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2013新春号 - 東京都宅地建物取引業協会江東区支部
江東区若洲と中央防波堤外側埋立地を結ぶ東京ゲートブリッジ（資料提供：江東区広報広聴課） 2013 新 春 号 株式会社新日本住販 代表者 ノ ザキ ノボル 埜 崎 昇 旧所属支部 江戸川区支部 東京都江東区亀戸2-34-8 TEL 03-5628-2900 FAX 03-5628-2901 〒136 -0071 支部長 岩﨑健恭 新年のごあいさつ ……………………… 1 会長・本部長 池田行雄 新年のごあいさつ ………………… 2 平成25年 江東区支部新年会開催 ………………………… 3 平成24年「秋の親睦旅行」開催 ……………………………… 6 自分なりの「癒し」が必要な時 代です。 委員会・小委員会報告 ………………………………………… 8 セロトニンという脳内物質が大事だそうで、 新春特集 深川＆亀戸の七福神めぐり ……………………… 10 役員会ニュース ………………………………………………… 13 …………………………………………………… 14 地区会報告 実務研修「瑕疵担保責任と容認事項・特記」 ………………… 16 青年会報告＆研修会報告 ……………………………………… 18 新入会員＆転入会員のご紹介 ………………………………… 20 編集後記 ……………………………………………………… 21 陽射しを浴びるといいらしい。気分の良くなる ことを考えるのも効果的とか。青い海、白い 雲、可愛い赤ちゃん、好きな食べ物、人…。 私の場合、以前飼っ ていた犬 （名はタロー） の顔を思い浮かべる と、すぐ眠 れます。 とまれ 、笑う門には 福来たる! 広報小委員長 星野育子 平成 25 年２月５日 「恭賀新年」 公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 江東区支部 支部長 岩﨑 健恭 会員の皆様、お健やかに新年をお迎えのこととお慶び申し上げます。 昨年、 公益社団への移行が実現し新しい制度での事業推進及び予算編成となりましたが、 皆様のご理解とご協力のもと順調に各事業進行中です。また、江東区と事業協定を締結し ました「高齢者への住宅あっせん」も、たくさんの物件情報をご提供いただき、大幅に実 績を増やすことが出来ました。皆様のご支援ご協力に心より厚く御礼申し上げます。今後 も公益事業の一環として、江東区との連携を強化して地域住民の皆様に貢献できますよう に努めてまいります。これに伴い会員皆様のビジネスチャンスも広がれば幸いです。更な る消費者保護と人材育成を柱に事業推進してまいります。また、支部運営の合理化・経費 削減も求められており支部事務所の統合も予定しております。引き続きのご理解とご協力 をいただき、倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。 さて、新政権が発足し景気回復に期待が集まる中、新年は始まりました。消費増税前の 駆け込み需要も期待されています。不動産価格や金利は低水準で推移し新築着工戸数は大 幅増の見通しで久々の活況が予想されます。一方で、消費増税に伴い検討されている大型 の住宅ローン減税や各種取得支援事業の改定は不透明、所得が増えない現実に購入の決断 を下せない顧客が多いことも昨秋以降の現状です。我々は拡充された住宅取得に伴う優遇 税制導入、及び「宅地建物取引主任者」の名称を「宅地建物取引主任士」へ改称すること を新政権に求めてまいります。そして東京都での2020年オリンピック開催誘致の決定を 期待しております。 最近、 「スマート」という言葉が良く使われています。スマートフォン、スマート家電、 スマートハウス…。スマートとは「賢い」という意味だそうです。賢く快適に暮らす…。 今のお客様は、お部屋をインターネットでスマートに探されます。皆様もお客様にご来店 いただくため、様々な広告媒体を利用されているかと思います。我々の協同組合が企画・ 開発した「ハトさん」サイトは、元付業者が元付物件情報を登録する正確な情報サイトで す。間取図も簡単に綺麗に作れます。このサイトに対する消費者の認知度が上がれば、効 果的な反響が得られ広告宣伝費も圧縮できます。皆様でスマートに広告しませんか。 未加入の方は是非研修へご参加ください。 スマートライフは江東区で。お部屋探しはハトマーク。期待してますオリンピック! 本年が皆様にとりまして素晴らしい一年となりますことを心より祈念申し上げます。 ── 1 ── 新年のごあいさつ 公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 会長 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 東京本部長 東京都不動産協同組合 理事長 池田 行雄 会員の皆様には、輝かしい新春をお迎えのことと お慶び申し上げます。 江東区支部会員の皆様には常日頃、本部並びに 支部事業にご協力を賜り感謝申し上げます。 昨年末は、日本の政治に大変革が起こりました。国政では、新しい自民党政権の誕生と、 東京都では、猪瀬東京都知事が就任されました。自民党・公明党政権には、将来を見据えた 政策と、困難を克服して持続可能な経済政策を是非ともお願いいたします。 ところで、昨年は5月に東京墨田区に高さ634メートルを誇る東京スカイツリーが開業し、東京 の新名所になるなど幸先よいスタートを切りました。そして、8月にはロンドンオリンピックが開催 され、日本選手団が史上最多の38個のメダルを獲得し、日本国中を歓喜させたことは、記憶 に新しいと思います。 また、昨年9月に、都議会招致議員連盟川井会長から2020年の東京オリンピック・パラリンピック 招致への署名活動要請に対しまして、会員の皆様を始め各都道府県協会の皆様のご尽力によ り昨年10月末時点で8万名を超える署名を頂き、都議会にお届けしたところです。東京に招致 への強い思いと共に、本会の組織力の一端を示すことができたと自負しております。ご協力を いただいた皆様に、心から御礼を申し上げます。 さて、本協会は、昨年4月1日に公益社団法人として、新たなスタートをきり、 「消費者保護」、 「人材育成」を2本柱として公益事業を行ってまいりました。今後とも、公益法人として信頼と 安心のハトマークによりに公益事業を進めてまいります。 新年度は、本会および業界のさらなる発展を願って、協会の合理化を更に進めていくとともに、 会員後継者の人材育成や教育研修を重点的に進めてまいります。 次に、 会員の営業支援の柱である情報インフラとしての「ハトマーク東京不動産」を「レインズ」 とともに、信頼できる物件情報サイトとして育成してまいります。そして、我々1万5,200の会員の 力を合わせ、あらゆる機会を通じて、不動産市場の活性化のため、また、消費者保護の視点 から、政策提言団体として、国や各方面に発信できるように努めてまいります。 最後に、本会が円滑に運営できるのは、会員の皆さまのご支援・ご協力があってのことです。 本部支部一体となった会員参加・協働型の民主的な協会運営を今後とも推進してまいります。 会員の皆様と共に力を合わせ、この困難な時代を乗り越え、明るい未来への展望をもって新たな 時代を築いていこうではありませんか。 新しい年が本会と会員の皆様にとって、素晴らしい年になりますようご祈念申し上げ、年頭の ご挨拶といたします。 ── 2 ── •••••••••••••••••••••••••• • • • • 平成25年 • • • • • • • • • • • • 1月18日（金）アンフェリシオンにて 厚生小委員長 三川 勝己 • • •••••••••••••••••••••••••• 江東区支 部 新 年 会 開 催 ▲岩﨑支部長ごあいさつ 平成25年1月18日、亀戸「アンフェリシ オン・レガーロの間」に於いて、江東区支 ▲1部司会・嶋田幹事長 部新年会が開催されました。ご来賓を含め 78名の皆様にご出席いただきました。 第1部は嶋田幹事長が司会を担当、潮来 副支部長が開会の辞、岩﨑支部長が新年の ご挨拶を行い、ご来賓を代表して、公益社 団法人東京都宅地建物取引業協会の副会 長・杉浦富夫様にご祝辞を賜わりました。 そして三川顧問の乾杯で宴会が開始され ました。 ▲杉浦本部副会長ごあいさつ ── 3 ── ▲支部長から山﨑孝明江東区長へ ▲三川顧問の音頭で乾杯 サーモンマリネ、帆立ステーキ、牛ヒレステーキといった洋風ディナーは、なかなか 好評だったようです。途中、事業提携で協力関係を深める山﨑孝明江東区長に対し、岩﨑 支部長から社会福祉協議会への義捐金が渡されました。 第2部は、物まねタレントの「坂本冬休み」さんによる、歌と笑いのショーです。「夜 桜お七」 「夜明けのスキャット」「天城越え」等々、衣装を早業で替えながらの大熱唱に、 出席者一同、大いに盛り上がりました。 続いて恒例のお楽しみ景品抽選会。今年は、最新携帯タブレット・折りたたみ自転車・ オイルヒーター、バリスタ等々、28組の景品を準備。当たった方々は、皆大喜び。会場 全体にも笑顔が溢れておりました。 最後に森本顧問の音頭で景気よく手締めを行い、菅副支部長の閉会の辞でお開きとなり ました。皆様のご協力に心より感謝申し上げます。今年も輝ける一年となるよう、会員皆 様のご健康とご繁栄を心よりお祈り申し上げます。 ▲「パクパク」森山・鈴木・齋藤・荒井各氏 ▲「夜桜お七」 「天城越え」等々 ▲「モグモグ」松本氏・三浦氏 ▲「照れます…」門戸氏 ── 4 ── ▲「飲んじゃった」新谷氏 ▲「福来たれ」中村氏・杉浦氏 ▲「大当たり」菅副支部長 ▲「今年もよろしく」高氏・高橋氏 ▲若手も頑張ります ▲「良い1年に」倉持氏・庄司氏・桐越氏 ▲「やったね」殿村氏 ▲手締め、森本顧問 【平成25年度の主な行事（予定）】 4月 江東区支部通常総会（4/26） 5月 公益社団法人東京都宅地建物取引業 【江東区との協定事業】 1．高齢者世帯民間住宅あっせん事業 協会他関連団体総会（5/28） 2．保育施設物件情報提供事業 3．町会・自治会加入促進計画への協力 6月 協同組合主催 第1回研修（6/18） 7月 城東ブロック 第1回都民公開セミナー 9月 江東区支部主催 第1回公開セミナー 10月 城東ブロック主催不動産フェア 【その他の活動予定】 ○毎月第1・3火曜日 （街頭相談・献血など） 江東区役所不動産相談 宅地建物取引主任者資格試験監督 ○毎月第2・4火曜日 （10/20） 江東区役所高齢者住宅相談窓口 協同組合主催 第2回研修（10/24） ○毎月第2・4火曜日 11月 城東ブロック第2回都民公開セミナー 江東区支部事務所不動産相談開催 江東区支部レクリエーション ○IT研修会、ハトさん研修会を （旅行など） 随時開催 1月 江東区支部新年会 2月 江東区支部主催 第2回公開セミナー ── 5 ── 平成24年度 秋の親睦 旅行会開催 厚生小委員長 三川勝己 平成24年11月11日（日）、恒例の会員親睦会・ 日帰りバスツアーを開催致しました。 チャーターした観光バスに岩﨑支部長以下、男 性25名・女性8名が搭乗し、「小江戸」と称される、 利根川の水郷「佐原」へ向かいました。 まずは、造り酒屋「東薫酒造」を見学し、銘酒 の試飲に舌鼓。その後、御年87才のガイド・吉田 ▲大ハッスルの三川厚生小委員長 さんの講釈を聞きながら、街並みを散策しました。 山車会館では、大祭で曳き回される巨大な山車を 見上げてあ然。測量家・伊能忠敬ゆかりの忠敬橋 近くで記念撮影。水の流れるジャージャー橋では、 歩測による計測を体感して忠敬を偲びました。老 舗で名産品の佃煮や醤油も買いました。 有形文化財に指定されたこの町。数百年の時を 経た建造物には威厳すら感じられます。東日本大 ▲亀戸〜砂町〜深川経由で 震災の傷跡もあり、復興への、地元の方々の強い 意志もうかがえました。 ▲旅行社の花里さん。面白い人 ▲国選定の「重要伝統的建造物群保存地区」 ── 6 ── ▲そろって参加の大竹ご夫妻 ▲創業180年の酒蔵「東薫」 ▲歴史のある建物にうっとり ▲87歳の吉田さんと歩測 ▲お醤油をおみやげに ▲お昼というより宴会気分 ▲銚子産のタコ。おいしそう！ 昼食は、利根川支流沿いの富士屋ホテル別館「開花 亭」にて、満腹! 午後は、地元の特産品市場・道の駅「水の郷さわら」 で、都会のスーパーとは一味違う新鮮野菜のお買い物。 その後、銚子のポートタワーで太平洋の眺望を楽し んでいると偶然、台東区支部の皆さんにバッタリ。あ ちらも秋の支部旅行ということでした。最後に魚市場 「ウォッセ21」にて、好き好きに、海産物を買いました。 少々過密スケジュールで、帰りのバスの中では、皆 さんグッタリ。とはいえ、会話も弾み、思い出に残る、 楽しいバスの旅でした。 ▲大人形の山車の高さは9m （厚生小委員長よりお礼の一言） 任期一年目の不慣れな日帰り バスツアー企画でしたが、地域 貢献の大切さや人との絆を考え させられる、有意義な1日だっ たと思っております。皆さま、 お疲れ様でした。 次回は、より多くの会員さん にご参加頂けますよう、お願い 申し上げます。 ▲全員で記念撮影。楽しい一日でした。 ── 7 ── 委員会・小委員会報告 総務委員会・総務小委員会 総務委員長・総務小委員長 大 竹 哲夫 日頃より支部活動にご理解とご協力を賜り厚く御礼申し上げます。 平成24年4月1日にスタートした公益社団法人として、初めての事業を執行して おりますが、各事業とも皆様のご協力により順調に進めていくことができております。会員皆様の ご協力に感謝申し上げますとともに、今年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。 総務委員会・組織小委員会 組織小委員長 齋 藤 富雄 日頃より、新規入会申請者の事務所調査等、ご協力ありがとうございます。 組織活動の基盤は会員数の拡充が何より大切ですが、ここ数年来、入会者の減少への 対応が課題です。入会希望者の情報がございましたら、是非、支部へご一報をお願い申し上げます。 総務委員会・厚生小委員会 厚生小委員長 三 川 勝己 昨年11月11日（日） 、恒例の親睦旅行を開催致しました（特集6・7頁） 。会員様の より良い福利厚生に向けて、皆様からの企画や要望を常にお待ち申し上げます。 財務委員会・財務小委員会 財務委員長・財務小委員長 鈴 木 英明 公益社団法人に移行し、2回目の予算作成を行いました。1月17日の支部役員会で平 成25年度の予算案の承認を頂き、無事、本部に予算書を提出致しました。ご協力あり がとうございました。平成24年度の予算執行状況ですが、慣れていない公益事業に係る部分の執行率 が低くなっておりますので、各委員会の皆様、公益事業へのご尽力をよろしくお願い申し上げます。 消費者保護推進委員会・相談小委員会 消費者保護推進委員長・相談小委員長 荒 井 眞二 江東区役所における平成24年5月1日〜 12月18日 （第1・第3火曜日、 区民相談コーナー） の相談内容の結果報告です。相談件数は計45件でした。相談員の皆様お疲れ様でした。 1．借地の更新・名義変更等に関する相談 10件 2．地代・家賃の相場及び滞納に関する相談 2件 3．土地・建物の明渡しに関する相談 8件 4．契約内容・手付金・報酬等に関する相談 1件 5．賃貸借契約の敷金精算に関する相談 0件 6．不動産業者に対する苦情等に関する相談 0件 7．建築基準法その他の法律に関する相談 5件 8．その他 19件 社会貢献委員会・自主規制小委員会 社会貢献委員長・自主規制小委員長 中 村 義和 毎年恒例の会員点検を9月3日〜 9月28日、会員数の3％・8社に対して行いました。 点検は移籍会員を中心に行った後、アイウエオ順に周ります。会員の皆様には自主的に チェックを行い、公正な活動を行うよう指導しております。10月には違反屋外広告物の除去活動を 江東区役所土木課職員、NTT東日本、全日、当支部4名の総勢15人で行いました。例年同様、電柱への 業界看板貼付が多く見られました。2月に東京マラソンが開催されます。違反の無いよう、よろしく お願い申し上げます。 ── 8 ── 委員会・小委員会報告 研修委員会・教育研修小委員会 研修委員長・教育研修小委員長 桐 越 邦雄 ○第2回ブロック研修会を開催致しました。 日時： 平成24年11月6日（火） 会場：かつしかシンフォニーヒルズ テーマ1：「宅地建物取引における人権の尊重と個人情報の保護について」 講師：東京都人権啓発センター 猪瀬 義宏氏 テーマ2：「住宅リフォームを学ぶ」 講師： （株）住宅リフォーム情報研究所所長 赤羽嗣久氏 ○第1回支部主催研修会を開催しました。 日時： 平成24年10月2日（火） 会場：ティアラこうとう テーマ1：「人材育成について」 講師： （株）シマーズ代表取締役 島津清彦氏 ○第2回支部主催研修会を開催致しました。 日時： 平成25年2月1日（金） 会場：ティアラこうとう テーマ1：「防犯対策・不審者対策・不良入居者対策等への対応について」 講師：建物防犯協力員 小沼広司氏、及び深川警察署 テーマ2：「中小不動産業の今後の事業展開のあり方」 講師：不動産流通近代化センター 副理事長 浅野間一夫氏 情報委員会 情報委員長 庄 司 明由 昨年4月より広報・情報・地価調査の統括を行っています。各小委員会に出席し 本部への出向も増え、目が回りましたが、少しずつ内容もわかってきました。今年は 協同組合運営の「ハトさん」が、より多くの会員の皆様に浸透していくよう、ガンバって参りたい と思います。ご協力をお願い致します。 情報委員会・情報小委員会 情報小委員長 森 山 政巳 昨年10月30日にソーシャルネットワーク研修会、12月10日に「ハトマーク東京不動産 （ハトさん） 」のガイドブックが完成して翌11日に研修会を実施しました。ハトさんでは、 本年1月7日〜 3月8日の間にお申し込みいただく未加入会員様に対し、利用料2 ヶ月無料のキャン ペーンを行います。是非この機会に、入会をご検討いただきたく、お知らせ致します。 情報委員会・地価調査小委員会 地価調査小委員長 松 田 宗秀 当委員会では、毎年3月1日時点の行政区別の地価調査を行っております。 「地価調査 結果」は協会ホームページの会員専用ページにて公開しておりますので、ご利用頂き ますようお願い申し上げます。なお平成24年度の地価調査委員会開催を2月初旬に予定しております。 委員の皆様、ご協力をお願い申し上げます。 情報委員会・広報小委員会 広報小委員長 星 野 育子 新春号企画で、深川七福神・亀戸七福神を廻りました（特集10 〜 12頁） 。誌面に 掲載する楽しい話題や企画・研修などございましたら、情報をお待ちしております。 ── 9 ── 長い頭でおなじみ 福も禄も寿も下さい 紅一点の弁天さま 白井事務員も参加 清澄町の稲荷神社 深川最古の神社 布袋は実在の僧 中国道教の神 別名「多聞天」 社の管理は町会で 老子の化身とも… 似てるかも（右） 国土守護の武神 財宝糧食の神 三好町の街かど 平野町の一角 ── 10 ── 浄土宗のお寺 使いのヘビ（巳年） 時スタート。寒！ 六 布袋尊・深川稲荷 七 寿老神・深川神明宮 五 毘沙門天・龍光院 四 大黒天・円珠院 徒歩で巡る 一月四日は晴天 10 三 福禄寿・心行寺 二 弁財天・冬木弁天堂 一 恵比須神・富岡八幡宮 V 深川 福 神 七 新春特集 S 亀戸 福をもたらす七柱の神「七福神」 。宅建業界に、江東区支部に、 会員全員に宝船がやってくるよう、1月4日、新春恒例の御開帳、 深川・亀戸の両七福神巡りを敢行しました。 福の神々の素顔を拝んで、今年もいい年でありますように…。 （広報小委員会） 一 寿老人・常光寺 三 二 弁財天・東覚寺 区内最古の神社 真言宗の寺 曹洞宗の寺 水をかけると病が治る 弁天様のお顔は… 長生きできますように 「心掛け次第じゃ」 財宝が手に入りますように 美人です 五 毘沙門天・普門院 四 恵比須神 大黒神 ・香取神社 六 福禄寿・江東天祖神社 七 布袋尊・龍眼寺 福神目 年齢は約千歳とか これで 神社創立は不明 インド発祥の神 天台宗。別名「萩寺」 質実剛健な佇まい 笑顔招福の一年に。 長寿＋人徳の神 勇気と決断力が大事 ── 11 ── 14 七福神めぐりの思い出 「全部廻ればご利益間違いなし!」というわけで、一番目の社 務所で色紙、熊笹などを買い、廻った先で御朱印を押していた だきながら、十四福神をお参りしました。神の住む社は寺社本 殿の脇に建てられており、庶民の神様さながら簡素な造りが多 かったように思いました。 〜広報小委員会一同〜 七福神信仰は神仏習合の頃から 七つの神が祀られているのは、神社であり、お寺であり、 浄土宗、真言宗、曹洞宗と、宗派も様々。現代人には合点の いかない話ですが、明治以前の日本は「神仏習合」 。神も仏 も区別なく信仰されており、時代の名残です。七福神信仰は、 乱世の室町時代後期に社会平穏と商業発展を祈願する庶民の 信仰として始まったといわれています。 神々のご出生 神様のご出身、登場年代も様々。日本古来の神様は恵比寿天のみで、毘沙門天・大黒天・弁 財天はインド生まれ、福禄寿・布袋尊・寿老神は中国生まれです。日本への伝来時期も奈良時 代以降それぞれで、時代や地域によっては顔ぶれも違ったそうです。 縁起のよい「七」という数字と、福の多い神が選ばれ「七福神」に落ち着いたようです。 福徳とプロフィール 恵比寿天「愛敬富財」… 釣竿を持ち鯛を抱えた福々しい、大漁・豊作・商売繁盛の神 大 黒 天「有福蓄財」… 打出の小槌に大袋を抱えて米俵に座り、家内財宝を授ける神 弁 財 天「芸道富有」… 琵琶を奏でて芸道に優れ、水辺に豊穣をもたらす才知弁舌の神 福 禄 寿「人望福徳」… 長い頭は数千歳ゆえ。福（幸福） ・禄（身分） ・寿（寿命）を授ける神 毘沙門天「勇気授福」… 甲冑姿で宝刀・槍を持ち、邪鬼を踏みつける、護法施福の神 布 袋 尊「清廉度量」… 太腹で大きな袋を持ち歩く。人徳と超能力を合せ持つ実在の僧 寿 老 人「延命長寿」… 杖に巻物を吊るし、長寿の象徴である鹿を伴った白髪白髭の神 あとがき 寒風の中、5時間ほどの道中でしたが、全て廻って 大満足、初詣もかねて、楽しい一日でした。お昼に食 した老舗「みや古」の深川めしも美味しかった。亀戸 天祖神社でひいたおみくじ（中吉）には「神と祖先に 感謝せよ」と書かれていました。有難うございます。 色紙は支部事務所に飾っておきます。 ── 12 ── 役員会ニュース ※役員会は隔月に 支部事務所にて 開催されています。 ［報告事項 ］ 1．平成24年度城東ブロック不動産フェア開催結果について（担当支部・墨田） ……………… 嶋田幹事長 平成24年9月21日（金）JR錦糸町駅北口アルカキット前に於いて開催されました。 街頭相談件数 16件（不動産相談8件、法律2件、税務2件、その他4件） 献血者数 申込53名 献血者数36名 ※城東ブロック…墨田・江戸川・葛飾・荒川・足立・江東の各支部 2．平成24年度本部主催チャリティゴルフ大会の開催結果について ……………… 総務・厚生小委員会 三川委員長 平成24年10月3日（水）富士レイクサイドカントリー倶楽部に於いて開催されました。 当支部より、岩﨑支部長、三川、豊田、庄司、大竹各氏が参加しました。 3．平成24年度宅地建物取引主任者資格試験開催結果について …………… 嶋田幹事長 平成24年10月21日（日）に開催されました。 当支部の担当会場 華学園（登録講習修了者会場） 申込者数749名 受験者数694名 欠席者数55名 受験率92.7％ 当支部より、本部員12名 監督員・監督補助員22名が従事しました。 4．平成24年度・第3回城東ブロック協議会開催結果について（担当支部・江東） ……………… 嶋田幹事長 平成24年11月16日（金）、屋形船「浅草橋 三浦屋」にて開催されました。 議題：①不動産フェア報告について ②支部事務所の合同事務所化について 参加者：59名（当支部より14名と白井事務員が参加しました） 5．平成24年12月度入会者及び12月末会員数の確定について ……………… 総務・組織小委員会 齋藤委員長 平成24年度12月度入会者及び12月末会員数は、下記の通り、確定しました。 11月末会員数 15,226名 12月度入会者 50名 12月度退会者 41名 12月末会員数 15,235名 ── 13 ── 地区会報告 【亀戸・大島地区】地区長 桐越 邦雄 平成24年12月7日（金）午後6時30分より、上野の「鳥陣」にて、 岩﨑支部長、本部の杉浦副会長の出席をいただき、寒さ厳しき中、 総勢25名の参加者の皆様と料理を楽しみながら、今後の支部活動に 対する協力を誓い合い、会員相互の親睦を図りました。 【深川第二地区】地区長 荒井 眞二 平成24年12月18日（火）午後6時30分より、「ホテルイースト21」 （東陽7丁目）にて、深川第二地区会を開催させていただきました。 ご多忙の中、ゲストに泉不動産鑑定株式会社 代表取締役の泉正秋 様をお招きし、今後の不動産動向の話をお聞かせいただきました。 また、其々の不動産業としての在り方の参考になるよう、ご指導いただきました。 今後は、もっと発案し合い、親睦と勉強会を兼ねた地区会にしていければと思います。 ── 14 ── 【深川第一地区】地区長 河村 雅彦 昨年は尖閣諸島・竹島問題など国際緊張が続く中、国政選挙と 都知事選挙が同時に行われ、慌ただしい年末となりました。 深川第一地区は、新年度に、昨年分と併せて懇親食事会を予定 しております。 今年は、日本の国力復活、また不動産業界の活況を願っております。 【砂町地区】地区長 三川 勝己 平成24年12月17日（月）午後6時30分より、「木曽路・南砂町店」 において砂町地区忘年会を開催致しました。参加者は13名です。季節 の会席料理を堪能しつつ、じゃんけんゲームなどして、親睦をさら に深めました。新会員の参加がなかったことは残念でしたが、砂町 地区の団結の強さを改めて感じる会となりました。 親睦行事に参加される方が減少傾向にあります。不動産業界は他業種に増して横の繋がり が大切な業界です。是非とも積極的なご参加をお願い申し上げます。 支部事務局よりのお願い ☆募集しています 江東区支部では、区役所と様々な協定事業を行っております。中でも、高齢者住宅あっせん については相談者数に対して、 ご紹介できる物件が不足しております。 「これは紹介してもいいよ」 という物件がございましたら、支部までご連絡願います。 ☆変更届を出してください 会員の皆様で、会社組織・住所・電話番号等、何か変更がありましたら支部事務所までご連絡 をお願い致します。行政への届けだけでは宅建協会の会員登録内容の変更はできません。必ず、 支部事務所へご連絡を! ☎03（3636）5893 ── 15 ── （江東区支部事務局 白井しづ子） 実務に役立つ研修 瑕疵担保責任に関する特約・容認事項の書き方 〜東京都不動産協同組合主催の第1回不動産実務セミナーより〜 平成24年9月14日（金） ティアラこうとう 講師：深沢綜合法律事務所 弁護士 髙川佳子先生 売主の瑕疵担保責任については、民法570条の「隠れたる瑕疵」とは何かが不明瞭なため、引渡し後 トラブルになりそうで、宅建業者の心配の種ですね。 近時の最高裁判例（平成22年6月1日）によると、瑕疵とは、 「具体的な当該契約時における当事者の 合意や契約の趣旨に照らして、通常又は特に予定されていた品質・性能を欠く場合」 ということで、 「隠れたる瑕疵」にあたるか否かは一般論や抽象論で論ずるもの ではなく、当該契約に即して判断されるようです。宅建業者としては重要事項説明 だけでなく、売買契約書に特約・容認事項を明記し、契約時における売主・買主の 意思を明らかにすることで、紛争を未然に防止することができます。実務に役立つ 記載例をご紹介します。ご参考にしてください。 ◎接道がないため、建築基準法43条但書の救済措置が必要な土地の売買 買主は、次の点を予め確認し、容認する 1．本物件は建築基準法に定める接道義務を満たしていないため、原則、建物の新築、増改築は できないこと。 2．但し、建築基準法第43条第1項但書の規定に基づき、特定行政庁が建築審査会の同意を得て 許可したものについては、この限りでなく、本物件においては、別紙「○○基準」の適用により、 建物の新築、増改築の内容が得られるとの見解を得ていること（平成○○年○月○日、○○市役所 建築指導課○○氏に確認） 。 3．建築審査会の構成によっては異なる見解になることもあり得ること。 ◎アスベストの使用状況が不明な建物の売買 アスベスト使用の有無について質問がありましたが、使用の有無は不明です。アスベストを含有 したアスベスト成型板は、平成16年10月にその使用が禁止されるまでは、広く 使用されていましたので、平成元年に建築された本件建物の一部にも使用され ている可能性があります。アスベスト成型板は、通常の状態で使用されている のであれば、そのこと自体で健康被害の心配はないとされていますが、増改築 や解体にあたっては、飛散防止の措置が必要となりますので、通常の解体工事 費用が割高になるおそれがありますが、その費用負担は買主の負担となること を予めご了承ください。 ◎第三者の水道管が敷地を通っている土地の売買 本物件敷地内に第三者の水道供給管が埋設されていますが、買主は現況にて買い受けるものとし、 今後、買主は売主に対し、撤去、損害賠償その他法的請求をなし得ないことを予め確認します。 ── 16 ── ◎自殺や殺人などの心理的瑕疵が存する物件の売買 本物件敷地内において、平成○年頃、死亡事件（殺人）が発生したが、事件 当時の建物は「お祓い」をして取り壊しをしているとのことである。以上の点は、 「隠れたる瑕疵」に該当するものではなく、 買主は売主に損害賠償その他法的請求 をなし得ないものとする。 ◎経年した中古建物の売買 宅建業者である売主は本物件引渡しから2年間瑕疵担保責任を負う。但し、本物件は築20年を 経過しており、屋根等の躯体・基本的構造部分や水道管、下水管、ガス管、ポンプ等の諸設備に ついては相当の自然損耗・経年変化等が認められるところあって、買主はそれを承認し、それを前提 として本契約書所定の売買代金で本物件を購入するものである（それらの状況を種々考慮、協議して 当初予定していた売買代金から金○○万円を値引きしたものである） 。買主は、各設備等が正常稼働 していることを現地で確認したが、引渡し後に自然損耗、経年変化による劣化腐食等を原因として、 仮に、雨漏り、水漏れ、ポンプ等の設備の故障等があったとしても、それらは隠れた瑕疵に該当する ものではなく、買主の責任と費用で補修するものとし、売主に対し法的請求・費用負担等を求めない ものとする。 ◎付帯設備が経年劣化している中古建物の売買 買主は、契約時における本物件及び付帯設備等の状態が、経年変化・使用・ 結露等により毀損・損耗・劣化に至っている状況を熟知し、売主は、本物件を 現状にて買主に引き渡すものとし、売主及び買主は、本項記載項目に関しては 「隠れたる瑕疵」に該当するものではなく、本契約第○条記載の「瑕疵担保責任」 について、売主は責任を負わないものとすることを確認するものとする。 ◎高圧線が上空にある不動産の売買 本件土地は高圧電線下にあり、東京電力株式会社との間で地役権設定契約が締結され地役権 設定登記が付されており、建築物は高度制限として○○メートル以下とされています（別紙登記記録 参照）。そのため、本件土地の価格については、付近の土地の価格から50％減額した価格を売買 価格とします。 ◎軟弱な地盤で、地盤補強が必要な土地の売買 1．本物件は新規造成地で地盤が軟弱である可能性があるところ、地盤調査が未了であり地盤改良 を要する可能性があるので、本物件上に建物を新築するに際しては買主の費用負担にて地盤調査 をするものとする。 2．買主は、仮に買主が地盤調査を実施しない場合でも、建築施行業者により買主の費用負担で、 地盤調査を求められる可能性があることを確認する。 3．上記地盤調査の結果、 地盤改良工事が必要となった場合の工事費用は買主が負担するものとする。 4．売主と買主は、以上の点を種々協議して本物件売買契約では本来の価格から○○万円を値引きし たことを確認する。したがって買主は、本物件に地盤改良工事を必要とする場合でも、本物件の 隠れたる瑕疵にするものではなく、買主は売主に対して一切の法的請求、金銭的請求をなしえない ことを十分理解の上、本物件の売買契約を締結するものであることを確認する。 ── 17 ── 江東宅建青年会活動報告 江東宅建青年会会長 矢 野 虎 三 新年明けましておめでとうございます。 日頃より青年会の活動にご理解とご支援をいただきますことに、会員一同心より御礼申 し上げます。 昨今ますます経済状況も厳しく、変化の激しい時代になっておきておりますが、地元に 主軸を置き、若い気持ちを持った宅建業者の集まりとして、福利厚生と親睦及び信頼関係 の向上、そしてスキルアップなどのための活動を進めてまいりました。 インターネットが定着し、もはやその存在を否定することはナンセンスになり、私たち 宅建業者の業務、業者間のお付き合いや取引の形も大きく変わりつつあります。 しかしながら、その裏ではすべて人が作って動かしているわけでありますので、基本は 事業者であっても、人と人とのコミュニケーションが大切であると感じております。 青年会としては、会に何のメリットがあるのか、何をしてもらえるのか、ということで はなく、諸先輩方が作り維持してきましたこの青年会という器を活用して、何ができるの か、どういうことをするのか、という観点で考え活動できればと考えております。 まだまだ道半ばではございますが、他地区支部青年会との交流や行事への相互参加、当 青年会会員だけでなく、日ごろお付き合いしていただいております不動産関連取引業者も 交えて、もっとオープンに、さまざまなアイデアで企画していきたいと考えておりますの で、本年も変わらず益々のご理解ご協力、そしてご参加を心よりお願い申し上げます。 〈活動状況〉 平成24年10月21日 宅地建物取引主任者試験監督員 平成24年11月13日 第2回研修会（右頁をご参照） 平成24年11月14日 墨田区支部青年会勉強会へ参加 平成24年11月18日 宅建青年会8地区対抗ボウリング大会（団体成績2位） 平成24年12月13日 忘年会（ちゃんこ鍋） 平成25年1月28日 新年会 ※ボウリング同好会 毎月1回適宜開催 ▲平成25年新年会（1／28） ▲高橋企画部長 ── 18 ── ▲ボウリング大会 ▲11月13日の研修会 江東宅建青年会研修：管理会社が知っておくべき 「保証とリスク」 昨年11月13日、亀戸文化センターにて、江東宅建青年会主催に よる表題研修会が行われました。滞納や退去トラブルの多い昨今、 リスク回避の基礎知識をご専門の弁護士に解説いただきました。 講師：法律事務所オーセンス 弁護士：森田雅也先生 ○連帯保証人をつけよう 連帯保証人は、賃借人の契約上の義務（賃料支払、原状回復、物件の返還）を、賃借人 と連帯して履行する義務を負います。連帯保証人は、単なる保証人と違って「補充性」が ないので、賃借人が不履行なら、賃貸人は直ちに連帯保証人に請求できます。連帯保証人 が複数いれば、各連帯保証人に全額の請求をすることもできます（滞納額が上限）。 ○保証会社の連帯保証は限定的保証 保証会社は賃借人に代わって賃料を代位弁済してくれます。但し保証契約によって保証 債務の範囲が限定されています。賃料1年分の保証契約であれば、それ以上の保証はあり ませんし、明渡し費用や原状回復費用なども特約次第です。内容をよく確認しましょう。 ○保証会社と契約上の注意点 保証会社の代位弁済を一定期間停止できる旨の特約があることに注意しましょう。代位 が長引かないよう、あえて滞納期間を生じさせ賃借人に対し契約解除と明渡し訴訟を行う ためのものです。 弁済停止期間内の分は、明渡し完了後に実行されるケースが多いようです。 ○個人の連帯保証人Aと保証会社Bの関係 両者をつけた場合、求償関係が生じるのが原則です。個人連帯保証人A（1人）と保証 会社Bのケースで、Bが債務100万円のうち80万円を賃貸人に弁済すると、（AとBの負担 部分は半々なので）50万円を超える部分の30万円をAに請求できます。なお、AからBへ の求償はできない旨の特約が保証契約に入っている場合もあります。 ○賃借人が死亡すると契約はどうなる？ 借家権は相続の対象となるので、原則として相続人と契約関係を処理します。 相続人がいない場合や相続放棄があった場合は、法的手続が必要です。遺品については相続 財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てます。明渡訴訟をする場合もあります。 ご遺体は埋葬等に関する法律に基づいて、死亡地の市区村長が埋葬・火葬します。 ○自力救済は禁止! 賃貸借契約書に残置物の処分を認める特約があっても、無効とされています。不法行為に 基づく損害賠償請求をされることもあります。東京地裁平成24年3月9日判決では、賃貸人が 家財を廃棄したケースで、財産的損害100万円、精神的損害100万円、弁護士費用20万円 の計220万円の損害賠償が認められています。 ── 19 ── 株式会社アップル亀戸店 タカ ツ コウ スケ 髙津恒介 代表者 東京都江東区亀戸5-2-1 カメヤビル401 TEL 0 3 - 6 8 9 2 - 3 5 3 5 FAX 0 3 - 6 8 9 2 - 3 5 3 6 〒 136 -0071 城東エリアにて初めての出店させていただきました。地域密着で喜ばれる応対を常に目指 して営業していきます。宜しくお願いします。 総合不動産株式会社 トヨ ダ ヒロ シ 豊田寛史 代表者 東京都江東区亀戸1-21-5 YSビル6F TEL 0 3 - 5 6 2 8 - 6 5 7 5 FAX 0 3 - 5 6 2 8 - 6 2 8 2 〒 136 -0071 賃貸、売買の客付けを致します。物件のご紹介をお願いします。 典和不動産株式会社 サイ トウ タケシ 齋 藤 剛 代表者 東京都江東区白河1-3-13 清州寮301号 TEL 0 3 - 5 8 7 5 - 8 0 3 0 FAX 0 3 - 5 8 7 5 - 8 0 3 1 〒 135 -0021 ご利用者様に「地域性」を情報発信出来る不動産会社を目指します。 サンウエストホーム株式会社 ニシ ノ イリ シゲル モリ ガ トシ ヒコ 西野入茂 代表者 東京都江東区亀戸1-39-5 TEL 0 3 - 5 6 0 9 - 7 8 8 8 FAX 0 3 - 5 6 0 9 - 7 8 8 9 〒 136 -0071 イー・トップ株式会社 森賀敏彦 代表者 東京都江東区亀戸1-17-1 碓井ビル2F TEL 0 3 - 5 6 0 9 - 7 0 6 1 FAX 0 3 - 5 6 0 9 - 7 0 6 2 〒 136 -0071 株式会社トーヨーハウジング イタ クラ ケン ジ タカ ハシ タク マ 板倉健司 代表者 東京都江東区東陽3-6-11 TEL 0 3 - 5 8 5 7 - 6 0 5 7 FAX 0 3 - 5 8 5 7 - 6 0 5 8 〒 135 -0016 株式会社TNO 東京都江東区門前仲町2-6-2 幸栄ビル4A TEL 0 3 - 5 8 7 5 - 9 2 6 0 FAX 0 3 - 5 8 7 5 - 9 2 6 1 〒 135 -0048 ── 20 ── 高橋拓磨 代表者