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収益と価値を増加させるビル・マネジメントの現状と展望
収益と価値を増加させるビル・マネジメントの現状と展望 Special Interview 今求められるビル・マネジメント手法とは ∼ 進化するファシリティ・マネジメント 明海大学・不動産学部教授 石塚 義高氏 ǸȐ§ȃDzǝȆȘǭƝƴྫသƖIBMǢȏȊ½ǜȌȘƠƆ੧؝ IBM Maximo® Asset Management Special Interview 今求められるビル・マネジメント手法とは ∼ 進化するファシリティ・マネジメント 明海大学・不動産学部教授 石塚 義高氏 日本では、 建築物のストックが膨大になっていること、 建築物に関する投資余力が減退していることから、 建築物を新しく建造する時代から管理する時代へと変わってきています。 現在あるビルを適切に保全し有効 に利用することは、 時代の、 そして社会の要請であるというわけです。 そこで、 今後求められるビル・マ ネジメントのあり方や手法について、 不動産管理学がご専門で、 日本におけるLife Cycle Cost（ LCC）、 Life Cycle Management（ LCM）研究の第一人者である、 明海大学・不動産学部教授の石塚 義高先生にお話を伺い ました。 ■ファシリティ・マネジメントからプロパティ・ マネジメントへ シリティマネジメント推進協会によりますと、 「企業・団体などが組 織活動のために施設とその環境を総合的に企画、 管理・活用する経 営活動」ということになります。 ――ビル・マネジメントについては、 ファシリティ・マネジメント （FM＝Facility Management）と い う 言 葉 が よ く 使 わ れ る よ う で す が、 FMの考え方について教えていただけますか。 FMの考え方は1980年代にアメリカから入ってきたものですが、 日 本では通商産業省（現・経済産業省）と建設省（現・国土交通省）が普 及に努めました。 当初は関連団体が乱立し、 省庁も2つにまたがる 石塚 FMの言葉の定義はいろいろあるのですが、社団法人日本ファ IBM Maximo Asset Management 形であったために混乱がありましたが、 その後、 関連団体は社団 1 Special Interview 法人日本ファシリティマネジメント推進協会に統合され、 1997年 導入しはじめています。 3つ目は所有と経営の分離が求められてい からは民間資格ではあるもののファシリティ・マネジャー資格試験 ること、 4つ目は情報開示の必要性がより高まっていることです。 が実施されるほどに認知が広がり、 成果を上げています。 PMの導入は、 不動産の売買時に必要なデューデリジェンス（資産評 価手続き）を支援することにもなるのです。 ――1980年代当時と現在では、 経済環境も社会環境も変わってきて いると思いますが、 FMも変わってきているのでしょうか。 PMを狭義でとらえると、 さきほどの定義を受けて運営管理面に特化 したものとなります。 その意味から、 建築物のマネジメント全体を 石塚 ビル管理は、 従来の個別建築物管理や個別業務管理から、 分割して定義し直すなら、 大きくAsset Management（AM：投資資 多くの建築物の一括管理や業務を総合的に評価し改善を図る管理を 産 管 理）の 下 に 広 義 のPM、 そ の 下 に 狭 義 のPM、 Leasing 求めるようになってきています。 また、 J-REIT（不動産投資信託）な Management（LM：テナント営業管理） 、 Construction Management ど不動産の金融商品化という背景もあり、 不動産管理は従来のハー （CM：資産保全管理） が並列にぶら下がるという形になります （図1） 。 ド中心の運営管理だけでなく、 資産価値向上とコスト削減への企画 提案力が求められるようになってきています。 AM アセットマネジメント 私はこのFMからさらに高度化した手法を、 プロパティ・マネジメ 広義のPM ント（PM＝Property Management：不動産経営管理)と呼んでいま プロパティマネジメント （オーナーフォロー） す。 収益部門があること、 賃貸事業を行うことが前提ですが、 私 の定義ではPMとは、 「管轄する不動産から得られる純営業利益（NOI） 狭義のPM を増加させ、 その物件の価値を高めることを業務目的とすること」 プロパティマネジメント ということになります。 従来のFMは、 工場のように、 自社で建物を所有していて運営管理 図1 LM リーシングマネジメント CM コンストラクションマネジメント AM、PM、LM、CMの関係 をしなければならないような場合には有効ですが、 建物を所有する 一方で、 PMに課題がないわけではありません。 PMは2000年以降に広 ことを固定化せずに賃貸事業を行い、 管理から先をアウトソーシン まった新しい手法ですので、 むしろ多くの課題を抱えていると表現したほ グする、 管理まではやってもメンテナンス作業のような部分はアウ うがいいかもしれません。 トソーシングする、 といった場合にはPMの手法・考え方が有効で あると考えられます。 ひとつは、 いかにテナントのCustomer Satisfaction （CS：顧客満足度） を 上げるかという問題です。 ビルに魅力がなければ、 テナントはより便利 ―― 時 代 はFMか らPMへ 変 わ っ て き て い る、 と い う わ け で す ね。 なビルへどんどん出て行ってしまうことになりますので、 CMによるテナントの PMについて、 もう少し説明していただけますか。 CS向上とLMが重要になってきます。 2つ目は業務の安定的提供の体制整備、 3つ目は利益相反へのきちんとした対応が求められるということです。 石塚 PMの背景には、 まず先ほどもお話しした不動産の金融商品 化の進展があります。 不動産投資信託のうちJ-REITは41銘柄で4.5兆 今後は、 オーナー代行という形でPMが業務全体について責任をもっ 円、 プライベートファンドでは100社6兆円ほどの規模になってい て行うことが増えてくるでしょう。 区分所有ビルへの投資と部分REIT ます。 2つ目は、 企業が資産価値の向上を目指す動きが活発になっ （不動産投資信託） 化、 共有ビルへの投資と部分REIT化もオーナー管理 ていること。 実際に、 日本の大手企業が資産管理にPMの考え方を IBM Maximo Asset Management からオーナー代行としてのPM管理を拡大させる要因になっています。 2 Special Interview ■ビル・マネジメントに欠かせないLCC、LCM の考え方 ――さて、 石塚先生はLCC、 LCMの第一人者とお伺いしています。 LCC、 LCMの手法はPMになっても有効だと思うので、 それについて もご説明いただけますでしょうか。 石塚 LCCとは、 「建築物の企画設計段階、 建設段階、 運用管理段階、 そして解体再利用段階の費用の総計として、 資本金利と物価変動の 影響を加味して想定される使用年数全体の経済性を検討する手法」 、 またLCMとは、 「ライフサイクルにわたって総合的に建築物の効用の 創出、 維持、 向上ならびに生涯費用の削減を検討し、 最適な代替案 を選択していく経営管理手法」です。 参考のために、 建築物におけ 企画 設計 建設 経過年数 （年） るLCCの経年的支出、 企画・設計段階における性能とコストの決定 状況について、 図にしましたのでご覧ください （図2・3・4） 。 図3 LCCの経年的支出 100 建設費 解 体 再利用 運用管理 性能およびコストの未決定状況 96% 80 85% 60 修繕費 改善費 66% 運用費 性能およびコストの決定状況 40 保全費 一般 管理費 その他 建築物のライフサイクルコストの構成を調べると、建設費は氷山の一角で意外に少な いものである。修繕費・運用費等が圧倒的な割合を占めている。 図2 建設費とその他経費との関係 20 企 画 基本設計 実施設計 建 設 運用管理 図4 企画・設計段階における性能とコストの決定状況 建築物のLCCの構成を調べると建設費は意外に少ないもの そもそもLCCの考え方は、 アメリカの空軍において生み出されたも 法という法律を作るに至りました。 ので、 戦闘機のタイヤで、 安価なものはパンクしやすい、 パンクし にくいタイヤは高価であるという事態への対応策として考え出され しかし、 LCMは日本で開発された手法です。 1992年にLCCのデータ たものでした。 その後この考え方は格納庫にも適用され、 やがて連 ベースが整備されてからは、 FMの中にも取り入れられてきました 邦調達庁が体系化しデータベース化し、 アメリカ予算局がLCC調達 が、 もちろんPMを支える重要な手法のひとつです。 IBM Maximo Asset Management 3 Special Interview LCMにはユーザーズ・マネジメント （UM）、 プロジェクト・マネジメント 対して二酸化炭素発生量を減らすような削減努力計画を作り、 達成 （PM）、 デザイン・マネジメント （DM）、 コンストラクション・マネジメン できなかった場合は公表するという枠組みを作ろうとしています。 ト （LCCM）、 リノベーション・マネジメント （RM）、 メンテナンス・マネジ そういったこともありますので、 ビルがブランド・イメージを保つ メント （MM）の6つの手法があり、 それぞれが企画段階から解体再利用段 ためには、 やはり環境問題への積極的な取り組みが重要になってき 階までのどこか、 あるいはすべてに関わっています（図5）。 ます。 環境問題への取り組みは、 コストとして考えるよりは、 投資 としてとらえたほうがいいと思います。 規模の大きな企業はいいの 段階 手法 Ｕ 企画段階 設計段階 建設段階 運営管理段階 解体再利用段階 Ｍ Ｐ Ｍ ＬＣＰＭ ですが、 小さいところはなかなかそこまでお金が回らないというよ うなこともあるでしょう。 できれば、 国から助成金のようなものが 出ればいいなと思っています。 むしろ、 そういった小さな規模の企 業が積極的に対応しないと、 全体としての二酸化炭素排出量削減の ような目標は達成できないでしょう。 Ｄ Ｍ ＬＣＤＭ 前半でもお話ししたことですが、 ビル管理ではマネジメントがより ＬＣＣＭ Ｒ Ｍ Ｍ Ｍ 高度化しています。 テナントからもそういう要求は出てくるでしょ うから、 それに応えていくことは必要です。 そのためには旧来型の FMではなく、 高度化されたPMの手法が必要なってくるでしょう。 日本でもPMを専門に行うような企業も出てきていますので、 自分で できないようであれば、 オーナー代行のような形でそういった企業 図5 LCMの6つの手法と各段階の関連 にアウトソーシングすることもできます。 アウトソーシングは、 LCMの手法は建築物だけでなく、 自動車などいろいろなものに応用 PMから、 あるいは作業の部分だけといったように、 自社の事情に できそうですが、 残念ながら現在LCMが用いられているのは建築物 合わせて選択が可能ですから、 LCMなどの手法を取り入れてきちん だけです。 しかし、 建築物の世界では、 オフィス、 住宅、 学校、 とデータ管理を行った上で、 戦略的にパートナーシップを結ぶこと というように適用範囲が広がってきています。 ができるでしょう。 ■今後考えていかなければならない重要なこと ――本日はありがとうございました。 ――環境問題など、 今後ビル管理をする上で考えなくてはならない ことは多いように思うのですが、 その点はいかがでしょうか。 石塚 まず、 耐震性の問題がありますね。 公共施設の耐震化率でい うと、 静岡県はまずまず高いのですが東京都では70％強、 埼玉県と 千葉県は50％程度と公共施設でさえ対応が遅れているのが現状です。 1981年施行の新耐震基準の要件を満たしていないような建築物は、 なんらかの対処をする必要があると思います。 石塚 義高氏 明海大学・不動産学部教授 プロフィール 東京工業大学理工学部卒。 明海大学不動産学部教授。 工学博士。 建築経済学、 不動 産管理工学、 都市防災工学、 サスティナブル都市学といった、 不動産に関わる幅広 い分野を研究。 主著に 「建築経済学とLCC」 （2006年、 経済調査会） 「 、地球よ永遠なれ 持続可能な開発のための7章 第二巻」 （2006年、 近代文藝社） 「 、建築・都市の環境管理 それから、 環境問題への対応も重要です。 現在東京都では、 ビルに IBM Maximo Asset Management 辞典」 （共著、 2006年、 理工図書） をはじめ、 学術論文、 新聞掲載論文なども多数。 4 ǸȐ§ȃDzǝȆȘǭƝƴྫသƖIBMǢȏȊ½ǜȌȘƠƆ੧؝ IBM Maximo Asset Management 『IBM Maximo Asset Management』は、 Webベースで動作するJava®（J2EE：Java 2 Enterprise Edition）で開発されたソフトウェアで、 ビルなど の建築物について、 LCCまで見据えた戦略的なFMを行うための支援ソフトウェアです。 お客様の固有業務に合わせた「画面設計」 、 「帳票設計」 、 「Key Performance Indicator（KPI）情報表示」 、 「ワークフロー設計」をお客様自身で行うこ とができ、 経営層、 中間管理職、 現場担当者は同じソフトを使いながらも職制に合わせた作業に最適な使い勝手を実現することができます。 さらに基幹システムとの連携が標準的にサポートされるなど、 豊富な機能を持ちながらも柔軟性にもすぐれています。 いま、 『IBM Maximo Asset Management』は、 こうした使い勝手から、 資産管理の分野では事実上グローバル・スタンダードといえるツールに まで成長しています。 多くの企業で保全管理、 資産管理といった現場のワーク管理からエンタープライズ全体最適化のための可視化まで、 Enterprise Asset Management（EAM：戦略的資産管理） 全体を強力にサポートしています。 ■現場から経営層まで統合的に支援 『IBM Maximo Asset Management』が対象とする業務は幅広く、 従来Computerized Maintenance Management System（CMMS）で支えられて いた保全管理、 資産管理といったビル・メンテナンスの現場の作業管理はもちろん、 調達管理や人事面でのスキル管理、 教育管理、 そして 経営層に向けての戦略的資産管理のためのKPI可視化までをサポートします。 さらには、 営業部門やコールセンターにおける苦情管理、 顧客 満足度管理などの課題管理も同時に処理することが可能です。 ■日本版SOX法と資産の保全 今後の日本版SOX法の施行に合わせた内部統制のためにも、 『IBM Maximo Asset Management』は重要な役割を担います。 日本版SOX法におけ る「資産の保全」では、 企業資産が健全に「調達→運用→廃棄」される資産のライフサイクル全般が内部統制基準に従って管理されること、 また 法令に違反していないことを確認し正しく財務諸表が作成されることを求められています。 ビルなどの建築物では、 設計段階から数十年の寿 命がありますので、 資産のライフサイクルを考 え る 上 で は『IBM Maximo Asset Management』 建物・施設管理 のサポートは欠かせないものといえるでしょ う。 ビル管理業務では、 多くの部門や担当者 が関連します。 統合的なシステムを利用し、 「部 門→企業全体」へと対象を広げれば、 効率化が メンテ作業管理 工事会社 予備品在庫 危険の顕在化 階層 対処法 仕入先 工具 安全作業ツール 位置 操作手順 作業員 在庫単位 危険防止工程 管理方法 安全管理 免許、 資格 保管場所 安全管理など 仕様、 図面など 金額など 作業時間 発注点、 ロット 作業コストなど 単価など スケジューリング 修理修繕計画 ■豊富な機能と基幹システムとの連携 安全管理 原因、 現象 情報管理 進み費用対効果は大きくなります。 予備品在庫管理 リソース管理 管理単位 予算管理 ワークフロー 周期 中長期保全計画 中長期予算作成 起案 外注委託 作業員割当 見積比較など 承認 作業員 スケジューリングなど 決済 作業方法など 『IBM Maximo Asset Management』は、 ビ ル・ メンテナンス、 ビル管理業務において、 現場 計画・割当 作業から経営層のためのKPIの可視化まで、 必 状態監視 要な機能をきめ細かく実現しています。 しかし 作業依頼 部品資材入出庫 作業指示・工事発注 購買 しきい値 突発故障 作業指示書 資材要求 見積り 累積値 異常 注文書 入庫出庫 発注 計画作業 作業日報・記録 移動 受領検収 ながらビル管理業務は、 他の業務とのリレー 支払 ションシップが多く発生します。 たとえば、 指図・実績 技術管理、 人事管理、 購買管理といった部門 ＫＰＩ分析 管理報告 情報検索 と連携するには、 Enterprise Resource Planning 設備故障率分析 予算実績管理 各種情報検索 生産効率分析 履歴管理 類似課題の検索 （ERP：統合業務パッケージ）とリンクして動作 要因、 対処分析 作業報告 コスト分析 在庫出納 す る こ と が 必 要 で す が、 『IBM Maximo Asset 会計処理 評価・分析 Management』 は、 そのためのERPアダプターを 標準装備しています。 『IBM Maximo Asset Management』の豊富な機能 IBM Maximo Asset Management 5 ǸȐ§ȃDzǝȆȘǭƝƴྫသƖIBMǢȏȊ½ǜȌȘƠƆ੧؝ ■PDCAサイクルを踏襲した業務支援 PDCA （Plan→Do→Check→Action） サイクルを 『IBM Maximo Asset Management』 を基盤に実施することで、 属人的な作業管理をシステム化され た作業情報管理にシフトアップすることができます。 『IBM Maximo Asset Management』 には、作業工程の設定・標準化 （Plan） 、作業の実施 （Do） 、 作業状況確認 （Check） 、 作業計画へのフィードバック （Action） を効率的に処理することで、 リスクとコストを同時に削減していくことを可能に します。 ■業務要件の変化に迅速かつ廉価に対応 『IBM Maximo Asset Management』は、 お客様の固有業務に合わせた「画面設計」 、 「帳票設計」 、 「KPI情報表示」 、 「ワークフロー設計」をお客様自身 で行うことができる機能を持っています。 これにより業務要件の変化に迅速かつ廉価に対応することが可能となり、 『IBM Maximo Asset Management』 に蓄積された設備保全、 資産管理に関するデータベース情報を自由に加工し利用することができるようになります。 たとえば帳票設計では、 『IBM Maximo Asset Management』 導入以前より使用しているフォーマットがあれば、それを変更する必要はありません。 そのフォーマットに合わせて 『IBM Maximo Asset Management』 でカスタマイズすればよいのです。 また、 経営者層の表示画面には昨日のビル 稼働率、 前年同月比といったKPI情報を、 設備保全部門マネージャーの表示画面には、 各プロジェクトの進捗状況を、 設備保全部門オペレー ターの表示画面には自身の作業スケジュールと進捗をといったように、 職制に応じた必要情報を適切に、 そして容易に抽出して表示すること ができます。 初期画面をポータルとして、ユーザーごとに表示内容を変更できます。お気に入り、掲示板、 作業指示は作業工程をタスク分割して作業内容を指示します。 各タスクは作業に必要なリ 私のKPIモニター、 電子メールなどが対象です。 KPI情報は各ユーザーが定義したKPI情報を ソースを指示することで作業の可視化を実現します。 この画面は人的リソースの例ですがほ ユーザー IDに対応して表示します。 かに資材・業務・工具を指示、 管理します。 ■ 『IBM Maximo Asset Management』 がご提供する価値 『IBM Maximo Asset Management』 は、 情報機器を含めたすべての資産管理を1つのプラットフォームで実現します。 今後のRFID （ICタグ） などの 先端技術を用いた資産管理の実現へ向けてのプラットフォームとしてご利用いただくことができ、 資産に関する管理の可視化と省力化 （自動発 注、 定期発注） に効果を発揮します。 また、 資産のライフサイクル全般に対し、 標準化されたまたは繰り返し可能なプロセスをテンプレート として適用することで、 作業効率を向上させ、 人員・状況の変化に対応できる体制をつくることができるため、 コスト削減のベースにもなり ます。 さらに、 ビル施設利用者へのサービスの向上を図り、 インシデントの記録とその正確な対処の証跡を蓄積できるのも、 『IBM Maximo Asset Management』の重要な機能の1つです。このようなFM機能をベースに資産価値の最大化を支援するCorporate Portfolio Management （CPM） では重要な位置を占めます。 IBM Maximo Asset Management 6 製品の詳細情報については、 ホームページをご覧ください。 ibm.com/jp/software IBM製品・詳細情報については、 IBMホームページhttp://www.ibm.com/jp/ IBM, IBM ロゴ , Maximo は、International Business Machines Corporation の米国およびその他の国における商標。 Java およびすべての Java 関連の商標およびロゴは Sun Microsystems, Inc. の米国およびその他の国における商標。 ●このカタログの情報は2007年9月現在のものです。 内容は事前の予告なしに変更 〒106-8711 東京都港区六本木 3-2-12 する場合あります。 ●本カタログ中に記載の肩書きや数値、 固有名詞等は初掲載当 時のものであり、 閲覧される時点では、 変更されている可能性があることをご了承 ください。