リート・マーケット・マンスリー｜2016年11月号

M
リート・マーケット・マンスリー
情報提供資料
2016年11月号
※リート …不動産を中心に運用を行う投資信託。正式英語名称は、Real Estate Investment Trust（略語REIT）
【図１】 リート市場動向
【図２】 地域・市場間のリターン比較
＜2016年10月末時点＞
2016年4月末以降
S&P先進国REIT指数（配当込み） ： 先進国・円ベース
950
２０００年以降
先進国(円建て)
900
900
▲10.4
リ
米国
▲5.8
▲11.0
ト
日本
07/2/22
800
▲8.1
豪州
▲7.5
13/5/21
700
株式市場
850
600
11/7/7
400
債券市場
800
300
11/10/3
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
750
16年4月
年
(期間：2000年1月～201６年10月末)
16年6月
16年8月
16年10月
▲1.2
▲1.6
2.0%
8.0%
1.5%
6.0%
1.0%
4.0%
0.5%
2.0%
0.0%
0.0%
-0.5%
-2.0%
-1.0%
-4.0%
-1.5%
-6.0%
-2.0%
-8.0%
-2.5%
95年12月
■GDP…季節調整済
実質GDP
前四半期比変化率
■不動産…ＮＣＲＥＩＦ
指数前四半期比
変化率
※ ＮＣＲＥＩＦ指数は、米国実
物不動産市場における投資リ
ターンを指数化した指標です。
-10.0%
97年12月
99年12月
01年12月
03年12月
05年12月
GDP(左軸）
07年12月
09年12月
11年12月
13年12月 15年12月
日本
▲5
(期間：1995年12月末～2016年9月末)
(出所)Bloombergのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。
6.0
3.3
▲1.8
6.0
▲1.5
▲0.3
▲10
▲9.8
▲3.6
▲1.1
米国
0
5
10
(％)
▲20 ▲15 ▲10
▲5
0
5
10
(％)
▲20 ▲10
0
10
20
30
40
(％)
※リートはS&P先進国REIT指数(配当込み)、株式はMSCIワールド・インデックス(配当込み)、国債はシティ世界国
債インデックスから各々算出(国別はすべて現地通貨建)。計測期間が異なれば結果も異なる事にご注意ください。
出所：Bloomberg、S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
【図４】米国各種経済指標推移
240
3.0%
220
4.0%
200
5.0%
180
6.0%
160
7.0%
140
8.0%
120
9.0%
100
10.0%
80
11.0%
60
95年12月
■ＧＤＰ…季節調整済実
質ＧＤＰ（95年12月
末を100として指数
化）
■小売り…季節調整済小
売売上高（95年12月
末を100として指数
化）
■失業率…季節調整済失
業率
※計測期間が異なれば結果も
異なる事にご注意ください。
12.0%
97年12月
99年12月
01年12月
03年12月
ＧＤＰ（左軸）
不動産（右軸）
4.3
6.1
▲3.4
先進国(ドル建て)
【図３】米国GDPと不動産市場推移
10.0%
1.8
5.1
日本
(出所) S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
2.5%
6.6
▲13.8
▲1.9
▲15
00
▲6.2
▲1.9
09/3/9
100
7.2
▲9.8
米国
国
債
200
6.6
先進国(ドル建て)
株
式
13/8/30
500
5.0
▲3.5
▲1.9
フランス
▲8.6
▲8.2
▲6.3
ー
15/3/20
過去1年
過去3ヵ月
過去1ヵ月
▲2.7
先進国(ドル建て)
リート市場
1,100
1,000
三菱ＵＦＪ国際投信
(期間：1995年12月末～2016年9月末）
05年12月
07年12月
小売り（左軸）
09年12月
11年12月
13年12月
15年12月
失業率（右軸、逆目盛）
(出所)Bloombergのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd.
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三菱UFJ国際投信
リート・マーケット・マンスリー 2016年11月号
【図５】主要都市オフィス賃料の推移（2009年12月～2016年６月）
170
【図７】主要リート市場業績予想（2016年10月）
香港
（2009年12月末＝100）
ロンドン
（ウエスト・エンド）
160
国・セクター名
当期
来期
米国
110.1
106.2
109.0
104.4
125.3
115.9
113.5
99.5
93.1
117.1
107.1
79.9
140.8
108.9
106.3
108.0
90.0
116.3
108.4
116.6
110.8
128.8
121.0
115.7
102.0
98.0
121.4
102.6
70.7
145.2
111.9
113.3
115.0
97.6
150
140
130
ニューヨーク
120
シンガポール
オフィス
小売
住宅
ヘルスケア
産業用施設
ホテル
110
100
パリ（都心部）
東京（都心5区）
90
80
2009年12月
2011年2月
2012年4月
2013年6月
2014年8月
2015年10月
※計測期間が異なれば結果も異なる事にご注意ください。
(出所)Bloomberg、ジョーンズ ラング ラサールのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
【図６】主要都市優良オフィス市場の状況と今後の見通し（2016年６月）
賃料変化率
都市名
ニューヨーク
（ミッドタウン）
ロンドン
（ウエストエンド）
直近1年間
空室率
価格変化率
２０１６年の
直近1年間
16年6月末
見通し
の変化
直近1年間
+1.1%
+0～5%
9.9%
+0.2%
+1.1%
+2.1%
▲0～5%
3.7%
▲0.2%
+2.1%
パリ
+8.5%
+0～5%
7.0%
▲0.6%
+16.9%
東京
+4.1%
+0～5%
1.8%
▲1.5%
+9.4%
▲14.1% ▲10～20%
4.8%
▲1.2%
▲6.9%
シンガポール
香港
+11.1%
+5～10%
4.0%
+0.5%
+5.4%
シドニー
+17.1%
+5～10%
7.4%
▲1.4%
+16.4%
(出所)ジョーンズ ラング ラサールのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。
カナダ
英国
フランス
オランダ
ベルギー
ドイツ
日本
シンガポール
香港
豪州
※上図は、直近の各決算を100として、証券会社のアナリストのコンセンサス予想をもとに数値化したものです。
（米国、カナダ：FFO、日本：分配金、その他：営業キャッシュフロー、すべて1株当たり）
※S&P先進国REIT指数採用銘柄のうち、アナリストによる業績予想がブルームバーグ上集計可能な銘柄をもと
に、時価総額加重平均にて算出。（2016年10月末基準）
※FFO(Funds From Operation)は、当期純利益に減価償却費などの現金の支出を伴わない費用と不動産の売却
損益などの継続的に発生するものではない損益を足し戻した指標です。一般的にリートのキャッシュフロー創
出力を評価する際などに用いられます。
(出所)Bloombergのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd.
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三菱UFJ国際投信
リート・マーケット・マンスリー 2016年11月号
【図８】 各国リート市場の推移（2009年末以降）
北 米
300
欧 州
米国・カナダ
（09年末=100）
【図9】 S&P先進国REIT指数概観（2016年10月）
300
米国
250
国・地域名
英国・フランス
（09年末=100）
250
フランス
200
200
150
150
カナダ
100
100
英国
50
09年12月
11年12月
13年12月
15年12月
50
09年12月
11年12月
オセアニア
300
（09年末=100）
13年12月
15年12月
アジア
豪州・ニュージーランド
400
（09年末=100）
日本・シンガポール・香港
350
250
香港
300
200
ニュージーランド
200
150
米国
カナダ
フランス
オランダ
ベルギー
スペイン
イタリア
アイルランド
ドイツ
英国
イスラエル
日本
シンガポール
香港
豪州
ニュージーランド
先進国全体
250
時価総額
831,858億円
42,997億円
64,819億円
5,406億円
9,965億円
6,970億円
2,045億円
2,644億円
2,885億円
56,538億円
516億円
114,533億円
49,683億円
27,536億円
95,713億円
6,392億円
132.05兆円
銘柄数
157
30
7
4
9
4
2
3
2
24
1
53
31
8
29
8
配当
利回り
4.76%
6.00%
4.69%
6.33%
4.04%
2.16%
4.90%
2.38%
4.36%
3.90%
4.58%
3.36%
5.93%
4.48%
4.99%
5.83%
372 4.91%
(出所)Bloomberg、S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
150
100
100
豪州
50
09年12月
11年12月
13年12月
15年12月
50
09年12月
シンガポール
日本
11年12月
13年12月
15年12月
※Ｓ＆Ｐ先進国REIT指数(現地通貨建、配当込み、国別)の推移。計測期間が異なれば結果も異なる事にご注意ください。
(期間：2009年12月末～2016年10月末)
(出所) S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。
Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd.
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三菱UFJ国際投信
リート・マーケット・マンスリー 2016年11月号
●●●グローバル・リートマーケットの動向
先月のグローバル・リートマーケット
（ご参考）最近の注目トピック
 引き続き軟調推移が続く
金利上昇が米国リートの下押し圧力に
2016年10月のグローバル・リート市場は下落しました。米国などにおける金
利上昇を受けて利回り面における投資妙味が後退するとの見方や、米大統領選挙を
控えてリスク回避の動きが強まったことなどが下落要因となりました。
軟調推移が続く米国リート市場ですが、下落要因の一つとして10年国債利回り
などの金利上昇が挙げられます。昨年後半から6月にかけて10年国債利回りは低
下基調となり、リート価格上昇の要因の一つとなってきましたが、7月以降は、利
上げが意識される状況下、10年国債利回りが上昇に転じたため、リート市場への
下落圧力が強まっています。
国別では、主力銘柄の決算が失望売りを誘ったフランスが先進国リート市場で最
大の下落率となりました。また、米国についても決算内容が嫌気された一部の銘柄
に対する売り圧力が高まりました。
金利上昇は、リートの資金調達コストの増加や不動産価格の下押し要因となるこ
となどが嫌気され、リート価格の下落要因となる場合があります。しかし、前回の
利上げ局面では、景気拡大などを背景に金利上昇によるマイナスを上回り、上昇基
調で推移しました。したがって、金利動向以外のリート価格変動要因についても慎
重に見極めることが重要です。
その他の国では豪州の下落が目立ちました。目立った個別のマイナス要因がない
状況にもかかわらず、引き続き、追加利下げ観測の後退などが下落要因となりまし
た。
●米国リート指数、米国10年国債利回り推移
先進国および各国リート指数(現地通貨建、配当込み）
（2016年4月30日～2016年10月31日、日次）
（2016年4月末＝100）
直近3年間
（2013年10月～2016年10月、月次）
115
（%）
（%）
110
105
米国
先進国
100
豪州
フランス
日本
95
1,400
3.5
1,200
3.0
1,000
2.5
800
2.0
600
400
13年10月
90
1.5
14年10月
リート（左軸）
85
16年4月
前回利上げ局面
（2004年6月～2006年6月、月次）
16年6月
16年8月
15年10月
1.0
16年10月
10年国債利回り（右軸）
650
6.5
600
6.0
550
5.5
500
5.0
450
4.5
400
4.0
350
04年6月
05年6月
リート（左軸）
3.5
06年6月
10年国債利回り（右軸）
16年10月
※先進国および各国リートは、S&P先進国REIT指数に基づいており、また、先進国は米ドル建です。
計測期間が異なれば結果も異なる事にご注意ください。
(出所) S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。
※米国リート指数：S&P米国REIT指数（米ドル建、配当込み）
（出所）S&P、Bloombergのデータを基に三菱UFJ国際投信作成
Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management Co., Ltd.
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三菱UFJ国際投信
リート・マーケット・マンスリー 2016年11月号
●●●個別市場の注目点
（コラム）インドにおいてリート上場の動き
（コラム）森トラストが保有するホテルをリートに譲渡
ブラックストーン・グループは、インドの不動産会社と共同で2本のリートの新規
上場に向けた取組みを進めています。いずれもオフィスが主要投資対象となる見通
森トラストは所有するホテルを今年度中の上場を目指している森トラスト・ホテ
ルリート投資法人に譲渡したと発表しました。今回、取引の対象となった物件は
しで、それぞれ、マハラシュトラ州プネに拠点を構えるパンチシル・リアルティと、
「シャングリ・ラ
カルナータカ州ベンガルール（旧バンガロール）に拠点を構えるエンバシー・プロ
テーション」「コートヤード・バイ・マリオット
パティ・デベロップメントと共同でリート上場を計画しており、早ければ来年中の
サンルートプラザ新宿」の4物件で、上場後も、スポンサーである森トラストグルー
新規上場を目指しています。
プからの物件取得が同リートの資産規模拡大戦略の中核を担うと思われます。
ホテル
東京」「コートヤード・バイ・マリオット
東京ス
新大阪ステーション」「ホテル
ブラックストーン・グループが手掛ける上記案件以外にも、リート上場を目指す
海外からの旅行者数の急増を受けて宿泊施設需要が急拡大していることなどを背
動きがいくつか報道されており、インド市場に第１号上場リートが登場する日が近
景に、Jリート市場におけるホテル・リートの存在感は高まっており、今後もホテ
づいているようです。
ル・リートの動向に注目が集まります。
●アジア新興国リート市場一覧
（2015年10月末時点）
●Jリート市場：ホテル・リート時価総額推移
（2006年～2016年、年次）
4,000
4.0%
1,500
1.5%
韓国
4
1,000
1.0%
アラブ首長国連邦
1
500
0.5%
パキスタン
1
0
0.0%
合計
84
（出所）不動産証券化協会資料を基に三菱UFJ国際投信作成
2016年
5
2015年
台湾
2014年
2.0%
2013年
2,000
2012年
17
マレーシア
2011年
2.5%
2010年
2,500
2009年
3.0%
56
2008年
3,000
タイ
2007年
3.5%
銘柄数
2006年
3,500
国・地域名
ホテル・リート時価総額（億円）（左軸）
Jリート全体に対する比率（右軸）
※S&P日本REIT指数構成銘柄を基に算出。
※ホテル・リート銘柄はS&Pの分類に基づく。
※2016年は10月末時点におけるデータを基に算出。
(出所) S&Pのデータを基に三菱ＵＦＪ国際投信作成
※当頁は個別銘柄の推奨を目的とするものではありません。
巻末の「本資料に関してご留意頂きたい事項」および「本資料で使用している指数について」を必ずご覧ください。
上記は、あくまで過去の実績であり、将来の投資成果をお約束するものではありません。
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三菱UFJ国際投信
投資信託のご購入に際しての留意事項
◎ 投資信託に係るリスクについて
投資信託は、主に国内外の株式や公社債等の値動きのある証券を投資対象としているため、当該資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等に
より基準価額が変動します。したがって、投資者のみなさまの投資元本が保証されているものではなく、基準価額の下落により損失を被り、投資元本
を割り込むことがあります。運用により信託財産に生じた損益はすべて投資者のみなさまに帰属します。
投資信託は預貯金と異なります。
また、投資信託は、個別の投資信託毎に投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりま
すので、ご投資にあたっては投資信託説明書(交付目論見書)、目論見書補完書面等をよくご覧ください。
◎ 投資信託に係る費用について
ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。
■ 購入時(ファンドによっては換金時)に直接ご負担いただく費用
・購入時(換金時)手数料 上限3.24％(税込)
※一部のファンドについては、購入時(換金時)手数料額(上限 37,800円(税込))を定めているものがあります。
■ 購入時・換金時に直接ご負担いただく費用
・信託財産留保額…ファンドにより変動するものがあるため、事前に金額もしくはその上限額またはこれらの計算方法を表示することが
できません。
■ 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用
・運用管理費用(信託報酬) 上限 年3.348％(税込)
※一部のファンドについては、運用実績に応じて成功報酬をご負担いただく場合があります。
■ その他の費用・手数料
上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。投資信託説明書(交付目論見書)、目論見書補完書面等でご確認ください。
※その他の費用・手数料については、運用状況等により変動するものであり、事前に金額もしくはその上限額またはこれらの計算方法を表示
することができません。
お客さまにご負担いただく費用の合計額もしくはその上限額またはこれらの計算方法は、購入金額や保有期間等に応じて異なりますので、表示するこ
とができません。
《ご注意》
上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、三菱ＵＦＪ国際投信が運
用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。投資信託に係るリスクや費用は、それ
ぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前によく投資信託説明書(交付目論見書)、目論見書補完書面等をご覧ください。
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リート・マーケット・マンスリー 2016年11月号
三菱UFJ国際投信
リスク
■株式の投資に係る価格変動リスク
株式への投資には価格変動リスクを伴います。一般に、株式の価格は個々の企業の活動や業績、市場・経済の状況等を反映して変動するため、株
式の価格の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。
■公社債の投資に係る価格変動リスク
公社債への投資には価格変動リスクを伴います。一般に、公社債の価格は市場金利の変動等を受けて変動するため、公社債の価格の下落により損
失を被り、投資元本を割り込むことがあります。
■REIT（不動産投資信託証券、以下REIT）の投資に係る価格変動リスク
REITへの投資には価格変動リスクを伴います。一般にREITの価格は保有不動産等の価値やそこから得られる収益の増減等により変動するため、
REITの価格の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。
■信用リスク
信用リスクとは、有価証券等の発行者や取引先等の経営・財務状況が悪化した場合またはそれが予想された場合もしくはこれらに関する外部評価
の悪化があった場合等に、当該有価証券等の価格が下落することやその価値がなくなること、または利払いや償還金の支払いが滞る等の債務が不
履行となること等をいいます。この場合、有価証券等の価格の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。
■流動性リスク
有価証券等を売却あるいは取得しようとする際に、市場に十分な需要や供給がない場合や取引規制等により十分な流動性の下での取引を行えない
場合または取引が不可能となる場合、市場実勢から期待される価格より不利な価格での取引となる可能性があります。この場合、有価証券等の価
格の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。
■為替変動リスク
海外の株式や公社債、REITは外貨建資産ですので、為替変動の影響を受けます。そのため、為替相場が円高方向に進んだ場合には、投資元本を割
り込むことがあります。
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三菱UFJ国際投信
リート・マーケット・マンスリー 2016年11月号
本資料で使用している指数について
S&P先進国REITインデックスとは、S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスＬＬＣが公表している指数で、先進国の不動産投資信託(REIT)および同様
の制度に基づく銘柄を対象に浮動株修正時価総額に基づいて算出されています。同指数はS&Pダウ・ジョーンズ・インデックス(S&P DJI)の商品であ
り、これを利用するライセンスが三菱ＵＦＪ国際投信株式会社に付与されています。S&P DJIは、同指数の誤り、欠落、または中断に対して一切の責
任を負いません。
ＭＳＣＩ ワールド インデックスとは、MSCI Inc.が開発した株価指数で、世界の先進国で構成されています。同指数に対する著作権およびその他知
的財産権はすべてMSCI Inc.に帰属します。
シティ世界国債インデックスとは、Citigroup Index LLCにより開発、算出および公表されている、世界主要国の国債の総合収益率を各市場の時価総
額で加重平均した債券インデックスです。
本資料に関してご留意頂きたい事項
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