不動産事業

事業概況
不動産事業
売上高構成比
63.2%
不動産事業は、売上高の63.2%、営業利益の76.5% を占める当社事業の第 1の柱です。当社不動産事
市場概況
業は、都心及び地方大都市の優良立地に、主にオフィスビルを保有し、賃貸事業を展開しています。ま
ト削減を進め、ベース収益の拡大を図り、着実に収益基盤
の強化に努めていきます。
た、顧客基盤という観点でも、テナント売上の 68% を東証上場企業と金融機関等が占めており、優良な
オフィスビルマーケットは、一部の大規模新築ビルの満室
また、当社グループは、この 2 年間、不動産市況が優良収
顧客基盤を有しています。全テナントの平均入居年数は、2013 年 3 月末現在で約 9 年になっており、こ
稼働により空室率の改善傾向が見られたものの、東京都心
益物件投資にとってチャンスであると捉え、積極的に新規
のようなテナントの皆さまとの強固な信頼関係が、当社の長期的かつ安定した収益力を支えています。
5 区の空室率は高止まりしております。また、賃料水準は、
物件の取得を行ってきました。その結果、2012 年 3 月期及
下落幅が縮小したものの、下落トレンドは続いており、いま
び 2013 年 3 月期の 2 年間で合計 20 物件を取得し、2013 年
だ回復には至っておりません。不動産市況の回復には、も
3月末時点での保有物件数は、2011年3月末時点の3倍とな
うしばらく時間を要するものと認識しております。
る 30 物件に至っております。今後も、新規投資に有利な市
況が続く限り、積極的な投資姿勢を継続していく方針です。
2013年3月期レビュー
当社保有物件数及び賃貸可能面積の推移
保有物件一覧（2013 年 3 月末現在）
%
物件名
所在
常和八重洲ビル
東京都中央区
■ 2012 年 3 月期に取得した物件 ■ 2013 年 3 月期に取得した物件
賃貸可能面積（㎡）
物件名
所在
賃貸可能面積（㎡）
22,393
常和乃木坂ビル
東京都港区
2,147
厳しい事業環境の中、既存物件において、賃料引き下げ、
東京都中央区
2,366
りそな新橋ビル
東京都港区
2,850
及び新規取得物件が寄与したことにより、売上高は前期比
常和江戸橋ビル
東京都中央区
5,695
パシフィックシティ芝
東京都港区
2,230
常和小伝馬町ビル
東京都中央区
ebisu422
東京都渋谷区
15.3% 増の 9,457 百万円、営業利益は前期比 4.7% 増の
3,531
1,218
常和水天宮ビル
東京都中央区
3,374
常和本郷ビル
東京都文京区
2,386
4,498 百万円となりました。
新堀留ビル
東京都中央区
10,124
小石川 IS ビル
東京都文京区
2,129
SF BLDG.
東京都中央区
1,602
蒲田トーセイビル
東京都大田区
6,642
横浜市港北区
22,162
2014年3月期の戦略と展望
東京都千代田区
1,936
東京都千代田区
3,179
常和センター南ビル
横浜市都筑区
4,666
常和岩本町ビル
東京都千代田区
3,920
常和ワコービル
埼玉県和光市
2,113
常和御茶ノ水ビル
東京都千代田区
1,883
富山興銀ビル
富山県富山市
7,891
広島興銀ビル
広島県広島市
当社グループは引き続き顧客満足度・顧客リレーションの
10,737
高松興銀ビル
香川県高松市
6,427
向上、
リーシング営業の強化に努めるとともに、一層のコス
ジャパン大井倉庫
東京都品川区
39,259
常和八丁堀ビル
東京都中央区
3,355
2,877
15,015
常和芝大門ビル
東京都港区
4,641
常和赤坂一丁目ビル
東京都港区
2,544
売上高
営業利益
百万円
10,000
9,457
オフィス空室率
百万円
%
6,000
10.0
%
30,000
12
8.6
8
16,504
5.0
10,000
0
0
09.3
10.3
11.3
12.3
13.3
0
09.3
10.3
11.3
12.3
13.3
2012 年 3 月期より報告セグメントを変更したため、2011 年 3 月期については、報告セグメント変更後の数値に置き換え
ています。2010 年 3 月期以前は、報告セグメント変更前のオフィスビル事業の数値を記載しています。
4
2.3
2.5
0
10.3
11.3
12.3
13.3
当社物件（首都圏） 都心 5 区市場平均 *
* 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出典：三鬼商事（株）
12
円／月・坪
7.5
2,000
0
03.12
06.12
09.12
145,779
120,356
10
100,000
0
10.3
11.3
12.3
13.3
賃貸可能面積（右軸）
20,000
5,000
201,292
当社保有物件数 新規物件投資の積極的な推進
都心 5 区 *1 のオフィス市況（平均賃料 *2 ／平均空室率）
4,000
132,253
11
09.3
8.6
4,498
17
0
岩本町ビル
東京都千代田区
200,000
152,238
10
りそな九段ビル
東京都千代田区
300,000
20
10
常和新横浜ビル
常和神田ビル
m2
30
退去の防遏に努めつつ、新規入居獲得にも注力したこと、
アーバンスクエア八重洲ビル
麹町大通りビル
件
30
11.12
顧客別テナント売上構成比
n 東証上場企業＋金融機関等
68%
n 東証上場企業
（金融機関除く）
41%
n 金融機関等
27%
n その他
32%
12.6 12.9 12.12 13.3
平均賃料
平均空室率（右軸）
*1 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
*2 月・坪あたり平均賃料
出典：三鬼商事（株）
13
事業概況
ホテル事業
売上高構成比
32.1%
ホテル事業は、売上高の 32.1%、営業利益の 22.4% を占める、当社事業の第 2 の柱です。当社ホテル事業
市場概況
は、2013 年 3月末現在で、
「ホテルユニゾ」７ホテル、
「ホテルクレガ天神」、新ブランド「ユニゾイン」2ホテ
築しました。2013 年 3 月期は、2 ホテルを取得、さらに新規
5 ホテルの今後の開業も含め、合計 15 ホテルへの拡大を決
ルの、合計 10ホテルを展開中です。当社ホテルは、都心及び主要都市中心部の厳選した立地にこだわり
東日本大震災の影響が一巡し、ビジネス、観光ともに需要
定しています。客室数につきましては、2012 年 3月末時点で
ながら、北は札幌、南は福岡まで、日本全国への展開を着実に図ってきております。当社ホテルの平均稼
が回復し、客室稼働率は改善しています。しかしながら新
の 1,544 室に対し、2013 年 3 月末時点で 1,938 室、さらに計
働率は約 87%*1と業界平均の約 75%*2を大きく上回っています。また、当社ホテルは、宿泊特化型であり、
規の宿泊主体型ホテルの積極的な供給が予想されること
画中の 5 ホテルが加わった時点で、客室数は 3,225 室まで
から、競争激化によりホテル市況の本格改善には、なお時
拡大する予定です。都心や主要都市中心部の好立地にある
間を要するものと思われます。
宿泊特化型のビジネスホテルという特性を活かし、一層の
加えて、
レストラン･カフェ等商業施設をテナントとしており、
賃料収益も得られる構造となっております。これ
により、当社のホテルは高稼働・高収益を実現し、景気変動に強いビジネスモデルを構築しています。
*1 2012 年 4 月∼ 2013 年 3 月。既存 8 店（新橋・渋谷・神田・浅草・京都・大阪淀屋橋・広島・天神）
（社）全日本シティホテル連盟調べ
*2 2012 年 4 月∼ 2013 年 3 月。
保有ホテル一覧（2013 年 3 月末現在）
2013年3月期レビュー
都心、主要都市中心部に10ホテルを展開（計画 5 ホテル）
■ 新規ホテル
ホテル名
所在
ホテルユニゾ新橋
東京都港区
ホテルユニゾ渋谷
東京都渋谷区
（2013 年 3 月末現在）
開業年月
1978 年 10 月
東京都千代田区 1980 年 5 月
ホテルユニゾ神田
ホテルユニゾ浅草
東京都台東区
ホテルユニゾ京都
京都市中京区
大阪市中央区
ホテルユニゾ大阪淀屋橋
ホテルユニゾ広島
広島市中区
ホテルクレガ天神
福岡市中央区
ユニゾイン名古屋栄東
名古屋市中区
ユニゾイン仙台
仙台市青葉区
札幌（計画）
1992 年 7 月
1981 年 12 月
2009 年 4 月
京都四条烏丸（計画）
1985 年 9 月
京都
2007 年 10 月
天神
1983 年 2月
1973 年 12 月
（仮称）ホテルユニゾ銀座
東京都中央区
2015 年春（予定）
（仮称）ユニゾイン札幌
札幌市中央区
2015 年秋（予定）
（仮称）ホテルユニゾ銀座七丁目
売上高
東京都中央区
5,000
4,809
銀座（計画）
渋谷
新橋
名古屋栄（計画）
2014 年 4 月（予定）
銀座七丁目
（計画）
客室稼働率
百万円
%
1,500
100
86.9
50
0
1,358
8
866
7
1,544
1,544
8
8
10
2,100
13
10
1,400
700
5
0
0
当社グループは、2012 年 7 月に新ブランド「ユニゾイン」を
09.3
10.3
加え、より幅広い顧客層に対応した展開が可能な体制を構
当社保有ホテル数 11.3
12.3
13.3
14.3
（計画）
15.3
（計画）
16.3
（計画）
客室数（右軸）
09.3
10.3
11.3
12.3
13.3
ています。2010 年 3 月期以前は、報告セグメント変更前のホテル事業の数値を記載しています。
都心、主要都市中心部の至便な立地
アッパーミドルのビジネス、観光目的のお客さまに、高水準の快適性を
提供する、洗練された宿泊特化型のハイグレードなビジネスホテル
都心、主要都市中心部の至便な立地
0
2012 年 3 月期より報告セグメントを変更したため、2011 年 3 月期については、報告セグメント変更後の数値に置き換え
14
1,938 1,938
ユニゾイン
25
13.3
15
12
主として管理職層のビジネスマンをターゲット
500
12.3
2,800
ホテルユニゾ
75.1
2,500
11.3
2,776
16
3,500
当社ホテルのコンセプト
75
10.3
全国展開に向けた店舗ネットワークを確立
3,225
2015 年秋（予定）
1,000
09.3
2014年3月期の戦略と展望
客室数
20
名古屋栄東
1,320
0
ホテル数
2014 年 9 月（予定）
営業利益
百万円
浅草
大阪淀屋橋
（2013 年 3月取得 ･改称）
仙台
神田
広島
（2012 年 9 月取得・11 月改称）
名古屋市中区
京都市下京区
り、稼働率が前期に比べ向上し、売上高は前期比 13.2% 増
4
（仮称）ユニゾイン名古屋栄
（仮称）ホテルユニゾ京都四条烏丸
当社保有ホテル数及び客室数の推移
円となりました。
2010 年 5 月
国展開に向けた拠点網の拡充に注力してまいります。
市況の本格的な改善は遠い中、集客に注力したことによ
の 4,809 百万円、営業利益は前期比 8.9% 増の 1,320 百万
（2001 年 12 月建替）
顧客満足度向上に尽力し、積極的な営業活動とともに、全
09.3
10.3
11.3
12.3
13.3
当社ホテル
ビジネスホテル全国平均
（社）全日本シティホテル連盟加盟ホテル全国平均
ホテルとしての基本品質を完備しつつ、コストパフォーマンスの高さを
重視するお客さまにも十分ご満足いただける宿泊を提供する、宿泊特
化型のスタンダードなビジネスホテル
エコノミーな価格設定とすることで、幅広い顧客層を取り込む
15
事業概況
ゴルフ事業
4.6%
売上高構成比
ゴルフ事業は、売上高の 4.6%、営業利益の 1.1% を構成する、当社事業の第 3 の柱です。当社は、1961
市場概況
年に千葉県に開場した伝統あるパブリックゴルフコース「八千代ゴルフクラブ」を保有・運営しています。
都心から1 時間圏内というアクセス面での優位性に加え、高品質なゴルフコースやきめ細やかなサービス
東日本大震災の影響が一巡し、来場者数は緩やかに回復
等が評価され、年間の来場者数は延べ約 6 万人に上り、高い人気を誇っています。不動産事業・ホテル
してきたものの、厳しい事業環境に変わりはなく、今後も本
事 業で築いたお客さまとの ｢ 輪 ｣ がゴルフ事 業にも拡がるなど、事 業 間シナジーも発 揮されてい
格的な市況の改善には、なお時間を要するとみています。
ます。
2013年3月期レビュー
厳しい事業環境が続く中、集客に注力したことにより、来場
者数が前期に比べ増加し、売上高は前期比 5.5% 増の 694
百万円、営業利益は前期比 8.8% 増の 65 百万円となりまし
八千代ゴルフクラブ 基本データ
開場
1961 年 9 月
所在地
千葉県八千代市
アクセス
都心から車・電車のいずれでも約 60 分
コース概要
18 ホール／ 6,023 ヤード／パー 72
コース設計
安田 幸吉
た。
2014年3月期の戦略と展望
都心から35km
具体的には、好立地を活かした営業、及びビルテナント、ホ
テル法人顧客、グループ取引金融機関の需要取り込みによ
東京
成田空港
安定収益の確保
り、コンペ顧客の基盤拡大・来場促進を図ります。また、
当社グループは、収益を維持・拡大すべく、交通至便なパブ
サービス、コースクオリティの向上と顧客ロイヤリティの強
リックコースとしての強みを最大限に活かしていきます。
化、及び効率化の推進に努めていきます。
横浜
売上高
営業利益
入場者数
百万円
百万円
千人
900
120
90
50 年以上の伝統を誇る八千代ゴルフクラブ
「八千代ゴルフクラブ」は、伝統あるパブリックコースとして
1961 年に開場して以来、常にお客さまの笑顔と感動のた
694
600
80
59.4
60
めに、
「まごころ」を大切にしたきめ細やかなサービスを提
供し、
「ゆとり」の時間と空間をお届けすることに努めてき
65
300
40
30
0
0
0
ました。
当コースのクラブハウスは、名物ホールである 18 番ホー
09.3
10.3
11.3
12.3
13.3
09.3
10.3
11.3
12.3
13.3
09.3
10.3
11.3
12.3
13.3
ルグリーンを臨み、伝統と格式が息づく瀟洒なたたずまい
を見せています。1991 年に建築された現在のクラブハウ
スは、癒しとくつろぎの空間を提供するハイグレードな社
交場として、爽快なひとときを演出しています。
16
17