春日市営住宅長寿命化計画（PDF 7.2メガバイト）

春日市営住宅長寿命化計画
平 成 22 年 ９ 月
春
日
市
目
次
１. 計画策定の背景・目的・位置づけ
１－１ 背景 ------------------------------------------------------------１－２ 目的 ------------------------------------------------------------１－３ 計画の位置づけ --------------------------------------------------１－４ 計画期間 --------------------------------------------------------１－５ 上位計画・関連計画
（１）上位計画 --------------------------------------------------------（２）関連計画 --------------------------------------------------------２. 春日市の概要
2－1 春日市の現況
（１）位置 ------------------------------------------------------------（２）人口・世帯数 ----------------------------------------------------（３）年齢別人口の状況 -----------------------------------------------（４）将来人口 -------------------------------------------------------2－2 市営住宅ストックの状況
（１）管理状況 -------------------------------------------------------（２）人口・世帯数 ---------------------------------------------------（３）世帯の状況 -----------------------------------------------------（４）入居者の収入状況 -----------------------------------------------（５）空家の状況 -----------------------------------------------------（６）収入超過者・高額所得者に対する取組 -----------------------------2－3 春日市の住宅
（１）住宅の所有関係別一般入居世帯数 ---------------------------------（２）空家 -----------------------------------------------------------（３）住宅の居住水準 -------------------------------------------------（４）市営住宅の世帯数比率 -------------------------------------------３. 市営住宅居住者意向の把握
３－1 意向調査の目的と調査項目
（１）調査の目的 -----------------------------------------------------（２）調査項目 -------------------------------------------------------（３）アンケート調査の方法及び実施期間 -------------------------------３－2 アンケート調査票の配布･回収状況 ---------------------------------３－3 アンケート集計結果 ----------------------------------------------３－4 アンケートによる主な意見・要望 -----------------------------------３－5 アンケートによる反映事項
（１）質問に対する回答 -----------------------------------------------（２）主な意見・要望 -------------------------------------------------（３）まとめ ---------------------------------------------------------４. 長寿命化に関する基本方針
４－1 維持管理の方針 --------------------------------------------------４－2 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 --------------４－3 ストック活用の基本方針
（１）計画的な建替・改善 ---------------------------------------------（２）市営住宅ストック活用に関する課題 --------------------------------
1
1
2
2
2
2
3
3
4
6
7
8
9
10
10
10
12
12
13
14
15
15
15
18
19
28
30
31
32
33
33
33
34
目
次
５. 長寿命化を図るべき市営住宅
５－1 長寿命化を図るべき市営住宅 --------------------------------------- 35
６. 手法の選定フロー
６－1 手法の選定フロー ------------------------------------------------６－2 住棟別手法判定
（１）活用手法の選定基準 ---------------------------------------------（２）各判定結果 -----------------------------------------------------６－3 市営住宅の活用手法 -----------------------------------------------
36
37
37
40
７. 長寿命化のための維持管理
７－1 計画期間内に実施する修繕管理の内容 ------------------------------- 42
７－2 修繕事業 --------------------------------------------------------- 42
７－3 建替えに係る事業予定一覧 ----------------------------------------- 42
８. 整備戸数の検討
８－1 市営住宅の役割 --------------------------------------------------８－2 目標管理戸数と目標供給割合
（１）春日市営住宅総合基本方針策定業務報告書による
目標管理戸数と目標供給割合 --------------------------------------（２）目標管理戸数の確保における問題点 --------------------------------（３）目標供給割合における問題点 --------------------------------------８－3 目標管理戸数と目標供給割合の見直し
（１）目標管理戸数 ----------------------------------------------------（２）目標供給割合の見直し ---------------------------------------------
43
43
44
44
45
45
９. 建替事業の実施方針・スケジュール
９－1 建替事業の実施方針 ----------------------------------------------- 47
９－2 建替建設事業スケジュール ----------------------------------------- 48
９－3 建替建設概算事業費 ----------------------------------------------- 49
10.
ケーススタディ
10－1 建替計画方針
（１）配置計画の基本的な考え方 ---------------------------------------- 51
（２）各団地の方針 ---------------------------------------------------- 51
10－2 建替計画案 ------------------------------------------------------ 52
＝資
料＝
１.団地別カルテ
２.団地別計画案
３.建替建設概算事業費内訳
春日市営住宅長寿命化計画
平 成 22 年 ９ 月
策定主体
福岡県春日市
〒816-8501
管財課
福岡県春日市原町 3-1-5
TEL 092-584-1111
受託者
（株）三座建築事務所
FAX 092-584-1145
九州事務所
〒812-0027 福岡県福岡市博多区下川端町 10-4
TEL 092-272-3036
FAX 092-272-2996
１.
１－１
計画策定の背景・目的・位置づけ
背景
平成 18 年 6 月、少子高齢化社会、人口・世帯減少社会の到来を目前に控え、現在
及び将来における国民の豊かな住生活を実現するための住生活基本法が制定され、福
岡県住生活基本計画（計画期間、平成 18 年度～平成 27 年度）において、住宅困窮
者の多様化に対応する住宅セーフティネットの充実を図るため、公営住宅など の整
備・改善、入居の適正化、管理の合理化、公共賃貸住宅の運営主体間の連携強化、大
規模災害時の被災者住宅確保の支援など、取り組む施策が示された。
春日市は、平成 16 年 3 月に春日市営住宅総合基本方針策定業務報告書を策定して
から 6 年を経過し、社会情勢や住民ニーズの変化、市財政の一層の逼迫などを踏まえ
た市営住宅ストックの活用手法や事業内容などについての見直しが必要である。
市営住宅は、昭和 40、50 年代に供給されたストックが更新時期を迎え、早期の建
替えや、計画的な修繕・改善により長寿命化を図るものの判別など、効率的かつ効果
的な事業計画に基づくストックマネジメント ＊ が求められている。十分な安全性や居
住性を備えた長期活用を図るべき住棟について、予防保全の観点からの中長期的な維
持管理計画の策定が求められている。
１－２
目的
■市営住宅の長寿命化
「市民と行政と事業者の連携による快適な住まい環境の形成」を推進するため、
市営住宅の将来像や建替事業について検討する。
安全で快適な住まいを長きにわたって確保するため、修繕、改善、建替えなどの
公営住宅等の活用手法を定め、長期的な維持管理の実現に資することを目的とする。
■市営住宅ストックの再生
市営住宅の整備にあたっては、現下の厳しい財政状況や住宅事情などから、既存
ストックを活かした事業の平準化などが求められている。従来の整備手法にとらわ
れず、効率的かつ効果的な事業推進を図り、安全に安心して暮らせる住宅ストック
の再生に資することを目的とする。
ストックマネジメント：既存建築物（ストック）を有効に活用し、長寿命化を図る体系的な手法
のこと。
1
１－3
計画の位置づけ
春日市営住宅長寿命化計画は、春日市総合計画の下位計画として位置づける。また、
春日市営住宅総合基本方針策定業務報告書（平成 16 年 3 月）については、春日市営
住宅長寿命化計画が優先するものとする。
春 日 市 総 合 計 画
春日市営住宅総合基本方針策定業務
報告書
（平成 15 年度）
福岡県営住宅ストック総合計画
春日市営住宅長寿命化計画
福 岡 県 地 域 住 宅 計 画
（平成 23 年度～平成 32 年度）
住 生 活 基 本 計 画
全 国 計 画 ・ 福 岡 県 計 画
１－４
計画期間
計画期間は、平成 23 年度（2011 年度）から平成 32 年度（2020 年度）までの
10 年間とする。また、平成 27 年度に中間見直し、平成 32 年度には抜本的な見直
しを行い新たな計画を策定する。
１－５
上位計画・関連計画
（１）上位計画
春日市総合計画
（２）関連計画
都市計画マスタープラン
春日市高齢者福祉計画・介護保険事業計画
春日市障害者福祉長期行動計画
春日市地域福祉計画「春日市地域しあわせプラン」
2
２.
２－１
春日市の概要
春日市の現況
（１）位置
春日市は、東西 4 キロメートル、南北 5.3 キロメートル、面積 14.15 平方キロメ
ートルで、北は福岡市、東は大野城市、西は那珂川町に接し、福岡都市圏の中央部に
位置している。
市の南北には主要地方道福岡・筑紫野線、一般県道板付・牛頸・筑紫野線、東西に
は主要地方道福岡・早良・大野城線、大野城・二丈線、一般県道那珂川・大野城線が
整備され、市の東端を西鉄天神大牟田線、ＪＲ鹿児島本線、市の西端をＪＲ博多南線
が走り、福岡市都心部に近いという地理条件と交通の利便性などから、福岡市の通勤
圏となっている。
（２）人口・世帯数
国 勢 調 査 に お け る 春 日 市 の 総 人 口 は 、 昭 和 60 年 75,555 人 か ら 平 成 17 年
108,402 人と着実に増加している。
また、世帯数は昭和 60 年 23,961 世帯から平成 17 年 41,293 世帯と、大きく
増加している。一方、世帯人員は昭和 60 年 3.15 人/世帯から急激に減少し、平成
17 年には 2.66 人/世帯となっている。
3
人口・世帯数
120,000
総 人 口（ 人 ）
世 帯 数（世帯）
3.15
3.10
3.01
88,699
80,000
108,402
105,219
99,206
100,000
世帯人員
3.20
世帯人員（ 人 ）
3.00
75,555
2.90
2.82
60,000
2.80
2.66
41,293
2.69
40,000
35,155
29,488
23,961
39,178
2.70
2.60
20,000
2.50
2.40
0
昭和60年
平成2年
平成7年
平成12年
平成17年
人口・世帯数及び世帯人員の推移
（国勢調査）
昭和 60 年
平成 2 年
平成 7 年
平成 12 年
平成 17 年
総 人 口（ 人 ）
75,555
88,699
99,206
105,219
108,402
世 帯 数（世帯）
23,961
29,488
35,155
39,178
41,293
世帯人員（ 人 ）
3.15
3.01
2.82
2.69
2.66
（３） 年齢別人口の状況
年齢（3 区分）別人口の推移
春日市
昭和 60 年
平成 2 年
平成 7 年
平成 12 年
平成 17 年
0～14 歳
18,743 24.8%
19,841 22.4%
20,068 20.3%
19,243 18.4%
18,730 17.7%
15～64 歳
52,212 69.1%
62,539 70.7%
70,863 71.5%
65 歳以上
0～14 歳
福岡県
福岡市
（国勢調査）
4,589
6.1%
1,028,211 21.8%
6,136
6.9%
910,356 19.0%
74,390 71.0%
73,324 69.1%
8.2%
11,095 10.6%
14,023 13.2%
815,170 16.5%
742,740 14.8%
701,195 14.0%
8,132
15～64 歳 3,190,270 67.6% 3,287,878 68.6% 3,382,470 68.7% 3,393,080 67.8% 3,326,610 66.2%
65 歳以上
499,228 10.6%
597,869 12.5%
728,574 14.8%
870,290 17.4%
997,798 19.8%
0～14 歳
252,373 21.8%
231,390 18.8%
205,266 16.0%
191,092 14.3%
187,960 13.6%
15～64 歳
816,422 70.4%
885,821 72.0%
933,196 72.9%
967,799 72.4%
983,585 71.0%
112,654
65 歳以上
90,726
9.2%
141,943 11.1%
177,771 13.3%
213,380 15.4%
0～14 歳
17,443 25.1%
15,808 21.1%
15,442 18.7%
15,563 17.4%
15,413 16.6%
大野城市 15～64 歳
47,475 68.4%
52,882 70.6%
59,036 71.4%
65 歳以上
4,514
7.8%
6.5%
6,209
8.3%
8,172
9.9%
62,976 70.4%
63,649 68.8%
10,856 12.1%
13,521 14.6%
0～14 歳
13,406 23.2%
11,648 18.8%
9,825 15.2%
8,948 13.7%
9,041 13.5%
太宰府市 15～64 歳
39,418 68.3%
44,022 70.9%
46,277 71.8%
46,351 70.8%
45,671 68.1%
65 歳以上
8.5%
6,440 10.4%
8,355 13.0%
10,188 15.6%
12,359 18.4%
0～14 歳
14,427 22.8%
13,811 19.7%
15,024 18.4%
15,267 16.4%
14,937 15.3%
筑紫野市 15～64 歳
42,980 68.0%
48,681 69.5%
56,786 69.5%
65,000 69.9%
67,142 68.8%
7,573 10.8%
9,944 12.2%
12,750 13.7%
15,459 15.9%
65 歳以上
4,877
5,835
9.2%
4
0～14 歳人口の割合は、近隣市と比較すると春日市は最も高い割合となっている。
0～14 歳人口の推移（国勢調査）
15～64 歳人口の割合は、福岡市に次いで高い割合となっている。
15～64 歳人口の推移（国勢調査）
65 歳以上人口の割合は、近隣市のなかで最も低い割合となっている。
65 歳以上人口の推移（国勢調査）
5
（４） 将来人口
将来人口の推計（国立社会保障・人口問題研究所
平成 20 年 12 月推計）をみる
と、総人口は平成 32 年にピークをむかえ、以降減少傾向にある。65 歳以上の老年
人口は、平成 17 年 13.3％から平成 47 年 29.6％に増加すると推計されている。
120,000
17,759
14,468
100,000
22,203
25,626
27,875
29,879
31,700
80,000
老年人口（人）
60,000
74,873
74,759
生産人口（人）
72,964
71,023
69,111
66,318
40,000
62,764
年少人口（人）
20,000
19,061
18,105
16,607
15,154
13,883
13,040
12,485
平成22年
平成27年
平成32年
平成37年
平成42年
平成47年
0
平成17年
将来人口の推計
区
分
総人口（人）
（国立社会保障・人口問題研究所
平成 20 年 12 月推計）
平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 平成 37 年 平成 42 年 平成 47 年
年齢別人口
108,402
110,623
111,774
111,803
110,869
109,237
106,949
年少人口（人）
19,061
18,105
16,607
15,154
13,883
13,040
12,485
（0～14 歳）
17.6%
16.4%
14.9%
13.6%
12.5%
11.9%
11.7%
生産人口（人）
74,873
74,759
72,964
71,023
69,111
66,318
62,764
（15～64 歳）
69.1%
67.6%
65.3%
63.5%
62.3%
60.7%
58.7%
老年人口
14,468
17,759
22,203
25,626
27,875
29,879
31,700
（65 歳以上）
13.3%
16.1%
19.9%
22.9%
25.1%
27.4%
29.6%
6
２－２
市営住宅ストックの状況
（１）管理状況
（平成 22 年 5 月）
公共賃貸住宅
種類
市 営 住 宅
番号
Ｕ Ｒ 住 宅
管理棟数（棟） 管理戸数（戸）
1
若草
4
136
2
大和
1
40
3
欽修
4
96
4
双葉
3
94
5
上白水
1
30
市 営 住 宅 計
13
396
日の出町
9
170
1
県 営 住 宅
住宅名
2
10
206
県 営 住 宅 計
竹ノ本
19
376
1
春日公園
27
626
2
アーバンハイツ春日
2
45
3
アーベイン春日公園
4
110
4
アーベインビオ春日
6
718
Ｕ Ｒ 住 宅 計
合
計
7
39
1,499
71
2,271
構成比
17.4%
16.6%
66.0%
100.0%
１）管理戸数
市営住宅は、若草住宅 136 戸、大和住宅 40 戸、欽修住宅 96 戸、双葉住宅 94
戸、上白水住宅 30 戸の合計 5 住宅 396 戸となっている。
市営住宅の概要
住
宅
若
（平成 22 年 4 月）
名
草
構
造
区
分
戸
建 設 年 度
32
昭和 42
32
昭和 43
32
昭和 46
公営
40
昭和 47
40
昭和 45
48
昭和 46
48
昭和 47
改良
中層耐火
数（戸）
大
和
中層耐火
公営
欽
修
中層耐火
改良
双
葉
中層耐火
改良
94
昭和 47
水
中層耐火
公営
30
昭和 50
改 良 合 計
286
－
公 営 合 計
110
－
総
396
－
上
白
合
計
２）耐用年限
市営住宅の耐用年限は、全て中層耐火の 70 年となっている。全ての住棟で、耐
用年限の 2 分の１を経過しているため、建替えが可能である。
３）市営住宅の建設年度
昭和 42 年から昭和 50 年に建設されており、全て昭和 56 年建築基準法新耐震
基準 ＊ 以前の住宅である。
（２）人口・世帯数
市営住宅の１世帯当りの人員は 1.88 人となっており、春日市の１世帯当りの人員
2.66 人より少ない。（2-1（２）人口・世帯数参照）
市営住宅ごとにみると、双葉住宅が１世帯当り 1.68 人と最も少なくなっている。
市営住宅の人口及び世帯
住
宅
名
（平成 22 年 4 月）
人口（人）
世帯数
１世帯当り人員（人）
若
草
249
135
1.84
大
和
78
40
1.95
欽
修
174
96
1.81
双
葉
156
93
1.68
上 白 水
84
30
2.80
741
394
1.88
合
計
建築基準法新耐震基準：建築基準法の改正により、新しい耐震基準が施行された。新耐震基準の
建物とは昭和 56 年 6 月 1 日後に建築されたものをいう。
8
（３）世帯の状況
市営住宅入居者世帯の状況をみると、１人世帯が最も多く 44.9％となっている。
そのうち６割以上が高齢者 ＊ の単身世帯である。
市営住宅入居者世帯に占める高齢者世帯 ＊ の割合は、55.3％となっている。特に双
葉住宅が 74.2％と最も高くなっている。
市営住宅入居者世帯の状況
住宅名
若草
大和
欽修
双葉
上白水
合計
（平成 22 年 4 月）
戸数
人口
入居
空
(戸)
(人)
世帯
家
136
40
96
94
30
396
249
78
174
156
84
741
135
40
96
93
30
394
65 歳
高齢
者
世帯
家族人員
高齢
未満
者
単身
単身
世帯
世帯
6人
1人
2人
3人
4人
5人
世帯
世帯
世帯
世帯
世帯
以上
計
世帯
74
22
37
59
50
14
12
0
0
135
54.8%
16.3%
27.4%
43.7%
37.0%
10.4%
8.9%
0%
0%
100%
22
5
10
15
14
9
2
0
0
40
55.0%
12.5%
25.0%
37.5%
35.0%
22.5%
5.0%
0%
0%
100%
44
24
23
47
34
9
2
3
1
96
45.8%
25.0%
24.0%
49.0%
35.4%
9.4%
2.1%
3.1%
1.0%
100%
69
7
43
50
28
11
3
1
0
93
74.2%
7.5%
46.2%
53.8%
30.1%
11.8%
3.2%
1.1%
0%
100%
9
3
3
6
7
10
4
2
1
30
30.0%
10.0%
10.0%
20.0%
23.3%
33.3%
13.3%
6.7%
3.3%
100%
218
61
116
177
133
53
23
6
2
394
55.3%
15.5%
29.4%
44.9%
33.8%
13.5%
5.8%
1.5%
0.5%
100%
1
0
0
1
0
2
高齢者：65 歳以上の人
高齢者世帯：65 歳以上の人が居る世帯
9
（４）入居者の収入状況
入居者の収入状況は、公営住宅、改良住宅とも区分１で７割程度を占めており、低
所得者に対する供給が行われていることがうかがえる。
入居者構成比率
（平成 22 年 4 月）
公営住宅
区分
収入分位
＊
入居者の収入（月額）
世帯数
(戸)
1
0-10%
104 千円以下
2
10-15%
3
構成比
改良住宅
世帯数
(戸)
構成比
75
68.8%
215
75.4%
104 千円超 123 千円以下
4
3.7%
21
7.4%
15-20%
123 千円超 139 千円以下
4
3.7%
11
3.9%
4
20-25%
139 千円超 158 千円以下
9
8.3%
6
2.1%
5
25-32.5%
158 千円超 186 千円以下
2
1.8%
7
2.5%
6
32.5-40%
186 千円超 214 千円以下
5
4.6%
4
1.4%
7
40-50%
214 千円超 259 千円以下
3
2.8%
6
2.1%
8
50%-
259 千円超
7
6.4%
15
5.3%
109
100%
285
100%
合
計
※公営住宅（若草 400 棟、大和、上白水）、改良住宅（若草 100～300 棟、欽修、双葉）
（５）空家の状況
空家の状況は、通常満室で空家はない状態にある。平成 22 年 4 月時点での空家は、
双葉住宅で集会所として活用している 1 室と、若草住宅で修繕中の入居待機による 1
室である。
（６）収入超過者 ＊ ・高額所得者 ＊ に対する取組
春日市営住宅条例の収入超過者等において、収入超過者等に関する認定、収入超過
者の明渡し努力義務、収入超過者に対する家賃、高額所得者に対する明渡し請求が定
められている。
収 入 分 位：全国の２人以上世帯を収入の低い順に並べた時の位置を示すもの
収入超過者：引き続き３年以上入居し、入居収入基準を超える収入のある者
高額所得者：引き続き５年以上入居し、最近２年間収入分位 60％を超える収入のある者
10
11
２－３
春日市の住宅
（１） 住宅の所有関係別一般入居世帯数
住宅の所有関係別一般入居世帯数をみると、持ち家は福岡県平均と比較して少なく、
近隣市では福岡市、大野城市に次いで少なくなっている。また、民営の借家は福岡市、
大野城市に次いで割合が多い。
（平成 17 国勢調査）
住宅の所有関係別一般入居世帯数
公営･ＵＲ･
公社の借家
持ち家
20,035
春日市
福岡県
福岡市
大野城市
太宰府市
筑紫野市
民営の
借家
1,986
給与
住宅
14,372
住宅に住む
一般世帯合計
間借り
1,819
396
38,608
51.9
5.2
37.2
4.7
1.0
100.0
1,065,995
192,739
618,381
60,780
18,501
1,956,396
54.5
9.9
31.6
3.1
0.9
100.0
238,417
67,482
281,283
26,813
6,471
620,466
38.4
10.9
45.3
4.3
1.1
100.0
17,311
1,176
14,177
1,352
350
34,366
50.4
3.4
41.3
3.9
1.0
100.0
15,179
188
9,179
467
186
25,199
60.2
0.8
36.4
1.9
0.7
100.0
22,022
670
10,726
1,051
299
34,768
63.3
1.9
30.9
3.0
0.9
100.0
（上段＝一般入居世帯数
下段＝構成比 ％）
（２） 空家
空家の種類では、賃貸用の住宅が最も多くなっている。住宅の空家をみると、春日
市の空家の割合は太宰府市、筑紫野市に次いで低い割合である。
春日市の空家の種類
（平成 20 年度住宅・土地統計調査）
一戸建（戸）
総
総
空
家
総
長屋建・共同住宅・その他（戸）
数
数
5,270
二 次 的 住 宅
50
賃 貸 用 の 住 宅
数
木
造
非木造
総
数
木
造
非木造
1,020
3,570
680
660
20
4,590
－
－
－
50
4,240
210
200
20
4,030
970
3,050
売 却 用 の 住 宅
100
30
30
－
70
20
50
そ の 他 の 住 宅
880
440
440
－
450
20
420
－
50
注記：二次的住宅とは、別荘や普段住んでいる住宅とは別に、たまに寝泊まりしている人がいる住宅
12
住宅の空家
（平成 20 年度住宅・土地統計調査）
空
区
分
総
空家数
専用住宅(戸)
5,270(11.6%)
5,160
110
300
40
－
－
350
建築中の住宅数
－
空家数
324,600(13.7%)
一時現在者のみの住宅数
福岡県
建築中の住宅数
－
8,360
7,140
960
460
460
－
5,410(13.3%)
5,280
130
250
220
30
70
70
－
3,190
100
70
90
建築中の住宅数
空家数
3,290(10.8%)
一時現在者のみの住宅数
太宰府市
160
建築中の住宅数
30
空家数
筑紫野市
注記：（
3,300
1,030
一時現在者のみの住宅数
大野城市
6,300
10,800
2,000
建築中の住宅数
空家数
318,300
115,730
116,750(14.6%)
一時現在者のみの住宅数
福岡市
14,200
2,000
空家数
店舗その他
の併用住宅（戸）
数（戸）
一時現在者のみの住宅数
春日市
家
4,440(10.8%)
30
－
4,370
70
一時現在者のみの住宅数
160
140
20
建築中の住宅数
130
130
－
住宅総数
45,620
2,374,800
797,030
40,640
30,490
41,190
％）は住宅総数に対する空家数の割合
（３）住宅の居住水準
住宅に住む一般世帯の居住水準をみると、借家では１世帯当り延べ面積は福岡県を
上回っている。１人当り延べ面積は、公営・ＵＲ・公社の借家では福岡県より多いが、
民営の借家では福岡県を下回っている。
住宅に住む一般世帯の居住水準
持ち家
公営・ＵＲ・
公社の借家
民営の借家
給与住宅
間借り
（平成 17 国勢調査）
1 世帯当たり人員
1 世帯当たり延べ面積
1 人当たり延べ面積
（人）
（㎡）
（㎡）
福岡県
2.88
118.0
40.9
春日市
2.94
108.6
36.9
2.32（公営）
52.6（公営）
22.7（公営）
2.19(ＵＲ･公社)
48.9(ＵＲ･公社)
22.4(ＵＲ･公社)
春日市
2.55
58.6
23.0
福岡県
1.89
45.2
23.9
春日市
2.33
50.0
21.5
福岡県
2.51
60.5
24.1
春日市
2.86
61.8
21.6
福岡県
2.01
44.3
22.0
春日市
2.25
47.0
20.9
福岡県
13
（４）市営住宅の世帯数比率
近隣市における市営住宅の世帯数比率をみると、福岡市を除く近隣市では 1％以下
となっている。春日市の市営住宅の世帯数比率においても 0.9％となっている。
市営住宅の世帯数比率
(福岡県市町村要覧 2009)
住基(平成 21.3.31)
人
口（人)
世帯数
市営住宅の世帯数比率
(平成 21 年度) （％）
春日市
108,561
43,629
0.9
福岡市
1,384,820
655,180
5.1
大野城市
94,287
38,123
0.3
太宰府市
68,601
27,771
0.1
筑紫野市
99,849
39,210
0.9
注記：福岡県市町村要覧では、公営住宅の世帯数比率と記されている
14
３.
市営住宅居住者意向の把握
３－１
意向調査の目的と調査項目
（１） 調査の目的
市営住宅居住者に対して、「すみよい市営住宅」の計画のために住まいに関する意
識・意向の把握を行う。
（２）調査項目
〔１〕現在の市営住宅について
問１
〔４〕現在の市営住宅を建替える場合
市営住宅名
問 12 希望する時期
〔２〕 世帯について
問 13 間取りと規模
問２
世帯主の年齢
問 14 新しい市営住宅への入居希望
問３
世帯人数
問 15 現在と違う場所に建替える場合の希望
問４
家族構成
問 16 新しい市営住宅に希望するもの
問５
65 歳以上の人数
問 17 新しい市営住宅の設備に希望するもの
問６
18 歳以下の人数
問 18 新しい市営住宅の環境に希望するもの
未就学児の人数
〔５〕現在の市営住宅を改善する場合
問７
介護または障害の程度
問 19 希望する時期
問８
居住年数
問 20 改善を希望するもの
問９
自動車･バイク･自転車の所有
〔６〕現在の市営住宅の建替え、改善について
〔３〕現在の住宅の満足度
問 20 建替え・改善の意向
問 10 住宅内部､住宅外部､立地条件等
問 11 入居の理由
〔７〕今のままを望む
問 21 今のままを望む理由
（３）アンケート調査の方法及び実施期間
■配布・回収の方法
訪問による配布・回収
■実 施 期 間
平成 22 年 5 月 12 日～平成 22 年 5 月 26 日
15
16
17
３－２
アンケート調査票の配布・回収状況
アンケート調査票の配布・回収状況
団地名
配布（票）
回収（票）
回収率
若
草
135
96
71%
大
和
40
37
93%
欽
修
96
72
75%
双
葉
93
71
76%
上白水
29
25
86%
393
301
77%
合
計
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
３－５
アンケートによる反映事項
（１） 質問に対する回答
質問に対する回答
反 映 事 項
○建替えを希望する時期は、早く（概ね 5 年以内）
が最も多い
○建替えた場合、新しい市営住宅への入居を希望す
る世帯は約 4 割である
○新しい市営住宅への入居を希望しない理由は、家
●建替えの実施
賃が上がるからが最も多い
○違う場所でも新しい市営住宅に住みたいと希望す
●建設コストの縮減
●現地建替
る世帯が 6 割以上となっている
○現在の建物の老朽化に対する不満が多い
●全ての団地で総合的に入居
○現在の住宅への入居の理由は、家賃が安いためが
最も多い
○立地条件は概ね満足している
○建替え・改善の意向で、建替えを望む世帯は約 3
割である
○世帯主が高齢化している
○65 歳以上が居る世帯が多い
○介護が必要な高齢者の居る世帯は 2 割である
○車椅子を使用している世帯は 4 世帯である
●住宅のバリアフリー化
●高齢者対応住戸
●車椅子対応住戸
○一人暮らし、夫婦のみの少数世帯が多い
○母子・父子家庭が多い
●2DK･3DK 住戸の供給
○間取りの希望は、3DK が最も多い
●多様な世帯への住宅供給
○押入・収納に対する不満が多い
●最低居住水準の確保
○自動車の所有台数は 6 割である
●駐車場の整備
○段差・階段に対する不満が多い
○新しい市営住宅の設備に希望するものは、エレベ
ーターが最も多い
●エレベーターの設置
●3 ヵ所給湯
○新しい市営住宅に希望するものは給湯が最も多い
○18 歳以下が居る世帯が少ない
●子育て世帯の入居の推進
○長期居住者が多い
○新しい市営住宅の環境に希望するものは、高齢者
●コミュニティの促進
●高齢者福祉施設の併設
福祉施設の併設が最も多い
○改善を希望する時期は、早く（概ね 5 年以内）が
●定期的な修繕
最も多い
○改善を希望するものは、風呂場･台所･内装が多い
○湿気に対する不満が多い
30
●外壁の断熱改修
（２） 主な意見・要望
主な意見・要望
建
替
反 映 事 項
○建替えを希望する
○今の場所に建替えてほしい
○建替えで家賃が上がると困る
○良い人達に入居してほしい
○障がい者は下階にしてほしい
○違う場所でも新しい市営住宅に住みたい
え
に
関
し
て
○エレベーターをつけてほしい
○浴室にシャワーを付けてほしい
○低い浴槽にしてほしい
○車椅子に対応できるように、部屋を広く
○お年寄りにやさしい住宅にしてほしい
○使い勝手の良い間取りにしてほしい
○畳のサイズを普通サイズにしてほしい
○台所を広く、収納を広く
○駐車場を広く、段差をなくしてほしい
○室内に洗濯機置場がほしい
＜建替えの考え方＞
●建替えの実施
●建設コストの削減
●現地建替
●コミュニティの促進
●子育て世帯の入居の推進
●多様な世帯への住宅供給
●全ての団地で総合的に入居
＜住宅の性能＞
●エレベーターの設置
●3 ヵ所給湯
●最低居住水準の確保
●バリアフリー
●高齢者対応住戸の採用
●車椅子対応住戸の採用
●駐車場の整備
●室内洗濯機置場の確保
○建物が老朽化している
○若い世帯を増やしてほしい
○身体が悪くても下の階に移れない
現
況
○エレベーターをつけてほしい
○階段がきつい
○風呂場にシャワー、換気扇を取付けてほしい
○風呂の湯沸し器を新しくしてほしい
○台所に給湯器を取付けてほしい
○間取りの使い勝手が悪い
○部屋、押入れ、収納が狭い
○障がい者が住みやすいように改善してほしい
○浴槽が高く入りづらい
○台所、便所、風呂場が老朽化している
○室内に洗濯機置場がほしい
に
関
し
て
○外壁のひび割れ、はがれが心配
○室内が傷んで、困っている
○建具が閉まりづらい、施錠が壊れている
○湿気、結露がひどい
○夏に室内の温度が上がって困る
○水道水が臭い、
○風呂場の排水口から悪臭がする
○ベランダの排水が悪い
○水漏れ、雨漏りで困っている
○電気のアンペアを上げてほしい
＜修繕・改善＞
●外壁の改修
●室内の修繕
●定期点検の充実
●排水設備の改善
●水道管・配水管の補修
●外壁の断熱改修
●屋上防水
●電気容量のアップ
○地震対策をしてほしい
○火災時に階段が狭くて心配、また逃げる場所
がない
○駐車場の照明が無い
○住棟間の防犯灯がほしい
＜安全性の確保＞
●耐震診断
●屋外通路等の避難経路の整
備
●防犯に配慮した建物部品の
設置
31
（３） まとめ
アンケート調査を踏まえ、建替え、改善に際しては主に下記の点に留意しながら今
後とも検討を行う。
①建替えについて
■建設コストの縮減
新しい市営住宅への入居を希望しない理由は家賃が上がるからが最も多く、現在
の住宅への入居理由は、家賃が安いためが最も多い。入居者家賃の軽減、市財政負
担の軽減を図るため、建設コストを縮減する。
■多様な世帯が住むことが出来る住宅供給
世帯主が高齢者の世帯、65 歳以上がいる世帯、一人暮らし・夫婦のみの少数世
帯、母子・父子世帯が多くなっている。これらの状況に対応した多様な世帯が住む
ことが出来る住宅を供給する。
■住民ニーズに対応した住宅性能
屋内外のバリアフリー化、エレベーターの設置、台所・洗面所・浴室の給湯設備
の設置、防犯設備の設置など、住民ニーズに対応した住宅を供給する。
②改善について
■定期点検の充実
改善を希望するものでは、風呂場、台所、内装が多くなっている。住宅の経年に
伴い設備や材料の劣化が進行するため、定期点検による修繕や改善を行う。
32
４.
４－１
長寿命化に関する基本方針
維持管理の方針
管理する市営住宅の整備・管理データを住棟単位で整備し、市営住宅の定期点検を
実施するとともに、予防保全的管理を実施する。また、市営住宅の住棟単位の修繕履
歴データを整備し、随時、履歴を確認できる体制を整備する。
４－２
長寿命化及びライフサイクルコスト ＊ の縮減に関する方針
■予防保全的な修繕及び改善
入居者のクレームなど対症療法型の維持管理から、予防保全的な修繕及び耐久性
の向上などを図る改善を実施することによって、市営住宅などの長寿命化を図る。
■耐久性の向上による修繕周期の延長
屋上防水、外壁塗装などの仕様のアップグレードなどによる耐久性の向上、修繕
周期の延長などによってライフサイクルコストの縮減を図る。
■定期点検の充実
標準的な修繕周期に先だって住棟単位ごとの定期点検を充実し、建物の老朽化や
劣化による事故等を未然に防ぐとともに、修繕工事の効率的な実施につなげる。
４－３
ストック活用の基本方針
（１）計画的な建替・改善
市営住宅の現状は、住棟高さでは 5 階建て 12 棟 372 戸、4 階建て 1 棟 24 戸で、
エレベーターは設置されていない。屋内外はバリアフリーになっていない。全ての住
棟において建築基準法新耐震基準以前の構造となっており、13 棟 396 戸のうちピロ
ティ ＊ のある住宅は 8 棟 232 戸となっている。
このような状況にあることから、現在の住棟を長寿命化させるための事業は多岐に
わたり、事業費も多大になることが予想される。また、耐用年限までの期間が 27 年
から 35 年で投入した資金に対する投資効果が発揮されない恐れがある。従って、全
住棟での建替えも踏まえた検討が必要である。
現在の市営住宅は、建設して 35 年から 43 年を経過しており、今後経年とともに
設備などの老朽による改善の機会が多くなることが予想される。改善にあたっては投
資効果を踏まえた検討が必要である。
ライフサイクルコスト：構造物の計画、設計から建設、維持・管理、解体撤去、廃棄にいたる費
用のこと。
ピロティ：１階を壁で囲わずに、柱だけの外部に開かれた空間。
33
（２）市営住宅ストック活用に関する課題
①住民と行政の連携による事業の推進
入居者との合意形成、行政関係部署との連携。
②市財政負担の軽減
事業費の縮減。
③住民ニーズ、人口減少、高齢化などに対応した住宅供給
2DK（少数世帯）、3DK（一般世帯）、4DK（多家族世帯）、車椅子対応住宅など
の供給。
④現有敷地による建替え
入居者、周辺住民にとって良好な住環境の提供。高度利用による土地の有効活用。
⑤ストックの維持管理、修繕・改善
建替までの計画的な点検による修繕・改善の対応。
34
５.
長寿命化を図るべき市営住宅
５－１
長寿命化を図るべき市営住宅
平成 22 年時点で、市営住宅全棟は築年数 35 年を経過し、老朽化が進んでいる。
また、住宅の経年に伴い浴室、台所、設備配管などの劣化も進行している。
よって、全ての市営住宅において、長寿命化を図る。
耐用年限時期、耐用年限までの期間
住 宅 名
構
造
建設
耐用
耐用年限
耐用年限までの
年度
年数
時期
期間（年）
32
昭和 42
70
平成 49
27
32
昭和 43
70
平成 50
28
32
昭和 46
70
平成 53
31
公営
40
昭和 47
70
平成 54
32
40
昭和 45
70
平成 52
30
48
昭和 46
70
平成 53
31
48
昭和 47
70
平成 54
32
区分
改良
若
草
中層耐火
大
和
中層耐火
公営
欽
修
中層耐火
改良
双
戸数（戸）
葉
中層耐火
改良
94
昭和 47
70
平成 54
32
上白水
中層耐火
公営
30
昭和 50
70
平成 57
35
35
６.
６－１
手法の選定フロー
手法の選定フロー
手法の選定フローは、公営住宅等長寿命化計画策定指針（平成 21 年 3 月
通省住宅局
国土交
住宅総合整備課）を参考に、手法の判定は住棟別手法判定による。
36
６－2
住棟別手法判定
（１）活用手法の選定基準
１）１次判定
経過年数、需要、高度利用の必要性及び改善履歴の評価を行い、維持管理、建替
え、用途廃止の対象とする住棟を判定する。また、維持管理、建替え、用途廃止の
判定ができなかった住棟は継続判定とし、2 次判定を行う。
２）２次判定
1 次判定で継続判定とした住棟を対象に、構造の安全性、避難の安全性、居住性
（プライバシーの確保、25 ㎡未満住戸、3 ヶ所給湯・高齢者対応、共用部高齢化
対応、4 階以上エレベーター、附帯施設、共同施設、多様な住宅供給）について評
価を行う。
３）３次判定
1 次判定及び 2 次判定による各住棟別の適用手法の判定過程と結果を踏まえ、効
率的なストック活用、まちづくり・地域整備への貢献、事業の容易性、他事業主体
との連携についての評価を行い、最終判定を行う。
（２）各判定結果
１）１次判定
① 経過耐用年限経過状況
住棟築年数は 35 年から 43 年であり、経過耐用年限経過状況は、全ての住棟に
おいて耐用年限の２分の１を経過している。
② 需要・高度利用
全ての住宅において需要が見込め、高度利用の必要性が高いと評価する。
③ 改善履歴
平成 21 年度から平成 22 年度において、全住棟で外壁改善を行っている。
以上のことから、構造の安全性、避難の安全性、居住性を含めて判定する必要があ
るため、全ての住棟を継続判定とする。
37
２） ２次判定
① 構造の安全性
全ての住棟は、昭和 56 年建築基準法新耐震基準以前に建設されており建替えと
判定する。また、全ての住棟において耐震診断は未実施である。
② 避難の安全性
若草住宅 100 棟・200 棟・300 棟、大和住宅 500 棟において二方向避難が確
保されていない。
③ 居住性
・全ての住棟において、プライバシーは確保されている。
・住戸面積は 34 ㎡～51.9 ㎡となっており、25 ㎡未満住戸はない。
・若草住宅 100 棟を除く、全ての住棟において 3 箇所給湯がない。
・共用部の階段には、全ての住棟において補助手摺が設置されている。
・住棟は４階建て・5 階建てであるが、エレベーターは設置されていない。
・附帯施設の自転車置場・ゴミ置場は、全ての団地において設置されている。
・共同施設の児童遊園は全ての団地で設置されており、集会所は若草住宅、欽修
住宅、双葉住宅に設置されている。
・間取りが 2DK、2UDK、3DK の一般世帯向けとなっており、多様な住宅の供
給がなされていない。
以上のことから、全ての住棟に対して建替えと判定する。従って、長寿命化型改善
の必要性はないと判定する。
３）３次判定
①団地単位での効率的なストック活用
■若草住宅
市営住宅の中では最大規模で、敷地面積 8,583 ㎡、住戸数 136 戸である。現況
4 棟を 2 棟に集約した土地活用と戸数増加が可能なため、現地建替えと判定する。
38
■大和住宅
建替計画は 1 棟の可能性が高いが、多様な型別供給を行うことによりコミュニテ
ィミックス ＊ の効果が期待できるため、現地建替えと判定する。
■欽修住宅
南北に細長い敷地に、1 棟に集約した住棟配置によりコミュニティミックスの効
果が期待できるため、現地建替えと判定する。
■双葉住宅
東西に細長い敷地に、1 棟に集約した住棟配置によりコミュニティミックスの効
果が期待できるため、現地建替えと判定する。
■上白水住宅
市営住宅の中では最小規模で、敷地面積 1,599 ㎡、住戸数 30 戸であるが、多
様な型別供給を行うことによりコミュニティミックスの効果が期待できるため、現
地建替えと判定する。
②まちづくりの観点から見た地域整備への貢献、地域単位での効率的ストック活用
■若草住宅
隣接道路の拡幅、広場や公園による周辺コミュニティの促進、隣接河川の氾濫へ
の対応など地域のまちづくりへの貢献が期待できるため、現地建替えと判定する。
■大和住宅
隣接地の市有地に保育所がある。市営住宅と保育所の建替えを一体的に行うこと
により、地域コミュニティの促進に効果が期待できるため、現地建替えと判定する。
■欽修住宅
隣接道路の路線変更や拡幅、広場や公園による周辺コミュニティの促進など地域
のまちづくりに貢献が期待できるため、現地建替えと判定する。
■双葉住宅
隣接道路の路線変更や拡幅による未接道宅地の解消など地域のまちづくりに貢
献が期待できるため、現地建替えと判定する。
■上白水住宅
隣接道路は整備済みである。敷地内の公園は周辺からも利用できるよう整備されて
いる。現状を維持した建替えにより、まちづくりに貢献できるため、現地建替えと判
定する。
コミュニティミックス：多様な世帯の交流
39
③事業の容易性
■若草住宅
敷地内の空地に建設することにより、仮移転がないなど入居者の負担を軽減した
事業展開が可能なため、現地建替えと判定する。
■大和住宅
住宅の仮移転を行い、跡地に保育所を建替え、保育所跡地に住宅を建替える方法
が取れるため、現地建替えと判定する。
■欽修住宅
敷地内の空地に建設することにより、仮移転が少ないなど入居者の負担を軽減し
た事業展開が可能なため、現地建替えと判定する。
■双葉住宅
敷地内に建替え用の空地がないため、敷地外に仮移転が必要となるが、事業の進展
のなかで他の住宅への入居の可能性などが期待できるため、現地建替えと判定する。
■上白水住宅
敷地内に建替え用の空地がないため、敷地外に仮移転が必要となるが、事業の進
展のなかで他の住宅への入居の可能性など期待できるため、現地建替えと判定する。
④ 他の事業主体との連携
■道路整備
若草住宅、欽修住宅、双葉住宅は、隣接道路の路線変更や拡幅の可能性がある。
■保育所整備
大和住宅は、市営住宅と保育所の一体的建替えの可能性がある。
６－３
市営住宅の活用手法
住棟別手法判定により全ての住棟において建替えと判定した。このことにより、耐
久性の向上、躯体への影響の低減、維持管理の容易性の向上など、長寿命化型改善の
事業は計画しないものとする。市営住宅を建替え時期まで適切に維持管理していくた
め、3 年周期を基本とする定期点検の充実を図ることで予防保全的な修繕を図るもの
とする。
40
41
７.
長寿命化のための維持管理
７－１
計画期間内に実施する修繕管理の内容
全ての住棟において、建替えと判定されたため、長寿命化型改善の事業は行わない
ものとする。
建替え時期まで適切に維持管理していくため、標準的な修繕周期を踏まえて定期的
な点検を行い、適切な時期に予防保全的な修繕を行うことで、居住性・安全性などの
維持・向上を図り、長期的に活用する。
【実施内容】定期点検の充実、標準周期を踏まえた経常修繕の実施
７－２
修繕事業
全ての住棟・集会所で長寿命化のための修繕・改善事業は行わないため、3 年周
期の定期点検を基本に予防保全的な修繕を図るものとする。次期定期点検時期は、
平成 23 年度とする。
７－３
住宅名
若
大
欽
双
建替えに係る事業予定一覧
住棟番号
戸数
構造
建設年度
次期定期点
検時期
建替予定年度
100（改良）
32
RC-5
昭和 42
平成 23
平成 26・平成 27
200（改良）
32
RC-5
昭和 43
平成 23
平成 26・平成 27
300（改良）
32
RC-5
昭和 46
平成 23
平成 28・平成 29
400（公営）
40
RC-5
昭和 47
平成 23
平成 24・平成 25
500（公営）
40
RC-5
昭和 45
平成 23
平成 29
600（改良）
24
RC-5
昭和 46
平成 23
平成 30
700（改良）
24
RC-5
昭和 46
平成 23
平成 32
800（改良）
24
RC-5
昭和 47
平成 23
平成 28
900（改良）
24
RC-4
昭和 47
平成 23
平成 28
1000（改良）
30
RC-5
昭和 47
平成 23
平成 32・平成 33
1100（改良）
32
RC-5
昭和 47
平成 23
平成 32・平成 33
1200（改良）
32
RC-5
昭和 47
平成 23
平成 32・平成 33
1300（公営）
30
RC-5
昭和 50
平成 23
平成 32
草
和
修
葉
上白水
42
８.
８－１
整備戸数の検討
市営住宅の役割
整備戸数の検討を行うため、春日市の市営住宅が果たすべき役割を明確にしておく
必要がある。
春日市の市営住宅が果たすべき役割は、様々な事情で民間賃貸住宅では適切な対応
が受けられないために公的な住宅支援を必要とする住宅困窮者に対し、適正な居住水
準の住宅を供給する住宅施策を展開することである。
具体的な施策対象者は下表のとおり。
市営住宅施策の対象
市営住宅施策の必要性
施策対象
災害対応等緊急時の対応
地震や火災等の災害被害者
市場家賃の支払い
が困難な者
低額所得者
市場において自力では適
正な居住水準の住宅を確
民間賃貸住宅への
保できない者への対応
入居制限を受けや
すい者
高齢者、障害者、ＤＶ被害者、ホームレス、
未就学児のいる世帯、外国人等
以上を踏まえて、整備戸数を検討する。
８－２
目標管理戸数と目標供給割合
（１）春日市営住宅総合基本方針策定業務報告書による目標管理戸数と目標供給割合
春日市営住宅総合基本方針策定業務報告書（平成 16 年 3 月）では、目標管理戸数
は現状戸数 396 戸を維持することにより、発生する要援助世帯に対する公的援助を
行うものとしている。また、住戸専用面積は、計画策定当時の公営住宅法に基づく標
準面積の確保を原則とし、入居者に適合した住戸タイプの供給により最低居住水準の
確保に努め、さらに都市型誘導居住水準へ近づけることを目標としている。
以上のとおり、目標管理戸数と目標供給割合は、春日市営住宅総合基本方針策定業
務報告書で定めているが、計画策定から６年が経過し、本格的な人口減少の到来、少
子高齢化の進展、世帯人員の減少など社会情勢の変化への対応が求められる。市営住
宅においても、単身高齢者や高齢者夫婦など少数世帯が増加している。
これらの状況を踏まえた建替え事業の推進を図るため、本計画において見直しを行う。
43
春日市営住宅総合基本方針策定業務報告書（平成 16 年 3 月）による目標管理戸数
目標管理戸数（平成 25 年度）＝396 戸
春日市営住宅総合基本方針策定業務報告書による住戸面積の水準
対象
入居世帯
想定
住戸タイプ
目標
住戸専用面積
目標
供給割合
高齢者単身
2ＤＫ
（1ＬＤＫ）
45～55 ㎡
30％
3ＤＫ
（2ＬＤＫ）
50～70 ㎡
4ＤＫ
70～80 ㎡
2 人世帯
標準世帯
（2～4 人）
多家族世帯
（5 人以上）
参考
最低居住水準
誘導居住水準
18.0 ㎡
37.0 ㎡
29.0 ㎡
55.0 ㎡
60％
50.0 ㎡
91.0 ㎡
10％
66.0 ㎡
112.0 ㎡
（２）目標管理戸数の確保における問題点
現有敷地に目標管理戸数 396 戸を確保するためには、次の理由により敷地面積が
最も大きな若草住宅において、より多くの戸数を確保する必要がある。
・欽修住宅は、桜ヶ丘地区地区計画 ＊ （都市計画決定平成 16 年 11 月 15 日）に
よる建築物等の高さの最高限度 15ｍ以下のため、現状 4 階・5 階建てが計画 4
階建て以下となる。
・現状住戸面積は 34 ㎡から 51.9 ㎡と小さな住戸面積の配置となっている。建替
え時には現状より大きな床面積となる。
・若草住宅、欽修住宅、双葉住宅は、建設時の公営住宅法による日照が確保されて
いないところがある配置となっている。
現時点で考えられる方策は、「高度地区 ＊ の例外許可制度 ＊ の運用基準（平成 11 年
5 月 27 日告示第 97 号）」の適用により、若草住宅を高度利用化することである。
（３）目標供給割合における問題点
目標供給割合においては、次の問題点があげられる。
・3DK を 60％供給すると、現有敷地で目標管理戸数が確保できない。
・春日市の 1 世帯当たりの世帯人員数は減少傾向にある。
・市営住宅の入居世帯は核家族化の進展により 1 人世帯 44.9％と 2 人世帯 33.8％
桜ケ丘地区地区計画：住居の環境を保護するため、住宅地区においては中高層建築物の高さ及び
壁面の位置を制限している
高 度 地 区：市街地の環境の保全あるいは土地の利用の増進を図るため、用途地域内において
建築物の高さの最高限度又は最低限度を定めるもの
例外許可制度：例外許可規定の対象とする建築物は、建築基準法の規定により特定行政庁が認め
た一団地内の建築物で、周囲の環境上支障がないと認められるもの
44
を合わせると 78.7％になっているため、現状においてもミスマッチが起きてい
る。3DK を 60％供給すると、1 人世帯が 3DK に入居することになり、住戸規
模と入居世帯とのミスマッチが解消されない。
市営住宅入居者世帯
（平成 22 年 4 月）
1 人世帯
2 人世帯
3 人世帯
4 人世帯
5 人世帯
6 人以上世帯
合計
177
133
53
23
6
2
394
44.9
33.8%
13.5%
5.8％
1.5％
0.5％
100％
８－３
目標管理戸数と目標供給割合の見直し
（１）目標管理戸数
市営住宅の建替えにおいて現有敷地に現状管理戸数を維持することは、住宅困窮者
への住宅セーフティネットを構築する上で必要である。
よって、現状戸数 396 戸を維持する。
目標管理戸数
目標管理戸数（平成 32 年度）＝396 戸
（２） 目標供給割合の見直し
下記の理由により、目標供給割合は高齢者単身・2 人世帯は 30％を 60％程度、標
準世帯（2 人から 4 人）は 60％を 30％程度に見直し、多家族世帯（5 人以上）は、
前回と同じく 10％とする。なお、他都市における型別方針をみると、隣接する福岡
市では高齢単身、２人から３人の世帯に対する供給割合は 60％となっている。
・春日市の 1 世帯当たり人員は 2.66 人（平成 17 国勢調査）、市営住宅入居者は
1.88 人となっており、今後も世帯人員は減少していくものと推測される。単身
高齢者や高齢者夫婦世帯、母子・父子世帯向けなどの少数世帯に対応した 2DK
の供給促進が求められている。
・団地コミュニティに配慮し、3DK・4DK の一般世帯や多家族世帯への供給によ
り多様な世帯が共に暮らすことが求められている。
・現有敷地に現状管理戸数を維持することは、住宅困窮者への住宅セーフティネッ
トを構築する上で必要であるが、3DK60％の供給割合で、現有敷地に現状管理
戸数を確保することは困難である。
・３DK・４DK 規模の大量供給は建設事業費が多大となり、市財政の負担を増大さ
せる。
45
市営住宅は住宅に困窮する低額所得者に対し、低廉な家賃で住宅を供給することが
目的である。
そこで、世帯人数に応じた住戸専用面積を供給することにより、家賃に影響する建
設費の縮減を図る。
なお、目標とする住戸専用面積は、福岡県住生活基本計画における住戸専用面積の
最低居住面積水準を下回らず、誘導居住面積水準を上回らないことを基本に見直す。
住戸専用面積の水準
対象
入居世帯
想定
住戸タイプ
目標
住戸専用面積
目標
供給割合
高齢者単身
40～55 ㎡程度
60％程度
2 人世帯
2ＤＫ
（1ＬＤＫ）
標準世帯
（2～4 人）
3ＤＫ
（2ＬＤＫ）
50～70 ㎡程度
多家族世帯
（5 人以上）
4ＤＫ
（3ＬＤＫ）
車椅子対応
2ＬＤＫ
参考
最低居住面積
水準
誘導居住面積
水準
25 ㎡
40 ㎡
30 ㎡
55 ㎡
30％程度
30～50 ㎡
55～95 ㎡
70～80 ㎡程度
10％程度
60 ㎡以上
115 ㎡以上
60～70 ㎡程度
―
―
―
福岡県住生活基本計画における住戸専用面積
世帯人数
最低居住面積水準
誘導居住面積水準
1 人世帯
25 ㎡
40.0 ㎡
2 人世帯
30 ㎡
55.0 ㎡
3 人世帯
40 ㎡
75.0 ㎡
4 人世帯
50 ㎡
95.0 ㎡
5 人世帯
60 ㎡
115.0 ㎡
注記：10 歳以上が入居の場合
他都市の型別方針
都市名
北九州市
内容
世帯人数
高齢単身
1～2 人
タイプ
1DK・2DK
－
面積
40～50 ㎡
－
型別割合
10～20%
－
面積別割合
福岡市
2～3 人
4～5 人
5～6 人
7 人以上
2DK・2LDK 3DK・3LDK
－
－
－
50～60 ㎡ 60～70 ㎡
－
－
－
－
－
－
30～60%
3～4 人
40～60%
10～20%
80～90%
タイプ
2K・2DK
－
2DK
3DK
－
4DK
－
面積
43 ㎡
－
50 ㎡
60 ㎡
－
70 ㎡
－
型別割合
30%
－
30%
30%
－
10%
－
面積別割合
60%
40%
46
９.
建替事業の実施方針・スケジュール
９－１
建替事業の実施方針
■住宅のバリアフリー化
ユニバーサルデザイン ＊ の考え方によるバリアフリー化
■多様な住宅メニューによるコミュニティづくり
多様な世代の入居促進を図り、良好なコミュニティ形成の担い手を確保するため
に多様な住宅メニューを供給する。
■住宅性能水準
・各居住室の構成及び規模は、個人プライバシー、家庭の団らん、接客、余暇
基本的機能
活動などに配慮して、適正な水準を確保するなど。
・バルコニー、玄関まわり、共用廊下などの適正な広さを確保するなど。
・耐震性、防火性、防犯性、耐久性、維持管理などへの配慮。
・断熱性、遮音性など。
居住性能
・室内空気環境、採光など。
・高齢者などへの配慮。
・落下物の防止など。
・断熱性の向上など。
外部性能
・建設・解体時の廃棄物の削減など。
・地域材・再生建材の利用、外壁・屋根などのデザインの周辺との調和など。
■長期対応型住宅
耐用年限内の活用に対応できるものとし、ライフサイクルコストの縮減を図る。
・ハード
耐久性を持った躯体、改善に対応しやすい構造体、間取り変更が容易な内装・
設備、維持・更新が容易な設備など。
・ソフト
適切持管理など。
■最低居住面積水準（福岡県住生活基本計画により）
最低居住面積水準は、世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活を営む基礎とし
て必要不可欠な住宅の面積に関する水準である。面積（住戸専用面積・壁芯）は、
住宅性能水準の基本的機能を満たすことを前提に次の通りとする。
・単身者
25 ㎡
・２人以上の世帯
10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡
注１ 上記の式における世帯人数は、3 歳未満の者は 0.25 人、3 歳以上 6 歳未満の者は
0.5 人、6 歳以上 10 歳未満の者は 0.75 人として算定する。ただし、これらにより
算定された世帯人数が 2 人に満たない場合は 2 人とする。
ユニバーサルデザイン：文化・言語・国籍の違い、老若男女といった差異、障害・能力の如何を
問わずに利用することができる施設・製品・情報の設計（デザイン）。
47
注２ 世帯人数（注１の適用がある場合には適用後の世帯人数）が 4 人を超える場合は、上
記の面積から 5％を控除する。
注３ 次の場合には、上記の面積によらないことができる。
①単身の学生、単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確保さ
れている場合
②適切な規模の共用の台所及び浴室があり、各個室に専用のミニキッチン、水洗便所
及び洗面所が確保され、上記の面積から共用化した機能・設備に相当する面積を減
じた面積が個室部分で確保されている場合
■居住者との合意形成
建替事業にあたって、事前に説明やアンケート調査を実施することにより、出来
る限り計画段階から入居者の意見や要望を基に、合意形成を図りながら進める。
本計画では入居者に対してアンケート調査を行い、建替えや改善についての意向
や要望を反映させた。
■空家公募の停止
建替事業を円滑かつ迅速に推進する上で、建設に伴う移転や仮移転を最小に止め
た入居者負担の軽減、計画的な住宅建設や事業費の縮減などを図るために空家公募
を停止する。なお、これまで毎年 7 月に年一度の空き待ち募集を行っていたが、本
計画が進行中ということもあり募集を停止している。
■他の事業主体との連携
建替事業期間に市民が、市営住宅、県営住宅、UR 住宅などの市内の公的賃貸住
宅の中から可能な限りニーズに合致した住宅を選択できるようにするため、他の事
業主体の公的賃貸住宅についても募集状況の提供や相談を行う。
９－２
建替建設事業スケジュール
建設時期は、速やかな事業完了を目指し、本計画期間内を基本に計画する。建設は、
市財政負担の平準化や入居者の移転に伴う負担の軽減を考慮し、順序は、若草住宅、
欽修住宅、大和住宅、双葉住宅、上白水住宅の順を基本に計画する。若草住宅は、市
営住宅のなかで敷地が最も大きく、空地もあることから最初に建設する。大和住宅は、
隣接地の保育所改築と一体的な計画を想定しており、建設時期は今後とも検討する。
双葉住宅及び上白水住宅は、敷地内に建替え用の空地がなく、敷地外に仮移転先の確
保が必要なため最後に建設する。
48
９－3
建替建設概算事業費
現時点での計画に基づき建設概算事業費を算出した。
住 宅 名
概算建設・解体工事費（千円）
計 画 戸 数（戸）
若
草
2,467,075
162
大
和
561,612
36
欽
修
1,069,371
67
双
葉
1,454,579
95
上 白 水
523,614
36
6,076,251
396
合
計
49
50
10.
ケーススタディ
建替計画のケーススタディを行う。ケーススタディは、建替計画の具体的検討事例
として、各住宅ごとの一事例を以下に記載する。なお、他の検討案は別添の資料に記
載する。
10－１
建替計画方針
（１） 配置計画の基本的な考え方
①全て現地建替えとし、現状戸数を確保する。
②工事に伴う入居者の安全に配慮し、容易な施工が行える計画とする。
③建設に伴う入居者の仮移転は最小に止めるような計画とする。
④型別供給は、本計画８-3（2）目標供給割合の見直しに基づいて検討する。
（２） 各団地の方針
■若草住宅－現地建替
・高度地区の例外許可制度を適用した計画とすることにより、第 1 種 15ｍ高度
地区を第 2 種 15ｍ高度地区とし、土地の高度利用を図る。
・全体工期を 4 工期にすることにより、仮移転を少なくする。
※高度地区の例外許可制度の運用基準（平成 11 年 5 月 27 日、告示第 97 号）
※公営住宅等整備事業対象要綱において、100 戸以上の公営住宅団地の建替えに係るもの
については、保育所又は老人福祉法に定める施設若しくは同法に定める事業の用に供する
施設その他の高齢者の生活支援に資する施設を併設するとあるが、隣接して須玖保育所、
須玖児童センター（子育て支援センター）があるため、敷地内での計画は行わない。
■大和住宅－現地建替
・保育所の改築を考慮した計画とする。
・現況住棟を解体した跡地に保育所を建設し、市営住宅は余剰地を利用し建設に
無理のない計画とする。
■欽修住宅－現地建替
・桜ヶ丘地区地区計画により高さ制限が 15ｍ以下となるため、4 階建て住棟の
建設となる。
・1 棟で配置することにより、土地を最大限に活用する。
・4 工期で建設することにより、仮移転を最小限に抑える。
・道路認定の見直しを行う。
※桜ヶ丘地区地区計画（都市計画決定告示平成 16 年 11 月 15 日、春日市告示第 125 号）
51
■双葉住宅－現地建替
・1 棟で配置することにより、土地を最大限に活用する。
・道路認定の見直しを行う。
■上白水住宅－現地建替
・1 棟で配置することにより、土地を最大限に活用する。
10－2
建替計画案
計画戸数と現況戸数を比較すると、欽修住宅では桜ケ丘地区地区計画により４階建
て以下の建設となるため、現況戸数より 29 戸少ない計画となっている。そのため、
若草住宅を高度利用化し、現況戸数より 26 戸増やすことにより、全体として現況戸
数 396 戸を確保している。
計画戸数と現況戸数の比較
(1)計画案戸数
(2)現況戸数
2DK
3DK
4DK
計
2DK
2UDK
3DK
計
増減戸数
若
草
101
50
11
162
32
72
32
136
26
大
和
24
12
0
36
－
40
－
40
-4
欽
修
40
20
7
67
48
－
48
96
-29
双
葉
60
24
11
95
47
－
47
94
1
上白水
36
0
0
36
－
－
30
30
6
261
106
29
396
127
112
157
396
0
65.9
26.8
7.3
100.0
32.1
28.3
39.6
100.0
合
計
構成比（％）
※若草、欽修、双葉は、集会所 1 箇所を併設（1 階 70 ㎡タイプ）
住棟規模
住 宅 名
住棟規模
Ａ棟
7 階建 （ 5 戸連）35 戸
Ｂ棟
7 階建 （10 戸連）69 戸
Ｃ棟
6 階建 （ 8 戸連）48 戸
Ｄ棟
5 階建 （ 2 戸連）10 戸
Ａ棟
6 階建 （ 6 戸連）36 戸
Ａ棟
4 階建 （ 6 戸連）23 戸
Ｂ棟
4 階建 （ 4 戸連）16 戸
Ｃ棟
4 階建 （ 3 戸連）12 戸
Ｄ棟
4 階建 （ 4 戸連）16 戸
葉
Ａ棟
6 階建 （16 戸連）95 戸
上 白 水
Ａ棟
6 階建 （ 6 戸連）36 戸
若
大
欽
双
草
和
修
52
欽修住宅は、建設後に 15ｍ以下の高度地区が設定されたため、住宅密度が低くなっ
ているが、他の住宅及び全住宅の合計においては、住宅密度が高くなっており、土地の
高度利用が図られている。
住宅密度
(1)計画
住宅名
計画敷地
戸数
面積(㎡)
(戸)
(2)現況
住宅
密度
(戸/ha)
敷地面積
戸数
(㎡)
(戸)
(1)－(2)
住宅
密度
(戸/ha)
敷地面積
戸数
(㎡)
(戸)
住宅
密度
(戸/ha)
若
草
8,581
162
189
8,583
136
158
-2
26
31
大
和
1,610
36
224
1,854
40
216
-244
-4
8
欽
修
5,996
67
112
6,373
96
151
-377
-29
-39
双
葉
5,264
95
180
5,920
94
159
-656
1
21
上白水
1,601
36
225
1,599
30
188
2
6
37
23,052
396
172
24,329
396
163
-1,277
0
9
合
計
・駐車台数は、計画戸数×50％
・敷地面積は、机上測定による
注
記
・大和、上白水住宅は、団地に駐
車場がない
・欽修の住戸の一部において、4
時間日照が確保されていない
53
54
55
56
57
58
資
１. 団地別カルテ
若
草
大
和
欽
修
双
葉
上 白 水
住
住
住
住
住
料
宅・・・・・・・・・・・資－１
宅・・・・・・・・・・・資－3
宅・・・・・・・・・・・資－5
宅・・・・・・・・・・・資－7
宅・・・・・・・・・・・資－9
２. 団地別計画案
団 地 別 計 画 案 一 覧 表・・・・・・・・・・・資－11
若
草
住
宅・・・・・・・・・・・資－12
大
和
住
宅・・・・・・・・・・・資－17
欽
修
住
宅・・・・・・・・・・・資－20
双
葉
住
宅・・・・・・・・・・・資－22
上 白 水 住 宅・・・・・・・・・・・資－23
３. 建替建設概算事業費内訳
建替建設概算事業費内訳・・・・・・・・・・資－24
若
草
住
宅・・・・・・・・・・・資－25
大
和
住
宅・・・・・・・・・・・資－26
欽
修
住
宅・・・・・・・・・・・資－27
双
葉
住
宅・・・・・・・・・・・資－28
上 白 水 住 宅・・・・・・・・・・・資－29
建替建設概算事業費算定基準根拠・・・・・・資－30
１.若 草 住 宅
住宅名
住
所
春日市弥生１－１
小学校区
須玖小学校
ＤＩＤ地区
内
用 途 地 域
第二種中高層住居専用地域
高さ制限
第一種 15 メートル高度地区
容
積
接
団
率
150%
道
3.70ｍ、8.50ｍ
蔽
率
日 影 規 制
60%
4 メートル（4 時間・2.5 時間）
地
建設
年度
住棟
番号
構造
住戸数
S42
100
中耐
32
S43
200
中耐
32
S46
300
中耐
32
S47
400
中耐
40
計
住
建
136
敷地面積
(㎡)
建蔽率
(％)
容積率
(％)
供給処理
施設
集会所
(㎡)
公園
(㎡)
8,583
（14.5）
72.7
ＬＰＧ庫
受水槽
高架水槽
１棟
約 166.0
約 700.0
8,583
（14.5）
72.7
－
166.0
700.0
棟
住棟
番号
種類
構造
階数
建設
年度
戸数
住戸
ﾀｲﾌﾟ
住戸専用面積
(㎡)
改善履歴
耐震
診断
100
改良
中耐
5
S42
32
2UDK
38.6
外壁改修
未実施
16
3DK
42.3
200
改良
中耐
5
S43
外壁改修
未実施
16
2DK
34.0
16
3DK
42.3
外壁改修
未実施
16
2DK
34.0
S47
40
2UDK
41.1
外壁改修
未実施
－
136
－
6,240（延床）
136
－
300
400
改良
公営
中耐
中耐
5
5
合計
S46
※100 棟、200 棟、300 棟は１階ピロティ（車庫・物置）
入
家
居（平成 22 年 4 月 現在）
高 齢 者 世 帯
54.8（％）
入 居 世 帯 数
135
高齢者単身世帯
27.4（％）
人
口
249
65 歳未満単身世帯
16.3（％）
空
家
1
族
人
員
単身世帯
2 人世帯
3 人世帯
4 人世帯
5 人世帯
6 人以上
43.7（％）
37.0（％）
10.4（％）
8.9（％）
0（％）
0（％）
※ＤＩＤ地区・・・人口密度(グロス)40 人/ha 以上の地区がまとまって 5,000 人以上の人口量をもつ地区
資－1
資－2
２.大 和 住 宅
住宅名
住
所
春日市大和町１－４－１
小学校区
大谷小学校
ＤＩＤ地区
内
用 途 地 域
準工業地域
高さ制限
第一種 20 メートル高度地区
容
積
接
団
率
200%
建
道
5.55ｍ、7.70ｍ
蔽
率
日 影 規 制
4 メートル（5 時間・3 時間）
地
建設
年度
住棟
番号
構造
住戸数
敷地面積
(㎡)
建蔽率
(％)
容積率
(％)
S45
500
中耐
40
1,854
18.0
90.1
40
1,854
18.0
90.1
計
住
60%
供給処理
施設
集会所
(㎡)
公園
(㎡)
－
約 341.0
－
341.0
受水槽
高架水槽
－
棟
住棟
番号
種類
構造
階数
建設
年度
戸数
住戸
ﾀｲﾌﾟ
住戸専用面積
(㎡)
改善履歴
耐震
診断
500
公営
中耐
5
Ｓ45
40
2UDK
40.4
外壁改修
未実施
－
40
－
1,616（延床）
40
－
合計
入
家
居（平成 22 年 4 月 現在）
高 齢 者 世 帯
55.0（％）
入 居 世 帯 数
40
高齢者単身世帯
25.0（％）
人
口
78
65 歳未満単身世帯
12.5（％）
空
家
0
族
人
員
単身世帯
2 人世帯
3 人世帯
4 人世帯
5 人世帯
6 人以上
37.5（％）
35.0（％）
22.5（％）
5.0（％）
0（％）
0（％）
※ＤＩＤ地区・・・人口密度(グロス)40 人/ha 以上の地区がまとまって 5,000 人以上の人口量をもつ地区
資－3
資－4
３.欽 修 住 宅
住宅名
住
所
春日市桜ヶ丘８－５
小学校区
春日北小学校
ＤＩＤ地区
内
用 途 地 域
準工業地域
高さ制限
15 メートル以下（桜ヶ丘地区地区計画）
容
積
接
団
率
200%
道
5.85ｍ、6.00ｍ
蔽
率
日 影 規 制
60%
4 メートル（5 時間・3 時間）
地
建設
年度
住棟
番号
構造
住戸数
S46
600
中耐
24
S46
700
中耐
24
S47
800
中耐
24
S47
900
中耐
24
計
住
建
敷地面積
(㎡)
建蔽率
(％)
容積率
(％)
6,373
（14.8）
70.2
6,373
（14.8）
70.2
96
供給処理
施設
受水槽
高架水槽
－
集会所
(㎡)
公園
(㎡)
１棟
約 105.0
約 1,148.0
105.0
1,148.0
棟
住棟
番号
種類
構造
階数
建設
年度
600
改良
中耐
5
S46
700
800
900
改良
改良
改良
合
中耐
中耐
中耐
5
5
4
計
戸数
住戸
ﾀｲﾌﾟ
住戸専用面積
(㎡)
12
3DK
43.5
12
2DK
35.0
12
3DK
43.5
12
2DK
35.0
12
3DK
43.5
12
2DK
35.0
12
3DK
43.5
12
2DK
35.0
96
－
4,474.5（延床）
S46
S47
S47
－
改善履歴
耐震
診断
外壁改修
未実施
外壁改修
未実施
外壁改修
未実施
外壁改修
未実施
96
－
※600 棟、700 棟、800 棟は１階ピロティ（車庫・物置）
入
家
居（平成 22 年 4 月 現在）
高 齢 者 世 帯
45.8（％）
入 居 世 帯 数
高齢者単身世帯
24.0（％）
人
口
174
65 歳未満単身世帯
25.0（％）
空
家
0
族
人
96
員
単身世帯
2 人世帯
3 人世帯
4 人世帯
5 人世帯
6 人以上
49.0（％）
35.4（％）
9.4（％）
2.1（％）
3.1（％）
1.0（％）
※ＤＩＤ地区・・・人口密度(グロス)40 人/ha 以上の地区がまとまって 5,000 人以上の人口量をもつ地区
資－5
資－6
４.双 葉 住 宅
住宅名
住
所
春日市千歳町１－16－１
小学校区
春日東小学校
ＤＩＤ地区
内
用 途 地 域
第一種住居地域
高さ制限
第一種 20 メートル高度地区
容
積
接
団
率
200%
道
6.30ｍ、5.60ｍ
蔽
率
日 影 規 制
60%
4 メートル（5 時間・3 時間）
地
建設
年度
住棟
番号
構造
住戸数
S47
1000
中耐
30
S47
1100
中耐
32
S47
1200
中耐
32
計
住
建
敷地面積
(㎡)
建蔽率
(％)
容積率
(％)
供給処理
施設
集会所
(㎡)
公園
(㎡)
5,920
（15.1）
75.4
受水槽
高架水槽
－
約 61.0
5,920
（15.1）
75.4
－
－
61.0
戸数
住戸
ﾀｲﾌﾟ
住戸専用面積
(㎡)
15
3DK
44.6
15
2DK
36.3
16
3DK
44.4
16
2DK
36.8
16
3DK
44.4
16
2DK
36.8
94
－
4,461.5（延床）
94
棟
住棟
番号
種類
構造
階数
建設
年度
1000
改良
中耐
5
S47
1100
1200
改良
改良
中耐
中耐
5
S47
5
S47
合計
－
改善履歴
耐震
診断
外壁改修
未実施
外壁改修
未実施
外壁改修
未実施
94
－
※1100 棟、1200 棟は 1 階ピロティ（車庫・物置）
入
居（平成 22 年 4 月 現在）
高 齢 者 世 帯
74.2（％）
入 居 世 帯 数
高齢者単身世帯
46.2（％）
人
口
156
65 歳未満単身世帯
7.5（％）
空
家
1
家
族
人
93
員
単身世帯
2 人世帯
3 人世帯
4 人世帯
5 人世帯
6 人以上
53.8（％）
30.1（％）
11.8（％）
3.2（％）
1.1（％）
0（％）
※ＤＩＤ地区・・・人口密度(グロス)40 人/ha 以上の地区がまとまって 5,000 人以上の人口量をもつ地区
資－7
資－8
５.上 白 水 住 宅
住宅名
ＤＩＤ地区
内
用 途 地 域
第一種住居地域
高さ制限
第一種 20 メートル高度地区
積
率
200%
道
6.90、7.10ｍ、9.00ｍ
蔽
率
60%
日 影 規 制
4 メートル（5 時間・3 時間）
建設
年度
住棟
番号
構造
住戸数
敷地面積
(㎡)
建蔽率
(％)
容積率
(％)
供給処理
施設
集会所
(㎡)
公園
(㎡)
S50
1300
中耐
30
1,599
19.5
97.4
受水槽
高架水槽
ガスガバナ室
－
約 609.0
30
1,599
19.5
97.4
－
－
609.0
棟
住棟
番号
種類
構造
階数
建設
年度
戸数
住戸
ﾀｲﾌﾟ
住戸専用面積
(㎡)
改善履歴
耐震
診断
1300
公営
中耐
5
S50
30
3DK
51.9
外壁改修
未実施
－
30
－
1,557（延床）
30
－
合計
家
建
地
計
入
春日市上白水３－４０
春日西小学校
接
住
所
小学校区
容
団
住
居（平成 22 年 4 月 現在）
高 齢 者 世 帯
30.0（％）
入 居 世 帯 数
30
高齢者単身世帯
10.0（％）
人
口
84
65 歳未満単身世帯
10.0（％）
空
家
0
族
人
員
単身世帯
2 人世帯
3 人世帯
4 人世帯
5 人世帯
6 人以上
20.0（％）
23.3（％）
33.3（％）
13.3（％）
6.7（％）
3.3（％）
※ＤＩＤ地区・・・人口密度(グロス)40 人/ha 以上の地区がまとまって 5,000 人以上の人口量をもつ地区
資－9
資－10
資－11
資－12
資－13
資－14
資－15
資－16
資－17
資－18
資－19
資－20
資－21
資－22
資－23
資－24
資－25
資－26
資－27
資－28
資－29
資－30