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第3期 資産運用報告 - インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
Invesco Office J-REIT, Inc. 東京都港区六本木六丁目10番1号 http://www.invesco-reit.co.jp/ 第3期 資産運用報告 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日 (銘柄コード：3298） Invesco Office J-REIT, Inc. 表紙について：表紙の写真は、ヒマラヤ連峰で最も優美な山と言われている「アマダブラム」です。インベスコ・グループのロゴマークには、 「アマダブラム」を表す山のマークが会社の「強さ」 「歴史」 「堅実さ」を象徴するものとして使用されています。 Invesco Office J-REIT, Inc. 投資主の皆様へ 決算ハイライト To Our Unitholders Highlights 投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。 平素は、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。 分 配 金 第3期 確定分配金（1口当たり） 第4期 予想分配金（１口当たり） 2,575 本投資法人は、大都市圏に所在する大規模オフィスビルを重点投資対象として、投資主価値の最大化を 2,540 円 実現するという基本方針のもと、平成26年6月5日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に新規上 場し、このたび第3期（平成27年10月期）の決算を無事に迎えることができました。これもひとえに、投資主 の皆様の力強いご支援の賜物と、心より感謝申し上げます。 分配金の推移 ここに本投資法人の第3期の運用状況と決算につきまして、ご報告申し上げます。 3,000 本投資法人は、前期より、新規物件の取得による外部成長を具体的に推進し、ポートフォリオの着実な成長 2,000 の第1歩を踏み出すことを優先課題の１つとして取り組んでまいりました。その結果、平成27年5月に、上場 1,000 円 （円） 0 後初となる公募増資により103億円を調達し、新規借入金と併せて「東京日産西五反田ビル」及び「オルトヨ 2,605 2,575 2,540 第2期（確定） 第3期（確定） 第4期（予想） 1,005 第1期（確定） コハマ」の2物件を取得し、平成27年6月には新規借入金により「西新宿KFビル」を取得するに至りました。 これにより、資産規模は、上場時の5物件786億円から8物件1,049億円へと約33％拡大し、物件分散及び 決算サマリー 総 資 産 営 業 収 益 4,003 テナント分散の着実な進展を図っております。更に、第4期に入った平成27年11月には、 「博多プライムイー 百万円 スト」を保有する合同会社への匿名組合出資を通じた優先交渉権取得によって将来的な物件取得の可能性 を確保し、継続した外部成長の推進に努めております。 営 業 利 益 運用面では、大口テナントの退去により稼働率が一時低下したものの、当該部分を含めた空室部分の着実 百万円 ました。また、稼働率の向上とともに、賃貸借契約更新時に賃料増額の可能性を追求することで、ポートフォ 経 常 利 益 リオ全体収益の更なる向上、内部成長の推進に努めております。 百万円 1,675百万円、経常利益1,397百万円、当期純利益1,396百万円と予 想を上回る結果となり、1口当たりの分配金についても平成27年6月15 55,287 百万円 1 口 当 たり純 資 産 1,397 これらの結果、第3期の決算は、営業収益4,003百万円、営業利益 百万円 純 資 産 1,675 なリーシングの推進によって、平成27年10月末日現在のポートフォリオ全体の稼働率は98.5％まで向上し 117,757 101,967 円 当期純利益 日時点の予想2,105円を470円上回る2,575円となりました。 1,396 本投資法人は、今後も引き続き大都市圏に所在する大規模オフィスビ 百万円 ルを重点投資対象としたポートフォリオを構築して、中長期的な安定的 （平成27年10月末日現在） 収益の確保と資産価値の着実な向上による投資主価値の最大化を目指 してまいります。 Contents 投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援、ご鞭撻を 投資主の皆様へ 既存保有資産 … ……………………… 12 Ⅳ． 投資主資本等変動計算書… ……… 37 賜りますようお願い申し上げます。 決算ハイライト ······························ 1 財務の状況 … ………………………… 17 Ⅴ． 注記表… …………………………… 38 インベスコ・グループの概要 ………… 18 Ⅵ． 金銭の分配に係る計算書 ············· 48 辻 泰幸 松本 吉史 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク 日本における代表者 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 執行役員 兼 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク 同投資法人担当ファンドマネージャー 辻 泰幸 松本 吉史 本投資法人の特徴 ························ 2 外部成長の推進 ···························· 3 投資口の状況 … ……………………… 19 Ⅶ． 監査報告書 ··································· 49 Ⅰ． 資産運用報告 … …………………… 20 Ⅷ． キャッシュ・フロー計算書（参考情報）·· 50 内部成長の実践 ····························· 8 Ⅱ． 貸借対照表 … ……………………… 34 ホームページのご案内 ······················· 52 ポートフォリオの概要 ·················· 10 Ⅲ． 損益計算書… ……………………… 36 投資主インフォメーション ·················· 53 第３期新規取得資産 ····················· 4 第4期新規取得資産························ 7 1 Invesco Office J-REIT, Inc. 本投資 法 人 の 特 徴 外部成長の推進 Overview of Invesco Office J-REIT, Inc. External Growth 1. 大都市圏に所在する大規模オフィスビルへの重点投資 ● 企業・労働力が集中し経済活動の中心拠点となる大都市圏は、 オフィスビルのマーケット規模が相対 的に大きいことから、投資機会が豊富であり、また、相対的に高い賃貸需要が見込まれるものと考えて います。 ● 大規模オフィスビルは、 一般的に、賃料負担力の高い優良企業の入居により相対的に高い賃料を安定 的に享受できるものと考えています。 ■ 上場後初めての公募増資を実施 第3期の期初である平成27年5月に上場後初の公募増資を実施し、2物件・197億円の資産を取得しまし た。更に、6月には新規借入金により1物件・66億円の資産を取得しました。これにより、資産規模の拡大に よるポートフォリオ分散の着実な進展を実現しました。 ポートフォリオ・LTVの変化 ● 地域分散と物件リターン特性の違いによる分散も併せて、 ポートフォリオの成長を進めていきます。 物件選定基準 ■ 投資対象地域 件 786億円 1,049億円 16年 18年 率 延床面積の目安 最重点地域：東京23区 東 京 圏：延床面積10,000㎡以上、かつ 基準階専有面積600㎡以上 平 その他地域：延床面積7,000㎡以上、かつ 基準階専有面積400㎡以上 稼 重 点 地 域：上記以外の東京圏 (東京都（東京23区以外）、 さいたま市 横浜市、川崎市、 及び千葉市） 投資比率 70 % 以上 重 点 地 域：大阪市、名古屋市及び福岡市 その他の投資対象地域 上記以外の政令指定都市及びそれに準ず ると本投資法人が判断する都市の中心部 投資比率 30 % 以下 年 89.2% 98.5% （注1） 5.2%（4.7%） 5.1%（4.9%） （注1） 4.1%（3.6%） 4.0%（3.9%） 上位10社比率 45.6%（42.9%） 上位10社比率 47.4%（40.6%） 総テナント数 242 総テナント数 299 働 N O I 利 回 り 1物件の取得価格がポートフォリオ全体の50％を超えない こと 大都市圏（その他大都市圏） 築 8物件 数 大都市圏（東京圏） 取 得 価 格 合 計 均 5物件 数 償 却 後 N O I 利 回り ■ 物件クオリティ ・耐震性能 ■ 収益性 ■ 遵法性・環境・地質等 ● インベスコ ・グループはグローバルな運用力を提供している世界有数の独立系資産運用会社です。 ● インベスコ ・グループの一事業部門であるインベスコ・リアルエステートは、グローバルな不動産関連 商品の運用を世界有数の規模で展開することを通じて、投資運用ノウハウを培っています。 ポートフォリオ 2. インベスコ・グループの高い専門性を活用した投資運用 （注2） テ ナ ント 分 散 █ █ 物 ■ 建物規模 第3期末 （平成27年10月末日時点） 3. 実績豊富な独立系資産運用会社による投資運用 ● 本資産運用会社は、 日本国内で過去16年間にわたり不動産の投資運用を行い、累積投資額約1兆円、 上位10社 45.6% 54.4% その他 █ █ 地域分散 第2期末 （平成27年4月末日時点） 東京圏比率 81.4% 上位10社 47.4% 52.6% その他 東京圏比率86.1% 延べ115棟の投資運用実績を有しています。 構 成 L T V 東京23区 上記以外の東京圏 その他大都市圏 45.0% 61.0% 20.4% 18.6% █ █ █ 域 █ █ █ 地 東京23区 上記以外の東京圏 その他大都市圏 58.4% 27.7% 13.9% 47.7% （注1）保有資産のNOIは実際のNOIを３６５日換算して算出しています。NOI利回りは、保有資産のNOIの合計を保有資産の取得価格の合計で除し た数値です。また、括弧内は固定資産税等費用化後の数値です。 （注2）賃貸面積をベースとしています。括弧内は月額賃料をベースとしています。 2 東京日産西五反田ビル 3 Invesco Office J-REIT, Inc. 第3期新規取得資産 New Portfolio Properties ■ 目黒・五反田エリアの 「不動前」駅徒 歩１分、 ４駅・６路線の利用が可能 ■「山手通り」 に面した視認性の高い大 型ビル ■ 首都高速中央環状線全線開業により 更に高まる自動車での交通利便性 ■ 平成２２年にエントランス等共用部の リニューアルを実施し、グレードアップ 東京日産西五反田ビル TOKYO NISSAN NISHI-GOTANDA BUILDING 示 東京都品川区西五反田四丁目32番1号、9号 建 築 時 期 平成2年4月25日（平成22年リニューアル済） 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 21,404.84㎡ 所 有 形 態（ 土 地 ） 敷地権 東急目黒線「不動前」駅徒歩1分 最 寄 駅・所 要 時 間 ＪＲ線「五反田」駅徒歩13分 ＪＲ線「目黒」駅徒歩１4分 JR 山手 山 線 住 居 表 示 建 築 時 期 ORTO YOKOHAMA 神奈川県横浜市神奈川区新子安一丁目 2番4号、5号 平成12年11月30日 京浜 第二 オルトヨコハマ 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 57,261.81㎡ （注） 所 有 形 態（ 土 地 ） 敷地権 手 通り 首都高速中央環状線 不動前駅 五反田駅 都営地下鉄浅草線 最 寄 駅・所 要 時 間 JR京浜東北線「新子安」駅徒歩1分 京浜急行電鉄本線「京急新子安」駅徒歩２分 北線 浜東 京 JR 京急新子安駅 新子安駅 所 有 形 態（ 建 物 ） 区分所有権（一部区分所有権の共有持分） 東京日産西五反田ビル （注）本物件を構成する一棟の建物についての延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。 4 ■ 省エネ ・ＢＣＰ対応に優れたコージェネレーションシステムを採用 目黒駅 （注） 所 有 形 態（ 建 物 ） 区分所有権 ■ 貸室はセンターコア、 整形かつ無柱で多様なテナントニーズに対応可能 線 ＪＲ横浜 表 首 都 高速 ２号 目黒 線 居 ■ 約３， ６９６㎡（約１， １１８坪） と横浜・川崎エリアトップクラスの基準階面積（業務棟） オルトヨコハマ 黒線 東急目 住 ■「新子安」 駅徒歩１分、都心部・横浜・羽田空港にもアクセス容易 子安駅 京急本線 京浜 第一 （注）業務棟、商業棟、駐車場棟各棟全体の延床面積の合計を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。 5 Invesco Office J-REIT, Inc. 第3期新規取得資産 第4期新規取得資産 New Portfolio Properties ■ New Portfolio Properties 第3期末後の匿名組合出資持分取得の概要 本投資法人は、第3期末後、平成27年11月10日付で合同会社ホークプロパティ匿名組合出資持分を取 得しました。これに伴い、合同会社ホークプロパティが保有し、博多プライムイーストを信託対象不動産と （注） する信託受益権の取得にかかる優先交渉権を取得しました。 （注）現時点で、本投資法人において本信託受益権の取得を決定しているものでも、本投資法人が当該信託受益権を取得できることを保証するも のでもありません。 匿名組合出資の概要 ■ 東京メ トロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩3分、 東京都庁を中心に多くの超高層ビルが集積 する「西新宿」エリアに立地 ■ 複数路線利用可能なロケーション ■ 基準階面積は約984㎡ （約298坪） 、大型オ フィスビルが集積する西新宿エリアにおい ても、 まとまった規模の基準階面積を保有 西新宿KFビル NISHI-SHINJUKU KF BUILDING 住 居 表 示 東京都新宿区西新宿八丁目14番24号 建 築 時 期 平成5年1月29日 西新宿KFビル 国内不動産を信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分 称 合同会社ホークプロパティ匿名組合出資持分 信 託 対 象 不 動 産 博多プライムイースト 出 額 100百万円 （当初匿名組合出資等総額の7.4％） 優先交渉権の行使期間 平成27年11月11日から平成29年11月30日まで 資 金 JR線 居 表 示 建 築 時 期 10番35号 平成4年4月22日 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 9,213.20㎡ 園 り 通 新宿駅 公 最 寄 駅・所 要 時 間 都庁前駅 地下鉄空港線 所 有 形 態（ 建 物 ） 区分所有権（注） 福岡市地下鉄空港線「博多」駅徒歩5分 都営大江戸線 博多駅 所 有 形 態（ 土 地 ） 所有権 新宿西口駅 JR各線・小田急線・京王線・東京メトロ丸ノ内線「新宿」駅 （注）本物件は区分所有建物ですが、信託受託者を通じて本物件の全ての区分所 有権を保有しています。 福岡県福岡市博多区博多駅東二丁目 恵 東京 メト ロ丸 青梅 ノ内 街道 線 住 都営地下鉄大江戸線「都庁前」駅・ 「新宿西口」駅徒歩10分 徒歩12分 6 産 名 比 西新宿駅 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩3分 最 寄 駅・所 要 時 間 資 産 中 所 有 形 態（ 建 物 ） 区分所有権（注） 得 資 信託対象不動産の概要 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 9,828.37㎡ 所 有 形 態（ 土 地 ） 所有権 取 山陽新幹線・九州新幹線・JR鹿児島本線 「博多」駅徒歩6分 （注）本物件は区分所有建物ですが、合同会社ホークプロパティは信託受託者を通 じて本物件の全ての区分所有権を保有しています。 中比恵公園 筑紫通り 山陽新幹線 九州新幹線 JR線 博多プライムイースト 7 Invesco Office J-REIT, Inc. 内部成 長 の 実 践 Internal Growth ■ 早期リーシングの達成と稼働率の維持・向上 ■ 賃料改定の状況・平均賃料単価の推移（オフィス部分） 第3期においてはCSタワー・CSタワーアネックスにおける大口テナントの新規リース開始により、平均稼働 第3期は賃料改定総面積の0.3％に当たる割合（1件）で賃料増額改定を実施し、賃料水準の高いテナント 率は96.2％となりました。 を含めた賃料改定総面積の95.1％（26件）について、賃料据置での改定を実施しました。 第4期においても、テナントとの良好な関係構築を継続し、高稼働率を維持することで、平均稼働率は 第4期については、賃料改定総面積の14.1％（5件）の増額改定が確定しており、更なる賃料増額の可能性 98.0%を想定しています。 を追求し、ポートフォリオの収益性向上に注力していきます。 （%） （㎡） 12,000 100 条件未定 100 ポートフォリオ平均賃料 マーケット賃料 █ █ █ █ （注） 平均賃料単価の推移（共益費込） 減額改定 （%） （円／坪） 10.3％（2件） 0.3%（1件） 14.1％（5件） 18,000 10.9％（12件） 0.1%（1件） 50 6,000 89.7％（34件） 95.1％（26件） 75.0％（39件） 16,500 17,143 17,069 17,082 17,313 17,300 17,497 90 3,000 第1期末 第2期末 平成27年 5 0 0 6 7 8 9 10 平成28年 11（予想） 12（予想） 1（予想） 2（予想） 3（予想） 4（予想） （月末） 期 中 ポ ー トフ ォ リ オ 平 均 稼 働 率 第１期 第2期 第3期 96.7% 91.7% 4.6％（4件） 第2期 第4期予想 96.2% 第3期 15,000 第4期 第1期 （5物件） 第2期 （5物件） 第3期 （5物件） （注）マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社により査定された本投資法人保有資産のマーケット成約賃料（基準階）です。第1期・第2期と の比較のため、平均賃料単価は、第1期取得資産（5物件）の推移を示しています。なお、第３期末のポートフォリオ全体（8物件）の平均賃料単 価は以下のとおりです。 98.0% ■ ポートフォリオの平均賃料 マーケット賃料 賃料ギャップ 15,972円/坪 15,975円/坪 0.0％ 戦略的・計画的な資本的支出及びリニューアル 本投資法人は、運用資産の中長期的な価値の維持・向上を目指し、戦略的・計画的な資本的支出及びリ 東京日産西五反田ビルのリーシングについて ■ 据置更新 9,000 95 85 増額改定 █ 賃料改定の状況（賃貸面積ベース） 退去面積 — 実績稼働率 — 予想稼働率 █ 入居面積 █ █ リーシング及び稼働状況 ニューアルを行います。 既存テナントの増床や後継テナントの誘致により、高い稼働を実現 リニューアル実績 物件取得時に、1テナントの解約と1テナントの解約意向があったことを受け、平成27年11月1日時点で2 本資産運用会社は、過去16年間において多数のオフィスビルのリニューアル実績を有しています。かかる フロアの退去を想定していましたが、既存テナントの増床需要を取り込み、解約テナントの契約終了前に後 実績に基づき適時・適切なリニューアルを行うことを通じて、入居するテナントの満足度を向上させ、賃料水 継テナントの誘致に成功しました。 準の維持及び向上を図ることができ、更に、物件自体の競争力も向上するものと考えています。 後継テナントについては、解約テナントより高い契約賃料での契約に成功し、 物件の平均賃料単価の向上を実現しました。 稼 働 率 77.6% 実績 （注2） 改修工事前 改修工事後 ■ テナント満足度向上のため、物件取得後、 平成27年11月1日時点の状況 取得時想定 （注1） 西新宿KFビル 賃 料 単 価 の 上 昇（ 注3） 94.8% +16.6% エレベーター籠内及びエレベーターホールの 改修工事を実施 ■ 今後も計画的に、 照明、水回り、リフレッシュ コーナー等の共用部の改修工事を適正なコス ト水準とタイムラインで実施予定 （注１）ダウンサイドシナリオとして、物件取得時点で解約通知を受領している1テナント及び解約を示唆 している1テナントが全て退去した場合の想定稼働率です。 （注2）平成27年11月1日時点で解約を示唆した1テナントは入居中です。 （注3）解約テナント （上記解約1テナント）の賃料単価と後継テナントの賃料単価の比較です。 8 9 Invesco Office J-REIT, Inc. ポート フ ォ リ オ の概要 — 第 ３ 期 末 時点 Overview of Portfolio Properties ポートフォリオの分散状況 取得価格 平均NOI利回り █ 億円 東京23区 █ 1,049 上記以外の東京圏 █ ポートフォリオの地域別分布 その他大都市圏 58.4% 8 27.7% 1 3 6 13.9% 4.9 （注1） % 4 ポートフォリオの規模別分布 平均稼働率 2 █ 延床面積 10,000㎡以上 98.5 横浜市 Yokohama City 93.7% % 東京23区 Tokyo 23 Wards █ 延床面積 5,000㎡以上 東京23区 Tokyo 23 Wards 7 ポートフォリオ全体のPML値 6.3% ポートフォリオマップ 2.60 Portfolio Map （平成27年10月31日現在） % 1 2 5 名古屋市 Nagoya City 横浜市 Yokohama City 3 1物件当たりの平均取得価格 131 物件概要 億円 物件 番号 4 1物件当たりの平均延床面積 5 126,761m （注2） 2 （平成27年10月31日現在） （注１）保有資産のNOIは実際のNOIを３６５日換算して算出し ています。NOI利回りは、保有資産のNOIの合計を保有 資産の取得価格の合計で除しており、固定資産税等費 用化後の数値です。 （注2）建物全体の登記簿上の延床面積の平均です。各資産の 建物全体の登記簿上の延床面積に関しては、 「第3期新 規取得資産」及び「既存保有資産」の各頁に記載してい る「延床面積（建物全体）」欄をご参照下さい。 10 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 物件名称 所在地 恵比寿プライムスクエア 東京都渋谷区 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ CSタワー・CSタワーアネックス 取得価格 鑑定評価額（注1） 投資比率（注2） （百万円） （百万円） （%） 25,014 26,901 東京都中央区 9,300 10,900 8.9 東京都台東区 13,700 15,300 13.1 クイーンズスクエア横浜 神奈川県横浜市 16,034 17,700 15.3 名古屋プライムセントラルタワー 愛知県名古屋市 14,600 16,800 13.9 東京日産西五反田ビル 東京都品川区 6,700 7,160 6.4 オルトヨコハマ 神奈川県横浜市 13,000 14,000 12.4 西新宿KFビル 東京都新宿区 合 計 23.8 6,600 6,840 6.3 104,948 115,601 100.0 （注1）鑑定評価額の価格時点は平成２７年10月末日です。 （注2）投資比率は、取得価格をベースとしています。比率は小数第2位を四捨五入しているため、合計が100.0％にならないことがあります。 11 Invesco Office J-REIT, Inc. 既 存 保 有 資 産 Portfolio Properties 1 恵比寿プライムスクエア EBISU PRIME SQUARE 2 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ HARUMI ISLAND TRITON SQUARE OFFICE TOWER Z 住 居 表 示 東京都渋谷区広尾一丁目1番7号、39号、40号 住 居 表 示 東京都中央区晴海一丁目8番12号 建 築 時 期 平成9年1月31日 建 築 時 期 平成13年10月1日 明 通 渋谷橋 所 有 形 態（ 建 物 ） 所有権 （信託受益権の準共有持分49％） 恵比寿駅 所 有 形 態（ 建 物 ） 区分所有権 下 地 営 都 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩約5分、 最 寄 駅・所 要 時 間 東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線 「月島」駅徒歩約10分 り 徒歩約6分 恵比寿駅 り 所 有 形 態（ 土 地 ） 敷地権 線 戸 江 大 鉄 り 通 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 通 勝どき駅 通 海 JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・ 沢 東京メ トロ日 比谷線 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 267,132.67㎡（注） 澄 晴 駒 最 寄 駅・所 要 時 間 恵比寿プライムスクエア り 線 ＪＲ 所 有 形 態（ 土 地 ） 所有権 （信託受益権の準共有持分49％） 治 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 67,581.00㎡ 清 区立黎明橋公園 晴海アイランド トリトンスクエア オフィスタワーZ （注）本物件及び晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーYを構成する一棟の建物についての延床面積を記載しています。 12 13 Invesco Office J-REIT, Inc. 既 存 保 有 資 産 Portfolio Properties 3 CSタワー・CSタワーアネックス CS TOWER・CS TOWER ANNEX 表 示 東京都台東区浅草橋五丁目20番8号、20番6号 築 時 期 平成3年8月31日 所 有 形 態（ 土 地 ） 敷地権 所 有 形 態（ 建 物 ） 区分所有権（一部区分所有権の共有持分） 最 寄 駅・所 要 時 間 都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅徒歩約9分、 東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩約10分、 JR山手線 「秋葉原」駅徒歩約11分 CSタワー CSタワーアネックス 秋葉原駅 秋葉原駅 ＪＲ総武本線 神田川 14 居 表 示 建 築 時 期 神奈川県横浜市西区みなとみらい二丁目3番 2号、3号、4号、5号、7号、8号、9号 平成9年6月30日 みなとみらい駅 クイーンズスクエア横浜 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 498,282.77㎡（注） 所 有 形 態（ 土 地 ） 所有権（共有持分） 浅草橋駅 都営地下鉄新宿線 所 有 形 態（ 建 物 ） 区分所有権（共有持分） 最 寄 駅・所 要 時 間 岩本町駅 （注）本物件を構成する一棟の建物についての延床面積を記載しており、他の区分所有者及び共有者の持分を含んだ面積です。 住 馬喰町駅 横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅直結 みなとみらい線 JR総武線 「浅草橋」駅徒歩約8分、 蔵前橋通り 清洲橋通 り 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 32,996.92㎡ （注） 東京メトロ日比谷線 居 建 ＪＲ線 住 4 クイーンズスクエア横浜 QUEEN'S SQUARE YOKOHAMA （注） 「クイーンズスクエア横浜」の建物全体の登記簿面積を記載しています。 15 Invesco Office J-REIT, Inc. 既 存 保 有 資 産 財 務 の 状 況 — 第 3期 末 時 点 Portfolio Properties Financial Information ■ 本投資法人の財務基盤・借入先の分散化 本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運 営を行うことを基本方針とします。 レンダー構成に厚みを持たせ、安定的な資金調達先の確保に努めるとともに借入先の分散化を図っています。 LTV 47.7 借入金残高 % 平均借入残存年数 2.7 562 億円 取引金融機関数 7 年 █ 長期借入金 固定金利 █ 固定金利比率 █ 長期負債比率 社 変動金利 █ 84.7% 66.0% 短期借入金 15.3% 期 平成21年3月18日 所 有 形 態（ 土 地 ） 所有権 （共有持分） （事務所） 区分所有権 所 有 形 態（ 建 物 ）（駐車場） 規約共用部分及び団地共用部分として 保有する持分 最 寄 駅・所 要 時 間 名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅徒歩約6分、 東海道新幹線・JR東海道本線「名古屋」駅徒歩約8分 線 本 屋 古 名 鉄 名 延 床 面 積（ 建 物 全 体 ） 59,602.89㎡ （注） 名古屋駅 █ 時 名古屋 プライムセントラルタワー りそな銀行 8,000 8,600 国際センター駅 通線 下鉄桜 市営地 名古屋駅名古屋 名鉄名古屋駅 近鉄名古屋駅 山線 下鉄東 名 営地 古屋市 13,000 12,000 12,000 10,600 4,000 0 10% █ 築 25% 12,000 平成28 29 30 31 32（年） 10% █ 建 三井住友信託銀行 37% 日本政策投資銀行 █ 愛知県名古屋市西区名駅二丁目27番8号 三菱東京UFJ銀行 16,000 みずほ銀行 █ 示 幹線 道新 東海 表 線 ＪＲ 居 三井住友銀行 █ 5 名古屋プライムセントラルタワー NAGOYA PRIME CENTRAL TOWER 住 借入先の分散状況 （百万円） █ 借入金返済期限の分散状況 34.0% 三菱UFJ信託銀行 8% 8% 2% （平成27年10月末日現在） （注） 「名古屋プライムセントラルタワー」業務棟１棟及び駐車場棟１棟の延床面積の合計を記載しています。 16 17 Invesco Office J-REIT, Inc. インベスコ・グループの概要 投資口の状況 インベスコ・グループは、世界中の投資家の経済的目標達成に貢献することを使命とし、グローバルな運用 ■ 力を提供している世界有数の独立系資産運用会社です。 上場日（平成26年6月5日）から当期最終取引日までの東京証券取引所における本投資法人の投資口価格 Invesco Group Investment Units Information 平成27年9月末日時点のインベスコ・グループの受託運用資産残高は7,558億米ドル（約90.5兆円）、うち 不動産関連商品運用資産残高は624億米ドル（約7.4兆円）です。 インベスコ・グループの一事業部門であるインベスコ・リアルエステートは、グループの不動産関連商品の運 投資口価格の推移 （終値）及び売買高の推移は以下のとおりです。 投資口価格（終値：円）ー ■ 売買高（口） 130,000 140,000 110,000 30,000 90,000 20,000 70,000 10,000 用を担い、世界16カ国・21事業所でグローバルに展開し、多面的な不動産投資運用ノウハウを有しています。 （平成27年9月末日現在） 投資スタイル別 █ 北米 オポチュニスティック型 43億米ドル 19% 11% 24億米ドル 14% 平成26年 平成26年 平成26年 平成26年 平成26年 平成26年 平成26年 平成27年 平成27年 平成27年 平成27年 平成27年 平成27年 平成27年 平成27年 平成27年 平成27年 上場時 6月30日 7月31日 8月29日 9月30日 10月31日11月28日 12月30日 1月30日 2月27日 3月31日 4月30日 5月29日 6月30日 7月31日 8月31日 9月30日 10月30日 6% ■ 投資主の構成 （平成27年9月末日現在） 70 62.4 60 金融機関 30 242,903口（44.80%） その他国内法人 26,131口（4.82%） その他国内法人 336人（2.14%） 外国法人等 外国法人等 95,252口（17.57%） 20 （注）比率は小数第3位を四捨五入しているため、合計が100.00%にならないことがあります。 10 0 平成12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 北米 アトランタ オースチン ボストン シカゴ ダラス デンバー ヒューストン ボルチモア ルイビル ニューヨーク ニューポートビーチ パームハーバー サンディエゴ サンフランシスコ トロント ワシントンDC 欧州 フランクフルト ヘンリー ロンドン ルクセンブルク マドリード （注） インベスコ・ リアルエステートの事業所が所在する都市を太字で記載しています。 18 オーストラリア メルボルン シドニー （平成27年10月末日現在） 環境不動産に関する取り組み （平成27年9月末日現在） ミュンヘン パリ プラハ ミラノ ワルシャワ 97人（0.62%） 27（年） （注）上記グラフの数値は、各年の１２月末日時点のものです。但し、平成２７年は、9月末日時点の数値です。 インベスコ・グループのグローバルネットワーク 個人・その他 15,208人（96.82%） 金融機関 （金融商品取引業者含む） 67人（0.43%） （金融商品取引業者含む） 50 40 所有者別投資主数 合計15,708人 █ インベスコ・リアルエステートの運用資産残高の推移 （10億米ドル） 個人・その他 177,924口（32.81%） █ （注）比率は小数第１位を四捨五入しているため、合計が１００％にならないことがあります。 █ 所有者別投資口数 合計542,210口 █ 51億米ドル 0 0 █ 72億米ドル 82% バリューアッデッド型 █ アジア 308億米ドル 67% █ █ 欧州 █ 251億米ドル コア型 █ █ 投資エリア別 █ インベスコ・リアルエステートの不動産直接投資の内訳 █ （注）米ドルの円貨換算は、平成２７年9月末日時点の為替レート （１米ドル＝119.775円）で行っています。 アジア ソウル 東京 上海 香港 深圳 ムンバイ シンガポール 北京 台北 ハイデラバード ■ 本投資法人は下記物件にてそれぞれの認証を受けています。 CASBEE不動産マーケット普及版 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ 名古屋プライムセントラルタワー CSタワー オルトヨコハマ ビジネスセンター Sランク（認証番号 HPCAS-15-00002-1） Sランク（認証番号 HPCAS-15-00001-1） Aランク （認証番号 HPCAS-14-00016-1） Aランク （認証番号 HPCAS-15-00011-1） （注）CASBEE（建築環境総合性能評価システム）は、国土交通省の主導のもと、日本で開発・普及が進められている、建物の総合的な環 境性能を評価し格付する手法です。 DBJ Green Building 認証制度 恵比寿プライムスクエア ★★★（非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル） （注）DBJ Green Building認証制度は、株式会社日本政策投資銀行が、独自の総合評価システムに基づき、現在の不動産マーケットに おいて求められる環境・社会への配慮がなされた不動産を選定・認証する制度です。 ■ インベスコ ・グループは平成26年よりGRESBのメンバーになっています。 （注）GRESBは、投資における環境・社会・ガバナンスへの配慮を不動産にも適用するため、欧州の主要な年金基金を中心に創設された 組織です。 19 Invesco Office J-REIT, Inc. Ⅰ. 資産 運 用 報 告 １． 資産運用の概況 （1） 投資法人の運用状況等の推移 第1期 期 別 第2期 第3期 自 平成26年 2 月27日 自 平成26年11月 1 日 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成26年10月31日 至 平成27年 4 月30日 至 平成27年10月31日 営業収益 （百万円） （うち不動産賃貸事業収益） （百万円） 営業費用 （百万円） （うち不動産賃貸事業費用） （百万円） 営業利益 （百万円） 経常利益 （百万円） 当期純利益 （百万円） 総資産額 （百万円） （対前期比） （％） 純資産額 （百万円） （対前期比） （％） 有利子負債額 （百万円） 出資総額 （百万円） 発行済投資口の総口数 （口） 1口当たり純資産額 （円） 分配金総額 （百万円） 1口当たり分配金 （円） （うち1口当たり利益分配金） （円） （うち1口当たり利益超過分配金） （円） 総資産経常利益率 （注4） （％） （年換算値） （注5） （％） 自己資本利益率（注4） （％） （年換算値） （注5） （％） 期末自己資本比率 （注4） （％） （対前期増減） （％） 配当性向（注4） （％） 【その他参考情報】 当期運用日数 （日） 期末投資物件数 （件） 減価償却費 （百万円） 資本的支出額 （百万円） 賃貸NOI（Net Operating Income） （注4）（百万円） FFO（Funds from Operation） （注4） （百万円） 1口当たりFFO（注4） （円） 期末総資産有利子負債比率（LTV） （％） 1,911 （1,911） 952 （746） 959 436 435 89,333 （－） 43,442 （－） 40,200 43,007 432,680 100,402 434 1,005 （1,005） （－） 0.5 （1.3） 1.0 （2.5） 48.6 （－） 100.0 3,009 （3,009） 1,699 （1,403） 1,309 1,128 1,127 89,285 （△0.1） 44,134 （＋1.6） 40,200 43,007 432,680 102,002 1,127 2,605 （2,605） （－） 1.3 （2.5） 2.6 （5.2） 49.4 （＋0.8） 100.0 4,003 （4,003） 2,327 （1,976） 1,675 1,397 1,396 117,757 （＋31.9） 55,287 （＋25.3） 56,200 53,891 542,210 101,967 1,396 2,575 （2,575） （－） 1.3 （2.7） 2.8 （5.6） 47.0 （△2.5） 100.0 148 5 294 56 1,459 729 1,685 45.0 181 5 428 194 2,034 1,556 3,596 45.0 184 8 537 236 2,564 1,933 3,566 47.7 （注1） 本投資法人の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日までの各6ヶ月間ですが、第1期は本投資法人 設立の日（平成26年2月27日）から平成26年10月31日までです。 （注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。 （注3） 特に記載のない限り、いずれの金額についても単位未満を切捨てて、また、いずれの比率についても小数第2位を四捨五入して、記載し ています。 （注4）以下の算定式により算出しています。 総資産経常利益率 自己資本利益率 経常利益÷ ｛ （期首総資産額＋期末総資産額） ÷2｝ ×100 なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日 （平成26年6 月6日） 時点の総資産額を使用しています。 当期純利益÷ ｛ （期首純資産額＋期末純資産額） ÷2｝ ×100 なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日 （平成26年6 月6日） 時点の純資産額を使用しています。 期末自己資本比率 期末純資産額÷期末総資産額×100 1口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない） ÷1口当たり当期純利益×100 なお、第1期及び第3期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の 配当性向 投資口数に変動が生じているため、 次の算式により算出しています。 分配金総額 （利益超過分配金は含まない） ÷当期純利益×100 賃貸NOI（Net Operating Income） 不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費 FFO（Funds from Operation） 当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益 1口当たりFFO FFO÷発行済投資口の総口数 （注5）第1期については実質的な運用日数148日 （平成26年6月6日から平成26年10月31日まで） に基づいて年換算値を算出しています。 20 （2）当期の資産の運用の経過 ①本投資法人の主な推移 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、インベスコ・グローバ ル・リアルエステート・アジアパシフィック・インクを設立企画人として、平成26年2月27日に設立され、平成26年6月5 日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード 3298） しました。 本投資法人は、世界有数の独立系資産運用会社であるインベスコ・グループに属する資産運用会社インベスコ・グ ローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク （以下「本資産運用会社」といいます。）が資産の運用を受託す る投資法人です。本投資法人は、本資産運用会社による資産運用を通じて、投資運用のスペシャリストが投資主価値 向上の観点から選定した、日本の大都市圏（注1）に所在する大規模オフィスビル（注2）を中心とするオフィスビルに 投資する機会を投資家に提供し、本投資法人の投資主価値の最大化を実現することを基本理念とし、資産の運用を 行っています。 （注1） 本投資法人は、東京圏 （東京都、横浜市、川崎市、さいたま市及び千葉市） 、大阪市、名古屋市及び福岡市を大都市圏と定義し、重点投資 対象地域として設定しています。 「大規模オフィスビル」 （注2） とは、建物規模が以下の基準に該当する、主たる用途がオフィスである不動産等又はこれを裏付資産とする不 動産対応証券をいいます。 東京圏 ；延床面積10,000㎡以上、 かつ基準階専有面積 （1フロアでの専有面積をいいます。 以下同じです。 ） 600㎡以上 その他地域；延床面積7,000㎡以上、 かつ基準階専有面積400㎡以上 ②投資環境と運用実績 当期の日本経済は、国内景気の緩やかな回復と金融資本市場の調整が見られました。円安による輸出拡大や、イン バウンド旅行客の消費増加により、企業部門の売上増加及び収益改善が総じて続いています。労働市場は人手不足 の状況が続いており、企業の有効求人倍率は過去20年来の高い水準に達し、失業率が3％台半ばの低水準を維持し ていることもあって、家計収入は緩やかな改善が続いています。一方、中国経済成長の鈍化への懸念や年末の米国利 上げ予想から、グローバル金融市場は、夏以降下落調整局面に移り、企業も設備投資のペースを緩めるなど、不安定 な動きを見せています。 国内のオフィス賃貸市場は、企業の業績回復による需要増加で東京都心と主要地方都市中心部の稼働率が改善し、 賃料上昇が続いていますが、上昇のペースは鈍化しています。不動産売買市場では、外資系ファンド、私募リート及び 国内の事業法人又は機関投資家を中心に活発な動きを見せています。 このような環境のもと、本投資法人は、本投資法人の基本理念に基づき、借入金及び自己資金により、平成27年5 月11日に「東京日産西五反田ビル」 （東京都品川区、取得価格6,700百万円）の不動産信託受益権を、新規投資口の 発行による手取金、借入金及び自己資金により、同年6月1日に「オルトヨコハマ」 （神奈川県横浜市、取得価格 13,000百万円）の不動産信託受益権を取得しました。また、借入金及び自己資金により、平成27年6月30日に「西新 宿KFビル」 （東京都新宿区、取得価格6,600百万円）の不動産信託受益権を取得しました。 その結果、当期末日時点において本投資法人が保有する運用資産は8物件（取得価格合計104,948百万円）の不 動産信託受益権となり、その総賃貸可能面積は145,900.88㎡となっています。 運用面では、 「CSタワー・CSタワーアネックス」の大口テナントであったリコージャパン株式会社（旧リコーテクノシ ステムズ株式会社）の退去によりポートフォリオ全体の稼働率が一時低下したものの、当該退去部分の平成27年7月1 日以降の埋戻しをはじめ保有資産における空室部分の着実なリーシングの推進によって、当期末日時点のポートフォリ オ全体の稼働率は98.5％となっています。また、稼働率の向上とともに、賃貸借契約更新時に賃料増額の可能性を追 求することで、ポートフォリオ全体の収益の更なる向上、内部成長の推進に努めました。 ③資金調達の概要 本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営を行 うことを基本方針としています。当期においては、以下のとおり資金調達を行いました。 平成27年5月26日を払込期日として公募による新投資口の発行（104,300口） を実施し、また平成27年6月24日 を払込期日として公募増資に伴う第三者割当による新投資口の発行（5,230口） を実施しました。この結果、当期末日 時点での出資総額は53,891百万円、発行済投資口の総口数は542,210口となりました。 また、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用への充当並びに短期借入金（平成27年6月1日に返済期限を迎 えた短期借入金5,000百万円及び同年6月5日に返済期限を迎えた短期借入金3,200百万円）の借換えを目的とし て、平成27年5月11日付で7,000百万円、平成27年6月1日付で10,600百万円の借入れを行いました。 更に、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用への充当を目的として、平成27年6月30日付で6,600百万円 の借入れを行いました。 この結果、当期末日時点の借入金は56,200百万円となりました。借入金の一部については、金利スワップ契約によ り支払金利を長期に固定化することで財務基盤の安定化を目指しました。 当期末日時点における、資産総額のうち有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額及び短期投資法人債発行 額の総額）の占める割合（以下「LTV」といいます。）は47.7％となっています。 21 Invesco Office J-REIT, Inc. ④業績及び分配の概要 上記運用の結果、当期の業績は、営業収益4,003百万円、営業利益1,675百万円、経常利益1,397百万円、当期純 利益1,396百万円となりました。 分配金については、税制の特例 （租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入 されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分 配することとし、 投資口1口当たりの分配金を2,575円としました。 （3） 増資等の状況 本投資法人の設立以降当期末日までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。 年月日 平成26年 平成26年 平成26年 平成27年 平成27年 2 6 6 5 6 月27日 月4日 月25日 月26日 月24日 摘 要 私募設立 公募増資 第三者割当増資 公募増資 第三者割当増資 発行済投資口の総口数（口） 増 減 残 高 1,500 1,500 411,000 412,500 20,180 432,680 104,300 536,980 5,230 542,210 出資総額 （百万円） 増 減 残 高 150 150 40,851 41,001 2,005 43,007 10,364 53,371 519 53,891 備 考 （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注1） 本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。 （注2） 1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,395円） にて、 公募により新投資口を発行しました。 （注3） 1口当たり発行価額99,395円にて、 公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。 （注4） 1口当たり発行価格102,960円（発行価額99,369円） にて、 公募により新投資口を発行しました。 （注5） 1口当たり発行価額99,369円にて、 公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。 【投資証券の取引所価格の推移】 本投資法人の投資証券が上場する株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低 価格 （終値） は以下のとおりです。 期 別 最 高（円） 最 低（円） 第2期 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 126,900 99,700 第1期 自 平成26年 2 月27日 至 平成26年10月31日 108,900 99,100 第3期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 112,800 87,300 （注） 本投資法人の投資証券が株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されたのは平成26年6月5日です。 （4） 分配金等の実績 当期の分配金は、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入さ れることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配 することとし、 この結果、 投資口1口当たりの分配金は2,575円となりました。 期 別 当期未処分利益総額 （千円） 利益留保額 （千円） 金銭の分配金総額 （千円） （1口当たり分配金） （円） うち利益分配金総額 （千円） （1口当たり利益分配金） （円） うち出資払戻総額 （千円） （1口当たり出資払戻額） （円） 出資払戻総額のうち一時差異等 （千円） 調整引当額からの分配金総額 （1口当たり出資払戻額のうち1口当 （円） たり一時差異等調整引当額分配金） 出資払戻総額のうち税法上の出 （千円） 資等減少分配からの分配金総額 （1口当たり出資払戻額のうち税法 （円） 上の出資等減少分配からの分配金） 22 第1期 自 平成26年 2 月27日 至 平成26年10月31日 435,054 210 434,843 （1,005） 434,843 （1,005） － （－） 第2期 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 1,127,368 237 1,127,131 （2,605） 1,127,131 （2,605） － （－） 第3期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 1,396,523 332 1,396,190 （2,575） 1,396,190 （2,575） － （－） － － － （－） （－） （－） － － － （－） （－） （－） （5）今後の運用方針及び対処すべき課題 今後、日本経済は緩やかな回復が続くと予想されます。2四半期連続でGDP成長が停滞したことで、政府による 景気刺激策としての財政出動や日本銀行の追加金融緩和政策の実施可能性が高まっており、企業による設備投資 意欲の回復と国内消費の継続改善が期待されています。 オフィス賃貸市場では、企業拠点の新設、拡張による需要が引き続き高い状況にありますが、東京都心では平成 28年にオフィス供給の増加が見込まれるため、市場の需給逼迫が徐々に緩和へ向かい、賃料上昇もペースダウン すると思われます。不動産売買市場では、旺盛なエクイティ投資需要と良好なデット調達環境を背景に、短期的に 不動産価格の上昇が続くと予想されますが、中期的には金融資本市場における更なる調整により、下落局面に転 じる可能性も想定されます。 以上の環境認識のもと、本投資法人は、本資産運用会社が日本国内において過去16年間にわたり培ってきた投 資運用ノウハウや本資産運用会社が独立系資産運用会社として築いてきた様々なマーケットプレーヤーとの緊 密な関係を最大限活用し、ポートフォリオの質及び収益性の向上に資する資産の取得を通じた外部成長を進めて いくことが重要課題であると認識しています。 また、ポートフォリオ全体における安定的な収益確保のため、保有 資産に係る地域分散やテナント分散を早期に実現していくことも必要であると考えています。 更に、 現在のオフィ ス賃貸市場は賃料上昇基調にありますが、 保有資産の収益性向上による内部成長の推進も注力すべき課題です。 上記課題認識のもと、本投資法人は、資産規模・資産価値及び運用資産の利回りの向上による投資口1口当たり の分配金の向上、ひいては投資主価値の向上を目指し、 以下の方針に基づき資産の運用を行っていきます。 ①投資方針／外部成長戦略 日本の経済活動はビジネスや消費の拠点となる大都市圏に集中する度合いが高く、大都市圏に所在するオフィ スビルは、投資機会が豊富であり、相対的に高い賃貸需要が見込まれます。また、経済活動の集中により、経済活動 の拠点であるオフィスビルは必要不可欠なインフラとしてその需要が高まり、その経済規模や人口を背景とした 潜在的な成長性から大都市圏に所在するオフィスビルは今後も魅力的な投資対象であり続けるものと考えます。 一方、大規模オフィスビルは、一般的に、賃料負担力の高い優良企業の入居により、その他のオフィスビルに比 べて相対的に高い賃料をそのスペックに応じて安定的に享受でき、更には、立地エリアにおいて相対的に厚いテ ナント需要が見込まれ、テナントの分散化や柔軟な賃料設定を行うことで高い稼働率を維持することも可能であ ると考えられます。 このような観点から、本投資法人は、引き続き、大都市圏に所在する大規模オフィスビルを重点投資対象として、 投資活動を進めていきます。 他方、本投資法人は、ポートフォリオ全体として中長期的な安定的収益の確保と資産価値の着実な向上を実現 することを目的として、相対的に高い利回りが期待できる地方政令指定都市等も投資対象地域とし、また、相対的 に高い収益性を期待できる大規模オフィスビルに該当しないオフィスビルも投資対象として、厳選投資を行って いきます。 ②管理方針／内部成長戦略 本投資法人は、きめ細かなプロパティ・マネジメント・サービスを通じたテナント満足度の維持・向上に努める とともに、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化を推進していき ます。 テナントのリーシングに当たっては、マーケット動向を調査・把握し、運用資産毎にその不動産特性を勘案しな がら適正な賃料条件の設定を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社 （以下 「PM会社」といいます。 ）を最大 限活用し、優良テナントの選定を行います。また、テナント分散に配慮したリーシングを行うことを通じて、早期 リースアップ、稼働率の維持・向上を図るとともに、個別の運用資産はもとより、ポートフォリオ全体の安定的な 収益確保に資するよう対応していきます。 既存テナントは、運用資産の所有者である本投資法人にとって重要な顧客であるため、 PM会社を通じて定期 的に連絡を取るとともに、テナントの動向、増減床ニーズ、不満や解約ニーズ等を早期に把握し、適切かつ迅速な 対応を講じるものとします。 中長期にわたる運用資産の市場競争力及びテナント満足度の維持・向上を図るため、運用資産毎に年度運用計 画の一部としての修繕計画及び資本的支出計画を作成し、 計画的に必要な修繕・資本的支出を行っていきます。 23 Invesco Office J-REIT, Inc. ③資金調達方針／財務戦略 中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営を行うという本投 資法人の基本方針に基づき、 金融市場の動向を注視の上、以下のとおり資金調達を進めていきます。 エクイティ・ファイナンスについては、既存の投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下 等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期 間、 マーケット環境等を総合的に勘案して決定します。 デット・ファイナンスについては、安定したレバレッジ・コントロールに配慮し、LTVを40％から50％に維持 することを目指します （但し、かかる水準を一時的に上回る可能性があります。）。また、返済期限、借入先の分散及 び調達コストを見極めた上での借入金の長期固定化を行うことで、安定的な財務運営を行っていきます。借入先 については、 国内大手金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築していきます。 （6） 決算後に生じた重要な事実 該当事項はありません。 （参考情報） （ア） 資産の取得 本投資法人は、当期末後の平成27年11月10日付で「合同会社ホークプロパティ匿名組合出資持分」を自己 資金により取得しました。これに伴い、本投資法人は合同会社ホークプロパティ（以下「本合同会社」といいま す。 ）が保有する信託受益権 （以下 「本信託受益権」といいます。 ）の信託対象不動産である博多プライムイースト の取得に係る優先交渉権 （以下「本優先交渉権」といいます。）を取得しました（注）。 （注）本書の日付時点で、本投資法人において本信託受益権の取得を決定しているものでも、本投資法人が本信託受益権を取得できること を保証するものでもありません。 特定資産の種類 国内不動産を信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分 資産名称（注1） 合同会社ホークプロパティ匿名組合出資持分 信託対象不動産 （注2） 博多プライムイースト 出資金額 100百万円（当初匿名組合出資等総額の7.4％） 契約締結日 平成27年11月9日 出資持分取得日 平成27年11月10日 出資持分取得資金 自己資金による ①権利の内容 本投資法人が本信託受益権の購入について優先的に交渉する権利。以下③記載の「本優先交 渉権の行使条件」を満たし、その他の詳細な売買条件について合意した場合、本投資法人は本 信託受益権を購入することができます。但し、本投資法人は、本信託受益権を購入する義務を 負うものではありません。 ②本優先交渉権の行使期間 本合同会社による本信託受益権の取得日 （平成27年11月11日） から平成29年11月30日まで。 ③本優先交渉権の行使条件 ・購入価格が4,500百万円（消費税及び地方消費税は含まない。 ） であること。 ・売買実行日が本優先交渉権の行使期間内の営業日であること。 本優先交渉権の概要 （注1） 本合同会社を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分です。 （注2） 本合同会社は平成27年11月11日付で上記の信託対象不動産を主な信託財産とする信託の受益権を取得しました。 ・上記の変更に合わせて、定期的に招集する投資主総会において議決権を行使することができる投資主 を定める基準日の規定を追加します。 ・執行役員及び監督役員の任期について、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その 期間を延長することを可能とする規定を追加します。 ・投資主との合意による自己の投資口の有償取得が可能となったことに伴い、資産運用報酬のうち運用 報酬②の算定に際して、本投資法人が保有する自己の投資口の数を発行済投資口の総口数から除くこ とを明確化する調整規定を追加します。 各役員が本投資法人役員会の議長に就任する順序を明確にするための規定を新設します。 （ｂ） 投資信託及び投資法人に関する法律施行規則が改正されたことに伴い、資産を主として不動産等資産の （ｃ） うち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資とし て運用することを基本方針とする旨を明確にするために、 該当する規定を変更します。 （ｄ） 投資主価値向上の実現に資すると判断される場合に、資産運用の基本方針の範囲内で海外での所定資産 への投資可能性を選択肢の1つとして確保しておくべく、投資態度について所要の変更を行い、また投 資対象となる資産の種類について追加を行うとともに、投資制限に関する規定の一部及び資産評価に関 する規定の一部を変更します。 投資信託及び投資法人に関する法律施行令の改正により特定資産に該当する資産が追加されたことに （ｅ） 伴い、再生可能エネルギー発電設備及び公共施設等運営権を本投資法人の投資対象として追加する規定 を新設します。 投資法人における税会不一致の問題に関して、投信法、投資法人の計算に関する規則及び租税特別措置 （ｆ） 法等の改正に伴い、本投資法人における課税負担の軽減を目的として利益を超えた金銭の分配を行うこ とが可能となるよう、 規定を変更します。 （ｇ） 資産運用報酬のうち運用報酬①及び取得報酬の算定、並びに取得報酬の支払時期に関する各規定につい て、本投資法人が他の投資法人との合併により合併の相手方となる他の投資法人から資産を承継する場 合にもこれらの規定の適用があることを明確化するために、 文言の追加を行います。 （ｈ） 新投資口予約権の発行に関する費用を本投資法人が負担することを明確化するため、該当する規定を変 更するとともに、投信法で定められている新投資口予約権に関する一般事務の委託に関する規定を整備 します。 その他、租税特別措置法施行規則の改正に伴い不要となった規定の削除、投信法の改正の施行により不 （ｉ） 要となった附則の削除、規定内容の明確化及び特定の営業期間の終了により不要となった規定の削除を 行います。 （ウ）役員選任について 執行役員松本 吉史並びに監督役員下門 敬史及び川﨑 英嗣は、平成28年2月27日をもって任期満了となり ますので、平成28年1月20日に開催予定の本投資法人の投資主総会において、執行役員1名（候補者：松本 吉史） 及び監督役員2名 （候補者：下門 敬史、 川﨑 英嗣） の選任について議案を提出します。 なお、 本議案において、 執行役員及び監督役員の任期は、 本投資法人規約の定めにより、 平成28年2月28日より2年とします。 また、執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、上記投資主総会において、 補欠執行役員1名（候補者：辻 泰幸） の選任について議案を提出します。 （イ） 規約一部変更について 平成28年1月20日に開催予定の本投資法人の投資主総会において、投資法人規約の一部変更について議案 を提出します。 その主な内容は以下のとおりです。 （ａ） 平成26年12月1日付で施行された投信法の改正に関連して、以下のとおり規定の新設及び変更を行い ます。 ・投資主総会の招集手続きにおける公告の省略を可能とするため、一定の日及びその日以後遅滞なく投 資主総会を招集する旨の定めとして、本投資法人の投資主総会は、平成29年12月25日及び同日以後 遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの12月25日及び同日以後遅滞なく招集する旨、また、必要があるとき は随時招集することができる旨の規定を新設します。 24 25 Invesco Office J-REIT, Inc. ２． 投資法人の概況 （1） 出資の状況 期 別 発行可能投資口総口数 発行済投資口の総口数 第1期 （平成26年10月31日） （口） 10,000,000 第2期 （平成27年4月30日） 10,000,000 第3期 （平成27年10月31日） 10,000,000 （口） 432,680 432,680 542,210 出資総額 （百万円） 43,007 43,007 53,891 投資主数 （人） 12,322 11,935 15,708 （2） 投資口に関する事項 当期末日現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです。 所有投資口数 （口） 氏名又は名称 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 120,546 発行済投資口の総口数に 対する所有投資口数の割合 （％） （注1） 22.23 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 32,565 6.00 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） HSBC BANK PLC A/C CLIENTS，NON TREATY 1 常任代理人 香港上海銀行東京支店（注2） NOMURA PB NOMINEES LIMITED OMNIBUS－MARGIN (CASHPB) 常任代理人 野村證券株式会社 野村信託銀行株式会社（投信口） NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE 15PCT TREATY ACCOUNT 常任代理人 香港上海銀行東京支店 GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社 資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） MSCO CUSTOMER SECURITIES 常任代理人 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社 合 計 30,126 5.55 20,180 3.72 15,717 2.89 執行役員 （注1） （注2） 監督役員 （注1） （注2） 会計監査人 （注3） 三菱UFJ信託銀行株式会社 一般事務受託者 （機関運営） 三井住友信託銀行株式会社 一般事務受託者 （会計） 有限会社東京共同会計事務所 ３． 投資法人の運用資産の状況 （1）投資法人の財産の構成 当期末日現在における本投資法人の財産の構成は以下のとおりです。 資産 の 種類 地域等 1.05 5,160 0.95 4,079 0.75 信託不動産 合計 260,256 47.99 預金・その他の資産 下門 敬史 下門国際総合法律事務所 弁護士 － 三井住友信託銀行株式会社 一般事務受託者 （投資主名簿等管理人） 5,736 川﨑 英嗣 PwCあらた監査法人 資産保管会社 2.44 主な兼職等 名 称 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク 2.37 インベスコ・グローバル・リアルエステート・ アジアパシフィック・インク インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 担当ファンドマネージャー － 松本 吉史 委託区分 資産運用会社 12,897 （3） 役員等に関する事項 ①当期における執行役員、 監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。 氏名又は名称 （4）資産運用会社、 資産保管会社及び一般事務受託者 当期末日現在における資産運用会社、 資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。 13,250 （注1） 「発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」 は、 小数第2位未満を切捨てて記載しています。 HSBC BANK PLC A/C CLIENTS, NON TREATY 1は、 （注2） 本資産運用会社の親会社であるインベスコ・リミテッドの子会社であるイ ンベスコ・インベストメンツ（バミューダ） リミテッドを受益者とする信託の受託者として、 上記投資口 （20,180口） を保有しています。 役職名 ②会計監査人の解任及び不再任の決定の方針 会計監査人の解任については、投信法第105条第1項各号のいずれかに該当すると認められた場合にこれを行 い、また、不再任については、監査の質及び監査報酬の額等諸般の事情を総合的に勘案し、本投資法人の役員会に おいて検討します。 東京23区 大都 東京圏 上記以外 信託 市圏 （注5） の東京圏 不動産 （注4） （注3） その他大都市圏 その他の投資対象地域 資産総額計 第2期 平成27年4月30日現在 保有総額（百万円） 資産総額に対する （注1） 比率（％） （注2） 48,447 54.3 第3期 平成27年10月31日現在 保有総額（百万円） 資産総額に対する （注1） 比率（％） （注2） 62,124 52.8 16,183 18.1 29,250 24.8 14,938 16.7 14,794 12.6 － － － － 79,569 89.1 106,169 90.2 9,716 10.9 11,587 9.8 89,285 100.0 117,757 100.0 （注1） 「保有総額」 は、 貸借対照表計上額 （信託不動産については、 減価償却後の帳簿価額） によっています。 （注2） 「資産総額に対する比率」 は、 小数第2位を四捨五入して記載しています。 （注3） いずれの信託不動産についても、 その主たる用途は事務所です。 （注4） 「大都市圏」 とは、 東京圏、 大阪市、 名古屋市及び福岡市をいいます。 （注5） 「東京圏」 とは、 東京都、 横浜市、 川崎市、 さいたま市及び千葉市をいいます。 当該営業期間における 役職毎の報酬の総額 （千円） － 4,800 10,500 （注1） 執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記以外の他の 法人の役員である場合がありますが、 上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。 （注2）執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っていません。 監督役員については当期において支給した額を記載しています。 （注3） 会計監査人については当期の監査にかかる報酬として支払うべき額を記載しており、新投資口の追加発行に伴うコンフォートレター 作成業務に係る報酬が含まれています。 26 27 Invesco Office J-REIT, Inc. （2）主要な保有資産 当期末日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。 不動産等の名称 25,304 17,354.06 17,041.20 98.2 対総不動産 賃貸事業収益 比率（％） （注4） 19.4 9,271 11,076.32 11,076.32 100.0 － 事務所 13,884 16,072 14,794 6,858 13,177 6,804 106,169 19,998.31 41,954.39 17,117.10 8,519.00 23,593.93 6,287.78 145,900.88 19,795.00 41,406.72 15,987.08 8,519.00 23,593.93 6,287.78 143,707.02 99.0 98.7 93.4 100.0 100.0 100.0 98.5 11.4 24.7 － 6.7 11.5 3.2 100.0 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 事務所 － 帳簿価額 （百万円） 恵比寿プライムスクエア 晴海アイランドトリトン スクエアオフィスタワーZ CSタワー・CSタワーアネックス（注5） クイーンズスクエア横浜 名古屋プライムセントラルタワー（注6） 東京日産西五反田ビル オルトヨコハマ 西新宿KFビル 合 計 本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は以下のとおりです。 賃貸可能面積 （㎡） （注1） 賃貸面積 （㎡） （注2） 稼働率 （％） （注3） 主たる 用途 事務所 （注1） 「賃貸可能面積」 は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と 考えられる面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。 「賃貸面積」 （注2） は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資 法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、保有資産につきエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパスス ルー型マスターリース契約（以下 「パススルー型マスターリース契約」といいます。 ）が締結されている場合にはエンドテナントとの間 の賃貸借契約上の賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を、また、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の 賃料を受け取る固定型マスターリース契約が締結されている場合にはマスターリース契約上の賃貸面積のうち本投資法人の持分に相 当する面積を記載しています。 （注3） 「稼働率」 は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位 を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、各保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数 第2位を四捨五入して記載しています。 （注4） としている箇所は、やむを得ない事情のため開示していません。 「－」 「CSタワー （注5） ・CSタワーアネックス」に関しては、平成26年12月31日付でリコージャパン株式会社 （旧リコーテクノシステムズ株式会 社）との賃貸借契約（賃貸面積：8,056.132㎡） が終了しましたが、 当該テナント退去に伴う空室については、 当該空室面積を上回る契約 面積（8,533.78㎡）で八千代エンジニヤリング株式会社と建物賃貸借契約を締結し、 平成27年7月1日以降、 埋戻しがなされています。 「名古屋プライムセントラルタワー」 （注6） の建物に関して本投資法人は、区分所有権並びに規約共用部分及び団地共用部分の持分を保有し ていますが、マスターリース契約上マスターリース会社において事務所棟及び駐車場棟 （事務所棟共用部分）全体の賃料等を合算し、専 有面積割合に基づき分配を受けることになっています。このため、本書において、当該物件の賃貸可能面積及び賃貸面積については建 物全体の各面積のうち本投資法人の専有面積割合に相当する面積を、また、テナント総数及び稼働率については物件全体の数値を記載 しています。 （3）組入資産明細 ①不動産等組入資産明細 当期末日現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。 不動産等の名称 所在地 所有形態 賃貸可能面積 （㎡） （注1） 期末帳簿価額 （百万円） 期末算定価額 （百万円） （注2） 恵比寿プライムスクエア 東京都渋谷区 不動産信託受益権 17,354.06 25,304 26,901 晴海アイランドトリトンスクエア オフィスタワーZ 東京都中央区 不動産信託受益権 11,076.32 9,271 10,900 CSタワー・CSタワーアネックス 東京都台東区 不動産信託受益権 19,998.31 13,884 15,300 クイーンズスクエア横浜 神奈川県横浜市 不動産信託受益権 41,954.39 16,072 17,700 名古屋プライムセントラルタワー 愛知県名古屋市 不動産信託受益権 17,117.10 14,794 16,800 東京日産西五反田ビル 東京都品川区 不動産信託受益権 8,519.00 6,858 7,160 オルトヨコハマ 神奈川県横浜市 不動産信託受益権 23,593.93 13,177 14,000 西新宿KFビル 東京都新宿区 不動産信託受益権 6,287.78 6,804 6,840 145,900.88 106,169 115,601 合 計 不動産等の名称 （注1） 「賃貸可能面積」 は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と 考えられる面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。 （注2） 「期末算定価額」は、当期末日時点における鑑定評価額を記載しています。 第2期 第3期 （平成26年11月1日～平成27年4月30日） （平成27年5月1日～平成27年10月31日） 不動産賃貸 対総不動産 不動産賃貸 対総不動産 稼働率 テナント 稼働率 テナント 事業収益 賃貸事業 事業収益 賃貸事業 総数 〔期末時点〕 総数 〔期末時点〕 〔期間中〕 収益比率 〔期間中〕 収益比率 〔期末時点〕 （％） 〔期末時点〕 （％） （百万円） （％） （百万円） （％） （注2） （注1） （注2） （注1） （注3） （注3） （注3） （注3） 恵比寿プライムスクエア 晴海アイランドトリトン スクエアオフィスタワーZ 87 95.6 762 25.3 92 98.2 776 19.4 1 100.0 － － 1 100.0 － － CSタワー・CSタワーアネックス 21 50.6 355 11.8 23 99.0 454 11.4 クイーンズスクエア横浜 97 98.5 957 31.8 97 98.7 989 24.7 名古屋プライムセントラルタワー 36 98.3 － － 37 93.4 － － 東京日産西五反田ビル － － － － 8 100.0 266 6.7 11.5 オルトヨコハマ － － － － 24 100.0 458 西新宿KFビル － － － － 17 100.0 126 3.2 242 89.2 3,009 100.0 299 98.5 4,003 100.0 合 計 （注1） 「テナント総数」 は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント 数を記載しています。保有資産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載して います。なお、 1テナントが複数の貸室を賃借している場合で、貸室が同一物件の場合には1テナントとして、貸室が複数の物件にわた る場合には複数テナントとして算出しています。 「名古屋プライムセントラルタワー」のテナント総数については、前記 「 （2）主要な保有 資産」 （注6） をご参照下さい。 「稼働率」 （注2） は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位 を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、各保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数 第2位を四捨五入して記載しています。 （注3） 「－」 としている箇所は、 やむを得ない事情のため開示していません。 ②再生可能エネルギー発電設備等明細表 該当事項はありません。 ③公共施設等運営権等明細表 該当事項はありません。 ④有価証券組入資産明細 該当事項はありません。 （4）特定取引の契約額等及び時価の状況表 当期末日現在、本投資法人における特定取引の契約額等及び時価の状況は以下のとおりです。 区 分 種 類 市場取引以外の取引 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 合 計 契約額等（千円） （注1） うち1年超 時価（千円） （注2） 23,800,000 23,800,000 △117,753 23,800,000 23,800,000 △117,753 （注1） 金利スワップ取引の契約額等は、 想定元本に基づいて記載しています。 （注2） 当該取引契約の相手方が市場実勢金利をもとに算出した価格で評価しています。 当該取引は、 （注3） 「金融商品に関する会計基準」 （企業会計基準第10号 平成20年3月10日） に基づき金利スワップの特例処理を適用してい るため、 貸借対照表において時価評価していません。 （5）その他資産の状況 本投資法人が保有する不動産信託受益権については、前記「（3）組入資産明細 ①不動産等組入資産明細」に記載 しており、当期末日現在これらの記載以外にその他の特定資産の組入れはありません。 （6）国及び地域毎の資産保有状況 当期末日現在、日本以外の国及び地域の海外不動産等の組入れはありません。 28 29 Invesco Office J-REIT, Inc. ４． 保有不動産の資本的支出 ５． 費用・負債の状況 （1） 資本的支出の予定 本投資法人が当期末日現在保有する資産に関し、同日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定 額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含ま れています。 不動産等の名称 所在地 恵比寿プライムスクエア 東京都 渋谷区 CSタワー・ CSタワーアネックス 東京都 台東区 東京日産西五反田ビル 東京都 品川区 予定期間 外壁改修工事（第1期） 外壁改修工事（第2期） 空調用チラー部品 交換工事 外壁改修工事（北面） 監視カメラ設備機器 更新工事（駐車場） 設備情報中央管理 システム更新工事 高圧機器更新・発電機 盤内機器更新工事 外壁改修工事 自 至 自 至 自 至 自 至 自 至 自 至 自 至 自 至 平成28年 1 月 平成28年 4 月 平成28年 1 月 平成28年 5 月 平成28年 4 月 平成28年 4 月 平成28年 4 月 平成28年 4 月 平成27年11月 平成28年 2 月 平成27年 2 月 平成29年 2 月 平成27年12月 平成27年12月 平成27年12月 平成28年 4 月 58,202 － － 39,250 － － 15,392 － － 18,240 － － 10,316 － － 183,037 － － 24,761 － － 28,489 － － 項 目 資産運用報酬 （注） 一般事務委託及び資産保管手数料 役員報酬 その他費用 合 計 区分 東京都台東区 オルトヨコハマ 神奈川県横浜市 共用部バリューアップ工事 （8フロア） 空調用チラー部品交換工事 専有部天井照明改修工事 工事期間 自 至 自 至 自 至 平成27年 3 月 平成27年 7 月 平成27年10月 平成27年10月 平成27年 7 月 平成27年 9 月 129,835 10,655 15,677 （3） 長期修繕計画のために積立てた金銭 本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な大 規模修繕等の工事費用支払いに充当することを目的とし、以下のとおり修繕積立金を積み立てています。 （単位：百万円） 営業期間 当期首積立金残高 当期積立額 当期積立金取崩額 次期繰越額 30 第1期 自 平成26年 2 月27日 至 平成26年10月31日 － 第2期 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 29 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社りそな銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 工事金額 （千円） （注） （注） 「工事金額」は、本投資法人の持分に相当し、 本投資法人が負担した金額を記載しています。 借入日 計 第3期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 29 29 － － － － － 29 29 29 長期借入金 CSタワー・ CSタワーアネックス 目 的 借入先 株式会社三菱東京UFJ銀行 （2） 期中の資本的支出 本投資法人が当期末日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以 下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は236,121千円であり、当期費用に区 分された修繕費78,066千円と合わせ、合計314,188千円の工事を実施しています。 所在地 第3期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 287,562 13,769 4,800 45,481 351,613 （2）借入状況 当期末日現在における借入金の状況は以下のとおりです。 （注） 「工事予定金額」は、本投資法人の持分に相当し、 本投資法人が負担を予定している金額を記載しています。 不動産等の名称 （単位：千円） 第2期 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 243,651 10,487 4,800 37,358 296,297 （注） 資産運用報酬には、上記金額のほか、個々の不動産信託受益権の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬があります （第2期は該当 なし。 第3期につき263,000千円） 。 短期借入金 クイーンズスクエア横浜 神奈川県 横浜市 目 的 工事予定金額 （千円） （注） 当期 既支出 総 額 支払額 総額 （1）運用等に係る費用明細 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社りそな銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社りそな銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社りそな銀行 三菱UFJ信託銀行株式会社 計 合 計 平成26年 9月30日 平成27年 5月11日 平成27年 6月30日 平成26年 6月6日 平成26年 6月6日 （注2） 平成26年 9月30日 平成26年 9月30日 （注2） 平成26年 6月6日 平成26年 6月6日 （注2） 平成27年 6月1日 平成27年 6月1日 （注2） 当期首 当期末 平均利率 返済期限 残高 残高 （％） （百万円）（百万円） 1,600 － 0.33279 （注1） 1,600 － － 1,000 平成28年 0.32871 4月28日 － 1,000 平成28年 － 6,600 0.43000 6月30日 3,200 8,600 － － 平成29年 6月6日 期限 一括 （注4） 無担保 無保証 平成30年 0.74150 6月6日 （注3） 期限 一括 （注4） 無担保 無保証 平成31年 0.93400 6月6日 （注3） 期限 一括 （注4） 無担保 無保証 平成32年 5月31日 期限 一括 （注5） 無担保 無保証 0.81400 平成32年 （注3） 5月31日 期限 一括 （注5） 無担保 無保証 － － － － － － 2,500 0.57000 2,500 2,000 2,000 2,000 2,000 0.57105 3,000 3,000 0.72150 3,000 1,500 1,500 1,500 1,500 3,000 1,500 1,500 1,500 1,500 4,000 4,000 1,000 1,000 1,000 1,000 － 3,800 － － － － 37,000 40,200 3,800 1,000 1,000 1,000 47,600 56,200 摘要 無担保 無保証 無担保 （注4） 無保証 無担保 （注4） 無保証 － － 2,500 4,000 使途 期限 一括 期限 一括 期限 一括 － 2,500 2,000 2,000 2,000 2,000 4,000 1,000 1,000 1,000 1,000 返済 方法 （注4） 0.91500 0.80400 － － － － （注1） 平成27年6月1日付で全額期限前返済し、 借換えを行っています。 （注2） いずれも株式会社三菱東京UFJ銀行及び株式会社三井住友銀行をアレンジャーとし上記各行で構成される協調融資団からの借入れです。 当該借入れは変動金利により行っていますが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、その効果 （注3） （金利の固 定化） を勘案した利率を記載しています。 （注4） 「使途」 は、 不動産信託受益権の取得資金及びこれに関連する諸費用の支払いです。 「使途」 （注5） は、不動産信託受益権の取得資金及びこれに関連する諸費用の支払い並びに、返済期限が平成27年6月5日の短期借入金3,200 百万円の借換えです。また、不動産信託受益権の取得資金及びこれに関連する諸費用の支払いに充当するため、平成27年5月11日付で 5,000百万円の短期借入れを行っており、 当該借入金の借換えも含みます。 31 Invesco Office J-REIT, Inc. （3） 投資法人債の状況 該当事項はありません。 （4）利害関係人等との取引状況 該当事項はありません。 （4） 短期投資法人債の状況 該当事項はありません。 （5）資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等 本資産運用会社は、当期末日現在第二種金融商品取引業及び宅地建物取引業の業務を兼業していますが、該当 する取引はありません。 （5） 新投資口予約権の状況 該当事項はありません。 ７． 経理の状況 （1）資産、負債、元本及び損益の状況等 後記、 「Ⅱ．貸借対照表」、 「Ⅲ．損益計算書」、 「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、 「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に 係る計算書」をご参照下さい。 ６． 期中の売買状況 （1） 不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等 取 得 不動産等の名称 取得年月日 東京日産西五反田ビル 平成27年 5 月11日 オルトヨコハマ 平成27年 6 月 1 日 西新宿KFビル 平成27年 6 月30日 合 計 譲 渡 取得価格 （百万円） （注） 6,700 13,000 6,600 26,300 譲渡年月日 譲渡価格 （百万円） － － － － 帳簿価額 （百万円） － － － － － － － － 売却損益 （百万円） － － － － （注） 「取得価格」 は、各保有資産に係る売買契約に記載された売買代金を記載しています。 なお、 売買代金には、 消費税及び地方消費税並びに取 得に要する費用は含みません。 （2） その他の資産の売買状況等 該当事項はありません。 なお、前記不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産以外の主なその他の資産は、概 ね銀行預金又は信託財産内の銀行預金です。 取得 不動産等の名称 取引年月日 資産の種類 東京日産西五反田ビル 平成27年 5月11日 不動産 信託受益権 平成27年 6月1日 平成27年 6月30日 不動産 信託受益権 不動産 信託受益権 オルトヨコハマ 西新宿KFビル 合 計 （3）不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更 該当事項はありません。 ８． その他 （1）お知らせ ①投資主総会 該当事項はありません。 ②投資法人役員会 当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等の概要は以下のとおりです。 承認日 （3） 特定資産の鑑定評価及び価格等の調査 ①不動産等 取得 又は 譲渡 （2）減価償却額の算定方法の変更 該当事項はありません。 取得価格 （百万円） （注1） 6,700 13,000 6,600 26,300 鑑定評価額 （百万円） 鑑定評価 機関 一般財団法人 日本不動産 研究所 森井総合鑑定 13,700 株式会社 株式会社 6,840 谷澤総合鑑定所 27,510 － 6,970 価格時点 平成27年 3月31日 平成27年 3月31日 平成27年 6月1日 － （注1） 「取得価格」 は、各保有資産に係る売買契約に記載された売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに 取得に要する費用は含みません。 （注2）上記の鑑定評価は、 「不動産鑑定評価基準 各論第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 を適用して行っています。 平成27年 5 月 7 日 承認事項 新投資口引受契約証書締結 概 要 同日開催の役員会で承認された新投資口発行及び投資口売 出しについて、新投資口の募集等に係る事務をSMBC日興証 券株式会社、野村證券株式会社、三菱UFJモルガン・スタン レー証券株式会社及びみずほ証券株式会社に委託しました。 （2）自社設定投資信託受益証券等の状況等 該当事項はありません。 （3）海外不動産保有法人及びその有する不動産の状況等 該当事項はありません。 （4）金額及び比率の端数処理 本書では、 特に記載のない限り、 記載未満の数値について、 金額は切捨て、 比率は四捨五入により記載しています。 ②その他 本投資法人が行った取引で、投信法第201条に基づき特定資産の価格等の調査が必要な取引のうち上記①「不 動産等」 に記載されている取引以外の取引については、PwCあらた監査法人にその調査を依頼しています。 平成27年5月1日から平成27年10月31日までの対象期間中に調査対象となった取引は、金利スワップ取引1 件が該当し、当該取引については、 PwCあらた監査法人より調査報告書を受領しています。なお、当該調査に際し て、金利スワップ取引に係る取引の相手方の名称、銘柄、約定数値、金融商品又は金融指標の種類、プット又はコー ルの別、権利行使価格、権利行使期間、取引期間その他の当該金利スワップ取引の内容について調査を委託しまし た。 32 33 Invesco Office J-REIT, Inc. Ⅱ. 貸借 対 照 表 （単位：千円） 前期（ご参考） （平成27年4月30日） （単位：千円） 当期 （平成27年10月31日） 資産の部 前期（ご参考） （平成27年4月30日） 当期 （平成27年10月31日） 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 3,827,412 2,617,623 営業未払金 157,473 261,917 信託現金及び信託預金 5,300,664 7,225,121 短期借入金 3,200,000 8,600,000 167,809 222,979 46,540 60,226 834 営業未収入金 113,570 301,584 未払金 未収消費税等 － 499,668 未払費用 117,562 182,153 未払法人税等 827 14 16 未払消費税等 142,315 － 3,921 1,581 前受金 125,012 207,251 9,363,146 10,827,749 前払費用 繰延税金資産 その他 流動資産合計 固定資産 有形固定資産 信託建物 減価償却累計額 信託建物（純額） 信託構築物 減価償却累計額 信託構築物 （純額） その他 流動負債合計 1,981 97,606 3,841,961 9,450,816 37,000,000 47,600,000 固定負債 24,259,812 30,846,696 △702,996 △1,221,329 23,556,816 29,625,367 長期借入金 信託預り敷金及び保証金 固定負債合計 202,226 290,069 負債合計 △18,421 △34,218 純資産の部 4,309,456 5,419,319 41,309,456 53,019,319 45,151,417 62,470,136 43,007,136 53,891,022 1,396,523 183,805 255,851 投資主資本 信託機械及び装置 12,868 13,264 出資総額 減価償却累計額 △261 △814 12,607 12,450 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,127,368 24,912 41,028 剰余金合計 1,127,368 1,396,523 △1,439 △4,147 投資主資本合計 44,134,504 55,287,545 ※1 44,134,504 ※1 55,287,545 89,285,922 117,757,681 信託機械及び装置（純額） 信託工具、 器具及び備品 減価償却累計額 信託工具、 器具及び備品（純額） 23,472 36,881 55,786,815 76,229,866 6,090 9,512 79,569,607 106,169,929 その他 7,414 6,522 無形固定資産合計 7,414 6,522 信託土地 信託建設仮勘定 有形固定資産合計 剰余金 純資産合計 負債純資産合計 無形固定資産 投資その他の資産 10,000 10,000 長期前払費用 敷金及び保証金 208,230 275,949 その他 127,523 467,532 投資その他の資産合計 345,754 753,481 79,922,776 106,929,932 89,285,922 117,757,681 固定資産合計 資産合計 34 35 Invesco Office J-REIT, Inc. Ⅲ. 損益 計 算 書 Ⅳ. 投 資 主資本等変動計算書 （単位：千円） 前期（ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 前期（ご参考） （自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日） 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 剰余金 営業収益 賃貸事業収入 ※1 その他賃貸事業収入 ※1 営業収益合計 2,687,131 ※1 322,070 ※1 3,009,201 412,928 営業費用 賃貸事業費用 資産運用報酬 一般事務委託及び資産保管手数料 役員報酬 その他営業費用 営業費用合計 営業利益 ※1 1,403,219 ※1 1,976,371 243,651 287,562 10,487 13,769 4,800 4,800 37,358 45,481 1,699,516 2,327,984 1,309,684 1,675,697 当期未処分利益 又は当期未処理 損失（△） 出資総額 3,590,754 4,003,682 当期首残高 464 532 3,627 － 営業外収益合計 4,091 532 142,405 188,561 営業外費用 投資口交付費 － 29,189 融資関連費用 41,874 59,850 その他 1,405 1,405 185,685 279,006 経常利益 1,128,091 1,397,224 税引前当期純利益 1,128,091 1,397,224 920 940 営業外費用合計 法人税、住民税及び事業税 法人税等調整額 法人税等合計 当期純利益 前期繰越利益 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 36 純資産合計 43,007,136 435,054 435,054 43,442,190 43,442,190 剰余金の配当 － △434,843 △434,843 △434,843 △434,843 当期純利益 － 1,127,157 1,127,157 1,127,157 1,127,157 当期変動額合計 － 692,314 692,314 692,314 692,314 ※1 43,007,136 1,127,368 1,127,368 44,134,504 44,134,504 当期末残高 当期（自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日） （単位：千円） 投資主資本 還付加算金 支払利息 投資主資本 合計 剰余金合計 当期変動額 営業外収益 受取利息 （単位：千円） 投資主資本 12 △1 933 938 1,127,157 1,396,285 210 237 1,127,368 1,396,523 剰余金 当期未処分利益 又は当期未処理 損失（△） 出資総額 当期首残高 43,007,136 1,127,368 投資主資本 合計 剰余金合計 1,127,368 44,134,504 純資産合計 44,134,504 当期変動額 新投資口の発行 剰余金の配当 当期純利益 当期変動額合計 当期末残高 10,883,886 － － 10,883,886 10,883,886 － △1,127,131 △1,127,131 △1,127,131 △1,127,131 － 1,396,285 1,396,285 1,396,285 1,396,285 10,883,886 269,154 269,154 11,153,041 11,153,041 ※1 53,891,022 1,396,523 1,396,523 55,287,545 55,287,545 37 Invesco Office J-REIT, Inc. Ⅴ. 注 記 表 ［継続企業の前提に関する注記］ 前期 （ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 該当事項はありません。 該当事項はありません。 ［重要な会計方針に係る事項に関する注記］ 項 目 前期（ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 ⑴有形固定資産 1．固 定 資 産 の 減 価 ⑴有形固定資産 定額法を採用しています。 定額法を採用しています。 償却の方法 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下 のとおりです。 のとおりです。 信託建物 2年～46年 信託建物 2年～46年 4年～20年 信託構築物 4年～20年 信託構築物 2年～17年 信託機械及び装置 2年～17年 信託機械及び装置 4年～10年 信託工具、器具及び備品 4年～10年 信託工具、器具及び備品 ⑵無形固定資産 ⑵無形固定資産 定額法を採用しています。 定額法を採用しています。 ⑶長期前払費用 ⑶長期前払費用 定額法を採用しています。 定額法を採用しています。 2．繰 延 資 産 の 処 理 方法 ― 投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。 固定資産税等の処理方法 3． 収 益 及 び 費 用 の 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計 計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計 画税及び償却資産税等については、賦課決定さ 画税及び償却資産税等については、賦課決定さ れた税額のうち当該営業期間に対応する額を れた税額のうち当該営業期間に対応する額を 賃貸事業費用として費用処理する方法を採用 賃貸事業費用として費用処理する方法を採用 しています。 しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信 託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべ 託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべ き初年度の固定資産税等相当額については、費 き初年度の固定資産税等相当額については、費 用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入 用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入 しています。 しています。 当期において不動産等の取得原価に算入し 当期において不動産等の取得原価に算入し た固定資産税等相当額は95,932千円です。 た固定資産税等相当額はありません。 ⑴ヘッジ会計の方法 ヘッジ会計の方法 4． ⑴ヘッジ会計の方法 金利スワップについては、特例処理の要件を 金利スワップについては、特例処理の要件を 特例処理を採用しています。 満たしているため、特例処理を採用しています。 満たしているため、 ⑵ヘッジ手段とヘッジ対象 ⑵ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ヘッジ対象 借入金金利 ⑶ヘッジ方針 ⑶ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定め 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定め た規程に基づき、投資法人規約に規定するリス た規程に基づき、投資法人規約に規定するリス クをヘッジする目的でデリバティブ取引を クをヘッジする目的でデリバティブ取引を 行っています。 行っています。 ⑷ヘッジ有効性評価の方法 ⑷ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たして 金利スワップは特例処理の要件を満たして いるため、 有効性の評価を省略しています。 いるため、有効性の評価を省略しています。 38 前期（ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 項 目 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 5．そ の 他 財 務 諸 表 ⑴不動産等を信託財産とする信託受益権に関す ⑴不動産等を信託財産とする信託受益権に関す る会計処理方法 る会計処理方法 作成のための基 保有する不動産等を信託財産とする信託受 保有する不動産等を信託財産とする信託受 本となる重要な 益権につきましては、信託財産内の全ての資産 益権につきましては、信託財産内の全ての資産 事項 及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての 及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての 収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損 収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損 益計算書の該当勘定科目に計上しています。 益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のう なお、該当勘定科目に計上した信託財産のう ち重要性がある下記の科目については、貸借対 ち重要性がある下記の科目については、貸借対 照表において区分掲記することとしています。 照表において区分掲記することとしています。 ①信託現金及び信託預金 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、 信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建 信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建 設仮勘定 設仮勘定 ③信託預り敷金及び保証金 ③信託預り敷金及び保証金 ⑵消費税等の処理方法 ⑵消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方 式によっています。 式によっています。 ［貸借対照表に関する注記］ 前期（ご参考） （平成27年4月30日） 当期 （平成27年10月31日） ※1投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に 定める最低純資産額 50,000千円 ※1投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に 定める最低純資産額 50,000千円 ［損益計算書に関する注記］ 前期（ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 ※1 不動産賃貸事業損益の内訳 A． 不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 賃料 共益費 その他賃貸収入 計 その他賃貸事業収入 その他賃貸事業収入 計 不動産賃貸事業収益合計 不動産賃貸事業費用 B． 管理委託費 水道光熱費 損害保険料 修繕費 公租公課 減価償却費 その他賃貸事業費用 不動産賃貸事業費用合計 C． 不動産賃貸事業損益（A－B） 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 （単位：千円） 2,116,422 386,793 183,915 2,687,131 322,070 322,070 3,009,201 359,545 406,015 10,268 70,078 77,696 428,987 50,626 1,403,219 1,605,982 ※1 不動産賃貸事業損益の内訳 A．不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 賃料 共益費 その他賃貸収入 計 その他賃貸事業収入 その他賃貸事業収入 計 不動産賃貸事業収益合計 不動産賃貸事業費用 B． 管理委託費 水道光熱費 損害保険料 修繕費 公租公課 減価償却費 その他賃貸事業費用 不動産賃貸事業費用合計 C． 不動産賃貸事業損益（A－B） （単位：千円） 2,786,846 573,211 230,695 3,590,754 412,928 412,928 4,003,682 492,530 486,873 17,851 78,066 303,204 537,391 60,453 1,976,371 2,027,311 39 Invesco Office J-REIT, Inc. ［投資主資本等変動計算書に関する注記］ 前期 （ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 ※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行済投資口の総口数 432,680口 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 ※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行済投資口の総口数 542,210口 ［税効果会計に関する注記］ 前期 （ご参考） （平成27年4月30日） 当期 （平成27年10月31日） 1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 （単位：千円） （繰延税金資産） 未払事業税損金不算入額 14 繰延税金資産合計 14 14 （繰延税金資産の純額） 1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 （単位：千円） （繰延税金資産） 未払事業税損金不算入額 16 繰延税金資産合計 16 16 （繰延税金資産の純額） 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率と 2． 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率と 2． の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となっ の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となっ た主要な項目別の内訳 た主要な項目別の内訳 （単位：％） （単位：％） 法定実効税率 法定実効税率 34.15 32.31 （調整） （調整） △34.12 支払分配金の損金算入額 △32.29 支払分配金の損金算入額 0.05 0.04 その他 その他 0.08 0.06 税効果会計適用後の法人税等の負担率 税効果会計適用後の法人税等の負担率 3． 法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金 負債の金額の修正 「所得税法等の一部を改正する法律（平成27年法律第9 号）」が平成27年3月31日に交付され、平成27年4月1日 以後に開始する事業年度から法人税率が引き下げられる ことになりました。これに伴い、平成27年5月1日以後に 開始する営業期間に解消が見込まれる一時差異について は、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される 法定実効税率が従来の34.15％から32.31％に変更され ます。なお、この税率の変更に伴う影響額は軽微です。 ［金融商品に関する注記］ 前期（ご参考） （自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日） 1．金融商品の状況に関する事項 （1）金融商品に対する取組方針 本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健 全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払 い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借 入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含む。以下同じです。）の発行及び投資口の発行等により資金調達を 行います。 また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用して います。 なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジするこ とを目的とした運用に限るものとします。 （2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 借入金の資金使途は、 主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。 借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理するこ とで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達 力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調 達計画を立案し、 所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。 変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残 高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。 更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図る ために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッ ジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価して います。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評 価を省略しています。 デリバティブ取引の執行・管理については、 リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。 本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定 の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していま す。 信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒さ れていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。 （3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が 含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等に よった場合、当該価額が異なることもあります。 2．金融商品の時価等に関する事項 平成27年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価 を把握することが極めて困難と認められるものは、 次表には含めていません （ （注2） 参照） 。 （1） 現金及び預金 （2） 信託現金及び信託預金 資産計 （3） 短期借入金 （4） 長期借入金 負債計 （5） デリバティブ取引 （単位：千円） 貸借対照表計上額 （注1） 3,827,412 5,300,664 9,128,077 3,200,000 37,000,000 40,200,000 － 時 価 （注1） 3,827,412 5,300,664 9,128,077 3,200,000 37,176,268 40,376,268 － 差 額 － － － － 176,268 176,268 － （注1）金融商品の時価の算定方法 （1）現金及び預金、 （2） 信託現金及び信託預金、 （3） 短期借入金 これらは短期間で決済されるため、 時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、 当該帳簿価額によっています。 40 41 Invesco Office J-REIT, Inc. なお、デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジするこ とを目的とした運用に限るものとします。 （2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 借入金の資金使途は、 主に不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。 借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率等を適正に管理するこ とで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、増資による資本市場からの資金調達 力の維持・強化に努めること、月次の資金繰りを作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調 達計画を立案し、 所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。 変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残 高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。 更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図る ために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッ ジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価して います。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評 価を省略しています。 デリバティブ取引の執行・管理については、 リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。 本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、一定 の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していま す。 信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒さ れていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。 （3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が 含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等に よった場合、当該価額が異なることもあります。 （4） 長期借入金 長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価 は帳簿価格にほぼ等しいことから、当該帳簿価格によっています。また、固定金利によるものの時価について は、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される金利で割り引いて算 出する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされ ている長期借入金の時価に含めて記載しています。 また、一部の長期借入金は、複合金融商品であるキャンセラブルローン（期限前特約権の行使による期限前 解約特約付） ですが、 長期借入金の時価に含めて記載しています。 （5） デリバティブ取引 ①ヘッジ会計が適用されていないもの 該当事項はありません。 ②ヘッジ会計が適用されているもの ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は以下のと おりです。 （単位：千円） ヘッジ会計の 方法 デリバティブ取引の 種類等 主なヘッジ対象 金利スワップの 特例処理 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 長期借入金 契約額等 うち1年超 17,000,000 時価 17,000,000 （注） 当該時価の 算定方法 － （注） 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記 「 （4）長期借入金」の時価に含めて記載しています。 （注2） 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金に関しては、市場価格がなく、かつ、賃 貸借契約期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することが できないことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができません。よって、時価を把握することが 極めて困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。 （単位：千円） 信託預り敷金及び保証金 2．金融商品の時価等に関する事項 平成27年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時 価を把握することが極めて困難と認められるものは、 次表には含めていません （ （注2） 参照） 。 貸借対照表計上額 4,309,456 （注3） 金銭債権の決算日 （平成27年4月30日）後の償還予定額 （単位：千円） 現金及び預金 信託現金及び信託預金 合 計 1年以内 3,827,412 5,300,664 9,128,077 （注4） 借入金の決算日 （平成27年4月30日）後の返済予定額 短期借入金 長期借入金 1年以内 3,200,000 － 1年超2年以内 － － 2年超3年以内 － 13,000,000 （単位：千円） 3年超4年以内 － 12,000,000 4年超5年以内 － 12,000,000 5年超 － － 当期 （自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日） 1． 金融商品の状況に関する事項 （1） 金融商品に対する取組方針 本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健 全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払 い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借 入れ又は投資法人債 （短期投資法人債を含む。以下同じです。 ）の発行及び投資口の発行等により資金調達を 行います。 また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は、安全性及び換金性を考慮し、銀行預金で運用して います。 42 （1） 現金及び預金 （2） 信託現金及び信託預金 資産計 （3） 短期借入金 （4） 長期借入金 負債計 （5） デリバティブ取引 （単位：千円） 貸借対照表計上額 （注1） 2,617,623 7,225,121 9,842,744 8,600,000 47,600,000 56,200,000 － 時 価 （注1） 2,617,623 7,225,121 9,842,744 8,600,000 47,893,421 56,493,421 － 差 額 － － － － 293,421 293,421 － （注1）金融商品の時価の算定方法 （1）現金及び預金、 （2） 信託現金及び信託預金、 （3） 短期借入金 これらは短期間で決済されるため、 時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、 当該帳簿価額によっています。 （4）長期借入金 長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価 は帳簿価格にほぼ等しいことから、当該帳簿価格によっています。また、固定金利によるものの時価について は、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される金利で割り引いて算 出する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされ ている長期借入金の時価に含めて記載しています。 また、一部の長期借入金は、複合金融商品であるキャンセラブルローン（期限前特約権の行使による期限前 解約特約付）ですが、 長期借入金の時価に含めて記載しています。 43 Invesco Office J-REIT, Inc. （5） デリバティブ取引 ①ヘッジ会計が適用されていないもの 該当事項はありません。 ②ヘッジ会計が適用されているもの ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は以下のと おりです。 デリバティブ取引の 種類等 主なヘッジ対象 金利スワップの 特例処理 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 長期借入金 契約額等 うち1年超 23,800,000 時価 23,800,000 （注） 当該時価の 算定方法 － （注） 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記 「 （4）長期借入金」の時価に含めて記載しています。 （注2） 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金に関しては、市場価格がなく、かつ、賃 貸借契約期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することが できないことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができません。よって、時価を把握することが 極めて困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。 （単位：千円） 信託預り敷金及び保証金 （単位：千円） 現金及び預金 信託現金及び信託預金 合 計 2,617,623 7,225,121 9,842,744 （単位：千円） 1年超2年以内 － 13,000,000 2年超3年以内 － 12,000,000 当期末の時価 85,158,000 また、賃貸等不動産に関する当期における損益は、 前記 「損益計算書に関する注記」 に記載のとおりです。 当期（自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日） 本投資法人は、大都市圏における大規模オフィスビルを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照 表計上額、当期増減額及び時価は次のとおりです。 （単位：千円） 貸借対照表計上額 当期増減額 26,600,321 当期末残高 106,169,929 当期末の時価 115,601,000 また、賃貸等不動産に関する当期における損益は、 前記 「損益計算書に関する注記」 に記載のとおりです。 （注4） 借入金の決算日 （平成27年10月31日）後の返済予定額 1年以内 8,600,000 － 当期末残高 79,569,607 （注1） 貸借対照表計上額は、取得原価 （取得に伴う付帯費用を含みます。 ）から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産 （当期 末合計6,522千円） は含んでいません。 賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は新規物件の取得 （26,901,591千円）及び資本的支出 （236,121千円）によるものであ （注2） り、 主な減少額は減価償却費 （537,391千円） によるものです。 （注3） 当期末の時価は、 社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。 （注3） 金銭債権の決算日 （平成27年10月31日）後の償還予定額 1年以内 貸借対照表計上額 当期増減額 △234,859 （注1） 貸借対照表計上額は、取得原価 （取得に伴う付帯費用を含みます。 ）から、減価償却累計額を控除した金額です。また、無形固定資産 （当期 末合計7,414千円） は含んでいません。 賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は資本的支出 （194,128千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費 （428,987千 （注2） 円） によるものです。 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。 （注3） 当期首残高 79,569,607 貸借対照表計上額 5,419,319 （単位：千円） 当期首残高 79,804,467 （単位：千円） ヘッジ会計の 方法 短期借入金 長期借入金 ［賃貸等不動産に関する注記］ 前期（ご参考） （自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日） 本投資法人は、大都市圏における大規模オフィスビルを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照 表計上額、当期増減額及び時価は次のとおりです。 3年超4年以内 － 12,000,000 4年超5年以内 － 10,600,000 5年超 － － ［関連当事者との取引に関する注記］ 前期（ご参考） （自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日） 属 性 資産保管会社 会社等の 名称 事業の内容 又は職業 三井住友信託 銀行株式会社 銀行業及び 信託業 投資口の 所有口数 割合（％） － 取引の内容 長期借入金の借入 支払利息 科 目 期末残高 （千円） 長期借入金 未払費用 4,500,000 4,965 取引金額 （千円） 科 目 期末残高 （千円） 1,000,000 17,719 長期借入金 未払費用 5,500,000 6,083 取引金額 （千円） － 14,903 （注1） 取引条件については、 市場の実勢に基づいて決定しています。 （注2） 上記金額のうち、 取引金額には消費税等が含まれておらず、 期末残高には消費税等が含まれています。 当期（自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日） 属 性 資産保管会社 会社等の 名称 事業の内容 又は職業 三井住友信託 銀行株式会社 銀行業及び 信託業 投資口の 所有口数 割合（％） － 取引の内容 長期借入金の借入 支払利息 不動産売買 媒介手数料 608,560 － － （注1） 取引条件については、 市場の実勢に基づいて決定しています。 （注2） 上記金額のうち、 取引金額には消費税等が含まれておらず、 期末残高には消費税等が含まれています。 44 45 Invesco Office J-REIT, Inc. ［1口当たり情報に関する注記］ 前期 （ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益 2．資産の取得 本投資法人は、以下の2物件の各不動産信託受益権を取得しました。 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 102,002円 2,605円 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口 数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調 整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないた め記載していません。 1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益 物件名称 101,967円 2,651円 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口 数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調 整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないた め記載していません。 （注） 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。 前期 （ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 1,127,157 － 1,127,157 432,680 （千円） 当期純利益 普通投資主に帰属しない金額 （千円） 普通投資口に係る当期純利益（千円） （口） 期中平均投資口数 東京都品川区 神奈川県横浜市 取得年月日 平成27年 5 月11日 平成27年 6 月 1 日 （注1） 「取得価格」 は、各取得資産に係る売買契約に記載された売買代金を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費 税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。 （注2） 各取得資産の売主については、いずれも開示について承諾が得られていないため、開示していません。なお、各取得資産の売主は、いず れも本投資法人の利害関係人等には該当しません。 3．資金の借入れ 本投資法人は、上記「2．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得及び関連費用への充当、並びに、短期借 入金の借換えを目的として、 以下のとおり資金の借入れを行いました。 （単位：百万円） 1,396,285 － 1,396,285 526,503 （2） 第三者割当による新投資口発行 募集投資口数 5,230口 1口当たり99,369円 発行価額 発行価額の総額 （上限） 519,699,870円 平成27年6月24日 払込期日 SMBC日興証券株式会社 割当先 調達資金の使途手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金 の一部に充当するため 区分 借入先 借入日 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 平成27年 5月11日 平成27年 5月11日 1,000 平成27年 6月1日 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社りそな銀行 三菱UFJ信託銀行株式会社 計 借入金額 2,500 計 長期借入金 ［重要な後発事象に関する注記］ 前期 （ご参考） （自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日） 1． 新投資口の発行 本投資法人は、平成27年5月7日及び平成27年5月19日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行 を決議し、公募による新投資口発行については平成27年5月26日に払込みが完了しました。また、第三者割当に よる新投資口発行については平成27年6月24日に払込みの予定です。 （1） 公募による新投資口発行（一般募集） 募集投資口数 104,300口 1口当たり99,369円 （発行価額） 払込金額 払込金額 （発行価額） の総額 10,364,186,700円 1口当たり102,960円 発行価格 10,738,728,000円 発行価格の総額 払込期日 平成27年5月26日 「2．資産の取得」記載の 「オルトヨコハマ」の取得資金及び関連費用 調達資金の使途後記 の一部に充当するため 46 東京日産西五反田ビル オルトヨコハマ 短期借入金 当期純利益（千円） 普通投資主に帰属しない金額 （千円） 普通投資口に係る当期純利益 （千円） 期中平均投資口数 （口） 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 取得価格（百万円） （注1） 6,700 13,000 所在地 平成27年 6月1日 2,500 1,000 利率（％） （注1） （注2） 基準金利（全銀協 1か月日本円 TIBOR）＋0.20％ 基準金利（全銀協 1か月日本円 TIBOR）＋0.20％ 7,000 － 3,800 0.80400 3,800 基準金利（全銀協 3か月日本円 TIBOR）＋0.55％ （注3） 1,000 1,000 1,000 10,600 － 返済期限 使 途 摘 要 平成27年 6月1日 （注4） 無担保 無保証 平成28年 4月28日 （注4） 無担保 無保証 － － － 平成32年 5月31日 （注5） 無担保 無保証 － － － （注1） 借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。 利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協 （注2） TIBOR運営機関が公表する1か月又は3か月物の日本円TIBOR （Tokyo Interbank Offered Rate） となります。 かかる基準金利は、 利 払日毎に見直されます。但し、利息計算期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該 期間に対応する基準金利となります。 当該借入れは変動金利により行っていますが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、その結果当該借入れ （注3） の金利は実質的に0.81400％で固定化されています。 （注4） 「使途」 は、 不動産信託受益権の取得資金及びこれに関連する諸費用の支払いです。 （注5） 「使途」 は、不動産信託受益権の取得資金及びこれに関連する諸費用の支払い並びに、返済期限が平成27年6月5日の短期借入金3,200 百万円及び返済期限が平成27年6月1日の短期借入金5,000百万円の借換えです。 当期（自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日） 該当事項はありません。 47 Invesco Office J-REIT, Inc. Ⅵ. 金 銭 の 分 配に係る計算書 区 分 前期（ご参考） 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 Ⅰ 当期未処分利益 1,127,368,695円 1,396,523,135円 Ⅱ 分配金の額 1,127,131,400円 1,396,190,750円 （投資口1口当たりの分配金の額） Ⅲ 次期繰越利益 分配金の額の算出方法 48 Ⅶ. 監 査 報告書 （2,605円） 237,295円 本投資法人の規約第35条第1項に定め る金銭の分配の方針に従い、分配金の 額は利益の金額を限度とし、かつ租税 特別措置法第67条の15に規定されて いる本投資法人の配当可能利益の金額 の100分の90に相当する金額を超え るものとしています。かかる方針によ り、当期未処分利益を超えない額で発 行済投資口の総口数432,680口の整数 倍数の最大値となる1,127,131,400 円を利益分配金として分配することと しました。 なお、 本投資法人の規約第35 条第2項に定める利益を超えた金銭の 分配は行いません。 （2,575円） 332,385円 本投資法人の規約第35条第1項に定め る金銭の分配の方針に従い、分配金の 額は利益の金額を限度とし、かつ租税 特別措置法第67条の15に規定されて いる本投資法人の配当可能利益の金額 の100分の90に相当する金額を超え るものとしています。かかる方針によ り、当期未処分利益を超えない額で発 行済投資口の総口数542,210口の整数 倍数の最大値となる1,396,190,750 円を利益分配金として分配することと しました。 なお、 本投資法人の規約第35 条第2項に定める利益を超えた金銭の 分配は行いません。 49 Invesco Office J-REIT, Inc. Ⅷ. キャ ッ シ ュ・フロー計算書（参考情 報 ） （単位：千円） 前期 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 項 目 営業活動によるキャッシュ・フロー 税引前当期純利益 減価償却費 1,128,091 1,397,224 429,879 538,283 投資口交付費 － 29,189 融資関連費用 41,874 59,850 受取利息 △464 △532 支払利息 142,405 188,561 営業未収入金の増減額（△は増加） △42,553 △188,013 未収消費税等の増減額（△は増加） 1,935,679 △499,668 △2,654 △32,705 15,168 △7,758 前払費用の増減額（△は増加） 長期前払費用の増減額（△は増加） その他の資産の増減額（△は増加） 5,844 △337,668 営業未払金の増減額 （△は減少） △41,720 99,375 未払金の増減額 （△は減少） △90,663 53,791 142,315 △142,315 未払消費税等の増減額（△は減少） 前受金の増減額 （△は減少） △27,216 82,238 その他の負債の増減額（△は減少） △190,325 95,625 小計 3,445,659 1,335,476 利息の受取額 464 532 利息の支払額 △184,162 △174,875 法人税等の支払額 営業活動によるキャッシュ・フロー ［重要な会計方針に係る事項に関する注記］ （参考情報） △1,427 △933 3,260,533 1,160,201 △358,663 △27,132,645 前期 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金 （現 おける資金の範囲 金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現 金、随時引出し可能な預金及び信託預金並び に容易に換金可能であり、かつ、価値の変動 について僅少なリスクしか負わない取得日 から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期 投資からなります。 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 キャッシュ・フロー計算書における資金 （現 金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現 金、随時引出し可能な預金及び信託預金並び に容易に換金可能であり、かつ、価値の変動 について僅少なリスクしか負わない取得日 から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期 投資からなります。 ［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］ （参考情報） 前期 自 平成26年11月 1 日 至 平成27年 4 月30日 当期 自 平成27年 5 月 1 日 至 平成27年10月31日 ※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記 ※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記 されている科目の金額との関係 されている科目の金額との関係 （平成27年4月30日現在） （平成27年10月31日現在） （単位：千円） （単位：千円） 現金及び預金 現金及び預金 3,827,412 2,617,623 5,300,664 7,225,121 信託現金及び信託預金 信託現金及び信託預金 （注） （注） △4,309,456 △5,419,319 使途制限付信託預金 使途制限付信託預金 4,818,620 4,423,424 現金及び現金同等物 現金及び現金同等物 （注） テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために 留保されている信託預金です。 （注） テナントから預っている敷金及び保証金の返還のために 留保されている信託預金です。 投資活動によるキャッシュ・フロー 信託有形固定資産の取得による支出 無形固定資産の取得による支出 投資活動によるキャッシュ・フロー △1,940 － △360,603 △27,132,645 財務活動によるキャッシュ・フロー 短期借入れによる収入 － 13,600,000 短期借入金の返済による支出 － △8,200,000 長期借入れによる収入 － 10,600,000 融資関連費用に係る支出 － △151,696 投資口の発行による収入 － 10,854,697 分配金の支払額 △432,231 △1,125,752 財務活動によるキャッシュ・フロー △432,231 25,577,248 現金及び現金同等物の増減額 （△は減少） 2,467,698 △395,196 現金及び現金同等物の期首残高 2,350,922 現金及び現金同等物の期末残高 ※1 4,818,620 4,818,620 ※1 4,423,424 （注） キャッシュ・フロー計算書は、 「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」 （昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情 報として添付しています。このキャッシュ・フロー計算書は、投信法第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計 監査人の監査は受けていません。 50 51 Invesco Office J-REIT, Inc. ホームページのご案内 投資主インフォメーション Information on Website Information for Unitholders （URL）http://www.invesco-reit.co.jp/ 投資主メモ 本投資法人では、ホームページを活用し、迅速かつ正確な情報開示につとめており、様々なコンテンツを ご用意しています。今後も一層内容を充実させ、タイムリーな情報提供を続けてまいります。 決 算 期 日 毎年4月末日・10月末日 公告掲載新聞 日本経済新聞 投資主総会 投資主名簿等 東京都千代田区丸の内一丁目4番5号 管 理 人 三菱UFJ信託銀行株式会社 原則として2年に1回以上開催 同議決権行使 規約第15条に定める日 投資主確定日 〒137-8081 東京都江東区東砂七丁目10番11号 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部 分配金支払 毎年4月末日・10月末日 確定基準日 同 事 務 取 扱 場 所 受付フリーダイヤル 0120-232-711 上場金融商品 東京証券取引所 取 引 所 （銘柄コード：3298） 受付時間：9：00〜17：00 (土・日・祝祭日等を除きます。） 分配金について 「分配金」は「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行・郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけ ます。受取期間を過ぎた場合は、 「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三菱UFJ信託銀行株式会社 海外投資家に向けて 英語サイトも公開しています。 証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にてお受け取り下さい。また、今後の分配金に関し て、銀行振込のご指定等の手続きをご希望の方はお取引証券会社へご連絡下さい。なお、分配金は、本投 資法人規約の規定により、分配金支払い開始の日から満3年を経過しますとお支払いできなくなりますの で、お早めにお受け取り下さい。 注目情報をTOPページにまとめています。 「分配金計算書」について ※RSS配信に対応しています。 分配金支払いの際に送付しています「分配金計算書」は、租税特別措置法の規定に基づく 「支払通知書」を 兼ねており、確定申告を行う際にその添付書類としてご使用いただくことができます。 なお、 「分配金領収証」にて分配金をお受け取りの投資主様につきましても、 「分配金計算書」を同封させて いただいています。確定申告をなされる投資主様は、大切に保管下さい。 但し、株式数比例配分方式をご指定いただいている投資主様におかれましては、お取引の証券会社等へご 確認下さい。 投資口に関する「マイナンバー制度」のご案内 マイナンバー制度（注）とは、国民一人ひとりにマイナンバーを配布し、その番号によって複数の行政機関に 本投資法人の特徴を掲載してい ます。 保有物件に関する概要、地図、 プレスリリースを年別、内容別に 稼働率などの情報を掲載してい わかりやすく掲載しています。 ます。 年間スケジュール 10月期分配金支払開始 10月期資産運用報告発送 1 2 ４月期決算期日 3 4 7 8 ４月期分配金支払開始 ４月期資産運用報告発送 52 6 9 市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。このため、投 資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届出いただく必要がございます。 （注）行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年5月31日法律第27号） 投資口関係業務におけるマイナンバーの利用 法令に定められたとおり、分配金等の支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提 出いたします。 ４月期決算発表 5 存在する個人の情報を正確に連携させるための新しい社会基盤です。 マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先 10 10月期決算期日 11 12 10月期決算発表 ■ 証券口座にて投資口を管理されている投資主様 ■ 証券会社とのお取引がない投資主様 → お取引の証券会社までお問い合わせ下さい。 →下記フリーダイヤルまでお問い合わせ下さい。 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部 0120-232-711 53