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不動産評価と不動産鑑定基準
１ 土壌汚染が不動産問題に！ ◆不動産評価と不動産鑑定基準 ● 土壌汚染が不動産問題に！ （１） 土壌汚染と不動産鑑定評価 2003年１月より、不動産鑑定評価基準が新たになり、土壌汚染地に関する鑑 定評価上の取扱いが明確化された。その直接的背景には土壌汚染対策法の制定 があるが、さらにその背景に、以下のような不動産市場における状況の変化が あった。 そもそも土地の価値の鑑定評価とは、どのようなことであるのか？極めて簡 潔に言えば、 「土地の価値を（鑑定）評価するとは、市場価値（market value） を求める。 」ということになる。もちろん、後述するように土壌汚染地の市場価 値に関しては種々意見があると考えるが、ここでは、まず、今、何故、土地の 評価にあたって、 「土壌汚染」が大きなテーマになってきたのか？について、簡 ︹ 土 地 取 引 二 ︺ 単に触れておきたい。それはまさに不動産市場が大きく変わってきたからであ る。それでは、どのように変わってきたのか？ここ数年、外資系あるいは、外 国資本が日本の不動産を購入する際、彼らが、特に米国で行ってきた Due Diligence の一環として、土壌汚染の調査（ＡＳＴＭのフェーズⅠ）を要求するよう になった。これが、直接的に急速に「土壌汚染」問題をクローズアップさせた 主たる原因といえよう。買い手がこのような行為を行えば、市場において「土 壌汚染」問題が顕在化する。そうなれば、不動産市場において「土壌汚染」と いう問題を前提にした土地の価格形成がなされるようになる 。もう一つ、 個々の問題となった土壌汚染事例を教訓として、取引前にフェーズⅠ調査が ルール化されてきたということも事実としてあげることができる。さらに、2001 年10月よりスタートした東京都の「都民の健康と安全を確保する環境に関する 条例（以下、環境確保条例） 」により、不動産取引の慣行も大きく変わった。2003 年２月15日に施行された「土壌汚染対策法」の施行状況 及びその影響が注目 される。 55 55 １ 問題の所在 ◆土壌汚染リスクと担保評価 ● 問題の所在：土壌汚染リスクと対応 （１） 金融機関にとっての土壌汚染問題 土壌の汚染は、浄化や被覆などの修復に多額のコストを要し、場合によって は土地の価値を大きく減価させる問題である。これは、金融機関の業務との関 わりでは、担保評価の問題に直結する。担保とは、いうまでもなく、与信期間 中に企業に発生する予測し得ない事態に備えて徴求するものであり、万が一の 場合にはその処分により債権の回収を図る最終的な拠り所である。従って、金 融機関には徴求している担保の価値を常に正確に把握すること、すなわち、そ れを可能にする担保価値の正確な評価手法を有していることが求められてい る。土壌汚染は、①地下環境における物質の挙動の複雑さ、②汚染行為と発覚 までに長期間経過していることによる因果関係の錯綜、③どこまで対策を打て ば「浄化済み」になるのかというゴールの不透明さ、など複雑な性格から、本 ︹ 土 地 取 引 ︺ 来的に金融機関に期待される「正確な担保価値を把握する」という機能の大い なる阻害要因になっているわけである。 この点は洋の東西を問わない。欧米主要国では、1980年施行の米国・スーパー ファンド法を皮切りに順次土壌汚染に対する法規制が導入されてきたが、その 都度この問題が金融機関の担保評価に与える影響が明らかになり、様々な問題 を惹起してきた。今日では、シティバンクやバークレー、ドイチェバンク等の 欧米の主要な金融機関では、融資のフロント部門を支援するために、土壌汚染 リスクについての科学的知見を兼ね備えた専門部署を設置したり、浄化コスト を把握するための外部の専門評価会社とのコンサルティング契約を締結するな どの対応策を講じており、 既にコントロール可能なリスクとして扱われている。 これに対してわが国では、土壌汚染自体は典型７公害の一つとして古くから 認識されてきたものの、実際に法規制として土壌汚染対策法（以下、「対策法」 という）が施行されたのが2003年２月ということもあって、金融機関の実務に 321 321 第２章 自治体政策の実際 札幌市 札幌市生活環境の確保に関する条例 公布年月日 平成14年３月６日条例第５号 最 終 改 正 − 土壌関連規定 第５章 工場等における公害の防止 掲載箇所等 第４節 土壌及び地下水の汚染の防止（第90条−第105条） 関連規則等 札幌市生活環境の確保に関する条例施行規則（平成15年２月３日規則第４ 号） 〔最終改正：平成17年２月23日規則第５号〕 １ 土壌及び地下水の汚染の禁止 □何人も土壌及び地下水を汚染しないよう努めなければならない（条例第90条１項） ２ 有害物質取扱事業場の設置者の義務 ◆設置者の義務 □有害物質取扱事業場を設置する事業者（以下「有害物質取扱事業者」という。）は、 有害物質を土壌に流出させ、又は地下に浸透させてはならない（条例第90条２項） □有害物質取扱事業場（条例第２条15号、規則第10条）： 水質汚濁防止法施行令別表第１第19号から第21号まで、第22号から第29号ま で、第31号から第37号まで、第40号、第41号、第43号、第46号から第51号の２ まで、第52号から第55号まで、第57号、第58号、第61号から第64号まで、第65 号、第66号、第67号、第71号の５及び第71号の６の施設であって、水質汚濁防 止法第２条７項に規定する有害物質使用特定施設であるものを設置している 工場等 規 制 概 ◆構造基準、管理基準の遵守 要 □有害物質取扱事業者は、その設置する有害物質取扱事業場について、構造基準及び 管理基準を遵守すること（条例第91条） □構造基準（規則第49条１項）： □有害物質を保管し、又は取り扱う場所の床は、コンクリート、タイル等の不浸 透性の材料で作られていること等 □取扱場所の周囲は、排水、廃液等の流出を防ぐための防液堤を設けた構造であ ること等 □薬品槽は、床面から離して設置し、又は受け皿等を設置するなど、漏えいがあっ た場合に、その確認ができる構造であること □管理基準（規則第49条２項）： □薬品槽の液面、薬品槽、受け皿等、配管及びバルブ類については作業の前後等 に点検し、漏えいを発見した場合は、直ちに漏えい防止の措置を講ずるととも に、漏えい箇所の補修を行うこと □取扱場所の床、受け皿等及び防液堤については定期的に点検し、亀裂等を発見 3004 ︹ 土 地 取 引 四 ︺ 3004 土壌汚染対策関係条例プロファイル した場合は、直ちに補修すること ◆有害物質取扱事業場の設置・変更・廃止の届出 □有害物質取扱事業者は、有害物質取扱事業場の設置、変更、廃止の際に市長に対し て所定の届出を行うこと等（条例第92条−第95条） □未届・虚偽の届けをした場合：３か月以下の懲役又は20万円以下の罰金等（条例 第130条等） □届出受理日30日以内に上記事項を実施してはならない（条例97条） ◆市長による計画変更命令 □構造基準、廃止基準に不適合な場合に市長は、計画の変更又は計画の廃止を命ずる ことができる（条例第96条） □計画変更命令に違反した場合：６か月以下の懲役又は30万円以下の罰金（条例第 129条） ◆市長による基準適合命令等 □構造基準、管理基準、廃止基準を遵守していないと認めるときに市長は、期限を定 めて、当該基準に従うべきことを命じ、又は当該有害物質取扱事業場の使用の一時 停止を命ずることができる等（条例第100条） □基準適合命令に違反の場合：６か月以下の懲役又は30万円以下の罰金（条例第 129条） ︹ 土 地 取 引 二 ︺ ◆事故時の措置 □有害物質取扱事業者は、事故時、直ちに必要な応急措置を講じ、事故状況及び講じ た措置の概要を市長へ報告 □市長は、応急措置を講じていないときは、当該有害物質取扱事業者に対し、応急措 置を命ずることができる。その際、応急措置の内容等を市長へ報告等（条例第101条） □命令違反の場合：６か月以下の懲役又は30万円以下の罰金（条例第129条） ◆市長による汚染物質の除去等の措置命令 □市長は、有害物質の土壌流出、地下浸透により、現に人の健康に係る被害が生じ、 又は生ずるおそれがあるときは、有害物質取扱事業者に対し、有害物質除去措置等 を講ずべきことを命ずることができる。その際、措置内容等を市長へ報告等（条例 第102条） □命令違反の場合：１年以下の懲役又は50万円以下の罰金（条例第128条） ◆記録の保管及び引継ぎ □事故時の措置、汚染物質の除去等の措置に関する記録作成、保管 □当該措置を講じた者が土地の所有者と異なるときは、当該措置を講じた者は、当該 記録の写しを当該土地の所有者に交付 □土地の所有者は、当該土地を譲渡しようとするときは、その譲渡を受ける者に対し、 上記措置の記録を引き継ぎ（条例第103条） ◆市長による立入検査等 □市長は、その職員に有害物質取扱事業場に立ち入り、施設その他の物件を検査させ、 3005 3005 １ わが国の土壌汚染への取り組み（その経済的・規制的動向） ◆土地取引をめぐる動向 ● わが国の土壌汚染への取り組み （その経済的・規制的動向） わが国における土壌汚染についての諸々の仕組みは、農業用水や飲料源泉と いった「水」の安全性に直接関係しない限り、法制度から商慣習、私人の認識 の程度に至るまで、概ね寛容であったといえる。こうした寛容さは、環境問題 への関心の低さもさることながら、 「土地の価格が必ず上昇する」という、いわ ゆる土地神話に支えられていたところが大きく、実際の土地価格上昇に伴う キャピタルゲインは、仮に土壌汚染があった場合でもその修復・浄化費用を上 回ってきたことから、買い手・売り手の両者にとって、 「土壌汚染＝リスク」と までの認識には至っていなかった。ところが、バブル崩壊の後、土地神話が終 焉し、結果、キャピタルゲインが期待できなくなると、取引後の土壌汚染の発 覚は、そのまま企業（購入者）にとっての財務リスクとなる状況にとって変わっ ︹ 土 地 取 引 二 ︺ た。また、ＣＳＲ（企業の社会的責任）が問われはじめた昨今において、企業 が環境問題を引き起こした場合、企業ブランドに大きな影を落とすこと（名声 リスク）となり得ることから、土壌汚染は、企業を中心とした土地の購入側に とって、確実にリスクとして捉えられるようになってきた。 こうした土地取引に係る経済的動向の変化とは別に、近年、法規制動向にも 大きな変化が生じてきた。土壌汚染対策については、従前まで、水質汚濁防止 法の改正やダイオキシン類対策特別措置法の制定、あるいは個々の自治体によ る独自の土壌地下水汚染対策条例の制定等、土壌汚染を部分的・間接的に規制 する方策が主であった。ところが、リサイクル元年といわれた2000年以降、多 くの環境法規制が整備され、その中で、2002年５月、土壌汚染を包括的に規制 する国内はじめての法律、 「土壌汚染対策法」が制定された（施行は2003年２月）。 当法律は、土壌汚染の状況を把握し、土壌汚染の健康被害の防止に関する対策 を講じることにより、国民の健康保護を図ることを目的とし、そこでは、特定 の有害物質（鉛、砒素、トリクロロエチレン等）によって土壌が汚染されてい 6505 6505 第１章 総論 ないかどうかを、特定施設を有する土地の所有者がその使用目的を変更した際 （工場地を住宅地として利用する際など）あるいは土壌汚染による健康被害が 生ずるおそれがある際に、当該土地所有者に汚染調査を義務付けている。そし て、調査の結果、基準以上の汚染が発覚した場合には、都道府県知事が「指定 区域」として指定・公告し、一般に情報を開示する。また、指定区域内の汚染 により人的健康被害の恐れがある場合も、都道府県知事は土地所有者等に対し 汚染の除去命令を与える権利を有するなど、従前までの個別・部分・間接的手 法とは異なった対応が可能となった。 こうして、国による土壌汚染への積極的な取り組み、その変革が大きく期待 される中、2004年２月15日現在、土壌汚染対策法の執行状況を概観するに、指 定区域が14件、調査命令が３件、措置命令に至っては０件であった（環境省発 表）ことは、同法の施行による土地取引への直接的インパクトが期待されるほ ど大きくなかったことを物語っている。しかしながら、実際、マーケットへの 間接的な影響の程度は決して小さなものともいえず、今後の当局の執行対応次 第では、わが国の土地取引に大きな変化をもたらす可能性は否定できない。 ● 土地取引に係る土壌汚染リスク管理動向① こうした土地に係る経済的動向及び法規制動向の変化に基づき、実際の土地 ︹ 土 地 取 引 二 ︺ 取引慣行にも少なからず変化が生じつつある。実際に、不動産鑑定や担保評価 の場面についても、不動産鑑定基準が2003年１月に改正されたことを受け、土 壌汚染リスクを不動産評価に反映しようとする体制が、徐々にではあるものの 整いつつある。また金融機関における実際の担保評価の場面においても、土壌 汚染リスクを反映する必要性が高まっている。 金融機関は通常融資先がデフォルトを起した場合に、担保物権を売却処分（あ るいは任意売却）することになるが、担保物権である不動産に土壌汚染が認め られる場合、実際、浄化を実施せずに買い手を見つけることが困難となる。ま た、予想外の莫大な浄化費用が発生した場合、担保設定金額を回収できないこ とにもなり得る。こうしたことから、金融機関にとって、土地取引に係る融資 6506 6506 土地取引後の土壌汚染発覚をめぐるトラブル 事例の概要 「契約後、廃棄物その他関連する新たな問題が生じようとも、何らの請 求をしない」との確認書を取り交わしたが、土地の引渡し後、揮発性有機 化合物質汚染が発見されたケース。 Ａ社は、Ｂ社からＸ県Ｙ市の土地を購入した。Ａ社はその後、本件土地 の引渡しを受けたが、以前、Ｂ社が産業廃棄物処理場として使用していた 一部の土地に未処理のまま放置された廃棄物の存在が明らかになったこと から、その完全な撤去・廃棄に向け、処理対象物及び量やその費用負担に つき両者で合意した。その結果、当該処理が終了した後、 「契約後、廃棄物 その他関連する新たな問題が生じようとも、Ａ社はＢ社に対し何らの請求 ︹ 土 地 取 引 二 ︺ をしないことを両者確認する」旨の確認書を締結するに至った。 ところが、その後、当該土地の使用に際し、揮発性有機化合物汚染が発 見され、その濃度は、土壌汚染・地下水汚染共に環境基準を大きく超える ことが判明した。また、当該汚染がＢ社の放置していた廃棄物が原因であ ることも確認された。Ａ社は、本件土地の新規利用に当たり、Ｘ県及びＹ 市との間で公害防止協定を締結しており、当該協定に基づく両自治体との 協議の上、追加調査の実施及び必要な対策を取ることとなった。そのため、 Ａ社は本汚染対策に必要となる費用の多くをＢ社に負担させたいと考えた が、同確認書の存在から、話し合いの末、小額の支払いのみを受け取るだ けとなった。 キーワード 蛔 6601 ●揮発性有機化合物 ●環境基準 ●公害防止協定 ● 土壌汚染 ●地下水汚染 6601 第２章 事例 法令上の課題 ○公法（環境関連法）の対象となるか 土壌汚染案件については、通常、土壌汚染対策法・水質汚濁防止法・廃棄 物処理法等の対象となり得る。 土壌汚染対策法に該当するか否かは、 以下の手順でスクリーニングされる。 −法２条の「対象物質」に該当するか −法３条の「特定施設」 ・４条の「基準に該当する土地」に該当するか −法５条の「指定区域」に該当するか −法７条の「措置命令」の対象となるか （−法８条に基づき汚染除去費用を請求できるか） 本件の場合、揮発性有機化合物汚染であることから、 「対象物質」に該当す るものの、引き続き工場の敷地として使用されることから、法３条における 「特定施設の使用の廃止時」に該当せず、また、法４条における「人の健康 被害が生じるおそれがある」指定区域にも該当しないことから、土壌汚染対 策法の対象案件とはならない。 ︹ 土 地 取 引 二 ︺ 本件において、仮に土壌汚染対策法の対象となっていた場合、Ｂ社への費 用請求は、同法８条但書により、Ｂ社が既に汚染除去等の費用を負担し、又 は負担したものとみなされるか否かが判断されることになる。 また、地下水汚染が生じている場合、水質汚濁防止法の対象ともなり得 が、本件の場合、飲用井戸や水道原水の取水口地点における地下水汚染では ないことから浄化命令の対象とはならない。 廃棄物処理法については、現状、汚染土壌はその対象とはならないものと 理解されている（但し、汚染土壌の最終処分や中間処理にあたっては、廃棄 物処理法上の許可施設での処理・処分が求められる）。 6602 6602