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1 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 交付目論見書 の訂正
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 交付目論見書 の訂正事項分 成 27 1 月 第 1 回訂正分 日本リー 投資法人 本届出目論見書によ 行う日本リー 投資法人 以 本投資法人 といいます の投資口の 募集 一般募集 及び投資口の売出し オーバーアロッ メン による売出し につきまし 、 本投資法人 、金融商品取引法 昭和 23 法 第 25 号 その後の改正を含みます 第 5 条によ 有価証券届出書を 成 27 1 月 19 日に関東財務局長に提出し、また、同法第 7 条第 1 項によ 有価証券届出書の訂正届出書を 成 27 1 月 20 日に関東財務局長に提出し お ます 、そ の届出の効力 生 お ませ した 、発行価格及び売出価格等につい 今後訂正 行わ ます お、その他の記載内容につい も訂正さ ること あ ます １ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 交付目論見書 の訂正理由 成 27 1 月 19 日提出の有価証券届出書の記載事項のうち、本投資法人の指定する販売先 あ る双日株式会社の状況等に関する事項を追加するとともに記載内容の一部につい 訂正するため、 成 27 1 月 20 日付 本有価証券届出書の訂正届出書を提出しました こ に伴い、新投資口発 行及び投資口売出届出目論見書 交付目論見書 の関連事項を後記のとお 訂正します ２ 訂正事項 頁 第一部 証券情報 第１ 内国投資証券 新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く １ 募集内国投資証券 １ その他 ·······························································································1 第 募集又 売出しに関する特 記載事項 ·······························································2 第 部 フ ン 情報 第１ フ ン の状況 １ 投資法人の概況 主要 投資主の状況 ················································································5 管理及び運営の概要 ······················································································6 訂正箇所 訂正箇所 罫 示し 第一部 証券情報 第１ 内国投資証券 １ あ ます 新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。 募集内国投資証券 １６ その他 前略 引 人 、本投資法人の指定する販売先とし 、本投資法人の投資主 あ 、 つ、本 資産運用会社の株主 ある双日株式会社 以 指定先 ということ あ ます に 対し、一般募集における本投資口のうち、319 口を販売する予定 す 指定先の状況等につきまし 、後記 第 5 募集又 売出しに関する特 記載事項 3 販売先の指定につい を 参照く さい － 1 － 。1週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_010_目次 交付 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で 第５ 募集又 売出しに関する特別記載事項 前略 ２ ロックアップについて １ 一般募集に関連し 、双日株式会社 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社に 対し、発行価格等決定日に始ま 、当該募集の 渡期日 起算し 180日目の日に終了する 期間中、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社の事前の書面による同意 しに 、 本投資口の売却等 た し、オーバーアロッ メン による売出しに伴う本投資口の貸渡し 等を除きます を行わ い旨を合意し います 上記の場合におい 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 、その裁量 、当 該合意を一部又 全部につき解除 きる権限を有し います 中略 販売先の指定について 指定先の状況 名称 双日株式会社 本店の所在地 東京都千代田区内幸町 目1番1号 有価証券報告書 事業 度 第11期 自 成25 4月1日至 成26 6月24日 関東財務局長に提出 成26 3月31日 Ｆ.指定先の概要 直近の有価証券 報告書等の提出 日 四半期報告書 事業 度 第12期第1四半期 自 成26 4月1日至 成26 8月13日 関東財務局長に提出 成26 6月30日 四半期報告書 事業 度 第12期第2四半期 自 成26 7月1日至 成26 11月13日 関東財務局長に提出 成26 9月30日 本投資法人 保有し いる指定先の株式 の数 成27 1月20 日現在 － 指定先 保有し い る本投資口の数 成27 1月20日現在 15,181 出資関係 継.本投資法人と 指定先との間の 関係 本投資法人と指定先との間に ませ 人事関係 本投資法人 、指定先 借入 、人的関係 をし あ いませ 資金関係 技術又 本投資法人 、本資産運用会社及び指定先との 間 、ス ンサーサ ー 契約を締結し いま す 取引等の関係 続.指定先の選定理 本投資法人と指定先 、ス ンサーサ ー 契 約におい 、相互の ネスの発展のための 続的協力関係を確立するため、指定先 、所定 の業務を提供すること等を合意し お 、本投 資法人の投資主の利益と指定先の利益を共通の ものにするという観点 、指定先とし 選定 し います Ｉ.販売しようとする本投資口の数 319口 － 2 － 。2週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_010_目次 交付 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で Ｊ.投資口の保有方針 本投資法人及び本資産運用会社 、指定先との 間 締結し いるス ンサーサ ー 契約に 、指定先 保有した投資口につい 、特段 の事情 い限 、当面の間、保有を 続する 意向 あることを確認し います さ.払込みに要する資金等の状況 本投資法人 、指定先 提出済みの前記有価証 券報告書等に 、貸借対照表及び連結貸借対照 表における現金預金を確認することによ 、指 定先 上記319口の払込みに要する資金を有し いると 断し います g.指定先の実態 成27 1月20日現在、指定先 、東京証券取引 所市場第一部に上場し います 投資口の譲渡制限 指定先 、一般募集に関連し 、ロックアップに関する合意をし います その内容につき まし 、前記 2 ロックアップについ 。1週 を 参照く さい 発行条件に関する事項 一般募集における本投資口の一部を指定先に販売するもの あ 、指定先への販売 一般募 集における発行価格に 行わ るため、指定先に対し 特に有利 条件に 該当しませ － 3 － 。3週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_010_目次 交付 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で 一般募集後の主要 投資主の状況 氏名又 日本 ス信 信 名称 ス ・サー 銀行株式会社 口 双日株式会社 日本 スター ス 信 銀行株式会社 信 口 資産管理サー ス 信 銀行株式会社 証券投資信 口 野村信 銀行株式会社 投信口 BAR（１AY即 （A印．却A１ 即分（判R．却．分即 １．M．却分） 常 任代理人 バーク イズ証券 株式会社 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 常任代理人 日本 スター ス 信 銀行株式会社 株式会社 ン ー 即却A却分 即却R分分却 BANK AN） 却R判即却 （OM印ANY 505012 常任代理人 香港上海銀行東京支店 BNY 達OR 違（M （１．分N却 A（（O判N却即 。分週 B） 常任代理人 株式会社 菱東京ＵＦＪ銀行 東京都中央区晴海一 11号 目8番 31,139 20.51 31,139 10.24 東京都千代田区内幸町 目1番1号 15,181 10.00 15,500 5.10 東京都港区浜 11番3号 13,956 9.19 13,956 4.59 12,924 8.51 12,924 4.25 東京都千代田区大手町 目2番2号 3,598 2.37 3,598 1.18 東京都港区六本木六 10番1号 目 1,742 1.15 1,742 0.57 東京都港区浜 11番3号 目 1,071 0.71 1,071 0.35 埼玉県比企郡滑川町大字 福田665-4 819 0.54 819 0.27 東京都中央区日本橋 11番1号 688 0.45 688 0.23 629 0.41 629 0.21 81,747 53.85 82,066 26.99 町 目 東京都中央区晴海一 12号 町 目8番 目 東京都千代田区丸の内 目7番1号 計 注1 注2 所有 投資口数 口 住所 一般募集 一般募集 総議決権数 及び本件 及び本件 に対する 第 者割当後 第 者割当 所有議決権 の総議決権数 後の所有 数の割合 に対する 投資口数 ％ 所有議決権数 口 の割合 ％ － 所有投資口数及び総議決権数に対する所有議決権数の割合 成 26 12 月 日現在の数値を記載し います 一般募集及び本件第 者割当後の所有投資口数及び総議決権数に対する所有議決権数の割合 、 成 26 12 月 日現 在の所有投資口数及び総議決権数に、一般募集による増加分及び 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社に対す る本件第 者割当に対する申込み 全 行わ た場合の本件第 者割当による増加分を加味した数値を小数第 3 位を四 捨 入し 記載し います 投資口併合等の予定の有無及び内容 該当事項 あ ませ その他参考に る事項 該当事項 あ ませ － 4 － 。4週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_010_目次 交付 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で 第 部 フ ンド情報 第１ フ ンドの状況 １ 投資法人の概況 ６ 主要 投資主の状況 主要 投資主の状況 成 26 12 月 日現在の主要 投資主 、以 のとお 氏名又 日本 ス 名称 ・サー 銀行株式会社 信 ス 目8番11号 31,139 20.51 15,181 10.00 目11番3号 13,956 9.19 目8番12号 12,924 8.51 3,598 2.37 目10番1号 1,742 1.15 目11番3号 1,071 0.71 埼玉県比企郡滑川町大字福田665-4 819 0.54 東京都中央区日本橋 688 0.45 629 0.41 81,747 53.85 口 双日株式会社 東京都千代田区内幸町 日本 スター ス 信 銀行株式会社 信 東京都港区浜 町 目1番1号 口 資産管理サー ス信 銀行 株式会社 証券投資信 口 東京都中央区晴海一 野村信 東京都千代田区大手町 銀行株式会社 比率 ％ 注 所有投資口数 口 住所 東京都中央区晴海一 信 す 投信口 目2番2号 BAR（１AY即 （A印．却A１ 即分（判R．却．分即 １．M．却分） 常任代理人 バーク イズ証券株式会 東京都港区六本木六 社 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 常任代理人 日本 スター ス 東京都港区浜 町 信 銀行株式会社 株式会社 ン ー 即却A却分 即却R分分却 BANK AN） 却R判即却 （OM印ANY 505012 常任代理人 香港上海銀行東京支店 BNY 達OR 違（M （１．分N却 A（（O判N却即 。分週 B） 常任代理人 株式会社 目11番1号 東京都千代田区丸の内 目7番1号 菱東京ＵＦＪ銀行 合計 注 比率と 、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第 3 位を四捨 入し 記載し います そ のため各比率の合計 合計欄の記載と一 し い場合 あ ます ② 所有者別状況 成26 12月 日現在 投資口の状況 区分 金融機関 注1 投資主数 人 所有投資口数 口 比率 注1 注2 ％ 注2 その他の 国内法人 外国法人等 個人・その他 計 54 184 53 9,525 9,816 70,048 24,325 6,376 51,061 151,810 46.14 16.02 4.20 33.63 100.00 金融商品取引業者を含みます 比率 小数第 3 位を四捨 入し 記載し います そのため各比率の合計 100財に － 5 － 。5週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_010_目次 交付 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で い場合 あ ます 管理及び運営の概要 前略 2 利害関係人との取引制限 中略 利害関係者との取引状況等 中略 ロ 利害関係者への 印M 業務の委 上場日取得済資産及び新規取得資産の 印M 業務の委 る利害関係者との取引の概要 、以 のとお す 委 予定 先の名称 双日総合管理株式会社 に関し、本書の日付現在におけ 物件名称 達OR分（A即却 西新宿 仮称 達OR分（A即却 日本橋 分A即却 達OR分（A即却 四谷 達OR分（A即却 新宿 A別分N判分 達OR分（A即却 市ヶ谷 達OR分（A即却 田 達OR分（A即却 新宿 即O判却－ 達OR分（A即却 桜橋 リーンオーク茅場町 リーンオーク九段 リーンオーク高輪台 リーンオーク御徒町 東池袋 ンター 広尾リープ ックス・ ズ 予定 仮称 達OR分（A即却 内神田 予定 久 町リープ ックス・ ズ 予定 K）X 人形町 予定 仮称 達OR分（A即却 新常盤橋 予定 西新宿 晃 予定 飯田橋リープ ックス・ ズ 予定 藤和東 田 予定 目白 N却 東信東池袋 ウッ 予定 橋本町 AN却分X24 予定 イ ー ア清洲橋通 イース サイ 予定 ．・即 南森町 タワーコー 北品川 神田リープ ックス・リズ 予定 － 6 － 。6週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_010_目次 交付 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 請求目論見書 の訂正事項分 成 27 1 月 第 1 回訂正分 日本リー 投資法人 本届出目論見書によ 行う日本リー 投資法人 以 本投資法人 といいます の投資口の 募集 一般募集 及び投資口の売出し オーバーアロッ メン による売出し につきまし 、 本投資法人 、金融商品取引法 昭和 23 法 第 25 号 その後の改正を含みます 第 5 条によ 有価証券届出書を 成 27 1 月 19 日に関東財務局長に提出し、また、同法第 7 条第 1 項によ 有価証券届出書の訂正届出書を 成 27 1 月 20 日に関東財務局長に提出し お ます 、そ の届出の効力 生 お ませ した 、発行価格及び売出価格等につい 今後訂正 行わ ます お、その他の記載内容につい も訂正さ ること あ ます １ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 請求目論見書 の訂正理由 成 27 1 月 19 日提出の有価証券届出書の記載事項のうち、本投資法人の指定する販売先 あ る双日株式会社の状況等に関する事項を追加するとともに記載内容の一部につい 訂正するため、 成 27 1 月 20 日付 本有価証券届出書の訂正届出書を提出しました こ に伴い、新投資口発 行及び投資口売出届出目論見書 請求目論見書 の関連事項を後記のとお 訂正します ２ 訂正事項 頁 投資法人の詳細情報 第 管理及び運営 利害関係人との取引制限 ················································································1 第 関係法人の状況 その他の関係法人の概況 ················································································2 訂正箇所 訂正箇所 罫 示し あ ます 投資法人の詳細情報 第 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限 前略 3 利害関係人等との取引状況等 中略 ② 利害関係者への ５２ 業務の委託 上場日取得済資産及び新規取得資産の 印M 業務の委 る利害関係者との取引の概要 、以 のとお す に関し、本書の日付現在におけ － 1 － 。1週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_020_目次 請求 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で 委 予定 先の名称 双日総合管理株式会社 第 ２ 物件名称 達OR分（A即却 西新宿 仮称 達OR分（A即却 日本橋 分A即却 達OR分（A即却 四谷 達OR分（A即却 新宿 A別分N判分 達OR分（A即却 市ヶ谷 達OR分（A即却 田 達OR分（A即却 新宿 即O判却－ 達OR分（A即却 桜橋 リーンオーク茅場町 リーンオーク九段 リーンオーク高輪台 リーンオーク御徒町 東池袋 ンター 広尾リープ ックス・ ズ 予定 仮称 達OR分（A即却 内神田 予定 久 町リープ ックス・ ズ 予定 K）X 人形町 予定 仮称 達OR分（A即却 新常盤橋 予定 西新宿 晃 予定 飯田橋リープ ックス・ ズ 予定 藤和東 田 予定 目白 N却 東信東池袋 ウッ 予定 橋本町 AN却分X24 予定 イ ー ア清洲橋通 イース サイ 予定 ．・即 南森町 タワーコー 北品川 神田リープ ックス・リズ 予定 関係法人の状況 その他の関係法人の概況 機関運営事務に関する一般事務 託者兼資産保管会社兼投資主名簿等管理人兼会計事務に関 する一般事務 託者 投信法第 117 条第 2 号、第 4 号、第 5 号及び第 6 号並びに第 208 条関 係 中略 資本関係 成 26 12 月 日現在、 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 、本投資法人の投資口のうち 1,071 口 発行済投資口の総口数の 0.7％ を所有し います 引 人 投信法第 117 条第 1 号関係 中略 資本関係 成 26 12 月 日現在、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 、本投資法人の 投資口のうち 451 口 発行済投資口の総口数の 0.3％ を、み ほ証券株式会社 15 口 発行 済投資口の総口数の 0.0％ を、大和証券株式会社 24 口 発行済投資口の総口数の 0.0％ を、即MB（ 日興証券株式会社 119 口 発行済投資口の総口数の 0.1％ を、野村證券株式会社 144 口 発行済投資口の総口数の 0.1％ をそ 所有し います 後略 － 2 － 。2週 ／ 2015/01/19 11野31 。2015/01/19 11野31週 ／ 与寿_15078827_020_目次 請求 _ぞ除7不動産_日本リー _訂目.Ｉぞ続で 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 平成27年1月 投資主との 利害一致の 徹底 的な追求 日本リート投資法人の基本方針 総合型リートの特性を活かした 機動的かつタイムリーな投資 1. 2. 3. スポンサー3社 （双日・クッシュマン・アジリティー(注)） の ネットワークを活用した成長戦略 （注）「双日」 は双日株式会社、 「クッシュマン」 はクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社、 「アジリティー」 はアジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社を指します。 分配金に連動した運用報酬体系及び 第三者による監視機能を確保したガバナンス体制 【新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 （交付目論見書） 】 本 届 出 目 論 見 書 に よ り 行 う 日 本 リ ー ト 投 資 法 人 投 資 口48,318,000,000円 （ 見 込 額 ）の 募 集 （ 一 般 募 集 ）及 び 投 資 口 2,506,000,000円 （見込額）の売出し （オーバーアロットメントによる売出し）につきましては、本投資法人は金融商品取引 法 （昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。 （以下「金融商品取引法」といいます。）第5条により有価証券届出書を ） 平成27年1月19日に関東財務局長に提出しておりますが、その届出の効力は生じておりません。したがって、発行価格及び 売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。 今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。 ） が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集にお ける手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメント による売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、 目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券 届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］ http://www.nippon-reit.com/ja/ir/index.html） （ 以下「新聞等」といいます。 ）で公表します。ただし、発行価格等の決定 に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合 には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。 なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が 交付されます。 本書は、金融商品取引法に基づき投資家に交付しなければならない目論見書（交付目論見書）です。 金融商品取引法上、投資家は、請求により上記の有価証券届出書第三部の内容を記載した目論見書 （請求目論見書）の交付を 受けることができ、投資家がかかる請求を行った場合にはその旨を記録しておく必要があるものとされています。ただし、 本書においては、投資家の便宜のため、既に請求目論見書が合冊されています。 本書に使用する写真には、本投資法人の運用資産又は取得予定資産以外のものも含まれています。 本書に記載されている運用資産及び取得予定資産の写真は、ある特定の時点における運用資産及び取得予定資産の状況を 撮影したものであり、撮影後の期間の経過に伴う変更等により、必ずしも現況と一致していません。 【募集又は売出しの公表後における空売りについて】 (1) 金融商品取引法施行令 （以下 「金商法施行令」 といいます。 ） 第26条の6の規定により、 「有価証券の取引等の規制に関する 内閣府令」 （以下 「取引等規制府令」といいます。 ）第15条の5に定める期間 （有価証券の募集又は売出しについて、有価証 券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、 発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂 正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間 （＊1） ）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場 又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り （＊2）又はその委託若しくは委託 の取次ぎの申込みを行った投資家は、 当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券 の借入れ （＊3） の決済を行うことはできません。 (2) 金融商品取引業者等は、 （1）に規定する投資家がその行った空売り （＊2）に係る有価証券の借入れ （＊3）の決済を行う ために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができ ません。 (＊1) 取引等規制府令第15条の5に定める期間は、平成27年1月20日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価 証券届出書の訂正届出書が平成27年2月3日から平成27年2月5日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に 供された時までの間となります。 (＊2) 取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。 ・先物取引 ・国債証券、 地方債証券、 社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り (＊3) 取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け） を含みます。 【金融商品の販売等に関する法律に係る重要事項】 不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価 格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損 失を被ることがあります。 日本リート投資法人の投資口は、不動産等を投資対象とするため、個別の不動産において地震や火災による被災などの様々 な理由により、収入が減少したり費用が増加した場合、利益の分配額が減少したり、市場価格が低下する場合があります。 インベストメント・ハイライト 投資主価値向上に 資する外部成長の実現 1. 資産規模1,500億円超 （取得 （予定）価格（注1）ベース） を達成し、 1口当たり分配金の成長及び1口当たりNAVの向上を図り、 継続的な投資主価値の向上を目指します。 （注1）用語の意味については、本文 「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （1） 投資方針 ②インベストメント・ハイライト」 をご参照ください。 ポートフォリオの リスク耐性強化 2. 資産規模の拡大に伴う物件分散及びテナント 分散の進展を図り、 ポートフォリオのリスク耐性の 更なる強化を図ります。 2 『収益の成長性と安定性』 を 追求した取組み 3. 都心6区（注2）の中規模オフィス（注3）を中心としたポートフォリオを 構築することで、収益の成長性と安定性を追求します。 （注2） 「都心6区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。以下同じです。 （注3） 「中規模オフィス」とは、延床面積が 7,000坪未満のオフィスをいいます。以下同じです。 ポートフォリオの資産価値を 維持・向上するマネジメント 4. 適切なプロパティ・マネジメント及び積極的な設備投資によって、 ポートフォリオ全体の収益性向上を図ります。 安定的な 財務基盤の維持 5. 金融機関との強固なリレーションのもと、 中長期的に 安定した財務基盤の維持を図ります。 3 1. 投資主価値向上に資する外部成長の実現 本投資法人は、本募集の調達資金等を活用して、合計31物件768億円（取得（予 定）価格ベース）を取得し、機動的かつタイムリーな投資を実現します。新規取 得資産取得後の取得（予定）価格ベースの運用資産合計は、上場日取得済資産の 2倍を超える1,500億円超の資産規模にまで拡大する見込みです。 ブリッジファンド等を活用した取得手法によって、成長機会の最大化を図ります。 （注1） ※なお、ブリッジファンドを活用した更なる成長機会として、1物件の取得に係る優先交渉権を確保しています。 全ての新規取得資産は、 スポンサー以外の第三者から取得します。 本投資法人は、本募集による資金調達と新規取得資産の取得により、 1口当たり 分配金の成長及び1口当たりNAVの向上を図ることで、継続的な投資主価値の 向上を目指します。 取得方法 物件数 取得 （予定） 価格 鑑定評価額合計 1口当たりNAVの向上 平成26年6月末日 （第4期末） 現在 新規取得資産取得後 248,482円 ＋20.4％ 299,109 円 平成26年6月末日 （第4期末） 現在 上場日取得済資産 20 物件 704 億円 （取得価格ベース） 鑑定評価額合計 億円 5.0 % 89,943 ㎡ 94.0 % PML 3.6 % 平均築年数（平成26年10月末日現在） 17.3 年 平均NOI利回り ポートフォリオ 724 賃貸可能面積（平成26年10月末日現在） 稼働率（平成26年10月末日現在） 財務 LTV 47.8 % 長期比率 76.0 % 平均残存期間 2.3 年 固定比率 21.8 % （注1） 本投資法人は、 ブリッジファンドへの出資を通じて、 「ポーラ第3五反田ビル」 の取得に係る優先交渉権を確保しています。ただし、本書の日付現在、本投資法人による当該物件の 取得の具体的予定はなく、 また取得できる保証もありません。 4 （注2） 各用語の意味及び各記述の詳細については、 本文 「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （1） 投資方針 ②インベストメント・ハイライト」 をご参照ください。 第三者から直接取得 上場後 取得済資産 2 88 億円 89 億円 ブリッジファンドの活用 新規取得資産の 合同会社ニコラス 合同会社ニコラス 合同会社ニコラス 一部 キャピタル1 キャピタル2 キャピタル4 10 16 270 億円 270 億円 333 億円 344 億円 新規取得資産 新規取得資産 33 856 物件 億円 （取得（予定）価格ベース） 1 73 億円 85 億円 五反田大橋 インベストメント 特定目的会社 4 1 91 億円 92 億円 --- 66 億円 33 物件 856 億円 将来の パイプライン （注1） 新規取得資産取得後 53 1,560 物件 億円 （取得（予定）価格ベース） 881 億円 1,606 億円 5.1 % 5.0 % 113,026 ㎡ 202,969 ㎡ 94.6 % 94.3 % 4.6 % 21.7 年 45.3 % 85.7 % 2.4 年 23.1 % --25.3 年 （注3） 新規取得資産取得後のポートフォリオに係る各数値は、一定の仮定の下、既存ポートフォリオに係る平成26年6月末日時点若しくは10月末日時点又は第4期の指標と新規取 得資産に係る指標から算出したものです。また、新規取得資産取得後の財務に係る各数値は、一定の仮定の下、平成26年6月末日時点の指標とその後の追加借入れ及び本 募集と並行して実施予定の借入れに係る指標から算出したものです。さらに、 新規取得資産取得後の 「1口当たりNAV」 は、 平成26年6月末日時点の指標と本募集における発行 価額の総額見込額及び新規取得資産の鑑定評価額等から算出したものです。 したがって、 いずれも新規取得資産取得後の実際の指標と一致するとは限りません。以下同じです。 5 2. ポートフォリオのリスク耐性強化 本投資法人は、新規取得資産の取得を通じて、資産規模の拡大に伴う物件分散及びテナント分散 の進展を図ることで、 ポートフォリオのリスク耐性強化を図ります。 物件分散及びテナント分散 上場日取得済資産 新規取得資産 新規取得資産取得後 資産規模 33 物件 856億円 （取得（予定）価格ベース） 53 1,560 物件 億円 20 物件 704 億円 （取得（予定）価格ベース） （取得価格ベース） 〈上位5物件の投資比率（取得（予定）価格ベース）〉 FORECAST 新宿 SOUTH 19.9% 上位5物件 61.0％ FORECAST 新宿 SOUTH 9.0% 物件分散 その他 70.8% その他 39.0% 上位5物件 29.2％ タワーコート北品川 7.6% 芝公園三丁目ビル 4.7% タワーコート 北品川 16.9% FORECAST 新宿 AVENUE 4.2% FORECAST 桜橋 3.7% FORECAST 新宿 AVENUE FORECAST 市ヶ谷 9.2% 6.8% FORECAST 桜橋 8.2% 〈上位10テナント比率の比較〉 上位10テナント テナント分散 （注1） 6 29.1％ 計 122テナント 上位10テナント 17.7％ 367テナント 計 （注1）オフィス及び商業施設のエンドテナントのみを対象に、上位10テナント比率は平成26年10月末日時点の賃貸面積ベースで、テナント数は平成26年10月末日時点の エンドテナント数で算出しています。 新規取得資産のサマリー 91.6 ％ オフィス 三大都市圏（注 2） （都心 6 区を除く） 三大都市圏 都心 6 区 住宅 2.1％ 商業施設 6.3％ 生活必需型（注 3） 38.1% （都心 6 区を含む） 61.4 % 100.0% 都市型（注 3） 61.9% 新規取得資産取得後のポートフォリオ分散状況（注4） 上場日取得済資産 新規取得資産取得後 商業施設 3.5% 住宅 12.7% 住宅 25.5% ポートフォリオ全体 オフィス 74.5% 三大都市圏 （都心 6 区を除く） 三大都市圏 （都心 6 区を除く） 都心 6 区 オフィス 都心 6 区 88.8% 計13 物件 72.4% 計524億円 その他 住宅 オフィス 83.9% 計43物件 計1,308億円 その他 三大都市圏 三大都市圏 88.8% 87.7% 計7物件 計179億円 計8物件 計197億円 生活必需型 38.1% 都市型 61.9% 商業施設 計2物件 計54億円 （注2） 「三大都市圏」 とは、東京経済圏、大阪経済圏及び名古屋経済圏をいいます。 「東京経済圏」 とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。 「大阪経済圏」 とは、大阪 府、京都府及び兵庫県をいいます。 「名古屋経済圏」 とは、 愛知県、岐阜県及び三重県をいいます。以下同じです。 （注3） 商業施設のタイプを示す 「生活必需型」 及び 「都市型」 については、本文 「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （1） 投資方針 ③ポートフォリオ構築方 針」 をご参照ください。以下同じです。 （注4） 各パーセンテージは投資比率です。各数値は取得 （予定） 価格を基準に算出し、投資比率については小数第2位を四捨五入して、 取得 （予定） 価格については1億円未満を切り 捨てて、それぞれ記載しています。 （注5） 各用語の意味及び各記述の詳細については、本文 「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （1） 投資方針 ②インベストメント・ハイライト」 及び同 「 （2） 投資対 象 ⑥ポートフォリオの分散状況」 をご参照ください。 7 3.『収益の成長性と安定性』を追求した取組み 本投資法人は、都心6区の中規模オフィスを中心に、地域における市場環境（東京都心のオフィス 市況における空室率改善及び賃料上昇局面、並びに三大都市圏主要都市のオフィス市況におけ る空室率の改善傾向）とこれら中規模オフィスの特性（賃料下落リスクの相対的な低さ）を重視 して、 収益の成長性と安定性を追求したポートフォリオを構築しています。 上場日取得済資産の賃料改定においても、徐々に増額での改定が進んでおり、今後の継続的な賃 料増額の交渉や効果的なリーシング活動により収益の更なるアップサイドが期待できるものと、 本投資法人は考えています。 都心6区の中規模オフィスを中心としたポートフォリオ 〈新規取得資産取得後のポートフォリオ〉 都心6区オフィスの比率 主要ビジネス地区（注1）の賃料・空室率動向 平均賃料（円 / 坪） 18,000 住宅及び 商業施設 16.1％ 空室率 （％） 15.00 17,000 16,000 都心6区 オフィス 三大都市圏 オフィス （都心6区を除く） 23.1％ 13.00 11.00 15,000 60.7% 9.00 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 29 物件 947億円 （取得（予定）価格ベース） 1月 4月 7月 10月 1月 平成 25 年 7,000坪以上 0 25,000 50,000 75,000 100,000（百万円） ■取得 （予定） 価格 ■物件数 0 名古屋ビジネス地区 賃料 7.00 東京ビジネス地区 空室率 5.00 大阪ビジネス地区 空室率 3.00 名古屋ビジネス地区 空室率 オフィス賃料のグレード別推移 平均想定成約賃料 （円 / 坪） 60,000 （平成17年から平成26 年 9 月末日までの推移） グレードA グレードA マイナス グレードB 50,000 0 40,000 41,167 2,000坪以上 7,000坪未満 大阪ビジネス地区 賃料 出所 三鬼商事株式会社 〈新規取得資産取得後のポートフォリオ〉 オフィス物件の規模別分布 （延床面積） 4月 7月 10月 平成 26 年 東京ビジネス地区 賃料 30,000 6 20,000 89,715 2,000坪未満 10,000 37 0 50（物件数） 25 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 出所 シービーアールイー株式会社 オフィスにおける既存テナントの賃料改定実績 本投資法人の上場日（平成26年4月24日）から平成26年10月末日までの既存テナントとの賃料改定実績 増額 据置 減額 合計 テナント数 比率 5 28% 13 72% 0 0% 18 100% 対象面積（坪） 比率 813 33% 1,619 67% 0 0% 2,432 100% 増額率 （%） 9.8 − − 3.4 （注1） 「主要ビジネス地区」とは、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）、大阪主要6地区（梅田地区、南森町地区、淀屋橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難 波地区及び新大阪地区）及び名古屋主要4地区（名駅地区、伏見地区、栄地区及び丸の内地区）をいいます。なお、地区内の全ての貸事務所ビルが対象となっているも のではありません。 8 新規取得資産取得後の賃料改定時期の到来予定（オフィス及び商業施設） 賃貸面積（坪） 12,500 平成27年 6 月期 20.4％ その他 22.7％ 平成 28 年 12 月期 19.0％ 10,000 7,500 平成 27 年 12月期 19.3％ 10,014 9,486 9,059 9,328 平成 27年 6月期 平成27年12月期 平成 28 年 6月期 平成28 年12 月期 5,000 平成 28 年 6月期 18.5％ 2,500 平成27年以降2年以内の 賃料改定予定割合 （賃貸面積ベース） 77.3％ 0 （第 6期） （第 7 期） （第8 期） （第 9 期） 新規取得資産取得前後の稼働率 新規取得資産取得前 新規取得資産取得後 稼働率 100％ 95％ 全体 94.3% オフィス 93.7% 住宅 97.5% 商業施設 92.3% 平成26年10月末日時点 90％ 94.0％ 住宅 97.3％ オフィス 全体 85％ 全体 1月 オフィス 2月 3月 住宅 4月 5月 6月 平成 26 年実績 7月 91.8％ 8月 9月 10 月 リーシング実績の例 FORECAST新宿AVENUEのリーシング状況 グリーンオーク高輪台のリーシング状況 稼働率 100％ 稼働率 100％ 90％ 90％ 80％ 80％ 70％ 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10 月 平成 26 年 70％ 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11月 12 月 1月 2 月 平成 26 年 平成27年 館内増床 ポートフォリオ内増床 稼働率 100％達成 FORECAST 新宿 AVENUE の既存テナント（約 70 坪） が別フロア（約 140 坪）へ 移動し、館内増床にて成約 FORECAST 新宿SOUTHの既存テナント の 事 業 拡 張 に 伴 う 増 床 ニー ズ を 捉 え、 FORECAST 新宿 AVENUE の2.5フロ ア （約350坪）への新規増床にて成約 上場時の稼働率が74.1%であったグリーンオーク高輪台にて、 リー シングプランを一新し、幅広い広告媒体を利用して募集を行った 結果、平成26 年12月末日時点で、賃貸借契約締結ベースで稼働率 100%を達成 （注2）各用語の意味及び各記述の詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （1）投資方針 ②インベストメント・ハイライト」をご参 照ください。 9 4. ポートフォリオの資産価値を維持・向上するマネジメント 新規取得資産の取得に伴い、本投資法人のポートフォリオの平均築年数は21.7年となる予定で すが、本投資法人は、適切なプロパティ・マネジメント及び減価償却費の範囲内での積極的な設備 投資により、 各物件の資産価値を維持・向上させ、 ポートフォリオ全体の収益性の向上を図ります。 設備投資計画と修繕費用 上場日取得済資産の設備投資計画 と減価償却費 （予定） （注1） 新規取得資産に係る 減価償却費（想定）と修繕費の見積額 （百万円） 400 375 366 355 350 300 減価償却費 （想定） （年間平均） 合計450百万円 320 東池袋センタービル 空調更新工事 など 250 382 273 224 200 152 150 100 50 0 平成 27 年 6 月期 （第 6 期） 平成 27 年 12 月期 （第 7 期） 平成 28 年 6 月期 （第 8 期） 上場日取得済資産の設備投資計画 平成 28 年 12 月期 （第 9 期） 減価償却費 （予定） 短期修繕費及び 長期修繕費 （1年平均） の （注2） 見積額 合計315百万円 物件競争力向上の実績 （例） グリーンオーク御徒町 トイレ （改修後） ブラインド （設置後） テナント退去により稼働率が低下したグ リーンオーク御徒町の中長期的な競争力 強化を図る取組みの一環として、平成26 年11月からトイレの改修工事及びブラ インドの設置工事を実施しています。 （例） FORECAST桜橋 テナントアンケートの結果を受け、LED LED電球設置後 （千円） 年間電力費比較 1,000 約 電球の導入を進めており、年間電力費の 削減を通じて、コスト削減とテナント満 500 82 省エネ ％ 足度の向上を図っています。 0 設置前 設置後 （注1）上場日取得済資産の設備投資計画は、 各物件のプロパティ・マネジメント会社の報告を基に本資産運用会社が策定した計画の概要を記載しています。 （注2） 「短期修繕費の見積額」 とは、 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成のエンジニアリングレポート記載の内容に基づき、 同レポート日付から起算して1年以 内に必要とされる修繕費用の合計値を記載しており、 緊急修繕費を含みます。 「長期修繕費 （1年平均） の見積額」 は、 同レポート記載の内容に基づき、 同レポート日付から 起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を12で除することにより算出した1年毎の平均値です。 全ての新規取得資産における合計値を記載しており、 また、 本投資法人が立案した修繕計画に基づくものではありません。 10 （注3）各用語の意味及び各記述の詳細については、 本文 「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （1） 投資方針 ②インベストメント・ハイライト」 をご参照 ください。 5. 安定的な財務基盤の維持 本募集後の財務戦略 本投資法人は、金融機関との強固なリレーションのもと、中長期的に安定した財務基盤の維持を図ります。 本募集後における財務ハイライト 有利子負債総額 782億円 平均残存期間 2.4 年 長期比率 85.7％ 45.3 % LTV 株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 A-（安定的） （注1） （本書の日付現在） 本募集後における返済期限の分散状況（注2） （億円） 200 150 100 115.0 81.5 116.0 80.0 101.0 108.0 100.0 70.0 50 0 10.7 0.0 平成 27 年 6 月期 平成 27 年 12 月期 平成 28 年 6 月期 平成 28 年 12 月期 平成 29 年 6 月期 平成 29 年 12 月期 平成 30 年 6 月期 平成 30 年 12 月期 0.0 平成 31年 6 月期 平成 31年 12 月期 平成 32 年 以降 本募集後の借入れ （予定） 一覧 区分 期間 借入先 短期 既 存 借 入 長期 短期 新 規 借 入 （注2） （注3） 長期 株式会社三菱東京UFJ銀行 又は 株式会社三菱東京UFJ銀行を アレンジャーとする協調融資団 借入（予定）金額 （百万円） 借入実行（予定） 日 返済（予定）期日 利率 金利 50 平成 26 年 4 月24日 平成 27 年 4 月24日 基準金利+0.50% 変動 8,100 平成 26 年 4 月24日 平成 27 年 4 月24日 基準金利+0.25% 変動 8,500 平成 26 年 4 月24日 平成 28 年 4 月24日 基準金利+0.275% 変動 11,600 平成 26 年 4 月24日 平成 29 年 4 月24日 基準金利+0.30% 変動 3,700 平成 26 年 12 月19日 平成 29 年 8 月21日 基準金利+0.30% 変動 7,000 平成 26 年 4 月24日 平成 30 年 4 月24日 0.80448% 固定 5,700 平成 27 年 1 月 8 日 平成 30 年 8 月20日 基準金利+0.325% 変動 1,070 平成 26 年 4 月24日 平成 31 年 4 月24日 0.91443% 固定 3,000 平成 27 年 2 月12日 平成 28 年 2 月22日 基準金利+0.50% 変動 8,000 平成 27 年 2 月12日 平成 28 年 8 月22日 基準金利+0.275% 変動 6,400 平成 27 年 2 月12日 平成 29 年 8 月21日 変動 5,100 平成 27 年 2 月12日 平成 30 年 8 月20日 基準金利+0.325% 変動 3,500 平成 27 年 3 月12日 平成 32 年 2 月20日 基準金利+0.40% 固定 6,000 平成 27 年 2 月12日 平成 32 年 2 月20日 基準金利+0.40% 固定 500 平成 27 年 2 月12日 平成 35 年 2 月20日 基準金利+0.60% 固定 基準金利+0.30% （注1） かかる格付は、本投資法人の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に 供された信用格付、 又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。 (注2） それぞれの満期毎の借入（予定）金額は本書の日付現在の見込額であり、本募集による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあ ります。 （注3） 当該借入れは、別途定められる貸出前提条件を全て充足することに加え、協調融資団を組成する借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了等を条件と します。 （注4） 各用語の意味及び各記述の詳細については、 本文 「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （1） 投資方針 ②インベストメント・ハイライト」 をご参照 ください。 11 ポートフォリオ一覧 地域 物件 番号 物件名称 用途 所在地 取得 価格 (百万円) 鑑定 評価額 (百万円) 投資 比率 (%) 鑑定 NOI 稼働率 利回り (%) (%) 建築時期 PML値 (%) 上場日取得済資産 都心6区 A-1 オフィス 東京都 新宿区 2,260 2,520 1.4 5.3 100.0 平成 21年 2月 2.7 都心6区 FORECAST日本橋EAST オフィス A-2 （仮称） 東京都 中央区 2,130 2,240 1.4 5.2 100.0 平成 21年 2月 3.7 都心6区 A-3 FORECAST四谷 オフィス 東京都 新宿区 1,430 1,610 0.9 5.4 75.6 平成 21年 1月 3.6 都心6区 A-4 FORECAST新宿AVENUE オフィス 東京都 新宿区 6,500 6,700 4.2 4.4 100.0 平成 20年 9月 2.1 都心6区 A-5 FORECAST市ヶ谷 オフィス 東京都 新宿区 4,800 5,090 3.1 4.6 100.0 平成 21年 8月 2.9 都心6区 A-6 FORECAST三田 オフィス 東京都 港区 1,800 1,890 1.2 4.8 100.0 平成 21年 9月 2.9 都心6区 A-7 FORECAST新宿SOUTH オフィス 東京都 新宿区 13,990 14,400 9.0 4.5 100.0 昭和 55年 11月 7.0 都心6区 A-8 FORECAST桜橋 オフィス 東京都 中央区 5,760 5,820 3.7 5.1 85.4 昭和 60年 4月 4.2 都心6区 A-9 グリーンオーク茅場町 オフィス 東京都 中央区 2,860 2,890 1.8 5.0 100.0 平成 2年 3月 2.6 FORECAST西新宿 都心6区 A-10 グリーンオーク九段 オフィス 東京都 千代田区 2,780 2,870 1.8 4.8 100.0 昭和 62年 12月 5.1 都心6区 A-11 グリーンオーク高輪台 オフィス 東京都 港区 2,260 2,280 1.4 4.9 78.5 平成 22年 1月 3.6 三大都市圏 A-12 グリーンオーク御徒町 オフィス 東京都 台東区 3,330 3,210 2.1 4.9 31.5 昭和 52年 1月 7.7 三大都市圏 A-13 東池袋センタービル オフィス 東京都 豊島区 2,520 2,610 1.6 5.8 100.0 平成 3年 11月 4.5 都心6区 B-1 タワーコート北品川 住宅 東京都 品川区 11,880 12,200 7.6 5.1 95.2 平成 21年 2月 2.6 政令指定 都市等（注1） B-2 スカイヒルズN11 住宅 北海道 札幌市 1,570 1,590 1.0 6.6 100.0 平成 13年 3月 1.3 三大都市圏 B-3 マイアトリア名駅 住宅 愛知県 名古屋市 1,280 1,300 0.8 5.6 96.0 平成 18年 3月 4.4 三大都市圏 B-4 マイアトリア栄 住宅 愛知県 名古屋市 1,110 1,110 0.7 5.8 100.0 平成 19年 3月 4.1 三大都市圏 B-5 マックヴィラージュ平安 住宅 愛知県 名古屋市 785 805 0.5 6.3 100.0 平成 18年 9月 3.2 三大都市圏 B-6 シーム・ドエル筒井 住宅 愛知県 名古屋市 695 712 0.4 5.9 100.0 平成 19年 2月 5.0 政令指定 都市等（注1） B-7 シエル薬院 住宅 福岡県 福岡市 640 647 0.4 5.6 95.4 平成 17年 3月 5.4 70,380 72,494 45.1 5.0 94.0 3.6 小計20物件 ― 上場後取得済資産 都心6区 三大都市圏 A-14 セントラル代官山 オフィス 東京都 渋谷区 3,510 3,510 2.2 4.3 81.2 平成 3年 8月 7.1 A-15 JSプログレビル オフィス 東京都 大田区 5,325 5,400 3.4 5.9 100.0 平成 5年 4月 6.9 8,835 8,910 5.7 5.3 小計2物件 97.4 ― ― （注1） 「政令指定都市等」とは、三大都市圏以外に所在する、政令指定都市（札幌市、仙台市、新潟市、浜松市、岡山市、広島市、福岡市、北九州市及び熊本市）及び県庁所在地であ る都市をいいます。 以下同じです。 12 地域 物件 番号 物件名称 用途 所在地 取得 （予定） 価格 (百万円) 鑑定 評価額 (百万円) 投資 比率 (%) 鑑定 NOI 稼働率 利回り (%) (%) 建築時期 PML値 (%) 取得予定資産 都心6区 A-16 広尾リープレックス・ビズ オフィス 都心6区 A-17 芝公園三丁目ビル オフィス 都心6区 A-18 (仮称)FORECAST飯田橋 オフィス 都心6区 A-19 九段北325ビル オフィス 都心6区 A-20 (仮称)FORECAST内神田 オフィス 都心6区 A-21 イトーピア岩本町二丁目ビル オフィス 都心6区 A-22 イトーピア岩本町一丁目ビル オフィス 都心6区 A-23 イトーピア岩本町ANNEXビル オフィス 都心6区 A-24 久松町リープレックス・ビズ オフィス 都心6区 A-25 (仮称)FORECAST人形町 オフィス 都心6区 A-26 KDX人形町ビル オフィス 都心6区 A-27 (仮称)FORECAST新常盤橋 オフィス 都心6区 A-28 西新宿三晃ビル オフィス 都心6区 A-29 飯田橋リープレックス・ビズ オフィス 都心6区 A-30 (仮称)FORECAST品川 オフィス 都心6区 A-31 西五反田8丁目ビル オフィス 都心6区 A-32 藤和東五反田ビル オフィス 三大都市圏 A-33 (仮称)FORECAST高田馬場 オフィス 三大都市圏 A-34 目白NTビル オフィス 三大都市圏 A-35 東信東池袋ビル オフィス 三大都市圏 A-36 三井ウッディビル オフィス 三大都市圏 A-37 板橋本町ビル オフィス 三大都市圏 A-38 ANTEX24ビル オフィス 三大都市圏 A-39 イトーピア清洲橋通ビル オフィス 三大都市圏 A-40 イーストサイドビル オフィス 三大都市圏 A-41 I・S南森町ビル オフィス 三大都市圏 A-42 サンワールドビル オフィス 三大都市圏 A-43 丸の内三丁目ビル オフィス 都心6区 B-8 神田リープレックス・リズ 都心6区 C-1 小滝橋パシフィカビル 商業施設 三大都市圏 C-2 光明池アクト 商業施設 小計31物件 合計53物件 住宅 東京都 港区 東京都 港区 東京都 千代田区 東京都 千代田区 東京都 千代田区 東京都 千代田区 東京都 千代田区 東京都 千代田区 東京都 中央区 東京都 中央区 東京都 中央区 東京都 中央区 東京都 新宿区 東京都 新宿区 東京都 品川区 東京都 品川区 東京都 品川区 東京都 豊島区 東京都 豊島区 東京都 豊島区 東京都 江東区 東京都 板橋区 東京都 台東区 東京都 台東区 東京都 台東区 大阪府 大阪市 大阪府 大阪市 愛知県 名古屋市 東京都 千代田区 東京都 新宿区 大阪府 堺市 2,827 2,890 1.8 4.6 90.9 昭和 62年 5月 4.4 7,396 8,500 4.7 5.2 100.0 昭和 56年 6月 11.3 5,230 5,230 3.4 4.4 100.0 昭和 53年 11月 7.1 1,850 1,850 1.2 4.5 88.0 昭和 62年 8月 4.5 1,240 1,240 0.8 4.8 95.2 昭和 51年 12月 9.9 2,810 2,850 1.8 5.1 92.9 平成 3年 2月 4.1 2,640 2,690 1.7 5.0 100.0 平成 3年 1月 9.0 2,100 2,140 1.3 5.1 86.5 平成 3年 11月 4.1 2,837 2,890 1.8 5.1 100.0 平成 元年 8月 5.6 2,070 2,070 1.3 4.8 100.0 平成 2年 11月 11.1 1,650 1,720 1.1 5.1 87.1 昭和 59年 2月 7.1 2,030 2,030 1.3 4.6 100.0 平成 3年 8月 4.1 2,207 2,290 1.4 4.9 100.0 昭和 62年 9月 12.7 1,249 1,300 0.8 4.6 100.0 平成 4年 6月 4.4 2,300 2,300 1.5 4.8 83.3 平成 元年 2月 11.6 2,210 2,210 1.4 4.8 100.0 平成 5年 12月 3.9 2,033 2,150 1.3 5.5 67.1 昭和 60年 9月 5.1 5,550 5,560 3.6 4.9 99.2 昭和 61年 1月 12.4 3,094 3,150 2.0 5.3 100.0 平成 2年 7月 6.6 979 1,010 0.6 5.7 100.0 平成 元年 11月 3.6 2,475 2,570 1.6 5.8 70.3 平成 2年 3月 11.9 3,146 3,290 2.0 5.8 86.5 平成 5年 1月 7.8 1,691 1,750 1.1 5.3 100.0 昭和 63年 2月 3.7 1,550 1,610 1.0 5.6 100.0 昭和 63年 3月 3.6 1,372 1,430 0.9 5.5 100.0 昭和 63年 5月 3.6 2,258 2,300 1.4 5.6 95.9 平成 5年 8月 9.6 1,200 1,200 0.8 5.5 100.0 平成 5年 3月 12.0 1,626 1,670 1.0 6.0 95.9 昭和 63年 7月 7.1 1,813 1,900 1.2 5.0 100.0 平成 18年 1月 4.4 3,350 3,350 2.1 4.2 90.8 平成 20年 10月 4.6 2,063 2,130 1.3 6.5 92.7 昭和 63年 4月 12.7 76,853 79,270 49.2 5.1 94.2 ― ― 156,068 160,674 100.0 5.0 94.3 ― 4.6 （注2）上記の表の詳細については、本文 「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （2）投資対象 ③上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資 有価証券の概要」 をご参照ください。 13 ポートフォリオマップ 文京区 中 野 区 台東区 A-29 A-1 A-28 C-1 飯田橋 新宿区 新宿 A-7 A-4 A-19 A-5 市ヶ谷 A-3 秋葉原 A-18 A-10 A-21 A-23 A-22 A-24 B-8 A-20 千代田区 A-27 東京 A-8 渋谷区 A-2 A-25 A-26 A-9 中央区 A-17 渋谷 港区 A-14 目黒区 A-11 五反田 A-32 A-31 品川区 A-41 I・S南森町ビル A-6 A-16 A-33 （仮称）FORECAST高田馬場 品川 A-30 B-1 A-36 三井ウッディビル 江 東 区 AA-6 A-3 B-1 A-18 （仮称）FORECAST飯田橋 （注）上記については、本文「第二部 ファンド情報 第1ファンドの状況 2投資方針 （2）投資対象 ③上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概 14 要」をご参照ください。 A 18 A 37 3 5 練 馬 区 A-37 B-8 足立区 A-27 北区 板橋区 A-29 池 豊島区 袋 中野区 A-33 A-1 荒川区 A-13 A-35 A-34 文京区 上野 墨 田 A-39 区 A-2 A-2 A-38 A-40 A-2 台東区 A-12 新宿区 新宿 千代田区 渋谷区 世田谷区 -19 渋谷 B-2 A-36 A 中央区 A-8 港区 A-20 A-14 A-16 A-11 江東区 東京 目黒区 品川 A-17 A-6 A-30 B-1 A-31 品川区 A-32 大田区 A-15 A-15 A-41 A-42 B-7 B-5 A-43 B-6 地域別投資比率 B-3 C-2 B-4 三大都市圏 （都心6区を除く） 政令指定都市等 1.4％ 26.9％ 53 1,560 物件 / 億円 取得 （予定） 価格ベース オフィス 住宅 商業施設 都心6区 三大都市圏 政令指定都市等 都心6区 71.6％ 15 Nippon REIT area map 西新宿駅∼新宿御苑前駅 A-1 A-28 Start 西新宿駅 東京都健康プラザ 西 武 新 宿 駅 C-1 東 京 メ ト ロ 副 都 心 線 新宿六丁目 新宿プリンスホテル 新宿文化センター 東京医科大学病院 新宿西口駅 アイランドタワー ヒルトン東京 東京医科大学 花園神社 靖国 新宿駅 通り 新宿五丁目東 新宿警察署裏 ハイアットリージェンシー東京 都営大江戸線 駅 都庁前 新宿三丁目駅 新宿四丁目 新宿駅 京王 百貨店 京王プラザホテル 伊勢丹新宿店 ルミネエスト 小田急 百貨店 新 ルミネ新宿2 マーケットの特長 都内最大規模のターミナル駅であるJR「新宿」 駅を中心に、JR 各線をはじめ、複数の路線が 新宿NSビル 利用可能であり、 交通利便性に優れるゾーン 新線 京王 である。西新宿エリアは超高層ビル群及び公 共施設が集積したことで都内有数の業務集積 西新宿 線 地となっている一方で、新宿駅前には日本で 京王 新宿出入口 も最大級の商業エリアが形成され、 大手百貨 道 店などの大型商業施設をはじめ、 多種多様な 街 州 店舗、劇場、 甲娯楽施設などが集積している。 新宿高校 A-4 太宗寺 通 Goal り 新宿 御苑 前駅 A-7 新宿駅 新 宿 駅 宿 東京メ トロ丸 ノ内線 新宿タカシマヤ 明 治 通 り 文化女子大学 新宿御苑 0 200m 四谷三丁目駅∼後楽園駅 マーケットの特長 目 白 通 り 済松寺 早稲田大学 早 稲 田 通り 文学部 「四ツ谷」駅から「飯田橋」 駅にかけてはJR線を 東京メ トロ東 西線 はじめ複数の地下鉄路線が利用可能な交通利 来迎寺 大願寺 清源寺 便性に優れるエリアである。古くからの山の 手の高級住宅街が今なお残っており、また大学 浄輪寺 や病院が集積するなど、都心にありながらも 大龍寺 落ち着いた就業環境を実現できる立地といえ 牛込弁天公園 る。近年では 「九段下」 駅や 「飯田橋」 駅近くで の再開発が進み、オフィスストックについても 大久 保通 り 評価が高まりつつある。 筑土八幡神社 A-29 Goal 小石川運動場 A-18 A-18 戸線 大江 月桂寺 飯田橋駅 外 苑 東 通 り 安養寺 大日本印刷 国際協力事業団 防衛省 靖 国 通り 養国禅寺 都営新宿線 全勝寺 笹寺 16 四谷三丁目駅 東京 メト ロ丸 ノ内 線 A-3 四ツ谷駅 東 京 メ ト ロ 有 楽 町 線 A A-10 -10 上智大学 都 営 三 田 線 専修大学 靖 国 通り 法政大学 A-19 A-19 靖国神社 千代田区役所 日本武道館 二松学舎大学 市ケ谷駅 水道橋駅 日本歯科大学 東京逓信病院 東 京 メ ト 大妻女子大学 ロ 内 半 堀 蔵 門 通 線 り 共立女子大学 北の丸公園 科学技術館 東京家政学院大学 新宿歴史博物館 Start 新 宿 通り A-5 A-5 市谷八幡神社 東 京 メ ト ロ 南 北 中 線 央 ・ 総 武 線 白 山 通 り 首 都 高 速 池 日本大学 袋 法学部 線 東京女子医科大学 東京女子 医大病院 ラクーア 東京ドーム 後楽園 ホール 外 堀 通り 円福寺 都営 東京メトロ丸ノ内線 後楽園駅 諏訪神社 小石川後楽園 千鳥ヶ淵 戦没者墓苑 イギリス大使館 首 都 高 皇居 吹上大宮御所 速 都 心 環 状 国 立 公 文 書 館 0 線 東 京 国 立 近 代 美 術 皇居東御苑 館 300m 御徒町駅∼小伝馬町駅 上野御徒町 上野広小路駅 御 徒 町 Start 駅 湯 島 駅 都営大江戸線 橋通 東 京 メ ト ロ 銀 座 末 線 り 秋葉原 UDX 鳥越一丁目 蔵 前 橋 通り 首 都 高 速 上 野 線 東京医科歯科大学 御茶 ノ水 駅 御徒町台東中学校 台東一丁目 神田明神 湯島聖堂 北部は古くからのターミナル駅である「上野」 駅に加えて、新たにターミナル性が高まって 春 日 通り きた「秋葉原」 駅を中心に業務集積度が高いエ 都営大江戸 つ くばエク 線 スプレス リアである。南部の人形町エリアや神田エリ アは、中小規模のオフィスビルが多いため都 新 心中央部に比べて相対的に賃料は低いが、 複 堀 数の地下鉄路線が利用可能なことにより交通 通 清利便性に優れている。賃料の割安感がテナン り 洲 橋ト需要の吸引力にもなっており、幅広い業種 通 のテナントニーズがみられる。 精華公園 昭 和 通 り 広 町 駅 り 御茶 ノ水 駅 仲 御 徒 町 駅 A-12 A -12 中 央 通 り 蔵前 マーケットの特長 白鴎高校 台東四丁目 駅 湯島天神 蔵前一丁目 鳥越神社 A-39 A-38 江 都 戸 営 通 浅 り 草 三井記念病院 昌平橋 線 和泉公園 ヨドバシカメラ 須賀神社 秋葉原駅 中 新 本 御 郷 茶 通 ノ り 水 駅 央 日本大学 神田川 町駅 小川 小川町 東 京 メ ト ロ 千 代 田 線 淡 路 町 駅 東 京 メ ト ロ 丸 ノ 内 線 A-20 高速 都心 環状 線 和泉橋 東神田 A-21 A-23 A-22 江 戸 通 十思公園 中 央 通 り Goal 線 日本橋三井タワー 隅 田 川 東 日 本 橋 駅 日本橋中学校 A-2 浜町駅 都 A-26 日本銀行 駅 町 A-24 東 京 人 メ 形 ト 町 ロ 通 日 り 比 谷 線 快速 総武 駅 両国橋 馬 喰 横 山 駅 り 小 伝 馬 町 駅 駅 本橋 新日 A-40 浅草橋 喰 山 東 手 北 ・ 線 上 ・ 京 越 ・ 浜 長 東 野 北 新 線 幹 線 浅草橋 一橋高校 馬 神 田 駅 大手町 日本橋女学館 靖 国 通り 神 田 駅 A-27 A -27 浅草橋駅 美倉橋 岩本町駅 岩本町 千代田小学校 神田橋 首都 新宿線 都営 B-8 総武線 秋葉原駅 線 営 浅 草 明治座 線 清 洲 橋 通 り 人形町駅 三越 日本ビル 大手町 駅 永代 丸の内 オアゾ 通り 三越前 駅 蔵門線 東京メトロ半 新 通 り 東京駅 A-25 呉服橋 東京 日本 メト ロ東 橋駅 外 西線 堀 東 京 駅 日本橋図書館 東 京 メ ト ロ 銀 座 八重洲地下街 線 浜町公園 大 橋 通 り 水天宮 水天宮前駅 COREDO日本橋 蛎殻町 江戸橋一丁目 日本橋駅 島屋 昭 和 通 り 東京証券会館 茅場 坂本町公園 T-CAT （東京シティ・エアターミナル） 町駅 日本橋高校 0 200m 17 上場後取得済資産 A-14 セントラル代官山 都心6区 代官山のランドマーク的存在である複合施設をはじめ、大小さまざまな個性的なショップが建ち並ぶ周辺環境 アパレル、 IT、広告業など、街のイメージや流行感度等を重視する企業に対しては訴求力が発揮されやすいものと推察される 猿楽小学校 セントラル代官山 東 急 東 横 線 八 幡 通 り T-SITE 代官山アドレス デンマーク大使館 旧 山 手 代官山駅 通 り 鎗ヶ崎 0 日比谷線 駒沢通り 100m 所 在 地 東京都渋谷区 アクセス 東京急行電鉄東横線 代官山駅 徒歩約5分 敷地面積 515.10㎡ 延床面積 1,994.95㎡ 構 造 鉄骨・鉄筋コンクリート造ステ ンレス鋼板葺地下1階付8階建 A-15 JSプログレビル 三大都市圏 平和島ランプに近接し、首都高速又は幹線道路（環七通り）へのアクセスが容易な場所に位置し交通利便性に優れることか ら、営業車を持つテナントや、搬入・搬出ニーズのあるテナント等に対して一定の訴求力を有する 基準階面積約350坪の汎用性の高い長方形 （整形）のフロアに、ゆとりある2.6mの天井高や500kg/㎡の床荷重等、テナント ニーズに対応した高いスペックを備える 大森北 京 浜 急 行 平和島口 15 大森五小 平和島公園 平和の森 公園 第 一 京 浜 首 都 高 速 羽 田 線 JSプログレビル 橋 平 和 島 駅 環 七 通 り 都大 大森消防署 美原高 大森東 0 所 在 地 東京都大田区 アクセス 京浜急行電鉄本線 平和島駅 徒歩約9分 敷地面積 5,480.28㎡ 延床面積 17,868.72㎡ 構 18 造 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付11階建 200m 取得予定資産 A-17 芝公園三丁目ビル 都心6区 周辺には大型ビルやホテル、大使館などが立地するほか、愛宕神社、青松寺、増上 寺などの文化的施設や公園緑地（芝公園）があり、落ち着いた雰囲気 基準階面積約420坪は大型ビル並みで、規模的訴求力は高い評価 耐震補強済みでそのスペック水準は標準的、全面リニューアルも実施されてお 神 谷 アクセス 東京都港区 芝公園三 都営地下鉄三田線 御成門駅 徒歩約5分、東京メトロ日比谷線 神谷町駅 徒歩約5分 敷地面積 2,876.99㎡ 延床面積 8,855.23㎡ 構 鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 造 飯倉 芝公園 御 成 門 駅 東京 プリンスホテル 東京タワー 桜 田 通 り 三 田 線 東京慈恵会医科大 芝公園三丁目ビル り、競争力が維持されている 所 在 地 青松寺 日 町 比 駅 谷 線 日 比 谷 通 り 増上寺 愛宕署 慶応義塾大学 港区役所 増上寺前 芝大神宮 大江戸線 赤羽橋駅 赤羽橋 ザ・プリンス パークタワー東京 芝東照宮 芝公園 芝 公 園 駅 0 200m 19 取得予定資産 A-16 広尾リープレックス・ビズ 都心6区 「広尾」駅徒歩約1分と、駅からの近接性と都心部へのアクセス性の面で高い訴求力を有し、 「外苑西通り」に面し視認性も高い 外資系企業やデザイン・マスコミ関連の企業が集積しているエリア 富裕層関連ビジネス等のエリア内需要に関連する企業に訴求力を発揮 スイス大使館 外 苑 西 通 り 日 比 谷 線 ノルウェー大使館 木 下 坂 広尾リープレックス・ビズ 広 尾 駅 有栖川宮 記念公園 南麻布五局 聖心女子大 広尾橋 0 ドイツ大使館 100m 所 在 地 東京都港区 東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩約1分 アクセス 敷地面積 394.84㎡ 延床面積 1,650.05㎡ 造 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根9階建 構 A-18 FORECAST飯田橋（ダヴィンチ飯田橋） （仮称） 都心6区 JRや複数の地下鉄路線が利用可能で交通利便性が高い 整形・無柱のフロア形状で、レイアウトの汎用性・利用効率が高い 首 都 高 速 池 袋 目 線 白 有 楽 町 線 （仮称）FORECAST飯田橋 通 り 飯田 飯田橋 大久保 橋駅 南北線 外堀通り 神田川 通り 外 飯 堀 通 田 り 橋 駅 中央線・総武線 飯 田 橋 駅 飯 田 牛込 橋 駅 アイ ガーデン エア 東 東京大神宮 橋 稲 線 早 西 外 濠 小石川後楽園 大 江 戸 線 田 通 り 0 所 在 地 東京都千代田区 アクセス JR中央・総武線 飯田橋駅 徒歩約4分 敷地面積 907.59㎡ 延床面積 5,077.26㎡ 構 20 造 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根11階建 100m A-19 九段北325ビル 都心6区 JR、都営地下鉄、東京メトロなどの複数の路線が利用可能で交通利便性が高い オフィスビルが集積する「靖国通り」に面し、視認性に一定以上の評価 整形・無柱のフロア形状で、レイアウ 牛 込 中 央 通 り トの汎用性・利用効率が高い 法政大 南 北 有 線 楽 町 線 市ヶ谷田町 所 在 地 東京都千代田区 アクセス 都営地下鉄新宿線 市ヶ谷駅 徒歩約4分 敷地面積 334.44㎡ 延床面積 2,152.31㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根9階建 造 A-20 外 堀 通 り 濠 駅 谷 ケ 市 市谷見附 外 中 央 線 三輪田学園 神池庭園 外 濠 公 園 靖国神社 九段北325ビル 駅 谷 ケ 市 谷駅 市ケ 麹町郵便局 東京家政学院 通り 日本大学本部 棋院会館 一口坂 通り 靖国 線 新宿 アルカディア市ヶ谷 二七 九段小学校 東郷元帥記念公園 0 FORECAST内神田（ダヴィンチ内神田133） （仮称） 100m 都心6区 「大手町」 駅、 「神田」 駅といった複数の駅、 JR、 東京メトロ、 都営地下鉄などの複数 の路線が利用可能な交通利便性に優れたゾーン 主要オフィスエリアに近接する需要 新 御 茶 ノ 水 駅 をベースに業種による偏りがあまり 見られず、幅広い業種のテナントが 靖国通り 見受けられる 所 在 地 東京都千代田区 アクセス 東京メトロ・都営地下鉄各線 大手町駅 徒歩約4分 敷地面積 388.88㎡ 延床面積 2,051.61㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付8階建 造 新宿線 小川 町駅 淡 路 町 駅 小川町 神田警察署 多 町 大 通 り 神田 千 代 田 線 警察 通り 通り 山 東 手 神 北 線 田 ・ 駅 上 越 新 幹 線 内 神 田 中 央 通 り 外 丸 堀 ノ 通 内 り 線 出世不動 中 央 線 神 田 駅 千代田小 神田児童公園 美土代町 本 郷 通 り 中 銀 央 座 通 線 り （仮称）FORECAST内神田 神田橋 鎌倉橋 首都高 速都心 環状線 0 A-24 久松町リープレックス・ビズ 100m 都心6区 JR、都営地下鉄の各駅が所在するゾーンで、駅近接性、アクセス性の面で高い 訴求力 古くから繊維産業を中心に栄え、 浅草橋南 アパレル卸企業が多数見受けら れるエリア 所 在 地 東京都中央区 アクセス 都営地下鉄新宿線 馬喰横山駅 徒歩約3分 敷地面積 730.94㎡ 延床面積 4,623.55㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付7階建 造 浅草橋 一橋高 江 戸 通 快 武 町 喰 馬 駅 総 馬喰町 り 馬 喰 横 清洲 山 駅 橋通 靖国通 線 速 り 清 杉 浅 通 草 り 線 東 日 本 橋 駅 妙法寺 御 幸 通 り 両国橋 り 浜 町 河 岸 通 り 日本橋中 隅 田 川 首 都 高 速 向 島 線 久松町リープレックス・ビズ 新 日本橋税務署 宿 久松町 0 100m 線 浜町公園 笠間稲荷 浜町 駅 明治座 21 取得予定資産 A-21 イトーピア岩本町二丁目ビル 都心6区 A-22 イトーピア岩本町一丁目ビル 都心6区 A-23 イトーピア岩本町ANNEXビル 都心6区 東京メトロ日比谷線、都営地下鉄新宿線、JR各線が利用可能 岩本町駅 であり、 交通アクセス性の高さに一定の評価 「秋葉原」駅を中心として拡がるエリアであり、再開発事業 岩本町三丁目 によりオフィス集積度が高まり、オフィスエリアとしての 認知度が向上 高い交通利便性を備えながらも相対的に割安感のある賃料 新宿線 イトーピア 岩本町ANNEXビル 通り 平成 神田 を求めるテナントの需要の受け皿 3物件ともに70VA/㎡の電気容量を確保 長方形（整形）のフロア形状で、レイアウトの汎用性・利用効 率が高い （イトーピア岩本町二丁目ビル） 東神田 靖国通り 人 形 町 通 り イトーピア 岩本町二丁目ビル 首 都 高 速 上 野 線 金山神社 り 物通 金 神田 日 比 谷 線 岩本町一丁目 イトーピア 岩本町一丁目ビル り 通 戸 江 十思公園 昭 和 通 り 線 快速 総武 A-21 22 イトーピア岩本町二丁目ビル A-22 イトーピア岩本町一丁目ビル A-23 小 伝 馬 町 駅 0 100m イトーピア岩本町ANNEXビル 所 在 地 東京都千代田区 所 在 地 東京都千代田区 所 在 地 東京都千代田区 アクセス 都営地下鉄新宿線 岩本町駅 徒歩約3分 アクセス 東京メトロ日比谷線 小伝馬町駅 徒歩約3分 アクセス 都営地下鉄新宿線 岩本町駅 徒歩約4分 敷地面積 651.16㎡ 敷地面積 690.17㎡ 敷地面積 631.74㎡ 延床面積 4,589.88㎡ 延床面積 4,078.48㎡ 延床面積 3,829.74㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付8階建 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付9階建 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根9階建 造 造 造 A-25 FORECAST人形町（ダヴィンチ人形町） （仮称） 都心6区 東京メトロ半蔵門線・日比谷線及び都営地下鉄浅草線が利用可能であり、交通 利便性は高く評価 中央区の中では、相対的に低廉な 日 比 谷 線 賃料水準を志向するテナントが多い 所 在 地 東京都中央区 アクセス 東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 徒歩約2分 東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線 人形町駅 徒歩約3分 敷地面積 555.39㎡ 延床面積 3,390.96㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンク リート造陸屋根 地下1階付7階建 造 線 草 浅 人形町 人 形 町 駅 甘 酒 横 丁 （仮称）FORECAST人形町 甘酒横丁 日本橋小 人 形 町 半 通 蔵 り 門 線 水天宮前 水天宮 水 天 宮 前 駅 谷線 日比 銀杏八幡 り 通 橋 大 新 0 蠣殻町 A-26 KDX人形町ビル 100m 都心6区 都営地下鉄浅草線と東京メトロ日比谷線「人形町」駅から徒歩約1分と、駅近接 性と都心部へのアクセス性の面で高い訴求力を有し、 「 金座通り」に面し視認 性も高い 人 形 日 比 町通 谷 り 線 所 在 地 東京都中央区 アクセス 東京メトロ日比谷線 都営地下鉄浅草線 人形町駅 徒歩約1分 敷地面積 394.68㎡ 延床面積 2,193.10㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根8階建 造 A-27 線 草 浅 KDX人形町ビル り 通 座 金 人形町 人 形 町 駅 線 浅草 甘酒横丁 半 蔵 門 線 日本橋小 0 100m FORECAST新常盤橋（ダヴィンチ新常盤橋） （仮称） 都心6区 古くから金融機関や製薬業の集積が見られるゾーン 複数路線が利用可能で交通アクセス性に優れ、 「江戸通り」と「外堀通り」の交差 点の角地に位置することから視認性 中 東 央 北 線 ・ ・ 上 山 越 手 新 線 ・ 幹 京 線 浜 東 常盤小 北 線 も高い 整形・無柱のフロア形状で、レイアウ トの汎用性・利用効率が高い 所 在 地 東京都中央区 アクセス 東京メトロ半蔵門線・銀座線 三越前駅 徒歩約4分 敷地面積 342.52㎡ 延床面積 2,132.83㎡ 構 造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート 造陸屋根地下1階付11階建 中 銀 央 座 通 線 り 駅 本橋 新日 り 室町3 通 江戸 本線 総武 （仮称）FORECAST新常盤橋 三 越 三井タワー 日銀本店 半 蔵 門 線 外 堀 通 り 常盤橋 100m 永代 通り COREDO 室町 日本橋三越本館 三越新館 日本ビル 0 前 日 銀 駅 通 り 三井本館 三越前 駅 首都高 速都心 環状線 23 取得予定資産 A-28 西新宿三晃ビル 都心6区 世界でも有数のターミナル駅であるJR 「新宿」駅より以西に構成されるゾーン JR、地下鉄など徒歩圏で7路線4駅が利用可能で、交通利便性に優れている 北新宿百人町 税務署 通り 西新宿三晃 西新宿三 西新宿三晃ビル 西新宿三晃ビル 晃ビル 所 在 地 東京都新宿区 アクセス JR新宿駅 徒歩約11分 敷地面積 1,022.43㎡ 延床面積 3,618.66㎡ 構 鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付4階建 造 西 武 新 宿 線 ハローワーク 山 山 手 手 線 ・ 線 埼 ・ 京 埼 線 京 中 央 ・ 総 武 線 線 西 武 新 宿 駅 西新宿中 西新宿保健センター 小 滝 橋 通 り ミラノボウル 新宿プリンスホテル 大ガード西 常円寺 健康プラザ ハイジア 大ガード東 新 宿 西 口 駅 損保ジャパン 日本興亜 靖国 通り 丸ノ 内線 新 宿 駅 大江戸線 0 A-29 飯田橋リープレックス・ビズ 100m 都心6区 JR中央・総武線に加え、東京メトロ東西線をはじめとする地下鉄4路線が利用可能 近隣に集積する大学や病院の分室や医薬品・医療用機器関連企業の需要が比較 的多いゾーン 有 楽 町 線 飯田橋リープレックス・ビズ 所 在 地 東京都新宿区 アクセス JR中央線・総武線 飯田橋駅 徒歩約4分 敷地面積 361.60㎡ 延床面積 1,657.22㎡ 構 造 A-30 鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付8階建 東西線 目 白 通 JCHO東京新宿 り 大 久 保 メディカルセンター 通 り 大 江 戸 線 橋駅 南北線 飯田 飯田橋 神田川 外 堀 飯 通 り 橋田 神楽 坂 早稲 田通 り 駅 飯 飯 田 橋 駅 牛込 田 橋 駅 東京大神宮 橋 神楽坂下 東京理科大 中央線・総武線 外 濠 0 100m FORECAST品川（ダヴィンチ品川） 都心6区 （仮称） 交通インフラの拡充、大規模再開発による大型ビルの供給等により、企業集積、 交通利便性の高さを背景に、東京23区の中でも上位のエリアポテンシャルを 有するゾーン 整形・無柱のフロア形状で、レイアウ トの汎用性・利用効率が高く、EV3基 が設置され、縦動線の利便性に優れる 所 在 地 東京都品川区 アクセス 京浜急行電鉄本線 北品川駅 徒歩約5分 敷地面積 705.37㎡ 延床面積 3,400.87㎡ 構 24 造 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根8階建 港 南 口 高 輪 口 駅前 品川駅 品川プリンス ホテル 第 一 京 浜 東横イン 15 港南口 品川 イーストビル ストリングスホテル 東京インターコンチネンタル 東 海 道 新 幹 線 品 川 グ ラ ン ド コ モ ン ズ 八ツ山橋 食中 肉央 市卸 場売 市 場 品川Vタワー 通り 公園 ツ山 東八 新八ツ山橋 八ツ山通り 旧 海 岸 通 り 東八ツ山公園 （仮称）FORECAST品川 京 急 本 北品川駅 線 0 200m A-31 西五反田8丁目ビル 都心6区 ゾーン内にJR、 東急池上線、 都営地下鉄浅草線が所在し交通利便性は比較的良好 「第二京浜国道」 に面し視認性は良好で、 「首都高速2号目黒線」 の出入口に程近く、 車利用における交通利便性にも優れる 都内周辺部における営業拠点として 延床面積 3,963.82㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付9階建 造 山 手 線 ・ 埼 京 線 大崎橋 浅 草 線 通り レミィ五反田 駅 491.86㎡ 五反田大橋 西五反田一 大崎広小路 西五反田8丁目 ビル TOCビル 大崎広小路駅 ゆうぽうと 東 急 池 上 線 第 1 二 京 浜 中 原 街 道 敷地面積 山手 田 東京急行電鉄池上線 大崎広小路駅 徒歩約4分 大崎郵便局 1 反 東京都品川区 アクセス 目黒 川 首 都 高 速 目 黒 線 五 五 所 在 地 桜 田 通 り の需要が中心であり、 業種の幅は広い 駅 田 反 谷山橋 0 A-32 藤和東五反田ビル 200m 都心6区 ゾーン内にJR、東急池上線、都営地下鉄浅草線が所在し交通利便性は比較的良好 都内周辺部における営業拠点としての需要が中心であり、業種の幅は広い 目 所 在 地 東京都品川区 アクセス 都営地下鉄浅草線 五反田駅 徒歩約3分 JR山手線・東京急行電鉄池上線 五反田駅 徒歩約5分 敷地面積 805.45㎡ 延床面積 4,178.07㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付7階建 造 首 都 高 速 目 黒 線 黒 通り 桜 田 通 り 頌 栄 女 子 学 院 NTT東日本 関東病院 草 浅 高 輪 台 駅 線 高輪台 藤和東五反田ビル 清泉女子大 五反田駅 山 手 線 0 A-35 東信東池袋ビル 200m 三大都市圏 「春日通り」に面し視認性は良好 独立商圏的な色合いが強く安定的な需要が見込まれるゾーン 整形・無柱のフロア形状で、レイアウ トの汎用性・利用効率が高い 東京都豊島区 アクセス 東京メトロ丸ノ内線 新大塚駅 徒歩約4分 JR山手線 大塚駅 徒歩約5分 敷地面積 397.05㎡ 延床面積 1,998.75㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付7階建 造 線 湘南 新宿 ライ ン 大塚台公園 巣鴨図書館 十文字学園 大塚 駅 都 電 荒 川 線 所 在 地 折 戸 通 り 山手 向原駅 巣鴨署入口 大塚駅前駅 巣鴨警察署 駅南口 南大塚ホール 西巣鴨中 東信東池袋ビル 春 日 通 丸 り ノ 内 新 線 大 プ ラ タ ナ ス 通 り 塚 0 100m 駅 都立大塚ビル 25 取得予定資産 A-33 FORECAST高田馬場（ダヴィンチ高田3丁目） （仮称） 三大都市圏 「新目白通り」沿いに面し視認性は良好で、車利用における交通利便性にも優れる 小型オフィスビルが多い高田馬場エリアにおいて、基準階面積約280 坪と規模的訴求力を発揮 明 治 通 り 目白駅前 川村学園 目 白 駅 おとめ山公園 山 手 線 ・ 埼 京 線 目白 通り 目白警察署 学習院大学 副 都 心 線 学習院下 西武新宿線 学習院下駅 都 電 荒 川 線 （仮称）FORECAST高田馬場 新目 白通 り 東京富士大学 高 田 馬 場 駅 0 神田川 高 田 馬 明 治 通 り 場 200m 駅 東西 線 戸塚警察署 馬場口 所 在 地 東京都豊島区 アクセス JR山手線・東京メトロ東西線 高田馬場駅 徒歩約6分 敷地面積 2,099.82㎡ 延床面積 7,496.30㎡ 構 造 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付6階建 A-34 目白NTビル 三大都市圏 JR山手線 「目白」駅に加えて、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅が最寄駅となり、東急東横線と相互直通運転を開始したこと により交通利便性が飛躍的に向上 「明治通り」と「目白通り」が交差する付近に位置し、車の利用を重視するテナントに対して一定の訴求力を有する 西武 池袋 法明寺 線 明 治 通 り 川村学園 目 白 駅 山 手 線 ・ 埼 京 線 目白 通り 鬼子母神堂 目 白 警 察 署 目白NTビル 切手の博物館 学習院大 学習院下 0 東京音楽大 100m 教 育 文 化 雑 司 が 谷 駅 鬼 子 母 神 前 副 都 都 電 心 荒 高田1 線 川 線 学習院下 所 在 地 東京都豊島区 アクセス 東京メトロ副都心線 雑司が谷駅 徒歩約2分 敷地面積 1,197.40㎡ 延床面積 6,315.72㎡ 構 26 造 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付7階建 A-36 三井ウッディビル 三大都市圏 ビジネスラインとしての利便性に優れる東京メトロ東西線が利用可能で都心部 へのアクセスは良好 金 融・IT関 連 企 業 な ど の バ ッ ク オ ＮＴＴ 深川高 フィス機能のニーズや、城東エリア を管轄する支店営業所等のニーズに 東陽小 対して訴求力を発揮 所 在 地 東京都江東区 アクセス 東京メトロ東西線 東陽町駅 徒歩約3分 敷地面積 1,713.50㎡ 延床面積 6,341.82㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付6階建 造 東 陽 駅 前 商 店 街 深川郵便局 東陽町駅 東西線 永代通り 東陽4 東陽町駅前 三井ウッディビル 東陽2 ホテルルートイン 0 A-37 板橋本町ビル 100m 三大都市圏 「中山道」に面し視認性が高く、コの字型（整形） ・無柱のフロア形状で、レイアウ トの汎用性・利用効率が高い 駐車場（51台）は車利用を重視する テナントを中心に評価されやすい 所 在 地 東京都板橋区 アクセス 都営地下鉄三田線 板橋本町駅 徒歩約3分 敷地面積 1,645.77㎡ 延床面積 8,237.40㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨 造陸屋根8階建 造 清水稲荷神社 板橋清水郵便局 首 三 都 田 高 線 速 池 袋 線 YUMEパーク 板橋本町ビル 環七 板 橋 本 町 駅 通り 大和町 中 山 道 0 100m A-38 ANTEX24ビル 三大都市圏 複数の路線が利用可能で拠点性が高く、城東地域への営業拠点を構える事業者 が多い 駐車場 （32台）は車利用を重視する テナントを中心に評価されやすい 所 在 地 東京都台東区 アクセス JR総武線・都営地下鉄浅草線 浅草橋駅 徒歩約9分 敷地面積 448.98㎡ 延床面積 2,730.13㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨 造陸屋根8階建 造 御 徒 町 駅 仲 御 徒 町 駅 昭 日 和 比 通 谷 り 線 新御徒町 駅 大江戸 線 春 日 通り つ くば エ 清 洲 橋 通 り 蔵前橋通 ス 左 衛 門 橋 通 り 鳥越1 り クスプレ 鳥越神社 ANTEX24ビル 秋葉原駅 秋 葉 原 駅 神田和泉町 総武線 和泉橋 岩本町駅 神田川 新宿線 浅草橋駅 美倉橋 靖 国 通り 0 浅 草 線 200m 27 取得予定資産 A-39 イトーピア清洲橋通ビル 三大都市圏 上野の拠点性を選好し、城東地域への営業拠点を構える事業者が多く、古くか ら卸売業の集積が見られる 「清洲橋通り」に面し視認性は良好で、 御 徒 町 駅 駐車場 （32台）は車利用を重視する テナントを中心に評価されやすい 山 手 線 ・ 京 浜 東 北 線 100VA/㎡の電気容量を確保し、テ ナントニーズに対応 所 在 地 アクセス 敷地面積 延床面積 構 造 東京都台東区 都営地下鉄大江戸線・つくばエクスプレ ス 新御徒町駅 徒歩約8分、JR総武線・都 営地下鉄浅草線 浅草橋駅 徒歩約10分 550.87㎡ 3,310.05㎡ 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根8階建 春日 通り 大江戸線 つくばエ クスプレ ス 新 御徒町駅 仲 御 徒 町 駅 首 都 高 速 上 野 線 竹町公園 清 洲 橋 通 り すえひろレンガ通 り 昭 和 通 り 台東一 鳥越一 蔵前橋通り イトーピア清洲橋通ビル 日 比 谷 線 ヨ ド バ シ カ メ ラ 秋葉原 UDX 秋 葉 原 駅 凸版印刷 三井記念病院 福井町通り 和泉公園 秋 葉 原 駅 0 総武線 A-40 イーストサイドビル 200m 三大都市圏 都営地下鉄浅草線など複数路線が利用可能で都心部のサブマーケット的な位 置付け 都心部と比較して低廉な賃料が選好 され、 メーカー関連企業や卸売業など 浅草橋2 のニーズが確認 浅草橋駅 所 在 地 東京都台東区 アクセス JR総武線・都営地下鉄浅草線 浅草橋駅 徒歩約3分 敷地面積 503.57㎡ 延床面積 2,349.54㎡ 構 造 柳 浅 草 橋 駅 中 央 通 り 総武線 江 戸 浅 通 草 り 線 柳 橋 大 川 端 通 り 線 快速 浅草橋1 浅 草 橋 総武 イーストサイドビル 両国郵便局 鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付6階建 橋 神田 川 隅 田 川 柳 橋 浅草橋 0 A-41 I・S南森町ビル 100m 三大都市圏 JR東西線 「大阪天満宮」駅のほか、 「南森町」駅から大阪市営地下鉄谷町線を利用 して「東梅田」駅まで1駅と交通利便性が高い 基準階面積約130坪の中型ビルで、 整形・無柱のフロアは約30坪からの 分割が可能 28 所 在 地 大阪府大阪市 アクセス JR東西線 大阪天満宮駅 徒歩約1分 敷地面積 796.15㎡ 延床面積 6,509.84㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付10階建 造 天 神 橋 筋 商 店 街 地 下 鉄 堺 筋 線 南 森 町 駅 地下鉄谷町線 曽根崎通 天 神 橋 筋 堀川小 I・S南森町ビル 大阪天満宮駅 ＪＲ東 西 線 大阪天満宮 0 100m A-42 サンワールドビル 三大都市圏 「四つ橋」ゾーンは、 「四つ橋筋」沿い及び「長堀通」沿いを中心として中小規模の ビルが立ち並ぶ地域 「四つ橋筋」沿いに面し、 「 長堀通」と の 交差点付近に 位 置する高い立地 新町北公園 評価 な に わ 筋 所 在 地 大阪府大阪市 アクセス 大阪市営地下鉄四つ橋線 四ツ橋駅 徒歩約1分 敷地面積 388.90㎡ 延床面積 3,314.58㎡ 構 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付11階建 造 阪 神 高 速 都 心 環 状 線 四 つ 橋 筋 西大橋 四ツ橋 南船場3 御 堂 筋 新橋 長堀鶴見緑地線 西大橋駅 長堀通 サンワールドビル 心 斎 橋 駅 四 ツ 橋 駅 OPA 四 つ 橋 線 堀江公園 0 BIG STEP 御堂筋周防町 三角公園 100m 御 大丸 堂 筋 線 御津八幡宮 A-43 丸の内三丁目ビル 三大都市圏 複数の地下鉄路線が利用可能で一定の利便性は評価され、駐車場（60台）は、 営業車ニーズが多い名古屋市においては一定の訴求力を有する 中小型ビルが多いエリア内において、 愛知縣護国神社 基準階面積、延床面積ともに優位性 を有する規模 大 津 状線 橋 名古屋高速都心環 外堀通 新御園橋 那古野神社 大津橋 本町橋 所 在 地 愛知県名古屋市 アクセス 名古屋市営地下鉄桜通線・ 鶴舞線 丸の内駅 徒歩約4分 敷地面積 892.31㎡ 延床面積 5,268.20㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根9階建 造 B-8 上中通 地 下 鉄 鶴 舞 丸 線 の 久 地 屋 下 大 鉄 通 名 城 線 大 津 通 京町通 魚ノ棚通 丸の内三丁目ビル 杉ノ町通 内 駅 桜通 地下鉄桜通線 桜通本町 日本銀行 本 町 通 長 者 町 通 長 島 町 通 桑 名 町 通 伏 見 通 七 間 町 通 袋町通 呉 服 町 通 本重町通 地下鉄東山線 伏見駅 久屋大通駅 伝馬町通 テレビ塔 伊 勢 町 通 栄駅 錦通 0 神田リープレックス・リズ 200m 都心6区 東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅から徒歩約3分と交通利便性に優れている 都心へのアクセスは極めて良好で、設備・仕様は標準以上であり、相応の競争力を 有している 新宿線 靖国通り 町駅 小川 所 在 地 東京都千代田区 アクセス 東京メトロ丸ノ内線 淡路町駅 徒歩約3分 敷地面積 407.23㎡ 延床面積 2,909.82㎡ 構 鉄筋コンクリート造 陸屋根12階建 造 淡 路 町 駅 外 堀 通 り 丸 ノ 内 線 多 町 大 通 り 中 銀 央 座 通 線 り 通り 一八 千代田小 神 田 駅 ＮＴＴ り 察通 警 神田 100m 山 手 線 ・ 京 浜 東 北 線 神田リープレックス・リズ 神田児童公園 0 中 央 線 内 神 田 中 央 通 り 東 北 ・ 上 越 新 幹 線 神田駅 29 取得予定資産 C-1 小滝橋パシフィカビル 都心6区 日本一の利用客を有するターミナル駅である「新宿」駅周辺は日本最大の繁華街 オフィスワーカーや学生を中心に小滝橋通りの歩行者通行量は非常に多く、飲食店やサービス業種に適した場所 西 新 宿 中 西新宿保健センター 小 滝 橋 通 り 山 手 線 小滝橋パシフィカビル 常円寺 大ガード西 西 武 新 宿 駅 新宿プリンス ホテル 大ガード東 新 宿 西 口 駅 丸ノ 内線 損保ジャパン 日本興亜 ミラノボウル 靖国 新 エルタワー 新宿センタービル 小田急 大江戸線 0 C-2 新 宿 駅 100m 中 央 本 線 通り 宿 通 所 在 地 東京都新宿区 アクセス 都営地下鉄大江戸線 新宿西口駅 徒歩約1分 JR新宿駅 徒歩約5分 敷地面積 延床面積 217.53㎡ 1,528.45㎡ 構 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付9階建 造 光明池アクト り 三大都市圏 泉北ニュータウン内の、最も泉北高速鉄道「光明池」駅寄りに位置する商業施設 駅からデッキで接続しており利便性に優れ、視認性も良好で、サービス・飲食業種を中心に駅利用者・周辺居住者のニーズに対応 泉 運転免許試験場 駅 池 明 光 北 高 速 鉄 道 鴨 谷 体 育 館 サンピア 光明池アクト 泉北鴨谷台郵便局 ダイエー コムボックス 大阪府母子保健総合医療センター 0 30 イオン 100m 所 在 地 大阪府堺市 アクセス 泉北高速鉄道 光明池駅 徒歩約2分 敷地面積 2,081.39㎡ 延床面積 12,013.67㎡ 構 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下2階付7階建 造 鴨 谷 公 園 本投資法人の概要 スポンサー 2 双日株式会社 一般事務受託者 資産保管会社 投資主名簿等管理人 3 4 クッシュマン・アンド・ ウェイクフィールド・ アセットマネジメント株式会社 三菱UFJ信託銀行株式会社 投資主総会 アジリティー・アセット・ アドバイザーズ株式会社 役員会 執行役員：石川 久夫 監督役員：島田 康弘 監督役員：矢作 大 5 資産運用会社 1 双日リートアドバイザーズ 株式会社 6 6 会計監査人 有限責任 あずさ監査法人 引受人 三菱UFJモルガン・ スタンレー証券株式会社ほか 6 1 資産運用委託契約 2 一般事務委託契約 3 資産保管業務委託契約 4 投資口事務代行委託契約 5 スポンサーサポート契約 6 新投資口引受契約 資産運用会社の概要 株主の状況 （本書の日付現在） 商号 双日リートアドバイザーズ株式会社 設立年月日 平成18 年11月2日 資本金 1億5,000万円 代表取締役社長 石川 久夫 双日株式会社 登録・免許等 金融商品取引業 関東財務局長（金商） 第1632号 宅地建物取引業 東京都知事（2） 第86984号 取引一任代理等 国土交通大臣認可 第56号 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ アセットマネジメント株式会社 アジリティー・アセット・アドバイザーズ 株式会社 名称 所有株式数 （株） 比率 （%） 2,010 67.0 540 18.0 450 15.0 3,000 100.0 合計 株主総会 監査役 取締役会 代表取締役社長 投資委員会 コンプライアンス委員会 コンプライアンス・オフィサー 投資運用本部 投資運用部 資産管理部 財務企画本部 業務企画部 財務経理部 31 オファリングスケジュール 平成27年1月／2月 （発行価格等決定日が平成 27年2月3日（火）の場合） 日 月 火 水 木 金 土 1 / 18 1 / 19 1 / 20 1 / 21 1 / 22 1 / 23 1 / 24 1 / 27 1 / 28 1 / 29 1 / 30 1 / 31 有価証券 届出書提出日 1 / 25 1 / 26 需要状況等の把握期間 2 /1 2/2 2/3 需要状況等の把握期間 2/4 2/5 2/6 2/7 2 / 12 2 / 13 2 / 14 2 / 20 2 / 21 申込期間 発行価格等 決定日 2/8 2/9 2 / 10 2 / 11 払込期日 2 / 15 32 2 / 16 2 / 17 受渡期日 2 / 18 2 / 19 （注１）需要状況等の把握期間は、平成27年1月29日（木）から、最短で平成27年2月3日（火）まで、最長で平成27年2月5日（木）までを予定しています。 （注２）発行価格等決定日は、平成27年2月3日（火）から平成27年2月5日（木）までのいずれかの日を予定していますが、上記表は発行価格等決定日が平成27年2月3日（火） の場合を示しています。 なお、 ①発行価格等決定日が平成27年2月3日（火）の場合、 申込期間は上記申込期間のとおり、払込期日は上記払込期日のとおり、 受渡期日は上記受渡期日のとおり ②発行価格等決定日が平成27年2月4日（水）の場合、 申込期間は「平成27年2月5日 （木）から平成27年2月6日 （金）まで」 、払込期日は「平成27年2月12日（木）」、受渡期日は「平成27年2月13日（金）」 ③発行価格等決定日が平成27年2月5日（木）の場合、 申込期間は「平成27年2月6日 （金）から平成27年2月9日 （月）まで」 、払込期日は「平成27年2月13日（金）」、受渡期日は「平成27年2月16日（月）」 となりますのでご注意ください。 表紙 提出書類 有価証券届出書 提出先 関東財務局長 提出日 成27 1月19日 発行者名 日本リー 投資法人 代表者の役職氏名 執行役員 石川 久夫 本店の所在の場所 東京都中央区新川一 目17番18号 事務連絡者氏名 双日リー ア バイザーズ株式会社 財務企 本部 業務企 部長 南郷 兼 電 番号 03-3552-8883 届出の対象とした募集 日本リー 投資法人 売出 内国投資証券に 係る投資法人の名称 届出の対象とした募集 形態：投資証券 売出 内国投資証券の 発行価額の総額：一般募集 形態及び金額 48,318,000,000円 売出価額の総額：オーバーアロッ メン による売出し 2,506,000,000円 注1 発行価額の総額 、 成27 1月7日 水 現在の株式会社東京証券取引所にお ける本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準とし 算出した見込額 す た し、今回の一般募集の方法 、引 人 発行価額に 買取引 けを行い、 当該発行価額と異 る価額 発行価格 一般募集を行うため、一般募集にお ける発行価格の総額 、上記の金額と 異 ます 注2 売出価額の総額 、 成27 1月7日 水 現在の株式会社東京証券取引所にお ける本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準とし 算出した見込額 す 安定操作に関する事項 縦覧に供する場所 1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口につ い 、市場価格の動向に応 必要 あるとき 、金融商品取引法施行 令第20条第1項に規定する安定操作取引 行わ る場合 あ ます 2. 上記の場合に安定操作取引 行わ る取引所金融商品市場を開設する 金融商品取引所 、株式会社東京証券取引所 す 株式会社東京証券取引所 東京都中央区日本橋兜町2番1号 目 次 第一部 第１ １ ２ 証券情報 …………………………………………………………………………………… 内国投資証券 新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。 ………………… 募集内国投資証券 ………………………………………………………………………… 売出内国投資証券 オーバーアロットメントによる売出し ……………………… 第２ 新投資口予約権証券 ……………………………………………………………………… 第 投資法人債券 短期投資法人債を除く。 第 短期投資法人債 …………………………………………………………………………… 第５ 募集又 売出しに関する特別記載事項 ………………………………………………… 第 部 第１ １ 頁 １ １ １ …………………………………………… フ ンド情報 ……………………………………………………………………………… フ ンドの状況 …………………………………………………………………………… 投資法人の概況 …………………………………………………………………………… １ 主要 経営指標等の推移 ………………………………………………………… 投資法人の目的及び基本的性格 ………………………………………………… 投資法人の 組み ………………………………………………………………… 投資法人の機構 …………………………………………………………………… 投資法人の出資総額 ……………………………………………………………… 主要 投資主の状況 ……………………………………………………………… ２ 投資方針 …………………………………………………………………………………… １ 投資方針 …………………………………………………………………………… 投資対象 …………………………………………………………………………… 分配方針 …………………………………………………………………………… 投資制限 …………………………………………………………………………… 投資リスク ………………………………………………………………………………… １ リスク要因 ………………………………………………………………………… 投資リスクに対する管理体制 …………………………………………………… 手数料等及び税金 ………………………………………………………………………… １ 申込手数料 ………………………………………………………………………… 買戻し手数料 ……………………………………………………………………… 管理報酬等 ………………………………………………………………………… その他の手数料等 ………………………………………………………………… 課税上の取扱い …………………………………………………………………… ５ 運用状況 …………………………………………………………………………………… １ 投資状況 …………………………………………………………………………… 投資資産 …………………………………………………………………………… 投資有価証券の主要銘柄 ………………………………………………………… 投資不動産物件 …………………………………………………………………… その他投資資産の主要 もの …………………………………………………… 運用実績 …………………………………………………………………………… 純資産等の推移 …………………………………………………………………… 分配の推移 ………………………………………………………………………… 自己資本利益率 収益率 の推移 ……………………………………………… ６ 手続等の概要 ……………………………………………………………………………… １ 申込 販売 手続等 ……………………………………………………………… 買戻し手続等 ……………………………………………………………………… ９ ９ ９ ９ 11 12 15 27 28 29 29 63 207 208 210 210 229 231 231 231 231 236 237 242 242 243 243 243 243 247 247 248 248 249 249 249 目 次 管理及び運営の概要 ……………………………………………………………………… １ 資産管理等の概要 ………………………………………………………………… 利害関係人との取引制限 ………………………………………………………… 投資主・投資法人債権者の権利 ………………………………………………… 頁 250 250 256 263 第２ 財務ハイ イト情報 ……………………………………………………………………… 264 第 内国投資証券事務の概要 ………………………………………………………………… 270 第 投資法人の詳細情報の項目 ……………………………………………………………… 271 第一部 証券情報 第１ 内国投資証券 １ 新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。 募集内国投資証券 １ 投資法人の名称 日本リー 投資法人 英文 N．印印ON R分．却 ．寿不Ｊ除陥駅Ｊ寿陥 （ぞ三たぞ三Ｆ陥Ｎぞ寿と表示します 以 本投資法人 といいます ２ 内国投資証券の形態等 本書によ 募集又 売出しの対象とさ る有価証券 、投資信 及び投資法人に関する法 昭和26 法 第198号 その後の改正を含みます 以 投信法 といいます に 従 設立さ た本投資法人の投資口 以 本投資口 といいます す 本投資口 、 社債、株式等の振 に関する法 成13 法 第75号 その後の改正を含みます 以 振 法 といいます の規定の適用を ける振 投資口 あ 、振 法第227条第2項に基 き投資主 発行を請求する場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行すること き ませ また、本投資口 、投資主の請求による投資口の払戻し 認め いクローズ ・ ン 型 す 本投資口につい 、本投資法人の依頼によ 、信用格付業者 提供さ 若しく 閲覧に供 さ た信用格付、又 信用格付業者 提供さ 若しく 閲覧に供さ る予定の信用格付 あ ませ 注 投信法上、均等の割合的単位に細分化さ た投資法人の社員の地位を 投資口 といい、その保有者を ます 本投資口を購入した投資家 、本投資法人の投資主と ます 投資主 といい 発行数 145,000口 注 本 1 募集内国投資証券 に記載の募集 以 一般募集 といいます にあた 、その需要状況等を 案した上 、 一般募集の主幹事会社 ある 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 双日株式会社 7,250口を上限とし 借 入 る本投資口の売出し 以 オーバーアロッ メン による売出し といいます を行う場合 あ ます オーバーアロッ メン による売出し等の内容につきまし 、後記 第5 募集又 売出しに関する特 記載事項 1 オーバーアロッ メン による売出し等につい を 参照く さい 発行価額の総額 48,318,000,000円 注 後記 。13 引 け等の概要 に記載のとお 、上記の発行価額の総額 、後記 。13 引 け等の概要 に記載の引 人 以 引 人 といいます の買取引 けによる払込金額の総額 す 発行価額の総額 、 成27 1月7日 水 現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし 算出した見込額 す ５ 発行価格 定 注1 発行価格等決定日 後記 。13 引 け等の概要 におい 定義します の株式会社東京証券取引所における本投資 口の普通取引の終値 当日に終値の い場合に 、その日に先立つ直近日の終値 に0.90 1.00を乗 た価格 1円 満端数 捨 を仮条件とします 注2 日本証券業協会の定める有価証券の引 け等に関する規則第25条に規定さ る方式によ 、上記仮条件によ 需要状況 等を 案した上 、 成27 2月3日 火 成27 2月5日 木 ま の間のい の日 発行価格等決定日 に 一般募集における価額 発行価格 を決定し、併せ 発行価額 本投資法人 引 人よ け取る本投資口1口当た の 払込金額 を決定します 今後、発行価格等 発行価格、発行価額、各引 人の引 投資口数、売出価格及び引 人の手取金をいいます 以 同 す 決定さ た場合に 、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動し 訂正さ る事項 発行価額の総額、 一般募集における手取金、一般募集と同日付をも 決議さ た第 者割当による新投資口発行の手取金上限、オー バーアロッ メン による売出しの売出数及びオーバーアロッ メン による売出しの売出価額の総額をいいます 以 同 す につい 、目論見書の訂正事項分の交付に代え 、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行 価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後 申込期間の 日ま の期間中のインターネッ 上の本投 資法人ウ サイ ［判R１］し陥陥た野//与与与.寿Ｎたたぞ寿-三ＪＮ陥.続ぞ駅/控Ｆ/Ｎ三/Ｎ寿ＩＪで.し陥駅駄 以 新聞等 といいます 公 表します た し、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動し 訂正さ る事項以外の 記載内容につい の訂正 含ま る場合に 、目論見書の訂正事項分 交付さ 、新聞等による公表 行いませ お、発行価格等 決定さ る前に有価証券届出書の記載内容につい 訂正 行わ る場合に 、目論見書の訂正事項 分 交付さ ます 注3 後記 。13 引 け等の概要 に記載のとお 、発行価格と発行価額と 異 ます 発行価格と発行価額との差額の 総額 、引 人の手取金と ます - 1 - ６ 申込手数料 申込手数料 あ ませ 申込単位 1口以上1口単位 申込期間 成27 2月4日 水 成27 2月5日 木 ま 注 申込期間につい 、上記のとお 内定し います 、発行価格等決定日におい 正式に決定します お、上記申込期 間につい 、需要状況等を 案した上 、繰 ること あ ます 当該需要状況等の把握期間 、 成27 1 月29日 木 、 短 成27 2月3日 火 ま 、 長 成27 2月5日 木 ま す 、実際の発行価格等決 定日 、 成27 2月3日 火 成27 2月5日 木 ま の間のい の日 す した 、 発行価格等決定日 成27 2月3日 火 の場合、 申込期間 成27 2月4日 水 成27 2月5日 木 ま 発行価格等決定日 成27 2月4日 水 の場合、 申込期間 成27 2月5日 木 成27 2月6日 金 ま 発行価格等決定日 成27 2月5日 木 の場合、 申込期間 成27 2月6日 金 成27 2月9日 月 ま と ますの 注意く さい 申込証拠金 申込証拠金 、発行価格と同一の金額 す １ 引 申込取扱場所 人の本店並びに全国各支店及び営業所 １１ 払込期日 成27 2月10日 火 注 払込期日につい 、上記のとお 内定し います 、発行価格等決定日におい 正式に決定します お、上記払込期 日につい 、需要状況等を 案した上 、繰 ること あ ます 当該需要状況等の把握期間 、 成27 1 月29日 木 、 短 成27 2月3日 火 ま 、 長 成27 2月5日 木 ま す 、実際の発行価格等決 定日 、 成27 2月3日 火 成27 2月5日 木 ま の間のい の日 す した 、 発行価格等決定日 成27 2月3日 火 の場合、 払込期日 成27 2月10日 火 発行価格等決定日 成27 2月4日 水 の場合、 払込期日 成27 2月12日 木 発行価格等決定日 成27 2月5日 木 の場合、 払込期日 成27 2月13日 金 と ますの 注意く さい １２ 払込取扱場所 株式会社 菱東京ＵＦＪ銀行 東京営業部 東京都千代田区丸の内一 目4番1号 注 上記払込取扱場所 の申込みの取扱い 行いませ １ 引 け等の概要 以 に記載する引 人 、 成27 2月3日 火 成27 2月5日 木 ま の間のい の日 以 発行価格等決定日 といいます に決定さ る発行価額に 本投資口の買 取引 けを行い、当該発行価額と異 る価額 発行価格 募集を行います 引 人 、払込 期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払い込み、一般募集における発行価格の総額との 差額 、引 人の手取金と ます 本投資法人 、引 人に対し 引 手数料を支払いませ - 2 - 引 人の名称 住所 引 菱ＵＦＪ ガン・ スタン ー証券株式会社 東京都千代田区丸の内 目5番2号 み 東京都千代田区大手町一 目5番1号 大和証券株式会社 東京都千代田区丸の内一 目9番1号 ＳＭ 東京都千代田区丸の内 目3番1号 ほ証券株式会社 投資口数 定 日興証券株式会社 野村證券株式会社 合 東京都中央区日本橋一 計 － 目9番1号 145,000口 注1 本投資法人及び本投資法人 資産の運用に係る業務を委 し いる双日リー ア バイザーズ株式会社 以 本資産 運用会社 といいます 、発行価格等決定日に引 人との間 新投資口引 契約を締結します 引 人 、投信法 上の一般事務 者 投信法第117条第1号 た し、投資法人債及び新投資口予約権に関する事務を除きます とし 、一般募集に関する事務を行います 注2 上記引 人 、引 人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象と る本投資口の販売を委 すること あ ます 注3 各引 人の引 投資口数 、発行価格等決定日に決定さ ます １ 振替機関に関する事項 株式会社証券保管振 機構 東京都中央区日本橋茅場町 目1番1号 １５ 手取金の使途 一般募集における手取金48,318,000,000円につい 、後記 第 部 フ ン 情報 第1 フ ン の状況 2 投資方針 。2 投資対象 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場 後取得投資有価証券の概要 イ 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証 券の概要 ＜新規取得資産＞ 取得予定資産 に記載の本投資法人 取得を予定し いる特定 資産 投信法第2条第1項における意味を有します 以 同 す の取得資金の一部に充当 する予定 す お、一般募集と同日付をも 決議さ た第 者割当による新投資口発行の 手取金上限2,416,000,000円につい 、借入金の返済に充当する予定 す 注1 上記の第 者割当につい 、後記 第5 募集又 売出しに関する特 記載事項 1 オーバーアロッ メン による売 出し等につい を 参照く さい 注2 上記の各手取金 、 成27 1月7日 水 現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と し 算出した見込額 す １６ その他 申込みの方法 、前記 。8 申込期間 に記載の申込期間内に前記 。10 申込取扱場 所 に記載の申込取扱場所へ前記 。9 申込証拠金 に記載の申込証拠金を添え 申込 みをするものとします 申込証拠金のうち発行価額相当額 、前記 。11 払込期日 に記載の払込期日に新投資 口払込金に振 充当します 申込証拠金に 、利息をつけませ 一般募集の対象と る本投資口の 渡期日 、払込期日の翌営業日 す した 、 イ 発行価格等決定日 成27 2月3日 火 の場合、 渡期日 成27 2月12日 木 ロ 発行価格等決定日 成27 2月4日 水 の場合、 渡期日 成27 2月13日 金 発行価格等決定日 成27 2月5日 木 の場合、 渡期日 成27 2月16日 月 と ますの 注意く さい 一般募集の対象と る本投資口 、 渡期日 売買を行うこと きます 振 法の適 用によ 、本投資口の売買 、振 機関又 口 管理機関における振 口 の振 によ 行わ ます 引 人 、本投資法人の指定する販売先とし 、本投資法人の投資主 あ 、 つ、本資 産運用会社の株主 ある双日株式会社に対し、一般募集における本投資口のうち、319口 を販売する予定 す - 3 - ２ 売出内国投資証券 オーバーアロットメントによる売出し １ 投資法人の名称 前記 1 募集内国投資証券 。1 投資法人の名称 に同 ２ 内国投資証券の形態等 前記 1 募集内国投資証券 。2 内国投資証券の形態等 に同 売出数 7,250口 注 オーバーアロッ メン による売出し 、一般募集にあた 、その需要状況等を 案した上 、一般募集の主幹事会社 あ る 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 双日株式会社 7,250口を上限とし 借 入 る本投資口の売出し す 上記売出数 オーバーアロッ メン による売出しの売出数の上限を示したもの あ 、需要状況等によ 減少し、又 オーバーアロッ メン による売出しそのもの 全く行わ い場合 あ ます オーバーアロッ メン による売出し等の内容につきまし 、後記 第5 募集又 売出しに関する特 記載事項 1 オー バーアロッ メン による売出し等につい を 参照く さい 今後、売出数 決定さ た場合に 、発行価格等 発行価格、発行価額、各引 人の引 投資口数、売出価格及び引 人の 手取金 及び発行価格等の決定に伴い連動し 訂正さ る事項 発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同 日付をも 決議さ た第 者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロッ メン による売出しの売出数及び オーバーアロッ メン による売出しの売出価額の総額 につい 、目論見書の訂正事項分の交付に代え 、発行価格等決 定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後 申込期間の 日ま の 期間中のインターネッ 上の本投資法人ウ サイ ［判R１］し陥陥た野//与与与.寿Ｎたたぞ寿-三ＪＮ陥.続ぞ駅/控Ｆ/Ｎ三/Ｎ寿ＩＪで.し陥駅駄 新聞等 公表します た し、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動し 訂正さ る事項以外の 記載内容につい の訂正 含ま る場合に 、目論見書の訂正事項分 交付さ 、新聞等による公表 行いませ お、発行価格等 決定さ る前に有価証券届出書の記載内容につい 訂正 行わ る場合に 、目論見書の訂正事項分 交付さ ます 売出価額の総額 2,506,000,000円 注 売出価額の総額 、 成27 1月7日 算出した見込額 す ５ 水 現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし 売出価格 定 注 売出価格 、前記 1 募集内国投資証券 。5 発行価格 に記載の発行価格と同一の価格とします ６ 申込手数料 申込手数料 あ ませ 申込単位 1口以上1口単位 申込期間 成27 2月4日 水 成27 2月5日 木 ま 注 上記申込期間 、前記 1 募集内国投資証券 。8 申込期間 に記載の一般募集の申込期間と同一とします 申込証拠金 申込証拠金 、売出価格と同一の金額 す １ 申込取扱場所 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社の本店及び全国各支店 １１ 渡期日 成27 2月12日 木 注 上記 渡期日 、前記 1 募集内国投資証券 。16 その他 - 4 - に記載の 渡期日と同一とします １２ 払込取扱場所 該当事項 あ ませ １ 引 け等の概要 該当事項 あ ませ １ 振替機関に関する事項 株式会社証券保管振 機構 東京都中央区日本橋茅場町 目1番1号 １５ 手取金の使途 該当事項 あ ませ １６ その他 申込みの方法 、前記 。8 申込期間 に記載の申込期間内に前記 。10 申込取扱場 所 に記載の申込取扱場所へ前記 。9 申込証拠金 に記載の申込証拠金を添え 申込 みをするものとします 申込証拠金に 、利息をつけませ オーバーアロッ メン による売出しの対象と る本投資口 、前記 。11 渡期日 に記載の 渡期日 売買を行うこと きます 振 法の適用によ 、本投資口の売買 、振 機関又 口 管理機関における振 口 の振 によ 行わ ます - 5 - 第２ 新投資口予約権証券 該当事項 あ ませ 第 投資法人債券 短期投資法人債を除く。 該当事項 あ ませ 第 短期投資法人債 該当事項 あ ませ - 6 - 第５ 募集又 売出しに関する特別記載事項 １ オーバーアロットメントによる売出し等について 一般募集にあた 、その需要状況等を 案した上 、一般募集の主幹事会社 ある 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 双日株式会社 7,250口を上限とし 借 入 る本投資 口の売出し オーバーアロッ メン による売出し を行う場合 あ ます オーバーアロッ メン による売出しの売出数 、7,250口を予定し います 、当該売出数 上限の売出数 あ 、需要状況等によ 減少し、又 オーバーアロッ メン による売出しそのもの 全く行わ い場合 あ ます オーバーアロッ メン による売出しに関連し 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式 会社 双日株式会社 借 入 た本投資口 以 借入投資口 といいます の返還に必要 本投資口を 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社に取得させるために、本投資法人 成27 1月19日 月 開催の本投資法人役員会におい 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証 券株式会社を割当先とする本投資口7,250口の第 者割当による新投資口発行 以 本件第 者割当 といいます を、 成27 3月10日 火 を払込期日とし 行うことを決議し いま す また、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 、一般募集及びオーバーアロッ メン による売出しの申込期間の終了する日の翌日 成27 3月3日 火 ま の間 以 シン 注 ケー バー取引期間 といいます 、借入投資口の返還を目的とし 、株式会社東 京証券取引所におい オーバーアロッ メン による売出しに係る口数を上限とする本投資口の 買付け 以 シン ケー バー取引 といいます を行う場合 あ ます 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 シン ケー バー取引によ 取得した全 の本投資口 、 借入投資口の返還に充当さ ます お、シン ケー バー取引期間内におい 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社の 断 シン ケー バー取引を全く行わ 、又 オー バーアロッ メン による売出しに係る口数に至 い口数 シン ケー バー取引を終了さ せる場合 あ ます 更に、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 、一般募集及びオーバーアロッ メン による売出しに伴い安定操作取引を行うこと あ 、 る安定操作取引によ 買付けた本投 資口の全部又 一部を借入投資口の返還に充当すること あ ます オーバーアロッ メン による売出しに係る口数 、安定操作取引及びシン ケー バー 取引によ 取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減 た口数につい 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 本件第 者割当に係る割当 に応 、本投資口を取得する予定 す そのため本件第 者割当における発行数の全部又 一部につき申込み 行わ 、その結 果、失権によ 本件第 者割当における 終的 発行数 安定操作取引及びシン ケー バー 取引によ 取得した口数を限度とし 減少し、又 発行そのもの 全く行わ い場合 あ ます お、オーバーアロッ メン による売出し 行わ る 否 及びオーバーアロッ メン に よる売出し 行わ る場合の売出数につい 、発行価格等決定日に決定さ ます オーバーア ロッ メン による売出し 行わ い場合に 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会 社による双日株式会社 の本投資口の借入 行わ ませ した 菱ＵＦＪ ガ ン・スタン ー証券株式会社 本件第 者割当に係る割当 に応 、申込みを行わ いため、 失権によ 本件第 者割当における新投資口発行 全く行わ ませ また、株式会社東京証券 取引所におけるシン ケー バー取引も行わ ませ 注 シン ケー バー取引期間 、 発行価格等決定日 成27 2月3日 火 の場合、 成27 2月6日 金 成27 3月3日 火 ま 発行価格等決定日 成27 2月4日 水 の場合、 成27 2月7日 土 成27 3月3日 火 ま 発行価格等決定日 成27 2月5日 木 の場合、 成27 2月10日 火 成27 3月3日 火 ま と ます - 7 - ２ ロックアップについて １ 一般募集に関連し 、双日株式会社に、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社に対 し、発行価格等決定日に始ま 、当該募集の 渡期日 起算し 180日目の日に終了する期 間中、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社の事前の書面による同意 しに 、本投 資口の売却等 た し、オーバーアロッ メン による売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除 きます を行わ い旨を約し いた く予定 す 上記の場合におい 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 、その裁量 、当該 合意を一部又 全部につき解除 きる権限を有する予定 す 一般募集に関連し 、本投資法人 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社に対し、 発行価格等決定日に始ま 、当該募集の 渡期日 起算し 90日目の日に終了する期間中、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社の事前の書面による同意 しに 、本投資口の 発行等 た し、一般募集、本件第 者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きま す を行わ い旨を合意し います 上記の場合におい 、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 、その裁量 、当該 合意を一部又 全部につき解除 きる権限を有し います - 8 - 第 部 フ ンド情報 第１ フ ンドの状況 １ 投資法人の概況 １ 主要 経営指標等の推移 期 決算 月 営業収益 うち不動産賃貸事業収益 営業費用 うち不動産賃貸事業費用 営業利益 経常利益 当期純利益 。Ｆ 総資産額 。継 純資産額 。続 出資総額 発行済投資口の総口数 。Ｉ 1口当た 純資産額 。続週/。Ｉ 分配総額 。Ｊ 万円 万円 万円 万円 万円 万円 万円 万円 万円 万円 口 円 万円 第1期 成23 6月 372 。372週 206 。160週 165 22 13 19,787 113 100 200 283,882 － 第2期 成24 6月 1,120 。1,120週 690 。540週 430 9 5 19,472 119 100 200 297,871 － 第3期 成25 6月 1,122 。1,122週 711 。560週 410 18 11 19,140 130 100 200 326,253 － 第4期 成26 6月 1,890 。1,890週 936 。788週 954 184 182 77,439 37,132 36,919 151,810 244,598 183 1口当た 当期純利益 注4 1口当た 分配金額 。Ｊ週/。Ｉ うち1口当た 利益分配金 うち1口当た 利益超過分配金 総資産経常利益率 注5 円 円 円 円 ％ 33,882 － 。－週 。－週 0.1 13,988 － 。－週 。－週 0.0 28,382 － 。－週 。－週 0.1 6,403 1,207 。1,207週 。－週 0.4 換算 自己資本利益率 換算 自己資本比率 ％ ％ ％ ％ 。0.5週 12.8 。49.7週 0.6 。0.0週 4.8 。4.8週 0.6 。0.1週 9.1 。9.1週 0.7 。0.4週 1.0 。1.0週 48.0 ％ － － － 100.7 配当性向 。続 注4 注5 注5 注5 /。継 。Ｊ週/。Ｆ ［その他参考情報］ 期 投資物件数 件 4 4 4 20 期 総賃貸 ㎡ 23,027.20 23,027.20 23,027.20 89,839.03 件 ％ 万円 万円 277 90.7 93 － 282 90.9 273 － 281 93.4 273 － 487 96.2 375 1 万円 305 853 835 1,477 円 267,822 698,404 712,800 3,670 万円 ％ 日 18,950 95.8 94 18,618 95.6 366 18,386 96.1 365 37,050 47.8 365 能面積 期 ン 数 期 稼働率 当期減価償却費 当期資本的支出額 注6 賃貸NO． NＪ陥 OたＪ三Ｆ陥Ｎ寿g ．寿続ぞ駅Ｊ 注5 1口当た 達達O 達つ寿Ｉ除 さ三ぞ駅 OたＪ三Ｆ陥Ｎぞ寿除 注4 注5 有利子負債額 。さ 期 総資産有利子負債比率 。さ週/。継 当期運用日数 - 9 - 注1 本投資法人の計算期間 、毎 1月1日 6月 日ま 及び7月1日 12月 日ま の各6 月間 す 、第1期 本投資法 人設立の日 成22 9月8日 成23 6月 日ま 、第2期 第4期ま 7月1日 翌 6月 日ま の1 間 す 注2 記載 満の端数につい 、金額 捨 、比率 四捨 入によ 記載し います 注3 営業収益等に 消費税等 含ま いませ 注4 本投資法人 、 成26 1月17日を効力発生日とし 、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました 1口 当た 純資産額及び1口当た 当期純利益並びに1口当た 達達O 、第1期首に当該投資口の分割 行わ たと仮定し 算出 し 記載し います また、1口当た 当期純利益 、当期純利益を日数加重 均投資口数 除することによ 算出し 記 載し います 注5 記載した指標 以 の方法によ 算定し います お、 換算 、第1期 実質的 運用開始日 ある 成23 3月29日 を期首とみ し 計算期間94日、第2期 計算期間366日、第3期及び第4期 計算期間365日によ そ 換算した数値 を記載し います 総資産経常利益率 経常利益／ 均総資産額 均総資産額＝ 期首総資産額＋期 総資産額 平2 自己資本利益率 当期純利益／ 均純資産額 均純資産額＝ 期首純資産額＋期 純資産額 平2 賃貸NO． 当期不動産賃貸事業損益 賃貸事業収益－賃貸事業費用 ＋減価償却費 NＪ陥 OたＪ三Ｆ陥Ｎ寿g ．寿続ぞ駅Ｊ 1口当た 達達O 当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却損益 ／発行済投資口の総口数 達つ寿Ｉ除 さ三ぞ駅 OたＪ三Ｆ陥Ｎぞ寿除 注6 各期 点における取得済資産に係る各賃貸借契約に表示さ た各建物毎の賃貸借契約上の ン 数 倉庫、 、駐 車場等 含みませ の合計を記載し います お、当該資産につき ス・ス ー型の スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン 数 倉庫、 、駐車場等 含みませ ン ン の総数を用い 算出し いま す 注7 第2期 第4期ま の財務諸表につい 、金融商品取引法 昭和23 法 第25号 その後の改正を含みます 以 金融商品取引法 といいます 第193条の2第1項の規定に基 き、有限責任 あ さ監査法人の監査を け います 、 第1期の財務諸表につい 、当該監査を け いませ - 10 - ２ 投資法人の目的及び基本的性格 投資法人の目的及び基本的性格 本投資法人 、投信法に基 き設立さ た投資法人 あ 、不動産等 後記 2 投資方針 。2 投資対象 投資対象とする資産の種類 。イ 不動産等 に列挙さ る資産をいい ます 以 同 す 又 不動産対応証券 後記 2 投資方針 。2 投資対象 投資 対象とする資産の種類 。ロ 不動産対応証券 に列挙さ る資産をいいます 以 同 す 以 、併せ 不動産関連資産 といいます を主たる投資対象とし、中長期に わたる運用資産の着実 成長と安定した収益の確保を目指し 運用を行うものとします 本 投資法人の規約 以 規約 といいます 第31条、 紙1 ② 投資法人の特色 本投資法人 、投信法に基 き、本投資法人の資産を主とし 特定資産に対する投資とし 運用することを目的とします 本投資法人 、投資主の請求による投資口の払戻し 認め いクローズ ・ ン 型 す 本投資法人の資産運用 、金融商品取引法上の金融商 品取引業者 ある本資産運用会社にその全 を委 し こ を行います 注1 投資法人に関する法的枠組み 、大要以 のとお す 投資法人 、金融商品取引法上の金融商品取引業者 の一定の資格を有する設立企 人によ 設立さ ます 投資法 人を設立するに 、設立企 人 規約を作成し け ませ 規約と 、株式会社における定款に相当するもの あ 、投資法人の商号、発行 能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人 の根本規則 す 投資法人 、 る規約に沿 運営さ ます お、規約 、投資法人の設立後に 、投資主総会 の特 決議によ 変更すること きます 投資法人 、投資口を発行し 、投資家よ 出資を けます 投資口を有する者を投資主といい、投資主 、投資主総 会を通 、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参 きるほ 、投資法人に対し 一定の権利を行使するこ と きます 、 る権利 株式会社における株主の権利と 必 しも同一 あ ませ 投資法人に 、その機関とし 、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人 設置さ ます 執行役員 、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します 監督役員 、執行役員の職務の執行を監督します 執行役員及 び監督役員 役員会を構成し、 る役員会 、執行役員の一定の重要 職務の執行に対する 認、計算書類等 金銭 の分配に係る計算書を含みます の 認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要 意思決定を行います 更に、 会計監査人 、投資法人の会計監査を行います こ の執行役員、監督役員及び会計監査人 い も投資主総会に おい 選任さ ます 投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人につい 、後記 。4 投資法人の機 構 投資法人の統治に関する事項 を 参照く さい 投資法人 、規約に定める額を限度とし 、借入 を行うこと きるほ 、投資主の請求によ 投資口の払戻しをし い旨を規約に定めたクローズ ・ ン 型の投資法人の場合に 、規約に定める額を限度とし 、投資法人債を引き ける者を募集することも きます また、投資法人 一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行すること きます 投資法人 、投資口及び投資法人債 短期投資法人債を含みます 以 同 す の発行による手取金及び借入金を、 規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します お、投資法人 このよう 資産の運用を行うために 、内 総理大臣の 録を ける必要 あ ます 以 、この 録を けた投資法人を 録投資法人 といいます 本 投資法人の資産運用の対象及び方針につい 、後記 2 投資方針 。1 投資方針 及び同 。2 投資対象 を 参 照く さい 投資法人 、投資主に対し 、規約 定めた金銭の分配の方針に従 、金銭の分配を行います 本投資法人の投資主 に対する分配方針につい 、後記 2 投資方針 。3 分配方針 を 参照く さい 録投資法人 、投信法上の資産運用会社 内 総理大臣の 録を けた金融商品取引業者 投資運用業を行うものに 限 、信 会社を除きます にその資産の運用に係る業務を委 し け ませ また、 録投資法人 、 信 銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委 し け ませ 更に、投資 法人 、一般事務 者に投資口及び投資法人債を引き ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その 他の事務を委 し け ませ 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務 者につい 、後記 。3 投資 法人の 組み を 参照く さい 注2 本投資法人の投資口 、振 投資口 振 法第226条第1項に定める意味を有します 以 同 す す 振 投資 口 ある本投資法人の投資口を、以 本振 投資口 といいます 本振 投資口につい 、本投資法人 投資 証券を発行すること き 、権利の帰属 振 口 簿の記載又 記録によ 定ま ます 振 法第226条第1項、第227 条第1項 お、以 、本投資法人 発行する投資証券を 本投資証券 ということとします 、同 に本投資証券に 、 途明記する場合を除き、本振 投資口を含 ものとします - 11 - 投資法人の 組み 本投資法人の 組図 本投資法人 日本リー 投資法人 一般事務 者 資産保管会社 投資主名簿等管理人 引 人 投資主総会 ロ 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 メインス ンサー 特定関係法人 本資産運用会社の親会社 役員会 執行役員：石川 久夫 監督役員：島田 康弘 監督役員：矢作 大 菱ＵＦＪ ガン・ スタン ー証券株式会社 み ほ証券株式会社 大和証券株式会社 ＳＭ 日興証券株式会社 野村證券株式会社 サ ス ンサー 会計監査人 有限責任 あ さ監査法人 双日株式会社 イ クッシュ ン・アン ・ ウ イクフ ー ・ ア ッ ネ メン 株式会社 ア 本資産運用会社 リ ア 双日リー ア バイザーズ 株式会社 イ 資産運用委 契約 ロ 一般事務委 契約／資産保管業務委 契約／投資口事務代行委 契約 ス ンサーサ ー 契約 新投資口引 契約 - 12 - ー・ア ッ バイザーズ 株式会社 ・ ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要 運営上の役割 投資法人 資産運用会社 名称 関係業務の概要 日本リー 投資法人 双日リー ア バイザーズ 株式会社 一般事務 者 資産保管会社 投資主名簿等管理人 菱ＵＦＪ信 株式会社 メインス ンサー 特定関係法人 資産運用会社の 親会社 双日株式会社 引 菱ＵＦＪ ガン・ スタン ー証券 株式会社 み ほ証券株式会社 大和証券株式会社 ＳＭ 日興証券 株式会社 野村證券株式会社 人 銀行 規約に基 き、投資主よ 払い込ま た資金等を、主とし 不 動産関連資産に投資することによ 運用を行います 本投資法人との間 成22 9月8日付の資産運用委 契約 そ の後の変更を含みます を締結し います 投信法上の資産運用会社とし 、同契約に基 き、本投資法人 の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係 る業務を行います 投信法第198条第1項 本資産運用会社に委 さ た業務の内容 、 イ 本投資法人 の資産の運用に係る業務、 ロ 本投資法人の資金調遉に係る業 務、 本投資法人への報告業務、及び その他本投資法 人 随 委 する上記 イ に関連し又 付随する業 務 本投資法人の役員会に出席し 報告を行うことを含みま す す 本投資法人との間 成22 9月8日付の一般事務委 契約、資 産保管業務委 契約及び投資口事務代行委 契約をそ 締結 し います 投信法上の一般事務 者 投信法第117条第4号、第5号及び 第6号 とし 、一般事務委 契約に基 き、 イ 機関の運営 に関する事務、 ロ 計算に関する事務、 会計帳簿の作成 に関する事務、及び 納税に関する事務を行います また、投信法上の資産保管会社 投信法第208条第1項 とし 、資産保管業務委 契約に基 き、本投資法人の保有する資産 の保管に係る業務等を行います 更に、投信法上の一般事務 者 投信法第117条第2号、第3 号及び第6号 とし 、投資口事務代行委 契約に基 き、 イ 投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名簿に関する 事務、 ロ 投資証券の発行に関する事務、 投資主に対し 分配をする金銭の支払に関する事務、 投資主の権利行使 に関する請求その他の投資主 の申出の 付に関する事務、及 び ホ 納税に関する事務等を行います イ 本投資法人及び本資産運用会社との間 、 成26 3月3日 付 、ス ンサーサ ー 契約 以 ス ンサーサ ー 契約 双日 といいます を締結し います ス ンサーサ ー 契約 双日 に基 き、ス ンサーとし の役務を提供します ス ンサーの役割の詳細 、後記 2 投資 方針 。1 投資方針 ス ンサーサ ー 。イ ス ン サー各社の概要 を 参照く さい ロ 本資産運用会社に67.0％出資する会社 親会社 あるた め、特定関係法人に該当します 本投資法人の保有資産の一部の前信 益者 す 発行価格等決定日付 本投資法人及び本資産運用会社との間 新投資口引 契約を締結します 投信法上の一般事務 者 投信法第117条第1号 た し、投 資法人債及び新投資口予約権に関する事務を除きます とし 、一般募集に係る本投資口の買取引 けを行います - 13 - 上記以外の本投資法人の主 関係者 役割 名称 役務の内容 本投資法人及び本資産運用会社との間 、 成26 2月28日付 、ス ンサーサ ー 契約 以 ス ンサーサ ー 契約 クッシュ ン といいます を締結し います ス ンサーサ ー 契約 クッシュ ン に基 き、ス ンサー とし の役務を提供します ス ンサーの役割の詳細 、後記 2 投資方針 。1 投資方針 ス ンサーサ ー 。イ ス ンサー各社の概要 を 参照く さい 本投資法人及び本資産運用会社との間 、 成26 2月28日付 、ス ンサーサ ー 契約 以 ス ンサーサ ー 契約 ア リ ー といいます を締結し います ス ンサーサ ー 契約 ア リ ー に基 き、ス ンサー とし の役務を提供します ス ンサーの役割の詳細 、後記 2 投資方針 。1 投資方針 ス ンサーサ ー 。イ ス ンサー各社の概要 を 参照く さい サ ス ンサー クッシュ ン・アン ・ウ イクフ ー ・ア ッ ネ メン 株式会社 サ ス ンサー ア リ ー・ア ッ ・ア バイ ザーズ株式会社 - 14 - 投資法人の機構 投資法人の統治に関する事項 イ 機関の内容 本投資法人の執行役員 1名以上、監督役員 2名以上 た し、執行役員の員数に1 を加えた数以上とします とさ います 規約第19条 本書の日付現在、本投資法人の機関 、投資主によ 構成さ る投資主総会に加え 、 執行役員1名、監督役員2名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監 査人によ 構成さ います Ｆ. 投資主総会 投信法又 規約によ 定め る本投資法人に関する一定の事項 、投資主によ 構 成さ る投資主総会に 決定さ ます 投資主総会の決議 、法令又 規約に 段の定 め ある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をも 行います 規約第11条 、規約の変更 投信法第140条 等、投信法第93条の2第2項に定める決議 、発行済 投資口の過半数の投資口を有する投資主 出席し、出席した当該投資主の議決権の3分 の2以上に当たる多数をも 行わ ます 特 決議 投信法第93条の2第2項 た し、投資主 投資主総会に出席せ 、 つ、議決権を行使し いとき 、当該投資主 、その投資主総会に提出さ た議案 複数の議案 提出さ た場合におい 、こ のうちに相 する趣旨の議案 あるとき 、当該議案のい をも除きます につい 賛成するものとみ します 投信法第93条第1項、規約第15条第1項 本投資法人の資産運用の対象及び方針 、本投資法人の規約に定め います 規 約第6章 資産運用の対象及び方針 る規約中に定め た資産運用の対象及 び方針を変更する場合に 、上記のとお 投資主総会の特 決議による規約の変更 必 要と ます 本投資法人の投資主総会 、原則とし 2 に1回以上開催します 規約第9条第1項 また、本投資法人 、本資産運用会社との間 資産運用委 契約を締結し、本投資法 人の資産の運用に係る業務を委 し います 本資産運用会社 資産運用委 契約を解 約するために 本投資法人の同意を得 け 、執行役員 、 る同意を え るために原則とし 投資主総会の 認を けること 必要と ます 投信法第205 条 また、本投資法人 資産運用委 契約を解約する場合にも原則とし 投資主総会 の決議 必要 す 投信法第206条第1項 継. 執行役員、監督役員及び役員会 執行役員 、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表し 本投資法 人の業務に関する一 の裁 上又 裁 外の行 をする権限を有し います 投信法第 109条第1項、同第5項、会社法 成17 法 第86号 その後の改正を含みます 以 会社法 といいます 第349条第4項 た し、投資主総会の招集、一般事 務 者への事務委 、資産運用委 契約又 資産保管業務委 契約の締結、本資産運 用会社 の資産運用委 契約の解約への同意その他投信法に定め た一定の職務執 行につい 、役員会の 認を け け ませ 投信法第109条第2項 監督 役員 、執行役員の職務の執行を監督する権限を有し います 投信法第111条第1項 また、役員会 、一定の職務執行に関する上記の 認権限を有する 投信法第109条第2 項 ほ 、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を 有し います 投信法第114条第1項 役員会の決議 、法令又 規約に 段の定め い限 、議決に加わることの きる執行役員及び監督役員の過半数 出席し、出席者 の過半数をも 行います 投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第24条 投信法の規定 投信法第115条第1項、会社法第369条第2項 におい 、決議につい 特 の利害関係を有する執行役員及び監督役員 議決に加わること き いこと及び その場合に 当該執行役員又 監督役員の数 出席した執行役員又 監督役員の数に算 入し いこと 定め います 執行役員又 監督役員 、その任務を怠 たときに 、本投資法人に対し、こ に よ 生 た損害を賠償する責任を負います 投信法第115条の6第1項 、本投資法 人 、投信法の規定 投信法第115条の6第7項 によ 、規約をも 、当該執行役員 又 監督役員 職務を行うにつき善意 つ重大 過失 い場合におい 、責任の原 - 15 - 因と た事実の内容、当該執行役員又 監督役員の職務の執行の状況その他の事情を 案し 特に必要と認めるとき 、法令に定める限度におい 、役員会の決議によ 前記賠償責任を免除すること きます 規約第22条 続. 会計監査人 本投資法人 、有限責任 あ さ監査法人を会計監査人に選任し います 会計監査 人 、本投資法人の計算書類等の監査を行う 投信法第115条の2第1項 とともに、そ の職務を行うに際し 執行役員の職務の執行に関し不正の行 又 法令若しく 規約に 遊 する重大 事実 あることを発見した場合における監督役員への報告その他法令 定める職務を行います 投信法第115条の3第1項等 会計監査人 、その任務を怠 たときに 、本投資法人に対し、こ によ 生 た 損害を賠償する責任を負います 投信法第115条の6第1項 、本投資法人 、投信法 の規定 投信法第115条の6第7項 によ 、規約をも 、当該会計監査人 職務を行 うにつき善意 つ重大 過失 い場合におい 、責任の原因と た事実の内容、 当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を 案し 特に必要と認めるとき 、 法令に定める限度におい 、役員会の決議によ 前記賠償責任を免除すること き ます 規約第30条 ロ 内部管理及び監督役員による監督の組 、人員及び手続 本投資法人の役員会 、執行役員1名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員2 名 構成さ います 2名の監督役員 、そ 本投資法人及び本資産運用会社と 利害関係の い弁護士及び税理士 構成さ います 役員 、投資主総会の決議によ 選任さ 、任期 、選任後2 とさ います た し、補 又 増員のために選任さ た役員の任期 、前任者又 在任者の残存期間 と同一とさ います 規約第20条第2項 役員会の決議 、法令又 規約に 段の定め ある場合を除き、議決に加わることの きる執行役員及び監督役員の過半数 出席し、その過半数をも 行うものとさ います 投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第24条 本投資法人 、役員会におい 上記のよう 監督役員による監督の組 等を構成する ことによ 厳格 内部管理体制を構築し います 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携 本投資法人の役員会 、執行役員と監督役員によ 構成さ 、原則とし 3 月に1回 開催さ るものと定め います 役員会におい 、執行役員による本資産運用会 社、資産保管会社及び一般事務 者等の業務執行状況等に関する報告 行わ 、役員 、本資産運用会社の役職員よ 資産運用状況等の報告を けます 一方 、会計監査人 、決算期 毎 6月 日及び12月 日 毎に本投資法人の計算 書類等の監査を行い、こ の 認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監 査内容を監督役員に報告します また、会計監査人 、その職務を遂行するに際し 執 行役員の職務の執行に関し不正の行 又 法令若しく 規約に遊 する重大 事実 あ ることを発見したとき 、こ を監督役員に報告し け ませ 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況 Ｆ. 本資産運用会社に対する管理体制 定 役員会に 、本資産運用会社の代表取締役の出席を確保し、 る代表取締役よ 本資産運用会社の業務執行状況につい 報告をさせ け いとさ います また、少 くとも3 月に1回、本資産運用会社の投資運用本部長を定 役員会に出席さ せ、資産の運用状況につい 報告をさせ け いとさ います 更に、本資 産運用会社 、本投資法人の運用資産に係る運用ガイ インの策定・変更及び利害関 係者 後記 7 管理及び運営の概要 。2 利害関係人との取引制限 利害関係者取 引規程 に記載する 利害関係者 をいいます 以 同 す との取引を行う場合 に 、事前に本投資法人の役員会の 認を け け ませ 加え 、監督役員 、本資産運用会社における重要 意思決定並びに使用人の業務の執行状況を確認する - 16 - ために、必要に応 本資産運用会社の決裁書・その他業務執行に関する重要 決裁文 書等を閲覧します 継. 一般事務 者及び資産保管会社に対する管理体制 執行役員又 監督役員 、必要と認めるとき 、一般事務 者及び資産保管会社の 役職員を役員会に同席させ、業務執行等につい 説明をさせること きます 本資産 運用会社以外の関係法人につい 、少 くとも半 に1回、役員会に本投資法人を担 当する役職員を出席させ、業務執行状況、法令遵 や内部管理体制等につい 報告を けます お、本書の日付現在、原則とし 3 月に1回程度、役員会に本投資法人を担 当する役職員を出席させ、 る報告を け います - 17 - ② 投資法人の運用体制 前記のとお 、本投資法人 資産の運用を本資産運用会社に委 し 行います イ 業務運営の組 体制 本資産運用会社の業務運営の組 体制 、以 のとお す 本資産運用会社 組 株主総会 監査役 取締役会 代表取締役社長 投資委員会 コンプ コンプ 投資運用本部 投資運用部 イアンス・オフ 財務企 業務企 資産管理部 部 イアンス委員会 サー 本部 財務経理部 本資産運用会社 、上記組 の 、本投資法人よ 委 を けた資産の運用に係る業 務を行います 各種業務 、投資運用本部投資運用部及び資産管理部、財務企 本部業 務企 部及び財務経理部並びにコンプ イアンス・オフ サーの各部署に分掌さ 、投 資運用本部及び財務企 本部につい 、担当の本部長 統括します また、コンプ イアンスに関する審議を行う機関とし コンプ イアンス委員会を、 投資 断に関する審議を行う機関とし 投資委員会を設置し います - 18 - ロ 本資産運用会社の各組 の業務分掌体制 各組 の業務分掌体制 、以 のとお す 部署名 取締役会 投資運用本部 財務企 本部 コンプ イアンス・ オフ サー 分掌業務 ・ ・ ・ Ｆ. ・ ・ ・ ・ ・ ・ 継. ・ ・ ・ ・ ・ ・ Ｆ. ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 継. ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 本資産運用会社の経営に係る重要事項の審議及び決議 本投資法人の資産運用に関する重要事項につい の審議及び決議 その他付随する業務 投資運用部 運用ガイ インの策定及び変更に関する業務 資産管理計 書の策定及び変更に関する業務 経済全般の動向、不動産 ーケッ に関する調査・分析に関する業務 運用資産の取得及び売却に関する業務 余資の運用業務 その他上記各業務に付随する業務 資産管理部 運用資産の賃貸条件等の策定及び変更その他賃貸管理に関する業務 運用管理計 の起案・実行に関する業務 修 計 の策定及び変更に関する業務 運用資産の管理状況の把握及び フ ー ンスの確認に関する業務 不動産管理会社 プロ ・ ネ メン 会社、 ・ ネ メン 会社 等 への指示・監督に関する業務 その他上記各業務に付随する業務 業務企 部 本資産運用会社の経営企 全般の立案に関する業務 本投資法人の機関運営の立案に関する業務 コンプ イアンス委員会、投資委員会事務局とし の業務 コンプ イアンス・オフ サーの業務サ ー 監督官庁及び業界諸団体への対応に関する業務 法定提出書類及び法定帳簿に係る作成・提出・管理業務 本資産運用会社の人事・総務・法務に関する業務 社内諸規程等の策定・改廃に関する業務 本投資法人の．R及び スクロー ャー全般に関する業務 投資主その他の問い合わせ、 情・ク ー の 付に関する業務 個人情報の取扱いに関する業務 その他上記各業務に付随する業務 財務経理部 本投資法人の財務戦略に関する業務 本投資法人の資金調遉計 の策定・実行に関する業務 本資産運用会社の経理に関する業務 本投資法人の経理・税務の統括に関する業務 その他上記各業務に付随する業務 コンプ イアンス規程、コンプ イアンス・ ュア の策定及び変更に関す る業務 コンプ イアンス・プロ の策定及び変更に関する業務 コンプ イアンス全般の企 ・立案・推進に関する業務 運用資産の取得及び売却その他の取引に関する業務、その他本資産運用会社の 業務全般につい の法令・諸規則の遵 状況の監視監督・報告・改善に関する 業務 コンプ イアンスに関する指 ・研修の推進に関する業務 社内諸規程・規則等の策定・改廃及びその遵 状況の監視監督・報告・改善に 関する業務 問い合わせ、 情・ク ー の処理に関する業務 法人関係情報の管理に関する業務 内部監査に関する業務 その他上記各業務に付随する業務 - 19 - 委員会の概要 各委員会の概要 、以 のとお Ｆ. コンプ イアンス委員会 委員 審議内容 審議方法等 す コンプ イアンス・オフ サー 委員長 、代表取締役社長、1名以上の社外委員 注 及び常勤取締役 ・ 運用ガイ インの策定及び変更 ・ 資産管理計 書の策定及び変更 ・ 経営計 及び経営予算の策定及び変更 ・ 分配政策の策定及び変更 ・ 資金調遉、投資口又 投資法人債の発行に関する事項につい の計 の策定及び変 更 ・ 利害関係者との取引 ・ 運用資産の取得及び売却 ・ コンプ イアンス・ ュア の策定及び変更 ・ コンプ イアンス・プロ の策定及び変更 ・ コンプ イアンスに関する重要事項 ・ リスク管理に関する事項 ・ 内部監査に関する事項 ・ 事故及び 情等処理を含 内部管理全般に関する事項 ・ コンプ イアンス委員会 、コンプ イアンス委員会委員の3分の2以上の出席 あ た場合に開催さ るものとします た し、コンプ イアンス・オフ サー及 び社外委員1名以上の出席 コンプ イアンス・オフ サーに事故 あ 、代表取締 役社長 委員長と た場合におい 、緊急にコンプ イアンス委員会を開催する 必要 あるとき 、社外委員2名以上の出席 い場合に 、コンプ イアンス委 員会を開催すること き いものとします ・ コンプ イアンス委員会の決議 、出席したコンプ イアンス委員会委員の全員一 によ 決します また、 る決議結果を投資委員会又 取締役会に上程する際 に 、審議中各コンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併せ 提出するものとします 注 社外委員 、コンプ イアンス委員会委員長の了 を得 、取締役会 選任します 本書の日付現在、弁護士1名 社外委員に選任さ います 継. 投資委員会 委員 審議内容 審議方法等 代表取締役社長 委員長 、常勤取締役、1名以上の社外委員 注 、投資運用本部 長、財務企 本部長及びコンプ イアンス・オフ サー ・ 運用ガイ インの策定及び変更 ・ 資産管理計 書の策定及び変更 ・ 賃貸条件等の策定及び変更 ・ 修 計 の策定及び変更 ・ 経営計 及び経営予算の策定及び変更 ・ 分配政策の策定及び変更 ・ 資金調遉、投資口又 投資法人債の発行に関する事項につい の計 の策定及び変 更 ・ 利害関係者との取引 ・ 運用資産の取得及び売却 ・ 投資委員会 、投資委員会委員の過半数の出席 あ た場合に開催さ るものとし ます た し、コンプ イアンス・オフ サー及び社外委員1名以上の出席 コンプ イアンス・オフ サーに事故 ある場合におい 、緊急に投資委員会を開催する 必要 あるとき 、社外委員2名以上の出席 い場合に 、投資委員会を開催す ること き いものとします ・ 投資委員会の決議 、出席した投資委員会委員の過半数をも 行います た し、当該決議 社外委員の賛成を条件とします お、投資委員会 、決議結果を 取締役会に上程する際に 、少数意見につい も併せ 提出するものとします 注 社外委員 、投資委員会委員長の了 を得 、取締役会 選任します 本書の日付現在、不動産鑑定士1名 社外 委員に選任さ います - 20 - 投資運用の意思決定機構 本投資法人の資産運用 、本資産運用会社に委 し います 本資産運用会社の資産運用 に関する重要 意思決定プロ ス 、以 のとお す イ 本投資法人の資産の運用に係る投資方針 運用ガイ イン に関する意思決定 本投資法人の運用ガイ インの策定及び変更を行おうとする場合、以 の手続を経 るものとします Ｆ. 運用ガイ インの策定に 、運用ガイ イン案を投資運用本部投資運用部 、投 資運用本部資産管理部及び財務企 本部財務経理部と協議の上、協力を得 起案し、当 該議案をコンプ イアンス・オフ サーに上申します 継. コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イア ンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サーの審査後、 コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オフ サーの審査 の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案を投資 運用本部投資運用部に差し戻します 続. コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イアン ス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議中各コンプ イアン ス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併 せ 提出します お、コンプ イアンス委員会 、審議の結果、コンプ イアンス上 重大 問 あると 断した場合、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します Ｉ. 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、運用ガイ イン案 取締役会に 上申さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少数意見 につい も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ た場合、投資 委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します また、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場合、 コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を投資運用本 部投資運用部に差し戻すこと きます - 21 - Ｊ. 取締役会に上申さ た運用ガイ イン案 、取締役会におい 、コンプ イアンス 委員会と投資委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、取締役会 の審議の結果、 決さ た運用ガイ イン 、代表取締役社長 本投資法人役員会に 提出し、本投資法人役員会の 認を得ます お、取締役会の審議の結果、否決さ た 場合、取締役会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します さ. 本投資法人役員会の 認を得た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いることを 確認の上、決裁を行い、運用ガイ イン 策定さ ます お、手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運用部に差し戻さ ます 運用ガイ インの変更 、上記と同様の手続 行うものとします 運用ガイ イン 、一 に一度見直しを行うことを原則とします 、見直しの結果 によ 変更を行わ いこともあ ます また、経済情勢の大幅 変化 生 た場合に その都度変更を行うこと あ ます ロ 資産管理計 書の策定及び変更に関する意思決定 Ｆ. 資産管理計 書の策定に 、資産管理計 書案を投資運用本部投資運用部 、投資運 用本部資産管理部及び財務企 本部財務経理部と協議の上、協力を得 起案し、当該議 案をコンプ イアンス・オフ サーに上申します 継. コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イア ンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サーの審査後、 コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オフ サーの審査 の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案を投資 運用本部投資運用部に差し戻します 続. コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イアン ス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議中各コンプ イアン ス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併 せ 提出します お、コンプ イアンス委員会 審議の結果、コンプ イアンス上重 大 問 あると 断した場合、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します Ｉ. 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、資産管理計 案 取締役会に上申 さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少数意見につ い も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ た場合、投資委員 会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します - 22 - お、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場合、 コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を投資運用本 部投資運用部に差し戻すこと きます Ｊ. 取締役会に上申さ た資産管理計 書案 、取締役会におい 、コンプ イアンス委 員会と投資委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、 決さ ま す 取締役会におい 決さ た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いることを 確認の上、決裁を行い、資産管理計 書 策定さ ます お、取締役会の審議の結果、 否決さ た場合又 手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運用部に 差し戻さ ます 資産管理計 書の変更 、変更計 書を上記と同様の決議を経ることによ 行うもの とします 本投資法人の資産の取得及び売却に関する意思決定 投資運用本部投資運用部によ 起案 上申 問題あ コンプラ ンス オフ サ によ 審査 上申 否決 コンプラ ンス委員会によ 審議 決議 可決 否決 差戻し 投資委員会によ 審議 決議 決裁 i ii iii コンプラ ンス オフ サ によ 差戻し 可決 ii iii 否決 取締役会によ 審議 決議 決裁 ii iii 可決 iii 不承認 本投資法人役員会の承認及び本投資法人の同意 iii 承認及び同意 iii 手続未了 取締役会によ 決裁 iii 利害関係者との取引以外 、 つ、取得価格又 売却価格 10億円 満の取引 不動産対応証券に関する取引を除きます 利害関係者との取引以外 、 つ、取得価格又 売却価格 10億円以上の取引 及び不動産対応証券に関する取引 利害関係者との取引 お、以 に記載の取引につい 、本投資法人役員会 の 認 必要 す 、本投資法人の同意 不要 す ・投信法第201条の2第1項に定める取引以外の取引 ・投資信 及び投資法人に関する法 施行規則 成12 総理府令129号、その 後の改正を含みます 以 投信法施行規則 といいます 第245条の2 に定める取引 - 23 - 投資運用本部投資運用部 、物件の取得に際し、運用ガイ インにおい 定め た手 に従い、不動産状況調査 土地の状況調査、建物の状況調査 、環境調査、法的 調査、経済的調査 建物賃借人調査、市場調査、収益調査 及び不動産鑑定評価額等の 物件に関する精査 以 ュー・ リ ンス といいます を行い、本投資法 人の投資方針及び本資産運用会社の取締役会 決定さ た運用ガイ イン並びに資産 管理計 書及び変更計 書に合 する本投資法人の投資適格物件を選定の上、決裁書を 作成します 資産の取得又 売却につい 、以 の各手続を に経 行わ ます Ｆ. 利害関係者以外との取引の場合 Ｎ. 取得価格又 売却価格 10億円 満の取引 不動産対応証券に関する取引を除きま す ｉ 投資運用本部投資運用部 起案し、コンプ イアンス・オフ サーに上申しま す コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イアンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サーの審査後、コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアン ス・オフ サーの審査の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オ フ サー 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの 観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コ ンプ イアンス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議 中各コンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併せ 提出します お、コンプ イアンス委員会の審 議の結果、コンプ イアンス上重大 問 あると 断した場合に 、コンプ イアンス委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します 投資委員会に上申さ た当該議案 、投資委員会におい 、コンプ イアンス 委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、 決さ ます 投資委員会におい 決さ た後、投資委員会 、各手続 適 に完了し いる ことを確認の上、決裁を行います お、投資委員会の審議の結果、否決さ た 場合又 手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運用部に差し 戻さ ます お、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場 合、コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を 投資運用本部投資運用部に差し戻すこと きます 取得価格又 売却価格 10億円以上の取引及び不動産対応証券に関する取引 投資運用本部投資運用部 起案し、コンプ イアンス・オフ サーに上申しま す コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イアンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サーの審査後、コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアン ス・オフ サーの審査の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オ フ サー 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの 観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コ ンプ イアンス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議 中各コンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併せ 提出します お、コンプ イアンス委員会の審 議の結果、コンプ イアンス上重大 問 あると 断した場合に 、コンプ イアンス委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します - 24 - 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、当該議案 取締役会に上申 さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少数意 見につい も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ た場 合、投資委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します お、 投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場合、コ ンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を投資運 用本部投資運用部に差し戻すこと きます 取締役会に上申さ た議案 、取締役会におい 、コンプ イアンス委員会と 投資委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、 決さ ま す 取締役会におい 決さ た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いる ことを確認の上、決裁を行います お、取締役会の審議の結果、否決さ た場 合又 手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運用部に差し戻 さ ます 継. 利害関係者との取引の場合 投資運用本部投資運用部 起案し、コンプ イアンス・オフ サーに上申します コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イ アンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サーの審 査後、コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オフ サーの審査の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オフ サー 、当 該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イ アンス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議中各コンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につ い も併せ 提出します お、コンプ イアンス委員会の審議の結果、コンプ イ アンス上重大 問 あると 断した場合に 、コンプ イアンス委員会 、当該議 案を投資運用本部投資運用部に差し戻します 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、当該議案 取締役会に上申さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少数意見につい も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ た場合、投資委員 会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します お、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場合、 コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を投資運用 本部投資運用部に差し戻すこと きます 取締役会に上申さ た議案 、取締役会におい 、コンプ イアンス委員会と投資 委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、取締役会の審議の結 果、 決さ た議案 、代表取締役社長 本投資法人役員会に提出し、本投資法人役 員会の 認を た し、当該議案 投信法第201条の2第1項に定める取引に該当する 場合 投信法施行規則第245条の2に定める取引を除きます に 、本投資法人役員 会の 認と、こ に基 く本投資法人の同意を 得ます お、取締役会又 本投資 法人役員会の審議の結果、否決さ た場合に 、投資運用本部投資運用部に差し戻さ ます 本投資法人役員会の 認を得た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いること を確認の上、決裁を行います お、手続 適 に完了し い い場合に 、投資運 用本部投資運用部に差し戻さ ます - 25 - 投資運用に関するリスク管理体制の整備状況 本資産運用会社 、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以 のとお リスク 管理体制を整備し います イ 運用ガイ イン及びリスク管理規程の策定・遵 本資産運用会社 、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投 資法人の規約等に沿 運用ガイ インを策定し、投資方針、利害関係者との取引 ー 、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定め います 本資産運用会社 、運用ガイ インを遵 することによ 、投資運用に係る リスクの管理に めます また、本資産運用会社 、リスク管理規程におい 、リスク管理に関する基本方針、 リスク管理の統括者及び重要 問 発生 の対応方法等を規定し、本資産運用会社 管 理す き主要 リスクとし 、運用リスク、財務リスク、シス に関するリスク、信 用リスク、 ュ ーシ リスク、リーガ リスク及び 社会的勢力に関するリス ク等を定義し、取締役会や役職員の役割及びリスク管理状況の定期的 タリン 等を 定め います お、リスク管理体制の適 性及び有効性につい 、コンプ イアンス・オフ サー 統括する内部監査 る内部監査の詳細 、後記 。ロ 組 体制 を 参照 く さい 等によ 検証するものとし います ロ 組 体制 コンプ イアンス・オフ サー 、内部監査の責任者とし 、各組 に対し原則とし 半 に1回の割合 の定 の内部監査及び臨 の内部監査を実施すること きるほ 、代表取締役社長 特 に命 た場合に 特 監査を実施します コンプ イアン ス・オフ サー 、内部監査実施後遅滞 く、内部監査の結果を取 まとめた内部監査 報告書を作成し、こ をコンプ イアンス委員会及び取締役会に提出するとともに、内 部監査対象組 に対し、必要に応 改善勧告又 改善指示を行い、その内容等を取締 役会に報告します コンプ イアンス・オフ サー 、改善勧告又 改善指示を けた 組 よ 報告を けた改善計 及び改善状況につい 取締役会に報告します お、取 締役会又 コンプ イアンス・オフ サー 、業務運営の適 性を確認するためその他 の理 によ 必要 あると 断した に 、外部の専門家等による外部監査を行うこと きます 利害関係者取引規程 後記 7 管理及び運営の概要 。2 程 を 参照く さい 利害関係人との取引制限 利害関係者取引規 内部者取引等管理規程 本資産運用会社 、内部者取引等管理規程を策定し、本資産運用会社の役職員等に よる内部者取引等の防 に め います ホ フ ワー ・コ ッ メン 等 フ ワー ・コ ッ メン 等 後記 2 投資方針 。1 投資方針 ⑨ フ ワー ・コ ッ メン 等に関する基本方針 におい 定義します に係る物件 、決済 ま の間、本投資法人の貸借対照表に 計上さ オフバ ンスと ます 、当該期 間中の当該物件の価格変動リスク 本投資法人に帰属することに ます このため、 フ ワー ・コ ッ メン 等を行う場合、本資産運用会社におい 、遊約金、物件の 取得額の上限及び契約締結 物件引渡しま の期間の上限並びに決済資金の調遉方法 等につい の ー を定めたフ ワー ・コ ッ メン 等に係る規則に基 き、当該 リスクを管理し います 注 注 本書の日付現在、本投資法人 締結し いるフ ワー ・コ ッ メン 等につい 、後記 2 投資方針 。2週 投 資対象 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 を 参照く さい - 26 - ５ 投資法人の出資総額 本書の日付現在 出資総額 36,919,883,800円 発行 能投資口総口数 4,000,000口 発行済投資口の総口数 151,810口 本投資法人の 近5 間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減 、以 のとお す 月日 摘要 発行済投資口の総口数 口 増減 残高 出資総額 万円 注1 増減 残高 備考 成22 9月8日 私募設立 200 200 100 100 注2 成26 1月17日 投資口の分割 200 400 - 100 注3 成26 4月23日 公募増資 144,200 144,600 35,066 35,166 注4 成26 5月23日 7,210 151,810 1,753 36,919 注5 第 者割当増資 注1 出資総額 、 万円 満を 捨 記載し います 注2 1口当た 発行価格500,000円 本投資法人 設立さ ました 注3 成26 1月17日を効力発生日とし 投資口1口につき2口の割合による投資口の分割をしました 注4 1口当た 発行価格252,000円 発行価額243,180円 に 、新規物件の取得資金の調遉等を目的とし 口を発行しました 注5 1口当た 発行価額243,180円に 、公募増資に伴い、第 者割当によ 新投資口を発行しました - 27 - 公募によ 新投資 ６ 主要 投資主の状況 主要 投資主の状況 成26 6月 日現在の主要 氏名又 投資主 、以 のとお 名称 東京都千代田区内幸町 ・サー 口 資産管理サー 証券投資信 ス信 口 野村信 ス信 ス 目1番1号 15,181 10.00 銀行 東京都中央区晴海一 目8番11号 12,068 7.95 東京都中央区晴海一 目8番12号 5,107 3.36 4,425 2.91 2,806 1.85 2,241 1.48 銀行株式会社 銀行株式会社 日本 スター 株式会社 信 比率 ％ 注 所有投資口数 口 住所 双日株式会社 日本 ス 株式会社 信 す 投信口 信 東京都千代田区大手町 目2番2号 銀行 東京都港区浜 町 目11番3号 口 菱ＵＦＪ 株式会社 ガン・スタン ー証券 東京都千代田区丸の内 目5番2号 世界心遈教管理部門 愛知県豊川市諏訪 目101 1,400 0.92 株式会社Ｓ 東京都港区六本木一 目6番1号 1,177 0.78 東京都港区浜 目11番3号 1,071 0.71 819 0.54 46,295 30.50 証券 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 常任代理人 日本 スター 信 銀行株式会社 株式会社 ン ス ー 町 埼玉県比企郡滑川町大字福田665-4 合計 注 比率と 、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第3位を四捨 入し 記載し います その ため各比率の合計 合計欄の記載と一 し い場合 あ ます ② 所有者別状況 成26 6月 日現在 投資口の状況 区分 金融機関 注1 投資主数 人 所有投資口数 口 比率 ％ 注2 注1 金融商品取引業者を含みます 注2 比率 小数第3位を四捨 入し その他の 国内法人 外国法人等 個人・その他 計 57 287 22 11,354 11,720 37,168 29,033 2,044 83,565 151,810 24.48 19.12 1.35 55.05 100.00 記載し います そのため各比率の合計 - 28 - 100％に い場合 あ ます ２ 投資方針 １ 投資方針 基本方針 投資主との利害一致の徹底的 追求 本投資法人 、投資主価値の 大化を目的とし 、収益の成長性及び安定性を重視した ー フ リオの構築を行います 本投資法人 、オフ ス 注1 、住宅 注2 及び商業施設 注3 を主たる投資対象とする、 総合型の ー フ リオの構築を 、 る総合型リー 総合型の ー フ リオを構 成する投資法人 の特性を活 し 、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的 つタイ リー 投資を行いつつ、投資主との利害一 を徹底的に追求することを通 、投資主価値 の 大化を ます 注1 注2 注3 オフ ス と 、主たる用途 事務所 あるオフ ス をいいます 以 同 す 住宅 と 、主たる用途 住居 ある賃貸住宅をいいます 以 同 す 商業施設 と 、主たる ン 商業 ン 物販・飲食・サー ス業、ア ューズメン 施設等 動産をいいます 以 同 す る不 イ 総合型リー の特性を活 した機動的 つタイ リー 投資 本投資法人 、今後の日本経済及び不動産市況の動向を 案し、よ 多くの適 投 資機会を確保しつつ、異 る収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散を るた め、オフ スを主 投資対象とし、住宅及び商業施設にも投資する総合型の ー フ リオの構築を ます 投資機会の確保にあた 、売主の物件売却のタイ ン を 的確に捉えた上 、物件取得の意思決定を適 つ迅速に進めるとともに、資金調遉状 況その他の事情によ 本投資法人 直接第 者 取得 き い物件につい も、 リッ フ ン 等を活用すること 取得機会を 大化し、機動的 投資を行います ま た、 ー フ リオの構築にあた 、各用途の投資特性及び各 点 の各用途の市 場動向等の外部環境等を 案するとともに、個 物件の特性等につい も十分 調査を 行い、その 々におい 収益の成長性及び安定性の追求のために 適と考えるタイ リー 投資を行います 本投資法人 、このよう 機動的 つタイ リー 投資を通 、総合型リー の特性を活 した ー フ リオの構築を ることによ 、投資主 価値の 大化を る方針 す ロ ス ンサー3社 双日・クッシュ ン・ア リ ー のネッ ワークを活用した成 長戦略 本投資法人のメインス ンサー 、本投資法人 資産運用を委 する本資産運用会社 双日 といいます の発行済株式総数の67.0％ 注1 を保有する双日株式会社 以 す また、サ ス ンサーとし 、クッシュ ン・アン ・ウ イクフ ー ・ア ッ ネ メン 株式会社 以 クッシュ ン といいます 及びア リ ー・ア ッ ・ア バイザーズ株式会社 以 ア リ ー といいます 、 そ 本資産運用会社の発行済株式総数の18.0％及び15.0％ 注1 を保有し います 以 、双日、クッシュ ン及びア リ ーの各社を総称し ス ンサー 又 ス ンサー各社 といいます お、ス ンサーとス ンサー 組成した特 目的会 社を総称し ス ンサー等 ということ あ ます メインス ンサー ある双日 、国内の大手総合商社とし 、国内外に約420社の ープ会社を擁し、世界約50 国 多角的 事業を ローバ に展開し お 、国内外 また、双日 、その前 における多数の取引先とのネッ ワークを有し います 注2 身 ある日商岩 株式会社及び チメン株式会社の 代よ 40 以上にわたる分譲 ン シ ンを中心とした不動産事業の実績を有し お 、双日 ープ全体 不動産投資・ 管理運営のネッ ワーク及び知見を蓄積し います また、サ ス ンサー あるクッ シュ ン及びア リ ー 、国内の不動産フ ン のア ッ ネ メン 業務等の 実績を通 、不動産投資における広範 ネッ ワークを有し、不動産投資運用の知見を 蓄積し います ス ンサー各社の詳細 、後記 ス ンサーサ ー 。イ ス ンサー各社の概要 を 参照く さい 本投資法人 、ス ンサー各社の不動産投資におけるネッ ワークを活用した第 者 の物件取得を通 資産規模を 大し、外部成長を ます また、 るス ン - 29 - サー各社のネッ ワーク及び知見を活用し 、投資対象資産の 続的 取得と、取得し た運用資産の価値の維持・向上を 、投資主価値の 大化を目指し 、その資産の運 営・管理を行う方針 す るス ンサー各社のネッ ワーク及び知見の活用のため、 本投資法人及び本資産運用会社 、ス ンサー各社との間 ス ンサーサ ー 契約を 締結し います ス ンサー のサ ー 体制の活用の詳細 、後記 ス ン サーサ ー 。ロ ス ンサーサ ー を 参照く さい 注1 本書の日付現在 注2 成26 9月 日現在 分配金に連動した運用報酬体系及び第 者による監視機能を確保したガバ ンス体制 本投資法人 、投資主価値の 大化を 、投資主と本資産運用会社及びス ンサー との利害を一 させるため、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部につ い 、1口当た 分配金に連動した運用報酬体系を採用し います る運用報酬体 系の採用 、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値の 大化へのイン ン につ ると、本投資法人 考え います 詳細 、後記 4 手数料等及び税金 。3 管理報酬等 本資産運用会社への資産運用報酬 規約第38条及び 紙3 資産運用会 社に対する資産運用報酬の支払に関する基準 を 参照く さい また、本投資法人 、本資産運用会社の内部の意思決定機関 あるコンプ イアンス 委員会及び投資委員会におい 、外部専門家 ある社外委員を構成員とし、その出席及 び同意を要件とすること 、第 者 ある社外委員に、不適 と 断した取引を実質的 に拒否 きる権限 以 実質的拒否権 といいます を付 し います 利害関係 者との取引 以 利害関係者取引 といいます につい 、第 者 構成員の過 半を占める本投資法人の役員会の事前 認を要件とし お 、 る第 者による監視 機能を確保した意思決定プロ スを通 たガバ ンス体制を定め、投資主の利益に配慮 すること 、投資主価値の 大化を ることを企 し います 利害関係者取引の範 等の詳細 、後記 7 管理及び運営の概要 。2 利害関係人との取引制限 利害関 係者取引規程 を、ガバ ンス体制の詳細 、後記 投資主利益に配慮した運営体 制の確保 。ロ ガバ ンス体制 第 者による監視機能を確保した意思決定プロ ス を、そ 参照く さい ② インベストメント・ハイ イト 本投資法人 、一般募集及び本件第 者割当 以 本募集 と総称します による資 金調遉に伴う追加の物件取得を行うこと 、収益の成長性及び安定性の向上を 、投資主 価値の向上を目指します 本募集におい 、本投資法人の施策及び強みとし 本投資法人 求する イン イン ス メン ・ イ イ 、以 のとお す イ 投資主価値向上に資する外部成長の実現 ース を遉成し、1口当た 分配金 資産規模1,500億円超 取得 予定 価格 注1 の成長及び1口当た NA別の向上を 、 続的 投資主価値の向上を目指します ロ ー フ リオのリスク耐性強化 資産規模の 大に伴う物件分散及び ン 分散の進展を 、 ー フ リオのリ スク耐性の更 る強化を ます 収益の成長性と安定性 を追求した取組み 都心6区 注2 の中規模オフ ス 注3 を中心とした ー フ リオを構築すること 、収益の成長性と安定性を追求します ー フ リオの資産価値を維持・向上する ネ メン 適 プロ ・ ネ メン 及び積極的 設備投資によ 、 ー フ リオ全 体の収益性向上を ます ホ 安定的 財務基盤の維持 金融機関との強固 リ ーシ ンのもと、中長期的に安定した財務基盤の維持を ます 注1 取得 予定 価格 、各上場日取得済資産及び各上場後取得済資産 い も後記に定義します に関し 各資産の取得価額を、各取得予定資産に関し 本件売買契約書 後記 。2 投資対象 上場日取得済資産、 新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 におい 定義します に記載さ た各取得予定資産の売買代 金額を、そ 記載し います お、取得価額に 、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用 含ま 、また売買代金額に 、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又 要する諸費用 含ま 、い も単位 満を 捨 記載し います 以 同 す - 30 - 注2 注3 都心6区 と 、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます 以 同 中規模オフ ス と 、延床面積 7,000坪 満のオフ スをいいます 以 同 す す イ 投資主価値向上に資する外部成長の実現 Ｆ. 収益性向上を伴う資産規模の 大と投資主価値向上 本投資法人 、上場後の更 る成長に向けた第一歩とし 、本募集の調遉資金等を 活用し 、合計31物件76,853 万円 取得 予定 価格 ース 以 取得予定資産 といいます を取得し、機動的 つタイ リー 投資を実現します お、本投資法 人 、本募集に先立つ 成26 12月19日に ン 代官山 取得価格3,510 万 円 を、 成27 1月8日に ／即プロ 取得価格5,325 万円 を、そ 取得し います 以 、こ の資産を併せ 上場後取得済資産 といい、取得予定 資産と併せ 新規取得資産 といいます 新規取得資産の取得によ 、本投資法 人の取得 予定 価格 ース の運用資産合計 1,560億円と る見込み あ 、本投 資法人の新規上場後一 以内に、取得 予定 価格 ース 上場日取得済資産 後記 。2 投資対象 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の 概要 におい 定義します の2倍を超える1,500億円超の資産規模にま 大する見 込み す 本投資法人 上場 よ 短期目標とし 設定し いた資産規模1,000億円を 上場 一 以内 遉成する見込み あ 、今後も本投資法人の基本方針 ある、総合 型リー の特性を活 した機動的 つタイ リー 投資を通 、着実に外部成長を 注1 5.1％ あ 、上場日取 いきます 更に、新規取得資産の 均NO．利回 得済資産の 均NO．利回 第4期 点 5.0％よ も高いため、新規取得資産の取得 によ ー フ リオの収益性 向上し、収益の成長に資するとともに、1口当た 分配金の向上にも寄 するものと、本投資法人 考え います 本投資法人 、本募集による資金調遉と新規取得資産の取得によ 、1口当た 分配 金の成長及び1口当た NA別の向上を ること 、 続的 投資主価値の向上を目指しま す 本投資法人の1口当た NA別 成26 6月 日 第4期 点 248,482円 し 注2 、20.4％の上昇を遉 た 、新規取得資産取得後に 299,109円に ると見込ま 成する見込み す ＜1口当た NA別の向上＞ 注1 均NO．利回 と 、以 の計算式によ 算出した数値を、小数第2位を四捨 入し 記載し います 均NO．利回 ＝各項目に該当する資産の鑑定 NO．の合計平取得 予定 価格の合計 お、 鑑定NO． と 、鑑定評価書に記載さ た運営収益 運営費用を 除した運営純収益 NＪ陥 OたＪ三Ｆ陥Ｎ寿g ．寿続ぞ駅Ｊ をいい、減価償却費を 除する前の収益 あ 、NO． に敷金等の運用益を加算し、資本的支出を 除し たN（達 純収益、NＪ陥 （Ｆ除し 達駄ぞ与 と 異 ます 上記鑑定NO． 、直接還元法によるNO． す 以 同 す - 31 - 注2 成26 6月 日 第4期 現在の1口当た NA別及び新規取得資産取得後の1口当た NA別 、以 の計算式によ 求め る、上場日取得済資産及び新規取得資産の鑑定評価額に基 く1口当た 純資産額を意味し、上場後取得 投資有価証券を含ま 、また、新規取得資産につい 取得費用その他の費用を考慮し い い等、貸借対照表に 記載さ いる純資産額の1口当た の金額と 異 ます 1口当た NA別 成26 6月 日現在 ＝ NA別 成26 6月 日 販 平 成26 6月 日 第4期 点 の発行済投資口数 151,810口 1口当た NA別 新規取得資産取得後 ＝ 苦NA別 成26 6月 日 ＋ 本募集における発行価額の総額 50,734 万円 販販 ＋ 成26 12月1日を価格 点とする新規取得資産の鑑 定評価額合計額 88,180 万円 －新規取得資産の取得 予定 価格 合計額 85,688 万円 小平本募集後の発行済投資口数 304,060口 販販販 販 注3 注4 注5 注6 注7 注8 、以 の計算式によ 算出した数値をいいます 成26 6月 日 第4期 点における貸借対照表上の簿価純資産額 37,132 万円 + 上場日取得済資産の 成26 6月 日 第4期 を価 格 点とする鑑定評価額の合計 72,494 万円 －上場日取得済資産の 成26 6月 日 第4期 点における帳簿価額の合計 71,904 万円 また、 帳簿価額 、 成26 6月 日 第4期 現在の貸借対照表計上額 不動産及び信 不動産 につい 、取得価格 取得に伴う付 費用を含みます 、減価償却 計額を 除した金額 す お、 万円 満を 捨 記載し います 販販 本募集における発行価額の総額 、 成27 1月7日現在の株式会社東京証券取引所 以 東京証 券取引所 といいます における本投資口の普通取引の終値を基準とし 算出した、本募集におい 発行 予定さ いる投資口数の全 発行さ た場合の本書の日付現在の見込額 あ 、実際の本募 集における発行価額の総額と一 すると 限 ませ また、本件第 者割当における募集投資口数の 全部又 一部につい 申込み 行わ 、発行 行わ た場合に 、本募集における発行価額の 総額も減少することと ます このため、1口当た NA別 新規取得資産取得後 も実際の指標と一 すると 限 ませ 販販販 本募集後の発行済投資口数 と 、 成26 6月 日 第4期 現在の発行済投資口数に本募集によ 新規に発行さ る投資口数を加えた口数をいいます お、本件第 者割当につい 、募集投資口 数の全部につい 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社よ 申込み あ 、発行 行わ た場 合を前提とし います した 、本件第 者割当における募集投資口数の全部又 一部につい 申 込み 行わ 、発行 行わ た場合に 、実際に本募集によ 新規に発行さ る投資口数 上 記口数よ 少 く ます このため、1口当た NA別 新規取得資産取得後 実際の指標と一 する と 限 ませ 上場日取得済資産の取得価格の合計 、新規上場 の届出目論見書 の記載に合わせ 、単位 満を四捨 入し 記載し います 賃貸 能面積 と 、そ の資産に係る 成26 10月 日現在の建物の賃貸借契約又 建物 面等に基 き 賃貸 能と考え る面積をいいます 以 同 す 稼働率 、 成26 10月 日現在における上場日取得済資産及び新規取得資産に係る賃貸 能面積に対し 賃 貸面積 占める割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 以 同 す 印M１ 印三ぞ継Ｆ継駄Ｊ MＦでＮ駅つ駅 １ぞ除除 と 、地震による予想 大損失率をいいます 印M１ に 個 物件に関するもの と、 ー フ リオ全体に関するものと あ ます 印M１ につい 統一さ た厳密 定義 あ ませ 、本書に おい 、想定した予定使用期間 50 ＝一般的建物の耐用 数 中に、想定さ る 大規模の地震 再現期間 475 の地震＝今後50 間に10％の超過確率 発生する地震 によ の程度の被害を被る を、損害 当該地震 発生した場合の90％非超過確率に相当する物的損失額 の再調遉原価に対する比率 ％ 示したものをいいま す 以 同 す 均築 数 、 成26 10月 日 点の各上場日取得済資産及び各新規取得資産の築 数を取得 予定 価格 加重 均した値を記載し います 以 同 す 成26 6月 日 第4期 現在の １却別 及び新規取得資産取得後の １却別 、各 点の本投資法人の資産総額 のうち、借入金及び投資法人債発行残高 占める割合をいい、以 の計算式によ 算出し います 以 同 す １却別 NA別 成26 6月 日 NA別 成26 6月 日 ＝ 成26 6月 日現在 ＝｛ 成26 6月 日 第4期 現在の 短期借入金＋長期借入金 26 6月 日現在の有利子負債 といいます 平 成26 6月 現在の総資産額 １却別 新規取得資産取得後 販 以 成 日 第4期 ＝ 新規取得資産取得後の有利子負債 販 平｛ 成26 6月 日 第4期 現在の 総資産額＋新規取得資産取得後の有利子負債 販 － 成26 6月 日現在の有 利子負債＋本募集による出資払込金＋新規取得資産に係る預 敷金及び保証金 新規取得資産取得後の有利子負債 と 、以 の計算式によ 算出した数値をいいます 以 同 す 新規取得資産取得後の有利子負債 ＝ 販販 成26 6月 日現在の有利子負債＋ 成26 7月1日 本書の 日付現在ま に借 入 た借入金額＋本募集と並行し 実施予 定の新規借入 以 本借入 販販 といいます の金 額－ 成26 7月1日 本書の日付現在ま に返済した借入金 額 本借入 の金額 、本書の日付現在の見込額 あ 、実際の本募集における発行価額の総額に応 変 動します このため、１却別 新規取得資産取得後 及び新規取得資産取得後の有利子負債も、実際の指標 と一 すると 限 ませ - 32 - 注9 以 成26 6月 日 第4期 現在及び新規取得資産取得後の 長期比率 の計算式によ 算出し います 以 同 す 長期比率 成26 6月 日現在 ＝ 、 均残存期間 及び 固定比率 、 成26 6月 日現在の長期借入金平 成26 6月 日現在の有利子負債 長期比率 新規取得資産取得後 ＝ 新規取得資産取得後の長期借入金 販 平新規取得資産取得後の有利子負債 均残存期間 成26 6月 日現在 ＝ 成26 6月 日現在の有利子負債に係る借入 契約等に表示さ た 満期弁済日ま の期間を、 成26 6月 日現在の有利子負債の額に 基 き加重 均した 数 均残存期間 新規取得資産取得後 ＝ 新規取得資産取得後の有利子負債に係る借入 契約等に表示さ た満 期弁済日ま の期間を、新規取得資産取得後の有利子負債の額に基 き加重 均した 数 成27 3月12日 点 固定比率 成26 6月 日現在 ＝ 成26 6月 日現在の有利子負債のうち固定金利負債 販販 平 成26 6月 日現在の有利子負債 固定比率 新規取得資産取得後 ＝ 新規取得資産取得後の有利子負債のうち固定金利負債平新規取得資産取得 後の有利子負債 販 新規取得資産取得後の長期借入金 と 、以 の計算式によ 算出した数値をいいます 以 同 す 新規取得資産取得後の長期借入金 ＝ 販販 継. 成26 6月 日現在の長期借入金の金額＋ 成26 7月1日 本書の日付現在ま に借 入 た長期借入金の金額＋本借入 中の長期借入金の金額－ 成26 7月1日 本書の日付現在ま に返済した長期借入金の金額 固定金利負債の詳細 、後記 。ホ 安定的 財務基盤の維持 を 参照く さい 以 同 す 本借入 の金額 、本書の日付現在の見込額 あ 、実際の本募集における発行価額の総額に応 変 動します このため、長期比率 新規取得資産取得後 、 均残存期間 新規取得資産取得後 、固定 比率 新規取得資産取得後 及び新規取得資産取得後の長期借入金も、実際の指標と一 すると 限 ませ リッ フ ン 等を活用した取得手法 本投資法人 、基本方針の一つとし 掲 る 機動的 つタイ リー 投資 現す く、 リッ フ ン 等を活用した取得手法によ ます フ 具体的に 、 リッ ン を実 、成長機会の 大化を の匿名組合出資持分や優先出資証券の取得を通 、 同フ ン の運用物件の取得に関する優先交 権を確保することによ 、成長機会の 大化を る方針 す 本募集に伴う取得予定資産のうち、21物件 取得 予定 価格の 合計498億円 リッ フ ン 合同会社 コ スキャ タ 1、合同会社 キャ タ 2及び合同会社 コ スキャ タ 4 、 ー 第3 取得する予定 す 田大橋イン ス メン 特定目的会社 注1 への出資を また、本投資法人 、 通 コ ス 田 鑑定評価額6,610 の取得に係る優先交 権を確保し お 、今後の更 万円、NO．利回 4.8％ 注2 る成長の機会を有し います 注1 本投資法人 、 田大橋イン ス メン 特定目的会社の優先出資2,470 万円のうち、約2.0％にあたる50 万 円を出資し います 田大橋イン ス メン 特定目的会社 、 ー 第3 田 を特定資産とし います 本投資法人 当該特定資産の取得に係る優先交 権を、 成26 12月22日に取得し います 注2 取得価格を当該資産の優先交 権行使の 限価格 ある6,500 万円と仮定した場合のNO．利回 を記載し います - 33 - 続. ス ンサー以外の第 者 の取得 全 の新規取得資産 、ス ンサー以外の第 者 の取得 あ 、上場日取得済 資産とあわせ 、取得 予定 価格 ース 本投資法人の資産の80.3％ 第 者 の 取得物件と ます 本投資法人 、引き続き、ス ンサーのネッ ワークを活用しつ つ、本資産運用会社独自のネッ ワークを積極的に 大し、 続的 外部成長を目指し ます 注 本投資法人 、 リッ フ ン への出資を通 、 ー 第3 田 の取得に係る優先交 権を確保し います た し、本書の日付現在、本投資法人による当該物件の取得の具体的予定 く、また取得 きる保 証もあ ませ ロ ー フ リオのリスク耐性強化 本投資法人 、新規取得資産の取得を通 、資産規模の 大に伴う物件分散及び ン 分散の進展を ること 、 ー フ リオのリスク耐性強化を ます Ｆ. 資産規模の 大に伴う物件分散 本投資法人の新規上場日 点におい 、本投資法人における取得価格 大の保有 物件の投資比率 達OR分（A即却新宿即O判却－ の19.9％ した 、新規取得資産取得に伴う 資産規模の 大によ 、取得 予定 価格総額に対する当該物件の投資比率 9.0％に する見込み す 注 また、本投資法人における上位5物件の投資比率 取得 予定 価格 ース も、新規上場 の61.0％ 新規取得資産取得後に 29.2％に する見込み す 本 投資法人 、新規取得資産の取得 物件分散の進展を通 た収益の安定化に寄 するも のと考え います お、新規取得資産取得後の投資比率 取得 予定 価格 ース 大の物件 達OR分（A即却新宿即O判却－ 取得価格13,990 万円、投資比率9.0％ 、第2位の物件 タワーコー 北品川 同11,880 万円、7.6％ 、第3位の物件 芝公園 目 取得予定価格7,396 万円、4.7％ 、第4位の物件 達OR分（A即却新宿A別分N判分 取得価格6,500 万円、4.2％ 、第5位の物件 達OR分（A即却桜橋 同5,760 万円、 3.7％ と る見込み す ＜上位5物件の投資比率 取得 予定 価格 ース ＞ 注 上位5物件の投資比率 取得 予定 価格 ース と 、 ー フ リオ全体の取得 予定 価格の総額のうち、 取得 予定 価格の高い に5位ま の取得 予定 価格の合計に占める割合をいいます - 34 - 継. ン 分散の進展 本募集に伴う新規取得資産の取得によ 、本投資法人 保有する物件のうちオフ ス及び商業施設の ン ン 数 、 成26 10月 日 点の上場日取得済資産にお ける計122 ン 、新規取得資産取得後 計367 ン へ増加する予定 す 本投資法人の不動産賃貸収益に占める1 ン 当た の割合 大きく すること 、 ン の退去等 ー フ リオ全体の収益に える影響 相対的に小さく 、本 投資法人の収益基盤 更に安定するものと、本投資法人 考え います お、本投資法人 保有する物件のオフ ス及び商業施設における上位10 ン 注1 、上場日取得済資産における29.1％ 新規取得資産取得後に 17.7％に 比率 する予定 あ 、本投資法人 上場 重視し きた ン 集中リスクの分散 化 る見込み す ＜上位10 ン 比率の比較＞ 注1 上位10 ン 比率 と 、 ー フ リオ全体の賃貸面積の合計に占める割合の高い に10位ま の ン ン 占める各賃貸面積の合計の、 ー フ リオ全体の賃貸面積の合計に占める割合をいいます また、 ン ン と 、本投資法人又 信 者との間 直接の賃貸借契約 締結さ いる賃借人 スターリース 会社を除きます 及び スターリース会社との間 賃貸借契約 締結さ いる転借人を指します お、 る10位ま の ン ン のうち、上場日取得済資産 ある 東池袋 ンター の ン ン 賃貸面 積2,424.37㎡ 、 成26 12月24日付 、 成27 6月30日をも 解約する旨の通知を 領し います 注2 オフ ス及び商業施設の ン ン のみを対象に、上位10 ン 比率 成26 10月 日 点の賃貸面積 ース 、 ン 数 成26 10月 日 点の ン ン 数 算出し います 収益の成長性と安定性 を追求した取組み 収益の成長性を追求した ー フ リオの構築 本投資法人 、東京都心のオフ ス市況につい 空室率 改善基調にある中、賃料 相場 上昇局面に入 いると考え います 足 の動きとし 、以 の 示すと お 、東京 ネス地区の 成26 11月 日 点の 均空室率 5.55％と 成25 7月 以降17 月連続 改善し お 、 均賃料も16,950円／坪と 成26 1月以降11 月連 続 上昇し います ネス また、大阪や名 とい たその他の 大都市圏 注1 に含ま る地域の 地区におい 、 均賃料 ほ い 推移し いるものの、 均空室率 傾向 にあ 、需給動向 改善しつつあると、本投資法人 考え います 本投資法人 、本 募集におい もオフ ス の投資比率を更に高めるとともに、都心6区におけるオ フ スを引き続き ー フ リオの中心としつつ、 大都市圏も含めたオフ スへの投 資によ 、収益の成長性を追求した ー フ リオを構築し います 新規取得資産取 得後の本投資法人の ー フ リオのうち、都心6区のオフ ス及び都心6区を除く 大 都市圏のオフ ス そ 29物件 取得 予定 価格の合計94,762 万円 及び14物 件 取得 予定 価格の合計36,120 万円 と 、そ ー フ リオ全体の 60.7％及び23.1％ い も取得 予定 価格 ース を占める見込み す Ｆ. - 35 - ＜都心6区オフ スの比率＞ ＜主要 ネス地区 注2 の賃料・空室率動向＞ 出所 鬼商事株式会社 大都市圏 と 、東京経済圏、大阪経済圏及び名 経済圏をいいます 詳細 後記 ー フ リオ構築 方針 。 地域分散 を 参照く さい 以 同 す 注2 主要 ネス地区 と 、東京都心5区 千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区 、大阪主要6地区 梅田 地区、南森町地区、淀 橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区及び新大阪地区 及び名 主要4地区 名駅 地区、 見地区、栄地区及び丸の内地区 をいいます お、地区内の全 の貸事務所 対象と いるも の あ ませ 以 同 す 注3 東京 ネス地区賃料 東京都心5区 千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区 における 鬼商事株式会 社 設定する基準 面積 100坪以上の主要貸事務所 を調査対象とし 算出した 均賃料を指します 大阪 ネス地区賃料 大阪主要6地区 梅田地区、南森町地区、淀 橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区及び 新大阪地区 における 鬼商事株式会社 設定する延床面積 1,000坪以上の主要貸事務所 を調査対象とし 算 出した 均賃料を指します 名 ネス地区賃料 名 主要4地区 名駅地区、 見地区、栄地区及び丸 の内地区 における 鬼商事株式会社 設定する延床面積 500坪以上の主要貸事務所 を調査対象とし 算出し た 均賃料を指します 空室率も、同様の調査対象に基 き算出し います 注1 継. 収益の安定性を追求した ー フ リオの構築 本投資法人の新規取得資産取得後のオフ スを延床面積 規模 に分類すると、全 満の中規模オフ ス あ 、2,000坪 約6,611㎡ 物件 7,000坪 約23,140㎡ 注 注 満のオフ ス 37棟、取得 予定 価格 ース 89,715 万円を占める一方、 2,000坪以上7,000坪 満のオフ ス 6棟、取得 予定 価格 ース 41,167 万円を 占めるにと ま お 、比較的規模の小さいオフ スの比重 大半を占め います 注 1㎡=0.3025坪とし 計算し、小数点以 を - 36 - 捨 記載し います ＜オフ ス物件の規模 分 ＞ 以 の 示すとお 、中規模以上のオフ スにおい 、規模の小さいオフ ス 注 の方 、 ー A に代表さ るよう 比較的規模の大きいオフ スに比 、 賃料の変動幅 よ 小さく る傾向 あ 、 気悪化 における賃料の 落リスク 相 対的に いものと、本投資法人 考え います 本投資法人 る運用環境の認識に基 き、都心6区の中規模オフ スを中心に、 地域における市場環境 東京都心のオフ ス市況における空室率改善及び賃料上昇局面、 並びに 大都市圏主要都市のオフ ス市況における空室率の改善傾向 とこ 中規模 オフ スの特性 賃料 落リスクの相対的 さ を重視し 、上記の収益の成長性に 加え、収益の安定性をも同 に追求した ー フ リオを構築し います ＜オフ ス賃料の 注 ー 推移＞ 出所 シー ーアー イー株式会社 ー A 、東京の主要5区 千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます 以 本注におい 同 す に加え大阪、名 の主要区内のオフ ス集積度の高い地域におけるシー ーアー イー株式会社 設 定したオフ ス リアに所在する貸室総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、築11 満、 つ東京の主要5 区につい 基準 床面積500坪以上、大阪及び名 につい 基準 床面積350坪以上の を指します ー A イ ス 、東京23区内におけるシー ーアー イー株式会社 設定したオフ ス リアに所在する貸室 総面積4,500坪以上、延床面積7,000坪以上、基準 床面積250坪以上、 つ新耐震基準に準拠した のうち ー A を除いたものを指します ー B 、東京23区内におけるシー ーアー イー株式会社 設定し たオフ ス リアに所在する延床面積2,000坪以上7,000坪 満、基準 床面積200坪以上、 つ新耐震基準に準拠し た に加え 、大阪市内及び名 市内におけるシー ーアー イー株式会社 設定したオフ ス リアに所在 する延床面積2,000坪以上、 つ新耐震基準に準拠した のうち、 ー A 及び ー A イ ス を除 いたものを指します - 37 - 続. 賃料水準の向上に向けた取組み 上場日取得済資産の賃料改定におい も、徐々に増額 の改定 進 お 、今後 の 続的 賃料交 や効果的 リーシン 活動によ 収益の更 るアップサイ 期待 きるものと、本投資法人 考え います 以 の表 示すとお 、上場日取得済資産のうち、オフ ス 、本投資法人の上 場日 成26 4月24日 成26 10月 日ま に賃料改定の対象と た18 注1 ン ・対象面積8,040.47㎡ 2,432坪 に対し、5 ン 賃料改定 ン 数 賃料改定対象 ン の各賃貸面 の約28％ ・対象面積2,687.73㎡ 813坪 注1 積の合計の約33％ 増額改定を実施し、増額率 注2 3.4％という実績を上 ました ＜オフ スにおける既存 本投資法人の上場日 との賃料改定実績 ン の賃料改定実績＞ 成26 4月24日 成26 10月 日ま の既存 ン 注1 1㎡＝0.3025坪とし 計算し、小数点以 を 捨 記載し います 注2 増額率 、賃料改定の対象と た上記18 ン との賃貸借契約における改定後の賃料と改定前の賃料の差 額の合計額を改定前の賃料の合計額 除し 算出し います 本投資法人 、今後も、 ン とのリ ーシ ンを重視しつつ、上場後の運用を 通 確認さ たオフ ス の賃料増額の ン に基 き、以 の に示す今後の賃 ン 及び新規取得資産の ン 料改定 期 注 の到来とい た機会を捉え、既存 に対し、賃料増額の交 を行 いきます ＜新規取得資産取得後の賃料改定 期の到来予定 オフ ス及び商業施設 ＞ 注 賃料改定 期 と 、賃貸借契約の終了 期及び賃貸借契約におい 本投資法人又 賃借人 賃料の増減額 又 その協議 を申し入 ること きると規定さ いる 期をいいます Ｉ. 稼働率の向上に向けた取組み 本投資法人の上場日取得済資産の ー フ リオの用途 の稼働率 、 成26 10 月 日現在、オフ ス91.8％、住宅97.3％、 ー フ リオ全体 94.0％ す 成 26 1月 成26 10月 日現在ま の上場日取得済資産の用途 の稼働率の推移 、 以 の のとお す 成26 9月及び10月に稼働率の 確認さ ます 、今後、 双日総合管理株式会社 以 双日総合管理 といいます との協働を進めること 、 稼働率の改善を いきます 本投資法人 、双日総合管理との協働によ 成26 4月 の8 月間 、11 ン 約3,763㎡の新規リーシン を遉成した実績 あ 、今後も同様の成果を積み上 ること 、本投資法人の収益の向上 成長性 の追求 に寄 するものと、本投資法人 考え います 、オフ ス93.7％、住宅97.5％、商業施 お、新規取得資産取得後の稼働率 注 設92.3％、 ー フ リオ全体 94.3％と る見込み す - 38 - ＜新規取得資産取得前後の稼働率＞ 注 新規取得資産取得後の稼働率と 、以 の計算式によ 算出さ る数値 あ 、実際の稼働率と異 る場合 あ ます お、小数第2位を四捨 入し 記載し います 新規取得資産取得後の稼働率＝ 成26 10月 日現在における上場日取得済資産及び新規取得資産の賃貸面積の 合計平上場日取得済資産及び新規取得資産の賃貸 能面積の合計 個 の物件 、本投資法人のオフ ス旗艦物件 ある 達OR分（A即却新宿A別分N判分 上場 の稼働率89.3％ におい 、当該物件の既存 ン の 張 ーズを捉え、よ 広いフロアへの賃貸借契約に え、その結果同 ン の賃貸面積 233.58㎡ 注 注 465.32㎡ 約140坪 へと 大しました 更に、 達OR分（A即却 約70坪 新宿即O判却－ の既存 ン の事業 張による増床 ーズを 期に把握し、同 リア に所在し本投資法人 保有する の物件 達OR分（A即却新宿A別分N判分 への誘 活動を行い、 新規の賃貸借契約の成約 達OR分（A即却新宿A別分N判分 内の賃貸面積1,164.22㎡ 約350坪 注 を実現し、その結果、 成26 10月 日 点 達OR分（A即却新宿A別分N判分 の稼働 率100％を遉成しました また、上場 に 稼働率 あ た リーンオーク高輪台 上場 の稼働率74.1％ におい 、プロ ・ ネ メン 以 印M といい ます 会社の変更に伴いリーシン プ ンを一新し、募集賃料を適正水準に変更しつ つサー ス・教育系 ン へもター ッ を広 、幅広い広告媒体を利用し 募集を 行 た結果、新規 ン の獲得に成 し、 成26 12月 日 点 賃貸借契約締結 ース 稼働率100％を遉成しました ＜リーシン 実績の例＞ 注 1㎡＝0.3025坪とし 計算し、1坪以 を 捨 - 39 - 記載し います 本投資法人 、ス ンサー各社 多くの知見を蓄積し きた本資産運用会社の役職 員 、印M会社と連携しつつ、物件取得後 期にアクシ ンプ ン リーシン 会社への イ ク 営業、内覧会の実施、 ン ン 候補への ス ン や ホンア イン 等の イ ク 営業等 を実践し きたこと 、こ の個 物件における稼働 率向上の大き 要因と いると考え お 、こうした活動の 続を原動力とし 、 今後も稼働率向上による収益力の強化を ます ー フ リオの資産価値を維持・向上する ネ メン 新規取得資産の取得に伴い、本投資法人の ー フ リオの 均築 数 21.7 と る予定 す 、本投資法人 、適 プロ ・ ネ メン 及び減価償却費の範 内 の積極的 設備投資によ 、各物件の資産価値を維持・向上させ、 ー フ リオ 全体の収益性の向上を ます 本資産運用会社 、 成27 及び 成28 の2 間 、双日総合管理を中心とした印M 会社及び ・ ネ メン 以 BM といいます 会社 の提案に基 き、上 場日取得済資産につい 総額969 万円の設備投資を計 し います こ 、本投資 注1 1,480 法人の予定する同期間の上場日取得済資産に関する減価償却費 予定 万円の範 内 あ 、リーシン 戦略上必要 場合に 、追加 十分 設備投資を行う ことも 能 あると、本投資法人 考え います 新規取得資産に関する具体的 設備投資計 、双日総合管理を中心とした印M会社及 びBM会社による調査やリーシン の状況、既存 ン との対 を踏まえ 策定する予 定 す 、東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 以 東京海上日動リスク コンサ ン といいます の ン アリン ー によると、新規取得資 間 均315 産の短期修 費の見積額と長期修 費 1 均 の見積額の合計 注2 注3 万円 あ 、本投資法人の想定する新規取得資産の減価償却費 想定 の合計 450 万円の範 内と る見通し あ 、施設の付加価値を向上させる の十分 設備 投資を行うこと 能 あると、本投資法人 考え います ＜設備投資計 と修 費用＞ 上場日取得済資産の設備投資計 注4 と減価償却費 予定 新規取得資産に係る 減価償却費 想定 と修 の見積額 費 注1 減価償却費 予定 、本投資法人 定額法に基 い 試算した、 成27 6月期 成28 12月期ま の上場 日取得済資産に係る減価償却費の本書の日付現在における予定金額の合計を、 万円 満を 捨 記載し い ます 注2 短期修 費の見積額 、東京海上日動リスクコンサ ン 作成の ン アリン ー 記載の内容に 基 き、同 ー 日付 起算し 1 以内に必要とさ る修 費用の合計値を記載し お 、緊急修 費を含 みます 長期修 費 1 均 の見積額 、同 ー 記載の内容に基 き、同 ー 日付 起算し 12 以内に必要とさ る修 費用の合計額を12 除することによ 算出した1 毎の 均値 す 全 の新規取得 資産における合計値を記載し お 、また、本投資法人 立案した修 計 に基 くもの あ ませ 以 同 す - 40 - 注3 減価償却費 想定 、本投資法人 定額法に基 い 試算した、新規取得資産に係る1 間の減価償却費の本書 の日付現在における想定金額の合計を、 万円 満を 捨 記載し います 注4 上場日取得済資産の設備投資計 、各物件の印M会社の報告を基に本資産運用会社 策定した計 の概要を記載し います ー フ リオの資産価値を維持・向上する具体的 施策とし 、上場日取得済資産 ン アンケー を実施し、 ン 要望のあ た コ対応設備の 入を進め います ン 退去によ 稼働率 した リーンオーク御徒町 、水周 や室内の改修を求める印M会社やリーシン 会社 の提案 あ たため、中長期的 競 力強化を る取組みの一環とし 、 成26 11月 イ の改修工事及び イ ン の設置工事を実施し います また、 達OR分（A即却桜橋 、 ン アンケー の結果、 コ対応設備に対する ン の関心 高 たため、１分）電球の 入を決定 しました 本書の日付現在、共用部における１分）電球への交換 完了し お 、今後 ン と協議を進め 、専有部分につい も１分）電球の 入を進め いく予定 す その他の物件につい も 次１分）電球を めとする コ対応設備の 入を進め いく 予定 す ＜物件競 力向上の実績＞ 積極的に設備投資 このように本投資法人 、原則とし 減価償却費の範 内 注 を行い、 ン の ーズに応え 、その資産価値を維持・向上させ いくこと 、 将来的 ー フ リオ全体の収益性の向上に資するものと考え います 注 ホ 大規模修 等によ 一 的に各決算期間の減価償却費を超え 設備投資を行うこと あ ます 、その前後の減 価償却費にも十分に留意し、中長期的 キャッシュ ネ メン の観点 設備投資を行う方針 す 安定的 財務基盤の維持 本投資法人 、金融機関との強固 リ ーシ ンのもと、中長期的に安定した財務 基盤の維持を ます 本投資法人 、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、本借入 を実施す る予定 あ 、本借入 後 ある、新規取得資産取得後の有利子負債総額 782億円、 新規取得資産取得後の１却別水準 ある１却別 新規取得資産取得後 45.3％と る見込み す また、本借入 後 ある、新規取得資産取得後の 均残存期間 2.4 、新規取 得資産取得後の長期比率 85.7％と る見込み す る１却別水準 、本投資法人の 投資方針における１却別の上限値 60％を目途 と比較し 、相当程度 い数値 あると いえます 本募集及び本借入 による資金調遉を通 、今後１却別の 減を目指すこと によ 、外部成長の余地を確保すること 能と る等の効果 期待 き、また、本投 資法人の信用力向上にも ると、本投資法人 考え います - 41 - Ｆ. 本募集後における返済期限の分散 本借入 を含 本投資法人 、有利子負債の返済期限の分散化を ることによ 、金融環境の急激 悪化に備え います ＜本募集後における返済期限の分散状況＞ 注 そ の満期毎の借入額 本書の日付現在の見込額 あ 、本募集による手取金額等を 案した上、 終的 借入実行の 点ま に変更さ ること あ ます - 42 - 継. 本募集後の借入 本募集後の借入 区分 期間 注2 注3 借入 借入先 予定 一覧 予定 、以 のとお 予定 金額 万円 借入実行 注4 す 返済 予定 日 予定 注3 期日 長期 短期 新 規 借 入 注1 株式会社 菱東 京ＵＦＪ銀行 又 株式会社 菱東 京ＵＦＪ銀行を ア ン ャーと する協調融資団 成26 月24日 成27 4月24日 8,100 成26 月24日 成27 4月24日 8,500 成26 月24日 成28 4月24日 11,600 成26 月24日 成29 4月24日 3,700 成26 12月19日 成29 8月21日 7,000 成26 月24日 成30 4月24日 0.80448財 固定 5,700 成27 １月８日 成30 8月20日 基準金利 注5 +0.325財 変動 1,070 成26 月24日 成31 4月24日 0.91443財 固定 3,000 成27 月12日 成28 2月22日 8,000 成27 月12日 成28 8月22日 6,400 成27 月12日 成29 8月21日 5,100 成27 月12日 成30 8月20日 3,500 成27 月12日 成32 2月20日 6,000 成27 月12日 成32 2月20日 500 成27 月12日 成35 2月20日 長期 合計 基準金利 注5 +0.50財 基準金利 注5 +0.25財 基準金利 注5 +0.275財 基準金利 注5 +0.30財 基準金利 注5 +0.30財 金利 50 短期 既 存 借 入 利率 基準金利 注5 +0.50財 基準金利 注5 +0.275財 基準金利 注5 +0.30財 基準金利 注5 +0.325財 基準金利 注6 +0.40財 基準金利 注6 +0.40財 基準金利 注6 +0.60財 変動 変動 変動 変動 変動 変動 変動 変動 変動 固定 固定 固定 78,220 注1 当該借入 、 途定め る貸出前提条件を全 充足することに加え、協調融資団を組成する借入先による貸出審査 手続における 終的 決裁の完了等を条件とします 注2 短期 と 、借入期間 1 以 の借入 をいい、 長期 と 、借入期間 1 超の借入 をいいます 注3 新規借入における 短期 及び 長期 の区分並びに 返済 予定 期日 本書の日付現在の予定 あ 、 終的 借入実行の 点ま に変更さ ること あ ます 注4 新規借入における 借入 予定 金額 本書の日付現在の見込額 あ 、本募集による手取金額等を 案した上、 終的 借入実行の 点ま に変更さ ること あ ます 注5 利払日に支払う利息に適用さ る基準金利 、各利払日の直前の利払日の2営業日前における全銀協1 月日本円却．BOR と ます 全銀協1 月日本円却．BOR 、一般社団法人全銀協却．BOR運営機関のウ サイ し陥陥た野//与与与.控継Ｆ陥Ｎ継ぞ三.ぞ三.控た/ 確認 きます 注6 利払日に支払う利息に適用さ る基準金利 、借入期間に対応する円スワップオフ ー ー に却／１スプ ッ を加 えた金利と ます - 43 - ートフ リオ構築方針 イ ー フ リオ構築方針の基本的考え方 成長性及び安定性を重視した ー フ リ オの構築 本投資法人 、投資主価値の 大化を目的とし 、収益の成長性及び安定性を重視し た ー フ リオの構築を目指します そのため、本投資法人 、 ー フ リオの構 築にあた ス ンサーの知見に基 き、投資対象不動産の用途及び地域の双方のフ クターに関し 、その 々の経済情勢・不動産市場動向等の外部環境に応 適と 断する投資を行う く、よ 多くの投資機会を確保しつつ、用途及び地域双方におい リスク分散を ること 能と る総合型の ー フ リオの構築を行います オフ スにおい 、企業集積度 高く、本投資法人 収益の向上 成長性 を実現 きる地域と考える都心6区の比重を高めた ー フ リオの構築を目指します 都心6 区への重点投資 また、住宅におい 、人口集積度を踏まえた分散投資を行い、安定した収益 安定 性 を確保する観点 、人口 集中し、今後もその傾向 続すると本投資法人 見 た 込 いる 大都市圏の割合を高める一方 、政令指定都市等 注 への分散も ー フ リオの構築を目指します 大都市圏を中心とした分散投資 更に、商業施設におい 、収益の向上 成長性 と安定性のバ ンスを重視し、 大都市圏及び政令指定都市等の人口密度 高い地域に所在する、安定的 売上の推移と、 底堅い ン 需要 見込める商業施設を厳選の上、 ー フ リオの構築を目指しま す 投資対象地域全域 の厳選投資 本投資法人 、前記のとお 用途毎に投資対象地域を区分し、こ の用途と地域の 観点 設定さ た方針を適 に ネ メン することによ 、 ー フ リオの収益 の成長性及び安定性を確保し いきます お、 る ー フ リオ構築方針 、その 々の経済情勢・不動産市場動向等に 応 た 適 ー フ リオの構築を目指すという観点 、本資産運用会社の 断に よ 必要に応 変更する場合 あ ます 注 ロ 政令指定都市等 と 、 大都市圏以外に所在する、政令指定都市 幌市、 台市、新潟市、静岡市、浜 市、 岡山市、広島市、福岡市、北九 市及び熊本市 及び県庁所在地 ある都市をいいます 詳細 後記 。 地域 分散 を 参照く さい 以 同 す 用途分散 本投資法人 、オフ ス、住宅及び商業施設を投資対象不動産の用途とするものの、 オフ スによる収益の成長性に加え 、住宅による収益の安定性を確保し、 つ、商業 施設への投資による用途分散を るため、以 に記載の用途 投資比率 注 を目途に 投資を行います 注 額 ＜ 用途 投資比率 と 、各用途に該当する各投資対象資産の取得価格の合計額を全投資対象資産の取得価格の総 除したものをいいます 以 同 す ー フ リオ全体の用途 投資比率＞ 用途 用途 投資比率 オフ ス 50％以上 住宅 50％以 商業施設 20％以 - 44 - 以 、本投資法人 、各用途につき、投資対象タイプ及び各投資対象タイプ 一 般的に有すると考える投資特性を記載し います ＜各用途における投資対象タイプと投資特性＞ 用途 オフ ス 住宅 投資対象タイプ 中規模以上 延床面積1,000㎡以上 つ基 準 2 以上の 当該建物のうち標準 的 フロア 専有面積 150㎡以上を指し ます のオフ ス 以 商業施設 の3つのタイプの賃貸住宅 主たる ン 対象及び タイプ 1戸当た の専有面積 単身世 シン 20㎡以上40㎡ 満 2人程度の世 コン ク 40㎡以上 3人以上の家族世 フ リー 50㎡以上 い のタイプにおい も、原則とし 1棟当た の住戸数 20戸以上の建物を対 象とします 以 の3つのタイプの商業施設 タイプ 都市型 商業施設 生活必需型 商業施設 違M即 注 店舗型 商業施設 注 定義 ター 駅に隣接する リア又 繁華性の高い リアに立地する商業施 設 商圏人口2万人以上15万 人 満の人口集積度の高 い立地における、原則売 場面積20,000㎡以 の店 舗 、スー ー ーケッ や ッ ス ア及び クリー ン 等の生活必 需型の実需店舗 形成 さ る中小規模のシ ッ ン ンター 商圏人口15万人以上30万 人 満の人口集積度の高 い立地における、原則売 場面積20,000㎡以 の店 舗 、フ インの違M即 を 店舗とし、購買型専 門店 付加さ た生活提 案 ーズ対応の中小規模 のシ ッ ン ンター 投資特性 ・ 気変動に応 ン 需要及び賃料 水準 比較的変化しやすく、 気 大期 におい 収益の向上 見込めます ・相対的に投資市場規模 大きく、一定の 流動性を有します ・後記 。 地域分散 に記載する重点 投資地域 ある都心6区 企業集積度 高く、底堅い ン 需要 見込めま す ・ 気に さ 比較的安定した賃貸需 要及び賃料水準 見込めます ・人口集積度 高く一定の賃貸住宅需要 見込める 大都市圏を中心とした分散投 資 能 す 都市型商業施設 ・人口流入を背 とし 活発 消費活動 見込める都市の中心に立地し お 、相 対的に高い収益性 見込めます ・多様化する消費者 ーズに対応す く、 豊富 多種多様 ン 出店需要 期 待 き、代 ン 比較的多く見込 めます 生活必需型商業施設及び違M即 店舗型商 業施設 ・主要 ン との長期 つ固定賃料 の 賃貸借契約に基 く安定した収益 期待 きます ・地域の生活に密着した安定的 ーズに 対応する底堅い ン 需要 見込めま す 違M即 と 、日常生活 必要 ものを総合的に扱う大衆向けの大規模 総合スー ー ズ・ス ア をいいます 以 同 す - 45 - ネ ・ ーチャン イ 地域分散 本投資法人 、都心6区、 大都市圏及び政令指定都市等を投資対象地域とし 分類 し、各地域の特徴を踏まえ 以 に記載の各用途における地域 投資比率 注1 を目途 に投資を行います ＜各用途における地域 投資比率＞ 各用途における地域 投資比率 注1 うち 全体 の用途 投資比率 注2 用途 都心6区 千代田区、中央区、 港区、新宿区、 渋谷区及び品川区 大都市圏 東京経済圏、 大阪経済圏及び 名 経済圏 政令指定 都市等 うち オフ ス 40％以 都心6区を含みませ 50％以上 20％以 60％以上 うち 住宅 50％以 60％以上 商業施設 20％以 地域 投資比率 定め 40％以 いませ 注1 各用途における地域 投資比率 と 、当該用途の各地域の投資対象資産の取得価格の合計額を当該用途の全地 域の投資対象資産の取得価格の総額 除したものをいいます 注2 全体 の用途 投資比率 と 、各用途の投資対象資産の取得価格の合計額を全投資対象資産の取得価格の総額 除したものをいいます ＜地域の定義及び各地域の特徴＞ 地域 都心6区 大都市圏 定義及び各地域の特徴 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区 ＜特徴＞ ・ 日本の政治・経済及び文化の中心 、不動産売買市場及び賃貸市場にお ける高い流動性を有し いる ・ 日本企業及び外資系企業の多く 本社とし の立地選択を行い、企業集 積度 高い ・ 労働人口の集積度 高い ・ 投資対象と る物件数 相対的に多い 東京経済圏 注 、大阪経済圏 注 及び名 経済圏 注 注 政令指定都市等 東京経済圏 と 、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます 大阪経済圏 と 、大阪府、京都府及び兵庫県をいいます 名 経済圏 と 、愛知県、岐阜県及び 重県をいいます 以 同 す ＜特徴＞ ・ 人口流入 続し お 、人口集積度 高い ・ 経済圏の規模 大きいこと 安定した収益 見込める ・ 各経済圏に立脚した地域社会の地域特性を 映した不動産 存在し、各 経済圏 物件を取得すること 多様 特性を有する不動産 成る ー フ リオを構築すること 能 大都市圏以外に所在する、政令指定都市 幌市、 台市、新潟市、静岡 市、浜 市、岡山市、広島市、福岡市、北九 市及び熊本市 及び県庁所在 地 ある都市 ＜特徴＞ ・ 県内における人口集積度 相対的に高く、公共施設や各種インフ 整 いる ・ 高い収益性 期待 きる不動産を取得する機会 ある ・ 大都市圏と比 よ 地域特性を 映した不動産 存在し、各地域 物件を取得すること 多様 特性を有する不動産 成る ー フ リ オを構築すること 能 - 46 - 個別投資対象 イ 規模 本投資法人 、以 に記載の 資産に分散し 投資を行います ＜本投資法人の 投資規模 高投資規模 注 投資規模及び 高投資規模の基準範 内の投資対象 投資規模及び 高投資規模の基準＞ 1物件当た 、 オフ ス及び商業施設につい 住宅につい 5億円以上 投資総額 注 10億円以上 に対する当該投資対象資産の投資額の比率 25％以 投資総額 と 、本投資法人の保有資産の取得価格の合計をいい、取得予定資産又 売却予定資産 ある場合に 、そ の取得又 売却実施後の金額をいいます 上記の 投資規模の基準に わ 、以 に該当する場合に 当該投資対象資産 の取得を行うこと きます ・ 複数の投資対象資産を一括 取得する際に、 投資規模を 回る投資対象資産 一部含ま る場合 ・ 当該投資対象資産の取得 における鑑定評価額 投資規模を上回るものの、取 得 予定 価格 投資規模を 回る場合 ・ その裏付けと る物件の鑑定評価額 投資規模を上回るものの、匿名組合出資 持分又 不動産対応証券へ投資する場合 、当該持分又 証券の取得 予定 価格 投資規模を 回る場合 ロ 運用期間 本投資法人 、原則とし 中長期的観点 投資対象資産を取得し、短期売買目的の 投資対象資産の取得を行いませ ここ 短期と 1 満の期間を、中期と 1 以上 5 以 の期間を、長期と 5 を超える期間をいいます た し、以 に該当する場合に 、当該投資対象資産の短期 の売却を検討及び実施 すること あ ます ・ 本投資法人の ー フ リオ構築上、売却を行うこと 本投資法人の中長期的戦略 上適 あると 断さ る場合 ・ 均的 実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先 現 た場合等、売却を 行うこと 本投資法人の収益獲得に寄 すると 断さ る場合 ・ 経済情勢の著しい変化又 災害等による建物の毀損、劣化等によ 、当初想定した 賃貸事業収益の確保 困難と 、追加的 措置によ も回復の見込み 乏しい と 断さ る場合 また、 リッ フ ン に投資する場合、匿名組合出資持分又 不動産対応証券へ投 資する場合に 、短期 の償還の 能性のある投資対象資産への投資を検討及び実施す ること あ ます その他の個 投資対象基準 設備及び 様 オフ ス 住宅 商業施設 貸付床の形状、 高及び天 高、床 様、OA対応、電気容量、空調方式、 キュリ 対応、防災対応、共用施設 給湯、 イ 、 ーター、駐車 場等 等を総合的に 断し、当該地域における標準以上の 様の物件又 標 準以上の 様に変更 能 物件を投資対象とします 専有部分の間取 、設備、 様等及び共用部分の設備、 様、 キュリ 等を総合的に 断し、当該地域における標準以上の 様の物件又 標準以上 の 様に変更 能 物件を投資対象とします 業態 の標準 様 高、天 高、フロア形状、電気、水遈及びガス容量 等 及び商業施設とし の汎用性及び転用 能性等を総合的に 断し、当該 地域における標準以上の 様の物件又 標準以上の 様に変更 能 物件を 投資対象とします - 47 - 遵法性 構造 耐震性 環境及び地質 ン 権利関係 都市計 法 昭和43 法 第100号 その後の改正を含みます 以 都市計 法 といいます 、建築基準法 昭和25 法 第201号 その後の改正を含みます 以 建築基準法 といいます 等、関連する諸法令を遵 し いる投資対象資産 既 存不適格物件を含みます とします た し、関連法令を遵 き い い物件のう ち、本投資法人の取得後、是正 能 物件に関し 、投資対象とすること あ ま す 鉄骨鉄筋コンクリー 造、鉄筋コンクリー 造又 鉄骨造の投資対象資産とします 新耐震基準 昭和56 に改正さ た建築基準法施行令に基 く建物等の耐震基準をいい ます 以 同 す に基 く建築物に相当する耐震性を有し、個 の印M１値 15％ 満 あ 、 つ、当該投資対象資産の取得後における ー フ リオ全体の印M１値 15％ 満を維持 きる投資対象資産とします た し、以 の投資対象資産につい 、投資対象とすること あ ます 地震保険を付保し も、 お投資経済性 維持 きる投資対象資産 取得後に耐震補強工事 実施 能 あ 、当該工事によ 上記の基準を満たすこ と 能と 断さ る投資対象資産 以 のい の条件を満たし いる投資対象資産とします ・ 専門業者 作成した ン アリン ー 、地歴調査報告書等におい 、有害 物質等 内在する 能性 い旨 確認 きること ・ 専門業者 作成した ン アリン ー 、地歴調査報告書等におい 、有害 物質等 内在し いる 、当該有害物質に関連する法令に基 き適法に保管又 処 理等 さ いる等によ 、利用者又 近隣等に対する健康被害リスク い旨 確認 き、 つ、当該有害物質等 内在し いること 運用上の 害と る 能 性 いと 断 きること 属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、 ン の入 えの 能性等を総 合的に 案した上 、投資 断を行います 原則とし 、土地及び建物に係る独立した所有権 取得 きる投資対象資産とします た し、以 の Ｎ 不Ｎ ま の形態の投資対象資産につい も、各々に定める検 証を行 た上 投資対象とすること あ ます 共有物件 ・ 管理運営 賃貸・改良行 等 の自 度確保のため、取得する共有持分割合 50％ 超 あることを原則とします 、他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合 的に考慮し、個 に投資 断を行います ・ 処分の自 度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡 制限等の有無、内容等を確認します ・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力を十分確認の上、 組み 上の手当 共有物不分割特約の締結、 記の具備や敷地の相互利用に関する取決 めを含みます 、こ に限 ませ を講 ます 区分所有権及びその敷地 ・ 管理運営の自 度を確保するため、取得する区分所有議決権 50％超 あることを 原則とします 、他の区分所有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮 し、個 に投資 断を行います ・ 処分の自 度を確保するため、管理規約等による区分所有者間の優先買取権や譲渡 制限等の有無、内容等を確認します ・ 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況 積立金、負債比率、付保状況 等 を確認し、必要に応 独自の手当 本投資法人内の積立額増額、管理組合 と 途の共用部付保や敷地権の 記の具備を含みます 、こ に限 ませ を講 ます 借地権付建物 ・ 原則とし 、 借地法 大正10 法 第49号 その後の改正を含みます 以 借地法 といいます 又 借地借家法 成3 法 第90号 その後の改正を 含みます 以 借地借家法 といいます に基 く借地権を投資対象とし ます ・ 底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新 の更新料、建 え の 諾料又 売却の際の 諾料 収益性に える影響を考慮の上、投資 断を行い ます 借地権 設定さ た土地 底地 ・ 原則とし 、借地借家法第22条に定める定期借地権又 同法第23条に定める事業用 定期借地権の設定さ いる土地のみを投資対象とします ・ 借地権者の属性や賃料負担能力の有無等を慎重に検討し、借地契約期間満了後の収 益確保の見通しも踏まえ 総合的に投資 断を行います - 48 - 権利関係 境界 原則とし 、隣接地との境界確認 完了し いる投資対象資産を投資対象とします 、隣接地との境界確認 了の物件につい 、隣接地の所有者やその属性、経 緯、現地の状況等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に える影響を考慮 した上 個 に投資 断を行います 用益権や越境物等 ・ 第 者による地上権又 地役権等の用益権 設定さ いる不動産につい 、そ の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に える影響を考 慮した上 投資 断を行います ・ 隣接地 の越境物 存在する物件、又 隣接地への越境物 存在する物件につい 、越境物の内容や所有者の属性、経緯、覚書締結の有無等を確認し、投資物件 の収益性や権利の安定性に える影響を考慮した上 投資 断を行います ・ 原則とし 、安定的 賃貸事業収入又 こ に類する収入 現に生 いる若しく 生 る見込み ある物件を投資対象とします ・ 建築前又 建築中 ある建物につい 、建物の許認 リスクや完工リスク 減 さ 、不動産賃貸市場の状況や賃貸借予約契約の存在等によ 竣工後の ン の 確保 十分 能 あ 、 ー フ リオ全体に過大 影響を え い場合に 、当 該建物の竣工前におい も投資対象とすること きます また、当該取引 フ ワー ・コ ッ メン 等に該当する場合に 、後記 ⑨ フ ワー ・コ ッ メ ン 等に関する基本方針 記載の事項を考慮の上、慎重に投資 断を行います ・ 本投資法人 、宅地の造成又 建物の建築に係る工事を自 実行することと る取 引 行いませ 投資対象資産の取得に当た 、現物不動産の形態 取得する 、信 設定を行 た上 信 益権の形態 取得する 、現所有者の意向、取得 の流通コス 、取得後の管 理コス 等を総合的に 案し 断を行います ・ 開発案件 現物不動産と信 益権の選択 匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資 本投資法人 、不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資を行う 場合に 、主とし 以 の内容を基準にします Ｆ. 当該投資後におい 、不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券に対する 投資額 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券の取得価格 た し、出 資を本投資法人 自 行う場合に 出資額 の合計 、総資産額の10％以内と るこ と 継. 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券の運用対象とさ る不動産等 本投資法人の投資方針及び投資対象に合 し いること 続. 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券の運用対象とさ る不動産等の 売却 に、本投資法人による取得機会 得 ること - 49 - 成長戦略 本投資法人 、前記 基本方針 投資主との利害一 の徹底的 追求 及び ー フ リオ構築方針 のとお 、オフ ス、住宅及び商業施設を主たる投資対象とする 総合型の ー フ リオの構築を ます また、 ー フ リオ構築方針に基 き外部成 長及び内部成長の両面 る成長戦略とし 、本資産運用会社の独自のネッ ワークと知 見を活用することに加え 、ス ンサーのサ ー 体制を 大限活用した資産運用を実行す ることを目指します イ 外部成長 Ｆ. 本資産運用会社独自のネッ ワークを活用した外部成長戦略 本資産運用会社 、ス ンサー各社に 第 者との相対 の交 を中心とした物件取 得の経 を た人材を 用することによ 、本資産運用会社独自の物件取得ネッ ワークを構築し、中長期的に、 るネッ ワークを基盤とした物件取得 ー の 大 に めます 本投資法人 、 る本資産運用会社独自のネッ ワークを積極的に活用 すること 、 続的 外部成長を目指します 継. ス ンサー各社のサ ー 体制を活用した外部成長戦略 ス ンサー各社のネッ ワークの活用 本投資法人 、ス ンサー各社 保有又 その運用するフ ン におい 保有する 物件に限 、ス ンサー各社の不動産投資におけるネッ ワークを活用した第 者 の物件取得を通 資産規模を 大し、外部成長を ます メインス ンサー ある双日 、総合商社とし の多角的 事業展開を通 得 るネッ ワークを有するとともに、前身 ある日商岩 株式会社及び チメン株式 会社 続し わ きた広範 情報ソースを有し います また、サ ス ン サー あるクッシュ ン及びア リ ー 、双日と 業態 異 るものの、不動産 フ ン のア ッ ネ メン 業務等の実績を通 、不動産投資事業における広範 ネッ ワークと知見を有し います 本投資法人 、 るス ンサーのネッ ワークと知見を活用し 、投資対象資産 の 続的 取得を 、投資主価値の 大化を目指します るス ンサーのネッ ワークと知見を 大限に活用するため、本投資法人及び本資産運用会社 、ス ン サー各社との間 ス ンサーサ ー 契約を締結し います るス ンサーサ ー 契約を通 たサ ー 体制の詳細 、後記 ス ンサーサ ー 。ロ ス ンサーサ ー を 参照く さい ス ンサー各社 組成に関 する リッ フ ン の活用 本投資法人 、資金調遉状況によ 、直ちに第 者 投資対象資産の取得 き い 能性もあること 、将来における取得を目的とし 、ス ンサー各社 組成に関 する リッ フ ン ス ンサー等 による一 的保有機能の提供を けることを検討します る機能の提供を けること 、本投資法人 、取得機会 の逸失を回避し、成長機会の 大化を目指します お、本投資法人 、取得機会を 大化し、また投資対象資産の運用実績を把握する目的 、 リッ フ ン に対 し 出資を行う 能性 あ ます お、上記の リッ フ ン の取得 利害関係者取引に該当する場合 あ 、 その場合に 本資産運用会社 定める 利害関係者取引 の ー に従 取得しま す 本資産運用会社 定める 利害関係者取引 の ー につい 、後記 7 管理 及び運営の概要 。2 利害関係人との取引制限 利害関係者取引規程 を 参照 く さい - 50 - ロ 内部成長 Ｆ. 本資産運用会社独自の知見を活用した内部成長戦略 本資産運用会社 、その役職員 ス ンサー各社 の業務 た独自のネッ ワー クと知見に基 き、 ー フ リオ及び個 物件の特性に応 た、競 力の維持・向上 のための資産運用を行います また、個 物件の管理運営のために 適 印M会社を選定 し、適 管理運営体制を構築することによ 、 ー フ リオの収益の成長性及び安 定性の向上に資する運用を目指します 継. ス ンサー各社のサ ー 体制を活用した内部成長戦略 メインス ンサー ある双日の子会社を活用した印M及びBM 双日 、その子会社に、印M業務及びBM業務に従事する双日総合管理を有し います 双日総合管理 、印M業務及びBM業務 に関し 、 成26 9月1日現在 、オフ ス、 住宅及び商業施設合計 46物件、延床面積522,808㎡の実績を有し 一部業務の を含みます 、このうち、オフ ス13物件及び住宅1物件 本投資法人の運用資産 す 本投資法人 、本資産運用会社を通 、双日総合管理の る実績に基 く 知見の活用及び規模の経済を通 たコス の削減を期待 きるものと考え お 、主 とし 双日総合管理に対し 、運用資産の印M業務及びBM業務を委 する方針 す 管理運営、リ ーシ ン及び計 的修 大規模修 を含みます を通 た資 産価値の維持・向上 本投資法人 、効率的 つ付加価値のある管理運営及び ン 満足度の向上を る く、適 選定プロ スを前提に主とし 双日総合管理を印M業務及びBM業務の委 先とし 活用すること 、日常の管理運営業務に加え リ ーシ ンや計 的修 等を通 た資産価値の維持・向上を ます 双日総合管理 、 ン 誘 や契約管理を行うリーシン ・ ネ メン 、賃料 収入と経費の 適化を る印M業務、建物の適正 維持管理を実践するBM業務のサー スを提供します 計 的修 の実施に際し 、管理 中の分譲 ンシ ンにおけ る大規模修 コンサ ン によ わ た知見を活 し、建物診断 修 設計、 施工業者選定、工事監理ま 一 したサ ー を提供するとともに、費用対効果を十 分に考慮の上、工事の優先 位やコス の適正化に配慮し、効率的 つ計 的 修 を行います また、オフ スにおい も大規模 移転、集約プロ ク たオ フ ス イアウ 設計 通信ネッ ワーク工事、 キュリ 工事の工程・施工管 理、アフターサ ー につい の知見を活 し 、 ン ーズに沿 た各種提案 や改善策を提供します クッシュ ンのリサーチ機能を活用した機動的 リーシン 活動 本資産運用会社 、計算期間毎に策定する本投資法人の運用資産の物件 事業計 の一部とし 、運用資産毎にリーシン 計 を策定します オフ スのリーシン 計 の策定にあた 、クッシュ ン 提供さ るオフ ス賃貸 ーケッ に係る 各種 ータ等を参考に、新規募集賃料及び既存 ン の更改賃料を設定し、また新 規 ン 候補への営業方針を定めること 、機動的 リーシン 活動を行う体制を 整えます - 51 - ス ンサーサ ート イ ス ンサー各社の概要 Ｆ. 双日の概要 ローバ に活動する総合商社 双日 、国内の大手総合商社とし 、物品の売買及び貿易業を めとし 、国内及 び海外における各種製品の製造・販売やサー スの提供、各種プロ ク の企 ・調 整、各種分野への投資、金融活動等の多角的 事業を ローバ に展開し お 、国内 外に多数の取引先とのネッ ワークを有し います 成26 9月 日現在の双日 ープの拠点数、 ープ会社数及び従業員数 、以 のとお す ・拠点数 国内7拠点 支店、国内法人等 、海外87拠点 現地法人、駐在員事務所等 ・ ープ会社 国内117社、海外302社 ・従業員数 単体2,276名、連結16,080名 ＜海外拠点一覧 以 のとお 、双日 ープの ー ン株式会社及び日商岩 株式会社 す 株式会社 誕生しました ＜双日 成26 9月 日現在 ＞ 、そ 100 以上の歴 を持つ、 成15 4月に両社 経営統合し、翌 ープの成立ち＞ - 52 - チメ 双日 継. クッシュ ンの概要 （宣＜ ープ100％出資の日本のア ッ ネ メン 会社 クッシュ ンの親会社 ある（つ除し駅Ｆ寿 宣 ＜Ｆ推ＪさＮＪ駄Ｉ ．寿続. 本社：米国 ュー ーク 以 （宣＜ といいます 、大正6 10月に ュー ーク 創業した世界有数の不 動産総合サー スプロバイ ー す （宣＜ ープ （宣＜及びその ープ会社 日本法 人 あるクッシュ ン及びクッシュ ン・アン ・ウ イクフ ー 株式会社を含み ます 全体を総称し 、 （宣＜ ープ といいます 、世界58 国に248 所の 拠点を有し、16,000名以上の従業員を配置し います 成26 10月 日現在 （宣＜ ープ 、世界中の顧客に対し 売買仲介、鑑定評価、 ン ップ 注 、リー シン 、印M、プロ ク ・ ネ メン やコンサ ン 等多様 サー スを提供 し お 、その顧客 事業会社 多国籍企業、金融機関、政府系企業に及びます （宣＜ ープ 世界各国の主要都市におい 数多くの大規模プロ ク に参 し お 、リーシン における主 実績とし 、米国 ュー ーク市のワン・ワー ー ンター、中国北京市のチャイ ・ ン ・プ イス、英国ロン ンの ロ ンタワーの 挙 ます また、日本を含 世界各国にリサーチ専門家を配 置し、世界の国及び地域の不動産市場に関するリサーチを行い、調査・分析結果を公表 し います 日本におい 成12 に活動を開始し、日本国内外の顧客に対し 上記 のサー スを提供し きました 注 ケア ン ップ と 、借主の代理的 立場 、事務所・店舗の提案、賃貸借契約の締結サ ー 及びアフター を行うコンサ ン 事業をいいます 以 同 す 一方、クッシュ ン 、（宣＜ ープ 既存の私募不動産フ ン 運用会社を買収し たことによ 、 成21 6月以降、（宣＜ ープ100％出資の日本のア ッ ネ メン 会社と います 同社 、 成17 10月の設立以来（宣＜ ープによる買収後も、 オフ ス及び住宅を中心としつつ、商業施設やホ 等の幅広い用途の不動産運用事業 における豊富 経 を積み、国内外の不動産投資における幅広い関係者とのリ ーシ ンを築い います ＜（宣＜ 続. ープの拠点網 成26 10月 日現在 ＞ ア リ ーの概要 不動産フ ン のア ッ ネ メン 会社 本投資法人設立 ス ンサー ア リ ー 、 成17 1月に設立さ 、 リス ャ ン ープを ー ーとし、不動産ア ッ ネ メン 事業、ア バイザリー事業、不動産投資事業、 不動産媒介事業、不動産管理事業 子会社によるもの す 等を行 お 、本投資 法人の設立ス ンサー もあ ます リス ャ ン ープ 、台湾を中心に東南ア アに幅広く事業展開を行う 寶来證券 現 元大寶来證券 を中 に形成さ た金融 ープの創業者一族の日本に おける事業展開プ ッ フ ー す 現在、同 ープ 不動産事業、投資事業を中 心に事業活動を行 います 、 成21 3月にア リ ーに資本参加を行い、ア リ ー 同 ープの事業展開の一翼を担 います また、ア リ ー 、設立 当初、主に日本国内の機関投資家を中心とした投資資金を裏付けとし 、フ ン によ る不動産への投資運用を行 きました 、 リス ャ ン ープの出資 入 以降 、中国、台湾、香港及びシンガ ー の 大中華圏 や米国等の企業 ープ、 富裕 の投資資金を幅広く け入 、不動産、再生 能 ネ ー施設等の分野 フ ン による投資運用を行 います - 53 - ロ ス ンサーサ ー 本投資法人 、外部成長及び内部成長を実現するために、本投資法人及び本資産運用 会社とス ンサー各社との間 締結さ た各ス ンサーサ ー 契約を 大限活用しま す 各ス ンサーサ ー 契約に定め いるサ ー の概要 、以 のとお す Ｆ. 双日によるサ 優先的物件 情報の提供 及び優先的 売買交 権 の付 取引先売却 情報の提供 物件取得業 務の支援業 務の提供等 リッ フ ン 組 成等による 取得機会の 提供 印M業務等の 提供 ー 双日 、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合 する不動産、不動産 信 益権、不動産対応証券又 不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等 開発段 の不動産を含みます 以 、本Ｆ.及び継.におい 適格不動産等 といいます あ 、 つ、双日、双日新都市開発株式会社及び双日総合管理株式会社 以 、本Ｆ. におい ス ンサー 双日 ープ と総称します 保有し いるもの 双日 につい 、双日のア ッ ネ メン 部 管轄するものに限 ます を売却しよ うとする場合に 、所定の適用除外事 に該当する場合を除き、本投資法人及び本資産 運用会社に対し、第 者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優 先的に売買交 をする権利 以 、本 ロ におい 優先的売買交 権 といいま す を自 付 し、又 当該適格不動産等の所有者をし 付 させます ＜優先的売買交 権の概要＞ 優先的売買交 権 付 さ た場合、所定の期間内に、本投資法人及び本資産運用会 社 、取得の意向の有無を優先的売買交 権を付 した者 以 、本 ロ におい 優先交 権付 者 といいます に回答します 優先交 権付 者 、所定の期間 内に取得の意向 ある旨を回答さ 、売却の条件につい 合意に遉した場合、本投資法 人に対し、当該適格不動産等を売却します 所定の期間内に優先交 権付 者に対し取得の意向 ある旨を回答し た場合、 又 優先交 権付 者に対し取得の意向 ある旨を回答したものの所定の期間内に売却 の条件につい 合意に遉し た場合、優先的売買交 権 消滅します お、行政機関の要請に基 い 適格不動産等を売却する場合等所定の場合に 、優 先的売買交 権 付 さ ませ 双日 、ス ンサー 双日 ープ以外の取引先 ある個人又 法人 保有し い る適格不動産等の売却を検討し いることを、双日のア ッ ネ メン 部 知 た 場合に 、当該取引先の意向等 情報を提供すること き い場合を除き、遅くとも 第 者に情報を提供すると同 に当該適格不動産等に関する情報を提供します 双日 、本投資法人 双日以外のもの 適格不動産等を取得しようとする場合にお い 本資産運用会社 要請さ たとき 、本投資法人の資産取得業務等を効率的に行 うことを目的とし 、双日の対応 能 範 、当該適格不動産等に関する情報収集及 び提供その他の支援業務を行い、本資産運用会社による当該適格不動産等の取得業務等 を支援します 本投資法人及び本資産運用会社 、将来における本投資法人による適格不動産等の取 得を目的とし 、取得予定 期及び取得予定価格等を提示した上 、第 者 保有し いる適格不動産等を双日の意向を け 設立さ た特 目的会社等の双日 指定する第 者 以 、本Ｆ.におい リッ フ ン といいます によ 取得し、一 的 に保有すること 以 、本 ロ におい リッ といいます を双日に依頼す ること きます この場合、双日 、 る依頼を誠実に検討し、所定の期間内に、 諾の 否を回答します 双日 リッ の依頼を 諾した場合、双日並びに本投資法人及び本資産運用会社 、 リッ による取得、保有及び本投資法人への売却等に関する詳細を合意し 定め ます お、双日 リッ の依頼を 諾した場合 あ も、合意 い限 、双日 リッ を実施する義務を負いませ リッ 行わ た場合、双日 、本投資法人及び本資産運用会社 提示した取得予 定 期 合意によ 延長すること きます ま に本投資法人及び本資産運用会社 取得を申し出た場合、売却に関する詳細につい 合意の上、 リッ フ ン をし 当該適格不動産等を本投資法人に売却させます 本投資法人及び本資産運用会社 依頼さ 、こ を した場合、ス ンサー 双 日 ープの他の法人をし 、印M業務、リーシン サ ー その他の必要 支援を行 います - 54 - Ｆ. 双日によるサ 商標の使用 許諾 その他の支 援 報酬 契約期間 継. クッシュ 優先的物件 情報の提供 及び優先的 売買交 権 の付 物件取得業 務の支援業 務の提供等 リッ フ ン 組 成等による 取得機会の 提供 その他の支 援 報酬 契約期間 ー 本投資法人及び本資産運用会社に対し、 達OR分（A即却 商標につい 、無償 使用する ことを非独占的に許諾します 本投資法人及び本資産運用会社 依頼さ た場合、本資産運用会社に対し、自 又 ス ンサー 双日 ープの他の法人をし 、 適格不動産等の取得、運用、 リ ューア 又 再開発に関する 言・補 、 人材確保への協力、及び 役 職員に対する研修の提供その他の必要 支援を行うよう 力します 本投資法人及び本資産運用会社 、印M業務等の提供を行う場合を除き、上記記載の業 務に対し、ス ンサーに報酬を支払いませ 有効期間 、契約締結日 5 間とします 契約期間満了の1 月前ま に申出 た場合に 、更に5 間更新します た し、双日 本資産運用会社の株主 く た場合に 、当該株主 く た 日をも 、ス ンサーサ ー 契約 双日 自動的に終了します ンによるサ ー クッシュ ン 、適格不動産等 あ 、 つ、クッシュ ン、その子会社及び関連会 社 た し、本資産運用会社を除きます ア ッ ネ メン 業務を し い る特 目的会社 以 クッシュ ン即印（ といいます 保有するものをクッシュ ン即印（ 売却しようとする場合に 、所定の適用除外事 に該当する場合を除き、本 投資法人及び本資産運用会社に対し、第 者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を 優先的に提供し、また、本投資法人及び本資産運用会社 当該適格不動産等の購入を検 討する場合に 、当該適格不動産等を保有するクッシュ ン即印（ 優先的売買交 権 の付 につい 同意を取得 きるよう 力します お、優先的売買交 権の内容につい 、ス ンサーサ ー 契約 双日 と実質 的に同内容 あ 、その概要につい 、上記 Ｆ. 双日によるサ ー を 参照く さい 記の事項につい 、ス ンサーサ ー 契約 双日 と実質的に同内容のサ ー を けることを合意し います お、ス ンサーサ ー 契約 双日 の概要につい 、上記 Ｆ. 双日によるサ ー を 参照く さい 本投資法人及び本資産運用会社 依頼さ た場合、自 又 クッシュ ンの親会社 ある（つ除し駅Ｆ寿 宣 ＜Ｆ推ＪさＮＪ駄Ｉ ．寿続.及びその ープ会社の他の法人をし 、 本投 資法人による不動産等の取得又 売却に関する仲介業務の提供、 プロ ク ・ ネ メン 業務の提供、 人材確保への協力、並びに 適格不動産等又 売 買若しく 賃貸借取引市場の動向等の情報の調査及び提供その他の必要 支援を行うよ う 力します 本投資法人及び本資産運用会社 、上記 その他の支援 に記載の業務を行う場合を 除き、クッシュ ンに報酬を支払いませ た し、業務の実施にあた 通常予想さ る範 を超える業務 生 た場合に 、報 酬の支払いについ 、本投資法人及び本資産運用会社並びにクッシュ ンとの間 協議 の上、定めます 有効期間 、契約締結日 5 間とします 契約期間満了の1 月前ま に申出 た場合に 、更に5 間更新します た し、クッシュ ン 本資産運用会社の株主 く た場合又 クッシュ ン、 双日及びア リ ー 締結さ いる株主間契約書 解約さ た場合に 、当該株主 く た日又 解約さ た日をも 、ス ンサーサ ー 契約 クッシュ ン 自動的に終了します - 55 - 続. ア リ 優先的物件 情報の提供 及び優先的 売買交 権 の付 物件取得業 務の支援業 務の提供等 リッ フ ン 組 成等による 取得機会の 提供 印M業務等の 提供 その他の支 援 報酬 契約期間 ーによるサ ー 本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合 する不動産、不動産信 益 権又 不動産対応証券等 開発段 の不動産を含みます 以 、本続.におい 適 格不動産等 といいます あ 、 つ、ア リ ー及びその子会社 出資し又 ア リ ー ア ッ ネ メン 業務を し いる特 目的会社 保有し いる ものに関し、 記の事項につい 、ス ンサーサ ー 契約 双日 と実質的に同内容 のサ ー を けることを合意し います お、ス ンサーサ ー 契約 双日 の 概要につい 、上記 Ｆ. 双日によるサ ー を 参照く さい 記の事項につい 、ス ンサーサ ー 契約 双日 と実質的に同内容のサ ー を けることを合意し います お、ス ンサーサ ー 契約 双日 の概要につい 、上記 Ｆ. 双日によるサ ー を 参照く さい 本投資法人及び本資産運用会社 依頼さ た場合、自 又 その子会社の他の法人 をし 、 本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合 するものの取 得、運用、リ ューア 又 再開発に関する 言・補 、 人材確保への協力、並 びに 役職員に対する研修の提供その他の必要 支援を行うよう 力します 本投資法人及び本資産運用会社 、印M業務等の提供を行う場合を除き、上記記載の業 務に対し、ア リ ーに報酬を支払いませ 有効期間 、契約締結日 5 間とします 契約期間満了の1 月前ま に申出 た場合に 、更に5 間更新します た し、ア リ ー 本資産運用会社の株主 く た場合又 ア リ ー、 双日及びクッシュ ンの間 締結さ いる株主間契約書 解約さ た場合に 、当該 株主 く た日又 解約さ た日をも 、ス ンサーサ ー 契約 ア リ ー 自動的に終了します 投資主利益に配慮した運営体制の確保 イ 投資主との利害一 手法 Ｆ. 1口当た 分配金に連動した運用報酬体系 本投資法人 、規約及び資産運用委 契約に基 い 本資産運用会社に支払う報酬の うち、運用報酬の一部につい 、1口当た 分配金に連動した運用報酬体系を採用し います る運用報酬体系の採用 、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値 を 大化することへのイン ン につ ると、本投資法人 考え います お、 成26 7月1日 の期間におい 本資産運用会社に支払わ る報酬 、上記 の1口当た 分配金に連動した運用報酬のほ 、各計算期間の貸借対照表上の総資産額 に基 く運用報酬並びに運用資産に係る取得報酬及び処分報酬 あ ます 本資産運用 会社への支払報酬の詳細につきまし 、後記 4 手数料等及び税金 。3 管理報酬 等 本資産運用会社への資産運用報酬 規約第38条及び 紙3 資産運用会社に対す る資産運用報酬の支払に関する基準 を 参照く さい 継. ス ンサーによる イ ー 出資 成26 6月 日現在、メインス ンサー ある双日 、発行済投資口の総口数の 10.0％にあたる15,181口を保有し います また、サ ス ンサー あるア リ ー 及びクッシュ ン そ 400口及び20口を保有し います 本募集におい も、引 人 、本投資法人 指定する販売先とし 、双日に対し、一 般募集における本投資口のうち、319口を販売する予定 す ス ンサー各社 、ス ンサーサ ー 契約におい 、特段の事情 い限 、当面 の間、その保有を 続する意向 あることを本投資法人に対し 表明し います - 56 - ロ ガバ ンス体制 第 者による監視機能を確保した意思決定プロ ス ＜利害関係者との間 の運用資産に関する取引に係る意思決定フロー＞ 担当部署によ 起案 上申 問題あ コンプラ ンス オフ サ によ 審査 上申 否決 コンプラ ンス委員会によ 審議 決議 決議に社外委員への実質的拒否権付 可決 否決 投資委員会によ 審議 決議 決議に社外委員への実質的拒否権付 差戻し コンプラ ンス オフ サ によ 差戻し 可決 否決 取締役会によ 審議 決議 可決 不承認 本投資法人役員会の承認及び本投資法人の同意 注1 利害関係者取引につき本投資法人役員会におけ 事前承認制を採用 承認及び同意 手続未了 取締役会によ 決裁 注2 注1 以 に記載の取引につい 、本投資法人役員会の 認 必要 す 、本投資法人の同意 不要 す ・投信法第201条の2第1項に定める取引以外の取引 ・投信法施行規則第245条の2に定める取引 注2 取締役会 、各手続 適 に完了し いることを確認の上決裁を行います Ｆ. コンプ イアンス委員会及び投資委員会の決議要件とし の外部専門家の社外委員の 出席及び同意 各委員会の決議における社外委員への実質的拒否権の付 本投資法人 、利害関係者との間 運用資産に関する取引を行うにあた 、第 者 ある社外委員を含 コンプ イアンス委員会委員の全員一 を要件とするコンプ イアンス委員会の決議及び第 者 ある社外委員の賛成を要件とする投資委員会の決議 を必要とする、第 者による監視機能を確保した意思決定フローを採用し います 継. 本投資法人の役員会の事前 認 本投資法人 、本資産運用会社の利害関係者との間 取引を行うにあた 、上記 の意思決定フローに加え、第 者 構成員の過半を占める本投資法人役員会による事前 認を要件とすることによ 、利益相 による弊害の防 を います 利害関係者 取引 物件取得、売買媒介等 に関する詳細 、後記 7 管理及び運営の概要 。2 利害関係人との取引制限 利害関係者取引規程 を 参照く さい ュー・ リ ンス 本資産運用会社 、運用資産を取得するに際し 、運用ガイ インに基 き、 ュー・ リ ンスを行います ュー・ リ ンスに際し 、本投資法人の費用負担に おい 弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、 ン アリン 会社、 ーケッ リサーチ会 社等専門家に調査を依頼し、様々 視点 精緻 調査を行うものとします - 57 - ュー・ リ ンスにおける調査項目 、原則とし 以 の表に記載する事項としま す た し、個々の記載事項 投資対象不動産及びその他運用資産の裏付けと る不動産の用 途・個 特性によ その重要性 異 ること あ 、以 の表に記載する全 の項目につ い 調査を行うと 限 ませ また、記載事項以外の調査を行うこともあ ます 以 の表に記載する項目 、運用資産の取得の 断にあた の調査項目 あ 、本投資 法人 取得する運用資産 、その特性又 取得の状況等によ 、結果的に以 の項目の一 部につい 基準を満たさ いこともあ ます たとえ 、耐震性につい 、新耐震基準に 基 く建築物に相当する耐震性を有し、個 の印M１値 15％ 満 あ 、 つ、当該投資対 象資産の取得後における ー フ リオ全体の印M１値 15％ 満を維持 きる不動産を投資 対象とします 、地震保険を付保し も、 お投資経済性 維持 きる物件及び取得後に耐 震補強工事 実施 能 あ 、当該工事によ 上記の基準を満たすこと 能と 断さ る 不動産につい も投資対象とする場合 あ ます ＜ ュー・ リ 調査・評価内容 経済的調査 ンス項目＞ 評価・分析事項の概要 ン 調査 ーケッ 調査 収益性評価 物理的調査 Ｆ. 継. 続. Ｉ. Ｊ. Ｆ. 継. 続. Ｉ. Ｆ. 継. 続. Ｉ. 立地評価 Ｊ. Ｆ. 継. 建物評価 続. Ｉ. Ｊ. Ｆ. 継. 続. Ｉ. 安全性評価 Ｆ. 継. 続. Ｉ. Ｊ. 土壌汚染・ 環境・地質 調査 Ｆ. 継. ン の信用情報 ン の賃料支払状況等 ン の業種、 ン 数、賃借目的、契約内容等 過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し 各建物における各 ン の占有割合、分 割合等 市場賃料、稼働率 競合物件・ ン 需要動向等 周辺の開発計 の動向 商圏分析：商圏人口、世 数、商業指標等 商業施設特 有 ン 誘 ・物件の処分性等の競 力調査 賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の 能性 費用水準、費用関連の契約体系及び更新の 能性 適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想さ る費 用負担の 能性 修 計 との比較における修 積立状況 街路の状況、鉄遈等主要交通機関 の利便性 利便施設、経済施設、官公署、娯楽施設等の配置、近接 性 周辺土地の利用状況及び将来の動向 日照、眺望、 観、 音等環境状況 地域の知名度、評 等の状況 意匠、主要構造、築 数、設計・施工業者等 内外装の部材の状況 貸室の状況、フリーアク ス床、分割対応、天 高等 電気設備、空調方式、防犯設備、給排水設備、昇降機設 備、駐車場等その他共用設備の状況等 新耐震基準又 そ と同水準以上の性能の確保 地震リスク分析を実施し、印M１ 15％以上の物件につい 詳細 耐震診断実施 関係法規 消防法 昭和23 法 第186号 その後の改正 を含みます 以 消防法 といいます 、都市 計 法その他建築法規 の遵 状況等 建物状況報告書における将来 10 15 程度 の修 費見込み 建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社 への アリン アス ス ・フロン・印（B等の有害物質の使用・管理状況 土地利用履歴、土壌等の環境調査 - 58 - 調査・評価内容 評価・分析事項の概要 法的調査 前所有者等の権利の確実性を検討します 特に共有・区分所 有・借地物件等、本投資法人 所有権を有し い 又 単独 所有権を有し い等権利関係 複雑 物件につい 、以 の点を含めその権利関係につい 慎重に検討します ・借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先 する他の権利の有無 ・敷地権 記の有無、建物と敷地権の分 処分の制限及 びその 記の有無、持分割合の状況 ・敷金保全措置、長期修 計 に基 く積立金の方針・ 措置 ・共有物不分割特約及びその 記の有無、共有物分割請 求及び共有持分売却等に関する適 措置の有無並び に共有者間における債権債務関係 ・区分所有の区分性 ・本投資法人による取得前に設定さ た担保の設定状況 や契約の内容とその の有無 ・借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結さ た 規約・特約等の内容 特に優先譲渡条項の有無とその 内容 ・借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人 の 等の属性 ・信 益権につい 信 契約の内容 法令上の制限の有無とその状況 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 権利関係 法令上の制限 境界調査 フ ワード・コ ットメント等に関する基本方針 本投資法人 、フ ワー ・コ ッ メン 等 先日付 の売買契約 あ 、契約締結 1 月以上経過した後に決済 物件引渡し を行うこととし いる契約その他こ に類 する契約をいいます 以 同 す の実行に際し 、過大 フ ワー ・コ ッ メ ン 等 本投資法人の財務に える影響の大きさを 案し、あ め慎重に検討し対応し ます フ ワー ・コ ッ メン 等を行う際に 、遊約金の上限、物件取得額の上限、契約締 結 物件引渡しま の期間の上限及び決済資金の調遉方法等につい の ー を定めた フ ワー ・コ ッ メン 等に係る規則を遵 するものとします また、フ ワー ・コ ッ メン 等を行 た場合に 、速や にその事実及び設定理 、解除条件並びに履行 き い場合の本投資法人の財務に える影響等の概要を開示するものとします 注 注 本書の日付現在本投資法人 締結し いる取得予定資産に係る信 益権売買契約のうち、小源橋 シフ に係る 信 益権売買契約 、フ ワー ・コ ッ メン 等に該当し お 、本投資法人 、フ ワー ・コ ッ メン 等 に係る規則に定める ー に従 、こ を締結し います 当該信 益権売買契約の概要及びそのリスクに関する本 投資法人の 断につい 、後記 。2週 投資対象 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概 要 を 参照く さい 管理運営方針 イ 基本方針 本投資法人 、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値及び競 力の維持・向 上及び ン 満足度を高めるために、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適 管理・ 修 の実施、管理コス の適正化、業務の効率化に めます ロ 印M会社及びBM会社の選定方針 印M会社及びBM会社の選定にあた 、不動産運営・管理の経 や能力、対象と る 運用資産における実績、運用計 に沿 た業務遂行の実現性、コス 水準、運用の 続 性等を総合的に 案し、本投資法人の総合的 収益向上に寄 する会社を選定します 本投資法人 、上記方針の実現のため、また、運営能力の観点 、主とし 双日総 合管理に対し 印M業務若しく BM業務又 その両方の業務を委 することとします 、 - 59 - 物件の用途、特性、規模等の事情を考慮の上、ア リ ー又 第 者に対し 印M業務 を委 することも検討します お、双日総合管理又 ア リ ーに業務委 を行う場合に 、利益相 取引防 の観点 、利害関係者取引規程に基 く所定の手続に従 行うものとします リーシン 方針 本投資法人 、中長期的に安定的 収益を確保することを目的とし 適 運営を るものとし、 ン の選定を、以 に記載の事項を総合斟郣し 行います また、賃 貸借契約締結に際し 、所定の審査基準に基 き、 ン の賃料負担能力等を確認 します 法人の ン 個人の ン ・業種、業歴、決算内容 財務の健全性 等 ・賃貸借の目的 使用目的、期間等 ・連 保証人の有無とその属性 ・保証会社による保証の適否 ・勤務先とその内容、勤続 数等 ・ 収 収に占める賃料総額の割合等 ・賃貸借の目的 使用目的、期間、入居人数等 ・連 保証人の有無とその属性 本人との続柄等 ・保証会社による保証の適否 ・ 齢、性 、家族構成等 修 計 及び資本的支出に関する方針 中長期的 運用資産の収益の維持及び向上を ることを目的とし 、運用資産の状況 及び特性、 ン ーズ等を考慮した個 物件毎の修 計 を印M会社と協議の上策定 し、必要 修 ・資本的支出を行うものとします 修 及び設備投資 、原則とし 個 物件の減価償却費の範 内 行うものとします 、 ー フ リオ全体の減価償却費も 案し 断するものとします た し、 ン の満足度向上に向けた政策上の観点 必要 ものについ 期に実施するもの とします 修 積立金 、中長期的 ー フ リオ運営を踏まえ、減価償却費及び修 計 を考慮した上 、必要 額を積み立 ます ホ 付保方針 付保方針につい 、運用ガイ インにおい 以 のとお 定め います Ｆ. 運用資産に 、火災等の災害や事故等による建物の損害又 対人対物を保険事 と する第 者 の損害賠償請求による損害等に対応するため、各不動産の特性に応 適 と 断さ る内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険を付保するもの とします 継. 地震保険の付保に関し 、 ー フ リオ印M１を基準に、災害による影響と損害 保険料とを比較考慮の上、付保の 断を行います た し、1物件の印M１ 15％以上の 物件 ある場合に 、原則とし その物件につい 個 に地震保険を付保するものと します 上記Ｆ.及び継.の引 保険会社の選定に際し 、原則とし 双日インシュア ンス株 式会社 注 を保険代理店とし、その条件等を検討します 注 双日の全額出資子会社 あ 、損害保険代理業を営 います 売却方針 売却方針につい 、運用ガイ インにおい 以 のとお 定め います Ｆ. 取得する運用資産 、中長期的 保有を基本方針とします 継. 個々の運用資産の売却 、中長期的 不動産市況、将来における収益予想、資産価 値の増減及びその予測、立地 リアの将来性・安定性、不動産の劣化又 陳腐化に対 する資本的支出額等の見込み、 ー フ リオの構成並びに資金調遉環境等を考慮の 上総合的に 断します - 60 - 続. 本投資法人 適用する会計基準に照 し 減損の 候あ と 定さ た物件につ い 、 減損管理物件 とし 売却の検討を開始します た し、 減損管理物件 あ も資産運用に関する総合的 見地によ 売却し いと 断することもあ ま す 財務方針 イ 基本方針 中長期的に安定的 財務基盤を構築するため、分散さ 、バ ンスのと た資金調遉 を行います ロ クイ ・フ イ ンス 投資口の希薄化 新規投資口の追加発行による割合持分の 資口の追加発行を適 に実施するものとします に配慮した上 、投 ッ ・フ イ ンス－借入 及び投資法人債の発行－ Ｆ. 本投資法人 、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的とし 、資産の取得、修 、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又 債務の返済 敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます 等を 使途とし 、資金の借入 又 投資法人債 短期投資法人債を含みます 以 本 におい 同 す の発行を行うこと きます た し、借入金及び投資法人債発 行の限度額 、そ 1 円とし、 つ、その合計額 1 円を超え いものとします 規約第33条第1項、第2項、第4項 継. 上記Ｆ.に基 き借入 を行う場合に 、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する 適格機関投資家 た し、租税特 措置法第67条の15に定める機関投資家に該当する者 に限 ます の借入 に限るものとします 規約第33条第1項 続. 本資産運用会社 、前記Ｆ.に基 き借入 を行う場合、資本市場及び金利の動向、本 投資法人の資本構成又 既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・ 社会情勢の変化を予測の上、借入期間及び固定・変動の金利形態とい た観点 効率 的 資金調遉手段を選定します Ｉ. 本投資法人 、運用資産の新規購入、 ン 預 金の返還又 運転資金等への機動 的 対応を目的とし 、特定融資枠設定契約、コ ッ メン イン契約等の、事前の 融資枠設定又 随 の借入 の予約契約を締結すること あ ます Ｊ. 上記Ｆ.に基 き借入 を行う場合又 投資法人債を発行する場合、本投資法人 、運 用資産を担保とし 提供すること きるものとします 規約第33条第3項 さ. 本投資法人の資産総額 注 のうち、借入金及び投資法人債発行残高 占める割合 以 １却別 といいます の上限につい 、60％を目途とします 、資産の取得 及び評価額の変動等に伴い、一 的に上記数値を超えること あ ます 注 資産総額 と 、当該 点における本投資法人の保有する資産の総額をいい、直前の計算期間の期 その後の計算期間中に生 た資産の取得及び譲渡金額を加減したものをいいます 以 同 す 総資産額に、 リバ 取引 借入 及びその他の本投資法人に係る負債 生 る金利変動リスクの ッ を主た る目的とし 、経済状況及び金利の動向を考慮し、 リバ 取引に係る権利への投 資を行うこと あ ます ホ キャッシュ・ ネ メン ン 預 た敷金・保証金を資金とし 活用すること あ ます また、 諸々の資金 ーズ 修 及び資本的支出、分配金の支払、敷金等の返還、又 不動産関 連資産の新規購入等 に対応するため、融資枠等の設定状況も 案した上 、妥当と考 え る金額を現預金とし 保有するものとします - 61 - 格付の状況 本書の日付現在、本投資法人 以 の長期発行体格付を取得し います る格付 、本投資法人の投資口に付さ た格付 あ ませ お、本投資口につい 、本 投資法人の依頼によ 、信用格付業者 提供さ 若しく 閲覧に供さ た信用格付、 又 信用格付業者 提供さ 若しく 閲覧に供さ る予定の信用格付 あ ませ 信用格付業者 格付の内容 本書の日付現在 株式会社日本格付研究所 長期発行体格付：A- 格付の見通し：安定的 開示方針 本投資法人 、多様 地域及び用途に投資を行う投資方針を採用し います る投資 方針の 行わ る本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の 進のため、以 のとお 、 適 つ迅速 開示を行うことを目標とし います イ 本投資法人 、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信 協 会 以 投信協会 といいます 等 そ 要請する内容及び様式に沿 開示 を行います ロ 投資家に対し 正確 とに めます 偏 の い情報を きる限 迅速に伝遉 きる環境を整えるこ 投資家に対し きる限 の情報開示に めるとともに、投資家にわ の提供に めます - 62 - やすい情報 ２ 投資対象 投資対象とする資産の種類 本投資法人の投資対象 、以 に掲 るものとします 本投資法人の主たる投資対象 、 オフ ス、住宅及び商業施設の用に供さ る不動産等又 主とし 当該不動産等に投資する ことを目的とした不動産対応証券とします 規約第31条 紙1 イ 不動産等 Ｆ. 不動産 継. 不動産の賃借権 続. 地上権 Ｉ. 上記Ｆ. 続.ま に掲 る資産を信 する信 の 益権 不動産に付随する金銭と 合わせ 信 する包括信 を含みます Ｊ. 信 財産を主とし 上記Ｆ. 続.ま に掲 る資産に対する投資とし 運用するこ とを目的とする金銭の信 の 益権 ロ 不動産対応証券 資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする以 に掲 るものをいいます Ｆ. 当事者の一方 相手方の行う不動産等を主たる対象とした運用のために出資を行い、 相手方 その出資さ た財産を主とし 不動産等に対する投資とし 運用し、当該運 用 生 る利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分 以 匿名組合 出資持分 といいます 継. 信 財産を主とし 匿名組合出資持分に対する投資とし 運用することを目的とす る金銭の信 の 益権 続. 裏付けと る資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする優先 出資証券 資産の流動化に関する法 成10 法 第105号 その後の改正を含みま す 以 資産流動化法 といいます 第2条第9項に定めるものをいいます Ｉ. 益証券 投信法第2条第7項に規定するものをいい、当該投資信 の投資信 財産 主とし 不動産等 あるものに限 ます Ｊ. 投資証券 投信法第2条第15項に規定するものをいい、当該投資法人の投資信 財産 主とし 不動産等 あるものに限 ます さ. 特定目的信 の 益証券 資産流動化法に規定するものをいい、当該特定目的信 の信 財産 主とし 不動産等 あるものに限 ます 本投資法人 、上記 イ 及び ロ に掲 る不動産関連資産のほ 、以 に掲 る 特定資産に投資すること きます Ｆ. 預金 継. コー ローン 続. 合同会社の社員権 Ｉ. 上記 ロ Ｆ. さ.ま に掲 る資産を信 する信 の 益権 Ｊ. 上記 ロ Ｆ. さ.ま に掲 る資産に対する投資とし 運用することを目的とす る金銭の信 の 益権 さ. 有価証券 上記 イ Ｉ.及びＪ.、 ロ 並びに本 続. Ｊ.ま 及びＮ.を除き ます g. リバ 取引に係る権利 投資信 及び投資法人に関する法 施行令 成12 政令第480号 その後の改正を含みます 以 投信法施行令 といいます に定めるものをいいます し. 金銭債権 投信法施行令に定めるものをいいます Ｎ. 信 財産を上記Ｆ. し.ま に掲 るものに対する投資とし 運用することを目的 とする金銭の信 の 益権 本投資法人 、不動産等又 不動産対応証券への投資に付随し 取得する以 に掲 る権利に投資すること きます - 63 - Ｆ. 資産流動化法に規定する特定出資 実質的に上記 イ 又 ロ に掲 る資産に 投資することを目的とする場合に限 ます 継. 商標法 昭和34 法 第127号 その後の改正を含みます に規定する商標権又 専用使用権若しく 通常使用権 上記 イ 又 ロ に掲 る資産に対する投資に 付随するものに限 ます 続. 温泉法 昭和23 法 第125号 その後の改定を含みます 第2条第1項に定める温 泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備 上記 イ 又 ロ に掲 る 資産に対する投資に付随するものに限 ます Ｉ. 地役権 Ｊ. 著作権等 著作権法 昭和45 法 第48号 その後の改正を含みます に定める ものをいいます さ. 動産 民法 明治29 法 第89号 その後の改正を含みます 以 民法 と いいます に定めるものをいいます g. 地球温暖化対策の推進に関する法 成10 法 第117号 その後の改正を含みま す に基 く算定割当量その他、こ に類似するもの、又 排出権 温室効果ガス に関する排出権を含みます し. 不動産等及び不動産対応証券への投資に付随し 取得する、又 る投資にあた 必要と るその他の権利 ② 投資対象及び種類別、地域別、用途別等による投資割合 イ 投資対象につい 、前記 。1 投資方針 ー フ リオ構築方針 を 参照 く さい ロ 種類 、地域 、用途 等による投資割合につい ー フ リオ構築方針 ロ 用途分散 及び 同 - 64 - 、前記 。1 投資方針 地域分散 を 参照く さい 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 本投資法人 、後記 。イ 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証 券の概要 ＜上場日取得済資産＞ に記載のとお 、本投資口の新規上場日 成26 4月 24日 ま に、不動産信 益権20件を取得済み す 以 、総称し 上場日取得済資産 といいます また、本投資法人 、借入金によ 、上場後取得済資産とし 成26 12月19日に ン 代官山 を、 成27 1月8日に ／即プロ を、そ 取得し います 加 え 、一般募集の対象とする新投資口の発行によ 調遉した資金及び借入金によ 、後記 。イ 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 ＜新規取得 資産＞ 取得予定資産 に記載の不動産信 益権を取得することを予定し います 上場 後取得済資産と取得予定資産を併せた新規取得資産の取得 予定 価格の合計 85,688 万 円 消費税等相当額及び取得に要した諸費用 含みませ す 本投資法人 、各取得 予定資産につい 、各売主との間 、 成27 1月19日付 信 益権譲渡契約書 以 本件売買契約書 といいます を締結し います また、本投資法人 、上場後に、後記 。イ 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場 後取得投資有価証券の概要 ＜上場後取得投資有価証券＞ に記載する投資有価証券 以 上場後取得投資有価証券 といいます を取得しました お、本投資法人 、小源橋 シフ に係る本件売買契約書を締結するに当た 、 契約締結 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしたため、小源橋 シ フ に係る本件売買契約書 フ ワー ・コ ッ メン 等に該当します 小源橋 シフ に係る本件売買契約書 以 、本 におい 本件売買契約 とい います におい 、相手方当事者 本件売買契約の定めに重大 点 遊 したとき 、 催告の上本件売買契約の解除 きるものとさ お 、本件売買契約 解除さ た場合に 、解除権を行使さ た当事者 、相手方に対し 、解除に起因し 又 関連し 被 た損 害等を相当因果関係の範 内 補償又 賠償する旨 定め います し し 、本 件売買契約におい 、理 の如何を問わ 、本投資法人の新投資口の発行又 金融機関 の借入 による売買代金の資金調遉 成27 2月15日ま に完了し い場合に 、本投 資法人 、書面に 通知することによ 、本件売買契約を解除 き、 る場合に、本投資 法人 本件売買契約の解除につい 、何 の責任を負わ い旨 定め います した 、本募集又 本募集と同 に実行することを予定し いる借入 予定通 完 了せ 、本投資法人 売買代金の資金調遉を完了 き い結果、売買代金の支払 き い 場合 あ も、本投資法人 本件売買契約を遊約金の負担 く解除 きるため、本投資法 人の財務及び分配金等に直接的に重大 悪影響を える 能性 いと、本投資法人 考え います - 65 - イ 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 、以 す ＜上場日取得済資産＞ 物件 番号 注1 地域 A-1 都心 6区 オフ ス 達OR分（A即却西新宿 A-2 都心 6区 オフ ス A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-8 A-9 A-10 A-11 A-12 A-13 B-1 B-2 B-3 B-4 B-5 B-6 B-7 合計 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 大 都市圏 大 都市圏 都心 6区 政令指 定都市 等 大 都市圏 大 都市圏 大 都市圏 大 都市圏 政令指 定都市 等 － 信 不動産 物件名称 用途 オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス オフ ス 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 － 信 期間 満了日 み ほ信 銀行 株式会社 成33 3月31日 2,260 2,268 双日株式会社 成23 3月29日 成33 3月31日 2,130 2,153 双日株式会社 成23 3月29日 1,430 1,438 双日株式会社 6,500 6,515 双日株式会社 4,800 4,869 双日株式会社 1,800 1,809 双日株式会社 成33 3月31日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成33 3月31日 住 信 銀行 株式会社 成36 4月30日 イ ズN11 住 信 株式会社 住 信 イア リア栄 株式会社 ック ー ュ 住 信 安 株式会社 住 信 シー ・ 筒 株式会社 銀行 イア リア名駅 シ 薬院 20物件 成26 6月 帳簿価額 万円 者 信 仮称 達OR分（A即却日 本橋分A即却 み ほ信 銀行 日本橋プ 株式会社 注3 み ほ信 銀行 達OR分（A即却四谷 株式会社 達OR分（A即却 住 信 銀行 新宿A別分N判分 株式会社 達OR分（A即却市ヶ谷 菱ＵＦＪ信 注4 銀行株式会社 菱ＵＦＪ信 達OR分（A即却 田 銀行株式会社 菱ＵＦＪ信 達OR分（A即却新宿即O判却－ 銀行株式会社 新生信 銀行 達OR分（A即却桜橋 株式会社 リーンオーク 住 信 銀行 茅場町 株式会社 リーンオーク 住 信 銀行 九段 株式会社 リーンオーク 菱ＵＦＪ信 高輪台 銀行株式会社 リーンオーク 住 信 銀行 御徒町 株式会社 東池袋 菱ＵＦＪ信 ンター 銀行株式会社 み ほ信 銀行 タワーコー 北品川 株式会社 ス 取得価格 万円 注2 のとお 銀行 銀行 銀行 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 成36 4月30日 住 信 銀行 株式会社 成36 4月30日 － － - 66 - 期 （ぞ三Ｉぞ継Ｆ 特定目的会社 （ぞ三Ｉぞ継Ｆ 特定目的会社 合同会社イー イン ス メン 合同会社イー イン ス メン 合同会社高輪台 プロ 合同会社イー イン ス メン 合同会社イース イン ス メン 特定目的会社 北品川キャ タ ホ ー 特定目的会社 成26 4月24日 ホ ー 特定目的会社 ホ ー 1,179 特定目的会社 ホ ー 833 特定目的会社 ホ ー 751 特定目的会社 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 ホ ー 特定目的会社 成26 4月24日 14,497 5,760 5,976 2,860 2,973 2,780 2,891 2,260 2,346 3,330 3,459 2,520 2,621 11,880 11,616 1,570 1,666 1,280 1,355 785 695 取得 月日 成23 3月29日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成26 4月24日 成23 3月29日 13,990 1,110 取得先 640 679 70,380 71,904 － － ＜新規取得資産＞ 物件 番号 注1 地域 信 不動産 物件名称 注5 用途 信 者 信 期間 満了日 予定 注6 取得 予定 価格 万円 注2 取得 予定 月日 注7 取得先 上場後取得済資産 A-14 A-15 小計 都心 オフ ス ン 6区 大 オフ ス ／即プロ 都市圏 － － 代官山 2物件 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 み ほ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 成37 1月31日 － － 成26 12月19日 成27 1月8日 3,510 非開示 注8 5,325 8,835 多摩中央産業 株式会社 － － 取得予定資産 A-16 A-17 都心 6区 都心 6区 オフ ス 広尾リープ ックス・ ズ オフ ス 芝公園 目 A-18 都心 6区 仮称 達OR分（A即却 オフ ス 飯田橋 ンチ飯田橋 A-19 都心 6区 オフ ス 九段北325 A-20 都心 6区 オフ ス A-21 A-22 A-23 A-24 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 A-25 都心 6区 A-26 都心 6区 A-27 都心 6区 A-28 A-29 A-30 A-31 A-32 A-33 A-34 A-35 A-36 A-37 A-38 A-39 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 都心 6区 仮称 達OR分（A即却 内神田 ンチ内神田 133 イ ー ア岩本町 オフ ス 目 イ ー ア岩本町 オフ ス 一 目 イ ー ア岩本町ANN分X オフ ス 久 町 リープ ックス・ ズ 仮称 達OR分（A即却 オフ ス 人形町 ンチ人形町 オフ ス み ほ信 銀行 株式会社 み ほ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 成37 1月31日 合同会社 コ ス キャ タ 1 合同会社 コ ス 7,396 キャ タ 2 住 信 銀行 株式会社 成37 1月31日 5,230 合同会社やよい イン ス メン 成27 2月12日 住 信 銀行 株式会社 成37 1月31日 1,850 合同会社やよい イン ス メン 成27 2月12日 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 1,240 合同会社やよい イン ス メン 成27 2月12日 み ほ信 株式会社 み ほ信 株式会社 み ほ信 株式会社 み ほ信 株式会社 成37 1月31日 成37 1月31日 成37 1月31日 成37 1月31日 銀行 銀行 銀行 銀行 2,827 合同会社 キャ タ 合同会社 2,640 キャ タ 合同会社 2,100 キャ タ 合同会社 2,837 キャ タ 2,810 コ 4 コ 4 コ 4 コ 1 ス ス ス ス 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 住 信 銀行 株式会社 成37 1月31日 2,070 合同会社やよい イン ス メン 成27 2月12日 オフ ス K）X人形町 み ほ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 1,650 合同会社 コ ス キャ タ 1 成27 2月12日 仮称 達OR分（A即却 オフ ス 新常盤橋 ンチ新常盤橋 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 2,030 合同会社やよい イン ス メン 成27 2月12日 み ほ信 銀行 株式会社 み ほ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 成37 1月31日 住 信 銀行 株式会社 成37 1月31日 住 信 銀行 株式会社 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 成37 1月31日 住 信 銀行 株式会社 成37 1月31日 住 信 銀行 株式会社 住 信 銀行 株式会社 住 信 銀行 株式会社 住 信 銀行 株式会社 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 み ほ信 銀行 株式会社 成37 1月31日 成37 1月31日 成37 1月31日 成37 1月31日 成37 1月31日 成37 1月31日 オフ ス 西新宿 晃 飯田橋 リープ ックス・ ズ 仮称 達OR分（A即却 オフ ス 品川 ンチ品川 オフ ス オフ ス 西 田8 目 オフ ス 藤和東 田 仮称 達OR分（A即却 高田馬場 大 オフ ス ンチ高田 都市圏 3 目 大 オフ ス 目白N却 都市圏 大 オフ ス 東信東池袋 都市圏 大 オフ ス ウッ 都市圏 大 オフ ス 橋本町 都市圏 大 オフ ス AN却分X24 都市圏 大 イ ー ア清洲橋通 オフ ス 都市圏 - 67 - 合同会社 コ ス キャ タ 1 合同会社 コ ス 1,249 キャ タ 1 2,207 2,300 合同会社やよい イン ス メン 合同会社やよい イン ス メン 合同会社 コ ス 2,033 キャ タ 1 2,210 5,550 3,094 979 2,475 3,146 1,691 1,550 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 合同会社やよい イン ス メン 成27 2月12日 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 コ 1 コ 1 コ 1 コ 1 コ 1 コ 4 ス ス ス ス ス ス 物件 番号 注1 A-40 A-41 A-42 A-43 B-8 （-1 （-2 地域 大 都市圏 大 都市圏 大 都市圏 大 都市圏 都心 6区 都心 6区 大 都市圏 小計 － 合計 － 用途 信 不動産 物件名称 注5 オフ ス イース サイ オフ ス ．・即南森町 オフ ス サンワー オフ ス 丸の内 住宅 目 神田リープ ックス・ リズ 商業施設 小源橋 シフ 商業施設 注1 注2 注3 注4 注5 注6 注7 注8 注9 明池アク 信 期間 満了日 信 者 予定 注6 菱ＵＦＪ信 銀行 成37 株式会社 1月31日 菱ＵＦＪ信 銀行 成37 株式会社 1月31日 み ほ信 銀行 成37 株式会社 1月31日 み ほ信 銀行 成37 株式会社 1月31日 み ほ信 銀行 成37 株式会社 1月31日 菱ＵＦＪ信 銀行 成37 株式会社 1月31日 住 信 銀行 成37 株式会社 1月31日 取得 予定 価格 万円 注2 取得先 合同会社 コ ス キャ タ 1 合同会社 コ ス 2,258 キャ タ 1 取得 予定 月日 注7 2,063 合同会社 コ ス キャ タ 1 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 2月12日 成27 3月12日 成27 2月12日 1,372 1,200 非開示 注8 合同会社 コ ス キャ タ 1 合同会社 コ ス 1,813 キャ タ 1 1,626 3,350 非開示 注8 － 31物件 － － 76,853 － － － 33物件 － － 85,688 － － 物件番号 、本投資法人の上場日取得済資産、上場後取得済資産及び取得予定資産につい 、前記 。1 投資 方針 ー フ リオ構築方針 。ロ 用途分散 におい 定め る各用途の分類に応 、物件毎に番号を 付したもの あ 、A オフ スを、B 住宅を、（ 商業施設をそ 表します 以 同 す 取得価格 、各上場日取得済資産に関し、各資産の取得価額を記載し います 取得 予定 価格 、各 上場後取得済資産に関し 各資産の取得価額を、各取得予定資産に関し 本件売買契約書に記載さ た各取得 予定資産の売買代金額を、そ 記載し います お、取得価額に 、消費税及び地方消費税並びに取得に要 した諸費用 含ま 、また売買代金額に 、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又 要する諸費用 含ま 、 い も 万円 満を 捨 記載し います 本投資法人 、本物件の物件名称を変更することを決定し います 、本書の日付現在におい 、物件名称の変更 につき ン ン の 諾を得 い いため、括弧書きの物件名称の使用を 続し います 本表におい 、本物件の物件名称につい 変更予定の名称を 仮称 とし 記載し、括弧書き 本書の日付現在の物件名 称を併記し います 、以 におい 、変更予定の名称のみを記載し います お、変更予定の物件名称 、 本書の日付現在の計 に基 くもの あ 、今後予告 く変更さ 、又 物件名称の変更 行わ い 能性 あ ます 本物件の1 7 ま 、オフ ス用物件とし 達OR分（A即却市ヶ谷 という名称 、8 9 ま 、住宅用 物件とし 分たぞ寿ぞだつ市ヶ谷 という名称 そ 付さ います 、住宅部分も含め 達OR分（A即却市ヶ谷 とし 記載し います 以 同 す 本投資法人 、新規取得資産のうちA-18、A-20、A-25、A-27、A-30及びA-33につい 、取得後速や に物件名称 を変更することを予定し お 、本表におい 、当該物件の物件名称につい 変更予定の名称を 仮称 と し 記載し、括弧書き 本書の日付現在の物件名称を併記し います 、以 におい 、変更予定の名称のみを 記載し います 本投資法人 、物件名称の変更にあた 、その 期等につい ン ン に通知の上、 実施するものとします お、A-18、A-20、A-25、A-27、A-30及びA-33につい の変更予定の物件名称 、本書の 日付現在の計 に基 くもの あ 、今後予告 く変更さ 、又 物件名称の変更 行わ い 能性 あ ます 信 期間満了日 予定 、各上場後取得済資産に関し 信 契約所定の信 期間の満了日を、各取得予定 資産に関し 本投資法人の取得に伴い変更さ る予定の信 期間の満了日を、そ 記載し います 取得 予定 月日 、各取得予定資産に関し、本募集における発行価格等決定日 成27 2月3日 火 と ることを前提とした日付を記載し お 、発行価格等決定日 繰 た場合に 、取得 予定 月日も 繰 る 能性 あ ます 取得先よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 本投資法人 、上場日取得済資産及び新規取得資産に関し、シー ーアー イー株式会社、株式会社 ー ー シー・アーバンプロ ク 及び株式会社 オ・ア ーケッ ー を取得し います 当該 ー の記載に基 くと、以 の各物件の位置するそ の リアに係る ーケッ の特長 、以 のとお す お、当該 ー 、こ を作成した外部の専門家の一定 点における 断と意見に留ま 、その内容の妥当 性及び正確性等を保証するもの あ ませ また、当該 ー の作成の 点後の環境変化等 映さ い ませ ＜西新宿駅 新宿御苑前駅の リア＞ A-1、A-4、A-7、A-28及び（-1の周辺 、都内 大規模のター 駅 ある／R 新宿 駅を中心に、／R各線を め、複数の路線 利用 能 あ 、交通利便性に優 る ーン す 西新宿 リア 超高 群及び公共施設 集積したこと 都内有数の業務集積地と いる一方 、新宿駅前に 日本 も 大 の商業 リア 形成さ 、 大手 店 の大型商業施設を め、多種多様 店舗、劇場、娯楽施設 集積し います ＜四谷 目駅 後楽園駅の リア＞ A-3、A-5、A-10、A-18、A-19及びA-29の位置する 四 谷 駅 飯田橋 駅に け ／R線を め複数の地 鉄路線 利用 能 交通利便性に優 る リア す く の山の手の高 住宅街 今 お残 お 、また 大学や病院 集積する 、都心にあ も落ち着いた就業環境を実現 きる立地といえます 近 九 段 駅や 飯田橋 駅近く の再開発 進み、オフ スス ックについ も評価 高ま つつあ ます ＜御徒町駅 小伝馬町駅の リア＞ A-2、A-12、A-20 A-27ま 、A-38 A-40ま 及びB-8の周辺 、北部 く のター 駅 ある 上野 駅に加え 、新たにター 性 高ま きた 秋葉原 駅を中心に業務集積度 高い リア す 南部の人形 町 リアや神田 リア 、中小規模のオフ ス 多いため都心中央部に比 相対的に賃料 い す 、複 数の地 鉄路線 利用 能 ことによ 交通利便性に優 います 賃料の割安感 ン 需要の吸引力にも お 、幅広い業種の ン ーズ み ます - 68 - ＜上場後取得投資有価証券＞ 資産の種類 取得価格 万円 銘柄名 合同会社 コ スキャ タ 匿名組合出資持分 注1 2 匿名組合出資持分 合同会社 コ スキャ タ 匿名組合出資持分 注3 1 匿名組合出資持分 優先出資証券 匿名組合出資持分 取得 月日 50 注2 成26 9月11日 500 注4 成26 10月29日 田大橋イン ス メン 特定目的会社優先出資証券 注5 50 注6 成26 12月18日 合同会社 コ スキャ タ 匿名組合出資持分 注7 100 注8 成26 12月25日 4 注1 本投資法人 、合同会社 コ スキャ タ 2 以 、本注1におい 営業者 ということ あ ます よ 、 本匿名組合出資持分の取得に伴い実質的 投資対象資産 ある 芝公園 目 以 、本注1におい 対象 不動産 ということ あ ます を信 する信 益権に関する優先交 権を取得し います 当該優先交 権 の内容 、以 のとお す お、当該優先交 権 本投資法人 権利とし 有するもの あ 、当該信 益 権の取得義務を負うもの あ ませ 権利の内容：当該信 益権につき、 記 優先交 の際の売却条件 に記載の条件を満たす購入申し出を行 た 場合に、 成26 9月12日 成28 3月12日ま の間 、営業者 、原則とし 、第 者との間 対象不動産等の売買契約を締結すること、及び対象不動産等を第 者に売却すること い も き いものとさ います また、 成28 3月13日 成29 9月12日ま の間 、営業者 、第 者に対し 対象不動産等を売却する場合、本投資法人に対し 、売買価格等の条件を通知する義務 あ 、本投資法人 、当該売買価格を上回る価格等の営業者 合理的に満足する条件 購入を行う旨 を申し入 た場合、営業者 当該第 者に対する売却を中 し、本投資法人に対し 売却を行うもの とさ います 行使期間： 成29 9月12日ま 優先交 の際の売却条件：以 の条件をともに満たすものとします 合理的 範 を超え 対象不動産の修 を営業者に対し 求めるもの いこと 営業者の内部収益率 ．RR 所定の数値以上に ると合理的に 断さ ること 購入希望価格 、営業者の不動産等の簿価及び実際に売却に る売買媒介手数料 消費税抜 等の費用を合算 した金額を上回ること 売買代金 売買実行日に一括 支払うもの あること 注2 取得価格 、匿名組合出資持分の取得金額 出資金額 を記載し お 、出資割合 匿名組合出資等の総額 1,950 万円 に対し 約2.6％を占め います 注3 本投資法人 、合同会社 コ スキャ タ 1 以 、本注3におい 営業者 ということ あ ます よ 、 本匿名組合出資持分の取得に伴い実質的 投資対象資産 ある 広尾リープ ックス・ ズ 、 久 町リープ ックス・ ズ 、 K）X人形町 、 西新宿 晃 、 飯田橋リープ ックス・ ズ 、 藤和東 田 、 目白N却 、 東信東池袋 、 ウッ 、 橋本町 、 AN却分X24 、 イース サイ 、 ．・即南森町 、 丸の内 目 、 神田リープ ックス・リズ 、 明 池アク を信 する信 益権に関する優先交 権を取得し います 当該優先交 権の内容 、以 のとお す お、当該優先交 権 本投資法人 権利とし 有するもの あ 、当該信 益権の取得義務を負うもの あ ませ 権利の内容：営業者 成26 10月30日に取得済の不動産信 益権又 信 財産 ある不動産につき、優先的に 取得交 きる権利 行使期間： 成28 1月30日ま 価格条件： 33,948 万円 消費税込 以上 の取得 内 価格 消費税込 ： 広尾リープ ックス・ ズ 2,842 万円 久 町リープ ックス・ ズ 2,874 万円 K）X人形町 1,668 万円 西新宿 晃 2,226 万円 飯田橋リープ ックス・ ズ 1,264 万円 藤和東 田 2,064 万円 目白N却 3,151 万円 東信東池袋 996 万円 ウッ 2,504 万円 橋本町 3,235 万円 AN却分X24 1,715 万円 イース サイ 1,386 万円 ．・即南森町 2,323 万円 丸の内 目 1,671 万円 神田リープ ックス・リズ 1,852 万円 明池アク 2,171 万円 注4 取得価格 、匿名組合出資持分の取得金額 出資金額 を記載し お 、出資割合 匿名組合出資等の総額 14,200 万円 に対し 約3.5％を占め います - 69 - 注5 本投資法人 、 田大橋イン ス メン 特定目的会社 以 、本注5におい 本却MK ということ あ ま す よ 、本優先出資証券の取得に伴い実質的 投資対象資産 ある ー 第3 田 以 、本注5に おい 対象不動産 ということ あ ます に関する優先交 権を取得し います 当該優先交 権の内容 、 以 のとお す お、当該優先交 権 本投資法人 権利とし 有するもの あ 、本投資法人 対象不動産 の取得義務を負うもの あ ませ 権利の内容：本却MK 成26 12月22日に取得済の対象不動産につき、優先的に取得交 きる権利 行使期間： 成28 1月31日ま 価格条件： 6,500 万円 消費税及び地方消費税を含みませ 以上 の取得 注6 取得価格 、優先出資証券の取得金額を記載し お 、出資割合 優先出資金の総額 2,470 万円 に対し 約 2.0％を占め います 注7 本投資法人 、合同会社 コ スキャ タ 4 以 、本注7におい 営業者 ということ あ ます よ 、 本匿名組合出資持分の取得に伴い実質的 投資対象資産 ある イ ー ア岩本町 目 、 イ ー ア岩 本町一 目 、 イ ー ア岩本町ANN分X 、 イ ー ア清洲橋通 を信 する信 益権に関する 優先交 権を取得し います 当該優先交 権の内容 、以 のとお す お、当該優先交 権 本投資法人 権利とし 有するもの あ 、本投資法人 当該信 益権の取得義務を負うもの あ ませ 権利の内容：営業者 成26 12月26日に取得済の不動産信 益権又 信 財産 ある不動産につき、優先的に 取得交 きる権利 行使期間： 成27 11月26日ま 価格条件： 9,100 万円 消費税 以上 の取得 内 価格 消費税 ： イ ー ア岩本町 目 2,810 万円 イ ー ア岩本町一 目 2,640 万円 イ ー ア岩本町ANN分X 2,100 万円 イ ー ア清洲橋通 1,550 万円 注8 取得価格 、匿名組合出資持分の取得金額 出資金額 を記載し お 、出資割合 匿名組合出資等総額 2,400 万円 に対し 約4.2％を占め います - 70 - ロ ー フ リオ一覧 上場日取得済資産及び新規取得資産に係る信 不動産に関する概要 、以 のとお す 取得 予定 価格 物件 番号 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-8 A-9 A-10 A-11 A-12 A-13 A-14 信 不動産 物件名称 達OR分（A即却 西新宿 仮称 達OR分（A即却 日本橋分A即却 達OR分（A即却 四谷 達OR分（A即却 新宿A別分N判分 達OR分（A即却 市ヶ谷 達OR分（A即却 田 達OR分（A即却 新宿即O判却－ 達OR分（A即却 桜橋 リーンオー ク茅場町 リーンオー ク九段 リーンオー ク高輪台 リーンオー ク御徒町 東池袋 ンター ン 代官山 ／即プロ A-15 A-16 広尾リープ ックス・ ズ 芝公園 目 A-17 A-18 仮称 達OR分（A即却 飯田橋 九段北325 A-19 A-21 仮称 達OR分（A即却 内神田 イ ー ア 岩本町 目 A-22 イ ー ア 岩本町一 目 A-23 イ ー ア 岩本町ANN分X A-20 A-24 A-25 A-26 久 町 リープ ック ス・ ズ 仮称 達OR分（A即却 人形町 K）X 人形町 所在地 建築 期 注1 価格 万円 比率 財 鑑定 評価額 万円 ン 数 注2 間賃料 万円 注3 総賃貸 能面積 ㎡ 注4 総賃貸 面積 ㎡ 注5 稼働率 財 注6 東京都 新宿区 成21 2月16日 2,260 1.4 2,520 17 150 1,945.68 1,945.68 100.0 東京都 中央区 成21 2月11日 2,130 1.4 2,240 2 152 2,490.08 2,490.08 100.0 東京都 新宿区 東京都 新宿区 東京都 新宿区 東京都 港区 東京都 新宿区 東京都 中央区 東京都 中央区 東京都 千代田区 東京都 港区 東京都 台東区 東京都 豊島区 東京都 渋谷区 東京都 大田区 成21 1月31日 成20 9月19日 成21 8月20日 成21 9月11日 昭和55 11月6日 昭和60 4月22日 成2 3月15日 昭和62 12月16日 成22 1月26日 昭和52 1月30日 成3 11月27日 成3 8月4日 成5 4月26日 1,430 0.9 1,610 10 78 1,678.15 1,269.22 75.6 6,500 4.2 6,700 8 378 4,337.15 4,337.15 100.0 4,800 3.1 5,090 22 268 3,844.67 3,844.67 100.0 1,800 1.2 1,890 5 108 1,786.18 1,786.18 100.0 13,990 9.0 14,400 22 954 14,144.51 14,144.51 100.0 5,760 3.7 5,820 5 312 6,566.76 5,610.53 85.4 2,860 1.8 2,890 6 180 2,984.94 2,984.94 100.0 2,780 1.8 2,870 5 171 2,689.28 2,689.28 100.0 2,260 1.4 2,280 9 115 2,621.74 2,058.44 78.5 3,330 2.1 3,210 6 81 3,545.82 1,115.91 31.5 2,520 1.6 2,610 5 194 4,219.65 4,219.65 100.0 3,510 2.2 3,510 5 135 1,897.67 1,541.73 81.2 5,325 3.4 5,400 7 406 11,988.14 11,988.14 100.0 東京都 港区 昭和62 5月28日 2,827 1.8 2,890 7 138 1,500.83 1,364.58 90.9 東京都 港区 7,396 4.7 8,500 4 394 7,882.60 7,882.60 100.0 5,230 3.4 5,230 24 229 4,066.50 4,066.50 100.0 東京都 千代田区 昭和56 6月30日 昭和53 11月10日 注7 昭和62 8月29日 1,850 1.2 1,850 7 84 2,007.07 1,766.71 88.0 東京都 千代田区 昭和51 12月31日 1,240 0.8 1,240 5 68 1,292.85 1,230.45 95.2 東京都 千代田区 成3 2月14日 2,810 1.8 2,850 8 163 3,446.99 3,201.27 92.9 東京都 千代田区 成3 1月31日 2,640 1.7 2,690 9 158 3,056.56 3,056.56 100.0 東京都 千代田区 成3 11月12日 2,100 1.3 2,140 6 121 3,064.20 2,651.80 86.5 東京都 中央区 成元 8月23日 2,837 1.8 2,890 1 非開示 注8 3,137.52 3,137.52 100.0 東京都 中央区 成2 11月8日 2,070 1.3 2,070 6 103 2,277.61 2,277.61 100.0 東京都 中央区 昭和59 2月9日 1,650 1.1 1,720 6 86 1,867.95 1,627.52 87.1 東京都 千代田区 - 71 - 取得 予定 価格 物件 番号 A-27 信 不動産 物件名称 仮称 達OR分（A即却 新常盤橋 西新宿 晃 A-28 A-29 A-30 A-31 飯田橋 リープ ック ス・ ズ 仮称 達OR分（A即却 品川 西 田 8 目 藤和東 田 A-32 A-33 仮称 達OR分（A即却 高田馬場 A-34 目白N却 東信東池袋 A-35 ウッ A-36 A-37 A-38 A-39 橋本町 AN却分X24 イ ー ア 清洲橋通 イース サイ A-40 ．・即南森町 A-41 サンワー A-42 丸の内 目 A-43 所在地 建築 期 注1 B-1 B-2 B-3 B-4 B-5 B-6 B-7 シ B-8 神田リープ ックス・リ ズ 薬院 小源橋 シ フ （-2 明池アク 間賃料 万円 注3 総賃貸 能面積 ㎡ 注4 総賃貸 面積 ㎡ 注5 稼働率 財 注6 成3 8月1日 2,030 1.3 2,030 11 93 1,794.97 1,794.97 100.0 東京都 新宿区 昭和62 9月22日 2,207 1.4 2,290 8 119 2,629.44 2,629.44 100.0 東京都 新宿区 成4 6月9日 1,249 0.8 1,300 6 70 1,401.68 1,401.68 100.0 東京都 品川区 成元 2月16日 2,300 1.5 2,300 6 104 2,498.93 2,082.44 83.3 東京都 品川区 東京都 品川区 成5 12月3日 昭和60 9月19日 2,210 1.4 2,210 8 117 2,999.68 2,999.68 100.0 2,033 1.3 2,150 5 97 2,932.84 1,967.72 67.1 東京都 豊島区 昭和61 1月23日 5,550 3.6 5,560 7 302 5,732.38 5,685.28 99.2 東京都 豊島区 東京都 豊島区 東京都 東区 東京都 橋区 東京都 台東区 東京都 台東区 東京都 台東区 大阪府 大阪市 大阪府 大阪市 愛知県 名 市 成2 7月24日 成元 11月13日 成2 3月30日 成5 1月20日 昭和63 2月20日 昭和63 3月1日 昭和63 5月19日 成5 8月24日 成5 3月16日 昭和63 7月25日 3,094 2.0 3,150 5 191 4,518.79 4,518.79 100.0 979 0.6 1,010 4 66 1,645.17 1,645.17 100.0 2,475 1.6 2,570 4 135 4,006.20 2,816.25 70.3 3,146 2.0 3,290 3 192 6,442.50 5,571.17 86.5 1,691 1.1 1,750 6 93 2,267.59 2,267.59 100.0 1,550 1.0 1,610 7 110 2,659.67 2,659.67 100.0 1,372 0.9 1,430 4 92 2,096.92 2,096.92 100.0 2,258 1.4 2,300 14 161 4,345.30 4,165.66 95.9 1,200 0.8 1,200 1 非開示 注9 3,314.58 3,314.58 100.0 1,626 1.0 1,670 20 111 4,219.19 4,047.28 95.9 130,882 83.9 134,930 336 7,545 155,846.93 145,953.52 93.7 11,880 7.6 12,200 264 734 16,913.29 16,102.54 95.2 1,570 1.0 1,590 1 115 8,567.50 8,567.50 100.0 1,280 0.8 1,300 65 87 2,891.42 2,775.42 96.0 1,110 0.7 1,110 1 74 3,121.60 3,121.60 100.0 785 0.5 805 1 55 2,250.00 2,250.00 100.0 695 0.4 712 1 49 1,800.00 1,800.00 100.0 640 0.4 647 40 43 1,544.87 1,474.26 95.4 1,813 1.2 1,900 41 105 2,183.93 2,183.93 100.0 19,773 12.7 20,264 414 1,264 39,272.61 38,275.25 97.5 3,350 2.1 3,350 7 161 1,383.31 1,256.33 90.8 2,063 1.3 2,130 24 186 6,466.99 5,992.14 92.7 5,413 3.5 5,480 31 348 7,850.30 7,248.47 92.3 156,068 100.0 160,674 781 9,159 202,969.84 191,477.24 94.3 東京都 品川区 北海遈 幌市 愛知県 名 市 愛知県 名 市 愛知県 名 市 愛知県 名 市 福岡県 福岡市 成21 2月5日 成13 3月7日 成18 3月10日 成19 3月15日 成18 9月22日 成19 2月28日 成17 3月3日 東京都 千代田区 成18 1月11日 住宅合計 （-1 比率 財 ン 数 注2 東京都 中央区 オフ ス合計 タワーコー 北品川 ス イ ズ N11 イア リア 名駅 イア リア 栄 ック ー ュ 安 シー ・ 筒 価格 万円 鑑定 評価額 万円 東京都 新宿区 大阪府 堺市 商業施設合計 ー フ リオ合計 成20 10月15日 昭和63 4月15日 - 72 - 注1 注2 注3 注4 注5 注6 注7 注8 注9 建築 期 、 記簿上の新築 月日を記載し います ン 数 、 成26 10月 日現在における上場日取得済資産及び新規取得資産に係る各賃貸借契約に表示さ た各建物毎の賃貸借契約上の ン 数 倉庫、 、駐車場等 含みませ の合計を記載し います お、当 該資産につき ス・ス ー型の スターリース契約 締結さ いる又 締結さ る予定の場合に 、 ン ン の総数 倉庫、 、駐車場等 含みませ を記載し います 、 スターリース種 ス・ス ー あるもの の、 スターリース会社よ 一括転貸を け いる又 一括転貸を ける予定の転借人 スターリース会社に固定賃 料を支払うこととさ いる場合、 ン の総数 1と記載し います 間賃料 、 成26 10月 日現在における各信 不動産に係る各賃貸借契約書又 各賃貸借予約契約書に表示さ た建物に係る 間賃料又 月間賃料を12倍することによ 換算し 算出した金額 複数の賃貸借契約 締結さ いる信 不動産につい 、その合計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を 万円 満を 捨 記載し います た し、 スターリース会社 賃貸人等との間 ン ン の賃料等を原則とし そのまま け取る ス・ス ー型 スターリースによる賃貸借契約を締結し いる又 締結する予定の場合、同日現在における各信 不動産に係 る ン ン との各転貸借契約書又 各転貸借予約契約書に表示さ た 間賃料又 月間賃料を12倍することによ 換算し 算出した金額 複数の転貸借契約 締結さ いる又 締結さ る予定の信 不動産につい 、その合 計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いもの とします 消費税 含みませ を 万円 満を 捨 記載し います そのため、各物件に係る数値を合 計し も、必 しも合計欄に記載の数値と一 しませ 以 同 す 総賃貸 能面積 、上場日取得済資産及び新規取得資産につい 、 成26 10月 日現在における各資産に係る建 物の賃貸借契約又 建物 面等に基 き賃貸 能と考え るものを記載し います 総賃貸面積 、 成26 10月 日現在における各信 不動産に係る各賃貸借契約書又 各賃貸借予約契約書に表示 さ た賃貸面積の合計を記載し います た し、 スターリース会社 賃貸人等との間 ン ン の賃料 等を原則とし そのまま け取る ス・ス ー型 スターリースによる賃貸借契約を締結し いる又 締結する予定の 場合、 成26 10月 日現在における各信 不動産に係る各転貸借契約書又 各転貸借予約契約書に表示さ た ン ン の賃貸面積の合計を記載し います お、各賃貸借契約書等におい 、延床面積に含ま い部分 賃貸 面積に含ま 表示さ いる場合 あるため、総賃貸面積 延床面積を上回る場合 あ ます 稼働率 、 成26 10月 日現在の稼働率 総賃貸 能面積に対し 総賃貸面積 占める割合 につい 、小数第2 位を四捨 入し 記載し います 建築物の検査済証の 月日を記載し います ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 転借人 ある ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 本書の日付現在、本投資法人 保有する投資有価証券 、以 のとお 資産の種類 銘柄名 合同会社 コ スキャ タ 2 匿名組合出資持分 合同会社 コ スキャ タ 1 匿名組合出資持分 田大橋イン ス メン 特定目的会社優先出資証券 合同会社 コ スキャ タ 4 匿名組合出資持分 匿名組合出資持分 匿名組合出資持分 優先出資証券 匿名組合出資持分 合計 注1 取得価格 、優先出資証券及び匿名組合出資持分の取得金額 取得価格 万円 注1 す 比率 ％ 注2 50 7.1 500 71.4 50 7.1 100 14.3 700 － 取得経費等を含みませ を記載し いま す 注2 比率 、取得価格の合計に対する当該資産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨 入し 記載し いま す - 73 - 鑑定評価書に係る概要 直接還元法 物件 番号 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-8 A-9 A-10 A-11 A-12 A-13 A-14 A-15 A-16 A-17 A-18 A-19 A-20 A-21 A-22 A-23 A-24 A-25 A-26 A-27 A-28 A-29 A-30 信 不動産 物件名称 鑑定機関 一般財団法人 日本不動産研究所 仮称 達OR分（A即却日 一般財団法人 本橋分A即却 日本不動産研究所 一般財団法人 達OR分（A即却四谷 日本不動産研究所 達OR分（A即却 一般財団法人 新宿A別分N判分 日本不動産研究所 一般財団法人 達OR分（A即却市ヶ谷 日本不動産研究所 一般財団法人 達OR分（A即却 田 日本不動産研究所 一般財団法人 達OR分（A即却新宿即O判却－ 日本不動産研究所 一般財団法人 達OR分（A即却桜橋 日本不動産研究所 リーンオーク 一般財団法人 茅場町 日本不動産研究所 リーンオーク 一般財団法人 九段 日本不動産研究所 リーンオーク 一般財団法人 高輪台 日本不動産研究所 リーンオーク 一般財団法人 御徒町 日本不動産研究所 東池袋 一般財団法人 ンター 日本不動産研究所 一般財団法人 ン 代官山 日本不動産研究所 一般財団法人 ／即プロ 日本不動産研究所 広尾リープ ック 一般財団法人 ス・ ズ 日本不動産研究所 大和不動産鑑定 芝公園 目 株式会社 仮称 達OR分（A即却 一般財団法人 飯田橋 日本不動産研究所 一般財団法人 九段北325 日本不動産研究所 仮称 達OR分（A即却 一般財団法人 内神田 日本不動産研究所 イ ー ア 一般財団法人 岩本町 目 日本不動産研究所 イ ー ア 一般財団法人 岩本町一 目 日本不動産研究所 イ ー ア 一般財団法人 岩本町ANN分X 日本不動産研究所 久 町 一般財団法人 リープ ックス・ 日本不動産研究所 ズ 仮称 達OR分（A即却 一般財団法人 人形町 日本不動産研究所 一般財団法人 K）X人形町 日本不動産研究所 仮称 達OR分（A即却 一般財団法人 新常盤橋 日本不動産研究所 一般財団法人 西新宿 晃 日本不動産研究所 飯田橋 一般財団法人 リープ ックス・ 日本不動産研究所 ズ 仮称 達OR分（A即却 一般財団法人 品川 日本不動産研究所 達OR分（A即却西新宿 価格 点 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 鑑定 評価額 万円 収益価格 万円 ）（達法 還元 利回 財 収益価格 万円 割引率 財 終還元 利回 財 鑑定NO． 千円 注1 鑑定NO． 利回 財 注2 2,520 2,550 4.7 2,480 4.3 4.9 120,027 5.3 2,240 2,280 4.8 2,200 4.7 5.1 109,988 5.2 1,610 1,610 4.7 1,600 4.4 4.8 76,521 5.4 6,700 6,710 4.3 6,680 4.0 4.4 288,738 4.4 5,090 5,160 4.3 5,020 4.1 4.5 223,158 4.6 1,890 1,920 4.5 1,860 4.3 4.7 87,151 4.8 14,400 14,500 4.3 14,200 4.0 4.5 633,244 4.5 5,820 5,910 4.7 5,720 4.5 4.9 293,710 5.1 2,890 2,910 4.7 2,860 4.4 4.9 142,257 5.0 2,870 2,900 4.4 2,830 4.2 4.6 132,319 4.8 2,280 2,310 4.8 2,240 4.6 5.0 111,841 4.9 3,210 3,240 4.9 3,170 4.6 5.0 164,779 4.9 2,610 2,630 5.2 2,590 5.0 5.4 147,261 5.8 3,510 3,570 4.2 3,440 4.0 4.4 151,548 4.3 5,400 5,470 5.5 5,330 5.3 5.7 313,841 5.9 2,890 2,940 4.4 2,830 4.2 4.6 130,112 4.6 8,500 8,910 4.3 8,320 4.1 4.5 382,045 5.2 5,230 5,290 4.3 5,170 4.0 4.4 228,042 4.4 1,850 1,870 4.4 1,830 4.1 4.5 83,895 4.5 1,240 1,260 4.4 1,220 4.2 4.6 58,906 4.8 2,850 2,860 4.8 2,830 4.5 4.9 143,274 5.1 2,690 2,720 4.7 2,650 4.5 4.9 132,159 5.0 2,140 2,160 4.7 2,110 4.5 4.9 106,182 5.1 2,890 2,940 4.7 2,840 4.5 4.9 145,196 5.1 2,070 2,110 4.6 2,020 4.4 4.8 99,986 4.8 1,720 1,750 4.7 1,690 4.5 4.9 84,018 5.1 2,030 2,070 4.5 1,980 4.3 4.7 94,190 4.6 2,290 2,340 4.4 2,230 4.2 4.6 107,903 4.9 成26 12月1日 1,300 1,320 4.2 1,270 4.0 4.4 57,421 4.6 成26 12月1日 2,300 2,330 4.6 2,270 4.4 4.8 109,986 4.8 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 - 74 - 直接還元法 物件 番号 信 不動産 物件名称 鑑定機関 A-31 西 田8 目 A-32 藤和東 A-33 仮称 達OR分（A即却 高田馬場 A-34 目白N却 A-35 東信東池袋 A-36 ウッ A-37 橋本町 田 A-38 AN却分X24 A-39 イ ー ア 清洲橋通 A-40 イース サイ A-41 ．・即南森町 A-42 サンワー A-43 丸の内 B-1 タワーコー 北品川 目 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 価格 点 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 成26 12月1日 オフ ス合計 B-2 B-3 B-4 B-5 B-6 B-7 B-8 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 ス イ ズN11 日本不動産研究所 一般財団法人 イア リア名駅 日本不動産研究所 一般財団法人 イア リア栄 日本不動産研究所 ック ー ュ 一般財団法人 安 日本不動産研究所 一般財団法人 シー ・ 筒 日本不動産研究所 一般財団法人 シ 薬院 日本不動産研究所 神田リープ ック 一般財団法人 ス・リズ 日本不動産研究所 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 6月30日 成26 12月1日 住宅合計 小源橋 シフ （-1 （-2 明池アク 一般財団法人 日本不動産研究所 一般財団法人 日本不動産研究所 商業施設合計 ー フ リオ合計 成26 12月1日 成26 12月1日 鑑定 評価額 万円 収益価格 万円 ）（達法 還元 利回 財 収益価格 万円 割引率 財 終還元 利回 財 鑑定NO． 千円 注1 鑑定NO． 利回 財 注2 2,210 2,250 4.6 2,170 4.4 4.8 106,904 4.8 2,150 2,160 4.7 2,130 4.4 4.8 111,009 5.5 5,560 5,660 4.7 5,450 4.5 4.9 271,366 4.9 3,150 3,190 4.9 3,110 4.7 5.1 163,607 5.3 1,010 1,020 5.1 1,000 4.9 5.3 56,138 5.7 2,570 2,570 5.2 2,560 4.8 5.2 143,639 5.8 3,290 3,340 5.1 3,240 4.8 5.3 183,669 5.8 1,750 1,780 4.8 1,710 4.6 5.0 89,679 5.3 1,610 1,620 5.1 1,600 4.8 5.3 86,392 5.6 1,430 1,450 5.0 1,410 4.8 5.2 75,724 5.5 2,300 2,310 5.2 2,280 5.0 5.4 126,152 5.6 1,200 1,210 5.3 1,190 5.1 5.5 66,545 5.5 1,670 1,680 5.4 1,650 5.2 5.6 97,251 6.0 134,930 136,780 － 132,980 － － 6,537,773 5.0 12,200 12,300 4.8 12,000 4.6 5.0 604,280 5.1 1,590 1,600 6.0 1,580 5.8 6.2 104,384 6.6 1,300 1,310 5.4 1,290 5.2 5.6 71,522 5.6 1,110 1,120 5.5 1,100 5.3 5.7 64,052 5.8 805 811 5.8 798 5.6 6.0 49,276 6.3 712 718 5.5 706 5.3 5.7 40,906 5.9 647 653 5.3 640 5.1 5.5 36,069 5.6 1,900 1,910 4.7 1,880 4.4 4.9 91,416 5.0 20,264 20,422 － 19,994 － － 1,061,905 5.4 3,350 3,400 4.2 3,290 4.0 4.4 141,610 4.2 2,130 2,140 5.6 2,110 5.4 5.8 134,036 6.5 5,480 5,540 － 5,400 － － 275,646 5.1 160,674 162,742 － 158,374 － － 7,875,324 5.0 注1 鑑定NO． と 、鑑定評価書に記載さ た運営収益 運営費用を 除した運営純収益 NＪ陥 い、減価償却費を 除する前の収益 あ 、NO．に敷金等の運用益を加算し、資本的支出を （Ｆ除し 達駄ぞ与 と 異 ます 上記鑑定NO． 、直接還元法によるNO． す お、 鑑定NO． 記載し います 注2 鑑定NO．利回 、以 の計算式によ 算出した数値を、小数第2位を四捨 入し 記載し 各上場日取得済資産及び各新規取得資産の鑑定NO．平取得 予定 価格 - 75 - OたＪ三Ｆ陥Ｎ寿g ．寿続ぞ駅Ｊ をい 除したN（達 純収益、NＪ陥 、千円 満を 捨 います 建物状況評価報告書 建物 ン アリン ー の概要 本投資法人 、新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産につい 、 建物検査、関連法規の遵 、修 費評価及び環境ア スメン 等に関する建物状況評価 報告書 建物 ン アリン ー を東京海上日動リスクコンサ ン よ 取得し います 建物状況評価報告書の記載 報告者の意見を示したものに留ま 、本 投資法人 その内容の正確さを保証するもの あ ませ お、東京海上日動リス クコンサ ン と本投資法人及び本資産運用会社との間に 、特 の利害関係 あ ませ Ｆ. 建物状況評価報告書の概要 物件 番号 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-8 A-9 A-10 A-11 A-12 A-13 A-14 A-15 A-16 A-17 A-18 A-19 A-20 A-21 A-22 A-23 A-24 A-25 A-26 物件名称 調査業者 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 仮称 達OR分（A即却日本橋 東京海上日動リスク 分A即却 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 達OR分（A即却四谷 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 達OR分（A即却新宿A別分N判分 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 達OR分（A即却市ヶ谷 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 達OR分（A即却 田 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 達OR分（A即却新宿即O判却－ コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 達OR分（A即却桜橋 コンサ ン 株式会社 リーンオーク 東京海上日動リスク 茅場町 コンサ ン 株式会社 リーンオーク 東京海上日動リスク 九段 コンサ ン 株式会社 リーンオーク 東京海上日動リスク 高輪台 コンサ ン 株式会社 リーンオーク 東京海上日動リスク 御徒町 コンサ ン 株式会社 東池袋 東京海上日動リスク ンター コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク ン 代官山 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク ／即プロ コンサ ン 株式会社 広尾 東京海上日動リスク リープ ックス・ ズ コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 芝公園 目 コンサ ン 株式会社 仮称 達OR分（A即却 東京海上日動リスク 飯田橋 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク 九段北325 コンサ ン 株式会社 仮称 達OR分（A即却 東京海上日動リスク 内神田 コンサ ン 株式会社 イ ー ア 東京海上日動リスク 岩本町 目 コンサ ン 株式会社 イ ー ア 東京海上日動リスク 岩本町一 目 コンサ ン 株式会社 イ ー ア 東京海上日動リスク 岩本町ANN分X コンサ ン 株式会社 久 町 東京海上日動リスク リープ ックス・ ズ コンサ ン 株式会社 仮称 達OR分（A即却 東京海上日動リスク 人形町 コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク K）X人形町 コンサ ン 株式会社 達OR分（A即却西新宿 - 76 - 調査 月日 短期修 費 千円 注1 注2 長期修 費 千円 注1 注3 成25 11月 6日 0 2,933 成25 11月 8日 0 4,183 成25 11月 6日 0 2,538 成25 11月 6日 0 7,534 成25 11月 6日 0 6,813 成25 11月 8日 0 2,913 成25 11月 5日 0 33,297 成25 11月 5日 0 28,011 成25 11月11日 0 11,261 成25 11月11日 0 8,544 成25 11月11日 0 4,043 成25 11月11日 0 12,951 成25 11月11日 0 17,401 成26 10月29日 0 4,484 成26 10月31日 0 28,061 成26 9月 8日 0 3,959 成26 7月18日 0 8,490 成26 10月30日 0 6,622 成26 10月30日 0 4,607 成26 10月30日 0 6,853 成26 10月27日 0 11,143 成26 10月28日 0 9,868 成26 10月27日 0 8,631 成26 9月 8日 0 12,874 成26 10月28日 0 6,462 成26 0 4,542 8月11日 物件 番号 物件名称 A-27 仮称 達OR分（A即却 新常盤橋 A-28 西新宿 晃 A-29 A-30 飯田橋 リープ ックス・ ズ 仮称 達OR分（A即却 品川 A-31 西 田8 目 A-32 藤和東 A-33 仮称 達OR分（A即却 高田馬場 A-34 目白N却 A-35 東信東池袋 A-36 ウッ A-37 橋本町 田 A-38 AN却分X24 A-39 イ ー ア 清洲橋通 A-40 イース サイ A-41 ．・即南森町 A-42 サンワー A-43 丸の内 B-1 タワーコー 北品川 B-2 ス イ 目 ズN11 B-3 イア リア名駅 B-4 イア リア栄 ック 安 ー ュ B-5 B-6 シー ・ 筒 B-7 シ B-8 神田 リープ ックス・リズ （-1 小源橋 シフ （-2 明池アク 合計 薬院 － 調査業者 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 － 注1 調査 月日 長期修 費 千円 注1 注3 短期修 費 千円 注1 注2 成26 10月29日 0 3,493 成26 8月 7日 0 9,327 成26 9月10日 0 3,469 成26 11月 4日 0 6,519 成26 11月 4日 0 6,979 成26 9月19日 0 15,770 成26 11月 4日 0 14,677 成26 8月 8日 0 13,165 成26 8月 6日 0 6,740 成26 8月11日 0 17,472 成26 8月 6日 0 23,393 成26 8月12日 0 7,769 成26 10月28日 0 7,606 成26 9月19日 0 6,308 成26 9月12日 0 11,438 成26 11月10日 0 4,999 成26 8月25日 0 10,159 成25 11月 5日 0 16,116 成25 11月 6日 0 12,431 成25 11月 8日 0 2,252 成25 11月 8日 0 3,120 成25 11月11日 0 2,954 成25 11月 7日 0 2,162 成25 11月 7日 0 2,291 成26 9月10日 0 2,937 成26 10月31日 0 2,052 成26 0 24,399 0 499,042 8月12日 － 短期修 費 及び 長期修 費 、 ン アリン ー の記載に基 き記載し います お、端数処 理の関係上、各物件の各修 費の合計 合計欄の数値と異 ること あ ます 注2 短期修 費 に 、調査書日付 起算し 1 以内に必要とさ る修 費用の合計額を記載し います お、 千円 満を 捨 記載し います 注3 長期修 費 に 、調査書日付 起算し 12 以内に必要とさ る修 費用の合計額を12 除することによ 算出した1 毎の 均値を記載し います お、千円 満を 捨 記載し います - 77 - 継. 新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産に係る設計者、構造設計 者、施工者、確認検査機関及び調査機関又 構造計算適合性 定機関等 新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産に係る設計者、構造設計 者、施工者、確認検査機関及び調査機関又 構造計算適合性 定機関等 注1 、以 のとお す お、本投資法人 、第 者専門機関 ある東京海上日動リスクコンサ ン 又 株式会社分R．ソリューシ ンに、構造計算書の妥当性につい の調査を 委 し お 、A-5、A-6、A-11、A-21 A-23ま 、A-32、A-35、A-38、A-43及び（-1 を除いた物件につい 、設計者の故意によ 構造計算書の改 認め 、また構 造設計に関し 、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概 適合した設計 さ いると 断する旨の調査結果を取得し います 注2 物件 番号 物件名称 設計者 株式会社 長谷川建築企 構造設計者 施工者 確認検査機関 株式会社中山設計 東海興業株式会社 財団法人住宅金融 普及協会 株式会社東都設計 住 建設 株式会社 株式会社都市居住 評価 ンター 株式会社都市 ザインシス 中村構造計 設計室 東海興業株式会社 達OR分（A即却 新宿A別分N判分 株式会社 入 宅設計事務所 株式会社 入 宅設計事務所 株式会社ス ガコー ーシ ン A-5 達OR分（A即却市ヶ谷 株式会社大建設計 株式会社大建設計 A-6 達OR分（A即却 田 株式会社ウ ッシュ ワーク設計事務所 株式会社 アークス ーシ ン 前田建設工業 株式会社 住 建設 株式会社 A-7 達OR分（A即却 新宿即O判却－ 菱地所株式会社 建築士事務所 株式会社 長谷川工務店 東京都 東京都 A-1 達OR分（A即却西新宿 A-2 仮称 達OR分（A即却日 株式会社建築設計 本橋分A即却 アーキフ A-3 達OR分（A即却四谷 A-4 A-8 菱地所株式会社 建築士事務所 一 和建設株式会社 建築士事務所 源吾、株式会社 泉諭設計事務所 清水建設株式会社 一 株式会社日建設計 株式会社日建設計 戸田建設、 建設、 中央区 栗本建設工業／別 株式会社 大林組東京本社 一 建築士事務所 北野建設株式会社 一 建築士事務所 一 達OR分（A即却桜橋 A-9 リーンオーク 茅場町 A-10 リーンオーク 九段 A-11 リーンオーク 高輪台 株式会社 大林組東京本社 一 建築士事務所 北野建設株式会社 一 建築士事務所 A-12 リーンオーク 御徒町 一 東池袋 ンター 一 A-13 代官山 財団法人日本建築 設備・昇降機 ン ター 財団法人東京都 防災・建築まち く ンター 株式会社都市居住 評価 ンター 株式会社都市居住 評価 ンター 株式会社都市居住 評価 ンター 菱地所株式会社 建築士事務所 飛島建設株式会社 台東区 菱地所株式会社 建築士事務所 菱建設株式会社 東京都 渋谷区 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京都 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 建設株式会社 新築 福田リ ューア 株式会社 増築 港区 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 株式会社熊谷組・ 株式会社間組 共同企業体 東京都 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 一 北野建設株式会社 菱地所株式会社 建築士事務所 千代田区 一 株式会社 大林組東京本社 菱地所株式会社 建築士事務所 東京 ン 建物 株式会社一 建築士 事務所 新築 株式会社近代建築 事務所 増築 鈴木建築事務所 勝村・幸成 ウ ン 建設共同企業体 新築 株式会社山川建設 増築 戸田建設株式会社 A-14 ン A-15 ／即プロ 株式会社協立建築 設計事務所 株式会社協立建築 設計事務所 A-16 広尾リープ ック ス・ ズ 株式会社日本設計 事務所 新築 福田リ ューア 株式会社一 建築士 事務所 増築 株式会社日本設計 事務所 新築 株式会社構造計 研究所 増築 A-17 芝公園 和株式会社 建築士事務所 目 一 調査機関 又 構造計算適合性 定機関等 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 株式会社建築構造 ンター ューロー リタス ャ ン株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 ューロー リタス ャ ン株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 和株式会社 建築士事務所 一 - 78 - 西 物件 番号 A-18 物件名称 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関 仮称 達OR分（A即却 飯田橋 株式会社都建築設計 事務所 株式会社都建築設計 事務所 大木建設株式会社 東京支店 東京都 九段北325 株式会社幸建築設計 事務所 鹿島建設株式会社 鹿島建設株式会社 建築本部 千代田区 清水建設株式会社 千代田区 村本建設株式会社 東京支店 千代田区 A-19 A-20 仮称 達OR分（A即却 内神田 A-21 イ ー ア 岩本町 目 株式会社石本建築 事務所 株式会社石本建築 事務所 A-22 イ ー ア 岩本町一 目 株式会社池谷建築 設計事務所 株式会社池谷建築 設計事務所 設計事務所 設計事務所 フ タ工業株式会社 現株式会社フ 千代田区 タ A-23 A-24 A-25 A-26 イ ー ア 岩本町ANN分X 久 町 リープ ックス・ ズ 株式会社長谷工コー ーシ ン ン アリン 事業部 一 建築士事務所 株式会社長谷工コー ーシ ン ン アリン 事業部 一 建築士事務所 鹿島建設株式会社 東京支店 千代田区 株式会社日建設計 名 事務所 株式会社日建設計 株式会社竹中工務店 中央区 久根建設株式会社 中央区 ン 不動産 仮称 達OR分（A即却人 株式会社一 建築士 形町 事務所 株式会社小河建築 設計事務所 新築 K）X人形町 株式会社クリン ッ ク一 建築士事務所 用途変更 A-27 仮称 達OR分（A即却 新常盤橋 A-28 西新宿 晃 株式会社小河建築 設計事務所 建設株式会社 新築 東方工業株式会社 用途変更 中央区 大成建設株式会社 大成建設株式会社 中央区 建設株式会社 建築士事務所 建設株式会社 東京建築支店 新宿区 株式会社建築環境 計 却AO 株式会社池田建築 設計事務所 鉄建建設株式会社 新宿区 ン 不動産 株式会社一 建築士 事務所 ン 不動産 株式会社一 建築士 事務所 前田建設工業株式会 社 東京支店 品川区 株式会社青木建設 一 建築士事務所 株式会社青木建設 一 建築士事務所 株式会社青木建設 東京支店 品川区 藤栄建設株式会社 一 建築士事務所 藤栄建設株式会社 一 建築士事務所 藤栄建設株式会社・ フ タ工業株式会社 品川区 大成建設株式会社 一 建築士事務所 建設株式会社 建築士事務所 一 A-29 飯田橋 リープ ックス・ ズ 仮称 達OR分（A即却品 A-30 川 西 田8 目 A-31 田 ン 不動産 株式会社一 建築士 事務所 一 藤和東 A-33 仮称 達OR分（A即却 高田馬場 株式会社加藤義宏 建築事務所 新築 ・増築 株式会社加藤義宏 建築事務所 清水建設株式会社 新築 ・増築 東京都 A-34 目白N却 鹿島建設株式会社 一 建築士事務所 鹿島建設株式会社 一 建築士事務所 鹿島建設株式会社 東京支店 東京都 A-35 東信東池袋 フ タ工業株式会社 東京支店一 建築士 事務所 フ フ タ工業株式会社 東京支店 豊島区 タ工業株式会社 A-36 ウッ 株式会社小林建築 研究所 株式会社小林建築 研究所 建設株式会社・ 鹿島建設株式会社 共同企業体 東京都 A-37 橋本町 株式会社木子建築 設計事務所 有限会社構造技術 開発 株式会社大林組 東京本社 東京都 株式会社大林組、 不動建設株式会社 台東区 ー ック株式会社 建築士事務所 AN却分X24 一 株式会社 イ国際 コンサ タン 注3 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 西 A-32 A-38 調査機関 又 構造計算適合性 定機関等 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 株式会社 イ国際 コンサ タン 注3 株式会社 イ国際 コンサ タン 注3 ー ック株式会社 建築士事務所 一 - 79 - 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 株式会社空間 シス 研究所 注3 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 富士建築 ンター 株式会社 注3 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 株式会社 イ・ イー・サ ー 注3 物件 番号 A-39 物件名称 イ ー ア 清洲橋通 イース サイ A-40 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関 株式会社基設計 株式会社基設計 株式会社熊谷組 北関東支店 台東区 清水建設株式会社 一 建築士事務所 清水建設株式会社 一 建築士事務所 清水建設株式会社 台東区 株式会社日建設計 一 建築士事務所 株式会社日建設計 株式会社山田組 大阪市 不動建設株式会社 大阪市 藤工業株式会社 名 支所 新築 鹿島建設株式会社 名 支店 増築 名 前田建設工業 株式会社 財団法人日本建築 ンター A-41 ．・即南森町 A-42 サンワー A-43 丸の内 B-1 タワーコー 北品川 株式会社日建 ウ ン シス B-2 ス 大成建設株式会社 幌支店 一 建築士事務所 株式会社 構建設計事務所 大成建設株式会社 株式会社ケイプ ン 株式会社塩見設計 株式会社 ー ス 菱 日本分R．株式会社 株式会社コア設計 即B．プ ン ーズ 株式会社 株式会社確認 サー ス 株式会社コア設計 即B．プ ン ーズ 株式会社 株式会社コア設計 即B．プ ン ーズ 株式会社 株式会社 確認サー ス 有限会社KAZ判設計 株式会社 川工務店 日本分R．株式会社 株式会社小 建築 設計 株式会社小 建築 設計 北野建設株式会社 東京本社 株式会社 イ・クリ イ 一 建築士 事務所 株式会社 上剛構造 設計事務所 安藤建設株式会社 財団法人日本建築 ンター 株式会社土師建築 設計事務所 株式会社土師建築 設計事務所 大成建設株式会社 堺市 B-3 B-4 B-5 B-6 B-7 B-8 イ 目 ズN11 イア リア名駅 即B．プ ン ーズ 株式会社 一 建築士事務所 即B．プ ン ーズ ック ー ュ 株式会社 安 一 建築士事務所 即B．プ ン ーズ シー ・ 株式会社 筒 一 建築士事務所 小野設計株式会社 新築 シ 薬院 株式会社 ックス クロキ 増築 イア リア栄 神田リープ ック ス・リズ 小源橋 シフ （-1 （-2 株式会社A却都市創造 建築事務所 藤工業株式会社 一 建築士事務所 名 支所 新築 鹿島建設株式会社 名 支店 増築 明池アク 株式会社A却都市創造 建築事務所 藤工業株式会社 一 建築士事務所 名 支所 新築 鹿島建設株式会社 名 支店 増築 前田建設工業 株式会社 一 建築士事務所 市 幌市 ューロー リタス ャ ン株式会社 ューロー リタス ャ ン株式会社 調査機関 又 構造計算適合性 定機関等 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 株式会社分R．ソリュー シ ン 株式会社 イ国際 コンサ タン 注3 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 財団法人日本建築設 備・昇降機 ンター 東京海上日動リスク コンサ ン 株式会社 も、建物の竣工当 の社名 記載し 注1 上表記載の社名 、調査機関を除き、過去に社名変更等 さ た場合 あ います 注2 A-5、A-6、A-11及び（-1につい 、構造計算適合性 定機関による構造計算適合性 定を経 いるため、構造計算書の 妥当性につい の調査 し いませ 注3 A-21 A-23ま 、A-32、A-35、A-38及びA-43につい 、売主の前所有者におい 、 失又 落 等によ 構造計算 書を検証 き たこと 、構造計算書の再作成及び当該再作成さ た構造計算書の妥当性につい の調査を第 者専門機関 ある株式会社 イ国際コンサ タン 、株式会社空間シス 研究所、富士建築 ンター株式会社又 株 式会社 イ・イー・サ ー に対し 依頼し、第 者専門機関による構造計算書の再作成及び検証 行わ いるこ と 、構造計算書の妥当性につい の調査 し いませ お、当該物件の調査機関又 構造計算適合性 定機関 等の欄に 、当該構造計算書の再作成及び検証を行 た第 者専門機関名を記載し います - 80 - 続. 地震リスク分析等の概要 本投資法人 、運用資産を取得する際の ュー・ リ ンスの一環とし 、東京 海上日動リスクコンサ ン に依頼し、地震リスク分析の評価を行 います 当 該分析 、構造 面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法 建物の耐震性能を評 価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の 終的 耐震性能とし 評価し います その評価をもとに建物固有の地震に対する 弱性を考慮し、地震 ザー 及 び地盤条件を含めた総合的 評価結果に基 き、地震による建物の印M１値 予想 大損 注1 を算定し います 新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの 失率 各資産に係る建物の印M１値 、以 のとお す 物件 番号 A-1 A-2 物件名称 達OR分（A即却西新宿 印M１値 予想 大損失率 ％ 注2 2.7 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 3.7 A-3 達OR分（A即却四谷 3.6 A-4 達OR分（A即却新宿A別分N判分 2.1 A-5 達OR分（A即却市ヶ谷 2.9 A-6 達OR分（A即却 田 2.9 A-7 達OR分（A即却新宿即O判却－ 注3 7.0 A-8 達OR分（A即却桜橋 4.2 A-9 リーンオーク茅場町 2.6 A-10 リーンオーク九段 5.1 A-11 リーンオーク高輪台 3.6 リーンオーク御徒町 注4 7.7 A-12 A-13 東池袋 ンター 4.5 A-14 ン A-15 ／即プロ 6.9 A-16 広尾リープ ックス・ ズ 4.4 A-17 芝公園 A-18 A-19 代官山 目 7.1 注5 11.3 仮称 達OR分（A即却飯田橋 注6 7.1 九段北325 A-20 4.5 仮称 達OR分（A即却内神田 注7 9.9 A-21 イ ー ア岩本町 目 4.1 A-22 イ ー ア岩本町一 目 9.0 A-23 イ ー ア岩本町ANN分X 4.1 A-24 久 町リープ ックス・ ズ 5.6 A-25 A-26 仮称 達OR分（A即却人形町 K）X人形町 A-27 7.1 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 A-28 西新宿 晃 A-29 飯田橋リープ ックス・ ズ A-30 4.1 12.7 4.4 仮称 達OR分（A即却品川 A-31 西 A-32 藤和東 A-33 11.1 11.6 田8 目 3.9 田 5.1 仮称 達OR分（A即却高田馬場 12.4 A-34 目白N却 6.6 A-35 東信東池袋 3.6 - 81 - 物件 番号 物件名称 印M１値 予想 大損失率 ％ 注2 A-36 ウッ 11.9 A-37 橋本町 7.8 A-38 AN却分X24 3.7 A-39 イ 3.6 A-40 イース サイ 3.6 A-41 ．・即南森町 9.6 A-42 サンワー A-43 丸の内 B-1 タワーコー 北品川 2.6 B-2 ス 1.3 ー ア清洲橋通 イ 12.0 目 7.1 ズN11 B-3 イア リア名駅 4.4 B-4 イア リア栄 4.1 B-5 ック 3.2 B-6 シー ・ B-7 シ B-8 神田リープ ックス・リズ 4.4 （-1 小源橋 シフ 4.6 （-2 明池アク 12.7 ー ュ 安 筒 5.0 薬院 5.4 ー フ リオ全体 注8 4.6 注1 東京海上日動リスクコンサ ン 、上記印M１値の計算にあた 、 地震調査研究推進本部 文部科学省 よ 、 成18 2006 9月に2006 版とし 公表さ た 全国を概観した地震動予測地 に準拠し 化した震源 ータをもとに算定し います お、今回の印M１値の算出に際し、 成23 3月に発生した東日本大震 災を踏まえ の 地震調査研究推進本部 文部科学省 による 全国を概観した地震動予測地 の改訂版 発表 あ たため、上記2006 版の 全国を概観した地震動予測地 を採用し います 注2 小数第2位を四捨 入し 記載し います 注3 A-7 、 成16 1月に、耐震補強工事を実施し います 注4 A-12 、 成18 1月に、耐震補強工事を実施し います 注5 A-17 、 成21 2月に、耐震補強工事を実施し います 注6 A-18 、 成26 11月に、耐震補強工事を実施し います 注7 A-20 、 成18 6月に、耐震補強工事を実施し います 注8 ー フ リオ全体の印M１値 、東京海上日動リスクコンサ ン 作成の 成27 1月付 53物件建物地震リス ク調査 ー フ リオ解析報告書 に基 き記載し います - 82 - ホ 主要 不動産に関する情報 新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産のうち、 成26 10月 日現在におい 、 間賃料合計 ー フ リオ全体の 間賃料総額 の10％以 上を占める不動産 主要不動産 の概要 、以 のとお す 物件番号 A-7 物件名称 ン 達OR分（A即却新宿即O判却－ 数 注1 総賃料収入 22 万円 注2 総賃料収入の合計に占める割合 総賃貸 能面積 総賃貸面積 ㎡ ㎡ 注2 注3 注4 注5 注6 ％ 注3 10.4％ 注4 14,144.51㎡ 注5 近5 間の稼働率の推移 注1 954 万円 14,144.51㎡ ％ 注6 成26 6月 日 100.0％ ン 数 、 成26 10月 日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示さ た各建物毎の賃貸借契 約上の ン 数の合計を記載し います お、当該資産につき スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン の総数を記載し います 総賃料収入 、 成26 10月 日現在における当該資産に係る各賃貸借契約 同日現在 入居済みのものに限 ます に表示さ た建物につき、月間賃料 共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、 フリー ン 考慮し いものとします を12倍することによ 換算し 算出した金額 複数の賃貸借契約 契約さ いる資産につい 、その合計額 消費税 含みませ につき 万円 満を 捨 記載し います お、当該資産につき ス・ス ー型 スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン と の間 締結さ いる賃貸借契約上の月間賃料 共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、 フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を12倍することによ 換算し 算出した 金額を記載し います 総賃料収入の合計に占める割合 、新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産の総賃料収入 の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 総賃貸 能面積 、 成26 10月 日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又 建物 面等に基 き 賃貸 能と考え るものを記載し います 総賃貸面積 、 成26 10月 日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示さ た賃貸面積の合計を記 載し います お、当該資産につき スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン との間 実 際に賃貸借契約 締結さ 賃貸 行わ いる面積の合計を記載し います 近5 間の稼働率の推移 、本投資法人 当該不動産を取得し、資産運用を開始した後の稼働率のみを記載 し います また、 稼働率 、決算日 点における当該資産に係る総賃貸 能面積に対し 総賃貸面積 占め る割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います - 83 - 主要 ン に関する情報 Ｆ. 主要 ン 当該 ン への賃貸面積 総賃貸面積の合計の10％以上を占める ものをいいます 以 同 す の概要 本投資法人 、新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産につき、 有限会社フ ーキャス ・リーシン 等を スターリース会社とし 、 ン ン に転貸することを目的とする賃貸借契約 スターリース契約 を締結し いる、又 締結する予定 す 以 の表 、新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産につき、 成26 10月 日現在における情報をもとに、本投資法人による取得後に締結予定の ス ターリース契約を締結した場合における、主要 ン を示したもの す お、本投資法人 、新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産の 全 につい 、 スターリース会社に賃貸する予定 す ン 名 賃貸面積 ㎡ 注1 保有資産 物件名称 業種 敷金・保証金 万円 注3 契約満了日 注4 達OR分（A即却西新宿 1,945.68 150 92 成33 3月31日 仮称 達OR分（A即却日本橋 分A即却 2,490.08 152 135 成33 3月31日 達OR分（A即却四谷 1,269.22 78 53 成33 3月31日 達OR分（A即却新宿A別分N判分 4,337.15 378 296 成36 4月30日 達OR分（A即却市ヶ谷 3,844.67 268 188 成36 4月30日 達OR分（A即却 田 1,786.18 108 70 成36 4月30日 14,144.51 954 664 成36 4月30日 5,610.53 312 189 成36 4月30日 2,984.94 180 149 成36 4月30日 2,689.28 171 86 成36 4月30日 2,058.44 115 73 成36 4月30日 1,115.91 81 83 成36 4月30日 4,219.65 194 107 成36 4月30日 8,567.50 115 9 成36 4月30日 イア リア名駅 2,775.42 87 14 成36 4月30日 イア リア栄 3,121.60 74 6 成36 4月30日 ック 2,250.00 55 4 成36 4月30日 1,800.00 49 0 成36 4月30日 1,474.26 43 6 成36 4月30日 達OR分（A即却 新宿即O判却－ 達OR分（A即却桜橋 リーンオーク 茅場町 リーンオーク 九段 リーンオーク 高輪台 リーンオーク 御徒町 東池袋 ンター 有限会社 フ ーキャス ・ リーシン 総賃料収入 間 万円 注2 不動産業 ス イ ズN11 ー ュ 安 シー ・ シ 筒 薬院 ン 代官山 1,541.73 135 64 成37 1月31日 11,988.14 406 269 成37 1月31日 1,364.58 138 90 芝公園 7,882.60 394 249 4,066.50 229 182 1,766.71 84 60 1,230.45 68 84 3,201.27 163 91 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 1月31日 広尾リープ ックス・ ズ ／即プロ 目 仮称 達OR分（A即却飯田橋 九段北325 仮称 達OR分（A即却内神田 イ ー ア岩本町 目 - 84 - 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 ン 名 賃貸面積 ㎡ 注1 保有資産 物件名称 業種 イ ー ア岩本町一 目 158 106 2,651.80 121 71 3,137.52 非開示 注5 非開示 注5 2,277.61 103 72 1,627.52 86 69 1,794.97 93 66 西新宿 晃 2,629.44 119 75 飯田橋リープ ックス・ ズ 1,401.68 70 40 仮称 達OR分（A即却品川 2,082.44 104 78 2,999.68 117 76 1,967.72 97 61 5,685.28 302 224 目白N却 4,518.79 191 138 東信東池袋 1,645.17 66 39 ウッ 2,816.25 135 97 橋本町 5,571.17 192 140 AN却分X24 2,267.59 93 56 イ 2,659.67 110 81 イース サイ 2,096.92 92 61 ．・即南森町 4,165.66 161 103 サンワー 3,314.58 非開示 注6 非開示 注6 神田リープ ックス・リズ 2,183.93 105 18 小源橋 シフ 1,256.33 161 140 明池アク 5,992.14 186 150 171,327.42 8,313 5,423 久 ズ ー ア岩本町ANN分X 町リープ ックス・ 仮称 達OR分（A即却人形町 K）X人形町 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 西 田8 目 藤和東 田 仮称 達OR分（A即却高田馬場 不動産業 ー ア清洲橋通 合計 注1 注2 注3 注4 注5 注6 敷金・保証金 万円 注3 3,056.56 イ 有限会社 フ ーキャス ・ リーシン 総賃料収入 間 万円 注2 契約満了日 注4 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 成37 予定 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 1月31日 － 賃貸面積 、 成26 10月 日現在における情報をもとに、締結済み又 本投資法人による取得後に締結予定 の スターリース会社との スターリース契約に表示さ た又 表示さ る予定の賃貸面積のうち ン ン への賃貸面積を記載し います 総賃料収入 間 、 成26 10月 日現在における ン ン との間の賃貸借契約 同日現在 入居 済みのものに限 ます における月間賃料 共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料を含ま 、フ リー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を12倍することによ 換算し 算出した金 額につき 万円 満を 捨 記載し います そのため、各物件に係る数値を合計し も、必 しも合計欄に 記載の数値と一 しませ 敷金・保証金 、 成26 10月 日現在における ン ン との間 締結さ いる賃貸借契約 同日現 在 入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基 く敷金又 保証金に限 ます に基 き必要とさ る敷金・保証金 の合計額につき 万円 満を 捨 記載し います 契約満了日 、締結済み又 本投資法人による取得後に締結予定の スターリース会社との スターリース契 約に表示さ た、又 表示さ る予定の契約満了日を記載し お 、対象信 不動産の信 期間満了日と同日と います 当該 スターリース契約におい 、信 期間満了日 延長さ た場合に 、信 期間の延長に併せ スターリース契約も延長後の信 契約の契約期限ま 延長さ る旨規定さ います ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 転借人 ある ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います - 85 - 継. 賃貸面積上位10位 ン ン 本投資法人の新規取得資産取得後の本投資法人の ー フ リオの各資産につき、 成26 10月 日現在、 ー フ リオ全体に対し賃貸面積上位10位を占める ン ン 、以 のとお す ン ン 名 コープ総合サー ス株式会社 注3 物件名称 ス イ ズN11 総賃貸面積 ㎡ 注1 8,567.50 イア リア栄 イ 注3 契約満了日 成28 3月31日 契約形態 注2 普通建物賃貸借 成29 3月31日 保証株式会社 5,371.60 ック ー ュ 安 普通建物賃貸借 成28 9月30日 3,559.85 成28 7月31日 注5 普通建物賃貸借 ／即プロ 3,492.39 成27 3月31日 普通建物賃貸借 非開示 注4 サンワー 3,314.58 成28 10月31日 普通建物賃貸借 非開示 注4 橋本町 3,189.12 成28 2月6日 普通建物賃貸借 3,137.52 成29 3月31日 普通建物賃貸借 2,662.11 成28 1月31日 普通建物賃貸借 2,579.22 成29 4月30日 普通建物賃貸借 非開示 注4 芝公園 非開示 注4 非開示 注4 久 非開示 注4 ／即プロ 非開示 注4 芝公園 非開示 注4 注1 注2 注3 注4 注5 注6 注7 注8 注6 目 町リープ ックス・ ズ 目 東池袋 ンター 成26 11月30日 普通建物賃貸借 注7 との間の賃貸借契約に表示さ た賃貸面積の合 2,424.34 総賃貸面積 、 成26 10月 日現在における ン ン 計を記載し います 契約形態 、 成26 10月 日現在における ン ン との間の賃貸借契約に表示さ た契約形態を記載 し います 当該 ン ン 、 スターリース会社 一括転貸を け いる、又 けます ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 一部区 につい 、 成30 4月1日と います 成26 12月24日付 、当該 ン ン よ 、 成27 6月30日をも 解約する旨の通知を 領し います 一部区 につい 、 成27 4月30日又 成28 7月31日と います ン ン 名 、本書の日付現在の名称を記載し います 担保の状況 本書の日付現在、上場日取得済資産及び新規取得資産につい 、本投資法人 合意又 約束し いる担保権 あ ませ - 86 - 設定を チ 上場日取得済資産及び新規取得資産に関する権利関係の従前の経緯 物件 番号 前所有者 前信 益者 物件名称 現所有者 現信 益者 A-1 達OR分（A即却西新宿 双日株式会社 本投資法人 A-2 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 双日株式会社 本投資法人 A-3 達OR分（A即却四谷 双日株式会社 本投資法人 A-4 達OR分（A即却新宿A別分N判分 双日株式会社 本投資法人 A-5 達OR分（A即却市ヶ谷 双日株式会社 本投資法人 A-6 達OR分（A即却 田 双日株式会社 本投資法人 A-7 達OR分（A即却 新宿即O判却－ （ぞ三Ｉぞ継Ｆ特定目的会社 本投資法人 A-8 達OR分（A即却桜橋 （ぞ三Ｉぞ継Ｆ特定目的会社 本投資法人 リーンオーク 茅場町 リーンオーク 九段 合同会社イー イン ス メン 合同会社イー イン ス メン A-11 リーンオーク 高輪台 合同会社高輪台 プロ 本投資法人 A-12 リーンオーク 御徒町 合同会社イー イン ス メン 本投資法人 A-13 東池袋 ンター 合同会社イース イン ス メン 本投資法人 非開示 注1 本投資法人 多摩中央産業株式会社 本投資法人 合同会社 キャ タ コ 1 ス 合同会社 BR分 ャ ン・ ッ ・ホー ン ス（特定目的会社 合同会社 キャ タ コ 2 ス 有限会社フ 合同会社やよい イン ス メン A-9 A-10 A-14 ン A-15 ／即プロ A-16 広尾リープ ズ A-17 芝公園 A-18 仮称 A-19 九段北325 A-20 仮称 イ 代官山 ー ー 目 達OR分（A即却飯田橋 ー 達OR分（A即却内神田 ア岩本町 ア岩本町一 ン 富士 ーロ ー ッシュ 有限会社フ ーロ M違ス リン ス特定目的会社 M違ス リン ス特定目的会社 M違ス リン ス特定目的会社 目 目 ア岩本町ANN分X A-23 久 イ 有限会社 A-22 イ 本投資法人 ックス・ A-21 イ 本投資法人 町リープ ックス・ A-24 合同会社 イ ン 富士 ズ A-25 仮称 達OR分（A即却人形町 有限会社フ A-26 K）X人形町 有限会社ケイ シックス A-27 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 有限会社フ - 87 - ーロ ー ーロ ックス・ 合同会社やよい イン ス メン 合同会社やよい イン ス メン 合同会社 コ ス キャ タ 4 合同会社 コ ス キャ タ 4 合同会社 キャ タ コ 4 ス 合同会社 キャ タ コ 1 ス 合同会社やよい イン ス メン 合同会社 コ ス キャ タ 1 合同会社やよい イン ス メン 物件 番号 前所有者 前信 益者 物件名称 A-28 西新宿 A-29 飯田橋リープ ズ A-30 晃 仮称 特定目的会社却即MX42 ックス・ 合同会社 西 A-32 藤和東 達OR分（A即却品川 A-31 イ 有限会社フ 田8 目 田 仮称 現所有者 現信 益者 ン 富士 ー ッシュ 合同会社 サ ン 有限会社 ー ッシュ 達OR分（A即却高田馬 A-33 コ 1 ス 合同会社 キャ タ コ 1 ス 合同会社やよい イン ス メン 合同会社やよい イン ス メン 合同会社 コ ス キャ タ 1 合同会社やよい イン ス メン ーロ 有限会社 合同会社 キャ タ 場 目白N却 合同会社 ロ 合同会社 キャ タ コ 1 ス A-34 東信東池袋 合同会社 ロ 合同会社 キャ タ コ 1 ス A-35 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ 合同会社 キャ タ コ 1 コ 1 コ 1 コ 4 ス 合同会社 キャ タ コ 1 ス 合同会社 キャ タ コ 1 ス ウッ A-37 橋本町 有限会社ケイ シックス A-36 合同会社 ー ックス・ ロ A-38 AN却分X24 A-39 イ A-40 イース A-41 ．・即南森町 株式会社貝紫土地建物 A-42 サンワー 有限会社 クウス・ク ネ メン 注2 A-43 丸の内 B-1 タワーコー B-2 ス ー 特定目的会社却即MX42 ア清洲橋通 M違ス サイ 合同会社 目 ス特定目的会社 サ 合同会社ア 北品川 イ リン ン ッ 合同会社 キャ タ イオス タ コ 1 ー 特定目的会社 本投資法人 B-3 イア リア名駅 ホ ー 特定目的会社 本投資法人 B-4 イア リア栄 ホ ー 特定目的会社 本投資法人 B-5 ック ー ホ ー 特定目的会社 本投資法人 ホ ー 特定目的会社 本投資法人 ホ ー 特定目的会社 本投資法人 B-6 シー ・ B-7 シ 薬院 B-8 神田リープ リズ （-1 小源橋 （-2 筒 ックス・ シフ 明池アク 合同会社 イ ン 富士 株式会社フ ウス、アー イー シー ー・シン ュク・ リッ ・ シー 土地 有限会社ケイ ー ックス・ シックス ス 本投資法人 ホ 安 ス 注1 ズN11 ュ ス ・ 非開示 特定目的会社北品川キャ ス 合同会社 キャ タ 非開示 コ 1 ス 合同会社 キャ タ 注1 コ 1 ス 注1 前所有者 前信 益者 又 現所有者 現信 益者 よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注2 現信 益者 信 者よ 不動産を直接取得し います 、前信 益者に 当該不動産の前の信 益権に 係る信 益者を記載し います - 88 - 新規取得資産の個別不動産及び信託不動産の概要 新規取得資産の個 の概要 、以 のとお す お、以 に記載する各物件の 特定資産の概要 、 賃貸借の状況 、 特記事項 、 建物状況評価の概要 、 過 度の収支状況 、 鑑定評価書の概要 、 周辺環境・本 物件の特徴 の各欄の記載につい 、特段の記載 い限 以 のとお あ 、 成26 10月 日現在の情報に基 い 記載し います イ 物件番号 欄の記載につい ・ 物件番号 、本投資法人の新規取得資産につい 、前記 1 投資方針 ー フ リオ構築方針 ロ 用途分散 におい 定め る各用途に応 、物 件毎に番号を付したもの あ 、A オフ スを、B 住宅を、（ 商業施設を表します また、数字 用途毎に取得 予定 日 に番号を付し います ロ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 特定資産の概要 欄の記載につい 取得 月日 、各上場後取得済資産に関し、本投資法人 売主 当該資産を取 得した日を記載し います 取得予定 月日 、各取得予定資産に関し、本件売買契約書に記載さ た取得予 定 月日を記載し います 取得価格 、各上場後取得済資産に関し、各上場後取得済資産の取得価額を記載 し います お、取得価額に 、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用 含ま 、 万円 満を 捨 記載し います 取得予定価格 、各取得予定資産に関し、本件売買契約書に記載さ た各取得予 定資産の売買代金額を記載し います お、売買代金額に 、消費税及び地方消費 税並びに取得に要した又 要する諸費用 含ま 、 万円 満を 捨 記載し います 信 益権の概要の 信 者 、各新規取得資産につい 、信 者又 信 者と る予定の者を記載し います 信 益権の概要の 信 設定日 、各新規取得資産につい 、信 契約所定の信 設定日又 本投資法人の取得に伴い変更さ る予定の信 設定日を記載し います 信 益権の概要の 信 期間満了日 、各新規取得資産につい 、信 契約所定 の信 期間の満了日又 本投資法人の取得に伴い変更さ る予定の信 期間の満了日 を記載し います 鑑定評価額 、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社 作 成した鑑定評価書記載の鑑定評価額を、 万円 満を 捨 記載し います 鑑 定評価額 、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の 能性を保証又 約 束するもの あ ませ お、鑑定評価を行 た一般財団法人日本不動産研究所 及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間に 、特 の利 害関係 あ ませ 所在地 住居表示 、各不動産の住居表示を記載し います また、住居表示 実施の場合に 、 記簿上の建物所在地 複数ある場合に そのうちの一所在地 を記載し います 土地の 地番 、 記簿上表示さ いる地番 複数ある場合に そのうち1筆の地 番 を記載し います 土地の 建 い率 及び 容積率 、原則とし 建築基準法、都市計 法等の関連 法令に従 定め た数値を記載し お 、小数点以 を四捨 入し います お、新規取得資産によ 、本書に記載の 建 い率 及び 容積率 につき、一 定の緩和措置又 制限措置 適用さ る場合 あ ます また、敷地に適用さ る容 積率 複数存在するとき 、敷地全体に適用さ る容積率に換算し 記載し います 土地の 用途地域 、都市計 法第8条第1項第1号に掲 る用途地域の種類を記載し います 土地の 敷地面積 、 記簿上の記載に基 い お 、現況と 一 し い場合 あ ます - 89 - ・ 土地の 所有形態 、各新規取得資産に関し 不動産信 の信 者 保有する 権利の種類を記載し います ・ 建物の 竣工 月 、 記簿上の新築 月を記載し います また、増改築等 あ その 点を併せ 記載し います ・ 建物の 構造／ 数 、 記簿上の記載に基 い います ・ 建物の 用途 、 記簿上の建物種 のうち主要 ものを記載し います ・ 建物の 延床面積 、 記簿上の記載に基 い お 、附属建物 ある場合に 途記載し います ・ 建物の 駐車場台数 、本書の日付現在におい 各新規取得資産につき敷地内に確 保さ いる駐車場 建物内の駐車場を含みます の台数を記載し います ・ 建物の 所有形態 、各新規取得資産に関し 不動産信 の信 者 保有する 権利の種類を記載し います ・ 印M会社 、各新規取得資産につい 本書の日付現在におい 有効 印M契約を締結 し いる会社又 締結する予定の会社を記載し います ・ スターリース会社 、各新規取得資産につい 本書の日付現在におい 有効 スターリース契約を締結し いる会社又 締結する予定の会社を記載し います ・ スターリース種 、本書の日付現在を基準とし 、締結さ いる又 締結 予定の スターリース契約におい 、 ン ン スターリース会社に支払う き賃料と同額の賃料を スターリース会社 支払うこととさ いる場合を ス・ス ー 、 スターリース会社 固定賃料を支払うこととさ いる場合を 賃 料保証 とし お 、主たる契約形態を記載し います ・ ・ ・ ・ ・ ・ 賃貸借の状況 欄の記載につい 賃貸借の状況 、特段の記載 い限 成26 10月 日現在におい 有効 賃 貸借契約等の内容等を記載し います 取得予定資産につい 、各取得予定資産の 現所有者又 現信 益者等 提供を けた数値及び情報をもとに記載し います 賃貸 能面積 、各新規取得資産につい 、 成26 10月 日現在における各資 産に係る建物の賃貸借契約又 建物 面等に基 き賃貸 能と考え るものを記 載し います 稼働率 、 成26 10月 日現在における各新規取得資産に係る賃貸 能面積に 対し 賃貸面積 占める割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います B-8につい 、次の項目も記載し います 賃貸面積 、各新規取得資産につい 、 成26 10月 日現在、実際に ン ン との間 賃貸借契約 締結さ 、 賃貸 行わ いる賃貸借契約又 建物 面等に表示さ た賃貸面積を記載し いま す 賃貸 能戸数 、各新規取得資産につい 、 成26 10月 日現在、賃貸 能 戸数 店舗等 ある場合 、店舗数等を含みます を記載し います 賃 貸戸数 、各新規取得資産につい 、 成26 10月 日現在、実際に ン ン との間 賃貸借契約 締結さ 、 ン ン に対し 賃貸し いる戸数を記載 し います 戸数稼働率 、 成26 10月 日現在における各新規取得資産に係 る賃貸 能戸数に対し 賃貸戸数 占める割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 代表的 ン 、オフ ス又 商業施設につき、各新規取得資産の総賃貸面積 中、賃貸面積の も大きい ン を記載し います お、 ン ン よ 開 示の 諾を得 い い場合、 代表的 ン 欄の記載を省略し います ン の総数 、 成26 10月 日現在における各新規取得資産に係る賃貸借 契約に表示さ た各建物毎の賃貸借契約上の ン 数 倉庫、 、駐車場等 含 みませ の合計を記載し います お、当該資産につき ス・ス ー型の ス ターリース契約 締結さ いる又 締結さ る予定の場合に 、 ン ン の 総数 倉庫、 、駐車場等 含みませ を記載し います 、 スターリース 種 ス・ス ー あるものの、 スターリース会社よ 一括転貸を け いる又 一括転貸を ける予定の転借人 スターリース会社に固定賃料を支払うこととさ いる場合、 ン の総数 1と記載し います - 90 - ・ 総賃料収入 間 、 成26 10月 日現在における各信 不動産に係る賃貸 借契約書又 賃貸借予約契約書に表示さ た建物に係る 間賃料又 月間賃料を12倍 することによ 換算し 算出した金額 複数の賃貸借契約 締結さ いる信 不 動産につい 、その合計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐 車場等の使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含 みませ を 万円 満を 捨 記載し います た し、 スターリース会 社 賃貸人等との間 ン ン の賃料等を原則とし そのまま け取る ス・ス ー型 スターリースによる賃貸借契約を締結し いる又 締結する予定の場 合、同日現在における各信 不動産に係る ン ン との転貸借契約書又 転貸 借予約契約書に表示さ た 間賃料又 月間賃料を12倍することによ 換算し 算 出した金額 複数の転貸借契約 締結さ いる又 締結さ る予定の信 不動産に つい 、その合計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等 の使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を 万円 満を 捨 記載し います ・ B-8につい 記載し いる 月額賃料 、 成26 10月 日現在における各信 不動 産に係る賃貸借契約書又 賃貸借予約契約書に表示さ た建物に係る月間賃料 複数 の賃貸借契約 締結さ いる信 不動産につい 、その合計額とします また、 共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、フリー ン 考慮 し いものとします 消費税 含みませ を記載し います た し、 ス ターリース会社 賃貸人等との間 ン ン の賃料等を原則とし そのま ま け取る ス・ス ー型 スターリースによる賃貸借契約を締結し いる場合、同 日現在における各信 不動産に係る ン ン との転貸借契約書又 転貸借予約 契約書に表示さ た月額賃料 複数の賃貸借契約 締結さ いる信 不動産につい 、その合計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使 用料 含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を記載し います ・ 敷金等 、 成26 10月 日現在における各新規取得資産に係る賃貸借契約に基 き必要とさ る敷金・保証金 同日現在 入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基 く敷金又 保証金に限 ます の合計額につき 万円 満を 捨 記載し い ます お、当該資産につき スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン との間 締結さ いる賃貸借契約に基 き必要とさ る敷金・保証金の合 計額につき 万円 満を 捨 記載し います また、 ン ン よ 開示 の 諾を得 い い場合、 敷金等 欄の記載を省略し います ・ お、 ン ン に係る賃貸借契約につき解除又 解約の申入 さ い も、 成26 10月 日現在におい 契約 続し いる場合、当該 ン ン に 係る賃貸借契約 存在するものとし 、 稼働率 、 ン の総数 、 総賃料 収入 間 、 敷金等 、 賃貸戸数 、 月額賃料 等を記載し います ・ 特記事項 欄の記載につい 特記事項 、原則とし 、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関 係や利用等 重要と考え る事項のほ 、当該資産の評価額、収益性、処分性への 影響度を考慮し 重要と考え る事項に関し 記載し います お、 ン の解約予告及び ン との新契約の締結につい 、 成26 11月 日ま に 領し又 締結したものを記載し います ホ 建物状況評価の概要 欄の記載につい ・ 本欄に 、東京海上日動リスクコンサ ン 各新規取得資産に関し 作成した 報告書の記載に基 い 、その概要を記載し います た し、報告内容 あくま 上記調査業者の意見 あ 、本投資法人 その内容の妥当性、正確性を保証するもの あ ませ - 91 - ・ 短期修 費の見積額 、調査書の日付 起算し 1 以内に必要とさ る修 費 用の合計額を記載し います お、緊急修 費を含めた金額を記載し、千円 満を 捨 記載し います 長期修 費の見積額 、調査書日付 起算し 12 以内に必要とさ る修 費用の合計額を12 除することによ 算出した1 毎の 均 値を記載し います お、千円 満を 捨 記載し います ・ 再調遉価格 、 万円 満を 捨 記載し います ・ 評価書日付 、調査日を記載し います 鑑定評価書の概要 欄の記載につい 鑑定評価書の概要 、本投資法人 、投信法に基 く不動産鑑定評価基準運用上 の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法 昭和38 法 第152号、その後の改正 を含みます 並びに不動産鑑定評価基準に基 き、一般財団法人日本不動産研究所 及び大和不動産鑑定株式会社に各新規取得資産の鑑定評価を委 し作成さ た各不動 産鑑定評価書 以 鑑定評価書 といいます の概要を記載し います 当該各 不動産鑑定評価 、一定 点における評価者の 断と意見に留ま 、その内容の妥当 性、正確性及び当該鑑定評価額 の取引 能性等を保証するもの あ ませ ・ 金額 、特段の記載 い限 単位 満を 捨 記載し います ・ ・ 周辺環境・本物件の特徴 欄の記載につい 周辺環境・本物件の特徴 、鑑定評価書並びにシー ーアー イー株式会社、株 式会社 ー ーシー・アーバンプロ ク 及び株式会社 オ・ア 作成の ー ケッ ー の記載等に基 き、各新規取得資産の基本的性格、特徴、その所在す る地域の特性等を記載し います 当該報告書等 、こ を作成した外部の専門家 の一定 点における 断と意見に留ま 、その内容の妥当性及び正確性等を保証する もの あ ませ お、当該報告書等の作成の 点後の環境変化等 映さ いませ - 92 - ント 代官山 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 住居表示 土地 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 間 物件番号 特定資産の概要 成26 12月19日 特定資産の種類 3,510 万円 信 信 者 益権 の概要 3,510 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 東京都渋谷区代官山町14番23号 東京都渋谷区代官山町101番 建物 竣工 月 5他1筆 70財 注1 構造／ 数 400財 用途 第 種住居地域 延床面積 515.10㎡ 注3 駐車場台数 所有権 所有形態 サンフロン ア不動産株式会社 有限会社フ ーキャス ・ スターリース種 リーシン 1,897.67㎡ 非開示 注5 135 万円 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 の総数 A-14 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成26 12月19日 成37 1月31日 成3 8月 鉄骨・鉄筋コンクリー 造 ス ン ス鋼 葺地 1 付 8 建 事務所・店舗 1,994.95㎡ 注2 区分所有権 注4 ス・ス ー 81.2財 5 64 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来60％ す 、防火地域内の耐火建築物による緩和によ 70％と 注2 本物件に 以 の附属建物 あ ます 、延床面積に 含ま いませ 種類：倉庫 構造：コンクリー ロック造亜鉛メッキ鋼 き 家建 延床面積：4.03㎡ 注3 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約12.26㎡ を含みます 注4 本投資法人の取得対象 、本件建物の区分所有権の全 す 注5 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 4,484千円 再調遉価格 成26 10月29日 - 93 - います 523 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 3,510 万円 3,570 万円 4.2財 3,440 万円 4.0財 4.4財 151,548千円 2,320 万円 92.4財 7.6財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ ン 代官山 恵比 ーンに隣接する 代官山 リア内に位置します 当該 リア 繁華性の高い リア 駅周辺に 店舗 集積し います 特に代官山のメインス リー と る 山手通 と 幡通 に 大小さま ま 個性的 シ ップ 建ち並びます 他方、オフ ス につい 小規模の 散見さ る程度 の集積度・オフ ス リアとし の認知度 いといえます た し、 代官山 リア 洗練さ た街のイメー 確立さ お 、そうした街のイメー を志向する ン 需要 見込ま る リア 、特にア や．却関連企 業、建築 ザイン クリ イ 企業等 見 け ます オフ ス の集積度 いこと 、こ ン の け皿と えるオフ ス につい 希少性 高く ると想定さ ます ＜本物件の特徴＞ ン 代官山 、東京急行電鉄東 線 代官山 駅徒歩約5分の 幡通 沿いに位置し います 代官 山 駅 徒歩圏の立地 、代官山を代表する繁華性の高い大通 に面する 、その立地条件 高く評価さ ます 周辺環境 代官山の ン ーク的存在 ある複合施設を め、大小さま ま 個性的 シ ップ 建ち並び、オ フ ス の集積度 いため、一般的 ン 需要 限定さ ると思わ ます 、ア 、．却、広告業 、街 のイメー や流行感度等を重視する企業に対し 求力 発揮さ やすいものと推察さ ます フロア形状につい 汎用性の高い長方形 整形 と います 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 94 - JSプロ 物件番号 特定資産の概要 成27 1月8日 特定資産の種類 5,325 万円 信 信 者 益権 5,400 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-15 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 間 東京都大田区 東京都大田区 9番1 70財 注1 和島四 和島四 竣工 月 構造／ 300財 準工業地域 5,480.28㎡ 所有権 清水総合開発株式会社 有限会社フ ーキャス リーシン 11,988.14㎡ 非開示 注2 406 万円 目1番23号 目 建物 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 の総数 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成19 1月30日 成37 1月31日 成5 4月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付11 建 事務所 17,868.72㎡ 132台 所有権 ス・ス ー 100財 7 269 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来60％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、角地緩和によ 70％と います 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 28,061千円 再調遉価格 成26 10月31日 - 95 - 4,920 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 5,400 万円 5,470 万円 5.5財 5,330 万円 5.3財 5.7財 313,841千円 5,120 万円 61.2財 38.8財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 大森 ーン 、／R京浜東北線 大森 駅、京浜急行電鉄本線 大森海岸 駅を公共交通機関とし 利用する事 能 あ 、東京都心部のサ ーケッ とし の位置付けにあるオフ ス リア す ／即プロ 大森 ーン 南東方面の京浜急行電鉄本線 和島 駅徒歩約9分の場所に位置します 和島 ンプに近接した立地 あること 、周辺に 物流施設 集積し います オフ ス 限定さ るもの の、首都高速又 幹線遈路 環七通 へのアク ス 容易 場所に位置し交通利便性に優 ること 、営業車を持 つ ン や、搬入・搬出 ーズのある ン 等に対し 一定の 求力を有すると想定さ ます ＜本物件の特徴＞ ／即プロ 和の森公園 と 和島公園 に隣接する場所に位置し、延床面積約5,700坪、基準 面積 約350坪と中型 に属します フロア形状につい 汎用性の高い長方形 整形 と います 大森 ーンに所在するオフ ス の多く 延床面積1,000坪 満の小型 、 ／即プロ の規模 リュー ーン 分 を上回 いること 、規模面 評価さ 易いといえます お、築 数 経過した 多い 大森 ーンにおい 、築 の観点 も相対的に一定の評価 得 ると考 え ます 天 高 2.6ｍ フリーアク ス50駅駅 とゆと のある空間 確保さ いるほ 、床荷重 500推g/㎡と ン ー ズに対応した高いス ックを備え います 駐車場の台数 132台 機械・ 面併用 、規模に比し 十分 台数と 面式 73台 による利便性 確保さ い ます この点に関し 、車利用を重視する ン に対し高い 求力を備え いるといえます - 96 - 広尾リープ ックス・ 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-16 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,827 万円 信 信 者 益権 2,890 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都港区南麻 東京都港区南麻 5他1筆 100財 注1 目15番27号 目66番 建物 月 構造／ 500財 商業地域 394.84㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 1,500.83㎡ 非開示 注2 138 万円 竣工 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 の総数 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成19 2月28日 成37 1月31日 予定 昭和62 5月、 成19 2月 一部取毀・増築 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根9 建 事務所・店舗 1,650.05㎡ 所有権 ス・ス 90.9財 注3 7 注3 90 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と 注2 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注3 本物件の9 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積136.25㎡ を締結し、 成26 11月1日 し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 3,959千円 再調遉価格 成26 9月8日 - 97 - ー います 契約期間 397 万円 開始 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,890 万円 2,940 万円 4.4財 2,830 万円 4.2財 4.6財 130,112千円 1,540 万円 93.6財 6.4財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 六本木・麻 ーン 、東京メ ロ日比谷線・南北線、都営地 鉄大 リア 、 六本木通 、 外苑西通 、 明治通 を中心にオフ 広尾リープ ックス・ ズ 所在する 戸線とい た地 鉄路線のみ 形成さ る ス 集積し います ン の状況 、外国人居住者 多い リア特性 外資系企業 た ザイン・ スコ 関連の企業 集積し います 金融や弁護士事務所等 や従前 集積度の高 ＜本物件の特徴＞ 広尾リープ ックス・ ズ 、東京メ ロ日比谷線 広尾 駅徒歩約1分の 外苑西通 沿いに位置し いま す 寄駅ま 徒歩約1分の立地 駅 の近接性、都心部へのアク ス性の面 高い 求力を有します また、大通 に面した 視認性も高いといえます 従来、高 住宅街とし 認知さ いる事 、富裕 関連 ネス等の リア内需要に関連する企業や立地イメー の良さを志向する企業に対し 求力 発揮さ やすいものと推察さ ます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 98 - 芝公園 目 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 7,396 万円 信 信 者 益権 8,500 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-17 間 東京都港区芝公園 東京都港区芝公園 613番1他1筆 70財 注1 目1番38号 目 建物 月 構造／ 303財 注2 第 種住居地域 2,876.99㎡ 所有権 シー ーアー イー株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 予定 7,882.60㎡ 非開示 注3 394 万円 竣工 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 の総数 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成22 12月3日 成37 1月31日 予定 昭和56 6月 鉄筋コンクリー 6 建 事務所 8,855.23㎡ 14台 所有権 ス・ス 造陸 根 ー 100財 4 249 万円 特記事項 1. 本件建物 、昭和56 に改正さ る以前の耐震基準 いわゆる 耐震基準 によ 設計及び施工さ た建物 す 、 成21 に耐震補強工事 実施さ います 本投資法人 、東京海上日動リスクコンサ ン 株式会 社よ 、本件建物 新耐震基準によ 設計さ た建物と同等程度の耐震性能を有し いるものと考えること きる旨の確認を得 います 2. 本件土地と隣地との境界の一部 確定し いませ 注1 建 い率 本来60％ す 、角地緩和によ 70％と います 注2 容積率 本来300％、400％ す 、対象面積の加重 均によ 303％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 8,490千円 再調遉価格 成26 7月18日 - 99 - 2,028 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 大和不動産鑑定株式会社 8,500 万円 8,910 万円 4.3財 8,320 万円 4.1財 4.5財 382,045千円 8,660 万円 92.9財 7.1財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 浜 町・芝公園 ーン 、／R山手線・京浜東北線 浜 町 駅 主に西側に広 る リアと ます 芝公園 目 浜 町・芝公園 ーンの中 も北西部に位置すること 、 寄駅 都営地 鉄 田線 御成門 駅、東京メ ロ日比谷線 神谷町 駅と ます 周辺に 大型 やホ 、大使館 立地するほ 、愛宕神 社、青 寺、増上寺 の文化的施設や公園 地 芝公園 あ 、オフ ス街とし 落ち着いた雰 気を醸し出し います お、 芝公園 目 周辺 リア 、近 寄駅と る都営地 鉄 田線 御成門 駅周辺、東京メ ロ日比谷線 神谷町 駅周辺 オフ ス の開発 進 お 、さ るオフ ス集積度、繁華性の向上 期待さ います ＜本物件の特徴＞ 芝公園 目 都営地 鉄 田線 御成門 駅徒歩約5分、東京メ ロ日比谷線 神谷町 駅徒歩約5分の場所 に位置します また、大通 奥ま た場所と ます 、高台に立地すること 眺望に優 います 芝公園 目 、延床面積約2,700坪と中型 に属します 、基準 面積 約420坪と大型 並みの規模を 有する と ます 浜 町・芝公園 ーンに所在するオフ ス の多く 延床面積1,000坪 満の小型 、 芝公園 目 の規模 リュー ーン 分 を上回 ます した 、その規模的 求力 高く評価さ ます 築後34 程度の あ ます 、設備水準につい 、新耐震基準を満たす 耐震補強済み 、そのス ッ ク水準 標準的 ものと います また、 成21 に全面リ ューア 実施さ お 、競 力 維持さ い ます - 100 - 仮称 F４RE（AST飯田橋 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-18 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 5,230 万円 信 信 者 益権 5,230 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都千代田区飯田橋 東京都千代田区飯田橋 20番21 100財 注2 目11番13号 目 建物 竣工 月 構造／ 昭和53 数 500財 用途 商業地域 延床面積 907.59㎡ 駐車場台数 所有権 所有形態 サ ズ・ ャ ン株式会社 有限会社フ ーキャス ・ スターリース種 リーシン 予定 4,066.50㎡ 非開示 注4 229 万円 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成17 8月31日 成37 1月31日 予定 の総数 11月 注1 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根11 建 事務所 5,077.26㎡ 29台 区分所有権 注3 ス・ス 造 ー 100財 注5 注6 注7 24 注5 注6 注7 182 万円 特記事項 本件建物 、昭和56 に改正さ る以前の耐震基準 いわゆる 耐震基準 によ 設計及び施工さ た建物 す 、 成26 に耐震補強工事 実施さ います 本投資法人 、東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社よ 、 本件建物 新耐震基準によ 設計さ た建物と同等程度の耐震性能を有し いるものと考えること きる旨の確認 を得 います 注1 記簿に新築 月日の記載 いため、検査済証の日付によ ます 注2 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注3 本投資法人の取得対象 、本件建物の区分所有権の全 す 注4 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注5 本物件の9 に入居中の ン 賃貸面積104.09㎡ 成27 3月31日をも 解約する旨の通知を 領 し います 注6 本物件の9 に入居中の ン 賃貸面積56.69㎡ 成27 1月31日をも 解約する旨の通知を 領 し います 注7 本物件の4 に入居中の ン 賃貸面積77.55㎡ 成27 4月7日をも 解約する旨の通知を 領し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,622千円 再調遉価格 成26 10月30日 - 101 - 1,378 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 5,230 万円 5,290 万円 4.3財 5,170 万円 4.0財 4.4財 228,042千円 2,880 万円 90.4財 9.6財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 飯田橋 九段 駅ま の 目白通 と、 市ヶ谷 います 駅周辺及び大通 沿いを中心に中小型のオフ ス 飯田橋・九段・富士見 ーン 、 九段 駅ま の 靖国通 を中心に形成さ 集積し い ます 交通利便性につい 、／Rや複数の地 鉄路線 利用 能 一定の評価 きます 近 におい 再開発による大型 の供給 相次 、従前 評価さ いた交通利便性の高さに加え 、オフ スス ックの質につい も評価 高ま つつあ ます ＜本物件の特徴＞ 仮称 達OR分（A即却飯田橋 ／R中央・総武線を始め各路線 乗 入 る 飯田橋 駅徒歩約4分の場所に位置しま す ／Rと神田川に挟ま た立地 、ややオフ ス街 分断さ いるイメー 否めませ 、 飯田橋 駅 の 近接性、アク ス性に優 る点 高く評価さ ます フロア形状につい 整形・無柱と お 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 築後36 程度の あ ます 、設備水準につい 、新耐震基準を満たす 、そのス ック水準 標準的 ものと います - 102 - 九段北325 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,850 万円 信 信 者 益権 1,850 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-19 間 東京都千代田区九段北 東京都千代田区九段北 2番3他5筆 100財 注1 640財 注2 商業地域 334.44㎡ 所有権 株式会社 ス ・プロ 有限会社フ ーキャス リーシン 予定 2,007.07㎡ 非開示 注3 84 万円 目2番5号 目 建物 竣工 月 構造／ 昭和62 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成13 12月28日 成37 1月31日 予定 の総数 8月 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根9 建 事務所・店舗 2,152.31㎡ 所有権 ス・ス ー 88.0財 7 60 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と 注2 容積率 本来500％、700％ す 、対象面積の加重 均によ 640％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 4,607千円 再調遉価格 成26 10月30日 - 103 - 564 万円 います 造 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,850 万円 1,870 万円 4.4財 1,830 万円 4.1財 4.5財 83,895千円 1,680 万円 92.4財 7.6財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 飯田橋 九段 駅ま の 目白通 と、 市ヶ谷 います 駅周辺および大通 沿いを中心に中小型のオフ ス 飯田橋・九段・富士見 ーン 、 九段 駅ま の 靖国通 を中心に形成さ 集積し います 交通利便性につい 、／Rや複数の地 鉄路線 利用 能 一定の評価 きます 近 におい 再開発による大型 の供給 相次 、従前 評価さ いた交通利便性の高さに加え 、オフ スス ックの質につい も評価 高ま つつあ ます ＜本物件の特徴＞ 九段北325 都営地 鉄新宿線 市ヶ谷 駅徒歩約4分、／R中央・総武線・東京メ ロ南北線・有楽町線 市ヶ 谷 駅徒歩約7分と複数の路線 利用 能 あ 、また、オフ ス 集積する 靖国通 に面し、視認性ともに 一定以上の評価 きます フロア形状につい 整形・無柱と お 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 104 - 仮称 F４RE（AST内神田 鑑定評価額 価格 点 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-20 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,240 万円 信 信 者 益権 の概要 1,240 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 所在地 土地 物件番号 間 東京都千代田区内神田一 東京都千代田区内神田一 28番15他1筆 100財 注1 目3番3号 目 建物 月 構造／ 480財 注2 商業地域 388.88㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 予定 1,292.85㎡ 非開示 注3 68 万円 竣工 昭和51 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成14 1月31日 成37 1月31日 予定 の総数 12月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付8 建 事務所 2,051.61㎡ 20台 所有権 ス・ス ー 95.2財 5 84 万円 特記事項 本件建物 、昭和56 に改正さ る以前の耐震基準 いわゆる 耐震基準 によ 設計及び施工さ た建物 す 、 成18 に耐震補強工事 実施さ います 本投資法人 、東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社よ 、 本件建物 新耐震基準によ 設計さ た建物と同等程度の耐震性能を有し いるものと考えること きる旨の確認 を得 います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 容積率 本来800％ す 、前面遈路幅員によ 480％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,853千円 再調遉価格 成26 10月30日 - 105 - 557 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,240 万円 1,260 万円 4.4財 1,220 万円 4.2財 4.6財 58,906千円 1,000 万円 88.8財 11.2財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 内神田・神田須田町 ーン 、 神田 駅を中心に構成さ る ーン 、／Rや東京メ ロ丸 内線・銀 線・都営 地 鉄新宿線 の複数の路線 利用 能と る 、比較的交通利便性に優 た ーンといえます 当該 ーン 都心オフ ス リアに隣接するサ ーケッ とし の位置付けにあ 、主要オフ ス リアに近接する 需要を ースに、高い交通利便性と賃料水準の割安さ 経費削減需要を吸収するケース 多く いること 、 業種による偏 あま 見 、幅広い業種の ン 見 け ます ＜本物件の特徴＞ 仮称 達OR分（A即却内神田 東京メ ロ・都営地 鉄各路線 利用 きる 大手町 駅徒歩約4分の場所に位置しま す 内神田・神田須田町 ーンの中 も、オフ ス リアの中心地と る 丸の内・大手町 リアに程近く、 大手町 駅、 神田 駅とい た複数の駅・路線 利用 能 、 丸の内・大手町 元よ 、他のオフ ス リア へのアク ス性にも優 る 、交通利便性に対し 求さ やすい立地条件を有し います た し、周辺 築 数 の経過した中小型 ス ックの中心 、需要吸引力のある優良ス ック 限定的 あること 、隣接する大手町 リアとの比較におい 、業務集積 リアとし のイメー やや弱く ます フロア形状につい 整形・無柱と います 築後38 程度の あ ます 、設備水準につい 、新耐震基準を満たす 、そのス ック水準 標準的 ものと います - 106 - イトー ア岩本町 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 物件番号 A-21 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,810 万円 信 信 者 益権 2,850 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 目 間 東京都千代田区岩本町 東京都千代田区岩本町 36番1他1筆 100財 注1 目11番2号 目 建物 竣工 月 構造／ 成3 2月 数 643財 注2 用途 商業地域 延床面積 651.16㎡ 駐車場台数 所有権 所有形態 ーンズ ン サー 株式会社 有限会社フ ーキャス ・ スターリース種 リーシン 予定 3,446.99㎡ 非開示 注3 163 万円 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成20 3月27日 成37 1月31日 予定 の総数 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付8 建 事務所 4,589.88㎡ 32台 所有権 ス・ス ー 92.9財 注4 8 注4 91 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 容積率 本来600％、700％ す 、対象面積の加重 均によ 643％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注4 本物件の4 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積245.72㎡ を締結し、 成27 1月1日 契約期間 開始 し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 11,143千円 再調遉価格 成26 10月27日 - 107 - 1,203 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,850 万円 2,860 万円 4.8財 2,830 万円 4.5財 4.9財 143,274千円 2,180 万円 83.0財 17.0財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 岩本町・東神田・外神田 イ ー ア岩本町 目 所在する ーン 、 秋葉原 駅を中心とし る リア す 成16 成18 に け 秋葉原を．却産業の世界的拠点にするという構想の 行わ た再開発事業によ 、こ ま 秋葉原 リアに た大型のオフ ス 供給さ たこと 有力企業 事業所や本社を構え、同 にこ の企業の関連企業の集積も進みました こ によ オフ ス集積度 高ま 、オフ ス リアとし の認知度 向上し ました 高い交通利便性を備え も相対的に割安感のある賃料を求める ン や、 ーケッ 中心部 の滲み 出し需要の け皿とし 機能し いる側面 強いといえます ＜本物件の特徴＞ イ ー ア岩本町 目 都営地 鉄新宿線 岩本町 駅徒歩約3分、東京メ ロ日比谷線 小伝馬町 駅徒 歩約5分、／R各線・東京メ ロ銀 線 神田 駅徒歩約8分の場所に位置し います 徒歩圏内 複数路線 利用 能 あ 、交通アク ス性の高さ 一定の評価 得 るものと考え ます フロア形状 、汎用性の高い長方形 整形 あ 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 設備水準 標準的 もの す 、電気容量につい 70別A/㎡と一般的 オフ ス の電気容量に比 大きい容量 確保さ お 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 108 - イトー ア岩本町一 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 物件番号 A-22 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,640 万円 信 信 者 益権 2,690 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 目 間 東京都千代田区岩本町一 東京都千代田区岩本町一 19番1他3筆 100財 注1 目8番15号 目 建物 竣工 月 構造／ 成3 1月 数 564財 注2 用途 商業地域 延床面積 690.17㎡ 駐車場台数 所有権 所有形態 ーンズ ン サー 株式会社 有限会社フ ーキャス ・ スターリース種 リーシン 予定 3,056.56㎡ 非開示 注3 158 万円 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成20 3月27日 成37 1月31日 予定 の総数 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付9 建 事務所 4,078.48㎡ 20台 所有権 ス・ス ー 100財 注4 9 注4 106 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 容積率 本来600％ す 、前面遈路幅員によ 564％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注4 本物件の9 に入居中の ン ン 賃貸面積141.18㎡ 成27 5月31日をも 解約する旨の通知 を 領し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 9,868千円 再調遉価格 成26 10月28日 - 109 - 1,067 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,690 万円 2,720 万円 4.7財 2,650 万円 4.5財 4.9財 132,159千円 2,060 万円 82.6財 17.4財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 岩本町・東神田・外神田 イ ー ア岩本町一 目 所在する ーン 、 秋葉原 駅を中心とし る リア す 成16 成18 に け 秋葉原を．却産業の世界的拠点にするという構想の 行わ た再開発事業によ 、こ ま 秋葉原 リアに た大型のオフ ス 供給さ たこと 有力企業 事業所や本社を構え、同 にこ の企業の関連企業の集積も進みました こ によ オフ ス集積度 高ま 、オフ ス リアとし の認知度 向上し ました 高い交通利便性を備え も相対的に割安感のある賃料を求める ン や、 ーケッ 中心部 の滲み 出し需要の け皿とし 機能し いる側面 強いといえます ＜本物件の特徴＞ イ ー ア岩本町一 目 東京メ ロ日比谷線 小伝馬町 駅徒歩約3分、／R総武線 新日本橋 駅徒歩約8分 の場所に位置し います 徒歩圏内 複数路線 利用 能 あ 、交通アク ス性の高さ 一定の評価 得 るもの と考え ます 設備水準 標準的 もの す 、電気容量につい 70別A/㎡と一般的 オフ ス の電気容量に比 大きい容量 確保さ お 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 110 - イトー ア岩本町A３３EX 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-23 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,100 万円 信 信 者 益権 2,140 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都千代田区岩本町 東京都千代田区岩本町 56番1他4筆 100財 注1 目14番2号 目 建物 竣工 月 構造／ 成3 11月 数 600財 用途 商業地域 延床面積 631.74㎡ 駐車場台数 所有権 所有形態 ーンズ ン サー 株式会社 有限会社フ ーキャス ・ スターリース種 リーシン 予定 3,064.20㎡ 非開示 注2 121 万円 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成20 3月27日 成37 1月31日 予定 の総数 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根9 建 事務所 3,829.74㎡ 8台 所有権 ス・ス ー 86.5財 6 71 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 8,631千円 再調遉価格 成26 10月27日 - 111 - 100％と 932 万円 います 造 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,140 万円 2,160 万円 4.7財 2,110 万円 4.5財 4.9財 106,182千円 1,890 万円 84.9財 15.1財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 岩本町・東神田・外神田 イ ー ア岩本町ANN分X 所在する ーン 、 秋葉原 駅を中心とし る リア す 成16 成18 に け 秋葉原を．却産業の世界的拠点にするという構想の 行わ た再開発事業によ 、こ ま 秋葉原 リアに た大型のオフ ス 供給さ たこと 有力企業 事業所や本社を構え、同 にこ の企業の関連企業の集積も進みました こ によ オフ ス集積度 高ま 、オフ ス リアとし の認知度 向上し ました 高い交通利便性を備え も相対的に割安感のある賃料を求める ン や、 ーケッ 中心部 の滲み 出し需要の け皿とし 機能し いる側面 強いといえます ＜本物件の特徴＞ イ ー ア岩本町ANN分X 都営地 鉄新宿線 岩本町 駅徒歩約4分、東京メ ロ日比谷線 小伝馬町 駅徒歩 約5分、／R各線・東京メ ロ銀 線 神田 駅徒歩約9分の場所に位置し います 徒歩圏内 複数路線 利用 能 あ 、交通アク ス性の高さ 一定の評価 得 るものと考え ます 設備水準 標準的 もの す 、電気容量につい 70別A/㎡と一般的 オフ ス の電気容量に比 大きい容量 確保さ お 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 112 - 久 町リープ ックス・ 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-24 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,837 万円 信 信 者 益権 2,890 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都中央区日本橋久 東京都中央区日本橋久 1番1他4筆 100財 注1 町4番4号 町 建物 月 構造／ 600財 商業地域 730.94㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 3,137.52㎡ 非開示 注2 非開示 注2 竣工 成元 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成17 8月31日 成37 1月31日 予定 の総数 8月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付7 建 事務所 4,623.55㎡ 26台 所有権 ス・ス 100財 1 非開示 ー 注2 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 12,874千円 再調遉価格 成26 9月8日 - 113 - 100％と います 1,251 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,890 万円 2,940 万円 4.7財 2,840 万円 4.5財 4.9財 145,196千円 2,080 万円 83.9財 16.1財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 久 町リープ ックス・ ズ 所在する 堀留町・東日本橋 ーンに 、東京メ ロ日比谷線 小伝馬町 駅、 都営地 鉄新宿線 馬喰 山 駅、／R総武線 馬喰町 駅、都営地 鉄浅草線 東日本橋 駅 所在します ン 動向につい 、中央区 あ 割安 賃料水準 あるため、コス を重視する企業 流入し易い側面を 有し います また、当該 ーン く 維産業を中心に栄えた リア あること 、ア 卸企業 多数見 け る 特定需要もみ ます ＜本物件の特徴＞ 久 町リープ ックス・ ズ 、都営地 鉄新宿線 馬喰 山 駅徒歩約3分、都営地 鉄浅草線 東日本橋 駅 徒歩約3分、／R総武線 馬喰町 駅徒歩約6分の場所に位置し います 寄駅ま 徒歩約3分の立地 駅近接性、アク ス性の面 高い 求力を有します た し、やや奥ま た場所に位置し いること 、視認性につい やや劣後 します 久 町リープ ックス・ ズ 、延床面積約1,500坪、基準 面積約140坪と中型 に属します 堀留町・東日 本橋 ーンに所在するオフ ス の多く 延床面積1,000坪 満の小型 あ 、 久 町リープ ックス・ ズ の規模 リュー ーン 分 をやや上回 いること 、規模面 評価さ 易いといえます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 114 - 仮称 F４RE（AST人形町 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-25 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,070 万円 信 信 者 益権 2,070 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都中央区日本橋人形町 東京都中央区日本橋人形町 目13番11他4筆 100財 注1 500財 商業地域 555.39㎡ 所有権 株式会社 ス ・プロ 有限会社フ ーキャス リーシン 予定 2,277.61㎡ 非開示 注2 103 万円 目13番9号 建物 竣工 月 構造／ 成2 11月 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成17 4月22日 成37 1月31日 予定 の総数 鉄骨鉄筋コンクリー ・ 鉄筋コンクリー 造陸 根 地 1 付7 建 事務所 3,390.96㎡ 16台 所有権 ス・ス ー 100財 6 72 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,462千円 再調遉価格 成26 10月28日 - 115 - 100％と 905 万円 います 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,070 万円 2,110 万円 4.6財 2,020 万円 4.4財 4.8財 99,986千円 1,310 万円 81.5財 18.5財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 、 新大橋通 清洲橋通 とい た主要幹線遈路を軸に形成さ お 、 ーン内 水天宮前 駅、東京メ ロ日比谷線・都営地 鉄浅草線 人形町 駅、都営地 鉄新宿線 人形町・蛎殻町 ーン 、東京メ ロ半蔵門線 浜町 駅 所在します 隣接 ーンと比 延床面積1,000坪 満の小規模 多く、中・大型 のス ック 少 いという特徴 あ 、ま た、新規供給 少 く、ス ックの更新や大規模開発等による優良オフ スス ックの集積 進展し い い状況にあ ます オフ ス需要 の特徴とし 、中央区の中 相対的に 廉 賃料水準を志向する ン 多く見 け ます に ＜本物件の特徴＞ 仮称 達OR分（A即却人形町 、東京メ ロ半蔵門線 水天宮前 駅 徒歩約2分、東京メ ロ日比谷線、都営地 鉄浅草線 人形町 駅 徒歩約3分の位置に所在し います やや奥ま た場所に位置するものの、 寄駅ま の近 接性、複数路線 徒歩圏内 利用 能 ある 、交通利便性 高く評価さ るものと考え ます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 116 - K）X人形町 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,650 万円 信 信 者 益権 1,720 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-26 間 東京都中央区日本橋人形町 東京都中央区日本橋人形町 目102番6他1筆 100財 注1 目4番14号 建物 竣工 682財 注2 商業地域 394.68㎡ 注3 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 1,867.95㎡ 非開示 注4 86 万円 月 構造／ 昭和59 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成17 12月13日 成37 1月31日 予定 の総数 2月 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根8 建 事務所 2,193.10㎡ 1台 所有権 ス・ス ー 87.1財 6 69 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と 注2 容積率 本来600％、700％ す 、対象面積の加重 均によ 682％と います 注3 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約12.43㎡ を含みます 注4 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 4,542千円 再調遉価格 成26 8月11日 - 117 - 553 万円 います 造 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,720 万円 1,750 万円 4.7財 1,690 万円 4.5財 4.9財 84,018千円 1,240 万円 86.1財 13.9財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 、 新大橋通 清洲橋通 とい た主要幹線遈路を軸に形成さ お 、 ーン内 水天宮前 駅、東京メ ロ日比谷線・都営地 鉄浅草線 人形町 駅、都営地 鉄新宿線 人形町・蛎殻町 ーン 、東京メ ロ半蔵門線 浜町 駅 所在します 隣接 ーンと比 延床面積1,000坪 満の小規模 多く、中・大型 のス ック 少 いという特徴 あ 、ま た、新規供給 少 く、ス ックの更新や大規模開発等による優良オフ スス ックの集積 進展し い い状況にあ ます オフ ス需要 の特徴とし 、中央区の中 相対的に 廉 賃料を志向する ン 多く見 け ます に K）X人形町 位置し います た、 金 通 K）X人形町 い長方形 整形 ＜本物件の特徴＞ 、東京メ ロ日比谷線・都営地 鉄浅草線 人形町 駅 徒歩約1分の 浜町河岸通 沿いに 寄駅ま 徒歩約1分の立地 駅近接性、都心部へのアク ス性の面 高い 求力を有します ま に面した 視認性も高いといえます 、延床面積約700坪、基準 面積約70坪と小型 に属します フロア形状につい 汎用性の高 と います 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 118 - 仮称 F４RE（AST新常盤橋 鑑定評価額 価格 点 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-27 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,030 万円 信 信 者 益権 の概要 2,030 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 所在地 土地 物件番号 間 東京都中央区日本橋本石町 東京都中央区日本橋本石町 目1番4他1筆 100財 注1 目1番2号 建物 竣工 900財 商業地域 342.52㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 予定 1,794.97㎡ 非開示 注2 93 万円 月 構造／ 成3 8月 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成13 9月26日 成37 1月31日 予定 の総数 鉄骨・鉄骨鉄筋 コンクリー 造陸 地 1 付11 建 事務所 2,132.83㎡ 1台 所有権 ス・ス 根 ー 100財 11 66 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 3,493千円 再調遉価格 成26 10月29日 - 119 - 100％と 569 万円 います 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,030 万円 2,070 万円 4.5財 1,980 万円 4.3財 4.7財 94,190千円 1,560 万円 90.2財 9.8財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 所在する 室町・本町 ーン 、／R総武線 新日本橋 駅及び東京メ ロ銀 線・ 半蔵門線 越前 駅を 寄駅とし も、 神田 日本橋 、更に 東京 駅ま も徒歩 アク ス 能 ある 、交通利便性に優 います ーン内に く 国内金融機関 地銀を含みます や製薬業の集積 見 ます 加え 日本橋 リアに近いこと 、ゆ のある国内重厚長大系企業も多く集積し います オフ ス につい 、概 中央通 ・ 戸通 ・昭和通 の大通 沿いに中大型 集積し お 、大通 に面 し い リア も中小型 集積し いる等、オフ ス集積度 高い リアと います ＜本物件の特徴＞ 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 、東京メ ロ半蔵門線・銀 線 越前 駅 徒歩約4分、／R総武線 新日本橋 駅 徒歩約5分の場所に位置する す 徒歩圏内 複数路線 利用 能 あ 、交通アク ス性に優 いま す また、やや距 を有するものの、東京メ ロ丸 内線 大手町 駅や／R中央線ほ 東京 駅へもアク ス 能 あ 、交通利便性 高く評価さ るものと考え ます 加え 、 戸通 と 外堀通 の交差点の角地に位置 し いること 、高い視認性を有します フロア形状 汎用性の高い長方形 整形 ・無柱と お 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 120 - 西新宿 晃 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,207 万円 信 信 者 益権 2,290 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-28 間 東京都新宿区西新宿七 東京都新宿区西新宿七 124番21他3筆 100財 注1 目22番35号 目 建物 月 構造／ 354財 注2 商業地域 1,022.43㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 2,629.44㎡ 非開示 注3 119 万円 竣工 昭和62 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 の総数 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 注2 容積率 本来400％ す 、前面遈路幅員によ 354％と ます 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 9,327千円 再調遉価格 成26 8月7日 - 121 - 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成17 3月7日 成37 1月31日 予定 9月 鉄筋コンクリー 地 1 付4 建 事務所 3,618.66㎡ 8台 所有権 ス・ス 造陸 ー 100財 8 75 万円 100％と 807 万円 います 根 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,290 万円 2,340 万円 4.4財 2,230 万円 4.2財 4.6財 107,903千円 1,910 万円 89.1財 10.9財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 西新宿 晃 の存する 西新宿 ーン 、世界 も有数のター 駅 ある／R 新宿 駅よ 以西に構成さ る ーン す 当該 ーン 山手線等／R 各線を め東京メ ロ丸 内線、都営地 鉄大 戸線・新宿線、京王 線 の複数の路線 利用 能 あ 、相対的に交通利便性に優 る ーン す ン の特色とし 、都内 大規模の／R 新宿 駅のター 性 、人材派遣事業者や保険等 ン ーザー 向け金融事業者とい た各種来客型のサー ス関連業種 集積し いるほ 、コー ンター事業者、．却 関連企業の 集積も見 け ます ＜本物件の特徴＞ 西新宿 晃 、西武新宿線 西武新宿 駅 徒歩約5分、／R 新宿 駅 徒歩約11分、 青梅街遈 1 本奥に入 た場所に位置し お 、駅 の近接性、視認性という点 の競 力 高くあ ませ 、／Rのほ 、地 鉄 徒歩圏 7路線4駅 利用 能 ある 、交通利便性に優 いる点 評価さ るものと考え ます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 122 - 飯田橋リープ ックス・ 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-29 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,249 万円 信 信 者 益権 1,300 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都新宿区新小川町1番14号 東京都新宿区新小川町2番22 建物 他2筆 93財 注1 483財 注2 商業地域・準工業地域 361.60㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 1,401.68㎡ 非開示 注3 70 万円 竣工 月 構造／ 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 の総数 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成17 10月31日 成37 1月31日 予定 成4 6月 鉄骨・鉄筋コンクリー 陸 根地 1 付8 建 事務所 1,657.22㎡ 所有権 ス・ス 造 ー 100財 6 40 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 、本来商業地域につい 80％、準工業地域につい 60％ す 、防火地域内の耐火建築物によ る緩和及びそ の用途地域の対象面積による加重 均によ 93％と います 注2 容積率 、本来商業地域につい 500％、準工業地域につい 400％ す 、そ の用途地域の対象面 積の加重 均によ 483％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 3,469千円 再調遉価格 成26 9月10日 - 123 - 425 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,300 万円 1,320 万円 4.2財 1,270 万円 4.0財 4.4財 57,421千円 989 万円 85.5財 14.5財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 市谷・神楽坂 ーン 、／R・東京メ ロ・都営地 鉄 市ヶ谷 飯田橋 駅を基点に形成さ いる リア す 市ヶ谷 飯田橋 駅近辺におい 、／R・地 鉄と複数路線 利用 能 あるため、都内の交通アク スに 優 た地域 す 特に、 飯田橋 駅 ／R中央・総武線に加え、東京メ ロ東西線を めとし 地 鉄4路線 利用 能 あるため、／Rによる広域交通に加え、地 鉄による都心部の移動も容易 立地 す 交通利便性の高さと賃料水 準の割安さを求める ン の需要 見 る ーケッ す ーン内及び近隣に 、大学や病院 集積し いるた め、こ の分室需要や 薬品や 療用機器関連企業の需要 比較的多い ーンと考え ます ＜本物件の特徴＞ 飯田橋リープ ックス・ ズ 、／R中央・総武線 飯田橋 駅 徒歩約4分の 目白通 沿いに位置し いま す 寄駅ま 徒歩約4分の立地 駅近接性、アク ス性の面 高い 求力を有します また、大通 に面した 視認性も高いといえます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 124 - 仮称 F４RE（AST品川 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-30 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,300 万円 信 信 者 益権 2,300 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都品川区北品川一 東京都品川区北品川一 119番22他1筆 70財 注1 400財 準工業地域 705.37㎡ 所有権 株式会社 ス ・プロ 有限会社フ ーキャス リーシン 予定 2,498.93㎡ 非開示 注2 104 万円 目20番9号 目 建物 竣工 月 構造／ 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 の総数 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成17 4月22日 成37 1月31日 予定 成元 2月 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根8 建 事務所 3,400.87㎡ 19台 所有権 ス・ス ー 83.3財 6 78 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来60％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、防火地域内の耐火建築物による緩和によ 70％と 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,519千円 再調遉価格 成26 11月4日 - 125 - います 907 万円 造 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,300 万円 2,330 万円 4.6財 2,270 万円 4.4財 4.8財 109,986千円 1,590 万円 80.9財 19.1財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ め、／R・私鉄各線あわせ 多数の路線 品川駅東口 ーン 、東海遈新幹線を 乗 入 る 品川 駅を基点に 東の イサイ ま 広 る リア す 来、工場や倉庫 集積し いる リア した 、交通インフ の 充、大規模再開発による大型 の供給等に よ 、現状におい 、企業集積、交通利便性の高さを背 に、メー ー系企業を め、多種多様 ン に 求 さ る リアとし 、東京23区の中 も上位の リア ンシャ を有する ーンと います また、今後も駅周辺の再開発やリ ア始発構想 成39 の開業へ向け 建設 予定さ いる 、その高い ンシャ 注目を集め います ＜本物件の特徴＞ 仮称 達OR分（A即却品川 ／R 品川 駅徒歩約10分、京浜急行電鉄本線 北品川 駅徒歩約5分の場所に位置しま す 交通利便性の高い／R 品川 駅徒歩圏の立地 、周辺 背後に運河 流 る落ち着いた雰 気の環境を呈し いま す お、上場企業等 集積する 品川 ン コ ンズ に程近い場所に位置すること 、交通利便性を求める企 業に加え、関連会社等の需要も見込ま ます フロア形状につい 整形・無柱 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 設備水準 標準的 ものと います 、その他の設備とし 分別3基 縦動線の利便性に優 る 、フロアによ シャワー ー 設置さ います こ の設備 一般的 同規模ク スの 見 い設備 、 ン 誘 におい プ スに寄 するものと考え ます - 126 - 西 反田8 目 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,210 万円 信 信 者 益権 の概要 2,210 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-31 間 東京都品川区西 東京都品川区西 3番1 100財 注1 田 田 竣工 月 構造／ 800財 商業地域 491.86㎡ 所有権 株式会社 ス ・プロ 有限会社フ ーキャス リーシン 予定 2,999.68㎡ 非開示 注2 117 万円 目3番16号 目 建物 成5 12月 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ 不動産信 益権 住 信 銀行 株式会社 成17 3月30日 成37 1月31日 予定 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付9 建 事務所 3,963.82㎡ 12台 所有権 ス・ス ー 100財 8 76 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,979千円 再調遉価格 成26 11月4日 - 127 - 100％と います 1,038 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,210 万円 2,250 万円 4.6財 2,170 万円 4.4財 4.8財 106,904千円 1,970 万円 83.6財 16.4財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 西 田8 目 所在する 田 ーン 、／R 田 駅を中心に東西に広 をみせる リア す ーン内に ／R山手線・都営地 鉄浅草線・東京急行電鉄池上線 田 駅、東京急行電鉄目黒線 不動前 駅 所 在する 、交通利便性 比較的良好 あるといえます 駅西側 リア 、 桜田通 や 山手通 沿いを中心とし 広範 にオフ ス 集積し います 当該 ーンにおけるオフ ス需要の中心 、都内周辺部における営業拠点とし の需要 中心 あ 、業種の幅 広い といえます た 、当該 ーン オフ ス リアとし の成熟度・認知度 やや いため、企業の拠点展開の際に 田 ーンを第一候補とし 挙 るケース 少 く、／R沿線 ある交通利便性や都心部に比 賃料水準 割安 あ ることを要因に、コス を重視する ン 需要を吸引し いる側面を有します ＜本物件の特徴＞ 西 田8 目 ／R山手線 田 駅徒歩約7分、東京急行電鉄池上線 大崎広小路 駅徒歩約4分の 第 京浜国遈 沿いに位置します 寄駅 徒歩圏に立地し、 第 京浜国遈 に面する 視認性も良好 す ま た、 首都高速2号目黒線 の出入口に程近い立地 、車利用における交通利便性にも優 います 築 数 経過した 多い 田 ーンにおい 、築 の観点 も相対的に一定の評価 得 ると考え ます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います 駐車場の台数 12台 機械式 、一定の台数 確保さ います - 128 - 藤和東 反田 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,033 万円 信 信 者 益権 の概要 2,150 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-32 間 東京都品川区東 東京都品川区東 7番1 100財 注1 田一 田一 目7番6号 目 建物 月 構造／ 478財 注2 商業地域 805.45㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 2,932.84㎡ 非開示 注3 97 万円 竣工 昭和60 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成25 9月6日 成37 1月31日 予定 の総数 9月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付7 建 事務所 4,178.07㎡ 22台 所有権 ス・ス ー 67.1財 5 61 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 注2 本来の容積率 700％ す 、前面遈路幅員によ 478％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 15,770千円 再調遉価格 成26 9月19日 - 129 - 100％と います 1,096 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,150 万円 2,160 万円 4.7財 2,130 万円 4.4財 4.8財 111,009千円 1,760 万円 80.7財 19.3財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 藤和東 田 所在する 田 ーン 、／R 田 駅を中心に東西に広 をみせる リア す ーン内に ／R山手線・都営地 鉄浅草線・東京急行電鉄池上線 田 駅、東京急行電鉄目黒線 不動前 駅 所 在する 、交通利便性 比較的良好 あるといえます 当該 ーンにおけるオフ ス需要の中心 、都内周辺部における営業拠点とし の需要 中心 あ 、業種の幅 広い といえます た 、当該 ーン オフ ス リアとし の成熟度・認知度 やや いため、企業の拠点展開の際に 田 ーンを第一候補とし 挙 るケース 少 く、／R沿線 ある交通利便性や都心部に比 賃料水準 割安 あ ることを要因に、コス を重視する ン 需要を吸引し いる側面を有します ＜本物件の特徴＞ 藤和東 田 ／R山手線・東京急行電鉄池上線 田 駅徒歩約5分、都営地 約3分の場所に位置します 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 130 - 鉄浅草線 田 駅徒歩 仮称 F４RE（AST高田馬場 鑑定評価額 価格 点 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-33 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 5,550 万円 信 信 者 益権 の概要 5,560 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 所在地 土地 物件番号 間 東京都豊島区高田 東京都豊島区高田 1他1筆 80財 注1 目28番2号 目776番 建物 月 構造／ 355財 注2 準工業地域 2,099.82㎡ 所有権 株式会社 ・ ス・ 有限会社フ ーキャス リーシン 予定 5,732.38㎡ 非開示 注4 302 万円 竣工 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 サ ・ 不動産信 益権 住 信 銀行 株式会社 成12 2月10日 成37 1月31日 予定 昭和61 1月新築、 成2 12月増築 注3 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付6 建 事務所 7,496.30㎡ 13台 所有権 ー スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 ス・ス ー 99.2財 7 224 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、角地緩和及び防火地域内の耐火建築物による緩和によ 注2 容積率 本来300％、400％ す 、そ の対象面積の加重 均によ 355％と 注3 成2 12月に敷地北側への3 建事務所建物の増築工事 実施さ います 注4 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 14,677千円 再調遉価格 成26 11月4日 - 131 - 100％と います 2,038 万円 います 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 5,560 万円 5,660 万円 4.7財 5,450 万円 4.5財 4.9財 271,366千円 4,480 万円 84.8財 15.2財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 駅を基点に東西に広 る リア 高田馬場 ーン 、／R山手線 高田馬場 、飲食・物販店舗を主体にオフ ス 混在する リアと います 仮称 達OR分（A即却高田馬場 高田馬場 ーン北側に位置します 新目白通 沿いに中規模ク ス 1,000 3,000坪程度 の賃貸オフ ス 点在し いるほ 、賃貸オフ ス け く、上場企業の本社等も立地 する リアと お 、事務所の色合い 強い リアと います ＜本物件の特徴＞ 仮称 達OR分（A即却高田馬場 ／R山手線・東京メ ロ東西線 高田馬場 駅徒歩約6分の 新目白通 沿いに位置 します 高田馬場 駅 徒歩圏に位置し、大通 沿いに面する 視認性も良好 す また、 新目白通 バイ ス へのアク ス 容易 、車利用における交通利便性にも優 います 仮称 達OR分（A即却高田馬場 、延床面積約2,300坪、基準 面積約280坪と中型 に属します 高田馬場 ー ンに所在するオフ ス の多く 延床面積1,000坪 満の小型 、 仮称 達OR分（A即却高田馬場 の規模 リュー ーン 分 を上回 います 特に基準 面積の大きさ 規模的 求力を発揮しやすく、当該 ーンの 中 規模面 評価さ 易いといえます 築 の経過した す 、設備のス ック水準 相対的に高いといえます また、リ ューア によ 競 力を維持 し お 、B（印の観点 ス ッ ネッ ワーク 電を採用し いる 、築 に比し ン に 求さ やすい設 備を有し いるといえます 駐車場の台数 13台 、一定の台数 確保さ います - 132 - 目白３T 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 3,094 万円 信 信 者 益権 の概要 3,150 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-34 間 東京都豊島区目白 東京都豊島区目白 1488番3 93財 注1 目1番1号 目 建物 月 構造／ 400財 近隣商業地域、第一種住居地 域 1,197.40㎡ 注2 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 4,518.79㎡ 非開示 注3 191 万円 竣工 数 不動産信 益権 住 信 銀行 株式会社 成16 9月10日 成37 1月31日 予定 成2 7月 用途 延床面積 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付7 建 事務所 6,315.72㎡ 駐車場台数 所有形態 32台 所有権 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 ス・ス ー 100財 5 138 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来近隣商業地域につい 80％、第一種住居地域につい 60％ す 、防火地域内の耐火建築 物による緩和及び角地による緩和並びにそ の用途地域の対象面積による加重 均によ 93％と い ます 注2 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約1.72㎡ を含みます 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 13,165千円 再調遉価格 成26 8月8日 - 133 - 1,553 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 3,150 万円 3,190 万円 4.9財 3,110 万円 4.7財 5.1財 163,607千円 2,260 万円 77.0財 23.0財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 目白N却 所在する リア 池袋東口 ーンの南に位置する リア 、東京メ ロ副都心線 雑 谷 駅、／R山手線 目白 駅 寄駅と ます 東京メ ロ副都心線 雑 谷 駅 成20 に開業した比較的新しい 駅 、 成25 に この東京メ ロ副都心線と東京急行電鉄東 線 相互直通運転を開始したことによ 、近 交通利 便性 飛躍的に向上した路線と ます リア内に 雑 谷 駅を中心に広大 敷地を有する学習院大学や閑静 住宅街 広 お 、都心直結の利便性と落ち着いた環境を併せ持ちます ＜本物件の特徴＞ 目白N却 東京メ ロ副都心線 雑 谷 駅徒歩約2分の 明治通 と 目白通 交差する付近に位置 します オフ ス の集積 いものの、 雑 谷 駅 の距 近く、立地イメー を重視する ン や車 の利用を重視する ン に対し 、一定の 求力を有し いるものと考え ます 目白N却 、延床面積約2,000坪、基準 面積約230坪と中型 に属します 池袋東口 ーンに所在するオ フ ス の多く 延床面積1,000坪 満の小型 、 目白N却 当該 ーンの リュー ーン 分 を上回 います また基準 面積につい も、延床面積同様に リュー ーン 分 よ 優位性を有した規模 あること 、 目白N却 の規模 リア内 評価さ 易いといえます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います 駐車場の台数 32台 機械式＋ 面式 、一定の台数 確保さ います - 134 - 東信東池袋 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 979 万円 信 信 者 益権 の概要 1,010 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-35 間 東京都豊島区東池袋 東京都豊島区東池袋 3459番2 100財 注1 目44番15号 目 建物 月 構造／ 500財 商業地域 397.05㎡ 注2 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス リーシン 1,645.17㎡ 非開示 注3 66 万円 竣工 成元 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 住 信 銀行 株式会社 成16 9月10日 成37 1月31日 予定 の総数 11月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付7 建 事務所 1,998.75㎡ 10台 所有権 ス・ス ー 100財 4 39 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 注2 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約0.75㎡ を含みます 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,740千円 再調遉価格 成26 8月6日 - 135 - 100％と 553 万円 います 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,010 万円 1,020 万円 5.1財 1,000 万円 4.9財 5.3財 56,138千円 661 万円 79.3財 20.7財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 東信東池袋 池袋東口 ーンの中 も東側の大塚寄 に位置し います 独立商圏的 色合い 強い リ ア 需要 安定的 におい 、 東信東池袋 所在する 春日通 沿いのオフ ス 相対的 賃料の割安 感によ 、域内を中心に需要を吸引する特性を有し います お、当該 ーン 安定的 需要 見込ま る中、 東信東池袋 周辺 リア 新規供給 見 、緩や 競合環境 維持さ います ＜本物件の特徴＞ 東信東池袋 ／R山手線 大塚 駅徒歩約5分、東京メ ロ丸 内線 新大塚 駅徒歩約4分の 春日通 沿い に位置します 池袋東口 ーンに所在する あるものの、／Rの 寄駅 大塚 駅と ます このため、 交通利便性の高い／R 池袋 駅を 寄駅とする に比 ると、立地 求力 劣ると言わ るを得ませ 周辺環境 ンシ ン 主体の立地 オフ ス の集積度 い す 、 春日通 に面する あ 、視認性 につい 良好 す 東信東池袋 、延床面積約600坪、基準 面積約80坪と小型 に属します フロア形状につい 整形・無 柱と お 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 設備水準 標準的 もの す 、天 高につい 2.6ｍ フリーアク ス40駅駅 とゆと のある空間 確保さ い ます ン ーズに対応するス ックを備え います 駐車場の台数 10台 機械式 、一定の台数 確保さ います - 136 - ッ 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,475 万円 信 信 者 益権 の概要 2,570 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 東京都 東京都 他1筆 60財 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 東区東陽 東区東陽 目4番14号 目2番8 建物 月 不動産信 益権 住 信 銀行 株式会社 成13 3月26日 成37 1月31日 予定 成2 3月 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 4,006.20㎡ 非開示 注 135 万円 間 竣工 構造／ 300財 準工業地域 1,713.50㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-36 の総数 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付6 建 事務所 6,341.82㎡ 45台 所有権 ス・ス ー 70.3財 4 97 万円 特記事項 該当事項 あ 注 ン ませ ン 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 17,472千円 再調遉価格 成26 8月11日 - 137 - 1,475 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,570 万円 2,570 万円 5.2財 2,560 万円 4.8財 5.2財 143,639千円 2,610 万円 85.4財 14.6財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ ウッ 所在する 東陽町 ーン 、東京メ ロ東西線 東陽町 駅、 木場 駅を中心に形成さ いる リア す 当該 ーン 比較的新興のオフ ス リア 、オフ ス 集積度につい 、東京都内の中 高 いと 言い難いといえます ネス インとし の利便性に優 る東京メ ロ 東西線 利用 能 都心部へのア ク ス 良好 こと 、賃料如何 金融・．却関連企業 のバックオフ ス機能の ーズに対し 求力を発揮し 易い立地条件を有し いるほ 、城東 リアを管轄する支店営業所等の ーズも認め ます ＜本物件の特徴＞ ウッ 東京メ ロ東西線 東陽町 駅徒歩約3分の場所に位置し います 大通 中に入 た場 所に立地すること 視認性 やや劣 ます 、 寄駅に近接する点 評価 きます 周辺環境につい 、オフ ス と ンシ ン 混在する静 環境 、駅周辺に集積するオフ スサ ー 施設 銀行や飲食店舗 にも近接すること 、当該 ーンを志向する ン につい 比較的良好 環境を有し いると推察さ ます ウッ 、延床面積約1,900坪、基準 面積約250坪と中型 に属します フロア形状につい 汎用 性の高い長方形 整形 と います 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います 駐車場の台数 45台 面式 、規模に比し 十分 台数と 面式による利便性 確保さ います この点に関し 、車利用を重視する ン に対し高い 求力を備え いるといえます - 138 - 橋本町 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 3,146 万円 信 信 者 益権 の概要 3,290 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-37 間 東京都 橋区清水町36番1号 東京都 橋区清水町35番10他 1筆 100財 注1 491財 注2 商業地域 1,645.77㎡ 注3 所有権・借地権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス リーシン 6,442.50㎡ 非開示 注5 192 万円 建物 竣工 月 構造／ 成5 1月 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ 不動産信 益権 住 信 銀行 株式会社 成16 9月10日 成37 1月31日 予定 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 鉄骨鉄筋コンクリー 鉄骨造陸 根8 建 事務所 8,237.40㎡ 51台 所有権 ス・ス ・ ー 86.5財 注4 3 注4 140 万円 特記事項 本件土地の一部につい 、信 者 、当該土地の所有者 ある個人との間 、建物の所有を目的とした賃貸借契 約を締結し お 、当該土地を賃借し います 当該賃借権 、借地借家法の適用を けるいわゆる普通借地権 あ 、本書の日付現在の賃貸借期間 成28 3月31日ま す 、その他の内容につい 、本書の日付現在、本件土 地の所有者よ 諾 得 い いこと 非開示とし います お、本投資法人 、当該賃貸借契約の約定に 従い、本物件の取得後賃貸借期間の満了前よ 、当該土地の所有者と賃貸借契約の更新に関する協議を行う方針 す 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 容積率 本来400％、500％ す 、そ の対象面積の加重 均によ 491％と います 注3 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約34.15㎡ を含みます 注4 本物件の1 の ン との賃貸借契約 賃貸面積85.61㎡ 、 成26 11月30日をも 解約さ いま す 注5 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 23,393千円 再調遉価格 成26 8月6日 - 139 - 1,835 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 3,290 万円 3,340 万円 5.1財 3,240 万円 4.8財 5.3財 183,669千円 2,130 万円 64.6財 35.4財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ ーケッ とし 、その滲み 当該 ーン 隣接する 池袋 リアのサ し需要に依存する ーケッ と いま す 当該 ーンの需要 とし 、営業車 車を利用する企業やメー ー関連企業等 想定さ ます 都営地 鉄 田線 橋本町 駅周辺につい 、都営 田線、東武東上線、／R埼京線 通行し います 、い も通勤路線とし の性質 強く、 ン ーズについ も、周辺住宅地向けの営業拠点等を構える業種やクリ ッ ク、教育・学習関連の事業者等 主と ます お、 橋区 紙・印 関連の事業所、関連する中小の事業者 一 定数集積し いるため、こうした需要も想定さ ます ＜本物件の特徴＞ 橋本町 、都営地 鉄 田線 橋本町 駅徒歩約3分の 中山遈 沿いに位置し います 寄駅ま 徒 歩約3分の立地 駅近接性、アク ス性の面 高い 求力を有します また、大通 に面した 視認性も高いとい えます 基本的に 住宅立地とし の環境に優 ること 、一般的 ン の需要 限定さ ると考え ます 橋本町 、延床面積約2,700坪、基準 面積約260坪と中型 に属します フロア形状につい 、コの字 型 整形 ・無柱と お 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 大塚 ーンに所在するオフ ス の多く 延床面積1,000坪 満の小型 、 橋本町 の規模 当該 リアの中 上位の規模を有し お 、規模優位性 発揮 能と考え ます お、築 に関し も当該 リアの中 新しく、競 優位性も高い ものと考え ます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います 駐車場の台数 51台 機械式＋ 面式 と十分 台数 確保さ います この点に関し 、車利用を重視する ン を中心に評価さ やすいと考え ます - 140 - A３TEX24 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,691 万円 信 信 者 益権 の概要 1,750 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-38 間 東京都台東区台東一 東京都台東区台東一 1他1筆 100財 注1 目1番14号 目213番 建物 月 構造／ 600財 商業地域 448.98㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 2,267.59㎡ 非開示 注2 93 万円 竣工 昭和63 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成16 12月28日 成37 1月31日 予定 の総数 2月 鉄骨鉄筋コンクリー 鉄骨造陸 根8 建 事務所 2,730.13㎡ 32台 所有権 ス・ス ー 100財 6 56 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 す 諾 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 7,769千円 再調遉価格 成26 8月12日 - 141 - 100％と 781 万円 います ・ 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,750 万円 1,780 万円 4.8財 1,710 万円 4.6財 5.0財 89,679千円 1,220 万円 82.8財 17.2財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 上野・御徒町 ーン 、南北に 昭和通 ・ 清洲橋通 、東西に 浅草通 ・ 春日通 ・ 蔵前橋通 とい た主要幹線遈路を軸に形成さ います 公共交通機関とし ／R・地 鉄各線 利用 能 あ 、新幹線 も停車するター 駅 ある 上野 駅 所在し いるほ 、東京メ ロ銀 線 上野広小路 駅、同 稲荷町 駅、東京メ ロ日比谷線 仲御徒町 駅、都営地 鉄大 戸線 新御徒町 駅 所在し います 複数の路線 利用 能 あること 拠点性 高いといえます そのため、上野の拠点性を選好し、城東地域への営業拠点を構える事業者 多く見 ます ＜本物件の特徴＞ AN却分X24 、／R総武線、都営地 鉄浅草線 浅草橋 駅 徒歩約9分、／R総武線、東京メ ロ日比谷線 秋葉 原 駅 徒歩約11分の 清洲橋通 沿いに位置し います 周辺に オフ ス と ンシ ン 混在し お 、 オフ ス の集積度 い す 、大通 に面する あ 、視認性につい 良好 す AN却分X24 、延床面積約1,000坪、基準 面積約90坪と小型 に属します フロア形状につい １型 整 形 と お 、 イアウ の汎用性・利用効率 高い す 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います 駐車場の台数 32台 機械式 、 規模に比し 十分 台数 確保さ います この点に関し 、車利用を重視する ン を中心に評価さ やすい と考え ます - 142 - イトー ア清洲橋通 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-39 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,550 万円 信 信 者 益権 1,610 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 間 東京都台東区台東一 東京都台東区台東一 1 100財 注1 目38番9号 目232番 建物 月 構造／ 600財 商業地域 550.87㎡ 注3 所有権 敷地権割合1,000分 の971 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 予定 2,659.67㎡ 非開示 注5 110 万円 竣工 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成20 3月27日 成37 1月31日 予定 昭和63 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 3月 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根8 建 事務所・店舗 3,310.05㎡ 注2 32台 区分所有権 注4 ス・ス 造 ー 100財 7 81 万円 特記事項 本件建物 、区分所有建物 あ 、信 者 、本件建物を個人 ある他の区分所有者2者 以 他の区分所有 者 といいます との間 区分所有し います 管理規約上、本件建物の区分所有者 、他の区分所有者全員の 諾を得た場合に限 、区分所有権の全部又 一部を第 者に譲渡 きるものとさ お 、他の区分所有者 、譲渡 を 諾し い場合に 、自 又 その指定する者におい 、譲渡の 諾を求め た区分所有権を買い取ること きるものとさ います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 本物件 区分所有建物 す 、一棟の建物全体の数値を記載し います 注3 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約10.57㎡ を含みます 注4 本投資法人の取得対象 、本件建物の他の区分所有者の専有部分 131.27㎡ 以外の全 の専有部分 す 注5 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 7,606千円 再調遉価格 成26 10月28日 - 143 - 835 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,610 万円 1,620 万円 5.1財 1,600 万円 4.8財 5.3財 86,392千円 1,340 万円 85.4財 14.6財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 上野・御徒町 ーン 、南北に 昭和通 ・ 清洲橋通 、東西に 浅草通 ・ 春日通 ・ 蔵前橋通 とい た主要幹線遈路を軸に形成さ います 公共交通機関とし ／R・地 鉄各線 利用 能 あ 、新幹線 も停車するター 駅 ある 上野 駅 所在し いるほ 、東京メ ロ銀 線 上野広小路 駅、同 稲荷町 駅、東京メ ロ日比谷線 仲御徒町 駅、都営地 鉄大 戸線 新御徒町 駅 所在し いる 路線 多く、周辺地域 への営業の拠点性 認め ます オフ スス ック 中小規模 中心 あ 、オフ ス の需要 、上野の拠点性を選好し、城東地域への営業拠 点を構える事業者 多く見 ます また、 く 卸売業の集積 見 ます ＜本物件の特徴＞ イ ー ア清洲橋通 、都営地 鉄大 戸線・つく クスプ ス 新御徒町 駅徒歩約8分、／R総武線・都 営地 鉄浅草線 浅草橋 駅 徒歩約10分、／R総武線、東京メ ロ日比谷線 秋葉原 駅 徒歩約11分の 清洲橋 通 沿いに位置し います 周辺に オフ ス と ンシ ン 混在し お 、オフ ス の集積度 い す 、大通 に面する あ 、視認性につい 良好 す 設備水準 標準的 もの す 、電気容量につい 100別A/㎡と一般的 オフ ス の電気容量に比 2倍以上の 容量 確保さ お 、 ン ーズに対応するス ックを備え います 駐車場の台数 32台 機械式 、規模に比し 十分 台数 確保さ います この点に関し 、営業車を利用す る拠点 ーズ等の車利用を重視する ン を中心に評価さ やすいと考え ます - 144 - イーストサイド 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,372 万円 信 信 者 益権 の概要 1,430 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-40 間 東京都台東区柳橋一 東京都台東区柳橋一 16他5筆 100財 注1 目1番11号 目2番 建物 月 構造／ 477財 注2 商業地域 503.57㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 2,096.92㎡ 非開示 注3 92 万円 竣工 昭和63 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成25 9月6日 成37 1月31日 予定 の総数 5月 鉄骨・鉄筋コンクリー 陸 根地 1 付6 建 事務所 2,349.54㎡ 1台 所有権 ス・ス ー 100財 4 61 万円 特記事項 本件土地の一部に、地 鉄遈工作物所有を目的とした東日本旅客鉄遈株式会社の地上権 期間：設定の日よ 鉄遈施 設物存続期間中 地番2番16の土地 又 20 地番2番39、2番40及び2番41の土地 設定さ います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 容積率 本来500％ す 、前面遈路幅員によ 477％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,308千円 再調遉価格 成26 9月19日 - 145 - 614 万円 造 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,430 万円 1,450 万円 5.0財 1,410 万円 4.8財 5.2財 75,724千円 1,190 万円 86.6財 13.4財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 所在する 浅草・浅草橋 ーン 、／R総武線、つく クスプ ス、東京メ ロ銀 線、 戸線 複数路線 利用 能 す 、地理的条件 も都心部のサ ーケッ 的 位置付け イース サイ 都営地 鉄浅草線・大 と ます 纏ま たフロアプ ー を有するオフ ス 企業や卸売業 の ーズ 確認さ ます を中心に、都心部と比較し 廉 賃料水準 選好さ 、メー ー関連 ＜本物件の特徴＞ イース サイ 、／R総武線、都営地 鉄浅草線 浅草橋 駅 徒歩約3分の 柳橋大川端通 沿いに位 置し います 日本橋人形町周辺 浅草周辺に け 地 鉄路線 の交通 主と います 、 イース サイ ／R 都心部にアク ス 能 あること 、この点につい ン 高く評価さ るものと考え ます また、 イース サイ につい 隅田川沿いに立地する あ 、眺望に優 る点 評価さ るものと思料 します イース サイ 、延床面積約700坪、基準 面積約110坪と小型 に属します フロア形状につい コの 字型 整形 と お 、 イアウ の汎用性・利用効率 高いといえます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 146 - I・S南森町 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,258 万円 信 信 者 益権 の概要 2,300 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-41 間 大阪府大阪市北区東天満 大阪府大阪市北区東天満 目23番4 100財 注1 800財 商業地域 796.15㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス リーシン 4,345.30㎡ 非開示 注2 161 万円 目6番5号 建物 竣工 月 構造／ 成5 8月 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成26 10月30日 成37 1月31日 予定 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付10 建 事務所 6,509.84㎡ 21台 所有権 ス・ス ー 95.9財 注3 14 注3 103 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 注2 ン ン よ 諾 注3 本物件の10 に入居中の 領し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 得 い いこと 非開示とし います ン 賃貸面積196.85㎡ 成27 3月31日をも 解約する旨の通知を 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 11,438千円 再調遉価格 成26 9月12日 - 147 - 1,754 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,300 万円 2,310 万円 5.2財 2,280 万円 5.0財 5.4財 126,152千円 1,960 万円 64.4財 35.6財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 南森町・東天満 ーン 大阪市営地 鉄谷町線・堺筋線 南森町 駅、／R東西線 大阪天満宮 駅を中心に広 る ーン あ 、国遈1号線及び天神橋筋沿いを中心にオフ ス 立ち並 います 交通利便性につい 、 南森町 駅 谷町線を利用し 東梅田 駅ま 1駅約3分 アク ス きるほ 、 大阪天 満宮 駅を利用し 北新地 駅や神戸方面、北河内 東大阪市、大東市 方面へのアク ス 能 あ 交通利便性 高いといえます ＜本物件の特徴＞ ．・即南森町 ／R東西線 大阪天満宮 駅徒歩約1分の 国遈1号線 沿いに位置し います ．・即南森町 、延床面積約2,000坪、基準 面積約130坪と中型 に属します また、フロア 整形無柱の形 状 あ 、約30坪 の分割 能 ある点も優位性 高いといえます 南森町・東天満 ーンに所在するオフ ス の多く 延床面積1,000坪 満の小型 、 ．・即南森町 の規模 リュー ーン 分 を上 回 いること 、当該 ーンの中 規模面 評価さ 易いといえます また、ほと 新規供給 い当 ーン におい 築浅 非常に限定さ お 、築21 の ．・即南森町 も競 力を有する とし 評価 得 ると考え ます - 148 - サンワー ド 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,200 万円 信 信 者 益権 1,200 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-42 間 大阪府大阪市西区北堀 大阪府大阪市西区北堀 一 目22番7他4筆 100財 注1 一 目6番2号 建物 月 構造／ 800財 商業地域 388.90㎡ 所有権 株式会社ザイ ックスプロ 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 予定 3,314.58㎡ 非開示 注3 非開示 注3 竣工 成5 3月 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ズ関西 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成18 11月10日 成37 1月31日 予定 の総数 鉄骨・鉄骨鉄筋 コンクリー 造陸 地 1 付11 建 事務所 3,314.58㎡ 21台 所有権 賃料保証 100財 1 非開示 根 注2 注3 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 本物件におい 、締結予定の スターリース契約 、 ス・ス ーに該当します 、 スターリース会社よ 一括転貸を ける予定の転借人 スターリース会社に固定賃料を支払うこととさ いるため、 賃料保 証 とし います 注3 転借人 ある ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 4,999千円 再調遉価格 成26 11月10日 - 149 - 804 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,200 万円 1,210 万円 5.3財 1,190 万円 5.1財 5.5財 66,545千円 1,120 万円 71.1財 28.9財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ サンワー 所在する 四つ橋 ーン 、大阪市営地 鉄四つ橋線 四 橋 駅を有し、 四つ橋筋 沿 い及び 長堀通 沿いを中心とし 中小規模の 立ち並 地域 す 数 前ま 長堀通以南の堀 地区に ン シ ップを めとした商業施設の進出 目立 いました 、近 その動きも一巡した様相を呈し います また、 四つ橋筋 西側 住宅地とし の開発 進 リア あ 、商業・住居・事務所 混在した ーンといえ ます ＜本物件の特徴＞ サンワー 四つ橋筋 沿いに面し、大阪市営地 鉄四つ橋線 四 橋 駅徒歩約1分の立地に所在しま す 当 ーンの市場規模 約8.7万坪 大阪市全体 見ると集積度 高いと 言い難い す また、商業地とし の 認知度 高い 心斎橋 ーンに隣接し、商業と住居 混在し いること 雑多 イメー と る点 否めませ 、 ーン内 の サンワー の位置付けを見ると、 長堀通 と 四つ橋筋 沿いに主 オフ ス 立 ち並 お 、その交差点付近に位置すること 立地評価 高いといえます 築 数 経過した 多い 四つ橋 ーンにおい 、築 の観点 も相対的に一定の評価 得 ると考え ます 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います - 150 - 丸の内 目 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,626 万円 信 信 者 益権 1,670 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 A-43 間 愛知県名 市中区丸の内 愛知県名 市中区丸の内 目1422番1他3筆 100財 注1 600財 商業地域 892.31㎡ 所有権 株式会社リオ・コンサ 株式会社リオ・コンサ ン 4,219.19㎡ 非開示 注3 111 万円 目14番32号 建物 竣工 月 構造／ 昭和63 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 7月 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根9 建 事務所 5,268.20㎡ 注2 60台 所有権 造 ン スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 注2 本物件に 、以 の附属建物 あ ます 、延床面積に 含ま いませ 種類：駐車場、構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼 葺 家建、床面積：41.82㎡ 種類：駐車場、構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼 葺 家建、床面積：43.31㎡ 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注4 本物件の6 に入居中の ン 賃貸面積222.67㎡ 成27 4月30日をも し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成19 5月30日 成37 1月31日 予定 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 10,159千円 再調遉価格 成26 8月25日 - 151 - ス・ス ー 95.9財 注4 20 注4 42 万円 100％と います 解約する旨の通知を 1,436 万円 領 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,670 万円 1,680 万円 5.4財 1,650 万円 5.2財 5.6財 97,251千円 1,140 万円 65.8財 34.2財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ ーン 、官庁街 ある の丸地区南側に所在する 丸の内 目 所在する 丸の内 リア あ 、東西に やや広 をみせる リア す オフ ス とし 、 倒的に中小型 多く、場所とし リア内の南側、とくに大通 交差する場所 日 銀前・桜通大津交差点 周辺に集積 目立ちます 北側に官庁街 所在すること 、 く 財団法人や法 ・弁護士・ 法書士事務所等、特定の企業集積 確認さ いたものの、近 におい 業種・業態による偏 見 け 、名 市内 コス を重視する ン ーズ やや多いといえます ここ 近におい 、 桜通 沿いにおい 、中型 を中心とした供給 確認さ 、オフ ス リアとし のイメー 再確認さ います 、当該傾向 リア内の く一部 あるように、 リア全体とし 相対的にオフ ス リアとし の ンシャ やや弱く いるといえます こ 、拠点性 高い名駅 名 駅 シフ 加速し いることに加え、当該 リアの南側に所在する 見 リアに 数多くの新規供給 確認さ たこと等 影響し います ＜本物件の特徴＞ 丸の内 目 、名 市営地 鉄桜通線、鶴舞線 丸の内 駅 徒歩約4分 ある 、徒歩圏内に複数 の地 鉄路線 利用 能 あるように、一定の利便性 評価さ ます た し、 ネスとし の利便性 高い東山線 沿い い点 やや割 引い 考慮さ る 能性を有します 幹線遈路と る 桜通 1区 入 た場所に所在します 、当該 ーンにおい 南側の方 オフ ス集積 確認 さ ることを踏まえると、立地条件とし 一定の 求力を有するものと推察さ ます 丸の内 目 、延床面積約1,600坪、基準 面積約150坪と中型 に属します 丸の内 ーンに所在す るオフ ス の多く 延床面積1,000坪 満 又 前後 の小型 あ 、 丸の内 目 当該 ーンの リュー ーン 分 を上回 います また、基準 面積につい も、延床面積同様に リュー ーン 分 よ 優位性を有した規模 あること 、 丸の内 目 の規模 リア内 評価さ 易いといえま す 設備水準 標準的 もの 、 ン ーズに対応するス ックを備え います 丸の内 目 駐車場を60台有し お 、規模に比し 確保し易い台数 あるといえ、営業車 ーズ 多い名 市におい 一定の 求力を有するといえます - 152 - 神田リープ ックス・リ 住居表示 地番 建 B-8 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 1,813 万円 信 信 者 益権 1,900 万円 信 設定日 の概要 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 東京都千代田区神田多町 東京都千代田区神田多町 目5番1 100財 注1 目5番1号 建物 月 構造／ 600財 商業地域 407.23㎡ 所有権 敷地権割合235,631 分の218,093 双日総合管理株式会社 予定 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 2,183.93㎡ 100財 41戸 41 18 万円 竣工 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成18 6月30日 成37 1月31日 予定 成18 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 注4 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 1月 鉄筋コンクリー 造陸 12 建 共同住宅 2,909.82㎡ 注2 4台 区分所有権 注3 ス・ス ー 2,183.93㎡ 41戸 100財 8,786千円 特記事項 本件建物 、区分所有建物 あ 、信 者 、本件建物を他の区分所有者3者との間 区分所有し います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 本件建物 区分所有建物 す 、一棟の建物全体の数値を記載し います 注3 本投資法人の取得対象 、本件建物の他の区分所有者の専有部分 161.32㎡ 以外の全 の専有部分 す 注4 賃貸借の状況 、本投資法人の取得対象部分の数値を記載し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,937千円 再調遉価格 成26 9月10日 - 153 - 617 万円 根 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,900 万円 1,910 万円 4.7財 1,880 万円 4.4財 4.9財 91,416千円 1,400 万円 73.3財 26.7財 周辺環境・本物件の特徴 神田リープ ックス・リズ 、東京メ ロ丸 内線 淡路町 駅 徒歩約3分、同駅 大手町 駅へ 約2分 と都心へのアク ス 極め 良好 、複数の駅・路線 利用 能 あ 、交通利便性に優 います 対象建物 、主とし 都心への交通利便性を重視する単身者又 少人数世 向けの賃貸 ンシ ン す 、周辺の ン シ ンに比較し 設備・ 様 標準以上 あ 、比較的築浅 あること 、相応の競 力を有し います - 154 - 小滝橋 フ 物件番号 特定資産の概要 成27 3月12日 特定資産の種類 3,350 万円 信 信 者 益権 の概要 3,350 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 （-1 間 東京都新宿区西新宿七 東京都新宿区西新宿七 13他2筆 100財 注1 目10番18号 目1番 建物 竣工 月 構造／ 成20 数 698財 注2 用途 商業地域 延床面積 217.53㎡ 駐車場台数 所有権 所有形態 株式会社ス ース ス 予定 有限会社フ ーキャス ・ スターリース種 リーシン 予定 1,383.31㎡ 非開示 注3 161 万円 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成18 12月15日 成37 1月31日 予定 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 10月 鉄骨・鉄骨鉄筋 コンクリー 造陸 地 1 付9 建 店舗・共同住宅 1,528.45㎡ 所有権 ス・ス ー 90.8財 7 140 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と 注2 容積率 本来600％、700％ す 、対象面積の加重 均によ 698％と います 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,052千円 再調遉価格 成26 10月31日 - 155 - 400 万円 います 根 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 3,350 万円 3,400 万円 4.2財 3,290 万円 4.0財 4.4財 141,610千円 2,320 万円 85.0財 15.0財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 小源橋 シフ の立地する 新宿 駅 日本一の利用客を有する 大のター 駅 あ 、その周辺 日 本 大の繁華街とし オフ スワー ーのほ 観 客や買い物客 、老若男女問わ 幅広い人々 連日賑わいます 小源橋 シフ の属する リアに 、オフ スや専門学校 立地すること 、中小企業のオフ スワー ーや学生を中心に小源橋通 の歩行者通行量 非常に多く、特に飲食店やサー ス業種に 適した場所といえます ＜本物件の特徴＞ 小源橋 シフ 、／R 新宿 駅 北西側に徒歩約5分、大久保方面へ続く小源橋通 沿いに立地しま す 青梅街遈と交差する新宿大ガー 西交差点 目視 能 、物件の周辺 昼夜・ 日休日問わ 非常に人通 多いといえます 寄駅の都営地 鉄大 戸線 新宿西口 駅 徒歩約1分 、物件向 い近くに改 あ ます また、／Rの線路を挟み東側に 西武新宿線の駅も立地します 小源橋 シフ 小源橋通 に面し お 一定の視認性を有し、特に至近距 確認すると木目調の ー バー 装飾さ お 、周辺に い意匠的 ザイン 目を引きます 築浅 、且つ小源橋通 に面した希少性のあ る飲食 といえます - 156 - 光明池アクト 物件番号 特定資産の概要 成27 2月12日 特定資産の種類 2,063 万円 信 信 者 益権 の概要 2,130 万円 信 設定日 成26 12月1日 信 期間満了日 取得予定 月日 取得予定価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 （-2 間 大阪府堺市南区鴨谷台 大阪府堺市南区鴨谷台 1番3 100財 注1 1番3号 建物 ・ 月 構造／ 600財 商業地域 2,081.39㎡ 所有権 株式会社ザイ ックスプロ 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 6,466.99㎡ 株式会社 186 万円 竣工 昭和63 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ズ関西 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ス・アイ ン 敷金等 不動産信 益権 住 信 銀行 株式会社 成14 12月20日 成37 1月31日 予定 の総数 4月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 2 付7 建 店舗 12,013.67㎡ 30台 所有権 ス・ス ー 92.7財 注2 24 注2 150 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と 注2 本物件の2 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積340.23㎡ を締結し、 成26 11月1日 し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 24,399千円 再調遉価格 成26 8月12日 - 157 - います 契約期間 開始 2,367 万円 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,130 万円 2,140 万円 5.6財 2,110 万円 5.4財 5.8財 134,036千円 1,420 万円 34.2財 65.8財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 泉北地域 、昭和40 昭和57 に け 泉北 ュータウン 泉ヶ丘地区 明池地区 開発さ まし た 居住地域 泉北高速鉄遈沿いに集中し お 、駅前を中心に居住者密度の高い ュータウンの ーケッ 形成さ 、こ 高齢化 進展します 、フ リー の流入も多く、 ーケッ プロフ ー 良好 す 泉北 ュータウン 、堺市 府内 人口・面積とも大阪市に次 第2の都市 と、和泉市 昭和31 9月、1町6村 合併 し 誕生し、 成22 に 18万人を突破 にまた 存在し います ＜本物件の特徴＞ 明池アク 和泉市と堺市の市境、泉北高速鉄遈 明池 駅南口 徒歩約2分のロケーシ ンに立地する商 業 あ 、利便性の高い立地条件といえます 駅前の繁華性 駅南 あ 、バスター や銀行 生活サー ス 集積し います 駅南口に ッキ 設け 、こ 1 と ます 明池アク 駅 ッキ 接続し いる商業施 設の中 も駅寄 に位置し、駅 ッキに出ると当該施設の前を通る形と 、利便性に優 、視認性も良好 す 明池アク 、フ ス フー や居酒 等の飲食店、クリ ック、 ッサー 、 ス 等のサー ス店を中心と する構成 、4 5 フ ッ ネスク 占め お 、駅前の利便性を生 したサー ス、飲食業種を中心に駅 利用者・周辺居住者の ーズに対応する す - 158 - 上場日取得済資産の個別不動産及び信託不動産の概要 上場日取得済資産の個 の概要 、以 のとお す お、以 に記載する各物件の 特定資産の概要 、 賃貸借の状況 、 特記事項 、 建物状況評価の概要 、 過 度の収支状況 、 鑑定評価書の概要 、 周辺環境・本 物件の特徴 の各欄の記載につい 、特段の記載 い限 以 のとお あ 、 成26 10月 日現在の情報に基 い 記載し います イ 物件番号 欄の記載につい ・ 物件番号 、本投資法人の上場日取得済資産につい 、前記 。1週 投資方針 ー フ リオ構築方針 。ロ週 用途分散 におい 定め る各用途に応 、物件 毎に番号を付したもの あ 、A オフ スを、B 住宅を表します また、数字 用 途毎に取得日 に番号を付し います ロ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 特定資産の概要 欄の記載につい 取得 月日 、各上場日取得済資産に関し、本投資法人 売主 当該資産を取 得した日を記載し います 取得価格 、各上場日取得済資産に関し、各上場日取得済資産の取得価額を記載 し います お、取得価額に 、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用 含ま 、 万円 満を 捨 記載し います 信 益権の概要の 信 者 、各上場日取得済資産につい 、信 者を 記載し います 信 益権の概要の 信 設定日 、各上場日取得済資産につい 、信 契約所定 の信 設定日を記載し います 信 益権の概要の 信 期間満了日 、各上場日取得済資産につい 、信 契約 所定の信 期間の満了日を記載し います 鑑定評価額 、一般財団法人日本不動産研究所 作成した鑑定評価書記載の鑑定 評価額を、 万円 満を 捨 記載し います 鑑定評価額 、現在及び将来に おける当該鑑定評価額による売買の 能性を保証又 約束するもの あ ませ お、鑑定評価を行 た一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用 会社との間に 、特 の利害関係 あ ませ 所在地 住居表示 、各不動産の住居表示を記載し います また、住居表示 実施の場合に 、 記簿上の建物所在地 複数ある場合に そのうちの一所在地 を記載し います 土地の 地番 、 記簿上表示さ いる地番 複数ある場合に そのうち2筆の地 番 を記載し います 土地の 建 い率 及び 容積率 、原則とし 建築基準法、都市計 法等の関連 法令に従 定め た数値を記載し お 、小数点以 を四捨 入し います お、上場日取得済資産によ 、本書に記載の 建 い率 及び 容積率 につき、 一定の緩和措置又 制限措置 適用さ る場合 あ ます また、敷地に適用さ る 容積率 複数存在するとき 、敷地全体に適用さ る容積率に換算し 記載し いま す 土地の 用途地域 、都市計 法第8条第1項第1号に掲 る用途地域の種類を記載し います 土地の 敷地面積 、 記簿上の記載に基 い お 、現況と 一 し い場合 あ ます 土地の 所有形態 、各上場日取得済資産に関し 不動産信 の信 者 保有 する権利の種類を記載し います 建物の 竣工 月 、 記簿上の新築 月を記載し います また、増改築等 あ その 点を併せ 記載し います 建物の 構造／ 数 、 記簿上の記載に基 い います 建物の 用途 、 記簿上の建物種 のうち主要 ものを記載し います 建物の 延床面積 、 記簿上の記載に基 い お 、附属建物 ある場合に 途記載し います - 159 - ・ 建物の 駐車場台数 、本書の日付現在におい 各上場日取得済資産につき敷地内 に確保さ いる駐車場 建物内の駐車場を含みます の台数を記載し います ・ 建物の 所有形態 、各上場日取得済資産に関し 不動産信 の信 者 保有 する権利の種類を記載し います ・ 印M会社 、各上場日取得済資産につい 本書の日付現在におい 有効 印M契約を 締結し いる会社を記載し います ・ スターリース会社 、各上場日取得済資産につい 本書の日付現在におい 有 効 スターリース契約を締結し いる会社を記載し います ・ スターリース種 、本書の日付現在を基準とし 、締結さ いる スター リース契約におい 、 ン ン スターリース会社に支払う き賃料と同額 の賃料を スターリース会社 支払うこととさ いる場合を ス・ス ー 、 スターリース会社 固定賃料を支払うこととさ いる場合を 賃料保証 とし お 、主たる契約形態を記載し います ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 賃貸借の状況 欄の記載につい 賃貸借の状況 、特段の記載 い限 成26 10月 日現在におい 有効 賃 貸借契約等の内容等を記載し います 賃貸 能面積 、各上場日取得済資産につい 、 成26 10月 日現在における 各資産に係る建物の賃貸借契約又 建物 面等に基 き賃貸 能と考え るもの を記載し います 稼働率 、 成26 10月 日現在における各上場日取得済資産に係る賃貸 能面 積に対し 賃貸面積 占める割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し い ます B-1 B-7ま につい 、次の項目も記載し います 賃貸面積 、各上場日 取得済資産につい 、 成26 10月 日現在、実際に ン ン との間 賃貸借 契約 締結さ 、賃貸 行わ いる賃貸借契約又 建物 面等に表示さ た賃貸面 積を記載し います 賃貸 能戸数 、各上場日取得済資産につい 、 成26 10月 日現在、賃貸 能 戸数 店舗等 ある場合 、店舗数等を含みます を 記載し います 賃貸戸数 、各上場日取得済資産につい 、 成26 10月 日 現在、実際に ン ン との間 賃貸借契約 締結さ 、 ン ン に対し 賃貸し いる戸数を記載し います 戸数稼働率 、 成26 10月 日現在に おける各上場日取得済資産に係る賃貸 能戸数に対し 賃貸戸数 占める割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 代表的 ン 、オフ スにつき、各上場日取得済資産の総賃貸面積中、賃貸 面積の も大きい ン を記載し います お、 ン ン よ 開示の 諾 を得 い い場合、 代表的 ン 欄の記載を省略し います ン の総数 、 成26 10月 日現在における各上場日取得済資産に係る賃 貸借契約に表示さ た各建物毎の賃貸借契約上の ン 数 倉庫、 、駐車場等 含みませ の合計を記載し います お、当該資産につき ス・ス ー型の スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン の総数 倉庫、 、 駐車場等 含みませ を記載し います 、 スターリース種 ス・ス ー あるものの、 スターリース会社よ 一括転貸を け いる又 一括転貸を ける 予定の転借人 印M業務を し お 、 つ、 スターリース会社に固定賃料を支払 うこととさ いる場合、 ン の総数 1と記載し います 総賃料収入 間 、 成26 10月 日現在における各信 不動産に係る賃貸 借契約書に表示さ た建物に係る 間賃料又 月間賃料を12倍することによ 換算 し 算出した金額 複数の賃貸借契約 締結さ いる信 不動産につい 、その 合計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を 万円 満を 捨 記載し います た し、 スターリース会社 賃貸人等との間 ン ン の賃料等を原則とし そのまま け取る ス・ス ー型 スター リースによる賃貸借契約を締結し いる場合、同日現在における各信 不動産に係る - 160 - ン ン との転貸借契約書に表示さ た 間賃料又 月間賃料を12倍すること によ 換算し 算出した金額 複数の転貸借契約 契約さ いる信 不動産につ い 、その合計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の 使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を 万円 満を 捨 記載し います ・ B-1 B-7ま につい 記載し いる 月額賃料 、 成26 10月 日現在におけ る各信 不動産に係る賃貸借契約書に表示さ た建物に係る月間賃料 複数の賃貸借 契約 締結さ いる信 不動産につい 、その合計額とします また、共益費を 含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いも のとします 消費税 含みませ を記載し います た し、 スターリー ス会社 賃貸人等との間 ン ン の賃料等を原則とし そのまま け取 る ス・ス ー型 スターリースによる賃貸借契約を締結し いる場合、同日現在に おける各信 不動産に係る ン ン との転貸借契約書に表示さ た月額賃料 複数の賃貸借契約 締結さ いる信 不動産につい 、その合計額とします また、共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を記載し います ・ 敷金等 、 成26 10月 日現在における各上場日取得済資産に係る賃貸借契約 に基 き必要とさ る敷金・保証金 同日現在 入居済みの貸室に係る賃貸借契約に 基 く敷金又 保証金に限 ます の合計額につき 万円 満を 捨 記載し います お、当該資産につき スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン との間 締結さ いる賃貸借契約に基 き必要とさ る敷金・保証金 の合計額につき 万円 満を 捨 記載し います また、 ン ン よ 開示の 諾を得 い い場合、 敷金等 欄の記載を省略し います ・ お、 ン ン に係る賃貸借契約につき解除又 解約の申入 さ い も、 成26 10月 日現在におい 契約 続し いる場合、当該 ン ン に 係る賃貸借契約 存在するものとし 、 稼働率 、 ン の総数 、 総賃料 収入 間 、 敷金等 、 賃貸戸数 、 月額賃料 等を記載し います ・ 特記事項 欄の記載につい 特記事項 、原則とし 、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関 係や利用等 重要と考え る事項のほ 、当該資産の評価額、収益性、処分性への 影響度を考慮し 重要と考え る事項に関し 記載し います お、 ン の解約予告及び ン との新契約の締結につい 、原則とし 成26 11月 日ま に 領し又 締結したものを記載し います ホ 建物状況評価の概要 欄の記載につい ・ 本欄に 、東京海上日動リスクコンサ ン 各上場日取得済資産に関し 作成 した報告書の記載に基 い 、その概要を記載し います た し、報告内容 あく ま 上記調査業者の意見 あ 、本投資法人 その内容の妥当性、正確性を保証する もの あ ませ ・ 短期修 費の見積額 、調査書の日付 起算し 1 以内に必要とさ る修 費 用の合計額を記載し います お、緊急修 費を含めた金額を記載し、千円 満を 捨 記載し います 長期修 費の見積額 、調査書日付 起算し 12 以内に必要とさ る修 費用の合計額を12 除することによ 算出した1 毎の 均 値を記載し います お、千円 満を 捨 記載し います ・ 再調遉価格 、 万円 満を 捨 記載し います ・ 評価書日付 、調査日を記載し います 過 度の収支状況 欄の記載につい 過 度の収支状況 における金額 、本投資法人による取得後の収支状況の実績に 基 い 記載し います ・ 記載金額 、原則とし 発生主義によ 計上さ います ・ - 161 - ・ 賃貸事業収入 、単位 満を 捨 記載し お 、賃料、共益費のほ 、駐 車場収入、水遈 熱費収入等 含ま います ・ 賃貸事業費用 、単位 満を 捨 記載し お 、物件管理委 費、印M報酬、 修 費、公租公課、信 報酬、水遈 熱費、保険料等 含ま います ・ NO． 、賃貸事業収入 賃貸事業費用を 除した金額を記載し います 減価償 却費 、賃貸事業費用に 含ま いませ ・ 期 稼働率 、対象期間の期 日現在の稼働率 賃貸 能面積に対し 賃貸面積 占める割合 につい 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 鑑定評価書の概要 欄の記載につい 鑑定評価書の概要 、各上場日取得済資産の各鑑定評価書の概要を記載し いま す 当該各不動産鑑定評価 、一定 点における評価者の 断と意見に留ま 、その 内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額 の取引 能性等を保証するもの あ ませ ・ 金額 、特段の記載 い限 単位 満を 捨 記載し います ・ チ ・ 周辺環境・本物件の特徴 欄の記載につい 周辺環境・本物件の特徴 、鑑定評価書、 幸 ス ー 株式会社作成の ー ケッ ー の記載等に基 き、各上場日取得済資産の基本的性格、特徴、その所 在する地域の特性等を記載し います 当該報告書等 、こ を作成した外部の専 門家の一定 点における 断と意見に留ま 、その内容の妥当性及び正確性等を保証 するもの あ ませ お、当該報告書等の作成の 点後の環境変化等 映さ いませ - 162 - F４RE（AST西新宿 物件番号 特定資産の概要 成23 3月29日 特定資産の種類 2,260 万円 信 信 者 益権 2,520 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-1 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 間 東京都新宿区西新宿七 目16番11号 東京都新宿区西新宿七 目 建物 5番16、5番17 100財 注1 698財 商業地域 300.65㎡ 借地権 賃借権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 1,945.68㎡ 健康コー 株式会社 150 万円 竣工 月 構造／ 成21 数 2月 鉄筋コンクリー 造陸 根 地 1 付10 建 事務所・店舗・共同住宅 2,331.18㎡ 3台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ーシ ン ン 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成23 3月29日 成33 3月31日 ス・ス ー 100財 注2 注3 17 注2 注3 の総数 敷金等 92 万円 特記事項 本件土地につい 、信 者 、本件土地の所有者 ある 教法人との間 、賃貸借契約を締結し、本件土地を賃 借し います お、賃貸借契約の内容につい 、本書の日付現在、本件土地の所有者よ 諾 得 い い こと 非開示とし います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 本物件の5 の ン との賃貸借契約 賃貸面積213.38㎡ 、 成26 10月31日をも 解約さ いま す 注3 本物件の5 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積213.38㎡ を締結し、 成26 1月1日 契約期間 開始 し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,933千円 再調遉価格 成25 11月6日 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 135 万円 45 万円 90 万円 98.6財 - 163 - 自 至 642 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 164 万円 41 万円 122 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,520 万円 2,550 万円 4.7財 2,480 万円 4.3財 4.9財 120,027千円 1,730 万円 65.0財 35.0財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 達OR分（A即却西新宿 所在する西新宿 リア 、世界 も有数のター 駅 ある 新宿 駅の西側に位置する リ ア す 新宿 駅 、／R、京王電鉄、小田急電鉄、東京メ ロ及び都営地 鉄 多数の路線 利用 き、抜群の交 通利便性を有すること 、駅前周辺 大手 店を め、様々 店舗 集まる繁華性の高い商業地と いま す その中 も西新宿 リア 新宿副都心 と 、東京都庁舎に代表さ る超高 群を中心に日本屈指のオフ ス街 形成さ いること も知 います 特にここ数 、高 の新築 相次 、オフ ス 建ち並 範 もさ に西へと広 います 交通利便性 高く、優良 多い西新宿 リアに本社拠点を置く企業 多 く、また、都心西部の地域拠点とし 支店や営業所を構える企業も多数見 ます 西新宿 リアの中 も、本物件 位置する北側 リアに 、中小規模のオフ ス も比較的多く存在し、また、商業 色 濃い リアと いえ、業種に特に目立 た偏 見 、幅広い需要 流 込 リア あること う え ます また、ター 駅を擁する リア しく、各種クリ ックやスクー 関係の ン の需要も見込める リア す 西新宿 リア 、都心部の主要オフ ス リアの一つ あ 、今後も、その位置付けに 変化 いものと考え ま す ＜本物件の特徴＞ 達OR分（A即却西新宿 、／R 新宿 駅 徒歩約5分、新宿駅西口ター よ 北へ伸びる小源橋通 沿いの角地に 位置し、視認性と利便性におい 一定以上の評価を有する物件 す 周辺 商業色 濃い環境と いるため、一般的 オフ ス用途に比 、来店型オフ ス等の多様 業種 の需要 見込ま ます 建物 、 成21 竣工 築 数 浅く、窓面を多くと 角地を活 したせ 出た印象を える外観 特徴 す 50駅駅 上 たOA床、2,650 2,700駅駅の天 高 、築 数 経過した の多い近隣 リアにおい 、一定の優位性 あ ると考え ます - 164 - 仮称 F４RE（AST日本橋EAST A-2 特定資産の概要 成23 3月29日 特定資産の種類 2,130 万円 信 信 者 益権 2,240 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 間 東京都中央区日本橋浜町一 東京都中央区日本橋浜町 一 目4番13 100財 注1 500財 商業地域 593.32㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 2,490.08㎡ 非開示 注2 152 万円 目9番12号 建物 竣工 月 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成23 3月29日 成33 3月31日 成21 構造／ 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 2月 鉄骨造陸 根7 建 事務所・店舗 2,956.10㎡ 7台 所有権 スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 ー 100財 2 135 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 す 諾 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 4,183千円 再調遉価格 成25 11月8日 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 167 万円 37 万円 130 万円 100財 - 165 - 自 至 100％と います 706 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 163 万円 36 万円 126 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,240 万円 2,280 万円 4.8財 2,200 万円 4.7財 5.1財 109,988千円 1,770 万円 65.0財 35.0財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 所在する日本橋浜町 リア 、観 名所とし 知 る人形町の東側、隅田川沿い に南北に広 る リア す 元々 住宅地 した 、現在 清洲橋通 の表通 に沿 オフ ス 立ち並 とともに、通 の裏側に 中小規模の や ンシ ン、木造住宅 混在する風 広 います 都営地 鉄新宿線 浜町 駅や 馬喰 山 駅、都営地 鉄浅草線 東日本橋 駅 あ 、また、人形町ま 足を延 せ 東京メ ロ日比谷線 人形町 駅もある 、利用 能 路線数 多い リア す 当該 リア 、元々、 維関係を中心とした卸問 業の企業 集積する リア 、その色合い 強いことや、近 新規 開発 少 たこともあ 、長 く活発 オフ ス需要の動き 見 たものの、ここ数 、大手製薬会社 や食品会社 当該 リアへ移転し きた例もあ 、築 数 浅く一定規模以上のオフ ス の成約 見 るよう に きました ＜本物件の特徴＞ 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 、清洲橋通 の東側、金 通 沿いの、隅田川付近に位置します 寄 の都営地 鉄新宿線 浜町 駅 徒歩約3分 あ 、都営地 鉄浅草線 東日本橋 駅と東京メ ロ日比谷線 人形町 駅 も徒歩圏内 す 一般的 オフ ス リアと比 繁華性 劣 ます 、近隣に 中央区を代表する公園の とつ あ る浜町公園もあ 周辺環境 良好 す 建物 、基準 面積 116坪の中規模 す 、 成21 の竣工と新しく、築 数 経過した 多い近隣 リア 、希少性 高い といえます また、貸室 、汎用性の高いほ 整形 、基本的設備も比較的高い水準 整え お 、 リアにおい 一定の競 力を有し いると考え ます - 166 - F４RE（AST四谷 物件番号 特定資産の概要 成23 3月29日 特定資産の種類 1,430 万円 信 信 者 益権 1,610 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-3 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 間 東京都新宿区四谷 東京都新宿区四谷 11番6、11番12 100財 注1 目11番6号 目 建物 月 構造／ 700財 商業地域 259.97㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 成21 数 1月 鉄骨・鉄骨鉄筋 コンクリー 造陸 根 11 建 事務所・店舗・共同住宅 1,920.48㎡ 2台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン 敷金等 1,678.15㎡ 非開示 注2 78 万円 竣工 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成19 3月30日 成33 3月31日 ス・ス ー 75.6財 注3 10 注3 53 万円 の総数 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ 注2 ン ン よ 注3 本物件の10 の新 始し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 す 諾 ン 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と 得 い いこと 非開示とし います と賃貸借契約 賃貸面積172.62㎡ を締結し、 成26 11月4日 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,538千円 再調遉価格 成25 11月6日 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 108 万円 25 万円 83 万円 100財 - 167 - 自 至 います 契約期間 開 482 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 89 万円 28 万円 60 万円 79.4財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,610 万円 1,610 万円 4.7財 1,600 万円 4.4財 4.8財 76,521千円 1,360 万円 74.3財 25.7財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 達OR分（A即却四谷 所在する 四谷 住所の リア 、 四 谷 駅 ／R中央・総武線、東京メ ロ丸 内線・南北 線 と、 四谷 目 駅 東京メ ロ丸 内線 の間の、新宿通 を ように細長く東西に伸びる、 く限 た 範 内に留ま ます 、一般的に 、一部千代田区麹町や番町を含 四 谷駅前周辺も含め 四谷 リアと称さ い ます 四 谷 駅 ／Rを め、東京メ ロ 主要 リアへのアク スに便利 路線 利用 きるため、交通利 便性につい 高く評価さ います 新宿通 沿いに 中小規模のオフ ス 立ち並びます 、後背地 住宅地と います 特に、新宿通 の南側 奥に 閑静 住宅地 広 お 、学習院初等科を めとした学校 も見 、落ち着いた雰 気と いま す こうした リア特性 、一般の ネス街ほ オフ ス の集積 あ ませ 、地元企業 もち のこと、東 京メ ロ丸 内線の 、 新宿 や 大手町 方面も含め、沿線に拠点のある企業の関連会社や取引先 、オ フ スを構える候補地の一つとし 検討することもある リア す ＜本物件の特徴＞ 達OR分（A即却四谷 、東京メ ロ丸 内線 四谷 目 駅 徒歩約4分、 四 谷 駅 徒歩約6分の新宿通 沿 いに位置します 視認性の良さもあ 、本物件の立地評価 良好 あると考え ます 建物 、 成21 竣工と、近隣 数少 い 成12 2000 以降に竣工した あ 、築 数の浅さ この リ アにおい 強みと いると考え ます また、個 空調 OA床 上 と いる 、基本的設備 、昨今の ン ーズに十分に応え得る内容と います - 168 - F４RE（AST新宿AVE３UE 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 6,500 万円 信 信 者 益権 6,700 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-4 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都新宿区新宿 東京都新宿区新宿 番5、79番1他3筆 100財 注1 竣工 月 構造／ 800財 商業地域 741.00㎡ 注2 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 4,337.15㎡ 株式会社フ 378 万円 間 目5番12号 目78 建物 成20 数 9月 鉄骨・鉄骨鉄筋 コンクリー 造陸 地 1 付10 建 事務所・店舗 5,657.17㎡ 18台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ックス ン 敷金等 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成19 4月25日 成36 4月30日 ス・ス 根 ー 100財 注3 注4 8 注3 注4 296 万円 の総数 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約44.48㎡ を含みます 注3 本物件の5 の ン との賃貸借契約 賃貸面積465.32㎡ 、 成26 12月31日をも 解約さ いま す 注4 本物件の5 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積465.32㎡ を締結し、 成27 1月1日 契約期間 開始 し います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 7,534千円 再調遉価格 成25 11月6日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 169 - 1,367 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 82 万円 19 万円 63 万円 89.3財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 6,700 万円 6,710 万円 4.3財 6,680 万円 4.0財 4.4財 288,738千円 5,290 万円 78.3財 21.7財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 達OR分（A即却新宿A別分N判分 所在する東新宿 リア 、世界 も有数のター 駅 ある 新宿 駅の東側に位置する リア す 新宿 駅 、／R、京王電鉄、小田急電鉄、東京メ ロ及び都営地 鉄 多数の路線 利用 き、抜群 の交通利便性を有すること 、駅前に 日本 も 大 の商業 リア 形成さ います 特に 新宿 目 住所 の区 に 、大手 店 の大型商業施設を め、多種多様 店舗、劇場、娯楽施設 集積し います ま た、靖国通 を挟 北に位置する 歌舞 町 も有数の歓楽街とし 知 お 、 新宿 全体とし 商業色の 強い リアといえます 新宿 駅西側の西新宿 リアと 異 、商業色 強い リア す 、このよう 特性 当該 リア 、西新宿 リアの高 にオフ スを持つ必要 い 、新宿の交通利便性の良さを重視する、又 、特に リアを限定し い 東京メ ロ丸 内線沿線 オフ スを し いるとい た幅広い需要 を取 込 いるケース み ます ＜本物件の特徴＞ 達OR分（A即却新宿A別分N判分 、東京メ ロ丸 内線・副都心線及び都営地 鉄新宿線 新宿 目 駅 徒歩約3分の 新宿通 沿いに位置し、交通利便性 良いといえます 建物 、 成20 竣工と、新しさにおい 希少性 高く、ガ ス張 の外観も印象的 す 貸室 汎用性の高いほ 整 形の無柱空間と いる点 高評価を得 お 、 リアにおい 一定の競 力を有し いると考え ます - 170 - F４RE（AST市ヶ谷 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 4,800 万円 信 信 者 益権 の概要 5,090 万円 信 設定日 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-5 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都新宿区市谷本村町3番29号 東京都新宿区市谷本村町 建物 25番1 100財 注1 600財 商業地域 809.55㎡ 注2 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 3,844.67㎡ クリオサイ 268 万円 間 竣工 月 構造／ 成21 数 8月 鉄骨・鉄骨鉄筋 コンクリー 造陸 根 地 1 付9 建 事務所・共同住宅・店舗 5,373.78㎡ 16台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ンス株式会社 ン 敷金等 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成26 4月24日 成36 4月30日 ス・ス ー 100財 注3 22 注3 188 万円 の総数 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 注2 建築基準法第42条第2項に基 く私遈負担部分 約0.65㎡ を含みます 注3 本物件の2 に入居中の ン 賃貸面積490.38㎡ 成27 5月28日をも し います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 6,813千円 再調遉価格 成25 11月6日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 171 - 100％と います 解約する旨の通知を 領 1,355 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 63 万円 6 万円 56 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 5,090 万円 5,160 万円 4.3財 5,020 万円 4.1財 4.5財 223,158千円 4,100 万円 62.9財 37.1財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 達OR分（A即却市ヶ谷 所在する市ヶ谷 リア 、 市ヶ谷 駅南東に広 る番町 麹町 九段 リアも含め、元々 、 山の手の高 住宅街 とし 発展した リア あ 、今もその名残 色濃く残 います 、上智大学や法政大学 多くの有名大学 校舎を構えること 、学生の多い街とし も知 います また、 市ヶ谷 駅近隣の靖国通 や外堀通 沿いに オフ ス も立ち並 お 、 ン に 優良企業も多く見 ます 住宅地 あ 、学生 街 あ 、オフ ス街 もある幅広い面を持 た リア す 市ヶ谷 駅 、／R中央・総武線、東京メ ロ有楽町線と南北線、都営地 鉄新宿線 利用 き、交通利便性 良好 す こ 鉄遈各線の によ 、 市ヶ谷 駅周辺の を検討する需要者 隣接する四谷、麹町・番町、九段 南・ 北 及び飯田橋 リアにある もあわせ 検討すること 多いため、そ 隣接する リアと一 にオフ ス市場 形成さ いるともいえます また、業種による偏 見 、幅広いオフ ス需要 に検討さ るの 特徴といえ ます 周辺に 大企業の本社 見 ること 、本社に近い場所 の分室 し 、立地限定の需要も見込める リ ア す ＜本物件の特徴＞ 達OR分（A即却市ヶ谷 、 寄 の東京メ ロ南北線 市ヶ谷 駅 徒歩約2分の靖国通 沿いに位置します この他 東京メ ロ有楽町線や／R中央・総武線、都営地 鉄新宿線 利用 きること 、交通利便性 良好 す 裏手の外堀 通 側に 、お堀と 豊 風 広 お 、 ネス街よ 落ち着いた環境を好 ン の需要も見込めま す 建物 、 成21 竣工と新しく、基本的設備 高い水準 整え いること リアにおい 一定の優位性 あると考え る物件 す - 172 - F４RE（AST 田 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 1,800 万円 信 信 者 益権 の概要 1,890 万円 信 設定日 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-6 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 成21 間 9月 鉄骨造陸 根5 建 事務所 1,940.12㎡ 2台 所有権 ス・ス 賃貸借の状況 1,786.18㎡ 稼働率 株式会社ウ ターズ・ク ン の総数 ワー・ ス・ ャ ン 他3 社 108 万円 敷金等 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都港区 田一 目3番31号 東京都港区 田一 目 建物 竣工 月 104番9 100財 注 構造／ 数 400財 用途 近隣商業地域 延床面積 491.40㎡ 駐車場台数 所有権 所有形態 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ スターリース種 リーシン 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成26 4月24日 成36 4月30日 ー 100財 5 70 万円 特記事項 該当事項 注 建 あ ませ い率 本来80％ す 、近隣商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,913千円 再調遉価格 成25 11月8日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 173 - 100％と います 495 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 29 万円 2 万円 27 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,890 万円 1,920 万円 4.5財 1,860 万円 4.3財 4.7財 87,151千円 1,750 万円 77.8財 22.2財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 達OR分（A即却 田 所在する 田 リア 、港区の南東部に位置します 慶応大学の 田キャン ス 有名 す 、各 国の大使館や大手企業の接待施設もあ 、歴 ある閑静 高 住宅地とし も知 る リア す 隣接 リアを含 め、／R、東京メ ロ、都営地 鉄の各線 利用 能 あ 、また国遈1号線 桜田通 を めとする主要幹線遈路 も通 いること 、交通網 整 います 当該 リアに限定したオフ ス需要 多く いものの、隣接する芝 リアに拠点を置く大手電機メー ーの分室、関連 会社、取引先による需要 よく見 ます こ に加え、地元住民を対象とした教育や福祉施設、サー ス業関係 の業種による需要も見 ます ＜本物件の特徴＞ 達OR分（A即却 田 、都営大 戸線 赤羽橋 駅 徒歩約2分、都営 田線 芝公園 駅及び東京メ ロ南北線 麻 十番 駅 徒歩約5分の 田 リアの北東部、首都高速都心環状線 に位置します 同 通 沿いに 、中小規模 のオフ ス や ンシ ン 並び、前面遈路を挟 向い側に 港区の保健所や大学病院 ある 、一般的 ネス街と 趣の異 る周辺環境と います 建物 、基準 面積 116坪 地上5 建の中規模 す 、 成21 竣工と新しく、基本的設備も高い水準 整え います 貸室 、汎用性の高い整形の無柱空間と お 、近隣に多く見 る築 数 経過した に比 競 力 あると考え ます - 174 - F４RE（AST新宿S４UTH A-7 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 13,990 万円 信 信 者 益権 の概要 14,400 万円 信 設定日 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 間 東京都新宿区新宿四 目3番17号 東京都新宿区新宿四 目 建物 56番6、58番12 100財 注1 636財 商業地域 2,956.08㎡ 借地権 地上権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 14,144.51㎡ 非開示 注4 954 万円 竣工 月 構造／ 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成15 2月21日 成36 4月30日 昭和55 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 11月 鉄骨鉄筋コンクリー 鉄骨造陸 根 地 1 付8 建 事務所・店舗 18,423.33㎡ 注2 67台 区分所有権 注3 ス・ス ・ ー 100財 注5 注6 22 注5 注6 664 万円 特記事項 1. 本件建物 、区分所有建物 あ 、信 者 、本件建物を地方自治体 ある他の区分所有者1者 以 他の 区分所有者 といいます との間 区分所有し います 2. 本件建物の敷地全部につい 、信 者 、当該土地の所有者 ある 教法人との間 、地上権設定契約を締 結し お 、借地期間及び一定の場合の 諾取得義務等を合意し います お、当該地上権 、 借地法に基 くもの す 、その内容につい 、本書の日付現在、本件土地の所有者よ 諾 得 い いこと 非開 示とし います 3. 信 者 、本件建物の1 の一部 32.98㎡ の建物敷地の地上権を、他の区分所有者の一組 に使用貸借し お 、使用目的、使用期間等を合意し います 、その内容につい 、本書の日付現在、他の区分所有者よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 4. 本件建物 、昭和56 に改正さ る以前の耐震基準 いわゆる 耐震基準 によ 設計及び施工さ た建物 す 、 成16 1月に耐震補強工事 完了し います 本投資法人 、東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 よ 、本件建物 新耐震基準によ 設計さ た建物と同等程度の耐震性能を有し いるものと考えること きる 旨の確認を得 います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 本物件 区分所有建物 す 、一棟の建物全体の数値を記載し います 注3 本投資法人の区分所有資産 、本件建物の他の区分所有者の専有部分 1 28.10㎡ 以外の全 の専有部分 す 注4 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注5 本物件の2 に入居中の ン 賃貸面積524.93㎡ 成27 4月30日をも 解約する旨の通知を 領 し います 注6 本物件の3 に入居中の ン 賃貸面積628.97㎡ 成27 5月17日をも 解約する旨の通知を 領 し います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 33,297千円 再調遉価格 成25 11月5日 - 175 - 5,127 万円 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し 成25 成26 7月1日 6月30日 注 200 万円 65 万円 135 万円 100財 います 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 借地権 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 14,400 万円 14,500 万円 4.3財 14,200 万円 4.0財 4.5財 633,244千円 13,300 万円 92.1財 7.9財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 達OR分（A即却新宿即O判却－ 所在する東新宿 リア 、世界 も有数のター 駅 ある 新宿 駅東側に位置する リア す 新宿 駅 、／R、京王電鉄、小田急電鉄、東京メ ロ及び都営地 鉄 多数の路線 利用 き、抜群 の交通利便性を有すること 、駅前に 日本 も 大 の商業 リア 形成さ います 特に、 新宿 目 住 所の区 に 、大手 店 の大型商業施設を め、多種多様 店舗、劇場、娯楽施設 集積し います 街遈の南側に位置する 新宿四 目 、明治通 沿いにオフ ス 立ち並 います 、裏手 住宅地と います 更に 新宿四 目 、 千 ヶ谷 住所の地域と隣接し、／R 代々木 駅ま も徒歩約8分 10分 アク ス 能 ロケーシ ンと います 東新宿 リア 、全体的に 商業色 強く、 新宿 駅西側と比 るとオフ ス の供給量 少 い リアと います し し、西新宿 リアの高 にオフ スを持つ必要 い 、東新宿 リアの交通利便性の良さを重視す る、あるい 、特に リアを限定し い 、上述の利用 能 ／Rや地 鉄線沿線 オフ スを し いるとい た需要 常に存在します 新宿 駅の近隣 リア 、都心西部の要衝 あ 、本拠点 もち のこと、西部の拠点 支 店や営業所 を必要とし いる企業もあ 、業種を超えた幅広い需要 や不特定多数の来場者を対象とする施設の需要 も期待 きます ＜本物件の特徴＞ 達OR分（A即却新宿即O判却－ 、／R 新宿 駅南口又 新南口 徒歩約5分、東京メ ロ丸 内線・副都心線及び都営地 鉄新宿線 新宿 目 駅 徒歩約1分の明治通 沿いに位置し、視認性と利便性におい 一定以上の評価を有する 物件 す 建物 、基準 面積 約540坪と広くスケー メリッ あ 、また、昭和55 の竣工 耐震補強を含めた大規模 リ ューア 工事 施さ お 、天 高 築 数相応 す 、設備水準も昨今の ン ーズに一定程度応え得 る 様と います 新宿 駅 徒歩圏内 あることを重視する幅広い需要 に 検討さ る機会 多く、そ の底堅い需要によ 、安定的 収益を維持 きる物件 あると考え ます - 176 - F４RE（AST桜橋 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 5,760 万円 信 信 者 益権 5,820 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-8 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 間 東京都中央区 堀四 目5番4号 東京都中央区 堀四 目 建物 103番1、103番7他3筆 100財 注1 600財 商業地域 1,366.69㎡ 一部所有権・一部借地権 準共有 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 6,566.76㎡ 非開示 注4 312 万円 竣工 月 構造／ 不動産信 益権 新生信 銀行株式会社 成16 11月25日 成36 4月30日 昭和60 数 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 4月 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根9 建 事務所 8,212.42㎡ 注2 25台 区分所有権 注3 ス・ス 造 ー 85.4財 5 189 万円 特記事項 1. 本件建物 、区分所有建物 あ 、信 者 、本件建物を地方自治体 ある他の共有者1者 以 他の共有 者 といいます との間 区分所有し います 本件建物の前所有者 、他の共有者との間 、本件建物の譲渡 の制限及び用途の制限並びに義務遊 の際の遊約金等につい 合意をし お 、信 者 る合意を し います 、その内容につい 、本書の日付現在、他の共有者よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 2. 本件建物の敷地の一部につい 、信 者 、本件土地の所有者 ある他の共有者との間 、建物の敷地とし の使用を目的とした賃貸借契約を締結し お 、賃貸借期間、一定の場合の 諾取得義務及び遊約金等を合意し います 当該賃借権 、 借地法に基 くもの す 、その内容につい 、本書の日付現在、他の共有者よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 3. 本件土地の一部につい 、信 者 、他の共有者との間 、堅固 建物の所有を目的とした地上権設定契約 を締結し お 、借地期間、一定の場合の 諾取得義務及び遊約金等を合意し います 当該地上権 、 借地法 に基 くもの す 、その内容につい 、本書の日付現在、他の共有者よ 諾 得 い いこと 非開 示とし います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 本物件 区分所有建物 す 、一棟の建物全体の数値を記載し います 注3 本投資法人の区分所有資産 、本件建物の1 部分の一部及び2 部分 7 部分ま の各専有部分 す 注4 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 28,011千円 再調遉価格 成25 11月5日 - 177 - 2,315 万円 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し 成25 成26 7月1日 6月30日 注 73 万円 13 万円 59 万円 100財 います 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 借地権含 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 5,820 万円 5,910 万円 4.7財 5,720 万円 4.5財 4.9財 293,710千円 4,970 万円 90.9財 9.1財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ 達OR分（A即却桜橋 所在する 堀 リア 、中央区京橋の東側に位置し、 代劇の舞台とし もよく使わ るように 歴 ある町 、 重洲通 沿いや新大橋通 沿いにオフ ス 立ち並 いる リア す 堀 リア 、東京メ ロ日比谷線と／R京葉線 利用 きる 堀 駅 寄駅 あ 、また隣接する京橋 リア に 都営地 鉄浅草線 町 駅 あ ます また、更に足を延 すと東京メ ロ銀 線も利用 き、都心部への交通 利便性に優 た リア す 堀 リア 、オフ ス ーケッ 、隣接の京橋 重洲 日本橋 リアの 次的需要の け皿と いま す また、北側に隣接する茅場町 リアや南側の新富町 築地 リア 流 くる需要もあること 、幅広い範 し いる需要 を取 込 こと 能 リア す ＜本物件の特徴＞ 達OR分（A即却桜橋 、東京メ ロ日比谷線及び／R京葉線 堀 駅 徒歩約3分、都営地 鉄浅草線 町 駅 徒歩約5分の、表通 駄 ロック入 た比較的視認性の良い場所に位置します また、京橋 重洲 日本橋 リアも徒歩圏内 あ 、利便性におい 一定以上の評価を有する物件 あると考え ます 近隣に 比較的規模 大き オフ ス 集積し お 、オフ ス リアとし の雰 気 保た た立地環境にあ ます 建物 、昭和60 竣工 す 、外壁補修工事も含めた大規模 リ ューア 工事 施さ お 、実際の経 を感 さ せ い 様と います 特に石材を に用いた ン ンス 相応の ー 感を維持し お 、全体的に 、昨今の ン ーズに十分に応え得る水準と います - 178 - リーンオーク茅場町 A-9 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 2,860 万円 信 信 者 益権 2,890 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都中央区新川一 目3番3号 東京都中央区新川一 目 建物 2番1、2番17 100財 注1 627財 商業地域 666.46㎡ 注2 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 月 構造／ 成2 3月 数 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付8 建 事務所・店舗 4,072.56㎡ 15台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 2,984.94㎡ 非開示 注3 180 万円 間 竣工 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成17 2月25日 成36 4月30日 ー 100財 6 149 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 私遈負担面積 約64.3㎡あ ます 当該負担面積 、位置指定遈路負担部分と建築基準法第42条第2項に基 き遈路とし み さ る部分 ッ バック部分 の合計面積 す 注3 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 11,261千円 再調遉価格 成25 11月11日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 179 - 1,053 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 36 万円 6 万円 30 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,890 万円 2,910 万円 4.7財 2,860 万円 4.4財 4.9財 142,257千円 2,440 万円 85.3財 14.7財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ リーンオーク茅場町 所在する新川 リア 、運河を挟 茅場町 リアの東側に位置します 北側に 日本橋 川、西 南側に け 亀島川、そし 東側 隅田川と、川に ま いるの 周辺環境の特徴と います 茅 場町 リアに 東京メ ロ東西線や日比谷線 利用 きる 茅場町 駅 あ 、 堀 リアに 東京メ ロ日比谷線 と／R京葉線 利用 きる 堀 駅 あ ます オフ ス ーケッ 、 つ 茅場町 溢 出た証券関係中心の需要の け皿的 位置付け あ 、現在も 同業種の需要 一定程度あるものと考え ます また、日比谷線や東西線 の リア オフ スを す、又 、 リア 特定せ に利便性を重視する幅広い需要 も期待 きます ＜本物件の特徴＞ リーンオーク茅場町 、東京メ ロ東西線・日比谷線 茅場町 駅 徒歩約2分、永代通 沿いの角地に位置 し、視認性に優 、新川 リア 好立地の物件 す 建物 、 成2 竣工 す 、共用部を中心にリ ューア 工事 施さ お 、実際の経 を感 させ い 様と います また、視界を遮る柱 ほと 無く、角面を活 した 連窓による明るく開 的 貸室も本物件の特徴 す - 180 - リーンオーク九段 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 2,780 万円 信 信 者 益権 2,870 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-10 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都千代田区九段北一 目11番5号 東京都千代田区九段北一 目 建物 18番3、18番20他1筆 100財 注1 700財 商業地域 460.36㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 月 構造／ 昭和62 数 12月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付8 建 事務所 3,421.75㎡ 12台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 2,689.28㎡ 非開示 注2 171 万円 間 竣工 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成15 12月24日 成36 4月30日 ー 100財 注3 注4 5 注3 注4 86 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注3 本物件の8 の ン との賃貸借契約 賃貸面積274.75㎡ 、 成26 11月2日をも 解約さ いま す 注4 本物件の8 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積274.75㎡ を締結し、 成26 11月3日 契約期間 開始 し います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 8,544千円 再調遉価格 成25 11月11日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 181 - 912 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 36 万円 5 万円 31 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,870 万円 2,900 万円 4.4財 2,830 万円 4.2財 4.6財 132,319千円 2,220 万円 89.8財 10.2財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ リーンオーク九段 所在する九段 リア 、一般的に 、九段 交差点辺 西へ、北の丸公園や靖国神社の 少々先辺 ま の リアを指し、本物件 靖国通 を挟 北側に位置します 東京法務局・関東公安調査局 入 居し いる九段合同庁舎や、千代田区役所 、官庁関連の施設 多い リア す 寄 の 九段 駅 東京メ ロ東西線・半蔵門線、都営地 鉄新宿線 多数の路線 利用 能 あ 、交通利便性 良好 す 当該 リア 、 九段 駅を利用した場合の都内各所への利便性 良く、特に 大手町 方面と東京メ ロ東西線 いる点 プ ス要因と お 、 大手町 に拠点を置く企業の関連会社や取引先 派生する需要 も期待 きます ＜本物件の特徴＞ リーンオーク九段 、東京メ ロ東西線・半蔵門線及び都営地 鉄新宿線 九段 駅 徒歩約1分、目白通 沿い角地に位置し、視認性と利便性に優 た物件 す 建物 、昭和62 竣工 す 、共用部を中心にリ ューア 工事 施さ お 、設備全体とし 昨今の ン ーズに十分に応え得る水準と います また、フロア形状 汎用性の高い整形 あることも本物件の特徴 す - 182 - リーンオーク高輪台 A-11 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 2,260 万円 信 信 者 益権 の概要 2,280 万円 信 設定日 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都港区白金台 東京都港区白金台 18番1、19番1 100財 注1 竣工 月 構造／ 500財 商業地域 569.43㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 成22 数 1月 鉄骨造陸 根地 11 建 事務所・店舗 3,217.01㎡ 9台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 2,621.74㎡ 非開示 注2 115 万円 間 目26番10号 目 建物 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成24 10月31日 成36 4月30日 1 付 ー 78.5財 注3 9 注3 73 万円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と 注2 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注3 本物件の6 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積191.94㎡ を締結し、 成26 11月1日 し います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 4,043千円 再調遉価格 成25 11月11日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 183 - います 契約期間 開始 916 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 21 万円 3 万円 17 万円 74.1財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ リーンオーク高輪台 所在する白金台 住宅地の一つと います また、周辺 に近接する 芳園 ス ン・結婚式場 白金高輪 駅と 白金台 駅 、都営地 一般財団法人日本不動産研究所 2,280 万円 2,310 万円 4.8財 2,240 万円 4.6財 5.0財 111,841千円 2,180 万円 64.6財 35.4財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ リア 、／R山手線南部内側、 目黒 駅のほ 東奥に位置し、東京の高 、国立自然教育園を め、歴 的建造物を擁する明治学院大学や、そ の庭園、瑞聖寺によ 、 地の多い環境と います 鉄 田線と東京メ ロ南北線 利用 き一定の交通利便性を有し いま す こうした高 住宅地とし の地域特性 、独自のオフ ス ーケッ 形成さ るほ の需給量こそ いものの、周 辺の居住者を ネスの対象とし いる不動産関連や保険、来店型の各種スクー 、クリ ック、その他サー ス関係 の地域密着型の業種の需要 多いこと 特徴 す また、 白金台 の リアイメー を企業イメー とリンクさ せたい業種 の需要も期待 きます ＜本物件の特徴＞ リーンオーク高輪台 、都営地 鉄浅草線 高輪台 駅 徒歩約1分の桜田通 沿いに位置し、視認性と利便 性に優 た物件 す また、近隣に 中小規模の築 数の経過した 多い中、 成22 竣工 あ 、 リアにおい の希少性 高いもの と評価 きます 基本的 設備水準も高く、 駅近 の立地や 新しさ を重視する需要 に 相応の 求力 あると 考え ます また、フロアによ 、 化さ た 上を楽し こと き、こうした環境面を重視する需要 にも 印象的と考え ます - 184 - リーンオーク御徒町 鑑定評価額 価格 点 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 A-12 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 3,330 万円 信 信 者 益権 信 設定日 3,210 万円 の概要 信 期間満了日 成26 6月30日 取得 月日 取得価格 所在地 土地 物件番号 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都台東区上野 東京都台東区上野 78番1 100財 注1 目23番14号 目 建物 月 構造／ 800財 商業地域 529.75㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 昭和52 数 非開示 注2 81 万円 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 ン 敷金等 1月 鉄骨・鉄筋コンクリー 陸 根地 1 付8 建 事務所・店舗 4,296.39㎡ 8台 所有権 ス・ス 賃貸借の状況 稼働率 3,545.82㎡ 間 竣工 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成17 1月21日 成36 4月30日 ー 31.5財 注3 注4 6 注3 注4 83 万円 の総数 造 注5 注5 特記事項 本件建物 、昭和56 に改正さ る以前の耐震基準 いわゆる 耐震基準 によ 設計及び施工さ た建物 す 、 成18 に耐震補強工事 実施さ います 本投資法人 、東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社よ 、 本件建物 新耐震基準によ 設計さ た建物と同等程度の耐震性能を有し いるものと考えること きる旨の確認 を得 います 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注3 本物件の2 及び7 の新 ン と賃貸借契約 賃貸面積647.62㎡ を締結し、 成27 1月1日 契約期間 開始し います 注4 本物件の3 に入居中の ン 賃貸面積442.04㎡ 成27 2月28日をも 解約する旨の通知を 領 し います 注5 本物件の1 に入居中の ン 賃貸面積16.96㎡ 成27 3月31日をも 解約する旨の通知を 領 し います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 12,951千円 再調遉価格 成25 11月11日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 185 - 1,114 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 41 万円 6 万円 35 万円 87.5財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 3,210 万円 3,240 万円 4.9財 3,170 万円 4.6財 5.0財 164,779千円 2,810 万円 92.1財 7.9財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ リーンオーク御徒町 所在する御徒町 リア 、上野 リアと秋葉原 リアの中間に位置し、上野 坂 や商店 街 アメ を めとした大小様々 店舗 集積する、多くの人 活気溢 る街並みを有する商業地 す 御 徒町 という地名 、駅名等にも使わ お 、住所 使用さ る 上野 という地名と並 、現在 も広く親しま います ／R山手線と京浜東北線 利用 きる 御徒町 駅のほ 、東京メ ロ日比谷線 仲御徒町 駅、銀 線 上野広小路 駅、都営地 鉄大 戸線 上野御徒町 駅、つく クスプ ス線 新御徒町 駅と、 い範 内に多数の路線・駅 存在する リア あ 、またター 駅 ある 上野 駅も近く、交通利便性に優 います 商業地とし の色合い 濃い地域特性と、中小規模の 多いこと 、他の リア のオフ ス需要の流入 そ ほ 多く見 ませ 、御徒町 リアに 、 石貴金属や金属器製造・修理、機械部品製造・修理、徽章や記念品 制作、機器メン ンス関係 、地元企業 の一定のオフ ス需要 あ ます また既述のとお 交通利便性に優 いること 、こ を重視する ン の需要も見込ま ます ＜本物件の特徴＞ リーンオーク御徒町 、東京メ ロ日比谷線 仲御徒町 駅 徒歩約1分、昭和通 沿いの角地に位置し、視 認性と利便性におい 一定以上の評価を有する物件 す 建物 、昭和52 竣工 す 、競 力を維持するため耐震補強工事を含めたリ ューア 工事 施さ お 、実際の 経 数 感 ませ また設備面も一般的 オフ ス用途に 十分 水準と います 更に、近隣に 基準 面積 数十坪程度の小規模オフ ス 多い中、規模の面 リア内 の優位性を有し います - 186 - 東池袋 ンター 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 2,520 万円 信 信 者 益権 の概要 2,610 万円 信 設定日 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 A-13 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 代表的 ン 総賃料収入 東京都豊島区東池袋四 目41番24号 東京都豊島区東池袋四 目 建物 3277番23、3277番111他7筆 100財 注1 600財 商業地域 1,041.25㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 月 構造／ 成3 11月 数 鉄骨鉄筋コンクリー ・ 鉄骨造陸 根・亜鉛メッキ 鋼 葺地 1 付9 建 事務所 5,641.14㎡ 32台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 稼働率 ン の総数 敷金等 4,219.65㎡ 非開示 注2 194 万円 間 竣工 不動産信 益権 菱ＵＦＪ信 銀行 株式会社 成25 6月28日 成36 4月30日 ー 100財 注3 注4 5 注3 注4 107 万円 特記事項 鉄遈工作物所有を目的とした以 本件土地の一部 393.4㎡ に、地 の内容の地上権 設定さ います 地上権者：東京地 鉄株式会社 目的：地 鉄遈工作物所有 期間：設定の日よ 、地 鉄遈営業期間中 地代：無償 注1 建 い率 本来80％ す 、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和によ 100％と います 注2 ン ン よ 諾 得 い いこと 非開示とし います 注3 本物件の4 の ン との賃貸借契約 賃貸面積510.50㎡ 、 成26 12月31日をも 解約さ いま す 注4 本物件の1 、2 、6 、7 及び8 に入居中の ン 賃貸面積2,424.34㎡ 成27 6月30日をも 解約する旨の通知を 領し います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 17,401千円 再調遉価格 成25 11月11日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 187 - 1,668 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 39 万円 8 万円 31 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 2,610 万円 2,630 万円 5.2財 2,590 万円 5.0財 5.4財 147,261千円 1,950 万円 75.0財 25.0財 周辺環境・本物件の特徴 ＜立地特性＞ リア 、副都心の とつ 、／R、東武鉄遈、西武鉄遈、東京メ ロ 駅 ある 池袋 駅を中心に、都心北西部の要衝とし 発展し 東池袋 ンター 所在する池袋 多数 の路線 乗 入 、世界 も有数のター きた リア す 池袋 駅周辺に 、西武 店や東武 店のよう 大型商業施設を め、多くの物販・飲食店舗のほ 、映 館、劇場 集積し お 、東京 も有数の商業地 形成さ います 特に、駅東側の複合商業施設 サンシャイ ンシ 有名 、その中の超高 サンシャイン60 、今も当該 リアの ン ーク的存在と いま す オフ ス ーケッ におい 、 店や鉄遈関係 を めとした地元企業による需要や、都心北西部の拠点オ フ スとし の需要 多いこと 特徴の一つと お 、こうした需要 同 リア内 移転すること 多いため、 需要の流出 少 い リア す また、他の主要オフ ス リアと比較し 新築 少 いため、供給量 急増し 深刻 供給過多に ることも く、需給バ ンス 比較的安定し いる リア あるといえます ＜本物件の特徴＞ 東池袋 ンター 、／R山手線 大塚 駅 徒歩約7分に位置し、他にも東京メ ロ丸 内線 新大塚 駅、 有楽町線 東池袋 駅、都電荒川線 向原 駅 い も徒歩圏内にあ ます 春日通 沿いの視認性の良い位置にあ 、また駐車場の収容 能台数も32台と多いこと 、特に車を 繁に利用する 業種に 求力 あると考え ます 建物につい 、基本的設備 一般的 オフ ス用途とし ン の要求を十分に満たす水準 保た います ま た、共用部や外観も適 リ ューア 施さ お 、特に石材を用いた ン ンス 相応の ー 感を有し い ます - 188 - タワーコート北品川 B-1 特定資産の概要 成23 3月29日 特定資産の種類 11,880 万円 信 信 者 益権 12,200 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 東京都品川区北品川 東京都品川区北品川 250番8 87財 注1 目11番13号 目 建物 竣工 月 構造／ 674財 注2 商業地域・第一種住居地域 2,879.77㎡ 所有権 双日総合管理株式会社 合同会社タワーコー 北品 川 成21 数 2月 鉄筋コンクリー 造陸 地 1 付36 建 共同住宅 24,007.74㎡ 注3 94台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 16,913.29㎡ 95.2財 264戸 264 85 万円 不動産信 益権 み ほ信 銀行株式会社 成23 3月29日 成33 3月31日 根 ー 16,102.54㎡ 278戸 95.0財 61,210,650円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 、本来、第一種住居地域につい 60％、商業地域につい 80％ す 、防火地域内の耐火建築 物による緩和によ 、そ 70％、100％と お 、その対象面積によ 加重 均した数値を記載し います 注2 容積率 、本来、第一種住居地域につい 300％、商業地域につい 500％ す 、その対象面積による加 重 均を算出し、東京都総合設計制度を利用した容積割増を加算し 記載し います 注3 本物件に 、以 の附属建物 あ ます 、延床面積に 含ま いませ 種類：駐車場、構造：鉄骨造陸 根 家建、床面積：402.75㎡ 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 16,116千円 再調遉価格 成25 11月5日 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 718 万円 191 万円 527 万円 91.2財 - 189 - 自 至 4,861 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 765 万円 160 万円 604 万円 93.7財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 12,200 万円 12,300 万円 4.8財 12,000 万円 4.6財 5.0財 604,280千円 10,400 万円 58.4財 41.6財 周辺環境・本物件の特徴 タワーコー 北品川 、品川区の住宅地に所在し、 寄 の京浜急行電鉄本線 新馬場 駅 徒歩約4分、同駅 都心へ約20分と交通利便性 比較的良好 す 周辺に 学校・病院等の生活利便施設も揃 お 、生活環境面 の優位性も認め 、都心部に勤務する社会人を中心に、単身者・少人数世 の賃貸需要に加え、フ リー の賃貸 需要 安定的に見込める地域 す 建物 成21 築と築浅 、36 建のタワー ンシ ン あ 、周辺の ンシ ン と比較し 設備・ 様の面 も競 力 あ 、主とし 都心への交通利便性を重視する少人数世 及びフ リー 向 けの賃貸 ンシ ンとし 相応の競 力を有し います - 190 - ス イ ３11 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 1,570 万円 信 信 者 益権 1,590 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 B-2 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 北海遈 幌市北区北11条西 北海遈 幌市北区北十一条 西 目4番10、7番 他3筆 90財 注1 目4番10号 建物 竣工 300財 近隣商業地域 2,688.45㎡ 所有権 コープ総合サー ス株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 月 構造／ 成13 数 3月 鉄骨鉄筋コンクリー 造 陸 根地 1 付13 建 共同住宅 8,567.50㎡ 注2 74台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃料保証 賃貸借の状況 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 8,567.50㎡ 100財 200戸 1 9 万円 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成16 10月12日 成36 4月30日 注3 8,567.50㎡ 200戸 100財 9,600,000円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 建 い率 本来80％ す 、角地緩和によ 90％と います 注2 本物件に 以 の附属建物 あ ます 、延床面積に 含ま いませ 種類：集塵庫、構造：鉄筋コンクリー 造陸 根 家建、床面積：17.50㎡ 注3 本物件におい 、締結し いる スターリース契約 、 ス・ス ーに該当します 、 スターリース会社よ 一括転貸を け いる転借人 印M業務を し お 、 つ、 スターリース会社に固定賃料を支払うこと とさ いるため、 賃料保証 とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 12,431千円 再調遉価格 成25 11月6日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 191 - 1,506 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 22 万円 0 万円 22 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,590 万円 1,600 万円 6.0財 1,580 万円 5.8財 6.2財 104,384千円 1,440 万円 41.2財 58.8財 周辺環境・本物件の特徴 ス イ ズN11 、 幌市北区の住商混在地域に所在し、 寄 の 幌市営地 鉄南北線 北12条 駅 徒歩 約2分、／R 幌 駅へも徒歩約10分と交通利便性 良好 す 周辺に 日用品店舗や病院等の生活利便施設も揃 お 、生活環境面 の優位性 認め 、単身者の賃貸需要 安定的に見込める地域 す 設備・機能等 、一般的 単身者向け賃貸 ンシ ンと比較し 標準的 あ 、北海遈大学至近 、学生向けの賃貸 ンシ ンとし も相応の競 力を有し います - 192 - イアトリア名駅 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 1,280 万円 信 信 者 益権 1,300 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 B-3 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 愛知県名 市中村区名駅 愛知県名 市中村区名駅 目902番、903番1 80財 400財 商業地域 759.77㎡ 所有権 株式会社リオ・コンサ 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 目9番6号 建物 竣工 月 構造／ 成18 数 3月 鉄筋コンクリー 14 建 共同住宅 3,168.16㎡ 40台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 造陸 根 ン スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 2,891.42㎡ 96.0財 65戸 65 14 万円 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成18 5月23日 成36 4月30日 ー 2,775.42㎡ 68戸 95.6財 7,259,000円 特記事項 該当事項 あ ませ 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,252千円 再調遉価格 成25 11月8日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 193 - 790 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 17 万円 2 万円 14 万円 93.4財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,300 万円 1,310 万円 5.4財 1,290 万円 5.2財 5.6財 71,522千円 1,080 万円 42.9財 57.1財 周辺環境・本物件の特徴 イア リア名駅 、名 市中村区名駅北 リアの住商混在地域に所在し、 寄 の名 市営地 鉄桜通線 国際 ンター 駅 徒歩約5分、各線 名 駅 徒歩約8分と交通利便性 良好 す 名 駅周辺に 生活利便施設も揃 お 、生活環境面 の優位性 認め 、名 市中心部に勤務する社会人を中心に、単身者向 け賃貸 ンシ ンの需要 安定的に見込める地域 す ザイン性に富 設備・ 様 あ 、こうした特性 、通 勤等の生活利便性を重視する単身者及び一部フ リー 向けの賃貸 ンシ ンとし 相応の競 力を有し います - 194 - イアトリア栄 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 1,110 万円 信 信 者 益権 1,110 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 B-4 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 愛知県名 市中区栄一 愛知県名 市中区栄 一 目2918番、2919番 80財 目29番26号 建物 竣工 月 構造／ 600財 商業地域 550.11㎡ 所有権 イ 保証株式会社 有限会社フ ーキャス ・ リーシン 成19 数 3月 鉄骨鉄筋コンクリー 陸 根14 建 共同住宅 3,379.21㎡ 15台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 スターリース種 賃料保証 賃貸借の状況 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 3,121.60㎡ 100財 78戸 1 6 万円 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成19 5月30日 成36 4月30日 造 注 3,121.60㎡ 78戸 100財 6,196,645円 特記事項 該当事項 あ ませ 注 本物件におい 、締結し いる 一括転貸を け いる転借人 とさ いるため、 賃料保証 スターリース契約 、 ス・ス ーに該当します 、 スターリース会社よ 印M業務を し お 、 つ、 スターリース会社に固定賃料を支払うこと とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 3,120千円 再調遉価格 成25 11月8日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 195 - 735 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 14 万円 1 万円 13 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 1,110 万円 1,120 万円 5.5財 1,100 万円 5.3財 5.7財 64,052千円 1,070 万円 29.3財 70.7財 周辺環境・本物件の特徴 イア リア栄 、名 市の2大繁華街 ある栄地区と名駅地区のほ 中間に所在し、名 市営地 鉄鶴舞線 大須観音 駅 徒歩約7分に位置します 寄 のコン ンスス アま 徒歩約1分、スー ーま 同約4分と 生活利便性に優 お 、名 市中心部に勤務する社会人を中心に、単身者向け賃貸 ンシ ンの需要 安定的に見 込める地域 す 周辺の ンシ ンと比較し 設備・ 様 標準的 あ 、主とし 名 市中心部への交通利便性を 重視する単身者向けの賃貸 ンシ ンとし 一定の競 力を有し います - 196 - ック ー ュ 安 B-5 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 785 万円 信 信 者 益権 805 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 物件番号 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 愛知県名 市北区 安 愛知県名 市北区 安 目2406番、2452番 60財 200財 準工業地域 1,160.29㎡ 所有権 イ 保証株式会社 有限会社フ ーキャス リーシン 目24番88号 建物 竣工 月 構造／ 成18 数 スターリース種 賃料保証 賃貸借の状況 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 2,250.00㎡ 100財 75戸 1 4 万円 9月 鉄筋コンクリー 6 建 共同住宅 2,330.02㎡ 38台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成18 12月26日 成36 4月30日 造陸 根 注 2,250.00㎡ 75戸 100財 4,602,150円 特記事項 該当事項 あ ませ 注 本物件におい 、締結し いる スターリース契約 、 ス・ス ーに該当します 、 スターリース会社 よ 一括転貸を け いる転借人 印M業務を し お 、 つ、 スターリース会社に固定賃料を支払う こととさ いるため、 賃料保証 とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,954千円 再調遉価格 成25 11月11日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 197 - 539 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 10 万円 0 万円 9 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 805 万円 811 万円 5.8財 798 万円 5.6財 6.0財 49,276千円 716 万円 39.2財 60.8財 周辺環境・本物件の特徴 ック ー ュ 安 、名 市北区の住商工混在地域に所在し、 寄駅 ある名 市営地 鉄名城線 安通 駅 徒歩約4分に位置します また、ター 駅 ある 大曽根 駅 も徒歩約9分と交通利便性 良好 す 周辺に 日用品店舗、病院等の生活利便施設も揃 お 、名 市中心部に勤務する社会人を中心に、単身者向 け賃貸 ンシ ンの需要 安定的に見込める地域 す 周辺の ンシ ンと比較し 、設備・ 様 標準的 あ 、こ うした特性 、主とし 名 市中心部への交通利便性を重視する単身者向けの賃貸 ンシ ンとし 一定の競 力 を有し います - 198 - ー ・ド 筒 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 695 万円 信 信 者 益権 712 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 B-6 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 愛知県名 市東区筒 愛知県名 市東区筒 目2821番 80財 240財 注1 近隣商業地域 1,166.51㎡ 所有権 株式会社 ック 有限会社フ ーキャス リーシン 目28番25号 建物 竣工 月 構造／ 成19 数 スターリース種 賃料保証 賃貸借の状況 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 1,800.00㎡ 100財 60戸 1 0 万円 2月 鉄筋コンクリー 5 建 共同住宅 1,917.48㎡ 21台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 ・ 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成19 5月30日 成36 4月30日 造陸 根 注2 1,800.00㎡ 60戸 100財 4,151,000円 特記事項 該当事項 あ ませ 注1 容積率 本来300％ す 、前面遈路の幅員による制限によ 240％と います 注2 本物件におい 、締結し いる スターリース契約 、 ス・ス ーに該当します 、 スターリース会社よ 一括転貸を け いる転借人 印M業務を し お 、 つ、 スターリース会社に固定賃料を支払うこと とさ いるため、 賃料保証 とし います 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,162千円 再調遉価格 成25 11月7日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 199 - 407 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 9 1 8 万円 万円 万円 100財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 712 万円 718 万円 5.5財 706 万円 5.3財 5.7財 40,906千円 671 万円 55.1財 44.9財 周辺環境・本物件の特徴 シー ・ 筒 、名 市東区の住宅地に所在し、 寄駅 ある名 市営地 鉄桜通線 車遈 駅 徒 歩約3分、同駅 名 駅へ約9分と交通利便性 比較的良好 す 周辺に コン ンスス ア等 所在し、 生活環境面 の優位性も認め 、名 市中心部に勤務する社会人を中心に、単身者向け賃貸 ンシ ンの需要 安 定的に見込める地域 す 様や設備面におい 近 の入居者の ーズを満たす水準と お 、単身者向けの賃貸 用 ンシ ンとし 一定の市場競 力 認め ます - 200 - 薬院 物件番号 特定資産の概要 成26 4月24日 特定資産の種類 640 万円 信 信 者 益権 647 万円 信 設定日 の概要 成26 6月30日 信 期間満了日 取得 月日 取得価格 鑑定評価額 価格 点 所在地 土地 B-7 住居表示 地番 建 い率 容積率 用途地域 敷地面積 所有形態 印M会社 スターリース会社 賃貸 能面積 稼働率 賃貸戸数 ン の総数 敷金等 福岡県福岡市中央区渡辺通 福岡県福岡市中央区渡辺通 目7号1番 90財 注 400財 商業地域 396.69㎡ 所有権 株式会社 有限会社フ リーシン 目7番35号 建物 竣工 月 構造／ 成17 数 メン スターリース種 ス・ス 賃貸借の状況 賃貸面積 賃貸 能戸数 戸数稼働率 月額賃料 1,544.87㎡ 95.4財 40戸 40 6 万円 3月 鉄筋コンクリー 造 コンクリー 根12 建 共同住宅・店舗 1,592.70㎡ 9台 所有権 用途 延床面積 駐車場台数 所有形態 シア ッ ネ ーキャス ・ 不動産信 益権 住 信 銀行株式会社 成17 3月25日 成36 4月30日 ー 1,474.26㎡ 42戸 95.2財 3,600,020円 特記事項 該当事項 注 建 あ ませ い率 本来80％ す 、角地緩和によ 90％と 建物状況評価の概要 東京海上日動リスクコンサ ン 株式会社 0千円 2,291千円 再調遉価格 成25 11月7日 委 調査業者 短期修 費の見積額 長期修 費の見積額 評価書日付 対象期間 自 至 過 度の収支状況 成24 7月1日 成25 6月30日 賃貸事業収入 賃貸事業費用 NO． － 期 稼働率 注 取得日 います 自 至 － － － － ある 成26 4月24日 の数値を記載し います - 201 - 358 万円 成25 成26 7月1日 6月30日 注 8 1 7 万円 万円 万円 84.5財 鑑定評価書の概要 不動産鑑定機関 鑑定評価額 万円 直接還元法による価格 万円 還元利回 ％ ）（達法による価格 万円 割引率 ％ 終還元利回 ％ NO． 千円 原価法による積算価格 万円 土地割合 ％ 建物割合 ％ 一般財団法人日本不動産研究所 647 万円 653 万円 5.3財 640 万円 5.1財 5.5財 36,069千円 609 万円 49.8財 50.2財 周辺環境・本物件の特徴 シ 薬院 、福岡の中心地 ある天神 徒歩圏内 あ 、西鉄天神大牟田線 西鉄福岡 天神 駅 1駅 の 薬院 駅 徒歩約2分の場所に位置し、都心繁華街 の買い物に加え、 寄駅にある日用品店舗を利用 きる 、交通利便性や生活利便性に恵ま た立地条件 あるため、福岡市中心部に勤務する社会人を中心に、単身者 の需 要を十分に取 込める優位性 認め ます 設備面 も標準的 様を兼 備え いるため、主とし 福岡市中心部 への接近性を重視する単身者向けの賃貸 ンシ ンとし 、相応の競 力を有し います - 202 - ートフ リオの分散状況 ＜上場日取得済資産の ー フ リオ分散状況＞ 上場日取得済資産の ー フ リオ分散状況 、以 イ 用途 物件数 用途 棟 オフ ス 13 住宅 7 商業施設 合計 20 注 投資比率 、取得 予定 のとお す 取得価格 億円 524 179 703 価格を基準に算出し います 以 同 投資比率 注 ％ 74.5 25.5 100.0 す ロ 地域 Ｆ. オフ ス 地域 物件数 棟 都心6区 大都市圏 都心6区を除く 政令指定都市等 合計 継. 投資比率 ％ 11 524 88.8 2 58 11.2 13 524 100.0 住宅 地域 物件数 棟 大都市圏 政令指定都市等 合計 続. 取得価格 億円 取得価格 億円 5 2 7 投資比率 ％ 157 22 179 87.7 12.3 100.0 全体 地域 物件数 棟 都心6区 大都市圏 都心6区を除く 政令指定都市等 合計 - 203 - 取得価格 億円 投資比率 ％ 12 584 83.0 6 97 13.8 2 20 22 703 3.1 100.0 ＜新規取得資産の ー フ リオ分散状況＞ 新規取得資産の ー フ リオ分散状況 、以 のとお す イ 用途 取得 予定 価格 投資比率 注1 用途 物件数 億円 ％ オフ ス 30 784 91.6 住宅 1 18 2.1 都市型 注2 1 33 61.9 3.9 商業施設 生活必需型 注2 1 20 38.1 2.4 小計 2 54 100.0 6.3 合計 33 856 100.0 注1 商業施設の投資比率 、商業施設全体における都市型、生活必需型そ 規取得資産全体におけるそ の投資比率を併記し います 注2 都市型 及び 生活必需型 の詳細 、前記 。1週 投資方針 針 。ロ週 用途分散 を 参照く さい の投資比率と新 ー フ リオ構築方 ロ 地域 Ｆ. オフ ス 地域 物件数 棟 都心6区 大都市圏 都心6区を除く 政令指定都市等 合計 継. 18 取得 予定 価格 億円 481 投資比率 ％ 12 302 38.6 30 784 100.0 1 1 取得 予定 価格 億円 18 18 投資比率 ％ 100.0 100.0 2 2 取得 予定 価格 億円 54 54 投資比率 ％ 100.0 100.0 61.4 住宅 地域 物件数 棟 大都市圏 政令指定都市等 合計 続. 商業施設 地域 物件数 棟 大都市圏 政令指定都市等 合計 - 204 - ＜新規取得資産取得後の ー フ リオの分散状況＞ 新規取得資産取得後の ー フ リオの分散状況 、以 のとお す イ 用途 物件数 取得 予定 価格 用途 棟 億円 オフ ス 43 1,308 住宅 8 197 都市型 注 1 33 商業施設 生活必需型 注 1 20 小計 2 54 合計 53 1,560 注 針 都市型 及び 生活必需型 の詳細 。ロ週 用途分散 を 参照く さい 、前記 。1週 投資方針 投資比率 ％ 83.9 12.7 2.1 1.3 3.5 100.0 ー フ リオ構築方 ロ 地域 Ｆ. オフ ス 地域 物件数 棟 都心6区 大都市圏 都心6区を除く 政令指定都市等 合計 継. 29 取得 予定 価格 億円 947 投資比率 ％ 14 361 27.6 43 1,308 100.0 投資比率 ％ 6 2 8 取得 予定 価格 億円 175 22 197 2 2 取得 予定 価格 億円 54 54 投資比率 ％ 100.0 100.0 投資比率 ％ 32 取得 予定 価格 億円 1,118 19 420 26.9 2 53 22 1,560 1.4 100.0 72.4 住宅 地域 物件数 棟 大都市圏 政令指定都市等 合計 88.8 11.2 100.0 続. 商業施設 地域 物件数 棟 大都市圏 政令指定都市等 合計 Ｉ. 全体 地域 物件数 棟 都心6区 大都市圏 都心6区を除く 政令指定都市等 合計 - 205 - 71.6 ー フ リオ 均稼働率及び ー フ リオ 均NO．利回 ー フ リオ 均 ー フ リオ 均 NO．利回 注2 用途 稼働率 注1 ％ ％ オフ ス 93.7 5.0 住宅 97.5 5.4 商業施設 92.3 5.1 全体 94.3 5.0 注1 ー フ リオ 均稼働率 、 成26 10月 日現在における各項目に該当する上場日取得済資産及び新規 取得資産に係る賃貸 能面積の合計に対し 賃貸面積の合計 占める割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 注2 ー フ リオ 均NO．利回 、以 の計算式によ 算出した数値を、小数第2位を四捨 入し 記載し います 各項目に該当する上場日取得済資産及び新規取得資産の鑑定NO． 注3 の合計平取得 予定 価格の合計 注3 鑑定NO． 、鑑定評価書に記載さ た運営収益 運営費用を 除した運営純収益 NＪ陥 OたＪ三Ｆ陥Ｎ寿g ．寿続ぞ駅Ｊ をいい、減価償却費を 除する前の収益 あ 、NO．に敷金等の運用益を加算し、資本的支出を 除したN（達 純収益、NＪ陥 （Ｆ除し 達駄ぞ与 と 異 ます 上記鑑定NO． 、直接還元法によるNO． す - 206 - 分配方針 本投資法人 、原則とし 以 の方針に基 き分配を行うものとします 利益の分配 規約第35条第1項 イ 投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額 以 分配 能金額 といいま す 、 国におい 一般に公正妥当と認め る企業会計の慣行に準拠し 計算 さ る利益 決算期の貸借対照表上の資産合計額 負債合計額を 除した金額 純資 産額 出資総額、出資剰余金 出資総額等 及び評価・換算差額等の合計額を 除 した金額をいいます とします ロ 分配金額 、原則とし 租税特 措置法第67条の15第1項 以 投資法人に係る課税 の特例規定 といいます に規定さ る本投資法人の配当 能利益の金額 以 配 当 能利益の金額 といいます の100分の90 た し、法令改正等によ 配当 能利 益の内容又 当該比率に変更 あ た場合に 変更後の内容又 比率とします 以 本 3 におい 同 す に相当する金額を超え 本投資法人 決定する金額とします た し、税務上の 損金 発生した場合、又 損金の繰越 除によ 税務上の所得 発生し い場合に この限 く、本投資法人 合理的に決定する金額とします お、本投資法人 、運用資産の維持又 価値向上に必要と認め る長期修 積立 金、支払準備金、分配準備積立金並びにこ に類する積立金及び引当金等を分配 能 金額 積み立 ること きます 分配金に充当せ 留保した利益又 決算期ま に稼得した利益につい 、本投資法 人の資産運用の対象及び方針に基 き運用を行うものとします 利益を超えた金銭の分配 規約第35条第2項 本投資法人 、分配 能金額 配当 能利益の金額の100分の90に相当する金額以 あ る場合、又 本投資法人 適 と 断した場合に 、投信協会の規則に定め る金額を限 度とし 、本投資法人 決定した金額を、利益を超えた金銭とし 分配すること きます た し、上記の場合におい 金銭の分配金額 投資法人に係る課税の特例規定における要件 を満たさ い場合に 、当該要件を満たす目的をも 本投資法人 決定した金額によ 金 銭の分配をすること きます 分配金の分配方法 規約第35条第3項 金銭の分配 、金銭によ 行うものとし、原則とし 決算期 3 月以内に、決算期に おける 終の投資主名簿に記載又 記録のある投資主又 録投資口質権者を対象に投資口 の所有口数又 録投資口質権の対象たる投資口数に応 分配します 分配金請求権の除斥期間 規約第35条第4項 本投資法人 、金銭の分配 領さ にその支払開始の日 満3 を経過したとき 、 その分配金の支払義務を免 るものとします お、 払分配金に 利息 付さ いものと します 投信協会規則 規約第35条第5項 本投資法人 、規約に定めるほ 、金銭の分配にあた 従うものとします - 207 - 、投信協会の定める規則等に 投資制限 規約に基づく投資制限 本投資法人の規約に基 く投資制限 、以 のとお す イ 投資制限 規約第31条 紙1第4項 Ｆ. 有価証券及び金銭債権に係る制限 本投資法人 、前記 2 投資対象 投資対象とする資産の種類 さ. に掲 る有価証券及び前記 2 投資対象 投資対象とする資産の種類 し. に掲 る金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視し 行うものとし、積極的 運用益の取得のみを目指した投資を行わ いものとします 継. リバ 取引に係る制限 本投資法人 、前記 2 投資対象 投資対象とする資産の種類 g. に掲 る リバ 取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る リスク、金利 変動リスクその他のリスクを ッ することを目的とし のみ行うものとします 続. 国外に所在する不動産への投資に係る制限 本投資法人 、国外に所在する不動産 不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の 裏付けと る不動産等を含みます への投資 行わ いものとします Ｉ. 外 建資産への投資に係る制限 本投資法人 、外 建資産への投資 行わ いものとします ロ 組入資産の貸付の目的及び範 規約第31条 紙1第5項 Ｆ. 本投資法人 、特定資産 ある不動産につい 、運用を ることを目的とし第 者 との間 賃貸借契約を締結し貸付を行うことを原則とし、特定資産 ある信 益権 に係る信 財産 ある不動産につい 当該信 の 者に第 者との間 賃貸借契 約を締結させ貸付を行うことを原則とします 継. 本投資法人 、不動産の賃貸に際し、敷金又 保証金等こ に類する金銭を収 すること あ 、 る収 した金銭を前記 1 投資法人の概況 2 投資法人の 目的及び基本的性格 投資法人の目的及び基本的性格 及び上記 イ に従い運用 します 続. 本投資法人 、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うこと あ ます 借入金及び投資法人債発行の限度額等 規約第33条 本投資法人 、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的とし 、資金の借入 又 投資法人債 短期投資法人債を含みます 以 同 す の発 行を行うこと きます お、資金を借 入 る場合に 、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格 機関投資家 た し、租税特 措置法第67条の15に定める機関投資家に該当する者に限 ます の借入 に限るものとします 継. 前項に係る借入 及び投資法人債によ 収 した金銭の使途 、資産の取得、修 、 分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又 債務の返済 敷金及び保証金の返還 並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます 等とします た し、短期投 資法人債の発行によ 調遉した資金の使途又 目的につい 、法令に定める範 に限 るものとします 続. Ｆ.に基 き借入 を行う場合又 投資法人債を発行する場合、本投資法人 、運用資 産を担保とし 提供すること きます Ｉ. 借入金及び投資法人債発行の限度額 、そ 1 円とし、 つ、その合計額 1 円を超え いものとします Ｆ. - 208 - ② その他の投資制限 イ 有価証券の引 け及び信用取引 本投資法人 、有価証券の引 け及び信用取引 行わ いものとします 規約第31条 紙1第4項第5号 ロ 集中投資 集中投資につい 法令上の制限 あ ませ お、 ー フ リオの構築方針につ い 、前記 。1週 投資方針 ー フ リオ構築方針 を 参照く さい 他のフ ン への投資 他のフ ン への投資につい 制限 あ ませ - 209 - 投資リスク 1 リスク要因 以 に 、本投資証券への投資に関し リスク要因と る 能性 あると考え る主 事項を記載し います た し、以 本投資証券への投資に関する全 のリスクを網羅し たもの く、記載さ たリスク以外のリスクも存在します 本投資法人 、対応 能 限 におい こ のリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に める方針 す 、回 避及び対応 結果的に十分 ある保証 あ ませ 以 に記載するリスク 現実化した場 合、本投資証券の市場価格 落し、発行価格に比 く ることもあると予想さ 、その 結果、投資主 損失を被る 能性 あ ます また、本投資法人の純資産額の 、その他 財務状況の悪化による分配金の減少 生 る 能性 あ ます 各投資家 、自 の責任におい 、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討し た上 本投資証券に関する投資 断を行う必要 あ ます お、本書に記載の事項に 、将来に関する事項 含ま ます 、 段の記載の い限 、 こ 事項 本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の 断によるもの す 本項に記載さ いるリスク項目 、以 のとお す 本投資証券の商品性に関するリスク イ 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク ロ 本投資証券の市場 の取引に関するリスク 金銭の分配に関するリスク 収入及び支出の変動に関するリスク ホ 新投資口の発行 の1口当た の価値の希薄化に関するリスク 投資主の権利 必 しも株主の権利と同一 いことによるリスク 本投資法人の運用方針に関するリスク イ ス ンサーサ ー 契約に基 き想定 お の物件取得 行え いリスク ロ 不動産を取得又 処分 き いリスク 新投資口の発行、借入 及び投資法人債の発行による資金調遉に関するリスク 運用資産の偏在に関するリスク ホ ン の集中に関するリスク ン の業態の偏 に関するリスク 印M会社に関するリスク 本投資法人の関係者、 組みに関するリスク イ 双日、クッシュ ン及びア リ ーへの依存、利益相 に関するリスク ロ 本投資法人の関係者への依存、利益相 に関するリスク 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存し いるリスク 本投資法人及び本資産運用会社の歴 浅いことによるリスク ホ 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク 本投資法人の倒産又 録抹消のリスク 敷金及び保証金に関するリスク チ インサイ ー取引規制に関するリスク 不動産及び信 の 益権に関するリスク イ 不動産の ・瑕疵や境界に関するリスク ロ 不動産の売却に伴う責任に関するリスク 賃貸借契約に関するリスク 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク ホ 不動産に係る所有者責任、修 ・維持費用等に関するリスク 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク 法令の制定・変更に関するリスク チ 売主の倒産等の影響を けるリスク リ スターリース会社に関するリスク 転貸に関するリスク ン 等による不動産の利用状況に関するリスク 共有物件に関するリスク - 210 - ワ 区分所有建物に関するリスク 借地物件に関するリスク 底地物件に関するリスク タ 借家物件に関するリスク 開発物件に関するリスク ソ フ ワー ・コ ッ メン 等に係るリスク 有害物質に関するリスク ネ 不動産を信 の 益権の形態 保有する場合の固有のリスク 税制に関するリスク イ 管性要件に係るリスク ロ 多額の法人税等の発生によ 配当 能利益の額の90％超を配当 き いリスク 利益 計上さ いるにも わ 、資金不足によ 配当 十分に き いリスク 税務調査等による更正処分のため、 管性要件 事後的に満たさ く るリスク ホ 配当後の留保利益に対し 通常の法人税等の課税 行わ るリスク 機関投資家以外 の借入 に関するリスク 同族会社に該当するリスク チ 投資主の減少に関するリスク リ 不動産の取得に伴う軽減税制 適用さ いリスク 一般的 税制の変更に関するリスク その他 イ 不動産の鑑定評価等に伴うリスク ロ 減損会計の適用に関するリスク 匿名組合出資持分への投資に関するリスク 取得予定資産を取得すること き いリスク ホ 過去の収支状況 将来の本投資法人の収支状況と一 し いリスク 本投資証券の商品性に関するリスク イ 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク 本投資法人 、投資主 の請求による払戻しを行わ いクローズ ・ ン 型 あ るため、投資主 本投資証券を換価する手段 、第 者に対する売却に限定さ ます 本投資証券の市場価格 、取引所における需給バ ンスによ 影響を け、一定の期 間内に大量の売却 出た場合に 、大きく価格 落する 能性 あ ます また、市 場価格 、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取 巻く様々 要因の影響を け 変動します 本投資法人若しく 本資産運用会社、又 他の投資法人若しく 他 の資産運用会社に対し 監督官庁による行政処分の勧告や行政処分 行わ た場合にも、 本投資証券の市場価格 落すること あ ます 本投資証券の市場価格 落した場合、投資主 、本投資証券を取得した価格以上 売却 き い 能性 あ 、その結果、損失を被る 能性 あ ます ロ 本投資証券の市場 の取引に関するリスク 本投資証券の上場 、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の 東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定さ る上場不動産投資信 証券の上場 廃 基準に抵触する場合に 廃 さ ます 本投資証券の上場 廃 さ る場合、投資主 、保有する本投資証券を相対 譲渡す るほ に換金の手段 いため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比し 相当に廉 価 譲渡せ るを得 い場合や本投資証券の譲渡自体 事実上不 能と る場合 あ 、 損失を被る 能性 あ ます 金銭の分配に関するリスク 本投資法人 前記 2 投資方針 。3週 分配方針 に記載の分配方針に従 、投資主 に対し 金銭の分配を行う予定 す 、分配の有無及びその金額 、い る場合にお い も保証さ るもの あ ませ 本投資法人 取得する不動産及び不動産を裏付 - 211 - けとする資産の当該裏付け不動産 本 。1週 リスク要因 の項におい 、以 不動産 と総称します の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建 えに伴う除却損 等によ 、期間損益 変動し、投資主への分配金 増減すること あ ます 収入及び支出の変動に関するリスク 本投資法人の収入 、不動産の賃料収入に主とし 依存し います 不動産に係る賃 料収入 、不動産の稼働率の 等によ 、大きく減少する 能性 あるほ 、賃借人 との協議や賃借人 の請求等によ 賃料 減額さ た 、契約 お の増額改定を行 え い 能性もあ ます お、こ 不動産に係る賃料収入に関するリスクについ 、後記 不動産及び信 の 益権に関するリスク 賃貸借契約に関するリス ク を 参照く さい 一方、収入の減少 け く、退去する ン への預 敷金及び保証金の返還、大 規模修 等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その 他不動産に関する支出 状況によ 増大し、キャッシュ・フローを減 る要因と る 能性 あ ます このように、不動産 の収入 減少する 能性 あるとともに、不動産に関する支 出 増大する 能性 あ 、こ 双方又 い 一方の事 生 た場合、投資主 への分配金額 減少した 、本投資証券の市場価格 落すること あ ます ホ 新投資口の発行 の1口当た の価値の希薄化に関するリスク 本投資法人 、新投資口を随 発行する予定 す 、 る新投資口の発行によ 既 存の投資主の保有する投資口の持分割合 減少します また、本投資法人の営業期間中 に発行さ た新投資口に対し 、当該営業期間の期初 存在する投資口と同額の金銭 の分配 行わ る場合に 、既存の投資主 、新投資口の発行 た場合に比し 、 悪影響を ける 能性 あ ます 更に、新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口1口当た の価値や市場における 需給バ ンス 影響を ける 能性 あ ます 投資主の権利 必 しも株主の権利と同一 いことによるリスク 本投資法人の投資主 、投資主総会を通 、一定の重要事項につき本投資法人の意 思決定に参 きるほ 、本投資法人に対し 一定の権利を行使すること きます 、 る権利 株式会社における株主の権利と 必 しも同一 あ ませ 例え 、金銭の分配に係る計算書を含 本投資法人の計算書類等 、役員会の 認の み 確定し 投信法第131条第2項 、投資主総会の 認を得る必要 いこと 、投 資主総会 必 しも決算期毎に招集さ るわけ あ ませ また、投資主 投資主 総会に出席せ 、 つ、議決権を行使し いとき 、当該投資主 、その投資主総会に 提出さ た議案 複数の議案 提出さ た場合におい 、こ のうちに相 する趣旨 の議案 あるとき 、当該議案のい をも除きます につい 賛成するものとみ さ ます 投信法第93条第1項、規約第15条第1項 更に、本投資法人 、資産の運用 に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第 者に委 し います こ の 要因によ 、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制 効果的に 行え い 能性もあ ます ② 本投資法人の運用方針に関するリスク イ ス ンサーサ ー 契約に基 き想定 お の物件取得 行え いリスク 本投資法人及び本資産運用会社 、双日、クッシュ ン及びア リ ーとの間 、 そ ス ンサーサ ー 契約を締結し います ス ンサーサ ー 契約につい 、前記 2 投資方針 。1週 投資方針 ス ンサーサ ー ロ ス ンサーサ ー を 参照く さい し し、双日、クッシュ ン及びア リ ー 本投 資法人の投資基準に合 する情報を十分に取得又 提供 き い 能性 あるほ 、各 ス ンサーサ ー 契約 、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を ける権利 や優先交 権等を えるものにす 、双日、クッシュ ン及びア リ ー 、本投 - 212 - 資法人に対し 、不動産を本投資法人の希望する価格 売却する義務を負 いるわけ あ ませ す わち、本投資法人 、ス ンサーサ ー 契約によ 、本投資法 人 適 あると 断する不動産を適 価格 取得 きることま 常に確保さ い るわけ あ ませ した 、本投資法人 、本投資法人 利回 の向上や収益の安定化等のために 適と考える資産の ー フ リオを構築 き い 能性 あ ます ロ 不動産を取得又 処分 き いリスク 不動産 、一般的にそ の物件の個 性 強いために代 性 く、流動性 いため、希望する 期に希望する物件を取得又 処分 き い 能性 あ ます また、 必 しも、本投資法人 取得を希望した不動産等及び不動産対応証券を取得すること きると 限 ませ 取得 能 あ たとし も、投資採算の観点 希望した価 格、 期その他の条件 取引を行え い 能性等もあ ます 更に、本投資法人 不動 産等及び不動産対応証券を取得した後にこ を処分する場合にも、投資採算の観点 希望した価格、 期その他の条件 取引を行え い 能性等もあ ます 以上の結果、本投資法人 利回 の向上や収益の安定化等のために 適と考える資産 の ー フ リオを構築 き い 能性 あ 、また ー フ リオの組 え 適 に 行え い 能性 あ ます 新投資口の発行、借入 及び投資法人債の発行による資金調遉に関するリスク 新投資口の発行、金銭の借入 及び投資法人債の発行の 能性及び条件 、本投資法 人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を けるため、今後本投資法人の 希望する 期及び条件 新投資口の発行、金銭の借入 及び投資法人債の発行を行うこ と きる保証 く、その結果、予定した資産を取得 き た 、予定し い資 産の売却を余儀 くさ た 、資金繰 つ く る 能性 あ ます また、本投資法人 金銭の借入 又 投資法人債の発行を行う場合におい 、当該金 銭の借入 又 投資法人債の発行の条件とし 、資産・負債等に基 く一定の財務指標 上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投 資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項 新たに設け た 、運用資産に担 保を新たに又 追加し 設定することと た 、規約の変更 制限さ る等の 能性 あ 、このよう 制約 本投資法人の運営に支 をきたし、又 投資主に対する金銭 の分配額等に悪影響を及 す 能性 あ ます 加え 、こ の制限に遊 した場合 に 、追加の担保設定や費用負担等を求め 、本投資法人の運営に重大 悪影響 生 る 能性 あ ます お、本書の日付現在、本投資法人の借入 に 、一定の財務 上の数値を維持する等の財務制限条項 設け います 本投資法人の運用資産に担保 設定さ た場合、本投資法人 担保の設定さ た運用 資産の売却を希望したとし も、担保の解除手続その他の事情によ 、希望 お の 期に売却 き い 能性又 希望する価格 売却 き い 能性 あ ます また、収 益性の悪化等によ 運用資産の評価額 引き た場合又 他の借入 を行う場合 等、一定の条件のもとに運用資産に対し 追加し 担保を設定することを要求さ る 能性もあ ます この場合、他の借入 等のために担保 既に設定さ いる の理 担保に供する適 資産 い 能性もあ ます また、担保不動産 のキャッ シュ・フロー 減少した 、その評価額 引き た した場合に 、本投資法人 の希望し い条件 借換資金を調遉せ るを得 く た 、本投資法人の希望し い 期及び条件 運用資産を処分せ るを得 く る状況も想定さ 、その結果、本投資 法人の収益に悪影響を及 す 能性 あ ます 更に、担保に供する適 資産 い ために、本投資法人の希望 お の借入等を行え い 能性もあ ます また、借入 及び投資法人債の金利その他の条件やこ に関する費用 、借入 及 び投資法人債発行 の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に さ 、変動金利の 場合に 、その後の市場動向にも さ ます 借入 及び投資法人債の金利 上昇し、 又 、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額 増加した場合に 、本投資法人の利 払額 増加します このよう 利払額の増加によ 、投資主に対する金銭の分配額等に 悪影響を及 す 能性 あ ます - 213 - 運用資産の偏在に関するリスク 本投資法人 、前記 2 投資方針 。1週 投資方針 に記載さ た投資方針に基 き運 用を行います 、運用資産 不動産市況によ 一定の用途又 地域に偏在した場合に 、当該地域における地震その他の災害、市況の 迷による稼働率の 、賃料水準の 落等 、本投資法人の収益等又 存続に著しい悪影響を及 す 能性 あ ます 更に、 ン 獲得に際し、賃貸市場におい 他の賃貸人と競合することによ 、結 果とし 賃料収入 減少し、本投資法人の収益に影響を える 能性 あ 得ます また、一般に、総資産額に占める個 の運用資産の割合 、総資産額の規模 大す る過程 し いくと予想さ るものの、総資産額に占める割合 大きい運用資産に 関し 、地震その他の災害、稼働率の 、賃料水準の 落等の事情 発生した場合に 、本投資法人の収益等又 存続に著しい悪影響をもた す 能性 あ ます ホ ン の集中に関するリスク 運用資産の ン 数 少 い場合ほ 、本投資法人の収益等 特定の ン の退 去、支払能力の悪化その他の事情による影響をよ けやすく ます す わち、こ のよう 場合におい ン 退去した場合に 、空室率の上昇 よ 顕著 ものと る上、退去した ン の賃貸面積 運用資産に比し 大き 割合を占めるほ 、新 た ン を決定し 空室率を回復させること よ 困難と ること あ 、特にそ の決定ま の期間 長期にわたる場合に 、本投資法人の収益に悪影響を及 す 能性 あ ます また、 ン 倒産した場合に 、双方 履行の双務契約とし ン の管財人 解除権を行使し、敷金又 保証金の返還を求め くる 能性 あ ます この場合の 解除権の行使 特に法 認め たもの あるため、解除に伴い本投資法人 遊約金 を取得 きる旨の契約条項 存在する場合 あ も、本投資法人 遊約金を取得 き い 能性 あ ます 特に、当該 ン の賃料 相対的に多額 ある場合 、本投 資法人の収益に重大 悪影響を及 す 能性 あ ます ン の業態の偏 に関するリスク 商業施設の場合、その立地条件によ 、 ン の業態を大きく変更すること 困難 あること 多く、運用資産の ン の業態 、総合スー ー ーケッ 、 店等 の特定の業態に偏 た場合に 、当該業態 、消費性向の変化に伴い小売業とし の競 力を失うことによ 、本投資法人の収益に著しい悪影響を及 す 能性 あ ます また、 ン 退去した際に、用途に応 た構造の特 性 、代 ン と うる者 少 いために、代 ン 入居するま の空室期間 長期化し、不動産 の稼働率 大きく することや、代 ン 確保のために賃料水準を るを得 く ること あ 、その結果、賃料収入 大き 影響を ける 能性 あ ます 印M会社に関するリスク 一般に、賃借人の管理、建物の保 管理等不動産の管理業務全般の成否 、印M会社の 能力、経 、知見によるとこ 大きく、本投資法人 保有する不動産の管理につい も、管理を委 する印M会社の業務遂行能力に相当程度依拠することに ます 管理委 先を選定するにあた 、各印M会社の能力、経 、知見を十分考慮すること 前提 と ます 、当該印M会社における人的・財産的基盤 維持さ る保証 あ ませ また、印M会社 複数の不動産に関し 、他の顧客 他の不動産投資法人を含みます 不動産の管理及び運営業務を し、本投資法人の投資対象不動産に係る印M業務と 類似又 同種の業務を行う 能性 あ ます こ の場合、当該印M会社 、本投資法 人以外の者の利益を優先することによ 、本投資法人の利益を害する 能性 あ ます 本投資法人 、印M会社につき、業務懈怠又 倒産事 認め た場合、管理委 契 約を解除すること きます 、後任の印M会社 任命さ るま 印M会社不在又 機能 不全のリスク 生 るため、一 的に当該投資対象不動産の管理状況 悪化する 能性 あ ます - 214 - 本投資法人の関係者、 組みに関するリスク イ 双日、クッシュ ン及びア リ ーへの依存、利益相 に関するリスク 双日、クッシュ ン及びア リ ー 、本書の日付現在、3社 本資産運用会社の 全株式を保有し お 、本資産運用会社の主要 役職員の出向元 あ 、本資産運用会 社の社外取締役の兼任先 す また、双日の子会社 ある双日総合管理 主要 印M業務 の委 先 もあ ます 更に、本投資法人及び本資産運用会社 、双日、クッシュ ン 及びア リ ーとの間 、そ ス ンサーサ ー 契約を締結し います また、 本投資法人 、双日 達OR分（A即却 商標の使用許諾を け います す わち、本投資法人及び本資産運用会社 、双日、クッシュ ン及びア リ ー と密接 関係を有し お 、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するこ 3社の影響 相当程度高いということ きます した 、本投資法人及び本資産運用会社 、何 の理 によ 、双日、クッ シュ ン及びア リ ーとの間 、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持 き く た場合に 、本投資法人に悪影響 及 能性 あ ます 更に、本投資法人や本資産運用会社 、資産運用活動その他を通 、双日、クッ シュ ン及びア リ ーとの間 取引を行う場合等、本投資法人との間 利益相 生 る 能性 あ ます 加え 、本投資法人及び本資産運用会社 双日、クッシュ ン及びア リ ーとの間 締結し いる契約 、双日 ープ、（宣＜ ープ及び リス ャ ン ープ 、本投資法人と競合する事業を行うことを禁 するも の あ ませ 双日 ープ、（宣＜ ープ及び リス ャ ン ープ 、 不動産の開発、所有、運営、双日 ープ、（宣＜ ープ又 リス ャ ン ープ以外の第 者 の印M業務の 、私募フ ン に対するア ッ ネ メン 業務の提供又 私募フ ン 保有する物件に対する印M業務の提供等、様々 形 不動 産に関連する業務を行 います した 、本投資法人又 本資産運用会社と双日 ープ、（宣＜ ープ及び リス ャ ン ープと 、特定の資産の取得、 賃貸借、管理運営、処分等に関し 競合する 能性やその他利益相 問 と る状況 生 る 能性 否定 きませ こ の利益相 を原因とし 、本投資法人に悪影 響 及 能性 あ ます ロ 本投資法人の関係者への依存、利益相 に関するリスク 本投資法人 、投信法に基 き、全 の執行役員及び監督役員 構成さ る役員会 におい 重要 意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保 管会社に、一般事務を一般事務 者に、そ 委 し います 本投資法人の円滑 業務遂行の実現のために こ の者の能力、経 及び知見に依存するとこ 大き いと考え ます 、こ の者 業務遂行に必要 人的・財政的基盤等を必 しも維 持 きる保証 あ ませ また、投信法 、本投資法人の執行役員及び監督役員並び に本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定め います 、こ の本投資法人の 関係者 投信法その他の法令に し、又 、法定の措置をと いとき 、投資主に損 害 発生する 能性 あ ます また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務 者 、法令上又 契約上負 いる善良 管理者とし の注意義務 善管注意義務 、本投資法人のために忠実に職 務を遂行する義務 忠実義務 、利益相 状況にある場合に本投資法人の利益を害し い義務、その他の義務に遊 した場合に 、本投資法人の存続及び収益等に悪 影響を及 し、投資主 損害を ける 能性 あ ます この他に、本資産運用会社又 本投資法人若しく 今後運用資産と うる不動産信 益権に関する信 者 委 を ける業者とし 、印M会社、建物の管理会社等 あ ます 本投資法人の収益性の向上のために こ の者の能力、経 及び知見に 依存するとこ も大きいと考え ます 、こ の者 業務遂行に必要 人的・財政 的基盤等を必 しも維持 きる保証 あ ませ こ の者につい 業務の懈怠その 他の義務遊 あ た場合や業務遂行能力 失わ た場合に 本投資法人の存続及び収 益等に悪影響を及 す 能性 あ ます - 215 - 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存し いるリスク 本投資法人の運営 、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存し お 、こ の人材 失わ た場合、本投資法人の運営に悪影響をもた す 能性 あ ます 本投資法人及び本資産運用会社の歴 浅いことによるリスク 本投資法人及び本資産運用会社 、そ 成22 9月8日及び 成18 11月2日に 設立さ ました 本資産運用会社 、本投資法人の不動産等の資産運用を、 成23 3 月 日 本書の日付現在ま 約3 10 月間にわた 行い、本投資法人の運用実績 を有し います また、 成25 12月 双日 本資産運用会社の親会社と 、そ の間に本投資法人の上場によ 投資主数も大幅に増加し います 本募集 上場後初め の本投資口の募集 あること及び上場日取得済資産をほ 倍増させる規模 あること よ 、本投資法人及び本資産運用会社の過去の運用実績 今後の実績を予測すること 困難 あ 、本資産運用会社 、必 しも想定 お の運用を行うこと きると 限 、運用実績の予測 将来の本投資法人の運用結果と必 しも一 し いリスク あ ます ホ 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク 本投資法人の規約に記載さ いる資産運用の対象及び方針等の基本的 事項の変更 に 、投資主総会の 認 必要 す 、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締 役会 定めたよ 詳細 投資方針、 ー フ リオ構築方針、運用ガイ イン等につ い 、投資主総会の 認を経ること く、変更すること 能 す そのため、本投 資法人の投資主の意思 映さ いまま、こ 変更さ る 能性 あ ます また、本投資法人の発行する投資証券につい 支配権獲得その他を意 した取得 行 わ た場合、投資主総会 の決議等の結果とし 本投資法人の運用方針、運営形態等 他の投資主の想定し た方針、形態等に変更さ る 能性 あ ます 一方 、運用環境の変化に対応し 、適 に本投資法人の運用方針、運用形態等を変 更 き い 能性もあ 、そのよう 場合に 、本投資法人の収益等に悪影響をもた す 能性 あ ます 本投資法人の倒産又 録抹消のリスク 本投資法人 、破産法 成16 法 第75号 その後の改正を含みます 以 破産法 といいます 上の破産手続、民事再生法 成11 法 第225号 その後 の改正を含みます 以 民事再生法 といいます 上の再生手続及び投信法上 の特 清算手続 投信法第164条 に服する 能性 あ ます 本投資法人 、投信法に基 い 投資法人とし の 録を け います 、一定の事 発生した場合に投信法に従 その 録 取 消さ る 能性 あ ます 投信法 第216条 その場合に 、本投資証券の上場 廃 さ 、本投資法人 解散し、清算 手続に入 ます 本投資法人 清算さ る場合、投資主 、全 の債権者への弁済 投資法人債の償還 を含みます 後の残余財産の分配にあ ることによ し 投資金額を回収するこ と きませ このため、投資主 、投資金額の全部又 一部につい 回収を得るこ と き い 能性 あ ます 敷金及び保証金に関するリスク 本投資法人 、運用資産の賃借人 無利息又 利 預 した敷金又 保証金を運用 資産の取得資金の一部とし 利用する場合 あ ます し し、賃貸市場の動向、賃借 人との交 等によ 、本投資法人の想定よ も賃借人 の敷金及び保証金の預 額 少 く 、又 預 期間 短く る 能性 あ 、この場合、必要 資金を借入 等 によ 調遉せ るを得 く ます また、不動産を信 する信 の 益権を取得した 場合に、その信 財産 ある不動産に関する敷金又 保証金を本投資法人 利用する条 件とし 、本投資法人 敷金又 保証金の返還債務を負う場合 あ 、当該返還債務の - 216 - 履行に必要 資金を借入 等によ 調遉する 能性 あ ます こ 法人の収益に悪影響をもた す 能性 あ ます チ の結果、本投資 インサイ ー取引規制に関するリスク 投資口につき、有価証券に係る 公表の重要 事実 存在した場合に有価証券の売買 等の取引を規制する、いわゆるインサイ ー取引規制 金融商品取引法第166条及び第 167条 の適用対象とする旨の金融商品取引法等の改正法 成25 6月12日に成立し、 成26 4月1日 施行さ います こ によ 、投資口の取引につい も、金融商 品取引法 定めるインサイ ー取引の規制対象と います 当該改正におい 、発行者 ある投資法人の役員 け く、資産運用会社及びそ の特定関係法人 投信法第201条第1項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、 一定の基準を満たす取引を行い、又 行 た法人及び資産運用会社の親会社 の役職員 会社関係者とし 上記規制の対象者に含ま ることに るとともに、投資法人及び資 産運用会社に関連する事実 重要事実とし 新たに規定さ 、こ の解釈・運用に よ 本投資法人の円滑 資産運用に悪影響 生 る 能性 あるほ 、本投資口に つきインサイ ー取引規制に遊 する行 行わ た場合に 、投資家の本投資口又 不動産投資信 証券市場に対する信頼を害し、 い 本投資口の流動性の や市場 価格の 落等の悪影響をもた すおそ あ ます 不動産及び信託の 益権に関するリスク 本投資法人の主たる運用資産 、前記 2 投資方針 。2週 投資対象 投資対象とする 資産の種類 に記載のとお 、不動産等及び不動産対応証券 す 本投資法人 、前記 2 投資方針 。2週 投資対象 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証 券の概要 イ 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 ＜ 新規取得資産＞ 取得予定資産 に記載する不動産を取得することを予定し います 本投 資法人 、今後、不動産に加え 不動産を信 する信 の 益権を取得する 能性 あ ま す 不動産を信 する信 の 益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者 、その信 財産 ある不動産又 裏付けと る不動産を直接所有する場合と、経済的に 、ほ 同様の 利益状況に置 ます した 、以 に記載する不動産に関するリスク 、不動産を信 する信 の 益権その他不動産を裏付けとする資産につい も、ほ 同様にあ ま ま す お、信 の 益権特有のリスクについ 、後記 ネ 不動産を信 の 益権の形態 保有する場合の固有のリスク を 参照く さい イ 不動産の ・瑕疵や境界に関するリスク 不動産に 権利、地盤、地質、構造等に関し 、瑕疵等 存在し いる 能性 あ 、また、 る 、瑕疵等 取得後に 明する 能性もあ ます 本投資法人 、 状況によ 、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責 任を負担させる場合もあ ます 、たとえ る表明及び保証 真実 たことを 理 とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及 きたとし も、こ の責任の期間及 び責任額 一定範 に限定さ るの 通例 あ 、また、前所有者 解散した 無資力 に いるために実効性 い場合もあ ます こ の場合に 、当該 、瑕疵等の程度によ 当該不動産の資産価値 することを防 ために買主 ある本投資法人 当該 、瑕疵等の修補その他に係る予 定外の費用を負担せ るをえ く ること あ 、投資主に損害を える 能性 あ ます また、不動産 記簿の記載を信 取引した場合にも、買主 不動産に係る権利を取 得 き いこと あ ます 更に、不動産 記簿中の不動産の権利に関する事項 現況 と一 し い い場合もあ ます 加え 、権利に関する事項のみ 、不動産 記 簿中の不動産の表示に関する事項も現況と一 し い い場合もあ ます このよう 場合、上記と同 く、本投資法人 売主等に対し 法 上又 契約上 能 範 責任 を追及することと ます 、その実効性 あるとの保証 あ ませ - 217 - ロ 不動産の売却に伴う責任に関するリスク 本投資法人 不動産を売却する場合、本投資法人 、宅地建物取引業法 昭和27 法 第176号 その後の改正を含みます 以 宅地建物取引業法 といいます 上、宅地建物取引業者とみ さ るため、同法に基 き、売却の相手方 宅地建物取引 業者 ある場合を除い 、不動産の売買契約におい 、瑕疵担保責任に関し、買主に不 利と る特約をすること 制限さ います した 、本投資法人 不動産を売却 する場合 、売却した不動産の 、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せ るを得 く ること あ 、投資主に損害を える 能性 あ ます 加え 、不動産をめ る権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利 第 者 の権利や行政法規等によ 制限を けた 、第 者の権利を侵害し いること 後に 明する 能性 あ ます その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもた す 能性 あ ます 更に、賃貸不動産の売却におい 、新所有者 賃借人に対する敷金返還債務等を するものと解さ お 、実務もこ に うの 通常 す 、 所有者 当該債務 を免 ることについ 賃借人の 諾を得 い い場合に 、 所有者 新所有者ととも に当該債務を負い続けると解さ る 能性 あ 、予想外の債務又 義務等を負う場合 あ 得ます 賃貸借契約に関するリスク Ｆ. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク 賃借人 賃貸借契約上解約権を留保し いる場合等に 、契約期間中 あ も賃貸 借契約 終了した 、また、賃貸借契約の期間満了 に契約の更新 さ い場合も あるため、稼働率 し、不動産に係る賃料収入 減少すること あ ます また、 解約禁 条項、解約 条項等を置い 期間中の解約権を制限し いる場合や更 新料を定め いる場合 も、裁 所によ 所定の金額 減額さ た 、 る条項 の効力 否定さ る 能性 あ ます 以上のよう 事 によ 、賃料収入等 減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響 を及 し、投資主に損害を える 能性 あ ます 継. 賃料不払に関するリスク 賃借人の財務状況 悪化した場合又 破産手続、民事再生法上の再生手続若しく 会 社更生法 成14 法 第154号 その後の改正を含みます 以 会社更生法 といいます 上の更生手続その他の倒産手続 以 、併せ 倒産等手続 と総称し ます の対象と た場合、賃貸借契約に基 く賃料支払 滞る 能性 あ 、この 延滞賃料等の債務の合計額 敷金及び保証金 担保さ る範 を超える状況に た場 合に 、投資主に損害を える 能性 あ ます 続. 賃料改定に係るリスク ン との賃貸借契約の期間 比較的長期間 ある場合に 、多くの場合、賃料等 の賃貸借契約の内容につい 、定期的に見直しを行うこととさ います した 、本書の日付現在の賃料 今後も維持さ る保証 あ ませ 賃料改定 によ 賃料 減額さ た場合、本投資法人の収益等に悪影響を及 し、投資主に損害を える 能性 あ ます また、定期的に賃料等を増額する旨の規定 賃貸借契約にある場合 も、賃借人との 交 如何によ 、必 しも、規定 お に賃料を増額 きると 限 ませ Ｉ. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク 建物の賃借人 、定期建物賃貸借契約におい 借地借家法第32条に基 く賃料減額請 求権を排除する特約を設けた場合を除い 、同条に基 く賃料減額請求をすること きます 請求 認め た場合、当該不動産 得 る賃料収入 減少し、本投資法 人の収益等に悪影響を及 し、投資主に損害を える 能性 あ ます Ｊ. 変動賃料に関するリスク 本投資法人 ン との間の賃貸借契約におい 、固定賃料以外に、売上実績等に 連動した変動賃料を定めること あ ます 売上実績等に連動した変動賃料の支払を ける場合に 、売上 の減少 賃料総額の減少につ 、その結果、本投資法人の収 - 218 - 益に悪影響を及 し、投資主に損害を える 能性 あ ます また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約におい 、変動賃料の計算の基礎と る売上 高等の数値につい 、賃貸人 その正確性につい 十分 検証を行え い場合 あ 得 ます その結果、本来支払わ る き金額全額の変動賃料の支払 さ 、本投資法 人の収益に悪影響を及 し、投資主に損害を える 能性 あ ます さ. 定期建物賃貸借契約に関するリスク 本投資法人 、投資資産につい 定期建物賃貸借契約によ ン に対し 賃貸す ること あ ます 建物の賃借人との間 定期建物賃貸借契約を締結するために 借地 借家法第38条に規定さ る所定の要件を充足する必要 あ ます 、 る要件 充足 さ た 又 充足さ たと認め い 場合に 、定期建物賃貸借契約とし の効力 認め い 能性 あ ます その結果、上記賃料減額請求権排除特約 認 め いこと等によ 、本投資法人の収益性に悪影響を及 し、投資主に損害を え る 能性 あ ます 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク 火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落 、竜巻、戦 、暴動、 乱、 ロ等 以 災害等 といいます によ 不動産 滅失、劣化又 毀損し、その価値 影響を ける 能性 あ ます このよう 場合に 、滅失、劣化又 毀損した個所を修復する ため一定期間建物の不稼働を余儀 くさ ることによ 、賃料収入 減少し、又 当該 不動産の価値 落する結果、投資主に損害を える 能性 あ ます 不動産の個 事情によ 保険契約 地震保険に関する契約を含みます 締結さ い場合、保険 契約 支払わ る上限額を上回る損害 発生した場合、保険契約 填補さ い災害等 発生した場合又 保険契約に基 く保険会社による支払 他の何 の理 によ 行 わ 、減額さ 若しく 遅 る場合に 、本投資法人の収益等に悪影響を及 し、投 資主又 投資法人債権者に損害を える 能性 あ ます また、今後、 成23 3月11日に発生した東北地方 洋沖地震と同規模又 そ 以 上の地震その他の天災、事故等 発生する 能性を否定 きませ その場合に 、本 投資法人 保有又 取得する物件 滅失、劣化又 毀損するおそ あるほ 、賃料水 準の 、稼働率の 又 ン の支払能力の 生 る 能性 あ 、また、 周辺地域及び日本の経済全体 悪影響を ける 能性 あ 、そ の結果、本投資法 人の収益や本投資法人の保有資産又 取得予定資産の価値等に悪影響を及 すおそ あ ます ホ 不動産に係る所有者責任、修 ・維持費用等に関するリスク 運用資産 ある不動産を原因とし 、第 者の生命、身体又 財産等を侵害した場合 に、損害賠償義務 発生し、結果的に本投資法人 予期せ 損害を被る 能性 あ ま す 不動産の個 事情によ 保険契約 締結さ い場合や生 た事故に対し 保険金 支払わ い場合、前記 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク と同様、本投資法人の収益等 悪影響を ける 能性 あ ます また、不動産につき滅失、毀損又 劣化等 生 、修 必要と る場合に 、 る修 に関連し 多額の費用を要する 能性 あ ます また、 る修 困難又 不 能 場合に 、不動産 得 る賃料収入 減少し、不動産の価格 落する 能性 あ ます 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク 建築基準法又 こ に基 く命令若しく 条例、都市計 法の改正、新た 立法、収 用、再開発、区 整理等の行政行 の規定の施行又 適用の際、原則とし こ の規 定に適合し い現に存する建物 現に建築中のものを含みます 又 その敷地につい 、当該規定 適用さ い扱いとさ います いわゆる既存不適格 し し、 る既存不適格の建物の建 え等を行う場合に 、現行の規定 適用さ るため、現 行の規定に合 するよう手直しをする必要 あ 、追加的 費用負担 必要と る 能 性 あ 、また、現状と同規模の建物を建築 き い 能性やそもそも建物を再建築 - 219 - き い 能性もあ ます また、不動産に係る様々 行政法規や各地の条例による規制 運用資産 ある不動産 に適用さ る 能性 あ ます 例え 、都市計 法、地方公共団体の条例による風 地区内における建築等の規制、河川法 昭和39 法 第167号 その後の改正を含みま す による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法 昭和25 法 第214号 その後の改正を含みます に基 く試掘調査義務、一定割合におい 住 宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、 化推進義務及び雨水 流出抑制施設設置義務等 挙 ます このよう 義務 課せ いる場合、当該 不動産の処分及び建 え等に際し 、事実上の困難 生 た 、こ の義務を遵 す るための追加的 費用負担 生 る 能性 あ ます 更に、運用資産 ある不動産を 含 地域 遈路設置等の都市計 の対象と る場合に 、当該都市計 対象部分に建築 制限 付さ た 、建物の敷地とさ る面積 減少し収益 減少する 能性 あ ます また、当該不動産に関し 建 え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築 き い 能性 あ ます 法令の制定・変更に関するリスク 土壌汚染対策法 成14 法 第53号 その後の改正を含みます 以 土壌汚 染対策法 といいます のほ 、将来的に環境保護を目的とする法令等 制定・施行 さ 、過失の有無に わ 不動産につき大気、土壌、地 水等の汚染に係る調査義 務、除去義務、損害賠償義務等 課さ る 能性 あ ます また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正によ 、不動産の管理費 用等 増加する 能性 あるほ 、 ネ ーや温室効果ガス削減を目的とした法令、 条例等の制定、適用、改正等によ も、追加的 費用負担等 発生する 能性 あ ます 加え 、建築基準法、都市計 法の改正、新た 立法、収用、再開発、区 整理 等の行政行 等によ 不動産に関する権利 制限さ 又 義務を課さ る 能性 あ ます このよう 法令若しく 行政行 又 その変更等 本投資法人の収益に悪影響を もた す 能性 あ ます チ 売主の倒産等の影響を けるリスク 本投資法人 、債務超過の状況にある等財務状態 実質的 機 期にあると認め る又 その疑義 ある者を売主とし 不動産を取得した場合に 、当該不動産の売買 売主の債権者によ 取 消さ る 詐害行 取消 能性 あ ます また、本投資法 人 不動産を取得した後、売主につい 倒産等手続 開始さ た場合に 、不動産の売 買 破産管財人、監督委員又 管財人によ 否認さ る 能性 生 ます また、本投資法人 、ある売主 不動産を取得した の者 本 チ におい 、以 買主 といいます 更に不動産を取得した場合におい 、本投資法人 、当 該不動産の取得 におい 、売主と買主間の当該不動産の売買 詐害行 とし 取消さ 又 否認さ る根拠と うる事実関係を知 いる場合に 、本投資法人に対し も、売主・買主間の売買 否認さ 、その効果を主張さ る 能性 あ ます 本投資法人 、管財人等によ 売買 否認又 取消さ るリスク等につい 諸般の事 情を慎重に検討し、実務的に 能 限 管財人等によ 売買 否認又 取消さ るリス ク等を回避するよう めます 、このリスクを完全に排除すること 困難 す 更に、取引の態様如何によ 売主と本投資法人との間の不動産の売買 、担保取 引 あると 断さ 、当該不動産 破産者 ある売主の破産財団の一部を構成し、又 更生会社若しく 再生債務者 ある売主の財産に属するとみ さ る 能性 いわゆる 真正譲渡 いとみ さ るリスク もあ ます リ スターリース会社に関するリスク 本投資法人 、 スター ッシー 転貸人 本投資法人又 信 者と スター リース契約を締結した上 、各転借人に対し 転貸する スターリースの形態をとる物 件を取得すること あ ます スターリースの形態をとる物件におい スター ッシーの財務状況 悪化した場 - 220 - 合、転借人 スター ッシーに賃料を支払 たとし も、 スター ッシーの債権者 スター ッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等によ 、 スター ッ シー 本投資法人又 信 者への賃料の支払 滞る 能性 あ ます 転貸に関するリスク 賃借人 転借人を含みます に、不動産の一部又 全部を転貸する権限を えた場 合、本投資法人 、不動産に入居する ン を自己の意思によ 選択 き く た 、退去させ く る 能性 あるほ 、賃借人の賃料 、転借人の賃借人に対す る賃料に連動する場合、転借人の信用状態等 、本投資法人の収益に悪影響を及 す 能性 あ ます また、賃貸借契約 合意解約さ た場合、又 債務不履行を理 に解除さ た場合 あ も、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返 還義務 賃貸人に さ る旨規定さ いる場合等に 、 る敷金等の返還義務 、 賃貸人に さ る 能性 あ ます このよう 場合、敷金等の返還原資 賃貸人の 負担と 、本投資法人の収益に悪影響を及 す 能性 あ ます ン 等による不動産の利用状況に関するリスク ン による不動産の利用・管理状況によ 、当該不動産の資産価値や、本投資法 人の収益に悪影響 及 能性 あ ます また、転借人や賃借権の譲 人の属性に よ 、運用資産 ある不動産の ン 属性 悪化し、こ に起因し 建物全体の 賃料水準 する 能性 あ ます また、建物そのもの 法令や条例等の基準を満 たす場合 あ も、 ン による建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況 等によ 、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に遊 する状態と 、本投資法 人 、その改善のための費用を負担する必要 生 、又 法令上不利益を被る 能性 あ ます お、本投資法人 、 るリスクを 減するため、印M会社を通 ン の不動 産等の利用状況の調査を行 います 、 るリスク 現実化し いという保証 あ ませ 共有物件に関するリスク 運用資産 ある不動産 第 者との間 共有さ いる場合に 、その保存・利用・ 処分等につい 単独 所有する場合に 存在し い種々のリスク あ ます ま 、共有物の管理 、共有者間 段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価 格に従い、その過半数 行うものとさ いるため 民法第252条 、持分の過半数を 有し い い場合に 、当該不動産の管理及び運営につい 本投資法人の意向を 映さ せること き い 能性 あ ます また、共有者 その持分の割合に応 共有物 の全体を利用すること きるため 民法第249条 、他の共有者によるこ の権利 行使によ 、本投資法人の当該不動産の保有又 利用 妨 るおそ あ ます 更に、共有の場合、他の共有者 の共有物全体に対する分割請求権行使を ける 能性 民法第256条 、及び裁 所によ 共有物全体の競売を命 る 能性 民法 第258条第2項 あ 、ある共有者の意 に し 他の共有者 の分割請求権行使に よ 共有物全体 処分さ るリスク あ ます この分割請求権を行使し いという共有者間の特約 有効 す 、この特約 5 を 超え 効力を有しませ また、 記済みの不分割特約 ある場合 も、特約をした 者につい 倒産手続の対象と た場合に 、管財人等 その換価処分権を確保するた めに分割請求 きるとさ います た し、共有者 、倒産手続の対象と た他 の共有者の有する共有持分を相当の対価 取得すること きます 破産法第52条、民 事再生法第48条、会社更生法第60条 他の共有者の共有持分に抵当権 設定さ た場合に 、共有物 分割さ ると、共有 さ いた物件全体につい 当該共有者 抵当権設定者 の持分割合に応 、当該抵 当権の効力 及 ことに ると考え います した 、運用資産 ある共有持 分に 抵当権 設定さ い く も、他の共有者の共有持分に抵当権 設定さ た場 - 221 - 合に 、共有物 分割さ ると、分割後の運用資産につい も、他の共有者の持分割合 に応 、当該抵当権の効力 及 ことと るリスク あ ます 共有持分の処分 単独所有物と同様に自 に行えると解さ います 、共有不動産 につい 、共有者間 共有持分の優先的購入権の合意をすることによ 、共有者 そ の共有持分を第 者に売却する場合に他の共有者 優先的に購入 きる機会を えるよ うにする義務を負う場合 あ ます 不動産の共有者 賃貸人と る場合に 、一般的に敷金返還債務 不 分債務に る と解さ お 、また、賃料債権も不 分債権に ると解さ る 能性 あ 、共有者 他の賃貸人 ある共有者の信用リスクの影響を ける 能性 あ ます 共有不動産につい 、単独所有の場合と比 上記のよう 制限やリスク あるた め、取得及び売却によ 多くの 間と費用を要した 、価格の減価要因 増す 能性 あ ます ワ 区分所有建物に関するリスク 区分所有建物と 建物の区分所有等に関する法 昭和37 法 第69号 その後の改 正を含みます 以 区分所有法 といいます の適用を ける建物 、単独所 有の対象と る専有部分と共有と る共用部分及び建物の敷地部分 構成さ ます 区分所有建物の場合に 、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約 管理規約の定 め ある場合 によ 管理方法 定め ます 建 え決議等をする場合に 集会に おい 区分所有者及び議決権 管理規約に 段の定めの い限 、その有する専有部分 の床面積の割合 の各5分の4以上の多数の建 え決議 必要とさ る等 区分所有法第 62条 、区分所有法の適用を け い単独所有物件と異 管理方法に制限 あ ます 区分所有建物の専有部分の処分 自 に行うこと きます 、区分所有者間 優先 的購入権の合意をすること あること 、共有物件の場合と同様 す 区分所有建物と敷地の関係につい 以 のよう リスク あ ます 区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者 敷地に関し 有する権利を敷 地利用権といいます 区分所有建物 、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた めに、法 、専有部分とそ に係る敷地利用権を分 し 処分すること 原則とし 禁 さ います 区分所有法第22条 た し、敷地権の 記 さ い い場合 に 、分 処分の禁 を善意の第 者に対抗すること き 、分 処分 有効と ます 区分所有法第23条 また、区分所有建物の敷地 数筆に分 、区分所有者 、 そ 、その敷地のうちの一筆又 数筆の土地につい 、単独 、所有権、賃借権等 を敷地利用権 いわゆる分有形式の敷地利用権 とし 有し いる場合に 、分 し 処分すること 能とさ います このように専有部分とそ に係る敷地利用権 分 し 処分さ た場合、敷地利用権を有し い区分所有者 出現する 能性 あ ます また、敷地利用権 使用借権及びそ に類似した権利 ある場合に 、当該敷地 売 却、競売等によ 第 者に移転さ た場合に、区分所有者 当該第 者に対し 従前の 敷地利用権を対抗 き く る 能性 あ ます このよう 区分所有建物と敷地の関係を 映し 、区分所有建物の場合に 、取得及 び売却によ 多くの 間と費用を要した 、価格の減価要因 増す 能性 あ ます 借地物件に関するリスク 借地権とその借地上に存在する建物につい 、自 所有権を有する土地上に存在 する建物と比 特有のリスク あ ます 借地権 、所有権と異 永久に存続する もの く、期限の到来によ 当然に消滅し 定期借地権の場合 又 期限到来 に 借地権設定者 更新を拒絶し つ更新を拒絶する正当事 ある場合に消滅します 普 通借地権の場合 また、借地権 地代の不払その他によ 解除その他の理 によ 消 滅する 能性もあ ます 更に、借地法におい 、借地上の建物の朽廃という法定の 消滅原因も存在します 借地権 消滅す 、 価 の建物買取 を請求 きる場 合 借地借家法第13条、借地法第4条第2項 を除き、借地上に存在する建物を取 壊し た上 、土地を返還し け ませ 普通借地権の場合、借地権の期限到来 の 更新拒絶につき上記正当事 認め る 否 を本投資法人の物件取得 に正確に予 - 222 - 測すること 不 能 あ 、仮に建物の買取請求権を有する場合 も、買取価格 本投 資法人 希望する価格以上 ある保証 あ ませ また、本投資法人 借地権を有し いる土地の所有権 、他に転売さ た 、借地権 設定 に既に存在する土地上の抵当権等の実行によ 第 者に移転する 能性 あ ま す この場合、借地権につい 適用のある法令に従い第 者対抗要件 借地権の 記又 借地権を有し いる土地上に借地権者 記さ いる建物を所有し いること 該 当します 具備さ い いとき 、本投資法人 、借地権を当該土地の新所有者 に対し 対抗 き 、当該土地の明渡義務を負う 能性 あ ます 更に、借地権 賃借権 ある場合、借地権を譲渡するに 、原則とし 、借地権設定 者の 諾 必要と ます 借地上の建物の所有権を譲渡する場合に 、当該借地に係 る借地権も一 に譲渡することに るの 、原則とし 、借地権設定者の 諾 必要と ます る借地権設定者の 諾に関し 、借地権設定者への 諾料の支払 予 め約束さ いた 、約束さ い く も慣行を理 とし 借地権設定者 諾料を 諾の条件とし 請求し くる場合 あ ます お、法 上借地権設定者に当然に 諾料請求権 認め いるもの あ ませ 加え 、借地権設定者の資力の悪化や倒産等によ 、借地権設定者に差し入 た敷金 及び保証金等の全額又 一部 返還さ い 能性 あ ます 借地権設定者に対する 敷金及び保証金等の返還請求権につい 担保設定や保証 さ いの 通例 す その他、地方自治法 昭和22 法 第67号、その後の改正を含みます 以 地 方自治法 といいます に定める地方公共団体 その普通財産を貸し付けた場合、そ の貸付期間中 あ も、当該地方公共団体におい 公用又 公共用に供するため必要 生 たとき 、普通地方公共団体の長 その契約を解除 きるとさ います 地方 自治法第238条の5第4項 した 、地方公共団体 土地その他の資産を賃借し た場合、本投資法人 、その契約に遊 い場合 あ も解除さ ること あ 、 その場合に 本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及 す 能性 あ ます お、 達OR分（A即却桜橋 の底地の一部 、地方公共団体の所有地 あ 、当該地方公共団体 賃貸借契約に基 き、賃借し います 借地権と借地上に建 いる建物につい 、敷地と建物を一括し 所有し い る場合と比 、上記のよう 制限やリスク あるため、取得及び売却によ 多くの 間と費用を要した 、価格の減価要因 増す 能性 あ ます 底地物件に関するリスク 本投資法人 、第 者 賃借し その上に建物を所有し いる土地、いわゆる底地を 取得すること あ ます 底地物件に 特有のリスク あ ます 借地権 消滅する場 合、本投資法人 借地権者よ 価 の建物買取 を請求さ る場合 あ ます 借地 借家法第13条、借地法第4条 借地権者よ 価 の建物買取 を請求さ る場合、 買取価格 本投資法人の希望する価格以 ある保証 あ ませ また、借地権 賃借権 ある場合、借地権者による借地権の譲渡に 、原則とし 、 本投資法人の 諾 必要と ます 、裁 所 諾に代わる許 をした場合 借地借 家法第19条 や、借地契約上事前に一定範 の借地権の譲渡を 諾し いる場合に 、 本投資法人の 諾 く借地権 譲渡さ る結果、財務状態に問 ある等の本投資法人 望ま い者に借地権 譲渡さ る 能性 あ 、その結果、投資主に損害を える 能性 あ ます 更に、借地契約に基 く土地の賃料の支払 滞 、延滞賃料の合計額 敷金及び保証 金等 担保さ る範 を超える場合 投資主に損害を える 能性 あ ます 加え 、 土地の賃料の改定、又 、借地権者による借地借家法第11条に基 く土地の借賃の減額 請求によ 、当該底地 得 る賃料収入 減少し、投資主に損害を える 能性 あ ます - 223 - タ 借家物件に関するリスク 本投資法人 、建物 共有持分、区分所有権等を含みます を第 者 賃借の上 又 信 者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しく 信 者を通 保有 する建物と一体的に又 当該賃借部分を単独 、 ン へ転貸すること あ ます この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等によ 、建物の賃貸人に差し入 た敷 金及び保証金等の全額又 一部 返還さ い 能性 あること 、前記 借 地物件に関するリスク の場合と同 す 加え 、民法上、本投資法人 第 者との間 直接又 信 者を通 締結した 賃貸借契約 何 の理 によ 終了した場合、原則とし 、本投資法人又 当該 者と ン の間の転貸借契約も終了するとさ いるため、 ン 、転貸借契 約の終了に基 く損害賠償請求等 さ るおそ あ ます 開発物件に関するリスク 本投資法人 、規約に定める投資方針に従 、竣工後の物件を取得するために予め 開発段 売買契約を締結する場合 あ ます る場合、既に完成した物件につき 売買契約を締結し 取得する場合と 異 、様々 事 によ 、開発 遅延、変更又 中 さ ることによ 、売買契約 お の引渡しを け い 能性 あ ます この結果、開発物件 の収益等 本投資法人の予想を大きく 回る 能性 あるほ 、 予定さ た 期に収益等 得 た 、収益等 全く得 た 、又 予 定さ い い費用、損害若しく 損失を本投資法人 負担し若しく 被る 能性 あ 、その結果、本投資法人の収益等 悪影響を ける 能性 あ ます ソ フ ワー ・コ ッ メン 等に係るリスク 本投資法人 、不動産又 不動産を信 する信 の 益権を取得するにあた 、フ ワー ・コ ッ メン 等を行うこと あ ます 不動産売買契約 買主の事情によ 解約さ た場合に 、買主 債務不履行による損害賠償義務を負担することと ます また、損害額等の立証に わ 、不動産又 不動産を信 する信 の 益権の売買 価格に対し 一定の割合の遊約金 発生する旨の合意 さ ることも少 くあ ませ フ ワー ・コ ッ メン 等の場合に 、契約締結後、決済・物件引渡しま に 一定の期間 あるため、その期間における市場環境の変化等によ 本投資法人 不動産 取得資金を調遉 き い場合等、売買契約を解約せ るを得 く た場合に 、遊約 金等の支払によ 、本投資法人の財務状況等 悪影響を ける 能性 あ ます 有害物質に関するリスク 本投資法人 土地又 土地の賃借権若しく 地上権又 こ を信 する信 の 益 権を取得する場合におい 、当該土地につい 産業廃棄物等の有害物質 埋蔵さ い る 能性 あ 、 る有害物質 埋蔵さ いる場合に 当該土地の価格 落する 能性 あ ます また、 る有害物質を除去するために土壌の入 えや洗 必要 と る場合に 、こ に係る予想外の費用や 間 必要と る 能性 あ ます また、 る有害物質によ 第 者 損害を けた場合に 、直接又 信 者を通 間接的に、本投資法人 る損害を賠償する義務を負う 能性 あ ます お、土 壌汚染対策法によ 、土地の所有者、管理者又 占有者 、鉛、砒素、 リクロロ チ ンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況につい 、都遈府県知事に よ 調査・報告を命 ること あ 、また、土壌の特定有害物質による汚染によ 、 人の健康に係る被害 生 、又 生 るおそ あるとき 、都遈府県知事によ その 被害を防 するため必要 汚染の除去等の措置を命 ること あ ます この場合、本投資法人に多額の負担 生 る 能性 あ 、また、本投資法人 、支 出を余儀 くさ た費用につい 、その原因と た者やその他の者 常に償還を け ると 限 ませ また、本投資法人 建物又 建物を信 する信 の 益権を取得する場合におい 、 当該建物の建材等にアス ス その他の有害物質を含 建材 使用さ いる 若しく 使用さ いる 能性 ある場合や印（B 保管さ いる場合等に 、当該建物の価 - 224 - 格 落する 能性 あ ます また、 る有害物質を除去するために建材の全面的 若しく 部分的交換 必要と る場合又 有害物質の処分若しく 保管 必要と る場 合に 、こ に係る予想外の費用や 間 必要と る 能性 あ ます また、 る 有害物質によ 第 者 損害を けた場合に 、直接又 信 者を通 間接的 に、本投資法人に る損害を賠償する義務 発生する 能性 あ ます ネ 不動産を信 の 益権の形態 保有する場合の固有のリスク 本投資法人 、不動産を信 の 益権の形式 取得すること あ ます 信 者 信 財産とし の不動産、不動産の賃借権、地上権又 地役権を所有し 管理するの 益者のため あ 、その経済的利益と損失 、 終的に 全 益者に 帰属することに ます した 、本投資法人 、信 の 益権の保有に伴い、信 者を介し 、運用資産 不動産 ある場合と実質的にほ 同 リスクを負担する ことに ます 信 契約上信 の 益権を譲渡しようとする場合に 、信 者の 諾を要求さ るの 通常 す 更に、不動産、不動産の賃借権、地上権又 地役権を信 する信 の 益権につい 益証券発行信 の 益証券 い限 私法上の有価証券とし の性 格を有し いませ の 、債権譲渡と同様の譲渡方法によ 譲渡することに 、有 価証券のよう 流動性 あ ませ 信 法 大正11 法 第62号 その後の改正を含みます 、信 法の施行に伴う関係 法 の整備等に関する法 成18 法 第109号 による改正前のもの 及び信 法 成18 法 第108号 その後の改正を含みます 上、信 者 倒産等手続の 対象と た場合に、信 の 益権の目的と いる不動産 信 財産 あることを 破産管財人等の第 者に対抗するために 、信 さ た不動産に信 設定 記をする必 要 あ 、仮に る 記 具備さ い い場合に 、本投資法人 、当該不動産 信 の 益権の目的と いることを第 者に対抗 き い 能性 あ ます また、信 財産の 者 、信 目的に し 信 財産 ある不動産を処分した場合、 又 信 財産 ある不動産を引当 とし 、何 の債務を負うことによ 、不動産を 信 する信 の 益権を保有する本投資法人 不測の損害を被る 能性 あ ます 更に、信 契約上、信 開始 におい 既に存在し いた信 不動産の 、瑕疵等 につき、当初委 者 信 財産の 者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、 信 財産の 者 、 る瑕疵担保責任を適 に追及し い、又 き い結果、本 投資法人 不測の損害を被 、投資主に損害を える 能性 あ ます 税制に関するリスク イ 管性要件に係るリスク 税法上、投資法人に係る課税の特例規定によ 、一定の要件 以 管性要件 と いいます を満たした投資法人に対し 、投資法人と投資主との間の 重課税を排 除するため、投資法人による利益の配当等の額を投資法人の損金に算入すること 認め います 本投資法人 、 管性要件を満たすよう める予定 す 、今後、本投 資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調遉先、借入金等の定義 の不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異に起因する法人税額等の発生、税務当 局と本投資法人との見解の相遊、法 の改正、その他の要因によ 管性要件を満たす こと き い 能性 あ ます 本投資法人 、 管性要件を満たすこと き た場合、利益の配当等の額を損金算入すること き く 、本投資法人の税負 担 増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及 す 能性 あ ます お、 管性要件に関し 、後記 4 手数料等及び税金 。5週 課税上の取扱い 投資法人 の税務 イ 利益配当等の損金算入 を 参照く さい ロ 多額の法人税等の発生によ 配当 能利益の額の90％超を配当 き いリスク 管性要件のうち、配当 能利益の額 会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、 負のの 発生益、減損損失、正のの の償却費及び買換特例 縮積立金に係る一定 の調整を加えた後の額 の90％超 又 配当 能額の90％超 の分配を行わ け - 225 - いとする要件 以 支払配当要件 といいます につい 、会計上の税引前 当期純利益を基礎とした配当 能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益配 当等の額の比較によ その 定を行うこととさ います 減損損失及び正のの の 償却費を要因とした法人税額等 発生した場合におい 上述のとお 、配当 能利益 の額の計算上、一定の調整 行わ ることとさ います 、こ 以外の何 の要 因によ 本投資法人に多額の法人税等の課税 行わ る場合に 、支払配当要件を満 たすこと 困難と 、投資主への分配額等に悪影響を及 す 能性 あ ます 利益 計上さ いるにも わ 、資金不足によ 配当 十分に き いリスク 本投資法人におい 利益 生 いる際の配当原資 不足する場合、借入金や資産の 処分によ 原資を確保する 能性 あ ます し し、 管性要件を満たすための借入 先の制限や資産処分の遅延等によ 機動的 資金調遉 き い場合に 、支払配当要 件を満たせ く る 能性 あ ます この場合、通常の法人と同様の法人税等の課税 を けることと 、投資主への分配額等に悪影響を及 す 能性 あ ます 税務調査等による更正処分のため、 管性要件 事後的に満たさ く るリスク 本投資法人に対し 税務調査 行わ 、 管性要件に関する取扱いに関し 、税務当 局との見解の相遊によ 更正処分を け、過 度における 管性要件 事後的に満たさ く る 能性 あ ます このよう 場合に 、本投資法人 過 度におい 損金 算入した配当金 税務否認さ る結果、本投資法人の税負担 増大し、投資主への分配 額等に悪影響を及 す 能性 あ ます ホ 配当後の留保利益に対し 通常の法人税等の課税 行わ るリスク 利益配当前当期利益 利益配当額を 除した後の当期利益に係る課税所得に対し 、通常の法人と同様に法人税等の課税 行わ ます 利益の配当等の損金算入規定 適用さ たとし も利益の配当等の額 課税所得額の100％に相当し い場合に 、投 資法人とし 税負担 生 、投資主への分配額等に悪影響を及 す 能性 あ ます 機関投資家以外 の借入 に関するリスク 管性要件とし 、借入 を行う場合に 機関投資家のみ こ を行う きとさ います した 、本投資法人 何 の理 によ 機関投資家以外 の借入 を余儀 くさ た場合、上記要件を満たせ いことに ます また、建設協力金、保 証金、敷金又 売上預 金 主に商業施設におい 、賃料、共益費等を 除した上、所 定の期日に返還することを目的とし 、毎日の営業終了後に当該日の売上金とし ン 預 を ける金銭をいいます 等の全部又 一部 ン の借入 の 範疇に入るものと解釈さ た場合、 管性要件を満たせ いことに ます る場 合、利益の配当等を損金算入すること き く ることによ 本投資法人の税負担 増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもた す 能性 あ ます 同族会社に該当するリスク 管性要件のうち、事業 度終了 に同族会社のうち一定のものに該当し い いこ と 発行済投資口の総口数又 一定の重要 事項に関する議決権の50％超 上位1位の 投資主 ープによ 保有さ い いこと とする要件につい 、投資証券 市 場 流通するため、一部の投資主 大株主と ることによ 、本投資法人の意思に わ 、結果とし こ を満たさ く るリスク あ ます る場合、利益の配当 等を損金算入すること き く ることによ 本投資法人の税負担 増大する結果、 投資主への分配額等に悪影響をもた す 能性 あ ます チ 投資主の減少に関するリスク 本投資口の市場 の売買の如何によ 、本投資法人の意思に わ 、 管性 要件のうち、事業 度終了 に発行済投資口 50人以上の者によ 所有さ いるこ と又 機関投資家のみによ 所有さ いることとする要件 結果とし 満たさ - 226 - く る 能性 あ ます る場合、利益の配当等を損金算入すること き く ることによ 本投資法人の税負担 増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもた す 能性 あ ます リ 不動産の取得に伴う軽減税制 適用さ いリスク 本投資法人 、規約におい 、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める 特定不動産 不動産、不動産の賃借権若しく 地上権又 不動産の所有権、土地の賃借 権若しく 地上権を信 する信 の 益権をいう の価額の合計額の割合 100分の 75以上と るよう資産運用を行うこととし います 規約 紙1第2項。4週 本投資 法人 、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足す ることを前提とし 、直接に倉庫等以外の不動産を取得する場合の不動産流通税 録 免許税及び不動産取得税 の軽減措置 後記 4 手数料等及び税金 。5週 課税上の取扱 い 投資法人の税務 ロ 不動産流通税の軽減措置 を 参照く さい の適 用を けること きると考え います し し、本投資法人 る軽減措置の要件 を満たすこと き い場合、又 軽減措置の要件 変更さ た場合におい 、軽減措 置の適用を けること き い 能性 あ ます 一般的 税制の変更に関するリスク 不動産、不動産信 益権その他本投資法人の資産に関する税制若しく 本投資法人 に関する税制又 る税制に関する解釈・運用・取扱い 変更さ た場合、公租公課 の負担 増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及 す 能性 あ ます ま た、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又 る税制に関 する解釈・運用・取扱い 変更さ た場合、本投資口の保有又 売却による投資主の手 取金の額 減少し、又 税務申告等の税務上の手続面 の負担 投資主に生 る 能性 あ ます その他 イ 不動産の鑑定評価等に伴うリスク 本投資法人又 本資産運用会社 、不動産等を取得するに際し 又 取得後、当該不 動産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得すること あ ます 、 不動産等の鑑定評価額 、個々の不動産鑑定士等の分析に基 く、分析の 点における 評価に関する意見を示したものにと ま 、客観的に適正 不動産価格と一 すると 限 ませ 同 物件につい 鑑定、調査を行 た場合 も、不動産鑑定士等、評価方 法又 調査の方法若しく 期によ 鑑定評価額の内容 異 る 能性 あ ます また、 る鑑定等の結果 、現在及び将来におい 当該鑑定評価額による売買の 能 性を保証又 約束するもの あ ませ また、本投資法人又 本資産運用会社 、不動産等を取得するに際し 又 取得後、 当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当 性に関する第 者の報告書を取得すること あ ます 、建物状況調査評価書及び地震 リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第 者の報告書 、建物の評価に 関する専門家 、設計 書等の確認、現況の目視調査又 施設管理者への聞取 等を行 うことによ 、現在又 将来発生すること 予想さ る建物の不具合、必要と考え る修 又 更新工事の 出及びそ に要する概算費用並びに再調遉価格の算出、並び に建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したもの あ 、 不動産に 、瑕疵等 存在し いことを保証又 約束するもの あ ませ 更に、不動産に関し 算出さ る印M１値も個々の専門家の分析に基 く予想値にす ませ 印M１値 、損害の予想復 費用の再調遉価格に対する比率 示さ ます 、将 来、地震 発生した場合、予想以上の多額の復 費用 必要と る 能性 あ ます 加え 、本投資法人又 本資産運用会社 、不動産等を取得するに際し 又 取得後、 当該不動産等の ーケッ ー を取得すること あ ます ーケッ ー に よ 提示さ る第 者による ーケッ 分析、統計情報及び想定賃料水準等 、個々の 調査会社の分析に基 く、分析の 点における評価に関する意見を示したものにと ま - 227 - 、客観的に適正 リア特性、需要と供給、 ーケッ における位置付け、市場の動 向等と一 すると 限 ませ 同 物件につい 調査分析を行 た場合 も、調査会 社及び調査の 期又 方法によ ーケッ 分析、統計情報及び想定賃料水準等の内 容 異 る 能性 あ ます また、想定賃料水準 、現在及び将来におい 当該賃料 水準による賃貸借の 能性を保証又 約束するもの あ ませ ロ 減損会計の適用に関するリスク 固定資産の減損に係る会計基準 固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意 見書 企業会計審議会 成14 8月9日 及び 固定資産の減損に係る会計基準の 適用指針 企業会計基準適用指針第6号 成15 10月31日 、 成17 4月1日 以後開始する事業 度よ 強制適用さ たことに伴い、本投資法人におい も減損会計 適用さ います 減損会計と 、主とし 土地・建物等の事業用不動産につい 、 収益性の によ 投資額を回収する見込み 立た く た場合に、一定の条件のも と 回収 能性を 映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます 減 損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によ 、会計上減損損 失 発生し、本投資法人の損益に悪影響を及 す 能性 あ 、また、税務上 当該資 産の売却ま 損金を認識すること き い 税務上の評価損の損金算入要件を満たし た場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます ため、税務と会 計の齟齬 発生することと 、税務上のコス 増加する 能性 あ ます 気情勢や不動産価格の変動等によ 本投資法人の保有し いる資産の価格 大幅 に 落した場合 に、会計上減損損失 発生する 能性 あ ます 匿名組合出資持分への投資に関するリスク 本投資法人 その規約に基 き、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこ と あ ます 本投資法人 出資する る匿名組合 、本投資法人の出資金を営業 者 不動産等に投資します 、当該不動産等に係る収益 悪化した場合や当該不動産等 の価値 落した場合等に 、本投資法人 匿名組合員とし 得 る分配金や元本の 償還金額等 減少し、その結果、本投資法人 営業者に出資した金額を回収 き い等 の損害を被る 能性 あ ます また、匿名組合出資持分につい 契約上譲渡 禁 若しく 制限さ いること あ 、又 、確立さ た流通市場 存在し いため、そ の流動性 く、本投資法人 譲渡を意 し も、適 期及び価格 譲渡すること 困難と る 能性 あ ます 取得予定資産を取得すること き いリスク 本投資法人 、前記 2 投資方針 。2週 投資対象 上場日取得済資産、新規取得 資産及び上場後取得投資有価証券の概要 イ 上場日取得済資産、新規取得資産及び 上場後取得投資有価証券の概要 ＜新規取得資産＞ 取得予定資産 に記載の取得予定 月日に取得予定資産を取得する予定 す し し、経済環境等 著しく変わ た場合 又 相手方の事情等によ 売買契約におい 定め た停 条件又 前提条件 成就し い場合等におい 、取得予定資産を取得すること き い 能性 あ ます ま た、本募集と並行し 行わ る借入 実行 き い場合におい も、同様の 能性 あ ます この場合、本投資法人 、代 資産の取得のための 力を行う予定 す 、 取得予定資産に関し 、短期間に投資に適した物件を取得すること きる保証 く、短期間に物件を取得すること き 、 つ る資金を有利に運用すること き い場合に 、投資主に損害を える 能性 あ ます ホ 過去の収支状況 将来の本投資法人の収支状況と一 し いリスク 本投資法人 、取得予定資産の一部の過去の収支状況につい 、現所有者 現信 益者 提供を けた情報に基 き、賃貸事業収支等をあくま 参考とし 記載し います こ 現所有者 現信 益者 提供を けた 監査の情報を基礎とし いるため、全 正確 あ 、 つ完全 情報 あるとの保証 あ ませ また、 こ の情報 本投資法人に適用さ る会計原則と同 基準に基 い 作成さ たとの 保証もあ ませ した 、今後の本投資法人の収支 こ と大幅に異 るおそ あ ます - 228 - 2 投資リスクに対する管理体制 本投資法人及び本資産運用会社 、以上のよう リスク 投資リスク あることを認識し お 、その上 このよう リスクに 大限対応 きるようリスク管理体制を整備し いま す し し 、当該リスク管理体制につい 、十分に効果 あること 保証さ いる もの く、リスク管理体制 適 に機能し い場合、投資主に損害 及 おそ あ ます 本投資法人の体制 イ 役員会 本投資法人 、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関とし 役員会 十 分に機能し、執行役員 本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう め いま す 本投資法人の役員会 、原則とし 3 月に1回開催さ るものと定め います 各監督役員 、本投資法人の役員会におい 、執行役員 業務執行状況等の報告を けます ロ 本資産運用会社への牽制 本投資法人と本資産運用会社との間 締結さ た資産運用委 契約におい 、本資産 運用会社 、本投資法人 委 業務に関し 報告を要求さ た場合、原則とし る報告の要求を拒否すること き い旨を定め います また、本資産運用会社 策 定する運用ガイ インの変更や利害関係者との資産の取得及び売却等の取引 認につ い 本投資法人の役員会の事前 認を必要とすることによ 、本投資法人の投資リス クを管理し います そのほ 、各役員 、本投資法人の役員会におい 、必要に応 本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます 内部者取引等管理規程 本投資法人 、内部者取引等管理規程を策定し、役員による内部者取引の防 います に め 本資産運用会社の体制 本資産運用会社 、前記 。1週 リスク要因 のリスクに対し、以 のとお リスク管理体 制を整備し います イ 運用ガイ イン及びリスク管理規程の策定・遵 本資産運用会社 、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投 資法人の規約等に沿 運用ガイ インを策定し、投資方針、利害関係者との取引 ー 、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定め います 本資産運用会社 、運用ガイ インを遵 することによ 、投資運用に係る リスクの管理に めます また、本資産運用会社 、リスク管理規程におい 、リスク管理に関する基本方針、 リスク管理の統括者及び重要 問 発生 の対応方法等を規定し、本資産運用会社 管 理す き主要 リスクとし 、運用リスク、財務リスク、シス に関するリスク、信 用リスク、 ュ ーシ リスク、リーガ リスク及び 社会的勢力に関するリス ク等を定義し、取締役会や役職員の役割及びリスク管理状況の定期的 タリン 等を 定め います お、リスク管理体制の適 性及び有効性につい 、コンプ イアンス・オフ サー 統括する内部監査 る内部監査による検証の詳細につい 、後記 ロ 組 体制 を 参照く さい 等によ 検証するものとし います - 229 - ロ 組 体制 コンプ イアンス・オフ サー 、内部監査の責任者とし 、各組 に対し原則とし 半 に1回以上の割合 の定 の内部監査及び臨 の内部監査を実施すること き るほ 、代表取締役社長 特 に命 た場合に 特 監査を実施します コンプ イア ンス・オフ サー 、内部監査実施後遅滞 く、内部監査の結果を取 纏めた内部監査 報告書を作成し、こ をコンプ イアンス委員会及び取締役会に提出するとともに、内 部監査対象組 に対し、必要に応 改善勧告又 改善指示を行い、その内容等を取締 役会に報告します コンプ イアンス・オフ サー 、改善勧告又 改善指示を けた 組 よ 領した改善計 及び改善状況につい 取締役会に報告します お、取締役 会又 コンプ イアンス・オフ サー 、業務運営の適 性を確認するためその他の理 によ 必要 あると 断した 、外部の専門家等による外部監査を行うこと き ます 利害関係者取引規程 後記 7 管理及び運営の概要 。2 利害関係人との取引制限 程 を 参照く さい 利害関係者取引規 内部者取引等管理規程 本資産運用会社 、内部者取引等管理規程を策定し、本資産運用会社の役職員等に よる内部者取引等の防 に め います ホ フ ワー ・コ ッ メン 等 フ ワー ・コ ッ メン 等に係る物件 、決済ま の間、本投資法人の貸借対照 表に 計上さ オフバ ンスと ます 、当該期間中の当該物件の価格変動リスク 本投資法人に帰属することに ます このため、フ ワー ・コ ッ メン 等を 行う場合、本資産運用会社におい 、遊約金、物件の取得額及び契約締結 物件引渡 しま の期間の各上限期間並びに決済資金の調遉方法等につい の ー を定めたフ ワー ・コ ッ メン 等に係る規則に基 き、当該リスクを管理し います 注 注 本書の日付現在、本投資法人 締結し いるフ ワー ・コ ッ メン 等につい 、前記 2 投資方針 。2週 投 資対象 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証券の概要 を 参照く さい - 230 - 手数料等及び税金 １ 申込手数料 該当事項 あ ませ ２ 買戻し手数料 本投資法人 、投資主の請求による投資口の払戻しを行わ いため 規約第8条第1項 、 該当事項 あ ませ 管理報酬等 役員報酬 規約第21条 イ 執行役員に対する報酬 、月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照 し 合理的と 断さ る金額とし 役員会 決定する金額を、毎月、当月分を当月 日 ま に支払うものとします ロ 監督役員に対する報酬 、月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照 し 合理的と 断さ る金額とし 役員会 決定する金額を、毎月、当月分を当月 日 ま に支払うものとします ② 本資産運用会社への資産運用報酬 規約第38条及び別紙3 資産運用会社に対する資産運 用報酬の支払に関する基準 本投資法人 本資産運用会社に支払う報酬の計算方法及び支払の 期 、以 のとお と します お、資産運用報酬に係る消費税等 、本投資法人 負担するものとし、本投資法 人 、各資産運用報酬の支払に際し 、当該資産運用報酬に係る消費税等を加えた金額を資 産運用会社の指定する銀行口 への振込又 口 振 の方法によ 支払うものとします イ 運用報酬1 営業期間毎に、当該営業期間初日の直前の決算期における貸借対照表 投信法第131 条第2項の 認を けたものに限 ます に記載さ た総資産額に 率0.35％を上限 とし 途本投資法人と本資産運用会社 合意する料率を乗 た額 1 を365日とする 各営業期間の実日数による日割計算 1円 満 捨 とします とします ロ 運用報酬2 営業期間毎に、以 の計算式によ 算出した金額の合計額とします 当該営業期間の運用報酬2の額＝NO． 注1 × 運用報酬2に係る料率 注2 注1 NO． と 、当該営業期間に係る本投資法人の不動産賃貸収益の合計 不動産賃貸費用 減価償却費及び固定 資産除却損を除きます を 除した金額をいいます 注2 運用報酬2に係る料率 、基本料率 2.5％を上限とし 途本投資法人と本資産運用会社 合意する料率 以 同 す に）印判変動率 注3 を乗 算出するものとし、その上限を5.0％とします た し、）印判変動率 、 成27 6月 日 属する営業期間よ 適用するものとし、そ 以前の営業期間につい 、運用報酬2に係る料率 基本料率とします 注3 ）印判変動率 、以 の算式によ 算定した数値とします ）印判変動率＝ 当該営業期間に係る調整後1口当た 分配金額 注4 －前営業期間に係る調整後1口当た 分配金 額 平前営業期間に係る調整後1口当た 分配金額＋1 た し、前営業期間に係る調整後1口当た 分配金額 0の場合、）印判変動率 1とみ します また、前営業期間に 係る）印判変動率 0.75以 あ た場合におい 上記の算式に従い算出した当該営業期間の）印判変動率 1を超えた 場合に 、）印判変動率 1とみ します 注4 調整後1口当た 分配金額 と 、対象と る営業期間の報酬等 除前分配 能金額 注5 を当該営業期間に係 る決算期における発行済投資口の総口数 除した金額 1円 満 捨 をいいます 注5 報酬等 除前分配 能金額 と 、 国におい 一般的に公正妥当と認め る企業会計の慣行に従い算出さ る対象と る営業期間の税引前当期純利益の金額 た し、運用報酬2及び特定資産の売却損益を加除前の金額 とします をいいます 取得報酬 本投資法人 特定資産を取得した場合におい 、その取得価額 た し、消費税等 並びに取得費用を除きます に対し 、1.0％ た し、本資産運用会社の利害関 係者 の取得につい 0.5％ を上限とし 途本投資法人と本資産運用会社 合意する料率を乗 た額とします - 231 - 処分報酬 本投資法人 特定資産を譲渡した場合におい 、その譲渡価額 た し、消費税等 並びに譲渡費用を除きます に対し 、1.0％ た し、本資産運用会社の利害関 係者への譲渡につい 0.5％ を上限とし 途本投資法人と本資産運用会社 合 意する料率を乗 た額とします お、処分報酬 、特定資産の譲渡に際し、譲渡益 発生した場合にのみ支払わ るものとします ホ 上記に定める報酬 、以 の期日に支払わ るものとします Ｆ. 運用報酬1 当該営業期間初日の直前の決算期 3 月以内に半額 1円 満 捨 を支払い、 当該営業期間に係る決算期ま に運用報酬1の残額を支払います 継. 運用報酬2 当該営業期間に係る決算期 3 月以内 続. 取得報酬 当該特定資産を取得した日 所有権移転等の権利移転の効力 発生した日 2 月以内 Ｉ. 処分報酬 当該特定資産を譲渡した日 所有権移転等の権利移転の効力 発生した日 2 月以内 資産保管会社、一般事務 託者及び投資主名簿等管理人への支払手数料 資産保管会社、一般事務 者、及び投資主名簿等管理人 そ の業務を遂行するこ とに対する対価 ある事務 手数料 、以 のとお す イ 資産保管会社の報酬 Ｆ. 資産保管業務に係る報酬 以 資産保管業務報酬 といいます 、3月、6月、 9月及び12月の 日を 終日とする3 月毎の各計算期間 以 資産保管業務報酬計 算期間 といいます におい 、本投資法人の当該資産保管業務報酬計算期間初日 の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額 投信法第129条第2項に規定する貸 借対照表上の資産の部の合計額をいいます に基 き、以 の基準報酬額表によ 計算した額を上限とし 、その資産構成に応 本投資法人と資産保管会社の間 途 合意した金額に消費税及び地方消費税額を加算した金額とします お、3 月に満 た い場合の資産保管業務報酬 当該期間に含ま る実日数をもとに日割計算した金 額 円単位 満 捨 とします に消費税及び地方消費税額を加算した金額としま す 基準報酬額表 資産総額 算定方法 間 100億円以 7,000,000円 500億円以 7,000,000円 ＋ 資産総額 － 100億円 × 0.050 ％ 500億円超 1,000億円以 27,000,000円 ＋ 資産総額 － 500億円 × 0.040 ％ 1,000億円超 2,000億円以 47,000,000円 ＋ 資産総額 － 1,000億円 × 0.035 ％ 2,000億円超 3,000億円以 82,000,000円 ＋ 資産総額 － 2,000億円 × 0.030 ％ 3,000億円超 5,000億円以 112,000,000円 ＋ 資産総額 － 3,000億円 × 0.025 ％ 5,000億円超 162,000,000円 ＋ 資産総額 － 5,000億円 × 0.020 ％ 100億円超 - 232 - 継. 本投資法人 各資産保管業務報酬計算期間の資産保管業務報酬を、各資産保管業務報 酬計算期間 日の翌月 日ま に資産保管会社の指定する銀行口 への振込又 口 振 の方法によ 支払います 続. 経済情勢の変動等によ 資産保管業務報酬の金額 不適当と たとき 、本投資法 人及び資産保管会社 、互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更すること きます お、当該協議にあた 、役員会による 認手続を経る旨の書面による通 知を本投資法人 資産保管会社に行 たとき 、当該変更の効力発生 、当該 認 手続完了 とします ロ 一般事務 者の報酬 Ｆ. 一般事務に係る報酬 以 一般事務報酬 といいます 、3月、6月、9月及び 12月の 日を 終日とする3 月毎の各計算期間 以 一般事務報酬計算期間 と いいます におい 、本投資法人の当該一般事務報酬計算期間初日の直前の決算期 における貸借対照表上の資産総額 投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資 産の部の合計額をいいます に基 き、以 の基準報酬額表によ 計算した額を上 限とし 、その資産構成に応 本投資法人と一般事務 者の間 途合意した金額 に消費税及び地方消費税額を加算した金額とします お、3 月に満た い場合の 一般事務報酬 当該期間に含ま る実日数をもとに日割計算した金額 円単位 満 捨 とします に消費税及び地方消費税額を加算した金額とします 基準報酬額表 資産総額 算定方法 間 100億円以 11,000,000円 500億円以 11,000,000円 ＋ 資産総額 － 100億円 × 0.080 ％ 500億円超 1,000億円以 43,000,000円 ＋ 資産総額 － 500億円 × 0.060 ％ 1,000億円超 2,000億円以 73,000,000円 ＋ 資産総額 － 1,000億円 × 0.055 ％ 2,000億円超 3,000億円以 128,000,000円 ＋ 資産総額 － 2,000億円 × 0.040 ％ 3,000億円超 5,000億円以 168,000,000円 ＋ 資産総額 － 3,000億円 × 0.035 ％ 5,000億円超 238,000,000円 ＋ 資産総額 － 5,000億円 × 0.030 ％ 100億円超 継. 本投資法人 各一般事務報酬計算期間の一般事務報酬を、各一般事務報酬計算期間 日の翌月 日ま に一般事務 者の指定する銀行口 への振込又 口 振 の方法 によ 支払うものとします 続. 経済情勢の変動等によ 一般事務報酬の金額 不適当と たとき 、本投資法人及 び一般事務 者 、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更すること きま す お、当該協議にあた 、役員会による 認手続を経る旨の書面による通知を本 投資法人 一般事務 者に行 たとき 、当該変更の効力発生 、当該 認手続 の完了 とします - 233 - 投資主名簿等管理人の報酬 Ｆ. 本投資法人 、投資主名簿等管理人 委 事務を行うことの対価とし 、投資主名簿 等管理人に対し、以 の名義書換等手数料明細表に掲 る手数料を支払うものとしま す た し、以 の名義書換等手数料明細表に定めの い事務に対する手数料 、本 投資法人及び投資主名簿等管理人の協議の上決定するものとします 名義書換等手数料明細表 項 目 投資主名簿管理料 基本料 名義書換料 分配金計算料 分配金支払料 手 数 1. 月 現在の投資主1名につき 記段 によ 区分計算 した合計額の6分の1 月額 5,000名ま 390円 10,000名ま 330円 30,000名ま 280円 50,000名ま 230円 100,000名ま 180円 100,001名以上 150円 た し、月額の 額を220,000円とします 2. 月中に失格と た投資主1名につき55円 1. 名義書換 1 書換投資証券枚数1枚につき115円 2 書換投資証券口数1口につき、Ｆ. 続.の場合を除 き120円 Ｆ. 証券保管振 機構名義への書換の場合100円 継. 商号変更の提出の際に投資証券上への投資主名表 示の変更を行 た場合60円 続. 合併による名義書換の場合60円 2. 投資証券不所持 1 不所持申出又 交付返還1枚につき115円の2分の1 2 不所持申出又 交付返還1口につき、証券保管振 機構名義の場合を除き120円の2分の1 証券保管振 機構の場合50円 1. 投資主1名につき 記段 によ 区分計算した合計額 5,000名ま 120円 10,000名ま 105円 30,000名ま 90円 50,000名ま 75円 100,000名ま 60円 100,001名以上 50円 た し、1回の 額を350,000円とします 2. 振込指定分 1投資主につき 130円加算 1. 分配金領収証1枚につき500円 投資証券交換分合料 2. 月 現在 払投資主1名につき5円 1. 交付投資証券1枚につき75円 2. 回収投資証券1枚につき70円 諸届 諸届 理料 料 理1件につき250円 - 234 - 対 象 事 務 投資主名簿及び投資証券不所持投 資主名簿の保管、管理に関する事 務 投資証券 引換投資主の管理、名 義書換 引取投資証券の保管事務 決算期日における投資主確定並び に投資主リス 、統計諸資料の作 成に関する事務 分配金振込指定投資主の管理に関 する事務 法定帳簿の作成、管理及び備置 投資主の名義書換、質権 録 抹 消 及び信 財産表示 抹消 に 関し投資証券並びに投資主名簿へ の記載に関する事項 お諸届のうち同 に投資証券上 への投資主名表示の変更を行 た 分を含みます 投資証券不所持申出・投資証券交 付返還による投資主名簿への表示 又 抹消に関する事項 分配金の計算、分配金支払原簿の 作成、領収証又 振込通知の作 成、振込票又 振込磁気 ープの 作成、支払済領収証の整理集計、 支払調書の作成、特 税率及び分 配金振込適用等の事務 取扱 払渡 期間経過後の分配金 の支払事務 払投資主の管理に関する事務 併合・分割、除権決定、毀損、汚 損、満欄、引換え、投資証券不所 持の申出及び交付・返還等による 投資証券の回収、交付に関する事 務 住所変更、商号変更、代表者変 更、改 名、常任代理人等の投資 主名簿の記載の変更を要する届出 及び事故届、改印届、分配金振込 指定書の 理並びに特 税率及び 告知の届出の 理に関する事務 た し、名義書換料を適用するも のを除きます 項 諸通知 目 入発 料 返戻郵便物整理料 議決権行使書 委任状 作成集計 料 証明・調査料 振 制度関係手数料 手 数 料 対 1. 入発 料 1 書 Ｆ. 定型サイズの場合 入物2種ま 1通につき25円 1種増す毎に 5円加算 た し、定形サイズ も追加手 入 ある場合に 、追加手 入1通につき15円加算 継. 定形外サイズ又 手 入の場合 入物2種ま 1通につき45円 1種類増す毎に15円加算 2 き 1通につき15円 た し、1回の発 につき 額を50,000円とする 2. 書留適用分 1通につき30円加算 3. 発 差 ・ 付先指定 1通につき200円 4. 振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割 した場合 入物2種と見做し、照合料15円を加算 5. 付料 1通につき 5円 6. 共通用紙作成料 本料率を適用する場合、原契約の添付 表 2 委 投資法人負担経費明細表の帳簿用紙印 費 調製 費に代え 用紙代を請求する 1 議決権行使書 委任状 用紙、行使勧誘 き等 用紙の両面に印 するもの 1枚につき2円 た し、共通用紙 一部 様変更した場合 1枚 につき2円加算 議決権行使書 委任状 用紙の 様変更 額60,000円とする 2 分配金計算書、 名台紙等 用紙の片面に印 する もの 1枚につき1円 た し、共通用紙 一部 様変更した場合 1枚 につき2円加算 返戻郵便物1通につき250円 1. 議決権行使書 委任状 作成料 作成1枚につき18円 2. 議決権行使書 委任状 集計料 集計1枚につき50円 た し、1回の集計につき 額を100,000円とする 3. 投資主提案による競合議案 ある場合 1通につき50 円加算 4. 不統一行使分 1通につき50円加算 発行異動証明書1枚、又 調査1件1名義につき 1,600円 発行残高証明書1枚、又 調査1件1名義につき 800円 1. 総投資主通知に関する ータ 理料 総投資主通知 理料 投資主1名1件につき 100円 2. 個 投資主通知に関する ータ 個 投資主通知 理1件につき 3. 情報提供請求 ータ 理料 情報提供請求1件につき - 235 - 理料 250円 250円 象 事 務 投資主総会招集通知状、同決議通 知状、議決権行使書 委任状 、 資産運用報告書、分配金領収証等 投資主総会関係書類の 入発 事 務 共通用紙等の作成事務 投資主総会招集通知状、同決議通 知状、資産運用報告書等の返戻郵 便物の整理、再発 に関する事務 議決権行使書 委任状 の作成、 提出議決権行使書 委任状 の整 理及び集計の事務 分配金支払、投資主名簿記載等に 関する証明書の作成及び投資口の 取得、異動 譲渡、相続、贈 等 に関する調査資料の作成事務 総投資主通知に係る ータの 理 及び各種コー 所有者、常任代 理人、国籍等 の 録並びに投資 主名簿更新に関する事務 個 投資主通知 ータの 理及び 個 投資主通知明細の作成に関す る事務 情報提供請求 ータの振 機関へ の 信に関する事務 振 口 簿記録事項の通知に関す る事務 継. 投資主名簿等管理人 、前記Ｆ.の手数料を毎月計算し 翌月中に請求し、本投資法人 請求を けた月の 日 銀行休業日の場合 前営業日 ま に投資主名簿等管理人 の指定する銀行口 への振込み 振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税 及び地方消費税 本投資法人の負担とします 又 口 振 による方法によ 支払 うものとします 続. 前記Ｆ.及び継.の手数料 経済事情の変動又 本投資法人及び投資主名簿等管理人の一 方若しく 双方の事情の変動によ 不適正に たとき 、本投資法人及び投資主名 簿等管理人の協議の上こ を変更すること きます 引 手数料 一般募集による新投資口の発行に際し、本投資法人 引 人に対し 引 手数料 支払わ ませ た し、投資者向けに募集する価格 発行価格 の総額と、引 人 本投資法人に支払う引 価額 発行価額 の総額との差額 、引 人の手取金と ま す 前記 第一部 証券情報 第1 内国投資証券 新投資口予約権証券及び投資法人債 券を除く を 参照く さい 会計監査人報酬 規約第29条 会計監査人に対する報酬 、監査の対象と る決算期毎に1,500万円を上限とし 役員会 定める金額を、当該決算期後3 月以内に支払うものとします 手数料等の金額又 料率についての投資者による照会方法 上記手数料等につい 、以 の照会先ま お問い合わせく さい 照会先 双日リー ア バイザーズ株式会社 東京都中央区新川一 目17番18号 電 番号 03-3552-8883 その他の手数料等 本投資法人 、以 の費用につい 負担するものとします 運用資産に関する租税、一般事務 者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び本資産 運用会社との間の各委 契約におい 本投資法人 負担することと定め た委 業務又 事務を処理するために要した諸費用 投資口及び投資法人債の発行に関する費用 借入 等に関する費用 分配金支払に関する費用 有価証券届出書、目論見書、資産運用報告、有価証券報告書及び臨 報告書の作成、印 及び提出に係る費用 本投資法人の公告に要する費用及び広告 伝等に要する費用 本投資法人の法 顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用 執行役員、監督役員に係る実費及び立 金等 ⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用 本投資口 東京証券取引所への上場及び上場を維持するのに要する費用 信 報酬 その他上記 ま に類する費用 - 236 - ５ 課税上の取扱い 本書の日付現在、日本の居住者又 日本法人 ある投資主及び投資法人に関する課税上の 一般的 取扱い 、以 のとお す お、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用 の変更によ 、以 の内容 変更さ ること あ ます また、個々の投資主の固有の事情 によ 異 る取扱い さ ること あ ます 投資主の税務 イ 個人投資主の税務 Ｆ. 利益の分配に係る税務 個人投資主 投資法人 け取る利益の分配 、配当所得とし 取 扱わ 、原則 20％の税率によ 所得税 源泉徴収さ た後、総合課税の対象と ます 配当 除の 適用 あ ませ この規定 、本投資法人 利益配当等の額を損金算入するための要 件 管性要件 を満たさ い場合も同様 す また、 成25 1月1日 成49 12 月31日ま の間 、所得税の額に2.1％の税率を乗 計算した金額に相当する復興特 所得税 併せ 課さ ます お、各個人投資主 有する出資口数によ 、上場 株式等の配当等に係る特例の対象と 、その課税関係 以 のとお 異 ます 発行済投資口の総口数の100分の3 満の口数を有する個人投資主の取扱い 本投資法人の事業 度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100分 の3以上に相当する口数を有する者以外の個人投資主 、本投資法人よ 分配を け取る際の源泉徴収税率 、所得税15％、地方税 住民税 5％とさ います 個人投資主 け取る分配金につい 、その金額に わ 、総合課税に 代え 源泉徴収 け 納税手続を終了させる確定申告不要の選択 能 す 住 民税につい も申告不要 す 上場株式等の配当等につい 、総合課税に代え 申告分 課税を選択するこ と 能 す 申告分 課税を選択した場合の税率 20％ 所得税15％、住民税 5％ す 金融商品取引業者等における特定口 の源泉徴収選択口 内 本投資法人 の利益の分配を け取ることも 能 す また、後記 続. 投資口の譲渡に係る税 務 記載のとお 、上場株式等に係る配当所得の金額 申告分 課税を選択した ものに限 ます 、一定の上場株式等の譲渡損失の金額と通算 きることに います 発行済投資口の総口数の100分の3以上の口数を有する個人投資主の取扱い 本投資法人の事業 度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100分の3 以上に相当する口数を有する個人投資主につい 、本投資法人よ け取る利益の 分配に対し 所得税20％ 地方税 課さ ませ 源泉徴収さ た後、総合課税 と ます お、1回に け取る分配金額 、10万円に分配金の計算期間の月数を 乗 12 除した金額以 の場合に限 、源泉徴収 け 納税手続を終了させる確定 申告不要の選択 能 す 住民税につい 途申告 必要と ます お、上述のとお 、上記源泉所得税及び申告所得税につい 、 成25 1月1日 成49 12月31日ま の間 、所得税の額に2.1％の税率を乗 計算した金額 に相当する復興特 所得税 併せ 課さ ます また、 成26 1月1日 成35 12月31日ま の10 間実施さ る少額上場株式 等の非課税口 制度 いわゆるN．即A ーサ に基 き、証券会社等の金融商品取 引業者等に開設した非課税口 におい 管理さ いる上場株式等 新規投資額 毎 100万円を上限 ロー オーバーも 能 に係る配当等 、その非課税口 の 開設 の1月1日 5 以内に支払を ける きものについ 、所得税及び住民税 課さ ませ 販1 販2 N．即A口 買付けた上場株式の配当金等を非課税とするために 、証券会社等 分配金等を け取る 株式数比例 配分方式 を選択する必要 あ ます 配当金領収証方式 や 録配当金 領口 方式 を選択さ る場 合に 、N．即A口 買付けた上場株式の配当金等 非課税と 20％ 復興特 所得税を含めると20.315％ に 課税さ ることと ます 非課税口 を開設 きるの 、その の1月1日におい 満20 以上 ある方に限 ます - 237 - 継. 利益を超える金銭の分配に係る税務 個人投資主 本投資法人 け取る利益を超える金銭の分配 、出資の払戻し 資 本の払戻し とし 扱わ 、この金額のうち払戻しを行 た本投資法人の出資等 本投 資法人の資本金等の額 に相当する金額を超える金額 ある場合に 、み し配当 注 1 とし 前記 Ｆ. 利益の分配に係る税務 記載の利益の分配と同様の課税関係 適用 さ ます また、出資の払戻し額のうち、み し配当を上回る金額 、投資口の譲渡に 係る収入金額 注2 とし 取 扱わ ます 各投資主 この譲渡収入に対応する譲渡 原価 注3 を算定し、投資口の譲渡損益の額 注4 を計算します この譲渡損益の額 の扱い 、後記 続. 投資口の譲渡に係る税務 記載の投資口の譲渡の場合と同様に ます 更に、出資の払戻しを けた後の投資口の取得価額 注5 、この出資の払 戻しを ける直前の投資口の取得価額 出資の払戻しに係る上記譲渡原価を 除した 金額と ます 注1 み し配当 の金額 次のように計算さ ます お、この金額 投資法人 お知 せします み し配当 の金額＝出資の払戻し 資本の払戻し 額－ 投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額 資本金等の額 お、上記 投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額 資本金等の額 記のように計算さ ます 投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額 資本金等の額 出資の払戻し 資本の払戻し 直前の 投資法人の出資等の金額 資本金等の額 ＝ × 投資法人の出資の払戻し 資本の払戻し に よ 減少した資本剰余金の額 販販 投資法人の前事業 度 の簿価純資産額 販 × 投資主の出資の払戻し 資本の払戻し 直前の 払戻しに係る所有投資口数 投資法人の払戻しに係る投資口総数 販販販 販 注2 注3 前事業 度 払戻しの直前ま の間に資本金等の額等 増加し又 減少した場合に 、その増加額 を加算した又 減少額を減算した金額と ます 以 本注におい 同 す 販販 投資法人の出資の払戻し 資本の払戻し によ 減少した資本剰余金の額 、投資法人の前事業 度 の簿価純資産額を超える場合 、投資法人の前事業 度 の簿価純資産額 販 と同額とします 販販販 この割合 、出資の払戻し 資本の払戻し 直前の投資法人の出資等の金額 資本金等の額 以 ある場合 とさ 、出資の払戻し 資本の払戻し 直前の投資法人の出資等の金額 資本金等の額 を超え、 つ、投資法人の前事業 度 の簿価純資産額 販 以 ある場合 1とさ ます また、この割合に小数第3位 満の端数 生 るとき 上 と ます 投資口の譲渡に係る収入金額 、以 のとお 算定さ ます 投資口の譲渡に係る収入金額 ＝出資の払戻し 資本の払戻し 額－み し配当金額 注1 譲渡収入に対応する譲渡原価 、次の算式によ 計算さ ます 以 本注におい 同 す 出資の払戻し 資本の払戻し 直前の 取得価額 × 投資法人の出資の払戻し 資本の払戻し に よ 減少した資本剰余金の額 販販 投資法人の前事業 度 の簿価純資産額 販 販販販 販 注4 注5 前事業 度 払戻しの直前ま の間に資本金等の額等 増加し又 減少した場合に 、その増加額 を加算した又 減少額を減算した金額と ます 以 本注におい 同 す 販販 投資法人の出資の払戻し 資本の払戻し によ 減少した資本剰余金の額 、投資法人の前事業 度 の簿価純資産額を超える場合 、投資法人の前事業 度 の簿価純資産額 販 と同額とします 販販販 この割合 、出資の払戻し 資本の払戻し 直前の投資法人の出資等の金額 資本金等の額 以 ある場合 とさ 、出資の払戻し 資本の払戻し 直前の投資法人の出資等の金額 資本金等の額 を超え、 つ、投資法人の前事業 度 の簿価純資産額 販 以 ある場合 1とさ ます また、この割合に小数第3位 満の端数 生 るとき 上 と ます この割合に関し 、投資 法人 お知 せすることに います 投資口の譲渡損益の額 、次のように計算さ ます 投資口の譲渡損益の額 ＝譲渡収入金額 注2 －譲渡原価の額 注3 出資の払戻し 資本の払戻し を けた後の投資口の取得価額 、以 のように ます 出資の払戻し 資本の払戻し を けた後の投資口の取得価額 ＝ 出資の払戻し 資本の払戻し を ける直前の投資口の取得価額－譲渡原価の額 注3 続. 投資口の譲渡に係る税務 個人投資主 投資口を譲渡した際の譲渡益 、株式等に係る譲渡所得等とし 20％ 所得税15％、住民税5％ の税率による申告分 - 238 - 課税の対象と ます 、原則 お、 成25 1月1日 2.1％を乗 成49 12月31日ま の間の譲渡等につい 、所得税の額に 計算した金額に相当する復興特 所得税 併せ 課さ ます また、譲 渡損 生 た場合 他の株式等に係る譲渡所得等との相殺 認め 譲渡所得等の合計額 損失と ます 、株式等の たときに 、他の所得との損益通算 きませ し、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通 、上場株式等の譲渡に係る以 の特例の対象と た 譲渡等した場合 ます 本投資口の譲渡等によ 損失 生 た場合におい 、その譲渡損失のうちその譲渡 日の属する 度分の株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上 除しき い金額 、 確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失の金額の計算に関する明細書その他一定の書 類を添付し、その後も連続し 確定申告書を提出することを要件にその の翌 以降 3 間にわた 、株式等の譲渡所得等の金額 繰越 除を行うこと 認め ます お、その 分の上場株式等の譲渡損失の金額又 その の前 以前3 内の各 に 生 た譲渡損失の金額 、確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失の金額の計算に関 する明細書その他一定の書類を添付することを要件に、上場株式等の配当所得の金額 申告分 課税を選択したものに限 ます を限度とし 、配当所得の金額 除さ ます 金融商品取引業者等における特定口 の源泉徴収選択口 徴収を選択した特定口 の 内におい 譲渡等した場合の所得に関し に源泉徴収による申告不要の選択 認め 15％、住民税5％ とさ ます 所定の手続によ 源泉 ます 源泉徴収税率 20％ お 、その金額に わ お、特定口 の源泉徴収選択口 内におい ことを選択した場合におい 、一定の要件 失の金額 あるとき 、その配当等の額の総額 申告不要の選択 適用 き 上場株式等の配当等を 、この源泉徴収選択口 所得税 け取る 内における上場株式等の譲渡損 その譲渡損失の金額を 除した残 額に対し 源泉徴収税率を適用し 所得税の計算 行わ ます 成26 1月1日 制度 いわゆるN．即A 成35 12月31日ま の10 ーサ 間、少額上場株式等の非課税口 に基 き、非課税口 の開設 の1月1日 にその非課税口 におい 管理さ 上限 ロー オーバーも 能 5 内 いる上場株式等 新規投資額 毎 100万円を を譲渡した場合に 、その譲渡所得等につい 所得税及び住民税 課さ ませ お、上述のとお 、上記源泉所得税及び申告所得税につい 、 成25 1月1日 成49 12月31日ま の間 、復興特 所得税とし 、所得税額に2.1％を乗 た金額 併せ 課さ ます 販1 販2 販3 ロ 成28 1月1日以後の本投資口の譲渡に係る損失の取扱い 成28 1月1日以後、株式等 上場株式等 金融商品取引所に上場さ いる株式等や国債、地方債、公募公社債 等をいいます 以 、本 販1 におい 同 す と一般株式等 上場株式等以外の株式等をいいます に区 分さ 本投資口 、上場株式等とし 取 扱わ ます 、本Ｎ.の特例におい 本投資口の譲渡等による損失 、 上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額 上場株式等に係る利子所得の金額及 び配当所得の金額 、申告分 課税を選択したものに限 ます 、そ 除すること 認め ます 非課税口 を開設 きるの 、その の1月1日におい 満20 以上 ある方に限 ます 非課税口 内 生 た譲渡損失 いものとみ さ るため、上場株式等に係る譲渡損失との損益通算や繰越 除 の適用 きませ 法人投資主の税務 Ｆ. 利益の分配に係る税務 法人投資主 投資法人 け取る利益の分配 、 15％の源泉徴収税率 適用さ ます の間 復興特 所得税とし お、 成25 取配当等とし 取 扱わ 、 1月1日 成49 12月31日ま 、所得税の額に2.1％を乗 た金額 併せ 源泉徴収さ ます - 239 - この源泉所得税 法人投資主の法人税の申告上、法人税の前払いとし 所得税額 除 の対象と ます 復興特 所得税 復興特 法人税 の 除対象と お、 取配当等の益金不算入の規定の適用 あ ませ 利益配当等の損金算入要件を満たさ い場合も同様 ます この規定 、本投資法人 す 販 復興特 法人税 、 成26 3月31日ま に開始する事業 度を 後に廃 さ 、廃 後 復興特 所得税 法人税 の 除対象と ます 継. 利益を超える金銭の分配に係る税務 法人投資主 本投資法人 け取る利益を超える金銭の分配 、出資の払戻し 資 本の払戻し とし 扱わ 、この金額のうち払戻しを行 た本投資法人の出資等 本投 資法人の資本金等の額 に相当する金額を超える金額 ある場合に 、み し配当 注 1 とし 前記 Ｆ. 利益の分配に係る税務 記載の利益の配当と同様の課税関係 適用 さ ます また、出資の払戻し額のうちみ し配当を上回る金額 、投資口の譲渡に係 る収入金額 注2 とし 取 扱わ ます 各投資主 この譲渡収入に対応する譲渡原 価 注3 を各自算定し、投資口の譲渡損益の額 注4 を計算します この譲渡損益の 額の取扱い 、後記 Ｉ. 投資口の譲渡に係る税務 記載の投資口の譲渡の場合と同様 と ます お、出資の払戻しを けた後の投資口の取得価額 注5 、この出資の払戻しを ける直前の投資口の取得価額 出資の払戻しに係る上記譲渡原価を 除した金額と ます 注 注1 注5 につい 、前記 イ 継.を 参照く さい 続. 投資口の保有に係る税務 法人投資主 保有する投資証券 、税務上の売買目的有価証券に該当する場合に 、 当該法人投資主の事業 度 におい 価法によ 評価さ 、その評価損益 課税所得 に影響を えることに ます Ｉ. 投資口の譲渡に係る税務 法人投資主 投資口を譲渡した際の取扱いについ 、有価証券の譲渡とし とし 約定日の属する事業 度に譲渡損益を計上します 、原則 ② 投資法人の税務 イ 利益配当等の損金算入 税法上、 投資法人に係る課税の特例規定 によ 一定の要件を満たした投資法人に 対し 、投資法人と投資主との間の 重課税を排除するため、利益の配当等の額を損 金に算入すること 認め います 利益の配当等の額を損金算入するための要件 管性要件 のうち主 もの 以 のとお す Ｆ. 配当等の額 配当 能利益の額の90％超 又 金銭の分配の額 配当 能額の90％ 超 あること 継. 他の法人の株式又 出資の50％以上を有し い いこと お、 成26 12月1日以 後に終了する事業 度におい 、専 海外不動産保有等の取引を行うことを目的と する一定の法人を除きます 続. 機関投資家 租税特 措置法第67条の15第1項第1号ロ 2 に規定するものをいいま す 以外の者 借入 を行 い いこと Ｉ. 事業 度の終了 におい 、投資主の1人及びその特 関係者によ 発行済投資口の 総口数又 議決権総数の50％超を保有さ いる同族会社に該当し い いこと Ｊ. 投資口の発行価額の総額のうちに国内におい 募集さ る投資口の発行価額の占め る割合 50％を超える旨 投資法人の規約に記載・記録さ いること さ. 事業 度の終了 におい 発行済の投資口 50人以上の者によ 所有さ いる こと g. 事業 度終了の におい 有する特定資産のうち一定のものの各事業 度の確定し た決算に基 く貸借対照表に計上さ いる帳簿価額の合計額 、その における貸 - 240 - 借対照表に計上さ いること ロ Ｆ. いる総資産の帳簿価額の合計額の2分の1に相当する金額を超え 不動産流通税の軽減措置 録免許税 不動産を取得した際の所有権の移転 記に対し 、 録免許税 課税標準額に対し 原則2％の税率によ 課さ ます 、土地に対し 成24 4月1日 成27 3月 31日ま 1.5％と軽減さ います た し、規約に資産運用の方針とし 、本投資 法人 取得する特定資産のうち、特定不動産 投資法人 取得する特定資産のうち不動 産、不動産の賃借権若しく 地上権又 不動産の所有権、土地の賃借権若しく 地上権 を信 する信 の 益権をいいます の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資 産の価額の合計額に占める割合 記継.におい 特定不動産の割合 といいます を100分の75以上とする旨の記載 あることその他の要件を満たす投資法人 取得する 倉庫等以外の不動産に対し 、特例によ 不動産の所有権の移転 記に対する 録免 許税の税率 、 成24 4月1日 成27 3月31日ま 1.3％に軽減さ ます 継. 不動産取得税 不動産を取得した際に 、不動産取得税 課税標準額に対し 原則4％の税率によ 課さ ます 、土地及び住宅用の建物に対し 成27 3月31日ま 3％とさ い ます また、 成27 3月31日ま に取得する宅地及び宅地比準土地につい 、不動 産取得税の課税標準額 2分の1に軽減さ ます 更に、規約に資産運用の方針とし 、 特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載 あることその他の要件を満たす投 資法人 成27 3月31日ま に取得する一定の不動産に対し 、特例によ 不動産 取得税の課税標準額 5分の2に軽減さ ます 倉庫用の土地及び建物に関し 対象外 と います - 241 - ５ 運用状況 １ 投資状況 47,740 成26 6月 日現在 対総資産比率 ％ 注3 61.6 6,080 7.9 53,820 69.5 15,737 20.3 2,345 18,083 3.0 23.4 71,904 92.9 5,534 7.1 資産総額 注2 77,439 100.0 負債総額 注2 40,306 52.0 純資産総額 注2 37,132 48.0 資産の種類 用途 オフ ス 信 不動産 住宅 保有総額 万円 注2 地域 注1 都心6区 大都市圏 都心6区 除く 小計 大都市圏 都心6区を含 政令指定都市等 小計 合計 預金・その他の資産 注1 地域 、前記 2 投資方針 。1週 投資方針 ー フ リオ構築方針 地域分散 に定める各用途におけ る地域 投資比率の分類に従 記載し います 注2 保有総額 、 資産総額 、 負債総額 及び 純資産総額 、貸借対照表計上額 信 不動産につい 、減価 償却後の帳簿価額 によ います また、 万円 満を 捨 記載し います 注3 対総資産比率 、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいい、小数第2位を四捨 入し 記載し います そのため各比率の合計 100％に い場合 あ ます - 242 - ２ ② 投資資産 投資有価証券の主要銘柄 成26 6月 日現在、該当 あ ませ 投資不動産物件 成26 6月 日現在、該当 あ ませ その他投資資産の主要 もの 本投資法人 成26 6月 日現在に保有する信 不動産 上場日取得済資産 の概要 、 以 のとお す 上場日取得済資産の概要の記載に関する事項につい 、前記 2 投資 方針 。2週 投資対象 上場日取得済資産の個 不動産及び信 不動産の概要 も 参照 く さい イ 主要 不動産に関する情報 上場日取得済資産のうち、 成26 6月 日現在におい 、 間賃料合計 ー フ リオ全体の 間賃料総額 の10％以上を占める不動産の概要 、以 のと お す 物件番号 物件名称 ン 数 総賃料収入 A-7 達OR分（A即却新宿即O判却－ 注1 万円 総賃料収入の合計に占める割合 総賃貸 能面積 ㎡ 注4 総賃貸面積 23 957 万円 注2 ㎡ ％ 注3 21.6％ 14,144.51㎡ 注5 14,144.51㎡ 近5 間の稼働率の推移 ％ 注6 成26 6月 日 物件番号 物件名称 ン 数 B-1 タワーコー 注1 総賃貸 能面積 総賃貸面積 ㎡ ㎡ 注3 注4 注5 注6 ％ 725 万円 16.4％ 注3 注4 16,913.29㎡ 15,853.59㎡ 注5 近5 間の稼働率の推移 注2 北品川 259 総賃料収入 万円 注2 総賃料収入の合計に占める割合 注1 100.0％ ％ 成23 成24 6月 日 6月 日 88.4％ 91.6％ 成25 成26 6月 6月 91.2％ 93.7％ 注6 日 日 ン 数 、 成26 6月 日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示さ た各建物毎の賃貸借契 約上の ン 数の合計を記載し います お、当該資産につき スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン の総数を記載し います 総賃料収入 、 成26 6月 日現在における当該資産に係る各賃貸借契約 同日現在 入居済みのものに限 ます に表示さ た建物につき、月間賃料 共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、 フリー ン 考慮し いものとします を12倍することによ 換算し 算出した金額 複数の賃貸借契約 契約さ いる資産につい 、その合計額 消費税 含みませ につき 万円 満を 捨 記載し います お、当該資産につき ス・ス ー型 スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン との間 締結さ いる賃貸借契約上の月間賃料 共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料 含ま 、 フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を12倍することによ 換算し 算出した 金額を記載し います 総賃料収入の合計に占める割合 、 成26 6月 日現在における本投資法人の ー フ リオの各資産の総 賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 総賃貸 能面積 、当該資産に係る建物の賃貸借契約又 建物 面等に基 き賃貸 能と考え るものを 記載し います 総賃貸面積 、 成26 6月 日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示さ た賃貸面積の合計を記 載し います お、当該資産につき スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン との間 実 際に賃貸借契約 締結さ 賃貸 行わ いる面積の合計を記載し います 近5 間の稼働率の推移 、本投資法人 当該不動産を取得し、資産運用を開始した後の稼働率のみを記載 し います また、 稼働率 、決算日 点における当該資産に係る総賃貸 能面積に対し 総賃貸面積 占め る割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います - 243 - ロ 稼働率等の推移 本投資法人の各期 保有資産における稼働率等の推移 、以 のとお 成23 6月30日 物件数 ン の総数 注1 総賃貸 能面積 ㎡ 総賃貸面積 稼働率 注1 注2 注3 注4 注5 ％ ㎡ 注2 注3 注4 成24 6月30日 成25 6月30日 す 成26 6月30日 4 4 4 20 277 282 281 487 23,027.20 23,027.20 23,027.20 89,839.03 20,887.17 20,925.90 21,515.36 86,416.32 90.7 90.9 93.4 96.2 ン の総数 、各期 における本投資法人の ー フ リオの各資産の ン 数 注5 を合計し たものを記載し います 総賃貸 能面積 、各期 における本投資法人の ー フ リオの各資産の 総賃貸 能面積 を合計したも のを記載し います 総賃貸面積 、各期 における本投資法人の ー フ リオの各資産の 総賃貸面積 を合計したものを記載 し います お、当該各資産につき スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン ン との間 実 際に賃貸借契約 締結さ 賃貸 行わ いる面積の合計を用い います 稼働率 、各期 における本投資法人の ー フ リオに係る総賃貸 能面積の合計に対し 総賃貸面積の合 計 占める割合を示し お 、小数第2位を四捨 入し 記載し います ン 数 、各期 点における上場日取得済資産に係る各賃貸借契約に表示さ た各建物毎の賃貸借契約 上の ン 数 倉庫、 、駐車場等 含みませ の合計 す お、当該資産につき ス・ス ー型の スターリース契約 締結さ いる場合に 、 ン 数 ン ン の総数 倉庫、 、駐車場等 含み ませ を用い 算出し います - 244 - 物件毎の稼働率 注 各決算期 点における上場日取得済資産毎の稼働率の推移 、以 のとお 物件番号 A-1 A-2 物件名称 成24 6月30日 成23 6月30日 達OR分（A即却西新宿 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 成25 6月30日 す 成26 6月30日 100.0財 65.1財 98.6財 100.0財 100.0財 100.0財 100.0財 100.0財 89.1財 100.0財 100.0財 79.4財 A-3 達OR分（A即却四谷 A-4 達OR分（A即却新宿A別分N判分 － － － 89.3財 A-5 達OR分（A即却市ヶ谷 － － － 100.0財 A-6 達OR分（A即却 田 － － － 100.0財 A-7 達OR分（A即却新宿即O判却－ － － － 100.0財 A-8 達OR分（A即却桜橋 － － － 100.0財 A-9 リーンオーク茅場町 － － － 100.0財 A-10 リーンオーク九段 － － － 100.0財 A-11 リーンオーク高輪台 － － － 74.1財 A-12 リーンオーク御徒町 － － － 87.5財 － － － 100.0財 88.4財 91.6財 91.2財 93.7財 － － － 100.0財 A-13 東池袋 ンター B-1 タワーコー 北品川 B-2 ス イ B-3 イア リア名駅 － － － 93.4財 B-4 イア リア栄 － － － 100.0財 B-5 ック － － － 100.0財 B-6 シー ・ － － － 100.0財 B-7 シ － － － 84.5財 90.7財 90.9財 93.4財 96.2財 全体 注 ズN11 ー ュ 安 筒 薬院 均稼働率 稼働率 、各 点における各資産に係る総賃貸 能面積に対し 第2位を四捨 入し 記載し います - 245 - 総賃貸面積 占める割合を示し お 、小数 主要 ン 当該 ン への賃貸面積 総賃貸面積の合計の10％以上を占める ものをいいます 以 同 す の概要 本投資法人 、本投資法人の ー フ リオの各資産につき、有限会社フ ーキャス ・リーシン 又 合同会社タワーコー 北品川を スターリース会社とし 、 ン ン に転貸することを目的とする賃貸借契約 スターリース契約 を締結し い ます 以 の表 、 スターリース契約を締結した主要 ン に関する情報を、 成26 6月 日現在の情報をもとに記載したもの す ン 名 賃貸面積 ㎡ 注1 保有資産 物件名称 業種 達OR分（A即却西新宿 92 成33 3月31日 2,490.08 152 136 成33 3月31日 達OR分（A即却四谷 1,332.91 80 50 成33 3月31日 達OR分（A即却新宿A別分N判分 3,871.83 344 280 成36 4月30日 達OR分（A即却市ヶ谷 3,844.66 265 189 成36 4月30日 達OR分（A即却 田 1,786.18 109 71 成36 4月30日 14,144.51 957 665 成36 4月30日 6,566.76 371 234 成36 4月30日 リーンオーク茅場町 2,984.94 181 150 成36 4月30日 リーンオーク九段 2,594.46 172 86 成36 4月30日 リーンオーク高輪台 1,941.50 109 68 成36 4月30日 リーンオーク御徒町 3,094.35 198 161 成36 4月30日 東池袋 ンター 4,219.65 195 108 成36 4月30日 ス 8,567.50 115 10 成36 4月30日 イア リア名駅 2,701.22 84 14 成36 4月30日 イア リア栄 3,121.60 74 7 成36 4月30日 ック 2,250.00 55 5 成36 4月30日 1,800.00 50 0 成36 4月30日 1,304.90 39 7 成36 4月30日 70,562.73 3,701 2,330 15,853.59 725 84 小計 15,853.59 725 84 － 合計 86,416.32 4,426 2,413 － 達OR分（A即却桜橋 不動産業 イ ズN11 シー ・ シ ー ュ 安 筒 薬院 小計 タワーコー 北品川 注1 注2 注3 注4 契約満了日 注4 150 達OR分（A即却新宿即O判却－ 合同会社 タワーコー 北品川 敷金・ 保証金 万円 注3 1,945.68 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 有限会社 フ ーキャス ・ リーシン 総賃料収入 間 万円 注2 － 成33 3月31日 不動産業 賃貸面積 、 成26 6月 日現在における情報をもとに、締結済みの スターリース会社との スターリース契約 に表示さ た賃貸面積のうち ン ン への賃貸面積を記載し います 総賃料収入 間 、 成26 6月 日現在における ン ン との間の賃貸借契約 同日現在 入居済みの ものに限 ます における月間賃料 共益費を含みます 、倉庫、 、駐車場等の使用料を含ま 、フリー ン 考慮し いものとします 消費税 含みませ を12倍することによ 換算し 算出した金額につき 万円 満を 捨 記載し います そのため、各物件に係る数値を合計し も、必 しも合計欄に記載の数値と一 し ませ 敷金・保証金 、 成26 6月 日現在における ン ン との間 締結さ いる賃貸借契約 同日現在 入 居済みの貸室に係る賃貸借契約に基 く敷金又 保証金に限 ます に基 き必要とさ る敷金・保証金の合計額に つき 万円 満を 捨 記載し います 契約満了日 、締結済みの スターリース会社との スターリース契約に表示さ た契約満了日を記載し お 、 対象信 不動産の信 期間満了日と同日と います 当該 スターリース契約におい 、信 期間 延長さ た場 合に 、信 期間の延長に併せ スターリース契約も延長後の信 契約の契約期限ま 延長さ る旨規定さ いま す - 246 - 運用実績 純資産等の推移 1口当た 純資産額 円 注3 注4 純資産総額 万円 注2 注3 総資産額 万円 注2 注3 月日 設立 100 100 250,000 19,787 113 283,882 19,472 119 297,871 第3期計算期間 成25 6月30日 19,140 130 326,253 第4期計算期間 成26 6月30日 77,439 77,255 37,132 36,949 244,598 243,391 成22 9月8日 第1期計算期間 成23 6月30日 第2期計算期間 成24 6月30日 注1 記載 満の端数につい 、 捨 記載し います 注2 総資産額及び純資産総額 、帳簿価額を使用し います 注3 本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当た 純資産額につい 、期中 正確に把握 き いため、各月 にお ける推移 記載し いませ 注4 本投資法人 、第3期計算期間 後の 成26 1月17日を効力発生日とし 投資口1口につき2口の割合による投資口の分割 をし います 1口当た 純資産額につい 、第1期の期首 ある本投資法人の設立 におい 当該投資口の分割 行わ たと仮定し 算定し います 注5 括弧内の数値 、分配落ち後の金額 す お、本投資口の取引所価格の推移 、以 のとお 事業 度 高・ 投資口価格 回次 決算 月 高 円 円 成26 1月 高 － － － － 円 円 成26 7月 263,100 254,900 成26 8月 287,300 262,900 成26 9月 300,500 282,400 成26 10月 322,000 291,100 円 円 成27 1月 注3 365,000 354,500 高・ 投資口 高 価格 月 月 高・ 投資口 高 価格 成26 3月 第4期 成26 6月 272,800 253,200 － － 月 月 成26 2月 第3期 成25 6月 － － 円 円 高・ 投資口 価格 第2期 成24 6月 － － 成26 4月 266,000 261,100 月 月 第1期 成23 6月 － － す 注1 高・ 投資口価格 東京証券取引所不動産投資信 証券市場の終値によ ます 注2 本投資口 、東京証券取引所に 成26 4月24日に上場しました 注3 成27 1月につい 、 成27 1月7日ま の投資口価格に基 い います - 247 - 第5期 成26 12月 376,500 254,900 成26 5月 272,800 254,700 成26 6月 258,800 253,200 成26 11月 369,000 321,000 成26 12月 376,500 358,500 ② 分配の推移 分配総額 万円 注1 計算期間 第1期 第2期 第3期 第4期 注1 自 至 自 至 自 至 成22 9月8日 成23 6月30日 成23 7月1日 成24 6月30日 成24 7月1日 成25 6月30日 自 至 成25 7月1日 成26 6月30日 分配総額 、 万円 満を 捨 1口当た 分配金 円 1口当た 利益超過 分配金 円 － － － － － － － － － 183 1,207 － 記載し います 自己資本利益率 収益率 の推移 自己資本利益率 注1 計算期間 第1期 第2期 第3期 第4期 自 至 成22 9月8日 成23 6月30日 自 至 換算値 12.8％ 49.7％ 成23 7月1日 成24 6月30日 4.8％ 4.8％ 自 至 成24 7月1日 成25 6月30日 9.1％ 9.1％ 自 至 成25 7月1日 成26 6月30日 1.0％ 1.0％ 注2 注1 自己資本利益率 と 、以 の計算式によ 算出した数値を、小数第2位を四捨 入し 記載し います 自己資本利益率＝当期純利益平 期首純資産額＋期 純資産額 平2 ×100 注2 本投資法人 、 成23 3月29日よ 運用を開始したため、第1期 実質的 運用日数94日間によ 換算値を算出し い ます - 248 - ６ 手続等の概要 1 申込 販売 手続等 申込期間中の各営業日に、一般募集及びオーバーアロッ メン による売出し 行わ ます 申込み 、申込取扱場所へ申込証拠金を添え 行うものとします 一般募集及びオーバーアロッ メン による売出しの対象と る本投資口の 渡期日 、払 込期日の翌営業日 す 発行価格、売出価格その他の申込みの条件につい 、前記 第一部 証券情報 を 参照く さい 一般募集及びオーバーアロッ メン による売出しの対象と る本投資口 、 渡期日 売買を行うこと きます 振 法の適用によ 、本投資口の売 買 、振 機関又 口 管理機関における振 口 の振 によ 行わ ます 2 買戻し手続等 本投資口 、クローズ ・ ン 型 あ 、投資主の請求による投資口の払戻しを行いませ 規約第8条第1項 お、本投資法人 、投資主との合意によ 本投資法人の投資口を有償 取得すること きます 規約第8条第2項 本投資口 東京証券取引所に上場さ お 、同金融商品取引所を通 売買すること 能 す また、金融商品取引所外 本投資口を譲渡することも 能 す - 249 - 管理及び運営の概要 1 資産管理等の概要 資産の評価 イ 本投資法人 発行する投資口の1口当た 純資産額 、後記 計算期間 記載の決 算期毎に、以 の算式に 算出します 1口当た 純資産額＝ 総資産の資産評価額－負債総額 平 発行済投資口の総口数 ロ 本投資法人の資産評価の方法及び基準 本投資法人 、資産の評価を、投信法その他の法令に従 行うほ 、取得する資産 の種類 不動産、信 益権等 毎に規約に定め た方法及び基準によ 行うものと します 1口当た 純資産額につい 、投資法人の計算書類の注記表に記載さ ることに います 投資法人の計算に関する規則 成18 内 府令第47号 その後の改正 を含みます 以 投資法人計算規則 といいます 第58条、第68条 投資法 人 、各営業期間 毎 1月1日 6月 日ま 及び7月1日 12月 日ま に係る 計算書類 貸借対照表、損益計算書を含みます 、資産運用報告及び金銭の分配に係 る計算書並びにこ の附属明細書を作成し 投信法第129条 、役員会によ 認さ た場合、遅滞 く投資主に対し 認さ た旨を通知し、 認済みの計算書類等を会 計監査報告とともに投資主に提供します 投信法第131条第2項 第5項ま 、投資法 人計算規則第81条 また、1口当た 純資産額 、金融商品取引法に基 い 決算期 後3 月以内に提出さ る有価証券報告書にも記載さ ます ② 保管 本投資口 、振 投資口 振 法第226条に定義さ ます あ 、本 につい 該当 事項 あ ませ た し、投資主 、株式会社証券保管振 機構 以 保管振 機構 といいます 振 機関の指定を取 消さ た場合若しく 当該指定 効力を失 た場合 あ 保管振 機構の振 業を する者 存し いとき、又 本振 投資口 振 機関 によ 取 扱わ く たときに 、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求するこ と きます 振 法第227条第2項 この場合、投資主 証券会社等と保護預 契約を締 結し 投資証券の保管を依頼し、又 、投資主自身 直接保管すること きます 存続期間 本投資法人に 存続期間の定め あ ませ 計算期間 本投資法人の営業期間 、毎 1月1日 します 規約第34条 6月 日ま 、及び7月1日 12月 日ま と その他 イ 増減資に関する制限 Ｆ. 純資産額 本投資法人 常 保持する 限度の純資産額 、5,000万円とします 規約第7条 継. 投資口の追加発行 本投資法人の発行 能投資口総口数 、400万口とします 本投資法人 、発行 能 投資口総口数の範 内におい 、役員会の 認を得 、その発行する投資口を引き け る者の募集を行うこと きます 当該募集投資口の発行における1口当た の払込金 額 、本投資法人の保有する資産の内容に照 し公正 金額とし 執行役員 決定し、 役員会 認した金額とします 規約第5条第1項及び第3項 続. 国内における募集 本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内におい 募集さ る投資口の発行 価額の占める割合 、100分の50を超えるものとします 規約第5条第2項 - 250 - ロ Ｆ. 継. 続. Ｉ. Ｊ. 解散条件 本投資法人における解散事 、以 のとお す 投信法第143条 投資主総会の決議 合併 合併によ 本投資法人 消滅する場合に限 ます 破産手続開始の決定 解散を命 る裁 投信法第216条に基 く投信法第187条の 録の取消し 規約の変更に関する手続 規約を変更するに 、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主 出席した投資 主総会におい 、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をも 決 さ る必要 あ ます 投信法第93条の2第2項、第140条 投資主総会におい 規約の変更 決議さ た場合に 、東京証券取引所の有価証券上 場規程に従 その旨 開示さ るほ 、 る規約の変更 、運用に関する基本方針、 投資制限又 分配方針に関する重要 変更に該当する場合に 、金融商品取引法に基 い 遅滞 く提出する臨 報告書によ 開示さ ます また、変更後の規約 、金融商 品取引法に基 い 本投資法人 提出する有価証券報告書の添付書類とし 開示さ ま す - 251 - 関係法人との契約の更改等に関する手続 本投資法人と各関係法人との間 締結さ いる契約における、当該契約の期間、更 新、解約、変更等に関する規定 、以 のとお す Ｆ. 本資産運用会社：双日リー ア バイザーズ株式会社 資産運用委 契約 期間 更新 解約 変更等 再委 本投資法人 投信法に基 く 録を完了した日 成22 10月26日 その効力 生 、 契約期間の定め あ ませ 該当事項 あ ませ 本投資法人 、本資産運用会社 投信協会の会員 く た場合に 、事前に投資主 総会の決議を経た上 、本資産運用会社に対し 書面による通知を行うことによ 直ち に資産運用委 契約を解約すること きます 本投資法人 、本資産運用会社に対し 、6 月前に書面による通知をし、 つ、事前 に投資主総会の決議を経た上 、資産運用委 契約を解約すること きます 本資産運用会社 、本投資法人に対し 、6 月前の書面による通知をも 、資産運 用委 契約の解約を申し入 ること きるものとし、本投資法人 、当該解約の申入 を けた場合、直ちに投資主総会を開催し 資産運用委 契約の解約に関する 認を 求め、又 、や を得 い事 ある場合 内 総理大臣の許 を求めるものとしま す 資産運用委 契約の解約に関し投資主総会の 認 得 た場合又 内 総理大臣 の許 得 た場合、本投資法人 、当該解約申入 に同意するものとし、資産運用 委 契約 、通知に定め た解約日におい 終了するものとします 前記 . .ま の規定に わ 、本投資法人 、本資産運用会社 次の ま のい に該当する場合、役員会の決議によ 、直ちに資産運用委 契約を解約すること きます 本資産運用会社 職務上の義務に遊 し、又 職務を怠 た場合 た し、当該 遊 是正 能 もの ある場合に、本資産運用会社 、本投資法人 の是正 を求める催告を 領した日 30営業日以内にこ を是正した場合を除きま す 本資産運用会社につき、支払停 、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再 生手続開始、会社更生手続開始又 特 清算開始の申立 、重要 財産に対する 差押え命令の 遉等の事 発生した場合 前記 又 に掲 る場合のほ 、資産の運用に係る業務を引き続き委 することに堪え い重大 事 ある場合 本投資法人 、本資産運用会社 次の各 ま のい に該当する場 合、資産運用委 契約を解約します 金融商品取引法に定める金融商品取引業者 金融商品取引法第28条第4項に定め る投資運用業 金融商品取引法第2条第8項第12号イに定める業務を行うものに限 ます を行うもの あ 、 つ宅建業法第3条第1項の免許及び宅建業法第50 条の2第1項の認 を け いる者に限 ます く た場合 投信法第200条各号のい に該当する場合 解散した場合 本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基 き、法令に規定さ る手続に従 変更すること きます 本資産運用会社 、委 業務の全部を第 者に委 すること き 、また委 業務の一部 を第 者に委 する場合に 、事前に本投資法人の書面による同意を得 け ませ - 252 - 継. 一般事務 者兼資産保管会社兼投資主名簿等管理人： 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 一般事務委 契約 期間 更新 解約 変更等 本書の日付現在の有効期間 、 成28 6月30日ま す 有効期間の満了予定日の3 月前ま に、本投資法人又 一般事務 者のい 一方 その相手方に対し書面による申出 さ たとき 、更に2 間延長さ るものと し、以後も同様とします 本投資法人又 一般事務 者 、その相手方に対し一般事務委 契約の終了を申し出 、当該相手方 書面をも こ を 諾したとき 、一般事務委 契約 終了しま す る契約の終了にあた 、本投資法人 役員会による 認手続を経る旨の書面に よる通知を一般事務 者に行 たとき 、当該 諾の効力発生 、当該 認手続の 完了 とします 本投資法人及び一般事務 者 、その相手方 一般事務委 契約に定める義務又 債 務を履行し いとき 、その相手方に相当の期間を定め その履行を催告した上、当該 期間内に履行 いとき 一般事務委 契約を解除すること きます 本投資法人又 一般事務 者 、本投資法人におい 一般事務 者 、一般事務 者におい 本投資法人又 本資産運用会社 又 に掲 る事項に該 当したとき 、催告その他の手続を要せ 一般事務委 契約を解除すること き ます 解散原因の発生、又 破産手続開始、特 清算開始、会社更生手続開始、民事再 生手続開始その他こ に準 る倒産手続開始の申立 あ たとき 支払停 、手形交換所における取引停 処分、又 、差押、仮差押、仮処分、強 制執行、滞納処分を けたとき 本投資法人又 一般事務 者のい の一方の当事者 、 記 ま のい に該当 その役員 該当する場合を含みます し、若しく 記 でＮ ま のい に遊 し、又 本投資法人及び一般事務 者 、そ 、一般事務委 契約締結 現在、自社並びに自社の取締役、執行役、監査役、執行役 員及び監督役員 以 、本項目におい 役員 といいます 記 ま のい にも該当し いことを表明し、 つ将来にわた 、 記 ま のい にも該当し いことを確約し、本投資法人及び一般事務 者 そ 、自 又 第 者を利用し 、 記 でＮ ま に該当する行 を行 わ いことを確約したことに関し 虚偽の申告をしたこと 明し、相手方 文書に よる解除の通知を けた場合に 、当該通知におい 指定さ た日に一般事務委 契約 終了するものとします 暴力団 暴力団員 暴力団準構成員 暴力団関係企業 総会 等、社会運動等標 う ロ又 特 知能暴力集団等 その他 ま に準 る者 暴力的 要求行 法的 責任を超えた不当 要求行 本件機関運営事務に関し 、脅迫的 言動をし、又 暴力を用いる行 風説を流 し、偽計を用い又 威力を用い 相手方の信用を毀損し、又 相手方 の業務を妨害する行 でＮ その他 ま に準 る行 本投資法人及び一般事務 者 、互いに協議の上、法令等を遵 し 、一般事務委 契約 の各条項の定めを変更すること き、 る協議にあた 、本投資法人 役員会による 認手続を経る旨の書面による通知を一般事務 者に行 たとき 、当該変更の効力発生 、当該 認手続の完了 とします - 253 - 資産保管業務委 契約 期間 更新 解約 変更等 本書の日付現在の有効期間 、 成28 6月30日ま す 有効期間の満了予定日の3 月前ま に、本投資法人又 資産保管会社のい 一方 その相手方に対し書面による申出 さ たとき 、更に2 間延長さ るものと し、以後も同様とします 本投資法人又 資産保管会社 、その相手方に対し資産保管業務委 契約の終了を申し 出 、当該相手方 書面をも こ を 諾したとき 、資産保管業務委 契約 終了 します 本投資法人及び資産保管会社 、その相手方 資産保管業務委 契約に定める義務又 債務を履行し いとき 、相手方に相当の期間を定め 催告した上、当該期間内に履行 いとき 資産保管業務委 契約を解除すること きます 本投資法人又 資産保管会社 、本投資法人におい 資産保管会社 、資産保管会社 におい 本投資法人又 本資産運用会社 又 に掲 る事項に該当した とき 、催告その他の手続を要せ 資産保管業務委 契約を解除すること きま す 解散原因の発生又 破産手続開始、特 清算開始、会社更生手続開始若しく 民 事再生手続開始その他こ に準 る倒産手続開始の申立 あ たとき 支払停 、手形交換所における取引停 処分、又 、差押、仮差押、仮処分、強 制執行、滞納処分を けたとき 本投資法人又 資産保管会社のい の一方の当事者 、 記 ま のい に該当 その役員 該当する場合を含みます し、若しく 記 でＮ ま のい に遊 し、又 本投資法人及び資産保管会社 、そ 、資 産保管業務委 契約締結 現在、自社並びに自社の取締役、執行役、監査役、執行役員 及び監督役員 以 、本項目におい 役員 といいます 記 ま のい にも該当し いことを表明し、 つ将来にわた 、 記 ま のい にも該当し いことを確約し、本投資法人及び資産保管会社 、そ 、自 又 第 者を利用し 、 記 でＮ ま に該当する行 を行わ いことを確約したことに関し 虚偽の申告をしたこと 明し、相手方 文書によ る解除の通知を けた場合に 、当該通知におい 指定さ た日に資産保管業務委 契 約 終了するものとします 暴力団 暴力団員 暴力団準構成員 暴力団関係企業 総会 等、社会運動等標 う ロ又 特 知能暴力集団等 その他 ま に準 る者 暴力的 要求行 法的 責任を超えた不当 要求行 本件事務に関し 、脅迫的 言動をし、又 暴力を用いる行 風説を流 し、偽計を用い又 威力を用い 相手方の信用を毀損し、又 相手方 の業務を妨害する行 でＮ その他 ま に準 る行 本投資法人及び資産保管会社 、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵 し 、資産保管業務委 契約の各条項の定めを変更すること き、 る協議にあた 、本 投資法人 役員会による 認手続を経る旨の書面による通知を資産保管会社に行 たとき 、当該変更の効力発生 、当該 認手続の完了 とします この場合、本投資法人 、 速や に当該 認手続を行うものとします - 254 - 投資口事務代行委 契約 期間 更新 解約 変更等 本書の日付現在の有効期間 、 成27 9月8日ま す 有効期間満了の6 月前ま に本投資法人又 投資主名簿等管理人のい 一方 文書 による 段の申出 さ たとき 、従前と同一の条件に 自動的に1 間延長する ものとし、その後も同様とします 投資口事務代行委 契約 、以 の ま に定めるとこ によ 、その 効力を失います 本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意 この場合、投資 口事務代行委 契約 、本投資法人及び投資主名簿等管理人の合意によ 指定 したとき 失効します 以 の ま に掲 る事 生 た場合、相手方 行う文書による解約の 通知 この場合、投資口事務代行委 契約 及び の場合におい 解約の通 知におい 指定する日、 の場合におい 解約の通知におい 指定する日 た し、通知到遉の日 1 月以上経過した日とします 又 上場廃 日のい 遅い日に、そ 失効するものとします 本投資法人又 投資主名簿等管理人の会社更生手続き、民事再生手続き、破産手 続き、特 清算手続きの各々の開始の申立 その後の法 改正によ 新た 倒産 手続き 創設さ た場合、当該手続き開始申立 を含みます 並びに手形交換所 の取引停 処分 さ た場合 本投資法人 投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責め に帰す き事 によ 、本投資法人 所在不明と た場合 本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場の廃 本投資法人の投資口 金融商品取引所に上場さ た場合に限 ます 本投資法人又 投資主名簿等管理人のい 一方 投資口事務代行委 契約に 重大 遊 をした場合、相手方 行う文書による解除の通知 この場合、投資口 事務代行委 契約 相手方 当該通知におい 指定する日をも 失効します 本投資法人又 投資主名簿等管理人のい の一方の当事者 、 記 でＮ ま のい に該当 その役員 該当する場合を含みます し、又 本投資 法人及び投資主名簿等管理人 、そ 、投資口事務代行委 契約締結 現在、自社 並びに自社の取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員 以 、本項目におい 役員 といいます 記 ま のい にも該当し いことを表 明し、 つ将来にわた 、 記 ま のい にも該当し いことを 確約し、本投資法人及び投資主名簿等管理人 そ 、自 又 第 者を利用し 、 記 でＮ ま に該当する行 を行わ いことを確約したことに関し 虚偽 の申告をしたこと 明し、相手方 文書による解除の通知を けた場合に 、当該 通知におい 指定さ た日に投資口事務代行委 契約 終了するものとします 暴力団 暴力団員 暴力団準構成員 暴力団関係企業 総会 等、社会運動等標 う ロ又 特 知能暴力集団等 その他 ま に準 る者 暴力的 要求行 法的 責任を超えた不当 要求行 委 事務に関し 、脅迫的 言動をし、又 暴力を用いる行 風説を流 し、偽計を用い又 威力を用い 相手方の信用を毀損し、又 相手方 の業務を妨害する行 でＮ その他 ま に準 る行 投資口事務代行委 契約の内容 法令の変更又 本投資法人若しく 投資主名簿等管理人の 一方又 双方の事情の変更によ その履行に支 をきたすに至 たとき、又 そのおそ の あるとき 、本投資法人及び投資主名簿等管理人の協議の上こ を改定すること きま す - 255 - 続. ス 特定関係法人 本資産運用会社の親会社 ：双日株式会社 ンサーサ ー 契約 双日 期間 更新 解約 変更等 本書の日付現在の有効期間 、 成31 3月2日ま す 有効期間の満了予定日の1 月前ま に、本投資法人並びに本資産運用会社又 双日のい その他の当事者全員に対し文書による申出 さ たとき 、期間満了の日 よ 5 間更新するものとし、その後も同様とします 双日 本資産運用会社の株主 く た場合に 、当該株主 く た日をも 、ス ンサーサ ー 契約 双日 自動的に終了します 双日並びに本投資法人及び本資産運用会社 、他の当事者に対し、ス ンサーサ ー 契約 双日 締結日におい 次の事項 真実 つ正確 あることを表明し保証するとと もに、ス ンサーサ ー 契約 双日 の有効期間中、次の事項に遊 し いことを誓 約し、当事者のい につい 、同表明及び保証又 制約に する事実 明した場 合に 、他の当事者 、遊 した当事者に対し 通知することによ 、催告を要するこ と く、直ちにス ンサーサ ー 契約 双日 を解除すること きます 自 又 その役員 、暴力団、暴力団関連企業、総会 若しく こ に準 る 者又 その構成員 以 社会的勢力 といいます いこと ス ンサーサ ー 契約 双日 の締結 、 社会的勢力の活動を 長し、又 その運営に資するもの いこと ス ンサーサ ー 契約 双日 の規定 、同契約当事者全員の合意によ のみ、変更又 修正すること きます Ｉ. 関係法人との契約の変更に関する開示の方法 関係法人との契約 変更さ た場合に 、東京証券取引所の有価証券上場規程に従 開示さ る場合 あるほ 、 る契約の変更 、主要 関係法人の異動又 運用に 関する基本方針、投資制限若しく 分配方針に関する重要 変更に該当する場合に 、 金融商品取引法に基 い 遅滞 く提出する臨 報告書によ 開示さ ます ホ 会計監査人：有限責任 あ さ監査法人 本投資法人 、有限責任 あ さ監査法人を会計監査人とします 会計監査人 、法令に 段の定め ある場合を除き、投資主総会の決議によ 選任 します 規約第27条 会計監査人の任期 、就任後1 経過後に 初に迎える決算期 後に開催さ る 初の投資主総会の終結の ま とします 会計監査人 、上記の投資 主総会におい 段の決議 さ たとき 、当該投資主総会におい 再任さ た ものとみ します 規約第28条 公告の方法 本投資法人の公告 、日本経済新聞に掲載する方法によ 行います 規約第4条 2 利害関係人との取引制限 法令に基づく制限 イ 利益相 取引の制限 資産運用会社 録投資法人の委 を け 当該 録投資法人の資産の運用を行う場 合におい 、当該 録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間 有価 証券の取得若しく 譲渡、 有価証券の貸借、 不動産の取得若しく 譲渡又 不動産の貸借 行わ ることと るとき 、当該資産運用会社 、予め、当該 録投資法人の同意を得 け いものとさ お 、執行役員 、 る同意 を えるために 、役員会の 認を け け いものとさ います 投信法 第201条の2 また、資産運用会社 、法令の定めるとこ によ 、自己やその親法人 等又 子法人等 関 する行 につき禁 行 定め います 金融商品取引法第 42条の2第1号、第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2 項 - 256 - ロ 利益相 のおそ ある場合の書面の交付 資産運用会社 、資産の運用を行う投資法人と自己又 その取締役若しく 執行役、 資産の運用を行う他の投資法人、運用の指 を行う投資信 財産、利害関係人等その他 の投信法施行令 定める者との間における特定資産 投信法に定める指定資産及び投資 信 及び投資法人に関する法 施行規則 成12 総理府令第129号 その後の改正を 含みます 以 投信法施行規則 といいます 定めるものを除きます 本 ロ におい 、以 同 す の売買その他の投信法施行令 定める取引 行わ たとき 、投信法施行規則 定めるとこ によ 、当該取引に係る事項を記載した書面 を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人 当該特定資産と同種の資産を投資の 対象とするものに限 ます その他投信法施行令 定める者に対し 交付し け ませ 投信法第203条第2項 た し、資産運用会社 、 る書面の交付に代 え 投信法施行令に定めるとこ によ 、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用 を行う他の投資法人 当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限 ます その他投信法施行令 定める者の 諾を得 、当該書面に記載す き事項を電子情報処 理組 を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法 あ 投信法施行規則 に定めるものによ 提供すること きます 投信法第203条第4項、第5条第2項 資産の運用の制限 録投資法人 、。 週その執行役員又 監督役員、。 週その資産運用会社、。 週その 執行役員又 監督役員の親族 配偶者並びに 親等以内の血族及び姻族に限 ます 、 。 週当該資産運用会社の取締役、会計参 会計参 法人 あるとき 、その職務を 行う き社員を含みます 、監査役若しく 執行役若しく こ に類する役職にあ る者又 使用人との間におい 次に掲 る行 投資主の保護に けるおそ 少 い と認め る行 とし 投信法施行令 定める行 を除きます を行 ませ 投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条 第118条ま Ｆ. 有価証券の取得又 譲渡 継. 有価証券の貸借 続. 不動産の取得又 譲渡 Ｉ. 不動産の貸借 Ｊ. 宅地の造成又 建物の建築を自 行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引 た し、資産運用会社に、宅地又 建物の売買又 貸借の代理又 媒介を行わせるこ と等 認め います 特定資産の価格等の調査 資産運用会社 、特定資産 土地若しく 建物又 こ に関する権利若しく 資産 あ 投信法施行令 定めるものに限 ます 以 、本 におい 不動産等資 産 といいます の取得又 譲渡 行わ たとき 、当該特定資産に係る不動産の鑑 定評価を、不動産鑑定士 あ 利害関係人等 いものに行わせ け いも のとさ います た し、当該取得又 譲渡に先立 当該鑑定評価を行わせ いる 場合 、この限 あ ませ また、資産運用会社 、不動産等資産以外の特定資産 指定資産を除きます の取 得又 譲渡等の行 行わ たとき 、投資法人、その資産運用会社 その利害関係人 等を含みます 及びその資産保管会社以外の者 あ 政令 定めるものに当該特定 資産の価格等の調査を行わせ け いものとさ います た し、当該行 に先立 当該調査を行わせ いる場合 、この限 あ ませ ② 利害関係者取引規程 本資産運用会社 、資産運用業務を適正に遂行するために、本資産運用会社と一定の利害 関係を有する利害関係者 後記 イ におい 定義します との取引に関する自主 ー を大要以 のとお 定め います イ 利害関係者の範 利害関係者 と 、以 のＦ. Ｉ.ま のい に該当する者をいいます - 257 - Ｆ. 投信法第201条第1項及び投信法施行令第123条に定義さ る、本資産運用会社の 利 害関係人等 に該当するもの 継. 本資産運用会社の総株主の議決権の100分の10以上を保有し いる株主及び当該株主 の関係会社 財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 昭和38 大蔵省令第 59号、その後の改正を含みます 第8条第8項に定義さ る意味を有します お、当 該株主 同規則に定める財務諸表提出会社 ある 否 に わ 、財務諸表提出会 社とみ し 関係会社を 断するものとします 続. 上記Ｆ.若しく 継.の該当会社 資産運用を する、又 上記Ｆ.若しく 継.の該当会 社の役職員 役員の過半数を占める等、その意思決定に関し 上記Ｆ.又 継.の該当会社 重要 影響を及 しうると認め る特 目的会社 資産流動化法第2条第3項に規定 する特定目的会社を含みます こ に限定さ いものとします 以 同 す た し、 ス ンサーのそ と本投資法人及び当社との間 成26 3月3日付 締 結したス ンサーサ ー 契約に定める リッ フ ン とし 組成さ た特 目的会 社 た し、ス ンサーの クイ 出資の割合 100分の20以上 ある特 目的会社 を除く あ 、 つ、 本投資法人又 当社との間 、サ ー 契約に定める 適格不動産等の本投資法人による取得価格若しく その 限額、又 取得価格若しく その 限額の決定方法につい 合意の上、 リッ フ ン による適格不動産等の取得 に際し 本投資法人に対し、優先交 権を付 した特 目的会社を除きます Ｉ. 上記Ｆ.又 継.に該当するもの 過去保有し いた資産を所有する特 目的会社 ロ 利害関係者取引の範 利害関係者との間 行う 取引 と 、以 のＦ. g.ま のい の取引をいいます Ｆ. 物件の取得 継. 物件の譲渡 続. 物件の貸借 Ｉ. 物件に係る不動産管理委 業務等の委 Ｊ. 物件の売買及び貸借の媒介委 さ. 工事等発注 た し、利害関係者取引規程に定める基準に満た いものを除きます g. 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資 利害関係者との取引基準 本投資法人 利害関係者との取引を行う場合、以 に定める取引基準に従うものとします Ｆ. 物件の取得 利害関係者 不動産、不動産の賃借権、地上権、並びに不動産、不動産の賃借権 及び地上権を信 の対象とした信 益権を取得する場合 、利害関係者 い不動 産鑑定士 法人 ある不動産鑑定業者を含みます 以 同 す 鑑定した鑑定 評価額 以 第 者鑑定評価額 といいます を超え 取得し いもの とします た し、第 者鑑定評価額 、物件そのものの価格 あ 、消費税等の税 金、取得費用、信 設定に要する費用、信 定内の積立金、信 収益、固定資産税 等の期間按分精算額等を含みませ 利害関係者 本投資法人への譲渡を前提に、一 的に特 目的会社の組成を行う し 負担した費用 存する場合、上記 .に わ 、当該費用を第 者鑑定評 価額に加え 取得すること きるものとします 利害関係者 その他の特定資産を取得する場合 、 価 把握 きるもの 価 とし、そ 以外 上記 .及び .に準 るものとします 利害関係者 上記 . .ま に基 く特定資産の取得を決定した場合 、速 や に開示するものとします 継. 物件の譲渡 利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び 地上権を信 の対象とした信 益権を譲渡する場合 、第 者鑑定評価額 満 譲 渡し いものとします た し、第 者鑑定評価額 、物件そのものの価格 あ 、消費税等の税金、売却費用、信 設定又 信 益権譲渡若しく 信 終了 に要した費用信 定内の積立金、信 収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含 みませ - 258 - 続. Ｉ. Ｊ. さ. g. 利害関係者へその他の特定資産を譲渡する場合 、 価 把握 きるもの 価と し、そ 以外 上記 .に準 るものとします 利害関係者に対する上記 .又 .に基 く特定資産の譲渡を決定した場合 、速 や に開示するものとします 物件の貸借 利害関係者へ不動産 文脈に応 信 益権の裏付けたる不動産を含みます 以 本 におい 同 す を貸借する場合 、市場価格、周辺相場等を調査し、利 害関係者 い第 者の意見等を参考の上、適正と 断さ る条件 賃貸し け いものとします 利害関係者へその他の特定資産を貸借する場合 、上記 .に準 るものとします 利害関係者に対する上記 又 .に基 く貸借を決定した場合 、速や に開 示するものとします 物件に係る不動産管理委 業務等の委 利害関係者へ不動産管理業務等を委 する場合 、実績、会社信用度等を調査する とともに、委 料につい 、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を 案し決定 します 上記 .に わ 、取得する物件につい 、利害関係者 既に不動産管理業務 等を行 いる場合 、取得後の不動産管理業務等 当面当該利害関係者に委 する こと きるものとします 、委 料の決定につい 上記 .に準 ます 利害関係者に対する上記 .又 .に基 く不動産管理業務等の委 を決定した場 合 、速や に開示するものとします 物件の売買及び貸借の媒介委 利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権、並びに不動産、不動産の賃借権及 び地上権を信 の対象とした信 益権の取得又 売却の媒介を委 する場合 、宅 建業法に規定する報酬の範 内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を 案し 決 定します 利害関係者へ不動産の貸借の媒介を委 する場合 、宅建業法に規定する報酬以 とし、賃料水準、媒介の難易度等を 案し 決定します 利害関係者に対する上記 .に基 く媒介の委 を決定した場合 速や に、上記 .に基 く媒介の委 を行 た場合 期毎に、そ 開示するものとします 利害関係者へその他の特定資産の取得、売却又 貸借の媒介を委 する場合 、上 記 . .ま に準 るものとします 工事等発注 利害関係者へ工事等を発注する場合 、第 者の見積 価格及び内容等を比較検討 した上 、適正と 断さ る条件 工事の発注を行うものとします 利害関係者に対し 上記 .に基 く工事の発注を行う場合、期毎に開示するもの とします 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資 本投資法人 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資を行う 場合 、匿名組合の営業者又 不動産対応証券等の発行主体 以 、総称し 出資 先 といいます 利害関係者に該当する場合に 、匿名組合出資持分又 不動産 対応証券の価格又 出資額その他の条件につい 、出資先 取得し、又 保有する 資産の価値等を調査し、当該資産 不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、 不動産の賃借権及び地上権を信 の対象とした信 益権 あるとき 、当該資産の 第 者鑑定評価額を確認の上、適正と 断さ る条件とし け いものとし ます 利害関係者に対する上記 .に基 く匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投 資を決定した場合 、速や に開示するものとします - 259 - 利害関係者との取引状況等 イ 資産の取得 新規取得資産の取得に関し、該当事項 あ ませ ロ 利害関係者への印M業務の委 上場日取得済資産及び新規取得資産の印M業務の委 に関し、本書の日付現在における 利害関係者との取引の概要 、以 のとお す 委 予定 先の名称 双日総合管理株式会社 物件名称 達OR分（A即却西新宿 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 達OR分（A即却四谷 達OR分（A即却新宿A別分N判分 達OR分（A即却市ヶ谷 達OR分（A即却 田 達OR分（A即却新宿即O判却－ 達OR分（A即却桜橋 リーンオーク茅場町 リーンオーク九段 リーンオーク高輪台 リーンオーク御徒町 東池袋 ンター 広尾リープ ックス・ ズ 予定 仮称 達OR分（A即却内神田 予定 久 町リープ ックス・ ズ 予定 K）X人形町 予定 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 予定 西新宿 晃 予定 飯田橋リープ ックス・ ズ 予定 藤和東 田 予定 目白N却 東信東池袋 ウッ 予定 橋本町 AN却分X24 予定 イース サイ 予定 ．・即南森町 タワーコー 北品川 神田リープ ックス・リズ 予定 - 260 - 利害関係者への資産の取得の媒介の委 新規取得資産の取得の媒介の委 に関し、利害関係者との取引の概要 、以 す 媒介者 物件名称 媒介手数料 注 千円 仮称 達OR分（A即却飯田橋 九段北325 37,200 仮称 達OR分（A即却人形町 62,100 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 60,900 仮称 達OR分（A即却品川 69,000 西 田8 目 仮称 達OR分（A即却高田馬場 サンワー 媒介手数料 55,500 仮称 達OR分（A即却内神田 双日新都市開発 株式会社 注 156,900 66,300 166,500 36,000 、消費税及び地方消費税等相当額を含ま い金額を記載し います - 261 - のとお 第4期における利害関係人等との取引状況等 イ 取引状況 売買金額等 区分 注3 買付額等 売付額等 万円 万円 52,680 総額 うち利害関係人等 注1 の買付額 うち利害関係人等 注1 への売付額 13,100 24.9財 双日株式会社 13,100 24.9財 - -財 合計 13,100 24.9財 - -財 利害関係人等 - -財 注1 との取引状況の内 ロ 支払手数料等の金額 支払手数料等 利害関係人等 注1 との取引内 総額に対する割合 総額 区分 B B/A 千円週。注4 注5 支払金額 A週。千円 支払先 注4 損害保険料 注6週 管理業務費 4,098 双日インシュア ンス株式会社 4,098 100.0財 双日総合管理株式会社 79,615 60.1財 双日新都市開発株式会社 31,480 23.8財 双日総合管理株式会社 10,322 11.4財 8,245 9.1財 132,501 その他賃貸事業費用 90,410 双日新都市開発株式会社 注1 注2 注3 注4 注5 注6 注7 利害関係人等 と 、投信法施行令第123条及び投信協会の投資信 及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第 26条第27号に規定さ る本投資法人と資産運用委 契約を締結し いる資産運用会社の利害関係人等をいいます 上表 第4期に取引のあ た利害関係人等との取引状況を記載し います お、上表に記載した取引の相手先 利害関 係人等に該当することと たの 成25 12月20日 す 、第4期の全 の取引につい 記載し います 売買金額等 、当該不動産等の取得及び譲渡に要した諸費用、固定資産税、都市計 税、消費税等を含 いませ また、 万円 満を 捨 記載し います 支払手数料等総額 及び 支払金額 、千円 満を 捨 記載し います 総額に対する割合 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 損害保険料 に 、保有する信 不動産の損害保険料のほ 、役員賠償責任保険の保険料 含ま います 上記記載の取引及び支払手数料等以外に当期中に利害関係人等へ支払 た金額 以 のとお す お、千円 満を 捨 記載し います Ｆ 修 工事 修 費の他に資本的支出の額も含 います 双日総合管理株式会社 15,316千円 双日新都市開発株式会社 11,279千円 継 支払利息 双日株式会社 オリックス銀行株式会社 214,315千円 ※ 利息の支払先 、第 者 あるオリックス銀行株式会社 す 、当該長期借入金 、 成23 3月29日付金銭信 以外の金銭の信 特定運用 契約証書によ 、本投資法人のメインス ンサー ある双日株式会社を委 者兼 益者とし 委 さ た信 定を通し 貸付さ たもの あるため、実質的 貸付人 双日株式会社と し 取引の内容に記載し います - 262 - 3 投資主・投資法人債権者の権利 投資主総会における議決権 イ 本投資法人の投資主 、保有する投資口数に応 、投資主総会における議決権を有し います 投資主総会におい 決議さ る事項 、以 のとお す Ｆ. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任及び解任 継. 資産運用会社との資産運用委 契約の締結及び解約の 認又 同意 続. 投資口の併合 Ｉ. 投資法人の解散 Ｊ. 規約の変更 さ. その他投信法又 本投資法人の規約 定める事項 ロ 投資主の有する議決権の権利行使の手続 、以 のとお す Ｆ. 投資主総会の決議 、法令又 規約に 段の定め ある場合を除き、出席した当該投 資主の議決権の過半数をも 行います 継. 投資主 、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人とし 、その議決権 を行使すること きます 続. 投資主総会に出席し い投資主 、書面によ 議決権を行使すること きま す 書面によ 行使した議決権の数 、出席した投資主の議決権の数に算入します Ｉ. 電磁的方法による議決権の行使 、法令 定めるとこ によ 、本投資法人の 諾を 得 、法令 定める ま に議決権行使書面に記載す き事項を、電磁的方法によ 本 投資法人に提供し 行います Ｊ. 投資主 投資主総会に出席せ 、 つ、議決権を行使し いとき 、当該投資主 、 その投資主総会に提出さ た議案 複数の議案 提出さ た場合におい 、こ のう ちに相 する趣旨の議案 あるとき 、当該議案のい をも除きます につい 賛 成するものとみ します さ. 上記Ｊ.の定めに基 き議案に賛成するものとみ した投資主の有する議決権の数 、 出席した投資主の議決権の数に算入します g. 決算期 3 月以内の日を投資主総会の日とし 開催する場合、本投資法人 、直 前の決算期の 終の投資主名簿に記載又 記録さ た投資主をも 、その招集に係る 投資主総会におい 権利を行使することの きる者とします また、上記の定めに わ 、本投資法人 、必要 あるとき 、役員会の決議を 経 法令に従い予め公告し 、一定の日における 終の投資主名簿に記載又 記録さ いる投資主又 録投資口質権者をその権利を行使すること きる者とすること きます ② その他の共益権 一定の条件を充足する投資主 、法令の定めるとこ によ 代表 訟提起権、投資主総会 決議取消 権、執行役員等の遊法行 差 請求権、新投資口発行差 請求権、新投資口発行 無効 権、合併無効 権、設立無効 権、投資主提案権、投資主総会招集権、検査役選任請 求権、執行役員等解任請求権及び解散請求権を有し います 財産的 権利 分配金請求権及び残余財産分配請求権を有し います 、払戻請求権 有し いませ その他の権利 投資口の処分権、投資証券交付請求権及び帳簿等閲覧請求権等を有し います 少数投資主権の行使手続 振 投資口に係る少数投資主権の行使を行うに 、個 投資主通知その他振 手続に従う必要 あ ます - 263 - 法の定める 第２ 財務ハイ イト情報 本投資法人 、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基 き、第3期計算期間 月1日 成25 6月30日ま 及び第4期計算期間 成25 7月1日 の財務諸表につい 、有限責任 あ さ監査法人の監査を け います 成24 7 成26 6月30日ま お、第3期計算期間及 び第4期計算期間の監査報告書 、後記 第 部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 に記載さ 以 さ いる財務諸表に添付さ います 、後記 第 部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 に記載 た財務諸表 の抜粋 す - 264 - １ 貸借対照表 単位：千円 。 資産の部 流動資産 現金及び預金 信 現金及び信 預金 営業 収入金 前払費用 繰延税金資産 収還付法人税等 収消費税等 その他 貸倒引当金 流動資産合計 固定資産 有形固定資産 信 建物 減価償却 計額 信 建物 純額 信 構築物 減価償却 計額 信 構築物 純額 信 工具、器具及び備品 減価償却 計額 信 工具、器具及び備品 信 土地 有形固定資産合計 無形固定資産 信 借地権 無形固定資産合計 投資その他の資産 敷金及び保証金 長期前払費用 その他 投資その他の資産合計 固定資産合計 資産合計 前期 成25 月30日週 純額 - 265 - 。 当期 成26 月30日週 569,235 ※１ 755,886 7,222 13,380 1,055 10 △1,458 1,345,332 815,742 3,448,945 127,925 126,026 240 2,452 797,388 27,741 △1,458 5,345,004 ※１ 8,346,566 △634,971 7,711,594 ※１ 105,110 △6,138 98,972 ※１ 8,569,400 16,379,967 20,264,809 △1,006,771 19,258,037 135,252 △9,384 125,868 533 △52 480 37,275,911 56,660,298 ※１ 1,370,503 1,370,503 15,243,932 15,243,932 10,050 28,868 ※１ 5,365 44,283 17,794,754 19,140,087 10,050 179,566 304 189,920 72,094,151 77,439,155 単位：千円 。 負債の部 流動負債 営業 払金 短期借入金 1 内返済予定の長期借入金 払費用 払法人税等 払消費税等 前 金 その他 流動負債合計 固定負債 長期借入金 信 預 敷金及び保証金 長期 払金 固定負債合計 負債合計 純資産の部 投資主資本 出資総額 剰余金 当期 処分利益又 当期 処理損失 剰余金合計 投資主資本合計 純資産合計 負債純資産合計 前期 成25 月30日週 △ - 266 - 。 当期 成26 月30日週 33,652 ※１ 231,560 83,470 6,027 3,320 99,912 1,643 459,586 253,959 8,880,000 51,833 428,882 11,299 9,625,975 ※１ 18,155,320 384,922 9,757 18,549,999 19,009,585 28,170,000 2,510,749 30,680,749 40,306,725 100,000 36,919,883 30,501 30,501 130,501 ※ 130,501 19,140,087 212,546 212,546 37,132,430 37,132,430 77,439,155 ※ 損益計算書 自 至 営業収益 賃貸事業収入 その他賃貸事業収入 営業収益合計 営業費用 賃貸事業費用 資産運用報酬 資産保管手数料 一般事務委 手数料 役員報酬 会計監査人報酬 その他営業費用 営業費用合計 営業利益 営業外収益 取利息 還付加算金 営業外収益合計 営業外費用 支払利息 融資関連費用 投資口交付費 投資口公開関連費用 リバ 評価損 営業外費用合計 経常利益 税引前当期純利益 法人税、住民税及び事業税 法人税等調整額 法人税等合計 当期純利益 前期繰越利益 当期 処分利益又 当期 処理損失 △ - 267 - 前期 成24 月１日 成25 月30日 自 至 単位：千円 当期 成25 月１日 成26 月30日 ※１ 1,070,107 ※１ 52,040 1,122,147 ※１ 1,779,367 ※１ 111,469 1,890,836 ※１ 560,316 128,325 530 3,368 1,200 500 17,554 711,795 410,352 ※１ 788,031 57,525 979 6,290 2,260 22,500 58,865 936,451 954,384 262 81 343 288 288 379,858 10,497 1,906 392,261 18,434 18,434 7,779 △697 7,081 11,352 19,148 30,501 338,250 349,256 36,035 41,978 5,061 770,582 184,090 184,090 1,230 814 2,045 182,045 30,501 212,546 金銭の分配に係る計算書 自 至 当期 前期 成24 月１日 成25 月30日 処分利益 分配金の額 投資口１口当た 分配金の額 当期 成25 月１日 成26 月30日 単位：円 単位：円 30,501,294 212,546,674 - 183,234,670 -週 次期繰越利益 分配金の額の算出方法 自 至 1,207 30,501,294 29,312,004 本投資法人の規約第35条第１項第 本投資法人の規約第35条第１項第 号に定める金銭の分配の方針 います 、租税特 措置法第67条 号に定める金銭の分配の方針に基 き、分配金額 租税特 措置法第 の15及び租税特 措置法施行令第39 条の32の の規定の適用を け 67条の15に規定さ る配当 能利益 の金額の100分の90に相当する額を いため、当期におい いませ 超える金額とし る方針を 分配を行 います まえ、当期 処分 利益を超え 、 つ法人税等の発生 による投資主負担 小限に抑え る範 、発行済投資口数 151,810口の整数倍と る 183,234,670円を利益分配金とし 分配することとしました お、本投資法人の規約第35条第 項に定める利益を超えた金銭の分 配 - 268 - 行いませ キャッシュ・フロー計算書 自 至 営業活動によるキャッシュ・フロー 税引前当期純利益 減価償却費 投資口交付費 取利息 支払利息 営業 収入金の増減額 △ 増加 前払費用の増減額 △ 増加 長期前払費用の増減額 △ 増加 収消費税等の増減額 △ 増加 払消費税等の増減額 △ 減少 営業 払金の増減額 △ 減少 払金の増減額 △ 減少 払費用の増減額 △ 減少 前 金の増減額 △ 減少 預 金の増減額 △ 減少 長期 払金の増減額 △ 減少 その他 小計 利息の 取額 利息の支払額 法人税等の支払額又 還付額 △ 支払 営業活動によるキャッシュ・フロー 投資活動によるキャッシュ・フロー 信 有形固定資産の取得による支出 信 無形固定資産の取得による支出 信 預 敷金及び保証金の 入による収入 信 預 敷金及び保証金の返還による支出 投資活動によるキャッシュ・フロー 財務活動によるキャッシュ・フロー 短期借入 による収入 短期借入金の返済による支出 長期借入 による収入 長期借入金の返済による支出 投資口の発行による収入 財務活動によるキャッシュ・フロー 現金及び現金同等物の増減額 △ 減少 現金及び現金同等物の期首残高 現金及び現金同等物の期 残高 - 269 - 前期 成24 月１日 成25 月30日 自 至 単位：千円 当期 成25 月１日 成26 月30日 18,434 273,767 △262 379,858 △2,679 142 10,497 △10,725 △24,700 △4 △1,858 △4,283 1,936 △100,321 △524 539,277 209 △385,206 1,088 155,369 184,090 375,098 36,035 △288 338,250 △123,389 △112,646 △150,698 △797,388 △3,320 141,355 14,700 328,970 △9,757 △18,527 202,485 229 △384,588 △9,651 △191,524 61,239 △28,543 32,695 △40,578,293 △13,873,428 2,184,725 △48,882 △52,315,879 △231,560 △231,560 △43,494 1,368,617 ※１ 1,325,122 10,630,000 △1,750,000 28,170,000 △18,386,880 36,783,848 55,446,968 2,939,564 1,325,122 ※１ 4,264,687 第 1 内国投資証券事務の概要 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料 本投資口 振 投資口 あるため、投資主 、本投資法人又 投資主名簿等管理人 ある 菱 ＵＦＪ信 銀行株式会社に対し 、投資口の名義書換を直接請求すること きませ また、 本投資口につい 、投資証券を発行すること き 、権利の帰属 振 口 簿の記載又 記 録によ 定ま ます 振 法第226条第1項、第227条第1項 本投資口に係る投資主名簿の記載 又 記録 、総投資主通知 保管振 機構 本投資法人に対し 行う、投資主の氏名又 名称、 保有投資口数等の通知をいいます によ 行わ ます 振 法第228条、第152条第1項 投 資主 、保管振 機構又 口 管理機関に対し 振 譲 人 その口 における保有欄に譲渡 に係る数の増加の記載又 記録を け、譲渡人 その口 における保有欄に当該数の減少の記載 又 記録を けることをいいます 以 同 す の申請を行い、本投資口の振 行わ る ことによ 、本投資口の譲渡を行うことに ます 振 法第228条、第140条 お、本投資 口の譲渡 、原則とし 、本投資口を取得した者の氏名又 名称及び住所を投資主名簿に記載し、 又 記録し け 、本投資法人に対抗すること きませ 投信法第79条第1項 投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料 、以 のとお す 東京都千代田区丸の内一 目4番5号 取扱場所 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 証券代行部 取次所 該当事項 あ ませ 代理人の名称及び住所 東京都千代田区丸の内一 目4番5号 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 手数料 該当事項 あ ませ 2 投資主に対する特典 該当事項 あ ませ 3 内国投資証券の譲渡制限の内容 該当事項 あ ませ 4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要 事項 該当事項 あ ませ - 270 - 第 投資法人の詳細情報の項目 第1 1 2 3 第2 1 2 第3 1 2 3 第4 1 2 第5 1 2 第6 投資法人の追加情報 投資法人の沿革 役員の状況 その他 手続等 申込 販売 手続等 買戻し手続等 管理及び運営 資産管理等の概要 。1週 資産の評価 。2週 保管 。3週 存続期間 。4週 計算期間 。5週 その他 利害関係人との取引制限 投資主・投資法人債権者の権利 関係法人の状況 資産運用会社の概況 。1週 名称、資本金の額及び事業の内容 。2週 運用体制 。3週 大株主の状況 。4週 役員の状況 。5週 事業の内容及び営業の概況 その他の関係法人の概況 投資法人の経理状況 財務諸表 。1週 貸借対照表 。2週 損益計算書 。3週 投資主資本等変動計算書 。4週 金銭の分配に係る計算書 。5週 キャッシュ・フロー計算書 。6週 注記表 。7週 附属明細表 投資法人の現況 販売及び買戻しの実績 - 271 - 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 （請求目論見書） 本届出目論見書によ 行う日本リート投資法人投資口48,318,000,000 見込額 の募集 一般募集 及び投資口2,50【,000,000 見込額 の売出し オーバーアロットメントによる売出し につ して 、本投資法人 金融商品取引法 昭和23 法 第25号。その後の改正を含 み す。 以 金融商品取引法 といい す。 第５条によ 有価証券届出書を 成2】 １ 19日に関東財務局長に提出してお すが、 その届出の効力 生 てお せ 。したが て、発行価格及び売出価格等について 今後訂正が行わ す。 お、その他の記載内容につ いても訂正さ ることがあ す。 今後、発行価格等 発行価格、発行価額、各引 人の引 投資口数、売出価格及び引 人の手取金をいい す。以 同 す。 が決定さ た場合に 、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正さ る事項 発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日 付をも て決議さ た第 者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメ ントによる売出しの売出価額の総額をいい す。以 同 す。 について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌 日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後 申込期間の 日 の期間中のインターネット上 の本投資法人 ブサイト ［URL］し下下た://ててて.nじたたon-三eじ下.com/すa/じ三/じndeで.し下ml 以 新聞等 といい す。 公表し す。た し、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正さ る事項以外の記載内容についての訂正が含 る場 合に 、目論見書の訂正事項分が交付さ 、新聞等による公表 行い せ 。 お、発行価格等が決定さ る前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行わ る場合に 、目論見書の訂正事項分が交付さ す。 本書 、金融商品取引法に基づ 投資家の請求によ 交付さ る目論見書 請求目論見書 す。 本書において用い る用語 、本書に別段の定 がある場合を除いて、金融商品取引法の規定に基づいて投資家に交付し 目論見書 交付目論見書 において使用さ る用語と同様の意味を有するものとし す。 け い 金融商品の販売等に関する法 に係る重要事項 不動産投資証券 、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品 す。運用の目的と る不動産の価格や収益力の変動 等によ 取引価格が 落し、損失を被ることがあ す。 た、倒産等、発行者の財務状態の悪化によ 損失を被ることがあ す。 日本リート投資法人の投資口 、不動産等を投資対象とするた 、個別の不動産において地震や火災による被災 の様々 理由によ 、収 入が減少した 費用が増加した場合、利益の分配額が減少した 、市場価格が低 する場合があ す。 表紙 提出書類 有価証券届出書 提出先 関東財務局長 提出日 成27 1月19日 発行者名 日本リー 投資法人 代表者の役職氏名 執行役員 石川 久夫 本店の所在の場所 東京都中央区新川一 目17番18号 事務連絡者氏名 双日リー ア バイザーズ株式会社 財務企 本部 業務企 部長 南郷 兼 電 番号 03-3552-8883 届出の対象とした募集 日本リー 投資法人 売出 内国投資証券に 係る投資法人の名称 届出の対象とした募集 形態：投資証券 売出 内国投資証券の 発行価額の総額：一般募集 形態及び金額 48,318,000,000円 売出価額の総額：オーバーアロッ メン による売出し 2,506,000,000円 注1 発行価額の総額 、 成27 1月7日 水 現在の株式会社東京証券取引所にお ける本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準とし 算出した見込額 す た し、今回の一般募集の方法 、引 人 発行価額に 買取引 けを行い、 当該発行価額と異 る価額 発行価格 一般募集を行うため、一般募集にお ける発行価格の総額 、上記の金額と 異 ます 注2 売出価額の総額 、 成27 1月7日 水 現在の株式会社東京証券取引所にお ける本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準とし 算出した見込額 す 安定操作に関する事項 縦覧に供する場所 1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口につ い 、市場価格の動向に応 必要 あるとき 、金融商品取引法施行 令第20条第1項に規定する安定操作取引 行わ る場合 あ ます 2. 上記の場合に安定操作取引 行わ る取引所金融商品市場を開設する 金融商品取引所 、株式会社東京証券取引所 す 株式会社東京証券取引所 東京都中央区日本橋兜町2番1号 目 次 投資法人の詳細情報 ………………………………………………………………………………… 第１ 投資法人の追加情報 ……………………………………………………………………… １ 投資法人の沿革 …………………………………………………………………………… ２ 役員の状況 ………………………………………………………………………………… その他 ……………………………………………………………………………………… 頁 １ １ １ １ 第２ １ ２ 手続等 ……………………………………………………………………………………… 申込 販売 手続等 ……………………………………………………………………… 買戻し手続等 ……………………………………………………………………………… 第 １ 管理及び運営 ……………………………………………………………………………… 資産管理等の概要 ………………………………………………………………………… １ 資産の評価 ………………………………………………………………………… 保管 ………………………………………………………………………………… 存続期間 …………………………………………………………………………… 計算期間 …………………………………………………………………………… その他 ……………………………………………………………………………… 利害関係人との取引制限 ………………………………………………………………… 投資主・投資法人債権者の権利 ………………………………………………………… 12 19 関係法人の状況 …………………………………………………………………………… 資産運用会社の概況 ……………………………………………………………………… １ 名称、資本金の額及び事業の内容 ……………………………………………… 運用体制 …………………………………………………………………………… 大株主の状況 ……………………………………………………………………… 役員の状況 ………………………………………………………………………… 事業の内容及び営業の概況 ……………………………………………………… その他の関係法人の概況 ………………………………………………………………… 23 23 23 25 34 35 37 38 ２ 投資法人の経理状況 ……………………………………………………………………… 財務諸表 …………………………………………………………………………………… １ 貸借対照表 ………………………………………………………………………… 損益計算書 ………………………………………………………………………… 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………… 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………… キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………… 注記表 ……………………………………………………………………………… 附属明細表 ………………………………………………………………………… 投資法人の現況 …………………………………………………………………………… 40 41 41 43 44 45 46 47 58 61 第６ 販売及び買戻しの実績 …………………………………………………………………… 61 ２ 第 １ ２ 第５ １ 投資法人の詳細情報 第１ 投資法人の追加情報 １ 投資法人の沿革 成22 9月 2日 成22 9月 8日 成22 10月13日 成22 10月26日 成23 成23 成24 成26 成26 ２ 1月23日 3月29日 9月 4日 1月20日 4月24日 設立企 人 リス・イン ス メン ・ア バイザーズ株式会社 現 双日リー ア バイザーズ株式会社 による投信法第69条 第1項に基 く投資法人の設立に係る届出 投信法第166条に基 く設立の 記、本投資法人の成立 投信法第188条に基 く 録の申請 投信法第187条に基 く内 総理大臣による 録の実施 録番号 関東財務局長第72号 規約の変更 住宅1棟及びオフ ス3棟を取得し、資産運用開始 規約の変更 規約の変更 東京証券取引所に上場 役員の状況 本書の日付現在 所有 役職名 執行役員 監督役員 氏名 石川 島田 主要略歴 久夫 康弘 投資口数 口 昭和56 4月 日商岩 株式会社 現 双日株式会社 成 2 成 8 11月 10月 日商岩 日商岩 米国会社 ュー ーク支店 株式会社 金融商品部 成11 成15 7月 3月 同社 財務部 日商岩 証券株式会社 成17 成18 2月 5月 ア ン・キャ 同社 取締役 成22 成25 2月 12月 成26 成26 1月 5月 成 7 成 8 4月 11月 成10 成13 7月 6月 成19 成21 11月 1月 成22 成22 9月 11月 タ 財務部 現 株式会社Ｓ 証券 投資顧問株式会社 － 双日株式会社 ア ッ ネ メン 部 双日リー ア バイザーズ株式会社 代表取締役社長 日本リー 双日リー 現任 投資法人 執行役員 現任 ア バイザーズ株式会社 転籍 安田信 銀行株式会社 資金 同社 ーケッ 営業部 事務部 不動産鑑定部 同社 人事部 み ほ信 銀行株式会社 不動産投資顧問部 高裁 所 法修習生 Ｍ 総合法 事務所 弁護士 － 日本リー 投資法人 監督役員 現任 渥美坂 法 事務所・外国法共同事業 ー ー弁護士 現任 監督役員 矢作 大 成15 7月 成16 成22 11月 6月 成22 9月 美一 税理士事務所 税理士 霞ヶ関国際会計事務所 虎 門 ー ーズ 設立 代表 日本リー 投資法人 監督役員 - 1 - － 現任 現任 その他 1 役員の変更 執行役員及び監督役員 、法令に 段の定め ある場合を除き、投資主総会の決議によ 選任さ ます 投信法第96条、規約第20条 た し、役員 けた場合等におい 、関 東財務局長 、必要 あると認めるとき 、利害関係人の申立 によ 、一 役員の職務を 行う き者を選任すること きます 投信法第108条第2項、第225条第1項及び第5項 執行役員及び監督役員の任期 、選任後2 す 規約第20条第2項本文 た し、補 とし 又 増員のために選任さ た執行役員又 監督役員の任期 、前任者又 在任者の残 存期間と同一とします 規約第20条第2項た し書 また、補 の執行役員又 監督役員の 選任に係る決議 効力を有する期間 、当該決議 さ た投資主総会 当該投資主総会に おい 執行役員又 監督役員 選任さ た場合に 、執行役員又 監督役員 選任さ た直近の投資主総会 におい 選任さ た被補 者 ある執行役員又 監督役員の任期 満了する ま とします た し、投資主総会の決議によ その期間を短縮することを妨 いものとします 規約第20条第3項 執行役員及び監督役員の解任 投資主総会におい 、発行済投資口の過半数の投資口を有 する投資主 出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をも 行います 投信法第104 条、第106条 執行役員又 監督役員の職務の執行に関し不正の行 又 法令若しく 規約 に遊 する重大 事実 あ たにも わ 、当該役員を解任する旨の議案 投資主総会 におい 否決さ たとき 、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6 月前 引き 続き有する投資主 、当該投資主総会の日 30日以内に、 えをも 当該執行役員又 監督役員の解任を請求すること きます 投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2 号 2 規約の変更、事業譲渡又 事業譲 、出資の状況その他の重要事項 規約等の重要事項の変更 後記 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 5 その他 手続 を 参照く さい 規約の変更に関する ② 事業譲渡又 事業譲 該当事項 あ ませ 出資の状況その他の重要事項 該当事項 あ ませ 3 訴訟事件その他投資法人に重要 影響を及ぼすことが予想さ る事実 本書の日付現在、 訟事件その他本投資法人に重要 影響を及 すこと 予想さ る事実 あ ませ - 2 - 第２ １ 手続等 申込 販売 手続等 1 申込み 、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添え 行うものとします 2 一般募集及びオーバーアロッ メン による売出しの対象と る本投資口の 渡期日 、払 込期日の翌営業日 す 一般募集及びオーバーアロッ メン による売出しの対象と る本 投資口 、 渡期日 売買を行うこと きます 振 法の適用によ 、本投資口の売買 、保管振 機構又 口 管理機関における振 口 の振 によ 行わ ます ２ 買戻し手続等 本投資口 、クローズ ・ ン 型 あ 、投資主の請求による投資口の払戻しを行いませ 規約第8条第1項 お、本投資法人 、投資主との合意によ 本投資法人の投資口を有償 取得すること き ます 規約第8条第2項 本投資口 東京証券取引所に上場さ お 、同金融商品取引所を通 売買すること 能 す また、金融商品取引所外 本投資口を譲渡することも 能 す - 3 - 第 １ 管理及び運営 資産管理等の概要 １ 資産の評価 本投資法人 発行する投資口の1口当た 純資産額 、後記 4 計算期間 記載の決 算期毎に、以 の算式に 算出します 1口当た 純資産額＝ 総資産の資産評価額－負債総額 平 発行済投資口の総口数 本投資法人の資産評価の方法 、投資法人の計算に関する規則 成18 内 府令第47号 その後の改正を含みます 、投信協会制定の不動産投資信 及び不動産投資法人に関する 規則、同協会 定めるその他の諸規則、並びに一般に公正妥当と認め る企業会計の慣行 に従い、原則とし 運用資産の種類毎に以 のとお 定め います 規約第32条、 紙2 イ 不動産、不動産の賃借権及び地上権 取得価額 減価償却 計額を 除した価額によ 評価します お、減価償却の算 定方法 、建物部分、設備部分ともに、原則とし 定額法によ ます 、正当 理 に よ 、定額法による算定 適当 く た場合 、 つ投資家保護上問 いと合 理的に 断 きる場合に限 、他の算定方法によ 算定すること きます ロ 信 の 益権及び匿名組合出資持分 信 財産又 匿名組合の構成資産 上記Ｆ.に掲 る資産の場合 、上記Ｆ.に従 た評 価を、金融資産及び負債の場合に 一般に公正妥当と認め る企業会計の慣行に従 た評価をしたうえ 、資産の合計額 負債の合計額を 除し 当該信 の 益権の持 分相当額又 匿名組合出資持分相当額を算定した価額とします 有価証券 Ｆ. 金融商品取引所に上場さ いる有価証券 金融商品取引所 開設する取引所金融商品市場又 外国金融商品市場における 終価格 終値、終値 け 気配値 公表さ た売 気配の 安値若しく 買い 気配の 高値、又 そ ともに公表さ いる場合に そ の仲値 をいい ます に基 き算出した価格によ 評価します 継. 上記以外の有価証券 金融商品取引業者等 気配相場 提示さ いる場合に 、当該気配相場 評 価することを原則とします 気配相場 提示さ い い場合に 、一般社団法人 投資信 協会の評価規則に準 付さ る き評価額をも 評価することを原則 とします 金銭債権 取得価額 、貸倒引当金を 除した価額とします た し、債権を債権金額よ い価額又 高い価額 取得した場合におい 、取得価額と債権金額の差額の性格 金利 の調整と認識さ る場合に 、償却原価法に基 い 算定さ た価額 貸倒引当金を 除した価額とします ホ 金銭の信 の 益権 投資運用する資産に応 上記Ｆ. Ｉ.ま 並びに 記さ.及びg.に定める当該投資資 産の評価方法に従い評価を行い、金融資産及び負債の場合に 一般に公正妥当と認め る企業会計の慣行に従 たうえ 、資産の合計額 負債の合計額を 除し 当該信 の 益権の持分相当額を算定した価額によ 評価します リバ 取引に係る権利 金融商品取引所に上場し いる リバ 取引によ 生 る債権及び債務 、取引 所金融商品市場の 終価格 終値、終値 け 気配値 公表さ た売 気配の 安 値若しく 買い気配の 高値、又 そ ともに公表さ いる場合に そ の仲 値 をいいます に基 き算出した価額とします 基準日におい 終価格 い場 合に 、同日前直近における 終価格に基 き算出した価額とします 金融商品取引所 の相場 い リバ 取引によ 生 る債権及び債務 、市場価格に準 るものと し 合理的に算定さ た価額 得 その価額とします 公正 評価額を査定する こと 極め 困難と認め る取引につい 、取得価額をも 評価します 一般に 公正妥当と認め る企業会計の慣行によ ッ 取引と認め るものについ 、 - 4 - ッ 会計 適用 きるものとします また、金融商品会計基準に定める金利スワップ の特例処理の要件を充足するものについ 、金利スワップの特例処理を適用 きるも のとします その他 上記に定め い場合 、投信法、投信協会の評価規則に準 付さ る き評価額 又 一般に公正妥当と認め る企業会計の慣行によ 付さ る き評価額をも 評 価します 資産運用報告等に価格を記載する目的 、前項と異 る方法 評価する場合に 、 記の ように評価します イ 不動産、不動産の賃借権及び地上権 原則とし 不動産鑑定士による鑑定評価等によ 求めた評価額とします ロ 信 の 益権及び匿名組合出資持分 信 財産又 匿名組合の構成資産 前記 のＦ.に掲 る資産の場合 前記 のＦ.に 従 た評価額を、金融資産及び負債の場合 、一般に公正妥当と認め る企業会計の 慣行に従 た評価をしたうえ 、資産の合計額 負債の合計額を 除し 当該信 の 益権の持分相当額又 匿名組合出資持分相当額を算定した価額とします 資産の評価の基準日 、原則とし 決算期とします た し、前記 のＩ.及びさ.に定める 資産 あ 、市場価格に基 く価額 評価すること きる資産につい 、毎月 日と します 前記 及び に定める評価方法につい 、 続性の原則によ 変更 行いませ た し、正当 事 によ 採用した方法による評価 適当 く た場合 、 つ投資家保護 上問 いと合理的に 断 きる場合に限 、他の評価方法に変更すること きます 評価方法を変更した場合に 、直後に投資主に交付する資産運用報告におい 次の事項を記 載します イ 当該評価方法の変更の事実及び変更日 ロ 変更前に採用し いた評価方法と変更後の評価方法の具体的内容 期 における変更前に使用し いた評価方法による評価額と変更後の評価方法による 評価額 具体的 変更方法 ホ その他、投資主保護に必要 事項 1口当た の純資産額につい 、投資法人の計算書類の注記表に記載さ ることに います 投資法人計算規則第58条、第68条 、貸借対照表を含 計算書類等 決算期毎 に作成さ 投信法第129条 、役員会によ 認さ た場合に、遅滞 く投資主に対し 認さ た旨 通知さ 、 認済みの計算書類等 投資主に提供さ ます 投信法第131条 第2項 第5項ま 、投資法人計算規則第81条 また、金融商品取引法に基 い 、決算 期後3 月以内に関東財務局長に提出さ る有価証券報告書に記載さ 、投資主及びその他 希望する者 、財務省関東財務局又 金融商品取引法に基 く有価証券報告書等の開示書類 に関する電子開示シス におい 、こ を閲覧すること きます 投資口1口当た の純資産額につい の投資者による照会方法 投資口1口当た の純資産額につい 、以 の照会先ま お問い合わせく さい 照会先 双日リー ア バイザーズ株式会社 東京都中央区新川一 目17番18号 電 番号 03-3552-8883 - 5 - ２ 保管 本投資口 、振 投資口 すの 、本 2 につい 該当事項 あ ませ た し、投資 主 、保管振 機構 振 機関の指定を取 消さ た場合若しく 当該指定 効力を失 た場 合 あ 保管振 機構の振 業を する者 存し いとき、又 本振 投資口 振 機関 によ 取 扱わ く たときに 、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求すること きます 振 法第227条第2項 この場合、投資主 証券会社等と保護預 契約を締結し 投資証券の保管を依頼し、又 、投資主自身 直接保管すること きます 存続期間 本投資法人に 存続期間の定め あ ませ 計算期間 本投資法人の営業期間 、毎 1月1日 ます 規約第34条 ５ その他 増減資に関する制限 イ 純資産額 本投資法人 常 保持する 6月 日ま 、及び7月1日 12月 日ま とし 限度の純資産額 、5,000万円とします 規約第7条 ロ 投資口の追加発行 本投資法人の発行 能投資口総口数 、400万口とします 本投資法人 、発行 能 投資口総口数の範 内におい 、役員会の 認を得 、その発行する投資口を引き け る者の募集を行うこと きるものとします 当該募集投資口 当該募集に応 当該 投資口の引 けの申込みをした者に対し 割 当 る投資口をいいます の発行にお ける1口当た の払込金額 、本投資法人の保有する資産の内容に照 し公正 金額と し 執行役員 決定し、役員会 認した金額とします 規約第5条第1項及び第3項 国内における募集 本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内におい 募集さ る投資口の発行 価額の占める割合 、100分の50を超えるものとします 規約第5条第2項 ② 解散条件 本投資法人における解散事 、以 のとお す 投信法第143条 イ 投資主総会の決議 ロ 合併 合併によ 本投資法人 消滅する場合に限 ます 破産手続開始の決定 解散を命 る裁 ホ 投信法第216条に基 く投信法第187条の 録の取消し 規約の変更に関する手続 規約を変更するに 、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主 出席した投資主総 会におい 、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をも 決さ る必 要 あ ます 投信法第93条の2第2項、第140条 お、投資主総会における決議の方法 につい 、後記 3 投資主・投資法人債権者の権利 。1週 投資主総会における議決権 を 参照く さい 投資主総会におい 規約の変更 決議さ た場合に 、東京証券取引所の有価証券上場規 程に従 その旨 開示さ るほ 、 る規約の変更 、運用に関する基本方針、運用体 制、投資制限又 分配方針に関する重要 変更に該当する場合に 、金融商品取引法に基 い 遅滞 く提出する臨 報告書によ 開示さ ます また、変更後の規約 、金融商品取 引法に基 い 本投資法人 提出する有価証券報告書の添付書類とし 開示さ ます - 6 - 関係法人との契約の更改等に関する手続 本投資法人と各関係法人との間 締結さ いる契約における、当該契約の期間、更新、 解約、変更等に関する規定 、以 のとお す イ 本資産運用会社：双日リー ア バイザーズ株式会社 資産運用委 契約 期間 本投資法人 投信法に基 、契約期間の定め 更新 解約 該当事項 あ く あ 録を完了した日 成22 10月26日 その効力 生 ませ ませ 本投資法人 、本資産運用会社 投信協会の会員 く た場合に 、事前に投資 主総会の決議を経た上 、本資産運用会社に対し 書面による通知を行うことによ 直ちに資産運用委 契約を解約すること きます 本投資法人 、本資産運用会社に対し 、6 月前に書面による通知をし、 つ、事 前に投資主総会の決議を経た上 、資産運用委 契約を解約すること きます 本資産運用会社 、本投資法人に対し 運用委 契約の解約を申し入 ること 、6 月前の書面による通知をも 、資産 きるものとし、本投資法人 、当該解約の 申入 を けた場合、直ちに投資主総会を開催し 認を求め、又 、や を得 い事 ある場合 とします 資産運用委 総理大臣の許 得 し、資産運用委 前記 資産運用委 契約の解約に関する 内 総理大臣の許 を求めるもの 契約の解約に関し投資主総会の 認 得 た場合又 内 た場合、本投資法人 、当該解約申入 に同意するものと 契約 、通知に定め ま の規定に わ 。 週 。 週ま のい 委 契約を解約すること た解約日におい 終了するものとします 、本投資法人 、本資産運用会社 次の に該当する場合、役員会の決議によ きます 、直ちに資産運用 本資産運用会社 職務上の義務に遊 し、又 職務を怠 た場合 た し、当 該遊 是正 能 もの ある場合に、本資産運用会社 、本投資法人 の 是正を求める催告を ます 領した日 30営業日以内にこ を是正した場合を除き 本資産運用会社につき、支払停 、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の 再生手続開始、会社更生手続開始又 特 清算開始の申立 、重要 財産に対 する差押え命令の 遉等の事 発生した場合 前記。 週又 。 週に掲 る場合のほ 、資産の運用に係る業務を引き続き委 することに堪え い重大 事 ある場合 本投資法人 、本資産運用会社 次の各。 週 。 週ま 合、資産運用委 契約を解約します 金融商品取引法に定める金融商品取引業者 のい に該当する場 金融商品取引法第28条第4項に定 める投資運用業 金融商品取引法第2条第8項第12号イに定める業務を行うもの に限 ます を行うもの あ 、 つ宅建業法第3条第1項の免許及び宅建業 法第50条の2第1項の認 を 投信法第200条各号のい け いる者に限 ます に該当する場合 く た場合 解散した場合 変更等 本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基 変更すること 再委 本資産運用会社 、委 部を第 せ する場合に 者に委 き、法令に規定さ る手続に従 きます 業務の全部を第 者に委 すること き 、また委 、事前に本投資法人の書面による同意を得 - 7 - け 業務の一 ま ロ 一般事務 者兼資産保管会社兼投資主名簿等管理人： 菱ＵＦＪ信 一般事務委 契約 、 成28 6月30日ま 銀行株式会社 期間 本書の日付現在の有効期間 す 更新 有効期間の満了予定日の3 月前ま に、本投資法人又 一般事務 者のい その相手方に対し書面による申出 さ たとき 、更に2 間延長さ 一方 るも のとし、以後も同様とします 解約 本投資法人又 一般事務 者 、その相手方に対し一般事務委 契約の終了を申し 出 、当該相手方 書面をも こ を 諾したとき 、一般事務委 契約 終了し ます る契約の終了にあた 、本投資法人 役員会による 認手続を経る旨の書 面による通知を一般事務 者に行 たとき 、当該 諾の効力発生 、当該 認 手続の完了 とします 本投資法人及び一般事務 者 、その相手方 一般事務委 契約に定める義務又 債務を履行し いとき 、その相手方に相当の期間を定め その履行を催告した上、 当該期間内に履行 いとき 一般事務委 契約を解除すること きます 本投資法人又 一般事務 者 、本投資法人におい 一般事務 者 、一般事 務 者におい 本投資法人又 本資産運用会社 。 週又 。 週に掲 る事項に該 当したとき きます 、催告その他の手続を要せ 一般事務委 契約を解除すること 解散原因の発生、又 破産手続開始、特 清算開始、会社更生手続開始、民事 再生手続開始その他こ に準 る倒産手続開始の申立 あ たとき 支払停 、手形交換所における取引停 強制執行、滞納処分を けたとき 処分、又 、差押、仮差押、仮処分、 本投資法人又 一般事務 者のい の一方の当事者 、 記。 週 のい に該当 その役員 該当する場合を含みます し、若しく 。 週ま 記。 週 。でＮ週ま のい に遊 し、又 本投資法人及び一般事務 者 、そ 、 一般事務委 契約締結 現在、自社並びに自社の取締役、執行役、監査役、執行役員 及び監督役員 来にわた 、 法人及び一般事務 ま に該当する行 記。 週 記。 週 。不Ｎ週ま のい 。 週ま のい にも該当し いことを表明し、 つ将 にも該当し いことを確約し、本投資 者 そ 、自 又 第 者を利用し 、 記。 週 。でＮ週 を行わ いことを確約したことに関し 虚偽の申告をしたこと 明し、相手方 文書による解除の通知を けた場合に さ た日に一般事務委 契約 終了するものとします 、当該通知におい 指定 暴力団 暴力団員 暴力団準構成員 暴力団関係企業 総会 等、社会運動等標 う ロ又 その他。 週 。 週ま に準 る者 暴力的 要求行 法的 責任を超えた不当 特 知能暴力集団等 要求行 本件機関運営事務に関し 、脅迫的 言動をし、又 暴力を用いる行 風説を流 し、偽計を用い又 威力を用い 相手方の信用を毀損し、又 方の業務を妨害する行 でＮ その他。 週 。 週ま に準 変更等 相手 る行 本投資法人及び一般事務 者 、互いに協議の上、法令等を遵 し 、一般事務委 契 約の各条項の定めを変更すること き、 る協議にあた 、本投資法人 役員会によ る 認手続を経る旨の書面による通知を一般事務 発生 、当該 認手続の完了 とします - 8 - 者に行 たとき 、当該変更の効力 資産保管業務委 契約 期間 本書の日付現在の有効期間 、 成28 6月30日ま す 更新 有効期間の満了予定日の3 月前ま に、本投資法人又 資産保管会社のい その相手方に対し書面による申出 さ たとき 、更に2 間延長さ 一方 るもの とし、以後も同様とします 解約 本投資法人又 資産保管会社 し出 、当該相手方 終了します 、その相手方に対し資産保管業務委 書面をも こ を 諾したとき 契約の終了を申 、資産保管業務委 契約 本投資法人及び資産保管会社 、その相手方 資産保管業務委 契約に定める義務又 債務を履行し いとき 、相手方に相当の期間を定め 催告した上、当該期間内に 履行 いとき 資産保管業務委 契約を解除すること きます 本投資法人又 資産保管会社 、本投資法人におい 資産保管会社 社におい したとき 本投資法人又 本資産運用会社 又 、催告その他の手続を要せ 資産保管業務委 きます 解散原因の発生又 破産手続開始、特 、資産保管会 に掲 る事項に該当 契約を解除すること 清算開始、会社更生手続開始若しく 民事再生手続開始その他こ に準 る倒産手続開始の申立 あ たとき 支払停 、手形交換所における取引停 処分、又 、差押、仮差押、仮処分、 強制執行、滞納処分を けたとき 本投資法人又 資産保管会社のい の一方の当事者 い 。でＮ週ま に該当 のい 、 記。 週 その役員 該当する場合を含みます し、若しく に遊 し、又 本投資法人及び資産保管会社 、そ 。 週ま の 記。 週 、資産 保管業務委 契約締結 現在、自社並びに自社の取締役、執行役、監査役、執行役員 及び監督役員 記。 週 。 週ま のい にも該当し いことを表明し、 つ将 来にわた 、 記。 週 。 法人及び資産保管会社 、そ ま に該当する行 明し、相手方 さ 週ま のい 、自 又 にも該当し いことを確約し、本投資 第 者を利用し 、 記。 週 。でＮ週 を行わ いことを確約したことに関し 文書による解除の通知を けた場合に た日に資産保管業務委 暴力団 契約 虚偽の申告をしたこと 、当該通知におい 指定 終了するものとします 暴力団員 暴力団準構成員 暴力団関係企業 総会 等、社会運動等標 その他。 週 。 週ま 暴力的 要求行 う ロ又 に準 る者 特 法的 責任を超えた不当 要求行 本件事務に関し 、脅迫的 言動をし、又 知能暴力集団等 風説を流 し、偽計を用い又 方の業務を妨害する行 でＮ その他。 週 変更等 。 週ま 本投資法人及び資産保管会社 に準 威力を用い 暴力を用いる行 相手方の信用を毀損し、又 相手 る行 、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵 し 、資産保管業務委 契約の各条項の定めを変更すること き、 る協議にあた 、本投資法人 役員会による 認手続を経る旨の書面による通知を資産保管会社に行 たとき 、当該変更の効力発生 、当該 認手続の完了 法人 、速や に当該 認手続を行うものとします - 9 - とします この場合、本投資 投資口事務代行委 契約 期間 本書の日付現在の有効期間 更新 有効期間満了の6 月前ま に本投資法人又 投資主名簿等管理人のい 一方 文 書による 段の申出 さ たとき 、従前と同一の条件に 自動的に1 間延長 するものとし、その後も同様とします 解約 変更等 、 成27 9月8日ま す 投資口事務代行委 契約 、以 の。 週 。 週ま に定めるとこ によ 、その効 力を失います 本投資法人及び投資主名簿等管理人間の文書による解約の合意 この場合、投 資口事務代行委 契約 、本投資法人及び投資主名簿等管理人の合意によ 指定したとき 失効します 以 の ま に掲 る事 生 た場合、相手方 行う文書による解約 の通知 この場合、投資口事務代行委 契約 及び の場合におい 解約 の通知におい 指定する日、 の場合におい 解約の通知におい 指定する 日 た し、通知到遉の日 1 月以上経過した日とします 又 上場廃 日のい 遅い日に、そ 失効するものとします 本投資法人又 投資主名簿等管理人の会社更生手続き、民事再生手続き、破 産手続き、特 清算手続きの各々の開始の申立 その後の法 改正によ 新 た 倒産手続き 創設さ た場合、当該手続き開始申立 を含みます 並び に手形交換所の取引停 処分 さ た場合 本投資法人 投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の 責めに帰す き事 によ 、本投資法人 所在不明と た場合 本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場の廃 本投資法人の投 資口 金融商品取引所に上場さ た場合に限 ます 本投資法人又 投資主名簿等管理人のい 一方 投資口事務代行委 契約 に重大 遊 をした場合、相手方 行う文書による解除の通知 この場合、投 資口事務代行委 契約 相手方 当該通知におい 指定する日をも 失効し ます 本投資法人又 投資主名簿等管理人のい の一方の当事者 、 記。 週 。でＮ週 ま のい に該当 その役員 該当する場合を含みます し、又 本投資法人 及び投資主名簿等管理人 、そ 、投資口事務代行委 契約締結 現在、自社並 びに自社の取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員 記。 週 。 週ま のい にも該当し いことを表明し、 つ将来にわた 、 記。 週 。 週ま のい にも該当し いことを確約し、本投資法人及び投資主名簿等管理人 そ 、自 又 第 者を利用し 、 記。 週 。でＮ週ま に該当する行 を行わ いこ とを確約したことに関し 虚偽の申告をしたこと 明し、相手方 文書による解 除の通知を けた場合に 、当該通知におい 指定さ た日に投資口事務代行委 契 約 終了するものとします 暴力団 暴力団員 暴力団準構成員 暴力団関係企業 総会 等、社会運動等標 う ロ又 特 知能暴力集団等 その他 Ｎ 不 ま に準 る者 暴力的 要求行 法的 責任を超えた不当 要求行 委 事務に関し 、脅迫的 言動をし、又 暴力を用いる行 風説を流 し、偽計を用い又 威力を用い 相手方の信用を毀損し、又 相手 方の業務を妨害する行 でＮ その他。 週 。 週ま に準 る行 投資口事務代行委 契約の内容 法令の変更又 本投資法人若しく 投資主名簿等管理人 の一方又 双方の事情の変更によ その履行に支 をきたすに至 たとき、又 そのおそ のあるとき 、本投資法人及び投資主名簿等管理人の協議の上こ を改定すること きます - 10 - 特定関係法人 本資産運用会社の親会社 ：双日株式会社 ス ンサーサ ー 契約 双日 期間 本書の日付現在の有効期間 更新 有効期間の満了予定日の1 月前ま に、本投資法人並びに本資産運用会社又 双日のい その他の当事者全員に対し文書による申出 さ たとき 、期間満了 の日よ 解約 、 成31 3月2日ま す 5 間更新するものとし、その後も同様とします 双日 本資産運用会社の株主 く 、ス ンサーサ ー 契約 双日 た場合に 、当該株主 自動的に終了します く た日をも 双日並びに本投資法人及び本資産運用会社 、他の当事者に対し、ス ンサーサ ー 契約 双日 締結日におい 次の事項 真実 つ正確 あることを表明し保証する とともに、ス ンサーサ とを誓約し、当事者のい 明した場合に を要すること ー 契約 双日 の有効期間中、次の事項に遊 し いこ につい 、同表明及び保証又 制約に する事実 、他の当事者 く、直ちにス 、遊 した当事者に対し 通知することによ ンサーサ ー 契約 双日 を解除すること 、催告 きま す 社会的勢力 いこと ス ンサーサ ー 契約 その運営に資するもの 変更等 ス ンサーサ ー 又 修正すること 契約 双日 きます 双日 の規定 の締結 いこと 、 社会的勢力の活動を 、同契約当事者全員の合意によ 長し、又 のみ、変更 関係法人との契約の変更に関する開示の方法 関係法人との契約 変更さ た場合に 、東京証券取引所の有価証券上場規程に従 開示さ る場合 あるほ 、 る契約の変更 、主要 関係法人の異動又 運用に 関する基本方針、運用体制、投資制限若しく 分配方針に関する重要 変更に該当する 場合に 、金融商品取引法に基 い 遅滞 く提出する臨 報告書によ 開示さ ます 会計監査人：有限責任 あ さ監査法人 本投資法人 、有限責任 あ さ監査法人を会計監査人とします 会計監査人 、法令に 段の定め ある場合を除き、投資主総会の決議によ 選任しま す 規約第27条 会計監査人の任期 、就任後1 経過後に 初に迎える決算期後に開催 さ る 初の投資主総会の終結の ま とします 会計監査人 、上記の投資主総会におい 段の決議 さ たとき 、当該投資主総会におい 再任さ たものとみ します 規約第28条 公告の方法 本投資法人の公告 、日本経済新聞に掲載する方法によ 行います 規約第4条 - 11 - ２ 利害関係人との取引制限 1 法令に基づく制限 利益相反取引の制限 資産運用会社 録投資法人の委 を け 当該 録投資法人の資産の運用を行う場合に おい 、当該 録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間 。 週有価証券の取得 若しく 譲渡、。 週有価証券の貸借、。 週不動産の取得若しく 譲渡又 。 週不動産の貸借 行わ ることと るとき 、当該資産運用会社 、予め、当該 録投資法人の同意を得 け いものとさ お 、執行役員 、 る同意を えるために 、役員会の 認を け け いものとさ います 投信法第201条の2 また、資産運用会社 、法令の定めるとこ によ 、自己やその親法人等又 子法人等 関 する以 の行 を 禁 さ います 金融商品取引法第42条の2第1号、第44条の3第1項、投信法第223条の3第 3項、投信法施行令第130条第2項 ここ 、 親法人等 と 、金融商品取引業者の総株 主等の議決権の過半数を保有し いることその他の当該金融商品取引業者と密接 関係を有 する法人その他の団体とし 政令 定める要件に該当する者をいい 金融商品取引法第31条 の4第3項 、 子法人等 と 、金融商品取引業者 総株主等の議決権の過半数を保有し いることその他の当該金融商品取引業者と密接 関係を有する法人その他の団体とし 政令 定める要件に該当する者をいいます 金融商品取引法第31条の4第4項 イ 資産運用会社 自己又 その取締役若しく 執行役との間における取引を行うことを 内容とした運用を行うこと 金融商品取引法第42条の2第1号 又 資産運用会社 自己 の監査役、役員に類する役職にある者又 使用人との間における取引を行うことを内容 とした運用を行うこと 金融商品取引業等に関する内 府令 成19 内 府令第52号 その後の改正を含みます 以 業府令 といいます 第130条第1項第1号 た し、業府令に定めるものを除きます ロ 通常の取引の条件と異 る条件 あ 取引の公正を害するおそ のある条件 、当 該金融商品取引業者の親法人等又 子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭 リ バ 取引又 対象資産の売買その他の取引を行うこと 金融商品取引法第44条の3第 1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項 当該金融商品取引業者との間 金融商品取引法第2条第8項各号に掲 る行 に関する 契約を締結することを条件とし その親法人等又 子法人等 その顧客に対し 信用を 供 し いることを知 、当該顧客との間 当該契約を締結すること 金融商品 取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項 当該金融商品取引業者の親法人等又 子法人等の利益を るため、その行う投資運用 業に関し 運用の方針、運用財産の額若しく 市場の状況に照 し 不必要 取引を行 うことを内容とした運用を行うこと 金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第 223条の3第3項 ホ 上記 ロ ま に掲 るもののほ 、当該金融商品取引業者の親法人等又 子法人等 関 する行 あ 投資者の保護に け、若しく 取引の公正を害し、 又 金融商品取引業の信用を失墜させるおそ のあるものとし 内 府令に定める行 金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信 法施行規則第267条 ② 利益相反のおそ がある場合の書面の交付 資産運用会社 、資産の運用を行う投資法人と自己又 その取締役若しく 執行役、資産 の運用を行う他の投資法人、運用の指 を行う投資信 財産、利害関係人等その他の投信法 施行令 定める者との間における特定資産 投信法に定める指定資産及び投信法施行規則 定めるものを除きます 本項におい 、以 同 す の売買その他の投信法施行令 定 める取引 行わ たとき 、投信法施行規則 定めるとこ によ 、当該取引に係る事項を 記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人 当該特定資産と同種の資産 を投資の対象とするものに限 ます その他投信法施行令 定める者に対し 交付し け ませ 投信法第203条第2項 た し、資産運用会社 、 る書面の交付に代 え 投信法施行令に定めるとこ によ 、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行 う他の投資法人 当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限 ます その他 - 12 - 投信法施行令 定める者の 諾を得 、当該書面に記載す き事項を電子情報処理組 を使 用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法 あ 投信法施行規則に定めるものに よ 提供すること きます 投信法第203条第4項、第5条第2項 資産の運用の制限 録投資法人 、。 週その執行役員又 監督役員、。 週その資産運用会社、。 週その執行 役員又 監督役員の親族 配偶者並びに 親等以内の血族及び姻族に限 ます 、。 週当 該資産運用会社の取締役、会計参 会計参 法人 あるとき 、その職務を行う き社 員を含みます 、監査役若しく 執行役若しく こ に類する役職にある者又 使用人 との間におい 次に掲 る行 投資主の保護に けるおそ 少 いと認め る行 と し 投信法施行令 定める行 を除きます を行 ませ 投信法第195条、第 193条、投信法施行令第116条 第118条ま イ 有価証券の取得又 譲渡 ロ 有価証券の貸借 不動産の取得又 譲渡 不動産の貸借 ホ 宅地の造成又 建物の建築を自 行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引 た し、資産運用会社に、宅地又 建物の売買又 貸借の代理又 媒介を行わせること 等 認め います 特定資産の価格等の調査 資産運用会社 、特定資産 土地若しく 建物又 こ に関する権利若しく 資産 あ 投信法施行令 定めるものに限 ます 以 、本 におい 不動産等資産 といい ます の取得又 譲渡 行わ たとき 、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動 産鑑定士 あ 利害関係人等 いものに行わせ け いものとさ います た し、当該取得又 譲渡に先立 当該鑑定評価を行わせ いる場合 、この限 あ ませ また、資産運用会社 、不動産等資産以外の特定資産 指定資産を除きます の取得又 譲渡等の行 行わ たとき 、投資法人、その資産運用会社 その利害関係人等を含み ます 及びその資産保管会社以外の者 あ 政令 定めるものに当該特定資産の価格等 の調査を行わせ け いものとさ います た し、当該行 に先立 当該調 査を行わせ いる場合 、この限 あ ませ 2 利害関係者取引規程 本資産運用会社 、資産運用業務を適正に遂行するために、本資産運用会社と一定の利害 関係を有する利害関係者 後記 におい 定義します との取引に関する自主 ー を大 要以 のとお 定め います 利害関係者の範囲 利害関係者 と 、以 の イ ま のい に該当する者をいいます イ 投信法第201条第1項及び投信法施行令第123条に定義さ る、本資産運用会社の 利 害関係人等 に該当するもの ロ 本資産運用会社の総株主の議決権の100分の10以上を保有し いる株主及び当該株主 の関係会社 財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 昭和38 大蔵省令第 59号、その後の改正を含みます 第8条第8項に定義さ る意味を有します お、当 該株主 同規則に定める財務諸表提出会社 ある 否 に わ 、財務諸表提出会 社とみ し 関係会社を 断するものとします 上記 イ 若しく ロ の該当会社 資産運用を する、又 上記 イ 若しく ロ の該当会社の役職員 役員の過半数を占める等、その意思決定に関し 上記 イ 又 ロ の該当会社 重要 影響を及 しうると認め る特 目的会社 資 産流動化法第2条第3項に規定する特定目的会社を含みます こ に限定さ いものと します 以 同 す た し、 Ｎ ス ンサーのそ と本投資法人及び当社と の間 成26 3月3日付 締結したス ンサーサ ー 契約に定める リッ フ ン - 13 - とし 組成さ た特 目的会社 た し、ス ンサーの クイ 出資の割合 100分 の20以上 ある特 目的会社を除く あ 、 つ、 ＮＮ 本投資法人又 当社との 間 、サ ー 契約に定める適格不動産等の本投資法人による取得価格若しく その 限額、又 取得価格若しく その 限額の決定方法につい 合意の上、 リッ フ ン による適格不動産等の取得に際し 本投資法人に対し、優先交 権を付 した特 目 的会社を除きます 上記 イ 又 ロ に該当するもの 過去保有し いた資産を所有する特 目的会 社 ② 利害関係者取引の範囲 利害関係者との間 行う 取引 と 、以 の イ ま のい の取引を いいます イ 物件の取得 ロ 物件の譲渡 物件の貸借 物件に係る不動産管理委 業務等の委 ホ 物件の売買及び貸借の媒介委 工事等発注 た し、利害関係者取引規程に定める基準に満た いものを除きます 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資 利害関係者との取引基準 本投資法人 利害関係者との取引を行う場合、以 に定める取引基準に従うものとします イ 物件の取得 Ｆ. 利害関係者 不動産、不動産の賃借権、地上権、並びに不動産、不動産の賃借権及 び地上権を信 の対象とした信 益権を取得する場合 、第 者鑑定評価額を超え 取得し いものとします た し、第 者鑑定評価額 、物件そのものの価格 あ 、消費税等の税金、取得費用、信 設定に要する費用、信 定内の積立金、信 収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みませ 継. 利害関係者 本投資法人への譲渡を前提に、一 的に特 目的会社の組成を行う し 負担した費用 存する場合、上記Ｆ.に わ 、当該費用を第 者鑑定評価額に 加え 取得すること きるものとします 続. 利害関係者 その他の特定資産を取得する場合 、 価 把握 きるもの 価と し、そ 以外 上記Ｆ.及び継.に準 るものとします Ｉ. 利害関係者 上記Ｆ. 続.ま に基 く特定資産の取得を決定した場合 、速や に開示するものとします ロ 物件の譲渡 Ｆ. 利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権、並びに不動産、不動産の賃借権及び 地上権を信 の対象とした信 益権を譲渡する場合 、第 者鑑定評価額 満 譲渡 し いものとします た し、第 者鑑定評価額 、物件そのものの価格 あ 、消費税等の税金、売却費用、信 設定又 信 益権譲渡若しく 信 終了に要し た費用信 定内の積立金、信 収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みませ 継. 利害関係者へその他の特定資産を譲渡する場合 、 価 把握 きるもの 価とし、 そ 以外 上記Ｆ.に準 るものとします 続. 利害関係者に対する上記Ｆ.又 継.に基 く特定資産の譲渡を決定した場合 、速や に開示するものとします 物件の貸借 Ｆ. 利害関係者へ不動産 文脈に応 信 益権の裏付けたる不動産を含みます 以 本 2 におい 同 す を貸借する場合 、市場価格、周辺相場等を調査し、利 害関係者 い第 者の意見等を参考の上、適正と 断さ る条件 貸借し け いものとします 継. 利害関係者へその他の特定資産を貸借する場合 、上記Ｆ.に準 るものとします 続. 利害関係者に対する上記Ｆ.又 継.に基 く貸借を決定した場合 、速や に開示する - 14 - ものとします 物件に係る不動産管理委 業務等の委 Ｆ. 利害関係者へ不動産管理業務等を委 する場合 、実績、会社信用度等を調査すると ともに、委 料につい 、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を 案し決定しま す 継. 上記Ｆ.に わ 、取得する物件につい 、利害関係者 既に不動産管理業務等を 行 いる場合 、取得後の不動産管理業務等 当面当該利害関係者に委 すること きるものとします 、委 料の決定につい 上記Ｆ.に準 ます 続. 利害関係者に対する上記Ｆ.又 継.に基 く不動産管理業務等の委 を決定した場合 、 速や に開示するものとします ホ 物件の売買及び貸借の媒介委 Ｆ. 利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権、並びに不動産、不動産の賃借権及び 地上権を信 の対象とした信 益権の取得又 売却の媒介を委 する場合 、宅建業 法に規定する報酬の範 内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を 案し 決定しま す 継. 利害関係者へ不動産の貸借の媒介を委 する場合 、宅建業法に規定する報酬以 と し、賃料水準、媒介の難易度等を 案し 決定します 続. 利害関係者に対する上記Ｆ.に基 く媒介の委 を決定した場合 速や に、上記継.に 基 く媒介の委 を行 た場合 期毎に、そ 開示するものとします Ｉ. 利害関係者へその他の特定資産の取得、売却又 貸借の媒介を委 する場合 、上記 Ｆ. 続.ま に準 るものとします 工事等発注 Ｆ. 利害関係者へ工事等を発注する場合 、第 者の見積 価格及び内容等を比較検討し た上 、適正と 断さ る条件 工事の発注を行うものとします 継. 利害関係者に対し 上記Ｆ.に基 く工事の発注を行う場合、期毎に開示するものとし ます 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資 Ｆ. 本投資法人 不動産に関する匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資を行う場 合 、匿名組合の営業者又 不動産対応証券の発行主体 以 、総称し 出資先 と いいます 利害関係者に該当する場合に 、匿名組合出資持分又 不動産対応証券 の価格又 出資額その他の条件につい 、出資先 取得し、又 保有する資産の価値 等を調査し、当該資産 不動産、不動産の賃借権、地上権、並びに不動産、不動産の賃 借権及び地上権を信 の対象とした信 益権 あるとき 、当該資産の第 者鑑定評 価額を確認の上、適正と 断さ る条件とし け いものとします 継. 利害関係者に対する上記Ｆ.に基 く匿名組合出資持分又 不動産対応証券への投資を 決定した場合 、速や に開示するものとします - 15 - 3 利害関係人等との取引状況等 資産の取得 新規取得資産の取得に関し、該当事項 あ ませ ② 利害関係者への５２業務の委託 上場日取得済資産及び新規取得資産の印M業務の委 に関し、本書の日付現在における 利害関係者との取引の概要 、以 のとお す 委 予定 先の名称 双日総合管理株式会社 物件名称 達OR分（A即却西新宿 仮称 達OR分（A即却日本橋分A即却 達OR分（A即却四谷 達OR分（A即却新宿A別分N判分 達OR分（A即却市ヶ谷 達OR分（A即却 田 達OR分（A即却新宿即O判却－ 達OR分（A即却桜橋 リーンオーク茅場町 リーンオーク九段 リーンオーク高輪台 リーンオーク御徒町 東池袋 ンター 広尾リープ ックス・ ズ 予定 仮称 達OR分（A即却内神田 予定 久 町リープ ックス・ ズ 予定 K）X人形町 予定 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 予定 西新宿 晃 予定 飯田橋リープ ックス・ ズ 予定 藤和東 田 予定 目白N却 東信東池袋 ウッ 予定 橋本町 AN却分X24 予定 イース サイ 予定 ．・即南森町 タワーコー 北品川 神田リープ ックス・リズ 予定 - 16 - 利害関係者への資産の取得の媒介の委託 新規取得資産の取得の媒介の委 に関し、利害関係者との取引の概要 、以 す 媒介者 媒介手数料 注 千円 物件名称 仮称 達OR分（A即却飯田橋 156,900 九段北325 55,500 仮称 達OR分（A即却内神田 37,200 仮称 達OR分（A即却人形町 62,100 仮称 達OR分（A即却新常盤橋 60,900 仮称 達OR分（A即却品川 69,000 双日新都市開発 株式会社 西 田8 目 66,300 仮称 達OR分（A即却高田馬場 166,500 サンワー 注 媒介手数料 のとお 36,000 、消費税及び地方消費税等相当額を含ま い金額を記載し います 4 第4期における利害関係人等との取引状況等 取引状況 売買金額等 注3 区分 買付額等 万円 売付額等 万円 52,680 総額 うち利害関係人等 注1 の買付額 うち利害関係人等 注1 への売付額 13,100 24.9財週 双日株式会社 13,100 24.9財週 - -財週 合計 13,100 24.9財週 - -財週 利害関係人等 - -財週 注1 との取引状況の内 ② 支払手数料等の金額 支払手数料等 総額 A 千円 注4 区分 損害保険料 注6 管理業務費 その他賃貸事業費用 4,098 利害関係人等 注1 との取引内 支払先 双日インシュア ンス株式会社 支払金額 B 千円週。注4 総額に対する割合 B/A 注5 4,098 100.0財 双日総合管理株式会社 79,615 60.1財 双日新都市開発株式会社 31,480 23.8財 双日総合管理株式会社 10,322 11.4財 8,245 9.1財 132,501 90,410 双日新都市開発株式会社 - 17 - 注1 注2 注3 注4 注5 注6 注7 利害関係人等 と 、投信法施行令第123条及び投信協会の投資信 及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第 26条第27号に規定さ る本投資法人と資産運用委 契約を締結し いる資産運用会社の利害関係人等をいいます 上表 第4期に取引のあ た利害関係人等との取引状況を記載し います お、上表に記載した取引の相手先 利害関 係人等に該当することと たの 成25 12月20日 す 、第4期の全 の取引につい 記載し います 売買金額等 、当該不動産等の取得及び譲渡に要した諸費用、固定資産税、都市計 税、消費税等を含 いませ また、 万円 満を 捨 記載し います 支払手数料等総額 及び 支払金額 、千円 満を 捨 記載し います 総額に対する割合 、小数第2位を四捨 入し 記載し います 損害保険料 に 、保有する信 不動産の損害保険料のほ 、役員賠償責任保険の保険料 含ま います 上記記載の取引及び支払手数料等以外に当期中に利害関係人等へ支払 た金額 、以 のとお す お、千円 満 を 捨 記載し います Ｆ. 修 工事 修 費の他に資本的支出の額も含 います 双日総合管理株式会社 15,316千円 双日新都市開発株式会社 11,279千円 継. 支払利息 双日株式会社 オリックス銀行株式会社 214,315千円 ※ 利息の支払先 、第 者 あるオリックス銀行株式会社 す 、当該長期借入金 、 成23 3月29日付金銭信 以外の金銭の信 特定運用 契約証書によ 、本投資法人のメインス ンサー ある双日株式会社を委 者兼 益者とし 委 さ た信 定を通し 貸付さ たもの あるため、実質的 貸付人 双日株式会社と し 取引の内容に記載し います - 18 - 投資主・投資法人債権者の権利 1 投資主総会における議決権 本投資法人の投資主 、保有する投資口数に応 、投資主総会における議決権を有し い ます 投信法第77条第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文 投資主総会に おい 決議さ る事項 、以 のとお す イ 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任 た し、設立の際選任さ たものとみ さ る者の選任を除きます 及び解任 投信法第96条、第104条、第106条 ロ 資産運用会社との資産運用委 契約の締結及び解約の 認又 同意 投信法第198条 第2項、第205条、第206条第1項 投資口の併合 投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項 第3号を除きます 投資法人の解散 投信法第143条第3号 ホ 規約の変更 投信法第140条 その他投信法又 本投資法人の規約 定める事項 投信法第89条 投資主の有する議決権の権利行使の手続 、以 のとお す イ 投資主総会の決議 、法令又 規約に 段の定め ある場合を除き、出席した投資主 の議決権の過半数をも 行います 規約第11条 ロ 投資主 、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人とし 、その議決権 を行使すること きます 規約第12条 この場合におい 当該投資主又 代理人 、 投資主総会毎にその代理権を証明する書面をあ め本投資法人に提出し け ませ 投信法第94条第1項、会社法第310条第1項及び第2項、規約第12条 書面による議決権の行使 、投資主 議決権を行使するための書面 以 議決権行 使書面 といいます に必要 事項を記載し、法令 定める ま に当該記載をした 議決権行使書面を本投資法人に提出し 行います 投信法第90条の2第2項、第92条第1 項、規約第13条第1項 書面によ 行使した議決権の数 、出席した投資主の議決権の数に算入します 投 信法第92条第2項、規約第13条第2項 ホ 電磁的方法による議決権の行使 、法令 定めるとこ によ 、本投資法人の 諾を 得 、法令 定める ま に議決権行使書面に記載す き事項を電磁的方法によ 本投 資法人に提供し 行います 投信法第92条の2第1項、規約第14条第1項 上記 ホ の定めによ 電磁的方法によ 行使した議決権の数 、出席した投資主 の議決権の数に算入します 投信法第92条の2第3項、規約第14条第2項 投資主 投資主総会に出席せ 、 つ、議決権を行使し いとき 、当該投資主 そ の投資主総会に提出さ た議案 複数の議案 提出さ た場合におい 、こ のうち に相 する趣旨の議案 あるとき 、当該議案のい をも除きます につい 賛成 するものとみ します 投信法第93条第1項、規約第15条第1項 チ 上記 の定めに基 き議案に賛成するものとみ した投資主の有する議決権の数 、出席した投資主の議決権の数に算入します 投信法第93条第3項、規約第15条第2 項 リ 決算期 3 月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本投 資法人 、直前の決算期の 終の投資主名簿に記載又 記録さ いる投資主をも 、 その招集に係る投資主総会におい 権利を行使すること きる者とします また、上記の定めに わ 、本投資法人 、必要 あるとき 、役員会の決議を 経 法令に従いあ め公告し 、一定の日における 終の投資主名簿に記載又 記 録さ いる投資主又 録投資口質権者をその権利を行使すること きる者とする こと きます 投信法第77条の3第2項、規約第16条第1項、第2項 2 その他の共益権 代表 訟提起権 投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条 第2項を除きま す 6 月前 引き続き投資口を有する投資主 、本投資法人に対し、書面その他投信法施 行規則 定める方法によ 、資産運用会社、執行役員、監督役員若しく 会計監査人、又 - 19 - 一般事務 者の責任を追及する えの提起を請求すること き、本投資法人 請求の日 60日以内に えを提起し いとき 、当該請求をした投資主 、本投資法人のために えを提起すること きます 投資主総会決議取消 権等 投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条 投資主 、投資主総会の招集の手続又 決議の方法 法令若しく 規約に遊 し、若しく 著しく不公正 とき、決議の内容 規約に遊 するとき、又 決議につい 特 の利害関 係を有する者 議決権を行使したことによ 著しく不当 決議 さ たときに 、決議の 日 3 月以内に、 えをも 当該決議の取消しを請求すること きます また、投 資主総会の決議 存在し い場合又 決議の内容 法令に遊 する場合に 、そ 投資 主総会の決議 存在し いこと又 無効 あることの確認を えをも 請求すること きます 執行役員等の遊法行 差 請求権 投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360 条第1項 6 月前 引き続き投資口を有する投資主 、執行役員 本投資法人の目的の範 外の 行 その他法令若しく 規約に遊 する行 をし、又 こ の行 をするおそ ある場 合におい 、当該行 によ 本投資法人に回復すること き い損害 生 るおそ あるとき 、当該執行役員に対し、その行 をやめることを請求すること きます 本投 資法人 清算手続に入 た場合に 清算執行人に対し も同様 す 新投資口発行差 請求権 投信法第84条第1項、会社法第210条 投資主 、新投資口の発行 法令若しく 規約に遊 する場合又 著しく不公正 方法に よ 行わ る場合におい 、投資主 不利益を けるおそ あるとき 、投資法人に対し、 新投資口の発行をやめることを請求すること きます 新投資口発行無効 権 投信法第84条第2項、会社法第828条第1項第2号、第2項第2号 投資主 、新投資口の発行につい 重大 法令・規約遊 あ た場合に 、新投資口の 発行の効力 生 た日 6 月以内に、本投資法人に対し 新投資口発行無効の えを提 起すること きます 合併無効 権 投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8号 投資主 、合併手続に重大 瑕疵 あ た場合等に 、合併の効力 生 た日 6 月 以内に、合併無効の えを提起すること きます 設立無効 権 投信法第75条第6項、会社法第828条第1項第1号、第2項第1号 投資主 、設立手続に重大 瑕疵 あ た場合に 、本投資法人の成立の日 2 以内 に設立無効の えを提起すること きます 投資主提案権 投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項 発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6 月前 引き続き有する投資主 、執 行役員に対し投資主総会の日の8逬間前ま に、一定の事項を投資主総会の目的とすること を請求すること き、また、投資主総会の目的 ある事項につき当該投資主 提出しよう とする議案の要領を招集通知に記載又 記録することを請求すること きます ⑨ 投資主総会招集権 投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項 発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6 月前 引き続き有する投資主 、執 行役員に対し、投資主総会の目的 ある事項及び招集の理 を示し 投資主総会の招集を請 求すること き、請求の後遅滞 く招集の手続 行わ い場合又 請求 あ た日 8逬間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知 発せ い場合に 、 内 総理大臣の許 を得 招集すること きます 検査役選任請求権 投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条 発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を有する投資主 、投資主総会に係る招集の 手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内 総理大臣に対し、検 査役の選任の申立 をすること きます また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投 資口を有する投資主 、本投資法人の業務の執行に関し、不正の行 又 法令若しく 規約 に遊 する重大 事実 あることを疑うに足 る事 あるとき 、本投資法人の業務及び 財産の状況を調査させるため、内 総理大臣に対し、検査役の選任の申立 をすること きます - 20 - 執行役員等解任請求権 投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号 発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6 月前 引き続き有する投資主 、執 行役員又 監督役員の職務の執行に関し不正の行 又 法令若しく 規約に遊 する重大 事実 あ たにも わ 、当該役員を解任する旨の議案 投資主総会におい 否決さ たときに 、当該投資主総会の日 30日以内に えをも 当該役員の解任を請求するこ と きます 解散請求権 投信法第143条の3 発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主 、本投資法人 業務の執行 におい 著しく困難 状況に至 、本投資法人に回復すること き い損害 生 、又 生 るおそ あるときや、本投資法人の財産の管理又 処分 著しく失当 、本投資法人 の存立を うくするときにおい 、や を得 い事 あるとき 、 えをも 本投資法 人の解散を請求すること きます 3 分配金請求権 投信法第77条第2項第1号、第137条 本投資法人の投資主 、本投資法人の規約及び法令に則 、役員会の 認を けた金銭の分 配に係る計算書に基 き、各投資主の有する投資口の口数に応 金銭の分配を けること きます お、本振 投資口につい 、本投資法人 誤 本投資法人に対抗 き いものとさ た振 投資口につい 行 た金銭の分配につい も、本投資法人 当該分配に係る金額の返還 を求めること きませ この場合、本投資法人 、当該分配に係る金額の限度におい 、 投資主の振 機関等に対する損害賠償請求権を取得します 振 法第228条、第149条 4 残余財産分配請求権 投信法第77条第2項第2号、第158条 本投資法人 解散し、清算さ る場合、投資主 、各投資主の有する投資口の口数に応 残余財産の分配を ける権利を有し います 5 払戻請求権 規約第8条第1項 投資主 、投資口の払戻請求権を有し いませ お、本投資法人 、投資主との合意によ 本投資法人の投資口を有償 取得すること きます 規約第8条第2項 【 投資口の処分権 投信法第78条第1項 第3項ま 投資主 投資口を自 に譲渡すること きます 本振 投資口につい 、投資主 、口 管理機関に対し 振 の申請を行い、譲渡人の口 譲 人の口 に本振 投資口の振 譲 人の口 における保有欄の口数を増加させる ことをいいます 以 同 す 行わ ることによ 、本振 投資口の譲渡を行うこと きます 振 法第228条、第140条 た し、本振 投資口の譲渡 、本振 投資口を取得 した者の氏名又 名称及び住所を投資主名簿に記載し、又 記録し け 、本投資法人に対 抗すること きませ 投信法第79条第1項 お、投資主名簿の記載又 記録 、総投 資主通知 保管振 機構 、本投資法人に対し 行う、投資主の氏名又 名称、保有投資口数、 基準日等の通知をいいます 以 同 す によ 行わ ます 振 法第228条、第152条第 1項 】 投資証券交付請求権 振 法第227条第1項、第2項、投信法第85条第1項 本投資法人の投資口 、振 法の適用を ける振 投資口 あ 、本投資法人 、投資証券 を発行すること きませ 振 法第227条第1項 た し、投資主 、保管振 機構 振 機関の指定を取 消さ た場合若しく 当該指定 効力を失 た場合 あ 保管振 機構 の振 業を する者 存し い場合、又 本振 投資口 振 機関によ 取 扱わ く た場合に 、本投資法人に対し 、投資証券の発行を請求すること きます 振 法第 227条第2項 - 21 - 8 帳簿等閲覧請求権 投信法第128条の3 投資主 、本投資法人の営業 間内 、いつ も、会計帳簿又 こ に関する資料の閲覧又 謄写を請求すること きます た し、この場合におい 、当該請求の理 を明 に し 行わ け ませ 9 少数投資主権の行使手続 振 法第228条、第154条 振 投資口に係る少数投資主権等の行使に際し 、投資主名簿の記載又 記録 く、 振 口 簿の記載又 記録によ 定さ ることに ます した 、少数投資主権を行 使しようとする投資主 、保管振 機構 個 投資主通知 保管振 機構 、本投資法人に対 し 行う、投資主の氏名又 名称、保有投資口数等の通知をいいます 以 同 す を行 うよう、投資主の口 を開設し いる口 管理機関に対し 申し出ること きます 投資主 、 る個 投資主通知 本投資法人に対し 行わ た後4逬間 経過する日ま に限 、 少数投資主権を行使すること きます - 22 - 第 関係法人の状況 １ 資産運用会社の概況 １ Ｆ. 名称、資本金の額及び事業の内容 名称 双日リー ア バイザーズ株式会社 継. 資本金の額 本書の日付現在 150 万円 続. 事業の内容 投資運用業及びこ に付 関連する業務 会社の沿革 成18 11月2日 成18 12月28日 成19 5月11日 成19 9月3日 成19 9月30日 成21 5月13日 成25 12月24日 会社設立 イ ・イン ス メン ・ア バイザーズ株式 会社 当 宅地建物取引業の免許取得 免許証番号 東京都知事 2 第86984号 宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認 取得 認 番号 国土交通大臣認 第56号 投信法上の投資信 委 業者に係る業務認 取得 認 番号 内 総理大臣第79号 金融商品取引業者に係る 録 録番号 関東財務局長 金商 第1632号 リス・イン ス メン ・ア バイザーズ株式会社に商号 変更 双日リー ア バイザーズ株式会社に商号変更 株式の総数及び資本金の額の増減 イ 発行 能株式総数 本書の日付現在 10,000株 ロ 発行済株式の総数 本書の日付現在 3,000株 近5 間における資本金の額の増減 し その他 イ 役員の変更 本資産運用会社の取締役及び監査役 、株主総会におい 、議決権を行使すること きる株主の議決権の3分の1以上を有する株主 出席し、出席した当該株主の議決権の 過半数の決議によ 選任します 取締役の選任につい 、 積投票によ ませ 取締役の任期 、選任後1 以内に終了する事業 度のうち 終のものに関する定 株 主総会終結の ま 、監査役の任期 、選任後4 以内に終了する事業 度のうち 終のものに関する定 株主総会の終結の ま す た し、補 によ 選任さ た取 締役の任期 、退任した取締役の任期の満了する ま とします また、増員によ 選 任さ た取締役の任期 、他の在任取締役の任期の満了する ま とします 補 によ 選任さ た監査役の任期 、退任した監査役の任期の満了す き ま とします 本 資産運用会社におい 取締役及び監査役に変更 あ た場合に 、2逬間以内に監督官 庁へ届け出ます 金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3号 また、本資産 運用会社の取締役 、他の会社の取締役、会計参 会計参 法人 あるとき 、そ の職務を行う き社員 、監査役若しく 執行役に就任した場合 他の会社の取締役、 会計参 、監査役又 執行役 金融商品取引業者の取締役又 執行役を兼 ることと た場合を含みます 又 他の会社の取締役、会計参 、監査役若しく 執行役を - 23 - 退任した場合に 、遅滞 く、その旨を内 総理大臣に届け出 け ませ 金 融商品取引法第31条の4第1項 ロ 訟事件その他本資産運用会社に重要 影響を及 すこと 予想さ る事実 本書の日付現在におい 、本資産運用会社に関し 、 訟事件その他重要 影響を及 すこと 予想さ る事実 あ ませ 関係業務の概要 本投資法人 、本資産運用会社に委 する主 業務 - 24 - 資産の運用に係る業務 す ２ 運用体制 業務運営の組 体制 本資産運用会社の業務運営の組 体制 、以 のとお 本資産運用会社 す 組 株主総会 監査役 取締役会 代表取締役社長 投資委員会 コンプ コンプ 投資運用本部 投資運用部 イアンス・オフ 財務企 業務企 資産管理部 部 イアンス委員会 サー 本部 財務経理部 本資産運用会社 、上記組 の 、本投資法人よ 委 を けた資産の運用に係る業務を 行います 各種業務 、投資運用本部投資運用部及び資産管理部、財務企 本部業務企 部 及び財務経理部並びにコンプ イアンス・オフ サーの各部署に分掌さ 、投資運用本部及 び財務企 本部につい 、担当の本部長 統括します また、コンプ イアンスに関する審議を行う機関とし コンプ イアンス委員会を、投資 断に関する審議を行う機関とし 投資委員会を設置し います - 25 - 本資産運用会社の各組 の業務分掌体制 各組 の業務分掌体制 、以 のとお す 部署名 取締役会 投資運用本部 財務企 本部 コンプ イアンス・ オフ サー 分掌業務 ・本資産運用会社の経営に係る重要事項の審議及び決議 ・本投資法人の資産運用に関する重要事項につい の審議及び決議 ・その他付随する業務 Ｆ.投資運用部 ・運用ガイ インの策定及び変更に関する業務 ・資産管理計 書の策定及び変更に関する業務 ・経済全般の動向、不動産 ーケッ に関する調査・分析に関する業務 ・運用資産の取得及び売却に関する業務 ・余資の運用業務 ・その他上記各業務に付随する業務 継.資産管理部 ・運用資産の賃貸条件等の策定及び変更その他賃貸管理に関する業務 ・運用管理計 の起案・実行に関する業務 ・修 計 の策定及び変更に関する業務 ・運用資産の管理状況の把握及び フ ー ンスの確認に関する業務 ・不動産管理会社 プロ ・ ネ メン 会社、 ・ ネ メン 会 社等 への指示・監督に関する業務 ・その他上記各業務に付随する業務 Ｆ.業務企 部 ・本資産運用会社の経営企 全般の立案に関する業務 ・本投資法人の機関運営の立案に関する業務 ・コンプ イアンス委員会、投資委員会事務局とし の業務 ・コンプ イアンス・オフ サーの業務サ ー ・監督官庁及び業界諸団体への対応に関する業務 ・法定提出書類及び法定帳簿に係る作成・提出・管理業務 ・本資産運用会社の人事・総務・法務に関する業務 ・社内諸規程等の策定・改廃に関する業務 ・本投資法人の．R及び スクロー ャー全般に関する業務 ・投資主その他の問い合わせ、 情・ク ー の 付に関する業務 ・個人情報の取扱いに関する業務 ・その他上記各業務に付随する業務 継.財務経理部 ・本投資法人の財務戦略に関する業務 ・本投資法人の資金調遉計 の策定・実行に関する業務 ・本資産運用会社の経理に関する業務 ・本投資法人の経理・税務の統括に関する業務 ・その他上記各業務に付随する業務 ・コンプ イアンス規程、コンプ イアンス・ ュア の策定及び変更に 関する業務 ・コンプ イアンス・プロ の策定及び変更に関する業務 ・コンプ イアンス全般の企 ・立案・推進に関する業務 ・運用資産の取得及び売却その他の取引に関する業務、その他本資産運用会 社の業務全般につい の法令・諸規則の遵 状況の監視監督・報告・改善 に関する業務 ・コンプ イアンスに関する指 ・研修の推進に関する業務 ・社内諸規程・規則等の策定・改廃及びその遵 状況の監視監督・報告・改 善に関する業務 ・問い合わせ、 情・ク ー の処理に関する業務 ・法人関係情報の管理に関する業務 ・内部監査に関する業務 ・その他上記各業務に付随する業務 - 26 - 委員会の概要 各委員会の概要 、以 のとお イ コンプ イアンス委員会 委員 審議内容 審議方法等 注 ロ す コンプ イアンス・オフ サー 委員長 、代表取締役社長、1名以上の社外委員 注 及び常勤取締役 ・運用ガイ インの策定及び変更 ・資産管理計 書の策定及び変更 ・経営計 及び経営予算の策定及び変更 ・分配政策の策定及び変更 ・資金調遉、投資口又 投資法人債の発行に関する事項につい の計 の策定及び変 更 ・利害関係者との取引 ・運用資産の取得及び売却 ・コンプ イアンス・ ュア の策定及び変更 ・コンプ イアンス・プロ の策定及び変更 ・コンプ イアンスに関する重要事項 ・リスク管理に関する事項 ・内部監査に関する事項 ・事故及び 情等処理を含 内部管理全般に関する事項 ・コンプ イアンス委員会 、コンプ イアンス委員会委員の3分の2以上の出席 あ た場合に開催さ るものとします た し、コンプ イアンス・オフ サー及 び社外委員1名以上の出席 コンプ イアンス・オフ サーに事故 あ 、代表取 締役社長 委員長と た場合におい 、緊急にコンプ イアンス委員会を開催す る必要 あるとき 、社外委員2名以上の出席 い場合に 、コンプ イアン ス委員会を開催すること き いものとします ・コンプ イアンス委員会の決議 、出席したコンプ イアンス委員会委員の全員一 によ 決します また、 る決議結果を投資委員会又 取締役会に上程する際 に 、審議中各コンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併せ 提出するものとします 社外委員 、コンプ イアンス委員会委員長の了 を得 、取締役会 選任します 本書の日付現在、弁護士1 名 社外委員に選任さ います 投資委員会 委員 審議内容 審議方法等 注 代表取締役社長 委員長 、常勤取締役、1名以上の社外委員 注 、投資運用本部 長、財務企 本部長及びコンプ イアンス・オフ サー ・運用ガイ インの策定及び変更 ・資産管理計 書の策定及び変更 ・賃貸条件等の策定及び変更 ・修 計 の策定及び変更 ・経営計 及び経営予算の策定及び変更 ・分配政策の策定及び変更 ・資金調遉、投資口又 投資法人債の発行に関する事項につい の計 の策定及び変 更 ・利害関係者との取引 ・運用資産の取得及び売却 ・投資委員会 、投資委員会委員の過半数の出席 あ た場合に開催さ るものとし ます た し、コンプ イアンス・オフ サー及び社外委員1名以上の出席 コン プ イアンス・オフ サーに事故 ある場合におい 、緊急に投資委員会を開催す る必要 あるとき 、社外委員2名以上の出席 い場合に 、投資委員会を開 催すること き いものとします ・投資委員会の決議 、出席した投資委員会委員の過半数をも 行います た し、当該決議 社外委員の賛成を条件とします お、投資委員会 、決議結果を 取締役会に上程する際に 、少数意見につい も併せ 提出するものとします 社外委員 、投資委員会委員長の了 を得 、取締役会 選任します 本書の日付現在、不動産鑑定士1名 社 外委員に選任さ います - 27 - 投資運用の意思決定機構 本投資法人の資産運用 、本資産運用会社に委 し に関する重要 意思決定プロ ス 、以 のとお イ います 本資産運用会社の資産運用 す 本投資法人の資産の運用に係る投資方針 運用ガイ イン に関する意思決定 投資運用本部投資運用部によ 起案 上申 問題あ コンプラ ンス オフ サ によ 審査 上申 否決 コンプラ ンス委員会によ 審議 決議 可決 否決 差戻し 投資委員会によ 審議 決議 コンプラ ンス オフ サ によ 差戻し 可決 否決 取締役会によ 審議 決議 可決 不承認 本投資法人役員会の承認 承認 手続未了 取締役会によ 決裁 本投資法人の運用ガイ インの策定及び変更を行おうとする場合、以 の手続を経 るものとします Ｆ. 運用ガイ インの策定に 、運用ガイ イン案を投資運用本部投資運用部 、投 資運用本部資産管理部及び財務企 本部財務経理部と協議の上、協力を得 起案し、当 該議案をコンプ イアンス・オフ サーに上申します 継. コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イア ンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サーの審査後、 コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オフ サーの審査 の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案を投資 運用本部投資運用部に差し戻します 続. コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イアン ス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議中各コンプ イアン ス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併 せ 提出します お、コンプ イアンス委員会 、審議の結果、コンプ イアンス上 重大 問 あると 断した場合、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します Ｉ. 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、運用ガイ イン案 取締役会に 上申さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少数意見 につい も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ た場合、投資 委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します また、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場合、 コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を投資運用本 部投資運用部に差し戻すこと きます - 28 - Ｊ. 取締役会に上申さ た運用ガイ イン案 、取締役会におい 、コンプ イアンス 委員会と投資委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、取締役会 の審議の結果、 決さ た運用ガイ イン 、代表取締役社長 本投資法人役員会に 提出し、本投資法人役員会の 認を得ます お、取締役会の審議の結果、否決さ た 場合、取締役会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します さ. 本投資法人役員会の 認を得た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いることを 確認の上、決裁を行い、運用ガイ イン 策定さ ます お、手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運用部に差し戻さ ます 運用ガイ インの変更 、上記と同様の手続 行うものとします 運用ガイ イン 、一 に一度見直しを行うことを原則とします 、見直しの結果 によ 変更を行わ いこともあ ます また、経済情勢の大幅 変化 生 た場合に その都度変更を行うこと あ ます ロ 資産管理計 書の策定及び変更に関する意思決定 投資運用本部投資運用部によ 起案 上申 問題あ コンプラ ンス オフ サ によ 審査 上申 否決 コンプラ ンス委員会によ 審議 決議 可決 否決 差戻し 投資委員会によ 審議 決議 コンプラ ンス オフ サ によ 差戻し 可決 否決 取締役会によ 審議 決議 可決 手続未了 取締役会によ 決裁 Ｆ. 資産管理計 書の策定に 、資産管理計 書案を投資運用本部投資運用部 、投資運 用本部資産管理部及び財務企 本部財務経理部と協議の上、協力を得 起案し、当該議 案をコンプ イアンス・オフ サーに上申します 継. コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イア ンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サーの審査後、 コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オフ サーの審査 の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案を投資 運用本部投資運用部に差し戻します 続. コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イアン ス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議中各コンプ イアン ス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併 せ 提出します お、コンプ イアンス委員会 審議の結果、コンプ イアンス上重 大 問 あると 断した場合 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します - 29 - Ｉ. 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、資産管理計 案 取締役会に上申 さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少数意見につ い も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ た場合、投資委員 会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します お、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場合、 コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を投資運用本 部投資運用部に差し戻すこと きます Ｊ. 取締役会に上申さ た資産管理計 書案 、取締役会におい 、コンプ イアンス委 員会と投資委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、 決さ ま す 取締役会におい 決さ た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いることを 確認の上、決裁を行い、資産管理計 書 策定さ ます お、取締役会の審議の結果、 否決さ た場合又 手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運用部に 差し戻さ ます 資産管理計 書の変更 、変更計 書を上記と同様の手続 決議することによ 行う ものとします 本投資法人の資産の取得及び売却に関する意思決定 投資運用本部投資運用部によ 起案 上申 問題あ コンプラ ンス オフ サ によ 審査 上申 否決 コンプラ ンス委員会によ 審議 決議 可決 否決 差戻し 投資委員会によ 審議 決議 決裁 i ii iii コンプラ ンス オフ サ によ 差戻し 可決 ii iii 否決 取締役会によ 審議 決議 決裁 ii iii 可決 iii 不承認 本投資法人役員会の承認及び本投資法人の同意 iii 承認及び同意 iii 手続未了 取締役会によ 決裁 iii 利害関係者との取引以外 、 つ、取得価格又 売却価格 10億円 満の取引 不動産対応証券に関する取引を除きます 利害関係者との取引以外 、 つ、取得価格又 売却価格 10億円以上の取引 及び不動産対応証券に関する取引 利害関係者との取引 お、以 に記載の取引につい 、本投資法人役員会 の 認 必要 す 、本投資法人の同意 不要 す ・投信法第201条の2第1項に定める取引以外の取引 ・投信法施行規則第245条の2に定める取引 - 30 - 投資運用本部投資運用部 、物件の取得に際し、運用ガイ インにおい 定め た手 に従い、 ュー・ リ ンスを行い、本投資法人の投資方針及び本資産運用 会社の取締役会 決定さ た運用ガイ イン並びに資産管理計 書及び変更計 書に 合 する本投資法人の投資適格物件を選定の上、決裁書を作成します 資産の取得又 売却につい 、以 の各手続を に経 行わ ます Ｆ. 利害関係者以外との取引の場合 取得価格又 売却価格 10億円 満の取引 不動産対応証券に関する取引を除き ます 投資運用本部投資運用部 起案し、コンプ イアンス・オフ サーに上申し ます コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コン プ イアンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オ フ サーの審査後、コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オフ サーの審査の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イア ンス・オフ サー 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンス の観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イアンス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、 審議中各コンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併せ 提出します お、コンプ イアンス委 員会の審議の結果、コンプ イアンス上重大 問 あると 断した場合に 、 コンプ イアンス委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻しま す 投資委員会に上申さ た当該議案 、投資委員会におい 、コンプ イアン ス委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、 決さ ま す 投資委員会におい 決さ た後、投資委員会 、各手続 適 に完了し いることを確認の上、決裁を行います お、投資委員会の審議の結果、否 決さ た場合又 手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運 用部に差し戻さ ます お、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場合、コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該 議案を投資運用本部投資運用部に差し戻すこと きます 取得価格又 売却価格 10億円以上の取引及び不動産対応証券に関する取引 投資運用本部投資運用部 起案し、コンプ イアンス・オフ サーに上申し ます コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コン プ イアンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オ フ サーの審査後、コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オフ サーの審査の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イア ンス・オフ サー 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンス の観点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イアンス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、 審議中各コンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足意見につい も併せ 提出します お、コンプ イアンス委 員会の審議の結果、コンプ イアンス上重大 問 あると 断した場合 、 コンプ イアンス委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻しま す 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、当該議案 取締役会に上 申さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少 数意見につい も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ - 31 - た場合、投資委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します お、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た 場合、コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議 案を投資運用本部投資運用部に差し戻すこと きます 取締役会に上申さ た議案 、取締役会におい 、コンプ イアンス委員会 と投資委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、 決さ ます 取締役会におい 決さ た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いることを確認の上、決裁を行います お、取締役会の審議の結果、否決 さ た場合又 手続 適 に完了し い い場合に 、投資運用本部投資運用 部に差し戻さ ます 継. 利害関係者との取引の場合 投資運用本部投資運用部 起案し、コンプ イアンス・オフ サーに上申します コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案につき、法令等に照 し コンプ イアンス上の問 の有無につい 審査を行います コンプ イアンス・オフ サー の審査後、コンプ イアンス委員会に上申さ ます お、コンプ イアンス・オ フ サーの審査の結果、問 点 発見さ た場合、コンプ イアンス・オフ サー 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します コンプ イアンス委員会 、上申さ た当該議案につき、コンプ イアンスの観 点 審議します 審議後、 決さ た場合、投資委員会に上申さ ます コンプ イアンス委員会 、 る決議結果を投資委員会に上申する際に 、審議中各コ ンプ イアンス委員会委員よ 投資委員会に上程す きものとし 要求さ た補足 意見につい も併せ 提出します お、コンプ イアンス委員会の審議の結果、 コンプ イアンス上重大 問 あると 断した場合に 、コンプ イアンス委員 会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します 投資委員会におい 、審議の上、 決さ た場合、当該議案 取締役会に上申さ ます 投資委員会 、 る決議結果を取締役会に上申する際に 、少数意見に つい も併せ 提出します お、投資委員会の審議の結果、否決さ た場合、投 資委員会 、当該議案を投資運用本部投資運用部に差し戻します お、投資委員会における審議の際に、コンプ イアンスに係る疑義 生 た場 合、コンプ イアンス・オフ サー 、投資委員会の審議を中断し、当該議案を投 資運用本部投資運用部に差し戻すこと きます 取締役会に上申さ た議案 、取締役会におい 、コンプ イアンス委員会と投 資委員会の審議内容 少数意見を含みます を参考に審議さ 、取締役会の審議 の結果、 決さ た議案 、代表取締役社長 本投資法人役員会に提出し、本投資 法人役員会の 認を た し、当該議案 投信法第201条の2第1項に定める取引に 該当する場合 投信法施行規則第245条の2に定める取引を除きます に 、本投 資法人役員会の 認と、こ に基 く本投資法人の同意を 得ます お、取締役 会又 本投資法人役員会の審議の結果、否決さ た場合に 、投資運用本部投資運 用部に差し戻さ ます 本投資法人役員会の 認を得た後、取締役会 、各手続 適 に完了し いるこ とを確認の上、決裁を行います お、手続 適 に完了し い い場合に 、投 資運用本部投資運用部に差し戻さ ます 投資運用に関するリスク管理体制の整備状況 本資産運用会社 、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以 のとお リスク 管理体制を整備し います イ 運用ガイ イン及びリスク管理規程の策定・遵 本資産運用会社 、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投 資法人の規約等に沿 運用ガイ インを策定し、投資方針、利害関係者との取引 ー 、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定め います 本資産運用会社 、運用ガイ インを遵 することによ 、投資運用に係る リスクの管理に めます - 32 - また、本資産運用会社 、リスク管理規程におい 、リスク管理に関する基本方針、 リスク管理の統括者及び重要 問 発生 の対応方法等を規定し、本資産運用会社 管 理す き主要 リスクとし 、運用リスク、財務リスク、シス に関するリスク、信 用リスク、 ュ ーシ リスク、リーガ リスク及び 社会的勢力に関するリス ク等を定義し、取締役会や役職員の役割及びリスク管理状況の定期的 タリン 等を 定め います お、リスク管理体制の適 性及び有効性につい 、コンプ イアンス・オフ サー 統括する内部監査 る内部監査の詳細につい 、後記 ロ 組 体制 を 参照く さい 等によ 検証するものとし います ロ 組 体制 コンプ イアンス・オフ サー 、内部監査の責任者とし 、各組 に対し原則とし 半 に1回の割合 の定 の内部監査及び臨 の内部監査を実施すること きるほ 、代表取締役社長 特 に命 た場合に 特 監査を実施します コンプ イアン ス・オフ サー 、内部監査実施後遅滞 く、内部監査の結果を取 まとめた内部監査 報告書を作成し、こ をコンプ イアンス委員会及び取締役会に提出するとともに、内 部監査対象組 に対し、必要に応 改善勧告又 改善指示を行い、その内容等を取締 役会に報告します コンプ イアンス・オフ サー 、改善勧告又 改善指示を けた 組 よ 報告を けた改善計 及び改善状況につい 取締役会に報告します お、取 締役会又 コンプ イアンス・オフ サー 、業務運営の適 性を確認するためその他 の理 によ 必要 あると 断した 、外部の専門家等による外部監査を行うこと きます 利害関係者取引規程 前記 第3 管理及び運営 を 参照く さい 2 利害関係人との取引制限 2 利害関係者取引規程 内部者取引等管理規程 本資産運用会社 、内部者取引等管理規程を策定し、本資産運用会社の役職員等に よる内部者取引等の防 に め います ホ フ ワー ・コ ッ メン 等 フ ワー ・コ ッ メン 等に係る物件 、決済ま の間、本投資法人の貸借対照 表に 計上さ オフバ ンスと ます 、当該期間中の当該物件の価格変動リスク 本投資法人に帰属することに ます このため、フ ワー ・コ ッ メン 等を 行う場合、本資産運用会社におい 、遊約金、物件の取得額の上限及び契約締結 物 件引渡しま の期間の上限並びに決済資金の調遉方法等につい の ー を定めたフ ワー ・コ ッ メン 等に係る規則に基 き、当該リスクを管理し います 注 注 本書の日付現在、本投資法人 締結し いるフ ワー ・コ ッ メン 等につい 、前記 第 部 フ ン 情 報 第1 フ ン の状況 2 投資方針 。2週 投資対象 上場日取得済資産、新規取得資産及び上場後取得投資有価証 券の概要 を 参照く さい - 33 - 大株主の状況 氏名又 名称 双日株式会社 クッシュ ン・アン ・ ウ イクフ ー ・ア ッ ネ メン 株式会 社 ア リ ー・ア ッ ・ ア バイザーズ株式会社 住所 東京都千代田区内幸町 目1番1号 東京都千代田区永田町 目11番1号 東京都中央区新川一 目17番18号 合計 注 本書の日付現在 比率 所有株式数 ％ 株 注 比率と 、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます - 34 - 2,010 67.0 540 18.0 450 15.0 3,000 100.0 役員の状況 役職名 氏名 代表取締役 社長 石川 常勤 取締役 副社長 常勤 専務 取締役 常勤 取締役 常勤 久夫 渾大防 水野 岩 主要略歴 清 文彦 昭和56 成 2 成 8 成11 成15 成17 成18 成22 成25 成26 成26 昭和63 成 5 成 7 4月 11月 10月 7月 3月 2月 5月 2月 12月 1月 5月 4月 12月 8月 成12 2月 成15 成17 7月 8月 成20 2月 成25 12月 成 3 成15 成17 成19 成21 成25 4月 4月 4月 4月 4月 12月 成 3 成12 4月 5月 成17 4月 成19 6月 成19 成21 10月 3月 成21 7月 成25 12月 泰志 本書の日付現在 所有 株式数 株 日商岩 株式会社 現 双日株式会社 財務部 日商岩 米国会社 ュー ーク支店 日商岩 株式会社 金融商品部 同社 財務部 日商岩 証券株式会社 現 株式会社Ｓ 証券 ア ン・キャ タ 投資顧問株式会社 同社 取締役 双日株式会社 ア ッ ネ メン 部 双日リー ア バイザーズ株式会社 代表取締役社長 現任 日本リー 投資法人 執行役員 現任 双日リー ア バイザーズ株式会社 転籍 株式会社 菱銀行 現 株式会社 菱東京ＵＦＪ銀行 菱フ イ ンス香港リ ッ 出向 株式会社 菱銀行 現 株式会社 菱東京ＵＦＪ銀行 シンガ ー 支店 株式会社東京 菱銀行 現 株式会社 菱東京ＵＦＪ銀行 金融 商品開発部 証券化 ープ 菱証券株式会社 R分．却 業務推進課 出向 イ 証券株式会社 クター 不動産投資銀行 ープ責任者 同社 ネー ン クター 不動産投資銀行 ープ責任者 双日リー ア バイザーズ株式会社 取締役副社長兼財務企 本部長 現任 日商岩 株式会社 現 双日株式会社 国内開発建設部 同社 建設都市開発 ン ー 都市開発建設部 会社合併 双日株式会社 建設・木材部門 都市開発部 同社 建設・木材部門 建設本部 建設開発部 同社 ア ッ ネ メン 部 双日リー ア バイザーズ株式会社 専務取締役 出向 現任 東急不動産株式会社 資産活用事業本部 資産活用第 部 大和証券Ｓ キャ タ ・ ーケッ 株式会社 現 大和証券株 式会社 ス クチャー ・フ イ ンス部 シフ ック ネ メン 株式会社 フ ン 企 部 ネ ネー ャー シフ ック・イン ス メン ・ ー ーズ株式会社 現 クッシュ ン・アン ・ウ イクフ ー ・ア ッ ネ メ ン 株式会社 投資企 部 ネ ネー ャー 出向 同社 取締役兼投資企 部 ネ ネー ャー シフ ックイン ス メン 株式会社 現 クッシュ ン・ア ン ・ウ イクフ ー ・ア ッ ネ メン 株式会社 取締役兼投資運用部 ネ ネー ャー 転籍 クッシュ ン・アン ・ウ イクフ ー ・ア ッ ネ メ ン 株式会社 投資運用部 クター （．O 双日リー ア バイザーズ株式会社 取締役兼投資運用本部長 出向 現任 - 35 - － － － － 役職名 取締役 常勤 取締役 非常勤 監査役 非常勤 氏名 野木 西村 湯浅 主要略歴 成 9 成19 4月 8月 成20 4月 成22 11月 成25 12月 昭和56 成10 成11 成13 成15 成17 成19 4月 3月 10月 3月 3月 6月 6月 成21 成22 成25 6月 10月 4月 成25 成26 12月 4月 昭和45 昭和62 成12 3月 9月 1月 成12 成12 成15 成18 成19 成20 成20 成21 成25 4月 5月 9月 7月 4月 6月 11月 6月 12月 尚 康 章 住 建設株式会社 イ ・イン ス メン ・ア バイザーズ株式会社 現 双 日リー ア バイザーズ株式会社 ア リ ー・ア ッ ・ア バイザーズ株式会社 運用本部 資産運用 ープ リス・イン ス メン ・ア バイザーズ株式会社 現 双 日リー ア バイザーズ株式会社 取締役兼投資運用部長 双日リー ア バイザーズ株式会社 取締役兼投資運用本部副本部長 出向 現任 日本開発銀行 現 株式会社日本政策投資銀行 同行 国際部 日本政策投資銀行 国際部 同行 都市開発部 同行 山事務所長 同行 企業戦略部長 同行 流通部所属 参事役 双日株式会社 経営企 部担当役員補 役 出向 双日株式会社 市場開発部担当役員補 転籍 同社 ア ッ ネ メン 部担当役員補 同社 理事 ア ッ ネ メン 部、投資 ネ メン 部担当役 員補 双日リー ア バイザーズ株式会社 非常勤取締役 現任 双日株式会社 執行役員 ア ッ ネ メン 、投資 ネ メン 担当 現任 ー ・ ーウ ック・ ッチ 会計士事務所 港監査法人 代表社員 監査法人 田昭和 ンチュリー 現 新日本有限責任監査法人 代表社員 新日本有限責任監査法人 理事 同社 常任理事 あ さ監査法人 現 有限責任 あ さ監査法人 代表社員 公認会計士湯浅 章事務所 開所 現任 同志社大学大学院 商学研究科 嘱 講師 現任 株式会社淀川製鋼所 社外監査役 現任 株式会社ワー 社外取締役 現任 双日株式会社 社外監査役 双日リー ア バイザーズ株式会社 社外監査役 現任 - 36 - 所有 株式数 株 － － － ５ 事業の内容及び営業の概況 事業の内容 本資産運用会社 、投信法上の資産運用会社とし 録投資法人の資産運用を行 いま す 営業の概況 本書の日付現在、本資産運用会社 資産の運用を行う投資法人 、本投資法人のみ す 関係業務の概況 本資産運用会社 、本投資法人の資産の運用に係る業務を行 います 資本関係 本書の日付現在、本資産運用会社 本投資法人の投資口を保有し いませ - 37 - ２ その他の関係法人の概況 機関運営事務に関する一般事務 託者兼資産保管会社兼投資主名簿等管理人兼会計事務に関 する一般事務 託者 投信法第11】条第2号、第4号、第5号及び第【号並びに第208条関係 １ 名称、資本金の額及び事業の内容 Ｆ. 名称 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 東京都千代田区丸の内一 目4番5号 継. 資本金の額 成26 9月 日現在 324,279 万円 続. 事業の内容 銀行法 昭和56 法 第59号 その後の改正を含みます に基 き銀行業を営 ととも に、金融機関の信 業務の兼営等に関する法 昭和18 法 第43号 その後の改正を含み ます に基 き信 業務を営 います ２ 関係業務の概要 Ｆ. 一般事務 者とし の業務 . 機関の運営に関する事務 . 計算に関する事務 . 会計帳簿の作成に関する事務 . 納税に関する事務 継. 資産保管会社とし の業務 . 資産保管業務 . 資産保管業務に付随する業務 続. 投資主名簿等管理人とし の業務 . 投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこ に付属する帳簿の作成、管理及び備置その 他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務 た し、投資法人債原簿に関する事 務 本投資法人 投資主名簿等管理人に 途委 するものに限 ます . 前記Ｎ.に定めるほ 、以 の帳簿その他の投信法及び内 府令の規定によ 作成及び保 管し け い帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務 た し、該当する 事務 生 い い場合を除きます 分配利益明細簿 投資証券台帳 投資証券不発行管理簿 投資証券払戻金額帳 払分配利益明細簿 払払戻金明細簿 . 投資口の名義書換、質権の 録又 抹消、信 財産の表示又 抹消 . 振 機関等によ 通知さ る総投資主通知その他の通知の 理に関する事務 . 投資主の投資証券不所持申出並びに投資証券の発行又 返還請求の 理等に関する事務 . 投資主、 録投資口質権者、こ の法定代理人及び以上の者の常任代理人 以 投 資主等 といいます の氏名及び住所の 録並びに変更の 録に関する事務 . 前記 . .ま に掲 るもののほ 、投資主等の提出する届出の 理に関する事務 . 投資主総会招集通知の発 及び議決権行使書又 委任状の作成及び集計に関する事務 . 投資主等に対し 分配する金銭の支払に関する事務 . 投資主等 の照会に対する応答に関する事務 でＮ. 投資口の統計資料並びに法令又 契約に基 く官庁、金融商品取引所、振 機関等への 届出又 報告のための資料の作成に関する事務 で . 投資口の募集、投資口の併合・分割その他本投資法人 臨 に指定する事務 で . 投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発 に関する事務 で . 投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等 の申出の 付けに関する事務 前記 . で .ま の事務に関連するものに限 ます で不. 前記Ｎ. で .ま に掲 る事務に付随する印紙税等の納付に関する事務 - 38 - で .前記 . で不.ま に掲 る事項に付随する事務 資本関係 成26 12月29日現在、 菱ＵＦＪ信 銀行株式会社 、本投資法人の投資口のうち1,362 発行済投資口の総口数の0.9％ を所有し います 口 引 人 投信法第11】条第1号関係 名称、資本金の額及び事業の内容 １ 引 菱ＵＦＪ 券株式会社 み 資本金の額 成26 3月 日現在 人の名称 ガン・スタン ー証 40,500 万円 ほ証券株式会社 125,167 万円 大和証券株式会社 ＳＭ 100,000 万円 日興証券株式会社 10,000 万円 野村證券株式会社 注 事業の内容 資本金の額 、 万円 満を 金融商品取引 法に基 く金 融商品取引業 第一種金融 商品取引業 を営 いま す 10,000 万円 捨 記載し います ２ 関係業務の概要 各引 人 、本投資法人の一般事務 者 投信法第117条第1号 た し、投資法人債及 び新投資口予約権に関する事務を除きます とし 一般募集におい 投資口を引き ける 者の募集に関する事務を行います 資本関係 成26 12月29日現在、 菱ＵＦＪ ガン・スタン ー証券株式会社 、本投資法人の 投資口のうち591口 発行済投資口の総口数の0.4％ を、 成26 12月22日現在、み ほ証 券株式会社 、本投資法人の投資口のうち13口 発行済投資口の総口数の0.0％ を所有し います また、 成26 6月30日現在、大和証券株式会社 28口 発行済投資口の総口数の 0.0％ を、即MB（日興証券株式会社 83口 発行済投資口の総口数の0.1％ を、野村證券株 式会社 412口 発行済投資口の総口数の0.3％ をそ 所有し います 本投資法人の特定関係法人 １ 名称、資本金の額及び事業の内容 Ｆ. 名称 双日株式会社 東京都千代田区内幸町 目1番1号 継. 資本金の額 成26 9月 日現在 160,339 万円 続. 事業の内容 総合商社 ２ 関係業務の概要 関係業務の概要につい 、前記 第 部 フ ン 情報 第1 フ ン の状況 1 投資法 人の概況 3 投資法人の 組み 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、 名称及び関係業務の概要 を 参照く さい 資本関係 本書の日付現在、双日株式会社 、本投資法人の投資口のうち15,181口 発行済投資口の 総口数の10.0％ を所有し います - 39 - 第５ 投資法人の経理状況 1. 財務諸表の作成方法について 本投資法人の財務諸表 、 財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 昭和38 大蔵省令第59号 その後の改正を含みます 及び同規則第2条の規定によ 、 投資法人の計 算に関する規則 成18 内 府令第47号 その後の改正を含みます に基 い 作成し います 2. 監査証明について 本投資法人 、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基 き、第4期計算期間 成25 7 月1日 成26 6月30日ま の財務諸表につい 、有限責任 あ さ監査法人の監査を け います 3. 連結財務諸表について 本投資法人 子会社 あ ませ の 、連結財務諸表 作成し いませ - 40 - １【財務諸表】 （１）【貸借対照表】 前期 (平成25年６月30日) 資産の部 流動資産 現金及び預金 信託現金及び信託預金 営業未収入金 前払費用 繰延税金資産 未収還付法人税等 未収消費税等 その他 貸倒引当金 流動資産合計 固定資産 有形固定資産 信託建物 減価償却累計額 信託建物（純額） 信託構築物 減価償却累計額 信託構築物（純額） 信託工具、器具及び備品 減価償却累計額 信託工具、器具及び備品（純額） 信託土地 有形固定資産合計 無形固定資産 信託借地権 無形固定資産合計 投資その他の資産 敷金及び保証金 長期前払費用 その他 投資その他の資産合計 固定資産合計 資産合計 （単位：千円） 569,235 ※１ 755,886 7,222 13,380 1,055 10 △1,458 1,345,332 ※１ 8,346,566 △634,971 7,711,594 ※１ 105,110 △6,138 98,972 ※１ 8,569,400 16,379,967 ※１ 1,370,503 1,370,503 10,050 28,868 ※１ 5,365 44,283 17,794,754 19,140,087 - 41 - 当期 (平成26年６月30日) 815,742 3,448,945 127,925 126,026 240 2,452 797,388 27,741 △1,458 5,345,004 20,264,809 △1,006,771 19,258,037 135,252 △9,384 125,868 533 △52 480 37,275,911 56,660,298 15,243,932 15,243,932 10,050 179,566 304 189,920 72,094,151 77,439,155 前期 (平成25年６月30日) 負債の部 流動負債 営業未払金 短期借入金 1年内返済予定の長期借入金 未払費用 未払法人税等 未払消費税等 前受金 その他 流動負債合計 固定負債 長期借入金 信託預り敷金及び保証金 長期未払金 固定負債合計 負債合計 純資産の部 投資主資本 出資総額 剰余金 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 剰余金合計 投資主資本合計 純資産合計 負債純資産合計 （単位：千円） 33,652 ※１ 231,560 83,470 6,027 3,320 99,912 1,643 459,586 ※１ 18,155,320 384,922 9,757 18,549,999 19,009,585 100,000 30,501 30,501 130,501 ※２ 130,501 19,140,087 - 42 - 当期 (平成26年６月30日) ※２ 253,959 8,880,000 51,833 428,882 11,299 9,625,975 28,170,000 2,510,749 30,680,749 40,306,725 36,919,883 212,546 212,546 37,132,430 37,132,430 77,439,155 （２）【損益計算書】 自 至 （単位：千円） 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 営業収益 賃貸事業収入 その他賃貸事業収入 営業収益合計 営業費用 賃貸事業費用 資産運用報酬 資産保管手数料 一般事務委託手数料 役員報酬 会計監査人報酬 その他営業費用 営業費用合計 営業利益 営業外収益 受取利息 還付加算金 営業外収益合計 営業外費用 支払利息 融資関連費用 投資口交付費 投資口公開関連費用 デリバティブ評価損 営業外費用合計 経常利益 税引前当期純利益 法人税、住民税及び事業税 法人税等調整額 法人税等合計 当期純利益 前期繰越利益 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） ※１ 1,070,107 ※１ 52,040 1,122,147 ※１ 560,316 128,325 530 3,368 1,200 500 17,554 711,795 410,352 262 81 343 379,858 10,497 1,906 392,261 18,434 18,434 7,779 △697 7,081 11,352 19,148 30,501 - 43 - 自 至 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 1,779,367 ※１ 111,469 ※１ 1,890,836 ※１ 788,031 57,525 979 6,290 2,260 22,500 58,865 936,451 954,384 288 288 338,250 349,256 36,035 41,978 5,061 770,582 184,090 184,090 1,230 814 2,045 182,045 30,501 212,546 （３）【投資主資本等変動計算書】 前期（自 平成24年７月１日 至 平成25年６月30日） 投資主資本 剰余金 （単位：千円） 純資産合計 出資総額 当期未処分利益 又は当期未処理 損失（△） 投資主資本合計 剰余金合計 当期首残高 100,000 19,148 19,148 119,148 119,148 当期変動額 当期純利益 11,352 11,352 11,352 11,352 当期変動額合計 - 11,352 11,352 11,352 11,352 100,000 30,501 30,501 130,501 130,501 当期末残高 ※１ 当期（自 平成25年７月１日 至 平成26年６月30日） 投資主資本 剰余金 （単位：千円） 純資産合計 出資総額 当期未処分利益 又は当期未処理 損失（△） 投資主資本合計 剰余金合計 当期首残高 100,000 30,501 30,501 130,501 130,501 当期変動額 36,819,883 36,819,883 36,819,883 182,045 182,045 182,045 182,045 36,819,883 182,045 182,045 37,001,929 37,001,929 36,919,883 212,546 212,546 37,132,430 37,132,430 新投資口の発行 当期純利益 当期変動額合計 当期末残高 ※１ - 44 - （４）【金銭の分配に係る計算書】 自 至 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 自 至 （単位：円） Ⅰ 当期未処分利益 Ⅱ 分配金の額 （投資口１口当たり分配金の額） （単位：円） 30,501,294 212,546,674 - 183,234,670 （-) Ⅲ 次期繰越利益 30,501,294 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 （1,207） 29,312,004 分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項第 ２号に定める金銭の分配の方針はご 本投資法人の規約第35条第１項第 ２号に定める金銭の分配の方針に基 ざいますが、租税特別措置法第67条 の15及び租税特別措置法施行令第39 づき、分配金額は租税特別措置法第 67条の15に規定される配当可能利益 条の32の３の規定の適用を受けられ ないため、当期においては分配を行 の金額の100分の90に相当する額を 超える金額としています。 いません。 かかる方針をふまえ、当期未処分 利益を超えず、かつ法人税等の発生 による投資主負担が最小限に抑えら れる範囲で、発行済投資口数 151,810口の整数倍となる 183,234,670円を利益分配金として 分配することとしました。 なお、本投資法人の規約第35条第 ２項に定める利益を超えた金銭の分 配は行いません。 - 45 - （５）【キャッシュ・フロー計算書】 自 至 （単位：千円） 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 営業活動によるキャッシュ・フロー 税引前当期純利益 減価償却費 投資口交付費 受取利息 支払利息 営業未収入金の増減額（△は増加） 前払費用の増減額（△は増加） 長期前払費用の増減額（△は増加） 未収消費税等の増減額（△は増加） 未払消費税等の増減額（△は減少） 営業未払金の増減額（△は減少） 未払金の増減額（△は減少） 未払費用の増減額（△は減少） 前受金の増減額（△は減少） 預り金の増減額（△は減少） 長期未払金の増減額（△は減少） その他 小計 利息の受取額 利息の支払額 法人税等の支払額又は還付額（△は支払） 営業活動によるキャッシュ・フロー 投資活動によるキャッシュ・フロー 信託有形固定資産の取得による支出 信託無形固定資産の取得による支出 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 投資活動によるキャッシュ・フロー 財務活動によるキャッシュ・フロー 短期借入れによる収入 短期借入金の返済による支出 長期借入れによる収入 長期借入金の返済による支出 投資口の発行による収入 財務活動によるキャッシュ・フロー 現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 現金及び現金同等物の期首残高 現金及び現金同等物の期末残高 ※１ - 46 - 18,434 273,767 △262 379,858 △2,679 142 10,497 △10,725 △24,700 △4 △1,858 △4,283 1,936 △100,321 △524 539,277 209 △385,206 1,088 155,369 61,239 △28,543 32,695 △231,560 △231,560 △43,494 1,368,617 1,325,122 自 至 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 184,090 375,098 36,035 △288 338,250 △123,389 △112,646 △150,698 △797,388 △3,320 141,355 14,700 328,970 △9,757 △18,527 202,485 229 △384,588 △9,651 △191,524 △40,578,293 △13,873,428 2,184,725 △48,882 △52,315,879 10,630,000 △1,750,000 28,170,000 △18,386,880 36,783,848 55,446,968 2,939,564 1,325,122 ※１ 4,264,687 （６）【注記表】 〔継続企業の前提に関する注記〕 該当事項はありません。 〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕 １．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産（信託財産を含む） 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 ２～63年 信託構築物 信託工具、器具及び備品 ２～41年 ３～６年 (2) 長期前払費用 定額法を採用しています。 ２．繰延資産の処理方法 投資口交付費 支出時に全額費用として処理しています。 ３．引当金の計上基準 貸倒引当金の計上基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について個別の回収 可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 ４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、 賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する 方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法 人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不 動産等の取得原価に算入しています。 当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は154,612千 円です。 ５．キャッシュ・フロー計算書 における資金の範囲 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金 及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であ り、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３か月以内 に償還期限の到来する短期投資からなっています。 ６．その他財務諸表作成のため (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全て の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、 貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい ては、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② ③ 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定 資産等に係る控除対象外消費税は個々の固定資産等の取得原価に算入していま す。 - 47 - 〔貸借対照表に関する注記〕 ※1．担保に供している資産及び担保を付している債務 担保に供している資産は次のとおりです。 （単位：千円） 前期 （平成25年６月30日） 信託現金及び信託預金 当期 （平成26年６月30日） 755,886 - 信託建物 信託構築物 7,711,594 98,972 - - 信託土地 信託借地権 8,569,400 1,370,503 - - 5,365 - 18,511,720 - 投資その他の資産（その他） 合計 担保を付している債務は次のとおりです。 （単位：千円） 前期 （平成25年６月30日） 当期 （平成26年６月30日） １年内返済予定の長期借入金 長期借入金 231,560 18,155,320 - - 合計 18,386,880 - ※2．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額 （単位：千円） 前期 （平成25年６月30日） 50,000 当期 （平成26年６月30日） 50,000 〔損益計算書に関する注記〕 ※1．不動産賃貸事業損益の内訳 Ａ．不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 賃料収入 共益費 駐車場収入 その他賃貸事業収入 水道光熱費収入 その他賃貸収入 不動産賃貸事業収益合計 Ｂ．不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 管理業務費 水道光熱費 損害保険料 修繕費 租税公課 減価償却費 信託報酬 その他賃貸事業費用 不動産賃貸事業費用合計 Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ) （単位：千円） 自 至 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 987,442 50,273 32,391 28,844 23,195 92,813 45,487 3,266 19,930 50,987 273,767 3,100 70,963 1,070,107 52,040 1,122,147 560,316 561,831 - 48 - 自 至 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 1,564,678 164,195 50,492 84,641 26,827 132,501 101,511 3,457 28,034 50,530 375,098 6,486 90,410 1,779,367 111,469 1,890,836 788,031 1,102,804 〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕 ※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口数 自 至 発行可能投資口総口数 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 2,000,000口 発行済投資口数 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 4,000,000口 151,810口 200口 自 至 〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕 ※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 自 至 現金及び預金 信託現金及び信託預金 現金及び現金同等物 〔リース取引に関する注記〕 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 自 至 （単位：千円） 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 569,235 755,886 815,742 3,448,945 1,325,122 4,264,687 オペレーティング・リース取引（貸主側） 未経過リース料 （単位：千円） 自 至 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 自 至 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 １年内 - 112,043 １年超 - 159,776 合計 - 271,819 〔金融商品に関する注記〕 1. 金融商品の状況に関する事項 （1）金融商品に対する取組方針 本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関から の借入、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。 有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じ た財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針として います。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。 デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な 取引は行わない方針です。 （2）金融商品の内容及びそのリスク 借入金の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借 入金については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金 は、支払金利の上昇リスクに晒されています。 預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されて います。 （3）金融商品に係るリスク管理体制 本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人 債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することによ り、リスクを管理・限定することとしています。 支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができ ます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。 預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、リスクを限定するこ ととしています。 - 49 - （4）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が 含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場 合、当該価額が異なる場合もあります。 2. 金融商品の時価等に関する事項 平成25年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価 を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）参照）。 （単位：千円） 貸借対照表計上額 (1) 現金及び預金 (2) 信託現金及び信託預金 時価 差額 569,235 755,886 569,235 755,886 - - - - 1,325,122 1,325,122 - - - - (5) １年内返済予定の長期借入金 (6) 長期借入金 231,560 18,155,320 231,560 18,206,817 51,497 負債合計 18,386,880 18,438,377 51,497 5,365 5,365 - (3) 未収消費税等 資産合計 (4) 短期借入金 (7) デリバティブ取引 平成26年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価 を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）参照）。 （単位：千円） 貸借対照表計上額 (1) 現金及び預金 (2) 信託現金及び信託預金 時価 差額 815,742 3,448,945 815,742 3,448,945 - 797,388 797,388 - (3) 未収消費税等 資産合計 5,062,076 5,062,076 - (4) 短期借入金 8,880,000 8,880,000 - (5) １年内返済予定の長期借入金 (6) 長期借入金 28,170,000 28,223,244 53,244 負債合計 37,050,000 37,103,244 53,244 304 304 - (7) デリバティブ取引 （注1） 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 (1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金、(3) 未収消費税等 及び (4) 短期借入金 これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額に等しいことから、当該帳簿価額によっています。 (5) １年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金 長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異な っていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるも のは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっ ています。 (7) デリバティブ取引 後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。 （注2） 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品 賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金（貸借対照表計上額 前期：384,922千円 当期：2,510,749千円）については、 市場価格が無く、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、さらには本投資法人の保有 資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難 しく、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから 時価開示の対象とはしていません。 - 50 - （注3）金銭債権の決算日（平成25年６月30日）後の償還予定額 （単位：千円） １年以内 現金及び預金 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 ５年超 569,235 - - - - - 755,886 - - - - - 1,325,122 - - - - - 信託現金及び 信託預金 合計 金銭債権の決算日（平成26年６月30日）後の償還予定額 （単位：千円） １年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 815,742 - - - - - 3,448,945 - - - - - 797,388 - - - - - 5,062,076 - - - - - 現金及び預金 ５年超 信託現金及び 信託預金 未収消費税等 合計 （注4）借入金の決算日（平成25年６月30日）後の返済予定額 （単位：千円） １年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 ５年超 長期借入金 231,560 231,560 17,923,760 - - - 合計 231,560 231,560 17,923,760 - - - 借入金の決算日（平成26年６月30日）後の返済予定額 １年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 （単位：千円） ５年超 短期借入金 8,880,000 - - - - - 長期借入金 - 8,500,000 11,600,000 7,000,000 1,070,000 - 8,880,000 8,500,000 11,600,000 7,000,000 1,070,000 - 合計 〔有価証券に関する注記〕 前期（平成25年６月30日） 該当事項はありません。 当期（平成26年６月30日） 該当事項はありません。 - 51 - 〔デリバティブ取引に関する注記〕 1．ヘッジ会計が適用されていないもの 前期（平成25年６月30日） 区分 種類 （単位：千円） 契約額等 時価 市場取引以外の取引 評価損益 うち１年超 金利キャップ取引 4,818,440 4,702,660 5,365 △1,906 合計 4,818,440 4,702,660 5,365 △1,906 （注1）上記取引については時価評価を行い、評価損益を損益計算書に計上しています。 （注2）時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。 当期（平成26年６月30日） 区分 種類 （単位：千円） 契約額等 時価 市場取引以外の取引 評価損益 うち１年超 金利キャップ取引 4,702,660 4,586,880 304 △5,061 合計 4,702,660 4,586,880 304 △5,061 （注1）上記取引については時価評価を行い、評価損益を損益計算書に計上しています。 （注2）時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。 2．ヘッジ会計が適用されているもの 前期（平成25年６月30日） 該当事項はありません。 当期（平成26年６月30日） 該当事項はありません。 〔退職給付に関する注記〕 前期（平成25年６月30日） 本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。 当期（平成26年６月30日） 本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。 - 52 - 〔税効果会計に関する注記〕 1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 （単位：千円） 前期 （平成25年６月30日） （繰延税金資産） 未払事業税損金不算入額 当期 （平成26年６月30日） 489 - 559 5 498 - 1,055 498 未収事業税還付金 - 257 繰延税金負債合計 - 257 繰延税金資産の純額 1,055 240 貸倒引当金 貸倒損失 繰延税金資産合計 （繰延税金負債） 2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな った主要な項目別の内訳 前期 （平成25年６月30日） 当期 （平成26年６月30日） 法定実効税率 法定実効税率と税効果会計 38.37％ （調整） 支払分配金の損金算入額 適用後の法人税等の負担率 との差異が法定実効税率の △38.19％ 住民税均等割 その他 100分の５以下となるため 記載を省略しています。 0.66％ 0.27％ 1.11％ 税効果会計適用後の法人税 等の負担率 3．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正 「所得税法等の一部を改正する法律」(平成26年法律第10号)が平成26年３月31日に公布され、平成26年４月１日 以後に開始する事業年度から復興特別法人税が課されないこととなりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延 税金負債の計算に使用される法定実効税率は、平成26年７月１日に開始する事業年度に解消が見込まれる一時差異 については従来の38.37％から34.16％になります。 なお、この税率変更による影響額は軽微です。 〔持分法損益等の注記〕 前期（自 平成24年７月１日 至 平成25年６月30日） 本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。 当期（自 平成25年７月１日 至 平成26年６月30日） 本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。 - 53 - 〔関連当事者との取引に関する注記〕 1．関連当事者との取引 （1）親会社及び法人主要投資主等 前期（自 平成24年７月１日 至 平成25年６月30日） 該当事項はありません。 当期（自 平成25年７月１日 至 平成26年６月30日） 属性 会社等の 名称 所在地 資本金 又は 出資金 （百万円） 事業の 内容又は 職業 議決権等の 関係内容 取引の内 所有 容 （被所有） 役員の 事業上 兼任等 の関係 割合 取引金額 （千円） 科目 期末残高 （千円） 13,100,000 - - 8,750,000 - - 214,315 - - 不動産信 託受益権 の購入 (注1) 主要 双日 東京都 主要 160,339 投資主 株式会社 総合商社 10.0% - 長期借入 投資主 千代田区 金の返済 （注2） 支払利息 （注2） （注1） 不動産信託受益権の購入に係る取引金額には、取得に係る諸費用、租税公課等の精算金及び消費税等を含んでいません。 （注2） 長期借入金及び支払利息は、第三者であるオリックス銀行株式会社に対する取引ですが、当該長期借入金は、平成23年３月29日付 金銭信託以外の金銭の信託（特定運用）契約証書により、本投資法人のメインスポンサーである双日株式会社を委託者兼受益者と して委託された信託勘定を通して貸付されたものであるため、実質的な貸付人は双日株式会社として取引の内容に記載していま す。 （注3） 取引条件及び取引条件の決定方針等：市場の実勢に基づいて決定しています。 （注4) 双日株式会社が関連当事者に該当することとなったのは、平成25年12月20日ですが、当期のすべての取引について記載していま す。 （2）関連会社等 前期（自 平成24年７月１日 該当事項はありません。 当期（自 平成25年７月１日 該当事項はありません。 （3）兄弟会社等 前期（自 平成24年７月１日 属性 会社等の 名称 所在地 至 平成25年６月30日） 至 平成26年６月30日） 至 平成25年６月30日） 資本金 又は 出資金 （百万円） 事業の 内容又は 職業 議決権等の 関係内容 取引の内 所有 容 （被所有） 役員の 事業上 兼任等 の関係 割合 取引金額 （千円） 科目 期末残高 （千円） ポラリス・ 未払 同一の イ ン ベ ス ト 親会社 メ ン ト ・ ア 東京都 を持つ ド バ イ ザ ー 中央区 費用 運用 投資 150 会社 20,443 資産 役員の 運用 - 兼任 委託 １人 契約 運用業 128,325 報酬の ズ株式会社 長期 支払 9,757 未払金 （注1） （注1） ポラリス・インベストメント・アドバイザーズ株式会社は、平成25年12月24日付でその名称を双日リートアドバイザーズ株式会社 に変更しています。 （注2） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。 （注3） 取引条件及び取引条件の決定方針等：資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。 - 54 - 当期（自 平成25年７月１日 属性 会社等の 名称 至 平成26年６月30日） 資本金 又は 出資金 （百万円） 所在地 事業の 内容又は 職業 議決権等の 関係内容 取引の内 所有 容 （被所有） 役員の 事業上 兼任等 の関係 割合 取引金額 （千円） 科目 期末残高 （千円） 主要投 資主が 議決権 双 日 リ ー ト の過半 ア ド バ イ ザ 東京都 数を所 ー ズ 株 式 会 役員の 運用 資産運用 兼任 委託 報酬の １人 契約 支払 投資 150 - 中央区 255,425 - - 運用業 有して 社 いる会 社 主要投 管理 資主が 業務費 79,615 プロパ 議決権 の過半 双 日 総 合 管 東京都 不動産 324 数を所 理株式会社 - - ティマ 修繕工事 ネジメ （注3） 15,316 営業 33,103 管理業 港区 未払金 ント業 その他 有して 務委託 賃貸事業 10,322 いる会 費用 社 主要投 管理 資主が 業務費 31,480 プロパ 議決権 双日新都市 の過半 東京都 開発株式会 数を所 1,000 不動産業 - - ティマ 修繕工事 ネジメ （注3） 11,279 - - 港区 ント業 社 その他 務委託 賃貸事業 有して 8,245 いる会 費用 社 （注1） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。 （注2） 取引条件及び取引条件の決定方針等：資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。 その他の取引の条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。 （注3） 修繕工事には修繕費の他に資本的支出の額も含んでいます。 （注4） 双日総合管理株式会社及び双日新都市開発株式会社が関連当事者に該当することとなったのは、平成25年12月20日ですが、当期の すべての取引について記載しています。 （4）役員及び個人主要投資主等 前期（自 平成24年７月１日 至 平成25年６月30日） 該当事項はありません。 当期（自 平成25年７月１日 該当事項はありません。 至 平成26年６月30日） 〔資産除去債務に関する注記〕 前期（自 平成24年７月１日 該当事項はありません。 当期（自 平成25年７月１日 至 平成25年６月30日） 至 平成26年６月30日） 該当事項はありません。 - 55 - 〔賃貸等不動産に関する注記〕 本投資法人は、賃貸用のオフィスビル及び住宅（土地等を含みます。）を所有しています。これら賃貸等不動産の貸 借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです （単位：千円） 前期 （平成25年６月30日） 18,024,238 17,750,470 △273,767 54,153,759 17,750,470 71,904,230 18,000,000 72,494,000 貸借対照表計上額 期首残高 期中増減額 期末残高 期末時価 当期 （平成26年６月30日） （注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。 （注2）貸借対照表計上額には、信託借地権の金額も含めています。 （注3）賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主たる減少額は減価償却によるものです。 （注4）賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主たる増加額は「(仮称)FORECAST新宿SOUTH」等16物件（54,527,793千円）の取得によるもの であり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。 （注5）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。 なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。 〔セグメント情報等に関する注記〕 （セグメント情報） 本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。 （関連情報） 前期（自 平成24年７月１日 至 平成25年６月30日） 1．製品及びサービス毎の情報 単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略してい ます。 2．地域毎の情報 （1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。 （2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略し ています。 3．主要な顧客毎の情報 外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。 当期（自 平成25年７月１日 至 平成26年６月30日） 1．製品及びサービス毎の情報 単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略してい ます。 2．地域毎の情報 （1）売上高 本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。 （2）有形固定資産 本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略し ています。 - 56 - 3．主要な顧客毎の情報 外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。 〔１口当たり情報に関する注記〕 自 至 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 １口当たり純資産額 １口当たり当期純利益 自 至 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 326,253円 244,598円 28,382円 6,403円 （注1） １口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当た り当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。 （注2） 本投資法人は、平成26年１月17日開催の投資法人役員会決議に基づき、同日を効力発生日として投資口１口につき２口の割合で投資口 の分割を行っています。前期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益を算定してい ます。 （注3） １口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。 自 至 前期 平成24年７月１日 平成25年６月30日 当期純利益（千円） 自 至 11,352 当期 平成25年７月１日 平成26年６月30日 182,045 普通投資主に帰属しない金額（千円） - - 普通投資口に係る当期純利益（千円） 11,352 182,045 400 28,430 期中平均投資口数（口） 〔重要な後発事象に関する注記〕 該当事項はありません。 - 57 - （７）【附属明細表】 ① 有価証券明細表 該当事項はありません。 ② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表 平成26年６月30日現在の本投資法人における特定取引の契約額及び時価の状況は、以下のとおりです。 （単位：千円） 契約額等（注1）（注2） 区分 市場取引以外の取引 （注1）（注3） うち１年超 金利キャップ取引 合計 (注1) 時価 種類 4,702,660 4,586,880 304 4,702,660 4,586,880 304 千円未満を切捨てて記載しています。 (注2) 金利キャップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。 (注3) 時価の算定は取引先金融機関から提示された価格によっています。 ③ 不動産等明細表のうち総括表 （単位：千円） 減価償却累計額 資産の種類 当期 増加額 当期首残高 （有形固定資産） 信託建物 当期 減少額 当期末 残高 差引 当期末残高 又は 償却累計額 摘要 当期償却額 8,346,566 11,918,242 － 20,264,809 1,006,771 371,800 19,258,037 （注1） 105,110 30,141 － 135,252 9,384 3,245 125,868 （注1） － 533 － 533 52 52 8,569,400 28,706,511 － 37,275,911 － － 17,021,077 40,655,429 － 57,676,507 1,016,208 375,098 信託構築物 信託工具、器具及 480 び備品 信託土地 小 計 （無形固定資産） 信託借地権 37,275,911 （注1） 56,660,298 1,370,503 13,873,428 － 15,243,932 － － 15,243,932 （注1） 小 計 1,370,503 13,873,428 － 15,243,932 － － 15,243,932 合 計 18,391,581 54,528,858 － 72,920,439 1,016,208 375,098 71,904,230 （注1）信託建物、信託構築物、信託土地、信託借地権の当期増加の主な内訳は以下の物件を取得したことによるもので す。 FORECAST新宿AVENUE FORECAST市ヶ谷 FORECAST三田 (仮称)FORECAST新宿SOUTH (仮称)FORECAST桜橋 グリーンオーク茅場町 グリーンオーク九段 グリーンオーク高輪台 グリーンオーク御徒町 東池袋センタービル スカイヒルズＮ11 マイアトリア名駅 マイアトリア栄 マックヴィラージュ平安 シーム・ドエル筒井 シエル薬院 ④ その他特定資産の明細表 該当事項はありません。 ⑤ 投資法人債明細表 該当事項はありません。 - 58 - ⑥ 借入金明細表 平成26年６月30日現在の借入金の状況は、以下のとおりです。 区分 短 期 借 入 金 １ 年 内 返 済 予 定 の 長 期 借 入 金 長 期 借 入 金 借入先 当期首 残高 （千円） 当期 増加額 （千円） 当期 減少額 （千円） 当期末 残高 （千円） 平均 利率 （％） (注1) 返済期限 使途 摘要 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 － 730,000 － 730,000 0.64 平成26年 12月24日 （注5） 無担保 無保証 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 － 900,000 875,000 25,000 0.64 平成27年 ４月24日 (注4) （注5） 無担保 無保証 株式会社みずほ銀行 － 900,000 875,000 25,000 0.64 平成27年 4月24日 （注4） （注5） 無担保 無保証 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 － 2,500,000 － 2,500,000 株式会社みずほ銀行 － 1,100,000 － 1,100,000 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 － 1,500,000 － 1,500,000 0.39 平成27年 ４月24日 （注5） 無担保 無保証 株式会社三井住友銀行 － 1,250,000 － 1,250,000 株式会社りそな銀行 － 500,000 － 500,000 三井住友信託銀行株式会社 － 1,250,000 － 1,250,000 10,630,000 1,750,000 8,880,000 計 株式会社みずほ銀行 231,560 － 231,560 － 231,560 － 231,560 － 株式会社みずほ銀行 9,405,320 － 9,405,320 － オリックス銀行株式会社 8,750,000 － 8,750,000 － 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 － 5,000,000 － 5,000,000 株式会社みずほ銀行 － 2,000,000 － 2,000,000 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 － 500,000 － 500,000 株式会社三井住友銀行 － 500,000 － 500,000 三井住友信託銀行株式会社 － 500,000 － 500,000 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 － 6,500,000 － 6,500,000 株式会社みずほ銀行 － 2,100,000 － 2,100,000 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 － 1,400,000 － 1,400,000 株式会社三井住友銀行 － 800,000 － 800,000 株式会社りそな銀行 － 800,000 － 800,000 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 － 4,600,000 － 4,600,000 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 － 900,000 － 900,000 計 株式会社三井住友銀行 － 750,000 － 750,000 株式会社りそな銀行 － 750,000 － 750,000 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 － 1,070,000 － 1,070,000 1.12 有担保 無保証 （注2） （注6） 1.12 平成28年 ３月29日 （注3） （注6） 有担保 無保証 3.00 平成28年 ３月29日 （注3） （注6） 有担保 無保証 0.42 平成28年 ４月24日 （注5） 無担保 無保証 0.44 平成29年 ４月24日 （注5） 無担保 無保証 0.80 平成30年 ４月24日 （注5） 無担保 無保証 0.91 平成31年 ４月24日 （注5） 無担保 無保証 計 18,155,320 28,170,000 18,155,320 28,170,000 合計 18,386,880 38,800,000 20,136,880 37,050,000 - 59 - （注1）変動金利の平均利率は期中加重平均利率を小数第３位で四捨五入して記載しています。 （注2）約定に基づき平成25年７月末、同10月末及び平成26年１月末にそれぞれ57,890千円ずつ返済し、差額57,890千円 は、平成26年４月24日付で期限前返済しています。 （注3）平成26年４月24日付で期限前返済しています。 （注4）平成26年５月26日付で875,000千円を期限前返済しています。 （注5）資金使途は、資産の取得、借入金の返済及びそれらに関連して合理的に認められる費用です。 （注6）資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等で す。 （注7）長期借入金の貸借対照表日後５年以内における１年ごとの返済予定額は以下のとおりです。 １年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 8,500,000 11,600,000 7,000,000 1,070,000 長期借入金 － - 60 - （単位：千円） ５年超 － ２ 投資法人の現況 純資産額計算書 成26 6月 日現在 金 額 資産総額 注1 負債総額 注1 純資産総額 注1 発行済数量 1口当た 純資産額 77,439,155千円 40,306,725千円 37,132,430千円 151,810口 244,598円 － ／ 注1 資産総額、負債総額及び純資産総額 、帳簿価額を使用し います 第６ 販売及び買戻しの実績 計算期間 販売日 販売口数 口 買戻し口数 口 発行済口数 口 200 0 200 自 至 第1期 成22 9月 8日 成23 6月30日 自 至 第2期 成23 7月 1日 成24 6月30日 該当事項 あ ませ 0 0 200 自 至 第3期 成24 7月 1日 成25 6月30日 該当事項 あ ませ 0 0 200 成26 1月17日 200 0 400 注1 成26 4月23日 144,200 0 144,600 成26 5月23日 7,210 0 151,810 自 至 第4期 成25 7月 1日 成26 6月30日 成22 9月8日 注1 成26 1月17日を効力発生日とし 投資口1口につき2口の割合による投資口の分割をし います 分割後の発行済口数 400口 す お、 成26 1月17日の販売口数に 、分割によ 増加した口数を記載し います 注2 本邦外における販売及び買戻しの実績 あ ませ 注3 本投資法人による投資口の買戻しの実績 あ ませ - 61 - 独立監査人の監査報告書 平成26年９月24日 日本リート投資法人 役員会 御中 有限責任 あずさ監査法人 指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 根 本 剛 光 公認会計士 田 澤 治 郎 指定有限責任社員 業務執行社員 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲 げられている日本リート投資法人の平成25年７月１日から平成26年６月30日までの第４期計算期間の財務諸表、すなわ ち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表 及び附属明細表について監査を行った。 財務諸表に対する経営者の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示 することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が 必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 監査人の責任 当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することに ある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、 当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに 基づき監査を実施することを求めている。 監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査 法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務 諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に 際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。 また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体と しての財務諸表の表示を検討することが含まれる。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査意見 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、日本リー ト投資法人の平成26年６月30日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの 状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。 利害関係 投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※ 1. 上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人（有価証券届出書提 出会社）が別途保管しております。 ※ 2. ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 - 62 - Printed by PRONEXUS INC.