「フェアトレード・オークション」の ご案内

「同族間／同族会社間・不動産取引」に伴う
実勢価格（時価）調査のご案内
株式会社
フェアトレード総合研究所
－ Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ． －
１.「同族間／同族会社間・不動産取引」に伴う実勢価格（時価）調査とは？
親族間（親子間や兄弟間等）で、時価よりも著しく低い価額で不動産が譲渡された場合は、買い手に贈与税が課税
されるという問題が生じます。又、会社役員個人と会社間もしくは親会社と子会社 間等で、時価よりも著しく低い
価額又は高い価額で不動産が譲渡された場合も、時価との差額について個人にはみなし譲渡所得税、会社には法人税
と想定外の課税が発生する恐れがあります。
そこで、公示価格・路線価・取引事例等「基礎データ分析」と地元不動産会社及び提携先不動産開発会社・不動産
投資会社から「価格目線ヒアリング（上限いくらまで買えるか？）」を行うことで、不動産流通市場で取引される
「実勢価格（時価）」と、算出過程における「裏付け根拠」を備えることができます。
㈱フェアトレード総合研究所
「不動産エスクロー調査」による不動産診断（有料）
調査依頼
基礎データ分析
（依頼主：Ａ社）
調査
レポート
同族会社：Ｂ社
●公示価格
●基準地価
●路線価
●固都税評価額
●レントロール ●設計図書
●(財)不動産流通機構ﾏｰｹｯﾄｳｫｯﾁ
●不動産経済調査月報
●賃貸借契約書上の賃貸条件
「価格目線」ヒアリング調査
●地元の不動産会社
１０～
２０社
●マンション分譲会社
●戸建て分譲会社
●不動産投資会社
２０～
５０社
「収益還元法、取引事例比較法、開発法、原価法」による実勢価格算出
2
－ Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ． －
２. ココが違う！！「実勢価格（時価）調査」“５つのメリット”！！
１.「リアルで、正確な実勢価格(時価)」が解かる!!
取引事例分析等に偏らず、実際の不動産取引の当事者となるプレーヤー（売主、買主、仲介会社）から「生の声」
を直接ヒアリングする為、調査時点における「リアル（現実的）で、正確な実勢価格（時価）」が解かります。
２.「価格算出の根拠」が一目で解り、明確である!!
公示価格等の公的指標、宅建業法に基づき国交大臣の指定を受けた指定流通機構が保有する「価格データベース」
の分析、地元不動産流通会社及び不動産開発会社の仕入専門部署から直接ヒアリングした内容を整理分析する為、
価格算出の根拠が明確で、第三者から突っ込まれ難くなります。
３．ご要望に応じて「スピード対応」できます!!
通常ご依頼からレポート提出まで約２週間が目安ですが、ご要望に応じて３～５日での対応もご相談承ります。
４．調査に伴う「物件情報守秘義務」の徹底!!
エリアマーケティング手法により、ダミー物件を混ぜてヒアリングを行うことで物件特定を防ぎます。
調査上、物件詳細開示の必要がある場合は、弊社へ「守秘義務誓約書」の差入れがあった不動産会社のみ開示し、
調査後資料等は一切回収する為、情報漏洩の可能性が大幅に軽減されます。
５．調査貹は「０円」でも、「客観性・納得性」は高い!!
不動産鑑定士ではなく、「不動産流通マーケティングデータ分析」専門の不動産コンサルティング技能士が作成
する為、調査貹は「０円」となりますが、素材となる「分析データ量」は豊富で、特にヒアリング先となる当事者
プレイヤー（直接仕入買主）は、提携先１８０社の中から「相場に精通したプレイヤー」を厳選するため「客観性、
納得性が高い」査定価格となります。
3
－ Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ． －
３．「実勢価格（時価）調査報告レポート
（例）」･･･（※一部抜粋）
※通常、参考資料も含めて７～１０頁になります。
＜取引事例一覧＞
２．■■市▲▲町　取引事例　※下表の事例は、エンド（最終消費者）取引事例である。
＜土地取引＞
事例
No.
成約事例物件番号
成約価格
バス
接道幅員
11911851 1
2
図面
坪単価
徒歩
地目
600 万円
分
西4.7ｍ 一方
無 46.5 万円
5 分
宅地 12772947 有 5100 万円
分
西6.0ｍ 角地
64.6 万円
4 分
宅地 所在地
種目
最寄駅
建ぺい率
容積率
建築条件
■■市■■区■■町■■丁目 土地面積
用途
売地 ■■線■■ 駅
42.66 ｍ2
一中 売地 ■■線■■ 駅
261.15 ｍ2
一中 成約年月日 土地価格
現況
備考
（総額）
2009年3月24日 60%
無 ■■市■■区■■町■■丁目 ６００万円
200% 更地 （坪単価）
４６．５万円/坪
（総額）
2009年12月27日 200% 上物有 図面はレインズよりお願いします 60%
無 ５，１００万円
（坪単価）
６４．６万円/坪
＜新築戸建取引＞
事例
No.
成約事例物件番号
成約価格
バス
接道幅員
10921766 3
図面
徒歩
建物構造
有 3190 万円
分
西6.2ｍ 2 分
木造 12104563 有 2700 万円以下　？最終価格不明
分
2 分
西6.0ｍ 一方
木造 4
所在地
種目
駐車場
間取り
用途
新築戸建 有 4ＬＤＫ 一住 新築戸建 有 4ＬＤＫ 一住 最寄駅
土地面積
建物面積
築年月
■■市■■区■■町■■丁目 ■■線■■ 駅
90.49 ｍ2
110.97 ｍ2
平成20年7月 ■■市■■区■■町■■丁目 ■■線■■ 駅
2
61.06 ｍ
102.24 ｍ2
成約年月日 土地値換算
現況
備考
（建物価格控除後価格）
１，６９０万円　※１
（土地値換算坪単価）
６１．７万円/坪
（建物価格控除後価格）
１，２００万円　※１
（土地値換算坪単価）
６５．０万円/坪
2008年8月31日 ４号地　価格変更
2009年5月24日 未完成 １号地
（社）不動産流通機構に蓄積されている「取引事例価格データ
ベース」から過去３ヶ年分データと、取引事例のみに偏らず、
公示価格／路線価等の公的指標も考慮しながら収集分析し、
多面的に実勢価格を算出する。
＜中古戸建取引＞
事例
No.
成約事例物件番号
成約価格
バス
接道幅員
11087951 5
6
7
図面
徒歩
建物構造
有 1980 万円
分
北ｍ 一方
6 分
鉄骨造 11848751 有 1250 万円
分
南4.0ｍ 一方
11908004 8 分
木造 無 2500 万円
分
南西4.0ｍ 1 分
木造 所在地
種目
駐車場
間取り
用途
中古戸建 有 4ＬＤＫ 一住 中古戸建 無 4ＤＫ 一住 中古戸建 有 4ＬＤＫ 一住 最寄駅
土地面積
建物面積
築年月
■■市■■区■■町■■丁目 ■■線■■ 駅
73.06 ｍ2
109.12 ｍ2
平成12年11月 ■■市■■区■■町■■丁目 ■■線■■ 駅
2
60.80 ｍ
75.38 ｍ2
昭和44年9月 ■■市■■区■■町■■丁目 ■■線■■ 駅
124.39 ｍ2
102.87 ｍ2
平成12年5月 成約年月日 土地値換算
現況
備考
（建物価格控除後価格）
１，０８０万円　※３
（土地値換算坪単価）
４８．９万円/坪
（建物価格控除後価格）
１，２５０万円　※４
（土地値換算坪単価）
６８．０万円/坪
（建物価格控除後価格）
１，６００万円　※５
（土地値換算坪単価）
４２．５万円/坪
2008年9月9日 空家 ※建物が、築８年経過当時の事例
2009年3月20日 空家 ※建物が、築４０年経過当時の事例
2009年4月5日 空家 ※建物が、築８年経過当時の事例
経年変化による建物減価については、法定による減価手法
ではなく、あくまで「不動産取引現場で用いられる減価手法」
により算出する。
■出展/財団法人不動産流通機構（近畿圏レインズ）･･･■■町における土地・戸建て取引事例（2007.1.1～2010.1.31）
※１）新築戸建事例における土地値換算は、建物価格（新築価格）「１，５００万円」として計算しています。
※２）中古戸建取引事例における土地値換算は、建物価格を新築後の経過年数に応じて以下の減価を考慮して計算しています。
※３）｛1,980万円－1,500万円（1－0.4）｝＝1,080万円
＜築後　０年～　５年＞・・・２０～３０％の減価。
※４）｛1,250万円－1,500万円（1－1）｝＝1,250万円
＜築後　６年～１０年＞・・・３１～５０％の減価。
※５）｛2,500万円－1,500万円（１－0.4）｝＝1,600万円
＜築後１１年～ ＞・・・５１～１００％の減価。
＜開発法による査定額算出（例）＞
４．「■■市▲▲町」土地　実勢価格の考察
１．「土地及び戸建（新築・中古）」取引事例一覧　＜2007.1.1～2010.1.31：最終消費者取引＞
事例Ｎｏ．
1
2
3
4
5
6
7
種別
売地 売地 新築戸建 新築戸建 中古戸建 中古戸建 中古戸建 成約価格
600　万円
5,100 万円
3,190 万円
※最終価格不明
1,980 万円
1,250 万円
2,500 万円
1,200 万円　※推定
1,080 万円
1,250 万円
1,600 万円
土地値換算
最寄り駅　徒歩
46.5 万円/坪
「■■」駅5分 64.6 万円/坪
「■■」駅4分 1,690 万円
61.7 万円/坪
「■■」駅2分 65.0 万円/坪　※推定
「■■」駅2分 48.9 万円/坪
「■■」駅6分 68.0 万円/坪
「■■」駅8分 42.5 万円/坪
「■■」駅1分 成約年月日
2009年3月24日 2009年12月27日 2008年8月31日 2009年5月24日 2008年9月9日 2009年3月20日 2009年4月5日 10
ロジュマン■■
「■■」駅7分
先着順受付中
2,970万円～4,950万円
148万円～169万円／坪
32戸
2010年2月予定
11
ローレルコート■■
「■■」駅2分
先着順受付中
2798万円～4494万円
132万円～173万円／坪
44戸
2010年3月予定
12
■■プロジェクト
「■■」駅8分
2010年4月販売開始予定
未公表
※120万円／坪　前後
119戸
2011年2月下旬予定
13
■■駅前
「■■」駅1分
2010年6月販売開始予定
未公表
※120万円／坪　前後
626戸
2013年1月下旬予定
坪単価（土地）
２．「新築分譲マンション」一覧　＜2010.0304時点で分譲中及び分譲予定＞
事例Ｎｏ．
マンション名
最寄り駅　徒歩
販売状況
販売価格（予定含む）
販売単価（予定含む）
総戸数
完成日（予定含む）
8
パークホームズ■■
「■■」駅1分
先着順受付中
3,290万円～5,730万円
145万円～209万円／坪
124戸
2009年2月竣工済
9
ｻﾝﾏﾝｼｮﾝｱﾄﾚ■■
「■■」駅10分
先着順受付中
2,580万円～3,980万円
134万円～164万円／坪
52戸
2009年7月竣工済
（※注）
事例No.「12」「13」は、現時
点で価格等が未発表である
為、複数の同業開発業者の
ヒアリング内容を基に、分譲
販売価格を予想した。
複数（５０社前後）の地元不動産会社及び不動産開発会社
（マンション開発、戸建開発、宅地開発分譲等）、不動産投資
会社（買取会社）にヒアリングを行い、再販価格から算出され
る仕入価格目線（これが実勢価格になる）を収集分析する。
又、不動産開発会社出身者だから解る「門外不出の算出式」
も解説する。
３．「路線価」及び「近隣公示価格」
路
線
価
㎡単価
坪単価
●平成19年度
145,000円/㎡
479,000円/坪
●平成20年度
●平成21年度
年度
150,000円/㎡
145,000円/㎡
496,000円/坪
479,000円/坪
公
示
価
格
（１）■■市■■町３丁１２５番１０３
（２）■■市■■町５丁４０５番２
●平成20年度
189,000円/㎡
625,000円/坪
●平成21年度
187,000円/㎡
618,000円/坪
●平成20年度
●平成21年度
166,000円/㎡
164,000円/㎡
549,000円/坪
542,000円/坪
（ まとめ） ※相場ヒアリングの際、当該場所を特定していない為、個別要因（間口、区割計画等）や特殊要因（地中埋設物有無、解体有無等）により、ヒアリング内容は変動することがあります。
＜当該地の「売却先」と「売却価格」の想定＞
●当該地は敷地面積が大きいため、当該地の用途種別は事業用地（戸建又はマンション用地）であり、売却対象は不動産開発会社となる。不動産開発会社は、事業用地を仕入れて開発工事
（開発道路工事等）を行い、完全宅地化してエンドユーザー（最終消費者）へ分譲する為、上表中及びヒアリングによる「最終消費者価格（エンド価格）」を参考にした「将来分譲価格」から逆算
して、仕入価格（当該地売主から見た売却価格）を算出する。戸建分譲の場合、宅地有効率（敷地面積から非分譲となる開発道路部分を除いた有効宅地面積の比率）を考慮することになる。
１．「戸建用地」として売却する場合
＜想定実勢価格＞・・・最終消費者価格（エンド価格）：＠５５～６５万円／坪　⇒※実勢相場に対する業者ヒアリングによる。
＜算出例＞・・・宅地有効率は、７０％と仮定した場合。
①エンド価格「＠65万円／坪」　⇒　65万円　×　（1-0.05）　×　70%　＝　43.2万円／坪・・・分譲価格の土地部分に利益を乗せない場合。
②エンド価格「＠55万円／坪」　⇒　55万円　×　（1-0.05）　×　70%　×　0.9　＝ 33.0万円／坪・・・分譲価格の土地部分に、約10％の利益を乗せた場合。
２．「分譲マンション用地」として売却する場合
＜想定実勢価格＞・・・＠120万円／坪　⇒「■■ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ」及び「■■駅前」分譲予定戸数の総合計「745戸」は、＠120万円／坪前後が予想され、これを下回る必要がある為。
＜算出例＞・・・（＠120万円／坪　÷　1.65 *1）　－　＠62万円／坪 *2　＝10.7万円（一種単価 *3）　※注釈解説「*1：仕入・分譲時販管費率」、「*2：建築単価」、「*3：容積率100%当り価格」。
10.7万円（一種単価）　×　200%（当該地の容積率）　＝　21.4万円／坪・・・現在の市況で、分譲マンション開発業者が仕入れるであろう土地価格の単価。
（ 結論）
●当該地の売却想定価格は、戸建分譲業者に売却する場合は「１坪当り＠３３～４３万円／坪 」、マ ンション分譲業者に売却する場合は「１坪当り＠２１～２２万円／坪 」となる。
当該地周辺エリアが分譲マンション供給過多である為、戸建分譲用地として売却する方が高く評価される ことになる。
●「分譲戸建」と「分譲マンション」を分けて考察すると個々の価格帯が存在するが、現実の販売現場では「第一次取得者（初めて家を購入する層）争奪戦」が「戸建て販売」と「マンション販売」
との間で繰り広げられることになる。そうなると、「分譲戸建」と「分譲マンション」の価格が近づく為、戸建分譲業者の仕入価格は 「１坪当り＠３８万円／坪」が採算ライン となる。
左記「取引事例一覧」及び「査定額算出」以外に、「調査結果
（査定額）」及び「評価基準（採用した査定方法）」も添付する
為、別添「不動産エスクロー調査報告書」と併せて「これを
読めば、この不動産のことが全て解る」という資料となる。
－ Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ． －
4
５.“不動産取引の流れ”における「不動産調査（ｴｽｸﾛｰ、査定）」の位置付け
「不動産エスクロー調査」約２週間
「
不
動
産
エ
ス
ク
ロ
ー
調
査
」
の
ご
説
明
「業 「不
務動
委産
託エ
契ス
約ク
」の ロ
ー
締調
結査
、 」に
調
査関
開す
始る
「不動産エスクロー調査」
に関する不動産コンサル
ティング契約を締結して
頂きます。
「
不
動
産
エ
ス
ク
ロ
ー
調
査
」
結
果
の
報
告
「実勢価格調査」約１～２週間
「実
勢
価
格
（時
価
）査
定
」の
開
始
「不動産エスクロー調査」
の結果、「実勢価格（時価）
査定」に進む場合にのみ。
（※無料）
「実
勢
価
格
（時
価
）査
定
」結
果
の
報
告
営業活動期間
売却する場合のみ
一般不動産取引
（相対取引）
いずれかの
取引形態
不動産オークション
による取引
（入札方式）
※「オークション・スケジュール」参照
「不動産エスクロー調査」及び「実勢価格
（時価）査定」の結果、当該不動産の売却
に進む場合、
「一般不動産取引（相対取引）」か？
「不動産オークションによる取引」か？
協議の上選択し、必要に応じて、
「業務委託契約」、「一般媒介契約」を締結
して頂きます。
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
業務サポート
「売
買
契
約
」締
結
「残
金
決
済
」及
び
「物
件
引
き
渡
し
」
売買契約及び残代金決済
・引渡しは、通常の不動産
取引と同様に行います。
5
５．貹用一覧
守秘義務
内容及び調査方法
物
件
調
査
不動産取引トラブル
を未然に防ぐ
「不動産エスクロー」
調査
不動産調査では、現地・法務局・市役所調査等必要な調査を行
い、正確な物件情報を明確にする。特に売却上、ネックとなる事
項（価格に影響する事項）を抽出し、各専門家と解決策について
協議した結果をレポートにて報告する。
“同族/同族会社間”
不動産取引に伴う
「実勢価格（時価）」
調査
公示価格・路線価・取引事例等の「基礎データ分析」と地元不動
産会社及び提携先不動産開発会社・不動産投資会社から「価格
目線ヒアリング（ＭＡＸいくらまで買えるか？）」を行うことで、不動
産流通市場で取引される「実勢価格（時価）」と算出過程における
「裏付け根拠」を備えることができる。
又、同族間取引という特殊性から調査は全て水面下調査で行い、
面談方式にて行うヒアリング調査も、弊社に守秘義務誓約書を差
し入れた買手プレイヤーに対してのみ物件情報を原則公開し、そ
れ以外はエリアマーケティング手法により、ダミー物件を混ぜな
がら、実勢価格（時価）に対する価格目線(生の声）を収集分析し
て、調査報告レポートを提出する。
実
勢
価
格
（
時
価
）
調
査
有
○
○
無
金 額
対象不動産
●事業用・投資用に
供する土地、賃貸マ
ンション・ビル、駐車
場、田畑、山林等
（単位：円/件）
10万円/件～
※実勢価格
（時価）の査定
は無料オプ
ションです。
×
調査項目
×
区
分
（価格について）
※前頁の価格には、調査レポート等に添付する市役所及び法務局等、官公庁から発行される各種証明書申請貹用及びコピー代は含まれて
いません。別途申し受けます。
※「不動産エスクロー調査」及び「実勢価格（時価）調査」は、山林等の広大な土地、総戸数１００戸超のマンション等大規模な物件、
又は関西圏以外地域を想定しておりません。詳細を打合せの上、別途お見積させて頂きます。
※「実勢価格（時価）調査」は、不動産鑑定士が作成する鑑定評価書ではなく、不動産コンサルティング技能士が作成する基本査定
（参考価格）です。
※上表中の価格には、消貹税等は含まれておりません。別途申し受けます。
－ Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ． －
6
５．その他
（お問合せ先）
■株式会社フェアトレード総合研究所
■ＴＥＬ / 078-731-0020
■免
■神戸市須磨区平田町2-2-12-502
■URＬ / http://www.ftri.biz
■E-mail/ [email protected]
許/ 宅地建物取引業者免許 兵庫県知事（１）第11338号
■加盟団体 / 社団法人兵庫県宅地建物取引業協会会員
国土交通大臣指定 社団法人全国宅地建物取引業保証協会会員
盛和塾＜大阪＞第１２経営委員会委員
■担当 / 平田康人（不動産コンサルティング技能登録者・賃貸不動産経営管理士・二級ＦＰ技能士・宅地建物取引主任者）
（業務内容）
■不動産コンサルティング・ソリューション業務
◆「不動産エスクロー調査」、「同族会社間不動産取引に伴う実勢価格査定」
◆「不動産オークション」による不動産売買、賃貸の仲介及びテナントリーシング
◆「相続不動産、企業不動産」の収益改善提案、資産組み換えコンサルティング
◆不動産賃貸管理の受託、不動産M&Aコンサルティング、不動産マーケティングリサーチ
■経営コンサルティング業務
◆「モチベーション改革」実践コンサルティング（モチベーション診断～企業フィロソフィの改訂コンサルティング）
◆「バリュー・イノベーション（価値革新）戦略」策定・実践コンサルティング・・・「同業他社と徹底した差別化を行う」
◆販売促進（見込み客獲得）立案・実践コンサルティング ◆クロージング力（営業）強化支援コンサルティング
7
－ Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ． －