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多摩川住宅商業施設整備事業 事業実施方針 平成27年11月 東 京 都
多摩川住宅商業施設整備事業 事業実施方針 平成２７年１１月 東 京 都 住 宅 供 給 公 社 第１ 事業内容に関する事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １ 事業の名称 ２ 事業場所 ３ 事業の目的 ４ 整備する施設の種類 ５ 事業期間 ６ 事業の進め方 ７ 事業者の業務範囲 ８ 事業者の負担 ９ 事業スケジュール 1 第２ 事業予定者の募集及び選定等に関する事項・・・・・・・・・・・ １ 基本的な事業の進め方 ２ 公募スケジュール ３ 応募者の資格要件 ４ 提案審査に関して ５ 審査結果の公表 ６ 著作権について 5 第３ 企画、設計、建設、管理、運営等に係る条件に関する事項・・・・ １ 立地条件 ２ 施設計画及び管理・運営に関する条件 ３ 土地貸付条件 ４ 契約に関する条件 9 第４ 11 １ ２ ３ 第５ １ ２ ３ ４ ５ 事業実施に係るリスク・責任等の分担について・・・・・・・・・ 施設の企画、設計、建設に係るリスク・責任等の分担 土地貸付に係るリスク・責任等の分担 施設の賃貸に係るリスク・責任等の分担 意見及び質問の受付・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 説明会の開催 意見書・質問書の受付 意見書・質問書に対する回答等 資料の配布 連絡先 12 多摩川住宅商業施設整備事業 事業実施方針 【はじめに】 ○ 東京都住宅供給公社（以下、「公社」という。）及び分譲住宅５管理組合 で構成される多摩川住宅では、「多摩川住宅街づくり協議会」が設立され、 将来の街づくりの方向性の検討を進めている。平成２７年度には「街づ くり提案」としてとりまとめ、今後は調布市・狛江市により都市計画決 定に向けた手続きが進められる予定である。 ○ 公社では、多摩川住宅ロ-16号棟の解体・除却後の跡地を活用し、多摩川 住宅の中心地としての賑わいづくり及び地域の活性化を図るための商業 施設の整備事業（以下、「本事業」という。）を計画している。 ○ 本方針は、事業の内容、事業実施条件、事業予定者の募集及び選定など における基本的な事項を記載したものである。 ○ 募集内容等の詳細については、本事業に参加を希望する民間企業からの 意見等を踏まえ、今後公表する「事業者募集要項」等で示す予定である。 第１ １ 事業内容に関する事項 事業の名称 多摩川住宅商業施設整備事業 ２ 事業場所 （１）所在地：東京都調布市染地３丁目１-815ほか （資料１参照） （２）面 積：約１６，９００㎡ （資料２参照） ※面積は、借地権設定契約締結時に確定する。 ３ 事業の目的 本事業は、多摩川住宅ロ-16号棟の解体・除却後の跡地を活用し、商業施 設等を整備することで、多摩川住宅の中心地としての賑わいづくり及び地域 の活性化を図ることを目的とする。 1 ４ 整備する施設の種類 多摩川住宅ロ-16号棟跡地に、以下に示す商業施設及びその他提案施設を 事業者の費用負担により整備する。なお、跡地のうち、商業施設を整備する 用地（以下、「商業施設用地」という。）以外の敷地については公社が広場と して設計・整備を行う予定である。 （１）商業施設 地域の特性を活かし、賑わいづくりの拠点となる商業施設を計画する。 なお、機能として生鮮・日用品を扱うスーパーマーケット、郵便局、その 他金融機関の導入は必須とする。 （２）その他提案施設 提案により、商業施設内に地域の賑わいづくりに資する施設を設けるこ とが可能である。 ５ 事業期間 事業期間は、商業施設を運営する期間に建設及び除却工事期間を加えた期 間（30年間以上50年未満の期間で設定）とする。 ６ 事業の進め方 事業者等に関する用語の定義 事業応募者：本事業に応募する単独の企業又は企業グループ 事業予定者：公募により選定された単独の企業又は企業グループ 事 業 者：公社と基本協定を締結した単独の企業又は企業グループ 事業構成員：事業者を形成する個々の企業 （１）基本協定の締結 公社は、公募により選定された事業予定者と、事業実施に係る基本協定 を締結する。 (事業予定者が基本協定締結後、事業者になる。) （２）従前借家人との出店協議 事業者は、従前借家人と出店に関する協議を行う。 （３）定期借地等に関する契約の締結 公社と事業者とは、商業施設用地について、借地借家法（平成３年法律 第 90 号）第 23 条に定める事業用借地権設定契約を締結する。 （４）商業施設の整備 事業者は、創意工夫に基づき、商業施設を企画、設計、整備する。 （５）商業施設の運営・維持管理 事業者は、商業施設を運営する期間を通じ、運営及び維持管理を行う。 （６）商業施設用地の返還 事業者は、事業期間終了後、商業施設用地を更地とした上で、公社に 返還する。 2 ７ 事業者の業務範囲 （１）従前借家人との出店協議業務 事業者は、公社の示した条件と公募で提案した内容とに基づき、従前 借家人と出店に向けた協議を行う。 （２）借地に関する業務 事業者は、商業施設用地について、事業用借地権設定契約手続きを行う。 （３）商業施設の整備等 ア 事業者は、施設整備に係る設計、建設及び関連業務を行う。 イ 事業者は、商業施設の賃貸事業運営業務を行う。 ウ 事業者は、商業施設の維持管理・修繕業務を行う。 （４）商業施設用地の返還 事業期間終了後、事業者は商業施設用地を更地とした上で、公社に返還 する。 （５）その他 事業者は、公社が跡地内に整備する広場について情報共有を図るため、 公社の開催する設計会議等に適宜出席する。 ８ 事業者の負担 （１）事業者の負担 ア 従前借家人との出店協議に関する費用を負担する。 イ 商業施設用地への事業用借地権設定に関する登記等の費用を負担する。 ウ 商業施設用地への事業用借地権設定に際し、公社へ保証金を預託し、 事業用借地権設定契約の期間中は借地料を公社に支払う。 エ 商業施設の整備費用を負担する。 オ 商業施設の維持管理、修繕、運営等の全ての業務に係る費用を負担す る。 カ 事業用借地権設定契約の終了時、商業施設に係る除却費用を負担する。 （２）公社の負担 ア 商業施設用地における地中障害（基礎杭等）の処理に係る費用を負担 する。ただし、予期しない地中障害等の処理については、公社と事業 者との協議により、その費用負担を決めるものとする。 イ 商業施設用地における埋蔵文化財発掘調査の実施及び調査結果に基づ き必要となる対応に係る費用を負担する。 ウ 商業施設用地における土壌汚染調査の実施及び調査結果に基づき必要 となる対応に係る費用を負担する。 3 ９ 事業スケジュール 現在、以下のスケジュールを予定している。詳細については募集要項に示 す。なお、事業場所は埋蔵文化財包蔵地に該当し、ロ－16号棟解体後、埋蔵 文化財発掘調査を実施する予定である。 平成 27 年度末 事業予定者の選定 平成 28 年度 基本協定の締結・従前借家人との出店に関する協議 平成 29 年度 多摩川住宅ロ－16 号棟解体 平成 31 年度 事業用借地権設定契約の締結・商業施設建設工事の着工 平成 32 年度 開業 4 第２ 事業予定者の募集及び選定等に関する事項 １ 基本的な事業の進め方 （１）本事業への参加を希望する事業予定者を公募する。 （２）事業予定者の選定に当たっては、応募事業者の提案に基づき、プロポ ーザル方式により総合的に評価した上で、事業予定者を決定する。 （３）事業予定者は、公社と基本協定を締結し、事業者として従前借家人との 出店協議を行い、合意した場合は借家人として決定する。 （４）事業者は公社との間で、事業用借地権設定契約の締結及び必要な手続を 行った後、商業施設の建設工事に着手する。 ２ 公募スケジュール 現在、以下のスケジュールを予定している。詳細については募集要項に示す。 平成 27 年 11 月 12 日（木） 「事業実施方針」説明会 平成 27 年 11 月 13 日（金） 意見書・質問書の受付 ～11 月 20 日（金） 平成 27 年 11 月末頃 質問書への回答 平成 27 年 12 月頃 「募集要項」の公表 平成 28 年 ２月頃 提案書受付、提案審査 平成 27 年度末頃 事業予定者の決定 ３ 応募者の資格要件 （１）基本的要件 事業応募者は、商業施設用地を公社から定期借地し、商業施設を整備し、 施設を運営する期間中安定して事業を運営できる企画力、技術力及び経営 能力を有する単独の民間企業又は民間企業グループとする。 （２）事業応募者の構成 ア 事業応募者は、単独の民間企業又は複数の民間企業により構成される グループとし、グループで参加する場合は代表者を定めること。 イ グループで参加する場合は、構成員のいずれかが、他の事業応募者の 構成員として重複参加していないこと。 （３）資格要件 事業応募者には、事業運営等について、資格要件を付す予定である。詳 細は、募集要項に示す。 （４）事業応募者及び事業応募者の構成員としての制限 ア 地方自治法施行令（昭和22年政令第16号）第167条の４の規定に該当 しないこと。 5 イ 「東京都住宅供給公社競争入札参加登録業者指名停止等取扱要綱（平 成25年３月29日付公社要綱第８号）」又は「東京都競争入札参加有資格 者指名停止措置要綱（平成６年９月30日付６財経第756号）」に基づく指 名停止等の期間中でないこと。 ウ 経営不振の状態（会社の整理を始めたとき、会社の特別清算を開始し たとき、破産の申立てがされたとき、会社更生法（平成14年法律第154 号）第17条第１項に基づき更生手続開始の申立てがなされたとき、民事 再生法（平成11年法律第225号）第21条第１項に基づき再生手続開始の 申立てがなされたとき及び手形又は小切手が不渡りになったとき。）で ないこと。 エ 最近１年間の法人税、法人事業税、法人住民税及び消費税を滞納して いないこと。 オ 暴力団（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年 法律第77号）第２条第２号に規定する暴力団をいう。）又はその構成員 （暴力団の構成団体の構成員を含む。）若しくは暴力団の構成員でなく なった日から５年を経過しないものの統制下にある者でないこと。 カ 「東京都住宅供給公社暴力団等排除措置要綱(昭和24年１月１日付公 社要綱第１号)に定める排除措置対象者でないこと。 キ 無差別大量殺人行為を行った団体の規制に関する法律(平成11年法律 第147号)第８条第２項第１号に掲げる処分を受けている団体に所属して いないこと又は関与していないこと。 ク 本事業に係るアドバイザリー業務の関係者に資本面で関与(関係者の 発行済み株式総数の100分の25を超える株式を有し、又はその出資の総 額の100分の25を超える出資をしていることをいう。)しておらず、かつ 人事面で関連(会社の代表者あるいは、役員が関係者の代表者あるいは 役員をかねていることをいう。)していないこと。 ※ 本事業に係るアドバイザリー業務関係者 ・株式会社日本総合研究所 ・西村あさひ法律事務所 ・株式会社AD PLANEX 一級建築士事務所 ・株式会社ブレインズワーク・アソシエイツ （５）参加資格要件確認の基準日 提案書の受付時点を予定する。詳細は募集要項に示す。 ４ 提案審査に関して （１）審査体制 ア 審査は、公社に設置する審査委員会で行う。 イ 審査委員会の構成については、公表しない。 6 （２）審査方法 ア 審査は、事業全体について、価格以外の要素も含め、提案内容を総合 的に評価する。 イ 審査方法の詳細については、募集要項に示す。 （３）審査項目 現在、以下の審査項目を予定しており、詳細については、募集要項に示 す。 ア 参加資格要件 イ 基本的事項（商業施設の各条件に対する適格審査） ウ 施設全体の計画、景観、環境及び安全 エ 商業施設の計画及び管理運営方法 オ 商業施設との連携を踏まえた広場の計画、及び商業施設と広場を一体 的に管理・運営することを想定した提案 ※広場は地区施設となるため、原則地域住民が自由に使用可能な空間と するが、地域コミュニティの賑わいづくりのイベント等を行うことを 想定している。今後、地域住民等とルールづくりについて協議する。 カ 事業の運営・経営計画 キ 従前借家人との協議体制及び手順 ク 事業者が公社に支払う借地料 ケ その他 ５ 審査結果の公表 審査結果については、すべての事業応募者に個別に通知するとともに、事 業予定者及び事業予定者の提案概要を公表する。 ６ 著作権について 応募図書の著作権は、それぞれの事業応募者に帰属するが、公表、展示、 その他公社が必要と認めるときには、協議により公社はこれを無償で使用で きるものとする。 7 第３ 企画、設計、建設、管理、運営等に係る条件に関する事項 現在、以下の条件を予定しており、詳細は募集要項に示す。 １ 立地条件 （１）事業場所：東京都調布市染地３丁目１-815 ほか（資料１参照） （２）面積：約 16,900 ㎡（資料２参照） ア 商業施設用地（貸与対象地）：約 9,300 ㎡ イ 広場用地：約 7,600 ㎡（公社が設計、整備予定。面積には交番用地 約 120 ㎡を含む） （３）用途地域：第一種住居地域 （※地区計画により床面積 1 万㎡までの商業施 設を建設可能とする予定） （４）指定建ぺい率：26％ （※地区計画により 50％に変更予定） （５）指定容積率：60％ （※地区計画により 160％に変更予定） （６）その他地域地区：25ｍ第二種高度地区 （７）道路：南側 16ｍ（主要市道 23 号） 西側 18ｍ（主要市道 24 号） 東側 12ｍ（一般市道南 193 号） （８）日影規制：４時間/2.5 時間（測定水平面４ｍ） （９）航空法の高さ制限：なし （10）電波障害防止区域：なし （11）その他：地区計画により壁面後退を定める予定（南側西側7ｍ、東側5ｍ） ※当該敷地は、都市計画法第 11 条で規定されている一団地の住宅施設で ある。現在、平成 28 年度中の都市計画決定（一団地の住宅施設の廃止 及び地区計画の策定）を目途に、行政と協議中である。 ※商業施設建設の際の（４）建ぺい率（５）容積率の算定にあたっては、 広場用地を含むものとする。 ※現在、事業場所の北側に接している団地内通路は廃止予定である。 ２ 施設計画及び管理・運営に関する条件 （１）商業施設に関する条件 ア 多摩川住宅の中心地としての賑わいづくり及び地域の活性化を図るた めの商業施設を計画する。 イ 機能として生鮮・日用品を扱うスーパーマーケット、郵便局、その他 金融機関を導入する。 ウ 関係法令等（東京都及び調布市の条例等を含む）を遵守する。 エ 平成 28 年度中に策定予定の地区計画を遵守し、周辺環境に配慮した 計画とする。 オ 都市開発諸制度の活用に当たっては、関係する行政の各担当部署と事 前に協議を行う。 8 カ 「東京都景観計画」及び「調布市景観計画」に従い、景観に配慮した 計画とする。 キ 事業場所内への車両出入口については、交通管理者と協議の上計画す る。 ク 駐車場施設は、商業施設に対する東京都駐車場条例（昭和 33 年東京 都条例第 77 号）等に定める台数分以上で、商業施設の管理運営上、必 要な台数を整備する。 ケ 広場の計画及び管理・運営を実施する場合は事前に公社との協議が必 要である。 （２）従前借家人に関する条件 ア 従前借家人の意向について、募集要項に示す。 イ 新施設への出店について、従前借家人と協議を行い、合意した場合は 出店を決定する。 ３ 土地貸付条件 事業者は、商業施設の建設に当たり、商業施設用地である公社所有地に借 地借家法第23条に定める事業用借地権設定契約を公社と締結する。詳細は募 集要項に示す。 （１）定期借地の条件 ア 借地権利は賃借権とする。 イ 貸地面積は、約9,300㎡とする。 ウ 貸付期間は、商業施設を運営する期間に建設及び除却工事期間を加え た期間とする。 エ 借地料及び保証金 （ｱ）借地料及び保証金の条件については、募集要項に示す。 （ｲ）事業用借地権設定契約終了時には、事業用借地権設定時に預託さ れた保証金を事業用借地権設定契約に基づき返還する。 ４ 契約に関する条件 現在、基本協定、事業用借地権設定の契約について以下の条件を想定して おり、詳細は募集要項に示す。 （１）事業予定者は、公社と業務内容に関して協議を行うと共に、事業者とし て基本協定を締結する。その上で、従前借家人と出店協議を行う。 （２）基本協定には、事業用借地権設定に関する規定、商業施設等の整備・運 営、従前借家人者との出店協議等に関する基本的な考え方等に関する規定 等を含める予定である。 （３）基本協定及び事業用借地権設定契約の案については、募集要項と同時 に示す予定である。 9 第４ 事業実施に係るリスク・責任等の分担について 現在、以下のようなリスク・責任等の分担を予定している。詳細については、 募集要項において定め、最終的には公社と事業者とが締結する契約等に規定す る。 １ 施設の企画、設計及び建設に係るリスク・責任等の分担 （１）事業者の提案内容に起因する損害については、事業者が責任を負う。 （２）計画内容及び建設工事に係る近隣への説明は事業者が行うものとし、 事業者がこれらに係る責任を負う。 （３）法令変更及び不可抗力等により設計変更、工期延長、建設費用の増加等 が生じた場合は、事業者が責任を負う。 ２ 土地貸付に係るリスク・責任等の分担 （１）貸付対象地において、地中障害（基礎杭等）の処理については、公社が 実施するが、予期しない地中障害等の処理については、公社と事業者と の協議により、その費用負担を決めるものとする。 （２）貸付対象地において、公社がロ－16号棟解体に伴う埋蔵文化財発掘調査 及び調査結果に基づき必要となる対応を実施する予定である。 （３）貸付対象地において、公社がロ－16号棟解体に伴う土壌汚染調査及び調 査結果に基づき必要となる対応を実施する予定である。 （４）上記、貸付対象地において、事業期間終了後に敷地を更地とする義務は、 事業者が責任を負う。 ３ 施設の賃貸に係るリスク・責任等の分担 商業施設の賃貸事業運営については、事業者が責任を負う。 10 第５ １ 意見及び質問の受付 説明会の開催 この「事業実施方針」の内容について、次の要領により説明会を開催し ます。 （１）日 時 平成 27 年 11 月 12 日(木) （２）場 午前 11 時から 所 東京都住宅供給公社 渋谷美竹事務所３階 （東京都渋谷区渋谷１丁目 15 番 15 号 テラス渋谷美竹） （３）参加者 本事業に参加を希望する民間企業。ただし、１社につき３名までとし ます。 出席希望の方は、別紙１の様式に所要の事項を記載し、電子メールに て、11 月 10 日（火）午後５時までに「５ 連絡先」に送付下さい。なお、 電子メールの送付後、電話にて受信確認を行ってください。 都合により申 込み出 来なかった方 で説明 会への参加を 希望す る方は、 「5 連絡先」までお問い合わせください。 ２ 意見書・質問書の受付 （１）この「事業実施方針」に対する意見・質問のある場合は、受付登録申 込書（別紙１の様式）に所要の事項を記載し、電子メールにて、11 月 10 日（火）午後５時までに「５ 連絡先」に送付下さい。なお、電子メール の送付後、電話にて受信確認を行ってください。 （２）説明会への参加申込みのために別紙１を提出している方は、再度提出 する必要はありません。上記の別紙１を送付いただいていない方からの 意見書・質問書は受付けません。 （３）意見・質問については、別紙２の の提出期間に「５ 様式に所要の事項を記載し、（５） 連絡先」へ電子メール（意見書・質問書は添付ファ イルとする。）により送るものとします。なお、電子メールの送付後、電 話にて受信確認を行ってください。 （４）１件の意見・質問に対し、１枚の様式を使用して下さい。 （５）提出期間は平成 27 年 11 月 13 日（金）から同月 20 日（金）午後５時 までとします。 11 ３ 意見書・質問書に対する回答等 （１）提出された質問書に対する回答書は、別紙１を提出いただいた受付登 録者全員にメール又はＦＡＸで行います。また、受付登録者の中で希望 があれば、「５ 連絡先」にて配布しますので、ご連絡ください。 （２）回答に当たって企業名等は公表しません。 （３）意見書に関しては、意見の内容を記載する予定です。 （４）意見書・質問書を寄せられた方には、後日内容確認のため、必要に応 じてヒアリングを行うこともあります。 ４ 資料の配付 （１）この「事業実施方針」は、公社ホームページで閲覧できるほか、「５ 連絡先」にて平成 27 年 11 月 5 日（木)より 11 月 10 日(火)まで配布しま す（平日のみ）。配布時間は、午前９時から正午まで及び午後１時から午 後５時までの間とします。 （２）この「事業実施方針」は、平成 27 年 11 月 12 日（木）の説明会の会場 においても配布します。 ５ 連絡先 東京都住宅供給公社 住宅計画部 事業開発課 東京都渋谷区渋谷１-15-15 テラス渋谷美竹 3 階 ＴＥＬ 03－3409－2261（代表） 電子メールアドレス：[email protected] 東京都住宅供給公社ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞｱﾄﾞﾚｽ：http://www.to-kousya.or.jp/ 12