m.net掲示板 - NPO法人 北海道マンションネット

2004 年掲示板過去ログ 013/4/16 調整 [718]セミナー参加の皆様へ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2005/01/29(Sat) 22:05:59 No.718 セミナーへの参加ありがとうございました。なんとか終了しました。 管理セミナー 102 名の皆様。 本当に感謝の気持ちで一杯です。今後とも、管理組合の運営を末永く根気強く継続しましょう。私どもは、ＮＰＯとして手助けで
きれば幸いです。 購入者セミナー 51 名の皆様。 皆さんにとって、ベストの選択をなされますように祈念しております。皆さんの選択基準の手助けになっていれば、この上ない喜
びです。 資料の不手際（脱ページ）、お詫び申し上げます。 当ホームページに完全版でアップしますので、ご確認下さい。 ホームページのアップは、随時、実施しますので、暫くの猶予をお願いします。 [718 へのレス] Re: セミナー参加の皆様へ ＨＰ管理員 - 2005/01/30(Sun) 11:09:28 No.719 購入者セミナー参加の皆様へ。 セミナーでの資料の不手際（脱ページ）分のアップしました。ご確認下さい。その他の部分については、随時アップしてまいりま
す。よろしくお願いします。 [718 へのレス] ご覧の皆様へ連絡 ＨＰ管理員 - 2005/01/31(Mon) 14:19:38 No.720 ただいま当掲示板は、新規投稿をすると、エラー表示され受けつられません。お手数をお掛けしますが、復旧するまで、掲示板（予
備）をご利用下さい。 http://6622.teacup.com/hmansionnet/bbs [717] マンション管理員セミナーの期待 投稿者：augana 投稿日：2005/01/28(Fri) 20:03:18 No.717 第６回マンション管理セミナーに期待するという連絡が３本入りました。これまでに無かったことでびっくりです。 明日は皆
さん、時間前にご参加下さい。盛りだくさんで時間内に終わらない等という事がないようにしたいものです。 [712]セミナーの準備で事例紹介保留 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/25(Tue) 09:29:49 No.712 ２９日のセミナー開催に向けて、準備が佳境に入り相談・支援も来週からになります。 そのため、当掲示板も暫くお休みにし
ます。事務局 [712 へのレス]Re: セミナーの準備で事例紹介保留 ＨＰ管理員 - 2005/01/25(Tue) 19:23:55 No.713 セミナーの準備、ご苦労様です。 購入者向けセミナーの紹介が新聞になかなか掲載されないのですが、申込み状況は大丈夫でしょうか？ 明日は、札幌市消費者センターさんが灯油価格の調査結果を発表されると思います。発表されましたら、ホームページを更新しま
す。よろしくお願いします。 [712 へのレス]Re: セミナーの準備で事例紹介保留 ＨＰ管理員 - 2005/01/27(Thu) 06:34:45 No.716 本日（1/27）の道新に、購入者向けセミナーの案内記事が掲載されましたね。今日、明日と事務局はますます忙しくなりそうで
すが、よろしくお願いします。 [714]灯油価格 1/25 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2005/01/26(Wed) 13:10:06 No.714 札幌市消費者センターさんの 1/25 調査結果が発表されました。 安値 46.7 円 高値 60.9 円 平均 52.31 円 平均値は前月（12/24）よりも０.５９円安く、前回（1/11）よりも０.３２円安くなりました。 このまま順調に値下がりしていただきたいです。「灯油共同購入の価格推移」は、今晩アップする予定です。 [714 へのレス] Re: 灯油価格 1/25 ＨＰ管理員 - 2005/01/26(Wed) 18:41:44 No.715 更新しました。 １２月初めに比べると、１円以上安くなっているようです。従来業者さんは、依然として安くはならないのでしょうか？ [709]灯油供給停止 投稿者：R マンション 投稿日：2005/01/22(Sat) 20:08:12 No.709 R マンション(豊平区). 竣工 平成 14 年 12 月 T 分譲会社(札幌支店) 設計・監理会社 / I 建築事務所札幌支所(本社東京) 建設会社 / S 建設会社(地元)、Ｔ興業札幌支店 共同企業体 1 月 1 日元旦に灯油供給停止の重大な出来事が発生しました。午前 10 時過ぎから、組合員宅 5 軒で順次灯油の供給が停止し暖房
等が前面ストップし、復旧したのは午後５時頃でした。業者手配がつかなかったら大変な事態でした。 メーカー・施工業者は、今後も同様のことが発生する恐れがあるとの見解です。 皆様のマンションでも同様のことがありましたか。 発生する心配はありませんか。 原因は、地下油タンクから灯油を汲み上げ、1F オイルサーバーを通じ、各フロアのオイルタンクに灯油が送り込まれます。オイ
ルタンクに貯蔵された灯油が専用部のボイラーに送り込まれるのですが、専用部において暖房、風呂(追い炊き)及び給湯を同時に
使用した場合に、オイルサーバーからの灯油供給量が追いつかず、そのことをオイルサーバーに灯油漏れとしての警報が送られ発
生したとのことです。(施工業者の説明) この件について、3 週間が過ぎても分譲会社から何の連絡もありません。 本件は、今後も発生する恐れがあるとのことですが，ハイそうですかでは済まされる問題ではないと考えています。 [709 へのレス]Re: 灯油供給停止 sugana - 2005/01/23(Sun) 10:19:40 No.710 この分譲会社には良心のかけらも見られませんね。こういう会社は実名公表して社会的に批判しなければならないでしょう。そも
そも、このようなことで、灯油の流れがストップすることなど知らされていないのです。 また、このようなことで灯油が回らないことは製品に瑕疵があったということにならないでしょうか。 今後、発生する管理組合もあるかもしれません。研究することにしたいものです。 詳しく、お知らせ下さい。事務局 [709 へのレス]Re: 灯油供給停止 ヤンキー - 2005/01/23(Sun) 17:43:28 No.711 ここの分譲会社って，もしかして屋上アンテナの件をちゃんと対応しない例の会社でしょうか。 厳冬期の灯油，まさにライフラインですから，３週間過ぎても音沙汰なてという対応は，他人の私でも腹立たしいです。 今後，どういう対応がなされるのか注目させていただきたいと思います。 [708]マンションの敷地が侵害される 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/22(Sat) 11:28:09 No.708 昨日、札幌市内のある管理組合の理事長と副理事長さんが相談にお見えになりました。 相談の目的は灯油の共同購入参加の件でしたが、実は別に相談したいことがありましてと理事長「マンションの敷地に隣の住人
が木を植えたりしまして、無断で管理組合の財産をしんがいしているのです。今、提訴中です」という、もので、こんな話し今ま
で聴いたことがない、と話すと「そうでしょうね」とのこと。 何故、このような不当なことが起こってしまったかというと、以前役員の方が勝手に承諾したような経緯が有るようですが、文
書で取り交わしたと言うことは一切無いとのこと。 それにしても、安易なものの考え方が後年度の理事会運営に影響を与えて、不必要な裁判費用まで支出しなければなりません。 [707]灯油の共同購入参加組合増加中 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/22(Sat) 11:10:55 No.707 灯油の共同購入参加組合が増加中です。１㍑４２円（税抜き価格）は札幌市内のマンションの灯油購入価格では最低価格という
こともあって、このところ参加の申し込みと、相談が増え続けています。 現在の参加組合がもう一段飛躍すれば、現在よりも低価格が実現できます。関心のある管理組合はご一報下さい。 [702]管理委託契約の競争入札方式の結果 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/19(Wed) 12:57:12 No.702 札幌市内の３９戸の管理組合はこれまでの管理委託契約を締結していた管理会社に対して、債務不履行を理由に契約解除を行い
ました。 当該会社は「知る人ぞ知る」債務不履行を長年多発している、あまりにも有名な会社。 管理組合理事会は契約解除後の新しい管理会社を選択するために、管理仕様を管理組合の立場から確定させて、競争入札方式に
よる選択を実行しました。 その結果、これまでの委託契約から１００万円以上安く契約ができることになりました。 特に驚いた点は、事務管理業務費において、１戸当たり３３０円というこれまでの価格を大幅に引き下げた会社がありました。
（この程度の戸数であれば、１戸当たり６００円から５００円の間） 管理の質を向上させて、価格を引き下げる方策として、競争入札方式を提唱している当マンションネットとしまして、この価格
には驚きと共に大丈夫かなあという、心配もありますが、皆さんどのようにお考えですか。 [702 へのレス]Re: 管理委託契約の競争入札方式の結果 ＨＰ管理員 - 2005/01/19(Wed) 18:46:39 No.704 >３９戸の管理組合 >事務管理業務費において、１戸当たり３３０円 ３９戸×３３０円＝１２，８７０円（月額） 「入金、未入金の確認」「各種請求書のチェック」「振込依頼書の作成」と考えると、事務員さんの１日分の給料ですか？ちょっ
と厳しいような。『管理報酬』（担当者の給料相当）が、いくらか？がわからないと判断は難しいです。『管理報酬』によっては、
出来るかもしれません。管理組合が厳しく管理会社の業務をチェックするのは、高額で委託する場合も同じですから、安く仕事し
ていただければ、それにこした事はないです。 [702 へのレス]Re: 管理委託契約の競争入札方式の結果 sugana - 2005/01/20(Thu) 12:04:01 No.706 管理報酬も１戸当たり月額３３０円で、かなり無理した金額という認識です。 この会社、ここ当分落札しませんでしたが、とうとう全ての他社を振り切って、契約にこぎ着けました。 本会社は s 社です。債務不履行を起こさず、契約を履行してくれると信じています。従いまして、期待に応えてほしいものです。 [703]セミナーのお知らせ 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/19(Wed) 17:18:38 No.703 １月２９日に開催する「マンション管理セミナー」と「これからマンションを購入予定者のためのセミナー」のお知らせが、明
日の朝刊（北海道新聞に）に掲載される予定になっております。 当該新聞に掲載されれば、いつもの事ながら申し込みが殺到してきます。明日から受付が忙しくなりそうです。 また、お知らせと共に、北海道新聞社の記者さんがここ１年ほど、私どもの活動について注視され、注目している活動について
も多少触れるそうです。 [703 へのレス]Re: セミナーのお知らせ 雪仙 - 2005/01/20(Thu) 09:28:08 No.705 北海道新聞見ました。大きく取り扱ってくれてうれしく感じました。1 月 29 日の管理セミナーが楽しみです。 事務局長、男前に写っていましたね(^_^;) [698]マンション再建 住民の選択 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2005/01/15(Sat) 18:53:56 No.698 明日のＮＨＫスペシャル マンション再建 住民の選択 （2005 年 1 月 16 日（日）午後 9 時～9 時 55 分） http://www.nhk.or.jp/special/ ▼二度とあの恐怖を味わいたくないと、耐震性を高めたマンションへの建替えを希望する男性。 ▼資金負担をできるだけ少なくしたいと、補修を希望する年金暮らしのお年寄り。 ▼震災で亡くなった夫との思い出の詰まった我が家に、一刻も早く戻りたいと願う８５歳の女性…。 それぞれの「事情」を抱えた住民たちの合意形成は進まない。「自分の家なのに自分だけでは何も決められない」というマンシ
ョン住民の現実。 番組では、合意形成を目指し奔走する管理組合の若き理事長と建て替え・補修両派の住民が直面した現実と、それを乗り越えよ
うする苦難の日々を追う。 『最近話題のＮＨＫですが、ぜひ見なくては。』 [698 へのレス]Re: マンション再建 住民の選択 ＨＰ管理員 - 2005/01/16(Sun) 22:01:11 No.699 番組を、見ましたー。 この番組を見たら、マンションを購入したくは、・・・・。共同所有（共有）というのは、難しいです。 単なる、５分の４決議なんでしょうが、人の気持ちは多数決ではありませんものね。番組を見た人の感想を伺えたら嬉しいです。 [698 へのレス]Re: マンション再建 住民の選択 雪仙 - 2005/01/17(Mon) 13:57:44 No.701 番組を見ました。しばらく考えさせられました。 共同生活の難しさわ実感しました。 阪神淡路大震災でのマンションの再建なのですが、札幌のマンションではどうなのか考えてみました。 10 年位で積立金を値上して大規模修繕をします。 20 年位で借入れをして 2 回目の大規模修繕と給水管の更新工事をします。 30 年位で 3 回目の大規模修繕と排水管や駐車場やエレベーターの工事が出来るのでしょうか？ そのときに昨日の番組のような住民間の対立にならないのでしょうか？ 今から入居者間の平素の話し合いが重要だな～と感じました。 [700]電話回線に不具合発生 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/17(Mon) 11:42:43 No.700 去る、１５日から電話が不通で、勿論電子メールも不通。普段何とも感じていないものが、不通になればこの上なく、不便に感
じられます。 電話回線に不具合が時々（札幌市内では毎日４、５件発生しているとのこと）発生しているそうで、現代の通信手段が断絶すれ
ば予想を超えた、不便を実感しました。 今年は３日の水漏れ被害、１５日の電話回線断絶と小さい被害が多発しそうです。しかし、不幸中の幸いと受け止めて、問題を
抱える管理組合の皆さんと共同して前に進む決意です。ご支援を宜しく。事務局 [697]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2005/01/12(Wed) 18:58:33 No.697 「灯油共同購入の価格推移」を更新しました。 （札幌市消費者センターの 1/11 調査データを追加） 若干の値下がり傾向のようです。次回の 1/25 調査では、もっと値下がりしていただきたいですね。 [695]管理委託契約変更の相談 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/11(Tue) 14:09:54 No.695 このところ、新年になってから管理委託契約変更の相談・支援が目白押し。本日も２８３の管理組合の「管理委託契約の見直し
検討委員会」の委員長さん他２名がお出でになり、契約事項、管理仕様等何回も何回も検討されたのでしょう。分厚い資料をお持
ちになってお出でになりました。 これまで、管理委託契約は管理会社が示したものを認めていたようですが、自覚的に取り組んでいます。 その発想がすばらしい「無駄を省く」姿勢がありありと伺うことができて、きっと管理組合主導の委託契約が締結されることと
確信しました。 [695 へのレス]Re: 管理委託契約変更の相談 ＨＰ管理員 - 2005/01/11(Tue) 21:07:45 No.696 >管理委託契約変更の相談 よく勘違いし易いのですが、契約変更の第一の目的は、契約内容（業務内容）を改善する事ですよね。 結果として、”原始（当初）契約の暴利状態”から”競争原理導入の見積比較”により契約金額の節減になるのですが、この節減
金額ばかり大きく強調されて、サービス内容の改善がかすんでしまい、「安かろう悪かろう」になると誤解されているように思い
ます。ぜひ、契約内容の改善点もご紹介下されば、今後検討される方も安心されるのではないでしょうか？ [694]雑排水管清掃について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2005/01/08(Sat) 21:06:57 No.694 昨年の、望年会においての話を思い出しました。 雑排水管の清掃において、不在住戸などが実施出来ない場合場合に、その住戸分の清掃代金を支払うか？否か？との話がありまし
た。 つまり、100 戸のマンションにおいて、未実施の住戸が１割あったとして、90 戸しか清掃されていない場合の支配料金が、
「100
戸×請求単価」か？「90 戸×請求単価」か？との話をしました。 正解は、契約条件により、どちらでも有り得るのです。 私のところは、２年前の前回実施時に、「住戸（実施戸数）×2,800 円」（共用部を含んだ料金、２年間保証）にて実施していま
す。 皆さんのところでは、どのような金額＆保証期間でしょうか？ [693]ホームページからの情報収集 投稿者：大河 投稿日：2005/01/07(Fri) 21:14:16 No.693 新年明けましておめでとうございます。 日頃から、貴ホームページでほんとうにたくさんの勉強をさせて頂きどんなに感謝し心強く頼りにさせて頂きありがたく思ってい
るこかををお伝えしたくメールさせて頂きます。 うまく、言葉に表現できませんのでお伝えできず、今に至りましたが、先の組合理事長さんがおっしゃるとうり「情報の開示が具
体的」ということにいかにもと同感の思いで投稿させて頂きます。 たくさんの問題にぶつかるばかりで非常に難しい世界であると思い知らされるばかりですが、手探り状態だったことを、実に具体
的、実践的、説得力溢れる支援助言（痛烈な批判や叱咤も含め）、科学的統計データーなど、どこにもない「信頼、ほんもの」に
基づいた活動にとても感動しています。他には無いと思います。どうか、頑張って下さい。応援をさせて下さい。 [692]ホームページから情報収集 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/07(Fri) 17:21:57 No.692 札幌市内の５１戸の管理組合の理事長さんから突然電話がありました。「実はホームページ見たのですが、灯油の共同購入に参
加させて、頂けないでしょうか。１５箇所から見積を集めましたが、４６円以下にならないので、・・・・・」というもので、そ
れでは、直ぐお出で下さい。と答えたところ直ちにお見えになりました。 色々お離しを伺ってみましたところ、まあ、隅から隅まで丹念にホームページをご覧になっていて、随分プリントにして持って
いました。 その方、曰く「びっくりしています。情報の開示が具体的で、見る方からすれば理解しやすく、勉強になります」と社交辞令と
しても、嬉しいく激励になりました。 私たちの情報は現実に即しているとはいえ、今後も管理組合の役に立つ情報の提供を一層心がけたいものと、改めまして、決意
しているところです。 [688]灯油の共同購入価格引き下がる 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/06(Thu) 10:52:53 No.688 １２月になり、新規灯油業者への参加組合が増え始め、それを力に交渉しておりましたところ、１月分購入分から１㍑当たり４
２円で供給できることになりました。 数は力と申しますが、この不況の折だからこそ、管理組合は無駄な経費の削減のために努力しなければ成りません。 ロードヒィーテングを灯油で賄っている管理組合はこの冬㍑４円は相当のハンディーになります。２０キロリットル消費する管
理組合では８０，０００円の節減になります。 共同購入に参加される意向の組合は事務局までご一報を電話かメールでお寄せ下さい。直ちに対応致します。 本日中に本ホームページの灯油価格欄にも掲載することにしております。 [688 へのレス]Re: 灯油の共同購入価格引き下がる ＨＰ管理員 - 2005/01/06(Thu) 20:16:53 No.689 灯油価格のアップ終了。 「相談事例=委託契約」の３．に『PowerPoint（スライドショー）』を追加。 [688 へのレス]Re: 灯油の共同購入価格引き下がる sugana - 2005/01/07(Fri) 12:33:27 No.691 共同購入の価格がだんだん納得できる価格になってきました。参加される組合が増えることが今後の価格にも間違いなく反映され
ます。 新規の業者とは「札幌市内の最低価格維持を義務づける」協定書を締結する事にしており、この機会に新たな参加管理組合を募
集します。 参加条件は直接事務局までお問い合わせ下さい。 [687]新年早々水難に合う 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/05(Wed) 09:44:42 No.687 新年早々、事務所の天井から漏水。３日たまたま、今年の頭ならしにきていたところ、ぽたぽたという音。自分の机に水が落ち
だした。びっくり。 天井から何と水が漏れているではありませんか。当日事務所にきていなければ、情報が全て失われておりました。 運がよいと言えば良いのですが、不幸中の幸いでした。 ビルの管理人が水道管の操作間違いを起こして、漏水を起こしたようですが、本当に危機一髪でした。 本日午後から天井の工事を行う予定です。 [687 へのレス]Re: 新年早々水難に合う ＨＰ管理員 - 2005/01/06(Thu) 20:21:56 No.690 明けましておめでとうございます。（遅ればせながら、でした。） 本年も、よろしくお願いします。（ＨＰ公開している情報を活用してくださる方が、少なからずいる事が励みです。成果のあった
管理組合の方がいらっしゃいましたら、簡単にでも事例報告して下さいネ。） [686]あけましておめでとうございます 投稿者：雪仙 投稿日：2005/01/04(Tue) 14:02:34 No.686 新年明けましておめでとうございます。昨年は沢山のマンションへの支援有難うございます。今年も事務局の皆様への期待は大き
くなります。私も微力ながらお手伝いしたいと思いますので、宜しくお願い申し上げます。 [685]新年に当たり 投稿者：sugana 投稿日：2005/01/04(Tue) 09:46:44 No.685 皆さん、新年おめでとう御座います。本年も宜しくお願い致します。昨年は「災害の年」と称されておりますが、当に人災有り、
天然災害有り、厳しい年でありました。 本年は「災害を乗り越える年」にしたいものです。同時にマンションに係わる問題がマンション住民の立場から解決されること
を願っております。 今年も、皆さんのご支援の基に全力で問題解決に当たる決意です。 [684]今年を振り返って 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/30(Thu) 12:06:41 No.684 とうとう今年も大晦日まで後一日。あっという間に１２月が過ぎようとしています。とにかく、忙しい年でありました。 ほぼ毎月どれかのセミナーを開催した、「マンション管理セミナー・マンション購入者のためのセミナー・マンション管理員セ
ミナー・マンション管理講座・意見交換会」の準備、資料の収集と印刷には物理的な加重が加わりました。 しかし、メンバーの献身的な奉仕に助けられて何とか、ここまでこぎ着けることができました。 それと、当初の参加者が少なかったマンション購入者のためのセミナーも回を重ねるたびに増えて、私たちの情報に少しでも価
値があるという点に着目していることと実感しています。 管理員のセミナーも参加者が増え始めて、「管理員は門番や清掃員はない」という、私たちのメッセージに反応が生まれてきた
と自負しています。 更に、支援活動も昨年より一層忙しくなりました。事務局が直接現地に伺った支援の日数は４月から１２月の９カ月で１０５回
になりました。月の内１２日程度になります。 その主な内容は、経営診断の報告、管理委託契約の変更、管理会社の債務不履行問題、建物・設備等の大規模修繕、不動産業法
に係わる分譲会社の不履行、管理組合の運営問題、裁判提訴に係わる諸問題、等々多岐にわたり、大変勉強になりました。それら
の多くは管理組合の理事会のみなさんと問題を共有して解決を図りました。 しかし、僅かでありますが年を越す問題もあります。例えば、分譲会社の原始瑕疵問題など、分譲会社の不誠実な態度が問題解
決を長引かせています。 これらの解決には社会的に問題を明らかにした取り組みが必要と認識しており、新しい解決方法として、メディアとの共闘を探
っております。 さて、新年早々の第６回マンション管理セミナーは弁護士の笹森学さんを講師に「区分所有法の改正と管理組合の運営」と題し
て、改正の解説と具体的な事例に基づく管理組合の運営にも言及して頂くことにしております。 また、基調報告は「現在、管理組合が抱えている問題を、その実態をこの１、２年間の支援活動の中から振り返り」問題提起し
てまいります。 さて、さて新年早々に管理委託契約ための入札方式による見積書の提出を５日から始めます。この管理組合は１０年間債務不履
行で有名な管理会社と決別することを臨時総会で決議しました。この会社では当たり前のように行っている「重要事項説明」とい
うどさくさ紛れに管理委託期間を１２カ月から勝手に１５月に延ばして、契約を行っていました。 勿論、管理組合の理事会の承認など問題ではないという、呆れた手法です。問題意識の無い理事会では全然問題になりません。 来年も、管理組合の共同の利益が確保されるために、新たな情報の提供と具体的で実績の上がる支援活動を行うためにメンバー
の能力とファイトに依拠して、奮闘いたします。 会員と本ホームページをご覧になっている皆さん、暖かいご批判と激励を心からお待ちしております。 明日の大晦日と１、２
日は完全休業と致します。どうぞ宜しくお願い致します。 [683]灯油価格 12/24 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/27(Mon) 09:25:37 No.683 札幌市消費者センターの 12/24 調査価格が、発表されました。安値４７.６ 高値６０.９ 平均５２.９０ 前回調査（12/10）より、値下がり傾向ですね。 [677]避雷針改善依頼への回答文 投稿者：Ｒマンション 投稿日：2004/12/23(Thu) 11:46:07 No.677 予備掲示板より再掲（ＨＰ管理員） 15 日の回答期限は黙殺されました。19 日に掲示板に紹介した途端 20 日付けの文書回答がきました。まったく無責任な回答で、
道内で最多販売戸数と実績を宣伝している分譲会社とは思えない回答です。このような分譲会社のマンションを安心して購入でき
ますか。 (回答と同文) 平成 16 年 12 月 20 日 □□□□□□□□□□□□□ ××××号室 △ △ △ △ 様 株式会社 ○ ○ ○ ○○○○○○○○ ○ ○ ○ 印 御 回 答 書 拝啓 時下益々ご清祥のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。 さて、この度、貴殿より頂戴いたしました「避雷針の異様な騒音及び天井振動共鳴の改善について」(平成 16 年 12 月 6 日
付書面、以下本件という。)につきまして下記の通り御回答させて頂きますので宜しくお願い申し上げます。 敬具 記 1. 当社と致しましては、貴殿が御主張される騒音等については、不具合としては認められません。 2. 従いまして、本件につきましては、以前にも、管理組合理事長様宛て並びに貴殿にも御回答申し上げました通り、御依頼に応じ
ることは出来ません。 3. また、今後、騒音等に関する同様の御依頼等がありましても、当社と致しましては、御回答致しかねますので予めご承知おきく
ださい。 以上 [677 へのレス]Re: 避雷針改善依頼への回答文 ヤンキー - 2004/12/25(Sat) 10:57:00 No.680 私のマンションは，別な分譲会社の，全く別なケースですが，同じような対応です。私のマンションでは，最近，被害者の会を
作って弁護士に正式依頼しました。 私たちが弁護士を頼むというのは費用の面でもあまりに大きな負担です。このような悪徳業者には，社会的な制裁というものを
受けてもらいたいものです。 [677 へのレス]Re: 避雷針改善依頼への回答文 sugana - 2004/12/25(Sat) 12:06:59 No.681 ヤンキーさん初めまして、マンションネットの事務局です。是非、社会的な対応を検討しますので、ご連絡頂けませんか。メール
か電話お待ちしております。 [677 へのレス]Re: ヤンキー - 2004/12/25(Sat) 17:10:27 No.682 ・・・ 私もすでに会員でございます(^^;) マンションを買う人は大抵は長期のローンを組んで必死に働いてやりたいことも我慢しつつ苦労しながら返済していると思いま
す。 そんな状況で弁護士を頼んで，ということは難しく，泣き寝入りするケースが多いのではないでしょうか。 せめて車やさんと同程度のサービスや対応はしてもらいたいもんですね。車の１０番も高い買い物なんだから。 [679]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/23(Thu) 12:41:49 No.679 第６回マンション管理講座の写真を掲載しました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/06an-1.html 「平成１６年度のセミナー予定」の「H16.１２/１８（土曜日）」の「会員の「意見交換」を中心に、講座を開催しました。」リ
ンクです。 [674]管理会社の債務不履行 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/23(Thu) 11:03:20 No.674 エラーが復旧してよかったです。本掲示版を活用している方々から、「誰か悪意の有る業者の仕業か」等という心配する声が寄
せられておりましたが、そのようなことでありませんでした。 さて、さて、ホットなグットニュースをお届けします。 札幌市内のある管理組合がこれまで管理委託契約を締結していた管理会社と契約期限満了を持って、更新しませんでした。 約１１年間の間に契約条項に反する債務不履行が発見され、その損害について、賠償請求を行いました。 本債務不履行は関係書類も揃い、事実関係も明確であったために、訴訟を起こしても勝訴できるものでした。 理事会は管理会社に対して、訴訟も含めて、毅然とした姿勢で管理会社に対峙し進めてきました。 債務不履行額時効分を除いた１００％を返還させることに成功致しました。理事長はじめ理事会の厳しい（当たり前のこと）追
及にようやくまともな回答をしめしたということでした。 当該管理会社は札幌では債務不履行を頻繁に発生させている有名な会社でした。 [674 へのレス]Re: 管理会社の債務不履行 ＨＰ管理員 - 2004/12/23(Thu) 12:01:51 No.678 >債務不履行額時効分を除いた１００％を返還させることに成功致しました。 返還していただくのは、当然のことですが、その当然のことすら対応しないことが多いので、よかったです。それにしても、債務
不履行（管理組合に被害）を発生させておいて、時効分を値切るという管理会社の対応はひどいです。 誠意というものが感じられませんネ。 [676]お知らせ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/23(Thu) 11:33:34 No.676 設置した無料掲示板は、取り敢えず予備として残しておきます。利用方法については、今後検討します。 [673]復旧しました。 投稿者：NPO-JP 投稿日：2004/12/23(Thu) 09:20:02 No.673 BBS エラーは解消し、復旧しております。 ご迷惑をお掛けしました。 ＞NPO 情報ネットワークセンター [673 へのレス]Re: 復旧しました。 ＨＰ管理員 - 2004/12/23(Thu) 11:30:45 No.675 ＮＰＯ情報ネットワークセンターさま、ありがとうございました。いつもお世話になっており、感謝しております。 今後とも、よろしくお願いします。 [672]TEST 投稿者：NPO-JP 投稿日：2004/12/23(Thu) 09:18:53 No.672 TEST [669]テスト 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/21(Tue) 18:10:36 No.669 入力テスト [669 へのレス]Re: テスト ＨＰ管理員 - 2004/12/21(Tue) 19:41:40 No.670 現在、新規入力に不具合が発生しております。復旧まで、しばらくお待ち下さい。 [669 へのレス]Re: テスト ＨＰ管理員 - 2004/12/22(Wed) 20:44:26 No.671 不具合の復旧に時間がかかりそうです。TeaCup さんの無料掲示板を設置しましたので、暫くの間、そちらを利用して下さい。 [661]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/15(Wed) 19:51:29 No.661 「マンション管理セミナー」に第６回管理セミナー（H17.1.29）の議事次第を掲載しました。テーマは「区分所有法の改正と管
理組合の運営」となっています。 [661 へのレス]Re: アップ報告 ＨＰ管理員 - 2004/12/21(Tue) 09:42:12 No.668 「第６回マンション管理セミナー」 「第４回マンション購入者向けセミナー」 案内を掲載しました。 [666]避雷針改善依頼文 投稿者：R マンション 投稿日：2004/12/19(Sun) 11:55:10 No.666 平成 16 年 12 月 6 日 株式会社 ○ ○ ○ ○○○○○○○○ ○ ○ ○ 様 □□□□□□□□□□□□□ ××××号室 △ △ △ △ 避雷針の異様な騒音及び天井振動共鳴の改善について 標記について、平成 14 年 12 月△日入居以来、屋上避雷針の異様な騒音及び天井振動共鳴により、家族共々に睡眠を妨げられ、
しいては体調を崩すまでに至り通院を余儀なくされましたので、騒音の現状調査を再開し騒音防止改善を行うことを依頼いたしま
す。なお、××××号室契約時の経緯等は下記のとおりです。 記 1 契約時の確認経緯について 契約前に、家族 3 人(私、妻、子供)が工事現場(現××× ×号室)に出向き、直接騒音について確認しました。なぜ ３人
が現地にわざわざ出向き確認したかと申しますと、そ れまで住んでいた住居は上階からの騒音で日々悩んでいた ためであり
ます。したがって、販売責任者から確実な説明 をいただくことが契約の判断基準であったからです。 確認内容は「子供から受験前であるが音で煩くないか。 私からは最上階だから上部からの音はしないし静かですよ ね」と
質問した。 これに対し、販売担当者から「床は二重構造になってい るが、飛んだり跳ねたりしたら下に音はする」との回答が あっ
ただけであり、避雷針による異様な騒音等が発せられるとは想像にもしていませんでした。 2 騒音の状況について 騒音は、強風により避雷針が揺れ発生しているととも に、避雷針の揺れにより専用部分の天井が揺るがされ振動 共鳴(騒
音)しているものであると考えます。 これによって、日常生活並びに睡眠等に多大な影響を及ぼされ健康に支障をきたしている現状にあります。 この騒音は、当初××××号室の問題でありましたが、その後は△△△△号室にも及び睡眠等に支障をきたしてい る状況
にあります。 3 騒音調査再開について 騒音改善として、平成 15 年 7 月 24 日夜間に貴社並びに関係業者により騒音調査を実施しましたが、あいにく無風であった
ことから調査目的が果たせず、調査を中断したいと了解を求める申し出がありました。 その際の申し出内容は、後日風の強い日に
再度調査をするので了解してほしいとのことでありました。当方としては再調査を了解し、後日の調査を待っていましたが、再調 査はまだ実施されていません。 ついては、風の強い日に再調査し騒音防止改善することをお願いいたします。 3 回答日について 本件についての再調査及び騒音防止改善について、12 月１５日までに文書で回答お願いいたします。 以上
[666 へのレス]Re: 避雷針改善依頼文 sugana - 2004/12/19(Sun) 15:37:36 No.667 このような分譲業者は社会的に批判しなければ埒があかないでしょう。 そこで、提案あります。新聞報道かテレビ報道で実態を明らかにしませんか。 また、分譲会社を行政指導している監督官庁に
通告しては如何でしょうか。公表する考え方が固まりましたならば、直接連絡ください。 [665]第３回マンション購入者セミナー便り 投稿者：R マンション 投稿日：2004/12/19(Sun) 11:40:25 No.665 R マンション(豊平区). 竣工 平成 15 年 12 月 T 分譲会社(札幌支店) 設計・監理会社 / I 建築事務所札幌支所(本社東京) 建設会社 / S 建設会社(地元)、Ｔ興業札幌支店 共同企業体 セミナーで紹介した、屋上避雷針の騒音ですが、分譲会社は責任を果たすどころか、当方から文書 6 回で改善を依頼しましたが、
改善拒否の回答で終始しています。6 回目の今回は無回答の黙殺です。分譲会社と関連業者は、泣き寝入りを待っている様子がう
かがえます。 （避雷針の紹介） 屋上スラブ上に設置したコンクリート台座の上に避雷針が 設置されています。 一般的には、屋上階段室の壁に避雷針を三点止
めで設置しているのが大半ですが、当マンションは屋上階段室(搭屋)が設置されなかったため、避雷針設置は「エレベーターのマ
シンルームレスタタイプ」が採用されたのです。 下の台座 ８４０ × ８４０ × 3５０ 上の台座 ９４０ × ９４０ × 2５０ 台座の幅は１ｍもなく、台座二段を重ねでも６０ｃｍほどの高さです。この上に、８ｍ程度の避雷針を真直ぐ立てている設置方
法です。 見た目でも不安定に思われます。 分譲会社責任者（O 担当部長）は、昨年 7 月に××××号室の騒音現状を確認しているのですが、一向に改善しょうとはしませ
ん。このように、騒音改善の責任を果たさない会社のマンション購入はいかがなものか。? （皆様へ一言） T 分譲会社は、当マンション(隣も)を建設した際の、設計事務所・建設会社の組合わせで、新築マンションが豊平区に近々完成
する予定です。気になるのは、当方と同様に２棟が同時完成することです。アフター等で当マンションにおいて経験した不都合が
発生しなければ宜しいのですが。 特に、最上階を希望される方は、契約時に屋上の騒音に対する念書等を交わしておくことが大事かと考えます。 [664]管理会社の債務不履行 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/17(Fri) 11:16:04 No.664 またまた、例の独立系の債務不履行で有名な管理会社のはなし。 昨日、札幌市内のある管理組合の臨時総会にお招きされ、総会の模様を眺めて参りました。 今年の予算書及び昨年の決算書を拝見したところ、電気設備の点検と称して、年間６０，０００円が計上されております。しか
し、当該マンションは法令上その必要のない建物であります。 去年も同じような事例がありました。１５年間に渡り、実施もしていない、電気設備点検費用として年間３０，０００円を不当
利得していたものです。この管理組合の損害分は理事会の毅然とした返還請求で返還されました。 同じ手法で同じ不当利得を働いた当該管理会社の業務姿勢は依然として改められておりません。 このような会社は社会的に報道されて、世間の批判をまともに受けなければなりません。 当該管理会社と管理委託契約を締結している管理組合は現在実行されている業務内容を点検してみる必要があります。 [660]灯油の共同購入料金 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/15(Wed) 13:02:49 No.660 灯油料金の交渉結果はようやく納得できる価格になりました。１㍑４３円はこれまでのように共同購入に相応しい価格と認識し
ております。 従いまして、交渉結果を眺めていました各管理組合の皆さん、価格がこれで決定し、今後は必ず引き下げの方向になります。自
信を持ってお薦めできます。 共同購入にご希望の管理組合は事務局か当ホームページの管理員までご一報ください。 参加資格等についてご相談致します。 [660 へのレス]Re: 灯油の共同購入料金 ＨＰ管理員 - 2004/12/15(Wed) 19:53:49 No.662 今回からの取引になる業者ですが、年末年始の給油体制は大丈夫でしょうか？ [660 へのレス]Re: 灯油の共同購入料金 sugana - 2004/12/16(Thu) 12:44:15 No.663 勿論、大丈夫です。担当者が最初に調べて、欠乏しないような配慮を行い、年末、年始に供給出るように致します。 [654]灯油価格 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/13(Mon) 09:06:16 No.654 札幌市消費者センター調査価格（12/10）が発表されました。 安値 47.62 高値 60.95 平均 53.36 円/㍑（消費税抜き） 次回は、今月の 24 日予定となっていましたから、まだまだ価格変動が予測されているのでしょう。 [654 へのレス]Re: 灯油価格 ＨＰ管理員 - 2004/12/13(Mon) 18:51:30 No.656 「灯油共同購入の価格推移」をアップしました。従来業者とは、交渉難航しています。このホームページをご覧になっていると思
いますが、どうかよろしくお願いします。 [654 へのレス]Re: 灯油価格 ＨＰ管理員 - 2004/12/14(Tue) 21:04:25 No.657 「灯油共同購入の価格推移」をアップしました。私のところも、納入業者の変更を考えねばいけません。リットル当り３円の差額
は大きいです。 [655]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/13(Mon) 18:35:55 No.655 便利なリンクに「マンション住環境の価値向上研究会」さんを追加。既に情報満載ですが、今後も期待出来るホームページです。 [650]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/11(Sat) 11:17:28 No.650 管理組合リンクに、「マンション暮しあれこれ」を追加。 [650 へのレス]Re: アップ報告 ＨＰ管理員 - 2004/12/12(Sun) 10:38:20 No.653 管理組合リンクに、「マンション管理組合理事長入門」を追加。 [651]アンケート文案の公開 投稿者：ほととぎす 投稿日：2004/12/11(Sat) 17:57:32 No.651 初めて訪問させていただきました。北海道はマンション住民にとって先進地域と聞いていましたが、なるほどと納得する思いです。 ペットに関するアンケート文案を見つけたので参考にさせていただきます。 [651 へのレス]Re: アンケート文案の公開 ＨＰ管理員 - 2004/12/11(Sat) 18:21:36 No.652 ほととぎすさん、訪問ありがとうございます。 参考にしていただければ、幸いです。また、アンケートを実施されましたなら、結果を可能な範囲で提供していただければ、なお
幸いです。 （ＮＰＯ団体ですので、管理組合のＨＰと違って匿名性を確保しながら、元に近い形で情報を出す事が出来ますので、多くの方の
参考になるのではないかと思ってます） 今後とも、よろしくお願いします。 [649]コンメンタール マンション区分所有法 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/10(Fri) 11:59:54 No.649 10 月に発刊されていたようです。 http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4535001464/qid=1102646919/sr=1-1/ref=sr_1_10_1/249-452
7776-2832352 8,400 円とは、高いですね。 [648]意見交換会と交流会の開催 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/09(Thu) 13:44:38 No.648 さて、皆さん暮れも迫ってきました。何かと気ぜわしい時を迎えております。当マンションネットも今年は忙しい年でありまし
た。しかし、決して満足した仕事ばかりではなく反省しなければならない事項もあります。 来る１２月１８日は各管理組合の役員等の皆さんが一同に集まり、自由な討論を行うことにしました。きっと、新しい情報も
集まることと思います。 また、その後、交流会（２００５望年会）も開催します。会員の皆さんや参加を希望される方々は事務局へ申し込みください。 [647]除雪作業は進んでますか 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/07(Tue) 10:37:28 No.647 札幌市内は一昨日の大雪でびっくり。管理組合の皆さん除雪は順調に進んでおりますか。業者を変更した管理組合は依頼した内
容が違うというトラブルが何件か発生しております。最初が肝心です。除雪場所の箇所図等文書できっちり契約することが大切で
す。良く話し合いして、適切な除雪をしてもらいましょう。 [645]協力できる事 投稿者：増田 正雄 投稿日：2004/12/05(Sun) 16:50:19 No.645 私はＮＰＯ法人のみてねっと北海道に参加してビデオ撮影・編集をてつだっています。この法人は皆様方のＮＰＯ法人を援助する
為にホ-ムペ-ジにてビデオ撮影でＰＲをする会です。それで是非みてねっと北海道のホ-ムペ-ジをみてください。 自分のところのＰＲをして見ませんか、料金は特別にかかりません一度増田までご連絡ください。 以上 増田 [645 へのレス]Re: 協力できる事 ＨＰ管理員 - 2004/12/06(Mon) 10:14:29 No.646 増田さま、投稿ありがとうございます。 ご紹介のリンクが不具合のようですが、ＮＰＯ法人みてねっと北海道 http://www.mitenet.or.jp/index.html ですね。 ビデオ撮影、ＰＲについては、理事会で検討していただきます。 [644]水道料金の特例申請業務不履行で損害賠償金請求成功 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/05(Sun) 13:22:48 No.644 今年の４月から取り組んだ、水道料金の特例申請に係わる管理会社の債務不履行問題に関して、長期にわたった闘いが漸く決着
しました。 当初、管理会社はその業務不履行は認めて、何とか別な方法で解決しようとした姿勢は見せていたところですが、文書で回答を
求めたところ、「顧問弁護士がこの業務は管理委託契約になく、サービスで実行していたものであり、損害賠償に応ずる考えがな
い」と極めて不誠実な対応をしておりました。 管理組合理事会ではいろいろな議論があったようですが、あくまでも損害賠償は求めていくと決定し、管理委託契約金額の引き
下げも求めていくことも再確認して取り組んできました。 その結果、管理委託契約も年間ベースで凡そ、２７０万円の節減が達成し、管理会社の債務不履行に係わる損害賠償金１８０万
円も１１月末日に受領できました。 理事会の結束と永い闘いを制する、確信がこのような結実を迎えたものと思います。 当該管理組合の今後の活動がどのように展開されるか期待されています。 [640]初年度から重要事項説明を放置していた管理会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/03(Fri) 11:00:19 No.640 当事者能力がある管理組合ではその存在があまり必要でない「重要事項説明」が、法制初年度から今年度まで３年間に渡り実施
していなかった管理会社がありました（当該会社の管理物件全てではありません） 管理組合と管理会社の業務問題で別な問題対応を行っている最中に発見されたもので、管理会社は法違反を行っていたわけで、
弁明できることができず、平謝りの状態。 これで、別な案件もスムースに解決できるレールが敷かれました。担当していたフロントマンは会社に対して進退伺いを出した
と言っておりましたが、その真意は分かりません。 [640 へのレス]Re: 初年度から重要事項説明を放置していた管理会社 ＨＰ管理員 - 2004/12/03(Fri) 13:26:18 No.641 >「重要事項説明」が、法制初年度から今年度まで３年間に渡り実施していなかった >担当していたフロントマンは会社に対して進退伺いを出した・・・ 大手商社系の老舗＆大手の管理会社でしたが、やはり、担当個人の資質に負う業務内容をしていたという事ですね。 ISO9001 も取得しているのに、社内チェック体制はなっていないというのを露呈した格好ですね。 やはり、管理組合が当事者能力をもって、管理会社に対応しなければいけないという事を再認識しなければいけません。 [639]今朝の道新記事（灯油） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/02(Thu) 06:39:47 No.639 灯油の卸値が下がるということで、小売価格の値下げを期待していましたが、難しい情勢のようです。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20041202&j=0045&k=200412025787 コープさっぽろさんが、灯油小売、一リットル当たり五十二円（宅配）とは。やはり、一戸建を対象に少量納入なので高いのです
ね。 [638]管理委託契約の変更について 投稿者：sugana 投稿日：2004/12/01(Wed) 12:00:10 No.638 分譲会社大手の子会社の管理会社との「管理委託契約変更の交渉の結果大幅な契約金額の減額が達成」した管理組合の奮闘の話
し。 今時、こんな話が通用する世の中と錯覚している管理組合が多い中、理事会が奮闘して管理委託契約年額を５４％引き下げに成
功した事例。 この管理会社は皆さんよくご存じの大きくて有名或いは再生機構活用で有名と言われているところ。 ３８戸の管理委託経費がこれまで（事務管理業務費と管理員業務費及び管理報酬）で３９０万円でした。 私どもの感覚では適正価格の範囲を大幅に超えているもので、これまで何故このような価格で契約締結していたのか不思議な感
じすら持つものでした。 このような契約に疑義を感じた理事会が私どもの発している情報を活用して、適正価格で契約することを求めて交渉し年額１８
０万円で契約することに合意したところです。 現在もこのような管理委託契約を締結している管理組合がありましたならば、適正な価格情報を得て交渉すれば必ず引き下げに
成功します。 ご希望の管理組合は是非、ご一報ください。 [637]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/12/01(Wed) 06:45:27 No.637 情報発信（トップページの左上画像をクリック）を更新しました。 購入者向けセミナーに予告編を掲載。 [636]マンション管理士 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/30(Tue) 15:31:47 No.636 11/28 日は、第４回のマンション管理士試験でした。ご覧になられている方の中にも受けられた方がいるのではないでしょうか？
参考用です。今年の問題は、難しかったようです。 問題文が掲載されているＨＰ http://www3.ktplan.jp/~ms/cbbs-b/cbbs.cgi 解答が掲載されているＨＰ http://sikakuyo.com/mankan/sokuhou.html [633]除雪業者を紹介 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/27(Sat) 14:57:13 No.633 管理経費の削減に努力している管理組合の皆さん、来月から除雪業務が始まりますが、皆さんの除雪価格は適正ですか。高いと
考えられている管理組合がありましたならば、事務局まで連絡ください。 適正価格で良い仕事をする業者があります。見積書を請求して、経費の節減に努めては如何でしょうか。細部について戸別に連
絡下さい。対応してあげられます。 [632]マンション管理意見交換会の開催 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/25(Thu) 14:15:00 No.632 １２月１８日に予定した「マンション管理講座」を「マンション管理意見交換会」に変更することにいたしました。 これは、この間一方的な情報の提供を実行してきたところですが、この際、メンバーの皆さんから「マンション管理に係わる経
験や様々なご意見を自由に発表」して頂き、今後の活動のあり方等を検討することにしました。 会員の皆さん、どうぞふるってご参加ください。意見交換会の後、同じ会場で新年を展望する「２００５望年会」と称した交流
会を開催します。こちらにも、どうぞご参加ください。 事務局より [631]長期修繕計画の意見募集 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/23(Tue) 18:32:21 No.631 長期修繕計画を、簡単に説明する文章として「長期修繕計画 入門編」というのを作成してみました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/tyoukei/nyuumon11.html 対象は、マンション購入を検討されている方、購入間もない方、です。皆さんの意見をお聞かせ下さい。まだまだ、修正していき
たいです。 [630]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/23(Tue) 11:27:22 No.630 第２回管理員セミナーは、大方はアップできました。第５回管理セミナーの事例報告の資料写真をアップ。 作業に追われてアップが忘れている部分、不具合部分があるかもしれません。お気づきの方は、ドンドン気軽に連絡をお願いしま
す。 [629]虚偽の議事録を作成する管理会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/23(Tue) 10:49:27 No.629 今朝、ある管理組合の「正義感溢れる」前理事長がお見えになり曰く「先日、総会が開かれました。その議事録を管理会社の担
当フロントマンが作成してきたところ、事実とかけ離れた箇所があり、訂正を申し入れたところ、開き直られました」とのこと。 よくよく、事情をお尋ねしたところ、管理会社の債務不履行の事実がはっきりと、浮かび上がりました。よくこんな、非常識な
ことを、しゃしゃと行うのか、この会社マンション管理適正化法の事実を理解していないのではないか、という思う。 前理事長「議事録の不事実記載は絶対認められません。法に照らして、厳正に対処するようにします」と新たな決意を示して参
りました。 まだまだ、このような、ていたらくな管理会社があるのです。管理組合の皆さん、お互いにしっかりしましょう。 [627]管理組合リンクへのご紹介ありがとうございます 投稿者：toyoboy 投稿日：2004/11/22(Mon) 19:44:23 No.627 こんにちは。 ファミリータウン東陽管理組合の一般組合員 toyoboy です。 管理組合リンクへのご紹介ありがとうございます。さて、わがマンションの総戸数は７７７戸（スリーセブン）ですので、ついで
の折にでもご訂正くだされば幸甚です。 http://fmtoyo.web.infoseek.co.jp/ [627 へのレス]Re: 管理組合リンクへのご紹介ありがとうございます ＨＰ管理員 - 2004/11/22(Mon) 20:07:14 No.628 toyoboy さん、ありがとうございます。また、大変失礼しました。さっそく、ご指摘の件、訂正しました。 今後もよろしくお願いします。 [623]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/20(Sat) 15:31:13 No.623 「管理会社一覧」の中の「太平ビルサービス株式会社札幌支店」のＵＲＬを変更しました。変更前は、東京本社のホームページを
紹介していたのですが、今回、札幌支店のホームページに変更いたしました。 [623 へのレス]Re: アップ報告 ＨＰ管理員 - 2004/11/20(Sat) 20:20:40 No.625 明日の第２回管理員セミナーの議事次第をアップしました。 [623 へのレス]Re: アップ報告 ＨＰ管理員 - 2004/11/21(Sun) 19:12:34 No.626 本日、管理員セミナー終了しました。 参加された皆様、ご苦労さまでした。アップは、随時、出来た分からします。取り敢えず、1/4 くらいはアップできました。 [624]第２回管理員セミナーの開催 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/20(Sat) 18:15:15 No.624 明日の「管理員セミナー」は予定の人数になりました。従いまして、参加予定者の皆さん、受付が混み合いますので、開場は１
２時４５分からにいたします。 なるべく、午後１時前に会場にお出で下さい。お待ちしております。 マンションネット事務局 [622]アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/19(Fri) 21:59:57 No.622 「管理組合リンク」の中の「☆マンション管理人は超～つらいよ」のアドレスが変更になりましたので、対応しました。 このホームページを運営なさっている方は、現役のマンション管理員さんです。とにかくスゴイの一言。本当に勉強になる、考え
させられるホームページです。 [621]連絡 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/17(Wed) 17:54:45 No.621 現在、事務局さんが風邪でダウンのようです。 灯油価格の交渉推移など、気になるのですが、もうすこしお待ち下さい。 [620]管理報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/17(Wed) 05:07:43 No.620 №619 2004/11/16(Tue) 20:58:39 HOST : zq218076.ppp.dion.ne.jp NAME : 宮下ヒロシ TITLE : こんばんわ～♪ 珍しく、イタヅラ投稿（スパム）でしたので、削除しました。 [618]修繕積立金は適正？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/14(Sun) 08:27:32 No.618 日経 BP の記事より。 http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/const/343512 『修繕積立金は、首都圏の平均が 77 円、中部圏 64 円、近畿圏 62 円だった。つまり、どの都市圏でも必要な修繕費用は積立金
では賄えないことになる。』 北海道地区のデータは発表されていませんが、この間、新築６０棟を調べたところ、59 円（㎡当たりの修繕積立金）でした。 記事の中に書かれている、『修繕積立金の大幅な不足のために、臨時徴収に迫られるマンションは少なくない。修繕積立金は管理
組合にとって「貯蓄」に相当するのだから、本当はもっと高い方がいい。』は、当然の結論ですね。臨時徴収は別の問題を発生さ
せるので、避けたいのは勿論です。 [617]灯油の共同購入に参加希望管理組合を募ります 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/11(Thu) 16:34:33 No.617 本、ホームページをご覧の管理組合の皆さん、今年の灯油料金は昨年に比べて１０円以上の高騰を呼び、生活に直撃します。 当マンションネットは管理組合の共同の利益を求めるために、これまで、灯油の共同購入を実行して参りました。 今年も、価格交渉を重ねて参りましたが、中々難航しまして、希望の価格までに達成しませんでしたが、新規の業者と適正な価
格で話し合いがまとまりまた。 ㍑当たり、４５円はセンターの発表した最低価格を下回りましたので、まずはほっとしています。 希望される管理組合は当マンションネットまで、メールか直接電話下さい。 共同購入の加入条件（購入後代金の支払いは必ず翌月の月末まで西払うこと等）を確かめてください。 [613]今度は管理人が横領・・・ 投稿者：はたぼん 投稿日：2004/11/11(Thu) 08:15:47 No.613 今度は管理人が横領したようです。 未だ埋もれているだけで、これからどんどん出てきそうですね(>_<) http://www.stv.ne.jp/news/item/20041110190944/index.html [615]Re: 今度は管理人が横領・・・ ＨＰ管理員 - 2004/11/11(Thu) 13:26:13 No.615 今朝の道新に掲載されていましたね。 不思議です。雇用されてすぐに最初の横領をしているのです。 自主管理のマンションですと、そんな無防備はしないと思われるので、管理会社に委託していたマンションではないかと考えまし
たが。 （ほとんどの管理会社であれば、管理員に大金を扱わせない筈なんですが）あの有名な問題管理会社であれば、”いかにも”の事
件かと思われるのですが。 [615 へのレス]Re: 今度は管理人が横領・・・ sugana - 2004/11/11(Thu) 16:17:57 No.616 その通りのようですね。これも、全て管理組合の財政管理システムの問題と、組合員の無関心が土壌になっており、私どもが述べ
ているように、氷山の一角です。 今度、会計問題等もセミナーでテーマにしたいものです。 [611]灯油価格 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/10(Wed) 14:32:18 No.611 11 月、12 月の灯油価格が４５円（消費税別）にて、納入する新規業者が現れたとの情報。 私のところへ納入されている業者さんもこの価格にて妥結していただけない時は、この業者さんへ変更を検討しなければなりませ
ん。 「札幌市消費者センター」さんの発表は、明日のようなので、安いという実感がわきませんが、 「石油情報センター（http://oil-info.ieej.or.jp/cgi-bin/index.cgi）」さんの情報を見ると、先月よりも値上がり傾向であること
は、理解できます。 [611 へのレス]Re: 灯油価格 ＨＰ管理員 - 2004/11/10(Wed) 18:20:00 No.612 「灯油共同購入の価格推移」の更新をしました。 明日、「札幌市消費者センター」の価格情報が発表されましたら、また更新します。 共同購入へ参加希望の方は、当ＮＰＯ事務局へ電話かメールで連絡をお願いします。 [611 へのレス]Re: 灯油価格 ＨＰ管理員 - 2004/11/11(Thu) 13:18:10 No.614 「札幌市消費者センター」の 11/10 調査価格が発表されました。 安値 46.7 高値 60.9 平均 53.3 （消費税抜き） 「灯油共同購入の価格推移」は、今晩変更します。 共同購入の４５円というのは、頑張っていただいた価格のようです。 [610] 第２回管理員セミナーの開催 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/11/10(Wed) 11:14:27 既に、本ホームページでご案内のように来る１１月２１日管理員セミナーを開催します。 今回は申込みが多く、本日現在で８５名になりました。希望されている方は早めに申込み下さい。〆切が間近に迫っております。 [609] 今日は注目 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/10(Wed) 06:19:48 <HOME> 夕方のイチオシの放送予告で「お宅のマンションは大丈夫ですか・数千万円の管理費着服が続出」となっています。 http://www.htb.co.jp/index.html もうひとつ、灯油価格についても「札幌市消費者センター」さんの調査予定日なので、価格動向に注目しております。 こちらの発表は明日でしょうか。 [602] 理事長の業務上横領事件から何を学ぶのか 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/05(Fri) 12:44:58 先週はある管理組合理事長の修繕積立金の横領事件が報道されておりましたが、この問題を契機にして、管理組合の運営そのも
のが問われているという論調が日増しに大きくなってきているようです。 来週はあるテレビ局では企画として、問題のある管理組合の報道ではなく、本来あるべき管理組合の運営を取り上げるそうです。 管理組合の目的を達成する修繕積立金を正常に確保していくための運営の体制等について、等が事例として取り上げられる予定
です。 [602 へのレス] Re: 理事長の業務上横領事件から何を学ぶのか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/09(Tue) 18:54:34 <HOME> 明日（11/10）の、ＨＴＢ（札幌地区 35ch）の夕方 18:25 頃からのニュースで扱われそうです。 本日（11/9）、予告されました。 今回の事件は「氷山の一角」とは、まさに当ＮＰＯの主張をとりあげていただけるようです。 [607] 管理会社の債務不履行 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/09(Tue) 15:43:46 １０期も管理委託契約を締結していた管理会社の話し。 本管理組合は修繕積立金が適正な徴収をせず、１０年も経過してしまいました。何と１㎡当たり４０円でした。適正な徴収金の
三分の一、これでは目の前に予定されている大規模修繕工事は実行されません。 そこで、新理事会は組合員の負担もさることながら、まず一般会計の支出の削減に着手したところ、年間１５０万円程の削減が
可能と見込みました。 これまでの管理会社に対して、管理契約金の削減提案を行ったところ、今後の契約は締結しないことになりました。 従って、管理組合は適正な管理仕様を確定させて、入札（見積書の提出）を行ったところ、何と、これまでより年額にして、１
８０万円程度の削減に成功しました。 これにより、組合員からの負担は軽減されることになりました。無駄を省く管理組合の運営の第一歩として、理事会の奮闘をた
たえたいものです。 さて、本題は「この管理会社債務不履行を起こして、理事会から鋭く追及されたのに係わらず、のらりくらりと交わしたつもり
が」理事長から「期日を指定するので、それまでに誠意有る回答を示さないであれば、国土交通省に対して、この事実を通告しま
す」と厳しく、窘められたところ、「顔色を変えて、直ちに善処します」と言ったそうですが、全く管理組合をなめたものです。 この管理会社債務不履行では有名な管理会社でした。 [605] マンション管理員セミナーの期待 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/08(Mon) 10:46:23 昨日（日曜日）から事務所の電話が鳴りっぱなし、仕事ができません。うれしい悲鳴。 何と今現在、４０名が申込みされています。当日、報告される皆さん、原稿は締め切り日までお届け下さい。 [605 へのレス] Re: マンション管理員セミナーの期待 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/08(Mon) 11:17:08 昨日は休日にも係らず、大変だったようですね。ご苦労様です。 原稿の締め切りを守るべく、現在、鋭意奮闘中です。 実践に役立つヒントを提供できるような、セミナーにしたいです。 [604] 無題 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/07(Sun) 16:07:56 昨日、事務所から出たところ、雨に見舞われ、仕方なくタクシーを拾いました。 何時も定額の初乗り運賃で済んでいたので６００円を支払うつもりで居たところ、何と「４００円です。今後も是非読んで下さ
い」と、感じのいい運転手さん。 「何故、４００円なの」と聞いたところ、「江別のハイヤーなんですけれど、札幌市内には２０台程度で営業しています」との
こと。「長距離になれば相当金額が安くなります」と心地のよい、情報の提供。 因みに、そのハイヤー会社の電話番号は 846-6000 でした。 マンション管理組合の運営も無駄を省いた、組合員本意の運営を心がけたいものです。 本日も、また、テレビ局の取材を受けました。どうやら、局の記者さんはマンション問題の幅の広さと奥の深さに、声が出なく
なりました。 今後、マンション問題のシリーズとして、特別企画を行うように局で働きかけるとの決意。マンションにお住まいの区分所有者
に情報が発信され、管理組合の運営に無関心な方が少しでも問題意識を持って居もらえればとの思いがあります。 今回の理事長の業務上の横領事件が、これからのマンション管理組合の運営の起爆剤になれば申し分ないのですが。 [603] 灯油価格は注目の的？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/06(Sat) 19:33:17 <HOME> 本ホームページに、共同購入の灯油価格を掲載してから、アクセス数が増えております。 今年は、特に値上がり傾向ですので、皆さんの関心ある事項なのでしょう。 消費者側からの購入価格情報というのは、いろいろ探しておりますが、ほとんど見つかりません。なぜ、公表されないのか？不思
議です。みんなで情報交換するほうが、お互いに利益のあることだと思うのですが。（業者さんと、密約でもあるのか？とイラヌ
ことを考えてしまいます。） 当団体の共同購入に参加していない方の、購入単価情報を提供していただければ助かります。 また、安値にて納入していただける灯油業者さんからの連絡もお待ちしております。 [600] 【参考】マンション建替えセミナー 投稿者：はたぼん 投稿日：2004/11/05(Fri) 07:27:06 標記セミナーを見つけました。 http://www.urca.or.jp/mansion/sapporo.pdf 主催者・共催者は、主に再開発や都市計画を目的とした団体ですので、管理組合とは違う視点での内容かもしれませんが、将来を
見据えた情報収集にはなるかと思いますので、ご紹介しておきます(^_^)/ [600 へのレス] Re: 【参考】マンション建替えセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/05(Fri) 12:01:24 やあ～、お元気そうで何よりです。良い情報を提供して頂きまして、誠に有り難う御座いました。 当マンションネットからメンバー３名が参加します。また、すてきな情報提供をお願いします。 [595] テレビ局の取材を受けました 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/03(Wed) 17:51:59 本日、午後に２回に渡って北海道テレビ局の取材を受けました。 取材は北海道新聞に掲載されていた、理事長の業務上の横領に関して、管理組合としてどのように対処すべきかという問題です。 今ひとつは、これからマンションを購入する方への対処でした。 本日は祭日であり、誰も来ないと決め込んで事務処理しようと予定していたところ、このような羽目に合い予定が全く崩れてし
まいました。 明日、６時以降のテレビを見逃さないで、また、来週の８日、月曜日の６時台も見逃さないで下さい。 札幌は１０チャンネルになります。 [595 へのレス] Re: テレビ局の取材を受けました 投稿者：雪仙 投稿日：2004/11/03(Wed) 18:14:22 沢山お仕事があるのにおつかれさまでした。 ＮＰＯの活動が段々とメジャーになってきましたね。 [595 へのレス] Re: テレビ局の取材を受けました 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/03(Wed) 19:09:22 <HOME> 本日（11/3）の番組を見ていました。明日の予告として、新築マンションの購入者向け情報提供を紹介していました。 明日（11/4）の夕方６時以降のテレビ（ＨＴＢ、札幌は１０チャンネル）で、過大設備の問題について紹介するような予告でし
た。 当ＮＰＯの主張が紹介される事を楽しみにしております。 [595 へのレス] Re: テレビ局の取材を受けました 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/04(Thu) 11:14:20 本日の放送になりそうです。（過去に、他局で裏切られているので慎重になってしまいますが。） 『今マンションを買うとついてくる…販売戦略のなぜ』 ＨＴＢさんのホームページに「イチオシ」（番組名）の予告として掲載されていました。 http://www.htb.co.jp/index.html [595 へのレス] Re: テレビ局の取材を受けました 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/04(Thu) 18:58:24 <HOME> 放送見ました。 出演時間は、５秒ほどでしたね。 分譲会社は、テレビ局にとって大事なスポンサーですので、仕方ない編集内容ですが、専門家の話として、少しは過大設備に対す
る警鐘となるような扱いでした。 あとは、８日の放送を楽しみにいたします。 [593] 本日の新聞にも 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/03(Wed) 10:06:38 <HOME> 「札幌のマンション管理組合でまた ４２００万円を前理事長が着服」 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20041103&j=0022&k=200411030493 昨日に引き続きなので、同じ事件かと勘違いしそうでした。 こうして表に出てくるのは、氷山の一角のようです。 事件を起こす方が悪いのは当然ですが、そのような気持ちにさせるような体制を放置していた他の組合員も反省し、後悔されてい
るのでしょうね。 私のところも、もう一度、考え直してみなくては。 [593 へのレス] Re: 本日の新聞にも 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/03(Wed) 13:01:56 どうも、新聞は現象面のみ追い回しているようですが、理事長印と預金通帳の両方を関係者に所持させていた、管理組合の運営そ
のものに問題があります。 自分のマンションに対する区分所有者の無関心が、このような不幸な結末を迎える土壌を形成していることに、早く気が付くこ
とと、基本的マンション管理の体制をつくることが望まれています。 皆さんのマンションもこれらの毒牙に汚染されているかも知れません。直ちに、関係書面の調査を実行しては如何でしょうか。 法令に基づいて、関係書面の閲覧申請を行い、もし、理事会などから、正当な理由がないのに拒否されたならば、灰色の感じが
します。とにかく、自分のマンションは自分で調べて下さい。 [587] 理事長、4300 万円着服か 投稿者：雪仙 投稿日：2004/11/02(Tue) 12:01:47 11 月 2 日の北海道新聞に長期修繕積立金が全額引き出されて、通帳や印鑑を一括管理していた前理事長が行方不明になっている
との記事が出ています。北海道マンション管理組合連合会のコメントが出ていましたが、道管連の会員のマンションだったのでし
ょうか？？どなたか知っていたら教えて下さい。 それにしても、社会保険庁や道警や新潟の被災者をだます「オレオレ詐欺」や理事長の持ち逃げや……ため息が出ますね。だから
こそ 1 人からでも仲間をつくって努力しましょう。 [587 へのレス] Re: 理事長、4300 万円着服か 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/02(Tue) 15:49:37 皆さんが注目することは理解しますが、どこのマンションかと特定しても始まりません。問題は横領した本人が一番悪いことは、
はっきりしていますが、新聞も現象面だけ取り上げないで、何故このような事件が起こったのか、その背景を論じないとだめです。 つまり、マンション管理組合は公益法人に準ずと規定され特定の理事だけが財産を管理するような仕組み、そのものが問題とい
うことを突き詰めなければなりません。 新聞に報道されていませんが、豊平区のマンションでも 5,000 万円もの大金を理事長に横領された事件がありました。しかし、
当該管理組合は告訴に及んでいません。裁判で判決が確定しても、損失した財産が取り戻せないためなのです。 今回の事件はマンション関係者にとっては大問題ですが、この事件を契機に自分のマンションの財産管理には問題がないか、ま
ず、自らの問題として、調べて見てはどうでしょうか。 [587 へのレス] Re: 理事長、4300 万円着服か 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/02(Tue) 17:40:47 自主管理かと思いきや、何と何と、ご立派な管理会社に管理委託していました。良く、問題を起こしている会社と言えばこの世界
では有名です。 何故、理事長に預金通帳を渡したのか、管理会社の責任も当然追及されて然り。 [587 へのレス] Re: 理事長、4300 万円着服か 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/02(Tue) 18:32:26 <HOME> 管理会社へ委託していたのであれば、まだ救いはあります。 今回のケースとは違いますが、福管連さんのＨＰの判例紹介で、「安易な修繕積立金の取崩しに管理会社の過失を認定」というの
があります。 http://www.fukukan.net/paper/031001/work_kashitsu.html 理事長に印鑑と通帳の両方を預けた管理会社の責任追及を出来ないでしょうか？ 当該管理組合の方が、この判例に気付いていただければいいのですが？ [591] 管理報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/02(Tue) 18:16:23 <HOME> 投稿№585 は、投稿者の希望により削除しました。 （タイトルの誤字が理由） [588] 気になる記事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/02(Tue) 14:15:19 財界さっ○○ １１月号に、「ここが安心の管理会社だ！」とのマンション関連の記事が掲載されていました。 このような雑誌にて、マンション管理適正化法施行などに触れてマンション問題を扱っていただけて嬉しい限りです。 読者の方が、考えるきっかけになることを願います。 気になるのは、紹介されていた会社が”安心の管理会社”とは思えないところが含まれていたことです。（これは、編集方針なん
でしょうから、読者が賢く判断しなければいけませんね。） [586] 本日の道新記事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/11/02(Tue) 11:53:43 「札幌のマンション管理組合 理事長、４３００万円着服か 現在も行方不明」 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20041102&j=0022&k=200411029847 [584] 管理委託契約の更新に関して 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/01(Mon) 11:38:32 管理委託契約が満了になる前に次期の契約内容について管理会社と交渉して進めることになっています。 しかし、ことがことだけに中々折り合いが付かない場合、新しい標準管理委託契約書では一定期間暫定契約を締結するようにな
っています。 この「暫定契約期間」を設けることにした本契約書は管理組合に取って大きな力を発揮しています。 ある管理組合の事例。 契約期間が８月に終了しましたが、これまでの契約金額が適正な価格で無かったために、管理組合が適正価格を示して交渉して
きました（この間、暫定契約を３カ月締結した）が 妥結に至らず、管理会社の方から今後の契約更新を辞退してきました。 これまでの契約書は周知のように、３カ月前に意思表示しなければ自動更新してしまい、また１年間はいたずらに高い契約金額
を払わねば成りませんでした。 しかし、算定契約期間を設定していたために、無駄な契約をしないで済ませたものです。 その結果、当該組合は（戸数５０戸）は公正な入札（見積書の提出）をしたところ、これまでの計画金額に比べて、年間１５０
万円程度節減に成功しました。 [583] 瑕疵問題でクレームが付けられなかった分譲会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/11/01(Mon) 11:13:11 マンションを購入して理事会が真っ先に取り上げなければならない事項として、建物と設備の原始瑕疵（或いは不具合箇所）を
発見して分譲会社にその是正を要求することがあります。 当マンションネットの支援により、この頃では建築士の診断書を添付した税制要求で分譲会社も対処せざるを得ない現状になっ
てきています。 ところが、先に診断報告書を添付し是正要求をした分譲会社は「これまで、このような是正要求はなかった」とし、木で鼻をく
くった対応をしてきました。 青田売りのマンションを販売して、不具合を是正しない分譲会社は社会的に糾弾しなければ成りません。 本問題に対応した管理組合から依頼された建築さんは、分譲会社の不当な対応に対して、改めて親切に説明し直して、再度不具
合是正の対応を求めました。 これに対して、分譲会社は後日、回答するとしましたが、安心できません。 よくよく聞いてみたところ、これまで、このような当たり前の対応は要求されたことが無かったようです。 これまでの生ぬるさが引きつづいていることなのか、今後のこともあり、引きつづき是正してくれるまで、頑張ると理事長は語
っておりました。 [582] ＨＰ管理員からのお知らせ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/30(Sat) 18:06:57 <HOME> 「ＨＰ管理員からのお知らせ」に面白そうなＨＰを紹介しました。（マンション購入を検討されている方への情報満載です） マンション管理セミナー、購入者向けセミナー、管理員セミナーの見栄えを修正しました。 [581] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/29(Fri) 20:16:19 <HOME> 管理員セミナーの案内を、トップページのリンクでアップ。 １１月２１日（日）の開催です。 皆さんの、管理員さんに参加を呼びかけて下さい。 前回に参加していなくても、大丈夫な内容に工夫してます。今回からの参加でも、有意義な一日になる事請け合いです。 [577] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/24(Sun) 15:03:45 <HOME> 昨日のセミナーへ参加の皆さん、ご苦労さまでした。 レジメなど、出来た分から、随時アップしていきます。 暫くの、猶予をお願いします。 [577 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/25(Mon) 20:41:58 <HOME> 購入者向セミナーをすこしアップ。 マンション管理セミナーをすこしアップ。 （本当に少しなので、申し訳ないです。） [577 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/26(Tue) 21:57:31 <HOME> 購入者向セミナーは、とりあえずアップ終了。 （見栄え、誤字の修正は残ってます。） マンション管理セミナーは、いましばらく猶予をお願いします。 [577 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/28(Thu) 19:04:35 <HOME> マンション管理セミナーのアップも進みました。 あと少し残っていますが、もう暫くお待ち下さい。 [576] マンション購入者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/23(Sat) 09:40:54 本日のセミナーにご参加の皆さん、第３回を迎えて宣伝が行き届いたのでしょう。用意した会場が満杯になる申込みか有りまし
た。 ６時からですが、混み合いますので、５時３０分から受付しますのでなるべくお早めにお出で下さい。 [575] 無題 投稿者：あこ 投稿日：2004/10/21(Thu) 00:46:24 雪仙さん、ありがとうございました。当マンションは支援を受け正しい理事会運営をしてきましたが、昨年理事長が（女性）に代
わり理事会運営を会社の経営と勘違いしているようでそこから崩れていきました。支援を受けなかったら本当にお金のないマンシ
ョンで今頃どうなっていたんでしょう。（感謝しています）規約も無視の状態で現在暫定理事として一名大ハッスルしています。
その人物が今回の工事の業者を管理会社が見積もりとった業者より安いからここで、そう決めたそうです。数名の理事で・・・・・
雪仙さんがおっしゃるとおり大規模修繕があります。その為ハッスルしてるんです（一級建築士）私自身理事の任期途中（昨年）
で辞任してるだけに責任を感じています。１４５名程の所有者がいるんですから、この現実を受け止め正しい理事会運営に戻す為
に無関心でいる所有者に目をさましてほしいです。自分たちの財産ですからね。 [573] 無題 投稿者：あこ 投稿日：2004/10/19(Tue) 20:58:26 月一度の理事会を傍聴しています。数ヶ月前の理事会で今後の課題の一つに駐車場のアスファルトの補修工事をしなければならな
いそんな話を審議していましたが話だけで終わっていました。１６日夕方掲示板に１８日駐車場のアスファルトの補修工事実施、
いつの理事会で決まったんだろう？疑問に思い理事に確認、数名の理事に確認しましたが決まってないよ。うそー、嘘じゃないっ
て、掲示板見てみなさい。納得できない為副理事長に確認、返答は納得できるような内容ではありませんでした。副理事長自身が
答えられないんです。そんないい加減にお金使われたらまた疑惑つきの理事会運営になる、考えが甘すぎるってつい言ってしまい
ました。 本来、少なくても２,３件の業者から見積もりをとって理事会で審議し、決議とりいつ実施するか決めるんじゃないんでしょうか？
私が間違っているんでしょうか。おしえてください 今回の問題は数名の理事で決めたんだと思います。 [573 へのレス] Re: 無題 投稿者：雪仙 投稿日：2004/10/20(Wed) 13:01:32 間違っていません。おっしゃるとおりです。 では、なぜ、こんな間違いが起きるのでしょうか？これからも起きないなんていえるのでしょうか。 他のマンションでも似たようなことが起きています。これが大規模修繕工事のように数千万円も掛かる工事でもこんなことされた
ら・・・・。 多分、マンションに専門家（一級建築士）のパートナーがいないのと、理事会の運営の基本を知らない人が問題だと思いますよ。 マンションネットの事務所に勉強に来られませんか(^_^;) [572] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/18(Mon) 20:57:01 《灯油共同購入の価格推移》をアップ １０月の価格は、＠４４円となりました。 １１月は、まだ流動的です。さらなる値上がりが予想されています。 皆さんからの、安値情報をお待ちしています。 [570] 専有部分の瑕疵調査 投稿者：雪仙 投稿日：2004/10/17(Sun) 16:52:35 築２年目で１９戸のマンション専有部分の瑕疵調査をしました。 デベロッパーのアフター担当者がいい加減な発言をしていました。 以下はその一部です。 ★「フローリングの傷は部屋中をはがす大工事になるので辛抱して下さい」と発言していますが、他の専有部では部分的にはがし
て直している。 ★「ボードのジョイントのパテによる膨らみは直りませんので辛抱して下さい」と発言しているが、ベベルボードやテーパーボー
ドを使用すればパテの膨らみは直ります。 ★「フローリングの音鳴りはしばらくすると直ります」と発言しているが、直るはずありません。 ★「壁の結露はしばらくすると直ります」と発言しているが、断熱材が薄いのに直るはずがありません。 ★「床のワックスが剥がれたのはこすりすぎです」と発言しているが、ワックスもピンからキリまであり、上等なワックスを使用
して３回塗りすれば、２年くらいで剥がれません。 これはほんの一部ですが区分所有者はお客様ではないんですか？ 素人でも専門家(一級建築士)に依頼すれば瑕疵調査だって充分に出来るんです。 デベロッパーさんにお願いします。 区分所有者が素人と馬鹿にしないで、まじめにアフターサービスを実施して下さい。 ちなみに当マンションは専門家に共用部の瑕疵診断を依頼したところ、７６項目の指摘事項(壊れている部分)が発見され、現在デ
ベロッパーと補修交渉中です。 [570 へのレス] Re: 専有部分の瑕疵調査 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/18(Mon) 13:18:00 「ユーザーを馬鹿にしている分譲会社」の手本のような会社ですね。ここらできついお灸を吸えてやりましょう。 これまで、このような対応で済んでいたから今後もやりたい放題は止めさせましょう。当該管理組合の理事長始め皆さんに暖か
い支援をお願いします。 [569] 灯油情勢 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/17(Sun) 12:14:03 １０月も半ばを過ぎましたが、依然として灯油の価格情勢が揺らいでいます。事務局で調査した限りですが、マンションの購入
価格は高騰しています。これまで、当マンションネットの共同購入価格を下回って購入していた管理組合も先日販売先から４６円
の提示があったと言い、頭を抱えていました。また、１０月は４２円だったが、１１月から４７円と提示された組合もありました。 従いまして、マンションの購入価格は安いところで４４円から４８円の範囲に収まっているようですが、メンバーの皆さんの新
しい情報をお寄せ下さい。 多くの情報が収集できれば、共同購入の価格交渉にも生かされること間違い有りません。 [568] 灯油の共同購入料金 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/13(Wed) 14:01:53 昨日、業者と交渉しました。その中で明らかになったことは、「灯油の安定供給は確保できること」「年内・冬期間の固定価格
は提示できないこと（仕入れ価格が変動しているため）」などが示されました。 従って、早く価格を決定したいところですが、業者が提示している価格では妥結できないため、再度、当マンションネットが購
入できる価格の提示を要求しております。 遅くても、来週の月曜日には示されるものと思います。が、毎月価格を蹴っているという変則的な対応も視野にいれております。 [565] マンション購入者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/12(Tue) 13:51:53 第３回マンション購入者のためのセミナー、前二回より反応がいいですよ。新聞は結構見ているようですね、期待されています。
的確な情報の提供が求められております。 今日は利尻の方から参加したいが、札幌まで出かけられない。資料だけ送って欲しいと要請されました。お年寄りの方で今後札
幌でマンション住まいをするそうです。また、函館の方からも資料要請がありました。 [565 へのレス] Re: マンション購入者のためのセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/12(Tue) 22:11:39 ご家族、お知り合いの方で、インターネットをされる方がいらしたら、いいのですが。 もっとも、実際にセミナーを聞いていただけたら、理解が倍増するし、レジメに書けない話も聞けるのですが・・。 札幌へお出でになる機会がありましたら、連絡をしていただけるといいのですが・・。 [563] 無題 投稿者：maro22 投稿日：2004/10/11(Mon) 22:05:39 始めまして～♪新人理事です。 「灯油共同購入価格の推移」を拝見して驚きました！ 当マンションの今期価格は４４．５円で契約です。 市場に比べて格安と思っていましたが マンションネットさんの今後の交渉価格が楽しみです。 これ以下でしたら、即業者変更します。 応援しています♪ [563 へのレス] Re: 灯油価格 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/12(Tue) 10:19:43 こんにちは、maro22 さん。 札幌市消費者センターの 10 月８日調査結果が本日公表されました。 最低４２．９円（消費税抜） 最高５８．１円（消費税抜） 平均５１．４円（消費税抜） 札幌市消費者センターの調査価格は、一戸建への納入価格です。 地下貯蔵タンクなどに、一括納入のマンションであれば、一戸建のホームタンクへ納入する場合と比較して考えると、業者の労力
が少なく、大量納入出来ます。（もちろん、大口取引先です。） 札幌市消費者センターの調査価格の最低価格よりも安くならなければ辻褄があいません。 業者さんと交渉する時は、当ＮＰＯの価格と共に、以上のような考え方も説明してあげてみて下さい。 また、共同購入への参加は大歓迎です。会員でなくても、参加できますので、気軽に連絡して下さい。 ＮＰＯの価格交渉も、今週中には、妥結するでしょう。 札幌市消費者センターの 10 月８日調査結果は、今夜、当ＨＰにアップする予定です。 [563 へのレス] Re:灯油共同購入のアップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/12(Tue) 22:05:26 「灯油共同購入の価格推移」の札幌市消費者センターの 10 月８日調査結果をアップしました。 当ＮＰＯの交渉は、まだ妥結しておりません。今しばらくお待ち下さい。 [562] 地下灯油タンクの点検 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/10(Sun) 18:36:39 築２年目のマンションで、「地下灯油タンク」の点検を管理会社から薦められたマンションの話を聞きました。 私見を少しーー。 「地下灯油タンク」の法定点検は、新築から１５年以内は、３年に１回となっています。余分な出費は防ぎたいですね。 しかし、油漏れの事故が発生したら、高額の出費となります。それを考えると、余分な出費とは言えないのも事実です。 「毎月の各戸の灯油使用量（戸別メーターの使用量）」「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」の合計と、実際の地下
タンクの納入量・在庫数量から計算した使用量とを比較して、誤差を監視していれば、油漏れの事故の早期発見になります。 （私のところでは、この方法で、毎月、確認しています。） 「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」がメーターが設置されていなくて判らない場合、上記①の方法はとれません。 では、どうするか？ ◎「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」を把握出来るようにメーターを設置する。 （元々、メーターが無いのがおかしくないですか？設置費用も数万円でしょう。クレーム交渉が成立しない場合、組合負担でも取
り付ける。） そして、「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」を各戸と同じように、メーター数量で請求されるように灯油購入契約
を変更出来れば、管理組合にとってベターです。 各戸への請求（メーターでの計量数量）と、管理組合への請求（タンクへの納入数量と各戸への請求数量との差）というのは、イ
ビツな形ですし、合理的でないと考えるのですが。 [560] 新聞に掲載されます 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/09(Sat) 16:27:21 来る１０月２３日の第５回マンション管理セミナーの案内が道新の１０日朝刊全道版生活欄に掲載されます。 生活部の記者さんの暖かい配慮でこんなに早く掲載されて本当に感謝に堪えません。 計画によれば生活部の紙面でマンション問題を住民サイドから取り上げることが検討されているようです。その際は取材に大い
に協力したいものです。 [560 へのレス] Re: 新聞に掲載されます 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/10(Sun) 16:05:48 新聞に掲載されましたネー。よかったです。 さっそく、セミナーへの申込みも 10 人くらい来たとの事、嬉しい限りです。 私は、本日、Ａ会社が開催したセミナー（購入者、購入検討者に管理の重要性を説明する主旨）に出席させていただきました。温
泉、分譲式駐車場のマンションです。 ツッコミどころ満載なのですが、そのツッコミは、購入者向けセミナーの話しの種にします。（その場にいらしていた、他の出席
者に申し訳ないので・・。営業妨害にもなってしまうしー！） 購入者向けセミナーの私の担当部分は、今まで以上に、より具体的な話を織り交ぜたいと企画しております。 [559] ある陳腐な管理会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/08(Fri) 10:27:05 このところ、管理組合の管理委託契約変更交渉に要請されて参加しています。どこの管理会社も特別文句もなく、交渉は淡々と
進んでいます。 ところが、ある札幌市内の分譲会社の子会社。理事長が「本日の交渉はマンションネットに支援を要請しているので同席します」
事前に通告したところ、管理会社のフロント担当者曰く「第三者が交渉に臨むのであれば出席しない。理事会を招集しなければ行
かない」などと、陳腐な断り。 理事長「それは来期の管理委託交渉を拒否するのか、マンションネットに同席してもらうのは、理事会で支援を要請しているた
めで何が問題なのか」等と抗議したところ、渋々登場しました。 [557] 屋上のシルバーコート 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/07(Thu) 09:57:26 来年、築８年になるマンション（私のところ）。 今年、鉄部塗装工事を実施し、その完了検査時に屋上に行ったのですが、アスファルト露出防水層のフクレ、防水層の抜色が昨年
よりも進行しているようでした。よく見ると亀裂も若干出てきたような。 防水層の補修と、保護塗装（シルバーコート塗布）を来年実施しようと考え、予算化のための見積を２社より徴収しました。（来
年の実施前には、さらに、数社から見積徴収しようと考えていますが） 驚くべきは、その金額でした。（屋上の面積、約５５０ｍ2） Ａ社（当初施工業者） ２，９４０，０００円（消費税含む） Ｂ社 １，３３３，５００円（消費税含む） Ａ社（当初施工業者）には、防水層の１０年保証があるので、Ａ社に施工していただいた方が余計なトラブル回避になるので、１
０年保証を強調して再度の見積をお願いしました。 Ａ社（２回目見積） ５７７，５００円（消費税含む） 前回見積より、２，３６２，５００円の減。 前回見積の金額は、何だったんでしょう？？ 今回、予算金額は保護塗装５７７，５００円と、その工事監理７５，０００円の併せて￥６５２，５００円としました。（Ａ社に
は、不信感が◎です。第三者に工事監理をお願いしないと、心配で！心配で！） 来年、工事完了しましたら、結果報告したいです。 （Ａ社からは、後、いくら値切れるかなー？） [557 へのレス] Re: 屋上のシルバーコート 投稿者：雪仙 投稿日：2004/10/07(Thu) 13:54:10 笑っちゃいますね（*^_^*） でも、そんな話は沢山あります。 築 12 年 107 戸の大規模修繕工事、当初 7,000 万円の予算が第三者の監理者を頼んで入札した結果、5,600 万円で決定 ちな
みに工事監理費は、当初 1,000 万円が 195 万円になりました。 築 17 年 30 戸の屋上防水工事、当初 760 万円が第三者の監理者を頼んで入札した結果 500 万円になりました。 管理組合が第三者の専門家に依頼しないで管理会社や工事業者任せにした場合の工事費は高いと思ったほうがいいですよ [550] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/04(Mon) 20:17:53 第３回購入者セミナー（10/23）の次第をアップ。 第５回マンション管理セミナー（10/23）の次第は、後日アップします。 [550 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/06(Wed) 22:40:57 第３回購入者セミナー（10/23）の案内文をアップ。 「法定点検を学ぶ」は、全体のアップ終了。 [551] 自動ドアメンテナンス 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/05(Tue) 13:21:41 朗報があります。 多くのマンションに設置されている、自動ドアのメンテナンス料金が独占価格の実態にあり、何とか風穴を開けて適正な価格に
是正しようと試みてきました。 その価格に風穴が開けれる見通しがたちました。現在ある管理組合の場合。自動ドアが４本。年間契約料金１２万円それが何と
３万円で契約が可能になりそうです。 本事例に関心有る方は直ちにメールをお寄せ下さい。 [551 へのレス] Re: 自動ドアメンテナンス 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/05(Tue) 15:01:53 ４箇所×３万円＝１２万円 （年額ですよね。） もともと、１２万円というのが、異常な金額ですが・・。 私のところは、悪評のメーカーＮですが、それでも４箇所で６万円（１箇所 1.5 万円）でした。 そもそも、自動ドアに保守契約が必要なんでしょうか？ 壊れても障害が発生する事はないので、保守契約ではなく、その都度のメンテナンスとの考えはダメでしょうか？ （オートロックのマンションで、セキュリティ云々と言われると苦しいのですが。しかし、セキュリティを主張されるのであれば、
自動ドアは、ある方法で通り抜け自由なので、確信犯にとっては、意味無い物なんですがネ。） [551 へのレス] Re: 自動ドアメンテナンス 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/05(Tue) 16:28:47 管理組合理事会が当事者能力のある場合、年間契約せず故障の都度直すのが最良と考えます。しかし、故障の都度依頼すれば１
万円程度の金がが請求されます。 従いまして、年間契約で故障の場合の保守と年間３回の点検を組み合わせて、提案しています。 本提案が実現されれば、喜ばれる管理組合があることも確かであります。 [551 へのレス] Re: 自動ドアメンテナンス 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/05(Tue) 20:57:34 新築の段階から保守契約しているマンションの話も聞きます。 築２年までは、必要無いですよね。 （アフターで、無料で対応してもらいましょう。） 最初の不具合が発生してから、保守契約かスポットの修理かを理事会で検討していただくのが、一番ではないでしょうか？ [551 へのレス] Re: 自動ドアメンテナンス 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/06(Wed) 09:31:13 反応がありました。詳しい情報が知りたいとの連絡が入り出しました。やはり、皆さんかなり割だかな契約をさせられていたわけ
ですね。 とにかく、無駄な経費の削減になれば、これまでの情報収集は生きたことになります。このような独占価格に風穴を開けた業者
に喝采を送ります。 エレベーターのように、人名に係わる問題の発生はありません。事故が起きてから修繕しても問題はありません。 しかし、スポット契約は本当に高いのが現状であり、それをカバーするためにも、メンテナンスと複合させて適切な価格で契約
する方法の選択も有ると言うことです。 [541] エレベーターのメンテナンス契約金 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/01(Fri) 11:21:46 管理業界大手の D㈱は北海道などの地域を分社化して形の上では独立させました。 さて、当該管理会社はこれまでエレベーターのメンテナンスは管理委託契約として、引き受け月額１台フルメンテナンスで７０，
０００円と不適切な契約が目に付きました。 ところが、２、３年前から管理組合とメンテナンス業者が直接契約する方法に変え
たそうです。 従いまして、当該管理会社で管理している物件で適正価格を超えているメンテナンス契約がありましたならば、直接メンテナン
ス業者と交渉して、価格を引き下げることが可能であります。 これは、先日当該会社の北海道分社化の責任有る幹部から直接情
報を得たものです。 これらの価格引き下げ交渉の支援を望まれる管理組合には当マンションネットとしまして、お手伝い致しま
す。その場合は直接電話かメールをお寄せ下さい。 [541 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンス契約金 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/02(Sat) 23:18:55 >月額１台フルメンテナンスで７０，０００円と不適切な契約 >管理組合とメンテナンス業者が直接契約する方法に変えた『管理会社経由であった契約を、経由しない直接契約に変更したが、依
然として適正価格の２倍近くの金額である』ということでしょうか？あるメンテナンス業者から聞いた情報では、『表向きは管理
組合とメンテナンス業者の直接契約ではあるが、裏で管理会社にマージンを支払うので、保守料金にその分を上乗せしなければな
らない。』として、適正価格に下げる事が出来ないと聞いたことがあります。このＤ社さんは、どうなんでしょうか？ [541 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンス契約金 投稿者：となきちみち 投稿日：2004/10/03(Sun) 12:47:28 「その心配は無い」とその幹部氏がはっきり言明しました。従いまして、早速、某管理組合のエレベーターメンテナンス月額５
０，０００円の引き下げ交渉を引き受けました。 [541 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンス契約金 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/03(Sun) 12:48:36 「その心配は無い」とその幹部氏がはっきり言明しました。従いまして、早速、某管理組合のエレベーターメンテナンス月額５
０，０００円の引き下げ交渉を引き受けました。 [541 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンス契約金 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/03(Sun) 22:15:44 Ｄ社は、標準管理委託契約書を採用していると公言している会社です。「標準管理委託契約書」では、『乙（Ｄ社）は、甲（管理
組合）が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙（Ｄ社）以外の業者に行わせる
場合の企画又は実施の調整を行う。』となっています。 ”企画又は実施の調整”として、契約金額についてのアドバイスをＤ社は行うつもりはないのですね。確かに、文字通りの解釈で
すと金額についてのアドバイスは入っていないようですが、公言している企業理念は、『「お客さま第一主義」を念頭に、マンシ
ョン管理のあるべき姿を追求』となっているのですがー？ Ｄ社にとっての「お客さま第一主義」とは、なんなのでしょうか？ [548] 失敗しないマンション選びと資金計画 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/03(Sun) 22:01:13 本日、公庫さん主催のセミナーに参加させていただきました。 ○消費税は、平成１９年には上がる事になるだろうから、平成１８年には、値上がり前の販売ラッシュになるだろうとの予測で、
業界が動いている。 ○最近は、２人家族（定年後の生活型）のマンション購入が増えている。 ○３年固定金利（つまり、４年後には金利がいくらになるか分からない）、変動金利というのは、ハイリスクである。（現在の、
超低金利は異常であるとの認識を持っていない方が多い） 興味深い上記のような内容でした。セミナーを企画していただいた公庫さんには感謝です。 （残念なことに、マンション問題については、一切触れない内容でした。）セミナー出席者が、１００人を超えていましたので、
当団体で行っている「購入者向けセミナー」も今後の参加者の増加が予想されます。 公庫さんのセミナーとは、違った切り口の内容にしたいですね。 [542] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/01(Fri) 21:34:05 「管理講座（法定点検を学ぶ）」をアップしました。 まだ、見直しをしなければなりませんが、なんとか格好はつきました。不具合等を発見しましたら、連絡をお願いします。 [542 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/02(Sat) 13:08:58 大変ご苦労さまでした。綺麗にできたと思います。 [542 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/10/02(Sat) 23:07:20 「管理講座（法定点検を学ぶ）」で、地下貯蔵タンクの部分を修正しました。スライドショーを追加。特殊建築物の定期報告書の
分が抜けていますが、それ以外は、完成です。 [539] 灯油価格は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/30(Thu) 17:56:32 本日の、道新に『原油高騰 灯油、桧山で６０円８０銭 道調べ、全道で５０円台に』との記事が一面掲載されています。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20040930&j=0045&k=200409302440 共同購入の灯油価格も、値
上がりは避けられないようです。 ただ、業者さんも努力されているようで、９月の仕入れ原価が確定してから当団体との価格交渉になりそうです。 [539 へのレス] Re: 灯油価格は？ 投稿者：sugana 投稿日：2004/10/01(Fri) 09:41:01 当マンションネットの灯油共同購入価格について、９月２０日から事務折衝交渉を始めました。 しかし、原油価格の高騰で仕入れ価格も不安定要素を抱えているために、各業者とも確定価格の提示に困窮しているようです。 そのために、１０月５日頃が１回目の価格の提示になるようです。しかし、消費センターの価格の公表が１０日なのでその後に
なることも考えられます。 当初、予想していた４０円前後という価格は難しい情勢に成りつつあります。 共同購入を希望されている管理組合の皆さん、今少しお待ち下さい。 事務局 [537] ご心配をお掛けしました。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/27(Mon) 17:02:07 当ＨＰが、昨日から不通でした。 皆様には、ご迷惑をお掛けしました。無料でサーバースペースをお借りしている、ＮＰＯ情報ネットワークセンターさんの事情の
ようです。 ＮＰＯ情報ネットワークセンターさんには、なんとかガンバッテいただいて、無事復旧したこと、お礼申し上げます。 （今後も、よろしくお願いします） [537 へのレス] Re: ご心配をお掛けしました。 投稿者：雪仙 投稿日：2004/09/28(Tue) 10:13:48 よかった。よかった。 [536] マンション積立金着服 会社任せ、住民にも甘さ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/23(Thu) 22:47:56 「５０００万円着服 管理会社元社員」 http://www.kahoku.co.jp/news/2004/09/20040922t13038.htm「マンション積立金着服 会社任せ、住民にも甘さ」 http://www.kahoku.co.jp/news/2004/09/20040922t13041.htm 仙台（仙塩地区）のニュースですが、我がことに置き
換えて気をつけなければいけませんね。 通帳と印鑑を他人（管理会社）に預けてしまうのって、世間の常識なんでしょうか？ [534] 第５回マンション管理講座の開催 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/23(Thu) 13:43:46 いや～。驚きました。何と講座の資料集が９６ページにもなりました。紙総数が４８枚です。マンションネットの関係セミナー
などでは記録ものです。 報告する皆さんが、良く関係資料を収集して頂きました。管理組合の運営にとって、実務が重要です。
その実務を支える参考資料が大量に集まりました。 従いまして、当日は会員中心の講座としてありましたが、資料を余分に作成
しまして、必要な方々に実費で（３００円）で頒布します。また、当日参加される皆さんにも実費分の負担を要請致します。宜し
くお願い致します。事務局 [534 へのレス] Re: 第５回マンション管理講座の開催 投稿者：雪仙 投稿日：2004/09/23(Thu) 18:29:52 大量の印刷、ごくろうさまです(^_^;) [530] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/19(Sun) 16:12:53 「法定点検を学ぶ」をアップしました。 9/25 の管理講座の予告編と、受水槽検査部分のレジメです。まだ、席に余裕がありますので、会員以外の方も事務局へお申し込
み下さい。 [530 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/20(Mon) 09:00:31 水道料金問題をアップしました。 何が問題なのか？問題があるのか？ないのか？ 理解し易くなったでしょうか？ [530 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：雪仙 投稿日：2004/09/20(Mon) 20:45:05 HP のアップご苦労様です。 [532] 無題 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/20(Mon) 15:08:28 ある管理組合の事例。 今期の総会で管理規約の改正を行いました。その中に管理費と修繕積立金の改正も実行。 ところが、販売時に店舗部分と住戸部分とに１ヘーホーメートル 当たりの単価に差異を設けていました。しかし、これまで、そのことに異議を申し出る者が無く、２０数年も経過してきたところ
でした。管理規約ににも差異を設けるための条項もなく、差異を設ける法的根拠がありませんでした。 今回の規約改正で、その
ことが判明し、勿論、全て住戸と店舗も算定基礎を同一にいたしました。 その後、ある店舗部分の区分所有者から「これまで、
不当に多く支払ってきたのだから、当初に遡って差額分の返還を求める」請求されました。当該理事会ではどうしたものかと思案
しています。これまでも、数年前に修繕積立金を増額改正しており、その時は返還請求はありませんでした。 このようなケースは有りませんか。当該管理組合には返還の必要なしと回答しましたが、如何でしょうか。 [529] 会計等の関係書類を引き継がない前理事長 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/16(Thu) 14:39:15 ある管理組合の事例。 臨時総会を請求して理事長を解任（事実上）した管理組合の新しい、理事会が解任した理事長に対して
関係書類の引き継ぎを請求したところ、様々な理由を付して引き継ぎを拒否しているそうです。その理由はこれまでの総会で全て
承認されたものであり、何故、今更引き継がなければならないのかという、ことのようです。しかし、総会で承認されたのかどう
かは別問題であり、これまでの管理組合の運営で作成された、関係書面は当然新理事会に引き継がなければならないものです。 そ
れを、理由にならない理由で拒否することはできません。そもそも、引き継ぎを何故拒否するのでしょうか。 この事例はその理事長から自主管理を始めたとのこと、よほど第三者には開示出来ない不当な内容が満載してあるのでしょう。 当該、管理組合はこの問題で曖昧な決着を付ければ、組合員の無関心を一層拡大することにつながるでしよう。 [528] とんまな管理会社のフロントマン 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/16(Thu) 11:22:17 ある管理組合での話し。 役員「管理会社の仕事は遅いし、指摘した事項が全然是正されない。このような場合どうすれば良いのでしょうかね」 ゲスト「分譲後ずっとですか」 役員「そうですよ。会社の責任と言うことより、担当フロントマンの責任ですかね」 ゲスト「会社にも直接、問題点を指摘したらどうでしょうか」そこへ、管理会社の担当フロントが帰ってきました。お酒が入って
いる懇親の場でしたが、役員がフロントに直接皮肉混じりに話す。 役員「○○さん、私は以前から貴方の仕事ぶりに疑問を持っていました。今でもそうですが、・・・・ところで、 貴方の会
社で管理委託契約を解除になったケースは有 りませんでしたか」 フロントマン「無いことはありませんが、・・・・」 ゲスト「私の知っているだけで、今年にかけて二組合が契約を解除しましたよね」 役員「その解除の理由はどのようなことですか」 フロントマン「契約金額に不満があったのではないでしょうか、そのように聞いていますが・・・・」 役員「契約金額が高いだけで解除になるのかね・・・」 このような遣り取りがありました。 そこでゲストが「そんなこと言っているから解除されるんだよ。解除の教訓を学んでいないなあ。理事会は普段から会社の仕事
ぶりを厳しくみているのだ。金額が高いと言って解除した例はいままで知らない。これまで経験した事例の全ては管理会社の仕事
に不満があるから解除になったのだ。あなた達の仕事そのものに不満があるのだ。金額が高くとも債務不履行がなければそのよな
結末にはならない」 役員「やっぱり、そうですね。私も今どうするか検討中です。適正な価格でまじめな会社ないですか」 ゲスト「適正な管理仕様を理事会で決定して、公正な入札を実行すれば、現在の価格より相当節減できます」 結局、この懇談会に出席した、とんまなフロントマンの発言が契約解除の方向に流れを創り出してしまいました。 [525] プロパンガスの共同購入について 投稿者：雪仙 投稿日：2004/09/15(Wed) 14:23:25 １１９戸のマンション理事長より「灯油以外にプロパンガスの共同購入はしないんですか？」とのお話がありました。 検討してみてはいかがでしょうか。 [525 へのレス] Re: プロパンガスの共同購入について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/15(Wed) 14:31:36 灯油の納入業者のホームページを見たら、ＬＰガスも取り扱っていました。こちらも併せて交渉してみてはいかがでしょう？ [525 へのレス] Re: プロパンガスの共同購入について 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/15(Wed) 18:41:31 プロパンガスまで手が伸びるかどうかです。問題は当該マンションの現在の価格が知りたいですね。それと、取りまとめに物理的
問題が発生します。 とにかく、事務局一存では決めかねます。理事会で議論してからですね。 [523] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/13(Mon) 18:37:57 「管理組合リンク」の「個人運営のホームページ」の”☆管理人はつらいよ”のアドレス変更しました。 大変興味深い内容が掲載されていますので、一度は訪れてみて下さい。（ＨＰ管理員は毎日のように見ています）「便利なリンク」
に、※(財)エルピーガス振興センターと、※裁判所を追加しました。「灯油共同購入の価格推移」に９月分の消費者センター価格
を掲載しました。 [523 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/14(Tue) 22:53:11 「便利なリンク」に、※札幌市水道局と、※札幌市保健所を追加しました。給水（受水槽）を調べていたら、このＨＰはいろいろ
参考になりましたので追加。調べものの内容は、今度の管理講座で発表予定です。会員の皆さんは、参加して下さいね。 [521] 灯油価格 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/13(Mon) 11:03:15 札幌市消費者センターの 9/10 価格調査結果が、発表されました。 安値 42.8、高値 58、平均 50.25 （消費税抜き）ネットの共同購入価格は、39 円をいくら切れるか？の攻防になりそうでしょ
うか？ あまり詳しく書くと、納入業者さんにこちらの手の内を見せることにもなりますが、掲示板を見ている皆さんからも情報をいただ
ければ、オープンな交渉を有利に展開できるかもしれません。 [521 へのレス] Re: 灯油価格 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/13(Mon) 13:10:02 本ホームページをご覧の皆さん、灯油の共同購入に参加しませんか。消費センターの最低価格を下回った価格で購入できます。聞
くところによると、４６円で購入しているマンションもあるそうです。 共同購入に参加したいと希望される管理組合は電話かメ
ールを事務局までお寄せ下さい。 [519] 駐車場のライン引き 投稿者：雪仙 投稿日：2004/09/10(Fri) 18:12:50 マンションの駐車場も年数と共に古くなってきます。特に駐車区画ラインと駐車ナンバーは薄くなってよく見えません。 そこでライン引きの工事をするんですが問題は車の移動です。 １３０台の駐車場での工事ですが１台残らず移動の協力を得て完成しました。奇跡ですね！！ 皆さんのマンションではいかがでしょうか？ [519 へのレス] Re: 駐車場のライン引き 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/10(Fri) 20:28:03 >１３０台の駐車場での工事ですが１台残らず移動の協力を得て完成しました。奇跡ですね！！奇跡に同感です。統計では、５％は”
分からず屋”がいるそうですが、この管理組合の熱心な活動が、その５％も失くしてしまったのですね。 今回の大規模修繕でのコミュニティ作りの経験を、今後の組合活動にいかに継続させることが出来るか？これが難しいそうですが、
この管理組合なら心配なさそうですね。ぜひ、活動の資料（経験）を事例報告として教えていただきたいです。多くの管理組合が
参考になり、助かる事でしょう。 [517] 灯油価格の共同購入価格交渉 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/10(Fri) 10:32:25 今期の共同購入灯油価格の交渉が本日より、始まります。本日は事務折衝とし、後日、理事会規模や参加管理組合規模で煮詰め
ることにします。 本ホームページ上でも明らかにしてありますように、消費センターの公表してある最低価格より低い価格を目
標に、価格を設定できるように奮闘致します。 [517 へのレス] Re: 灯油価格の共同購入価格交渉 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/10(Fri) 14:43:43 >消費センターの公表してある最低価格より低い価格を目標消費者センターの公表価格は、１戸建に対しての納入価格なので、共同
住宅（マンション）では、規模のメリットで、当然、”安値”よりも低い価格にしなければいけませんね。過去のデータを分析し
てみると、消費者センターの”平均”価格の 80％前後で共同購入価格が推移しています。この辺りが交渉ラインになりそうです
ね。また、共同購入価格が低額で決定すると、未参加のマンション（共同購入価格よりも 0.5 円安くすると業者と取り決めている）
にも好影響ですので、頑張りましょう。 [516] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/09(Thu) 19:33:55 ”灯油共同購入の案内”を更新しました。 皆さんの価格交渉の参考にしていただければ幸いです。私の住むマンションでは、灯油のオイル遮断弁が停電時に作動する設定（配
線）になっています。昨日の停電で遮断されていましたので、本日、管理員さんに復旧作業していただきました。まだ、暖房の時
期ではないので、エアーが入る心配が無かったのですが、冬に停電だと苦労しそうです。 皆さんのマンションでは、大丈夫でしょうか？一度、確認されてみては？ [512] 本日の台風の余波にはびっくり 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/08(Wed) 12:03:03 この度の台風の余波なんと、４５メートルとのこと。歩くことが不可能なくらい大変な状況。事務局のビルも強風が吹くたびに
揺れます。４０数年ぶりと言うことですが、私は初めての経験です。 修繕工事を施工中のマンションの皆さん、資材が飛んだり、
養生のカバーがはずれないよう細心の注意を業者に対して、行って下さい。物が飛んで通行人等にけがでもされたならば問題が発
生します。 [512 へのレス] Re: 本日の台風の余波にはびっくり 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/08(Wed) 17:10:19 札幌市内の一部で停電になっているようです。 （我が家が朝から、今現在まで停電です。） 職場は大丈夫なので、油断しておりましたが・・・。水道が使えない（ポンプが動かない）ので、トイレもダメなのが辛いです。
上の階の方は、エレベーターも使えないので大変ですね。 北電さん、大変でしょうが、早くに復旧をお願いしますね。こんな時、コージェネのマンションは便利なんだと実感します。高額
の保守費用は、この時のためですね。うーん、コージェネについて、考え方を改めなければいけません。 [512 へのレス] Re: 本日の台風の余波にはびっくり 投稿者：雪仙 投稿日：2004/09/08(Wed) 19:02:50 北海道にもこんなでっかい台風が来るんですね。 停電になると給水ポンプが停止して断水になっちゃうんですね。 夕方のニュースで見ましたが、マンションの屋上防水がめくれ上がって落下していましたね。 早急に専門家に点検してもらったらよいと思いますよ。 管理会社のフロントの点検では、専門知識が無いため漏水事故につながりかねません。 [512 へのレス] Re: 本日の台風の余波にはびっくり 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/09(Thu) 12:27:49 昨日の強風の爪痕は大変な惨事を招きました。さて、マンション管理組合の皆さん、ご自分のマンションの点検を実行しましょう。 避雷針が曲がったり、飛んでしまったり、テレビのアンテナが曲がっていたり、屋上の防水シートがめくれたり、様々な被害が出
ています。直ちに対応しなければ、水漏れが発生します。テレビの写りが悪くなります。雷がマンションを直撃するでしょう。 こ
の際、理事会が中心になって、建物・設備の総点検を実行しましょう。今週の土曜日、日曜日に実行する組合があります。どんな
被害がでているか必ず調査しましょう。 [511] 管理組合の工事契約は適正に 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/08(Wed) 11:56:13 札幌市のあるマンション管理組合。３年前に施工した専有部分の床下排水管の取り替え工事を 1,300 万円（１戸 192,000 円
６８戸）で契約しました。ところが、そのうち３戸が工事を実施しなかった。 この事実が先月現理事会で発見。その後、組合の
工事説明会で直接、その工事発注時の理事長に事実を確かめたところ「３戸施工しなかった」とみごとに認めました。 そこで、
「何故、未実施の工事代金を返還させなかったのか」と追及され、しどろもどろの答弁に終始しました。 理事会は現在、子細に関係者に対して調査中です。もし、返還させてなかった事実が明らかになれば、当然工事業者に対して、
返還させると理事会で検討中です。 [509] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/06(Mon) 19:05:12 情報発信（トップページの左上の画像をクリック）に新規記事を追加しました。最近、また、ガソリンが値上がりしましたね。 今年の灯油の価格が心配です。ロードヒーティングが灯油ボイラーのマンションにとっては、管理費会計に大きな影響がでますね。 [509 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/07(Tue) 20:16:48 トップページに灯油共同購入の案内を掲載しました。 平成 14 年以前のデータにちょっと不安があります。事務局さんの確認待ちです。 [508] 第５回マンション管理講座の開催 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/06(Mon) 13:45:22 本ホームページでも開催案内を紹介しておりますが、昨日全会員に通知しました。 今回の講座は「消防法が４月と６月に改正
された内容を子細に消防局より講師を派遣して頂くことになりました。新しい情報です。 会員以外でも参加したい方は事務局ま
でご連絡下さい。定員内であれば了承いたします。お早くご連絡ください。 [505] 引継ぎをしない 投稿者：クック 投稿日：2004/09/04(Sat) 12:24:17 前自利長に問題があり（氏名偽証、監査役の役職をなくす等）やっとの思いで、退任させました。その後、印鑑、現行の通帳、
居住届け（かなり古いやつ）を引き継いだだけで、肝心の帳簿等は、後日きちんと引継ぎ現役員には迷惑はかけないようにきちん
とするからと言っていましたが、２ヶ月が「経過した現在でも引き継いでくれません。 総会で、是非引き継いでくれと言う参加者からの強い意見で、前理知長に書面にて送付したが、受け取り拒否と言う状態で、体調
不良を理由に電話での対応もしてくれません。いったいどうしたらいいのでしょうか？ [505 へのレス] Re: 引継ぎをしない 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/04(Sat) 12:38:56 なかなか大変なようですね。本掲示板では詳しくかけませんので、メールをマンションネットにお寄せいただけませんか。解決の
方法は必ずあります。それではお待ちしてます。 [505 へのレス] Re: 引継ぎをしない 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/05(Sun) 09:23:13 クックさん、こんにちは。お困りの様子、伝わります。ただ、事態が既に進んでいるようですので、一般論での対応という訳には
いきません。もっと具体的な状況を詳しく伺わないと適切な方法を一緒に考えるのに難しいです。 また、この掲示板はオープンなものですので、相手側の方も見ている可能性もあります。 事務局へメール [email protected] または、 電話０１１－２７２－５１２６にて連絡をお願いしま
す。 [497] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/02(Thu) 21:36:28 セミナー予定をアップ（一部変更）しました。 （トップページ→北海道マンションネット） http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/teikan/index.html 管理員セミナーは、レジメ分をアップ完了。 （見映えについての微調整は、これからです。）トップページのタイトルを提供してくれた方がいましたので、変更してみました。 タイトル部が変わると、全体的に変更してみたくなりましたが、当分の間、手が回りそうにありません。ご容赦を願います。 [497 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/03(Fri) 19:29:30 トップページの「第５回マンション管理講座」案内のリンクが管理員セミナーの案内のままでしたが、管理講座の案内に修正アッ
プしました。 ご迷惑をお掛けしました。今回の管理講座は、消防設備点検などの、これから重要になる（多額の費用が掛かりそうな）内容もあ
りますので、要チェックかもしれません。会員の方は無料ですので、ぜひ参加下さい。 [500] 悪質な滞納者 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/03(Fri) 13:40:24 先日、ある管理組合の役員さんが相談にお出でになりました。これまで、出会ったことない悪質な滞納者の問題です。 これま
で、調停で過去の５年間分を管理組合が損失し、今後毎月決めた定額を支払ってくれるものと信じたところ、２カ月ほど支払った
後これまで４年間も理由無く納入を拒否しているという、事例。 お話を伺うと、当該区分所有者は悪質であり、何とか法的に対
処したいそうですが、当該物件も相当な抵当権が付されており、難しい問題があります。 その役員さんは「水道も毎月消費して
おり、組合が立て替えており、ほんとうに困っております。先のセミナーでは管理規約に水道栓を止める規定があっても、だめだ。
ということなので、・・・・」とお困りでした。 [500 へのレス] Re: 悪質な滞納者 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/03(Fri) 14:55:14 >当該区分所有者は悪質であり、何とか法的に対処したいそうですが、当該物件も相当な抵当権が付されており、難しい問題があり
ます。あまりにも悪質な滞納者に対しては、『建物区分所有法６条、５９条によって競売請求をする』方法もあるようです。 福管連さんのＨＰより http://[email protected]/paper/040801/work_matsuzaka.html 福管連さんのＨＰのトップはこちら。 http://[email protected]/ [500 へのレス] Re: 悪質な滞納者 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/03(Fri) 15:24:03 競売請求して、もし落札者があり新しい区分所有者になっても、当該滞納者は相当な税金の滞納を抱え、先にまるまる税金に持っ
て行かれます。 つまり、管理組合には滞納の管理費等は入らないのです。 本当に困ったものです。一番いい方法は税金を徴収する関係機関が競売に付して、後、古い分は損失処分にして、新しい区分所有
者の分から徴収することができれば、と思います。 [498] ある理事長からの御礼 投稿者：遠 投稿日：2004/09/03(Fri) 09:53:13 こんばんは 先日はじめて投稿させていただいたイメージはかっぱの遠です。私は札幌市内の小規模マンションで今年度の理事長をしている者
です。私の住んでいるマンションも、ご多分に漏れず多くの問題を抱えておりましたが、この半年ほどの内に、その多くの部分が
解決しつつあります。実は、このＨＰを結構参考にして、ひそかに利用させてもらっておりました。お礼の意味からも、後日、解
決したものの内容について、ご報告をしたいと思ってやります。そのときはあくまでも匿名でお願いします。 時々、投稿欄も拝見しております。北海道マンション問題支援ネットの発展をご記念しております。 [498 へのレス] Re: ある理事長からの御礼 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/03(Fri) 10:44:04 「ひそかに情報を活用されて、成果が上がったという」お便り、情報を発信しているマンションネットとしてはこの上ない喜びで
あります。 また、当方の情報のみで成果を上げたのではなく、当該理事長のたゆまぬ努力と組合員共同の利益を追求する姿勢があったれば
こそと思います。 貴方のような理事長もおられます。当方のセミナーに参加し、示された情報を活用して管理委託経費等の削減をご自分の努力で
実行された事例もあります。 今後とも、当マンションネットの情報の発信は事例主義に基づいた確かな情報の提供に努める所存
です。 [498 へのレス] Re: ある理事長からの御礼 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/03(Fri) 13:47:25 >このＨＰを結構参考にして、ひそかに利用させてもらっておりました。パソコン素人なので、ＨＰ管理員として日々悪戦苦闘して
おり、素人故にいたらない部分もありますが、このようなお便りをいただくと、ウレシイ限りです。どこのマンションでも問題を
抱えているのですが、問題に気付かない（気付こうとしない）管理組合が多い中、解決に向けて努力されたとは、素晴らしいの一
言です。公開しても大丈夫な部分を事例報告（もちろん、匿名でＯＫです）していただければ、他のマンションで悩んでいる多く
方を勇気つけると思われます。よい報告を期待しております。 [496] 子猫さんのフアン 投稿者：ｔａｍａ 投稿日：2004/09/01(Wed) 17:57:28 元理事長の悪あがきに問題を投稿された子猫さんへ 遅くなりましたが一言伝えたく投稿しました。 どちらもあるんですね。 正に溜飲がさがりました。 家人に読み聞かせると思わず拍手が出ました。当マンションは元理事長、理事、監事にこぞって足を引っ張られこちらは弁が立た
ずに、お馬鹿 4 名に苦戦しております。 [494] セミナーの後日談 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/01(Wed) 11:08:05 第１回マンション管理員セミナーの資料が若干あります。ご希望の方には販売しており、直接電話下さい。 昨日から、「都合
が付かず、参加できなくて資料だけでも頂けないでしょうか」という、問い合わせが続いています。 マンションネットの管理員
さんに対するメッセージは「管理員はマンション管理のプロです。建物と設備の管理こそ最重要課題」という、熱い願いは届いた
でしょうか。 [494 へのレス] Re: セミナーの後日談 投稿者：sugana 投稿日：2004/09/01(Wed) 12:33:06 また、参加した管理員さんから電話がありました。「参加して良かったというのが現在の実感です。私は管理員になって９年目で
す。これまで、会社が主催する研修会にもでましたが、今回のような建物・設備に係わる具体的な説明など全くありませんでした。」
と一気に話し。 「何と言っても、びっくりしたのは主催したマンションネットが、管理員の仕事を大変評価してもらったことで
す。中でも、現在置かれている管理員の労働条件、なかんずく賃金が安すぎると、断じ、管理組合としても労働条件の向上に努力
することで、組合員が求める質の高い管理員業務のサービスが受けられると話された点です。また、参加して資質の向上に努めま
す」と願ってもない、感想を頂きました。 今後のセミナーも一層確かな情報を提供していく所存です。有り難うございました。 [489] 台風の当たり年？ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/08/31(Tue) 11:41:26 今年は生きのいい台風が当たり年ですかね？ 屋上防水をしているマンションがあるんですけど、漏水しないような養生が大変です。 皆さんのマンションも屋上工事は出来るだけ 8 月中に終わらせましょう。 [489 へのレス] Re: 台風の当たり年？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/09/01(Wed) 06:47:00 今回の台風は、あっという間に通り過ぎましたねー。 強風でしたが、足場は大丈夫だったでしょうか？台風の通る西側と東側で影響が随分違うのですね。 札幌は拍子抜けのような、嬉しい誤算でした。 このまま無事に、工事が竣工されることを願っております。 [488] お知らせ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/31(Tue) 09:26:49 今年の「マンション管理士」試験は、11 月 28 日に行われますが、「受験案内・申込書」の配布が開始されたようです。（申込
受付期間は 9/6～9/30） http://www.mankan.org/道庁、札幌市役所、マンション管理センターで、「受験案内・申込書」が配布されていますので、受
験希望の方は各自で取り寄せて下さい。 [488 へのレス] Re: お知らせ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/31(Tue) 22:35:11 本日、道庁へ行く用事がありましたので、数部手に入れて、事務局に置いてきました。どうぞ、ご利用下さい。アップ報告。 トップページを更新。 管理員セミナーの一部をアップ。 [490] 管理員セミナーに寄せて 投稿者：遠 投稿日：2004/08/31(Tue) 18:04:14 時々拝見させていただいております。 早速ですが、当マンションの管理員さんが、貴管理員セミナーに出席して来たようです。 いつもはきはきしていますが、定年退職者によくある一寸小生意気な方でもあります。 しかし、貴管理員セミナーに出席してからは、少し柔らかな感じをが受けております。気のせいかなーー。 [490 へのレス] Re: 管理員セミナーに寄せて 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/31(Tue) 18:58:48 ＨＰの愛読ありがとうございます。 感想・苦情でもＯＫですので、遠慮なく投稿（記入）して下さい。 >貴管理員セミナーに出席してからは、少し柔らかな感じをが受けております。気のせいかなーー。管理員さんが、セミナーでどの
ような感想（気持ち）を受けたかはわかりませんが、入居者（所有者）へのサービス業としてプロとしてのサービスを心がけるよ
うになっていただけたとしたら、セミナーを開催した目的そのものです。苦労した資料作成、（役不足の）講師役ですが、嬉しい
言葉をいただきました。 ”気のせい”ではないことを願っております。 [484] 管理会社と外注業者の契約書は 投稿者：bazaar 投稿日：2004/08/30(Mon) 13:22:02 マンションの理事をしています。 委託管理費の見直しを行おうと考えています。そこで管理会社が設備点検の為に外注業者と契約している契約書を見せて欲しいと
お願いしたところ、契約書は見せる事は出来ないと言われました。 次に契約書ではなく契約内容を教えて欲しいとお願いしましたが、これも断られました。 管理会社が設備点検の為に外注業者と契約している契約書を見せてもらう事は出来ないのでしょうか？ [484 へのレス] Re: 管理会社と外注業者の契約書は 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/30(Mon) 13:40:00 本件は「管理委託契約の中に全てのメンテナンス契約も含めているものと」として、お答え致します。 管理会社は委託した業者
との契約内容は契約金額も含めて、管理組合に情報は中々開示しなでしょう。 それでも、何ら不都合はありません。開示してもらわないでも、冬マンションネットではその情報知ることは容易です。 しかし、各メンテナンスの業務の仕様については管理会社に明らかにさせなければ成りません。そして、そのことは拒否するこ
とは法的に不可能です。 それは、管理組合と管理会社が契約している内容に係わるもので、契約している相手方に業務の仕様を
明らかにできない訳はありません。 マンションネットと共同して問題解決に当たりませんか。理事会で全会一致して支援を求め
られれば、支援致します。 ご返事は当方のメールでお願い致します。事務局 [484 へのレス] Re: 管理会社と外注業者の契約書は 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/31(Tue) 07:16:07 №486 は、485 と重複していましたので、削除しました。 >管理会社が設備点検の為に外注業者と契約している契約書を見せてもらう事は出来ないのでしょうか？この目的は、契約内容（仕
様）を確認するためでしょうか？ 仕様確認のためであれば、管理組合と管理会社の契約仕様を詳細に教えて欲しいと申し出れば、当然に教えていただけると考えま
す。 目的が、ダイレクトに下請負費を知ろうとの事でしたら、難しいでしょう。（委託契約書に”下請契約の報告”などが謳われてい
ないと、下請契約書の開示義務があるとは言えないでしょう）マンションでの「設備点検」とは、一般的に”消防設備点検””建
築設備定期報告（年１回）””特殊建築物定期報告（３年に１回）”などがありますが、それぞれ点検報告書が管理組合へ提出さ
れていなければなりませんので、点検報告書から内容を知ることも出来るのではないでしょうか？ （点検報告書が提出されていない場合は、当然の権利として提出を強く求めて下さい。） [482] 管理員セミナー終了 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/29(Sun) 19:55:52 ５９名の参加で、無事終了しました。 ご協力の皆様、ありがとうございました。管理会社として参加したところもありましたが、勉強になったでしょうか？信じられな
い話として、管理員さんが当セミナーに参加しようとして、勤務先の管理会社に相談したら、禁止されたとの話しを聞いたことで
す。信じられない管理会社があります。社員（管理員）の自主的な勉強を禁止するなんて！！ 管理員が勉強すると困る、何があるのでしょうか？セミナー内容については、近日、アップする予定です。 しばらくの猶予をお願いします。 [482 へのレス] Re: 管理員セミナー終了 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/30(Mon) 11:33:38 本日、セミナーに参加した方から、お礼の電話を頂きました。「このような機会（管理会社ではできないできないそうです）を設
けて頂き、誠に有り難うございました。今後も引きつづき参加させてもらいます」という、有りがたいめツセージでした。 また、
ある管理会社の職員の方は「本当に勉強になりました。是非、引きつづき開催して下さい」という、主催者にすれば大変うれしい
メッセージでした。 このような、反響は予想はしておりませんでしたが、参加者の皆さんの意外な感想として「管理員をマンシ
ョン管理のプロという問題提起に、考えを新たにしました」という、新鮮な提起に目を覚ましたようです。 それにしても、マン
ション管理の情報の発信はまだ緒に付いたばかりです。謙虚な気持ちを持続し、価値ある情報を発信しましょう。 [481] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/28(Sat) 11:10:45 管理員セミナーのレジメを一部追加。”便利なリンク”に「住まいの情報発信局」を追加。 奥の深いＨＰです。 [480] 分譲会社の社会的責任放置の事例 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/25(Wed) 10:44:40 このところ、分譲会社の「売りっぱなし無責任対応」が目に付きます。「新築マンションは青田売り」したがって、瑕疵問題は
どこのマンションでもつきものです。だから、契約書に記載されている事項、重要事項、竣工図面、パンフレットに記載されてい
る約束事は全て履行しなければなりません。 ところが、なかなか認めません。しかも、建築・設備に関するハード問題は区分所
有者の対応だけでは分譲会社の不誠実な対応でごまかされてしまいます。ここはできるだけ、マンションの構造等に精通している
建築士に同席を依頼し、姑息なごまかしに反撃する用意を調えて望んで下さい。 ある例。地下ピット内を通過しているはずの給
水管が何がどう間違ったのか、一部地下をくぐっていました。完全な如何様工事。ここのマンションは二棟。一棟は正常に給水管
が走り、何故この一棟だけが手抜き工事なのでしょうか。 この事実に分譲会社のクレーム担当者はその事実を認めたものの、正
常な状態に是正することに抵抗しています。 これらの分譲会社の不誠実な対応がこの所、随分目に付きだしています。 [476] 総会が不成立と騒ぐ元理事長 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/23(Mon) 11:56:58 昨日、７２戸の築２４年目の管理組合の大規模修繕工事（温水器の水漏れドレン管等の改修工事）の３回目の説明会を開きまし
た。 冒頭、元理事長は何を勘違いしたのか「総会で議決していない案件を工事発注するのは話にならない」とひどく興奮して理
事会を攻撃しました。 その総会とは５月に開催し、当該工事の予算案も当然審議し議決されていました。理事会の方々は「元理
事長は妨害にきた」といっておりましたが、あの実態は正に見苦しい状態でありました。 工事説明会はその後、予定通り進めら
れ参加者からは質問がだされ、和やかに終了しました。 [476 へのレス] Re: 総会が不成立と騒ぐ元理事長 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/25(Wed) 10:10:00 本件については少し説明が必要でしょう。割愛して、皆様に誤解を与えているようですが。 工事説明会で騒ぎを起こして、参
加者から白い目で見られた元理事長は昨年業務上横領と思われる金員の不明朗な支出を組合員に指摘され、それを理由に臨時総会
で解任決議されました。本来ならばこれらの会議に出席する等と通常ありえなのでしょうが、当人は至って当然の顔をして参加し
ているそうです。 よって、解任決議の後遺症がまだ続いているのでしょうか。管理組合の役員はなかんずく理事長は組合員の共
同の利益を追求すべきところ、自己の欲求のために管理組合を利用するなどと考えることが間違えでしょう。 [478] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/24(Tue) 22:43:04 管理員セミナーをアップしました。同じ屋根の下（共同住宅）に住んでいるのですから、理想は「みんな仲良く」なのですが、い
ろいろな（性格の）方がいますので、現実は難しいのですね。人と人との付き合い（関係）ですので、一旦、こじれると・・・。
何時か分かり合える時が来るといいのですが・・・。 [477] 元理事長 投稿者：小猫 投稿日：2004/08/23(Mon) 23:08:59 どこのマンションでも、元理事長の悪あがきが問題です。 本人が,理事長の時は分譲会社と管理会社のいいなりで大したこともせず。管理会社には、管理費をいいように使われ、分譲会社に
はうまくあしらわれ、組合員を押さえることに頑張る。 そのくせ、何の実績もなく辞めた途端に難癖をつける。 これは、元理事長の権威を見せつけたがるお馬鹿な行為か。 [473] 屋上防水改修工事でびっくり！ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/08/19(Thu) 16:06:06 屋上の改修工事をしているマンションで、屋上の笠木を撤去したところ、外壁タイルの裏側にモルタルがありません。タイルが剥
落して事故につながる状況でした。追加で屋上下地のカチオンモルタルを施さなければならなくなりました。 新築時に工事監理が適正になされていたとは思えません。 マンションの購入時に屋上の笠木を外して検査して買ったなんて聞きません。 皆さんのマンションの屋上笠木の下地はどうなっているんでしょうかね？？？ [473 へのレス] Re: 屋上防水改修工事でびっくり！ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/19(Thu) 20:59:09 このマンション管理組合は、当初、大規模修繕工事の施工・監理共に新築時の施工業者へ発注する提案を総会へ出していましたね。 （結局は、公正な入札方式で別の業者が施工になり、工事監理も別発注になったのですが）当初の提案通りに、新築時の施工業者
へ監理も併せて発注していたとしたら、どうなっていたでしょう？事実を隠蔽される危険が？大規模修繕の実施に２年以上もかか
りましたが、今後１０年を考えると大成功のようですネ。 また、自分達のマンションがどのようになっているのかを自覚できたことも、大成功と思います。 （知らないことの不幸から比べたら、苦労付きであっても、知る事が大事でしょう）私のところも不安になるなー。大規模修繕工
事の前の建物診断の時に考えてみなければいけませんか？ [472] 分譲会社のあきれた横暴 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/19(Thu) 11:18:57 またまた、分譲会社のあきれた話し。札幌市内で分譲マンション４１戸を販売した㈱ma○○su。販売した原始管理規約に未販
売戸の管理費と修繕積立金は払わない（管理費は運営上赤字になった場合はその赤字分は負担する）という、とんでもない条項を
潜り込ませてありました。 この陳腐な条項に疑義をもった理事長は先に開かれた第４回管理セミナーで講師の弁護士さんに質問
し、ますます問題がある条項であると確信。 丁度そのセミナーで、あるテレビ局の記者に質問を受けて、後日マンションの取材を了承しました。 さて、当の理事長は当該
分譲会社の担当者に対して、「セミナーでテレビ局の取材云々」の事実を話して、是正を申し入れたところ、何と１週間足らずの
内に当該分譲会社が当然負担すべき未収金６０万円程度を支払ったそうです。 その理事長さん「いや～、びっくりしました。こ
んなおかしな規約を勝手につくり、潜り込ませて、住民をだますなんて呆れておりました。セミナーに出席して本当に良かったと
思っています。それにしても、テレビに放映されると社会的に信用がつぶれると思ったのでしょうか。影響力がありますね」と改
めて、分譲会社の暴挙に怒りをあらわにしておりました。 多分、当該分譲会社が販売したマンションは全てこのような不当な条
項をこっこり潜り込ませているのでしょう。可笑しいと感じた方は早急に連絡下さい。 [472 へのレス] Re: 分譲会社のあきれた横暴 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/19(Thu) 16:06:43 マンションを購入する方は、販売会社を信用して購入する方が大多数です。管理規約にサギ行為の文章を紛れ込ませているなんて
思いもしないでしょう。この事例は、今度のセミナー（購入者向と区分所有者向）で事例報告として紹介したいものです。なお、
参考として下記のＨＰを紹介します。 http://kyushu.yomiuri.co.jp/house/h_02/h02_021022.htm サギに気付かないで、規約を承認した場合（今回のケース）、
短期間は騙され損になりかねませんでしたネ。とにかく支払ってもらえたとの事、なによりでした。 [470] 分譲会社の社会的責任を放棄するのか 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/17(Tue) 15:54:55 皆さん、お盆休みは如何でしたか。事務局も昨日まで多少休ませて頂きました。今日からフル運転開始です。 さて、さて、大手
分譲会社Ｄ・Ｙが販売した札幌市北区の１３０戸程度のマンションの問題。 屋上に出るための出口に階段が設置されてなく、管
理員さんなどは常日頃から不自由を感じてきました。 問題意識を持った理事会になり、専門家の建築士とも相談して問題箇所を調査した結果、竣工図、売り出しに使用したパンフレ
ットにも、階段の設置が明記してありました。 そこで、支援者の建築士共々分譲会社に掛け合ったところ、その非は認めたもの
の、分譲会社の責任で設置するとは頑ととして口にしなかったそうです。 一回目は物別れに終わったものの管理組合としてはは
らわたがにっくりかえったとか。 こういう場合は社会的に明らかにすることが必要でしょう。新聞社にことの真相をリリースし
て、分譲会社の社会的問題を公にすることが求められています。 [470 へのレス] Re: 分譲会社の社会的責任を放棄するのか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/18(Wed) 20:25:30 >竣工図、売り出しに使用したパンフレットにも、階段の設置が明記青田買（実物が無い状態で購入）にてマンションを購入したも
のにとって、パンフレット（設計図）とおりに施工していないのって、サギにあった事になります。しかも、竣工図とも違うなん
て、サギ以外の何ものでもありません。 このマンションでは、たまたま気付いたのですが、このようなサギがまかり通っているのがこの業界なので、大手分譲会社も罪の
意識がマヒしているのでしょうか？当然の権利が当然のように認められるマンション業界になって欲しいです。 [462] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/07(Sat) 17:56:16 「マンションの再生」にやっと手をつけました。 出来た分からアップします。 [462 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/13(Fri) 08:55:44 「マンションの再生」、やっと、半分くらいまでアップできました。資料集「データいろいろ」の手直し終了。 [462 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/14(Sat) 20:57:26 「マンションの再生」は、第４章まで進みました。 （泥縄でアップしておりますので、不具合を発見された方は、お知らせ願えれば助かります。）トップページの関連部分も変更
しました。事務局は、１６日までお盆休みのようです。 [462 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/16(Mon) 12:36:49 「マンションの再生」のアップ終了しました。 （不具合チェックが不十分ですが、不具合を発見された方は、連絡していただければ助かります） [462 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/16(Mon) 12:47:14 大変ご苦労さまでした。一人でも多くの所有者が目にとめて実践してくれることを期待します。 [463] 暑中お見舞い申し上げます 投稿者：雪仙 投稿日：2004/08/09(Mon) 14:56:33 北海道なのに、こんなに暑い！大規模修繕工事中のマンションは足場とシートに覆われて大変だと思います。 扇風機は売り切れで、どこにもないらしいですよ(^_^;) [463 へのレス] Re: 暑中お見舞い申し上げます 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/10(Tue) 12:27:50 皆さん、夏ばてしておりませんか。当事務所は冷房装置が付いて降りますが、財政上の理由から我慢して運転しておりません。
しかし、そうは行っても結構熱く今度は窓を開けました。隣のビルも同じように開けて、話し声が聞こえる状態。仕方なく、締め
切ったところ、熱い熱いの連続。 仕事にも差し支えがデル始末。そこえ、お助けマンならぬ扇風機が届けられました。大変助か
っており、寄贈して頂きました管理組合の皆さんに心から感謝致しております。 誠に有り難うございました。快適にパソコンを叩いております。 [463 へのレス] Re: 暑中お見舞い申し上げます 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/12(Thu) 19:04:23 今日は、随分、過ごし易くなりましたね。私のところも、数年後に大規模修繕をしなければなりませんが、工事時期の季節は考慮
しなければいけませんね。４月末から始まるような工程を計画したら、７月初めには、足場が撤去できるでしょうか？ ７月、８月に足場のシートで風が遮られるのは、ツライものがあるなー？と思いました。エアコンの無い家庭が多いので重要なこ
とですよね。また、４～５月というのは、建設業者にとって、ヒマな季節なので、値引き交渉の材料にもなりませんか？ [454] 管理員セミナーの募集開始 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/08/03(Tue) 13:56:04 第１回「マンション管理員セミナー」募集を始めました。昨日ハローワーク（公共職業安定所）の担当官に本セミナーの内容や
実施に至った経過について、説明し当該安定所に募集チラシを置いて頂くことになりました。早速、届けて参りました。 メンバーの皆さん、皆さんの管理組合の管理員さんにも是非、声をかけてください。 [454 へのレス] Re: 管理員セミナーの募集開始 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/05(Thu) 09:11:12 私の住むマンションの管理会社さんに声をかけておきました。 私が言うと、”強制している”と勘違いされてはいけませんので、気をつかいます。 管理員さん向けのセミナーは、出足好調のようです。 勉強熱心な管理員さんが多いというのは、マンション住民にとって、幸せな事です。 [454 へのレス] Re: 管理員セミナーの募集開始 投稿者：雪仙 投稿日：2004/08/05(Thu) 18:15:05 管理員教育は本来、管理会社が行うのが当然と思いますが、株式会社である管理会社は住民側の管理員教育というよりも、「管理
業者や建築業者は窓口で追い返すように」とか、「理事会の動きを担当フロントに連絡するように」とか、「マンションに関する
情報の郵便物はフロントに渡すように」とか、管理会社が有利になるような管理員教育をしているのが実態のようです。あべこべ
な教育ですよね！ そこでＮＰＯのセミナーですか。これはすごいことになりそうですね。管理員を経験して退職された方などの情報があるとありが
たいですね(^_^;) [454 へのレス] Re: 管理員セミナーの募集開始 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/05(Thu) 22:04:03 >「管理業者や建築業者は窓口で追い返すように」とか、 >「理事会の動きを担当フロントに連絡するように」とか、 >「マンションに関する情報の郵便物はフロントに渡すように」とか、 >管理会社が有利になるような管理員教育をしているのが実態まさに、変更前の管理会社を思い出します。 もっとも、管理員教育とは、これだけで終了していたような。マンション住人が望む知識の習得は、何もなかった実態が、管理会
社変更後に発覚でした。どのような成果を生むか期待のセミナーです。 [455] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/03(Tue) 18:27:08 発信（更新日上のロゴマークをクリック）に追加文。 （We'll CLUB 用の原稿文）第４回マンション管理セミナー、第２回購入者向セミナーに写真画像を追加。 [455 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/05(Thu) 21:49:03 第４回マンション管理セミナー、第２回購入者向セミナー 不足部分を追加。なんとか、レジメに近づいたでしょうか。 [458] 道管連さんのセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/05(Thu) 12:09:53 「北海道マンション管理組合連合会」さんのＨＰ http://www.dokanren.or.jp/にて、平成 16 年 9 月 11 日(土)のマンション管理基礎セミナー 主催；北海道・札幌市・住宅金融公庫北海道支店・マンション管理センター・北海道マンション管理組合連合会 の案内が掲載されていました。事前申込みが必要のようですので、ご興味のある方は、各自、申し込んで下さい。（当ＮＰＯは、
関連していません。） [442] 今朝の道新記事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/30(Fri) 07:02:35 札幌圏記事の、さっぽろ解剖（マンションと暮す）は、衝撃的なお話ですね。 築３０年を超えたマンションの抱える問題がよく理解出来ます。 もっとも、スラム化しているマンションは、取材も出来なかったのでしょうね。”さっぽろ解剖”のコーナーは、後日、道新のホ
ームページに掲載されるようですので、その時に改めて紹介しましょう。 [442 へのレス] Re: 今朝の道新記事 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/30(Fri) 09:10:45 この企画では私どものメンバーと事務局も取材を受けました。また、ある管理組合の理事会の模様も写真になり、後日紙面を汚す
ことになりましょう。 ご期待ください。マンション問題は都市問題の重要な課題となりつつあり、当マンションネットの存在価
値が一層問われることになります。 [442 へのレス] Re: 今朝の道新記事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/31(Sat) 06:54:16 本日の、さっぽろ解剖（マンションと暮らす）も良い記事ですね。管理組合の運営を公平に伝えようとしているのがわかります。
６回シリーズなので、あと４回が楽しみです。 [442 へのレス] Re: 今朝の道新記事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/04(Wed) 18:25:45 さっぽろ解剖（マンションと暮らす）が、ＨＰで紹介されています。 http://www5.hokkaido-np.co.jp/sapporokenbu/sapporo-kaibou/004/index.php3 第１回の「老朽化 維持管理に悪戦苦
闘」はマンションに生活している者として、ドッキリする内容でよかったのですが・・・。マンションに暮らしている方を対象と
して絞っていただければ、もっと広がりが出るような気がします。日照権問題も、一括りにマンションの問題としないで、別扱い
にしたほうが、深く伝わるのではないでしょうか？ [451] 管理会社の見積と管理会社を外した見積 投稿者：雪仙 投稿日：2004/08/03(Tue) 00:24:12 築 17 年目のマンションの屋上防水工事ですが、ライエンズ管理会社の見積は 760 万円、設計事務所に依頼して決定した金額は
500 万円、？？？？？ハハッハ、 ところで、ライエンズ管理会社がマンションの積立金をライエンズ本社の名義に書き換えてマンションの理事会に対して預かり金
の証書を出すらしい。昔の話ですが「豊田商事」が金の預り証で社会問題になりましたよね! なんか似てるよね。 うわさなんですけど、UFJ 銀行の大口不良債権者に「大京」が入っているらしい？ 銀行の合併にマンションの修繕積立金を取り込むうわさがしきりに…ハハハまさかね！ [451 へのレス] R e: 管理会社の見積と管理会社を外した見積 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/03(Tue) 08:59:53 ご苦労さまでした。 もちろん、仕様がしっかりして、さらに金額が安くなったことと思います。管理組合には、本当によかったです。ＵＦＪの大口不
良債権は、３つあり、「Ｄ京」さんもしっかり入ってます。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040626-00000198-kyodo-bus_all >マンションの積立金をライエンズ本社の名義に書き換えてマンションの理事会に対して預かり金の証書を出すこれは、本当でしょ
うか？管理組合はこのような事を承認したのでしょうか？ イヤーな感じです。北海道拓殖銀行が潰れる直前に、定期預金の利率を毎日のように上昇させて、企業からお金を集めていたのを
思い出しました。大丈夫でしょうか？ [451 へのレス] R e: 管理会社の見積と管理会社を外した見積 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/08/03(Tue) 12:59:12 それは全くデタラメだ。修繕積立金の預金通帳は管理組合の名義になっていなければならない。 一般会計はその会社はそのような手段を使っているが、修繕積立金は支払い代行等の変則は認められていない。 直ちに、ごまかされないうちに具体的支援をしなければならない。と直感しました。相変わらず寝ぼけた事行ってくるんだ。こ
こらで一発雷と社会的制裁を加えないと、是正しないかも。 もしかしたら、管理組合の貴重な修繕積立金に手を付けたのかも知
れない。考えすぎでしょうか。 [448] 給水停止の話 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/01(Sun) 13:25:39 滞納と給水の判例を、との話を昨日いただいたのですが、なかなか見つかりませんでした。そんな中で、菊池綜合法律事務所さん
のホームページ http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/apartment/q16-6 福岡マンション管理組合連合会さんのホームページ http://www.fukukan.net/ 「みんなの掲示板」で、過去ログの７月 10 日に「管理費滞納に水道停止はできますか」との話があり、７月 13 日に回答があり
ます。上記の２例は、正反対の結論になっていますが、テレビの「行列ができる法律相談所」の弁護士のように、その具体的事象
の判断によって、結論がわかれる問題のようです。 滞納問題は、初期対応（滞納１～２月目）が一番大切で、長期化すると解決が難しいようです。 当ＨＰの管理組合リンクにある”スペリア佐屋管理組合”のホームページの中にも厳しい「滞納対策」が紹介されています。 http://s-saya.cside.com/「コレが正解。」というのが無い問題ですので、どのような結論を出すか？管理組合の皆さんでよく話
し合って決めて下さい。 [448 へのレス] Re: 給水停止の話 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/01(Sun) 13:29:25 菊池綜合法律事務所さんのホームページの URL がまずかったようです。これで大丈夫でしょう。 http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/apartment/apartment09.htm#q16-6 [448 へのレス] Re: 給水停止の話 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/01(Sun) 15:01:00 ネット上では、有名所なので、皆さんご存知でしょうが、念のため、「集合住宅交流ボード（集住ボード）」の”滞納”も紹介し
ておきます。 http://syujyu.skytown.gr.jp/skytown/tainou.html [446] 心地よかったセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/08/01(Sun) 12:53:28 メンバーの皆さん、セミナーにお出での皆さん。昨日の 「第４回マンション管理セミナー」と「第２回マンション購入者のためのセミナー」の印象は大変心地が良かったと思います。 管
理セミナーのメーンは笹森弁護士の講演「マンションの滞納問題を考える」として、管理組合の貴重な徴収金の時効中断という、
重苦しい課題に対して、長年の管理組合弁護活動のキャリアを充分発揮され、巧みな話術で楽しく勉強できました。 このような感想は参加された皆さんの感想であり、「これまでの認識の誤りを自ら反省して、本問題に取り組む」と決意されて
いた参加者もおりました。 また、第２回の購入者向けのセミナーも参加者が真剣に聴講され、報告者も当然熱が入り、すがすが
しい情報発信の場となりました。真実の情報の発信こそ、支持を得るものであることを身をもって知らされました。 今後も一層
努力して、具体的で実践的なセミナーを目指したいものです。メンバーの皆さん本当にご苦労さまでした。 [446 へのレス] Re: 心地よかったセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/08/01(Sun) 13:05:04 昨日は、お疲れ様でした。 話ヘタなＨＰ管理員も精一杯努めさせていただきました。セミナーに参加された皆様が、誤りのない選択をされますことを願って
おります。 [444] 札幌市洪水ハザードマップ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/30(Fri) 13:41:34 「河川が氾濫した場合に、浸水が想定される区域」の地図です。 １５０年に１回程度起こる大雨を想定されてのようですが、それに当たらないともかぎりません。私のところは、黄色の０.５ｍ未
満のようです。 安心していいのやら、心配したほうがいいの・・・。 http://www.city.sapporo.jp/kikikanri/hazardmap/ [441] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/29(Thu) 22:09:44 購入者向セミナーの予告編を拡大しました。 （予告を超えているかもしれませんが。）管理組合向け、マンション管理セミナーのレジメ、アップは、来週以降になりそうです。
今しばらくお待ちいただければ。 [438] 大規模修繕工事の費用って１戸当りいくらなの？ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/07/29(Thu) 00:19:01 S マンションのプレゼンテーションに行ってきました。 S マンションでは管理会社のリフレッシュ部の T 野さんが１戸当り１００万円の修繕工事予算が必要と説明されていましたが、工
事の内容によりますが、荒っぽい言い方をしますが、１戸当り高くても６０万円くらいです。 修繕積立金は８月から１６０円／㎡に値上げすることが決定しているそうです。札幌市内では１１０円／㎡くらいで何とかなりそ
うなのに？？ 少子高齢化社会に向っていく現在、１６０円／㎡の修繕積立金を払えない年金暮らしの高齢者はマンションから排除されるのでし
ょうか！とても悲しくなりました(-_-; [438 へのレス] Re: 大規模修繕工事の費用って１戸当りいくらなの？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/29(Thu) 09:45:31 >管理会社のリフレッシュ部の T 野さんが１戸当り１００万円の修繕工事 >札幌市内では１１０円／㎡くらいで何とかなりそう差額の４０万円は、どこに行くのか？明らかですね。 Ｓマンションの方には、「誰かにおまかせ。」から抜け出して、当事者能力を発揮されるよう期待します。今回のマンション購入
者向セミナーでの、私の担当の話と重なっているので、気を引き締めて臨まなければいけませんネ。 [436] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/25(Sun) 20:51:29 ７月 31 日の購入者向セミナーの予告編をアップしました。既に、マンションを購入された方にも、参考になる話しがありますの
で、時間の許す方は、マンションセミナーに引き続き参加してくだされば、有り難いです。 [436 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/28(Wed) 20:16:43 ７月 31 日のマンション管理セミナーの予告編をアップしました。道新にセミナーの案内が掲載されてから反響が大きいようです。 定員（140 名）オーバーになったら、どうしましょう？ [436 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/29(Thu) 09:03:18 いつものセミナーでの光景。申込みしないで当日平気な顔して、お出でになっている方。事務局は汗だくで「定員一杯です。申
込者が欠席しましたならば、受け付けます」 今回はこのような光景は見たくないですね。今申し込めば何とかなると思いますが、申し込まないで、当日お出でになるのは混
乱を招くばかりです。 特に今回は管理会社の社員等の方の申込みが多くて困っています。だって、私たちのマンションネットは
管理組合の支援目的で成立したのであって、管理会社のサポーターではありません。 管理会社は自ら社員教育に力を注ぎ、管理
業務において債務不履行等、管理組合の不信を招く行為はこの際、無くして欲しいものです。 [434] テスト 投稿者：千春 投稿日：2004/07/23(Fri) 20:48:44 懇親会の模様を作成されるのなら会員の皆さんとの懇親会、又はある管理組合の皆さんとの懇親会などコメントも必要ではないで
しょうか。会員の一人として厳しい意見かと思いますが、ホームページに載せるのであればその辺を明確に誤解の生じないようお
願いしたいと思います。 [434 へのレス] Re: テスト 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/23(Fri) 21:57:08 千春さん、投稿ありがとうございます。”懇親会”は、いつもお世話になっている mamaya さん（総会、管理講座の会場使用料
を格安にて提供していただいた）のリニューアル・オープンの模様でした。ですので、会員だけではなく、会員以外の方も参加さ
れています。誤解を与えたようで、大変申し訳ありません。 今後も、お気づきの事がありましたら、投稿をお願いします。 [431] テスト 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/22(Thu) 21:24:58 テストです。懇親会の模様を作成。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/konshin/04-07-17/01.html 皆さんの感想をお願いします。 [431 へのレス] Re: テスト 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/23(Fri) 09:24:49 やあ～。びっくりしました。コピーが欲しい方にどうかしますか。こんなのも、たまにはいいかなあ～。 [430] 管理委託契約のための指名競争入札 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/22(Thu) 15:02:19 先日、札幌市内のある管理組合の経験、現在マンション管理委託契約している管理委託会社を契約解除して、５業者による指名
競争入札が実行されました。 当然、管理組合が望む管理仕様を示して、期限を指定し見積書（統一価格見積書）の提出を求めた
ところ、ある管理会社は何を勘違いしたのか、おかしな指摘をしてきたそうです。 その指摘とは「どのような業務で、どのよう
な業務内容なのか、をきっちりと示して、且つ下請けは認めません。あくまでも会社として直営で実行すること」当然の説明をし
てあげたところ、その管理会社は「その業務を直営でしなければならない理由を示せ」と言ってきたそうです。 思い上がるのも
いい加減にせよ、と言いたいですね。発注する管理組合が組合の仕様としているものに、ケチをつけるとはとんでもない、会社の
性格ではないか。 このような、管理会社が現在も大きな顔して業務を行っているから、何時も何時も、管理組合を見下した債務
不履行が発生しているのではないでしょうか。 この業界の思考回路は未だに旧態依然としたものです。 [430 へのレス] Re: 管理委託契約のための指名競争入札 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/22(Thu) 21:33:20 >その業務を直営でしなければならない理由を示せニュアンスに多少の違いがあるとしても、理由を教えて！とは、甘えの体質です
ね。 商売においての客のニーズをタダで教わろうなんて？ お客本位のサービスなんて望めない会社ですね。競争入札は、もう少し参加会社を増やしたいですね。 これから、見積り集めをされる方がいらしたら、10 社以上を目標にされては、いかがですか？ 『管理会社一覧』には、100 社以上の連絡先がありますので、参考にしていただければ幸いです。 [429] セミナーの講演に期待 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/16(Fri) 15:14:19 第４回マンション管理セミナーのメーンである「最高裁判例を機に滞納問題をどのように対処すべきか」の講演は「マンション
管理組合の滞納の現状を認識し、具体的な法手続も含めて、分かりやすく、しかも実践的なものにする」と講演される弁護士の笹
森学さんからメッセージが届けられました。 参加される管理組合の役員、区分所有者の皆さん、大いに期待してください。でき
れば、現実に起きている問題を提起して質問していただければ、一層理解できることと思料します。 申込みが順調です。早めに
申し込まなければ〆切後では間に合いません。メールか電話で直ちに申し込んでください。 [425] 第４回マンション管理セミナーの申込み順調 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/15(Thu) 12:19:29 来る、７月３１日開催予定のマンション管理セミナーの案内を出しましたところ、何時になく早い申込みが舞い込んでおります。 ホウムページをご覧の皆さん、早く申込みしなければ、〆切の後では誠に残念ながらお断りしなければならなくなります。 マン
ションの管理費・修繕積立金等の時効期限が５年に確定した現在、法的対応等を良く熟知して組み合い運営に当たりたいものです。
組合員の貴重な財産が失うことになります。 [425 へのレス] Re: 第４回マンション管理セミナーの申込み順調 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/15(Thu) 20:31:58 アップ報告。 第４回マンション管理セミナーの議事次第を、案内の下に掲載しました。滞納問題は難しいですね。最近、ネット上で水道の給水
停止が話題になっていましたネ。 滞納問題を管理組合理事長が、放置していると、善感注意義務違反として、組合員から訴えられることもあるのでしょうか？私も
質問していいのでしょうか？ [425 へのレス] Re: 第４回マンション管理セミナーの申込み順調 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/15(Thu) 20:33:27 誤 >善感注意義務違反 正 >善管注意義務違反失礼しました。 [425 へのレス] R e: 第４回マンション管理セミナーの申込み順調 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/16(Fri) 09:25:05 アップご苦労様でした。 参加者皆さんのためにも、質問を用意してきてください。 [420] ペイオフ対策の件で 投稿者：レモン 投稿日：2004/07/11(Sun) 21:33:37 HP 管理員さんが中期国債の購入とでていましたが途中換金では債券単価が下がり元金割れをおこすこともありますよね。 満期まで保有することが条件となりますね。 すまいる債は途中換金は損にはならないのかしら？ ちょっと気になりましたので書き込みました。 [420 へのレス] Re: ペイオフ対策の件で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/12(Mon) 16:09:59 レモンさん、投稿、ありがとうございます。《マンションすまい・る債》について 住宅金融公庫さんのＨＰより http://www.jyukou.go.jp/yusi/manshon/syuzen.html「修繕工事のために積み立てた債券を換金したい場合は、原則として積
立開始（初回の債券発行）から 1 年以上経過していれば公庫が買い入れます。 公庫自らが買い入れますので、元本を下回る心配はなく経過利息と一緒にお支払いします。」 となっているので、１年を経過していれば、元本割れはないと思われます。中期利付国債（中期国債）についても、５年ものだけ
ではなく、「既発債の購入」によって、短期運用する方法もあります。どちらの債券を購入するにしても、途中換金しなくてもい
いように（理想としては、修繕費用を支払った他に余剰金として確保出来るような）長期修繕計画の内の資金計画をきちんとして
おければいいですネ。 [420 へのレス] Re: ペイオフ対策の件で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/13(Tue) 21:04:31 『既発債ですと単価が１００円以上で買い（既発債は単価が上がってます。））償還時１００円で戻ってきますので利息が高くて
も差損がでますのでおすすめできません。』との情報を頂きました。有難うございます。短期の運用の場合は、資金計画を考え、
商品（預金、国債等）を選択されるようにして下さい。 [418] 管理委託契約書の条項は吟味 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/10(Sat) 12:09:07 札幌市内のある管理組合は分譲会社の「誠意ない問題解決姿勢」を追及してきたところ、その子会社の管理会社も債務不履行等
を発生させてきました。 理事会ではこのような管理会社の業務姿勢に対して、契約途中であるけれど、このまま契約を継続する
ことに組合員の中に不安が増している。ことを重視し、契約解除の通知を示しました。 当該管理会社は「途中契約解除が突然通告されて、びっくりしたようで」理事会に対して、反論をしてきたようです。 理事会
は解除の理由として何点か示し、「管理委託契約書に明記してある、契約を更新する場合は３カ月前に文書を持って、更新の意思
を示さなければならない」という条項を指摘し「貴社は既に契約期間は過ぎたにもかかわらず、更新の意思表示をしてないではな
いか、従って、現在は暫定契約期間中である」と主張したところです。 この管理会社が作成した管理委託契約書でありながら、
従来の自動更新条項が発動になっていると、現在まで錯覚していたことと考えられます。 新しい、標準管理委託契約書の威力が
発揮されたものとして、自動更新条項がある管理組合は改めて、見直すことが必要でしょう。 [418 へのレス] Re: 管理委託契約書の条項は吟味 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/13(Tue) 17:34:26 理事会が管理委託契約条項の厳格な履行を求めて、「管理委託契約期間が終了になった、契約の解除」を求めた結果、当該管理組
合の主張どおり、契約解除を管理会社が認めざるを得ませんでした。 つまり、標準管理委託契約書は自動更新条項を除外してお
り、これから管理委託契約を締結する管理組合は必ず、自動更新条項を削除すべきと考えます。 [421] 選挙終わりましたね 投稿者：雪仙 投稿日：2004/07/12(Mon) 08:57:19 ３０戸のマンションで１５戸が６５歳以上だそうです。 将来の年金の不安や高齢化によりマンションの空洞化が進行しないか話し合わないとね。 残りの１５戸も５０歳代だそうです。１人暮らしの高齢者をどうするか、火の元の心配はないのか、専有部の配管からの漏水を修
理するだけの収入があるのか、駐車場は余ってこないのか、選挙でマンションのことを考えてくれる人なんていたんでしょうかね
(^_^;) [410] マンションのペイオフ対策で取材 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/07(Wed) 09:39:03 昨日、突然マンション管理組合のペイオフ対策で北海道新聞社生活部 Y 記者の取材を受けました。 「管理組合の修繕積立金の
確保」とペイオフ問題について、当該記者は常日頃の取材を通じて問題意識をお持ちだったのでしょう。とても、まじめな謙虚な
取材姿勢に好感を持ちました。 ペイオフも来年４月からの実施ということで、当然管理組合は組合員の貴重な修繕積立金の確保
で知恵を絞って、リスクの受けない対策を立てなければ成りません。 各銀行１，０００万円限度を認識して、各行に分散預金す
る手続きに多大な労力がいります。まず、分散預金で原資を確保ということが、原則でしょう。何か、良い方法が無いかと尋ねら
れますが、住宅金融公庫のマンションすまいる債でしょうかね。 ペイオフの限度額をアメリカ並みの３，０００万円にすれば、
かなり手間が省けますね。 しかし、マンションの管理組合は公益法人に準ずるという性格規定からすれば、特別な立法措置を講
じて「修繕積立金に限り、１億円まで」などという要求を管理組合がこぞって立ち上がるべきと思いますが如何でしょう。 [410 へのレス] Re: マンションのペイオフ対策で取材 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/07(Wed) 13:37:20 ○住宅金融公庫のマンションすまいる債 ○各銀行１，０００万円限度を認識して、分散預金 後、思いつくのは ○中期国債の購入 ○積立タイプの損害保険（保険会社がＴＭ、ＳＪなどの大手であることとの条件付）「マンションの（固定資産）税金問題」と同
様に、「ペイオフ問題」も訴えていきたいですネ。 [410 へのレス] Re: マンションのペイオフ対策で取材 投稿者：雪仙 投稿日：2004/07/10(Sat) 14:20:54 道新の記事を見ました。 ちっこく出てましたね [414] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/07(Wed) 22:51:27 ７/３の見学会の模様を、「ＨＰ管理員からのお知らせ」に暫定でアップしました。 トップページのどこにコーナーを設けるか検討中。 （内容の手直しも残っております。）資料の「平成 16 年のスケジュール表」は、打ちかえるにはにはキビシイ濃度です（それだ
けに、皆さんに紹介したい内容です）。ファイルでいただければ、ＨＰ上に紹介したいです。よろしくお願いします。 [414 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/08(Thu) 20:33:34 内容の手直し、終了しました。 いつもながら、センスが今ひとつです。 （少しは、理解しやすくなったでしょうか？）「解りにくい。」などの苦情を受け付けますが、その際は、具体的な改善意見をお
寄せ下さると助かります。今月末のセミナーに向けて忙しくなりますが、事務局さん、体調を崩さないようにして下さい。 [414 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/09(Fri) 11:12:17 最初のページの表題が「・・・・参加者募集」となっておりますが、 とにかく、ご苦労様でした。 [414 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/09(Fri) 13:48:33 失礼しました。 うっかり、です。今晩、修正いたします。お恥ずかしい！！今週末から、セミナー原稿にとりかかる予定です。 他の皆さんの原稿が来ましたら、随時送信願います。 [408] 手稲のマンションでの不思議な顛末 投稿者：雪仙 投稿日：2004/07/06(Tue) 21:49:47 理事会が建設委員会を立ち上げて、複数の建築事務所にプレゼンを実施していたところ、突然理事長から建設委員会は諮問機関だ
から決定は理事会でするとの通告があり、建設委員会は解散。 理事長の知り合いの DKR 関係の設計事務所に施工監理を決定したとのこと。施工予算は４０００万～７０００万の見積に対し
DKR 関係の設計事務所は６０００万の業者を推薦したので、さぁ大変！当たり前ですよね。先ず設計事務所を匿名にした時点
で？？へん？？？ 仕様書を作成したら４０００万～７０００万なんて見積もりは決してありえない。お粗末な仕様書か仕組まれた仕様書かわかりま
せん？？？ とにかく、DKR 関連のトラブルは絶えません。 [408 へのレス] Re: 手稲のマンションでの不思議な顛末 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/07(Wed) 13:29:32 >突然理事長から建設委員会は諮問機関だから決定は理事会でするとの通告このことは、間違いではないです。正解・正論です。 >建設委員会は解散。ここから、話がわからなくなります。何故、解散しなければならなかったのでしょう？諮問機関なのだから、
いろいろな意見を出してもらえれば自分達（理事会）が助かる話なのに。 >理事長の知り合いの DKR 関係の設計事務所に施工監理を決定した選択基準は？決定した理由は？どのような説明を組合員へする
のでしょう？（不思議です。）この理事長は、トラブルの種を招き入れたかったのでしょうか？乗っかる（先導した？）DKR 関係
の設計事務所も、大いに問題ありです。このような噂は広がるものなのですから。 目先の利益に固執して、トラブル（マンション内の人間関係を壊す）を起こすような業者は、業界から退場願いたいです！！ [407] アップ報告とおわび 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/06(Tue) 08:46:31 トップページを更新しました。リンク設定に手違いがあり、購入者セミナーの案内が広範囲にリンクされたままになってしまいま
した。 今晩には手直しいたしますので、余分な下線（リンク表示）にお目こぼしを！ [407 へのレス] Re: アップ報告とおわび 投稿者：雪仙 投稿日：2004/07/06(Tue) 21:54:58 リンク設定になってしまいましたということすら解らない私ですが、とにかく管理員さんありがとうございます。 [407 へのレス] Re: アップ報告とおわび 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/07(Wed) 13:10:20 失礼いたしました。 7/6 中に修正しました。 色使いが今ひとつで、セミナー案内が見難いでしょうか？ （お目こぼしを・・・・！） [403] 悪徳業者が検挙されるか？ 投稿者：ななし 投稿日：2004/07/04(Sun) 15:54:09 マンションデベロッパー株式会社○○○○（札幌市中央区）が昨日３日（土）から４日（日）にかけて，札幌市中央区内に大量
のオープンハウス宣伝看板を道路脇の電柱等に不法に掲示した件について，昨日３日，南警察署が再三警告したのにもかかわらず，
警告を無視して掲示を継続したため，本日，札幌市屋外広告物条例違反の疑いで事情を聞かれております。 同社は，自社が３年以上前に販売を終えたマンションの大看板をそのまま撤去しないなど，地域住人から苦情が相次いで住人と
度々トラブルとなっているなど，地域の環境を軽視した営業を続けているもので，今回，付近住民から通報されたものです。 なお，今回の貼られていた看板は石山通を中心に２５枚にのぼり，先ほど警察官立会のもとで撤去されております。 信号柱へ
の違法看板については，とくに土日にかけて大量に掲示されていることが多く，ピンクチラシやヤミ金融のチラシと同様に社会問
題となっていますが，人の人生をかけた「マイホーム」という大きな取引を手がける業者が，このような法軽視の姿勢で営業する
ことに憤りを感じます。 警察の捜査に期待するとともに，今回の検挙がニュースとして取り上げられ，札幌市の景観を守るための予防効果となることを
期待しています。 [403 へのレス] Re: 悪徳業者が検挙されるか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/05(Mon) 07:05:57 "信号（電信）柱への違法看板"問題ですか？ 景観と歩行者の安全性（通行の邪魔）で問題になっていますね。「購入者向けのセミナー」で紹介しなければいけませんネ。 新規購入したマンションが、「近隣住民とトラブル付きでした。」なんて、悲劇です。 [403 へのレス] Re: 悪徳業者が検挙されるか？ 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/05(Mon) 14:56:28 この分譲業者は札幌の地元業者でしょう。たまたま、電柱にべたべた貼り付けていたのを見ました。 一事が万事おかしな事をや
っていまね。 [402] セミナーアップのお願い 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/04(Sun) 11:30:43 管理員さん、お願いです。第４回マンション管理セミナーの要項をトップにお願いできませんか。 簡単で結構です。宜しくお願いします [402 へのレス] Re: セミナーアップのお願い 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/04(Sun) 19:30:20 簡単ですが、アップしました。 詳細を早く詰めて下さい。 [399] 見学会終了しました 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/03(Sat) 17:53:10 本日、大規模修繕の見学会、無事終了しました。 協力いただいた、マンション管理組合の役員の方には感謝、感謝です。１６名の参加でしたが、質疑応答にスルドイものが多かっ
たようです。 後日、当ＨＰにて内容を紹介したいです。 [399 へのレス] Re: 見学会終了しました 投稿者：雪仙 投稿日：2004/07/03(Sat) 23:48:31 事務局の皆さん、おつかれさまでした。 HP 管理員さん、おつかれさまでした。 草の根運動の連絡網が徐々に出来上がっていきますな(^_^;) [399 へのレス] Re: 見学会終了しました 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/04(Sun) 11:25:17 参加された４名と帰りの車中で、議論が再発、「保証は工事金額と関係なく、無条件で発給されるものだ」とご自分の長いキャリ
ャ経験を述べた方。 「大変、参考になった、管理組合理事会の長期にわたる試行錯誤こそたいへんな財産だと思う。しかし、時間をかけて失敗して
いれば問題だが、まず、成功したのだから、すごい」との評価が皆さんの感想でした。 [397] 現地見学会 投稿者：sugana 投稿日：2004/07/01(Thu) 15:06:00 さあ、３日は恵庭のマンションの大規模修繕の見学会です。当初、札幌駅１２：２０分集合としてましたが、参加者の都合で現
地の恵庭駅１３：００集合といたしました。 参加を予定されている方は時間までに恵庭駅に集合ください。sugana が駅でお待
ちしております。 [397 へのレス] Re: 現地見学会 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/07/01(Thu) 15:36:30 >恵庭駅１３：００集合それでは、ＪＲの場合、札幌駅発、 12:12 発—―12:53 着の普通列車（620 円）か、または、 12:25 発—―12:48 着の快速エアポート（920 円）でないと間に合いませんね。出勤日なのですが、早めに退社して駆けつける予
定です。 [396] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/30(Wed) 22:11:40 マンションの保険。 一段落です。私自身に理解不足があるのでしょう。読み返してみると、内容が”薄い”ような気がしています。どなたか、修正意
見を入れていただけると嬉しいです。 [395] 建物・設備の原始瑕疵問題解決 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/29(Tue) 13:35:11 札幌市内のあるマンション。理事長を先頭にした理事会の大奮闘で共用部の建物・設備の不具合箇所全てについて是正すること
で、理事会と分譲会社の間で合意に至りました。 この間理事長始め理事会の方々は分譲会社と建設会社に対して、不具合箇所の
具体的な現場説明と道理に基づいた指摘を行いました。これらの指摘に対して分譲会社等は抵抗できなくなり、本日管理組合の要
求どおり、完全修繕を行うことで合意に達しました。 この間の教訓は決して、分譲会社等に対して、感情的対立を避けてあくまでも道理に基づいた懇切丁寧な説明が成功させた秘訣
であります。 これから、この種の修繕工事を分譲会社に当然の権利として行わせるための重要な教えとして学ぶ必要があります。 [393] 二段式駐輪場知りませんか 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/29(Tue) 09:25:43 あるマンション理事会で、「既に設置してある二段式駐輪場の現場見学」を希望しております。 当該管理組合は自転車が増加
したために、緊急の策として、二段式駐輪場の設置を検討しており、既に設置してある管理組合の現状をつぶさに見学して、誤り
のないようにしたい、とのことです。 このような自転車の設置方法を行っている、管理組合の情報をお持ちの方は当マンション
ネット事務局か当掲示板に是非、朗報をお寄せ下さい。お待ちしております。 [393 へのレス] Re: 二段式駐輪場知りませんか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/29(Tue) 13:33:45 私のところではないのですが。私のところの隣のＭＳは、二段式駐輪機（当初から設置）、スライド式（昨年、新設。屋外設置）
と揃ってますのでお薦めです。 二段式は屋内なので、会員のＳさんに連絡して、お願いしてみてはいかがですか？ 二段式はけっこうサビているとの噂を聞きましたので、尚更、見学の価値が高いのではないでしょうか？ [392] 南方に大風７号８号アベック台風 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/28(Mon) 23:50:58 今年は台風の発生がフィリピンの東海上に集中しているような気がするんですが？ とにかくマンションに足場が掛かっているので気象情報は朝昼晩と確認しています。 大規模修繕工事の期間中ひやひやと TV を見ている私です（*^_^*） [387] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/23(Wed) 20:37:46 ６月１９日管理講座（マンションの保険）、アップしました。 まだ半分だけですが、残りは今しばらくお待ち下さい。 [387 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/27(Sun) 09:37:05 （３）保険の概要、事例等の報告 レジメをアップ。レジメだけでは、分かりづらいのでＨＰ管理員のレポートを追加しようと考えております。こちらは、今しばら
くの猶予をお願いします。 [387 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/27(Sun) 13:43:03 何時も、何時も、ご苦労様です。レポートの追加掲載期待しています。 [387 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/28(Mon) 06:57:05 「ＨＰ管理員のレポート」をアップしました。 ご確認下さい。 [386] やっぱり生きの下がった台風 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/22(Tue) 23:18:19 １２０戸のマンションと５５戸のマンションに足場が架かっています。フィリピン沖で９１５ＨＰに発達した台風君は一直線に偏
西風にもめげないで北海道めがけて向かってきました。 １２０戸のマンションの監督さんは前日に鳶職５人手配して大風養生をしました。更に現場事務所に泊まりこみました。５５戸の
マンションの監督さんは前日に足場とシートの点検をして帰りました。 台風はやっぱり生きが下がっちゃいましたね。低気圧になってヤレヤレ～ どちらの監督さんに工事管理を任せたいですか？ [386 へのレス] Re: やっぱり生きの下がった台風 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/23(Wed) 20:47:09 足場には、シートが張ってありますね。元気な台風が工事中の「足場を倒した」とのニュースをたまに見たことがありますね。自
分の住んでいるマンションが、そんなことでニュースになったら悲劇でしかありません。 ホントに、ヤレヤレですね～。 [381] 給水条例の改訂 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/21(Mon) 14:41:56 札幌市給水条例が３月の定例議会で改訂されました。 この改訂はこれまで、管理組合が毎月検針業務を実施しマンション入居者の水道料金を徴収していた事例の場合、今後管理組合
が検針業務を水道局に移管することが可能になりました。これまで通り管理組合が業務として行うのか、市に移管するのか管理組
合が選択できるようになりました。 しかし、移管することによって、これまで１００戸程度のマンションであれば、年間大凡６
０万以上の余剰金が発生していましたが、移管申請によって、この余剰金がなくなります。 昨日ある管理組合理事会に参加して
おりましたが、その管理組合の管理を受託している会社のフロントマンが、間違った情報を提供しておりました。「市に移管する
ことによって、検針業務がなくなり楽になります。また、未収金が発生しなくなり、理事会は助かりますね」そこまではいいが、
余剰金の話しを割愛しましたよ。管理組合が楽になるのではなく、管理会社が楽になるのでしょうが。 市に移管することによっ
て、個別の検針メーターの取り替え経費が必要でなくなります。しかし、これも損得計算を行い熟慮すべきことが肝心です。 例
えば、１００戸程度のマンションで毎年６０万円の余剰金が生み出されていた場合、８年間で４８０万円が蓄積されます。検針メ
ーターの取り替え経費は１戸１万５千円として、１５０万円です。その差し引きは３３０万円です。 良く検討して、管理組合の
共同の利益を失うことのないようにすべきと思料いたします。 [381 へのレス] Re: 給水条例の改訂 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/21(Mon) 22:31:45 >市に移管することによって、検針業務がなくなり楽になります。 >また、未収金が発生しなくなり、理事会は助かりますね。メリットとして、さらに、 「受水槽清掃が不要になる」 「水質検査がいらなくなる」 「ポンプの整備費が不要になる」（直圧方式になる場合） 「検針業務がなくなりますので、委託費が減額になる」ここまで、説明して、余剰金との比較表を作成して説明していただければ
１００点でしたネ。２０戸規模のマンションだと、検討の価値があるでしょうか？ ３０戸以上で、滞納がなければ、余剰金のメリットが大きいと思います。 [381 へのレス] Re: 給水条例の改訂 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/22(Tue) 09:53:34 「受水槽の清掃と水質検査」は従前通り管理組合持ち直圧式でも階途中のブースターポンプの整備費は管理組合持ちと言うことで
す。 [381 へのレス] Re: 給水条例の改訂 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/22(Tue) 18:19:46 >「受水槽の清掃と水質検査」は従前通り管理組合持ち失礼しました。直結への変更に思い入れ（憧れ）があったので、勘違いしま
した。 従来通りの受水槽方式のまま、札幌市へ徴収業務を移管するのでしたね。 滞納がなければ、２０戸規模でもメリットは出ないかもしれませんね。 [374] 電気保安協会の費用節約術 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/17(Thu) 16:51:58 ＮＰＯの会員からの情報です。以下のような検討をすると費用が圧縮できます。 マンションによっては設備により異なりますので電気保安協会の担当者に確かめてください。 ①点検費用を管理組合の銀行口座から自動引落しにすることで割引。 ②点検費用を毎月支払いではなく、１２ヶ月を一括前払い扱いで口座引落しすることで割引。 ③エレベータ点検のように、管理人室の NTT 回線を使い保安協会の遠隔監視と接続。担当者が点検に来るのを隔月に変更するこ
とで割引。 [374 へのレス] Re: 電気保安協会の費用節約術 投稿者：キャプテン sato 投稿日：2004/06/20(Sun) 07:21:07 電気保安協会の費用が節約できるとのことですが、我がマンションは、電気保安協会にお金を支払っていません。何の費用を節約
できるのか教えてください。 [374 へのレス] Re: 電気保安協会の費用節約術 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/21(Mon) 12:15:30 マンションの各住居ごとの契約電力と共用部分の契約電力の総量が５０KW 以上のマンションだけが、電気工作物の維持管理対象
になりますので、キャプテンさんのマンションは５０KW 以下か、若しくは「北海道電力の借室電気室」の可能性があります。「北
海道電力の借室電気室」の場合は北海道電力の費用負担でマンションは費用が掛かりません。ＮＰＯの会員で電気の専門家が沢山
いますので、お解かりの方はもっと詳しく教えてあげてくださいね_(._.)_ [374 へのレス] Re: 電気保安協会の費用節約術 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/21(Mon) 16:08:19 私も、詳しくないのですが、調べてみました。「共用部分と住戸部分の（契約電力）負荷合計が５０ｋｗを超える場合に、自家用
電気工作物に該当して、電気主任技術者の選任、保安規定に沿った維持管理を行わうために、一般的には電気保安協会と契約して
いるようです。」（契約電力）負荷合計が５０ｋｗを超える場合 ＝ 各戸の契約（30Ａとか 50Ａ）によっても違うし、共用設
備（機械式駐車場、エレベーター台数、ロードヒーティング）によっても違うのですが、おおよそ８０戸以上のマンションから超
える場合が多いようです。『我がマンションは、電気保安協会にお金を支払っていません』とのことですから、戸数が少ないマン
ションではないでしょうか？ 戸数が多い場合は、管理会社への委託契約に含まれて支払っている場合がありますので、委託契約を精査（見直す）してみて下さ
い。ちなみに、財団法人北海道電気保安協会のホームページは下記 URL ですが、このあたりの説明はありませんでした。でも、
面白そうな情報もありましたので、見て損はないでしょう。 http://www.snowman.ne.jp/hochan/ [378] 今年は豊作 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/19(Sat) 01:01:21 我家の猫の額のような菜園ですが、今年は豊作かも(^^♪ ほうれん草は豊作ラッキー。芋の花も咲いてきました。豆の上に奥さんがたっぷりと肥料を被せちゃったので、豆の芽も「今年は
重いぜ」なんて言っているかも（*^_^*） ハスカップは来月には色ずくかも・・・アスパラは沢山取れて美味しかったです。 自給自足の雪仙でした。 [376] 30 戸のマンション大規模修繕工事始末記－２ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/18(Fri) 13:15:28 昨年、大規模修繕工事をＡハウスに発注したのですが、実は仕様書を作ったのは塗料メーカーのＢペイントでした。Ａハウスは仕
様書を作成する工事経験と能力がない事が解りました。経験と能力がないのなら工事を受注しなければいいのにマンションの理事
会は大手のメーカーなので「まさか工事の経験が無いことと、仕様書の作成が出来ないなんて」思っていませんよね！ このような業者が工事を受注するなんてマンションにとっては大迷惑です(＠_＠;) [376 へのレス] R e: 30 戸のマンション大規模修繕工事始末記－２ 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/18(Fri) 16:05:46 まず、感想は「この受注業者の名前を公表したいですね。ハウスという名前からだいたい検討が付きますが、もしかして、大阪に
本社がありますね。そうでしょう」また「発注した理事会はどのような方法で工事の保証を担保したのでしょうか。もしかして、
理事長と受注業者はぐるではなかったのかという、疑問が沸いてきます」 それにしても、何とか管理組合を応援して、是正工事
を行わせたいものです。当該業者が社会的に厳しい非難をうける方法も考慮して、対策をたてましょう。 とにかく、理事会を激
励してあげましょう。連帯を込めて。 [375] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/17(Thu) 18:38:27 （会員向）管理講座の開始時間に変更がありましたので、トップページを変更しました。 6/19 14：00 開始ですので、参加される会員の方はお間違いの無いようにお願いします。 [372] 30 戸のマンション大規模修繕工事始末記 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/17(Thu) 12:49:54 昨年、大規模修繕工事を実施した 30 戸のマンションです。 排気筒のフード廻りのシーリングが未施工な為に漏水しました。見積に入っているので施工会社に修理を依頼したところ、「パッ
キン付です」「内部にシールしています」等と言い訳をして理事会から再三の要請にも対応しません。現実に漏水しているのに変
ないいわけですね。何度か交渉をしても、らちがあかないため理事会は「建設単価の本」「積算要領の本」等の専門書を 30,000
円も買ってきて勉強したところ、見積書の数量に水増しがあったり、市場単価をはるかに越えるぼったくりが判明しました。更に
使用されたフードがフードメーカーに確認して北海道の積雪に対する対応をしていないこと等を突き止めました。適正な材料を使
用していないということです。 施工会社の支店長宛の要請書を見ましたが、素人を怒らせたら怖いな～と思いましたし、なんといってもシーリングの材質が適正
か、メーカーに連絡したり、本を買って勉強したり、理事会の努力に脱帽です。 たった、シーリングの修理がマンション全体を怒らせちゃったんですね。でも、結果的にマンション全体が建築士なみの知識を得
ちゃったのは「災い転じて福となす？」かも(^_^;) [372 へのレス] R e: 30 戸のマンション大規模修繕工事始末記 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/17(Thu) 13:31:33 シーリングの専門家が増えましたね。このマンション管理組合の方と仲良くしておけば、いろいろな情報を得られそうですね。冬
の早朝除雪をお手伝いに伺うのは無理ですが、ゴマすりの方法を考えねばなりません。専門書３万円＋勉強労力が、どのような成
果を生み出すか？ 期待しております。 [371] リンクの予定 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/16(Wed) 21:40:00 格付で有名な「スタンダード・アンド・プアーズ社」さんにリンクの許可を申請していましが、このたび無事了承されました。近
日開かれる、会員向け管理講座での損害保険の報告ページに、積立保険では必ず必要となる、格付情報として、ＨＰを紹介したい
と考えております。承認してくださった「スタンダード・アンド・プアーズ社」さんに感謝。 （預金管理、銀行格付も確認できます。優れもののＨＰです） www.standardandpoors.co.jp [366] 雑排水管清掃について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/15(Tue) 10:52:16 先日、ＨマンションのＴさんとお話する機会がありまして、雑排水管清掃を最近実施したとのことでした。私のところでの金額（共
用部も含んでの、１戸当たり 2,800 円）と、実施仕様（高圧洗浄、10 戸に１戸は CCD 撮影、２年間保証、未実施住戸分は減額）
を教えていたのですが、金額についてのインパクトが強かったようで、実施仕様があいまいのまま発注されたようです。実際の作
業内容をうかがうと、「エアー洗浄（ウォーターラム）」しか行っていないので、戸あたり２～３分で終了していたとのことでし
た。 あまりにも簡易な作業に疑問をもったＴさんが、業者の方に「これで大丈夫ですか？」と質問したところ、「これが最新式で、管
を傷めない清掃なんです。」との返答だったそうです。確かに、管を傷めないでしょうね～。（床下の横管は汚れが付着したまま
ではありませんか？）『高圧洗浄、10 戸に１戸は CCD 撮影、２年間保証、未実施住戸分は減額』 という、仕様が大事だったのですが、「１年間保証」しかなくて、あとは無しというのは、失敗だったのではないでしょうか？お
話を伺っただけで、実際を見ていないから確信をもって言えませんが、「安かろう、悪かろう。」だったような気がします。 業者さんとの交渉は、金額のみではなく、”仕様”も大事ですね。 （ちなみに、金額は私のところと同額だったそうです） [366 へのレス] Re: 雑排水管清掃について 投稿者：ＨマンションＴ 投稿日：2004/06/15(Tue) 17:04:22 全くお恥ずかしい話です。 当マンションで排水管清掃をするという話が出、管理会社のフロントマンがいくつか見積もりを取るということに理事会で決まり
ました。 排水管の清掃については以前からＨＰ管理人さんからすごく安くていい排水管清掃をしたという話を聞いていたので、参考として
わざわざＨＰ管理人さんから詳しい仕様書と見積書のコピーを貰い、フロントマンに渡して置いたので少なくともそれ以下の業者
をわざわざ選ぶ事もないと思ったのですが。 お任せは駄目ですね。 それにしても理事会に説明にきた業者の社員は若いにもかかわらず実に堂々とこれは最新の技術でここ２，３年前から始まったも
のだと言い張るので半信半疑ながらもそれ以上は突っ込めませんでした。フロントマンも「うちのマンションもこの方法でやって
ます、今はどのマンションもこの方法でしょう」と言ってました。 [366 へのレス] Re: 雑排水管清掃について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/15(Tue) 23:47:58 ＨマンションＴさん、初めての投稿ですね。それぞれのマンションには歴史があります。その歴史から戸別事情が生まれます。 今回の件については、どこかで何か（？？）が起こったのですね。フロントマンへのお任せだと、”どこかで何か”が起こるとい
う事がわかっただけでもよかったです。大規模修繕が近いので、早めに”どこかで何かが起きる”仕組みがわかっただけでも収穫
だったのではないでしょうか？ [366 へのレス] Re: 雑排水管清掃について 投稿者：ＨマンションＴ 投稿日：2004/06/16(Wed) 09:12:35 「どこかで何か（？？）が起こる」意味深ですね。 それはそれとして、今回のような失敗をしない為には何よりも正確な知識を得ることが一番大切だと再認識した次第です。 やはりいろいろなマンションの商売抜きの生の実体験を聞くのが一番信頼性があるのでマンションネットのような情報交換の場は
とても貴重だとおもいます。これからもよろしく。 [365] 170 戸のマンション 2 年目アフター 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/14(Mon) 17:36:58 デベロッパー、ゼネコン、設計事務所とマンション理事会、マンションが立会いを依頼した設計事務所とで 2 年目のアフター点検
を実施しました。 驚いたことにデベロッパー、ゼネコン、設計事務所は全く点検をしないで、理事会と理事会が依頼した設計事務所で点検をしまし
た。 「灯油管からの灯油もれ」「階段室の床Ｐタイル浮き」「開口部廻りのコンクリートのひび割れ」「屋上防水押え金物の端末シー
ル未施工」「外部鋼製建具の下端未塗装」などなど、出るは出るは！！！ 業者側は一切のコメントをしないで帰りました。理事会は業者の非常識な対応に憤慨していました。1 年目に業者の対応の悪さに
理事会が相当な要求をしたのですが、ほとんど修理がなされませんでした。今年はどうなることやらフ～。 理事会が一丸となって非常識な業者ではありますが、けんかをせずに辛抱強く交渉することを期待します。 [365 へのレス] Re: 170 戸のマンション 2 年目アフター 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/15(Tue) 12:34:13 やあ～。とんでもない分譲会社、建設会社等ですね。失礼な振る舞いは事前にうち合わせ済みと考えられます。このような出方に
なった理由は「理事会に相当攻撃されて、感情的に成っているのか」「瑕疵の状況について、認めたくないので一切黙して語らず
戦法にでたのか」等々、考えられます。 これまでの事例でも、分譲会社を徹底的に攻撃し、その責任を厳しく追及した管理組合
は殆ど失敗しておりますね。 勿論、瑕疵物件は販売者の責任で直すことが必要ですが、ものことには道理というものがあり、修
繕すべき箇所を根拠に基づききっちりと説明し、相手に理解してもらう作業を行わないで、始めから「怒鳴りまくっていたのでは」
相手を遠ざけるばかりです。 成功している管理組合は相手の立場も充分考慮しながら、話し合いを進めています。 マンション
を直すことが目的か、分譲会社等を非難し、攻撃することが目的か、組合員の共同の利益を確保するために目的を再確認すべきと
思料します。 当該管理組合理事会の皆さん。何とか努力して、マンションを分譲会社に修繕させましょう。 [363] 駐車場の舗装 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/13(Sun) 17:03:20 あるマンションが駐車場の舗装工事（オーバーレイ）を実施したとの事でしたので、拝見に伺いました。施工後、一月もたってい
ないので、キレイでした。気になった事。 ①雨水桝を清掃していなかったので、アスファルト合材のクズがころがっていました。 （というより、部分的に舗装がかぶさっていたので、桝の清掃が出来ないような状態になっていました。） ※早急に清掃してもらいましょう！ ②オーバーレイ施工は、端部の接着剤（アスファルト乳剤）をしっかり施工しないと、そこからメクレるので施工業者も一番気を
つけないといけないのに、塗り忘れ部分がありました。残念でした。 ※Ⅱ ③出来上がりのツラ（表面）に粗い部分が目立ちました。30mm のオーバーレイ施工の見積りだったのですが、粗い部分（石が目
立つ部分）は、15mm くらいしか厚さがなさそうでした。 ※Ⅱ ④タイヤが切り返した所の舗装がメクレてきていました。また、タイヤの輪加重でのヘコミも見受けられました。アスファルトフ
ィニッシャーの機械施工ですから、転圧不足でないとすると、合材自体の問題（アスファルト量の配合不足）が考えられます。 ※Ⅱ※Ⅱ：５年間保証での施工とのことでしたが、施工業者が潰れてしまったら、意味がなくなるので、今年中には発生した不具
合を直してもらいましょう。（特に、冬期の除雪により破損したとの言い訳を与えないように気をつけましょう。） [363 へのレス] Re: 駐車場の舗装 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/14(Mon) 15:15:13 “５年間保証”というのが気になっていたので、「経営事項審査結果」で、財務内容を調べてみましょうと、下記ＵＲＬで検索し
たのですが、出てきませんでした。 経営事項審査を受けていない会社のようですね（公共事業の請負には必須ですが、民間工事しか営業していない場合には受けなく
てもいいのです。）。Ｋ工業さん、民間工事の営業のみで頑張っているのですね。 “５年間保証”、何卒、よろしくお願いしますね。 http://www.ciic.or.jp/keisin/keyac.html [361] 55 戸の大規模修繕工事 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/10(Thu) 12:53:51 マンションの外壁塗装・屋上防水工事が進んでいますが 工事の中間で管理組合が職人さんたちに料理とジュースで慰労会をしてくれます。 なんか皆んな感激しちゃって予算にないゴミステーションの塗装をサービスでしてくれました。(^_^;) 工事も楽しくなくっちゃね。 [361 へのレス] Re: 55 戸の大規模修繕工事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/10(Thu) 20:56:53 素晴らしいです。 もちろん、サービス塗装のことではなくて、”慰労会”のことです。私のところは５年後くらいに大規模修繕ですが、その時は、
負けないような楽しい企画を考えねば。 人が行うことなので、気持ちが大事ですよね。 [359] 大規模修繕孤児見学会 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/08(Tue) 10:06:07 ホームページのトップに掲載しますが、取り敢えず予告編としてお知らせします。 来る、７月３日（土）午後１時から恵庭市
にあるマンションの外周工事の見学を当該管理組合の暖かいご理解のもとに実施することになりました。 参加資格は会員のみと
し、人数制限を設けましたので、お早めに事務局まで申込みされますようお願い致します。 詳しくは６月１９日開催のマンショ
ン管理講座の際お知らせ致します。勿論参加費は無料です。詳しい情報が必要な方は事務局までご連絡下さい。 [359 へのレス] Re: 大規模修繕工事見学会 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/08(Tue) 18:52:43 トップページをアップしました。『大規模修繕工事見学会』案内 『改修によるマンションの再生マニュアル』の頒布案内よろしくお願いします。 [357] 自己責任ですか。 投稿者：tama 投稿日：2004/06/05(Sat) 20:43:42 早速のお返事ありがとうございます。 むむ。。。 うーーー。気分転換に「なんでもベストテン」 で遊びました。 地区で北海道で指定しましたところ我が管理会社はやはり 入っていませんでしたね。 [357 へのレス] Re: 自己責任ですか。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/06(Sun) 08:58:20 閲覧内容に受託組合数が記入されていました。 平成 10 年 １組合（25 戸） 平成 11 年 １組合（25 戸） 平成 12 年 ２組合（50 戸） 平成 13 年 ３組合（109 戸） 平成 14 年 ４組合（161 戸） となっていました。 tama さんのところは、５か６番目なんでしょうね。 担当者さんの経験不足、力不足は「大目に見てよー。」となるのも判りますね。その割りには、商売ッケが強いときもあるから、
企業から見たらイイ社員となるのかな？ （管理組合にとっては、いい迷惑ですネ。） [355] 特殊建築物・建築設備の定期報告のお知らせ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/05(Sat) 13:56:28 札幌市の特殊建築物・建築設備の定期報告の様式が変わりました。 詳しくは下記アドレスに載っています。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/shido/bosai/ [355 へのレス] Re: 特殊建築物・建築設備の定期報告のお知らせ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/05(Sat) 18:09:55 今年は、白石区，北区，東区の３階以上で，床面積の合計が 1,000ｍ２を越えるマンションが対象ですね。昨年は、豊平区，清田
区，厚別区，南区が対象だったのですね。管理会社におまかせのところでは、手抜きして定期報告していなかった事例もあります
ので、チェックしてみて下さいね。 （ＨＰ管理員のところでは、みごとに手抜きされていました。管理会社を変更してから気づいたのですが、手遅れでした。反省で
す。） [351] 申請書類の閲覧お疲れ様でした 投稿者：tama 投稿日：2004/06/04(Fri) 10:57:01 HP 管理員さんの「管理業者が例外方式（収納代行、支払い代行）」を行う場合に必要となる保証契約の Z サービスの件について
大変興味深く拝見しました。もう少し解説をお聞きしたいです。 担当窓口では変と思っても書類を受理するのですね。 続編を待ってます。 [351 へのレス] Re: 申請書類の閲覧お疲れ様でした 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/04(Fri) 16:21:15 自己責任というのが、結論ではないでしょうか？（お役所の言い逃れとして） 「マンション管理適正化法（マンションの管理の
適正化の推進に関する法律）」では、第 95 条、第 97 条、第 98 条、第 99 条において、指定法人（＝高住協）が行う保証業務
について詳しく定めています。 しかし、保証業務の内容、保証業務を行える法人・機関の定めがありません。どうやら、指定法人が保証することを前提に立案
されたようですが、規制緩和の流れもあり、指定法人のみが保証出来ると明文化出来なかったのではないでしょうか？「マンショ
ン管理適正化法」の解説本が多数ありますが、高住協のみが保証出来るとの記述が多いので、私も勘違いしておりました。 Ｚサ
ービスが親会社であるＺ社に保証業務をお願いしても、それを拒否する法律上の根拠がないのです。もっと言えば、（今にも潰れ
そうな）どんな会社に保証をお願いしても法律上問題無いのです。 結局、法律上の不備をついてくる業者については、その保証を受け入れるか？否か？は、対等な立場の契約者である管理組合で
判断しなければいけないという事になるのでしょう。 実は、Ｚサービスと同時にＫ管理という会社の申請書も閲覧したのですが、
明らかな間違いがあって、窓口の担当者さんに「変ですね～。」と言ったら、「マンション管理適正化法」の施行により、平成 14
年５月１日から管理業者の登録が義務付けられたので、平成 14 年の２月から４月の間に国土交通省に全国から数千の申請が届い
て（この時は、全て東京での受付でした）、チェックが甘くなっていたようで、申し訳ありませんと仰っていました。 自分のミスでは無いので気楽に応えられるところは、お役人スタイルだな～と、それ以上のツッコミが出来なくなりました（そ
れ以上のツッコミをしても進展する訳でもないですし）。 [351 へのレス] Re: 申請書類の閲覧お疲れ様でした 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/04(Fri) 19:28:49 この件については、どう考えても法の不備です。 考えれば考えるほど「ムッ」としてきます。頭にキマス！！気分転換に、変わったＨＰの紹介。 「なんでもベスト店」 http://www.nandemo-best10.com/ 「生活・生活用品」の中に「分譲マンションディベロッパー」「マンション管理会社」なんて項目があります。 下のほうには、「ラーメン屋」なんてのも。初めての方は、どれかに投票しなければランキングを見ることが出来ない仕組みだっ
たと思いますが、私は管理会社ランキングを見ると楽しめています。ほかにも面白いランキングがありますので、気分転換には最
適です。 [352] 改修によるマンション再生マニュアル 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/04(Fri) 13:20:35 いや～、暫くぶりで力強い労作に遭遇しました。膨大な研究書であり、まだ、第１章まで目をとおしましたが、皆さんも是非お
読み下さい。 来る６月１９日の管理講座には増す刷りして、頒布する予定にしております。何と１５０ページほどあり、６００
円で頒布することに致します。 これから、マンションの修繕と改修（改良）を実施する管理組合の教科書として、相応しくお薦
め致します。この教科書を土台にして、私どもも研究し、マンションの修繕を誤り無く進めたいものです。 [350] 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/04(Fri) 06:38:30 国土交通省から「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」が発表されました。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070603_.html マンションの居住環境の維持・向上、長寿命化のためのマンション
共用部分の改修の手法等について取りまとめたそうです。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070603_.html [348] 第４回マンション管理セミナーの事例募集 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/03(Thu) 10:58:04 ７月３１日に開催する「第４回マンション管理セミナー」のテーマは「滞納問題を考える」として、マンション問題に精通して
いる弁護士の笹森学さんに基調講演をお願いいたしました。 最高裁の裁判例が新しく示されたことに伴い、５年間で請求が時効
になります。管理組合にとっては重大な問題であり、理事会はそれ相当の知識と情報の修得が求められております。 さて、これ
まで各管理組合で取り組まれた、滞納問題の事例について、当セミナーでも取り上げたく検討しております。参考になる事例は多
くの皆さんに伝達したく、ご一報下さい。お待ちしております。 [348 へのレス] Re: 第４回マンション管理セミナーの事例募集 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/03(Thu) 21:32:17 トップページに、第４回セミナーの案内文をアップしました。 管理業者が「例外方式（収納代行、支払一任代行）」を行う場合
に必要となる保証契約について、Ｚサービスが親会社であるＺ（分譲会社）を相手先にしていた件で、北海道開発局で申請書類を
閲覧してきました。 やはり、Ｚサービスの保証（１月分の管理費等）は、親会社のＺと届けられていました。 親会社のＺは大株主なんですよね。それなのに子会社がツブレタ場合の保証を第３者ヅラして行いますなんておかしいのでは？
と担当者さんに思わず話しかけてしまいました。担当者さんは明確に答えられませんでしたが、おかしいと思っていただけたよう
です。 （この保証を逆手にとって、Ｚ社は、１月分だけしか保証しないということもありえるのかなー？ますます、変です）この問題は、
今後も注視していきたいです。マンション管理適正化法の改正のパブコメがあったら、即投稿したいです。 [344] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/02(Wed) 04:44:00 「購入者向セミナー」のその二に追加。 発信（更新日上のロゴマークをクリック）に追加。「医師常駐の説明は詐欺」マンション購入めぐり提訴 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040519-00000218-kyodo-soci （作り直す前のパンフレットを見たかったです） [344 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：雪仙 投稿日：2004/06/02(Wed) 22:14:47 北海道にも似たような話がありますね。 老人介護のケアをうたい文句に売り出した A マンションで 典型的な詐欺まがいのマンションかもしれません。 管理会社は静岡県らしいですよ。 とっても近い所で管理しているらしい。 勉強しないと犠牲者はどんどん増えますね。 マンションンネットさん有難うございます。 これからも消費者の味方出の情報発信お願いいたします。 [344 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/06/03(Thu) 04:51:39 老人介護マンション。私も新聞を見ました。「看護士 24 時間常駐の分譲マンション」とのことですが、 ①当初設定の管理費額は適正でしょうか？もし適正であったとしても、滞納者が発生したら、値上げされませんか？ ②分譲マンションですから、購入された皆さん（管理組合）の話し合いによっては、看護士の常駐がなくなりませんか？このよう
な説明を購入希望の方に説明はしていないでしょうね。やはり、ＮＰＯが情報発信しなければいけませんね。 [341] マンション購入予定者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/31(Mon) 11:52:30 初めての試みのセミナー、事前の周知が足りなく多少少な目でした。本日、参加した方から電話があり「今後のセミナーにも期
待している」とのメッセージが寄せられました。 この方は「事実として、現実の実態が経験者から語られたのは本当によかった。
間違った情報では困るが、昨日提供された情報は今後購入を予定している私たちにとって、一歩引いて考えたりする時間を与えて
くれました」とし、「今度は私たちが、現実に直面している問題について、質問致します」と今後に期待しておりました。 また、
当日北海道新聞の記者が取材に訪れ、最初から最後まで熱心に受講され、感想を聞いたところ「やあ～、大変勉強になりました。
今後マンションの企画ものを検討しており、マンションに係わる具体的事例について取材したいと思います。その入り口として、
本日のセミナーは意識付けになりました」と述べており、新聞社もマンション住民の立場からの記事を掲載してもらいたいもので
す。 私たちの今回のこのセミナー開催の目的は「こんなマンション買って失敗した」という悲しい叫びを聞きたくない、という
願いであります。庶民にとって一生に一度の大きな買い物であり、もし、失敗したならば今後の生活設計に狂いが生じます。しか
し、残念ながら、このような叫びは未だに続いております。従いまして、本セミナーは暫く継続しなければならない社会的意義が
あると思いますが如何でしょうか。 ご意見を頂ければ、今後の運営の参考に致します。お待ちしております。 [341 へのレス] R e: マンション購入予定者のためのセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/31(Mon) 14:42:42 昨日、帰宅してから家人と話をしました。 私「いままでのセミナーと比べて、終わった後の反応が全然違うので戸惑った。」 妻「そりゃそうでしょ。区分所有者向けの場合は、暗い現実・見通しから立ち直るためのものだから明るくなるけど、購入者向け
の場合は、夢・希望にみちた思いを現実に引き戻すためのものなんだから。」なるほど～、です。 ＮＰＯとして、公正な情報提供として今後も継続しなければならない重要なセミナーだと実感しました。ＮＰＯの定款にも謳われ
ている大事な事業です。 一人でも、感謝していただける方がいるのなら、赤字にめげず、継続すべきです。（次回は、昼から夜まで通しになるので、大変
そうです。体調管理をバッチリお願いします。） [341 へのレス] Re: マンション購入予定者のためのセミナー 投稿者：大河 投稿日：2004/05/31(Mon) 16:51:28 こんにちは。 ネットで拝見させて頂いている者です。セミナー開催前から拝見し、衝撃を受けました。 今まで誰も言わなかったことを、言うべきことを言い、伝えるべきことを伝えられたことに敬服と感謝の気持ちで一杯で、涙すら
出てくる思いで拝見させて頂きました。 文章全体から、消費者へこころを込めて、厳しく優しく熱い思いで語りかけておられることがよく分かり、ほんとうに、すばらし
いと感動の思いでした。 参加された方々にはショッキングな内容であったには違い無いと思いますが、知らなければならないことではあるのですから、深
く考えられたのではないでしょうか。 空気が暗かったのは、そういう思いを抱えたからだと推察します。 気が重くなるのは当然だろうな、、と、思います。 参加された方からお電話があったそうですし、新聞社が注目するのは当たり前だと、マスコミが取り上げないのがおかしいと思っ
ていました。 やっぱり、反応は大きかったのですね。 これほどの問題提議を受け止められない人々ではなかったという御報告にまた嬉しく～思わず投稿させて頂きました。いつも、ど
れほど、勉強させて頂いているか、マンション問題の知りたいことばかりを取り上げられ、その着眼、焦点に唸る思いで拝見させ
て頂いています。 皆さまの御苦労が報われることは確実と思います。 拙い言葉で、感謝の思いと応援の思いをお伝えしたく投稿いたします。 [341 へのレス] Re: マンション購入予定者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/06/02(Wed) 10:27:49 後日談として、当日、取材と勉強を兼ねて熱心に受講されていた北海道新聞社の札幌圏部の i 記者昨日（1 日）事務所にお見えに
なりました。 先日のセミナーは参加者に暗い印象を与えたようですが、如何であったでしょうか「いや、そんなこと無かったと
思いますよ。それにしても、青田買いという新築マンションの購入に於いて、どの建物が瑕疵がないのか、或いは良いのか、悪い
のか、どうやって判断するんですかね」 そんな判断できませんね。日本の住宅政策上の弱点でしょう。物を売買するのに現物を
確かめないで購入するなんて、社会政策上の赦されない問題と思いますがね。マンションを完成するまで、販売しては駄目という
法制度にしなければ、「こんなマンション買って失敗した」という悲鳴は無くならないでしょうね。 しかし、何処の分譲会社の
販売物件が良いのか、悪いのか、判断できませんか「そんな判断誰もできませんね。ある分譲会社の良い物件もあるし、同じ分譲
会社でも傷を抱えた物件もあるし、断定などできませんね」 まあ～、このような調子でマンション論談になり、記者さん曰く「マ
ンションは都市問題そのものであり、角度を定めて、取材し、連載したいです。取材にご協力いただけますか」 勿論、結構です
「マンション住民を鼓舞し、住民が自ら自分のマンションに係わらなければならない、という気持ちになる記事を期待したいです
ね」と激励してあげました。 [339] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/30(Sun) 17:24:51 本日のセミナーは、３０名の参加で無事終了しました。 本日は写真撮影を忘れませんでしたので、アップしました。いままでのセミナーと違って、終了後の雰囲気が独特（というか、暗
い？）でしたネ。新しいマンションにいろいろな希望を持って、本日のセミナーに臨まれた方に、冷静になって考えましょうと、
強烈なインパクトを与えたに違いありません。少なくとも、本日参加された皆さんは、マンション購入後に、こんなマンション買
って失敗したとならないことを希望します。 [339 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/30(Sun) 20:09:46 トップページ変更しました。「管理組合リンク」に、『浦安住宅管理組合連合会』を追加しました。奥の深いホームページです。 ＨＰ管理員も時間を見つけては、ゆっくり拝見したい内容がたくさんあります。スゴイの一言です。 [337] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/28(Fri) 20:30:13 気が早いのですが、30 日のセミナーのレジメをアップしました。出席できない方でも、内容の半分以上は伝わると思います。 [337 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/29(Sat) 15:37:51 >出席できない方でも、内容の半分以上は伝わる訂正します。 「内容の半分くらい」という表現のほうが正解のようです。 『その二 「マンションの構造はどのようになっているのでしょうか」』に追加があることが判明しました。 楽しみが増えました。 [331] マンション購入者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/25(Tue) 13:48:55 来る５月３０日開かれるこれからマンションを購入される皆さんへの情報提供を主眼としたセミナーは当初予定していた内容に、
宅建業法に係わる事例が加わることになりました。大変重要な事例の提示であり、発表者の内容に大いに期待しております。事例
発表は報告の後に予定しております。 当日のセミナーを期待してください。ところで、新聞社にお願いした、セミナーの案内がまだ掲載されず、いらいらしておりま
す。明日ごろ掲載されるのでしょうか。 [331 へのレス] Re: マンション購入者のためのセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/25(Tue) 15:09:50 『宅建業法に係わる事例』報告ですか？ 楽しみにしております。昨日、今日と新聞記事を探したのですが、掲載されませんねー。 私も心配しております。申込者が少ない場合、会員さんにも範囲を広げますか？ （築年数の浅いマンションの方であれば、十分に参考になる内容になっていると思いますし、”口コミ”効果の範囲も広げられる
かも） [331 へのレス] Re: マンション購入者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/26(Wed) 12:52:52 新聞になかなか掲載してくれないので、いらいらしております。本日、厳しく、またお願いしました。 追加の事例報告は生々し
いもので、受講される方にはきっと役に立つ内容になるものと確信しております。 そのテーマは「心理的欠陥、こんなマンショ
ン買わねばよかった」分譲後、こんな煩わしい管理組合業務が分譲業者から押しつけられるとは、夢にも思わなかった。所有者は
怒っております。分譲業者に対する社会的な制度的な制裁が必要であると思います。セミナー当日ご期待下さい。 [331 へのレス] Re: マンション購入者のためのセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/27(Thu) 06:58:56 本日の朝刊に掲載されましたネ。ちっちゃいですが、・・・。 まずは、一安心。ふぅ～。 [331 へのレス] Re: マンション購入者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/27(Thu) 10:14:04 いやはや、何というか。いらいらしました。本日は電話が押し寄せるのではないかと、早く来ましたが、周知に成るか成らない
か、疑問です。 従いまして、既に購入している方にも呼びかけて定数だけは確保したいものです。会員の皆さん、宜しくお願い
致します。会員さんは割引制度が適用になります。 [331 へのレス] Re: マンション購入者のためのセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/27(Thu) 12:02:35 いつもの事ながら、事前予約必要と書いてもらえなかったですね。さてさて、当日、アポ無しで来られる方が何人でしょう？ [330] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/23(Sun) 13:21:00 マンション購入者向けセミナーの予告編（議事次第など）をトップページにアップしました。気がつけば、アクセス数が 3,000
を超えていました。 少しでも、皆さんのお役に立っているとすれば、こんなにウレシイことはありません。感想なんかも投稿して下さいネ。よろしく
お願いします。 [328] 漏水しているのに説明(言い訳)が多いかも 投稿者：雪仙 投稿日：2004/05/21(Fri) 14:39:53 先日、大規模修繕工事完了後１年点検を実施したマンションです。 排気筒から漏水しているのに「これはパッキン付ですから外部のシーリングは必要ないタイプです」とダイワハイムの担当者が話
していったそうです。 漏水してるのに馬鹿にしないでもらいたい！ さらに、１戸当り８７万円も修繕費用が掛かったことについて「積立金の額に合わせて作文の見積書を作っちゃいました」 これって、詐欺なんですか？ [328 へのレス] R e: 漏水しているのに説明(言い訳)が多いかも 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/21(Fri) 20:12:52 >これって、詐欺なんですか？道義的には詐欺と言いたいです。しかし、法律ってヤツはそうはならないんですよね。商行為ですか
ら、原価 100 円のものを 10,000 円で売っても罪にはならないのですよね。それにしてもヒドイ！！ 漏水に対して、何も対応しない気なんでしょうか？雪仙さんが二度も実名を出された事を考えると、相当ヒドイ対応だったことが
伺えます。私も頭にきました。 [326] 札幌地裁公判は本日から 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/21(Fri) 10:10:25 外壁のタイルが４年目で剥がれ落ちた事例。管理組合は分譲会社と建設会社を相手取り、原始瑕疵を認定させようとしておりま
す。しかし、分譲会社は建物の劣化現象と言い、争うことになりました。 ここで問題は管理組合の主張のとおり、裁判所が原始
瑕疵を認めるかどうか、裁判所はマンション問題に素人という、一般的概念が漂っている。さて、どのようになるのか、本日から
公判が始まります。 [326 へのレス] Re: 札幌地裁公判は本日から 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/21(Fri) 13:54:06 第２回公判は来る６月２３日午前１０：３０分からです。 [315] マンション修繕費用（04 後期版） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/18(Tue) 09:30:04 定価 6,800 円 と高額なので、個人で購入するにはキビシイです。 ＮＰＯの調査研究費で購入してはいかがでしょう？ （もちろん、会員には、無料貸し出しで。） http://www.mansion-syuzen.com/index.html（財）経済調査会の出版物なので、掲載されている価格は高いです。 ここに掲載されている価格の７掛け、６掛けが、見積交渉の目安でしょうか？ [315 へのレス] Re: マンション修繕費用（04 後期版） 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/18(Tue) 10:55:05 了解しました。第一合同庁舎の刊行物販売所にありますね。 [315 へのレス] Re: マンション修繕費用（04 後期版） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/20(Thu) 14:53:39 入手いたしました。今週中には、事務局へ届けますので、ご覧になりたい方は、来週以降に事務局と連絡をとって下さい。 [321] 損害賠償請求に年譜払いとは 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/19(Wed) 10:29:20 さて、４月当掲示板に書き込みました。管理会社の債務不履行（水道料金の特例申請の放置）により、管理組合が２００万円以
上の損害を受け、賠償請求した事例を紹介しました。そこで、期限の日になり管理組合に回答の打診を来たそうです。 その回答
とは「損害賠償請求の金額は払うが年譜払いにして欲しい」「損害賠償という言葉は不都合だから、解決金として欲しい」等とい
う、答えを用意したとのこと。 「理事会ではその回答飲み込んだのですか」と尋ねたところ、「理事長は飲み込みそうになった
ので、支援して頂いているマンションネットに意見を聞いてみましょう」と言うことにしました。とのこと。 「管理会社に丸め
込まれるところでしたね、法的に決着がつくまで支援しますから、思慮のない取り決めはしないほうが、管理組合のためになりま
すよ」と、言っておきましたが、危なく管理会社に丸め込まれるところでした。 [321 へのレス] Re: 損害賠償請求に年譜払いとは 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/19(Wed) 16:03:17 >損害賠償請求の金額は払うが年譜払いにして欲しい年譜払とは、月賦のように長期間（数年間）に分割して支払うとの事でしょう
か？そうであれば、”とんでもない”ことです。 そのことが足かせになって、手抜き業務されていても委託契約を継続しなければなりません。泥棒に追い銭になっちゃいます。 支払ってもらうものは、即刻支払っていただきましょう。その上で、今後の業務改善の提案を受けて委託契約を継続するかを協議
するのが筋（常識）ではないでしょうか？「解決金」との表現は受け入れてもいいでしょう。実質損害賠償金を支払っていただけ
るのなら譲歩してもしょうがないでしょう。（私のところもそうでしたが、損害賠償金との表現を残したくないのですね。管理会
社にも拘りがあるのでしょう） [312] ようやく復旧しました 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/17(Mon) 17:14:33 インターネットが接続せず、大変な目にあい、仕事になりませんでした。管理員さん始め皆さんにご迷惑をおかけしておりまし
た。本当に失礼しました。 [312 へのレス] Re: ようやく復旧しました 投稿者：雪仙 投稿日：2004/05/19(Wed) 10:43:47 おめでとうございます。コンピューターの不備は半身不随みたいで大変だったと思います。(*^_^*) [312 へのレス] Re: ようやく復旧しました 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/19(Wed) 13:40:55 パソコンは、不具合が発生してからアリガタミが判ります。しょせん、電気製品ですので、大事なデータはＤＶＤ、ＣＤなどにバ
ックアップをとることを忘れないようにしましょう。 マーフィーの法則のように、バックアップしていない方のほうが、故障・不具合のトラブル発生率が高いようです。 （自分へ向けても言い聞かせています。（笑♪）そろそろバックアップせねば） [319] ２４年経ったマンション 投稿者：雪仙 投稿日：2004/05/19(Wed) 00:11:33 新築から２４年経っちゃいました。大規模修繕工事は１０年前に１回目実施しました。 雨漏りが発生しちゃいました。調査したところ屋上の排水管が腐食していました。人間の動脈硬化と一緒で配管類も寿命か～……。 とりあえず現場確認をしてくれた A 沼組さんは誠意が有って改修工事の提案を無料でしてくれます。元建築とは喧嘩しなくてよか
ったなと思っています。(^^♪ [319 へのレス] Re: ２４年経ったマンション 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/19(Wed) 07:02:36 ≪排水管≫ですか。築 24 年だときちゃいますか？本に載っている改修時期は、20～30 年ですから、少し早めにきちゃいました
ね。 ≪改修工事の提案を無料≫とは、改修仕様の原案になりうるものを無料でゲットですね。 あとは、A 沼組さんを含めて数社に見積りですか。 [316] マンション購入予定者のためのセミナー 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/18(Tue) 10:52:20 管理員さん、マンション購入者のためのセミナーの宣伝アップして頂けませんか。宜しくお願い致します。 [316 へのレス] R e: マンション購入予定者のためのセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/18(Tue) 18:02:36 事務局さんのご希望により、アップしました。トップページの、「詳しくは、『こちらをクリックして下さい』」にリンクしてい
ます。 [314] 記事紹介 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/18(Tue) 09:11:05 asahi.com 関西の記事より、 『業者変更トラブル多発 マンション管理組合に重圧』経費節減のため、管理業務の委託業者を変えようとしたマンションの管理
組合が妨害や嫌がらせにあう例が相次いでいる。組合の理事を中傷する怪文書が出回ったり、業者が引き継ぎを拒否したり。マン
ション管理の世界は「なんでもあり」状態のようです。 http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200405170007.html [307] 皆さんのご意見をお願いします 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/15(Sat) 19:10:21 北海道マンションネットでは、「マンション購入者のためのセミナー」を企画しております。テーマ「失敗をしないマンションの
選択」 内容：マンション住まいのルール、マンションとはどのような住まいか、マンションの構造は？ などそこで、マンション住まい
の先輩である皆さんのご意見をお願いします。 事前に、このような情報を知っていたかった。というような意見をお願いします。（マンションを買わないほうがいいよ。という
のは本音かもしれませんが、購入前の方にストレートで言うのは禁句でしょう） [307 へのレス] Re: 皆さんのご意見をお願いします 投稿者：ローン 投稿日：2004/05/15(Sat) 21:17:18 マンション購入は、一軒家の建設費より割安で、若い世帯者でも手が届くと思い購入したところ,思わぬ出費が待ちうけています。 特に、マンションを購入する方の大半は、ローン返済代＋管理費＋駐車場使用料＋修繕積立金＝が毎月の出費だと考え、私でもマ
ンションを購入できると思う人が多いが、そうにあらず マンションの規模にもよるが、マンション販売時の修繕積立金が非常に安く設定されていることをあらかじめ覚えておくべし。 本来なら,販売時設定の修繕積立金の２倍から３倍ほどの積立金がなければ,長期大規模修繕は出来ない。 要するに、毎月の積立金
が少なければ、いざという時に多額な一時金の支払いがまっているだけである。 よーく、資金計画を立てて良い物件を購入すべし、販売戸数が多いから良い分譲会社だと信用するのも早計です。 [307 へのレス] Re: 皆さんのご意見をお願いします 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/17(Mon) 20:03:25 マンション販売会社が設定している「管理費」「修繕積立金」が誤算（確信犯）であっても、販売会社は一切の責任を負いませ
ん。 このことが、問題を複雑にしているのではないでしょうか？（購入された方たちで話し合って決めて下さい。の言葉が憎いです
よね。） 修繕積立金は、戸当り、３０年間で、６００万円が最低ラインで、過大設備（含機械式駐車場）がある場合は、２～３
割増しと発信したいなー、と考えています。 [309] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/16(Sun) 13:59:31 第２回定期総会の議案をアップします。 トップページの「北海道マンションネット」に掲載 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/gijiroku/soukai2.html [309 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/16(Sun) 18:51:39 本日、２回目のアップ。平成 16 年度のセミナー予定を掲載しました。 [309 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：雪仙 投稿日：2004/05/17(Mon) 01:36:58 毎日ＨＰを見ていますが、ＨＰ管理員さん感謝しています。 アップ報告なんて簡単に書きこしていますが、とても大事な時間を使ってＨＰを運営しているんですよね_(._.)_ ではでは！ [302] 連絡！ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/13(Thu) 18:28:58 5/12 昼過ぎから、事務局は、インターネット、メールに不具合が発生して接続出来ていません。事務局にご用の方は、電話かＦ
ＡＸで連絡をお願いします。復旧は、5/14 以降（未定ですが）になりそうです。 [302 へのレス] Re: 連絡！ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/14(Fri) 18:05:38 事務局さんのネット環境が復旧しておりません。復旧は、来週になりそうです。 事務局にご用の方は、電話かＦＡＸで連絡をお願いします。 [302 へのレス] Re: 連絡！ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/15(Sat) 15:58:47 5/15 事務局さんのネット環境は依然として復旧しておりません。復旧は、来週月曜日以降になります。 事務局にご用の方は、電話かＦＡＸで連絡をお願いします。 [298] 大規模修繕工事のアフターサービスの落とし穴 投稿者：雪仙 投稿日：2004/05/13(Thu) 02:26:55 大規模修繕工事終了後 1 年目のマンションのアフターサービスに立会いました。 防水押え金物って防水の端部のめくれ上がりを抑制するための金物なんですが、金物を外さないで金物の手前で防水の施工が為さ
れていました。ダイワハイム曰く「予算が無かったのでここで止めました」とダイワハイムの担当者は説明しましたが｛ちょっと
待ってよ」 手抜きじゃないの？ 「ハイ、予算どおりの施工です」とのことでした。 予算どおりなら手抜きしても OK ですか？ 管理組合は素人です。それなら専門家の建築士を雇ったらいいんじゃない。なんていわれっちゃって(-_-;) でもさ、ダイワハイムって大手のデベロッパーだしまさかさ、手抜きするなんて思ってもいないし、信頼したんだよね！ 「正直者が馬鹿を見る」社会が身近にあるんですね。 とても悲しい！NPO 法人さん期待しています。 「泣寝入りしてたまるか！！」 [298 へのレス] Re: 大規模修繕工事のアフターサービスの落とし穴 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/13(Thu) 18:23:17 >「ハイ、予算どおりの施工です」とのことでした。この場合の予算とは、大手デベさんが作成した見積（もしくは仕様）からきて
いるのではないでしょうか？金額が値切られたから、手抜きの見積りで安く見せかけたのでしょうか？とても悲しいことです。 「大手デベを信用してはいけない。」ということなんでしょうね。 [298 へのレス] R e: 大規模修繕工事のアフターサービスの落とし穴 投稿者：子やぎ 投稿日：2004/05/14(Fri) 20:42:30 長年、一生懸命積立てたお金で,大規模修繕を行ってほっとしているハズなのに、騙し打ちに合って本当に悔しいよね。 大手のデべだからって信用できない世の中なんだ。 大手だと言いながら他分譲会社の悪口を言って、堂々と販売している営業担
当（役職者）もいるので、必要以上の注意をしなくてはならないこの世界はあきれるだけか。
[298 へのレス] Re: 大規模修繕工事のアフターサービスの落とし穴 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/15(Sat) 07:11:19 小やぎさん、カキコありがとうございます。大手のデベさんだから、大手の管理会社だから、と信用は出来ないですよね。大手さ
んほど、やることが大胆との傾向もありますから。≪必要以上の注意をしなくてはならないこの世界≫ というより、必要最低限の注意というのが、ものすごく広範囲で多いのでしょうネ。 [296] 無題 投稿者：瑕疵 次郎 投稿日：2004/05/12(Wed) 19:49:37 販売戸数が全道一と自負している分譲会社のマンションに入居しています。１２月で丸 2 年を迎えるので、近々瑕疵診断をします。 １２日の朝にとんでもない行為を確認しました。 マンション共用部分のドア上にあったひび割れが、誰かにペンキで塗られて隠
されていました。それが、１ヶ所だけでないのです。 誰がそのようなことを行えば利益があるのでしょうか。 瑕疵診断を恐れ
て誰かが証拠消しをしたのでしょうか。？ とんでもないことです。 [296 へのレス] Re: 無題 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/12(Wed) 21:16:19 投稿ありがとうございます。「ひび割れに、ペンキで塗られてわからなくされる」とは、ヒドイですね。どなたに利益のある行為
なのか一目瞭然ということですね。 販売戸数が多いと、対応も上手になっているのかもしれないです。不法行為（不法侵入）になるのではないでしょうか？ （ちょっと、過激に書いてみました。） [296 へのレス] Re: 無題 投稿者：はたぼん 投稿日：2004/05/13(Thu) 06:31:11 中小だろうが、大手だろうが、手段を選ばないというところがこの業界のすごいところですよね。それだけ、管理組合（消費者）
がナメられていると言うことでしょうか。しかし、ペンキを塗ったのは証拠を消したのか、残したのかどっちなんでしょうね（笑） ペンキの塗り方が気に入らなければ、器物損壊罪も考えられるのではないですか（大笑） [296 へのレス] Re: 無題 投稿者：ヨロシー 投稿日：2004/05/13(Thu) 07:36:03 このようなデベは、社名を公表してもらいたいですね。 こんな悪徳業者が、普通にマンションを売っているのですから、すごい業界です。 これからマンションを購入する方にとっては、こんな悪徳業者がいることを覚えておいた方が良いでしょう。 夜中にこっそり来て、塗って行ったのでしょうか？ 泥棒のようですね。（爆笑） [294] 札幌市が全数調査 投稿者：はたぼん 投稿日：2004/05/12(Wed) 07:22:10 昨日の道新をご覧になった方も多いと思いますが、 「分譲マンション 札幌市が全数調査 管理態勢や築年数把握 建て替え対策に」という記事が掲載されていましたのでご紹介し
ておきます(^_^)/ http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20040511_01.html ただ、見出しのとおり、建て替え対策に主眼が置かれているため、
アンケートは築２５年程度を経過した管理組合のみの様ですね。 [294 へのレス] Re: 札幌市が全数調査 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/12(Wed) 13:24:13 久しぶりのカキコミ、ありがとうございます。道新さんの、ちょっと古い記事（4 月 26 日）から、「監視カメラ」で防犯との記
事も紹介させて下さい。 http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20040426_01.html この記事の結論としては、『どんなに最新鋭の防犯装置があっても、「自分の身は自分で守る」という自覚が最も大切』とのこと
です。 効果的な自衛策としては、『マンションでは、「隣人とよその人の見分けがつかない」という入居者が多い。これでは、いくら侵
入犯罪に強い設備を備えていても、効果が半減します。住民同士があいさつし合うことが最も大切です。』とのことでした。 [293] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/11(Tue) 19:19:10 『水道料金問題』に「管理委託契約に基づく債務不履行による損害賠償金の請求」事例を追加。 生々しいです。 総会議事録の掲載は、今しばらくお待ち下さい。 [292] 定期総会おつかれさまでした 投稿者：雪仙 投稿日：2004/05/09(Sun) 11:34:22 みなさん、昨日の定期総会おつかれさまでした。 事務局の皆様、お世話になりました。 一年間の事業報告を聞いてマンションネットの会員になって本当に良かったと思っています。 (1)マンション管理セミナー開催 計３回３６１名参加 (2)会員向けマンション管理講座開催 計３回７５名参加 (3)マンションネット情報の発行 計８号 (4)住宅金融公庫ウイルクラブへの投稿 計８回 (5)ホームページの開設 アクセツ数２６５０件 (6)相談支援活動 相談計１９２件 支援３８管理組合 などなど 事務局さんの一年間の支援活動に感謝！感謝! 体に気をつけて、出来ることは周りに協力してもらい、若くはないんですから（しかられるか?)無理しないでください。 ではでは。 [291] 本日定期総会です 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/08(Sat) 10:22:23 会員の皆さん、本日定期総会です。万障お繰り合わせの上ご出席下さい。法人認証後本日まで、１０カ月が立ちましたが、おか
げさまで、会員も順調に増えまして法人の運営も少しづつ安定して参りました。 マンションネットの運営は全て会員の手作りと、無料奉仕が基盤であり、今後の運営を考えるときに、費用弁償の実費は何とか
保証しなければならないと議論の上予算に計上いたしました。 「金を取らない団体など考えられない」という一部の非難がありますが、市民運動とはそもそも、金など取っていたのでは存立
いたしません。 みんなの手作りと会費、心ある方の浄財こそが今後の活動を前進させることになりましょう。 本日を再出発の日にして、原点を失わず、謙虚に邁進することこそ、マンションネットに結集している方々の願いと言えないで
しょうか。 本日は午後３時開催です。正会員の個人、団体の皆さん、どうぞご参加ください。 [264] 滞納管理費の時効 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/23(Fri) 20:29:28 「マンション滞納管理費、時効５年を認定…最高裁判決」 ＨＰ管理員のお知らせにリンクしました。 [264 へのレス] Re: 滞納管理費の時効 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/24(Sat) 11:43:07 管理組合理事会の皆さん、特に５年以上に渡る滞納者を抱えている理事会の皆さん、大変なことになりましたね。大急ぎで請求し
なければならない事態になりました。 これまでも、裁判例がまちまちでしたが、最高裁の判断で今後は全て統一されました。 請求で争われた問題が「定期給付債権」とされたことにより、滞納は早期に解決しなければならないことになりました。 「定期給付債権」とは「１年以内の一定の時期に、一定の金銭を支払わせることを目的とする債権。一般の債権は１０年間請求
しないと請求権が消滅するが、定期給付債権は５年間権利を行使しなければ消滅する。家賃、給料等がこれに当たるとされている」 このところ、多くの管理組合で滞納者を抱えて苦労しており、所定の法的手続きで請求権を行使して、大切な管理組合の財源を
確実に確保したいものです。 [264 へのレス] Re: 滞納管理費の時効 投稿者：tomu 投稿日：2004/05/06(Thu) 16:53:57 ５年以内に請求しておけば時効はその時点から又５年延長される と考えていいのでしょうか？ [264 へのレス] Re: 滞納管理費の時効 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/06(Thu) 19:35:23 tomu さん、はじめまして。 請求しただけでは時効は中断しません。５年以内に法的措置を取らないと、消滅時効を迎えてしまうと考えていて下さい。詳しく
は「時効の中断」という、難しい話になります。 ①裁判を起こして、勝訴したとき。 ②差押えを行ったとき。 ③相手が借金を認めたとき。 というのが、おおまかな中断の要件です。 ③については、裁判になってからさらに難しい話になりますが、普通は、時効の援用をしようとされる方が認める訳は無いと考え
ていたほうがよろしいです。 [264 へのレス] Re: 滞納管理費の時効 投稿者：tom 投稿日：2004/05/07(Fri) 22:28:41 ＨＰの判例見ました 簡易裁判所に支払督促を申し立てるとその時点から５年間遡った期間に生じた債権についてだけ請求できるということのようです
ね。なにはともあれ支払督促ですか？ それにしてものんびりした管理組合ですね。６年間も滞納を放って置いて、転売されてから２年たってやっと新しい所有者に請求
したということですから。 管理会社も適切なアドバイスをしてくれなかったでしょうかね？ [289] 朝日の住まいコラムより 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/07(Fri) 20:02:16 『本当のセキュリティーはコミュニティーから生まれる』 http://www.asahi.com/housing/column/ 『…マッチング・システムの提案』というのもコミュニティ作りの参考になります。 [284] 定期点検の注意 投稿者：ロジェ タロウ 投稿日：2004/05/04(Tue) 15:39:36 平成 14 年 12 月 7 日に入居開始したＲマンションです。 分譲会社は,販売戸数が全道一と自負している会社です。 近々、定期
点検が実施されます。 自己点検で気のついたことお知らせします。 ・総べてのサッシ外側の建付けが悪く、隙間から土埃や虫が入って いる。冬に,雪がのっそり入っちゃった。 もしかして,結露も？ ・直接見えないところは要注意、ネジ 4 本止めのところ 3 本とか。 ・畳の下は,工事のゴミが残され。 まだまだ,沢山ある。・・・ [284 へのレス] Re: 定期点検の注意 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/04(Tue) 19:26:54 >平成 14 年 12 月 7 日に入居開始 >近々、定期点検が実施されます。 入居してから、１年６ケ月目に点検とは、変わっていますね。普通は、１年・２年目点検が多いと思っていました。 今回が、初めての定期点検ではないですよね。 前回の各戸の検査結果というのは、組合員で共有していますでしょうか？（ＨＰ管理員のところでは、共有していなかったので、
反省＝後悔しています。） 「他の各戸で起こっている現象は、皆さんのところでもそのうちに起こります。」または、
「見逃していた不具合を確認できます。」
（ベランダなどの共用部なのに、修繕記録が管理組合に残らないなどの不都合も回避できます） ぜひ、定期検査の結果・対応を管理組合で情報として保存しましょう。情報は出来るだけ共有されることをお勧めします。（部屋
番号などの情報は隠すなどして広報しなければいけないでしょうが。） 共用部の不具合について、専門家に診断をお願いすることも大事ですが、組合員にアンケート等して、気づいた不具合を出しても
らうのも、共有物という意識向上になりますので、お勧めです。 [283] 休日です 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/04(Tue) 13:12:47 ＨＰ管理員でございます。 事務局さんも、さすがに休日のようで、カキコミがありませんね。 ＨＰ管理員は、例外方式（収納代行・支払代行方式）に必須の「管理費等の保証契約」について調べていました。 そのうち、情報発信出来るように勉強中です。 （社）高管協しか保証出来ないのではないかと思っていましたが、他でも保証出来るようです。 しかし、管理会社の親会社（デベロッパー）が、「第三者です。」と保証契約先になっているのは、どうにも納得がいきません。
（親会社が第三者とは？どう考えても、それは無いでしょう。） 「第三者の保証」という立法趣旨に反していると思うのですが・・・・・。 [283 へのレス] Re: 休日です 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/04(Tue) 16:51:22 休日は全く有りませんでした。日頃の事務処理がわんさと堆積し、電話の無いこの休日が最大のチャンスと意気込んで見たものの、
疲れがこれまた堆積していて、あまり進行しなかったようです。 補償問題は国土交通省であまり、もまないでゴウサインを出したのではないかと勘ぐる話がありました。親会社がつぶれたら連
鎖倒産で全く意味が無くなると思います。 [282] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/05/01(Sat) 15:33:49 決算書の見方は？ の「管理組合の会計について」を修正。トップページを修正。 [281] 管理会社の債務不履行で公判が開かれる 投稿者：sugana 投稿日：2004/05/01(Sat) 10:50:37 来る平成１６年５月１２日午前１０時から（水曜日）札幌地裁で管理組合が管理会社を債務不履行で提訴した公判が開かれます。 本裁判は１０年以上に渡って、管理会社が水道料金の適正な「特例申請」を放置していたために管理組合に損害を与えたもの。 損害金は大凡３００万円に及びますが、管理会社はどのように立論して反証しようとしているのでしょうか。大変興味がある問
題です。 [277] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/29(Thu) 11:42:17 トップページを更新。 印刷機のコマーシャル。 １枚４円は激安と思います。年間 20 万枚印刷して赤字にならないように頑張りましょう。 ところで、50 枚以下の場合の価格設定はいくらでしょうか？ 小規模マンションでは、気になるところです。 [277 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/29(Thu) 12:10:43 一応、５０枚を基準にしておりますが、５０枚以下でも相談に応じます。気軽においで下さい。 紙原稿とデジタル原稿では格段の差があり、原稿はメールで送信か、原稿があるフロッピーをご持参されればと思います。紙原
稿の場合は従来の印刷とそれほど変化はありません。 [277 へのレス] Re: アップ報告その２ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/29(Thu) 21:52:52 決算書の見方は？ に「管理組合の会計について」をアップ。 ＨＰ管理員の発信文です。 事務局さんのチェックをお願いします。 [277 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/30(Fri) 15:37:38 ある管理組合が昨日１０３組６１ページの管理規約集を作成しました。デジタル印刷を実行したために、できあがりは「目に優し
い」ものになりました。 管理組合理事会の皆さん、安くて、綺麗な印刷をどうぞ活用してください。お待ちしております。 [275] お願いです 投稿者：SANTAMANIA 投稿日：2004/04/27(Tue) 12:53:40 本、掲示板が何故か、横長になりましたね。以前のように戻りませんか。拝見しづらいのです。 [275 へのレス] Re: お願いです 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/27(Tue) 18:35:34 横長の原因投稿（№274 ＨＰ管理員投稿文）を削除しました。横長原因だった、リンクが切れていましたので、皆さんにご迷惑
をお掛けしないように配慮しました。トップページのＨＰ管理員のお知らせも若干変更。 管理会社一覧もほぼ完成形に近づきました。 [273] 某セミナーに参加して 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/25(Sun) 17:37:46 昨日、某マンション管理セミナーに参加してきました。 標準管理規約の改正についての話と、大規模修繕についての話でした。特に、皆さんへ報告するような内容とは感じませんでした
が、他団体が主催するセミナーに参加する機会が少ないＨＰ管理員にとって、雰囲気を味わうだけでもよい経験になりました。 大規模修繕においての「設計監理方式」で、パートナー（コンサル、工事監理者）の選択条件に、「ＩＳＯ認証」「帝国データバ
ンクの信用度」を入れて説明していましたが、その条件にあう業者は北海道では限られる（講師の所属する会社だけ？）ので、疑
問に思いました。 もっとも、パートナー（コンサル、工事監理者）の選択条件というのは難しいです。 偶然、受講に来ていた築 10 年のマンションに住むＭさんとも話したのですが、この選択に管理組合が一番悩むことになるが、結
局は、知り合いの中から随意契約することになるのかな～？となりました。 見積入札方式を採用しても、金額だけで選択出来ない（してはいけない）ことって難しいです。 [269] マンション管理士の資格問題に関わる重大発言 投稿者：SANTAMANIA 投稿日：2004/04/24(Sat) 12:19:32 随分アクセスが増えてきましたね。管理会社等の業者関係者の方も接続しているそうです。本ホームページが彼らに気になる存
在となっているのでしょうか。 さて、先日生々しいお話を直接当事者からお聞き致しました。投稿するかどうか、考えましたが、やはり、世間の目に触れさせ
ることこそが必要と判断致しました。 ある管理組合区分所有者の体験している事実の中の一こまです。その後の事実についても追々状況を見て続報しようと 思います。 さてその事実とは「ある管理組合が定期総会を開いて、決議をしたところ、理事長宛の委任状が出席者の数に含まれないで議決
されることになったという議事録が組合員に配布になった。これはとんでもないとある区分所有者が管理会社と理事会に問題を提
起し、虚偽の記事録を訂正すべきと申し入れたが、管理会社も理事会も拒否した。また、総会で議決されたとする事項も必要な議
決数が得られず、成立してもいないにも係わらず、支出を行おうとしている事実について疑問に思い、当該マンションの大規模修
繕工事の監理を引き受けようとしている建築士（マンション管理士でもある）に確かめたそうです」 どうでしょうか○○さん、「確かに○号議案と○号議案は成立しておりません」と明確に述べられたそうです。 その後、本件と関連している事項についても、現在の理事会が進めている手続きは違法でしょうと伺ったところ「これまでも不
適正に行っていたのに、今更何を言うのでしょう」と開き直ったとのこと。そこでその方がなにを言うのですかと詰め寄ったとこ
ろ、黙ってしまったそうです。 その、区分所有者は「マンション管理士という国家資格者が違法な組合運営を認めるような言動は赦されません」「しかるべき
ところに当該事実の申し入れを行うとしています」 しかも、このマンション管理士は「管理組合の運営を支援するために行政が派遣している」との事実もあり、当該管理士の不穏
当な、相手を傷つける言動は波紋を広げています。 [269 へのレス] R e: マンション管理士の資格問題に関わる重大発言 投稿者：nana 投稿日：2004/04/24(Sat) 23:46:17 許せません！ マンションの区分所有者は知識が無いんです。頼りになる一級建築士が総会議決を無視するなんてことは許せません。まして「マ
ンション管理士」の資格を持っている人が知識も充分にある人が総会議決をごまかすなんて許せません！ 「行政が派遣している」事実があるなら、 北海道庁に「マンション管理士派遣制度」の人選を裁判所を通じて糾して行くべきです。 国土交通省の見解をマスコミを通じて糾したいと考えています。皆さんのマンションに当てはめて考えてください。 一級建築士とマンション士に詐欺師が集っているのかも知れません、ご用心！ご用心！ [269 へのレス] R e: マンション管理士の資格問題に関わる重大発言 投稿者：nana 投稿日：2004/04/24(Sat) 23:53:07 いかさま野郎の名前を公表してもらいたいです。一級建築士で・マンション管理士で・行政のマンション管理士派遣事業に登録し
ている人で・道管連の相談員らしい。 そんな人皆さん知っていたら、メールください。 許せない！ [270] 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（案） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/24(Sat) 17:49:29 国土交通省のＨＰより 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（案）に対するパブリックコメントの募集について 意見募集期間が平成１６年４月２１日（水）～平成１６年４月２７日、と７日間ということは、短すぎるような気もしますが・・・ http://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18_.html [267] 役員改選の投稿への御返答に御礼 投稿者：大河 投稿日：2004/04/24(Sat) 10:58:28 おはようございます。 管理員様の御厚情ある御解答に感謝しています。 悩んでおりましたが、投稿させて頂いたことで、自分なりの方向を見た思いがします。長く居座るなどという表現をしたことを反
省し、また、その方々とのいい関係を創ることが大切なのだと気づきました。 長い間、管理に無関心であった自分が少しばかり勉強したからと、なんと勝手な傲慢な思いでいたことだろうと反省します。 理事になる方がいない中、御苦労されてきたことに思い至らず、ほんとうに反省します。 管理組合の運営は、皆さんとのいい関係の中から生まれてくるものなのだと、ようやく分かりはじめました。そして、なるたけ、
多くの方々にお声をかけて、皆さんと取り組むべく行動していく気持ちでいます。人間関係創りからの出発だと思いはじめました。
また、御報告させて下さい。前回の温水器のパイプドレーンにつては、連休明けに報告があり検討予定となっています。 また、御報告させて頂きます。 ありがとうございました。 [262] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/22(Thu) 18:47:25 「管理会社一覧」を新規に作成。 札幌圏の管理会社をほぼ網羅。誤字、抜け落ちなどお気づきの方は、連絡をお願いします。 [262 へのレス] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/24(Sat) 09:07:22 「管理会社一覧」をバージョンアップ。 北海道の管理会社をほぼ網羅。 「便利なリンク」を新規作成。 [261] 役員の改選について 投稿者：大河 投稿日：2004/04/22(Thu) 16:38:09 こんにちは。 ３度目の投稿です。 ５月に定例総会を行います。 それまでに、次年度の役員改選にともない新しい役員を募集しますが、これまでに、一度も立候補
者は出ませんで、毎年、同じ役員が続けている状況です。 実際に居住しているのは１０戸あまり、ほぼ、事務所化のマンションで、役員も会社社長ばかり、忙しく管理に無関心だし、総会
も役員と管理会社の社員のみの出席者でやっている状況です。 平成７年に管理会社が変更されていますが、その時から約１０年という年月に渡り理事を続け辞めようとしない理事が３名はいま
す。 現在の理事は７名ですが、実際には５人でやっています。 その前は４人でした。 後は入れ代わりつも、ほぼ、同じ顔ぶれです。 これまでに、理事会として責任を問われるような大きな問題がありましたが、当事者の当時の理事長はじめその方々は自分の非や
責任には気がつかず、逆に正当な考えの方々が諦めて辞めていきました。 今年は新しい役員の入れ替えを期待し、できる限り、声をかけ、せめて、新しい役員に入ってもらいたいと働きかける予定でいま
す。 しかし、その、３人は、当たり前のごとく、居座り続けると思います。 この１年あまりの間に多くの問題があり、ことごとく、その問題をひねり潰したのはその方々です。まるで君臨しているかのごと
くです。 いつの間にか、上下関係の空気も生まれ、正常な議会ではなくなっています。 辞めて頂きたいのが、本音で叫びです。 規約でも効力はありません。せめて、新しい役員を増やすことだと思ってはいますが、
なり手がいない現状です、。 こんな相談、、困ると思いますが、なにか方法、、ないものでしょうか。 [261 へのレス] Re: 役員の改選について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/23(Fri) 20:39:23 どなたからも投稿がありませんので、ＨＰ管理員のつたない考えを。 多くのマンションで、同じような現実がある問題だと思います。問題に気づいた方が少数（今回は一人？）で、あとの組合員は、
問題に気づこうともしない（避けているのかもしれません）。 管理組合の運営の難しいところだと思います。地道に他の組合員とお友達になって、「取り敢えず、訳はわからないけど、あなた
のために役員になるわ。」という仲間を徐々に増やすしかないのでは？ 本当に難しい問題です。即効性の解決策はないと思います。答えになっていないようで申し訳ありません。お友達作りが成功する
ことを願っております。 [263] 管理組合が分譲会社と建設会社を提訴 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/23(Fri) 16:58:12 ある管理組合が分譲会社と当該マンションの建設会社を提訴しました。 提訴の理由は建設４年後、外壁に付設したタイルが剥がれ、落下したが、そのための補修工事を管理組合が求めたが、拒否した
ために起こされたものです。 やむなく提訴した管理組合の理事さんは「提訴なんか好んで起こしたんじゃない。分譲会社は建物を売りぱっなしで、組合のお
願いを全然聞いてくれない。社会的責任を果たしていないことに我々は怒っているのだ。」と激怒しておりました。 確かに、分譲会社は販売後の問題に対して、購入者の立場に立ったアフターは行わない。しかし、今回のこのようなケースはあ
まりにもひどい。裁判の結果はどうでるか、皆目見当が付きませんが、管理組合の完勝を祈りたいと思うばかりです。 [260] 理事会決議 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/21(Wed) 10:00:43 昨日の夜。ある管理組合の理事会に招かれました。かねて当該管理組合理事長から依頼されておりました、経営診断結果に基づ
く無駄な経費の節減対策と管理会社の債務不履行に対する損害賠償請求について、理事会としてどのようにするのか。活発な意見
討論がなされました。 結局、組合員の共同の利益を追求するために、当マンションネットの支援を受けて、理事会と共同で問題解決にあたることに決
定致しました。 水道料金の特例申請を放置していたために発生した損害賠償問題はこれまで数多く手がけてきましたが、今回の請求額は多い方
の部類に入ります。本請求には証拠書類がしっかり確保されており、管理会社もとてもごまかすことはできないでしょう。この支
援は大変楽しくやれそうです。 [259] 入居者名簿 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/20(Tue) 18:46:24 皆さんのマンションでは、消防計画を作成していますか？ 組合員名簿と似て異なるもので、入居者名簿も大事です。 地震・火災などの災害発生時には、自分たちが主体となって活動しないと、助かる方も助からなくなります。 消防計画に基づき、入居者名簿を活用して、隣近所で助け合う体制を確立しておきましょう。 [258] 組合員名簿 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/20(Tue) 18:39:36 皆さんのマンション管理規約で、「理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合
員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。」となっていると思いま
す。 組合員名簿を理事長さんが保管していますか？ 「管理会社が保管している筈。」と、思った方は、管理会社に確認して持ってきてもらいましょう。 組合員名簿は理事会で保管する書類です。管理会社にオマカセでは、管理会社の業務チェックを行えません。 [257] 管理組合の運営と管理会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/19(Mon) 14:23:31 ある管理組合が定期総会を開きました。議決権数７５のところ、当日の参加者は１４名、理事長への委任状３０、ある組合員へ
の委任状９、当日の出席者は５３個の議決権となりました。当日審議された普通決議は当然ながら議決されますが、特別決議は廃
案になります。 ところが、何を考えたのか、総会後の議事録は総会の事実を記載しないで「理事長に委任された３０は除外して、計算すると明
記しております」委任状３０を除外する法的根拠は有りませんし、総会の事実も曲げて議事録を作成しているものです。 当該議事録を作成したのは N 管理会社、ある組合員が「何故虚偽の議事録を作成したのか」と追及しても、全然答えてくれない
そうです。理事会の求めに答えて実行していると組合員は激怒しており、当然おかしな話です。 このような、管理会社に対しては「きついお灸を」と思います。国土交通省に対して、事実の通告を行い業務の是正を求めまし
ょう。 [256] 鉄部の塗装 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/18(Sun) 17:40:38 ＨＰ管理員の住むマンションでは、今年、鉄部塗装（駐輪場、外部ドア、屋上丸環など）工事を予定しております。 本日、業者さんと交渉して、仕様書（施工方法と塗料材質）・工程表の提出をお願いしました（５月中ごろ施工予定）。 会員の皆さん、その他の注意事項などお気づきの事項がありましたら、投稿をお願いします。 [255] 地裁の公判を傍聴 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/17(Sat) 10:44:57 先日、ある地裁での公判を傍聴しました。被告は体格のいい若者。裁判官１名、検事１名、弁護士１名、書記官１名、司法修習
生２名、傍聴者は８名。総勢１４名。ほぼ１時間の幕間でした。検察官の冒頭陳述、弁護人の証人尋問、検察官の求刑と淡々と進
められ、２週間後判決が下ります。 この被告の若者は実は「暴力団の若中」という地位がある、れっきとした暴力団の幹部であることが、検察官、弁護人、裁判官、
と被告の遣り取りで明らかになりました。 暴力団の起こした事件に関心があった訳でなく、この被告が公判で「暴力団の組員」という地位が確定されるのか、どうかに大
いなる関心がありました。 本、公判の中で、被告もはっきり「・・・・組の若中です」と認めた事実にこそ、今後重大な展開があります。 いまここで、これ以上記載できませんが、本件は「ある管理組合の運営にとって密接不可分な関係」が生じることになるでしょ
う。以後、何時、本掲示板に登場できることになるか不明ですが、情報として発信できる日を期待してください。 [252] 灯油タンクの蓋が開いていた 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/16(Fri) 14:18:59 雪融けが進んで周りをチェックしていたら、アララ～ 灯油の蓋が開いていました。ということは雨、雪が入っているかも 油屋さんに電話したら、灯油の入替とタンクの清掃を無料でしてくれるそうです。 損したのかな～(ーー;) 得したのかな～(^_^;) 皆さんも灯油入れた後には確認しましょうね [252 へのレス] Re: 灯油タンクの蓋が開いていた 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/16(Fri) 18:55:23 雪は、すっかりなくなりましたネ～。 いろいろなゴミが目立っていましたが・・・・。 （管理員さん、お掃除ありがとうございます。という季節ですよね） ひと冬過ぎると、鉄部の錆び、コンクリの凍害などの点検時期ですね。 たまには、構内を点検しながら歩いてみるのもいいかも
しれませんね。 [253] ホームページは各業者が熱心な読者 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/16(Fri) 16:08:20 ２月に開設した当マンションネットのホームページは管理組合の皆さんから一層充実してと励ましと激励を頂いており、当ペー
ジの管理員は勿論、一生懸命に努力しております。しかし、会員の皆さんからの情報の発信が欠かせません。今後ともこれまで以
上のネタを提供下さい。 さてさて、本日はエレベーター保守点検業者の営業さんが飛び込みで訪問されました。 その動機はと聞けば「ホームページを見せて頂いております。内容が私どもメーカー系の業者でも納得できる極めて公正なもの
で、感心しております。一度お邪魔して、お話を伺っておきたかったものです」 と、お褒めに頂いたのか、冷やかされたのか、分かりませんがこられました。 その方のお話等と情報をつなぎ合わせれば、当マンションネットはマンション関連業者から関心を持たれているようだというこ
とが判断できます。嘘やチャチな情報の発信は正に厳禁であります。 [251] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/15(Thu) 21:45:31 「情報発信」№１に記事追加。 （トップページの左上のロゴ・クリックで確認できます） 皆さん、掲示板への投稿をお願いします。 当ホームページを訪れた記念の一言でも、感想でも、自由に書いて下さい。 事務局さんが、寂しがっていますので、会員の皆様のご協力をお願いします。（会員でなくても、投稿して下さいネ） [250] ひっこり訪問されました 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/04/15(Thu) 16:21:36 ある管理組合の理事さんが何の前触れもなく、ひっこり現れました。「実は前にお邪魔しましたが」そういわれても、全然思い
出せません。 いろいろな方がお出でになっており、全然覚えておりませんでした。どっかで見たような感じがしますが思い出せません。 「実は昨年の９月にお邪魔して、経営診断をして頂きましたが」それでも思い出せません「真駒内の・・・・マンションの・・・・
です」どんなマンションでしたか「３９戸の築後・・・の」そういわれて、漸くよみがえりました。 「実は今度理事長なりまして・・・・」おめでとうございます。「おめでたくなんか有りません。ご愁傷様です」いやいやそん
なことありませんよ。 「せっかく理事長になったので、組合員のためになる仕事がしたいのです。どうか、問題の相談に乗ってください。できれば理
事会にお出で頂けますか」そりゃ、当然、理事会で支援決議をしていただければ、伺いますよ。 「それで、料金はどうなります。交通費とか、その他どのくらい掛かりますか」相談・支援は全くお金はかかりません。無料で
行っております。交通費もいりません。 「それでは気が済まないので・・・・」支援するのに前提はありません。全くのボランティアです。遠慮しないで声をかけてく
ださい。「会員になればよいのですか」入会するかどうかは皆さんが決めることですが、入会を前提に支援をするということは有
りません。前提なしで行います。後日、皆さん方理事会がどうしても入会したいと合意できてからで宜しいと思います。 「修繕積立金が少なくて、大規模修繕工事を控えてこの先どうなるのか心配なのです」そうですね。積立金が少なく困りますね。
そうかといってこの経済状況の悪いときに見合うだけの引き上げはできませんね。 こうゆう場合は正攻法しかありませんね。一般会計での経費の節減ですね。それを引き上げの財源にして、組合員からの負担は
回避しましょう。 新理事長は新たな決意に燃えて、意気揚々と帰りましたが、メンバーの皆さん支援お願い致します。 [249] 管理会社の変更は管理仕様を示して入札 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/14(Wed) 16:10:01 本日、ある管理組合の副理事長さんが相談にお見えになりました。何と、ホームページで当マンションネットの取り組みに、少
しばかり興味を持ち問題を持ち込まれました。 相談の問題とは「管理会社の業務に対するとんでもない姿勢でした」その管理会社には未来がないと理事会では結論づけて、新
たな管理会社を選定すべく作業を進めていると言うことでした。 ところが、三業者に見積もりの提出を要請したそうですが、管理組合としての管理仕様を示さないで管理会社の一方的な見積も
りで審議し、決定すると言うことでした。 これでは、選定後にまた、問題が惹起しないとも限りません。安かろう悪かろうという問題が発生するやり方になります。まず、
理事会で管理委託の業務内容を決めて、それに基づいて入札書（見積書）の提出を求めるべきでしょう。 副理事長さんにはいろいろ宿題を出しましたが、晴れ晴れした表情でお帰りになりましたので、きっと理事会の皆さんで知恵を
絞り、組合員の共同の利益の確保に向け奮闘されることでしょう。 因みに当該管理会社は本掲示板に一番多く登場している有名な会社です。業務の内容では同じ不履行を起こしておりました。 [248] 滞納督促と管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/13(Tue) 22:25:13 投稿が寂しいので、ひとつ。 標準管理委託契約書では、滞納督促は３ケ月までは、管理会社が行い、４ケ月以上の滞納になったら、管理組合が督促業務を引き
継ぐような形になっています。 現在、管理組合役員の皆さん。管理会社さんが、どのような督促を行っているか？報告してもらっていますか？ 「（不在でしたが）督促の電話しました。」「督促状を郵送しました。」との口頭説明で終わっていてはいけません。必ず、督促
記録簿（何時、何をしたかの記録）を提出してもらいましょう。 督促業務を行ってもらうために、「事務管理業務費」を支払っているのですから、見合うだけの業務を提供してもらいましょう。
この掲示板に最多出場の管理会社さんは、担当一人が受け持つ管理組合が多い（噂では、一人５０組合以上）ので、まともな督促
を行なわないのが常識となっているようです。 [246] 給水管の延命装置は科学的根拠があるのか 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/12(Mon) 19:13:32 このところ、「脱気装置による給水管の延命装置」「カルシュウムによる給水管の延命装置」などの装置を給水管に取り付ける
ことによって、給水管の腐食をふせぎ、給水管が長持ちする。と、業者が管理組合理事会に営業をかけてきているが、果たしてど
うしたものか。との、相談が多くなってきました。 これまで、これらの情報に接するたびに、科学的な根拠による解明を求めてきましたが、あまり、強く解明を強調したところ、
次から現れまく成りました。 装置を付けたことによって、どのように腐食が防止できたのか事実に基づいて、説明して欲しいものです。しかし、それらの疑
問に未だに答えて頂いておりません。誠に残念なことであります。 従いまして、これらの相談が舞い込まれたときには以上の経験談をお話して、「高額な装置を付けられるので有れば、組合員が
納得できる科学的な証明を請求して、後から失敗して責任を追及されるようなお粗末な事態は避けてください」と警告しておりま
す。 これらの情報に詳しい方の一報をお待ちしております。 追伸、比較的新しいマンションより、１０数年経たマンションをターゲットにしている事例が多いです。 [246 へのレス] Re: 給水管の延命装置は科学的根拠があるのか 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/13(Tue) 11:55:52 以前デベロッパーに居たときに、この種の延命装置の売り込みが多数来ましたが実際に装置を付けたマンションに立ち合わせてい
ただきたいと申し出ますと「解りました!」と力強くお返事はいただくのですがその後全て音信普通になります？ 赤錆が黒錆に変色したと抜管サンプルを持ってきた会社もありましたが「墨汁を塗っても黒くなりますよね」と言ったところ気を
悪くして帰っちゃいました。 そもそも、管の中だけに目を向けないで管の外側の腐食にも目を向けてほしいですね。外側も確実に錆びてきているんです。延命
装置売り込みの営業さんにそう話したら困っていました。返事できないものを売らないほうがいいと思いますが、如何でしょうか？ [241] 建物・設備の瑕疵診断が必要 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/04/11(Sun) 14:24:03 このところ、マンションネットのマンション管理セミナー等の情報発信により、マンション建築後２年間の間に分譲会社の責任
において、実行させる修繕のための、瑕疵診断が行われております。 昨年、建築後１年６カ月を経過した戸数４０のマンションが建築士に依頼して、瑕疵を調査し、その報告に基づいて分譲会社に
修繕を求めて、完全に修繕させました。 もし、相当時間が経過していたならば、管理組合の責任と負担で実行しなければならないところ、一銭も負担しないで３００万
円程度の修繕を分譲会社に行わせた実績等が広がっております。 当ネットに寄せられている情報と報告によれば、この１週間で３管理組合が理事会で調査の決議をされたそうです。 特に小規模マンションは経営的に困窮しますので、瑕疵診断を建築士に依頼し、修繕箇所を明確にして、分譲会社に是正を求め
ましょう。 これらの交渉でうまく進んでおらない管理組合が有りましたならば、相談にのり、管理組合の共同の利益が確保される支援を実
行します。気軽に相談してください。 [241 へのレス] Re: 建物・設備の瑕疵診断が必要 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/11(Sun) 18:16:02 築 1 年・２０戸入居のマンションで瑕疵診断を実施しました。出るは、出るは、たった１年でこんなに瑕疵が有るんですね～ ＰＳ内の灯油配管が支持されてなくてブラブラ。 扉のすぐ横に床付戸当りがあるため丁番があおられる。 給気用ガラリ逆勾配で室内に漏水している。 屋外階段の床モルタルは全てバリバリ。 サッシの詰めモルタルが空洞になっている。 防水押へ金物の端末にシーリングがされていない。 補修した床樹脂モルタルが剥離している。 植栽の足元の土がむき出しで埃が舞っている。 バルコニードレンパイプの廻りにエフロ発生(漏水している) 擁壁が不同沈下、ジョイントのモルタル剥離、水抜き穴の裏込め砂利が無いため土が流れ出ている(裏側陥没) 駐車場の車止めブロック接着不良で剥離している。 ゴミステーションの排水が細くてゴミ詰りが発生している。 バルコニー手摺支柱足元カバーのシーリング部分に水が溜まり溶接アンカーが錆びている。 １階の塀に不審者が侵入できるような連続した開口部がある。 １年目のアフターサービス時に販売会社の社員は「外的要因で……」「経年劣化で……」等と補修に応じない。理事会は素人の集
まりなので反論できない。 以上はほんの一部です。 [241 へのレス] Re: 建物・設備の瑕疵診断が必要 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/11(Sun) 21:23:29 >１年目のアフターサービス時に販売会社の社員は「外的要因で……」「経年劣化で……」等と補修に応じない。理事会は素人の集
まりなので反論できない。 そうなんです。理事会メンバーに建築に詳しい方がいることって、すくないです。業者の方に専門用語を並べられると反論出来な
いですよ。 でも、その管理組合には、強い味方が現れたようです。 今後の交渉が良い方向へ行くといいですね。 [240] 300 万の看視カメラについて 投稿者：tama 投稿日：2004/04/11(Sun) 09:45:50 小規模マンションに 300 万も出して設置必要あるのかしら 私のところも 19 戸で毎月のやり繰り大変なのです。お恥ずかしい話ロードヒーテング灯油代が支払いできない事態がつい 3 ヶ月
前発生してしまいました。管理会社は単月ではマイナスだが年間ではプラスになるので 昨年同様修繕積立金より流用したいのですが、と言ってきました。 マンションネットさんに相談して支払い遅延で落ち着きましたが、管理会社は小規模マンションは収益が悪いことご存知のはずと
思いいます。 それにすぐ修繕積立金を使うなんて発想やめてほしいです。 [240 へのレス] Re: 300 万の看視カメラについて 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/11(Sun) 15:37:57 tama さん、久しぶりの投稿ありがとうございます。 このマンションの管理会社さん、担当さんは、tama さんのところと同じだそうです。担当さんと顔を会わせても、内緒でお願い
します。 [242] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/11(Sun) 15:31:04 トップページに「通常総会開催のお知らせ！」を載せました。 第２回通常総会を平成１６年５月８日（土）午後３時より、ザ・ハミルトン札幌の二階和室において開催しますので、会員の皆様
のご出席をお待ちします。 [235] 大規模修繕工事が終わってから建物診断？？？ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/09(Fri) 18:07:15 市内２９戸のマンションで一昨年大規模修繕工事が終わりました。アフターサービス期間内なので工事の竣工後ですが建物を見て
ほしいという依頼を受けて行ってきました。 屋上防水の見積では７０㎡修繕するのに１０㎡しか修繕していない。おまけに防水押さえ用の笠木を外さないで金物の手前で工事
をしている。笠木にシーリングをしていない。笠木の下から素地のコンクリートが見える。 換気扇用のフード取替えた後、シーリングをしていない為、室内に漏水、排気筒は腐ったまま取り替えていない。 鉄部塗装は、もう錆びている。隔板を外さないでそのまま塗装しているため、鉄製枠とボードとの隙間から錆汁が流れてきている。 玄関タイルの美装はされていない。 工事を実施した業者は「日本一のデベロッパーです」と豪語して、市内の塗装業者に丸投げ施工、外壁ひび割れの実測をして、数
量が１０分の一になったのに精算をしない。 素人を馬鹿にするのもいい加減にしてほしい！ 全て写真撮影をし、コメントを書き、見積数量をチェックして、日本一のデベロッパを管理組合理事会に呼ぶ段取りをしています。 日本一の会社には気をつけましょう。 [235 へのレス] Re: 大規模修繕工事が終わってから建物診断？？？ 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/04/09(Fri) 18:39:57 この事例はセミナーで報告して頂けないでしょうか。こういう悪い、悪質な管理会社は社会的に糾弾しなければ、ますます増長し
ます。 マンション管理の世界は本当に遅れた、業者のやりたい放題で、全く嘆かわしい次第です。 当該、管理組合理事会の皆さんを激励してあげてください。 [235 へのレス] Re: 大規模修繕工事が終わってから建物診断？？？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/10(Sat) 21:27:19 「管理会社におまかせしていれば、安心。」との誤解、勘違いが、このような事態を呼んでいるのでしょう。 当ＮＰＯは、微力ですが、このような誤解、勘違いが無くなる様に、情報発信を続けたいですね。 この管理組合は、よく第三者に検査をお願いしましたね。管理会社に検査をお願いしていたら、・・と想像したら・・・。 ゾッ
としますね。 [237] 陳腐な管理会社第５弾 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/10(Sat) 12:47:28 小規模マンション（２０戸）話し。 エレベーター内に傷を付けられた事などを理由に管理会社は監視カメラの導入を管理組合理事会に提案してきました。その金額
驚く無かれ３００万円。 ある理事がびっくりして、相談を寄せてきました。この管理会社本掲示板に登場しておりました。 また、こんなひどい提案を行い、管理組合を困らせております。小規模マンションのため維持費がどうしても割高になっており、
日常の管理費の捻出も一工夫のいるところです。 それなのに何でこんな提案するのでしょうか。 しかも、修繕積立金を取り崩して設置するという馬鹿な提案を臨時総会まで開いて実行しようとする、このような管理会社は赦
されません。 皆さん、どうお考えでしょうか。 [237 へのレス] Re: 陳腐な管理会社第５弾 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/10(Sat) 21:17:07 私のところでも、エレベータ内の防犯カメラを検討したことがあります。 そのときは、メーカー系エレベータ保守会社に見積を依頼したところ、月額８,５００円のリース提案でした。 ３００万円÷8,500 円÷12 月＝２９.４年？ 管理会社の方は、組合員の素性を知っていますので、防犯カメラの相場を調べれないだろうとタカをくくっての、ボッた提案なん
でしょうか？ もっと言わせていただければ、そもそも、監視カメラが必要な状況なんでしょうか？傷防止のボード保護をするとかしたほうが、
よっぽど安価な対応でしょう。 [227] またまた、とんでもない管理会社の出現 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/08(Thu) 11:36:02 昨日、ある管理組合の理事会に参加させて頂きました。その場に管理会社のフロントマンがおり、理事長始め理事の皆さんから
厳しく追及されておりました。 理事長「遅延損害金の発生で組合は損害を受けた、損害額を返還してもらうことは当然だが、会社としての不始末、債務不履行
な訳だから社長名の謝罪文書としかるべき責任者の挨拶があってしかるべきだ」 担当フロント「担当の私名の謝罪文書を提出します」 理事長「会社の社長と契約を交わしているのだから、社長名の謝罪文書でなければ意味がない」 担当フロント「上司に相談したところ、社長名では出せない、と言われました」 理事長「話にならない、今一度考え直して欲しい。同じ返事ならば、正式な手続きで対処する」 理事長「ところで、この預金通帳の名義はどうなっているのか、管理組合の代表者は君の会社の社長じゃないか。何故理事長に
なっていないのか。可笑しいではないか」 担当フロント「当初、組合が結成されておりませんでしたので、このようにしました」 理事長「そんな馬鹿な、理由にならない。原始規約のとおりすればよい」 理事長「修繕積立金の一時金が何故１月に預金通帳に記帳されていないのか、６カ月も飛んで誰が流用したのだ」 担当フロント「・・・・・」 ということで、呆れるやら、たまげるやら、こんな管理会社が未だに存在しております。 [227 へのレス] R e: またまた、とんでもない管理会社の出現 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/08(Thu) 13:36:34 「預金通帳の名義」について 平成１３年７月３１日 国総動第５１号 国土交通省総合政策局不動産業課長 の通達より 財産の分別管理（マン管適正化法第７６条、規則第８７条）として、 『管理組合が法人化されておらず管理組合に管理者等が置かれていない場合においては、管理者等が選任されるまでの比較的短い
期間に限って「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社名義」としても差し支えないものとすること。 なお、この後管理組合理事長が選任されたときには速やかに当該理事長名義とするべきものであること。』となっております。 マン管適正化法第８７条第２項は、財産の分別管理の方法として「管理組合又はその管理者等を名義人とする口座において預貯金
として管理する方法」と規定していて、例外としては、上記のみ許されるとの解釈ですが、この管理会社では、『速やかに』の意
味がわかっていないのですね。これも、担当の謝罪文で済むと思っているのでしょうか？ [227 へのレス] R e: またまた、とんでもない管理会社の出現 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/08(Thu) 14:15:48 間違えました。前文の一部訂正。 誤 >マン管適正化法第８７条第２項 正 >マン管適正化規則第８７条第２項 失礼いたしました。 この管理会社は、ｍちゃんですか？ [227 へのレス] Re: またまた、とんでもない管理会社の出現 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/08(Thu) 17:34:39 その通りです。しかし、この会社、全然進歩しないね。 [227 へのレス] Re: またまた、とんでもない管理会社の出現 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/04/09(Fri) 13:19:25 第２期の各メンテナンス契約が前理事会の理事長も理事も承知して無くて、締結されておりました。勿論、理事会で審議してはし
ておらず、議事録もない。 管理会社のフロントマンが勝手に実行したものでした。しかも、この契約金額がべらぼうに高く、納得できるものでありません。 因みに一例として、機械警備が月額３２，０００円適正な価格は月額１５，０００円以下でしょう。 ちょっとして、管理会社にバックされるのでないかと、深く勘ぐりました。 [230] 定期総会の開催について 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/08(Thu) 15:25:26 理事会を開き正式に決定致しますが、当マンションネットの定期総会を５月８日午後３時から開催する予定です。 会員の皆さん、予定を入れずご参加下さい。後日、直接ご案内いたします。 [225] 給水設備の修繕についての御報告 投稿者：大河 投稿日：2004/04/07(Wed) 17:24:11 昨日はありがとうございました。 初めての投稿ではないこと、よく、覚えて頂いていて感謝しています。 こちらの都合で削除
して頂きましたから～。 本日、理事会において、管理規約にもとづき、専有部分であると確認の上、各、個人、区分所有者の責任において修繕というこに
決定しました。 個人負担が１００万～というのは、その箇所の修理にともない壁をぶちぬく必要があり結果的に室内のリフォー
ムにまで発展する可能性が大きいということでその金額が出たようです。 信頼できるビルケア会社の点検報告であり、実際に、
その問題で積立金を取り崩し対応しているマンションもあるということで、問題を抱えるマンションの実例が増えてきているとの
ことです。 本日、取り決めた事は、個人で修理するにしても、本管につながる枝管であるので、その使用の材質他仕様書につい
て最新の優良なものに統一し、仕上げについては徹底することと決めました。 尚、温水器の蒸発水が流れる細いパイプドレーン
のことで、２０年前のものは鉄製なので錆びで次第に詰まったらしいです。 それも、直角に曲がってており、詰まりやすい構造
ということでした。 個人負担としては大きいですが、個人の室内の配置で条件も変わり、個人の責任においてという結論は仕方
ないということに落ち着きました。 御相談させて頂いて文章にしながら、見えてくることもあると感じました。 この度のことで、積立金についても検討課題となりました。 なんだ、あっけない結論ですが、これで、よかったのではと思って
います。 管理員さん、ありがとうございました。 今後ともよろしくお願いします。 [225 へのレス] Re: 給水設備の修繕についての御報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/07(Wed) 18:23:39 とりあえず、よかったです～。 問題山積のようですが、また、お気軽にご相談下さい。 その後の経過報告も、出来る範囲でよろしくお願いします。 [206] マンションの保険は吟味して加入 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/04(Sun) 14:11:50 昨日の相談事例。小規模マンション出の出来事。物置が転倒して、隣の駐車場に止めてあった車にのしかかり、車がぺっちゃん
こ。車の所有者から損害賠償を請求された。 管理会社は「保険では対応できないと言われた」と、全く頼りない返事。当該管理組合の皆さん、「何言ってのよ、保険かけて
いたのにどうなっているの」とカンカン。 管理組合は管理会社の管理責任を求めて、管理会社が全ての管理を行っていたのだから、管理会社で損害賠償をしてください。
と強い態度表明。さて、管理会社どうでるか。 [206 へのレス] Re: マンションの保険は吟味して加入 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/07(Wed) 13:29:54 やりました。やりましたよ。住民の結束で決着。「管理会社が負担する」と本日報告に来たそうです。皆さんきっと、喜んでいる
でしょうね。 この種の問題は「管理組合の固い意志をはっきり示すことです、と」助言しましたが、そのとおり実行されたようで、保険の受
取人とか、常識を逸している管理運営の事実を指摘され問題が大きくなることに、懸念を感じたのであろうと思います。 さて、次は自力管理です。無駄な経費を削減して、修繕積立金に振り替えいたしましょう。 問題の本質は解決されてはいません。住民が管理組合の運営に関心を示している内に一気呵成に問題を全て解決することが望ま
しいと、過去の経験が教えています。 [206 へのレス] Re: マンションの保険は吟味して加入 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/07(Wed) 13:45:27 よかったです。 管理組合の損害保険を管理会社名義でかけていたのが、今回は、逆利用できましたね。 この管理会社は、過去に、保険金受け取りで甘い汁を吸っていたのではないか？と疑っちゃいますね。 「自力管理」とは、会計・集金を自分達で全て忙しく行うとの意味ではなく、管理組合役員が、当事者能力を持って、管理運営に
携わりましょうとの意味です。当事者能力を持ちだしたからこそ、今回、無駄な支出を防げたということを、理解して欲しいです。 「管理会社が負担する。」との言葉に油断せず、文書もしっかりもらいましょう。「言った。言わない。」で煮え湯を飲まされた
事例もいっぱいあります。もう、ひと頑張りです。 [206 へのレス] Re: マンションの保険は吟味して加入 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/04/07(Wed) 14:09:27 その点も含めて、しっかりと伝達してあります。理事長さんは能力が人一倍ありますから、全然心配しておりません。 もう既に、関係書類を回収しました。その中にあるべき管理委託契約書が無いと、言っておりました。 そして、管理会社は契約解除を予期しているのか、「今後とも宜しくお願いします」と言ったそうです。 [206 へのレス] Re: マンションの保険は吟味して加入 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/07(Wed) 14:50:15 管理委託契約書が無い？ 「保証契約していないでの収納代行方式会計」「管理組合の損害保険の受取人を管理会社」だけでもスゴイのに、・・・・。絶句。 まだまだ、何か出てきそうですネ。怖いもの見たさの心境です。 管理組合で判断されることですが、今回の賠償が済んだら、早く手を切ったほうがよさそうです。まずは、会計を「原則方式」に
変更してもらいましょう。 [215] 給水設備の修繕について 投稿者：大河 投稿日：2004/04/06(Tue) 19:09:03 初めまして。以前から、貴支援ネットの HP で大変多くの勉強をさせて頂いています。 この度、御相談させて頂きたいことが発
生し、思い切って投稿させて頂きます。 管理組合、理事体験２年目を迎えます。複合用途型、１３階建、９８戸、築２０年のマ
ンションです。４年前に大規模修繕を終えています。 今回、電気温水器の蒸発水が流れるパイプが錆びて詰まり、階下に水漏れ
していることから全戸の点検の結果、ほぼ全戸が修繕対象であることが分かりました。 点検会社の話だと、１戸当り、１００万
を超える金額、管理規約では専有部分に該当し、個人の責任で修理となるはずですが、理事の当該者が積立金から出すよう要請し、
緊急理事会となります。 １億を超える大規模修繕となりますが、長期修繕計画には予定されていなかった突然のことで、驚いて
います。 各戸の料金も配置の構造により、金額が違って来ると言う事です。 共用部分として扱うには管理規約の規約改正の総会が必要で、その上で検討課題と考えますが、事は緊急を要し、早急に手を打た
ねばなりません、 さらに、規約改正の総会が必要と言っても、これまでのやり方では、規約はあっても無いのと同然で、かなり、勝手なことをやっ
てきた経緯があり、一理事の意見の強さに流れてきた管理組合の状況です。 専有部分でありながら全館の問題であり、金額も大
きすぎ、答えを出せずに悩んでいます。 各戸により異なるとなると個人負担の計算もできず、すべてを積立金からとなると、現在の積立金が無くなってしまいます。 建物の維持管理の専門家に相談すべき問題だとも思います。 これまで、管理組合も管理会社任せで勉強不足の組合いです。 管理会社は全面委託ですが、長期修繕計画も立てられない、助言
も期待できない会社です。 一理事のゴネ者勝ちのようなことにもなりかねず、、で、案じています。 そのように、物事が決められてきた経緯がありますの
で。 緊急理事会がありますが、勇み足で決めてはいけないことを教えて頂けないでしょうか。 どうか、よろしくお願い致します。 [215 へのレス] Re: 給水設備の修繕について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/06(Tue) 22:08:29 どうも、２回目の投稿ありがとうございます。 ＨＰ管理員でございます。 ＨＰ管理員、事務局の苦手分野です～。 このような問題は、”雪仙”さんが得意としている分野でございますので、”雪仙”さんの返信をお待ち下さい。 Ｉさんも登場していただけると助かります。 [215 へのレス] Re: 給水設備の修繕について 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/07(Wed) 10:44:03 管理員さんからの催促で登場しました雪仙(せっせん)です。大河さん、どのマンションでも有りがちな問題です。まず、深呼吸し
ましょう。さて、一つずつ紐解いていきましょう。築 20 年なら給排水管の劣化はかなり進行していると思われます。漏水調査を
した点検会社からの報告書はあると思いますが、改修仕様書を作成して複数の業者から見積もり徴収をすると案外安くつくかもし
れませんよ。築 20 年で給排水管の改修工事をした複数のマンションの事例も経験していますが、専有部の改修は戸当り 40 万円
位です(勿論、図面の確認が必要でが)。次に専有部の改修工事費は修繕積立金からの支出はできません。勿論規約を改正すれば支
出は可能になりますが、規約改正の総会決議が必要になります。総会議案書の中で区分所有者に納得してもらえるだけの資料の作
成が必要ですね。さらに、長期修繕計画の中に予期せぬ工事が発生することが多く見受けられます。これは、新築時からの見落と
しですね。長計を作成したデベロッパー、管理会社に工事を予見する能力がないからだと思います。長計を見直さないとこれから
も色々発生する可能性が考えられます。 次に大切なことですが「規約はあってもないのと同然」では共同住宅の基本的なルールが無視されてきたということでしょうか？
「一理事の意見の強さに流されてきた」という反面、他の人たちが無関心の表れということでしょうか？どちらにしても今回の事
をきっかけに皆で協力する体制つくりのきっかけにしましょう。 「建物の維持管理の専門家に相談」すべき問題と思います。複数の専門家に入札参加の依頼をしましょう。入札後に専門家に工事
監理を依頼できます。 管理組合も勉強不足かもしれませんが、委託管理費を払って雇っている管理会社に能力がないなら管理会社の入札もして(リプレー
ス)管理会社を変更してはいかがですか？ 一理事のゴネ者勝ちなんてとんでもない！ゴネる方に対して自分たちが勉強して理論武装しましょう。緊急理事会の前に一度ＮＰ
Ｏの事務所に来られませんか？複数の理事の方達に声をかけてみてください。掲示板の中では書ききれないくらいの大きな問題と
思います。 [215 へのレス] Re: 給水設備の修繕について 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/07(Wed) 11:46:37 管理員から「余計な口を出すな」と叱られるかも知れませんが、一言。どのような工事になるのか仕様を見なければ確固たる意見
は申し上げられませんが、温水器の排水はパイプでドレン管に繋がっていると理解しており、温水器を更新するのでなければ１戸
１００万円言うのは見当違いと思います。 今一度、どのような工事を行うのか修繕の仕様をしっかり確かめることが必要でしょう。その仕様と図面が手に入り次第、持参
するか、メールで送って頂くか、ファックスで送付されるか、具体的に検討したいものです。 この種の問題は「早急対処しなければならない」という架空の強制力を排除し、物事の事実から始めることです。 つまり、現場を専門家に診断してもらうことから始め、不当な価格形成を排除することでしょう。このようなどたばたを利用し
て、無駄な経費を支出した事例は幾多に及んでおります。 [215 へのレス] Re: 給水設備の修繕について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/07(Wed) 14:03:04 ＨＰ管理員でございます。 ”雪仙”さん、事務局さん、ありがとうございます。 ＨＰ管理員と違って、経験に基づいた助言は重みがありますね。 追加情報として、”大河”さんは、北海道の方ではありませんので、ＮＰＯ事務所への訪問は厳しいです。 ”大河”さんへ、 遠慮しないで、工事仕様をＦＡＸ（または、メール）して下さいね。 秘密は、厳守いたします。 [215 へのレス] Re: 給水設備の修繕について 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/07(Wed) 14:26:06 北海道の雪仙です。大河さんは北海道の方ではなかったのですか。安易に事務所にお誘いしてすいませんでした。 そっか～。マンションネットのホームページだもんな～。 全国で見ていますよね。失礼しました(^_^;) [214] マンション管理適正化法の課題を知らない管理会社がありました 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/06(Tue) 17:34:10 札幌市内に存在しているマンション管理会社の話し。ちゃんと国土交通省には登録してありました。その名は KEK と言う。区
分所有者から依頼があり、電話してみました。 「お宅の会社登録してありますが、マンションの管理業務を行っておりますか」 「実行しております。何かご用ですか」 「何処か、適正な管理会社が無いか調査しております。そこで、お聞きしたいのですが、基幹事務の中の会計事務は原
則方式ですか」 「どのようなことですか」 「三方式が有るでしょう。原則方式と収納代行方式と支払一任方式のどれを貴方の会社はお勧めしているのですか」 「おしゃっていることが分かりません」 「何棟管理を行っているのですか、マンション管理適正化法で示されているでしょう。分からないのですか」 「・・・・・・・」 「現在、１棟とか２棟とか、そんな少ない管理を行っているのですか」 「そうです」 「それじゃ、宜しいです」 このような、遣り取りがありましたが、全くマンション管理の常識がないようです。このような管理会社に委託している管理組
合は直ぐ契約解除しなければ、とんでもないことに成ること間違いなしです。 [213] コピー用紙割安 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/06(Tue) 14:35:15 ＮＰＯからご紹介いただいたコピー用紙Ａ４・500 枚入×5 冊で￥1,256(税込み) 割安でした。ありがとうございました。 [212] 建物・設備等の保全は理事会と組合員の責任 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/06(Tue) 14:05:22 先々週の週末、大挙して相談にこられた管理組合の区分所有者の方々「実は私どものマンションは現在築後１年６カ月が経過し
ており、建物に不具合がありますが、理事会がこの事実に無関心で困っております。何とか理事会の方々に関心を持ってもらって、
建物診断を行い、分譲会社に修繕して頂きたいのです」「何とか、良い方法は有りませんか」とせっぱ詰まった相談がありました。 そこで、相談を受けたメンバーは「２年以内であれば、マンションの全てを診断し、その不具合箇所を特定して、分譲会社に要
求しましょう。当然修繕して頂けます。そのような支援も当マンションネットは行っており、其方の理事会から正式な依頼があれ
ば、皆さんのマンションの共同の利益を擁護する立場からお手伝いさせてもらいます」と、言っておいたところ、本日になり連絡
が入りました。 相談にこられた中に、管理組合の監事さんがおられ、その職責を全うしようと、監事としての業務権限を行使して、理事長に申
し入れしたそうです。 その結果来る４月１２日臨時の理事会が開かれて、建物診断の是非について審議することになったそうです。 理事会が当ネットに支援要請の決議をされれば、当然、目的を実現するために当該管理組合の区分所有者と問題を共有して頑張
ります。 [211] 理事長業務全開アラカルト 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/06(Tue) 12:08:29 札幌市内のあるマンション。３月下旬理事長に就任した K さん、このところ毎日忙しい日々を送っております。 何せ、現在管理委託契約を締結している M 管理会社は前期理事会の無関心をいいことに、法令に規定されている事項は無視、契
約事項も無視、債務不履行だらけの実態です。 現在、新しく理事長に就任された K さんは勉強熱心で、好奇心が旺盛で、交渉毎も慣れたベテラン、交渉に立ち会っても相手は
たじたじ、管理会社のフロントは相手にならないと思いました。 そのような状態で現在、管理委託は締結せず、１カ月の暫定契約中（その暫定契約も管理会社の不具合で中に浮いている）、前
期の関係書類を請求したところ、これがなかなか提出されず、理事長は「今、作成しているのかなあ」と、お見通し。 しかし、ここ何年も同じ業務内容で、不履行もご多分に漏れず沢山あり、会社のシステムが確立していない、このような状態で
マンション管理適正化法が求めている業務が果たして達成されるのか、全く疑わしいところです。 聞くところによれば、当該管理会社は債務不履行のために幾多の管理組合から、その事実について関係機関に通告されていると
のことです。こんな不履行を行っていたならば、おとなしい管理組合も黙ってはいられませんです。 [207] 大規模修繕工事の事例 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/05(Mon) 16:54:44 北２４条の T 管理組合大規模修繕工事担当理事の H さん「これまで、苦労して準備してきた修繕工事の入札を行った報告」にお
出でになりました。公正な且つ効率的な工事契約を行うべき、進めてきた業務に目鼻が付き、その苦労話をお聞きしました。 これまでの理事会の工事の進め方では住民の理解は得られないという認識の基、予定価格の漏洩をふせぐノウハウや予定価格の
積算など大変であったようです。 しかし、その甲斐あって、三者で競争入札を実行したところ、予定価格の８７％が最低価格になり、且つ三業者とも価格に大差
がないため、改めて再入札を行い決定することにしたそうです。 貴重な経験を今度のマンション管理セミナーで事例報告して頂くよう依頼致しました。皆さんも是非、期待してください。 [207 へのレス] Re: 大規模修繕工事の事例 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/05(Mon) 18:22:35 ワクワクさせる報告のようです。よかったです。 給水管の工事だったでしょうか？ [207 へのレス] Re: 大規模修繕工事の事例 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/05(Mon) 18:44:35 この大規模修繕工事は単なる管工事だけではありません。コンクリートに埋設されている管を掘り出す、極めて手間の掛かるもの
で、難工事になるようです。 従って、現在のように管が埋設されていない工事と違って、コンクリートを剥がして新たにポイプシャフトを作らなければ成り
ません。 年数が経ている建物は、様々な工事がありますね。ツアーも予定しており、希望者は見学に行きたいものです。 [207 へのレス] Re: 大規模修繕工事の事例 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/05(Mon) 19:20:37 元の管は、埋め殺しにして、新たな管敷設のためのスペース確保のために、コンクリートはつり作業があるという事ですね。 雑排水管の交換でしたか！！大変な工事ですね。 工事の施工方法も気になりますが、組合員への広報をどのくらいの間隔で、どのように行うかも気になるところです。 生活しているところでの工事ですから、工法よりも広報が難しいでしょうね。 [205] やっぱり、何でもあり 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/04(Sun) 10:24:45 いまだに、適正化法による重要事項説明を実施していない管理会社がありました。 収納代行方式を行っていて、保証契約をしていないのですから、重要事項説明を行えなかったのでしょう。ヒドイです。 早く手
を切ったほうが良さそうです。 [202] 本日 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/03(Sat) 18:43:47 どなたからも、カキコが無い日は寂しいです。 本日の報告。 ＮＰＯの決算報告（収支決算・貸借対照表）作成してきました。 幸いなことに（残念ながら？）３時間もかかりませんでした。会計規模が子供の小遣い帳程度です。会員の会費収入しかないので
すから当然ですが。 来年は、もっと会員を増やして、せめて家計簿規模になりたいと思っております。もっと、魅力ある組織にならねばいけませんネ。 [202 へのレス] Re:4/4 アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/04(Sun) 07:31:50 トップページに機械式駐車場についてのニュース掲載。 [198] 小規模マンションは辛いです 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/04/02(Fri) 19:03:52 本日、今まで相談・支援の中で最小規模のマンションの出現。１２戸ですよ。築後１０年。修繕積立金１戸月額５，０００円と
いう。大変辛いマンションの運営をしなければなりません。 そこに、マンションの物置が風によって他の駐車場の車の上に鎮座し、車を破壊しました。損害保険会社は保険の適用を拒否し
ているそうです。 何とか支援してあげたい。保険会社に対して、請求することになりますが、情報がありましたならばお寄せ下さい。 [198 へのレス] Re: 小規模マンションは辛いです 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/02(Fri) 19:33:27 保険素人ですが、 これは、もう保険会社に確認した話しなんでしょうか？ それとも、代理店への確認なんでしょうか？ また、代理店は、管理会社なんでしょうか？ それとも、組合独自に見つけたところなんでしょうか？ [198 へのレス] Re: 小規模マンションは辛いです 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/04/02(Fri) 19:57:59 管理会社も素人、管理組合も管理会社お任せ、しかし、俄然やる気のある理事長が誕生。当ネットを知人から紹介。 管理会社を通じて保険会社に打診、ところが適用なしとの回答。従って、管理組合が保証しなければならないと善意に考えた。 保険証書を調べてみたら、特約事項に物置も含まれることが、判明、やってやるぞと言う気分になった。 そこで、我らが保険サポーターに支援要請、その結果、免責額があるが、その点のみクリヤーすれば、１３０万円の賠償請求額
を組合が負担しないでゲットできるかも知れないのです。ひとえに、メンバーの応援に掛かっております。暖かい力添えを頼みま
す。 [198 へのレス] Re: 小規模マンションは辛いです 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/02(Fri) 20:07:44 >管理会社を通じて保険会社に打診、ところが適用なしとの回答。本当に損保会社に確認したのでしょうか？ これって、管理会社が代理店の場合の典型的なパターン（保険金が適用になるのに、出ないと答える）ではないでしょうか？ 損保会社が、ＭＳなら、私のマンションで掛けている代理店に聞くことも出来ますが。ＴＫなら専門家がいますしね。 [198 へのレス] Re: 小規模マンションは辛いです 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/03(Sat) 18:51:21 保険会社は、ＩＯでしたか。 施設賠償に入っていないのは痛かったです。 本日、当該マンションの役員他の方とお会いしましたが、しっかりされた方ばかりなので、安心しました。 今後も遠慮なさらずに、事務局へ相談して下さいね。 方向性は見えましたので、一緒に問題解決に向けて考えましょう。 事務局さんへ、 理事会議事録の作成見本を送信するのを忘れないで下さいネ。 [192] エレベーターのメンテナンス契約で価格破壊が起こっている 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/02(Fri) 11:30:03 やあ～。びっくりしました。何と、フルメンテナンス契約で月額３万円をかなり切って入札し業者がでたと、ある政令市の入札
に参加した関係者の間で、話題に。 この正確な情報をしっかりと得て活用しない手はない。と思うのは誰しも同じ。 その会社は知る人ぞ知る「○社」、今度、社
員を呼んで会社の狙いを収集します。 安くても、仕様通り業務ができるのか、どうかが、私どもの興味があるところ、そこのところが社内の体制的にも確立している
ので有れば、問題はないと思いますが、皆さんどう考えますか。ご意見をお願いします。 [192 へのレス] R e: エレベーターのメンテナンス契約で価格破壊が起こっている 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/02(Fri) 14:33:07 そもそもエレベータのメンテ料金は新築時の設計段階までさかのぼります。メーカーはデベロッパーに対し定額の価格より大幅に
値引いて新築工事を受注します。大幅に値引いても後からメンテで取り返せると損は無いからです。するとなんですか、新築時に
値引いた分は区分所有者が後から負担する?Ｏ社の担当者を知っていますが、価格破壊なのか遠隔監視で人件費を押えるのか、か
らくりがありそうですね。 [192 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンス契約で価格破壊が起こっている 投稿者：sugana 投稿日：
2004/04/02(Fri) 16:41:10 安値で落札したのは独立系の会社ですから、その問題設定の中には入らないと思います。しかも、政令市ですから、一年契約で、
また、来年競争入札になります。 このような、条件ですから、この価格はびっくりなのです。 [192 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンス契約で価格破壊が起こっている 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：
2004/04/02(Fri) 17:40:15 フルメンテで月額３万円というのは、「そーかな。」との印象です。東京方面の独立系では、２万円台も出てきているそうですか
ら。 さて、そのエレベーターは設置何年目なのでしょうか？ 一年契約ということは、築浅物件であれば、何も修理費用が発生しないで契約終了との可能性もあります。極端に言えば、ＰＯＧ
契約の考えでＯＫですよね？ その当りではないでしょうか？ [192 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンス契約で価格破壊が起こっている 投稿者：SUGANA 投稿日：
2004/04/02(Fri) 18:09:48 契約当事者は行政ですよ。仕様が完璧なフルメンテナンスです。だから、価格破壊を狙って行っているのではなく、仕事を採る目
的以外は考えられません。 [193] 水道給水条例の改正は管理組合にとって得か損か 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/02(Fri) 12:41:20 この４月１日から札幌市の水道給水条例が改正されました。その改正の要点は次の通りです。 給水条例中、第２５条の特例申請は各管理組合の申請に基づき行うことができる。となり、管理組合の申請により、市水道局が
各戸徴収を行うことと、従来の管理組合が一括して納付する方法が選択できるようになりました。 また、市水道局が個別徴収を行う場合に限り、法定期限のある水道検針器は市の責任と負担により実施することになりました。
従って、特例申請を行う管理組合については検針器の取り替えは管理組合の責任で行うことになります。 そこで、新たな提案を今後皆さんと協議して、市水道局に対して行うことを検討しております。 その提案は「特例申請を今後も続ける管理組合の検針器も市の責任と負担で行うこと」です。 この提案は両者にメリットがあります。その理由は「管理組合にとって、法定期限が切れた検針器の取り替えに負担が無くなり
ます。市にとっては料金徴収の負担が解消されます。」どうでしょう。皆さん、一大運動を展開しませんか。きっと、多くの賛同
が得られると思います。ご意見、提案、対案をお寄せ下さい。 [188] 新築マンションに傷があり、どうしたものかとの相談 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/01(Thu) 14:18:37 このところ、あまり変わった相談はありませんでしたが、朝早くに FAX が入っておりました。３月２５日に引き渡しを受け、
その際、問題がなかったが、３月２８日になって浴槽の縁に傷が発見されたそうです。何かの作業で作業員が付けたものと考えら
れるが、浴槽を替えてもらいたいということです。 デベロッパーに請求できるか、どうか、いうことのようです。気持ちは良く理解できます。 さて、メンバーの皆さんどのように、対応したらよいでしょうか。早急にベストなご返事待っています。 [188 へのレス] Re: 新築マンションに傷があり、どうしたものかとの相談 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：
2004/04/01(Thu) 15:47:44 せっかくの新居で高い買い物をしたのですから、気持ちはわかります。 しかし、内覧会・鍵引渡し日と点検された時に発見出来なかった程度の傷なのですから、取り「替える」のをいきなり高飛車に請
求されては、まとまる話も・・・・・。 あとは、デベさん次第。デベさんの姿勢で作戦練りでしょうか？ （デベさんは、どうせ施工業者・下請けに押し付けるのだし・・・） 3/28 が入居日なのでしょうか？ 日付入りの現状写真は撮影されたのでしょうか？ [188 へのレス] Re: 新築マンションに傷があり、どうしたものかとの相談 投稿者：雪仙 投稿日：2004/04/01(Thu) 18:31:00 ユニットバスの傷は補修で全くわからなくなります。わずかの傷のために壁をはがし、床を養生し、他のところを傷つけられない
か心配しながら、埃をかぶるのなら、補修のほうがよいと思いますが、如何ですか？私も随分と補修してきた経験があります。 [188 へのレス] R e: 新築マンションに傷があり、どうしたものかとの相談 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/02(Fri) 10:17:44 高額な買い物が、最初から傷物との思いを考えると、難しいです。 確かに、出来上がっているユニットバスを取替えとなると、リフォーム技術のしっかりした職人さんに作業してもらわないと、取
り付けなどが、ヒドクなる事も心配しないといけないでしょうね。 デベロッパーさんと、穏やかな話し合いで、方向を探るというのが、一歩目でしょうか？ [186] 本日、４月１日。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/04/01(Thu) 07:08:46 当北海道マンションネットも設立してから１年間を経過しました。 ２年目の活動に向けて、設立趣旨を今一度読み返しました。「区分所有者や管理組合及びマンションの購入予定者に対して、的確
で公正な情報提供を行うとともに、管理組合と区分所有者の育成と能力向上の支援を行う」 ＨＰ管理員も理事として微力ながら貢献したいと考えておりますので、これからもよろしくお願いします。 事務局さんへ、 相談・支援業務と忙しいでしょうが、決算業務もよろしくお願いします。来週あたりに、手伝いにうかがいましょうか？ [186 へのレス] Re: 本日、４月１日。 投稿者：sugana 投稿日：2004/04/01(Thu) 11:11:37 法人成後、まる一年が経過致しました。小さい事務所を構えて、それなりの業務ができるようになり、定款で明らかにしてきた展
望の一部は達成したのではないかと想いながらも、まだまだ、これから新たな相談・支援をしなければならないと、自分に言い聞
かせているところです。 今年度の目標、その一「マンション管理セミナーを年４回開くこと」その二「会員を中心とした研究セミナーを年４回開くこと」
その三「マンション管理員を対象としたセミナーを二回開くこと」その４「これからマンションの購入者のためのセミナーを二回
開くこと」を総会に提案します。 また、これらの事業を滞りなく達成するために、事務局体制を強化します。我こそはと思う方は手を挙げてください。実費費用
弁償をいたします。 会員の皆さん、始め、マンション管理組合の皆さん、今年度も遠慮なく、事務所にお立ち寄り下さい。 [185] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/31(Wed) 18:57:49 トップページを微アップ。 北海道新聞さんのマンション眺望権記事をリンク。 「ＨＰ管理員からのお知らせ」を微変更。 [182] 小規模マンションの智慧 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/31(Wed) 00:08:19 築 14 年・20 戸入居、市内の小規模マンションです。昨年、大規模修繕工事をして根こそぎ修繕積立金を払っちゃいました。お
金が無い！管理会社の委託管理費の見直し、管理員の勤務を縮小、除雪は 5 時から入居者全員で実施「マンションに入居して除雪
か～」とにかくあらゆる面で節約しました。理事会のメンバーは女性が中心です。男性より会計が細やかですね～。長期修繕計画
を作成するために一級建築士に頼もう。でもお金が無い！一日だけ一級建築士に立ち会ってもらい、工事業者を立ち合わせて現場
説明もかねよう、工事業者の見積もりは無料だし、小修繕でも発注できれば工事業者も喜ぶし、一級建築士の費用も一日の日当で
済むし、よいよい！なんてことを実行している管理組合も有りました。参考になりますか？ [182 へのレス] Re: 小規模マンションの智慧 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/31(Wed) 05:59:20 素晴らしい！！ と思うのは私だけでしょうか？ まさに、「無駄な出費を防ぐ行動をされているんですね。」 見習いたいです。女性（主婦）パワーは、スゴイです。 今年は、例年に比較して、降雪量が多かったそうで５時起きの除雪作業ご苦労様でした。そろそろ、氷割りも終わったのでしょう
か？筋肉痛からの解放ですね。 [182 へのレス] Re: 小規模マンションの智慧 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/31(Wed) 09:32:50 ２０戸程度の小規模マンションは経費が割高になり、独特の困難があります。しかし、その反面、すばらしいコミニュティーが形
成される土壌があります。 現在、小規模マンション交流会を４月中頃に予定しており、会員のマンション含めて、３管理組合が参加希望しており、悔しい
想いをした当該管理組合のメンバーも参加しませんか。 その悔しい、想いなどこれからマンション管理組合の運営に参加される皆さんに是非、発信して欲しいものです。返事を待って
います。 [174] 遅延損害金を管理組合に支払わせたおめでたい管理会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/30(Tue) 09:31:46 まだまだ、こんな、おめでたい管理会社が存在しておりました。毎月請求書が発行され、支払日が指定されている電気料金等の
支払が滞り、電力会社等から遅延損害金を請求され、管理組合の預金口座から支払っていた管理会社がありました。 定期総会を前にして、第２期の理事に予定されている区分所有者が管理会社と理事会に質問すべく調査を行っている中で、管理
会社も覆い隠すことができなくその事実を総会において、明らかにいたしました。 後日、総会後、理事長に就任した区分所有者が管理会社の担当者と面談したときに、改めて管理会社の債務不履行の責任を追及
したところ、全面的にその非を認めて後日対応することになりました。 しかし、「誤りは有ることですが、指摘される前に自らの責任を認めて謙虚に謝罪する」姿勢がこの管理会社に欠如していると、
当該管理組合理事長はため息まじりにお話ししておりました。 [174 へのレス] Re: 遅延損害金を管理組合に支払わせたおめでたい管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：
2004/03/30(Tue) 12:02:20 実は・・・。 私の住むマンションでも、前管理会社から新管理会社へ変更後に、１件（電気料金でした）この事例を発見して、いまさら縁を切
った前管理会社へ十何円か、請求できないと泣き寝入りしたことがあります。 それ以来、会計監査の要チェック事項としております。 [174 へのレス] Re: 遅延損害金を管理組合に支払わせたおめでたい管理会社 投稿者：sugana 投稿日：
2004/03/30(Tue) 12:11:55 その、おめでたい会社とは同じ会社でした。何時までたっても会社の体質は改善されていないことが実証されましたね。 [174 へのレス] Re: 遅延損害金を管理組合に支払わせたおめでたい管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：
2004/03/30(Tue) 13:10:29 ちなみに・・・・、私の住むマンションの隣のマンションでも、電気料金での遅延損害金支払いを黙って管理組合の負担にされて
いました。 （その時の理事長さんが、電力会社勤務の方だったので、一番に発見して、管理会社負担として訂正させた話を伺いました。） 結局、通常の電気料金請求書に１行書き加えられるだけなので、管理会社を信用している方が監査した場合、発見出来ないような
事象ですし、この管理会社は、「管理組合に迷惑をかけて申し訳ない」との気持ちが無く、「気付いたの～？」なんでしょうね。 また、これに気付かない管理組合もたくさんあるのでしょう。 [174 へのレス] Re: 遅延損害金を管理組合に支払わせたおめでたい管理会社 投稿者：akiyama 投稿日：
2004/03/30(Tue) 20:27:53 管理会社の実名を知りたいです。 [174 へのレス] Re: 遅延損害金を管理組合に支払わせたおめでたい管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：
2004/03/30(Tue) 21:22:57 「マンション管理組合日記」のリンクを新設のリンクコーナーへ移動しました。相互リンクありがとうございました。 当北海道マンションネットでは、管理会社変更の際、管理仕様を決めて、同一仕様による複数社による組合員に公開した競争見積
を提唱しております。 詳しくは、第３回セミナーの記事を参考にして下さいね。 メールが届いたようですネ。では、またよろしくお願いします。 [174 へのレス] 管理会社変更 投稿者：akiyama 投稿日：2004/03/30(Tue) 23:45:34 <HOME> ありがとうございます。参考にさせて頂きます。 [178] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/30(Tue) 19:17:56 リンク(LINK)コーナーを設けました。 管理組合のほかに、ＨＰ管理員の情報源も追加しました。 [173] 滞納督促 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/29(Mon) 17:46:59 私の住むマンションの、管理組合理事長と話す機会がありました。 滞納が３ケ月目に突入した方が発生。 管理会社の担当者が、ＴＥＬしても子供だけしか対応しないとのこと。 なんと、管理会社担当者は、管理員と協力し、その滞納されている方の行動パターンを調べて張り込み作業。みごと直接会話で、
督促していただいたとの報告をいただきました。 ３ケ月の滞納ですので、駐車場使用契約解除などのペナルティについて説明していただいたようです。 滞納者は、基本的に管理組合の責任で対応しなければなりませんが、この管理会社担当者には感謝の言葉しかありません。 今期、委託契約内容変更（管理員の勤務時間半減）にともない、事務管理費用を微増額したのですが、ここまでしていただいた管
理会社の業務内容から考えると、ずいぶん得した気分になりました。ありがたいことです。 [171] 債務不履行の管理会社を引きつづき契約しようとする節操のなさ 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/29(Mon) 13:12:41 今朝は少しばかり怒る。水道料金問題で過去７年間も正規の申請を放棄して管理組合に２００数十万円の損害を与えた管理会社
と引きつづき管理契約を締結するという、管理組合の理事長が存在していました。 支援している者として、何とも苦い、割り切れない、くだらい、空しい、馬鹿馬鹿しい、そんな気持ちになりました。 しかし、そう言っても、管理組合理事会が決めることであり、しようがないのでしょうね。 今日はそんな気持ちで相談・支援できませんので早帰りします。悪しからず。 [171 へのレス] Re: 債務不履行の管理会社を引きつづき契約しようとする節操のなさ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：
2004/03/29(Mon) 13:41:41 あら～！！ 事務局さん、冷静にお願いします。 怒りの原因は、管理委託契約の継続ではなく、「もうひとつのほう」ですね。 当北海道マンションネットの設立主旨である、「区分所有者等の共同の利益を擁護」から外れる考えの方々だけが集まった理事会
だったというのは、残念です。 結局は、管理組合（理事会）が決定されることですが、後日、事情を知った組合員に、どのように説明しようと考えているのでし
ょうか？ 理事会の方々にはそこまで考えて欲しかったのですが、誠に残念です。 [170] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/28(Sun) 18:32:34 「エレベータ保守」を少しアップ。 やっと、半分というところでしょうか？ 残りのアップは、今しばらくお待ち下さい。 [168] はじめまして 投稿者：スペリア佐屋管理組合 投稿日：2004/03/28(Sun) 17:47:05 <HOME> スペリア佐屋(愛知)管理組合の理事長でございます。 このたびは、当方の HP をリンクして頂きありがとうございました。 近日中に貴 HP も、当方でリンクさせていただきます。最近の支援団体 HP やマンション関係の掲示板は、法律や規約等の解釈論
が多いようですが、貴 HP は実務的な内容が多く、とても参考になります。 今後も、管理組合のために一層、ご奮闘されますことを期待しています。 [168 へのレス] Re: はじめまして 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/28(Sun) 18:25:23 有難うございます。 昨年 10 月のＮＨＫ「難問解決! ご近所の底力」で、マンションに飛来するハト対策の番組を見ておりました。私どもの手本とな
るコミュニティが形成されているようですね。 今後も、全国の管理組合の参考になる情報発信をお願いします。 微力ながら、私どもも情報発信を継続したいと考えております。 [166] 新理事長の誕生 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/28(Sun) 13:08:13 当マンションネットの「マンション管理セミナー」を受講した方々がこのところ続々理事長に就任されております。 この方々の共通しているところは「建物・設備の原始的瑕疵の不具合箇所を分譲会社に認めさせて、修繕工事を行わせること」
と「管理会社の債務不履行を認めさせて、契約の解除を行うこと」更に「管理仕様を管理組合の立場から見直して、公正な入札に
よる管理会社の選択」と「経費の無駄を排除した財政運営」等を実現することと、抱負を述べております。 マンションネットのセミナーがこれらの改善に何らかの力添えになっているので有れば、大変光栄であります。 [166 へのレス] Re: 新理事長の誕生 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/28(Sun) 16:23:20 >「管理会社の債務不履行を認めさせて、契約の解除を行うこと」 なんか、過激な表現です。もっとも、問題のある管理会社だから、しょうがないですね。 適正な（良好な）管理体制になられるように応援します。 [165] マンション販売時の説明と実態がまるで違う 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/28(Sun) 11:35:47 大変、せっぱ詰まった相談が寄せられました。その内容とは「ベランダに面した外側の窓が両開きできると説明されて購入しま
した。ところが、片側しか開きません。本当に困っております。窓の掃除ができなくて、汚れたまま。また、専有部分の壁に亀裂
が入っています。そのほかにも不具合箇所が多く、何とかならないでしょうか」というもの。 分譲会社も理事会の動きが悪いのを見過ごして、回答を引き延ばしているようです。 早く理事会が（本マンション築後１年６カ月とのこと）事の重大性を早く認識して、マンションの構造等に精通している建築士
の診断を受けて、不具合箇所の全面修繕を分譲会社に要求したいものです。 [162] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/27(Sat) 19:05:26 「ＨＰ管理員からのお知らせ」に、私どものお手本と言える、管理組合のＨＰ紹介コーナーを設けました。 [162 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：g-city 投稿日：2004/03/28(Sun) 01:57:46 <HOME> ご紹介いただきありがとうございます。 情報交換の場として活用させていただきます。 なお、現在、サーバー移行作業を行っているため、仮サーバーのアドレスにリンクされてしまったようです。 公式アドレスは http://g-city.jp/となります。 今後とも、よろしくお願いいたします。 [162 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/28(Sun) 06:26:14 こちらこそ、今後とも、よろしくお願いします。 アドレスは、さっそく訂正しました。失礼しました。 >公式アドレスは http://g-city.jp/となります。 >今後とも、よろしくお願いいたします。 [156] おせわになってます。 投稿者：tama 投稿日：2004/03/27(Sat) 12:10:19 一週間議事録作成、質問、中傷に対する回答書、（マンションネットさんのアドバイスを受け、甘え、ようやく完成しました。）
集金（今回のみですが）等で多忙でしたので自分の足元のみ見ていたように思います。久しぶりで振りで掲示板を拝見し勉強にな
る部分が多いですね。当マンションの参考にさせていただきます。景色が一変したようです。 小杉御殿団地ＨＰ、週間ダイ○○ンドも拝見したいです。 [156 へのレス] Re: おせわになってます。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/27(Sat) 14:06:05 「議事録作成」「質問、中傷に対する回答書」「集金」と、ご苦労さまでした。 （「議事録作成」は今後も続けて下さいね。） また、判らないことが出てきましたら、遠慮なく事務局へ相談して下さい。 [157] 高層マンションの修繕がネック 投稿者：sufana 投稿日：2004/03/27(Sat) 12:47:59 昨日、ある建築家グルーフのマンション講座に参加させて頂きました。実は札幌市内で５棟目の高層マンションが琴似駅北側で
工事中。新聞にばかでかい広告チラシが入っていたので目にしました。 それらの修繕が話題になり、予想を超える修繕金額が掛かると実感。購入しようと検討している方は今一度再考されたほうが、
と、余計な心配をしております。 [157 へのレス] Re: 高層マンションの修繕がネック 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/27(Sat) 13:56:29 ＨＰ管理員も参加させていただきました。 高層マンションの場合、商業ビルと違って、ベランダがあります。特注のゴンドラを製作しての修繕作業しかないのでしょうが、
今現在、そのノウハウが”無い”との話しでした。 設計者、販売業者さんに、修繕について、どのように考えているのかお聞きしたくなりました。 [154] 市内１２０戸のマンション色彩計画 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/27(Sat) 00:32:48 理事長から色彩計画を作って欲しいと頼まれて「勿論です」と応えたら「いくら掛ります？」と言われて「無料ですよ」と言った
ら理事長曰く「以前は設計事務所に１６万円掛ると言われたのに有難うございます」だって、 無料で十分ですよ、１６万円なんて掛りませんよ。 ご用心、ご用心。 [154 へのレス] Re: 市内１２０戸のマンション色彩計画 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/27(Sat) 13:50:05 １６万円。（３日×５万円？＝１５万円＋諸雑費１万円）でしょうか？確かに、ちょっと、高いような？ （価格破壊を実践されている”雪仙”さんと比較すると可哀想ですが・・・） ”雪仙”さんが、無料というのは、「工事監理費に含んでいますよ。」とのことですね。 管理組合の強い味方と巡りあえた理事長さんは幸せですね。 [155] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/27(Sat) 09:27:24 第２回セミナーの「五、情報発信」のアップ訂正しました。 パワーポイント形式のアップ。さて、評判はどうでしょう？ データいろいろ（資料集）に、監査報告Ｂを追加。 [155 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/27(Sat) 12:50:42 綺麗に収められましたね。ご苦労様でした。 [153] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/26(Fri) 23:03:33 第２回セミナーの「五、情報発信」アップしました。 パワーポイント形式でアップしましたが、評判はどうでしょう？ [152] あるべき管理会社の姿勢 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/26(Fri) 11:39:01 昨日、ある管理組合の前理事さんから貴重なお話を伺いました。 その管理組合の前理事長がご自分の仕事が忙しく、管理会社・各メンテナンス業者などと日常的に連絡がとれず管理業務に支障
が生ずるとして、理事長専用の携帯電話の使用を認めた。ところが、何を勘違いしたのかその理事長は公私混同して半年間で３０
数万円電話をかけまくった。 その電話料の支払を管理組合経費から支出させようとしたり、また、自分の飲食費も管理経費から払わせるべく、管理会社担当
フロントマンに要求したというもの。 これに対して、フロントから報告を受けた管理会社の社長は「そういう不正な支出は絶対認められない」と拒否したそう。当然
と言えば当然の話。だが、その不正が通らなかったので、前理事長は管理会社を変更すべき行為に及んで、その事実が理事会の知
るところとなったというもの。 そういえば、理事長と結託して虚偽の決算書を作成した事件もありましたが、管理会社はサービス業、とんでもない不正をサー
ビスする管理会社はお断りといきたいものです。 [150] ご紹介いただき光栄です 投稿者：bamboo 投稿日：2004/03/25(Thu) 22:26:12 ＨＰ管理員様 小杉御殿団地管理組合 HP 管理人の bamboo です。 当 HP を紹介していただきありがとうございます。 管理組合の HP では、どこまで情報公開すべきか非常に悩ましい問題です。 私も試行錯誤してやっております。ご意見など頂けると幸いです。では。 [150 へのレス] Re: ご紹介いただき光栄です 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/26(Fri) 07:05:38 ＨＰ管理員でございます。 bamboo さま、ご投稿、ありがとうございます。これからもよろしくお願いします。 小杉御殿団地管理組合ＨＰは、最近発見したばかりなので、全部を見渡していないので、そちらへの報告が遅れましたことお詫び
いたします。 ＮＰＯでのホームページでは、どこの管理組合での情報なのかの匿名性が管理組合のＨＰよりも高いので、楽かもしれません。 情報公開の範囲というのは、私もいつも悩んでおります。今度、そちらのＨＰへも訪問させていただきたいと思っておりますので、
よろしくお願いします。 [148] マンション修繕セミナー開催 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/25(Thu) 17:12:51 明日（平成１６年３月２６日）午後６時３０分から、かでる２・７において、マンション修繕工事の報告会及び講座が開かれま
す。参加費は３００円という格安さです。 興味のある方はふるって参加してください。主催は新建グループです。私も参加します。 [148 へのレス] Re: マンション修繕セミナー開催 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/25(Thu) 21:34:20 こんばんは。 実は、私も参加します。 http://homepage3.nifty.com/cotancaru/newpage8.htm [147] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/25(Thu) 13:16:49 「エレベータ保守」を、ちょっとアップ。 投稿のない日は、寂しいですね。どなたか投稿をお願いします。 [141] 市内 120 戸のマンション入札参加依頼発送 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/24(Wed) 09:21:32 今年、大規模修繕工事をするマンションです。 20 社に入札参加伺書を発送しました。参加条件は マンションの工事経験があること。 保障がしっかりしていること。 理事会役員や施工監理者と個人的に接触した場合は入札参加を禁止すること。 ダンピング業者は排除すること。(安かろう悪かろうを排除） などを参加条件にしました。 いよいよ始まります。連載で情報提供しますのでお楽しみに(^_^;) [141 へのレス] Re: 市内 120 戸のマンション入札参加依頼発送 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/24(Wed) 13:37:18 今後が、ますます楽しみです。 先日、某セミナーで、２０社の見積もり徴収した事例の各工種ごとの比較（単価比較）を、「現在分析中であるが」との前置きで
途中経過ということで、プロジェクタで見せていただきました。 見積もりは、仕様を統一していれば、数多くとると、いるいるなことが見えてくるように思われました。 今後の情報提供に、ますます期待しております。 [143] 損害賠償の請求、いよいよ提訴 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/24(Wed) 10:05:10 既に、本掲示板に掲載した事例。水道料金に係わる損害賠償の請求を求めて、去る３月１９日札幌地裁にある管理組合が提訴し
ました。 当該管理組合は昨年から、被告の管理会社に対して誠意をもって、話し合いで解決すべく努力して参りましたが、全く無視され
てきたもので、組合員の共同の利益を擁護するために、２９７万余円の損害賠償請求を求めて提訴したものです。 詳しくは後日ホームヘージにアップいたします。 [143 へのレス] Re: 損害賠償の請求、いよいよ提訴 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/24(Wed) 13:31:17 水道料金問題での裁判例は、いままでなかったのではないでしょうか？ 明らかに勝ち目はなかったからでしょうけど。後日の、経緯アップ、期待しております。 [138] レビオポストなんて知ってますか 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/23(Tue) 15:44:40 生ゴミ処理のために設置している設備ですが、通電により稼働しているとのこと。しかし、その維持費として月額２万円管理会
社に支払っているが、第２期の理事会メンバーから疑義の声が挙がっています。 誰か、この設備について知識ある方は情報を寄せてください。管理会社と減額か、解除の交渉します。 [138 へのレス] Re: レビオポストなんて知ってますか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/23(Tue) 17:29:33 google での、検索結果。株式会社レビオの商品なんですね。 http://www.rebio.co.jp/ この記事によると、あるマンションのデベロッパーさんが立て続けに購入しているようです。販売の売りにしているのでしょうか？ http://www.doyu.jp/topics/genki/genki14.html あら～。こんなところでも紹介されているようです。 http://www.hkd.meti.go.jp/hoksc/kawara/kigyo138.htm [138 へのレス] Re: レビオポストなんて知ってますか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/23(Tue) 18:30:19 >その維持費として月額２万円管理会社に支払っている ２万円×12 月＝２４万円（年間） 年間２４万円もの維持費（保守費なんですか？）を支払っているのならば、その詳細な仕様をまず提出してもらいましょう。 この管理会社は、仕様もなく、その場その場の場当たり対応で、高額の保守料金を徴収するのが得意な会社です。 メーカーは、社員３名と小さい新興の会社なので、電話して故障時の対応を確認することも大事ですね。 [138 へのレス] Re: レビオポストなんて知ってますか 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/24(Wed) 09:55:48 早速、情報有り難うございました。電話してみました。この会社は産業経済省の助成を受けて企業したようですね。 メンテナンスは販売したレビオが直接実施しているそうで、月に二三度行い。やはり、２０，０００円だそうで、管理会社はピ
ンハネしていないように見せかけているようです。しかし、難しいものでなく、管理員に指導して行わせれば、メンテナンス料は
安く上がると会社では説明しておりました。従って、ずっと安く上がると言うことのようです。 それにしても、基本的に解明できて気持ちがすっきり。この情報を得て理事会も頑張るでしょう。 [138 へのレス] Re: レビオポストなんて知ってますか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/24(Wed) 13:26:51 社員３名の、滝川市の会社で、月２～３度、各所をまわっているのでしょうか？大変ですね！ 「環境にやさしい」が、この企業のテーマのようですので、個人的には応援したい気持ちがあります。また、マンションで産直の
野菜販売をきっかけに親睦が深まればいいですね。 [136] 氷割りでハルウララ(^^♪ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/23(Tue) 12:56:52 氷が融けてきましたね。駐車場の排水管が凍り付いているため、マンションの駐車場に湖が出来ている所もあります。来年は排水
枡の蓋の裏側に断熱材を入れましょう。バルコニー１階の浸透枡も地盤が凍り付いているために、浸透しないで溢れています。北
海道なのに、何でこんな設計をして販売するのか不思議ですね。浸透枡は排水管で接続して雨水枡に流しましょう。春が近いです
ね。氷割をして腰が少し痛い「セッセン」でした。 [136 へのレス] Re: 氷割りでハルウララ(^^♪ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/23(Tue) 13:19:55 「氷割」ご苦労様です。 腰に十分注意して下さいね。 肩に注意しているＨＰ管理員でした。（パソコンのマウス操作と、手書きの文字が肩に響きます。） [135] 水道使用料金 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/23(Tue) 11:55:54 委託契約は収納代行方式の、第６期の理事長さんと管理会社。 入居当初から、水道使用料だけは、管理員が各戸から現金にて徴収していました。 しかし、この理事長さんが「規約」と「水道使用細則」を調べたところ、（銀行口座）自動振替でないと、規約違反となることに
気付き、管理会社へ改善の申し入れを行いました。 管理会社は、収納代行口座と別口で水道使用料専用の銀行口座を開設し、毎月の振替手数料（数千円）を管理組合負担であると請
求してきました。 ちょっと待ってください。 なぜ、収納代行口座と別口にして、余分な費用を管理組合が負担しなければならないのですか？ 「管理会社の言い分；当社のシステムが対応していない。」 このようなことを、皆さん受け入れますか？なんのための管理委託契約なのでしょうか？規約違反の処理を行っていても、自社シ
ステムの都合が優先するのですか？ [133] 委託契約の更新 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/22(Mon) 19:43:59 昨年４月の標準管理委託契約書から、「契約の自動更新」がなくなっています。今年、４月末に契約期間が終了する管理組合の場
合、契約により３月前の１月末までに、文書により更新の申し出をしなかった場合は、４月末で契約終了です。 管理会社さん、裏工作するのも大事なお仕事でしょうが、肝心なことを忘れていませんか？ 契約更新の申込みが無かったので、理事会は慌てて新委託先を探さなければならなくなりました。 [133 へのレス] Re: 委託契約の更新 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/23(Tue) 10:14:54 例の管理組合の管理委託契約は「管理組合又は管理会社は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期限が満了する日の３
カ月前までに、その相手方に対して、書面をもってその旨申し出るものとする」となっており、 更に「本契約の更新について申し出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議が整う見込みが
ないときは、管理組合及び管理会社は、本契約と同一の条件で、期間を３カ月間とする暫定契約を締結することができる。 以上のように規定されているもので、本契約を締結していた管理会社が契約満了の３カ月前までに、書面により更新の意思を表
明していない場合は契約更新の意思がないものとなりますね。 多分、管理会社は自動更新の契約条項になれすぎていて、書面の通知を見過ごしたものと思われます。 それにつけても、管理組合の取り組みの仕方が大変心配になりますね。複雑な事情を抱えておりますしね。 [129] 大規模修繕工事の追加が８００万円 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/22(Mon) 09:38:32 市内、築１２年、戸数２０戸のマンションで当初の予算が１８００万円だったのが工事完了時には追加が８００万円(-_-;)工事を施
工したのは、設計監理者が以前勤めていた会社です。管理会社では出来レースだったと話していました。 [129 へのレス] Re: 大規模修繕工事の追加が８００万円 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/22(Mon) 11:04:43 全く、呆れて、憤りが残っております。「管理組合理事会よ、しっかりしてくれ、君らが無関心のために組合の貴重な財産が管理
会社に抜かれて居るぞ」と声を大きくして、叫びたい。心境であります。 [129 へのレス] Re: 大規模修繕工事の追加が８００万円 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/22(Mon) 19:35:10 数年前の私のマンションだったら、このような事例になる可能性は充分にありました。 他人事とは思えないです。だって管理組合（組合員）は、プロの管理会社、設計監理者を信頼していたのでしょうに。 この世界（マンション管理）は、なんでもあり（やりたい放題）というのを改めて感じました。 願わくは、この管理組合は”借金”は抱えていないのですよね。ゼロからのスタートならば、しょうがないですが、マイナスから
の再出発なんて、悲しいですものネ。 [131] 自覚的区分所有者の役員進出 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/22(Mon) 11:31:16 先週末と今週にかけて、当マンションネットのセミナー受講者がこぞって管理組合の役員に立候補し理事に選出され、理事会の
互選で理事長に選出されました。 これらのマンションは築後１年数カ月であり、選出された理事長さんたちは次のような抱負を述べております。 「まず、第一に原始的瑕疵の不具合（建物と設備等）を克明に調査して、デベロッパーの責任で修繕工事を行わせること。第二
に、組合員の合意形成に努める。第三に、無駄な経費の消費はこの際きっぱりと止めて、管理委託契約等の見直しを進めること」
など、セミナーの成果が、じわじわと現れてきた感じです。 [127] 支援ご苦労様です 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/21(Sun) 16:06:19 本ホームページの管理員さん、昨日から引きつづき連続で現地支援、誠にご苦労様です。心から感謝しております。 [127 へのレス] Re: 支援ご苦労様です 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/21(Sun) 23:09:47 会計書類を一通り確認しました。 ３～４件の小さな債務不履行しか発見出来ませんでした。一覧作成の後、事務局さんへＦＡＸするように頼みました。 ＨＰ管理員の限界です。あとは、事務局さん、バトンタッチ。 [126] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/21(Sun) 09:49:47 「エレベータ保守」をテスト的にアップ。 事務局さんの意見を伺いたいです。 （今後、第３回管理講座の内容に近づけます。） [124] 連帯が広がるか 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/20(Sat) 11:44:21 先に開催したマンション管理セミナーに参加した方が、前触れもなく事務所に訪れる。 曰く「〇〇〇〇会社が分譲したマンションを購入したが、同じ会社が分譲したマンションの役員さん知りませんか」 どうしましたか「いや、なんだか良く分からないが、どうも現在お願いしている管理会社信用できなくてね」何かあったのですか
「分譲してから、８年経過しているが、素人で良く分からないが、修繕積立金安いんだよ。この間セミナーで聞いた金額の３０％
程度しか集めてないんだよ。一時金騒動とか言うのがあるそうだが、そんなことになったら大変だと思ってね」そうですよ。一度
資料をお持ちになっておいで下さい。分析してあげますよ「ところで、さっきの話だが同じ分譲会社から購入した方紹介してよ」
今、支援を依頼されている組合有りますよ。そこの理事長さん紹介してあげますから、電話してみては如何ですか。 後日届けられた、レターによれば「相手に電話したら、資料など頂けられるようになりました。同じ分譲会社から購入した者同
士で、連絡取り合いながら、組合の改善に取り組みます。取りあえず、理事に立候補します」という、連帯が広がればと思ってお
ります。 [124 へのレス] Re: 連帯が広がるか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/20(Sat) 20:31:34 連帯が広がるとといいですね。 本日のＨＰ管理員は、ちょっと疲れたかな？ 明日も、出動を約束。 [123] 管理報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/19(Fri) 18:02:58 No.121 投稿は、本人の希望により削除いたしました。 明日、あさっては連休です。いつもは、ロム（読む）だけの方も、この機会に投稿をお願いします。皆さんからの投稿が少ないと、
事務局が寂しがって（我儘）を申してます。よろしくお願いします。 [120] ペット問題として 投稿者：苺 投稿日：2004/03/19(Fri) 12:06:51 156 世帯のマンションでのペット問題です。猫を飼育している方（６０代女性）自宅では三匹飼育してます。共用部分（駐輪場、
外での敷地内）で野良猫に餌を与えてる事は暗黙の了解でここ数年住民も黙ってきました。餌を与えるのは野良猫だけではなくカ
ラス、キツネまで、最近は駐輪場の隅に猫小屋まで作ってマンションの敷地内数ヶ所に餌を隠して与えてます。この女性は決して
野良猫が可哀相だからではなく住民同士のトラブルを楽しむためにこのような行為をしてます。 ペット飼育細則も制定されてるマンションでの問題です。 最終的に理事長はこの問題を解決できるか。結果はまたこのＨＰで報告したいと思います。 [120 へのレス] Re: ペット問題として 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/19(Fri) 17:47:07 う～ん。どうなんでしょう？ この問題は、理事長の手腕の問題ではありません。 >共用部分（駐輪場、外での敷地内）で野良猫に餌を与えてる >事は暗黙の了解でここ数年住民も黙ってきました。 であるなら、住人みんなの責任です。ここを皆さんで自覚して下さい。解決へ向けて、苺さんも、理事長に協力して、結果報告（途
中経過でも）をお願いしたいです。 もちろん、当ＮＰＯの事務局へ具体的に相談していただければ、相談・支援をさせていただきます。 [117] 管理費の滞納者に対するペナルティー 投稿者：桃ちゃん 投稿日：2004/03/18(Thu) 22:01:22 お待たせいたしました。「桃ちゃん」登場です。「桃ちゃん」はご指名頂いても能力ないんですよ。賃借人の滞納の責任は最終的
には保証人の方に支払いの義務がありませんか？私のマンションでのお話ですが、15 年間理事長をされてた方は総会で区分所有
者の滞納者がいても夜逃げさえしなかったら管理組合は別に心配する事が無いって話しをしてた事を覚えてます。競売物件になっ
たら物件を購入する方が滞納の分を支払うから心配ないと言ってました。その後マンションにお金が無いのはどうしてかと聞いた
ら夜逃げが多かっただって、これって言い訳ですよね。「桃ちゃん」が住んでるマンションはお金が無く理事会は問題が山済みな
んです。 ＨＰ管理員さん肩まだ痛いですか。 おだいじに（＞ｖ＜）/~ [117 へのレス] Re: 管理費の滞納者に対するペナルティー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/19(Fri) 06:58:07 ご心配いただきありがとうございます。１年くらい痛みにつきあわないとダメのようです。 「15 年間理事長をされてた方」は素晴らしい？回答でしたね。堂々とそんなことを言えるなんて・・？ でも、それを許してきた管理組合なので、お金が・・・？。私も、賃借人に管理費等（水道、灯油）を直接支払ってもらう制度の
場合は、区分所有者を保証人にしなければいけないと思います。（管理組合と、賃借人・区分所有者連名の水道・灯油供給契約を
結んでおく） さて、管理費を賃借人（入居者）が直接管理組合へ支払っていたとのことでしたが、取り決め（契約？）はどのようになっていた
のでしょう。 管理組合は区分所有者の団体という原則から、賃借人が支払わないのであれば、賃貸者（所有者）に請求すべきでしょう。 [119] 112 号詳細にアップの要請 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/19(Fri) 12:05:31 １１２号の雪仙さん、何時もご苦労様です。詳しく、事例として管理員さんに提供してくれませんか。大変興味があります。お
待ちしております。 [116] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/18(Thu) 19:51:56 「相談事例=委託契約」に追加。 事務局の確認お願いします。 [112] 管理費の滞納者に対するペナルティー 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/18(Thu) 13:16:51 こんなマンションもあります。 理事長が賃借人で(＠_＠;)、所有者は医療法人。社宅の補助金として給料に管理費と積立金が振り込まれていた。規約では理事長に
なれないのに、区分所有者も管理会社も知らなかった？ [112 へのレス] Re: 管理費の滞納者に対するペナルティー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/18(Thu) 13:35:28 今月発行の、Ｇ社の「ウェ○ディ」に関連した記事が掲載されていました。 「法人所有物件は理事になれるか？」との質問にＧ社お抱えの弁護士さんが答えていましたネ。 「規約による。」との結論でしたが、行き着くところは、結局は規約なんですネ。 「規約。規約。」となんでも堅く発言される方には、「ちょっと。」と考えてしまうのですが、コジレた時に頼るものは、規約に
なってしまうのですね。 [112 へのレス] Re: 管理費の滞納者に対するペナルティー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/18(Thu) 14:23:56 Ｇ社の「ウェ○ディ」が配布されていない方へ。 ちょっと、見えにくいですが、下記ＵＲＬのＱ＆Ａの部分です。 http://www.wendy-net.com/wendy/178/wendy-03.html [111] 管理費等の滞納者に対するペナルティ 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/18(Thu) 12:16:15 ある理事長からの相談。「管理費と灯油代金を４カ月滞納している賃貸入居者がおります。管理費は本来所有者が納入すべきと
ころ、入居者が支払うと言うことで組合で認めた事情があります。従って、修繕積立金は所有者が払うことになっております。こ
の入居者はこれまでも時々このような滞納の状況を繰り返しており、理事会としても大変苦痛であります。何とか是正したく、今
回文書での最終催告として、もし、納入しない場合は灯油の供給を止めると考えましたが、だめでしょうか」というせっぱ詰まっ
た内容です。 さて、本ホームページをご覧の皆さん、どのようにお考えでしょうか。先日、掲示板に初登場の「桃ちゃん」さん、どのように
答えて頂けますか。 [111 へのレス] Re: 管理費等の滞納者に対するペナルティ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/18(Thu) 13:27:00 ご指名は、いただけませんよ。プレッシャーがかかってしまいますよ。 ご意見がありましたら、ご記入下さいね。 こんなＨＰがあります。かなり、手厳しい対応なので、お薦めは出来ませんが、参考まで。 http://homepage3.nifty.com/masashigeeda/kannrihi-tainou-mokuji.htm [110] 「編集後記」雑感 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/18(Thu) 10:18:50 週間ダイ○○ンドの編集後記を雑誌そのもので見てないので確かな指摘になるとは思いませんが、「管理会社がこれほどまでに
管理組合を無視した業務を行っているのに、まんまと、はめられている。管理組合の当事者能力の無さに吐き気がしますね」「何
事も総会で決着を付けようとする形式主義の落とし穴を良く知るべきです」「管理組合の運営を正常化するのは総会そのものでは
ありません。日常的に組合員の合意形成を図る、ねばり強い情報公開と対話など住民同士の人間関係を構築することでしょう」総
会で全てを決着させる等と考えている方々、その方法は管理会社が上手ですよ。 管理組合の運営には「市民運動の組織論を学んで」債務不履行を平気で行っている、管理会社に社会的制裁を与えることでしょ
う [109] 今週の週刊ダイ○○ンドより 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/18(Thu) 06:57:51 編集後記より、 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 「理事長があなたのことを悪く言うので、仕方なく注意に来ました。」都内の某マンションの管理人は、理事会から規約違反を指
摘された住人を注意するとき、理事長による個人攻撃にすり替えることを怠りません。こうやって住人と理事会を対立させておけ
ば、管理会社のしたい放題です。 実際、業者変更を決議予定だった組合総会も、健常者なのに障害者用駐車場を占有したり、共用部分の植栽を勝手に植え替えた
住人の”活躍”で流会しました。 理事会と対立している管理会社の幹部いわく、「理事長は管理規約の運用が厳しすぎる」。そこで、「規約を厳格に守らせるの
は管理会社の役目では」と尋ねると黙り込んでしまいました。こんな会社は追放されてしかるべきです。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ この、編集後記が一番印象に残りました。 管理会社変更を考えている方は、ご用心下さい。 [108] 管理員さんの告発 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/17(Wed) 17:48:53 マンション管理セミナーで発信している情報はかなりな場面で活用されている事実が判明しました。昨日の管理員もその一人、
本日も参加されている方から、資料の内容の問い合わせがありました。誤った情報の発信は私どもマンションネットの信用問題に
発展します。これからも心してと肝に銘じております。 さて、「セミナーの情報を基に、自分が努めている管理組合の経費について、対比したところ、全ての業務と備品や消耗品にに
管理会社の経費を上乗せしていることが分かった。全く許せない。それに、対して管理員には時間６５０円の賃金どうなっている
のか」一気にまくし立てた管理員さん。その気持ち良く分かります。と、答えましたが、皆さんも同感でしょう。 [105] 自動ドアのメンテナンス 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/17(Wed) 13:09:42 自動ドアのメンテナンスを定期的に実施する必要は無いと思いますよ。築１０年を過ぎると消耗品の交換は必要になります。（ド
アモーター・ベルト・コマ・ガイド・モヘア・パッキン等）メンテナンスを頼んだつもりで貯金しておいたほうが良さそうです。 セキュリティー盤の基盤は、１５年位で更新の時期になりますが、その時厄介なのが１５年前の基盤が無いために新品にしなきゃ
いけない。多額の費用が発生します。長期修繕計画に盛り込む必要があります。 [105 へのレス] Re: 自動ドアのメンテナンス 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/17(Wed) 13:40:25 私のところでは、 築７年間で、２度の不具合（異音発生）がありました。 異常が発生してから、メーカーと１年間の保守契約を結び、修理しました。（不具合は点検、調整で直る程度と素人考えで思いま
したが、修理費見積もりと、１年間保守契約の値段差がほとんどありませんでしたので、保守契約を選択しました。Ｎ社では、不
具合が発生してから保守契約を結んで修理するパターンが多いと言ってました。） 私の考えとしては、自動ドアの不具合は、緊急性を持つものは無いと思われるので、不具合が発生してから、修理か保守契約かを
検討してもいいのではないか？と思ってます。ちなみに、現在の私のところでは、保守契約の期間が過ぎていますので、保守無し
状態です。 セキュリティーの観点から、常に万全にしたい考えの管理組合では、安心料のつもりで、保守契約するのではないでしょうか？こ
れが、高い安心料かどうかは、その管理組合で判断していただくしかないのでは？ （今度、セミナーのアンケート項目にして、データをとってみるのもいいかもしれませんね。） [105 へのレス] Re: 自動ドアのメンテナンス 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/17(Wed) 15:30:19 ひとつ思い出しました。 ２度の不具合のうち、１度目は、私が組合役員になる前でした。 ２度目が私が役員の時でしたので、メーカーのＮ社と「前回は、こういう値段での保守でしたよね。」と交渉開始したところ、過
去に保守契約の記録がＮ社には残っていなかった事実が判明しました。（領収書は存在しているのですが） 前管理会社Ｍ社には、見積提出したり、保守契約書の見本を渡すことが多いのですが、実際に保守契約した事例が少ないとも言わ
れ、？？？との思いをしたことがあります。 管理会社に「交渉をおまかせ」「管理会社経由の保守契約」されている組合の皆さんは、一度、直接、自動ドア保守会社の方とい
ろいろ話されることも必要かもしれません。 [104] 自動ドアのメンテナンスは独占的 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/17(Wed) 11:44:51 これまで、マンションの保守・点検で盲点になっていた自動ドアのメンテナンス、皆さんはどのようにお考えになっておりますか。
私の知るところでは２社が独占的に業務を行い、その対価はなかなか変化していないところです。 「素人の考えで誠に失礼とは思いますが」と、ある管理員さんは「故障したという話は聞いたことがありませんね。私も故障し
た現場に立ち会ったことはありません。故障などしないと違いますか。それを年に１回か２回さっと見に来て、年間契約６万円と
か５万円、高すぎますよ。何処か、安くやるところ無いのかなあ」と述べておられました。 全く、同感です。独占的に行っている現在、なかなか値段は下げてくれないのが現状です。何か、情報有りませんか。 [102] 珍しい管理員さんの登場 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/16(Tue) 16:06:03 本日、突然、ある管理組合の管理員さんが訪ねてこられました。この方も当マンションネットの「マンション管理セミナー」の
熱心な受講者でした。管理員になってから、道管連などの各種の講習会の受講をされてきたそうです。しかし、他のセミナーは一
般論が多くて、良く飲み込めません。それに対して、マンションネットは現実に経験した事例が盛りだくさんで、大変勉強になり
ます。と、うれしい激励を受けました。有り難うございました。 [102 へのレス] Re: 珍しい管理員さんの登場 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/17(Wed) 07:07:18 勉強熱心な管理員さんですね。 このような方が勤務されているマンション住民の方が、羨ましいです。 私の住むマンションは、２月１日から管理員さんを半日勤務に変更して、１月半経過しましたが、取り敢えず、目立った変化など
の問題はなさそうです。 ５０戸規模と小規模なので、費用対効果から半日勤務の選択をした訳ですが、このような、仕事熱心な方が管理員として勤務され
ていたら、違った選択になっていたのかな？と考えさせられます。 [100] 訪問販売をシャットアウトするにはのお礼 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/16(Tue) 11:06:58 HP 管理員さん、桃ちゃんさん貴重な情報ありがとうございます。 [100 へのレス] Re: 訪問販売をシャットアウトするにはのお礼 投稿者：SUGANA 投稿日：2004/03/16(Tue) 11:32:19 反応がありましたね。マンションの入り口、目に付く場所に管理組合としての意思表示（法令の範囲内で）を示す方法も一つでし
ょう。 それと、管理員の業務として「入居者の安全を守るために、不審者の進入を排除すること。又、販売先の不明確な販売員の進入
も禁止すること。」を仕様に加えることも必要と思われます。 具体的には管理員に対して、以上のようなセキュリティ対策を求めて、不審者の進入未然防止を徹底することが必要でしょう。 また、住人に対しても、そのような意識を持ってもらい対応することでしょうか。 [99] 陳腐な管理会社別途一弾 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/16(Tue) 10:59:12 またまた、陳腐な別の管理会社現れる。当該管理組合が締結した委託契約書によれば、契約終了期限３カ月前までに、現行契約
を解除するのか、或いは契約内容を変更するのか、それぞれが意思表示しない限り、現行契約が継続することになっている。 しかし、当該契約を締結している管理会社は、この３月末日の契約期限でありながら、３月になって、契約内容変更の意思表示
をしてきた。 この事実に気が付いた区分所有者が管理会社担当者に対して、契約条項の履行を求めたところ、しどろもどろになり、答えに窮
した。 区分所有者は「こんな契約を無視した事実は認められない、直ちに撤回しなければ、国土交通省に通告する」と、駄目をおした
ところ困窮していたという。 管理組合がしっかりしなければ、管理会社がやりたい放題であり、マンション適正化法が制定されても、法を活用し告発しなけ
れば無視されるという事実が今でも満載の状態。 [98] 訪問販売をシャットアウトするには 投稿者：桃ちゃん 投稿日：2004/03/16(Tue) 10:58:36 築 21 年のマンションですが、正面玄関出入り口に看板を立てています。 物品販売、勧誘行為、古紙回収業者等の無届け禁止 １．当マンション内における右記行為又は目的者の無届出入りを一切禁止いたします。 ２．右記無届け行為を発見した場合は、当マンション管理保守対策として、其の筋に通報いたしますので御承知おき下さい。 ○○管理組合 管理事務所 以上の内容の看板です。最近訪問販売等全然来なくなりましたよ。セキュリティーが設置されてるマンションでしたら効果があ
るかも・・・・・ご参考まで [95] 訪問販売をシャットアウトするには 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/15(Mon) 12:01:05 セキュリティーが設置されているマンションですが、入居者の後から訪問販売員がついて来て入って来ます。玄関に張り紙をして、
「不審者」「警察」等との言葉も感じ悪いし、どうしたらよいでしょうか？どなたか良案があったら教えてください。 [95 へのレス] Re: 訪問販売をシャットアウトするには 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/15(Mon) 13:31:01 私が、実践していること。 マンションの共同入口、その近辺で出会った方には、必ず挨拶（おはようございます。or こんばんは。）します。テレビで紹介
されていたのですが、不審者に対しては、効果あるようです。（挨拶されると、顔を憶えられたと不審者は考えるそうで、悪さし
づらくなるとのこと。） また、マンションは共同住宅なのですから、「同じ屋根の下」意識を形成するのも、まずは、挨拶からというのが重要だと思って
ます。 （こんな私ですから、マンションの大部分の方には、名前を憶えていただいているようです。これが、いいのか？悪いのか？） と言う訳で、不審者対策に、『挨拶運動』というのはダメでしょうか？ 防犯カメラという、ハ－ド面の投資もありますが、費用対効果を考えると不審者対策にはどうなんでしょう？ 『挨拶運動』というソフト面で考えてみました。 [95 へのレス] Re: 訪問販売をシャットアウトするには 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/15(Mon) 13:41:40 あっ、訪問販売員が対象でしたね。不審者のほうに気をとられすぎた意見になってしまいました。 これも、先ほどのように、入居者一人一人が勇気を出して「注意（訪問先の了解を得て入って来なさい。）」出来るようになるの
が理想かなと思います。 共同玄関から内側は、自分達の管理下との意識を皆さんがお持ちになれば、見知らぬ人を黙って我が家に入れる方はいなくなると
思うのですが。 [94] 理事会の動きが全然見えない 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/15(Mon) 11:33:57 本日、第三回マンション管理セミナーに参加したという年輩の区分所有者が突然、予約もなく訪問。その時、相談中、仕方なく
待機して頂く。 さて、相談の中身は「一昨年現在のマンションを中古で購入したが、去年定期総会に出席したが、集まりは悪く、総会も管理会
社が取りしきっていて、理事会のメンバーは陰に隠れているように見えた。その後、理事長に対して、管理組合の改善について申
し入れたが、そのまま放置されている。私は理事でないので、何ともできないが、今度理事に立候補してみたい」述べられ、「今
度は関係書面を持参してくるので調べてください」と言ってました。 管理組合の運営に問題意識がなかった区分所有者に多少なりとも意識が芽生えたと言うことはセミナーでの情報の発信と事例報
告かなあ。と、自己満足。 [93] 違法を意識していた管理会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/15(Mon) 11:21:10 本掲示板第６９号に掲載した管理会社の話し。組合員の厳しい抗議に抵抗できず、謝罪文を提出してきたそうです。 しかし、この謝罪文が後で命取りになる重要な証拠にならなければよいが。非を認めたと言うことは始めから違法を意識して業
務を実行していたというものであり、悪質な管理会社の烙印を押したことになります。 当該管理組合の関係者の皆さん、管理組合の取り組みはこれからが重要になりますよ。 [91] お礼 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/14(Sun) 13:44:32 昨日、BL 管理組合の理事長さんより、過分な寄付が寄せられました。マンションネット理事会一同心から御礼申し上げます。
当ホームページでも明らかにしておりますが、相談・支援は無料で実行して、経費は会費と寄付で賄っております。貴重な財源と
して、大事に会計に収納いたしました。 本当に有り難うございました。 [91 へのレス] Re: お礼 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/14(Sun) 21:34:18 苦しい台所の当ＮＰＯにとっては、誠にウレシイご厚意です。心から御礼申し上げます。 しかし、無料の相談・支援をモットーに運営している当ＮＰＯです。いらぬ誤解を受けないように、寄付の申し出を断れるような
財政基盤（会員の確保）に、早くなりたいです。 [89] エレベーターのメンテナンスを科学する 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/14(Sun) 10:21:52 昨日のセミナー大盛況で、事務局の方々お疲れ様でした。エレベーターの知識もそれなりにあったのですが、不明な部分の霧が払
拭されました。次のセミナーが楽しみです。 [89 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンスを科学する 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/14(Sun) 10:30:56 昨日は、お疲れ様です。プロジェクターで、画像を見ながらの説明は判りやすくていいですね。参加された会員の皆さんのレベル
が高く、質疑応答は、非常に参考になりました。講師の方にも感謝です。 追伸：早く、腰を治してくださいネ。 （ＨＰ管理員も、右肩が早く治って欲しいです～！） [88] 管理会社の債務不履行に損害賠償請求 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/13(Sat) 11:58:24 ある管理組合の事例。余りにも、業務がだらしなく契約を解除したところ、水道料金の債務不履行が発見されました。当該組合
は損害賠償を求めて、何度も話し合いを求めましたが拒否。従って、組合は損害賠償請求を書面で求めましたが、これにも返答無
し。 弁護士に依頼し、請求しましたが、これまた無回答。これまで、全く誠意が見られなかったので、とうとう、地裁に提訴するこ
とに決定。 来週中には訴状が前管理会社に届くでしょう。さて、どうでるでしょうか。大変楽しみなことです。裁判になったら、皆さん是
非、傍聴においで下さい。勉強になりますよ。 [85] 管理会社へ激怒 投稿者：銀世界 投稿日：2004/03/12(Fri) 12:03:33 数日前団体交渉をマンションネットのＳ氏が同席して下さいました。 話を聞いていても専門用語で不明、知識不足でさっぱり理解できずにおりました。 マンション法は私にとってはまったくの別世界です。暇を見ては規約を読んで見てはおりますが理解できず、管理会社の法律違反
もわからずにおりました。理事についてから約３ケ月毎日が緊張の連続です。 管理会社から 今月赤字なので灯油代が払えない修繕積立金から一時使いたい。 チョットマテ マンションネットに相談。 解決 駐車場外部に貸し出しを理事会で決定。（予約入る。）管理会社 規約変更いるよ 総会開かなければ チョットマテ マンションネットに相談。解決。 私の素人考えでも、管理会社の仕事はなんだ。！！ マンションネットの存在が無ければ、我々は、管理会社の言いなりになるところであった。 管理会社不要論賛成 [85 へのレス] Re: 管理会社へ激怒 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/12(Fri) 20:24:09 銀世界さん、こんにちは。冬にはピッタリのネームですね。 （夏には、なんと名乗るのか、楽しみです～。） 運悪く、能力不足の不親切な管理会社と出会ってしまったようですね。このような管理会社が多いのも事実ですが、管理組合のた
めに一生懸命頑張って下さっている方もいますので、今度はよい出会いがあるといいですね。 [84] エレベヘタヘーのメンテナンスを科学する 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/12(Fri) 11:39:40 明日の講座のために、昨日午後から講師を務めるベテランの技術者二名が打ち合わせのために事務所を尋ねられました。さて、
参加される皆さん、エレベーター問題について、の疑問、質問何でも結構です。事前に事務局までメールでご連絡下さい。明日は
時間厳守で開催します。遅れたら貴重な情報の収集ができませんよ。 [84 へのレス] R e: エレベヘタヘーのメンテナンスを科学する 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/12(Fri) 20:16:06 ２時からでしたよね。 遅れないようにいたします。 [83] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/11(Thu) 21:21:21 『相談事例=委託契約』に追加。 事務局さん、確認お願いします。 [82] 大規模修繕工事のフローチュックリスト 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/11(Thu) 14:39:05 会員の I さんから、「大規模修繕工事のフローチェックリスト」が提出されました。一見して、すばらしい労作と言えます。長
年の建築士としての経験を見事に結実したもので、綺麗に整理されており、広く活用されるものと確信します。 今度の理事会と建築士等の識者などの意見を頂き、次のセミナーに報告して頂くことにしたいと思います。 ご覧になりたい方は事務局まで申し出下さい。 [81] 管理会社の債務不履行 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/11(Thu) 12:37:45 「K 管理組合の水道料金に係わる特例申請が管理会社の業務不履行により、正規な申請がなされて無く、管理組合が損害を受け
た事実に対して」当該管理組合の理事長と副理事長が本日事務所に訪ねられて、その事実に、びっくりするやら、驚くやら「私た
ちはマンションに入居して７年がたちますが、こういうことは全然知りませんでした。マンションの運営は難しいものですね」「何
故、管理会社は率直に事実を話して、釈明してくれないのでしょうか」と大変残念がっておられました。 また、「一般会計の支出の診断」結果を報告書で提出しましたところ、理事長は「えっ、年間３００万円も経費が下げられる
のですか。やっぱり、知らないと言うことは恐ろしいですね、無駄なお金を消費するわけにはいきません。理事会で検討させて頂
きます。理事会で決議して、マンションネットの支援を要請するようにいたします」とのことでした。 そうです。無駄な支出はこの際全て排除して、将来の修繕積立金に確保すべきものです。 [80] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/10(Wed) 21:07:07 第３回セミナーの事例報告その２、その３をアップしました。画像がないと寂しいですね（写真を撮影し忘れたのが痛かった）。 というわけで、誤字などありましたら、連絡をお願いします。 [79] 水道料金の特例申告で問題発生 その第２弾 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/10(Wed) 16:37:46 本掲示版第３１号で取り上げた、「水道料金問題に関わる管理会社の債務不履行」がいよいよ明らかになりつつあります。計算
業務をお願いしましたところ、会員の I さんが快く引き受けて頂き、その結果は明確な関係書面が取りそろっている部分の４年間
分だけでも、何と、法定金利含めて１，７４７千円の損害金が発生しておりました。 今後、２年間分を調べなければなりませんが、このような状況から、恐らく６年間で２００万円を超える損害金が発生している
のではないでしょうか。 まだまだ、このような管理会社の債務不履行が発見されないで、眠ったままになっている事例が相当数あると踏んでいます。掲
示板を見ている区分所有者の皆さん、ご自分の管理組合の決算書をよくご覧下さい。 水道料金の収入と支出を対比して、余剰金が少ない場合は必ず問題があります。まず、そのような事実が発見されましたならば、
当マンションネットにご一報下さい。 必ず、損害賠償として、返還させれます。（当ホームページの水道料金の計算方法をお読み頂ければ、概略がご理解頂けると思
います） [78] 管理組合の滞納、運営に支障 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/10(Wed) 12:28:32 ３月の決算期になり、理事会では決算の準備に入っておりますが、社会的不況の影響でしょうか、管理組合の管理費等の負担金
の滞納がこのところ増えており、理事会の苦悩の原因になっております。 ある管理組合から、「滞納が大きくなったので、水道を止めたいが」という、相談がありました。理事会も滞納の整理に努力し
ているのでしょうが、もし、強行発動したならば大変なことになります。しかし、現実に水道を止める強硬手段を実行している理
事会があるのかもしれません。人ごとではありません。 さて、返事は「水道を止めないで、別な方法を選択してください」とは言えましたが、理事会も大変です。 普通、３カ月まで管理会社に任せていますが、なおざりにしている管理会社もあります。ある理事会は毎月未収金者を調べて、
根気よく請求して、成果をあげています。 以前はかなり多かったそうで、何とか方法は無いかと議論したようですが、奇策はなかったようです。従って、毎月ねばり強く
担当を決めて、個々面接で請求したそうです。 又、ある理事会は管理会社に厳しく申し入れ、督促は毎月面接して実行するようにしたところ、改善されたそうです。 つまり、多額の滞納にならない内に、顔の見える請求行為が必要なのでしょう。しかし、支払いたくとも特別な理由で払えず、
競売に付される場合もあり、マンション管理組合の目的を達成するためには様々な困難があります。 [76] 不親切な管理会社 投稿者：tama 投稿日：2004/03/09(Tue) 16:33:38 財政難から駐車場を外部に貸し出すことに決定。管理会社に話していたのに希望者が現れたところ総会が必要と言い出しました。
マンションネットさんに愚痴を言ったところ書面決議の方法を教えていただき、作ってメールで送ってくださいました.短期間で署
名を集め無事契約も終わり安堵しておりますが、管理会社が書面決議のことを教えてもくれない、文書を作る気もなし、ポスター
を作る気も指導もまったく無しでした。理事会の勉強不足もありますが不親切で委託費を払っている管理会社と報酬を払ってない
のにマンションネットさんの親切の差大ですね。 [76 へのレス] Re: 不親切な管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/09(Tue) 18:59:56 tama さん、よかったですね。 管理会社の問題というより、担当者さんが問題ですが、他に担当者さんがいない会社のようですから、やはり管理会社が問題とな
るのですネ。委託契約の別表第１の中に、「(1)理事会支援業務＝ ②理事会の開催、運営支援＝ 三 理事会の求めに応じた理事会
議事に係る助言、・・・・」というのがあるはずですが、『理事会が助言を求めなかった。』とでも言い訳するのでしょうかネ？ 事務局さんの素早い対応に感謝。 そして、tama さんの管理組合は、良い方向へ進んでいますね。今後も管理組合として継続して活動できる体制作りにじっくり取
り組んで下さい。 [75] ある区分所有者の主張 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/09(Tue) 11:24:30 昨日、「道管連のメンバーで長く役員を努めた方」がひっこり、訪問されました。相変わらず、マンション管理適正化法の脆弱
を嘆いて、一くさり。 その後、得意の「管理会社不要論」の展開。それもそのはず、自主管理（この方の呼称）の理事長を１０数年されました。彼曰
く「管理会社なんか、無くなればよいのだ。あるから管理組合は無関心になるのだ。無駄な金を払って、何年たっても、無関心は
無くならない。少しずつ良くなっていると言っているが、この１０年何も変わっていない」と熱弁。 [74] 陳腐な管理会社第４弾 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/09(Tue) 11:12:35 またまた、登場となりました。「法に抵触する脱法行為を起こした管理会社」理事会の厳しい追及をかわしきれず、昨日午後７
時全面降伏致しました。 これまでの業務に対する「社長名の謝罪文」と「正規な契約期間への是正」を提出してきました。悪意がなかったとはいえ、こ
のような陳腐な管理会社にはきついお灸になったことでしょう。理事会もこれで気持ちよく、本来の管理業務に全力を傾注できる
でしょう。 [70] 大規模修繕工事の設計監理シリーズ 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/08(Mon) 18:56:23 HP 管理者さんへ 札幌市内・築 14 年・入居戸数 120 戸の大規模修繕工事の設計監理をシリーズで情報提供したいとおもいますがいかがでしょう
か？とりあえず第 1 回目は勝手に情報提供しちゃいます。 1 月に設計事務所 5 社で競争入札がありました。管理組合はよく勉強されて各方面から 5 社集めたのですが、結果は 5 社は札幌
では結構有名な設計事務所ばかりだったので、お互い知り合いばかりでした。チャンチャン(*^_^*) 落札した設計事務所が健康上の理由から断ってきましたので、入札価格二番手の設計事務所に依頼しました。二番手の設計事務所
は 5 社で設計事務所グループを組織しているので安心ということで理事会で内定いたしました。正式決定は臨時総会で決めるとい
うことです。ではでは次回まで [70 へのレス] Re: 大規模修繕工事の設計監理シリーズ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/08(Mon) 19:57:21 ＨＰ管理員でございます。（管理者ではなく、管理員ですよ～。） 第１回の「大規模修繕工事の設計監理情報」ありがとうございます。このシリーズは長くなりそうですね。ものすごく楽しみです。 掲示板に載せれない画像などは、メールして下さい。ＨＰ管理員のほうで、将来コーナー化したいと考えます。 楽しみ。楽しみ。 [66] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/08(Mon) 06:58:28 「資料集」（左下方のカウンター上のマーク画像クリック）にデータ追加しました。事務局さん、確認お願いします。 [66 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/08(Mon) 13:54:09 確認しました。表は小さくて見づらいですね。何とかなりませんか。 [66 へのレス] Re: アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/08(Mon) 19:43:04 JPEG ファイルなので、これ以上は、アクセス時間に影響するかも？印刷して内容を確認していただければ、なんとかなると思い
ますが・・・。 会員の皆様で、エクセル形式のファイルをご希望の方がおりましたら、事務局まで連絡をお願いします。より見やすいですし、内
容を変更してご自分のマンションに応用も出来ることでしょう。 [67] 負担金滞納一掃で理事会奮闘 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/08(Mon) 13:42:34 ある管理組合理事会。３月４日に開いた理事会で滞納者が増えている現実にメンバーはびっくり。管理会社が処理してくれると
思っていた理事もおり、滞納問題はなおざりにされておりました。３月は期末であり、「このまま放置できない」との声が挙がり、
珍しく真剣な議論がなされました。 理事長が自ら滞納者に個々面接し、他の理事も担当を割り振りし、地方の区分所有者にも直接支払を要請し、何とか３月中に収
納できる見通しが付いたそうです。 「何事も理事会が一致団結し、事に当たれば実行できるとの確信が生まれました」と理事長さんの弁。 [67 へのレス] Re: 負担金滞納一掃で理事会奮闘 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/08(Mon) 19:32:47 >理事長が自ら滞納者に個々面接し、他の理事も担当を割り振りし、地方の区分所有者 >にも直接支払を要請し、何とか３月中に収納できる見通しが付いたそうです。 そうなんです。滞納問題については、標準管理委託契約書に準拠した契約であれば、管理会社は責任をとってくれません。 理事会が当事者能力を持たないと解決しないんですよね。 しかし、管理会社の担当者さんも、もっと早く（滞納初期＝２月目までに）理事会へ報告＆対応のアドバイスをいただければ、管
理組合と強固な信頼関係を構築出来たであろうに・・。残念ですね。 [69] 管理会社の脱法行為 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/08(Mon) 16:19:11 全く、呆れた管理会社が存在しておりました。北海道では最大手と言われている管理会社ですが、「マンション管理適正化法な
んか問題じゃないぞ」といわんばかりの非常識な振る舞い、これこそ、国土交通省に正義の告発をしなければ、管理組合は浮かば
れません。 第１期の契約期間は１２月から１１月まで、決算月後、定期総会は２月中に開かねばなりません。しかし、３月１４日開催の案
内が届けられ、重要事項の説明も総会当日するというものです。 案内を受け取った組合員がびっくり。契約期間は本来、１２月１日から、１１月３０日とならなければならないものを、何故か
１２月、１月、２月、３月の４カ月が飛ばされ、４月１日から３月３１日までとなっておりました。 「何故こんな事が起こるのか」組合員は合点がいきません。早速、管理会社に質すと、言っておられましたが、推測するに、本
来これまでの契約期間中に更新等の手続きが終え無ければならないところ、時期を逸したために、組合員と理事会を馬鹿にした、
このような債務不履行を引き起こしたと考えられます。 [65] 理事会の責任は重大 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/07(Sun) 12:26:06 国内最大手デベロッパーのひとつ。その子会社の管理会社。１００戸程度のマンションの管理を１０年間ほど引き受けておりま
す。理事会は全ての業務を管理会社に丸投げしており、当然、管理委託関係費は適正価格より、年額７００万円程度高く支払って
おります。 その委託経費の中に各戸専有部に引かれている有線放送使用料が、何故か、含まれ共同管理費用（一般会計の管理費）として組
合が負担してます。総会でも当然問題になっているとのことですが、理事会は黙り、ということで、前に進まないそうです。 組合員の中には、有名な会社だから信用できると考えている人々が多いのでしょうか。 何年も前から、真剣に悩んでいる組合員は「後、２年後には大規模修繕工事を実行しなければならないが、修繕積立金が少なく
どうなるのか」と心配しております。 何とか、理事会をたてなおし、無駄な支出を止めて修繕積立金に振り向けることが当面必要でしょう。 [64] 陳腐な管理会社第三弾 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/07(Sun) 11:56:37 №62 の入力に失敗がありましたので、再掲します。 陳腐な管理会社第三弾 投稿者：sugana まったく呆れて話しになりません。昨日、当該管理組合理事会と管理委託会社が管理委託契約の締結を巡って、団体交渉を行い
ました。 陳腐な管理会社はこれまで、７棟分譲したデベロッパーの子会社、言うならば、同じ穴の狢。 理事会『これまで、１２カ月の管理委託契約が何故、１４カ月に変更にしたのか、理事会が認めてないものを、勝手に業務主任者
が実行しても良いのなのか、しかも、契約締結したとして、契約日から２カ月後に説明会を行ったではないか。マンション法に照
らして、違法ではないのか』 管理会社『・・・・・・』黙して語らず。 理事会『今更、とやかく、弁解はしなくても良いから、契約期間をこれまで通りの１２カ月として、直ちに提出すること。併せて、
この混乱を引き起こした原因は管理会社である。従って、組合に対して、謝罪文を提出されたい。以上、要求するので直ちに実行
されたい』 『尚、期日まで、実行されない場合はこの事実について、国土交通省に通告する』 このような、やりとりがあり、後日誠意ある実行がなされるのか、どうか、言うところです。 [61] エレベーターのメンテナンスを科学する 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/06(Sat) 18:04:10 ３月１３日午後２時から開かれる、マンション管理講座（エレベーターのメンテナンス）の参加集約が迫りつつあります。会員
の皆さんは参加費は無用です。残り少なくなりました。希望者はお早めに、メールで申込み下さい。（当日は会員のみの講座とな
っております。ご了承下さい） [61 へのレス] Re: エレベーターのメンテナンスを科学する 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/07(Sun) 11:34:28 sugana さん、ご苦労さまです。 会場を無償使用とのこと、交渉力に、あらためて再敬礼です。財政状況の苦しい当ＮＰＯにとって、頼もしい限りです。 当日の講座が有意義なものとなるよう頑張りましょう。ベテランの技術者の方が、講師として出席されるとのことですので、会員
の皆さんも、質問してみたい事項を、掲示板に記入してくだされば、当日、資料なども用意できるかと思います。 [59] 管理会社について 投稿者：tama 投稿日：2004/03/06(Sat) 12:13:04 マンションネットさんの支援を受けることが出来大変心強く感謝の気持ちいっぱいです。組合運営についての親切なアドバイス、
管理会社への対応，一つ一つ感心するのみです。 戸数１９戸収益の悪いマンションで（今ごろようやくわかったのです。）経費節減、駐車場外部貸し出しと奮闘しておりますが組
合員と年齢差からか危機意識が低く悩みます。 [59 へのレス] Re: 管理会社について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/06(Sat) 14:20:27 >戸数１９戸収益の悪いマンションで（今ごろようやくわかったのです。） >経費節減、駐車場外部貸し出しと奮闘しておりますが組合員と>年齢差からか危機意識が低く悩みます。 どこのマンションでも共通の悩みではないでしょうか？ 共同住宅の宿命とも言える問題かと思います。 しかし、１９戸と小規模の場合は、大規模マンションに比較してコミュニティを形成し易いと言われてます。無理しないで、出来
る範囲で活動しましょう。悩みが発生しましたら、お気軽に事務局へ相談して下さい。 ＨＰ管理員では頼りになりませんが、事務局は頼りがいがあります。 [58] 標準管理規約送呈 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/06(Sat) 12:09:01 標準管理規約が公表されました。「理事会では改正作業にかかっている」が、「一々打ち込むのに大変だ、何とかならないだろ
うか」という、ご希望に応えて、「フロッピーを持参頂ければ、即座にコピー」する用意ができました。 お出でになる前に事前に連絡をお願い致します。 [55] HP 管理員さんおつかれさまです 投稿者：雪仙 投稿日：2004/03/05(Fri) 11:30:51 ホームページのアップ、掲示板の管理など おつかれさまです。情報提供です。 築１２年入居戸数１２０戸のマンションで設計監理の入札がありました。５社の応札があったんですが殆どの設計事務所は国土交
通省告示１２０６号に基づいて金額を提示してきます。 この告示が適正かなどとの議論は別として現実に落札した設計事務所は告示の半値で契約しました。皆さんのマンションでの工事
監理も国土交通省の告示が絶対正しいとは言い切れませんよ…… [55 へのレス] Re:雪仙さん、ありがとうございます。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/05(Fri) 20:04:51 雪仙さん、失礼ですが、なんと読むのでしょう？「ゆきせん」？さんでいいのでしょうか？ 国土交通省告示１２０６号については、奥が深そうなので、コーナーを設けたいです。よく聞く（言われている）、工事監理費は
「工事費の６～10％」などの誤解・迷信を無くする為の情報発信も大事ですね。 ＨＰ管理員に、またひとつプレッシャーが・・・。 [56] 役員報酬をお手盛りで山分け 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/05(Fri) 11:51:45 これまで、様々な理事会運営の情報をキャチしてきましたが、驚くべきことに理事等の役員報酬を予算が余ったからと言って山
分けしていた理事会がありました。 元々、管理規約には「役員報酬は別に定める」とありましたが、定めを作らず、勿論、これまで支払はされておりませんでした。 ところが、昨年の定期総会でそのための細則を策定せず、単項議案として理事長、副理事長、理事、監事それぞれの役職に対し
て、報酬額を決めて議決しました。 年度末になり、理事会運営費に余剰金が発生したので、その分を総会で議決した金額に適当に上乗せして、お手盛りで山分けし
てしまいました。 こういう、めちゃくちゃな運営は当該管理組合に於ける、組合員の無関心とお任せ主義に基盤をおくものであります。 このような、事実が貴方のマンションで静かに進行している可能性が・・・・。さて、どうでしょうか。 [54] 管理報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/04(Thu) 21:48:53 No.43 の投稿は、投稿者本人よりの希望により削除しました。事例報告の作成が遅れており、ご迷惑をお掛けしております。今し
ばらくお待ち下さるよう、お願いします。 [52] 困難から未来のある住民たち 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/04(Thu) 14:23:51 ある３０戸のマンション管理組合の奮闘記予告です。多分、当該マンションの理事さんからホームページに事例として発表され
ることと思います。 大規模修繕工事で管理組合の全財産を不当にも失い、失意のどん底から、女性パワーが炸裂し、困難を乗り切る方策を何度も、
何度も話し合い、現状をみんなで認識するところから改めて出発しました。 「お金はない、しかし、みんなで力を出し合い」除雪もみんなで協力し、結露の窓のふき掃除も自発的に、マンションにこんな
すばらしい風が吹き出しました。 みんなの顔が見えるマンション、それはマンションの合意形成が進んでいる証拠ではありませんか。 今度の第４回セミナーでは、是非当該管理組合の「すばらしい取り組み」を生々しく発表してもらいましょう。 [52 へのレス] Re: 未来のある住民にエール 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/04(Thu) 16:31:00 素晴らしい合意形成の進行中ですね。 是非、発表していただけたらと、考えます。朝の５時起きとか、筋肉痛の話も、いつか笑い話になりますように願ってます。 [49] 情報の公開こそ、関心を高める 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/02(Tue) 10:04:58 ある管理組合の話し。８０戸のマンション、総会は何時も２０名程度の参加。圧倒的に無関心の組合員が多い実態。新しく理事
長に就任した A さん「何とか、皆さんに管理組合の運営について関心を持ってもらおう」思案の結果。奇策は無いと結論。 管理組合の情報を基本的に全部、「OOO マンション通信」として週１回以上を６カ月間渡り、３２号発行したそうです。 そのうちに、この通信がマンション内で話題になり、理事長に組合員から「読んでますよ」と声が掛かり、話題の提供があるよ
うになったとのこと。理事長も組合員の声を積極的に記事に取り入れるようにし、この頃ではマンション内のコミニュケーション
の役割を果たしているそうです。 そして、いよいよ、定期総会を迎え、総会当日何と４８名が当日出席したそうです。依然と比べて総会は意見・提案など、総会
らしい総会になったと喜んでおりました。情報公開と理事会の民主的な組合運営が、組合員の関心を生み出しつつあるという、貴
重な体験。 [49 へのレス] Re: 情報の公開こそ、関心を高める 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/03/02(Tue) 13:22:08 いつも情報提供、ご苦労様です。 >８０戸のマンション、総会は何時も２０名程度の参加。 ２０名（２５％）も実出席していた総会との事ですね。これでも、十分に多いほうではないでしょうか？ >総会当日何と４８名が当日出席したそうです。 ４８名（６０％）の実出席とは驚きの数字です。うらやましい限りですが、毎週の広報とは、大変な苦労だったことと考えます。 今後も、毎週とはいかなくても、月刊ででも継続出来るような体制作りをしていただき、ぜひ、このような理事長さんにセミナー
での体験発表をお願いできればウレシイですね。こちらまで、うれしくなる話をありがとうございます。 [50] 管理組合が勉強会 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/02(Tue) 10:28:31 札幌市内のあるマンション。第２期の理事長に就任したばかりの I さん。これからどのように理事会の運営を進めていけばよい
のやら一番の問題は「一般会計がぎりぎりの予算」のために、毎月赤字の現状。何か節約しなければならない。駐車場が空いて、
予定の収入も入らない。 このような現状を組合員に理解してもらおうと、全組合員（１９戸）対象の勉強会を開催。何と、１４戸参加、何組かご夫婦で
も参加。隣りのマンションの理事会メンバーも物珍しく加わる。 その後、当該管理組合は理事会開催を含めて、何とか自立しようと、奮闘中です。管理会社との管理委託契約金額が適正価格を
大幅に超えている事実も発見し、管理会社に対して、是正の要求書を提出する準備を進めているところです。 [48] 修繕積立金が失われる 投稿者：sugana 投稿日：2004/03/01(Mon) 10:26:11 マンション購入時に一時金として、修繕積立金を分譲業者に納める例が多く採られております。その大切な修繕積立金が管理組
合の預金通帳に納められず、分譲業者が業務上横領するという、とんでもない事件が発生しました。 その分譲業者は倒産し、押さえる資産も無く管理組合はその失った資金の確保に困窮しています。何とか、良い方法はないかと
情報を集めていますが、何か有りますか。 [46] 情報発信が無駄を省く運営に貢献 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/29(Sun) 14:08:49 北海道マンションネットが提唱する「無駄を省く管理組合の運営」のセミナーが連続３回行ってきました。その後、参加者から
多くの賛同のご意見、提言があり、心強く、引きつづき頑張るぞという気概になっておりました。 昨日、その参加された方から熱いメッセージを頂いておりましたので（大規模設備の見学を兼ねて）当該管理組合にお邪魔しま
した。 この理事長さんは第１回から全部参加され、私どもが提供した情報を隈無く活用して、しかも自力で、年間３００万円の経費の
節減に成功しました。昨日この事実に直面したとき驚きと同時に、身震いが起こりました。 それは、当ネットが発信した情報が活用されたという事実にはうれしさがこみ上げてきましたが、もし、誤った情報を提供して
いたならば、とんでもない損害を与えていたことになるからです。改めて、管理組合の運営に寄与する正しい情報の発信にと、戒
めているところです。 さて、当該管理組合の理事長さんはセミナーでの情報だけを頼りに、これだけの大仕事を行った業績は見上げたものであり、お
話を伺った私どもは言葉を失いました。すばらしい人材に巡り会いました。第４回セミナーでは是非、事例発表をとつい依頼して
しまいました。 [37] 水道料金の計算 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/28(Sat) 13:33:29 第３３号に掲載した、水道料金の過少申告に関わって、過去７年に遡った計算業務があります。しかし、他の管理組合の支援も
あり、誰かサポートしてくれないかなあ。計算だけで結構です。正規の申請に基づく計算と、損害額と法定金利の計算です。メー
ルで声あげて。 [37 へのレス] Re: 水道料金の計算 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/02/29(Sun) 13:23:05 Ａさまより、心強い投稿がありました。 個人情報が掲載されていましたので、ＨＰ管理員の勝手な判断により削除いたしました。この掲示板は、全国に公開されているの
で、気を使い過ぎかもしれませんが、念のため。 [40] コージェネ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/02/29(Sun) 07:45:18 「天然ガスコージェネレーション」システムのマンションを見学させていただきました。（Ｔ理事長さん、ありがとうございまし
た） 発電機で「電気」を作るときに使用する冷却水や排気ガスなどの「熱」を、「温水」や「蒸気」のカタチで同時に利用するシステ
ム。温水は給湯・暖房などに利用。 （新エネルギーガイドブックより、http://www.nedo.go.jp/intro/shinene/pdf/s2_8.pdf） [36] 無題 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/28(Sat) 13:27:51 管理員さん、毎日新たな記事の掲載ご苦労様です。急にアクセスが増えだした要因は「マンションネット情報第７号」に於いて、
ホームペーシのアドレスを公開した結果と思料します。従いまして、私も含めて早く工事を竣工させなければならないと考えてお
り、作業中です。誰か助けてくれないかなあ。 [35] アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/02/28(Sat) 08:26:33 トップページをマイナー変更。 [34] 報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：2004/02/27(Fri) 18:21:56 №30 は、投稿者の希望により削除しました。 ＨＰ管理者を、ＨＰ管理員へあらためました。（このほうが、本人的に気に入りました。標準管理規約でも、管理人の表現が管理
員になったことですし） 急にアクセスが増えてきたようです。 不思議です。早く、充実した内容にしなければ。 「特殊建築物の定期調査報告」情報ありがとうございました。 [33] 特殊建築物等の定期調査報告 投稿者：雪仙 投稿日：2004/02/27(Fri) 17:29:44 特殊建築物等の定期調査報告についての情報発信です。 【別表】札幌市建築基準法施工細則で指定しているもの 種別：特殊建築物 区分：7 項下宿、共同住宅又は寄宿舎で３階以上のもので、かつ床面積の合計が 1,000 ㎡を超えるもの。 周期 3 年 期間 6 月 1 日～11 月 30 日 中央区・西区：平成 17 年 豊平区・清田区・厚別区・南区：平成 18 年 白石区・北区・東区：平成 16 年(今年) 不必要な調査報告をされないように管理会社に確認されたらよいでしょう。毎年されてお金を盗られているいる事例もありますか
ら。ご用心！ [32] 事例報告 投稿者：雪仙 投稿日：2004/02/27(Fri) 17:18:29 札幌市内の 80 戸ほどのマンションで配管更新工事が始まりました。前期理事長からの情報ですが、以下のような内容です。 １．業者の合い見積は決定した業者以外は概算見積を徴収したのに過ぎないのに適正な合い見積と現理事長が報告している。 ２．決定した業者は建設業登録をしていない。 ３．決定した業者は 2 年前に設立されて施工実績が無い。 ４．突然工事が始まったので業者に聞くと明日、契約をするとのこと (参考) 建築基準法第二条第一項建築物とは 土地に定着する……建築設備を含むものとする。 建設業法第三条第一項建設業の許可 建設業を営もうとするものは……都道府県知事の許可を受 けなければならない。建設業法第七条第一項第一号 許可を受けようとする建設業……五年以上の経営業務の管 理責任者としての経験を有する者。建設業法第十六条下請け契約の
締結の制限 建設業法施工令第二条 建設工事業で三千万円以上の下請け発注をする場合特定建 設業の許可が必要になる。 以上の要件を満たしていないブローカーに発注されたみたいです。皆さんも自分のマンションでの発注は十分調査しましょう。 [31] 水道料金の特例申告で問題発生 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/27(Fri) 13:25:57 暫く、水道料金の特例申請に関わって、過少申告問題が持ち込まれなかったところ、１０６戸のマンションで５年間ぐらいに渡
り、過小申請していた事実にお目に掛かりました。よく言われている管理会社の債務不履行です。 さて、これでどのくらい管理組合に損害を与えていたのか、具体的に計算してみなければならないが、長期に渡っているところ
から見れば、数十万円の可能性有りとみました。 理事会と共同して、損害を賠償させる楽しい仕事です。前３０は削除してください。管理者さん。 [29] 報告 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/26(Thu) 18:23:05 №27 と№28 の投稿が重複していましたので、№27 を削除しました。 [28] ISO 認証機関も特別審査 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/26(Thu) 14:59:28 このところ、テレビの CM で ISO9001 という文字を見かけることがあるでしょう。財団法人日本適合性認定協会から与えられ
た国際基準で、このところ業界でこぞって申請しているようです。この基準を確保することで、その業者のステータスが高まるの
でしょうか。 さて、あるマンション管理会社もご多分に漏れず、当該資格を確保して、担当者は名刺に堂々と ISO9001 取得と書き込んでい
ました。この管理会社が管理委託契約条項の債務不履行を１０数年に渡り継続して起こし、その是正を求められましたが誠意が示
されませんでした。 管理組合は是正を求めて、認定協会に債務不履行の事実について報告し、対策を求めていました。これに対して、当協会は管理
組合に対してつぎのような報告を寄せています。 当該会社に対して「特別審査」を実施し、是正処置、予防処置の適正評価、ならびにその有効性評価を実施する。また「特別審
査の結果について登録の維持の可否又は再評価（登録の停止、取り消しを含む）について判定する」としています。 このような管理会社と管理委託契約している管理組合は契約解除も含めた、新たな対応が求められています。 [26] 水道料金問題 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/26(Thu) 07:05:12 出来た分だけ、アップしました。見直しが必要です。 事務局のチェック待ち。 [25] RE；№23）陳腐な管理会社第二弾 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/25(Wed) 14:07:45 管理組合（区分所有者）は、「管理会社の業務主任者」をプロだと信頼しています。「プロが言うのだから」「プロが行うことだ
から」との思いで疑うことを放棄していることが多いです。この信頼することを、「ダメですよ」と一概に責められるものではあ
りません。委託契約は信頼関係から成り立つものですから。やはり、管理報酬を受け取っている管理会社（雇い主）が、社員（業
務主任者、フロントマン）の業務を指導監督する責任が大きかったのではないでしょうか？この社員教育を行っていない管理会社
が大手ほど多いみたいですネ。 [24] 会員の皆様へお願い！ 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/25(Wed) 13:29:02 当掲示板をご覧の会員の皆様へ 感想・意見・要望・質問など、ご自由にどんどん記入して下さい。事務局が寂しがっていますヨ。ＰＳ．当ホームページが、「北
海道マンションネット」のキーワードで、yahoo、Google、goo の検索エンジンで表示されるようになりました。検索ロボット
とというのはスゴイですネ。 [23] 陳腐な管理会社第二弾 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/25(Wed) 12:19:03 ある管理会社の業務主任者の行った、不思議な仕事の一つに「理事会の開催の度に、各理事に委任状を配布し、欠席者には本状
の提出を義務づけた」という陳腐な話し。前期の理事会には委任状を提出させて成立させたいう理事会が二回ありました。理事会
もしっかりしてもらいたいのですが、理事会の補助を本業にしている管理会社の業務主任、どうなっているのですか。 もし、独裁的な理事長が存在していた場合、委任状を集めて理事会を一人で開催し、何でも決めてしまう事が可能になります。
こんな話し、他でもありますか。 [22] 管理員の地位向上に賛意 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/24(Tue) 13:13:04 先のセミナーに初めて参加された、ある一級建築士さん、本日事務所にお出でになり、当マンションネットの支援内容等お尋ね
になったり、ご自分のお考えなど述べられ、お互いに共鳴するところがありました。 その中で、当マンションネットが提唱している「管理員さんの地位の向上のために、月額１５０，０００以上の賃金確保」には、
賛意を述べておられました。 [21] お粗末な管理会社 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/24(Tue) 10:20:27 札幌市内のＲマンション管理組合から支援を求められて、管理会社との委託契約条項、契約金額等調べ始めました。契約金額は
確かに高く、適正な価格ではありませんでしたが、驚くことに第１期の契約期間は１１月から１０月迄となっておりましたが、何
故か第２期は１０月から１２月までの１４カ月の契約期間。理事会の方々に聞いてみると「重要事項の説明と総会を別々に行えば
面倒だから、１０月まで臨時総会を延ばして、同時に行ったと管理会社の担当者が言ってました」従って、第２期は１４カ月にな
ったと、このようにフロントマンが主張したとのこと。 不法行為は時々見えることもありますが、あまりにも陳腐な理由を挙げた管理会社のこ行為は赦されません。絶対、１２カ月に
戻しましょうと激励してきました。 [20] お知らせ 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/22(Sun) 14:36:27 №18 の投稿は、投稿者本人の要望により、削除しました。本日、事例報告の一部アップ。 第１回セミナー、第２回セミナーに画像（写真）アップ。 [19] 支出診断と入札結果 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/22(Sun) 13:22:32 札幌市内のＱマンション管理組合理事会から経営診断（一般会計の支出に関する適正化診断）を依頼されました。当マンション
ネットに蓄積されているデーターを基礎に算定し提出いたしました。（診断価格は２，２４２，８００） １週間程前に、厳しい「管理仕様」示して、管理委託契約のための公正な入札を実行しました。（業務の概要は４０戸、事務管
理業務、管理員業務と日常清掃業務は兼ねて行う８時から１２時まで、定期清掃年３回、建物設備管理点検業務年２回、管理報酬） その結果、A 社は２，３１８，４００ B 社は２，２５５，４００ C 社は２，１７４，８８６ D 社は２，９４８，４００ ま
た、Ｆ社は不参加、という結果になりました。 本、入札は委託契約金が安ければよいというものではなく、厳しい仕様を示して行ったところに大きな意義がありまして、近く
ホームページ上にアップ致します。 管理者さん前１８は削除してください。
[17] 報告 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/19(Thu) 18:13:03 №16 の投稿は、№15 と重複していましたので、削除しました。本日、事務局よりＨＰ管理者へ、いやがらせメール（HTML 用
原稿）が多数届きました。随時アップいたしますので、今しばらくお待ち下さい。「情報発信」（トップページ左上のロゴをクリ
ック）に追加文アップしました。 [15] 灯油価格 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/19(Thu) 13:16:12 セミナーで灯油の共同購入を呼びかけたところ、問い合わせが寄せられております。何と、驚く無かれ「１㍑４４円税別」とい
うマンションがあました。当マンションネットの共同購入価格３６円と比べて、あまりの高さに、問い合わせの本人が驚く始末で
す。当該管理会社は同じ分譲会社系列の灯油販売会社に販売させ、グループ関係会社で当該マンション管理組合から吸い上げるシ
ステムを作り上げているものです。管理組合はあまりの高さに激怒し、共同価格まで引き下げる交渉を始めました。 [14] 標準管理規約について 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/17(Tue) 18:56:18 標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）のワード・ファイルを欲しい方、ＨＰ管理者へメール下さい。３タイプとも用意し
てあります。 「大規模修繕工事のフローチャート」大いに検討しましょう。 [13] セミナー余話 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/17(Tue) 16:32:55 会員の I さん、昨日事務所にお見えになりました。セミナー当日のアンケートを食い入るようにご覧になり、改めて「事例報告」
の反響にいたく感心しておりました。 「何か、暴露したような感じで、後味が悪かったが、これほど真剣に聞いてくれて、誠にありがたい」と心の内を述べて、今度
は「大規模修繕工事のフローチャート」のようなものを策定して、みんなで議論したいとして、ご自分の原案を持参されました。
理事会で検討し、メンバーの研究会で議論してみることにしましょう。 [12] 2/16 更新 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/16(Mon) 09:35:38 <HOME> 標準管理規約・団地型をアップ。 （余分な下線がついていますが、来週には修正します）修正必要な箇所を発見された方は、温かい心で、ご連絡下さい。 [11] 小規模マンション 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/14(Sat) 18:54:54 １９戸の小規模マンションでは、共同住宅による維持修繕費用のメリットが出にくいですね。 近隣マンションと連携出来れば、各種交渉にも有利に働くでしょう。（例えば、管理員を共有できれば、清掃は週３日でも、建物
巡回点検は毎日になったり）組合員の中にはいろいろな考えの方がいらっしゃいます。ＮＰＯという団体は怪しいと考える方もい
るでしょう。 皆さんで納得できる方向性をあせらず探しましょう。築浅の時点で気づいたのは素晴らしいことです。合意形成には、時間を掛け
ることも重要です。 [10] 2/14 更新 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/14(Sat) 12:50:49 本日、トップページを微修正。第３回セミナーの一部を更新。 [9] 祝！ 投稿者：はたぼん 投稿日：2004/02/14(Sat) 09:55:54 セミナーの成功、ＨＰの開設おめでとうございます(^_^)/ ＨＰの方は、ご案内頂いていたのに無線ＬＡＮの調子が悪くネットワークに接続出来ていませんでした(^_^;) 立派なＨＰが立ち上がりましたね。 [8] ありがとうございます 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/13(Fri) 23:26:10 マンション管理百科辞典さんのＨＰは個人的に憧れです。マンション管理百科辞典さんのＨＰに近づけるように、これからも頑張
っていきます。 [7] ＰＴさんＨＰ拝見 投稿者：マンション管理百科辞典 投稿日：2004/02/13(Fri) 21:53:21 <HOME> ご紹介いただいたＨＰ拝見しました。完成が楽しみです。 [6] アンケートの集約 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/13(Fri) 14:05:18 第３回マンション管理セミナーに参加された１３４名中、６８名の方々から、貴重なご意見や感想、今後のセミナーに対する希
望事項がアンケートに記載されておりました。 第１回から連続参加されている方も相当数おり、今後の開催に対する期待が感じられ、身の引き締まる思いがいたします。氏名
入りのアンケートが殆どであり、直接、相談支援の意向が記載されており、今後の支援活動に生かすものとなりそうです。メンバ
ー皆さんのより一層のご協力をお願い致します。 [5] セミナーお疲れ様 投稿者：雪仙 投稿日：2004/02/12(Thu) 01:56:30 １３４名のマンション入居者に適切な情報提供有難うございました。今後の活躍を期待しています。 [4] ご苦労さまです。 投稿者：ＨＰ管理者 投稿日：2004/02/11(Wed) 13:45:29 今回のセミナーも成功という評価ですネ。自立した管理組合がひとつでも増える、きっかけになれることが、当団体の目的と考え
ます。 [3] メンバーの皆さんコメントください 投稿者：sugana 投稿日：2004/02/11(Wed) 11:46:42 ８日の「第三回マンション管理セミナー」に参加した市民の余波が続いており、本日（１１日）も事務所にきざるを得ませんでし
た。うれしい悲鳴ということでしょうか。とにかく、今後の成長のために評価すべき点と反省すべき点など忌憚のないご意見をお
寄せ下さい。 [1] はじめまして 投稿者：管理者 投稿日：2004/02/04(Wed) 21:41:10 掲示板を始めました。マンション管理に関する相談、質問、情報など、どんどん投稿して下さい。特定非営利活動法人（NPO 法人）
北海道マンション管理問題支援ネット 札幌市中央区南１条西８丁目９－１エコネットビル３階 電話 ０１１－２７２－５１２６≪お断り≫ 営業、誹謗中傷及び管理者が不適切と判断した投稿は、 予告無く削除させていただきます。