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平和不動産｜8803 - シェアードリサーチ
R LAST UPDATE【2016/4/27】 平和不動産｜8803｜ Research Report by Shared Research Inc. 当レポートは、掲載企業のご依頼により株式会社シェアードリサーチが作成したものです。投資家 用の各企業の『取扱説明書』を提供することを目的としています。正確で客観性・中立性を重視し た分析を行うべく、弊社ではあらゆる努力を尽くしています。中立的でない見解の場合は、その見 解の出所を常に明示します。例えば、経営側により示された見解は常に企業の見解として、弊社に よる見解は弊社見解として提示されます。弊社の目的は情報を提供することであり、何かについて 説得したり影響を与えたりする意図は持ち合わせておりません。ご意見等がございましたら、 [email protected] までメールをお寄せください。ブルームバーグ端末経由でも受け付 けております。 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report LAST UPDATE【2016/4/27】 目次 要約 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3 主要経営指標の推移 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 4 直近更新内容 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5 概略 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5 業績動向 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6 事業内容 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 14 事業概要 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 14 事業セグメント----------------------------------------------------------------------------------------------------- 17 SW（Strengths, Weaknesses）分析 -------------------------------------------------------------------------- 29 市場とバリューチェーン ----------------------------------------------------------------------------------------- 31 過去の業績 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 40 損益計算書 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 44 貸借対照表 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 46 キャッシュフロー計算書 ----------------------------------------------------------------------------------------- 49 その他情報 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50 沿革 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50 ニュース＆トピックス -------------------------------------------------------------------------------------------- 51 大株主 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 51 株主還元 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 51 コーポレート・ガバナンスおよびトップ経営者 ----------------------------------------------------------- 51 面積あたり建設投資額 -------------------------------------------------------------------------------------------- 53 主要物件 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 54 企業概要 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 56 www.sharedresearch.jp 02/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞要約 LAST UPDATE【2016/4/27】 要約 事業概要 ◤ ◤ 同社の主要な事業は賃貸事業（2015年3月期売上高構成比56.4％、営業利益構成比79.1％（全社費用等消去前、 以下同様））と不動産ソリューション事業（同売上高構成比36.9％、営業利益構成比18.6％）からなる。 同社は、1947年に日本証券取引所が解散するにあたり、同所が東京、大阪、名古屋、その他に所有する証券 取引所等の施設を、新たに設立される会員組織の証券取引所および証券業者等に賃貸することを目的として、 これらの財産を現物出資して設立された。設立の経緯等から、東京、大阪、名古屋、京都、福岡、札幌の主要 ◤ 都市に賃貸ビルを所有している。 設立以来、証券取引所等に建物等を賃貸することを中心に事業展開し、2000年3月期の不動産賃貸事業収入に 占める証券取引所等の割合は7割を超えた。証券の電子化が進み、各証券取引所で立会場廃止の方向となった ことから、2000年3月期以降、一般テナントオフィスビル、商業施設用建物等の取得や、既存建物の建て替え ◤ ◤ によって、賃貸収益増加を図り、証券取引所等への依存度低下、リスク分散を図る方針に転換した。 2011年3月期以降は、リーマンショック後の業績悪化により、従来の積極的な拡大路線から、事業の選択と集 中、強固な収益基盤の構築を目指す方針へ転換し、資産の収益性強化、取得の厳選化、有利子負債の削減、自 己資本比率の改善など、財務体質の強化が図られるようになった。 同社の業績の特徴として、同業他社と比較して、賃貸事業の営業利益構成比が高いことがあげられる。また、 主要設備（ビル）は、首都圏では東京都中央区に立地するビルが中心で、地方都市に立地するビルは好立地の ビルが多い。また、同社のビルは相対的に経過年数が長いが、きめ細かい修繕、テナントとの関係構築によっ て、低い空室率を維持しているという。 業績動向 ◤ 2016年3月期は、売上高は37,010百万円（前期比7.8％増）、営業利益は8,267百万円（同3.3％減）、経常利益 は6,708百万円（同2.1％増）、当期純利益は4,408百万円（同76.7％増）となった。前期は固定資産除却損1,093 百万円、営業出資評価損867百万円など特別損失を2,215百万円計上したが、当期の特別損失は661百万円と ◤ なったことから、当期純利益は大幅な増益となった。 2014年4月、同社は2015年3月期から2024年3月期までの「中長期経営計画over the “NEXT DECADE”」を発表 した。中長期経営計画では最初の5年間（2015年3月期から2020年3月期）を目途に、日本橋兜町再開発の第1 期プロジェクトの竣工を目指す。2016年3月期に東京証券取引所の賃料収入が1,200百万円減少するが、周辺 賃料相場水準にまで低下することで、今後の低下リスクは低減する。2010年3月期以降に進めていた兜町・茅 場町エリアの土地取得に目途を付け、2020年3月期の竣工によって、賃貸可能面積の拡大と当該エリアの価値 上昇にもとづく賃料収入の上昇により、収益成長を図る。 同社の強みと弱み SR社では同社の強みを、固定的なテナントの存在、好立地のビルを所有し、空室率が低いこと、日本橋兜町再活 性化プロジェクトによる中長期的な資産の良化が見込まれることの3点だと考えている。一方、弱みは、低いROE 、 相対的に低い兜町・茅場町の賃料水準、地方物件が多いことにあると考えている（後述の「SW（Strengths, Weaknesses）分析」の項参照）。 www.sharedresearch.jp 03/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞主要経営指標の推移 LAST UPDATE【2016/4/27】 主要経営指標の推移 損益計算書 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 16年3月期 （百万円） 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 31,912 31,384 売上高 前年比 売上総利益 前年比 -12.8% -1.7% 12,830 12,903 51,935 65.5% 14,209 42,004 -19.1% 10,489 30,135 -28.3% 12,482 35,205 16.8% 12,000 32,992 -6.3% 11,480 43,284 31.2% 11,770 34,347 -20.6% 12,625 37,010 7.8% 17年3月期 会予 41,000 10.8% 12,359 3.9% 0.6% 10.1% -26.2% 19.0% -3.9% -4.3% 2.5% 7.3% -2.1% 40.2% 41.1% 27.4% 25.0% 41.4% 34.1% 34.8% 27.2% 36.8% 33.4% 営業利益 9,637 9,205 前年比 11.7% -4.5% -2.2% -31.7% 36.7% -15.8% 4.0% 9.5% 6.1% -3.3% 2.8% 営業利益率 30.2% 29.3% 17.3% 14.6% 27.9% 20.1% 22.3% 18.6% 24.9% 22.3% 20.7% 経常利益 8,164 7,176 前年比 7.8% -12.1% -13.9% -53.1% 79.0% -24.6% 18.5% 21.8% 16.4% 2.1% 4.4% 25.6% 22.9% 11.9% 6.9% 17.2% 11.1% 14.0% 13.0% 19.1% 18.1% 17.1% 売上総利益率 経常利益率 当期純利益 8,998 6,178 6,145 2,895 8,403 5,183 7,074 3,910 2,055 7,355 4,634 2,455 8,055 5,644 2,901 8,548 6,568 2,495 8,267 6,708 4,408 8,500 7,000 4,534 3,737 862 -8,706 2,062 前年比 7.9% -17.6% -76.9% -1110.0% -123.7% -0.3% 19.5% 18.2% -14.0% 76.7% 4,500 2.1% 利益率 14.2% 11.9% 1.7% -20.7% 6.8% 5.8% 7.4% 6.7% 7.3% 11.9% 11.0% 一株当たりデータ（円、株式分割調整後） 期末発行済株式数（千株） 145,770 147,084 149,504 149,504 200,300 200,300 40,060 40,060 40,060 40,060 EPS（円） 159.5 127.8 29.1 -292.5 67.4 51.5 61.5 72.7 62.5 110.5 EPS （潜在株式調整後）（円） 152.0 112.9 25.6 - 59.7 46.8 60.7 - - - DPS（円） 50.0 60.0 60.0 15.0 20.0 20.0 14.0 22.0 22.0 26.0 BPS（円） 2,305.1 2,301.2 2,272.9 1,960.7 1,815.7 1,879.1 2,096.0 2,154.9 2,313.3 2,377.0 112.8 26.0 貸借対照表 （百万円） 3,157 3,184 22,267 16,066 19,921 21,570 22,035 11,152 9,046 10,983 流動資産合計 現金・預金・有価証券 29,981 78,628 82,023 75,888 68,559 70,235 59,923 45,826 31,534 33,008 有形固定資産 165,684 202,202 219,691 204,267 204,027 215,476 214,770 209,197 218,408 215,616 13,867 11,975 9,718 17,036 18,180 18,113 28,305 31,801 37,757 35,147 3,766 5,787 5,795 5,984 5,074 4,952 9,897 9,691 9,602 9,820 213,298 298,728 317,439 303,456 296,058 308,964 313,096 296,834 297,736 294,021 投資その他の資産計 無形固定資産 資産合計 買掛金 短期有利子負債 流動負債合計 長期有利子負債 固定負債合計 1,382 3,492 2,673 1,487 1,269 2,439 1,690 1,661 2,873 2,451 41,070 31,760 70,514 73,588 50,229 53,180 53,714 46,549 36,657 54,056 57,712 39,595 77,739 77,616 55,254 74,684 60,332 51,681 42,615 59,658 71,862 158,850 139,778 135,284 136,129 127,618 133,187 123,786 125,832 106,175 98,571 188,677 169,101 167,075 167,794 158,782 168,762 159,162 162,822 139,536 146,284 228,272 246,840 244,691 223,048 233,466 229,094 210,844 205,438 199,194 純資産合計 67,014 70,456 70,598 58,764 73,010 75,497 84,002 85,990 92,298 94,827 有利子負債（短期及び長期） 112,932 191,780 210,292 208,872 186,358 197,083 186,901 170,335 162,489 160,231 負債合計 キャッシュフロー計算書 （百万円） 営業活動によるキャッシュフロー 8 -10,237 17,711 16,399 16,639 11,945 13,271 13,824 12,557 9,954 投資活動によるキャッシュフロー -17,181 -56,878 -12,081 -5,740 -3,921 -17,286 -11,199 -6,388 -15,160 -2,600 財務活動によるキャッシュフロー 17,872 68,332 17,754 -3,104 -11,612 9,834 -11,083 -18,026 -8,923 -3,218 財務指標 総資産経常利益率（ＲＯＡ） 4.1% 2.8% 2.0% 0.9% 1.7% 1.3% 1.5% 1.9% 2.2% 自己資本純利益率（ＲＯＥ) 7.0% 5.4% 1.2% -13.5% 3.1% 2.8% 3.1% 3.4% 2.8% 4.7% 31.4% 23.6% 22.2% 19.4% 24.7% 24.4% 26.8% 29.0% 31.0% 32.3% 純資産比率 2.3% 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 04/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 概略 LAST UPDATE【2016/4/27】 直近更新内容 2016年4月27日、平和不動産株式会社は2016年3月期通期決算を発表した。 （決算短信へのリンクはこちら、詳細は2016年3月期通期決算項目を参照） 2016年3月2日、同社への取材を踏まえ、本レポートを更新した。 2016年1月28日、同社は2016年3月期第3四半期決算を発表した。 同日、同社は2016年3月期通期会社予想および配当予想の修正を発表した。 （リリース文へのリンクはこちら） 2016年3月期通期会社予想および配当予想の修正 売上高：36,000百万円（前回予想38,500百万円） 営業利益：7,500百万円（同7,000百万円） 経常利益：6,000百万円（同5,000百万円） 当期純利益：3,500百万円（同2,700百万円） 1株あたり配当：26円（同22円） 2016年3月期通期会社予想修正の理由 2016年3月期については、不動産ソリューション事業部門において物件売却が当初予想を下回ったこと等により、 売上高については当初予想を下回る見通しとなった。 利益面では、営業利益については、賃貸事業部門において物件売却益を計上したこと、不動産ソリューション事 業部門において仲介手数料が増加したこと等により、各事業部門で増益見通しとなった。経常利益および親会社 株主に帰属する当期純利益についても当初予想を上回る見通しとなった。 2016年3月期配当予想修正の理由 2016年3月期の配当予想について、1株あたりの期末配当は11円と予想していたが、上述の業績状況等を鑑みて、1 株当たり4円増配し15円とする予定である。実施済みの第2四半期末配当11円を含めると、1株当たりの年間配当は 26円となる予定である。 3ヵ月以上経過した会社発表はニュース＆トピックスへ www.sharedresearch.jp 05/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 業績動向 15年3月期 四半期業績推移（累計） （百万円） 16年3月期 16年3月期 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q 8,045 17,312 27,951 34,347 8,291 17,150 29,087 37,010 前期比 18.9% -13.6% -22.3% -20.6% 3.1% -0.9% 4.1% 7.8% 売上総利益 2,984 6,651 10,098 12,625 2,890 6,111 9,607 12,359 売上高 前期比 -2.4% 4.3% 6.2% 7.3% -3.2% -8.1% -4.9% -2.1% 売上総利益率 37.1% 38.4% 36.1% 36.8% 34.9% 35.6% 33.0% 33.4% 4,091 販管費 920 2,096 3,000 4,076 955 1,938 2,905 前期比 11.8% 15.5% 10.3% 9.7% 3.8% -7.5% -3.2% 0.4% 売上高販管費比率 11.4% 12.1% 10.7% 11.9% 11.5% 11.3% 10.0% 11.1% 営業利益 2,064 4,554 7,097 8,548 1,934 4,172 6,702 8,267 前期比 -7.5% -0.1% 4.6% 6.1% -6.3% -8.4% -5.6% -3.3% 営業利益率 25.7% 26.3% 25.4% 24.9% 23.3% 24.3% 23.0% 22.3% 1,627 3,577 5,623 6,568 1,620 3,363 5,566 6,708 経常利益 (進捗率） 102.8% 通期会予 36,000 4.8% 110.2% 7,500 -12.3% 20.8% 111.8% 6,000 前期比 -1.4% 8.7% 12.2% 16.4% -0.4% -6.0% -1.0% 2.1% -8.6% 経常利益率 20.2% 20.7% 20.1% 19.1% 19.5% 19.6% 19.1% 18.1% 16.7% 四半期純利益 前期比 四半期純利益率 864 1,534 2,991 2,495 950 2,150 3,404 4,408 -13.8% -22.5% -1.5% -14.0% 10.0% 40.2% 13.8% 76.7% 40.3% 10.7% 8.9% 10.7% 7.3% 11.5% 12.5% 11.7% 11.9% 9.7% 15年3月期 四半期業績推移 （百万円） 売上高 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 8,045 9,267 10,639 6,396 8,291 8,859 11,937 7,923 前期比 18.9% -30.2% -33.2% -12.6% 3.1% -4.4% 12.2% 23.9% 2,984 3,667 3,447 2,527 2,890 3,221 3,496 2,752 前期比 -2.4% 10.5% 10.0% 11.7% -3.2% -12.2% 1.4% 8.9% 売上総利益率 37.1% 39.6% 32.4% 39.5% 34.9% 36.4% 29.3% 34.7% 前期比 売上高販管費比率 920 1,176 904 1,076 955 983 967 1,186 11.8% 18.7% -0.2% 8.2% 3.8% -16.4% 7.0% 10.2% 11.4% 12.7% 8.5% 16.8% 11.5% 11.1% 8.1% 15.0% 営業利益 2,064 2,490 2,543 1,451 1,934 2,238 2,530 1,565 前期比 -7.5% 7.0% 14.1% 14.5% -6.3% -10.1% -0.5% 7.9% 営業利益率 25.7% 26.9% 23.9% 22.7% 23.3% 25.3% 21.2% 19.8% 経常利益 1,627 1,950 2,046 945 1,620 1,743 2,203 1,142 前期比 -1.4% 18.8% 18.9% 49.5% -0.4% -10.6% 7.7% 20.8% 経常利益率 20.2% 21.0% 19.2% 14.8% 19.5% 19.7% 18.5% 14.4% 四半期純利益 864 670 1,457 -496 950 1,200 1,254 1,004 -13.8% -31.5% 38.0% - 10.0% 79.1% -13.9% - 10.7% 7.2% 13.7% - 11.5% 13.5% 10.5% 12.7% 前期比 四半期純利益率 3,500 16年3月期 売上総利益 販管費 125.9% 出所：同社資料をもとにSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 06/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 事業セグメント（四半期累計） （百万円） 売上高 前期比 賃貸事業 前期比 不動産ソリューション 前期比 その他 営業利益 前期比 賃貸事業 前期比 不動産ソリューション 前期比 15年3月期 16年3月期 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q 8,045 17,312 27,951 34,347 8,291 17,150 29,087 37,010 18.9% 4,939 -1.3% -13.6% 9,732 -1.6% 2,558 6,368 105.0% -22.3% 14,534 -1.8% 11,630 -20.6% 19,365 -1.8% 12,668 3.1% 4,779 -3.2% 3,000 -0.9% 12,049 23.8% 4,030 4.1% 16,686 14.8% 10,713 9.9% 13,318 -29.9% -40.3% -39.7% 17.3% -36.7% 548 1,211 1,786 2,313 512 1,069 1,687 2,415 2,064 4,554 7,097 8,548 1,934 4,172 6,702 8,267 -7.5% 2,110 -0.1% 4,109 -4.1% -1.2% 175 859 69.9% 4.6% 6,139 0.2% 1,601 6.1% 7,616 0.3% -6.3% 1,992 -8.4% 4,054 -5.6% -1.3% 204 649 1,795 5,933 -3.4% 1,542 -6.0% 2,087 25.2% 37.3% 58.3% 101 129 222 19 51 75 144 調整額 -262 -516 -773 -1,085 -282 -583 -850 -1,122 売上高 前期比 賃貸事業 前期比 不動産ソリューション 前期比 その他 営業利益 前期比 賃貸事業 前期比 不動産ソリューション 前期比 15年3月期 -3.7% -3.3% 7,158 40 （百万円） -24.4% -5.6% 5.1% その他 事業セグメント（四半期） 16.6% -7.9% 7.8% 21,276 16.3% 16年3月期 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 8,045 9,267 10,639 6,396 8,291 8,859 11,937 7,923 18.9% 4,939 -1.3% -30.2% -33.2% -12.6% 4,793 4,802 4,831 -1.9% -2.0% -1.9% 2,558 3,810 5,262 1,038 105.0% -51.4% -49.4% -31.9% 3.1% 4,779 -3.2% 3,000 17.3% -4.4% 7,270 51.7% 1,030 -73.0% 12.2% 4,637 -3.4% 6,683 27.0% 23.9% 4,590 -5.0% 2,605 151.0% 548 663 575 527 512 557 618 728 2,064 2,490 2,543 1,451 1,934 2,238 2,530 1,565 -7.5% 2,110 7.0% 1,999 14.1% 2,030 14.5% 1,477 -6.3% 1,992 -10.1% 2,062 -0.5% 1,879 -4.1% 2.0% 3.3% 0.4% -5.6% 3.2% -7.4% 175 684 742 194 204 445 893 69.9% 17.3% 54.6% - 16.6% -34.9% 20.4% 7.9% 1,225 -17.1% 545 180.9% その他 40 61 28 93 19 32 24 69 調整額 -262 -254 -257 -312 -282 -301 -267 -272 出所：同社資料をもとにSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 2016年3月期実績 2016年3月期の業績は、売上高は37,010百万円（前期比7.8％増）、営業利益は8,267百万円（同3.3％減）、経常利 益は6,708百万円（同2.1％増）、当期純利益は4,408百万円（同76.7％増）となった。前期は固定資産除却損1,093 百万円、営業出資評価損867百万円など特別損失を2,215百万円計上したが、当期の特別損失は661百万円となった ことから、当期純利益は大幅な増益となった。 セグメントごとの状況は以下の通りとなった。 賃貸事業 売上高は21,276百万円（前期比9.9％増）、営業利益は7,158百万円（同6.0％減）となった。 ビル賃貸事業 ビル賃貸事業の収益は20,380百万円（前期比11.0％増）となった。 東京証券取引所ビルの賃貸料減額による影響等があったものの、名古屋丸の内平和ビル（名古屋市中区）の売却、 及び前期に取得した茅場町ブロードスクエア（東京都中央区）、浜町平和ビル（東京都中央区）、栄センタービ ル（名古屋市中区）及び前期に竣工した丸善名古屋本店ビル（名古屋市中区）の賃貸収益貢献等により増収となっ た。 www.sharedresearch.jp 07/57 R Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 内訳として、証券取引所賃貸収益は3,010百万円（同28.5％減）、一般オフィス賃貸収益は10,860百万円（同2.0％ 増）、商業施設賃貸収益は3,349百万円（同5.6％増）となった。 住宅賃貸事業 住宅賃貸事業の収益は895百万円（前期比10.4％減）となった。 不動産ソリューション事業 売上高は13,318百万円（前期比5.1％増）、営業利益は2,087百万円（同16.3％増）となった。 マネジメントフィーは平和不動産リート投資法人の資産規模拡大により1,256百万円（前期比1.5％増）となった。 不動産開発収益等は、たな卸資産の売却等により9,488百万円（同20.1％増）となった。不動産仲介収益は1,066百 万円（同56.5％増）となった。 住宅開発収益は、前期に完売したフラージュ押上（東京都墨田区）の販売の反動減等により1,529百万円（同46.6％ 減）となった。 過去の四半期実績と通期実績は、過去の業績へ www.sharedresearch.jp 08/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 今期会社予想 16年3月期 （百万円） 下期実績 上期実績 17年3月期 通期実績 通期会予 17,150 17,150 37,010 売上原価 11,038 11,038 11,038 売上総利益 6,111 6,111 12,359 35.6% 35.6% 33.4% 販売費及び一般管理費 1,938 1,939 4,091 売上高販管費比率 11.3% 11.3% 11.1% 4,172 4,173 8,267 24.3% 24.3% 22.3% 20.7% 3,363 3,364 6,708 7,000 売上高 売上総利益率 営業利益 営業利益率 経常利益 41,000 8,500 19.6% 19.6% 18.1% 17.1% 当期純利益 2,150 2,151 4,408 4,500 純利益率 12.5% 12.5% 11.9% 11.0% 経常利益率 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 セグメント別会社予想 （百万円） 16年3月期 17年3月期 実績 会予 37,010 売上高 前期比 賃貸事業 前期比 不動産ソリューション事業 前期比 その他 営業利益 7.8% 21,276 9.9% 13,318 5.1% 41,000 10.8% 18,300 -14.0% 20,500 53.9% 2,415 8,267 8,500 前期比 -3.3% 2.8% 営業利益率 22.3% 20.7% 賃貸事業 7,158 前期比 -6.0% 営業利益率 33.6% 不動産ソリューション事業 2,087 前期比 16.3% 営業利益率 15.7% その他 全社・消去 144 -1,122 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 2017年3月期の会社予想は、売上高41,000百万円（前期比10.8％増）、営業利益8,500百万円（同2.8％増）、経常 利益7,000百万円（同4.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益4,500百万円（同2.1％増）を見込む。 賃貸事業の売上高は18,300百万円（同14.0％減）を見込む。内訳として、ビル賃貸収益に土地賃貸収益等を加えた 売上高は17,800百万円（前期比12.7％減）、住宅賃貸収益の売上高は500百万円（同44.1％減）となる見通しであ る。 不動産ソリューション事業の売上高は20,500百万円（同53.9％増）を見込む。内訳として、不動産開発収益は15,000 百万円（同58.1％増）、住宅開発収益は3,500百万円（同128.8％増）、マネジメントフィーは1,200百万円（同4.5％ 減）、不動産仲介収益800百万円（同23.4％減）となる見通しである。 www.sharedresearch.jp 09/57 R Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 中長期展望 中期経営計画 同社は2014年4月、2015年3月期から2024年3月期までの「中長期経営計画over the “NEXT DECADE”」を発表した。 中期経営計画では最初の5年間（2015年3月期から2020年3月期）を目途に、日本橋兜町再開発の第1期プロジェク トの竣工を目指し、以下に掲げる戦略に重点を置いて事業を推進する。 日本橋兜町再活性化プロジェクト ビル賃貸事業のブラッシュアップ リート AM（アセットマネジメント）事業等フィービジネスの拡大 また、計画初年度から10年後にあたる2024年3月期の営業利益を10,000百万円台の水準に伸長させることを目指 す。2014年3月期の営業利益は8,055百万円であったが、東京証券取引所の賃料が2014年3月期の3,900百万円から 2016年3月期には2,700百万円に低下することが決まっているため、実質的には10年間で3,100百万円超（2014年3 月期比46％超）の増益を計画している。 日本橋兜町再活性化プロジェクト 同社の中核事業であるビル賃貸事業の資産拡大と収益力向上を目的として、日本橋兜町再活性化プロジェクトに 取り組み、新築ビル開発プロジェクトの竣工を目指す。 東京都中央区日本橋兜町の再開発は2010年に始動したプロジェクトである。日本橋兜町は、日本を代表する「証 券の街」として発展してきたが、1990年代後半以降、株券売買立会場の閉鎖や証券会社の移転が進み来街者が減 少、オフィスビルの更新は進まず、一部は単身者向けの小規模なマンションに姿を変えた。 しかし、当該エリアはJR東京駅から徒歩圏にあり、地下鉄東西線および日比谷線の茅場町駅、銀座線および浅草 線の日本橋駅、半蔵門線の三越前駅といった鉄道アクセス、そして、鉄道利用や自動車利用による羽田・成田両 空港へのアクセスに恵まれている。また、東京証券取引所には、内外の投資家、学生、観光客など年間6万人を超 える見学者が訪れ、東京証券取引所内の記者クラブ（兜倶楽部）では、上場会社が決算発表を行うとともに、東 京証券会館の会議室やホールではIR説明会が実施されている。 同社は東京証券取引所を含む約100千㎡を街づくり対象エリアとして、再開発によって収益力の高いオフィス賃貸 事業の展開を目指す。同エリアは2015年6月、国家戦略特区（東京圏）の都市再生プロジェクトとして追加され、 容積率緩和や開発手続きの簡素化などの政策的な支援も見込まれる。 容積率とは、建築物の延面積の敷地面積に対する割合（建築基準法第52条）で、用途地域ごとに制限がある。中央区都市計画図データによ れば、2014年7月現在の東京都中央区日本橋兜町・茅場町エリアの容積率は600～700％である。 www.sharedresearch.jp 10/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 街づくり対象エリア LAST UPDATE【2016/4/27】 兜町、茅場町における同社の主要ビル 出所：同社資料 1stステージ（2015年3月期から2024年3月期）と2ndステージ（2025年3月期以降） 日本橋兜町再活性化プロジェクトでは2015年3月期から2024年3月期の10年間を1stステージとし、2～3ブロック、 床面積合計で80千～100千㎡のビルの開発を行う。1stステージは2015年3月期から2020年の第1期プロジェクトと 2020年から2024年3月期の第2期プロジェクトに分割して開発が行われる予定である。 2025年3月期以降は2ndステージとし、さらに2～3ブロック、床面積合計で100千～120千㎡のビルの開発を行う計 画である。 2010年3月期以降、再開発用地の取得を本格化 同プロジェクト遂行のために、同社は、2011年2月に、同エリアの再開発の共同推進などを目的に、三菱地所株式 会社（東証1部8802）と資本業務提携を締結し、2013年1月に株式会社東京証券会館を連結子会社化した。東京証 券会館社は日本橋兜町とその隣接する日本橋茅場町エリアに、東京証券会館、第二証券会館、第三証券会館の3棟 のビルを保有する。また、2010年3月期以降、同社は街づくり対象エリア内にビルの取得を進めた。 第1期プロジェクトは2020年中の竣工を目指す 第1期プロジェクトでは、2020年中の竣工を目指し、東京都中央区日本橋兜町7の一部を対象とした「兜町プロジェ クト」と、日本橋茅場町6の一部を対象とした「茅場町プロジェクト」の二つの事業を想定している。 兜町プロジェクトでは延床面積30千～40千㎡のオフィスビルを検討 兜町プロジェクトでは、「田中鉱業ビル」（日本橋兜町7-2、敷地面積1,004㎡）など計9棟の所有ビルが建つ街区 を中心に開発を検討中であり、9棟のテナントの退去が進行している。 “投資家と企業の対話・交流促進拠点の整 備”をテーマに延床面積30千～40千㎡のオフィスビルの開発を想定している。会社情報・投資情報発信スタジオ、 セミナーホール、IRセンター、金融資本市場ライブラリー等の機能・設備を備えることを検討しているという。 茅場町プロジェクトでは延床面積30千～40千㎡のオフィスビルを検討 茅場町プロジェクトは、2015年5月に取得した「茅場町共同ビル」（日本橋茅場町6-12、敷地面積1,034㎡）を中 www.sharedresearch.jp 11/57 R Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 心に、他の地権者が所有する周辺建物との一体開発を計画している。“資産運用を中心とした金融ベンチャー企業 等の発展支援”をテーマに延床面積30千～40千㎡のオフィスビルの開発を想定している。金融人材育成施設、新興 資産運用業者向けスモールオフィス、バックオフィス・プラットフォーム施設、資産運用業者オフィス等の機能・ 設備を備えることを検討しているという。 なお、2016年3月を目途に東京証券会館（東京都中央区日本橋茅場町1丁目）において、カフェおよび多目的ラウ ンジを開設し、第1期プロジェクトに先行して、新興資産運用業者の投資家向けIRセミナー、企業と投資家の交流・ IR活動などを実施する予定である。 第1期プロジェクトの開発により貸付可能面積の拡大が見込まれるとともに、同社が所有するビルのなかでも賃料 の高い日本橋兜町・茅場町エリアのビルが増えることで、賃料収入の増加率は貸付可能面積の増加率を上回ると 推測する。また、再開発によって当該エリアの価値を高めることに成功し平均賃料が上昇すれば、さらなる収益 の向上も期待できよう。 ビル賃貸事業のブラッシュアップ 賃貸事業資産の収益力を高めるため、ポートフォリオの入れ替え、賃貸事業資産の拡大を行う。 ポートフォリオの入れ替え 中長期経営計画では、収益性の低いビルを売却する一方、収益性の高いビルを取得または新築し、保有賃貸事業 用資産の入れ替えを進めることで、NOI利回りの向上を図る意向である。具体的には、東京都心3区（千代田区、 中央区、港区）や支店の至近のオフィスをコア資産と位置付け、コア資産以外の地域・用途の物件売却を進める ことで、選択と集中を図っていく方針である。 なお、2015年3月期における同社単体の賃貸用資産（東京証券取引所ビルを除く）が約150,000百万円、NOI（Net Operating Income：純営業収益）（東京証券取引所ビルを除く）が約8,700百万円であることから、NOI利回り(東 京証券取引所ビルを除く)は5.8％であったとSR社は推測する。 賃貸事業資産の拡大 新たな賃貸事業資産の厳選取得を推進し、ビル賃貸事業の収益基盤をより強固なものとする。5年間で最大20,000 百万円の資産を厳選して取得する計画である。これは、2014年3月期の有形固定資産209,197百万円に対し、9.6％ の増加に相当する。 新規の資産取得は既存の賃貸ビルを超えるNOI利回りを目指すとすれば、NOIで1,000百万円程度となる。同社の NOIに占める営業利益の比率が60％程度（SR社推定）であることから、営業利益で600百万円程度の増益要因とな ることが期待できよう。 リートＡＭ（アセットマネジメント）事業等フィービジネスの拡大 平和不動産リート投資法人のスポンサーとして、平和不動産アセットマネジメント株式会社の受託資産の拡大と 質的向上のサポートを通じて、グループ全体でのフィー収入獲得を目指す。 平和不動産リート投資法人は中期的に受託資産200,000百万円（2015年5月末時点の運用資産155,039百万円）、年 間で10,000～15,000百万円規模で資産を拡大することを目標としている。目標通りに受託資産が増加すれば、平和 不動産リート投資法人は2018年3月期～2020年3月期に受託資産200,000百万円を達成することが可能であろう。同 www.sharedresearch.jp 12/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 社のフィー収入は受託資産の0.45％程度であるため、収益影響は軽微であるが、追加費用を伴わずに利益に寄与す る。なお、平和不動産リート投資法人は同社のウェアハウジング機能を活用し2015年12月18日、および12月21日 付で4物件合計8,620百万円の資産を取得している。 平和不動産アセットマネジメントの受託資産残高推移 （10億円） 180.0 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 129.2 132.2 11年5月期 12年5月期 155.0 147.7 138.3 96.9 60.0 40.0 20.0 0.0 10年5月期 13年5月期 14年5月期 15年5月期 出所：同社資料をもとにSR社作成 体制の強化と財務規律の維持 重点戦略の遂行に適した組織体制を構築するとともに、再開発を推進するに足りる財務体質とするため、財務規 律の維持向上を図る。また、中長期にわたる再開発事業を進めるには財務体質が健全であることが必要であり、 D/Eレシオを重視した財務規律の維持にも努める。 2015年3月期から2017年3月期の計数目標 中期経営計画計数目標（百万円） 14年3月期 15年3月期 16年3月期 17年3月期 15年3月期 実績 計画 計画 計画 実績 16年3月期 会予 営業利益 8,055 7,400 6,900 7,200 8,548 15.5% 7,000 1.4% 経常利益 5,644 5,000 4,700 5,000 6,568 31.4% 5,000 6.4% 2.0 1.9 1.8 1.7 1.8 D/Eレシオ 出所：同社資料をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 13/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 事業内容 事業概要 証券取引所等の施設を証券取引所および証券業者等に賃貸することを目的として、現物出資で設立 同社は、1947年に日本証券取引所が解散するにあたり、同所が東京、大阪、名古屋その他に所有する証券取引所 等の施設を、新たに設立される会員組織の証券取引所および証券業者等に賃貸することを目的として、これらの 財産を現物出資して設立された。設立の経緯から、東京、大阪、名古屋、京都、福岡、札幌の主要都市に賃貸ビ ルを保有している。 2015年3月末現在、同社は株式会社日本取引所グループ（東証1部8697）の株式1,604千株（発行済株式の0.6％） を保有している。日本取引所グループは同社の大株主上位10位には入っていない。 2000年に方針転換、積極的な資産の取得、開発による拡大路線へ 同社は設立以来、証券取引所および証券会社に建物等を賃貸することを中心に事業を展開し、2000年3月期の不動 産賃貸事業に占める証券取引所等の割合は7割を超えていた。一方、1990年代後半の日本版金融ビッグ・バンの進 展に伴い証券の電子化が進み、各証券取引所で立会場が廃止される方向となった。同社は事業環境への変化に対 する対応策として、一般テナントオフィスビル、商業施設用建物等を取得し、賃貸収益の増収を図り、証券取引 所等への依存度を低下させ、リスク分散を図る方針に転換した。 2001年3月期～2009年3月期に、同社ではビルの取得、開発に重点が置かれ、有利子負債を増加させながら、有形 固定資産を増加させていった。2009年3月期には、ビル賃貸事業の収益における証券取引所等の割合は2割にまで 低下し、2000年3月期比で有形固定資産は2.6倍、売上高は2.7倍、営業利益は3.4倍に増加した。ただし、有利子負 債は3.9倍、D/Eレシオ（負債資本倍率）は2000年3月期の1.6倍から2009年3月期には3.0倍に上昇した。 出所：同社資料をもとにSR社作成 有形固定資産と有利子負債 00年3月期 01年3月期 02年3月期 03年3月期 04年3月期 05年3月期 06年3月期 07年3月期 08年3月期 09年3月期 （百万円） 有形固定資産 82,637 120,373 119,059 129,926 140,250 142,691 151,369 165,684 202,202 219,691 有利子負債 54,250 75,950 80,260 101,496 103,372 101,597 91,723 112,932 191,780 210,292 出所：同社資料をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 14/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 出所：同社資料をもとにSR社作成 売上と利益の推移 00年3月期 01年3月期 02年3月期 03年3月期 04年3月期 05年3月期 06年3月期 07年3月期 08年3月期 09年3月期 （百万円） 営業収益 19,021 20,034 20,374 29,591 24,408 21,352 36,599 31,912 31,384 営業利益 2,671 4,335 4,792 8,143 6,634 6,348 8,625 9,637 9,205 8,998 経常利益 1,359 2,691 2,711 5,981 4,908 4,853 7,570 8,164 7,176 6,178 567 1,027 1,181 2,725 2,504 3,006 4,203 4,534 3,737 862 当期純利益 51,935 出所：同社資料をもとにSR社作成 リーマンショック以降は選択と集中、財務基盤強化 リーマンショック後の2010年3月期には、同社は賃貸ビルの減損損失などから赤字となり、期末配当を無配とした。 この業績悪化により、積極的な拡大路線から、事業の選択と集中、強固な収益基盤の構築を目指す方針へ転換し、 資産の収益性強化、取得の厳選化、有利子負債の削減、自己資本比率の改善など、財務体質の強化が図られるよ うになった。 2010年3月期と2015年3月期の比較では、有形固定資産は大きく変化していないが、有利子負債は2010年3月期の 208,872百万円から2015年3月期には162,489百万円に削減された。収益面では、連結業績に関しては、売上高は2010 年3月期の42,004百万円から2015年3月期には34,347百万円と減収となったが、営業利益は2010年3月期の6,145百 万円から2015年3月期には8,548百万円と増益となり、不動産ソリューション事業の利益が大きく改善したことが 貢献した。 出所：同社資料をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 15/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 有形固定資産と有利子負債 LAST UPDATE【2016/4/27】 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 （百万円） 有形固定資産 204,267 204,027 215,476 214,770 209,197 218,408 有利子負債 208,872 186,358 197,083 186,902 170,335 162,490 出所：同社資料をもとにSR社作成 出所：同社資料をもとにSR社作成 売上と利益の推移 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 （百万円） 営業収益 42,004 30,135 35,205 32,992 43,284 営業利益 6,145 8,403 7,074 7,355 8,055 8,548 経常利益 2,895 5,183 3,910 4,634 5,644 6,568 -8,706 2,062 2,055 2,455 2,901 2,495 当期純利益 34,347 出所：同社資料をもとにSR社作成 2016年3月期に東京証券取引所の賃料は低下するも、今後の成長に向けた仕込み（兜町・茅場町の 土地取得）に目途を付け、兜町・茅場町エリアの再開発による成長を目指す 2016年3月期に最大のテナントである東京証券取引所の賃料は2,700百万円（前期比1,200百万円減）に低下する。 東京証券取引所の賃料は、設立の経緯から続く両社の関係で、賃料を維持してきたが、当該賃料改定の結果、周 辺の賃料相場並みになり、今後の賃料低下リスクは低減したものと考えられる。 東京証券取引所の延床面積50千㎡（15.0千坪）、同社ビルの平均レンタブル比85％（後述）から、賃貸可能面積は12.8千坪と算出される。 これに、日本橋茅場町の大規模ビル（フロア面積200坪以上のビル）賃料18,960円（2015年7月末時点、出所：三幸エステートOffice Market） を乗じると、約2,900百万円となり、2016年3月期の賃料改定が周辺相場並みの賃料に近づいていることがわかる。 同社は設立以来、証券取引所の賃料収入を安定的に獲得することによって成長したが、2000年以降に方針転換を 図り、2016年3月期以降は東京証券取引所の賃料が周辺相場並みに低下することで、真の意味で証券取引所の賃料 に依存していた体制からの脱却を図り、独自の成長を描く段階にあるといえよう。 2010年3月期以降、兜町・茅場町の土地取得を進め、2011年2月に三菱地所と資本業務提携締結、2013年1月には 東京証券会館社を連結子会社とし、兜町・茅場町再開発プロジェクトの準備を進めた。2014年4月には2019年3月 期までの重点戦略を掲げ、2015年10月現在、兜町・茅場町再開発を軸とした成長戦略を実行に移す段階にある。 www.sharedresearch.jp 16/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 事業セグメント 同社の事業セグメントは、賃貸事業、不動産ソリューション事業、その他事業からなる。賃貸事業では証券取引 所、オフィス、商業施設、住宅の開発、賃貸、管理、運営を、不動産ソリューション事業では収益用不動産の開 発、運用、マネジメント、住宅の開発、販売、不動産の仲介を行っている。 事業セグメント 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 （百万円） 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 売上高 31,912 前期比 31,384 -12.8% 賃貸事業 17,114 -1.7% 18,445 51,935 42,004 65.5% 26,418 30,135 -19.1% 18,738 35,205 -28.3% 18,244 16.8% 21,189 32,992 43,284 -6.3% 18,680 31.2% 19,721 34,347 -20.6% 19,365 前期比 4.2% 7.8% 43.2% -29.1% -2.6% 16.1% -11.8% 5.6% -1.8% 構成比 53.6% 58.8% 50.9% 44.6% 60.5% 60.2% 56.6% 45.6% 56.4% 不動産ソリューション事業 12,824 10,783 23,822 21,119 10,221 11,946 12,097 20,998 前期比 - -15.9% 120.9% -11.3% -51.6% 16.9% 1.3% 73.6% 構成比 40.2% 34.4% 45.9% 50.3% 33.9% 33.9% 36.7% 48.5% その他事業 1,972 2,154 1,693 2,146 1,669 2,068 2,214 2,563 前期比 - 9.2% -21.4% 26.8% -22.2% 23.9% 7.1% 15.8% 構成比 6.2% 6.9% 3.3% 5.1% 5.5% 5.9% 6.7% 5.9% 営業利益 9,637 9,205 8,998 6,145 8,403 7,074 7,355 8,055 12,668 -39.7% 36.9% 2,313 -9.8% 6.7% 8,548 前期比 11.7% -4.5% -2.2% -31.7% 36.7% -15.8% 4.0% 9.5% 6.1% 営業利益率 30.2% 29.3% 17.3% 14.6% 27.9% 20.1% 22.3% 18.6% 24.9% 賃貸事業 7,545 前期比 営業利益率 構成比 8,273 8,429 7,639 7,552 7,190 7,596 7,616 4.1% 5.3% 1.9% -9.4% -1.1% -4.8% 5.6% 0.3% - 42.6% 31.3% 45.0% 41.9% 35.6% 38.5% 38.5% 39.3% 76.5% 88.2% 87.6% 809 778 70.3% 不動産ソリューション事業 7,856 3.7% 3,066 75.2% 81.0% 2,455 1,811 116.1% -1,372 2,175 84.5% 1,134 79.1% 1,795 - -19.9% -26.2% - - -62.8% -3.8% 45.8% 営業利益率 23.9% 22.8% 7.6% -6.5% 21.3% 6.8% 6.4% 5.4% 14.2% 構成比 28.6% 23.5% 17.7% -18.9% 21.8% 9.4% 9.5% 12.6% 18.6% 前期比 58.3% その他事業 121 140 135 205 167 206 239 260 222 全社・消去 -1,095 -1,248 -1,221 -1,117 -1,225 -1,691 -853 -936 -1,085 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 賃貸事業が主力 賃貸事業が主力事業であり、2015年3月期において、同事業は売上高の56％、同営業利益の79％（セグメント利益 の単純合算に対する構成比）を占めた。 営業収益の構成比（2015年3月期） 営業利益の構成比（全社費用等消去前）（2015年3月期） その他 7% 不動産 ソリ ュ ーション 事業 37% 不動産 ソリ ュ ーション 事業 19% その他 2% 賃貸事業 79% 賃貸事業 56% 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 17/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 賃貸事業 （2015年3月期売上高構成比率：56.4％、同営業利益構成比率：79.1％） 賃貸事業はビル賃貸が主要事業であり、2015年3月期同事業売上高の93.1%を占める。ビル賃貸以外は土地賃貸、 ビルの売却収益である。2015年3月期におけるビル賃貸のテナント分類別収益の内訳は証券取引所29.9%（うち東 京証券取引所21.2％）、商業施設17.3％、一般58.0％であった。 証券取引所の賃料収入がビル賃貸収益に占める比率は2006年3月期の5,174百万円から2015年3月期の4,209百万円 に減少したが、その主な要因は東京証券取引所の賃料引き下げである。一方、一般企業の賃料収入がビル賃貸収 益に占める比率は2006年3月期の7,319百万円から2015年3月期の10,651百万円に増加しており、東京証券取引所の 賃料引き下げ影響以上に一般企業の賃料収入が増加し、同事業の売上高成長を支えている構図となっている。 賃貸事業の内訳 06年3月期 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 （百万円） 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 売上高 16,639 前期比 12.9% ビル 16,425 前期比 12.7% 賃貸 15,764 前期比 9.1% 証券取引所 前年比 5,174 17,114 2.9% 16,698 1.7% 16,569 5.1% 5,174 18,445 7.8% 17,717 6.1% 17,537 5.8% 5,156 26,418 43.2% 25,634 44.7% 18,422 5.0% 5,142 18,738 -29.1% 17,963 -29.9% 17,586 -4.5% 5,144 18,244 -2.6% 17,434 -2.9% 17,278 -1.8% 5,142 21,189 16.1% 20,371 16.8% 17,211 -0.4% 4,737 18,680 -11.8% 17,402 -14.6% 16,767 -2.6% 4,726 19,721 5.6% 18,735 7.7% 18,391 9.7% 4,211 19,365 -1.8% 18,365 -2.0% 18,032 -2.0% 4,209 3.0% 0.0% -0.3% -0.3% 0.0% 0.0% -7.9% -0.2% -10.9% 0.0% ビル賃貸売上高構成比 31.5% 31.0% 29.1% 20.1% 28.6% 29.5% 23.3% 27.2% 22.5% 22.9% 東京証券取引所 4,812 4,812 4,812 4,812 4,812 4,812 4,412 4,412 3,900 3,900 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% -8.3% 0.0% -11.6% 0.0% 29.3% 28.8% 27.2% 18.8% 26.8% 27.6% 21.7% 25.4% 20.8% 21.2% 前年比 ビル賃貸売上高構成比 商業施設 前年比 ビル賃貸売上高構成比 一般 3,270 3,312 3,587 3,565 3,140 3,255 3,433 3,612 3,516 3,172 1.6% 1.3% 8.3% -0.6% -11.9% 3.7% 5.5% 5.2% -2.7% -9.8% 19.9% 19.8% 20.2% 13.9% 17.5% 18.7% 16.9% 20.8% 18.8% 17.3% 7,319 8,081 8,794 9,715 9,302 8,881 9,041 8,429 10,664 10,651 前年比 17.8% 10.4% 8.8% 10.5% -4.3% -4.5% 1.8% -6.8% 26.5% -0.1% ビル賃貸売上高構成比 46.4% 48.8% 49.6% 37.9% 51.8% 50.9% 44.4% 48.4% 56.9% 58.0% その他 661 129 180 7,212 377 156 3,160 635 344 333 土地賃貸収益 111 115 123 131 131 132 137 131 151 131 ビル売上高およびその他の収益 550 12 54 7,080 244 22 3,021 504 191 201 214 416 728 783 774 810 817 1,277 986 999 7,277 7,545 7,856 8,273 8,429 7,639 7,552 7,190 7,596 7,616 住宅 営業利益 前期比 12.6% 3.7% 4.1% 5.3% 1.9% -9.4% -1.1% -4.8% 5.6% 0.3% 営業利益率 43.7% 44.1% 42.6% 31.3% 45.0% 41.9% 35.6% 38.5% 38.5% 39.3% ビル 前期比 住宅 7,277 - - 7,593 4.3% - 7,603 0.1% - 7,997 8,096 7,410 7,295 6,862 7,278 7,274 5.2% 1.2% -8.5% -1.6% -5.9% 6.1% -0.1% 275 332 228 256 327 317 341 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 賃貸事業の収益構造 賃貸事業売上高 賃貸事業の売上高は、賃貸面積×面積あたり賃料×（1－空室率）で算出される。 ◤ 賃貸面積：ビルの取得、売却、改装、条件改定により変動する。前述の通り、リーマンショック以前は、積極 的な物件取得による賃貸可能面積の拡大が図られ、所有物件の売却を行わなかったが、リーマンショック以降 は資産の入れ替えを行い、質の転換を図っている。賃貸面積を所有ビルの延床面積で除した値をレンタブル比 （賃貸面積÷延床面積）という。2015年3月末現在、同社の賃貸面積は385,179㎡、主要賃貸ビルにおける延床 面積の合計は455,435㎡（同社資料よりSR社算出）であり、レンタブル比（賃貸面積÷延床面積）は85％と算 ◤ 出される。 空室率：個別要因としては、築年数、立地、フロア面積など、マクロ要因としては、新規オフィス供給面積、 就業者数などによって変動する。就業者数は人口動態、景気、企業業績の影響を受ける。同社の空室率は相対 www.sharedresearch.jp 18/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 的に低水準で推移している。これは、同社によれば、立地が良いことが理由であるという。地方の物件に関し ても地域の中心部に位置する物件がほとんどである。SR社では、東京証券取引所ビル（2015年3月末賃貸ビル ◤ 延床面積の11％）、三田平和ビル（同6％）が一棟貨しであることも空室率が低い要因であると考えている。 賃料：一般的には空室率に遅行して変動する。賃料改定は2～3年毎に行う。SR社の認識ではオフィスビルは 少数の企業を顧客としていることから、多数の個人を対象としている賃貸住宅と比較し、空室率および賃料は 景気変動の影響を受けやすい。また、商業施設との比較では、商業施設は固定賃料と売上歩合賃料が組み合わ されて設定されることがあり、施設運営に賃料収入が影響を受ける。同社によれば、賃料単価は周辺地域の水 準より相対的に高いという。古いビルであっても、エントランス、トイレなどの管理を徹底することで、高い ◤ ◤ 賃料水準を確保しているという 東京証券取引所の賃料：賃料に関しては同社に特有の変動要因として、東京証券取引所の賃料改定がある。同 賃料は2年に1回契約更新される仕組みであり、2012年3月期、2014年3月期に低下した。2016年3月期には、 前期比1,200百万円減額の2,700百万円となる。 ビル売上高：賃貸不動産の資産組み換えに際し、売却を前提として固定資産から棚卸資産に振り替え、その後、 棚卸資産として売却を行った場合には、売却収入が同事業においてビル売上高として計上される。固定資産の 不動産売却を行った場合には、特別損益として計上される。2009年3月期はイオン昭島ショッピングセンター （東京都昭島市）の売却、2012年3月期は広小路アクアプレイス（愛知県名古屋市）の売却によって、ビル売 上高を計上した。 ビル賃貸主要指標 賃貸収入（百万円） 前期比 賃貸可能面積（千㎡） 前期比 空室率（％） ㎡あたり賃料（千円/月） 前期比 （参考）マーケット都心５区空室率（％） 07年3月期 08年3月期 16,569 17,537 09年3月期 10年3月期 18,422 11年3月期 17,586 17,278 12年3月期 17,211 13年3月期 14年3月期 16,767 18,391 15年3月期 18,032 5.1% 5.8% 5.0% -4.5% -1.8% -0.4% -2.6% 9.7% 357 385 338 344 342 350 353 370 384 2.0% 7.8% 1.8% -0.6% 2.3% 0.9% 4.8% 3.8% 1.4 -12.2% -2.0% 1.5 1.4 2.1 2.0 1.9 1.9 2.2 3.1 4.0 4.0 4.3 4.4 4.3 4.2 4.1 4.3 4.1 1.8% 1.1% 7.8% 1.5% -2.0% -1.4% -4.2% 6.8% -5.4% 2.7 2.9 6.1 8.8 9.2 9.0 8.6 6.7 4.7 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 *2015年3月期は再開発関連の賃止め部分を除外した空室率。 *㎡あたり賃料は、賃料収入÷12ヵ月÷（賃貸可能面積×（1-空室率）の機種期末平均）で算出。 賃貸事業原価 同社は、有価証券報告書で単体の賃貸事業における原価明細書を開示している。賃貸事業は単体主体で行われて おり、連結と単体の差の主なものは株式会社東京証券会館の有無であることから、SR社では、単体決算の原価構 成は連結の賃貸事業セグメントと大きな違いはないと考えている。 単体の賃貸事業における原価率は50～60％で推移している。主な原価は、公租公課、諸経費で固定費中心の費用 構造となっている。ビル売却時には土地買入代金、建物買入代金などが原価として計上される。 ◤ 公租公課：固定資産税（課税標準額に対し1.4％）、不動産取得税（取得する土地・建物の固定資産税評価額 ◤ 諸経費：建物管理費、修繕費、減価償却費などである。 に対し3～4％）などが計上される。 www.sharedresearch.jp 19/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 単独 賃貸事業原価明細書 LAST UPDATE【2016/4/27】 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 賃貸事業収益 16,598 17,666 25,602 17,947 18,212 21,180 18,680 18,194 18,023 賃貸事業原価 8,750 9,700 17,252 9,413 10,283 13,307 11,001 10,607 10,379 （百万円） 原価率 人件費 営業収益比率 公租公課 営業収益比率 諸経費 営業収益比率 土地買入代金 15年3月期 52.7% 54.9% 67.4% 52.4% 56.5% 62.8% 58.9% 58.3% 416 492 528 411 533 598 580 604 537 2.5% 2.8% 2.1% 2.3% 2.9% 2.8% 3.1% 3.3% 3.0% 1,416 8.5% 6,917 41.7% 1,460 1,582 8.3% 7,747 43.9% 6.2% 8,135 31.8% 1,647 9.2% 7,353 41.0% 1,697 9.3% 8,052 44.2% 1,790 8.5% 8,016 1,679 9.0% 8,739 1,577 8.7% 8,425 46.3% 57.6% 1,716 9.5% 8,125 37.8% 46.8% - - 3,866 - - 945 262 - 45.1% - - - - - - 1,957 343 - - - - 3,139 - - - - - 7,848 7,966 8,350 8,534 7,929 7,873 7,587 7,644 営業収益比率 建物買入代金 営業収益比率 造成工事費・建築費 営業収益比率 営業総利益 営業総利益率 47.3% 45.1% 32.6% 47.6% 43.5% 37.2% 7,679 41.1% 41.7% 42.4% 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 賃貸事業の特徴 同社の賃貸事業は、オフィスビルを中心としているものの、証券取引所、商業施設にも分散されていること、東 京証券取引所が最大のテナントであること、延床面積ベースでは首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、 茨城県、群馬県および栃木県、以下同様）におけるビル賃貸物件の構成比は3割程度に留まり、大阪府、愛知県名 古屋市、北海道札幌市など、地方にも広く分散していること、首都圏では東京都中央区における物件の構成比率 が高いことに特徴がある。 最大のテナントは東京証券取引所であるが、広く分散 賃貸事業における最大のテナントは東京証券取引所である。東京証券取引所ビルは2015年3月末の同社主要賃貸ビ ル延床面積の11％、ビル賃貸売上高の21％を占めた。 一般企業のテナントは約450社であり、代表的なテナントは長谷工コーポレーション（三田平和ビル）、北海道銀 行（道銀ビルディング）、博報堂DYホールディングス（セントライズ栄）などがあげられる。商業施設の代表的 なテナントはイトーヨーカドーであり、東大阪花園ショッピングセンターなどがある。 首都圏を中心に広く分散 2015年3月末現在、主要設備における地域別物件数の内訳は、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷 区、以下同様）10件、都心5区除く首都圏2件、大阪府6件、愛知県6件、福岡県4件、北海道4件、その他の地域4 件の計36件である。延床面積の内訳は、都心5区136,534㎡（総延床面積の30%）、都心5区を含む首都圏合計148,369 ㎡（同33%）、大阪府136,212㎡（同30%）、愛知県47,079㎡（同10%）、福岡県39,903㎡（同9%）、北海道53,282 ㎡（同12%）である（出所：有価証券報告書の主要設備をもとにSR社算出）。 このような物件の地方分散は他の大手不動産会社と異なっている。2015年3月末現在、三菱地所株式会社（東証1 部 8802、以下、三菱地所）、三井不動産株式会社（東証1部 8801、以下、三井不動産）、住友不動産株式会社（東 証1部 8830、以下、住友不動産）の不動産賃貸事業における地方物件の割合はそれぞれ1.2％、14.3％、4.2％であっ た（「同業他社」の項参照）。同社は設立の経緯から、地方物件の割合が高くなっている。 www.sharedresearch.jp 20/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 棟数 （棟） 東京都 東京都 以外 23区 延床面積 （㎡） 帳簿価格 構成比 （百万円） 構成比 中央区 8 93,442 20.5% 25,109 港区 1 25,224 5.5% 2,759 3.9% 千代田区 1 17,868 3.9% 2,799 4.0% 35.7% 23区外 昭島市 1 999 0.2% 184 0.3% 神奈川県 1 10,836 2.4% 1,463 2.1% 宮城県 1 11,079 2.4% 1,965 2.8% 大阪府 6 136,212 29.9% 16,083 22.8% 京都府 2 16,879 3.7% 1,085 1.5% 広島県 1 2,632 0.6% 186 0.3% 13.9% 愛知県 6 47,079 10.3% 9,799 福岡県 4 39,903 8.8% 3,450 4.9% 北海道 4 53,282 11.7% 5,546 7.9% 455,435 100.0% 70,428 100.0% 合計 36 出所：同社資料をもとにSR社作成 首都圏では中央区日本橋兜町・茅場町が中心 首都圏の主要なビルは、東京証券取引所ビルを含む東京都中央区日本橋兜町、茅場町の8物件、三田平和ビル（東 京都港区）、内幸町平和ビル（東京都千代田区）で、SR社では、これらのビルで2015年3月期ビル賃貸収益の約4 割を占めたと推測している。 主要設備（首都圏） 所在地 東京都 23区 中央区 港区 23区外 神奈川県 名称 住所 用途 構造 東京証券取引所ビル 東京都中央区 証券市場 事務所 地上16階、地下3階、塔屋２階 日証館 同上 事務所 地上7階、地下1階 兜町平和ビル 同上 同上 地上7階 兜町第１平和ビル 同上 同上 地上8階、地下1階 延床面積 帳簿価格 （㎡） （百万円） 建築年月 49,628 16,511 1988年4月 7,817 966 1928年9月 1,830 163 1972年5月 13,843 2,667 1983年7月 1972年12月 茅場町一丁目平和ビル 同上 同上 地上9階、地下2階 6,810 726 茅場町第2平和ビル 同上 同上 地上10階、地下1階 3,376 1,550 1991年9月 茅場町ブロードスクエア 同上 同上 地上8階、地下1階 5,896 1,747 1992年1月 KDX浜町ビル 同上 事務所 店舗 地上10階、地下2階 4,242 779 1993年9月 三田平和ビル 東京都港区 同上 地上21階、地下3階 25,224 2,759 1981年5月 千代田区 内幸町平和ビル 東京都千代田区 ホテルおよび貸事務所 地上20階、地下2階 17,868 2,799 1989年5月 昭島市 西立川ショッピングセンター 東京都昭島市 店舗 地上15階、地下1階 999 184 2004年9月 横浜平和ビル 神奈川県横浜市中区 貸事務所 地上9階、地下1階 10,836 1,463 1986年2月 出所：同社資料をもとにSR社作成 中央区日本橋兜町・茅場町の物件 大手不動産会社では、三菱地所が丸の内（東京都千代田区）、三井不動産が日本橋（東京都中央区）を地域一体 で開発し、多くの物件を所有しているという特徴がある。一方、同社は中央区日本橋兜町・茅場町に複数のオフィ スビルを所有している。また、日本橋兜町再活性化プロジェクトとして、2020年までを第1段階として長期にわた る再開発を行う方針である。 日本橋兜町は、東京証券取引所を中心とした金融街である。東西線茅場町駅のほか、銀座線日本橋駅、都営浅草線日本橋駅が徒歩圏内であ る。 www.sharedresearch.jp 21/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 日本橋兜町、茅場町における同社の主要ビル 出所：同社資料 SR社では下表の通り、東京証券取引所ビルを含む日本橋兜町・茅場町8物件における100％稼働時の年間収入を 4,900百万円（2015年3月期ビル賃貸事業収益の27％）、東京証券取引所ビルを除く日本橋兜町・茅場町7物件の100％ 稼働時における年間収入を2,200百万円（2015年3月期ビル賃貸事業収益の12％、同証券取引所、商業施設を除く 一般向けの21%）と推計している。 名称 階数 フロア面積 規模 （坪） 東京証券取引所ビル 19 792 大規模 日証館 8 296 大規模 兜町平和ビル 7 79 中型 兜町第１平和ビル 9 466 大規模 茅場町一丁目平和ビル 11 188 大型 茅場町第2平和ビル 11 93 中型 9 199 大型 12 107 大型 茅場町ブロードスクエア KDX浜町ビル 出所：同社資料よりSR社作成 *大規模（ワンフロア⾯積200坪以上）、大型（同100坪以上200坪未満）、中型（同50坪以上100坪未満）、小型（同20坪以上50坪未満）。 三田平和ビル JR田町駅徒歩7分都営地下鉄三田線三田駅徒歩7分に位置する地上21階、地下3階、延床面積25.2千㎡（7.6千坪） のビルで、1981年5月に竣工した。同社は2001年3月期に取得した（2012年12月に平和不動産リート投資法人に底 地を売却）。株式会社長谷工コーポレーション（東証1部1808）の本社がテナントである。 三幸エステートOfficeMarketによれば、2015年7月末現在、近隣の港区浜松町・高輪における大規模ビル（フロア 面積200坪以上）の募集賃料は19,166円/坪である。 www.sharedresearch.jp 22/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 2015年3月期における同社賃貸ビルのレンタブル比（賃貸可能面積/延床面積）を85％（「賃貸事業の収益構造」 の項参照）とすれば、三田平和ビルの賃貸面積は約21.4千㎡（6.5千坪）である。SR社では、賃料が周辺賃料相場 並みとすれば、三田平和ビルから得られる同社の売上高は約1,500百万円（2015年3月期ビル賃貸事業収益の8％、 同証券取引所、商業施設を除く一般向けの14%）と推測している。 内幸町平和ビル 都営地下鉄三田線内幸町駅徒歩3分、JR、ゆりかもめ、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線新橋駅徒歩3分に位 置する地上20階、地下2階、延床面積17.9千㎡（5.4千坪）のビルで、1989年5月に竣工し、同社は2001年3月期に 取得した。1階から14階までは、第一ホテルアネックス（阪急阪神第一ホテルグループ）がテナントである。 三幸エステートOfficeMarketによれば、2015年7月末現在、近隣の港区新橋・虎ノ門における大規模ビル（フロア 面積200坪以上）の募集賃料は23,800円/坪である。 2015年3月期における同社賃貸ビルのレンタブル比率を85％と仮定すれば、内幸町平和ビルの賃貸可能面積は約 15.2千㎡（約4.6千坪）である。SR社では、周辺賃料相場並みの賃料とすれば、内幸町平和ビルから得られる同社 の売上高は約1,300百万円（2015年3月期ビル賃貸事業収益の7％、同証券取引所、商業施設を除く一般向けの12%） と推測している。 大阪府の物件 大阪府では大阪市中央区北浜地区を中心にビルを所有している。大阪の北浜は東京の日本橋兜町と同様、証券会 社が集まるエリアである。 大阪市中央区北浜地区の再開発は総投資額約22,000百万円により、2005年3月期における大阪証券取引所ビル建て 替えを皮切りに、デパート跡地へのThe Kitahama Tower&Plaza（タワーマンション）建設、ブライトンシティ大 阪北浜（ビジネスホテル）建設、大阪証券会館別館の「平和不動産北浜ビル」への建て替え、大阪証券会館本館 の「北浜一丁目平和ビル」への建て替えを行い、同社所有ビルの延床面積は73.5千㎡に拡大した。 大阪市中央区北浜地区再開発の投資時期 決算期 物件名 2005年3月期 大阪証券取引所ビル建設費 2007年3月期 ホテルブライトンシティ大阪北浜建設用地取得 2008年3月期 ホテルブライトンシティ大阪北浜建築工事費 2012年3月期 平和不動産北浜ビル竣工 2015年3月期 北浜一丁目平和ビル竣工 出所：同社資料をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 23/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 大阪府中央区北浜地区再開発によるビルの開発、取得 出所：同社資料 2015年3月現在、大阪府中央区北浜1丁目8に大阪証券取引所ビル、同北浜1丁目5に大阪平和ビル、同北浜1丁目1 に北浜一丁目平和ビル、同北浜2丁目1に平和不動産北浜ビル、大阪市中央区伏見1丁目1にホテルブライトンシティ 大阪北浜の賃貸ビル5物件、延床面積73.5千㎡（22.3千坪）を保有している。また、東大阪市吉田下島1丁目1に東 大阪花園ショッピングセンターを所有している。 大阪府の物件 所在地 大阪府 名称 住所 用途 構造 延床面積 帳簿価格 （㎡） （百万円） 建築年月 大阪証券取引所ビル 大阪府大阪市中央区 証券市場 事務所 店舗 地上24階、地下2階、塔屋1階 53,932 9,967 2004年12月 大阪平和ビル 同上 事務所 地上7階、地下1階 4,265 475 1987年4月 ホテルブライトンシティ大阪北浜 同上 ホテル 地上14階 7,447 1,058 2008年3月 平和不動産北浜ビル 同上 事務所 店舗 地上10階、地下1階 2,313 579 2011年10月 北浜一丁目平和ビル 同上 事務所 店舗 地上9階、地下1階、塔屋1階 5,563 1,707 2015年2月 東大阪花園ショッピングセンター 大阪府東大阪市 店舗 地上4階 62,692 2,297 2000年11月 出所：同社資料をもとにSR社作成 三鬼商事株式会社オフィスデータによれば、同北浜地区周辺の淀屋橋・本町地区の平均賃料は10,988円/坪である。 SR社では、レンタブル比85％、空室率4％と仮定すれば、同北浜地区の5物件からの同社が得る収益は約2,400百万 円（2015年3月期ビル賃貸事業収益の13％）と推測している。 名古屋市の主要物件 愛知県名古屋市中区栄地区は名古屋市営地下鉄東山線および鶴舞線伏見駅、名古屋市営地下鉄東山線および名城 線栄駅から徒歩圏にあるオフィス・商業エリアである。 同社は名古屋市中区において、2004年から2015年に名古屋栄地区再開発プロジェクトを進め、証券取引所ビルだ けではなく、それに連なるビルを建て替えるという連鎖型開発を実施した。名古屋証券取引所ビルを建設、移動 し、従来の証券取引所ビルと隣接ビルを一体開発、安藤忠雄建築研究所等の設計によるセントライズ栄を建設し た。 名古屋栄地区再開発プロジェクトにより、延床面積は11.3千㎡（3.4千坪）から47.1千㎡（14.3千坪）に拡大した。 2015年3月現在、名古屋市中区栄3丁目8に名古屋証券取引所ビル、名古屋平和ビル、丸善名古屋本店ビル、伊勢町 www.sharedresearch.jp 24/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 平和ビルの4棟の中規模ビル、同栄3丁目3にセントライズ栄、同栄3丁目13に栄センタービルを保有している。 名古屋栄地区再開発プロジェクトの投資時期 決算期 物件名 2002年3月期 名古屋平和ビル隣接地取得 2004年3月期 名古屋平和ビル建設費 2006年3月期 伊勢町平和ビル建物設備取得 2006年3月期 伊勢町平和ビル土地取得 2006年3月期 栄3丁目ビル（現名古屋証券取引所ビル）建設用地取得 2008年3月期 名古屋証券取引所ビル建築工事費 2010年3月期 セントライズ栄ビル建物 2011年3月期 伊勢町通駐車場敷地取得 2015年3月期 丸善名古屋本店ビル竣工 2015年3月期 栄センタービル建物取得 2015年3月期 栄センタービル土地取得 出所：同社資料をもとにSR社作成 名古屋栄地区再開発プロジェクトによるビルの開発、取得 出所：同社資料 名古屋栄地区の物件 所在地 愛知県 名称 住所 用途 構造 延床面積 帳簿価格 （㎡） （百万円） 建築年月 名古屋証券取引所ビル 愛知県名古屋市中区 証券市場 事務所 店舗 地上7階 4,829 953 2007年8月 名古屋平和ビル 同上 事務所 店舗 地上8階、地下1階 9,460 1,362 2004年3月 伊勢町平和ビル 同上 事務所 地上8階、地下1階 4,888 865 1994年1月 セントライズ栄 同上 事務所 地上12階、地下2階 15,663 3,966 2010年2月 丸善名古屋本店ビル 同上 店舗 地上7階、地下1階 4,902 1,474 2015年3月 栄センタービル 同上 事務所 店舗 住宅 地上8階、地下1階 7,337 1,179 1995年3月 出所：同社資料をもとにSR社作成 三鬼商事株式会社オフィスデータによれば、名古屋市栄地区の平均賃料は10,476円/坪である。SR社では、レンタ ブル比85％、空室率4％と仮定すれば、名古屋市栄地区の物件からの同社が得る収益は年間1,500百万円前後（2015 年3月期ビル賃貸事業収益の8％）と推測している。 www.sharedresearch.jp 25/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 不動産ソリューション事業 （2015年3月期売上高構成比率：36.9％、同営業利益構成比率：18.6％） 不動産ソリューション事業は不動産開発事業と住宅開発事業に分類され、同事業の売上高は、開発・運用収入、 マネジメントフィー収入、不動産仲介手数料、住宅売上高に分類される。 不動産ソリューション事業の内訳 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 （百万円） 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 売上高 12,824 前期比 不動産開発事業 10,783 -15.9% 7,804 前期比 不動産ソリューション事業売上高構成比 5,759 23,822 120.9% 15,035 21,119 10,221 11,946 -11.3% -51.6% 16.9% 9,556 3,883 2,925 12,097 1.3% 3,373 -26.2% 161.1% -36.4% -59.4% -24.7% 15.3% 53.4% 63.1% 20,998 73.6% 19,466 477.1% -39.7% 9,801 -49.7% 45.2% 38.0% 24.5% 27.9% 337 121 94 408 902 815 831 1,078 1,237 開発・運用収入等 7,085 5,302 14,514 8,686 2,465 1,592 1,919 17,918 7,897 不動産仲介手数料 381 335 426 461 515 517 622 550 667 5,020 5,024 8,787 11,563 6,338 9,021 8,724 1,451 2,865 マネジメントフィー収入 住宅売上高等 前期比 不動産ソリューション事業売上高構成比 営業利益 3,066 前期比 営業利益率 77.4% 0.1% 74.9% 31.6% -45.2% 42.3% -3.3% -83.4% 97.5% 46.6% 36.9% 54.8% 62.0% 75.5% 72.1% 6.9% 22.6% 2,455 1,811 -1,372 2,175 -19.9% -26.2% -175.8% -258.5% 2,279 5,946 - -15.6% 160.9% -87.6% 140.7% -65.7% -5.1% 94.1% 47.6% 34.6% 39.6% 39.5% 7.7% 45.8% 20.9% 17.2% 5.8% 16.9% 92.8% 328.3% -53.9% 81.8% 75.4% 74.4% 99.1% 92.4% 前期比 不動産開発事業 92.7% 12,668 2,699 不動産ソリューション事業営業利益構成比 739 1,779 809 -62.8% 610 778 -3.8% 579 1,134 45.8% 1,124 1,795 58.3% 1,659 マネジメントフィー、開発不動産利益 - 2,167 6,160 829 1,704 - - - 仲介手数料 - - - -89 75 - - - - 367 176 -4,135 -2,111 396 199 199 11 136 住宅 前期比 営業利益率 不動産ソリューション事業営業利益構成比 - - -52.0% - - - -49.7% 0.0% -94.5% 1136.4% 7.3% 3.5% - - - 2.2% 2.3% 0.8% 4.7% 7.2% - - - 24.6% 25.6% 1.0% 7.6% 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 不動産開発事業 同事業では、連結子会社の平和不動産アセットマネジメント株式会社が資産運用会社となり、アセットマネジメ ントフィー収入を得ている。また、平和不動産株式会社はオフィスや住宅などを開発、取得し、空室率を改善さ せるなどのバリューアップをしたうえで、平和不動産リート投資法人に譲渡することによって収益（開発・運用 収入等）を得るほか、プロパティマネジメント業務を受託し、フィー収入を得ている。 不動産開発事業のバリューチェーン 出所：同社資料 マネジメントフィー収入 連結子会社平和不動産アセットマネジメント社は平和不動産リート投資法人の運用を担い、受託資産残高に応じ たフィー収入（資産運用報酬、物件取得に係る運用報酬）を得ている。フィー収入は受託資産残高に0.45％程度を 乗じた資産運用報酬である（他に成功報酬・取得報酬がある）。2015年5月期（2014年12月から2015年5月）にお www.sharedresearch.jp 26/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 いて平和不動産リート投資法人から平和不動産アセットマネジメント社へ支払った資産運用報酬は486百万円、物 件取得に係る運用報酬は45百万円であった。 リート（不動産投資信託）の運用において、運用会社は投資する不動産の選定、不動産賃貸条件の戦略を決定する。また、不動産の価値を 維持するための修繕計画を立案し、実行する。加えて、財務戦略を立案し、必要な資金調達を行う。 また、平和不動産リート投資法人は同社および平和サービス株式会社に管理委託費を支払っている。2015年5月期 において平和不動産リート投資法人から同社および平和サービス社へ支払った管理委託費は227百万円であった。 フィー収入は2015年3月期で1,237百万円と連結売上高に占める比率は3.6%に過ぎないが、固定費中心の費用構造 であり、収入の増加分が利益に直結する。さらに資産を保有しないで収益を得るビジネスであることから、資産 効率の向上に貢献する。 平和不動産リート投資法人 平和不動産リート投資法人は東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型リートであり、2015年5月末時点の保 有資産は、オフィス30物件（取得価格の総額68,006百万円）、レジデンス61物件（同82,853百万円）、ホテル4物 件（同4,180百万円）合計95物件（同155,039百万円）である。 平和不動産リート投資法人の前身であるクレッシェンド投資法人は、2002年1月に設立され、主として東京都心部 のオフィスとレジデンスに投資する複合型REITとして、2005年3月に東京証券取引所不動産投資信託市場に上場し た。2009年10月に、同社がクレッシェンド投資法人の資産運用会社であるカナル投信株式会社（現平和不動産ア セットマネジメント社）の株式を取得し子会社化した。さらに2010年10月にクレッシェンド投資法人とジャパン・ シングルレジデンス投資法人が合併し、運用資産残高が拡大した。 その後、2013年1月、2013年12月、2014年12月に新規投資口発行を行い、それぞれ、発行価額5,240百万円、5,875 百万円、5,844百万円の資金を調達し、運用資産を拡大した。 平和不動産リート投資法人の運用資産の推移 （10億円） 公募増資 190.0 クレッシェンド投資法人、 ジャパン・シングルレジデン 170.0 公募増資 ス投資法人が合併 公募増資 オフィス３物件 オフィス３物件の取得 レジデンス1物件の取得 オフィス３物件の取得 150.0 155.0 143.7 130.0 129.2 129.2 11年5月 11年11月 132.2 132.2 12年5月 12年11月 138.3 138.2 13年5月 13年11月 147.7 147.7 14年5月 14年11月 110.0 90.0 92.1 96.9 70.0 50.0 09年11月 10年5月 10年11月 出所：同社資料をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 15年5月 27/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 開発不動産収益 同社は平和不動産リート投資法人にウェアハウジング機能を提供しており、一時保有する物件の賃貸収入、取得 価格と売却価格の差額（キャピタルゲイン）を開発不動産収益として計上する。 ウェアハウジング：第三者からの物件取得に際し、一定期間スポンサー等が保有し、タイミングを計って投資法人が当該物件を取得するこ と。不動産の売買機会は不定期に発生し、それは必ずしもリートの財務戦略上望ましい時期ばかりではない。ウェアハウジング（倉庫機能） の活用により、リートは物件の取得機会を逃さず捉えることが可能となる。 2009年10月に同社が現平和不動産アセットマネジメントの株式を100％取得して単独スポンサーとなって以降、平 和不動産リート投資法人が取得した物件の総額は33,606百万円であり、同社からの取得割合は96.6％である。内訳 は同社からの直接取得4物件、10,918百万円、ウェアハウジング6物件、16,780百万円、ブリッジファンドの活用2 物件、4,750百万円である。 2009年3月期以前は、リート向けウェアハウジング機能ではなく、物件のバリューアップによるキャピタルゲイン 狙いであったことから、開発・運用収入等の売上および営業利益は高水準であった。2010年3月期以降は、ウェア ハウジング機能を重視し、期間収益獲得や、資産規模拡大に伴うマネジメントフィーの向上を重視している。 住宅売上高 同社は、「FLARGE（フラージュ）」のブランド名でマンション分譲を行っている。同事業の売上高は売上戸数に 単価を乗じた金額となり、売上総利益率は10～20％で推移している。 リーマンショック以前は積極的に展開していたが、2009年3月期および2010年3月期にはリーマンショック後のマ ンション価格下落の影響から、営業損失の計上を余儀なくされた。その後は厳選して投資する方針としている。 住宅 売上高（百万円） 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 4,900 4,800 7,300 11,400 6,200 8,900 8,600 1,400 売上戸数（戸） 118 97 139 242 121 225 193 28 67 単価（百万円） 42 49 53 47 51 40 45 50 42 166 94 177 202 80 67 28 - - 20.0 19.0 6.0 9.0 11.0 15.0 12.0 17.0 17.0 期末完成在庫数（戸） 粗利益率（％） 2,800 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 28/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 SW（Strengths, Weaknesses）分析 強み（Strengths） ◤ 固定的なテナントの存在：同社の最大のテナントは東京証券取引所である。2015年3月期において東京証券取 引所からの賃料収入はビル賃貸事業収益の売上高構成比の21％を占めた。2016年3月期以降、同賃料は減少す る見込みであるが、SR社では、今回の賃料引き下げによって周辺相場並みの水準になったと考え、中期的に ◤ は安定的な推移となることを予想する。 好立地のビルを所有し、空室率が低いこと：同社の保有物件は首都圏のビルが中心であり、東京都中央区に立 地するビルが多く、安定的なキャッシュフロー源となっている。また、地方の主要都市に立地するビルは好立 地のビルが多い。同社のビルは相対的に経過年数が長いが、きめ細かい修繕、テナントとの関係により、同業 ◤ 他社と比較して低い空室率を維持している。 日本橋兜町再活性化プロジェクトによる中長期的な資産の良化が見込まれること：同社は、中核事業であるビ ル賃貸事業の資産拡大と収益力向上を目的として、東京証券取引所を含む約100千㎡を対象に、再開発を行い、 オフィス賃貸事業の収益力向上を目指す。当該エリアはJR東京駅から徒歩圏にあり、地下鉄が5路線利用可能 な鉄道アクセス、羽田・成田両空港へのアクセスにも恵まれている。また、2015年6月、国家戦略特区（東京 圏）の都市再生プロジェクトとして追加され、建物容積率緩和や建設手続きの簡素化などの政策的な支援も見 込まれ、中長期的な保有資産の良化が見込まれる。 弱み（Weaknesses） ◤ 低いROE：2015年3月期において、同社のROEは2.8％と同業他社と比較して低水準となっている（「市場とバ リューチェーン」の項参照）。その理由として、ROAが相対的に低いこと、2015年3月期には特別損失2,215 百万円を計上したことがあげられる。ROAが低い理由として、土地の再評価を行っていることから含み益が財 務諸表に認識されていること、総資産営業利益率が相対的に低いこと、営業利益に占める支払利息の比率が高 いことがある。ROE向上策として、リスクをとって利益率、利益成長率を高めること、アセット（有形固定資 ◤ 産）を必要としない事業の利益構成比を高めること、借入金利を低下させる努力が必要であろう。 相対的に低い兜町・茅場町の賃料水準：同社が多くのビルを所有し、東京証券取引所がある兜町・茅場町は、 再開発が遅れ、老朽化したビルが散見される。そのため、兜町・茅場町周辺の丸の内、八重洲、日本橋本町・ 室町と比較して、ビルの賃料は相対的に低水準となっている（三幸エステートOfficeMarketによれば、2015 年7月現在の大規模ビルの募集賃料（円/坪）は丸の内・大手町38,264円、京橋・八重洲・日本橋23,571円、日 本橋本町・室町20,333円、築地・新富・茅場町18,960円）。この点について、同社は認識しており、2011年以 降、同社主導のもと、20年の長期にわたり開発を進めることで、資産価値、賃料の向上、賃貸可能面積の拡 ◤ 大を図る。 地方物件が多い：同社は大手財閥系不動産会社と比較して地方の物件を多く所有している。2015年3月期にお いて、同社主要設備における地方物件の延床面積構成比は54.1％であり、これは大手財閥系不動産会社と比較 して高い水準にある（「市場とバリューチェーン」の項参照）。国立社会保障・人口問題研究所の人口統計資 料集によれば、日本の人口は2011年以降、減少が進んでいる。同研究所の将来推計人口では、2010年から2025 年の間に東京都の人口が1%増加するのに対し、東京都以外の人口減少により、日本全国の人口は約6％減少す ると予想されている。中長期的に地方のオフィス人口の減少は、東京都を上回る速度で進行し、前述のように、 地方の主要都市に好立地に保有しているものの、同社は同業他社と比較して、日本のオフィス人口減少の影響 を受けやすいとSR社は考える。 www.sharedresearch.jp 29/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 グループ会社 同社、連結子会社6社により構成される（括弧内は出資比率）。 平和不動産アセットマネジメント株式会社（100％） 東京証券取引所のJ-REIT市場に上場している「平和不動産リート投資法人」の資産運用会社。東京都区部を中心と する投資エリアに存するオフィスおよびレジデンスに集中投資を行い、運用資産の着実な成長と中長期的な安定 収益の確保の実現を目指している。平和不動産は、スポンサーとして平和不動産リート投資法人の成長をサポー トしている。 株式会社東京証券会館（100％） 証券諸団体に活動の場を提供し、その活動の円滑化と効率化に寄与するために設立された会社である。3棟のビル を保有しているが、とりわけ「東京証券会館」ビルは東京証券取引所ビルと並ぶ証券界の象徴的ビルである。 平和サービス株式会社（100％） ビルのメンテナンスとサービス、改修工事の請負と監理、損害保険代理店事業などを通じて、ビルの快適性や資 産価値の向上を図っている。同社保有ビルでの事業経験をもとに、他のオーナーからの業務受託も増加させてい る。 平和ヘルスケア株式会社（100％） 同社が住宅開発をした千葉県我孫子市布佐で、介護付有料老人ホーム「平和の里あびこ」や地域密着型の小規模 多機能施設・グループホーム「ケアステーションふさ」「ケアステーションこほく」などの高齢者介護事業を展 開している。高齢化社会への不安解消、家族の負担軽減という社会的ニーズに応え、地域に密着したサービスを 提供している。 ハウジングサービス株式会社（100％） マンション・戸建住宅等の個人用不動産から、オフィスビル・投資用不動産等の事業用不動産まで、幅広く不動 産仲介事業を展開している。平和不動産の関西地区の仲介事業の拠点として、また、同社が新たなビルを取得す る際などの情報ルートの一翼を担っている。 www.sharedresearch.jp 30/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 市場とバリューチェーン オフィスストックとオフィス需要 東京のオフィスストックは長期にわたり拡大を継続 東京のオフィスストックは、1980年代から1990年代前半に拡大し、その後も緩やかながら、拡大傾向を継続して いる。 東京23区事務所床面積の推移 東京23区床面積（ha） 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 1980 1985 東京23区事務所床面積（ha） 変化率 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 5,101 7,037 7,332 7,619 7,809 7,925 8,006 8,106 8,150 8,288 8,544 8,703 8,672 8,748 8,889 8,959 9,006 9,014 9,094 9,142 30.0% 38.0% 4.2% 3.9% 2.5% 1.5% 1.0% 1.2% 0.5% 1.7% 3.1% 1.9% -0.4% 0.9% 1.6% 0.8% 0.5% 0.1% 0.9% 0.5% 出所：「東京の土地」をもとにSR社作成 「東京の土地」によれば、1980年から1990年の間に東京23区の事務所床面積は約1.5倍に拡大した。それにも関わ らず、1980年代の経済成長によって、東京都のオフィス需給は逼迫し、空室率の低下と賃料の上昇をもたらした。 三鬼商事「オフィスデータ」によれば、1990年の都心5区のオフィス空室率は0.39％にまで低下し、平均賃料は 41,197円/坪となった。なお、2014年の都心5区のオフィス空室率は5.47%（2013年は7.34％）、平均賃料は16,953 円/坪（同16,207円/坪）であった。 1990年代前半は、バブル経済崩壊以前に企画・施工されたビルの竣工が進んだことでオフィスストックの拡大は 続き、1990年から1995年の間に東京23区の事務所床面積は約1.4倍に拡大した。オフィスストックの拡大に加え、 バブル経済崩壊によって就業人口が減少したことで、都心5区のオフィス空室率は1994年には8.1％にまで上昇し た（出所：三鬼商事「オフィスデータ」）。しかし、1990年から1995年の間に、東京都の鉄道における定期乗車 人員数（JR、地下鉄、私鉄の定期乗車人員合計、東京都の就業者数の推移を動的に把握する指標としてSR社は重 視している）は約3.2％減少し、東京23区の事務所床面積は38.0％拡大したにもかかわらず、1995年の都心5区の 空室率は6.1％に留まった。これは、この間の新規供給量の大部分が、後述する一人あたりオフィススペースの拡 大によって吸収されたことによるとSR社は推測する。 1995年以降、オフィスストックの拡大ペースは減速し、2000年以降はさらに緩やかな増加ペースとなっている。 特に2005年以降は解体・再開発に伴うとみられる一定量の供給の減少が継続して発生しており、2000年から2013 年のオフィスストックの拡大ペースは年率1.0%に留まっている。 東京都の鉄道における定期乗車人員数は国内景気に連動 1980年代以降では、東京都の鉄道における定期乗車人員数は1990年のバブル経済崩壊後、2002年まで減少を続け www.sharedresearch.jp 31/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 た。その後、2008年のリーマンショック後の2009年に、一時的に減少したが、2002年を底として緩やかに増加を 継続している。長期的には、東京都の鉄道における定期乗車人員数は日本のGDPと強い相関（下表の相関係数は 0.91）を示して推移しており、GDPの成長に伴い、増加を継続しているとSR社は考える。 東京都の鉄道定期乗車人員数とGDPの推移 乗車人員（百万人） GDP（兆円） 5,800 550 東京都の鉄道乗車数（百万人） 5,600 GDP（1兆円） 500 5,400 450 5,200 5,000 400 4,800 350 4,600 300 4,400 250 4,200 1980 1985 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 東京都の鉄道乗車数（百万人） 8,565 8,421 8,434 8,355 8,315 8,265 8,306 8,411 8,456 8,577 8,571 8,674 8,991 9,380 9,432 9,355 9,305 9,236 9,458 9,697 424 455 467 475 465 464 475 477 478 486 497 504 512 524 518 490 512 510 519 527 GDP（1兆円） 出所：「東京統計年鑑」をもとにSR社作成 ＊鉄道上院数は、JR、地下鉄、私鉄の定期乗車人員の合計 一人あたりオフィススペースは1990年代前半に増加、その後は概ね横ばいで推移。 1980年代は首都圏のオフィスストックは不足し、一人あたりオフィススペースを拡大する余地が限られていた。 1990年代前半に、バブル期に建設されたビルが竣工し、オフィスストックが拡大したことで、一人あたりオフィ ススペースが拡大、バブル経済崩壊による就業人口の減少とオフィスストックの拡大を吸収した。 一人当たり床面積（㎡） 2013 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 18.8 23.1 22.7 23.3 22.8 22.8 22.5 23.6 21.7 21.8 22.0 22.0 21.7 21.8 21.6 22.2 22.3 23.3 22.7 22.9 - 22.9% -1.7% 2.6% -2.1% 0.0% -1.3% 4.9% -8.1% 0.5% 0.9% 0.0% -1.4% 0.5% -0.9% 2.8% 0.5% 4.5% -2.6% 0.9% 変化率 出所：日本ビルヂング協会連合会「ビル実態調査のまとめ」をもとにSR社作成 オフィス需要の概況 空室率と賃料 東京都において、1980年から1990年代前半の大量供給と、その後の継続的なオフィスストックの供給は、前述の 通り、一人あたりオフィススペースと就業者数の増加により吸収され、慢性的なオフィスストックの供給過剰に は至っていないとSR社は考える。2000年代において、都心5区の空室率は2003年をピークに低下に転じ、2007年 には2.65％にまで低下したことからも、空室率および賃料の変動は構造的な問題ではなく、短期的な景気変動影響 を受けやすいといえよう。 東京の賃貸オフィス市場は、リーマンショック以降、賃料の低下と空室率の上昇が続いたが、需給の改善を背景 に2011年～2012年を底に空室率は低下し、賃料も反転しつつある。 www.sharedresearch.jp 32/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 東京都心部Aクラスビルの賃料および空室率の推移 50,000 0.0% 45,000 1.0% 賃料（/月・坪） 40,000 空室率 2.0% 35,000 3.0% 30,000 4.0% 25,000 5.0% 20,000 6.0% 15,000 7.0% 10,000 8.0% 5,000 9.0% 0 10.0% 04Q1 賃料（/月・坪） 09Q3 賃料（/月・坪） 空室率 7.0% 空室率 04Q3 6.1% 09Q4 4.9% 04Q4 10Q1 3.3% 05Q1 10Q2 2.7% 05Q2 10Q3 2.0% 05Q3 10Q4 1.9% 05Q4 11Q1 1.0% 06Q1 11Q2 1.4% 06Q2 06Q3 11Q3 0.8% 11Q4 1.7% 06Q4 12Q1 1.2% 07Q1 12Q2 1.4% 07Q2 12Q3 1.3% 07Q3 12Q4 1.2% 08Q1 07Q4 13Q1 1.4% 2.1% 08Q2 13Q3 13Q2 2.4% 08Q3 13Q4 2.7% 08Q4 14Q1 3.8% 09Q1 09Q2 14Q2 4.6% 5.6% 14Q4 14Q3 23,862 20,511 23,372 23,496 21,250 22,173 23,731 20,160 19,706 21,395 21,816 22,050 21,295 23,969 27,760 26,680 26,659 27,768 29,482 28,503 30,335 30,573 15Q1 賃料（/月・坪） 04Q2 23,236 25,365 23,022 24,088 24,920 27,358 29,237 29,347 29,208 29,797 31,219 37,273 34,620 37,624 39,455 39,796 45,513 38,654 43,515 29,895 29,809 30,512 7.6% 空室率 6.5% 7.4% 6.7% 6.0% 4.9% 6.2% 6.0% 5.0% 5.4% 6.2% 9.0% 8.9% 9.2% 8.0% 7.6% 7.9% 6.8% 6.1% 5.3% 5.0% 4.0% 15Q2 31,166 33,392 4.8% 4.8% 出所：三幸エステート株式会社のデータをもとにSR社作成 ＊Aクラスビル：延床面積10,000坪以上、基準階貸室面積300坪以上、築年数15年以内 東京都心部Bクラスビルの賃料および空室率の推移 30,000 0.0% 賃料（/月・坪） 25,000 1.0% 空室率 2.0% 20,000 3.0% 4.0% 15,000 5.0% 10,000 6.0% 7.0% 5,000 8.0% 0 9.0% 04Q1 賃料（/月・坪） 空室率 5.2% 09Q3 賃料（/月・坪） 空室率 空室率 04Q3 04Q4 05Q1 05Q2 05Q3 05Q4 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 5.8% 09Q4 7.7% 10Q1 7.2% 10Q2 6.7% 10Q3 6.1% 10Q4 4.6% 11Q1 4.0% 11Q2 2.2% 11Q3 1.9% 11Q4 1.6% 12Q1 1.5% 12Q2 1.3% 12Q3 1.3% 12Q4 1.9% 13Q1 1.3% 13Q2 1.5% 13Q3 2.0% 13Q4 1.9% 14Q1 2.6% 14Q2 3.0% 14Q3 4.2% 14Q4 17,576 16,592 17,220 17,237 16,579 14,969 14,074 13,762 14,978 14,215 12,798 14,350 12,595 15,800 14,066 16,111 15,940 16,577 17,346 15,926 17,461 17,132 5.2% 15Q1 賃料（/月・坪） 04Q2 15,669 16,239 17,229 16,006 17,102 17,383 18,483 19,222 20,153 20,530 22,430 22,333 25,276 25,161 26,676 27,707 26,148 25,553 28,392 23,792 22,866 21,117 6.3% 7.0% 7.0% 7.1% 6.8% 7.7% 7.2% 6.5% 6.2% 6.6% 6.4% 6.0% 5.7% 5.8% 5.7% 5.6% 5.4% 5.2% 4.5% 4.5% 4.5% 15Q12 19,006 18,129 3.7% 3.6% 出所：三幸エステート株式会社 ＊Bクラスビル：基準階貸室面積200坪以上でAクラスに該当しないビル（築年数経過でAクラスの対象外となったビルを含む） 需給概況 オフィスの受給に関しては、2012年には新築ビルの竣工により、供給量が増加したものの、需要の増加が上回っ た。2013年、2014年は需要の回復基調が続く中、2012年と比較して供給が減少し、需給バランスの改善が進んだ。 www.sharedresearch.jp 33/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 東京23区のネット・アブソープション（坪） 500,000 400,000 吸収需要 300,000 200,000 100,000 0 -100,000 -200,000 -300,000 -400,000 09年 10年 09年 吸収需要（坪） 11年 10年 12年 11年 14年 13年 12年 13年 14年 -336,398 53,053 158,944 366,932 344,942 402,931 225,925 204,287 216,979 300,076 121,101 156,019 新規供給面積（坪） 出所：三幸エステート株式会社の資料をもとにSR社作成 ＊ネット・アブソープション（吸収需要）＝「期初竣工済募集面積」＋「新規供給面積（期間中に竣工した新築ビルの貸付面積）」－「期末竣工済募集面積」 ＊ネット・アブソープション（吸収需要）とは各調査機関内のオフィス需要面積（稼働面積＝入居済み面積）の増減 ＊新規供給面積とは各調査機関内に竣工した新築ビルの貸付面積。 所 幸 株式会社 資料 社作成 有効求人倍率 需要面では、有効求人倍率が2009年第2四半期を底に反転し、直近のピークであった2006年に並ぶ水準まで上昇し ている。 有効求人倍率（3ヵ月平均）の推移 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 04Q1 有効求人倍率（％） 0.80 09Q3 有効求人倍率（％） 0.43 15Q1 有効求人倍率（％） 1.21 04Q2 04Q3 0.74 09Q4 04Q4 0.83 10Q1 0.47 05Q1 0.95 10Q2 0.49 0.96 10Q3 0.45 0.53 05Q2 05Q3 0.87 10Q4 0.95 11Q1 0.61 0.65 05Q4 1.05 11Q2 0.55 06Q1 1.08 11Q3 0.65 06Q2 0.98 11Q4 0.75 06Q3 1.06 12Q1 0.79 06Q4 1.13 12Q2 0.72 07Q1 1.10 12Q3 0.81 07Q2 0.98 12Q4 0.87 07Q3 07Q4 1.03 13Q1 1.06 13Q2 0.90 0.82 08Q1 1.00 13Q3 0.94 08Q2 0.85 13Q4 1.06 08Q3 0.85 14Q1 1.11 08Q4 0.80 14Q2 1.00 09Q1 09Q2 0.60 14Q3 0.42 14Q4 1.09 1.17 15Q2 1.08 出所：厚生労働省「一般職業紹介状況」をもとにSR社作成 オフィスストックの供給量 新規オフィスビルの竣工 供給面に関して、森トラスト株式会社「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査’15」によれば、東京23区にお ける大規模オフィス供給量は、2012年に大手町・丸の内地区の再開発など物件の竣工が集中したが、2013年に供 給量は減少、2014年に供給量は増加したが年間100万㎡を下回った。2015～2016年は、供給量が年間100万㎡を超 えるものの、2000年～2014年の平均112万㎡前後の水準で推移するとみられる。 www.sharedresearch.jp 34/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 東京23区の大規模オフィス供給量の推移 供 給 件 ︵ 数 ︶ 件 50 49 30 供給件数 43 40 29 36 33 23 20 10 17 14 16 22 29 27 27 21 20 29 26 29 32 19 24 18 20 14 12 300 0 供 給 200 221 183 万 ︶ ㎡ 150 119 92 100 183 162 ︵ 量 250 74 118 99 72 126 119 118 89 82 64 90 120 82 66 92 57 36 50 118 108 0 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 出所：森トラスト株式会社「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査」 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 解体によるオフィスストックの減少も進む 三鬼商事「オフィスマーケット」をもとに、オフィスストックの前年比増減と新規供給量の差をオフィスの解体 による減少とすれば、下表の通り、2005年以降、解体や再開発の進行により、毎年、一定量の延床面積の減少が みられる。 また、「東京の土地」によれば、1960年代以前に建てられた事務所床面積の割合は、東京23区全体では11％であ り、中期的に、これらのビルの解体や再開発が進むことで、オフィスストックの増加ペース抑制につながるとSR 社は推測する。 オフィスストックの増減 オフィスストック（坪） 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 10,381,945 10,522,795 10,859,410 10,948,572 11,208,529 11,242,939 11,442,942 11,861,244 12,003,322 12,141,655 純増（坪）（a） 175,619 140,850 336,615 89,162 259,957 34,410 200,003 418,302 142,078 138,333 増加（坪）（b） 261,719 229,223 473,088 221,991 294,687 220,052 265,409 478,691 245,136 254,748 減少（坪）（a）-（b） -86,100 -88,373 -136,473 -132,829 -34,730 -185,642 -65,406 -60,389 -103,058 -116,415 出所：三鬼商事「MIKI OFFICE REPORT」をもとにSR社作成 ＊オフィスストックの純増は、延床面積の前年との差、オフィスストックの増加は新規供給の延床面積 www.sharedresearch.jp 35/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 日本橋兜町・茅場町近隣エリアの再開発状況 同社が再開発を進めている日本橋兜町・茅場町の近隣エリアである千代田区大手町、中央区日本橋、中央区八重 洲における再開発の状況は以下のとおりである。 千代田区大手町における再開発 大手町連鎖型都市再生プロジェクトにより、2016年までに大手町1-1計画A棟及びB棟、大手町第３次再開発事業 （B-2街区）の竣工が予定されている。当該オフィスビル竣工により、賃貸オフィスビルの延床面積は2014年8月現 在と比較し、462,351㎡、33％拡大するとSR社は見込んでいる。 大手町の再開発事業においては、ビルの一部は宿泊施設やサービスアパートメントなどとして活用され、オフィ ス以外の需要を取り込む工夫も計画されている。 大手町連鎖型都市再生プロジェクト：2003年1月、都市再生本部において決定された「都市再生プロジェクト（第5次決定）」に基づき、「大 手町連鎖型都市再生プロジェクト」の取り組みを開始。同プロジェクトは、旧大手町合同庁舎1、2号館跡地を種地として活用し、独立行政 法人都市再生機構の施行による区画整理事業の換地の手法を用い、場所を変えながら複数回にわたり段階的に連続的な建て替えを推進し、 大手町地区の再生を目指すもの。 再開発計画 大手町1-1計画 用途 A棟 事務所、店舗 住所 階数 １丁目1 地上22階 敷地面積 延床面積 ㎡ ㎡ 6,898 108,351 竣工 概要 2015年11月 旧りそな・マルハビルと 三菱地所・JXホールディン 地下5階 B棟 事務所、サービ 地上29階 スアパートメン 地下5階 事業者 三菱UFJ銀行大手町ビル グス・大手町デベロップメ の再開発事業 ント特定目的会社 9,338 149,000 2016年度 11,200 205,000 2016年 旧日本政策投資銀行、公 三菱地所 （2014年4月） 庫ビル、新公庫ビル 2018年5月 旧東京国際郵便局ビル、 都市再生機構 （2015年6月着 逓信ビルの再開発事業 ト 大手町第３次 事務所、宿泊施 １丁目5 地上31階 再開発事業（B-2街区） 設、店舗 地下4階 地上18階 地下3階 大手町二丁目地区 A棟 再開発事業 事務所、店舗、 2丁目3 地上35階 会議室 地下3階 20,000 199,000 NTT都市開発 工） B棟 地上33階 150,000 地下3階 大手町1丁目２番街区 １丁目2 20,847 - 2019年 「三井物産ビル」、「大 三井物産 （2016年着工） 手町一丁目三井ビルディ 三井不動産 ング」、「大手町パルビ ル」を一体で建替え開発 出所：各種資料よりSR社作成 中央区日本橋における再開発 中央区日本橋エリアでは、2004年のCOREDO日本橋（日本橋一丁目ビルディング）開業をきっかけに三井不動産 が「日本橋再生計画」を進めている。 「日本橋室町東地区開発計画」では、5街区で敷地面積約11,900㎡、延床面積180,000㎡にオフィス、商業施設、賃 貸住宅、多目的ホール、シネコンなどの機能を融合させた複合再開発を行った。 また、2019年に日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業、日本橋室町三丁目地区市街地再開発事業の竣工が予 www.sharedresearch.jp 36/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 定されている。 再開発計画 日本橋室町東地区開発 LAST UPDATE【2016/4/27】 用途 1-5街区 住所 階数 オフィス、商業 日本橋 地上17階 施設 地下4階 室町 敷地面積 延床面積 ㎡ ㎡ 1,945 29,120 竣工 概要 事業者 2014年 室町ちばぎん三井ビル 三井不動産他 （COREDO室町3） 1丁目 2-2街区 2-3街区 オフィス、商業 日本橋 地上22階 施設、多目的 室町 地下4階 ホール 2丁目 オフィス、商業 地上22階 施設、シネマコ 地下4階 2,454 41,000 2010年 室町東三井ビル （COREDO室町） 3,273 63,000 2014年 室町古河三井ビル （COREDO室町2） ンプレックス、 賃貸住宅 2-4街区 オフィス、商業 地上21階 施設、集会施 地下5階 2,744 46,400 2010年 日本橋室町野村ビル （YUITO） 設、サ 2-5街区 389 3,500 2013年 千疋屋日本橋ビル 地上2階 124 81 2011年 福徳神社社務所 地上2階 528 1,100 2014年 福徳神社 2,991 58,084 2018年度 重要文化財である高島屋 三井不動産他 オフィス、商業 地上9階 施設等 地下2階 社務所 福徳神社施設 地下2階 日本橋二丁目地区 A街区 第一種市街地再開発事業 オフィス・DHC 日本橋 等 2丁目 地上26階 地下5階 日本橋店を核に2棟のオ フィス・商業等の複合ビ B街区 C街区 日本橋室町三丁目地区 A街区 髙島屋日本橋店 地上8階 等 地下5階 オフィス・商業 地上31階 施設等 地下5階 店舗、事務所 市街地再開発 B街区 公共公益施設 日本橋 地上26階 室町 地下4階 3丁目 地上4階 8,364 80,659 6,024 143,372 11,500 165,570 1400 3,390 ルを建設する 2019年 JPビルの建て替え 日本橋室町三丁目地 区市街地再開発組合 地下1階 出所：各種資料よりSR社作成 中央区八重洲における再開発 SR社の認識では中央区八重洲エリアは老朽化した中規模ビルが多く、再開発が遅れている地域であるが、東京駅 前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業、八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業によって、2024年 までに高さ250メートルクラスの高層ビルの竣工が予定されている。 再開発計画 用途 東京駅前八重洲一丁目東 A街区 住所 オフィス、店舗 八重洲 地区第一種市街地再開発 1丁目 階数 地上11階 敷地面積 延床面積 ㎡ ㎡ 1,300 12,000 竣工 概要 2024年 東京駅前八重洲エリアの 再開発組合 地下3階 再開発 事業者 （東京建物など） 事業 B街区 オフィス、店舗 地上54階 10,600 228,000 13,500 293,600 地下4階 八重洲二丁目北地区第一 A-1街区 オフィス、店 八重洲 地上45階 種市街地再開発事業 2丁目 地下4階 舗、ホテル 2021年 東京駅前八重洲エリアの 再開発組合 再開発 （三井不動産など） - - 現朝日生命大手町ビ 三菱地所他 地上10階 A-2街区 オフィス、店舗 地下4階 八重洲二丁目中地区第一 - 種市街地再開発事業 常盤橋再開発 八重洲 2丁目 A棟 B棟 事務所、店舗 事務所、店舗 大手町 地上37階 2丁目 地下5階 八重洲 1丁目 地上61階 20,000 380,000 - 31,400 140,000 2021年度 ル、JXビル、大和呉 490,000 2027年度 地下5階 C棟 店舗、変電所 地下4階 20,000 2027年度 D棟 事務所 地上9階 30,000 2022年度 服橋ビルが位置する 東京駅の日本橋口前 に位置する常盤橋街 区の再開発 地下3階 出所：各種資料よりSR社作成 www.sharedresearch.jp 37/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 同業他社 同業他社との業績比較 平和不動産 三菱地所 15年3月期 売上高 賃貸事業 34,347 三井不動産 15年3月期 連結 1,110,259 住友不動産 15年3月期 連結 1,529,036 ダイビル 15年3月期 連結 19,365 ビル事業 580,177 賃貸 464,842 不動産賃貸 285,942 住宅 2,865 住宅事業 375,520 分譲 425,442 不動産販売 263,963 不動産開発 9,801 投資マネジメント事業 マネジメント 317,818 海外事業 その他 2,316 その他 8,024 15年3月期 806,835 35,773 土地建物賃貸事業 27,114 77,752 68,786 その他 320,934 その他 256,930 その他 8,659 セグメント利益合計 9,634 合計 173,250 合計 211,878 合計 179,530 合計 10,703 連結 8,548 連結 156,332 連結 186,074 連結 165,894 連結 9,447 賃貸事業 住宅 不動産開発 7,616 ビル事業 128,982 賃貸 107,863 不動産賃貸 104,441 136 住宅事業 11,605 分譲 45,493 不動産販売 43,781 マネジメント 49,317 1,659 投資マネジメント事業 海外事業 その他 223 その他 調整額 -1,085 調整額 4,064 土地建物賃貸事業 9,893 26,068 2,531 その他 9,205 その他 31,308 その他 810 調整額 -25,804 調整額 -13,635 調整額 -1,256 賃貸事業営業利益率 39.3% 22.2% 23.2% 36.5% 36.5% 賃貸事業営業利益構成比 79.1% 74.4% 50.9% 58.2% 92.4% EBITDA/賃貸等不動産（簿価） 6.1% 5.9% 6.4% 5.1% 5.3% EBITDA/賃貸等不動産（時価） 5.3% 3.6% 4.0% 3.7% 3.8% ROE 2.8% 5.2% 6.4% 10.5% 3.8% ROA 2.2% 2.8% 3.4% 3.2% 総資産営業利益率 2.9% 3.2% 3.9% 3.8% 2.8% 31.0% 30.5% 36.9% 18.4% 38.8% 自己資本比率 DEレシオ 2.4% 1.8 1.2 1.0 3.5 1.1 支払利息/有利子負債 1.28% 1.08% 1.31% 0.90% 1.01% 支払利息/営業利益 24.9% 13.5% 14.2% 15.8% 15.9% 出所：各種資料をもとにSR社作成 ＊賃貸事業の営業利益構成比は営業利益に対する比率、三菱地所はビル事業、三井不動産は賃貸、住友不動産は不動産賃貸、ダイビルは土地建物賃貸事業を不動産賃貸事 業とした。 ＊EBITDAは営業利益＋減価償却費とした。 同業他社との比較において、同社は、大手財閥系不動産（三菱地所、三井不動産、住友不動産）と比較して賃貸 事業の営業利益構成比が高い。また、大手財閥系不動産にダイビル（東証１部 8806）を含めて比較しても、同社 はROEが低く、D/Eレシオ（負債資本倍率）が高いといった特徴がある。 賃貸事業の営業利益構成 同社の賃貸事業における営業利益構成比は2015年3月期で79.1％であり、三菱地所の同74.4％、三井不動産の同 50.9％、住友不動産の同58.2％と比較して、同事業の収益依存度が高い。同業他社は住宅、不動産販売、海外、そ の他の事業に営業利益が分散している。ただし、同社と売上および営業利益の水準が近いダイビルの賃貸事業に おける営業利益構成比は92.4％と同社を上回る水準となっている。 ROE 同社のROEは2015年3月期で2.8％であり、三菱地所の同5.2％、三井不動産の同6.4％、住友不動産の同10.5％、ダ イビルの3.8％と比較して低い。その理由として、ROAが相対的に低いこと、2015年3月期には日本橋兜町再開発 関連の除却損等の特別損失2,215百万円を計上したことがあげられる。 同社のROAは2015年3月期で2.2％であり、三菱地所の同2.8％、三井不動産の同3.4％、住友不動産の同3.2％、ダイ ビルの2.4％と比較して低い。その理由として、土地の再評価を行っていることから含み益が財務諸表に認識され ていること、総資産営業利益率が相対的に低いこと、営業利益に占める支払利息の比率が高いことがあげられる。 総資産営業利益率はアセット（有形固定資産）を必要とする賃貸事業の構成比が高いことが理由である。 同業他社との主要設備（ビル）の比較 主要設備の地域別構成比を同業他社と比較すると、同社の首都圏（東京都を含む）に立地しているビルは45.9％で、 三菱地所の98.8％、三井不動産の同85.8％、住友不動産の同95.8％と比べて、低い水準となっている。ただし、大 阪府を中心にビルを保有しているダイビルの同38.1％よりは高い水準となっている。一方、その他（地方都市）に www.sharedresearch.jp 38/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 立地するビルの比率は54.1％で、前述の大手財閥系不動産3社に比べて高い。築年数および1棟あたりの平均床面 積に関して、同社の設備は相対的に古く、小規模である。同社が保有している最古のビルは日証館（昭和3年（1928 年）建築）であり、築年数は約87年である。 同社および大手不動産会社の主要設備 平和不動産 三菱地所 三井不動産 15年3月期 住友不動産 15年3月期 15年3月期 ダイビル 15年3月期 15年3月期 主要設備延床面積の地域別構成比 東京都心5区 43.5% 86.2% 51.8% 81.5% 34.3% 東京都 0.3% 0.0% 1.2% 12.9% 3.2% 首都圏 2.1% 12.6% 32.8% 1.4% 0.7% その他 54.1% 1.2% 14.3% 4.2% 61.9% 築年数（年） 25.9 1棟当たり平均床面積（㎡） 27.4 12,651 17.4 82,135 14.1 71,646 34,347 16,247 賃貸等不動産（簿価） 206,678 3,318,192 2,489,932 2,767,130 322,422 賃貸等不動産（時価） 242,562 5,498,938 4,054,375 3,921,409 447,067 含み益 35,884 2,180,746 1,564,443 1,154,279 124,645 含み益/賃貸等不動産（簿価） 17.4% 65.7% 62.8% 41.7% 38.7% 出所：各社の有価証券報告書をもとにSR社算出 *東京都心5区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 *東京都は都心5区を除く *首都圏は、神奈川県・埼玉県・千葉県 *築年数は、主要設備の合計延床面積に対する個々のビルの比率に応じた加重平均 空室率の推移 同社と不動産大手3社の空室率の推移 9.0% 三菱地所 8.0% 住友不動産 三井不動産 平和不動産 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 三菱地所 3.6% 1.7% 2.1% 2.9% 3.4% 3.6% 3.6% 4.0% 5.3% 2.8% 三井不動産 1.4% 1.4% 1.3% 2.2% 3.1% 3.5% 2.9% 3.3% 3.5% 3.3% 住友不動産 5.7% 4.8% 3.8% 5.1% 8.4% 8.2% 7.8% 7.1% 5.9% 4.9% 平和不動産 1.1% 1.4% 1.5% 1.4% 2.1% 2.0% 1.9% 1.9% 2.2% 3.1% 出所：各社資料をもとにSR社作成 *各年3月末の空室率。 www.sharedresearch.jp 39/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 過去の業績 2016年3月期第3四半期実績 2016年3月期第3四半期の業績は、売上高は29,087百万円（前年同期比4.1％増）、営業利益は6,702百万円（同5.6％ 減）、経常利益は5,566百万円（同1.0％減）となり、四半期純利益は3,404百万円（同13.8％増）となった。 賃貸事業は、物件の売却、及び2015年3月期に取得・竣工した物件の寄与などにより増収となったが減益、不動産 ソリューション事業は、前期に完売した分譲マンションの販売反動減などにより減収減益となった。四半期純利 益は前年同期に計上した営業出資評価損や建物設備解体費がなかったことや、法人税等の減少によって増益と なった。 賃貸事業 売上高は16,686百万円（前年同期比14.8％増）、営業利益は5,933百万円（同3.4％減）となった。 ビル賃貸事業 ビル賃貸事業の収益は15,969百万円（前年同期比16.1％増）となった。東京証券取引所ビルの賃貸料減額による影 響等があったものの、名古屋丸の内平和ビル（名古屋市中区）の売却、及び前期に取得した茅場町ブロードスク エア（東京都中央区）、KDX浜町ビル（東京都中央区）、栄センタービル（名古屋市中区）並びに前期に竣工した 丸善名古屋本店ビル（名古屋市中区）の賃貸収益貢献等により増収となった。 利益面では、ビル賃貸事業の営業利益は5,640百万円（前年同期比3.7％減）となった。東京証券取引所ビルの賃貸 料減額による減収影響の大部分を、名古屋丸の内平和ビルの売却益、前期に取得したビルおよび前期に竣工した ビルの賃貸収益貢献等でカバーした。 ビル賃貸事業における収益増減要因は以下の通りとなった。 ◤ 前期に取得したビル、新築ビル、ホテル高稼働等による増収：約730百万円 ◤ 東京証券取引所ビルの賃料減額、再開発関連の有姿除却等による減収：約1,070百万円 ◤ ビル売却売上：2,700百万円 ビル賃貸事業における営業利益増減要因は以下の通りとなった。 ◤ ◤ 前期に取得したビル、新築ビル、ホテル高稼働等による増益：約370百万円 東京証券取引所ビルの賃料減額、再開発関連の有姿除却等による減益：約1,100百万円 空室率は3.2％台（再開発関連の貸止め部分等を除外した空室率は2.1%、前期末は4.2％で再開発関連の貸止め部分 等を除外した空室率は3.1%）となった。 東京証券取引所を除くビル賃料の増減影響に関して、同社によれば、賃料改定時に増額の件数は減額の件数を上 回っているという。 その他、中長期経営計画のポートフォリオ入替えの一環として、第3四半期にクアトロ室町ビル（東京都中央区、 延床面積：7,537㎡、用途：店舗・事務所）を取得した。2016年3月期第４四半期から収益貢献が見込まれる。 www.sharedresearch.jp 40/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 住宅賃貸事業 住宅賃貸事業の収益は717百万円（前年同期比7.5％減）、営業利益は293百万円（同3.9％増）となった。住宅賃貸 事業の空室率は5.1％（前期は2.7％）となった。 不動産ソリューション事業 売上高は10,713百万円（前年同期比7.9％減）、営業利益は1,542百万円（同3.7％減）となった。 マネジメントフィーは平和不動産リート投資法人の資産規模拡大により967百万円（前年同期比0.9％増）となっ た。不動産開発収益等は、上期のたな卸資産の売却等に加え、第3四半期に平和不動産リート投資法人への物件供 給（神奈川県、愛知県、北海道のレジデンス３物件）を行ったことで8,973百万円（同21.7％増）となった。不動 産仲介収益は平和不動産リート投資法人の資産入れ替えのサポート等により761百万円（同74.1％増）となった。 不動産開発（マネジメントフィー、不動産開発収益等、仲介手数料の合計）の営業利益は1,651百万円（同14.9％ 増）となった。主に不動産仲介収益の増加が利益の増加に寄与した。 住宅開発収益は、前期に完売したフラージュ押上（東京都墨田区）の販売の反動減等により10百万円（同99.6％ 減）となった。マンション売上戸数は0戸（前年同期は67戸）となった。住宅開発の営業損益は108百万円の営業 損失（前年同期は164百万円の営業利益）となった。なお、通期においてはエアーズガーデン新浦安（千葉県浦安 市）の販売41戸を見込んでいる。 2016年3月期第2四半期実績 第2四半期の業績は、売上高は17,150百万円（前年同期比0.9％減）、営業利益は4,172百万円（同8.4％減）、経常 利益は3,363百万円（同6.0％減）となり、四半期純利益は2,150百万円（同40.2％増）となった。 賃貸事業は、物件の売却、及び2015年3月期に取得・竣工した物件の寄与などにより増収となったが若干の減益、 不動産ソリューション事業は、前期に完売した分譲マンションの販売反動減などにより減収減益となった。四半 期純利益は前年同期に計上した営業出資評価損や建物設備解体費がなかったことや、法人税等の減少によって増 益となった。 賃貸事業 売上高は12,049百万円（前年同期比23.8％増）、営業利益は4,054百万円（同1.3％減）となった。 ビル賃貸事業 ビル賃貸事業の収益は11,519百万円（前年同期比25.5％増）となった。東京証券取引所ビルの賃貸料減額による影 響等があったものの、名古屋丸の内平和ビル（名古屋市中区）の売却、及び前期に取得した茅場町ブロードスク エア（東京都中央区）、KDX浜町ビル（東京都中央区）、栄センタービル（名古屋市中区）並びに前期に竣工した 丸善名古屋本店ビル（名古屋市中区）の賃貸収益貢献等により増収となった。 利益面では、ビル賃貸事業の営業利益は3,829百万円（前年同期比1.7％減）となった。東京証券取引所ビルの賃貸 料減額による減収影響の大部分を、名古屋丸の内平和ビルの売却益、前期に取得したビルおよび前期に竣工した ビルの賃貸収益貢献等でカバーした。 ビル賃貸事業における収益増減要因は以下の通りとなった。 ◤ 前期に取得したビル、新築ビル、新規入居等による増収：約700百万円 www.sharedresearch.jp 41/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 ◤ ◤ 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 ビル売却売上：2,700百万円 東京証券取引所ビルの賃料減額、ビル売却･テナント退去等による減収：約1,000百万円 ビル賃貸事業における営業利益増減要因は以下の通りとなった。 ◤ 前期に取得したビル、新築ビル、新規入居等による増益：約400百万円 ◤ 東京証券取引所ビルの賃料減額、ビル売却･テナント退去等による減益：約1,000百万円 ◤ ビル売却益：約300百万円 空室率は2.7％台（再開発関連の貸止め部分等を除外した空室率は1.7%、前期は4.2％で再開発関連の貸止め部分等 を除外した空室率は3.1%）となった。 東京証券取引所を除くビル賃料の増減影響に関して、同社によれば、賃料改定時に増額の件数は減額の件数を上 回っているが、業績に影響を及ぼすまでには至っていないという。 住宅賃貸事業 住宅賃貸事業の収益は529百万円（前年同期比3.8％減）、営業利益は225百万円（同5.1％増）となった。住宅賃貸 事業の空室率は4.3％台（前期は2.7％）となった。 不動産ソリューション事業 売上高は4,030百万円（前年同期比36.7％減）、営業利益は649百万円（同24.4％減）となった。 マネジメントフィーは平和不動産リート投資法人の資産規模拡大により553百万円（同0.5％増）となった。不動 産開発収益等は、たな卸資産（本八重洲ビル（東京都中央区））の売却等により3,110百万円（前年同期比15.3％ 増）となった。仲介手数料は360百万円（前年同期比18.4％増）となった。不動産開発（マネジメントフィー、不 動産開発収益等、仲介手数料の合計）の営業利益は723百万円（前年同期比7.3％増）となった。 住宅開発収益は、前期に完売したフラージュ押上（東京都墨田区）の販売の反動減等により5百万円（同99.8％減） となった。マンション売上戸数は0戸（前年同期は66戸）となった。住宅開発の営業損益は73百万円の営業損失（前 年同期は184百万円の営業利益）となった。なお、通期においてはエアーズガーデン新浦安（千葉県浦安市）の販 売41戸を見込んでいる。 2016年3月期第1四半期実績 第1四半期の業績は、売上高は8,291百万円（前年同期比3.1％増）、営業利益は1,934百万円（同6.3％減）、経常 利益は1,620百万円（同0.5％減）となり、四半期純利益は950百万円（同9.9％増）となった。 賃貸事業は減収減益となったが、不動産ソリューション事業がたな卸資産の売却によって、増収増益となった。 四半期純利益は法人税等の減少によって増益となった。 賃貸事業 売上高は4,779百万円（前年同期比3.2％減）、営業利益は1,992百万円（同5.6％減）となった。 賃貸事業のうち、ビル賃貸事業の収益は4,447百万円（前年同期比3.6％減）となった。前期に取得した茅場町ブロー www.sharedresearch.jp 42/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 ドスクエア（東京都中央区）、KDX浜町ビル（東京都中央区）、栄センタービル（愛知県名古屋市中区）、前期に 竣工した丸善名古屋本店ビル（愛知県名古屋市中区）の賃貸収益貢献があったものの、東京証券取引所ビル（東 京都中央区）の賃貸料減額等が影響した。 不動産ソリューション事業 売上高は3,000百万円（前年同期比17.3％増）、営業利益は204百万円（同16.6％増）となった。 不動産開発収益は、2,550百万円（前年同期比17.7％増）となった。たな卸資産の売却等による収益を計上した。 マネジメントフィーは275百万円（同0.5％増）となった。 2015年3月期実績 売上高は34,347百万円（前期比20.6％減）、営業利益は8,548百万円（同6.1％増）、経常利益は6,568百万円（同 16.4％増）となった。また、投資有価証券売却益等の特別利益248百万円を計上する一方、日本橋兜町再開発に向 けての固定資産除却損等による特別損失2,215百万円を計上し、当期純利益は2,495百万円（14.0％減）となった。 賃貸事業部門 売上高19,365百万円（前期比1.8％減）、セグメント利益7,616百万円（同0.3％増）となった。 ビル賃貸事業は18,033百万円（前期比2.0％減）となった。ポートフォリオ入れ替えの一環で、前期に物件を売却 したことに伴い、賃貸収益が減少した。内訳として、証券取引所賃貸収益は4,209百万円（前期比0.1％減）、一般 オフィス賃貸収益は10,651百万円（同0.1％減）、商業施設賃貸収益は3,172百万円（同9.8％減）となった。 賃貸用ビルの空室率は、4.15％と前期の2.15％と比較して2.0％上昇したが、これは日本橋兜町再開発のための貸 し止めを含んでおり、これを除くと3.11％であった。 不動産ソリューション事業部門 売上高12,668百万円（前期比39.7％減）、セグメント利益1,795百万円（同58.3％増）となった。 たな卸資産の売却減等により不動産開発収益は7,897百万円（前期比55.9％減）となり、住宅開発収益は「フラー ジュ押上」（東京都墨田区）67戸の売上を計上し2,865百万円（同97.5％増）、マネジメントフィーは1,237百万円 （同14.8％増）となった。 www.sharedresearch.jp 43/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 損益計算書 LAST UPDATE【2016/4/27】 損益計算書 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 （百万円） 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 31,912 31,384 営業収益 前年比 -12.8% 51,935 -1.7% 65.5% 42,004 30,135 -19.1% -28.3% 35,205 16.8% 32,992 43,284 -6.3% 34,347 31.2% -20.6% 16年3月期 連結 37,010 7.8% 売上原価 19,081 18,480 37,725 31,515 17,652 23,204 21,512 31,513 21,721 24,650 売上総利益 12,830 12,903 14,209 10,489 12,482 12,000 11,480 11,770 12,625 12,359 40.2% 41.1% 売上総利益率 販売費及び一般管理費 売上高販管費比率 3,192 27.4% 3,698 5,211 10.0% 25.0% 41.4% 4,343 4,078 13.5% 4,926 27.2% 4,124 36.8% 3,714 11.8% 9,205 前年比 11.7% -4.5% -2.2% -31.7% 36.7% -15.8% 4.0% 9.5% 6.1% -3.3% 営業利益率 30.2% 29.3% 17.3% 14.6% 27.9% 20.1% 22.3% 18.6% 24.9% 22.3% 7,074 8.6% 7,355 11.9% 33.4% 4,091 10.0% 8,403 12.5% 4,076 9,637 6,145 14.0% 34.8% 営業利益 8,998 10.3% 34.1% 8,055 8,548 11.1% 8,267 営業外収益 209 309 331 291 505 222 405 289 391 366 営業外費用 1,682 2,338 3,150 3,541 3,725 3,386 3,127 2,701 2,371 1,925 8,164 7,176 6,178 2,895 5,183 3,910 4,634 5,644 6,568 6,708 7.8% -12.1% -13.9% -53.1% 79.0% -24.6% 18.5% 21.8% 16.4% 2.1% 25.6% 22.9% 11.9% 6.9% 17.2% 11.1% 14.0% 13.0% 19.1% 18.1% 384 経常利益 前年比 経常利益率 特別利益 31 349 11 2,734 96 174 3,704 199 248 特別損失 428 878 4,335 18,335 1,251 472 5,676 1,848 2,215 661 法人税等 3,229 2,763 844 -2,927 1,841 1,597 131 1,082 2,105 2,023 41.6% 税率 少数株主利益 当期純利益 前年比 利益率（マージン） 41.6% 45.5% 45.7% 44.2% 4.9% 4 146 148 -1,072 23.0% 124 -40 75 27.1% 10 45.8% - 31.5% - 4,534 3,737 862 -8,706 2,062 2,055 2,455 2,901 2,495 4,408 7.9% -17.6% -76.9% -1110.0% -123.7% -0.3% 19.5% 18.2% -14.0% 76.7% 14.2% 11.9% 1.7% -20.7% 6.8% 5.8% 7.4% 6.7% 7.3% 11.9% 出所：同社資料をもとにSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 支払利息 支払利息 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 16年3月期 1,571 2,288 2,966 3,270 3,256 3,045 2,855 2,457 2,128 1,725 （百万円） 支払利息 有利子負債金利 1.5% 1.5% 1.5% 1.6% 1.6% 1.6% 1.5% 1.4% 1.3% 1.1% 出所：同社資料をもとにSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 2015年3月期末の平均利率は、短期借入金が0.4％、1年以内に返済予定の長期借入金が1.5％、長期借入金（1年以 内に返済予定のものを除く）が1.1％である。 特別利益 特別利益 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 16年3月期 31 349 11 2,734 96 174 3,704 199 248 384 - 338 10 2,481 6 34 763 13 - 384 30 9 - 235 - - 546 139 200 - 負ののれん発生益 - - - - - - 2,058 - - - その他 1 2 1 18 90 140 337 47 48 - （百万円） 特別利益 固定資産売却益 投資有価証券売却益 出所：同社資料をもとにSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 2010年3月期に茅場町平和ビルの土地建物売却等に伴い、固定資産売却益2,481百万円を計上した。 2013年3月期に東京券会館の子会社化に伴い、負ののれん発生益2,058百万円を計上した。 特別損失 特別損失 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 16年3月期 428 878 4,335 18,335 1,251 472 5,676 1,848 2,215 661 29 599 133 1,269 124 51 91 83 1,093 189 減損損失 - - - 10,626 212 257 2,194 1,580 867 - 営業出資評価損 - - - 4,607 - - 1,625 - - - （百万円） 特別損失 固定資産除却損 出所：同社資料をもとにSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 44/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 2010年3月期に賃料水準の下落と地価の下落により、収益性が低下している首都圏の賃貸ビル2棟、その他地域の 賃貸ビル2棟に対して、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、それぞれ、7,501百万円、3,125百万円の減損損失を 計上した。また、特定目的会社への優先出資に対する評価損として営業出資評価損4,607百万円を計上した。 2013年3月期に地価の下落により、東京都中央区の賃貸ビルに対して、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、2,194 百万円の減損損失を計上した。また、特定目的会社への優先出資に対する評価損として営業出資評価損1,625百万 円を計上した。 www.sharedresearch.jp 45/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 貸借対照表 貸借対照表 （百万円） LAST UPDATE【2016/4/27】 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 16年3月期 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 資産 現金及び預金 3,157 3,184 22,267 16,066 19,921 21,570 22,035 11,152 9,046 10,983 営業未収入金 216 1,462 1,399 822 676 2,259 1,543 1,016 895 1,213 1,037 2,568 7,075 21,554 18,150 21,148 12,077 11,860 2,306 4,503 24,222 48,467 39,000 27,466 24,260 19,635 19,995 18,107 17,035 15,374 270 有価証券 たな卸資産 営業出資 その他 流動資産合計 建物及び構築物（純額） - 7,179 11,547 3,841 2,749 3,550 1,483 1,623 - 1,349 15,768 735 6,139 2,803 2,073 2,790 2,068 2,252 665 29,981 78,628 82,023 75,888 68,559 70,235 59,923 45,826 31,534 33,008 76,460 81,164 83,744 81,497 78,739 82,960 84,307 79,145 82,015 78,437 機械装置及び運搬具（純額） 640 668 535 533 423 516 478 389 390 485 工具、器具及び備品（純額） 410 483 383 350 299 346 306 317 384 306 87,617 119,883 133,470 121,428 123,251 131,531 129,668 128,695 135,617 136,386 土地 建設仮勘定 554 2 1,557 458 1,314 120 10 648 - - 165,684 202,202 219,691 204,267 204,027 215,476 214,770 209,197 218,408 215,616 借地権 3,715 5,681 5,681 5,681 4,558 4,558 9,528 9,516 9,516 9,778 のれん - 48 39 191 401 298 283 103 28 - その他 50 57 74 111 114 95 86 71 56 41 3,766 5,787 5,795 5,984 5,074 4,952 9,897 9,691 9,602 9,820 11,165 9,810 6,473 10,706 12,208 12,024 23,978 27,530 33,422 30,861 73 652 1,096 3,777 3,418 2,676 282 261 220 197 2,629 1,513 2,149 2,553 2,554 3,413 4,045 4,010 4,115 4,089 有形固定資産合計 無形固定資産合計 投資有価証券 繰延税金資産 その他 投資その他の資産合計 13,867 11,975 9,718 17,036 18,180 18,113 28,305 31,801 37,757 35,147 固定資産合計 183,317 219,964 235,205 227,288 227,281 238,542 252,973 250,689 265,767 260,584 資産合計 213,298 298,728 317,439 303,456 296,058 308,964 313,096 296,834 297,736 294,021 1,382 3,492 2,673 1,487 1,269 2,439 1,690 1,661 2,873 2,451 10,000 - 20,370 18,250 4,540 980 18,780 15,800 1,983 10,686 負債 支払手形及び営業未払金 1年内償還予定の社債 1年内償還予定の新株予約権付社債 短期借入金 - 1,170 - - - 16,285 - - - - 20,970 24,850 26,120 28,900 16,850 15,000 12,100 10,100 6,600 8,000 35,370 1年内返済予定の長期借入金 10,100 6,910 24,024 26,438 28,839 37,200 22,834 20,649 28,074 その他 15,260 3,173 4,552 2,541 3,756 2,780 4,928 3,471 3,085 3,151 流動負債合計 57,712 39,595 77,739 77,616 55,254 74,684 60,332 51,681 42,615 59,658 21,847 社債 40,000 60,000 44,430 39,440 34,400 38,420 27,990 19,565 23,506 1,777 20,000 20,000 20,000 20,000 - - - - - 長期借入金 30,085 78,850 75,348 75,844 81,729 89,198 105,197 104,221 102,326 84,328 長期預り敷金保証金 20,764 22,726 21,939 20,742 20,419 21,172 22,272 22,270 22,417 20,342 917 28 28 26 80 53 3,626 3,531 5,839 4,621 4,338 6,192 6,249 10,185 10,205 9,016 8,722 8,722 8,034 7,674 690 881 1,107 838 961 923 955 853 700 724 98,571 188,677 169,101 167,075 167,794 158,782 168,762 159,162 162,822 139,536 146,284 228,272 246,840 244,691 223,048 233,466 229,094 210,844 205,438 199,194 転換社債型新株予約権付社債 繰延税金負債 再評価に係る繰延税金負債 その他 固定負債合計 負債合計 純資産 資本金 14,935 15,238 15,797 15,797 21,492 21,492 21,492 21,492 21,492 21,492 資本剰余金 13,162 13,466 14,025 14,025 19,720 19,720 19,720 19,720 19,720 19,720 利益剰余金 31,726 30,897 30,046 14,263 15,992 17,120 19,305 21,288 23,168 26,548 -284 -340 -366 -373 -378 -379 -383 -395 -404 -411 59,540 59,262 59,503 43,713 56,827 57,954 60,134 62,106 63,976 67,349 自己株式 株主資本合計 その他有価証券評価差額金 1,104 -859 -950 -200 776 771 7,789 8,131 11,881 10,455 土地再評価差額金 6,323 9,025 9,109 14,846 14,875 16,281 15,751 15,751 16,440 17,021 7,428 8,165 8,158 14,645 15,652 17,053 23,541 23,883 28,321 27,477 45 3,027 2,936 405 530 490 326 - - - 67,014 70,456 70,598 58,764 73,010 75,497 84,002 85,990 92,298 94,827 評価・換算差額等 少数株主持分 純資産合計 23,056 46,437 37,726 26,801 23,667 19,455 19,848 17,462 15,057 14,136 有利子負債合計 運転資金 112,932 191,780 210,292 208,872 186,358 197,083 186,901 170,335 162,489 160,231 ネット・デット 109,775 188,596 188,025 192,806 166,437 175,513 164,866 159,183 153,443 149,248 出所：同社資料をもとにSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 ビル賃貸が主要事業であるため、資産の約7割が有形固定資産である。 流動資産 流動資産の主要項目は現金及び預金、販売用不動産、仕掛販売用不動産である。 ◤ 販売用不動産：不動産ソリューション事業における売却目的のビルおよび分譲住宅。建築物および土地に関し ◤ 仕掛販売用不動産：主に住宅事業における施工中のマンションを計上。 て、長期保有から売却に保有目的の変更があった場合には、固定資産から販売用不動産に振り替える。 www.sharedresearch.jp 46/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 有形固定資産 有形固定資産では、建物及び構築物、土地が主要項目である。 ◤ ◤ 建物及び構築物：不動産賃貸事業の設備（ビル）が主な建物及び構築物である。同社は、定率法を採用してお り、建物及び構築物は耐用年数8～50年で減価償却をしている。ただし、東京証券取引所ほか2棟のビルおよ び2008年4月以降に取得した建物（建物附属設備を除く）に関しては定額法を採用している。 土地：主に賃貸事業におけるビルの土地が計上されている。「土地の再評価に関する法律」（1998年3月公布 法律第34号）および「土地の再評価に関する法律の一部を改正する法律」（2001年3月公布第19号）に基づき、 事業用の土地の再評価を行っており、当該評価差額の税金に係る税金相当分を「再評価に係る繰延税金負債」 として負債の部に計上し、これを控除した金額を「再評価差額金」として純資産の部に計上している。 「土地の再評価に関する法律」（土地再評価法）は、たな卸資産を除く事業用の土地の全部（建物は対象外）を再評価し、その土地評価益 （または土地評価損）を貸借対照表に計上することを可能にした法律。1998年3月に議員立法で3年間の時限立法として成立し、2001年3月 に期限を約1年延長され、2002年3月まで適用されていた。土地再評価法では、金融機関や会社が所有する事業用の土地を全て再評価するこ とが必要とされており、個々の土地の評価損・評価益を合計したものが、貸借対照表に計上される。 事業用の土地全体について評価益が発生した場合、貸借対照表では、資産の部では「土地」の価額を増額し、資本の部には「再評価差額金」 を計上する。また、負債の部には「繰延税金負債」が計上される。この「繰延税金負債」とは、事業用の土地を将来売却した場合に発生す るであろう税負担の見込み額のことであり、将来の土地売却に備えて先取りして計上するものである。 無形固定資産 ◤ 借地権：東京証券取引所ビル、日証館ビル等の借地権を計上している。 投資その他の資産 ◤ 投資有価証券：保有株式のうち保有目的が純投資以外の目的であるもの36銘柄15,209百万円（うち株式会社日 本証券取引所グループ5,589百万円）、平和不動産リート投資法人への出資などを計上している。 負債 負債の主な項目は有利子負債、受入敷金保証金である。 有利子負債 有利子負債は、2009年3月期までは、資産の獲得に応じて増加傾向にあったが、2010年3月期以降は減少傾向にあ る。DEレシオは2010年3月期の3.6倍から2015年3月期は1.8倍にまで低下した。 固定負債 ◤ 長期預り敷金保証金：テナントからの預り金を計上。同社によれば、敷金保証金は賃料の約1年を預かるのが ◤ 再評価に係る繰延税金負債：「土地の再評価に関する法律」（1998年3月公布法律第34号）および「土地の再 一般的であるという。 評価に関する法律の一部を改正する法律」（2001年3月公布第19号）に基づき、事業用の土地について再評価 を行っており、当該評価差額の税金に係る税金相当分を「再評価に係る繰延税金負債」として負債の部に計上 し、これを控除した金額を「再評価差額金」として純資産の部に計上している。 「土地の再評価に関する法律」（土地再評価法）は、たな卸資産を除く事業用の土地の全部（建物は対象外）を再評価し、その土地評価益 （または土地評価損）を貸借対照表に計上することを可能にした法律。1998年3月に議員立法で3年間の時限立法として成立し、2001年3月 に期限を約1年延長され、2002年3月まで適用されていた。土地再評価法では、金融機関や会社が所有する事業用の土地を全て再評価するこ とが必要とされており、個々の土地の評価損・評価益を合計したものが、貸借対照表に計上される。 www.sharedresearch.jp 47/57 R Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 事業用の土地全体について評価益が発生した場合、貸借対照表では、資産の部では「土地」の価額を増額し、資本の部には「再評価差額金」 を計上する。また、負債の部には「繰延税金負債」が計上される。この「繰延税金負債」とは、事業用の土地を将来売却した場合に発生す るであろう税負担の見込み額のことであり、将来の土地売却に備えて先取りして計上するものである。 純資産 その他の包括利益累計額 ◤ 土地再評価差額金：「再評価に係る繰延税金負債」を参照。 www.sharedresearch.jp 48/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞事業内容 LAST UPDATE【2016/4/27】 キャッシュフロー計算書 キャッシュフロー計算書 （百万円） 営業活動によるキャッシュフロー (1) 投資活動によるキャッシュフロー(2) FCF (1+2) 財務活動によるキャッシュフロー 減価償却費及びのれん償却費 (A) 設備投資 (B) 運転資金増減 (C) 単純ＦＣＦ (NI+A+B-C) 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期 15年3月期 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 連結 16年3月期 連結 8 -10,237 17,711 16,399 16,639 11,945 13,271 13,824 12,557 9,954 -17,181 -56,878 -12,081 -5,740 -3,921 -17,286 -11,199 -6,388 -15,160 -2,600 -17,173 -67,115 5,630 10,659 12,718 -5,341 2,072 7,436 -2,603 7,354 17,872 68,332 17,754 -3,104 -11,612 9,834 -11,083 -18,026 -8,923 -3,218 4,436 5,153 5,666 5,054 5,098 5,194 5,243 5,326 4,989 5,028 -14,981 -55,296 -10,527 -7,813 -3,787 -17,023 -12,553 -9,056 -14,293 -15,403 11,630 23,381 -8,711 -10,925 -3,134 -4,212 393 -2,386 -2,405 -921 -17,641 -69,787 4,712 -540 6,507 -5,562 -5,248 1,557 -4,404 -5,046 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 営業活動によるキャッシュフロー 営業活動によるキャッシュフローは、当期純利益、減価償却費に加え、賃貸業における固定資産の売却損益、敷 金保証金の増減額、住宅事業におけるたな卸資産（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の増減の影響を受ける。 投資活動によるキャッシュフロー 投資活動によるキャッシュフローは有形固定資産の取得による支出、有形固定資産の売却による収入の影響を大 きく受ける。 財務活動によるキャッシュフロー 有形固定資産の取得に伴う有利子負債の増減により変動する。 2009年3月期までは有利子負債による調達で有形固定資産を拡大していたため、財務活動によるキャッシュフロー はプラスが続いた。2010年3月期以降は有利子負債削減により財務活動によるキャッシュフローはマイナスが続く 傾向にある。 www.sharedresearch.jp 49/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞その他情報 LAST UPDATE【2016/4/27】 その他情報 沿革 証券取引所等の施設を賃貸することを目的として現物出資で設立 同社は、1947年日本証券取引所（全国11か所の株式取引所を統合して1943年に設立された半官半民の営団組織に よる取引所）が解散されるにあたり、同所が東京、大阪、名古屋その他に所有する証券取引所等の施設を、新た に設立される会員組織の証券取引所および証券業者等に賃貸することを目的として、同所が発起人となり、これ らの財産を現物出資して設立された。 2000年に方針転換、積極的な資産の取得、開発による拡大路線へ 同社は設立以来、証券取引所および証券会社に建物等を賃貸することを中心に事業を展開し、2000年3月期の不動 産賃貸事業に占める証券取引所等の割合は7割を超えるに至った。一方、日本版金融ビッグ・バンの進展に伴い証 券取引所の電子化が進み、各証券取引所で立会場が廃止される方向となった。同社は事業環境の変化に対する対 応策として、一般テナントオフィスビル、商業施設用建物等を取得し、賃貸収益の増収を図り、証券取引所等へ の依存度を低下させ、リスク分散を図る方針に転換した。 リーマンショック以降は選択と集中、財務基盤の強化 リーマンショック後の2010年3月期には、同社は賃貸ビルの減損損失などから赤字となり、期末配当を無配とした。 この業績悪化により、積極的な拡大路線から、事業の選択と集中、強固な収益基盤の構築を目指す方針へ転換し、 資産の収益性強化、取得の厳選化、有利子負債の削減、自己資本比率の改善など、財務体質の強化が図られるよ うになった。 1947年7月 1949年5月 1965年4月 1977年3月 1980年5月 1984年10月 1987年12月 1988年4月 2004年3月 2004年12月 2007年8月 2009年10月 2010年10月 2013年1月 同社設立（資本金6,700万円）本店を東京に、支店を大阪に置き、その他6都市に出張所を置く 東京（市場館）、大阪（市場館）、名古屋の証券ビルを各証券取引所に賃貸開始 東京、大阪、名古屋各証券取引所に上場 宅地分譲事業に進出 戸建住宅分譲事業に進出 マンション分譲事業に進出 東京証券取引所ビル市場館（現 アローズ）竣工 不動産流通（仲介）事業に進出 東京証券取引所ビル本館竣工 オフィスコンバージョン事業に進出 大阪証券取引所ビル 竣工 名古屋証券取引所ビル 竣工 平和不動産アセットマネジメント株式会社（旧カナル投信株式会社）を子会社化 クレッシェンド投資法人とジャパン・シングルレジデンス投資法人が合併し、平和不動産リート 投資法人に社名変更 株式会社東京証券会館を子会社化 www.sharedresearch.jp 50/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞その他情報 LAST UPDATE【2016/4/27】 ニュース＆トピックス 2015年11月 2015年11月25日、同社はコーポレートガバナンス・ガイドラインを制定し、公表した。 大株主 大株主上位10名 持株比率 三菱地所株式会社 10.67% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 7.86% 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 4.41% CHASE MANHATTAN BANK GTS CLIENTS ACCOUNT ESCROW 2.82% 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 2.11% CBNY DFA SMALL CAP VALUE PORTFOLIO 1.87% MISAKI ENGAGEMENT MASTER FUND 1.76% 大成建設株式会社 1.33% STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223 1.28% 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 1.20% 出所：同社資料をもとにSR社作成（2015年9月末現在） 株主還元 同社は、中間配当と期末配当の年2回の剰余金の配当を行うことを基本方針としている。配当に関しては、再開発 事業やビル賃貸事業をはじめとする長期的な事業を安定的に展開し、企業価値を増大させるために必要となる内 部留保の重要性を考慮しつつ、中長期的な連結配当性向の水準を30％程度とすることを目標に利益配分を実施す る方針である。2016年3月期については、1株あたりの配当金として、第2四半期末11円、期末15円（年間配当金 26円）を行う予定である。 コーポレート・ガバナンスおよびトップ経営者 同社のガバナンス体制は監査役制度を採用するとともに執行役員制度を導入する一方、取締役会については社外 取締役の選任を行う等、業務執行と監督に関する機能を分離し、経営責任の明確化と意思決定の迅速化に努めて いる。 ◤ ◤ ◤ 同社の取締役会は取締役7名（うち社外取締役3名）で構成し、原則として毎月１回、必要に応じて臨時に開 催し、取締役会規則に基づき経営上の意思決定を行っている。 執行役員会は、７名（社長執行役員、専務執行役員、常務執行役員2名、執行役員3名）で構成し、業務を執 行するほか、取締役会への付議事項を協議している。 監査役会は、社外監査役3名を含む4名で構成し、監査意見を交換するとともに、常勤監査役が執行役員会に 出席し、経営への監視機能を強化する体制をとっている。また、監査役会は、内部監査部および会計監査人と 連携し、監査機能の強化を図っている。なお、監査役の職務を補佐するため監査役室を設置し、担当者１名を ◤ ◤ 配属している。 報酬委員会は、同社が独自で設けた委員会であり、経営の透明性と客観性を確保するために、過半数の社外取 締役で構成し、取締役の報酬等に係る基本方針、報酬等の総額、個人別の報酬等の内容を決定するもので、報 酬委員会への諮問・答申を経て、決定するプロセスとしている。 指名委員会は、同社が独自で設けた委員会であり、役員人事の客観性と透明性を確保するために、過半数の社 外取締役で構成し、取締役候補および監査役候補の選任に関する事項について、指名委員会への諮問・答申を www.sharedresearch.jp 51/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞その他情報 ◤ LAST UPDATE【2016/4/27】 経て、決定するプロセスとしている。 同社は、コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方や枠組みを示すことを目的として、コーポレート ガバナンス・ガイドラインを制定し、公表している（コーポレートガバナンス・ガイドラインへのリンクはこ ちら）。 コーポレート・ガバナンスの状況 資本構成 支配株主の有無 無 親会社のコード - 組織形態・取締役関係 組織形態 監査役設置会社 定款上の取締役員数 10 人 定款上の取締役任期 2年 社外取締役（独立役員）人数 指名委員会又は報酬委員会に相当する� 任意の委員会の有無 3人 有 定款上の監査役員数 4人 社外監査役（独立役員）人数 3人 独立役員人数（社外取締役、社外監査役合計） 6人 その他 議決権電子行使プラットフォームへの参加 有 取締役報酬の開示状況 総額を開示 執行役員報酬の開示状況 無 報酬の額又はその算定方法の決定方針の有無 有 買収防衛策の有無 有 出所：会社資料よりSR社作成 www.sharedresearch.jp 52/57 R Shared Research Report 平和不動産＞その他情報 平和不動産｜8803｜ LAST UPDATE【2016/4/27】 コーポレートガバナンス体制 出所：会社資料よりSR社作成 代表取締役社長 社長執行役員：岩熊 博之（いわくま ひろゆき）氏 1976年東京証券取引所入所。2001年株式会社東京証券取引所財務部長。執行役員、常務執行役員を経て、2007年 株式会社東京証券取引所グループ常務執行役。取締役兼代表執行役専務を経て、2013年6月から平和不動産代表取 締役社長。 代表取締役 専務執行役員：早川 孝（はやかわ たかし）氏 1972年平和不動産入社、1995年住宅事業部部長、2001年取締役、2007年常務執行役員、2009年株式会社大阪証券 会館取締役社長、2013年代表取締役 専務執行役員（現任）、2015年平和ヘルスケア株式会社代表取締役社長（現 任）。 面積あたり建設投資額 下表は、2004年3月期以降、同社がビル建設に投資した金額および延床面積から面積あたり建設費用を算出したも のである。同社の面積あたり建設費用の加重平均は1坪あたり100万円であった。 www.sharedresearch.jp 53/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞その他情報 LAST UPDATE【2016/4/27】 面積あたり建設投資額 決算期 物件名 2004年3月期 名古屋平和ビル建設費 2005年3月期 大阪証券取引所ビル建設費 金額 延床面積 建設費用 （百万円） （㎡） （百万円/坪） 2,413 9,460 0.84 16,220 53,932 0.99 2008年3月期 ホテルブライトンシティ大阪北浜建築工事費 1,796 7,447 0.80 2008年3月期 名古屋証券取引所ビル建築工事費 1,509 4,829 1.03 2010年3月期 セントライズ栄ビル建物 5,616 15,663 1.18 2012年3月期 平和不動産北浜ビル竣工 729 2,313 1.04 2015年3月期 北浜一丁目平和ビル竣工 1,771 5,563 1.05 2015年3月期 丸善名古屋本店ビル竣工 1,484 4,902 1.00 31,538 104,109 1.00 合計 出所：同社資料をもとにSR社作成 主要物件 主要物件の所在地（2015年9月末現在） 出所：同社資料 主要物件の外観 東京証券取引所ビル www.sharedresearch.jp 大阪証券取引所ビル 名古屋証券取引所ビル 54/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞その他情報 LAST UPDATE【2016/4/27】 セントライズ栄 内幸町平和ビル 出所：同社資料 三田平和ビル 主要物件一覧（2015年9月末現在、帳簿価格については2015年3月末現在） 所在地 東京都 23区 中央区 名称 住所 用途 構造 東京証券取引所ビル 東京都中央区 証券市場 事務所 地上16階、地下3階、塔屋２階 日証館 同上 事務所 兜町平和ビル 同上 同上 兜町第１平和ビル 同上 同上 茅場町一丁目平和ビル 同上 茅場町第2平和ビル 同上 茅場町ブロードスクエア 建築年月 延床面積 帳簿価格 （㎡） （百万円） 49,628 16,511 1988年4月 地上7階、地下1階 7,817 966 1928年9月 地上7階 1,830 163 1972年5月 地上8階、地下1階 13,843 2,667 1983年7月 同上 地上9階、地下2階 6,810 726 1972年12月 同上 地上10階、地下1階 3,376 1,550 1991年9月 同上 同上 地上8階、地下1階 5,896 1,747 1992年1月 KDX浜町ビル 同上 事務所 店舗 地上10階、地下2階 4,242 779 1993年9月 港区 三田平和ビル 東京都港区 同上 地上21階、地下3階 25,224 2,759 1981年5月 千代田区 内幸町平和ビル 東京都千代田区 ホテルおよび貸事務所 地上20階、地下2階 17,868 2,799 1989年5月 昭島市 西立川ショッピングセンター※ 東京都昭島市 店舗 地上15階、地下1階 999 184 2004年9月 神奈川県 横浜平和ビル 神奈川県横浜市中区 貸事務所 地上9階、地下1階 10,836 1,463 1986年2月 宮城県 一番町平和ビル 宮城県仙台市 貸事務所および店舗 地上10階 11,079 1,965 2012年1月 大阪府 大阪証券取引所ビル 大阪府大阪市中央区 証券市場 事務所 店舗 地上24階、地下2階、塔屋1階 53,932 9,967 2004年12月 大阪平和ビル 同上 事務所 地上7階、地下1階 4,265 475 ホテルブライトンシティ大阪北浜 同上 ホテル 地上14階 7,447 1,058 2008年3月 平和不動産北浜ビル 同上 事務所 店舗 地上10階、地下1階 2,313 579 2011年10月 北浜一丁目平和ビル 23区外 1987年4月 同上 事務所 店舗 地上9階、地下1階、塔屋1階 5,563 1,707 2015年2月 東大阪花園ショッピングセンター 大阪府東大阪市 店舗 地上4階 62,692 2,297 2000年11月 京都府 京都証券ビル 京都府京都市下京区 事務所 地上8階、地下2階 10,464 569 1962年3月 大丸京都店 京都府京都市中京区 店舗 駐車場 地上8階、地下2階 6,415 516 1993年10月 広島県 平和不動産広島ビル 広島県広島市中区 事務所 地上5階 2,632 186 1991年12月 愛知県 名古屋証券取引所ビル 愛知県名古屋市中区 証券市場 事務所 店舗 地上7階 4,829 953 2007年8月 名古屋平和ビル 同上 事務所 店舗 地上8階、地下1階 9,460 1,362 2004年3月 伊勢町平和ビル 同上 事務所 地上8階、地下1階 セントライズ栄 同上 事務所 地上12階、地下2階 丸善名古屋本店ビル 同上 店舗 地上7階、地下1階 栄センタービル 同上 事務所 店舗 住宅 福岡証券ビル 福岡県福岡市中央区 証券市場 事務所 福岡平和ビル 同上 天神平和ビル 同上 道銀ビル 北海道札幌市中央区 地上13階、地下3階 新大通ビルディング※ 同上 地上11階、地下2階 パークイースト札幌 同上 札幌駅前合同ビル※ 同上 福岡県 北海道 4,888 865 1994年1月 15,663 3,966 2010年2月 4,902 1,474 2015年3月 地上8階、地下1階 7,337 1,179 1995年3月 地上8階、地下1階 10,057 505 1958年7月 事務所 地上9階、地下3階 13,148 640 1965年4月 事務所 地上8階、地下1階 7,530 1,524 2004年7月 28,793 932 1964年8月 7,877 2,069 1979年4月 地上8階、地下1階 11,122 1,735 1985年11月 地上9階、地下3階 5,489 810 1972年8月 同社資料をもとにSR社作成 ※は区分所有物件 www.sharedresearch.jp 55/57 R 平和不動産｜8803｜ Shared Research Report 平和不動産＞その他情報 LAST UPDATE【2016/4/27】 企業概要 企業正式名称 平和不動産株式会社 代表電話番号 03-3666-0181 103-8222 東京都中央区日本橋兜町1番10号 上場市場 東証1部 設立年月日 上場年月日 HP 決算月 1947年7月15日 http://www.heiwa-net.co.jp/ IRコンタクト IRメール www.sharedresearch.jp 本社所在地 1949年5月 3月 IRページ http://www.heiwa-net.co.jp/ir/index.php IR電話 56/57 R Shared Research Report 株式会社シェアードリサーチについて 株式会社シェアードリサーチは今までにない画期的な形で日本企業の基本データや分析レポートのプラットフォーム提供を目指しています。さら に、徹底した分析のもとに顧客企業のレポートを掲載し随時更新しています。SR社の現在のレポートカバレッジは以下の通りです。 株式会社アイスタイル 株式会社ココカラファイン 日清紡ホールディングス株式会社 あい ホールディングス株式会社 コムシスホールディングス株式会社 日本エマージェンシーアシスタンス株式会社 株式会社アクセル サトーホールディングス株式会社 日本駐車場開発株式会社 アクリーティブ株式会社 株式会社サニックス 株式会社ハーモニック・ドライブ・システムズ アズビル株式会社 株式会社サンリオ 伯東株式会社 アズワン株式会社 株式会社ザッパラス 株式会社ハーツユナイテッドグループ アニコムホールディングス株式会社 株式会社シーアールイー 株式会社ハピネット 株式会社アパマンショップホールディングス シップヘルスケアホールディングス株式会社 ピジョン株式会社 アンジェスMG株式会社 シンバイオ製薬株式会社 フィールズ株式会社 アンリツ株式会社 株式会社ジェイアイエヌ 株式会社フェローテック アートスパークホールディングス株式会社 Jトラスト株式会社 藤田観光株式会社 株式会社イエローハット 株式会社じげん フリービット株式会社 イオンディライト株式会社 ジャパンベストレスキューシステム株式会社 平和不動産株式会社 株式会社伊藤園 GCAサヴィアン株式会社 株式会社ベネフィット・ワン 伊藤忠エネクス株式会社 スター・マイカ株式会社 株式会社ベリテ 株式会社インテリジェント ウェイブ 株式会社スリー･ディー･マトリックス 株式会社ベルパーク 株式会社インフォマート ソースネクスト株式会社 株式会社VOYAGE GROUP 株式会社イード 株式会社髙島屋 松井証券株式会社 株式会社Aiming タキヒヨー株式会社 株式会社マックハウス 株式会社エス・エム・エス 株式会社多摩川ホールディングス 株式会社マネースクウェアHD SBSホールディングス株式会社 株式会社ダイセキ 株式会社 三城ホールディングス エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 中国塗料株式会社 株式会社ミライト・ホールディングス 株式会社FPG 株式会社チヨダ 株式会社ミルボン エレコム株式会社 株式会社ティア 株式会社メガネスーパー エン・ジャパン株式会社 DIC株式会社 株式会社メディネット 株式会社オンワードホールディングス 株式会社デジタルガレージ 株式会社夢真ホールディングス 亀田製菓株式会社 株式会社TOKAIホールディングス 株式会社ラウンドワン 株式会社ガリバーインターナショナル 株式会社ドリームインキュベータ 株式会社ラック カルナバイオサイエンス株式会社 株式会社ドンキホーテホールディングス リゾートトラスト株式会社 キヤノンマーケティングジャパン株式会社 内外トランスライン株式会社 株式会社良品計画 株式会社クリーク・アンド・リバー社 長瀬産業株式会社 レーザーテック株式会社 グランディハウス株式会社 ナノキャリア株式会社 株式会社ワイヤレスゲート ケネディクス株式会社 日医工株式会社 株式会社ゲームカード・ジョイコホールディングス 日進工具株式会社 ※投資運用先銘柄に関するレポートをご所望の場合は、弊社にレポート作成を受託するよう各企業に働きかけることをお勧めいたします。また、弊社に直接レポート作成 をご依頼頂くことも可能です。 ディスクレーマー 本レポートは、情報提供のみを目的としております。投資に関する意見や判断を提供するものでも、投資の勧誘や推奨を意図したものでもありま せん。SR Inc.は、本レポートに記載されたデータの信憑性や解釈については、明示された場合と黙示の場合の両方につき、一切の保証を行わない ものとします。SR Inc.は本レポートの使用により発生した損害について一切の責任を負いません。 本レポートの著作権、ならびに本レポートとその他Shared Researchレポートの派生品の作成および利用についての権利は、SR Inc.に帰属します。 本レポートは、個人目的の使用においては複製および修正が許されていますが、配布・転送その他の利用は本レポートの著作権侵害に該当し、固 く禁じられています。 SR Inc.の役員および従業員は、SR Inc.の調査レポートで対象としている企業の発行する有価証券に関して何らかの取引を行っており、または将来 行う可能性があります。そのため、SR 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