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第一章 これから先もずっと、 汗 とストレス にまみれて 働 き続 けますか？ わずかな退職金と引換えに、使い捨て人間になりますか？ とある本に、非常にショッキングなことが書かれていました。 ﹁多くのサラリーマンは、会社に散々使い回され、耐用年数が過ぎたらわずかな退職 金と引換えに廃棄される運命にある﹂と。 これを読んだサラリーマンは、﹁一生懸命働いているのに、ひどい扱いだ！﹂と皆が 憤るでしょう。 しかし、実際のあなたの毎日はどうでしょうか。会社に使われながら、汗とストレ スにまみれ、頭と体を酷使する毎日を送っているのではないですか？ 朝は目覚ましで叩き起こされ、満員電車に揺られ、職場では上司や部下、取引先か ら突き上げられ⋮。 でもマイホームのローン、教育費、老後の生活への不安などお金の心配があるから、 不満足ながらもこの生活から抜け出せない⋮。 多くのサラリーマンはそんな葛藤を抱えながら、毎日を過ごしているのではないで 10 しょうか。 しかし︱。 そんな人生、もうイヤじゃないですか？ 不満足な毎日を繰り返しながら、一生を終えてしまっていいのでしょうか？ ﹁それはイヤだ﹂ そう思った人にこそ、今すぐにでも、決意してほしいのです。 ﹁わずかな収入を得るために、汗とストレスにまみれた毎日を送るのをやめる﹂と。 もっと具体的に言えば、 ﹁時間とお金に縛られない、自分らしい生き方をする﹂と。 そんなことは難しいとあなたは思いますか？ いいえ、難しいことではありません。 これから私が話すことは夢のような輝かしい未来の話です。でもその夢は決して覚 めません。あなたがその夢を〝現実〟に変えることができるからです。 今まで一生懸命、汗とストレスにまみれて働いたあなたは、その辛さと引換えに〝社 会的な信用〟を手にしているはず。この〝社会的な信用〟こそ、夢を現実にするパス 11 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ ポートとなります。 その夢とは、あなたがあくせく働くことなく、収入を得られるということ。しかも 苦労することなく得たその収入が、次の収入を生み、さらに、次の次の収入を生むと いった無限のスパイラルを広げていくのです。 この夢が叶う頃、あなたはお金の心配から解放されるでしょう。そして自分の時間 を手に入れ、自分の好きなことをして暮らします。南の島でのんびり、そんな日常も アリかもしれませんね。 今まで頑張ってきたあなただからこそ、このスキームをつくる資格があります。 さあ、決して夢では終わらない、あなたの成功物語を、これから一緒に紡いでいき ましょう。 12 13 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ あなたも〝働かずに稼ぐ人〟になれる ◆今の暮らしに満足していますか？ それでは、ここからはあなたのお話といきましょう。 まず、この本を手に取ったあなたに、質問をさせてください。 ﹁あなたは、今の収入に満足していますか？﹂ この質問に﹁ＹＥＳ！﹂と答えたあなた、素晴らしいですね！ 今の日本は、ボーナスカット、残業代カット、さらには月々の給料もカットされる という不況の真っ只中。物価は上がっているのに、もらうものは減っていくという中で、 サラリーマンは不安を抱えざるを得ない状態です。 仮に今の収入に満足していたとしても、今後ますます景気が悪化すれば、会社の業 績が傾いてリストラの対象になったり、会社そのものが倒産するというリスクもある わけです。 14 そのうえ高齢化社会を迎える日本では、年金制度の存在自体も危ぶまれている状態。 これからの将来や老後の備えまで考えると、本当に頭が痛くなりそうですよね。これ らをもってすると、﹁今の収入には満足しているけど、将来は⋮﹂と自信が持てない方 も多いのではないでしょうか。 それではここで、もうひとつ質問をさせてください。 ﹁あなたは、今の暮らしに満足していますか？﹂ これにはどう答えますか？﹁ＹＥＳ！﹂と答えたあなたには、私は何もアドバイス することはありません。どうぞこれからも、今の満足ある暮らしを維持できるよう頑 張ってください。 では﹁ＮＯ﹂と答えた方はどうでしょう。先の質問で今の収入に満足していない方は、 当然こちらの質問でも﹁ＮＯ﹂と答えるでしょう。しかし、収入には満足しているけど、 こちらの質問の答えは﹁ＮＯ﹂だった方もいるはずです。 満足する収入は得られるけれど、そのためには残業や休日出勤は当たり前。体にム チ打って、家族と過ごす時間や自分の好きなことに費やす時間も削るような暮らしで は、残念ながら人生の満足度は低いと言わざるをえないでしょう。 15 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ 私は、昨年春から不動産投資を始めたい方向けにセミナーを開催していますが、そ こに参加された方からも、こんな声がよく聞かれます。 ・忙しく働くのではなく、自分のペースで働きたい。 ・収入を気にせず、趣味を仕事にしたい。 ・毎日働きたくない。 ・旅行など、自分の好きなことができる時間が欲しい。 これらの声からも分かるように、 ゆとりの﹁時間﹂を得るために、今の仕事以外で得られる﹁収入﹂が欲しい という考え方が、とても多いことに気づかされます。まさに﹁自由﹂を買えるお金 が欲しいといったところでしょうか。 収入を確保するために、汗とストレスにまみれて働く人生に疑問を持った人たちこ そが、私のセミナーに参加されているのです。 ◆﹁不労所得﹂ ﹁投資﹂という考え方 自分の働き方、自分の人生に疑問を持った時こそ、チャンスです。 16 家族と過ごす時間や自分の好きな事をする時間を全て犠牲にし、汗とストレスにま みれて働いてきたあなたは、きっとこう考えるでしょう。 ﹁働かずに稼ぎたい﹂ こ れ は 頑 張 っ て き た あ な た だ か ら こ そ 辿 り 着 い た、 出 る べ く し て 出 た 結 論 で あ り、 あなたのこれからの人生を変えるターニングポイントとなる考え方です。そして実際 に人生を変えるものこそが、﹁働かずに稼いで得た収入﹂＝﹁不労所得﹂なのです。 不 労 所 得 の 種 類 に つ い て は 様 々 な も の が あ り ま す が、 一 般 的 に よ く 言 わ れ る の は ﹁投資﹂によって得られる収入です。またひとくちに投資と言っても、株式や外国為替、 先物取引など多くの種類がありますが、この本で私がおすすめしたいのは、日々数字 に追われない﹁不動産投資﹂です。 不動産投資がなぜおすすめなのか、その理由は今から順を追ってお話ししていきま すが、 簡単に言うと、 少ない自己資金で、大きな投資ができる 少ない労力で、長期的に安定した収入が入る という点が挙げられます。 17 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ さらに言えば、 自分の労力以外の部分で収入が入ってくる という点です。 自分ひとりの労力で稼げる金額には限りがあります。しかし不動産投資をするとい うことは、家庭にもう一人の働き手をつくるということに等しいのです。 あなた以外の働き手︵不動産︶が収入を生み、さらにその収入が次の働き手となっ て新たな収入を生み出します。あなたのコピーロボットができることで、あなたの負 担は楽になり、経済的に潤うというわけです。 まず私自身が不動産投資で人生が変わりました。さらに人生を変えたいと願った方々 を、不動産投資を通してお手伝いさせていただき、あらためて不動産投資が持つ魅力 と可能性に気づかされたのです。 それではここで、私がお手伝いさせていただいた不動産オーナー様の事例をひとつ ご紹介しましょう。 18 ＣＡＳＥ１． オーナー様／Ｋさん︵ お住まい／福岡市在住 ご職業／公務員 ︻物件データ︼ 歳・男性 ︶ 月 に お 姉 様 か ら 一 任 さ れ、 私 の も と に ご 相 談 に い ら っ し ゃ い ま し た。 に６棟のアパート経営をされています。 ★Ｋさん １Ｋ・８戸 １Ｋ・８戸 １Ｋ・８戸 １Ｋ・８戸 １棟目をご購入された後はご姉弟で続々と不動産を購入され、現在はお姉様とご一緒 ２０ ０ ４ 年 44 ■１棟目 ご購入価格 ５，２９０万円 ■２棟目 ご購入価格 ４，９８０万円 ■３棟目 ご購入価格 ５，０３０万円 ■４棟目 ご購入価格 ５，４５０万円 19 10 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ ★お姉様 ■１棟目 ご購入価格 ５，２２０万円 １Ｋ・８戸 ■２棟目 ご購入価格 ５，２９０万円 １Ｋ・８戸 Ｋ さんがアパート経営を始められたのは、将来、仕事をリタイヤした後、年金のプ ラスになればと考えられたことがきっかけでした。順調に棟数を増やされ、現在はご 姉弟で６ 棟のアパートオーナーをされています。アパート経営によって収入が入るこ とに加え、﹁思いもよらぬところで人脈が広がった﹂ことがメリットだったとか。今後 代とまだお若いですが、すでにご姉弟で６ 棟のアパートオー の目標は１００戸のオーナーとなって、早く仕事をリタイヤしたいとのことでした。 Ｋ さんは年齢的には このことからも、不動産投資は長年資産を蓄えられてきたご年配の方や土地持ちの できるでしょう︶。 ししますが、不動産投資のカラクリが分かれば、簡単に成し遂げられることだと理解 も５，０００万円代の不動産を複数持つということは大変なことです︵しかし後でお話 ナーになられています。公務員という安定したご職業でいらっしゃいますが、それで 40 20 資産家、特別な職業に就く高給取りの方のみが行う投資ではないことが、お分かりに なるはずです。若くても、自己資金が少なくても、一般の会社に勤めているサラリー マンの方でもできる投資なのです。 なぜそれができるのか？ そのカラクリは後の章でお話ししますが、とにかく不動産 投資というものは、私たちにとって遠くにあるようで、実は身近なものであるという ことを知っていただきたいと思います。 ◆３５０万円から始まる５億円のサクセスストーリー！ 不動産投資は、働かずに稼いで得られる収入﹁不労所得﹂を生み出す魔法の杖です。 こう言うと胡散臭いと思われますが、私は不動産投資における成功のポイントをしっ かり押さえて投資すれば、不動産投資は本当に大きな富を生む魔法の杖になれると断 言できます。いえ、〝魔法〟という言葉を使ったのは間違いかもしれませんね。魔法と は神がかり的な力の象徴です。しかし不動産投資は神頼みのお金儲けではありません し、一攫千金を狙ったギャンブルでもありません。正しく言い換えれば、〝マジック〟 とでも言いましょうか。一般的に外から見れば、不思議な魔法を見ているように映っ 21 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ ても、実はタネ明かしされていないだけで、きちんとした根拠がある、というイメー ジ。普通のサラリーマンが、不動産投資で大きな富を得るというサクセスストーリーは、 一見魔法のように見えて、きちんと説明できる法則が存在するのです。 私 の セ ミ ナ ー の 中 で、 参 加 者 の 皆 さ ん が 期 待 と 疑 い の 目 を 持 っ て 注 目 さ れ る の が、 ﹁３５０万円から始まる５億円のサクセスストーリー﹂という演題です。 これは文字のとおり、不動産投資によって３５ ０ 万円の資金が５ 億円に膨らむとい う、まさにサクセスストーリーをテーマにした話なのですが、セミナーではこれを実 際に成し得るための方法を、リアルな数値をもとに解説していきます。参加者からは、 ﹁このテーマを見た時は、正直まさか！ と思ったけれど、実際に具体的な数値で話を 聞いていくと、不可能なことではないと気づきました﹂という声を多くいただいてい ます。 不動産投資は、時として信じられないようなサクセスストーリーを引き起こします。 しかし、それは先ほど述べたように、神頼みやギャンブルではなく、きちんとした法 則を理解し、ポイントを押さえて取り掛かることで、確実に導き出される〝結果〟な のです。 22 いつも私は、セミナーに参加された方々に、﹁あなたの将来の理想像は何ですか？﹂ と問います。すると、まずは月収１００万円、年収２， ０００ 万円といった収入の数字 が出てくるのですが、その先からは﹁自分の不動産を増やしていって、最終的には街 づくりに参加したり、自分自身の街を持ちたい﹂と夢がどんどん膨らんでいきます。 それは不動産投資だからこそ見られる夢であると、私は思います。なぜなら不動産 投資によって不労所得を得られる仕組みが、どんどん広がる特徴があるからです。不 動産投資では、最初は３５ ０ 万円しか資金がなくても、ある法則を使えば、数千万の 不動産物件を何棟も持つことができ、それらがさらに大きな資金を呼ぶという、プラ スのスパイラルが起こります。 こんな魅力と可能性を秘めた不動産投資を前にすると、人はさらに大きな夢をみる ものです。どうか、夢は大きく持ってください。そしてそれを叶えるための仕組みを、 不動産投資で準備してください。不動産投資は、あなたの夢を叶えるパワーを十分に 持っています。 23 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ 〝働かずに稼ぐ人〟は不動産投資を始めている ◆なぜ不動産投資なのか これまで読んでいただいて、﹁自分も不労所得を得たいなあ﹂﹁不動産投資ってなん となく面白そう﹂くらいは、思っていただけましたか？ それではこれから具体的に不動産投資のことについてお話ししていきたいと思いま す。まずはなぜ、﹁不動産投資﹂なのか？ という素朴な疑問から。 ここでは、不動産投資、というよりもアパート経営という言い方が馴染みやすいの かもしれませんが、これは昔からなんとなく〝よく見聞きするビジネス〟であったと 思います。しかし、よく見聞きするわりには、一般の方はアパート経営についてよく 知らないのが現状です。アパート経営といえば、プロの業者か企業、もしくは土地持 ちの資産家が行うもの、というイメージもあり、実際に、一般人にはあまり関係のな い話だったのではないでしょうか。 24 しかし、昨今の日本でも、欧米のように一般人が﹁投資﹂について学び、実践する ようになってからは、アパート経営は﹁投資﹂のひとつの方法として認知されつつあり、 アパート経営支援のサービスなども増えて、一般の方がどんどん参入できる環境が整っ てきています。 ◆不動産投資の仕組み まず、不動産投資とはどんなものを指すのでしょうか。大きく分けると以下のよう になります。 ① 不動産を購入し、賃貸を通じて家賃収入を得る︵不動産所得︶ ② 不動産を購入した後で売却し、利益を得る︵譲渡所得︶ ③ 不動産取引を行う金融会社が販売する、不動産系の金融商品を購入して利益 を得る︵ファンドや証券︶ 私がこの本でお話ししたいのは、①の不動産を購入して、賃貸を通して家賃収入を 25 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ 融 資 アパート 購入 賃 貸 借入金返済 家 賃 BANK オーナー様 入居者 家賃収入 − 借入金返済 手取り収入 図１ アパート経営における３者関係 得 る 投 資 の 仕 組 み で す。 マ ン シ ョ ン が 対 象 と な る 場 合 は、 規 模 や 効 率 共 に、 個 人 投 資 というよりは専門会社の領域になりますの で、 こ こ で は﹁ ア パ ー ト 経 営 ﹂ に つ い て お 話ししたいと思います。 アパート経営とは︵図１︶ 自 己 資 金 と 銀 行 か ら の 借 り 入 れ に よ り、 不動産投資の対象物件となるアパートを購 入 し、 ア パ ー ト の 入 居 者 か ら 入 る 家 賃 収 入 を 得 て、 借 入 金 の 返 済 分 を 差 し 引 い た 金 額 を、 手 取 り 収 入 と し て 受 け 取 る と い う シ ン プルな仕組みです。 特 に こ の３ 者 間 の 関 係 と い う も の が 大 事 な ポ イ ン ト な の で、 そ れ に 関 し て は 後 ほ ど 詳しくお話ししていきます。 26 ◆不動産投資のメリット それでは、アパート経営を仮定した、不動産投資の代表的なメリットをお話ししま しょう。 ■メリット１．投資初心者に優しい、ローリスク＆ミドルリターン 突然ですが、Ｊ ＡＬの株が紙切れ同然になると、あなたは予想していましたか？ 実 は私にも同様の経験があるのです。過去に私が買った外国為替の投資商品が為替変動 により紙切れ同然になり、資本金が半分になったことがありました。これには本当に ガッカリしますよね。しかし、不動産投資では、資産が紙切れ同然になることはあり ません。なぜなら建物や土地が形として残るからです。長い年月が経って建物がなく なっても、土地だけは必ず残ります。土地の価値はゼロになることはないのです。 さらに不動産投資は、それを運用していくなかで、自分の手で工夫ができ、様々な 対策を立てられるので、リスクを回避することが可能になります。これが不動産投資 であっても、③のような金融商品になってしまうと、結局は金融会社に全てお任せに なってしまい、納得いかない結果を招いてしまうこともあるのです。 27 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ また、基本的に、株式や外国為替などの投資商品が、経済に左右される懸念がある のに対し、不動産投資は景気に左右されず、入居者のニーズがある限り、一定の収入 を長期的に確保することができます。 一般的に収益率︵リターン︶の高い投資は、その分大きなリスクを伴います。その 中でも不動産投資は﹁ローリスク＆ ミドルリターン﹂に位置し、以下のようなメリッ トがあります。 ある程度の確実なリターンが見込める ︵成功ポイントを押さえれば、より確実に大きなリターンをあげることができる︶ いきなり資産価値が半分まで目減りしたり、ゼロになるなどの大きなリスクが ない ︵これも同じく成功ポイントを押さえれば、リスクを大幅に減らせる︶ 実際に、私が不動産投資のお手伝いをしたオーナー様からも、﹁他の投資と比較する 28 と、収益がゆったりした流れなので、メンタル面での負担が少ない﹂という声が聞か れます。不動産投資は、 ﹁大きなリスクを負うのは不安だが、ある程度満足できる利益 は出したい﹂と願う方々には最適な投資なのです。 ◆少ない自己資金で大丈夫 ■メリット２．サラリーマン歓迎！ 少ない資金で投資ができる ﹁不動産投資をやってみたいけど、自己資金が少ないから無理⋮﹂ そういう声をよく聞きます。しかし、先ほど、﹁３５０万円から始める５ 億円へのサ クセスストーリー﹂でもお話ししましたが、不動産投資は少ない自己資金から始めら れます。 不動産投資の世界では、銀行からの借入金を上手に利用することにより、少ない資 金でもアパートと土地という、大きな資産を手に入れることができます︵レバレッジ 効果︶。 さらに、１棟目の不動産で得られた収入をもとに、再び融資を受け、２棟目の不動 産を手に入れることでさらに収入が増えていく⋮というような稼げる仕組みができて 29 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ きます。 このことからも、少ない初期投資で将来的には大きな利益を得たいと考える方には、 レバレッジ効果を生む不動産投資がオススメなのです。 ◆サラリーマンだ・か・ら、大丈夫 さらに不動産投資をためらう人たちからよく聞かれるのが、こんなフレーズです。 ﹁自分は普通の会社勤めのサラリーマンで収入も少ないから、不動産投資なんてでき ない﹂ これに対して、私は声を大にして申し上げています。 ﹁普通の会社勤めのサラリーマンだ・か・ら、不動産投資ができるんです！﹂ 不動産投資でポイントになるのが、銀行からの融資による﹁借入金﹂です。 融資を受けるには、各銀行の規定に応じた様々な審査がありますが、一定の安定収 入がある会社勤務のサラリーマンは、大金を稼いでも収入に波がある自営業やフリー 30 ランスの方に比べると、融資が降りる条件としては圧倒的に有利なのです。 私のセミナーに参加される方で、不動産投資を始めたい理由として、﹁会社を辞めた いから﹂という方も大勢いらっしゃいます。先ほど述べたように、汗とストレスまみ れの、大切なプライベートの時間まで捧げるような仕事であれば、一刻も早く不動産 投資によって不労所得を得られる仕組みをつくり、会社を辞められた方がよいでしょ う。しかし、ご自身が目標とされるレベルまで、不労所得による収入が得られていな い場合は、ひと呼吸をおいてリタイヤする時期を検討することが必要です。 ● 少ない自己資金で不動産投資を始めようと思ったら・・・ □ 不動産を得るためには、自己資金プラス銀行より借入金を得なければ ⇐ ならない □ 借入金を得るためには、融資の審査をパスできる一定の安定収入がな ⇐ ければならない □ 会 社 勤 め の サ ラ リ ー マ ン を 続 け て、 有 利 な 条 件 で 融 資 を 受 け な が ら、 不動産投資の仕組みをつくっていく 31 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ このスタイルこそが、不動産投資によって不労所得を拡大させる、最良のやり方か もしれません。そう考えると、〝普通の会社勤めのサラリーマン〟であり続けるという ことは、大きなメリットなのです。 ◆私的年金にもなる不動産投資 ■メリット３．私的年金の確保、節税対策にもなる複数の〝うまみ〟 歳・男性 ︶ ここでもうひと方、私が不動産投資をお手伝いさせていただいたオーナー様のケー スをご紹介します。 ＣＡＳＥ２． オーナー様／Ｆさん︵ お住まい／福岡市在住 ご職業／自営業 60 32 ︻物件データ︼ 歳から先の老後のため﹂ ２００４年２月、私のもとにお問い合わせをいただき、同月に１棟目の物件をご購 入されて、アパート経営をスタートされました。 １Ｋ・８戸 １Ｋ・６戸 １Ｋ・６戸 ■１棟目 購入価格 ２，８８０万円 １Ｋ・４戸 １Ｋ・８戸 ■２棟目 購入価格 ４，８００万円 ■３棟目 購入価格 ３，７５０万円 ■４棟目 購入価格 ３，３８０万円 ■５棟目 購入価格 ５，１５０万円 Ｆ さんがアパート経営を始めようと思ったキッカケは、﹁ 歳を過ぎたら、ビジネスとしてアパート経営を考えられ 保﹂を考え、その手段として不動産投資を始められる方は少なくありません。 このＦさんのケースのように、﹁年金代わりになる、年金にプラスできる、収入の確 ており、仕事をリタイヤしたときの代わりとして考えられていました。 だったのだとか。もともと 70 歳以上という社会を迎える 実際に、この本を手にとった皆さんで、将来の自分の年金について楽観視している 方はおられないでしょう。２０１４年には４人に１人が 33 60 65 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ 一方で、ますます少子化は進み、国の年金制度だけでは、明るい老後は期待できそう にありません。私たちにとって、安心できる老後の備えを確保するということは、緊 急の課題でもあります。 このような点からみても、長期間の安定的な収入が見込める不動産投資を、将来の 歳を過ぎてからのセカンド・ビジネスとして考えるやり方もあり 〝私的年金〟として捉えるのは、理にかなった考え方です。 Ｆ さんのように ここでは不動産投資にまつわる代表的な節税効果についてお話しします。 ﹁節税﹂効果があることをご存知でしょうか。 入 に ば か り 目 が 行 き が ち で す。 し か し、 地 味 な が ら も、 結 果 大 き な プ ラ ス に 化 け る、 不動産投資といえば、家賃、場合によっては売却益など、プラスに生み出される収 ◆節税効果もある不動産投資 ておいた方がよいでしょう。 れ、資産を増やしたいと考えるのであれば、若いうちから不動産投資の仕組みをつくっ ますが、ローン返済の期間が気になる方や、時間をかけて不動産物件を数多く手に入 60 34 ■所得税、住民税の節税 一般のサラリーマンの給与は﹁給与所得﹂ですが、不動産投資によって得られる収 入は﹁不動産所得﹂となります。通常﹁給与所得﹂については会社が税務上の手続き を行っていますが、個人で取得した不動産に関しては、個人で確定申告を行います。 ここでポイントになるのが、﹁いかに経費をかけたか﹂です。不動産を経営していく １ ２ うえで経費として認められるのは、管理費や保険料、ローン返済時の利息部分、減価 ︵不動産投資にかかった経費︶＝不動産所得 償却費、固定資産税、専従者給与などです。 税金の対象となるのは、 ︵不動産投資による総収入︶ ここでいう、﹁不動産所得﹂です。 ＊１ 減価償却費⋮建物など時間の経過とともに古くなってくる資産を﹁減価償却資産﹂といい、その 資産は法的に定められた﹁耐用年数﹂に従い期間ごとに分割計上できる。その金 額を減価償却費という。 に 携 わ っ た こ と へ の 対 価 と し て 給 与 を 支 払 う と い う 名 目 で、 経 費 を 計 上 で き る。 ＊２ 専従者給与⋮青色事業において、個人事業主と生計を共にする配偶者やその他の親族に、事業 青色事業以外では一定の額を控除できる﹁専従者控除﹂となっており、青色事業 より経費として認められる額が少なくなる。 35 − 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ なので、経費の部分が大きければ大きいほど、不動産所得の部分を圧縮でき、結果、 課税金も少なくできます。場合によって赤字計上できれば、会社勤めで得られる﹁給 与所得﹂と損益通算でき、所得税や住民税を節税することもできます。 しかし、減価償却費は考慮されるが、それ以外の無駄な支出を計上する節税は、次 の不動産購入を考える際に銀行からの融資が受けにくくなることがあるので、注意が 必要です。 私個人としては、﹁収入を減らして節税をする﹂という発想よりも、ぜひとも取れる 収入は多くとっていただき、それに対しての節税を考えていただきたいと思います。 ■相続税の節税 財産を相続する場合に、その金額に応じて発生するのが﹁相続税﹂です。しかしこ れが不動産になると、課税の評価額が変わってきます。 土地代は路線価︵路線価がない場合は倍率方式︶ 建物は固定資産税評価額 となり、このように実際の価格よりかなり低く評価されます。 36 さらに、借り入れで購入していれば、 借入残高 ＝ 課税価格 37 評価額︵購入価格より低い価格︶ となり、大きな相続税対策が可能となるのです。 − 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ 阿部ちゃんのサクセスストーリー 〝私は ％の利回りで運用しています。〟 ％を達成した理由 50 重要な数値です。 ％ 本当 ﹂と期待と疑いの気 ！？ そんななか、私は﹁実質の利回り 開催しています。このタイトルを見た皆さんは、﹁ ％ という利回 30 30 30 持ちを持ってセミナーに参加されます。そしてセミナー終了後には、 ！？ ％ 以上の買い方﹂というタイトルのセミナーを こ の 自 己 資 本 収 益 率 は、 不 動 産 投 資 で ど れ だ け の 利 益 が 出 て い る か の 指 標 と な る、 本収益率﹂といいます。 ロー︶を、不動産購入時に投資した自己資金額で割って導き出された数値を、 ﹁自己資 不動産投資によって得られる収入からすべての支出を引いた手取額︵キャッシュフ 私はいつも﹁表面利回り﹂は役にたたないと言っています。 ◆私が利回り 50 38 りを出すことが不可能じゃないということを、ちゃんと理解されて帰られるのです。 私はセミナーで、いつもはっきり断言しています。 ﹁実質 ％の利回りを出すことは、可能です﹂と。 数字だと確信しているからです。 では、なぜそんなことが私に言えるのか、それは私が 20 の不動産投資において 実質 ％の利回りを実現しています。 50 いう数字は驚異的とも言えるでしょう。しかし、これは本当のことなのです。 ％ 前後の利回りがひとつの目安となる不動産投資の世界で、実質 ％ の利回りと 続けました。そしてこの経験に基づいて得られた〝知恵〟によって、私は現在、自身 実際に様々な手法で不動産投資を行い、四苦八苦しながら確実に稼げる法則を探し 体験から、〝知恵〟を学んだからです。 数年に渡る不動産投資の実 なぜなら、成功のポイントをきちんと押さえさえすれば、誰しも必ずや達成できる 30 50 実質 ％の利回りという世界は、どんなものだと思われますか？ 39 10 50 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ 私が投資した資金に対して年間 ％ の収益があがる、ということは、およそ２年ほ ナーを悩ます頭痛の種でしょう。しかしながら、実際に私は、パッと見人気がなく他 例えば、入居率の問題は不動産投資でも一番重要な部分であり、場合によってはオー 身の力で舵取りをしながら行う不動産投資をオススメしているのです。 る〝知恵〟のなせる技。だからこそ、他人まかせの金融商品で投資を行うよりも、自 これこそが、不動産投資を自ら実践し、手を加えながら工夫し、学んだところによ 受けることなく現在も着実に不動産投資にまい進しています。 るところも少なくありません。しかし、私は多少の揺れはあったものの、ダメージを 界はこのような不況の波をもろにかぶる業界なので、倒産や破産といった結末を迎え 不動産投資を行うなかで、バブル崩壊やそれに続く不況も経験しました。不動産業 い進することができるようになったのです。 １棟の入居率を気にするといった不安感はなくなり、大きな気持ちで不動産投資にま き る。 私 は こ の 流 れ を 利 用 し て 複 数 の 不 動 産 物 件 を 所 有 し ま し た。 そ の こ と に よ り、 それによって次の不動産物件を手に入れ、そこからまた収入が生まれる仕組みがで 益になるという世界です。 どで投資金額の元が取れ、３ 年目からは不動産投資から得られる収入が、丸のまま利 50 40 の人が手を出さないような残ってしまっている物件であっても、実質 ％ の利回りを 達成しています。このように、私の話を聞くと、 ﹁工夫次第で問題は解決できそうだ﹂ と思えてくるのではないでしょうか。これも不動産投資の面白さなんですよ。 ◆プロが教える、不動産投資に向く人、向かない人 あなたが今１，０００万円を手に入れたら、どう使いますか？ 私はセミナーで、参加者の方に次のような質問をしています。 質問 ① １，０００万円を貯金する。 ② １，０００万円で贅沢をする。 ③ １，０００万円で宝くじに投資する。 ④ １，０００万円で不動産を購入して、その利益分で贅沢をする。 ⑤ １，０００万円を元手︵自己資金︶に融資を受けて、不動産を購入する。 41 50 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ セミナーに参加している方の回答で多いのは、当たり前ですが④もしくは⑤です。 しかし、一般の方ではどうでしょうか。一番多いのは①ではないかと思うのです。 ①を選んだ方は、お金を貯めたいと考えられている方です。さらに、 お金を﹁貯めること﹂＝お金を﹁増やすこと﹂ だと考えられているかもしれませんね。 確かにお金を使わずに貯めていたら、合計金額は増えていきます。さらに銀行から の金利もつくので、元金より若干増えていくでしょう。 しかし、今の銀行の金利がだいたい１％ としても、今後日本の物価が３％ の水準で 上がっていけば、金利分のお金では足りず、元金を食い潰しますよね。 なので、﹁貯金﹂＝﹁お金を増やす﹂の図は成り立たなくなるわけです。 ②と③に関しては、これを選ぶ方は少ないでしょう。ちなみに宝くじを買うことは、 ﹁投資﹂ではありません。ほとんど０か１００かの世界は﹁ギャンブル﹂だと言えます。 そして、④と⑤です。この選択の違いについては第二章で述べていきますが、とり あえずこれを選んだ人は、﹁投資﹂によって、お金を増やしていこうと考えられている 方です。 42 ①のようにお金を眠らせて貯めるのではなく、④や⑤のようにお金を動かして増やす。 この意識に目覚めることが、不動産投資の第１歩だと言えます。 これに関しては、第２章以降で私がお話しする﹁成功のポイント﹂を読み進めてい ただければ、おのずと考え方が身に付いてくると思います。 今までは①を選んでいたあなたが、この本を読み終えた後でどう変化するか。私は それが楽しみです。 43 第一章 汗とストレスにまみれて働き続けますか？ 人生を変えるための ワークシート それではここで、私が実際にセミナーで参加者の皆さんに質問している内容を、読 者の皆さんにも質問します。 書き込み式のワークシートになっていますので、実際に思いのまま書き込んでみて ください。 想いを文字にすることによって、自分自身を知ることになり、さらに自分の夢に対 して強い意志が宿ります。夢が夢のままで終わる人は、自分の夢に対しての強い意志 ︵責任と言い換えてもいいかもしれません︶が足りていなかったのかもしれません。 それでは、自分の今を振り返り、将来の展望を具体的に書きましょう。 44 ■Ｑ１．あなたは今の収入に満足していますか？ ＹＥＳ ｏｒ ＮＯ ■（ＮＯ）と答えた方のみ ●現状の月収は（ ）万円 年収は（ ）万円 ●収入が足りないことで困ることは何ですか？ ■Ｑ２．あなたは不動産投資によってどのくらいの収入を得 たいですか？ ■Ｑ３．あなたは今の暮らしに満足していますか？ ＹＥＳ ｏｒ ＮＯ ■（ＮＯ）と答えた方のみ ●今の暮らしの何が不満ですか？ ■Ｑ４．あなたは不動産投資によって、今の暮らしをどう変 えたいですか？ ■Ｑ５．あなたは不動産投資によって、将来の暮らしをどん な風にしたいですか？ 45