春の季節を快適に過ごされていることと思います

Kazuya “Max” Mizuta
1ST PRIORITY REALTY
２０１４年４月
不動産スペシャリスト
不動産管理
直通：（702）４９８－３４６１
毎月発行するラスベガス不動産市場のニュースレターです。相場の動向からお住まいに関した
トピックスなど不動産を所有するオーナーさんへ日本語でご案内します。
4009 Spring Mountain Rd
Las Vegas NV 89102
Tel: (702) 835-8855
発行者：水田一哉 Email： [email protected]
＊＊＊
春の季節を快適に過ごされていることと思います ＊＊＊
第００８号
３月は３週間ほど日本に滞在しました。義理の母が新車を購入して喜んでいるのもつかの間、その鍵を電車で移動中になくしてしまいま
した。義理の母はもう鍵は出てこないであろうと諦めてしまい、購入先のディーラーに新しく鍵を作ってもらおうとしましたが、一度だ
けでも電車の落し物コーナーに尋ねてみてはという家内の助言に従い、まずは私鉄に連絡しました。残念ながらそこでは見つからず、次
に山手線（JR）に連絡したところ、紛失した鍵の特徴に該当する落し物があるという返答でした。しかし、その鍵はすでに飯田橋にあ
る警視庁の遺失物係りに移されたというので、義理の母は早速そこへ出向きました。落とし主で長蛇の列でしたが、待った甲斐があり
失った鍵が無事にもどったのです。これには私も大変驚きました。２０２０年は東京でオリンピックが開催されますが、その大会の精神
である“おもてなしの心”をそこに垣間見たような気がしました。他人を思いやる心遣いはいつまでも持ち続けたいですね。 水田
＊
＊
＊
＊
家の設備の取替えに関連した許可証
どんな家でも年月が経てば電化製品、ガス
器具、そしてエアコンなどの設備が老朽化し
ます。夏は酷暑が続くラスベガスではエアコ
ンを２４時間休みなしで酷使するので耐久年
数は他の地域よりも短くなります。エアコン
は毎年のメンテナンスをすると耐久年数をい
くらか延ばすことができるので夏と冬の季節
の前にそれをおこなうことをお勧めします。
給湯器（ウオーターヒーター）の場合も同
じで、他の地域よりも耐久年数が短いとある
業者から聞きました。南ネバダ州の水質は
“硬水”なのでミネラルを多く含んでいま
す。それが原因で給湯器のタンクの底にはミ
ネラルの沈殿物が堆積しやすくなります。そ
のタンクの底にガスが常時点火していたらタ
ンクは傷みやすくなるのでひび割れが発生す
るのです。耐久年数を延長するには一年に一
度くらいタンク内の水を放出するのが必要だ
そうです。その際に沈殿した堆積物もなくな
るのでタンク内がきれいになります。
２月に我が家の給湯器から大量の水が漏れ
出しガレージが水びだしになりました。早速
取り替えましたが、請求書の中にクラーク郡
によるインスペクション代金も含まれていま
した。後日この部門にアポを取り週末に検査
がおこなわれ、給湯器取り付けの許可証をも
らいました。そういえば、７年前にも取り替
えましたが、その時もこの検査費を支払った
覚えがあります。でもその時は郡役場からの
インスペクションはありませんでした。恐ら
くその業者は郡役場に報告しないでネコババ
したかもしれません。こんな悪徳業者がいま
すので業者探しは慎重にしてください。ちな
みにエアコンやウオーターソフトナーの取替
えにも許可証が必要ですのでお忘れなく。
$
ご所有不動産の現在の価値が
いくらなのかを知りたい方は
水田へお気軽にお尋ね下さい
?
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不動産マーケット状況
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２０１４年３月１日～３１日の実績
- ラスベガス不動産協会ＭＬＳを基に作成 -
戸建中間価格
コンド/タウンハウ
ス中間価格
売りに出てから成約ま
での日数（中間値）
ノースラスベガス
＄１６９，０００
＄９６，０００
３０日間
ラスベガス
＄１９４，２５０
＄８９，５００
３８日間
ヘンダーソン
＄２４５，０００
＄１２３，０００
３２日間
売りに出た件数 vs 売れた件数の比率（％）
戸建物件
売りに出た件数
60,000
50,000
40,000
61%
コンド/タウンハウス物件
売れた件数
69%
売りに出た件数
15,000
91%
66%
82%
売れた件数
79%
90%
10,000
77%
30,000
20,000
67%
65%
5,000
10,000
2010 2011 2012 2013 2014
2010 2011 2012 2013 2014
ラスベガス不動産レーダー
＊＊2013年度の郵便番号別不動産上昇率が判明したので本誌の３と４ページにその情報を載
せました。全ての地域で相場は上昇しており、中には４０％以上急上昇したエリヤが７つあり
ます。それらはラスベガスのダウンタウンとその周りに集中しています。３０％台のエリヤは
ラスベガスの西部、サマリン、ヘンダーソンを除いた各地に点在しています＊＊３月のネバダ
州の不動産差し押さえ件数は昨年の同時期より５６％減少し、全米では６番目の位置に後退し
ました。しかし楽観視は時期早々で、先月の差し押さえ通知の発行数は４１７件で、２月の３
９３件より増えているのが気になります＊＊南ネバダ州の中古物件の中間価格は昨年の同時期
より21.1％上昇して＄195,000でした。相場が底打ちした2012年1月は＄118，000なの
で６５％の上昇です。しかし、ピーク時の2006年6月で記録した＄315,000よりもはるか
に低いです＊＊ラスベガスの3月期の中古不動産在庫数は13,944件で、このうちオファーが
ひとつもない物件は6,470件ありました。昨年同時期は同じような在庫件数でしたが、そのよ
うな物件は半分以下でした。売主の希望売値が高すぎるのが原因のひとつと考えられます＊＊
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そこが知りたい
不動産のＡＢＣ
今回のテーマ： 不動産売却の決済権
質問： 不動産を売却したいのですがサ
インをするのは私一人で可能ですか？
回答：ご所有する不動産の所有者名義が誰で
あるかにより答えは異なります。もし所有者
名義があなたおひとりで、しかも今まで独身
でしたらあなただけのサインで充分です。
ご夫婦でしたらお二人のお名前が名義人に
なっている場合はお二人のサインが必要で
す。たとえ配偶者の名義がない場合でも、そ
の人にはその所有権に対して“潜在的な権利
を保有する”と法律上ではみなされるので、
その権利を放棄するという意思を配偶者が
“Quit Claim Deed ”などの書類で示さない
限り不動産を売却することはできません。
たとえその配偶者と離婚している場合でも同
様で、その人が権利の放棄を宣言しない限り
売却できません。離婚する場合は必ず弁護士
さんに相談して、完全でしっかりした離婚協
議書を作成してもらうことが大切です。
ラスベガス不動産の動向に注目
２０１４年のラスベガス不動産市場は売却件数がこの３年間で最も低い数値でスタートしま
した。２月、３月と上昇しましたが、第２四半期と夏休みの時期にどれだけ件数が伸びるか
で今年後半の方向性が見えてきます。ラスベガス全域で相場の底上げがあったので不動産価
格が上昇し、さらに住宅ローンの金利上昇などで買い手の購入意欲を弱めています。３月の
購入件数のうち約４３％は現金払い、３０％が通常ローンそしてFHAやVAなど国が保証す
るローンが２５％でした。レンタルマーケットは非常に活況があり、過去３年間で最も高い
入居率です。景気回復が進むと安定した雇用の増加になるので今後も高い水準で推移するこ
とが見込めます。需要が増えると家賃上昇につながるので大家さんは期待したいですね。
過去3年間の不動産統計
戸建物件が売れた件数
4,000
3,500
２０１２年
3,000
２０１３年
2,500
２０１４年
2,000
１月
850
もし他の人と不動産を共有している所有形態
（Tenancy in Common と称します）ではそ
の名義人ひとりひとりに所有権があるのでそ
の売却には全員のサインが必要です。
550
所有者名義がトラスト（Trust）の場合、あ
なたが本当の所有者であっても、被信託人
（Trustee）があなた以外の方でしたら、売
却書類にサインができるのはその方だけで
す。被信託人が本人またはその息子や娘に
なっているトラストは良く見かけますが、被
信託人が第三者になっている時は、私利私欲
や人間関係のもつれなどが原因でその人が素
直にサインに応じない場合もあるので、被信
託人の選定は慎重に決めることが肝心です。
３月 ４月
５月
６月
７月
８月
９月 １０月 １１月 １２月
コンド/タウンハウスが売れた件数
ひとつ付け加えますが、結婚する前にそれぞ
れが所有する財産に対して結婚後、または離
婚後にそれらをどう扱うかを事前協議した合
意書（英語でPrenuptial Agreement と称し
ます）などがあるのでしたら不動産売却は配
偶者の署名を必要としないこともあります。
仮に他の所有者が何らかの都合でサインでき
ない場合（例えば病気、遠方に住んでいるな
ど）、その方たちがあなたに対して“本人に
代わってサインをする権利を与える”という
意思を示した委任状を準備していれば、あな
たひとりのサインで売却できます。
（Special Power of Attorney が代表的な書
類です）その場合、他の人のサインをする箇
所にあなたがサインをするので人数が多くな
ればその分サインの回数が増えて結構大変な
作業になります。余談ですが、以前お世話し
た不動産売却の際に、その所有者は6人いま
した。しかし現地在住のひとりの方が残り5
人からサインの委任をされていたので、リス
ティング契約書やエスクローの決済書類にサ
インをする際は大変な労力を要しました。
２月
２０１２年
700
２０１３年
２０１４年
400
１月 ２月 ３月 ４月
５月
テナント募集件数
35,000
30,000
25,000
６月
７月
８月
９月
vs テナント入居件数
１０月
１１月 １２月
入居率（％）
１２９％
１２１％
20,000
１５７％
15,000
10,000
5,000
２０１２年
２０１３年
テナント募集件数
２０１４年
テナント入居件数
不動産の売買をお考えでしたらまずは マックス までご相談下さい
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レンタル物件も誠実に素早い対応でお世話します -
水田 “マックス” 一哉
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン、公認ビジネスブローカー、不動産管理士
不動産上級教育課程修了、公認住宅スペシャリスト
Northeastern 大学卒、北海道室蘭市出身、１９７５年渡米
直通：(702) 498-3461
E-mail: [email protected]
1ST PRIORITY REALTY
4009 Spring Mountain Rd., Las Vegas, NV 89102
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２００２年～２０１３年における郵便番号別の不動産上昇率（％）
- 数値は前年度対比です 資料提供：Sales Traq
郵便番号 2002 2003
89002
-17 25
89011
4
42
89012
-2
21
89014
7
24
89015
2
15
89030
5
33
89031
4
25
89032
89044
10
43
89052
14
33
89074
89081
89084
89085
89086
3
14
89101
1
13
89102
12
89103
2
16
89104
2
21
89106
2
17
89107
4
21
89108
5
14
89109
3
14
89110
10
46
89113
1
14
89115
12
40
89117
10
21
89118
0
12
89119
5
15
89120
2
17
89121
5
32
89122
2004 2005 2006 2007
-18
31
22
4
19
45
13
3
-15
35
17
0
-9
35
20
2
-16
18
36
18 -12
47
20
1
-12
41
22
3
-13
16
-4
-6
44
11
5
-19
37
17
3
-10
9
0
-13
54
9
-2
-7
-20
10
-1
1
19
44
13 -14
20
28
11 -12
15
5
18
4
21
36
13 -12
26
39
2
-15
27
22
9
-11
32
26
3
-16
19
69
5
46
21
29
8
-10
45
15
1
-16
22
37
11 -16
41
19
-2 -12
36
23
3
-18
16
29
8
2
15
23
8
-7
22
31
8
-12
27
28
9
-15
2008
-23
-38
-13
-31
-24
-64
-35
-36
-17
-23
-26
-30
-22
-34
-26
-57
-46
-42
-45
-47
-50
-43
-37
-41
-32
-45
-29
-28
-30
-35
-36
-32
2009
-23
-31
-24
-31
-30
-16
-19
-21
-16
-17
-21
-19
-14
-16
-12
-25
-17
-28
-40
-41
-10
-14
-60
-20
-17
-24
-26
-29
-20
-24
-17
-19
2010
-12
-13
-10
-9
-17
11
-4
-1
-2
-7
-11
-5
-10
1
-3
6
0
1
1
4
6
0
11
2
-6
1
-12
5
-24
1
-4
-5
2011
-9
-7
-12
-9
-14
-10
-12
-13
-14
-9
-10
-13
-8
-9
-13
-7
-14
-1
-14
-14
-17
-10
4
-9
-11
-15
-3
-14
-6
-17
-13
-15
2012 2013
-1.1 23.7
8.7 28.0
4.3 27.2
4.2 24.4
10
24.8
21.1 21.1
11.1 27.9
8.8 36.1
8.1 22.5
20.8 15.9
5.6 26.3
3.8 33.0
3.5 30.7
-3.5 30.5
2.9 19.5
7.2 49.7
13.3 41.2
8.8 20.3
10
41.0
12.2 36.9
14.8 53.2
14.3 43.9
3.4 22.0
11.3 35.8
10.6 26.9
15.1 31.1
6.9 28.1
12.2 28.8
14.5 21.0
9.3 31.9
15.6 32.1
-2
37.3
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２００２年～２０１３年における郵便番号別の不動産上昇率（％）
- 数値は前年度対比です 資料提供：Sales Traq
郵便番号 2002 2003
8
37
89123
8
25
89128
5
35
89129
9
35
89130
13
48
89131
5
34
89134
20
42
89135
40
89138
8
11
89139
13
33
89141
6
16
89142
3
46
89143
3
45
89144
2
22
89145
7
23
89146
6
30
89147
3
21
89148
6
35
89149
6
22
89156
89166
89169
89178
89179
89183
2004
43
36
41
46
56
35
45
36
4
32
29
46
47
36
27
41
31
32
28
2005 2006 2007
16
6
-15
20
5
-14
17
3
-13
18
0
-11
15
3
-13
11
2
-10
13
-1
-5
10
-1
-4
14
-2 -16
10
5
-16
25
0
-9
14
0
-15
14
-2
-7
22
3
-10
35
13 -22
19
0
-15
10
-3 -14
14
0
-19
28
7
-13
11
5
-15
-24
-7
-15
-11
2008
-28
-37
-34
-24
-27
-19
-27
-29
-31
-29
-37
-32
-22
-40
3
-29
-23
-27
-42
-28
-45
-27
-35
-29
り、ひとりの人間だけではできないこと
も大勢の力と神の助けがあれば克服でき
1ドル札に込められた秘密
るという大統領の信念が反映されていま
１ドル紙幣の図柄は第2代大統領の
す。その目を「プロビデンスの目」と称
Benjamin Franklinを中心に考案されまし しますが、建国者達の考えである“神は
た。この紙幣の“裏側”には不可解な絵 新しい国の努力を好意的に見てくれる”
柄があります。今回はその意味を説明し ことを意味し、それをラテン語のAnnuit
ましょう。まず紙幣の裏側をじっくりご Coeptisで示しました。その下にある
覧下さい。そこにはアメリカ合衆国の丸 Novus Ordo Seclorumは“時代の新体
い国章の2面があります。その左側の丸
制”という意味でMDCCLXXVIは数字の
の中にはピラミッドの一部らしき13段の 1776なので建国の年です。裏面の中心に
積み重ねがあります。頂点の部分が欠け は“IN GOD WE TRUST”が大きく書
てますが、それは“この国はまだ未完成 かれており、アメリカ建国精神の背景に
である”ことを意味すると信じられてい はキリスト教的価値感の存在がこの文字
ます。その上の目は“神格”を表してお から理解できますね。- 次号に続く -
つい誰かに伝えたくなる話
2009
-10
-15
-15
-19
-20
-17
-11
-12
-16
-18
-23
-32
-28
-43
-57
-16
-23
-27
-30
-29
-31
-33
-27
-17
2010
-7
-13
-9
-8
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-8
3
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-2
0
-2
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-9
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-8
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-15
5
-12
-11
-11
-13
-6
-28
-8
-6
-12
2012 2013
9.5 29.6
12.4 35.0
8.7 27.2
10.1 27.9
8.6 28.4
0.6 37.9
18.3 15.8
9.3 21.1
8.7 26.0
9.3 20.4
12.7 31.3
14.4 22.2
17.2 28.9
8.6 45.9
17
18.9
12.5 21.6
6.1 25.9
9.1 31.8
7.6 41.7
9.8 31.1
13.6 37.9
4.7 25.8
4.1 33.6
7.5 21.3
座右の銘にしたい四文字熟語
和衷共済（わちゅうきょうさい）
心を合わせ助け合うの意味。仕事は一人でするものでは
なくみんなと一緒にするものです。自分本位の世の中で
すが協調性を持って生きることが今求められています。
こっそり教えたい美味しいお店
先月日本に帰った時にくら寿司へ行きました。一皿１０
０円という格安メニューですが味も良く大満足でした。
全国展開しているので各地にあります。ロサンゼルスに
も開店したので興味のある方はぜひ試してください。軍
艦巻きの海苔の香りの新鮮さは最高です。予算は千円～
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4009 Spring Mountain Rd., Las Vegas, NV 89102
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