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No.10（2010年9月） - J
ARES J-REIT REPORT Vol.10 September 2010 － [巻 頭 特 集] [Market Topics] 目 次 － 決算情報でみる J-REIT と不動産会社・一般事業会社の違い ・大和証券オフィス 大和 PIP がコロンブスの保有投資口 6 万口を取得 ・日本ロジスティクスファンド 公募増資で「市川物流センターⅡ」（174 億円）を取得 ・日本リテールファンド ノンコア・アセット 18 物件を 332 億円で一括譲渡 ・オリックス不動産 投資方針を見直し ・グローバル･ワン不動産 「ＴＫ南青山ビル」 ソニー（SCE）の後継テナントを誘致 ・産業ファンド 「IIF 羽田空港メインテナンスセンター」 JAL との間で賃貸借契約変更合意 ・その他のニュース（ｽﾀｰﾂﾌﾟﾛｼｰﾄﾞ JASDAQ 市場の上場廃止申請、「負ののれん発生益」最新試算値） ・・・・・・1 ・・・・・・4 ・・・・・・4 ・・・・・・4 ・・・・・・5 ・・・・・・5 ・・・・・・6 ・・・・・・6 [マーケット概況] ・・・7 ，[決算発表] （COLUMN）2010 年上期の分配金実績・・・8 ，[資産売買事例] ・・・9 ，[Appendix] ・・・10 ［巻 頭 特 集] 決算情報でみる J-REIT と不動産会社・一般事業会社の違い 図1 J-REITの営業収益セグメント内訳 J-REIT は、投資家から募った資金を元手に、不動産に投資 することによって賃料収入を得、その収益を投資家に還元す 100% る金融商品だ。このことは、財務諸表など決算情報をみれば 80% よく分かる。 60% 40% まず、J-REIT の営業収益（売上高）が何によって生み出さ 20% れているのかをみてみよう。図 1 に示すように、95％以上が 0% 「賃貸事業収入」によって構成されている。残りは不動産を 5% 4% 5% 97% 95% 96% 95% H18年度 H19年度 賃貸事業収入 H20年度 H21年度 不動産等売却益 （出所）各投資法人決算資料よりARES作成 売却した際の収益などである。 これを、不動産会社と比較してみよう。図 2 は、大手不動 図2 大手不動産5社の営業収益セグメント内訳（連結） 産会社 5 社の営業収益の事業別の比率を集計したものだ（連 100% 結ベース）。「賃貸事業」の割合は 3 分の 1 前後であり、「分 80% 譲事業」と「その他（仲介・管理など）」の合計の方が大き 60% い（しかも、大手不動産会社は古くから優良な賃貸用不動産 40% を多く所有しているので、その他の不動産会社の場合は「賃 20% 貸事業」の割合はこれよりも低いことが多い）。 41% 38% 36% 32% 30% 31% 32% 33% 29% 31% 33% 36% 19年3月期 20年3月期 21年3月期 22年3月期 0% 図 1 と図 2 を比較して明らかなように、同じ不動産の分野 に属するといっても、J-REIT と不動産会社はその収益構造が 大きく異なる。 60.0 3% 賃貸 分譲 その他 （注）三井不動産、三菱地所、住友不動産、東 急不動 産、野村 不動産 につき集 計 （出所）各社決算資料よりARES作成 図3 自己資本比率 % 次に、「投資家から募った資金を元手に」という点について、貸 50.0 借対照表（B/S）の側面からみてみよう。図 3 は、J-REIT と東証一 40.0 部不動産業および東証一部全産業の、それぞれの自己資本比率の推 30.0 移を示している。これらの中では J-REIT の自己資本比率が最も高 20.0 く、約 50％となっている。不動産会社は開発事業のための資金を主 10.0 に借入れによって調達するため、自己資本比率は比較的低い。 0.0 H18年度 J-REIT H19年度 H20年度 東証一部不動産業 H21年度 東証一部全産業 次ページの図 4 では、資産・負債・純資産の構成比率を視覚的に イメージするために、合成 B/S を示した。 （出所）J-REITはARES集計、東証一部 不動産 業・全産業 は東証 決算短 信集計より ※ 以下の図表についても同様 1 / 16 図4 合成Ｂ/Ｓ（貸借対照表）の比較（平成21年度） ≪J-REIT≫ ≪東証一部不動産業≫ ≪東証一部全産業≫ 現金等 7 → 借入金 37 賃貸用 不動産 93 資産 100 負債 51 ← 投資法人債 7 ← 預かり敷金・ 保証金等 6 資産 100 純資産 49 負債 61 負債 74 資産 100 純資産 39 純資産 26 J-REIT は、資産のほとんどすべて、実に約 93％を賃貸用不動産に投資している。純資産は、投資口（株式に相当）の 発行を通じて投資主（株主に相当）から出資を受けた資本（エクイティ）である。負債（デット）51％の内訳は、銀行等 からの借入れが 37％、投資法人債（社債に相当）が 7％、テナント（賃借人）が差し入れている敷金・保証金等が 6％と いった構成になっている。 ごく単純化すれば、J-REIT は、投資主から集めた資金を元手に、それとほぼ同額の借入れを加えた資金で、不動産を購 入して運用しているということになる。 図5 エクイティ・ファイナンス（新投資口発行）と物件取得額の推移 億円 12,000 このことは、J-REIT のエクイティ･ファイナン ス（新投資口発行＝増資）と物件取得額との関係 公募増資（除くIPO） IPO 第三者割当増資 ネット取得額（取得額－譲渡額） 10,000 にも表れている。図 5 をみると、両者が傾向を一 8,000 にして推移していることが分かる。2007 年後半か 6,000 ら投資口価格が低迷したことにより新投資口の 4,000 発行が難しくなると（安値で発行すると投資口の 希薄化が起こり、一口当たり分配金が下落するた 2,000 め発行が難しい）、並行して物件取得額も大きく 下落した。今や J-REIT は日本の投資用不動産の 最大の買い手であり、J-REIT による物件取得の低 迷は、不動産価格に大きな影響を与えた。 0 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 （注）公募・ＩＰＯにはオーバ ーアロット メント による売 出しに伴う第三者 割当分を 含 む （上期：1-6月、下期：7-12月） （出所）各社公表資料よりARES作成 2009 年後半には、投資口価格の持ち直しや金融市場の落ち着きなどから、新投資口発行によって物件を取得する動きが 再開し、J-REIT の物件取得額も増加に転じている。 一般に、自己資本比率の高低は、レバレッジ効果を通じて、自己資本利益率の変動に大きな影響を与える。好況時に有 利な投資先がある場合は、借入れを多く活用して自己資本比率が低ければ、自己資本利益率が高くなり株主に大きなﾘﾀｰﾝ をもたらす。逆に、業況が悪化した場合は大きな損失をもたらす（ハイリスク・ハイリターン）。 前述のとおり、J-REIT の自己資本比率は約 50％と比較的高いため、この点では景気の波による変動は受けにくいとい える。図 6 をみるとその安定性がよく理解できる。 16.0 図6 % 自己資本当期純利益率 もちろん、J-REIT の業績が比較的安定しているのは、そもそも J-REIT の本業である不動産賃貸事業そのものが、安定的な事業であ 12.0 ることが大きい。ひとつひとつの不動産をみれば、収益の変動は必 8.0 ずしも小さくない場合もあるが、J-REIT は多くの不動産に分散投資 4.0 しているため、全体として優れた安定性をみせている。 0.0 次ページの図 7、図 8 に、それぞれ総資産経常利益率と売上高営 -4.0 H18年度 H19年度 H20年度 H21年度 -8.0 J-REIT 東証一部不動産業 東証一部全産業 業利益率の推移を示した。これをみれば、J-REIT の不動産賃貸事業 の安定性がイメージしやすい。 2 / 16 7.0 図7 総資産経常利益率 % 60.0 6.0 図8 売上高営業利益率 % 50.0 5.0 40.0 4.0 30.0 3.0 20.0 2.0 10.0 1.0 0.0 0.0 H18年度 H19年度 H20年度 東証一部不動産業 J-REIT H18年度 H21年度 東証一部全産業 H19年度 H20年度 東証一部不動産業 J-REIT H21年度 東証一部全産業 一方で、自己資本比率が高いからといって、ローリターンなわけではない。図 9 をみると、純資産配当率は J-REIT が 圧倒的に高い。これは、J-REIT は「配当可能利益の 90％超を配当する」等の要件を満たせば法人税が事実上課税されな いことから、極めて配当性向が高いためである（実際にはほぼ 100％が配当される）。 この結果、J-REIT の分配金（配当）累計額は、2010 年 6 月に 1 兆円を超すまでになっている（図 10）。2001 年 9 月に 2 銘柄が初めて上場し、その後上場銘柄数・資産規模を拡大して、8 年 9 ヶ月後にこの 1 兆円という節目を達成した。 図10 J-REIT 分配金の累計額 図9 純資産配当率 % 億円 12,000 6.0 2010年6月 1兆円超 5.0 10,000 4.0 8,000 3.0 2007年12月 5,000億円超 2.0 6,000 1.0 4,000 0.0 H18年度 H19年度 H20年度 東証一部不動産業 J-REIT 2,000 H21年度 東証一部全産業 0 （注）平成22年6月期決算まで集計（初上場から8年9ヶ 月） （出所）ARES作成 これがいかに早いペースであるかを確認するために、現在 J-REIT と自己資本が同程度である東証一部不動産業（3 月期 決算銘柄、単体ベース）の配当総額と比較してみよう。図 11、図 12 をみれば、J-REIT の分配金総額が遥かに上回ってい ることが分かる。 しかも、現在自己資本の規模が同程度といっても、図 13 図11 分配金（配当）総額の推移 億円 に示すとおり、その規模が追いついたのはこの 1，2 年のこ 2,500 J-REIT 東証一部不動産業（3月期決算・単体） 2,000 とである。そのため、両者の配当の差は、実質的には図 11、 図 12 に表れているよりも大きい。 1,500 1,000 改めて述べるまでもなく、J-REIT の投資口価格は株価と同 500 様大きく騰落することがあり、インカムゲイン（配当）だけ を重視するわけにはいかない。しかしそうではあっても、 0 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 J-REIT の分配金は多くの投資家にとって非常に魅力的なの H21 年度 12,000 ではないだろうか。（了） 図12 分配金（配当）累計額の推移 億円 J-REIT 東証一部不動産業（3月期決算・単体） 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 H13 H14 H15 H16 H17 H18 図13 自己資本の推移 億円 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 H19 H20 H21 年度 3 / 16 H13 H14 H15 H16 東証一部不動産業 （3月期決算・単体） H17 H18 J-REIT H19 H20 H21 年度 ［ Market Topics ] 大和証券オフィス 大和 PIP がコロンブスの保有投資口 6 万口を取得 － 大和証券Ｇが筆頭投資主に 大和証券グループ本社の連結子会社である大和 PI パートナーズ（大和 PIP）は 8 月 16 日、大和証券オフィス投資法人 （8976,DOI,旧 DA オフィス）の投資口 60,000 口（発行済投資口数の 15.16%）を、筆頭投資主のコロンブスから取得した。 取得価格は 120 億円。この結果、 大和証券グループが DOI の発行済投資口の 28.27%を保有する事実上の筆頭投資主となる。 大和証券グループは、2009 年 7 月に DOI の新スポンサーとなり、第三者割当増資や劣後投資法人債の引き受け、資産運 用会社への人材派遣などを行ってきた。今回、前スポンサー（ダヴィンチ･ホールディングス）の連結子会社コロンブス の所有する投資口の一部を取得することにより、DOI の投資主構成を安定化させる。 なお、コロンブスは大和 PIP に譲渡する 60,000 口とは別に、10,000 口を他の機関投資家に売却する。 大和証券オフィス投資法人の主要投資主構成の変化 本投資口異動前 保有口数 138,905 口 35.09% 0口 0% 51,893 口 13.11% 大和証券グループ計 68,905 60,000 51,893 111,893 保有口数 コロンブス 大和PIP 大和証券グループ本社 本投資口異動後 発行済投資口総 数に対する割合 増減口数 発行済投資口総 数に対する割合 口 口 口 口 17.41% 15.16% 13.11% 28.27% -70,000 口 +60,000 口 ±0 口 （出所）DOIプレスリリースよりARES作成 日本ロジスティクスファンド 公募増資で「市川物流センターⅡ」（174 億円）を取得 日本ロジスティクスファンド投資法人（8967,JLF）は 8 月 12 日、新投資口を最大 16,700 口発行し、調達資金（同 約 101 億円）で「市川物流センターⅡ」（千葉県市川市）を取得すると発表した。JLF が資産取得のために公募増資を 実施するのは 2 月に続き今年 2 回目。投資口価格が堅調に推移していることを背景に、エクイティ・ファイナンスで 資産規模の拡大を図る。 ローンチ （発表日） 募集投資口 8/12 16,000 口 一般募集 発行価格 （払込金額） 払込期日 627,590円 （605,592円） 8/30 第三者割当 調達金額* 募集投資口 払込期日 （手取金） 700 口 9/24 10,113 百万円 （＊）第三者割当による新投資口の発行がすべて行われた場合. 発行済投資口数の推移 増資前 増資後* 131,300 口 148,000 口 （出所）JLFプレスリリースよりARES作成 9 月 3 日に取得する「市川物流センターⅡ」は、延床面積約 77,000 ㎡・2009 年築の大規模物流施設。大手玩具メー カーのタカラトミーや、ジェイアール東日本物流がテナントとして入居している。 JLF は、プロロジスとのパイプラインサポート協定に基づき、本物件（不動産信託受益権）の準共有持分 90％を同 社関連の特別目的会社（SPC）から取得する。取得価格は約 174 億円で、JLF が保有する最大の物件となる。取得後の ポートフォリオ（1,432 億円）に占める本物件の投資比率は 12.2％。 日本リテールファンド ノンコア・アセット 18 物件を 332 億円で一括譲渡 日本リテールファンド投資法人（8953,JRF）は 8 月 19 日、今年 3 月のラサール ジャパン投資法人（LJR）との合併で 受け入れた資産のうち、オフィス・住居など商業施設以外の全 18 物件を合計 332 億円で一括譲渡すると発表した。 商業施設特化型 REIT である JRF は、かねてより旧 LJR の資産のうち商業施設以外のノンコア・アセットを売却する方 針を表明していた。今回、複数社による入札プロセスを経て、ケネディクスグループが組成した特別目的会社（SPC）へ の売却を決定した。譲渡予定日は 9 月 3 日。 本件譲渡で約 11 億円の譲渡益が発生する見通しであり、当初譲渡損が発生した場合に分配金への影響を避けるために 想定していた負ののれんの取り崩しは実施しない見込みとなった。譲渡によって得られる資金は、主に LJR より引き継い だ有利子負債の一部の返済に充当し、負債比率を約 58%から約 55％に引き下げる。 ＜譲渡実行前＞ 商業施設 オフィス 住居（＋商業） 合計 ＜譲渡実行後＞ 物件数 59 物件 10 物件 8 物件 77 物件 取得価格 624,254 百万円 18,350 百万円 13,927 百万円 656,531 百万円 比率 95.1% 2.8% 2.1% 100.0% 商業施設 オフィス 住居（＋商業） 合計 物件数 59 物件 0 物件 0 物件 59 物件 取得価格 624,254 百万円 ― 百万円 ― 百万円 624,254 百万円 比率 100.0% 0.0% 0.0% 100.0% （出所）JRFプレスリリース 4 / 16 オリックス不動産 投資方針を見直し － オフィス投資比率引き下げ，住宅への投資再開 オリックス不動産投資法人（8954，OJR）の資産運用会社オリックス・アセットマネジメントは、OJR のポートフォリオ 構築方針を定める内規を改定し、現行「概ね 80％以上」としているオフィス投資比率を「概ね 60％以上」に引き下げる とともに、住宅への投資を再開する方針を決めた。住宅への新規の投資については、現行の OJR の規約において制限され ているため、10 月に開催する投資主総会に規約変更案を付議する。 同社は、現在のオフィス賃貸マーケットを取り巻く環境は厳しく、OJR の保有するオフィス物件についても空室率の上 昇や賃料下落の影響を受けているとし、先行きについても引き続き不透明な環境が継続するとみている。キャッシュフロ ーの安定性が高いとされる住宅への投資を再開することにより、総合型 REIT として投資不動産の用途分散を進める。投 資対象となる住宅は、首都圏を中心に 10 億円以上のシングル／コンパクトタイプを想定している。 OJR は、今後外部成長のスピードを加速させ、資産規模を ポートフォリオ構築方針の変更 【変更前】 オフィス 80％以上 物流施設 商業施設 20％以下 ホテル その他 5,000 億円まで拡大させる方針（現在約 3,000 億円）。 【変更後】 オフィス 物流施設 商業施設 住宅 その他 60％以上 40％以下 （出所）OJRプレスリリース補足資料 OJR保有資産の総賃貸可能面積と稼働率の推移 総賃貸可能面積（㎡） 500,000 稼働率（％） 100.0 98.0 400,000 96.0 94.0 300,000 OJRの現在のポートフォリオ構成 商業施設 5.3% ホテル その他 1.4% 5.1% 92.0 90.0 200,000 88.0 物流施設 10.8% 86.0 100,000 84.0 オフィス 77.4% 82.0 賃貸面積 オフィス 賃貸面積 ホテル 稼働率 物流施設 稼働率 その他 10/6 10/5 10/4 10/3 10/2 10/1 09/12 09/11 09/9 賃貸面積 物流施設 賃貸面積 その他 稼働率 商業施設 稼働率 合計 09/10 09/8 09/7 09/6 09/5 09/4 09/3 09/2 09/1 08/12 08/11 08/9 80.0 08/10 0 賃貸面積 商業施設 稼働率 オフィス 稼働率 ホテル （出所）OJRホームページ （出所）OJRホームページよりARES作成 グローバル･ワン不動産 「ＴＫ南青山ビル」 ソニー（SCE）の後継テナントにアパレルのワールドを誘致 － ポートフォリオの 12.5％を占める最大テナントに グローバル・ワン不動産投資法人（8958，GOR）は 8 月 26 日、「ＴＫ南青山ビル」（東京都港区）について大手ア パレル企業の株式会社ワールドと賃貸借契約を締結した。賃貸面積は約 12,000 ㎡で、GOR ポートフォリオの 12.5％を 占める最大テナントとなる。賃貸借契約は前テナント（ソニー・コンピュータエンタテインメント）の解約日（10 月 20 日）の翌日から開始となるため、当該物件の稼働率は引き続き 100％が維持される。 オフィス特化型 REIT の GOR では、ＴＫ南青山ビルの他、大手町ファーストスクエアや銀座ファーストビルでも大型 テナントの退去が続いたため、稼働率の長期低迷による分配金下落を避けるために後継テナントの誘致を喫緊の課題 としてきた。今年 5 月以降は、新テナントとの賃貸借契約締結が相次いで発表されており、本件はその中でも最大の 案件となる。 GORの主要テナント誘致状況（2010年） 発表日 物件名称 H22.5.21 大手町ファーストスクエア H22.8.20 銀座ファーストビル H22.8.26 ＴＫ南青山ビル テナント 非開示 非開示 ワールド 賃貸面積 入居（予定）日 総賃貸面積比 H22.8.14 3,422.58 ㎡ (1,035.33 坪) 3.6% H22.10.16 2,327.01 ㎡ (703.92 坪) 2.4% H22.10.21 11,972.69 ㎡ (3,621.74 坪) 12.5% （出所）GOR発表資料よりARES作成 5 / 16 産業ファンド 「IIF 羽田空港メインテナンスセンター」 ＪＡＬとの間で賃貸借契約変更合意 － 契約の長期化と定期建物賃貸借契約への変更により収益の安定性を向上 産業ファンド投資法人（3249，IIF）は 8 月 10 日、「IIF 羽田空港メインテナンスセンター」について、会社更生法 による経営再建中の日本航空インターナショナルとの間で、賃貸借契約変更合意書を締結した。変更内容は、①賃貸 借契約の残期間約 7 年 7 か月を約 15 年 5 か月に長期化、②本テナントが中途解約および賃料減額請求を出来ない特約 を付した定期建物賃貸借契約に変更、③平成 23 年 1 月 1 日から一定期間に限定して賃料を一部減額する、 というもの。 ③の賃料減額について具体的には、最初の 5 年間が「現行より 5％減」、次の 5 年間が「現行より 3％減」、それ以降 は「現行通り」とする。 「IIF 羽田空港メインテナンスセンター」は IIF ポートフォリオの 40％超を占める旗艦物件であり、JAL の経営再建 問題は懸念材料となっていた。しかし、JAL にとって本物件は航空機の格納や機体整備のための必須の施設であること や、今秋に新滑走路の供用開始が予定されるなど羽田空港の重要性が一層高まっていることもあり、今回の賃貸借契 約変更合意においては、IIF が優位に交渉を進めたものとみられる。IIF は、今回の変更合意によって、主要資産であ る本物件からの収益の安定性向上が実現されたとしている。 その他のニュース ・スターツプロシード ＪＡＳＤＡＱ市場の上場廃止申請 － 東証での単独上場に スターツプロシード投資法人（8979，SPI）は 8 月 10 日、同投資法人の投資証券につきＪＡＳＤＡＱ市場での上場 廃止申請を行った。10 月 1 日に同市場で上場廃止となる見通し。SPI は今年 7 月に東京証券取引所に上場しており、 投資口売買の取引集約と重複上場による管理業務・コストの軽減を図る。 ・「負ののれん発生益」 最新の試算値 各合併銘柄が見込む「負ののれん発生益」の最新試算値は下表のとおり。※負ののれんについては本レポート Vol.7(3 頁)参照 ≪負ののれん発生益≫ （単位：百万円） 投資法人 アドバンス・レジデンス 合併時期 2010年3月 最新試算 43,943 ビ・ライフ 2010年4月 19,011 7/19 中間決算短信 ニューシティ・レジデンス 日本賃貸住宅 インヴィンシブル 2010年7月 2010年2月 12,343 11,811 8/16 業績予想修正 プロスペクト･リート 日本リテールファンド 2010年3月 7,194 8/19 業績予想修正 ラサール ジャパン 出 所 6/4 8/20 中間決算短信 エルシーピー （＊）新設合併方式の場合は｢企業結合に関する会計基準｣上の被取得企業 6 / 16 吸収合併消滅投資法人（＊） 業績予想修正 日本レジデンシャル （出所）ARES作成 [マーケット概況] 東証REIT指数の推移（過去2年間） pt 1,400 1,200 東証REIT指数 TOPIX 1,000 800 東証不動産業 600 2010/08 2010/07 2010/06 2010/05 2010/04 2010/03 2010/02 2010/01 2009/12 2009/11 2009/10 2009/09 2009/08 2009/07 2009/06 2009/05 2009/04 2009/03 2009/02 2009/01 2008/12 2008/11 2008/10 2008/09 400 （出所）BloombergよりARES作成 今年5月以降、株式市場が大幅な株価下落に 見舞われている中、J-REITは比較的堅調に推移している。 ◆J-REITマーケット主要指標 2010年8月末 1ヶ月前比 6ヶ月前比 1年前比 東証REIT指数（配当なし） 906.27 - 1.4% - 0.2% - 10.0% 東証REIT指数（配当込み） 1281.47 - 1.0% + 2.5% - 4.2% 時価総額 29,672 億円 平均予想分配金利回り 5.5% pt 1,050 1,000 (注）分配金利回りは各社予想分配金 をもとに時価総額加重平均 東証REIT指数 950 （参考）株式指標 -9.3％ 900 2010年8月末 1ヶ月前比 6ヶ月前比 1年前比 804.67 - 5.3% - 10.0% - 16.7% 日経平均株価 8,824.06 - 7.5% - 12.9% - 15.9% 東証不動産業 712.33 + 3.1% - 7.3% - 21.6% TOPIX 850 TOPIX 800 750 東証一部平均利回り* 1.9% （＊） 加重平均（8月の月中平均） 2010年5月 2010年6月 2010年7月 （出所）BloombergよりARES作成 東証REIT用途別指数シリーズ pt 1,250 1,200 1,150 1,100 1,050 1,000 950 900 2010/02/26 2010/03/26 2010/04/26 オフィス指数 2010/05/26 住宅指数 2010/06/26 2010/07/26 商業・物流等指数 2010/08/26 東証REIT指数 （基準化後） （出所）東京証券取引所 （注）基準日：2010/2/26＝1,000 ◆東証REIT用途別指数 2010年8月末 1ヶ月前比 6ヶ月前比 1年前比 957.37 - 2.1% - 4.3% N/A 住宅 1,094.15 + 2.2% + 9.4% N/A 商業・物流等 1077.77 - 1.4% + 7.8% N/A オフィス (注）用途別指数シリーズは2010年2月26日を基準日として算出されている. (出所）東京証券取引所 7 / 16 2010年8月 -18.5％ [決算発表] （ ）内は前期比増減,％ 決算ハイライト（2010年6月期） コード 投資法人 決算期 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 3,440 次期予想 第6期 （12.3） 1,863 （56.9） 1,283 （57.0） 16,235 10,036 8955 日本プライムリアルティ 第17期 12,314 ( 6,484 ( 11.3) 4,964 ( 14.6) 4,963 (14.6) 6,770 5,750 8951 日本ビルファンド 第18期 28,340 (△5.3) 12,171 (△10.0) 9,282 (△12.9) 9,281 (△12.9) 17,125 15,100 8987 ジャパンエクセレント 第8期 7,302 (△2.6) 2,367 2,366 15,315 14,000 3227 ＭＩＤリート 第8期 6,012 （△4.4） 2,413 （△6.9） 1,520 (△13.2) 1,518 (△13.2) 8,269 7,056 8964 フロンティア不動産 第12期 6,364 3,332 (△0.1） 2,975 (△0.8） 2,974 (△0.8） 18,588 17,900 （ 2.1） 3,252 1,284 当 期 3249 産業ファンド 7.1) （29.9） １口当たり分配金（円） (△2.9) (△4.8) (△4.8) （出所）各投資法人決算短信 9月の決算発表予定（8月31日現在） 8967 日本ロジスティクスファンド 8957 東急リアル・エステート 3234 森ヒルズリート 8970 ジャパン・シングルレジデンス ≪COLUMN≫ 第 10 期 第 14 期 第 8 期 第 10 期 9/7 9/13 9/14 9/14 2010 年上期の分配金実績 2010 年上期決算が出揃った（※1～6 月に期末日がある営業期間 6 ヶ月の本決算.合併消滅投資法人を除く 34 銘柄） 。 一口当たり分配金の平均（分配金総額による加重平均）は約 24,000 円となり、前期の約 15,150 円を大きく上回っ た。これは、東急リアル･エステート投資法人（第 13 期）において、約 110 億円の不動産等売却益が発生したために 一口当たり分配金が 79,446 円（分配金総額 13,456 百万円）と異例の高額になったことの影響が大きく、全体の平均 を約 9,500 円押し上げている。この要因を除けば、全体の平均は約 14,400 円であった。 対前期比の変化率の分布を見ると、10％以上の増配が 5 社、10％未満の増配が 8 社、10％未満の減配が 10 社、10％ 以上の減配が 11 社となった。 25,000 一口当たり分配金（加重平均）の推移 円 投資法人数 16 14 12 10 8 6 4 2 0 東急RE要因 → 20,000 15,000 10,000 5,000 一口当たり分配金の対前期比変化率の分布 当期実績 次期予想 15 11 08年上期 08年下期 09年上期 （注） 各投資法人の分配金総額による加重平 均値 [投資法人債] 09年下期 9 8 5 ～ -10% 0 10 -10 ～ 0% 5 0～10% 3 10% ～ （注）新設合併や営業期間の差異などにより前 期比比 較の できない銘柄 は除外. 次期予想は8月末時点の投資法人予 想 に基 づく. 投資口分割調整済み. 10年上期 （出所）ARES作成 オリックス不動産とプレミアが公募発行 投資法人債の起債状況（2010年8月） ローンチ 投資法人 回号 （発表日） 2010/8/6 オリックス不動産 2010/8/11 プレミア 2 3 合計 発行額 年限 利率 （億円） （年） （％） 50 70 4 3 1.44 0.97 120 億円 発行日 2010/8/12 2010/8/18 償還期限 2014/8/12 2013/8/16 取得格付 MDYS S&P R&I A- A+ A+ 資金使途 JCR 借入金返済・資産取得 投資法人債償還 （出所）プレスリリースよりARES作成 8 / 16 [資産売買事例] ← ８月に取得・譲渡が発表された物件 【取得資産】 （８月） 取得日 2010/8/13 2010/8/20 コード 投資法人 8976 大和証券オフィス 3240 野村不動産レジデンシャル （ 9月以降の取得予定資産） 2010/9/2 8976 大和証券オフィス 2010/9/3 8967 日本ロジスティクスファンド 2010/12/24 8987 ジャパンエクセレント 2011/1/31 8951 日本ビルファンド ～ 2013/9 3249 産業ファンド 物件名称 所 在 主用途 取得価格 取得先 （百万円） 共同ビル（西新橋） アーバンステージ用賀 東京都 港区 東京都 世田谷区 オフィス 住宅 合計 5,000 1,150 6,150 共同ビル（九段一号館） 市川物流センターⅡ 第32興和ビル（共有持分30％の追加取得） ＮＢＦ上野ビル IIF新砂データセンター 東京都 千葉県 東京都 東京都 東京都 千代田区 市川市 港区 台東区 江東区 オフィス 物流 オフィス オフィス インフラ 合計 4,000 17,415 2,390 10,400 15,100 49,305 所 在 主用途 ジャパン・コア・アセット・ツー有限会社 合同会社ミラノ 百万円 シャイニング・ノヴァ第5 号Ｂ特定目的会社 市川2特定目的会社 興和不動産 清水建設 合同会社インダストリアル新砂 百万円 【譲渡資産】 （８月） 譲渡日 2010/8/4 2010/8/26 2010/8/31 コード 投資法人 8984 ビ・ライフ 3269 アドバンス・レジデンス 3269 アドバンス・レジデンス （ 9月以降の譲渡予定資産） 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/3 8953 日本リテールファンド 2010/9/7 8984 ビ・ライフ 2010/9/17 8986 日本賃貸住宅 物件名称 ニューシティレジデンス湘南 レジディア白金高輪 レジディア目黒長者丸 神奈川県 茅ケ崎市 東京都 港区 東京都 品川区 新三ビル 35 山京ビル 渋谷ウエストビル 千葉ウエストビル 成田ＴＴビル 宇都宮センタービル サザン水戸ビル 堀川通四条ビル KYUHO 江坂ビル 内神田ビル ミルーム代官山 ミルーム白金台 ミルーム乃木坂 ミルーム南青山 ミルーム広尾Ⅱ フォレスト・ヒル仙台青葉 西野ビル リーフコンフォート新小岩 ニューシティレジデンス加古川 ヒルトップ横濱根岸 東京都 東京都 東京都 千葉県 千葉県 栃木県 茨城県 京都府 大阪府 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 宮城県 東京都 東京都 兵庫県 神奈川県 港区 中央区 目黒区 千葉市中央区 成田市 宇都宮市 水戸市 京都市下京区 吹田市 千代田区 渋谷区 港区 港区 港区 港区 仙台市青葉区 八王子市 葛飾区 加古川市 磯子区 住宅 住宅 住宅 合計 オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス オフィス 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 合計 譲渡価格 譲渡先 （百万円） 318 1,124 1,938 3,380 国内一般事業会社 国内一般事業会社 国内一般事業会社 百万円 33,200 特定目的会社ソニック・インベストメンツ7 255 5,100 38,555 かどや商会 トーセイ 百万円 （出所）各投資法人プレスリリースよりARES作成 9 / 16 Appendix 主要国REIT指数の推移（過去1年間） J-REIT平均分配金利回りと10年国債利回りの推移 150 10.0% 9.0% 140 8.0% 130 ｱﾒﾘｶ. ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ 7.0% ①J-REIT平均分配金利回り 6.0% 120 5.0% 110 4.0% ﾌﾗﾝｽ ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 100 3.0% ｲｷﾞﾘｽ スプレッド（①-②） 日本 90 2.0% 2010/09 2010/08 2010/07 2010/06 2010/05 2010/04 2010/03 2010/02 2010/01 2009/12 2009/09 2010/09 2010/06 2010/03 2009/12 2009/09 2009/06 2009/03 2008/12 2008/09 2008/06 2008/03 2007/12 2007/09 2007/06 2007/03 2006/12 2006/09 2006/06 2006/03 2005/12 2005/09 （注）2009/9/1＝100 （出所）BloombergよりARES作成 日本：東証REIT指数、ｱﾒﾘｶ：FTSE NAREIT Equity REIT Index、ﾌﾗﾝｽ：FTSE EPRA/NAREIT France Index， ｵｰｽﾄﾗﾘｱ：S&P/ASX 200 A-REIT Index、ｲｷﾞﾘｽ：FTSE EPRA/NAREIT UK Index，ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ：FTSE ST REIT Index （出所）分配金利回りはARES算出（投資法人予想分配金をもとに時価総額加重平均）.国債利回りはBloomberg. J-REIT投資部門別売買状況（東証、過去2年間） 億円 2009/11 80 ②10年国債利回り 0.0% 2009/10 1.0% J-REIT売買代金の推移（東証、日次、過去2年間） 億円 250 300 200 買 150 い 越 100 し 50 250 0 150 200 ← → -50 売 -100 り 越 -150 し -200 100 50 銀行 （出所）東京証券取引所よりARES作成 （出所）東京証券取引所よりARES作 成 10 / 16 2010/09 2010/08 2010/07 2010/06 2010/05 2010/04 2010/02 2010/03 2010/01 2009/12 2009/11 2009/10 2009/09 2009/08 2009/07 2009/06 2009/05 2009/04 2008/09 2010/07 2010/06 2010/05 2010/04 2010/03 2010/02 2010/01 2009/12 2009/11 2009/10 2009/09 2009/08 2009/07 2009/06 2009/05 2009/04 2009/03 2009/02 2009/01 2008/12 2008/11 2008/10 2008/09 2008/08 （注）主要な投資部門を抜粋して掲載 2009/02 2009/03 0 2009/01 生保・損保 2008/12 投資信託 2008/11 外国人 2008/10 個人 -250 ARES J-REIT Property Price Index ／ ARES J-REIT Property Index （ARES ウェブサイト「J-REIT Property Database」から指数のエクセルダウンロードが可能） ※日本の不動産の ARES J-REIT Property Price Index（AJPPI） 価格トレンドを示す （キャピタル収益率ベース／全国／2002.1～2009.12） ARES J-REIT Property Index （総合収益率） （全国／2002.1～2009.12） 20.0% 140.0 2004年5月（基準月）の指数値＝100 130.0 15.0% 120.0 10.0% 110.0 5.0% 100.0 0.0% 全物件 90.0 オフィス 80.0 住宅 70.0 全物件 オフィス 住宅 商業 -5.0% -10.0% 商業 -15.0% 60.0 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2002/1 2009/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 （注）2009年12月は準確定値 （注）2009年12月は準確定値 ARES J-REIT Property Index （平均稼働率） ARES J-REIT Property Index （平均賃料単価） （全国／2002.1～2009.12） （全国／2002.1～2009.12） 千円/㎡・月 100.0% 7.0 98.0% 6.0 96.0% 94.0% 5.0 92.0% 4.0 90.0% 3.0 88.0% 全物件 オフィス 住宅 商業 86.0% 84.0% 82.0% 2.0 オフィス 住宅 商業 1.0 80.0% 0.0 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2002/1 （注）2009年12月は準確定値 2003/1 2004/1 （注）2009年12月は準確定値 11 / 16 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 投資口価格の推移（過去 2 年間）① （2008.9.1～2010.8.31） ※期間中に投資口分割があった銘柄は遡及修正している. ジャパンリアルエステイト（8952） 日本ビルファンド（8951） 日本リテールファンド（8953） 1,400,000 1,200,000 140,000 1,200,000 1,000,000 120,000 1,000,000 100,000 800,000 800,000 80,000 600,000 600,000 60,000 400,000 400,000 40,000 200,000 200,000 20,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 オリックス不動産（8954） プレミア（8956） 日本プライムリアルティ（8955） 700,000 350,000 600,000 600,000 300,000 500,000 500,000 250,000 400,000 200,000 300,000 150,000 200,000 100,000 100,000 50,000 100,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 400,000 300,000 東急リアル・エステート（8957） 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 200,000 グローバル・ワン不動産（8958） 1,200,000 野村不動産オフィスファンド（8959） 900,000 800,000 1,000,000 700,000 800,000 600,000 500,000 600,000 400,000 400,000 300,000 200,000 200,000 100,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 12 / 16 投資口価格の推移（過去 2 年間）② （2008.9.1～2010.8.31） ユナイテッド・アーバン（8960） 700,000 35,000 900,000 600,000 インヴィンシブル（8963） 森トラスト総合リート（8961） 1,000,000 30,000 800,000 500,000 700,000 25,000 400,000 600,000 20,000 500,000 300,000 400,000 15,000 200,000 300,000 10,000 200,000 100,000 5,000 100,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 フロンティア不動産（8964） 800,000 日本ロジスティクスファンド（8967） クレッシェンド（8966） 800,000 250,000 700,000 700,000 200,000 600,000 500,000 600,000 500,000 150,000 400,000 400,000 100,000 300,000 200,000 300,000 200,000 50,000 100,000 100,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 ジャパン・シングルレジデンス（8970） 福岡リート（8968） 700,000 600,000 180,000 160,000 500,000 140,000 500,000 120,000 400,000 100,000 300,000 80,000 200,000 400,000 300,000 60,000 200,000 40,000 100,000 ケネディクス不動産（8972） 600,000 100,000 20,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 13 / 16 投資口価格の推移（過去 2 年間）③ （2008.9.1～2010.8.31） 積水ハウス・ＳＩ（8973） ＦＣレジデンシャル（8975） 大和証券オフィス（8976） 350,000 400,000 500,000 300,000 350,000 450,000 400,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 350,000 250,000 300,000 200,000 250,000 150,000 200,000 150,000 100,000 100,000 50,000 50,000 50,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 阪急リート（8977） スターツプロシード（8979） ジャパン・ホテル・アンド・リゾート（8981） 600,000 140,000 300,000 500,000 120,000 250,000 100,000 400,000 200,000 80,000 300,000 150,000 60,000 200,000 100,000 40,000 100,000 20,000 50,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 トップリート（8982） 600,000 500,000 ビ・ライフ（8984） ジャパン・オフィス（8983） 250,000 600,000 500,000 200,000 400,000 400,000 150,000 300,000 300,000 100,000 200,000 100,000 200,000 50,000 100,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 14 / 16 投資口価格の推移（過去 2 年間）④ （2008.9.1～2010.8.31） 日本ホテルファンド（8985） ジャパンエクセレント（8987） 日本賃貸住宅（8986） 300,000 60,000 600,000 250,000 50,000 500,000 200,000 40,000 400,000 150,000 30,000 300,000 100,000 20,000 200,000 50,000 10,000 100,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 日本アコモデーションファンド（3226） 日本コマーシャル（3229） ＭＩＤリート（3227） 600,000 300,000 300,000 500,000 250,000 250,000 400,000 200,000 200,000 300,000 150,000 150,000 200,000 100,000 100,000 100,000 50,000 50,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 森ヒルズリート（3234） 野村不動産レジデンシャル（3240） 産業ファンド（3249） 500,000 500,000 400,000 450,000 450,000 350,000 400,000 400,000 350,000 350,000 300,000 300,000 250,000 250,000 250,000 200,000 200,000 200,000 150,000 150,000 150,000 100,000 100,000 50,000 50,000 50,000 0 0 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 300,000 100,000 15 / 16 アドバンス・レジデンス（3269）※10年3月2日上場 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 上場 J-REIT 一覧（時価総額順） 2010年8月末時点 証券 コード 騰落率 12ヶ月 8951 日本ビルファンド NBF 712,000 円 - 3.3% - 9.5% - 13.2% 3,859 億円 15,100 (10.12期) 15,100 (11.6期) 7,795 億円 59 オフィス 8952 ジャパンリアルエステイト JRE 746,000 円 - 2.5% - 2.7% - 1.6% 3,649 億円 16,360 (10.9期) 16,460 (11.3期) 6,439 億円 55 オフィス 8953 日本リテールファンド JRF 112,600 円 + 1.2% + 6.8% - 9.2% 1,901 億円 3,548 (10.8期) 3,763 (11.2期) 6,565 億円 77 商業 8961 森トラスト総合リート MTR 695,000 円 + 2.2% - 11.4% - 7.3% 1,682 億円 19,600 (10.9期) 20,100 (11.3期) 2,830 億円 13 オフィス/商業他 8955 日本プライムリアルティ JPR 187,300 円 - 3.9% - 4.3% - 15.8% 1,339 億円 5,750 (10.12期) 3,346 億円 55 オフィス/商業 3269 アドバンス・レジデンス ADR 131,000 円 + 5.9% N/A N/A 1,284 億円 8,250 3,467 億円 183 住宅 8959 野村不動産オフィスファンド NOF 417,000 円 - 8.6% - 20.0% - 35.3% 1,272 億円 14,500 (10.10期) 3,786 億円 51 オフィス 8964 フロンティア不動産 FRI 655,000 円 + 5.1% - 1.4% - 1.4% 1,271 億円 17,900 (10.12期) 2,068 億円 22 商業 8960 ユナイテッド・アーバン UUR 544,000 円 - 5.2% + 13.8% + 4.8% 1,095 億円 16,000 (10.11期) 2,199 億円 50 商業/オフィス他 8954 オリックス不動産 OJR 396,500 円 - 6.4% - 7.1% - 18.1% 998 億円 15,218 (10.8期) 3,009 億円 52 オフィス/物流他 8967 日本ロジスティクスファンド JLF 636,000 円 - 10.3% - 2.9% + 0.2% 937 億円 17,200 (10.7期) 1,258 億円 27 物流 8976 大和証券オフィス （DAオフィス） DOI 229,100 円 + 7.6% + 23.5% - 22.3% 907 億円 3,176 (10.11期) 2,742 億円 32 オフィス 8957 東急リアル・エステート TRI 457,000 円 - 4.3% + 4.8% - 13.1% 774 億円 11,900 (10.7期) 1,861 億円 23 商業/オフィス 3226 日本アコモデーションファンド NAF 488,000 円 + 2.0% + 5.9% - 4.7% 762 億円 13,650 （10.8期） 1,870 億円 63 住宅 8982 トップリート TOP 450,500 円 - 1.9% + 11.0% + 16.4% 698 億円 14,000 (10.10期) 1,750 億円 15 オフィス/商業他 8972 ケネディクス不動産 KRI 294,000 円 + 3.6% + 21.2% - 15.8% 687 億円 10,400 (10.10期) 2,358 億円 70 オフィス/商業他 8987 ジャパンエクセレント JEI 402,000 円 - 5.1% + 1.9% - 11.5% 621 億円 14,000 (10.12期) 1,810 億円 18 オフィス 8958 グローバル・ワン不動産 GOR 639,000 円 - 1.1% - 2.7% - 7.8% 619 億円 13,500 (10.9期) 1,303 億円 7 オフィス 8968 福岡リート FRC 537,000 円 - 1.6% + 9.4% + 8.7% 575 億円 16,700 (10.8期) 16,600 (11.2期) 1,209 億円 16 商業/オフィス他 8984 ビ・ライフ BLI 437,000 円 - 0.2% - 0.6% + 14.7% 519 億円 15,000 14,500 (11.2期) 1,926 億円 127 住宅 8956 プレミア PIC 364,000 円 + 9.3% + 23.9% - 7.1% 510 億円 11,900 (10.10期) 1,461 億円 46 オフィス/住宅 3240 野村不動産レジデンシャル NRF 352,000 円 + 1.7% - 3.2% - 17.6% 442 億円 11,700 (10.11期) 1,334 億円 144 住宅 3234 森ヒルズリート MHR 170,000 円 - 4.1% - 35.3% - 52.4% 394 億円 6,550 (10.7期) 2,119 億円 11 オフィス/住宅 8986 日本賃貸住宅 JRH 28,800 円 - 6.6% - 10.8% + 11.3% 383 億円 517 (10.9期) 1,584 億円 186 住宅 8973 積水ハウス・ＳＩ SSI 299,600 円 + 5.9% + 28.4% + 21.3% 345 億円 8,120 (10.9期) 999 億円 53 住宅/商業 3227 MIDリート MID 181,100 円 + 1.4% - 2.3% - 12.3% 333 億円 7,056 (10.12期) 1,612 億円 12 オフィス/商業 8977 阪急リート HRI 362,000 円 + 2.3% + 4.2% - 16.2% 309 億円 12,100 (10.11期) 1,213 億円 15 商業/オフィス他 3249 産業ファンド IIF 302,500 円 - 12.3% + 31.1% + 12.5% 239 億円 10,036 (10.12期) 958 億円 10 物流/インフラ 3229 日本コマーシャル NCI 86,600 円 - 8.6% - 22.7% - 48.2% 223 億円 3,290 (10.8期) 2,418 億円 37 オフィス/商業 8966 クレッシェンド CIC 163,000 円 + 1.3% + 36.4% + 5.2% 215 億円 (*1) 5,000 (10.11期) 969 億円 47 オフィス/住宅 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート JHR 193,000 円 + 0.0% + 48.2% + 38.2% 204 億円 11,019 (10.08期) 851 億円 8 ホテル 8983 ジャパン・オフィス JOI 80,600 円 + 1.4% - 6.5% - 20.6% 165 億円 2,200 (10.10期) 1,156 億円 53 オフィス等 8979 スターツプロシード SPI 106,500 円 + 13.8% + 27.5% + 2.0% 115 億円 3,214 (10.10期) 383 億円 76 住宅 8985 日本ホテルファンド NHF 252,800 円 + 15.1% + 73.4% + 50.4% 107 億円 9,100 (10.9期) 374 億円 17 ホテル 8963 インヴィンシブル INV 15,230 円 + 9.6% - 3.6% - 31.0% 97 億円 300 (10.12期) 705 億円 55 住宅/オフィス他 8975 FCレジデンシャル FCR 236,800 円 + 3.0% + 29.3% + 13.4% 77 億円 6,675 (10.10期) 234 億円 19 住宅 8970 ジャパン・シングルレジデンス JSR 118,000 円 + 1.5% + 27.0% + 14.5% 66 億円 0 (10.7期) 566 億円 43 住宅/ホテル 略称 1ヶ月 6ヶ月 TOTAL 1口当たり予想分配金（円） （※投資法人予想） 運用不動産 時価総額 （8/31） 投資法人 投資口価格 （8/31） (11.1期) (10.8期) 4,500 (11.7期) 17,200 (11.1期) 11,200 (11.1期) 14,000 (11.4期) 7,197 (11.6期) 3,704 (11.4期) 29,672 億円 取得価格 78,525 億円 物件数 種 別 1,847 物件 （注） 投資口価格騰落率： 期間中に投資口分割があった銘柄については、分割調整後の数値. スターツプロシードはJASDAQ市場における投資口価格. （＊1） JSRとの合併の効力が平成22 年10 月１日付で発生した場合の平成22年11月期分配金予想は、1口当たり1,375円（但し、同日付の投資口分割考慮前の金額は5,500円）. （出所） 東京証券取引所、投資法人公表資料よりARES作成 社団法人不動産証券化協会 調査部（担当：村上） TEL： 03-3505-8001 E-mail: [email protected] 本レポートは、J-REIT 市場についての情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。 また、レポートに記載された内容等は作成時点のものであり、正確性・完全性を保証するものではなく、今後予告なく 修正・変更されることがあります。 16 / 16