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Q4 / 2015 - CBRE Japan
Japan Logistics, Q4 2015 空室率は首都圏全体では 6.9％に上昇も 既存物件は低位安定 GDP成長率 Q4 +1.4% 予測値※ 前年同期比 首都圏大型マルチテナント型施設空室率 近畿圏大型マルチテナント型施設空室率 +3.4pts 対前期比 -1.0pts 対前期比 ※出所：日本経済研究センター Figure 1 : 首都圏 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 需給バランス （坪） 200,000 新規供給 新規需要 空室率（全体） 空室率（竣工1年以上） 12% ▶予測値 Q4 2016 Q3 2016 Q2 2016 Q1 2016 Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 0% Q2 2014 -40,000 Q1 2014 2% Q4 2013 0 Q3 2013 4% Q2 2013 40,000 Q1 2013 6% Q4 2012 80,000 Q3 2012 8% Q2 2012 120,000 Q1 2012 10% Q4 2011 160,000 出所：CBRE, Q4 2015 ・ 消費の回復と企業設備投資のさらなる拡大を前提として、2016年は2015年を上回る実質成長率が予想される。 ただし個人消費回復の足踏みや海外発のリスク要因により、今後のマクロ環境の見通しには不透明感が高まって いる。 ・ 首都圏 LMT（Large Multi-Tenant Properties=大型マルチテナント型物流施設）の新規供給は四半期最高の 150,000坪。新規需要も過去平均を大きく上回る高水準ながらも空室率は6.9％に上昇。 ・ ただし既存物件の稼働は安定しており、竣工1年以上の空室率は過去最低の1.2％に低下。 ・ 首都圏を4エリアに分けた集計では、 「国道16号エリア」、 「圏央道エリア」の空室率はそれぞれ8.6％、10.3％に 上昇。空室を残して竣工した物件の影響が大きい。 ・ 近畿圏 LMT空室率は3.5％に低下。2016年上半期の竣工物件のテナント内定率も高く、需要堅調。 ・ 中部圏・福岡圏で新たに開発計画発表、広島でも計画浮上。札幌、仙台では物件不足が深刻。 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 1 マクロ経済動向 物流業界の動向と見通し 海外を中心に不透明感が高まる 千 葉 県 流 山 市 と 大 阪 府 茨 木 市 、 最 大 規 模 の開発続々 消費の回復と企 業 設備 投 資のさらなる拡 大を前 提とし 常磐自動車道の「流山 IC 」は東京都心部から約25kmの交 て、2016 年は 2015 年を上回る実質成長率が予想されて 通利便性の高い立地である。ここに、 まずグローバル・ロジ いる。しかし海外発のリスク要因により、今後の見通しに スティック・プロパティーズが3 棟で総延床面積約320,000 は不透明感が高まりつつある。2015 年12月調査の日銀短 ㎡の大型物流施設の開発を、続いて大和ハウス工業も 3 棟 観業況判断指数は、前回調査に比べて製造業ではやや低 で約400,000㎡の開発を発表。両社とも2018年の竣工を 下したが（ 5 ポイント→ 4ポイント）非製 造 業では上 昇し 見込む。これら 6 棟の供給面積は、首都圏の大型マルチテ （10 ポイント→13ポイント）、結果として全産業ベースで ナント型物流施設（LMT）の現在のストックの約10 ％を占 は前回の 8 ポイントから9 ポイントにわずかながら上昇し めるほどの大規模な開発計画である。一方関西でも、名神 た。中国の経済減速や原油安を背景に生産財の輸出が冴 高速道路の「茨木IC」近接地では、ヤマトホールディングス えなかった中で、インバウンド需要を中心にサービスセク が同社では関西圏最大級の総合物流ターミナルを 2017年 ターの改善傾向が続いたことを反映していると言える。と に稼働させると発表。小口の荷物を多頻度に配送するニー はいえ、消費支出は 9月以降 3カ月連続で前年を下回って ズを踏まえ、関東・中部・関西の主要都市間の当日配送も実 いる。2015 年 4 月以 降プラス成 長 が 続いた百貨 店売 上 現する。各社とも、配送効率の向上やネット通販の拡大で高 も、11月には前年比でマイナスに転じた。年明け以降は人 まる大都市の物流需要の取り込みを志向している。 民元が弱含む状況が続いているため、中国人旅行者によ るいわゆる「爆買い」の今後の動向も懸念される。このよ ビ ッ ク カ メ ラ と KDDI 、 物 流 機 能 を 刷 新 うに、2016 年の成長ドライバーの一つと期待される個人 家電量販店のビックカメラは、2017年夏までにグループの 消費の回復は未だ予断を許さない状況だ。今一つ 2016 年 物流施設を現在の半分にあたる全国 9カ所に集約する。イ の 景 気の 牽引役として期 待されている企 業 の設備 投 資 ンターネット通販向けの機能は千葉県船橋市に建設され は、12 月調査の日銀短観で前年比＋7.8 ％（前回調査の計 る大型の施設を賃借、 ネット通販の当日配送の受付時間を 画比＋1.3 ポイント）と、2015 年度は未だ強 気の計画と 延長するなど消費者の利便性を高める。再編により商品在 なっている。しかし年初から中東を中心に地政学リスクが 庫は100 億円以上減り、 物流コストも年間 8∼10 億円削減 急激に高まり、金融市場が大きく変動する中、企業マイン できるという。一方 KDDI は、分散していた商品を自社セン ドも今後慎重になる可能性はある。 ターに集約し物流を刷新する。ヤマトホールディングスと 連携し、最適なタイミングで配送できるシステムをまず東 日本地域で導入する。消費者への当日配送や販売店の欠品 防止のほか在庫の圧縮が期待でき、 物流コストは 3 割削減 されるという。全国レベルの物流改革が、幅広い業界で散 見されている。 Figure 2 : GDPと鉱工業生産指数 Figure 3 : 大型小売店とコンビニエンスストア販売額 GDP実質成長率（左軸・前年同期比） 鉱工業生産指数（2010年＝100） (％) 10 （前年同期比増減率） (％) 120 15 110 10 100 5 90 0 80 -5 70 -10 60 -15 百貨店 スーパー コンビニエンスストア 予測値 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 出所：内閣府、 経済産業省、予測値は日本経済研究センター Q4 2015 CBRE Research Q3 2015 Q3 2014 Q3 2013 Q3 2012 Q3 2011 Q3 2010 Q3 2009 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 -10 Q3 2008 -8 出所：経済産業省 ©2016 CBRE, Inc. | 2 Figure 4 : 首都圏の物流主要4エリアマップ 首都圏 空 室 率 6.9 ％ に 急 上 昇 、 新 築 物 件 の 空 室 残 が 影 響 今期（Q4）は計6 棟、約150,000 坪の大型マルチテナント 型物流施設（LMT）の供給があった。四半期ベースで調査 道 6 国 道 東京外環道 東京都 圏央 6.9 ％で、前期に比べて 3.4ポイント上昇した。空室率が 即ち、新規竣工物件が大きく空室を残して竣工したことが 16 16 も290,000 坪超で、こちらも過去最高となった。空室率は 1年以上の空室率は1.2％と調査開始以来の最低を記録。 道 4 254 大宮駅 開始以来最高の新規供給である。2015年通年の新規供給 6％を超えたのは 2014 年 Q2 以来である。一方で、竣 工 圏央 17 埼玉県 茨城県 16 号 東京駅 51 千葉駅 246 413 412 16 横浜駅 神奈川県 126 千葉県 空室率上昇の要因である。首都圏全体の空室面積のうち 出所：CBRE, Q4 2015 約 2/3を今期の新規竣工物件が占めた。今期竣工した6 棟 のうち 3 棟は一棟借りにより満床で竣工したのに対し、比 Figure 5 : 首都圏の物流主要4エリア 較的規模の大きい 3 棟ではテナント決定率が低く、物件に より稼働状況に差が出ている。 東京ベイエリア ただし、需要自体は堅調で、Q4の新規需要75,000 坪は、 外環道エリア 東京ベイエリアを除く、東京外かく環状道路に 囲まれたエリア 国道16 号エリア 東京外かく環状道路の外側から環状道路・ 国道16号線沿線までの半ドーナツ状のエリア 需給が本格的にタイト化した 2012 年以降の四半期平均 （45,000 坪）を大きく上回っている。2015 年通年でも、 新規需要は過去最高を記録した。それでも、今期の需要は 供給面積に対しては約半分に止まり、空室率を押し上げる 圏央道エリア こととなった。 東京都湾岸部のコアなエリア 国道16号線の外側に当たるエリア 東京都∼埼玉県∼茨城県∼千葉県を通る環状道路・ 首都圏中央連絡自動車道がその中心 出所：CBRE, Q4 2015 首都圏 4エリア毎の実績にも差異がみられた。東京ベイエ リアの空室率は 8.4％で前期から横ばい、外環道エリアも 0.7％と前期に対して微増にとどまったのに対し、国道16 号エリアは 8.6％、圏央道エリアは10.3 ％と、前期に比べ *CBREでは2015年Q1より首都圏を4つのエリアに分け、 この4エリア毎の空室率と実質賃料指数（共益費含む）を 公表している。 て大幅に上昇した。 Figure 6 : 首都圏 LMT 空室率ならびに実質賃料指数 エリア 首都圏 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 空室率 対前期比 全体 6.9% +3.4pts 竣工1年以上 1.2% −0.9pts 全体 8.4% ±0.0pts 竣工1年以上 0.0% ±0.0pts 全体 0.7% +0.7pts 竣工1年以上 0.7% +0.7pts 全体 8.6% +5.5pts 竣工1年以上 0.8% −0.1pts 全体 竣工1年以上 10.3% +2.9pts 1.8% −6.0pts 実質賃料指数 対前期比 ー ー 6,250円／坪 +0.3% 4,590円／坪 +0.2% 4,040円／坪 −0.2% 3,250円／坪 +0.6% 出所：CBRE, Q4 2015 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 3 東京ベイエリア Figure 7 : 東京ベイエリア LMT 空室率 今期（Q4）の東京ベイエリアの空室率は前期と同じ8.4％ だったにも関わらず、実質賃料指数は 6,250 円／坪で前 全体 竣工1年以上 20% 期に比べてわずかながら上昇した。前期竣工した物件に 募集区画があるなど吸引力は健在である。当面は大きな 空室が出る見込みはなく、需給が逼迫した状態が続くだろ う。それに伴って実質賃料指数も上昇傾向で、2015 年1年 Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 水準を維持した。現空になる前に後継テナントが決定した Q4 2013 今期は既存物件で空室が発生したが、空室率は0.7％と低 Q3 2013 0% Q2 2013 外環道エリア Q1 2013 5% Q4 2012 定すると考えられる。 Q3 2012 10% Q2 2012 件に二次空室が出たとしても、早い段階でテナントが決 Q1 2012 施設への引合いが強いことを反映している。仮に既存物 15% Q4 2011 空室が残っているものの、都心エリアの数少ない先進的 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 8 : 外環道エリア LMT 空室率 全体 竣工1年以上 20% 間では4エリア中もっとも上昇した（＋1.3％）。 15% 国 道 16 号 エ リ ア 空室率は前期の 3.1％から今期は 8.6％に急上昇した。空 室率を押し上げたのは、当エリアでの新規供給物件 4 棟の 10% 5% は徐々に消化されるとみられる。一方で竣工1年以上の空 室率は0.8％であるから、既存物件の稼働状況は極めて高 く、時に埼玉方面では空室がまったくない。賃料面では、 Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 響は大きい。ただし、物件の認知度が高まるにつれて空室 Q3 2012 面積約65,000 坪と巨大な施設であるため、空室率への影 Q2 2012 0% Q1 2012 して竣工したことが要因である。特に「MFLP日野」は延床 Q4 2011 うち 2 棟は満床で竣工したものの、他の 2 棟では空室を残 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 9 : 国道16号エリア LMT 空室率 全体 竣工1年以上 20% 多層階型の物件や、今後の竣工が多い千葉県内陸部で若 干弱含んでおり、実質賃料指数は0.2％下落した。 圏央道エリア 空室率は前期の7.4％からさらに上昇し10.3％となった。 15% 10% 5% 理由として、10 月に圏央 道の埼玉エリアが開通したこと と、圏央道インターチェンジと連絡する一般道が改修され たことが挙げられる。その結果、埼玉県内の一部の物件で Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 かし、実質賃料指数は前期に比べて0.6％上昇した。その Q3 2012 の空室率が10 ％を超えるのは 2014 年 Q4以来である。し Q2 2012 0% Q1 2012 1棟が空室を残して竣工した影響が表れている。当エリア Q4 2011 これは新規竣工 2 棟のうち1棟は満床だったものの、他の 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 10 : 圏央道エリア LMT 空室率 全体 竣工1年以上 20% は予想以上に交通利便性が向上した。このため、埼玉県内 の既存物件ではまとまった空室が非常に少なくなってい る。竣 工1年以 上の空 室率は前 期に 7.8 ％まで上 昇した が、今期は1.8％に急低下した。 15% 10% Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 0% Q4 2011 5% 出所：CBRE, Q4 2015 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 4 首都圏の今後の見通し 2015 年12 月に発刊した「不動産マーケットアウトルック がある。既存物件の空室率も1.2 ％と記録的に低く、安定 2016」で、今期（Q4）の空室率は6％台に上昇することを予 的に稼働している。 測しており、実績（6.9 ％）は概ねこれに沿った結果となっ た。今期の新規需要も高水準であったものの、新規供給と 2016 年は首都圏全体で360,000 坪超の供給が予定され のかい離は予想以上に大きかった（Figure 1参照）。これま ている。そのうち来期には、過去最高の新規供給だった今 では供給が需要を喚起してきており、ここまでのかい離は 期に次ぐ140,000 坪（7 棟）が供給される。その内訳は国 2011年以降では初めてである。前回の供給の山であった 道16号エリアの 62,000 坪、圏央道エリアの 65,000 坪が 2013 年と今期との違いの一つは、そこに至るまでの供給 大半を占めるため、この二つのエリアでは空室率はさらに 量である。2012 年までは新規供給が抑制されていたた 上がる見込みである。今期と同様に、新興の物流立地に大 め、2013 年には溜まっていた需要が供給物件に喚起され 規模な物件が竣工するのが特徴で、 「プロロジスパーク吉 て噴き出した。しかし現在は、これまでの約 3 年間で潤沢 見」や「グッドマンビジネスパーク千葉ニュータウン」など な供給が続いたため、潜在需要は相対的に少なくなってい がこれに当たる。これらのテナント内定状況が空室率の趨 る。もう一つの違いは、2013 年の供給物件がすべて外環 勢を左右することになるだろう。国道 16 号エリアは来 期 道エリアおよび国道16号エリア内だったのに対し、今期は 2016 年 Q1が、圏央道エリアはQ2が当面の空室率のピー 圏央道エリアおよび国道16号エリアの中でも新興のエリア クと予想している。 だったことである。これら新興のエリアは、物流立地として 大型物流施設の市場が成熟しつつある中で、テナントは立 認知されるまでに多少時間がかかるだろう。 地・スペックと賃料を慎重に評価する傾向が強くなってい ただし足元の需要は堅調で、今期の新規需要は過去3 年間 る。2016 年竣工の物件においてもテナント決定率の差が の四半期平均（45,000 坪）を大きく上回る水準である。 鮮明になっている。このような環境下において、国道16号 また物流会社や大手小売業が一棟借りする事例が散見さ エリアや圏央道エリアの中でも竣工が集中する地域では、 れている状況を踏まえると、今後も稼働面積は伸びる余地 賃貸条件を緩和する物件もみられるようになった。 Figure 11 : 首都圏4エリア別 LMT 実質賃料指数（前期比変動率） 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 3% 2% 1% 0% -1% Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2011 -3% Q3 2011 -2% 出所：CBRE, Q4 2015 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 5 Figure 12 : 近畿圏 LMT 空室率 近畿圏 エリア 新規供給なく、徐々に空室消化 今期（Q4）の 近 畿での大 型マルチテナント型物流 施 設 近畿圏 （ LMT ）は、2015 年 Q1に竣 工した「プロロジスパーク 空室率 対前期比 全体 3.5% −1.0pts 竣工1年以上 1.0% −0.9pts 出所：CBRE, Q4 2015 大阪 5」や既存物件で空室が消化され、空室率は3.5％に低 下した。新規竣工物件はなく、テナントは全体に落ち着い Figure 13 : 大阪府 募集賃料 た動きであった。まとまった規模の空室が数棟のLMTに限 大阪府 （円／坪） 定され、移転ニーズに対して選択肢が少ない状態が続いて 大阪府（中大型施設） 6,000 いる。2016 年前半に竣工予定の「京阪淀ロジスティクス 5,000 ヤード」や「DプロジェクトSC西淀川 III」では、すでに物流 会社などの入居テナントがかなり決定してきている。その 4,000 他にも拠点統合を組み合わせた拡張や再編のニーズが散 Q4 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 「 GLP 吹 田 」 開 発 決 定 、 Q4 2013 1,000 Q3 2013 主としては食品・家電などが中心である。 Q2 2013 2,000 Q1 2013 い。テナントで目立つのは物流会社やeコマース系企業、荷 2H 2012 3,000 見されており、10,000 坪以上の大規模な需要が少なくな 出所：CBRE, Q4 2015 大和ハウスは物流団地開発へ 大阪中心部から 9km という至近の立地に、延床面積約 Figure 14 : その他近畿圏 募集賃料 50,000坪の超大型マルチテナント型物件、「GLP吹田」 滋賀県 （円／坪） の開発が発表された。近畿圏の LMT は従来湾岸部に集中 京都府 兵庫県 6,000 してきたが、昨今は工場跡地の転用などによって内陸部 5,000 の物流開発も散見されるようになった。内陸部の物件に 対するテナントのニーズは非常に強く、注目される物件 4,000 の一つとなろう。また大和ハウス工業は、大規模な物流 3,000 団地の開発に土地造成から関わる。2016年度開通予定の Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q4 2014 Q1 2015 Q3 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q4 2013 Q2 2013 Q3 2013 には新たな物流集積地に発展する様相となってきた。 Q1 2013 1,000 地。このエリアでは他に2棟のLMTの計画もあり、数年後 2H 2012 2,000 新名神高速道路「茨木北IC （仮称）」とほぼ直結する立 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 15 : 近畿圏 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 需給バランス 新規供給 （坪） 新規需要 空室率（全体） 80,000 空室率（竣工1年以上） 16% ▶予測値 Q4 2016 Q3 2016 Q2 2016 Q1 2016 Q4 2015 Q3 2015 0% Q2 2015 0 Q1 2015 2% Q4 2014 10,000 Q3 2014 4% Q2 2014 20,000 Q1 2014 6% Q4 2013 30,000 Q3 2013 8% Q2 2013 40,000 Q1 2013 10% Q4 2012 50,000 Q3 2012 12% Q2 2012 60,000 Q1 2012 14% Q4 2011 70,000 出所：CBRE, Q4 2015 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 6 中部圏 Figure 16 : 中部圏 募集賃料 愛知県 （円／坪） 需 要 堅 調 、 「 MFLP 稲 沢 」 開 発 へ 底堅い需要の一方、賃貸物件が不足する状態が続いてい る。テナントニーズは 2,000 坪程 度 以 上が珍しくない中 で、その規模の募集空室は数えるほどしか存在しないのが 愛知県（中大型施設） 5,000 4,000 3,000 実状である。中部圏では、潜在化している多くの需要の受 福岡圏 九 州 最 大 規 模 「 DPL 福 岡 宇 美 」 着工 へ Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q4 2014 Q1 2015 Q3 2014 Q2 2014 Q4 2013 Q1 2014 高まっており、賃料目線の上昇傾向は鮮明になっている。 Q3 2013 1,000 Q2 2013 開発計画が進行中である。先進的な大型施設の認知度も 2H 2012 市で「MFLP 稲沢」の開発が公表されたほか、清須市でも再 2,000 Q1 2013 け皿として、開発計画が次々に具体化している。愛知県稲沢 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 17 : 東日本 募集賃料 北海道 （円／坪） 宮城県 石川県 5,000 大和ハウス工業は九州最大、九州初のダブルランプウェイ その他の地域 札幌では、テナントの動きが具体化してきた。日本梱包運 Q3 2015 Q4 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q3 2014 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 18 : 西日本 募集賃料 岡山県 （円／坪） 物件供給、活発化の兆し Q4 2014 高く、企業の多くは両にらみで検討している。 Q2 2014 同時に、依然として自社使用施設のための土地取得意欲も 1,000 Q1 2014 持つテナントは多く、移転需要を喚起すると予想される。 2,000 Q3 2013 定。利用している施設の老朽化や拠点分散といった課題を Q4 2013 した設 計となっている。約 1年後 の 2017 年 1月に竣 工予 3,000 Q2 2013 最少1,000 坪単位の区画でも賃貸可能な、地域性に配慮 Q1 2013 表した。1フロア5,500 坪の広大な面積を確保する傍ら、 4,000 2H 2012 完備のマルチテナント型施設「DPL福岡宇美」の着工を発 広島県 福岡県 福岡県（中大型施設） 5,000 4,000 輸のダンロップタイヤ向けの物流センター建設はその一例 である。耐震に問題のある老朽化倉庫が多く、移転して拠 3,000 点の集約を図りたいニーズはあるが、雇用を確保しやすい Q3 2015 Q4 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q2 2014 Q4 2013 Q1 2014 ントが早々と決まった。岡山では「GLP 総社 II 」が竣工。 Q3 2013 より発生する二次空室でも、食品・飲料、 小売業の後継テナ 1,000 Q2 2013 に消化される状況が続いている。自社使用施設の建設に Q1 2013 件不足は切迫しており、空室が発生しても募集にかかる前 2,000 2H 2012 札幌市内では全く物件が足りない状況である。仙台でも物 出所：CBRE, Q4 2015 地方エリアにおける先進的物流施設として注目を集めてい る。隣地で 2013 年に竣工した「GLP 総社 I 」はリーシング が進み、満床に近づいている。広島では新たな賃貸物流施 設建設の計画が複数浮上している。老朽化した物件では 高まる物流ニーズに合致しないことから、既存物件への再 投資を志向する動きが見られるようになってきた。 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 7 Figure 19 : 首都圏 主な開発計画マップ 上越 越 自 動 新幹 28 車 道 12 1 19 17 5 鶴ヶ島JCT つくばJCT 大宮駅 川越IC 8 3 4 岩槻IC 254 14 道 車 動 自 磐 久喜白岡JCT 道 車 動 自 北 東 埼玉県 線 東北 新幹 線 関 16 21 圏央道 谷和原IC 柏IC 東京外環道 三郷IC 川口JCT 22 茨城県 常 6 2 10 23 9 7 道 動車 東自 東関 16 道 大泉JCT 圏央 八王子IC 17 東京駅 中央自動 八王子JCT 車道 4 27 413 29 16 神奈川県 厚木IC 東 路 道 速 高 名 13 412 成田空港 東京都 線 東海 20 横浜駅 18 千葉北IC 東京港 246 海老名JCT 15 16 26 24 25 幹 道新 11 6 千葉港 羽田空港 東 京 湾 ア ク ア ラ イ ン 川崎港 51 千葉駅 16 千葉県 横浜港 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 20 : 首都圏 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 竣工 延床面積 (㎡ ) 1 プロロジスパーク吉見 プロロジス 埼玉県比企郡吉見町 2016.01 104,857 2 ランドポート柏沼南 I 野村不動産 千葉県柏市 2016.02 49,597 3 野田物流センター 伊藤忠商事／メイプルツリーグループ 千葉県野田市 2016.02 74,278 4 川崎市物流施設開発事業 三菱商事都市開発 神奈川県川崎市高津区 2016.02 49,900 5 レッドウッド川越DC** B棟 レッドウッド・グループ 埼玉県川越市 2016.03 38,353 6 プロロジスパーク習志野 5 プロロジス 千葉県習志野市 2016.03 64,403 7 グッドマンビジネスパーク千葉イースト グッドマンジャパン 千葉県印西市 2016.03 133,443 8 守谷ロジスティクスセンター オリックス不動産 茨城県常総市 2016.04 47,849 9 プロロジスパーク千葉ニュータウン プロロジス 千葉県印西市 2016.04 127,524 10 ランドポート柏沼南 II 野村不動産 千葉県柏市 2016.04 54,136 11 DPL市川 大和ハウス工業 千葉県市川市 2016.春 87,302 12 ロジスクエア久喜 シーアールイー 埼玉県久喜市 2016.06 44,312 13 GLP厚木 II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 神奈川県愛甲郡愛川町 2016.06 89,104 14 GLP狭山日高 II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 埼玉県日高市 2016.09 85,148 15 MFLP船橋 三井不動産 千葉県船橋市 2016.09 198,136 16 SOSiLA習志野茜浜 III 住友商事 千葉県習志野市 2016.09 38,723 17 ランドポート八王子 II 野村不動産 東京都八王子市 2016.09 36,453 18 MFLP平塚 I 三井不動産 神奈川県平塚市 2016.11 33,221 19 レッドウッド川島DC** レッドウッド・グループ 埼玉県比企郡川島町 2017.02 39,796 20 DPL川崎夜光 大和ハウス工業 神奈川県川崎市川崎区 2017.02 118,515 21 ロジスクエア浦和美園 シーアールイー 埼玉県さいたま市緑区 2017.03 52,150 22 ロジスクエア守谷 シーアールイー 茨城県守谷市 2017.春 33,000 23 ロジポート柏沼南 ラサール不動産投資顧問 千葉県柏市 2017.春 38,200 24 物流ビル 新B棟 東京流通センター 東京都大田区 2017.夏 170,000 25 SOSiLA横浜港北開発計画 住友商事 神奈川県横浜市緑区 2017.秋 84,353 26 京浜トラックターミナル A棟 日本自動車ターミナル 東京都大田区 2017.秋 105,000 27 ロジポート相模原 II ラサール不動産投資顧問 神奈川県相模原市中央区 2017.冬 45,500 28 プロロジスパーク東松山 プロロジス 埼玉県東松山市 2017 70,000 29 プロロジスパーク海老名 2 プロロジス 神奈川県海老名市 2017 38,057 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む）**DC：ディストリビューションセンター 出所：CBRE, Q4 2015 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 8 Figure 21 : 近畿圏 主な開発計画マップ 1 兵庫県 路 茨木北 川西 速道 神高 新名 箕面 福知山線 神戸 JCT 大阪府 戸 線 中国自動車道 神 北 7号 三宮駅 阪神高速 神戸港 10 線 本 道 海 神 阪 東 名神高速道路 東 高 速 線 本 海道 豊中 城陽 JCT 京都府 吹田 新大阪駅 2 大阪港 路 道 阪 京 二 第 門真 JCT 大阪駅 5 号湾岸線 八幡 JCT 7 9 伊丹空港 線 山 宇治田原 12 高槻 宝塚 幹 陽新 高槻第一 JCT 4 車道 自動 近畿 箕谷 JCT 8 阪神高速 13 号東大阪 線 東大阪 JCT 奈良県 11 5 3 南港外港 阪和 線 神戸空港 松原 JCT 6 名 西 道 車 動 自 阪 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 22 : 近畿圏 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 1 京阪淀ロジスティクスヤード 京阪電鉄 京都府京都市伏見区 2016.03 竣工 延床面積 (㎡ ) 42,700 2 DプロジェクトSC西淀川 III 大和ハウス工業 大阪府大阪市西淀川区 2016.06 76,570 124,939 3 堺物流センター 伊藤忠商事／メイプルツリーグループ 大阪府堺市堺区 2016.07 4 プロロジスパーク茨木 プロロジス 大阪府茨木市 2016.09 189,742 5 レッドウッド南港中DC** 1期 レッドウッド・グループ 大阪府大阪市住之江区 2016.12 125,707 177,630 6 レッドウッド藤井寺DC** レッドウッド・グループ 大阪府藤井寺市 2017.03 7 ランドポート高槻 野村不動産 大阪府高槻市 2017.07 87,792 8 MFLP茨木 三井不動産 大阪府茨木市 2017.秋 242,968 9 GLP吹田 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 大阪府吹田市 2017.冬 164,572 10 尼崎流通センター センターポイント・ディベロップメント 兵庫県尼崎市 2017.12 269,517 11 レッドウッド南港中DC** 2期 レッドウッド・グループ 大阪府大阪市住之江区 12 プロロジスパーク京田辺 プロロジス 京都府京田辺市 2018.Q2 146,000 2018.夏 156,000 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む）**DC：ディストリビューションセンター 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 23 : その他の地域 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 1 春日井ロジスティクスセンター オリックス 愛知県春日井市 竣工 延床面積 (㎡ ) 2016.12 60,959 2 MFLP小牧 三井不動産 愛知県小牧市 2017.01 38,899 3 ランドポート小牧 野村不動産 愛知県小牧市 2017.01 41,775 4 春日井物流センター 矢野建設 愛知県春日井市 2017.05 23,614 5 ロジクロス名古屋笠寺 三菱地所 愛知県名古屋市南区 2017.07 77,377 6 MFLP稲沢 三井不動産 愛知県稲沢市 2017.夏 35,845 7 MFLP福岡 I 三井不動産 福岡県糟屋郡須惠町 2016.10 32,869 8 DPL福岡宇美 大和ハウス工業 福岡県糟屋郡宇美町 2017.01 112,544 9 DPL仙台港 大和ハウス工業 宮城県仙台市宮城野区 2017.春 117,580 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む） 出所：CBRE, Q4 2015 Q4 2015 CBRE Research ©2016 CBRE, Inc. | 9 Figure 24 : 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 空室率 首都圏 近畿圏 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 全体 3.8% 4.0% 3.6% 3.5% 6.9% 全体 0.4% 6.0% 4.8% 4.5% 3.5% 竣工1年以上 1.8% 3.2% 2.0% 2.1% 1.2% 竣工1年以上 0.0% 0.2% 2.3% 1.9% 1.0% 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 25 : 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 首都圏エリア別 空室率・実質賃料指数 空室率 実質賃料指数（円／坪） Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 全体 2.9% 4.4% 0.0% 8.4% 8.4% 竣工1年以上 2.9% 4.4% 0.0% 0.0% 0.0% 全体 2.3% 2.1% 0.0% 0.0% 0.7% 竣工1年以上 0.1% 2.3% 0.1% 0.0% 0.7% 全体 3.3% 4.5% 4.5% 3.1% 8.6% 竣工1年以上 1.4% 3.5% 1.2% 0.9% 0.8% 10.0% 6.1% 5.7% 7.4% 10.3% 5.1% 3.4% 6.7% 7.8% 1.8% 全体 竣工1年以上 6,330 6,330 6,370 6,230 6,250 4,530 4,530 4,570 4,580 4,590 4,000 4,020 4,050 4,050 4,040 3,240 3,250 3,250 3,230 3,250 出所：CBRE, Q4 2015 調査概要 調査対象 大型マルチテナント型 物流施設（LMT） 首都圏 LMTエリア別 空室率・実質賃料指数 募集賃料 Q4 2015 CBRE Research 全国16 都道府県に所在する、主な用途が倉庫である一般募集された施設 対 象 地 域 ： 首都圏：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心とする地域（89 棟） 近畿圏：大阪府、兵庫県、京都府を中心とする地域（18 棟） 対 象 施 設 ： 延床面積10,000 坪以上 原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設 空 室 率： （1）3月末 （ 2）6月末 （3）9月末 （4）12月末 時点集計 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象（新築施設は竣工済みのものが対象） 対 象 ： 2003 年以降に竣工した大型マルチテナント型物流施設 国道16号エリアの 2014年 Q4時点の値を4,000 円／坪として各エリアの賃料を指数化 実 質 賃 料 指 数： 新規契約する場合、調査時点で成約すると想定される賃料（共益費含む） 契約期間、フリーレント期間を考慮した実質的な月額賃料 （1）1-3月 （ 2）4-6月 （3）7-9月 （4）10-12月 期間集計 月額募集賃料の坪当たり単価（共益費を含まない） 中大型施設： 1棟あたりの募集面積1,000 坪以上の物流施設。東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、大阪、福岡の各都府県対象 ©2016 CBRE, Inc. | 10 Figure 26 : 都道府県別 平均募集賃料（円／坪） 全体平均 中大型施設 No. 都道府県名 No. 都道府県名 1 北海道 3,530 3,530 3,590 1.7% 1 埼玉県 3,800 3,850 3,570 −7.3% 2 宮城県 4,390 4,280 4,100 −4.2% 2 千葉県 4,160 4,180 4,230 1.2% Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 対前期比 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 対前期比 3 埼玉県 3,920 3,920 3,770 −3.8% 3 東京都 5,590 5,590 5,420 −3.0% 4 千葉県 3,820 4,000 4,050 1.3% 4 神奈川県 4,200 4,000 4,140 3.5% 5 東京都 6,200 6,160 5,960 −3.2% 5 愛知県 3,380 6 神奈川県 4,660 4,610 4,750 3.0% 6 大阪府 3,690 7 石川県 3,340 3,420 3,470 1.5% 7 福岡県 2,220 8 愛知県 3,710 −1.1% 9 滋賀県 3,360 16.3% 10 京都府 4,590 4,490 5,310 18.3% 1.2% 3,810 ★ 3,690 3,750 ★ 2,890 ★ 11 大阪府 4,970 4,850 4,910 12 兵庫県 4,690 4,840 5,070 4.8% 13 岡山県 3,250 3,330 3,220 −3.3% 14 広島県 3,940 3,800 3,750 −1.3% 15 香川県 2,720 2,760 2,760 0.0% 16 福岡県 4,600 4,610 4,620 0.2% ★ ★ ★ 3,440 3,650 6.1% 3,680 3,570 −3.0% 2,250 1,880 −16.4% ★は、サンプル数が4棟以下のデータ 出所：CBRE, Q4 2015 Figure 27 : ゾーン別 平均募集賃料（円／坪） 対前期比 No. 1 足立・葛飾 ゾーン名 5,360 5,530 5,370 −2.9% 28 大阪南部 3,750 3,750 3,630 2 江東・墨田 7,230 6,860 6,910 0.7% 29 大阪北部 4,110 3,860 4,120 6.7% 3 品川・大田 7,460 7,210 7,490 3.9% 30 大阪市湾岸 4,880 4,730 4,480 −5.3% No. Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 ゾーン名 4 板橋・練馬 5,900 5,980 5,590 −6.5% 31 神戸市中心部 5 23 区中心部・西部 7,630 7,150 6,790 −5.0% 32 神戸市西部 6 小平・東村山 7 国立府中 IC 8 八王子IC ★ 5,180 ★ 5,170 9 青梅 IC ★ 4,360 ★ 4,210 ★ 3,090 ★ 4,850 10 千葉湾岸 4,850 3,090 4,230 36.9% 33 尼崎・西宮 4,350 −11.4% 34 姫路・加古川 ★ 3,890 −24.8% 35 京都南IC ★ 4,310 2.4% 36 京都西部 4,470 −3.0% 37 ★ 4,910 4,610 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 4,620 ★ 3,300 5,530 ★ 5,620 ― 3,300 ★ 5,090 ★ 3,500 ★ 対前期比 −3.2% 5,980 8.1% 5,400 63.6% 5,100 0.2% 3,500 0.0% 5,730 18.1% 4,830 4,850 ★ 7,950 ― ★ 3,130 ― 京都南部 ★ 2,910 ★ 3,590 ★ 4,290 19.5% ★ 3,690 ★ 2,890 ★ 11 柏 IC 3,830 4,150 12.2% 38 滋賀南部 4,020 39.1% 12 成田・佐倉 IC 2,660 ★ 2,870 ★ 2,670 −7.0% 39 名古屋市中心部 4,250 4,250 4,270 0.5% 13 市原・木更津 IC 4,680 ★ 4,140 ★ 4,140 0.0% 40 名古屋市南西部 3,670 3,510 3,510 0.0% 14 千葉市 4,090 4,630 4,410 −4.8% 41 名古屋市東部 4,980 4,740 4,460 −5.9% 15 三郷・草加 IC 4,230 4,160 4,070 −2.2% 42 名古屋市北西部 4,760 4,920 5,060 2.8% 16 さいたま市 4,240 4,360 4,010 −8.0% 43 尾張 3,260 3,220 3,180 −1.2% ★ 3,700 17 川口・戸田 4,680 4,730 4,630 −2.1% 44 三河 3,300 3,270 3,220 −1.5% 18 16号（春日部・川越） 3,350 3,590 3,500 −2.5% 45 金沢市 3,570 3,610 3,750 3.9% 19 所沢・三芳 3,860 3,830 3,670 −4.2% 46 札幌市 3,680 3,690 3,760 1.9% 20 神奈川湾岸 4,780 5,160 −0.8% 47 仙台市東部 4,980 4,570 4,420 −3.3% 21 川崎市内陸部 6,970 7,340 13.1% 48 広島市南部 4,010 3,770 3,640 −3.4% 22 横浜市内陸部 6,120 5,890 6,310 7.1% 49 広島市北部 5,290 4,880 4,720 −3.3% 23 横浜町田 IC 4,200 4,220 4,060 −3.8% 50 廿日市市 ★ 3,520 ★ 4,170 ★ 4,170 0.0% 24 厚木 IC 3,950 3,840 3,700 −3.6% 51 安芸 ★ 3,350 ★ 2,800 ★ 2,800 0.0% 25 大阪市中心部 5,790 5,680 5,870 3.3% 52 福岡市 4,830 4,840 4,880 0.8% 26 吹田市 6,080 5,970 6,020 0.8% 53 北九州市 3,460 3,530 3,430 −2.8% 27 大阪東部 4,460 4,370 4,430 1.4% 54 鳥栖 2,420 0.0% 5,200 ★ 6,490 ★ ★ 2,390 ★ 2,420 ★は、サンプル数が4棟以下のデータ Q4 2015 CBRE Research ★ 出所：CBRE, Q4 2015 ©2016 CBRE, Inc. | 11 本誌に関するお問い合わせ 各地のマーケットに関するお問い合わ せ JAPAN RESEARCH 本 社 大久保 寛 東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル エグゼクティブ ディレクター 03 5288 9288 03 5288 9760 [email protected] 関西支社 大阪市中央区安土町2-3-13 大阪国際ビルディング 高橋 加寿子 06 6261 2111 ディレクター 03 5288 9760 札 幌 [email protected] 札幌市中央区北二条西 4-1 北海道ビル 011 231 6931 仙 台 仙台市青葉区中央1-2-3 仙台マークワン 022 262 5651 横 浜 横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 045 316 4311 金 沢 金沢市鞍月5-177 AUBE II 076 239 4041 名古屋 名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル 052 205 6541 広 島 広島市中区袋町3-17 シシンヨービル 082 243 9321 福 岡 福岡市博多区博多駅前2-2-1 福岡センタービル 092 472 1711 DISCLAIMER: 本レポートに含まれる資料に関する著作権等の権利は、別段の記載のない限り、CBREに属します。本レポートに含まれる情報は、予測に関するものを含め、本レ ポートの発行時点で、信頼に足ると考えられる資料及び情報源から取得したものです。当社は、それらの情報の正確性について疑うべき事由を認識してはおりませんが、それら の情報に関する検証を行ってはおらず、また、それらの情報について表明、保証等を行うものではありません。本レポートの読者は、本レポートに含まれる情報の関連性、正確性 及び完全性並びにそれらの情報が最新のものであるか否かについて、独自に評価する責任があります。本レポートは、当社の顧客及び専門家のみを対象として、純粋な情報提供 の目的でご提供するものであり、従って、本レポートは、有価証券若しくはその他の金融商品の売買若しくは取得の申し込み又はその誘因を目的とするものではありません。これ 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