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「大規模修繕のすすめ」 12月の花 プリムラ
■ 発 行 日 ; 2013.12.1 第 2 巻 7 号 （ 通 算 19 号 ） ■ 発 行 所 ; 有 限 会 社 NOC グ ル ー プ HD(ア パ マ ン シ ョ ッ プ 加 盟 店 ) 大 阪 市 淀 川 区 西 中 島 5 丁 目 8 番 11 号 コ ス モ 新 大 阪 1F ■ 発 行 人 ;中 島 勲 ／ 盛 田 哲 司 TEL 06-6390-2258 FAX 06-6390-7878 １２月の花 プリムラ 桜草（さくらそう）科。 花言葉「永続する愛情」「神秘な心」 開花時期は１２月１０日から５月１５日頃まで。冬から春の花が少ない時期 に、赤、白、ピンク、紫、黄色などの色彩の花を咲かせる草花です。浅く切れ 込みの入った花びらはサクラのようで可愛らしいです。放射状に出す丸みのあ る葉とその中心に咲く花のバランスがよく、コンパクトにまとまるので鉢植え や寄せ植えに広く利用されます。また、耐寒性も強く、花壇にも適しています。プリムラの語源は primos（最初）からだそうですが、早春に花が他に先駆けて咲くことから名付けられたのでしょう か。「ポリアンタ」「ジュリアン」などの品種があります。 「大規模修繕のすすめ」 大規模修繕とは「完成時の性能を維持し ていくために必要な最小限の修繕」です。 そもそも賃貸経営は「商売」ですから、 で きるだけ収 入を増やして 支 出を減らし たいのが道理 で す。大規模 修繕のような 多額の支出は「できるなら」 避 けた いですね。３ ０年～ ５ ０年 の耐用年数の 中で、 大規模修繕などをしなくても収入が維持で きて、入居者の安全を保てるなら、こんな 多額の出費をしたくないと考えるのは当然 です。しかし、建物は時間とともに劣化し ていきます。何も手を打たないでいると、 「見た目の築古感」を感じさせてしまい、 内見に訪れた人に敬遠されたり、入居者の 退去を促進させてしまいます。そして、 「緊 急の修繕」が発生して余分なコストを負担 することになってしまいます。大規模修繕 は、賃貸経営にとって「避けて通ることの できない道」のようです。 周期は１０年～１５年が目安 大規模修繕の周期は１０年～１５年が目 安といわれます。たとえば外壁ですが、モ ルタルやサイディングは経年によって塗装 表面の劣化で防水性が低下します。モルタ ルはクラックが入り、サイディングは継ぎ 目の防水性能が劣化します。塗装というバ リアを破って内部に水が染み込むと建物の 劣化が一気に進んでしまいます。外壁がタ イルなら経年劣化はほとんどありませんが、 躯体のゆがみや目地からの漏水などで「割 れや浮き」が発生します。モルタルもタイ ルも、共に１０年～１２年が補修や塗り直 しの時期なのです。 屋根は、アパート等の傾 斜した屋根（カラーベスト） では年が経つと「割れや雨 漏れ」が起きますので表面 塗装が必要です。マンションに多い平らな 屋根（陸(ろく)屋根という）は、年数によ って防水面が「腫れや亀裂」を起こして漏 水につながる可能性があります。両方の屋 根ともに１０年～１５年で塗装か防水処理 が必要となります。 建物本体だけでなく室内設備も交換を要 するものがあり、そのひとつが「給湯器・ 風呂釜」です。これらの故障は冬場や夏場 に多く発生するので、シャワーや入浴の出 来ない入居者からのクレームの元になりま す。その時期が来たら「一斉交換」のタイ ミングでしょう。エアコンも同じように交 換時期が訪れますが、ともに目安が１０年 ～１５年です。 -1- 大規模修繕の実態は？ さて大規模修繕が 「避けて通れない」の は理解できたとして実 態はどうでしょうか。 分譲マンションなら「修繕積立金」によっ て計画通りに実施されますが、賃貸住宅の 費用はオーナーだけで負担しなければなら ないので、オーナーの意向や事情に委ねら ているのが実情です。工事が長期間に及び 入居者の生活にも影響するので、説明や苦 情処理が面倒という思惑も働くでしょう。 なかなか「教科書通り」にはいかない難し さがあります。 ２００８年に公益財団法人「日本賃貸管 理業協会」がオーナーを対象に「大規模修 繕の計画や費用の積立」に関するアンケー トを実施しました。それによると、大規模 修繕の「計画あり。積立もしている」とい う回答は 12.5 ％でした。「特に計画はない が積立てている」は 34.5 ％で合計 47 ％が 「積立派」と答え、残りの 53 ％は「積立 てせず」という結果でした。分譲マンショ ンでは１００％が修繕積立金を用意してい ると予測できるのと比べて、賃貸建物では 大規模修繕の準備が「しっかり行われてい ない」実態が伺えます。 大規模修繕の手順 では、大規模修繕の手順とはどのような ものでしょうか。 まず準備段階として資金面の用意です。 (財)日管協では、大規模修繕に必要な費用 を準備するために、新築時から以下の金額 を積立てる必要があると試算しています。 1K ～ 1DK 4,000 円～ 5,000 円 1LDK ～ 2DK 5,000 円～ 6,000 円 2LDK ～ 3DK 7,000 円～ 8,000 円 これだけの額を「新築のとき」から「毎 月」積み立てておく必要があるというので す。「こんな準備は出来ていない」という オーナーは多いのではないでしょうか。 用 意できていなければ、 金融 機関からのリフォーム 融資 と「設備機器リース」 とい う選択肢を検討するこ とになるでしょう。そして、 大まかな資金確保の目途が 立ったら大規模修繕の全体スケジュールを 策定していきます。つぎに計画段階で、手 始めに行うのが建物診断です。前述の事例 で１０年～１５年で実施する工事項目を列 挙しましたが「あくまでも目安」でした。 新築時の施工の質によって「劣化の進行」 には差がありますので、実際に現場で建物 ・設備を点検する必要があります。それを 元に実施する工事内容を決めるのが「建物 診断」です。ただし、工事は足場を組んだ り、安全対策のためにコストがかかります ので、出来る限り「まとめて」行う方が効 率的でしょう。そして見積もりをとり、施 工業者と仕様を選定して、いよいよ工事段 階に入ります。 工 事 の 前に は、特 に 入居 者 へ の事 前説明 に 注意 を 払 う必 要があ り ます 。 工 事中 はシー ト によ っ て 窓が 覆われ た り、 塗 料 など の臭気 が 漂い 、 生 活に も不便 を きたします。 賃貸の借主は、分譲マンションの区分所 有者のように「自分たちのための工事」と いう認識が薄いので、気を付けないと深刻 なクレームを誘発してしまいます。充分な 事前説明で理解を求める必要があります。 グレードアップ工事も実施 さて、ここまでは「性能を維持するため の修繕」ですが、ついでに「グレードアッ プ工事」を実施することも検討してはどう でしょうか。たとえば、 ・外壁の色使いを工夫する ・自転車置き場に屋根をつける ・エントランスの植栽を増やす ・ゴミ置場にゴミステーションを新設 ・防犯カメラを取り付ける などの工事です。 もちろん、費用対効果を第一に考えなけ ればなりませんが、残りの年数を第一線で 働いてもらうために、検討の余地が大いに あると思います。以上が、大規模修繕の必 要性とその流れでした。 もし、ご所有の建物が新築や築浅さなら、 今回の記事は「参考程度」にお読みくださ い。でも、築年数が１０年を超えるようで したら、あるいは１５年を超えてるのに工 事が「手つかず」でしたら、２０１４年の 計画のひとつに加えてはいかがでしょう。 「検討する」という予定だけでもいいと思 います。すべては「賃貸経営で収益を増や すために・・・」です。 -2- 「事故物件となってしまった場合の対応」 司会 今回は皆さんの物件が「事故物件と なってしまった場合の対応」についてです。 テーマとしては重いのですが、大家として の宿命ですので、日頃から心掛けておく必 要があると思います。 Ｓ まず「何が事故物件」なのでしょうか？ Ａ 事故物件というと、自殺や他殺や孤独 死のあった物件・・・ということですよね。 つまり、次の入居予定のお客様に告知する 義務があるかどうか。 Ｈ 孤独死の場合は必ずしも事故物件とは ならないみたいですよ。発見されたときの 状況によるのだそうです。 Ｙ ・・・想像したくない（笑）。 Ｋ すぐに発見されれば事故物件とはなら ないのですね。でも、入居者が「後で知っ たら気味が悪い」と思うかもしれないので、 大家としては告知すべきではないのかな。 Ｈ それは個々の大家さんの考え方により ますよ。いつまでも告知をしていたら、空 室期間が長引くし、家賃を下げなければな らないし、不動産会社も紹介してくれなく なります。入居者がいくら「気味悪い」と 言っても個人差があるので、あくまでも「法 的な告知期間」を目安にすべきでしょう。 Ｓ 期間は決まってるのですか？ Ａ 明確な線引きはないようです。発見ま で１日や２日なら告知義務はないでしょう ね。でも１週間ならあるでしょう。その中 間は微妙だと思います。季節にもよるし。 Ｋ 一般的に「気味悪い」と感じるライン のようです。 Ｙ そこは「あいま い」ですね。 司 会 孤独死のリス ク を減らす方法は？ Ｈ 独居老人を入居 さ せないという方法 も ありますが、人気 物 件ならともかく、 空室が問題となる物件ではそうもいきませ んよね。 Ａ これから増々難しくなっていくと思い ます。日本の人口の２４％が６５歳以上の 高齢者と言われていますから。「高齢者の独 り住まいには部屋を貸さない」では、これ からは通りませんよね。 Ｋ まあ、大家の選択肢ではありますけど。 Ｓ 僕は連帯保証人を立ててもらうことが 大事になると思います。できれば２人は欲 しいですね。滞納家賃は保証会社が補って くれるかもしれませんが、遺品の片付けや 後始末まではカバーしてくれませんから。 Ｋ 保証人というより緊急連絡先ですかね。 Ｓ いや、ただの連絡先ではなく、責任を 持って後始末と部屋の整理をしてもらう存 在が欲しいのです。だから連帯保証人です。 Ｈ 保証会社が入るなら家賃保証は免除し てもいいですよね。 Ｓ それと、経済的に 余裕があるなら敷金を 余分に預かるという予 防策もありますね。 Ａ 地域の見守り活動 を実施している自治体 があると聞きました。 新聞配達やガス会社や生協と連携して、高 齢者の自宅に行く際に見守りを委託する、 のだそうです。いい試みだと思います。 司会 それでは、自殺や他殺の場合はどう でしょうか？ Ｋ そういう属性のある人を「入居させな い」ことが出来ればいいですね。見極めは 難しいですけど。 Ａ 確かに完全に見抜くのは無理だけど、 リフォームしないで物件の価値を下げて「入 居者の質」を落としていくと、そういう属 性の人が紛れ込む可能性は高まりますよね。 地域の同じ間取タイプの中で「真ん中以上 の家賃水準」を保つことは大事なのではな いでしょうか。 Ｄ もし不幸にも起きてしまったときは、 孤独死と同じく連帯保証人が重要になりま す。保証会社は「保証外」でしょうから。 Ｈ たしかに、保証会社以外に連帯保証人 も必要ですが、これは損害賠償のケースな ので相続人にも請求できますよね。 Ｓ 相続人だと「相続放棄」される場合も ありますよ。 Ａ そのときは「限定承認」という方法も あるそうです。限定承認とは、相続した負 債を相続した財産から支払って、負債の方 が超過した分は責任を負わない、という制 -3- 度だそうです。すべて相続放棄されるより もプラスの財産分だけでも補てんできる可 能性がありますね。 Ｋ それから「保険に入っておく」という 予防策もあります。 Ｙ どんな保険があるのですか？ Ｋ 事故後のリフォームの間は家賃が入っ てきませんが、その家賃収入の損失を最大 ６ヶ月間まで補償する保険。それから、自 殺や孤独死によって部屋が空いたとき、次 の入居者が決まるまでの空室期間や値下げ した場合の家賃損失を最長１２ヶ月まで補 償する保険。それと、室内を原状回復する ための修復費用を１００万円を限度で補償 する保険とか。 Ｓ 「大家のための保険」は色々と増えて いるのですね。保険会社の中で上位ではな いところが、いろいろと知恵を絞って開発 しているようです。 Ｄ なるほど、保険でリ スクをカバーするという のも選択肢ですね。 Ａ 「住む場所を提供す る」ということは、大げ さに言うと「他人（ひと） の運命に関わる」という 覚悟がいるのかもしれま せん。ある程度の「備え」 というか「心構え」が必要ですね。 Ｙ うーん。重い商売ですね（笑）。 司会 有難うございました。 「シェアハウスは寄宿舎」 国土交通省が「シェアハウスは寄宿舎に 該当する」と通知しました。シェアハウス とは、ひとつの住居を複数人に貸す賃貸形 式ですが、今回の国交省の通知では、その 区分された各室が建築基準法における「ひ とつの居室」に該当するとされました。そ のために建築基準法の「彩光」と「建築物 の間仕切り壁」の規定を満たすことが必要 となったワケです。「彩光」の規定とは、窓 部分が居室の床面積の 1/7 以上の割合が必 要というもので、こちらはほとんどの場合 でクリアしていますが、問題なのは「建築 物の間仕切り壁」の規定です。建築基準法 では、「防火上主要な 間仕切壁を準耐火構造 として、天井裏に達す るようにしなければな らない」という厳しい 基準があります。これ は学校、病院、診療所、ホテル、旅館と同 じ水準の規定です。戸建てやマンションの 一室をシェアハウスに転用しているケース では、この基準を満たしているものは「ほ とんど」ないでしょう。国交省は取り締ま る特定行政庁に対して、違反する場合は是 正指導するよう通知しました。 新米大家VSおんぼろアパート ～満室までの涙の２４０日～渡辺よしゆき 著 著者は２０１０年９月に築２４年の「ボ ロ」木造アパートを現金で購入。８室中７ 室が空室という状態から８ヶ月で満室にな ります。その間の奮闘記を面白おかしく（悪 ふざけ過ぎ？）綴っています。著者はご自 分のことを「貧乏、暇なし、低属性」とい います。本業の年収は３００万円なので決 して裕福ではないようです。その方がコツ コツと貯めた現金（総額１０００万円）で 購入できるアパートを「やっと」探し当て ました。そのアパートの購入後に著者を襲 う出来事が興味深いのです。 ・床下浸水から始まった前所有者との瑕疵 担保責任を巡ってての法廷闘争 ・購入後４０日目に起こっ た孤独死騒動 ・長期間の 空室で放置されていた各室 の惨状（食事前には読めな い） ・そして満室にする ための涙ぐましい努力。 多くのオーナーは、ここま で悲惨な物件を所有してい ないので、著者の行動は「そ れほど」参考にならないかもしれません。 参考にしたいのは「ゼッタイに満室にす る！」という考え方＝マインドです。著者 は現在、３棟２４室のオーナーになって成 功しているそうです。 -4-