家賃について

業務用卸レポート
家賃について
１）家賃の目安
飲食店にとっての家賃は食材の原価、人件費についで大きい経費であり、お
店の状況に関わらず払い続けなければならないものである。また、開店前の工
事期間にも家賃は発生する。
飲 食 店 の 家 賃 は 月 間 売 上 の 10％ 以 内 が 理 想 だ と 言 わ れ て い る 。例 え ば １ ヶ 月
に 30 日 間 営 業 す る な ら ば ３ 日 分 の 売 上 が 10％ と な る の で 、 ３ 日 分 の 売 上 で 払
える範囲を目安にする必要がある。
適正な家賃の計算方法
１ヶ月の売上を予想して適正な家賃を計算する。
条 件 ： １ 日 の 客 数 100 人 。
客 単 価 1000 円 。
月 間 営 業 日 数 20 日 。
100 人 （ １ 日 の 客 数 ） ×1000 円 （ 客 単 価 ） ＝ 10 万 円 （ １ 日 の 売 上 ）
10 万 円 （ １ 日 の 売 上 ） ×20（ 営 業 日 数 ） ＝ 200 万 円 （ １ ヶ 月 の 売 上 ）
200 万 円 （ １ ヶ 月 の 売 上 ） ×10％ （ 理 想 ） ＝ 20 万 円 ← 適 正 な 家 賃 。
２）家賃の相場
家 賃 の 金 額 は 、 そ の 地 域 の １ 坪 （ 3.3 平 方 メ ー ト ル ） 当 た り の 相 場 に 契 約 面
積をかけたものを基準にして考える。ただし、家賃は立地や使い勝手などの物
理的条件や、その地域の物件に対する需要と供給の関係によっても変動する。
また、家賃のほかに共同スペースの管理費である共益費や看板を使用する場
合の看板使用料がかかる場合もある。
ショッピングセンターに出店した場合、歩合家賃の契約になる場合がある。
歩合家賃とはお店の売上に契約した歩率を乗じて賃料を算定するものである。
例 え ば シ ョ ッ ピ ン グ セ ン タ ー に 10 坪 の 惣 菜 店 を 出 店 し た 場 合 、 歩 率 15％ で
売 上 が 月 額 400 万 円 だ と す る と 歩 率 賃 料 は 400 万 ×15％ ＝ 60 万 円 と な る 。 こ
の家賃を１坪当たりに換算すると６万円となる。少し高めだが交渉次第では厨
房機器などを用意してもらえる場合も多く一概に高いとは言い切れない。
３）保証金の償却
物 件 契 約 時 に 支 払 う 保 証 金 に「 償 却 30％ 」と 書 い て あ る 場 合 が あ る 。
「償却」
とは貸店舗などの保証金のうち家主に返還されない部分のことを言う。
保証金は基本的に期間満了と共に全額返却されるものだが、この文言がある
と そ の う ち の 30％ 分 は 返 却 さ れ な い 。よ っ て 、こ の 返 却 さ れ な い 金 額 も 家 賃 と
考えるべきである。
例 え ば 「 保 証 金 1000 万 円 、 償 却 30％ 」 と い う 条 件 で ５ 年 契 約 を 結 ん だ と す
る と 、 1000 万 円 の 30％ で あ る 300 万 円 は 返 却 さ れ な い 。 こ れ を ５ 年 間 で 支 払
う 家 賃 の 一 部 と し て 考 え る 。 よ っ て 年 間 60 万 円 、 月 ５ 万 円 が 家 賃 に 加 算 さ れ
る。
４）物件関連にかかる主なお金
・保証金
債務の担保としてあらかじめ債権者に預けておく金銭。消費税はかからな
い 。 保 証 金 は 支 払 い 時 の 金 額 は 同 じ で も 返 却 時 は 様 々 。 退 店 し た 10 年 後
から分割で返却という条件の場合もあるので注意が必要。
・敷金
不動産の貸借人（たいしゃくにん）が賃料の保障のために賃貸者（ちんた
い し ゃ ） に 預 け て お く 金 銭 。 例 え ば 契 約 書 に 10 ヶ 月 分 の 敷 金 を 納 め て 、
うち２ヶ月の減価償却とあった場合は、返却されるのは８ヶ月分。敷金は
お店を閉めた後３～６ヶ月ほどで戻ってくる。
・権利金
借地、借家の場合に必要な場合がある。賃料とは別に賃料の何ヶ月分とい
う計算で求められ、金額には幅がある。
・仲介手数料
不動産屋に払う手間賃。賃貸の場合、賃料の１ヶ月以内。消費税込みが基
本 と な る 。坪 ２ 万 円 の 賃 料 で 20 坪 の 店 舗 な ら ば 40 万 円 が 上 限 。１ ヶ 月 以
上は違法となる。複数の不動産屋が入っている場合でも同様。契約の際に
入念なチェックが必要。
・礼金
家 主 に 支 払 う 金 銭 。値 切 り や す い も の の ひ と つ 。賃 料 の １ ヶ 月 分 が 一 般 的 。
・共益金
建物のメンテナンス料。商店街であれば商店街会費などが含まれる場合も
ある。
・更新料
契約更新時にかかる費用のこと。法律で定められているものではない。通
常 、 賃 料 の １ ヶ 月 ～ 15 ヵ 月 分 。
５）物件取得の例
「 坪 単 価 ２ 万 円 （ 税 別 ） で 20 坪 の 物 件 の 場 合 」
・ 保 証 金 は 10 ヶ 月 分
・礼金は家賃の１ヶ月分
・ 日 割 り 家 賃 が 10 日 分 発 生 （ 月 の 途 中 で 入 居 し た 場 合 ）
・家賃は１ヶ月分前払いの場合
→ ・ 保 証 金 400 万 円
・ 礼 金 42 万 円
・ 日 割 り 家 賃 ＝ 42 万 ／ 31 日 ×10 日 ＝ 13 万 5483 円
・ 前 家 賃 42 万 円
・ 仲 介 手 数 料 40 万 円
合 計 537 万 5483 円 と な る 。