Title 経済変動を考慮した市街地再開発事業のフィジビリティ に関する研究

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経済変動を考慮した市街地再開発事業のフィジビリティ
に関する研究( Dissertation_全文 )
北村, 幸定
Kyoto University (京都大学)
2003-05-23
https://doi.org/10.14989/doctor.k10379
Right
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Thesis or Dissertation
author
Kyoto University
パターンＢ
経済変動を考慮した市街地再開発事業の
フィジビリティに関する研究
2003 年 2 月
北村 幸定
序
都市は絶えず変化を続ける大規模で複雑なシステムであり，その構造の明確な定義は困
難であると言われている．すなわち，高度に都市化した現代社会では，都市の形成をめぐ
って様々な現象が複雑多岐にわたって休むことなく展開しているのである．その都市の発
生・発展・拡大・衰退・再生のプロセスは，現実には市場原理のもとでの自生的成長に委
ねてしまうことはできず，そこに形成される都市空間の利用を，社会公共的観点から制御
しようとする政策的・法的介入を常に求めている．しかしながら，都市住民にとって生活
の場であると同時に，経済活動の場でもある都市空間は，わが国では絶対的な私的所有権
が保証された土地の集合体の上に存続している．この不安定な背景において，都市の発展
が，あまねく市場原理に委ねられるのならば，それは自由な土地所有権を前提に，土地を
ひとつの商品と扱う経済活動に蹂躙され，都市空間の物理的基盤として決定づけられる土
地利用は，もっぱら経済的利潤と効率性の追求に帰着し，都市住民にとって望ましい生活
環境は破壊されよう．それゆえ，都市空間の公共的性格の承認が求められ，その形成と利
用配分のあり方を経済システムの外側から公共的に秩序づける社会システムの構築が要請
されるのである．今，わが国における多くの市街地再開発事業は，小手先だけの対応によ
って生じた複数の政策間における数々の矛盾点のために，複雑な隘路に迷い込んでいる．
翻って時代は，停滞する経済下で疲弊した市街地を，持続可能性を考慮した快適な生活環
境の都市に再生するために，新たな処方箋を強く要請している．本研究の主旨は，事業実
施環境悪化の渦中にあって，その目的がますます多様化する市街地再開発事業の実行可能
性確保にある．本研究の成果が，今後の市街地再開発事業推進の一助となれば幸いである。
平成 15 年 2 月
北村
幸定
目
次
第 1 章 序論 -------------------------------------------------------------------------------------------- 1
1.1 研究の背景と目的 ···················································································· 1
1.2 研究の構成と内容 ···················································································· 2
1.2.1 研究の構成 ····································································································· 2
1.2.2 研究の内容 ····································································································· 2
1.3 結語 ····································································································· 5
第 2 章 既往研究と本研究の位置付け ------------------------------------------------------------ 7
2.1 概説 ····································································································· 7
2.2 市街地再開発制度の経緯 ·········································································· 7
2.3 諸外国における再開発制度 ········································································ 8
2.4 市街地再開発事業の収支構造 ···································································· 8
2.5 公共事業における費用便益分析の現状 ························································· 9
2.5.1 公共事業評価の意義 ························································································· 9
2.5.2 公共事業の評価手法 ························································································· 9
2.5.3 評価マニュアル ······························································································· 12
2.5.4 事業評価の実際 ····························································································· 12
2.6 都市再開発プロジェクトの評価上の課題 ······················································· 13
2.7 新たな財源措置と資金調達制度 ································································ 15
2.8 本研究の特徴と位置付け ········································································· 16
2.9 結語 ································································································ 17
第 3 章 わが国における市街地再開発事業の概要 ------------------------------------------- 23
3.1 概説 ··································································································· 23
3.2 事業の歴史的経緯 ················································································· 23
3.2.1 概要 ············································································································ 23
3.2.2 時代背景ごとの特色························································································· 24
3.2.3 時代背景ごとの特色のまとめ·············································································· 26
3.3 事業法の構成 ······················································································· 27
3.3.1 事業目的別の分類 ·························································································· 27
3.3.2 事業内容による分類 ························································································ 28
3.3.3 法による分類 ································································································· 28
3.4 事業法の展開 ······················································································· 29
3.4.1 展開の特徴 ··································································································· 29
3.4.2 法の展開の変遷 ····························································································· 29
3.4.3 法の展開からみた今後の課題 ············································································ 32
3.4.4 既存事業法・制度における問題点の総括 ······························································· 32
3.5 市街地再開発事業の現状 ·········································································· 34
3.5.1 市街地再開発事業の実施状況 ··········································································· 34
3.5.2 市街地再開発事業の進捗状況 ··········································································· 36
3.5.3 各ステップにおける平均所要期間 ········································································ 39
3.5.4 長期化地区の実態把握 ···················································································· 44
3.5.5 長期化傾向のまとめ························································································· 47
3.6 結語 ··································································································· 47
第 4 章 諸外国における都市開発の現状 ------------------------------------------------------- 63
4.1 概説 ···································································································· 63
4.2 イギリス ······························································································· 63
4.2.1 サッチャー政権下における都市開発政策の特色 ····················································· 63
4.2.2 都市開発公社(UDC) ······················································································· 65
4.2.3 エンタープライズゾーン(Enterprise Zone) ···························································· 68
4.2.4 エンタープライズゾーン政策の評価 ······································································ 70
4.2.5 イギリスの現状における総括 ············································································· 75
4.3 アメリカ合衆国························································································· 76
4.3.1 アメリカ合衆国の都市計画体系 ··········································································· 76
4.3.2 土地利用規制 ································································································ 78
4.3.3 成長管理政策 ································································································ 81
4.3.4 今後の成長管理政策 ······················································································· 85
4.3.5 都市整備のための財源制度 ·············································································· 87
4.3.6 都市開発事業補助金(UDAG)のしくみ ·································································· 88
4.3.7 アメリカ合衆国のおける現状の総括 ····································································· 91
4.4 フランス ································································································ 91
4.4.1 都市計画の分権化と規制緩和－1980 年代の動向－················································· 91
4.4.2 都市計画規制の分権化の実態 ············································································ 92
4.4.3 都市計画事業における分権化 ············································································· 94
4.4.4 分権化における規制緩和 ··················································································· 96
4.4.5 新たな都市政策の展開と分権化の再調整 ······························································ 97
4.4.6 フランスにおける現状の総括 ············································································· 102
4.5 ドイツ·································································································· 103
4.5.1 ドイツにおける都市再開発制度 ········································································· 103
4.5.2 都市再開発制度の枠組み ··············································································· 104
4.5.3 都市再開発の財源制度 ·················································································· 105
4.5.4 ドイツ統一と都市土地法 ·················································································· 106
4.5.5 ドイツのおける現状の総括 ··············································································· 109
4.6 結語 ·································································································· 110
第 5 章 市街地再開発事業の収支構造の検討 ----------------------------------------------- 115
5.1 概説（収支からみた事業背景） ·································································· 115
5.2 事業成立性の検討に関する既往研究 ························································· 115
5.3 市街地再開発事業の収支構造 ································································· 116
5.3.1 補助金制度と長期化 ······················································································· 116
5.3.2 経済停滞下における市街地再開発事業 ·······························································116
5.4 市街地再開発事業の収支構造と事業成立確率の定式化 ··································· 117
5.4.1 収支構造の定式化 ························································································· 117
5.4.2 事業成立確率の定式化 ··················································································· 117
5.5 シナリオの設定と分析 ·············································································· 118
5.5.1 状況の設定 ···································································································· 118
5.5.2 分析 ··········································································································· 118
5.5.3 補助率の算定 ······························································································· 118
5.5.4 分析結果と比較 ····························································································· 119
5.5.5 過去デ－タを用いた実証 ················································································· 121
5.6 結語 ···································································································· 123
第 6 章 市街地再開発事業の効果計測 -------------------------------------------------------- 127
6.1 概説 ·································································································· 127
6.1.1 公共事業評価の実際 ····················································································· 127
6.1.2 市街地再開発事業の評価の現状 ······································································ 128
6.2 交通基盤整備事業との相乗効果を考慮した効果計測の必要性 ·························· 128
6.2.1 市街地再開発事業の評価に関する既往研究と本章の位置付け ································· 129
6.2.2 市街地再開発事業と交通基盤整備事業 ······························································ 130
6.2.3 分析対象事業の概要 ····················································································· 130
6.2.4 事業便益の計測 ··························································································· 131
6.2.5 ヘドニック・アプローチを用いた相乗効果の計測 ····················································· 132
6.2.6 相乗効果計測の結果 ····················································································· 137
6.3 不確実性を考慮した市街地再開発事業の効果計測 ········································ 137
6.3.1 不確実性を考慮した便益計測に関する既往研究 ···················································· 138
6.3.2 ヘドニック・アプローチによる便益発生メカニズムの考え方 ········································· 138
6.3.3 多次元同時確率密度関数の定式化 ···································································· 139
6.3.4 分散σ2 の推計と B/C が 1 を超える確率の算出····················································· 141
6.4 結語 ·································································································· 143
第 7 章 今後の再開発コントロ－ルのあり方 -------------------------------------------------- 147
7.1 概説 ·································································································· 147
7.2 権利変換とデリバティブ ··········································································· 148
7.3 前提条件 ···························································································· 149
7.3.1 リアル・オプション適用における完備市場性の検討 ················································· 149
7.3.2 マルチンゲール性 ························································································· 149
7.4 価格変動を考慮した分析 ········································································· 150
7.4.2 オプション市場の理想的条件 ············································································ 150
7.5 オプション価格の算出 ············································································· 150
7.5.1 分析方法 ···································································································· 150
7.5.2 計算における条件の設定 ················································································ 151
7.6 計算結果 ···························································································· 152
7.6.1 収支への影響 ······························································································ 152
7.6.2 補助率の変化の計算 ····················································································· 153
7.6.3 計算結果 ···································································································· 154
7.7 デリバティブに関する総括 ········································································ 155
7.8 再開発ビル運営と PFI············································································ 156
7.8.1 PFI に関する既存研究 ·················································································· 156
7.8.2
PFI 事業の分類 ·························································································· 157
7.8.3 事業方式 ····································································································· 158
7.8.4 わが国における PFI 導入の経緯 ······································································· 158
7.8.5 わが国における PFI 事業の実績 ······································································· 159
7.8.6 わが国における PFI 推進上の課題 ···································································· 162
7.9 PFI 参入条件の定式化 ·········································································· 164
7.9.1 公共の PFI 参入条件 ····················································································· 165
7.9.2 民間事業者の PFI 参入条件 ············································································ 165
7.9.3 金融機関の PFI 参入条件 ··············································································· 166
7.9.4 関連主体の PFI 参入条件の関係 ······································································ 166
7.7.5 加速度償却に関する考察········································································ 167
7.10 分析の前提条件 ················································································· 167
7.10.1 EIRR および NPV の算出 ············································································ 168
7.10.2 VFM の算出 ····························································································· 169
7.10.3 DSCR および LLCR の算出 ·········································································· 169
7.10.4 加速度償却の効果検証 ················································································ 170
7.11 財務シミュレーションによる PFI の財務的課題に関する検証 ··························· 171
7.11.1 財務シミュレーションの概要 ············································································ 171
7.11.2 分析する項目······························································································ 173
7.11.3 原価償却費 ································································································ 173
7.11.4 事業主体が異なる場合の税金の還流 ································································ 174
7.11.5 資金調達の多様化 ······················································································· 176
7.12 PFI 事業実例によるケース・スタディ ························································· 178
7.12.1 長岡京駅前西口地区第 1 種市街地再開発事業 ··················································· 178
7.13 PFI 導入に関する結論 ········································································· 181
7.14 結語 ································································································· 182
第 8 章 結 論 --------------------------------------------------------------------------------------- 187
-1-
第 1 章 序論
1.1 研 究 の背 景 と目 的
1950 年 当 時 ，わ が 国 で は 総 人 口 の お よ そ 50％ が い わ ゆ る 都 市 住 民 で あ っ た ．そ の 後 は ，
高 度 経 済 成 長 時 代 を 背 景 に 急 速 な 都 市 化 が 進 ん だ 結 果 ， 2000 年 に は 78.8％ の 人 口 が 都 市
に 集 中 し た ． そ し て ， 今 後 も 人 々 の 都 市 居 住 志 向 は 強 ま り ， 2030 年 に は 都 市 住 民 比 率 は
84.8％ に 達 す る も の と 予 測 さ れ て い る
1 ) .翻 っ て 現 在 ，わ が 国 の 都 市 で は ，イ ン フ ラ の 未 整
備等多くの面で都市住民が満足できるレベルに達しておらず，
「 既 成 都 市 の 再 構 築 」を 強 力
に推し進めることが国家の最重要政策課題のひとつとなっている
2)． こ の た め ， 既 存 都 市
の外延化や新たな都市の建設を容認するよりも，都市の持続可能性を考慮した，コンパク
トな都市構造へ転換を図ることが強く求められている．奇しくも現在，少子・高齢化社会
から人口縮小型社会への移行を控え，地球規模での環境制約が強まり，豊かに生きる人々
の生活様式や価値観の多様化，居住や自然・環境・文化面を含めた生活の質の充実への希
求が高まりつつある．また，市民の自律による自治を実現するための自己責任を前提とし
た，分権型社会への移行趨勢など都市をとりまく社会的状況も大きく変化し，これからの
都 市 づ く り に は 従 来 の よ う な 拡 大・成 長 型 で は な く ，
「 人 」に や さ し い ，持 続 可 能 な 安 定 ・
成熟型を目指すことが求められている．すなわち，都市という「生活の表舞台」をめぐる
人 々 の 要 求 が 一 層 多 様 化 し ，複 雑 化 し つ つ あ る ．し た が っ て 現 在 ，既 に 一 定 の 社 会 資 本 と ，
人々の暮らすコミュニティや貴重な文化が多数存在する既存市街地において，防災性能の
向上と土地の合理的かつ健全で秩序ある高度利用を図ることにより，都市機能の発展・更
新を実現させる「市街地再開発事業」の促進が強く求められているといえよう．
しかしながら，わが国の現在の市街地再開発事業制度は，都市において建物の需要増加
と地価上昇の継続といった経済成長持続の仮定の下，その収支構造は収入の殆どを保留床
処分金と公共の補助金に依存するといった内容であり，今日のようなデフレ不況の傾向が
続く経済低成長時代においては，事業そのものの成立がますます困難になってきている．
このように極めて厳しい状況下において，国際社会がわが国に強く求めている「内需主導
による景気回復」を図るためには，市街地再開発事業による中心市街地の活性化の推進が
不可欠かつ急務である．具体的には，土地の流動化や有効利用の促進等，都市問題に対す
る思い切った政策の展開から，民間投資を都市開発事業に誘引することも必要であろう．
そこで本研究では，都市再生の切り札として大きな期待をかけられている「市街地再開
発事業」について，その成否に密接にかかわる地価の下落といった社会経済状況の変化に
着目し，あらゆる面から科学的なアプローチを試みる．具体的には，①収支構造の検証，
②費用便益分析における諸問題の解決，③保留床価格変動リスクをヘッジするための新た
な床処分方法や再開発ビル運営方法，等に着目して可能な限り多面的な分析を行い，もっ
て事業実行可能性の向上に資する新たな方法論の提示を目的とするものである．
第 1 章 序論
-2-
1.2 研 究 の構 成 と内 容
1.2.1 研 究 の構 成
本 研 究 の 構 成 は 図 1-1 に 示 す よ う に ， 全 8 章 を も っ て 構 成 す る ．
第1章 序論
・背景と目的　・構成と内容
第2章　既往研究と本研究の位置付け
・市街地再開発制度の課題
・事業評価手法の現状
☆効果の計測と
今後の方法論
☆今日までの
実態のまとめ
第5章　市街地再開発事業の収支構造
・市街地再開発事業の収支構造
・市街地再開発事業の成立性の検証
第3章　市街地再開発事業の現状
・市街地再開発事業の歴史的経緯
・市街地再開発事業の実施状況
・市街地再開発事業の進捗状況
第6章　市街地再開発事業の効果計測
・関連事業との相乗効果の計測
第4章　諸外国における都市開発事業の現状
・先進4カ国（アメリカ、イギリス、フランス、
ドイツ）における都市計画制度の状況
・先進4カ国における市街地再開発事業の
状況
第7章　社会経済状況の変化と連動した
今後の再開発コントロールのあり方
・現行の再開発補助制度における課題
・保留床処分におけるリアルオプションの適用
・再開発ビル運営計画に関するPFI導入の検証
第8章　結論
図 1-1 研 究 の構 成
1.2.2 研 究 の内 容
市 街 地 再 開 発 事 業 に お け る フ ィ ジ ビ リ テ ィ ・ ス タ デ ィ の 位 置 付 け は ， 一 般 に 図 1-2 に 示
すように，構想開始から着工までの期間を対象としている．わが国における国庫補助事業
の執行制度は，政治的な背景も含めて，一旦計画決定されれば事業の中断は極めて困難で
あり，勢い，事業採択と建物・施設の完成に主眼を置く傾向が強く，採択後の経済変動や
竣工後における建物の維持管理に対する方法論，さらには，事業全体の収支や効率性を長
期的な視点から考えるといった，本来ならば一番重要となるべき点が軽視される傾向にあ
る．市街地再開発事業では，事業主体は公的な機関に限定され，土地収用権が行使できる
第 2 種事業補注
補 注 1)
1)や ， 都 市 計 画 法 に 定 め る 公 共 施 設 の 整 備 を 伴 う 公 共 団 体 施 行 の 事 業 で は ，
都市再開発法による市街地再開発事業の区分であり，第 2 種事業には防災上の理由等から，よ
り緊急性の高い地区が指定される．土地収用法の適用により，やむを得ない場合は強制執行権が行
使できるが，施行主体は自治体・公団・公社等の公的機関に限定される．
-3-
その傾向が特に顕著であったといえよう．このような現状から，本研究では，極めて近視
眼的な計画に陥りやすい市街地再開発事業について，社会経済状況の変化を考慮し，事業
実行可能性を確保する新たな方法論を提示するため，研究の対象は，再開発ビルの管理手
法を含めた全事業期間にわたるものとする．また，再開発事業の財務上の課題として，保
留床処分（再開発事業で生み出された余剰な床の売却）問題があるが，これに関しては，
金融工学分野の手法であるオプション理論の導入を想定した新たな床処分方法を提案する．
さらに完成後の再開発ビルにおける長期的かつ効率的な経営の実現のために，近年，社会
的 関 心 の 高 い PFI 手 法 に よ る 施 設 の 維 持 管 理 法 に つ い て も 検 討 を 進 め る こ と と す る ．
着工
フィジビリティ・スタディ
建設段階
運営段階
マーケティング
フィジビリティ分析
開発構想 開発試案 主体決定 計画案 財務計画 用地確保 資金調達
契約
建設
ファイナンシング
マーケティング 資産管理
資産管理
デザイン
出典:Gladstone Associates 3)
図 1-2 一 般 的 な都 市 開 発 事 業 におけるフィジビリティ・スタディの位 置 付 け
第 １章 で は ， 研 究 の 背 景 ・ 目 的 ， な ら び に 研 究 の 全 体 構 成 に つ い て 述 べ ， 現 在 の 社 会 的
状況と，市街地再開発事業の成立性に関わる問題点を網羅的に明らかにする．
第 ２章 で は ， 既 存 の 市 街 地 再 開 発 事 業 や 公 共 事 業 全 般 の 費 用 便 益 分 析 等 に 関 連 す る 既 往
研究を概観し，その現状と今後の課題を明確にするとともに，既存研究から本研究の位置
付けを明らかにし，その特徴を示す．
第 ３章 で は ，今 後 の 事 業 実 効 性 の 向 上 に 資 す る 再 開 制 度 提 案 の た め の 基 礎 的 知 識 と し て ，
1923 年 （ 大 正 12 年 ） に 制 定 さ れ た 震 災 復 興 土 地 区 画 整 理 事 業 か ら ， 現 在 の 都 市 再 開 発 法
成立に至る変遷を明らかにする．また，法律に基づく事業のみならず，要綱等による再開
発事業も含めて，その経緯と内容・構造などの歴史的に詳しくたどることにより，時代ご
との背景と特色を明確に示す．このような再開発事業制度に関する歴史的経緯の検証によ
り，再開発事業法の構成から事業内容による分類を行い，再開発事業法の展開とその論点
を提示し，将来の再開発事業法のあるべき姿について考察する．
さらに，全国で既に完了した市街地再開発事業と，今なお進行中の再開発事業について
その現状を分析する．特に現在，市街地再開発事業をとりまく懸案事項のひとつとなって
いる事業期間の長期化に関する傾向の把握のため，事業種別や施行主体・事業規模・着工
時期等の事業ごとの特性と，事業進捗・長期化との関連性について分析を進め，具体的に
どのような要因が事業の長期化に結びついているのかを実データの分析から明らかにする．
第 ４章 で は ， 現 在 わ が 国 の 抱 え る 深 刻 な 都 市 再 開 発 に 関 す る 諸 問 題 に つ い て ， 既 に 先 進
第 1 章 序論
-4-
的な取り組みを進め，多くの成果を上げているイギリス，アメリカ合衆国，フランス，ド
イツの４カ国について，多面的な視点から整理を行うこととする．そして，各国ごとの都
市政策上の特徴やテーマ，実態等を把握し，次に都市開発制度等の比較から，そのねらい
や効果等を検証し，これらの結果をもって，わが国が現在抱えている市街地再開発事業の
多岐にわたる隘路での問題解決のための示唆を得ようとするものである．なお，第 3 章・
第 4 章 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 の 基 本 的 事 項 の 整 理 は ，第 5 章 ・第 6 章 ・第 7 章 の 分 析 に 際
して，問題点の提起と背景説明に関係する内容であり，重要な意義をもつものである．
第 ５章 で は ， 原 則 と し て 独 立 採 算 で 施 行 さ れ る 市 街 地 再 開 発 事 業 の 収 支 構 造 に お け る 課
題として，収入の大部分を占める保留床処分金が，事業完成による地価の値上がりを当初
から見込んでいるといった特徴をもつ事業の収支構造をモデル化する．そして，権利変換
計画策定時に決定された保留床価格が，建物完成時まで下落しないことを前提に進められ
る，言わば安定かつ穏やかな経済成長の持続が事業成立のための必要条件となっている現
行制度に着目し，実際には変動を続けている保留床処分価格と事業実行可能性との関係を
明らかにする．具体的には，収支モデル式から収支がバランスする条件を定め，計画策定
時と保留床処分時との床価格の変動率について，シナリオを設定することにより，保留床
価格の変動と事業成立の確率との関係を求めその特性を明らかにする．
第 ６章 で は ， 市 街 地 再 開 発 事 業 に お け る 費 用 対 効 果 分 析 に 関 し て ， そ の 現 状 と 問 題 点 を
整理するとともに，これらの問題点に対応できる新たな実務的分析方法の開発に資する提
案を行うこととする．具体的には，今まで定量的に計測されることのなかった交通基盤整
備事業との相乗効果について，
「 市 街 地 再 開 発 事 業 の 費 用 便 益 分 析 マ ニ ュ ア ル 」3)に お け る
唯一の便益計測手法とされているヘドニック・アプローチを用いて，市街地再開発事業と
地下鉄整備事業の便益計測を行い，それらの相乗効果を定量的に求めることにより，現行
の事業採択制度と評価制度の間におけるパラドックスを明らかにする．また，計測精度の
向上や多面的な判断指標の提示に寄与すると考えられる，地価関数のもつ不確実性を考慮
した費用便益分析を行う．
第 ７章 で は ， 現 在 ， 再 開 発 事 業 推 進 の 大 き な 阻 害 要 因 と な っ て い る 保 留 床 処 分 に お け る
価格下落リスクに着目し，これをあらかじめヘッジする方法としてリアル・オプションの
手法を用いた保留床処分法を提案する．具体的には，第 5 章にお いて求めた収支構造のモ
デル式に，建物完成時にある価格で床を買う権利のコール・オプションの売却を想定し、
一定の条件下におけるオプション売却益収入と保留床価格の固定が，再開発事業の収支に
及ぼす影響を定量的に明らかにする．また，デリバティブの一種であるコール・オプショ
ン証券の発行を想定し，再開発事業の収支改善の程度を分析することにより，現在の定率
補助制度から事業ごとのフレキシブルな補助金交付制度への変換方策による効果を定量的
に 明 ら か に す る ．さ ら に ，再 開 発 ビ ル に 設 置 さ れ る 施 設 の 運 営 に 関 し て ，現 行 の PFI 制 度
導入における問題点の指摘と，それらに対する改善策を提案し，その改善策が実現された
場 合 の 効 果 を 定 量 的 に 明 ら か に す る ．こ の 成 果 を 用 い て ，実 際 の 再 開 発 計 画 に お け る PFI
-5-
手法導入を想定した収支シミュレーションを行うことにより，再開発施設における床保有
運 営 主 体 の PFI 導 入 が ， そ れ ら の 採 算 性 の 向 上 に 寄 与 す る 程 度 を 定 量 的 に 明 ら か に す る ．
第 ８章 で は 研 究 全 体 を 総 括 し ， 結 果 を 述 べ る ．
1.3 結 語
本章では，研究の背景について述べたうえで，本研究の目的として掲げた市街地再開発
事業における実行可能性向上の社会的意義を明らかにするとともに，研究の構成と内容を
説 明 し た ． 1.1 で は 本 研 究 の 背 景 と し て ， 市 街 地 再 開 発 事 業 の 推 進 が 切 に 望 ま れ て い る 現
在の社会状況と，その問題点を述べた後，本研究の目的が数々の隘路に遭遇している市街
地再開発事業の実行可能性向上に資する方法論の提示であることを述べた．さらに，これ
らの手法や方法論は，今後の市街地再開発事業の推進に資する新たな方法の提案に応用す
ることが可能であることを説明した．
1.2 で は 本 研 究 の 全 体 構 成 を 明 示 す る と と も に ， 各 章 の 内 容 を 簡 潔 に 説 明 し た ．
第 1 章 序論
-6-
【第 1 章参考文献】
1) United Nations Population Division/Department of Economic and Social Affairs:
Urban Population / Percent of Total Population, World Urbanization Prospects: The 1999
Revision, United Nations Environment Programme/DEWA/GRID-Geneva, 2001.
2) 内 閣 総 理 府 :都 市 再 生 に 関 す る 基 本 理 念 , 2002.
3) Steven Gladstone and Kevin Doherty: A process of PPP Project, Gladstone & Doherty
Associats,PLLC,1997.
4) 建 設 省 都 市 局 :市 街 地 再 開 発 事 業 の 費 用 便 益 分 析 マ ニ ュ ア ル ,1998.
-7-
第 2 章 既 往 研 究 と本 研 究 の位 置 付 け
2.1 概 説
本章では，主として市街地再開発事業と公共事業評価に関連する既往の研究をレビュー
す る と と も に ， 本 研 究 の 着 想 を 示 し ， 研 究 の 特 徴 と 位 置 付 け を 明 確 に す る ． 2.2 で は ， わ
が 国 に お け る 市 街 地 再 開 発 制 度 の 変 遷 や 実 態 に 関 す る 既 往 調 査・研 究 に つ い て 整 理 を 行 い ，
現 行 制 度 の 持 つ 問 題 点 を 明 ら か に す る ． 2.3 に お い て は ， 諸 外 国 に お け る 再 開 発 関 連 制 度
の先進的な流れを掌握し，今後のわが国における事業推進のための示唆を得るため，アメ
リカ合衆国，イギリス，フランス，ドイツについて，既往研究や文献を中心に，各国ごと
の 特 徴 を 整 理 す る ． そ し て 2.4 で は ， 安 定 か つ 穏 や か な 経 済 成 長 の 持 続 が ， 事 業 成 立 の た
めの必要条件となっている市街地再開発事業の「権利変換制度」に着目し，市街地再開発
事業の事業効果計測や財務分析としての事業成立性の検討に関する既往の調査・研究の検
証から，下落リスクを内包する保留床価格と，採算性からみた事業実行可能性との関係を
明 ら か に す る 必 要 性 と 本 研 究 の 分 析 方 針 を 述 べ る ． 2.5 で は ， 市 街 地 再 開 発 事 業 を 含 め た
公共事業全般に関する費用便益分析の意義と必要性について述べ，これに関する既往研究
に つ い て 整 理 し ， 2.6 で は ， 公 共 事 業 評 価 に お け る 倫 理 上 の 問 題 と ， 評 価 技 術 上 の 課 題 に
言 及 す る ． さ ら に 2.7 で は ， 主 と し て 金 融 工 学 分 野 に お け る 新 た な 事 業 資 金 調 達 手 法 や ，
PFI に 関 連 す る 既 往 研 究 を 概 観 す る ． 最 後 に 2.8， 2.9 に お い て ，本 研 究 の 位 置 付 け と 特 徴
を明らかにする．
2.2 市 街 地 再 開 発 制 度 の経 緯
再開発制度の歴史的な流れの詳細については，一般的には再開発事業整備手法総覧
市 街 地 再 開 発 2002 2 ) ， 都 市 計 画 運 用 指 針
られているが，個別の研究では西田ら
1)，
3)， 都 市 再 開 発 ハ ン ド ブ ッ ク 4)な ど に 詳 し く 述 べ
5)に よ る 成 果 が あ る ． こ れ は 事 業 の 執 行 と 政 策 が ，
各時代において，どのような関係にあったのかということに着目することが極めて重要で
あるとし，時間を縦軸として再開発法における変化の流れの検証を行い，各時代背景を横
軸として，社会経済状況から都市の現状，都市政策，実施事業の特色等を整理し，それら
を縦横の繋がりとして関連付けながら考察している．他方，戦後から現在に至る再開発制
度 の 歴 史 的 経 緯 に つ い て は ，原 田
6 ) 7 ) ，五 十 嵐 8 ) ら が そ の 状 況 と 構 造 お よ び 展 開 に 関 し て 時
代背景ごとに検証を行っており，わが国における都市再開発事業の経緯を整理する上で有
意義な内容となっている．本研究では，第 3 章において，上記既往文献と研究の整理を基
本に，独自に作成した再開発データベースを加えて，新たな問題意識の視点から，事業制
度の変遷を整理し考察する．また，現在市街地再開発事業をとりまく懸案事項のひとつと
なっている事業期間の長期化傾向を把握し，事業特性と進捗状況，ならびに長期化との関
連性について分析を進め，それらの特徴を明らかにする．
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-8-
2.3 諸 外 国 における再 開 発 制 度
80 年 代 以 降 ，世 界 的 に か つ て な い ス ピ ー ド で 国 際 化 が 進 展 し ，都 市 の 機 能 や 役 割 に つ い
ても大きな変革がもたらされた．わが国における国際化の進展は，都市におけるインフラ
整備の大きな推進力となり得たが，一方では地価高騰や一極集中による交通混雑，生活環
境の悪化等の新たな都市問題を顕在化させた．このような急速な国際化の進展と，世界的
な 都 市 問 題 の 深 刻 化 の 中 に お い て ，21 世 紀 に お け る わ が 国 の 都 市 整 備 手 法 と ，そ れ を 支 え
る関連法制度の，より望ましい姿を実現するためには，諸外国の都市政策に関する情報収
集を行い，国際的視野で都市政策を考えることがますます重要になってくる．
本研究では第 4 章において，諸外国の都市開発に関する基礎的事項について，アメリカ
合 衆 国 ， イ ギ リ ス に お け る 1980 年 代 に 民 活 主 義 が 支 配 的 伝 統 と し て 批 判 さ れ た 背 景 と 住
民参加の状況や，ドイツにおける修復型再開発事業の趨勢，フランスにおける分権化の推
進等に関し，主として資料や文献を整理しながら考察する
9)． さ ら に ， 学 術 的 研 究 と し て
は，当該の諸国における都市開発現状を多面的に分析した，元岡
1 0 ) ， 有 賀 11 ) ， 早 田 1 2 ) 等
の多くの既往研究があり，それぞれの成果の比較・整理から新たな示唆を得るとともに独
自の考察を行う．
2.4 市 街 地 再 開 発 事 業 の収 支 構 造
市街地再開発事業の収支構造に関連した事業効果の計測や，事業成立性の検討に関する
主な既往の調査・研究は，住宅系再開発事業の採算可能性を収支シミュレーションによっ
て分析し，地価と住宅需要に適う価格の均衡下では，立地的な限界があることを示した小
幡ら
13)の 研 究 が あ る ． ま た ． 岡 崎 ら
14)は ． 市 街 地 再 開 発 事 業 の 補 助 金 支 出 者 で あ る 行 政
の立場から，公共側の収支について，補助金と税収の変化に着目した実証的な分析を行っ
ている．他方，政府の事業採択要件が計画時に行われるヘドニック・アプローチを用いた
費用便益比唯一であることの問題点を指摘し，今後は現在価値等を新たな指標として導入
することに加えて，費用と便益のバランスを考慮することが重要であると主張している吉
田ら
1 5 ) の 研 究 が あ る ．こ れ ら は い ず れ も ，現 行 制 度 の 存 続 を 前 提 と し て ，そ の 時 の 経 済 状
況と再開発制度との齟齬に関する検証を行い，事業の実行性と採択時の平等性の向上に向
け た 方 法 論 の 提 示 が 主 な 内 容 と な っ て い る ．さ ら に ，赤 西 ら
1 6 ) の 研 究 で は ，ア ン ケ ー ト に
よって事業規模と期間等に関する集計と分析を行っている．この研究では，再開発の事業
成立メカニズムと現在の社会経済状況を考慮すると，これからの事業推進には分割施行制
度 等 の 積 極 的 な 導 入 に よ り ，柔 軟 な 事 業 制 度 へ の 転 換 が 必 要 で あ る こ と を 主 張 し て い る が ，
現在，業務推進上の障害となっている，経済停滞と収支構造の関係や保留床価格決定メカ
ニズムに言及する内容になっていない．したがって今後は，市街地再開発事業の財務分析
による収支構造における問題点の更なる洗い出しと，社会経済状況の変化による事業収支
への影響を定量的に明らかにする必要がある．そこで，本研究では第 5 章において，保留
床価格の変動と，採算性からみた事業実行可能性との関係を明らかにするため，収支構造
-9-
のモデル化と経済変動を考慮した将来の保留床価格設定シナリオによる財務分析を行うこ
ととする．
2.5 公 共 事 業 における費 用 便 益 分 析 の現 状
2.5.1 公 共 事 業 評 価 の意 義
公共事業評価の意義は，公共事業の果たす役割を常に念頭におきながら，公共事業実施
の意思決定を行うための重要かつ客観的な材料を提供することにある．また，事業実施の
意思決定プロセスにおける透明性を向上させ，国民へのアカウンタビリティを果たすとと
もに，予算等の限られた資源を，より効率的に活用させようとするためのものである．こ
のような取り組みを通じて，評価の体系，指標等を明らかにすることにより，事業の多様
な効果，影響が整理され，真に必要な公共事業のより効率的な実施を目指していくという
公共事業評価に携わる者の基本認識が明確になる．また同時に，事業評価のプロセスを通
じて制度等の改善につなげていくことも期待できる．
2.5.2 公 共 事 業 の評 価 手 法
現在，公共事業評価
に用いられている手法
を 表 2-1 に 示 す ． 本 来 ，
公共事業は多様な視点
から評価されるべきで
あるが，それを統一的
に評価できる方法は確
立されていない．今後
とも十分に正しい論理
表 2-1 便 益 計 測 の主 な方 法
測　定　法
消費者余剰法
(Consumer surplus
measure)
内　容
適　用　例
ある財を消費するのに必要な費用（一般化費用）を価格と 道路の新設・改良等
みなし、その需要曲線を推定し、事業を実施したことに
よって発生する消費者余剰を便益と計測する方法
ヘドニック・アプローチ 事業の便益が地価に帰着するというキャピタリゼーション 土地区画整理事業・市街地
仮説に基づき、地下関数を推計し、事業の有無による地 再開発事業
(Hedonic price
価の変化分を便益とする方法
method)
事業の内容などをシナリオとして説明し、その事業による 環境の保護や保護
CVM
便益と引き換えに、いくらなら払ってもよいか（支払い意思
(Contingent valuation 額）をたずね、その額を積み上げて社会的便益とする方
法
method)
便益を受けるために必要な訪問費用を一般化費用とみな 公園やリクリエーション施設
トラベル・コスト法
した、一種の消費者余剰計測法
(Travel cost method)
代替法
ある便益に対する受益者の支払い意思額と近似すると考 治水工事や防災事業
えられる市場財の価格を便益として計測する方法
性をもち，かつ分かり
やすく，実務的にも実行可能な方法を開発する必要がある．
(1) 消 費 者 余 剰 測 度 (Consumer surplus measure)
1844 年 ， フ ラ ン ス の J.Dupuit 1 7 ) は ， 新 規 架 橋 プ ロ ジ ェ ク ト の 効 果 を 定 量 的 に 計 測 す る
ため消費者余剰の概念を導入し，プロジェクト実施による消費者余剰と生産者余剰の変化
分 の 合 計 が ，プ ロ ジ ェ ク ト の 社 会 的 便 益 で あ る と 定 義 し た
1 8 ) ．そ の 後 ，イ ギ リ ス の 経 済 学
者 Marshall 1 9 ) は ，消 費 者 余 剰 の 概 念 を 発 展 さ せ ，消 費 者 余 剰 に つ い て「 消 費 者 が ，あ る 財
を消費しないで済ませるのであれば，支払ってもよいと考える最大の金額と，実際に財を
購入するための支払額との差」と定義し，その後の厚生経済学研究の基礎をなした
20) ．
Marshall に よ る 需 要 曲 線 の 左 側 の 面 積 で 計 測 さ れ る 消 費 者 余 剰 の 変 化 分 が ，貨 幣 タ ー ム で
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-10-
表した真の便益の値と同値になるには，プロジェクトによって供給される財やサービスの
消費量が利用者の所得水準に影響されないという，いわゆる所得効果が存在しないという
厳 し い 条 件 が ，そ の 成 立 要 件 と な っ て い る
2 1 ) 2 2 ) ．し か し な が ら ，公 共 プ ロ ジ ェ ク ト の 実 施
によって供給され，或いはその価格が変化する財・サービスについては，その消費量が所
得 水 準 の 影 響 を 受 け る こ と が 少 な い た め ，問 題 視 さ れ る こ と は 少 な い
2 3 ) ．さ ら に ，消 費 者
余剰の概念に対しては，効用に対する唯一の貨幣尺度ではない等，厚生尺度としての問題
点
24)25)や ， 積 分 経 路 依 存 性 26)の 問 題 な ど が 指 摘 さ れ て い る も の の ， プ ロ ジ ェ ク ト 便 益 を
比較的簡便に計測できる有効な手法であるため，道路や鉄道等の建設・改良等による便益
計測で多く用いられる．
(2) ヘドニック・アプローチ(Hedonic price method)
1939 年 ，経 済 分 析 に ヘ ド ニ ッ ク と い う 名 称 を つ け た の は ，あ る 財 の 特 性 に つ い て ，そ れ
を 使 っ た と き に 様 々 な Hedonic pleasure
（ 消 費 財 な ら ば 効 用 ）を 生 み だ す と 考 え た Court 2 7 )
であると言われている
28)．
Court よ り 以 前 で は ， Hedonic と い う 名 称 こ そ 使 っ て は い な
い が ， 1928 年 に Waugh 2 9 ) が 野 菜 の 価 格 関 数 推 計 に ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ を 適 用 し て お
り
30)， こ の
Waugh の 分 析 が ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ の 始 ま り と 考 え ら れ る ． ま た ， 1960
年代までのヘドニック研究では，ヘドニック価格関数の経済理論的基礎が明らかにされな
い ま ま ， ヘ ド ッ ニ ク 回 帰 を 行 わ れ て き た が ， 1970 年 代 に Rosen 3 1 ) や 太 田
的 基 礎 を 与 え た ． そ の 後 ， Rosen の 流 れ を 受 け て ， Quigley 3 2 ) や 金 本
28)ら が 経 済 理 論
33)34)ら が 特 性 の 次 元
で需要や供給の構造パラメータを識別し推定する方法を開発している．この構造パラメー
タを識別し推定する方法では，社会資本整備による便益が，土地資産価値に帰着するとい
う キ ャ ピ タ リ ゼ ー シ ョ ン 仮 説 (Capitalization Hypothesis)に 基 づ き ， 土 地 資 産 価 値 の 分 析
に適用することにより，その変化分からプロジェクトによる便益を計測することが可能と
なる．キャピタリゼーション仮説には，時系列的（比較静学的）に捉えるものと，クロス
セクション（地域比較的）に捉えるものがあり，特にクロスセクショナルなキャピタリゼ
ーション仮説に基づいた便益計測手法がヘドニック・アプローチと呼ばれている．キャピ
タ リ ゼ ー シ ョ ン 仮 説 の 成 立 条 件 は ，前 出 の 金 本
33)34)に よ っ て 理 論 的 に 明 ら か に さ れ て お り ，
実務レベルでは，国土交通省所管の市街地再開発事業や土地区画整理事業の国庫補助事業
採択時における事前評価等に広く用いられている
35)36)．
(3) CVM(Contingent valuation method)仮 想 評 価 法
CVM と は ， ア ン ケ ー ト 調 査 を 用 い て ， 人 々 の 居 住 環 境 改 善 に 対 す る 支 払 意 思 額 や ， 居
住環境悪化の受忍限度を超える場合の受入補償額を直接的に明らかにする方法である．そ
の 発 端 は 1947 年 に Ciriacy-Wantrup 3 7 ) が 天 然 資 源 の 価 値 を 計 測 す る た め に 「 直 接 面 接 方
式 」 を 利 用 し た の が さ き が け で あ り ， そ の 後 1960 年 代 に Davis 3 8 ) 3 9 ) 4 0 ) が ， ア メ リ カ 合 衆
国メーン州における未開発の森林地帯に関する野外レクリエーション便益を計測したのが，
- 11 -
実質的な分析の始まりであると言われている
4 1 ) ． CVM
の長所としては，他の手法による
計測が困難な場合であっても，事実上評価が可能となることや，実際の利用に依存しない
価 値 で あ る 「 非 利 用 価 値 (nonuse value)」 を 計 測 で き る 唯 一 の 方 法 で あ る こ と が 挙 げ ら れ
る ． そ の 後 は ， Mitchell and Carson 4 2 ) や ， Hanemann 4 3 ) に よ る 離 散 型 選 択 理 論 に 基 づ い
た 消 費 者 余 剰 の 定 義 が な さ れ ，環 境 経 済 学 の 分 野 で 発 展 し た ．Hanemann は ，ラ ン ダ ム 効
用 理 論 に 基 づ き ， Logit Model に よ っ て 被 験 者 の 選 択 行 動 を 分 析 し ， 便 益 額 を 算 定 し た ．
現 在 で は Hanemann に よ っ て 定 式 化 さ れ た 概 念 が 一 般 的 で あ る と さ れ て い る ．
このように，幅広い財について適用が可能であるといった点は，直接的な質問による支
払 意 思 額 調 査 で あ る CVM の 長 所 で あ る ． し か し な が ら ， そ の よ う な 人 々 の 意 思 表 示 に よ
る評価を用いた費用便益分析が正当化されうるのかどうか，また，そうした評価が政策的
に意味をもつものかどうかという議論は，別の課題として存在している．
ま た ， CVM を 用 い る と ， 例 え ば 一 度 も 訪 問 し た こ と の な い ， 遠 く の 国 立 公 園 の 自 然 保
護に対する支払意思額も調査できる．しかしながら，その集計額が国立公園の保護に要す
る費用を上回ったとしても，費用負担者と国立公園の便益を享受できる主体が全く異なる
場 合 や ，便 益 を 享 受 で き る 主 体 の 主 張 が 政 策 に 反 映 さ れ る 可 能 性 が 全 く な い 状 況 で あ れ ば ，
あまり意味をもたないものになろう．このように，仮想的な財も含めて，人々が価値を有
す る と 認 め る あ ら ゆ る 財 を 評 価 で き る 点 が CVM の 最 大 の 長 所 と い え る が ， 計 測 結 果 に
種々のバイアスが含まれることから，その信頼性の確保が大きな課題である．実際には，
防災施設計画や自然保護事業等の政策評価に利用されている．
(4) トラベル・コスト法 (Travel cost method)
1949 年 ，ア メ リ カ 合 衆 国 内 務 省 国 立 公 園 局 か ら の 質 問 に 答 え た H.Hotteling の ア イ デ ア
に よ っ て 考 案 さ れ た ト ラ ベ ル ・ コ ス ト 法 は ， Trice and Wood 4 0 ) に よ る 実 証 研 究 な ど を 契 機
として発展してきた．一般に，海，湖，河川，森林等の自然環境は，人々にレクリエーシ
ョンの場を提供していると考えられる．トラベル・コスト法は，このような自然環境がも
つレクリエーション的側面の価値を計測するものである．一般に人々は散策のために森林
を訪問したり，海水浴のために海辺に出かけるが，遠く離れたレクリエーション地を訪れ
るためには，様々の費用が発生する．また，もしもその時間を働いていたとしたら，得ら
れたであろう賃金を失ったことになる．すなわち，経済的価値をもった時間を，レクリエ
ーション地までの移動と，レクリエーション地での活動に費やさなければならない．トラ
ベ ル・コ ス ト 法 は ，
「人々がこれらの出費や時間の消費以上の価値をそこに見出した場合に，
レ ク リ エ ー シ ョ ン 行 動 を 実 行 す る 」と い う 考 え 方 に 基 づ い て い る ．な お ，実 際 の ト ラ ベ ル ・
コスト法によるモデルの構成には，個人の需要関数に基づいたモデルと，集計された需要
関数に基づくゾーン型のモデルとの，2 つのアプロ－チが存在するが，後者のアプローチ
は素朴すぎるため，近年ではあまり利用されない．実務では，公園や広場，修景施設等の
評価に利用されている．
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-12-
2.5.3 評 価 マニュアル
表 2-2 費 用 便 益 分 析 の主 な評 価 指 標 と特 徴
長期化する経済停滞
と同時に，少子高齢化
社会が急速に進展し，
政府財政事情は逼迫と
いう域を超えて危機的
状況にある．このよう
な背景から，公共事業
全般に対する情報公開
やアカウンタビリティ
評価指標
定　義
特　徴
費用便益比
(CBR:Cost Benefit Ratio)
∑ B /(1 + i )
∑ C /(1 + i )
純現在価値
(NPV:Net Present Value)
∑ (1 + i )
経済的内部収益率
(EIRR:Economic Internal
Rate of Return)
∑ (1 + i )
・事業規模が同程度の投資効率性の比較に適
している。
・社会的割引率の影響を受ける。
t1
t1
Bt − C T
n
・社会全体の便益の大きさを比較できる。
・社会的割引率の影響を受ける。
t −1
t =1
n
Bt − C T
t =1
を満足する
t −1
=0
0
i0
・調達資金の金利との比較によって事業の投資
効率性を判断できる。
・社会的割引率の影響を受けない。
・事業規模の影響を受けない。（考慮されない）
※ n:評価期間、Bt:年次の便益　Ct:年次の費用
出典:公共事業評価システム研究会　2002
確 保 に 関 す る 国 民 の 要 求 は 一 層 高 ま り つ つ あ る ．す な わ ち ，主 た る 事 業 者 で あ る 行 政 に は ，
プロジェクトごとの採算性と必要性を科学的に分析し，その結果から，事業ごとの優先度
を広く国民に示す必要が生じている．前述した科学的な分析理論と実証分析に関する研究
成果をもとに，実務段階において事業の峻別を行うため，公共プロジェクトの計画決定に
おける費用便益分析マニュアルが作成され
3 5 ) 3 6 ) ，そ の 評 価 指 標 活 用 の 考 え 方 と 公 表 と 同 時
に ，実 際 の 行 政 の 意 思 決 定 に 利 用 さ れ て い る (表 2-2) ．わ が 国 の 市 街 地 再 開 発 事 業 に 関 す る
分析マニュアルでは，ヘドニック・アプローチを用いることとし，事業の効果を地価の上
昇分で計測する内容になっている．土地区画整理事業の評価においても，ヘドニック・ア
プローチを用いることとなっているが，分析に使用する地価関数の説明変数とパラメータ
を一意的に提示して，より簡便に便益の計測が行えるように工夫がなされている．このよ
うな分析マニュアルの整備は，公共事業実施の意思決定を行う際の情報を提供し，統一し
た視点から多数の候補プロジェクトを評価し峻別していく方向を示しているものであり，
評 価 理 論 の 確 立 と そ の 精 緻 化 は 今 後 と も プ ロ ジ ェ ク ト 評 価 に お け る 主 な 課 題 と な る ．他 方 ，
分析事例の蓄積や問題の抽出，実証分析における方法論の確立に対する要請にも十分な配
慮がなされるべきであろう．
2.5.4 事 業 評 価 の実 際
国 土 交 通 省 で は ， 平 成 11 年 度 か ら 公 共 事 業 の 効 率 化 及 び そ の 実 施 過 程 に お け る 透 明 性
の向上を図るため，新規事業採択時評価及び再評価を実施している．同省が公表している
平 成 15 年 度 国 家 予 算 編 成 時 の 評 価 結 果 か ら ，事 業 種 別 に 費 用 C と 便 益 B を 図 2-1～図 2-4
の よ う に グ ラ フ に 表 し た ． 便 益 B の 計 測 手 法 は 図 2-1 の 市 街 地 再 開 発 事 業 は ヘ ド ニ ッ ク ・
ア プ ロ ー チ ， 図 2-2・図 2-3 の 街 路 事 業 と 下 水 道 は 消 費 者 余 剰 測 度 ， 図 2-4 の 公 園 事 業 は ト
ラベル・コスト法により，それぞれ算出されている．
この結果を事業評価手法別にみると，消費者余剰測度やヘドニック・アプローチはアン
ケ ー ト を 用 い る ト ラ ベ ル ・ コ ス ト 法 に 比 べ て ， B/C 値 は 比 較 的 安 定 し て い る 様 子 が み て と
- 13 -
700
800
600
700
500
便
益
B/C=1
y = 2.7744x - 12.578
R2 = 0.7241
600
y = 2.2324x + 1.715
R2 = 0.666
400
B/C=1
便
益 500
単
400
位
:
億 300
円
200
単
位
: 300
億
円
200
100
100
0
0
0
100
200
300
400
500
600
700
0
100
200
300
400
500
費用　単位:億円
費用 単位:億円
図 2-1 市 街 地 再 開 発 事 業 の費 用 便 益 分 布 図
600
700
800
図 2-2 街 路 事 業 の費 用 便 益 分 布
1200
800
y = 1.3465x + 3.2082
R2 = 0.9782
700
B/C=1
1000
y = 2.6367x + 44.188
R2 = 0.4282
600
B/C=1
便 800
益
単
600
位
:
億
円 400
便
益 500
単
400
位
:
億 300
円
200
200
100
0
0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
200
400
600
800
1000
1200
費用　単位:億円
費用　単位:億円
図 2-3 下 水 道 事 業 の費 用 便 益 分 布
図 2-4 公 園 事 業 の費 用 便 益 図
出 典 : 国 土 交 通 省 大 臣 官 房 技 術 調 査 課 ,2 0 0 2 ,12 ,20 政 策 評 価 資 料 を もと に 筆 者 作 成
れ る ．す な わ ち ，2.5.2 で 述 べ た よ う な ，そ れ ぞ れ の 既 存 計 測 方 法 の 特 徴 が 現 れ て い る も の
と 考 え ら れ る ．ま た ，事 業 種 類 別 に み る と ，下 水 道 事 業 の B/C 値 は 相 対 的 に 低 い も の の 安
・
・
・
・
定 し て お り ，逆 に 公 園 事 業 の B/C は 高 い が 事 業 ご と の ば ら つ き が 大 き く ，市 街 地 再 開 発 事
業や街路事業は，その中間的性質を有している様子がうかがえる．もちろん，この結果は
実際には地域や個別の事業ごとの特性が複合的に作用したためであろうが，本研究では，
この結果の一面を計測手法ごとの前提条件や精度の差によるものと捉え，第 6 章において
市街地再開発事業の便益計測の精緻化に資する手法として，不確実性を考慮した費用便益
分析と相乗効果の実証的な計測を行う．
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-14-
2.6 公 共 事 業 の評 価 における課 題
(1) 倫 理 上 の課 題
2.2 で 述 べ た よ う に ， わ が 国 の 市 街 地 再 開 発 事 業 制 度 は 数 々 の 懸 案 事 項 を 抱 え て い る ．
よって，今後とも増加するであろうと考えられる，都市再生に関連した多くの候補事業の
中から，実際に採択する事業を峻別するためには，より適切な評価手法の開発が求められ
よう．特に，現在のような経済停滞と，財政の逼迫下においてはなお更である．
今までに考えられてきた公共事業評価とは，ある事業の経済的効率性と妥当性を評価す
るものであり，社会的公平性の確保に関しては，十分な配慮がなされておらず，効率性と
公平性のトレードオフが生じるような場合では，当該プロジェクトによって生じる便益と
費用のみで妥当性を判断することには問題があるといえよう
4 5 ) ．こ の 点 に つ い て ，ド イ ツ
の RAS-W で は ， 地 域 格 差 の 是 正 と い っ た 社 会 的 な 規 範 や 国 土 政 策 方 針 か ら ， 開 発 を 促 進
すべき地域については，他の地域と比較して便益を大きく評価できるような補正係数を設
定 し て お り ，公 平 性 に 配 慮 さ れ た 形 に な っ て い る
土地区画整理事業の評価マニュアル
4 6 ) ．わ が 国 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 や
3 5 ) 3 6 ) で は ，地 域 格 差 を 是 正 す る よ う な 手 法 は 提 示 さ れ
て お ら ず ，ま た ，
「 複 数 の 事 業 間 に お け る 優 劣 判 断 に は 使 用 し な い 」と し な が ら ，実 際 に は
B/C や NPV の 計 算 結 果 に よ り 採 択 事 業 を 峻 別 し て い る ．そ の 結 果 ，例 え ば 2002 年 の 実 績
で は ，事 業 費 ベ ー ス で は 75%，地 区 数 に お い て も 60%の 市 街 地 再 開 発 事 業 が ，採 算 性 の 高
い大都市近郊の地区に集中するといった状況を引き起こしており，このような方針による
都市基盤整備の推進は，都市部への民間資本投下を一層集中させ，地方との経済格差に拍
車をかけるといった点で，新たな社会問題を呈している．
(2) 技 術 上 の課 題
便益の計測に関する技術上の問題は，未だ数多く存在している．市街地再開発事業の便
益計測に用いられる方法はヘドニック・アプローチであり，実施前の意思決定を目的とし
て，事業が行われた場合の状況を仮想的に設定し，地価関数を用いて事業の効果がすべて
地価に帰着することとし，土地の値上がり分を計算することによって便益を求める内容で
ある．しかしながら，たとえば，設定した説明変数が地価の形成要因を概ね網羅している
か ど う か ， ま た ， 地 価 関 数 そ の も の の 妥 当 性 の 検 討 等 ， 多 く の 課 題 を 有 し て お り ， 2.5.4
においても述べたように，実際の便益計測結果においても事業ごとのばらつきが大きい．
さらに，再開発事業の効果を計測するにもかかわらず，実際には事業前の地価データを用
いて分析することから，事業後の立地性や地域性の変化を地価形成要因として考慮できな
いという懸念も存在する．このような状況下，公共事業評価の多様化・精緻化に関する学
術研究については，いわゆる不確実性下における事業評価に関して，その便益の定義を試
みた上田の研究
4 7 ) や ，不 確 実 性 下 に お け る プ ロ ジ ェ ク ト 実 施 に 伴 う 便 益 評 価 指 標 に つ い て ，
基礎的考察を行った多々納
4 8 ) の 研 究 な ど が あ る ．さ ら に 将 来 の 不 確 実 性 を 考 慮 し た プ ロ ジ
ェクト最適実施タイミングに関する研究
4 9 ) 5 0 ) も 行 わ れ て い る が ，実 際 の 事 業 に 適 用 可 能 な
- 15 -
方法論の確立には至っていない．市街地再開発事業は，公共事業として施行されるが，そ
の内容は独立採算制をとる一種の収益事業である．このため，結果的に事業が破綻した場
合，その結末は税をもって精算されることとなり，多大な労力により実施された事業評価
の結果が，水泡に帰することにも成りかねない．また，その意思決定を行った者は社会的
な批判を受けることにもなろう．それゆえ，今後は将来の経済状況の変化を考慮した事業
評価手法の開発が望まれる．
他方，近年，高齢化社会の急速な進展に伴い，交通弱者に対する歩道の段差解消や各種
誘導システムの整備等が，都市におけるインフラ整備の際の最重要課題として挙げられて
いる．従来の市街地再開発事業ではあまり考慮されることがなかった，いわゆる交通施設
のバリアフリー化施策に関しては，多額の整備費用を要することから，実務的には政府か
ら別途補助枠で対応されたこともあり，その評価理論体系もほとんど未開発の状況にあっ
た．しかしながら今後は，従来の採算性や効率性の指標のみならず，モビリティの確保と
いった新たな指標によって評価する必要があるものと考えられる
5 1 ) 5 2 ) ．こ れ ら の 点 は 倫 理
的課題とも密接に関連する内容である．このような問題に関する既往研究では，市街地再
開発事業の効果計測に関する主な既往の調査・研究は，政府の事業採択要件が計画時に行
われるヘドニック・アプローチを用いた費用便益比唯一であることの問題点を指摘し，今
後は現在価値等を新たな指標として導入することに加えて，費用と便益のバランスを考慮
することが重要であると主張している吉田ら
1 5 ) の 研 究 が あ る が ，前 述 し た 課 題 の 考 慮 に は
至っていない．よって本研究では，これらの点について，第 6 章において計測精度の向上
に 寄 与 す る と 考 え ら れ る 地 価 関 数 の も つ 不 確 実 性 を 考 慮 し た 費 用 便 益 分 析 に よ り ， B/C が
１を超えて市街地再開発事業が財務的に成立する確率を求める手法の提案や，地下鉄建設
等，交通基盤整備事業と再開発事業との相乗効果の計測から，現行のセット採択制度の抱
える問題点を明らかにする．
2.7 市 街 地 再 開 発 事 業 の新 たな財 源 措 置 と資 金 調 達 制 度
経済停滞下における市街地開発事業推進の隘路打開に関するポイントは，事業資金の調
達と，事業により建設される保留床の処分性の向上に集約される．したがって，現行の再
開発制度による収支構造と，社会経済状況の変化との関係を定量的に明らかにし，新たな
再開発制度創設の必要性を論理的に示す必要がある．
市街地再開発事業の収支構造上の宿命としては，初期投資に多額の費用を要すること，
清 算 時 に な ら な い と 確 定 し な い 保 留 床（ 余 剰 な 床 ）の 売 却 金 が 収 入 の 大 半 を 占 め る こ と 等 ，
その収支構造に不動産価格の変動リスクを内包することが挙げられる．このことから，現
下のような経済停滞下では，再開発事業者（ディベロッパー）のインセンティブが大きく
減衰され，遅延・頓挫する事業が相次いでいる．このような特性をもつ市街地再開発事業
の収支計画に関する既往の調査・研究としては，年次ごとに事業完了地区の収支傾向をま
と め た 「 都 市 再 開 発 ハ ン ド ブ ッ ク 」 4)や ， ヒ ア リ ン グ と ア ン ケ ー ト 調 査 を 主 と し た 久 賀 ら
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-16-
53)の 研 究 が あ り ， 現 行 制 度 に お け る 収 支 計 画 で の 数 々 の 問 題 点 に つ い て 整 理 ・ 分 類 し て い
る．さらに，今後は事業に関する不確実性への対応について，特に初期リスクの負担者の
あり方について一定の方向性を示すべきだという課題の提起等を行ってはいるが，具体的
な方法論は示されていない．本研究では，第 5 章において，市街地再開発事業における床
価格の変化と事業実行可能性との関係について，収支構造のモデル化と経済停滞を考慮し
た保留床価格変動シナリオの設定により，その特性を明らかにし，現行制度のもつ数々の
課題を整理する
5 6 ) ．こ れ に 関 連 し て 第
7 章 で は ，現 在 ，再 開 発 事 業 推 進 の 大 き な 阻 害 要 因
となっている保留床処分における不動産価格下落リスクに着目し，これをあらかじめヘッ
ジする方法として，現在では実現されていない，デリバティブ（金融派生商品）の一種で
あ る コ ー ル・オ プ シ ョ ン 証 券
5 4 ) を 用 い た 保 留 床 処 分 の 手 法 を 想 定 し ，そ の 制 度 の 導 入 が 市
街地再開発事業の収支に及ぼす影響について考察する．具体的には，リアル・オプション
理論を用いて，コール・オプション証券発行に伴う事業収支改善の程度とリスクの回避度
合 を 分 析 す る こ と に よ り ，制 度 が 導 入 さ れ た 場 合 の 国 庫 補 助 金 の 削 減 効 果 を 定 量 的 に 示 す ．
また，現在の定率補助制度から事業ごとのフレキシブルな補助金交付制度への変換方策を
提 示 す る ． さ ら に ， 再 開 発 ビ ル に 設 置 さ れ る 施 設 の 運 営 に 関 し て ， PFI 手 法 導 入 に 関 す る
問題点の指摘と，それらに対する改善策の提案を行い，その改善策が実現された場合の効
果 を 明 ら か に す る ．こ の 成 果 か ら ，実 際 の 再 開 発 計 画 に お い て PFI 手 法 を 用 い た 場 合 を 想
定した収支シミュレーション
5 5 ) を 行 う こ と に よ り ，再 開 発 施 設 に お け る 床 保 有 運 営 主 体 へ
の PFI 手 法 導 入 が ， そ れ ら の 採 算 性 の 向 上 に 寄 与 す る 程 度 を 定 量 的 に 明 ら か に す る ．
2.8 本 研 究 の特 徴 と位 置 付 け
以上の既往研究のレビューから，本研究の特徴を以下の 3 点に集約する．
(1) 市 街 地 再 開 発 事 業 における計 画 過 程 のシステム化
市街地再開発事業に関連する研究は，実務的な分野から課題抽出・問題提起を動機とし
てなされた調査・研究と，主として分析技法の向上・開発に重点をおいた学術的な研究に
二分されている．それらは時代背景ごとの切実な課題に対して，数々の有意義な提案を行
い，時には制度改正等に結びつく大きな成果を上げてきた．しかしながら，事業全体を計
画策定から完了まで，システムとして捉えた研究は存在しない．以上の視点から本研究の
特徴は，市街地再開発事業を計画策定から完成・維持管理まで概観することにより，事業
全体を大きなシステムと考え，その計画策定過程をより科学的に支援するところにある．
(2) 多 面 的 な事 業 評 価
2.5.2(2) で 述 べ た よ う に ，現 在 ，事 業 実 施 の 意 思 決 定 に お け る 重 要 な 要 素 と な っ て い る 費
用便益分析においても多くの課題が存在している．今後，政府が複数の事業から実施決定
の峻別を行う場合や，ひとつの事業に関する実施決定を行う際には，さらに精緻で多面的
な視野による分析が求められよう．
- 17 -
これらの課題に対して本研究では，他事業との相乗効果の計測，実証といった，新たな
分析を行っている点が特徴のひとつであるといえる．
(3) 事 業 実 行 可 能 性 の向 上 に資 する実 務 的 手 法 の提 案
都 市 再 生 と い う 言 葉 が 社 会 的 に 注 目 を 浴 び て 久 し い が ，現 実 に は ，多 く の 地 方 都 市 で「 経
済停滞から都市全体の衰退へ」といった逃げ場のない逆スパイラル構造に陥っている．す
なわち，独立採算性の基本構造を全国一律的に堅持している市街地再開発事業が，多くの
場合において行き詰まることは明らかであろう．この状況は，効率性（採算性）と公平性
のディレンマにも集約されるが，たとえば，ミクロ的視野においては若干の公平性や効率
性は犠牲になっても，国全体では投入予算に対する効用の最大化が図れるような，より即
効的で実用的な手法の提案が望まれている．このような観点から本研究の第 7 章では，現
行制度下においても実際に適用可能と考えられる，保留床処分でのリアル・オプション手
法 に よ る 床 価 格 変 動 リ ス ク の ヘ ッ ジ 方 法 と ，現 在 は 公 共 団 体 や 第 3 セ ク タ ー に よ る 経 営 が
主 流 と な っ て い る 再 開 発 ビ ル 管 理 会 社 の 運 営 体 制 に つ い て ， PFI を 用 い た 手 法 導 入 に お け
る問題点とその改善策の提案を行うといった，より具体的で実用的な方法論を，定量的分
析の裏付けにより提示しており，これらの点も本研究の大きな特徴のひとつである．
2.9 結 語
本章では，本研究の目的である経済変動，とりわけ経済停滞下における市街地再開発事
業の実行可能性向上に資する方法論の提示にあたって，既往研究・文献等を概観し，それ
らとの関係から本研究の特徴を明らかにした．都市再開発事業が取り扱う内容は複雑かつ
大規模であり，実際の事業推進にはプランナーやコーディネーター等の持つ知識や経験の
介在が不可欠であると考えられていた．したがって，今までに蓄積された多くの研究も総
体的には実務的な分野に偏重していると考えられ，学術的分野における研究でも，市街地
再開発事業の一部の問題点を対象として，特化したものであった．それゆえ，各研究分野
における専門家は，相互に問題提起を行い，あるいは切磋琢磨することが少なく，その結
果 ，述 べ て き た よ う に ，極 め て 散 発 的 に 研 究 が 進 め ら れ て き た の が 現 状 で あ る と い え よ う ．
本研究における究極の目的は，市街地再開発事業の科学的な計画立案，業務の効率化・
迅速化，ひいては事業実行可能性の向上にある．多様な要因が複雑に相互に関係しあう市
街地再開発事業の実行可能性確保には，より実用的な費用便益分析や，保留床処分等にお
ける新たなリスクヘッジ法の開発が強く求められている．これらの要素を考慮し，既往研
究レビュー結果を踏まえ，評価手法の精緻化と事業実行可能性確保に資する新たな方法論
の提示が，本研究の主な特徴である．
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-18-
【第 2 章 参 考 文 献 】
1) 全 国 市 街 地 再 開 発 協 会 :再 開 発 事 業 整 備 手 法 総 覧 ， 2002.
2) 全 国 市 街 地 再 開 発 協 会 :市 街 地 再 開 発 2002， 2002.
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7) 原 田 純 孝 :日 本 の 都 市 法 2.構 造 と 展 開 ,東 京 大 学 出 版 会 , 2001.
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バ ン ス : 都 市 開 発 を 考 え る , 岩 波 新 書 ,1994, 辻 悟 一 : イ ギ リ ス の 行 政 地 域 政 策 , 世 界 思 想
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地 域 の 事 例 － , 日 本 都 市 計 画 学 会 論 文 集 31 号 ,pp.709-714,1996.
12) 早 田 俊 広 :デ フ ァ ン ス 地 区 都 市 開 発 事 業 の 過 程 で 生 じ た 開 発 者 負 担 金 訴 訟 事 件 の 意 義 と ，
そ れ に 対 す る 政 府 の 施 策 に 関 す る 研 究 , 日 本 不 動 産 学 会 論 文 集 15 巻 1 号 ,pp.58-68,2001.
13) 小 幡 真 也 他 :事 業 採 算 性 か ら 見 た 住 宅 系 再 開 発 事 業 の 推 進 方 策 に 関 す る 考 察 ,開 発 コ ー デ ィ
ネ ー タ ー 協 会 ,再 開 発 研 究 № 3,1986,pp.49-59.
14) 岡 崎 剛 ・ 深 海 隆 恒 ： 都 市 再 開 発 に お け る 行 政 の 支 出 と 収 入 の 比 較 に 関 す る 考 察 ,第 31 回
都 市 計 画 学 会 学 術 研 究 論 文 集 ,pp.667-672, 1996.
15) 吉 田 孝 之 :費 用 便 益 か ら み た 市 街 地 再 開 発 事 業 の 効 果 に 関 す る 考 察 ,再 開 発 コ ー デ ィ ネ ー タ
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36) 国 土 交 通 省 都 市 ・ 地 域 整 備 局 :土 地 区 画 整 理 必 携 ,2001.
37) Ciriacy-Wantrups, S.V.: Capital Return from Soilconservation Practices, Journal of
Farm Economics, Vol.27, pp.1181-1194, 1947.
38) Davis, R.K.: Recreation planning as an economic problem, Natural Resources
Journal
Vol.3 No2, pp.239-249, 1963
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-20-
39) Davis, R.K.: The Value of Outdoor Recreation: An Economic Study of Maine Woods.
Unpublished Ph.D. dissertation, Harvard University, Cambridge, 1963
40) Davis, R.K.: The Value of Big Game Hunting in a Private Forest, Transactions of
29 t h
North America Wildlife and Nature Resources Conference,
Wildlife
ManagementInstitute, Washington, D.C., 1964.
41) Carson, R.T.: Measuring the demand for environmental quality Contributions
toEconomics Analysis Elsevier Science, 1991.
42) Mitchell, R.C. and Carson, R.T.: Using Survey to Value Public Goods:The Contingent
Valuation Method, Resources for the Future, 1989.
43) Hanemann, W.M.: Welfare Evaluation in Contingent Evaluation Experiments with
Discrete Responses, American journal of Agricultural Economics, 1975.
44) Trice, A. H. and Wood, S.E.:Measurement of recreation benefit,Land Economics34(Feb),
pp.195-207,1958.
45) 常 木
敦 ： 費 用 便 益 分 析 の 基 礎 ， 東 京 大 学 出 版 会 ， 2000.8.
46) 上 田 孝 之 ， 中 村 英 夫 ， 森 杉 壽 芳 ： ド イ ツ に お け る 道 路 投 資 評 価
第 16 章 ，
東 洋 経 済 新 報 社 ， pp.315-329, 1997.4.
47) 上 田 孝 之 ： 防 災 投 資 の 便 益 評 価
土木計画学研究・論文集
－不確実性と不均衡の概念を念頭において－,
No.14,pp.17-34, 1997.9.
48) 多 々 納 裕 一 ： 不 確 実 性 下 の プ ロ ジ ェ ク ト 評 価 ： 展 望 と 課 題 ,土 木 計 画 学 研 究 ・ 論 文 集
No.15,pp.19-30, 1998.9.
49) 栗 野 盛 光 ， 小 林 潔 司 ， 渡 辺 晴 彦 ： 不 確 実 性 下 に お け る 最 適 補 修 更 新 ル ー ル ,土 木 学 会 論 集
No.667／ Ⅳ -50， pp.1-14, 2001.1.
50) 織 田 澤 利 守 ， 横 松 宗 太 ， 小 林 潔 司 ： 段 階 的 プ ロ ジ ェ ク ト の 最 適 実 施 戦 略 に 関 す る 研 究
土 木 学 会 関 西 支 部 年 次 学 術 講 演 概 要 ， pp.Ⅳ -38-1-2, 2002.1.
51) 木 村 一 裕 ， 藤 原 章 正 ， 森 山 昌 幸 ， 森 島 仁 ， 北 川 博 巳 ， 岡 本 英 晃 ， 三 星 昭 宏 ， 元 田 良 孝 ，
清 水 煌 三 ，児 玉 健 ，鈴 木 義 康 ，飯 田 克 弘 ，新 田 保 次 ，松 中 亮 治 ，青 山 吉 隆 他：障 害 者 の 交 通
需 要 の と ら え 方 と 交 通 シ ス テ ム の 構 築 ， 土 木 計 画 学 研 究 ・ 講 演 集 Vol.24(1) ， pp.755-762,
2001.11.
52) 佐 藤 寛 之 ， 青 山 吉 隆 ， 中 川
大 ，松 中 亮 治 ，白 柳 博 章：都 市 公 共 交 通 タ ー ミ ナ ル に お け る
乗 り 換 え 抵 抗 の 要 因 分 析 と 提 言 施 策 に よ る 便 益 計 測 に 関 す る 研 究 ，土 木 計 画 学 研 究・講 演 集
Vol.24(1)， pp.377-380, 2001.11.
53) 久 賀 明 夫 ・ 七 條 典 之 ・ 浅 見 高 司 ・ 松 本 正 宏 :再 開 発 事 業 に お け る 資 金 計 画 に 関 す る 調 査 ,全
国 再 開 発 技 術 研 究 所 , 2001.
54) た と え ば ， David G.Luenberger:Investment Scince, Stanford University: New York
Oxford,Oxford University Press,pp.263-414,1998.
シ ョ ン ,東 洋 経 済 新 報 社 ,2002.
刈 屋 武 昭 監 修・山 本 大 輔 著 :リ ア ル オ プ
石 村 貞 夫 ・ 石 村 園 子 :ブ ラ ッ ク シ ョ ー ル ズ 微 分 方 程 式 ,東 京 図
- 21 -
書 ,pp.151-187,2002.な ど
55) た と え ば ， 有 岡 正 樹 :完 全 網 羅 日 本 版 PFI 基 礎 か ら プ ロ ジ ェ ク ト 実 現 ま で ,山 海 堂 ,2001.
山 崎 徹 他 : PFI と プ ロ ジ ェ ク ト フ ァ イ ナ ン ス ,東 洋 経 済 新 聞 社 ,2000.
石 黒 正 康 他 :PFI 日 本 導 入 で 何 が ど う 変 わ る ,日 刊 工 業 新 聞 社 ,1998. 宮 木 康 夫 : 第 三 セ ク タ ー
と PFI 役 割 分 担 と 正 し い 評 価 , ぎ ょ う せ い , 2000.2.な ど
56) 北 村 幸 定 ・ 青 山 吉 隆 ・ 中 川 大 ・ 松 中 亮 治 :経 済 停 滞 下 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 の フ ィ ジ
ビ リ テ ィ ス タ デ ィ , 地 域 学 研 究 第 32 巻 第 3 号 ,日 本 地 域 学 会 , pp.135-146,2003,3.
第2章
既往研究と本研究の位置付け
-22-
- 23 -
第 3 章 わが国 における市 街 地 再 開 発 事 業 の概 要
3.1 概 説
戦災後のわが国における都市再開発は，絶対的に不足していた一般市民用住宅の量的供
給 と ，最 低 限 の 都 市 基 盤 整 備 に 翻 弄 し て い た ．そ の 結 果 ，木 賃 密 集 住 宅 補 注
1)に 代 表 さ れ る
劣悪な住環境が現出し，スプロール化が加速された．その後，公共施設整備は低水準のま
ま敷地の細分化が進み，片や高度経済成長のかけ声とともに市場の欲するままの高容積化
が 実 現 さ れ ，そ の 結 果 ，主 要 な 都 市 に お け る 都 心 部 や 中 心 市 街 地 で は い わ ゆ る「 鉛 筆 ビ ル 」
問題等が顕在化した．このような状況に対応しながら変遷を重ねてきたのが市街地再開発
関 連 事 業 法 で あ り ，関 係 制 度 で あ る ．本 章 で は ，5 章 ～7 章 の 分 析 に お け る 基 礎 的 事 項 の 確
認と，社会的背景を掌握するため，法律に基づく事業のみならず，要綱等による再開発事
業 も 含 め て 歴 史 的 変 遷 を た ど る こ と に よ り ， そ の 経 緯 と 構 造 を 明 ら か に す る ． 3.2 に お い
て は 事 業 制 度 の 歴 史 的 経 緯 を 述 べ ，3.3 で は 事 業 法 の 構 成 か ら 事 業 内 容 に よ る 分 類 を 行 う ．
3.4 で は 事 業 法 の 展 開 と そ の 論 点 を 提 示 し ， 将 来 の 事 業 法 の あ る べ き 姿 に つ い て 考 察 す る
こ と と す る ． さ ら に 3.5 で は ， 独 自 に 作 成 し た 再 開 発 事 業 デ ー タ ベ ー ス か ら ， 事 業 の 長 期
化 に 着 目 し た 分 析 を 行 う ．そ の 結 果 か ら ，長 期 化 が 生 じ て い る 条 件 と 原 因 を 明 示 的 に 表 し ，
5 章 ～7 章 に お け る 分 析 に 関 す る 動 機 づ け と す る ．
3.2 事 業 の歴 史 的 経 緯
3.2.1 概 要
一般に法律とは，施行ののち社会動向の変化や民意から数々の発展修正を受けるもので
あるが，その反面，頑なに変革を拒みつづける統治制度としての側面をもっている．この
ような性質を考慮した上で，後に述べるようなそれぞれの時代背景を適切に把握しておく
ことは極めて重要である．また，行政府としての国の立場は，総合計画や各実施計画に則
った都市政策の具現化が究極の行政目的であり，これらを実現するためにそれぞれの時代
において都市の抱える背景を考慮しながら，種々の都市政策を執行してきた．このような
歴史的な流れを検証するためには，事業の執行と政策がどのような関係にあったのかとい
うことに着目することが併せて重要である．具体的には時間を縦軸とした再開発法の流れ
の検証と同時に，各時代の断面を横軸として捉え，社会経済状況から都市の現状，都市政
策，実施事業の特色等を横の繋がりとして把握するべきであると考える．戦後から現在に
至る都市開発の歴史的経緯については，原田
1),2)， 五 十 嵐 ら 3)が ， 主 と し て 行 政 法 の 展 開
と い う 観 点 か ら ， そ の 状 況 と 構 造 に 関 し て 3.2.2 に 示 す よ う な 時 代 背 景 ご と に 詳 細 な 検 証
補 注 1) 昭 和 25 年 以 前 に 建 築 さ れ た 床 面 積 99 ㎡ 以 下 の 民 営 借 家 お よ び 借 地 上 の 持 ち 家 を い う ．立 地 ，
建 物 の 腐 朽 度 ，狭 小 な 床 面 積 ，居 住 者 の 高 齢 低 所 得 化 等 か ら ，そ の 劣 悪 な 都 市 環 境 が 社 会 問 題
化していおり，また近年防災上の懸念も大きく，改善に向けた早急な対応が望まれている．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 24 -
を 行 っ て い る ． 本 章 で は ， 5 章 ～7 章 の 分 析 に お け る 基 礎 的 背 景 を 確 認 す る た め ， さ ら に ，
時代ごとの政策と事業法，ならびに事業推進方針の変遷について着目しながら，できる限
り簡潔な再開発法の構造と内容および，その変遷の整理を目的としている．
な お ， 参 考 に 都 市 再 開 発 法 成 立 の 流 れ を 図 3-1 に 示 す ．
大正12年
大正12年
耕地整理法（明治42年）の準用によ
る震災復興土地区画整理事業
震災後の耐火建築物への助成
<防火地区建築補助規則>
昭和21年
戦災復興土地区画整理事業
<特別都市計画法>
昭和27年
耐火建築物帯の造成促進
<耐火建築促進法>
昭和29年
土地区画整理事業
<土地区画整理法>
昭和31年
都市改造区画整理制度化
昭和36年
昭和36年
市街地改造事業
<市街地改造法>
防災建築物の建築促進
<防災建築街区造成法>
昭和44年
市街地再開発事業
<都市再開発法>
図 3-1 都 市 再 開 発 法 成 立 の流 れ
3.2.2 時 代 背 景 ごとの特 色
戦 災 復 興 の 混 乱 に 明 け た 1945 年 （ 昭 和 20 年 ） か ら ， 都 市 再 開 発 法 が 制 定 さ れ た 昭 和
44 年 を 経 て 現 在 に 至 る ，わ が 国 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 の 歴 史 に つ い て ，前 出 の 原 田
五十嵐ら
3)が 整 理 し た 資 料 を も と に ， 表
1),2)，
3-1，表 3-2 に 示 す よ う な 区 分 を 設 け ， 各 時 代 に お
ける市街地再開発事業の概要，政策，事業実施，特色を簡略に整理した．
- 25 -
表 3-1 都 市 再 開 発 法 成 立 に至 る時 代 背 景 （１）
[事業]
①第1期
昭和20年～35年
②第2期
昭和35年～43年
③第3期
昭和43年～52年
④第4期
昭和52年～58年
⑤第5期
昭和58年～63年
⑤第6期　平成元年
～
[特徴]
・ 土地区画整理事業を戦災復興の柱とする「特別都市計
画法」を公布
・ 東京戦災復興都市計画においておよそ20,000haが都市
計画決定
・ 土地区画整理法・施行法が単独法として施行
・ 都市再開発法の起源として震災後の耐火建築物への補
助制度を起源とした耐火建築促進法の制定
・ 都市全体のあるべき姿を考慮することなく，個々の事業
推進が極めて稚拙かつバラバラに進められた．
・ 都市全体としての政策決定が困難となり，その後に展開
される数々の施策と齟齬を生じさせた．
・ 省庁の縦割りを基本とした国による地方の事業と補助金
を媒介とした支配が進むきっかけとなる．
・ 復興区画整理事業の計画実施状況および計画の大幅な
縮小が示しているように，事業の必要性と実行性の乖離が
拡大．
・ 「市街地改造法」の制定（昭和36年）
・ 東京新橋の駅前地区において，駅前交通広場の建設と
併せて商業ビルを建設。土地からビル床への権利変換が
実行された．わが国における駅前再開発の第一号である．
・ 「特定街区制度」の制定（昭和36年）
・ 特定街区制度を利用して，日本で初めて霞が関に超高
層ビルの建設（昭和41年）
・ 市街地再開発事業につながる対象地における開発（クリ
アランス型・住環境整備型・個別型）のインセンティブの付
与，緩和，誘導といった再開発の３大体系が出揃う．
・ 土地区画整理法から市街地改造法の流れと，耐火建築
促進法から防災建築街区造成法の補助制度を考慮した
「都市再開発法」の制定
・ 大都市地域における「住宅等の供給促進に関する特別
措置法」（大都市法）により，土地区画整理事業を活かした
特定土地区画整理事業が制定（昭和50年）
・ 住環境整備事業のひとつとして特定住宅地区整備促進
事業の開始（昭和49年）
・ 多くの関連法や事業制度の展開
・ 開発圧力から容積率緩和に関する項目の突出
・ 住宅不足に乗じたミニ開発や劣悪な宅地造成による新た
な都市問題の発生
・ 事業法は依然として自治体を媒介とした国の中央集権体
制を誇示する手段として存続
・ 住環境整備型事業の「住環境モデル整備事業制度」の
創設（昭和52年）
・ 「木造賃貸住宅密集地区整備事業制度」（木賃住宅）の
創設（昭和57年）
・ 法律による事業から機動性が高い要綱（国会の議決が
不要）による助成制度が増加
・ 法の改正（都市再開発法）や，新制度の創設（区画整理）
から全体の制度数が従前よりも格段に増加．
・ アーバンルネッサンス事業を実行するために個別的規制
の緩和，
・ 再開発関連事業への重点的公共投資，事業制度の改
善・拡充．
・ 再開発事業制度に対するインセンティブの付与，事業手
続きの簡略化，民間活力の活用，未開拓の都市空間（未
利用空閑地，地下空間，公共施設の上下空間等）への展
開，コーディネーターの育成
・ 再開発関連手法の新規に創設（昭和58年以降）
・ 施行要件（採択要件）の緩和と再開発地区計画制度の創
設
・ 「優良再開発建築物整備促進事業」「地区再開発促進事
業」の制定（昭和59年）
・ 「小規模連鎖型市街地再開発事業制度」の（昭和61年）
・ 「複合空間基盤施設整備事業」「都心部道路地下空間整
備モデル事業」「アーバンコンプレックスビルディング整備
事業」の創設（昭和63年）
・ 都市の基盤整備は不完全なまま民間主導の大規模プロ
ジェクトを推進
・ 都市部とりわけ東京における一極集中問題の深刻化
・ 地価の大暴騰と都心オフィスビルの空洞化，住宅価格の
高騰による住宅取得の困難化
・ きびしい時代背景により事業実行可能性確保に向けた
方法論が出揃う．
・ 地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置
の促進に関する法律（1992），地域産業集積活性化法
（1997），新事業創出促進法（1998）の成立
・ 新事業創出促進法はテクノポリス法および頭脳立地法に
代わって成立した法律であり，従来型の工場の大都市から
の締め出しと地方分散だけではなく，四全総からみられる
大都市地域とその周辺地域への立地政策を具体化．
・ 第2種市街地再開発事業の採択要件の緩和と市街地再
開発事業施行区域に防災街区整備地区計画の導入を柱と
した「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する
法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律」（平成
9年）の成立．
・ 補償金に物価変動率を用いることを許可すること等を内
容とした「都市開発資金の貸付けに関する法律等の一部を
改正する法律」（平成11年）の制定．
・ 個人主義的でリバータリアン的な発現がジャーナリズム
受けする中で，理念や目標が社会全体で混乱．
・ 相乗り政権では行財政改革や地方分権が呪文のように
叫ばれ、社会では質の変化をも感じさせるほどの変動が生
じている．ボーダレス化時代は今の流れを特徴づける
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 26 -
表 3-2 都 市 再 開 発 法 成 立 に至 る時 代 背 景 （2）
[概要]
①第1期
昭和20年～35年
②第2期
昭和35年～43年
③第3期
昭和43年～52年
・
・
・
・
戦災復興と混乱からの早期脱却
財政の逼迫状況の進行から復興計画の縮小
朝鮮戦争特需による経済回復
ヒト・モノ・カネの都市への集中の加速
・ 「全国総合開発計画」（全総）「新産業都市建設促進法」
（昭和37年）、「工場特別整備地域促進法」（昭和39年）の
制定
・ 近視眼的な目標に向かってプロジェクト主義と称した大
規模事業が実施決定
・ 経済成長第一主義による大規模プロジェクト重視の潮流
・ 大都市への集中と地方部での過疎傾向の進行
・ 大都市ではスプロール化が深刻化
・ インフレと投機という要因は結果的に地価を高騰させ不
適切な土地利用を誘発
・ 都市公害の諸問題も深刻化の傾向
・ 「日本列島改造論」による高度経済成長の持続と新産業
都市の建設
・ 全国をカバーする交通・情報のネットワーク構築を推進
・ 大規模プロジェクトの集成とその全国ネットワーク化を提
唱
・ 新全国総合開発計画の策定により，関連する膨大な法
律の整備を実施、結果，開発圧力は強く支持される．
・ 第三次全国総合開発計画（三全総）の（昭和52年）策定
・ 高度成長期に顕著に現れだした大都市への集中による
様々な問題点を反省
・ 一転して大都市への集中を抑制し，地方を振興して魅力
ある定住圏の形成を図る
・ 地方財政の逼迫から住民参加型の地方政策誕生につな
がる
・ 再開発に対しては、住環境整備を地域で統合化して実施
することを重視
④第4期
昭和52年～58年
⑤第6期
平成元年～
「国土総合開発法」，「建築基準法」，「建築士法」の施行
建築行為を許可制度から確認制度に変更
土地所有の自由から建築の自由へと拡大
公共施設関連施設整備法や地域ごとの整備特法の制定
・ 経済成長に呼応した都市開発政策の進展
・ 東京オリンピック関連施設，東海道新幹線や高速道路の
建設、東京都心における道路等のインフラ整備の進行
・ 市街地では建築物の密集から環境悪化、道路では自動
車交通の急激な増加による渋滞問題等等の新たな都市問
題が顕在化。
・ 日本の高度経済成長は終焉を迎え低成長時代へと突入
・ インフレと不況といった最悪のシナリオが存続
・ 大都市への一極集中がひとまず落ち着き始める．
⑤第5期
昭和58年～63年
[政策]
・
・
・
・
・ 経済低成長時代における財政再建のための緊急財政下
に突入
・ 貿易摩擦が激化と米英を中心とした海外からの強い批判
・ 内需の拡大を経済問題解決の突破口として位置付
・ 民間活力の利用による都市再開発がクローズアップ
・ 地価の急騰と住宅問題への対策が緊急課題として浮上
・ アーバンルネッサンス（都市維新）時代の幕開け
・ 民活による都市再開発が政府の都市政策の新たな重要
課題として位置付
・ 国内需要を高める切り札として大規模プロジェクトである
都市開発事業を推進
・ 新しい情報通信時代の幕開けと，教育，医学，余暇領域
等における大きな変化
・ バブルの崩壊とともに不況が深刻化
・ 国内産業の空洞化や外資系企業の撤退といった流れに
大きな改善は少ない
・ いわゆる55年体制として長く続いていた自民党単独政権
が崩壊し，新たな政党の出現と再編が繰り返し
・ 第五次全国総合開発計画により、いわゆる新自由主義
的基調に入る．
・ 21世紀に向けたまちづくりは，参加と連携がキーワード．
・ 都市開発の原理や基本理念に｢自然と歴史を愛し，共に
生きるまち｣，「心豊かなまち」「歴史と風格のある都市づく
り」など感覚的にあたりの柔らかい表現を多用
3.2.3 各 時 代 背 景 の特 色 のまとめ
表 3-1，表 3-2 に 示 す よ う に ， わ が 国 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 は ， 戦 後 か ら 今 日 に 至 る
激動の社会経済状況下においても，また，目まぐるしく変化する国際情勢下にあっても，
ほぼ一貫してその必要性が説かれ続けてきたといえよう．しかしながら一部では，必要性
と可能性が乖離するような状況下においても，半ば無理やり事業化されてきた事実は否め
ない．このような戦後の市街地再開発制度の変遷について，西田
4)は ， 市 街 地 再 開 発 事 業
実施の社会的要請を，事業実行可能な次元へ進めるため，多くの制度と仕組みの発明を求
める内在的な欲求を横軸に，その時代ごとの政治・経済的背景を縦軸に展開されてきた歴
史であると総括している．
- 27 -
3.3 市 街 地 再 開 発 事 業 法 の構 成
再 開 発 事 業 法 の 構 成 を ，事 業 目 的 ，事 業 内 容 ，法 の 形 態 別 に 詳 し く 分 類 し 整 理 す る た め ，
全国市街地再開発協会の都市再開発整備手法総覧
6) に ま と め ら れ た 内 容 を 参 照 と し て 表
3-3 に 示 す ．
3.3.1 事 業 目 的 別 の分 類
前出の五十嵐ら
3)は ， 市 街 地 再 開 発 事 業 は 言 う ま で も な く 多 目 的 な 事 業 で あ る と し て ，
その主たる目的を以下のように分類している．
Ⅰ高 度 利 用 ・都 市 防 災
Ⅱ住 環 境 整 備
表 3-3 目 的 ・内 容 別 事 業 一 覧
Ⅲ住 宅 供 給
Ⅳ公 共 施 設 整 備
目的
Ⅰの高 度 利 用 ・都 市 防 災
目的の再開発は，日本の再
開発における主流をなすも
のであり，市街地再開発事
業をはじめ近年の事業法頻
出時代にあっても，より多
数の事業が創出されている．
Ⅰ
高
度
利
用
・
都
市
防
災
Ⅱの住 環 境 整 備 タ イ プ は ，
同和対策も考慮された上で
戦前から続いていた不良住
宅 の ス ク ラ ッ プ →公 営 住 宅
建設中心の住宅改良事業に
端を発しているが，対象を
順次拡大し改良・修復タイ
プも組み入れながら，市街
Ⅱ
住
環
境
整
備
Ⅲ
住
宅
供
給
地住宅密集地区再生事業や
地区住環境総合整備事業に
展開されている．
Ⅲの住 宅 供 給 タ イ プ は ，
都市基盤整備公団が主たる
事業者であったが，同公団
は近く民営化を控えてより
再開発の特化した方向に進
みつつあり，都市開発分野
Ⅳ
公
共
施
設
整
備
内　容　別　事　業
補助
①建築物+敷地整備
第一種市街地再開発事業（個人施行）
優良再開発建築物整備促進事業
都市防災不燃化促進事業
特定民間再開発事業
再開発住宅促進事業
アーバンリフレッッシュ促進事業
③建築物+敷地整備+公共施設整備
第一種市街地再開発事業（組合・公共施行）
第二種市街地再開発事業
市街地再開発緊急促進事業
都市活力再生拠点整備事業
地区再開発促進事業
小規模連鎖市街地再開発事業
地区更進再開発
特定再開発事業
再開発地区計画制度
地方都市中心市街地活性化事業
④建築物
特定街区制度
高度利用地区
総合設計制度
③建築物+敷地整備+公共施設整備
住宅地区改良事業
住環境整備モデル事業
市街地住宅密集地区再生事業
沿道環境整備事業
居住環境整備事業
地区住環境総合整備事業
①建築物+敷地整備
市街地住宅供給促進事業
③建築物+敷地整備+公共施設整備
住宅街区整備事業
特定住宅市街地総合整備事業
都市居住更新事業
まちなみ整備推進事業
①建築物+敷地整備
新都市拠点整備事業
都市活性化地区総合整備事業
都市拠点開発緊急促進事業
定住拠点緊急促進事業
インテリジェントシティ整備推進事業
都市景観形成モデル都市事業
民間都市開発事業
②敷地整備+公共施設整備
土地区画整理事業
特定土地区画整理事業
段階土地区画整理事業
都市改造型土地区画整理事業
沿道区画整理型街路事業
都市再開発関連公共施設整備事業
民活区画整理緊急促進事業
都市開発資金
④建築物
駐車場整備事業
インテリジェントシティビル整備事業
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助成の種別
融資 税制
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誘導
都市
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根拠
法律 要綱
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道路
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主管
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※出典　全国市街地再開発協会　都市再開発整備手法総覧による。
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
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に お い て ， よ り 先 駆 的 役 割 を 果 た し て く れ る も の と 期 待 さ れ て い る ． Ⅳの公 共 施 設 整 備 タ
イプでは，土地区画整理事業が主たる事業である．バブル期には地価と補償費の高騰で，
既存市街地での施行が事実上不可能になりつつあったが，近年は立体道路制度や市街地再
開発事業との合併施行や段階的施行手法の活用により事業個所が増加しつつある．
3.3.2 事 業 内 容 による分 類
前 出 の 表 3-3 に よ る 区 分 で は ，
・建 築 物 +敷 地 整 備
・敷 地 整 備 +公 共 施 設 整 備
・建 築 物 +敷 地 整 備 +公 共 施 設 整 備
・建 築 物
に分類されている．
再開発は敷地の有効利用と公共施設整備が一体となって同時に施行されるところに大き
なメリットがある．しかしながら，事業規模や内容が広範になるほど諸状況が輻輳し，事
業の機動性がスポイルされることも事実であり，地域性に見合う事業内容を適切に選択す
ることがより重要な事項となる．
3.3.3 法 による分 類
わが国の法律体系は，議会制民主主義を基調とした内閣制度により制定される法律，施
行 令（ 省 令 ），要 綱（ 内 規 ）等 に 区 分 さ れ る ．国 会 の 議 決 が 必 要 と な る 法 律 は 憲 法 に 基 づ い
て 草 案 さ れ ，そ の 法 の 執 行 も し く は 目 的 達 成 の 補 助 等 の た め に 省 令 や 要 綱 等 が 制 定 さ れ る ．
しかしながら要綱や省令には国会の議決が不要であるため，予算措置が整えば安易に要綱
に流れやすい感は否めない．したがって要綱による補助や規制，誘導等を行う際は元にな
る法律の目的と範囲ならびに趣旨をよく確認しなければならない．
なお，法の基づく事業は概ね以下のように分類される．
1.都 市 再 開 発 法 :市 街 地 再 開 発 法 ・再 開 発 地 区 計 画 制 度 ・立 体 道 路 制 度
2.土 地 区 画 整 理 法 :土 地 区 画 整 理 事 業 ・土 地 区 画 整 理 事 業
3.住 宅 宅 地 改 良 法 :住 宅 地 区 改 良 法
4.大 都 市 法 :住 宅 街 区 整 備 事 業 ・特 定 土 地 区 画 整 理 事 業
5.民 活 法 :民 間 都 市 開 発 事 業 ・民 間 区 画 整 理 緊 急 促 進 事 業 ・地 方 都 市 中 心 市 街 地 活 性 化 事 業
6.道 路 整 備 緊 急 措 置 法 :居 住 環 境 整 備 事 業 ・沿 道 区 画 整 理 型 街 路 事 業
7.幹 線 道 路 の沿 道 の整 備 に関 する法 律 :沿 道 環 境 整 備 事 業
8.住 宅 都 市 整 備 公 団 法 :公 団 が施 行 する事 業
9.建 築 基 準 法 :総 合 設 計 制 度 ・一 団 地 の総 合 的 設 計 ・特 定 街 区 ・高 度 利 用 地 区 （都 市 計 画 法 ）
これら以外の事業は，基本的には要綱をよりどころとしている．前述した背景もあって
要綱による事業が非常に多く，また増加の傾向を示している．逆に国会の議決が必要とな
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る法定事業は減少している．しかしながら，高度成長期から全国総合開発華やかなりし頃
の膨大な法律が草案され，特に高度成長の結果生じた地価の高騰，住宅難への対処を目的
として制定された大都市法による事業や，中曽根内閣時代のアーバンルネッサンス政策の
申し子ともいえる民活法による事業が特徴的に現れていた．その後はバブル崩壊への道を
辿ることになる．
3.4 事 業 法 の展 開
3.4.1 展 開 の特 徴
都 市 再 開 発 法 制 定 と 都 市 計 画 法 の 改 正 か ら ， 既 に 30 年 が 経 過 し て い る が ， 戦 後 か ら 一
貫 し て 都 市 開 発 の 必 要 性 は 強 く 訴 え ら れ つ づ け て い た と い え る ．実 際 の 施 行 個 所 は 平 成 13
年 度 末 に お い て 都 市 計 画 決 定 が な さ れ た 地 区 が 762 個 所 ，事 業 完 了 し た 地 区 が 485 個 所 と
な っ て い る ． 予 算 配 分 の 傾 向 に つ い て は 平 成 8 年 度 か ら 11 年 度 ま で は 全 国 的 な 事 業 停 滞
の 影 響 か ら 減 少 傾 向 を 記 録 し た が 12 年 度 か ら は 再 び 増 加 傾 向 に 転 じ て お り ，平 成 13 年 度
で は 一 般 会 計 334.3 億 円 ， 道 路 特 会 268.9 億 円 と い う 結 果 に な っ て い る ． 再 開 発 関 連 予 算
に関する問題点は，事業内容や周辺状況から広大な地域における機能更新が必要とされる
場合においても，実際には僅かな部分にのみ予算が配分されるケースが多い．厳しい国家
財政を背景に，国が主張する公平性の確保と，政治的な駆け引きの結果，必要とされる地
区において十分な投資がなされず，或いは中途半端な状態で事業の幕引きが行われている
事実も認識すべきであろう．さらに事業の収支構造が，頑なに全国一律の独立採算制を維
持しているため，容積アップによって多くの保留床が生み出されることが事業計画の必要
条件となり，それらが処分できる場所のみで事業化が行われてきたことも事実である．す
なわち，わが国の再開発事業実施により創出された街並みが「駅前シリーズ」とか「金太
郎飴型再開発」と揶揄される所以である．逆に，住環境整備事業等の任意型の助成につい
て は ， な ん ら か の 手 立 て が 必 要 と さ れ て い る 木 賃 住 宅 密 集 地 や ， 昭 和 30 年 以 降 に 主 と し
て大都市近郊に形成されたスプロール地帯に展開されてきたが，任意かつ小額助成という
ことから，まちづくりという感からは程遠く，いわゆる集団建替えの域を越えられずに，
かつ抜本的な改善が行われないまま放置されている．このように，戦後のわが国における
都市再開発は，必要性と可能性，或いは実行可能性が大きく乖離した中で進められてきた
が，事業者サイドにおいても厳しい数々の制約条件の中で最大限の努力を続けてきたこと
は評価に値しよう．すなわち，戦後の都市再開発を「必要」から「実現」に転化させるた
め，先人の多大な努力により多くの制度が創出されたのである．
3.4.2 法 の展 開 の変 遷
都市開発関連法は，敗戦後の復興期から限られた制約のなかで一貫して都市開発実行可
能性確保のための変遷を重ねてきた．その過程について前出の原田ら
1),2)は
1.事 業 実 施 対 象 の拡 大
2.実 行 性 確 保 のための小 規 模 化
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
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3.事 業 主 体 の多 様 化
4.プロセス化 の必 要 性 から段 階 施 行 化
5.要 綱 事 業 の増 加 →自 己 責 任 原 則 による任 意 化 選 択 肢 の多 様 化
6.調 査 計 画 プロセスの重 視
等を挙げている．以下では，上記の区分に従いながら論を展開する．
(1) 事 業 実 施 対 象 の拡 大
再開発事業は，可能性の拡大のために事業対象を拡大してきた．例えばその根幹法であ
る 都 市 再 開 発 法 は ，昭 和 44 年 の 制 定 以 来 ，5 回 の 改 正 に よ り 時 代 の ニ ー ズ に 対 応 し て き た
といえる．これらの改定はいずれも対象地域の拡大と対象要件の緩和を盛り込んでいる．
事 実 ，制 定 直 後 の 昭 和 45 年 に は 15 箇 所 の 都 市 計 画 決 定 で ス タ ー ト し た 市 街 地 再 開 発 事 業
は 平 成 13 年 末 で 762 個 所 で の 都 市 計 画 決 定 を カ ウ ン ト す る ま で に 至 っ て お り ， 順 当 に そ
の効果を発揮してきたものと考えられる．住環境整備事業においても，基本的な流れは対
象区域の拡大であったものと判断できる．当初は劣悪な不良住宅密集地のみが対象とされ
たが，その後は木賃住宅密集地区補注
1), pp23
や中間的居住水準地区まで対象が拡大され，
次 々 と 新 た な 事 業 制 度 を 創 設 さ れ て き た ． 市 街 地 再 開 発 事 業 で は 昭 和 55 年 の 改 定 で ， 都
市局所管第 1 種市街地再開発事業（公共施設整備を含む権利変換方式）の事業者適格要件
に，新たに組合を加えるといった，言わば公共事業を民間に委託するような大胆な緩和策
を断行している．
(2) 実 行 性 確 保 のための小 規 模 化
市街地再開発事業は，本来一時に相当規模で整備を実施しないと都市政策の理念として
述べられているような頭書の効果を望めないと考えられる．しかしながら，事業者の立場
からすると，事業が小規模であればあるほど費用，期間，住民同意などあらゆる面でのリ
スクは小さくなり，施行が容易になることは自明である．よって，事業推進のための小規
模 化 が 普 遍 的 か つ 意 図 的 に 行 わ れ て き た ． 例 え ば 昭 和 55 年 に は 第 二 種 市 街 地 再 開 発 事 業
（ 管 理 処 分 方 式 ） の 採 択 要 件 を 3ha か ら 1ha に 縮 小 し て い る ．
(3) 事 業 主 体 の多 様 化
戦後しばらく続いた「官尊民卑」の風潮から脱却するかのように，民間が様々な活動形
態で事業に参入できるような方策が推進されてきた．まず，事業主体の多様性という点で
は 市 街 地 再 開 発 事 業 に お い て 昭 和 50 年 か ら 個 人 施 行 制 度 が 創 設 さ れ た ． さ ら に 優 良 再 開
発 では 最 低 2 人 以上 で 事業 実 施と され，多 様 化と 並 行し て小規 模 が進ん でい る ．し か し な
がらこういった流れに対して「個人の建替えにまで公共が補助を行うのか」といった批判
の声もあり，事業の迅速化には併せて権利調整手続きの簡素化が求められている．さらに
事業対象の拡大は事業の細分化を助長することにも繋がるため，極めて狭域における地主
や 事 業 者 の み の 便 益 に 着 目 さ れ ，都 市 全 体 の 開 発 ニ ー ズ に 合 致 し な く な る こ と も 否 め な い ．
(4) プロセス化 の必 要 性 から段 階 施 行 化
事業における合意形成と，公共側の資金負担能力を考えると小規模な事業を実行可能な
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個所から段階的に着手するといった方法が最も現実的であるとも考えられる．このような
段階的施行において，将来の都市像を具体化するためは，各プロセスの検証により事業を
組み立て，地区全体の統一感を形成することが重要である．また，社会経済状況の変化，
特に不動産市場の動向にもできだけ機動的に対応できるよう，事業の段階化による迅速化
が求められている．このような状況から小規模連鎖型市街地再開発事業や段階土地区画整
理事業制度が創設された．
(5) 要 綱 事 業 の増 加 から自 己 責 任 原 則 による任 意 化 と選 択 肢 の多 様 化 へ
土地における私権，すなわち財産権が絶対的に認められているわが国において，共同化
を強いるような再開発事業の推進には多大の労力と費用を要する．実際，一部の権利者か
ら強硬な反対を受け事業が頓挫している例は枚挙に暇がない．それゆえ事業のインセンテ
ィブはますます民間の任意の発意による要綱事業にシフトする傾向となる．総体的には列
島改造の田中内閣とアーバンルネッサンスの中曽根内閣時代を除いて，私権制限のない自
発的な要綱事業が大勢であったと考えられる．
(6) 調 査 計 画 プロセスの重 視
昭 和 50 年 代 は ， 公 共 事 業 全 般 に お い て 計 画 論 の 重 要 性 が 叫 ば れ だ し た ． こ こ に き て ，
ようやく需要追随型インフラ整備から計画の時代に突入したものと考えられる．再開発分
野 で は 昭 和 55 年 の 都 市 再 開 発 法 改 正 に お い て 都 市 再 開 発 方 針 の 策 定 が 義 務 付 け ら れ た ．
都市再開発方針の具体的内容は
1.計 画 的 位 置 付 け を 行 う こ と に よ る 行 政 内 部 と 対 外 的 に 積 極 性 を 動 機 付 け る 再 開 発 構 想 の
明確化
2.個 々 の 再 開 発 事 業 に つ い て ， 市 全 体 か ら 位 置 付 け を 考 え ， 効 果 を 明 確 化
4.民 間 の 建 築 意 欲 を 再 開 発 へ 積 極 的 に 誘 導 ， 民 間 投 資 の 社 会 的 意 義 を 増 加 さ せ る ．
5.再 開 発 の 構 想 ， 計 画 の 策 定 過 程 を 通 し て 住 民 の 早 期 合 意 形 成 を 図 る ．
等がその根幹となる内容であった．これに加えて地区レベルでの調査計画も盛んに制度化
され，都市総合再開発促進計画・都市活力再生拠点整備事業における地区再生計画・地区
更新基本計画（リジューム計画）等が各地で実施された．主な内容は，地区それぞれにお
いて基礎調査を実施し，地区特性を考慮して地区全体の更新計画を策定し，その中に再開
発事業を位置付け，その後の自治体全体における事業展開の起爆剤となすべきものであっ
た ．ま た ，特 に 再 開 発 の 事 業 化 に 際 し て 川 上
5 ) は「 特 定 の 地 区 を 再 開 発 地 区 と し て 指 定 し ，
その権利者，居住者のために公的資金，人材等の行政努力を長期にわたって投入し，その
ために役所の機構を拡充，改組する．また，再開発地区関係者に対して特段の優遇措置を
とり，時には私権に制限を加えるには，まず必要性を徹底的に裏付ける必要があったから
である」と論説している．このような必要性を公的に権威付けするためにも「計画」の重
要性は，いよいよ増大していった．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
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3.4.3 法 の展 開 からみた今 後 の課 題
述べてきたように，大筋では再開発事業法の歴史は可能性追及に終始してきたといえよ
う ．さ ら に 前 出 の 川 上
5)は 再 開 発 事 業 の 必 要 性 か ら 可 能 性 へ の 転 化 に つ い て ，
「最初は小規
模な公共施設や公共プロジェクトを住民主体によって実施する．次に都市の空間デザイン
に寄与するような小規模再開発を行う．計画者はそれらを組み合わせて広域をカバーする
多様な事業主体の多彩なアクションをプロデュースする．それらをもって計画意図と住民
意識との相互理解・浸透を図るための社会運動・計画に入る．この一連の行為により計画
と事業は相互作用を保ちつつ展開していくものと考えられ，その中で段階計画の戦術概念
と計画・事業の柔軟・弾力的対応が生まれるのだ」と主張している．ここで述べられてい
る事業の小規模段階化や住民による任意事業とはポケットパークや共同建替をさしており，
事業主体の多様化や計画論の展開とは再開発事業法が歩んできた方向性のことを指してい
るといえよう．しかしながらこれらの理論は現実にねらいどおりに機能してきたとは言い
難く，今なお構造的な欠陥があると言わざるをえない．
3.4.4 既 存 の事 業 法 ・制 度 における問 題 点 の総 括
本節では，わが国における市街地再開発事業の変遷について，法によるコントロールと
財政補助といった観点により，主として既往文献・研究等のサーベイから考察してきた．
そ の 結 果 ， 第 5 章 ～第 7 章 の 分 析 に お け る 問 題 提 起 へ と つ な が る い く つ か の 成 果 が 得 ら れ
たものと考えている．本章から得られた現状の制度上の課題を以下の 4 点に集約する．
［中 央 集 権 の弊 害 ］
戦後から，新たな価値観による秩序を醸成し，欧米の先進諸国の追いつくための経済成
長，福祉国家の建設とナショナル・ミニマムの確保など，国家レベルの目標を達成するた
めには中央集権は極めて有効なシステムであった．ところが，こうしたシステムの弊害に
ついて林
6)は ， 主 と し て 財 政 論 の 見 地 か ら 画 一 的 な 公 共 サ ー ビ ス の 実 施 に よ る 住 民 の 厚 生
ロスの問題を，
「 国 に よ る 建 設 事 業 の 画 一 化 に よ っ て ，本 来 ，需 要 す る 側 の 住 民 の 自 由 が 著
しく制限され，その結果，供給側の地方自治体では，住民の声を聞き届けようとする自己
改善の意欲が減衰され，サービスの質や行政効率が低下する恐れがあり，しかも，補助金
の交付によって，地方自治体の事業は，その使途に関する干渉を細部にまで受け，地域の
特殊性は事業に反映されにくくなる」と指摘しており，この内容は奇しくも現在の市街地
再開発事業の執行体制と状況に酷似しているものと考えられる．
［縦 割 りの弊 害 ］
現状から，国の行政組織は横との協力関係を積極的には築きにくいようにもみえる．例
えば，ある事業について国は主管課をおき，その方策により事業が執行されるが，その進
捗にともない補助金を媒介にした地方の担当部局と国の担当部局との縦の関係が強まり，
事業自体の詳細化と複雑化も相まって中央政府の地方管理体制が自然と強固になってくる．
このような，国の法律と財源をよりどころとした事業ごとの縦割り体制の構築が進行する
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ことから，地方議会の関与や住民
100
参加の機会は掛け声のみで終わり，
80
結果として地方自治体は総合調整
中では最低レベルにある．このよ
うに，財政制度においても今なお
比較的強固な中央集権制を維持す
イ
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率は，イギリスを除いた先進国の
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地方自治体における地方税財源比
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図 3-2 に 示 す よ う に ， わ が 国 の
20
日
［地 方 特 性 ］
40
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60
%
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機能を徐々に退化させてきたとい
図 3-2 地 方 自 治 体 収 入 に占 める地 方 税 収 比 率
出 典 :地 方 財 政
6)
な ら び に Urban Planning in Europe 7 ) の
資料に筆者加筆
る状況では，事業法や要綱も勢い
全国一律にならざるを得ない．一時は地方分権の流れから，地方の時代などともてはやさ
れたが，国の財政危機等の事情もあり，肝心の財源やそれにつながる許認可等の殆どは国
が堅持したままとなった．このような状況下，実際に地区ごとに多様で魅力的な街づくり
を 全 国 一 律 の 制 度 で 実 現 す る に は 多 大 な 努 力 と 更 な る 工 夫 が 必 要 で あ ろ う ． 次 の 第 ４章 に
おいても詳しく述べるが，諸外国の状況を概観すると，たとえば住民自治実践の先駆者と
して，地方分権が進んでいるドイツやスウェーデンにおけるコミュニティのように，本来
は地方の実情に合ったまちづくりは地方の責任により地方の判断に委ねられるべきである
ことがわかる．それを国の制度により立案し，国が財源を握り，国が実施の可否を詳細に
判断しているような現状では，地方の実情に応じたまちづくり事業は困難となる．地方自
治体に裁量の余地がないほど，地方の主体性や責任感は低下するのである．
［硬 直 化 と細 分 化 ］
事業制度における柔軟性の欠如について川上
5)は ，
「安定化された都市計画システムは，
えてしてその手段的な効用や限界に目を奪われて次第に矮小化され，自らその可能性を縮
めていくものである」と述べている．すなわち，法定事業はもとより，要綱事業であって
もその守備範囲や事業内容等の硬直化が進行し，他方，新しい時代の事業は新たなニーズ
をもって当然であり，それらに対応するための改善が実施され，詳細化された事業制度が
毎年ラインアップされるのである．しかしながらこの詳細化こそが，実は個々の地方に合
わせた事業計画を拒む大きな要因となっているのである．また，財政の逼迫と同時に事業
種類と地区数の増加から，地区あたりの補助額は決して十分とは言えない状況が続いてい
ることも憂慮すべき実態である．たとえば，好景気の時期において事業主体が民間である
場合には，補助金交付にまつわる数々の制約と事業遅延を考慮して交付申請を諦めた例が
多数存在する．このことは現行の国の制度自体が社会の変化から取り残され，最近の社会
経済状況から著しく乖離し，もはや補助金のパフォーマンスが発揮できないほどの状態に
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
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あることを露呈しているといえる．逼迫した財政の中，貴重な公金を投入してもその効果
が発揮されなければ元も子もなく，説明責任を果たす方法を含めて抜本的な制度改革が望
ま れ て い る ．今 後 は 都 心 部 で の 交 付 効 果 の 高 い プ ロ ジ ェ ク ト に 重 点 投 資 す る 方 法 に 加 え て ，
地方部での社会保障的不採算事業へのバランス配分の考え方の整理が必要であると考えら
れるが，所管課と手法の異なる事業間に公正な評価を下し，優先度をつけることは実際に
は 相 当 困 難 で あ ろ う ． 本 節 で 得 ら れ た 知 見 は ， 第 5 章 ～第 7 章 に お け る ， 市 街 地 再 開 発 事
業の収支構造や便益評価に関する分析，新たなリスクヘッジ法等の開発に際して，その背
景と動機を示すものである．
3.5 市 街 地 再 開 発 事 業 の現 状
本節では，全国で既に完了した市街地再開発事業と，今なお進行中の再開発事業につい
てその現状を分析する．小川ら
8)の 研 究 で も 指 摘 さ れ て い る よ う に ， 現 在 都 市 開 発 を と り
まく懸案事項のひとつとなっている事業期間の長期化に関する傾向を把握し，事業特性と
進捗状況ならびに長期化との関連性について分析を進め，その特徴を明らかににするもの
で あ る ．な お ，本 節 で 用 い る デ ー タ は ，独 自 に 作 成 し た 再 開 発 デ ー タ ベ ー ス 付 録
加えて，国土交通省等から公表される公的な資料
3.1～ 3.14） に
9 ) , 1 0 ) , 11 ) , 1 2 ) を 基 本 と し て い る ．
3.5.1 市 街 地 再 開 発 事 業 の実 施 状 況
(1) 施 行 者 別 ・事 業 種 別 地 区 数
平 成 13 年 12 月 現 在 ， 全 国 に お い て 762 地 区 が 国 庫 補 助 事 業 の 採 択 地 区 と な っ て い る ．
そ の 中 で ， 事 業 主 体 別 に み る と 最 も 多 い の が 組 合 施 行 で あ り ， 384 地 区 (50.4％ )と な っ て
い る ． つ い で 公 共 団 体 施 行 が 219 地 区 (28.7％ )と な っ て い る が ， こ こ に は 権 利 変 換 方 式 で
はなく管理処分方式をとる「第二種市街地再開発事業」が含まれる．そこで第一種，第二
種 の そ れ ぞ れ に 分 類 し て み る と ， 762 地 区 中 「 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 」 が 664 地 区 で
86.9％ を 占 め ，「 第 二 種 市 街 地 再 開 発 事 業 」 は 98 地 区 (12.9％ )と な っ て い る ．
第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 の 施 行 者 別 内 訳 は ， 組 合 施 行 384 地 区 (57.8％ )， 個 人 施 行 117
地 区 (17.6％ )，公 共 団 体 施 行 125 地 区 (18.8％ )，公 団 施 行 30 地 区 (4.5％ )，住 宅 供 給 公 社 施
行 8 地 区 (1.2％ )と な っ て お り ，
市街地再開発事業の大半が組
合施行により実施されている
表 3－4 施 行 者 別 ，事 業 種 別 地 区 数
全体
組合施行
個人施行
公団施行
公共団体施行
公社施行
第1種
第2種
664
98
384
117
125
94
30
4
8
計
762
384
117
219
34
8
現 状 が 表 3-4，図 3-2, 図 3-3
からみてとれる．
表 3－5 施 行 者 別 ，所 管 別 地 区 数
(2) 施 行 者 別 ・所 管 別 地 区 数
全 国 の 762 地 区 に お け る
全体
組合施行
個人施行
都市局
住宅局
363
399
123
261
117
計
762
384
117
公共団体施行
公団施行
公社施行
219
18
16
3
5
219
34
8
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施 行 者 別 ・ 所 管 別 地 区 数 を 表 3-5 に 示 す ． 再 開 発 事 業 の う ち ， 都 市 局 所 管 が 363 地 区 ， 住
宅 局 所 管 が 399 地 区 で あ り ， 奇 し く も ほ ぼ 同 数 と な っ て い る ． 一 方 ， 施 行 者 別 に み る と ，
組 合 施 行 は 都 市 局 所 管 の 123 地 区 に 対 し て ， 住 宅 局 は 261 地 区 と 2 倍 以 上 に な っ て い る ．
住 宅 局 所 管 全 体 で 捉 え て も 組 合 施 行 の 割 合 は お よ そ 2/3(65.4％ )以 上 と な っ て お り ， ま た ，
全 地 区 で み て も 約 1/3(34.3％ )と 大 き な 比 率 を 占 め て い る ．都 市 局 所 管 で み る と 公 共 団 体 施
行 が 219 地 区 (60.3％ )と 比 較 的 低 く な っ て お り ， こ れ は 平 成 3 年 の 法 改 正 （ 都 市 局 所 管 事
業に組合施行を認める）以前の状況にも一因するものと考えられる．
公社施行
1%
公社施行
1%
公団施行
4%
公団施行
5%
組合施行
34%
個人施行
29%
組合施行
66%
公共団体施行
60%
図 3－2 施 行 者 別 事 業 地 区 数 (住 宅 局 所 管 )
図 3－3 施 行 者 別 事 業 地 区 数 (都 市 局 所 管 )
(3) 施 行 者 別 ，完 了 ・未 完 了 地 区
続 い て 全 国 の 762 地 区 に つ い
て，完了地区と未完了地区別に
分 類 し た 結 果 を 表 3-6 に 示 す ．
既 に 事 業 完 了 し た も の は 485 地
区 (63.6％ )で あ り ，未 完 了 は 277
表 3－6 施 行 者 別 ，事 業 未 完 了 数 ・率
全体
組合施行
個人施行
公共団体施行
公団施行
公社施行
完了
未完了
計
485
277
762
207
177
384
97
20
117
155
64
219
20
14
34
6
2
8
未完率
36.35
46.09
17.09
29.22
41.18
25.00
50
地 区 (36.4 ％ )と な っ て い る こ と か ら ，
行
社
公
施
団
公
施
行
行
体
団
共
公
の比較には値しないものと考えられ
る ．他 方 ，個 人 施 行 の 完 了 率 は 80％
施
行
施
人
組
のが相当少ないので，単純に率のみ
0
個
団施行については施行地区数そのも
10
行
が 41.2％ と な っ て い る ．た だ し ，公
20
施
46.1％ と 最 も 高 く ， 続 い て 公 団 施 行
30
合
からみると，組合施行の未完了率が
40
体
て い る ． 施 行 者 別 に 分 類 し た 図 3-4
施
行
主
体
別
未
完
%了
率
全
1/3 以 上 の 地 区 が 事 業 進 捗 中 と な っ
図 3－4 施 行 者 別 ，事 業 未 完 了 率
を越えており，事業規模と権利者における事業参加意欲の差が，事業全体の進度に大きな
影響を与えているものと推察される．また，完了・未完了別にみた施行主体割合は，完了
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 36 -
地 区 数 で は 組 合 施 行 が 40％ 強 で あ る の に 対 し ，未 完 了 地 区 数 で は お よ そ 2/3 を 占 め て お り ，
一見，意思決定が公平にみえる組合施行のほうが，厳しい経済状況下では隘路に遭遇する
率が高いことを示している．
3.5.2 市 街 地 再 開 発 事 業 の進 捗 状 況
(1) 事 業 主 別 ，事 業 期 間 別 進 捗 状 況
3.5.2 ，
表 3-7 事 業 種 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
3.5.3 で は ，
データベー
ス
付 録
3.1 ～
事業進捗状況
第1種
第2種
合計
全地区数
664
98
762
事業進捗地区数
237 35.69%
40 40.82%
277 36.35%
都市計画決定～
都市計画決定以前
事業計画認可
5
94
0
5
5
99
事業計画認可～
権利変換計画認可
権利変換計画認可
～事業完了
事業完了
53
85
427
12
23
58
65
108
485
3.14）を 用 い
て，前出の小川ら
8)が 定 義 し た 方 法
500
に従い，長期化傾向に関する整理を
400
進 め る ． 表 3-5 に 示 す よ う に ， 第 1 地 300
種 事 業（ 権 利 変 換 方 式 ）で は ，全 664 区 200
地 区 の う ち 427 地 区 が 完 了 し て お り ，数 100
残 り 237 地 区 (35.7％ )が 事 業 中 と な
0
っている．また，第 2 種事業（管理
処 分 方 式 ） で は 全 98 地 区 の う ち ，
40 地 区 (40.8％ )が 事 業 中 で あ る ．
第1種
都市計画決定以前
都市計画決定～
事業計画認可
第2種
事業計画認可～
権利変換計画認可
権利変換計画認可
～事業完了
事業完了
図 3-5 事 業 種 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
また，事業種別，事業期間別の未完
了 地 区 進 捗 割 合 を 示 し た 図 3-5 を み る と ，第 1 種 事 業 で は 都 市 計 画 決 定 以 降 ，事 業 認 可（ 組
合 施 行 に あ っ て は 組 合 設 立 認 可 ）前 の 段 階 に あ る 地 区 が 94 地 区 (39.7％ )と な っ て お り ，事
業初期段階の地区の割合が高い．また，事業認可～権利変換計画認可の段階までを含める
と ，147 地 区 (62.4％ )と な り ，全 体 の 約 2/3 が 権 利 調 整 前 の 段 階 に あ る と い え る ．一 方 ，権
利 変 換 計 画 認 可 ～ 事 業 完 了 の 段 階 に あ る 地 区 も 85 地 区 (35.9％ )で あ り ，完 了 間 近 と い え る
地 区 も 多 い ． 第 2 種 事 業 で は ， 半 数 以 上 の 23 地 区 (57.5％ )が 管 理 処 分 計 画 認 可 （ 1 種 事 業
における権利変換計画認可に相当）～事業完了の段階にあり，事業計画認可～管理処分計
画 認 可 の 段 階 に あ る 地 区 も 12 地 区 (30.0％ )と な っ て い る ．こ の こ と は ，第 2 種 事 業 者 が 管
理処分方式により，土地収用法という強権発動を背景として事業執行できるため，事業中
盤以降の進捗度が極めて高くなっている現状を表している．
(2) 施 行 者 別 ，事 業 期 間 別 進 捗 状 況
表 3-8 か ら ， 現 在 進 行 中 の 全 277 地 区 に つ い て ， 組 合 施 行 が 117 地 区 (63.9％ )と 最 も 高
く な っ て お り ， 次 い で 公 共 団 体 施 行 の 64 地 区 (23.1%)と な っ て い る 様 子 が み て と れ る ． ま
た ， 施 行 者 別 の 進 捗 割 合 で は ， 組 合 施 行 が 384 地 区 中 177 地 区 (46.1%)と 最 も 高 い 割 合 を
- 37 -
示 し て い る 図 3-6 か ら わ か る ． 施
250
行者別未完了地区進捗割合では，
200
現在事業中の組合施行地区のうち， 地
73 地 区 (41.2%)が 都 市 計 画 決 定 ～
区
事業認可（組合設立認可）の段階
数
150
100
にあり，個人施行，公共団体施行
50
0
においても都市計画決定～事業認
組合
可の段階にあるものが多い．組合
都市計画決定以前
施行については，近年，都市計画
決定された地区そのものが多いため
個人
公共団体
都市計画決定～
事業計画認可
公団
公社
権利変換計画認可
～事業完了
事業計画認可～
権利変換計画認可
事業完了
図 3-6 施 行 者 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
初期段階の地区として多数計上され
ているものと考えられる．公共団体施行では，都市計画決定された時期の古い地区の割合
が多く，全体として事業長期化の傾向を表す理由になっている．
(3) 地 方 別 ，事 業 期 間 別 進 捗 状 況
地 方 別 の 分 類 で は ， 表 3-9,図 3-7 に 示 す よ う に 関 東 に お い て 事 業 中 の 地 区 数 が 116 地 区
で最も多く，全国
表 3-8 施 行 者 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
における事業中の
中 部 11.6％ ，近 畿 22.0％ と い
地方別の未完了地区割合で
は，関東，中部，近畿といっ
た大都市圏においては，約
0
5
27
3
9
10
4
2
5
65
権利変換計画認可
～事業完了
事業完了
7
26
5
35
43
192
2
39
9
57
30
88
6
20
0
2
6
26
108
485
50
都市計画決定以前
都市計画決定～
事業計画認可
事業計画認可～
権利変換計画認可
州
九
国
四
国
中
近
畿
0
部
40.9％ と な っ て い る ．
事業進捗状況
事業計画認可～
権利変換計画認可
100
中
数
陸
方別に事業進捗中の地区割合
中 部 で は 36 ％ ， 近 畿 で は
都市計画決定～
事業計画認可
2
4
45
3
14
21
2
2
6
99
150
北
多くなっている．これを各地
区
東
地
関
った大都市圏における施行が
を み る と ， 関 東 で は 37.7％ ，
都市計画決定以前
0
1
1
1
0
0
0
0
2
5
200
北
数の傾向と同様に，
東
前述の地方別地区
道
占 め て い る ．ま た ，
海
み て も ， 41.9％ を
北海道
東北
関東
北陸
中部
近畿
中国
四国
九州
合計
事業進捗地区数
9 25.71%
15 30.00%
116 37.66%
9 18.75%
32 35.96%
61 40.94%
12 37.50%
4 66.67%
19 42.22%
277 36.35%
北
地 区 277 箇 所 か ら
全地区数
35
50
308
48
89
149
32
6
45
762
権利変換計画認可
～事業完了
事業完了
図 3-7 地 方 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
1/3 が 都 市 計 画 決 定 ～ 事 業 認
可（組合設立認可）の事業初期段階にある．また，近畿においては権利変換計画～事業完
了の地区割合がほぼ半数を占め，完了が近い地区が多い．関東，中部では事業認可（組合
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 38 -
設立認可）～権
表 3-9 地 方 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
利変換計画認
可の地区数も
含めると，約
2/3 の 地 区 が
組合
個人
公共団体
公団
公社
合計
全地区数
384
117
219
34
8
762
事業進捗地区数
177 46.09%
20 17.09%
64 29.22%
14 41.18%
2 25.00%
277 36.35%
都市計画決定～
事業計画認可
73
8
17
1
0
99
都市計画決定以前
4
0
1
0
0
5
事業進捗状況
事業計画認可～
権利変換計画認可
権利変換計画認可
～事業完了
事業完了
43
57
207
4
8
97
16
30
155
1
12
20
1
1
6
65
108
485
権利変換計画
認可前の段階にある．
(4) 事 業 規 模 別 ，事 業 期 間 別 進 捗 状 況
表 3-10, 図 3-8 か ら 事 業 規 模 別 の 進 捗 状 況 は ， 全 国 的 な 傾 向 と 同 様 に ， 事 業 進 捗 中 の 地
区 に つ い て も 0.5ha～ 1.0ha の 規 模 が 最 も 多 く 81 地 区 (29.2%)と な っ て お り ， 全 体 的 に み
て も 2.5ha ま で の 規 模 の 地 区 が 大 半 を 占 め て い る ． ま た ， 全 般 的 に 規 模 が 大 き く な る ほ ど
進捗中の地区
表 3-10 規 模 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
割合が増加し
事業完了までの期間にある地区が大部
都市計画決定以前
分を占めることから，事業完了の近い
都市計画決定～
事業計画認可
上
5
以
4.5
～
4.
0
事業計画認可～
権利変換計画認可
4.0
4.
5
～
3.5
3.
5
～
2.5
2.
0
～
2.
未
ha
0.5
以上の規模では，権利変換計画認可～
満
に 従 っ て そ の 傾 向 は 薄 く な る ． 4.0ha
2.0
数
5
しかしながら，事業規模が大きくなる
区
～
換計画認可にある地区の割合が低い．
地
1.
地区の割合が高く，事業認可～権利変
1.5
事業認可と権利変換計画認可～完了の
160
140
120
100
80
60
40
20
0
～
2.5ha ま で の 区 分 で は 都 市 計 画 決 定 ～
1
1
1
0
0
2
0
0
0
5
0
を み る と ，
都市計画決定以前
1.
別の進捗割合
事業進捗地区数
58 29.00%
81 36.82%
42 34.71%
33 36.26%
21 41.18%
15 46.88%
8 61.54%
4 66.67%
15 53.57%
277 36.35%
1.0
における規模
全地区数
200
220
121
91
51
32
13
6
28
762
～
未完了地区
0.5ha未満
0.5～1.0
1.0～1.5
1.5～2.0
2.0～2.5
2.5～3.5
3.5～4.0
4.0～4.5
4.5以上
合計
0.5
ている．
事業進捗状況
都市計画決定～
事業計画認可～
権利変換計画認可
事業計画認可
権利変換計画認可
～事業完了
事業完了
19
14
24
142
35
17
28
139
12
12
17
79
13
8
12
58
7
5
9
30
6
3
4
17
2
3
3
5
3
0
1
2
2
3
10
13
99
65
108
485
権利変換計画認可
～事業完了
事業完了
図 3-8 規 模 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
地区の割合が高いものと考えられる．
(5) 都 市 計 画 決 定 年 代 別 ，事 業 期 間 別 進 捗 状 況
表 3-11,図 3-9 か ら 都表市3-11
計 画都
決市
定計さ画れ
別，事
にみ
と状
，計
画地決区定
決た
定年
年代
代別
業る
進捗
況別
数の 年 代 が 新 し い ほ ど 事
事業進捗状況
現在までの
経過年数
～1970
71～75
76～80
81～85
86～90
91～95
96～
合計
28年～
23年～28年
18年～23年
13年～18年
8年～13年
3年～8年
3年
都市計画済
全地区数
4
105
103
148
167
149
81
757
事業進捗地区数
0
0.00%
14
13.33%
11
10.68%
23
15.54%
45
26.95%
99
66.44%
80
98.77%
272
35.93%
都市計画決定以前
1
1
1
0
0
2
0
5
都市計画決定～
事業計画認可～ 権利変換計画認可
事業計画認可
権利変換計画認可
～事業完了
19
14
24
35
17
28
12
12
17
13
8
12
7
5
9
6
3
4
2
3
3
94
62
97
事業完了
142
139
79
58
30
17
5
470
- 39 -
業進捗中の地区の割合が高いことがわかる．通常，市街地再開発事業は都市計画決定から
事 業 完 了 ま で 相 当 な 年 数 を 要 す る た め ，1990 年 ま で に 都 市 計 画 決 定 さ れ た 地 区 で す ら ，未
だ に 事 業 中 の 地 区 が 93 地 区 (34.2%)も あ る ．
都市計画決定された年別に，未
160
完了地区の進捗割合をみると，年
140
代が新しくなるごとに，事業初動
120
機である都市計画決定～事業認可 地
100
の間にある地区数が増加する傾向 区
に あ る ．1996 年 以 降 の 都 市 計 画 決 数
80
60
40
定地区はおよそ半数が事業認可に
20
至 っ て い な い ． し か し な が ら 91
0
～ 95 年 に 都 市 計 画 決 定 さ れ た 地
～1970
71～75
都市計画決定以前
76～80
都市計画決定～
事業計画認可
81～85
86～90
事業計画認可～
権利変換計画認可
91～95
権利変換計画認可
～事業完了
96～
事業完了
区については，約半数が事業のヤ
マ場ともいえる権利変換計画認可
図 3-9 都 市 計 画 決 定 年 代 別 ，事 業 進 捗 状 況 別 地 区 数
を終えており，バブル直後の事業
進 捗（ 処 理 ）が 極 め て 早 か っ た こ と が う か が え る ．71 年 ～ 75 年 ，81 年 ～ 85 年 に 都 市 計 画
決定された地区では，時期が古いことも手伝って半数以上が権利変換計画認可を終えてい
る が ， 76 年 ～ 80 年 に 都 市 計 画 決 定 さ れ た 地 区 に つ い て は ， 時 代 が 古 い に も か か わ ら ず ，
80％ 以 上 の 地 区 が 都 市 計 画 決 定 ～ 事 業 認 可 ，事 業 認 可 ～ 権 利 変 換 計 画 認 可 の 中 盤 期 で 留 ま
っ て お り ，遅 延 傾 向 が 顕 著 で あ る ．ま た 同 様 に 事 業 期 間 別 に 都 市 計 画 決 定 年 代 別 の 完 了 地
区 進 捗 状 況 を み る と ， 権 利 変 換 計 画 認 可 ～ 事 業 完 了 に お い て は ， 91 年 ～ 95 年 の い わ ゆ る
ポストバブル期に約半数が集中している様子が理解できる．
3.5.3 各 ステップにおける平 均 所 要 期 間
3.5.2 と 同 様 に デ ー タ ベ ー ス 付 録
3 . 1 ～ 3 . 1 4 ）を 用 い て ，
前 出 の 小 川 ら 8)が 定 義 し た 方 法 に 従 い ，
全 施 行 地 区 762 地 区 に つ い て ，事 業 進 捗 実 績 に お け る 都 市 計 画 決 定 ～ 事 業 認 可 ，事 業 認 可
～権利変換計画認可，権利変換計画認可～事業完了の各事業期間の各年数に関して，所要
時間の平均値を求め，全国平均値と比較することによって長期化の傾向を把握する．
(1) 事 業 種 別 所 要 期 間 平 均 値
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 40 -
全国的
表 3-12 事 業 種 別 所 要 期 間 平 均 値
な事業ス
テップご
との所要
平均期間
都市計画決定～
事業計画認可
全国平均
第1種
事業進捗実績平均
事業計画認可～
権利変換計画認可
事業進捗中平均
権利変換計画認可
～事業完了
都市計画決定以降
事業計画認可以降
権利変換計画認可以降
2年7ヶ月
1年9ヶ月
2年6ヶ月
6年3ヶ月
4年6ヶ月
3年2ヶ月
3年
1年4ヶ月
2年4ヶ月
6年2ヶ月
3年9ヶ月
2年9ヶ月
第2種
6年3ヶ月
4年4ヶ月
3年8ヶ月
7年1ヶ月
8年2ヶ月
4年7ヶ月
最長
最短
23年11ヶ月
1ヶ月
12年8ヶ月
1ヶ月
14年8ヶ月
1ヶ月
26年2ヶ月
5ヶ月
14年8ヶ月
5ヶ月
13年7ヶ月
5ヶ月
について，
表 3-12 に 示 す よ う に 全 国 の す べ て の 地 区 に お い て 都 市 計 画 決 定 ～ 事 業 認 可 ，事 業 認 可 ～ 権
利 変 換 計 画 認 可 ，権 利 変 換 計 画 認 可 ～ 事 業 完 了 の 各 事 業 期 間 の 全 国 平 均 値 を 求 め て み る と ，
都 市 計 画 決 定 ～ 事 業 認 可 は 2 年 7 ヶ 月 ，事 業 認 可 ～ 権 利 変 換 計 画 認 可 は 1 年 9 ヶ 月 ，権 利
変 換 計 画 認 可 ～ 事 業 完 了 は 2 年 6 ヶ 月 と い う 結 果 に な っ た ．ま た ，現 在 事 業 進 行 中（ 未 完
了）地区で都市計画決定後，事業認可に至っていない地区と，権利変換計画認可を受けた
後に事業完了できていない地区について，それぞれ決定または認可から現在までの年数を
求めて平均した．その結果，都市計画決定以降では平均 6 年 3 ヶ月，事業認可以降では 4
年 3 ヶ 月 ，権 利 変 換 計 画 認 可 以 降 で は 3 年 2 ヶ 月 と な っ て お り ，こ こ か ら は 公 共 事 業 に お
ける長期化の悪循環の構造を垣間見ることができる．
- 41 -
完了地区における各ステップの実績の平均値では，事業認可～権利変換計画認可期間が
比 較 的 短 期 で 通 過 し て い る が ，未 完 了 地 区 で は 都 市 計 画 決 定 以 降 に 6 年 以 上 を 要 し て い る
など，初期段階ほど長期化する様相を呈している．全般的にみて未完了地区のほうが長期
化に陥っており，特に地区内の土地建物に対して大きな私権制限の加わる都市計画決定以
降，事業認可までの期間での長期化が深刻であるといえる．全所用期間の長期化について
は ， 図 3-10 か ら も 明 ら か な よ う に ， 20 年 を 越 え る 長 期 化 地 区 が 存 在 し て お り ，完 了 ，未
完了（事業中）の別を問わず深刻な長期化の弊害が発生していることは記憶にとどめてお
か な け れ ば な ら な い ．事 業 種 類 別 に 平 均 所 要 期 間 を 求 め る と ，図 3-11 に 示 す よ う に 完 了 地
区 に お い て は 第 1 種 事 業 の 場 合 ，都 市 計 画 決 定 ～ 事 業 認 可 が 2 年 ，事 業 認 可 ～ 権 利 変 換 計
年
画 認 可 は 1 年 4 ヶ 月 ，権 利 変 換 計 画 認 可 ～ 事 業 完 了 は 2 年 4 ヶ 月 と い う よ う に ，各 ス テ ッ
プとも全体平均を下回る結果となった．その逆に第 2 種事業では，都市計画決定～事業認
可 が 6 年 3 ヶ 月（ 全 平 均 の 約 2.5 倍 ），事 業 認 可 ～ 管 理 処 分 計 画（ 権 利 変 換 計 画 ）認 可 は 4
年 4 ヶ 月 （ 全 平 均 の 約 2.5 倍 ）， 管 理 処 分 計 画 （ 権 利 変 換 計 画 ） 認 可 ～ 事 業 完 了 は 3 年 8
ヶ 月 （ 全 平 均 の 約 1.5 倍 ） と 大 幅 に 長 期 化 の 傾 向 を 示 し て い る ． 未 完 了 地 区 に お け る 傾 向
を 確認 す ると ，完了 地 区 の平 均 値を 大幅 に 上 回ってお り ，なお か つ 第 2 種 事業 に おい て は
更に長期化の傾向を示すことが
確認された．
25.0
20.0
(2) 施 行 者 別 所 要 期 間 平 均 値
15.0
施行主
年
体別の所
要平均期
都市計画決定～
事業計画認可
10.0
表 3-13 施 行 者 別 所 要 期 間 平 均 値
5.0
事業進捗実績平均
事業計画認可～
権利変換計画認可
0.0
全国平均
2年7ヶ月
1年9ヶ月
間を完了
組合
1年6ヶ月
1年8ヶ月
個人
1年7ヶ月
地区平均
公共団体
4年10ヶ月
公団
公社
2年2ヶ月
1年3ヶ月
でみると，
事業が全国平均を下回っており，
逆に公共団体施行については各
9年
最短3年2ヶ月
3年7ヶ月
2年9ヶ月
8年4ヶ月 事業計画認可～
2年3ヶ月
事業進捗実績平均
6年6ヶ月
4年8ヶ月
権利変換計画認可
11ヶ月
2年6ヶ月
1年10ヶ月
30.0
25.0
10.0 8.0
計 画 決 定 ～ 事 業 認 可 で 4 年 10
5.0 6.0
の事業迅速施行に対する甘い姿勢
5年11ヶ月
権利変換計画認可以降
4年6ヶ月
最長
図 3-10 事 業 種 別 所 要 期 間 平 均 値 (実 績 )
平均を上回っている．特に都市
た第 2 種事業と併せて公共団体
事業計画認可以降
6年3ヶ月
第2種
11ヶ月
3年6ヶ月 権利変換計画認可
5年11ヶ月
事業進捗実績平均
1年
1ヶ月
～事業完了 2年3ヶ月
ステップにおける平均値が全国
ており，先に長期化傾向を示し
2年4ヶ月
2年8ヶ月
3年2ヶ月
事業計画認可
20.0
12.0
15.010.0
ヶ月という大幅な長期化を示し
都市計画決定以降
2年6ヶ月 第1種
全国平均
9ヶ月
1年5ヶ月 都市計画決定～
3年3ヶ月
事業進捗実績平均
表 3-13,図 3-12,図 3-13 に 示 す よ
うに，組合，個人，公社施行の
事業進捗中平均
権利変換計画認可
～事業完了
0.0 4.0
年 2.0 全国平均
第1種
第2種
最長
最短
0.0
事業進捗中平均
都市計画決定以降
全国平均
組合
個人事業進捗中平均
公共団体 事業計画認可以降
公団
公社
事業進捗中平均 権利変換計画認可以降
事業進捗実績平均 都市計画決定～
事業進捗実績平均 事業計画認可～
事業計画認可
権利変換計画認可
図
3-11 事 業 種 別 所 要 期 間 平
均 値 (進 捗 中 )
事業進捗実績平均 権利変換計画認可
～事業完了
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 42 -
を 露 呈 し て い る も の と 考 え ら れ る ．こ れ と 同 様 に 第 2 種 事 業 を 含 め た 公 団 施 行 事 業 に つ い
ても，権利変換計画（管理処分計画）認可～事業完了で公共団体施行を上回る長期化をみ
せており，一面では原価意識の低さを表しているといえよう．組合施行に関しては公共施
行長期化の表裏現象として自明のことながら，全平均を下回ってはいるものの，長引く経
済不況を背景に，ステップの後になるほど長期化の傾向を示している．
未完了地区に関しては，組合施行の場合，初期段階である都市計画決定以降の年数が 5
年 11 ヶ 月 と 最 も 長 く ， 期 間 を 追 う ご と に 短 期 に な っ て お り ， こ の こ と は 公 共 団 体 施 行 で
も 同 様 の 傾 向 と し て み ら れ る ． 公 団 施 行 に つ い は 都 市 計 画 決 定 以 降 が 5 年 11 ヶ 月 と 長 期
に渡っているが，その後は未完了地区のほぼ平均値となっている．個人施行の未完了地区
平均については，
表 3-14 地 方 種 別 所 要 期 間 平 均 値
都市計画決定以
降と権利変換計画認可以降は他の事業よりも短い傾向を示すが，それらの中間ステップに
ある事業認可～権利変換計画認可では他の事業平均を大きく上回る 8 年 4 ヶ月という長期
化 を 示 し て い る ． こ こ で ， 市 街 地 再 開 発 調 査 （ 通 常 A.B 調 査 ）， 基 本 計 画 作 成 な ど の 再 開
発に関連する各種調査年度から都市計画決定までの時期を事業初動期と定義し，施行者別
に初動期に要した期間の平均値をみてみると，組合，公共団体，公団施行の事業に関して
全平均を上回る
6年3ヶ月
8ヶ月
9ヶ月
2年4ヶ月
7年9ヶ月
東北
2年9ヶ月
1年8ヶ月
1年10ヶ月
11年7ヶ月
関東
3年3ヶ月
2年4ヶ月
2年9ヶ月
6年5ヶ月
3年9ヶ月
3年5ヶ月
北陸
1年5ヶ月
1年1ヶ月
1年9ヶ月
11年1ヶ月
10年11ヶ月
1年8ヶ月
中部
2年
1年3ヶ月
1年11ヶ月
5年7ヶ月
3年
3年5ヶ月
近畿
2年7ヶ月
1年8ヶ月
3年2ヶ月
4年11ヶ月
5年6ヶ月
3年4ヶ月
中国
2年6ヶ月
1年1ヶ月
2年1ヶ月
9年1ヶ月
4年7ヶ月
3年5ヶ月
四国
九州
9ヶ月
2年
10.01年10ヶ月
1年3ヶ月
1年6ヶ月
1年10ヶ月
5年
3年7ヶ月
1年11ヶ月
5年10ヶ月
2年9ヶ月
当していることを考慮すると，第
6.0
1 種事業では組合施行が長期化の
4.0
12.0
6.0
図 3-14,図 3-15 に 示 す よ う に ， 完
4.0
九
州
四
国
中
国
近
畿
中
部
北
陸
12.0
公社
年
州
九
国
四
国
畿
中
近
部
中
陸
6.0
事業進捗中平均
都市計画決定以降
事業進捗中平均 事業計画認可以降
4.0
事業進捗中平均
権利変換計画認可以降
2.0 図 3-13 施 行 者 別 所 要 期 間 平 均 値 (進 捗 中 )
0.0
北
な傾向としては多くの大都市をか
事業進捗実績平均 事業計画認可～
権利変換計画認可
0.010.0
図 3-14
地方別
所 要 期公共団体
間 平 均 値 (実
績)
組合
個人
公団
8.0全国平均
東
長期化は示していないが，全般的
2.0
全
の地方も全国平均に比べて著しい
2年
事業進捗実績平均 権利変換計画認可
事 業 所 用 期 間 平 均 を み る ．表 3-14
了地区における実績値ではいずれ
2年
8.0～事業完了
平
均
北
海
道
各地方別に特色を把握するため
事業進捗実績平均 都市計画決定～
10.0事業計画認可
年
国
(3) 地 方 別 所 要 期 間 平 均 値
5年5ヶ月
図 3-12 施 行 者 別 所 要 期 間 平 均 値 (実 績 )
0.0
均
る．
3年2ヶ月
2.0
全
国
平
傾向を示しているものと理解でき
4年6ヶ月
8.0
関
東
北海道
関
第 2 種事業を担
権利変換計画認可以降
2年6ヶ月
北
制執行権を伴う
事業計画認可以降
1年9ヶ月
東
北
公団，公社が強
都市計画決定以降
2年7ヶ月
東
し，公共団体や
事業進捗中平均
権利変換計画認可
～事業完了
海
道
している．ただ
全国平均
事業進捗実績平均
事業計画認可～
権利変換計画認可
北
長期化傾向を示
都市計画決定～
事業計画認可
事業進捗中平均 都市計画決定以降
事業進捗中平均 事業計画認可以降
事業進捗中平均
図 3-15 権利変換計画認可以降
地 方 別 所 要 期 間 平 均 値 (進 捗 中 )
- 43 -
かえる関東地方での長期化が目立つ．中でも事業認可～権利変換計画認可の間が他の地方
で は 2 年 以 下 で あ る の に 対 し て ，関 東 地 方 で は 2 年 4 ヶ 月 を 要 し て い る ．ま た ，近 畿 地 方
では権利変換計画認可～事業完了までが全国で最も長期である 3 年 2 ヶ月の期間を要して
いる．その他の地方圏では全般的に全国平均値を下回っている．
一方，未完了地区平均では，その様相は一変する．東北，北陸，中国地方では相当な長
期 化 を 示 し て お り ， 特 に 東 北 地 方 で は 都 市 計 画 決 定 以 降 で 最 も 長 い 11 年 7 ヶ 月 と い う 極
端 な 長 期 化 が み ら れ る ． ま た ， 北 陸 地 方 で も 都 市 計 画 決 定 以 降 と 事 業 認 可 以 降 で 約 11 年
の長期化を示し，両地方共，現行制度下では権利変換計画が成立しない厳しい実態を示し
ている．全体的にも未完了地区平均は都市計画決定以降で長期化の傾向を示し，それでも
その後は期間を追うごとに短期化になる傾向にある．しかしながら，九州地方では事業認
可後において他の期間より長期化する傾向を示している．
(4) 規 模 別 所 要 期 間 平 均 値
事業の規
平均期間を
みる．完了
済地区の平
均では，都
市計画決定
都市計画決定～
事業計画認可
事業進捗実績平均
事業計画認可～
権利変換計画認可
事業進捗中平均
権利変換計画認可
～事業完了
都市計画決定以降
事業計画認可以降
権利変換計画認可以降
全国平均
2年7ヶ月
1年9ヶ月
2年6ヶ月
6年3ヶ月
4年6ヶ月
3年2ヶ月
0.5ha未満
2年6ヶ月
1年8ヶ月
1年9ヶ月
7年5ヶ月
8年4ヶ月
3年3ヶ月
0.5～1.0
2年
1年10ヶ月
2年1ヶ月
5年6ヶ月
2年4ヶ月
2年3ヶ月
1.0～1.5
2年2ヶ月
1年8ヶ月
2年9ヶ月
7年1ヶ月
6年1ヶ月
2年9ヶ月
1.5～2.0
2年10ヶ月
1年9ヶ月
3年4ヶ月
7年7ヶ月
2年10ヶ月
3年9ヶ月
2.0～2.5
3年7ヶ月
1年8ヶ月
3年
7年4ヶ月
2年9ヶ月
4年
2.5～3.5
3年3ヶ月
1年5ヶ月
4年3ヶ月
5年2ヶ月
1年11ヶ月
3年1ヶ月
3.5～4.0
4年1ヶ月
1年5ヶ月
2年6ヶ月
3年10ヶ月
1年7ヶ月
1年9ヶ月
4.0～4.5
4.5以上
3年6ヶ月
5年3ヶ月
10ヶ月
3年4ヶ月
4年5ヶ月
5年4ヶ月
1年5ヶ月
2年4ヶ月
5年9ヶ月
2年5ヶ月
5年2ヶ月
～事業認可と権利変換計画認可～事
業完了の段階で，施行規模が大きく
なるにつれて長期化する傾向が表
3-15,図 3-16,図 3-17 か ら 確 認 で き る ．
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
年
2.0
0.0
の期間については，規模の大小に関
全
国
他方，事業認可～権利変換計画認可
平
均
0.
5h
a未
満
0.
5～
1.
0
1.
0～
1.
5
1.
5～
2.
0
2.
0～
2.
5
2.
5～
3.
5
3.
5～
4.
0
4.
0～
4.
5
4.
5以
上
模別に所要
表 3-15 規 模 別 所 要 期 間 平 均 値
わらず横ばい若しくは短期化の傾向
事業進捗実績平均 都市計画決定～
事業計画認可
が み ら れ る ．た だ し ，施 行 面 積 が 4ha
事業進捗実績平均 権利変換計画認可
～事業完了
を超えると一気に長期化の傾向を示
ピ ー ク は 1.5ha～ 2.0ha の 規 模 で あ り ，
そ の 期 間 は 7 年 7 ヶ 月 に も お よ ぶ ．事
業 認 可 以 降 の お い て も ， 0.5ha 未 満 の
0.5 均
ha
未
満
0.5
～
1.
1.0 0
～
1.
1.5 5
～
2.
2.0 0
～
2.
2.5 5
～
3.
3.5 5
～
4.
4.0 0
～
4.
5
4.5
以
上
がみられる．ここで最も長期化を表す
平
増大とともに事業期間の短期化の傾向
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
年
1.0
0.0
国
都市計画決定以降において事業規模の
図 3-16 規 模 別 所 要 期 間 平 均 値 (実 績 )
全
す よ う に な る ．未 完 了 地 区 の 平 均 で は ，
事業進捗実績平均 事業計画認可～
権利変換計画認可
事業進捗中平均 都市計画決定以降
事業進捗中平均 事業計画認可以降
第 3権利変換計画認可以降
章 わが国における市街地再開発事業の概要
事業進捗中平均
図 3-17 規 模 所 要 期 間 平 均 値 (進 捗 中 )
- 44 -
8 年 4 ヶ 月 を ピ ー ク に 同 様 の 傾 向 に あ る が ，0.5ha～ 1.0ha で は 2 年 4 ヶ 月 の 短 期 間 と 完 了
地 区 平 均 に 近 い 数 値 と な っ て い る ．権 利 変 換 計 画 認 可 以 降 で は 全 体 的 に 4 年 以 下 と な っ て
い る ． い ず れ の 期 間 に お い て も 共 通 で あ る こ と は ， 4.0ha を 境 と し て 極 端 に 長 期 化 の 傾 向
を示すことであり，これは完了地区においても同様の傾向である．
3.5.4 長 期 化 地 区 の実 態 把 握
統計学的な検定により，市街地再開発事業の長期化傾向を掌握するため，ノンパラメト
リック検定の一種であるウィルコクソン検定とアンサリー・ブラッドレイ検定を用いて分
析を行う
2 0 ) ．ノ ン パ ラ メ ト リ ッ ク 検 定 で は ，母 集 団 の 分 布 に 関 す る 仮 定 は 必 要 と さ れ な い
ため，パラメトリックな検定よりも容易に適用できるという長所がある．
(1) ウィルコクソンの順 位 和 検 定 ( U 検 定 )
ウィルコクソンの順位和検定とは，2 つの母集団の中央値に差があるかどうか，つまり
・
・
2 つの母集団の分布にずれがあるかどうかを検定する手法である．
分 析 の手 順
・帰無仮説
G0:
2 つのグループの中央値は同じ
・対立仮説
G1:両 側
2 つのグループの中央値が異なる．
・統計量
:右 側
中央値はグループ 1 がグループ 2 より大
:左 側
中央値はグループ 1 がグループ 2 より小
2 つ の グ ル ー プ の サ ン プ ル 数 を n 1 ,n 2 と し ， こ の デ ー タ を ひ と つ に ま と
めデータを降順にならべて順位をつける．
次 に グ ル ー プ 1 の 順 位 の 総 和 を 求 め ，こ れ を H と し ，U 値 を 次 式 か ら 求
める．
U = n1 n 2 +
（U ≥
n1 (n1 + 1)
−H
2
n1 n 2
のとき，U = n1 n 2 − Uで変換する）
2
n 1 ,n 2 が 8 以 上 で あ れ ば ， U は 近 似 的 に
平均 =
n1 n 2
n n (n + n 2 + 1)
, 標準偏差 = 1 2 1
2
12
の正規分布に従う
よって，統計量を T とすると
(U − n1 n 2 )
T=
2
n1 n 2 (n1 + n 2 + 1)
12
で求めることができる．
帰無仮説のもと統計量 T は標準正規分布に従うので，
- 45 -
両側　T ≥ Z (α / 2 )　のとき対立仮説を採択
右側　T ≥ Z (α )　のとき対立仮説を採択
左側　T ≤ − Z (α )　のとき対立仮説を採択
(2) アンサリー・ブラッドレイ検 定
ア ン サ リ ー・ブ ラ ッ ド レ イ 検 定 は ，2 つ の 母 集 団 の ひ ろ が り に 差 が あ る か ど う か ，つ ま
・
・
・
・
り 2 つの母集団の分布のばらつきに差があるかどうかを検定する手法である．
分 析 の手 順
・帰 無仮説
G0: 2 つ の グ ル ー プ の ば ら つ き は 同 じ
・対 立仮説
G1: 2 つ の グ ル ー プ の ば ら つ き は 異 な る ．
・統 計 量
2 つ の グ ル ー プ の サ ン プ ル 数 を n 1 ,n 2 と し ， こ の デ ー タ を ひ と つ に ま と
め デ ー タ を 降 順 と 昇 順 の 両 方 に つ い て 順 位 を つ け る ．次 に グ ル ー プ 1 の 順
位の総和を求め，これを A 値とする．
n 1 ,n 2 が 10 以 上 で あ れ ば ， A 値 は 近 似 的 に
平均 =
n1 (n1 + n 2 + 2)
n n (n + n 2 − 2 )(n1 + n 2 + 2 )
, 標準偏差 = 1 2 1
4
48(n1 + n 2 − 1)
の正規分布に従う
よって，統計量を T とすると
A−
T=
n1 (n1 + n 2 + 2) 1
−
4
2
n1 n 2 (n1 + n 2 − 2 )(n1 + n 2 + 2 )
48(n1 + n 2 − 1)
で求めることができる．
帰無仮説のもと統計量 T は標準正規分布に従うので，
T ≥ Z (α / 2 )　のとき対立仮説を採択 で き る ．
(3) 分 析
再開発データベース付録
3)
か ら ， 全 国 で 完 了 済 み の 485 地 区 に つ い て ， 1， 施 行 者 別 ， 2，
開 始 時 期 別 ， 3， 立 地 (都 市 圏 ) 別 ， 4， 権 利 変 換 率 別 に ， 表 3-16 に 示 す よ う に そ れ ぞ れ 2
つのグループ別けを行い，それらの間における長期化傾向について，ウィルコクソン検定
とアンサリー・ブラッドレイ検定を用いて分析する．ここで，ケース 2 の開始時期につい
ては，計画決定された時期がバブル経済期前であったケースと，完全にバブル経済が崩壊
し た 後 の 長 期 化 傾 向 を 比 較 す る た め ，図 3-16 に 示 す よ う に バ ブ ル 期 付 近 の 混 乱 期 と い え る
平 成 3・ 4 年 に 計 画 決 定 さ
表 3-16 長 期 化 傾 向 分 析 における場 合 分 けの設 定
れ た 地 区 を 除 外 し た ．ま た ，
ケース
グループ1
グループ2
社会経済情況が現在と大き
1
施行者別
公共団体
組合
く異なると考えられる昭和
2
開始時期別
平成2年まで
平成5年以降
54 年 以 前 に 計 画 さ れ た 地
3
立地(都市圏)別
政令指定都市
その他の都市
4
権利変換率別
50%以下
51%以上
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 46 -
区も除外している．ケース 4 の権利変換率による区分は，再開発ビルに残る権利者の比率
の多寡によって，事業推進に対する地元住民の協力の度合に相違があるものと考え，それ
ら の 差 が 事 業 期 間 に ど の よ う な 影 響 が 与 え る の か を 確 認 す る も の で あ る ．ケ ー ス 1 と ケ ー
ス 3 に つ い て は 施 行 主 体 と 立 地 特 性 の 相 違 に よ る 長 期 化 傾 向 の 比 較 を 目 的 と し て い る ．な
お、分析における帰無仮
表 3-17 帰 無 仮 説 と対 立 仮 説 の設 定
説と対立仮説については，
ウィルコクソン検定
アンサリー・ブラッドレイ検定
表 3-17 の よ う に 設 定 し
帰無仮説
事業期間に差はない
事業期間のばらつきに差はない
た．
対立仮説
事業期間に差がある
事業期間のばらつきに差がある
(3) 分 析 の結 果
分 析 の 結 果 を 表 3-18，表 3-19 に 示 す ． ま た ， こ れ ら の 比 較 の た め ， 区 分 別 に 対 立 仮 説 の
採 択 ・ 棄 却 に つ い て 整 理 し た も の を 表 3-20 に 示 す ．
表 3-18 ウィルコクソン検 定 の結 果
Ｕ 値
統計量
0.5％ 点
2.5％ 点
有意差判定確率
有意差判定マーク
施行者別
開始時期別
立地(都市圏)別
権利変換率別
公共/組合
～平成2/平成5～
政令市/その他
～50%/51%～
5747
5.8819
2.58
1.96
0.0000
[**]
4981
4.4255
2.58
1.96
0.0000
[**]
9763.5
3.6616
2.58
1.96
0.0001
[**]
22750.5
0.8422
2.58
1.96
0.1998
[ ]
表 3-19 アンサリー・ブラッドレイ検 定 の結 果
施行者別
公共/組合
順位和Ａ
統計量
0.5%点
2.5%点
有意差判定確率
判定マーク
開始時期別
立地(都市圏)別
～平成2/平成5～ 政令市/その他
5951
3.4999
2.58
1.96
0.0002
[**]
5567
2.2766
2.58
1.96
0.0114
[*]
権利変換率別
～50%/51%～
15396.5
2.3530
2.58
1.96
0.0093
[*]
21623
1.0696
2.58
1.96
0.1424
[ ]
表 3-20 仮 説 検 定 結 果 の区 分 別 整 理
施行者別
公共/組合
(4) 得 ら れ
開始時期別
立地(都市圏)別
～平成2/平成5～ 政令市/その他
権利変換率別
～50%/51%～
ウィルコクソン
検定の結果
[**]
[**]
[**]
[ ]
アンサリー・ブラッドレイ
検定の結果
[**]
[*]
[*]
[ ]
※
表 中 の記 号 [*]は有 意 水 準 α =0.025 で，[**]は有 意 水 準 α =0.005 で，
それぞれ対 立 仮 説 が採 択 できることを意 味 している
- 47 -
た知 見
ウ ィ ル コ ク ソ ン 検 定 の 結 果 か ら ，施 行 者 別 ，開 始 時 期 別 ，立 地 別 の T 値 に つ い て ，対 立
仮 説 が 有 意 水 準 α =0.005 で 採 択 さ れ る た め の 臨 界 値 を 超 え る 結 果 と な り ，そ れ ぞ れ の 事 業
期間には差があることが明らかになった．また，アンサリー・ブラッドレイ検定の結果か
ら は 施 行 者 別 の T 値 が ， 有 意 水 準 α =0.005 で 対 立 仮 説 が 採 択 さ れ る 臨 界 値 を 超 え る こ と
か ら ，事 業 ご と の 個 別 事 情 か ら 長 期 化 傾 向 に 差 が あ る こ と が 明 ら か に な っ た ．開 始 時 期 別 ，
立 地 別 に つ い て は ， 有 意 水 準 α =0.025 で 対 立 仮 説 が 採 択 さ れ ， 事 業 期 間 に 差 が あ る も の
の，それらの内容について個別性によるばらつきがあることが分かった．権利変換率の差
に よ る 分 類 で は ，ウ ィ ル コ ク ソ ン 検 定 ，ア ン サ リ ー ・ ブ ラ ッ ド レ イ 検 定 と も T 値 が 有 意 水
準 α =0.025 の 臨 界 値 に 至 ら ず ， 対 立 仮 説 が 棄 却 さ れ た ． す な わ ち ， 権 利 変 換 率 の 差 に よ
る 分 類 で は 事 業 期 間 に 差 が な く ，ま た ，そ の ば ら つ き に も 差 が な い こ と が 明 ら か に な っ た ．
3.5.5 長 期 化 傾 向 のまとめ
本章の分析結果から，現在，全国的に施行主体を問わず，未完了地区における長期化傾
向が深刻であることが明らかになった．特に組合施行，公共団体施行の事業について顕著
な長期化傾向がみられ，中でも公共団体施行は深刻である．未完了地区の組合施行では，
都市計画決定以前，または都市計画決定～事業認可といった事業初動期での躓づきが，そ
の 後の ス テッ プにお い て大幅な 長 期 化へ と 結び つい て い る．結 果，組 合は第 1 種 事業 の 中
で，実数・率とも最多・最高の長期化傾向を示す施行主体となっている．公共団体施行で
は，特に緊急性の高い第 2 種事業において管理処分による強制執行権があり，また，事業
の各ステップにおける許認可権を有するにもかかわらず，施行済・未施行を問わずほぼ全
期間にわたって顕著な長期化傾向を示している．このことは，事業完了に向けた強い姿勢
やコスト意識について，厳しい言い方をすればいわゆる「官の甘え」を裏付けるものでは
ないのだろうか．結果から明らかなように，特に行政庁の長期化弊害に対する認識と，そ
の 有 効 な 対 策 の 実 行 を 期 待 し た い ． 第 2 章 お よ び 2.2 で も 述 べ た よ う に ， 現 在 の 社 会 経 済
情勢下における現行の事業収支の枠組保持は，再開発事業の進捗に逆行しているともいえ
よう．都市再生の機運等に事業に対する社会的期待の高さを鑑みるとき，特に体力的に脆
弱といえる組合施行型の再開発事業に対しては，収支構造そのものを見直し，事業実行性
を 確 保 で き る よ う な 緊 急 の 対 策 が 必 要 で あ る も の と 考 え ら れ る ．こ れ ら の 課 題 を 踏 ま え て ，
収 支 構 造 に お け る 特 性 と 事 業 採 算 性 の 関 係 を 第 5 章 で， 今 後 の 事 業 収 支 改 善 に 資 す る 方 法
論に関しては第 7 章において詳しく述べることとする．
3.6 結 語
国の財政当局は，その厳しい現状から事業の合理化と統合を強く呼びかけている．しか
しながら数々の制度的欠陥を抱えたままでは，何度も事業制度を改定し，補助金を増額し
ても，極めて近視眼的な観点から採算がとれるところだけで事業が展開され，地域間格差
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 48 -
を 拡 大 さ せ る 結 果 と な る ． 或 い は ， 地 方 都 市 に お い て 着 手 で き た と し て も ，長 期 化 に よ る
弊害から，自治体や住民が困惑する状況があとを絶たないだろう．これは，今まで頻繁に
議論されてきた公平性と効率性のジレンマのひとつでもあるが，今後の都市再生に向けた
再開発事業を推進するためには，全国一律ではない，地方ごとの実情に合わせた事業を計
画し，その中でプロジェクトの優先付けを行い，縦割行政の問題解決を提起する方向へ変
換することを考慮すべきである．元来，国は国土全体の均衡ある発展のために，大局的な
視野から統治制度を組み立てるべきであり，現在のような国から地方への補助金を媒体に
したような，極めて細部にわたる一律的な干渉体制は，成熟社会に達した状況では，なお
さら好ましくないと思われる．資金計画に余裕があり，膨大な剰余精算金配分を実施した
地区がある一方で，権利者による床持会社が破綻に陥って権利者の追加出資により急場を
凌 い だ 地 区 も 多 い ．ま た ，バ ブ ル 前 に 計 画 さ れ ，1989 年 の バ ブ ル 末 期 に 床 処 分 を 実 施 し た
大阪府下のある再開発組合では，床処分時の実取引価格が，権利変換上の評価価格のおよ
そ 400％ に も 達 し た ． こ の よ う な 社 会 的 な 不 条 理 が 生 じ る 原 因 は ， 本 章 で 繰 り 返 し 述 べ て
きたような現行制度の欠陥にある．国民が真に求める地域性豊かな都市づくりに対応する
ためには，たとえば地域の総合都市政策の一環として，地方の自主性と責任が確認された
地域から，国の財源と権限を順次移譲するような制度実施の検討も必要であろう．補助金
をインセンティブに利用した現行の全国一律の事業制度によって，後の第 5 章から第 7 章
における分析の前提となるような，いくつかの問題が生じてきたのだと思う．
- 49 -
【第 3 章参考文献】
1) 原 田 純 孝 :日 本 の 都 市 法 ,1.諸 相 と 動 態 ,東 京 大 学 出 版 会 , 2001.
2) 原 田 純 孝 :日 本 の 都 市 法 ,2.構 造 と 展 開 ,東 京 大 学 出 版 会 , 2001.
3) 五 十 嵐 敬 喜 :都 市 法 ,ぎ ょ う せ い , 1989.
4) 西 田 裕 子 :再 開 発 事 業 法 の 構 造 ,再 開 発 研 究 15,再 開 発 コ ー デ ィ ネ ー タ ー 協 会 , 1992.
5) 川 上 秀 光 :巨 大 都 市 東 京 の 計 画 論 ,彰 国 社 ,1990.
6) 林
宜 嗣 :地 方 財 政 ， 有 甲 斐 ,1999.
7) Peter Newman and Andy Thornely :Urban Planning in Europe, London,
Routledge,1996.
8) 小 川 孝 ,川 原 場 正 義 ,大 志 万 延 也 :市 街 地 再 開 発 事 業 の 推 進 実 態 に 関 す る 調 査 , 全 国 市 街 地 再
開 発 協 会 , 1998,3.
9) 国 土 交 通 省 都 市 ・ 地 域 整 備 局 編 :都 市 再 開 発 ハ ン ド ブ ッ ク , 2001.
10) 全 国 市 街 地 再 開 発 協 会 :市 街 地 再 開 発 2001, 2001.
11) 全 国 市 街 地 再 開 発 協 会 :再 開 発 事 業 整 備 手 法 総 覧 ,2002.
12) 全 国 市 街 地 再 開 発 協 会 :日 本 の 都 市 開 発
第 5 集 ,2000,p754.
13) 久 我 明 夫 ,今 井 美 彩 子 ,清 水 祥 雄 :初 動 期 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 の 実 態 , 全 国 市 街 地 再 開
発 協 会 , 2002,3.
14) 東 京 市 政 調 査 会 :都 市 問 題 の 軌 跡 と 展 望 ,ぎ ょ う せ い , 1992.
15) 町 田 博 :地 域 開 発 序 論 ,多 賀 出 版 ,1999.
16) 国 土 交 通 省 都 市 ・ 地 域 整 備 局 :土 地 区 画 整 理 必 携 ,2001.
17) 国 土 交 通 省 都 市 ・ 地 域 整 備 局 :都 市 計 画 ハ ン ド ブ ッ ク ,2001.
18) 都 市 計 画 協 会 :都 市 計 画 運 用 指 針 ,2001.
19) 石 田 頼 房 :日 本 の 近 代 都 市 計 画 の 100 年 ,自 治 体 研 究 社 ,1989.
20) 亀 田 弘 行 , 池 淵 周 一 , 春 名 攻 : 確 率 ・ 統 計 解 析 , 技 報 堂 出 版 , 1981.
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 50 -
付 録 3.1 再 開 発 データベース(1)
収入
一般事項
番号 都道府県 都市名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
青森
青森
岩手
岩手
岩手
宮城
宮城
宮城
宮城
宮城
宮城
宮城
秋田
秋田
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
福島
福島
福島
茨城
茨城
茨城
茨城
茨城
茨城
栃木
栃木
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
埼玉
埼玉
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
函館
函館
小樽
旭川
旭川
帯広
北見
岩見沢
苫小牧
苫小牧
苫小牧
千歳
滝川
静内町
弘前
八戸
盛岡
水沢
北上
仙台
仙台
仙台
仙台
仙台
仙台
塩釜
秋田
秋田
山形
山形
鶴岡
鶴岡
鶴岡
酒田
酒田
酒田
酒田
酒田
酒田
天童
福島
福島
福島
水戸
水戸
日立
下館
取手
牛久
宇都宮
足利
高崎
高崎
高崎
高崎
高崎
高崎
高崎
沼田
川越
川越
地区名
北海道庁西
北４西５南
一条橋周辺2・6
豊平３・３
札幌駅前北４西５北
苗場中央第２
旧永山邸周辺
豊平橋南第１
JR琴以駅南口
函館駅前
函館駅前南
小樽駅前
旭川市1・8
旭川宮下７
帯広2・8西
北見駅前
中心街B
苫小牧駅前
錦町1・1（D-2)
苫小牧錦町1・6（C-2)
中心街C
滝川駅前
みゆき通第４
弘崎駅前
十三日町・十六日町
盛岡前第１
水沢中央
北上駅前
仙台駅東第１
中央１丁目第１
仙台駅東第１
一番町四丁目第一
長町三丁目
花京院一丁目第三
塩釜中央
秋田駅前南
秋田駅前中央
七日町第一ブロック
七日町第一ブロック南
鶴岡駅前A
鶴岡駅前B
鶴岡駅前
酒田駅前
酒田駅前A-2
酒田中町第４街区
酒田中町第４街区東
酒田中町第5街区
酒田中町第6街区
天童駅東口
福島駅前第一
福島市栄町
福島駅前B-Ⅱ南
水戸駅北口
見川２丁目
神峰町１丁目
下館駅前
取手駅西口
牛久駅西口
宇都宮駅西口第１
南町
中部名店街B-1
高崎駅東口第１
高崎駅東口第２
高崎駅西口第１
高崎駅西口第２
城祉
高崎駅東口第３
下之町
川越駅前脇田町
川越駅東口
一般会計補助金
施行
事業 前権利 後権利 権利変換
主体 開始 完了 期間 者数
者数
率
2
1
2
2
2
4
4
2
2
2
2
3
2
1
2
2
2
2
1
1
2
2
1
2
2
2
2
3
2
2
2
2
1
1
2
2
2
1
1
1
1
3
2
1
1
1
1
1
1
2
2
1
3
1
2
3
3
3
2
2
1
1
1
2
2
1
1
2
4
3
-12
-8
-8
-7
-3
-3
-3
-2
3
-9
-5
-17
-11
-1
-9
-10
-5
-12
-9
-8
-7
-8
-4
0
-11
-10
-8
-10
-12
-12
-10
-9
0
-1
-2
-14
-14
-4
-4
-7
-5
-5
-15
-15
-11
-11
-11
-10
1
-16
-14
-4
0
3
-5
-3
-9
-6
-1
-7
-9
-7
-1
-2
-1
1
3
1
-12
-14
-9
-6
-6
-5
0
-1
0
3
5
-6
0
-12
-8
2
-6
-6
0
-11
-8
-2
-6
-2
-2
6
-8
-5
-3
-2
-9
-6
-5
-1
3
3
2
-8
-4
-1
1
-3
-3
-1
-11
-6
-10
-9
-10
-9
4
-14
-8
0
5
5
-3
3
-3
-1
2
-4
-8
-4
1
2
3
5
6
6
-6
2
3
2
2
2
3
2
3
5
2
3
5
5
3
3
3
4
5
1
1
6
1
6
2
6
3
5
5
8
3
6
5
8
3
4
4
6
10
3
5
4
2
4
4
9
1
2
1
1
3
2
6
4
5
2
2
6
6
5
3
3
1
3
2
4
4
4
3
5
6
16
14
13
6
17
49
42
114
56
5
19
9
148
27
2
41
11
48
39
2
1
53
87
15
52
30
12
39
27
7
18
16
23
8
8
8
92
62
11
9
37
14
50
28
21
9
10
17
18
8
18
22
13
60
11
11
41
31
88
39
13
11
2
5
5
24
16
3
55
23
90
8
11
1
17
49
0
10
5
4
19
9
31
14
2
14
6
14
33
2
1
8
20
1
25
10
10
29
6
7
17
16
23
7
6
7
83
42
6
6
18
6
15
16
5
8
10
12
18
7
14
10
10
35
2
7
11
15
42
34
10
11
2
5
5
18
16
3
32
6
35
57.14
84.62
16.67
100.00
100.00
0.00
8.77
8.93
80.00
100.00
100.00
20.95
51.85
100.00
34.15
54.55
29.17
84.62
100.00
100.00
15.09
22.99
6.67
48.08
33.33
83.33
74.36
22.22
100.00
94.44
100.00
100.00
87.50
75.00
87.50
90.22
67.74
54.55
66.67
48.65
42.86
30.00
57.14
23.81
88.89
100.00
70.59
100.00
87.50
77.78
45.45
76.92
58.33
18.18
63.64
26.83
48.39
47.73
87.18
76.92
100.00
100.00
100.00
100.00
75.00
100.00
100.00
58.18
26.09
38.89
国
103
71
197
880
195
505
402
678
136
275
府県
9
12
24
430
64
129
201
339
18
138
88
49
238
256
390
218
15
48
162
272
116
6
24
28
43
121
11
4
7
26
130
57
342
130
369
172
65
185
101
294
347
462
46
337
278
75
774
668
42
162
57
51
147
174
231
12
169
123
37
387
334
21
81
29
172
52
41
19
256
60
542
259
282
165
86
26
31
14
192
44
271
130
141
82
435
152
218
33
1,094
107
16
47
379
547
54
8
24
154
490
462
198
231
823
972
412
市町
公管金
計
94
206
60
143
123
123
173
394
449 1,759
131
390
376 1,010
201
804
349 1,366
118
272
138
550
515
515
83
177
24
98
210
476
214
513
195
706
206
435
11
30
41
96
135
323
140
542
60
233
2,480 2,480
172
685
65
260
185
739
673
673
51
202
147
588
174
694
231
924
263
321
169
675
123
524
37
149
388 1,549
334 1,336
22
85
81
324
29
114
750
750
86
344
26
104
10
82
5
38
65
513
15
119
271 1,083
130
518
141
564
83
330
2,301 2,301
218
870
120
305
1,231 1,231
466
466
2,412 2,412
547 2,188
82
243
16
40
34
105
185
718
1,423 1,423
228
916
275
968
993
993
412 1,647
972
1,186 1,186
国
管理者
1,598
1,233
1,849
70
190
45
2,527
3
3
6,702
2,315
1,651
1,984
735
117
129
6,408
計
0
0
0
0
0
0
1,598
0
0
0
0
1,233
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1,849
0
0
0
0
0
70
0
0
190
45
0
0
0
2,527
0
6
0
0
0
0
0
0
0
0
6,702
0
0
2,315
1,651
1,984
735
0
0
0
0
0
0
0
0
246
0
6,408
保留床処
分金
433
3,177
28
3,314
994
5,335
5,904
217
5,381
6,644
4,024
2,317
3,161
390
5,058
736
333
370
96
9,179
3,204
2,153
4,667
4,858
1,951
3,258
555
267
3,736
1,688
1,191
6
36
22
4,034
20
1,110
参組負
保留床処分
担金等 緊急促進 金依存率 収入計
10,521
1,999
177
12,657
50
10,712
8,939
2,603
228
1,121
5
3,285
6,738
4,843
28
1
1,456
2,676
3,377
1,771
10
28
131
509
5
2
2,869
6,408
1,348
22
143
160
9,785
3,376
587
2,819
109
1,533
3,342
43
536
274
2,384
2,301
122
2,067
13,852
3,121
4,989
5,590
4,592
7,682
2,353
1,094
4,741
5,168
4,762
1,723
8,778
9,074
1,030
784
4,896
2,801
2,630
263
3,603
949
11,129
509
430
867
2,950
64
3,584
7,246
3,334
251
362
3.88
95.69
1.30
85.30
6.45
93.19
67.17
0.00
0.00
7.02
90.73
69.84
95.67
95.96
45.67
0.00
6.57
91.61
95.96
17.67
0.00
8.63
4.57
78.66
81.80
84.63
86.33
61.58
90.41
84.67
13.48
3.51
0.00
80.12
71.68
88.88
0.05
0.00
0.00
1.13
8.98
45.61
0.54
87.89
0.00
0.00
82.30
0.00
55.21
2.20
38.05
0.00
60.61
78.20
94.24
59.47
44.53
58.97
14.34
59.26
0.00
0.00
0.00
76.91
84.06
0.00
77.85
15.86
90.03
45.37
11,160
3,320
2,150
3,885
15,410
5,725
8,790
11,516
10,305
3,092
5,931
9,513
4,206
2,415
6,922
7,251
5,939
5,521
767
1,885
2,999
4,289
2,100
11,669
3,917
2,544
5,406
7,889
2,158
3,848
4,118
7,599
1,669
4,663
2,355
1,340
11,530
4,757
672
3,179
245
8,844
3,706
1,263
618
312
2,897
1,149
4,168
5,536
5,432
2,960
22,855
3,991
5,294
9,399
10,312
13,027
16,405
1,846
470
972
3,668
6,164
6,148
4,803
6,117
10,862
9,750
20,002
- 51 -
付 録 3.2 再 開 発 データベース(2)
支出
一般事項
都道府県 都市名
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
北海道
青森
青森
岩手
岩手
岩手
宮城
宮城
宮城
宮城
宮城
宮城
宮城
秋田
秋田
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
山形
福島
福島
福島
茨城
茨城
茨城
茨城
茨城
茨城
栃木
栃木
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
群馬
埼玉
埼玉
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
札幌
函館
函館
小樽
旭川
旭川
帯広
北見
岩見沢
苫小牧
苫小牧
苫小牧
千歳
滝川
静内町
弘前
八戸
盛岡
水沢
北上
仙台
仙台
仙台
仙台
仙台
仙台
塩釜
秋田
秋田
山形
山形
鶴岡
鶴岡
鶴岡
酒田
酒田
酒田
酒田
酒田
酒田
天童
福島
福島
福島
水戸
水戸
日立
下館
取手
牛久
宇都宮
足利
高崎
高崎
高崎
高崎
高崎
高崎
高崎
沼田
川越
川越
地区名
北海道庁西
北４西５南
一条橋周辺2・6
豊平３・３
札幌駅前北４西５北
苗場中央第２
旧永山邸周辺
豊平橋南第１
JR琴以駅南口
函館駅前
函館駅前南
小樽駅前
旭川市1・8
旭川宮下７
帯広2・8西
北見駅前
中心街B
苫小牧駅前
錦町1・1（D-2)
苫小牧錦町1・6（C-2)
中心街C
滝川駅前
みゆき通第４
弘崎駅前
十三日町・十六日町
盛岡前第１
水沢中央
北上駅前
仙台駅東第１
中央１丁目第１
仙台駅東第１
一番町四丁目第一
長町三丁目
花京院一丁目第三
塩釜中央
秋田駅前南
秋田駅前中央
七日町第一ブロック
七日町第一ブロック南
鶴岡駅前A
鶴岡駅前B
鶴岡駅前
酒田駅前
酒田駅前A-2
酒田中町第４街区
酒田中町第４街区東
酒田中町第5街区
酒田中町第6街区
天童駅東口
福島駅前第一
福島市栄町
福島駅前B-Ⅱ南
水戸駅北口
見川２丁目
神峰町１丁目
下館駅前
取手駅西口
牛久駅西口
宇都宮駅西口第１
南町
中部名店街B-1
高崎駅東口第１
高崎駅東口第２
高崎駅西口第１
高崎駅西口第２
城祉
高崎駅東口第３
下之町
川越駅前脇田町
川越駅東口
補償費
施行
主体 設計・調査 土地整備
2
1
2
2
2
4
4
2
2
2
2
3
2
1
2
2
2
2
1
1
2
2
1
2
2
2
2
3
2
2
2
2
1
1
2
2
2
1
1
1
1
3
2
1
1
1
1
1
1
2
2
1
3
1
2
3
3
3
2
2
1
1
1
2
2
1
1
2
4
3
227
3
68
121
575
190
207
358
388
109
197
175
186
89
135
209
184
178
16
34
104
194
162
349
200
123
259
251
78
161
171
464
76
310
195
59
450
199
39
97
62
597
99
13
36
18
106
48
119
162
151
109
1,119
179
196
236
416
874
537
92
26
47
180
407
271
205
310
626
283
629
79
97
2
24
255
7
43
29
11
37
205
61
15
30
74
15
66
12
5
15
20
61
81
35
12
119
用地
837
75
561
98
1,803
844
2,028
540
264
建物
231
493
41
2
328
785
37
788
871
417
155
99
105
278
871
110
46
441
1,076
917
89
161
18
29
70
10
14
63
13
36
71
35
10
2
35
340
20
79
55
28
14
110
216
1,642
120
179
448
398
534
247
315
729
313
24
132
367
1,727
28
685
637
664
21
48
61
24
40
1
30
27
87
13
工事費
その他
279
16
942
61
418
214
1,029
50
289
291
21
370
1,400
280
4,021
177
67
1,951
268
1,714
1,171
124
13
28
413
147
948
43
171
76
1
222
335
510
7
18
1,005
210
36
127
82
99
128
27
3
90
130
4
32
204
140
13
574
615
604
259
38
539
1,367
6
2
10
11
62
516
253
217
135
18
143
1,024
2,005
5,082
843
296
2,536
669
計
1,561
75
604
98
1,803
1,388
4,455
577
384
179
448
1,603
871
0
788
352
1,464
839
46
441
1,076
917
426
161
30
160
1,716
2,385
0
222
335
619
24
326
35
0
2,071
284
64
958
443
2,076
221
487
3
0
381
227
5
370
1,400
516
4,021
576
118
3,064
883
3,685
1,171
0
0
0
0
253
378
135
0
2,536
2,301
7,618
建築施設 公共施設 その他
8,858
3,045
1,442
3,350
11,926
3,803
3,455
8,364
9,338
2,474
4,830
5,945
2,574
2,287
5,811
6,359
3,698
4,187
659
1,224
1,773
2,801
1,310
10,736
3,461
1,813
3,042
3,670
1,890
3,322
3,422
5,792
1,470
3,779
1,845
1,231
7,797
3,997
542
1,709
603
3,240
2,896
580
549
273
2,044
787
3,886
4,658
3,060
1,995
13,258
2,779
4,625
5,028
4,900
6,552
14,416
1,620
430
917
3,400
5,380
5,215
4,328
5,770
7,179
4,786
9,377
98
27
97
22
86
2
2,115
21
163
398
33
63
70
9
86
263
629
23
56
271
21
35
76
294
9
895
80
76
501
33
42
26
240
66
33
16
17
202
41
12
5,082
55
514
157
355
1,077
827
131
12
141
300
56
21
20
68
1,728
102
477
153
計
8,858
3,143
1,469
3,447
11,926
3,827
3,541
10,479
9,338
2,495
4,993
6,343
2,574
2,287
5,844
6,422
3,768
4,187
659
1,224
1,773
2,801
1,319
10,736
3,547
2,076
3,042
4,322
1,890
3,322
3,422
6,119
1,491
3,814
1,921
1,231
8,592
4,039
542
1,751
629
4,375
3,042
613
565
290
2,322
828
3,898
4,658
3,060
2,050
18,854
2,779
4,913
5,395
6,118
7,679
14,416
1,620
430
917
3,456
5,380
5,236
4,348
5,770
7,349
5,263
11,258
営繕費 事務費
46
178
20
11
79
65
2
3
8
34
2
42
76
16
16
18
20
36
33
30
1
32
56
22
84
64
4
57
290
416
2
7
46
763
169
204
73
172
79
77
438
37
9
60
137
234
89
8
79
18
55
71
322
61
45
100
236
108
39
83
299
48
141
110
8
103
209
13
80
13
1,362
45
39
7
24
14
128
158
381
161
670
91
24
584
449
309
171
82
1
4
30
124
116
65
37
202
369
177
利子
補償費占
有率
支出計
13.99
2.26
28.09
2.52
11.70
24.24
50.68
5.01
3.73
5.79
7.55
16.85
20.71
0.00
11.40
4.85
24.65
15.20
6.00
23.40
35.88
21.37
20.29
1.38
0.77
6.29
31.74
30.23
0.00
5.77
8.14
8.15
1.45
6.99
1.49
0.00
17.96
5.97
9.52
30.14
36.13
23.47
5.96
41.38
0.49
0.00
13.16
19.76
0.12
6.68
25.77
17.43
16.17
14.43
2.23
32.60
8.56
28.29
7.14
0.00
0.00
0.00
0.00
4.10
6.15
2.81
0.00
23.35
23.60
38.09
11,160
3,320
2,150
3,885
15,410
5,725
8,790
11,516
10,305
3,092
5,931
9,513
4,206
2,415
6,912
7,251
5,939
5,521
767
1,885
2,999
4,292
2,100
11,669
3,917
2,544
5,406
7,889
2,158
3,848
4,118
7,599
1,669
4,663
2,353
1,345
11,530
4,757
672
3,179
1,226
8,844
3,706
1,177
618
312
2,896
1,149
4,168
5,536
5,432
2,960
24,869
3,991
5,294
9,399
10,312
13,027
16,405
1,846
470
972
3,668
6,164
6,148
4,803
6,117
10,862
9,750
20,002
19
103
88
144
340
12
15
11
893
503
37
223
151
31
89
264
41
101
10
128
170
693
82
35
31
11
72
58
224
16
230
30
365
198
24
7
4
30
22
16
121
100
104
70
311
15
84
2,362
416
52
7
80
39
87
1,018
30
(注 ) 単 位 : 百 万 円 , 年
事 業 主 体 1 : 自 治 体 2 :組 合 3 :個 人 4 : 公 団 公 社
開 始 終 了 年 は 1 を 平 成 元 年 と してい る。
※本 データ は， 各 種 統 計 資 料 と事 業 者 等 へ のヒアリン グに より筆 者 にお い て独 自 に 作 成 し た ものである．
した がって，そ の内 容 に 起 因 する疑 義 は ，す べて 筆 者 の 責 に 帰 するもので ある．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 52 -
付 録 3.3 再 開 発 データベース(3)
収入
一般事項
番号 都道府県
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
東京
東京
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
都市名
川口
川口
川口
浦和
所沢
春日部
上尾
上尾
上尾
与野
与野
草加
蔵
久喜
千葉
千葉
船橋
船橋
船橋
木更津
松戸
茂原
柏
四街道
四街道
四街道
四街道
千代田区
港区
千代田区
新宿区
新宿区
新宿区
新宿区
新宿区
文京区
文京区
文京区
文京区
文京区
文京区
墨田区
墨田区
墨田区
品川区
品川区
品川区
江戸川区
江戸川区
中野区
杉並区
板橋区
北区
荒川区
荒川区
荒川区
足立区
三鷹
町田
町田
国分寺
保谷
横浜
横浜
横浜
川崎
横須賀
鎌倉
藤沢
小田原
茅ケ崎
地区名
一般会計補助金
施行
事業 前権利 後権利 権利変
主体 開始 完了 期間 者数
者数
換率
並木４丁目
川口駅西口
川口駅東口第３工区
元町２丁目
所沢駅西口
春日部駅東口（第６街区）
上尾駅東口
中山道１
中山道１・２
北与野駅南口
北与野駅北口
草加駅東口
中央３丁目桜橋
久喜駅前西口
千葉中央第二
千葉中央
船橋駅北口
船橋駅北口第２
本町２丁目中央街区
木更津駅西口
北小金駅南口
茂原駅南口
柏駅東口
四街道駅前第２
四街道駅前第３
四街道駅前第４
四街道駅前第５
麹町四丁目
赤坂六本木
1
4
2
1
3
1
3
4
4
2
3
3
1
3
1
2
3
2
2
3
4
3
3
1
1
1
1
1
2
-9
-3
-4
-6
-12
-4
-10
1
3
-1
-2
-6
1
-5
-4
-3
-16
-10
1
-6
-1
-3
-17
-10
-7
-5
-4
-1
-9
-7
5
6
-2
-2
0
-5
3
5
4
4
4
5
2
-2
1
-11
-8
4
0
6
4
-15
-9
-5
-4
-3
4
-2
2
8
10
4
10
4
5
2
2
5
6
10
4
7
2
4
5
2
3
6
7
7
2
1
2
1
1
5
7
15
162
28
25
82
7
88
5
6
41
62
185
15
52
7
47
43
51
11
123
85
33
146
5
8
5
9
63
191
15
51
20
13
27
5
44
5
6
11
6
84
13
6
7
32
18
34
11
70
66
17
97
0
8
5
9
45
47
100.00
31.48
71.43
52.00
32.93
71.43
50.00
100.00
100.00
26.83
9.68
45.41
86.67
11.54
100.00
68.09
41.86
66.67
100.00
56.91
77.65
51.52
66.44
0.00
100.00
100.00
100.00
71.43
24.61
飯田橋
西大久保
西新宿六丁目中央
西新宿浄風寺周辺
西早稲田
江戸川橋
江戸川橋第２
音羽１丁目
音羽２丁目
関水
関口一丁目
立花一丁目
押上二丁目
白鬚東
西大井一丁目
大崎駅東口第１
大井町駅東口第１
亀戸・大島・小松川第１
亀戸・大島・小松川（第１・第２
野方５丁目
荻窪駅北口
成増駅北口
赤羽駅西口（第１期）
白鬚東（第一・ニ・三）
町屋駅前西
町屋駅前東
綾瀬1丁目
三鷹駅南口
原町田
原町田三丁目
西国分寺駅南口
ひばりが丘駅南口
野毛町三丁目
戸塚駅東口
杉田駅東口
東田町８番
追浜駅前第１街区
大船駅東口
藤沢駅北口
小田原中町
茅ヶ崎駅南
3
3
2
2
2
2
2
2
2
2
1
4
2
-16
-16
-8
-5
0
-17
-10
-5
-4
1
3
-13
-3
-4
-7
-3
-2
5
-14
-8
-3
-1
5
6
-3
2
12
9
5
3
5
3
2
2
3
4
3
10
5
20
348
42
28
201
20
46
37
48
31
9
126
51
6
38
31
11
64
19
38
21
34
26
7
40
46
30.00
10.92
73.81
39.29
31.84
95.00
82.61
56.76
70.83
83.87
77.78
31.75
90.20
2
2
2
3
3
2
2
2
4
3
1
2
2
1
3
2
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4
3
2
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2
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2
3
-5
-6
-2
-13
-9
0
-10
-2
-7
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-4
-3
-5
1
-16
-2
-3
2
-10
-9
-1
-2
-9
-16
-15
-13
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1
-5
5
5
-4
2
-2
-6
-1
0
-1
5
-8
2
2
5
-4
-2
5
2
-4
4
-9
-11
-2
3
5
3
8
14
5
6
4
5
10
3
3
4
4
8
4
5
3
6
7
6
4
5
20
6
2
4
35
29
38
1
1
20
101
29
100
687
15
94
12
37
90
43
39
20
57
176
126
64
51
32
113
17
72
17 48.57
19 65.52
20 52.63
0
0.00
1 100.00
13 65.00
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37 64.91
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78 61.90
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9 28.13
65 57.52
6 35.29
25 34.72
公管金
国
府県
市町
計
206
1,147
103
573
103
573
2,935
103
1,191
50
1,046
263
64
288
850
7,003
225
335
84
657
134
348
172
1,997
3,517
1,156
412
2,293
2,935
412
1,191
199
1,046
263
259
1,153
850
7,003
900
335
334
2,628
134
1,391
687
1,997
3,517
1,156
0
17
200
34
98
2,328
2,936
206
103
99
50
130
577
64
288
450
225
167
1,314
84
657
695
343
348
172
7
100
17
49
1,164
1,468
1,123
511
2,902
82
233
421
274
587
121
615
580
131
1,355
492
668
644
1,118
4
50
9
24
3,352
1,190
1,123
511
2,902
82
233
421
274
587
121
492
334
322
160
621
573
710
355
392
670
700
478
196
339
350
240
1,057
529
679
340
98
6
50
9
25
1,164
1,468
311
49
580
23,802
625
1,354
492
53
495
334
322
1,118
1,197
23,802
160
311
572
355
951
197
340
350
239
1,514
529
3,703
340
1,426
712
49
517
3,352
1,190
2,246
1,022
5,804
165
466
842
547
1,174
242
615
1,160
23,802
756
2,709
1,476
53
495
1,336
1,288
2,236
1,197
23,802
320
1,243
1,145
1,419
951
785
1,349
1,400
957
1,514
2,114
3,703
1,359
1,426
712
196
517
国
2,906
管理者
2,733
9,186
5,227
5,455
168
7,746
8,993
1,593
3,322
4,587
4,867
2,213
2,775
3,585
3,986
2,350
13,494
422
449
351
211
225
262
718
486
16,769
659
116
214
485
2,205
6,539
4,360
3,990
10,230
401
329
641
7,119
676
76
4,841
186
8,974
7,454
2,239
計
0
5,639
0
0
9,186
0
5,227
0
0
5,623
7,746
8,993
0
1,593
0
0
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0
0
4,587
4,867
2,213
2,775
0
0
0
0
0
0
3,585
3,986
0
0
15,844
0
633
674
613
0
0
0
486
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1,377
116
0
214
485
0
0
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3,990
16,769
0
730
0
0
7,119
1,317
76
0
0
4,841
186
0
0
8,974
7,454
0
2,239
保留床処 参組負担 緊急
分金
金等
促進
1,986
32,429
570
10,887
9,589
869
763
668
8,632
19,521
978
4,862
2,610
13,748
6,225
9,570
9,747
11,906
6,394
6,604
17
300
11,022
8,061
5,899
3,477
273
574
972
412
301
323
7,687
2,505
33,444
92
19,224
16,539
3,965
5,646
3,267
65
5,329
4,849
33,444
390
2,054
4,751
15,240
529
10,677
8,003
6,367
10,581
5,200
23,709
2,562
7,502
10,000
154
1,753
23,690
1,042
1,544
1,143
2,817
8,172
1,008
599
4,316
1,091
245
1,594
864
1,039
7,606
1,925
27
70
354
947
216
1,173
255
466
10,604
65,835
5,690
1,154
26,488
18,219
18,903
1,086
1,215
2,612
1,794
10,662
4,457
97
950
9,540
6,096
13,226
455
37
131
3,956
6,447
1,530
9,540
1,243
5,158
3,278
11,171
714
5,639
2,865
3,800
2,213
11,891
1,776
1,560
829
110
395
175
分金依存
率
収入計
82.82
80.35
0.00
28.16
47.73
0.00
51.34
76.77
74.68
4.28
47.33
52.67
15.79
59.83
88.65
76.51
59.03
79.75
0.00
53.39
58.60
62.77
70.41
0.00
1.22
0.00
0.00
2.27
0.00
2,398
40,361
26,625
2,024
22,808
1,342
18,679
1,132
1,022
15,616
18,236
37,063
6,194
8,126
2,944
17,970
10,545
12,000
8,292
18,256
20,317
10,187
9,379
233
1,390
289
564
13,232
68,771
46.61
56.01
17.03
0.00
7.90
17.90
19.88
19.06
12.24
2.48
6.43
91.52
48.08
40.03
1.11
54.50
89.55
92.88
83.56
38.17
0.83
34.03
48.32
40.03
0.00
5.19
31.71
27.40
63.44
6.11
86.97
85.11
86.93
53.44
46.02
86.49
41.77
25.18
50.15
8.06
32.84
23,649
14,391
34,633
19,241
44,028
1,524
2,888
5,100
3,366
12,137
5,022
8,399
5,210
83,555
8,321
35,275
18,470
4,269
6,757
8,559
7,800
15,660
10,036
83,555
1,563
7,521
6,477
17,341
24,024
8,665
12,277
9,403
7,324
19,801
11,300
27,412
6,134
29,793
19,942
1,910
5,338
- 53 -
付 録 3.4 再 開 発 データベース(4)
支出
一般事項
番号 都道府県
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
埼玉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
千葉
東京
東京
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
都市名
川口
川口
川口
浦和
所沢
春日部
上尾
上尾
上尾
与野
与野
草加
蔵
久喜
千葉
千葉
船橋
船橋
船橋
木更津
松戸
茂原
柏
四街道
四街道
四街道
四街道
千代田区
港区
千代田区
新宿区
新宿区
新宿区
新宿区
新宿区
文京区
文京区
文京区
文京区
文京区
文京区
墨田区
墨田区
墨田区
品川区
品川区
品川区
江戸川区
江戸川区
中野区
杉並区
板橋区
北区
荒川区
荒川区
荒川区
足立区
三鷹
町田
町田
国分寺
保谷
横浜
横浜
横浜
川崎
横須賀
鎌倉
藤沢
小田原
茅ケ崎
地区名
補償費
設計・調査
並木４丁目
川口駅西口
川口駅東口第３工区
元町２丁目
所沢駅西口
春日部駅東口（第６街区）
上尾駅東口
中山道１
中山道１・２
北与野駅南口
北与野駅北口
草加駅東口
中央３丁目桜橋
久喜駅前西口
千葉中央第二
千葉中央
船橋駅北口
船橋駅北口第２
本町２丁目中央街区
木更津駅西口
北小金駅南口
茂原駅南口
柏駅東口
四街道駅前第２
四街道駅前第３
四街道駅前第４
四街道駅前第５
麹町四丁目
赤坂六本木
93
2,619
1,025
115
758
71
656
55
53
425
359
855
402
340
120
932
3
676
256
256
680
496
3
15
70
24
46
587
2,608
飯田橋
西大久保
西新宿六丁目中央
西新宿浄風寺周辺
西早稲田
江戸川橋
江戸川橋第２
音羽１丁目
音羽２丁目
関水
関口一丁目
立花一丁目
押上二丁目
白鬚東
西大井一丁目
大崎駅東口第１
大井町駅東口第１
亀戸・大島・小松川第１
亀戸・大島・小松川（第１・第２）
野方５丁目
荻窪駅北口
成増駅北口
赤羽駅西口（第１期）
白鬚東（第一・ニ・三）
町屋駅前西
町屋駅前東
綾瀬1丁目
三鷹駅南口
原町田
原町田三丁目
西国分寺駅南口
ひばりが丘駅南口
野毛町三丁目
戸塚駅東口
杉田駅東口
東田町８番
追浜駅前第１街区
大船駅東口
藤沢駅北口
小田原中町
茅ヶ崎駅南
217
446
1,576
822
932
67
145
213
128
428
232
338
240
2,107
266
1,070
505
154
270
330
306
468
469
2,107
167
382
223
462
580
329
825
508
338
350
686
1,119
148
745
185
108
181
土地整
備
用地
19
120
17
1
2
145
73
29
33
320
54
96
193
112
174
48
41
24
931
12
16
20
16
56
14
67
122
16
221
147
61
147
240
30
9
18
21
1,016
16
225
16
186
68
44
1,390
46
2
29
建物
その他
171
12,436
2,320
87
6,077
2,157
3,238
7
12
4,308
7,585
6,858
920
1,991
1,112
448
4,288
1,364
632
274
3,426
2,553
1,948
870
747
752
847
3,165
23
2,192
622
385
519
102
2,945
812
683
18
5
306
495
7,122
308
2,379
4,316
600
630
7,265
92
163
776
642
960
436
1,005
162
21,801
2,682
805
303
720
1,055
600
63
1,648
3,295
21,801
25
939
164
3,733
6,293
1,238
2,276
497
569
2,766
537
6,729
239
15,316
4,099
345
2,124
231
75
49
65
573
7
811
457
1,895
38
201
268
225
616
74
437
475
106
150
19
329
23
2
955
525
2
258
59
78
748
486
930
369
5
205
593
109
2,356
203
1,812
53
781
410
16
305
1,505
127
401
743
579
計
建築施設
171
12,436
2,320
87
8,234
23
6,542
7
12
5,060
8,432
10,645
920
2,376
0
1,080
4,562
1,883
102
7,118
3,365
2,631
870
0
23
0
0
306
7,925
1,657
19,198
22,114
1,535
11,216
1,138
9,268
1,060
944
7,950
8,467
22,001
4,359
3,910
2,581
13,805
4,672
8,371
7,276
8,010
12,218
5,708
6,236
214
1,183
260
500
11,790
56,673
2,379
4,316
2,041
457
9,252
38
364
1,275
942
1,625
575
2,015
644
21,801
2,938
805
651
720
1,055
1,148
65
2,603
3,295
21,801
105
1,945
709
4,663
6,293
1,812
2,874
497
1,421
5,122
2,552
6,729
871
16,097
6,014
488
2,830
14,462
7,116
29,999
17,081
28,756
1,313
1,967
3,063
1,742
8,883
3,817
3,819
3,689
44,990
4,493
32,470
16,015
3,261
4,927
6,067
6,975
7,963
5,538
44,990
994
4,030
4,920
10,122
13,460
5,384
6,593
7,248
4,216
10,264
6,437
13,954
3,421
9,380
8,671
1,265
1,520
工事費
公共施
設
その他
6
603
907
48
476
89
75
444
589
779
957
654
121
189
1,052
15
20
264
984
106
103
235
1,083
365
360
533
7
530
85
2
312
1,039
329
186
330
88
212
361
1,810
13
174
18
34
589
126
40
95
5,867
210
226
513
16
58
313
2,232
5,867
9
144
1,791
608
76
250
220
1,508
171
846
437
547
2,485
480
143
346
1,806
25
11
234
計
1,657
19,198
22,114
1,589
12,295
1,227
10,250
1,060
944
9,351
9,056
23,313
4,359
4,685
2,770
14,857
4,793
8,494
7,540
9,229
13,301
6,080
7,126
214
1,268
260
502
12,102
56,673
15,831
7,533
30,397
17,442
30,566
1,313
2,154
3,081
1,776
9,472
3,943
3,859
3,784
50,857
4,929
32,470
16,528
3,277
4,985
6,380
6,975
10,195
5,538
50,857
1,003
4,174
4,920
10,122
15,501
6,212
6,669
7,248
4,216
12,618
7,045
13,954
4,111
12,211
10,957
1,290
1,765
営繕費 事務費
利子
358
1,648
533
167
908
21
910
100
4,477
513
275
73
318
813
16
204
144
394
59
92
6
815
679
32
21
60
111
222
50
12
65
150
168
204
88
484
46
903
173
411
131
246
210
3
289
45
1,202
284
692
20
205
415
135
149
931
783
729
626
1
29
5
6
104
608
3,187
2,028
276
304
1,579
82
151
430
397
440
258
281
294
5,891
153
634
630
118
169
486
139
1,628
200
5,891
266
826
90
1,078
857
248
597
484
395
232
477
1,677
247
109
514
18
215
49
343
248
8
8
28
349
162
200
33
1
576
756
554
6
529
1,794
164
662
3
10
15
783
1,172
68
302
192
89
11
26
60
47
15
1,617
79
2,898
7
10
8
278
4
322
504
2,898
13
88
30
793
48
1,096
650
722
508
323
2,543
300
2,026
4
108
補償費占
有率
支出計
7.13
30.80
8.71
4.30
36.09
1.71
35.02
0.62
1.20
32.40
46.23
28.72
14.85
29.24
0.00
6.01
43.26
15.69
1.23
38.99
16.56
25.90
9.28
0.00
1.65
0.00
0.00
2.31
11.52
2,398
40,378
26,625
2,024
22,813
1,342
18,679
1,131
1,021
15,616
18,241
37,063
6,194
8,126
2,944
17,970
10,545
12,000
8,292
18,256
20,317
10,159
9,379
233
1,390
289
564
13,232
68,771
10.06
29.99
5.89
2.38
21.01
2.51
12.60
25.00
27.99
13.38
11.45
23.99
12.36
26.09
35.31
2.28
3.52
16.87
15.61
13.41
0.83
16.62
32.83
26.09
6.72
25.86
10.95
26.89
26.19
20.91
23.39
5.29
19.40
25.87
22.58
24.55
14.20
54.95
30.16
25.55
53.02
23,649
14,391
34,633
19,241
44,028
1,524
2,888
5,100
3,366
12,147
5,022
8,399
5,212
83,554
8,321
35,275
18,469
4,269
6,757
8,559
7,800
15,660
10,036
83,554
1,563
7,521
6,477
17,341
24,024
8,665
12,286
9,403
7,324
19,801
11,300
27,412
6,134
29,293
19,942
1,910
5,338
(注 ) 単 位 : 百 万 円 , 年
事 業 主 体 1 : 自 治 体 2 :組 合 3 :個 人 4 : 公 団 公 社
開 始 終 了 年 は 1 を 平 成 元 年 と してい る。
※本 データ は， 各 種 統 計 資 料 と事 業 者 等 へ のヒアリン グに より筆 者 にお い て独 自 に 作 成 し た ものである．
したがって，そ の内 容 に 起 因 する疑 義 は ，す べて 筆 者 の 責 に 帰 するもので ある．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 54 -
付 録 3.5 再 開 発 データベース(5)
収入
一般事項
番号 都道府県 都市名
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
新潟
新潟
新潟
新潟
新潟
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
富山
石川
石川
石川
石川
石川
石川
石川
石川
福井
福井
福井
長野
長野
長野
長野
長野
長野
長野
長野
岐阜
岐阜
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
地区名
公管金
一般会計補助金
施行
事業 前権利 後権利 権利変
主体 開始 完了 期間 者数
者数
換率
中町第１
中町2-1（北）
中町2-1
東部第一
寿町三丁目
弁天町
新潟駅南口第１
長岡駅前城内
昭栄地区A街区
昭栄地区B-1街区
総曲輪
富山駅前西街区第１
総曲輪二丁目
富山駅西第２
富山駅前桜町
富山駅前
新横町
御旅屋第１
立町第４
魚津駅前吉島
石動町第１
石動町第4
石動町第5
石動町第8
上市町西中町
福光町中央通り
武蔵が辻第２
武蔵が辻第３
金沢駅武蔵
香林坊第一
香林坊第ニ
金沢駅前第二
金沢駅前第一
小松駅前第３
御屋形
白髭
鯖江駅前第１
北長野駅前B-3
岡谷駅前
上諏訪駅前
須坂駅前
小諸市古城
駒ケ根駅前
茅野駅前
大門一番町
柳ケ瀬
中津川駅前
2
4
3
2
4
2
3
2
3
3
2
1
1
1
1
2
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
3
3
3
2
2
2
2
1
2
2
3
2
3
3
2
1
3
3
2
2
1
-9
-6
-7
-4
2
-14
-10
-2
-5
-4
-14
-3
0
-3
-1
-4
-7
-5
-2
2
-8
-7
-7
-5
1
-12
-17
-16
-12
-7
-6
-1
1
-10
-4
-4
-13
-1
-8
-13
-6
-2
-13
-7
2
-13
-15
-7
-3
-4
-1
6
-7
-3
0
0
0
-12
-2
1
2
2
4
-2
6
0
4
-7
-6
-6
-4
4
-9
-15
-7
-2
-3
-2
2
6
-8
4
5
-3
2
-4
-9
-2
0
-4
-1
5
-11
-10
2
2
3
4
4
7
7
2
5
4
2
1
1
5
3
8
5
11
2
2
1
1
1
1
3
3
2
9
10
4
4
3
5
2
8
9
10
3
4
4
4
2
9
6
3
2
5
48
30
41
10
22
6
56
22
155
37
38
5
4
19
22
79
17
73
6
3
9
11
11
5
19
11
58
31
271
57
63
25
21
11
86
78
51
27
139
56
15
7
20
74
62
88
92
岐阜
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
愛知
厚木
厚木
厚木
厚木
厚木
新潟
新潟
長岡
三条
三条
富山
富山
富山
富山
富山
富山
高岡
高岡
新湊
魚津
小矢部
小矢部
小矢部
小矢部
上市
福光町
金沢
金沢
金沢
金沢
金沢
金沢
金沢
小松
福井
小浜
鯖江
長野
岡谷
諏訪
須坂
小諸
駒ケ根
茅野
塩尻
岐阜
中津川
美濃加
茂
静岡
静岡
静岡
浜松
浜松
浜松
島田
富士
富士
焼津
御殿場
名古屋
19
10
13
8
18
4
42
22
45
4
36
5
2
12
11
10
7
49
6
3
9
8
11
5
1
2
18
10
271
美濃太田駅前
静岡中町
伝馬町第１
御幸街第１
浜松駅前12街区
松菱通りC
鍛治町３丁目
本町５丁目
富士駅前第３
富士駅前第４
本町５丁目
御殿場駅前B-1,C-1
泥江
3
2
2
1
2
2
2
2
1
1
2
2
3
-14
0
-12 -9
-7 -4
3
6
-4
0
-1
2
1
4
-11 -9
-12 -10
-12 -5
2
2
-4
1
-14 -4
14
3
3
3
4
3
3
2
2
7
0
5
10
61
31
25
4
13
6
12
34
9
3
9
37
72
0
0.00
21 67.74
20 80.00
4 100.00
8 61.54
6 100.00
9 75.00
11 32.35
5 55.56
3 100.00
5 55.56
15 40.54
14 19.44
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
三重
名古屋
名古屋
岡崎
岡崎
豊川
豊田
東海
豊明
津
浄心
築地
本町康生西第一
本町康生西第ニ
諏訪
豊田市駅西口
尾張横須賀駅西第１
豊明前後駅前
津駅前南
4
3
2
2
2
2
2
4
1
-6
1
-3
3
-17 -15
-15 -11
-2
1
-3
0
-10 -6
-7
1
-16 -9
7
6
2
4
3
3
4
8
7
27
39
14
89
24
50
45
89
6
3
1
7
56
7
31
17
23
5
40
10
13
11
21
35
19
9
29
29
13
2
11
22
18
22
40
100.00
100.00
50.27
77.27
81.82
66.67
75.00
100.00
29.03
10.81
94.74
100.00
50.00
63.16
50.00
12.66
41.18
67.12
100.00
100.00
100.00
72.73
100.00
100.00
5.26
18.18
31.03
32.26
100.00
0.00
63.49
40.00
61.90
100.00
24.42
44.87
37.25
33.33
20.86
51.79
86.67
28.57
55.00
29.73
29.03
25.00
43.48
11.11
2.56
50.00
62.92
29.17
62.00
37.78
25.84
83.33
国
府県
491
158
491
79
220
110
618
73
145
227
103
183
60
226
147
382
92
30
113
73
191
262
492
9
302
25
27
20
14
244
92
131
246
4
151
13
14
10
7
108
46
725
1,278
942
3,337
35
1,008
662
362
639
471
1,494
18
420
217
380
96
311
219
1,246
517
262
367
596
747
205
330
157
15
49
224
182
93
55
374
259
131
183
298
374
102
165
64
7
25
90
91
413
207
516
713
576
1,666
335
258
356
251
833
167
56
24
市町
計
411
909
362
639
471
1,494
18
893
331
231
225
274
413
235
128
229
1,606
872
259
387
339
124
0
2,739
1,236
290
2,005
485
1,716
68
366
120
451
293
764
1,998
525
983
18
604
51
55
40
28
460
184
0
411
909
1,449
2,556
1,884
6,325
70
2,321
1,210
231
701
274
413
639
402
229
1,606
2,492
1,035
387
279
131
183
298
374
102
177
93
8
25
122
132
726
1,957
207
337
282
380
252
833
167
2,254
32
279
524
733
1,192
1,495
409
672
314
30
99
436
405
726
1,957
827
337
1,056
1,450
1,079
3,332
669
2,254
112
79
617
110
618
73
2,005
155
1,716
68
92
30
113
73
191
1,998
132
245
5
151
13
14
10
7
108
46
国
315
管理者
216
2,343
89
3,017
2,625
2,640
599
120
1,748
2,200
1,908
842
1,200
851
1,361
1,160
1,415
662
1,770
80
755
745
2,081
1,154
936
2,060
15
1,568
1,467
83
22
36
1,035
987
686
42
1,601
計
0
20
3,239
353
3,017
0
2,625
0
2,640
599
0
0
0
0
0
0
120
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1,200
851
1,361
2,908
3,615
662
3,678
0
80
1,597
745
0
2,081
1,154
0
0
936
2,060
15
0
1,568
1,467
0
83
0
0
58
0
0
0
0
0
0
1,035
987
0
686
0
0
42
0
0
1,601
0
保留床処 参組負担 緊急 保留床処分
分金
金等
促進
金依存率 収入計
116
2,209
6,389
11
3,910
1,836
10,837
14,650
1,112
3,456
1,698
23
926
1,309
2,133
1,049
7,286
5,314
7,532
214
548
5,872
1,684
2,630
2,213
21
12,136
27,536
355
9,520
5,760
1,084
3,212
2,307
1,958
1,223
1,653
859
3,250
2,055
8,671
2,026
1,029
1,732
8,614
4,672
2,541
743
834
4,773
16,082
4,722
344
2,103
377
5,010
1,714
5,503
504
2,227
1,120
2,267
212
1
2,356
242
1
1,508
27
493
392
7
2,925
367
296
305
237
1,108
1,897
138
365
8,944
16,705
168
450
112
474
83
20
172
80
235
693
77
162
419
4,664
39
862
2,027
1,824
1,032
5,646
2,215
4,494
5
437
1,014
2,435
186
648
222
4,129
5,598
96
14,828
838
699
119
148
117
12
75.25
69.94
43.55
11.12
69.49
0.00
71.81
28.78
43.07
71.77
0.84
88.53
74.38
79.95
57.83
67.51
88.77
80.13
89.54
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
25.89
0.00
81.44
50.86
53.67
14.26
0.09
79.32
73.35
66.11
76.81
66.59
52.12
78.63
48.65
52.07
47.87
77.53
39.30
44.31
22.27
88.98
41.83
2,283
509
6,431
13,899
15,594
2,517
20,400
3,864
8,024
2,366
2,745
1,046
1,760
2,668
1,814
10,792
5,986
9,400
239
3,529
418
351
345
265
2,115
2,081
7,210
3,311
4,900
15,514
22,897
15,300
37,539
537
12,395
8,650
2,080
4,085
4,742
3,760
2,555
2,132
2,186
7,335
9,226
9,745
4,843
0.00
30.47
48.38
87.84
39.55
0.00
0.00
88.87
0.00
88.24
36.51
0.00
71.03
81.74
85.10
21.49
28.86
5.08
80.46
0.00
53.21
58.81
0.00
3,892
3,377
3,580
9,806
11,813
2,830
5,166
2,860
467
842
2,284
2,957
6,720
19,674
5,549
1,601
7,288
7,424
6,227
18,160
3,221
9,358
811
- 55 -
付 録 3.6 再 開 発 データベース(6)
支出
一般事項
番号 都道府県
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
都市名
地区名
補償費
設計・ 土地整
調査
備
神奈川
厚木 中町第１
243
神奈川
厚木 中町2-1（北）
83
神奈川
厚木 中町2-1
178
神奈川
厚木 東部第一
123
神奈川
厚木 寿町三丁目
378
新潟
新潟 弁天町
77
新潟
新潟 新潟駅南口第１
742
新潟
長岡 長岡駅前城内
148
新潟
三条 昭栄地区A街区
348
新潟
三条 昭栄地区B-1街区
85
富山
富山 総曲輪
155
富山
富山 富山駅前西街区第１
52
富山
富山 総曲輪二丁目
8
富山
富山 富山駅西第２
81
富山
富山 富山駅前桜町
64
富山
富山 富山駅前
416
富山
高岡 新横町
252
富山
高岡 御旅屋第１
527
富山
新湊 立町第４
21
富山
魚津 魚津駅前吉島
163
富山
小矢部 石動町第１
28
富山
小矢部 石動町第4
22
富山
小矢部 石動町第5
24
富山
小矢部 石動町第8
20
富山
上市 上市町西中町
109
富山
福光町 福光町中央通り
88
石川
金沢 武蔵が辻第２
219
石川
金沢 武蔵が辻第３
107
石川
金沢 金沢駅武蔵
241
石川
金沢 香林坊第一
501
石川
金沢 香林坊第ニ
575
石川
金沢 金沢駅前第二
519
石川
金沢 金沢駅前第一
1,614
石川
小松 小松駅前第３
26
福井
福井 御屋形
566
福井
小浜 白髭
338
福井
鯖江 鯖江駅前第１
75
長野
長野 北長野駅前B-3
184
長野
岡谷 岡谷駅前
118
長野
諏訪 上諏訪駅前
82
長野
須坂 須坂駅前
102
長野
小諸 小諸市古城
134
長野
駒ケ根 駒ケ根駅前
164
長野
茅野 茅野駅前
244
長野
塩尻 大門一番町
355
岐阜
岐阜 柳ケ瀬
218
岐阜
中津川 中津川駅前
166
岐阜 美濃加茂 美濃太田駅前
65
静岡
静岡 静岡中町
137
静岡
静岡 伝馬町第１
158
静岡
静岡 御幸街第１
461
静岡
浜松 浜松駅前12街区
339
静岡
浜松 松菱通りC
106
静岡
浜松 鍛治町３丁目
141
静岡
島田 本町５丁目
166
静岡
富士 富士駅前第３
24
静岡
富士 富士駅前第４
58
静岡
焼津 本町５丁目
121
静岡
御殿場 御殿場駅前B-1,C-1
130
愛知
名古屋 泥江
131
365
名古屋 浄心
492
愛知
愛知
名古屋 築地
83
愛知
岡崎 本町康生西第一
223
愛知
岡崎 本町康生西第ニ
209
愛知
豊川 諏訪
258
愛知
豊田 豊田市駅西口
596
愛知
東海 尾張横須賀駅西第１ 147
愛知
豊明 豊明前後駅前
561
三重
津
津駅前南
41
17
21
10
12
221
15
25
18
23
5
11
8
8
21
223
15
264
4
15
15
15
4
4
23
27
4
10
31
96
21
129
7
194
88
10
45
19
21
20
3
56
37
295
31
33
23
5
47
34
24
79
23
27
12
10
1
17
79
28
48
590
1
工事費
用地
建物
その他
1,215
832
907
199
4,551
1,403
892
24
254
93
99
12
190
96
398
110
1,513
463
93
219
155
370
42
341
7
53
312
44
2
44
908
536
77
1,712
112
36
49
126
7,910
170
7
1,716
17
88
24
605
6
299
856
1,170
701
462
688
242
1,075
802
9
367
990
258
481
1,081
475
298
542
1,529
691
1,948
1,063
1,192
203
21
59
1,256
19
288
276
160
761
1,951
248
382
333
711
1,279
141
1,691
55
48
178
386
636
1,084
742
176
70
613
239
107
851
240
66
355
1,239
496
682
788
493
134
100
28
42
318
272
1,069
1,585
209
694
449
511
176
82
42
148
39
26
396
238
41
200
247
146
56
435
178
3
192
1,370
1,389
160
167
1
67
62
350
194
135
47
188
169
617
134
計
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
5,082
103
2,167
422
2,960
1,357
160
0
925
673
203
9,622
306
648
0
6
0
0
0
0
403
856
1,524
1,087
1,370
2,841
2,569
1,284
1,496
9
886
2,114
673
670
1,974
863
403
0
897
2,794
1,583
2,630
2,089
1,726
537
268
59
1,502
103
477
784
0
0
279
352
2,131
3,340
543
549
48
589
942
2,246
469
1,691
0
建築施設 公共施設 その他
4,760
1,474
2,850
1,864
8,037
2,225
15,552
3,102
3,676
727
2,157
958
749
1,623
1,366
5,131
6,875
213
3,280
311
252
227
197
1,530
1,078
4,972
1,688
2,628
9,745
17,220
11,826
32,090
474
9,829
5,181
976
2,985
2,077
2,283
1,692
1,894
916
3,474
6,385
5,036
1,846
1,810
2,454
2,773
9,033
9,497
2,410
4,141
1,577
420
707
1,608
2,286
3,306
13,680
4,221
848
5,635
6,056
4,729
13,877
2,264
5,416
733
55
2,085
4
66
826
303
58
262
2
246
74
316
60
13
5
213
6
50
2
37
193
27
59
80
26
62
58
77
43
3
165
78
117
633
1,131
190
704
81
88
103
260
136
126
81
186
299
147
51
1
143
365
251
595
318
2
244
17
2
3
14
81
60
541
61
5
25
32
22
74
66
21
12
110
45
57
55
1,300
29
302
915
92
計
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
8,419
2,285
16,391
3,107
4,192
791
2,207
960
786
1,816
1,393
0
5,190
6,955
213
3,306
373
310
304
240
1,534
1,078
5,188
1,767
2,888
10,743
18,602
12,611
33,112
476
10,154
5,286
1,079
2,987
2,340
2,433
1,818
1,894
997
3,741
6,445
5,577
2,145
2,018
2,454
2,778
9,033
9,497
2,457
4,215
1,674
441
719
1,718
2,286
3,351
13,737
4,221
903
6,935
6,387
4,729
14,792
2,356
5,416
733
営繕費 事務費
35
38
35
6
23
38
107
80
86
1
93
9
36
20
148
577
170
22
51
19
6
4
29
47
28
27
6
46
5
5
32
60
148
167
90
28
956
14
569
24
279
62
52
25
10
85
78
357
126
203
5
50
2
4
2
1
33
13
83
144
151
777
604
285
957
12
274
404
89
102
184
164
52
82
88
268
621
134
264
41
221
298
220
127
80
24
36
2
26
97
101
413
959
124
51
49
127
81
270
150
467
14
利子
333
147
1
538
568
38
142
66
71
31
5
55
164
97
260
34
23
160
202
204
601
303
3
31
7
157
250
132
97
56
199
153
2
33
193
141
887
293
42
47
325
52
262
160
39
35
9
625
1,241
157
37
138
228
51
633
22
補償費占
有率
支出計
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
32.59
4.09
10.57
10.92
36.89
57.35
5.84
0.00
52.56
25.22
11.19
89.24
5.11
7.24
0.00
0.17
0.00
0.00
0.00
0.00
19.04
41.13
21.14
32.83
27.96
18.31
11.22
8.39
4.01
1.68
7.24
24.44
32.36
16.40
41.63
22.95
15.77
0.00
41.03
38.14
17.15
27.00
42.14
44.35
15.90
7.49
0.60
12.71
3.64
9.23
27.40
0.00
0.00
12.27
11.90
31.71
16.98
9.79
34.29
0.66
7.93
15.13
12.37
14.56
18.07
0.00
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
15,594
2,517
20,500
3,864
8,024
2,366
2,742
1,046
1,760
2,668
1,814
10,782
5,986
8,950
239
3,529
418
351
345
265
2,115
2,081
7,210
3,311
4,900
15,514
22,897
15,300
37,339
537
12,231
8,650
2,080
4,085
4,742
3,760
2,555
2,132
2,186
7,325
9,229
9,741
4,957
3,892
3,377
3,580
9,806
11,813
2,830
5,166
2,860
467
842
2,274
2,957
6,720
19,674
5,549
1,601
7,288
7,424
6,227
18,160
3,221
9,358
811
(注 ) 単 位 : 百 万 円 , 年
事 業 主 体 1 : 自 治 体 2 :組 合 3 :個 人 4 : 公 団 公 社
開 始 終 了 年 は 1 を 平 成 元 年 と してい る。
※本 データ は， 各 種 統 計 資 料 と事 業 者 等 へ のヒアリン グに より筆 者 にお い て独 自 に 作 成 し た ものである．
した がって，そ の内 容 に 起 因 する疑 義 は ，す べて 筆 者 の 責 に 帰 するもので ある．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 56 -
付 録 3.7 再 開 発 データベース(7)
収入
一般事項
都道府 都市
県
名
番号
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
三重
三重
三重
滋賀
滋賀
京都
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
233
大阪
234
大阪
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
奈良
島根
島根
岡山
岡山
岡山
地区名
一般会計補助金
施行
主体 開始 完了
伊勢 伊勢市駅前
松坂 中町A
桑名 桑名駅前
草津 草津駅前A
守山 守山駅西口
京都 京都駅南口
大阪 上六
大阪 安部野C1-1
大阪 安部野
大阪 出戸駅前
大阪 天神橋七丁目第一
大阪 天神橋七丁目第ニ
堺 堺東駅前
堺 堺駅西口
池田 池田駅前
池田 池田駅前南
吹田 国鉄吹田駅前
高槻 国鉄高槻駅前
貝塚 貝塚駅南
守口 河原
枚方 枚方市駅前
枚方 枚方岡本町
泉佐
野 泉佐野駅上西
寝屋
川 寝屋川市駅前
河内
長野 河内長野駅前
松原 河内松原駅前南
大東 住道駅前
箕面 萁面駅前
柏原 国分駅前
摂津 千里丘駅前
高石 高石駅東D
高石 高石駅西
神戸 三宮二丁目東
神戸 雲井通５丁目
神戸 板宿A
神戸 旭通１丁目南
神戸 六甲道駅前
神戸 板宿平田町２丁目西
神戸 雲井通１丁目
神戸 板宿平田町２丁目
神戸 長田
神戸 雲井通６丁目
神戸 長田商店街１丁目東
神戸 森南町１丁目
姫路 姫路駅南
姫路 姫路駅西
尼崎 潮江第１
尼崎 塚口南
尼崎 立花南第１
尼崎 出屋敷北
尼崎 JR尼崎駅北
西宮 夙川駅前第１
芦屋 国鉄芦屋駅北第１
芦屋 国鉄芦屋駅北（第２地区）
芦屋 国鉄芦屋駅北（第３地区）
伊丹 国鉄伊丹駅前
加古川加古川駅前
加古川加古川駅前第２
宝塚 宝塚南口駅前
宝塚 逆瀬川駅前
宝塚 逆瀬川駅前東
川西 阪急川西能勢口駅前地区第１工
川西 川西能勢口駅南
生駒 生駒駅前東口
松江 殿町
松江 松江駅前
岡山 岡山駅前
岡山 岡山駅前本町
岡山 表町一丁目
2
1
3
2
2
3
2
3
3
1
2
1
2
2
3
2
3
3
2
3
3
2
事業
期間
-11
-9
2
-3
-1
2
-18 -15
3
-3
1
4
-7
-2
5
-12
-5
7
-12
-8
4
-12
-4
8
-12 続行中#####
-8
-1
7
-1
2
3
0
6
6
-18
-7
11
-1
5
6
-9
-3
6
-9
-1
8
-17
-8
9
-17
-9
8
-17
-8
9
-11
-3
8
-17 -13
4
-3
2
5
前権利
者数
24
6
187
66
18
26
200
3366
34
11
6
152
21
72
120
421
142
5
94
117
86
後権利
者数
権利変
換率
24 100.00
6 100.00
94 50.27
51 77.27
10 55.56
6 23.08
141 70.50
0
0.00
#DIV/0!
34 100.00
9 81.82
5 83.33
140 92.11
7 33.33
18 25.00
66 55.00
125 29.69
34 23.94
5 100.00
4
4.26
27 23.08
43 50.00
国
府県
市町
167
62
69
26
103
36
1,370
426
685
213
1,345
673
685
265
710
673
2,224
3,558
2,601
0
20
3,239
353
0
3,558
0
2,601
0
0
0
0
398
6,332
3,878
360
3,656
772
0
4,684
1,914
2,224
保留床処 参組負
分金
担金等
1,718
356
2,801
1,546
1,202
17,277
4,001
4,312
緊急 分金依存
促進
率
収入計
226
9
391
9,261
1,799
228
5,918
3,193
5,865
2,283
509
6,431
13,899
3,905
21,773
12,610
12,330
0
5,865
2,066
3,324
9,811
33,237
9,522
13,421
19,300
25,780
2,154
25,697
9,755
20,404
2,574
311
696
10,975
0.00
14,245
23.64
800
800
7,200
7,200
15,800
3,200
58.52
27,000
57 50.44
16 55.17
62 60.19
28 44.44
4
2.84
46 48.94
5 33.33
16 57.14
37 100.00
21 80.77
45 84.91
13 17.81
82 46.07
19 95.00
11 20.00
22 95.65
46 49.46
18 75.00
14 48.28
157 91.28
9 60.00
44 35.77
6 27.27
87 43.28
32 96.97
37 17.37
140 66.99
51 94.44
38 52.05
108 54.27
11 40.74
61 44.53
13 19.40
95 77.87
82 55.41
204 81.93
48 48.48
82 78.85
249 82.45
24 61.54
16 59.26
1
4.35
22 44.90
12 50.00
30 47.62
2,316
512
650
416
520
1,589
211
307
95
199
162
125
3,350
2,316
2,047
650
416
520
1,589
844
593
378
797
648
500
3,350
0
508
0
1,632
1,392
1,072
2,284
1,139
2,760
10
1,292
562
4,121
2,925
1,113
397
3,588
196
2,560
167
2,045
72
3,504
1,295
1,139
5,551
363
372
50
1,150
471
4,446
4,856
5,590
2,909
1,681
2,346
3,798
4,856
8,917
2,909
1,681
2,346
3,798
0
1,306
0
0
0
0
3,389
0
0
0
2,322
0
0
0
0
297
0
4,785
0
6,198
7,085
0
1,814
8,551
1,176
2,519
1,772
3,393
1,207
6,325
585
0
6,457
2,194
2
2,342
0
0
0
7,704
105
6,737
3,336
2,408
5,274
2,146
707
1,897
143
1,248
5,579
805
394
565
1,950
722
107
32
4,272
3,802
1,326
1,961
47.78
0.63
60.69
57.25
41.24
41.82
57.81
26.06
82.23
2.74
0.00
8.70
35.75
100.00
0.39
100.00
40.67
84.40
2.65
38.27
35.18
19.97
70.95
57.50
2.04
47.01
46.86
84.07
36.80
33.00
76.46
34.05
25.76
55.67
65.05
5.59
73.89
51.14
55.79
18.88
1.84
42.08
87.98
19.87
21.84
16,124
16,648
11,101
5,827
5,839
12,611
3,712
2,713
2,307
5,212
4,450
2,000
13,541
846
2,815
2,304
7,479
10,266
5,439
3,700
8,918
14,176
389
20,597
2,446
21,658
18,837
6,999
3,500
19,088
5,913
11,882
3,952
15,817
4,984
22,270
7,200
4,386
33,682
3,851
4,135
7,139
10,147
3,593
18,131
57.14
3
-9
-2
7
110
26
3
2
3
3
3
3
2
1
1
2
2
2
3
1
2
1
3
2
2
2
2
2
2
3
2
3
4
2
3
3
3
2
3
2
3
2
4
2
3
3
2
3
2
2
2
-5
-8
-15
-15
-13
-6
-13
3
-11
-10
-10
-8
-9
-4
-4
-4
-7
-4
-4
1
-1
-2
-17
-17
-11
-5
-1
-14
-9
-9
-9
-5
-10
-3
-18
-8
-8
-9
-9
-12
-9
-12
-13
-5
-3
1
5
-9
-9
-6
4
-10
5
-9
-6
-6
-6
0
-1
0
1
2
2
3
4
2
3
-14
-10
-8
2
6
-11
-5
-1
1
0
-6
1
-12
-1
-1
-3
1
-6
-6
-7
-10
0
3
6
13
6
6
7
10
3
2
2
4
4
2
9
3
4
5
9
6
7
3
3
5
3
7
3
7
7
3
4
8
10
5
4
4
6
7
7
6
10
6
3
5
3
5
6
113
29
103
63
141
94
15
28
37
26
53
73
178
20
55
23
93
24
29
172
15
123
22
201
33
213
209
54
73
199
27
137
67
122
148
249
99
104
302
39
27
23
49
24
63
1,023
512
422
211
286
95
199
162
125
189
399
324
250
254
696
536
1,142
570
1,380
5
127
348
268
571
285
667
3
281
141
1,469
557
728
278
1,280
640
1,023
511
1,752
876
379
380
186
93
576 287
235 118
2,244 1,101
127
1,632
348
268
571
285
713
3
1,292
141
4,121
728
278
397
3,588
196
640
167
511
72
876
1,295
380
5,551
363
93
50
287
118
1,101
3,861
872
385
3,327
398
2,471
3,878
360
3,656
772
4,684
1,914
1,352
1,306
3,389
2,322
297
4,785
3,299
960
1,781
3,213
6,198
3,786
1,814
8,551
1,176
1,559
1,772
1,612
1,207
3,112
585
6,457
2,194
2
2,342
1,638
75.25
69.94
43.55
11.12
30.78
79.35
31.73
34.97
#DIV/0!
100.00
0.00
94.89
3.42
71.32
33.64
42.95
75.44
63.43
90.44
73.02
69.84
9.79
595
4
41
20
3,239
353
計
595
7
81
管理者
913
3
630
国
1,384
4
1,259
339
124
0
2,739
904
710
2,691
2,224
0
0
428
170
1,228
2,975
1,403
2,518
925
4,393
163
1,578
368
3,801
1,974
1
107
43
307
744
計
107
43
308
744
1,403
630
925
4,393
41
1,578
368
914
2
214
85
613
1,487
公管金
3,154
336
23,705
3,203
5,764
14,560
16,353
1,948
18,765
6,813
1,997
174
4,841
846
11
2,304
3,042
8,665
144
1,416
3,137
2,831
276
11,844
50
10,181
8,827
5,884
1,288
6,299
4,521
4,046
1,018
8,805
3,242
1,245
5,320
2,243
18,790
727
76
3,004
8,927
714
3,959
7,849
225
1,038
4,779
159
4,262
43
670
660
12,382
2,296
399
209
4,057
84
166
4,642
8,288
103
2,676
1,834
1,158
2
1
650
20
2,757
995
1,120
463
11,196
454
1,004
1,518 1,366
567
3,685
1,743
70
2,408
9,726
- 57 -
付 録 3.8 再 開 発 データベース(8)
支出
一般事項
番号 都道府県
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
280
三重
三重
三重
滋賀
滋賀
京都
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
奈良
島根
島根
岡山
岡山
岡山
岡山
都市名
伊勢
松坂
桑名
草津
守山
京都
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
大阪
堺
堺
池田
池田
吹田
高槻
貝塚
守口
枚方
枚方
泉佐野
寝屋川
河内長野
松原
大東
箕面
柏原
摂津
高石
高石
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
神戸
姫路
姫路
尼崎
尼崎
尼崎
尼崎
尼崎
西宮
芦屋
芦屋
芦屋
伊丹
加古川
加古川
宝塚
宝塚
宝塚
川西
川西
生駒
松江
松江
岡山
岡山
岡山
倉敷
地区名
補償費
設計・ 土地整
調査
備
伊勢市駅前
173
中町A
44
桑名駅前
41
草津駅前A
461
守山駅西口
181
京都駅南口
804
上六
411
安部野C1-1
702
安部野
出戸駅前
233
天神橋七丁目第一
115
天神橋七丁目第ニ
89
堺東駅前
219
堺駅西口
1,039
池田駅前
49
池田駅前南
616
国鉄吹田駅前
598
国鉄高槻駅前
1,046
貝塚駅南
72
河原
929
枚方市駅前
232
枚方岡本町
788
泉佐野駅上西
554
寝屋川市駅前
700
河内長野駅前
476
河内松原駅前南
421
住道駅前
182
萁面駅前
156
国分駅前
10
千里丘駅前
655
高石駅東D
153
高石駅西
161
三宮二丁目東
116
雲井通５丁目
176
板宿A
156
旭通１丁目南
108
六甲道駅前
361
板宿平田町２丁目西
7
雲井通１丁目
143
板宿平田町２丁目
78
長田
258
雲井通６丁目
809
長田商店街１丁目東
342
森南町１丁目
507
姫路駅南
290
姫路駅西
378
潮江第１
4
塚口南
531
立花南第１
89
出屋敷北
456
JR尼崎駅北
1,084
夙川駅前第１
262
国鉄芦屋駅北第１
162
国鉄芦屋駅北（第２地区）
934
国鉄芦屋駅北（第３地区）
241
国鉄伊丹駅前
367
加古川駅前
165
加古川駅前第２
579
宝塚南口駅前
159
逆瀬川駅前
790
逆瀬川駅前東
428
阪急川西能勢口駅前地区第１工区 166
川西能勢口駅南
949
生駒駅前東口
207
殿町
120
松江駅前
149
岡山駅前
255
岡山駅前本町
137
表町一丁目
695
水島駅前第１
200
用地
13
4
21
250
35
3
19
41
43
305
123
155
その他
17
5
53
15
256
415
87
136
19
69
3,212
980
146
4,166
163
40
470
2,387
1,682
19
1,018
195
833
3,306
1,436
2,153
8,576
35
8
1,540
370
521
1,996
15
2,670
1,748
2,538
244
7,000
2,247
2,181
3,423
2,558
2,695
2,846
348
76
1
139
30
23
10
23
69
434
6
7
1,268
254
817
21
5,500
900
39
319
673
458
47
20
3,421
12
28
121
930
150
668
418
74
26
82
89
11
93
1
262
204
39
130
123
35
68
38
15
105
15
124
391
106
78
37
1
85
29
304
46
1,740
51
1,787
312
4,005
1,581
525
473
3,831
1,418
1,604
714
2,447
660
1,419
1,915
233
10,789
2
295
2,774
1,367
302
1,102
208
工事費
建物
1,726
78
149
332
425
1,529
17
1,216
408
25
500
2,206
565
103
443
126
15
88
153
58
86
120
17
2,196
46
99
118
938
1,968
297
797
428
19
158
43
3,700
344
802
1,329
658
179
323
779
597
1,886
489
412
603
16
560
20
2,524
215
84
1,376
48
2,126
667
602
470
1,677
152
2,940
272
754
344
331
1,802
671
1,471
148
計
89
89
3,468
1,558
273
4,772
0
4,069
0
0
97
1,202
535
2,373
4,101
3,486
4,149
8,576
17
5,154
2,410
3,355
290
13,000
5,353
2,785
3,423
2,558
3,117
3,962
932
0
15
88
200
58
5,233
132
45
121
3,172
150
1,705
2,504
297
2,965
70
4,469
570
7,789
3,301
573
1,275
7,286
2,085
2,864
1,363
4,447
1,591
4,956
1,915
505
13,429
835
626
3,186
3,772
989
3,133
376
建築施設 公共施設 その他
1,756
342
1,905
9,958
2,950
12,836
11,188
5,110
4,681
1,624
1,624
7,316
26,493
2,997
7,431
11,404
11,721
1,980
15,885
5,295
12,159
12,530
8,300
7,205
10,048
3,588
2,099
1,754
4,925
1,642
1,592
2,135
4,236
3,574
1,926
6,734
638
2,200
1,635
2,760
8,325
2,751
9,972
8,095
8,219
264
11,777
1,331
10,456
11,451
4,532
1,583
8,651
2,021
7,400
1,392
8,658
2,425
12,480
3,476
3,250
14,979
2,183
3,153
2,092
3,950
2,192
12,391
2,309
65
886
1
9
239
598
111
15
950
201
728
346
790
43
437
532
24
58
529
806
123
502
226
188
102
41
1,473
430
298
44
400
705
1,329
883
177
316
1,182
361
827
630
500
688
168
23
117
206
70
488
131
13
456
148
106
195
172
242
128
75
70
700
989
500
370
181
110
1,128
97
252
304
79
129
1,468
1,801
301
2
292
225
15
1,165
1,618
9
618
149
582
130
851
703
421
33
172
154
130
12
7
24
813
計
1,822
351
2,332
10,658
3,061
13,737
11,188
6,261
0
5,213
1,648
1,682
8,573
27,645
3,910
7,976
12,067
11,721
2,021
17,358
6,086
13,284
13,204
9,200
8,598
11,545
4,494
2,393
2,070
6,177
2,130
1,723
2,148
4,692
3,722
2,032
7,135
638
2,442
1,763
3,007
8,325
2,821
10,672
8,095
9,837
273
13,384
1,480
11,538
11,951
5,564
1,693
9,779
2,821
7,652
1,696
9,158
2,587
13,948
3,476
3,422
16,934
2,614
3,167
2,391
4,199
2,192
13,219
3,474
営繕費 事務費
利子
131
18
235
773
349
436
645
343
53
3
313
163
6
2,021
365
710
21
36
245
257
16
724
318
208
180
183
681
900
229
7
279
127
68
88
17
15
1
288
149
727
46
1,142
6
187
825
23
14
24
504
103
1,300
42
46
68
419
125
122
115
484
482
185
1,102
1,359
15
1,494
358
1,948
192
1,300
958
1,447
872
516
302
1,068
159
376
22
202
243
52
518
44
100
268
588
975
216
2,336
216
539
47
651
85
1,301
555
133
117
636
531
247
154
543
206
902
218
121
858
195
62
1,172
86
166
694
297
62
188
69
1,391
664
311
911
2,870
14
582
486
227
4
1,900
510
304
1,549
54
262
638
269
12
30
129
35
274
25
10
74
206
8
273
4
9
215
4
846
18
489
673
339
31
560
212
400
535
481
323
250
502
24
1,388
123
240
1,167
80
86
190
補償費占
有率
支出計
3.90
17.49
53.93
11.21
6.99
21.92
0.00
33.00
#DIV/0!
0.00
4.70
36.16
5.45
7.14
44.47
25.97
21.50
33.27
0.79
20.06
24.71
16.48
2.04
48.15
33.20
16.73
31.61
43.90
53.38
31.42
25.11
0.00
0.65
1.69
4.49
2.52
38.65
15.60
1.60
5.25
43.71
1.46
31.35
15.27
3.33
20.92
17.54
21.41
23.30
35.96
17.52
8.19
36.43
36.27
35.26
24.73
34.49
28.12
31.92
22.25
27.63
11.51
39.87
21.68
15.14
44.63
39.16
27.53
17.28
8.20
2,281
509
6,431
13,899
3,905
21,773
12,609
12,330
0
5,865
2,066
3,324
9,811
33,237
9,222
13,421
19,300
25,780
2,154
25,697
9,755
20,359
14,245
27,000
16,124
16,648
10,829
5,827
5,839
12,611
3,712
2,706
2,307
5,212
4,450
2,300
13,541
846
2,815
2,304
7,257
10,267
5,439
16,400
8,918
14,176
399
20,870
2,446
21,658
18,836
7,000
3,500
20,088
5,913
11,582
3,952
15,817
4,984
22,270
6,930
4,386
33,682
3,851
4,135
7,139
9,632
3,593
18,131
4,583
(注 ) 単 位 : 百 万 円 , 年
事 業 主 体 1 : 自 治 体 2 :組 合 3 :個 人 4 : 公 団 公 社
開 始 終 了 年 は 1 を 平 成 元 年 と してい る。
※本 データ は， 各 種 統 計 資 料 と事 業 者 等 へ のヒアリン グに より筆 者 にお い て独 自 に 作 成 し た ものである．
した がって，そ の内 容 に 起 因 する疑 義 は ，す べて 筆 者 の 責 に 帰 するもので ある．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 58 -
付 録 3.9 再 開 発 データベース(9)
収入
一般事項
番号 都道府県
281
282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
299
300
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
311
312
313
314
315
316
317
318
319
320
321
322
323
324
325
326
327
328
329
330
331
332
333
334
335
336
337
338
339
340
341
342
343
344
345
346
347
348
349
350
都市名
地区名
岡山
倉敷 倉敷駅前
岡山
倉敷 水島駅前第２街区
岡山
津山 南新座
岡山
備前 片上駅前
広島
広島 銀座街
広島
呉
呉駅前西
広島
三原 三原駅前
広島
福山 元町・元町第２
山口
下関 唐戸
山口
萩
東萩駅前
徳島
徳島 徳島駅前西
香川
丸亀 丸亀駅前A
福岡
北九州 黒崎駅東
福岡
北九州 馬借
福岡
北九州 馬借（第２街区）
福岡
北九州 折尾駅前
福岡
福岡 渡辺通
福岡
福岡 西新
福岡
福岡 千代
福岡
福岡 高宮
福岡
久留米 六ツ門第１
福岡
久留米 西鉄久留米駅東口
長崎
長崎 千歳
長崎
佐世保 佐世保駅前
熊本
熊本 熊本駅前北
熊本
山鹿 広町
大分
別府 浜脇A
宮崎
西都 桜町
宮崎
西都 妻駅西
沖縄
那覇 久茂地一丁目
北海道
札幌 苗穂中央第3東
北海道
札幌 北13東7
北海道
札幌 手稲本町2-4
北海道
登別 中央町4丁目
北海道
浦河 大通
宮城
仙台 国分町3丁目第一
宮城
仙台 仙台駅北部第一南
宮城
仙台 本町2丁目2番
宮城
仙台 河原町1丁目西
宮城
仙台 長町駅前第一
上山 上山市二日町
山形
福島
福島 福島駅前Ｂ-Ⅱ北
茨城
古河 古河駅西口第一
栃木
宇都宮 宇都宮相生
栃木
小山 小山駅西
栃木
小山 小山中央第一
群馬
高崎 高崎駅東口第四
群馬
高崎 高崎駅西口旭町西
埼玉
川口 川口第五工区北
埼玉
浦和 与野駅西口浦和
埼玉
浦和 武蔵浦和駅第2街区
埼玉
岩槻 岩槻駅東口
上尾 中仙道沿道仲町・愛宕
埼玉
埼玉
草加 谷塚駅東口
千葉
千葉 千葉新町第2
千葉
千葉 千葉新町
千葉
市川 本八幡Ｃ-1
千葉
柏
柏駅東口Ｅ街区第一
東京 千代田区 西神田三丁目北部東
東京
中央区 箱崎
東京
港区 田町駅前西口
東京
新宿区 西新宿6丁目西第3
東京
文京区 音羽2丁目第2
東京
墨田区 横川5丁目
東京
江東区 住吉・毛利
東京
江東区 大島5丁目
東京 世田谷区 三軒茶屋・太子堂4丁目
中野区 中野4丁目東
東京
東京
中野区 中野坂上本町二丁目
東京
杉並区 新高円寺駅東
一般会計補助金
施行
事業 前権利 後権利 権利変
主体 開始 完了 期間 者数
者数
換率
3
2
2
2
2
1
3
2
2
3
2
1
2
1
1
3
3
3
3
3
2
3
2
1
2
3
3
1
1
3
2
2
1
1
1
2
3
1
2
2
3
2
2
2
2
2
1
1
1
2
1
3
4
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
4
1
-15
-7
-2
-6
-14
-1
-14
-8
-6
-10
-8
-9
-14
-13
-13
-10
-15
-14
-8
-8
-12
-16
-1
-5
-2
-17
-7
-6
-5
-4
3
8
7
5
5
4
-5
8
2
6
-10
-8
1
6
-1
1
6
7
5
5
5
-4
6
-6
-3
-3
2
4
4
2
-1
1
-4
3
1
5
-1
-1
3
3
-8
-3
1
-4
6
2
-4
-4
-2
-7
-5
2
-9
-4
2
-3
-9
-3
0
0
-4
-5
3
-3
4
-12
2
-4
-3
3
7
10
9
6
8
8
10
10
7
11
8
6
10
9
6
6
8
9
9
8
10
8
9
4
4
5
9
11
10
8
6
6
1
8
8
9
8
6
8
7
7
4
3
2
20
3
10
4
4
3
3
11
5
9
15
7
6
11
8
8
8
11
4
2
6
5
9
2
2
7
4
2
2
1
3
4
15
2
5
5
18
14
9
3
7
5
2
2
4
3
5
12
3
10
7
8
7
7
6
6
7
5
5
5
7
4
9
7
5
4
167
26
15
40
56
40
153
72
55
37
78
15
63
1
12
85
300
85
97
185
51
62
158
5
41
148
219
4
7
59
27
31
28
60
16
32
198
3
10
17
47
36
33
32
106
53
3
4
6
50
10
119
12
74
2
33
34
24
50
54
35
284
29
223
397
22
67
182
113
14
103
12
6
23
42
14
86
34
33
11
70
6
17
1
0
33
66
49
16
26
28
27
122
4
6
65
8
3
2
41
14
11
8
2
1
12
23
3
10
13
1
9
10
17
26
12
3
4
4
41
10
41
4
22
2
25
28
11
15
27
28
218
28
160
336
13
45
76
59
14
61.68
46.15
40.00
57.50
75.00
35.00
56.21
47.22
60.00
29.73
89.74
40.00
26.98
100.00
0.00
38.82
22.00
57.65
16.49
14.05
54.90
43.55
77.22
80.00
14.63
43.92
3.65
75.00
28.57
69.49
51.85
35.48
28.57
3.33
6.25
37.50
11.62
100.00
100.00
76.47
2.13
25.00
30.30
53.13
24.53
22.64
100.00
100.00
66.67
82.00
100.00
34.45
33.33
29.73
100.00
75.76
82.35
45.83
30.00
50.00
80.00
76.76
96.55
71.75
84.63
59.09
67.16
41.76
52.21
100.00
国
463
291
300
1,010
754
府県
232
146
150
505
316
472
236
1,331
98
970
396
39
485
278
139
1,590
795
373
186
45
138
23
69
914
464
374
466
490
1,008
457
232
187
233
245
504
208
913
1,833
104
456
916
801
1,405
1,366
1,475
1,741
587
121
375
720
1,774
400
702
683
738
871
293
61
188
360
887
95
1,273
1,016
3,051
650
720
749
629
1,946
1,927
184
1,103
3,552
815
3,218
47
637
559
1,565
325
360
3,605
503
市町
1,066
232
146
150
505
316
180
236
937
391
935
95
485
368
1,026
488
1,501
2,455
509
998
795
186
256
949
23
69
1,833
457
232
187
233
245
504
10,573
104
456
916
2,160
400
1,405
683
738
871
318
76
188
360
887
4,572
47
637
559
1,597
325
360
749
629
964
1,946
964
184
1,103
3,552
815
3,218
5,369
3,605
503
公管金
計
国
1,066
926
583
163
600
403
2,020
1,385
180
944
937
391
2,662
232
1,940
0
0
368
1,026
488
1,501
2,455
926
998
3,179
0
745
294
256
949
90
276
1,833
1,828
928
747
932
980
2,016
10,573
416
1,825
3,666
2,160
1,601
3,512
242
2,732
2,950
3,483
1,198
258
750
1,440
3,548
4,572
189
180
2,546 1,188
2,134
6,213 2,371
1,300
1,440
130
1,497
1,257
3,892
3,855
368
250
2,206
7,103
1,629
6,436 6,741
5,369
7,210
754
1,006
管理者
計
6,541
29
150
202
6,541
29
313
605
0
0
3,810
0
0
1,169
0
0
0
0
3,570
1,436
3,505
1,600
881
3,948
0
2,331
0
0
643
892
2,751
0
0
5,617
0
0
0
2,320
0
0
16,682
0
0
0
2,243
0
915
0
4,622
869
0
0
0
0
0
7,619
360
2,705
0
4,220
813
650
0
0
0
0
456
300
0
0
22,243
0
12,904
0
3,810
1,169
3,570
1,436
3,505
1,600
881
3,948
2,331
350
892
2,751
5,617
2,320
16,682
2,243
673
4,622
869
7,619
180
1,517
1,849
813
520
206
300
15,502
12,150
保留床処 参組負担 緊急 保留床処分
分金
金等
促進 金依存率 収入計
7,259
2,351
1,651
4,466
160
6,704
15,419
310
450
1,611
16,503
1,023
15,878
3,341
1,336
16,405
6,222
8,783
7,749
5,654
10,110
7,184
1,057
8,486
2,706
2,507
580
957
11,851
160
3,120
2,132
3,436
6,565
46,416
158
288
2,673
11,896
6,695
1,546
10,408
7,716
2,970
1,184
656
13,655
807
291
26,803
69,032
4,395
2,320
7,664
1,734
760
1,622
11,014
364
24,031
3,022
71,769
6,263
3,992
887
121
6
8,213
56
473
1,333
13,549
1,932
548
486
200
1,448
737
435
561
76
148
2,691
2,605
2,042
341
1,566
1,282
6
957
342
6,147
228
2
965
2,412
5,642
16,105
557
2,907
3,700
1,644
6
2
2,264
6,408
17,604
30
12,047
386
4,792
764
3,710
19,040
16,664
21,102
63,115
362
4,321
4,402
4,916
1,199
30,631
141
31
38.49
56.07
60.61
78.67
1.47
82.88
74.34
2.09
13.56
43.32
83.98
70.31
82.41
100.00
0.00
34.46
76.76
70.14
78.13
54.19
85.93
62.68
55.40
34.11
83.07
49.93
33.48
85.80
43.70
60.33
1.97
77.08
68.62
0.00
77.77
76.51
62.19
0.00
2.07
1.44
37.78
84.65
47.72
19.38
53.04
63.91
68.89
80.38
0.00
7.71
0.00
52.83
58.23
1.65
91.41
81.93
60.44
28.57
0.00
0.00
23.47
2.52
39.05
19.20
48.91
5.27
44.58
7.74
78.11
86.16
18,858
4,193
2,724
5,677
10,866
8,089
20,742
14,803
3,319
3,719
19,651
1,455
19,266
3,341
3,570
3,877
21,371
8,871
11,241
14,300
6,580
16,130
12,968
3,099
10,215
5,420
7,489
676
2,190
19,643
8,135
4,048
3,107
3,252
4,418
8,581
74,636
2,828
7,625
20,059
7,076
14,054
14,029
7,978
19,624
12,074
4,311
1,473
3,014
8,504
21,152
25,846
1,386
17,589
29,323
84,257
7,272
8,120
20,537
17,921
32,658
68,704
1,946
8,449
22,519
6,909
53,909
39,022
91,883
7,269
- 59 -
付 録 3.10 再 開 発 データベース(10)
支出
一般事項
番号 都道府県
281
282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
299
300
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
311
312
313
314
315
316
317
318
319
320
321
322
323
324
325
326
327
328
329
330
331
332
333
334
335
336
337
338
339
340
341
342
343
344
345
346
347
348
349
350
都市名
地区名
岡山
倉敷 倉敷駅前
岡山
倉敷 水島駅前第２街区
岡山
津山 南新座
岡山
備前 片上駅前
広島
広島 銀座街
広島
呉
呉駅前西
広島
三原 三原駅前
広島
福山 元町・元町第２
山口
下関 唐戸
山口
萩
東萩駅前
徳島
徳島 徳島駅前西
香川
丸亀 丸亀駅前A
福岡
北九州 黒崎駅東
福岡
北九州 馬借
福岡
北九州 馬借（第２街区）
福岡
北九州 折尾駅前
福岡
福岡 渡辺通
福岡
福岡 西新
福岡
福岡 千代
福岡
福岡 高宮
福岡
久留米 六ツ門第１
福岡
久留米 西鉄久留米駅東口
長崎
長崎 千歳
長崎
佐世保 佐世保駅前
熊本
熊本 熊本駅前北
熊本
山鹿 広町
大分
別府 浜脇A
宮崎
西都 桜町
宮崎
西都 妻駅西
沖縄
那覇 久茂地一丁目
北海道
札幌 苗穂中央第3東
北海道
札幌 北13東7
北海道
札幌 手稲本町2-4
北海道
登別 中央町4丁目
北海道
浦河 大通
宮城
仙台 国分町3丁目第一
宮城
仙台 仙台駅北部第一南
宮城
仙台 本町2丁目2番
宮城
仙台 河原町1丁目西
宮城
仙台 長町駅前第一
山形
上山 上山市二日町
福島
福島 福島駅前Ｂ-Ⅱ北
茨城
古河 古河駅西口第一
栃木
宇都宮 宇都宮相生
栃木
小山 小山駅西
栃木
小山 小山中央第一
群馬
高崎 高崎駅東口第四
群馬
高崎 高崎駅西口旭町西
埼玉
川口 川口第五工区北
埼玉
浦和 与野駅西口浦和
埼玉
浦和 武蔵浦和駅第2街区
埼玉
岩槻 岩槻駅東口
埼玉
上尾 中仙道沿道仲町・愛宕
埼玉
草加 谷塚駅東口
千葉
千葉 千葉新町第2
千葉
千葉 千葉新町
市川 本八幡Ｃ-1
千葉
柏
柏駅東口Ｅ街区第一
千葉
東京 千代田区 西神田三丁目北部東
東京
中央区 箱崎
東京
港区 田町駅前西口
東京
新宿区 西新宿6丁目西第3
東京
文京区 音羽2丁目第2
東京
墨田区 横川5丁目
東京
江東区 住吉・毛利
東京
江東区 大島5丁目
東京 世田谷区 三軒茶屋・太子堂4丁目
東京
中野区 中野4丁目東
東京
中野区 中野坂上本町二丁目
東京
杉並区 新高円寺駅東
補償費
設計・調 土地整
査
備
35
177
104
200
381
301
1
284
141
173
573
48
553
119
122
180
445
226
280
568
165
576
586
97
233
229
357
37
124
1,010
242
275
258
143
186
388
3,578
160
306
869
456
645
12
432
299
280
239
104
206
579
1,146
1,798
109
719
855
1,991
421
360
661
596
988
1,833
101
442
933
395
1,812
961
2,210
471
84
65
12
74
83
489
465
65
379
14
80
1
15
88
11
335
11
52
25
2
11
32
39
13
24
166
41
42
125
113
60
用地
1,760
79
283
1,120
159
204
3,618
1,340
437
624
205
139
933
その他
計
411
87
183
2,153
224
176
4
107
1,114
149
469
452
665
2,021
4,324
390
642
1,120
632
763
5,397
3,510
437
1,319
1,089
259
2,103
5
5
1,481
5,118
1,693
3,691
4,638
2,056
2,784
488
44
2,028
1,393
2,655
44
382
4,308
846
830
379
1,268
564
482
32,068
86
172
3,281
2,622
1,498
2,783
1,437
5,037
3,292
0
32
365
1,587
254
7,395
0
1,494
282
3,139
1,421
1,530
9,939
8,886
10,101
16,834
362
859
1,754
729
5,075
5,835
13,396
96
695
60
47
437
2,884
1,002
1,981
2,966
797
2,095
27
44
954
723
936
43
382
2,388
615
1,044
2,234
691
1,710
1,672
268
405
6
132
296
188
113
805
376
516
345
1,719
824
120
1,123
5
5
991
284
455
559
325
1
1,920
177
54
830
134
167
482
26,650
5,418
1,571
901
95
514
1,721
86
77
1,196
1,498
1,778
180
209
128
工事費
建物
1,651
1,615
1,005
1,157
2,387
1,677
22
66
1,180
39
3,633
597
982
512
280
999
10
365
407
254
3,165
427
4
503
30
250
514
103
278
582
11
247
763
36
337
166
2,038
84
1,267
1,226
880
8,743
5,513
10,514
226
21
50
294
2,968
113
324
18
21
4
282
1,872
174
600
902
8,886
1,620
6,320
118
838
1,637
405
5,075
5,835
13,396
96
建築施設 公共施設
10,698
2,948
1,608
3,757
8,802
6,380
8,782
6,097
2,524
1,636
16,837
682
14,700
2,907
3,322
1,671
13,544
5,558
6,237
6,789
3,100
9,220
9,658
2,780
6,786
3,148
3,670
554
1,582
11,808
6,878
2,211
1,670
3,315
7,075
28,726
2,487
6,709
14,579
3,205
7,151
5,363
11,531
7,214
4,049
1,314
1,757
5,447
18,294
14,737
731
14,307
26,430
72,327
4,702
5,040
9,095
14,951
45,402
1,151
5,562
16,995
4,833
その他
1,317
195
44
41
70
48
26
139
264
36
239
400
195
335
300
30
195
580
143
93
1,043
117
588
1,776
382
94
98
216
730
25
87
36
116
100
46
2,748
69
1,225
209
5
85
78
1,419
490
77
11,089
65
824
177
911
522
326
1,579
100
2,011
30
6,169
9
392
296
764
199
33
203
1,957
126
10
34
8,398
1,756
206
86
215
659
169
44,809
30,303
60,167
43
計
12,210
2,948
1,722
3,846
8,828
6,519
9,285
6,133
2,524
2,036
17,032
1,017
15,000
2,937
3,322
1,983
14,124
5,701
6,330
7,919
3,100
10,190
11,434
2,780
6,881
3,282
4,002
554
1,582
12,638
6,949
2,748
2,280
1,675
3,400
7,153
31,370
2,487
6,709
15,069
3,491
11,089
7,216
5,363
12,355
7,391
4,049
1,323
2,148
5,743
19,058
15,847
764
15,032
26,756
75,863
4,828
5,150
9,129
8,398
18,718
45,608
1,267
5,777
17,654
5,002
44,809
30,303
60,167
6,212
営繕費 事務費
491
89
2,916
13
53
280
150
144
60
3
196
366
2
32
116
44
71
461
115
177
242
3
371
42
320
22
25
10
103
267
1,296
1,112
433
136
405
925
191
162
276
135
69
258
54
370
25
4
103
204
428
497
705
67
171
342
52
211
117
249
27
62
624
87
80
99
85
20
188
1,875
54
349
640
229
762
633
397
855
670
23
14
221
395
651
2
67
344
489
2,057
424
510
147
734
1,409
3,845
151
858
1,176
477
321
1,508
4,783
303
利子
602
180
100
94
26
232
5,328
1,189
17
109
320
63
1,160
254
118
62
1,272
673
299
410
1,104
2,398
(157)
115
810
396
5
12
40
687
84
50
68
24
172
5,628
2
9
165
2,924
54
889
311
9
23
4
562
21
934
333
106
125
15
1,164
29
256
136
3
259
249
9,289
102
補償費占
有率
支出計
22.93
9.30
23.74
19.73
5.82
9.43
26.01
23.76
13.17
35.47
5.54
17.80
10.92
0.15
0.14
38.20
23.87
19.08
32.84
32.43
31.25
17.26
3.75
1.42
19.85
25.70
35.45
6.51
17.44
21.94
10.40
20.50
12.20
38.99
13.37
5.62
42.97
3.04
2.25
16.35
37.05
10.66
19.84
18.01
25.64
27.27
0.00
2.17
12.12
18.66
1.20
28.61
0.00
8.49
0.96
3.73
19.54
18.84
48.40
47.44
30.93
24.50
18.60
10.17
7.79
10.55
9.41
14.95
14.58
1.32
18,858
4,193
2,704
5,677
10,866
8,089
20,751
14,773
3,319
3,719
19,651
1,455
19,266
3,341
3,570
3,877
21,443
8,871
11,241
14,300
6,580
16,130
13,028
3,099
10,215
5,420
7,489
676
2,190
19,633
8,135
4,049
3,107
3,252
4,218
8,581
74,635
2,828
7,625
20,063
7,076
14,054
14,029
7,978
19,644
12,072
4,311
1,473
3,014
8,504
21,152
25,846
1,388
17,589
29,323
84,257
7,272
8,120
20,537
18,731
32,658
68,702
1,946
8,449
22,519
6,909
53,909
39,022
91,883
7,268
(注 ) 単 位 : 百 万 円 , 年
事 業 主 体 1 : 自 治 体 2 :組 合 3 :個 人 4 : 公 団 公 社
開 始 終 了 年 は 1 を 平 成 元 年 と してい る。
※本 データ は， 各 種 統 計 資 料 と事 業 者 等 へ のヒアリン グに より筆 者 にお い て独 自 に 作 成 し た ものである．
した がって，そ の内 容 に 起 因 する疑 義 は ，す べて 筆 者 の 責 に 帰 するもので ある．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 60 -
付 録 3.11 再 開 発 データベース(11)
収入
一般事項
番号 都道府県 都市名
351
352
353
354
355
356
357
358
359
360
361
362
363
364
365
366
367
368
369
370
371
372
373
374
375
376
377
378
379
380
381
382
383
384
385
386
387
388
389
390
391
392
393
394
395
396
397
398
399
400
401
402
403
404
405
406
407
408
409
410
411
412
413
414
415
416
417
418
419
420
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
新潟
富山
富山
石川
石川
福井
山梨
山梨
長野
長野
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
三重
三重
滋賀
京都
大阪
大阪
大阪
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
奈良
奈良
岡山
岡山
北区
荒川区
荒川区
板橋区
練馬区
葛飾区
八王子
立川
武蔵野
青梅
府中
府中
田無
狛江
横浜
横浜
横浜
横浜
川崎
川崎
横須賀
横須賀
厚木
厚木
南足柄
新潟
富山
新湊
金沢
七尾
武生
甲府
甲府
松本
岡谷
静岡
浜松
浜松
浜松
沼津
清水
掛川
名古屋
名古屋
豊田
豊田
小牧
知立
高浜
高浜
四日市
鈴鹿
大津
京都
吹田
泉大津
東大阪
神戸
神戸
西宮
西宮
芦屋
豊岡
西脇
川西
川西
奈良
生駒
岡山
津山
地区名
赤羽駅西口第Ⅱ期
町屋駅前中央
町屋駅前中央第二
成増駅北口第2
練馬春日町駅西
亀有駅南口
八王子駅北口
立川基地跡地関連
武蔵境駅北口
東青梅駅南口
中河原駅駅北口
府中駅南口第二
田無駅北口
狛江駅北口第一
ヨコハマポートサイド
上大岡駅西口
上大岡駅前
二俣川駅北口
川崎駅北口地区第一街区
溝口駅北口
汐入駅前第二
汐入駅前
厚木中町２丁目B
東部第二
大雄山駅前
新潟駅南口第４地区D3街区
富山駅北・奥田新町
立町第３
金沢駅武蔵北
七尾駅前第一
JR武生駅南
甲府国母南
甲府中央４E
中央西第13-14
中央町A
静岡駅南口第一
松菱通A1ブロック
浜松田町
松菱通B2ブロック
上土町・通横町
日の出A
掛川連雀南
池下
丸の内駅前
豊田市駅東
豊田市民センター
小牧駅西口地区B街区
中町銀座
三高駅東
三高駅西
諏訪新道第一
神戸本通りAS
浜大津駅前B
山科駅前
JR吹田駅北口
泉大津駅東
布施駅前
桜口町三丁目
垂水駅東第一
国鉄西宮駅南
六湛寺東
大原第二
豊岡駅前第一
西脇中央
小花新町
阪急川西能瀬口駅前
JR奈良駅周辺第一街区
生駒駅前北口第一
岡山市平和町５番
吹屋町第３街区
4
2
1
1
2
4
2
4
2
2
2
2
3
2
3
3
1
2
2
3
4
4
2
2
2
2
1
1
3
2
2
1
1
2
3
2
2
2
2
2
1
1
4
4
2
2
3
2
2
2
1
1
2
3
3
2
2
2
3
3
2
2
2
2
2
2
2
3
2
2
-2
-1
-1
3
3
1
2
1
2
1
-1
-7
-15
3
-3
1
1
-1
1
-1
1
1
2
1
-3
1
6
7
-13
2
5
7
2
7
5
1
2
2
6
-5
5
6
5
4
-3
4
-4
6
1
-1
5
8
2
1
2
1
-7
4
-5
-3
4
-1
4
4
-1
-3
-1
-2
7
1
7
8
8
9
8
8
9
6
8
9
7
8
7
7
6
9
9
8
8
9
5
5
6
6
8
8
8
9
8
7
7
9
10
11
10
9
5
6
11
9
8
9
9
7
7
10
7
10
7
10
8
10
10
10
8
6
8
9
3
7
10
6
9
8
8
8
10
9
10
6
公管金
一般会計補助金
事業 前権利 後権利 権利変換
施行
主体 開始 完了 期間 者数
者数
率
9
9
9
6
5
7
7
5
6
8
8
15
22
4
9
8
8
9
7
10
4
4
4
5
11
7
2
2
21
5
2
2
8
4
5
8
3
4
5
14
3
3
4
3
10
6
11
4
6
11
3
2
8
9
6
5
15
5
8
10
6
7
5
4
9
11
11
11
3
5
359
99
7
7
43
308
21
44
32
39
73
167
193
15
104
120
18
52
27
167
18
54
9
33
75
6
3
3
90
27
17
31
4
34
113
95
6
38
23
38
25
9
220
21
118
29
77
32
28
63
5
20
59
128
46
43
113
80
177
161
58
126
65
7
170
158
55
116
11
64
194
46
3
4
27
15
31
12
15
23
71
70
9
50
72
1
21
22
66
7
21
9
25
42
5
3
3
32
15
7
15
0
13
11
33
4
17
15
20
7
0
73
43
16
24
10
3
1
5
3
45
64
22
31
78
32
30
70
36
92
22
5
61
84
6
53
10
27
54.04
46.46
42.86
57.14
62.79
0.00
71.43
70.45
37.50
38.46
31.51
42.51
36.27
60.00
48.08
60.00
5.56
40.38
81.48
39.52
38.89
38.89
100.00
75.76
56.00
83.33
100.00
100.00
35.56
55.56
41.18
48.39
0.00
38.24
9.73
34.74
66.67
44.74
65.22
52.63
28.00
0.00
33.18
0.00
36.44
55.17
31.17
31.25
10.71
1.59
100.00
15.00
76.27
50.00
47.83
72.09
69.03
40.00
16.95
43.48
62.07
73.02
33.85
71.43
35.88
53.16
10.91
45.69
90.91
42.19
国
府県
市町
計
5,772
589
42
652
905
5,772
2,357
168
1,303
1,766
0
3,937
9,660
935
822
1,894
4,276
11,097
705
12,956
19,157
0
3,032
2,377
6,704
517
5,314
1,401
1,631
2,776
697
1,072
221
9,678
1,732
1,098
2,283
1,611
1,667
3,676
6,744
140
3,498
1,128
1,772
1,101
337
7,130
3,490
4,755
4,372
3,522
1,448
320
1,262
689
211
4,022
15,195
3,459
8,702
8,647
2,313
4,691
9,901
4,792
11,050
2,665
2,360
4,286
4,070
2,882
2,852
1,162
1,340
1,179
84
651
861
589
42
1,969
4,830
432
306
947
2,138
3,825
353
984
2,415
287
153
473
1,069
3,636
176
984
2,415
216
363
474
1,069
3,636
176
12,956
19,157
1,516
1,176
758
588
758
613
6,704
517
5,314
350
408
826
175
268
55
9,678
433
275
571
403
588
3,676
1,686
39
888
282
443
275
85
1,789
3,490
1,190
1,093
3,522
362
80
1,262
689
211
1,006
15,195
3,459
2,176
2,162
690
4,691
9,901
1,198
5,975
666
590
1,072
4,070
721
2,852
291
335
701
816
1,303
349
536
111
350
408
647
173
268
55
866
549
1,142
805
830
433
274
571
403
249
3,372
67
1,740
564
886
551
168
3,565
1,686
34
870
282
443
275
84
1,776
2,377
2,186
1,188
1,093
724
160
362
80
2,011
1,005
4,350
4,323
1,082
2,176
2,162
541
2,396
3,394
1,333
1,180
2,143
1,198
1,681
666
590
1,072
1,441
720
581
670
291
335
国
管理者
計
1,568
30,999
1,568
30,999
3,136
0
352
93
22,047
0
12,295
720
448
4,795
15,502
12,595
1,467
18,957
0
0
1,115
0
64,046
0
0
0
541
3,071
1,852
0
0
3,106
1,477
549
0
0
0
3,088
1,934
491
0
4,819
122
0
0
0
0
967
1,698
1,298
158
1,690
1,762
0
0
236
25,720
20,509
2,739
4,264
607
3,438
5,639
2,553
7,403
2,890
68
0
0
0
15,468
0
600
352
93
22,047
6,671
1,418
4,870
6,536
235
5,624
720
448
3,377
10,632
6,059
1,232
18,957
1,115
64,046
1,112
956
541
1,959
896
683
242
3,106
794
307
776
247
3,088
1,158
244
2,308
845
2,511
122
967
1,698
1,298
158
845
1,762
236
25,720
20,509
1,006
1,733
2,185
2,079
303
304
3,438
5,639
1,299
1,254
3,842
3,561
1,445
1,445
68
15,468
312
288
保留床処 参組負担 緊急促 保留床処分
分金
金等
進
金依存率
38,563
6,644
2,102
4,866
223
32,540
8,805
273,201
2,392
927
6,823
5,872
34,623
5,418
55,899
725
3,503
28,669
2,078
56,843
7,372
749
977
4,374
1,668
863
22,002
558
2,151
3,572
2,356
5,072
4,973
35,594
214
594
7,373
3,671
961
18,128
12,550
19,150
14,953
10,056
1,166
8,401
1,733
223
344
42,172
21,156
8,342
12,505
1,074
12,677
28,252
8,131
8,407
9,100
944
5,284
16,999
16,054
9,346
2,897
7,184
225
8,037
6,919
10,036
500
6,376
3,149
350
29,083
8,596
26
480
33,100
12,628
16,003
631
80
8,724
5,510
351
1
99
1,814
3,697
741
1,060
748
12
663
442
136
58
1,038
990
9,690
1,726
795
1,579
1,103
3,662
1,435
61
10,158
5,162
1,101
22,743
11,381
5,870
57
160
134
2,039
18
5,013
12,937
2,368
951
4,158
3,270
1,428
491
146
収入計
51.19 75,334
34.39 19,321
84.25
2,495
74.62
6,521
2.20 10,119
52.91 61,506
38.66 22,778
92.41 295,656
22.95 10,423
17.34
5,346
49.22 13,862
10.73 54,733
51.74 66,911
71.14
7,616
63.31 88,292
0.00 19,157
0.00 33,100
4.14 17,500
16.01 21,883
28.65 100,050
80.08
2,595
91.45 62,157
83.27
8,853
6.20 12,087
7.92 12,334
60.13
7,274
60.85
2,741
72.95
1,183
60.11 36,600
7.34
7,600
46.79
4,597
51.65
6,915
49.97
4,715
75.13
6,751
40.10 12,400
78.56 45,310
11.66
1,835
0.00 13,188
9.08
6,541
67.07 10,993
76.93
4,772
74.04
1,298
69.58 26,053
78.24 16,040
72.40 26,451
71.13 21,023
62.93 15,979
18.12
6,434
0.00
3,445
73.53 11,425
71.54
2,422
45.02
495
2.33 14,760
47.79 88,249
45.77 46,225
19.62 42,526
33.98 36,797
10.89
9,864
60.76 20,863
64.28 43,952
52.09 15,610
29.09 28,900
62.02 14,673
11.26
8,385
23.48 22,507
72.53 23,436
78.78 20,378
29.37 31,824
0.00
4,432
45.19
6,411
- 61 -
付 録 3.12 再 開 発 データベース(12)
支出
一般事項
番号 都道府県 都市名
351
352
353
354
355
356
357
358
359
360
361
362
363
364
365
366
367
368
369
370
371
372
373
374
375
376
377
378
379
380
381
382
383
384
385
386
387
388
389
390
391
392
393
394
395
396
397
398
399
400
401
402
403
404
405
406
407
408
409
410
411
412
413
414
415
416
417
418
419
420
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
東京
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
神奈川
新潟
富山
富山
石川
石川
福井
山梨
山梨
長野
長野
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
静岡
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
愛知
三重
三重
滋賀
京都
大阪
大阪
大阪
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
兵庫
奈良
奈良
岡山
岡山
北区
荒川区
荒川区
板橋区
練馬区
葛飾区
八王子
立川
武蔵野
青梅
府中
府中
田無
狛江
横浜
横浜
横浜
横浜
川崎
川崎
横須賀
横須賀
厚木
厚木
南足柄
新潟
富山
新湊
金沢
七尾
武生
甲府
甲府
松本
岡谷
静岡
浜松
浜松
浜松
沼津
清水
掛川
名古屋
名古屋
豊田
豊田
小牧
知立
高浜
高浜
四日市
鈴鹿
大津
京都
吹田
泉大津
東大阪
神戸
神戸
西宮
西宮
芦屋
豊岡
西脇
川西
川西
奈良
生駒
岡山
津山
地区名
赤羽駅西口第Ⅱ期
町屋駅前中央
町屋駅前中央第二
成増駅北口第2
練馬春日町駅西
亀有駅南口
八王子駅北口
立川基地跡地関連
武蔵境駅北口
東青梅駅南口
中河原駅駅北口
府中駅南口第二
田無駅北口
狛江駅北口第一
ヨコハマポートサイド
上大岡駅西口
上大岡駅前
二俣川駅北口
川崎駅北口地区第一街区
溝口駅北口
汐入駅前第二
汐入駅前
厚木中町２丁目B
東部第二
大雄山駅前
新潟駅南口第４地区D3街区
富山駅北・奥田新町
立町第３
金沢駅武蔵北
七尾駅前第一
JR武生駅南
甲府国母南
甲府中央４E
中央西第13-14
中央町A
静岡駅南口第一
松菱通A1ブロック
浜松田町
松菱通B2ブロック
上土町・通横町
日の出A
掛川連雀南
池下
丸の内駅前
豊田市駅東
豊田市民センター
小牧駅西口地区B街区
中町銀座
三高駅東
三高駅西
諏訪新道第一
神戸本通りAS
浜大津駅前B
山科駅前
JR吹田駅北口
泉大津駅東
布施駅前
桜口町三丁目
垂水駅東第一
国鉄西宮駅南
六湛寺東
大原第二
豊岡駅前第一
西脇中央
小花新町
阪急川西能瀬口駅前
JR奈良駅周辺第一街区
生駒駅前北口第一
岡山市平和町５番
吹屋町第３街区
補償費
設計・調査 土地整備
用地
建物
2,386
1,079
192
344
477
1,320
853
4,067
380
344
518
1,975
2,437
458
4,156
178
130
3,795
86
253
80
40
2,868
5,379
133
461 100,463
108
2,734
28
655
63
4,004
695
7,017
1,600
701
782
1,654
150
1,760
282
628
676
380
167
86
1,134
388
291
583
490
301
424
2,000
84
302
226
396
261
103
1,101
563
956
714
437
344
119
241
151
61
1,037
2,703
1,000
333
174
31,307
103
30
99
1,928
1,315
12
142
188
926
1,437
362
701
877
969
788
943
458
626
754
697
1,236
296
214
178
61
260
99
1,587
42
346
25
29
102
29
3
22
345
56
182
65
2
5
3
50
103
19
5
930
784
247
146
130
27
2
5
61
207
51
92
138
66
23
128
98
142
185
10
319
542
60
183
21
65
983
22,736
4,362
537
378
1,117
497
3
157
9
170
178
97
927
5
10
2,406
363
306
913
2,777
10,402
202
2,650
1,453
1,344
2,443
3,650
98
2,912
136
2,028
1,923
672
1,229
900
2,065
662
518
46
29
34,728
16,119
3,521
4,036
2,206
4,981
9,606
2,320
4,129
5,269
9
3,267
5,436
5,734
4,878
296
395
694
983
462
480
277
612
62
13
123
536
2,089
2,742
62
360
1,021
3,309
141
504
その他
工事費
計
29,052 29,052
2,158
6,450
1
257
429
429
626
3,651
16,891 16,891
949
949
2,000 102,472
117
3,021
749
1,582
276
4,377
10,207 18,151
25,356 25,356
194
1,182
6,123 28,859
0
1,000
2,263
2,699
1,138
1,342
11,918 43,324
291
291
10,255 10,255
97
109
228
2,298
1,116
2,619
293
293
0
10
6,768
465
1,002
145
886
755
2,178
913
500
500
200
5,420
14,052
34
236
632
3,976
2,436
789
2,595
916
916
66
300
2,193
5,105
971
971
834
3,524
455
2,896
556
1,228
185
1,894
145
1,322
316
2,993
21
21
60
135
1,903
1,903
34,728
3,419 19,600
2,676
6,210
4,299
8,458
727
3,469
7,070
565 12,913
2,320
3,432
7,623
5,269
86
95
779
4,406
6,457
5,734
2,210 10,397
111
548
694
1,593
建築施設 公共施設
9,227
1,531
4,947
4,565
26
325
79
70
19,635
124,584
3,864
2,781
6,492
21,621
29,217
5,152
42,671
72
661
5,675
1,667
418
3,250
26,500
11,449
18,397
34,844
5,775
8,242
8,461
7,124
892
1,023
21,327
4,500
3,083
3,425
2,647
5,258
26,439
1,361
7,994
3,658
6,830
3,311
788
16,958
11,607
20,281
16,654
11,822
3,778
1,458
7,474
2,222
272
8,961
32,644
20,427
31,894
21,934
4,738
11,568
24,264
10,437
14,620
7,272
7,360
15,842
12,741
12,026
14,523
3,193
3,314
766
その他
計
34,842
386
34,842
9,639
1,856
5,236
5,761
31,200
19,648
135,299
6,470
2,961
8,110
29,665
30,973
5,570
47,398
0
26,500
12,630
18,487
43,274
1,811
37,964
8,331
8,692
8,016
5,849
2,499
1,056
27,318
5,485
3,117
3,721
2,967
5,756
5,960
26,471
1,413
8,115
3,740
7,080
3,311
812
16,958
11,607
20,365
16,870
13,464
4,056
1,762
7,683
2,222
285
10,289
38,425
22,877
34,399
22,749
5,142
12,315
25,598
11,336
17,841
8,322
7,443
16,010
13,213
12,206
18,796
3,204
3,697
210
1,126
31,200
13
6,851
6,470
108
957
2,369
89
1,477
415
90
2,655
1,811
37,964
89
231
1,131
604
34
614
25
52
80
83
5,849
2,499
33
4,860
381
296
320
5,756
88
7
121
2
167
24
1,571
9
157
209
5,662
2,005
184
91
80
683
408
160
561
412
3,305
75
84
216
71
269
147
13
1,328
119
445
2,321
724
324
64
926
739
2,660
638
83
167
472
180
968
11
308
営繕費 事務費
127
48
84
86
1,471
1,687
221
521
116
36
235
221
165
7
26
11
104
2,162
102
53
523
12
665
480
830
53
194
26
2,875
1,551
104
311
49
2,779
1,040
11,154
444
258
469
2,112
2,925
211
692
1,000
689
975
1,892
136
3,434
54
103
478
714
75
21
417
166
184
86
101
98
356
1,945
52
375
59
658
60
75
998
843
534
359
720
95
162
277
26
5
1,290
1,384
1,303
557
1,782
692
312
1,604
387
1,111
1,289
319
519
668
1,094
546
334
380
利子
6,001
345
121
49
3,937
71
42,203
173
239
664
3,535
17
6,965
2,950
82
8,319
165
8,398
16
337
208
9
1
8
720
49
63
158
179
68
235
842
47
366
70
161
205
3
961
1,272
825
133
18
80
231
1
2
76
8,640
641
289
1,710
133
750
2,167
72
566
7
628
1,802
587
472
3
444
補償費占
有率
支出計
38.56 75,334
33.38 19,321
10.30
2,495
6.58
6,521
36.24 10,075
27.46 61,506
4.17 22,778
34.66 295,656
28.98 10,423
29.59
5,346
31.58 13,862
33.16 54,733
37.89 66,913
15.52
7,616
32.66 88,352
#DIV/0!
0
3.03 33,050
15.42 17,500
6.13 21,883
43.30 100,050
11.21
2,595
16.50 62,157
1.23
8,853
19.01 12,087
21.23 12,334
4.03
7,274
0.00
2,742
0.86
1,183
18.49 36,600
13.18
7,600
19.27
4,597
31.50
6,915
19.36
4,715
7.41
6,751
43.71 12,400
31.01 45,310
12.86
1,835
30.16 13,184
37.24
6,542
23.61 10,993
19.20
4,772
23.11
1,298
19.59 26,053
6.05 16,040
13.32 26,451
13.71 21,118
7.69 15,979
29.44
6,434
38.37
3,445
26.20 11,425
0.87
2,422
27.44
492
12.89 14,760
39.35 88,249
43.97 44,574
14.60 42,526
22.99 36,797
35.17
9,864
33.38 21,183
29.38 43,952
14.81 15,662
26.38 28,900
32.91 16,008
1.13
8,385
19.58 22,507
27.55 23,436
28.14 20,378
32.67 31,824
12.36
4,432
24.92
6,393
(注 ) 単 位 : 百 万 円 , 年
事 業 主 体 1 : 自 治 体 2 :組 合 3 :個 人 4 : 公 団 公 社
開 始 終 了 年 は 1 を 平 成 元 年 と してい る。
※本 データ は， 各 種 統 計 資 料 と事 業 者 等 へ のヒアリン グに より筆 者 にお い て独 自 に 作 成 し た ものである．
したがって，そ の内 容 に 起 因 する疑 義 は ，す べて 筆 者 の 責 に 帰 するもので ある．
第3章
わが国における市街地再開発事業の概要
- 62 -
付 録 3.13 再 開 発 データベース(13)
収入
一般事項
番号 都道府県 都市名
421
422
423
424
425
426
427
428
429
430
431
432
地区名
広島
広島 五日市駅北口
広島
尾道 尾道駅前
福岡 北九州 小倉駅前東
福岡 北九州 紫川馬借
福岡
福岡 住吉一丁目
福岡
福岡 下川端
福岡
福岡 下川端東
福岡
福岡 天神
佐賀
佐賀 佐賀中央第一
長崎
長崎 住吉３番街区
長崎
諫早 高城
鹿児島 鹿児島 小川町２１番街区
一般会計補助金
施行
事業 前権利 後権利 権利変
主体 開始 完了 期間 者数
者数
換率
2
3
2
1
1
2
2
3
2
2
2
2
4
8
-1
4
-8
3
6
2
2
4
6
4
7
11
5
9
8
10
11
9
10
7
9
8
3
3
6
5
16
7
5
7
8
3
3
4
16
75
86
10
4
223
70
28
64
55
9
15
13
40
22
6
1
61
8
23
30
5
5
5
81.25
53.33
25.58
60.00
25.00
27.35
11.43
82.14
46.88
9.09
55.56
33.33
国
公管金
府県
市町
計
1,229
615
3,141
462
1,620
231
615
2,481
1,621
231
3,699
2,445
1,675
1,209
1,073
384
516
473
537
193
258
236
2,458
2,481
6,382
924
0
7,398
4,891
7,051
2,146
770
1,032
945
2,024
1,237
7,051
537
193
258
236
国
管理者
4,886
221
443
13,649
159
245
計
0
4,886
0
664
0
0
0
13,649
0
0
404
0
保留床処 参組負担
保留床処分
分金
金等
緊急促進 金依存率
1,275
2,050
39,395
2,762
75,550
89,908
31,969
19,303
2,659
14
1,048
3,914
3,337
180
2,023
118
494
234
1,949
2,252
1,705
272
2,795
35
付 録 3.14 再 開 発 データベース(14)
支出
一般事項
番号 都道府県 都市名
421
422
423
424
425
426
427
428
429
430
431
432
地区名
広島
広島 五日市駅北口
広島
尾道 尾道駅前
福岡 北九州 小倉駅前東
福岡 北九州 紫川馬借
福岡
福岡 住吉一丁目
福岡
福岡 下川端
福岡
福岡 下川端東
福岡
福岡 天神
佐賀
佐賀 佐賀中央第一
長崎
長崎 住吉３番街区
長崎
諫早 高城
鹿児島 鹿児島 小川町２１番街区
補償費
設計・調査 土地整備
306
547
1,510
646
1,500
2,875
1,151
1,007
345
255
219
157
18
18
140
22
310
439
240
98
92
17
103
工事費
用地
建物
その他
計
134
1,635
2,646
367
10,698
23,615
4,245
6,652
662
19
13
491
1,265
33
59
4,245
4,696
3,485
981
1
48
93
85
510
4,366
255
102
4,466
232
2,636
8,277
655
10,859
32,326
8,941
11,153
1,887
180
67
569
265
1,016
244
160
19
211
建築施設 公共施設 その他
6,548
7,367
34,048
3,038
59,343
46,565
22,825
26,546
3,976
1,847
2,324
2,625
1,357
2,960
1,671
409
40
146
1,063
1,571
316
167
153
20
86
39
計
6,588
8,870
35,111
3,038
59,343
51,096
24,812
27,122
4,129
1,867
2,410
2,664
営繕費 事務費
244
32
748
1,369
944
121
2
276
561
847
76
1,925
4,416
1,703
563
415
87
62
214
利子
163
90
1,267
31
1,613
5,279
247
1,163
62
6
17
19
補償費占
有率
支出計
2.96
20.67
17.28
14.66
14.37
33.05
24.10
26.59
26.74
7.23
2.40
15.27
7,827
12,754
47,900
4,468
75,550
97,800
37,094
41,952
7,057
2,489
2,792
3,726
(注 ) 単 位 : 百 万 円 , 年
事 業 主 体 1 : 自 治 体 2 :組 合 3 :個 人 4 : 公 団 公 社
開 始 終 了 年 は 1 を 平 成 元 年 と してい る。
※本 データ は， 各 種 統 計 資 料 と事 業 者 等 へ のヒアリン グに より筆 者 にお い て独 自 に 作 成 し た ものである．
した がって，そ の内 容 に 起 因 する疑 義 は ，す べて 筆 者 の 責 に 帰 するもので ある．
16.29
16.07
82.42
61.82
100.00
91.93
86.18
46.01
37.68
0.56
37.55
0.00
収入計
7,827
12,754
47,800
4,468
75,550
97,800
37,094
41,952
7,057
2,489
2,791
3,740
- 63 -
第 4 章 諸 外 国 における都 市 再 開 発 の現 状
4.1 概 説
21 世 紀 の 日 本 に ふ さ わ し い 都 市 像 と ，こ れ を 具 体 化 す る た め の 法 制 度 の あ る べ き 姿 を 模
索するとき，諸外国における都市政策制度の変遷や都市開発の現状，および動向等を把握
し，これらを参考にしながら，国際的な立場における日本の都市の将来像を描くことが，
ますます重要になってくる．そこで本章では，現在わが国の抱える都市問題に関して，既
に 先 進 的 な 取 り 組 み を 進 め 多 く の 効 果 を 上 げ て い る イ ギ リ ス ，ア メ リ カ 合 衆 国 ，フ ラ ン ス ，
ドイツについて，主として既往研究や文献をレビューすることにより，新たな視点から整
理を進め考察する．そして，各国ごとの都市政策上の課題と実態を把握し，次に都市開発
制度の比較から，その背景とねらい，効果等を検証し，第 5 章から第 7 章の分析の前提と
なる新たな示唆を得ようとするものである．
4.2 イギリス
4.2.1 サッチャー政 権 下 における都 市 開 発 政 策 の特 色
サ ッ チ ャ ー 政 権 以 降 の イ ギ リ ス の 都 市 政 策 ，と り わ け 都 市 開 発 補 助 金 (Urban Development Grant)， 都 市 開 発 公 社 制 度 (Urban Development Corporation)制 度 に つ い て は ， 既 に
数 多 く の 調 査・研 究 が な さ れ て い る
1 ) ～ 1 0 ) ．そ こ で 本 章
年 地 方 自 治・計 画 お よ び 土 地 法 ］，
［都市開発補助金
4.2.1 で は ，渡 辺
9 ) が 調 査 し た［ 1980
UDG］(Urban Development Grant)，
［ 補 助 金 制 度 の 拡 充 ］，［ 都 市 再 生 関 連 予 算 の 推 移 ］ に よ り 整 理 を 進 め る こ と と す る ．
［1980 年 地 方 自 治 ・計 画 および土 地 法 ］
イ ギ リ ス が 経 済 疲 弊 の ど ん 底 に あ っ た 1979 年 ， か つ て の 全 世 界 に 君 臨 し た 大 英 帝 国 復
活の夢を国民から託され，圧倒的な支持を集めてマーガレット・サッチャーは首相に就任
した．その政策実行力と決断力によって，インナーシティ問題に対する政策についても大
きな変革がもたらされた．民活による経済の再生を目指したサッチャー政権では，小さな
政府を実現させるため，徹底した行政の簡素化と規制緩和が断行された．具体的に都市計
画分野では，元来イギリスの地方自治体には広範な裁量権が認められているため，これが
民間企業による投資の障害となっていること，また，アーバンプログラムによる補助金が
地 方 自 治 体 を 通 じ て 交 付 さ れ る が ，多 く の 自 治 体 で は 野 党 で あ る 労 働 党 が 優 勢 で あ る た め ，
民間企業のための施策が効率的に実施できないことが問題視されていた．それゆえ，サッ
チャー政権下では労働党政権下の自治体における民間投資活動の活性化を目指して，イン
ナーシティ政策を中央政府主導型に戻すことなどが断行された．サッチャー政権における
都 市 政 策 の ハ イ ラ イ ト は ，「 都 市 開 発 公 社 」 (Urban Development corporation)と 「 エ ン タ
ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン 」 (Enterprise zone)の 導 入 で あ る ． 都 市 開 発 公 社 は 自 治 体 に 代 わ っ て 都
市再生事業を推進するもので，迅速かつ効率的に事業を推進するため，広範な権限と財政
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 64 -
手当てがなされている．エンタープライズゾーンは指定地域に対する民間投資を活性化す
る た め に ， 税 法 上 の 優 遇 や 都 市 計 画 規 制 の 緩 和 を 図 る も の で あ る ． そ の 他 で は 1986 年 の
「 住 宅 お よ び 計 画 法 」(Housing and Planning act)に お い て「 簡 易 計 画 ゾ ー ン 」(Simplifited
Planning zone)が 導 入 さ れ た ． こ の 指 定 に よ り ， 開 発 者 は 特 定 開 発 に お け る 計 画 許 可 が 不
要となり，都市計画手続きの簡素化から開発行為の迅速化に寄与する内容となっている．
［都 市 開 発 補 助 金 UDG］(Urban Development Grant)
経 済 的 に 疲 弊 し た 都 市 に 対 し て ，よ り 多 く の 民 間 投 資 を 誘 導 す る た め ，1982 年 に 従 来 の
ア ー バ ン プ ロ グ ラ ム を 改 革 し て ， そ の 約 1 割 に 相 当 す る 部 分 を 都 市 開 発 補 助 金 (Urban
Development Grant)と し た ． こ れ は ア メ リ カ 合 衆 国 に お け る 都 市 開 発 事 業 補 助 金 (Urban
Development Action Grant)を 参 考 に し た も の で ，「 都 市 内 部 地 域 法 」 に よ る 指 定 地 域 か ，
エンタープライズゾーンを包括する地方自治体の区域内において採算の見込みが立たない
都市開発プロジェクトの支援を目的としていた．その内容は民間と地方自治体が協力して
事業推進にあたることを期待しているため，従来の補助金体系とは異なる民間セクターの
関 与 を 条 件 と し て い る ． な お ， 表 4-1 は 投 資 実 態 と そ の 効 化 を 示 し て い る が ， 交 付 対 象 プ
ロジェクトは工業，商業，コミュニティ，複合等あらゆる分野を包括している．
［補 助 金 制 度 の拡 充 ］
表 4-1 都 市 開 発 補 助 金 による投 資 と効 果 補 助 金 による投 資 と効 果
プロジェクト
(件数)
サッチャー政権下では，
失業率の悪化や一連の都
市暴動の発生から，民活
路線の一層の推進が図ら
れ，官民パートナーシッ
プの強化とともにいくつ
かの補助金制度改革が実
施された．ひとつは，従
工業
工場・倉庫
事業拡張
商業
小売
オフィス
観光
住宅
新築
更新
総計
UDG
(百万￡)
民間投資
(百万￡)
誘発率
(倍)
雇用創出
(人)
住宅建設
(戸)
70
27
22.6
9.0
82.0
33.8
3.6
3.8
7,942
3,391
15
0
35
28
21
31.4
14.3
18.4
158.1
62.4
65.8
5.0
4.4
3.6
6,632
5,236
2,083
46
22
15
46
30
20.8
13.4
83.7
34.0
4.0
2.5
185
94
4,086
1,969
257
129.5
519.8
4.0
25,563
6,153
出典: 諸外国の都市計画・都市開発
15)
元 資 料 :イ ギ リ ス 政 府 環 境 省 1987
来の制度では補助金を受
け に く か っ た 大 規 模 民 間 プ ロ ジ ェ ク ト（ 敷 地 が 8ha を 越 え る か ，建 物 の 延 床 面 積 が 23,200
㎡を越えるもの）を支援する目的から，アーバンプログラムにおいて「都市再生補助金
(Urban Regeneration Grant)」 が 創 設 さ れ 1987 年 か ら 実 施 さ れ て い る ． 通 常 の 都 市 開 発
補 助 金 は ， 地 方 公 共 団 体 を 通 じ て 交 付 さ れ る こ と か ら ， そ の 1/4 を 負 担 す る 必 要 が あ っ た
のに対して，都市再生補助金では企業の申請により，環境省が直接民間プロジェクトに対
して補助または融資を行うもので，地方自治体が補助金の支出に余裕がない時でも事業実
行 性 を 確 保 す る も の と し て 期 待 さ れ た ．ま た ，1988 年 3 月 に は 都 市 開 発 補 助 金 ，都 市 再 生
補 助 金 お よ び 荒 廃 地 補 助 金 の 一 部 （ 民 間 向 け ） が 「 都 市 補 助 金 (City Grant)」 と し て 統 合
化された．これは都市開発補助金の弱点に対して，都市再生補助金の枠を広げたものであ
り，中央政府が直接管轄している．このことにより，開発事業者は環境省に対して直接補
助金申請を行うことが可能となり，併せて手続きも簡素化されたため，申請から補助決定
- 65 -
ま で の 期 間 が 短 縮 さ れ た ．都 市 補 助 金 は 都 市 開 発 補 助 金 と 比 較 し て 大 幅 に 拡 充 さ れ て お り ，
1988 年 5 月 の 導 入 か ら 1991 年 10 月 ま で に 232 件（ 投 資 総 額 11 億 ￡ ）の プ ロ ジ ェ ク ト が
承 認 さ れ ， 2 億 5000 万 ￡ の 補 助 金 が 計 上 さ れ て い る ．
［都 市 再 生 関 連 予 算 の推 移 ］
アーバンプログラム，荒廃地補助金，都市開発公社等の補助金を合計した都市再生関連
予算の推移から，サッチャー政権誕生以降の都市再生政策の展開をみることができる．都
市 再 生 関 連 予 算 は ， 1980 年 か ら 83 年 に か け て 増 加 し た 後 ， 83 年 か ら 87 年 ま で あ ま り 変
化 し な か っ た が ，88 年 以 降 再 び 増 加 に 転 じ て い る ．こ れ は 都 市 補 助 金 の 導 入 や 都 市 開 発 公
社 公 社 に 対 す る 補 助 金 が 急 増 し て い る た め で ， 特 に 1981 年 に 設 立 さ れ た ロ ン ド ン の ド ッ
グランズとリバプールのマージサイドの再開発プロジェクトが一定の成果を収めたことに
よ り ，1987 年 か ら 89 年 に か け て 都 市 開 発 公 社 が 新 た に 9 つ 設 立 さ れ ，都 市 開 発 公 社 に よ
る積極的な都市再生戦略が打ち出されている．また，ロンドン・ドックランズへの補助金
が最も増えており，サッチャー政権においては，ドッグランズの再開発がイギリスの都市
再生への戦略的プロジェクトとして位置付けられていることがうかがえる．都市開発公社
への補助金が増加する一方で，地方自治体を中心としたいわゆるインナーシティ問題の解
決を目指してきた従来のアーバンプログラムによる補助金や，わが国の地方交付税交付金
に 相 当 す る 「 レ イ ト 補 助 金 (Rate Support Grant)」 が 減 額 さ れ た ． こ の よ う な 中 央 政 府 主
導型の都市開発公社方式偏重に対して，自治体の住民等からはコミュニティの無視や地域
間経済格差等の助長といった批判を受けている．ただ，イギリス経済の危機的状況におい
て，サプライサイドの効率性を重視した経済開発に中心を置く都市再生戦略への優先度は
高いとはいえ，今後とも都市開発公社制度は，イギリスの国家再生への鍵を握るものとし
て，その形を変えながら何らかの役割を担っていくものと考えられる．
4.2.2 都 市 開 発 公 社 (UDC)
［設 立 のねらい］
都 市 開 発 公 社 制 度 (Urban Development Corporation)制 度 は ， 民 間 活 力 の 更 な る 活 性 化
に よ る 経 済 の 再 生 を 標 榜 す る サ ッ チ ャ ー 政 権 に お い て ，1980 年 の「 地 方 自 治・計 画 お よ び
土地法」に基づき創設された官民協調による都市再生手法である．都市環境整備や社会資
本整備に対して民間投資を誘導するためには，効率的な公共投資と機動的な事業推進を図
ることが重要であるが，この実現のためには，迅速な意思決定が困難である地方自治体や
労働政権下のパートナーシップ地域における協力組織（パートナーシップ委員会）に取っ
て代わる，ニュータウン開発公社をモデルとした強力な公社組織による事業推進が求めら
れたのである．
Michael Hebbert 11 ) は 「 都 市 開 発 公 社 と は 特 定 の 地 区 と 期 間 に お い て 地 方 自 治 体 の 関 与
をバイパスすることを意図して作られた新しい機関である」とし，計画に基づく都市活性
化をリードする主体として，労働党に支配された自治体に代わる新たな主体であると解説
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 66 -
し て い る ． 実 際 ， 1979 年 の サ ッ チ ャ ー 政 権 下 誕 生 以 後 ， 1982 年 の 都 市 開 発 補 助 金 制 度 の
創 設 や ，1985 年 の 地 方 自 治 法 に よ る 大 ロ ン ド ン カ ウ ン シ ル (GLC)の 廃 止 な ど ，民 間 活 力 活
性化のための徹底した規制緩和が進められている．都市開発公社制度の創設は，こうした
動きと表裏をなしており，労働党政権下で構想されていた地方公共団体を中心としたイン
ナーシティ対策から，保守党政権下における中央主導型の強力な政策執行への転換を図る
ものとして象徴的な意味合いをもつものと理解されている．
［都 市 開 発 公 社 の権 限 ］
前 出 の Michael Hebbert 6 6 ) の 解 説 に よ る と ， 都 市 開 発 公 社 は 環 境 大 臣 が 指 定 し た 「 都 市
開 発 地 域 (Urban Development Area)の 再 生 を 目 的 と し て 設 立 さ れ る ． 都 市 開 発 公 社 で は ，
地域の再生のために地域内の土地を取得し，基盤整備を行ったうえで民間開発事業者へ売
却する．一方，公社自らも住宅建設や環境整備，産業開発等の地域のマーケティングにか
かわることにより，地域内の居住と雇用の促進に寄与することが期待されている．そのた
め，都市開発公社には，①土地取得における広範な収用権と②大臣の命による計画決定権
限といった地域内公共用地に関する強力な帰属命令権が付与されている．この結果，都市
開発公社は地域内において，開発に関するあらゆるコントロール（規制権）を掌握し，民
間の開発投資に対して適時的確な対応ができる体制になっている．
［都 市 開 発 公 社 の設 立 状 況 ］
都市開発公社の設立状況等は，既に多くの文献により紹介されている
1)～ 10)． 実 際 の 設
立 時 期 は 概 ね 3 段 階 に 分 け ら れ ，1981 年 に は ロ ン ド ン の ド ッ グ ラ ン ズ と リ バ プ ー ル の マ ー
ジ ー サ イ ト に お い て 最 初 の 都 市 開 発 公 社 が 設 立 さ れ て い る（ 第 Ⅰ 期 ）．い ず れ も 造 船 業 等 の
重厚長大産業の衰退により，廃墟同然に放置されていた港湾・工業地帯であり，都市開発
公社が強力な権限を背景に積極的に開発を進め一定の効果を挙げたと評価された．これに
続 い て 1987 年 に は ウ ェ ー ル ズ の カ ー デ ィ フ ベ イ ， ウ ェ ス ト ミ ッ ド ラ ン ド の ブ ラ ッ ク カ ン
ト リ ー（ バ ー ミ ン ガ ム ），ク リ ー ブ ラ ン ド の テ ィ ー ス サ イ ド ，タ イ ン ＆ ウ ェ ア（ ニ ュ ー カ ッ
ス ル ），マ ン チ ェ ス タ ー に お け る ト ラ フ ォ ー ド パ ー ク の 計 5 つ の 公 社 が 設 立 さ れ て い る（ 第
Ⅱ 期 ）．ま た ，88 年 か ら 89 年 に か け て は セ ン ト ラ ル マ ン チ ェ ス タ ー ，リ ー ズ ，シ ェ フ ィ ー
ルド，ブリストルの 4 つの公社が設立され，ブラックカントリーとマージサイドにおいて
都 市 開 発 地 域 が 拡 大 さ れ て い る （ 第 Ⅲ 期 ） 10)．
［事 例 検 証 ］（ロンドン・ドックランズ(LDDC)開 発 公 社 ）
ロ ン ド ン ・ ド ッ グ ラ ン ズ 開 発 公 社 (LDDC)は ， ロ ン ド ン の 中 心 で あ る シ テ ィ の 東 側 ， テ
ム ズ 川 沿 い に 広 が る 2,200ha を 越 え る 広 大 な 地 域 の 開 発 を 実 施 し た ．同 地 域 は ド ッ グ の 閉
鎖 等 か ら お よ そ 50％ 近 く の 土 地 が 全 く 利 用 さ れ な い ま ま 放 置 さ れ て い た こ と か ら ，サ ッ チ
ャ ー 政 権 で は ， こ の 地 域 の 再 生 を 図 る た め 1981 年 に 政 府 の 全 額 出 資 に よ っ て LDDC を 設
立 さ せ た ．こ れ に 伴 っ て ，開 発 地 域 内 の 公 有 地 と 計 画 権 限 が 大 ロ ン ド ン お よ び ニ ュ ー ハ ム ，
サザック，タワーハムレッツの各区より移管された．開発対象区域はサリー・ドックス地
区，ワッピング地区，アイル・オブ・ドックス地区，ロイヤル・ドックス地区の 4 つの地
- 67 -
区 か ら な っ て い る ． こ れ ら の 地 区 で は ブ リ テ ィ ッ シ ュ ・ テ レ コ ム 社 (BT)の テ レ ポ ー ト 計 画
や 第 2 の シ テ ィ と も い え る 国 際 金 融 セ ン タ ー ，ロ ン ド ン シ テ ィ 空 港 な ど の 大 型 プ ロ ジ ェ ク
トが推進されており，雇用機会の増大，住宅建設，コミュニティ施設の整備などにも力が
注がれている．このうち特にアイル・オブ・ドックス地区のカナリーワーフ（埠頭）で進
め ら れ て い る 国 際 金 融 セ ン タ ー の 建 設 は ，ド ッ グ ラ ン ズ 最 大 の プ ロ ジ ェ ク ト と な っ て お り ，
その成否がドッングランズ全体の将来を左右するものとして注目されている．このプロジ
ェ ク ト で は ， 総 敷 地 面 積 28.5ha に お い て 約 100 万 ㎡ の オ フ ィ ス 床 （ シ テ ィ の 総 床 面 積 の
1/6 に あ た る ） の 供 給 が 計 画 さ れ て お り ， そ の 投 資 額 は 30～ 40 億 ポ ン ド （ 約 6,700 億 円 ）
に 達 す る 予 定 で あ る ． 事 業 主 体 は カ ナ ダ の オ リ ン ピ ア ＆ ヨ ー ク (O&Y)社 で ， 第 1 期 工 事 と
し て は 超 高 層 タ ワ ー を 含 む 8 棟 の ビ ル （ 総 床 面 積 40 万 ㎡ ） が 建 設 さ れ た ． ま た ， カ ナ リ
ー ワ ー フ 周 辺 地 区 (193ha)は 1982 年 4 月 に ロ ン ド ン で 唯 一 の エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン に 指
定されている．これは同地区に国際金融センターとしての役割を定着させることにより，
企業の中枢業務施設の吸引を狙ったものである．同地区に立地する企業には，税法上の優
遇措置と都市計画規制の緩和措置が適用される．一方，交通ネットワークでは，新交通シ
ス テ ム (Docklands Light Rail Way)が 主 要 な 手 段 と な っ て い る ．こ の DLR は ，シ テ ィ の 中
心 バ ン ク (Bank)駅 と ア イ ル・オ ブ・ド ッ グ ス の 南 端 ア イ ラ ン ド・ガ ー デ ン (Island Gardens)
駅 ， 北 の 英 国 鉄 道 ス ト ラ ト フ ォ ー ド (Stratford)駅 を 結 ぶ 形 で 運 行 さ れ て い る ． ま た ， ロ イ
ヤ ル ・ ド ッ ク ス 地 区 へ の 延 伸 工 事 は 92 年 に 完 成 し て い る ．
［ドックランズ開 発 公 社 の評 価 ］
1989 年 度 末 時 点 に お い
て ， 590ha の 荒 廃 地 も し く
は低利用地が新たな開発用
地として整備されており，
100 万 ㎡ 以 上 の オ フ ィ ス ・
商業床が供給されている．
ま た ， 1981 年 度 か ら 89 年
表 4-2 ドックランドの開 発 公 社 の事 業 収 支 （単 位 ：百 万 ￡）
年　度
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
土地売却収入
1.7
3.6
4.8
10.0
37.6
87.0
115.1
24.3
24.9
補　助　金
33.5
41.5
66.5
52.9
60.3
58.5
127.8
105.7
245.6
333.0
総　収　入
44.2
71.0
60.1
75.7
100.2
212.2
221.8
271.1
366.5
度までの開発地域内プロジ
出 典 : :諸 外 国 の 都 市 計 画 ・ 都 市 開 発
ェクトに対する総民間投資
元 資 料 : L DDC Annual Re po rt Acco unt s 1981/82-1990/ 91
総　支　出
43.5
69.0
59.9
73.4
94.5
189.1
197.3
279.9
366.5
15)
額 は ， お よ そ 80 億 ポ ン ド
（ 約 1 兆 5,400 億 円 ）に の ぼ る と 推 計 さ れ て い る ．一 方 ，同 期 間 に LDDC が 投 じ た 公 的 資
金 （ 土 地 処 分 収 入 を 含 む ） は ， 10.6 億 ポ ン ド （ 約 2,000 億 円 ） で あ り ， 相 当 の 誘 発 効 果 が
あ っ た も の と 評 価 さ れ て い る ． た だ ， オ フ ィ ス 市 場 は 87 年 以 降 に ド ッ グ ラ ン ズ や シ テ ィ
を 中 心 に 多 量 の 供 給 が も た ら さ れ ，89 年 に は 空 室 率 が 急 上 昇 し て い る ．こ の よ う な 急 速 な
オフィス市場の悪化は，交通ネットワーク整備の遅れたドッグランズに対してより深刻な
影 響 な 及 ぼ し ， カ ナ リ ー ワ ー フ を 手 が け る O&Y 社 の 経 営 危 機 説 が 伝 え ら れ る ま で に な っ
て い る ． 表 4-2 に 示 す LDDC の 事 業 収 支 を み る と ， 89 年 度 に は 土 地 売 却 収 入 が 急 激 に 落
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 68 -
ち 込 み ，こ の 分 を 肩 代 わ り す る 形 で 補 助 金 が 増 加 し て い る こ と が わ か る ．ま た ，90 年 度 も
ロイヤル・ドックス地区の不振から土地売却収入が見込めず補助金が上積みされている．
こ れ に 対 し て 支 出 面 で は ， LDDC に お い て DLR の シ テ ィ 乗 り 入 れ や ， ロ イ ヤ ル ・ ド ッ ク
ス へ の 延 伸 ，道 路 網 の 整 備 等 を 進 め て き た 結 果 ，総 支 出（ 事 業 費 ）が 急 速 に 増 大 し て い る ．
今 後 も 交 通 ネ ッ ト ワ ー ク の 整 備 は 重 要 な 課 題 で あ る こ と に は 違 い な く ，LDDC へ の 支 出 負
担要求の高まりが予想される．しかしながら，土地売却収入や環境省からの補助金の大幅
な増大が見込めない現状において，多額の初期投資を必要とする交通ネットワーク整備の
ための財源を確保していくことが困難になってきている．地下鉄ジュビリー線延伸工事で
は ，建 設 コ ス ト 約 10 億 ポ ン ド（ 1,900 億 円 ）の う ち ，O&Y 社 が 40％ の 4 億 ポ ン ド を 負 担
すると言われているが，同社の経営危機により資金調達は困難となってきている．
このようなドックランズのつまずきについて渡辺
8)は ，
「民間活力の推力を利用するドッ
クランズ流の開発手法は，わが国における現在の再開発事業の惨状と同様に，市場の活力
を利用するため市場が上向きの時には有効であるが，市場が停滞しているときには全く無
力である．換言すれば少ない公共投資を呼び水として大きな民間投資を誘発しようとする
レバレッジにおける都市開発の理論は，結局のところマクロ市場の変化によって大きく左
右されるという脆い構造を露呈した．それゆえ，官民協調プロジェクトは開発需要に基づ
いた長期戦略的な事業計画策定と，その「計画」によって公共投資や環境整備を戦略的に
実施していくことが重要である」と論説し，民活プロジェクトに対する安易な関心が集ま
っているわが国に対して，ひとつの教訓を示すものと考察している．すなわち，市場が停
滞し，限られた開発需要に対する地域間競争が激化したときにも，その地域の魅力により
競争力を維持することが必要であり，過去のドックランズにおける悲惨な状況は，将来を
しっかりと見据えた「計画」を持たないまま民活によるレバレッジ理論を頼り，たとえば
インフラの先行整備についても十分な検討がなされなかったこと等に起因していると考え
ら れ る ．80 年 代 の 民 活 施 策 は ，そ れ ら が 決 し て ロ ー コ ス ト の 政 策 手 段 で は な く ，プ ロ ジ ェ
クトの推進に都市政策の目標を戦略的に位置付けることの重要性と難しさを実証したので
はないのだろうか．
4.2.3 エンタープライズゾーン(Enterprise Zone)
［エンタープライズゾーン制 度 の概 要 と沿 革 ］
エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン (Enterprise Zone)は ，「 地 方 自 治 ， 計 画 お よ び 土 地 法 」 に 基 づ
いて創設された重要な制度がである．田尻
9)が と り ま と め た エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン 制 度
に 関 す る 説 明 か ら 4.2.3 に お い て 整 理 を 進 め る ． 田 尻 は 自 身 の 研 究 に お い て ，「 EZ と は 元
来の概念においてレッセ＝フェールの実験であり，経済的に衰退し物理的に荒廃している
特定の地域において様々な障壁を取り除くことによって新たな経済活動を引き起こそうと
するものである」と解説している．また，エンタープライズゾーンの概念の創始者といわ
れ る Peter Hall 2 9 ) は ，こ の こ と を「 イ ン ナ ー シ テ ィ の 中 で 選 ば れ た 小 さ な エ リ ア に つ い て ，
- 69 -
あらゆる種類の先進的試み（イニシアチブ）に向けて開放する」と表現し，この結果もた
らされる低賃金や，緩和された規制，最小の課税といった内容が民間セクターの活動を活
性化させ，投資を惹きつけると主張し，実際にもエンタープライズゾーンでは創造的で先
進的な小企業の発展を促進させることが期待された．エンタープライズゾーンは前述の
Peter Hall 1 2 ) の 構 想 を 受 け て 1979 年 に 保 守 党 政 権 の 大 蔵 大 臣 に 就 任 し た Geoffrey Howe
に よ っ て 提 案 さ れ ， 既 述 の 1980 年 法 に よ っ て 実 現 さ れ た も の で あ る ． エ ン タ ー プ ラ イ ズ
ゾ ー ン 制 度 は ， 第 1 章 「 地 域 指 定 」， 第 2 章 「 計 画 の 修 正 等 」， 第 3 章 「 都 市 計 画 」， 第 4
章 「 地 方 税 （ イ ン グ ラ ン ド お よ び ウ ェ ー ル ズ ）」， 第 5 章 「 地 方 税 （ ス コ ッ ト ラ ン ド ）」 に
わたる膨大な規定となっている．
［運 用 ］
エンタープライズゾーンの指定は，環境大臣の要請に基づき，地方自治体やニュータウ
ン 開 発 公 社 ， 都 市 開 発 公 社 が 地 域 開 発 に 関 す る 計 画 （ EZ ス キ ー ム ） を 策 定 し ， 公 告 等 の
手続きを経て計画が大臣に送付され，一般に公表されたのち大臣の命によりエンタープラ
イズゾーンとして指定される．エンタープライズゾーンとして指定されると，指定日から
10 年 間 に わ た っ て ，ゾ ー ン 内 に 立 地 す る 既 存 お よ び 新 規 立 地 の 企 業 に 対 し て 次 の よ う な 特
典が付与される．
(a)開 発 規 制 の緩 和
地 域 指 定 自 体 に 開 発 計 画 許 可 (Planning Permission for Development)の 効 力 が あ り ，
計 画 （ EZ ス キ ー ム ） に 適 合 し た 開 発 で あ れ ば 自 動 的 に 計 画 許 可 が 与 え ら れ る ．
(b)税 制 面 における恩 典
・ 商 工 業 資 産 の 地 方 税 Rates(固 定 資 産 税 )の 免 除（ 地 方 税 免 除 に よ る 自 治 体 の 歳 入 欠 損
は 大 蔵 省 に よ り 補 填 さ れ る ．）
・ 商工業用建物の新築，増築等に対する資本支出について，法人税・所得税の全額資
本 控 除 （ 選 択 に よ り 100％ の 簿 価 切 り 下 げ ）
・ 関税手続き申請時の優先的取り扱いと基準の緩和
・ 開 発 用 地 税 (Development Land Tax)の 免 除 （ 開 発 用 地 税 DLP は 開 発 許 可 に 伴 う 地
価 上 昇 益 を 現 金 で 徴 収 す る も の で あ り ， 1974 年 の 制 定 以 来 保 守 党 ， 労 働 党 の 政 権 交
代の度に改廃を繰り返してきたが，利益算出の煩雑さ徴税コストの大きさ，土地供
給 に と っ て は マ イ ナ ス に 働 く こ と 等 か ら 1985 年 3 月 に 廃 止 さ れ た ．）
(c)その他
・ 「雇用および企業内教育法」の例外的な適用を認め，雇用主には産業教育費の徴収
や産業教育局への報告義務を免除
・ その他の行政手続きの迅速化
・ 政府に報告すべき統計情報資料の負担軽減
［実 績 ］
エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン は 第 1 次 (1981 年 6 月 ～ 1982 年 4 月 )と し て 11 地 区 が 指 定 さ れ
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 70 -
た ． そ の 後 第 2 次 指 定 (1983 年 7 月 ～ 1984 年 4 月 )と し て 14 地 区 が 追 加 さ れ た
11 ) ． 一 般
的には，投資が敬遠されるほど深刻な問題を抱える地域や，鉄鋼・造船・自動車などのか
つての国の基幹産業が急速に衰退した地域が指定されており（一部を除いて，既存の指定
開 発 区 域 内 に あ る か ，或 い は 他 の 政 策 に よ る 特 別 融 資 を 受 け て い る 地 域 内 に あ る ），そ の 敷
地 は 50ha 程 度 か ら 450ha 以 上 の も の ま で 様 々 で あ る が ， 開 発 適 地 と し て 多 く の 場 合 は ，
工場跡地を含む地域が指定されている．また，エンタープライズゾーンへの指定により，
1987 年 秋 ま で の 間 に イ ン グ ラ ン ド ，ウ ェ ー ル ズ お よ び ス コ ッ ト ラ ン ド の 23 地 域 に お い て
5.9 万 人 の 雇 用 増 加 を も た ら し た ．し か し そ の 一 方 で ，エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン 政 策 は「 不
公平な競争を生じさせることにより，経済活動を周辺地域から指定地域へ移動させただけ
で ，ネ ッ ト で の 雇 用 創 出 は 実 現 さ れ て い な い 」
「技術革新とそれに伴う高い労働力の移動は
現実には起こらない」等の批判がなされている．また，元来エンタープライズゾーンは純
粋にサプライサイドの政策であったにもかかわらず，イギリスで実際にとられた政策は，
ゾーン内企業に実際に与えられる便益が比較的小さいのに対して，インフラ整備のための
膨 大 な 公 共 投 資 が な さ れ て お り ，「 雇 用 創 出 コ ス ト と し て は 大 き す ぎ る 」「 真 の 受 益 者 は 地
主とディベロッパーであり，地元企業ではない」といった批判を招いている．環境省では
こ の よ う な 批 判 を 踏 ま え ，1986 年 に エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン 政 策 に 関 す る 詳 細 な 検 討・評
価 の 実 施 を 経 済 コ ン サ ル タ ン ツ (PA ケ ン ブ リ ッ ジ エ コ ノ ミ ッ ク コ ン サ ル タ ン ト )に 委 託 し ，
そ の 結 果 を 1987 年 に 公 表 し て い る ． こ の PACEC が 行 っ た 「 エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン の
実 験 に つ い て の 考 察 」に 依 拠 し て ，前 出 の 田 尻
9)は
80 年 代 の エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン 政 策
に 関 す る 評 価 を 以 下 の 4.2.4 の よ う に 説 明 し て い る ．
4.2.4 エンタープライズゾーン政 策 の評 価
Ⅰ エンタープライズゾーンの政 策 目 標
政策評価行うためには，エンタープライズゾーンが目指す政策理念を具体的に明らかに
する必要がある．しかしながら，エンタープライズゾーン政策自体の性格のため，この具
体 化 は 困 難 な も の の と な る の で ，こ こ で は エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン の 政 策 目 標 を 次 の 2 つ
の側面から検討する．
(a) 経 済 活 動 と雇 用 に与 える効 果
エンタープライズゾーンが指定地域内とその周辺地域において，付加価値的な経済効
果をどれだけ創出したか．
(b) 物 理 的 状 況 に与 える効 果
インフラストラクチャーの供給や環境改善，不動産市場に与える刺激等を通じてエン
タープライズゾーンの地域の再生（環境の改善）にどれだけ貢献したか．
Ⅱ 政 策 評 価 の指 標
エンタープライズゾーンの政策評価を行うためには具体的な指標が必要であり，ここで
は主として次のようなものを設定する．
- 71 -
(a) 効 果 (effectiveness)
問題の大きさはどれだけ解消されたのか．政策が達成した結果（アウトプット）と問
題の大きさという点において政策目標と比較する．
(b) 効 率 性 (efficiency)
定量的に示された政策の結果（アウトプット）が，政策手段（コスト）によって達成
されたのか，アウトプットとインプットの比率を定量的に比較するものである．たとえ
ば雇用 1 人を創出するためのコスト等が代表的なものである．
(c) レバレッジ(leverage)
社会全体で経済を再生させるため，民間セクターによる投資が公共セクターによる投
資以上に行われたのか，確認するものである．
(d) イ ン シ デ ン ス
(incidence)
政策による受
EZ指定に伴う地域
環境の改善効果
益者は誰なのか
周辺地域（The Local Area)
e
ｆ
を確認するもの
である．例えば
レイトの減免は
事務所の借り手
の負担軽減にな
る の か ，ま た は ，
その分だけ賃料
が上昇してディ
ベロッパーや家
主や投資家の収
指定地域（The Zone)
地域内の既存
企業が縮小、 d
閉鎖に追い込
まれたり、周 地域内の既存
辺地域外への企業の周辺地
阻止
域への移転の
阻止　ｃ
周辺地域か　ｂ
ら新規に設
立された企業
周辺地域外
から新規に a
設立された
l
企業
周辺地域へ
の乗数効果*2
X
益増になるのか
Ⅲ 政 策 評 価 におけ
る留 意 点 （ネットの
付加度）
政策評価を行う
にあたって留意すべ
き点は，
「 も し も ，エ
周辺地域外
ｇ から新たに
指定前から
新たな
開設された
の既存企業
支店開設 ｈ　周辺地域か 支店
Pre-Designa- New
ら新たに設
tion Firms
Branches 立された支
(Ⅳ）
(Ⅲ）
店
新規設立企業 転入企業
I
周辺地域から
New Start
Transfers
の転入企業
-Ups
周辺地域外
(Ⅰ）
(Ⅱ）
ｊ からの転入
K
企業
転置により生じる
ｙ 周辺地域における
周辺地域への
経済活動の損失
リンケージ効果*1
z
周辺地域へ
の乗数効果*2
等を分析するも
のである．
EZ政策による
ゾーン内企業の
業績改善・店舗
拡張
周辺地域への
リンケージ効果*1
○ゾーン内のグロスの付加度　＝　a+b+c+d+e+f+g+h+I+j
○周辺地域のネットの付加度　＝ a+d+e+f+g+j+k+l-y
*1　リンケージ効果 (linkage effects)
ある地域に新たに進出した企業は、周辺地域に立地している他の企業から資
材等の購入を行い、その分だけ既存企業に対して追加的な需要が生じる。
*2　乗数効果 (multiplier effects)
新たな企業活動によりもたらされる地域経済の所得増大は、支出の増加を促し
さらなる経済活動を生じさせる。
図 4-1
エンタープライズゾーンおよび周 辺 地 域 への付 加 度 ・経 済 的 便 益 の分 類
出 典 : :諸 外 国 の 都 市 計 画 ・ 都 市 開 発
15)
元 資 料 : PACE C
ンタープライズゾー
ンが実施されなかったら，そのエリアはどうなっていたか」を考慮することである．すな
わち，
「 エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン に よ っ て ，ど れ だ け の 付 加 価 値 的 な 経 済 活 動 と 雇 用 の 創 出
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 72 -
が実現したのか」を測定することが重要である．たとえば公共支出がなされなかったとし
て も 生 じ た で あ ろ う 経 済 活 動 に 対 し て 支 援 を 行 う と ， そ の 分 は 無 駄 (deadweight)が 生 じ た
ことになる．また，創出された新たな経済活動が，他の既存もしくは潜在的な活動を破壊
し て ， こ れ に 替 わ っ た 場 合 （ こ れ を 転 置 displacement と い う ） は ， そ の 分 だ け 効 果
(effectiveness)や 効 率 性 (efficiency)を 減 少 も し く は 低 下 さ せ る こ と に な る ． 転 置 は 言 う ま
でもなく，経済システム全体の中で活動を移し替えたことに過ぎない．本来，政策の峻別
に は ，転 置 さ れ た 分 を グ ロ ス の 付 加 度 (gross additionality)か ら 控 除 し た ネ ッ ト の 付 加 度 の
測定が重要である．すなわち，新たな政策の実施によって，いかにより多くのネット付加
度 (net additionality)を 創 出 す る の か と い う こ と に 尽 き る ． こ れ ら の 点 か ら 政 策 の 評 価 を
行 う 際 に は ， 図 4-1 に 示 す よ う に ， 指 定 さ れ た 地 域 へ の 影 響 と そ の 近 辺 を 含 ん だ 「 周 辺 地
域 」(local area)へ の 影 響 を 分 け て 考 え る 必 要 が あ る ．一 般 に エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン（ 指
定 地 域 ）内 に お け る 付 加 度 は ，
「 周 辺 地 域 」よ り も 高 く な る 傾 向 に あ り ，指 定 地 域 内 へ の 企
業 ・ 経 済 活 動 進 出 の 多 く が「 周 辺 地 区 」か ら の 移 動（ 転 置 ）に す ぎ な い ．た だ し ，
「周辺地
域」の定義について，これらを広く設定すればするほど転置計測が大きくなり，結果的に
政策効果は低くなってしまうことに注意を払う必要がある．
Ⅳ 検討結果
(a) 経 済 活 動 と雇 用 に与 える効 果
☆政 策 の効 果 (effectiveness )
さ ら に ， 表 4-3 に 示 す PACEC の 試 算 を と り ま と め た 田 尻 ら
9)の 調 査 結 果 を み る と ， 雇
用の増加を付加度の大きさと見なした場合，指定地域における付加度は指定前からの企業
で は 23％ 増 と 最 も 低 い が ，ゾ ー ン 内 の 企 業 が 他 の 地 域 へ 転 移 す る の を 引 き 止 め ，或 い は 閉
鎖に追い込まれるペースを遅らせたという点である程度の効果があったことが理解できる．
ま た ，指 定 後 に ゾ ー ン 内 に 進 出 し た 企 業 で は ，付 加 度 は 65％ 増 に 達 し て い る ．こ れ ら の 企
業 の 2/3 は エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン の 指 定 が な け れ ば ， 当 該 地 区 へ は 進 出 し な か っ た 企 業
であり，地域指定が
表 4-3 雇 用 面 から見 たエンタープライズゾーンの雇 用 便 益 評 価 （２３地 域 合 計 ）
企業に対してダイレ
と，指定地域におい
費用（コスト）
便益
百万ポンド
雇用効果
雇用数（人）
（８５年度価格）
レイト免税　82 ゾーン内の雇用創出（Ｂ）
35,060
周辺地域に及ぼすマイナス効果（雇用減少）
29,623
（-）周辺地域からの労働者の移動
27,148
（-）周辺地域の既存活動の転置
1,749
資本控除　150 （-）周辺地域の既存活動の転置建設労働者の減少
726
周辺地域に及ぼすプラス効果（雇用増加）
5,746
（+）インフラ投資、工場新設に伴う建設労働者
3,065
インフラ整備　65（+）企業新設に伴うリンケージ効果
1,664
（+）新たな企業活動に伴う短期間の乗数効果
1,017
合計（Ａ）　297 小計
11,183
（+）新たな企業活動に伴う長期間の乗数効果
1,677
ゾーンを含む地域全体の雇用導出（Ｃ）
12,860
て新たに創出された
※ゾーン内の雇用創出一人当たりの公共支出（Ａ）/（Ｂ）　＝8,500ポンド
ゾーンを含む地域全体の雇用創出一人当たりの公共支出（Ａ）/（Ｃ）＝23,000ポンド
クトに強い進出のイ
ンセンティブを与え
たものと理解できる
としている．一方，
地域指定を含む広い
範 囲 で の「 周 辺 地 域 」
(local area) を み る
雇用は，その多くが
出典: 諸外国の都市計画・都市開発
15)
元 資 料 : PACE C
- 73 -
周辺から移動してきたものであると指摘しており，指定地域内に限定すればネット付加度
としてとらえられても全体でみると転置に過ぎず，結果としてネット付加度としてカウン
トできない部分が大きいことになる．しかしながら，リンケージ効果や乗数効果により，
この転置と認められる部分の一部は指定地域から周辺地域にフィードバックされており，
指定地域への雇用の移動により周辺地域に生じた損失はかなりの部分が相殺されているも
のと考えられる．以上のことからエンタープライズゾーンの実験は，指定された地域とそ
の 地 域 を 含 む よ り 広 い「 周 辺 地 域 」(local area)と の 双 方 に 経 済 活 動 と 雇 用 を 創 出 或 い は 維
持といった一定の成果を発揮してきた．このことは「指定地域での華やかな成功は，周辺
地域の犠牲の上に達成された」という批判を正当化するものではないといえよう．ただ，
上記の結論は個々の地域について評価したものではなく，イギリス国内すべての指定地域
（ 23 個 所 ）の 効 果 の 総 和 と し て 結 論 づ け ら れ る も の で あ り ，個 別 の 地 域 の 付 加 度 は そ れ ぞ
れの地域の立地と性格によって大きく左右されることを認識すべきである．たとえば，既
存の産業基盤を殆ど有しない地域では，新たな企業立地によっても転置はほとんど発生し
ないであろうし，広範囲にわたる既存の産業集積のある地域とは全く状況は異なることに
なる．
☆施 策 の効 率 性 (efficiency)
前 出 の PACEC の 試 算 に よ る と ， 指 定 地 域 に お い て 新 た に 一 人 の 雇 用 を 創 出 す る た め に
要 し た 公 共 支 出 は ，約 8,500￡ で あ り ，指 定 地 域 を 含 む「 周 辺 地 域 」に お け る そ れ は 約 23,000
￡となっている．新たな工場建設やインフラストラクチャーの整備に従事する建設労働者
を 除 く な ら ば ， こ の 数 字 は 30,000￡ 近 く に 達 す る こ と に な る ．（ 指 定 地 域 を 含 む 「 周 辺 地 域 」
全 体 で み る と ， 指 定 地 域 よ り も コ ス ト が 高 く な る の は 転 置 が 生 じ る た め で あ る ．）
無論，雇用の増大はエンタープライズゾーン政策の目標のひとつに過ぎず，上の数字を
もって直ちに政策の効率性を判断することは適当ではないだろう．しかしながら，エンタ
ープライズゾーン制度は，これまでの伝統的なイギリスの地域政策に比べて，施策による
優遇を受ける条件が極めて緩やかであり，公共支出も極めてばら撒き的であることから無
駄 (deadweight)が 生 じ て 効 率 性 が 阻 害 さ れ て い る 恐 れ が 疑 わ れ る ．
(c) 物 理 的 状 況 に与 える影 響
☆不 動 産 市 場 に与 える影 響
エンタープライズゾーンは，インナーシティの再生を不動産市場への刺激を通して実現
さ せ よ う と す る 施 策 (property-driven policy package)で あ る ． レ イ ト の 免 除 は 賃 貸 料 の 低
下 と 不 動 産 価 値 の 上 昇 を 実 現 さ せ る と 期 待 さ れ て お り ，ま た ，資 本 控 除 (capital allowance)
は商工業不動産に対する資本支出を促進するためにも有効である．このような施策のパッ
ケージが有効に働いたかどうかを評価するためには，施策が不動産市場の需要面と供給面
に 与 え た 影 響 を 確 認 す る 必 要 が あ る ．需 要 面 に つ い て は (a)で み た よ う に ，エ ン タ ー プ ラ イ
ズゾーンは強いインセンティブを有していたといえる．一方，供給面については，地域ご
と に 不 動 産 の 開 発 の ペ ー ス に 著 し い 差 が み ら れ る が ，こ れ は 70 年 代 末 か ら 80 年 代 初 頭 に
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 74 -
か け て の 深 刻 な 不 況 か ら 経 済 が 回 復 す る の に 伴 い ，80 年 代 を 通 じ て 全 国 的 に 事 務 所 需 要 が
増大する局面にあったものと推察される．すなわち，こうした局面においては，指定地域
における不動産供給圧力は，エンタープライズゾーン指定の有無にかかわらず起こるもの
であり，不況からの経済の回復力は地域間で相当の差があることから，不動産開発ペース
にも地域差が生じたものと考えられる．結果的に不動産開発に成功している指定地域は，
もともと不動産による収益が高かった地区であると考えられ，税制上の優遇措置は，この
ような地区では無駄であったといえよう．しかしながら，その他の指定地域ではエンター
プライズゾーンの施策が導入されなければ，不動産による収益は民間開発を誘引するには
到底至らないレベルであり，レイトの免除と資本控除はこのような低迷した地域における
開発プロジェクト資金の呼び水になったものと考えられる．結果としてエンタープライズ
ゾーンの実験は，①地方経済の重点地区として比較的大規模な開発のために統合され，②
公共部門のインフラストラクチャーの改良・整備が目標として示され，③民間投資が期待
できないような環境下においても不動産市場と経済開発への民間投資を促進することによ
り，不動産市場の供給サイドに大きな影響を与えてきたことが確認された．
ま た ，指 定 地 域 に 隣 接 す る borderline の 地 域 で は ，開 発 が 極 端 に 減 少 し 土 地 の 荒 廃 が 進
んでいるということがしばしば指摘される．確かに指定地域の内外では不動産の資産価値
に大きな差が生じているが，エンタープライズゾーンの指定によって，その外縁の地域に
壊 滅 的 な 不 動 産 の 暴 落 が 生 じ た と い う 例 は な い ．指 定 地 域 の 内 外 に お け る 資 産 価 値 の 差 は ，
レイトの免除の有無による賃料の差として生じるものであり，指定によって需要そのもの
が地域内にすべてシフトし，地域外の不動産に借り手がつかなくなり，賃貸料が下がるた
めに生じるものではない．不動産に対するエンタープライズゾーンの優遇措置により，最
終的な便益の帰着先は誰であるのかを判断すること（エンタープライズゾーンのインセンティ
ブ の イ ン シ デ ン ス (incidence)を 見 極 め る こ と ）は 極 め て 困 難 で あ る が ，潜 在 的 に は ① 不 動 産 の 借
り 手 ② デ ィ ベ ロ ッ パ ー ③ 投 資 家 ④ 地 主 の 4 つ の 受 益 者 が 存 在 す る ．レ イ ト の 免 除 は 不 動 産
の 借 り 手 の 便 益 と な る が （ イ ギ リ ス で は ， レ イ ト は 通 常 借 り 手 が 負 担 す る ）， そ れ は や が て よ り
高 い 賃 貸 料 に 内 部 化 さ れ （ 大 雑 把 に 捉 え る と ， 免 除 さ れ た レ イ ト の 2/3 は 賃 貸 料 の 上 昇 と し て 転 嫁
さ れ る ）， 収 益 の 増 加 分 は 投 資 家 と デ ィ ベ ロ ッ パ ー の 間 で 分 配 さ れ る （ 一 般 的 に は 投 資 家 の ほ
う に 多 く 分 配 さ れ る ）． ま た ， 地 主 の 便 益 は 地 価 と 資 産 価 値 の 上 昇 と い う 形 で 顕 在 化 す る が ，
一定のタイムラグが生じる．
［まとめ］
エンタープライズゾーンの政策評価の検討結果は，地域指定が重点経済開発，不動産市
場への刺激，荒廃地区の除去という点で重要な影響を及ぼし，指定地域外の経済活動を犠
牲 に す る も の で は な い こ と を 示 し て い る ．明 石 ら
1 0 ) の 調 査 で は ，1981
年 か ら 1986 年 ま で
の エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン 政 策 に 関 連 す る 公 共 支 出 は 4 億 ￡ （ 85/86 年 価 格 ） に 上 り ， 一
人 あ た り の 雇 用 創 出 に か か る コ ス ト と し て は 効 率 性 に 劣 る こ と が 明 ら か に な っ た ．た だ し ，
企業は環境的に魅力のある地域に進出する傾向があり（自明ながら，荒廃したインナーに
- 75 -
は 進 出 し な い ），荒 廃 地 区 の 除 去 ，地 域 環 境 の 改 善 の 成 功 は 将 来 に 渡 る 雇 用 機 会 の 増 大 に 大
きく寄与する．また，指定地域における成功は隣接する地域にもよい影響を与えることが
期待できる．たとえばインナーシティの再生を効果的に示すことによってデモンストレー
ション効果やアナウンス効果が生じ，インナーシティ開発の可能性に対する信頼を高め，
他の指定地域にも好影響を与えることが期待される．全般的にエンタープライズゾーン内
およびその周辺に進出した企業においては，エンタープライズゾーンの施策が地域環境の
改善に強い影響を与えたと感じており，政策のデモンストレーション効果を感じることが
できる
4.2.5 イギリスの現 状 における総 括
イ ギ リ ス の 都 市 再 生 制 度 は ， 1980 年 代 以 降 に 大 き な 変 革 期 を 迎 え た と い え る ． 高 見 沢
5)
はサッチャー政権の都市計画の特徴について，
「 役 所 の 規 制 を 取 り 払 い ，民 間 活 力 を 導 入 し
ようとした点から，
「 規 制 緩 和 」と「 規 制 合 理 化 」に 集 約 で き る 」と 主 張 し て い る ．そ の 主
な具体的手法は，
表 4-4 イギリス政 府 の都 市 再 生 関 連 事 業 の推 移 (1981-1998)
事業・組織
イングリッシュ・エステー
ト
期間
1936～93
概要
そのルーツは戦前の北部の工業開発にある。イングリッシュ・エステー
トは民間の開発業者が危険を侵さないような場所で商工業用の資産
を建設した。後にイングリッシュ・パートナーシップが継承
放棄土地補助金
1949～95
放棄された土地を自治体が再生するための事業に100％補助。たいて
いはオープンスペースに利用
ニュータウン委員会
（CNT）
1961～
プロジェクト毎に設立されたニュータウン開発公社を引き継ぐ主体。資
産を集約。後には都市開発公社も。最終的にはイングリッシュパート
ナーシップに統合
アーバン事業
1969～92
政府によるインナーシティーを対象とした最初の事業。信頼の再建と
投資の促進を目的、57の優先地域
った施策は地方自
都市開発公社　（UDCｓ）
1981～98
12の開発組織が大きな町や都市の指定地域で、再生事業を実施
治体ではなく，中
エンタープライズゾーン
（Ｅｚs）
1981～96
開発者や占有者が、商業的に困難な立地条件でもリスクに対応できる
ように、すばやい計画作成と財政的な支援を行う
央政府の強固なリ
都市開発補助金
1982～88
民間セクターが参加した都市開発プロジェクトに財政的な支援を与え
ーダーシップによ
エステート・アクション
1985～94
人気のない住宅資産を人々が住みたいような場所にするために自治
体を支援することを目的とした
シティ・グラント
1988～94
商業的に持続できないような都市地域での開発計画に対する民間資
本に直接補てんする補助金
ハウジング・アクション・
トラスト
1992～
社会住宅の資産を増やすための総合的な政府機関主導による移管と
開発
シティ・チャレンジ
1992～98
再生補助金のための総合的な入札事業の最初の試み。31地区で5年
間の事業、パートナーシップによる運営
イングリッシュ・パート
ナーシップ
1993～
シティ・グラント、放棄土地補助金、イングリッシュ・エステートを吸収し
た国家機関。地域事務所と予算はRDA（地域開発オーソリティ）に渡
す。ニュータウン委員会などと統合して国の組織に再編
単一再生予算SRB、
チャレンジ・ファンド
1994～
地方のパートナーシップが7年以内に経済、社会、物的な再生計画に
より資源を保全するための入札による段階的実施事業。現在ラウンド
5、地方自治体による取得地区が対象となってきた
資産再生チャレンジ・
ファンド
1996～
住宅協会や住宅会社にストックを移管することにより、公民共同体が
再生のための資金が使えるようにして、政府の資産を得て再生するた
めに地方自治体が競争する
エンタープライズ
ゾ ー ン (EZ=Enterprise Zone) と 都
市 開 発 公 社 (UDC
=UrbanDevelopment Corporation)で あ り ，こ う い
って推進されたこ
とに，その特徴を
見出せる．このよ
うな政策が実行さ
れたことについて，
下条
1)は ， 一 般 に
イギリスは地方分
権の進んだ国であ
ると誤解されるが，
国の財政支出全体
に占める地方の割
出典: コンパクトシティ
34)
元 資 料 : D ET R 3 3 )
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 76 -
合 が ， わ が 国 の 2/3 で あ る の に 対 し て イ ギ リ ス は 1/4 に 過 ぎ な い こ と や ， 地 方 の 住 民 に 対
するサービスに国のチェックが厳しいことを指摘し，中央政府の強力なリーダーシップが
背 景 に あ る と 考 察 し て い る ． 他 方 ， イ ギ リ ス 政 府 が 設 置 し た 調 査 チ ー ム の Urban Task
Force(UTF)の 報 告 書
43)に は ，
表
とめられている．海道
4-4 に 示 す よ う に 政 府 の 都 市 再 生 関 連 事 業 推 移 が 簡 潔 に ま
25)は ， そ の 報 告 書 に つ け ら れ た 「 パ ッ チ ワ ー ク ・ キ ル ト の 作 り 方 」
という政策を揶揄したタイトルを引用して，イギリスの社会には，政府による都市再生政
策は整合性や一貫性を持たずにすすめられてきたという批判が一部にあることを紹介して
いる．
80 年 代 ，全 英 の 都 市 で は 長 く 続 い た 経 済 不 況 に 起 因 し て ，失 業 者・犯 罪 の 増 加 な ど の 深
刻な社会問題に悩まされていた．これに対応するため，都市政策においても大胆な民間活
力 の 導 入 が 図 ら れ た ．90 年 代 以 降 は 引 き 続 き 民 間 企 業 の 資 金 や ノ ウ ハ ウ を 活 用 し つ つ ，地
球環境問題や雇用対策にも配慮した政策が進められた．都市開発においては，民間企業と
地 域 住 民 の パ ー ト ナ ー シ ッ プ へ の 取 り 組 み が 多 く 見 ら れ る と こ ろ で あ る ． た と え ば 91 年
に導入されたシティ・チャレンジ制度は，主として社会的弱者の多い経済不振の地域を対
象に，自治体，民間企業，地域のコミュニィテグループが官民パートナーシップを組むこ
と に よ り ， 補 助 金 交 付 を 受 け る も の で あ る ． こ の 制 度 は 94 年 に チ ャ レ ン ジ ・ フ ァ ン ド と
い う 名 称 で 改 編 さ れ ， よ り 包 括 的 な 制 度 で あ る SRB(Single Regeneration Budget)に 再 編
さ れ た ． さ ら に 97 年 の ブ レ ア 政 権 下 で は ， 地 域 経 営 と 地 域 サ ー ビ ス 改 善 を 図 り ， 持 続 可
能な発展を作り出す能力が高いと判断されるプロジェクトから優先的に資金を交付するた
め の ， 新 た に NDC(New Deal for Communities)制 度 が 発 足 し て い る ． こ れ ら の 80 年 代 か
ら現在にいたるイギリスの都市再生のあり方から，バブル経済崩壊以降，多くの再開発事
業が隘路に遭遇しているわが国の現状に対して，問題解決のための多くの示唆とすべき点
が見出せる．
4.3 アメリカ合 衆 国
4.3.1 アメリカ合 衆 国 の都 市 計 画 体 系
(1) 都 市 計 画 関 連 法 の系 統
ア メ リ カ 合 衆 国 に お け る 都 市 計 画 制 度 ・ 土 地 利 用 規 制 に つ い て は ，本 節 の 4.3.1,4.3.2 に
示すように，渡辺ら
15)が 適 切 な 整 理 を 行 っ て い る ．
ま ず ，自 治 体 レ ベ ル で の 都 市 計 画 に 関 連 す る 公 法 は ，(a) （ 都 市 ）計 画 法 (planning code)，
(b)
地 域 制 法 (zoning code)， (c)
建 築 法 (building code)， (d)
住 宅 法 (housing code)の 4
系統からなっており，これらの系統に従って自治体議会によって制定される個々の条例が
都市計画に関連する．このように計画法と地域制法が別々に 2 本立てになっているのは，
我々にとっては奇異にも感じるが，これは双方の制度が近代アメリカ都市計画制度の確立
過程において別個に形成されてきたことによるものである．このことからアメリカ合衆国
- 77 -
の都市計画制度は当初からひとつの明確な体系をもって形成されたものではなく，出典を
異にする各種の制度が次第に発展してきた結果，全体としてひとつの体系に組み立てられ
たといえる．建築法は言うまでもなく，主として建物の構造上や防災上の安全確保の観点
から，個々の建築物の構造や材料等を規制しようとするものであり，わが国の建築基準法
の「単体規制」に該当する．しかしながら「単体規定」は「集団規定」とともに建築基準
法に包括されるわが国の法律とは対照的に，アメリカにおける建築法は純粋に技術的基準
に属し，政策的色彩の強い計画法や地域制法とは一線を隔する存在になっている．住宅法
は 住 宅 の 安 全 性 や 衛 生 確 保 の 観 点 か ら ，個 々 の 住 宅 に つ い て 規 制 を 行 う も の で あ り ，設 備 ，
部屋数，広さといったハード面のみならず，居住人数といったソフト面まで規制の対象と
している点が注目される．この法律は「単体規定」を部分的に含むものであるが，住宅と
居住に関する独自の法体系をもっている．
(2) 都 市 計 画 手 法 の体 系
自 治 体 都 市 計 画 の 体 系 を 構 成 す る 制 度 手 法 と し て は ， (a) ジ ェ ネ ラ ル ・ プ ラ ン (general
plan)/ マ ス タ ー・プ ラ ン (master plan)，(b)地 域 制 (zoning)，(c)宅 地 分 割 規 制 (subdivisionnn
control)， (d)公 図 制 (official mapping)， (e)カ ベ ナ ン ト (covenant)の 5 つ が あ る ．
このうち，ジェネラル・プラン，宅地分割規制，公図制は同一の条件下で規定されるこ
とが多く，すべて上記計画法の系統に属しているが，地域制は計画法と別個の系統である
地 域 制 法 に 属 し て い る ．カ ベ ナ ン ト は 一 種 の 民 事 契 約 で あ り 私 法 に 区 分 さ れ る も の で あ る ．
上 記 (a)～ (d)の 各 手 法 の 役 割 分 担 は 歴 史 的 経 緯 に 過 ぎ ず ， こ れ ら を 統 一 的 に 法 制 化 し よ う
と い う 2 つ の 提 案 が 出 さ れ て い る ． 第 1 は ア メ リ カ 法 律 協 会 (American Law Institute)に
よ る 「 モ デ ル 土 地 開 発 法 」 (Model Land Development Code)で あ り ， 自 治 体 レ ベ ル の 土 地
の開発・収用などを統一的に取り扱うための「モデル州授権法」である．第 2 はアメリカ
都 市 計 画 協 会 (American Planning Association)か ら 発 行 さ れ た「 統 一 開 発 条 例 」(A Unified
Development Ordinance)で あ り ，自 治 体 用 の「 標 準 モ デ ル 条 例 」と し て 提 案 さ れ た も の で
ある．
上 記 5 つ の 都 市 計 画 手 法 の 体 系 化 は 土 地 利 用 規 制 (land use control)の 観 点 に あ る ．ア メ
リカにおける都市計画の専門家の間では，伝統的に「都市計画技術の中心は，インフラ整
備 よ り も 土 地 利 用 規 制 に あ る ．」 と 考 え ら れ て き た ． し た が っ て (a)の ジ ェ ネ ラ ル ・ プ ラ ン
は土地利用規制の目的を示すものとして土地利用規制の中心として位置付けられている．
ま た ， (b)～ (d)の 4 つ の 手 法 は プ ラ ン を 実 現 さ せ る た め の 「 手 段 」 で あ る と い う ス タ ン ス
をとることにより，自治体都市計画の体系化が図られている．なお，ジェネラル・プラン
に 対 す る 実 現 手 段 と い う 点 で は ，「 公 共 投 資 プ ロ グ ラ ム 」 (capital improvement program)
や ，財 政・金 融 面 の 各 種 誘 導 策 も 軽 視 で き な い ．た と え ば ，
「 公 共 投 資 プ ロ グ ラ ム 」は 自 治
体 の 中 期 (5～ 7 年 間 )の 資 本 支 出 を 計 画 ・ 調 整 し ， プ ロ グ ラ ム 化 し た も の で あ り ， 各 種 都 市
施設の計画的建設を進める上で重要な役割を果たしている．財政・金融面における各種誘
導策は，低利融資，減免税公的土地取得，補助金，借入金保証などがある．
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 78 -
(3) 都 市 計 画 実 施 の公 権 力
一 般 に ア メ リ カ に お け る 政 府 の 公 権 力 は ， (a)
(eminent power)， (c)
課 税 権 (taxation power)， (b)
収用権
警 察 権 (police power)， の 3 つ と さ れ て い る ． こ れ に つ い て ， 都 市
計画に則して政府と民間の関係をみると，概ね以下のように整理される．
課税権をよりどころとして，政府から民間に公共財の提供がなされ，逆に民間から政府
には税という資金が流れることになっている．自治体が都市計画施設整備等による公共サ
ービスを住民に提供して，財産保有に関わる税を徴収する行為は，このような課税権にあ
たる．収用権は所有者への対価支払いを条件に自治体等が強制執行により土地・建物を収
用することを認めたものである．警察権の特徴は収用権が有償であることとは対照的に，
政府が公益のために一方的に補償することなく特定の民間の行為を禁止もしくは制限でき
ることにある．政府は警察権を活用することにより，対価を支払うことなく市民から「無
作為」という協力（サービスの供給）が受けられるのである．自治体の都市計画の根幹を
なす土地利用規制は，この警察権によって実行されている．
4.3.2 土 地 利 用 規 制
(1) 警 察 権 (ポリス・パワー)に基 づく土 地 利 用 規 制
ジェネラル・プランによって示された土地利用計画を実現させる手段として，民間の土
地取引や開発行為に対して法的拘束力を持つのが土地利用規制である．アメリカでは主と
して地域制，宅地分割規制，公図制，カベナントの 4 つの手法が用いられており，わが国
の制度と比べて非常に厳格かつ詳細なものとなっている．このような土地利用規制の法的
拘 束 力 が ポ リ ス・パ ワ ー と し て 位 置 付 け ら れ て お り ，
「 市 民 の 健 康 ，安 全 の 確 保 や 社 会 倫 理
の維持，一般的福祉の増進」といった公益のためには，補償なしに土地に関する私権を制
限できることとされている．このような現状が，アメリカにおいて厳格な土地利用規制制
度を維持されてきた背景であるものと理解できる．
(2) 各 種 規 制 手 法
① 地 域 制 (zoning)
地 域 制 と は ，自 治 体 の 区 域 を 複 数 の 地 区 に 区 分 し ，
「 市 民 の 健 康 と 安 全 の 確 保 ，倫 理 お よ
び社会福祉の向上」を目的に，その地区ごとに土地・建物等の位置，規模，形状，用途等
について基準を設け，ポリス・パワーに基づいて規制するものである．当該規制による地
主への不利益については一切補償されない．この地域制はわが国の地域・地区用途制に類
似した制度であるが，その決定プロセスにおいて，アメリカでは州の授権法により自治体
の議会で決定される点が大きく異なる．具体的に地域制は行政の担当部局が執行するが，
不動産価格への重大な影響を考慮して，救済措置や不服審査等のきめ細かな対応を行うた
め，準司法的権限をもつ地域調整委員会を設置している自治体が多い．
② 宅 地 分 割 規 制 (subdivision control)
宅 地 分 割 ( subdivision)と は ， 1 つ の 敷 地 を 譲 渡 ま た は 開 発 す る た め に 2 つ 以 上 の 敷 地 に
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分割する行為である．このような行為を行おうとする者に対して，自治体が予め定めた開
発 基 準 に 従 う こ と を 義 務 付 け る の が 宅 地 分 割 規 制 で あ る ．こ れ は わ が 国 の 開 発 許 可 制 度（ 都
市 計 画 法 第 29 条 ） に 類 似 し て い る が ， 規 模 （ わ が 国 で は 原 則 1,000 ㎡ 以 上 ） を 問 わ ず 対
象となっていることや，不動産登記制度と連携していること等により，徹底した規制手法
として機能していることが注目される．前述の地域制は政策的意味合いが強いのと対照的
に，宅地分割規制は技術的基準としての性格を有しており，計画委員会による規制に基づ
いて実施されることが多い．対象となる土地は宅地に限定されないが，規制の主眼はあく
までも住宅地開発に伴う各種用地となっている．
③ 公 図 制 (official mapping)
公図制は，将来必要となる公共施設の用地を確保するための手段である．具体的には既
存 お よ び 計 画 中 の 街 路 等 の 用 地 を 詳 細 か つ 正 確 に 記 載 し た「 公 図 」(official map)と 呼 ば れ
る図面を自治体議会が採択し，以降はこの予定地内における建築行為を禁止するもので，
わ が 国 に お け る 「 都 市 計 画 施 設 等 の 区 域 内 に お け る 建 築 の 規 制 」（ 都 市 計 画 法 第 53 条 ） に
相当するものである．規制の対象となるのはわが国と同様に街路が中心であり，この他に
は公園，学校等の公共施設が含まれる．ジェネラル・プランにおいても将来の主要街路や
公園，その他の公共施設の用地を示すが，長期的かつ総括的な内容にとどまっている．こ
れに対して公図制は近い将来に事業実行の可能性を考慮しながら，詳細かつ正確に用地を
指定するものであり，ポリス・パワーによる無償の私権制限を課すものである．
④ カベナント(covenant)
機能的にみるとカベナントは，地域制をさらに厳しくした規制手法である．発生的にみ
ると地域制にはるかに先立って存在し，アメリカ近代都市計画の成立期における地域制の
発想に寄与したものである．カベナントは不動産所有者，または開発者と購入者の間で締
結される民事契約であり，土地・建物台帳や権利書に記載されることが多く，売買を経て
も新規購入者に引き継がれる．これはわが国の建築協定に比べて規制対象が広いこと，登
記制度と連動していること，行政庁が関与しないこと等の点で異なっているが，相当に類
似した点を見出すことができる．
(3) 近 年 の動 向 （規 制 手 法 の多 様 化 ）
1960 年 代 以 降 ，画 一 的 な 土 地 利 用 規 制 に 対 し て 多 く の 批 判 が 出 さ れ た こ と か ら ，柔 軟 性 ，
創造性をもった土地利用規制のあり方が模索されてきた．土地利用規制はこうした流れの
中で，単に民間の行為を規制するのみではなく，様々な手法をとることにより，民間開発
を誘導しながら積極的な都市環境創出手段として位置付けられるようになった．近年制定
さ れ た 多 様 な 手 法 と し て は 計 画 的 開 発 単 位 (PUD)， 誘 導 的 地 域 制 （ イ ン セ ン テ ィ ブ ・ ゾ ー
ニ ン グ ）， 開 発 権 譲 渡 (TDR)等 が あ る ．
① 計 画 的 開 発 単 位 (Planned Unit Development)
一定規模以上の地区開発に対して，地域制，宅地分割規制といった一般的な開発規制の
代わりに，地域全体の調和を保ちながら密度規制の緩和，用途の混合化など柔軟な土地利
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 80 -
用土地利用規制を導入するものである．戦後，大都市近郊で住宅地が急増し，小規模開発
に よ る ス プ ロ ー ル 化 や 単 調 な 景 観 ，過 度 の 用 途 単 純 化 等 へ の 批 判 が 高 ま っ た こ と に 対 し て ，
一般的な大規模団地開発，クラスター型の住宅配置，オープンスペースの設置等，新たな
住 宅 設 計 手 法 へ の 対 応 を 図 る た め に 制 定 さ れ た ．通 常 ，PUD に よ る 開 発 を 行 お う と す る 開
発事業者が開発計画案を策定し，公聴会や開発影響環境調査等の厳格な手続きを経て自治
体により承認されれば，その内容は登記され，逆にその区域内に存在した従来のゾーニン
グ 等 は 一 切 失 効 し ，開 発 プ ラ ン が そ の ま ま ジ ェ ネ ラ ル・プ ラ ン に 組 み 込 ま れ る こ と に な る ．
こ の よ う に PUD は ジ ェ ネ ラ ル ・ プ ラ ン ， 地 域 制 お よ び 宅 地 分 割 規 制 を 統 合 し た 手 法 と し
て重要な意義をもっている．開発事業者は，より市場価値の高い住宅地を供給することが
可能となる一方で，自治体においても認可交渉の過程で大幅な裁量権を行使し，インフラ
整備による財政負担を軽減することが可能となる．さらに近年では，インダストリーパー
クやリサーチパーク，ショッピングモール等を組み込んだ大規模開発にも利用されつつあ
り，税収のアップが期待されている．
歴 史 的 に は 1962 年 に サ ン フ ラ ン シ ス コ で 初 め て PUD に 関 す る 条 例 が 制 定 さ れ ，住 居 地
域と商業地域における特例措置として発足した．その後，住宅開発だけでなく各種用途の
計 画 的 混 合 も 認 め る も の と し て ，1967 年 の ニ ュ ー ジ ャ ー ジ ー 州 を は じ め ペ ン シ ル ベ ニ ア 州 ，
メ リ ー ラ ン ド 州 な ど に お い て PUD 授 権 法 が 制 定 さ れ る よ う に な り ， 以 降 全 米 的 に 普 及 し
て い っ た ． 連 邦 政 府 に お い て も 低 所 得 者 用 住 宅 を 供 給 す る 供 給 す る 手 段 と し て PUD の 普
及 に 乗 り 出 し 法 制 面 の 整 備 を 進 め た 結 果 ，い わ ゆ る PUD 団 地 は 1960 年 代 末 か ら 徐 々 に 増
え は じ め ， 70 年 代 に 入 る と 全 米 各 地 で 建 設 さ れ る よ う に な っ た ． 現 在 で は 大 多 数 の 州 が
PUD 授 権 法 を 制 定 し て い る ．
② 誘 導 的 地 域 制 （Incentive Zoning）
誘導的地域制（インセンティブ・ゾーニング）は，ある都市政策の目標達成のために開
発行為を積極的に誘導するために，ゾーニングにおいて容積率の割増等の優遇措置を認め
る制度である．その政策目標として，都心型ではオープンスペースの確保（プラザ，アー
ケ ー ド 等 ）， 交 通 施 設 の 改 善 （ 駐 車 場 ， 公 共 交 通 機 関 へ の ア ク セ ス 施 設 等 ）， 郊 外 型 で は 低
所 得 者 向 け の 賃 貸 住 宅 建 設 が 代 表 的 な も の に な る ． 歴 史 的 に は 1961 年 に ニ ュ ー ヨ ー ク 市
の 地 域 条 例 で 導 入 さ れ た 例 が 最 初 と 言 わ れ て い る ．そ の 後 ，全 米 的 な 都 市 化 の 進 展 に 伴 い ，
大 都 市 及 び そ の 周 辺 地 域 を 中 心 に 制 度 の 導 入 が 広 が っ た ． 特 に 1970 年 後 半 の 景 気 後 退 期
には，都心部の活性化策としてインセンティブ・ゾーニングがビル建設の促進手段として
位置付けられ，積極的な活用が進んだ．しかしながらその一方で，ニューヨーク市やサン
フランシスコ市ではビルの高層化に伴う日照問題や交通渋滞，オフィス床の過剰供給，優
遇措置のために設置された公共施設の非効率利用といった諸問題が生じている
3)．
（サンフ
ラ ン シ ス コ 市 で は 1984 年 に 誘 導 的 地 域 制 を 廃 止 ．）
③ 開 発 権 移 転 （Transferable Development Right）
開 発 権 移 転 (TDR)は ， 地 域 制 で 定 め ら れ た 容 積 率 等 の 開 発 許 容 限 度 （ 開 発 権 ） の う ち ，
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未利用となっている部分について，敷地を越えて移転（売買）し，移転先の開発許容限度
と 合 わ せ て 実 現 す る 制 度 で あ る ．実 際 に TDR は 1968 年 に ニ ュ ー ヨ ー ク 市 で 初 め て 導 入 さ
れ て い る ．当 時 ニ ュ ー ヨ ー ク 市 で は ，市 内 に あ る 歴 史 的 建 築 物 の 保 存 を 目 的 と し て ，1965
年 に ラ ン ド マ ー ク 保 存 法 (Landmark Preservation Law)が 制 定 さ れ た が ， こ れ に よ り 指 定
を受けた建物の所有者は建築物の外観保存の義務を負うだけではなく，増改築等の開発の
利 権 が 制 限 さ れ る こ と と な っ た ．TDR は こ の 見 返 り の 措 置 と し て ，開 発 制 限 に 対 し て 正 当
な 補 償 な く し て ，ゾ ー ニ ン グ の 枠 内 で 処 理 す る 方 法 と し て 生 み 出 さ れ た ．現 在 ，TDR 制 度
はニューヨーク州の他に一部の州でも採用されているが，ゾーニングによる都市計画に柔
軟性を与える内容であるため，多くの自治体では歴史的ランドマークの保存や農地，自然
環境等の保全といった公共目的達成に限って限定的に行使されている．実際の運用にあた
っては，移転範囲やタイミング等が都市計画サイドにより，極めて厳格にコントロールさ
れている
31)．
4.3.3 成 長 管 理 政 策
(1) 成 長 管 理 政 策 とは
渋谷ら
1 5 ) は ，以 下 の
4.3.3 (2)に 示 す 3 つ の 判 例 等 を 引 用 し な が ら「 ア メ リ カ 合 衆 国 に お
ける伝統的なゾーニングの手法は成長管理の思想を当初から内在していた」とし，ゾーニ
ングとはもともと郊外の自治体が，快適な住環境を守るために開発密度を抑える必要があ
っ て 導 入 さ れ た も の で あ る と 解 説 し て い る ． ま た ， ｢成 長 管 理 政 策 ｣と は ， 開 発 を 抑 制 し ，
秩序ある段階的な開発を誘導する等の指針の明示することから，一般的にはダウンゾーニ
ングなどの手法そのものと受け取られがちであるが，元来，自治体の成長に関する理念を
提 示 す る こ と に あ る と 主 張 し て い る ．こ れ は ，伝 統 的 な ゾ ー ニ ン グ と い う 手 法 を 用 い て「 人
口抑制」の政策をとることが「成長管理政策」の原初形態であって，今日では伝統的手法
の 他 に 様 々 な 手 法 を 駆 使 し て ，単 な る 人 口 抑 制 で は な く ，
「適切な成長ペースと都市の規模
を 保 ち 良 好 な 市 民 生 活 環 境 を 創 造 す る 」こ と が 政 策 目 標 と な っ て い る こ と を 意 味 し て い る ．
(2) 伝 統 的 な成 長 管 理 政 策
(ケースⅠ) 開 発 の一 時 凍 結 (Moratorium)
かつて強い開発圧力に直面した自治体が，計画的な開発や成長に関する案を策定する必
要性を認識し，当面の開発をストップさせる事態が頻発した．これが「成長管理政策」の
萌芽期の状況であった．手法としては開発に必要な建築許可，宅地分割許可，ゾーニング
あ る い は 公 共 投 資 の 一 時 凍 結 (freeze)す る こ と で あ っ た ．ミ ネ ソ タ 州 最 高 裁 は 自 治 体 に こ の
よ う な 手 法 の 行 使 が 認 め ら れ る 要 件 を ，そ れ ま で の 判 例 を 整 理 し て 以 下 の ４ 点 に 集 約 し た ．
(a)
自 治 体 に 悪 意 が な い (good faith)
(b)
差 別 的 で な い (discriminatory)
(c)
暫定的なものであること
(d) 包 括 的 ゾ ー ニ ン グ プ ラ ン (comprehensive zoning plan)を 早 急 に 策 定
第4章
諸外国における都市再開発の現状
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(Almquist vs. Town of Marshan,1976)
(ケースⅡ) 段 階 的 成 長 (Phased Growth)
ニ ュ ー ヨ ー ク 市 郊 外 に あ る ラ マ ポ と い う 町 は 人 口 が 急 増（ 1940 年 か ら 68 年 ま で の 間 に
286％ の 増 加 ） し 無 秩 序 な 住 宅 開 発 が 懸 念 さ れ た ． 1966 年 の 都 市 マ ス タ ー ・ プ ラ ン と ゾ ー
ニ ン グ 条 例 制 定 と 同 時 に ， 向 こ う 18 年 間 の 公 共 投 資 計 画 を 策 定 し た が ， 予 想 を は る か に
上 回 る 人 口 増 が あ り ，公 共 投 資 の 不 足 か ら く る 環 境 悪 化 や ス プ ロ ー ル の 進 行 が 懸 念 さ れ た ．
そのため，住宅開発の速度，規模，区域を町が定めた公共投資計画に整合するように抑え
て 段 階 的 な も の に し よ う と す る 「 成 長 管 理 政 策 」 が 1969 年 に 採 用 さ れ た ．
具体的には住宅地ゾーンで宅地開発を行う場合においても，近くに消防署等の公共施設
の設置や下水道等のインフラ整備がなされていなければ許可を与えないというものである．
このような町の姿勢に対するディベロッパーの訴訟において連邦最高裁は「新たに町に住
んでみたいという思う人々の権利も重要だが，だからといって既に町に住んでいる人々の
快 適 な 住 環 境 で 暮 ら し た い (in search of a comfortable place to live)と い う 権 利 を 損 な う
こ と は で き な い ．」と し た う え で ，こ れ ら の 規 制 は 全 面 的 か つ 恒 久 的 な も の で な い か ら 合 憲
であると判示した．
(Golden vs. Ramapo Planning Board,1972)
(ケースⅢ) 住 宅 戸 数 規 制 (Population Cap)
サンフランシスコ市郊外のペタルーマ市は，人口の急増から上下水道や学校建設が追い
つ か ず ，1972 年 に「 ペ タ ル ー マ ・プ ラ ン 」と よ ば れ る 向 こ う 5 年 間 の「 成 長 管 理 政 策 」を
導入した．このプランは，成長管理政策の代表事例としてあまりにも有名である．プラン
の 目 的 は「 開 発 が 合 理 的 で ，秩 序 あ る ，魅 力 的 な や り か た で (in a reasonable, orderly, attarctive manner)行 わ れ る 」 よ う に す る こ と を 基 本 理 念 と し て お り ， 具 体 的 に は
(a) 住 宅 新 築 戸 数 を 年 間 500 戸 に 制 限 （ 放 置 す れ ば 1000 戸 ペ ー ス ）
こ の 戸 数 制 限 は ペ タ ル ー マ の 「 小 都 市 と し て の 性 格 を 失 わ せ な い た め (to protect its
small town character)」 で あ る と 明 記 さ れ て い る ．
(b) 上 記 建 築 許 可 の 基 準 と な る ポ イ ン ト 制 の 導 入
戸 数 の 上 限 制 限 の み な ら ず ，近 隣 環 境 と の 調 和 や 地 域 バ ラ ン ス を 考 慮 し て ，い く つ か の
評 価 ポ イ ン ト を 設 定 し て ，多 く の 開 発 計 画 か ら 優 良 な も の（ ポ イ ン ト の 高 い も の ）対 し て
許可を与えることとした．
(c) 都 市 成 長 境 界 ラ イ ン の 設 定
ア メ リ カ で は 市 域 内 の 開 発 だ け で は な く 市 域 外 が 開 発 さ れ て ，そ れ を 市 域 に 編 入 す る こ
と も 成 長 の ひ と つ の 方 法 に な っ て い る ．ペ タ ル ー マ 市 で は「 周 辺 環 境 を 保 全 す る 」た め に
既 存 市 域 の 外 側 0.25 マ イ ル に グ リ ー ン ベ ル ト を 設 置 し て ， た と え ば 東 部 で は そ れ を も っ
て長期的な成長限界（ラインの外側には水道を敷設しない）とした．
こ れ ら の プ ラ ン の う ち ， (c)は 「 事 実 上 の 成 長 管 理 」 で は あ る が ， 条 例 上 の 根 拠 に よ り 権
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力 的 に 行 わ れ た の は (a)と (b)で あ っ た ． 後 者 に つ い て 連 邦 最 高 裁 は ， そ も そ も ゾ ー ニ ン グ
の 目 的 は 「 田 舎 的 環 境 の 保 持 (preservation of a rural environment)」 に あ る の で あ っ て ，
プランはその目的に合致すること，開発者を恒久的，差別的に排除するものではないこと
から合憲であると判示した．
(Constuction Industory Assosiation vs.City of Petaluma,1972)
(3) 伝 統 的 政 策 への批 判
以上のような伝統的ゾーニングに基づく成長管理政策は，主として郊外の小都市が良好
な住環境を維持することを目的して導入したものであって，急激な成長による生活環境の
悪化を阻止するためのものが多いと考えられる．しかし，郊外の都市にとって保持すべき
「田舎的環境」とは，戸建住宅に住む極めて高所得な人々の住環境であることが多く，こ
のような成長管理政策は低所得者の排除に繋がるとの批判がなされている．伝統的な成長
管理政策は，低所得者の住環境を新たに創出しようとするものではなく，その意味におい
て大都市で導入されることはなかったのである．このような批判は伝統的なゾーニング制
度に内在している思想が，ゾーニングを利用した成長管理政策によって顕在化したもので
あろう．ニューヨーク州ロックランド郡に位置するラマポは，高速道路開通による人口急
増の弊害を阻止すべく，大胆な成長管理プログラムを策定した．これに対するディベロッ
パ ー の 提 訴 に つ い て ，1972 年 ，ニ ュ ー ヨ ー ク 州 控 訴 審 で は 合 憲 の 判 決 が 下 さ れ た ．こ の 判
例を引用した大野ら
11 ) , 1 2 ) は ，
「アメリカ合衆国における低中所得者層の住宅需要への対処
は ， 一 自 治 体 に す ぎ な い 町 (township)が 考 慮 す べ き 内 容 で は な い と 判 断 さ れ た が ， そ う で
あれば，それを大都市だけで受け止めるにはあまりにも問題が大きすぎることから，それ
以降，各自治体におけるゾーニングのあり方そのものが見直されはじめた」と解説してい
る．また，谷
9 ) の 調 査 で は ， 町 (township)レ ベ ル の ゾ ー ニ ン グ に お い て は ， 低 中 所 得 者 層
の 現 在 お よ び 将 来 の 住 宅 需 要 を 考 慮 し て ，町 に お い て 彼 ら に 与 え る べ き 住 宅 取 得 機 会 の「 公
平 な 配 分 (fairshare)」 が 重 要 な 要 素 に な る と い う ， ニ ュ ー ジ ャ ー ジ ー 州 最 高 裁 の 1975 年
に お け る い わ ゆ る「 マ ウ ン ト・ロ ー レ ル 理 論 」を 判 示 し た 例 (S. Burlington County N.A.A.C.P.
vs. Township of Mt Lairel,1975 ． ) を 紹 介 し て い る ． 同 裁 判 所 は さ ら に 1984 年 に 低 中 所 得 者 層
の住宅需要に応えるためにはゾーニング規制のみならず，容積率ボーナス等の積極的な誘
導 も ゾ ー ニ ン グ 制 度 の 目 的 上 可 能 で あ る と 判 示 し た（ い わ ゆ る マ ウ ン ト・ロ ー レ ル Ⅱ 判 決 ）．
ゾーニングという既存の制度の目的が，住環境の維持から望ましい都市環境の創出へと変
化を始めた兆しであり，このことが大都市を中心とした新たな「成長管理政策」につなが
っていったものと理解できよう．
(4) 新 たな成 長 管 理 政 策 （1980 年 代 後 半 以 降 ）
伝統的な成長管理政策が低中所得者層の居住排除という観点から批判されたため，都市
に お け る 低 中 所 得 者 層 の 住 宅 供 給 が 80 年 代 の 都 市 政 策 に お け る 大 き な 問 題 の ひ と つ と な
ったと解釈できる．一方，大都市では住宅問題だけでなく都心部におけるオフィス等の増
加に伴う交通渋滞や環境悪化が顕在化していた．そして，このような諸問題の解決策のみ
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 84 -
を論ずるのではなく都市全体で住環境を考え，都市デザインの面からも向上をはかるべき
だという議論も起こり始めた．このながれは広い意味で「都市づくり」について理念を提
示 す る こ と に つ な が る ． 都 市 に と っ て の 成 長 と は 何 な の か (Growth for what?)， と い っ た
問 い か け に 対 し て ，真 摯 に 答 え る こ と が い よ い よ 求 め ら れ た の で あ る ．ボ ス ト ン 市 長 が「 成
長を促進するために都市を破壊するのではなく，また，都市を守るために経済成長を放棄
す る こ と も な い ．」と 述 べ て い る よ う に ．か つ て の 既 存 の 価 値 を 守 る と い う「 成 長 管 理 」で
はなく，新しい価値を創造する成長管理政策が認識されはじめたのである．
（オフィス規 制 ）
都心部のオフィス対策としては，過密解消と分散誘導のためにゾーニングによるコント
ロ ー ル が 用 い ら れ る ．例 え ば ，ニ ュ ー ヨ ー ク 市 で は 1982 年 に ゾ ー ニ ン グ 条 例 を 改 正 し て ，
いわゆるミッドタウンゾーニングを導入している．これは都心部のミッドタウン特別区に
おいて，成長地区，安定地区，保存地区の 3 つの区分を設定し，地域全体の開発を成長地
区に誘導しようとするものである．前出の大野ら
11 ) , 1 2 ) の 調 査 に よ る と ， オ フ ィ ス の 建 設
ラッシユにより都市環境の悪化が懸念されていたミッドタウン東地区では，安定地区に指
定 し た う え ダ ウ ン ゾ ー ニ ン グ （ 18 倍 か ら 16 倍 ） を 実 施 し て い る ． 他 方 ， 対 照 的 に 衰 退 を
続 け て い た 西 側 地 区 で は ， 成 長 地 区 に 指 定 し ア ッ プ ゾ ー ニ ン グ （ 15 倍 か ら 18 倍 ） を 行 う
ことにより，新たなオフィス建設の受け皿となる条件整備が行われている．さらに，近代
美術館周辺などの魅力的な街並みを保存すべき地区については，保存地区に指定し大胆な
ダ ウ ン ゾ ー ニ ン グ（ 12 倍 か ら 5 倍 ）を 実 施 し て い る ．こ の 手 法 は ペ タ ル ー マ に お け る 住 宅
開発の規制・誘導の大都市版・オフィス版と考えられ，同様の規制はボストン市でもみら
れる．また，これらの地区設定は必ずしも硬直的なものではなく，アップゾーニング効果
が 行 き 過 ぎ た と 判 断 さ れ れ ば 容 積 率 を 元 に 戻 す 等 の 変 更 が 行 わ れ て い る ．今 ま で の 判 例 上 ，
ダウンゾーニングは特定の開発（例えば低所得者用住宅）を排除する等の差別的目的が認
め ら れ な い 限 り 適 法 で あ る と さ れ て い る ． 表 4-5 に 示 す よ う に ， サ ン フ ラ ン シ ス コ 市 や シ
アトル市ではダウンタウンプラン
によって新規オフィスの総量規制
を実施している．サンフランシス
コ 市 で は 1985 年 に オ フ ィ ス 地 区
の 容 積 率 を 14 倍 か ら 9 倍 に 引 き
下げるという，当時全米で最も厳
表 4-5 ダウンゾーニングと高 度 規 制 の強 化 区 域
対象地域
規制内容
基準容積
ＤＯＣ-1
（都心業務地域1） 最高容積
高度制限
基準容積
ＤＯＣ-1
（都心業務地域1） 最高容積
高度制限
しいダウンタウンプランを制定し
た．翌年には，オフィス建設を一
層抑制するために，年間のオフィ
ＤＲＣ
（都心商業地域）
基準容積
最高容積
高度制限
1985年ゾーニング
1000％
2000％
制限なし
800％
1400％
40０フィート
500％
1200％
240フィート
ＣＡＰ
500％
1400％
450フィート
400％
1000％
300フィート
250％
600％
85フィート
（ボーナスに
よって400ｆｔ）
（ボーナスに
よって150ｆｔ）
ス 床 の 供 給 を 950,000 平 方 フ ィ ー
出 典: 諸外国の都市計画・都市開発
トに制限する提案（プロポジショ
元 資 料 : CAP = Cit ize n Alt e rnat ive P lan
ンＭ）が住民投票にかけられ，
Cit y o f Se at t le
15)
・ Office fo r Lo ng -range P lanning
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51％ の 支 持 で 成 立 し て い る ． ま た ， シ ア ト ル 市 で は 1989 年 に ダ ウ ン ゾ ー ニ ン グ （ 都 心 部
の オ フ ィ ス 地 区 の 容 積 率 を 20 倍 か ら 14 倍 ） と オ フ ィ ス の 総 量 規 制 （ 1994 年 ま で の 間 は
年 間 500,000 平 方 フ ィ ー ト に 制 限 ）に 関 す る 提 案 が 住 民 投 票 に よ り 可 決 さ れ て い る ．こ の
ような総量規制もペタルーマにおける住宅開発の総量規制のオフィス版といえる．経済成
長を望んだ結果，積極的にオフィス立地を図るも過密という外部不経済を解決するため，
成長そのもののあり方を見直さなければならなくなったのである．
4.3.4 今 後 の成 長 管 理 政 策
(1) 重 要 性 を増 す成 長 管 理
わが国でもサスティナブルといった持続可能性を意味する言葉が，各分野においてもて
はやされだした．つい最近まで都市の成長は望ましいものであり，また全面的に肯定しな
いまでも，都市の成長自体は制御のきかないもので，その成長に対応していくことが都市
政 策 の 重 要 な 役 割 と し て 認 識 さ れ て き た ． イ ギ リ ス に お け る 1980 年 代 の 民 活 政 策 の 中 で
は，主要国営企業の民営化と並行して，都市政策においても規制緩和や官民協力の必要性
がさかんに説かれ実行されてきた．こうした流れに逆行すると考えられる成長管理の概念
は，当時あまり顧みられなかったという背景も見逃せない．もちろんわが国でも，大都市
郊外で住宅団地が乱立し行政需要圧力が高まるにつれて，大規模開発を抑制する対策やゴ
ルフ場等の開発をコントロールする対策が採られたりしたが，開発圧力そのものを沈静化
す る ほ ど の 効 力 は 発 揮 さ れ な か っ た ．し か し ，東 京 一 極 集 中 問 題 が 声 高 に 叫 ば れ た よ う に ，
都市の成長を成すがままに放置しておくことは，結局は都市生活の質を低下させるという
認識が深まるにつれ「都市の成長管理」という概念の重要性が認識され始めた．しかし，
成長管理の必要性の本質や，実際にこれから何するべきなのかということについて，現状
では十分な議論や研究がなされているとは言い難く，今後「都市における豊かさの実現」
とは量的な成長ではなく，質的な充実であるという観点から強い関心を集めることになろ
う．
(2) アメリカの都 市 における成 長 管 理 の足 跡
わ が 国 の 都 市 計 画 分 野 に お け る 成 長 管 理 と は 直 接 的 に は ， growth management あ る い
は growth controls と い う 英 語 の 訳 語 に 端 を 発 す る ．大 野 ら
11 ) , 1 2 ) が 調 査 し た ア メ リ カ で の
成 長 管 理 を フ ォ ロ ー す る ULI の 文 献 に よ る と「 成 長 管 理 政 策 は 都 市 の 成 長 の 速 度 ，量 ，タ
イプ，質などに影響を与える公共政策」と定義されている．アメリカの成長管理は相当古
くからある概念と考えられるが，社会の注目を集める契機になったのは，カリフォルニア
州ペタマール市の成長管理政策をめぐる違憲訴訟であろう．ペタマール市はサンフランシ
スコ市のベッドタウンとして増加を続ける人口に公共施設整備が追いつかなくなったため，
1971 年 に 開 発 の 一 時 停 止 を 決 め ， 翌 年 に は 年 間 新 規 住 宅 建 設 戸 数 を 500 戸 に 限 る と い う
成長管理政策を採用した．これに対して地主等が，この政策は憲法違反であるとして訴訟
を 起 こ し 最 高 裁 ま で 争 わ れ た が ，結 局 は 市 が 勝 訴 し 成 長 管 理 政 策 の 合 憲 性 が 認 め ら れ た
第4章
諸外国における都市再開発の現状
13)．
- 86 -
以後，全米各都市で成長管理政策の採用が活発になったことは言うまでもない．アメリカ
に お け る 成 長 管 理 政 策 は ， ペ タ マ ー ル 市 の 例 を は じ め と し て ， 1960 年 代 の 大 都 市 の 成 長 ，
郊 外 へ の 膨 張 の 波 に 対 応 し て 採 ら れ た 初 期 の も の と ，1980 年 代 の 新 た な 動 き に 区 分 で き る ．
表 4-5 に 示 す よ う に ， 80 年 代 で は 郊 外 都 市 ， 郊 外 州 ， 大 都 市 な ど 多 様 な 自 治 体 が 成 長 管
理政策を採用している．なお，このとき比較的大規模な都市で実施された成長管理政策の
内容は，上記の大野ら
11 ) , 1 2 ) の 調 査 に よ る と 概 ね 次 の よ う な も の が あ る ．
(a) ダウンゾーニング
ゾーニングに示された許容容積率を削減して量的に開発を抑える．
(b) 資 本 配 分 計 画
公 共 サ ー ビ ス ，施 設 の 整 備 と 新 規 開 発 の 許 可 を 対 応 さ せ ，供 給 を 上 回 る 需 要 が 発 生 し な
いようにコントロールする．
(c) 質 的 制 御
開発コミュニティにとって好ましい内容
になるよう誘導する政策で，デザインへの
表 4-6 アメリカ合 衆 国 における主 要 開 発 制 御 手 法
制御手法
マ
ス
タ
｜
プ
ラ
ン
指導，助言や低所得者向け住宅供給の要請
などがある．
(d) リンケージ
オ フ ィ ス 開 発 等 に 対 し て 住 宅 ，公 開 空 地 ，
交通施設，保育施設等の市場では供給され
にくい施設の建設を条件とする．
(e) 総 床 面 積 規 制
一定の期間や地域において開発される
総床面積の上限を規制する．
な お ， 全 米 15 都 市 に お け る 成 長 管 理 政
策 の 状 況 は 表 4-6 の と お り で あ る ．
(3) 成 長 管 理 の多 様 な試 み
狭義においてアメリカにおけるこれらの政
都市名
1　ニューヨーク
2　ロスアンゼルス
3　シカゴ
4　フィラデルフィア
5　ヒューストン
6　ダラス
7　サンディエゴ
8　ボルティモア
9　サンフランシスコ
10　ワシントンＤＣ
11　ボストン
12　シアトル
13　デンバー
14　アトランタ
15　マイアミ
ゾ
｜
ニ
ン
グ
条
例
デ
ザ
イ
ン
審
査
歴
史
的
建
造
物
保
護
成
長
管
理
条
例
ダ
ウ
ン
ゾ
｜
ニ
ン
グ
● ● ●
●
● ● ● ● ● ●
●
●
成長管理政策
資 強 一 リ
本 制 時 ン
予及 的 的モ ケ
算び 開 全ラ ｜
制タ 発 面ト ジ
度イ 料 開リ
ミ 金 発ア
ン
禁ム
グ
止
●
●
●
●
Ｕ
●
Ｕ
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注）　●は当該手法を採用している都市、Ｕは採用を検討している都市
●
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出 典: 都市開発を考える
総
床
面
積
規
制
●
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● ●
●
●
●
● ●
3)
デ ー タ 元 :P ract ical Re s e arch fo r P lannin g(P ROP ),Inc.
策 が 成 長 管 理 政 策 と 呼 ば れ て い る の だ が ，他 分 野 を み る と 既 に 多 様 な 試 み が 行 わ れ て い る ．
① レギュレーション 15
カ リ フ ォ ル ニ ア 州 南 岸 大 気 保 全 局 (SCAQMD)で は ，大 気 汚 染 軽 減 の た め 通 勤 用 一 人 乗 り
マ イ カ ー の 削 減 策 を 実 施 し て い る ． レ ギ ュ レ ー シ ョ ン 15 と 呼 ば れ る こ の 規 制 で は ， ロ ス
ア ン ゼ ル 市 を 中 心 と し た 対 象 地 区 で 従 業 員 100 人 以 上 の 事 業 所 は ，一 人 乗 り マ イ カ ー 通 勤
を 減 ら す た め ， 相 乗 り ， 通 勤 バ ス ， テ レ コ ミ ュ ー テ ィ グ 等 を 採 り い れ SCAQMD が 定 め る
基準内にマイカー利用率を引き下げることが義務付けられた．これは，企業立地を直接制
限するものではないが，成長の結果，交通現象として現れる外部不経済を緩和するもので
ある．
- 87 -
4.3.5 都 市 整 備 のための財 源 制 度
アメリカ合衆国においても，公共施設整備は公共セクターが中心となって整備するとい
う 原 則 が あ る が ，1970 年 代 以 降 は 地 域 住 民 等 の 受 益 者 や 開 発 事 業 者 負 担 よ る 整 備 事 例 が 増
大しつつある．このながれは，①固定資産税の増税反対運動等による税収の伸び悩み，②
自動車の燃費向上による従量税であるガソリン税の伸び悩みとインフレ，③開発地の郊外
立地によるインフラ整備コストの上昇，④既存ストックの増大からくるメンテナンスフィ
ーの増加等を背景に自治体が新規開発に対応しにくくなっていることを表している．
以下では，このような社会状況の変化に対応するため，近年アメリカ合衆国において普
及しつつある都市整備手法を紹介した角南
9 ) の 調 査 か ら ，そ の 概 要 を 以 下 の (1)～ (4)に お い
て述べる．
(1) レベニュー債 (Revenue Bonds)
市，郡（カウンティ）レベルの自治体が民間から資金を調達するためにレベニュー債の
発行が全米で広く行われている．レベニュー債とは特定の事業（対象事業）に要する資金
に 充 て る た め に 発 行 さ れ ，そ の 事 業 が 生 み 出 す 収 益 に よ っ て 償 還 さ れ る 債 券 の こ と を い う ．
レ ベ ニ ュ ー 債 の 償 還 方 法 に は ，様 々 な も の が 存 在 す る が ，以 下 で 述 べ る SAD，イ ン パ ク ト・
フィー等から得られる収入を活用しているものが多い．
（ TIF で 償 還 す る 債 券 が レ ベ ニ ュ ー
債 に あ た る か 否 か は 裁 判 所 の 判 断 に お い て も 意 見 が 分 か れ て い る ．）
多くの州においては，一般財源によって償還にあてる債権の起債制限（自治体ごとの財
政力に応じた額であることと住民の合意）が定められているが，レベニュー債は事業収入
により償還されるため，この起債制限の対象外となっており，自体にとって柔軟な資金調
達法として活用事例も多い．しかしながら，実際に債務が履行されるか否かは対象となっ
た事業の成否に依存することから，一般債に比べてリスクは高く，その分金利も高くなる
ことが多い．
(2) 特 別 徴 収 地 区 (Special Assessment District; SAD)
公共施設の整備等による受益範囲を確定し，その地域内に資産（通常は土地）を所有す
る者から特別の賦課金または租税を徴収して公共施設整備財源に充てる制度である．通常
は区画街路，下水道等の受益範囲が狭い施設や確定が，比較的容易な施設の新設時に適用
されることが多い．具体的な負担額の算定は，土地が接道している延長や，地価，土地面
積等を考慮して個別に決定される．
しかしながらこの制度には，①税以外の特別な賦課金に対する抵抗，②民間開発圧力の
抑制，③債権償還のリスク等の問題を抱えているため，実際の適用は荒廃したダウンタウ
ンの再開発や，都市基盤が整備されなければ土地利用価値が極めて低い地区で，地権者等
の 開 発 意 欲 が 高 い 場 合 等 に 限 ら れ る ．実 際 に 受 益 者 か ら 賦 課 金 を 公 正 に 徴 収 す る た め に は ，
受益者と受益地域の確定と，受益額の定量的な計測や負担額の確定等，実務上の問題があ
るため，所有者から提訴されるケースも少なくない．しかしながら，公共施設が整備され
なければ，土地利用が困難であるような未開地であれば，土地所有者は賦課金を甘受して
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 88 -
でも施設整備を願うはずである．アメリカではそもそもコミュニティは住民自身が創るも
のという意識が強く，住環境や資産価値を向上させるためには，一定の負担をしてでも整
備計画に自身の意見を反映させ，自己に有利な計画にさせようとする考えがあるため，自
治体は資産所有者や民間ディベロッパーから意見を聴いて，地元合意の上で受益地域を決
定する場合が多い．
(3) 租 税 増 収 財 源 地 区 (Tax Increment Financing District; TIF)
対象事業に関わる受益地域を特定し，その地域から徴収される固定資産税の税収（コロ
ラ ド 州 ， ワ シ ン ト ン 州 に お い て は 売 上 税 に か か わ る TIF も あ る ．） の う ち ， 一 般 財 源 分 を
開発前の水準に固定し，開発による地価上昇に伴う増収分は事業を所管する特定財源に繰
り入れ，当該事業実施のために自治体が発行した債券の償還元財源とする制度である．州
法 を 根 拠 と し て お り ，現 在 は 30 余 州 で 規 定 さ れ て い る ．1952 年 に カ リ フ ォ ル ニ ア 州 で Tax
Allocation Policy と い う 名 称 で 初 め て 導 入 さ れ ， そ の 後 ミ ネ ソ タ ， フ ロ リ ダ ， イ リ ノ イ ，
ウィスコンシンの各州において適用事例が多く見られる．また，債権発行による収入で用
地買収を行い，各種公共施設を整備し，付加価値をつけたのち民間に売却するといった手
法が荒廃地の再開発や産業団地造成等に利用されることが多い．
これらの制度は，自治体内の税収に係る経理上の制度変更であることから，現行の税制
下で実施可能であり，資産保有者，開発事業者にとっても通常のルールによる税負担の範
囲内であり比較的導入しやすい手法である．最後に償還のための財源が十分確保できるか
という問題は，この制度は固定資産税の評価額と地価の上昇分に全面的に依存することか
ら，債権償還のリスクを誰に帰着させるかということに帰結する．そのため，開発利益が
確実に発生すると見込まれることが債権発行のための大きな前提となる．
(4) インパクト・フィー(Impact Fees)
開発事業者または不動産所得者から，その開発行為により新たに必要となる公共施設整
備（人口増加による学校，警察署，消防署，ゴミ処理施設，下水道，道路等の増強）に要
する費用を原因者負担の原則により，金銭等で徴収する制度である．実際には建築許可の
必要条件とし，許可時点でフィーを納めるのが一般的である．開発圧力の高いサンベルト
地区や大都市近郊で急速に普及しつつあり，カリフォルニア，コロラド，フロリダの各州
に適用事例が多い．公共施設を開発事業者に直接整備させ自治体に帰属させる場合の施設
の範囲は，その施設による受益者が開発区域内の居住者に限られるが，金銭による負担金
の場合は，様々な施設について受益に応じた負担を求めることができるといった，柔軟な
特性をもっている．しかしながら，この柔軟性が逆に受益と負担の関係を不明確にする恐
れ を 含 ん で お り ，こ の 制 度 の 適 用 が 拡 大 し た 1970 年 か ら 80 年 代 に は ，開 発 事 業 者 と 自 治
体の間で紛争が多発した．
4.3.6 都 市 開 発 事 業 補 助 金 (UDAG)のしくみ
(1) 都 市 開 発 事 業 補 助 金 制 度
- 89 -
アメリカ合衆国における都市開発補助金制度については，多くの研究が進められ，既に
いくつかの文献によって紹介されている
1 3 ) , 1 4 ) , 1 5 ) ．本 論 で は ，そ れ ら の 内 容 か ら
4.3.6 に お
いて整理を進める．著しい経済衰退に直面しているアメリカの都市が，復興に必要な経済
開発プロジェクトを促進しようとしている場合に，これを側面から援助することを目的と
し て 1978 年 か ら 1988 年 ま で の 11 年 間 に 連 邦 住 宅 都 市 開 発 庁 か ら 交 付 さ れ た 補 助 金 で あ
る ．こ の 制 度 の 最 も 大 き な 特 徴 は ，プ ロ ジ ェ ク ト の 実 施 を 自 治 体 単 独 で 行 う こ と を 認 め ず ，
民間企業を必ずパートナーとして参画させなければならない点にある．さらに特筆すべき
は，自治体が都市開発事業補助金を使って，都市開発を促進するために当該企業への資金
援助や社会資本整備，用地取得等の様々な使途を認めている点にある．交付を受けること
ができる自治体は，別に掲げる指標の 3 つ以上に該当し，その最低基準を満たすこととさ
れ，別表により算出されたポイントが高い（緊急性の高い）プロジェクトから順次補助金
を 交 付 す る こ と と さ れ て い た ．こ の よ う な 都 市 開 発 補 助 金 の 予 算 額 は ，86 年 以 降 に は 徐 々
に 削 減 さ れ ， 89 年 度 に は つ い に 計 上 さ れ な い よ う に な っ た ．
(2) アメリカ合 衆 国 における補 助 金 制 度
アメリカでは，伝統的に連邦政府は州から授権のあった限定的な行政を行うべきである
といった考え方が強く，また，財政の豊かな自治体の負担により，貧しい自治体を助成す
るといった，国民皆平等的な考え方への抵抗感は，わが国よりはるかに強い．すなわち，
国家の発展は地域間の自由な競争によって達成されるのであって，結果の平等に資するよ
うな連邦政府の過度の介入は，全体の効率性を著しく低下させるものと考えられている．
したがって，地方交付税制度により，国から自治体への資金の再配分が大胆に行われてい
るわが国に対して，アメリカ合衆国では連邦から州，州から自治体への再配分は極端に少
な い ．も っ と も ，60～ 70 年 代 に か け て は 連 邦 政 府 の 社 会 福 祉 政 策 志 向 が 高 ま り ，バ ラ マ キ
的 補 助 金 制 度 の 数 が 著 し く 増 加 し た 時 期 も あ っ た が ， そ の 後 の 80 年 代 で は 共 和 党 政 権 が
掲 げ た 新 連 邦 主 義 (New Federalism)の 下 で「 小 さ な 政 府 」が 志 向 さ れ た た め ，補 助 金 を 整
理 統 合 し ブ ロ ッ ク 化 す る 動 き が 生 じ た ． 古 く は 74 年 の ニ ク ソ ン 政 権 下 で 創 設 さ れ た 地 域
開 発 総 合 補 助 金 (Community Development Block Grant; CDBG)も こ う し た ム ー ブ メ ン ト
の 所 産 で あ り ，基 本 的 に は 受 給 者 が 自 由 に 活 用 で き る も の で あ っ た ．こ の よ う な 動 き か ら ，
個 別 の 補 助 金 件 数 は ，84 年 に は 259 件 に ま で 減 少 し た が ，そ れ 以 降 も 補 助 金 の ブ ロ ッ ク 化
は 進 展 し て い な い ．こ れ は ，80 年 代 に お け る 連 邦 政 府 の 深 刻 な 財 政 赤 字 を 背 景 に ，補 助 金
の削減を真意として提案されたため，連邦議会，州，自治体から一斉に反発を受けたこと
による．
(3) 都 市 開 発 補 助 金 の位 置 付 け
都 市 開 発 補 助 金 制 度 は ，77 年 に 登 場 し た カ ー タ ー 政 権 の 都 市 政 策 の 一 環 と し て 創 設 さ れ
たものであり，交付対象を個々の都市開発プロジェクトとして，その内容を連邦政府自ら
が一件毎に審査するという点で，地方自治体への関与が極めて大きいと言えた．この点に
つ い て ，都 市 開 発 事 業 補 助 金 制 度 の 根 拠 法 で あ る「 1977 年 住 宅 お よ び コ ミ ュ ニ テ ィ 開 発 法 」
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 90 -
(Housing and Community Development Act of 1977)の 議 会 審 議 に あ た っ て も 最 大 の 問 題
と な っ た が ， 当 時 の 住 宅 都 市 開 発 長 官 ハ リ ス (Harris)は 「 ど の よ う な 事 業 に つ い て 都 市 開
発事業補助金を申請するか否かが都市側に委ねられている点において従来の個別補助とは
異 な る ．」と 反 論 し ，ま た ，地 域 開 発 総 合 補 助 金 に 加 え て 都 市 開 発 事 業 補 助 金 が 必 要 で あ る
理 由 に つ い て ，(a)地 域 開 発 総 合 補 助 金 は 一 定 の 公 式 に よ っ て 配 分 さ れ る た め ，衰 退 都 市 で
あ っ て も 一 定 額 の 広 く 薄 い 配 分 し か 得 ら れ な い ，(b)都 市 に 民 間 企 業 進 出 の 可 能 性 等 経 済 開
発のチャンスがあっても，地域開発総合補助金では必要な額を必要な時に供給することが
困 難 ，(c)都 市 開 発 事 業 補 助 金 の よ う に ，連 邦 政 府 の 限 ら れ た 財 源 を そ の 裁 量 に よ っ て ，こ
れを必要としている都市に集中的かつタイムリーに供給できる制度が必要と説いている．
80 年 の 大 統 領 選 挙 で レ ー ガ ン が 当 選 し ，再 び 共 和 党 政 権 が 誕 生 す る と 連 邦 政 府 の 住 宅 ・
都市政策はふたたび大きく転換され，都市開発事業補助金についても廃止すべきだという
意 見 が 台 頭 す る ．当 時 ，行 政 管 理 予 算 局 長 に 就 任 し た ス ト ッ ク マ ン (Stockman)は ，政 権 発
足直後にレーガンに対して行った歳出削減のレクチャーの中で，次のような理由を掲げて
都市開発制度補助金の廃止を提言している
(a)
9)．
地域開発総合補助金によっても同様の目的は達成可能であり，地方自治体の判断によっ
て支出されるという点で地域開発総合補助金のほうが有効である．
(b)
都市開発事業補助金が既に投資を決定している企業の立地選考に影響を与えていると仮
定 す る と ，経 済 全 体 の 効 率 性 を 阻 害 し て い る こ と に な る ．す な わ ち ，こ の よ う な 仮 定 で は
都市開発事業補助金は経済効率の低い地域への投資による損失を補填していることにな
る ．こ の こ と は 一 定 の 投 資 に よ っ て 得 ら れ る ネ ッ ト の 経 済 的 利 得 を 減 少 さ せ る こ と に な る ．
こ れ に 対 し て 住 宅 都 市 開 発 省 は ，「 必 要 と さ れ る 資 金 を 集 中 的 か つ タ イ ム リ ー に 配 分 す
る 」 と い う 都 市 開 発 事 業 補 助 金 の メ リ ッ ト を 理 由 に 反 対 し た ． そ の 結 果 85 年 ま で は 連 邦
政 府 も 制 度 を 存 続 さ せ る ス タ ン ス を 保 っ て き た が ，86 年 度 予 算 以 降 は「 経 済 の 回 復 に よ り
地域経済にもある程度の自助努力が可能となった」として「廃止やむなし」との立場をと
る よ う に な っ た ． 連 邦 議 会 は 自 治 体 の 圧 力 を 背 景 に 88 年 度 予 算 ま で は 予 算 制 約 の 中 で 額
を 減 少 さ せ な が ら も 都 市 開 発 事 業 補 助 金 を 存 続 さ せ て き た ． し か し ， つ い に 89 年 度 に は
予算を計上しないという事態に至った．
(4) 都 市 開 発 補 助 金 制 度 の評 価
都市開発補助金制度はレーガン政権下において，その是非が都市政策分野における大き
な争点となった．この中で
(a)
地方の主体性を損なうものではないか．
(b)
経済全体の効率性を阻害するものではないか．
(c)
衰退都市よりもプロジェクトに参加する大企業をサポートするものではないか．
(d)
地域活性化として非効率ではないか
等の意見がみられたが，十分な説得力を持つものではないと考えられる．
(c)に つ い て ， 住 宅 ・ 都 市 開 発 省 の 82 年 調 査 に よ る と ， 補 助 金 受 給 な く し て は 明 ら か に 完
- 91 -
成 で き な か っ た 事 業 が 64%に 上 る 一 方 ，補 助 金 の 受 給 が な く て も 全 部 ま た は 一 部 が 完 成 で
き た と さ れ る 事 業 は 21%に と ど ま っ て お り ，補 助 金 交 付 が プ ロ ジ ェ ク ト 参 加 企 業 の み を 助
成する結果となるケースは，交付決定後に経済的条件が好転した場合を除いてほとんどな
くなったとされている．
ま た ，(d)の 点 に つ い て ，各 種 調 査 に よ れ ば ，1 ド ル の 補 助 金 に 対 し て 3.8～ 5.5 ド ル の 民
間投資が誘発されている．したがって，既に廃止された制度ではあるものの，そのことの
みを理由にわが国の都市政策の選択肢から除外すべきではないと考えられる．
4.3.7 アメリカ合 衆 国 のおける現 状 の総 括
アメリカ合衆国における都市開発関連政策を振り返ると，政治的に特定な主体の意向に
従 っ て 拙 速 に 行 わ れ た 施 策 は こ と ご と く 失 敗 し て い る 様 子 が み て と れ る ． 1960 年 代 以 降 ，
イギリスと同じく民活の考え方を基本としながら，連邦政府が実施する都市再生関連施策
の内容は，大統領のイデオロギーの違い（民主党と共和党）によって大きく左右に振れて
き た ．そ の 中 で ，ア メ リ カ 合 衆 国 の 自 治 体 や 都 市 で は ，連 邦 政 府 の 極 め て 不 安 定 な 政 策 に ，
できるだけ影響されない自律性のある都市再生政策の執行を志向してきたと考えられる．
元来，アメリカ合衆国における都市再生とは，民活の申し子ともいえる民間開発業者の商
業主義や連邦政府の覇権主義によるものではなく，自治体と現場をつなぐ活動を行うコミ
ュ ニ テ ィ 組 織 (ま ち づ く り NPO)の 努 力 に よ っ て 成 立 し た も の で あ っ た ．こ う い っ た ア メ リ
カ 合 衆 国 に お け る ム ー ブ メ ン ト は ， 90 年 代 の イ ギ リ ス に お け る 施 策 NDC(New Deal for
Communities)等 に お い て も 受 け 入 れ ら れ て お り ，わ が 国 の 今 後 の 都 市 再 生 制 度 を ，よ り 民
主的なものにしていくための示唆としても期待されている．
4.4 フランス
フランスの都市計画と都市開発制度に関する現状については，原田ら
17)～ 20)が そ の 研 究
に お い て 先 駆 者 的 な 役 割 を 果 た し い て い る ． 以 下 4.4.1,4.4.2,4.4.3 に お い て ， そ の 区 分 に
従いながら整理を進めるものとする．
4.4.1 都 市 計 画 の分 権 化 と規 制 緩 和 －1980 年 代 の動 向 －
1980 年 代 に お い て ，先 進 資 本 主 義 国 家（ 英・米・日 本 等 ）の 都 市 政 策 分 野 で も 規 制 緩 和
の 傾 向 が 台 頭 し た ．フ ラ ン ス に お い て も ，80 年 代 の 半 ば か ら 経 済 停 滞・新 規 建 築 物 数 の 減
少・失業等の深刻化を背景に，規制緩和によって現状を打破すべきだという議論が展開さ
れ，この時期に成立した関係諸法の内容に対しても一定の影響を与える結果となった．し
か し な が ら ， 社 会 党 政 権 下 で 成 立 し た 2 つ の 法 律 （「 都 市 計 画 策 定 権 限 の 分 権 化 に 関 す る
法 律 ”1983 年 法 ”」・「 都 市 整 備 事 業 の 権 限 の 分 権 化 に 関 す る 法 律 ”1985 年 法 ”」） は 明 確 な 規
制 緩 和 の 方 向 を 示 し て い な い ． こ の 中 で 1985 年 法 で は 市 町 村 権 限 の 拡 張 と い う 形 で 緩 和
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 92 -
側面が展開されている．すなわち都市計画や都市整備に関する様々な権限の分権化は，委
譲を受けた市町村側の権限行使態度によっては，規制緩和となり，或いは規制強化となる
可能性を含んでいるのである．今後，このようなフランスでの分権化がもたらす規制緩和
と規制強化の二面性を正しく認識しておく必要がある．
一 方 ，1986 年 3 月 以 降 ，保 革 共 存 政 権（ ミ ッ テ ラ ン 大 統 領 と シ ラ ク 首 相 ”パ リ 市 長 兼 務 ”
と の Cohabitation の 政 府 ） の 下 で 制 定 さ れ た 「 賃 貸 住 宅 の 建 設 投 資 ， 社 会 住 宅 の 所 有 権
の 取 得 お よ び 土 地 の 供 給 増 大 を 促 進 す る た め の 法 律 （ 86 年 12 月 23 日 法 ）」 は ， 明 確 に 規
制緩和の方向を示す内容となっている．この法律は分権化のもつ意義を踏まえたうえで，
分権化後の都市計画・都市整備がより規制緩和の方向に機能するよう考慮されたものであ
る．これは保守党のイニシアチブにより制定された法律であるが，既存制度の骨格や分権
化の方向自体を問題とした改正は行われていない．
4.4.2 都 市 計 画 規 制 の分 権 化 の実 態
① 都 市 計 画 決 定 権 限 の市 町 村 への委 譲
1983 年 1 月 7 日 の 「 市 町 村 ， 県 ， 地 域 圏 及 び 国 の 間 の 権 限 分 配 に 関 す る 法 律 （ 1983 年
法 ）」に よ っ て 実 施 さ れ た ．主 な ポ イ ン ト は 都 市 計 画 の 策 定 権 限 の 市 町 村 へ の 委 譲 な 関 わ る
もので以下に集約される．
(a)
私 人 に 対 す る 直 接 の 規 制 力 を 有 す る 土 地 占 用 計 画 POS と ， よ り 広 範 な 地 域 を カ バ ー
し て 総 合 的 な 開 発・整 備 の 方 針 を 定 め る 上 位 計 画 と し て の 基 本 計 画 SD(当 初 の SDAU の
名 称 変 更 )に つ い て ，そ の 策 定 権 限 は 全 面 的 か つ 排 他 的 に 市 町 村 に あ る も の と さ れ た ．都
市計画権限は国に属するものとしてきた従来の基本姿勢からみると，原則そのものの大
きな方向転換であるといえる．しかしながらフランスの市町村の規模は概して小さいこ
と（ 36,000 余 の 市 町 村 ）が ，今 後 の 分 権 を 進 め る う え で 大 き な 障 害 と し て 危 惧 さ れ た た
め ，今 ま で に 整 え ら れ た 市 町 村 間 組 合 (syndicat des communes)，市 町 村 連 合 区 (district)，
広 域 都 市 圏 (communaute urbaine)等 を 活 用 す る こ と が 期 待 さ れ た ．
(b)
権 限 の 委 譲 と 同 時 に ，地 方 公 共 団 体（ 地 域 圏 ，県 ，市 町 村 ）へ の 財 源 の 委 譲 と 配 分 が
実 施 さ れ た ．市 町 村 へ の 都 市 計 画 権 限 委 譲 の 関 係 に お い て 重 要 な も の は ，
「地方公共団体
運 営 包 括 交 付 金 」 (=DEF)と 「 市 町 村 設 備 包 括 交 付 金 」 (=DGE)の 制 度 創 設 が あ り ， こ れ
らは同時に地方自治体間に生ずる財政格差を是正する「地方財政平衡交付金」的な役割
をも担うものとされた．
(c)
住 宅 政 策 に つ い て も ，地 方 自 治 体 が そ の 権 限 に お い て 優 先 的 目 標 を 定 め る も の と さ れ
た ． 特 に 市 町 村 に お い て は 「 地 域 住 宅 プ ロ グ ラ ム 」 (PLH)を 策 定 で き る こ と と な っ た ．
そ の 遂 行 に 必 要 と な る 資 金 は 一 般 財 源 と 別 扱 い と し ，国 が 留 保 す る 資 金 を 国 務 代 理 官（ 地
域圏知事，県知事）を通じて毎年各自治体に配分するというシステムになっている．こ
れはフランスの都市政策における住宅政策の特殊性として注目すべき内容である．
- 93 -
② 都 市 計 画 の内 容 に対 する規 制
分 権 に よ り 市 町 村 に 策 定 権 限 を 委 ね ら れ た SD や P0S の 内 容 が ，国 全 体 と し て 適 切 に 整
合性が確保されるように，以下の 2 つの措置が取られている．
(a)
都 市 計 画 一 般 規 則 RGU（ 都 市 計 画 全 国 規 則 RNU と も 呼 ば れ る ）の 拡 充 ，強 化 で あ る ．
こ の 規 則 は 全 国 一 律 に 適 用 さ れ ， 従 来 は POS が な い 場 合 に 適 用 さ れ る 最 小 限 の 土 地 利
用・建築規制として機能するものであったが，この一部をミニマムな都市計画規制とし
て ，POS の 内 容 を 一 定 の 枠 内 に は め る よ う に 機 能 し て い た ．ま た ，ナ シ ョ ナ ル ・ ミ ニ マ
ムとしてだけでなく，特定の地域を対象とした特殊基準として定めることもできる．し
たがって，一定の地域では守られるべき最低の基準が国によって定められているため，
市 町 村 が 策 定 す る POS は こ れ に 反 し て は な ら な い こ と に な っ て い る ．
(b)
市 長 村 が 策 定 す る SD や POS は ， 上 位 計 画 の 国 土 整 備 ・ 開 発 計 画 や 大 規 模 な 整 備 業
計画へ適合性を確保することが改めて明確化された．全国的な利益に関わる開発や整備
事 業 は ，国 が そ の 権 限 を 保 留 し て お り ，そ の 実 現 に 反 す る よ う な SD や POS は 認 め ら れ
ない．
③ 建 築 可 能 性 制 限 の原 則 と計 画 策 定 の誘 導
1983 年 法 は 都 市 計 画 一 般 規 則 の 改 正 の 一 環 と し て ，都 市 計 画 法 典 の 冒 頭 に あ る 一 連 の 規
定を改正し，新たに「土地における建築可能性は原則として制限されている」という基本
原則を法定した．フランスは元来，土地所有権の自由原則による建築自由の風潮があり，
都市計画規制等の関係では定められた利用規制の範囲内において自由であると理解されて
いたが，その逆転の思想をあえて明文化したのである．
POS（ ま た は こ れ に 相 当 す る 都 市 計 画 文 書 ） が 策 定 さ れ て い な い 市 町 村 の 既 成 市 街 地 以
外の区域では，限定列挙された例外事例を除いてすべての開発・建築行為は許可されない
（ CU 法 111-1-2 条 ）． ま た ， 一 定 の 容 積 率 を 超 え る 部 分 の 土 地 利 用 権 は 自 治 体 に 属 す る も
のとして，高容積建築物の施主は建築権を自治体から買い取らなければならないという法
定 上 限 密 度 PDL(1975 年 )の 制 度 が あ る が ，こ れ と 類 似 し た 考 え 方 を 国 土 全 般 の 未 開 発・未
整備地に対して徹底させ，都市計画によって一定の容積率が許容されない限り建築行為は
原則として禁止されるというルールが確定したのである．この建築可能性の制限の原則は
「計画なければ開発なし」という考え方を明文化したもので，規制強化の局面をもってい
る ．し か し な が ら 実 際 の 目 的 は ，POS を 定 め な け れ ば 既 成 市 街 地 以 外 で は 建 築 や 開 発 行 為
が 不 可 能 と な る の で ， 新 規 の 市 街 地 開 発 を 欲 す る 市 町 村 に よ る POS 策 定 を 促 進 す る こ と
で あ っ た と い え る ．実 際 に 1983 年 頃 か ら POS 策 定 を 方 針 と し て 決 定 し た 自 治 体 の 数 が 急
速 に 伸 び て お り ，そ の 結 果 87 年 1 月 で は 公 表 済 み の POS は 9,832 と な り ，10,272 の 自 治
体 を カ バ ー す る に 至 っ て い る ．こ の 数 は 全 国 に お け る 市 町 村 の 3 分 の 1 弱 で あ る が ，本 来
的 に POS 策 定 を 期 待 さ れ て い る 人 口 1 万 人 以 上 の 自 治 体 で み る と ， 90％ 以 上 を カ バ ー し
た こ と に な る ．な お ，SD を 策 定 し た 自 治 体 に は POS の 策 定 に つ い て 大 き な 自 由 を 認 め る
等の誘導措置が用意されたが，実際には殆ど効果を発揮しなかった．したがって分権化以
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 94 -
降 ， SD の 策 定 は 大 き く 減 速 し ， 制 度 自 体 の 機 能 停 止 さ え 語 ら れ た ． 制 度 の 創 設 時 と 比 べ
て 社 会 経 済 状 況 が 大 き く 変 わ っ た こ と に よ り ， SD の 果 た す べ き 役 割 に 対 す る 期 待 は ， 分
権 化 の 以 前 か ら 減 速 し て い た が ， 分 権 推 進 は そ の 動 き を 一 層 強 め る 結 果 と な っ た ． SD は
POS と 異 な り ，相 当 数 の 市 町 村 を 包 括 す る 形 で 策 定 し な け れ ば な ら ず ，分 権 化 推 進 に よ る
こ の よ う な 結 果 は 容 易 に 予 測 で き た は ず で あ る ．た だ ，88 年 以 降 は 再 び SD の 策 定 や 改 定
に向けた新たな胎動が生じている．
④ 法 定 上 限 密 度 (PLD)の緩 和 誘 導
市 町 村 の 裁 量 を 拡 大 す る 流 れ か ら ，82 年 12 月 29 日 法 に よ り 法 定 上 限 密 度 (PLD)の 改 正
が 盛 り 込 ま れ た ． 従 来 パ リ 市 で は 1.5， そ の 他 で は 1.0 と い う 全 国 一 律 の 法 定 基 準 で あ っ
た が ，改 定 に よ り そ れ ぞ れ 1.5～ 3.0 以 下 ，1.0～ 2.0 以 下 と い う 幅 の 中 で 書 く 市 町 村 議 会 の
議決によって自由に定められるようになった．この法改正後，パリ市を筆頭に多くの主要
都市では上限いっぱいまで容積の引き上げが行われた．これは言うまでもなく権限委譲と
規制緩和の側面を持つものであって，それ以降における諸制度の一層の緩和・自由化への
先鞭的役割を果たすこととなった．
4.4.3 都 市 計 画 事 業 における分 権 化
① 立 法 経 緯 と基 本 理 念
都市計画策定権限の分権化推進に実行力を付与するには，事業制度レベルでの分権化が
不 可 欠 で あ る ．す で に 82，83 年 頃 に は 改 革 案 が 準 備 さ れ ，総 合 的 な 地 区 整 備 計 画 の (project
de quartier)導 入 の 構 想 も 提 示 さ れ て い た ． こ れ は 市 町 村 主 導 に よ り ， 一 定 の 地 区 に 関 す
る計画規制と社会住宅の建築等を含む開発・整備計画およびその事業と住民参加を一体的
に実施しようとするシステムであり，規制・整備・利用をすべて包括するような新タイプ
の都市計画システムであった．しかし，これについて従来のフランスの制度とはドラステ
ィックに異なることから，多くの反対意見が出され，結局この構想は見送られることとな
っ た ． こ の よ う な 85 年 法 の 課 題 は 都 市 計 画 分 野 に お け る 分 権 化 を 実 現 し ， 各 種 の 整 備 事
業を行う主体として市町村の位置付けを明確にし，市町村が行う整備事業のための具体的
手 段 を 今 日 的 課 題 に 適 応 す る よ う 整 え る こ と で あ っ た ．そ の た め ，
「 整 備 」(amenagement)
という言葉を都市計画事業にかかわるすべの行為を包括的に含む広い概念として定義づけ，
これをコントロールしながら実施することが市町村の責任であり権限であると明記した
(CU 法 300-1)．ま た ，そ れ を 可 能 と す る た め の 手 段 に つ い て は ，具 体 的 な 事 業 制 度 の 内 容
に一定の改正を施すと同時に，その裏づけとして財政面の手当てを行っている．それらの
制 度 の 特 徴 は (a)地 域 ご と の イ ニ シ ア チ ブ の 促 進 ， (b)情 報 公 開 と 住 民 参 加 の 制 度 化 ， (c)住
宅 所 有 者 と 賃 借 人 の 権 利 関 係 改 善 に よ る 市 民 の 権 利 保 証 ，(d)企 業 活 動 活 性 化 の た め の 各 手
続 き の 簡 素 化 ・ 明 確 化 ・ 単 純 化 ，(e)土 地 供 給 方 法 の 多 様 化 の 促 進 が 挙 げ ら れ ，緩 和 へ の 一
定の志向性も見えてきたといえる．ただし，このような規制緩和の動きは，法律上の直接
的な規制を一定の範囲で緩和する一方，地域レベルでの合意形成と意思決定の手続きを制
- 95 -
度的に用意するという形で行われた．これは法律上での規制緩和を地域レベルにおける意
思決定が補完するという仕組みであり，分権化がもたらした政策決定の新たな構造である
といえよう．その内容が実質的に価値あるものとなるのか，そうではないのか，今後の市
町村の政策立案に関する技量にかかっている．
② 権 限 委 譲 の内 容
手続きの簡素化と効率化が主要なものであり，既存の制度的システムの中心的な内容は
そのまま引き継がれている．主要な制度改正としては
(a)都 市 計 画 事 業 で は ZAC の 区 域 設 定 と ZAC 内 の 区 域 整 備 計 画 PAZ の 決 定 ， 不 動 産 修 復
の 事 業 区 域 の 設 定 等 が 市 町 村 権 限 と さ れ た ． ZAC や PAZ の 決 定 は ， 従 来 は 国 の 権 限 と し
て県知事の決定に委ねられていたことを考慮すると大きな転換である．ただし，これらは
市 町 村 が POS を 策 定 し て い る こ と が 前 提 で あ り ， こ こ で も POS 策 定 の イ ン セ ン テ ィ ブ が
誘 導 さ れ て い る ． ま た ， ZAC と PAZ の 策 定 に つ い て は 予 め 国 と の 協 議 が 義 務 付 け ら れ て
おり，国の一定の規制が残る形になっている．当然，上位計画との整合性は各事業レベル
においても要求される．さらに，国家的利益に関わる大規模開発や数箇所の市町村にまた
が る ZAC の 設 定 は ，国 の 権 限 に 属 す る も の と さ れ た ．な お ，収 用 の た め の 公 益 認 定 や 保 全
地区の設定，全体的見地から審査すべき事項については国に権限が留保された．住宅政策
の 中 枢 と も い え る 社 会 住 宅 (HLM 等 )の 建 設 事 業 も 同 様 で あ る ．
(b)土 地 政 策 レ ベ ル で は ， 先 買 い 制 度 の 改 正 と そ の 分 権 化 が 同 時 に 実 施 さ れ た ． 第 1 に は
POS の 「 都 市 区 域 」 の み を 対 象 と し て い た 土 地 取 引 介 入 区 域 (ZIF)の 先 買 権 を 拡 充 ・ 強 化
し ，「 都 市 区 域 」 だ け で な く POS に よ る 「 将 来 の 市 街 化 区 域 」 も 対 象 と す る 「 市 街 地 先 買
権 」 =DPU の 制 度 に 置 き 換 え た ． こ の DPU は ， 対 象 区 域 内 に お い て 法 律 上 当 然 か つ 恒 常
的 に 行 使 可 能 な 先 買 権 で あ る の で ，POS が あ る 市 町 村 の「 将 来 市 街 化 区 域 」を 対 象 に 設 定
さ れ た 長 期 整 備 区 域 (ZAD)の 先 買 権 は DPU に 吸 収 さ れ る ． な お ， DPU に よ る 先 買 価 格 算
定 は ，そ の 対 価 を 抑 制 す る 方 向 で 重 要 な 改 正 が 加 え ら れ て い る ．第 2 に DPU の 行 使 が POS
を備える市町村の権限に属することと分権化の本旨を踏まえて，対象区域の縮小・廃止お
よ び 再 設 定 は 市 町 村 が 自 由 に 成 し え る も の と し た ．第 1 点 は 規 制 強 化 の 方 向 を 含 ん で い る
が ，第 2 点 では市 町村 の 裁量 と 決断 によっ て は，規 制 緩和 を促 進 さ せる余 地が 盛 り込 ま れ
ている．
(c)実 際 に 整 備 事 業 を 支 え る 財 政 面 の 措 置 と し て ， 設 備 地 方 税 TLE(1967 年 法 )の 制 度 改 正
と「 整 備 地 区 負 担 金 」の 制 度 の 創 設 が 行 わ れ た ．TLE は 従 来 の 経 緯 と 分 権 後 の 市 町 村 財 政
状況を考慮しながら，その課税方式を柔軟かつ実効的に改めたものである．
「 整 備 地 区 負 担 金 」 は 市 町 村 が 特 定 の 地 区 に つ い て 「 全 体 整 備 プ ロ グ ラ ム 」 (PAE)を 策 定
し，その実現のために必要な具体的公共施設等の配置を決定していることを条件に，それ
らの施設整備に要する費用の一部を同地区で建築行為を行う業者に「分担金」として負担
させる制度である．その目的は，集中的な整備事業の実施が計画されている区域では，一
般 的 な TLE に 代 え て 具 体 的 な 施 設 整 備 の 実 施 と 直 結 さ せ た 形 で ，そ れ に 要 す る 財 政 収 入 を
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 96 -
確実に収納することにある．これは，具体的かつ全体的な整備計画を市町村が提示し，建
設 者 を 巻 き 込 ん で 都 市 計 画 事 業 を 具 体 化 し て い く 仕 組 み で あ り ，簡 易 化 さ れ た ZAC の よ う
な機能を果たしているものと評価できる．
4.4.4 分 権 化 における規 制 緩 和
前出の原田ら
1 8 ) は ，分 権 化 に お け る 規 制 緩 和 の 中 で 土 地 供 給 問 題 を 取 り 上 げ ，以 下
4.4.4
示すような整理を行っている．
① 基 本 理 念 と考 え方
シ ラ ク 政 権 下 で 制 定 さ れ た 1986 年 法 は 賃 貸 住 宅 の 建 設 促 進 ， 社 会 住 宅 の 所 有 権 取 得 ，
土 地 供 給 の 増 大 と 促 進 と い う 3 つ の 柱 の 中 で 一 定 の 規 制 緩 和 措 置 を 導 入 し た が ，当 時 の フ
ランスは引き続く住宅建設の停滞から立ち直るためには，土地供給を増加させる必要があ
るという認識に立って，都市計画事業や土地取引における公的な介入によって，一定の規
制緩和を進めることが同法の改正のポイントであるとしていた．しかしながら，ここでも
制度の基本的な考え方や原則自体には手をつけずに，手続き面での簡素・簡略化や市町村
の裁量の余地を増大させるという方向で目的実現が図られていることに注意を払う必要が
ある．このような，いわば小手先のテクニックによる制度改正であるものの，市町村にと
っては関係諸制度を当該問題の実態に応じて，より柔軟に運用できるという点で歓迎され
た．また，具体的な規制緩和措置は市町村とディベロッパーの交渉と協議により決定され
るので，市町村の側とすれば開発行為自体を常に具体的に把握してコントロールするとい
うことが可能となる．その反面，この改正によって法律そのものは非常に複雑で判り難い
ものとなった．すなわち，運用上の柔軟性と裁量の余地を拡大させた一方で，制度自体の
複雑・錯綜化を顕在化させた．この制度改正は，以降のフランスにおける都市計画・都市
整備制度の法制度としてのあり方について，新たな問題を投げかけることになる．
② 全 国 的 ・一 般 的 な規 制 緩 和
当初は手続きの簡素化と単純化によって時間的なロスを減らそうとする姿勢が打ち出さ
れ た ． そ の う ち 最 も 重 要 な も の は ZAC 内 の 区 域 整 備 計 画 PAZ の 手 続 き が 簡 略 化 さ れ た こ
と で あ る ． 従 来 は 容 積 率 の 特 例 割 増 等 ， POS に 定 め ら れ た 諸 規 定 の 例 外 と な る こ と か ら ，
市町村が予め国と協議するように義務付けられていたが，その協議を不用とした．その他
86 年 8 月 19 日 の 法 律 で は ， 建 築 可 能 性 の 制 限 の 原 則 に つ い て も ， そ の 例 外 と な る 行 為 を
拡 大 す る 形 で 一 般 的 な 規 制 緩 和 措 置 が 進 め ら れ て い る ．ま た ，同 法 が 地 方 公 共 団 体 へ の「 運
営包括交付金」の制度を改正して，その制度がもっていた平衡化の機能を減殺させてしま
ったことにも注意を払うべきである．
③ 市 町 村 の裁 量 による規 制 緩 和
(a) 法 定 上 限 密 度 の任 意 規 定 化
86 年 法 の 公 布 後 ， 3 ヶ 月 以 内 に 市 町 村 議 会 が 従 来 制 度 適 用 継 続 の 決 定 を し な い 場 合 は ，
従 来 の PLD 制 度 は 適 用 さ れ な い こ と と な っ た た め ， 結 果 と し て 市 町 村 の 裁 量 に よ る 法 定
- 97 -
上 限 密 度 PLD の 緩 和 が さ ら に 進 め ら れ た ． ま た ， 財 源 と し て の 有 効 性 や 土 地 投 機 抑 制 の
必要性などから，その継続適用（再適用を含む）を選択する場合でも，上限密度は法定の
下 限 値 の（ パ リ 市 で は 1.5，そ の 他 で は 1.0）以 上 で あ れ ば 市 町 村 が 自 由 に 決 定 で き る よ う
になった．
「 法 定 上 限 密 度 」と い う 用 語 は 残 っ て は い る が ，実 質 は 市 町 村 の 裁 量 に よ る 単 な
る 地 域 的 な 上 限 容 積 率 制 度 に 変 わ っ た と い え る ． こ の 結 果 ， 多 く の 市 町 村 は PLD 不 適 用
の 方 針 を 選 択 し ，91 年 2 月 現 在 で こ の 制 度 を 維 持 し て い る 市 町 村 は 2,241 と な っ た ．た だ
し ， イ ル ・ ド ・ フ ラ ン ス 地 域 圏 で は こ の 制 度 を 維 持 し て い る 市 町 村 の 割 合 が 高 く (1,277 中
232 市 町 村 )， 特 に パ リ 市 周 辺 で は 顕 著 で あ る (123 中 98 市 町 村 )．
(b) 市 街 地 先 買 圏 DPU の改 正
85 年 法 で 再 編 さ れ た ば か り の 市 街 地 先 買 圏 (DPU)に つ い て も ， PLD と 同 様 の 考 え に 基
づ く 改 定 86 年 に 実 施 さ れ た ． 先 買 権 は 法 律 上 当 然 付 与 さ れ る が ， 市 町 村 の 決 定 に よ り 対
象 区 域 の 縮 小 ・ 廃 止 ・ 再 指 定 が 認 め ら れ る と い っ た 内 容 を ， 86 年 法 で は 原 則 逆 転 さ せ た ．
DPU は 当 然 発 生 す る の で は な く ，法 律 に 定 め る 対 象 区 域 の 範 囲 内 で ，市 町 村 が 具 体 的 な 適
用 範 囲 を 決 定 す る こ と に よ り 行 使 で き る も の と し た の で あ る ． こ の 趣 旨 は ， そ の 後 の 87
年 7 月 17 日 法 に よ り さ ら に 徹 底 さ れ た ．今 ま で の ZIF や DPU の よ う な 一 般 的 な 先 買 権 の
制度に対しては，実際に先買権が行使されるのは全体の取引からみてごく僅かであるにも
かかわらず，すべての土地取引に届け出を要求されるため，その手続きや審査に要する無
駄 が 多 い と い う 批 判 に 応 え た の で あ る ． た だ し ， こ の よ う な 一 般 的 な 先 買 権 制 度 は PLD
と異なり，土地・不動産の売買情報を包括的に掌握し，思惑の入った不当な地価上昇を抑
制するといったような点のメリットをもっていたので，改正によって制度自体が不必要で
あるといった意味合いをもたらした訳ではない．
(c) POS の修 正 ・変 更 にかかわる特 例 措 置
最 も 大 き な 意 味 を も つ 改 定 と し て ，POS の 修 正・変 更 に か か わ る 特 例 措 置 が あ る ．市 町
村 が POS の 修 正 ・ 変 更 を 行 う 場 合 に は ， 様 々 な 手 続 き を 踏 ま な け れ ば な ら な い が ， 一 定
の範囲内の修正・変更については，所要の手続きを簡略化するとともに，その手続きが完
了 し て い て も ， 変 更 後 の POS の 内 容 を 適 用 で き る よ う に 改 定 さ れ た ． こ の 特 例 措 置 を 活
用するのかどうかは，市町村ごとの判断に委ねられるが，予定している開発や整備事業に
タイムリーに着手できるため，地域における利益は極めて大きい．この既成事実を先行さ
せるような特例措置は，多くの市町村で「極めて濫用的」と揶揄されるほど多用された．
結 果 と し て ，POS 規 制 の 存 在 意 義 や 市 町 村 議 会 の あ り 方 に 対 し て 新 た な 問 題 提 起 が な さ れ
ている．
4.4.5 新 たな都 市 政 策 の展 開 と分 権 化 の再 調 整
1986 年 法 の 制 定 以 降 ，都 市 計 画・都 市 整 備 制 度 の 目 立 っ た 改 正 は 行 わ れ な か っ た ．そ う
い う 意 味 で ，80 年 代 半 ば で 実 現 さ れ た 分 権 化 と 一 定 の 規 制 緩 和 の 結 果 が 待 た れ て い た 時 期
で あ っ た と 考 え ら れ る ．し か し ，90 年 代 に 入 る と 都 市 政 策 は 新 た な 方 向 が 模 索 さ れ る と と
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 98 -
もに，分権化の成果と問題点を見直し，その制度とシステムの見直しを図ろうとする動き
が急速に現れ始める．
原田
1 9 ) は ，フ ラ ン ス に お い て ，都 市 計 画 と 都 市 整 備 の あ り 方 が 政 府 の 最 重 要 課 題 の ひ と
つ と し て 認 識 さ れ ， い く つ か の 重 要 な 立 法 措 置 が 実 現 さ れ た こ と か ら ，「 1991 年 7 月 3 日
の 「 都 市 の 方 向 づ け の 法 律 (1991 年 法 )」 (LOV と 称 さ れ る こ と も あ る )と 92 年 2 月 6 日 の
「 共 和 国 の 地 域 的 行 政 に 関 す る 方 向 づ け の 法 律 (1992 年 法 )」は ，こ の 動 き を 示 す も の で あ
り ，90 年 代 に 向 け た フ ラ ン ス の 都 市 政 策 の 新 し い 方 向 づ け ，分 権 化 の 方 向 性 の 手 直 し ，地
方分権の流れ踏まえた国の関与余地拡大等の新たな特徴が見出せる」と主張している．こ
の詳細は，①分権化の当初から問題視されてきた市町村規模と都市構造の不適合，②都市
や「市街地域」間での不平等を伴う都市問題の深刻化とそれに対応できる新たな都市政策
の 必 要 性 ， ③ 新 た な 都 市 政 策 実 現 の た め の 行 財 政 手 段 の 整 備 と 権 限 分 配 ， 再 調 整 等 EC 統
合の進展を踏まえた都市と地方制度のあり方の検討等がその背景にあるものと考えられ，
こういった意味で現代フランス都市計画は新たな発展段階（第 6 期）に入りつつあると解
説 し ， 以 下 (1)～ (3)に 示 す よ う に 整 理 し て い る ．
(1) 問 題 の背 景 と課 題
制度の見直しが必要となった原因・背景・新たな課題等には次のようなものがある．
① 市 町 村 の規 模 ・構 造 と市 街 地 域 構 造 との不 適 合
発展を続ける都市の客観的・物理的構造と，それを統治する市町村の規模・能力との不
適 合 が 基 本 的 な 問 題 と し て 存 在 す る ． こ れ は フ ラ ン ス 固 有 の 問 題 と し て 60 年 代 以 降 に 特
に 顕 在 化 し た も の で あ る が ， 分 権 化 と 規 制 緩 和 措 置 は 80 年 代 で の 都 市 の 成 長 ・ 発 展 に お
ける形態の変化と相乗して一層強くクローズアップされた．事実，市町村の連合・共同組
織は期待されたほど発展しなかったし，逆に固有の権限を付与された市町村が，自己固有
の 利 益 を 重 視 す る よ う な 傾 向 さ え 生 じ さ せ て い た ．こ の 結 果 ，60～ 70 年 代 に か け て 進 展 し
て き た は ず の「 計 画 化 」(planifcation)の 動 き は ，多 く の 地 域 で 停 滞 も し く は 後 退 す る ．前
述 の SD 策 定 の 停 滞 は ， そ の ひ と つ の 現 れ で あ る が ， POS に つ い て も 修 正 ・ 変 更 の 裁 量 権
（自由余地）の拡大が，逆に計画規則の後退と弛緩をもたらした．さらに，簡易手続化さ
れた軽微な変更を繰り返し，結果的に大きな変更を行うような事例も多く見受けられた．
② 都 市 間 および都 市 居 住 者 間 の不 平 等 の拡 大
先の問題は社会経済的な視座からみると，都市もしくは市町村間と都市居住者間におけ
る不平等の問題を惹起し拡大させた．分権化以前には都市政策と住宅政策について，国が
法律上の権限と財政上の介入権を通じて，非効率というリスクを抱えながらも一定の調整
能力を発揮してきた．しかしながら分権化の推進は，国の介入の余地を減退させ，財政力
のある豊かな市町村と，多くの低所得者層を抱える貧しい市町村との格差を拡大させる結
果となった．高度成長期においては，大都市近郊において低所得者向けの社会住宅が集中
的に建設され，
「 社 会 的 隔 離 現 象 」の 深 刻 化 が 進 ん だ ．こ の よ う な 状 況 に つ い て ，是 非 の 議
論は別におくものとして，自治体は分権化の推進により政策決定の機会が平等に与えられ
- 99 -
た以上，自己責任において結果を甘受すべきであるものと考えられよう．
こ の 状 況 は ， 地 方 公 共 団 体 運 営 包 括 金 (DGF)に よ る 地 方 財 政 の 平 衡 化 や 国 か ら の 財 源 再
配分による市町村の住宅政策の誘導がうまく機能しなかったことを意味しているが，同時
に他方では，市町村間の「連帯メカニズム」を欠いた分権化の当然の帰結であった．公共
施 設 整 備 の 財 源 確 保 の た め の 全 体 プ ロ グ ラ ム (PAE)も 都 市 開 発 へ の 期 待 や 圧 力 が 強 い 地 域
ではそれなりに機能するが，開発の要因の乏しい市町村では利用したくてもできないとい
う制度自体の限界を露呈した．
「 社 会 的 隔 離 現 象 」を 抑 制 し て ，居 住 者 の 多 様 性 (diversite)
と 混 在 性 (mixite)を 確 保 で き る よ う な 市 街 地 形 成 と 住 宅 整 備 を 進 め る た め に は ， 単 な る 物
理 的 な 都 市 基 盤 整 備 の み な ら ず ，教 育・文 化 ，雇 用 ，社 会 保 障 制 度 と 社 会 的 受 容 (insertion)
等の多面的な分野における総合的な政策展開を必要とする．それらの各分野における分権
化が整合的になされていないという問題が認識されたのである．
③ 市 町 村 間 の協 同 ・連 合 関 係 の強 化 と権 限 分 配 の再 調 整
以上のような諸問題に対応するためには，市町村が大局的な見地に立って個体の利益に
とらわれず，枠組みを越えてより総合的な都市政策を進めることが必要不可欠である．そ
こには，新たな都市政策の内容が問われるとともに，それを担う市町村の連合組織のあり
方 と ， 総 合 的 な 行 財 政 能 力 確 保 の 必 要 性 が 問 わ れ る こ と に な ろ う ． 1982～ 85 年 の 分 権 化
で は ，関 係 諸 規 定 の 中 に 市 町 村 ，そ の 他 の 地 方 公 共 団 体 の 権 限 と 義 務 を 定 め る 法 規 (norme)
を設立し，その遵守を国が適切に監視しコントロールするといった仕組みがあった．よっ
て，国が市町村による権限の濫用や義務の不履行があると判断した場合，その是正のため
には行政裁判所に申し立てて，その決定を待つという手続きが必要になる．実際に都市計
画や都市計画事業の決定をめぐる行政訴訟が国によって提訴されている．このことは都市
計画や都市整備分野における司法判断機会の増大という積極的な法現象を生じさせたが，
その手続きには多くの時間と労力を要するため，最終強制執行まで事業を遅延させるとい
う 問 題 も 惹 起 し た ．結 果 ，行 財 政 両 面 に わ た る 市 町 村 間 の 協 同・連 合 強 化 の 方 策 と 併 せ て ，
国と地方の権限分配のあり方に対する再調整問題を新たにクローブアップさせたのではな
いのだろうか．
④ EC 統 合 後 の都 市 と地 方 制 度
EC 統 合 を 通 し て ， フ ラ ン ス の 都 市 や 市 町 村 の 将 来 の あ り 方 を ど の よ う に 方 向 づ け る の
か と い う 問 題 は 簡 単 に 方 向 を 示 せ る も の で は な い ． EC 統 合 の ひ と つ の 目 的 は ， 国 家 の 役
割 と 位 置 付 け を 大 き く 後 退 さ せ ，統 合 さ れ た 共 同 体 (EC)と 各 国 の 地 方 自 治 体 が 直 接 的 に 関
係 を 結 ぶ こ と に あ る ． す な わ ち ， フ ラ ン ス を 含 む 共 同 体 (EC)内 の 各 地 方 自 治 体 は ， 将 来 の
経 済 的 ・ 社 会 的 発 展 に つ い て 国 家 の 保 護 が な い ま ま ，共 同 体 (EC)内 の 他 国 の 自 治 体 と の 競
争にさらされることになる．このような状況下において，自治体の規模そのものが小さい
ことや，国内自治体間の相互関係の脆弱さは，国家として深刻に危惧すべき不安要因とな
る ． 92 年 の 地 方 制 度 改 革 は こ の 点 を 踏 ま え て 理 解 す る こ と が 肝 要 で あ る ．
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 100 -
(2) 制 度 改 正 の概 要 と特 徴
① 都 市 政 策 の総 合 化 と市 町 村 間 の連 携 強 化
社会的で総合的と言われる都市政策は，低所得者層の多い衰退した地区を対象とする居
住地区開発政策を中心として展開していく．総合的な「地区整備計画」構想の一端を引き
継 い で 80 年 代 半 ば に 始 ま っ た「 住 居・社 会 生 活 事 業 (HVS)」や「 地 区 社 会 開 発 事 業 (DSQ)」
が そ の 端 緒 で あ る が ， 89 年 か ら は DSQ を 包 括 し た ， よ り 広 範 な 事 業 を 対 象 と す る 「 市 街
地 社 会 開 発 事 業 (DSU)」 制 度 が 創 設 さ れ た ． こ れ は 市 町 村 の 領 域 を 越 え て よ り 広 範 な 市 街
地を対象として，社会住宅の建設と居住形態（分散的混在居住の促進）の改善と，雇用・
社会福祉・社会開発・犯罪防止等の諸問題を総合的に結合させ，都市＝市町村間契約によ
っ て 実 現 を 図 ろ う と す る も の で あ る ．こ れ は 1991 年 法 (LOV)に よ る 新 た な フ ラ ン ス の 政 策
展 開 へ の 布 石 の 意 味 合 い も 有 し て い た ． 社 会 住 宅 政 策 の 推 進 と の 関 連 で は ， 89 年 7 月 6
日法が「住宅への権利」を基本権のひとつとして定義し，そのうえでホームレスの人々や
最 も 恵 ま れ な い 階 層 に 対 す る 住 宅 政 策 を 打 ち 出 し た 90 年 5 月 31 日 法 の「 住 居 へ の 権 利 保
障は国民全体にとって連体の義務のひとつである」と方向づけた．これらの規定は都市に
おける住宅と居住の問題が国家の関与すべき事項であると明言しており，注目すべき事項
である．以上のような総合的かつ広域的な住宅・居住政策の推進は市町村域を越えて政策
的 連 携 と 協 同 行 動 を 必 要 と す る ． こ の た め 88 年 1 月 5 日 法 に お い て ， 市 町 村 間 の 協 同 ・
連合組織の発展をバックアップするための制度改正が行われた．この改正は，市町村が協
同・連合組織に参加しやすくするように制度自体を柔軟化させ，離脱の自由も拡大したた
め ，一 方 で 組 織 の 不 安 定 化 を も た ら し た ．91 年 5 月 31 日 法 の 改 正 で は ，
「包括運営交付金
(DGF)」制 度 の 従 来 の 不 備 を 補 正 す る よ う な 措 置 が 盛 り 込 ま れ た ．DGF は フ ラ ン ス の 市 町
村 財 政 の 歳 入 に お い て 根 幹 を 占 め る 「 職 業 税 (taxeprofessionelle)」 の 市 町 村 間 で の 移 転 ・
再配分のために，一般的な「都市連合助成金」と，イル・ド・フランス地域圏についての
「 市 町 村 連 帯 基 金 」 制 度 を 設 立 し た ． こ の 91 年 法 の 特 徴 は ， 都 市 に お け る 住 宅 と 居 住 の
均衡化は国の関与すべき一般的利益事項であるとし，その前提に立って住宅の地域的均衡
と混在的居住という原則にかなう住居地域の規模・配置・その他の用地確保等の事項を都
市計画文書に定める事項とした．ここに，社会住宅の改善と建設促進を重要な内容とした
各地域の住宅政策が，都市計画と直接かつ内在的に結合されたのである．さらに，その目
的実現のための施策や介入手段は，市町村域を越えた市街地を対象として実施するものと
定められた．そして，最も重要な点は市町村による施策の実行を具体的に義務付けるため
の措置が様々な形で規定され，国の関与と介入権が強化されたことにある．
② 市 町 村 間 の新 たな連 合 組 織
1992 年 2 月 6 日 の 法 律 (1992 年 法 )は ， 今 後 の 新 た な 都 市 政 策 を 担 う 主 体 を 確 立 す る た
め，
「 都 市 間 共 同 体 (communaute de villes)」や「 市 町 村 間 協 同 体 (communaute de cimmunes)と い う 連 合 組 織 を 制 度 化 し た ．こ の 制 度 改 正 は EC 統 合 を 視 野 に 入 れ た フ ラ ン ス の 地 方
制度改革の一環であり，地方分権のあり方にかかわる大きな意味を持っているが，都市計
- 101 -
画・都市整備政策の上でも市街地域単位での新たな都市政策を担いうる主体の誕生として
重 要な 意 味を もって い る．人 口 2 万 人以 上 の市 街地域 を 対象と して 設 立さ れ る「都市間 共
同 体 (communaute de villes)」 は 次 の 2 つ の 権 限 を も つ ． 第 1 は 地 域 の 空 間 整 備 に 関 わ る
事 項 で SD の 策 定 ， 開 発 と 整 備 の 市 町 村 憲 章 ， 地 域 住 宅 プ ロ グ ラ ム (PLH)の 作 成 ， ZAC の
実 現 等 が あ る ．第 2 は 経 済 開 発 に 関 す る 事 項 で ，工 業・商 業 地 域 の 開 発 ，観 光 開 発 ，港 湾 ・
空港の整備等が挙げられる．
このような共同体の設立は県知事の関与の下で「市町村間の協同に関する県基本計画」
によって方向づけられる．その計画が決定されると，関係市町村は計画に従って協議と審
議を行うことが義務付けられる．この点では従来のソフトな原則的考え方が逆転されてい
る．もっとも，最終的な意思決定は特別多数決による市町村議会の判断に委ねられるが，
この制度改革が自治体の単位規模の統合化に向けた大きな一歩になることに相違はない．
③ 権 限 分 配 の再 調 整 と国 の関 与 ・介 入 の強 化
地 方 と 国 の 間 に お け る 権 限 配 分 の あ り 方 は ，80 年 代 前 半 か ら 始 ま っ た 分 権 化 の 修 正 の み
な ら ず ， EC 統 合 と い う ド ラ ス テ ィ ッ ク な 課 題 を 念 頭 に お い て 進 め ら れ て い る ． 92 年 法 が
地域圏の権限強化と大規模化，中心的大都市と中小都市間のネットワーク組織化等の新た
な方針を打ち出していることが注目されるが，一連の制度改正を通じて市町村・連合体の
決 定 に 対 す る 国 の コ ン ト ロ ー ル 権 限 の 強 化 も 進 め ら れ て き た ．第 1 に 法 律 に お い て 市 町 村
に 極 め て 規 範 的 な 義 務 付 け を 定 め る ケ ー ス が 増 加 し て い る ．91 年 法 (LOV)に よ る 住 宅 政 策
の 都 市 計 画 文 書 へ の 挿 入 義 務 や ，92 年 法 に よ る 共 同 体 設 立 の た め の 協 議 と 審 議 の 義 務 づ け
等は，その例のひとつである．第 2 に財政を通じたコントロールも増加している．例えば
91 年 法 の 「 住 宅 多 様 化 負 担 金 」 の 徴 収 は 「 地 域 住 宅 プ ロ グ ラ ム (PHL)」 を 策 定 し た 市 町 村
連 合 体 に の み 認 め ら れ る ．ま た ，PHL を 策 定 し た 市 町 村 連 合 体 に 対 し て は ，国 が 契 約 に よ
って必要な補助金交付を約束するかわりに，プログラムの確実な実現も義務付け，監視す
るという措置がとられる．このような契約という方法による国の地方への関与は，他の局
面でも再び増加しつつある．第 3 に国が，より裁量的な判断権を留保するケースが増えて
き て い る ． 例 え ば 91 年 法 に よ る 都 市 計 画 法 典 の 改 正 で は ， POS の 策 定 に 際 し て 県 知 事 が
POS に 記 載 さ れ る べ き 地 域 住 宅 施 策 に 関 す る 最 低 基 準 を 提 示 す る こ と が で き る こ と や ，知
事 が 住 宅 政 策 の 未 熟 さ を 理 由 に SD が 未 策 定 の 市 町 村 に お い て POS の 承 認 を 留 保 で き る こ
と 等 が 定 め ら れ た ． さ ら に 第 4 に ， 91 年 法 で は 人 口 20 万 人 以 上 の 市 街 地 域 に 所 在 す る 市
町 村 で ，社 会 住 宅 の 比 率 が 20％ 未 満 の も の に 対 し て は ，社 会 的 賃 貸 住 宅 の 供 給 増 加 の た め
の行為義務を定め，その実現のための負担金拠出義務を課すような制裁的内容も登場して
く る ．ま た ，同 じ 条 件 の 市 街 地 域 で 地 域 住 宅 プ ロ グ ラ ム (PLH)が 策 定 さ れ て い な い 時 に は ，
区域内の市街地先買権を市町村に代わって国が行使できることとされた．これらの措置は
財 源 の 豊 か な 市 町 村 が ，91 年 法 に 定 め る 社 会 的 な 都 市・住 宅・居 住 政 策 を 実 施 し よ う と し
ない場合を想定して予め用意された制裁的措置であるものと考えられる．
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 102 -
(3) 今 後 のながれ
今 日 の フ ラ ン ス で は ， 80 年 代 か ら 始 ま っ た 分 権 化 の 見 直 し と 再 調 整 が 進 め ら れ て お り ，
その中には国の後見的役割の強化を見出すことができる．この傾向は市町村権限を国が奪
還するということではなく，市町村固有の権限を認めた上で，市町村がその責任を果たす
ことを国が義務付け，監視・強制することができる制度を目標としたものである．この新
た な 流 れ の 背 後 に は ， EC 統 合 の 進 行 と い う 大 局 的 状 況 を 忘 れ て は な ら な い ．
4.4.6 フランスにおける現 状 の総 括
か つ て フ ラ ン ス の 名 建 築 家 ， ル ・ コ ル ビ ュ ジ ェ (Le Corbusier)は ， 自 身 の 著 書 「 輝 け る
都市」においてガラスやコンクリートを多量に使った高層建築物群によって象徴される，
自動車を中心とした都市像を定義した．この「輝ける都市」は，美しい幾何学的デザイン
をもち，まるで抽象絵画を観るような芸術性をもっているが，そこに生活する人々の存在
が忘れられていた．ル・コルビュジェが考えた都市とは，実はそこで生活を営む人々にと
っ て 住 み に く く ， 文 化 的 な 魅 力 も 欠 如 し た も の で あ っ た と い え る ． ヨ ー ロ ッ パ で は 1990
年 代 に 入 り ， EC か ら EU へ の 移 行 が ， か つ て の ド ゴ ー ル 政 策 を 否 定 し ， 調 和 の と れ た 政
治 的・経 済 的 統 合 を 目 指 し て 発 展 的 再 構 築 を 図 ろ う と 動 い て い る が ，90 年 代 以 降 は 全 欧 で
深 刻 な 不 動 産 不 況 に 陥 っ て お り ，都 市 開 発 を め ぐ る 環 境 は 極 め て 厳 し い も の と な っ て い る ．
フ ラ ン ス に お い て も ， 90 年 以 降 の 不 動 産 不 況 の 中 で ， 特 に 93 年 か ら の 深 刻 な 市 場 状 況 を
不 動 産 危 機 (la crise du marche immobiliere)と 呼 ん で お り ， 都 市 開 発 事 業 が 投 資 額 に 見 合
う 便 益 を 生 じ さ せ な い 状 況 に 陥 っ て い る ．こ の よ う な 極 め て 厳 し い 状 況 下 ，早 田
2 2 ) は ，デ
ファンス地区における都市開発事業の開発負担金賦課に関する訴訟事件について，ディベ
ロッパー側からの開発利益と開発負担金のあり方の不公平さに対する訴えが，結果的にデ
ファンス公団（国）側の全面敗訴となった結果を以下のように考察している．すなわち，
「社会主義政権を含むフランスの長年にわたる都市開発に関する法制度整備の不備を指摘
したこの判決は，その後の負担ルールと法制度を極めて厳格に整備させるに至った点で大
いに評価できる」としている．従来から，わが国においても多額の公共財源を投入する大
規模開発事業では，官と民，開発地区内と地区外における負担と受益の問題が再三にわた
って取りざたされてきた．今回のフランスの事例では，開発主体とそれ以外の土地所有者
等との間における受益と負担の関係を，より合理的な負担ルール設定に導いた点において
い 意 義 が 大 き い ． こ の よ う に 不 動 産 不 況 を 背 景 と し て 進 め ら れ た 90 年 以 降 の フ ラ ン ス に
おける都市開発制度の厳格化は，わが国の都市開発事業における負担のあり方や，関連す
る公共施設整備の制度改正に関する有益な示唆となる．
- 103 -
4.5 ドイツ
4.5.1 ドイツにおける都 市 再 開 発 制 度
ド イ ツ に お け る 都 市 計 画 制 度 に つ い て は ，渡 辺 ら
9)が
4.5.1，4.5.2 で 示 す よ う な 詳 し い 解
説と検証を行っている．
ド イ ツ に お い て も 都 市 再 開 発 (Stadtsanierunb)を 強 力 に 推 進 す る た め ，1971 年 旧 西 ド イ
ツ に お け る 都 市 建 設 促 進 法 (Stadtebuforderunngesetz) の 範 疇 で 都 市 再 開 発 制 度 が
表 4-7 州別の連邦都市建設補助金
連邦補助
プログラム
再開発
対象地区数 都市地域
農村地域
法制化され，現行の建設法典に受け
継がれている．この都市建設促進法
は，都市再生における再開発への需
要が高まるにつれて，再開発を必要
とする地域に集中的に公金を投入し
ていくことを目的としている．特に
市町村の都市再開発プロセスへの積
極的介入を認めることで，単なる建
州
シュレスヴィッヒ
－ホルシュタイン
ハンブルク
ブレーメン
ノルトライン
ーヴェストファーレン
ヘッセン
する開発利益の吸収という厳格な公
的コントロールをかける方向への転
ザールラント
換に特徴を見出せる．従来の都市再
ベルリン（西）
開発は既存建物を全面的に除脚した
合計
後，交通インフラの整備や地域経済
の構造転換を図ることを目的とした
クリアランス型であったが，オイル
新開発
70
12
57
1
3.88
28
28
-
-
1.95
139
78
61
-
8.49
26
25
-
1
1.21
480
189
289
2
18.33
93
23
65
5
6.59
146
61
83
2
4.94
162
115
45
2
10.08
329
66
259
4
11.99
94
43
49
2
1.41
25
25
-
-
4.31
908
19
73.19
ニーダーザクセン
ラインラントーファル
ツ
バーデン
ーヴェルンテンベル
ク
バイエルン
築行為の規制から，地域内土地に対
連邦補助金
（1971～９０年）
億ＤＭ
1,592
665
出 典: 諸外国の都市計画・都市開発 15)
元資料: Raumordnungsbericht1990
(国土整備白書 1990)
ショックを契機に既存市街地の資産を活用した修復型再開発が主流となってきている．こ
の修復型再開発の最も大きなねらいは環境問題への対応であり，都市における生態系（エ
コロジー）や都市景観，都市文化の保全が都市開発の大きな課題となってきている．この
ため，市街地環境の大きな変更が必要とされる場合であっても，再開発される建物を撤去
せず，以前の外観や居住性能を温存したまま都市機能だけを更新できる手法が採られてい
る ． ド イ ツ で は こ の よ う な 再 開 発 を 特 に 「 都 市 更 新 (Stadterneuerung)」 と 呼 び ， 従 来 の
クリアランス型再開発と明確に区別している．人口の減少は最近のドイツでも顕著な傾向
を 示 し て お り ，今 後 は 経 済 的 に も 人 的 資 源 に お い て も 縮 小 シ ナ リ オ を 想 定 し た う え で ，人 々
の都市生活を再構築するという発想により，再開発を計画することが必要となってくる．
このような状況下では都市間競争が激化することとなり，各都市は企業立地を促進し，経
済基盤を安定化させるため，遊休化した企業用地等を環境に配慮しながら，新たな産業立
地 拠 点 と し て 整 備 し ， 経 済 政 策 と の 連 携 の 下 に 都 市 の 内 的 発 展 (Innentwicklung)を 図 る こ
と が 重 要 な 課 題 と な っ て き て い る ．90 年 代 に お い て は ，東 西 ド イ ツ 統 合 に よ る 新 た な 都 市
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 104 -
基盤整備の財政負担問題もあり，都市再開発は都市政策における最重要課題として位置付
けられながら，縮小という全体潮流の中で進歩・発展の道を探るという困難に遭遇する．
渡辺
15)が 作 成 し た 表
4-7 に 示 す よ う に ，都 市 開 発 の 実 績 を み る と ，90 年 時 点 で 連 邦 が 定 め
た 再 開 発 事 業 は 1,573 個 所 ， 郊 外 の 新 規 都 市 開 発 は 19 箇 所 と な っ て い る ． 特 に ノ ル ト ラ
イン－ヴェストファーレンなどの「古典的な工業地域」を抱える州において，多くの再開
発事業が施行されている．また，都市建設事業に対する連邦補助金の増額に伴って事業数
も拡大されている．しかしながら，市町村から申請された計画案は連邦補助金の予算枠を
上回っており連邦政府への財政支援要望は極めて高いといえる．
4.5.2 都 市 再 開 発 制 度 の枠 組 み
① 事 業 プロセス
ドイツの都市再開発における事業者は市町村であり，再開発地区の指定や再開発事業の
執行は市町村が行うものとされている．市町村では，再開発の必要性や事業実施の可能性
等について準備調査を実施し再開発地区を指定する．再開発地区の確定後，具体的な再開
発 方 策 を 示 す B プ ラ ン を 策 定 す る と と も に ，再 開 発 の 実 現 に 努 力 す る 義 務 が 生 じ る ．再 開
発 の 実 施 に は ， 整 理 措 置 (Ordnungsmabnahmen)と 建 設 (Baumabnahmen)が あ り ， こ の う
ち前者は土地の取得，整地，地区施設の整備等を行うものであり，後者は建造物の建築，
近代化と保全措置，公共施設の整理等，B プランに定められた建物の建設を実施するもの
である．整理措置は市町村の分担であり，建設措置は土地の所有者が実施するものである
が，公共施設整備は市町村の担当となっている．
また，事業の実効性確保に関しては，再開発指定地区における土地取引の認可制度や，
市町村による収用権・先買い権の行使等の法制が整えられている．市町村はこれらの制度
により，事業による地価上昇見込み分（開発期待利益）を除いた価額で土地を買収でき，
インフラ整備後の土地を適正な価格で民間に譲渡することによって開発利益を回収するこ
とが可能となる．さらに，民間への譲渡後についても，再開発の進展により地価が再上昇
した場合には，ディベロッパーによる開発利益の私有化は不適切との観点から，開発利益
を 追 加 徴 収 す る こ と も 可 能 な 制 度 に な っ て い る ．（ 調 整 賦 課 金 制 度 ）
このような，ゲルマン民族らしい極めて厳格な都市再開発制度は，再開発を必要として
い る 地 域 に 重 点 的 に 公 金 を 投 入 し て い く た め ，1971 年 の 都 市 建 設 促 進 法 の 下 で 制 度 化 さ れ
たもので，現行の建設法典にも受け継がれている．建設法典では都市開発を取り巻く今日
的状況を踏まえて簡易な手続きについても規定しており，たとえば既存建物の全面撤去を
前 提 と し な い 再 開 発 で は ，完 全 B プ ラ ン の 策 定 の 必 要 も な く ，土 地 取 引 や 形 状 変 更 に 対 す
る認可手続きと調整賦課金の徴収も排除できるようになっている．このように，行政手続
きを簡素化し，地権者等の協力を得ながら，より効率的に公金を投入し，再開発を進める
ことが可能となるようなシステムを目指している．
- 105 -
② 事 業 の委 託
再 開 発 事 業 の 実 施 に お い て ，市 町 村 は (a)既 存 建 物 の 移 設・撤 去・地 区 整 備 等 の 基 盤 整 備 ，
(b)再 開 発 の 準 備 ま た は 実 施 の た め の 土 地 ， ま た は 土 地 に 付 随 す る 権 利 の 取 得 ， (c)資 金 調
達 ・ 管 理 の 3 つ の 業 務 に つ い て ， 再 開 発 受 託 者 (Sanierungstrager)に 委 託 で き る ． こ の 外
部の民間人（企業）である再開発受託者に対する委託方法は，ベルリン型と一般型に分類
できる．
ベルリン型は受託者が基盤整備を行った上で建築を行い，それらを売却または賃貸する
までの全てのリスクとメリットを負うものである．この方法は事業者のノウハウと資金を
活用した民活型の事業委託方式であり，ベルリンにおいては主流の方法であるが，他の一
般都市では例外的にしか認められない．これに対して一般方式は，受託者は市町村の下請
けとして事業に参画するもので，事業リスクと利益はすべて市町村の帰着する．再開発受
託者として業務を実施するには州
表 4-8 再 開 発 事 業 の財 源 構 成
政府の管轄官庁による資格承認を
受けなければならならず，その多
くは特別法に基づく公益法人であ
るが，最近は民間企業の参画も進
んでいる．
総 収 入
1.調整賦課金
ー地主
ー事業発起者
4.5.3 都 市 再 開 発 の財 源 制 度
① 都市建設補助金
ー市町村
2.再開発財産の経営管理
から生ずる剰余金
都市建設促進法成立により，再
3.不動産売却益
開発事業に対する連邦政府の補助
4.土地区画整理から生じ
る剰余金
金 制 度 が 導 入 さ れ た ．こ れ に よ り ，
5.賃料収益、地上権賃料
再開発の財源は原則として連邦，
6.市町村の第三者への貸
付金からの利息、償還金
州，事業者である市町村それぞれ
7.地上権その他土地の利
用権の価額
が 1/3 ず つ 負 担 す る こ と に な り ，
わ が 国 の 制 度 （ 国 1/3， 府 県 1/6，
市 町 村 1/3， 残 り を 事 業 者 ） と 極
めて酷似した内容となっている．
8.自治体の自己資金
9.市町村の自己資金強化
のための市町村連合ま
たは第三者による出損
10.都市建設補助金
ー都市建設促進法７２条
による連邦および州 の補助金
予定収入
内　訳（A)
実際の収
徴収割合
入内訳（Ｂ） （Ｂ/Ａ）
千マルク
千マルク
20,008
（295）
1,178
（124）
1,140
（98）
173
（3）
472
（15）
392
（102）
2,835
（202）
1,410
（9）
154
（45）
1,318
（41）
526
（11）
5,371
（261）
11,993
（339）
335
（65）
277
（52）
94
（2）
282
（137）
1,560
（221）
1,122
（7）
102
（88）
204
（41）
955
（11）
3,496
296
481
（22）
407
（26）
11,308
（313）
8,152
5,314
市建設補助金交付額の推移をみる
ー研究事業またはモデ
ル事業に対する連邦
および州の補助金
（31）
（39）
と ，1971 年 の 制 度 創 設 以 来 ，年 間
ー連邦が参画しない場
合の州の補助金
7,196
（45）
4,477
（51）
9)が 作 成 し た 表
4-8 か ら 都
2～ 3 億 マ ル ク で 推 移 し て き た が ，
経済停滞と高失業率による雇用対
策等から公的資金の投入が強く望
ま れ ， 86， 87 年 に は 年 間 10 億 マ
実際の総
収入に対
する割合
％
60
100
100
28
2.47
0.54
24
1.89
0.35
-
0.01
-
20
0.12
0.01
72
0.68
0.95
55
9.70
8.47
80
0.21
0.19
66
0.12
0.22
15
0.92
0.21
182
0.10
0.26
95
23.75
25.45
85
0.18
0.26
61
52.10
52.73
65
4.28
5.10
62
5.49
5.62
6,849
（272）
広瀬
％
予定総収
入に対す
る割合
％
バーデン・ヴュルテンベルク及びハンブルクを除く
（　）内は収入の報告のあった事業数
出 典: 諸外国の都市計画・都市開発 15)
元資料: Deutsches Institute fur Urbanistik
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 106 -
ル ク に 増 額 さ れ ，88 年 以 降 も 6 億 6 千 マ ル ク の 水 準 を 維 持 し て い る 様 子 が み て と れ る ．並
行 し て 88 年 か ら 連 邦 と 州 政 府 が 協 調 し て 市 町 村 に 補 助 金 を 交 付 す る 制 度 は 廃 止 さ れ た が ，
逆に再開発に関する資金需要は高く，今後も雇用政策や契機浮揚策とリンクして維持され
ていくものと考えられる．
同じく広瀬
9) が
紹 介 し た 再 開 発 事 業 の 財 源 に 関 す る ド イ ツ 都 市 学 研 究 所 (Deutsches
Institute fur Urbanistik)の 調 査 に よ る と ， 再 開 発 事 業 に お け る 財 源 構 成 は ， 連 邦 と 州 政
府 か ら の 補 助 金 が 50％ 強 を 占 め て お り ， 市 町 村 の 自 己 資 金 は 25％ と な っ て い る ． そ の 他
の収入としては不動産売却疫，調整賦課金等がある．
② 調整賦課金制度
再開発事業完了後，地区内の土地所有者から事業により生じた地価の上昇分を徴収する
調整賦課金制度が都市建設法に盛り込まれた．この制度により土地所有者は，再開発の計
画・実施がなかったとした場合の地価と，事業実施によって生じた地価との差額分を市町
村に支払わなければならない．この制度の目的は，公金が投入される再開発事業によって
生じる様々な開発利益の還元である．さらに調整賦課金によって再開発利益が地価として
吸収されるため，
「 再 開 発 期 待 思 惑 買 い 」の よ う な 投 機 的 な 土 地 取 引 を 排 除 で き る メ リ ッ ト
もある．しかしながら実際には，再開発財源の収入における調整賦課金の比率は，わずか
0.5％ を 占 め る に す ぎ な い ．こ れ は 市 町 村 に よ る 地 価 上 昇 価 格 の 算 定 が 技 術 的 に 困 難 で あ る
ことに加えて，土地所有者の投資意欲を減衰させること等の理由が考えられる．
なお，再開発実施による地区住民に対する不便益については，補償金制度が用意されて
い る が ， 金 銭 に よ っ て 補 償 す る こ と が 好 ま し く な い と 判 断 さ れ る 場 合 に は ，「 社 会 計 画
(Sozialplan)」 の 策 定 と ， そ れ に 基 づ く 援 助 が 義 務 づ け ら れ る ．
4.5.4 ドイツ統 一 と都 市 土 地 法
大橋ら
23)は そ の 研 究 に お い て ， ド イ ツ に お け る 都 市 土 地 法 等 の 経 緯 を
4.5.4 に 示 す よ う
に整理している．
(1) 統 一 の法 的 な課 程
東 西 ド イ ツ の 統 一 は ，1989 年 に お け る「 東 欧 革 命 」の ひ と つ の 結 末 で あ っ た ．当 時 ，ソ
ビエト連邦のゴルバチョフが行ったペレストロイカ路線は，ほぼ末期状態達したといえる
ソビエト社会主義の政治経済体制の起死回生策として登場したが，皮肉にも属国扱いを受
けていた東欧諸国のソビエトに対する自主性の急速な回復に帰結した．東欧の諸国民はこ
れを歴史的契機として「民主主義革命」をなし，旧来の社会主義体制を否定し，新たな政
治 経 済 体 制 を 選 択 す る 道 を 選 択 し た の で あ る ． そ の 帰 趨 は 21 世 紀 に 入 っ た 現 在 ， 徐 々 に
明 瞭 に な る と 思 わ れ る ． ド イ ツ 民 主 共 和 国 （ 旧 東 ド イ ツ ） に お け る 1989 年 の 変 革 へ の 胎
動は，他の東欧諸国の挙動と同様に，末期的状態にあった旧来の社会主義体制からの離脱
と新たな国家システムの模索にあった．それまではドイツ連邦共和国（旧西ドイツ）に対
抗するため，旧ソビエトを後ろ盾とした「社会主義」の実践を第 1 の国家アイデンティテ
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ィ と し て い た が ，そ の 根 幹 が 崩 壊 し た 中 で 西 ド イ ツ と は 異 な る 第 3 の 道 を 模 索 す る 道 す ら
失い，結果的に西ドイツに救済合併されることとなった．旧東ドイツ国民は「民主主義革
命」によって獲得した自己決定権を行使し，西ドイツの基本法民主主義と社会的市場経済
へ の 移 行 を 選 択 し た ．こ れ に 加 え て「 ゲ ル マ ン は 一 民 族 」と い う 民 族 主 義 が「 ド イ ツ 統 一 」
の 実 現 に 結 び つ い た の で あ る ．統 一 の 過 程 は ，1990 年 5 月 18 日 に 東 西 ド イ ツ が 国 家 間 条
約を締結し，一体化を前提にした法的な準備の一歩が記された．7 月 1 日には，東ドイツ
の社会的，経済的領域に西ドイツの諸制度を導入することを目的とした「通貨・経済・社
会 同 盟 の 創 設 に 関 す る 条 約 （ 第 1 国 家 条 約 ）」 が 発 効 し ， 法 的 ・ 政 治 的 な 統 一 の た め の 前
提条件の整理が進められた．この時から旧東ドイツに西ドイツの通貨である「ドイツマル
ク 」 が 導 入 さ れ ， 西 ド イ ツ 製 品 が 東 ド イ ツ の 市 場 に も あ ふ れ る こ と と な っ た ． 次 に 1990
年 8 月 31 日 に 締 結 さ れ た 「 ド イ ツ の 一 体 性 の 回 復 に 関 す る 条 約 （ 統 一 条 約 ）」 が 10 月 3
日に発効し，最終的な東西ドイツの政治的・法的統一を基礎づけた．実務的には「基本法
（ 西 ド イ ツ 憲 法 ）23 条 」に 基 づ く 加 入 手 続 き に よ っ て 実 行 さ れ ，東 ド イ ツ が 西 ド イ ツ の 憲
法秩序に服属する意思を表明することによって成立した．この統一は「対等合併→新国家
誕生」ではなく，西ドイツによる東ドイツの救済的意味合いの強い吸収併合であり，その
ため国名は西ドイツのままの「ドイツ連邦共和国」となったのである．
最 終 的 に は 統 一 ド イ ツ の 国 境 を 確 定 し ，ド イ ツ に 関 連 す る 連 合 国（ 米・英・仏・旧 ソ 連 ）
の 戦 後 処 理 を 完 結 さ せ る た め ，い わ ゆ る 2 プ ラ ス 4 条 約（ ド イ ツ に つ い て の 最 終 取 り 決 め
に 関 す る 条 約 ）が 1990 年 9 月 12 日 に 前 述 の 4 当 事 国 と 東 西 ド イ ツ 間 に お い て 締 結 さ れ た ．
(2) 統 一 条 約 と法 の同 化
東ドイツの西ドイツへの加入という形から，旧東ドイツの地域では原則として西ドイツ
の 連 邦 法 が 適 用 さ れ る よ う に な っ た ．第 1 国 家 条 約 発 効 の 時 点 か ら 社 会 経 済 的 領 域 に つ い
て は ，す で に 一 定 の 準 備 が 進 め ら れ て い た が ，東 へ の 西 の 法 の 適 用（「 法 の 同 化 」と 呼 ば れ
る）には，矛盾や著しい不公平等の問題により，様々な経過措置や留保，例外が伴うもの
である．そこで，統一条例では「法の同化」問題について詳細に規定している．
まず，旧東ドイツ地域において，西ドイツ連邦法が原則適用されることを規定し，これ
を受けて連邦の各省庁ごとに，その管轄法令がどのように適用されるか（無条件，経過措
置あり，修正つき等）が示される．さらに，旧東ドイツ法の存続が認められる場合を規定
し，これについても連邦の各省庁ごとに実務の詳細を決定することになっている．
(3) 都 市 土 地 法 分 野 の状 況
① 1987 年 建 設 法 典 後 の都 市 土 地 法 （都 市 計 画 関 連 法 ）分 野 の諸 立 法
西 ド イ ツ で は ， 1987 年 の 建 設 法 典 の 成 立 後 ， 関 係 法 令 に お い て 88 年 に 価 格 調 査 令
(Wertermittelungsverordnung)， 90 年 に は 建 築 利 用 令 (Baunutzungsverordnung)の 改 定
が 行 わ れ た ．ま た ，87 年 に 実 施 さ れ た 国 勢 調 査 の 結 果 に よ る 住 宅 ス ト ッ ク の 逼 迫 の 顕 在 化
や，東欧・旧ソビエト連邦圏からのドイツ系住民の移住の増加，発展途上国からの難民の
流 入 増 加 等 に 対 応 し ， 住 宅 建 設 を 促 進 す る た め 90 年 5 月 17 日 に 住 宅 建 設 容 易 化 法
第4章
諸外国における都市再開発の現状
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(Wohnungsbau-Erleichterungsetz)が 制 定 さ れ た ．そ の 概 要 は (a)建 設 基 本 計 画 策 定 手 続 き
の 簡 易 化 と 短 縮 化 ， (b)先 買 い 権 の 範 囲 の 拡 大 と 価 格 制 限 ， (c) 建 築 起 業 家 (Bauvorhaben)
の 許 容 範 囲 の 拡 大 ，(d)「 新 規 開 発 事 業 (EntwicklungsmaBnahmen)の 再 導 入 ，(e)建 築 命 令
適 用 要 件 の 具 体 化 と 事 例 拡 大 等 で あ っ た ．(b)，(d)は 87 年 の 建 設 法 典 制 定 に 際 し て ，旧 法
から継承されなかった内容であるが，住宅建設促進の目的に限って復活したものである．
② 旧 東 ドイツ地 域 （新 5 州 ）における都 市 土 地 法
統 一 国 家 条 約 の 協 同 議 定 書 B-Ⅲ「 建 築 法 (Baurecht)」に お い て ，旧 東 ド イ ツ に お け る 建
築事業に関して土地利用計画制度を整備し，投資を確保するため西ドイツの建設法典と国
土 整 備 法 に 対 応 し た 法 的 基 礎 の 整 備 を 東 ド イ ツ に 義 務 付 け た ． こ れ に よ り ， 90 年 6 月 20
日 ， 建 設 計 画 お よ び 許 可 令 (Bauplanungs und Zulassungsvrordnung)が 制 定 さ れ た ．
統一条約では「連邦建設大臣の管轄領域」の法令として以下の内容が，それぞれの経過
措 置 を 伴 っ て 新 5 州 （ 旧 東 ド イ ツ で は ， 旧 15 県 =Bezirk が ， 5 州 =Land に 再 編 さ れ た ．）
に適用されることを規定している．
・ 建 設 法 典 に お け る 措 置 法・ベ ル リ ン に お け る 住 宅 事 業 の 継 続 的 社 会 的 改 善 の た め の 法 律
・ 建設法典・建築利用令・国土整備法・連邦小庭園法・第二住宅建設法・住宅拘束法
・ 家賃額規制法・住宅補給金法
建 設 法 典 に 係 わ る 経 過 措 置 は 97 年 末 ま で と さ れ て お り ， そ の 内 容 は 旧 東 ド イ ツ の 建 設
計 画 と 許 可 令 の 諸 規 定 を 建 設 法 典 の 対 応 す る 規 定 に 代 え て 運 用 す る こ と で あ っ た ．こ れ は ，
西ドイツ型の建設基本計画制度（準備的計画としての土地利用計画および拘束的計画とし
て の 地 区 詳 細 計 画 の 二 段 階 計 画 ）と そ れ に 基 づ く「 建 築 起 業 案 の 許 容 性 」の 制 度 を 導 入 し ，
その他は都市再開発事業，保存条例，近代化，修繕命令，社会計画，価格調査などの諸制
度を建設法典に則り規定したものである．
(4) 統 一 後 の新 5 州 の土 地 所 有 権 に関 する法 制
旧 東 ド イ ツ の 新 5 州 に お い て は ，原 則 的 に 西 ド イ ツ 民 法 (RGB)が そ の ま ま 適 用 さ れ る が ，
統 一 条 約 に よ っ て 民 法 典 施 行 法 に 新 た に 第 6 篇 を 設 け る こ と と し ，新 5 州 に 関 す る 特 別 規
定 が 設 置 さ れ た ． こ の 特 別 規 定 は 1976 年 に 施 行 さ れ た 旧 東 ド イ ツ 市 民 法 典
(Zivilgesetzbuch=ZGB)を 初 め と す る 諸 規 定 の 一 部 を 統 一 後 も 認 め よ う と す る も の で あ る ．
旧東ドイツ憲法および市民法典は，社会主義的思想を下にして人民所有権，協同組合所有
権，政党等の社会団体所有権の 3 つを規定し，家屋，家具，個人的嗜好品等については個
人的所有権を認めていた．これらの社会主義的所有権の概念は廃止され，私的所有権の原
則が導入された．市民法典上の法制度で，統一後も存続している特長的なものとしては
BGB の 土 地 建 物 一 体 の 原 則（ 建 物 の み に つ い て ，独 自 の 所 有 権 を 認 め な い ）か ら 外 れ た「 建
物所有権」がある．旧東ドイツの市民法典によると，市民は人民所有地，協同組合所有地
の 利 用 権 を 取 得 し ， そ の 上 に 建 物 を 建 築 し 所 有 す る こ と が で き た の で ， 施 行 法 で は BGB
の不動産に関する規定が準用されることになった．このように，新 5 州において建物所有
権の存続が例外的に認められたのは旧東ドイツ市民の居住の利益を確保するためであった．
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(5) 「所 有 権 （私 有 化 ）」問 題
社会主義の特徴である「計画経済システム」を「市場経済システム」へ移行させる際に
最も重要な課題となるのが，社会主義的所有権を私的所有権に移す具体的な作業である．
第一には社会主義的生産を支えてきた「人民所有企業」を私的企業に移行させることであ
る．まず，人民所有企業を資本会社（株式会社，有限会社等）の法形式に転換させ，その
のち私人である投資家に売却することになる．第二には，社会主義国家によって社会主義
実 践 の た め に 土 地 や 企 業 を 強 制 的 に 収 用 さ れ た 旧 所 有 者 に ，そ の 権 利 を 返 還 す る と い う「 再
私有化」の問題がある．これら 2 つの問題はいずれも「私有化」を内容としているが，実
際に進めるといくつかの矛盾点が明らかになる．たとえば，株式会社となったある国営企
業を売却する際，投資家の買受け希望と旧所有者の返還請求が重複する場合がある．企業
の再建と経済的効果では，新たな投資家の手に渡るほうが望ましいと考えられるが，旧所
有者の返還請求を一意的に認めないということも道義的に禍根を残すことになる．統一後
の私有化問題はこのような複雑な様相を含んでおり，その後のドイツにおける政策的争点
の中心のひとつになったことを記憶に留めておく必要がある．
4.5.5 ドイツのおける現 状 の総 括
本 節 で は ，1989 年 に お け る 東 西 ド イ ツ の 統 一 が 大 き な ポ イ ン ト と な る ．い わ ゆ る「 東 欧
革命」のひとつの結末として，旧東ドイツ国民は「民主主義革命」によって獲得した自己
決定権を行使し，西ドイツの基本法民主主義と社会的市場経済への移行を選択した．この
ような政治システムのドラスティックな変化を経験したドイツにおける都市再開発
(Stadtsanierunb)制 度 の 特 徴 は ， 以 下 の 4 点 に 集 約 さ れ る ．
・ 再開発への需要が高まるにつれて，再開発を必要とする地域に集中的に公金を投入してい
くことを基本姿勢としている．
・ 分権に関して市町村の都市再開発プロセスへの積極的介入を認めることで，単なる建築行
為の規制から地域内土地に対する開発利益の吸収という厳格な公的コントロールをかける．
・ 従来の都市再開発は既存建物を全面的に除脚した後，交通インフラの整備や地域経済の構
造転換を図ることを目的としたクリアランス型であったが，オイルショックを契機に既存
市街地の資産を活用した修復型再開発が主流となってきている．
・ 修復型再開発の最も大きなねらいは環境問題への対応であり，都市における生態系（エコ
ロジー）や都市景観，都市文化の保全から，持続可能性を考慮した循環型社会の実現がド
イツにおける都市開発の大きな課題となってきている．
すなわち，人口の減少は最近のドイツでも顕著な傾向を示しており，今後は経済的にも
人的資源においても縮小シナリオを想定したうえで，人々の都市生活を再構築するという
発 想 に よ り ，再 開 発 を 計 画 す る こ と が 必 要 と な っ て く る ．し か し な が ら ，90 年 代 に お い て
は，東西ドイツ統合による新たな都市基盤整備の財政負担問題もあり，都市再開発は都市
政策における最重要課題として位置付けられながら，縮小という全体潮流の中で進歩・発
第4章
諸外国における都市再開発の現状
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展の道を探るという困難に遭遇している．このように厳しい現状の中，ドイツでは柔軟性
の確保という視点から，さまざまな所与に配慮して市街地再開発事業が進められてきた．
このことは，見方を変えれば，依然としてスプロール化が進み，低質な市街地を多く抱え
ているわが国に対して，多くの示唆を与えてくれよう．
4.6 結 語
以 上 ， 先 進 4 カ 国 の 都 市 開 発 に 関 す る 現 状 を 振 り 返 る こ と か ら ， 特 に 最 近 の 20 年 間 に
おける国際社会での状況変化を見るとき，その内容は，わが国の都市再生における諸問題
解 決 に 資 す る イ ン セ ン テ ィ ブ に な る 得 る こ と が 理 解 で き た ．す な わ ち ，21 世 紀 に 向 け た 日
本の都市整備とこれに関連する法制度のあるべき姿を模索するとき，これら先進諸外国に
お け る 都 市 政 策 や 都 市 開 発 の 変 遷 と 現 状 お よ び 動 向 等 を 把 握 し ，こ れ ら を 参 考 に し な が ら ，
国際的な立場における日本の都市の将来像を描くことが，ますます重要になってくる．本
章においては，イギリス，アメリカ合衆国，フランス，ドイツの４カ国についてそれぞれ
現状を取りまとめた．
イ ギ リ ス で は ，80 年 代 の 都 市 に お い て 長 く 続 い た 経 済 不 況 に 起 因 し て ，失 業 者・犯 罪 の
増 加 な ど の 深 刻 な 社 会 問 題 に 悩 ま さ れ て い た ．こ れ に 対 応 す る た め ，1980 年 代 以 降 に サ ッ
チャー政権下で強力に推進された民間活力の導入と規制緩和に集約される．その主な具体
的 手 法 は ， エ ン タ ー プ ラ イ ズ ゾ ー ン (EZ=Enterprise Zone) と 都 市 開 発 公 社 (UDC=Urban
Development Corporation)が 有 名 で あ る が ，こ う い っ た 施 策 は 地 方 自 治 体 で は な く ，中 央
政府の強固なリーダーシップによって推進されていることに注意を払うべきであろう．ま
た ，都 市 政 策 に お い て も 大 胆 な 民 間 活 力 の 導 入 が 図 ら れ た ．90 年 代 以 降 は 引 き 続 き 民 間 企
業の資金やノウハウを活用しつつ，地球環境問題や雇用対策にも配慮した政策が進められ
た．疲弊した旧市街地の都市再開発においては，民間企業と地域住民のパートナーシップ
へ の 取 り 組 み が 多 く 見 ら れ る と こ ろ で あ り ， た と え ば 91 年 に 導 入 さ れ た シ テ ィ ・ チ ャ レ
ンジ制度は現在にも引き継がれている．なお，イギリスは立憲王国であることから，統治
的・財政的にも極めて強い中央集権体制を呈しているが，中央政府の法律運用は極めて柔
軟である．たとえば地方自治体には，条例制定権すら付与されていないにもかかわらず，
地 方 税 の 賦 課 率 の 決 定 や 徴 税 権 ・ 各 種 都 市 計 画 決 定 権 を 都 市 開 発 公 社 (UDC)に 一 定 期 間 与
えるといった，地方税率の実質的な自主決定権すら持たないわが国の自治体では，到底考
えられないような大胆な運用を実行している．
アメリカ合衆国の都市開発は，実際には民間開発業者の商業主義や連邦政府の覇権主義
に よ る も の で は な く ， 自 治 体 と 現 場 を つ な ぐ 活 動 を 行 う コ ミ ュ ニ テ ィ 組 織 (ま ち づ く り
NPO)の 努 力 に よ っ て 成 立 し た も の で あ る こ と が わ か っ た ． こ う い っ た ア メ リ カ 合 衆 国 に
お け る 動 向 は ，90 年 代 の イ ギ リ ス に 大 西 洋 を 渡 っ て 伝 わ り ，同 国 の 都 市 開 発 に お け る 施 策
NDC(New Deal for Communities)等 に お い て も 取 り 入 れ ら れ て い る ．
社会主義政権下での都市開発を経験するフランスでは，デファンス地区都市開発事業の
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開発負担金賦課に関する訴訟事件で都市開発に関する法制度整備の不備を指摘された結果，
その後の負担ルールと法制度を極めて厳格に整備させるに至った．従来から，多額の公共
財源を投入する大規模開発事業では，官と民，開発地区内と地区外における負担と受益の
問題が取りざたされてきたが，開発主体とそれ以外の土地所有者等との間における受益と
負担の関係を，より合理的な負担ルール設定に導いた点において，その意義は大きいと考
えられる．
イデオロギーの異なる国家統一を経験したドイツでは分権に関して，市町村の都市再開
発プロセスへの積極的介入を認めることで，単なる建築行為の規制から，地域内土地に対
する開発利益の吸収という厳格な公的コントロールに繋げている．また，従来のクリアラ
ンス型再開発から，既存市街地の資産を活用した修復型再開発が主流となってきており，
さ ら に 環 境 問 題 へ の 対 応 か ら 修 復 型 再 開 発 へ の 転 換 も 最 も 進 め ら れ て い る ．そ の ね ら い は ，
都市における生態系（エコロジー）や都市景観，都市文化の保全から，持続可能性を考慮
した循環型社会の実現にある．他方，再開発事業がもたらす土地への便益の帰着といった
考 え 方 か ら は ，キ ャ ピ タ ル ゲ イ ン を 期 待 し た 土 地 取 引 は 事 業 推 進 上 も 望 ま し く な く ，
「再開
発 期 待 思 惑 買 い 」の よ う な 投 機 的 な 土 地 取 引 を 排 除 す る た め の「 調 整 賦 課 金 制 度 」が あ る ．
これによって再開発利益を公共が回収できるメリットもあるが，実際には市町村による便
益の適切な算定が技術的に困難であることに加えて，土地所有者の投資意欲や開発動機を
必要以上に減衰させること等の理由から，適用例が限られている．このようなドイツの現
状 を 鑑 み て も ， 第 ５章 ～第 ７章 で 述 べ る よ う な ， 市 街 地 再 開 発 事 業 に お け る 適 切 な 収 支 制 度
への改善と公正で簡便な便益評価法の開発が望まれよう．
本章では，上述したように現在わが国の抱える多様な都市問題について，既に先進的な
取り組みを進め，多大な効果を上げているイギリス，アメリカ合衆国，フランス，ドイツ
について，多面的な視点から各国ごとの都市政策上の課題と実態を把握し，都市開発制度
の 比 較 か ら ，そ の ね ら い や 効 果 等 に つ い て ，既 往 研 究 や 文 献 を 中 心 に 検 証 し た ．そ の 結 果 ，
わが国の市街地再開発事業推進における問題解決のための多くの示唆を得ることができた．
本章で取り上げたきた諸外国における都市空間は，それぞれの国の歴史的，文化的，自然
的な特性を反映しており，都市計画制度もその文化を反映したものである．他方，わが国
の散発的な市街地形成と，中心市街地で生じている諸問題は，人口と経済活動の都市への
過度の集中や自動車交通への依存が主因ではなく，都市計画の失敗にも原因がある．都市
の魅力を再発見し，新たな価値を付加して次世代に伝えるためには，極めて貧相な環境と
空間に慣れてしまった多くの人々の感性を根本から変えなければならないと思う．
第4章
諸外国における都市再開発の現状
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【第 4 章 参 考 文 献 】
1) 下 條 美 智 彦 :イ ギ リ ス の 行 政 ,早 稲 田 大 学 出 版 会 ,1992.
2) 深 海 隆 恒 ・ 中 井 検 裕 : 都 市 開 発 と 民 活 主 義 イ ギ リ ス と ア メ リ カ に お け る 経 験 , 学 芸 出 版
社 ,1992.
3) 宇 沢 弘 文 :ヨ ー ロ ッ パ に お け る 都 市 の ル ネ ッ サ ン ス , 日 本 不 動 産 学 会 論 文 集 16 巻 2 号 ,
pp.9-14,2002,9.
4) 辻 悟 一 :イ ギ リ ス の 行 政 地 域 政 策 ,世 界 思 想 社 ,2001.
5) 高 見 沢 実 :イ ギ リ ス に 学 ぶ 成 熟 社 会 の ま ち づ く り ,学 芸 出 版 社 ,1998.
6) 田 島 裕 : イ ギ リ ス 法 入 門 ,有 甲 斐 ,1991.
7) 中 井 検 裕 ・ 村 木 美 樹 :英 国 都 市 計 画 と マ ス タ ー ・ プ ラ ン ,1998.
8) 渡 辺 俊 一 :比 較 都 市 計 画 序 説 － イ ギ リ ス ・ ア メ リ カ の 土 地 利 用 規 制 － ,三 省 堂 ,1990.
9) 建 設 省 都 市 局 :諸 外 国 の 都 市 計 画 ・ 都 市 開 発 ,ぎ ょ う せ い ,1993.
10) イ ギ リ ス 都 市 拠 点 事 業 研 究 会 :検 証 イ ギ リ ス の 都 市 再 生 戦 略 ,風 土 社 ,1997.
11) 大 野 輝 之 :日 本 の 都 市 は 救 え る か ,開 文 社 ,1990.
12) 大 野 輝 之 :現 代 ア メ リ カ 都 市 計 画 ,学 芸 出 版 ,1997.
13) 有 賀 隆 ・ 佐 藤 滋 : 複 合 用 途 型 大 規 模 都 市 開 発 の 計 画 策 定 プ ロ セ ス と 都 心 住 区 の 変 容 に 関
す る 研 究 － サ ン フ ラ ン シ ス コ に お け る Yerba Buena Center 開 発 と サ ウ ス オ ブ マ ー ケ ッ ト
地 域 の 事 例 － , 日 本 都 市 計 画 学 会 論 文 集 31 号 ,pp.709-714,1996.
14) 小 泉 秀 樹 :都 市 民 主 主 義 の 再 生 － ア メ リ カ の 都 市 再 生 政 策 の 歴 史 的 展 開 に 学 ぶ － , 日 本 不 動
産 学 会 論 文 集 16 巻 2 号 ,pp.15-21,2002,9.
15) 東 京 都 都 市 計 画 局 :ア メ リ カ 合 衆 国 に お け る 開 発 の 制 御 に 関 す る 調 査 ,1991.
16) 東 京 都 都 市 計 画 局 :均 衡 の と れ た 東 京 の 成 長 を め ざ し て ,1991.
17) 原 田 純 孝 :総 論 フ ラ ン ス － 現 代 土 地 法 制 の 構 造 と 展 開 ,岩 波 書 店 ,1983.
18) 原 田 純 孝 :フ ラ ン ス の 都 市 計 画 シ ス テ ム と そ の 主 体 ,社 会 科 学 研 究 44 巻 6 号 ,1993.
19) 原 田 純 孝 :フ ラ ン ス の 都 市 計 画 制 度 と 地 方 分 権 化 , 社 会 科 学 研 究 44 巻 6 号 ,1993.
20) 原 田 純 孝 他 :現 代 の 都 市 法 ド イ ツ ・ フ ラ ン ス ・ イ ギ リ ス ・ ア メ リ カ ,東 京 大 学 出 版 会 ,1993.
21) 元 岡 展 久 :ヴ ィ ク ト ル・ル イ に よ る パ リ の パ レ・ロ ワ イ ヤ ル 再 開 発 に つ い て ,日 本 建 築 学 会 論
文 集 533 号 ,pp.267-274,2000,7.
22) 早 田 俊 広 :デ フ ァ ン ス 地 区 都 市 開 発 事 業 の 過 程 で 生 じ た 開 発 者 負 担 金 訴 訟 事 件 の 意 義 と ，
そ れ に 対 す る 政 府 の 施 策 に 関 す る 研 究 , 日 本 不 動 産 学 会 論 文 集 15 巻 1 号 ,pp.58-68,2001.
23) ヴ ィ ン フ リ ー ト ・ ブ ロ ー ム , 大 橋 洋 一 :都 市 計 画 法 の 比 較 研 究 ,日 独 比 較 を 中 心 と し て ,日 本
評 論 社 , 1995.
24) 北 畠 照 躬 :都 市 計 画 ・ 都 市 再 開 発 ・ 都 市 保 存 西 ド イ ツ 建 設 法 典 の 概 説 ,住 宅 新 報 社 , 1990.
25) 大 野 輝 之 ・ レ イ コ ・ ハ バ ・ エ バ ン ス :都 市 開 発 を 考 え る ,岩 波 新 書 ,1994.
26) 岩 田 規 久 男 ,小 林 重 高 ,福 井 秀 夫 :都 市 と 土 地 の 理 論 ,ぎ ょ う せ い ,1992.
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27) 海 道 清 信 :コ ン パ ク ト シ テ ィ ,学 芸 出 版 ,2001.
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29) Peter Hall :The economics of growth and development, New York :St. Martin's
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Manual,1990.
31) Habe, Reiko: Citizen Motivation for Controlled Growth, PH. D.Thesis. Department of
Urban Study and Planning, M.I.T, 1983.
32) Johnson, William C.: The Politics of Urban Planning, New York Paragon House,1989.
33) Raumordnungsbericht:Der Bundesminister fur Raumordnungs,Bauwesen und
Stadtbau,Bone Bad Godesberg,1991.
34) DETR(1999a): Towards Urban Renaissance,Urban Task FORCE.
35) Kanneth G.Wills R.Kerry Turner Ian J.Bateman: Urban Plammimg and Management,
Cheltenham, E. Elgar , 2001.
36) Adams, Gerald D.: Mission Bay Plan, In Planning, 1988.
37) Smith Herbert H.: Planning America’s Communities.Pradise Found? Pradise Lost? ,
Chicago Planning Press,1991.
38) Tatigkeitsbericht:Verband der Wohnungswirtschaft in Nidersachsen und Bremen
E.V.,Hannover,1990,1991.
39) Raumordnungsbericht:Der Bundesminister fur Raumordnungs,Bauwesen und
Stadtbau,Bone Bad Godesberg,1991.
40) Federal German Ministry for Regional Planning, Building, and Urban Development
: The renewal of historic town centres in nine European countries : France, Great
Britain, Italy, the Netherlands, Poland, short reports, Austria, CSSR, Hungary,
Switzerland,1975.
41) David Shaw, Peter Roberts, James Walsh: Regional planning and development in
Europe, Aldershot : Ashgate , 2000.
42) David Adams: Urban planning and the development process, London ; Bristol, Pa.
UCL Press , 1994.
43) Alex Wright: Scotland ; the challenge of devolution, Aldershot : Ashgate , 2000.
44) Philip Garrahan, Paul Stewart: Urban change and renewal ; the paradox of place
Aldershot : Avebury , 1994.
第4章
諸外国における都市再開発の現状
- 114 -
-115 -
第 5 章 市街地再開発事業の収支構造
5.1 概説（収支からみた事業背景）
第 2，第 3 章 で述べたように，施行以来，およそ３０年が経過した都市再開発法は，極めて脆弱であっ
たわが国の都市における防災機能の向上と，絶対的容量の不足していた公共施設の整備推進に大き
な役割を果たしてきた．しかしながら，その収支構造は，都市における建物需要の不足を前提として，収
入を保留床処分金と公共からの補助金に依存する内容となっており，今日のようなデフレ傾向の続く低
成長時代においては，事業そのものの成立がますます困難になっている．
そこで本章では，市街地再開発時事業の収入において，その大部分を占める保留床処分金収入の
不確実性に着目した財務分析を行い，その特性を明らかにする．一般に，保留床価格決定メカニズム
は，事業完成によって更新されることになる都市機能が誘引する地価の上昇を当初から折込済みであ
るという構造的な問題を有している．これは，権利変換計画策定時に推定された保留床価格が，建物
完成時まで不変であることを前提に進められる，言わば安定かつ穏やかな経済状況の持続が，事業成
立のための必要条件となっている．このような，非現実的状況を想定した現行制度の問題点を踏まえ，
実際には変動を続けている保留床価格と，事業実行可能性との関係について，将来の保留床価格が
中心極限定理により確率的に正規分布に従うものと仮定し，保留床価格の変動状況ごとに事業が成立
する確率を求め，それらの関係について考察することとする．
5.2 事業成立の可能性検討に関する既往研究
現下，低迷混沌とした社会経済状況にある市街地再開発事業の資金計画について，特に収支
計画に関する既往の調査・研究をみると，極めて厳しい状況下にある組合施行型の再開発事業
・
・
に着目し，事業計画策定時に作成された保留床処分予定価格と市場価格とのずれ が長期化を誘
引し，そのことがさらに市場価格と保留床価格の乖離を拡大させるといった悪循環の構造をア
ンケート調査とその分析によって示した七条ら
1) の研究がある．また，赤西 3) の研究では，近
年，再開発事業の頓挫が多発している原因は，主として事業の長期化にあることに着目し，全
国の 80 地区の再開発事業者に対する詳細なアンケートを行い，ここで得られたデータから，
事業規模と期間等に関する集計と分析を行っている．その結果から，現行の市街地再開発事業
の成立メカニズムと，現在の社会経済状況を考慮すると，これからの事業推進には分割施行制
度等の積極的な導入により，社会経済状況の変化に対応できる柔軟な事業制度への転換が必要
であることを主張している．しかしながら，これらの研究では，現在，再開発事業推進上の大
きな障害となっている経済停滞と収支構造の関係や，保留床価格決定のメカニズムには直接触
れられていない．したがって，本章では，現行の再開発制度による収支構造における事業採算
性と，社会経済状況の変化との関係を定量的に明らかにすることにより，新たな再開発制度創
設の必要性を示すこととする．
第5章
市街地再開発事業の収支構造
- 116 -
5.3 市街地再開発事業の収支構造における問題点
5.3.1 補助金制度と長期化
今日まで実施された多くの市街地再開発事業の目的は，経済成長時代を背景に都市の防災機
能の向上を主とした公共施設整備需要への対応に終始してきた．そして 第 3 章 では，市街地再
開発事業が従前資産評価から権利変換計画策定，権利床取得（保留床処分）といった権利変換
制度による事業遂行のため，社会経済状況の変化に迅速に対応できずに長期化に陥りやすい構
造となっていることを，実データの分析等から明らかにした．他方，保留床処分金に次いで収
入の大きな部分を占める公共からの補助金に関しては，原則として工事費・補償費を基本に全
体事業費の額に応じて交付される構造となっているため，好景気の時代においては，地元経済
への波及効果を期待し，より多くの補助金獲得のために実際の需要を見誤った過大な施設が計
画される傾向にあった．しかしながら，このことは後々になって収入に見合わないランニング
コストの負担問題を発生させ，第 3 セクターや地元自治体等の財政を大きく圧迫する一因とな
っている．このような背景の中，今後は低成長期における低容積型再開発や分割小規模施行へ
の対応も考慮する必要がある．
5.3.2 経済停滞下における市街地再開発事業
図 5-1 に都市再開発法施行（昭和 44 年）以降の，全国における市街地再開発事業の進捗状況
を示す．
都市計画決定数
800
権利変換認可完了数
700
事業完了数
600
500
地
区 400
数
300
200
100
0
45
47
49
51
図 5-1
53
55
57
59
61
63
2
4
6
年度
昭和 44 年以降の再開発事業進捗状況
8
10
12
平成元年に始まった大都市部における地価の下落から，その後，バブル経済がほぼ完全に崩
壊した平成 3 年頃までは，一貫して順調な伸び率で推移してきたが，以降，急激な行き詰まり
を表している．これは不動産価格の急速な下落と，需要そのものの減退を背景に保留床処分が
一層困難を極めているため，多くの市街地再開発事業が計画段階で頓挫している状況を表して
いるものと考えられる．
-117 -
5.4 市街地再開発事業の収支構造と事業成立確率の定式化
5.4.1 収支構造の定式化
独立採算制で施行される市街地再開発事業の収支は，一般に次式で表される．
収支= pA − (C + I + J + H − N )
（5-1）
ここで
ｐ :保留床処分単価 A :保留床面積 C :建設費
I :支払利子 J :事務費
H :補償費
N :補助金
p は計画時の保留床処分単価の見積り額とする．
また，事業の収支内容を表す収支係数 B を式(5-2)のように定義する．
pA + N
C+I+J +H
B=
(5-2)
実際の事業では処分時の市場性を考慮しながら B = 1 となるように保留床処分単価 p と保留
床面積 A を見積る．したがって，計画時点で設定された保留床処分単価 p が事業完了後も保証され
るという前提により収支がバランスするため
1=
p A+ N
C+I+J+H
(5-3)
が成立する．
しかしながら，実際には，事業完了時における保留床価格は不動産市場の影響を受けること
から価格変動リスクが存在する．よって，計画時床価格を 1 とし，処分時の保留床価格 p * と
すると， p * ≧1 で収支がとれて事業が成立することになる．ここで，簡単のため計画時から
処分時まで保留床面積 Ａ は変化しないものとする．(1 として以降消去する．)
さらに，補助金 N は定率方式と仮定し，事業支出に対する補助率 α を式(5-4)のように定義する．
α=
N
C+I+J +H
(5-4)
式(5-2) ，(5-4)から式（5-5）が導かれる．
B = (1 − α ) p * + α
（5-5）
なお，0≦α＜1 より，実際の保留床処分単価が見積り額以上となるとき（すなわち p * ≧1 の
とき），収支係数： B ≥ 1 となり事業が成立する．
同様に保留床処分単価が見積り額より小さくなるとき（ p * ＜1 のとき），収支係数： B < 1 と
なり赤字の補填等が必要となる．
5.4.2 事業成立確率の定式化
保留床処分単価 p * には，その市場性から価格変動リスクがあり， p * は確率的に変化するも
のとする．そのとき収支係数 B がある値 B 0 より大きくなり事業が成立する確率を定式化する．
ここで，中心極限定理により， p * が平均 p 0 ，分散 σ 2 の正規分布に従うものとすると式(5-6)
第5章
市街地再開発事業の収支構造
- 118 -
より，事業の収支係数 B は平均 (1 − α ) p 0 + α ，分散 (1 − α ) 2σ2 の正規分布に従い，その確率密度関数
は式(5-7)で表される 8) ．
f ( B) =
 1 B − (1 − α ) p 0 − α 
exp − ⋅

(1 − α ) 2σ2
2π(1 - α )σ  2

1
(5-7)
また，事業の収支係数がある収支係数 B o より大きくなる事業成立確率を Pr ( B o ) とおくと，
式(5-8)で表される．
∞
Pr( B0 ) = ∫ f ( B ) dB
Bo
 Bo − (1 − α ) p 0 − α 

= 1 − Φ
(1 − α )σ


(5-8)
ここで， Φ (*) は標準正規分布の累積密度関数である．
5.5 シナリオの設定と分析
5.5.1 状況の設定
前節で求めた式(5-8)から事業成立の確率を求め，それらを比較するため，過去の不動産市況
の推移を参考に処分時床価格 p* と分散σ の状況ごとに下記のようなシナリオを設定し 表 5-1
2
に示す．
表 5-1 価格変動・状況シナリオの設定
価格シナリオ
状況シナリオ
下落(大)
下落(中)
下落(小)
安定
上昇(小)
上昇(中)
上昇(大)
p* =0.8
0.90
0.95
1.00
1.05
1.10
1.20
混乱期（大） 混乱期（中） 混乱期（小）
σ2=0.5
0.30
0.20
収束期
0.10
安定
0.05
5.5.2 分 析
設定シナリオの組合せごとに，収支係数 B が 1.0 以上になる確率を求める．また，一般的に
開発事業者が収支計画策定後の目標として定めている約 5％の支出削減が達成された場合を想
定し，その事業収支改善効果実行の影響をみるため，収支係数 B 0 が 0.95 以上となる確率につ
いても設定シナリオごとに求める．
5.5.3 補助率の算定
旧建設省が示す（市街地再開発標準収支モデル
る．
4）表
5-2，表 5-3 参照 ）を適用し，補助率αを求め
-119 -
表 5-2
標準収支モデルにおける支出
支　出
分　類
補償費（Ｈ）
事務費（Ｊ）
工事費（Ｃ）
利子負担(I)
費　目
用地買収費
建物買収費
その他補償費
等
調査設計計画
費
事
務
費
除 却 費 等
工
事
費
借入金利子
合　計
金　額
1,260
186
構成費
11.70%
1.73%
171
1.59%
448
500
365
7,560
277
10,767
4.16%
4.64%
3.39%
70.21%
2.57%
100.00%
表 5-3
分類計
対C比率
備考
1,617
20.40%
948
11.96%
7,925
100.00%
277
10,767
3.50%
135.86%
Cに依存
対C比率
15.54%
備考
Cに依存
Cに依存
標準収支モデルにおける収入
収　入
分　類
補助金（Ｎ）
床処分金（Ｐ．Ａ）
費　目
補
助
金
保留床処分金
合　計
金　額
2,349
8,418
10,767
構成費
21.82%
78.18%
100.00%
上記収支を前出の
(5-4)
α = N /(C + I + J + H )
に対して ， 表 5-2，表 5-3 の C :建設費
I :負担利子 J :事務費
H :補償費
N :補助金を 代入する
と 補助率:α=0.218 が求められる．
5.5.4 分析結果と比較
求めた補助率α=0.218 を式(5-8)に代入して事業成立の確率を計算した．その結果を
表 5-4，5-5 に示す．
表 5-4
事業成立の確率計算結果
B0 =1 の場合
価　格　シ　ナ　リ　オ
下落(大) 下落(中) 下落(小) 安定 上昇(小) 上昇(中) 上昇(大)
p* =0.8
0.9
0.95
1
1.05
1.1
1.2
状 混乱期（大） σ2=0.5
況 混乱期（中） 0.3
シ
ナ 混乱期（小） 0.2
リ
収束期
0.1
オ
安定
0.05
34.45
25.25
15.86
2.75
0.00
表 5-5
42.07
36.94
30.85
15.87
2.27
46.02
43.38
40.13
30.85
15.85
50.00
50.00
50.00
50.00
50.00
事業成立の確率計算結果
53.98
56.62
59.87
69.15
84.13
57.93
63.06
69.15
84.13
97.72
65.54
74.75
84.13
97.73
99.99
B0 =0.95 の場合
価　格　シ　ナ　リ　オ
下落(大) 下落(中) 下落(小)
p* =0.8
0.9
0.95
状 混乱期（大） σ2=0.5
況 混乱期（中） 0.3
シ
ナ 混乱期（小） 0.2
リ 収束期
0.1
オ
安定
0.05
39.28
32.51
24.82
8.68
0.32
47.13
45.22
42.85
35.92
23.53
51.11
51.86
52.78
55.55
61.00
安定
1
55.09
58.44
62.54
73.88
89.96
上昇(小) 上昇(中) 上昇(大)
1.05
1.1
1.2
59.01
64.80
71.56
87.28
98.87
62.85
70.76
79.38
94.95
99.95
70.12
84.05
90.65
99.58
100.00
第5章
市街地再開発事業の収支構造
- 120 -
ア） 業成立の確率と処分時床価格 p* との関係を明らかにするため，事業成立の確率（ B が 1.0 と 0.95
を超えるそれぞれのケースについて）を縦軸に，処分時床価格 p* を横軸にとり，分散値σ の値ごと
2
にプロットしたものを 図 5-2，5-3 にそれぞれ示す．
イ） 事業成立の確率と分散値σ の関係を明らかにするため，事業成立の確率（ B が 1.0 と 0.95 を超
2
えるそれぞれのケースについて）を縦軸に，分散値σ を横軸にとり，床価格 p* の値ごと
2
にプロットしたものを 図 5-4，5-5 にそれぞれ示す．
σ2=0.1
100
事業成立の確率
事業成立の確率
σ2=0.05
2
σ =0.2
80
σ2=0.3
σ2=0.5
60
σ2=0.1
100
50
40
80
σ2=0.5
60
50
40
0.93
20
20
0
0.75
0.95 1.0 1.05
床価格 p*
0.85
1.15
0
0.75
1.25
図 5-2 事業成立の確率と床価格 p*の関係
事業成立の確率
事業成立の確率
p* =1.05
p* =1.0
40
p* =0.95
20
0
0.1
図 5-4
0.2
80
60
p* =0.95
40
p* =0.9
p* =0.8
0
0.3
0.4
0.5
2
事業成立の確率と分散値σ の関係
（床価格
= 0.95 のとき
20
p* =0.9
p* =0.8
0
1.25
p* =1.2
p* =1.1
p* =1.05
p* =1.0
100
p* =1.1
1.15
事業成立の確率と床価格 p*の関係
2
p* =1.2
60
0.95
1.05
床価格 p*
（分散値σ 別） B0
2
80
0.85
図 5-3
（分散値σ 別） B0 = 1 のとき
100
σ2=0.2
σ2=0.3
σ2=0.05
p * 別） B0 = 1 のとき
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
図 5-5 事業成立の確率と分散値σ の関係
2
（床価格
p * 別） B0 = 0.95 のとき
ウ） また，式(5-8)（確率密度関数）による計算結果について，その一例を 図 5-6 に示す．
-121 -
Pr( B ≥ 1) =
∫
∞
1
より
f ( B ) dB
2
α
β
1.5
1
0.5
0.5
0
－0.5
図 5-6
ケース α 床価格
※たとえば，処分時床価格
1.5
2.0
計算結果の例（ B0 ＝1）
p * =0.8
p * =0.8
ケース β 床価格
σ 2 =0.3
分 散
Pr=0.2525
確 率
分 散
確 率
1
σ 2 =0.5
Pr=0.3445
2
p * が 0.8 で同値の時期であっても分散σ の相違により事業成立の確率に差
が生じていることがわかる．
・事業成立の確率と将来床価格 p*， 分散σ との関係
2
ア） 図 5-2 から事業成立の確率と床価格 p* との関係は，処分時の床価格 p* が 1 以上の場合，
2
同じ変動率であっても分散σ （価格の確率的なばらつき）が小さくなるほど成立確率は
高くなるが，逆に p* が１より小さいときには分散σ が大きいほど成立確率は高くなる
2
ことが明らかになった．
イ） 図 5-4 から事業成立の分散σ との関係からは，床価格 p* の値に関わらず，分散σ （価
2
2
格のばらつき）が大きいほど成立確率は 50％付近に収束する傾向が確認された．また分
散σ が小さいほど床価格 p* の影響を強く受けることが確認された．
2
ウ）
図 5-3 からは 5％の事業収支改善が達成されたと仮定したケース（ B 0 ＝0.95）では，
床価格 p* が 0.93 以上で，どのような分散σ の値をとっても事業成立の確率が 50％を超
2
えることが確認できた．このことは，事業費の事業収支改善効果が全体収支にその数値
以上の好影響を与えることを示しているものと考えられる．
エ）
また，同じく 図 5-5 から約 5％の事業収支改善が達成されたと仮定したケースでは，
p* =0.95 以上で事業の成立確率が 50％を超えることが確認できた．
5.5.5 過去データを用いた実証
以前から，市街地再開発事業で建設される保留床は即時処分性の高い住宅が大半を占めて
おり，床処分金収入額はマンション価格市場の状況に大きく影響されてきた．また，商業床
第5章
市街地再開発事業の収支構造
- 122 -
や業務床の計画では需要低迷が続く中，キーテナントを始めとした商業施設構成やデサイン
の工夫等により事業成立への創意工夫がなされているが，業務商業型の再開発の計画成立は
都心の好立地に限定されているのが現実である．このことから，多くの一般的な再開発では，
マンション価格市況の変動による床処分金額の多寡に今後とも大きく影響を受けるものと考
えられる．そこで，過去のマンション価格市況
3) と， 表
5-6 に示す都市計画決定地区数のデ
ータを用いて，経済状況の異なる時期を設定し，5.5.2 と同様の分析を行い，各期間に対応す
る都市計画決定地区数と本研究のモデルから求めた事業成立の確率を比較した．その結果を
表 5-7， および 図 5-7 に示す．
表 5-6
年別都市計画決定地区数
事業年
83－86
87－90
89-92
91-94
94-97
97-00
都市計画決定数
91
147
149
110
20
18
表 5-7
期間別マンション価格変動率・価格分散・事業成立の確率
状 況
安定成長
バブル前
バブル期
バブル後
収束期
停滞期
事業年
83－86
87－90
89-92
91-94
94-97
97-00
床価格p*
1.0325
1.8700
1.0250
0.7356
0.8946
0.8728
分散σ
0.0561
0.2822
0.1306
0.0776
0.0752
0.0300
B=1確率
71.88
99.89
57.59
0.00
8.05
0.00
B=0.95確率
95.72
99.95
75.21
0.50
29.08
1.80
2
B=0.95
100 B=1.0
事業成立の確率
確
率
160
80
都市計画決定
120
60
80
40
40
20
0
0
86
図 5-7
地
区
数
90
92
年次
94
97
2000
過去の事業成立確率試算結果と都市計画決定地区数の推移
-123 -
データと計算結果から，バブル崩壊後の 91 年～94 年と経済停滞下の 97 年～2000 年におい
ては，その都市計画決定地区数の減少から事業実施のインセンティブは大きく低下していると
考えられ，多くの事業者が現行収支制度下では事業成立の可能性は極めて低いものと判断して
いることがうかがえる．また，逆に 83 年～86 年の高度成長期や 87 年～90 年のバブル期では，
都市計画決定地区数および事業実施地区数とその成立確率は極めて高く，現行制度は成長経済
を前提とした仕組みであることが，過去の都市計画決定地区数の実績と事業成立の確率によっ
て確認された．
なお，94 年には，事業成立の確率が極めて低下しているにもかかわらず，118 もの地区で都
市計画決定がなされているが，これは好景気の時に一旦意思決定された事業が，その後の経済
状況の著しい変化に遭遇した場合においても，機動的に中止等の見直しができなかったことを
表している．すなわち，公共事業の意思決定システムにおける課題を露呈しているものと推察
できる．
5.6 結語
本章では，再開発事業の収支構造をモデル化し，床価格 p*，収支係数 B ，補助率αを定義し，
床価格はその市場性から確率的に変化するものと仮定して市街地再開発事業が成立する確率を
求めた．また，この方法により，想定した複数のシナリオごとに事業が成立する確率を求め，
そ れ ら の 比 較 ・ 検 証 を 行 っ た ． そ の 結 果 ， 処 分 時 の 床 価 格 p* に 加 え て ， 床 価 格 の 確 率 的 な
・
・
・
・
2
ばらつき の指標である分散σ に関しても事業成立の確率に大きな影響を与えるという構造が
判明した．また，過去のマンション価格の推移を用いて，同様に事業成立の確率を求めた結果，
図 5-7 に示すように，その確率が低い停滞期やバブル後には，再開発事業も行き詰まり傾向を
示していることを確認した．既往研究や再開発事業者へのヒアリング等から，床価格が下落局
面にあるときには収支は赤字となり上昇局面では開発利益が生じるという基本的な構造につい
ては従来から自明とされていた．しかしながら本章では，それぞれの局面において不動産の価
格が確率的に変化するという前提によって分析した結果，同じような価格変動の不動産市況（マ
ンション市況）局面であっても，その価格変動のばらつきの差によって，事業が成立する確率
に大きな差が生じるという知見を得た．今後，本章の成果に，将来トレンドとして，処分時の
予想床価格 p* や分散σ ，事業収支改善目標値としての B 0（たとえば本研究において使用した
2
一般的な再開発事業者の収支改善目標である 0.95）を，収支計画のみによらず的確に設定する
ことができれば，現行制度下における事業成立の可能性を予測することが可能になるものと考
えられる．
本章の分析で用いた将来の床価格 p* や分散σ の予測については，現時点では過去データを
2
用いるか，例えば収支モデルの精度から算出する方法が考えられるが，より高精度な分析を目
指したデータのハンドリング等については今後の研究の課題としたい．また， 第 2 章 でも指摘
したように，必要性よりも収益性に重点が置かれた全国一律的な現行の補助金施策では，経済
第5章
市街地再開発事業の収支構造
- 124 -
停滞期には多くの頓挫事業を生じさせ，逆に好況期には収益をもたらす事業にまで補助金を交
付するという社会的な矛盾を生じさせる可能性を指摘したが，本章の収支構造の検証によって，
その構造が定量的に明らかになった．この点については，今後の経済停滞を考慮した収支計画
立案の方法も踏まえて， 第 7 章 において，さらに詳しく述べることとしたい．また，本章の成
果を用いて，たとえば計画時と処分時における不動産価格の変動率等から事業成立の確率を求
め，これらを考慮した新たな採択基準を設けることで，より適切な補助金の執行に資するもの
と考えられる．
第 3 章 においても述べたように，市街地再開発事業は補助金をひとつのインセンティブとした独立採
算制度をとっている．このため，本章で指摘したような，経済停滞による極めて深刻な問題が全国各地
で生じている．独立採算制度は，一見公正にみえる収支制度ではあるが，再開発事業が行われている
地方自治体では，不採算事業を終了させるために，条例によらない補助金を支出したり，市場価格以
上で保留床を買い取る等，多額の税が投入されて各地で大きな社会問題となっている．1995 年に精算
を終えた兵庫県下のある公共団体施行の第 1 種再開発事業地区では，市が保留床を市価の 2.3 倍の
価格で市の施設として買い取った事実が市民の知れるところとなり，公金の違法支出として，その返還
が提訴される問題に発展している．本章で指摘したように，経済状況の変化を考慮できない現行の事業
制度における歪みの当然の帰着であろう．無論，全国の多様な地域性や経済状況等をすべて考慮した
仔細な制度を，国が遺漏なく策定することなどはできるはずがなく，そうであればこそ，今こそ大局的視
野に立った国土計画立案に重点を置くべきである．現在，地域性や個別性に起因する不採算事業は，
追加補助という名の税で埋め合わされるにもかかわらず，収益事業によるキャピタルゲインは正しく社会
に還元されているとは言い難い．このような極めて不条理な状況は早急に解消しなければならず，その
ためにも，より科学的な収支構造の分析方法や事業効果の計測手法の開発が望まれよう．
-125 -
【第 5 参考文献】
1) 七条典之,浅見高司,松本正宏:市街地再開発事業における資金計画に関する調査, (社)全国再開発
技術研究所, 2001.
2) 赤西五十二:再開発の事業迅速化に関する考察,(社)全国再開発技術研究所, 2000.
3) ＣＲＩ研究所:CRI データファイル 2001/06,2000.
4) 建設省住宅局市街地建築課:市街地再開発 2000,2000,pp.112-116.
5) 日本不動産経済研究所:2000 全国マンション市場動向,2000,pp.6-63.
6) 小幡真也他:事業採算性から見た住宅系再開発事業の推進方策に関する考察,(社)開発コーディネ
ーター協会 再開発研究№3,1986,pp.49-59.
7) 吉田孝之他:費用便益からみた市街地再開発事業の効果に関する考察,(社)再開発コーディネータ
ー協会再開発研究№18,1999,pp.79-85.
8) 全国市街地再開発協会:日本の都市開発
9) 亀田弘行,池淵周一,春名
第 5 集,2000,p754.
攻:新体系土木工学 2 確率・統計解析,技法堂出版,1988,
第5章
市街地再開発事業の収支構造
- 126 -
- 127 -
第 6 章 市 街 地 再 開 発 事 業 の効 果 計 測
6.1 概 説
効率的で質の高い国民本位の行政を実現し，国民に対するアカウンタビリティを果たす
こと等を目的として政策評価制度が導入され，公共事業についても執行手法の改革に向け
た 取 り 組 み が な さ れ て い る ． 旧 建 設 省 で は ， 所 管 す る 新 規 採 択 事 業 に つ い て 平 成 11 年 度
か ら 原 則 的 に 費 用 対 効 果 分 析 の 実 施 を 義 務 付 け ， そ の 分 析 手 法 と B/C (費 用 便 益 費 比 )の 基
準 値 等 を 事 業 の 特 性 ご と に 定 め て い る ． さ ら に 平 成 14 年 度 か ら は 法 律 に 基 づ い て 政 策 評
価が実施されたところである
1)
．本 章 で は ，公 共 事 業 全 般 と 市 街 地 再 開 発 事 業 の 費 用 対 効
果計測に関して，その現状と課題を述べるとともに，今後の計測技術の精緻化・多様化に
関 し て ，6.2 に お い て 他 事 業 と 相 乗 効 果 を 着 目 し た 実 証 的 な 便 益 の 計 測 を 行 い ，6.3 で は 不
確実性を考慮した便益の計測方法を提案する．
6.1.1 公 共 事 業 評 価 の実 際
(1) 評 価 指 標 の活 用 状 況
政府における各公共事業の評価指標活用の現状を概観すると，たとえば国土交通省の河
川局・道路局等の旧建設省所管事業では，投資効率性を判断する指標として費用便益分析
比 (B/C)の み を 算 定 し 提 示 す る こ と と し て い る ．一 方 ，鉄 道 局・港 湾 局 等 の 旧 運 輸 省 所 管 事
業では，投資効率性を判断する指標として，多面的に情報が得られること，さらに指標の
わ か り や す さ と い っ た 観 点 か ら ，費 用 便 益 分 析 比 (B/C)に 加 え て 純 現 在 価 値 (NPV)を 算 定 す
ることとしている．
具体的な評価指標の活用については，投資効率性確保を事業採択時の条件としているこ
と か ら ，多 く の 事 業 に お い て 費 用 便 益 分 析 比 (B/C)が 1.0 ま た は ，そ れ 以 上 の 値 を 判 断 基 準
値としている
2)． し か し な が ら ， す べ て の 事 業 に お い て ， 上 記 の 投 資 効 率 性 の 指 標 の み で
事業採択している訳ではなく，事業実施環境を含めた総合的な観点から判断がなされてい
る．このことは，現在は事業実施のすべての効果を便益として把握できていないという計
測技術上の問題と事業遅延等，事業採択後の事業環境変化における不確定要素の存在が理
由としてあげられる．
(2) 評 価 指 標 の取 り扱 い
現 在 ， 国 土 交 通 省 所 管 の 公 共 事 業 に つ い て は ， 表 6-1 に 示 す 基 準 に よ り ， 新 規 採 択 時 評
価の際にすべての事業で費用便益分析が実施されている
3)．
一 方 ，費 用 便 益 分 析 の 結 果 は ，
事業間における優劣の判断材料としてではなく，各事業の投資効率性の有無を確認するた
めの指標として活用すると説明されている．上述した，計測技術上の問題と，事業採択後
第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 128 -
の事業環境変化における不確定要素の存在は，現時点では解決は困難であるため，費用便
益 分 析 比 (B/C)は 投 資 効 率 性 の 有 無 を 判 断 す る た め の 指 標 と し て 活 用 さ れ て い る ．な お ，事
業 の 投 資 効 率 性 は ， 費 用 便 益 分 析 比 (B/C)， 純 現 在 価 値 (NPV)， 経 済 的 内 部 収 益 利 (EIRR)
のいずれかによって確認することとなっている．
表 6-1 各 事 業 における評 価 指 標 取 り扱 いの概 要
河川局、道路局、都市局、住宅局、地域整備局
鉄道局、港湾局、航空局
算定指標
費用便益分析比(B/C)
費用便益分析比(B/C)
純現在価値(NPV)
経済的内部収益利(EIRR)
活用状況
投資効率性を有することを新規事業採択時の要
件としている。多くの事業においては費用便益分
析比(B/C)≧1.0※1またはそれ以上の値を判断
基準値としている。
同左
事業間における優劣の判断材料としてではなく、
各事業の投資効率性の有無を確認するための指
標としている。※2
同左
※1 道 路 事 業 ， 街 路 事 業 （ 都 市 地 域 整 備 局 所 管 ） につ い て は， B / C が 1 .5 以 上 を 採 択 要 件 としてい る ．
※2 市 街 地 再 開 発 事 業 では， 事 業 間 の 優 劣 を 判 断 するた め に B / C が利 用 されてい る．
※3 国 土 交 通 省 資 料 を 元 に 活 用 状 況 欄 を 筆 者 加 筆
6.1.2 市 街 地 再 開 発 事 業 の評 価 の現 状
社会的に望ましい費用便益分析とは，より効果的な計画策定につながるものでなければ
な ら な い ． 旧 建 設 省 が 編 纂 し た 「 市 街 地 再 開 発 事 業 費 用 対 効 果 分 析 マ ニ ュ ア ル 」 4)に お け
る市街地再開発事業費の効果計測方法は，キャピタリゼーション仮説の下，事業の効果が
すべて地価に帰着するものと仮定し，事業の効果を地価の上昇分によって計測できるヘド
ニック・アプローチによることとなっている．しかしながら，このヘドニック・アプロー
チに関して，地価関数の形式決定や説明変数のとり方次第では，その測定結果に大きな差
が生じること等の課題が指摘されている
5)． ま た ， マ ニ ュ ア ル で は ， こ の 分 析 結 果 は 同 一
地区におけるオルタナティブの比較検討に用いるものであり，地域間の比較のために利用
してはならないとしているが，現実には，複数の候補の再開発事業間における優劣比較に
利用し，その結果から国庫補助採択を決定している
6)． こ の よ う に ， 評 価 技 術 自 体 に は ま
だまだ改良の余地が残されているにもかかわらず，実務的な適用は年を追うごとに進めら
れ，それらの結果が既成事実として積み上げられつつある．今後ともプロジェクト実施の
意思決定や複数候補事業の峻別にまで広く利用されることは明らかであり，アカウンタビ
リティとコンセンサス確保の視点から，より多面的な分析が求められている．
- 129 -
6.2 交 通 基 盤 整 備 事 業 との相 乗 効 果 を考 慮 した効 果 計 測 の必 要 性
本章では，評価手法の精緻化・多様化確保の観点から，現在，鉄道連続立体交差事業や
地下鉄建設等の大規模交通施設整備の事業実施計画において，その主たる事業者である地
元自治体等には，相乗効果を理由に市街地再開発事業や土地区画整理事業などの都市開発
事業の同時実施，いわゆるセット採択が国庫補助金交付の必要条件として政府から義務付
けられている点に着目する．このような方針による都心部での重点的な公共投資政策の結
果，短期間に多様な都市基盤が整備され，相当の効果が発揮されてきたことは周知の事実
で あ る ．し か し な が ら ，セ ッ ト 採 択 条 件 の た め に ，市 街 地 再 開 発 事 業 単 独 で の 実 施 を 諦 め ，
あるいは資金調達のために延期を余儀なくされている例は数多く存在する．潤沢な資金を
持たない多くの地方自治体にとっては，相乗効果を理由にセット採択を義務付けてきた政
府自身が，それらを定量的に求める方法や根拠を示していないということは，税を原資と
した補助金の公正な執行という国民的視点からみても，問題があると言わざるをえない．
6.2.1 市 街 地 再 開 発 事 業 の評 価 に関 する既 往 研 究 と本 章 の位 置 付 け
以上のような現状を踏まえて，市街地再開発事業の経済効果分析に関する主な既往の調
査・研究を概観すると，再開発事業による便益の帰着について，マクロベースとミクロベ
ースに分類し，事業ごとの経済効果を計算・集計した伊賀ら
7)の 研 究 や ， 現 在 ， 政 府 の 唯
一の事業採択要件がヘドニック・アプローチにより算出された費用便益比であることの問
題点を指摘し，今後は純現在価値等を新たな指標として導入することと，費用と便益のバ
ランスを考慮することも重要であると主張している吉田ら
8)の 研 究 が あ る が ， こ れ ら は い
ずれも再開発事業単独での費用便益算出とその結果の活用方法に関する内容である．これ
に対して，宮本ら
9)は ， ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ る 便 益 計 測 に お け る 相 乗 効 果 に つ い
て ，「 規 模 の 経 済 」と「 範 囲 の 経 済 」に よ る 起 源 分 離 を 提 案 し ，一 般 に ，あ る 要 因 の 便 益 増
分は，他の要因に対しても複合的に便益増加要因となりうることから，非線形の地価関数
を定義して，地下鉄整備と商業関連施設開発がもたらす相乗効果について，仙台市を例と
し，それぞれの事業が単独で実施された場合と同時に実施された場合を算出して，その差
から相乗効果を計測している．
そ こ で 本 研 究 で は ， 前 出 の 「 市 街 地 再 開 発 事 業 の 費 用 便 益 分 析 マ ニ ュ ア ル 」 4)に も 示 さ
れ て い る ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ り ， 平 成 19 年 度 の 完 成 を 目 指 し て 実 際 に 地 下 鉄 建
設事業と市街地再開発事業が進められている「京都市天神川地区」と，既に事業が完了し
た 「 京 都 市 山 科 駅 前 地 区 」， 同 じ く 「 北 大 路 タ ウ ン 」 の 3 地 区 を 例 と し て ， 何 も 整 備 さ れ
て い な い 状 態 （ without） か ら 再 開 発 事 業 が 実 施 さ れ た 場 合 （ with 再 開 発 ） と ， 地 下 鉄 整
備 （ with 地 下 鉄 ） が 実 施 さ れ た 場 合 の そ れ ぞ れ の 便 益 を 求 め ， さ ら に 両 方 の 状 態 （ with
再開発＋地下鉄）での便益を計測し，それらの結果の比較から相乗効果を定量的に求める
ものとする．通常，ヘドニック・アプローチでは，選択される地価関数の構造やパラメー
第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 130 -
タ値により相乗効果が計測されるが，関数形の選定や説明変数の選択は基本的には分析者
の判断に委ねられているのが現状である．そこで，地価関数に関して，相乗効果の現れや
す い 順 に Ⅰ （ 片 対 数 型 ）， Ⅱ （ 対 数 型 ）， Ⅲ （ 線 形 型 ） の 3 つ の タ イ プ を 設 定 し ， そ れ ぞ れ
についてパラメータ推計と便益（地価上昇分）の計測を行い，統計学的な検証から適合性
の高い関数形を求め，それらの結果から相乗効果の現れ方を示すこととした．なお，地下
鉄 の 便 益 計 測 に つ い て は ，あ る 地 点 へ の 近 接 性 指 標 と し て の「 都 心 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標 」
10)を 求 め ， こ れ ら を 地 価 関 数 に 代 入 し て 便 益 を 計 測 す る ． ま た ， 市 街 地 再 開 発 事 業 の 費 用
便益分析は，再開発ビルの完成による地区の商業的な魅力度の上昇や業務施設集積効果を
計 測 で き る 指 標 と し て ，当 該 施 設 へ の 近 接 性 を 表 現 で き る「 業 務 床 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標 」
を採用する．
6.2.2 市 街 地 再 開 発 事 業 と交 通 基 盤 整 備
(1) 都 市 計 画 マスタープラン等 にみる今 日 的 課 題
今日までの多くの都市再開発事業は，経済成長時代を背景にその主たる目的は都市の防
災性能の向上と逼迫する公共施設需要への対応に終始してきた．しかしながら今後の事業
目的は，経済低成長時代を背景に，ますます多様化し深刻さを増す中心市街地問題に対応
していくため，景観や環境共生，バリアフリー化，高齢者身障者福祉等の新たな都市空間
改善論にリンクさせていく必要がある．増えつづける需要と混雑緩和のために対症療法的
に都市基盤整備に追われた時代から，ようやく関連事業との相関性や連帯性を考慮すべき
時代に入ったものと考えられる．その投資効果については，現在でも国庫補助事業として
の 採 択 時 に ，交 通 基 盤 整 備 事 業 と 市 街 地 再 開 発 事 業 は そ れ ぞ れ 単 体 で B/C の 計 算 が 義 務 付
けられているが，総合的な地域ポテンシャルの計測や将来性の検証などについて，現段階
では極めて感覚的に相乗効果が期待されているに過ぎないといえる．
(2) 相 乗 効 果 について
本研究で取り上げる地下鉄建設事業と市街地再開発事業の相乗効果（負の効果を含む）
を整理すると，概ね以下のようなものが考えられる．
① 再 開 発 の有 無 が地 下 鉄 に及 ぼす効 果
・ 市 街 地 再 開 発 事 業 で 整 備 さ れ る 駅 前 交 通 広 場 や 駐 輪 場 ，都 市 計 画 道 路 ，街 路 等 の 都 市 基
盤整備による地下鉄駅へのアクセス性と利便性のアップによる地下鉄利用客の増加
・ 市 街 地 再 開 発 事 業 で 建 設 さ れ る 商 業 ，業 務 施 設 等 の 集 客 効 果 に よ る 地 下 鉄 利 用 客 の 増 加
・ 市街地再開発事業で建設される住宅等による利用客の増加
② 地 下 鉄 の有 無 が再 開 発 に及 ぼす効 果
・ 他地区から再開発ビルへのアクセス性向上による集客率や小売店売上高等のアップ
・ 都心等へのアクセス性向上による家賃や地代の上昇
③ お互 いに及 ぼしあう効 果
- 131 -
・ 地下鉄建設や再開発ビルの完成による地区イメージのアップ
・ 人や交通の過度の集中による交通混雑や周辺環境の悪化
6.2.3 分 析 対 象 事 業 の概 要
(1) 京 都 市 天 神 川 地 区 (事 前 評 価 )
11 ) , 1 2 )
京都中西部に位置する当該地区は，戦中から工場等が立地した商・工・住の用途が混在
する地区である．本章で取り上げる地下鉄事業は，京都市地域において特に脆弱と指摘さ
れ て い る 東 西 軸 の 鉄 道 基 盤 を 増 強 す る た め ，京 都 市 営 地 下 鉄 東 西 線 整 備 事 業 の 一 環 と し て ，
既 に 開 業 し て い る 二 条 駅 か ら 西 に 延 伸 し て ，仮 称「 天 神 川 駅 」ま で 至 る 約 2.4km の 間 を 施
行するものである．これと同時に，京福電鉄嵐山線天神川駅との結節点となる仮称「天神
川駅」地上部においては，土地区画整理事業との合併施行による市街地再開発事業が交通
広 場 整 備 を 主 と し た 公 共 施 設 整 備 と と も に 進 め ら れ て い る ．な お 計 画 諸 元 は 表 6-2，表 6-3
に示すとおりである．
表 6-2 天 神 川 地 区 再 開 発 事 業 の計 画 緒 元
名 称
計画面積
建物面積
建物の概要
計画の特色
事業期間
太秦東部地区第一種市街地再開発事業
約0.9ｈａ
34,500㎡
区役所庁舎・体育館・住宅・店舗
高度利用によるゆとりある歩行空間の創出
平成１４年～平成１９年
表 6-3 地 下 鉄 東 西 線 延 伸 事 業 の概 要
名 称
起終点
区間長
計画の特色
開業予定
京都市高速鉄道建設事業
二条～天神川（仮称）
約2.4km
鉄道不便地域の解消とネットワーク形成
平成１９年
(2) 「北 大 路 タウン」ならびに「山 科 駅 前 地 区 」（事 後 評 価 ）
京都市北区に位置する「北大路タウン」は，京都市営地下鉄烏丸線の開通に伴って不用
と な っ た 市 バ ス 旧 北 大 路 車 庫 の 跡 地 お よ そ 2.5ha を 種 地 に ，地 域 の 核 と な る 商 業 施 設 や 公
益 施 設 が 入 る 複 合 ビ ル 建 設 を 主 体 と し た 再 開 発 が 行 わ れ た も の で あ る ． 「山 科 駅 前 地 区 」は，
京 都 市 東 部 における交 通 の拠 点 であり，京 都 市 営 地 下 鉄 東 西 線 の開 通 の 開 通 に伴 っ て，既 存 の
JR 東 海 道 線 ，京 阪 電 鉄 京 津 線 とのターミナル機 能 をより強 化 するため，約 2.8ha の敷 地 にデパート，
ホテル，公 共 施 設 ，住 宅 を主 な内 容 とした再 開 発 が実 施 されたものである．両 地 区 とも 1997 年 に完
成 している．両 地 区 の計 画 諸 元 を 表 6-4，表 6-5 に示 す．
表 6-4 山 科 地 区 再 開 発 事 業 の計 画 緒 元
名称
計画面積
建物面積
建物の概要
計画の地区職
事業期間
京都市山科駅前地区第一種市街地再開発事業
2.9ｈａ
105.000㎡
店舗・ホテル・公共施設・遊戯施設・住宅
交通の拠点としてターミナルの形成
昭和63年～平成10年
表 6-5 北 大 路 タウン再 開 発 事 業 の計 画 緒 元
名称
計画面積
建物面積
建物の概要
計画の地区職
事業期間
京都市北大路タウン都市拠点整備事業
1.8ｈａ
55.000㎡
大規模店舗・公共施設・バスターミナル
ターミナルの形成
昭和63年～平成9年
6.2.4 事 業 便 益 の計 測
(1) 市 街 地 再 開 発 事 業 の便 益 計 測
前 述 したとおり，市 街 地 再 開 発 事 業 の実 際 の費 用 便 益 分 析 は，ヘドニック・アプローチを用 いるこ
第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 132 -
とになっている
1 3 ) ．また，再 開 発 事 業 完 成 による効 果 の計 測 には，再 開 発 ビルの完 成 による地 区 の
商 業 的 な魅 力 度 の上 昇 や業 務 施 設 集 積 効 果 を計 測 できる指 標 として，当 該 施 設 の魅 力 度 と近 接
性 を表 現 した「業 務 床 アクセシビリティ指 標 」を採 用 する．
(2) 地 下 鉄 事 業 の便 益 計 測
通常，地下鉄の便益計測には利用者便益，供給者便益をそれぞれの項目ごとに積み上げ
て合計する方法が用いられている．しかしながら，本研究では地下鉄建設事業と市街地再
開 発 事 業 と の 相 乗 効 果 を 推 計 す る た め ，そ れ ら の 整 合 性 を 確 保 す る 必 要 が あ る ．こ の た め ，
鉄道便益の計測についてもヘドニック・アプローチを用いる．具体的には当該地区からの
交 通 行 動 の 拠 点 ま で の 近 接 性 を 表 す 「 都 心 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標 」 88)に よ り 分 析 を 行 う ．
6.2.5 ヘドニック・アプローチを用 いた相 乗 効 果 の推 定
(1) ヘドニック・アプローチとは
第 2 章において述べたように，事業による便益の地価への帰着メカニズムは，キャピタ
リゼーション仮説のもと，ある財や対象となる環境質の価格がいろいろな属性の集まりか
ら成立していると考える．ヘドニック・アプローチは，それらの価格がそのものを構成す
る属性群に回帰することで価格の決定に対する属性ごとの影響を測る手法である．ヘドニ
ッ ク ・ ア プ ロ ー チ の 経 済 学 的 背 景 に つ い て は ， 1970 年 代 に 入 っ て か ら Rosen 3 6 ) や 太 田
14)
らの研究によって理論としての明確な形を得るようになった．このような理論を基本とし
て，ある事業の効果は地価の上昇分として現れるものとし，便益を計測する手法である．
上 記 の 前 提 の と お り ，本 章 で は 地 価 P が そ の 土 地 に お け る 立 地（ 駅 か ら の 距 離 や ，あ る
地域との接近性を表すアクセシビリティ指標など）や道路条件，各種法規制，土地利用状
況 等 の 属 性 に 回 帰 さ れ る も の と 考 え ， 以 下 の (6-14)式 で 表 さ れ る こ と と す る ．
P = P(h1 , h2 ,  , hn )
(6-14)式
(2) 使 用 した地 価 データ
一 般 に ｢地 価 ｣と 呼 ば れ る も の と し て は ， 現 実 の 売 買 取 引 事 例 価 格 以 外 に 国 土 交 通 省 が 発
表する評価価値である公示地価，地方自治体が
発表する基準地地価，相続税の課税のために国
税庁が用いる路線価，宅地建物取引業協会の地
価図に表示された地価，また日本不動産研究所
が発表している主要都市での定点観測データな
ど が あ る ．地 価 関 数 を 推 定 し た 既 存 の 研 究 で は ，
地価データとして公示地価が用いられている場
表 6-6 地 価 関 数 推 定 に用 いた変 数 一 覧
変数(単位)
内　容
前面道路幅員（ｍ）
前面道路の幅員
指定容積率(法定)
対象地点の実効容積率
最寄り駅までの距離（ｍ）
最寄りの駅までの距離
高さ制限
当該地における高さ規制値
袋小路ダミー
１：袋小路、０：袋小路以外
商業地域ダミー
１：商業系地域、０：非商業系
都心等への
アクセシビリティ指数
市内主要地域へのアクセス性指標
業務系施設への
アクセシビリティ指数
業務系施設への近接性指標
- 133 -
合が多いが，本研究においては，狭い地域で多くの路線ごとのデータが集められ，かつ公
平で明確な基準により算定されている相続税路線価
16)
（ 平 成 12 年 度 ） を 用 い る こ と と し
た．
(3) 地 価 関 数 推 定 に用 いる説 明 変 数
ヘドニック・アプローチによって便益計測を行う際には，社会資本の便益の及ぶ地域が
他地域全体と比較して小規模な地域，または，全体的に同質な地域を適切に限定し分析す
る こ と が 必 要 で あ る ． 本 章 に お い て 選 定 し た 3 地 区 は ， い ず れ も 半 径 約 500m か ら な る 地
域であり，かつ京都市全体からすればごく限られた小規模なエリアであるので，同質な地
域であるとみなせることとした．地価関数推定には，各路線の中心の位置に標準的な面積
の宅地が面しているものと想定し，その標準的なそれぞれの宅地ごとに計測して得られる
地 点 属 性 を 用 い る こ と と し た ． 地 価 関 数 推 定 に 用 い た 説 明 変 数 は ， 表 6-6 に 示 す と お り で
あ る ． 分 析 は ， 路 線 地 価 を 被 説 明 変 数 に ， 表 6-6 に 示 し た 変 数 を 説 明 変 数 と し て 地 価 関 数
を 推 定 し た ． そ の 後 ， 重 共 線 性 （ 符 号 条 件 ）， 統 計 的 な 信 頼 度 を 表 す ｔ 値 を 考 慮 し 棄 却 す
る変数を決定した．実効容積率，前面道路幅員，最寄駅距離は，いずれもその値が大きけ
れば大きいほど，袋小路ダミーはその値が０であるときにその土地の利用価値が高くなる
ため地価は高くなると考えられる．地下鉄便益計測のためのアクセシビリティ指標作成に
お け る 目 的 地 駅 の 魅 力 度 を 表 す 乗 降 客 数 に つ い て は ， 国 土 交 通 省 の 平 成 11 年 版 都 市 交 通
年報
1 7 ) の デ ー タ を 用 い て 算 定 を 行 っ た ．ま た ，最 寄 り 駅 ま で の 距 離 は ，そ の 道 な り の 最 短
距離を用いており，長ければ長いほど地価は一般に減少する．この他には，地域特性を表
す変数として，用途地域区分による商業系地域ダミーや高度制限等を設定した．
(4) ヘドニック・モデルの定 式 化 と推 定 法
次の段階として地価関数の推定を行う．通常，関数形については理論的に特定すること
ができず，統計的な手段を用いて最良の関数形を探すほかないのが現状であるが，今日ま
での多くの分析事例では，商業系地域においては，規模の経済や集積の経済といった複合
的要因を考慮して対数型または片対数型の関数を用いていることが多い．本研究では関数
形の違いが相乗効果の現れ方の多寡に帰着することに注目し，相乗効果の現れやすい順に
Ⅰ （ 片 対 数 型 ） 式 (6-15)， Ⅱ （ 対 数 型 ） 式 (6-16)， Ⅲ （ 線 形 型 ） 式 (6-17)を 設 定 し ， そ れ ぞ
れに重回帰分析を用いてパラメータ推定と便益（地価上昇分）の計測を行うこととした．
∑
N
ln( p ) =
an X n + b
(6-15)
n=1
p ：路線価（円／㎡）
∑
N
ln( p ) =
a n ln X n + b
(6-16)
n =1
X n ： 地 点 属 性 (説 明 変 数 )
∑ (a X ) + b
N
p=
n
n
(6-17)
n =1
an ： パ ラ メ ー タ
第6章
b ：定数項
市街地再開発事業の効果計測
- 134 -
(5) 業 務 床 アクセシビリティ指 標
6.2.5 (1) に お い て 説 明 し た と お り ， 市 街 地 再 開 発 事 業 完 成 に よ る 便 益 計 測 の た め に ， 地
価関数における説明変数の一つとして，業務床アクセシビリティ指標
X ga を 次 の 式 (6-18)
ように定義する．
K
X ga = ∑
k =1
Sk
(6-18)
D kδ
X ga ： 業 務 床 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標
Sk ： 商 業 施 設 ｋ の 魅 力 度 （ 床 面 積 ）
Dk ： 地 点 ｋ ま で の 距 離
(6) 都 心 アクセシビリティ指 標
6.2.5 (2) の 都 心 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標
xa は ，グ ラ ビ テ ィ モ デ ル を 基 本 と し て ，式 (6-19)の
ように定義できるものとする．
K
xa = ∑
k =1
Wk
(6-19)
D kγ
xa ： 都 心 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標
Wk ： 目 的 地 ｋ の 魅 力 度 （ 駅 乗 降 客 数 ）
Dk ： 地 点 ｋ ま で の 一 般 化 費 用
次に，地下鉄建設による便益計測を行うため，都心アクセシビリティ指標を考慮した地
価 関 数 の 定 式 化 を 行 う ． 式 (6-15)(6-16)(6-17) に 新 た に 都 心 等 へ の ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標
に 関 す る 変 数 を 導 入 す る と ， 式 (6-20)(6-21)(6-22)の よ う に 表 す こ と が で き る ．
∑
N
ln( p) =
a n X n + a a xa + b
(6-21)
∑a X
N
n
n
n
(6-22)
+ aa ln xa + b
n =1
n =1
p=
∑ a ln X
N
ln( p ) =
n
+ aa xa + b
(6-23)
n =1
p ：路線価（円／㎡）
X n ： 地 点 属 性 (説 明 変 数 )
aa ： 都 心 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標 の 係 数
an ： パ ラ メ ー タ
b ：定数項
xa ： 都 心 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標 値
都心アクセシビリティ指標に関して，本章で想定する目的地は地区特性にあわせて，そ
れ ぞ れ の 当 該 地 か ら 通 勤 目 的 地 と し て 地 下 鉄 東 西 線「 市 役 所 前 」，買 い 物 そ の 他 私 用 目 的 地
と し て 地 下 鉄 烏 丸 線「 四 条 烏 丸 」と 阪 急 京 都 線「 河 原 町 」，「 醍 醐 バ ス タ ー ミ ナ ル 」，複 合 的
な目的地として「京都駅」の４箇所を設定した．
- 135 -
(7) パラメータの推 定 結 果
地 価 関 数 の 推 定 結 果 を 表 6-5 に 示 す ． 表 6-5，図 6-1 に は ， 地 価 関 数 の 重 相 関 係 数 R ， 補
正 決 定 係 数 R 2 ，推 定 に 用 い た サ ン プ ル 数 ，採 用 し た 説 明 変 数 と そ の 偏 回 帰 係 数 ，お よ び そ
の ｔ 値 を 示 し て い る ．説 明 変 数 の う ち ，商 業 系 用 途 ダ ミ ー や 指 定 容 積 率 等 は 符 号 条 件 等 を
満足しないため棄却した．以上のことを踏まえ推定した地価関数は，全ての説明変数が符
号 条 件 を 満 た し ，ま た ，ｔ 値 も 概 ね 説 明 力 を 有 す る 値 と な っ た ．な お ，表 6-5 お よ び 図 6-1
から「北大路タウン」でⅡの対数型の説明力が最も高い結果となり，唯一相乗効果がある
こ と が わ か っ た ． 天 神 川 で も R2 の 比 較 で Ⅱ の 対 数 型 の 優 位 性 が 示 さ れ て い る が ， 非 常 に
僅差であることが見て取れる．
変数
指定容積率(法定)
前面道路幅員（ｍ）
都心アクセシビリティ指標
業務床アクセシビリティ指標
袋小路ダミー(Yes=1,No=0)
定数項
重相関係数 R
補正決定係数 R2
サンプル数（路線数）
表 6-5 そ の 1 地 価 関 数 推 定 結 果
天神川
Ⅰ（片対数型）
Ⅱ（対数型）
パラメータ
t値
パラメータ
t値
0.005
12.236
0.105
3.978
0.010
3.465
0.105
3.978
3.146
3.415
0.210
3.184
2.994
1.852
0.025
1.635
-0.117
-4.928
-0.107
-4.671
10.877
117.774
9.020
19.453
0.7738
0.7546
0.5694
0.5987
276
Ⅲ（線形型）
パラメータ
t値
583.212
11.665
2,133.147
5.510
468,411.213
3.807
399,590.428
1.851
-16,966.002
-5.369
14,785.522
1.199
0.7726
0.5968
変数
指定容積率(法定)
前面道路幅員（ｍ）
都心アクセシビリティ指標
業務床アクセシビリティ指標
袋小路ダミー(Yes=1,No=0)
定数項
重相関係数 R
補正決定係数 R2
サンプル数（路線数）
表 6-5 その 2 地 価 関 数 推 定 結 果
山科駅前
Ⅰ（片対数型）
Ⅱ（対数型）
パラメータ
t値
パラメータ
t値
0.001
2.551
0.353
4.389
0.103
15.974
0.594
18.965
0.017
1.141
0.297
1.733
0.301
2.402
0.343
3.046
-0.281
-7.860
-0.230
-6.936
11.101
61.710
8.441
16.667
0.8704
0.8939
0.7576
0.7990
262
変数
指定容積率(法定)
前面道路幅員（ｍ）
都心アクセシビリティ指標
業務床アクセシビリティ指標
袋小路ダミー(Yes=1,No=0)
定数項
重相関係数 R
補正決定係数 R2
サンプル数（路線数）
表 6-5 その 3 地 価 関 数 推 定 結 果
北大路タウン
Ⅰ（片対数型）
Ⅱ（対数型）
パラメータ
t値
パラメータ
t値
0.008
1.105
0.089
1.523
0.043
10.338
0.292
11.910
0.131
1.017
0.118
1.564
0.677
6.017
0.726
6.873
-0.260
-5.793
-0.215
-4.961
12.032
165.735
11.665
63.644
0.8357
0.8729
0.6984
0.7620
227
第6章
Ⅲ（線形型）
パラメータ
t値
440.670
9.034
16,880.100
17.984
6,920.803
3.194
84,460.378
4.613
-35,707.329
-6.840
-93,600.019
-3.563
0.9268
0.8590
Ⅲ（線形型）
パラメータ
t値
2,614.524
1.423
10,436.723
9.803
47,142.849
1.430
259,859.598
6.047
-49,165.820
-4.291
145,609.491
7.855
0.8406
0.7066
市街地再開発事業の効果計測
- 136 -
(補 注 1) 6.2.6 で 定 義 し た 業 務 系 床 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標 は .天 神 川 で は 地 域 特 性 に よ り 地 区 外 の 既 存 最
寄 施 設 の 規 模 と 距 離 か ら 算 出 し た ．山 科 駅 前 と 北 大 路 タ ウ ン で は ，今 回 定 め た 業 務 系 床 ア ク セ シ ビ リ テ
ィ 指 標 で は ，都 心 ア ク セ シ ビ リ テ ィ 指 標 と の 重 共 線 性 が 解 消 し な い の で 業 務 施 設 の 魅 力 度 と 隣 接 性 を 指
標として採用した．
Ⅰ片対数型
20.00
18.00
16.00
14.00
t 12.00
10.00
値 8.00
6.00
4.00
2.00
0.00
Ⅱ対数型
14.00
12.00
Ⅲ線形型
10.00
t 8.00
値 6.00
4.00
2.00
ー
(Y
es
=1
,N
o=
0)
ィ指
ィ指
ダ
ミ
路
小
業
袋
務
都
床
心
ア
ア
ク
ク
セ
シ
セ
シ
ビ
リ
テ
ビ
リ
テ
員
幅
路
道
面
前
指
数
数
（ｍ
）
)
定
(法
率
積
定
ダ
ミ
路
小
袋
務
業
容
ィ指
ビ
リ
テ
セ
シ
ク
ア
床
心
都
ー
(Y
es
=1
,N
o=
0)
数
数
ィ指
ビ
リ
テ
セ
シ
ク
ア
前
指
面
定
道
容
路
積
幅
率
員
(法
定
（ｍ
）
)
0.00
山科
山科
天神川
天神川
es
=
ミー
(Y
ビ
リ
シ
ダ
ク
セ
業
袋
務
小
路
床
ア
ク
セ
ア
心
都
1,N
o=
0)
数
テ
ィ指
数
テ
ィ指
ビ
リ
シ
道
面
前
指
定
容
路
積
幅
率
員
(法
定
（ｍ
）
)
14.00
12.00
10.00
t 8.00
値 6.00
4.00
2.00
0.00
北 大 路 タウン
図 6-1 地 価 関 数 別 の
t 値 の比 較
(8) 便 益 の計 測
地 価 変 動 額 お よ び 便 益 計 測 方 法 に つ い て 定 式 化 を 行 う ．式 (6-18)～ (6-20)か ら 式 (6-22)～
(6-24)が 求 め ら れ る ．
∑a X
N
p = Α exp(
n
n
+ aa xa )
(6-22)
n =1
N
p = Α∏ X nan × xa
aa
(6-23)
n =1
∑a X
N
p=
n
n
+ aa xa + b
n =1
※ただし exp(b ) = Α とする．
(6-24)
- 137 -
式 (6-22)(6-23)(6-24)を 用 い て 便 益 計 測 を 行 う ．路 線 価 か ら 各 地 区 に お け る 理 論 地 価 に 変
換し，街区単位で便益を計測するため，これらの説明変数も街区ごとに求め直して集計を
行った．
(9) 便 益 計 測 の結 果
3 地 区 の 便 益 計 測 範 囲 に お る 有 効 宅 地 454 ブ ロ ッ ク 1,848,693 ㎡ に つ い て ， (6-22)～
(6-24)式 か ら without ケ ー ス ， 再 開 発 の み 施 行 ケ ー ス ， 地 下 鉄 の み 整 備 ケ ー ス ， 再 開 発 ＋
地下鉄整備ケースについて，それぞれⅠからⅢの関数形別に便益を計測した．その結果を
各 便 益 と そ の 増 加 率 と し て ， 表 6-6 に 示 す ． な お ， 参 考 に 各 地 区 の 平 均 地 価 を 併 記 す る ．
表 6-6 総 便 益 による 相 乗 効 果 集 計 結 果 単 位 ： 億 円
北大路
山科
天神川
Ⅰ(片対数型) Ⅱ（対数型） Ⅲ（線形型） Ⅰ(片対数型) Ⅱ（対数型） Ⅲ（線形型） Ⅰ(片対数型) Ⅱ（対数型） Ⅲ（線形型）
地下鉄
231
187
169
171
163
161
305
285
238
再開発
187
153
115
189
176
143
250
247
221
地下鉄＋再開発
494
357
284
389
358
304
627
568
459
単純合計
418
340
284
360
339
304
555
532
459
増加率
1.1818
1.0500
1.0000
1.0806
1.0560
1.0000
1.1297
1.0677
1.0000
現在平均地価
199,900円/㎡
315,500円/㎡
274,200円/㎡
( 補 注 2) 今 回 は コ ス ト の 適 正 な 算 出 が 困 難 で あ る た め 総 便 益 の み の 比 較 と し た ．
(補 注 3 ) 評 価 基 準 時 点 は 平 成 12 年 と し て い る ．
結果から，最も相乗効果が現れたケースはⅠの片対数関数を用いた場合であり，市街地
再開発事業と地下鉄建設をそれぞれ単独で行ったとして計算した場合の合計より，同時に
計 算 し た 場 合 の ほ う が 総 便 益 で お よ そ 8～ 13%増 加 す る こ と が 判 明 し た ．
6.2.6 相 乗 効 果 計 測 の結 果
今回，実際に事業が実施され，或いは計画されている 3 つの地区を例として，3 つの関
数 形 を 適 用 し た 実 証 分 析 を 行 っ た ．そ の 結 果 か ら は ，「 北 大 路 タ ウ ン 」に お け る Ⅱ の 対 数 型
の適合性が高く唯一相乗効果が確認することができた．適用する関数形について，一般に
地価への影響要因が多岐にわたり相乗効果が期待できる商工系用途地域では片対数型，単
一用途ともいえる住宅系用途地域では線形型の適合性が高いとされているが，このことに
つ い て 今 回 分 析 し た 3 地 区 の 現 状 は ， 天 神 川 （ 住 居 系 63%， 工 業 系 37%）， 山 科 （ 商 業 系
44%住 居 系 56%）， 北 大 路 （ 商 業 系 23%,住 居 系 77%） と な っ て お り ， 商 業 系 用 途 比 率 は 低
いものの，地価水準が最も高い北大路において相乗効果が認められる結果となった．すな
わち，実際の地価形成には，立地特性や地価水準などの様々な要因が相互に関連し，用途
の区分だけでは一意的に定まらないことが確認できた．また，同じ関数形を適用しても地
区や事業ごとの特性により相乗効果の多寡が異なることも明らかになった．
第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 138 -
6.3 不 確 実 性 を考 慮 した市 街 地 再 開 発 事 業 の効 果 計 測
市街地再開発事業の国庫補助事業採択の際，事業者が政府から義務付けられている費用
便益分析はヘドニック・アプローチである．この手法は事前評価という枠組みの中で，便
益は地価に帰着するというキャピタリゼーション仮説に基づく論理性から，一定の評価は
受けている．しかしながら，地価モデルを介して得られる便益額はあくまでも期待値であ
り，実際には地価モデル推定の誤差や元データの精度により，求められた便益額は確率分
布を有すると理解するのが妥当である．つまり，現行の事業実施による便益の期待値のほ
かに，その期待値が再現される確率を定量的に示すことは，事業峻別における新たな判断
材料のひとつになるものと考えられる．
6.3.1 不 確 実 性 を考 慮 した便 益 計 測 に関 する既 往 研 究
プロジェクト評価における不確実性を考慮した既往研究は，不確実性下における便益に
ついて定義を試みた上田の研究
1 7 ) や ，不 確 実 性 下 に お け る プ ロ ジ ェ ク ト 実 施 に 伴 う 便 益 評
価 指 標 に つ い て ，基 礎 的 考 察 を 行 っ た 多 々 納 の 研 究
1 8 ) な ど が あ る ．さ ら に 将 来 の 不 確 実 性
を考慮したプロジェクト最適実施タイミングに関する研究
19),20)も 行 わ れ て い る が ， 実 際
の事業に適用可能な方法論の確立には至っていない．また，従来の評価においても便益の
期待値のみを計測したものがほとんどであり，地価モデルや便益値の統計学的精度（分散
値や信頼区間）について，定量的に明らかにしたものは存在しない．そこで本節では，現
行 の NPV， B/C 値 に よ る 評 価 に 加 え て ， 便 益 算 出 の 基 礎 と な る 地 価 P 1 5 ) と 建 設 費 C 2 1 ) の デ
ー タ が ，中 心 極 限 定 理 に よ り 平 均 μ と 分 散 σ 2 の 正 規 分 布 に 従 う こ と と 仮 定 し ，確 率 密 度 関
数 を 用 い て B/C が 1 を 超 え る 確 率 （ NPV が 正 に な る こ と 同 義 ） を 求 め る 手 法 を 提 案 す る ．
6.3.2 ヘドニック・アプローチによる便 益 発 生 メカニズムの考 え方
片対数型の一般的な地価関数を以下のように定義する．
ln( p1 ) = a0 + ∑ a m X m + a a x1a + bV
から
m
ln Pwith − ln Pwithout = b∆V
ln Pwithout = ∑ a m x m + bV
m
ln Pwith = ∑ a m x m + b(V + ∆V )
m
こ こ で ， ∆V は 地 価 に 影 響 を 及 ぼ す 環 境 質 の 変 化 分 を 表 す ．
ln
Pwith
= b∆V
Pwithout
- 139 -
Pwith
= e b∆V
Pwithout
上式から，地価の増減は，説明変数 V のパラメータ b の増減によって変化することがわ
かる．
6.3.3 多 次 元 同 時 確 率 密 度 関 数 の定 式 化
次に，正規変量の線形関数を
n
Z = a0 + ∑ a j X J
j =1
とおくと，中心極限定理からその平均値μz と分散 σ Z は次式で表すことができる．
2
n
µ Z = a0 + ∑ a j µX J
j =1
n
n −1
j =1
j =1 k = j +1
σ Z2 = ∑ a 2j σX 2j + 2∑
n
∑ a a σX σX
j
k
j
k
ρX k , X j
本 節 の 例 で は ， 便 益 B ,コ ス ト C を 変 量 と し た 2 次 元 の 商 を 求 め る こ と に な る か ら ，
j=1,k=2 と な る ．
σ Z2 = a12 a X2 1 + a 22 a X2 2 + 2a1a2σ X 1σ X 2 ρ X 1, X 2
µ z = 0 + 1 ⋅ µ B + (−1) µ C = µ B − µ C
σ Z2 = 12 ⋅ σ B2 + (−1) 2 σ C2 + 2 ⋅ 1 ⋅ (−1)σ Bσ C ρ B ,C
= σ B2 + σ C2 − 2σ Bσ C ρ B ,C
こ こ で ， 便 益 B， コ ス ト C は 平 均 μ ， 分 散 σ 2 の 正 規 分 布 で あ る と 仮 定 す る ．
ま た ， B と C は 相 関 係 数 ρ BC の 関 係 に あ る も の と す る ．
ln B ≈ N (µ B ,σ B2 )
ln C ≈ N (µ C , σ C2 )
ln
ρ BC
B
= ln B − ln C ≈ N (µ B − µ C , σ B2 + σ C2 − 2σ Bσ C ρ B ,C )
C
(6-25)
ゆ え に B/C は 式 (6-25) の 正 規 分 布 で 表 さ れ る ．
ま た ， 式 (6-25)か ら ， 累 積 確 率 密 度 関 数 に よ り B/C が 1 を 超 え る 確 率 を 求 め る 式 は
第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 140 -
B

 B

Pr  ≥ 1 = Pr  ln ≥ 0 
C
C




ln 1 = 0


∞
{x − ( µ B − µ C )}2
1
 1

 B
Pr  ln  = ∫
exp− ⋅ 2
dx
2
2
2
2
0
(
)
C
2
σ
σ
2
σ
σ
ρ
+
−




2π σ B + σ C − 2σ Bσ C ρ B ,C
B
C
B C
B ,C


式 (6-26) で 表 す こ と が で き る ．
参 考 に ， そ の 時 の グ ラ フ を 図 6-2 に 示 す ．
また，
µ
B
B
= µ B − µC , σ
= σ B2 + σ C2 − 2σ Bσ C ρ B ,C
C
C
B

pr  ln
=
C

∫
∞
0

B 2

x−µ


C
 1 
exp − ⋅
B
B 2

 2
2π ⋅ σ
σ

C

 C

1
とすると，



dx



B/C が 1 を 超 え る ( ln B/C が 正 に な る )確 率 Pr は 上 式 で 表 わ せ る ．
ここで，
x−µ
t=
σ
B
C
B
C
とおいて変数変換すると
x =σ
dt =
=∫
1
dx
B
σ
C
∞
B
µ
− C
B
σ
C
=∫
B
B
t+µ
C
C
∞
B
µ
− C
B
σ
C


1

exp−
B

2π σ

C

図 6-2


B
B  B
1
 B
+
−
σ
µ
µ
t
 σ dt
2 
C
C  C
 B  C
2 σ 

 C

 1 
exp − t 2 dx
2π
 2 
1
2
B/C が 1 を超 える確 率
(6-26)
- 141 -

 µ
= Φ(∞ ) − Φ −

 σ

B
C
B
C







 B

µ

= Φ (∞ ) − 1 − Φ C

 B
σ

 C










µ
= 1 − 1 − Φ 


σ





µ B − µC

= 1 − 1 − Φ
 σ B2 + σ C2 − 2σ Bσ C ρ B ,C




µ B − µC
= Φ
 σ 2 + σ 2 − 2σ σ ρ
B
C
B C B ,C

B
C
B
C






( Φ(− x ) = 1 − Φ(x ))


 






(6-27)
ゆ え に ， B/C が 1 を 超 え る 確 率 Pr は 式 (6-27) で 表 せ る ．
※ここで，
Φ (*) は 標 準 正 規 分 布 の 累 積 密 度 関 数 で あ る ．
6.3.4 分 散 σ 2 の推 計 と B/C が 1 を超 える確 率 の算 出
(1) 回 帰 パラメータにおける推 定 量 の標 本 分 布
今，ある母集団において，次のような関係が成立していると仮定する．
y = α + βx + u
こ こ で は ， y と u が 確 率 変 数 で あ る と 考 え ら れ る の で ， u は 平 均 0， 分 散 σ 2 の 正 規 分 布
であると仮定すると
u : N (0, σ 2 )
と表せる．
次に，y の平均値は変数 x が与えられたとき，その 1 次式 α
+ βx で 求 め ら れ る か ら ，
次式に示すように y はそのまわりに分散σ2 で正規分布していると仮定できる．
y : N (α + β x,σ 2 )
第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 142 -
ここで，変数 x は，y の平均値を決定する変数であるので，それ自身は確率変数ではな
い．すなわち，回帰分析（重回帰を含む）における説明変数のパラメータ推量αと被説明
変数 p は確率変数である．
ゆえに，ヘドニック・アプローチにより求められた地価の増分Δp のばらつきは，観測
値と計算値との残差の変動における不偏分散値によって表されると考えられる．しかしな
がら，この不偏分散値は，説明変数のパラメータ推計時における分散を考慮しておらず，
地価関数によって推計された地価の適切な分散値導出のモデルは開発されていないのが実
情である．
(2) シナリオ設 定 による分 析
前項で述べたように現時点では，地価関数推計時における分散値の算出方法が確立され
ていない．そこで，本節では，便益の指標となる便益（地価の増加分）b と費用 c の分散
値 を そ れ ぞ れ σ 2 b，σ 2 c と し ，そ れ ら 2 変 数 間 の 相 関 係 数 を ρ bc と し て ，分 散 の 程 度 ご と
に 表 6-7 の よ う な シ ナ リ オ の 市 街 地 再 開 発 事 業 を 想 定 し ， 前 項 で 導 出 し た 式 (6-27) か ら ，
B/C が 1 を 越 え る 確 率 と ， 分 散 σ 2 b， σ 2 c の 関 係 を 求 め る こ と と す る ．
表 6-7 シナリオの設 定 と説 明
B/C
収益性
便益分散σ2b
コスト分散σ2c
1.0～1.5
小～大
10～40
10～40
小～大
不確実性（ばらつき）
※便益（地価の増加分）b と費用 c と
の 相 関 係 数 ρ bc は ，い ず れ の 場 合 も 0.5
としている．
(3) 分 析 の結 果
表 6-7 で 設 定 し た シ ナ リ オ に よ り ， 式 (6-27) を 用 い て B/C に つ い て は 0.1 ご と に ， 分 散
σ 2 は 10 ご と に B/C が 1 を 越 え る 確 率 を 計 算 し た ． そ の 結 果 を 表 6-8，図 6-3 に 示 す ．
表 6-8 B/C・分 散 別 の B/C が 1 を越 える確 率
分散
σ2c・σ2b
10
20
30
40
1.00
50.00
50.00
50.00
50.00
1.10
84.13
69.15
63.06
59.87
B/C
1.20
97.72
84.13
74.75
69.15
1.30
99.87
93.32
84.13
77.34
1.40
100.00
97.72
90.88
84.13
1.50
100.00
99.38
95.22
89.44
- 143 -
σ2=10
σ2=20
σ2=30
100
B
/
C
が
1
を
越
え
る
確
率
σ2=40
90
80
70
60
50
40
0.90
1.00
1.10
1.20
1.30
B/C
1.40
1.50
1.60
図 6-3 B/C・分 散 別 の B/C が 1 を越 える確 率
結 果 か ら ， 例 え ば B/C が 1.2 と 1.4 の 事 業 の 比 較 を 行 う 場 合 ， 現 行 の 制 度 で は B/C=1.4
の 事 業 が 優 良 と 判 断 さ れ る が ， B/C が 1 を 越 え る 確 率 で 比 較 を 行 う と ， 分 散 の 値 に よ っ て
は 優 劣 が 逆 転 す る 状 況 が 明 ら か に な っ た ．す な わ ち B/C=1.2 で σ 2 =10 未 満 の 事 業 の ほ う が ，
B/C=1.4 で σ 2 =20 以 上 の 事 業 よ り 採 算 上 は 安 全 で あ る こ と が 明 ら か に な っ た ．
(4) 区 画 整 理 事 業 の実 データを用 いた分 析
次 に ， 実 際 の 事 業 に お け る 傾 向 を 掌 握 す る た め ， 国 土 交 通 省 に お い て 平 成 14 年 度 国 庫
補 助 事 業 に 採 択 さ れ た 区 画 整 理 事 業 （ 7 箇 所 ） の B/C デ ー タ を 用 い て ， (2) の 場 合 と 同 様 の
分 析 を 行 っ た ．な お ，分 散 値 σ 2 に つ い て は ，現 時 点 で は 厳 密 な 定 義 が 困 難 で あ る の で ，便
益 を 表 す 指 標 と し て の 公 示 地 価 ， コ ス ト を 表 す 指 標 と し て の 建 設 費 を 選 定 し ， 過 去 10 年
間の時系列データから統計的な分散値を計算し，簡便的に用いることとした．
表 6-9 区 画 整 理 事 業 において B/C が 1 を越 える確 率
府県
地区名
1
2
3
4
5
6
東京
佐野六木土
地区
愛知
岡崎蓑川南
部地区
京都
園部本町地
区
兵庫
あまがさき
緑遊新
岡山
和気駅前地
区
福岡
柳川駅東部
土地区
119.60
104.00
7.4803
1.4938
0.9343
2.5541
0.9947
1.1500
66.00
56.41
3.3688
2.2773
0.9043
5.8801
1.0000
1.1700
49.00
37.69
6.0333
1.2773
0.8843
2.2890
0.9890
1.3000
286.00
122.22
5.0333
1.3979
0.8843
42.5085
1.0000
2.3400
39.10
38.71
5.0333
1.3979
0.8843
0.1005
0.5400
1.0100
106.00
72.60
5.0333
1.3979
0.8843
8.6682
1.0000
1.4600
便益μb
事業費μc
分散σ2b
分散σ2c
相関係数ρ
累積密度
B/C≧1確率
B/C
※データ出 典
・ B/C: 国 土 交 通 省 都 市 整 備 局
・ 地 価 : 当 該 地 方 に お け る 商 業 地 公 示 地 価 デ ー タ （ 92 ～ 2001）
・ 事 業 費 : 建 設 物 価 デ フ レ ー タ ー （ 92～ 2001）
第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 144 -
分 析 の 結 果 か ら ， 例 え ば 表 6-9 に お け る 2 と 3 の ケ ー ス の 比 較 で は ， 現 行 の 制 度 に よ っ
て B/C の み で 峻 別 を 行 う と 3 の 地 区 の 方 が 優 良 で あ り ，投 資 額 に 対 し て 大 き な 便 益 が 期 待
さ れ る ． し か し な が ら ， 採 算 が と れ る 確 率 ( B/C が 1 を 越 え る 確 率 )に よ っ て 判 断 す る と ，
逆に 2 のケースのほうが安全性の高い事業であることが明らかになった．
6.4 結 語
市街地再開発事業の実施意思決定の指標を求める費用便益分析は，制度的に第一歩を踏
み出したに過ぎない．ここで用いられるヘドニック・アプローチは，一定の論理性から市
街地再開発事業や土地区画整理事業等の評価手法として定着しつつあるが，その分析にお
いて数々の仮定をおくことや，事業採択制度の齟齬など解決すべき課題が山積していると
い え る ．本 章 で は ， 6.1,6.2 に お い て ，実 際 に 市 街 地 再 開 発 事 業 が 実 施 さ れ た 地 区 で の 相 乗
効果を計測することにより，現在，他事業とのセット採択を義務付けながら，実際の採択
基準となる費用対効果分析では，他の関連事業との相乗効果を考慮しない当該事業単独実
施 を 想 定 し た 費 用 便 益 比 (B/C)が ，市 街 地 再 開 発 事 業 の 採 択 基 準 と し て 採 用 さ れ て い る こ と
か ら 生 じ る 問 題 点 を 明 ら か に し た ． ま た ， 6.3 に お い て は ， 事 業 便 益 計 測 に お け る 不 確 実
性の問題に関して，地価モデル推定時の誤差を考慮することにより，新たに事業が成立す
る確率を求める方法を提案した．具体的には，地価の増分である便益額が確率分布を有す
ることから，データや地価モデル等から求めた統計学的な分散値を用いて，便益の期待値
の 他 に B/C 値 が 1 を 超 え て 採 算 が と れ る 確 率 を 求 め る 方 法 を 提 案 し た ．こ の 成 果 を 活 用 す
れ ば ， 公 共 投 資 計 画 に お い て ， 現 在 の 判 断 基 準 で あ る NPV や B/C 値 以 外 に 新 た に 採 算 が
取れる確率を指標として提示できることから，事業実施の意思決定者に対するより多面的
な判断基準の提供が可能になるものと考えられる．
以 上 から ， 今 後 は 相 互 に 影 響 し あ う公 共 事 業 について， その 相 乗 効 果 の 構 造 と 程 度 を 明 ら かに
することにより，現 行 のセット採 択 制 度 から複 数 のプロジェクトを必 要 に応 じて取 捨 選 択 できるシステ
ムへの移 行 が可 能 となり，そのためには，市 街 地 再 開 発 事 業 の効 果 計 測 においても，同 時 実 施 され
ることの多 い都 市 計 画 街 路 ・駅 前 交 通 広 場 整 備 事 業 ・ 鉄 道 連 続 立 体 交 差 事 業 等 との相 乗 効 果 を
適 切 に計 測 できる手 法 の確 立 が求 められている．また，現 在 B/C 値 により実 質 的 に事 業 の峻 別 が行
われている点 については，本 章 で提 示 した B/C 値 が 1 を超 えて採 算 がとれる確 率 等 ，より多 面 的 な
判 断 基 準 を事 業 実 施 意 思 決 定 者 に提 示 することができれば，採 算 性 に加 えて安 全 性 を考 慮 した公
共 投 資 計 画 の立 案 等 の一 助 になるものと考 えられる．
- 145 -
【第 6 参考文献】
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学 会 関 西 支 部 年 次 学 術 講 演 概 要 ， pp.Ⅳ -38-1-2, 2002.1.
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第6章
市街地再開発事業の効果計測
- 146 -
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32) Hal R. Varian:Microeconomic Analysis,W.W.Norton&Company Inc.,1984.
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36) Rosen,S.: Hednic Price and implicit market: Products Differentiation in Pure
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39) Mitchell, R.C. and Carson, R.T.: Using Survey to Value Public Goods:
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40) Trice, A. H. and Wood, S.E.:Measurement of recreation
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- 147 -
第 7 章 今 後 の再 開 発 コントロールのあり方
7.1 概 説
経済停滞下における市街地再開
不動産価格変動リスク
着工遅延リスク
発事業の現状は，初期投資に多額
の費用を要すること，清算時にな
計 画
らないと確定しない保留床（余剰
販 売
市街地再開発事業者
コールオプション証券発行により
一部の資金調達と一定の範囲における
価格・戸数・時期（収入）が確定される。
産価格の変動リスクを内包するこ
とから再開発事業者（ディベロッ
完 成
着工前の不動産価格変動リスクの定量化
（マンション購入権のオプション証券の発行）
な床）の売却金が収入の大半を占
めること等，その収支構造に不動
着 工
マンション販売事業者
パー）のインセンティブが大きく
衰退し，遅延・頓挫する事業が相
次いでいることは第 3 章において
コールオプション証券購入により
一定の範囲においてマンション仕入れ条件
（価格・戸数・時期）が確定できる。
図 7-1 デリバティブ適 用 のスキーム
述べたとおりである．このような
特性をもつ市街地再開発事業の資金計画に関する既往の調査・研究を概観すると，年次ご
と に 事 業 完 了 地 区 の 収 支 傾 向 を ま と め た 「 都 市 再 開 発 ハ ン ド ブ ッ ク 」 1)や ， ヒ ア リ ン グ と
アンケート調査を主とした研究があり，現行制度における収支計画での数々の問題点につ
いて分類・整理している．その中で久我ら
2)の 研 究 で は ， 今 後 は 事 業 に 関 す る 不 確 実 性 へ
の対応について実データの分析から，特に初期リスクの負担者のあり方について一定の方
向性を示すべきだという課題が提起されている．また，滝田ら
3)は ， 組 合 施 行 型 再 開 発 事
業における資金調達のための証券化に関する研究の中で，わが国における殆どの再開発事
業が，当初の計画から大幅な遅延に陥っている実態を挙げながら，事業期間ごとの新たな
資金調達方法を提案しており，結論としては，現行の権利変換制度継続に大きな疑問を投
げかけているが，具体的な保留床処分に関する方法論は示されていない．そこで，すでに
本稿の第 5 章では，市街地再開発事業の収支モデル式を定義して，収支がバランスする条
件を定め，計画策定時と保留床処分時の床価格変動率について，いくつかのシナリオを設
定することにより，保留床価格の変動と事業成立の確率との関係を求め，第 6 章では，市
街地再開発事業の費用対効果分析に関して，今まで考慮されることのなかった交通基盤整
備事業との関連について，それらの相乗効果を定量的に求めたところである．以上のよう
な流れから本章では，現在，再開発事業推進の大きな阻害要因となっている保留床処分に
お け る 価 格 下 落 リ ス ク に 着 目 し ，こ れ を あ ら か じ め ヘ ッ ジ す る 方 法 と し て デ リ バ テ ィ ブ（ 金
融 派 生 商 品 ） の 一 種 で あ る コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン 証 券 を 用 い た 保 留 床 処 分 に つ い て ， 図 7-1
のようなスキームによる手法を提案し，コール・オプション証券の発行が再開発事業の収
支改善に寄与する程度を定量的に明らかにする．さらに，個々の再開発事業がもつオプシ
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 148 -
ョン価値の算定により，現在の定率補助制度から事業ごとのフレキシブルな補助金交付制
度 へ の 変 換 が 理 論 上 可 能 と な る こ と か ら ，そ の 効 果 に つ い て も 定 量 的 に 求 め る こ と と す る ．
他 方 ， 再 開 発 ビ ル の 運 営 に 関 し て ， PFI 手 法 導 入 に 関 す る 問 題 点 の 指 摘 と ， そ れ ら に 対 す
る 改 善 策 の 提 案 を 行 い ，そ れ ら の 改 善 策 が 実 現 さ れ た 場 合 の 効 果 を 定 量 的 に 明 ら か に す る ．
7.2 権 利 変 換 とデリバティブ
価格変動リスクを内包する市街地再開発事業独自の権利変換制度による保留床処分につ
いて，建物完成時における保留床の処分先として，あらかじめマンション販売事業者（購
入 予 定 者 を 含 む ）に 対 し て 権 利 行 使 価 格 K で 床 を 買 取 る 権 利（ コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン ）を デ
リバティブのひとつとして販売するケースを想定し，そのオプション価格を求めるものと
する．さらに，マンションの価格変動について，いくつかのシナリオを設定し，第 5 章で
定義した市街地再開発事業の収支
計 画
着 工
完 成
販 売
モデルにコール・オプション証券
の売却を考慮した分析を行い，従
市街地再開発事業者
前のスキームによる収支と比較す
る．また，収支がバランスするた
着工遅延リスク
専門性（高）　リスク（小）
(a)価格変動リスク
専門性（低）　リスク（大）
めの補助金率を，コール・オプシ
ョン証券適用の有無と価格変動の
マンション販売事業者
シナリオ別に算出することにより，
床価格の変動シナリオごとにコー
ル・オプション証券適用の効果を
補助金率として提示する．このシ
(b)着工遅延リスク
専門性（低）　リスク（大）
交　換
(スワップ)
価格変動リスク
専門性（高）　リスク（小）
図 7-2 リスク交 換 （スワップ）の考 え方
ステムが実際に導入されれば，再
開発事業者は着工前にコール・オプション売却金としての一部の資金調達が可能となり，
一定の範囲において床価格変動のリスクがヘッジできる．他方，マンション販売事業者は
通常のスキーム（①市場調査→②用地調査→③用地購入→④行政許認可取得→⑤周辺住民
交渉→⑥建物着工→⑦施工監理→⑧完成検査および受領→⑨販売戦略策定→⑩販売）にお
いて，最も手数がかかり，元来，民間企業が不得手とされるとされている初動期の①から
⑥までの手順における，主として住民交渉による遅延リスクについて，コール・オプショ
ン Ct を 支 払 う こ と に よ り ヘ ッ ジ す る こ と が 可 能 と な り ， 再 開 発 事 業 者 ， マ ン シ ョ ン 販 売
事 業 者 双 方 の 不 得 手 な 分 野 に 関 す る リ ス ク を 図 7-2 に 示 す よ う に ス ワ ッ プ と で き る ．ま た ，
政府においては経済状況の変化により，事業ごとの適切な補助金交付率の算出が理論上可
能となり，頓挫事業の解消と相当の精算金を計上する，いわゆる収益事業に対する過剰補
助金交付といった社会的な不公平の解消に寄与するものと考えられる．さらに，このコー
ル・オプション証券が市場流通性のある金融証券として，今後一般に普及すれば，再開発
- 149 -
事業者にとって，新たな資金調達手段になるものと期待される．
本章における分析では，従来は着工時において将来の不動産市場の予測値を感覚的に捉
え，その価格を基本に再開発事業者とマンション販売事業者間における一般的な交渉事項
として，極めて不明瞭に決定されていた保留床（本研究では最も一般的なケースとして分
譲マンションを想定）の処分条件について，市街地再開発事業の標準的な工期を 3 年間と
設 定 し ， 着 工 時 に 完 成 後 の 保 留 床 価 格 を 行 使 価 格 K で 買 う 権 利 (コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン 証 券 )
と し て ， Ct で 販 売 す る 場 合 を 想 定 し ， そ の 価 格 を 算 出 す る ．
7.3 前 提 条 件
7.3.1 リアル・オプション適 用 における完 備 市 場 性 の検 討
金融オプションの理論を実物資産の評価に応用した「リアル・オプション理論」は，不
確実性が高まると考えられるプロジェクト評価において，今後とも注目を集めるものと考
えられる．このオプション価格算出において，よく用いられるのがヨーロピアン・プット
オプションの無裁定価格式
4 ) , 5 ) , 6 ) で あ る ．こ の モ デ ル 式 は ，原 資 産 価 格
St と 原 資 産 の 変 動
性（ボラティリティσ）が求まれば、当該資産の期待収益が不明であってもオプション価
格の計算が可能であるといった点で大変優れたモデルであるといえる．このような，リア
ル・オプションモデルの適用には，理論的に完備市場の成立が必要であるが，実際の金融
市 場 に お い て 完 備 性 を 満 た し て い る こ と な く ，金 融 工 学 分 野 に お け る 実 証 研 究 に お い て も ，
市場価格がモデルに基づく価格から乖離する現実を知ったうえで，比較的簡便に計算でき
る目安として使われているのが現実である．すなわち，現実の社会では「金融市場に完備
性は存在しない」といえる．したがって本章では，マンション市場における完備性には問
題があるが，リスク中立性が成立し当該資産はブラウン過程に従うという前提おくことに
よ り ，実 際 に マ ン シ ョ ン 販 売 業 者 に お け る 投 資 決 定（ 購 入 予 約 ）の 判 断 材 料 と 成 り 得 れ ば ，
リアル・オプションモデルを使っても支障はないものと判断した．実際には実現しない完
備市場を前提としたリアル・オプションモデルであっても，その他の適切な評価方法がな
く，現実的に最も説得力があると契約の当事者同士が納得した場合は，むしろ適切な評価
方法であると解するべきであり，実際にいくつかのリアル・オプションモデルが登場する
以前にも多くの解析的計算法が存在した．本章において分析する保留床は事業資産を想定
しており，頻繁に市場で取引されることはない．すなわち，このような資産の評価を行う
場合は，市場価格がないので公正なベンチマークが存在しない．よって，本章では，オプ
ション・プライシングの手法が市場価格のない資産の価値を計算できることに注目し，分
析に用いることとした．
7.3.2 マルチンゲール性
金 融商 品 市 場 にお け る 無 裁定 性 と は ，元 手 資 金 が 0 で あ っ ても ，資 金 の借 り 入 れ によ り
確 実 に 利 益 を 得 る よ う な 状 態 ，す な わ ち 確 率 =1 で 利 益 を 得 る（ 価 格 が 上 昇 す る ）と い っ た ，
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 150 -
いわゆる裁定取引が生じないことをいう．また，このような裁定が生じない状態をリスク
中立性といい，現在利得の平均値が，将来においても変化しないという確率過程（いわゆ
るマルチンゲール性）の成立が金融商品設計の前提となっている．
7.4 価 格 変 動 を考 慮 した分 析
本研究では，現在の社会経済状況を考慮するため，現時点で想定されるマンション分譲
時 に お け る 価 格 に つ い て い く つ か の シ ナ リ オ を 設 定 し ， そ の 価 格 を も っ て 原 資 産 価 格 St
と定めて計算を行うこととした．すなわち，価格の変動を甘受するという想定のシナリオ
下 にお い て ，再開 発 事 業 者と 保 留 床 取得 オ プ シ ョン 購 入 者 は 3 年 後 の 予測 平 均 価 格（ シ ナ
リ オ 上 の 原 資 産 価 格 St ）に つ い て ，予 め 定 め ら れ た 値 と す る こ と に 同 意 し て い る こ と を 前
提としているため，本研究におけるシナリオ下では当事者双方の承諾下においてリスク中
立 性 は 成 立 し て い る ．以 上 の 前 提 か ら 本 研 究 で は ，事 業 者 ，証 券 購 入 者 そ れ ぞ れ の コ ー ル ・
オプション証券発行（購入）の意思決定時におけるニュートラル・ポジションは，別途シ
ナ リ オ ご と に 定 め ら れ る 将 来 推 定 価 格 が 原 資 産 価 格 St で あ り ， そ の 原 資 産 価 格 St を 基 本
と し て 算 出 さ れ た オ プ シ ョ ン 価 格 Ct に つ い て ， 種 々 の 検 討 を 進 め る こ と と し た ．
7.4.1 オプション市 場 の理 想 的 条 件
①短期金利は既知であり，期間を通じて一定である．
②保留床価格（マンション価格）は分散率が床価格の２乗に比例して連続的時間のラン
ダムウォークに従うものとする．したがって，特定の時期の期末における床価格の確率
的分布は対数正規分布である．
③オプションの権利行使は期末に限定されるヨーロピアンコール・オプションとする．
④保留床（マンション）の売買にはコストは発生しない．
なお，本研究では現行制度下での市街地再開発事業の保留床処分におけるデリバティブ
（コール・オプション証券）発行の想定と，これに伴う事業収支への影響について，価格
変動を考慮しながら定量的に求めることにより，定率補助金制度の問題点とフレキシブル
な補助金交付制度への変換することの効果を定量的に示すことが目的のひとつであるので，
保留床のすべてについてコール・オプション証券が発行され，それらは市場で残らず処分
され，また設定されたシナリオどおりの価格で権利行使されるものとする．
7.5 オプション価 格 の算 出
7.5.1 分 析 方 法
オ プ シ ョ ン ・ プ ラ イ シ ン グ の 手 法 を 用 い て ， 以 下 の 手 順 に よ り オ プ シ ョ ン 価 格 Ct を 算
出 す る ． そ し て ， 権 利 行 使 価 格 K と オ プ シ ョ ン 価 格 Ct と を 市 街 地 再 開 発 事 業 の 収 支 モ デ
ル式
6)に 代 入 し ， 事 業 全 体 の 収 支 に 及 ぼ す 影 響 に つ い て 検 討 を 行 う ． な お ， オ プ シ ョ ン 価
格は通常，次の 5 つの変数により算出される．
- 151 -
① 資 産 価 格 (St)
② 権 利 行 使 価 格 (K)
④ リ ス ク フ リ ー レ ー ト (r)
③ ボ ラ テ ィ リ テ ィ (σ )
⑤ 満 期 (t)
こ こ で ，原 資 産 の 価 格 の 変 化 率 (dSt/St) は ，式 (7-1)よ う に 幾 何 ブ ラ ウ ン 運 動 に 従 う も の
とする．
ds t / s t  dt  2dw t
(7-1)
（ Wt :ウ ィ ナ ー 過 程 ， μ :期 待 収 益 率 ）
満 期 時 点 （ 権 利 行 使 時 点 ） で の 損 益 は ， 満 期 時 の 床 価 格 （ St） － 権 利 行 使 価 格 （ K）， 若
し く は 0 の ど らか 大 き い 方と な る ．つま り 満 期 時に お け る 期待 収 益 の 現在 価 値 は ，満 期 時
の 床 価 格 (St) － 権 利 行 使 価 格 (K) か ，0 の ど ち ら か 大 き い 方 を リ ス ク フ リ ー レ ー ト (r) で 割 り
戻 し た も の に な る ． な お ， 本 章 で は ， 式 (7-2)に 示 す オ プ シ ョ ン プ ・ ラ イ シ ン グ の モ デ ル 式
4),5),6)を 用 い る こ と と し た ．
す な わ ち ， コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン (Ct) は ， 次 の (7-2)式 で 表 す こ と が で き る も の と す る ．
Ct  St   ( d )  Ke rt  ( d    )
ただし，
d
ln(St / K )  (r 
/ 2)
2

 
St : 原 資 産 価 格
K :権 利 行 使 価 格
t :満 期
σ :ボ ラ テ ィ リ テ ィ
r :リ ス ク フ リ ー レ ー ト
 (z) 
(7-2)

z
 
e
 x
2
τ :満 期 ま で の 期 間
2
2
dx
※ここでΦは標準正規分布の累積密度関数である．
7.5.2 計 算 における条 件 の設 定
計算における諸条件は，比較の簡単の
た め ，表 7-1 の と お り に 定 め る ．な お ，
表における補助率αは，旧建設省が示
す市街地再開発事業標準収支モデル
5)
表 7-1 計 算 の前 提 条 件
原資産価格 St
100000 ボラティリティσ
満期までの期間t(年)
3
リスクフリーレート(%)
2.00
補助率α
0.3
0.218
か ら 求 め た 値 の 0.218 を 使 用 す る こ と
とした．
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 152 -
7.6 計 算 結 果
7.6.1 収 支 への影 響
市街地再開発事業の収支を表すモデル式
6)を 用 い て ， コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン 証 券 の 発 行 が
全体収支に与える影響について検証する．
市 街 地 再 開 発 事 業 の 収 支 モ デ ル は ， 次 の 式 (7-3)で 表 さ れ る ．
B  (1   )
K

St
(7-3)
B :収 支 係 数
（ B=1 で バ ラ ン ス ， B>1 で 収 益 ， B<1 で 損 失 ）
こ こ で ， 式 (7-2)か ら 求 め た オ プ シ ョ ン 価 格 Ct が 収 入 と し て 新 た に 加 算 さ れ る こ と に よ
る 収 支 改 善 の 程 度 を 検 証 す る ． 式 (7-3)か ら
B '  (1   )
Ct  K

St
(7-4)
式が求められる．
次に実際の不動産市場の状況を考慮するため，下降，横ばい，上昇の場合ごとに原資産
価 格 St と 現 在 価 格 Pt と の 比（ 床 価 格 変 動 率 = St/Pt と す る ．）を 定 義 し て シ ナ リ オ を 定 め ，
こ れ に よ る 将 来 推 定 価 格 を 原 資 産 価 格 St と し た ケ ー ス に つ い て 計 算 を 行 っ た ． な お ， 厳
密 に は 行 使 価 格 K に つ い て も 原 資 産 価 格 St に 対 す る 比 （ 行 使 価 格 率 = K/St と 定 義 す る ．）
ご と に 計 算 を 行 い 比 較 検 討 す る べ き と こ ろ で は あ る が ，今 回 は 簡 単 の た め ，行 使 価 格 率 =1
の み の 場 合 に つ い て 計 算 し た ． そ の 結 果 を 表 7-2，図 7-3(1) に 示 す ． 表 か ら コ ー ル ・ オ プ シ
ョ ン 証 券 を 用 い る こ と に よ り 不 動 産 価 格 が 下 落 傾 向 を 示 す 局 面 で あ っ て も ，約 17.5%(床 価
格 変 動 率 で 0.825)ま で の 下 落 で あ れ ば ，損 失 を 計 上 せ ず に 収 支 を バ ラ ン ス さ せ ，或 い は 利
益を計上できることが明らかになった．
さらに価格変動がないとした（横ばい）シナリオでは，コール・オプション証券を発行
することにより，現行の補助率のままであったと仮定しても，全体事業費に対しておよそ
16.6％ の 利 益 を 計 上 で き る こ と が 図 7-3(1) か ら 明 ら か に な っ た ．
表 7-2 収 支 係 数 の比 較 （価 格 変 動 シナリオごと）
St/Pt（変動率）
St（原資産価格）
K（行使価格）
Ct+K（支払い総額）
(Ct+K)/St
B(従来法の収支）
B'（デリバティブ適用の収支）
0.6
60,000
60,000
72,745
0.7275
0.6872
0.7869
0.7
70,000
70,000
84,869
0.8487
0.7654
0.8817
0.8
80,000
80,000
96,994
0.9699
0.8436
0.9765
0.9
90,000
90,000
109,118
1.0912
0.9218
1.0713
1
100,000
100,000
121,242
1.2124
1.0000
1.1661
1.1
110,000
110,000
133,366
1.3337
1.0782
1.2609
1.2
120,000
120,000
145,490
1.4549
1.1564
1.3557
1.3
130,000
130,000
157,615
1.5761
1.2346
1.4505
1.4
140,000
140,000
169,739
1.6974
1.3128
1.5454
- 153 -
7.6.2 補 助 率 の変 化 の計 算
価格変動率-収支係数
続いて前述のシナリオごとに，収支
1.80
係 数 が 1 と な る（ 収 支 が バ ラ ン ス す る ）
1.60
補 助 率 α *に つ い て 従 来 の 方 法 と ，デ リ
1.40
収
支 1.20
1.166
係 1.00
数
0.80
バティブを適用した場合との比較を行
う．
一般に独立採算制で施行される市街
0.60
地 再 開 発 事 業 の 収 支 は ，次 の 式 (7-5)で
0.40
0.4
0.6
表すことができる．
0.825
0.8
1
床価格変動率
B(従来法の収支）
1.2
1.4
1.6
B'（デリバティブ適用の収支）
図 7-3(1) 収 支 係 数 の比 較 （価 格 変 動 シナリオごと）
B
p A N
CIJ H
(7-5)
た だ し ， ｐ :保 留 床 処 分 単 価 A:保 留 床 面 積 C:建 設 費
I:負 担 利 子 J:事 務 費
H:補 償 費
N:補 助 金
こ こ で ， 補 助 率 α は 式 (7-5)か ら

N
CIJ H
(7-6)
で表せる．
ま た ， 式 (7-5)か ら

A
CIJH
(7-7)
と お く と ， 床 価 格 P と 補 助 率 α の 関 係 は 式 (7-5)(7-6)(7-7)か ら
B  p  
(7-8)
と表すことができる．
一方，補助率αと床価格 P との関係は
収支モデル
6)
から
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 154 -
B  (1   )
p

p*
(7-9)
で表すことができる．
(α =0.218
p=p* で B=1 と な り バ ラ ン ス す る ． )
さ ら に 処 分 時 床 価 格 p が 変 化 し た と き で も ， 常 に 収 支 を バ ラ ン ス さ せ る （ Ｂ ＝ 1） た
め の 補 助 率 を α *と す る と ， 式 (7-8) (7-9)か ら
1  p *   
(計 画 時 )
1  p  
（処分時）
(7-10)
(7-11)
(β は 定 数 )
が定義でされる．
こ こ で ， 式 (7-10)(7-11)に つ い て 整 理 す る と
(1   ) p  (1  *) p *
(7-12)
が導かれる．
こ こ で ， P を 変 動 率 と し て 表 す た め ， 式 (7-12)で P*= 1 と し ， 現 行 の 補 助 率 α =0.218 を
代 入 し α *に つ い て 整 理 す る と
 * 1  0.728 p
(7-13)
が求められる．
※ 式 (7-13)は 収 支 が 1 と な る た め
収支が1となりバランスするための補助率と床価格変動率との関係
の 補 助 率 α *と 床 価 格 変 動 率 P と の
0.50
関係を表す．
0.40
0.30
0.218
7.6.3 計 算 結 果
前 節 の 式 (7-12)を 用 い た 計 算 の 結
果 を 表 7-3，図 7-3(2) に 示 す ．
この計算は，価格変動シナリオご
補 0.20
0.088
助
0.10
率
α 0.00
0.4
-0.10
0.6
0.8
0.829
1
1.2
1.4
1.6
-0.20
-0.30
床価格変動率
とに算出したオプションの収入が収
支と補助率に与える影響を求めたも
B=1となるα(従来法）
B=1となるα'(デリバティブ適用）
図 7-3(2) 所 要 補 助 率 の比 較 （価 格 変 動 シナリオごと）
のである．具体的には不動産価格市
場 が 17.1%（ 床 価 格 変 動 率 で 0.829） ま で の 下 落 で あ れ ば ， 現 行 の 補 助 率 （ α =0.218） に
おいても，コール・オプション証券を用いることによって損失の計上を回避できることが
図 7-3(2) か ら 明 ら か に な っ た ．
- 155 -
表 7-3 所 要 補 助 率 の比 較 （価 格 変 動 シナリオごと）
St/Pt（変動率）
St（原資産価格）
K（行使価格）
Ct+K（支払い総額）
(Ct+K)/St
B=1となるα(従来法）
B=1となるα'(デリバティブ適用）
0.6
60,000
60,000
72,745
0.7275
0.4626
0.3847
0.7
70,000
70,000
84,869
0.8487
0.4015
0.3105
0.8
80,000
80,000
96,994
0.9699
0.3403
0.2364
0.9
90,000
90,000
109,118
1.0912
0.2792
0.1622
1
100,000
100,000
121,242
1.2124
0.2180
0.0881
1.1
110,000
110,000
133,366
1.3337
0.1568
0.0140
1.2
120,000
120,000
145,490
1.4549
0.0957
-0.0602
1.3
130,000
130,000
157,615
1.5761
0.0345
-0.1343
1.4
140,000
140,000
169,739
1.6974
-0.0266
-0.2085
この結果，不動産市況において下落が想定される局面では，従来の方法では確実に損失
が計上されたが，コール・オプション証券を発行することによって，一定の範囲で収支が
バランスできるか，或いは改善されることが確認された．また，不動産価格に変動がない
ものと仮定したケースにおいて，コール・オプション証券を発行すると，収支がバランス
す る た め の 補 助 率 α *は ， 0.218 か ら 0.088 ま で 大 き く 低 減 で き る こ と が 図 7-5 か ら 明 ら か
に な っ た ． さ ら に ， こ の 結 果 を 用 い て 平 成 13 年 度 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 に 対 す る 国
の 道 路 特 別 会 計 補 助 金 ， 一 般 会 計 補 助 金 支 出 額 ， 約 603 億 円
1)（ 住 宅 局 ， 都 市 ・ 地 域 整 備
局分）について試算すると，コール・オプション証券を適切に機能させることによって，
そ の 総 額 は 約 243 億 円 に 減 額 さ れ る こ と か ら ，国 全 体 で は お よ そ 360 億 円 の 補 助 金 を 節 減
できる可能性があることが明らかになった．
7.7 デリバティブに関 する総 括
現在，独立採算を原則として，右肩上がりの社会経済状況が続くことを前提に組み立て
られた収支構造をもつ市街地再開発事業が，公共事業としての公平性と独立採算事業とし
ての収益性の両立に苦慮し，その構造的な齟齬を露呈していることは第 5 章において述べ
た と と こ ろ で あ る ．本 章 で は ，着 工 時 に 完 成 後 の 保 留 床 に つ い て ，行 使 価 格 K で 買 う 権 利
(コ ー ル・オ プ シ ョ ン 証 券 )を Ct で 販 売 す る 場 合 を 想 定 し ，収 支 に 及 ぼ す 影 響 に つ い て 検 討
を行った．具体的には，市街地再開発事業において，保留床（マンション）が完成するま
でに要する数々の手順について，その期間における価格変動のリスクをあらかじめオプシ
ョンとして算出し，証券化する方法を示そうとしたものであり，結果として，現行の補助
率 に お い て も ， 下 落 期 の 市 場 動 向 を 考 慮 し て 設 定 し た 床 価 格 St か ら 求 め た 収 支 係 数 B’ が
１以上となる効果が確認できた．したがって，現下のような経済停滞期における再開発事
業の保留床処分について，デリバティブのひとつであるコール・オプション証券を活用す
ることにより，収支計画の確実性の向上が図られ，ひいては，事業の成立性は改善するこ
とが明らかになった．なお，本章で提示したスキームにより算出されたコール・オプショ
ンの売却によって，再開発事業収支へ及ぼす影響は，オプション購入者が権利を行使する
という前提に立っている．しかしながら，権利行使時の不動産市場において実際の当該資
産 価 格 S が 権 利 行 使 価 格 K （ 今 回 の 計 算 で は 原 資 産 価 格 St と 同 一 ） に 達 し な か っ た 場 合
（ K>S ），オ プ シ ョ ン は 放 棄 さ れ る こ と に な る ．こ の 場 合 ，再 開 発 事 業 者 は 保 留 床 を そ の 時
の実勢価格で処分することになるが，それでも現行の方法に比べて，コール・オプション
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 156 -
証 券 Ct 売 却 の 収 入 が 再 開 発 事 業 の 収 支 に 改 善 を も た ら す こ と に な る ． こ の 仕 組 み は ， 再
開発事業の着工時において，不確実性を含んで期待される売却時の収益（利益）を，コー
ル・オプション証券の発行によってあらかじめ販売（処分）することにより，一定の範囲
における床価格の変動リスクを回避しようとする内容である．
7.8 再 開 発 ビル運 営 と PFI
1997 年 7 月 ，
「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律」
（いわ
ゆ る PFI 法 ）が 成 立 し ，そ れ 以 降 ，地 方 公 共 団 体 を 中 心 に 様 々 な PFI 事 業 が 実 施 さ れ て き
た ． 2003 年 1 月 現 在 で は ， 60 以 上 の PFI 事 業 の 実 施 方 針 が 公 表 さ れ て お り ， 調 査 段 階 の
事 業 ま で を 含 め る と ， PFI に よ る 社 会 資 本 整 備 の 事 業 案 件 は 300 以 上 に 上 っ て い る
9 ）． ま
た ，政 府 の 都 市再 生 本 部 では 都 市 再 生プ ロ ジ ェ クト 第 5 次 決定 に お い て，霞 ヶ 関 再開 発 に
お け る PFI 導 入 を 決 定 し ， 中 央 合 同 庁 舎 7 号 館 に つ い て は ， BTO 方 式 に よ る 公 募 が な さ
れ，現在，3 つのグループが応募している
9)． こ の よ う に ， 再 開 発 関 連 の 大 型 プ ロ ジ ェ ク
ト の 事 業 者 公 募 が 今 後 も 続 く も の と 予 想 さ れ ， わ が 国 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 で の PFI
化 推 進 は ， い よ い よ 普 及 期 に 入 っ た と 考 え ら れ る ． こ れ に 伴 い ， PFI 事 業 を 推 進 し て い く
う え で の 課 題 も 徐 々 に 変 化 し て き て い る ．た と え ば ，多 く の PFI 事 業 が 実 施 さ れ て い く に
つれて，法定耐用年数と事業年数の不一致によって生じる減価償却費の問題や，従来型の
公共事業の場合では考慮する必要のない納税義務が発生することによる，国，都道府県，
市 町 村 間 で の 税 金 の 還 流 な ど ，主 に 財 務 面 を 中 心 と し た 課 題 が 表 面 化 し て お り ，今 後 の PFI
の推進には，これらの課題の解決が急務であるといわれている
10)．
そ こ で ， 本 節 で は ， 第 3 章 ～第 6 章 の 分 析 結 果 か ら 明 ら か に な っ た 課 題 を 踏 ま え ， PFI
の再開発ビル運営への適用について，上記の財務的な課題に着目し，それらの課題に対す
る改善策を提示するとともに，再開発ビル運営事業者のキャッシュフローをシミュレート
することによって，定量的にその導入効果を明らかにする．
7.8.1 PFI に関 する既 存 研 究
PFI に つ い て は ， 既 に 多 岐 に わ た る 分 野 で 膨 大 な 研 究 が 行 わ れ て き た ． そ の 中 で も 土 木
計 画 学 分 野 に お い て は ，当 初 は ，リ ス ク の 分 担 や PFI 事 業 の 成 立 ・ 導 入 可 能 性 な ど の テ ー
マを中心に研究が行われてきた．小路
11 ) は ， 交 通 プ ロ ジ ェ ク ト に お け る
4 つの契約形態
（ TBOT・ STBS・ FPVR・ NPVR） ご と に ， 民 間 事 業 者 の 累 積 収 益 の 分 布 を ， モ ン テ カ ル
ロ シ ミ ュ レ ー シ ョ ン に よ っ て 求 め ，そ れ ぞ れ の 標 準 偏 差 と 95%信 頼 区 間 を 算 出 す る こ と に
よ り ， 従 来 型 の BOT 事 業 に 比 べ て ， 他 の 契 約 形 態 は 需 要 リ ス ク を 軽 減 し て い る と 結 論 づ
け て い る ．ま た 内 田 ら
1 2 ) は ，札 幌 に お け る モ ノ レ ー ル 事 業 の リ ス ク を ポ ー ト フ ォ リ オ 理 論
に よ っ て 分 析 し ，適 切 な リ ス ク ア ロ ケ ー シ ョ ン を 提 示 し て い る ．さ ら に ，中 澤 ら
1 3 ) は ，PFI
の 構 造 を 多 主 体・多 段 階 決 定 モ デ ル と し て 表 現 し た 上 で ，投 資 家 の 立 場 に 着 目 し て PFI 事
- 157 -
業の成立可能性について定性的に分析し，どのような条件の場合に事業が成立困難になる
かを明らかにしている．しかしながら，実際の事業の実績が積み重なってくるにつれ，適
切なリスク分担は理論的，経験的にある程度明確になってきたといえる．一方，先に述べ
た よ う に ， PFI の 課 題 も リ ス ク の 最 適 な 分 担 か ら 財 務 面 を 中 心 と し た 課 題 へ と 変 化 し て き
て い る ． こ の こ と か ら ， 最 近 で は ， PFI 事 業 の 財 務 内 容 に 言 及 す る 研 究 が 増 え つ つ あ り ，
中 川・浜 島
14)お よ び 斉 藤 ら 15)は
PFI 事 業 の 財 務 内 容 を 試 算 す る こ と に よ り ，VFM を 形 成
する要因について考察している．しかしながら，これらは法人税減税に関する影響を試算
し て い る も の の ， PFI 推 進 上 の 課 題 と な っ て い る ， 減 価 償 却 問 題 や 税 金 の 還 流 問 題 な ど ，
財務的な課題全般に関する分析は行っていない．
7.8.2 PFI 事 業 の分 類
PFI の 事 業 類 型 は ， 資 金 の 回 収 方 法 の 違 い ， 官 民 の 役 割 分 担 の 違 い か ら 「 独 立 採 算 型 」，
「 サ ー ビ ス 提 供 型 」，
「 ジ ョ イ ン ト ベ ン チ ャ ー 型 」の 3 類 型 に 分 け る こ と が で き る
1 6 ）．以 下
には，それぞれの事業類型の特徴を整理する．
① 独 立 採 算 型 （Financially Free-Standing Projects ）
民間が施設を建設，運営し，原則としてその建設コストを利用者からの料金支払いで
回収していく方式で，公共は事業の計画策定や認可などに関わるだけである．再開発事
業関連では，立地や利便性を活かした駐車場や駐輪場経営が考えられる．
② サービス提 供 型 (Services Sold to The Public Sector)
民間が施設を建設，一定期間運営し，その公共サービスの対価として公共から支払い
を う け る 方 式 で ， 病 院 や 刑 務 所 ， DBFO（ Design Build Finance Operate） 道 路 な ど が
挙げられる．再開発事業については，ホール・文化センター・診療施設・スポーツ施設
等が候補となる．
③ ジョイントベンチャー型 (Joint Ventures)
公共と民間の両方からの共同出資により事業を行う方式で，公益を保つために公的資
金が投入されるが運営は民間部門が行う．英仏海峡横断トンネル鉄道などの交通プロジ
ェクトに適用されることが多い．
イギリスでの実績では，公共と民間のリスク分担の方法が明確であるため，両者が事業
に取り組みやすいことや，民間にとって，支払者が公共であるため収入に関するリスクが
少ないことなどから②のサービス提供型の事例が多い．①の独立採算型は対象事業が「民
営化ができなく，独立採算が可能な事業」に限られ，かつ需要が多く見込める地域に限ら
れる．しかしながら，そのような事業があまり存在しないため適用例が少ない．③のジョ
イントベンチャー型は，入札過程が複雑になる可能性が高いため民間が参入する魅力が少
な く ，か つ 補 助 金 が 交 付 さ れ る た め ，公 共 ，民 間 事 業 者 と も に PFI の 魅 力 が 半 減 さ れ る た
め適用例が少ないのが現状である．
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 158 -
7.8.3 事 業 方 式
建設，施設の所有形態による事業の分類については下記のとおりである．
① BOT
Build Operate Transfer の 略 で ，民 間 事 業 者 が 自 ら 資 金 を 調 達 し ，施 設 を 建 設（ Build）
し ，一 定 期 間 管 理・運 営（ Operate）を 行 い ，資 金 回 収 後 に 公 共 に 施 設 を 移 転（ Transfer）
する方式である．
② BTO
Build Transfer Operate の 略 で ，民 間 事 業 者 が 自 ら 資 金 を 調 達 し ，施 設 を 建 設（ Build）
し ，そ の 所 有 権 を 公 共 に 移 転（ Transfer）し ，そ の 代 わ り に 一 定 期 間 管 理・運 営（ Operate）
し，資金を回収する方式である
③ BOO
Build Own Operate の 略 で ，民 間 事 業 者 が 自 ら 資 金 を 調 達 し ，施 設 を 建 設（ Build），
保 有 （ Own） し ， 一 定 期 間 管 理 ・ 運 営 （ Operate） す る 方 式 で あ る ．
④ DBFO
Design Build Finance Operate の 略 で ，民 間 事 業 者 が 設 計（ Design），建 設（ Build），
資 金 調 達 （ Finance） お よ び 管 理 ・ 運 営 （ Operate） を 一 括 し て 行 い ， サ ー ビ ス の 提 供
度 合 い に 応 じ て ，公 共 か ら サ ー ビ ス の 対 価 で あ る ，シ ャ ド ー ト ー ル（ 影 の 料 金 ）を 受 け
取る方式である．
わ が 国 で は ① の BOT 方 式 と ② の BTO 方 式 が 多 く 採 用 さ れ て お り ，④ の DBFO は 主 に イ
ギリスの高速道路整備で採用されている．このように，事業類型の区別によって，公共と
民間事業者の関係が明確になる．
7.8.4 わが国 における PFI 導 入 の経 緯
1997 年 11 月 ，政 府 の 緊 急 経 済 対 策 の 中 で ，公 共 事 業 費 の 縮 減 の 手 段 と し て PFI 導 入 に
関 す る 検 討 が な さ れ た ．そ の 後 ，同 年 5 月 に 議 員 立 法 案 と し て PFI に 関 す る 法 律 案 が 国 会
に 提 出 さ れ た ． そ し て ， 1999 年 7 月 に 衆 参 両 院 で 可 決 さ れ ，「 民 間 資 金 等 の 活 用 に よ る 公
共 施 設 等 の 整 備 等 の 促 進 に 関 す る 法 律 （ 以 下 ， PFI 法 ）」 が 成 立 し ， 同 年 9 月 に 施 行 さ れ
た ．1999 年 8 月 ，PFI 法 の 成 立 を 受 け て 内 閣 府 に「 民 間 資 金 等 活 用 事 業 推 進 室（ PFI 推 進
室 ）」 が 設 置 さ れ ， 同 年 10 月 ，「 民 間 資 金 等 活 用 事 業 推 進 委 員 会 （ PFI 推 進 委 員 会 ）」 が 設
立 さ れ た ．PFI 推 進 委 員 会 の 最 初 の 任 務 は PFI 法 第 4 条 で 定 め ら れ て い る「 基 本 方 針 」の
策 定 で あ り ，以 降 ，5 ヶ 月 の 議 論 を 経 て ，2000 年 3 月 に は「 民 間 資 金 等 の 活 用 に よ る 公 共
施設等の整備等の促進に関する基本方針」が公表された．基本方針は，5 原則 3 主義をキ
ー ワ ー ド と し て ， PFI の 実 施 に よ っ て 期 待 さ れ る 成 果 と し て 以 下 の 3 点 を 挙 げ て い る
17)．
① 国 民 に対 して低 廉 かつ良 好 なサービスの提 供
近年，国及び地方公共団体の財政は極めて厳しい状況にあり，財政構造改革を強力に進
めていく必要がある．また，民間事業者がもつ経営上のノウハウの蓄積及び技術的能力の
- 159 -
向 上 を 背 景 に ，公 共 施 設 等 の 整 備 等 に そ の 経 験 と 能 力 の 活 用 を 図 る こ と が 求 め ら れ て い る ．
こ の よ う な 状 況 の 下 で ， PFI 事 業 に よ る 公 共 サ ー ビ ス の 提 供 が 実 現 す る と ， そ れ ぞ れ の リ
スクの適切な分担により，事業全体のリスク管理が効率的に行われること，加えて，建設
（ 設 計 を 含 む ），維 持 管 理 及 び 運 営 の 全 部 又 は 一 部 が 一 体 的 に 扱 わ れ る こ と 等 に よ り ，事 業
期間全体を通じての事業コストの削減，ひいては全事業期間における財政負担の縮減が期
待できる．また同時に，質の高い社会資本の整備及び公共サービスの提供を可能にするも
の で あ る ．こ の PFI 事 業 を 円 滑 に 実 施 す る こ と に よ り ，他 の 公 共 施 設 等 の 整 備 等 に 関 す る
事業においても，民間の創意工夫等が活用されることを通じて，その効果が広範に波及す
ることが期待される．
② 公 共 サービスの提 供 における行 政 の関 わり方 が改 革 される
PFI は ， 民 間 事 業 者 に 委 ね る こ と が 適 切 な も の に つ い て ， 民 間 事 業 者 の 自 主 性 ， 創 意 工
夫を尊重しつつ，公共施設等の整備に関する事業をできる限り民間事業者に委ねて実施す
るものである．このことによって，財政資金の効率的利用が図られ，また，官民の適切な
役割分担に基づく新たな官民パートナーシップが形成されていくものと期待される．
③ 民 間 の事 業 機 会 を創 出 することを通 じて経 済 の活 性 化 に資 する
PFI は ， 地 方 公 共 団 体 等 の 公 的 部 門 が 行 っ て き た 公 共 施 設 等 の 整 備 等 の 事 業 を 民 間 事 業
者に委ねることから，民間に対して新たな事業機会をもたらす効果があることに加えて，
他の収益事業と組み合わせて実施することによって新たな事業機会を生み出すことも期待
で き る ． ま た ， PFI 事 業 の た め の 資 金 調 達 方 法 と し て ， プ ロ ジ ェ ク ト ・ フ ァ イ ナ ン ス 等 新
た な 手 法 を 取 り 入 れ る こ と に よ り ，金 融 環 境 が 整 備 さ れ る と と も に ，新 し い フ ァ イ ナ ン ス・
マーケットの創設につながることが予想される．これらの結果，新規産業を創出し，経済
構造改革を推進する効果が期待される．
以 上 の 基 本 方 針 を 受 け て ， PFI 推 進 委 員 会 は ， よ り 実 務 的 な ガ イ ド ラ イ ン の 策 定 に 着 手
し ， 2001 年 1 月 に は PFI 事 業 実 施 の プ ロ セ ス に 関 す る ガ イ ド ラ イ ン ， な ら び に リ ス ク 分
担 に関 す る ガ イド ラ イ ン を公 表 し た ．そ の 中 で ，ス テ ッ プ 2 の 実 施 方 針の 策 定 お よび 公 表
は，事業類型や事業方式，リスク分担や公共の関与の仕方など，できる限り具体的に事業
の 内 容 を 明 ら か に し ，民 間 事 業 者 の PFI 参 入 検 討 が 容 易 に な る よ う に す る こ と を 主 眼 と し
ている．ステップ 3 の特定事業の評価・選定と公表は，公共サービスが同一水準の場合に
おいて，事業期間全体を通じた公的財政負担の縮減が期待できるかどうか，公的財政負担
が 同 一 水 準 の 場 合 に ，公 共 サ ー ビ ス の 水 準 が 向 上 し て い る の か を 明 ら か に し ，VFM が 達 成
されていることを示すことになっている
17)．
リ ス ク 分 担 ， プ ロ セ ス の ガ イ ド ラ イ ン に 続 い て ， 2001 年 7 月 ， VFM に 関 す る ガ イ ド ラ
イ ン が 公 表 さ れ ， 2001 年 12 月 に は 改 正 PFI 法 が 制 定 さ れ ， 2002 年 4 月 に 改 正 PFI 法 が
施 行 さ れ た ． PFI 法 改 正 の ポ イ ン ト と し て は 以 下 の 3 点 が 挙 げ ら れ る ．
・ 公 共 施 設 等 の管 理 者 の拡 大
これまでは，公共施設等の管理者は行政のみが対象であったが，今回の改正により立法
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 160 -
府の衆議院，参議院の議長，司法府である最高裁長官，および会計監査院長を加えた．こ
の こ と に よ り ，新 た に 議 員 宿 舎 ，裁 判 所 な ど の 建 て 替 え を PFI で 行 う こ と が 可 能 に な っ た ．
・ 行 政 財 産 の長 期 貸 付
国 ま た は 地 方 公 共 団 体 が 所 有 す る 土 地 や 建 物 を PFI 事 業 者 に 貸 し 付 け る こ と は こ れ ま で
は，原則として一年間であったが，今回の改正により，長期貸付が可能になった．このこ
と に よ り ，PFI 事 業 の 継 続 性 や 民 間 事 業 者 の 法 的 位 置 づ け が 安 定 す る こ と に な っ た ．ま た ，
貸付の更新手続きが不要になった．
・ 合 築 による区 分 所 有
こ れ ま で は ， PFI 事 業 の 対 象 と な る 公 共 施 設 と ， 他 の 施 設 と を 合 築 す る こ と は 不 可 能 で
あ っ た が ， 今 回 の 改 正 に よ り そ れ が 可 能 と な っ た ． こ の こ と に よ り ， PFI 事 業 者 に と っ て
新たな収益機会が見込める．
以 上 の よ う な 流 れ を 概 観 す る と ，わ が 国 に お け る PFI 推 進 の た め の 法 律 や 制 度 が 整 っ て
きた様子が理解できる．
7.8.5 わが国 における PFI 事 業 の実 績
1999 年 7 月 の PFI 法 設 立 以 降 ， こ れ ま で に 基 本 方 針 策 定 以 降 に 実 施 方 針 が 公 表 さ れ た
PFI 事 業 は 合 計 で 68 事 業 に 達 し て お り ，表 7-4 に そ の 一 例 を 示 す ．ま た ，実 施 方 針 の 公 表
に は 至 っ て な い も の の ，PFI に よ る 社 会 資 本 整 備 構 想 が あ る 事 業 が 多 数 存 在 す る
9 ）．
以降，
実 施 方 針 公 表 以 降 の PFI 事 業 を 整 理 す る こ と に よ っ て 明 ら か に な る 特 徴 を 述 べ る ．
・ 事業数
図 7-6 に ， 年 度 ご と に 公 表 さ れ た 事 業 数 ， 実 施 団 体 ご と の 事 業 数 ， 事 業 方 式 ご と の 事 業
数を示す
9 ）． 各 年 に お い て 実 施 方 針 が 公 表 さ れ た 事 業 数 は ， 2000
年 は 11 事 業 ， 2001 年 は
27 事 業 ， 2002 年 47 事 業 と ， 年 々 増 加 し つ つ あ る ． 中 で も 2002 年 に は ， 国 に よ っ て 初 め
て 事 業 の 実 施 方 針 が 公 表 さ れ た ．続 い て ，実 施 団 体 ご と の 事 業 数 は ，国 が 18 事 業 ，都 道 府
県 が 21 事 業 ， 市 町 村 が 46 事 業 と な っ て い る ． 神 奈 川 県 の よ う に す で に 複 数 の PFI 事 業 を
行 っ て い る 自 治 体 も あ る ． 事 業 方 式 別 の 事 業 数 は BOT が 30 事 業 ， BTO が 42 事 業 ， そ れ
以 外 が 10 事 業 と な っ て い る ． な お ， そ れ 以 外 の 事 業 方 式 に は BOO や RO（ Rehabilitate
Operate： 修 繕 ・ 運 営 ）が 採 用 さ れ て い る ．次 節 で 詳 述 す る が ，国 に よ る 事 業 方 式 は ほ と ん
ど 全 て が BTO と な っ て い る ．
・ 事業年数
図 7-7 に 所 要 年 数 別 に 事 業 数 を 示 す
9 ）．最 短 が
4 年 で ，最 長 が 34 年 で ，平 均 事 業 年 数 が
18.7 年 で あ る ． 15 年 ， 20 年 ， 30 年 と い っ た 区 切 り の い い 年 数 が 多 く ， 国 に よ る 事 業 は ほ
と ん ど が 15 年 で あ る ．当 初 は 30 年 の 事 業 が 多 か っ た が ，最 近 は 20 年 が 主 流 に な っ て き て
いる．なお，事業年数は一般的に，公共にとっては長い方が，民間事業者にとっては短い方
が良いと言われている．
- 161 -
表 7-4 PFI の事 業 例 （地 方 自 治 体 分 ）
事業名
常陸那珂港北ふ頭公共コンテナターミ
ナル施設の整備及び管理運営事業
千葉市消費生活センター・計量検査所
複合施設ＰＦＩ特定事業
業
神奈川県衛生研究所特定事業
ひびきコンテナターミナルPFI事業
業
神戸市摩耶ロッジ等整備事業
事業
当新田環境センター余熱利用施設整
備・運営PFI事業
朝霞浄水場・三園浄水場常用発電設備
等整備事業
調布市立調和小学校整備並びに維持
管理及び運営事業
江坂駅南立体駐車場整備事業
海洋総合文化ゾーン体験学習施設等特
定事業
高知医療センター整備事業
マリンピア神戸フィッシャリーナ施設整
備等事業
八雲村学校給食センター施設整備事業
区部ユース・プラザ(仮称)整備等事業
橿原市近鉄八木駅前南地下駐車場等
施設整備事業
近江八幡市民病院整備運営事業
倉敷市・資源循環型廃棄物処理施設整
備運営事業
大分県女性・消費生活会館(仮称)ＰＦＩ特
定事業
取手駅北地区Ｃ街区共同ビル整備事業
業
(仮称)滋賀21会館整備ＰＦＩ事業
とがやま温泉施設整備事業
岡山リサーチパーク・インキュベーション
センター(仮称)整備等事業
森ヶ崎水処理センター常用発電設備整
備事業
(仮称)国分寺市立市民文化会館整備運
営事業
竹の塚西自転車駐車場整備運営事業
(仮称)新リサイクルセンター整備等事業
事業
金沢競馬場省エネルギー対策事業
留辺蘂町外２町一般廃棄物最終処分場
整備及び運営事業
設)
羽島市民プールの整備・運営事業
日立市温泉利用施設整備等事業
情報通信科学館(仮称)整備等事業
杉並公会堂改築並びに維持管理及び
運営事業
長井海の手公園整備等事業
野洲町立野洲小学校及び野洲幼稚園
整備並びに維持管理事業
自治体名
事業方式
実施方針公表年
落札者
茨城県
BOO
H12.3.23 常陸那珂埠頭株式会社
千葉市
福岡市
神奈川県
北九州市
神奈川県
神戸市
大館市、比内町、田代町
BOT
BOT
BOT
BOT
ＢＯＴ
BTO
BOO
岡山市
BOT
H12.8.31 大林組グループ
東京都
BOO
H12.11.1 日立製作所
調布市
大阪府
ＢＴＯ
BOO
神奈川県
高知県・高知市病院組合
BOO+BTO
BTO+BOT
H13.2.9 オリックスグループ
H13.2.21 オリックスグループ
神戸市
八雲村
東京都
BOO
BTO
BOT
H13.2.28 ヤマハ発動機
H13.4.2 大成建設グループ
H13.4.12 大林組グループ
橿原市
近江八幡市
ＢＴＯ
ＢＯＴ
H13.4.20 新日本製鉄グループ
H13.5.7 大林組グループ
倉敷市
ＢＯＴ
H13.5.15 川崎製鉄
大分県
取手市
桑名市
滋賀県
八鹿町
ＢＯＴ
BTO
ＢＯＴ
BOT
ＢＴＯ
H13.6.1 新日鉄都市開発グループ
H13.6.13 新日鉄グループ
H13.6.13 鹿島建設グループ
H13.7.17 大林組グループ
H13.7.26 但南建設グループ
岡山県
ＢＴＯ
H13.8.8 大林組グループ
東京都
ＢＴＯ
H13.9.5 東京電力グループ
国分寺市
東京都足立区
田原町、赤羽根町、渥美町
加古川市
石川県
ＢＴＯ
BOT
ＢＯＴ
ＢＴＯ
ＢＴＯ
H13.9.6 未定
H13.9.10 内田建設グループ
H13.9.20 日本硝子グループ
H13.10.4 神戸製鋼グループ
H13.10.9 三機工業グループ
留辺蘂町、置戸町、訓子府町
埼玉県
羽島市
日立市
香川県
ＢＯＴ
ＢＴＯ
ＢＯＴ
ＢＯＯ
ＢＯＴ
H13.10.12 大成建設グループ
H13.10.15 オリックス環境グループ
H13.11.12 ドルフィングループ
H13.12.7 ドリコグループ
H13.12.14 凸版・ドコモグループ
杉並区
横須賀市
ＢＯＴ
ＢＯＴ＋ＢＴＯ
H13.12.21 未定
H14.1.7 未定
野洲町
ＢＴＯ
H12.3.24 前田建設グループ
H12.3.31 大木建設グループ
H12.4.27 三菱商事グループ
H12.5.11 ＰＳＡグループ
H12.7.28 伊藤忠商事グループ
H12.8.2 鹿島建設グループ
H12.12.25 日立造船グループ
H12.11.30 三井物産グループ
H13.1.30 西松ビルサービスグループ
H14.1.15 大和工商リースグループ
・ 特 定 事 業 選 定 時 と落 札 時 の VFM 比 較
図 7-8 に は ， 特 定 事 業 選 定 時 の VFM と 落 札 時 の VFM の 比 較 を 示 す
1 ）． 特 定 事 業 選 定 時
の VFM の 平 均 は 約 10.8%で ， 落 札 時 の VFM は 約 27.8%で あ る ． ほ と ん ど の 事 業 に お い て
特 定 事 業 選 定 時 よ り も 落 札 時 の VFM の 方 が 大 き い 値 と な っ て い る ． つ ま り ， 公 共 が 見 込 ん
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 162 -
だ事業費よりも民間が見込む事業費の方が
小 さ く ，公 共 に と っ て 望 ま し い 結 果 と な っ て
いる．
・ 落 札 者 決 定 と契 約 締 結 までにかかった日 数
図 7-9 に 実 施 方 針 の 公 表 か ら 落 札 者 決 定 お
よび契約締結までにかかった日数を示す
1 ）．
落 札 者 決 定 ま で に か か っ た 日 数 は ，最 短 で 77
図 7-6（1） 年 度 別 事 業 数
日 ， 最 長 で 523 日 か か っ て お り ， 平 均 で 約
219 日 で あ る ． 一 方 ， 契 約 締 結 ま で に か か っ
た 日 数 は ， 最 短 で 77 日 ， 最 長 で 595 日 か か
っ て お り ，平 均 で 約 321 日 で あ る ．当 然 の 事
ながら契約までの日数が短ければ短いほど
両者にとって望ましい．
前述した通り，実施方針公表以前の段階に
ある事業が多数存在している．今後これまで
図 7-6（2） 実 施 団 体 別 事 業 数
の 事 業 を 参 考 に ， PFI に よ る 社 会 資 本 整 備 が
ますます増加していくものと考えられる．
7.8.6 わが国 における PFI 推 進 上 の課 題
以 上 か ら ，わ が 国 の PFI は 普 及 段 階 に 入 っ
た と い え る ． そ こ で 本 節 で は ， PFI に 関 す る
課題を導入期段階と普及期段階に分けて整理
していく．
導入期段階では，次のような課題が特に重
要であった
図 7-6（3）事 業 方 式 別 事 業 数
18)．
① PSC と VFM の統 一 的 な算 出 方 法 の確 立
「リ
PSC と は ，Public Sector Comparator の 略 で ，
スクがないとした場合の従来型公共事業を実施し
30
25
た 場 合 の 想 定 存 続 期 間 に お い て ，公 共 が 支 出 す る 費
用 総 額 の 現 在 価 値 に ， PFI 事 業 者 に 移 転 さ れ る で あ
ろうと考えられるリスクを定量化して上乗せした
も の 」 11 ) と 定 義 で き る ． ま た VFM は 前 述 の 通 り ，
20
事
業 15
数
10
国民の税金を最大限に有効活用するという考え方
5
で あ り ， PFI 事 業 に お い て は PSC と PFI 事 業 の コ
0
ス ト の 差 が VFM で あ る ．し か し ，PSC お よ び VFM
の 算 出 に あ た っ て は ，リ ス ク 調 整 額 を は じ め 定 量 化
1
4
7 10 13 16 19 22 25 28 31 34
事業年数
図 7-7 所 要 年 数 別 事 業 数
- 163 -
が あ り ，わ が 国 に お い て は ，そ の 方 法 が
確立していない．
② 適 切 なリスク分 担 の確 立
PFI が 成 功 す る か ど う か は ，適 切 な リ
スク分担がなされているかどうかにか
か っ て く る ．例 え ば ，リ ス ク を 全 て 公 共
0.
が負うならば，民間は経営努力をせず，
10
9
8
7
事 6
業 5
数 4
3
2
1
0
0～
0 5 0 .0
～ 5
0 . 0 .0 7
07
5 5
0 . ～0
1 ～ .1
0. 0.
12 12
5
5
0 . ～0
1 5 .1
～ 5
0 . 0 .1 7
17
5 5
0 . ～0
2 ～ .2
0 . 0 .2
22
5 25
0 . ～0
2 5 .2
～ 5
0 . 0 .2 7
27
5
5
0 . ～0
3 ～ .3
0 . 0 .3
32
5 25
0 . ～0
3 5 .3
～ 5
0 . 0 .3 7
37
5 5
0 . ～0
4 ～ .4
0. 0.
42 42
5～ 5
0.
0. 45
4以
上
の難しい項目についても計算する必要
事 業 が 破 綻 し て し ま う ．ま た ，民 間 が 全
ＶＦＭ
て リ ス ク を 負 う な ら ば ，そ れ に 応 じ た 対
図 7-8 VFM 別 事 業 数 １ ）
価を公共に要求することになり，結果と
上
40
0以
40
0
35
0～
35
0
30
0～
30
0
るための方法論は確立していない．
25
0～
0～
10
0
リスクの分担をどうするのかを決定す
25
0
し て お く 必 要 が あ る ．し か し ，具 体 的 な
20
0～
ク分担は契約段階で細部に渡り明確化
20
0
て 分 担 し て い く 必 要 が あ る ．ま た ，リ ス
15
0～
対応できる主体が負うことを原則とし
10
9
8
7
事 6
業 5
数 4
3
2
1
0
15
0
う ．こ の よ う に ，リ ス ク は そ の リ ス ク に
10
0～
し て VFM の 向 上 が 図 れ な く な っ て し ま
日数
③ 入 札 コストの高 さ
PFI は 従 来 型 の 公 共 事 業 に 比 べ て ，対
図 7-9 落 札 者 決 定 および契 約 締 結 までの日 数 １ ）
象 事 業 範 囲 が 広 く ，ま た 対 象 期 間 も 長 い た
め に ，入 札 過 程 が 複 雑 で あ る ．具 体 的 に イ ギ リ ス で は ，伝 統 的 な 手 法 と 比 べ る と 入 札 期 間 で 約
2 倍 ， 入 札 コ ス ト で 2～ 4 倍 か か っ て い る
19)． 入 札 コ ス ト の 高 さ に よ っ て ， あ ま り 規 模 の 大 き
く な い 地 方 公 共 団 体 は ， PFI を 導 入 す る こ と が 難 し く ， 同 様 に 規 模 の 大 き く な い 企 業 も ， PFI
事 業 に 参 加 す る こ と が 難 し い と 言 わ れ て い る が ，PFI の 導 入 が 可 能 な 事 業 規 模 が ど の 程 度 な の
か明らかにされていない．
以上が，導入期における課題の集約である．しかしながら，前述したとおり，これまで
60 以 上 の 事 業 の 実 施 方 針 が 公 表 さ れ ，PSC や VFM の 算 出 方 法 は あ る 程 度 確 立 さ れ て お り ，
また，適切なリスク分担も実際の事業の実績が積み重なってくるにつれて，ある程度明ら
か に な っ て き た ．他 方 ，普 及 期 に 入 る と ，別 途 に 新 た な 課 題 が 表 面 化 し て き た ．以 下 で は ，
現在特に重要視されている課題を整理する．
(a) 減 価 償 却 費
現 行 の ル ー ル で は ， 建 物 の 法 定 耐 用 年 数 は ， 30 年 か ら 50 年 と な っ て い る ． し か し な が
ら ，PFI の 事 業 年 数 は 7.8.5 で 述 べ た と お り 20 年 が 主 流 で ，長 く て も 30 年 と な っ て い る ．
し た が っ て ，建 物 に 投 資 し た 全 額 を 減 価 償 却 す る こ と が で き な い と い う 問 題 が 生 じ て い る ．
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 164 -
そもそも，法定耐用年数は事業主体が永続することを前提として定められている．しかし
な が ら ， PFI に お け る 事 業 主 体 は ， 契 約 に よ り 定 め ら れ た 事 業 年 数 を 経 る と ， 解 散 す る こ
と が 主 流 と な っ て い る ． つ ま り ， 一 般 的 な 事 業 の 主 体 と PFI に お け る 事 業 の 主 体 は ， 位 置
づけが大きく異なっているといえる．
(b) 事 業 主 体 が異 なったときの税 金 の還 流
従来型の公共事業方式であると，公共が主体となって事業を進めていくため，原則とし
て 税 金 を 納 め る 必 要 が な い ．と こ ろ が ，PFI で 事 業 を 実 施 す る と ，法 人 税 を 始 め と し て 様 々
な 税 金 が 賦 課 さ れ る ． 例 え ば ， 市 町 村 が PFI で 事 業 を 実 施 す る と ， 民 間 事 業 者 に サ ー ビ ス
の 対 価 と し て 支 払 う 料 金 で あ る サ ー ビ ス フ ィ ー の 一 部 が ，国 や 都 道 府 県 に 税 金 と し て 還 流 す
る．このように，従来型の公共事業方式では生じなかった税金の還流が発生する．
(c) 事 業 方 式 による差 異
前 項 で 述 べ た よ う に ， 主 な 事 業 方 式 と し て は BOT 方 式 と BTO 方 式 が あ る ． こ れ ら の 違
い の 中 で も 特 に 重 要 で あ る の は ，BOT 方 式 で は 施 設 の 所 有 に か か る 税 金 で あ る 固 定 資 産 税 ，
都 市 計 画 税 ， 不 動 産 取 得 税 が 課 税 さ れ る の に 対 し て ， BTO 方 式 で は 施 設 を 建 設 し た 後 す ぐ
に 公 共 に 所 有 権 を 移 転 す る た め ，こ れ ら の 税 金 が 課 税 さ れ な い ．こ の こ と に よ り ，事 業 の 内
容 に 関 わ ら ず ， BTO 方 式 が 選 択 さ れ る 場 合 が 多 く 見 受 け ら れ る ．
(d) 資 金 調 達 の多 様 化
現 在 ， わ が 国 の PFI 事 業 に お け る 資 金 調 達 方 法 と し て は ， プ ロ ジ ェ ク ト フ ァ イ ナ ン ス を
中心とした銀行借入が主流となっている．しかしながら，イギリスやオーストラリアでは，
銀 行 借 入 だ け で な く ，債 券 発 行 や 株 式 上 場 に よ り 資 金 調 達 を 行 っ て い る ．大 阪 証 券 取 引 所 に
は ，社 会 資 本 整 備 事 業 を 行 う 企 業 に ，上 場 に よ る 資 金 調 達 の 途 を 開 き ，そ の 事 業 運 営 の 推 進
に 資 す る た め ，ま た ，投 資 者 に 多 様 な 金 融 商 品 を 提 供 す る た め に 社 会 資 本 整 備 市 場（ PFI 市
場 ）を 創 設 し て い る ．し か し な が ら ，PFI 市 場 が 利 用 さ れ た こ と は 現 在 ま で 一 度 も な く ，今
後，間接金融による資金調達の発展が望まれる．
上述したとおり，普及期に入ってからの課題は，財務的，税制的な課題が中心となって
い る ．そ こ で ，7.10 で こ れ ら の 財 務 的 ，税 制 的 な 課 題 に 対 す る 改 善 策 を 提 示 し ，財 務 シ ミ
ュ レ ー シ ョ ン を 用 い る こ と に よ り そ の 効 果 を 分 析 す る ．さ ら に ，7.13 で は ，実 際 の 事 業 デ
ータを用いて，改善策の効果を定量的に検証する．
7.9 PFI 参 入 条 件 の定 式 化
本 節 で は ，数 多 く 存 在 す る PFI 事 業 の 関 連 主 体 の 中 で も ，中 心 的 役 割 を 果 た し て い る 公
共 ， 民 間 事 業 者 ， 金 融 機 関 の PFI へ の 参 入 条 件 を 示 す 指 標 で あ る VFM， EIRR， DSCR，
LLCR を 定 式 化 し ，前 項 で 述 べ た 課 題 の ひ と つ で あ る ，建 物 の 法 定 耐 用 年 数 と PFI の 事 業
年 数 の 不 一 致 に よ る ， 減 価 償 却 の 問 題 に つ い て 考 察 す る ． ま た ， PFI の 関 連 主 体 で あ る 公
共 ，民 間 事 業 者 ，金 融 機 関 の PFI 事 業 へ の 参 入 の 条 件 を 明 示 し ，そ れ ぞ れ の 関 係 に つ い て
説明する．
- 165 -
7.9.1 公 共 の PFI 参 入 条 件
国 ，地 方 公 共 団 体 が 社 会 資 本 整 備 を PFI で 行 う 条 件 は ，財 政 支 出 額 の 削 減 に あ る ．財 政
支出額の削減とは，公共自らが事業を実施する場合の事業期間全体を通じた公的財政負担
の 見 込 み 額 の 現 在 価 値「 PSC」（ Public Sector Comparator）と ，PFI 事 業 と し て 実 施 す る
場 合 の 事 業 期 間 全 体 を 通 じ た 公 的 財 政 負 担 の 見 込 み 額 の 現 在 価 値 「 PFI 事 業 の LCC 」
（ LCC : Life Cycle Cost） と の 比 較 に よ り 算 出 さ れ る VFM で 評 価 さ れ る ．
そ こ で ， PFI 事 業 の LCC を PFILCC と す る と ， VFM は 以 下 の 式 で 表 す こ と が で き る ．
VFM  PSC  PFILCC
または，
VFM 
PSC  PFILCC
 100
PSC
（ %）
（ 7-15）
す な わ ち ， 公 共 が 社 会 資 本 整 備 を PFI で 行 う 意 思 決 定 の 条 件 は ，
VFM  0 ま た は VFM  0 %と 表 せ る ．
7.9.2 民 間 事 業 者 の PFI 参 入 条 件
民 間 事 業 者 は ，PFI 事 業 を 通 じ て 利 益 を 得 る こ と が PFI 参 入 の 動 機 で あ る ．プ ロ ジ ェ ク
ト の 採 算 性 の 基 準 と し て は NPV（ Net Present Value）と EIRR（ Equity Internal Rate of
Return） が あ る ． NPV は ， プ ロ ジ ェ ク ト へ 投 下 し た 資 本 と プ ロ ジ ェ ク ト か ら 得 ら れ る 元
利返済後キャッシュフローの現在価値の合計額との差で表される．なお，現在価値に割り
引 く 際 の 割 引 率 に つ い て は ， 資 本 と 負 債 の 加 重 平 均 コ ス ト で あ る ， WACC （ Weighted
Average Cost of Capital）が 用 い ら れ る ．事 業 期 間 を N 年 ，投 下 し た 自 己 資 本 を Eq ，WACC
を r ，ｎ 年 度 の 元 利 返 済 後 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー を NetCFn と 表 し ，投 下 資 本 は 0 年 度 に 全 て 投
下 さ れ ，か つ ，元 利 返 済 後 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー は 1 年 度 か ら 発 生 す る と す る と ，NPV は 以 下
の式で表される．
N
NPV   Eq  
n 1
NetCFn
（ 7-16）
1  r n
す な わ ち ， 民 間 事 業 者 が PFI 事 業 に 参 入 す る 条 件 は NPV  0 と 表 現 さ れ る ．
ま た ， 民 間 事 業 者 の も う ひ と つ の 採 算 性 基 準 で あ る EIRR は IRR（ Internal Rate of
Return）の ひ と つ で あ り ，実 際 に PFI 事 業 の 採 算 性 基 準 と し て よ く 用 い ら れ て い る 指 標 で
あ る ． EIRR は ， プ ロ ジ ェ ク ト か ら 得 ら れ る 元 利 返 済 後 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー の 現 在 価 値 の 合
計 額 が ，プ ロ ジ ェ ク ト へ 投 下 し た 資 本 の 現 在 価 値 と 等 し く な る 割 引 率 で あ る ．EIRR を i と
す る と ， 以 下 の 式 を 満 た す i が EIRR で あ る ．
N
0   Eq  
n 1
NetCFn
（ 7-17）
1  i n
民 間 事 業 者 が PFI 事 業 に 参 入 す る 条 件 は ， 一 般 的 に は NPV と 違 っ て 絶 対 的 な 値 で は な
く社会経済条件の変化により一意的には定まっていないが，現在の不動産関連投資の場合
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 166 -
で は EIRR が 6%～ 8%以 上 と な る こ と が 目 安 と さ れ て い る
17)．
7.9.3 金 融 機 関 の PFI 参 入 条 件
金 融 機 関 が PFI 事 業 に プ ロ ジ ェ ク ト フ ァ イ ナ ン ス と し て 融 資 す る 動 機 は ，通 常 の 貸 付 よ
り も 高 い 金 利 収 入 を 得 る こ と で あ る ．ま た ，金 融 機 関 が PFI 事 業 に 参 入 す る た め の 判 断 基
準は，返済原資となるキャッシュフローが潤沢にあるかどうかである．金融機関は通常，
民 間 事 業 者 か ら 確 実 に 貸 付 金 を 返 し て も ら え る か ど う か を 判 断 す る 指 標 と し て DSCR
（ Debt Service Coverage Ratio） と LLCR（ Loan Life Coverage Ratio） を 用 い る ．
DSCR は ， あ る 年 度 の プ ロ ジ ェ ク ト の 元 利 返 済 前 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー が ， そ の 年 度 の 元 本
返済額と金利返済額の合計よりも大きいかどうかを確認するものである．ｎ年度の元本返
済 額 と 金 利 返 済 額 の 合 計 を Payment n ， ｎ 年 度 の 元 利 返 済 前 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー を INFn と す る
と ， ｎ 年 度 の DSCR は 以 下 の 式 （ 7-18） で 求 め る こ と が 出 来 る ．
DSCRn 
INFn
Payment n
（ 7-18）
式 か ら 明 ら か な よ う に ， DSCR が 1 以 上 で あ れ ば ， そ の 年 度 の 返 済 が 可 能 と い う こ と を
表 し て い る ．実 際 に は ，キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー が 予 定 よ り 下 回 る リ ス ク を 考 慮 し て ，最 低 で 1.1
～ 1.2 以 上 の DSCR を 要 求 す る こ と が 多 い ．
LLCR は ， 全 貸 出 期 間 に わ た っ て 生 み 出 さ れ る キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー の 現 在 価 値 の 合 計 額 が
貸 出 金 よ り 大 き い か ど う か を チ ェ ッ ク す る も の で あ る ．貸 出 金 を Debt ，貸 出 金 利 を rd と す
る と ， LLCR は 以 下 の 式 で 表 さ れ る ．
N
INFn
 1  r 
LLCR 
n 1
（ 7-19）
d
Debt
す な わ ち 、 LLCR が 1 以 上 あ れ ば ， 事 業 か ら 生 じ る キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー に よ っ て 貸 出 金 が
返 済 可 能 で あ る こ と を 意 味 す る ． 英 国 の PFI 事 業 で は ， LLCR の 水 準 を 1.35～ 1.5 程 度 と
しているケースが多い
13)．
7.9.4 関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 の関 係
以 上 ， PFI に お け る 各 関 連 主 体 の 参 入 条 件 を 説 明 し た ． 本 項 で は ， 関 連 主 体 の 参 入 条 件
の 関 係 に つ い て 述 べ る ．な お ，以 下 の 議 論 は ， 7.8.3 で 述 べ た ，PFI の 事 業 形 態 の う ち ，サ
ービス提供型とジョイントベンチャー型に限定する．独立採算型を除く理由は，そもそも
独立採算型で行われる事業数が少ないこともあるが，公共と民間事業者の関わり方が他の
2 形態と比べて大きく異なるためである．
公 共 の 参 入 条 件 は VFM で あ る こ と は 述 べ た と お り で あ る ． 公 共 に と っ て は ， 当 然 の こ
と な が ら ， VFM が 大 き け れ ば 大 き い ほ ど 望 ま し い ． と こ ろ が ， VFM が 大 き く な れ ば な る
ほど公共から民間事業者に支払われるサービスフィーが少なくなる．そうすると，民間事
- 167 -
業 者 の 採 算 性 が 低 く な り ， EIRR が 参 入 条 件 を 満 た さ ず ， PFI に 参 加 す る 民 間 事 業 者 が 現
れ な い 恐 れ が あ る ． 逆 に ， 民 間 事 業 者 に と っ て は ， EIRR が 大 き け れ ば 大 き い ほ ど 望 ま し
い が ， EIRR が 大 き く な る と い う こ と は ， 公 共 か ら 民 間 事 業 者 に 支 払 わ れ る サ ー ビ ス フ ィ
ー が 大 き く な り ， 結 果 と し て VFM が 低 下 す る ． こ の よ う に ， 公 共 の PFI 参 入 条 件 で あ る
VFM と 民 間 事 業 者 の PFI 参 入 条 件 で あ る EIRR は ト レ ー ド オ フ の 関 係 に あ る ． ま た ， 金
融機関が民間事業者から貸付金を返済してもらう原資である金利償却前キャッシュフロー
を金融機関と民間事業者で分け合う構造になっていることから，金融機関の参入条件であ
る DSCR，LLCR も ，EIRR と ト レ ー ド オ フ の 関 係 に あ る と い え る ．以 上 よ り VFM と EIRR
と DSCR， LLCR は そ れ ぞ れ ト レ ー ド オ フ の 関 係 に あ り ， PFI 事 業 が 成 立 す る た め に は ，
公共，民間事業者，金融機関の 3 者がそれぞれの参入条件が満たされなければならない．
7.9.5 加 速 度 償 却 に関 する考 察
本 節 で は ，建 物 の 法 定 耐 用 年 数 と 事 業 年 数 を 一 致 さ せ た 減 価 償 却 を 行 っ た 場 合 の 効 果 を ，
PFI の 関 連 主 体 で あ る 公 共 ，民 間 事 業 者 ，金 融 機 関 の 3 者 そ れ ぞ れ の PFI 参 入 条 件 を 示 す
指標を求め，法定耐用年数で減価償却を行った場合と比較することによりその効果を検証
する．なお，以下の議論は，公共を市町村と仮定して展開する．
7.10 分 析 の前 提 条 件
成立可能性領域の検証に用いた前提条件は以下の通りである．
・ 事業方式
7.8.5 で も 述 べ た と お り ，実 際 に わ が 国 で 行 わ れ て い る 事 業 方 式 と し て は BOT 方 式 と
BTO 方 式 が 主 流 で あ る ． し か し な が ら ， PFI の 理 念 か ら 考 え る と ， BOT 方 式 が 最 も ふ
さわしい姿だと言われている
1 4 ) ． そ の 理 由 と し て は ， BOT
方式の方が，民間事業者に
と っ て 創 意 工 夫 を 図 れ る 余 地 が 大 き く ，よ り 民 間 の 経 営 ノ ウ ハ ウ を 生 か す こ と が 出 来 る
か ら で あ る ． そ こ で ， 本 研 究 で は 事 業 方 式 と し て は BOT 方 式 を 想 定 す る ．
・ 事業年数
事 業 年 数 と し て は 20 年 を 想 定 す る ． 7.8.5 で も 述 べ た と お り ， 当 初 は 事 業 年 数 が 30
年 の 事 業 が 多 く 存 在 し て い た ． し か し な が ら ， 事 業 年 数 が 30 年 で は 民 間 事 業 者 に と っ
て リ ス ク が 大 き く ， 現 在 で は 20 年 が 主 流 で あ る ．
・ 借入金返済方法
借入金返済方法としては元利均等返済方式を想定する．一般に借入金返済方式として
は，元本均等返済方式と元利均等返済方式がある．元本均等返済方式は，その名の通り
借入金元本を返済年数に渡って均等に返していく方式である．元利均等返済は元本返済
額の合計と利息分返済額の合計を返済年数に渡って均等に返していく方式である．元利
均等返済方式の方がより，キャッシュフローが安定するためここでは元利均等返済方式
を採用した．
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 168 -
7.10.1
EIRR および NPV の算 出
7.9.2 で 示 し た と お り ， EIRR な ら び に NPV を 算 出 す る に は n 年 度 の 元 利 返 済 後 キ ャ ッ
シ ュ フ ロ ー NetCFn を 求 め る 必 要 が あ る ．ｎ 年 度 の 元 利 返 済 後 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー NetCFn は ｎ
年度の金利償却前税引後利益から元利返済額を引いたものである．税引後利益はサービス
フィー収入から維持管理費，減価償却費，固定資産税，都市計画税，支払金利を引いて算
出される税引前利益から法人税を引いたものである．なお，固定資産税ならびに都市計画
税は，建設費から累計減価償却費を引いたものに所定の税率をかけて算出する．また，減
価償却については定額法，残存価値なしで算出する．毎年の減価償却費は建設費を法定耐
用 年 数 で 除 し た も の で 表 さ れ る ． な お ， 法 定 耐 用 年 数 は 40 年 と し た ．
公 共 か ら 民 間 事 業 者 に 支 払 わ れ る サ ー ビ ス フ ィ ー を SF ，毎 年 の 維 持 管 理 費 を MC ，施 設
の 建 設 費 を BC ，借 入 金 を Debt ，借 入 金 利 を r と す る と ，n 年 度 に 民 間 事 業 者 が 納 め る 税 金
は ， 固 定 資 産 税 が 式 (7-20)， 都 市 計 画 税 が 式 (7-21)で ， 減 価 償 却 費 は 式 (7-22)で ， 支 払 金 利
は 式 (7-23)で ， 元 本 返 済 額 は 式 (7-24)で 表 さ れ る ．
固定資産税=
40  (n  1)
 BC  0.014
40
（ 7-20）
都市計画税=
40  (n  1)
 BC  0.003
40
（ 7-21）
減価償却費=
BC
40
（ 7-22）
支 払 金 利 = Debt  r 
(1  r ) 20  (1  r ) n 1
(1  r ) 20  1
元 本 返 済 額 = Debt  r 
(1  r ) n 1
(1  r ) 20  1
（ 7-23）
（ 7-24）
次 に ，税 引 前 利 益 を PbT と す る と ，税 引 前 利 益 は ，サ ー ビ ス フ ィ ー 収 入 か ら 維 持 管 理 費 ，
固定資産税，都市計画税，減価償却費，支払金利を引いたもので，以下の式で表される．
PbT  {SF  ( MC 
40  (n  1)
(1  r ) 20  (1  r ) n 1
BC
 BC  0.017 
 Debt  r 
)}
40
40
(1  r ) 20  1
（ 7-25）
し た が っ て ，n 年 度 の 元 利 返 済 後 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー NetCFn は ，税 引 前 利 益 か ら 法 人 税 を
引 き ， 減 価 償 却 費 を 加 え ， 元 本 返 済 額 を 引 い た も の で あ る ． 法 人 税 は 式 (7-27)で ， 元 利 返
済 後 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー は 式 (7-28)で 表 さ れ る ．
法 人 税 = PbT  0.4087
NetCFn  PbT  PbT  0.4087 
（ 7-27）
BC
(1  r ) n 1
 Debt  r 
40
(1  r ) 20  1
（ 7-28）
また，元本返済額は元利返済額から支払金利を引いたものであり，式を整理すると，ｎ
年 度 の 元 利 返 済 後 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー NetCFn は 以 下 の 式 と な る ．
- 169 -
40  (n  1)
 BC  0.017)}  0.5913
40
BC
(1  r ) 20  (1  r ) n 1
(1  r ) 20
{
 Debt  r 
}

0
.
4087

Debt

r

40
(1  r ) 20  1
(1  r ) 20  1
NetCFn  {SF  ( MC 
（ 7-29）
こ の 式 を 式 (7-16)お よ び 式（ 7-17）に 代 入 す る こ と に よ っ て そ れ ぞ れ EIRR と NPV を 求
めることができる．
7.10.2 VFM の算 出
7.9.1 で 示 し た と お り ， VFM を 算 出 す る に は PSC な ら び に PFILCC を 求 め る 必 要 が あ
る ． ま ず ， PSC を 算 出 す る ． 0 年 度 に 初 期 投 資 を 行 い ， 1 年 度 か ら 維 持 管 理 費 が 発 生 す る
も の と す る ． 事 業 を 従 来 ど お り の 方 法 で 行 っ た と き の 初 期 投 資 額 を PC ， 毎 年 の 維 持 管 理
費 を MC p ， 地 方 債 発 行 に よ る 調 達 額 を
Debt
p ， 地 方 債 の 金 利 を rp ， 社 会 的 割 引 率 を r s と す
る と ， PSC は 次 の 式 で 表 さ れ る ． な お ， 本 研 究 で は ， 支 出 額 を 負 の 値 で 表 し て い る た め ，
PSC は 負 と な る ．
20
PSC   PC  
 ( MC p  Debt p  rp 
(1  rp ) 20
(1  rp ) 20  1
)
（ 7-30）
(1  rs ) n
n 1
次 に ， PFILCC を 算 出 す る ． 公 共 の 支 出 は ， 公 募 に か か る 費 用 と 民 間 事 業 者 に 支 払 う サ
ー ビ ス フ ィ ー ，お よ び 事 業 が 適 正 に 行 わ れ て い る か ど う か を モ ニ タ リ ン グ す る 費 用 で あ る ．
公共の収入は，民間事業者から納められる税金である．なお，本章では前述の通り公共と
して市町村を想定している．よって，民間事業者から納められる税金は，固定資産税，都
市 計 画 税 ， 法 人 税 の 市 町 村 分 で あ る ． 法 人 税 の 市 町 村 分 は ， 税 引 前 利 益 ×3.37%で 算 出 さ
れ る ．公 募 に か か る 費 用 を OC ，毎 年 の モ ニ タ リ ン グ 費 用 を MF と す る と ，PFILCC は 以 下
の式で表される．
1
40  (n  1)
 { SF  MF 
 BC  0.017  PbT  0.0337}
40
n 1 (1  rs )
20
PFILCC  OC  
（ 7-31）
よ っ て ，VFM は 式（ 7-30）と 式（ 7-31）を ，式（ 7-15）に 代 入 す る こ と に よ り 求 め る こ
とが出来る．
7.10.3
DSCR および LLCR の算 出
借入金の返済方法が元利均等返済であるためｎ年度の元本返済額と金利返済額の合計
Paymentn は 以 下 の 式 で 表 さ れ る ．
Payment n  Debt  r 
(1  r ) 20
(1  r ) 20  1
（ 7-32）
n 年 度 の 元 利 返 済 前 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー INFn は 以 下 の 式 で 表 さ れ る ．
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 170 -
40  (n  1)
 BC  0.017)}  0.5913
40
BC
(1  r ) 20  (1  r ) n 1
{
 Debt  r 
}  0.4087
40
(1  r ) 20  1
INFn  {SF  ( MC 
（ 7-33）
よ っ て ，式（ 7-33）と 式（ 7-33）を 式（ 7-19），式（ 7-20）に 代 入 す る こ と に よ り DSCR，
LLCR が 求 め ら れ る ．
7.10.4
加 速 度 償 却 の検 証
以上より，建物の法定耐用年数と事業年数を一致させた加速度償却の効果を検証してい
く．その過程で，簡素化のためにさらにいくつかの前提を設けたうえで分析する．まず，
金 利 条 件 に つ い て 述 べ る ． 公 共 の 発 行 す る 地 方 債 の 金 利 を 2%と し た ． ま た ， 民 間 事 業 者
が 銀 行 借 入 に よ っ て 資 金 調 達 を 行 う 際 の 金 利 を 4.5%と し た ．こ れ ら は そ れ ぞ れ ，国 債 利 回
り の 過 去 10 年 の 平 均 値 と ，長 期 プ ラ イ ム レ ー ト の 過 去 10 年 の 平 均 値 に 近 い 値 を 採 用 し た ．
な お ， 社 会 的 割 引 率 は 4%と し て い る ．
結果，建物の法定耐用年数と事業年数を一致させた加速度償却による減価償却費は次の
式で表すことができる．
減価償却費=
BC
20
（ 7-34）
減 価 償 却 費 が 変 化 す る こ と に よ り ，毎 年 度 の 固 定 資 産 税 な ら び に 都 市 計 画 税 も 変 化 す る ．
式 （ 7-35） に 固 定 資 産 税 を ， 式 （ 7-36） に 都 市 計 画 税 を 示 す ．
固定資産税=
20  (n  1)
 BC  0.014
20
（ 7-35）
都市計画税=
20  (n  1)
 BC  0.003
20
（ 7-36）
以下で，建物の法定耐用年数と事業年数を一致させた加速度償却を行った場合の関連主
体 の PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標 を そ れ ぞ れ ，VFM2，NPV2，DSCR2，LLCR2 と 表 現 し ，法
定 耐 用 年 数 に よ る 減 価 償 却 を 行 っ た 場 合 の 関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標 で あ る
VFM， NPV， DSCR， LLCR か ら 減 じ ， そ の 差 か ら 加 速 度 償 却 の 効 果 を 考 察 す る ． な お ，
EIRR に つ い て は ， 解 析 的 に 解 け な い た め 分 析 は 行 わ な い ．
最 初 に ， VFM に つ い て 考 察 を 行 う ． VFM か ら VFM2 を 減 じ た 結 果 を 次 式 に 示 す ．
VFM  VFM 2 
 0.0699  BC
（ %）
13.59  MC p  Eq p  0.464  Debt p
（ 7-37）
または，
VFM  VFM 2  0.0699  BC
（ 7-38）
と表される．これらの式より，公共にとっては，建物の法定耐用年数と事業年数を一致
さ せ た 加 速 度 償 却 を 行 っ た 場 合 に ， VFM が 低 下 す る こ と が 明 ら か に な っ た ．
- 171 -
次 に ， NPV に つ い て 考 察 を 行 う ． NPV か ら NPV2 を 減 じ た 結 果 を 次 式 に 示 す ．
NPV  NPV 2  0.192  BC
（ 7-39）
よって，民間事業者にとっては，建物の法定耐用年数と事業年数を一致させた加速度償
却 を 行 っ た 場 合 に ， NPV が 向 上 す る こ と が 明 ら か に な っ た ．
最 後 に ， DSCR と LLCR に つ い て 考 察 を 行 う ． DSCR か ら DSCR2 を 減 じ た 結 果 を 式
（ 7-40） に ， LLCR か ら LLCR2 を 減 じ た 結 果 を 式 (7-41)に 示 す ．
DSCR  DSCR 2 
0..0041(39.658  BC  n)
Debt
（ 7-40）
LLCR  LLCR 2 
0.201  BC
Debt
（ 7-41）
よって，これらの式から，金融機関にとっては，建物の法定耐用年数と事業年数を一致
さ せ た 加 速 度 償 却 を 行 っ た 場 合 に ，DSCR な ら び に LLCR が 向 上 す る こ と が 明 ら か に な っ
た．以上より，建物を法定耐用年数で減価償却を行った場合と建物の法定耐用年数と事業
年数を一致させた加速度償却を行った場合とを比較した結果，民間事業者，金融機関の参
入条件を示す指標が向上して，公共の参入条件を示す指標は低下することが明らかになっ
た．したがって，建物の法定耐用年数と事業年数を一致させた加速度償却を行った場合に
は民間事業者と金融機関には効果があるものの，全てのプレイヤーが満足するためには，
民間事業者と金融機関の指標が向上する範囲内で，公共にとっても満足する結果が得られ
るように，事業を組み立てていく必要があるといえる．
7.11 財 務 シミュレーションによる PFI の財 務 的 課 題 に関 する検 証
本 節 で は ，前 節 で 明 ら か に し た PFI 事 業 の 財 務 構 造 を も と に し て ，第 3 章 で 述 べ て き た ，
わ が 国 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 へ の PFI 適 用 の 課 題 に つ い て ，財 務 シ ミ ュ レ ー シ ョ ン を
行い，それぞれの改善策の効果を検証する．
7.11.1 財 務 シミュレーションの概 要
(1)分 析 の前 提 条 件
本節で構築する財務シミュレーションの前提条件は以下の通りである．
(A) 事 業 年 数 ，事 業 方 式
事 業 年 数 は ， 7.8.5 で も 述 べ た よ
う に ， 現 在 で は 事 業 年 数 は 20 年 が
主 流 と な っ て い る た め ，20 年 と し た ．
表 7-5
納付先
市町村
事 業 方 式 は ，最 も PFI の 理 念 を 満 た
している方式であるといわれてい
る BOT 方 式 と し た
都道府県
14)．
国
PFI に関 わる税 体 系
課税対象
税名称
税率
所得
固定資産評価額
固定資産評価額
所得
所得
建屋
所得
建屋
法人住民税
固定資産税
都市計画税
法人事業税
法人住民税
不動産取得税
法人税
登録免許税
3.37%
1.4%
0.3%
8.76%
1.37%
4.0%
30.0%
0.5%
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 172 -
(B) 税 金
税 金 の 種 類 と し て は 表 7-5 に 示 す と お り ，市 町 村 税 と し て は 法 人 住 民 税 ，固 定 資 産 税 ，
都市計画税を都道府県税としては法人事業税，法人住民税，不動産取得税を，国税とし
ては法人税，登録免許税を考慮する．なお，事業所税については，課税対象が床面積で
あ る た め 算 出 が 困 難 で あ り ，ま た ，2003 年 度 の 税 制 改 革 案 に よ る と ，新 増 設 分 の 課 税 を
廃止する方向となったため，事業所税は考慮しないこととした．また，同税制改革案に
よ る と ，登 録 免 許 税 は 原 則 5%か ら 2%へ ，不 動 産 取 得 税 も 原 則 4%か ら 2%へ と 減 税 さ れ
る こ と に な っ た が ，表 7.5 に 示 し た 現 行 の 税 体 系 に よ り 税 額 を 計 算 す る こ と に し て い る ．
(C) 初 期 投 資 額
初 期 投 資 額 と し て ，建 設 費 と 開 業 費 を 加 え た も の を 想 定 し ，10 億 円 か ら 100 億 円 ま で
10 億 円 刻 み で 変 化 さ せ た 10 通 り の 値 を 用 い る ．
(D) 中 長 期 修 繕 費
PFI 事 業 は 7.5.1 で も 述 べ た と お り ，20 年 か ら 30 年 に 渡 っ て 事 業 が 行 わ れ る ．そ の
間に当該施設の修繕を行っていく必要がある．前項では簡素化のため，中長期修繕費
を考慮しなかったが，本項で財務シミュレーションを行う際には中長期修繕費を考慮
す る こ と と し ， 事 業 開 始 後 10 年 目 に 初 期 投 資 額 の 10%の 額 を 修 繕 費 と し て 計 上 す る ．
(E) 社 会 的 割 引 率
公 共 の 支 出 を 現 在 価 値 に 換 算 す る と き の 割 引 率 に は ， 実 際 の PFI 事 業 で は 割 引 率 と
し て 4%以 外 の 値 を 使 用 し て い る ケ ー ス も あ る が ，社 会 的 割 引 率 と し て 一 般 に 用 い ら れ
て い る 4%を 使 用 す る ．
(F) 金 利 条 件
公 共 が 従 来 ど お り 事 業 を 実 施 す る 際 に 発 行 す る 地 方 債 の 金 利 を 2.5%と し た ． ま た ，
民 間 事 業 者 が 銀 行 借 入 に よ っ て 資 金 調 達 を 行 う 際 の 金 利 を 4.5%と し た ． こ れ ら は そ れ
ぞ れ ， 国 債 利 回 り の 過 去 10 年 の 平 均 値 と ， 長 期 プ ラ イ ム レ ー ト の 過 去 10 年 の 平 均 値
に近い値を採用した．
(G) 資 金 調 達 割 合
公 共 の 資 金 調 達 割 合 は 自 己 資 本 を 30%，起 債 に よ る 借 入 を 70%と し た ．ま た ，民 間 事
業 者 の 資 金 調 達 方 法 は 自 己 資 本 を 20%，銀 行 借 入 を 80%と し た ．ま た ，公 共 ，民 間 事 業
者 と も に ， 借 入 金 の 返 済 年 数 は 20 年 と し た ．
(H) 減 価 償 却 方 法
建 物 の 減 価 償 却 方 法 は ，耐 用 年 数 40 年 ，残 存 価 値 0%，定 額 法 ，設 備 の 減 価 償 却 方 法
は ， 耐 用 年 数 20 年 ， 残 存 価 値 0%， 定 額 法 と し た ． ま た ， 事 業 終 了 時 の 施 設 譲 渡 価 格 は
無 償 と し た ．な お ，初 期 投 資 額 の 建 物 へ の 投 資 額 と 設 備 へ の 投 資 額 の 比 は 7：3 と し た ．
(I) 初 期 投 資 額 ，維 持 管 理 費 の削 減 率
従 来 型 の 公 共 事 業 方 式 と PFI で 事 業 を 行 う 場 合 の 初 期 投 資 額 ，毎 年 の 維 持 管 理 費 の 削
減 率 を 20%と し た ．
- 173 -
(2) 財 務 シミュレーションの内 容
今回のシミュレーションでは，公共が民間事業者にサービスを提供してもらう対価とし
て 支 払 う サ ー ビ ス フ ィ ー を 変 化 さ せ た と き の 関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 で あ る VFM，EIRR，
DSCR を そ れ ぞ れ 算 定 す る ．
7.11.2 分 析 する項 目
本 節 で 分 析 す る PFI の 財 務 的 な 課 題 は ，法 定 耐 用 年 数 と 事 業 年 数 の 不 一 致 に よ る 減 価 償
却の問題，税金の還流問題，資金調達の多様化についてである．以下に，それぞれの分析
内容について述べる．
7.11.3
減価償却費
7.5.1 で 述 べ た と お り ，PFI の 事 業 年 数 は 20 年 が
表 7-6 建 物 の法 定 耐 用 年 数
構造
用途
耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリ造
又は鉄筋コンクリ造
住宅用
学校用
体育館用
店舗用
ホテル用
旅館用
美術館用
病院用
47
47
47
39
31
31
50
39
主 流 で ， 長 く て も 30 年 と な っ て い る ． し か し な が
ら ， 建 物 の 法 定 耐 用 年 数 は 表 7-6 に 示 す と お り ， ほ
と ん ど が 30 年 以 上 と な っ て い る ． つ ま り ， 事 業 期
間中に資金全額を減価償却することができない．一
方，法定耐用年数を事業期間に一致させると，毎年
度 の 減 価 償 却 費 が 大 き く な り ，税 引 前 利 益 が 減 少 し ，
法人税，固定資産税，都市計画税が少なくなる．し
たがって，民間事業者の手元に残るフリーキャッシュフローが大きくなり，民間事業者に
とって参入しやすい．そこで，本章では，施設の耐用年数を法定耐用年数とした場合と，
事 業 期 間 に 一 致 さ せ た 場 合 の 関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 で あ る VFM，EIRR，DSCR を 比 較
し ， 考 察 を 加 え る ． 図 7-10 に ， 初 期 投 資 額 を 40 億 円 に 設 定 し ， 横 軸 に VFM を ， 縦 軸 に
そ れ ぞ れ EIRR と DSCR を と
2%
致させた減価償却方法を認め
0%
る こ と で ， PFI の 推 進 に 寄 与
することが明らかになった．
VFM
19
%
設の耐用年数を事業期間に一
17
%
4%
事業年数による減価償却を行った場合
15
%
ことが分かる．したがて，施
の全ての主体にとって参入条
1%
件を示す指標が改善している
E10%
I
8%
R
R 6%
13
%
公共，民間事業者，金融機関
法定耐用年数による減価償却を行った場合
11
%
12%
9%
14%
期間に一致させた場合の方が，
7%
らかに施設の耐用年数を事業
5%
16%
3%
った結果を示す．図より，明
図 7-10(1)減 価 償 却 方 式 の違 いによる VFM－EIRR 図
（ 初 期 投 資 額 ： 40 億 ）
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 174 -
7.11.4 事 業 主 体 が 異 な る 場
1.6
VFM
本来，従来型の公共事業で
あると，公共が主体となっ
と こ ろ が ， PFI で 事 業 を
実施する場合，民間事業
者が施設を所有している
ケースがあり，その際に
従来型の公共事業の場合
には課税され，結果とし
て ， PFI で 事 業 を 実 施 す
る と VFM が 負 に な っ て
しまうケースが考えられ
る ．そ こ で ，本 項 で は ，PFI
事業を行う主体が国，都道
%
図 7-10(2)減 価 償 却 方 式 の違 いによる VFM－DSCR 図
（ 初 期 投 資 額 ： 40 億 ）
て事業を進めていくため税
金を納める必要がない．
19
るかをシミュレートする．
%
0.8
17
ぞれ税金がどの程度還流す
%
0.9
15
府県，市町村の場合にそれ
%
1.0
法定耐用年数による減価償却を行った場合
13
事業を行う主体が国，都道
PFI 事 業 の 実 施 主 体 と な る
%
こ と も あ る ．本 章 で は ，PFI
D 1.3
S
1.2
C
R 1.1
11
しながら，国や都道府県が
9%
1.4
7%
町村を想定してきた．しか
事業年数による減価償却を行った場合
5%
1.5
1%
今まで，公共としては市
3%
合 の税 金 の還 流
1000
900
800
税 700
金 600
累 500
計 400
額 300
200
100
0
市町村税
国税
都道府県税
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
年次
図 7-11 主 体 別 の税 収 総 額
（ 初 期 投 資 額 ： 40 億 ）
府県，市町村の場合，それ
ぞ れ の 主 体 が 納 め る 税 金 の 総 額 を 算 出 し ， ま た ， 関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 で あ る VFM，
EIRR，DSCR を 比 較 し ，検 討 す る ．図 7-11 に 初 期 投 資 額 を 40 億 円 に 設 定 し た 場 合 に お け
る税金の類型総額の経年変化を示す．それぞれの税金総額が事業費総額に占める割合は，
国 税 が 8.448%， 都 道 府 県 税 が 3.904%， 市 町 村 税 が 7.936%と な っ て お り ， 市 町 村 が 事 業
主 体 の 場 合 は ， 12.352%が 国 ， 都 道 府 県 に 還 流 し て い る ． 同 様 に ， 都 道 府 県 が 事 業 主 体 の
場 合 は ， 16.384%が ， 国 が 事 業 主 体 の 場 合 は ， 11.84%が 還 流 し て い る こ と が 分 か る ． 以 上
の こ と よ り ， PFI で 事 業 を 行 う と 従 来 型 の 公 共 事 業 方 式 な ら 賦 課 さ れ な か っ た 税 金 が か か
り ， 事 業 費 総 額 の 10%以 上 が 還 流 し て い る こ と が 分 か っ た ．
- 175 -
次 に ， 図 7-12(1)(2)
14%
に ， 横 軸 に VFM を ， 縦 軸
12%
に そ れ ぞ れ EIRR， DSCR を
国
10%
E
I 8%
事業主体が市町村の場合と国
R 6%
の場合では大きな差がないが， R
4%
事業主体が都道府県の場合に
2%
は ， PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標
0%
が大きく低下している．これ
とった結果を示す．図から，
市町村
都道府県
1%
3%
5%
7%
9%
は，前述したように，国，市
町村に比べて，都道府県は税
11%
VFM
13%
15%
17%
19%
図 7-12(1) 主 体 別 の VFM－EIRR 図
収総額が少なくなるような税
体系となっているためである．
そこで本節では，税金の還流を緩和する策として，固定資産税および都市計画税の半額
減 免 を 提 案 す る ． 固 定 資 産 税 お よ び 都 市 計 画 税 は 表 7-5 に 示 し た と お り ， 市 町 村 が 徴 収 す
る税であるため，考
表 7-6 固 定 資 産 税 ・都 市 計 画 税 半 額 減 免 の効 果 （事 業 主 体 が都 道 府 県 ）
慮しない．事業主
還流総額が
事業費総額
DSCR に占める割合 市町村税減少率
1.270
17.292%
1.300
15.031%
41.303%
体が都道府県およ
び国である場合の
税金還流総額を
EIRR
5.140%
8.910%
固定資産税・都市計画税全額課税
固定資産税・都市計画税半額減免
VFM 一 定 の 条 件 下 で
算出し，その効果を定
量 的 に 検 討 す る ．表 7-6
に事業主体が都道府県
表 7-7 固 定 資 産 税 ・都 市 計 画 税 半 額 減 免 の効 果 （事 業 主 体 が国 ）
還流総額が
事業費総額
EIRR
DSCR に占める割合 市町村税減少率
固定資産税・都市計画税全額課税
7.550%
1.310
11.825%
固定資産税・都市計画税半額減免 11.655%
1.360
9.033%
40.429%
の 場 合 の 効 果 を ， 表 7-7 に 事
業主体が国である場合の効果
を示す．表より，市町村税は
1.5
業費総額に占める割合は事業
1.3
D
S 1.2
C1.1
R
1.0
主 体 が 県 の 場 合 ， 17.292%か
0.9
ら 15.031%に ，事 業 主 体 が 国
0.8
大きく減少しているものの，
EIRR，DSCR は 向 上 し て お り ，
さらに，税金の還流総額が事
の 場 合 ，11.825%か ら 9.033%
市町村
1.4
国
都道府県
1%
3%
5%
7%
9%
11%
VFM
13%
15%
17%
19%
に減少していることが分かる．
なお，固定資産税・都市計画
図 7-12(2) 主 体 別 の VFM－DSCR 図
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 176 -
税 を 半 額 減 免 し て い る の に 対 し ， 市 町 村 税 の 総 額 の 減 少 率 が 50%以 下 と な っ て い る の は ，
民間事業者の税引前利益が増加し，法人税の市町村分が増加したためである．
7.11.5 資 金 調 達 の多 様 化
現 在 ，わ が 国 の PFI 事 業 に お け る 資 金 調 達 方 法 と し て は ，プ ロ ジ ェ ク ト フ ァ イ ナ ン ス を
中 心 と し た 銀 行 借 入 が 主 流 と な っ て い る ．し か し な が ら ，イ ギ リ ス や オ ー ス ト ラ リ ア で は ，
銀 行 借 入 だ け で な く ，債 券 発 行 や 株 式 上 場 に よ り 資 金 調 達 を 行 っ て い る
1 6 ) ．ま た ，大 阪 証
券取引所には，社会資本整備事業を行う企業に，上場による資金調達の途を開き，その事
業 運 営 の 推 進 に 資 す る た め ， 投 資 者 に 多 様 な 金 融 商 品 を 提 供 す る 社 会 資 本 整 備 市 場 （ PFI
市場）を創設している．さらに，最近では，群馬県太田市や札幌市などによって発行され
ているミニ公募債が注目を集めている．これは，地域住民に自治体が実施するプロジェク
トへ投資家としての立場で参加してもらおうというものである．このミニ公募債の考え方
を PFI に も あ て は め る と ，民 間 事 業 者 が 地 域 住 民 か ら 資 金 調 達 を 行 う と い う こ と も 可 能 で
あると考えられる．それゆえ本節では，民間事業者の資金調達方法として，銀行借入のみ
で資金調達を行った場合と，銀行借入と共に債券発行による資金調達を行った場合につい
て ， そ れ ら の 関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 で あ る VFM， EIRR， DSCR， LLCR を 比 較 し ， 考
察する．銀行借入と債券の違いは，銀行借入の返済方法が元利均等返済方式であるのに対
し，債券の返済方法は，償還年次に一括償還する方式である点にある．なお，銀行借入と
共 に 債 券 発 行 に よ る 資 金 調 達 の 割 合 は 40%ず つ と し た ．そ の 結 果 ，図 7-13 か ら 初 期 投 資 額
を 変 化 さ せ た と き の VFM と EIRR の 関 係 に つ い て ， 初 期 投 資 額 が 小 さ い 場 合 は ， 銀 行 借
入と共に債券発行による資金調達を行った場合より銀行借入のみで資金調達を行った場合
の方が望ましいケースも存在しているが，ほぼ全てのケースにおいて，銀行借入と共に債
券発行による資金調達を行った方が良い結果が得られたことが明らかになった．次に，図
7-14 か ら は ，VFM を 0%，5%，10%と 変 化 さ せ た 場 合 の 初 期 投 資 額 と EIRR と の 関 係 の 関
係について，どのケースにおいても銀行借入と共に債券発行による資金調達を行った方が
良 い 結 果 と な っ て い る こ と が 分 か る ． ま た ， 初 期 投 資 額 が 大 き い 方 が よ り 高 い EIRR を 得
ら れ る こ と も 明 ら か に な っ た ． 最 後 に 図 7-13 に EIRR を 6%に 固 定 し た と き の 初 期 投 資 額
と VFM の 関 係 を 示 す ． 先 ほ ど と 同 様 に ， 銀 行 借 入 と 共 に 債 券 発 行 に よ る 資 金 調 達 を 行 っ
た 方 が 良 い 結 果 と な っ て お り ， ま た ， 初 期 投 資 額 が 大 き い 方 が よ り 高 い VFM を 得 ら れ る
こ と が 明 ら か に な っ た ． 以 上 よ り ， 本 研 究 に お け る 条 件 下 で は ， 初 期 投 資 額 が 40 億 円 を
超える事業において，銀行借入と共に債券発行による資金調達を行うと，関連主体にとっ
て，より良い結果を得ることができる．
- 177 -
18%
16%
14%
Ｅ12%
Ｉ 10%
Ｒ 8%
Ｒ
6%
4%
2%
Ｅ
Ｉ
Ｒ
Ｒ
銀行借入と債券発行による資金調達
銀行借入のみによる資金調達
0%
1%
3%
5%
7%
9%
11%
ＶＦＭ
13%
15%
17%
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
銀行借入と債券発行による資金調達
銀行借入のみによる資金調達
1%
19%
図 7-13(1) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 10 億 円 ）
3%
5%
7%
9%
図 7-13(2) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 20 億 円 ）
25%
25%
20%
20%
銀行借入と債券発行による資金調達
銀行借入と債券発行による資金調達
Ｅ
15%
Ｉ
Ｒ
10%
Ｒ
Ｅ
15%
Ｉ
Ｒ
Ｒ 10%
5%
11% 13% 15% 17% 19%
ＶＦＭ
5%
銀行借入のみによる資金調達
0%
銀行借入のみによる資金調達
0%
1%
3%
5%
7%
9%
11%
ＶＦＭ
13%
15%
17%
19%
図 7-13(3) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 30 億 円 ）
25%
1%
3%
5%
7%
9%
11% 13%
ＶＦＭ
15% 17% 19%
図 7-13(4) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 40 億 円 ）
25%
20%
20%
銀行借入と債券発行による資金調達
銀行借入と債券発行による資金調達
Ｅ
15%
Ｉ
Ｒ
10%
Ｒ
E
15%
I
R
R 10%
銀行借入のみによる資金調達
5%
5%
銀行借入のみによる資金調達
0%
0%
1%
3%
5%
7%
9%
11%
ＶＦＭ
13% 15% 17%
19%
図 7-13(5) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 50 億 円 ）
1%
3%
5%
7%
9%
11%
VFM
13%
15%
17% 19%
図 7-13(6) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 60 億 円 ）
25%
25%
20%
20%
銀行借入と債券発行による資金調達
銀行借入と債券発行による資金調達
E 15%
I
R
R 10%
銀行借入のみによる資金調達
E 15%
I
R
R 10%
5%
5%
銀行借入のみによる資金調達
0%
0%
1%
3%
5%
7%
9%
11%
VFM
13%
15%
17%
19%
図 7-13(7) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 90 億 円 ）
1%
3%
5%
7%
9%
11%
VFM
13%
15%
17%
19%
図 7-13(8) VFM－EIRR 図 （初 期 投 資 額 100 億 円 ）
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 178 -
25%
25%
20%
20%
銀行借入と債券発行による資金調達
銀行借入と債券発行による資金調達
Ｅ15%
Ｉ
Ｒ
Ｒ10%
Ｅ 15%
Ｉ
Ｒ
Ｒ 10%
銀行借入のみによる資金調達
5%
5%
銀行借入のみによる資金調達
0%
0%
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
1000
2000
3000
4000
初期投資額
5000
6000
7000
8000
9000
10000
初期投資額
図 7-14（１） 初 期 投 資 額 ―EIRR 図（ VFM：0％ ）
図 7-14（2） 初 期 投 資 額 ―EIRR 図（ VFM：5％ ）
7.12 PFI 事 業 実 例 によるケース・スタディ
本節では，実際の再開発事業におけるケ
25%
ース・スタディとして，長岡京駅前西口地
銀行借入と債券発行による資金調達
20%
区市街地再開発事業（京都府長岡京市）を
Ｅ 15%
Ｉ
Ｒ
Ｒ 10%
取り上げ，事業計画の中で設置が予定され
ている公設のホールやスポーツ施設経営に
銀行借入のみによる資金調達
おけるキャッシュフローデータ等を用いて，
5%
前項で述べた，減価償却の問題や税金の還
流といった問題を解決するための方策が実
施された場合の効果を検証する．
0%
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
初期投資額
図 7-14（3） 初 期 投 資 額 ―EIRR 図（ VFM：10％ ）
7.12.1 長 岡 京 駅 前 西 口 地 区 第 1 種 市 街 地 再 開 発 事 業
(1) 事 業 の概 要
こ の 事 業 は ，京 都 府 長 岡 京 市 に お い て ，JR 長 岡 京 駅 前 と い う 利 便 性 の 高 い 立 地 条 件 を 活
か し 、長 岡 京 市 の 玄 関 口 と し て 、 魅 力 と 活 力 あ る 市 街 地 の 形 成 を 図 り 長 岡 京 市 の 発 展 を 目
指 し た 「 ま ち づ く り 」 事 業 と し て 昭 和 63 年 に 計 画 が 公 表 さ れ た が ， そ の 後 の 経 済 状 況 の
悪化により長期化に陥っているものである
1 5 ) ． こ の 事 業 は ， 2003
年中の権利変換計画認
可を目指して，現在も事業進捗中であるが，事業成立の鍵となる床の所有者の選定につい
ては苦慮しているのが実情である．そこで，本節では，この中に計画されている公益ホー
ル 等 を 擁 す る 施 設 に つ い て ，運 営 主 体 を 京 都 府 と 仮 定 し ，事 業 年 数 30 年 ，事 業 方 式 は BOT
方式とした前提条件を元に試算を行った。その結
果から求めたキャッシュフローデータは，
表 7-8 事 業 における減 価 償 却 方 法
VFM=11.506%， EIRR=6.941%，DSCR=1.364 と
なっており，どの主体にとっても参入条件を満た
している内容となった．
耐用年数 残存価値 償却方法
建物
設備
開業費
50
15
10
10%
10%
0
定額法
定額法
定額法
- 179 -
(2) 事 業 年 数 による減 価 償 却
14%
最初に，この事業の減価償却の方
12%
法 を 表 7-8 に 示 す ． 表 よ り ， 開 業 費
10%
事業年数による減価償却を行った場合
のの，建物については減価償却が完
E
I 8%
R 6%
R
4%
了しない予定となっている．したが
2%
って，本項では，特定事業選定段階
0%
と設備については事業期間内に減価
償却を完了する予定となっているも
1%
におけるキャッシュフローデータを
用いて，前章と同様に，公共が民間
法定耐用年数による減価償却を行った場合
3%
5%
7%
9%
11%
VFM
13%
15%
17%
19%
図 7-15(1) 長 岡 京 駅 前 西 口 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業
における VFM－EIRR 図
事業者に支払うサービスフィーを変
化させてシミュレーションを行った
1.6
結果と建物の償却年数を事業期間に
1.5
一致させてシミュレーションを行っ
1.4
事業年数による減価償却を行った場合
た結果とを比較し，考察する．横軸
に VFM を ，縦 軸 に EIRR，DSCR そ
れぞれをとったシミュレーションの
D 1.3
S
C 1.2
R 1.1
1
結 果 を 図 7-15 に 示 す ．ま た ，特 定 事
0.9
業選定段階におけるキャッシュフロ
0.8
ーデータにおいて建物の償却年数を
事業期間に一致させ減価償却を行っ
法定耐用年数による減価償却を行った場合
1%
3%
5%
7%
9%
11%
VFM
13%
15%
17%
19%
図 7-15(2) 長 岡 京 駅 前 西 口 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業
た キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー デ ー タ を 表 7-17
における VFM－DSCR 図
に示す．表から明らかなように，建物の償却年数を事業期間に一致させ減価償却を行った
場合の方が，公共，民間事業者，金
with:事 業 年 数 で 減 価 償 却 し た 場 合
融機関の全ての主体にとって参入条
without:法 定 耐 用 年 数 で 減 価 償 却 し た 場 合
件を示す指標が改善していることが
1400
分かる．一方で，法定耐用年数から
1200
29
27
25
23
21
19
17
15
0
13
算 出 し た 税 収 の 推 移 を 図 7-16 に 示
1
国税，地方税を算出し考察を行う．
11
県：with
200
年数
す．図より，事業年数で減価償却し
た場合と法定耐用年数で減価償却し
市町村：without
県：without
9
少することが考えられる．よって，
市町村：with
7
ため，国税，地方税ともに税収が減
国：without
5
民間事業者の税引前利益が変化する
1000
税
収 800
総
600
額
400
3
事業年数償却に変更することにより，
国：with
図 7-16 長 岡 京 西 口 地 区 再 開 発 事 業 における税 収 総 額
た場合とで大きな差がないことが分
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 180 -
か る ．ま た ，現 行 の 償 却 方 法 の 場 合 ，税 収 総 額 が 総 事 業 費 に 占 め る 割 合 は ，国 税 が 21.011%，
県 税 が 9.130%，市 町 村 税 が 11.120%，法 定 耐 用 年 数 か ら 事 業 年 数 償 却 に 変 更 し た 場 合 は ，
国 税 が 21.467%， 県 税 が 9.304%， 市 町 村 税 が 10.515%と な っ て い る ． こ の 結 果 よ り ， 国
税，県税，市町村税ともに法定耐用年数が長い固定資産を事業年数で償却する加速度償却
による税収の影響は軽微であるといえ，大きな不利益を被る主体がいないことが明らかに
なった．
よって，長岡京駅前西口地区市街地
再 開 発 事 業 に お け る 施 設 運 営 の PFI 事
18%
業化において，事業期間よりも法定耐
16%
用年数が長い固定資産を事業年数で償
却する加速度償却を認めることは，公
共，民間事業者，金融機関の 3 者とも
に参入条件を示す指標が大きく改善す
14%
市町村
12%
E
I 10%
R 8%
R
6%
国
県
4%
る結果となり，また同時に，税収が減
2%
少する主体にとっても大きい影響を与
0%
1%
3%
5%
7%
9%
えていないことが定量的に明らかにな
った．
11% 13% 15% 17% 19%
VFM
図 7-17(1)長 岡 京 西 口 地 区 再 開 発 事 業 における主 体 別 の
VFM－EIRR 図
(3) 事 業 主 体 が異 なる場 合 の税 金 の還 流
次に，この施設の設置主体が京都府
ではなく，長岡京市であった場合と，
国であった場合について，関連主体の
PFI 参 入 条 件 を 算 出 す る ． 事 業 主 体 が
京都府および国であった場合の，横軸
に VFM を ，縦 軸 に EIRR，DSCR そ れ
ぞ れ を と っ た 結 果 を 図 7-17 に 示 す ．図
から，この事業の主体が市町村の場合
1.8
市町村
1.6
国
D 1.4
S
C
R 1.2
県
1
と府県の場合では大きな差がないが，
この事業の主体が国であった場合は，
国，民間事業者，金融機関のどの主体
にとっても参入条件を示す指標が大き
く改善するという結果となっている．
0.8
1%
3%
5%
7%
9%
11% 13% 15% 17% 19%
VFM
図 7-17(2)長 岡 京 西 口 地 区 再 開 発 事 業 における主 体
別 の VFM－DSCR 図
こ れ は ，図 7-16 で も 示 し た と お り ，国
の税収総額が市町村や県の税収総額よりも多いためである．つまり，国が事業主体であっ
た場合，より高いサービスフィーを民間事業者に支払っても，税収として還流する額が市
町 村 や 都 道 府 県 に 比 べ て 大 き い た め ，同 じ VFM を 得 る こ と が で き ，EIRR は よ り 高 く な る ．
ま た 逆 に ，同 じ サ ー ビ ス フ ィ ー を 支 払 っ た 場 合 に は ，同 じ EIRR を 得 る こ と が で き ，VFM
- 181 -
はより高くなるからである．同様のことが金融機関についても言える．これは，事業主体
が都道府県や市町村であった場合，従来型の社会資本整備手法だと払う必要のなかった税
金が国，都道府県，市町村の間で還流するものの，国は税収が市町村，都道府県に比べて
多いためその影響をあまり受けないためである．
次に，税金の還流を緩和する方策として，固定資産税および都市計画税の半額減免を導
入した場合の効果を検証する．事業主体が都道府県および国である場合の税金還流総額を
VFM 一 定 の 条 件 下 で 算 出 し ，そ の 効 果 を 定 量 的 に 検 討 す る ． 表 7-8 に 固 定 資 産 税・都 市 計
画税半額減免が実施された場合の効果を示す．表より，市町村税は大きく減少しているも
の の ，EIRR，DSCR は 向 上 し て お り ，さ ら に ，税 金 の 還 流 総 額 が 事 業 費 総 額 に 占 め る 割 合
は 32.131%か ら 29.672%へ と 減 少 し て い る こ と が 分 か る ．な お ，固 定 資 産 税 ・ 都 市 計 画 税
を 半 額 減 免 し て い る の に 対 し ，市 町 村 税 の 総 額 の 減 少 率 が 50%以 下 と な っ て い る の は ，民
間事業者の税
表 7-8 長 岡 京 西 口 再 開 発 事 業 における固 定 資 産 税 ・都 市 計 画 税 半 額 減 免 の効 果
引前利益が増
加し，法人税
の市町村分が
固定資産税・都市計画税全額課税
固定資産税・都市計画税半額減免
EIRR
6.941%
8.705%
還流総額が事業費
DSCR 総額に占める割合 市町村税減少率
1.364
32.131%
1.422
29.672%
35.659%
増加したためである．
7.13 PFI 導 入 に関 する結 論
本 節 で は ，市 街 地 再 開 発 事 業 へ の PFI 適 用 に つ い て ，事 業 年 数 と 法 定 耐 用 年 数 の 不 一 致
に よ る 減 価 償 却 の 問 題 な ど ， 制 度 的 な 課 題 が 存 在 し て い る こ と を 指 摘 し た ． ま た ， PFI 事
業推進の関連主体である，公共，民間事業者，金融機関の参入条件について整理し，それ
らの条件が互いにトレードオフの関係にあることを述べ，それぞれの参入条件を定式化し
た．そして，耐用年数を事業年数に一致させる減価償却方法を提案し検証した結果，民間
事業者，金融機関の参入条件を示す指標は向上し，公共の参入条件を示す指標は低下する
ことを明らかにした．さらに，公共や事業者のキャッシュフローを表現できる財務シミュ
レ ー シ ョ ン を 構 築 し ，わ が 国 に お け る PFI の 課 題 の う ち ，減 価 償 却 ，税 金 の 還 流 ，資 金 調
達の多様化という 3 つの課題についてシナリオを想定し，関連主体である，公共，民間事
業 者 ， 金 融 機 関 の 3 者 そ れ ぞ れ の PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標 を 算 出 し 検 証 し た ． そ の 結 果 ，
減価償却については，事業年数による減価償却方法を導入した場合，3 者ともに参入条件
を 示 す 指 標 が 改 善 す る こ と を 明 ら か に し た ． さ ら に ， 税 金 の 還 流 に つ い て は ， PFI で 事 業
を実施する場合，従来型の公共事業方式では賦課されなかった税金が発生し，事業費総額
の 10%以 上 が 還 流 し て い る こ と を 明 ら か に し ， 税 金 の 還 流 を 緩 和 ・ 是 正 す る 方 策 と し て ，
固定資産税および都市計画税の半額減免を導入した場合の効果を検証し，この方策が実施
されると，税金の還流総額が事業費総額に占める割合は，事業主体が都道府県の場合，
2.261%減 少 し ， 事 業 主 体 が 国 の 場 合 ， 2.792%減 少 す る こ と を 明 ら か に し た ．
なお，資金調達の多様化については，銀行借入のみによる資金調達と，銀行借入と債券
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 182 -
発 行 に よ る 資 金 調 達 と を 比 較 し た ．そ の 結 果 ，本 研 究 の 前 提 条 件 下 で は ，初 期 投 資 額 が 40
億 を 超 え る 事 業 に つ い て は ，銀 行 借 入 と 債 券 発 行 に よ る 資 金 調 達 が ，関 連 主 体 の PFI 参 入
条件を示す指標が改善することを明らかにした．
ケース・スタディとしては，長岡京駅西口地区市街地再開発事業をとりあげ，既定事業
年数による減価償却が実施された場合の効果ならびに事業主体が異なった場合の関連主体
の参入条件を示す指標を算出した．その結果，事業年数による減価償却が実施されれば，
どのような場合においても，公共，民間事業者，金融機関ともに参入条件を示す指標が改
善することを明らかにした．また，事業年数による減価償却が実施された場合の国税，地
方税への影響を検証した結果，国税は減少したが，それ以外では，大きな影響を受けない
ことを明らかにした．さらに，事業主体が異なる場合について検証した結果，国が事業を
実施する場合，公共，民間事業者，金融機関ともに参入条件を示す指標が改善することを
明らかにした．また，固定資産税・都市計画税の半額減免について検証した結果，税金の
還 流 総 額 が 事 業 費 総 額 に 占 め る 割 合 は ， 2.459%減 少 す る こ と を 明 ら か に し た ．
7.14 結 語
赤字事業を精算・終了させるために従来自治体等から拠出されていた追加補助金の削減
方法や，逆に収益事業において，本来は権利者に分配すべきでない精算余剰金（収益）の
回収方法は，社会的な公平性を確保するうえでも早急に具体化されなければならない．こ
の こ と つ い て 本 章 の 前 半 で は ，事 業 ご と の 特 性 と し て 権 利 行 使 価 格 K や ボ ラ テ ィ リ テ ィ σ
等を定めてコール・オプション証券を発行し，その価値を市場の判断に委ねる手法を新た
に提案した．この方法が実現されれば，事業ごとのオプション価値を公正に定量化できる
ことから，例えばオプション売却益＋行使価格と，現在価格との差額を減額或いは追加補
助する等，新たな事業ごとの特性にあわせた補助金交付制度創設に関する有力な方法にな
るものと考えられる．なお，本章では，再開発事業へのコール・オプション導入効果を大
局的に確認するため，諸数値を一意的に定めて分析を行ったが，今後は実際のコール・オ
プ シ ョ ン 価 格 算 定 に お い て ，事 業 ご と の 特 性 や 地 域 性 を 考 慮 す る た め ，権 利 行 使 価 格 K や
ボラティリティσ等の決定方法についても研究を進める必要があるものと考えられる．
PFI に よ る 減 価 償 却 費 に 関 し て は ， 事 業 年 数 に よ る 加 速 度 償 却 を 認 め る こ と に よ っ て ，
関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標 を 改 善 で き る 結 果 が 得 ら れ る こ と を 定 量 的 に 明 ら か に
し た ． そ し て ， 税 金 の 還 流 に つ い て は ， 分 析 の 結 果 ， 概 ね 総 事 業 費 の 10%以 上 が 還 流 し て
いることが明らかになり，これを改善する方策として，固定資産税・都市計画税の半額減
免 を 提 案 し ，税 金 の 還 流 総 額 が 事 業 費 総 額 に 占 め る 割 合 が 減 少 す る こ と を 示 し た ．さ ら に ，
資金調達の多様化については，債券発行による資金調達を併せて実施した場合，関連主体
の PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標 が 改 善 し ，全 て の 主 体 に と っ て 望 ま し い 結 果 が 得 ら れ る こ と を
定量的に明らかにした．
今後も続くと予想される経済停滞下においても，都市再生に対する期待は大きい．した
- 183 -
がって，経営や多様な資金調達に関する民間のノウハウと，公正な事業推進といった公共
の 信 頼 を 活 か せ る リ ア ル ・ オ プ シ ョ ン 理 論 に よ る 資 金 調 達 や ， PFI に よ る 再 開 発 ビ ル 経 営
を活用した窮状の打開は，社会的に大いに期待されているところであろう．本章で提示し
た新たな方法論が一日も早く実用化されることを希望する．
【第 7 章参考文献】
1) 国 土 交 通 省 都 市 ・ 地 域 整 備 局 都 市 街 地 整 備 課 : 都 市 再 開 発 ハ ン ド ブ ッ ク 平 成 14 年 度
版 ,pp.517-553,2001.
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 184 -
2) 久 賀 明 夫 ・ 七 條 典 之 ・ 浅 見 高 司 ・ 松 本 正 宏 :市 街 地 再 開 発 事 業 に お け る 資 金 計 画 に 関 す る 調
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3) 北 村 幸 定 ・ 青 山 吉 隆 ・ 中 川 大 ・ 松 中 亮 治 :経 済 停 滞 下 に お け る 市 街 地 再 開 発 事 業 の フ ィ ジ ビ
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12) 例 え ば 、 渡 部 喜 智 ： PFI： 高 ま る 導 入 の 機 運 と 課 題 ， 金 融 市 場 ２ 月 号 ， 2002.2.な ど
13) 小 路 泰 広 ： Theoretical Analysis on Traffic Volume Risk in PFI Transport
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14) 内 田 賢 悦 ・ 寺 井 匡 史 ・ 佐 藤 馨 一 ： PFI 事 業 に お け る リ ス ク ア ロ ケ ー シ ョ ン に 関 す る 研 究 ，
土 木 学 会 第 55 回 年 次 学 術 講 演 会 ， 2000.9.
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土 木 学 会 論 文 集 No.700/Ⅵ -54， 2002.3.
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23) 川 合 祐 之：需 要 リ ス ク を 考 慮 し た 交 通 プ ロ ジ ェ ク ト へ の PFI 導 入 可 能 性 に 関 す る 研 究 ，京
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都 大 学 工 学 部 卒 業 論 文 ， 2001.2.
24) 日 本 経 済 団 体 連 合 会 ： PFI の 推 進 に 関 す る 第 二 次 提 言 ， 2002.6.
25) 長 岡 京 駅 西 口 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業 の 概 要 ：
http://www.city.nagaokakyo.kyoto.jp/0113mat/02tosi/index.html
26) 財 団 法 人
社会経済生産性本部
交 通 政 策 特 別 委 員 会「 民 間 活 力 を 活 用 し た 交 通 イ ン フ ラ
整 備 に 関 す る 研 究 」中 間 報 告 書；民 間 活 力 を 活 用 し た 交 通 イ ン フ ラ の あ り 方
～ PFI 活 用
の 課 題 と 展 望 ～ ， 2000.6.
27) 第 一 勧 業 銀 行 国 際 金 融 部 編 ： PFI と プ ロ ジ ェ ク ト フ ァ イ ナ ン ス ， 東 洋 経 済 新 報 社 ，
1999.4.
28) 川 合 祐 之 ： PFI 事 業 の 制 度 的 課 題 の 改 善 策 の 評 価 に 関 す る 研 究 ，京 都 大 学 大 学 院 工 学 研 究
科 修 士 論 文 ， 2003.2.
29) 都 市 再 生 新 聞 :日 本 都 市 再 生 新 聞 社 ,2003,2,5.
第7章
今後の再開発コントロールのあり方
- 186 -
- 187 -
第 8 章 結論
震 災 と 戦 災 復 興 に 端 を 発 し た わ が 国 に お け る 既 存 市 街 地 の 改 造 手 法 は ，1969 年 に「 都 市
再 開 発 法 」 が 制 定 さ れ て か ら ， い よ い よ 本 格 化 の 兆 し を み せ る ． 以 降 80 年 代 の 高 度 経 済
成長期には，土地神話も手伝って全国的に挙って市街地再開発事業が計画され，多くの都
市 で 多 様 な イ ン フ ラ が 整 備 さ れ て き た ．80 年 代 後 半 ま で の 再 開 発 事 業 推 進 上 の 最 大 の 課 題
は，地主の土地値上がり思惑による，いわゆる「売り惜しみ」に対する合意形成であった
ことを思うと隔世の感を禁じ得ない．このことは，当時の再開発事業に関連した研究の多
・
・
・
く が ，住 民 合 意 形 成 を 課 題 と し て い る 点 に も 現 れ て い る ．ま た ，権 利 変 換 制 度 に よ る み か け
の評価基準制度により，事業を契機に相当の資産を得た人たちも少なくなく，多額の税が
投入される公共事業において，その便益が一部の人たちに帰着したという点において公正
さを欠いていたと言わざるを得ず，社会的に大いに問題があったものと考えられる．とこ
ろ が 1990 年 ，6 大 都 市 に お い て 地 価 が 一 斉 に 急 落 し ，市 街 地 再 開 発 事 業 を と り ま く 社 会 状
況は一変する．構造的な経済不況と地価の下落が止まらず，それらが都市開発事業の逆推
力となって，さらに地価が下落するといった逆スパイラル構造に陥って久しい．
翻って現在，政府の都市再生基本方針である，
①
国の活力の源泉である都市を，急速な情報化，国際化，少子高齢化等の社会経済情
勢の変化に対応させ，その魅力と国際競争力を高める．
②
民 間 に 存 在 す る 資 金 や ノ ウ ハ ウ な ど の 民 間 の 力 を 引 き 出 し ，そ れ を 都 市 に 振 り 向 け ，
さらに新たな需要を喚起する．
③
都市再生による土地の流動化を通じて，不良債権問題の解消に寄与する．
といった内容をみるとき，わが国の国土と都市を将来どのような姿にしたいのかという
「ビジョン」が欠如しているように思えてならない．全国総合開発計画のスローガンとし
て長年掲げられてきた「均衡ある国土の発展」というポリシーの実現には，投資効率の高
い都市部への重点投資によって得られた利益を，地方の整備に充てるとういう仕組で進め
ることが妥当であると理解していたが，現在の都市再生本部の基本方針は，国家経済の再
生に都市再生，すなわち市街地再開発事業を利用することに目を奪われ過ぎている感があ
り，厳しく言えば本末転倒の感すら否めない．
このように目まぐるしく変化する社会環境下にあって，再開発事業推進上の様々な課題
に対応するため，今なお多くの研究が進められている．
本論において述べてきたように，極めて多様な分野に関連づけられる市街地再開発事業
に関する研究は，今日まで各分野において散発的に進められてきたといえよう．今回，本
研究では，市街地再開発事業をひとつのシステムとして捉え，その事業成否に密接にかか
わ る 社 会 経 済 状 況 の 変 化 に 着 目 し ，収 支 構 造 の 検 証 ，費 用 便 益 分 析 に お け る 諸 問 題 の 解 決 ，
保留床価格変動リスクをヘッジするための新たな資金調達方法，再開発事業により完成し
第 8 章 結論
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た施設の新たな運営手法等について分析を行い，もって事業実行可能性の向上に資する新
たな方法論を提示した．
第 2 章では，既存の市街地再開発事業や公共事業の費用便益分析等に関連する既往研究
を概観し，その現状と今後の課題を明確化するとともに，既存研究から本研究の位置付け
を 明 ら か に し ， そ の 特 徴 を 示 し た ． 2.2 で は ， 市 街 地 再 開 発 事 業 の 制 度 に 関 連 す る 研 究 を
進めるにあたって，再開発制度の歴史的な流れや，事業の執行と政策の関係について，多
面 的 な 視 点 か ら 整 理 す る こ と の 重 要 性 を 既 往 研 究 の レ ビ ュ ー を 踏 ま え て 指 摘 し た ． 2.3 で
は ，急 速 な 国 際 化 の 進 展 と ，世 界 的 な 都 市 問 題 の 深 刻 化 に 鑑 み ，21 世 紀 に お け る わ が 国 の
都市整備手法と，それを支える関連法制度の望ましい姿を遠望するためには，先進諸外国
の都市政策に関する情報収集を行い，それらの検証から今後は国際的視野で都市政策を考
え る こ と が 極 め て 重 要 で あ る こ と を 提 起 し た ． 2.4 で は ， 既 往 研 究 の 動 向 か ら ， 今 後 の 事
業実行可能性確保のためには，現行の再開発制度による収支構造と，社会経済状況の変化
と の 関 係 を 定 量 的 に 明 ら か に す る 必 要 性 を 指 摘 し た ． さ ら に 2.5 で は ， 公 共 事 業 評 価 の 意
義と手法の整理を行い，現行の評価制度における倫理上と技術上の問題点について，既往
研 究 や 現 行 制 度 の 概 観 を 踏 ま え て 課 題 の 抽 出 を 行 っ た ． 2.6 に お い て は ， 経 済 停 滞 下 の 市
街地再開発事業が隘路から抜け出すためには，現行の再開発制度による収支構造と社会経
済状況の変化との関係を定量的に明らかにし，新たな再開発制度創設の必要性を論理的に
示 す 必 要 が あ る こ と を ， 既 存 研 究 や デ ー タ ベ ー ス の 内 容 を 踏 ま え て 論 説 し た ． 2.7 で は ，
本 研 究 の 特 徴 を (1)都 市 再 開 発 事 業 の シ ス テ ム 化 ， (2)多 面 的 な 事 業 評 価 ， (3)事 業 実 行 可 能
性 の 向 上 に 資 す る 新 た な 実 務 的 手 法 の 提 案 の 3 項 目 に 集 約 し ，そ の 位 置 付 け を 明 確 に し た ．
第 3 章 に お い て は ， 3.1 で 市 街 地 再 開 発 事 業 の 歴 史 的 変 遷 を た ど る こ と に よ り ， そ の 経
緯 と 構 造 を 明 ら か に し た ．3.1.2 に お い て 事 業 制 度 の 歴 史 的 経 緯 を 述 べ ，3.1.3 に お い て は ，
事 業 法 の 構 成 か ら 事 業 内 容 に よ る 分 類 を 行 い ． さ ら に 3.1.4 で は 事 業 法 の 展 開 と そ の 論 点
を 提 示 し ， 将 来 の 事 業 法 の あ る べ き 姿 に つ い て 考 察 し た ． そ の 結 果 ， 既 存 事 業 制 度 (法 )に
お け る 問 題 点 と し て ，(1)地 方 自 治 体 に 裁 量 の 余 地 が な い こ と に よ る ，計 画 の 主 体 性 の 低 下 ，
(2) 補 助 金 と い う 利 権 を 媒 介 に し た 地 方 の 担 当 部 局 と 国 の 担 当 部 局 と の 関 係 強 化 と ， 事 業
自 体 の 詳 細 化 と 複 雑 化 に よ る 中 央 政 府 の 地 方 支 配 体 制 の 進 行 ， (3) 交 付 効 果 の 高 い プ ロ ジ
ェクトに対する重点投資方法と，社会保障的不採算事業へのバランス配分的考え方の整理
の必要性等をより具体的に明らかにした．
3.2 で は ， 全 国 で 既 に 完 了 し た 市 街 地 再 開 発 事 業 と ， 今 な お 進 行 中 の 再 開 発 事 業 に つ い
て，事業期間の長期化に関する傾向を把握し，事業特性と進捗状況ならびに長期化との関
連性について分析を進めた．その結果，未完了地区における長期化傾向が深刻であること
を明らかにした．その中で組合施行，公共団体施行の事業について顕著な長期化傾向がみ
られ，特に未完了地区の組合施行では，都市計画決定以前，または都市計画決定～事業認
可といった事業初動期での躓づきが，その後のステップにおける大幅な長期化へと結びつ
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い て お り ，組 合 は 結 果 的 に 第 1 種 事 業 に お け る 長 期 化 事 業 の 中 で 最 多 を 占 め る 施 行 主 体 と
なっていることを明らかにした．結局，公共団体には行政府として事業の各ステップにお
ける許認可権を有し，さらに第 2 種事業による管理処分計画の施行権があることから，長
期化の弊害に対する有効な対応策立案の責務は第一に行政にあり，緊急の対処が必要であ
ること等を論述した．また，ノンパラメトリック手法による長期化傾向の分析では，事業
規模，施行主体，着手時期の相違から長期化傾向に差がみられたが，地元への歩留まり率
ともいえる権利変換割合の差による分析では，長期化の傾向に差がないことが明らかにな
った．以上の結果から，現在の社会経済情勢下における現行の事業収支の枠組保持は，再
開発事業の進捗に逆行しており，都市再生の機運等に事業に対する社会的期待の高さを鑑
みるとき，特に体力的に脆弱といえる組合・個人施行型の再開発事業に対しては，収支制
度そのものを見直し，事業実行性を確保できるような対策が必要であることを論証した．
第 4 章では，現在のわが国と類似した都市問題について，既に先進的な取り組みを進め
多大な効果を上げているイギリス，アメリカ合衆国，フランス，ドイツについて，各国ご
との都市政策上の課題と実態を把握し，次に都市開発制度の比較から，そのねらいや効果
等 を 検 証 し た ． た と え ば ， 4.1 で は イ ギ リ ス の 実 態 に つ い て ， 80 年 代 の 思 い 切 っ た 民 間 活
力 の 導 入 時 に お け る 中 央 政 府 の 強 力 な リ ー ダ ー シ ッ プ の 発 揮 や 90 年 代 の パ ー ト ナ ー シ ッ
プによる住民参画の推進といった，時代ごとの都市問題に対応して大胆で思い切った施策
をタイムリーに打ち出す姿勢に特徴的があることなど，具体的な実態を社会的な背景の考
察 を 含 め て 明 ら か に し ， わ が 国 の 都 市 再 生 に 関 す る 施 策 へ の 示 唆 を 示 し た ． 4.2 で は ア メ
リカ合衆国における都市再生について，一般に考えられているような民活の申し子ともい
える民間開発業者の商業主義や連邦政府の覇権主義によるものではなく，自治体と現場を
つ な ぐ 活 動 を 行 う コ ミ ュ ニ テ ィ 組 織 (ま ち づ く り NPO)の 努 力 に よ っ て 成 立 し た も の で あ っ
た こ と 等 を 明 ら か に し た ． 4.3 で は フ ラ ン ス の 実 態 に 関 し て ， 開 発 主 体 と そ れ 以 外 の 土 地
所有者等との間における受益と負担の関係に関して，不動産不況を背景に合理的な負担ル
ー ル の 設 定 に 導 い た 点 に お い て ， ひ と つ の 方 向 性 を 見 出 し た ． 4.4 に お い て は ， ド イ ツ の
実態について，東西ドイツ統合による新たな都市基盤整備の財政負担問題により，都市再
開発は都市政策における最重要課題として位置付けられながら，縮小という全体潮流の中
で進歩・発展の道を探るという困難に遭遇していることが明らかになった．この厳しい現
状の中，柔軟性の確保という視点から，さまざまな所与に配慮して市街地再開発事業が進
められてきた点に特徴があることを見出した．以上，本章では対象とした各国の都市開発
制度の実態や制度について既往研究を中心に整理・考察を行い，そこから様々な示唆を導
いた．
第 5 章では，市街地再開発事業の収支構造上の特性として，収入の大部分を占める保留
床処分金が，再開発事業完成による将来の不確定な地価の値上がりを当初から見込んでい
るといった点に着目し，権利変換計画策定時に決定された保留床価格が建物完成時まで不
変であることを前提に進められる現行の権利変換制度を踏まえ，実際には変動を続けてい
第 8 章 結論
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る床価格と事業実行可能性との関係について確率密度関数を用いて，その特性を明らかに
し た ．具 体 的 に は ，再 開 発 事 業 の 収 支 構 造 を モ デ ル 化 し ，床 価 格 p*， 収 支 係 数 B ，補 助 率
αをそれぞれ定義し，床価格はその市場性から確率的に変化するものと仮定し，市街地再
開発事業の収支がバランスする確率を定式化した．この方法により，想定した複数の不動
産価格変動シナリオごとに事業成立の確率を求め，それらの比較・検証を行った結果，処
分 時 の 床 価 格 p* の 状 況 に 加 え て ， 分 散 σ 2 に 関 し て も 事 業 成 立 の 確 率 に 大 き な 影 響 を 与 え
るという構造が判明した．今までの既往研究や再開発事業者へのヒアリング等では，床価
格が下落局面にあるときには収支は赤字となり，上昇局面では開発利益が生じるという基
本的な構造については明らかであった．しかしながら，不動産の価格が確率的に変化する
という前提によって分析を行うと，同じような価格変動の不動産市況（マンション価格の
市 場 状 況 ） 局 面 で あ っ て も ， そ の 分 散 σ 2 (価 格 変 動 の ば ら つ き )の 差 に よ っ て ， 事 業 成 立 の
確率に大きな差が生じるという新たな知見を得た．さらに，この成果の実証に関して，過
去のマンション価格の推移を用いて，同様に事業成立の確率を求めた結果，事業成立の確
率が低い現在のような経済停滞期やバブル後期には，再開発事業も行き詰まり傾向を示し
ていることを確認した．
第 6 章では，市街地再開発事業における費用便益分析に関して，現状と課題を詳しく述
べるとともに，今後の精緻化の方向性について，他事業と相乗効果の実証に関する分析を
行った．現在，市街地再開発事業の便益計測に用いるヘドニック・アプローチにおいて適
用する関数形は，一般には地価への影響要因が多く相乗効果が期待できる商工系用途地域
では片対数型，単一用途ともいえる住宅系用途地域では線形型の適合性が高いとされてい
る こ と か ら ， 相 乗 効 果 の 現 れ や す い 順 に Ⅰ （ 片 対 数 型 ）， Ⅱ （ 対 数 型 ）， Ⅲ （ 線 形 型 ） を 設
定し，それぞれについて，パラメータ推計と便益（地価上昇分）の計測を行い，統計的な
検証から適合性の高い関数形を求め，その結果から，相乗効果の現れ方を検証することと
した．なお，地下鉄と再開発の完成による便益計測については，ある地点への近接性指標
としての「アクセシビリティ指標」を定義し，これを地価関数の説明変数として代入し，
便益を計測することとした．実証には，平成１９年の完成を目指して実際に地下鉄建設事
業 と 市 街 地 再 開 発 事 業 が 進 め ら れ て い る「 京 都 市 天 神 川 地 区 」と ，既 に 事 業 が 完 了 し た「 京
都 市 山 科 駅 前 地 区 」，同 じ く「 北 大 路 タ ウ ン 」を 例 と し て ，前 出 の 3 つ の 関 数 形 を 用 い て ，
何 も 整 備 さ れ て い な い 状 態 （ without） か ら 再 開 発 事 業 が 実 施 さ れ た 場 合 （ with 再 開 発 ）
と 地 下 鉄 整 備（ with 地 下 鉄 ）が 実 施 さ れ た 場 合 の そ れ ぞ れ の 便 益 を 求 め ，さ ら に 両 方 の 事
業 状 態（ with 再 開 発 ＋ 地 下 鉄 ）で の 便 益 を 計 測 し ，そ れ ら の 結 果 の 比 較 か ら 相 乗 効 果 を 定
量的に算出した．分析結果からは，地価の形成要因は地価水準や立地特性などの地区ごと
の様々な要因が関連しているため，関数系の適合性は用途の区分だけでは一意的に定まら
ないことが確認できた．また，同じ関数形を適用しても，地区や事業ごとの特性により相
乗効果の多寡が異なることも明らかになった．このような状況の中，相乗効果が適切に評
価されないまま現行のセット採択制度を存続させることは，場合によっては必要性の低い
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事業に対する財政支出を続けることとなる．よって，今後は，相互に影響しあう公共事業
について，その相乗効果の構造と程度をより明らかにすることにより，現行の一律的なセ
ット採択制度から複数のプロジェクトを必要に応じて適切に取捨選択できる制度への変換
が求められる．そのためには，より適切な相乗効果計測方法の確立が必要であることを分
析結果から論証した．また，事業便益計測における不確実性に関して，便益の指標が地価
の増分であることに着目し，データや地価モデル推定時の誤差を考慮することにより，新
たに事業が成立する確率を求める方法を提案した．具体的には，地価の増分である便益額
や地価データ等が確率分布を有することから，地価モデルから求めた統計学的な分散値を
用 い て ， B/C 値 が 1 を 超 え て 採 算 が と れ る 確 率 を 求 め る 方 法 を 提 案 し た ．
第 7 章では，再開発事業推進の大きな阻害要因となっている保留床処分における価格下
落 リ ス ク に 着 目 し ，こ れ を あ ら か じ め ヘ ッ ジ す る 方 法 と し て ，デ リ バ テ ィ ブ (コ ー ル・オ プ
シ ョ ン 証 券 )を 用 い た 保 留 床 処 分 法 を 提 案 し ，再 開 発 事 業 の 収 支 に 及 ぼ す 影 響 に つ い て 分 析
した．さらにコール・オプション証券発行に伴う事業収支改善の程度を算定することによ
り，現在の定率補助制度から，事業ごとのフレキシブルな補助金交付制度への変換方策に
よ る 効 果 を 定 量 的 に 示 す こ と と し た ． デ リ バ テ ィ ブ (コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン 証 券 )を 用 い た 保
留 床 処 分 法 と は ， 着 工 時 に 完 成 後 の 保 留 床 に つ い て 行 使 価 格 K で 買 う 権 利 (コ ー ル ・ オ プ
シ ョ ン 証 券 )を Ct で 販 売 す る 場 合 を 想 定 す る も の で あ る ． こ の 仕 組 み は ， 再 開 発 事 業 の 着
工時において不確実性を含んで期待される売却時の収益（利益）を，コール・オプション
証券の発行によってあらかじめ販売（処分）することにより，一定の範囲における床価格
の変動リスクを回避しようとする内容である．現在，赤字事業を精算，終了させるために
従来自治体等から拠出されている追加補助金の削減方法や，逆に収益事業において，本来
は権利者に分配すべきでない精算余剰金（収益）の回収方法は，社会的な公平性を確保す
るうえでも早急に具体化されなければならないが，このことついて，事業ごとの特性とし
て 権 利 行 使 価 格 K や ボ ラ テ ィ リ テ ィ σ 等 を 定 め て コ ー ル・オ プ シ ョ ン 証 券 を 発 行 し ，そ の
価値を市場の判断に委ねることができれば，オプション価格を公正に定量化できることか
ら ，例 え ば オ プ シ ョ ン 売 却 益 ＋ 行 使 価 格 と 現 在 価 格 と の 差 額 を 減 額 或 い は 追 加 補 助 す る 等 ，
新たな補助金交付制度創設に関する有力な方法となることを指摘した．この成果を利用し
て ， 再 開 発 事 業 へ の コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン 導 入 効 果 を 大 局 的 に 確 認 す る た め ， 平 成 13 年 度
における市街地再開発事業に対する国の道路特別会計補助金，一般会計補助金支出額，約
603 億 円
4)（ 住 宅 局 ， 都 市 ・ 地 域 整 備 局 分 ） に つ い て 試 算 し た 結 果 ， コ ー ル ・ オ プ シ ョ ン
証 券 が 適 切 に 機 能 さ れ れ ば ，そ の 総 額 は 約 243 億 円 に 減 額 さ れ る こ と か ら ，国 全 体 で は お
よ そ 360 億 円 の 補 助 金 を 節 減 で き る 可 能 性 が あ る こ と を 明 ら か に し た ．
ま た ，市 街 地 再 開 発 事 業 で 建 設 さ れ る ビ ル の 管 理 運 営 に 関 し て ，現 行 の PFI 制 度 導 入 に
関する問題点と，これに対する改善策を提示することにより，その効果を定量的に明らか
に し た ．再 開 発 ビ ル 運 営 へ の PFI の 適 用 は ，減 価 償 却 費 に 関 し て 事 業 年 数 に よ る 加 速 度 償
却 を 認 め る こ と に よ っ て ，関 連 主 体 の PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標 を 改 善 で き る 結 果 が 得 ら れ
第 8 章 結論
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ることを定量的に明らかにした．そして，税金の還流については，現状では概ね総事業費
の 10%以 上 が 主 に 国 税 で あ る 所 得 税 と 市 町 村 税 の 固 定 資 産 税・都 市 計 画 税 と し て 還 流 し て
おり，これを改善する方策として，固定資産税・都市計画税の半額減免を提案し，税金の
還 流 総 額 が 事 業 費 総 額 に 占 め る 割 合 が 減 少 す る こ と を 明 ら か に し た ． さ ら に ， PFI 事 業 の
資金調達の多様化については，債券発行による資金調達を併せて実施した場合，関連主体
の PFI 参 入 条 件 を 示 す 指 標 が 改 善 し ，全 て の 主 体 に と っ て 望 ま し い 結 果 が 得 ら れ る こ と を
定量的に明らかにした．
以上，述べてきたように，本研究の趣旨は市街地再開発事業を計画策定から完成・維持
管理まで概観することにより，事業全体を一つのシステムと考え，事業実行可能性の高い
計画案の策定過程をより科学的に支援していこうとするものである．そのためには，経済
変動，とりわけ経済停滞下における市街地再開発事業の実行可能性向上に資する方法論を
提示することが極めて有効であると考え，その成否に密接にかかわる社会経済状況の変化
に着目し，可能な限り科学的なアプローチを試みた．具体的には，わが国の再開発制度の
変遷と事業実績を振り返り，先進諸外国の制度を概観することから，制度改正の提案につ
ながる新たな示唆を得た．また，権利変換制度に特徴づけられる収支構造の検証，プロジ
ェクト評価として費用便益分析における諸問題の解決，資金調達問題に関連して保留床価
格変動リスクをヘッジするための新たな資金調達方法や再開発事業で完成した複合ビルの
新たな運営手法等に着目して多面的に分析を行い，もって事業実行可能性の向上に資する
新 た な 方 法 論 を 提 示 で き た も の と 考 え て い る ．そ の 結 果 ，多 く の 新 た な 知 見 が 得 ら れ た が ，
残された課題も山積しており，最後にそれらをまとめるものとする．
本研究では，市街地再開発事業の特性と社会経済状況の変化を考慮した，新たな評価手
法と事業実行可能性向上に資するいくつかの方法論を提示したが，その基礎となるデータ
の制約等から，数々の仮定や前提を設けることになった．また，分析方法や，その適合範
囲についても制約条件が存在する．第 5 章では，国の示した標準収支
5)を 用 い た 収 支 構 造
のモデル化と不動産市場のシナリオ設定を前提に，確率密度関数を用いて事業成立の確率
を求めることにより，再開発事業の権利変換制度における収支構造上の問題点を定量的に
示したが，本研究で提示した収支構造モデルについては，実際の不動産市場の動向や，事
業ごとの多様性と，輻輳した事業補助制度等を深く考慮した内容とする余地が残されてい
る．確率密度関数の解の算出に必要となる分散値σ2 についても，データの制約等から，
シナリオごとに一意的に設定した値を代入している．第 6 章における市街地再開発事業の
効果計測では，市街地再開発事業と交通基盤整備事業の相乗効果について，ヘドニック・
アプローチの地価関数推計における関数形の適合度から，その存在の有無を判断する内容
となっているが，相乗効果そのものの存在証明については，地価導出のための関数式から
求めた差分方程式による証明にとどまっている．第 7 章では，金融工学的手法から，リア
ル・オプション理論を用いた将来の床価格の不確実性に対する代価を算出したが，不動産
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市 場 に お け る 完 備 性 に 関 す る 検 証 や ， オ プ シ ョ ン 価 値 算 出 に お け る BS 公 式 適 用 の 妥 当 性
検討は今後ともさらに深めるべきである．
他方，第 5 章から第 7 章における実証分析では，地価データ，社会的割引率，金利，償
還期間，時間価値，確率的分散値などの評価における前提条件を筆者において選定または
設定し，市街地再開発事業実施による社会的な便益や採算性等を算出した．これらの前提
条件や基準が異なれば，評価結果が異なることは自明であり，たとえば事業評価やシミュ
レーションの結果によって事業の峻別や意思決定を行う場合には，これらの前提条件や評
価基準，評価手法に対する国民のコンセンサスを得る必要がある．近年，社会工学分野に
おける科学的な分析理論や実証分析に関して，多くの研究者が，金融・経済・不動産等の
多岐にわたる分野において，さらに研鑚を深めており，各種公共事業に対する評価マニュ
アルも整備されつつある．しかしながら，一夕にして適切な評価理論や方法論が確立され
る訳ではなく，さらに理論的・実証的研究を蓄積し，それらの成果を実務の段階へフィー
ドバックさせる仕組みを早急に構築する必要がある．
本 研 究 は ，市 街 地 再 開 発 事 業 に つ い て ，よ り 科 学 的 な 計 画 立 案 ，業 務 の 効 率 化 と 迅 速 化 ，
ひいては事業実行可能性の向上を目指すことを目的としている．しかしながら，多様な要
因が複雑に相互に関係しあう市街地再開発事業の実行可能性の向上を図るためには，上述
したような課題がなお多く積み残されている．本研究はこれらのすべての課題に対して示
唆を与えるものではないが，本研究で得られた新たな知見は，それらの推進の足がかりに
なるものと考えている．
な お ，最 終 的 な 事 業 実 施 の 意 思 決 定 を 行 う 基 準 は ，元 来 筆 者 が 言 及 す べ き 事 柄 で は な く ，
倫理上の課題については議論の場を別に移す必要もあろう．例えば本研究の中で論を進め
てきた事業評価については，一般に複数の候補事業から実施対象の峻別を行う際の有力な
指標となり得るが，それのみに偏重すると，都市部への公共投資が過度に集中する結果と
なり，メリハリのある持続可能性を考慮した，国土全体の均衡ある発展という現代の社会
が望むひとつの潮流に逆行することも危惧される．無論，市街地再開発事業をとりまく輻
輳した社会構造をすべて解析することは現時点では不可能であるが，それゆえ，今後とも
分析精度の向上や分析手法の精緻化，多様な分析方法の開発等を進めることは，より適切
な事業実施の意思決定や事業実行可能性向上の足がかりとなるのである．このような状況
下，わが国では緒についたばかりの事業評価制度や事業推進に関する方法論が，今後の研
究の推進と発展により，社会的に望ましい方向に導かれることを強く願っている．まだま
だ 未 熟 な 内 容 で は あ る が ，21 世 紀 初 頭 の 転 換 期 に お い て ，本 研 究 の 成 果 が そ の 一 助 と な り
得るのであれば，これ以上の幸せはない．
第 8 章 結論
謝辞
本研究の遂行に際して，多くの方々からご指導・ご鞭撻・ご援助をいただいた．ここに
深く感謝の意を表したい．まず，京都大学大学院工学研究科青山吉隆教授には，筆者が研
究室への配属を許可されて以来，今日に至る研究生活において，終始適切なるご指導・ご
鞭撻を賜った．ここに深甚なる感謝の意を表する次第です．京都大学大学院工学研究科中
川大助教授には，本研究を進めるにあたって数々の有益なご助言・ご示唆を，つねに暖か
い励ましの言葉とともにかけていただいた．心より感謝申し上げます．また，京都大学大
学院工学研究科松中亮治助手（現・岡山大学環境理工学部環境デザイン工学科助教授）に
は，終始，親身かつ適切なアドバイスと，心温まる激励をいただいた．ここに深く感謝の
意を表します．筆者の学部時代の恩師である摂南大学工学部銭谷善信教授には，京都大学
博士課程への編入学にあたり，数々の有益なご助言・ご指導をいただいた．心より感謝申
し上げます．研究室秘書の権田理奈さん，西村知晃さんにも常に励ましていただき、たく
さんの英気を得ることができました．心よりお礼申し上げます．さらに，本研究を進める
にあたって，京都大学大学院工学研究科博士課程白柳博章氏（現・奈良県庁），修士課程芦
澤宗治氏（現・東京電力），修士課程美濃雄介氏（現・日本道路公団），修士課程佐藤寛之
氏（現・JR 東海），修士課程川合祐之氏（現・オリックス），修士課程牛田直希氏，修士
課程藤澤友晴氏，修士課程垣内
智氏，修士課程中村一樹氏，修士課程柚木俊郎氏，工学
部 4 回生民本晃弘氏をはじめ，多くの研究室の諸兄には，深夜，休日を厭わずご助言・ご
協力を賜り，時には夜明けまで白熱する議論に付き合っていただいた．このように心から
信頼できる恩師，仲間達と苦楽を共有できた経験は，筆者にとって至上の幸福の時であり，
何物にも換えがたい一生の宝となるものであります．重ねて厚くお礼申し上げます．また，
筆者の所属する京都府長岡京市役所の岸義次助役，小田豊企画部長（現・長岡京市長），小
泉郁三総務部長，小幡浩也職員課長（現・教育次長），山本和紀職員課課長補佐（現・企画
部長），住田敏明再開発部長（現・京都府亀岡土木事務所長），青野和平開発部次長（現・
京都府土木建築部住宅課主幹），中田貞之再開発部次長（現・下水道部長），山本昇市街地
再開発課長（現・再開発部長）をはじめとする関係職員各位には，厳しい社会経済情勢の
折，筆者の研修派遣について格段のご配慮をいただいた．ここに厚く感謝する次第です．
また，翻訳や資料整理の折には，長岡京市教育委員会の山田朋佳主事に随分と助けていた
だいた．心よりお礼申し上げます．最後に本研究の遂行にあたって，貴重な資料提供や適
切なアドバイスをいただいた，リアルオプション研究会の山口浩先生，国土交通省都市地
域整備局，京都市都市計画局，京都市交通局，（社）京都府宅地建物取引業協会，（社）京
都府不動産鑑定士協会，
（社）全国市街地再開発協会，
（社）再開発コーディネーター協会，
特定非営利活動法人日本 PFI 協会，
（株）アール・アイ・エー，
（株）谷澤総合鑑定所の方々
をはじめ，紙面の都合でここに述べることのできなかった多くの方々からご支援をいただ
いた．心から感謝申し上げる次第です．
平成 15 年 2 月