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ἚἦἕἁἋ - 金持ち大家さん
195 Vol. 人類は老いることで進化する トピックス ★ 人はなぜ成長しなければならないのか？ ★ 実録、メガ大家への道 ★ 金持ちをあぶり出す３つの包囲網 ★ 今月のおさらい ★ 今月の基準金利 ★ 電話相談のご利用方法 Vol. 195 人はなぜ成長しなければならな いのか？ ▼ 不老不死の遺伝子はすでに見つかっ ている ところで、なぜ人は成長しなければならない のでしょうか？なぜ努力しなければいけないの 明けましておめでとうございます！ ２０１７年酉年です！不肖、浦田健、年男で ございます。今年は４８歳、起業して満１５年の か？なぜチャレンジすべきなのか？ それは意外にも医学の世界に答えがありま した。 節目、いつの間にか年をとってしまいまし た・・・（笑） しかし、毎 年 あらたなチャレンジを続 けてい るおかげか、毎日が充実していて、エネルギー に満ち溢れてくる感じがします。 昨 年 末 、ＶＩＰ会 員 さんを囲 んで忘 年 会 をし た時のことです。 不 老 不 死 の話 題 で盛り上 がりました。脳 外 科 医 の会 員 さんいわく、「不 老 不 死 の遺 伝 子 周 りからも、「浦 田 さん、また若 くなりました はもう見 つかっていて、その遺 伝 子 を操 作 す か？？」と言っていただけるので、それはちょっ れば、人 間は老化 しないので、理論的に何百 と嬉 しい。でも、多 分 それは外 見 ではなく、内 年も生きられる」とのことです。 部から発しているムンムンか何かがそう感じさ せているのでしょう（笑） 現実的には倫理的な問題もあり、その遺伝 子を操作することはタブーとなっているようです が。 とにかくチャレンジしていると、若返りの何か が分泌されるのかもしれませんね。 では、なぜ遺伝子は、人間を老化させるよう リタイアするなど、死んでからで十分 で に設計されているのでしょうか？それは、人間 す。とにかく、生 きている限 り、常にチャレンジ を進化させるために必要だったから です。 し成 長 していきたい。そう思 います。今 年 も一 もし、老化 しない遺 伝子だったら、いまの人 緒に成長していきましょう！ 類はどうなっていたと思いますか？ 脳外科の先生いわく、人は進化せず、猿の ままだったといいます。なるほど、老 化 するか 2 ニュースレター（16 ページ分）が毎月ポストに届く！ 「金持ち大家さん実践アカデミー」ご入会はこちら⇒ www.urataken.com/003/post_18.html らこそ、人は変化する周りの環境に対応すべく、 他なりません。 進化をしてきたというわけです。 チャレンジをすることは、進化には必要不可 欠 なこと。リタイアしたら進 化は止 まってしまう のです。だから人 は常 に挑 戦 を続 け、成 長 し 続けなければならないのです。 例 えば、世 の中 にあなたと大 工 さんの２人 だけが存在するとしましょう。 この世 には１,０００万 円があり、あなたがそ のお金 を全 額 持っています。他に存 在する価 値はありません。一方、大工さんはお金を持っ これはビジネスにも言 えることです。なぜ企 業 は売 り上 げを伸 ばし続 けなければならない のか？なぜ利 益を出 し続けなければならない のか？ それは、社 会 をより良 くするためですし、そ れが経済を活性化させ、人類が豊かになっ ていませんが、１,０００万 円 の家 をつくる技 術 を持っています。 ある日、あなたは、家が欲しくなったので、こ の大工さんに１,０００万円 を支払い、家 を作っ てもらいました。するとこの世の中の富の総額 はどうなるか？ ていくからです。 あなたは１,０００万円の価値がある家を手に 入れ、大工さんは、あなたから家の代金として ▼ 儲けることは悪なのか？ １,０００万 円 を受 け取 りますね。つまり、 この 世の富の合計は１,０００万円から、２,００ ０万円に増えた ということになるのです。 世の中には、儲けることを躊躇してしまう人 や、儲けることに罪悪感を覚えてしまう人がい るようです。お金儲けは汚い、という感じで。 でも、本 当 に儲 けることは汚 いことなのでし ょうか？ 答えは否。人からお金を騙し取る詐欺行為 このような経済活動を通じて、社会が良くな り、富の総額が大きくなっていくわけです。だか ら他人に価値の提供をして儲けることは、悪な どではなく、とても良いことなのですね。 社 会 をより良 くしていくためには、今 までに は当然、犯罪行為ですからダメですよ。しかし、 ない価 値の提供 をしていくことです。そのため 他人にいただくお金以上の価値を感じてもらえ には、価 値 を提 供 する人 そのものが成 長 しな る商品やサービスを提供しているのであれば、 ければなりません。 それは、社会がより良くなっているということに 去年より、新しい価値を生み出すのなら、去 ＮＥＷＳ ＬＥＴＴＥＲ Vol.195 3 Vol. 195 年より成長したあなたでなければならないので す。 実録、メガ大家への道 はっきり言います。成長のないものは、進化 が止まり、やがて環境の変化に耐えられなくな り、そのうち絶滅すると私は思います。そう、恐 竜のように。だから私たちは成長し続けなけれ ばならないのです。 しかし、楽 に成 長 することはできません。そ ついに、都 内 アパート決 済 の日 が迫 ってき ました！いよいよ２月某日に決済です。 こは筋 トレと同 じ。筋 肉 痛 を起 こさないと筋 肉 実は内心、本当に融資が受けられるのかド 量 は増えないように、辛いトレーニングも必 要 キドキでしたが、こちらの希 望 がほぼ通り、先 なのです。 日 、正 式 に某 地 方 銀 行 から融 資 の内 諾 書 を 受けることができました！ しかし、それをできるだけ楽しく私はやりたい。 常にそう思っています。 ビジネスをしていれば、ましてや海外 でチャ レンジしていれば、いままでの常識が通用しな うちの、谷 本 しんいわく「表 面 利 回 りが７％ なのに、この条件はあり得ないっス～、すごい っス～」とのこと（笑 ）。で、正 式 な融 資条 件は 次の通りとなりました。 いことも多い。正直、辛い時もあります。 しかし、仲 間 と一 緒 に楽 しくやっていれば、 １、融資期間２０年（木造築１３年） それも乗り越 えられる。乗り越えた先 に、今 ま ⇒通常は１０年から良くて１５年 でと違 う進 化 した自 分 やチームに出 会 えるか ら、チャレンジがやめられないのですよ。 今 年 もチャレンジし続 けてまいりますので、 ２、フルローン（１億３,０００万円） ⇒通常は２割程度の自己資金が必要 ３、金利０．９５％の３年固定 「浦 田 さんができるんだから、自 分 もやってみ ⇒想定より少し高かったけど最近金利があ よう！」と、少 しでも思っていただけたら嬉 しい がってきていたので、まずまず！ です。 ４、担保は購入の土地建物のみ ⇒追加担保なし ５、法人にて借入れ（要代表者の連帯保証） ⇒私の連帯保証なしで交渉していたが、融 4 ニュースレター（16 ページ分）が毎月ポストに届く！ 「金持ち大家さん実践アカデミー」ご入会はこちら⇒ www.urataken.com/003/post_18.html 資条件とのトレードオフという形で妥結 り、コンセプト的にも地域で競 争力 を引 き続 き 持ち得る物件であること。 繰 り返 しますが、最 後 まで本 当 に融 資 を受 けられるのか？ある不安がありました。 それは、私 は非居住 者であり、日本に住所 がない状態で、今回法人名義で購入する法人 の代表になっているからです。また、住所がな 確かに利回り的には低いものの、担保評価 的 、自 社 の与 信 的 にフルローン、長 期 、低 利 での融資の可能性があり、月々の返済は家賃 でまかなえること。 さらに、キャッシュフロー的には低いものの、 いので、個人の実印も印鑑証明も取れません。 エリア的には、都心の一等地であり、よほどの そんな状 態 でも、法 人 の連 帯 保 証 人 となり得 ことがない限り地 価の下落リスクがなく、資産 るのか？ということが最後まで不安でした。 価 値 は高 く、かつ流 動 性 も高 いことが購 入 決 定の要因となりました。 しかし、この点は、マレーシアの日本大使館 で「在留証明書」と「サイン証明書」を取得すれ ばオーケーとのことで一発解決。この２つが住 民票、印鑑証明の代わりになるわけです。 ▼ あのメガ大家も最初の投資は数百万 円から 不 動 産 登 記 をする際 にも、この２つの証 明 書 があれば非居 住 者 でも日 本 の不動 産 登 記 が可能になるのだと、今回初めて知りました。 先日、この２つの書類を無事入手、いよいよ ２月の決済にのぞみます。 最近、融資が絞られてきているのに、浦田さ んは億越えフルローンが受けられて、羨ましい なぁ。そう思っている会員 さんもいるでしょうね ～（笑） でも、そんな私 も１５年 前 は、銀 行 は全 くお ▼ 利回り７％の物件を購入した理由 金 を貸 してくれなかったんですよ。独 立 したて でしたし、会社設立の費 用も親に借りたくらい でしたから。だから、最初のアパートは数千万 ところで、今回私はなぜ、表面利回り７％な のにこの物件を購入したのか？ 円の自己資金を貯めて購入しました。 自営業者ですから、信用を積み上げるのは、 その経緯は、以前にも書きましたが、当時、 自 己 資 金 を貯 めるしかなかったのです。それ 私がコンサルして企 画・新築したアパートであ はもう、家賃、娯楽、食費、あらゆるものを削っ ＮＥＷＳ ＬＥＴＴＥＲ Vol.195 5 Vol. 195 てガッツリ貯めましたよ。 お金を稼ぐことは万人にはできないことかも しれません。ですが、お金を貯めることは誰 っていたと言います。その後も、身の丈にあっ た投資活動を続け、今では余裕で億越えの融 資も受けられるようになったのです。 にでもできる成功率１００％の方法 なので す。だって、使わなきゃいいんですもん（笑） 大阪で「これから大家の会」を主催する、岡 田のぶゆきさんも、今は総額４０億円を動かす でも、起 業 して１５年 経 った今 では、国 内 ４ 不動産投資家になっていますが、最初は２００ 社 、外 国 １社 を経営 し、それなりに売り上 げも 万円の中古戸建を競売で現金購入したところ 預金もありますので、今回このような買い方が から、大家さんとしてのキャリアをスタートさせ できたのだと思います。 ています。 誤 解 して欲 しくないのは、メガ大 家 さんとい その中古戸建を１００万円でリフォームし、５ われる人 も、最 初 は身 の丈 にあった投 資 をし ００万円で転売し、短期で２００万円を儲けまし てきたということ。いきなりフルローンでガンガ た。その後 、少 しずつ投 資 の規 模 を拡 大 させ ン融資 を引 いて、バシバシ億越 えの物件 を購 ているのです。もちろん今ではレバレッジの力 入 したから、メガ大家 さんになったのではない を使いながら余裕で億越えの融資を引くことが のです。 できています。 ▼ あの有名大家さんも最初は５００万円 ▼ 売れる価格から逆算して不動産を購 の区分からスタートした 最近、不動産投資会社ごと売って、売却益 入する 彼らに共通するのは、もちろん、現金で買え ６億円を手にした石渡浩さんも、最初は現金５ る範囲 で不動 産投 資を始めていることですが、 ００万円で中古区分を買ったところから不動産 それ以上に、失敗する大家さんは持ち合わせ 投資をスタートさせました。 ていない、成功者独特の共通項があります。 自 己 資 金 は子 供 の頃 から貯 めてきたお年 それは、売 れる価 格から逆 算 して不動 産 を 玉 、学 生 の時 アルバイトで貯 めたお金 で大 学 購 入 しているという点 です。つまり買 う前 から 院を卒業する頃には、すでに１,０００万円を持 出口（売却）を想定しているのです。 6 ニュースレター（16 ページ分）が毎月ポストに届く！ 「金持ち大家さん実践アカデミー」ご入会はこちら⇒ www.urataken.com/003/post_18.html 具 体 的には、物件 を検索して、投 資 を判 断 する時に、将来この物件はいくらで売れるか？ ば、利回りが高くなる物件を安く買うのです。 例えば、満室になれば利回りが２０％になる、 という観 点 から買 い付 け価 格 を決 定 し、その 現 状 空 室 だらけの１,０００万 円 のボロ物 件 が 価格で買える物件しか買わないということ。 あったとしましょう。これを５００万円 でリフォー 例 えば 、一 番 わ かり やすい の は 、 土 地 の ムし、満室になったとします。近隣の収益物件 値段相当で買えるアパート 。この場合、建 の平 均 利 回 りが１０％だとして、この利 回 りで 物 はタダでついてくるということになります。こ 売 れたとすると、売 却 額 は２,０００万 円 になり れなら、将 来 、最 低 でも購 入 した土 地 値 相 当 ます。投資額は１,５００万円ですから、５００万 では売れますし、それまではタダでついてきた 円の売却益が出ることになりますね。 建物が家賃を稼いでくれますから、極めてリス クが低く、資産価値の高い物件と言えます。 仮にすぐに売らない場合は、リフォーム後は 利 回 り約 １３％で運 用 することができます。ロ しかし、こういった物 件 は、なかなか見 つけ られるものではありません。 ただ、長 年 大 家 さんをやっていると、このよ ーンなしで、５年 運 用 し、税 金 を考 慮 しないと すると、１,５００万円の約１３％×５年で１,０００ 万円が手に入ります。 うな物 件 に一 度 や二 度 は出 会 うことがありま さらに、この物 件 が２,０００万 円 で売 れたと す。そのときのためにローン特約なしで購入で すれば、売却益の５００万円を加えて、１,５００ きるだけの体力（自己資 金）を蓄えておく必要 万 円 。投 資額は１,５００万円 ですから、５年 間 がありますね。でなければ、そのチャンスを掴 の投資収益率（ＲＯＩ）は１００％となります。 むことはできません。 仮に、投資した金額相当の１,５００万円でし か売れなかったとしても、５年間の投資収益率 （ＲＯＩ）は１,０００万円÷１,５００万円＝６７％で ▼ リノベすれば価値 が高 まる物件 を買 すから悪くありませんね。 う このように、投資 は数 年後 、いくらで売れる かを想定して判断をすべきです。 また、バリューアップして満 室 にすれば、転 将 来 の売 却 可 能 価 格 が想 定 でき、それに 売価格が高くなる物件を安く購入することです。 見合った投資額であれば、不動産投資は、ほ 今 はボロボロで空 室 だらけだが、満 室 になれ とんど失敗することはありません。 ＮＥＷＳ ＬＥＴＴＥＲ Vol.195 7 Vol. 195 しかしこういった物件は、地価の高い都心で ▼ ９０％の確 率 で失 敗 する購 入 パター ンとは？ はなく、都 心 から３０分 から１時 間 ほど離 れた 地域になることが多い。でないと、数千万円で 物件を仕立てることができないからです。 こういう物件は、特に高属性のサラリーマン では、逆に失敗する購入パターンとはいった で、かつ不動産投資の初心者がカモにされや いどういう買い方でしょうか？それは、フルロー すい。実際、会員さんからの相談でも、この手 ンで本来の物件の価値以上の投資をしてしま の投資相談を受けることが年に何回かはあり うことです。どういうことか説明しましょう。 ます。 大きくわけてパターンには中古と新築の２通 りがあります。中古で失敗するパターンは先月 解説しましたので省略します。フルローン＋地 さて、これは業者が言うような良い投資にな り得るのでしょうか？ 方のＲＣ物件は破綻の可能性が高い投資パタ 具体的に検証してみましょう。まず、法定耐 ーンだ、ということでしたね。詳しくは先月号を 用年数が２２年の木造アパートに３５年もの融 お読みください。 資 がつくこと自体 がおかしいと思 わなくてはい けません。 では、新 築 一 棟 もので失 敗 しやすいパター そもそも、返済期間を長くして毎月の返済を ンとはどういうものか？例えば、土地つき新築 抑えないと収支がマイナスになってしまうから、 木造アパートで投資額は７,０００万円程度。表 ３５年ローンを設定しなければならないのです。 面 利 回 り７％前 後 、提 携 銀 行 からのフルロー 表面利回り７％というのはそれだけ低い利回り ン、変動金 利３％前後 、融 資期 間３５年 、とい という認識が必要です。 うパターンです。 業者の売り文句は、家賃収入で返済できて、 通 常 、新 築 アパート融 資 の返 済 期 間 は２０ かつ毎月キャッシュフローがでて、返済終了後 年、長くても２５年が最長。仮に２５年返済でも には、安 定 収 入が確 保 できるということ。今 も 利 回 り７％の場 合 、毎 月 の収 支 は良 くてゼロ 昔も同じ口説き文句です（笑） でしょう。 しかも新 築 なので競 争 力 があり、客 付 がし 一般的に銀行は建物の法定耐用年数を超 やすく収益が安定するという点も強烈にＰＲし えて融資はしません。これが原則。ではなぜ木 てきます。 造アパートに３５年も融資をする銀行があるの 8 ニュースレター（16 ページ分）が毎月ポストに届く！ 「金持ち大家さん実践アカデミー」ご入会はこちら⇒ www.urataken.com/003/post_18.html かというと、土地を仕入れて新築アパートを開 ７０％程度）になるので、建物の担保評価は２, 発 している企 業 が上 場 企 業 だったりするから ４５０万円。土地建物合 計の担保は４,６９０万 です。 円。少し色目をつけても５,０００万円が担保の つまり、上場企業がこの物件の開発をし、さ らにこの会 社が家 賃 保 証をするから、銀 行 は 限度額でしょう。ね？どうひっくり返しても７,００ ０万円の担保評価など出てこないのです。 融 資 をしていたりするのです。つまり、投 資家 に対 して融 資 をするというよりも、この開 発 企 業の事業に融資しているというイメージの方が 強いでしょう。 つまり、 土 地 付 き新 築物 件 は、最初 か らオーバーローン なのですね。 購入当初は新築ということもあって、満室に はなるでしょう。しかし、３年 も経 つと、入 居 者 は頻繁に入れ替わり、次第に空室も目立つよ ▼ 担保の評価は７割が限度 うになります。そもそも、たいした額のキャシュ フローが出る物件ではないために、そのうちキ ャッシュフローは出 なくなり、投 資 家 は毎 月 の しかし、家賃保証がなくても融資するケース もあります。その場合は、銀行の貸し倒れリス 給料収入からローン返済をしなければならなく なります。 クを上 乗 せした高 金 利 （４％程 度 ）で融 資 をし ます。実 際 にス○ガ銀 行 がこの手 の貸 付 をし ていますね。 次 第 に毎 月 の返 済 に耐 えられなくなり、や むなく売却を決断することになるでしょう。 ところで、新築アパートの場合、その担保評 しかし、利回りが低いだけでなく、担保価値 価 は土地 建物 で７割以下程 度になります。土 も低 いため、それなりに価 格 を安 くしないと買 地建物で７,０００万円の物件なら、その担保評 い手は見つかりません。 価は５,０００万円程度ということです。 すぐに売れる条件にするためには、利回り１ この内訳は土地の実勢価格が３,５００万円 ０％になる価格設 定をすること。さらに担保評 だとして、路線価相当の８０％をかけ、担保の 価を考慮すれば、自己資金が２割以内で買え 掛 け目 が路 線 価 の８０％とすると、土 地 の担 る価格にしなければなりません。 保評価は２,２４０万円。 となると、価格は必然的に６,０００万円以下 建 物は、新築 価 格が３,５００万 円だとして、 ということになります。担保が５,０００万円です 担 保 は固 定資 産 税評 価額 相 当 （新 築価 格 の から、自己資金は２割程度の１,０００万円があ ＮＥＷＳ ＬＥＴＴＥＲ Vol.195 9 Vol. 195 れば購入可能になるからです。しかし、１,０００ 万円以上の自己資金がある投資家というのは、 損が出ることはほぼないと思います。 しかし、これは自分で土地を仕入れて、アパ 案外少なかったりしますので、すぐに買い手が ートの新築まで自分で企画できた場合に実現 見つかる保証はありません。 する利 回 り。業 者 から勧 められる土 地 付 き新 まぁそれでも、無事、売却できたとしても１,０ 築アパートは、なぜ６％とか７％にしかならない ００万円の売却損がでてしまいます。十分なキ のかというと、彼らの利益が乗っかっているか ャッシュフローも出ませんでしたから、踏んだり らですよ。 蹴ったりですね。 つまり、不 動 産 投 資 の極 意 とは、最 初 から 結局、売却損のことを考えると、なかなか売 用意されているものを買うのではなく 「自分で 却 できず、ジリジリとローンを給 料 から返 済 し 作るもの」 なのです。特に不 動産投 資は、勉 ていく羽目になってしまうのです。 強さえすれば、誰でもできるようになります。そ の勉 強 と実 際 の手 間 を惜 しむから、あなたの 大 事 な資 産が業者 に吸い取られてしまうので ▼ 不動産投資は自ら作るもの すね。 ん？勉 強 はどこでしたらいいかって？それ どうですか？土 地 付 き新 築 アパートを業 者 はこのニュースレターを毎月かかさず読むこと。 から購 入 して、うまくいった、成 功 した、という そして、当社のＤＶＤ教材「土地購入からの新 景気のいい大家さんの話を巷で聞かない理由 築 投 資 法 」を受 講 することが一 番 の近 道 です がわかりましたか？ が、J-REC の「不動産実務検定」で幅広くあら 「土地付き新築アパートを業者から買って手 ゆる投資法を身につけるのもオススメです。 軽 に儲 ける方 法 」みたいな類 の大 家 さん本 も 一切出ていないですよね（笑） 結局、不動産業者が仕立てた、土地付き新 ▼ 大家さんＴＶで勉強するのもオススメ 築アパートは儲からないのです。 １００歩譲って、投資適格 なレベルは、表面 さらに、１月２０日から新たに J-REC で始ま 利回り１０％、都内でも８～９％は欲しい。それ った「大家さんＴＶ」も超絶オススメ。「大家さん 以 上 の利 回 りが出 るなら、将 来 出 口 をとって ＴＶ」は日本最大のインターネット大家塾で、毎 10 ニュースレター（16 ページ分）が毎月ポストに届く！ 「金持ち大家さん実践アカデミー」ご入会はこちら⇒ www.urataken.com/003/post_18.html 月 １０タイトル以 上 、年 間 １２０タイトル以 上 の す。 セミナー動画が見放題になるサービスです。 さらに、J-REC 専用のＳＮＳコミュニティーへ の参 加 ができ、弁 護 士 や税 理 士 への質 問 が 無料。全国の有名大家さんとも日々交流がで きます。 今 回 は、大 家 さんなら知 っておくべき、３つ の包囲網を紹介します。 資産家にこれらの３つの義務を罰則とともに 課 すことで、財 産の国 外流 出 、相 続 税 逃れを J-REC は、著者デビューをしている先生の 防ごうという目論見です。それぞれどんな制度 数 も、出 版 数 も業 界 ナンバー１のコミュニティ （法律）なのか、正しく理解し、適切な対策をと ーですから、セミナー動画の内容も今すぐ使え ることが重要になってきます。 るノウハウばかり。今 ならなんと！最 大 ６０日 間 、「無 料 」で「大 家 さんＴＶ」が見 放 題 になる ので、ぜひチェックしてみてくださいね。 http://ooyasan.tv/open/index.html 金持ちをあぶり出す ３つの包囲網 ▼ 国外 財産 調書 制度 とは？（２０１３年 ～） この制 度 は、２０１３年 から始 まっている制 度 で、海 外 資 産 の合 計 が５,０００万 円 以 上 の 場合に調書を提出しなければなりません。 例えば、海外預金、その他の金融資産、海 外不動産やそのローンが含まれ、海外財産の リストを毎 年の確 定申 告時 に提出 しなければ 昨年１１月号で「国税は見ている」というテー マでコラムを書 きましたが 、今 月 はそ の第 二 弾。 １７年度の税制大綱では、相続税逃れの海 外移住にメスが入り、海外資産を相続財産か なりません。 昨年９月の国税の発表によると、１３年から １５年 までの３年間に、この制度に基 づく調 書 を提出した人は８,８９３人。合計３．１兆円の資 産が申告されていたそうです。 ら外すための非居住者期間の要件が５年から いや～、そんなはずないでしょう。資産規模 １０年に延長されるだけでなく、さまざまな分野 も人数も非常に少ない印象です。もちろん、こ で富裕層マネーの包囲網 が狭まってきていま の中 に私 は含 まれていますよ。ズルは嫌 いで ＮＥＷＳ ＬＥＴＴＥＲ Vol.195 11