環境配慮型社会と不動産

Green Property
環境の価値
―環境・社会・カバナンス(ESG)は経済価値を生み出すのか?－
清水千弘(Chihiro SHIMIZU)
麗澤大学経済学部・ブリティッシュコロンビア大学経済学部 教授
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
環境・企業価値・不動産
• CSRは企業価値に反映される
• →環境に配慮した不動産は，不動産価値だけでなく，企業
価値に反映される
• (Financial Times2008.2.22, 英国版)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
環境配慮と不動産投資
• McNamara, P(2007), Sustainable Property InvestmentIntelligent decision making for a profitable future,
RICS Conference, 12th June 2007,London.
• 環境への配慮が資産価格に正に働く
• 環境への配慮がファンド全体のパフォーマンスに正に働く
• →sustainable growth
• 外部性:完全には市場で評価されない(森林等)
• →株主に対する責任との対立
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
環境の価値―環境・社会・カバナンス(ESG)は経済価値
を生み出すのか?－
• 1．経済危機と環境問題
• 2．責任投資原則と責任不動産投資原則
• 3. 企業不動産戦略(CRE)における環境配慮:2007,2008 ,2009
→清水・高(2010),『企業不動産戦略』
• 4．ケース・スタディ: Green Building:2010,2011,2012
• →8/20-22,2012 ZEMCH2012, International Conference,
(Glasgow, UK)+8/24-25 Cambridge University
• 5．環境配慮が経済価値を生み出す条件
Chihiro SHIMIZU
[email protected]
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Green Property
不動産業界のCO2排出
•
事務所を含む「業務その他部門」では基準年比約40％の増加と、住宅を含む「家計部門」
とともに、一層の削減が求められる部門としてクローズ・アップされてきている。
産業部門
ウェイト36％
基準年比▲2％
部門別CO2排出量推移
500
運輸部門
ウェイト19％
基準年比15％
百万t-CO2
400
業務その他部門
ウェイト18％
基準年比44％
300
家庭部門
ウェイト14％
基準年比41％
200
100
エネルギー転換部門
工業プロセス
廃棄物
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
その他部門
年度
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
1．経済危機と環境問題
• 金融危機から何を学んだのか?
• IPD/IPF Annual Conference 2009, Brighton UK
• 「不動産投資リスクとしてとくに注意しなければならない問題は，流動性リ
スクと合わせて不動産鑑定評価リスクが存在すること，そして，不動産の
選別を注意深くしなければならないこと」
• UBS Asset Management，David Bucke氏
• 「不動産市場において，低炭素社会の実現に向けた努力は必要不可欠
である．そして，それが大きなリスクとなるであろう．不動産市場に関与す
るものは，次の10年においてこの問題の大きさと向き合うことになろう」
• Property Market Analysis，Richard Barras氏
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
金融危機は何をもたらしたのか?
• G20, 2009 :金融危機後の世界経済の再構築
• ①マクロ経済政策の連動性の強化，②BISを中心とした金
融規制の強化，そして，③地球温暖化問題に対する協調
• 世界的な産業構造の変化
• 例．北米市場から新興国市場へ
• 東日本大震災
• →都市の低炭素化の促進に関する法律(社会資本整備審
議会都市計画検討委員会,2012.6/29審議)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
2009年以降、不動産・建設関連企業の「黒字倒産」が急増した
2009年以降、不動産・建設関連企業の倒産が急増している。2009年11月現在、2009年の大型倒産上位20社のう
ち、10社を不動産・建設関連企業が占めている。
また、10月にはJ-REITとして初めてニューシティレジデンス投資法人が民事再生法の適用を申請した。
これらの倒産企業の多くは、帳簿上は利益が出ていながら、運転資金が調達できず倒産に追い込まれる「黒字倒
産」の事例が多くなっている。
最近の不動産・建設関連企業の倒産事例と負債総額
６月
７月
８月
スルガコーポレーション
愛松建設
ケイ・エス・シー
真柄建設
堀田建設
ダイドー住販
ゼファー
北野組
三平建設
マツヤハウジング
ハウジング大興
多田建設
丸美
志多組
アーバンコーポレイション
セボン
創建ホームズ
都市デザインシステム
りんかい日産建設
６２０億円
１５０億円
１００億円
３４８億円
１１０億円
２４８億円
９４９億円
１２５億円
１６８億円
２７９億円
１３８億円
１７９億円
２２０億円
２７８億円
２,５５８億
円
６２１億円
３３９億円
２０４億円
６３０億円
９月
１０
月
エフ・イー・シー
協同興産
Ｈｕｍａｎ２１
サンユー
リプラス
シーズクリエイト
ランドコム
新井組
ニューシティレジデンス投資法
人
井上工業
ノエル
ダイナシティ
１３０億円
７５３億円
４６４億円
１４０億円
３２６億円
１１４億円
３１０億円
４５０億円
１,１２３億
円
１２５億円
４１４億円
５２０億円
出所）「日経アーキテクチュア」2009年10月13日号、「エコノミスト」2009年11月18日号等を基に作成
出所）国土交通省・都市地域整備局 都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
資金繰り倒産の構造 : バーゼルⅡ・自己資本規制
責任投資原則の実行可能性
•
近年の金融危機の影響によって、多くの金融機関は自己資本（分子）の減少とリスク資本（分母）の増加が生じて
いる。
自己資本（分子）：当期純利益の減少や有価証券含み損の拡大を通じて自己資本が減少したため、分母のリスク量を絞る動き
が加速
リスク資本（分母）：貸出先企業破綻の増加や内部格付変更等を通して信用リスクが増加したため、追加的な貸出余力が低下
•
その結果、多くの金融機関において自己資本比率の低下が生じている。
自己資本の減少とリスク量の増加による自己資本比率の低下の恐れ
有価証券含み損等
有価証券含み損等
を通じて自己資本
を通じて自己資本
が減少
が減少
《自己資本比率の管理》
《自己資本比率の管理》
リスク資本を
自己資本内に収める
Tier2
資本
Tier1
資本
自己資本比率の
自己資本比率の
低下による貸出金
低下による貸出金
の見直しや圧縮
の見直しや圧縮
オペリスク
分子の減少
市場リスク
貸出先企業破綻の
貸出先企業破綻の
増加や内部格付変
増加や内部格付変
更等を通して信用
更等を通して信用
リスクが増加
リスクが増加
信用リスク
純利益の減少＆有価証券含
み損の拡大による自己資本
の減少
自己資本
信用リスク
市場リスク
自己資本比率
８％
オペリスク
分母の増加
自己資本
リスク資本
企業破綻の増加＆内部格付
けの変更等による信用リス
ク量の増加
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出所）国土交通省・都市地域整備局 都市開発事業におけるノンリコースローン等の活用方策に関する研究会」資料
Green Property
金融危機から何を学んだのか? : 総括
• 資金繰り倒産の増加の背景
• 不動産は本当に担保資産なのか?
• (なぜ，不動産業界にお金が流れな
いのか???)
• さらなる金融規制の強化
• 不動産はリスク資産である
• →リスクマネジメントの重要性
• →リスクとはなにか?(環境リスクの
上昇)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
新しいリスク:環境リスクとどのように向き合うべきか?
• 「京都メカニズム」では、2009年度より第一約束期間がスタ
ート→京都議定書の削減目標は基準年である1990年比▲6
％のCO2削減(2007年度においては基準年比9％の増加)
• 2009年 COP15 「ポスト京都議定書」
• 京都メカニズムと比べ，各国の責務の規模・範囲ともに一層
拡大していく．
• 民主党政権の誕生: 1990年比25%削減(鳩山宣言)
• 2011 年12 月 「ダーバン合意」南アフリカ「気候変動枠組条
約締約国会議(COP17)」→京都議定書の延長と温室効果ガ
ス削減の新たな体制を作ることで合意
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 11
Green Property
金融安定化・資産市場と環境配慮型社会
This Time is Different
• Reinhart and Rogoff(2008),(2009), Shimizu, Nishimura and Watanabe(2010)
•
Financial Stability and Information Gaps: Financial Stability and Information Gaps
• The Inter-Secretariat Working Group on Price Statistics to complete the planned
handbook on real estate price indices. The BIS and member central banks to
investigate dissemination on the BIS website of publicly available data on real
estate prices. The IAG to consider including real estate prices (residential and
commercial) in the Principal Global Indicators (PGI) website.
• Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe (2012), “House Prices from
Magazines, Realtors, and the Land Registry, "in Property Market and Financial
Stability, BIS Papers No.64, Bank of International Settlements, March 2012, pp.2938.
Chihiro SHIMIZU
[email protected]
page. 12
Green Property
2.責任投資原則(PRI)と責任不動産投資原則
: Principles for Responsible (Property) Investment
• 06年、アナン国連事務総長（当時）の掛け声の下、世界の主要
機関投資家を中心にUNEP FI 等が事務局を務める中、「責任
ある投資原則：PRI：Principles for Responsible Investment」が
公表された。
• 「責任ある投資原則」とはESG問題環境((Environmental)、社
会(Social)、企業統治(Corporate Governance))を投資プロセス
に組み込むことで、投資家として「持続可能な発展」に寄与する
ことを宣言したものである。これは投資家自身の行動原理の規
範という意味だけでなく、投資先である運用業界への啓蒙、規
範化をも含んでおり、投資家の資産を運用する立場の運用業者
もこうした原則を十分に理解して行動していく必要が求められて
いる。
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
責任ある不動産投資: Responsible Property Investing
• 「責任ある投資原則(PRI)」を受け，UNEP FIの下部組織で
ある不動産ワーキング･グループで報告書が公表された。
• これはPRIの精神を受け継いだ不動産版責任投資
• （Responsible Property Investing）
• 不動産投資におけるRPIの実践例の紹介
• ESG問題環境((Environmental)、社会(Social)、企業統治
(Corporate Governance))への対応
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
責任ある不動産投資: Responsible Property Investing
•
•
•
•
私たち機関投資家には、受益者のために長期的視点に立ち最大限の利益を最
大限追求する義務がある。
この受託者としての役割を果たす上で、（ある程度の会社間、業種間、地域間、
資産クラス間、そして時代毎の違いはあるものの）環境上の問題、社会の問題
および企業統治の問題（ESG）が運用ポートフォリオのパフォーマンスに影響を
及ぼすことが可能であることと考える。
さらに、これらの原則を適用することにより、投資家たちが、より広範な社会の目
的を達成できるであろうことも認識している。
したがって、受託者責任に反しない範囲で、私たちは以下の事項へのコミットメ
ントを宣言する。
１．私たちは投資分析と意思決定のプロセスにESGの課題を組み込みます。
２．私たちは活動的な（株式）所有者になり、（株式の）所有
方針と（株式の）所有慣習にESG問題を組み入れます。
３．私たちは、投資対象の主体に対してESGの課題につい
て適切な開示を求めます。
４．私たちは、資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移される
ように働きかけを行います。
５．私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、共働します。
６．私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
視点1.省エネ
• 省エネ：テナントが省エネビルに対し13％高い賃料
を支払う用意があるとの調査(スイス:Banfi S.他（
2005）「Willingness to Pay for Energy-Saving
Measures in Residential Buildings」)
• PRUPIM： 管理物件一括してグリーン電力購入
• ニューガイア： 日本で太陽光発電マンション。賃料
10％高いが人気
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 16
Green Property
視点2.環境保護
• 環境保護：リサイクルなどによるコスト削減、植栽な
どで省エネも実現、節水など
• イカド・パトリムワーヌ：管理物件に植樹を進め価値
向上
• 認証制度（グリーンビル）：テナントニーズも強い
• 都市整備：公園の近くや広場開設は不動産価値を
10～20％向上させる
• (Kathleen L. Wolf（2007）「City Trees and Property
Values」Arborist News)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
麗澤大学・新校舎 : 森の再生 : Life Cycle Cost
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
視点3.都市再生
• モーリー：都市再生イグルー・ファンド。好立地だが劣悪な環
境の不動産を再生目的で投資。
環境配慮型都市再生:豊洲五丁目地区・都市再生開発事業
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/080028_41.html
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
視点4.労働福祉
• 労働者福祉：PMでの質の高い管理業務は賃料７
％UPに貢献との調査。質の高い管理のためには
労働者の環境改善が重要。
• ジェネラル・グロース・プロパティーズ：労働者への
待遇改善や労働環境整備がサービスの質を高める
との方針
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
視点5.企業統治
• 企業市民（企業統治）
• ハーミーズ：良好な企業統治原則を不動産にも適用
• コミュニティ開発：近隣の社会的問題（公衆衛生、犯罪防止
、教育など）を解決することにより、不動産への好影響を期
待。
• エシカル・プロパティ・カンパニー：慈善団体などが一箇所で
共同できる空間提供としての不動産購入。
• ラーニング・リンクス・センター：低中所得地域でのアパート
購入、一定比率を教員向けとし、建物内の児童に教育する
ことで割引が得られる。周辺では不良のいたずらなどで空
室率が高い傾向にある中で、きわめて安定した稼動率を実
現。
• IBMのベルリンでの経験
Chihiro SHIMIZU [email protected]
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Green Property
視点6.安全衛生
• 安全衛生：自己や犯罪の軽減は賠償責任リスクを
軽減
• PRUPIM：労働衛生安全助言サービス認証
• （OHSAS18001）取得
• ハーミーズ：PMにリスク管理徹底
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 22
Green Property
視点7.地球市民活動
• （デザイン）：良いデザインの不動産は社会的景観に資
するほか、不動産価値としても高い
•
Fuerst, F and P.McAllister and C.Murray,(2009), “ Desighner Buildings: An Evaluation of the Price Impacts of
Signature Architects ,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-10.
• 文化保存：ナショナル・トラスト
• ・コミュニティでは税優遇
• のある歴史的建造物
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 23
Green Property
環境・企業価値・不動産 再び
• 環境配慮は，企業の生産性の向上につながる
のか?
• 環境配慮は，不動産価値に反映されるのか?
• ESGは，CSRは企業価値に反映されるのか?
• →環境に配慮した不動産は，不動産価値だけでなく，企業価
値に反映される
• (Financial Times2008.2.22, 英国版)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 24
Green Property
3. 企業不動産戦略(CRE)における環境配慮
:先週の復習
• 環境配慮型経営 → 企業活動とCO2
• →生産活動におけるCO2の排出抑制
• 生産要素市場から土地・労働力・資本を投入し，財やサービス
を生産 →企業にとって、最も基本的な生産資源
• 企業の目標: 利潤最大化(短期・長期)
• Sustainability(持続可能性・持続的成長)
• CRE戦略と外部性 : CSR(Corporate Social Responsibility)
• 1)事業への外部性(externality to business model)
• 2)空間への外部性(externality to space)
• 3)社会への外部性(externality to social responsibility)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 25
Green Property
企業活動における環境配慮 = CRE
: The Circular-Flow Diagram
営業・物流
製品のリサイクル
生産におけ
る環境配慮
雇用と通勤
麗澤大学・経済学入門ゼミ・第２回講義資料より
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 26
Green Property
企業における立地選択と不動産戦略
• 企業の立地選択
• 経営戦略モデル: Poter(1980)
•
•
製品差別化を行う方法
1)製品特徴，2)機能間リンケージ，3)タイミング，4)地理的配置，5)製品多様性，
6)他企業との連携，7)評判
• 経済モデル:Fujita and Ogawa(1982),中村・田渕(1996)
•
都心型のオフィス立地/都市には，多くの企業が存在し，土地・労働力・情報を投
入し，財やサービスを生産
利潤
価格
数量
xB
土地
労働
取引・情報
交換頻度
p B q l B x B , nB , F x B
y x B nB
所得
地代
rB x B l B x B
C b x , F xB
取引費用
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 27
Green Property
企業立地の機会費用: 地代曲線
• 家計の地代曲線:
rH x
yx
*
B
T x x
*
B
pZ Ζ ／lH
• 企業の地代曲線:
rB xB
pB q lB , nB , F xB
y xB nB C b, F xB ／lB
[email protected]
page. 28
Green Property
家計の立地選択
• 予算制約式:
合成財価格
y xB
• 効用関数:
pz Z x
住宅地代
通勤費用
rH x lH x
T x xB
合成財
u z x , lH x
• 土地制約式:線形都市空間(土地供給量sは一定)
b x lB x
企業の数
h x lH x
s
家計の数
[email protected]
page. 29
Green Property
CRE戦略の視点1. 狭義の企業不動産戦略
• CRE戦略: どの程度の不動産と人を投入するのかを決定する
•
-不動産だけでなく労働力や取引費用との同時決定
•
→人の採用と土地・不動産の投入
• 土地市場: 最も必要とされる用途を選択する/遊休地問題
•
高い収益を支払い事ができる土地利用を選択
•
→どのような土地利用を選択すべきか????
• 労働市場: 従業員の通勤も視野に入れる
• CBDのなかでも住宅地までの距離が近いところでは，通勤費用が小さく
なることから，その分だけ賃金が安くなる．
•
→社宅・寮，そして，従業員の住宅地選択
• →企業の効率的経営の実現(競争力・優位性)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 30
Green Property
CRE戦略とは:第一定義/立地戦略の策定
• 「取引先や交通費との取引費用，土地・不動産に対する費
用(地代)，労働者に対する賃金(所得)の3つのパラメータを
操作変数として，最適な立地戦略を策定することであり，そ
こに非効率性が発生しているときに，それを修正する行動」
• →資源配分の最適化行動
• 企業は，人・資源・不動産を最適化して，利
潤を最大化できる
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 31
Green Property
CRE戦略の視点2. 経済環境の変化と不動産戦略の修正
• 具体的には，企業は，永続性（Going Concern）を前提とする
•
→ 一時点での最適化だけではなく，その時々での最適化が要
求
•
→ 事業規模・事業内容の変化
• 不動産は，耐久性を有する
•
→ 企業の永続性と不動産の耐久性といった二つの尺度に基
づき，最適な利用量を決定しなければならない．
•
→ 長期修繕計画等の策定とライフサイクルコストの補足
• 労働市場の変化
• 不動産市場の変化
• コミュニケーションコストの変化
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 32
Green Property
CRE戦略とは:第二定義. 長期的視野の重要性(Sustainability)
• 「取引費用，地代，所得の3つのパラメータの中で最適な意
思決定を行い，時間の経過とともに追時的にもたらされる
企業のライフサイクルと不動産のライフサイク
ルの不整合を解消するための戦略」
• → 動態的な変化の中での資源配分の最適化行動
• ex.所有すべきか，賃貸すべきか
• 事務所の建て替え・大規模修繕・購入・売却
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 33
Green Property
所有すべきか、賃貸すべきか?
• ユーザーコスト vs. 賃料
• 所有することのコスト:ユーザーコスト
• 利子費用+減価償却費-キャピタルゲイン(値上がり益)+税
金
• *不動産を維持するために必要な費用
• ユーザーコスト = 賃料 :新古典派経済モデル(効率的な市
場)
• 事業規模の変更が大きい企業・事業の創業期等→賃貸
•
-撤退費用(sunk cost)を最小化する
• +不動産市場の変動
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 34
Green Property
所有のリスクとメリット.土地神話と特別な立地
• 日本の不動産市場は効率的ではなく，かつ，極めて流動性
が低い．
• 同質の財が存在しない→ 代替財が存在しない
• 特別な立地が必要な場合 →所有
• 土地神話の呪縛
• →日本の地価は上がり続ける
• →利益があれば土地を買う
• 不動産を持つことが企業の成長・発展につながる?????
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 35
Green Property
所有と賃貸の選択.ガイドラインより
所有か賃借か
有効利用 低利用
未利用
資産利用度
ＳＬＢ
証券化
保　持
証券化
保持
売却
（撤退）
賃　貸
売　却
（撤退）
統合
売却
売却
賃貸
低
中
高
内部価値
出所：「総解説ファシリティマネジメント（FM推進連絡協議会編／日本経済新聞出版
社）より作成
（「ガイドライン：Ⅵ ３．所有・賃借の性質の比較によるＣＲＥ所有形態の選択」
「てびき Ⅵ. 不動産評価関連情報⑧ 不動産の有効活用」 参照）
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 36
Green Property
CRE戦略の重要性1.事業への「外部性」への配慮
社内調整を阻むCRE戦略の外部性
事業への外部性:Finance & Asset Value
不動産→金融資産としての側面を持つ
「いったん所有してしまえば，従来の会計制度下では，そのような価格変動のリスクから
は回避することができた．特に，インフレ下において賃料が上昇していく過程では，インフ
レヘッジ機能としての役割を持つ．」
企業融資の担保価値
バランスシート上の問題(時価会計への移行): International Financial
Reporting Standards: IFRSs
不動産の所有，単純な購入・売却といったことではなく，セールスアンド
リースバック・証券化など様々な手法
→財務戦略と財務コスト
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 37
Green Property
CRE戦略の重要性2.空間への外部性:Landscape & Social Cost
• 物理的資産としての外部性 : 物的資産としてのCSR
• 正の外部性:
• 景観への配慮、特に，都市空間に対して，デザインなどによってシンボル性
をもつような場合には，企業の付加価値として反映される場合がある．また
，生産性とは独立に，丸の内や大手町といったブランド性のある場所に立
地することで，企業のイメージが向上するケースも想定できる．
•
Fuerst, F and P.McAllister and C.Murray,(2009), “ Desighner Buildings: An Evaluation of the Price Impacts of
Signature Architects ,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-10.
• 楽天「六本木ヒルズ」→「品川」
• リクルート「銀座」→「東京駅」
• 負の外部性:
• 所有する資産が土壌汚染・アスベストといった負の外部性を有している場
合には，企業の信用に影響をもたらす(リスク3)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 38
Green Property
空間外部性・社会への配慮に期待される効果
• 所有者:
•
-社会的責任に意識の高い企業がテナントとして立地する
可能性が高まる
• -より高い賃料が獲得できる
• -社会から信頼される
• →CSRは企業価値に反映される
• →環境に配慮した不動産は，不動産価値に反映される
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 39
Green Property
CRE戦略とは:第三定義.外部性への配慮
• 「事業・都市・社会への外部性を吸収しながら，取引費用
(C(b(x),F(x))，地代(rB(x))，所得(y)の3つのパラメータに関し
て，その時々において最適な資源配分を実現し，時間の変
化に応じた企業のライフサイクルと不動産のライフサイクル
の不整合を解消するための戦略」
• →外部性への配慮こそ、CRE戦略
• →外部性=広義の環境配慮
•
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 40
Green Property
企業は不動産とどのように向き合うべきか?
•
•
•
•
•
企業におけるリスクマネジメントの強化
企業不動産に関する戦略的活用の重要性
→労働人口の低下→一人当たりの生産性の向上が重要
不動産市場の長期動向の見通しを持つことの必要性
→経営の長期性
• 金融市場と上手に付き合うことの重要性の上昇
• 新しい規制への計画的対応:
• 環境リスクの上昇
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 41
Green Property
国土交通省・CREガイドライン
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha08/03/030328_.html
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 42
Green Property
4．ケース・スタディ: Green Building
ESGは経済価値をもたらすのか???
資産価格(p)の決まり方
p it
•
•
•
•
R ft
y it
R pi
G
yit : 費用控除後の賃料収益
Rf : 安全資産の投資利回り
Rp : リスク・プレミアム
G : 収益のマクロ的な上昇率
Rp
f L( zi ), F ( zi ),ξ
• L : 流動性リスク
• F : ファイナンスリスク
• ξ:予期できぬリスク
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 43
Green Property
環境価値の分類:
• 利用価値(use value)，非利用価値(non-use value:受動的利用価値)
• 直接的利用価値，間接的利用価値，オプション価値，代位価値，遺贈価
値，存在価値 等々
• 「不動産」の定義の重要性
• 耐久性を持つこと，環境に対しては基本的には負の影響をもたらすこと
• →Green Building
• 環境への貢献
• 環境への負荷が小さい(企業も同じ)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 44
Green Property
環境への配慮が賃料に及ぼす影響1 : yit
収益水準にどのような影響をもたらすのか?
y( z)
y ( x1 , x2 ,
, xn , G )
• G: 環境基準(Energy Star, LEED)
• (賃料水準)
• ３％弱程度の賃料上昇が確認(実効賃料で6%程度上昇)
•
Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009) “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings,”
Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W08-001.
• (稼働率)
• 稼働率の3%(Energy Star)から8%(LEED)の上昇が確認
•
Fuerst, Franz and Patrick McAllister,(2009), “ An Investigation of the Effect of Eco-Labeling on Office
Occupancy Rates,” Working Papers in Real Estate & Planning(The university of Reading), No.2009-08.
• (稼働率・賃料・売買価格)
•
Wiley,J.A, J.D.Benefield a,d K.H.Johnson,(2009), “Green Design and the Market for Commercial Office
Space,” Journal of Real Estate Finance and Economics, (forthcoming).
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 45
Green Property
環境価値の経済評価手法
• 個別計測法，総合計測法
• →二重計算問題
• 顕示選好法(revealed preference)，表明選好法(stated preference)
• 推計手法.ヘドニック法，トラベルコスト法，CVM，コンジョイント分析
• 測定対象と推計手法選択:正しい手法選択が重要
• 推計手法の経済理論的背景の理解と推計バイアス問題への対応
• ex.ヘドニック法
•
キャピタリゼーション仮説(small-open定理)，情報の非対称性問題，過
少定式化バイアス問題
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 46
Green Property
How can we estimate? : Revealed Preference
Bid function, Offer function and the market price function
related on the attributes of Property.
[email protected]
page. 47
Green Property
The endogenous and
Bias in Hedonic theory
Simultaneous equation bias:
Omitted Variables bias:
Ekeland, I., J. Heckman and
L. Nesheim, (2004), "Identification
and Estimation of Hedonic Models",
Journal of Political Economy, 112,
pp.60-109.
[email protected]
page. 48
Green Property
ヘドニック・アプローチでの検証
• ヘドニック・モデルとデータ
Pi
m
X im
m
不動産価格
パラ
不動産価格に影響を与
メータ
える要因の説明変数
（駅からの距離、敷地
面積、延床面積等）
n
Yin
n
パラ
メータ
不動産の環境性能を表現す
パラ
メータ る説明変数
（CASBEEのBEE値、東京都
マンション環境性能表示の
★の数等）
PCi,j = f Gi , Xi,j , Ak , Cl
PCi,j : マンション i，住戸 j の新築マンション価格
Gi : マンション i の環境性能ラベル
Xi,j : マンション i，住戸 j の建物特性
Ak : 地区 k の周辺環境特性
Cl : 地域 l の立地特性
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 49
Green Property
データの概要
• (1) 環境性能ラベル(G)
• 「東京都マンション環境性能表示制度」
• 東京都では，大規模な新築等のマンションの建築主は，都に建築物環
境計画書を提出することが義務付けられている． 同制度は，2002年に
開始された建築物環境計画書制度の仕組みにもとづいて，2005年10月
から延べ面積1万平方メートルを超える新築・増築を行う建築物に対して
，東京都が定める4つの評価項目に基づき情報を整備し，公開すること
が義務付けるものである．
•
•
•
•
1)
2)
3)
4)
建築の断熱性，
設備の省エネ性，
建物の長寿命化，
緑化
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 50
Green Property
東京都マンション性能評価の特性: 情報完全性
• 3段階の星印の数として表現されている
• 消費者に対する認知性を高めるために，建築物環境計画
書の提出を行った分譲マンションについては間取り図のあ
る広告（新聞折込み・ダイレクトメール・インターネットを含む
）にすべて表示することが義務付けられている．
• 断熱性(Heat Insulation)では星印の数が1のものはなく，2が
11.41%，3が3.74%
• 省エネ(Energy Efficiency)では1が0.74%，2が6.31%，3が
8.15%，
• 長寿命では1が0.31%，2が12.96%，3が1.96%，
• 緑(Greening)では1が0.15%，2が3.51%，3が11.54%
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 51
Green Property
Comprehensive Assessment System
for Building Environmental Efficiency
CASBEEの基本理念
境界内
Ｑ：建築物の
環境品質・性能で評価
境界外
Ｌ：建築物の
環境負荷で評価
環境品質･性能
排気・騒音
排熱・排水 etc.
資源消費
ＣＯ2排出etc.
Q
環境性能評価
(Quality)
BEE=
環境負荷
L
仮想境界
(Loadings)
（１)エネルギー消費
（２）資源循環
（３）地域循環
（４）室内環境
Ｑ(Quality)
と
Ｌ（Load)
に分類・再構成
ＢＥＥの分子
Ｑ１：室内環境
Ｑ２：サービス性能
Ｑ３：室外環境（敷地内）
ＢＥＥの分母
Ｌ１：エネルギー
Ｌ２：資源・マテリアル
Ｌ３：敷地内外環境
約８０小項目
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 52
Green Property
高い初期目標設定
ＣＡＳＢＥＥランク
環境品質･性能
は大きいほど良い
建築物の環境品質・性能 Q
BEE=1.5
BEE=3
100
Ｓ
Ａ
BEE=1.0
Ｂ＋
Ｂ－
サステナブルビル
50
通常のビル
基準
BEE=0.5
Ｃ
0
0
環境負荷は
小さいほど良い
50
100
建築物の環境負荷 L
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 53
Green Property
価格データとのマッチングの状況
不動産の環境性能データと価格データのマッチングの結果
・不動産の環境性能データと価格データについては、2005年1月～2009年1月時点の情報を用い
た。
・環境性能データについては、今回用いた不動産価格データが新築マンション分譲価格データであ
るため、住宅用途を含まない建物のデータはマッチングの対象外とした。
・その結果、戸数ベースで、東京都は7,643戸、横浜市は4,929戸、川崎市は1,981戸、大阪市は
6,485戸、京都市は1,597戸、神戸市は1,240戸のデータを利用して推計を行うこととした。
東京都
マンション
環境性能表示
全収集データ（棟ベース）
住宅用途を含む建物
価格データとマッチングしたデー
タ
（棟ベース）
環境性能評価の届出義務がな
（戸数ベース）
い不動産に係るデータ（戸数ベ
ース）
自治体版CASBEE届出制
度
横浜市 川崎市 大阪市 京都市
神戸市
393棟
128棟
350棟
252棟
192棟
196棟
74棟
204棟
131棟
103棟
105棟
131棟
37棟
116棟
25棟
49棟
7,643戸
4,929
戸
1,981
戸
6,485
戸
1,597戸
1,240
戸
142棟
72,564戸
43,113戸
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
26,521戸
page. 54
Green Property
自治体版CASBEE）
棟数ベースで、価格データとのマッチングが図られたCASBEEデータ（住宅用途を含まない建物の
データは除く）の分布をみた。
500
300
S
A
B+
B-
C
245
250
S
A
B+
B-
470
C
450
400
179
マンシ ョン棟数
全データ
マ ンシ ョン棟数
350
200
170
150
112
100
88
84
58
6
0
66
横浜：N=393
12
0
川崎：N=128
400
6
A
B+
B-
大阪：N=350
300
マンシ ョン棟数
300
250
200
150
41
50
3
19
0
横浜：N=131
0
0
23 14
0
川崎：N=37
0
3
1
19
京都：N=252
A
12
0
神戸：N=192
B+
B-
1
近畿圏：N=794
C
250
200
150
124
73
36
50
0
1 10
1
S
100
82
134
41
22
400
C
350
64
0
0
350
68
26
10
140
118110
102
首都圏：N=521
S
100
177
100
4
0
212
200
50
12
マ ンシ ョン棟数
250
150
50
マッチング
済みデータ
300
0
首都圏：N=168
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
1
37
6 0
大阪：N=116
0 0
14 11
0
京都：N=25
0 1
37
11
0
神戸：N=49
1
28
0
近畿圏：N=74
page. 55
Green Property
東京都マンション環境性能表示
棟数ベースで、価格データとのマッチングが図られた東京都マンション環境性能表示データの分布
60
50
全データ
マンシ ョン棟数
50
38
40
29
30
20
14
10
0
6
5
0
0
0
0
0
1
2
3
4
5
0
6
7
8
9
10
11
12
★の数の合計
60
マッチング
済みデータ
マンシ ョン棟数
50
40
36
28
30
20
20
10
10
0
6
5
0
0
0
0
0
1
2
3
4
5
0
6
7
8
9
10
11
12
★の数の合計
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 56
Green Property
(2) マンション価格データ(PC)および住戸・建物 (X)
データ分類
データ名称
利用データの概略
Pi：不動産価格データ
（被説明変数）
MRC社保有データ（新築マンション
分譲価格（募集価格））
Xm：不動産の諸元を示すデー
タ
（説明変数）
MRC社保有データ（駅からの距離、
敷地面積、延床面積等の不動産諸元
データ）
MRC社が保有するデータ。
※不動産価格データベース
（DB）については、市販のもの
が多数あるが、他のDBについて
は、自治体版CASBEE等により
評価されているマンションの価
格情報が少ないため、今回は
MRC社のDBを利用することと
した。
Yn：不動産の環境性能を示す
データ
（説明変数）
自治体版CASBEE届出データ
川崎市、横浜市、京都市、大阪
市、神戸市に届出のあったデー
タ（1,319棟）を対象とする。
東京都マンション環境性能表示デー
タ
東京都に届出のあったデータ
（144棟）
• 価格データには，アンケートによって収集された取引価格デ
ータも用いる
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 57
Green Property
説明変数の概要（環境性能評価に係る変数以外のもの）
項目（単位）
内容
各モデルにおける変数の利
用
東京都
横浜市
川崎市
大阪市
京都市
神戸市
専有面積（㎡）
当該住戸の専有面積
○
○
○
専有面積の二乗
当該住戸の専有面積の二乗の値
○
○
○
最寄り駅までの時間距離（分）
最寄り駅までの時間距離（バス＋徒歩）
○
○
○
バスダミー
最寄駅までの交通にバスを利用することを示すダミー変数
○
○
○
都心までの時間距離（分）
都心部までの昼間平均移動時間の最小値
○
○
○
敷地面積（㎡）
当該建物の敷地の面積
○
○
○
敷地面積の二乗
当該建物の敷地面積の二乗の値
○
○
○
建築面積（㎡）
当該建物の建築面積
○
○
○
建築面積の二乗
当該建物の建築面積の二乗の値
○
○
○
都市計画用途ダミー（商業用途
系）
商業用途系の都市計画用途地域に指定されている場合の
ダミー変数フラグを立てている
○
○
○
都市計画用途ダミー（工業用途
系）
工業用途系の都市計画用途地域に指定されている場合の
ダミー変数
○
○
○
専門的技術的職業従事者数（人
）
国勢調査ベースのＧISデータによるマンションを中心とした
半径500mの専門的技術的職業従事者数と65歳以上人口
比率(%)
○
○
○
○
○
○
65歳以上人口比率（％）
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 58
Green Property
項目（単位）
内容
各モデルにおける変数の利
用
東京都
横浜市
川崎市
大阪市
京都市
神戸市
棟数密度（棟）
GISでカウントした周辺500m以内の建物の数
○
×
×
平均面積（㎡）
GISでカウントした周辺500m以内の建物の平均面積
○
×
×
標準偏差
平均面積の標準偏差
○
×
×
緑の面積（㎡）
東京都の土地利用概況データを用い、GISで測った建物
の周辺500mの敷地周辺の緑の量
○
×
×
経度（度）
経度の値
○
○
○
経度の二乗
経度の二乗の値
○
○
○
緯度（度）
緯度の値
○
○
○
緯度の二乗
緯度の二乗の値
○
○
○
市町村ダミー
当該マンションの属する市町村を表すダミー変数（市町村
の数だけ存在する）
○
○
○
京都市ダミー
当該マンションの属する市町村が京都市であることを表す
ダミー変数
×
×
○
沿線ダミー
当該マンションの最寄り駅の路線を示すダミー変数
○
○
○
年次ダミー
当該マンションの価格データが収集された時点を表すダミ
ー変数（年次の数だけ存在する）
○
○
○
小規模マンションダミー
専有面積が40㎡以下のマンションを示すダミー
○
×
×
大規模マンションダミー
専有面積が90㎡以上のマンションを示すダミー
○
×
×
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page. 59
Green Property
ブランド価値を操作する変数等
•
•
開発業者ダミー:
三井不動産，野村不動産，旭化成ホームズ，モリモト，三菱地所，積水
ハウス，住友不動産，東京建物，大京，ダイナシティ，東急不動産
•
•
建設会社ダミー:
大手建設会社ダミー:竹中工務店，大林組，鹿島建設，清水建設，大成
建設
準大手建設会社ダミー:熊谷組，戸田建設，五洋建設，鴻池組，佐藤工
業，三井建設，三菱建設，住友建設，西松建設，長谷工コーポレーショ
ン
•
•
道路交通騒音
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page. 60
Green Property
記述統計量
表 1.記述統計量
Total Samples
Asking
Transaction
Samples
Samples
PC: Price of Condominium unit
5,277.20
5,257.43
4,488.82
(10,000 yen)
(3493.98)
(3459.33)
(1412.29)
68.26
68.24
67.52
(21.42)
(21.30)
(15.83)
77.24
77.01
67.92
(27.29)
(27.13)
(17.30)
LA:Land Area
6,132.73
6,105.32
5,039.79
(square meters)
(8226.95)
(8285.60)
(6282.26)
TA: Total Floor Area
3,119.58
3,101.97
2,417.48
(square meters)
(4593.35)
(4561.27)
(2985.05)
TS:Time to Nearest Station
7.55
7.57
8.27
(minutes)
(4.29)
(4.29)
(4.19)
TT: Time to Terminal Station
20.78
20.68
16.85
(minutes)
(76.453)
(76.04)
(57.79)
Number of Observations=
82,270
80,207
2,063
FA: Floor Area (square meters)
PC/FS(10,000 yen)
(
) : Standard Deviation
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 61
Green Property
実証分析
推計モデル
Model 1
log
PCi,j,t
= a0 + a1 Gi +
FSj
n
n
a2 X i,j
+
n
a3 Ank +
n
a4 Cln +
t
a5 TDt + a6 TrDj + a8 Gi TrDj + ϵj,t
ただしPCj,t :マンション i ，住戸 j の t 期の新築マンション価格
FSj ：住戸 j の床面積（㎡）
Gi ：マンション i の環境性能ラベル
n
X i,j
：マンション i, 住戸 j の建物・立地特性（n 番目の特性）
Ank ：地域 k の周辺環境特性（n 番目の特性）
Cln ：地域 l の空間環境特性（n 番目の特性）
TDt : 時間ダミー (t=2005 年-2009 年)
TrDj ：取引価格ダミー（取引価格なら１，募集価格なら 0）
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page. 62
Green Property
Model 2
log
PCi,j,t
= a0 +
FSj
+
a1t Gi TDt +
t
n
n
a2 Xi,j
+
a1t Gi TDt TrDj ＋ϵj,t
t
n
a3 Ank +
n
a4 Cln +
t
a5 TDt + a6 TrDj
Model 3
log
PCi,j,t
= a0 +
FSj
n
+
a1n Gni +
n
n
n
a2 Xi,j
+
a8n Gni TrDj + ϵj,t
n
a3 Ank +
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
n
a4 Cln +
t
a5 TDt + a7 TrDj
page. 63
Green Property
グリーンラベルがマンション価格に与える影響:吉田・清水(2010)
Dependent Variable
ln (PC/FS): log price of condominium unit per square meter
Independent Variables
Model.1
Model.2
Model.3
Property Characteristics
Base
Cross Term:
x TrD
Base
Cross
Term:
x TRD
Base
Cross
Term:
x TrD
Constant
4.122***
-0.051***
4.126***
-0.051***
4.124***
-0.051***
Green Label
0.047***
-0.008
-
-
-
-
-
-
Green Label X 2005
Green Label X 2006
Green Label X 2007
-
-
Green Label X 2008
-
-
Heat Insulation-2 points
-
-
Heat Insulation-3 points
Energy Efficiency-2 points
Energy Efficiency-3 points
Long Life-2 points
-
-
-0.009
***
0.037
***
0.053
***
0.012
-
-
0.056
***
-0.003
-
-
0.048
***
-0.036
-
0.059***
-
***
-
-0.073
***
-0.034
-0.096
***
-0.008
0.051
***
0.053
***
0.082*
-
-
-
-
-
***
-
0.002
0.009
Long Life-3 points
-
-
-
-
0.021
Greening-2points
-
-
-
-
0.060***
-0.057**
Greening-3 points
-
-
-
-
0.069***
-0.034
Unit Characteristics
FA: Floor Area
FA
2
Studio (Base = Medium-sized)
Upscale (Base=Medium-sized)
0.002 ***
0.000 ***
0.002 ***
0.000 ***
0.002 ***
0.000 ***
0.142 ***
-0.063 ***
0.141 ***
-0.064 ***
0.143 ***
-0.064 ***
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 64
Green Property
Building Characteristics
Structure-Steel (Base=SRC)
Structure-RC (Base=SRC)
LA:Land Area(s)
LA2
TA:Tatal Floor Area(s)
CA2
TS:Time to Nearest Station (s)
TS2
Bus: Bus Dummy
Bus×TS
TT: Time to Terminal Station
Area Characteristics
FAR: Floor-to-Area Ratio
LAR: Lot Area Ratio
Zoning 1 (Commercial)
Zoning 2 (Industrial)
Density of Building Units*
Mean of Floor Area per Bldg*
Std. dev. of Floor Area per Bldg*
Rate of 65 years old or above*
Office Worker Ratio*
Open Space Ratio*
-0.025
-0.005 ***
0.000 ***
0.000 ***
-0.024
-0.003 ***
0.000 ***
0.000 ***
-0.026
-0.005 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.000
-0.010 ***
-0.001 ***
0.000 ***
0.000
-0.010 ***
-0.001 ***
0.000 ***
0.000
-0.010 ***
-0.001 ***
-0.274 ***
0.001 ***
0.000 *
-0.274 ***
0.001 ***
0.000 **
-0.272 ***
0.001 ***
0.000
0.000 ***
-0.001 ***
0.007 ***
-0.045 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.158 ***
-0.014 ***
1.210 ***
0.000 ***
-0.001 ***
0.006 ***
-0.047 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.157 ***
-0.014 ***
1.196 ***
0.000 ***
-0.001 ***
0.009 ***
-0.042 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.000 ***
0.167 ***
-0.017 ***
1.233 ***
Latitude, Longitude
Yes
Yes
Yes
Location (Ward) Control
Railway Line Control
Construction Company Control
Developer Control
Time Control
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
Yes
0.845
0.845
0.846
Number of Observations= 82,270
82,270
82,270
Adjusted R square=
Chihiro SHIMIZU: [email protected]
page. 65
Green Property
CVMでの確認
①調査対象項目の考え方
環境不動産の経済価値に対するユーザーの価値観を測定するために、CVM(Contingent Valuation
Method）を用いた分析を行う。ここでは、特にヘドニックアプローチによる分析で説明変数とすること
ができなかったもの（生物多様性や景観の向上等）を対象とした。
②調査対象者の設定
特にこれまで検討が少ない、住宅購入予定者（住宅に関する設問）やオフィスワーカー（オフィスに関
する設問）とした。
③調査対象項目の設定
①、②に鑑み、有識者の意見も取り入れつつ、以下に掲げる５項目を調査対象項目として設定した。
〔住宅〕（調査対象者は住宅購入予定者）
1. 住まいにおけるCO2削減に係る支払意思額
2. 住宅地における身近な自然の確保による生物多様性の向上に係る支払意思額
3. 住まいの環境性能認証制度に係る支払意思額
4. 住まいの景観の保全・向上に係る支払意思額
〔オフィス〕（調査対象者はオフィスワーカー)
5. オフィスビルにおける環境負荷の低減に係る支払意思額
6. オフィスビルの環境性能認証制度に係る支払意思額
④アンケート方式の設定
アンケート方式としては、郵送調査法、面接調査法、インターネット調査法が考えられるが、今回は
以下の視点により、インターネット調査法を用いた。
・実際に住宅購入予定があること等、調査対象の属性を選別しやすい。
国土交通省・土地水資源局(2010)「不動産における「環境」の価値を考える研究会」・資料より
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Green Property
推定結果
環境項目
支払意思額の対象とする環境項目
支払意思額の計測結果
3. 住まいの環境性能認証制
度
------•20年間の居住用を想定。
A 一般的なマンションと比較して環境性能
がよく、第三者認証機関により「環境性能
の高い住宅」という認証を受けている新築
マンションに対する追加負担額の割合（％）
（今後10年間）（＊）
全回答者の支払意思額の平均
を最も低くみた場合であっても、住
宅価格に対して6.7%程度の支
払意思額を示している。
B （比較対象）上記と同水準の環境性能で
あるが、第三者認証機関により「環境性能
が高い住宅」という認証は受けていない新
築マンション
住宅
（＊）各回答者が実際に購入を想定するマンションの価格を
基準とする
4. 住まいの景観の保全・向
上
------•20年間の居住用に住宅を購
入済み。
•管理組合費への追加額とし
て徴収。
A 周辺の景観が特によいわけではなく、ま
た敷地周辺の緑の量が少ないマンションで
あるが、良好な景観を形成すべき地域とし
て、地域の合意形成がなされ、地域として
景観改善に取り組んでいくこととなったとき
の、緑の整備・維持管理費用としての月々
の負担額（今後20年間）
全回答者の支払意思額の平均
を最も低くみた場合であっても、月
々約4,400円程度の支払意思額
を示している。
B （比較対象）周辺の景観が特によいわけ
ではなく、また敷地周辺の緑の量が少ない
まま、景観改善もなされないマンション
国土交通省・土地水資源局(2010)「不動産における「環境」の価値を考える研究会」・資料より
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Green Property
推定結果
住宅
①住まいにおける ②住宅地におけ ③住まいの環境
CO2削減
る身近な自然の 性能認証制度
確保による生物多
様性の向上
④住まいの景観
の保全・向上
オフィス
⑤オフィスビルに ⑥オフィスビルの
おける環境負荷 環境性能認証制
の低減
度
大都市居住者（Ａ）
196.8万円
9.1%
6.2%
4,383.65円
2,127.83円
1,969.21円
Ａ以外
193.2万円
9.6%
7.1%
4,483.36円
2,071.68円
1,927.57円
大卒以上（Ｂ）
196.3万円
9.4%
6.7%
4,578.11円
2,163.07円
2,033.05円
Ｂ以外
193.6万円
9.3%
6.6%
4,192.11円
2,035.28円
1,865.79円
「支払意思額のイ
メージがつきにくい」
と付記された回答を
除外した場合
202.6万円
9.5%
6.7%
4,549.72円
2,110.19円
2,017.48円
注１）「大都市居住者」は、「全回答者」の中の埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、岐阜県、三重県、京都府、大阪府、兵庫県、
奈良県
に居住している回答者を指す。
注２）「大卒以上」は、「全回答者」の中の最終学歴が大学、大学院（修士）、大学院（博士）のいずれかの回答者を指す。
注３）「「支払意思額のイメージがつきにくい」と付記された回答を除外した場合」は、たずねられている支払意思額のイメージがつきにく
かったと
回答した者を「全回答者」の中から抜いた回答者を指す。
以上、本分析の支払意思額の推定にあたっては、「1.住まいにおけるCO2削減」を除いて、京都大学の栗山教授がウェブ
上で公開している「ExcelでできるCVM 第3.1版 」を用いた。
国土交通省・土地水資源局(2010)「不動産における「環境」の価値を考える研究会」・資料より
page. 68
Green Property
実証分析: 結論
• 売主は環境性能を価格にプレミアムとして反映させたいと考え，市場均
衡においてもある程度のプレミアムが維持されている．
• 価格プレミアムは，環境対応の中身により大きく異なる．
• →この結果は，当然将来の政策対応や消費者の意識変化によって変わ
るものである．また，環境ラベルをどのように定義するのかによっても結
果は当然大きく変わる．
• 残された課題:
• データの拡充: 市場構造の変化とプレミアムの関係の頑健性の確認
• 推計方法の工夫
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 69
Green Property
5．環境配慮が経済価値をもたらす条件
Micro Structureを知る: yit
なぜ，高い賃料を支払うのか?
誰が高い賃料を支払っているのか?
•
•
•
•
•
•
1.費用を節約することで利益を確保できる第三次産業の企業
2.株主からのCSRの要請された企業
3.環境に敏感な企業(負のイメージを払拭するため)
4.高い付加価値を生産する人材を多く抱える企業
5.政府または公的機関
6.消費者の行動に敏感な企業体
•
Eichholtz,P, Nils Kok and John M.Quigley,(2009), “Why Do Companies Rent Green? Real Property and
Corporate Social Responsibility.” Berkeley Program on Housing and Urban Policy Working Papers,W09004.
Amacher,G.S, E.Koskela and M. Ollikainen(2004), “Environmental quality competition and eco-labeling”
Journal of Environmental Economics and Management,vol.47,pp.284-306 .
Teisl,M,F, B.Roe and R. L. Hicks(2002), “Can Eco-Labels Tune a Market? Evidence from Dolphin-Safe
Labeling” Journal of Environmental Economics and Management,vol.43,pp.39-359 .
•
•
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 70
Green Property
Global Compact :テナント立地に与える影響
• 世界約130カ国、約7,000の企業が署名（日本は約80社）するこの
概念は10原則の遵守を企業に求めている。
•
•
•
•
•
•
•
•
人権
企業は、
原則１： 国際的に宣言されている人権の保護を支持、尊重し、
原則２： 自らが人権侵害に加担しないよう確保すべきである。
労働基準 企業は、
原則３： 組合結成の自由と団体交渉の権利の実効的な承認を支持し、
原則４： あらゆる形態の強制労働の撤廃を支持し、
原則５： 児童労働の実効的な廃止を支持し、
原則６： 雇用と職業における差別の撤廃を支持すべきである。
• 環境
企業は、
•
原則７： 環境上の課題に対する予防原則的アプローチを支持し、
•
原則８： 環境に関するより大きな責任を率先して引き受け、
•
原則９： 環境に優しい技術の開発と普及を奨励すべきである。
•
•
腐敗防止 企業は、
原則10： 強要と贈収賄を含むあらゆる形態の腐敗の防止に取り組むべきである。
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 71
Green Property
環境への配慮がリスクプレミアムに及ぼす影響2 : Rp
流動性リスクとファイナンスリスク
Rp
f L( zi , G ), F ( zi , G ),ξ
• 流動性リスク・金融リスク低下の不確実性
• (市場原理では困難SRI投資の教訓→規制効果)
• →責任投資原則，PRI
•
•
•
•
•
•
Newell,G(2009), “Developing a socially responsible property investment index for UK property companies,” Journal of
Property Investment & Finance, Vol.27,pp. pp. 511-521.
Chan ,E.H.W, Q. K. Qian, and P. T.I. Lam(2009), “The market for green building in developed Asian cities—the
perspectives of building designers,” Energy Policy, Vol.37,pp. pp. 3061-3070.
Barnea,A, R. Heinkel, A. Kraus(2005), “Green investors and corporate investment,” Structural Change and Economic
Dynamics, Vol.16,pp. pp. 332-346.
Renneboog,L, J.T. Horst and C.Zhang(2008), “Socially responsible investments: Institutional aspects, performance, and
investor behavior,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 1723-1742.
Galema, R, A. Plantinga and B. Scholtens(2008), “The stocks at stake: Return and risk in socially responsible investment
,” Journal of Banking & Finance, vol.32,pp. 2646-2654.
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 72
Green Property
CSR & Environment
空間外部性・社会への配慮に期待される効果(清水(2009))
• 所有者:
• -社会的責任に意識の高い企業がテナントとして
立地する可能性が高まる
• -より高い賃料が獲得できる
• -社会から信頼される
• →スターバックス
• →市場で評価されるためには，情報整備が重要
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 73
Green Property
国土交通省
「国内不動
産投資家ア
ンケート調
査」
注1) 調査対象:1006企
業等（年金、ファンド、事
業会社、金融機関等）
注2) 調査実施期
間:2011年11月25日～12
月20日
注3) 有効回答数:364票
（有効回答率36.2%）
http://tochi.mlit.go.jp/se
condpage/6481
http://tochi.mlit.go.jp/w
pcontent/uploads/2012/
05/2012toushika.pdf
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 74
Green Property
グリーンリースによる試み
•
•
http://tochi.mlit.go.jp/kankyo/info/data/teigen/teigen.pdf
http://tochi.mlit.go.jp/kankyo/info/data/konndann4/3.pdf
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 75
Green Property
東京都の取り組み:CO2排出ベンチマークによる建築物
評価システム
•
•
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/climate/other/lowcarbon.html
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/climate/other/benchmark_manual.pdf
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 76
Green Property
環境配慮型不動産は市場でどのように評価される!!!
不動産価値の上昇
p it
R ft
y it
R pi
G
• yit : 費用控除後の賃料収益
•
環境配慮型不動産にすることで賃料上昇
• Rp : リスク・プレミアム
•
流動性リスク・ファイナンスリスクの低下
• メリットからデメリットへ
• (正の効果から負の効果へ)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 77
Green Property
Eco Labelの重要性 : G
• 不動産投資 = 不動産という「情報の塊」に対して投資
• 不動産情報とは?
• -収益・費用に関する情報→経済的基準
• -性能に関する情報1.耐震性等の物理的基準
• -性能に関する情報2.土壌汚染・アスベスト等
•
→エンジニアリング・レポート
• -性能に関する情報3.環境基準
• LEED, Green Star, BREAM, CASBEE等々
• →情報開示と開示ルールの統一+認知
• (Bloomberg等,またはIRの重要性)
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page. 78
Green Property
主要な環境認証制度
評価基準
ＢＲＥＥＡＭ:BRE
Environmental Assessment
Method
国
開始
英国 1990
ＬＥＥＤ:Leadership in Energy
米国 1996
and Environmental Desighn
ＣＡＳＢＥＥ:Comprehensive
Assesssment System for Built 日本 2001
Enviroment Efficiency
IPD Enviroment Code
英国 2007
IPD/IPF Sustainable Property
英国 2009
Index
開発・提供者
特徴
BRE(Building　Research
Establishment),ECD（Energy　and
Environment）
オフィス，商業施設，戸建住宅，集合住宅，学校，物流(倉庫)，裁判所といった
建物からコミュニティに至るまで，個別の評価基準を設定している。それぞれに
おいて評価軸が異なるが，1)エネルギー効率(CO2 emission)，2)水利用効率，
3)建物に利用されている素材や4)室内環境(労働者の快適性・健康)，5)敷地
内における利用環境，から6)交通利便性，7)管理状況，8)汚染状況，9)地域生
態に与える影響を軸として評価している。主に，計画・開発段階での評価から
出発し，管理段階へと発展してきている。
U．S．Green　Building　Council
基本的なコンセプトはBREAMと同じであり，設計・開発段階での利用から出発
し，管理を含めた総合的な基準となっている。評価軸としては，1)エネルギー
効率，2)水利用効率，3)資源利用効率と外部性，4)設計，5)景観への配慮，6)
環境質を設定している。
（財）建築環境・省エネルギー機構
基本的なコンセプトはBREAMと同じであるが，設計・開発・既存・改修の基本
ツールを揃え，建物だけにとどまらず，まちづくりにいたるまで幅広く基準を設
定している。評価軸としては，BREAM,LEEDと大きな変わるところはないが，
「建築物の環境品質(Q)」と「建築物の環境負荷(L)」の利用面から評価し，建築
物の環境効率指標BEE(Building Environment Efficiency)から評価しているこ
とが特徴である。
BREAM,CASBEE,LEEDが建築物の潜在的な機能に着目した評価軸であるの
に対して，Environment Codeは，実際の利用状況に注目している点が特徴で
IPD(Investment Property Databank) ある。評価軸としては，1)エネルギー効率，2)水利用効率，3)ごみ処理効率，4)
交通利便性，5)設備，6)室内環境，7)地球環境の変化への順応，から評価さ
れる。
IPD Environment Codeから，とりわけ投資パフォーマンスに影響を与える情報
IPD(Investment Property Databank), を抽出し，投資パフォーマンスを示す投資指標に変換したものである。評価指
標としては，1)建物の品質，2)交通利便性，3)エネルギー効率，4)水利用効
IPF(Investment Property Forum)
率，5)ごみ処理効率，6)河川等の氾濫リスク，が抽出されている。
Source : BREAMについては(http://www.breeam.org/)，LEEDについては(http://www.usgbc.org/DisplayPage.aspx?CategoryID=19),CASBEEについては
(http://www.ibec.or.jp/CASBEE/),IPD Environment Codeについては(http://www.ipdoccupiers.com/Default.aspx?TabId=1632)，IPD/IPF Sustainable Property Indexについては
(http://www.ipd.com/Default.aspx?tabid=2215)により，作成
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 79
Green Property
IPD Occupiers: Environment Code
• 技術基準から投資基準へ: Environment Code
• Core Measures:
• ⅰ)Energy,ⅱ)Water,ⅲ)Waste
• Qualitative Measure:
• ⅳ)Transport, ⅴ)Equipment and Appliances, ⅵ)Health and
well-Being, ⅶ)Adaptation to Climate Change
• 情報整備と情報開示 → 企業の情報公開の重要性
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page. 80
Green Property
IPD/IPF Sustainable Property Index (ISPI) UK
• To identify the more sustainable properties in the market, ISPI
asks landlords 20 or so questions, easily answerable, based on
the 6 categories of:
•
•
•
•
•
•
-Building quality
-Building accessibility
-Energy efficiency
-Water efficiency
-Waste management
-Flood risk.
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 81
Green Property
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 82
Green Property
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 83
Green Property
GRESB HP
• http://gresb.com/
• The Global Real Estate Sustainability Benchmark is
an initiative to assess the environmental and social
performance of public and private real estate
investments.
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 84
Green Property
Welcome to Greenprint Foundation
•
http://www.greenprintfoundation.org/Default.aspx
• Greenprint Foundation is a worldwide alliance of real estate
owners, investors, financial institutions and other industry
stakeholders committed to reducing carbon emissions across the
global property industry. (36 countries, 630 properties,2010)
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 85
Green Property
グローバル基準 : 認知されてこそ「情報」
◇米国：OSCRE（Open Standards Consortium for Real Estate）
欧州：PISCES（Property Information Systems Common Exchange Standard）
がそれぞれ不動産データ交換標準を作成
◇２００４年に、両機関が提携
今後、アジアパシフィックセクターの設立を予定
出所)国土審議会資料
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 86
Green Property
開示情報の信頼性の誤差
• 不動産投資市場における情報整備の意義
•
•
ビジネスリスク(Business Risk)
財務リスク(Financial Risk)
• 流動性リスク(Liquidity Risk)
•
•
•
•
•
物価上昇リスク(Inflation Risk)
マネジメントリスク(Management Risk)
金利リスク(Interest Rate Risk)
法的リスク(Legislative Risk)
環境リスク(Environmental Risk)
• →国土審議会不動産投資小委員会での提言
• ・データコードの統一+EDI
• ・データベースの構築
• →鑑定誤差
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page. 87
Green Property
IRの重要性: 英国:British Landの場合
http://www.britishland.com/financialreports/yearend2003/property_review.htm#7
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 88
Green Property
環境配慮が経済価値を生み出す条件
• 市場の行動を動かすもの
• 環境の定義の変化
• 気候変動と環境リスク: 気候対応
• グローバル・スタンダード
• 環境配慮型経営を企業価値に結びつけることは可能か?
• 社会経済システムの再設計
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page. 89
Green Property
持続可能性と責任不動産投資
Financial Times 2009.5.12
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 90
Green Property
•By Rupert J.Clarke (The head of Real Estate , Hermes Investment Management Limited )
Chihiro SHIMIZU
[email protected]
page. 91
Green Property
環境配慮が経済価値を持つ条件
• 1.「取引費用(C(b(x),F(x))，地代(rB(x))，所得(y)の3つのパラメータに関
して，その時々において最適な資源配分」→組織体系の整備
• 2.「事業・都市・社会への外部性を吸収」→コンプライアンス
部門との連携(法令遵守といった単なる保守的な行動ではなく，
企業活動を通じて，社会貢献していくといった攻めの姿勢が要求)
• 3. 「時間の変化に応じた企業のライフサイクルと不動産のライフサイク
ルの不整合を解消」→ダイナミックリサーチ
• 環境を含んだKey Performance Indicator
(KPI)の整備
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page. 92
Green Property
今後の研究テーマ: 2013～
• 国際財務戦略
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 93
Green Property
清水千弘 : Chihiro Shimizu
麗澤大学経済学部 教授・博士(環境学)
277-8686
千葉県柏市光ヶ丘2-1-1
Tel: 04-7173-3439 / Fax: 04-7173-1100
E-mail:[email protected]
Telephone: (04) 7173-3439 Fax: (04) 71731100
The University of British Columbia,
Professor(PhD), The Department of Economics
2329 West Mall Vancouver, B.C., Canada V6T
1Z4
Office: Buchanan Tower 1009
E-mail: [email protected]
Telephone: (604) 266-7300 / Fax: (604) 8225915
Chihiro SHIMIZU [email protected]
page. 94