小樽市公共賃貸住宅長寿命化計画 小樽市公共賃貸住宅長寿命化計画

小樽市公共賃貸住宅長寿命化計画
（概要版）
平成２２年３月
第１章
目的と
目的と方法
目 的
現行のストック総合活用計画を踏まえ、住宅マスタープランに基づく各種居住施策と
連携を図り、予防保全的な観点から修繕や改善の計画を定め、ストックの長寿命化によ
る市営住宅の計画的な建替え、改善、用途廃止などを進め、更新にかかる事業費及び事
業量の平準化を図ることを目的とします。
期間・
期間・方法
Ｈ２２年度からＨ４１年度までの２０年間を構想期間とし、特に前半の１０年間（Ｈ
２２年度からＨ３１年度）を計画期間とします。
計画内容は社会情勢の変化、事業の進捗状況等に応じ、概ね５年ごとに定期的な見直
しを行うこととします。
第２章
市営住宅ストック
市営住宅ストックの
ストックの状況
※特記のないものはＨ２２年３月末現在
◆管理戸数
・市営住宅
（道営住宅
３９団地、３，４２６戸
１６団地、１，３０５戸）
◆入居状況（Ｈ２２年２月１日現在）
・入居戸数
２，７８０戸
（入居率 ８１．１％、実入居率
９３．７％）
◆整備状況
・簡易耐火構造平屋建て ４９７戸（１４．５％）
（Ｈ２２年度で全てが耐用年限３０年を超過）
・簡易耐火構造２階建て ２６８戸 （７．８％）
（Ｈ３２年度に全てが耐用年限４５年を超過）
・中層耐火
２，２７７戸（６６．５％）
・高層耐火
３８４戸（１１．２％）
◆住戸規模
・専用面積 ７０㎡以上
６０～７０㎡
５０～６０㎡
４０～５０㎡
４０㎡未満
・型別戸数 ４部屋タイプ
３部屋タイプ
２部屋タイプ
１部屋タイプ
３３４戸 （９．７％）
１，２５５戸（３６．６％）
７０９戸（２０．７％）
５９５戸（１７．４％）
５３３戸（１５．６％）
３０戸 （０．８％）
１，４３４戸（４１．８％）
１，８０８戸（５２．９％）
１５４戸 （４．５％）
◆設備状況
・浴室設置
・水洗化
・３箇所給湯
・エレベーター
・住戸内手すり
・駐車場
２，７８７戸（８１．３％）
２，６６１戸（７７．７％）
６４０戸（１８．７％）
７５０戸（中高層住戸比 ２８．２％）
６４０戸（１８．７％）
１９団地、１，３２０台（３８．５％）
◆応募状況
・平成２０年度平均応募倍率
１０．８倍
◆入居者の
入居者の状況（Ｈ２１年７月末現在）
・世帯主年齢
・世帯構成
・収入
・入居年数
６５歳以上（４７．３％）
６５歳以上単身・２人（３６．７％）
政令月収１０４，０００円以下（７７．５％）
２５年以上（３１．９％）
第３章
長寿命化計画に
長寿命化計画に関する方針
する方針
長寿命化計画に
長寿命化計画に関する基本方針
する基本方針
(1)ストック
(1)ストックの
ストックの状況把握及び
状況把握及び長寿命化のための
長寿命化のための維持管理方針
のための維持管理方針
ストックの状況を把握し、予防保全的な観点から定期点検を実施することにより、
「施設カルテ」を活用した管理データの更新を行い、適切な維持管理に努めます。
①予防保全的な観点からの定期点検の実施
②管理データ（施設カルテを活用）を用いた適切な維持管理
(2)長寿命化及
(2)長寿命化及び
長寿命化及び更新事業費・
更新事業費・事業量に
事業量に関する方針
する方針
予防保全的な修繕や耐久性の向上に資する改善を計画的に行い、ストックの長寿命化
を図り、更新事業費・事業量の平準化につなげます。
①予防保全的な修繕及び耐久性の向上に資する改善の計画的な実施による長寿命化
②ストックの長寿命化による更新事業費・事業量の平準化
長寿命化計画の
長寿命化計画の整備目標
①耐用年限を経過した住戸の解消
②ユニバーサルデザインの導入
③狭小住戸の解消
④長寿命化型改善の推進
⑤緊急を要する改修工事の実施（住宅用火災警報器設置、地上デジタル放送対応）
⑥高齢化対応の推進
⑦居住環境改善の推進
・水洗化されていない住戸の解消
・浴室のない住戸の解消
・３箇所給湯の整備
建替え
建替え、改善、
改善、維持管理の
維持管理の実施方針
(1)建替
(1)建替え
建替え
用途廃止及びユニバーサルデザインを導入した建替えを計画的に進め、耐用年限超過
住棟の確実な解消を目指します。
(2)改善
(2)改善
・予防保全的な修繕及び仕様のグレードアップ等、耐久性向上に資する改善の実施に
より、ストックの長寿命化を図ります。
・全面的改善を行う住棟は、住戸規模・間取りの改修や住戸設備等の機能性向上を図
り、居住性の向上に努めます。
・長寿命化型改善と合わせ、必要な個別改善を行うことにより長期的活用を図る住棟
は、３箇所給湯設備等、住戸設備の改善を図ります。
(3)維持管理
(3)維持管理
Ｈ５年度以降竣工の住棟は定期的点検を行って維持管理します。
第４章
第５章
長寿命化を
長寿命化を図るべき市営住宅
るべき市営住宅
長寿命化のための
長寿命化のための維持管理計画
のための維持管理計画
※長寿命化を図る住棟、住宅の選定は以下に基づき行います。
(1)１
(1)１次判定（
次判定（住棟単位の
住棟単位の社会的特性による
社会的特性による判定
による判定）
判定）
経過年数及び高度利用の可能性により「建替候補」、「用途廃止候補」、「維持
管理候補」、「継続判定」に分類します。
(2)２
(2)２次判定（
次判定（住棟・
住棟・住宅単位の
住宅単位の物理的特性による
物理的特性による判定
による判定）
判定）
１次判定で継続判定となった住棟を対象に、躯体の安全性、避難の安全性、居住
性の順に評価を行い、長寿命化型改善を含む改善手法を判定します。
(3)３
(3)３次判定（
次判定（住宅単位での
住宅単位での需要
での需要、
需要、改修履歴及び
改修履歴及び総合的検討）
総合的検討）
１次判定で「建替候補」、「用途廃止候補」、「維持管理候補」となった住棟と
２次判定で改善手法の判定を行った住棟を対象に、需要、改修履歴及び現状調査等
を基に総合的検討を行い、住宅別の事業手法に関する最終判定を行います。
【計画期間（Ｈ
計画期間（Ｈ２２
（Ｈ２２年度
２２年度～Ｈ
年度～Ｈ３１
～Ｈ３１年度
３１年度）】
年度）】
①建替え
建替え
・オタモイＤ住宅→
オタモイ住宅３号棟（４５戸）
〔Ｈ２１～２２年度〕
オタモイ住宅４号棟（４５戸予定）〔Ｈ２３～２４年度〕
オタモイ住宅５号棟（３０戸予定）〔Ｈ２６～２７年度〕
②事業主体変更及び
事業主体変更及び全面的改善
・若竹住宅（旧道営２号棟）（４０戸予定）〔Ｈ２１～２２年度〕
・道営若竹団地１号棟（４０戸予定）
〔Ｈ２４～２５年度〕
・道営若竹団地３号棟（４０戸予定）
〔Ｈ２８～２９年度〕
③長寿命化型＋
長寿命化型＋個別改善（長寿命化型改善と合わせ必要な個別改善を行うこと
個別改善
により長期的な活用が可能となる住宅）
・緑Ｂ住宅
・最上Ａ改良
・最上Ａ特目
・張碓住宅
・潮見台Ａ住宅
・蘭島住宅
〔Ｈ２７年度〕
〔Ｈ２７～２８年度〕
〔Ｈ２９年度〕
〔Ｈ３０年度〕
〔Ｈ３０年度〕
〔Ｈ３１年度〕
④長寿命化型改善（長寿命化型改善を行うことにより中期的な活用が可能な住
長寿命化型改善
宅）
・塩谷Ｃ住宅（中層）〔Ｈ２２～２４年度〕
・新光Ｆ住宅
〔Ｈ２２～２４年度〕
・塩谷Ｄ住宅
〔Ｈ２５年度〕
・新光Ｂ住宅
〔Ｈ２５～２６年度〕
・新光Ｃ住宅
〔Ｈ２７年度〕
・最上Ａ住宅
〔Ｈ２７～２８年度〕
・祝津住宅
〔Ｈ２８～３０年度〕
・塩谷Ａ住宅
〔Ｈ３１年度〕
・塩谷Ｅ住宅
〔Ｈ３１年度〕
⑤維持管理（Ｈ５年度以降に竣工した比較的新しい住宅）
維持管理
・手宮公園住宅、銭函住宅、新光Ｅ住宅、桜Ｅ住宅、稲穂北住宅、入船住宅、
納住宅、オタモイ住宅１・２号棟、高島住宅
⑥用途廃止
・オタモイＣ～Ｇ住宅、最上Ｂ住宅、塩谷Ｂ・Ｃ住宅、桂岡住宅
勝
【構想期間（Ｈ
構想期間（Ｈ３２
（Ｈ３２年度
３２年度～Ｈ
年度～Ｈ４１
～Ｈ４１年度
４１年度）】
年度）】
①建替え
建替え
・真栄改良住宅
②長寿命化型＋
長寿命化型＋個別改善
・松ヶ枝Ａ住宅、緑Ａ住宅、稲穂改良住宅
③長寿命化型改善
・桜東住宅、桜Ａ住宅
④用途廃止
・桂岡住宅、花園共同住宅、梅ヶ枝住宅
内部改修等修繕計画
長寿命化型改善の対象とはならない修繕工事のうち、入居者の居住性向上に効果的な
畳表替、階段室の塗装の内部改修事業と定期的な量水器取替を計画的に実施します。