中長期経営計画

平成28年７月８日
各
位
会社名
代表者名
サムティ株式会社
代表取締役社長
江口
和志
（東証第一部・コード 3244）
問合せ先
取締役経営管理本部長
電話番号
06-6838-3616（代表）
松井
宏昭
中長期経営計画「Challenge40」の見直しについてのお知らせ
当社グループは、2013 年 10 月に策定いたしました中長期経営計画「Challenge40」につき見直
しを行いましたので、お知らせいたします。
当社グループは、土地の仕入からマンションの企画開発、賃貸募集、物件管理、物件の保有及び
売却までをグループで完結することができる総合不動産業であります。当社グループは、2013 年
10 月に中長期経営計画「Challenge40」を策定し、これに則り事業活動を進め、計画を２期前倒し
で達成見込みであります。
１．中長期経営計画「Challenge40」見直しの背景と目的
(1)2015 年６月、当社の 100％子会社であるサムティアセットマネジメント株式会社が資産の運
用を受託するサムティ・レジデンシャル投資法人（SRR）が、株式会社東京証券取引所不動
産投資信託証券市場に上場し、SRR を中心としたビジネスモデルの構築が可能になったこと
(2)2015 年 10 月、当社が東京証券取引所市場第一部へ市場変更したことによる取引関係等の拡
大や改善
(3)当社グループの国内支店網整備の完了
(4)事業環境の良化
以上のような背景をもとに、中長期経営計画「Challenge40」の見直しを行い、計画期間を 2016
年 11 月期から 2020 年 11 月期の５年間とし、さらに「２．数値目標（2020 年度）」に記載のよう
に利益水準・EPS・財務基盤の確立を重視した計画といたしました。
２．数値目標（2020 年度）
(1)
売上高
1,000 億円水準
(2)
経常利益
100 億円水準
(3)
EPS
300 円以上
(4)
ROE
15％以上
(5)
ROA
７％以上
(6)
自己資本比率
30％以上
(7)
配当性向
30％以上
３．重点戦略
(1)SRR を中心としたビジネス戦略
(2)地方大都市圏毎の投資計画策定
(3)ホテル開発事業の展開
詳細については、別添「中長期経営計画「Cahllenge40」見直しについて」をご参照ください。
今後、
この計画の方針に則り、事業活動を進め、業容の拡大とともに安定的な経営基盤を確立し、
総合不動産業としての絶対的な地位の確立を目指します。
（ご注意）本資料には、当社グループの将来における業績等に関わる計画や見通しが含まれており
ます。これらは当社が現時点で入手可能な情報からの判断及び想定に基づく見通しを前提としてお
り、実際の業績等は大きく異なる場合があることを予めご了承下さい。
中長期経営計画「Challenge 40」
見直しについて
サムティ株式会社
SAMTY Co., Ltd.
2016年７月
目次
➤
➤
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中長期経営計画「Challenge 40」進捗状況
中長期経営計画「Challenge 40」ローリング計画
３つの重点戦略と財務戦略
ＣＳＲ（社会貢献）への取り組み
Disclaimer
Appendix.
–P.02
–P.06
–P.08
–P.14
–P.16
–P.17
1
中長期経営計画
「Challenge 40」進捗状況
2
中長期経営計画「Challenge 40」進捗状況
数値計画
2013年10月、2023年度を最終年度とする中長期経営計画「Challenge 40」を策定。
今期2016年11月期は、「Challenge 40」で設定した利益計画を２期前倒しで進捗する見込み。
「Challenge 40」 数値計画
2013/11月期
2016/11月期
2018/11月期
2023/11月期
経常利益
21億円
45億円
70億円
170億円
最終利益
16.5億円
25億円
45億円
110億円
750億円
1,100億円
1,500億円
3,000億円
4.0%
5.0%
6.5%
7.0%
総資産
ROA（※）
2016/11月期（※今期計画）
2016/11月期
経常利益
70億円
最終利益
45億円
総資産
1,400億円
ROA（※）
7.0%
２期前倒しで進捗する見込み
※ROA=営業利益÷総資産（期首+期末の平均）
3
中長期経営計画「Challenge 40」 策定時の事業環境
2013年の「Challenge 40」策定時の事業環境認識は次の通り。
「景気回復期待、政治の安定、金融環境良化等、足元の環境は良いが、懸念要素も多く、いずれ景気循
環の下降局面に入る。」
プラス要因
■デフレ脱却、景気回復期待
マイナス要因
■エネルギーコスト増による影響
■アベノミクス効果によるインフレ期待
政治
■消費増税による駆け込み需要
経済的環境
■2020年東京オリンピック開催
■ねじれ解消による政治の安定
■都市部への人口集中
■少子高齢化の進展
■環境・エネルギーへの関心高
■不動産価格の高騰
■空室率の改善
■金利上昇懸念
社会的環境
■分譲マンション契約率の改善
市場環境
■住宅着工数の増加
■金融機関の融資姿勢の積極化
■低金利
4
事業環境分析
現状の認識
2016年７月現在の事業環境認識は次の通り。
政府の経済政策、日銀の追加金融緩和、インバウンド需要等、「Challenge 40」策定時と比べて、事
業環境が大きく変化しつつある。
プラス要因
マイナス要因
■2020年東京オリンピック開催
■アメリカ大統領選挙（政治的空白の発生）
⇒経済効果30兆円以上
■アベノミクスの景気回復期待後退
政治
■日銀追加金融緩和（マイナス金利導入）
■日本のGDP低成長の継続
経済的環境
⇒長期金利低下、資金調達コストの低下
■ISILの台頭、中東問題等地政学的リスクの高まり
■訪日外国人向けビザ発給要件の緩和
■イギリスのＥＵ離脱決定による不安心理の高まり
■消費増税再延期（2017年４月⇒2019年10月）
社会的環境
■訪日外国人（インバウンド）の増加
■日本の総人口減少へ（2050年に１億人を下回る予想）
2015年2,000万人⇒2020年4,000万人へ
■少子高齢化の進行、生産年齢人口の減少
■平成28年熊本地震・東日本大震災の復興需要
■原発停止によるエネルギーコストの上昇
■高齢化社会到来による相続ニーズの高まり
■求人倍率上昇による人手不足
■大都市・中核都市への人口集中
市場環境
■J-REIT市場への資金流入
■マンション用地の高騰、取得競争激化
時価総額：7.6兆円（2013年）⇒11兆円超（2016年）
■建築費の高騰
銘柄数：43銘柄（2013年）⇒54銘柄（2016年）
■不動産価格の高騰
■公示地価上昇（３年連続上昇）
■オフィス市場の回復
■ホテル稼働率の上昇、ホテル不足
■金融機関の融資姿勢積極化
5
中長期経営計画
「Challenge 40」ローリング計画
6
ローリング計画の策定
事業環境の変化等を踏まえ、中長期経営計画「Challenge 40」の見直しを行う。
具体的には2023年11月期の目標値を改め、外部環境の変化等を勘案し、新たに2020年11月期の
目標を設定するもの。利益水準・ＥＰＳの向上、財務基盤の確立を目指す。
ビジネスモデルの基礎固め完了
・エリア拡大（４支店の開設）
・REIT事業への進出
・東証市場第一部への指定替え
利益計画の進捗
事業環境の変化
・２期前倒しで進捗見込み
・日銀による追加金融緩和
・インバウンド需要
・財務基盤の確立
新たに、向う5年間のローリング計画を策定
「Challenge 40」新数値目標
※ROA=営業利益÷総資産（期首+期末の平均）
2016/11月期
売上高
2018/11月期
2020/11月期
570億円
850億円
1,000億円水準
70億円
90億円
100億円水準
ＥＰＳ
194.4円
240円
300円以上
ＲＯＥ
14.9%
15.0%
15％以上
ＲＯＡ
7.0%
7.0%
7％以上
23.0%
27.0%
30％以上
経常利益
自己資本比率
7
３つの重点戦略と財務戦略
8
３つの重点戦略と財務戦略
地方大都市圏に戦略的投資を行い、マンション開発、ホテル開発事業の展開を図る。
開発物件の販売先はサムティ・レジデンシャル投資法人（SRR）を想定し、SRRを中心としたビジネス
モデルの活用、フィービジネスの確立を目指す。
また、資本効率の維持と財務基盤の確立を図る為、財務戦略も併せて策定する。
【重点戦略Ⅲ】
REITを中心とした
ビジネスモデルの構築
【重点戦略Ⅱ】
ホテル開発事業の展開
REITを中心とした
ビジネスモデルの構築
【財務戦略】
地方大都市圏における
資本効率の維持
戦略的投資
財務基盤の確立
重点戦略③
【重点戦略Ⅰ】
ホテル事業の展開
地方大都市への
サムティ・レジデン
戦略的投資
シャル投資法人を中
心としたビジネスモ
デルの構築
9
重点戦略Ⅰ
サムティ・レジデンシャル投資法人を中心としたビジネスモデルの構築
仕入、開発、賃貸、販売、販売後のフィー収入まで、一気通貫のビジネスモデルを構築。
サムティ・レジデンシャル投資法人（SRR）にスポンサーサポート契約に基づく支援を実施。
開発物件の供給によりSRR保有資産の増大を図り、AM・PM業務等のマネジメント事業を強化する。
国内マーケット
海外マーケット
海外投資
開発物件の販売
投資家向けマンション
マンション
販売会社
保有物件の賃貸
マンション・ビル
商業施設等
賃貸テナント
仕入
収益不動産
開発用地
サムティグループ
（注）
サムティグループとは、サムティ㈱及びサムティ㈱の連結
子会社並びにサムティ㈱自らが出資しているサムティ㈱の
連結子会社以外の特別目的会社をいい、サムティ・レジデ
ンシャル投資法人は除きます。
開発物件の供給
物件管理支援
運用管理支援
サムティ・
レジデンシャル
投資法人
スポンサーサポート
契約を通じた投資家
利益とグループ利益
の一体化
開発資金の回収
AM・PMの受託
10
重点戦略Ⅱ
地方大都市圏における戦略的投資
５年間（2016-2020年）における総投資額
約3,000億円
【エリア別・アセット別投資計画】
収益不動産
再生不動産
S-RESIDENCE
投資家向け１Ｒ
S-PERIAホテル
（ﾌｧﾝﾄﾞ・REIT向け）
合計
北海道
160億円
70億円
30億円
－
50億円
310億円
首都圏
－
110億円
100億円
430億円
190億円
830億円
中部
210億円
70億円
40億円
30億円
50億円
400億円
関西
270億円
110億円
170億円
230億円
130億円
910億円
九州
270億円
70億円
60億円
40億円
110億円
550億円
合計
910億円
430億円
400億円
730億円
530億円
3,000億円
以下の施策を行う。
①開発エリアの拡大
（現況）主に首都圏及び関西圏での開発
⇒（今後）北海道・中部・九州等、各支店エリアに開発エリアを拡大。
②開発アセットの多様化
（現況）投資家向け１Ｒ・S-RESIDENCE ⇒（今後）開発アセットに「S-PERIA」ホテルを追加し、多様化。
③再生不動産の販売及び収益不動産の回転によりＣＦを確保する。
11
重点戦略Ⅲ
ホテル開発事業の展開
2016年11月期から2020年11月期までの５年間で、約530億円（土地+建築費）を投資。
「S-PERIAホテル」を新たなブランド名としてホテルブランドの展開を行い、ビジネス・インバウンド
両方の需要を取り込む。
S-PERIAホテルの開発
約530億円
北海道エリア
（５年間で約25棟を開発）
（2棟～3棟）
50億円
中部圏
九州圏
110億円
50億円
（2棟～3棟）
（5棟程度）
【開発例】
首都圏
関西圏
S-PERIAホテル博多駅前（仮称）
所 在：福岡市博多区博多駅前
客室数：280室（予定）
開業日：2017年12月（予定）
130億円
190億円
（10棟程度）
（5棟～6棟）
12
財務戦略
一定の財務健全性を保持しつつ、持続的な成長を行う。
2020年11月期における自己資本比率は30％以上とし、また、総合不動産としてはトップクラスのROE
15％以上、ROA７％以上の資本効率を維持する。
１．資本政策の基本的な方針
ＥＰＳの増大により、株主価値の向上を図る。
エクイティファイナンス、自己株式の取得については、事業環境や資本効率等を総合的に勘案し、
適切な時期に実施する。
２．目標とする指標
2020/11月期
2020/11月期
2020/11月期
2020/11月期
自己資本比率
ＲＯＥ
ＲＯＡ
配当性向
30％以上
15％以上
７％以上
30％以上
３．その他
有利子負債コストの削減
ネットＤ/Ｅレシオ 2.0倍以下
※ROA=営業利益÷総資産（期首+期末の平均）
※ネットＤ/Ｅレシオ=（有利子負債-現預金）÷自己資本
13
ＣＳＲ（社会貢献）への取り組み
14
ＣＳＲ（社会貢献）への取り組み
企業の社会的責任として、地域社会の持続的な発展（サステナビリティー）に貢献する。
全国の政令指定都市及び地方の中核都市において、「地方創生」の趣旨に則って、「総合不動産業」
ならではのアプローチを行う。
基本方針
大阪での起業精神をもとに、関西を起点として、地方創生に総合的かつ継続的に取り組む。
都市の活性化
地方経済発展への寄与
当社グループの不動産事業を通じて、全国の政令指定
都市及び地方中核都市において、各地域の実情や特性
に応じた良質な賃貸物件の開発・保有及び賃貸を行い
居住者に安心・安全かつ快適な住まいを提供する。
関西への想い
支店を配置している札幌・名古屋・福岡の各エリアにおいて地域
社会への貢献を進める。
また、大型商業施設等の開発・再生を通じて、地域住民に対する
新たなサービス及び就業機会の提供に貢献することで、地方経済
の発展に寄与する。
地方創生
東京への一極集中が進む中、当社グループの起業の地
である大阪を中心として、関西を元気にする為の取り
組みを進める。
社会貢献
各地域における伝統文化（芸能・祭り等）への積極的な協賛。
また、スポーツ活動への支援、医療研究等へのサポートに継続的
に取り組む。
15
Disclaimer
免責事項
本資料には、将来の業績見通し、開発計画、数値目標等に関する記述が含まれています。
こうした記述は、本資料作成時点で入手可能な情報及び、不確実性のある要因を前提とした一定の主
観的な仮定に基づき当社が判断した予想であり、潜在的なリスクや不確実性を内包するほか、記述の
通りに、将来実現する保証はありません。
経済情勢、市場動向、経済環境の変化等により、本資料に記述された予想とは異なる結果となる可能
性があることにご留意下さい。
また、本資料の内容については、細心の注意を払っていますが、本資料に関する全ての事項について、
新規性、正当性、有用性、特定目的への適合性、機能性、安全性に関し、一切の保証はいたしかねま
すので、ご了承下さい。
また、本資料は投資勧誘を目的としたものではありません。
投資に関する決定は、ご利用者本人の判断でお願いします。
16
Appendix.
17
Appendix. 目次
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【マクロ指標】日本のGDPの推移
【マクロ指標】将来人口推計
【マクロ指標】10年国債利回りの推移
【マクロ指標】各国GDP比較
【マクロ指標】北海道エリア 主な指標
【マクロ指標】東京エリア
主な指標
【マクロ指標】名古屋エリア 主な指標
【マクロ指標】大阪エリア
主な指標
【マクロ指標】福岡エリア
主な指標
【株価】日経平均株価及び出来高の推移
【株価】当社株価及び出来高の推移
【インバウンド①】訪日外客数の推移
【インバウンド②】各エリアの主要空港の年間旅客数
【インバウンド③】シティホテル、ビジネスホテルの客室稼働率
【オフィス市況①】全国ビジネス地区 平均空室率
【オフィス市況②】東京・大阪ビジネス地区 平均賃料
【ＲＥＩＴ①】Ｊ-ＲＥＩＴ市場時価総額、東証ＲＥＩＴ指数
【ＲＥＩＴ②】Ｊ-ＲＥＩＴと私募ファンドの市場規模推移
–P.19
–P.20
–P.21
–P.22
–P.23
–P.24
–P.25
–P.26
–P.27
–P.28
–P.29
–P.30
–P.31
–P.32
–P.33
–P.34
–P.35
–P.36
18
【マクロ指標】日本のGDPの推移
■2013年度における日本の実質GDPは約530兆円。
■リーマンショック後500兆円を割り込んだものの、その後は回復し、前年比１～２％程度の成長が続いている。
(兆円)
出所：
東京都
「平成25年都民経済計算年報」
GDP（支出側、実質：連鎖方式）
540
516.0
520
510
530.6
525.5
530
507.2
512.4
514.4
2010年
2011年
519.6
505.8
495.5
500
490
480
470
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
-1.0
-2.0
-3.0
-4.0
-5.0
2013年
出所：
東京都
「平成25年都民経済計算年報」
GDP成長率（支出側、実質、前年比）
(%)
2012年
3.4
1.9
1.8
2.1
1.8
0.4
1.0
-2.0
-3.7
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
19
【マクロ指標】将来人口推計
■2010年をピークに日本の総人口は減少局面に突入。
■2030年には、１億２千万人を割り込むと予想されている。
日本の将来人口推計
（千人）
130,000
128,057
127,110
124,100
125,000
120,659
120,000
116,618
115,000
112,124
110,000
出所：
総務省「人口推計」
国立社会保障・人口問題研究所
「人口統計資料」（2016年版）
105,000
100,000
2010年
2015年
2020年
2025年
2030年
2035年
20
【マクロ指標】10年国債利回りの推移
■2016年１月29日、日銀がマイナス金利導入を決定、２月26日より適用を開始した。
■10年国債の利回りはマイナス圏へと突入し、今後もマイナス金利が継続する見込み。
(%)
10年国債利回りの推移
(%)
出所：財務省「国債金利情報」
0.5
0.425
マイナス金利導入決定
0.4
0.3
0.2
0.1
0
-0.1
-0.2
-0.3
-0.278
-0.4
2015.8
2015.9
2015.10
2015.11
2015.12
2016.1
2016.2
2016.3
2016.4
2016.5
2016.6
2016.7
21
【マクロ指標】各国GDP比較
■日本の低成長をカバーし、アジアが世界経済の成長をけん引。中国、インドのみならず、ASEANも高い成長を維持。
■2050年には世界のGDPの半分をアジアが占め、世界経済におけるアジアの重要性は益々増加すると予想されている。
2016-21年 名目GDP年平均成長率
世界のGDPに占めるアジアのシェア
60%
インド
10%
52%
50%
中国
46%
9%
40%
40%
ASEAN
33%
8%
30%
日本
26%
2%
20%
アジア全体
17%
8%
10%
世界全体
5%
0%
1950
出所：IMF「World Economic Outlook」 2016年4月版
1980
2010
2030
2050
出所：Asian Development Bank “Asia 2050”
22
【マクロ指標】北海道エリア
主な指標
札幌エリア
■北海道の周辺都市から札幌市に人口が流入しており、北海道全体では人口が減少している一方、札幌市の人口は増加傾向にある。
■札幌市は３年連続プラス成長している。
出所：
統計局
「平成27年国勢調査」
北海道 主要都市の人口
1,940
札幌市
約40％
1,953千人
総人口
旭川市
1,930
函館市
1,920
釧路市
5,384千人
出所：
総務省
「住民基本台帳に基づく人口、
人口動態及び世帯数」
1,910
苫小牧市
2,476千人
札幌市の人口推移
（千人）
1,900
その他
1,890
2011年
(%)
3.0
出所：
札幌市「平成24年度札幌市民経済計算」
1.0
0.7
北海道
札幌
0.0
-2.0
2015年
1.3
0.5
-0.8
2014年
1.9
1.1
-1.0
2013年
経済成長率（実質、連鎖方式）
1.6
2.0
2012年
0.8
-1.2
-0.4
-2.4
-1.4
0.8
-0.3
-2.1
-2.7
-3.0
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
23
【マクロ指標】東京エリア
主な指標
■東京23区で東京都の人口の約70％を占めている。
2.経済
■東京23区の人口は増加傾向。
■都内総生産
■東京都の経済成長率は、2012年はマイナスとなったものの、例年プラス2％前後となっている。
出所：
東京都
統計局
「平成27年国勢調査」
主要都市の人口
9,200
3,232千人
9,000
特別区
八王子市
総人口
8,800
町田市
13,513千人
その他
出所：
総務省
「住民基本台帳に基づく人口、
人口動態及び世帯数」
8,600
約70％
8,400
9,273千人
(%)
東京23区の人口推移
（千人）
2011年
(%)
出所：
東京都「平成24年度東京都民経済計算」
2012年
2013年
2014年
2015年
経済成長率（実質、連鎖方式）
6.0
4.0
2.0
0.0
日本全体
1.9
1.9
1.8
1.1
-2.0
東京都
3.4
2.2
1.8
0.4
-2.7
-4.0
-3.7
-6.0
-2.0
1.5
0.4
1.0
2.1
1.6
-0.2
-4.1
-8.0
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
24
【マクロ指標】名古屋エリア
主な指標
■名古屋市に周辺都市から人口が流入しており、名古屋市の人口は増加傾向にある。
名古屋・中部エリア
■愛知県の県民総生産は、４年連続でプラス成長している。
1.人口
出所：
統計局
「平成27年国勢調査」
愛知県
（千人）
主要都市の人口
約30％
2,296千人
2,280
名古屋市
2,260
■中部の面積
中部3県の面積は21,568k㎡
2,220 日本の約6%を占めている。
豊田市
総人口
岡崎市
7,484千人
一宮市
2,240
2,200 (国土地理院「平成27年全国都道府県市区町村別面積調」）
出所：
総務省
2,180
「住民基本台帳に基づく人口、
2,160
人口動態及び世帯数」
2,140
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
豊橋市
3,322千人
春日井市
その他
(%)
6.0
出所：
愛知県「平成25年県民経済計算」
4.5
4.1
4.0
名古屋市の人口推移
経済成長率（実質、連鎖方式）
5.2
日本全体
3.2
愛知県
3.9
3.4
2.1
2.0
0.0
1.9
1.8
1.8
-2.0
-2.0
1.3
-3.7
0.4
1.0
1.5
2012年
2013年
-4.0
-6.0
-7.5
-8.0
2005年
2006年
2007年
2008年
-5.9
2009年
2010年
2011年
25
【マクロ指標】大阪エリア
主な指標
■大阪市に大阪府の人口の約30％が集中、大阪市の人口はゆるやかに上昇。
■大阪府の経済成長率は、2012年はマイナスとなったものの、例年プラス1～2％前後となっている。
出所：
統計局
「平成27年国勢調査」
大阪府
主要都市の人口
約30％
2,691千人
総人口
8,839千人
大阪市の人口推移
（千人）
2,700
2,650
大阪市
堺市
2,600
東大阪市
2,550
その他
出所：
総務省
「住民基本台帳に基づく人口、
人口動態及び世帯数」
2,500
4,804千人
2,450
2011年
(%)
6.0
4.0
出所：
都道府県別宿泊施設タイプ別客室稼働率
大阪府「平成25年府民経済計算」
（上位10都道府県）
日本全体
1.8
1.9
1.3
1.8
大阪府
-2.0
0.3
2014年
2015年
3.4
1.9
2.0
0.0
2013年
経済成長率（実質、連鎖方式）
（2015年1月～12月速報値）
1.9
2012年
-1.0
-2.0
1.0
2.1
1.1
1.9
0.4
-0.4
-4.0
-3.7
-6.0
-6.0
-8.0
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
（近畿経済産業局「関西経済の現状と今後の見通し~2016年、新春を迎えて～）
26
【マクロ指標】福岡エリア
主な指標
■福岡市に福岡県の人口の約30％が集中しており、福岡市と北九州市で福岡県の人口の約半分を占めている。
福岡・九州エリア
■福岡市には周辺都市から人口が流入しており、福岡市の人口は増加傾向にある。
出所：
統計局
「平成27年国勢調査」
福岡県
主要都市の人口
福岡市の人口推移
（千人）
14,455
1,500
約30％
1,538千人
福岡市
総人口
北九州市
5,103千人
久留米市
1,450
出所：
総務省
「住民基本台帳に基づく人口、
人口動態及び世帯数」
1,400
その他
2,298千人
1,350
2011年
2.経済
(%)
出所：
福岡県「平成25年県民経済計算」
日本全体
1.9
1.8
1.9
1.0
福岡県
2014年
2015年
3.4
1.8
1.2
2.0
0.0
2013年
経済成長率（実質、連鎖方式）
6.0
4.0
2012年
-0.2
1.9
-2.0
3.0
-4.0
-3.2
2.1
1.8
0.4
-3.7
1.0
-0.2
-2.0
-6.0
-8.0
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
27
【株価】日経平均株価及び出来高の推移
■2015年５月に20,000円を超え、2013年10月時点と比べて約40％上昇した。
■2016年６月現在、イギリスのＥＵ離脱決定の影響等から値を下げて、15,000円近辺で推移している。
日経平均株価及び出来高の推移（月足）
出来高
株価
25,000
100,000
90,000
20,585
20,000
80,000
70,000
株 15,000
14,328
来
60,000
高
15,576
価
（
円
）
出
10,000
50,000
（
百
40,000
万
株
30,000
5,000
）
20,000
10,000
0
0
10月
2013年
12月
2月
2014年
4月
6月
8月
10月
12月
2月
2015年
4月
6月
8月
10月
12月
2月
4月
6月
2016年
28
【株価】当社株価及び出来高の推移
■2015年後半より、ＲＥＩＴ投資法人の上場、東証市場第１部への指定替え等を踏まえて株価は上昇。
■2016年６月現在の株価は、イギリスのＥＵ離脱決定の影響等により、1,000円を割りこんでいる。
当社株価及び出来高の推移（月足）
出来高
株価
1,400
8,000,000
1,264
7,000,000
1,200
6,000,000
1,000
株
価
（
円
）
937
954 5,000,000 出
800
来
4,000,000 高
627
（
株
600
3,000,000
400
2,000,000
200
1,000,000
0
0
10月
2013年
12月
2月
2014年
4月
6月
8月
10月
12月
2月
2015年
4月
6月
8月
10月
12月
2月
4月
6月
2016年
29
）
【インバウンド①】訪日外客数の推移
■2015年の年間の訪日外客数は1,973万人の過去最高を記録。
■日本政府は、2020年の訪日外客数の目標を4,000万人とし、５か国に対するビザ発給要件を緩和。
（千人）
出所：
日本政府観光局（JNTO）
訪日外客数の推移
2,500
【年間訪日外客数】
2013年 約1,030万人
2014年 約1,340万人
2015年 約1,973万人
1,918
2,000
1,852
1,894
1,500
1,270
1,003
1,000
1,218
944
669
500
0
2013/1
2013/7
2014/1
2014/7
2015/1
2015/7
2016/1
30
【インバウンド②】各エリアの主要空港の年間旅客数
■主要各空港の年間旅客数は、インバウンドの影響を受け、いずれも大幅に増加している。
主要空港の年間旅客数
2014年
2010年
福岡空港は、格安航空会社（ＬＣＣ）の新規就航や、東南アジアからのビザ要件
19,686 緩和などにより、2015年に国際線の旅客数が過去最高を更新。
16,337
福岡空港
19,082
関西国際空港
関西国際空港は、2015年、国際線の旅客のうち外国人が1,000万人を上回
り、開港以来初めて日本人の国際線旅客数を上回った。
14,089
羽田空港は、2015年には開港以来最多の旅客数となり、
旅客数客数世界ランク５位。
72,675
羽田空港
64,209
9,626
9,121
中部国際空港
中部国際空港は、中国、台湾、香港等からの訪日需要を積極的に取り込むことにより、
2015年には外国人旅客数が過去最高を記録。
19,271
新千歳空港は、2015年には、開港以来初の2,000万人超えを記録。
16,748
新千歳空港
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
（千人）
出所：国土交通省「空港管理状況」
31
【インバウンド③】シティホテル、ビジネスホテルの客室稼働率
■特に大都市圏においてホテル稼働率が上昇し、慢性的なホテル不足となっている。
■大阪府はシティホテル・ビジネスホテルとも稼働率全国１位。
シティホテル稼働率
2013年
2014年
出所：
観光庁「宿泊旅行統計調査」
ビジネスホテル稼働率
2015年
2013年
100.0%
2014年
2015年
100.0%
95.0%
95.0%
90.0%
88.1%
90.0%
83.8%
85.0%
85.0%
84.0%
82.1%
78.7%
80.0%
79.9%
75.1%
77.6%
80.0%
87.8%
86.3%
73.3%
75.0%
73.0%
75.0%
70.0%
70.0%
65.0%
65.0%
60.0%
全国平均
北海道
東京都
愛知県
大阪府
福岡県
全国平均
北海道
東京都
愛知県
大阪府
福岡県
32
【オフィス市況①】全国ビジネス地区
平均空室率
■各エリアとも空室率は右肩下がりで低下している。
■東京においては４％を割り込むレベルにまで空室率が低下し、特に立地条件のよいビルの不足感が強い。
各ビジネスエリア
（%）
東京
大阪
オフィス空室率
名古屋
札幌
福岡
出所：
三鬼商事「最新オフィスビル市況」
14
【調査対象ビル】
■東京・札幌・福岡
延床100坪以上の主要貸事務所ビル
■名古屋
延床500坪以上の主要貸事務所ビル
■大阪
延床1,000坪以上の主要貸事務所ビル
12
10
8
7.45
7.34
6.30
6
5.24
4
4.03
2
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
33
【オフィス市況②】東京・大阪ビジネス地区
平均賃料
■東京ビジネス地区における賃料は上昇傾向がみられ、2016年以降もこの傾向が続くと予想されている。
■大阪ビジネス地区では小幅な下落が続いており、マーケットの違いが顕著に出ている。
出所：
三鬼商事「最新オフィスビル市況」
東京ビジネス地区の平均賃料
（円）
大阪ビジネス地区の平均賃料
（円）
18,500
11,300
2014
2015
18,061
18,000
17,790
17,692
17,500
11,250
11,198
17,257
11,200
17,109
16,953
17,000
11,150
16,500
2016
11,246
11,139
11,137
16,455
11,123
16,242
2014
16,000
11,100
11,114
11,111
11,095
2015
2016
11,050
15,500
15,000
11,000
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月
34
【ＲＥＩＴ①】Ｊ-ＲＥＩＴ市場時価総額、東証ＲＥＩＴ指数
■2016年４月には、J-REIT市場の時価総額は12兆円を突破。
■2016年１月29日、日銀がマイナス金利導入を公表して以来、東証REIT指数は上昇している。
（億円）
J-REIT市場
出所：
JPX「月刊JREITレポート」
JAPAN REIT「月次市況レポート」
東証REIT指数・分配金利回り
時価総額
125,000
2,000
3.70
120,097
118,622
120,000
1,895.71
1,900
3.60
3.50
115,000
分
3.40
東
証 1,800
R
E
I
T
1,700
指
数
110,000 108,617
105,000
100,000
配
金
マイナス金利
導入発表
3.32
3.30
3.20
利
回
り
（
3.10 ％
）
95,000
3.00
1,600
東証REIT指数
90,000
2.90
分配金利回り
1,500
85,000
2015/5
2015/7
2015/9 2015/11 2016/1
2016/3
2016/5
2.80
2015/5
2015/7
2015/9 2015/11 2016/1
2016/3
2016/5
35
【ＲＥＩＴ②】Ｊ-ＲＥＩＴと私募ファンドの市場規模推移
■2015年12月末時点における不動産私募ファンドの運用資産額は約13兆円となった。
特に外資系運用会社による運用資産の売却（J-REIT市場への上場含む）が多かったものと推定。
■J-REITの運用資産額は約14兆円となり、私募ファンドを上回った。
J-REITと私募ファンドの市場規模推移
J-REIT
（兆円）
出所：「三井住友トラスト基礎研究所」
私募
18.0
16.0
15.8
14.9
14.7
14.7
14.8
15.3
15.0
14.9
14.4
13.4
12.6
14.0
13.5
13.5
14.0
13.2
11.9
12.0
11.2
10.4
10.0
8.0
7.8
7.8
8.0
2010/06
2010/12
2011/06
8.3
8.7
9.0
6.0
4.0
2.0
0.0
2011/12
2012/06
2012/12
2013/06
2013/12
2014/06
2014/12
2015/06
2015/12
36
お問い合わせ先
< お問い合わせ先 >
経営企画部
✉
 06-6838-3616（代表）
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