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平成21年度 第2回 鎌倉市都市計画審議会 会議録
平成21年度 第2回 鎌倉市都市計画審議会 会議録 日 時 場 所 平成21年9月28日（月）10：00～11:00 鎌 倉 市 役 所 第 3分 庁 舎 講 堂 会議次第 P1 出席委員及び欠席委員 P2 出席した職員の職氏名 P2 会議録 P4 平成21年度第２回鎌倉市都市計画審議会［会議次第］ 平成21年９月28日（月）午前10時から 鎌倉市役所 ○ 開 会 １ 委員及び事務局職員の紹介 ２ 審議案件 諮問第7号 大船駅周辺に連なる商業地域における20メートルを超える建築物 の建築行為 報告第1号 鎌倉市山ノ内地内における都市計画提案について 報告第2号 鎌倉都市計画緑地の変更について（第2号山ノ内西瓜ヶ谷緑地） ３ ○ その他 閉 講堂 会 - 1 - 出席委員 会長 東京大学教授 大 方 潤一郎 副会長 東京家政学院大学院教授 小野塚 久 枝 副会長 協同法律事務所 藤 村 耕 造 鎌倉市農業委員会 石 井 廣 鎌倉市議会議員 赤 松 正 博 〃 石 川 寿 〃 伊 東 正 博 〃 早稲田 夕 季 大船工業倶楽部 柳 澤 秀 夫 鎌倉商工会議所 山 本 元 洋 藤沢土木事務所所長 山 田 邦 慶応義塾大学教授 大 江 守 之 早稲田大学教授 佐々木 葉 株式会社建築プラス環境設計事務所取締役 田 﨩 裕 美 三浦半島地区労働組合協議会 宮 下 寿 甘 粕 下 平 和 彦 吉 田 周 太 志 美 久 欠席委員 幸 出席した職員の職氏名（機構項） 都市調整部次長兼都市調整課長 〃 都市調整課都市調整担当係長 〃 〃 都市調整担当 建築指導課長 小檜山 潔 巌 まちづくり政策部次長兼土地利用調整課長 猪 本 昌 一 拠点整備部大船駅周辺整備課長 渡 辺 一 都市整備部道水路管理課課長代理 小柳出 延 之 消防本部警防救急課長 斉 - 2 - 藤 務 都市景観部次長兼公園海浜課長 米 木 弘 行 〃 公園海浜課課長補佐 石 山 由 夫 〃 都市景観課長 比留間 彰 〃 みどり課長 村 井 徹 〃 課長補佐 小 林 正 敏 〃 みどり担当 永 井 淳 一 （事務局） まちづくり政策部長 伊 藤 文 男 〃 次長兼まちづくり政策課長 石 井 康 則 〃 都市計画課長 山 田 栄 一 〃 都市計画担当係長 関 沢 勝 也 〃 都市計画担当 不 破 寛 和 〃 都市計画担当 下 澤 〃 都市計画担当 田 中 - 3 - 敦 新 一 会議録 大 方 会 長 それでは定刻になりましたので、宮下委員もお見えになるそうですが、 若干遅れていらっしゃるようですが、始めようかと思います。 ただ今から、鎌倉市都市計画審議会を開催いたします。 会長の大方でございます。本日はよろしくお願いいたします。 委員の皆様には月末のお忙しい中、ご出席いただきまして誠にありがとう ございます。それでは、審議に入る前に事務局から報告事頄をお願いいた します。 山 田 都 市 計 画 課 長 おはようございます。事務局をつとめます都市計画課長の山田 と申し ます。どうぞよろしくお願いいたします。 それでは、はじめに資料のご確認をお願いいたします。 事前に送付させていただきました、本日の案件概要、それぞれ1枚、計3枚 ございます。議案集、第1回の会議録、以上の3点でございます。そして報 告第1号に関連しましたA3判のカラーの資料でございますが、1枚を本日追 加させていただきました。もし、ございませんようでしたら、事務局まで ご連絡ください。よろしいでしょうか。 大 方 会 長 山 田 都 市 計 画 課 長 ございますか。 それでは、続きまして、事務局から3点ほど、報告させていただきます。 まず、本日の欠席委員のご報告をさせていただきます。大江委員、佐々木 委員、田隝委員から所用のため欠席される旨のご連絡をいただいておりま す。 また宮下委員におかれましては、この後お見えになる予定ですので、よ ろしくお願いいたします。なお、本日は、宮下委員を含めまして12名の委 員のご出席をいただいており、審議会が成立しておりますことをご報告い たします。 次に、本日、議案の関係で出席しております職員をご紹介いたします。 - 4 - 都市調整部次長で都市調整課長の甘粕 潔でございます。 甘粕都市計画部次長 甘粕です。よろしくお願いいたします。 山 田 都 市 計 画 課 長 まちづくり政策部次長で土地利用調整課長の猪本 猪本まちづくり政策部次長 猪本です。よろしくお願いいたします。 山 田 都 市 計 画 課 長 建築指導課長の小檜山 小檜山建築指導課長 小檜山でございます。よろしくお願いいたします。 山 田 都 市 計 画 課 長 道水路管理課 課長代理の小柳出 小柳出道水路管理課 課長代理 小柳出です。よろしくお願いします。 山 田 都 市 計 画 課 長 大船駅周辺整備課長の渡辺 渡辺大船駅周辺整備課長 巌でございます。 延之でございます。 一でございます。 渡辺です。よろしくお願いします。 山 田 都 市 計 画 課 長 警防救急課長の斉藤 斉 藤 警 防 救 急 課 長 斉藤です。よろしくお願いします。 山 田 都 市 計 画 課 長 景観部次長で公園海浜課長の米木 米 木 景 観 部 次 長 米木です。よろしくお願いします。 山 田 都 市 計 画 課 長 都市景観課長の比留間 比留間都市景観課長 比留間でございます。よろしくお願いします。 山 田 都 市 計 画 課 長 みどり課長の村井 村 井 み ど り 課 長 村井です。よろしくお願いいたします。 山 田 都 市 計 画 課 長 昌一でございます。 務でございます。 弘行でございます。 彰でございます。 徹でございます。 3点目でございますが、さる7月16日開催の、本審議会にてご審議いただ きました「第6回線引きの見直し」に係る県決定6案件と市決定2案件は、9 月18日に告示されました。また、「手広・笛田特別緑地保全地区」につき ましても、9月14日に告示されましたのでご報告いたしますと共に、この 場をお借りしてお礼申し上げます。どうもありがとうございました。 - 5 - 最後に、会議の傍聴についてご報告いたしますとともに、ご確認をお 願いする件でございます。広報かまくらとホームページにおきまして、本 審議会の傍聴者の募集をいたしましたところ、４名の方から傍聴希望がご ざいました。また、一部メディアの方からの取材希望を受けております。 本審議会では、会議を原則公開とすることとなっておりますが、 公共の福祉、秩序の維持のため必要と認めるときは、審議会の議決により これを公開しないことができることとなっております。本日の予定案件に つきましては、特段、非公開とする理由はなく、また、本日使用いたしま す資料につきましても、特段、非公開とする部分はないと考えますので、 公開とすることでよろしいかどうか、また、傍聴の範囲ですが会議次第の 1の諮問案件及び2の報告案件までとし、ご希望によって案件別に入退室い ただきたいと思います。 次第の3はその他として事務連絡等となってございますので、傍聴者には 退席していただくということでよろしいでしょうか、ご確認をお願いいた します。 大 方 会 長 よろしゅうございますか。ありがとうございました。 では傍聴につきましては、事務局の説明のとおり、傍聴を許可し、資料も 公開するということでよろしいですか。 ご異議がないようですので、傍聴を許可することとします。 ここで、傍聴者が入室いたしますので、その間、暫時休憩いたします。 （休憩＝傍聴者入室） それでは、会議を再開いたします。 諮問第7号「大船駅周辺に連なる商業地域における20メートルを超える建 築物の建築行為」について、事務局から説明をお願いします。 - 6 - 山 田 都 市 計 画 課 長 諮問第7号 大船駅周辺に連なる商業地域における20メートルを超える建築物の建 築行為について、ご説明させていただきます。 本件は、当審議会の諮問基準であります 「大船駅周辺に連なる商業地域における20メートルを超える建築物の建築 行為」に該当する計画であることから、本日、諮問するものでございます。 まず、お手元の資料に基づいて、ご説明いたします。 資料は、諮問第7号をご覧ください。 表紙、そして、次の目次をめくっていただき、最初に建築計画の概要でご ざいますが、行為の計画者は、東京都渋谷区代々木一丁目29番1号 学校法 人 高宮学園 理事長 高宮英郎でございます。 行為の場所は、鎌倉市大船一丁目103番36で、用途地域は、商業地域、建 ぺい率は80パーセント、容積率は400パーセントとなっており防火地域の 指定がございます。 建物用途は、店舗及び共同住宅で、1，2階が4区画の店舗、3階から8階は ワンルームタイプの共同住宅48戸でございます。 構造は、鉄筋コンクリート造、規模は、地上8階建、建物の高さは、27.38 メートルとなっており、事業区域面積は、552.61平方メートル、建築面積 は、425.76平方メートルで、建ぺい率は77.05パーセント、延床面積は、 2,582.22平方メートルで、建築基準法による容積率は、398.32パーセント となっております。 次に、1ページ飛んで、2ページをご覧ください。 ページ番号は、右下にふってございます。 案内図ですが、西側、左側が大船駅東口で、駅から約200メートルにあた る、斜線部分が行為計画地となっております。 - 7 - 3ページをごらんください。 土地利用計画図でございます。上が大船駅東口方面になります。 4ページはピット階の平面図、5ページは1階の平面図、6ページは2階の平 面図、7ページは3階から8階までの平面図、8ページは屋上階の平面図でご ざいます。 9ページは東側立面図と南側立面図、10ページは西側立面図と北側立面図 でございます。 11ページに断面図がございます。 それではスクリーンをご覧ください。 行為計画地周辺の地図でございます。 行為計画地は、大船駅から東方向に約200メートルに位置しております。 こちらが、西友 大船店、大船小学校でございます。 行為計画地周辺の用途地域図でございます。 参考となりますが、横浜市側の用途地域は、近隣商業地域となっておりま す。 こちらは、行為計画地周辺の航空写真でございます。 画面、黄色い部分が行為計画地でございます。 北西上空からの写真でございます。 行為計画地の上部が、大船小学校でございます。 東上空からの写真でございます。 行為計画地の上部がJR大船駅、その左手がルミネウィングでございます。 次に、地上からの写真をご覧ください。 矢印の方向、南東側からの写真でございます。 既存建物の高さは22.33メートル、ペントハウスまでの高さは26.36メート - 8 - ル、看板までの高さは33.85メートルでございます。 矢印の方向、北東側からの写真でございます。 続きまして、これまでの手続の経過についてご説明いたします。 本件につきましては、「鎌倉市まちづくり条例」の中規模開発事業に該当 するため、平成21年7月1日に同条例に基づく中規模開発事業の土地利用方 針の届出が土地利用調整課に提出され、その後、届出書の縦覧を行い、事 業者が現地において標識を設置し、7月14日をもって中規模開発事業の手 続が終了したことから、「鎌倉市開発事業等における手続及び基準等に関 する条例」、いわゆる、手続基準条例の手続へ移行いたしました。 都市調整課では、7月15日に手続基準条例に基づく事前相談申出書を受け、 庁内各課との事前相談を7月24日に終えております。 その後、事業者は近隣住民への説明を行った後、7月28日に計画概要の標 識を設置し、7月29日から8月6日までの間、説明申出受付期間として計画 が公開されましたが、説明会の開催要望はなく、また、8月10日から8月18 日まで、閲覧期間として閲覧公告も行いましたが、閲覧を希望する方もい らっしゃいませんでした。 その後、8月19日に開発事業協議申出書を受付け、現在、庁内各課との協 議を行っているところです。また、9月11日には、庁内関係課で行う、鎌 倉市開発事業等協議会を開催し、当該案件について協議しましたが、特段、 意見はございませんでした。 庁内各課との協議の中では、手続基準条例の基準に限らず、様々な行政計 画等との整合を図るため、事業者に協力を求めてまいりました。 例えば、事業区域東側にまちづくり空地の表記がございますが、当初の事 前相談時の図面では、50センチメートル程度の狭い空間であったため、庁 - 9 - 内関係課との協議の中で、(仮称) 大東橋周辺地区まちづくり構想（案） などに基づき、さらなるまちづくり空地の拡幅について協力を求め調整を 重ねたところ、敶地東側道路沿いを、約80センチメートルから1メートル 程度、後退し、更に交差点部分には、斜辺長約2メートルの隅切りを創出 することに協力いただき、信号待ちの滞留や歩行者に対し、ゆとりあるま ちづくり空地として整備する計画となりました。 最後に、今後の予定でございますが、本審議会の答申をいただき、現在行 われている各課協議が終了しますと、開発事業等適合審査申請書を受付け、 適合審査を行い、開発事業に関する協定書を締結するとともに、適合確認 通知書を交付することとなります。 以上で、説明を終わります。 ご審議のほど、よろしくお願いいたします。 大 方 会 長 はい、ありがとうございました。それでは、質疑に移ります。ただ今の ご説明についてご意見、あるいはご質問はございますか。 ひとつだけ私から。この通り沿いの現況では大体何メートルくらいになっ ているのでしょうか。 関沢都市 計画担 当係長 周辺の高さに関してなんですが、北側、建物に向かってですね、今写真 に写っている、ちょうど反対側になると思うのですが、そちらの方では タワーパーキングがありまして、そのタワーパーキングの高さが27.79メ ートル、その北西側の方に銀行がありますが、三井住友銀行が13.4メー トル、道路をはさんで反対側の秀和ビルが12.4メートル。それと北側の タワーパーキングがありますが、このタワーパーキングが30.99メートル。 それと「西友」が北側にありますが、その「西友」が看板を含む状態に なっておりますが、看板までが34.79メートルとなっております。大体そ - 10 - の周辺高さとしましては、12メートルから34メートルぐらいまでの高さ の間に建物が入っているという状況になっております。 大 方 会 長 関沢都市 計画担 当係長 ちなみに、前面道路は15メートルですか。芸術館通りですね。 前面道路は建物に対しまして南側の道路になりますが、都市計画道路に なっておりまして大船停車場谷戸前線ということで、今、現状はそこまで 拡幅が終わっていますので、15メートルということになっています。 大 方 会 長 商業地域ですし、あまり20メートルにこだわる必要はないだろうとは思 いますが、前面道路15メートルですから、かつての道路斜線制限の基準で すと22から23メートルくらいで、きれていくのだと思うのですが、そうい う規制があるかもしれないけれども、道路斜線制限もどんどん緩和されて きまして、天空率がありますけれど、そうしますとおそらく容積率400パ ーセントですと、大体このくらいの高さのものがこれからこの通りの建て 替えに伴なって、基準になってくるのかなという気がします。そういうこ とも念頭におきつつ、いかがですか、この通りは段々30メートルくらいの まち並みになっていくということなのですかね。道路も広がりましたし、 メインストリートですからね。 早 稲 田 委 員 何点かご質問したいのですけれども。これは芸術館通りということで、 マスタープランではどのような方向性で位置づけを進めていますか。 山 田 都 市 計 画 課 長 都市マスタープランでは、地元と密着した商業系の用途、ということで それは適合しております。 早 稲 田 委 員 商業系はわかるのですけれども、芸術館通りの特に周辺ですが、大船駅 の全体の商業地域ということではなく、芸術館通りということで、細かい ことを申しあげれば、ベンチもおいてありますし、なかなか鎌倉でも尐な いところなんですよね、ベンチを置いていただくようなところで、それか - 11 - ら木も植えていただいたし、それから自転車もね、駐輪場をわざわざ商店 街と連携して造っていただいたようなこともございます。かなり力を入れ て芸術館通りという位置づけをされているのではないかと思うのですが、 その辺はいかがですか。 大 方 会 長 これから要するにこの芸術館通りが、どういうまち並みに作っていくの かといった、何か方針があるのか、という風なご質問だったと思いますが、 今の時点では何かありますか。 関沢都市 計画担 当係長 都市マスタープランの中で、大船市街化地域ということで地域別の方針 が確かにあります。その中では、新しい鎌倉の顔としてこれからの文化 を創造する町づくりということで大きな対応をさせていただいている部 分ではあります。 今回の芸術館通りに関しましては、大船駅の周辺計画がありまして、その 中でハート アンド アートを含めた中で、この地域を造っている。その地 域の中で、このまちづくり空地を行なっていったり、その建物に関しまし ても、その周辺の状況に合うようなもの、ということで事前協議がなされ ていると私たちは思っております。 早 稲 田 委 員 会長がおっしゃったように、まちづくりの方向性ということで、どうい うことなのですかとお尋ねしているので、莫大な費用をかけて電線も地中 化されていますよね。それで、さっきお答えにあったかどうか、これは大 船駅から芸術館までの都市軸と位置づけていらっしゃるわけですね。それ は間違いないですか。 渡辺大船駅周辺整備課長 大船駅周辺整備課長の渡辺でございます。今の委員さんの質問でござい ますが、駅の直近地区と鎌倉芸術館周辺地区を結ぶ都市軸として、松竹通 りと大船停車場谷戸前線の二つの線につきましては、まちの賑わいが広が - 12 - っていくという形での都市軸として計画しているところは間違いございま せん。大東橋周辺地区の商業地区につきましては先ほど事務局の方から説 明がございましたように、大東橋周辺地区まちづくり基本構想という案が ございまして、これは平成10年3月にまちづくり協議会のほうから提出さ れておりますが、それを基にいたしますと、ちょうど代々木ゼミナールの ところで用途地域が変わっておりまして、商業的な部分に関しても商業ビ ル的な構想自体はこの中に謳われているところでございます。 大 方 会 長 要するに、用途はあるけれども、あとの機能として漠然としたイメージ はあるけれども、具体の建物の高さとか基線とか、そういったことについ てはまだはっきりとした基準はできていないということですね。 渡辺大船駅周辺整備課長 その通りでございます。 大 そういうことをこれから早急に地元を中心に固めたほうがいいのかもし 方 会 長 れませんね。これは意見ですがね。 早 稲 田 委 員 すみません。それから、マスタープランの増補版のほうでは、大学とそ れから企業、市民、行政が四者で協働してまちづくりを進めていると。そ れから交流文化などの立地誘導を掲げておりますし、特に大学、地域が連 携してまちづくり推進ということがたぶんプラスアルファで大学が出来た ときに入れていただいたのだと思いますが、そういうことの整合性といい ますか、ワンルームマンションが悪いと言っているわけではないのですが、 高さの面もございますし、ご存知のように会派の同僚議員も大変これは力 を入れて、芸術館通りは風致地区なんでしょうと、鎌倉における若宮大路 と匹敵するような通りにしていくつもりでやってもらいたい、ということ を非常に力を入れて何年もやってきたと思うんですね、その中でああやっ て電線地中化もしていただいた、木も植えていただいた、ということなの - 13 - で、もちろん用途地域で言えば商業地域でございますし、高さ制限がある わけではないので、新しい計画で何ということはないのでしょうけれども、 やはりそれはそのまちづくりをどのように鎌倉市が誘導していくのかとい うことを、いま、会長がおっしゃったように尐し固めていかないと「用途 地域ですから、しようがないのです」ということでは、どんどん誘導はで きなくなりますよね。私が申し上げているのは今現在はこの通りは大体12 から15メートルですよね。あの特別高いパーキングは27メートルですが、 他の銀行さんのビル、私も見てまいりましたけれど大体5から6階の中で、 果たして30メートル級のまち並みにして良いのかどうか。その辺をやはり 現局はきちんとお考えいただくべきではないかなと思いますが、いかがで しょうか。 大 方 会 長 関沢都市 計画担 当係長 お答えしにくいかもしれませんが、いかがでしょうか。 早稲田委員が言われたようなお話で、私たちも否定する気はさらさらな いです。ただ、今、現段階の中で動くということになっていった中では、 この都市計画道路が今こちらの方にも15メートルができあがっている。 なおかつ、この建物自体が本来ワンルームすべてで、ということも可能 性はあったのかもしれない。今は何とも言えないのですけれども、この 中で1、2階を店舗にしていただいて、まちの賑わいというものをその中 では収めていっていただいた部分というのも、お読みいただく部分もあ るのかな、というふうに私の方でも思います。当然のことながら、会長 がおっしゃっているようなまち並みということを考えていった中での都 市計画の視点の30メートルは本当に良いのかどうか、ということが一つ の議題なのかな、論点なのかなと思っておりますが、今の段階で例えば1 階から8階まで全てワンルームで行なっていくのがいいのか、それとも - 14 - 1、2階は店舗にして上の部分は延ばしていただいた中で、建物を造って いく、まちを作っていく、まち並みというのは一つの考え方が崩れるの かもしれないですけれど、まちを作っていく、ということが一つあって もよろしいのかなと思っているところでもあります。当然のことながら、 会長がおっしゃったようなように、まち並みをどうするのかということ をこれから考えていきたいという風に思ってはおりますが、現段階の中 で、1、2階の店舗の協力、それとまちづくり空地ということでのマスタ ープランの中にあります歩行者空間の確保ということにも力を入れたと いうこともありますので、この建物に関しては、私たちの中で、現段階 においては、ちょっと言葉を選ばなければいけないのかもしれませんが、 この建物でも問題はないというふうに考えております。 早 稲 田 委 員 繰り返しになりますのでこれ以上申しませんが、やはりまち並みをどう していくのか、それからどういうものを誘導していくのかということは、 当然こうやって芸術館通りとして道路も拡幅していただいて、良いまち並 みを作ろうということで資金を投入していただいているわけですから、そ こでやはり方向性をきちんと持っておかないと、ゲームセンターはどんど んできるし、まあそれが悪いのではないのですけれども、やはり賑わいの 部分とこれは学園都市とまではいきませんけれども、これが学園を中心に やっていきましょうという方針ですよね。そうした時にワンルームマンシ ョン、もちろん学生さんが住んでいただけるようなものもあるかもしれな いのですけれども、今問題になっているのは、非常に投資用で、実際住ま ないような、そういうものもあるのですね。そうすると、どんどんまちが 空洞化していくっていうこともありますので、今おっしゃったように1階 からワンルームになっているのは私は賑わいのあるまちづくりということ - 15 - ではあり得ないと思います。ですからそういうことも含めて、まあそれよ りはいいんじゃないか、という考えではなくて、しっかりとやはり鎌倉市 として皆さんお集まりの方たくさんいらっしゃる方々で知恵を出し合って いただいて、方向性を早く決めていただかないと、どんどん後付で、今は 決まっておりませんから、これでもうよろしいんじゃないでしょうかとい うことでは、じゃあ鎌倉市のまちづくりというのは一体何なのだと。大船 の都市軸は何なのですか、ということになりますので。もっと真剣に議論 していただきたいと思いますが。これは大船周辺整備事務所が中心なんで しょうか。 山 田 都 市 計 画 課 長 大船の方には、大東橋周辺、芸術館周辺、大船周辺地区、いろいろまち づくりの関係でさまざまな方にご参画いただいて、大船周辺整備課が中心 となってやっておりますので、私ども都市計画部門も一緒になってですね、 地元の意見を聞きながら、またまちづくりの方向性をはっきり出して今後 のまちづくりに取り組んでいきたいと考えております。 早 稲 田 委 員 まちづくり政策部、というのもできましたし、しっかりと方向性を決め ていただく部だと思っていますので。この件はもう今こうやって計画が上 がって、すべて手続も終わりかかろうとしている段階ですけれども、そう ではなくて、やはりまちづくり政策ということを真剣に考えていただきな がら、個々の建築にもそれを誘導していただくような方向をしていただか ないと、やはり立派な都市マスタープランを作り変えても、その中身が伴 わないと仕方がないと思います。それでまた芸術館通りを果たして30メー トル級の通りにしていっていいのかどうかということも含めて、しっかり と議論していただくことをお願い申し上げておきます。以上です。 大 方 会 長 私もまったく同感ですので。逆に、いろいろ指導で出たとこ勝負で指導 - 16 - しようと思っても、用途にしろ高さにしろ、明確な基準がないと、なかな か行政の担当者としても指導しにくいでしょうし、やはり早急にそういう ものをそろそろ地区計画でもいいですし、景観地区でもいいですし、ある いはまちづくり条例の何か地区レベルの協定のようなものでもいいですし、 いろいろ方法があると思いますけれども、まちづくりを進めてもらいたい と思います。これはこれで逆に基準のない状態ですからけしからんとか、 我々も申しあげようもないと思いますので、これをきっかけにということ です。いかがでしょうか、他に何かございませんでしょうか。それでは、 一応採決いたしましょうか。これについて特にご異議ございませんでしょ うか。 早 大 稲 方 田 委 会 員 私はやはり、今申し上げた内容で異議ありです。 長 わかりました。それでは賛成の方、挙手お願いいたします。 賛成多数、ということで。異議なしというか審議会としては承認すると決 定いたしたいと思います。 それでは、ここで一部傍聴者及び職員が退室いたしますので、その間、休 憩といたします。 （休憩＝諮問案件関連職員退室） 大 方 会 長 それでは、再開いたします。 続きまして、報告第1号「鎌倉市山ノ内地内における都市計画提案につい て」事務局から説明をお願いします。 山 田 都 市 計 画 課 長 座ってご説明させていただきます。ご了承ください。 報告第1号 鎌倉市山ノ内地内における都市計画提案についてご説明させていただ きます。 本件は、平成21年8月10日に、都市計画法第21条の2に基づき、都市計画の - 17 - 提案書が鎌倉市長に提案されたことを踏まえ、その状況等についてご報告 するものでございます。 はじめに、都市計画法第21条の2、都市計画の決定等の提案について簡単 にご説明いたします。 この制度は、一般的に都市計画提案制度と呼ばれており、平成14年の都市 計画法改正により、地域住民等の都市計画に対する能動的な参加を促進す るため、都市計画の決定等の提案に係る手続を新たに整備したものでござ います。 内容でございますが、地域の住民の方が、提案する場合の条件として次の 3つを全て満たすことが必要となっております。 まず、提案する区域の面積は0.5ヘクタール以上の一体的な土地であるこ と。 二つ目として、都市計画区域の整備、開発及び保全の方針や鎌倉市都市マ スタープラン等の都市計画の基準に適合していること。 三つ目として、提案区域内の土地の所有者等の人数及び面積共に、3分の2 以上の同意があることとなっております。 次に、市決定案件に係る、手続のおおまかな流れについてご説明いたしま す。 まず、事前調整として、市は、提案を検討している方に、上位計画の説明 や必要な条件等について助言をいたします。 提案者は、同意を集め、提案書等の作成を行います。 提案書が提出されますと、市は、条件を満たしているかどうかを確認し、 都市計画の決定、又は変更をする必要があるかどうかを判断します。 都市計画の決定、又は変更する必要があると判断した場合、都市計画の決 - 18 - 定、又は変更の手続に入ります。 一方で都市計画の決定、又は変更する必要がないと判断した場合、都市計 画審議会に市の必要がないという判断に対する意見を求め、そのまま異存 のない旨の答申を頂いた場合、その旨を提案者へ通知することになってお ります。 それでは、本案件に係るこれまでの経緯をご説明いたします。 平成19年11月、北鎌倉駅から通称明月院踏切までの区間の地権者の方々と 本市、都市景観課が主体となり、本地域のまち並みを維持し、より良いも のに高めていくことを目的として、北鎌倉地域の景観を考える会が発足さ れました。 平成20年1月25日に開催された本審議会において、鎌倉都市計画 景観地区 の決定についてご審議いただいた際、「当該地区の高度制限について従来 から行われてきた行政指導に法的根拠を与えるという点を評価してなされ たものであるが、今後さらに質の高いまち並みづくり、きめ細かなルール づくりのために、行政と市民との継続的かつ真摯な検討を行うこと。」と の決議を付して可決され、その後、平成20年3月1日に、本地域を含む、北 鎌倉景観地区の都市計画決定を告示いたしました。 その後、平成20年5月に北鎌倉地域の景観を考える会は、北鎌倉景観地区 景観形成協議会に名称変更し、同年7月に鎌倉市都市景観条例に基づく協 議会として市長に認定されました。 同協議会は、引き続き、北鎌倉景観地区の内容変更を視野に入れ活動を継 続し、特に役員の方々が同意収集や書類作成などにご尽力され、平成21年 8月10日に、都市計画提案書が提出されました。 それでは、提案された区域の概要をご説明いたします。 - 19 - スクリーンでは、北鎌倉景観地区を示しております。 JR横須賀線、北鎌倉駅でございます。 北鎌倉駅と通称明月院踏切までの区間の居住地、約0.9ヘクタールが提案さ れた区域となります。 提案区域の周辺図でございます。 提案区域の航空写真でございます。 北西上空からの写真でございます。 南東上空からの写真でございます。 提案区域の、周辺状況でございますが、道路、線路敶きで囲まれており、 用途地域は第一種中高層住居専用地域、建ぺい率は60パーセント、容積率 は150パーセントとなっております。 北鎌倉景観地区内に位置しており、その周辺の外側は、東側が第2種風致地 区、西側が第3種風致地区となっております。 こちらは、現在のまち並みの写真でございます。 それでは、提案の内容についてご説明いたします。 提案の概要でございますが、良好な環境を維持し、住民が描いたまち並み の将来像を実現するために、北鎌倉景観地区の内、観光型住商複合地の居 住地、約0.9ヘクタール について都市計画を変更しようとするものでござ います。 具体的な変更内容ですが、まず、建築物の高さの最高限度を15メートルか ら12メートルへ低くする変更、 次に、建築物の形態意匠の頄目に、屋根形 状は勾配屋根とし、勾配は二方向以上かつ10：2以上とすること。 外壁の素材は光沢のある素材、反射性のある素材の使用など、周囲から突 出するような素材は使用しないこと、を追加することが提案されています。 - 20 - それぞれの理由としまして、建築物の高さの最高限度の変更については、 「本地区では、都市マスタープランの土地利用の方針である住環境と調和 した観光型商業地の育成に即し、低層を基調としたまち並みの維持を基本 的な考え方とします。 このため、3階建ての店舗併用住宅が建築可能で、かつ、現状のまち並みの 維持が可能である高さ12メートルを建築物の高さの最高限度としました。 なお、建築物の高さの最高限度を12メートルとした場合に既存不適格とな る建築物はありません。」としております。 建築物の形態意匠の制限の追加では、「本地区内の建築物の35軒中34軒、 97パーセントに相当しますが、これが勾配屋根であり、リズム感のある建 築デザインが周囲の山並みと調和し魅力的な景観を形成しています。 また、中・遠景においても勾配屋根が周囲の山並みと創り出す風景は、北 鎌倉らしさを感じさせる本地区固有の貴重なものということができます。 このため、建築物の屋根は勾配屋根とし、勾配は2方向かつ10:2以上とする こととしました。 なお、屋根の勾配を2方向かつ10:2以上とした場合、既存不適格となる建築 物は2軒、約6パーセントとなります。」としており、 また、「周囲の歴史 的風土と調和した落着いた佇まいを維持・形成するために最低限必要な制 限として、彩度・明度の基準に加え、マンセル値では制限することが困難 である光沢や反射性のある素材そのものの使用を制限します。 現在、地区内の建築物で光沢のある素材や反射性のある素材を屋根・外壁 に使用したものはありません。」としております。 ここまでの提案内容を、先ほどご説明いたしました条件に当てはめてみま すと、まず、区域の面積ですが、8,733.39平方メートルあり、5,000平方メ - 21 - ートル以上の一体的な区域となっております。 次に、都市計画の基準、すなわち、関連の上位計画に適合していることで ございますが、県が定める都市計画区域の整備、開発及び保全の方針につ いては、 観光商業地としており、その詳細については、本市を大枞でとらえている ことから、本市の都市マスタープランに委ねる部分となっております。 鎌倉市都市マスタープラン、平成10年3月では、北鎌倉景観地区に係る雪ノ 下大船線沿道について、土地利用の方針を生活型商業地の育成を目指す住 商複合地と、住環境と調和した観光型商業地の育成を目指す観光型住商複 合地に位置付けております。 また、都市景観形成の方針では、当該地を北鎌倉ベルトと位置づけ、北鎌 倉駅を挟んで以東の古都景観域へ続く入口としての役割を担っているとし ております。 さらに、歴史的環境に融和した沿道景観の整備と、安全で魅力的な歩行空 間の創造を通じて、古都景域とを結ぶ連続性を大切にした、ヒューマンス ケールのまち並み景観の形成を図りますとしております。同マスタープラ ン増補版、平成17年3月策定におきましても、土地利用の方針及び都市景観 形成の方針は同様の内容になっていることから、都市計画に関する上位計 画に適合しております。 続きまして、区域内の土地の所有権者、賃借権者及び地上権者の3分の2以 上の同意についてでございますが、権利者全体では区域内に67人、同意者 数は58人で、同意率は約87パーセントとなっており、 また、面積の合計が、 9,765.44平方メートル、同意者数の面積の合計が8,175.03平方メートルで、 同意率は約84パーセントとなっており、区域内の土地の所有権者、賃借権 - 22 - 者及び地上権者の3分の2以上の同意、66.67パーセント以上に適合しており ます。 なお、地上権者に関しましては、登記事頄証明書により地上権の設定がな いことを確認しております。 以上、提案状況等の説明をして参りましたが、本市としまして、風致地区 や古都保存法に囲まれた周辺状況との関係、提案内容の正当性、都市計画 提案制度の意義、また鎌倉市都市マスタープランの実現の方途を熟慮し、 この都市計画の提案は妥当であると考え、市長決裁をもって、都市計画の 変更が必要であると判断いたしました。 今後、都市計画の変更手続を進めてまいりますが、都市計画的には、提案 区域0.9ヘクタールだけではなく、道路や線路敶き、白鷺池（びゃくろち） 等を含めた一体的なエリアとして、黄色でお示ししている観光型住商複合 地、約2.4ヘクタールに提案内容を適用させ、現在の北鎌倉景観地区につい て、手続を進めていきたいと考えております。 なお、このことにつきましては、提案者に了解を得ております。 今後でございますが、素案の閲覧及び、県との原案協議等の規定の都市計 画手続きを行い、最終的には本都市計画審議会にてご審議いただき、神奈 川県知事同意を得て、都市計画変更の告示を行いたいと考えております。 以上で、説明を終わります。 大 方 会 長 はい、ありがとうございました。今日は事前のご説明とういうような意 味ですが、ただ今の説明についてご意見、ご質問はございますか。 それでは私から、すでに古い委員の方はこの案件はご存知だったかもしれ ません。新しい委員の方は、私も含めて初めてうかがったという方もかな り多いのではないかと思います。鎌倉から横浜で挟んだ反対側が第三種風 - 23 - 致になっているようですが、こちらは高さ関係でいうとどういう制限にな っているのですか。 関沢都市 計画担 当係長 第二種風致地区の建物の高さは8メートルまで、第三種風致地区におき ましては高さが10メートルまで、ということになっております。 大 方 会 長 道路をはさんで南側は10メートルで、提案の区域は12メートルになって いるということですね。良いでしょうか、特段ご質問もご意見もなければ 進めていただくということに。それでは報告第2号「鎌倉都市計画緑地の 変更（第2号 山ノ内西瓜ヶ谷緑地）」について、事務局から説明をお願い します。 山 田 都 市 計 画 課 長 座ってご説明させていただきます。ご了承ください。 報告第2号 鎌倉都市計画緑地の変更について ご説明させていただきます。 はじめに、計画地をご紹介いたします。 スクリーンでは、都市計画図をご覧いただいております。 位置関係でございます。 JR横須賀線、北鎌倉駅、鎌倉駅でございます。 北鎌倉駅の南西に位置します、 赤枞でお示ししております区域が、今回、都市計画変更しようとする第2 号山ノ内西瓜ヶ谷緑地でございます。 スクリーンでは、計画地周辺の地形図を、ご覧いただいております。 赤枞でお示ししております区域が、第2号山ノ内西瓜ヶ谷緑地でございま す。 こちらが、都市計画道路 由比ガ浜関谷線でございます。 計画地の航空写真でございます。 - 24 - 赤線で囲んだ部分が計画地でございます。 南側上空からの写真でございます。 本計画地は鎌倉市の中心部に位置し、周辺の緑地や都市公園等の緑のネッ トワークを形成するとともに、都市の自然環境を保全し、景観を維持向上 させる機能を有する貴重な樹林地となっております。 次に、上位計画における位置づけですが、神奈川県 都市計画区域の整備、 開発及び保全の方針では環境保全系統の配置方針として、「都市の骨格を 形成する緑地系統の保全を図るとともに、日常生活に身近な市街地の緑地 の保全に努め、地域の特性にあった公園・緑地の整備や緑の拡大を図るも のとする。 」 となっております。 また、鎌倉市都市マスタープランでは、緑地保全のさらなる推進として、 「緑の保全は市の重要施策のひとつであり、緑の基本計画に基づく施策方 針に従い、その保全を図ること」としており、その施策方針、整備方針を 鎌倉市緑の基本計画では、本計画地を都市緑地として整備し、その緑地機 能を保全することとしています。 このため、本計画地について、本市の良好な自然的環境保全を図るため、 都市計画決定を行うものでございます。 当該都市計画の内容についてまとめますと、名称は、第2号山ノ内西瓜ヶ 谷緑地、面積は約1.4ヘクタールとなります。本市には、既に第1号鎌倉広 町緑地、約48.1ヘクタールがございますので、都市緑地としましては、第 2号となります。 次に、本案件に係る、これまでの都市計画手続の経緯について、ご説明い たします。 本年6月19日に鎌倉市素案を確定し、素案の閲覧を、7月1日から15日まで - 25 - の2週間行いました。 その結果、閲覧者は0名で、公述の申出はございませんでした。 このため、8月4日に予定しておりました公聴会は中止となりました。 その後、県との原案協議を行い、現在は、9月11日付で、異存のない旨の 通知を受けたところでございます。 今後でございますが、10月1日から15日まで、案の縦覧等を実施した後、 市都市計画審議会でご審議いただき、神奈川県知事同意を得て、本年12月 下旪頃、都市計画変更の告示を行いたいと考えております。 以上で、説明を終わります。 大 方 会 長 はい、ありがとうございました。何かご質問ございますか。 何もありませんでしょうか。これも大変結構なことでございます。それで は所定の手続をお進めいただきたいと思います。 それでは、次第にございます報告２のところまで終了いたしました。 傍聴者の方に申し上げます。次のその他につきましては、事務連絡等でご ざいますので、傍聴はここまでとして、ご退席をお願いいたします。どう もお疲れでございました。 （傍聴者退室＝暫時休憩） それでは、再開いたします。 その他として、事務局からお願いいたします。 山 田 都 市 計 画 課 長 ご審議どうもありがとうございました。 次回の都市計画審議会の開催でございますが、11月中旪を予定しており ます。日程につきましては、現在委員の皆様には11月16日から11月20日の 間で調整させておるところでございます。日にちが決定次第、改めてご連 - 26 - 絡させていただきますので、よろしくお願いいたします。 以上でございます。 大 方 会 長 ありがとうございました。それでは、委員の皆様から何かございますか。 実は私から一つございまして、今日もございましたけれども、20メートル を超える建築物の報告承認のやり方ですけれどもね。かつて地方分権が進 まない時代は、こういう方法も鎌倉にとっては必要なことだったかと思う のですが。今や絶対高さ、高度地区もかなり増えてきており、かつ まち づくり条例もあり、景観法による景観条例もあり、いろんな法手続が確立 している中で、これだけ法的根拠のないもの、かつ業者も大勢いる中で、 我々が毎回審議することは大変なのではないかと思うのですね。これは今 日すぐにということではないのですが、事務局の方に高さ制限を20メート ルにしてですね、かつ支障がない、あるいはやむを得ないという事情があ れば、市長がそれぞれの高さを許可できる。場合によっては都市計画審議 会の方で、というのでも良いのかもしれません。なにかそういう絶対高さ 制限型の高度地区を導入できるかどうか可能性を尐し事務局の方で検討し ていただく。今やれとか、やるなという議論をするのではなくて、そうい うことが可能性あるのかどうか、ということを尐しご検討いただけたらと 思うのですけれど、いかがでしょうか。今年度かもう一年くらい、尐し努 力していただいて、ゆっくり考えていけば良いのかなと思います。 他に何かございますか。なければ、以上をもちまして、本日の都市計画審 議会を終了させていただきます。各委員さんにはご協力賜りまして誠にあ りがとうございました。 - 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