資料 - 大阪の住まい活性化フォーラム

ちゃんと住まい
自分軸で編集する住まい選び
大阪の住まいの活性化
第1回目シンポジウム
島原万丈
HOME’S総研
住宅市場の今後の基調
フローからストックへ
（新築至上主義時代の終わり）
日本の住宅市場の特異性
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既存住宅流通シェアの国際比較
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極端に新築に依存 ⇒スクラップアンドビルド（リフォーム投資の少なさ）
人口あたりの住宅流通数の少なさ ⇒住み替え回数の少なさ
住宅投資に占めるリフォーム投資額の比率
既存住宅流通シェアの国際比較
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家余り時代
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世帯数を超えた住宅ストックが存在
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世帯数4999万世帯＜住宅ストック5759万戸／13.1％の空家率
大阪府では、全住宅の14.3％が空家。賃貸では19.9％が空室
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大阪府の空家率
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「HOME’S見える賃貸経営」より
一次取得層のお財布事情
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給与所得者のキャッシュフロー
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給与所得は減少傾向が続く
終身雇用・年功序列賃金の崩壊、非正規雇用
民間給与所得（平均年収）の推移
出所：国税庁
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住宅ローンが可処分所得を圧迫
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処分所得に占めるローン返済率は上昇、消費性向は低下
総務省「家計調査年報（家計収支編）平成20年」
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新築住宅の資産リスク
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新築住宅を購入した家計のバランスシート
n ローンを払い終わる前に建物は無価値
n 持ち家からの住替え者の8割で売却損が発生
n 個人資産のバランスシートは、買った瞬間から債務超過へ
建築後年数の経過の価格減価（首都圏マンション）
（財）東日本不動産流通機構2011年度中古マンション成約価格データ
データより作成
国土交通相「中古住宅・リフォームトータルプラン」参考資料より
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スクラップアンドビルドの環境負荷
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スクラップアンドビルドの環境負荷
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住宅（戸建）が一生（30年）のうちに排出する全CO2の3割は、解体・新築で発生
１軒の戸建住宅の建替えには、 解体に42ｔの廃棄物、新築に76ｔの資源
出所 積水ハウス『サスティナビリティレポート2009』
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新築着工数の推移
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現在の着工トレンド（全国）は異常値ではない
90年代後半から既に低位安定で推移
出所 国交省「住宅着工統計」
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住宅のあり方の大転換
右肩上がり時代の大量生産大量消費
Keywords：スクラップアンドビルド
「つくっては壊す」
フロー消費型の社会から、
「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使う」
ストック型社会への転換が急務
自由民主党「200年住宅ビジョン」より
中古住宅を活用する成熟時代
Keywords：中古を買って、リノベーション
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ストック型社会とは
欧米先進国の住宅事情
米国西海岸の既存住宅（売却物件のオープンハウス）
建築年:1960年(築47年）
建築年:1937年(築70年）
建築年:1934年(築73年）
建築年:1937年(築70年）
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既存住宅の水まわり
建築年:1937年(築70年）
建築年:1916年(築91年）
建築年:1948年(築59年）
建築年:1870年代
建築年:1892年(築115年）
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ロンドンの既存住宅
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パリの既存住宅
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英国の建築時期別住宅価格
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築年数が経過しても価値の落ちない住宅
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ストック型住宅市場の肝は「住宅が資産になるかどうか」
250,000
平均平米単価
価格／㎡（￡）
2,250.0
200,000
平均価格（￡）
2,000.0
150,000
100,000
1,750.0
50,000
0
平均市場価格（￡）
平均平米単価
価格／㎡（￡）
1918年以前
1919～1944年
1945～1964年
1965～1980年
1980年以降
199,315
2,076.2
183,876
2,089.5
149,656
1,847.6
155,040
1,914.1
179,341
2,160.7
1,500.0
出所 English House Condition Survey,2004 DCLG
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