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13年08月号
経営と営業を刺激する未来型Solutionマガジン／月刊 不動産業戦略 e-REVIEW ★読者サービス★ Daily News は Web サイトで毎日更新！ http://fdj2today.exblog.jp/ ネット不動産の あり方 2013年8月号 ＶＯＬ．１０ ２０１３年７月２０日発行（月刊））））） 【ＦＤＪ社／先進レポート】 日本でも一般的になってきた仲介 業の自己PR営業／しかし、 アメリカの個人エージェントは もっと凄いぞ！ ● 未来戦略 ようこそWeb版へ 各記事に埋め込まれたURLから 情報源への OneClickツアーをどうぞ！ 業界初／雑誌とWebが 連動しました。 連動発行を始めて10年が経過！ ネット不動産のあり方は今後どうなるのか！ 【後編】／拡大する中古市場と仲介業の 新しい方向をどう確立していくか 「不動産業者交流会 2013 in 東京」での金丸社長の講演から 【 2013年 夏期特集 】 不動産業サイトがさらに「プラスα」の 大差別化時代へ SNS利用者の増加とPCに替わるデバイス普及の中で 見えてきた新動向の現状と2013年秋に向けた方向 女性のための、女性によるアンテナショップ 「エイブルTGRoom 原宿店」 8月4日オープン 【外部からの視点／アウトサイダー レポート】 いま気になる業界の動向／知っていそうで 知らない現状と問題点はなにか 連載〔第1回〕気になる！住宅 インスペクションサービスへの 対応 不動産事業者にも高いモラルを要求 ■ 編集長 Watching 不動産検索の定番アプリ 「SUUMOアプリ」 400万 ダウンロード突破！ 発行所 ■ (株)不動産データ＆ジャーナル社 ★読者の皆様には、インターネットからその日のニュース を網羅したFDJ社オリジナル『不動産・住宅産業☆今日の できごと』を無料で提供しています。Blogで毎日更新の FDJ社特設サイトにアクセスしてご覧下さい。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 ２つの読者サービス ▽サービスⅠ http://fdj2today.exblog.jp/ 『不動産業戦略 e-REVIEW』は、月刊誌でありながら読者の皆様 には、インターネットからその日のニュースを網羅したFDJ社オリ ジナル『不動産・住宅産業☆今日のできごと』を無料で提供して参 ります。 Blogで毎日更新のFDJ社特設サイトにOneClickでアクセスしてご 覧下さい。 ▽サービスⅡ http://www.fdj.com/fdj2/kiji.html 『不動産業戦略 e-REVIEW』は、紙メディアの雑誌でありなが ら読者の皆様には、雑誌を丸ごとインターネット（新サイトを 開設）にアップロード。 Web版の記事に埋め込まれたURLから、豊富な情報をピックアッ プしてご活用下さい ● FDJ社特設サイト／『不動産業戦略 e-REVIEW』 http://www.fdj.com/fdj2/ 雑誌版では 表２は、広告ページになっています。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （１） 巻頭言／そこが知りたい 発見！インバウンドマーケティング情報WEB マーケティングの新時代として「インバウンド・マーケティング」が日本の不動産（仲介）業でも注目される ようになったのは、2012年の終わりころからである。『不動産業戦略 e-REVIEW』／2012年11月号の「編集長 Watching」に載った、次の論文が火付け役であったろう。『不動産業からの情報発信を「インバウンドマーケ ティング」はどう変えようとしているのか／お客さんの方から自分・会社が「見つけだされる」ために』 そして、『不動産業戦略 e-REVIEW』では、この新しい流れを、2013年1・2月号の『特別寄稿 仲介業の進 路「インバウンド」とは／ベテラン 不動産鑑定士 高橋 雄三が綴る！』これからは、アウトバウンド（押しつけ る）ではなくインバウンド（惹きつける）の応接を！――へと発展させてきたのでした。こうした流れと日本より も数年早く始まった「インバウンドマーケティング」の米国の動きなどは、下記の「インバウンドマーケティン グ」への転換で不動産仲介業が今後歩むべき道は？」（2013年1月号『巻頭言／そこが知りたい』）のリンクを 辿ってみて下さい。 http://www.fdj.com/fdj2/pdf/201301_kt.pdf さて、それから半年以上がたって、2013年の夏に発足した新設のサイト『インバウンドマーケティング情報 WEB』が、たまたま見つかりました。 http://interactivemediapartner.net/ では、「インバウンドマーケティングの最新事情を公開」したこのサイトでは、インバウンドをどのようにみて いるのでしょうか。①ネットの威力／新たな方法論②基礎知識／メリット③マーケティングの定義――について再 確認しておくことにしましょう。 ①ネットの威力／新たな方法論 インバウンドマーケティングという、まだまだ耳慣れない言葉があります。 実は、これからのマーケティングの在り方を示す重要な言葉なのです。ホームページの登場によって、WEBは 紙、電波、映像につぐ情報の送受信ツールとなりました。そして、WEBもまた広告、商売の場としてのより良い 使い方が様々に提唱されてきました。ポータルサイト上のバナー広告が紙媒体などの効果を上回った衝撃は凄まじ いものでした。ネットにおけるインタラクティブな広告は、クリックによってより詳細な情報を得るために商品 ページに飛ぶことができるという画期的なものです。人々は衝撃に慣れます。ネット上の広告はやがてテレビCM のように、ただ流れているだけという状態になっていきました。それでは余りにもったいないというものです。顧 客をただ手をこまねいて待つ時代は終わりました。いまや積極的に個人情報を収集し、興味を分析し、働きかけ、 商品を買わせるという動きが必要になっているのです。それこそがインバウンドマーケティングの正体です。自分 の意思で買いたいと思ったはずが、巧みな誘導による購買意欲の向上であったということになるのです。しかしこ れは、考えてみれば繰り返し流される広告という手法が、少し積極的になっただけとも言えます。顧客を育てると いえば目新しいですが、結局のところ、魅力的な商品が提供できてこそだと言えるではないでしょうか。 ②基礎知識／メリット インバウンドマーケティングとは、従来のTVや雑誌などの媒体を使用した広告に頼ら ない新しいマーケティング方法です。商品に興味を持つ消費者が、自らインターネットを検索して商品の情報が掲 載されているWEBを探しだして貰う事を目的とした新しいマーケティング方法です。この方法が普及した背景に は、インターネットの普及が有ります。商品について検索エンジンで調べたり、ソーシャルネットワークで商品の 購入後の感想等を書き込む事が日常的に行われるようになっています。企業にとっても、これ等のネット上での口 コミは商品に対する消費者の反応を知る上で重要になっています。インバウンドマーケティングを重視する企業 は、ここ数年の間に増えています。 インバウンドマーケティングを企業が利用するメリットは、セールスを見込める顧客を掴める土台づくりが可能 な事です。また、ソーシャルネットワークを利用した口コミで商品の情報を拡散させるので、従来の広告に頼った アウドバンドマーケティングと比べて商品を紹介するのにコストが掛からないのもメリットです。 その他に、企業がターゲットとする消費者を有る程度絞りやすい事もメリットです。理由としては、検索エン ジンを利用してWEBを訪れる人は、その商品やサービスに興味が有るからです。従来のマーケーティング方法と 異なり、企業と消費者の双方がWEBを利用して意見や要望を伝える事も可能です。企業も、消費者の反応が直ぐ に解るので改良点が有る場合には対応がしやすいメリットが有ります。 ③マーケティングの定義 通常、マーケティングといえば、広告等を中心として商品やサービスを消費者層に よりにPRする方法により、企業側が能動的に顧客の購買意欲を促進する手法が主流でした（これを「アウトバウ ンド・マーケティング」とも言います）。それに対し「インバウンドマーケティング」とは、広告出稿に頼ること なく、自社の商品やサービスに興味のある消費者は自らインターネットを検索したり、SNSを駆使して調べ てくれることを期待して、消費者自身に見つけてもらうことを目的としたマーケティングのことを指します。 つまり、消費者が自らウェブを通じて見つけ出すことを前提としたマーケティング手法だということです。 ★『 不動産業戦略 e-REVIEW 』Web版 2013年8月号のＩＤとパスワード ＩＤ： review (すべて半角) パスワード： 0813wvtco (すべて半角) ■下記アドレスにアクセスして、Ｗｅｂ版をご活用下さい。 http://www.fdj.com/fdj2/ （２） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 Solution 未来型 Solutionマガ ジン 月刊で誕生 大きな時代変革 の中で ますます快調 不動産業戦略 e-REVIEW Contents 5 先進レポート 日本でも一般的になってきた仲介業 の自己PR営業／しかし、アメリカの 個人エージェントはもっと凄いぞ！ 不動産業戦略 e-REVIEW 新サイトは、こちらへ。 http://www.fdj.com/fdj2/ 月刊誌でありながら 月刊誌でありながら Daily News はWeb から 毎日配信！／ＦＤＪ社読者サービス http://fdj2today.exblog.jp/ をクリックするだけ。 10 編集長 Watching 不動産検索の定番アプリ 「SUUMOアプリ」 400万 ダウンロード突破！ Push通知機能や“なぞって探す” 機能が人気に 15 これから重要なこと これからは決定以降のプロセスも 重要に ㈱ 不動産データ＆ジャーナル社 ● 本社 〒358-0027 埼玉県入間市上小谷田1-3-3-501 TEL 04（2964）7411 FAX 04（2965）6707 FDJ社URL http://www.fdj.com/ E-mail [email protected] 23 『住まいコラム』 ホームインスペクションを利用する 目的は？ 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （３） 1 巻頭言 2,3 発見！インバウンド マーケティング 情報WEB Contents DailyNews はWeb サイト からどうぞ ★毎日更新！★ 4 未来戦略 女性のための、女性に よるアンテナショップ 「エイブルTGRoom 原 宿店」 8月4日オープン 6～9 ネット不動産のあり方は今後どうなるのか！ 「変化する中古市場と仲介業の新しい方向」について 「インターネット不動産業者交流会 2013 in 東京」での金丸社長の講演 『気炎万丈』から 【後編】／拡大する中古市場と仲介業の新しい方向を どう確立していくか 11,12,13,14 【 2013年 夏期特集 】 不動産業サイトがさらに「プラスα」の大差別化時代へ SNS利用者の増加（ ネット利用者の過半数を超える ）とPCに替わるスマ ートデバイスの普及で、不動産業サイト（ Webサービス ）も 「プラスα」の 深堀り（サービスの拡大／サイトのテーマ別新設や個別化）が進む 15～19 ネット不動産のあり方は今後どうなるのか！ （続き） 〔金丸社長講演〕 不動産会社は消費者からすると 『法律家』なんですよ 今後さらに、どんどん成長していくには何が必要なのか 20～23 外部からの視点／アウトサイダーレポート 連載〔第1回〕気になる！住宅インス ペクションサービスへの対応 不動産事業者にも高いモラルを要求 24 予告 特別寄稿！ 『不動産 仲介業の あり方を考える』 （４） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 未来戦略 女性のための女性によるアンテナショップ 「エイブルTGRoom 原宿店」8月4日オープン Webサービスの個性化はどこまですすむのか！ (株)エイブル（本社：東京都港区 代表取締役 梁瀬泰孝社長）は、女性の為の 女性によるカフェ併設アンテナショップを2013年8月4日（日）、「エイブルTGRoom (ティージールーム)原宿店」として東京都渋谷区神宮前にオープンする。 ■TOKYO GIRLS ROOM 公式サイト http://girlswalker.com/tgroom/ ■TOKYO GIRLS ROOM Facebookページ https://www.facebook.com/TGRoom.able ■エイブル公式サイト http://www.able.co.jp 書店やインテリアショップに立寄る様な感覚で気軽にご利用／エイブルのプレスリリースから http://pdf.irpocket.com/C3272/qnwX/lwpZ/xn5z.pdf エイブルは、不動産賃貸を中心とした「住」に関するライフスタイルを「TOKYO GIRLS ROOMプロジェクト」として、東京ガールズコレクションと協業し公式サイトやFacebookで展 開をスタートしております。この度、女性により理想のライフススタイルを実現して頂くため、 書店やインテリアショップに立寄る様な感覚で気軽にご利用頂けるカフェ併設のショップ「エイ ブルTGRoom原宿店」をオープンいたします。 店内には、ライフスタイルに関連する様々な情報を発信するスペースとカフェを設けると共 に、清潔感あふれるパウダールームを設置し、ファッションやビューティなどライフスタイルに おいて注目されるカテゴリー別に物件をご用意し、ニーズに合わせたお部屋選びや住空間に関す るご相談を女性コンシェルジュが承ります。（ご相談は始めに専用ダイヤルにて承ります。）ま た間取りに家具を配置するシミュレーションサービスを順次開始します。それぞれのフロアでは ファッションイベント、展示会、スクール等を予定し快適な空間づくりを目指します。 このプロジェクトは、エイブルの主要顧客層であるＦ1、Ｍ1層の中でも特に不動産賃貸・購入 の意思決定に深く関与する女性に安心して快適な住空間を選択して頂き、理想のライフスタイル を実現して頂くことを目的としています。 ■ TOKYO GIRLS ROOMコンテンツ例 エイブルでは、これまでの不動産賃貸店舗は無目的では入店しにくいというイメージを払拭 し、間取りや最寄駅などの条件からご紹介していたお部屋選びから、理想のライフスタイルをヒ アリングし、お客様と共に住空間を共創致します。今後の展開については、エイブル公式サイト 及びTOKYO GIRLS ROOM 公式サイトなどでお伝えいたします。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （５） FDJ社／先進レポート 日本でも 一般的になってきた仲介業の自己PR営業／しかし、アメリカの個人エージェントはもっと凄い 不動産アプリで売り物件検索、試してみてください！／『ハワイの不動産ならリエ＆ト モコ』から http://www.mo-hawaii.com/rietomo/1629.html アロハ、リエです。今日は、『リエ＆トモコ』のコールドウエルバンカー社の不動産アプリを ご紹介します。コールドウエルバンカーなどの大手のアメリカの不動産会社ではすでに導入して いて、ローカルの方やメインランドからのビジターを中心にご使用されている人も多いのが、 「不動産物件サーチ検索アプリ」です。ホノルル不動産協会に掲載されている全部の売り物件が ご覧いただけます。 今日はブログをご覧になっている日本の方に、コールドウエルバンカー社のアプリの優れた機 能をいくつかご紹介しましょう。 アイフォン、アイパッド、アンドロイドをお持ちの方は、今すぐダウンロードして、ドライブ がてら、近隣の不動産情報をその場で、ゲットしてみてください。 まずは、アイフォン、アイパッド、アンドロイドのAPPの検索で、Coldwell Banker といれて ダウンロード。こちらをインストールしてください。 インストールが終わったら、開いてみましょう！地域に、Honolulu, HI といれるか、もしく は、Current Location（ハワイにいらっしゃるなら現在地として、周辺の物件検索ができます） など選びます。プロパティ、サーチを押していただいて、価格（PRICE)の下限と上限をいれ、 最低1ベッド以上、1バス以上という検索です。 ワイキキで、お茶をしながら周辺の売り物件をみられますね。さらに、オープンハウスという ボックスにチェックを入れて検索すると、当日オープンハウスを開催している物件の検索ができ ます。 （ハワイにいらっしゃる場合は、GPS機能で、現在地から5マイルという検索も可能です） この後、物件のガイドが続くのですが、アメリカの不動産仲介業・個人エージェントらしいのは、以下の ように展開されている自己PR・個人営業のメニューの豊富さでしょう。 ■コールドウエルバンカー社の不動産検索アプリのダウンロード！ ココをクリック。 http://www.mo-hawaii.com/rietomo/1629.html ■『リエ＆トモコ』のYouTubeチャンネル公開！ ココをクリック。 http://www.youtube.com/rietomokohawaii ■リエのハッピーブログはココ！ http://ameblo.jp/rie-mana-hawaii/ ■アロハストリートのブログランキング！ぜひクリックしてください ハワイブログランキングに参加 中！ http://www.aloha-street.com/userblog/ranking/hi ■にほんブログ村（ハワイ情報）のブログランキングもクリックしてね！ にほんブログ村 http://overseas.blogmura.com/hawaii/ 『リエ＆トモコ』の楽しいショーイング、ためになる情報も満載です！ワイキキの投資物件か らアラモアナの高級コンド、または豪華一戸建てまで、チームで素早く対応できるトモコとリエ にお任せください。 （６） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 ２０１３年／新春企画 ネット不動産のあり方は今後どうなるのか！ 「変化する中古市場と仲介業の新しい方向」について 「インターネット不動産業者交流会 2013 in 東京」での金丸社長の講演 『気炎万丈』から この先、不動産業界はどんな風に移り変わっていくのか 不動産業にしかない今後の最大 の将来性は何か 生産性を上げて利益をだしていきま しょう！ 不動産（仲介）業の支援システム『アットドリーム2000』を全国の不動産業者に提供している R&L社＝リングアンドリンク（株）（所沢市 金丸信一社長）が2013年5月14日、東京・八重洲にて 不動産業者交流会「インターネット不動産業者交流会 2013 in 東京」を開催！ この交流会で毎年人気を博しているR&L社・金丸信一社長の講演では、今年は 『気炎万丈』 と題して「変化する中古市場と仲介業の新しい方向」（ネット不動産のあり方は今後どうなるの か！）について現状分析と展望が語られた。 7月号と8月号にわけて、“ネット不動産の今後のあり方”をみていくことにしましょう。 ７月号【前編】／変化する中古市場と仲介業の対応現状 はどうなっているのか ～この先、不動産業界はどんな風に移り変わっていくのか ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 【1】 【2】 【3】 【4】 【5】 『さらなり.Portalサイト』をリリース／『＠dream倶楽部』もスタートへ 何で今回Portalサイトをやったのか／選ばれるのは大手という危機に対応 不動産業にしかない今後の最大の将来性は何か 生産性を上げて利益をだしていきましょう！ 物元さんのデータを頂くために『@dream倶楽部』を設立 ８月号【後編】／拡大する中古市場と仲介業の新しい方向 をどう確立していくか ～今後さらに、どんどん成長していくには何が必要なのか ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 【6】 いまやっていることと今後の営業現場に望むもの 【7】 先進例を見ておく／『人』は大事なんですよ。物件と同じように 【8】 不動産会社は消費者からすると『法律家』なんですよ 【9】 今後の運営で心がけて頂きたいこと 【10】 皆さんが勝ってどんどん成長していけるように 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （７） 【後編】／拡大する中古市場と仲介業 の新しい方向をどう確立していくか R&L社・金丸信一社長の講演では、前編で「この先、不動産業界はどんな風に移り変わって いくのか」についてみてきました。 後編では、「今後さらに、どんどん成長していくには何が必要なのか」をみていくことにしましょ う。 【6】 いまやっていることと今後の営業現場に望むもの ■ アメリカは成功するとMLSを使ってホームページを細分化 アメリカではMLS（業者間情報交換システム。日本でいうところのレインズの下敷きになった もの）の物件情報が2001年にWebで完全公開されました。お客さんはそのMLSを見て、気に 入ったらその物件名で検索してもっと詳しい情報はないかと探して、もっと詳しい情報が載って いる不動産会社にオファー（注文）を入れる。 つまり、アメリカでは不動産会社もMLSからダウンロードして情報を増やすとともに、地域特 化や物件の種別特化によってどんどんサイトの価値を上げて、価値を上げることによってお客様 から見たらここは専門家だろうと思われて、だからそれで契約が取れるんだろうと言われていま す。 そして、アメリカは成功するとホームページを細分化するんです。 今はまだ、日本だと「八重洲で成功したら次は銀座、次は赤坂……」ってやるんです。アメリ カだったら八重洲で成功したら、「八重洲の土地専門サイト」とか、「八重洲のマンション専門 サイト」とか、細分化して、同じ情報が載っている会社が他にあっても「この会社は専門家だ な」と思われるようにして勝ってるんです。 ■ 日本で描かれている成功戦略／ベースはメールとデータ ところで、日本では、いまどんな成功戦略が描かれようとしているのでしょうか。私たちは、 いま次のようなことを進めようとしています。 その１つがメール戦略で、＠dreamユーザーさんに我々がメール追客をやってくれっていうの は、皆さんがお客さんと1回繋がってしまえば、お客さん自身であちこちのサイトやポータルを 見ていい物件があったら、取引はみなさんに相談する。そんな相談相手になってもらいたいから なのです。 中古の活性化にしたって、人は一生のうちこれからは何度も不動産取引を行なうようになって くる。ですから市場をさらに活性化させるためにも、皆さんがもっともっとたくさんの情報を出 し続けてやっていってもらいたいんです。 さらに、総合的に進めているのが物件量・顧客のデータベース拡大作戦です。 さて、6月の＠dream賃貸版のバージョンアップでは、駐車場マスタ（総合登録システム）が つきます。駐車場の情報を登録して、それが地図上で紹介できるようになる。これは駐車場も探 せて便利ですねえ――というレベルの話しじゃなくて、我々が考えているのは、駐車場のお客さ ん（利用者）も顧客データベースに登録できるんだから、そのお客さんにアパートだとかマン ションだとか戸建てだとかどんどん紹介できるのではないかということです。 この先、不動産屋さんと契約しない人なんていないわけですから、必ず可能性があるんです よ。だから、みなさんがいつもそういう風にアプローチをしていたら、それも知っているユー ザーなら、わざわざほかの会社に行こうなんて思わなくなるということなのですね。 つまり、メールでやり取りすることによって2度目3度目（の取引）も他に行かないように、 やってほしい。成功している人は現実にみんなそのパターンです。 （８） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 ■ どんな場所でもお客さんを増やしていく 実際みなさん自身にもいろんなコミュニケーションあるでしょ？ 子供の野球クラブの付き合 いとか地域の付き合いとか。どんな人でもみなさんのお客さんになる可能性のある人なんです よ。 だからみなさんが、どんな場所で何をやっていたって、名刺交換したらデータベースに登録し てメルマガを配信していく。別にすぐ買ってもらったりしなくていいわけですから、こうしたこ とをずっと続けていく。メルマガを友達に紹介するだけでもいいし「邪魔にならないから見てく ださい」って、どうしてこういうことをやらないんでしょうか。それだって生産性の向上で しょ。メールはお金かからないんだし。 希望する条件がなけりゃメールも送れないって言う人がいましたが、じゃあそういう人たちは どんな条件かなって、大体の所で入れちゃうんですよ。＠dreamはマッチング機能が備わってる から簡単にメールが送れるんですよ。 これが進んでいくと、もうちょっと違うことが起きてくるハズなんです。 次は、発展系の先進例をみていくことにしましょう。 【7】 先進例を見ておく／『人』は大事なんですよ。物件と同じように ■ トップページに顔を出している（有）住ステーション浦和 http://www.agentsaitama.co.jp/ 埼玉県の（有）住ステーション浦和（熱田 光代社長）はトップページに顔を出している。こ れすごくいいと思うんです。 不動産というのは、（ちょっと高いところから言わせてもらうと）物件がいろいろありますけ ど、どんな物件を借りたって買ったって、間に入る不動産屋さんによって変わっちゃう可能性は あるわけですよね。本当にいい物件をつぶされちゃう場合もあるし、家賃の交渉してくれるとか ローンの交渉してくれるとか――実績がある会社だったら銀行も認めてくれるとかあるじゃない ですか。つまり、『人』は大事なんですよ。物件と同じように。 物件情報が十分積み上がったら次は人を売りませんか！ 何をするかって言うと、それは、 「私は地元で○○年間、地域の皆様の為に一生懸命業務にいそしんでまいりました」というよう な形で主張することじゃない、私はそういうのを見ると嘘つけ――とか思っちゃうんですよ。ひ ねくれてるかもしれないけど、そう思っちゃうんですよ。 つまり、お金を儲ける立場の人に「いい物件」って言われたって、「いい」って思えます？ 昔みたいに情報がない時代ならこれもわかるんですが……。 今週のおすすめ物件ってありますよね、＠dreamの機能で表示できるんですけど、ちょっと悲 しいですが、ここに出したらバンバン反響があるって聞いたことがないんですよ。そういう声を ほとんど聞かない理由っていうのは、たぶんこういうわけです。 昔から不動産業界にある集客、反響営業。しかし、消費者は不動産屋さんにはあんまり行きた くない。面倒だし決められそうもないし。決めたら決めたで後でものすごく忙しいことが起こっ たりするかと思っちゃうんです。不動産屋さんへも行き慣れてないからなんか怖いっていうのも あるし。 でもね、いつかは家を買わなきゃいけない、不動産会社に行かなくちゃ物件は探せない、不動 産会社にいつかは行かなくちゃいけないって思っているわけですよ。 で、チラシが来た時に、あ、これなんかいいな、これをきっかけにしていくかって、「自分で 自分の背中を押すために」反響営業ってあるんですよ。 ■ Facebookに限らず自分を晒して貰いたい ところがどうでしょう。今の消費者で、不動産会社に行かなければ不動産が探せない、なんて 思ってる人いますかね。 アットホームさんが去年アンケートとってましたけれど、これから不動産物件を探そうとする 人の97%はインターネットで探しますよ。これはインターネットが便利だから、とかじゃなく て、「インターネットの方が探せるから」です。絶対に。 今や、日本のほとんどの地域でレインズが公開されたとしたって影響ないと思いますよ。関東 一円で賃貸物件はポータルサイトに300万物件。すでに全部載ってるじゃないですか。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （９） 物件がほとんど網羅されてネット上でわかるような状況になってるから消費者は自分で探せる と思ってるんです。そして、探せると思った途端に消費者は態度が変わります。業者からこの物 件は「いいよいいよー」って言われても「ほんとか？」って思ってしまうわけですよ。 だからホームページの「おススメ物件」をお奨めされても、ほんとかな？って思っちゃうわけ です。 ところが、「おススメ物件」が表示されていつも更新されていると、この会社のサイトは運営 されているなって思うんです。だから、もちろん「おススメ物件」は必要なんです。 とことが、物件にプラスで、『人』が出ていないと、訪ねた時にどんな『人』が出てくるかわ からないでしょ。そんな家探しユーザーの不安に対してどうやって『人』を出そうかなって考え た時に、Facebookがあるんです。Facebookはお客さんに向けて発信しているのでなくて、友達 に向けて自分情報を発信してるから、そこに現れた姿は「本当」の自分じゃないですか。とにか くFacebookに限らず『人』を出す時には、自分を晒して貰いたい。 ■ 動画で「自分を裸で見てもらっている」フロンティア技研 http://www.v-frontier.com 山梨県富士吉田市の（株）フロンティア技研（三浦利夫社長）はホームページの会社概要の中 で、社員の紹介を動画（Youtube）でやってるんです。専務さんは、元体操部なんで逆立ちを やってるんですよ。 動画ってインパクトあるんですよ。ところが、動画で自分の紹介をしようとする時に、カメラ を前にしてまた言っちゃうんですよ、「私は地元で○○年間、地域の皆様の為に一生懸命業務に いそしんでまいりました～」って。これでは、いかにも嘘つきっぽいし。そんなに立派なこと ばっかりやってないでしょ。そうじゃなくて、自分の普段仕事しているところ、接客していると ころ掃除をしているところなど、普段のことを横から動画で撮って自分たちの紹介をするべきな んですよ。それなら信じられますよ。 女性なら料理しているところでもいいし、子供の面倒を見ているところでもいいでしょう。野 球が好きだったら野球をしているところ、ゴルフならゴルフで外しているところとかね。そうい うことで、自分を晒してほしいんです。 そういう姿勢で「自分を裸で見てもらって、いいかどうか、決めてくださいよ」と訴えるわけ ですよ。そういうことができる不動産会社ってすごくいいですよね。そう思いません？ 信用で きますよね。晒してますから。 そして、『人』は同じ人がいないわけですからね。完璧な差別化なんですよ。だからこういう ことをどんどんやって貰いたい。 ■ 中身が見える会社、エイトコーポレーション http://www.eightcorp.jp 大阪市の（株）エイトコーポレーションもトップページに“顔だし”をしてます。エイトコー ポレーションさんが“顔だし”をした頃って、まだみんな出してなかったんですよ。会社概要を 見たら出てたりしてましたけど、トップページには出していなかったんですよ。 自分たちが表に出るのはあまりウリじゃないって考えていらっしゃるところもあるんじゃない かと思うんですけど、そんなことないですよね。 物件をあちこちで探せるようになって、ユーザーがどの不動産会社に行こうかって選んでなけ れば、先にみたアットホームの調査のように1社しか行かないって現状はないわけですよ。物件 だけじゃなく不動産会社だって必ず選んでいるんです。そうした状況の中で中身が見える会社と 見えない会社じゃ選らばれるのは当然、中身が見える会社ですよね。 例えばあと数年先、私が不動産会社の社長で、パートさん雇おうとした時に、「会社のホーム ページに顔をだすんだけどそれは平気だよね」「えー顔はちょっとぉ……」「それじゃあ不動産 業界には勤められないよ」っていうのが当たり前になると思うんです。何年かかるかはわかりま せんですが……。とにかく皆さん自身がウリなんです。 15ページに続く （1０） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 編集長Watching 不動産検索の定番アプリ 「SUUMOアプリ」 400万 ダウンロード突破！ 2010年3月の配信開始からおよそ3年半で Push通知機能や“なぞって探す”機能が人気に （株）リクルート住まいカンパニー（本社：東京都千代田区 代表取締役：野口 孝広社長）が運 営する不動産・住宅サイト『SUUMO（スーモ）』の提供する、不動産検索の定番アプリ「SUUMO アプリ」 iPhone版・Android版が、累計で400万ダウンロードを突破！ http://digitalpr.jp/r/4689 ▼不動産・住宅サイト『SUUMO（スーモ）』スマートフォンサイトはこちらから http://smp.suumo.jp/ ▼不動産・住宅サイト『SUUMO（スーモ）』はこちらから http://suumo.jp/ 2010年3月の配信開始以降、不動産検索の定番アプリとして多くのユーザーにご利用いただいており ます「SUUMOアプリ」がiPhone版・Android版の累計で400万ダウンロードを突破いたしました。 （リクルート住まいカンパニー | デジタルPRとプレスリリースから） 【「SUUMO アプリ」の特徴】 ◆新築マンションの詳細ページがリニューアル 2013年5月 新築マンションに関する詳細ページでは「詳細TOP」「間取り」「ギャラリー」 「地図・イベント」とそれぞれのタブが設置され、コンテンツ量がリッチにリニューアルされて います。 ◆<新機能> Push通知機能 2013年4月 ユーザーが登録した検索条件 に 合 致 す る 新 着 物 件 が 掲 載 さ れ た 際 に、 Push通知でお知らせする新機能が追加され ました。 ◆<人気機能> “なぞって探す”機能 2012 年 7 月 地 図 上 の エ リ ア を な ぞ っ て 「同じ最寄駅でも南側に住みたい！」「会社 や学校の周りに住みたい！」などの細かい条 件を指定して検索ができます。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０1３年８月号 （1１） 中古流通も住宅診断で拡大していく新時代に SNS利用者の増加とPCに替わるデバイスの普及 不動産業サイトがさらに「プラスα」の 大差別化時代へ 【 2013年 夏期特集 】 2013年も夏になって、SNS利用者の増加（ネット利用者の 過半数を超える）とPCに替わるスマートデバイスの普及で、不 動産業サイト（Webサービス）も「プラスα」の深堀り（サービスの 拡大／サイトのテーマ別新設や個別化）が進むようになっている。 そして、中古住宅流通も瑕疵（ 設備 ）保証と住宅診断（インスペクショ ン／国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定）付きで 拡大していく新時代に入り、リフォームサイトも拡大しようとしている。 ここでは、そうした動向の現状と2013年秋に向けた方向を、①大手の流通促進 策 ②街の業者（中小）の自己PR術 ③スマホ対応・ソーシャル化――という3つのア ングルからみておくことにしましょう。 見えてきた新動向の現状と2013年秋に向けた方 ◎ 大手は一挙に流通促進／保証・リフォームに対応 ◎ 街の業者（中小）は自己PRにあの手この手 ◎ さらに進むスマホ対応・ソーシャル化 トピックス／不動産業＆Webサービスの新しい動き ■ 国土交通省／「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の策定について （平成25年6月17日） http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html ■ スマートデバイスの普及で、ITシステムは「PC＋（プラス）時代」へ （CNET Japan） http://japan.cnet.com/extra/dell_201306/35033401/ ■ 日本のSNS利用者、4,965万人でネット利用者の過半数超え…ICT総研によるSNS利用動向調査 http://www.rbbtoday.com/article/2013/05/30/108575.html （１２） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 ◎ 大手は一挙に流通促進／保証・リフォーム に対応 不動産業の総合的な変容にともなって、大手は事業の再編 とともにサイト全体を強化 大手のWebサービスでは、不動産業の総合的な変容にともなって、事業の再編とともにサイト 全体を強化していく姿がここにきて目立つ。 また、住宅の保証・リフォーム時代に対応した流通促進のサイト開設も2013年春――夏は花 盛りだった ■三菱地所グループは、住まいの購入、管理、リフォーム、賃貸、売買仲介など住まいに関するあら ゆるシーンで、顧客の生涯のパートナーとして高い付加価値の提供を目指していく住宅事業バリュー チェーンの強化を推進しているが 2013年6月に住宅バリューチェーン第4弾（「三菱地所の住まいリ レー」スタートなど）を実施した http://fudou3.jugem.cc/?eid=13064 ①個人向け仲介・賃貸管理の新ブランド「三菱地所の住まいリレー」スタート！ ～三菱地所ハウス ネットに個人住宅の仲介・賃貸管理機能を集約・強化～ ②三菱地所リアルエステートサービス及び三菱地所ハウスネット／売買仲介窓口機能並びに賃貸 事業を再編 ～７月より三菱地所ハウスネットに個人住宅の売買仲介窓口機能を集約～ ③お客さまの声を活かした商品開発の体制強化「ＥＹＥ’Ｓ ＰＬＵＳ（アイズプラス）」始動 ～三菱地 所レジデンスの“ものづくり研究所”「ＥＹＥ’Ｓ ＰＬＵＳ ＬＡＢ（アイズプラス ラボ）」 誕生～ ■大京リアルド／住宅設備保証 「リアルド仲介安心サポート」 6月1日より全国展開スタート！ http://www.daikyo-realdo.co.jp/hoshou/ 住宅の保証・リフォーム時代に対応した流通促進のサイト開 設も相次ぐ ■建替え事業に関する情報発信や、取組み実績を紹介するWEBサイト「東京建物のマンション建替 え」 6月28日開設 http://www.tatemono.com/topics/index.html?mail=eso ■阪急不動産、「中古+リフォーム」で新ブランド／「Ｒｅｎｏ－Ｂｌｏｏｍ」～「中古×リノベーション」市場 に本格参入 http://www.hankyurealty.jp/news/detail/82 【公式】阪急不動産のリノベーション<リノブルーム> | 家に、自由を咲かそう。 http://www.hankyu-renovation.com/ ■東急リバブル、相続税を立て替え 最大１億円／相続の無料診断「プロの『相続×不動産』診断」も 開始 http://www.livable.co.jp/release/2013/20130627.html ■イオン 住まいのリフォーム／イオンがワンストップで http://www.aeonretail.jp/aeon-reform/ http://www.aeonretail.jp/aeon-reform/security.html 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （１３） ◎ 街の業者（中小）は自己PRにあの手この手 地域に根ざした街の業者（中小）である「あなたの会社支援 ポータル」が登場！ これまで一貫して隆盛してきた不動産業総合ポータルサイトも、ここにきて名だたる情報掲載 大手サイト主流とは別の流れとして地域に根ざした街の業者（中小）である「あなたの会社支援 ポータル」が登場！そうした中で、個別の先進的な会社（業者）は、家探しユーザーに注目して もらい、支持してもらえるコンテンツ作り（自己PR）で、あの手この手の術を展開中である。 そして、全国のあちこちで自己PRコンテンツ作成の成功事例が、目立つようになってきている のが2013年夏の姿である。 ■ご存知ですか？アットホームの「一括査定依頼サービス」 アットホームでは、まとめて複数の不動産会社に不動産売却・マンション売却の査定依頼が 可能な一括査定依頼サービスを提供しています。 買い替えや建て替え・相続など多岐に渡る不動産売却・マンション売却のシーンにおいて、 あなたにあった不動産会社を見つけます。あなたの不動産売却・マンション売却をサポート致 します。 http://buy-athome.jp/sell/?id=b_emm_00000001 ■祝い金プレゼント「さらなり.Portal」（さらなりドットポータル） 不 動 産 営 業 支 援 シ ス テ ム @dream の 開 発 元、リ ン グ ア ン ド リ ン ク（株）が 運 営。さ ら な り.Portal（さらなりドットポータル）は、全国の不動産売買物件情報のポータルサイトです。 http://buy.saranari.net/ さらなり．Portalの利用開始／さいたま市の(有)住ステーション浦和 http://blog.goo.ne.jp/johositu/e/54617e61a3ecc8b9747595ae8e3ac456 コンテンツ作り（自己PR）では、あの手この手の術を展開中 ■不動産購入に関する『教えて！スミクリ！知恵袋』を開設 （株）スミカ・クリエイトが「OKWave」と連携 http://www.venturenow.jp/release/20130625020615.html https://www.c21-smica.com/ ■THR.住宅流通グループがFacebookで提供 【「人」と「家」の間にあるコトバ】【見てみたい、行ってみ たい場所や建物 】＆【美しい世界の建築】【参考にしたいインテリア】 https://www.facebook.com/THR.group?hc_location=stream ありがたや〜／【新規の方】でも【広告宣伝費ゼロ】の会社に ■【ご紹介の方】・【リピーターの方】が増加／【新規の方】でも【広告宣伝費ゼロ】の会社に ご紹介が現在当社のお客様の比率では20％強。そして、リピーターのお客様も正直10％以上を 占めます。 http://ameblo.jp/create-h/entry-11549300209.html ■府中人 不動産屋で働く社長のblog／ネット不動産奮闘記 今日のお客様はすべて以前にウチでご契約いただいた方／ありがたや〜。 http://ameblo.jp/urban-life/entry-11546320590.html （１４） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 ◎ さらに進むスマホ対応・ソーシャル化 2013年夏の状況下では、 SNSの利用者はネット利用者の 過半数を超えている！ 不動産業（およびアプリ）の現状は？ 日 本 の SNS（ Facebook、LINE、Twitter、mixiなど ）の 利用者は4,965万人で、ネ ット利用者 （9,556万人）の過半数（52％）を超えている――そうした2013年夏の状況下で、いま不動産業で もスマホ対応・ソーシャル化は急ピッチである。 ここでは、 スマートデバイス(およびアプリ)の普及で、不動産業も「PC＋（プラス）時代」へ 移 行しようとしている現状をスケッチしてみましょう。 そして、数々の変革を促し、世界を変えよとしているスマートデバイスの普及／スマホ対応・ ソーシャル化の波は、今後の不動産業にどんな影響を与えるのだろうか。 ■不動産検索の定番アプリ「SUUMOアプリ」400万ダウンロード突破！ http://digitalpr.jp/r/4689 2010年3月の配信開始以降、不動産検索の定番アプリとなってきた「SUUMOアプリ」が 2013年7月にiPhone版・Android版の累計で400万ダウンロードを突破。 ▼不動産・住宅サイト『SUUMO（スーモ）』スマートフォンサイトはこちらから http://smp.suumo.jp/ ▼不動産・住宅サイト『SUUMO（スーモ）』はこちらから http://suumo.jp/ ■ゼンリン、月額945円のスマホ用住宅地図サービスを発表 http://www.itmedia.co.jp/mobile/articles/1306/24/news119.html 詳細な住宅地図をスマホで閲覧できる「ゼンリン住宅地図スマートフォン」を、まずはドコ モの端末向けに提供開始。 ■日本ペイント(株) iPad／iPhone用家具配置シミュレーションアプリ「3Dプランナー」を提供 http://www.atpress.ne.jp/view/36703 「3Dプランナー」は、iPad／iPhoneのジャイロセンサー機能を活用して空間を自動認識 し、内蔵カメラで撮影した画像上に家具のレイアウト配置や壁の色の選択をシミュレーション 体験できるアプリです。 スマートデバイスの普及／ソーシャル化の波は、今後の不動 産業にどんな影響を与えるのだろうか。 ■「faecebookを始めて1年と3ヶ月が過ぎました」 須綱 一人 （ティーネットワーク社長） https://www.facebook.com/kazuhito.suami/posts/321044168027053 ■（株）ネクストが国内初の不動産業界特化型SNS 「HOME'S PRO（ホームズ プロ）」 の提供開始 ～ 不動産業界全体のコミュニケーションを活性化 ～ http://www.next-group.jp/press/pdf/130711.pdf ■デンソー、スマートフォンで操作できるHEMS新モデル発売、ミサワホームに供給 http://business.nikkeibp.co.jp/article/emf/20130705/250727/ 新モデルは、利用者が保有するスマートフォン、タブレット端末、パソコンを通じて住宅内 の各エリアの電気使用量がリアルタイムで把握できる。電気の使い過ぎや機器の消し忘れを防 止して省エネにつなげる。 ■さけて通れない不動産サイトのスマホ対応 （作り方とか） ／『toriumi @ blog 』から http://toriumi.jugem.cc/?eid=2448 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （１５） ９ページから続く ■ 『人』がウリになった時に考えて欲しいこと そして、皆さん自身つまり『人』がウリになった時に、皆さんにあとひとつ考えて欲しいこと があります。 物件の情報はこの10年の間に、（間違いなく@dreamユーザーさんの情報量は）地域の中で非 常に高いものになっています。 そして、物件も全部探せるんですけど、そうした中で不動産会社さんって、消費者からする と、物件情報を提供するだけでなく、『法律家』のようなものになってきている。住宅に関する 法律を扱ってるんですよ。実は最近、そのレベルを感じるんですよ。 @dreamユーザーさんたちのブログを読ませてもらったり、facebookを読ませてもらったりし ていると、「アベノミクスでこんな風になってますよ。早く買った方がいいですとか、そんなこ とに騙されちゃだめですよ」ってちゃんといってる会社、「こんなトラブルがあったがこんな風 に解決しましたよ」ってちゃんと言ってる会社があったりします。 ■ 今後家探しユーザーに覗かれるのは“仕事っぷり” 今まで、不動産業者が提供する情報は、10年前はただの帯情報に写真がついているかどうかの 情報でした。それが、最近ではいろいろな情報が付加されるようになってきました。点数をつけ たりコメントも付くようになったし。 そして、不動産会社の社長だとか社員だとかも、いろいろ探せばどんな人なのかある程度探せ るようになって来ました。こうなると、その会社の本当の“仕事っぷり”が知りたくなるんです よ。人ってね、情報を取って探して調べてわかるとわかるだけもっと知りたくなるんですよ。 不動産でもいろんな物件を長いこと探し、情報をたくさん読み、あっちこっちで比べ、人はど うなんだって見て、実際に物件に行く。多分、今起きているのは、こういうことじゃないかと思 うんです。 物件を見に行った、ここまでは想像できるでしょ。この後、（これは確認してないんだけど） その不動産会社に行って外からその不動産屋さんを覗いてみる。私なら絶対そうしますよ。 ですから、お店の窓を吹かなくちゃいけないわけです。そして、いくらでも選べるってことは ですよ、お店に来てお店の中を見て、皆さんがどんな仕事をしてるかよく見るわけですよ。散ら かってたら入らないですよ。絶対入らない。 ゴミ袋が玄関の横にあったりしたら、なおさらです。 ◎これからは決定以降のプロセスも重要に／R＆L社メルマガ『インターネット 不動産経営塾！』 （第154号 2013/07/05） から “より良い物件を、お客様と一緒になって探していく”。賃貸の場合の、お客様との信頼関係 の構築方法を、私はこのように表現しました。売買の場合、“お客様のために骨を折ってあげら れること”が物件以外にもあるんです。 そのひとつが、ローンの金利。これまでは、お客様が「この物件に決めます！」と決定までの プロセスのみを考えがちだったのではありませんか？ これからは、お客様が物件を決めてから 後も、いろいろと考えてあげることが重要になります。 いろいろな相談に乗りながら、御社で交渉できるところは総てやってみる。とりあえず、とに かく、やってみることです。やれるだけやってみて、その結果が思うようにならなくても、お客 様は必ず意気に感じてくれるはず。 お客様に決めてもらうまでが大変だから、そこにばかり意識が集中してしまうのも分かりま す。でも、これからはそれだけでは不十分。取引全体のプロセスの中で、自分たちの会社がお客 様のためにどれだけ関与し、努力しているかが勝負の分かれ目になるでしょう。 （『インターネット不動産経営塾！』塾長・丸信一） （1６） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 〔金丸社長講演〕 【8】 不動産会社は消費者からすると『法 律家』なんですよ 今後さらに、どんどん成長していくには何が必要 なのか ■ 今後、『法律家』への立場を高めていく ところで、不動産を買う時、お客さんは自分の人生をかけるんですよ。特に売買なんて。賃貸 だって何年も生活をかけるんです。ですから、本当のこと言ってくれる、そんな不動産会社を探 してるんですよ。そして、中身が見える会社なら見に行きますよ。路面店なら絶対行くでしょ。 そこまでいろんなことがわかるようになってくると、やっと、本当にその会社がどんな仕事を しているのかな、この人たちは『法律家』としてどういう仕事をしているかな、ということに興 味を持つ様になるはずなんです。 重要事項説明というのがあって、これをきっちりやらなくてはいけない。読み合わせをするの に1時間2時間かけて、普段ないような特別なことだってあるわけじゃないですか。 不動産取引って、家を買おうと思ったら売主と買主の契約ですよね。間に入って自分の味方に なってくれるのが、自分が頼んだ客付の不動産会社がですね。この人がちゃんとしてくれなかっ たら、あとあと困るわけですよね。最近、賃貸だってシェアハウスとかいろいろ出てきましたよ ね、契約が複雑になってきました。その時ちゃんとやってくれるかどうかで、契約が変わっちゃ うわけですよ。さらに人生、生活が変わっちゃうわけですよ。 そういうことをちゃんと言ってくれる不動産会社かどうかまで、多分、もうすぐ見られるよう になるんです。 今までは普段の細かい業務とか会社説明がHPに載ってたって、なんかほんとか？って感じ だったんですよ。ところが、たとえば、どなたかが動画でサッカーをやってたりしていても、 「こんな契約があったんだけどこんな風になりました」とか、「こんなお客さんがあってローン 審査があって苦労しました」とか、ということがあるでしょう。これは、皆さんが『法律家』と してやっていることです。そして、皆さんが『法律家』として市場に認知された時には、手数料 減額がなくなるはずなんですよ。わかりますよね？ ■ 売買については、なんとしても中古を回したい 皆さんが弁護士を頼んだ時に、半額にしろよって言わないでしょ？ 皆さんの地位が高まれば そういうことはなくなるし、高まれば2度目3度目というのが出てきて、もっと言うと、高まれば 高まるほど紹介はたくさん出るはずですよね。絶対に。違いますか？ そうですよね？ 皆さん にはそれをこれからやっていって貰いたいと思っています。 もちろん、我々もその為に、できるだけ効率よくやってもらえるようにいろいろな仕組みを 作って（もちろん間違いもあるかもしれませんが）、いろいろ提案していきたいんです。 そして、売買については、なんとしても中古を回したい。回すようにやってほしい。協会だっ てどんどん回すようにやるべきなんですよね。もっともっとグルグル回して、物件も市場も変わ れば1回入力したものは何回も使い廻せますし、皆さんの市場だけがバーッと大きく成長するよ うに変わるんです。 さらに、賃貸については効率化を図りたい。 もっともっと効率よくできるようになると、みんな同じように同じことをやるようになった時 に大きな差がでてくる。みなさん自身の会社にデータの量が違うとか、『人』が売れるとか、そ ういうのがくっつけば、絶対負けないと思うんですよ。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （１７） 【9】 今後の運営で心がけて頂きたいこと ■ 消費者との信頼関係をどう作っていくか 、 ところで今、日本全体でも――製造業の世界でも、社内外でいろんな裁判沙汰が起きているわ けですよ。CSR（企業の社会的責任、英語でcorporate social responsibility）だとか社会的道義責任 だとか、パワハラだとかセクハラだとか騒いでいますが、あれ何で騒いでるかっていうと、もの すごく事件がいっぱい起こってるんですよ。 理由の一つには弁護士（費用）が安くなっていることもあります。安いからすぐ訴えちゃうわ けですよ。すぐ訴えられるようになると、不動産業界のみなさんのお客さんたちだってそういう 感覚になってきますよ。 そうした時に、ただ単に営業として、「この物件いいですよ」というのだけじゃなくて、「こ の物件はこんなリスクがありますよ」とか、「貸主さんにちゃんと言ってあげますよ」とか、 「売買契約をするにあたって万が一のことがあったらこうしましょう」とか、もしくは、「急い で買ったからっていいとは限りませんよ」とか、いろいろなアドバイスが必要になってくる。 そして、長い目で見た時に、経験上で安いから値段が上がればいいと思って買うんじゃなく て、『法律家』として考えると、本当のことが言えるでしょ。本当のことが言えると、信頼関係 なんてものもすごく速くできるんです。 例えば、この@dreamユーザー会、この後は懇親会をやります。懇親会は昔からやってます が、あえて早い時間に終わっています。これはね、みんなで二次会に行ってくださいってことで す。仲良くなってもらっていろいろな情報交換をして、それでさらにどんどん仲良くやってもら いたいと思ってるんです。 でも、ちょっとおかしいと思いません？ なんでみんなこんなに仲良くなっちゃうんですかっ て。 私から見てると、日本中から集まってきてぱっと顔を合わせてお酒を飲んだだけで何で仲良く なっちゃうんだろうって。 今日もそうですけど、パネラーの話とかは、自分が一生懸命やって切磋琢磨して失敗もしなが らやってきたことですよね。自分の地元の協会の情報流通委員会かなにかでそんなこと言います か？。言わないでしょ？ 絶対言わないことをみんな聞いてるから、だから自分自身も刺激されて、たぶん、この場にい ると正直になるんですよ。 正直になって自分を晒すと相手も晒してくれる。信用して信用される。すぐ仲良くなれる。自 分自身を晒して行きましょうということですから、だからみなさん自身も仲良くなるんです。 ■ 「物件情報」でも全部晒すのはなかなかできない 今日のような@dreamユーザー会では、物件情報に関してどんなふうに載せたらいいんだって よく聞かれます。これに対しては、こんなふうにやってる人もいます。こんなふうに頑張ってる 会社もあります、っていうふうに紹介します。 そんな中でも「この通りにやれば必ず成功するよっていうのはありますか？」と聞かれること がある。そんな時に必ずいうことがあります。それは、次のようなことで、店頭での応接と同じ 内容です。 HPに物件を載せたら、その物件の情報が知りたいってお客様が来ました。カウンターに座りま した。そこでは、この地域は昔からこんなところで～、この近くには～があって、学校は～と か、そんな話をするでしょ。それを全部ホームページに出してください。これが成功への道にな るのです。 ところが、これが意外とできないんです。今日はずっと自分を晒せって言ってますけど、この 「物件情報」でも全部晒すのはなかなかできない、ということがあります。 その要因としては、反響営業の癖がまだまだ皆さんの中に残っているからだと考えられます。 もちろん、それは悪い話じゃないですよ。それがダメだって言ってるわけじゃないです。昔は しょうがないし、それは当たり前のことでした。 物件の情報が家探しユーザーの手元に来て、これは興味あるなと思っても情報が足りない。足 りないと思うから店舗に行くんですよ。情報を小出しにすることによって足りない情報を欲しい 人が私に会いに来てくれる――というのが過去の反響営業の姿でした。 （1８） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 ところが、私は「来店してくれてお話をするのと同じ内容を全部ホームページに出してくださ い」って言っています。そうしたらそれを聞いた人が、「そんなことしたらうちにくる理由がな くなっちゃうじゃないですか」っていうんですよ。ところがそんなことはないんです。 それは、インターネットで調べものをする時に、人々は、次のような判断をするのが普通だか らです。 ①知りたい情報があって小さいサイトを見つけた、②もっと詳しい情報があったらいいなと 思ったら中くらいのサイトを見つけた、③もうないと思うけど、もしかしたらもっと情報がある かもしれないと探したらもっと情報量が大きいサイトを見つけた。 何日か経ってその情報が必要になった時、この3つのサイト、最初に見たこの情報量の少ない サイト、これみます？見ないですよね。最初からこの情報量の多いサイトを見ればいいんです。 この感覚、不動産でも同じです。「ここ見ときゃいい」って思われたら勝ちなんです。情報量が 多い方が勝ちなんです。 それでは、情報量を増やすにはどうしたらよいかというと、日々継続してデータを入力してや り続けることをすると、それで自然と量が上がってくるわけです。 そして、情報量が増えていくと、皆さんのサイトが勝つわけです。この時に、出し惜しみをし ちゃダメなんですよ。物件もそう。人もそう。仕事っぷりもそう。全部、出し惜しみをしないで 出しちゃうんです。 そんなことをしたらパクられちゃうかもしれないじゃんっていう話しもありますよね。ところ が、パクられたって、自分で入れた物件と人がやった物件ではオーラが違う。絶対違う。 ■ とにかく、隠さないで出すべきなんですよ。 さて、先に紹介した（株）エイトコーポレーション（ http://www.eightcorp.jp ）の社長・赤 山さんのfacebookを最近読んだんですよ。 去 年 12 月 の dreamDAY で は dream 大 賞 を と っ た（株）東 横 マ ン シ ョ ン セ ン タ ー（ http:// www.toyoko-ms.jp/ ）さんがたくさんのコメントを出していて、その中の一つに「物件情報を Youtubeに連動させます」って、いうのがあるんですが、（株）エイトコーポレーションでは、 じゃあうちは「そこに住んでる人の視点で書こう」って、書き直してるんです。そうしたことを facebookに書いていらっしゃいました。 「僕がここに住んだとしたら」ってことです。自分の文章です。ただ単に物件情報だけじゃな くて、物件に対する自分たちの思いとか「住んでみたらどうかな」とかを付加して一生懸命書い てます。これも、仕事ぶりを晒していることなんです。 とにかく、隠さないで出すべきなんですよ。そして隠さないで出そうとすると、普段の自分が ひどいやつだったら、ムリですよね。晒したら悪人だってバレちゃいますから。だからインター ネットで成功する不動産会社はもっと自信を持っていいと思います。 淘汰が起きる業界で、この不動産業界も含めて淘汰が起きた市場で淘汰された会社は儲けるの が下手な会社じゃないんです。ダメな会社なんです。努力しないとか嘘をつくとか。 ■ 正直に仕事をしている会社しか残れない むかし、親父と二人で工場やってどんどん大きくする時、散々騙されたんですよ。私は、仕事 を取ってくるのが得意だったんですが、親父と二人でやってましたから、とってきたら他のとこ ろに回すんですよ。 そうしたら全然納期を守んないんです。しかも不良品ばっかり。不良品についてはまだしもな んですけど、納期を守らないって、まじめに仕事をしてないからなんですよ。 たとえば、先月、1年ぶりに4件納期遅れが出たんですよ。これは、呼び出し、始末書。許され ないですよ。 かといっていろんな仕事をしていますから、1年も2年も納期遅れが1件も出ないってことはあ りえないんですよ。いろんな事情がありますから。仕様書が出てこないとか発注者が間違ってい るとかそういうことがいっぱいあるんです。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （１９） じゃ、何で納期遅れが起きないかというと、何か事情があった時に購買の担当者に連絡して納 期調整して伝票の日付を変えて出してもらうから納期遅れじゃないんですよ。最初に約束した日 付よりは遅くなっちゃったけどちゃんと筋が通ってるから。いま日本中そうなってるんです。小 さい会社もそうです。納期遅れのない会社しか残ってないんです。 ところが、伝票を出し直してもらう時に自分自身がさぼっちゃってたら連絡できます？ 自分 がちゃんとやってなかったら相手に要求なんかできないんですよ。こっちはちゃんとやってる、 今回は相手が悪い、それをちゃんというわけですよ。ですから、じゃぁ納期調整しましょうとな るんです。 ちゃんと正直に仕事をしている会社しかそれができないし、そんな会社しか残らなかったんで すよ。 【10】 皆さんが勝ってどんどん成長していけるように ■ エージェントが成長する時代になってくる！ 不動産会社もたぶんそうなんですよ。ぜんぶ晒すってことはちゃんとしなくちゃいけないんで すよ。お客さんが悪い時だってあるでしょ。それは悪いって言わなくちゃ。だって悪いんだも ん。こっちがちゃんと仕事をしているんならちゃんと言えますよね。ダメなお客さんはダメなん だから。 業者間同士の付き合いだってそうです。うまくやろうっていうわけじゃなくて、ちゃんとやっ てる会社同士の関係が強くなっていく。 淘汰されちゃうのは、そういう約束を守らないとか仕事をちゃんとやらないとか、それが結局 収益にならずにダメになっていく会社なんですよ。 製造業も不動産業界もそこは一緒です。それを防ぐためにも、皆さんが持っている情報を晒し たり普段やってる仕事を積み上げて行ったり、もっと効率化したりやっていってほしいんです。 最終的には、取引が2度目3度目になれば、一段と地位の高い『法律家』として生きられるよう になるし、アメリカで弁護士より不動産屋がえらいっていうのは、まさしく『法律家』なんです よ。そして、いろんな問題が起こった時にちゃんとなんとかする。 中古の物件が回るようになったのだって、今、日本でもさくら事務所さんとか中古の物件を鑑 定するところも出てきているわけですよ。市場がどんどん活性化していくと、不安もなくなって くるし値段もそんなにしなくなってくるだろうから、それこそ2度目3度目ってやっていく業務に なって、皆さん自身がお客さんの家庭だとか仲間だとかのエージェントになるんですよ。 その時には、もしかしたらホームページっていうのはそれほど重要じゃなくって、みなさん自 身が一番重要で、同じようにちゃんと仕事している仲間を増やしていった会社が、つまり教育し ていった会社が成長するような市場がやってくるんだろうなぁと思っています。 私のような、不動産業を（お手伝いはしたことありますが）実際の業務としてやったことがな いのに、何かなぁと思うかもしれませんが、製造業だけじゃなくてスーパーだとか八百屋さんだ とかいっぱい淘汰されているんですよ。 大家さんだってこれからどんどんいなくなっちゃうでしょう。いっぱい淘汰されているんです よ。でも、絶対不動産業は残るんです、さらに市場が拡大していく可能性があるんです。 その時に、皆さんが勝ってどんどん成長していけるように、我々もこれから、データベースだ けではなくいろいろな皆さんの素晴らしい情報を正しく伝え、触媒のように一生懸命やる縁の下 の力持ちとしてやり続けていきたいと思っていますし、 皆さんは必ず、この業界を変えていくようなそんなポテンシャルを持った人たちだと思ってい ます。これからもがんばってくれることを祈念して、私の講演を終わりにしたいと思います。 （２０） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 外部からの視点／アウトサイダーレポート いま気になる業界の動向／知っていそうで知らない現状と問題点はなにか。 注目の流れに外部から切り込むアウトサイダーレポート 連載 〔第1回〕 気になる！住宅インスペクションサービスへ の対応 ◎新築は保険加入か保証金の供託を義務付け／平成21年から住宅瑕疵担保 履行法が施行 ◎平成25年4月には既存住宅インスペクション・ガイドライン（国土交通省） ◎不動産仲介各社も独自のインスペクションサービスを展開 ◎インスペクションでは不動産事業者にも高いモラルを要求 株式会社 フロンティア・B.I.（Frontier of Business Intelligence Inc.） 事業開発部 中原 久根人 http://www.fobi.co.jp/ ◎ 新築は保険加入か保証金の供託を義務付け／平成21年から住宅 瑕疵担保履行法が施行 平成19年に制定された住宅瑕疵担保法ですが、構造計算書偽装問題を契機に、売主等が瑕疵担 保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれること 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （２１） が明らかになり、住宅購入者等の利益の保護を図るため、売り主に資力確保を義務づける住宅瑕 疵担保履行法として21年より履行されました。 左ページの図（国土交通省住宅局住宅生産課による）のように、資力は供託金または保険に よって担保される物とされています。 〜国交省認定瑕疵担保責任法人一覧〜 株式会社住宅あんしん保証 〒10４-00３１ 東京都中央区京橋1-6-１ 三井住友海上テプコビル６階 電話番号：03-356２-８１２０ 住宅保証機構株式会社 〒108-0014 東京都港区芝５丁目２９番１４号 田町日工ビル 電話番号： ０３－６４３５－４６９０ 株式会社日本住宅保証検査機 構 〒101-0041 東京都千代田区神田須田町2-6 ランディック神田ビル 電話番号：03-6861-9210 株式会社ハウスジーメン 〒105-0003 東京都港区西新橋3-7-1 ランディック第2新橋ビル8階 電話番号：03-5408-8486 ハウスプラス住宅保証株式会社 〒108-0014 東京都港区芝５－３３－７ 電話番号：03-5962-3815 ■住宅瑕疵担保履行法ホームページ - 国土交通省 http://goo.gl/CflpN ◎平成25年4月には既存住宅インスペクション・ガイドライン（国土交 通省） このように消費者を保護する観点から進められた瑕疵に対する保証は、近年、新築住宅のみな らず、リフォームや実施時や中古住宅の販売時に対しても広がりを見せており、国土交通省に よって平成25年4月には既存住宅インスペクション・ガイドラインがまとめられました。 インスペクションのメリットとしては、不動産に関する情報の非対称性をなくし、安心して購 入してもらえるという他に、売買成立後の瑕疵に関する売り主買い主間の保証トラブルを未然に 防ぎ、売買を促進するという、メリットが売り主買い主双方にあります。 中古住宅においては、引き渡し後リフォーム型瑕疵保険を活用することで、リフォーム部分に 対しても保証対象となることから、中古＋リフォームに関してもインスペクションのニーズは高 まっています。また、インスペクションで瑕疵保険の適合とならなかった場合でも、リフォーム を行い、適合になることで瑕疵保険に加入することができるため、インスペクションのメリット は大きいと言えます。 ■「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の策定について - 国土交通省 http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html （２２） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 ◎不動産仲介各社も独自のインスペクションサービスを展開 売り買い双方の需要から、第三者の専門家が住宅の品質や性能を評価し、保証するインスペク ションサービスの普及が日本でも見込まれております。 そんな高まるニーズに応えるように瑕疵担保責任法人以外でも、現在、不動産仲介大手各社を始 めとして、独自のインスペクションサービスを展開し始めております。 東急リバブルでは昨年10月よりサービスを開始し、今年3月24日時点で申込が2,700件に達する など、利用状況は好調に推移しているようです。 ここからは、大手のインスペクションサービスの違いを見ていきましょう。 〜大手各社のインスペクションサービス〜 概要 会社名 サービス名 ナイス株式 会社 ナイスバ リュープラ ス 東急リバブ ル株式会社 野村アーバ ンネット 三井不動産 リアルティ 三菱地所リ アルエス テート株式 会社 リバブルあ んしん仲介 保証期間 5年間 1年 保証 ホンキの補 修保証 三井のリハ ウス住宅補 1年 1年 修サービス 三菱地所リ アルあんし んサポート 1年 料金 保証対象範囲 瑕疵補償額 雨漏り、シロア リ、構造上の主 要部位の腐食、 給排水管の故障 上限1,000万 無料 雨漏り、シロア リ、構造上の主 要部位の腐食、 上限200万 （シロアリ については 無料（仲 介手数料 支払が前 給排水管の故障 50万） 提） 雨漏り、シロア リ、構造上の主 要部位の腐食、 給排水管の故障 上限200万 （シロアリ については 50万）＋補 修費5万円 無料（仲 介手数料 支払が前 提） 雨漏り、シロア リ、構造上の主 要部位の腐食、 上限200万 （シロアリ については 無料（仲 介手数料 支払が前 給排水管の故障 50万） 提） 上限200万 （シロアリ 無料（仲 雨漏り、シロア リ、設備 については 50万）＋設 備1作業あた り10万円 事前検査 介手数料 支払が前 提） 瑕疵 保証 84,000 無料 無料 無料 無料 各社ともに内容は似ているものの、微妙な違いがあり、現時点では、インスペクションにて保 証される内容や範囲が業界で統一的な内容になっていないのが現状です。 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 （２３） ◎インスペクションでは不動産事業者にも高いモラルを要求 大手以外にもインスペクションサービスは増加しておりますが、現状では誰もが「ホームイン スペクター」と名乗れるのが実態であり、利用する際は、インスペクションサービス提供者の得 意分野の見極めや審査項目を含む査定能力に注意する必要があります。 インスペクションを実施したにもかかわらず、目視による非破壊検査時の漏れが発覚した場合 は、保証問題が発生するだけでなく、消費者から大きく信頼を失う結果に繋がるため、事業者 間、業界内でのサービスの標準化や事業者や専門家の育成等により、業界における活用実績を増 やすことが重要になっています。 また、売買契約まで至ったにも関わらず、インスペクションで適合が得られないという場合に は、買い主からの契約破棄も想定されます。その際に故意に情報を隠蔽しないようにするなど、 不動産事業者にも高いモラルが要求されます。 ホームインスペクションを利用する目的は？ スーモジャーナル 『住まいコラム』※(株)さくら事務所が実施した、2011年4月～8月のインスペ クション依頼者へのインターネット調査(有効回答数107件) ホームインスペクション住宅診断｜むつみワールド http://www.mutumi-w.co.jp/homeinspection/ ホームインスペクター（住宅診断士）は、内閣府認証NPO法人 日本ホームインスペクター ズ協会（JSHI）の有資格者です。 （２４） 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 2013年9月号 予告 今後の不動産・住宅産業はどうなるのか 〔展望〕センチュリー21・秋の戦略会議／三津川社長 講演から ◆ 不動産市場展望 ◆ 未来戦略 特別寄稿！ ベテラン 不動産鑑定士 高橋 雄三が綴る 『ニーズとウオンツの違いから、不動産仲介業のあり方を 考える』 ◆ 編集長Watching 【アウトサイダーレポート】 急増するシェアハウス物件の背景 ◆ ＦＤＪ社／オリジナルデータ 注目・名物サイト紹介 http://www.c21-smica.com/bbs/ 不動産購入に関する『教えて！ スミクリ！知恵袋』を開設 （株）スミカ・クリエイト 不動産業戦略 e-REVIEW／２０１３年８月号 不動産業戦略 e-REVIEW／発行概要 ● 購読申し込み先 http://www.fdj.com/fdj2/mousikomi.html 雑誌版では 表３は、広告ページになっています。 本誌はWebと連動しています／★読者サービス★ Daily News へは下記URLからどうぞ! http://fdj2today.exblog.jp/ 不動産流通をどう 活性化するか いま必要な新しい インターネット 戦略とは 不動産・住宅産業 の総合戦略を探る 時代と経営環境が激変！ 21世紀型ユーザーが登場してくる中で 経営と営業を刺激する未来型 Solution マガジン 不動産業戦略 e-REVIEW 2013年8月号 ㈱ 不動産データ＆ジャーナル社 本 社／〒358-0027 埼玉県入間市上小谷田1-3-3-501 TEL 04（2964）7411 FAX 04（2965）6707 URL http://www.fdj.com/ E-mail [email protected] 編集兼発行人 浅見 貞男 2004年10月創刊 ●月刊／毎月１回20日定期発行 ●購読料／月額2,500円 印刷所 (有)アイ・シー印刷