第2章 既存建築物を取り巻く社会状況等 1 - 東京消防庁

第
2 章
既存建築物を 取り巻く社会状況等
既存防火対象物を 取り巻く社会状況等
第2 章
本章では、 様々な分析を 進めるにあ たり、 諮問の主旨、 背景となるデータ 等の収集を行
った 。
∼森
トラスト株式会社ホームページ、
東京 23E の大規模オフィスビル 供給量調査
れ)
東京 23 区における 2003年の大規模オフィスビル
は 、 汐 留や品川
( 起床面積
(港南 ) 、 六本木での大規模再開発が
， 04
より∼
10,000 ㎡以上 ) の供給量
同時期に重なったこともあ
り、
1986 年の調査開始以来最高の 221 万 ㎡に達した。
2004 年は、 2003 年との比較では 半減するものの、 過去 18 年間の平均水準
(102 万㎡ )
を上回る 116 万㎡となり、 続く 2005 年∼ 2008 年にかけても、 100万㎡内覚と過去の 平均
水準並みの供給量となる 見通しであ る。 ( 図 2.1.1)
(2) 2003 年と同じように 大量供給のあ った 1994 年以降には、 5
6 年間に渡り供給の 抑
∼
制傾向が見られたが、 今後の供給においては、 主に都心部における 再開発の促進を
的として平成 14 年 6 月に施行された、 都市再生特別措置法など、
制度が整備されてきていることもあ
目
再開発を促進する 法
り、 このような抑制傾向 は 見られず、 比較的安定
した供給が続くと 見込まれる。
(3) 一方、 ビルの規模は 一貫して大型化の 傾向にあ る。 2001 年∼ 2005 年の一棟当たり 平
均 オフィス起床面積 は 、 4.3 万㎡に達し、 中小ビルも含め 無秩序な供給がなされた 80
年代後半∼ 90年代初頭と比較すると、 1.5倍強の規模となっている。
ヰ年
( 図 2,1,2)
- 60
- 50
47
40 社
@ l
廿件牲
-20
五
ヰ
-・
-@10
-0
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ま """"
Ⅰ
甘亜エ 新世 拮 Ⅰ
86 B7
図 2.],]
㎎㏄
50 9@ 91 ㏄ 囲 95 %6 97 98 99 叩 ㎝
0
と
03 Ⅱ 05
0
ち
07 08 年三
東京 23 区内の大規模オフィスビル 供給量の推移
一 23 一
4.3万㎡ ソ棟
3.9万㎡ / 棟
2.7万㎡ / 棟
2,9万㎡ / 棟
(1991-1995)
]986-1990
図 2.],2
(1996-2000)
(2001-2005)
一棟当たり平均供給量の 推移 く 5 年ごと ノ
∼ 森 トラスト株式会社ホーム
八一 ジ 、
東京 23 区の大規模オフィスビル 供給量調査
， 04 より∼
(1) 大規模オフィスの 各区別の供給シェアの 推移を見ると、 2002 年は都心 3 区 (千代田
区 、 港区、 中央区 ) が過半を占める 一方、 新宿、 品川等周辺区への 分散も見られるが、
2003 年以降は、 都心 3 区のシェアが 7 ∼ 8 割に高まり、 都心部への一極集中の 様相を
呈している。 ( 図 2.2.1)
(2) 今後の大規模オフィスの 供給についてエリアの 傾向を見てみると、 2003 年に約 6 割
もの供給が集中していた 港区が、 2004 年∼ 2008 年においては 約 3 割に減少し 、 代わり
に 千代田区が約 4 割に増加している。
(3) これは、 港区内の「 汐留 」や「品川
( 港南 ) 」での大規模再開発が
一段落する一方
で、 東京駅周辺での 開発が本格化し、 「大手町・丸の 内・有楽町」での 供給が他の地
区 より突出して 多くなっているためであ る。 (表 2.2.1)
(4) また一方で、 都市再生緊急整備地域内での
なかった「秋葉原」、
開発も進行しでおり、 2003 年には供給の
「豊洲」等においてもまとまった 供給が見られる。 (図 2.2.1,
2,2.2 、 表 2.2. 1)
[2003 年 ]
[2002 年 ]
図 2,2,]
大規模オフィス 供給量の区別割合
一 24 一
[2004
∼ 2008
年]
図
く 2003 年 ノ
浅
中。
く 2004 年∼ 2008 年 ノ
図 2.2,2
主要ビジネス 地区別のオフィス 供給量
一 25 一
表 2.2.1
2004 年以降竣工予定の 主な大規模オフィスビル く延 床面積 10,000 坪以上 ノ
[2 0 0 4 年 ]
。
;,
世上
㍉
暗技
@地下 t卜廿
式均し㎡ 正
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床面若田
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・
七
l4
2
58.412
17.67B
千代田区二番町
[2 0 0 5 年 ]
[2 0 0 6 年 ]
三 % 亜
田 港区
千 港江
佳日車
ウト
l大師 坤 某ロ第
6 l弗 糸印オフィスタワー
@
内 新 オフィスビル
@ 22@ l@ [email protected]@
品川区大崎
I@311
22.069@
丹田区大平
内
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Ⅰし
Ⅰ田
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九五
三百
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47
7.8l
4,39
58
住、
所、
ま地
一 26 一
仁川
l鹿田 建授
行
(
ジ九段プG北ロゴジロェクト
I@ 2'I
鴇 ． 452l千代田区丸の
@ Ⅱ @ 3@ 59,742@l8,072l
港区 碇 / 門
l三支荷車
｜
7 l三車両ワ九の
3 地区市街地 再曲弁蝸舎
市立仁 、 三井 拐産 、 昭 茉
唾
ユ
｜
5 @大 崎爪亜ロ 弗 8地区専用益圭祐
桂
3 l虎 4 打 画手套所臆
5916630.148
%三田
ト，
三田姉丁目汁
画
l
円ダ
[2 0 0 7 年 ]
ポ麒
。
-."。
l
蛙応化ぷ轟目引 廷 床面 援議、
A牡
六本木坊市庁跡地寺井元
三井子 劫産 、 全国共済 庄珪 共同
2
六本木防備 庁 跡地再開発
3
六本木古市庁跡地
4
中央合同庁舎第
% 台迫
4
234,000
70.785 港区赤坂
11
4
40.000
l2.l00 港区赤坂
B牡
耳弗 先日棟
7号胡豆
57
新日ホ 亜億 グループ
佑 守ま 糞 Ⅱ
¥5 l乖戻丁目7品而尭 計画
75,625 千代目足 且が襲
172,000・
53,5431
老臣赤坂
52.030 l新宿ロ面新宿
46.888 品川巨大神
1 .3s1 31
I東京放送
弗拙桂
l 6 l西 新栖 B丁目立子地区再開発乱声
后杭
250,000
l立子地区市
l
苗 地豆 臆尭 せ伍 % 台
7
大曲 笘 西ロ三東地区百曲 尭
明 Ⅰ昔、 世界 寅品 センタービルディンバ
3l
3
l55.000
8
JR 東日本東京胡日本抽
東日本坑 客億丑
34
4
79.200
23.958 千代田区丸の 内
36
3
76.B59
23250 新宿区西新宿
)
ロピ /L
%
6地区市街地百曲
9 西新宿六丁目 西 第 6地区市街地豆帥先臣
棚牡
西新宿六丁目面第
台
l0吉士克二丁目北部地ミ
百曲英田在所 82
吉
再土見二丁目北部地区市街地百曲先祖
棟
II II
有 楽 打 凡前 再 開 尭 辞 固 ( 荷 匡
吉士ソフト
冊
車地 俺 四丁目地区百曲先業
臆抹
Ⅰ
2 00
5
75.300
Z2.778
千仁田主吉士
II
有楽町輯前 的区 市荷 地再朋 先祖甘
A 日 c 秋葉原ビル
j2
尭
レールシティ
東 Ⅱ 尭 (吉士ソフト
I[ II 1I
A 巳 C)
英弛 ま四丁目地 ミ 市街地豆助先祖
古
)
l3
ヰ十
本調査では民間専務所分のみ 集計
2
58,490
l7,693 千代田区神田
l5
2
38.500
[email protected]
東京都
*2
策Ⅱ期分 (2011 年竣工予定 ) を含む
起 床面積は住宅 棟 との合計
む
4
2007 年度竣工予定
一 27 一
I[
千 代 田 区 有圭 町
3l
8 年]
北新宿地区 再甘発 い街区， 圭轄棟
Il
旦
% 由区 東地色
牡 堺町
集
募
均
平
と
率
室
空
の
区
3
2
Ⅰ
泉
東
∼月値年
23 と ま
ム 4
京 Ⅰ 移低
東は推降
ア
ⅠⅠ
異Ⅰ
へ
-
O.0 Ⅱ
O カ
0・4.O 2.O
322
92 93 94 95 96 87 98 99 00 01 02年 03.303.603.903.1204.3
04.604.9
年月
図 2,3.]
イ
東京 23 区
空室率と平均募集賃料の 推移
平均募集賃料を 竣工年別にみると、 新築が約 19,000 円弱であ るのに対し、 築 5 年
以上経過すると 市場競争力が 失われ 14,000円弱に低下している。 また、 延 床面積の
大きい大規模オフィスビルの 方が賃料が高くなっている。
円/ 坪
円/ 坪
竣工年別賃料
25,000
25,000
20,000
20.000
15.000
プ
(図
2.3.2)
規模 (延 床面桶朔り 貸料
5,000
10,000
10.000
5,00@
5.000
華 5 年以上
築 ]-4
ヰ
l.㏄ 0坪未満
新奈
図 2.3.2
平均募集賃料の 分析
一 28 一
3D0o 押木 溝
(2)
東京・(都心
5 区 ) のオフイスピル 市況
∼二兎商事株式会社ホームページ
，
東京 (都心 5 区 ) の最新オフィスビル 市況 2004 年 12月より∼
ア
2004 年 11 月末現在、 都心 5 区
( 千代田区、
は 、 周辺エリアから 大企業が集約してくるなどの
中央区、 港区、 新宿区、 渋谷区 ) で
動きにより、 空室率が高かった 2003
年 0 8.12% よりも 1.68 ポイント改善しているが、 2000 年よりも約
倍と高い値と
(表 2,3, 1 、 図 2,3,3)
なっている。
イ
2
空室面積 は 2000 年以降上昇し、 2003 午でほ約 3 倍となったが 2004 年には約 2.3
(表 2.3.2 、 図 2.3,4)
倍に減少している。
表 2.3.1
東京ビジネス 地区 (都心 5 区 ) の平均空室率の 推移
空室率 (%)
都心 5 区平均
1998
1999
5.04
3,54
6.19
5.17
千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
2000
3.38
6.03
5.74
6.52
Ⅰ
4.88
4.09
Ⅰ
2002
2004@
2003
3.17@
4.03@
7.36@
8.12
2.38
4. 0
3.83
3Ⅰ 4
5.03
8,71
9.05
7,19
6.98
6.94
7.7
9.49
8.8
7.34
4.75
4.51
3.77
4.28
Ⅰ
6. 7
5. 3
2001
2.79
2.27
Ⅰ
Ⅰ
6,44
5.00
7,00
7.30
7.75
4.98
Ⅹ 1 : 各年 12 月末現在、 ただし 2004 年のみ 11 月末現在。
Ⅹ2
: 東京ビジネス
地区 ( 千代田区、 中央区、 港区、 新宿区、 渋谷区 ) の調査対象ビルは、
暗 面積 100 坪以上の主要貸事務所ビル。
叩 00
・
r
9.00
B.00
7.00
6.00
%@ 5.00
4 、 00
3,00
2,00
1.00
0.00
1993
Ⅰ
999
2000
200
Ⅰ
モ 都心 5 区平均 一Ⅰ一千代田区
キ 新宿区
中 港区
図 2.3.3
2002
2003
づ一中央区
+
渋谷区
東京ビジネス 地区の平均空室率の 推移
一 29 一
2004
年
基準
表 2.3.2
空室面積 (坪 )
新築ピル (31棟 )
Ⅰ
東京ビジネス 地区 (都心 5 区 ) の空室面積の 推移
998
Ⅰ
999
7,190
2000
既存ビル (2583 棟 )
合
計
0@
9Ⅰ 7
28 Ⅰ，563
278,077
2002
2003
15,495@
55.672@
23.380
179,799
2 9.244
791799
2341739
Ⅰ
2004 年
2001
9,835
403,066
Ⅰ
4401006
.
509127
Ⅰ
4 2190
Ⅰ
Ⅰ
Ⅹ 1 : 各年 12 月末現在、 ただし 2004 、 年のみ 11 月末現在
米 2 : 東京ビジネス 地区
(
@ 代田区、
二
中央区、 港区、 新宿区、 渋谷区 ) の調査対象ビル は 、 基準 階
面積 100 坪以上の主要貸事務所ビル。
600,000
500,000
Ⅰ既存ビ似 2583 棟)
400,000
は平
)
300
， 000
200,000
100,000
1998@1999@2000@2001@2002@2003@200
図 2.3.4.
Ⅰ)
東京ビジネス 地区 (都心 5 区 ) の空室面積の 推移
新築と改修費用について
∼建築物の改修の
考え方，同解説 (抜粋 ) (社団法人日本建築学会、 2002.2) 59
∼
(f 略 ) ∼建築物の基礎や 構造躯体のコスト 比率 は 、 おおよそ新築価格の 30% 程度
であ るから、 躯体以外の部分を 作り直した新築 費の 70% を超えることとなるが、 撤去
して新築し直せば、 撤去費や工事中の 仮移転費用などに 加え、 高層ビルの場合工期も
長くなるため、 新築の 20% 程度の費用が 新築
用 とは別に上乗せされることとなろ
フ
したがって、 金利の条件にもよるが、 借入金利が 3% 以上で、 改修により 20 ∼ 30 年の
寿命が延長可能ならば、 改修によっても 十分引き合うこととなる。
諸条件を当てはめて 経済比較せればならないが、
詳しくは具体的な
とくに文化財的な 建築物ではなくて
も、 建築物の物的な 価値をもっと 認めることは、 資源・環境保護という 観点からも 重
要 なことになる。
一 30 一
a
(2) コンバージョン
(例 )
∼コンバージョンと
ア
経営・管理問題 (斎藤広子、 中城康彦
: 建築防災
2003.7) より∼
物件概要
( ) 建
ィ
( ) 用
ヴ
イ
・
(7) 所在地 : 東京都板橋区上板橋
物 : 壁弍 鉄筋コンクリート 造 4 階建て
途 : 社員研修施設
(集 約 30 年 )
コンバージョンの 内容
社員研修施設づ 有料老人ホーム
ク
(居室
50 室 )
コンバージョンの 経緯
流通業の宿泊研修施設として
建設され、 利用されていたが 空室となった。 築年が古
く、 同用途として 一括で借り上げるようなテナントが
出現する可能性も 低いため、 建
物の古さがあ まり問題とならず、 空間構成が類似している 有料老人ホームとし、 サ ブ
リース会社が 管理・運営することとした。
コンバージョン 改修工事費
ニ
改修工事費は、 類似の施設を 新築する場合の 約 t/3
この工事の特徴は 、
ェ
程度であ る。
レベータ一の 新設に工事費の 8%
、 スプリンクラ 一の新設に
24% の費用がかかっている 点であ る。
(3) コンバージョンの 動向
( 平成 15 年 7 月 28 日読売新聞朝刊 )
相次ぐ大型オフィスビルの 完成を受け、 供給過剰気味になったオフィスビルの
空室
率が上昇を続けている。 仲介業の三 鬼 商事の調べでは、 6 月の東京都心 5 区 ( 千代田、
中央、 港、 新宿、 渋谷 ) の主要ビルの 空室率は調査開始以来、 最高の 8,57% を記録し
た
一方、 都心部で暮らしたいという
需要 は 高まっており、 港区三田や中央区日本橋な
ど 、 住宅の賃料がオフィスの 賃料を上回る 地域も出てきた。
オフィスからマンションへのコンバージョンに
業界の関心が 高まっている 背景にほ、
こうした事情があ る。 住居への転換が 図れれ ば 「建て替えより 安いコストで、 利用 価
値の高い資産に 再生できる」
(竹中工務店 )
と期待する。 コンパージョンは、 ビルを建
て替えた場合に 比べ、 半額程度が費用の 目安とされ、 比較的、 低コストで付加価値を
高めることが 可能だ。
く 関係機関等の 動向ノ
ア
国土交通省
スて
ィし
フ示
オを
え
は考
つむ
ト
に兄
ル伝
ビと
テも
こ
ハと
一 31 一
中う
動向に関する 年次報告 H土地白書 ) 」も 、 r オフィス ビ
め更
込変
見途
向へ
のン
カョ
争シ
競ン
の で
て も
と かる
ルビ い
しか
6 月にまとめたⅠ土地の
・
イ
ゼネ、 コン各社
コンバージョンを 活性化きせるため、 自社で施工したビルの 所有者に転換を 提
案する試みを 始めている。
(4) リニューアルの 状況
∼ NIKKEI
ARCHITECTURE
2002-9
一
lf より∼
日経アーキテクチャーが、 2001 年度のリニューアル 受注高をゼネコン 44 社に調査
した結果、 前年度より 5% 以上受注 高 を伸ばした会社 は 47% を占め、 新築物件の 20%
を大きく上回っており、 不況下でもリニューアルは
堅調であ るこ．とが分かった。( 図
2,4.1)
新築物件
リニューアル 物件
図 2.4.] ゼネコンの 2001 年度建築受注高の 伸び率
(5) 工事種別による 消防同意事務処理状況
過去 t0 年間の消防同意の 事務処理状況をみると、 新築はほ ほ 横ばい、 増築は減少傾
向 であ るのに対し、 用途変更 は 10 年前と比較して 3 倍以上に増加している。
表 2.4.1
工事種別消防同意事務処理状況
出典
一 32 一
;
東京消防庁統計 書
3,500
60,000
3 000
『
轟 50,000
恩 30 ， 000
1,500
20,000
1,000
10.000
500
図 2.4.2-1
m
ヌ
Ⅰ
りヰ
Ⅰヰ
@
ナ
く Ⅰ
口ぅ
ロヰ
イカ
亡Ⅰ
七カ
く
Ⅰ
カ
コ
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ニ
Ⅰ
@
ヰ
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良 目 品
0
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Ⅰ
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Ⅰ
Ⅰ
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ヰ
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のの
I
O詩
o宝 ooN
田す
ニナ
目
年
のの
消防同意処理件数の 推移 ( 新築 )
Ⅰ
ャ
c"ぅ
図 2.4.2-2 消防同意処理件数の 推移 ( 増築 )
450
轟
400
350
Ⅰ
Ⅰ
50
0O
50
珪
接
図 2.4.2-3
窩
ま
ま
き
二
三
三
宝
津
お
里 民
5
%
乙
寅
実
目
消防同意処理件数の 推移
年
( 用途変更 )
@一
。
一ぞ
(1) 建設廃棄物排出量の 将来予測
∼国土交通省のリサイクルホームベージⅠ建設リサイクルの 推
進について
ア
(平成 15 年 3 月、 国土交通省総合政策局
) 」より∼
建築物の解体による 建設廃棄物の 排出量は今後急増し、 平成 22 年度における 建築
物の解体による 建設廃棄物の 排出量は、 平成 12 年度に比較して 55% の増加が予想
されている。 ( 図 2,5, け
イ
高度成長期に 建設きれた鉄筋コンクリート
造などの建築物は、 将来、 建築解体 廃
棄物として大童に 発生することが 推計されており、 21 世紀の日本を「循環型社会」
に 変えていくため、 「ゴミゼロ型，資源循環型技術上が 求められるなど、 環境問題の
高まりを見せている。
(図
2.5.2)
一 33 一