税務と経営ニュース 確定申告のポイント 1．譲渡所得の計算 不動産

2014.２ 月 号
税務と経営ニュース
№ 345
上田悦弘税理士事務所
上田悦弘社会保険労務士事務所
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☆☆☆☆☆ 確 定 申 告 の ポ イ ン ト ☆☆☆☆☆
いよいよ、今年も確定申告の時期となりました。不動産を売った人、マイホ－ムを買っ
た人、医療費がかかった人、年金をもらっている人、商売をしている人等は、３月１７日
までに「確定申告」をすることになります。そろそろ準備をはじめて下さい。
Ⅰ ． 土 地 建 物 を 売 っ た 人
１．譲渡所得の計算
土地建物を売った人は、下記のような計算で譲渡所得の計算をして申告することになり
ます。
不動産
売却代金
取得費
(購 入 費 用 )
譲渡費用
(仲 介 手 数 料 等 )
譲 渡
所 得
《取得費に含まれるもの》
1. 土
地
・購入代金
・仲介手数料
・契約書の印紙代
・登録免許税
・不動産取得税
・購入のための測量費用
・古い建物の解体費用
・土地の改良費
2. 建
物
・建物の購入代金から減価償却費を引いた金額
建物の購入代金に含めてよい費用とは
・自分で建てた建物なら工事代金や設計料
・工事確認申請料
・建物の増改築費用
・仲介手数料
3. そ の 他
・土地建物の使用開始までに支払ったローンの利息、信用保証料
・住宅ローンの公正証書作成費用や抵当権設定費用
《譲渡費用に含まれるもの》
・仲介手数料
・契約書の印紙代
・売るための測量費、鑑定料
・売るために居住者を立ち退かせるための立ち退き料
・建物の取り壊し費用
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２ ． 居 住 用 財 産 を 売 却 し た 場 合 の 特 例
NO
譲渡資産は居住用財産ですか？
YES
NO
住宅取得特別控除の適用を受けていませんか？
YES
NO
所有期間が１０年を超えていますか？
YES
NO
居住期間は３０年
以上ですか？
居住期間は１０年
以上ですか？
NO
YES
YES
NO
父母・祖父母からの
相続財産ですか？
YES
買換資産の床面積は５０㎡
以上で、土地は５００㎡以
下ですか？又、中古住宅で
ある耐火建築物は築後２５
年以内ですか？
NO
YES
３ ０ ０ ０ 万 円 特 別 控 除 (P4の 5参 照 )
○
○
○
×
低率分離課税
○
○
×
×
(P3の 4.(2)参 照 )
３ ． 長 期 短 期 の 判 定
土地建物の所有期間により、税率が大きく変わります。その期間の判定は、譲渡のあ
った年の「１月１日現在」で所有期間が５年を超えるものを譲渡した場合には長期譲渡
所 得 と な り ま す 。 し た が っ て 、 昨 年 2013年 度 で 売 却 し た 場 合 、 ２ ０ ０ ７ 年
度 （ 平 成 １ ９ 年 ） 以 前 の 取 得 で な け れ ば 、
短 期 譲 渡 と な り ま す 。
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４ ． 税 額 計 算
（１）長期譲渡の税額計算
上記１により計算した譲渡所得金額から特別控除（居住用の３０００万円控除）
を引いた金額に下記の税率を乗じて計算する。
税目
所得税
住民税
合
計
課税所得
課税譲渡所得金額
１５％
５％
２０％
（２）低率課税の税額計算
所有期間が、１ ０ 年 超 の 居 住 用 財 産 を 譲 渡 し た
場 合 の長期譲渡所得の税額計算は、上記１により計算した譲渡所得金額から、
３０００万円特別控除を差し引いた金額に下記の税率を乗じて計算する。
税目
所得税
住民税
合
計
課税所得
６０００万円以下の分
１０％
４％
１４％
６０００万円超の分
１５％
５％
２０％
（３）短期譲渡所得の税額計算
上記１により計算した譲渡所得金額に、下記の税率を乗じて計算する。
課税短期譲渡所得金額×３９％（所得税３０％、住民税９％）
５．居住用財産の特別控除
譲渡した土地建物が、自己の居住の用に供していた場合は、居住用財産の特別控除と
して３ ０ ０ ０ 万 円 を譲渡所得から差し引くことができます。
また、本人が住まなくなってから３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに
売ったときにも、この特別控除の適用が受けれます。
なお、この特例は確定申告が要件ですので、税額がでない場合でも住民票を添付して
確定申告をしなければなりません。
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Ⅱ ． マ イ ホ － ム を 買 っ た 人
１．【住宅借入金等特別控除額の控除額】
居住年
H19年 居 住
どちらか
選択
期 間
10年 間
控除額及び最高控除額合計
（ 1年 目 ～ 6年 目 ）
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2500万 円 限 度 ） × １ ％
（ 7年 目 ～ 10年 目 ）
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2500万 円 限 度 ） × 0.5％
15年 間
（ 1年 目 ～ 10年 目 ）
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2500万 円 限 度 ） × 0.6％
（ 10年 目 ～ 15年 目 ）
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2500万 円 限 度 ） × 0.4％
どちらも
通 算 最 高 控 除 額 合 計 200万 円
Ｈ 20年 居 住
10年 間
（ 1年 目 ～ 6年 目 ）
どちらか
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2000万 円 限 度 ） × １ ％
選択
（ 7年 目 ～ 10年 目 ）
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2000万 円 限 度 ） × 0.5％
15年 間
（ 1年 目 ～ 10年 目 ）
選択制
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2000万 円 限 度 ） × 0.6％
（ 10年 目 ～ 15年 目 ）
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2000万 円 限 度 ） × 0.4％
どちらも
通 算 最 高 控 除 額 合 計 160万 円
H21年 ､H22年
10年 間
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 5000万 円 限 度 ） × １ ％
通 算 最 高 控 除 額 合 計 500万 円
H23年
10年 間
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 4000万 円 限 度 ） × １ ％
通 算 最 高 控 除 額 合 計 400万 円
H24年
10年 間
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 3000万 円 限 度 ） × １ ％
通 算 最 高 控 除 額 合 計 300万 円
H25年
10年 間
住 宅 借 入 金 等 年 末 残 高 合 計 額 （ 2000万 円 限 度 ） × １ ％
通 算 最 高 控 除 額 合 計 200万 円
※認定住宅の特例が別途あります。
※住宅ローン等には、家屋の新築や購入とともにその敷地等の購入にかかるローン等で
一定のものが含まれます。
※敷地等の購入に係る住宅借入金等の年末残高があっても、家屋の新築や購入に係る住
宅ローン等の年末残高がない場合には、住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
＜控除を受けるための要件＞
（１）新築住宅
①住宅取得後６ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること
②家屋の床面積が５０㎡以上
③床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住の用に供されるもの
④控除を受ける年の所得金額が３０００万円以下
⑤民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローンを利用していること
⑥住宅ローン等の返済期間が１０年以上で、月賦のように分割して返済すること
（２）中古住宅
①上記１の要件に当てはまること
②その家屋の取得の日以前２０年以内（マンション等の耐火建築物は２５年以
内）に建築されたもの
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③建築後使用されたことがある家屋
（３）所得税から住宅ローン控除を引ききれなかった方
所得税の住宅ローンの控除を受けている方で、所得税から控除しきれなかった
額がある場合は、翌年度の住民税から控除できます。
２．長期優良住宅の新築等をした場合の投資型減税制度
住宅ローンを組まないで、自己資金で住宅等を取得する者など、住宅ローン控除
制 度 の 対 象 と な ら な い 者 で も 、 平 成 25年 ま で の 間 に 長 期 優 良 住 宅 を 新 築 又 は 取 得 し
た 場 合 に 、 通 常 の 住 宅 よ り も 上 乗 せ し て 係 る 費 用 （ 上 限 650万 円 ） の １ ０ ％ に 相 当
する額を所得税額から控除できる投資減税措置が創設されました。
３．省エネ・バリアフリー等改修工事をした場合の投資型減税制度
平 成 21年 4月 か ら 平 成 25年 12月 31日 ま で の 間 に 、 既 存 住 宅 の 質 の 向 上 に 資 す る リ フ
ォーム（一定のバリアフリー等改修工事、一定の省エネ改修工事及び一定の耐震改
修 工 事 ） を 行 っ た 場 合 に 、 工 事 に 要 し た 費 用 （ 上 限 200万 円 ） の １ ０ ％ に 相 当 す る 額
を所得税額から控除できる投資減税措置が創設されました。
Ⅲ ． 年 金 を も ら っ て い る 人
厚生年金や、国民年金などの公的年金をもらっている場合は、下記の表の公的年金等
控除額を引いた金額が、雑所得となります。
その所得が、３８万円以下であれば申告する必要がありませんし、また扶養親族の対
象となります。したがって、親に年金収入がある場合でも、６５才以上（昭和２３年１
月１日以前生）なら１５８万円以下、６５才未満なら１０８万円以下の年金収入ならば、
扶養親族になります。
な お 、 公 的 年 金 等 の 収 入 額 が 400万 円 以 下 で 、 他 の 所 得 が 20万 円 以 下 で あ る 場 合 は 、
確定申告の必要はありません。ただし、住民税の申告は必要です。
所得金額＝（公的年金等の収入金額）－（公的年金等の控除額）
＜公的年金控除額＞
公 的 年 金 等 の 収 入 金 額 （ A)
65
330万 円 以 下
歳
330万 円 超 410万 円 以 下
以
410万 円 超 770万 円 以 下
上
770万 円 超
65
130万 円 以 下
歳
130万 円 超 410万 円 以 下
未
410万 円 超 770万 円 以 下
満
770万 円 超
控除額
120万 円
37.5万 円 ＋ (A)× 25/100
78.5万 円 ＋ (A)× 15/100
155.5万 円 ＋ (A)× 5/100
70万 円
37.5万 円 ＋ (A)× 25/100
78.5万 円 ＋ (A)× 15/100
155.5万 円 ＋ (A)× 5/100
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Ⅳ ． 医 療 費 が 年 間 １ ０ 万 円 を 超 え る 人
医 療 費 控 除 は 、 １ 年 間 に 支 払 っ た 医 療 費 関 連 の 支 出 が １ ０ 万 円 （ 所 得 200万 円 未 満 の 人
は所得の５％）を超えていないと受けられません。
この金額を超える額が所得から控除されます（限度２００万円）。ですから、今年支
払った医療費関連のうち、控除の対象になる医療費をモレなく集めることが１番のポイ
ントになります。
まず、控除の対象になる医療費は、「生計を一にしている親族のために支出した医療
費」です。これは、本人はもちろん、一緒に暮らしている奥さんや子供など家族の分も
まとめて控除できるということです。したがって、扶養親族でなくても（収入がある）
まとめることができます。
《医療費控除の対象となるものの範囲》
①
②
③
④
⑤
対象となるもの
医師、歯科医に支払った診療費
通院のための電車、バス代
治療のための風邪薬、胃腸薬など
出産のための入院費
寝たきり老人のおむつ代
（「おむつ使用証明書」要）
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
対象とならないもの
通 院 の た め の 自 家 用 車 の ｶﾞｿﾘﾝ代 等
通常の健康診断
医師や看護婦への謝礼
里帰り出産のための帰省費
通常の近視や遠視のめがね代
美容目的の歯列矯正費用
診断書の作成費
《医療費から控除しなければならない保険金等》
１．社会保険等からの給付金
①療養費
②移送費
③出産育児一時金（配偶者含）④高額療養費
２．生命保険会社等からの給付金
①傷害費用保険金
②医療保険金
③入院給付金等
以上不明な点がございましたら、当事務所までお問い合わせ下さい。
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