限を超える住宅
基準年 中間年 目標年
(H22) (H27) (H32)
耐用
年限
棟数
管理
戸数
超過 団地区分数 棟数
戸数
1
元山町住宅
簡易耐火２Ｆ
S26
59
64
69
45
2
8
超
1
2
8
2
砂久保住宅
簡易耐火２Ｆ
S27
58
63
68
45
3
16
超
1
3
13
3
愛宕町住宅
簡易耐火２Ｆ
S28
57
62
67
45
4
16
超
1
4
14
4
花畑住宅
簡易耐火２Ｆ
S31～32
54
59
64
45
6
40
超
1
6
38
5
石川台住宅
簡易耐火２Ｆ
S32
53
58
63
45
3
16
超
1
3
10
6
新原住宅
7
渡里町住宅
簡易耐火２Ｆ
S33
52
57
62
45
4
32
超
1
4
19
簡易耐火平屋
S33
52
57
62
45
3
12
超
1
3
8
8-1
平須町住宅（旧）
中層耐火
S36～38
49
54
59
70
5
36
-
-
-
-
8-2
平須町住宅（新）
中層耐火
S56～59
29
34
39
70
17
304
-
-
-
-
9-1
河和田住宅 Ａ
簡易耐火平屋
S43～45
42
47
52
45
20
81
-
-
-
-
9-2
河和田住宅 Ｂ
簡易耐火２F
S43～47
42
47
52
45
30
190
-
-
-
-
9-3
河和田住宅 Ｃ
中層耐火
S45～47,51
40
45
50
70
5
144
-
-
-
-
9-4
河和田住宅 Ｄ
中層耐火
S47～52
38
43
48
70
46 1056
-
-
-
-
9-5
河和田住宅 Ｅ
高層
H12
10
15
20
70
-
-
-
-
9-6
河和田住宅 Ｆ
中層耐火
H14,H16,H18
8
13
18
70
4
121
-
-
-
-
10
双葉台住宅
中層耐火
S53～54
32
37
42
70
10
320
-
-
-
-
11
見和住宅
中層耐火
S55
30
35
40
70
1
18
-
-
-
-
12
六番池住宅
中層耐火
S55
30
35
40
70
4
78
-
-
-
-
13
堀原住宅
中層耐火
S56～57
29
34
39
70
7
144
-
-
-
-
14
桜が丘住宅
中層耐火
S58
27
32
37
70
4
62
-
-
-
-
15
見川住宅
中層耐火
S59～60
26
31
36
70
6
78
-
-
-
-
16
元吉田住宅
中層耐火
S60
25
30
35
70
4
54
-
-
-
-
17-1 城東住宅（旧）
高層
S61
24
29
34
70
1
80
-
-
-
-
17-2 城東住宅（新）
高層
H2
20
25
30
70
1
71
-
-
-
-
1
45
18
西堀原住宅
中層耐火
S62～63
23
28
33
70
8
78
-
-
-
19
南堀原住宅
中層耐火
S62
23
28
33
70
2
24
-
-
-
-
20
緑岡第２住宅
中層耐火
S62～63
23
28
33
70
9
66
-
-
-
-
21
千波原第１住宅
中層耐火
S63
22
27
32
70
3
30
-
-
-
-
22
千波原第２住宅
中層耐火
S63
22
27
32
70
4
36
-
-
-
-
23
堀町住宅
中層耐火
H1
21
26
31
70
3
54
-
-
-
-
24
酒門町東原住宅
中層耐火
H2～3
20
25
30
70
5
88
-
-
-
-
25-1 緑岡第１住宅 Ａ
中層耐火
H4～5
18
23
28
70
6
127
-
-
-
-
25-2 緑岡第１住宅 Ｂ
高層
H5,H8
17
22
27
70
2
117
-
-
-
-
中層耐火
H7
15
20
25
70
1
15
-
-
-
-
26
西原町住宅
27
柳河町住宅
中層耐火
H9,H11
13
18
23
70
4
54
-
-
-
-
28-1 大山台住宅 Ａ
中層耐火
H10
12
17
22
70
1
16
-
-
-
-
28-2 大山台住宅 Ｂ
中層耐火
H10,H12
12
17
22
70
2
48
-
-
241 3,775
7
25
18.9% 10.4%
110
2.9%
（平成 23 年 3 月 31 日現在）
12
水戸市公営住宅長寿命化計画
②県営住宅ストックの状況
本市には，県営住宅 4,040 戸，市営住宅 3,775 戸，総数 7,815 戸の公営住宅ストック
があります。
県営住宅がある地域としては，若宮，備前町，五軒町，栄町，上水戸，新原，見川，
河和田，東赤塚，笠原町，見和，双葉台，東野町，石川，千波町，城東，東台，けやき
台，百合が丘，元吉田町，東前町，藤が原となっています。
表 3-9 公営住宅戸数の県内市町村比較
（　）内は人口千人当たりの戸数
市町村名
水戸市
日立市
土浦市
古河市
石岡市
結城市
龍ケ崎市
下妻市
常総市
常陸太田市
高萩市
北茨城市
笠間市
取手市
牛久市
つくば市
ひたちなか市
鹿嶋市
潮来市
守谷市
常陸大宮市
那珂市
筑西市
坂東市
稲敷市
かすみがうら市
桜川市
神栖市
行方市
鉾田市
つくばみらい市
小美玉市
茨城町
大洗町
城里町
東海村
大子町
阿見町
河内町
境町
人口
268,989
192,531
142,931
142,787
79,519
52,363
80,349
44,876
65,234
56,093
30,922
46,840
79,338
109,493
81,985
215,306
157,240
66,055
30,461
62,635
44,918
54,181
108,337
56,089
46,739
43,541
45,540
94,941
37,552
50,015
44,600
52,258
34,378
18,293
21,362
37,490
19,924
47,890
10,110
25,602
市営・町営住宅
3,775
(14.0)
4,611
(23.9)
1,258
(8.8)
346
(2.4)
613
(7.7)
339
(6.5)
184
(2.3)
160
(3.6)
272
(4.2)
611
(10.9)
701
(22.7)
745
(15.9)
355
(4.5)
318
(2.9)
313
(3.8)
878
(4.1)
1,952
(12.4)
254
(3.8)
236
(7.7)
66
(1.1)
676
(15.0)
299
(5.5)
751
(6.9)
178
(3.2)
247
(5.3)
0
(0.0)
384
(8.4)
321
(3.4)
145
(3.9)
84
(1.7)
101
(2.3)
266
(5.1)
270
(7.9)
304
(16.6)
436
(20.4)
0
(0.0)
199
(10.0)
417
(8.7)
16
(1.6)
165
(6.4)
県営住宅
4,040
(15.0)
2,199
(11.4)
1,090
(7.6)
396
(2.8)
144
(1.8)
108
(2.1)
448
(5.6)
72
(1.6)
48
(0.7)
54
(1.0)
128
(4.1)
60
(1.3)
253
(3.2)
16
(0.1)
0
(0.0)
645
(3.0)
1,629
(10.4)
66
(1.0)
312
(10.2)
168
(2.7)
70
(1.6)
0
(0.0)
184
(1.7)
0
(0.0)
48
(1.0)
90
(2.1)
190
(4.2)
210
(2.2)
0
(0.0)
0
(0.0)
0
(0.0)
0
(0.0)
104
(3.0)
0
(0.0)
30
(1.4)
162
(4.3)
0
(0.0)
102
(2.1)
0
(0.0)
0
(0.0)
公営住宅全体
7,815
(29.1)
6,810
(35.4)
2,348
(16.4)
742
(5.2)
757
(9.5)
447
(8.5)
632
(7.9)
232
(5.2)
320
(4.9)
665
(11.9)
829
(26.8)
805
(17.2)
608
(7.7)
334
(3.1)
313
(3.8)
1,523
(7.1)
3,581
(22.8)
320
(4.8)
548
(18.0)
234
(3.7)
746
(16.6)
299
(5.5)
935
(8.6)
178
(3.2)
295
(6.3)
90
(2.1)
574
(12.6)
531
(5.6)
145
(3.9)
84
(1.7)
101
(2.3)
266
(5.1)
374
(10.9)
304
(16.6)
466
(21.8)
162
(4.3)
199
(10.0)
519
(10.8)
16
(1.6)
165
(6.4)
人口：平成23年2月1日現在　公営住宅：平成21年4月1日現在
13
水戸市公営住宅長寿命化計画
（５）市営住宅の現状と課題
これまでの公営住宅ストックの状況や入居者意向調査の結果（平成 22 年 12 月実施）を
踏まえ，老朽化が進んだ市営住宅ストックについては，適切な建替えや修繕・改善等が必
要となっています。
また，低所得者層には，公営住宅等による住宅セーフティネット（※1）の確立により，
市民が安心して居住できる住まいづくりが必要となっています。
そのためには，
○ 市営住宅ストックの適切な維持・保全，改善を計画的に進め，有効活用していくこと。
○ 老朽化が進んだ市営住宅ストックについては，適切な建替えや修繕等を実施していく
こと。
○ 市営住宅の安全性の向上とともに，周辺環境と調和した住宅づくりを推進すること。
○ 高齢者・障害者に配慮したストックの更新を行うこと。
これらの検討が必要となります。
※
1 住宅セーフティネットとは，住宅に困窮する者に対して住宅の供給の促進を図り，もって国民生活の
安定向上と社会福祉の増進に寄与することを目的とする住宅政策の考え方をいう。
14
水戸市公営住宅長寿命化計画
４．長寿命化を図るべき市営住宅の選定
（１）住宅区分別・住棟別活用手法
公営住宅の活用手法については，
「建替え」
，
「用途廃止」
，
「個別改善」
，
「修繕対応」
等の手法があり，国の指針に基づく選定フロー及び判断基準を踏まえて，判定を行いま
す。なお，概略については，次のとおりです。
選定フローに基づく活用手法
１次判定
【建替え】
【用途廃止】の判定
２次判定
【修繕対応】
（※1）
【個別改善】
（※2）の判定
３次判定
判定の結果 【修繕対応】
表 4-1 活用手法判定概略表
判断基準等
・既存住宅の築年数（耐用年限を計画期間内に超えるもの）
・構造（簡易耐火・耐火造）による判定
・需要（入居率）の判定
・敷地の形状及び面積による判定
・高度利用（用途地域の種別）の可能性
等を勘案し，総合的に判断する。
【建替え】又は【用途廃止】と判定されない住宅において，
・躯体や避難の安全性の判定
・居住性（日照，居住面積，設備等）の判定
・長寿命化型改善の必要性（残存耐用年限が計画期間内において
構造別の耐用年限に対して 1/2 の年数を満たしているかどう
か）の判定
等を勘案する。
１次・２次判定に加え，次の事項を踏まえて，総合的に判定する。
・団地単位での効率的ストック活用
・まちづくりの視点から見た地域整備への貢献
・地域単位での効率的ストック活用
・周辺道路の整備状況
・仮住居の確保
・他の事業主体との連携
修繕対応の判定
計画期間内残存耐用年限 40 年以上（平成 4 年以降に建設され
た比較的設備も新しく，住戸内バリアフリー化された住宅）
【個別改善
個別改善（長寿命化）の判定
（長寿命化型）
】
計画期間内残存耐用年限 35 年以上
（昭和 60 年～平成 3 年建設）
【個別改善】
個別改善の判定
計画期間内残存耐用年限 35 年未満（昭和 59 年以前建設）
※1 修繕対応とは，公営住宅の機能を維持するための小規模な修繕を行うことをいう。
※2 個別改善とは，
公営住宅の質の向上のために住戸・共用部分・屋外の部分的な改善を棟単位で行うことをいう。
15
水戸市公営住宅長寿命化計画
以上の選定フローに基づく活用手法及び判断基準を踏まえて，本市の市営住宅管理戸数
3,775 戸（うち特定公共賃貸住宅 16 戸を含む。
）の活用手法別の戸数内訳は，次のとおりとな
ります。
表 4-2 活用手法別戸数
対　象
市営住宅管理戸数
維持管理予定戸数
うち修繕対応戸数
うち個別改善対応戸数
建替え予定戸数
用途廃止予定戸数
合　計
備　考
3,775 戸
3,364 戸
614 戸
活用手法「修繕対応」
特定公共賃貸住宅16戸を含む。
活用手法
2,750 戸 「個別改善」：2,240戸
「個別改善（長寿命化型）」：510戸
327 戸
84 戸
16
水戸市公営住宅長寿命化計画
（２）対象
住宅区分別・住棟別活用手法の判定結果の内訳は，次のとおりとなります。
表 4-3 活用手法の判定結果
経過年数
No
住宅名
構造規模
建設年度
耐用
年限
基準年
（H22)
中間年
（H27）
目標年
（H32)
管理
戸数
棟数
判定の結果
1
元山町住宅
簡易耐火２Ｆ
S26
45
59
64
69
2
8
用途廃止
2
砂久保住宅
簡易耐火２Ｆ
S27
45
58
63
68
3
16
建替え
3
愛宕町住宅
簡易耐火２Ｆ
S28
45
57
62
67
4
16
用途廃止
4
花畑住宅
簡易耐火２Ｆ
S31～32
45
54
59
64
6
40
建替え
5
石川台住宅
簡易耐火２Ｆ
S32
45
53
58
63
3
16
用途廃止
6
新原住宅
簡易耐火２Ｆ
S33
45
52
57
62
4
32
用途廃止
7
渡里町住宅
簡易耐火平屋
S33
45
52
57
62
3
12
用途廃止
8-1
平須町住宅（旧）
中層耐火
S36～38
70
49
54
59
5
36
個別改善
8-2
平須町住宅（新）
中層耐火
S56～59
70
29
34
39
17
304
個別改善
9-1
河和田住宅 Ａ
簡易耐火平屋
S43～45
45
42
47
52
20
81
建替え
9-2
河和田住宅 Ｂ
簡易耐火２F
S43～47
45
42
47
52
30
190
建替え
9-3
河和田住宅 Ｃ
中層耐火
S45～47,51
70
40
45
50
5
144
個別改善
9-4
河和田住宅 Ｄ
中層耐火
S47～52
70
38
43
48
46
1,056
個別改善
9-5
河和田住宅 Ｅ
高層
H12
70
10
15
20
1
45
修繕対応
9-6
河和田住宅 Ｆ
中層耐火
H14,H16,H18
70
8
13
18
4
121
修繕対応
10
双葉台住宅
中層耐火
S53～54
70
32
37
42
10
320
個別改善
11
見和住宅
中層耐火
S55
70
30
35
40
1
18
個別改善
12
六番池住宅
中層耐火
S55
70
30
35
40
4
78
個別改善
13
堀原住宅
中層耐火
S56～57
70
29
34
39
7
144
個別改善
14
桜が丘住宅
中層耐火
S58
70
27
32
37
4
62
個別改善
15
見川住宅
中層耐火
S59～60
70
26
31
36
6
78
個別改善
16
元吉田住宅
中層耐火
S60
70
25
30
35
4
54
個別改善（長寿命化型）
17-1 城東住宅（旧）
高層
S61
70
24
29
34
1
80
個別改善（長寿命化型）
17-2 城東住宅（新）
高層
H2
70
20
25
30
1
71
修繕対応
18
西堀原住宅
中層耐火
S62～63
70
23
28
33
8
78
個別改善（長寿命化型）
19
南堀原住宅
中層耐火
S62
70
23
28
33
2
24
個別改善（長寿命化型）
20
緑岡第２住宅
中層耐火
S62～63
70
23
28
33
9
66
個別改善（長寿命化型）
21
千波原第１住宅
中層耐火
S63
70
22
27
32
3
30
個別改善（長寿命化型）
22
千波原第２住宅
中層耐火
S63
70
22
27
32
4
36
個別改善（長寿命化型）
23
堀町住宅
中層耐火
H1
70
21
26
31
3
54
個別改善（長寿命化型）
24
酒門町東原住宅
中層耐火
H2～3
70
20
25
30
5
88
個別改善（長寿命化型）
中層耐火
H4～5
70
18
23
28
6
127
修繕対応
25-1 緑岡第１住宅 Ａ
25-2 緑岡第１住宅 Ｂ
高層
H5,H8
70
17
22
27
2
117
修繕対応
26
西原町住宅
中層耐火
H7
70
15
20
25
1
15
修繕対応
27
柳河町住宅
中層耐火
H9,H11
70
13
18
23
4
54
修繕対応
28-1 大山台住宅 Ａ
中層耐火
H10
70
12
17
22
1
16
修繕対応
28-2 大山台住宅 Ｂ
中層耐火
H10,H12
70
12
17
22
2
48
修繕対応
241
3,775
合計
17
水戸市公営住宅長寿命化計画
５．長寿命化に関する基本方針
５-１．基本理念
市営住宅については，計画に基づく適切な修繕・改善の実施により，住宅ストックの
長寿命化を図るとともに，高齢社会への対応や安全性の向上などにより，
「安心・
安心・安全な
安全な
市営住宅の
市営住宅の提供」
提供」を基本理念とします。
５-２．長寿命化に関する基本方針
（１）ストックの状況把握及び日常的な維持管理の方針
本市における公営住宅ストックの現況を踏まえ，今後の状況把握及び日常的な維持管
理の方針を次のように設定します。
○ 定期点検の実施
市営住宅ストックの定期的な点検により，状況の把握を行い，適切な維持管理を
実施します。
○ 修繕履歴データの整備
住棟単位の修繕履歴データを整理し，修繕履歴に基づいた的確な修繕・改善を実
施します。
（２）長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針
本市が管理する公営住宅の長寿命化及びライフサイクルコストの縮減を図るため
の方針を次のように設定します。
○ 将来の更新コストの抑制
事後的な維持管理から，予防保全的な維持管理及び耐久性の向上等を図る改善を
実施することにより，公営住宅の長寿命化及びライフサイクルコストの縮減を図り
ます。
○ 高齢者・障害者等への配慮
建物の長寿命化に当たっては，高齢者・障害者等に配慮するとともに，居住性や
安全性の向上に努めます。
○ 事業量の平準化への配慮
効率的な修繕等を実施するに当たっては，事業量の平準化に努めます。
18
水戸市公営住宅長寿命化計画
６．長寿命化のための維持管理計画
６-１．計画期間内に実施する修繕対応・改善事業の内容
（１）修繕対応の実施方針
「４．長寿命化を図るべき市営住宅の選定」において，
「修繕対応」と判定された住
棟については，比較的建設時期が新しい住宅のため，標準的な修繕周期を踏まえた定
期点検を行い，適切な時期に予防保全的な修繕を実施することによって，居住性・安
全性等の維持・向上を図り，長期的に活用していきます。
表 6-1 修繕対応の住宅
経過年数
構造規模
建設年度
耐用
年限
河和田住宅 Ｅ
高層
H12
70
10
15
20
1
45
修繕対応
河和田住宅 Ｆ
中層耐火
H14,H16,H18
70
8
13
18
4
121
修繕対応
高層
H2
70
20
25
30
1
71
修繕対応
25-1 緑岡第１住宅 Ａ
中層耐火
H4～5
70
18
23
28
6
127
修繕対応
25-2 緑岡第１住宅 Ｂ
高層
H5,H8
70
17
22
27
2
117
修繕対応
No
住宅名
9-5
9-6
17-2 城東住宅（新）
基準年 中間年 目標年
（H22) （H27） （H32)
棟数
管理
戸数
判定の結果
26
西原町住宅
中層耐火
H7
70
15
20
25
1
15
修繕対応
27
柳河町住宅
中層耐火
H9,H11
70
13
18
23
4
54
修繕対応
28-1 大山台住宅 Ａ
中層耐火
H10
70
12
17
22
1
16
修繕対応
28-2 大山台住宅 Ｂ
中層耐火
H10,H12
70
12
17
22
2
48
修繕対応
22
614
合計
表 6-2 修繕工事項目に対する修繕周期の例（参考）
修繕工事項目
外壁塗装
屋根改修
屋根葺替
屋根塗装
屋上防水改修
バルコニー防水改修
給水管改修
排水管改修
ガス設備
屋外
屋内
塩化ビニール管ＶＰ
ライニング鋼管
白鋼管
屋外
屋内
給湯設備
浴室
給水ポンプ取替
テレビアンテナ取替
非常照明器具取替
外灯取替
アプローチ整備
外柵改修
内臓バッテリー取替
器具本体取替
工事箇所
外壁，隔板，バルコニー手摺
屋根，玄関小屋
屋根，玄関小屋
屋上，玄関庇
バルコニー床
屋外水道管
屋内水道管，蛇口
屋外
台所系排水管
バルコニー床
屋外ガス管
屋内ガス管
給湯器
浴室ユニット（ＦＲＰ，タイル）
風呂釜
浴槽
受水槽室
住棟屋上
階段，共用廊下
階段，共用廊下
屋外
屋外
敷地境界
19
修繕周期（年）
15～30
15～30
8～15
15～30
15～30
現地状況より
25～30
20～30
20～30
現地状況より
～20
～30
～20
～30
～30
15～30
10～20
15～18
～7
12～14
現地状況より
現地状況より
現地状況より
水戸市公営住宅長寿命化計画
（２）改善事業の実施方針
「４．長寿命化を図るべき市営住宅の選定」において「個別改善」
，
「個別改善（長
寿命化型）
」と判定された住棟については，各住宅の状況に配慮し，次の「居住性確
保型」
，
「福祉対応型」
，
「安全性確保型」
，
「長寿命化型」の中から適切な改善事業を実
施していきます。
表 6-3 公営住宅等ストック総合改善事業の対象項目の例（参考）
１：住戸改善
２：共用部改善
・間取りの改修
・給湯施設の設置
住戸規模･間取りの改善 ・電気容量のアップ
や住戸･住棟整備の機能 ・開口部のアルミサッシ
化
向上を行い，居住性を向
等
上させる。
【居住性確保型】
・給水方式の変更
・共視聴アンテナ設備設
置
・地上デジタル放送対応
（当該建物に起因する
電 波 障害 対策 の既 設
共 聴 アン テナ 等の 改
修も含む）
等
３：屋外･外構改善
・雨水貯留施設の設置
・地上デジタル放送対応
（当該建物に起因する
電 波 障害 対策 の既 設
共 聴 アン テナ 等の 改
修も含む）
・集会所の整備・増改築
・児童遊園の整備
・廃水処理施設の整備
等
・住戸内部の段差解消 ・廊下，階段の手すり設 ・屋外階段の手すりの設
・浴室，便所等への手す
置
置
りの設置
・段差の解消
・屋外通路等の幅員確保
高齢者が安全・安心して
居住できるよう，住戸， ・浴槽，便器の高齢者対 ・視覚障害者用誘導用ブ ・スロープの設置
共用部，屋外のバリアフ
応
ロック等の設置
・電線の地中化
リー化を進める。
・高齢者対応建具
等
等
・流し台，洗面台更新
等
【福祉対応型】
個
別
改
善
【安全性確保型】
耐震性に課題のある住棟
において耐震改修等によ
り躯体安全性を高めるほ
か，非常時に円滑に避難
できるよう避難設備や経
路の整備・確保を行う。
防犯性や落下・転倒防止
など生活事故防止に配慮
した改善を行う。
【長寿命化型】
個別改善（長寿命化型）
一定の居住性や安全性等
が確保されており，長期
的な活用を図るべき住宅
において，耐久性の向上
や，躯体の影響への低減，
維持管理の容易性向上の
観点から予防保全的な改
善を行う。
・台所壁の不燃化
・避難経路の確保
・住宅用防災報知器等の
設置
・ピッキングが困難な構
造の玄関扉の錠，補助
錠の設置，破壊が困難
なガラスへの取替え，
防 犯 上有 効な 個所 へ
の 面 格子 等の 防犯 建
物部品の設置
等
・耐震改修
・外壁落下防止改修
・バルコニーの手すりの
アルミ化
・防火区画
・避難設備の設置
・ＥＶかご内の防犯カメ
ラ設置
・地震時管制運転装置等
の設置
等
・屋外消火栓設置
・避難経路となる屋外通
路等の整備
・屋外通路等の照明設備
の照度確保
・ガス管の耐震性・耐食
性向上
・防犯上有効な塀，柵，
垣，植栽の設置
等
・浴室の防水性向上に資 ・躯体・屋上・外壁・配 ・配管の耐久性・耐食性
する工事
管の耐久性向上
向上に資する工事
・内壁の断熱性向上・耐 ・避難施設の耐久性向上
等
久 性 向上 に資 する 工
等
事
・配管の耐久性向上に資
する工事
等
（出典：公営住宅等長寿命化計画策定指針 平成 21 年 3 月 国土交通省住宅局 住宅総合整備課）
20
水戸市公営住宅長寿命化計画
①個別改善
対象の住宅区分については，表 6-4 のとおりです。
これらの住宅については，対象となる住戸数が非常に多いため，各住宅の状況に配慮
し，次の改善事業の中から最適な手法を選択し，居住性・安全性の維持・向上とともに，
高齢者・障害者等も使いやすい個別改善を実施します。
表 6-4 個別改善の住宅
経過年数
No
住宅名
構造規模
建設年度
耐用
年限
基準年 中間年 目標年
（H22) （H27） （H32)
棟数
管理
戸数
判定の結果
8-1
平須町住宅（旧）
中層耐火
S36～38
70
49
54
59
5
36
個別改善
8-2
平須町住宅（新）
中層耐火
S56～59
70
29
34
39
17
304
個別改善
9-3
河和田住宅 Ｃ
中層耐火
S45～47,51
70
40
45
50
5
144
個別改善
9-4
河和田住宅 Ｄ
中層耐火
S47～52
70
38
43
48
46
1,056
個別改善
10
双葉台住宅
中層耐火
S53～54
70
32
37
42
10
320
個別改善
11
見和住宅
中層耐火
S55
70
30
35
40
1
18
個別改善
12
六番池住宅
中層耐火
S55
70
30
35
40
4
78
個別改善
13
堀原住宅
中層耐火
S56～57
70
29
34
39
7
144
個別改善
14
桜が丘住宅
中層耐火
S58
70
29
32
37
4
62
個別改善
15
見川住宅
中層耐火
S59～60
70
26
31
36
6
78
個別改善
105
2,240
合計
■改善事業の
改善事業の内容
【居住性確保型】
：居住性を向上させるための設備等の改善
○給水管改修，配管布設替え，浴室改善 等
【福祉対応型】
：高齢者，障害者等の円滑な利用に供するための改善
○共用部分等への手すり設置 等
【安全性確保型】
：建物の安全性を確保するための改善
○外壁改修，火災報知器の交換 等
図 6-1 事業実施事例（外壁改修）
（河和田住宅，平成 18 年度実施）
施工前
施工後
21
水戸市公営住宅長寿命化計画
②個別改善（長寿命化型）
個別改善における長寿命化型の対象住宅区分については，次のとおりです。
これらの住宅については，外壁改修，屋根改修，給水管改修等を一体的・計画的に実
施することにより，躯体や設備等の長寿命化を図り，ライフサイクルコストを縮減して
いきます。
表 6-5 個別改善（長寿命化型）の住宅
経過年数
No
16
住宅名
元吉田住宅
17-1 城東住宅（旧）
構造規模
建設年度
耐用
年限
中層耐火
S60
70
25
30
35
4
54
個別改善（長寿命化型）
高層
S61
70
24
29
34
1
80
個別改善（長寿命化型）
基準年 中間年 目標年
（H22) （H27） （H32)
棟数
管理
戸数
判定の結果
18
西堀原住宅
中層耐火
S62～63
70
23
28
33
8
78
個別改善（長寿命化型）
19
南堀原住宅
中層耐火
S62
70
23
28
33
2
24
個別改善（長寿命化型）
20
緑岡第２住宅
中層耐火
S62～63
70
23
28
33
9
66
個別改善（長寿命化型）
21
千波原第１住宅
中層耐火
S63
70
22
27
32
3
30
個別改善（長寿命化型）
22
千波原第２住宅
中層耐火
S63
70
22
27
32
4
36
個別改善（長寿命化型）
23
堀町住宅
中層耐火
H1
70
21
26
31
3
54
個別改善（長寿命化型）
24
酒門町東原住宅
中層耐火
H2～3
70
20
25
30
5
88
個別改善（長寿命化型）
39
510
合計
■改善事業の
改善事業の内容
【長寿命化型】
：劣化防止，耐久性向上，維持管理の容易性を目的とした改善
○外壁改修，屋根改修，給水管改修，火災報知器の交換 等
22
水戸市公営住宅長寿命化計画
６－２．長寿命化のための維持管理計画による効果
公営住宅の従来型の更新サイクルについては，事後的な維持管理により，建設後 50 年程
度経過時点で建替えが必要な状況でした。それに比べて，個別改善（長寿命化型）と判定さ
れた住宅における改善実施後の更新サイクルにおいては，予防保全的な改善の実施により，
建物を 50 年から 70 年へ 20 年間長寿命化させることが可能となります。
長寿命化を図ることによるライフサイクルコストの縮減効果について，長寿命化型の改善
を実施する以下の９住宅区分（39 棟，510 戸）を対象として，国の指針に基づき，試算を行
いました。
表 6-6 ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）縮減効果一覧
No
16
住宅名
元吉田住宅
17-1 城東住宅（旧）
経過年数
中間年
（H27）
建設年度
耐用
年限
中層耐火
S60
70
25
30
35
4
54
494
高層
S61
70
24
29
34
1
80
758
基準年
（H22)
目標年
（H32)
管理
戸数
LCC
縮減効果
（千円/年）
構造規模
棟数
18
西堀原住宅
中層耐火
S62～63
70
23
28
33
8
78
702
19
南堀原住宅
中層耐火
S62
70
23
28
33
2
24
215
20
緑岡第２住宅
中層耐火
S62～63
70
23
28
33
9
66
578
21
千波原第１住宅
中層耐火
S63
70
22
27
32
3
30
265
22
千波原第２住宅
中層耐火
S63
70
22
27
32
4
36
317
23
堀町住宅
中層耐火
H1
70
21
26
31
3
54
479
24
酒門町東原住宅
中層耐火
H2～3
70
20
25
30
5
88
847
39
510
4,655
合計
各住宅・住棟における試算結果では，ライフサイクルコストの縮減効果（千円/年・棟）
が期待でき，９住宅区分における縮減効果の合計は，年額 4,655 千円となりました。これは，
従来型よりも長寿命化型の更新サイクルの方が，年当たりのライフサイクルコストを縮減で
きることによるものです。
図 6-2 個別改善（長寿命化型）に係るライフサイクルコストに関する概念図
従来型の更新サイクル
建設
50年
50年
建替え
建替え
長寿命化型の
長寿命化型 の 更新サイクル
更新 サイクル
70年
7 0年
建設
建替え
建替え
長寿命化型改善の
長寿命化型改善 の 実施
長寿命化型改善の
長寿命化型改善 の 実施
年当たりのライフサイクルコス
年当 たりのライフサイクルコス トの比較
トの 比較
建設費　＋　修繕費　建設費 ＋ 修繕費 ＋ 長寿命化型改善費
＞
50年　70年
【従来型】　【長寿命化型】
23
水戸市公営住宅長寿命化計画
７．市営住宅における建替事業等の基本方針
「４．長寿命化を図るべき市営住宅の選定」において，用途廃止・建替えと判定された住
宅については，建替事業等の基本方針を設定します。
（１）建替事業等の対象
「４．長寿命化を図るべき市営住宅の選定」において，用途廃止・建替えと判定され
た住宅は，次のとおりです。
表 7-1 用途廃止・建替対象住宅
No
住宅名
構造規模
建設年度
耐用
年限
経過年数
基準年
（Ｈ22）
中間年
（Ｈ27）
目標年
（Ｈ32）
棟数
管理
戸数
判定の結果
1
元山町住宅
簡易耐火２Ｆ
S26
45
59
64
69
2
8
用途廃止
3
愛宕町住宅
簡易耐火２Ｆ
S28
45
57
62
67
4
16
用途廃止
5
石川台住宅
簡易耐火２Ｆ
S32
45
53
58
63
3
16
用途廃止
6
新原住宅
簡易耐火２Ｆ
S33
45
52
57
62
4
32
用途廃止
7
渡里町住宅
簡易耐火平屋
S33
45
52
57
62
3
12
用途廃止
16
84
小計
2
砂久保住宅
簡易耐火２Ｆ
S27
45
58
63
68
3
16
建替え
4
花畑住宅
簡易耐火２Ｆ
S31～32
45
54
59
64
6
40
建替え
9-1
河和田住宅 Ａ
簡易耐火平屋
S43～45
45
42
47
52
20
81
建替え
9-2
河和田住宅 Ｂ
簡易耐火２F
S43～47
45
42
47
52
30
190
建替え
小計
59
327
合計
75
411
24
水戸市公営住宅長寿命化計画
（２）建替事業等の基本方針
①用途廃止の基本方針
用途廃止と判定された住宅については，建設後 50 年以上経過し，老朽化が進んで
おり，設備水準も低く，小規模団地のため管理面でも非効率的となっています。
また，敷地面積が狭小で，形状も不整形であることから，用途廃止を基本とし，
入居者については，既存の公営住宅等への計画的な誘導を図るとともに，非現地建
替え（※1）及び借上げ等民間活力の活用（※2）を検討します。
②建替えの基本方針
建替えと判定された住宅のうち，砂久保及び花畑住宅については，管理戸数の比較的
少ない住宅団地ながら，敷地面積が比較的広く，1 住戸 1 台の駐車場を確保できること
から，現地における建替えを基本とし，借上げ等民間活力の活用についても検討を進め
ます。
③市営河和田住宅建替えの方針
平成 19 年度に「河和田住宅（第 1 街区）建替工事基本設計」を策定した河和田住宅に
ついては，引き続き現地において建替事業を推進します。
現計画では，河和田住宅Ａと河和田住宅Ｂを建替え対象としています。河和田住宅Ｃ
については，現計画期間後の建設着手を想定しているため，
「個別改善」の判定としてい
ます。
なお，河和田住宅（第 1 街区）における減少戸数分については，社会経済情勢等を考
慮しながら非現地建替えも含め，今後，適正な管理戸数の検討を進めることとします。
以上を踏まえ，用途廃止及び建替事業の基本方針を以下に示します。
○ 用途廃止については，既存の公営住宅等への計画的誘導を図るとともに，非現地建
替え及び借上げ等民間活力の活用を検討します。
○ 建替えについては，各住宅の状況に応じて現地建替え又は非現地建替えを選択する
とともに，借上げ等民間活力の活用を検討します。
図 7-1 建替事業等の基本方針の概念図
用途廃止住宅
既存の公営住宅等への計画的誘導
借上げ等民間活力の検討
建替住宅
非現地建替え
現地建替え
※1 非現地建替えとは，敷地の狭小により現地建替えが困難な小規模住宅の場合や大規模住宅において戸数
を見直し，建替え事業を実施する場合に新たな場所への建設を行うことをいう。
※2 借上げ等民間活力の活用とは，民間の賃貸住宅を公営住宅として借上げる等，民間の資産を活用するこ
とをいう。
25
水戸市公営住宅長寿命化計画
８．住棟単位の修繕管理・改善事業一覧
（１）修繕・改善に係る事業予定一覧 ＜住棟部分＞
様式１による。
（27 ページ参照）
（２）建替えに係る事業予定一覧
様式２による。
（28 ページ参照）
（３）共同施設部分に係る事業予定一覧
様式３による。
（29 ページ参照）
26
水戸市公営住宅長寿命化計画
【様式１】修繕・改善に係る事業予定一覧＜住棟部分＞
No
住宅名
構造規模
建設年度
棟数
管理
戸数
修繕・改善事業の内容
判定の結果
前期（H23～H27）
後期（H28～32）
8-1 平須町住宅（旧）
中層耐火
S36～38
5
36
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
8-2 平須町住宅（新）
中層耐火
S56～59
17
304
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
9-3 河和田住宅 Ｃ
中層耐火
S45～47,51
5
144
個別改善
外壁改修，給水管改修等
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保
型」，「福祉対応型」，「安全性確保型」の
中から適切な改善事業の実施
9-4 河和田住宅 Ｄ
中層耐火
S47～52
46 1,056
個別改善
外壁改修，給水管改修等
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保
型」，「福祉対応型」，「安全性確保型」の
中から適切な改善事業の実施
9-5 河和田住宅 Ｅ
高層
H12
1
45
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
9-6 河和田住宅 Ｆ
中層耐火
H14,H16,H18
4
121
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
10
320
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
10
双葉台住宅
中層耐火
S53～54
11
見和住宅
中層耐火
S55
1
18
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
12
六番池住宅
中層耐火
S55
4
78
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
13
堀原住宅
中層耐火
S56～57
7
144
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
14
桜が丘住宅
中層耐火
S58
4
62
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
15
見川住宅
中層耐火
S59～60
6
78
個別改善
各住宅の状況に配慮し，「居住性確保型」，「福祉対応型」，
「安全性確保型」の中から適切な改善事業の実施
16
元吉田住宅
中層耐火
S60
4
54
個別改善
（長寿命化型）
17-1 城東住宅（旧）
高層
S61
1
80
個別改善
（長寿命化型）
17-2 城東住宅（新）
高層
H2
1
71
修繕対応
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命），火災報知器の交換等
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命），火災報知器の交換等
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
18
西堀原住宅
中層耐火
S62～63
8
78
個別改善
（長寿命化型）
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命）
火災報知器の交換等
19
南堀原住宅
中層耐火
S62
2
24
個別改善
（長寿命化型）
火災報知器の交換等
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命）
20
緑岡第２住宅
中層耐火
S62～63
9
66
個別改善
（長寿命化型）
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命）
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命），火災報知器の交換等
21
千波原第１住宅
中層耐火
S63
3
30
個別改善
（長寿命化型）
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命），火災報知器の交換等
22
千波原第２住宅
中層耐火
S63
4
36
個別改善
（長寿命化型）
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命），火災報知器の交換等
23
堀町住宅
中層耐火
H1
3
54
個別改善
（長寿命化型）
24
酒門町東原住宅
中層耐火
H2～3
5
88
個別改善
（長寿命化型）
25-1 緑岡第１住宅 Ａ
中層耐火
H4～5
6
127
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
25-2 緑岡第１住宅 Ｂ
高層
H5,H8
2
117
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
火災報知器の交換等
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命）
外壁改修・屋根改修・給水管改修等
（長寿命），火災報知器の交換等
26
西原町住宅
中層耐火
H7
1
15
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
27
柳河町住宅
中層耐火
H9,H11
4
54
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
28-1 大山台住宅 Ａ
中層耐火
H10
1
16
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
28-2 大山台住宅 Ｂ
中層耐火
H10,H12
2
48
修繕対応
修繕対応
火災報知器の交換等，修繕対応
27
水戸市公営住宅長寿命化計画
【様式２】建替えに係る事業予定一覧
No
住宅名
構造規模
建設年度
棟数
管理
戸数
建替（着工）予定年度
判定の結果
前期（H23～H27）
後期（H28～32）
9-1 河和田住宅 Ａ
簡易耐火平屋
S43～45
20
81
建替え
建替事業実施中（計画期間：平成22～44年度）
9-2 河和田住宅 Ｂ
簡易耐火2F
S43～47
30
190
建替え
建替事業実施中（計画期間：平成22～44年度）
2
砂久保住宅
簡易耐火2F
S27
3
16
建替え
具体的な事業手法の検討
4
花畑住宅
簡易耐火2F
S31～32
6
40
建替え
具体的な事業手法の検討
28
水戸市公営住宅長寿命化計画
【様式３】共同施設部分に係る事業予定一覧
No
住宅名
共同施設名
建設年度
修繕・改善事業の内容
前期（H23～H27）
後期（H28～32）
8-2
平須町住宅（新）
集会所，児童遊園
S56
定期点検に基づき，破損状況等により改修
9-4
河和田住宅 Ｄ
集会所，児童遊園
S51，52
定期点検に基づき，破損状況等により改修
9-5
河和田住宅 Ｅ
集会所，児童遊園
H12
定期点検に基づき，破損状況等により改修
10
双葉台住宅
集会所，児童遊園
S53
定期点検に基づき，破損状況等により改修
11
見和住宅
児童遊園
S55
定期点検に基づき，破損状況等により改修
12
六番池住宅
集会所，児童遊園
S55
定期点検に基づき，破損状況等により改修
13
堀原住宅
集会所，児童遊園
S56
定期点検に基づき，破損状況等により改修
14
桜が丘住宅
児童遊園
S58
定期点検に基づき，破損状況等により改修
15
見川住宅
集会所，児童遊園
S59
定期点検に基づき，破損状況等により改修
16
元吉田住宅
集会所，児童遊園
S60
定期点検に基づき，破損状況等により改修
17-1
城東住宅（旧）
集会所，児童遊園
S61
定期点検に基づき，破損状況等により改修
17-2
城東住宅（新）
児童遊園
H2
定期点検に基づき，破損状況等により改修
18
西堀原住宅
集会所，児童遊園
S62
定期点検に基づき，破損状況等により改修
19
南堀原住宅
児童遊園
S62
定期点検に基づき，破損状況等により改修
20
緑岡第２住宅
集会所，児童遊園
S62
定期点検に基づき，破損状況等により改修
21
千波原第１住宅
集会所，児童遊園
S63
定期点検に基づき，破損状況等により改修
22
千波原第２住宅
集会所，児童遊園
S63
定期点検に基づき，破損状況等により改修
23
堀町住宅
集会所，児童遊園
H1
定期点検に基づき，破損状況等により改修
24
酒門町東原住宅
集会所，児童遊園
H2
定期点検に基づき，破損状況等により改修
25-1
緑岡第１住宅 Ａ
集会所，児童遊園
H4
定期点検に基づき，破損状況等により改修
柳河町住宅
集会所，児童遊園
H9
定期点検に基づき，破損状況等により改修
大山台住宅 Ｂ
集会所，児童遊園
H10,H12
定期点検に基づき，破損状況等により改修
27
28-2
29