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一般社団法人全国不動産コンサルティング協会設立 平成21年度事業計画
会報 ４号 ＮＰＯ・ＲＥＣＡ奈良 事務局 平成２２年１月１日 理事長 平野哲夫 新年明けましておめでとうございます。穏やかな新年をお迎えのこととお慶び申し上げます。 さて昨年は同時不況の様相が全世界に拡大しました。我が国では失業率が増大して需要が回復せ ず一段とデフレ色が強くなり、所得の減少・人口減少社会の声を聞いて以来活力がなえてきたよう な感じがしてなりません。市街地を歩きながら感じますが、やたら一時利用の駐車場や未利用地、 空地を見ることが多くなりました。私達コンサルティングに身を置く者として教材が増えておりま す。こういう時期こそ出番で、専門職の方々と共に研鑽し技能力をつけ、業界のアピールに努めた いと考えております。 新年にあたり雑感を申し上げてご挨拶とします。この１年会員の皆様のご多幸とご健康をお祈り申し上げます 。 一般社団法人全国不動産コンサルティング協会設立 昨年６月２６日に長年懸案となっていました「一般社団法人全国不動産コンサルティング協会」を設立しました。設立された 協会は、全国の不動産コンサルティング技能登録者を主な会員として新たに発足しました。設立発起人には、会長に東京不動産 コンサルティング協会会長の林 直清氏、常務理事として当協会の平野理事長が就任されました。尚、設立総会で承認された平 成２１年度の事業計画は次の通りです。 平成２１年度事業計画 １ 会員募集 ①初年度は会員５００名を目標とする。 ②各都道府県の不動産コンサルティング協会の会員に限り、 平成２２年３月末日迄の入会者は入会金を免除し、積極的 に会員を募集する。 ２ 研修事業 ①不動産コンサルティング技能登録者のスキルアップのため の実務研修を年１回行う。 設立総会に参加された全国の仲間 ②不動産コンサルティング技能試験受験対策セミナーの開催。（収益事業） ３ ＰＲ事業 ①ＨＰを立ち上げ、協会及び不動産コンサルティング技能登録者の社会的認知を向上させ、さらに会員の業務支援を行う。 ②不動産コンサルティングの日（１１月１１日）に、無料相談会等を開催し国民の利益に寄与する。（公益事業） ③不動産コンサルティング事例集の書籍出版及びＣＤの制作。（収益事業） ４ 受託事業 関連する官公庁並びに各団体・法人と連絡を密にし、不動産コンサルティングに関する業務を積極的に受託する。 私は、弘法大師の開かれた高野山にのぼって、非常に教えられたことがあります。いまでこそ自動車道路も電車もケーブ ルもできていて、便利といえば便利ですが、お山を開かれた千百数十年前に、あれだけへんぴなところを開拓し、そこに道 場をたてるという弘法大師のご執念というか、信念というものは、想像もできないほど強いものがあったと思うのです。 われわれはなかなか弘法大師さんの境地にふれることはできません。けれども、私はそのとき、やはり人の心、一念、信 念というものは偉大なことを成し遂げるものだということを痛切に感じて、私も自分の分に応じた一念、信念を持たなけれ ばいけないなと感じたのです。 ～1981年にＰＨＰ研究所より刊行された、松下幸之助(1894生)一日一話愛蔵版より～ ７年前、某私鉄系不動産会社を 早期退職で辞め、実家のある九 州でマンション、戸建分譲を行っ てきました。 今年還暦を迎え、 残りの人生を今迄培ってきた知 識・経験をベースに地域社会に 貢献したいと願っています。 ㈲豊永 社長 須藤友之 奈良市登美ケ丘４－１３－２０ TEL:0742-47-7605 FAX:0742-47-7605 この度、２４年間勤めた財務省 を退職し税理士を開業いたしま した。不動産取引に関する税金 の相談を通じて、実態に応じた 税法を学びたいと思います。会 員の皆様方とともに社会に貢献 できるよう頑張りますので、宜しくお願い申 今の私には、皆様の豊富な知識、 経験にまだまだ及びませんが、 これからたくさんのことを学ば せていただき、協会の発展に微 力ながらも貢献したいと思いま す。今後ともご指導のほど宜し くお願いいたします。 大平浩司税理士事務所 所長 大平浩司 大和郡山市小泉町２２６１－２２ TEL:0743-55-4716 FAX:0743-55-4716 西原司法書士事務所マネージャー 北川泰正 奈良市法華寺町１－５奈良バイパスビル２F TEL:0742-30-6360 FAX:0742-30-6361 この度入会させていただくこと になりました司法書士の吉川雅 史と申します。協会の行事等に 積極的に参加させていただき、 不動産に関する知識を深めてい きたいと考えておりますので、 ご指導のほどよろしくお願いいたします。 大和高田市の自宅を事務所とし て、開業したのが平成４年の暮 でした。平成１５年頃から法律 改正が相次ぎ、簡栽代理権やオ ンライン申請、と研修に明け暮 れています。今後は、サラ金相 手の過払い金請求等の裁判事務も、臆するこ となく挑戦したいと考えています。 西原司法書士事務所マネージャー 吉川雅史 奈良市法華寺町１－５奈良バイパスビル２F TEL:0742-30-6360 FAX:0742-30-6361 奈良市の奈良町のそばで不動産 業務に携わっております。当社 では、私が三代目になり先代の 築き上げた信用と実績を引き継 ぐことと、不動産を通じて社会 に貢献することを目標にしてお ります。趣味は釣りとゴルフです。宜しくお 願い致します。 ㈲平和不動産奈良 社長 木村通延 奈良市南新町２９－１平和奈良ビル１F TEL:0742-23-9000 FAX:0742-23-8957 奥村司法書士事務所 所長 奥村一雄 大和高田市西町２－３７ TEL:0745-22-2660 FAX:0745-22-0646 平城宮跡朱雀門を正面に、又今 年は太極殿も眺望できる場所に 事務所を構えています。正確・ 丁寧・迅速をモットーに測量、 宅地造成を主とした土木設計で、 創業以来２４年経ました。今後 は、地域に貢献できるよう頑張りたいと思い ます。 フクワエンジニアリング㈱ 社長 福山良一 奈良市二条大路南３－１－３０ TEL:0742-33-0999 FAX:0742-34-1515 入会以来、何度か不動産無料相 談会に参加させていただきまし た。それまでは税務の面からだ けでしたが、不動産にまつわる いろいろな問題があり、それに ついての解決策などを知ること ができ、とても勉強になりました。今後とも 宜しくお願い致します。 藤田会計事務所 所長 藤田雅美 奈良市西大寺赤田町２－４－７ TEL:0742-45-7723 FAX:0742-45-7787 市街化調整区域における農地の有効利用等に関するコンサルティング 日本不動産株式会社 代表取締役 谷野光司郎 ＜依頼の趣旨・動機＞ 依頼者は、親から相続した農地を所有している会社員である。今回、市の道路拡幅のため一部収用対象となった。この土地に は小作人がおり、小作料を少ししかもらっていない。そこで ア．一部を市に売却するが、小作人に対する借地権の相場はいくらか？ イ．この際、残地を小作人と合意解除を行い有効利用したい。 ウ．現在この土地に２箇所の広告看板が設置されており、低額の借地料をもらっている。 エ．他の場所で農地をもう一箇所所有しており、休耕田で維持管理に苦慮している。 ＜問題点・課題＞ ＜コンサル内容＞ （１）土地収用のため、借地権相当額の支払金を支払う （２）小作人と合意解除の上残地を有効活用したい （３）広告看板の撤去と移転場所 （４）農地法（農業振興地域のチェック）・文化財保護法 ア．当該土地の合意解除による解決金の算出 イ．残地を有効活用するために定期借地権の提案 ウ．定期借地権で土地を賃貸する借主の募集、賃料等の設定 エ．看板の移転先と移転交渉 オ．農地転用許可申請手続き ＜結 果＞ ○相続税路線価による財産評価基準の借地権で合意され、残地を市街化調整区域に係る開発行為の立地基準（都市計画法第３ ４条）により、借主の募集を行った。当初はコンビニエンスストアから事業用借地権１０年での借地申し込みがありました が、この時点では同業種５００ｍの規制があったために契約できませんでした。次に、コンサル業務を委託し、法第２９条 第１項第３号に定める施設－介護付有料老人ホームの事業主を募集し、農地法第５条第１項の規定による許可と開発審査会 を経て、平成１６年当時の「一般定期借地権－５０年」更新しない、更地で返還（建物買取請求権を行使しない）、公正証 書作成、地代改定方式を明記して定期借地契約を取り交わしました。又、これにより固定資産税の軽減も図ることができま した。なお、広 告看板の移転費用はコンサル料から捻出しました。 ○他の農地については、近隣に郵便局・警察署等の公共施設や事業所があることから、農地法第４条第１項の規定により、青 空資材置き場として転用いたしました。接道部分に用水路があり、床版の架け替え・点検口設置に苦慮いたしましたが擁壁 造成工事の中でコンサル料を戴きました。 １０月度の不動産無料相談会報告 次回の予定 生駒会場…2月 7日(土) 平城遷都１３００年祭募金活動 今回の相談会で相談員及び相談者より 西和会場…2月 7日(土) 18,442円(6月度は25,660円)の募金があり 10月23日に1300年祭事務局に届けました。 奈良会場…2月13日(土) 郡山会場…2月13日(土) ご協力ありがとうございました 香芝会場…2月13日(土) 橿原会場…2月14日(日) 平成２１年度第２回不動産無料相談会結果 相談会場 相談内容別受付件数 専 門 職 別 相 談 員 相続贈与～２件、有効活用～４件、賃貸～２件、 橿原会場 Ｈ２１・１０・１１ １２件 測量境界～１件、その他～３件 西和会場 Ｈ２１・１０・１１ ６件 郡山会場 Ｈ２１・１０・１２ 梶 康典・服部 大・森本直樹、一級建築士／森下弘史、土地家屋調査士 ／藤田利幸 相続贈与～２件、税金～１件、賃貸～２件、 税理士／北村達郎、司法書士／岩井 健、不動産コンサル／東 丈司・ 、 その他～１件 鈴木 茂 税理士／図司節生、司法書士／樋口倫彦、不動産コンサル／黒川忠夫・ ４件 相続贈与～２件、売買～２件、 生駒会場 Ｈ２１・１０・１７ 小林一行・谷野光司郎・乾 善計 税理士／山本智美、司法書士／岩井 健、不動産鑑定士／中林 葵、 ６件 相続贈与～１件、税金～２件、売買～３件、 奈良会場 Ｈ２１・１０・１７ 不動産コンサル／小林一行・松中 隆、土地家屋調査士／瀬野郁宣、 税理士／中嶌 大、司法書士／西原崇浩、不動産コンサル／塚﨑 一・ ２件 相続贈与～１件、その他～１件、 香芝会場 Ｈ２１・１０・１７ １５件 税理士／中川憲二郎、司法書士／中井英子、不動産コンサル／平野哲夫・ 脇田 実・黒川忠夫、土地家屋調査士／中井克彦 相続贈与～７件、有効活用～１件、 税理士／中川憲二郎、司法書士／奥村一雄、不動産コンサル／鈴木 茂・ 売買賃貸～５件、紛争～１件、その他～１件 萬慶泰宏・杉本時男・服部 大・東田高明、土地家屋調査士／藤田利幸 来 場 動 機 主 な 相 談 内 容 市町広報 新聞 立て看板 その他 Ｈ２０／１１ 28 5 4 0 Ｈ２１／１０ 35 6 1 3 40 35 30 25 20 15 10 5 0 相続贈与 税金 登記 紛争 有効活用 売買賃貸 建築 Ｈ２０／１１ 11 8 3 2 1 6 0 6 Ｈ２１／１０ 15 3 0 1 5 14 0 7 Ｈ２０／１１ Ｈ２１／１０ 20 その他 Ｈ２０／１１ 15 Ｈ２１／１０ 10 5 0 市町広報 新聞 立て看板 第３１回研修会 その他 相続贈与 税金 登記 紛争 有効活用 売買賃貸 建築 その他 不動産に関する公証人の役割・仕事について 平成２１年１１月１９日(木)10：00～11：30 於：やまと郡山城ホール２階会議室Ｃ 講 師：公証人 酒井徳矢 先生 今回の研修テーマは、会員の皆さんには仕事の上で馴染みのある公証人制度の実際を、公証人の生の声で聞かせていただ こうと言う企画です。事前の参加の予約は好調で、当日は２８名が参加され熱心に聴講されました。講師でお願いしました 公証人の酒井徳矢先生は元検事で、この後弁護士になられるご予定との事です。講義は多岐にわたる内容のお話が次から次 と披露され、酒井先生の熱弁は一時間半とぎれることなく、全員その話に吸い込まれていきました。 講義の内容は具体的でコンサルビジネスや日常生活で公正証書・公証人制度を活用できる処がたくさんあることが良く分 かりました。又、費用対効果の面からもっと公証人制度を利用しようと言う気持ちになりました。今回の研修は公証人制度 の普及の為にも実現したものですが、当協会のＮＰＯ法人の活動事例として奈 良県に報告することにもなっています。 出席の皆さんのアンケートにも、とても有意義な研修でしたとのご意見を頂 き、色々な面で有意義な研修会でした。又、これから入会を検討していただけ るコンサルティング技能登録者・有資格専門職の方が４名参加頂き、当協会を 評価していただけたものと感じました。皆様のご協力ありがとうございました。 参考 公証役場メモ １、全国に公証役場は約３００ヶ所 公証人は約５００人 ２、奈良県には公証役場は２ヶ所 公証人は３人 奈良地方法務局 奈良合同公証役場・・・三谷博司 先生・酒井徳矢 先生 高田公証役場・・・町谷雄次 先生 （文・鈴木 茂） 奈良シティハウス㈱ 社長 金澤俊夫 初めて海外に行ったのは昭和45年大学3年生の時返還前の沖縄・台湾18日間の1人旅でした。それに感動して昭和46年4年生の 夏休みに当時アメリカで労働ビザを取って働けるという学生向けのツアー（総勢約180人）があり参加をしました。 帰りのチケットと全米乗り放題のグレイハウンドバス切符とわずかのお金だけの貧乏旅行でした。サンフランンシスコに着 いたが話が違う。当時のアメリカは不況ですぐには仕事がないとのこと。参加の全員が詐欺だとか言って怒っていました。た だ“今すぐ東部（ニューヨーク）へ行けば仕事がありますがどうしますか？ただしそこまでの飛行機代は自己負担です”との 話に応じたのは私他10人か15人でした。ニユーヨークに着いたときの所持金は9000円ちょっと。仕事はメキシコ人に混じって タバコの葉っぱ取りとのこと。なんとせっかくアメリカに着たのにそれはないだろうと思いちょっと待ってくれと言って席を はずし公衆電話へ・・・ 実は4年生の春に野村證券に就職が決まっていたのでニューヨーク支店は滞在中に訪問しようと計画していた為、住所と電話 番号は事前に聞いていました。電話で一部始終説明したうえ“そちらで仕事させてください”とお願いし、皆と別れ一人地下 鉄に乗りました。1人ぼっちになり車中の不安はかなり強大でした。 ウォール街でメッセンジャーボーイというのが私の仕事でした。日給は私には破格の1日1万円、切手を貼ったりウォール街 の銀行や証券会社に毎日日本の会社や経済の事を書いた英字新聞を届ける仕事でした。日本人の社員は本当によく働いていて そのバイタリティには圧倒されました。難しい証券の法律の話を英語でやりあっているのを見ているとこれが企業戦士かと感 動しました。皆さんにかわいがって頂き食事をおごってもらったり、後に参議院議員になった寺沢支店長からはコートやネク タイをいただきました。住まいはハーレムのアパートの間借りで食事はミルクとホットドッグが定番で金曜日の夜から日曜日 の夜までグレイハウンドバスでシカゴ・フロリダ・ワシントン・アトランタなど東部の町を観光しました。給料で貯めたお金 は日本へ送金しましたがその2,3日後8月15日のニクソンショックで360円の円が急騰しました。このとき初めて経済という物を 肌で感じました。ウォール街を後にしてテキサス、ラスベガス他多くの都市で降り観光、そしてまたバスと2週間のバス生活で 西海岸へ戻り旅は終わりました。アメリカでの2ヶ月は非常に充実しており、その後の私の人生にいろいろな面で大きな影響を 与えたと思います。 今も海外へは色々なグループの仲間に声かけて年に6回は行きます。来年からは年6回・合計滞在日数1ヶ月を目指しています。 行かれる方はぜひお声をかけて下さい。 ついでに一言・・・中学の同級生と軟式野球のチームを作っています。試合の相手を探しています。 チャレンジ奈良 ～チャレンジ奈良検定練習問題集より抜粋～ 正解は こちら 平城京の都城南端の正面にある羅城門から、藤原京へ南北に通じていた幹線道はどれか ア．山の辺の道 イ．上ツ道 ウ．中ツ道 エ．下ツ道 「春日大社」「室生寺」「霊山寺」は花の名所。次の花から、それぞれどこにも該当しない花はどれか ア．フジ イ．石楠花 ウ．バラ エ．コスモス ( )に入る適当な語句を選べ。奈良県の面積３６９１.09平方キロメートルは、国土の約( ア．１５０分の１ イ．１００分の１ ウ．５０分の１ )です。 エ．１００分の３ 只今、不動産コンサルティング技能登録者等の専門資格者を募集しています！ 詳しくは下記事務局まで連絡願います。 特定非営利活動法人 奈良県不動産コンサルティング協会 〒630-8303 奈良市南紀寺町3－62－5 事務局 TEL・FAX 0742-41-7413 mail [email protected] http://www.imj.ne.jp/reca-nara.gr.jp 皆さんからのご投稿を お待ちしています！ 広報部員 岩井 晟 川田 登 木村通延 中井英子 鈴木 茂 黒川忠夫 萬慶泰宏