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REAL PLAN NEWS Vol 77
不動産投資戦略 資産拡大のための不動産投資の基本戦略 ∼利回り指標の検証∼ 不動産賃貸事業とは信頼できる不動産に自らの資金を投下し長期間にわたって賃料収益を受け取る資金回収 事業といえます。自己の資産を拡大する不動産賃貸事業のシナリオは、収入を増やすための物件選択（購入） からはじまります。それには、様々な利回り指標をシミュレーション、検証することが不可欠です。 様々な利回り指標 ひと口に不動産事業の収益性をみるための利回りといっても、最近では様々な利回り指標で表現されています。 不動産賃貸事業を成功させるためには、まず、その内容を正しく理解することが大切です。 様々な利回り指標について ■表面利回り ⇒ 賃料収入÷物件価格 ■ネット利回り ⇒ 不動産価格が不安定な今、インカム損益と キャピタル損益をトータルでみたとき はじめて、賃貸事業の成否が判断できるのです。 賃料収入−維持保有コスト 物件価格＋購入経費 ケース Ａ ■投下資本利回り ⇒（初年度純収入−借入返済）÷投下自己資金 物件価格 初期費用 １,０００万円 インカムゲイン（賃料）だけに注目した利回り １.４億円 借入金 ７,０００万円 ２０年 借入条件 ３％、 元利均衡返済 ■総合収益利回り ⇒ 2億円 資金計画 自己資金 収 入：賃 料 １,５ ７５万円/年 所有期間中の賃貸収支総額＋売却収入−投下自己資金 投下自己資金 インカム・キャピタル両方に注目した利回り 支 出：維持コスト等 ３１５万円/年 年間純収入 １,２６０万円/年 ローン返済 ４６６万円/年 表面利回り １,５７５万÷２億 ＝７.９％ ネット利回り １,２６０万÷ （２億＋１,０００万円）＝６％ 「表面利回り」とは、単に年間賃料収入を物件価格で割った数字です。 運用経費を差し引いた賃料を、購入時の諸経費を物件価格に加算 年間収支 投下資本利回り ７９４万円/年 ７９４万円÷ １.４億 ＝５.7％ した投資額で割った実質的な収益性を表す指標が「ネット利回り」 です。 「 投下資本利回り」とは、自己資本投資額に対する現金手 ■総合収益利回り 取額の割合で、手持ち資金の単年度の運用効率を示す指標です。 これらはいずれも賃料収入（インカムゲイン）だけに着目した利回り 単純に、年間収支（７９４万円）が１０年間続いて、 １１年後に 物件価格の90％1.8億円で売却（残債4000万円）とした場合 指標といえます。 ７９４万円×１０年＋（1.８億円ー４,０００万円）−1.４億円 これに対して、自己資金に対する、保有期間内のインカムゲインと しての賃料収入に加え、キャピタルとしての売却収入を想定設定し 「総合収益利回り」です。 て算出した利回りが、 １.４億円 ＝ ５７％ ⇒単利年換算 ５７％÷１０年＝ 5.7％（平均総合収益利回り） ※上記シミュレーションは概算です。 不動産投資戦略 ケーススタディ：自己資金の運用率の比較検証（ケースAより借入金を増やした場合） （設定条件）前ページと同じ物件で、 自己資金が 9,000万円、借入金1.2億円で購入した場合。 ケース B 物件価格 資金計画 自己資金 ９,０００万円 2億円 借入金 １,２億円 ２０年 借入条件 ３％、 初期費用 １,０００万円 元利均衡返済 収 入 ： 賃 料 ７５万円/年 １,５ 表面利回り ７.９％（ケースAと同じ） 支 出 ： 維持コスト等 ３１５万円/年 年間純収入 １,２６０万円/年 ローン返済 ７９９万円/年 ネット利回り ６％（ケースAと同じ） ■ レバレッジ効果とは？ ケ ー スB のように、少 ない 自己 資 金でより高い 運 用 効 率を目指 す 手法は、少ない力で重いものを動かす“てこの原理”になぞられて 「レバレッジ効果」と呼ばれています。物件の収益利回りと借入利率・ 返済期間次第では少ない自己資金で大きな成果が期待できます。 しかし、その反面、賃貸不動産の収益力低下や、金利の上昇次第では、 利回りが悪化したり、借入金の返済ができなくなるリスクもあります。 借入金は賃貸事業の収支に見合った範囲内で行うことが重要です。 投下資本利回り ４６１万円÷９,０００万円 ＝ ５.１％ ４６１万円/年 年間収支 同じ物件でも、最終的な自己資金の運用効果を示す 「平均総合収益利回り」はケースＢの方が優れています。 ■総合収益利回り 単純に、年間収支（４６１万円）が１０年間続いて、 １１年後に 物件価格の90％1.8億円で売却（残債６,９００万円）とした場合 ４６１万円×１０年＋（1.８億円ー６,９００万円）−９,０００万円 ９,０００万円 ＝ 75％ ⇒単利年換算 ７５％÷１０年＝ 7.5％（平均総合収益利回り） ※上記シミュレーションは概算です。 ■ 借入金の返済不能リスクを判断する指標 ＤＣＲ（借入金償還余裕率）＝ 純収入（償却前・税引前利益） 元利返済額 ＊ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio）とは、借入金が事業におよぼす 影響度を示す指標で、事業収入と借入償還額の比率を表します。 一般的には 1.5 以 上 が健全である目安です。 ケースBの DCR ：1,260万円÷799万円＝1.58 不動産賃貸事業をさまざまな角度から分析する「賃貸経営診断レポート」 三井のリアルプランセンターでは、成功する賃貸事業のシナリオづくりのサポートをいたします。 （表1） （表1）物件別税引き前キャッシュフロー総括表 税引き前のキャッシュフローはもちろん、賃貸事業判断指標としての 「ネット利回り」や「平均総合収益利回り」 「DCR」などの指標も明記。 （表2）利回りの比較 物件ごとや借入条件ごとで賃貸事業性能を比較してみたり、1物件 から物件を複数所有した際のさまざまなシミュレーションができ、 物件選択の際に役にたちます。 （表2） 8.39％ 物件4 10.98％ 物件3 8.39％ 10.24％ 物件2 8.39％ 8.76％ 8.39％ 13.06％ 物件1 0％ 2.0％ 4.0％ 6.0％ 8.0％ 10.0％ （表3）リターンとリスクの相関関係 収益性と返済リスクの相関関係を一目で検証できるシミュレーションです。 この他、皆様の資産背景、目的ご事情に応じたプランニングを ご提案いたします。 「働く不動産」読本プレゼント 12.0％ 14.0％ ■平均総合利回り■ネット利回り （表3） DCR (返済リスクに対する安全性） 高 4.0 物件1 （２１,９３６千円） 物件2 （２１,９３６千円） 物件3 （２１,９３６千円） 物件4 （２１,９３６千円） 3.5 3.0 2.5 安 全 性 2.0 1.5 1.0 ※（ ）内は初年度純収入 0.5 低 0％ 低 5％ 10％ 収益性 平均総合利回り（投下資本の収益性） 15％ 高 賃貸用不動産の取得から 資産形成の仕組みまで、 様々なノウハウをまとめて掲載した シリーズ読本です。 お問い合わせ、 および「働く不動産」シリーズ読本をご希望の方は、 各リアルプランセンターまたは下記までお気軽にお問い合わせください。 三井不動産販売株式会社 リアルプラン推進グループ フリーコール ０ １２０−９７７−１３１ 午前９時30分∼午後５時30分（第一、第三火曜日・毎週水曜日定休） 賃貸運営の不安や負担を解消！ 始めませんか、マンション１戸 からの不動産投資。 投資目的、または、ライフスタイルに合わせて住み替えをする際の資産活用の有効な選択として賃貸運営を考 える方が近年増えてきました。不動産賃貸事業はスタートすると同時に、 「賃貸不動産の運営管理」というオ ーナーの仕事（義務）が発生します。不動産事業のシナリオはこの賃貸運営管理が円滑に機能することによっ て軌道に乗るといえます。しかしながら、賃貸住宅の管理・運営はさまざまな手間や負担が煩わしいものです。 賃貸住宅の運営管理、こんなことが煩わしい・・・ ① 日頃の管理や設備関係が故障した際の入居者とのトラブルが煩わしい。 ② 日常の賃料管理や滞納された時の手続きが煩わしい。 ③ 入居者探しや空室リスクが心配。 ④ 入居者が退去した時の賃貸借契約解約処理や原状回復負担交渉 などが煩わしい。･･･････などなど。 三井リアルプランのネットワークでは、収益用不動産のご紹介だけではなく、 そんなオーナーの煩わしい負担を軽減し、安心した賃貸運用のバックアップをいたします。 賃貸の運営管理のお手伝い お 客 様 リアルプランセンター 物件紹介、賃貸経営診断の シミュレーションほか、 賃貸経営事業の情報のご提供 三 井 不 動 産 住 宅 リ ー ス 賃料査定、 賃貸プラン等の提供 三井不動産住宅リースのマンション一戸からの一括借上方式「パーソナルリースシステム」 実務が面倒＜賃貸業務のご相談＞ 資産運用＜安定収入のご相談＞ 以前から賃貸運用には興味を持っているけれど、日頃の管理や設備 資産運用には興味があるものの、空室リスクや入居者探しに自信が 関係が故障した際の入居者とのトラブルなどが煩わしいし、家賃は ない。購入したのに入居者が決まらなかったらと思うと、とても不安 きちんと払ってもらえるのか不安を感じるため、思い切った決心が で購入できない、 といったケース。 できない、といったケース。 ⇒入居者募集に関しては、三井ブランドをいかした独自の媒体やその ⇒そんな不安を一括借り上げ方式でサポートいたします。オーナー 他一般の各種媒体を通じて一般顧客および複数の不動産会社への幅 様にとってお部屋を貸している相手は三井不動産住宅リースとなる 広いアプローチを行っております。オーナー様が直接複数の不動産会 ため、滞納の心配はございません。また365日24時間体制の緊急 社へ依頼したり、手配したりする手間は一切かかりません。 窓口を設置し、入居者様からのご要望に迅速に対応いたします。煩わ また空室の間でも賃料を保証するプランもご用意いたしました。 しいトラブルを軽減いたします。面倒な実務はすべてお任せ下さい。 空室リスクも軽減いたします。 一括借上方式「パーソナル リース システム」 オーナー様ご所有のお部屋を借上げ、入居者・テナントの募集、契約手続 き、 賃料徴収、 クレーム対応、 契約更新等に至るまで、 全ての運用業務をオー ナー様に代って行なうプランです。 三井不動産住宅パーソナルリースシステムの実績 「取扱戸数 ３０， ０００戸 を誇る運営力」で 質の高い賃貸運営サービスを提供いたします。 三井不動産の分譲マンションや、一棟賃貸マンションなどを一括管理。 ●お選びいただける2つのプランをご用意 【空室保証プラン】空室保証・滞納保証が付いた安心の保証プランです。 取扱戸数３０， ０００戸の賃貸運営ノウハウを活かし所有住宅の資産価 2年毎に賃料改定を実施するため、 市場動向に応じて送金賃料も反映されます。 値を最大限に高め安定した収益の確保に努めるサービスの提供を ※物件によりこのプランを選択できない場合もあります。 目指しています。 【収入優先プラン】空室保証は付きませんが、 滞納保証が付いた安定収入プラ 代表物件 ンです。成約賃料から一定の手数料を引いた額をオーナー様に毎月確実に送 金する高収入型ですので管理運用に適しています。 賃貸借契約 オーナー様 賃 料 転貸借契約 三井不動産 住宅リース 転賃料 入居者 テナント ●さらに安心の「メンテナンスフリー」 国土交通省の「 原状回復のガイドライン 」も整備され、壁紙の日焼 け等の経年劣化・自然損耗により生じる修理・取り替えに要する修 繕費は、入居者より取得することは難しくなっており、通常はオーナー 様のご負担となります。そのご負担を軽減するために「 パーソナル リースシステム」では、設備機器交換を除く一定範囲の修繕項目お よび１０万円以下（税別）の修繕においては、三井不動産住宅リース 青山パークタワー 東京ツインパークス （パーソナルシステム実績マンション） 六本木ヒルズレジデンスB棟、代官山アドレス・ザ・タワー、恵比寿ガーデンテラス 壱番館、 芝パークタワー、 銀座タワー、 東京パークタワー、 センチュリーパークタワー、 シティフロントタワー、泉ガーデンレジデンス、白金パークマンション、代々木 西原パークマンション、 シェルトーレ三番町、ゲートシティ大崎サウスパークタワー、 にて負担するメンテナンスフリープランをご用意いたしました。緊 小石川パークタワー、ステーションフロントタワー、西新宿パークサイドタワー、 急な修繕費発生リスクも大部分をカバーすることが可能です。 ザ・パークタワー東京サウス、アイマークタワー、など。 三井の総合力で、さまざまな投資ニーズにお応えいたします。 ■投資物件のご購入、新しく賃貸事業をとお考えの方は･･･ ■既に賃貸住宅をご所有の方で、 賃貸運営に関するご相談、お問い合わせのある方は･･･ 三井不動産販売 リアルプラン推進グループ 三井不動産住宅リース 事業推進部 パーソナルリース課 東京都渋谷区広尾５−４−１２ 大成ビル ０１２０-９７７-１３１ 東京都新宿区西新宿２−１−１新宿三井ビル５階 ０１２０-３２１-２１３ フリーコール フリーコール ＦＡＸ：０３-５７８９-４４４９ ＦＡＸ：０３-５３８１-０１９８ シニアライフ サポート 楽しく、より豊かで充実した人生のための ライフデザイン サポート。 世界でも類をみないスピードで進む日本の高齢化。何歳になってもいきいきとした生活を送ることは、今後の 大きなテーマといえるでしょう。三井のリアルプランでは、住まいという観点から、高齢期を迎えるご本人、 またはそのご家族の人生をより豊かに、充実したものにするためのお手伝いをいたします。 三井のリアルプランでは単に物件のご紹介だけではなく、高齢期を迎えるご本人および同居ご家族の 暮らしのための住まいのアドバイス、情報提供のお手伝いをいたします。 （１）お住まいのプランや設備は使いやすく安全ですか？ 世田谷区 Mさんの場合 アクティブに住み続ける為にお住まい の バリアフリー 度は重要な 世 田 谷 区 の 一 戸 建 て にご 夫 婦 二 人 で 暮らし て い るＭ さ ん ポイントです。手すりの取付けは可能か？段差はないか？事故のお ご夫妻（夫72歳、妻65歳）。最近、旦那様の膝の具合が悪く、 きやすい浴室やトイレの安全性は？床の段差だけではない住環境 病院で治療中ですが、家 の 中で何度か転びそうになるなど、 の バリアフリーをチエックしましょう。 今のお住まいに不便と不安を感じはじめたところでした。 既にお子様も独立され、 これからご夫婦2人の生活を楽しむため （２）生活の動線はお部屋の中だけではありません。 外出のルートをたどって共有部の玄関やエレベーター、通路幅、照 明などもいざという時に、あわてることがないよう確認しましょう。 にも、 “シニア世代にやさしい住まい”について相談に来られました。 「Ｍさんの現在の住まいに関するお悩みとご希望」 ① 子供が独立し、2人では家が広すぎる。お部屋のお掃除、 お庭の手入れも大変になってきた。 （３）その地域でどんなサービスがうけられますか？ マンションにどんなサービスがついているかの確認も大切ですが、 お住まい の地域の自治体によりサ ービス内容は異なっています。 また民間サービスの充実度も様々です。食事が不安、掃除、買い物、 外 出サ ービスなど自立 生 活を 支 援 するサ ービスや 介 護サ ービス など、医療機関は？相談機関は？いざという時に役立つ情報収集を 行い、マンションを選ぶ際には参考にしましょう。 ② 毎年の固定資産税の負担も気になる。 ③ 建物も築20年を経過し、メンテナンス箇所があちこちで てきた。また、旦那様の膝の調子が悪く、1階2階との往復 や、玄関周り・水周りの段差など不便が生じ始めた。 ④ 今後は、2人の趣味である映画鑑賞や旅行など、アクティブ な余生を過ごしたい。 高齢期になっても楽しく充実した住まいとライフプランを。 都 心 の マ ン ション を 購 入 三井のリアルプラン からのご提案 豊かな老後のための資金 ◆海外旅行や趣味を楽しむために ◆投資用不動産を購入し 安定した賃料収入を ◆金融資産、株式投資、貯蓄 etc･･･ 三井 のリアルプランでは、ご自宅 の 建替や 有効活用など様々なプ シニア世代になって若い世代には感じなかった不便や不安を感じ、 ランをご提案させていただき、そ の結果、Mさんは、ご自宅を売却 暮らしに安全や快適性を求める方が多くいらっしゃいます。どんな し都心の2ＬＤＫのマンションを購入。売却資金の残りを豊かな老 暮らしをしていきたい のか、ご自身のニーズを明確にする為に、ま 後のための資金にご利用されるプランをご選択されました。購入 ずはご家族で生活プランをお話されることをおすすめします。そ され た マンションは、現 在 のお住まい でＭさんが感じてい た 不 便 して、もし現在何か不便を感じていたら、新しい住まいでの生活で や不具合を解消するものであり、旦那様の通院されている病院と その不安にどう対応できるのかシミュレーションしてみることが大 お二人 の 大好きな銀座にも利便性が良い 立地です。Ｍさんは、高 切です。 齢 期になっても楽しく充 実して 過ごせるお住まいとライフプラン を手に入れられたのです。 高齢期の暮らしに関する問題は、住まいのこと、介護のことなど多岐にわたります。 でも、何をどうしたらよいのか、どこに誰に相談すればいいのか・・・お困りではありませんか？ 三井のリアルプランネットワークでは、そんなお悩みやご質問にお応えする 高齢期の暮らしのコンサルティング窓口「ケアデザイン プラザ」のご紹介をいたします。 ケアデザインプラザでは、 介護支援専門員（ケアマネージャー）、 看護師、一級建築士、福祉住環境コーディネーターなどの 専門資格保有者がフェイス to フェイスでお悩みを直接お 伺いし、皆様のお役にたつような生活デザインや心と身体 の負担を和らげるアドバイスをご提供いたします。 例えばこんなときにご利用ください ① 高齢の母親と同居を期に住み替えを検討したいのですが、 どんな住まいを選んだ らよいのかアドバイスしてほしい。 ② 子供も独立して、住み替えを検討したいが、アドバイスがほしい。 ③ 同居する親が安全に住まうためのポイントや支援制度を知りたい。 ④ 使いやすい浴室、玄関のリフォームについて具体的にアドバイスしてほしい。 ⑤ 将来、高齢になっても快適に住まうために市区町村や高齢者支援サービス情報と 利用法を知りたい。 ⑥ 母が退院してくるが、 どんな準備をしておけばよいのか知りたい。 《 ご 相 談 料 》 初 回 2回目以降 50分：3000円 以降、追加30分ごとに3000円 30分：3000円 ご希望の方にはリアルプランにて 初回のご相談料を ご負担させて頂きます。 以降、追加30分ごとに3000円 ケアデザイン プラザ お問い合わせは、各リアルプランセンターまたは下記までお気軽に・・・ 三井不動産販売株式会社 リアルプラン推進グループ フリーコール 0120-977-131 午前９時30分∼午後5時30分 （第一、第三火曜・毎週水曜定休） 代々木上原 リアルプランセンター 移転 のご案内 私ども代々木上原リアルプランセンターは平成３年開設以来、駒場４丁目を拠点に、上原・西原・ 大山町・富ヶ谷周辺に資産をお持ちの方の不動産コンサルティング窓口として、売買、相続、 税務対策、有効活用のお手伝いをさせていただいてまいりました。 この度、代々木上原駅に程近い、井の頭街道沿いに拠点を移す運びとなりました。 より身近に、お客様のためにスタッフ一同邁進していく所存でございます。 どうかお気軽にご来店下さいますよう心よりお待ち申し上げております。 木 大山町 至新宿 公園 代々 小 田 急 線 原駅 村通り 木上 楽 音 上原1丁目 代々木上原駅南 井の頭通り 古賀政男音楽博物館 ローソン ペアシティ 上原3丁目 代々木上原 リアルプラン センター 上原中学校 代々木上原リアルプランセンター 上原2丁目 （代々木上原ペアシティ・アネックス1F） 上原公園 〒１５１−００６４ 東京都渋谷区上原３−４３−１ 代々木上原ペアシティ・アネックス１Ｆ ｅ-ｍａｉ ｌ：ｒｐｃ−ｙｏｙｏｇｉｕｅｈａｒａ＠ｒｅｈｏｕｓｅ． ｃｏ． ｊｐ 営業時間：午前９時３０分∼午後８時（第一・第三火曜・毎水曜定休） 駅からわずか2分で、 より便利になりました。 都心に資産をお持ちの方へ 都心に資産をとお考えの方へ 三井のリアルプランは、 都心の居住用･投資用・事業用不動産の売買 資産の組み換え、 有効活用など 様々なニーズにお応えする総合相談窓口です。 お近くのセンターをお気軽にご利用ください。 練馬 駒込