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池田市市営住宅長寿命化計画（PDF：3.7MB）
池田市市営住宅長寿命化計画 平成 25 年 2 月 池 田 市 池田市市営住宅長寿命化計画 目 次 １．計画策定の目的・位置づけ ···················································································· １ （１）策定の背景と目的 ······································································································································· 1 （２）計画の位置づけと計画期間 ···················································································································· 1 ２．市営住宅ストックを取り巻く状況 ············································································2 （１）池田市の現状 ··············································································································································· 2 （２）住宅ストックの状況 ····································································································································· 5 （３）公営住宅等ストックの状況······················································································································· 7 （４）市営住宅入居者の状況 ··························································································································21 （５）市営住宅入居者の意向 ··························································································································24 ３．市営住宅ストックの課題 ························································································ 35 （１）ハード面（構造・居住性など）の課題 ··································································································35 （２）セーフティネット機能面の課題··············································································································35 （３）管理コスト・リスク面の課題····················································································································36 （４）市営住宅を取り巻く社会的課題···········································································································36 ４．市営住宅の長寿命化に関する基本方針 ························································· 37 （１）市営住宅ストック活用の基本方針 ······································································································37 （２）市営住宅整備水準の目標 ·····················································································································39 （３）市営住宅の供給・管理戸数の目標 ····································································································40 （４）管理運営に関する方針 ···························································································································42 ５．住宅別・住棟別活用計画 ···················································································· 43 （１）ストック活用手法の選定フロー ·············································································································43 （２）１次判定 ························································································································································45 （３）２次判定 ························································································································································48 （４）３次判定 ························································································································································51 （５）市営住宅活用のまとめ····························································································································52 ６．建替え事業の基本方針 ························································································· 57 （１）石橋住宅 ·······················································································································································57 （２）井口堂住宅 ··················································································································································60 ７．長寿命化のための維持管理計画······································································· 62 （１）修繕の方針 ··················································································································································62 （２）改善の方針 ··················································································································································64 （３）住棟単位の修繕・改善事業等の内容 ·······························································································65 ８．住棟単位の改善事業等一覧 ··············································································· 67 （１）修繕・改善に係る事業予定一覧 ··········································································································69 （２）建替えに係る事業予定一覧··················································································································70 （３）共同施設部分に係る事業予定一覧···································································································70 ９．長寿命化のための維持管理による効果 ·························································· 71 （１）ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）算出の基本的な考え方 ···································································71 （２）ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）算出の手順と設定条件 ···································································73 １０．計画の実現に向けて ··························································································· 80 （１）事業推進のための居住者との合意形成 ··························································································80 （２）まちづくりとの連携 ····································································································································80 （３）国・府の住宅政策の動向にも注視し柔軟性を持った計画の推進 ··········································80 （４）関係主体との緊密な情報交換 ·············································································································80 １．計画策定の目的・位置づけ （１）策定の背景と目的 平成 21 年 3 月に、国土交通省住宅局住宅総合整備課より、公営住宅ストックの効率的かつ円滑な 更新を実現する上で、公営住宅ストックの長寿命化を図り、ライフサイクルコストの縮減につなげる 「公営住宅等長寿命化計画策定指針」が示された。 平成 21 年度より、公営住宅等長寿命化計画の策定に要する費用を地域住宅交付金の基幹事業とし て位置づけられるなど、地方公共団体が実施する公営住宅等に対する長寿命化の取組を、国が強力に 支援することとなっている。 また、平成 26 年度以降は、公営住宅等長寿命化計画に基づく事業以外は助成対象とならないため、 本計画における事業の位置づけが重要となっている。 池田市においては、384 戸の市営住宅ストックを有しており、その中には老朽化が進んでいる市営 住宅も含まれているなど、今後の市営住宅ストックのあり方や維持管理・更新について検討する必要 がある。 そのため、本計画では、池田市の市営住宅等を取り巻く状況や課題を整理し、今後の市営住宅スト ックの修繕や更新の計画を定め、効率的な事業推進を図ることを目的とした池田市市営住宅長寿命化 計画を策定することを目的とする。 （２）計画の位置づけと計画期間 本計画は、「池田市総合計画」及び、「住生活基本計画（全国計画）」、「大阪府住宅まちづくり マスタープラン（大阪府住生活基本計画）」を上位計画とし、「池田市住宅マスタープラン」の部門 別計画として位置づける。 また、公営住宅総合改善事業の整備計画としての位置づけを図り、今後の市営住宅の整備事業につ いては、本計画に基づいて実施するものとする。 また、計画期間は平成 25 年度から平成 34 年度までの 10 年間とし、計画内容は、社会経済情勢の 変化や事業の進捗状況、市営住宅の整備に関連する他の施策や財政状況などを受け、必要に応じて見 直しを検討する。 住生活基本計画（全国計画） 大阪府住宅まちづくり マスタープラン 【大阪府住生活基本計画】 【施策別計画】 ・大阪府高齢者・障がい者住 宅計画 ・大阪府営住宅ストック総合 活用計画 第６次池田市総合計画 住宅施策と連携が考えられる関連計画 池田市住宅マスタープラン 都市計画マスタープラン 高齢者福祉計画・介護保険事業計画 池田市市営住宅 長寿命化計画 1 新環境基本計画 地域防災計画 など ２．市営住宅ストックを取り巻く状況 （１）池田市の現状 ①立地条件 池田市は、大阪府の西北部、大阪都心から北へ 16 ㎞ほどのところに位置し、西部は猪名川をはさんで 兵庫県川西市と接している。市域は東西に約 3.8 ㎞、南北に約 10.3 ㎞と南北に細長く、面積は 22.09 ㎢ である。 大阪都心とは阪急電鉄宝塚線や国道 176 号、阪神高速道路 11 号池田線など幹線交通網で結ばれている 他、市の南端には大阪国際空港があり、広域的な交通の結節点でもある。 市内には、猪名川、余野川、箕面川等の河川が流れ、これらの河川の堆積作用によって形成された段 丘地形や低地な地形が広がっている。また、標高 300∼400m 前後の山地が五月山と伏尾町付近に分布し ており、自然環境に恵まれた地域である。 図：池田市位置図 2 ②人口・世帯数の推移 本市の人口は、平成 22 年の国勢調査によると 104,229 人、世帯数は 45,661 世帯となっている。経年 的にみると、昭和 50 年（1975 年）に 10 万人を突破して以来、現在に至るまで、ほぼ 10 万人余りで推移 している。また、これまでの人口の推移に基づく推計によると、本市の人口は今後減少することが予想 され、平成 35 年（2023 年）には、97,132 人になると推計されている。 年齢 3 区分別人口をみると、平成 22 年では年少人口（0∼14 歳）は 13,740 人（13.3％） 、生産年齢人 口（15∼64 歳）は 67,083 人（64.8％） 、老年人口（65 歳以上）は 22,777 人（22.0％）となっている。 経年的にみると老年人口の増加が顕著であり、高齢化の進行がみられる。平成 35 年（2023 年）には、老 年人口は 27,092 人（27.9％） 、年少人口は 9,810 人（10.1％）となることが予測されている。 世帯人員は年々減少傾向にあり、昭和 60 年（1985 年）には 2.78 人であったが、平成 23 年（2011 年） 3 月には 2.25 人となり、家族の少人数化が進行している。 0∼14歳 （人） 15∼64歳 65歳以上 120,000 100,000 104,218 104,293 10,346 12,676 (9.9 %) (12.2 %) 101,516 15,274 (15.1 %) 104,229 101,616 19,223 22,777 (18.9 %) (22.0 %) 102,842 24,287 (23.6 %) 80,000 60,000 76,238 (73.2 %) 76,502 (73.3 %) 40,000 72,516 (71.4 %) 69,091 67,083 (68.0 %) (64.8 %) 65,403 (63.6 %) 100,468 27,004 (26.9 %) 61,942 (61.6 %) 97,132 27,092 (27.9 %) 60,230 (62.0%) 20,000 17,634 (16.9%) 0 15,115 (14.5%) 13,726 (13.5%) 13,740 13,302 (13.3%) (13.1%) 13,152 (12.8%) 11,522 (11.5%) 9,810 (10.1%) 年齢 3 区分別人口の推移及び推計 （出所：平成 2∼22 年は国勢調査、平成 25 年∼35 年は「人口問題研究プロジェクト」による推計） 3 ③都市基盤等の状況 １）交通 阪急宝塚線が市域南部を通っており、石橋駅と池田駅の２つの鉄道駅が位置している。 阪急宝塚線鉄道高架事業は、昭和 43 年より万博関連事業として石橋駅から都市計画道路神田池田線ま での約 2.0km 区間が高架化され、都市計画道路５路線、市道３路線が立体交差化し、交通機能が強化さ れた。 その後、猪名川橋梁までの池田駅付近約 1.3km について、昭和 52 年 6 月に区間延長の都市計画変更を 行い、同年 12 月に事業認可を受け、昭和 61 年 3 月に完成した。 また、 市内には池田市内線のバスルートとして 13 の系統が運行しており、 多くの市民が利用している。 ２）公園 街区公園 19 ヵ所、近隣公園５ヵ所、地区公園２ヵ所、風致公園１ヵ所、計 27 ヵ所、約 69.8ha を都市 計画決定している。このうち、開設済みの公園は街区公園 13 ヵ所、近隣公園４ヵ所、地区公園１ヵ所の 計 18 ヵ所、約 13.0ha となっている。 また、都市公園法に規定するその他公園を 112 ヵ所開設している。 ３）緑地 五月山緑地、猪名川緑地、五月丘緑地の計３ヵ所、116.3ha を都市計画決定しており、うち約 100.1ha が開設済みである。 五月山緑地は、昭和 16 年 12 月に都市計画決定し、五月山の緑地保全に努めつつ、動物園、都市緑化 植物園、展望台、ハイキングコース等の整備を行い、自然環境を基調としたレクリエーションの場、憩 いの場として市民に広く利用されている。今後はさらに利用を促進すべく、総合公園としての整備を進 めている。 猪名川緑地は、昭和 44 年 12 月に都市計画決定し、市民のスポーツ振興と体力の向上に資する目的で 猪名川河川敷を利用し、総合運動公園として市民に広く利用されている。 五月丘緑地は、昭和 54 年 11 月に都市計画決定し、昭和 59 年 3 月に完成、市立図書館や歴史民俗資料 館と隣接した都市緑地で、市民の身近な散策の場として親しまれている。 4 （２）住宅ストックの状況 ①空き家の状況 平成 20 年時点における池田市の住宅総数は 48,160 戸であり、平成 10 年よりも 2,890 戸増加していま す。そのうち、空き家は 6,300 戸で、全住宅数の 13.1％となっている。 大阪府と比較すると、平成 10 年から 20 年の間の住宅総数の増加率は比較的緩やかだと言える。 居住世帯の有無別住宅数の推移 住宅総数 同居世帯 なし H10 池田市 大阪府 住宅数（戸） 構成比（%） H15 住宅数（戸） 構成比（%） H20 住宅数（戸） 構成比（%） H10∼ 増加数（戸） H20 増加率（%） H10 住宅数（戸） 構成比（%） H15 住宅数（戸） 構成比（%） H20 住宅数（戸） 構成比（%） H10∼ 増加数（戸） H20 増加率（%） 45,270 100.0% 44,290 100.0% 48,160 100.0% 2,890 6.4% 3,852,500 100.0% 4,130,800 100.0% 4,346,000 100.0% 493,500 12.8% 居住世帯あり 同居世帯 あり 38,860 85.8% 38,800 87.6% 41,380 85.9% 2,520 6.5% 3,273,400 85.0% 3,470,900 84.0% 3,663,700 84.3% 390,300 11.9% 330 0.7% 150 0.3% 370 0.8% 40 12.1% 16,200 0.4% 19,500 0.5% 21,400 0.5% 5,200 32.1% 合計 居住世帯なし 空き家 建築中 一時居住 者のみ 39,190 86.6% 38,950 87.9% 41,740 86.7% 2,550 6.5% 3,289,600 85.4% 3,490,400 84.5% 3,685,100 84.8% 395,500 12.0% 280 0.6% 240 0.5% 50 0.1% -230 -82.1% 48,400 1.3% 30,800 0.7% 30,300 0.7% -18,100 -37.4% 5,730 12.7% 5,060 11.4% 6,300 13.1% 570 9.9% 501,300 13.0% 603,300 14.6% 625,100 14.4% 123,800 24.7% 70 0.2% 40 0.1% 60 0.1% -10 -14.3% 13,200 0.3% 6,200 0.2% 5,500 0.1% -7,700 -58.3% 合計 6,080 13.4% 5,340 12.1% 6,410 13.3% 330 5.4% 562,900 14.6% 640,400 15.5% 660,900 15.2% 98,000 17.4% （資料：住宅・土地統計調査） ②居住面積水準の状況 所有関係別に居住水準をみると、持家の最低居住面積水準未満は 0.9％と低く、誘導居住面積水準以上 が 70.2％を占めている。一方借家は、持家と比較して最低居住面積水準未満の割合が高くなっている。 大阪府と比較すると、特に持家において誘導居住面積水準以上の割合が高く、本市全体の居住面積水 準を高めていると言える。一方、借家においては大阪府平均と概ね同程度の面積水準となっている。 誘導居住面積水準以上 100% 1.3% 0.9% 38.9% 47.0% 最低居住面積水準未満 1.8% 10.2% 9.7% 80% 60% 最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満 2.1% 22.4% 22.7% 28.9% 34.8% 37.5% 39.6% 52.2% 50.2% 40% 20% 42.8% 50.7% 59.8% 70.2% 63.4% 60.4% 25.4% 27.0% 0% 大 阪 府 平 均 池 田 市 平 均 大 阪 府 持 ち 家 池 田 市 持 ち 家 大 阪 府 借 家 池 田 市 借 家 大 阪 府 併 用 住 宅 池 田 市 併 用 住 宅 所有関係別居住面積水準の比較（資料：平成 20 年住宅・土地統計調査） 5 ③着工新設住宅の状況 本市では年間 500∼1,000 戸程度の住宅が着工されている。平成 16・17 年度は、分譲住宅の供給が増 加しており、1,000 戸を超える着工数となっている。 また内訳をみると、貸家と分譲住宅の供給が全体の 7∼8 割を占めており、持家の供給は全体の 2 割程 度となっている。 持家 （戸） 貸家 給与住宅 分譲住宅 民間資金による着工新設住宅総数 2000 1800 1534 1600 1400 1101 1200 1000 800 579 600 400 200 0 987 876 759 337 210 640 438 213 721 634 224 257 199 224 209 3 143 165 219 214 245 242 222 689 634 271 0 9 2 725 318 291 148 226 335 204 124 417 149 229 123 民間資金による着工新設住宅の推移（資料：建築統計年報） ④高齢者等のための設備設置の状況 平成 20 年における本市の高齢者等のための設備を設置している世帯数は 54.0％と半数を超えており、 大阪府と比べて 4.5 ポイント高くなっている。 高齢者等のための設備がある 大阪府 高齢者等のための設備はない 49.5 池田市 46.2 54.0 0% 10% 20% 不詳 30% 4.3 43.3 40% 50% 60% 70% 80% 2.7 90% 100% 高齢者等のための設備設置率（資料：平成 20 年住宅・土地統計調査） 6 （３）公営住宅等ストックの状況 ①公共賃貸住宅 本市における公共賃貸住宅は、市営住宅が 7 住宅（管理戸数：384 戸） 、府営住宅が 2 住宅（管理戸数： 259 戸、池田城南住宅（仮称）は建替中のため除く） 、大阪府住宅供給公社住宅が 6 団地（管理戸数：416 戸） 、UR 都市機構住宅が 3 団地（管理戸数：1,854 戸）となっている。 市営住宅一覧表（資料：池田市） 構造 構造 住宅名 木造 平屋 石橋住宅 建設年度 住戸 タイプ 年号 西暦 備考 1∼10 10 20 1 木造 - - 34.7 3K S30 1955 11∼20 10 20 1 木造 - - 34.7 3K S31 1956 A 1 24 4 ＲＣ造 壁式 階段 40.5 3K S41 1966 B 1 24 4 ＲＣ造 壁式 階段 40.5 3K S42 1967 C 1 24 4 ＲＣ造 壁式 階段 40.5 3K S43 1968 D 1 12 4 ＲＣ造 壁式 塔状 38.3 3K S45 1970 E 1 12 4 ＲＣ造 壁式 塔状 38.3 3K S45 1970 F 1 24 4 ＲＣ造 壁式 階段 40.4 2DK S46 1971 G 1 11 4 ＲＣ造 ラーメン 片廊下 39.0 2DK S47 1972 1 1 18 3 ＲＣ造 壁式 階段 61.5 58.9 2 1 18 3 ＲＣ造 壁式 階段 62.1 S59 1984 3 1 18 3 ＲＣ造 壁式 階段 62.1 3K 3DK 3K 3DK 3K 3DK 井口堂住宅 1 24 4 ＲＣ造 ラーメン 階段 31.1 2K S44 1969 古江住宅 1 40 5 ＲＣ造 ラーメン 階段 46.1 3DK S46 1971 1DK 2DK 2LDK 3DK 借上げ公営 H15 2003 住宅（URよ り借上げ） 1LDK 2DK 2LDK 3DK 借上げ公営 H22 2010 住宅（URよ り借上げ） 秦野住宅 中層 耐火 構造 狭間池住宅 高層 耐火 構造 住棟No 住戸 棟数 戸数 階数 構造 構造 住棟 面積 種別 形式 形式 (㎡) 五月ヶ丘住宅 129 1 35 5 ＲＣ造 壁式 片廊下 39.7 49.4 59.3 59.5 緑丘住宅 115 1 60 7 ＲＣ造 壁式 片廊下 49.9 55.9 59.9 59.9 合計 S61 1986 S60 1985 384 （平成 24 年 3 月 31 日現在） 7 府営住宅一覧 住宅名 構造 棟数 戸数 池田神田住宅 RC 造 2 60 池田市神田 1 丁目 23 番 池田伏尾台住宅 RC 造 7 199 池田市伏尾台 2 丁目 10 番 池田城南住宅（仮称） 建替中(平成 25 年完成予定） 合計 9 住所 池田市城南 3 丁目 8 番 259 （平成 24 年 3 月 31 日現在） 大阪府住宅供給公社住宅 住宅名 構造 棟数 戸数 五月丘団地 RC 造 1 32 池田市五月丘 3 丁目 1 番 井口堂団地 RC 造 3 64 池田市井口堂 2 丁目 9 番 井口堂 B 団地 RC 造 4 136 池田市井口堂 2 丁目 9 番 神田町団地 RC 造 2 40 池田市豊島北 1 丁目 5 番 石橋団地 RC 造 2 48 池田市豊島北 2 丁目 5 番 石橋西団地 RC 造 4 96 池田市豊島北 1 丁目 16 416 合計 住所 （平成 24 年 3 月 31 日現在） UR 都市機構住宅 住宅名 構造 棟数 戸数 アルビス池田団地 RC 造 8 410 池田市八王寺 1 丁目 アルビス 五月ヶ丘住宅 RC 造 28 842 池田市五月丘 2・3 丁目 アルビス緑丘住宅 RC 造 14 602 池田市緑丘 2 丁目 50 1,854 合計 住所 （平成 24 年 3 月 31 日現在） ＲＣ造：鉄筋コンクリート造 8 公営・公的住宅所在地 大阪府営 池田市営 池田市営 池田伏尾台住宅 アルビス五月ヶ丘住宅 古江住宅 池田市営 秦野住宅 池田市営 アルビス緑丘住宅 池田市営 大阪府営 狭間池住宅 池田神田住宅 池田市営 池田市営 石橋住宅 9 井口堂住宅 ②市営住宅の住宅住棟別の現況 ① 石橋住宅 敷地条件 市街化区域 内 用途地域 第 1 種中高層住居専用 地域 その他の指定 第 2 種高度地区 指定容積率 200％ 指定建蔽率 60％ 池田市石橋 4 丁目 21 番 写真 立地条件 都市計画 所在地 面積（※実測調査に基づく面積） 7,421.57 ㎡ 取付道路幅員 4m 給水方式 水道直結直圧方式 下水方式 公共下水道 ガス供給方式 プロパンガス 附属施設等の状況 所有地 基盤整備 所有区分 構造 住宅建築概要 棟番号 棟数 管理戸 数 建築面積 階数 （㎡） 構造種 構造形 住棟形 別 式 延面積 （㎡） 式 集会所 無 児童公園 無 駐車場 無 駐輪場 無 住戸 専用 住戸 面積 タイプ (㎡/戸） 建設年度 年号 西暦 耐用年限 耐震性 到来年次 能区分 改善履歴 1∼10 10 20 1 木平 34.70 3K S30 1955 1984 Ⅲ 11∼20 10 20 1 木平 34.70 3K S31 1956 1985 Ⅲ 合計 20 40 １∼10 − 11∼20 − 棟番号 躯体・外壁 外壁（主要部分） 板張り 屋根・屋上 セメント瓦 床 床板の上畳 窓 木製サッシ 玄関扉 アルミ製扉 仕様 給水管 設備 雑排水管 汚水管 ガス管 機器 3 箇所給湯 無 流し台寸法 740 浴室形式 浴室無し 洗面台 備考 10 ② 秦野住宅 市街化区域 内 用途地域 第 1 種中高層住居専用 地域 その他の指定 第 2 種高度地区 指定容積率 200％ 指定建蔽率 60％ 敷地条件 所有地 面積（※公募面積） 8,471.28 ㎡ 取付道路幅員 4m 給水方式 ポンプ直送方式 下水方式 公共下水道 ガス供給方式 都市ガス 秦野住宅 D 棟 附属施設等の状況 基盤整備 所有区分 池田市旭丘 1 丁目 9 番 写真 立地条件 都市計画 所在地 構造 棟番号 棟数 管理戸 数 建築面積 階数 （㎡） 構造種 構造形 住棟形 別 式 延面積 （㎡） 式 集会所 無 児童公園 有 駐車場 無 駐輪場 有（入居者分を確保） 住戸 専用 住戸 面積 タイプ (㎡/戸） 建設年度 年号 西暦 耐用年限 耐震性 到来年次 能区分 住宅建築概要 A 1 24 4 中耐 壁式 階段 290.06 1,088.26 40.5 3K S41 1966 2035 Ⅰ-A1 B 1 24 4 中耐 壁式 階段 290.06 1,088.26 40.5 3K S42 1967 2036 Ⅰ-A1 C 1 24 4 中耐 壁式 階段 290.06 1,088.26 40.5 3K S43 1968 2037 Ⅰ-A1 D 1 12 4 中耐 壁式 塔状 133.28 596.04 38.3 3K S45 1970 2039 Ⅰ-A3-1 E 1 12 4 中耐 壁式 塔状 133.28 596.04 38.3 3K S45 1970 2039 Ⅰ-A3-1 F 1 24 4 中耐 壁式 階段 312.84 1,266.49 40.4 2DK S46 1971 2040 Ⅰ-A1 G 1 11 4 中耐 ラーメン 片廊下 504 2DK S47 1972 2041 Ⅰ-A3-1 合計 7 131 A 改善履歴 B 1,254.82 （内会館 532.09 ㎡含） 39.0 Ｈ16 電気容量改修工事 Ｈ17 屋上防水改修工事 Ｈ18 火災警報器設置工事 Ｈ19 給水管改修工事 Ｈ20 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ21 給水方式改善工事 Ｈ21 給水方式改善電気設備工事 Ｈ21 給水方式改善建築工事 Ｈ14 建具取替工事 Ｈ14 高齢者向改善工事 2 戸 Ｈ17 電気容量改修工事 Ｈ18 火災警報器設置工事 Ｈ19 屋上防水改修工事 Ｈ19 給水管改修工事 Ｈ20 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ21 給水方式改善工事 Ｈ21 給水方式改善電気設備工事 Ｈ14 高齢者向改善工事 2 戸 Ｈ15 建具取替工事 Ｈ15 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ18 電気容量改修工事 Ｈ18 火災警報器設置工事 Ｈ19 給水管改修工事 Ｈ20 高齢者向改善工事 4 戸 Ｈ20 屋上防水改修工事 Ｈ21 給水方式改善工事 Ｈ21 給水方式改善電気設備工事 Ｈ21 給水方式改善建築工事 Ｈ16 建具取替工事 Ｈ16 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ17 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ18 火災警報器設置工事 Ｈ19 電気容量改修工事 Ｈ19 給水管改修工事 Ｈ20 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ20 耐震診断 Ｈ22 給水方式改善工事 Ｈ21 給水方式改善建築工事 C D Ｈ22 給水方式改善建築工事 11 E F G Ｈ16 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ16 建具取替工事 Ｈ18 火災警報器設置工事 Ｈ18 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ19 電気容量改修工事 Ｈ19 屋上防水改修工事 Ｈ20 高齢者向改善工事 2 戸 Ｈ22 給水方式改善工事 Ｈ22 給水方式改善建築工事 Ｈ14 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ15 高齢者向改善工事 2 戸 Ｈ16 屋上防水工事 Ｈ16 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ17 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ18 火災警報器設置工事 Ｈ19 給水管改修工事 Ｈ19 高齢者向改善工事 2 戸 Ｈ20 電気容量改修工事 Ｈ20 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ22 給水方式改善工事 Ｈ22 給水方式改善建築工事 Ｈ13 外壁改修工事 Ｈ18 火災警報器設置工事 Ｈ18 経年ガス管改善工事 Ｈ19 給水管改修工事 Ｈ20 電気容量改修工事 Ｈ21 給水方式改善工事 Ｈ21 給水方式改善電気設備工事 Ｈ21 給水方式改善建築工事 棟番号 躯体・外壁 A B C 外壁（主要部分） モルタル刷毛引きアクリルリシ ン吹付 屋根・屋上 シート防水 D モルタル塗りの上 リシン吹付 露出アスファル ト防水 仕様 バルコニー 防水モルタル塗り 廊下・階段室 防水モルタル塗り バルコニー 防水モルタル塗り 廊下・階段室 VE 塗り E F モルタ ル刷毛 引きア クリル リシン 吹付 ウレタ ン防水 防水モ ルタル 塗りウ レタン 防水 ウレタ ン防水 ウレタ ン防水 手すり・立上り 設備 窓 アルミ製カバー工法 玄関扉 スチール製扉 給水管 HIVP 雑排水管 VP 汚水管 排水鋳鉄管 ガス管 ガス会社指定品 3 箇所給湯 無 流し台寸法 機器 1200 浴室形式 在来工法（浴槽付） 洗面台 洗面器（浴室内） 備考 12 複層塗 材E シート防水 床 VP 塗り G 防水モルタル塗り 1100 1100 1200 洗面器 （脱衣 室内） ③ 狭間池住宅 敷地条 件 市街化区域 内 用途地域 第 1 種低層住居専用地域 その他の指定 第 1 種高度地区 指定容積率 100％ 指定建蔽率 50％ 所有地 面積（※公募面積） 6,397.37 ㎡ 取付道路幅員 4.4m 給水方式 ポンプ直送方式 下水方式 公共下水道 ガス供給方式 都市ガス 棟番号 附属施設等の 状況 基盤整備 所有区分 池田市旭丘 3 丁目 7 番 写真 立地条件 都市計画 所在地 構造 管理戸 建築面積 延面積 階数 数 （㎡） （㎡） 構造種 構造形 住棟形 棟数 別 式 式 住宅建築概要 1 18 3 中耐 壁式 1 18 3 中耐 壁式 児童公園 有 駐車場 26 台 駐輪場 108 台 建設年度 住戸 タイプ (㎡/戸） 階段 431.60 1,197.81 58.9 2 無 住戸 専用 面積 60.1 1 集会所 階段 441.13 1,248.37 62.1 3K（車いす 常用者向 け 2 戸） 年号 西暦 耐用年限 耐震性 到来年次 能区分 S61 1986 2055 Ⅱ S59 1984 2053 Ⅱ S60 1985 2054 Ⅱ 3DK 3K（車いす 常用者向 け 2 戸） 3DK 3K（車いす 3 1 18 3 中耐 壁式 階段 441.13 1,248.37 62.1 常用者向 け 2 戸） 3DK 合計 3 改善履歴 １ ２ ３ 54 Ｈ15 量水器取替工事 Ｈ18 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ13 量水器取替工事 Ｈ17 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ14 量水器取替工事 Ｈ19 火災警報器設置工事 Ｈ17 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ19 火災警報器設置工事 Ｈ15 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ19 火災警報器設置工事 Ｈ14 高齢者向改善工事 1 戸 棟番号 外壁（主要部分） コンクリート化粧型枠打放しの上アクリル系リシン吹付 屋根・屋上 アスファルトシングル葺きアスファルト防水層均しモルタル バルコニー 防水モルタル金コテ押え 廊下・階段室 防水モルタル金コテ押え バルコニー 防水モルタル金コテ押え 廊下・階段室 防水モルタル金コテ押え 床 仕様 躯体・外壁 手すり・立上り 窓 アルミサッシ 玄関扉 スチール製扉 給水管 HIVP 雑排水管 VP 設備 13 汚水管 VP ガス管 ガス会社指定品 3 箇所給湯 無 流し台寸法 1800(コンロ台含） 浴室形式 浴室ユニット（浴槽有） 洗面台 洗面化粧台 設備 機器 市営狭間池住宅は 1 階の両端の住戸が車いす常用者向け用住戸となっており、３棟合わせて６戸の車いす 常用者向け用の住戸が整備されている。 車いす常用者向け用の住戸は、スロープでアクセスできるようになっている。また、玄関扉が引き戸とな っているほか、便所や浴室も車いす常用者仕様となっている。 備考 14 ④ 井口堂住宅 敷地条件 市街化区域 内 用途地域 第 1 種中高層住居専用地域 その他の指定 第 2 種高度地区 指定容積率 200％ 指定建蔽率 60％ 所有地 面積（※公募面積） 1,641.03 ㎡ 取付道路幅員 4m 給水方式 高置水槽方式 下水方式 公共下水道 ガス供給方式 都市ガス 住宅建築概要 棟番号 構造 管理戸 建築面積 階数 数 （㎡） 構造種 構造形 住棟形 棟数 別 合計 附属施設等の 状況 基盤整備 所有区分 1 24 1 24 4 改善 履歴 Ｈ19 給水管改修工事 Ｈ21 電気容量改修工事 式 中耐 池田市井口堂 3 丁目 4 番 写真 立地条件 都市計画 所在地 延面積 （㎡） 式 ラーメン 集会所 無 児童公園 無 駐車場 無 駐輪場 有 住戸 専用 住戸 面積 タイプ (㎡/戸） 階段 394.19 1301.68（内保 育所 366.93 ㎡含 む） 31.1 Ｈ20 火災警報器設置工事 Ｈ21 屋上防水改修工事 建設年度 年号 2Ｋ S44 西暦 1969 耐用年限 耐震性 到来年次 能区分 2038 Ⅰ-A3-1 Ｈ20 建具改修工事 棟番号 外壁（主要部分） モルタル刷毛引きアクリルリシン吹付 屋根・屋上 シート防水 バルコニー 防水モルタル金コテ押え 廊下・階段室 ウレタン防水 バルコニー 防水モルタル塗り 廊下・階段室 カラ―モルタル塗り 床 躯体・外壁 手すり・立上り 仕様 窓 アルミ製カバー工法 玄関扉 スチール製扉 給水管 雑排水管 設備 汚水管 ガス管 機器 備考 3 箇所給湯 無 流し台寸法 1800(コンロ台含） 浴室形式 在来工法（浴槽付） 洗面台 洗面器（浴室内） 市営井口堂住宅は池田市立石橋保育所との合築になっており、1 階部分は全て保育所が入っている。市営 住宅は 2∼4 階部分で、1 層あたり 8 住戸 計 24 戸となっている。 15 ⑤ 古江住宅 所在地 市街化区域 池田市古江町 551 番地 外 都市計画 敷地条件 その他の指定 鼓ヶ滝風致地区 指定容積率 200％ 指定建蔽率 60％ 所有地 面積（※公募面積） 1,818.63 ㎡ 取付道路幅員 4m 給水方式 高置水槽方式 下水方式 公共下水道 ガス供給方式 都市ガス 住宅建築概要 棟番号 管理戸 数 棟数 構造 建築面積 階数 （㎡） 構造種 構造形 住棟形 別 改善履歴 合計 1 40 1 40 附属施設等の状況 基盤整備 所有区分 写真 立地条件 用途地域 5 Ｈ13 宅地内舗装工事 Ｈ15 電気容量改修工事 Ｈ17 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ20 火災警報器設置工事 式 中耐 延面積 （㎡） 式 ラーメン 集会所 １住戸を集会所 として目的外使 用している 児童公園 無 駐車場 28 台 駐輪場 有（入居者分は充足） 住戸 専用 住戸 面積 タイプ (㎡/戸） 階段 417.05 2,190.10 Ｈ14 高齢者向改善工事 1 戸 Ｈ15 高齢者向改善工事 3 戸 Ｈ18 屋上防水改修工事 Ｈ22 都市ガス化に伴うガス管改修 3DK S46 外壁（主要部分） モルタル刷毛引き弾性リシン吹付 屋根・屋上 シート防水 ウレタン防水 廊下・階段室 ウレタン防水 バルコニー ウレタン防水 廊下・階段室 ウレタン防水 床 躯体・外壁 手すり・立上り 仕様 窓 アルミサッシ 玄関扉 スチール製扉 給水管 ビニルライニング鋼管 雑排水管 排水用鋳鉄管 汚水管 排水用鋳鉄管 ガス管 ガス会社指定品 3 箇所給湯 無 流し台寸法 1100 浴室形式 在来工法（浴槽付） 洗面台 洗面器（脱衣室内） 設備 機器 備考 16 年号 西暦 S46 1971 Ｈ14 宅内ガス配管改修工事 Ｈ16 高齢者向改善工事 2 戸 Ｈ19 給水管改修工事 棟番号 バルコニー 建設年度 耐用年限 耐震性 到来年次 能区分 2040 Ⅰ-A3-1 ⑥ 五月ケ丘住宅 敷地条件 市街化区域 内 用途地域 第 1 種中高層住居専用地域 その他の指定 第 2 種高度地区 指定容積率 200％ 指定建蔽率 60％ 池田市五月丘 3 丁目 3 番 写真 立地条件 都市計画 所在地 独立行政法人都市再生機構 面積（※公募面積） 3,504.17 ㎡ 取付道路幅員 6m 給水方式 ポンプ直送方式 下水方式 公共下水道 ガス供給方式 都市ガス 附属施設等の 状況 基盤整備 所有区分 構造 住宅建築概要 棟番号 管理戸 階数 数 構造種 棟数 別 改善 履歴 129 1 35 合計 1 35 5 中耐 構造形 住棟形 式 式 壁式 建築面積 （㎡） 563.41 片廊下 延面積 （㎡） 集会所 無 児童公園 有 駐車場 21 台 駐輪場 70 台 住戸 建設年度 専用 住戸 耐用年限 耐震性 面積 タイプ 到来年次 能区分 (㎡/ 年号 西暦 戸） 2,018.11 39.7 49.4 59.3 59.5 1DK 2DK 2LDK 3DK 無 棟番号 129 外壁（主要部分） コンクリート素地の上吹付タイル 屋根・屋上 外断熱アスファルト防水の上押さえコンクリート バルコニー モルタル塗り金ゴテ押え 廊下・階段室 モルタル塗り金ゴテ押え バルコニー コンクリート素地の上吹付タイル 廊下・階段室 コンクリート素地の上吹付タイル 床 躯体・外壁 手すり・立上り 仕様 窓 アルミ製 玄関扉 鋼製ドア 給水管 VLP 雑排水管 VP 汚水管 汚水用鋳鉄管 ガス管 ガス会社指定品 3 箇所給湯 有 流し台寸法 1200 または 浴室形式 浴室ユニット（浴槽有） 洗面台 洗面化粧台 設備 機器 備考 H15 2003 UR 都市機構からの借上げ公営住宅 17 1500 2071 Ⅱ ⑦ 緑丘住宅 敷地条 件 市街化区域 内 用途地域 第 1 種中高層住居専用地域 その他の指定 第 2 種高度地区 指定容積率 200％ 指定建蔽率 60％ 池田市緑丘 2 丁目 4 番 写真 立地条件 都市計画 所在地 独立行政法人都市再生機構 面積（※公募面積） 1,641.93 ㎡ 取付道路幅員 6m 給水方式 高置水槽方式 下水方式 公共下水道 ガス供給方式 都市ガス 附属施設等の 状況 基盤整備 所有区分 構造 住宅建築概要 棟番号 管理戸 階数 数 構造種 棟数 別 115 合計 1 60 1 60 7 高耐 構造形 住棟形 式 式 壁式 建築面積 （㎡） 795.25 片廊下 延面積 （㎡） 集会所 無 児童公園 無 駐車場 23 台 駐輪場 105 台 住戸 建設年度 専用 住戸 耐用年限 耐震性 面積 タイプ 到来年次 能区分 (㎡/ 年号 西暦 戸） 4,670.30 49.9 55.9 59.9 59.9 1LDK 2DK 2LDK 3DK 2010 改善 履歴 無 棟番号 115 外壁（主要部分） コンクリート素地の上吹付タイル 屋根・屋上 外断熱アスファルト防水の上押さえコンクリート バルコニー モルタル塗り金ゴテ押え 廊下・階段室 モルタル塗り金ゴテ押え バルコニー コンクリート素地の上吹付タイル 廊下・階段室 コンクリート素地の上吹付タイル 床 躯体・外壁 手すり・立上り 仕様 窓 アルミ製 玄関扉 鋼製ドア 給水管 VLP 雑排水管 排水用耐火二層管 汚水管 排水用耐火二層管 ガス管 ガス会社指定品 3 箇所給湯 有 流し台寸法 1200 または 浴室形式 浴室ユニット（浴槽有） 洗面台 洗面化粧台 設備 機器 備考 H22 UR 都市機構からの借上げ公営住宅 18 1500 2079 Ⅱ ■市営住宅の住宅住棟別現況一覧表 構造 木造 平屋 住宅名 住棟No 棟数 戸数 階数 仕様 建設年度 構造 構造 構造 住棟 種別 形式 形式 住戸 面積 (㎡) 住戸 タイプ 年号 西暦 10 20 1 木造 - - 34.7 3K S30 1955 Ⅲ 1984 11∼20 10 20 1 木造 - - 34.7 3K S31 1956 Ⅲ 1985 床 手すり・立上り 廊下・階段 廊下・階段 バルコニー バルコニー 室 室 窓 玄関扉 給水管 雑排水 汚水管 ガス管 管 ３ヵ所給 湯 流し台 浴室形式 洗面台 Ｌ寸法 石橋住宅 A B 秦野住宅 1 1 24 24 4 4 ＲＣ造 壁式 階段 40.5 ＲＣ造 壁式 階段 40.5 3K 3K S41 1966 Ⅰ-A1 S42 1967 Ⅰ-A1 2035 2036 C 1 24 4 ＲＣ造 壁式 階段 40.5 3K S43 1968 Ⅰ-A1 D 1 12 4 ＲＣ造 壁式 塔状 38.3 3K S45 1970 Ⅰ-A3-1 2039 E 1 12 4 ＲＣ造 壁式 塔状 38.3 3K 2037 S45 1970 Ⅰ-A3-1 2039 F 1 24 4 ＲＣ造 壁式 階段 40.4 2DK S46 1971 Ⅰ-A1 G 1 11 4 ＲＣ造 ラーメン 片廊下 39.0 2DK S47 1972 Ⅰ-A3-1 2041 1 1 18 3 ＲＣ造 壁式 階段 60.1 58.9 3K 3DK S61 1986 S59 1984 Ⅱ 2053 S60 1985 Ⅱ 2054 2040 中層 耐火 構造 狭間池住宅 2 1 18 3 ＲＣ造 壁式 階段 62.1 3K 3DK 3 1 18 3 ＲＣ造 壁式 階段 62.1 3K 3DK 1 24 4 ＲＣ造 ラーメン 階段 31.1 2K 5 ＲＣ造 ラーメン 井口堂住宅 古江住宅 高層 耐火 構造 機器 改修履歴 外壁 屋根・屋上 （主要部分） 1∼10 設備 躯体・外壁 耐震性 耐用年 能区分 限時期 1 40 階段 46.1 3DK Ⅱ 2055 Ｈ16電気容量改修工事 Ｈ17屋上防水改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向改善工事1戸 Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工事 Ｈ21給水方式改善建築工事 Ｈ14建具取替工事 Ｈ14高齢者向改善工事2戸 Ｈ17電気容量改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19屋上防水改修工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向改善工事1戸 Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工事 Ｈ21給水方式改善建築工事 Ｈ14高齢者向改善工事2戸 Ｈ15建具取替工事 Ｈ15高齢者向改善工事1戸 Ｈ18電気容量改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 ﾓﾙﾀﾙ刷毛引 き アクリルリシ ン吹付 シート防水 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 り り り ＶＥ塗り HIVP ｱﾙﾐ製 ｽﾁｰﾙ製扉 （改修工 ｶﾊﾞｰ工法 事済） VP 排 水 鋳 ガス会社 鉄 管 指定品 無 1200 在来型 洗面器（浴 （浴槽付） 室内） ﾓﾙﾀﾙ刷毛引 き アクリルリシ ン吹付 シート防水 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 り り り ＶＰ塗り HIVP ｱﾙﾐ製 ｽﾁｰﾙ製扉 （改修工 ｶﾊﾞｰ工法 事済） VP 排水鋳 ガス会社 鉄管 指定品 無 1200 在来型 洗面器（浴 （浴槽付） 室内） Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向改善工事4戸 Ｈ20屋上防水改修工事 Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工事 Ｈ21給水方式改善建築工事 ﾓﾙﾀﾙ刷毛引 露出ｱｽﾌｧﾙ 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 き り り り アクリルリシ ﾄ防水 ン吹付 ＶＰ塗り HIVP ｱﾙﾐ製 ｽﾁｰﾙ製扉 （改修工 ｶﾊﾞｰ工法 事済） VP 排水鋳 ガス会社 鉄管 指定品 無 1200 在来型 洗面器（浴 （浴槽付） 室内） Ｈ16建具取替工事 Ｈ16高齢者向改善工事1戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19電気容量改修工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向改善工事1戸 Ｈ20耐震診断 Ｈ22給水方式改善工事 Ｈ22給水方式改善建築工事 ﾓﾙﾀﾙ塗りの HIVP 露出ｱｽﾌｧﾙ 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 ｱﾙﾐ製 上 ｽﾁｰﾙ製扉 （改修工 り り り り ﾄ防水 ｶﾊﾞｰ工法 事済） リシン吹付 VP 排水鋳 ガス会社 鉄管 指定品 無 1200 在来型 洗面器（浴 （浴槽付） 室内） Ｈ16高齢者向改善工事1戸 Ｈ16建具取替工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ18高齢者向改善工事1戸 Ｈ19電気容量改修工事 Ｈ19屋上防水改修工事 Ｈ20高齢者向改善工事2戸 Ｈ22給水方式改善工事 Ｈ22給水方式改善建築工事 ﾓﾙﾀﾙ塗りの 上 リシン吹付 シート防水 ｱﾙﾐ製 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 ｽﾁｰﾙ製扉 り り り り ｶﾊﾞｰ工法 VP 排水鋳 ガス会社 鉄管 指定品 無 1200 在来型 洗面器（浴 （浴槽付） 室内） Ｈ14高齢者向改善工事1戸 Ｈ15高齢者向改善工事2戸 Ｈ16屋上防水工事 Ｈ16高齢者向改善工事1戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ19高齢者向改善工事2戸 Ｈ20電気容量改修工事 Ｈ20高齢者向け改善工事1戸 Ｈ22給水方式改善工事 Ｈ22給水方式改善建築工事 ﾓﾙﾀﾙ刷毛引 き アクリルリシ ン吹付 シート防水 HIVP ｱﾙﾐ製 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 ｽﾁｰﾙ製扉 （改修工 り り り り ｶﾊﾞｰ工法 事済） VP 排水鋳 ガス会社 鉄管 指定品 無 1100 在来型 洗面器（浴 （浴槽付） 室内） Ｈ13外壁改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ18経年ガス管改善工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20電気容量改修工事 Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工事 Ｈ21給水方式改善建築工事 複層塗材E シート防水 ウレタン防水 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 HIVP ｱﾙﾐ製 り ウレタン防水 ウレタン防水 ｽﾁｰﾙ製扉 （改修工 ｶﾊﾞｰ工法 事済） ウレタン防水 VP 排水鋳 鉄管 無 1100 在来型 洗面器（脱 （浴槽付） 衣室内） ガス会社 指定品 （改修工 事済） Ｈ15量水器取替工事 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18高齢者向改善工事1戸 Ｈ19火災警報器設置工事 コンクリート化粧型枠 アスファルトシングル 打放しの上アクリル 葺きアスファルト防 系リシン吹付 水層均しモルタル 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 アルミサッ ｽﾁｰﾙ製扉 コテ押え コテ押え コテ押え コテ押え シ HIVP VP VP ガス会社 指定品 無 1200 浴室ユ ニット（浴 槽有） 洗面化粧 台 Ｈ13量水器取替工事 Ｈ15高齢者向改善工事1戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ19火災警報器設置工事 コンクリート化粧型枠 アスファルトシングル 打放しの上アクリル 葺きアスファルト防 系リシン吹付 水層均しモルタル 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 アルミサッ ｽﾁｰﾙ製扉 コテ押え コテ押え コテ押え コテ押え シ HIVP VP VP ガス会社 指定品 無 1200 浴室ユ ニット（浴 槽有） 洗面化粧 台 Ｈ14量水器取替工事 Ｈ14高齢者向改善工事1戸 Ｈ19火災警報器設置工事 コンクリート化粧型枠 アスファルトシングル 打放しの上アクリル 葺きアスファルト防 系リシン吹付 水層均しモルタル 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ金 アルミサッ ｽﾁｰﾙ製扉 コテ押え コテ押え コテ押え コテ押え シ HIVP VP VP ガス会社 指定品 無 1200 浴室ユ ニット（浴 槽有） 洗面化粧 台 無 1800 (コンロ台 含） 在来型 洗面器（浴 （浴槽付） 室内） 無 1100 在来型 洗面器（脱 （浴槽付） 衣室内） S44 1969 Ⅰ-A3-1 2038 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20火災警報器設置工事 Ｈ20建具改修工事 Ｈ21電気容量改修工事 Ｈ21屋上防水改修工事 S46 1971 Ⅰ-A3-1 2040 Ｈ13宅地内舗装工事 Ｈ14高齢者向改善工事1戸 Ｈ14宅内ガス配管改修工事 Ｈ15電気容量改修工事 Ｈ15高齢者向改善工事3戸 ﾓﾙﾀﾙ刷毛引 き アクリルリシ ン吹付 Ｈ16高齢者向改善工事2戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18屋上防水改修工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20火災警報器設置工事 Ｈ22都市ガス化に伴うガス管改修 シート防水 ﾓﾙﾀﾙ刷毛引 き 弾性リシン吹 付 シート防水 防水ﾓﾙﾀﾙ金 防水ﾓﾙﾀﾙ塗 カラ―モルタ ウレタン防水 コテ押え り ル塗り ｱﾙﾐ製 改修工 ｽﾁｰﾙ製扉 事済 ｶﾊﾞｰ工法 ビニルラ イニング 排水鋳 ウレタン防水 ウレタン防水 ウレタン防水 ウレタン防水 アルミサッシ ｽﾁｰﾙ製扉 鋼管 鉄管 （改修工 事済） 五月ヶ丘住宅 129 1 35 5 ＲＣ造 壁式 片廊下 39.7 49.4 59.3 59.5 1DK 2DK 2LDK 3DK H15 2003 Ⅱ 2072 コンクリート 素地の上吹 付タイル 外断熱アスファルト 防水の上押さえコン クリート モルタル塗り モルタル塗り 金ゴテ押え 金ゴテ押え コンクリート 素地の上 吹付タイル コンクリート 素地の上 吹付タイル 緑丘住宅 115 1 60 7 ＲＣ造 壁式 片廊下 49.9 55.9 59.9 59.9 1LDK 2DK 2LDK 3DK H22 2010 Ⅱ 2079 コンクリート 素地の上吹 付タイル 外断熱アスファルト 防水の上押さえコン クリート モルタル塗り モルタル塗り 金ゴテ押え 金ゴテ押え コンクリート 素地の上 吹付タイル コンクリート 素地の上 アルミサッシ 吹付タイル 合計 HIVP ｱﾙﾐ製 排水鋳 鉄管 ガス会社 指定品 （改修工 事済） 鋼製ドア VLP VP 汚水用 ガス会社 鋳鉄管 指定品 有 1200 1500 浴室ユ ニット（浴 槽有） 洗面化粧 台 鋼製ドア VLP 排水用 耐火二 層管 排水用 ガス会社 耐火二 指定品 層管 有 1200 1500 浴室ユ ニット（浴 槽有） 洗面化粧 台 384 ※耐用年数 木平・木二・簡平−30 年、簡二・準平・準二−45 年、中耐−70 年 ※耐震性区分 Ⅰ−Ａ１ 耐震診断の結果、現行の建築基準法と同等の耐震性を満たすもの Ⅰ−Ａ２ 耐震診断の結果を踏まえ、耐震改修をしたもの（現行の建築基準法と同等の耐震性を満たすもの） Ⅰ−Ａ３−1 耐震診断の結果、現行の建築基準法と同等の耐震性に満たないもの（Is 値 0.6 未満 0.3 以上） Ⅰ−Ａ３−２ 耐震診断の結果、現行の建築基準法と同等の耐震性に満たないもの（Is 値 0.3 未満） Ⅱ 新耐震基準により建設された住宅 Ⅲ 旧耐震基準により建設された住宅で除去予定の明確なもの（除去予定が明確なため、耐震診断を行わないもの） 19∼20 19 20 （４）市営住宅入居者の状況 ①入居者の居住年数 平成 24 年 11 月１日における市営住宅入居者居住年数は、20 年以上の割合が最も高く 53.2％を占めて おり、入居者の固定化がうかがえる。特に築年数の古い住宅において 20 年以上居住している比率が高い 傾向にある。 （母子家庭の優先入居を実施している井口堂住宅では居住年数は比較的短い） 5年未満, 19.8% 10年未満, 11.8% 20年以上, 53.2% 15年未満, 9.4% 20年未満, 5.9% N=374 入居者の居住年数（資料：池田市 平成 24 年 11 月 1 日現在） ②入居者の年齢層 平成 24 年 11 月１日における市営住宅入居者のうち 65 歳以上の割合は 44.3％となっており、市営住宅 全体の高齢化がうかがえる。高齢化の状況は居住年数の長さと連動しており、特に築年数の古い住宅に おいて 65 歳以上の入居者の比率が高い傾向にある。 （母子家庭の優先入居を実施している井口堂住宅で は 65 歳以上の比率は低く 20 歳未満の比率が高い） 6歳以下 4.5% 7∼19歳 8.8% 20歳代 6.9% 65歳∼ 44.3% 30歳代 7.7% 40歳代 9.7% 50歳代 8.8% 60∼64歳 9.3% N=713 入居者の年齢分布（資料：池田市 平成 24 年 11 月 1 日現在） 21 ③入居者の世帯人員 平成 24 年 11 月 1 日における市営住宅入居者の世帯人員は、単身の割合が 38.8％、2 人の割合が 39.6％ となっており、世帯人員が 2 人以下で構成されている割合が全体の 78.4％となっている。 4人 5.1% 5人以上 1.6% 3人 15.0% 単身 38.8% 2人 39.6% N=374 入居者の世帯人員（資料：池田市 平成 24 年 11 月 1 日現在） ④入居者の収入分位 平成 24 年 11 月 1 日における市営住宅入居者の収入分位は、Ⅰ（0∼104,000 円）の割合が、最も高く 79.4％となっている。 186千円以下 1.9% 214千円以下 1.1% 259千円以下 0.8% 259,001円以上 2.7% 158千円以下 3.2% 139千円以下 4.5% 123千円以下 6.4% 104千円以下 79.4% N=374 入居者の収入分位（資料：池田市 平成 24 年 11 月 1 日現在） 22 ⑤入居者の年収 平成 24 年 11 月 1 日における市営住宅入居者の年収は、100 万円未満の割合が最も高く 60.4％となっ ている。 500万円未満 0.8% 500万円以上 0.5% 400万円未満 4.0% 300万円未満 11.8% 100万円未満 60.4% 200万円未満 22.5% N=374 入居者の年収（資料：池田市 平成 24 年 11 月 1 日現在） ⑥収入超過者・高額所得者 公営住宅法では、公営住宅に引き続き 3 年以上入居し、かつ入居基準を超える収入のある者（収入超 過者）については明け渡しに努めることとしており、また、公営住宅に 5 年以上入居し、最近 2 年間の 収入が収入分位 60％以上を超える者（高額所得者）については明け渡しを請求できるとしている。 本市においては、平成 24 年 11 月 1 日現在、高額所得者となる入居者はいないが、収入超過者は全体 の 2.9％存在し、転出先の住宅を斡旋する等の対応を行っている。 ⑦空き家状況 平成 24 年 11 月 1 日現在、市営住宅の空き家数は、石橋住宅の 9 戸（建物の老朽化から政策空き家と して募集を行っていない）と古江住宅の 1 戸の計 10 戸となっている。 なお、古江住宅で現在空き家となっている住戸については、集会所として目的外使用を行っている。 23 （５）市営住宅入居者の意向 平成 24 年 8 月、池田市市営住宅長寿命化計画の策定にあたり、市営住宅入居者の視点からみた現状の 住宅・住環境に対する評価や、居住意向などを把握し、今後の建替えやストック活用の方策を検討する ための基礎的な資料として活用するため、市営住宅入居者アンケートを実施した。 実施にあたっては、池田市市営住宅ストック総合活用計画（平成 15 年）において「建替」の位置づけ がされており本計画でも建替の方向性で検討することが考えられる石橋住宅においては建替え事業を想 定したアンケート調査とし、石橋住宅以外の住宅に対しては改善事業も想定したアンケート調査とした。 ①石橋住宅入居者アンケート調査 １．調査の概要 目 的：①入居者の住宅・住環境に対する評価や居住ニーズを把握して、市営住宅のあり方や方 向性を検討する材料とする ②入居者の属性や継続居住・住み替えに関する意識を把握して、適正な管理戸数のあり 方等を検討する材料とする ③建替え・改善に対する入居者の意識を把握し、今後の建替え・改善計画等を検討する 材料とする 調査対象：平成 24 年 8 月現在、市営石橋住宅に居住している世帯 31 世帯 調査方法：住宅管理人を通じた受け渡し 配布時期：配 布：平成 24 年 8 月 10 日（金） 回収締切：平成 24 年 8 月 31 日（金） 回 収 数：19 通 回 収 率：61.3％ ２．調査結果概要 １）家族構成と日常生活の課題 ■小規模世帯が多いため、病気の時の不安や孤独を感じている割合が高く、緊急通報システムや見守 りサービスを受けてみたいと考えている ・家族構成は「単身」の割合が 36.8％で最も高く、次いで「夫婦」が 21.1％となっている。 ・日常生活で困っていることでは「困っていることはない」の割合が 36.8％で最も高く、次いで「病気 の時に世話をしてくれる人がいない」が 26.3％、 「孤独や寂しさを感じる」が 21.1％となっている。 ・受けてみたい生活支援サービスでは「緊急通報システムの設置」の割合が 36.8％で最も高く、次い で「見守りサービス」が 26.3％となっている。 24 三世代 家族構成（単数回答）件数=19 （あなた と子と その他 孫） 0.0% 0.0% 不明 15.8% 三世代 （あなた と親と 子） 5.3% 二世代 （あなた と子） 15.8% 日常生活で困っていること(複数回答）母数=19 病気の時に世話をしてくれる人がいない 26.3 近所に知り合いや親戚がいない 単身 36.8% 15.8 近くで食料や日用品を買えるところがない 10.5 近くに病院がない 5.3 災害時や急病などの緊急時に対応できない 15.8 困ったときに話し合える相手がいない 5.3 家族の介護や看護などが大変 5.3 孤独や寂しさを感じる 21.1 自身・同居家族だけでは身の回りの家事などが十分にできない 二世代 （あなた と親） 5.3% 15.8 困っていることはない 夫婦 21.1% 36.8 その他 5.3 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 ２）現在の住まいについて ■住宅の住み心地では住宅の広さや日当たり・風通し、家賃負担に対する満足度が高い ・現在の住まいの住み心地に対する満足度（満足とやや満足を合わせた割合）は、 「住宅の広さ」と 「家賃の負担」の割合が 47.4％で最も高く、次いで「日当たり、風通し」となっている。 ・一方、 「住宅内部のきれいさ」 、 「台所の広さ、設備」 、 「住宅の外観」に対する満足度が 10％程度と 低くなっている。 ■周辺環境に対する満足度では屋外の段差や歩行の安全性に対する満足度が高い ・現在の住まいの周辺環境に対する満足度（満足とやや満足を合わせた割合）は、 「屋外の段差や歩行 の安全性」の割合が 31.6％で最も高く、次いで「公共交通の使いやすさ」が 21.0％となっている。 ・一方、 「子どもの遊び場や公園の広さ」と「隣人や地域の人たちとのつきあい」に対する満足度が 10.6％と低くなっている。 住まいの住み心地の満足度(単数回答）件数=19 住宅の広さ（間取り・部屋数など） 42.1 収納の広さ 5.3 36.8 15.8 10.50.0 トイレの広さ、設備 21.1 15.8 26.3 21.1 42.1 湿気の状態 遮音性（隣戸や上下階の物音） 5.3 10.5 断熱性 住宅の外観（汚れなど） 5.3 5.3 5.3 15.8 0% 26.3 満足 21.1 21.1 21.1 21.1 26.3 21.1 26.3 15.8 42.1 0.0 40% 25 10.5 5.3 10.5 21.1 15.8 20% 21.1 21.1 5.3 5.3 10.5 47.4 家賃の負担 31.6 31.6 15.8 21.1 42.1 15.8 0.0 15.8 建具の建てつけ 5.3 21.1 5.3 10.5 0.0 5.3 21.1 21.1 10.50.0 47.4 室内の段差 5.3 10.5 21.1 0.0 21.1 47.4 0.0 日当たり、風通し 10.5 5.3 10.5 21.1 31.6 住宅内部のきれいさ 5.3 5.3 台所の広さ、設備 26.3 5.3 やや満足 21.1 60% 普通 26.3 0.0 5.3 80% やや不満 不満 100% 不明 (％) 周辺環境に対する満足度(単数回答）件数=19 15.8 屋外の段差や歩行の安全性 15.8 子どもの遊び場や公園の広さ 5.3 5.3 31.6 15.8 0.0 敷地内の照明の状況 隣人や地域の人たちとのつきあい 5.3 5.3 10.5 公共交通の使いやすさ 0% 10.5 5.3 5.3 31.6 42.1 10.5 5.3 42.1 15.8 0.0 26.3 52.6 5.3 5.3 26.3 47.4 20% 40% 満足 26.3 5.3 5.3 60% やや満足 普通 21.1 80% やや不満 100% 不満 不明 ３）今後の住まいについて ■現在、他の住宅への住み替え意向や計画がある 人は 1 割程度である 住み替え意向や計画がない理由(複数回答）母数=15 住み替えの費用の見込みが立たないため ・現時点での他の住宅への住み替え意向や計画の 有無について は 、「ない」と回答し た割合 が 78.9％となっている。 ■住み替え意向や計画がない理由では住み慣れた 40.0 職業上の都合（収入の増加が期待できない等） 6.7 住み慣れた場所だから 53.3 周辺地域に知人が多いから 20.0 生活利便性がよい（買い物、通院 等） 場所を離れたくないためと回答した割合が高い ・住み替え意向や計画がない理由は、 「住み慣れた 場所だから」の割合が 53.3％で最も高く、次い で「住み替えの費用の見込みが立たないため」 が 40.0％となっている。 33.3 通勤・通学の利便性がよい 6.7 子育て環境がよい 0.0 その他 0.0 0.0 20.0 40.0 60.0(％) ４）今後の市営住宅の整備について ■現在の市営住宅が建替えられた場合、回答者の 3 割程度が家賃が高く なっても建替え後の市営住宅に入居したいと回答している ・現在の市営住宅が建替えられた場合、「家賃が高くなっても建替え後 の市営住宅に入居したい」と回答した割合が 31.6％となっている。 ・不明を除くと「家賃が高くなるのであれば、他の市営住宅に住み替え たい」と回答した割合が 21.1％で 2 番目に多くなっている。 ■建替え後に希望する住宅の室数では２DK∼２LDK が大半を占めている ・建替え後の住宅に希望する住宅の室数は、 「2DK∼2LDK」の割合が 83.3％ で最も高く、次いで「１DK∼１LDK」が 16.7％となっている。 建替え後の住み替えについて(単数回数）件数=19 家賃が高 くなって も、建替 え後の市 営住宅に 入居した い 31.6% 不明 31.6% その他 10.5% 建て替え をきっか けに市営 住宅以外 の住宅に 住み替え たい 5.3% 家賃が高 くなるの であれ ば、他の 市営住宅 に住み替 えたい 21.1% ■他の市営住宅に住み替える際に希望する家賃は 1 万円未満となっている ・他の市営住宅に住み替える際に希望する家賃は、 「1 万円未満」の割合が 75.0％となっている。 ■建替えを機に他の市営住宅等への住み替えを望んでいる回答者は、住み替え先に買い物や通院等の 便利性を求めている 26 ・住み替え先に希望することでは、 「買い物が便利であること」と「通院や福祉施設を利用するのに 便利なこと」の割合が 60％で最も高くなっている。 ■建替えを行う時期として 2 割程度の回答者が概ね 5 年以内に行うべきと回答している ・建替えを行う時期については、不明を除くと「出来るだけ早く行うべき（概ね 5 年以内） 」の割合 が 21.1％で最も高く、次いで「5∼10 年程度の間に行うべき」が 15.8％となっている。 いつ頃建て替えを行うべきか(単数回数）件数=19 住み替え先に希望すること(複数回答）母数=5 住み慣れた現在地に出来るだけ近いこと 買い物が便利であること 60.0 通院や福祉施設を利用するのに便利なこと 60.0 駅やバス停から近いこと 公園や緑地など自然環境が豊かであること 不明 42.1% 40.0 5∼10年 程度の間 に行うべ き 15.8% 0.0 希望する広さが確保できること 40.0 バリアフリー住宅であること 40.0 その他 出来るだ け早く行 うべき （概ね5 年以内） 21.1% 40.0 0.0 0.0 10年以上 先に行う べき 10.5% その他 10.5% 20.0 40.0 80.0 (％) 60.0 ５）豊かなすまいづくりにおいて重視する必要があること ■回答者の 4 割弱が市営住宅における豊かなすまいづくりにおいて、高齢者や障がい者が暮らしやす い住まいづくりを重視する必要があると回答している ・市営住宅における豊かなすまいづくりにおいて重視すべき点では「高齢者や障がい者が暮らしやす い住まいづくり」の割合が 36.8％で最も高く、次いで「省エネルギーや環境負荷低減など環境に配 慮した住まいづくり」が 21.1％となっている。 市営住宅における豊かなすまいづくりにおいて重視すべき点(複数回答）母数=19 高齢者や障がい者が暮らしやすい住まいづくり 36.8 子育て世帯に対応した住まいづくり 5.3 福祉施策と連携した高齢者や障がい者等への生活支援サービス 15.8 福祉施策と連携した子育て支援サービスの導入 0.0 暮らしを支える医療施設の導入 0.0 暮らしを彩る機能（商店・飲食店）の導入 5.3 省エネルギーや環境負荷低減など環境に配慮した住まいづくり 21.1 地域のコミュニティを育てる交流拠点づくり 0.0 その他 0.0 0.0 27 10.0 20.0 30.0 40.0 (％) ②市営住宅（石橋住宅以外）入居者アンケート調査 １．調査の概要 目 的：①入居者の住宅・住環境に対する評価や居住ニーズを把握して、市営住宅のあり方や方 向性を検討する材料とする ②入居者の属性や継続居住・住み替えに関する意識を把握して、適正な管理戸数のあり 方等を検討する材料とする ③建替え・改善に対する入居者の意識を把握し、今後の建替え・改善計画等を検討する 材料とする 調査対象：平成 24 年 8 月現在、市営住宅(石橋住宅以外)に居住している世帯 341 世帯 調査方法：住宅管理人を通じた受け渡し 配布時期：配 布：平成 24 年 8 月 10 日（金） 回収締切：平成 24 年 8 月 31 日（金） 回 収 数：231 通 回 収 率：67.7％ ２．調査結果概要 １）家族構成と日常生活の課題 ■日常生活で困っていることはないと回答した割合が高い一方、日常の買い物の利便性に問題を抱え ている世帯も 1 割強存在する ・家族構成は「単身」の割合が 32.5％で最も高く、次いで「夫婦」が 26.4％となっている。 ・日常生活で困っていることでは「困っていることはない」の割合が 39.8％で最も高い。 日常生活で困っていること(複数回答）母数=231 病気の時に世話をしてくれる人がいない 14.3 近所に知り合いや親戚がいない 12.1 近くで食料や日用品を買えるところがない 14.3 近くに病院がない 10.4 災害時や急病などの緊急時に対応できない 13.9 困ったときに話し合える相手がいない 11.3 家族の介護や看護などが大変 3.5 孤独や寂しさを感じる 8.2 自身・同居家族だけでは身の回りの家事などが十分にできない 3.5 困っていることはない 39.8 その他 6.9 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 (％) ■緊急通報システムを受けてみたい割合が高い /////・受けてみたい生活支援サービスでは「緊急通報システム」が 39.4％で最も高く、次いで「見 守りサービス」が 23.4％となっている。 受けてみたい生活支援サービス(複数回答）母数=231 緊急通報システム（非常の場合に助けを求めることができる装置）の設置 39.4 見守りサービス（定期的な安否確認、緊急時の対応など） 23.4 日常生活の相談サービス 8.2 家事の援助や配食サービス 11.7 介護サービス その他 6.5 3.0 0.0 10.0 28 20.0 30.0 40.0 50.0 (％) /// ２）現在の住まいについて ■住宅の住み心地では「日当たり・風通し」 、 「家賃負担」に対する満足度が高い ・現在の住まいの住み心地に対する満足度（満足とやや満足を合わせた割合）は、 「日当たり、風通 し」の割合が 66.2％で最も高く、次いで「家賃負担」が 52.9％となっている。 ・住宅別にみると、比較的地区年数の新しい住宅においては、住み心地に対する評価が比較的高いが、 地区年数の古い住宅では大半の項目で満足度が 2 割以下と低くなっている住宅もある。 ■周辺環境に対する満足度では「屋外の段差や歩行の安全性」や「敷地内の植栽の状況」に対する満 足度が高い ・現在の住まいの周辺環境に対する満足度（満足とやや満足を合わせた割合）は、 「屋外の段差や歩行 の安全性」と「敷地内の植栽の状況」の割合が 33.8％と最も高くなっている。 ・一方、 「隣人や地域の人たちとのつきあい」と「公共交通の使いやすさ」に対する満足度が 20.8％ と低くなっている。 ３）今後の住まいについて ■他の住宅への住み替え意向や計画がある人は 3％程度である ・現時点での他の住宅への住み替え意向や計画については、 「ある」と回答した割合が 2.6％となって いる。 ■住み替え意向や計画がない理由では住み慣れた場所だからと回答した割合が高い ・住み替え意向や計画がない理由は、 「住み慣れた場所だから」の割合が 41.4％で最も高く、次いで 「現在の家賃に満足しているから」が 36.2％となっている。 ・また、借上げ公営住宅（アルビス五月ヶ丘、アルビス緑丘住宅）では「契約期間の終了まで住み続 けたいから」の割合が高くなっている。 現在の住宅に住み続けることを予定している理由(複数回答）母数=174 住み替えの費用の見込みが立たないため 34.5 職業上の都合（収入の増加が期待できない等） 15.5 住み慣れた場所だから 41.4 周辺地域に知人が多いから 4.6 生活利便性がよい（買い物、通院 等） 14.9 住宅環境や設備に満足しているから 6.9 子育て環境がよい 0.6 通勤・通学の利便性がよい 2.3 現在の家賃に満足しているから 36.2 契約期間の終了まで住み続けたいから 10.9 その他 4.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 (％) ////////// ４）今後の市営住宅の整備について ■地区年数の古い住宅において「建替え」 「改善」の意向が高い ・現在の市営住宅に望む整備については、 「徐々に老朽化が進んできており、修繕・改善を行い、今 後の老朽化等に備えるべき」の割合が 24.7％で最も高くなっている。 ・住宅別にみると、地区年数の古い住宅において、 「既に老朽化等が進んできており、10 年以内に建 替えを行うべき」 「徐々に老朽化が進んできており、修繕・改善を行い、今後の老朽化等に備える べき」の割合が高くなっている。 29 /・比較的新しい住宅では、「老朽化等は進んでいないが、予防的な修繕を行い、今後の老朽化等に備 えるべき」の割合が高く、近年供給された借上げ公営住宅では、 「今は新しいため、修繕等の必要 性は感じていない」が高くなっている。 今後、市営住宅の整備に望むこと 件数=231 既に老朽化等が進 んできており、10 年以内に建替えを 行うべき 19.5% 不明 10.8% その他 3.5% 徐々に老朽化等が 進んできており、 10年後くらいから 建替えを検討する べき 3.5% 今は新しいため、 修繕等の必要性は 感じていない 23.8% 老朽化等は進んで いないが、予防的 な修繕を行い、今 後の老朽化等に備 えるべき 14.3% 徐々に老朽化が進 んできており、修 繕・改善を行っ て、できるだけ長 く今の住宅を使い 続けるべき 24.7% ■現在の市営住宅が建替えられた場合、回答者の 3 割程度が家賃が高くなっても建替え後の市営住宅 に入居したいと回答している ・現在の市営住宅が建替えられた場合、「家賃が高くなっても建替え後の市営住宅に入居したい」と 回答した割合が 29.4％で最も高くなっている。 ■建替え後に希望する住宅の室数では 2DK∼2LDK が半数を占めている ・建替え後の住宅に希望する住宅の室数は、 「2DK∼2LDK」の割合が最も高く 55.9％となっており、次 いで「3DK∼3LDK」が 30.9％となっている。 ・家族構成別にみると単身では 3 割程度が１DK∼１LDK を希望しており、夫婦や二世代では 2DK∼2LDK を希望している割合が半数以上となっている。 家族構成別 建替え後の住宅に希望する住宅の室数 0% 合計（ N=68） 10% 二世代（ あなたと 親） （ N=2） 0.0 二世代（ あなたと 子） （ N=25） 0.0 30% 10.3 50% 60% 70% 80% 23.8 42.9 6.3 90% 100% 30.9 55.9 0.0 0.0 31.3 62.5 0.0 100.0 2ＤＫ∼2ＬＤＫ（50∼60㎡程度） 30 3ＤＫ∼3ＬＤＫ（60∼70㎡程度） 4.8 0.0 36.0 64.0 2.9 0.0 50.0 50.0 三世代（ あなたと 親と 子） （ N=1） 0.0 1ＤＫ∼1ＬＤＫ（40∼50㎡程度） 40% 28.6 単身（ N=21） 夫婦（ N=16） 20% 0.0 その他 不明 ■今住んでいる場所と異なる場所で建替えが行われた場合でも半数の回答者が住み替えたいと回答 している ・今住んでいる場所と異なる場所で建替えが行われた場合の住み替えについては、 「今住んでいる場 所から離れても、建替えをした後の新しい市営住宅に入居したい」の割合が最も高く 50.0％となっ ており、次いで「今住んでいる場所を離れるのであれば、出来るだけ近くの市営住宅に住み替えた い」が 27.9％となっている。 ■手すり設置・緊急通報装置等の高齢者対応や、結露対策、浴室・洗面の改善などの居住性改善に対 する意向が高い ・住戸の施設や設備の面で改善を行う場合の希望については、 「浴室やトイレ、玄関等への手すり設 置」の割合が 28.1％で最も高く、次いで「結露や湿気対策」が 27.7％となっている。 ・借り上げ公営住宅においては改善希望について「特にない」という回答も多い。 改善を行う場合、住戸の施設や設備の面で望むこと(複数回答）母数=231 浴室やトイレ、玄関等への手すり設置 28.1 浴室や洗面所の設備 26.0 住宅内の段差解消 13.0 高齢者向けの緊急通報装置 27.7 結露や湿気対策 27.7 住宅の外観 10.8 特にない・わからない 19.0 その他 9.5 0.0 10.0 20.0 30.0 (％) ５）豊かなすまいづくりにおいて重視する必要があること ■回答者の 4 割弱が市営住宅における豊かなすまいづくりにおいて、高齢者や障がい者が暮らしやす い住まいづくりを重視する必要があると回答している ・市営住宅における豊かなすまいづくりにおいて重視すべき点では「高齢者や障がい者が暮らしやす い住まいづくり」の割合が 37.7％で最も高く、次いで「福祉施策と連携した高齢者や障がい者等へ の生活支援サービス」が 13.9％となっている。/ 市営住宅における豊かなすまいづくりにおいて重視する必要があること 地域のコミュニ ティを育てる交流 拠点づくり 4.3% その他 2.6% 不明 16.9% 高齢者や障がい者 が暮らしやすい住 まいづくり 37.7% 省エネルギーや環 境負荷低減など環 境に配慮した住ま いづくり 7.4% 暮らしを彩る機能 （商店・飲食店） の導入 4.8% 暮らしを支える医 療施設の導入 5.6% 件数=231 福祉施策と連携し た高齢者や障がい 者等への生活支援 サービス 13.9% 福祉施策と連携し た子育て支援サー ビスの導入 1.7% 31 子育て世帯に対応 した住まいづくり 5.2% ③市営住宅入居者アンケート調査から見えてきた課題 ■高齢者や障がい者が暮らしやすい住まいづくりを重視する必要がある ・市営住宅における豊かなすまいづくりにおいて重視すべき点では「高齢者や障がい者が暮らしやす い住まいづくり」の割合が最も高くなっている。 ・入居者の高齢化が進行していることから、住戸改善に対する希望においては、手すり設置などのバ リアフリー化を推進していくことが望まれている。 ・また、単身高齢者や高齢夫婦のみ世帯が増加していることから、病気の時の不安や孤独を感じてい る入居者が多く、緊急通報システムや見守りサービス等に対する関心も高まっている。 ■建築後一定期間が経過している住宅において居住性能に対する満足度が低い傾向にある ・建築後一定の期間が経過している住宅においては、台所やトイレといった水回りの設備や室内のき れいさ、遮音性や断熱性、湿気に対する満足度など居住性能に対する満足度が相対的に低い傾向に ある。 ■住宅ごとの状況に応じて、老朽化に対応した建替え・修繕・改善を行い、居住性を高めることが望 まれている ・建築後一定の期間が経過している住宅においては、老朽化に応じて建替えが望まれている住宅や、 修繕・改善を行って、出来るだけ長く今の住宅を活用することが望まれている住宅がある。 ・また、比較的新しい住宅については、予防的な修繕を行いながら、今後の老朽化に備えることが望 まれている。 ■世帯の小規模化に対応した住戸タイプの導入が求められている ・建替えにより新たに供給する住戸については、世帯の小規模化が進行していることから、１DK や 2DK といった小規模な住戸タイプに対する需要が高まっている。 / / 32 池田市市営住宅長寿命化計画の施策体系骨子 課 題 （１）ハード面の課題 ①市営住宅の安全性を確保していく必要がある ・耐用年限を経過している石橋住宅がある。 ・耐震性能が確保されていない住宅がある。（井口堂、古江、秦野住宅の一部） ②居住性能を現代的な水準に満たしていく必要がある ・3 ヵ所給湯が整っている住宅は一部の住宅のみである。 ・建築後一定の期間が経過している住宅においては、水回り（トイレ・台所）や上下階の 移動、収納、室内のきれいさ、断熱性や遮音性、湿気に対する満足度が相対的に低い。 ③高齢社会に対応した住宅ストックとするためにバリアフリー化を 進める必要がある （２）セーフティネット機能面の課題 ・各住宅における１階部分の改善などにより徐々にバリアフリー化された住戸の確保を進 めてきているが、ストック全体の一部にとどまっている。 ・市営住宅の入居者が高齢化（65 歳以上の入居者が 44.3%）しているとともに、池田市全 体の高齢化も進み（高齢化率 22.0％） 、今後も高齢化の進展が見込まれることから、市営 住宅を高齢社会にも対応できる住宅ストックとする必要がある。 ①真に住宅に困窮している市民への対応を強化するため、限られた 住宅ストックを有効に活用するための対策が必要である ・入居者の居住年数の長期化や高齢化などを背景として空き家の発生が少ない状況である ことから、空き家募集の応募倍率が高い状況である。 ・そのため、 ・限られた住宅ストックを有効に活用する方策の推進などにより、住宅の確保 に配慮を要する子育て層・母子世帯など、真に住宅に困窮している市民への対応を強化 する必要がある。 ②入居世帯の小規模化に対応できるストックとしていくことが必要 である （３）管理コスト面 （４）市営住宅を取り巻 の課題 く社会的課題 ・市営住宅の入居世帯は１人世帯が 4 割弱を占め、2 人世帯までで 3/4 以上を占めているこ とから、今後は小規模世帯の居住ニーズに対応する適正な規模の住宅ストックとしてい く必要がある。 ・住民意向においても 2DK などへのニーズが最も高く、1 人世帯においては 1DK へのニーズ が高いことが分かっており、既存の住宅の改善などにおいてもニーズに対応したストッ ク形成を検討することが必要である。 ①修繕コストが高くなっている ・昭和 40 年代に建てられた住宅が多く、設備の更新等が必要な時期が到来してきているこ とから、外壁改修や屋上防水などの修繕コストが高くなっている。 ②借上げ公営住宅における「財政的負担」 「借上げ期間後の対応リス ク」が課題となっている ・借上げ公営住宅は借上げ期間を２０年間としているが、借上げ期間終了時点における入 居者への対応には配慮が必要であり、移転先の確保など対応策を検討する必要がある。 ①人口の動向と連動して、市営住宅のストック量や供給方法をコン トロールする必要がある ・今後見込まれる高齢化の進展や人口減少の動向を踏まえ、市営住宅に対する需要動向を 踏まえ、市営住宅のストック量や供給方法をコントロールする必要がある。 ②大阪府において公営住宅に関する枠組みの見直しが検討されてい る ・大阪府において、家賃補助制度（住宅バウチャー制度）の導入に向けた検討や、府営住 宅を市町村に移管する方針が検討されており、動向を見極めながら池田市としての対応 を検討する必要がある。 市営住宅の供給・管理戸数の目標 長寿命化に関する基本方針 ◆耐用年限まで一定期間が残る住棟については、耐震性を 確保してストック活用を図る ・耐震診断により耐震性が低いことが確認された住棟の内、耐用年限まで一 定期間の残る昭和 40 年代住棟などについては、耐震改修工事などを行い 耐震性を確保してストック活用を図る。 ■池田市において今後 10 年間で対応が必要な要支援世帯に対して、公 営住宅（市営・府営）をはじめ、他の公的賃貸住宅と連携を図るとと もに、民間市場による住宅セーフティネットを確保する施策により対 応することとする。 ■市営住宅においては、平成 24 年時点の管理戸数 384 戸を維持するこ とを基本とし、収入超過者等への対応、適切な入居承継の徹底を含め、 発生する空き家の供給を図るとともに、既存住戸の分割による戸数増 などを進めて対応する。 管理運営に関する方針 ◆一定の居住性能を確保した住宅ストックへの再編を図る ・市営住宅ストックを一定の居住水準が確保された住宅とするために、整備 水準の目標を定めて建替えや改善事業に取り組むこととする。 ・住宅の規模や間取りなどの基本的な水準が低いなど、改善事業では十分な 居住性が確保できない住宅については、建替え事業対象として位置づけを し、 「断熱性能」 「遮音性能」 「劣化軽減性能」 「高齢者への配慮」などを含 む居住性能の向上を図る。 ・改善事業により現代的な居住性能を確保できる住宅については、改善工事 により居住性能の向上を図る。 ■真に住宅に困窮している池田市民に対して市営住宅の供給ができるよ う、優先入居措置を図るための住戸の募集枠拡大 ■収入超過者の明渡し努力義務、高額所得者の明渡し義務などの周知・指 導 ■適切な入居承継手続を進めるとともに、長期滞納者に対する明渡し請求 建替え事業の方針 【石橋住宅 ◆真に住宅に困窮する池田市民に対する住宅セーフティネ ット機能を強化する ・真に住宅に困窮する池田市民に対するセーフティネット機能を強化するた めに、子育て世帯、母子世帯、高齢単身世帯など、より住宅に困窮し、緊 急性の高い対象者が入居しやすい仕組みを検討する。 ・その一環として、優先入居措置を設けた募集枠を増やすことを検討する。 ◆修繕・維持・管理費の縮減につながる改善工事へ転換を 図る ・石橋住宅は現地での建て替えを基本とし、事業実施時の入居戸数分を 確保する。（周辺の公的賃貸住宅との連携を検討する） ・建替え事業に当たっては、都市計画決定されている公園の整備を併せ て行う。 ・活用可能な余剰地を積極的に生み出してその活用を検討する。 【井口堂住宅 修繕管理・改善事業の方針 区分 ・建替えにおいては、住棟の団地内での集約化や小規模団地の集約化など、 余剰地の売却などにより、財源の確保を行うとともに敷地の有効利用によ るまちづくりへの貢献に努める。 ◆国・大阪府における住宅セーフティネットに関する政策 の動向に注視して計画の見直しを図る ・国や大阪府における枠組みの見直しの動向に注視して、方向性が明らかに なってきた段階で、計画の見直しを図る（府営住宅の移管については、メ リット・デメリットを整理した上で判断するための協議を進める） ◆借上げ公営住宅は借上げ期間終了時点で返還も含めた対 応を検討する ・借り上げ期間の終了時点において、入居者の居住の安定を確保することや、 公営住宅に対する需要、政策的な位置づけ、財政負担などを考慮して、残 存する借り上げ期間の中で返還も含めた対応を検討する。 33 24 戸】 ・井口堂住宅は、本計画の計画期間において建替えに向けた取り組みを 開始する位置づけとし、周辺の公的賃貸住宅の建替えと連携した非現 地での建替え事業として推進する。 ・建替え事業の実施においては、現在の管理戸数を基本としながら、市 全体の管理戸数の維持に向けて建替え戸数を設定することとする。 ・耐用年限まで一定期間が残る住棟については、メンテナンス費用の低い素 材の導入や修繕サイクルを長期化する工夫により、維持管理費を低減でき る改善工事へ転換（長寿命化改善）する。 ◆建替え事業においては財政負担の抑制とまちづくりへの 貢献に向けた土地の有効活用を進める 40 戸】 修繕対応 実施方針 定期的な点検、予防 保全的な修繕を行う ことで、居住性・安 全性の維持を図る。 個別改善 現在の入居世帯のニ 【居住性 ー ズ や 傾 向 を 踏 ま 向上型】 え、間取りの改修を 実施する。 個別改善 耐 震 診 断 を 実 施 し 【安全性 （または既存の診断 確 保 型 】 結果を活用し）、診断 （耐震改 による改修計画に基 修） づき耐震改修工事を 行う。 個別改善 耐久性の向上や、躯 【長寿命 体への影響の低減、 化型】 維持管理の容易性向 上の観点から予防保 全的な改善を行う。 実施内容 対象住宅 ・定期点検の実施 ・標準周期を踏まえた経常修繕 の実施 ・空き家修繕の実施 等 ・小規模世帯に対応する間取り 改修 五月ヶ丘 緑丘 ・耐震改修工事の実施 等 秦野(一部) 古江 ・対策が必要な全住棟において 屋根の防水性･断熱性･耐久 性向上 ・対策が必要な全住棟におい て、外壁の防水性･耐久性の 向上 ・対策が必要な全住棟におい て、配管の耐食性･耐久性の 向上 等 秦野 狭間池 古江 狭間池 33∼34 34 ３．市営住宅ストックの課題 （１）ハード面（構造・居住性など）の課題 ①市営住宅の安全性・居住性を確保していく必要がある ・耐用年限を大幅に経過している石橋住宅があるが建替え等の事業に着手できていない。 ・一部の住宅住棟において十分な耐震性能が確保されていないものがあり、耐震性能を確保す るための何らかの対策が必要である。 ・住民意向からも、建築後一定期間が経過している住宅においては、 「建替え」や「改善」によ る居住性の向上が望まれており、対応が必要である。 ②建築後一定期間が経過している住宅において居住性能に対する満足度が低い傾向がある ・3 ヵ所給湯が整っている住宅は一部の住宅のみである。 ・建築後一定の期間が経過している住宅においては、水回り（トイレ・台所）や上下階の移動、 収納、室内のきれいさ、断熱性や遮音性、湿気に対する満足度が相対的に低い。 ③高齢社会に対応した住宅ストックとするためにバリアフリー化を進める必要がある ・各住宅における１階部分の改善などにより徐々にバリアフリー化された住戸の確保を進めて きているが、ストック全体の一部にとどまっている。 ・市営住宅の入居者が高齢化（65 歳以上の入居者が 60.0%）しているとともに、池田市全体の 高齢化も進み（高齢化率 22.0％） 、今後も高齢化の進展が見込まれることから、市営住宅を高 齢社会にも対応できる住宅ストックとする必要がある。そのため、より一層バリアフリー化 された住宅ストックを確保することが必要である。 （２）セーフティネット機能面の課題 ①真に住宅に困窮している市民への対応を強化するため、限られた住宅ストックを有効に活用す るための対策が必要である ・入居者の居住年数の長期化や高齢化などを背景として空き家の発生が少ない状況であること から、空き家募集の応募倍率が高い状況である。 ・そのため、限られた住宅ストックを有効に活用する方策の推進などにより、住宅の確保に配 慮を要する子育て層や母子世帯など、真に住宅に困窮している市民への対応を強化する必要 がある。 ②入居世帯の小規模化に対応できるストックとしていくことが必要である ・市営住宅の入居世帯は１人世帯が 4 割弱を占め、2 人世帯までで 3/4 以上を占めていることか ら、今後は小規模世帯の居住ニーズに対応する適正な規模の住宅ストックとしていく必要が ある。 ・住民意向においては 2DK などへのニーズが最も高く、1 人世帯においては１DK へのニーズも 高いことが分かっており、既存の住宅の改善などにおいてもニーズに対応したストック形成 を検討することが必要である。 35 （３）管理コスト・リスク面の課題 ①修繕コストが高くなっている ・昭和 40 年代に建てられた住宅が多く、設備の更新等が必要な時期が到来してきていることか ら、外壁改修や屋上防水などの修繕コストが高くなっている。 ・市営住宅ストックをできるだけ長期間管理するためには、適切な修繕・管理が必要であると ともに、修繕・管理コストの低減につながる改善工事を検討することが必要である。 ②借上げ公営住宅における「財政的負担」 「借上げ期間後の対応リスク」が課題となっている ・借上げ公営住宅は借上げ期間を 20 年間として契約しているが、借上げ期間終了時点における 入居者への対応には配慮が必要であり、移転先の確保など対応策を検討する必要がある。 （４）市営住宅を取り巻く社会的課題 ①人口の動向と連動して、市営住宅のストック量や供給方法をコントロールする必要がある ・今後見込まれる高齢化の進展や人口減少の動向を踏まえ、市営住宅に対する需要動向を踏ま え、市営住宅のストック量や供給方法をコントロールする必要がある。 ②大阪府において公営住宅に関する枠組みの見直しが検討されている ・大阪府において、家賃補助制度（住宅バウチャー制度）の導入に向けた検討や、府営住宅を 市町村に移管する方針が検討されており、動向を見極めながら池田市としての対応を検討す る必要がある。 36 ４．市営住宅の長寿命化に関する基本方針 （１）市営住宅ストック活用の基本方針 ①耐用年限まで一定期間が残る住棟については、耐震性を確保してストック活用を図る ・耐震診断により耐震性が低いことが確認された住棟の内、耐用年限まで一定期間の残る昭和 40 年代住棟などについては、建替えの可能性を判断した上で活用していく方針の場合におい て、耐震改修工事などを行い耐震性を確保してストック活用を図る。 ②一定の居住性能を確保した住宅ストックへの再編を図る ・市営住宅ストックを一定の居住水準が確保された住宅とするために、整備水準の目標を定め て建替えや改善事業に取り組むこととする。 ・住宅の規模や間取りなどの基本的な水準が低いなど、改善事業では十分な居住性が確保でき ない住宅については、建替え事業対象として位置づけをし、 「断熱性能」 「遮音性能」 「劣化軽 減性能」 「高齢者への配慮」などを含む居住性能の向上を図る。 ・改善事業により現代的な居住性能を確保できる住宅については、改善工事により居住性能の 向上を図る。 ・また、入居世帯の小規模世帯化を反映し、小規模世帯に対応する適正な規模の住宅を含め、 多様な世帯に対応できる住宅ストックを確保する。 ③真に住宅に困窮する池田市民に対する住宅セーフティネット機能を強化する ・真に住宅に困窮する池田市民に対するセーフティネット機能を強化するために、子育て世帯、 母子世帯、高齢単身世帯など、より住宅に困窮し、緊急性の高い対象者が入居しやすい仕組 みを検討する。 ・その一環として、優先入居措置を設けた募集枠を増やすことを検討する。 ④修繕・維持・管理費の縮減につながる長寿命化改善を実施する ・耐用年限まで一定期間が残る住棟については、メンテナンス費用の低い素材の導入や修繕サ イクルを長期化する工夫により、維持管理費を低減できる仕様へ転換するための改善事業（長 寿命化改善）を実施する。 ⑤建替え事業においては財政負担の抑制とまちづくりへの貢献に向けた土地の有効活用を進める ・建替えにおいては、 「小規模住宅の集約化」や「住宅内での住棟の集約化」を進めることによ り生み出される余剰地の売却や活用を進め、市営住宅の建替えや維持管理を推進するための 財源を確保し、計画全体を確実に進めるものとする。 ・また、余剰地の売却や活用においては、立地する地域課題を把握した上で、その解決に向け て有効な機能を誘導するなど、地域のまちづくりへの貢献に努める。 37 ⑥借上げ公営住宅は借上げ期間終了時点で返還も含めた対応を検討する ・借上げ公営住宅については、借り上げ期間の終了時点において、入居者の居住の安定を確保 することや、公営住宅に対する需要、政策的な位置づけ、財政負担などを考慮して、その後 の対応を検討することが必要であるため、残存する借り上げ期間の中で社会的な動向などを 鑑みて返還も含めた対応を検討する。 ⑦国・大阪府における住宅セーフティネットに関する政策の動向に注視して計画の見直しを図る ・国や大阪府における住宅セーフティネットの制度や事業の枠組みが見直される可能性がある ため、その動向に注視して、方向性が明らかになってきた段階で、計画の見直しを図る（府 営住宅の移管については、池田市におけるメリット・デメリットを整理した上で判断するた めの協議を進める） 38 （２）市営住宅整備水準の目標 市営住宅ストック活用の基本方針を受け、居住水準及び居住環境の向上を図るため、建替事 業と個別改善事業別に整備水準の目標を設定し、市営住宅の整備を行う。 ①建替事業の整備水準の目標 項目 位置の選定 敷地の安全等 住棟等の基準 規模 附帯設備 住宅 共同施設 断熱機能 遮音機能 劣化の軽減 維持管理対策 化学物質対策 高齢者等への 配慮（住戸内） 高齢者等への 配慮（共用部） 附帯施設 児童遊園 集会所 広場及び緑地 通路 照明器具 整備水準 ●防災、居住環境や日常の利便性に考慮した敷地の選定 ●がけ崩れ等に対する安全上必要な措置 ●排水のための有効な施設設置 ●日照、通風、採光、開放性、プライバシーの確保、災害の防止、騒音防止等を考慮し た配置 ●緊急車両用通路の確保を考慮した配置 ●最低居住面積水準の確保 ●台所、水洗便所、洗面設備、浴室、テレビ受信の設備、電話配線の各設備の設置 ●３箇所給湯 ●ガス漏れ検知器、火災警報器を設置 ●断熱材を使用するなど外壁、窓からの熱損失の防止対策（※省エネルギー対策等級４） ●床、外壁の開口部の遮音性能対策（※重量床衝撃音対策等級２、透過損失等級２） ●構造耐力上主要な部分の劣化軽減（※劣化対策等級３） ●設備配管等の点検、補修を容易にするための対策（※維持管理対策等級２） ●居室内の仕上材の化学物質の発散防止（※ホルムアルデヒド対策等級３） ●高齢者等への住戸内の移動の利便性や安全性対策（※高齢者等配慮対策（専用部分）等級３） ●高齢者等への共用部の移動の利便性や安全性対策（※高齢者等配慮対策（共用部分）等級３） ●自転車置場、物置、ごみ置場等の設置 ●利便性、安全性を確保した適切な位置及び規模 ●利便性、安全性を確保した適切な位置及び規模 ●良好な居住環境の維持増進に資する位置及び規模 ●日常生活の利便性、通行の安全性、災害防止、環境保全等に支障がない規模及び構造 ●安全性に配慮して十分な照度を確保 ②個別改善事業の整備水準の目標 項目 附帯設備 住宅 共同施設 維持管理対策 化学物質対策 高齢者等への 配慮（住戸内） 附帯施設 児童遊園 集会所 広場及び緑地 通路 照明器具 整備水準 ●３箇所給湯 ●火災警報器を設置 ●設備配管等の点検、補修を容易にするための対策（※維持管理対策等級２） ●居室内の仕上材の化学物質の発散防止（※ホルムアルデヒド対策等級３） ●高齢者等への住戸内の移動の利便性や安全性対策（※高齢者等配慮対策（専用部分）等級３） ●自転車置場、物置、ごみ置場等の設置 ●利便性、安全性を確保した適切な位置及び規模 ●利便性、安全性を確保した適切な位置及び規模 ●良好な居住環境の維持増進に資する位置及び規模 ●日常生活の利便性、通行の安全性、災害防止、環境保全等に支障がない規模及び構造 ●安全性に配慮して十分な照度を確保 注）参考基準凡例 ●…公営住宅整備基準（平成 10 年 4 月 21 日建設省令第 8 号 最終改正：平成 23 年 12 月 26 日国土交通省令第 103 号） ●…高齢者が居住する住宅の設計に係る指針（平成 13 年 8 月 6 日 国土交通省告示第 1301 号） ただし、個人で設置する機器については整備水準から除外している ●…公営住宅等長寿命化計画策定指針（平成 21 年 3 月 国土交通省） 注）※印は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成 11 年法律第 81 号）第３条第１項の規定に基づく「評価方法基準（平成 13 年 8 月 14 日国土交通省 告第 1347 号 最終改正：平成 21 年 3 月 30 日国土交通省告示 354 号） 」の等級を示す 39 （３）市営住宅の供給・管理戸数の目標 ①公営住宅の供給対象の考え方 公営住宅供給目標量設定支援プログラム（国土交通省住宅局）のフローに準じ、住宅・土地 統計調査によるデータ等を活用して、平成 32 年時点の要支援世帯数を推計し、計画期間（10 年 間）内の公営住宅等の供給量と比較検討することで、要支援世帯に対する公営住宅等の供給目 標量を設定する。 公営住宅供給目標量設定支援プログラムによる要支援世帯は、下記の A∼D に分類される階層 ごとに推計され、階層ごとの対応方針を設定することが望まれる。 ■要支援世帯の考え方 A 最低居住面積水準未満かつ著しい困窮年収未満世帯 年収が著しく低く、かつ賃貸住宅市場において、適切な家賃負担の範囲内で、最 低居住面積水準以上の住宅を確保できておらず、緊急に公的な支援が必要と推測さ れる世帯 ：約 500 世帯 B 最低居住面積水準以上かつ著しい困窮年収未満世帯の高家賃負担世帯 年収が著しく低く、賃貸住宅市場において最低居住面積水準以上の住宅を確保し ているものの、高い家賃負担を余儀なくされており、緊急に公的な支援が必要と推 測される世帯 ：約 700 世帯 C 最低居住面積水準未満かつ著しい困窮年収以上世帯（収入分位 25%以下及び高齢世 帯･子育て世帯は 40%まで含む） 年収が低く、かつ賃貸住宅市場において、適切な家賃負担の範囲内で、最低居住 面積水準以上の住宅を確保できておらず、公的な支援が必要と推測される世帯 ：約 400 世帯 D 最低居住面積水準以上かつ著しい困窮年収以上の高家賃負担世帯（収入分位 25%以下 及び高齢世帯･子育て世帯は 40%まで含む） 年収が低く、賃貸住宅市場において最低居住面積水準以上の住宅を確保している ものの、高い家賃負担を余儀なくされており、公的な支援が必要と推測される世帯 ：約 100 世帯 図：H23∼H32 年度の 10 年間に公営住宅等による要支援世帯数 公営住宅等を除く借家に居住する世帯 年収 公営住宅対象階層 40％ 「公営住宅裁量階層」 C D 公営住宅対象階層 25％ 「公営住宅原則階層」 C 著しい困窮年収 A B 居住面積水準 最低居住 面積水準 40 誘導居住 面積水準 ②池田市内で供給可能な公営住宅戸数の推計 池田市内の公営住宅の空き家発生戸数の実績から計画期間内において、池田市内で要支援世 帯に対して供給可能な公的賃貸住宅戸数を推計する。 【公営住宅】 池田市営住宅 平成 20∼23 年度の募集戸数 65 戸 → 年間空き家発生率 約 4.2% 池田市内府営住宅 平成 18∼21 年度の募集戸数 73 戸 → 年間空き家発生率 約 7.0% →市営住宅における募集戸数の予想 ＝ 384 戸×4.2%×10 年間＝161 戸 →府営住宅における募集戸数の予想 ＝ 329 戸×7.0%×10 年間＝230 戸 （府営住宅の管理戸数は城南団地約 70 戸が建替え後の戸数） 計画期間の 10 年間に約 400 戸（161+220）の募集戸数があると予想される 【公営住宅以外の公的賃貸住宅】 UR・公社住宅における要支援対象者に対応でき る空き家募集戸数を下表のように推計する。 UR・公社住宅に居住する世帯のうち、要支援対 象者として考えられる世帯を推計し、その世帯数 分が、UR・公社住宅において要支援世帯に対して 公的賃貸住宅における年収別世帯比率の状況 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 75.0% 46.1% 公営の借家 31.7% 25.0% 11.4% 1.2% 0.0% 5.4% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 都市再生機構・ 公社の借家 供給可能な戸数として考えることとする。その戸 数に対して空き家発生率を乗じて供給可能戸数 H20住宅・土地統計調査 として考える。 UR 賃貸住宅・公社賃貸住宅における要支援世帯への供給戸数の推計 年収別世帯数 要支援対象者推計値 （住調データより推計） （A+B×68%） 管理戸数 300 万円 未満(A) 300∼ 500 万円(B) ※436 万円までを対象として、按 分するため B の 68%を算入した UR 賃貸戸数 1,854 855 588 1,254 公社賃貸戸数 416 192 132 281 UR・公社合計 2,270 1,047 720 1,535 空き家発生率１０年間（年間 7.0%の空き家発生率） 1,074 ※UR・公社における空き家発生率については、広域からの入居者を含む府営住宅と同等と設定している。 ※池田市における UR・公社住宅居住世帯の平均世帯人員は 1.95 人であるため、2 人世帯における公営 住宅収入基準（約 436 万円（裁量階層））を満たす世帯を要支援対象世帯として推計する。 計画期間の 10 年間に約 1,100 戸の募集戸数があると予想される 41 参考：公営住宅の収入基準早見表（大阪府住宅供給公社 HP より） 収入基準表は、収入のある方が１人と仮定し、同居（扶養）親族控除のみ考慮して計算したもの。他に各種控除（特別 控除）がある。給与所得者及び年金所得者については、各種控除前の総収入金額。 給与所得者の 場合 年金所得者の 場合(65 歳以上) 単身者 2 人世帯 3 人世帯 4 人世帯 5 人世帯 2,967,999 円 (3,887,999 円)以下 3,511,999 円 (4,363,999 円)以下 3,995,999 円 (4,835,999 円)以下 4,471,999 円 (5,311,999 円)以下 4,947,999 円 (5,787,999 円)以下 3,096,011 円 (3,924,015 円)以下 3,534,682 円 (4,391,778 円)以下 4,041,349 円 (4,838,837 円)以下 4,495,308 円 (5,285,896 円)以下 4,942,367 円 (5,732,955 円)以下 ※（ ）は裁量世帯の金額。特別控除は含まない。 ③供給・管理戸数の目標 ・池田市において今後 10 年間で対応が必要な要支援世帯 1,700 世帯に対して、公営住宅（市営・ 府営）をはじめ、他の公的賃貸住宅と連携を図るとともに、民間市場による住宅セーフティ ネットを確保する施策により対応することとする。 ・市営住宅においては、平成 24 年時点の管理戸数 384 戸を維持することを基本とし、収入超過 者等への対応、適切な入居承継の徹底を含め、発生する空き家の供給を図るとともに、既存 住戸の分割による戸数増などを進めて対応する。 ・また、大阪府とも連携して、府営住宅において発生する空き家の供給を図るとともに、UR 賃 貸住宅・公社賃貸住宅において発生する空き家による供給を図る。 ・さらに、民間市場による住宅セーフティネットを確保するために、大阪府とも連携して、 「大 阪あんしん賃貸支援事業」の推進に向けた協力店や住宅の登録推進を促すための情報発信等 に取り組むこととする。また、既存の特定優良賃貸住宅の空き家募集による供給や、サービ ス付き高齢者向け住宅の供給の推進に向けて、民間事業者等と連携した情報提供などを検討 する。 （４）管理運営に関する方針 ①市営住宅の募集及び選定に関する方針 ・市営住宅の入居募集に際して、真に住宅に困窮している世帯に的確に供給するために、優先 入居措置を図るための住戸の募集枠拡大を検討する。 ②日常的な管理に関する方針 ・日常的な管理として、入居者との管理区分の明確化に努める。 ・また、収入超過者の明渡し努力義務、高額所得者の明渡し義務などの周知を図り、対象者に 対する明渡しの指導を行い、真に住宅に困窮している世帯への供給を推進する。 ・市営住宅の入居機会の公平性を確保するため、適切な入居承継手続を進めるとともに、長期 滞納者に対する明渡し請求などの取組を行う。 42 ５．住宅別・住棟別活用計画 （１）ストック活用手法の選定フロー 国の公営住宅等長寿命化計画策定指針をふまえ、ストック活用手法の選定は、次に示す手順に より行う。 （次図に示す手法選定フローを参照） 【１次判定】（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） 団地及び住棟単位の 1 次判定として、維持管理、建替え、用途廃止の区分を判定する（継続 判定とするケースあり）。 ・住棟の構造、経過年数 ・住棟の位置する団地に対する需要 ・法規制及び位置条件等による高度利用の必要性と可能性 ・住棟の改善履歴 【２次判定】（住棟単位の物理的特性による判定） 1 次判定の結果、継続判定とした住棟（維持管理、建替え、用途廃止の判定ができなかった住 棟）を対象に、次の項目について技術的検討を行い、当該住棟の事業内容を検討する。 ・躯体の安全性 ・避難の安全性 ・居住性 1 次判定及び 2 次判定において維持管理とした住棟を対象に、次の項目をもとに長寿命化型改 善の必要性を検討し、適用候補を判定する。 ・耐久性、維持管理の容易性等の向上の必要性 ・予防保全的な改善の必要性 ・他の修繕、改善工事と合わせた効率性 【３次判定】（団地単位の総合的検討） １次判定及び 2 次判定の結果をふまえ、団地単位又は団地の一部を対象に次の項目について 総合的検討を行い、住棟別の活用手法の候補を絞り込む。 ・団地相互の連携可能性（他団地との統合可能性等を考慮した効率的な整備の可能性） ・他の政策との整合性（子育て支援策や高齢者福祉など横断的な政策との整合性） 43 ・団地相互の連携可能性（他団地との統合可能性等を考慮した効率的な整備の可能性） ・他の政策との整合性（子育て支援策や高齢者福祉など横断的な政策との整合性） 図：手法選定のフロー 44 （２）1 次判定 ①住棟の経過年数による判定 各住棟を建築時期と構造別耐用年限から以下のように分類し、事業判定を行います。 住棟の分類 判定の考え方 該当する住宅住棟 Ａ：平成 3 年以降に建設した住棟 一定のバリアフリー化 五月ヶ丘住宅（H15 を含む公営住宅整備基 緑丘住宅（H22 高耐） 中耐） 準に基づく居住性を確 保している良質な住宅 ストックであり【維持 管理】と判定します。 Ｂ：耐用年限には達しておらず、 耐用年限は超えておら 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐） 新耐震基準に適合している住棟 ず、新耐震基準を満た 狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） していることから、改 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） 善履歴等を考慮しなが ら【継続判定】する住 棟とします。 Ｃ：耐用年限には達していないが、 耐用年限は超えていな 秦野住宅 A 棟（S41 中耐） 昭和 56 年の新耐震基準には適 いが一定の年数が経過 秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 合していない住棟 しており、また新耐震 秦野住宅 C 棟（S43 中耐） 基準は満たしていない 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） ことから、改善履歴や 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 安全性を考慮しながら 秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 【継続判定】する住棟 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） とします。 井口堂住宅（S44 中耐） 古江住宅（S46 中耐） Ｄ：既に耐用年限に達している住 耐用年限を超えてお 石橋住宅 1∼10 棟（S30・木造） 棟、及び今後 10 年（平成 34 年 り、耐震性能も不十分 石橋住宅 11∼20 棟（S31・木造） 度）以内に耐用年限に達する住 で、老朽化も進んでい 棟 るため、 【建替え】また は【用途廃止】を検討 します。 45 ②住棟の改善履歴の状況による判定 ①で B・C・D に該当し【継続判定】 【建替え】 【用途廃止】と判定した住宅住棟について、これまで の改善工事の有無・内容によって、今後の事業の可能性について分類し、事業判定を行います。 住棟の分類 判定の考え方 該当する住宅住棟 住棟の改善が行 住棟の改善が行われているものについ われている ては、これまでの改善工事を活かす視 点から【継続判定】として２次判定で 事業手法を選定します。 秦野住宅 A 棟（S41 中耐） 秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 秦野住宅 C 棟（S43 中耐） 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐） 狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐） 古江住宅（S46 中耐） 住棟の改善が行 改善が行われていない住棟で、耐用年 【建替え】 われていない 限を超えているものについては【建替 石橋住宅 1∼10 棟（S30・木造） え】を検討します。 石橋住宅 11∼20 棟（S31・木造） それ以外のものは改善工事を活かす視 【継続判定】 点から【継続判定】として 2 次判定で 該当なし 事業手法を選定します。 ③位置条件・敷地条件等による高度利用の必要性と可能性による判定 前頁で D に該当し【建替え】 【用途廃止】と判定した住宅住棟について、各住宅住棟の立地や敷地規 模・敷地形状等の条件から高度利用の可能性について分類し、事業判定を行います。 住棟の分類 判定の考え方 該当する住宅住棟 高度利用が図 高度利用が図りやすい場 石橋住宅 1∼10 棟（S30・木造） りやすい 合は効率的な住宅供給を 石橋住宅 11∼20 棟（S31・木造） 図ることができることか ら【建替え】を検討します。 高度利用が図 高度利用が図りにくい場 りにくい 合は効率的な建替えがで 該当なし きないため、 【用途廃止】 または集約による【建替 え】を検討します。 46 【１次判定結果】 建替え 石 橋 住 宅 1 ∼ 10 棟 （S30・木造） 石 橋 住 宅 11 ∼ 20 棟 （S31・木造） 用途廃止 維持管理 五月ヶ丘住宅（H15 中耐） 緑丘住宅（H22 高耐） 継続判定 秦野住宅 A 棟（S41 中耐） 秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 秦野住宅 C 棟（S43 中耐） 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐） 狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐） 古江住宅（S46 中耐） 47 （３）２次判定 ①耐震性能による判定 1 次判定で【継続判定】となった住宅については、以下の基準で耐震性能による判定を行います。 建設年度 昭和 55 年 度以前 耐震性能 耐震診断により耐震性 が確保されていると診 断されている住棟 （耐震性区分Ⅰ‐A1） 耐震診断により耐震性 が確保されていないと 診断されている住棟 （耐震性区分Ⅰ‐A3） 判定の考え方 耐震性能が確保さ れており「避難の 安全性」の判定へ 耐震性能を確保す るため、 【個別改善 （耐震改修） 】また は【建替え】を検 討します。 該当する住宅住棟 秦野住宅 A 棟（S41 中耐） 秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 秦野住宅 C 棟（S43 中耐） 秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐） 古江住宅（S46 中耐） 昭和 56 年 度以降 新耐震基準に基づき設 計されているため、躯体 の安全性は確保されて いる。 （耐震性区分Ⅱ） 耐震性能が確保さ れており「避難の 安全性」の判定へ 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐） 狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） ②避難の安全性による判定 避難の安全性について 2 方向避難の確保の有無により判定を行います。 避難の安全性 確保されている 判定の考え方 2 方向避難が確保されている、又は建築 基準法上 2 方向避難が義務付けられる 面積要件に達していない住棟であるこ とから、安全性が確保されていると言 えるため、 「居住性」の判定へ 確保されていな い 建築基準法上 2 方向避難の必要性が義 務付けられている場合は【用途廃止】 または【建替え】を検討。 48 該当する住宅住棟 秦野住宅 A 棟（S41 中耐） 秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 秦野住宅 C 棟（S43 中耐） 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐） 古江住宅（S46 中耐） 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐） 狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） 該当なし ③居住性による判定 下記の整備水準により、対象住宅の居住性の判定を行います。 整備水準の目標 ○最低居住面積水準（3 人世帯で住戸面積 40 ㎡以上）の確保（単身及び 2 人世帯の比率が高い住 棟については 2 人世帯で 30 ㎡以上を基準とする） ○風呂設備の設置（※判定対象団地は全て設置済み） ○1 階住戸における高齢者対応（段差解消、風呂・便所の手すり設置、洋式便所） 整備水準 整備水準 を満たす 住宅 判定の考え方 規模 40 ㎡ 以上 30∼ 40 ㎡ 整備水準 を満たさ ない住宅 該当する住宅住棟 高齢者対応 段差・手すり・ 洋式便所のいず れかが未対応 高齢者対応済 【個別改善（福 祉対応型） 】 段差・手すり・ 洋式便所のいず れかが未対応 高齢者対応済 【個別改善（福 祉対応型） 】 【維持管理】 【維持管理】 該当なし 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐） 狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） 秦野住宅 A 棟（S41 中耐） 秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 秦野住宅 C 棟（S43 中耐） 秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 古江住宅（S46 中耐） 該当なし 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐） 該当なし 30 ㎡ 未満 49 ④長寿命化型の可能性による判定 １次判定で【維持管理】と判定された住宅、及び 2 次判定で【維持管理】 【個別改善】と判定した住 宅については、長寿命化型の可能性の有無により活用手法を選定します。 長寿命化型改善の必要性を検討する項目 「耐久性、維持管理の容易性等の向上の必要性」「予防保全的な改善の必要性」の観点から下記の 項目について、改善の必要性を検討する。 ○屋上：屋上の防水性と断熱性、耐久性の向上 ○外壁：防水性、耐久性の向上 ○配管：耐食性、耐久性の向上 整備水準 上記の内容 が既に整備 されてい る。 判定の考え方 既に長寿命化型の整備 がされており、更なる 長寿命化型改善の可能 性が無い場合 【長寿命化型の可能性：無し】 該当する住宅住棟 【維持管理】 （修繕対応） 上記の内容 が整備され ていない 長寿命化型の整備がさ れておらず、長寿命化 型改善の可能性が有る 場合 【長寿命化型の可能性：有り】 【個別改善】 （長寿命化有り） 五月ヶ丘住宅（H15 中耐） 緑丘住宅（H22 高耐） 【個別改善】 （長寿命化無し） − 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐）狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） 秦野住宅 A 棟（S41 中耐）秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 秦野住宅 C 棟（S43 中耐）秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐）秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐）古江住宅（S46 中耐） 【２次判定結果】 建替え 石橋住宅 1∼10 棟（S30・木造） 石橋住宅 11∼ 20 棟（S31・木 造） 用 途 廃 止 個別改善 耐震改修 長寿命化型 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐） 古江住宅（S46 中耐） 狭間池住宅 1 棟（S61 中耐） 狭間池住宅 2 棟（S59 中耐） 狭間池住宅 3 棟（S60 中耐） 秦野住宅 A 棟（S41 中耐） 秦野住宅 B 棟（S42 中耐） 秦野住宅 C 棟（S43 中耐） 秦野住宅 D 棟（S45 中耐） 秦野住宅 E 棟（S45 中耐） 秦野住宅 F 棟（S46 中耐） 秦野住宅 G 棟（S47 中耐） 井口堂住宅（S44 中耐） 古江住宅（S46 中耐） 50 維持管理 （修繕対 応） 五月ヶ丘住 宅（H15 中 耐） 緑丘住宅 （ H22 高 耐） （４）３次判定 ①効率的な整備の可能性 他住宅との統合可能性等を考慮した効率的な建替え事業の可能性や、子育て支援策や高齢者福祉な ど横断的な政策との整合性などの観点より、効果的・効率的に事業を行うことができるよう【建替え】 や【個別改善】を判定する。 ここでは、効率的な建替え事業の可能性を検討する住棟として、耐震改修や避難安全性の確保が必 要な住棟を含む住宅のうち秦野住宅と井口堂住宅を対象として 3 次判定を行った。また、一定の居住 性能を確保している狭間池住宅において、そのストックを活用し今後の市民のニーズに対応するため の改善可能性についても判定を行った。 効率的な整備の可能性のある住宅についての考え方 ■秦野住宅 〇秦野住宅は、避難の安全性、高齢者対応、最低居住面積水準（3 人世帯）が確保されており、 一定の居住性能を有しているところであるが、住戸面積については面積水準を若干上回る程 度で相対的に狭く、他の住宅と比べて十分な居住面積とはいえない。また、築後 40 年以上 が経過し建て替えが予定される石橋住宅に次いで古い住棟である。 〇一方で、秦野住宅は耐用年限までまだ 25 年∼30 年程度の期間があるとともに、この 10 年以 内において改善工事を行なっている。また、Ｇ棟以外では耐震性能も確保できることから（DE 棟も耐震性が確保されていないが比較的安価で改修が可能である） 、本計画の計画期間の 10 年間においては石橋住宅の建替えが優先される中で本市の財政状況からは並行して秦野住 宅の建替えに取り組むことはできないため、秦野住宅における建替えの検討は 11 年目以降 での事業とする必要がある。 〇そのため、本計画の計画期間の 10 年間においては、必要な改善・修繕を行なって維持管理 を行うこととする。 〇また、今後の高齢化の状況や本市の財政状況、また、大阪府が検討している新たな住宅セー フティネット施策の動向によっては、計画を見直す必要があることから、見直しを行う目処 である 5 年目において再度、 「建替え」を行うのか、耐用年限まで活用することを前提とし た「改善」を行うか判断を行うこととする。 〇そのため、本計画の計画期間においては、5 年目以降での「個別改善（長寿命化改善） 」と耐 震改修の必要な住棟については「個別改善（耐震改修） 」を位置づけることとする。 効率的な整備の可能性のある住宅についての考え方 ■井口堂住宅 〇井口堂住宅は、石橋保育所と合築された施設となっているため、保育所の今後の運営方針と の整合性を図ることが必要である。 〇石橋保育所は、今後 10 年間は運営することが想定されており、10 年後の段階で少子化の状 況などから、廃止も含めた運営方針が判断されることとなる。 51 〇一方で、石橋保育所を含む井口堂住宅の建物は耐震性能が十分確保されていないため、耐震 改修を実施するか、建替えまたは用途廃止を行うことが求められる。 〇また、井口堂住宅は住戸面積が比較的小さいことや、敷地面積が小さいことにより、改善事 業では十分な居住性向上を期待できない状況がある。 〇そのため、井口堂住宅では、本計画の計画期間において、建替えに向けた取り組みを開始す る位置づけとする。 今後の市民のニーズに対応するための改善可能性についての考え方 ■狭間池住宅 〇狭間池住宅は、昭和 59∼61 年に建設され、住戸面積も 3∼4 人の核家族にも対応できる 60 ㎡程度の面積が確保されていることから、構造・居住性の両面から長寿命化改善を施したう えで活用する住宅として判定される。 ○一方で、公営住宅入居者及び市民全体における高齢化や世帯人員の縮小を考慮すると、今後 は１∼2 人の世帯を想定した比較的小規模で低家賃の住戸を確保することが求められる。 ○そのため、本計画においては、狭間池住宅の比較的良質な建物ストックを活かし、今後の公 営住宅需要に対応できる小規模な住戸を確保するため、間取りの改修を伴う「個別改善（居 住性向上型） 」を位置づけることとする。 （５）市営住宅活用のまとめ １次判定から 3 次判定の結果を踏まえ、池田市における市営住宅活用の方針をまとめると下表のよ うになる。 対 象 該当住宅住棟 戸数 市営住宅管理戸数 ・ 384 戸 維持管理予定戸数 うち修繕対応戸数 うち改善予 合計戸数 耐震＋長寿命 定戸数 320 戸 ■五月ヶ丘住宅 ■緑丘住宅 ■秦野住宅（D・E・G 棟） ■古江住宅 35 戸 60 戸 35 戸 40 戸 95 戸 54 戸 54 戸 ■秦野住宅（A・B・C・F 棟） 96 戸 96 戸 ■石橋住宅（1∼20 棟） ■井口堂住宅 該当なし 40 戸 24 戸 0戸 64 戸 該当なし 0戸 0戸 居住性（間取り） ■狭間池住宅（1・2・3 棟） 75 戸 ＋長寿命 長寿命 ・ 建替予定戸数 ・ 用途廃止予定戸数 新規整備予定戸数 52 0戸 参考：市営住宅活用のまとめ（国提出様式） 対 象 合計 公営住宅管理戸数 384 戸 ・ 維持管理予定戸数 320 戸 うち修繕対応戸数 95 戸 うち改善予定戸数 225 戸 ・ 建替予定戸数 64 戸 ・ 用途廃止予定戸数 0戸 新規整備予定戸数 0戸 53 54 池田市営住宅住棟別手法判定一覧表 構造 構造 住宅名 住棟No 1∼10 木造 平屋 棟数 戸数 階数 構造 構造 住棟 種別 形式 形式 10 1 木平 その他 その他 住戸面 住戸 耐用年 耐震性 住棟の 積 タイプ 年号 西暦 限時期 能区分 経過年 (㎡) 改善履歴 数 34.7 3K S30 1955 1984 Ⅲ 狭間池住宅 高度利 用 ● 判定結果 ３次判定 長寿命化型改善の必要性 屋上の 躯体の 避難の 外壁の 配管の 安全性 安全性 居住面 風 呂 ・ ＥＶの 防水性、 防水性・ 耐食性、 積水準 給 湯 設置 断熱性・ 耐久性 耐久性 耐久性 判定結果 効率的な整備の 可能性 判定結果 建替え − − − − − − − − 建替え 建替え 建替え − − − − − − − − 建替え 建替え 継続判定 ○ ○ ◎ ○ − ● ○ ● 個別改善 （長寿命化） 継続判定 ○ ○ ◎ ○ − ● ○ ● 個別改善 （長寿命化） 継続判定 ○ ○ ◎ ○ − ● ◎ ● 個別改善 （長寿命化） 個別改善 （長寿命化） 継続判定 ○ ○ ○ ○ − ● ● ● 耐震改修 ＋個別改善 （長寿命化） 耐震改修 ＋個別改善（長寿命化） ○ 11∼20 10 20 1 木平 その他 その他 34.7 3K S31 1956 1985 Ⅲ ● A 1 24 4 中耐 壁式 階段 40.5 3K S41 1966 2035 Ⅰ-A1 ○ B 1 24 4 中耐 壁式 階段 40.5 3K S42 1967 2036 Ⅰ-A1 ○ ○ Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工 事 Ｈ21給水方式改善建築工事 Ｈ14建具取替工事 Ｈ14高齢者向改善工事2戸 Ｈ17電気容量改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19屋上防水改修工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向け改善工事1戸 Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工 事 Ｈ21給水方式改善建築工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向け改善工事4戸 Ｈ20屋上防水改修工事 Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工 事 Ｈ21給水方式改善建築工事 Ｈ14高齢者向改善工事2戸 Ｈ15建具取替工事 Ｈ15高齢者向改善工事1戸 Ｈ18電気容量改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 耐震改修の必要性や避難の安全性に課題があるため、建替え も検討されるが、管理期間の残存年数や財政状況を考えた場 合、本計画期間での建て替えは困難であるため、次期計画期 間での建て替えを想定する。 そのため、本計画期間においては、必要な住棟における個別改 善（耐震改修）と長寿命化改善を行うこととする。 また、5年後の計画見直しを想定して、個別改善を5年目から実 施するものとする。 個別改善 （長寿命化） 個別改善 （長寿命化） 1 24 4 中耐 壁式 階段 40.5 3K S43 1968 2037 D 1 12 4 中耐 壁式 塔状 38.3 3K S45 1970 2039 Ⅰ-A3-1 ○ Ｈ16建具取替工事 Ｈ16高齢者向改善工事1戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19電気容量改修工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向け改善工事1戸 Ｈ20耐震診断 Ｈ22給水方式改善工事 Ｈ22給水方式改善建築工事 E 1 12 4 中耐 壁式 塔状 38.3 3K S45 1970 2039 Ⅰ-A3-1 ○ Ｈ16高齢者向改善工事1戸 Ｈ16建具取替工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ18高齢者向改善工事1戸 Ｈ19電気容量改修工事 Ｈ19屋上防水改修工事 Ｈ20高齢者向け改善工事2戸 Ｈ22給水方式改善工事 Ｈ22給水方式改善建築工事 継続判定 ○ ○ ○ ○ − ● ○ ● 耐震改修 ＋個別改善 （長寿命化） 耐震改修 ＋個別改善（長寿命化） ○ Ｈ14高齢者向改善工事1戸 Ｈ15高齢者向改善工事2戸 Ｈ16屋上防水工事 Ｈ16高齢者向改善工事1戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ19高齢者向改善工事2戸 Ｈ20電気容量改修工事 Ｈ20高齢者向け改善工事1戸 Ｈ22給水方式改善工事 Ｈ22給水方式改善建築工事 継続判定 ○ ○ ◎ ○ − ● ○ ● 個別改善 （長寿命化） 個別改善 （長寿命化） 継続判定 ○ ○ ○ ○ − ○ ● ● 耐震改修 ＋個別改善 （長寿命化） 耐震改修 ＋個別改善（長寿命化） 継続判定 ◎ ○ ◎ ○ − ● ◎ ● 個別改善 （長寿命化） 個別改善 ＋長寿命化 継続判定 ◎ ○ ◎ ○ − ● ◎ ● 個別改善 （長寿命化） 個別改善 ＋長寿命化 継続判定 ◎ ○ ◎ ○ − ● ◎ ● 個別改善 （長寿命化） 個別改善 ＋長寿命化 1 24 4 中耐 壁式 階段 40.4 2DK S46 1971 2040 Ⅰ-A1 Ｈ16電気容量改修工事 Ｈ17屋上防水改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20高齢者向改善工事1戸 C F 中層 耐火 構造 ２次判定 居 住 性 石橋住宅 秦野住宅 Ⅰ-A1 G 1 11 4 中耐 ラーメン 片廊下 39.0 2DK S47 1972 2041 Ⅰ-A3-1 ○ Ｈ13外壁改修工事 Ｈ18火災警報器設置工事 Ｈ18経年ガス管改善工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20電気容量改修工事 1 1 18 3 中耐 壁式 階段 60.1 58.9 3K 3DK S61 1986 2055 Ⅱ ○ Ｈ15量水器取替工事 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18高齢者向改善工事1戸 Ｈ19火災警報器設置工事 2 1 18 3 中耐 壁式 階段 62.1 3K 3DK S59 1984 2053 Ⅱ ○ Ｈ13量水器取替工事 Ｈ15高齢者向改善工事1戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ19火災警報器設置工事 3 1 18 3 中耐 壁式 階段 62.1 3K 3DK S60 1985 2054 Ⅱ ○ Ｈ14量水器取替工事 Ｈ14高齢者向改善工事1戸 Ｈ19火災警報器設置工事 1 24 4 中耐 ○ Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20火災警報器設置工事 Ｈ20建具改修工事 Ｈ21電気容量改修工事 Ｈ21屋上防水改修工事 Ｈ13宅地内舗装工事 Ｈ14高齢者向改善工事1戸 Ｈ14宅内ガス配管改修工事 Ｈ15電気容量改修工事 Ｈ15高齢者向改善工事3戸 井口堂住宅 古江住宅 高層 耐火 構造 20 １次判定 建設年度 ラーメン 階段 31.1 2K S44 1969 2038 Ⅰ-A3-1 1 40 5 中耐 ラーメン 階段 46.1 3DK S46 1971 2040 Ⅰ-A3-1 ○ ○ Ｈ21給水方式改善工事 Ｈ21給水方式改善電気設備工 事 Ｈ21給水方式改善建築工事 ○ Ｈ16高齢者向改善工事2戸 Ｈ17高齢者向改善工事1戸 Ｈ18屋上防水改修工事 Ｈ19給水管改修工事 Ｈ20火災警報器設置工事 Ｈ22都市ガス化に伴うガス管改 修 併設されている保育所の運営方針が判断される10年目におい て、保育所が廃止されることを想定して、建替えに向けた取り組 みを開始する位置づけとする。 計画の見直しを行う目処である5年目には、保育所の運営方針 に変更がないか確認して見直しの検討を行うこととする。 ● 継続判定 ○ ○ ○ ○ − ◎ ◎ ● 耐震改修 ＋個別改善 （長寿命化） 建替え （石橋住宅との 統合建替え） ● 継続判定 ○ ○ ◎ ○ − ● ○ ● 耐震改修 ＋個別改善 （長寿命化） 耐震改修 ＋個別改善 (長寿命化) 五月ヶ丘住宅 129 1 35 5 中耐 壁式 片廊下 39.7 49.4 59.3 59.5 1DK 2DK 2LDK 3DK H15 2003 2072 Ⅱ ◎ ● 維持管理 ◎ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 維持管理 （修繕対応） 維持管理（修繕対応） 緑丘住宅 115 1 60 7 高耐 壁式 片廊下 49.9 55.9 59.9 59.9 1LDK 2DK 2LDK 3DK H22 2010 2079 Ⅱ ◎ ● 維持管理 ◎ ○ ◎ ○ ○ ◎ ◎ ◎ 維持管理 （修繕対応） 維持管理（修繕対応） 364 住棟の経過年数 ●耐用年数を経過したもの(A) ○A・C以外の住棟(B) ◎平成3年以降に建設したもの(C) 1 次 判 定 改善履歴 ※ 一部団地においてある ○ ● 高度利用の必要性と可能性 高度利用が図りやすい 高度利用が図りにくい 2 次 判 定 風呂・給湯設備 居住面積水準 ○30∼39㎡住戸（２人世 全ての団地で2 ●ピロティ ○二方向 帯での最低居住面積水 人以下の小規 模世帯の比率 ○風呂・給湯設備が整備されている 準を満たす住戸） 避難は確 が50％を超え ●風呂・給湯設備が整備されていな ○S55年以前建設 保されて ◎40㎡以上住戸（３人世 ているため、30 い 帯での最低居住面積水 ㎡を整備水準 いる ◎S56年以後建設 の目標とする。 準を満たす住戸） ※耐用年数 木平・木二・簡平−30年、簡二・準平・準二−45年、中耐−70年 凡例 躯体の安全性 避難の安全性 Ⅰ−Ａ１ Ⅰ−Ａ２ Ⅰ−Ａ３−１ Ⅰ−Ａ３−２ Ⅱ Ⅲ 耐震性区分 耐震診断の結果、現行の建築基準法と同等の耐震性を満たすもの 耐震診断の結果を踏まえ、耐震改修をしたもの（現行の建築基準法と同等の耐震性を満たすもの） 耐震診断の結果、現行の建築基準法と同等の耐震性に満たないもの（Is値 0.6未満0.3以上） 耐震診断の結果、現行の建築基準法と同等の耐震性に満たないもの（Is値 0.3未満） 新耐震基準により建設された住宅 旧耐震基準により建設された住宅で除去予定の明確なもの（除去予定が明確なため、耐震診断を行わないもの 55 55∼56 56 ６．建替え事業の基本方針 （１） 石橋住宅 ①建替え事業の基本的な考え方 石橋住宅の建替え事業の推進に当たっては、周辺の公的賃貸住宅の建替えと連携した事業とする ことも検討しつつ、以下のような基本的な考え方に基づき実施する。 【現地建替えを基本とする】 石橋住宅の建替えについては、敷地が整形で一定規模も確保できることから現地での建て替えを 基本とする。 【都市計画公園の整備を合わせて行う】 石橋住宅の敷地の一部は都市計画公園として都市計画決定がされており、建替え事業に当たって は公園の整備も併せて行うこととする。 【石橋住宅の入居戸数を確保する】 石橋住宅に入居している者が石橋住宅での継続的な居住を確保することが可能なように、事業実 施時の入居戸数分を確保した建替え事業を行うこととする。 【余剰地を生み出しその活用を検討する】 効率的な土地利用とすることにより、活用可能な余剰地を積極的に生み出して、その活用を検討 することとする。 敷地条件図 ・用途地域：第 1 種中高層住居専用地域 ・建蔽率：60％ 都市計画公園 ・容積率：200％ ・その他：「指定建築物の高さ及び階数に 係る指導要綱」により建築物の高さを 6 階以下に指定 敷地 ・その他：第 2 種高度地区（北側隣地境界 線からの高さ制限 10ｍ＋建物の後退 距離×0.6） 57 ②建替え事業コンセプト 石橋住宅の建替え事業の推進を図る上で、市営住宅全体における課題や社会状況などを踏まえると ともに、石橋住宅の立地する地域の住環境等にも配慮した事業とする。 そこで、以下のような事業コンセプトを設定し、設計段階などにおける基本的な考え方として、具 体的な事業推進を図ることとする。 〇コンパクトな事業単位での推進のできる計画 ・石橋住宅の建替えは、井口堂住宅の統合を考慮するかどうか、事業化時点における入居戸数や財政 状況などから、その事業規模や推進においては柔軟な対応が可能であることが望ましい。 ・そのため、工区分けが可能な土地利用・住棟配置計画を想定し、コンパクトな事業単位で推進でき る事業を検討する。 〇高齢社会・障がい者の地域生活に対応した住宅・施設の整備 ・石橋住宅の入居者の高齢化とともに、池田市全体の高齢化も考慮して、今後の市営住宅においては 高齢者が安心して暮らすことのできる住宅・住環境とすることが望まれる。また、障がい者の地域 生活を支える住宅の受け皿として、公営住宅が機能することも望まれる。 ・そのため、住戸内および共用空間におけるバリアフリー化の徹底や、障がい者向け住戸の確保など に努めることとする。また、余剰地を活用した施設導入を検討する際には、高齢者向け施設・住宅 の整備誘導の可能性を検討することとする。 （介護施設・サービス付き高齢者向け住宅など） 〇世帯の小規模化にも対応した多様な住戸タイプの導入 ・石橋住宅の入居世帯の世帯人員をみると、過半数が単身世帯となっており、２人世帯までで８割近 くを占めている。そのため、建替えにより新たに供給する住戸については、小規模化している入居 世帯のニーズに対応するよう、整備水準を満たしつつ、小規模な住戸タイプも含めた多様なタイプ の供給に努めることとする。 〇住宅コミュニティの形成に配慮した住宅・共用施設の整備 ・公営住宅には、高齢世帯をはじめ、母子家庭や障がい者など、住宅の確保に配慮を要するとともに 生活面の支援も求められる世帯の入居が想定される。そのため、住宅内のコミュニティの形成を推 進し、入居者同士の見守りや支え合いなど「共助」の取り組みを誘発することを想定し、住宅入居 者同士のコミュニティ形成を誘発する空間の整備を検討する。 ・具体的には、コミュニティガーデン・ポケットパーク・廊下や EV ホールやエントランスなど談話ス ペースなどが考えられる。 58 〇地域コミュニティとの交流促進・周辺市街地との調和 ・石橋住宅が周辺地域のコミュニティと調和を図ることにより、地域福祉や防災、交流などの面で相 互に機能向上を図ることを推進する。 ・そのため、石橋住宅の建替えにおいて、敷地内に周辺地域からもアクセス・利用がしやすいポケッ トパークの設置や、地域住民や市民活動団体等も利用できる地域開放型集会所の設置を検討する。 〇地域の防災拠点として防災施設の整備（都市計画公園での整備の可能性も含む） ・石橋住宅の建替えにおいては、地域の防災拠点としての位置づけを図り、周辺地域の防災性を向上 させる機能の導入を図る。 ・具体的には、災害発生時に必要となる防火水槽・備蓄庫等の整備、避難生活を支える施設（トイレ・ 井戸・かまどベンチなど）の整備などが考えられる。 ・石橋住宅敷地を活用して整備する都市計画公園においても防災機能の導入可能性は想定されるため、 各施設の設計等においては連携して検討することとする。 〇低コストでの整備・財源の確保を実現できる事業手法の採用を検討 ・厳しい財政状況を鑑みると、市営住宅の建替え事業を確実に推進するためには、できるだけ低コス トでの事業実施が求められる。 ・そのため、PFI 事業の導入可能性など、コスト低減効果の可能性のある事業手法の導入を検討する。 ・また、PFI 事業の導入に限らず、建替えにより必要戸数を建設した上で残る余剰地については、まち づくりへの貢献の視点も取り入れつつ、売却処分することを想定し、処分により得られる資金を今 後の公営住宅関連事業に活用する原資とするなど、公営住宅関連事業全体における財源の確保にも 配慮する。 〇省エネルギーや環境負荷低減など環境に配慮した住まいづくり ・建替えに際しては、断熱性能の確保や低炭素・高効率機器の導入など、省エネ・省 CO2 など環境に配 慮した住まいづくりを検討し、池田市における環境配慮型の住まいづくりの推進につなげる。 59 （２）井口堂住宅 ①建替え事業の基本的な考え方 井口堂住宅は、本計画の計画期間において建替えに向けた取り組みを開始する位置づけとし、周辺 の公的賃貸住宅の建替えと連携した非現地での建替え事業として推進する。 建替え事業の実施においては、井口堂住宅の現在の管理戸数 24 戸の整備を基本としながら、池田市 全体の管理戸数の維持に向けて建替え戸数を設定することとする。 現在の井口堂住宅の敷地条件図 ・用途地域：第 1 種中高層住居専用地域 ・建蔽率：60％ ・容積率：200％ 石橋公園 府立軽費老人ホーム 万寿荘 ・その他：「指定建築物の高さ及び階数に係る指導要綱」 により建築物の高さを 6 階以下に指定 ・その他：第 2 種高度地区（北側隣地境界線からの高さ制 限 敷地 10ｍ＋建物の後退距離×0.6） ②建替え事業コンセプト 井口堂住宅の建替え事業を推進する場合に、市営住宅全体における課題や社会状況などを踏まえる とともに、井口堂住宅が立地する周辺地域の住環境等にも配慮した事業とする。 そこで、以下のような事業コンセプトを設定し、設計段階などにおける基本的な考え方として、具 体的な事業推進を図ることとする。 〇子育て支援機能を強化した住宅・施設の整備 ・現在の井口堂住宅は、保育所が併設された住宅として母子世帯向けの募集枠も確保されており、ま た、学校からも近いなど、住宅の確保に配慮を要する子育て層の居住環境が整っているといえる。 ・周辺の公的賃貸住宅の建替えと連携して非現地での建替え事業を推進する場合においても、この ような環境を生かし、母子世帯など子育て層向けの子育て支援機能を強化した住宅として整備を 検討することとする。 ・建替え後は、入居する子育て世帯同士が交流し支えあう取り組みが誘発されるよう、交流施設や 子供の遊び場スペースの確保を検討する。 60 〇地域コミュニティとの交流促進による子育て拠点としての機能整備 ・井口堂住宅が周辺地域のコミュニティと調和を図ることにより、井口堂住宅に導入する子育て支 援機能が地域全体の子育て拠点として機能するように、子育て支援活動などの推進と連携を図る。 ・そのため、井口堂住宅の建替えにおいて、敷地内に周辺地域からもアクセス・利用がしやすいポ ケットパークの設置や、地域の子育てサークル等も利用できる地域開放型スペースの運営を検討 する。 〇子育て層に適切に供給するための仕組みの導入を検討 ・井口堂住宅がこのように子育て支援型の市営住宅として整備する場合、入居に関するルールなど を定め、母子家庭等の支援を必要とする市民に適切に供給できる仕組みの導入を検討する。 61 ７．長寿命化のための維持管理計画 （１）修繕の方針 標準的な修繕周期をふまえて定期的な点検を行い、適切な時期に予防保全的な「修繕」を行うこと で、居住性・安全性等の維持を図る。 また、修繕の実施時期については、空き家修繕のタイミングで行うケースも多くなるが、本計画に おける個別改善の計画を踏まえ、効率的に実施するものとする。 なお、修繕対応として位置づけた借上げ公営住宅の五月ヶ丘住宅と緑丘住宅については、借上げ期 間の終了時点での返還を基本とすることとし、スムーズな返還に向けて次のような対応をとるものと する。 ○借り上げ期間終了時が近くなってきた際に、入居者に対して、契約内容の再確認を徹底するとと もに、他の公営住宅への移転を提案する。 ○入居者への移転提案を行うために、建替えや空き家発生により供給できる住戸について、入居の 受け皿として確保する ○入居者が借り上げ期間終了後も現在の住宅に住み続けることができるよう、建物所有者（UR）と の引き継ぎ方法について事前に協議を進めておく。 ○入居者募集においては、借り上げ期間の終了時点で明渡義務のある旨の説明を徹底する。 62 (参考)維持保全の方法の例 （出典：長期優良住宅に係る認定基準技術解説/一般社団法人住宅性能評価・表示協会） 63 （２）改善の方針 前頁の維持保全の方法の例等を参考として、定期的な点検を行い、適切な時期に予防保全的な「改善」 を行うことで、居住性・安全性等の維持を図り、市営住宅を長期的に活用する。 公営住宅等ストック総合改善事業のメニューに基づき、各改善事業を下記のような方針で取り組むこ ととする。 改善事業ごとの取り組み方針 居住性向上型改善 住戸、住棟設備の機能向上により、居住性を向上させる改善を検討する。 福祉対応型改善 高齢者、障がい者が安全・安心して居住できるよう、バリアフリー化などの改善を進める。 安全性確保型改善 耐震性能を確保し、非常時に円滑に避難できるよう避難設備や経路の整備・確保を行なうと ともに、防犯性や落下・転倒防止など生活事故防止に配慮した改善を行う。 長寿命化型改善 耐久性の向上や、躯体への影響の低減、維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善 を行う。 表：[参考]公営住宅等ストック総合改善事業の対象項目例示（出典：公営住宅等長寿命化計画策定指針/国土交通省） 住戸改善 共用部分改善 屋外・外構改善 ・雨水貯留施設の設置 ・給水方式の変更 ・間取りの改修 ・地上ﾃﾞｼﾞﾀﾙ放送対応 ・断熱化対応 ・給湯設備の設置 ・集会所の整備・増改築 ・共視聴アンテナ放送対応 ・電気容量のアップ ・児童遊園の整備 ・地上デジタル放送対応 等 ・外壁、最上階の天井等の断熱 ・排水処理施設の整備 等 ・開口部のアルミサッシ化 等 福祉 ・住戸内部の段差解消 ・廊下、階段の手すり設置 ・屋外階段の手摺の設置 対応型 ・浴室、便所等への手すりの設置 ・中層ＥＶの設置、機能向上 ・屋外通路の幅員確保 ・浴槽、便器の高齢者対応 ・段差の解消 ・スロープの設置 ・高齢者対応建具 ・視覚障がい者誘導用ブロック等の設置 等 ・電線の地中化 等 ・流し台、洗面台更新 等 安全性 ・台所壁の不燃化 ・耐震改修（注２） ・屋外消火栓設置 確保型 ・避難経路の確保 ・外壁落下防止改修 ・避難経路となる屋外通路等の整備 ・住宅用防災警報器等の設置（注１） ・バルコニーの手摺のアルミ化 ・屋外通路等の照明設備の照度確保 ・アスベストの除去等 ・防火区画 ・ガス管の耐震性、耐食性向上 ・ピッキングが困難な構造の玄関扉の錠、 ・避難設備の設置 ・防犯上有効な塀、柵、垣、植栽の設置 等 補助錠の設置、破壊が困難なガラスへ ・アスベストの除去等 の取替、防犯上有効な箇所への面格子 ・ＥＶかご内の防犯カメラ設置 等の防犯建築部品の設置（注３） 等 ・地震時管制運転装置等の設置 等 長寿命 ・浴室の防水性向上に資する工事 ・配管の耐久性・耐食性向上に資する工 ・躯体・屋上・外壁・配管の耐久性向上 ・避難施設の耐久性向上 等 事 等 化型 ・内壁の断熱性向上・耐久性向上に資す る工事 ・配管の耐久性向上に資する工事 等 注１）住宅用防災警報器等の設置については「住宅用防災警報器及び住宅用防災報知器設備の設置について（通知） （平成 17 年 9 月 16 日国住備第 50 号） 」を参照。 注２）耐震改修については「公営住宅等の耐震化の推進について（平成 18 年 4 月 28 日国住備第 31 号）」を参照。 注３）防犯性向上については「共同住宅に係る防犯上の留意事項および防犯上配慮した共同住宅に係る設計指針について（平成 13 年 3 月 23 日国住備 発第 110 号）」を参照。 居住性 向上型 64 （３）住棟単位の修繕・改善事業等の内容 改善事業を行うにあたっては、公営住宅等ストック総合改善事業の対象項目を参照し、補助要件にあ った事業として推進を図るものとする。 「住宅別・住棟別活用計画」で「改善」と判定した住宅を対象として、計画期間内に実施する修繕管 理・改善事業の内容を以下に示す。 表：個別改善住棟において計画期間内に実施する修繕管理・改善事業の内容 区分 修繕対応 実施方針 実施内容 対象住棟 標 準修 繕周期 をふ まえて定 ・定期点検の実施 ■五月ヶ丘住宅 期的な点検を行い、適切な時 ・標準周期を踏まえた経常 ■緑丘住宅 期 に予 防保 全 的な 修繕を行 うことで、居住性・安全性等 修繕の実施 ・空き家修繕の実施 等 の維持を図り、市営住宅を長 期的に活用する。 個別改善 現 在の 入居 世 帯の ニーズや 【居住性向上型】 傾向を踏まえ、間取りの改修 ・小規模世帯に対応する間 取り改修 ■狭間池住宅 （1・2・3 棟） を実施する。 個別改善 耐震診断を実施し（または既 ・耐震改修工事の実施 等 【安全性確保型】 存の診断結果を活用し）、診 （耐震改修） ■秦野住宅（D・E・G 棟） ■古江住宅 断 によ る改 修 計画 に基づき 耐震改修工事を行う。 耐久性の向上や、躯体への影 【長寿命化型】 響の低減、維持管理の容易性 いて屋根の防水性･断熱 （A・B・C・D・E・F・G 棟） 向 上の 観点 か ら予 防保全的 性･耐久性向上 な改善を行う。 ・対策が必要な全住棟にお ■秦野住宅 個別改善 ・対策が必要な全住棟にお ■古江住宅 ■狭間池住宅 いて、外壁の防水性･耐久 （1・2・3 棟） 性の向上 ・対策が必要な全住棟にお いて、配管の耐食性･耐久 性の向上 65 等 66 ８．住棟単位の改善事業等一覧 各住宅住棟単位の事業推進について、下記の事業スケジュール表に基づき、推進する。建替え事業の方針に記載したように、事業の推進や他の施策との連携状況などにより、必要に応じて随時見直しするものとする。 次項以降には、国提出の様式に従って、事業種別ごとの一覧を記載する。 住 棟 名 戸数 1∼10 20 木平 S30 11∼20 20 木平 S31 A 24 中耐 S41 外壁改修・配管改修 （長寿命） B 24 中耐 S42 外壁改修・配管改修 （長寿命） C 24 中耐 S43 D 12 中耐 S45 耐震改修設計（安 全確保） E 12 中耐 S45 耐震改修設計（安 全確保） F 24 中耐 S46 G 11 中耐 S47 1 18 中耐 S61 2 18 中耐 S59 間取り設計（居住 性向上） 3 18 中耐 S60 間取り設計（居住 性向上） 井口堂住宅 24 中耐 S44 古江住宅 40 中耐 S46 住 宅 名 構造 建設 年度 建替え・改善事業の内容 備 考 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27 Ｈ28 Ｈ29 Ｈ30 Ｈ31 Ｈ32 Ｈ33 Ｈ34 １期建替え工事 石橋住宅 秦野住宅 狭間池住宅 五月ヶ丘住宅 129 35 中耐 H15 緑丘住宅 115 60 高耐 H22 協議・調査・設計など ２期建替え工事 外壁改修・配管改修 （長寿命） 耐震改修（安全確保） 外壁改修・配管改修 （長寿命） 耐震改修（安全確保） 外壁改修・配管改修 （長寿命） 外壁改修・配管改修 （長寿命） 耐震改修設計（安 耐震改修（安全確保） 全確保） 配管改修（長寿命） 間取り設計（居住 性向上） 個別改善 間取り（居住性向上） 外壁改修・配管改修（長寿命） 協議・調査・設計など 個別改善 間取り（居住性向上） 外壁改修・配管改修（長寿命） 個別改善 間取り（居住性向上） 外壁改修・配管改修（長寿命） 建替え工事 耐震改修（安全確保） 外壁改修・配管改修（長寿命） 67 67∼68 68 （１）修繕・改善に係る事業予定一覧 事業主体名： 池田市 地優賃 住宅区分： 公営住宅 特定公共 （公共供給） 改良住宅 その他 賃貸住宅 団 地 名 秦野住宅 住 棟 名 戸数 A 24 B （ ） 修繕改善事業の内容 建設 年度 次期定期 点検時期 中耐 S41 Ｈ30 外壁改修・配管改 修 （長寿命） 24 中耐 S42 Ｈ30 外壁改修・配管改 修（長寿命） C 24 中耐 S43 Ｈ30 D 12 中耐 S45 Ｈ30 耐震改修（安全確 耐震改修設計（安 保） 全確保） 外壁改修・配管改 修（長寿命） E 12 中耐 S45 Ｈ30 耐震改修設計（安 全確保） F 24 中耐 S46 Ｈ30 G 11 中耐 S47 Ｈ30 1 18 中耐 S61 Ｈ30 構造 備 考 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27 Ｈ28 Ｈ29 Ｈ30 Ｈ31 Ｈ32 Ｈ33 Ｈ34 外壁改修・配管改 修 （長寿命） 耐震改修（安全確 保） 外壁改修・配管改 修（長寿命） 外壁改修（安全確 保） 配管改修（長寿 命） 耐震改修（安全確 耐震改修設計（安 保） 全確保） 配管改修（長寿 命） 間取り改修（居住性 間取り設計（居住 向上） 外壁改修・屋上防水・ 性向上） 配管改修（長寿命） 狭間池住宅 2 18 中耐 S59 Ｈ30 間取り設計（居住 性向上） 3 18 中耐 S60 Ｈ30 間取り設計（居住 性向上） 40 中耐 S46 Ｈ30 古江住宅 間取り改修（居住性 向上） 外壁改修・屋上防水・ 配管改修（長寿命） 間取り改修（居住性 向上） 外壁改修・屋上防水・ 配管改修（長寿命） 耐震改修・配管改 耐震改修・外壁改 修（長寿命） 修（長寿命） 五月ヶ丘住宅 129 35 高耐 H14 Ｈ30 借上げ公営住宅 緑丘住宅 115 60 高耐 H22 Ｈ30 借上げ公営住宅 69 （２）建替えに係る事業予定一覧 事業主体名： 池田市 公営住宅 特定公共 賃貸住宅 地優賃 （公共供給） 改良住宅 団地名 住棟 番号 戸数 構造 建設 年度 石橋住宅 1∼10 20 木平 S30 H30 Ｈ28∼29 11∼20 20 木平 S31 H30 H28∼29 24 中耐 S44 H30 H34 住宅区分： 井口堂住宅 その他（ ） 次期定期点検 建設予定年度 時期 備 考 （３）共同施設部分に係る事業予定一覧 事業主体名： 池田市 住宅区分： 団地名 公営住宅 共同施設名 特定公共 賃貸住宅 地優賃 改良住宅 （公共供給） その他（ ） H24 H25 修繕・改善事業の内容 H26 H27 H28 H29 次期定期 建設年度 点検時期 H23 該当無し 70 H30 H31 H32 備考 ９．長寿命化のための維持管理による効果 公営住宅等長寿命化計画を策定する意義として、予防保全的な修繕や耐久性の向上に資する改善等 の計画的な実施により、公営住宅等の長寿命化を図り、ライフサイクルコスト（以下「LCC」という。） の縮減につなげることが挙げられる。そこで、公営住宅等長寿命化計画を策定し、予防保全的な維持 管理等を実施することによる効果を記載する。 （１）ライフサイクルコスト（LCC）算出の基本的な考え方 ＬＣＣ算出の考え方は、国が示す長寿命化計画策定指針に示されている方法に準じ、下記のよう な手法によるものとする。 ①１棟のLCC改善効果 ＝ LCC(計画前)−LCC(計画後) ②LCC(計画前)＝（修繕費＋建替費）／建設∼築後○年までの使用年数 ・公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施しない場合の、建設時点から次回の建替え までに要するコスト ③LCC(計画後)＝（修繕費＋改善費＋建替費）／建設∼築後△年までの使用年数 ・公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施する場合の、建設時点から次回の建替えま でに要するコスト ・「築後△年」は、長寿命化型改善事業の実施により想定される使用年数とする。 （注記） ・将来コストについては、社会的割引率を考慮して現在価値化する。 ・修繕費の算定にあたっては、ａ）各事業主体の長期修繕計画で設定している標準的な修繕周 期に基づき設定する、または、ｂ）簡便化のため、標準的な修繕周期の場合に生じるコスト を、当該期間分積算する。 ・将来、当該住棟を建替えず用途廃止する場合についても、便宜上、建替えるものとして建替 えに要するコストを計上する。 71 ライフサイクルコストの算出イメージ 【算出の考え方】 ・公営住宅等長寿命化計画に基づく長寿命化型改善事業を実施する場合、実施しない場合、それぞれ の場合について建設時点から次回の建替えまでに要するコストを算出し、住棟単位で年当たりのコ スト比較を行う。 ・本算出方法においては、戸当たりコストを基に当該住棟の住戸数分を積算して、住棟当たりのコス トを算出する。 ・なお、建設後一定年数が経過した実際の住棟に当てはめてコストを比較することが望ましいが、過 去の累積修繕費を算出することは困難であり、また、予防保全的な維持管理・改善を行った場合の 効果を見る上でも、本算出方法では、現時点で当該住棟を建設した場合を想定し、今後、長寿命化 型改善を実施する場合と実施しない場合の比較を行う簡略化したモデルとしている。 72 （２）ライフサイクルコスト（LCC）算出の手順と設定条件 ①計画前モデルにおける算出の手順 １）使用年数 ・減価償却資産の耐用年数等に関する省令（財務省令）に基づく法定耐用年数を参考に、下記のよう に設定する。 池田市では、耐火構造の住宅において、50年と設定する （参考：減価償却資産の耐用年数等に関する省令に基づく法定耐用年数） ・鉄筋鉄骨または鉄筋コンクリート造（住宅）・・・47年 ・れんが、石、ブロック造（住宅）・・・・・・・・38年 ・木造（住宅）・・・・・・・・・・・・・・・・・22年 ２）累積修繕費 ・修繕費＝建替工事費×修繕費乗率 ・上記の修繕費算出式、及び下表における修繕項目・修繕費乗率・修繕周期に基づいて、建設時点か ら上記「使用年数」経過時点までの修繕費を累積した費用とする。 修繕費は下表のとおり設定します。 修繕項目 小修繕 EV 保守 量水器 給水ポンプ 給湯器 外壁 修繕費乗率 0.278% 0.177% 0.232% 0.046% 1.296% 4.882% 修繕周期 1年 1年 8年 10 年 13 年 15 年 修繕項目 屋上防水 給水管 流し台 排水管洗浄 修繕費乗率 2.472% 0.074% 0.037% 2.778% 1.296% 0.093% 修繕周期 15 年 15 年 15 年 20 年 20 年 20 年 排水ポンプ 共聴アンテナ ※上表の計画修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない（従前の仕様と比して性能が向上しない）と 設定している ３）建替工事費 ・住宅局所管事業に係る標準建設費等（平成24 年度標準建設費通知）を参考に、下記の費用で設定する。 採用単価 1,200 万円／戸 （参考：公営住宅等のうち住宅性能表示基準劣化対策等級３を適用するものに係る主体附帯工事費） ・中層耐火（4∼5階）・・・1,181万円／戸 73 ４）計画前LCC ・計画前LCC＝（建替工事費＋累積修繕費）÷使用年数 （単位：円/戸・年） 【計算例（秦野 A） 】 （１）設定した建替え工事費：1,200 万円／戸に対して、修繕費乗率に基づき算出する 50 年間の累 積修繕費(A) A=7,077,864 円/戸 （２）計画前 LCC（B） B=(1,200 万円/戸＋7,077,864 円/戸)÷50 年間＝381,557 円/戸・年 74 ②計画後モデルにおける算出の手順 １）使用年数 ・当該改善事業を行うことによって想定される当該住棟の使用年数は、公営住宅法における耐用年限 を参考に下記のように設定する。 池田市では、耐火構造の住宅において、70年と設定する ２）累積修繕費 ・修繕費＝建替工事費×修繕費乗率 ・計画前モデルにおける算出の条件と同様に、上記の修繕費算出式、及び修繕項目・修繕費乗率・修 繕周期に基づいて、建設時点から「使用年数」経過時点までの修繕費を累積した費用とする。 ３）長寿命化型改善工事費 ・長寿命化のための維持管理計画に則った工事費用とする。 ・当該改善を複数回行う場合はそれらの合計費用とする。 ４）建替工事費 ・計画前モデルと同様に下記の費用で設定する。 採用単価 1,200 万円／戸 ５）計画後LCC ・計画後LCC＝（建替工事費＋長寿命化型改善工事費＋累積修繕費） ÷使用年数 （単位：円／戸・年） 【計算例（秦野 A） 】 （１）設定した建替え工事費：1,200 万円／戸に対して、修繕費乗率に基づき算出する 70 年間の 累積修繕費(A) A=9,943,188 円/戸 （２）今後実施する長寿命化型改善工事費(B) 外壁改修費 1,920 万円⇒戸あたり換算 1920 万／24 戸＝80 万円／戸 配管改修費 560 万円⇒戸あたり換算 560 万／24 戸＝23.333 万円／戸 ※秦野 A については、これらの改修を行った後、70 年目までに再度長寿命化改善を行う予定 はしない B=80 万円／戸＋23.333 万円／戸+11 年目以降に行う長寿命化改善（=0 円） ＝1,033,333 円／戸 （３）計画後 LCC（C） C=(1,200 万円/戸＋1,033,333 円/戸)÷70 年間＝328,236 円/戸・年 75 ③LCC改善効果算出の手順 １）年平均改善額 ・年平均改善額＝計画前LCC−計画後LCC ２）累積改善額 ・年平均改善額について、将来コストを社会的割引率４%/年により現在価値化し、使用年数期間の累 積改善額を算出する。 ・現在価値化のための算出式は次の通り。 築後経過年数ａ年における年平均改善額ｂの現在価値＝ｂ×ｃ ａ：築後経過年数 ｂ：上記年平均改善額 ｃ：現在価値化係数 ｃ＝1÷（1＋ｄ）ａ ｄ：社会的割引率（0.04（4％）） ３）年平均改善額（現在価値化） ・上記より、年平均改善額（現在価値化）＝累積改善額÷使用年数 （単位：円／戸・年） ・以上より求めた戸当たり年平均改善額（現在価値化）を、当該住棟の住戸数分を積算して、住棟当 たりの年平均改善額を算出する。年平均改善額がプラスであれば、LCC縮減効果があると判断でき る。 【計算例（秦野 A） 】 （１）LCC の年平均改善額(A) A=381,557 円/戸・年―328,236 円/戸・年＝53,321 円/戸・年 （２）累積改善額（将来コストを社会的割引率４%/年により現在価値化した金額）(B) 築後経過年数ａ年における年平均改善額ｂの現在価値＝ｂ×ｃ ａ：築後経過年数＝70 年 ｂ：年平均改善額＝53,321 円/戸・年 ｃ：現在価値化係数 ｃ＝1÷（1＋ｄ）ａ 70 年間での累積による現在価値化係数 ｄ：社会的割引率（0.04（4％）） ＝23.395 B=53,321 円/戸・年×23.395＝1,247,425 円／戸(70 年) （３）年平均改善額(C) C=1,247,425 円／戸÷70 年間＝17,820 円/戸・年 （４）住棟単位年平均改善額(D) D=17,820 円/戸・年×24 戸＝427,600 円/年（≒428 千円） 76 ４）LCC改善効果算出結果 ・上記の算出の手順を踏まえ、池田市において、長寿命化改善の実施を位置づけた住宅住棟について のLCC改善効果の算出結果を下記に示す。 ・各住棟におけるLCC改善効果は、全対象住棟において0以上となっており、整備による改善効果が期 待される。 ・次項以降にその算出シートを記載する。 住宅名 住棟 番号 年平均 長寿命化型改善事業の内容 LCC 縮減効果 （千円） 秦野住宅 A 外壁改修・配管取替 428 秦野住宅 B 外壁改修・配管取替 428 秦野住宅 C 外壁改修・配管取替 428 秦野住宅 D 外壁改修・配管取替 212 秦野住宅 E 外壁改修・配管取替 212 秦野住宅 F 外壁改修・配管取替 428 秦野住宅 G 屋上防水・配管取替 223 狭間池住宅 1 外壁改修・配管取替 294 狭間池住宅 2 外壁改修・配管取替 294 狭間池住宅 3 外壁改修・配管取替 294 外壁改修・配管取替 712 古江住宅 77 備考 ■LCCの算出シート（１） (1)修繕・改善に係る事業予定一覧 に位置づけた長寿命化型改善の項目別費用 住宅名 住棟 番号 秦野住宅 A 800,000 233,333 秦野住宅 B 800,000 233,333 秦野住宅 C 800,000 233,333 秦野住宅 D 800,000 266,666 秦野住宅 E 800,000 266,666 秦野住宅 F 800,000 233,333 秦野住宅 G 狭間池住宅 1 800,000 544,444 狭間池住宅 2 800,000 544,444 狭間池住宅 3 800,000 544,444 840,000 200,000 古江住宅 躯体工事 屋上防水 外壁改修 315,789 内壁改修 給排水管 取替 200,000 78 シーリング 改修 浴室防水 避難施設 改修 電気幹線 床下地材 配管集約化 改修 改修 履歴情報 管理 ■LCCの算出シート（２） 計画前モデル 住宅名 住棟 番号 計画後モデル ① ② ③ 使用年数 累積修繕費 建替工事費 ④ LCC （計画前） ⑤ 使用年数 LCC改善効果 ⑦今後10年 ⑦今後11年目 間の長寿命 以降に想定して ⑥ ⑧ いる長寿命化 建替工事費 化型 累積修繕費 改善工事費 型改善工事費 ⑨LCC （計画後） ⑩ 年平均 改善額 住棟単位年 ⑪ ⑫年平均 平均改善額 累積改善額 改善額 （⑫×戸 （70年・現在 （現在価値 数） 価値化） 化） （千円） 秦野住宅 A 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,033,333 12,000,000 328,236 53,321 1,247,425 17,820 428 秦野住宅 B 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,033,333 12,000,000 328,236 53,321 1,247,425 17,820 428 秦野住宅 C 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,033,333 12,000,000 328,236 53,321 1,247,425 17,820 428 秦野住宅 D 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,066,666 12,000,000 328,712 52,845 1,236,285 17,661 212 秦野住宅 E 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,066,666 12,000,000 328,712 52,845 1,236,285 17,661 212 秦野住宅 F 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,033,333 12,000,000 328,236 53,321 1,247,425 17,820 428 秦野住宅 G 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 515,789 12,000,000 320,843 60,715 1,420,392 20,291 223 狭間池住宅 1 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,344,444 12,000,000 332,680 48,877 1,143,450 16,335 294 狭間池住宅 2 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,344,444 12,000,000 332,680 48,877 1,143,450 16,335 294 狭間池住宅 3 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,344,444 12,000,000 332,680 48,877 1,143,450 16,335 294 50 7,077,864 12,000,000 381,557 70 9,943,188 1,040,000 12,000,000 328,331 53,226 1,245,197 17,789 712 古江住宅 79 10．計画の実現に向けて （１）事業推進のための居住者との合意形成 建替えや改善などの事業の円滑な遂行を図るため、入居者に対してきめ細かな説明を 行い、計画内容に対する理解を求めていく。 また、建替えにあたっては、事業スケジュールに対する詳細な検討を行うと共に、型 別供給等に対する入居者の意向把握に努め、入居者の意見を反映させた施設計画や管理 手法の導入をめざす。 （２）まちづくりとの連携 事業推進にあたっては、地域のまちづくりとの連携が重要である。 公営住宅入居者が地域で暮らし続けるためには、地域コミュニティにおける支え合い が重要であり、コミュニティづくりを促進・支援するための仕組みづくりを進めていく。 また、建替え事業に伴う余剰地を有効に活用し、福祉施策との連携や、多様な形での 住宅供給など、地域のまちづくりに寄与できる施設誘導をすすめるため、民間への売却 を視野に入れ適切な事業手法を検討する。 （３）国・府の住宅政策の動向にも注視し柔軟性を持った計画の推進 国や大阪府における住宅セーフティネットの制度や事業の枠組みが見直される可能 性があるため、その動向に注視しながら計画の推進にあたることが必要である。 そのため、国・府における住宅政策の方向性が変更される場合など、池田市において も必要に応じてそれを踏まえた計画の見直しを図るとともに、池田市における関連施 策・プロジェクト等との整合性も図るなど、柔軟性を持って計画の推進を図ることとす る。 （４）関係主体との緊密な情報交換 本計画を推進するうえで、大阪府、大阪府住宅供給公社、都市再生機構の公的住宅供 給主体との連携のもと、住宅セーフティネット機能を確保する必要がある。また、各住 宅の建替え、改善事業を進める上で、福祉部局や都市計画部局等とも調整しながら推進 することが必要である。 そのため、それら関係主体との緊密な情報交換を行い、スムーズな事業推進に務める こととする。 80 池田市市営住宅長寿命化計画 発行日：平成 25 年 2 月 発 行：池田市 都市建設部 交通・総務課 〒563-8666 大阪府池田市城南 1 丁目 1 番 1 号 TEL（072）752-1111(代) FAX（072）752-6572 http://www.city.ikeda.osaka.jp