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Untitled - 新潟の家づくりパートナー
はじめに 「広くてきれいな家に住みたいね」 「でも、家を建てるのは難しいかなぁ。頭金も十分じゃないと思うし」 「そんな事いっても子どもが小学校に上がるし、さすがにアパートじゃ限界・・・」 「じゃ、マンションは？」 「うーん、住むのならやっぱり一戸建てが夢だったし」 家を建てるときには、このような期待と不安が綱引きをします。期待が勝っているとき には、新しい家に住んだときのことをイメージしてワクワクですが、不安が大きくなって くると今度はワクワクが消えて、いつの間にか家を建てることに消極的に・・・。 考え方も一進一退。マンション？ 一戸建て？ 注文住宅？ 中古住宅？ 建売住宅など。 私自身、家を考えたときには、このように本当に迷い、悩みました。あなたが迷うのも無 理もないと思います。資金のこと、土地のこと、家の間取り、仕様など、家を建てるまで には大きな決断をたくさんするのですから・・・。 「新潟 安心の家づくりパートナー」の 木村 孝幸（きむら たかゆき）と申します。 私は、長年、住宅業界に身を置いていましたが、現在はファイナンシャルプランナー（Ｆ Ｐ：お金の専門家）として独立し、お金の事をお伝えしてゆくなかで日本の家づくりにつ いて疑問を抱いています。土地や建物を購入するリスクが大きい状況なのではないか、有 利なローンではなく、“借りられるローン”で返済に苦しんでいる人が多いのではないか、 と。 家は「家族の基地」です。外の仕事で疲れた身体とこころを休め、癒すところ。子ども を育み、家族を守る大切なところです。しかし、 「家」を手に入れるために大きなリスクを 背負っている人が大勢いる状況です。場合によっては、ローンが払えなくなり、家を失っ てローンだけが残る、そんな苦しい状況の方もおられます。 私は、明るく希望をもって安心して家づくりを考えてほしいと思っています。そのため に私は、この小冊子を書かせていただきました。 お金のリスクを減らし、安心して家を建てるにはどうしたらいいと思われますか？ その答えは・・・ お金のこと、土地のこと、建物の事をもっと知ることなのです。 2 土地や住宅は、総額が大きいですから、ちょっとした知識があるか、ないかだけで、財 布から出て行くお金が１７００万円以上かわってくることも珍しくありません。 たとえば、土地では、５００万円（法制限と敷設設備の有無で３００万円、地盤改良の有 無で２００万円）、ハウスメーカーから工務店への切り替えで７００万円の削減、ローンの 賢い選択で５００万円の差、合計１７００万円の差が出てきます。 この小冊子は１５分くらいで最後までお読みいただけます。最後まで読んでいただくこ とで、あなたが家づくりをされる際、お財布から無駄なお金を出さなくてもよくなる知識 を身につけていただくことができます。つまり、お金で失敗する可能性を低くすることで きるのです。 家づくりはローンも含めると人生をかけた一大プロジェクトと言えるのではないでしょ うか。あなたのご家族のプロジェクトを最後まで無事に完遂していただくため、１５分だ け、あなたの貴重な時間をこの小冊子に投資してみてください。 新潟 安心の家づくりパートナー ＦＰ 木村 孝幸 3 １章 ３０代 ご夫婦の住宅購⼊…なぜ失敗したか？ 今、この小冊子を手にとってお読みのあなたは、きっと次のようにお感じではないでし ょうか。 「おしゃれな家、気持ちのいい新しい家で生活したいなぁ」 「でも、家を建てるって、お金はいくらくらいかかるだろう？」 「通勤や子どもの学校など、暮らしやすい土地があるのかしら？」 「今の年収で家は買えるのだろうか？ 返済は大丈夫かなぁ」 「理想・イメージどおりの外観、間取りの家を作ってもらえるのだろうか？」 など。 家を建てることにたいして、ワクワクの期待とともに、たくさんの疑問・不安が出てき ているのではないでしょうか。 “ “家を建てる”のは、ほとんどの方にとって一生に１回のことです。 はじめてのことですから期待と同時にたくさんの疑問や不安が出てくるのは無理もありま せん。決めなければならないことがたくさんありますから、疑問や不安もたくさん出ます。 今までご担当させていただいた多くのお客様もたくさんの疑問を１つ１つクリアし、楽し みながら家を建てられました。 住宅業界に長年、身をおき、何十棟もの建築のお手伝いさせていただいた私自身、自宅 を建てるときには、悩み、頭をひねりながら建てたのですから、一般の方が家やローンへ の疑問を持たれたり、不安を持ったりするのも当然です。たくさんの疑問や不安、そして、 新しい家への期待やワクワクが繰り返されながら、家を建てるという一大イベントは進む ものなのです。 「家を建てよう」と思い立つと意識のアンテナが立ちます。意識のチャンネルは「住宅」 になりますので、いつのまにか住宅展示場のイベントのＣＭが目につくようになると思い ます。そして、 「わからないけれど、まずは住宅展示場に行ってみよう！」という行動にな るのではないでしょうか。 家づくりのスタートにあたり、住宅展示場などで理想の家のイメージをしっかりともつ ことは大切です。しかし、その前にしなければならない、家づくりの成功と失敗をわける ことになる「もっとも大切なこと」についてＡさんの事例をお話させていただきます。 4 ⼀年前、新築で家を建てたＡさんからお電話が・・・ 先日、一年前に新築で住宅を購入されたという A さん（奥様）からご相談のお電話をいた だきました。 A さん：「毎月の住宅ローンの返済が厳しくて月末にはお金が残りません。 ほぼ毎月赤字になってしまうのですが、どうすればいいでしょう」 私：「まだ一年しか経っていないということで何か突発的な支出や、 ご主人の収入減など予測できないことでも起きたのでしょうか？」 A さん： 「いいえ・・・、何も起きていませんし、収入減もありません。 今までと同じ生活をしているのですが・・・」 住宅購入から一年。 住宅ローンの他に新しいローンが増えたり、世帯の収入が急に少なくなったりということ がないにもかかわらず、一年でローンの支払が厳しいとは、どういうことなのでしょうか。 私は、もしかしたら、一年前の住宅購入の進め方に問題があったのではないか？と考え、 A さんに住宅購入時の事をお聞きすることにしました。すると・・・家づくりの順番と大切 な点が考慮されていなかったＡさんの家づくりの進め方が見えてきました。 A さんの住宅購⼊のスタート A さんご夫婦は 30 代前半、小学生のお子様が二人の一般的なサラリーマンのご家族です。 お子様も手が離れてきたので奥様も現在はパートに出て毎月 5 万円ほどの収入があります。 A さんご夫婦は当時 2LDK の毎月 8 万円の賃貸マンションで暮らしておられました。賃 貸でもとくに不便は感じず、「いずれはマイホームを」のように考えていました。周りの友 人も賃貸住まいが多かったせいか真剣に考えることもなかったそうです。 5 そんなとき、仲良しの友人夫婦から「引っ越しました！」のお手紙が。その時は「へ～ 家を建てたんだ」くらいの感想だったそうですが、新築のお祝いに遊びに行った時にとて も感動されたそうです。 「子どもたちがこんなに走りまわっても下の階を気にして怒らなくてもいいんだ」 「最新のキッチンってこんな事も出来るのね！」 「子ども部屋もあるし、リビングも広い！ 子どもの勉強机も置いてある」 「こんなに広くて、きれいで月々は我が家の家賃と同じかぁ・・・」 それまで「家」に対して大きな興味がなかった A さんご夫婦。今までモデルルームに行く などなかった分、お友達の新築住宅に心奪われてしまったそうです。そうなってくると今 まで気にしていなかった情報が聞こえてくるようになりました。 「かつてない低金利の今は住宅購入のチャンス」 「今ならエコポイントで 30 万円分のポイントが貰えます」 「フラット 35 優遇金利ももうすぐ終わりです」 「住宅ローン減税で税金は戻ってきます」 そんな話をニュースやネットなどで見たり聞いたりしてはいましたが、「でも、我が家には まだ無理よね」と思っていたそうです。しかし、もっと調べてみると 「頭金なしでもローンが組めるので大丈夫」 「ほとんどの方が頭金は無しで購入されています」 「これくらいの収入であれば 3,000 万円まで借り入れできる可能性があります」 という情報も見つかり、今までは「無理と思って興味を持っていなかったマイホーム」か ら「それなりの物件が我が家でも購入できるかも・・・」こんなふうに思ったということ でした。その後、一気に夢が広がり、慎重だったご主人を尻目に「今って家の買い時かも しれない」 「いずれ買うなら今買わなきゃ損」というように、乗り気ではないご主人を連れ て「住宅総合展示場」へ行かれたそうです。 初めて行った住宅展示場はきれいで、広くて、設備は最新。ただやはり実物を見てしま うと「やっぱり無理かな？」と感じてしまったそうです。しかし、建築会社の営業マンが すごく親身になってくれ、住宅ローンのシミュレーションをしてくれたとのこと。 6 営業マンは「今の金利なら毎月 95,000 円の返済で 3,000 万円まで借り入れできます」と 一生懸命に何とか購入できるための資金計画を考えてくれたそうです。 Ａさんの 「35 年で返済すると旦那は 70 歳近く・・・・大丈夫かな」 「住宅ローン以外にも色々維持費がかかるけど大丈夫かな」 このような心配事についても営業マンが親身になり解決策を提示してくれたそうです。 「定年過ぎてのローン返済は少し心配ですが、お子様の教育費の 負担が終わった後で繰り上げすれば大丈夫ですよ」 「固定資産税も必要ですが住宅ローン減税で戻ってきます」 「今の家賃より少し支払いは多くなりますが、賃貸でも長く住み 続けると更新料などが必要になり、あまり変わらないですよ」 「同じ住居費を払うのであれば自分の資産として残るので、 持ち家が絶対お得だと思います」 「ご主人に万が一の時は団信でローンは相殺されるので残されたご家族も安心です」 A さんは、家賃より 15,000 円ほど支払いが多くなる事がすこし気になりましたが、 「15,000 円くらいなら毎月のやりくりで何とかるよね」と思い、購入を決断されたそうで す。A さんが「少し面倒だな・・・」と感じていた住宅ローンの手続きも営業マンが代行し てくれました。結果、頭金がない A さんでもローンを組むことができ、無事に契約・購入 できたそうです。 通常、どこか間違った家の買い方をしていなければ、たった一年で「支払いが厳しい」 ということにはなりません。 Ａさんは、なぜ一年後に支払いが厳しくなってしまったのでしょうか？ Ａさんにさらに詳しくお話をお聞きしたところ、引越しや登記の諸費用で出費があり、 貯蓄が少なくなった状態で、さらに、税金などで購入時に想定していたよりも月々の支払 い金額が多くなったそうです。その結果、毎月、少しずつ貯蓄が削られ、１年後には貯金 どころか、赤字となり返済も厳しくなってきてしまったということなのでした。 では、A さんの返済が厳しくなってしまった一番の原因は何だと思われますか？ 7 A さんの返済が厳しくなってしまった一番の原因 一番の大きな原因は「家を購入するまでの順番」です。 A さんの順番は、 「新築か～いいな～」⇒「展示場で物件探し」⇒「営業マンとローンシミュレーション」 ⇒「購入」という流れでした。 ⇒「購入」 まずいきなり、 「展示場で物件探し」をしてしまっている事が、私としてはおすすめでき ません。私自身もそうなのですが、実物を手にとって見るまではそれほど欲しいと思って いなかったものが、実際に触れてみることでどうしても欲しくなってしまうことがあるの です。手が届かない商品なら当然あきらめもつきますが、買えてしまうのなら・・・、ち ょっと無理してでも買ってしまうこともあるのではないでしょうか。 「理想の家のイメージ」をしっかりと持つ事は大切です。しかし、気をつけなければなら ならい事は、住宅展示場などで実際の家に入り、見て、触れてしまうと「欲しい」という 気持ちが大きくなり、少し不利でも「今買えるローン」、「借りられるローン」という選択 をしやすくなってしまうという点です。 もう１つ。住宅ローンのシミュレーションを営業マンだけに任せてしまっている点も疑 問に思いました。ほとんどの方は、20～35 年住宅ローンと付き合っていきます。言ってみ れば人生設計そのものです。 そのような大切な住宅ローンを販売が目的である営業マンだけに任せてしまったことで、 Ａさんにとって「有利なローン」ではなく、 「借りられるローン」を契約することとなって しまったのだと考えます。 では、Ａさんは、どういう順番で住宅購入を進めればよかったと思われますか？ 私がおすすめする順番とは・・・ その前になぜ私がこの事をお伝えしたいのか、少しだけお話させてください。 8 ２章 なぜ今この話をあなたにお伝えしたいのか？ 長年、建築会社に勤めていた私がなぜ、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の立場か ら住宅購入にまつわる「お金の知識」を今あなたにお伝えしたいのか。それは、私自身、 お金での後悔があったからなのです。 私が建築会社で営業の仕事をはじめた当初は「家を建てる」という事について、正直、 深く考えられていなかったのだと思います。そのせいか、やってもやってもご契約をいた だけない状況が続きました。 しかし、毎日、多くのお客様とお会いさせていただき、家への思い、人生への考え方を お聞きするなかで「家を建てる」という事がお客様にとってどういう事なのかということ が少しずつわかってきたとき、お客様と通じることができたのだと思います。なんとか初 受注をいただくことができました。入社から約半年後のことです。 その後、順調に受注をいただけるようになり、「もっとお客様にお喜びいただくには」と 模索していた時期に“お客様の資金計画、ライフプランニングを行う技能”であるファイ ナンシャルプランナー（ＦＰ）というものに出会います。 しかし、ＦＰの勉強をしていくうちに自分の人生はお金でかなり大きな損をしてきた事 に初めて気づいてしまいました・・・。知らないだけでお財布の中の大切なお金をたくさ ん捨てているようなものだと、正直、ショックを受けてしまいました。 その後、ＦＰの技能を獲得するため、好きなお酒も減らしました。夜は眠たくて頭に入 らないので早起きをし、勉強。順調にＦＰの資格を取得。その後、「住宅がわかるお金の専 門家」として独立し、現在のお仕事をはじめさせていただいたのでした。 （ちなみに、その 頃の習慣で今でも早起きが続き、毎朝の朝食当番を妻より仰せつかっています。 ） おそらく人生で一番高い買い物、１回だけの買い物が「住宅」です。 「欲しい！」という気持ちだけが先に進んで、土地・住宅を購入し、後になって返済で苦 しんだり、後悔はしてほしくないと思います。私自身がＦＰを勉強する前にしてしまった ような後悔をこれから家を建てるあなたにはして欲しくない、という思いが強いです。 9 お金を稼ぐこと、貯めることの大変さがわかるからこそ、業者任せにせず、お金の事を知 り、あなたのお財布をしっかりと守って欲しいのです。 家は購入したときが終わりではありません。 家を買い、家に住み、子どもを育て、ローンが終わったときになって 「ちゃんと返せたし、家も快適、満足している」 「本当に家を買ってよかった」 と、あなたに思っていただきたいのです。 私自身色々と家庭の事情もあり学生時代は育英会の奨学金を受けながら勉強していました。 そんな経験も活かしながら本当に悩んでおられる方のお役に立てることをお伝えしたいと 思っております。 あなたと同じ目線で、分かりやすく、シンプルにお伝えできるように、そして一緒に考え、 悩んで、ゴールを目指す同志のようなファイナンシャルプランナー（ＦＰ）でありたいと 思っています。 ＦＰ木村です 10 ３章 住宅購⼊、お⾦で失敗しない⽅法(資⾦計画) では、これから、Ａさんの実例をもとに「お金で失敗しない住宅購入の方法」をお伝え させていただきます。もう一度、Ａさんの住宅購入の流れを見てみましょう。 「新築か～いいな～」⇒「物件探し」⇒「ローンシミュレーション（営業マン） 」⇒「購入」 という流れでした。 お金で失敗しない住宅購入の順番は次のとおりです。 「新築か～いいな～」⇒「ローンシミュレーション（自分自身） 」⇒「物件探し」⇒「購入」 という流れなのです。 似ていますが、どこが違うか分かりますか？ そうです、「物件探し」と「ローンシミュレ ーション」の順番が逆なのですね。そうなのです。お金で失敗しない家づくりの１番のコ ツは、できるだけ早い段階で「きっちりと予算を立てる」ことなのです。 そして、あなたは今、住宅をまだ契約されていない段階でこの小冊子を手にしてお読みに なり、お金のこと・住宅のことをしっかり考え勉強されておられます。失敗しない家づく りの歩みを始められているのです。 もう一度、まとめて見てみます。 お金で失敗しない住宅購入の具体的な手順は、つぎの「２つのステップ」になります。 ステップ１． 予算を決め、住宅ローンを知る まずは、あなたのご家族の収入や、これからのライフプランから購入できる物件の金額（予 算）を決めます。先にお話させていただいたように営業マンだけには任せず、ご自身で検 討されるか、ＦＰに相談されるのがよいでしょう。 そして、住宅ローンの仕組みを知っていただくことも大切です。また、今、返済できそ うな金額ではなく、将来にわたって返済できる金額を設定することが重要なのです。 ステップ２． 理想の家と⼟地を探す 予算を考えて次に住宅の検討を始めるのがベストの流れです。様々な住宅展示場に行って 予算内で建てられそうかを考えます。住みたい場所が決まっている場合には、土地の検討 を始めるのも大切です。土地の価格によって建物の予算も決まってくるからです。 11 どれくらいなら借りていい？ 一般的には、収入に対するローンの割合は、年収の 25～30% といわれています。しかし、 この割合では少し心配です。実際には、ローン以外にも固定資産税、都市計画税、マンシ ョンなら駐車場、管理費、修繕積立金など、持ち家でも何年に一度は修繕費でまとまった お金が必要になることも認識しておく必要があるためです。 私がおすすめしているのは、収入に対するローンの割合を 手取り年収の 20%程度で設定 することです。 住宅資金、住宅ローンの計算方法、導き方をお伝えいたします。まずは 大きな枠での住宅取得資金の考え方です。 １． 安心して借りることの出来るローン金額 ＝ 手取り年収の 20%× ×12 ヶ月（1 ヶ月（ 年） ×（65 ×（ 歳－現在の年齢） （例）現在 30 歳、毎月の手取り額 30 万円、自己資金 300 万円、援助 400 万円の場合 ローン金額＝30 万円×20%×12 ヶ月×（65 歳－30 歳）＝25,200,000 万円 ２． 予算＝算出した住宅ローン金額＋自己資金・ご両親などからの援助 （例）予算＝ローン金額 25,200,000 万円＋自己資金 3,000,000 円＋援助 4,000,000 円 ＝32,000,000 円 ※この金額までの土地＋住宅を検討しても大丈夫。 ３． 住宅ローンの借入先を検討して金利、借入年数を決めて毎月の支払を確認 （注）ボーナス返済を利用する際は、借入予定の１～２割程度に抑えます。毎月返済額よ り多くしてはいけません。またボーナス返済を利用の際は、毎月返済のみの時よりも必ず 借入年数を短くして下さい。 ４． キャッシュフロー表を作成 キャッシュフロー表で何を見る かというと ①固定期間選択金 利、変動金利を選んだ場合は、金 利変動の時に返済を続けていけ るのか？②教育資金、老後資金に 不備は生じないか？ この２点をとりあえずは注意し ます。 図：キャッシュフロー表のイメージ 12 キャシュフロー表をローンの借入年数分は作成してみてください。キャシュフロー表を 見て、住宅ローン・資金計画に不安がある場合には見直しや対策が必要になってきます。 キャシュフロー表を見ていると現在から未来へのお金の流れがはっきりと見えてきます。 でこぼこ道なのか、真っ直ぐな平坦な道なのか、道が途中でなくなってしまうのか。 それぞれの状況によって対応策を検討します。 補足：キャッシュフロー表はネットで検索していただくと無料のエクセルシートなどもあ るので利用してみても良いかもしれません。 キャッシュフロー表の作成、結果に対しての対応策はファイナンシャルプランナーの得意 分野です。もしご自身で作成や対応策の検討など難しい・面倒と感じた時はご遠慮なくご 家づくりパートナーにご相談下さい（無料相談はこちら http://myhome.familias.jp/）。 お金の面で、家づくりに失敗しないことは、実は難しいことではありません。 「住宅購入の入り口を間違えないこと」ただこれだけです。 「住宅購入の入り口を間違えないこと」ただこれだけです。 予算を決めて、商品を見極めて、購入する、住宅だからといって特別なことは何もありま せん。しかし、普段、堅実に節約をされている方ですら住宅購入となると 「いろいろ決めることが多すぎて難しくてわからない」 「金額が大きくローンなど計画が面倒」などの理由で、建築業者だけにまかせっきりにな ってしまうことが多いようです。 ご自身でちょっと勉強されるか、信頼できる専門家に相談されるだけで住宅のように金 額が大きな商品は、何百万円も損せずにすむことが多々あるのです。 私は長年、住宅営業・ハウジングアドバイザーとして、多くのお客様の家づくりをお手 伝いさせていただきました。今振り返って思うのは、資金計画さえキチンとできてしまえ ば家づくりは、ほんとうにワクワク、楽しいという事です。自分の夢が形になっていくの ですから。 このようなご時世ではありますが、お金の知識があればリスクを減らして家を建てるこ とはできます。私たち「安心の家づくりパートナー」では、あなたの家計診断・見直し、 土地探し、建築会社選び、住宅ローンの選択についてお手伝い、ご相談をお受けさせてい ただいております。 13 返済が苦しくなった A さんのその後・・・ 住宅取得のお金に関して、ここまで読み進められ、実践していただければ返済が困難な 住宅ローンを組むということはないはずです。自信を持って一歩ずつ夢の実現へ向けてご 夫婦で力を合わせて進んで下さい。 でもちょっと気になりませんか？ 新築後 1 年ほどで家計が厳しくなりご相談に来られた A さん。 その後どうなったのか・・・・・・・私は、まず A さんとじっくりお話しさせていただき 毎月の家計を見つめ直すことから始めました。そして、次の改善提案をさせていただきま した。 A さんの家計改善の方針 ① 毎月の保険料の割合が大きかったので確認→大きな無駄が見つかったので保険の見直 しを行いました。住宅購入後は死亡保障の金額も住宅ローンを組んでいる人の場合は少 なくてすみますので見直しのメリットが大きいのです。 ② 通信費の割合も高かったので確認→携帯プランの見直し、有料放送などほとんど使用し ないものは解約していただきました。 たったこれだけで毎月 2 万円ほどのお金が浮いてきました。あとは無理しない程度の節 約でプラス 1 万円です。家計の見直しに一番効果的な方法は「固定費」といわれる支出の 削減です。固定費とは、保険や通信費など使っても使わなくても毎月決まった金額が出て いくものです。 固定費の見直しは色々な手続が必要であったりして忙しい皆さんにとってはとても煩わ しい作業になるためなかなか手をつけません。しかし、100 円のコーヒーを我慢したり、ラ ンチを我慢したりなど日々、無理をされながら行う節約よりも金額的にも精神的にも断然 楽ですし、結果も出ます。一度だけ仕組みを作ってしまえばずっと続くわけですから・・・。 また、保険を見直すことで思わぬ「隠し財産」が見つかる場合があります。たとえば、 10 年以上も前から払い続けている保険にはびっくりするような高利率のものがあります。 その為、商品によっては解約した場合、思いもよらぬ金額になって戻ってくる商品も少な くありません。さらにこれらの保険は、保険商品として 10 年以上も前の商品のため現在販 売されている保険と比べると保障内容が見劣りするものがほとんどです。 14 A さんにもおすすめした方法ですが、保険を解約した時に戻ってくる解約返戻金を住宅ロ ーンの繰り上げ返済資金に利用して返済額を減らすことができます。ここで保険も見直し 今までよりも安い保険料でより保障内容のよい商品に入り直すことができます。 実は数年前に保険料改訂があり民間の保険料は引下げられています。この為、年齢や商 品によっては新たに入りなおしても安くなる場合が結構多くあります。 ただし注意していただきたいのは、健康でなければ保険には入れませんので健康状態に 不安のある場合はお気をつけ下さい。必ず新しい保険加入が認められてから現在の保険を 解約する流れになります。 一例ですが、A さんは、次の３つの対策を行い、返済のほか貯蓄までをも行うことができた のです。 ① 保険の見直し ② 固定費の見直し ③ 保険見直しで出てきた解約返戻金を住宅ローンの繰り上げ返済資金に利用し、 毎月の返済額を減らす。 「手続きなど面倒で」と最初は感じていた A さんでしたが、毎月の食費や光熱費を切りつ めるような大きな我慢をせずに家計が改善され、住宅ローンの支払いが楽になったので大 変に喜んでくださいました。このようにお金の流れを把握して、改善するだけで家計は意 外と簡単に改善することができます。自分一人では改善の自信がない、心配という方は ご遠慮なくご相談くださいね。 15 ４章 ⼟地購⼊、予定外の⼤⾦を⽀払ったＳさんの例 ここからは「土地の購入」で予定外の大金が必要となり、建物の計画を大幅に見直さなけ ればならなかったＳさんの例と予定外の支出を発生させない方法についてお話をさせてい ただきます。あなたが今、土地からの住宅購入を検討されている場合には、ぜひじっくり とお読みいただければと思います。土地の知識があるか・知識がないかで、出て行くお金、 残る資産価値として、最大で６００万円もの差が出てくる内容です。 ■Ｓさんの土地 予定外の費用が・・・ ついに念願の土地を購入し、夢のマイホームの実現が近づいてきたＳさん。 土地の契約後、建築会社と契約し、間取りの打ち合わせも済み、いよいよ次の段階。そん なとき、ある日、建築会社の営業マンから電話が。 営業マン 「調べたところ、３００万円かかることがわかりました」 Ｓさん 「ええ？！ ３００万円もですか？！ 聞いてなかったです」 Ｓさんにとって予想外の出来事が起こり、思い描いていたマイホームの実現 の直前に３００万円もの追加負担が発生してしまいました。 予定外の支出のためＳさんは泣く泣く住宅の設備、仕様を大幅にダウンせざるを得ない状 況となりました。なぜ３００万円もの予定外の費用が出てきてしまったのでしょうか？ 「土地探し」で最初に目が行くのは、「価格」や通勤やお子様の通学の便、病院の有無、土 地の向きなど「周辺環境」ではないでしょうか。それだけではなく、実は大切なチェック ポイントがたくさんあります。次のページの表をご覧になってみてください。 下線を引いている部分は、特に予定外の支出に影響する部分です。 16 ＜法的な規制＞ 市街化調整区域 原則的には家を建てることができない土地なので注意。 建蔽率（けんぺいりつ） その土地において、家を建築できる部分の面積の割合。 たとえば、建蔽率６０％のとき、５０坪の土地なら、３０ 坪までの部分に建てられる。 容積率（ようせきりつ） その土地において、建てることができる述べ床面積の割 合。たとえば、容積率２００％のとき、５０坪の土地なら、 述べ床面積１００坪までの家が建てられる。 崖条令（がけじょうれい） 法的に「崖」である場合、擁壁（ようへき）を作るなどの 別途工事が、１００万円以上かかることもあり。 防火地域、準防火地域（ぼ 窓ガラスに防火ガラス（網いりや防火透明ガラス）を入れ うかちいき、じゅんぼうか るなど、建物を防火仕様にする必要あり。追加費用（５０ ちいき） ～１００万円前後）が発生する。 前面道路の幅 建物の敷地は幅４メートル以上の道路に２メートル以上 接している必要がある。幅４メートル以下だと敷地の一部 を道路として提供する必要があり、資産価値が下がること が多い。また、工事車の出入りなど不便なため、建築費に も影響する。 ＜公共設備＞ 上下水道や電気、ガスの引き込み状 水道の引き込みで別途、１００万円以上かかって 況 しまった事例もあり。 ＜周辺環境＞ 子どもの通学（幼稚園、小中学校、高校）、通勤（駅やバスの交通面）、医療機関の有無 周辺の音、振動、におい・大気の汚染・排ガス、日当たり、土地の高さ（低いと水がた まりやすい）、高圧電線の有無、崖の付近など地すべり・崩落の危険性、水害の危険性、 土壌の汚染（工場跡地など注意）、交通量 たくさんのチェックポイントが出てきましたね・・・。 上記の表で挙げただけでも、ワーストケースでは、３００万円以上もの追加費用が発生す ることが ご理解いただけたのではないでしょうか。 しかし、Ｓさんは上記の表以外の部分で３００万円もの予定外の支出が発生することとな りました。それは・・・ 17 ■土地でもっとも重要なチェックポイントとは？ それは「地盤」です。 どんなに素晴らしい建物を建てたとしても地盤がしっかりしていないと不同沈下（ふどう ちんか）して家が傾き、家に住むことができなくなってしまうこともあるのです。 お話していたＳさんに起こった出来事の続きです。Ｓさんは、建築会社と契約し、建物の 設計図面を書いてもらい、いよいよ「地盤調査」となりました。 地盤調査は一般的には「スウェーデン式サウンディング調査（ＳＷＳ試験） スウェーデン式サウンディング調査（ＳＷＳ試験） 」で行います。 これは、先端がドリル状になっている器具を使い、建築図面を元に５点前後を調査するも のです。各調査地点においてドリル状の器具が、どれくらいの重さで、何回転させること で、地中に沈んでゆくかという観点から地盤の強さを調べる方法です。 冒頭の営業マンとＳさんの会話を思い出してみてください。 営業マン「調べたところ、３００万円かかることがわかりました」 Ｓさん 「ええ？！ ３００万円もですか？！ 聞いてなかったです」 これは、地盤調査の結果を受けて、とても弱い地盤であることが判明。 想定していなかった地盤改良工事を行うことになってしまった結果の会話なのでした。 想定していなかった地盤改良工事 18 地盤調査のジレンマ 「スウェーデン式サウンディング（ＳＷＳ試験） 」方式の地盤調査の金額はだいたい１０万 円前後なのですが、実は、ここに大きなジレンマがあるのです。 地盤調査は一般的には、建築図面を元に柱の四隅の位置、家の重心位置における地盤の強 さを測定するので、建築図面がないと調査位置を割り出せません。つまり、図面がないと 地盤調査ができないのです。 しかし、実際には、土地を所有していないと建築会社は建築図面を書くことが難しいよう です。詳細に設計し、建築図面を起こすのも簡単な作業ではないのですから仕方のないこ とと思われます。もし仮に非常に良心的な建築業者が土地購入前に建築図面を書いてくれ たとしても、土地の売り主は、土地の購入前には地盤調査を行わせてくれない事が多いの が現状なのです。 結局のところ、土地を購入しないと地盤調査ができない。 しかし、土地を購入して地盤調査した結果、その土地が深刻な”軟弱地盤”であることが 判明・・・地盤改良に３００万円かかった・・・。 残念ながら、このような形で土地の購入が行われている現状なのです。実は、私自身も自 宅について土地購入後に地盤改良工事が必要なことが判明して、予定外の出費をしなけれ ばならなかったひとりなのです。 地盤改良の工事費は、家を支えられるの強さの地盤（支持層）がどれくらいの深さに存在 しているかによって大きく変わります。たとえば、粘土質のとても軟弱な地盤が何十メー トルも深くまで続く場合には、建坪によっては３００万円以上かかってしまうことも実際 あります。 土地を購入して、建物を設計し、地盤調査をしなければどれくらい地盤改良工事にお金が かかるかわからない、というのは大きな不確定要素ですので、資金計画を立てる際にもネ ックになる部分なのです。 19 ちなみにＳさんの土地について私共から別の地盤改良業者に直接確認したところ、地盤 改良工事の純粋な金額はおよそ８０万円という事でした。それが建築会社から提示された 最終価格では、３００万円。実にＳさんは約４倍もの工事費を負担をせまられたのです。 どの業界でも下請けの業者への発注価格に管理費としてマージンを乗せることがあります が、Ｓさんの例は正直ちょっと高すぎると思ってしまいました。 あなたにはＳさんのようなショックを受けて欲しくないと思います。土地購入後になっ て、予定外の支出をしてほしくないと強く思います。予定外の支出は資金計画に大きな影 響を与えてしまうからです。 では、どうすればいいのでしょうか？ 建築予定地の地盤が、上に乗る建物の重さを十分支えられる強さがあることが事前にわ かってさえいれば、そもそも地盤改良工事は不要です。しかしながら、実際には新潟は、 沖積層（河川によって運ばれた土砂でできた新しい地層）のため地盤改良工事を必要とす ることが多いのが現状です。 しかしながら、 一番のポイントは、 “地盤改良工事を行う可能性の低い土地” 、または、 “地盤改良工事を行 う必要がある場合でも、できるだけ工事の規模が小さい（安い工事で済む）土地”である ことを、土地の契約前に見極める、という事なのです。 ⼟地契約前に地盤を⾒極めるには・・・？ 土地契約前に地盤を見極めることは可能でしょうか？ １つの目安としては、近隣の地 盤を調べることが有効です。近隣が、砂丘・砂礫層、岩盤といった古い地層の場合にはよ く締まった良い地盤である可能性が高いです。各地の地盤ボーリング調査結果のデータは、 図書館で参照することができます。 （他県では役所で教えてくれるところがありますが、新 潟では役所でのデータ収集はやっていません） とはいっても、ボーリングデータを参照し、そこからどのような地盤であるかを判断する のは、正直、難しいと思われるのではないでしょうか。 もう１つ、こちらはとても簡単な方法があります。 20 一般的には地盤改良工事が必要かどうかは、建築図面を起こして、地盤調査をしてみな いとわからないことになっています。Ｓさんの事例でもそうでした。一般的には、たしか にそのとおりなのですが・・・。 じつは、ある地点の土地がどのような地盤で、仮に地盤改良工事を行う場合、おおよそ、 どれくらいの金額で改良工事が完了できるかは、地盤調査を行う前、しかも、土地を契約 する前にわかるのです。 これが、わかれば土地を「総額」で考えることができるようになります。 たとえば、 郊外の土地Ａは、土地価格が８００万円、かなりの軟弱地盤で地盤改良工事費が３５０万 円でした。都市部の土地Ｂは、土地価格が１１００万円、地盤改良工事費が５０万円でし た。土地Ａ，Ｂどちらも総額では１１５０万円 土地Ａ，Ｂどちらも総額では１１５０万円 なのです。 どちらも総額が同じであれば、都市部の土地Ｂのほうが、通勤・通学など生活の便が良く、 また、将来、土地を売却したい場合でも買主がつきやすいことが考えられます。 もし、あなたが郊外よりも都市部（中心地）がよいという価値観をお持ちでしたら、同じ 価格でもっと中心地に家を建てることもできる、という現象が起こるのです。 この例のように表面的な土地価格ではなく、地盤改良工事をふまえた土地総額という観点 を土地選びの基準として持っていただきたいと思います。 では、土地の契約前に地盤改良工事の概算金額は、どうすれば、わかるのでしょうか？ その答えは、餅は餅屋ということで、地盤改良業者に聞くことです。 長年、地元の地盤改良工事を行っている優秀な地盤改良業者は、すでに何万件という地盤 のデータを持っています。実際、お付き合いさせていただいている地盤改良業者の社長は 「数メートル単位で地盤の状態を予測可能だよ」と言います。 とはいえ、実際には土の中のことですから、過去の近隣データをどう読むか？ は非常に難しく、おそらく職人芸の世界なのではないでしょうか。 21 というの ■無料・地盤診断をさせていただきます もし、あなたが気になっている土地、契約を考えている土地があるようでしたら、私た ち家づくりパートナーにご連絡ください。無料の地盤診断をさせていただきます。（無料の 地盤診断はこちら→ http://myhome.familias.jp/748.html） つまり、あなたが土地を契約される前に、その土地は地盤改良工事が必要そうか、必要 な場合には、最大でどれくらいの金額で地盤改良工事ができるかという「概算金額」を新 潟の豊富な工事経験、地盤データを持つ地盤改良業者と連携して、無料でご提示させてい ただくことが可能です。 土地の契約前に地盤改良工事の概算金額がわかれば「土地の総額」を知ることができま すので、土地自体の価格は少し高くても、生活の便が良く、かつ、地盤改良工事費が安く て済む土地へ計画を変更することもできるのです。 ここでちょっとだけ立ち止まってみてください。 工事金額（会社の売上げ）を重視する地盤改良業者もあるなか、本当にお客様の事を考え ている地盤改良業者は、多額の地盤改良工事費が想定される土地であることが事前にわか った場合、その土地は契約しないようにお客様にアドバイスします。そして、もっと工事 費が安い、もしくは、地盤改良工事の発生しない可能性がある別の土地への変更を検討す るようにすすめるのです。 土地契約前の地盤診断を提唱する地盤改良業者は、一時的な地盤改良工事費（売上げ） を取るよりも、本当にお客様のことを考えていくことが地域に根ざした会社としての在り 方である、という誠実なお考えをお持ちなのです。 なお、 「地盤診断」の無料サービスは、診断だけではありません。 「地盤診断」の無料サービスをお受けいただいたお客様でしたら、土地をご契約後、正式 な地盤調査を実施され、もし地盤改良工事を行う必要があった場合には、事前にご提示さ せていただいた「概算金額」で地盤改良工事を施工いただくことが可能です。 つまり、土地を購入後の詳細調査で多額の工事費が発生するというお客様側のリスクを業 者側が負担してくれる、ということなのです。 22 さらに、ここで提示される工事金額は、建築会社のマージンが乗っている価格ではありま せん。つまり、建築会社のマージンが一切含まれない純粋な工事費になりますので、これ だけであなたは、数十万円～数百万円の得をされることになります。 「地盤診断」の無料サービスにいて、一点だけ気をつけていただきたい事あります。 ご依頼のタイミングについて 地盤診断の無料サービスは、あなたが建築会社と契約される前に、 私たちにご依頼をいただくようお願いいたします。 なぜなら、建築会社との契約は地盤部分を含めた形での契約となることが多く、 地盤改良工事部分だけを外部の業者に依頼するのは、建築会社にとって大きな予定外とな ってしまう事が考えられるからです。 お約束 無料診断サービスを利用されたからといって私たちの提携業者で地盤改良工事を行う義 務は一切ありませんので、ご安心ください。建築会社と提携している地盤改良業者で工事 を行っていただいてもかまいません。 23 ５章 同じ家を低価格で建てる方法 ここからは「家（建物） 」を賢く買う方法についてです。この話はあまり珍しい話ではあ りませんが、一番の節約は、依頼先を大手のハウスメーカーから地元の工務店や建築事務 所に変えること、です。 大手のハウスメーカーは、材料などの一括購入、一元管理でコストダウンを図っていま すが、それでも、多くの人件費、広告費、モデルハウス、オフィスの費用などなど、莫大 なコストがかかっています。そのコストが住宅の価格に跳ね返ってきますので、高いのは 仕方がありません。 一方、小規模の工務店や建築事務所は、上記のコストがほとんどかかっていません。そ の分、実際的な原価に近い価格で家を建てることが出来るのはイメージできるのではない でしょうか。 大手住宅メーカー８社が公表している 2009 年の決算資料を元に試算された建築工事費の内 訳より、地元の工務店が同グレードの住宅を新築したらどうなるかを比較したのが下のグ ラフです。 このグラフは某大手住宅メーカー３社の、図面と仕様書、見積書を入手し、それと同レベ ルの家を地元工務店に見積もらせ、そのデータを元に作成されたものです。 もし、大手住宅メーカーと地元工務店が、同グレードの住宅を建てた場合を比較すると、 大手住宅メーカーは原価 1710 万円、 地元工務店であれば原価 1900 万円ぐらいになります。 実質工事価格は大手住宅メーカーの方が 200 万円ほど安くなります。しかし、大手ハウス メーカーは粗利や下請けマージンで、結果的に膨大な金額になってしまうのです。 24 一方、地元工務店では粗利を実質工事価格に 20～25％程度しか載せないので、2300 万円 ～2500 万円ぐらいで売ることができます。その差を比較すると その差を比較すると 500 万～700 万円です。 万～ 万円 「しかし、大手のハウスメーカーの方が、建物もシッカリしているし、アフターも万全 では？」と思われるかもしれません。確かにしっかりしている会社もありますが、そうで もない会社もあるのが実情です。このあたりは、気になるメーカーさんがあればネットで 評判やアフターの状況を調べてみていただければわかることです。 ハウスメーカーだから大丈夫、工務店だからダメ、または、その逆ではなく、会社の理念 と方針に依存するところが多いのです。 建物に関しては、大手の下請けを地元の工務店がしていることも多いですから、同じ建 物を造ることは不可能ではありません。重要なのは、設計力です。設計力は住み心地、暮 らしに直結してきますので、大手ハウスメーカーで、かつ、設計がシッカリしているとこ ろは安心できます。地元の工務店の場合には、設計力をもった会社を見つけることが重要 になってきます。 もう１つ、競争入札という方法があります。これは、同じ間取り、共通の見積書書式で 複数の工務店に見積もりを出させ、気に入った会社を選ぶという方法です。この方法です と実際に価格面で有利な会社と契約することが可能です。 しかしながら、施主と建築会社がコストダウンに敏感になりすぎると違和感が出てきます。 競争入札に参加する建築会社も疲弊しますし、疲弊した結果、見えない部分でのコストダ ウンなどの間違いが起こりやすくなることも容易に考えられます。たとえば、５回連続で 入札からもれた建築会社が「次こそ！」と今までにない低価格を打ち出したときは、少し 怖くないでしょうか？ しわ寄せは現場の大工さんに行ったりするものですから。 競争入札で価格が安くなるのは確かですが、競争入札の目的を「価格競争」としてとらえ てしまうと間違いが起こりやすくなります。建築会社の「提案仕方」で各社の姿勢や理念、 合う、合わない、を判断してゆくのが現実的だと考えています。 25 ６章 ローンの選択で約５００万円得したＡさん 私達「安心の家づくりパートナー」にご相談いただいた結果、住宅ローンをよりお得に 利用することができた A さんの事例をお話させていただきます。 住宅ローンは金額が大きな分、ちょっとした知識と情報を駆使して、よりお得な住宅ロ ーンを選択することで何十万、何百万と返済総額が違ってきます。 A さんはあるハウスメーカーからの紹介で H 金融機関の 35 年返済、10 年固定金利、ボ ーナス返済なし、当初 10 年間は優遇金利 1.95%、11 年目からは通常金利－0.2%（ここで 計算すると 2.8%） 、2,000 万円借入となる住宅ローンを利用する予定でした。（ここでは現 在の通常金利で計算しています。） 当初 10 年間 11 年目以降～ 65,740 円/月 返済 返済総額 74,522 円/月 返済 31,194,198 円 Ｈ金融機関の返済総額は「約 3,120 万円」でした。 A さんからは「返済自体は大丈夫そうだが、住宅以外でも教育資金、老後資金など同時に準 備していけるかが心配なので可能な限り定年までに返済し終わりたい」とのご相談をお受 けして私からは次のような住宅ローンをご提案させていただきました。 N 金融機関、30 年返済、10 年固定金利、ボーナス返済なし、当初 10 年間は優遇金利 1.85%、 11 年目以降は各種金利優遇があり最大で現在の優遇金利（この場合の 1.85%）＋0.1%（こ こで計算すると 2%） 、2,000 万円借入 当初 10 年間 72,439 円/月 返済 11 年目以降～ 返済総額 26,578,921 円 73,878 円/月 返済 約 500 万円の 万円の圧縮！ 圧縮！ Ｎ金融機関の返済総額は「約 2,660 万円」で、５００万円近くもの差額が出ました。 ポイントは次のとおりです。 26 ＜ポイント＞ ・ 11 年目以降も優遇金利が大きい住宅ローンを利用しました ・ 当初 10 年間は毎月の返済額が多くなりましたが、定年までに返済終了になるよう 30 年返済へ変更しました。（可能な範囲で残金の多い当初期間の返済額を増やし支払利息 を軽減しました、他にも見直しのポイントはありますがここでは 2 点に絞ってご説明さ せて頂きます） 返済可能な範囲で、よりお得な住宅ローンを選択することで、返済総額で約 500 万円ほど の圧縮に成功しました。住宅ローンはこのようにほんの少しの知識と情報量の差でこれほ ど大きな金額が違ってきます。実は 500 万円という金額、国公立大学のおおよそ 4 年間の 費用に相当します。 間違った住宅ローン選びは、教育資金や老後資金にも大きく影響してきます。そうなる前 に是非、家づくりパートナーの無料相談をお気軽に利用いただければと思います。 27 おわりに ここまでお読みいただき、ありがとうございます。 家を建てることは、 “家を買う“ことなのですが、決めることもたくさん、計画することも たくさんです。”買う“というよりは「大事業（プロジェクト）」という意識でじっくりと 進められてみてください。 もう一度、この小冊子をふりかえってみます。１つ目の大切な事は、家を建てる際の順番 でした。住宅展示場に行く前に予算・ローンをしっかりと検討することがベストです。住 宅は「家」を購入すると同時に「住宅ローン」という金融商品を購入することでもあると いえます。金融商品である以上、損する人、得する人がいることも事実です。お金の知識 があればお金のリスクを減らすことができるのです。 ２つ目の大切な事は、土地・地盤のことでしたね。土地の表面的な価格だけではなく、地 盤改良工事費もふまえた土地総額という考え方をしていただくと良いというお話でした。 かしこく土地を選び、安く、確実に地盤を固めて、その上にいい家を建てていただきたい と思います。 土地・住宅は、全体の金額が大きいもの。知識があるか、知識がないかで数百万円も損を するか、得をするかがかわってくる「事業」なのです。 あなたとご家族の将来のためです。お金のこと、ローンのこと、住宅、土地の事について、 ぜひ、もっともっと知っていただきたいと思います。 私たちは、あなたが思い描く理想の家、ご家族での楽しい時間と空間、こころ癒される家 を実現されることを心より祈っております。お読みいただきありがとうございました。 ＦＰ 木村 孝幸 （きむら たかゆき） 安心の家づくりパートナー（株式会社ファミリアス） 営業時間 ：HP 24 時間、電話 9:00～20:00 （年中無休） フリーダイヤル：0120-326-025 電話：025-244-1028 FAX：025-290-7221 ＨＰ ：http://myhome.familias.jp/ 28 メール：[email protected] ★最後までお読みくださったあなたへ この小冊子をお読みになって「お金の事を知ることが大事なのはわかった」 「でも、時間もないし、自分で勉強するのが難しい・・・」 「土地さがしって思ったより奥 が深い。いろいろ難しそうだなぁ」 「価格が手ごろでちゃんとした建築会社はどう選んだら いいのだろう」このようにお感じでしたら、 「安心の家づくりパートナー」のサービスをご 活用ください。 住宅新築・安心サポートプラン ★安心して家づくりを進めていただくための「１０のサポート」 １ 最適な資金計画サポート ライフプランをきちんと考えながら適切な資金計画をお 手伝いします。 ２ 提携不動産会社より土地情報 ご希望の土地が見つかるまで一緒に土地をお探しいたし のご提供 ３ ４ ます。現地確認もいたします。 建築業者 建築業者をはじめ、各種 をはじめ、各種業 各種業者を ご希望のお客様には私が信頼している各種業者様をご紹 ご紹介 介いたします。 価格・ 価格・条件交渉サービス 交渉サービス 土地や建物などご希望の場合はお客様にかわって業者と 値引き交渉、条件交渉を行います。 ５ 地盤診断・改良工事サービス 気になる土地について概算の改良工事価格をご提示いた します。工事も事前の提示価格にて行うことが可能です。 ６ 金融機関書類サポート 融機関書類サポート 金融機関提出の種類準備、提出、各種サポートを行わせて いただきます。 ７ 生命保険見直しサービス 生命保険見直しサービス より有利な保険の見直しをサービスさせていただきます。 ８ 登記手 登記手続き代行サービス 各種登記手続きを提携先の各士業の先生方に行っていた だきます。 （登記費用はご負担になります） ９ 確定申告 確定申告サポートサービス 申告サポートサービス ご希望のお客様には、住宅購入後の確定申告時に提携税理 士による申告サポートをサービスいたします。 かかりつけＦＰサービス ＦＰサービス 10 かかりつけＦＰ ご入居後も１年間、お電話・メールでのご相談をお受けさ せていただきます。 29 住宅新築・安心サポートプランの料金 「住宅新築・安心サポートプラン」では、 “日本一敷居の低いファイナンシャルプランナー” 木村をはじめ、スタッフが、あなたの家づくりのお役に立てるよう心をこめて対応させて いただきます。 Ｆ Ｐ 木 村 の 個 人 サ イ ト で は 、６ ９ ，８ ０ ０ 円 で ご 提 供 中 の 本 サ ー ビ ス で す が 、 現在は「新潟 家づくりパートナー」を新潟の皆様にもう少し気軽にご利用して いただくための普及キャンペーン中のため ４ ９ ， ８ ０ ０円 と い う 割 引 料 金 でご提供させて頂きます。 ４９，８００円というと決して安い金額ではないと思います。 「 申 し 込 ん で も 料 金 に 値 し な い サ ー ビ ス だ っ た ら ？ 」と い う 不 安 が あ る の で は な い で し ょ う か 。「 今 は と に か く 客 観 的 に 状 況 を 判 断 し た い 」 と い う 事 も あ る で し ょ う 。ま た 、 「ＦＰに頼めば何百万円もお財布から出てゆくお金が変わってくる」 と聞いたことはあっても最初はやっぱり心配だと思います。 私 共 は 、お 金 の 専 門 家 と し て ４ ９ ，８ ０ ０ 円 の １ ０ ０ 倍 以 上 の 価 値 を ご 提 供 さ せ て い た だ い て い る と 自 負 し て お り ま す が 、こ の サ ー ビ ス 自 体 が ま だ 広 く 知 ら れ て い る わ け で は あ り ま せ ん し 、知 ら な い こ と に お 金 を 払 う 不 安 が あ る の は 当 然 です。また、人と人ですので合う合わないもあると思います。 そのため、いきなりお金を頂くのではなく 初 回 無 料 で 面談 を さ せ て い た だ いております ＜無料で⾯談をお試しください・申込み⼿続きは簡単です＞ 下記、４つの方法のどれかでお気軽にお申込みください。お申込みをいただきましたら、 面談の日程について私たちよりご連絡・調整をさせていただきます。 方法１ ホームページから申し込む（http://myhome.familias.jp/） 方法２ お電話・フリーダイヤル（ 0120-326-025 ）にて申し込み 方法３ メール（[email protected]）で件名に「無料相談希望」と送信 ）で件名に「無料相談希望」と送信 メール（ 方法４ FAX（ （025-290-7221）で連絡先を書いていただき、 ）で連絡先を書いていただき、 「無料相談希望」と送信 30 安心の返金保証を お約束します も し 、「 新 潟 家づくりパートナー」のサービスをご利用いただいて料金を払う 価値がない、とお感じであれば ４９，８００円を全額そのままお返し させていただきます。 株式会社ファミリアス（安心の家づくりパートナー） 営業時間 ：HP 24 時間、電話 9:00～20:00 フリーダイヤル：0120-326-025 電話：025-244-1028 ＨＰ ：http://myhome.familias.jp/ メール：[email protected] 31 FAX：025-290-7221 新潟・安心の家づくりパートナーへのアクセス 所在地：新潟市中央区笹口３－１７ ライフコア笹口 ３C 株式会社ファミリアス内 (笹出線カラオケ・ハートランド様 ななめ向かい、たむら眼科医院様の３階 電話 FAX ：フリーダイヤル 0120-326-025 （025-244-1028） ) ：025-290-7221 メール ：[email protected] 営業時間：9:00 ～ 20:00 最寄駅 ：新潟駅 徒歩 8 分 駐車場 ：あり（０番） 地図： この茶色の建物の３階（３Ｃ）に株式会社ファミ リアス 「安心の家づくりパートナー 安心の家づくりパートナー」がありま 安心の家づくりパートナー す。 “たむら眼科医院様”の脇の入り口から建物にお 入りください。 ↑ オフィス入り口はココです。 32 あなたの疑問にお答えいたします 資料請求された方や当サービスをご利用中の方が頂くご質問をまとめてあります。ぜひ最 後までお読みください。もし、下記以外でご不明な点などがありましたら、弊社までお気 軽にご連絡ください。 〜 Q&A 〜 ① 「家づくりパートナーって？」 建築会社ではありません。不動産業者でもありません。これからマイホームを建てたい 方のための「住まいの相談室」です。住宅業界出身のファイナンシャルプランナー木村が 中心となる、どの会社にも属さない中立な立場の住宅のプロです。 ほとんどの方が、家づくりは一生に一度、はじめての事ばかりと思います。何からどう 進めればいいのか、どうやったら失敗せずにお得に理想の家づくりを進められるか迷うこ とがあるのではないでしょうか。一方、不動産業者・建築業者・金融機関は、毎日、多く のお客様と取引していますので、どうしても業者側が優位にたった交渉・契約が行われる ことが多い状況です。 そこで、家づくりのプロ「家づくりパートナー」の出番です。住宅業界出身のファイナ ンシャルプランナー木村をはじめ、私たちはマイホームを持ちたいあなたの「パートナー」 として、住宅・土地・お金についてのご相談をお受けし、資金計画から土地探し、建築会 社選び、業者との価格等の各条件交渉を、あなたと業者の間に入り、あなたが有利に理想 の家づくりを進められるようお手伝いさせていただきます。 33 ② 無料で相談を受けられるのですか？ はい、初回無料でご相談いただけます。当サービスは、ＦＰ木村のホームページ上で「マ イホームお任せプラン」として 69,800 円 でご提供中のサービスなのですが、 「家づくりパ ートナー」の普及のため、割引価格でサービスをご提供させていただいております。 まずは、この機会にぜひ無料面談のお試しをご活用いただければと思います。（無料相談 はこちら http://myhome.familias.jp/） ← この木のテーブルでいつもご面談させて いただいています。 ③ 子どもがいるのですが、大丈夫でしょうか？ はい、お子様も一緒にどうぞ！ 弊社スタッフには、保 育士・幼稚園教諭が在籍しております。オフィス内に キッズコーナーもございますのでお打ち合わせ中や現 地物件のご確認の際など、保育士スタッフの在席時、 キッズコーナーにてお子様を見させていただくことも できます。ご安心ください。 ↑キッズコーナーの様子 34 ④ 自宅に来てもらって無料相談したいのですが？ ⾃宅で友達と⼀緒に話を聞きたいのですか？ はい、大丈夫です。ファイナンシャルプランナー（FP）の木村がお伺いさせていただきま す。子育て中のお客様には「こうやって来てもらうと助かります」とうれしいお言葉をい ただいております。仲の良いママ友、家族ぐるみのお友達と何人か集まってご自宅にお呼 びいただくこともございます。 料金は無料ですが、遠方（中越、上越）の場合は出張費 3000 円だけ頂戴させていただきま すがご了承下さい。 （子育てママさん、パパさんは 1,500 円で大丈夫です） 地区による交通費の詳細は、無料相談のお申込みをいただいた時点で決定し、ご連絡させ ていただきます。交通費のご了承をいただきましたら出張させていただきます。 ○お子様は泣くもの、騒ぐもの、気にしませんのでお気軽にお申込ください。 途中でおむつやミルク、その他ご遠慮なくどうぞ。 ○ママさんだけではなくもちろん子育てパパさんも大歓迎です！ ⑤ 土地は、何件くらいの物件を提案してもらえるのですか？ お客様の条件にできるだけマッチした土地を不動産業者からご提案させていただきます。 通常、３物件前後のご提案をさせていただきますが、条件が難しい場合や適当な物件がな いタイミングでは、１件もご提案できないこともございます。物件の状況により、ご提案 させていただく時期が遅れる場合もございます。 ⑥ 建物は、建築業者を提案してもらえるのですか？ お客様が気になる業者がある場合には、住所・電話番号を知らせない形で見学会に参加で きるようにするなど、条件交渉を含め、業者との間に入り、サポート対応させていただき ます。 気になる業者がとくにない場合には、お客様のイメージをお聞きし、予算をふまえた形で いくつかの業者についてご覧いただく形になります。 35 ⑦ 実際に現地を⾒た場合や、プランニングしてもらった後に断っ ても良いのですか？ もちろん問題ありません。また、あなたから直接、業者に「断り」の連絡を入れることに 抵抗がある場合には、私たちにご連絡下さい。弊社より業者へ「断り」の連絡をします。 すべての案件をお断りになられたとしても、業者や弊社に対して費用は一切発生いたしま せん。 ⑧ 無料の地盤診断をして欲しいのですが？ お気軽にご依頼ください。添付の依頼シートにて、ご依頼をいただきましたら都度、対応 させていただきます。ただし、地盤診断の前に少なくとも１回は、お客様で実際の土地を ご覧になり、ご希望の土地の候補をある程度絞り込まれた段階での診断とさせてください。 安心の家づくりパートナー（株式会社ファミリアス） 電話 ： 0120-326-025 FAX ：025-290-7221 メール ：[email protected] 営業時間：9:00 ～ 20:00 36 ＦＰ 木村 の 自己紹介 ■ファイナンシャルプランナー（ ■ファイナンシャルプランナー（FP） ァイナンシャルプランナー（ ） 木村 孝幸 （きむら たかゆき） 1972 年 5 月 12 日生まれ おうし座 Ｏ型、小学生と中学生２人の父親。 仙台～新潟で住宅営業・ハウジングアドバイザーとして 1100 組以上のお客様を 担当。住宅営業の経験を活かし、「住宅もわかるお金の専門家（ファイナンシャ ルプランナー） 」として活動中。 【好きなこと】 サッカーが大好きです！以前はよくビックスワンへアルビレックスの応援へ行っていまし た。サッカーをやってほしかった長男が野球を始めてしまったので最近は行けていません。 【あなたへのメッセージ】 「日本一敷居の低いファイナンシャルプランナー」であり続けたい、という思いで日々や っています。シンプルにわかりやすくをモットーに一緒に悩んで、考えて、最高のゴール を目指しましょう！ 家づくりの資金計画、土地探しから建物まで。ご不安やご不明な点 はご遠慮なくご相談下さい。. [保有資格] •AFP 日本ファイナンシャルプランナーズ協会会員 新潟支部所属 •２級ファイナンシャルプランニング技能士（国家資格） •住宅ローンアドバイザー（財団法人 住宅金融普及協会） •生命保険募集人資格、日商簿記２級 37 補⾜資料 地盤改良マニュアル 〜代表的な２⼯法の⽐較〜 地盤改良工事について知っていただきたいので代表的な「工法」についてのお話を簡単に させていただきます。地盤改良工事には様々な工法がありますが、ここでは２つの工法に ついて、それぞれのメリット・デメリットをお話させていただきたいと思います。 ここでお話する２つの工法ですが、どちらも メリット・デメリットがありますので、価格・ 安全性・工事の正確性、土地の資産価値など、あなたが何を優先されるかによって比較し ていただければと思います。 38 柱状改良（ちゅうじょうかいりょう）⼯法 軟弱地盤が地表から２メートル以上続き、深度８メートルまでに良好地盤（支持層）があ る場合に主に用いられる工法。地中にコンクリートの柱を造って建物の基礎と支持層をつ なぎます。工期は通常１日から２日ほどですが、施工後２～３日の養生期間を取ります。 また、施工には４ｔの大型重機の搬入が必要なので狭小地などの工事には向いていません。 費用は１階の床面積が２０坪程度で深度４～５メートル程度を改良する場合、 およそ７０～１００万円ほどが目安です。工事の手順は下図のようになります。 柱状改良のメリット・デメリット メリット ・材料費が安いため工事費用が他の工法（鋼管杭工法など）よりは安い デメリット ・土地の資産価値が低下することがある。（地中にセメントを埋め込み固めるため、将来、 土地を売却する場合、元の状態に戻すことが非常に難しい。セメントの撤去・摘出工事を行 う場合、数百万かかる事もある。撤去工事の期間も長くかかる。この工事費は土地の売値に 反映されることが一般的） ・施工の完成度の判断が困難。（セメントが隙間なく地中に埋まっているか判断できない） ・六価クロム（粘土質土壌にセメント系の改良材を使用した際に発生することがあるといわ れている”発がん性物質”）の発生リスクがある。公共工事（国土交通省直轄工事）では、 セメント及びセメント系固化材を地盤改良に使用する場合は、六価クロムの発生状況の調査 が法律で義務付けられているが、民間の戸建住宅の地盤改良においては、溶出試験は全く実 施されていない状況。逆に言えば、柱状改良を行う業者が、六価クロムの発生可能性につい てキチンと説明しているのであれば、信頼できる１つの材料といえる。 ・固化材の混じった残土処分方法が統一されていない。（本来は産業廃棄物として処理する 必要があるが、無処理、又は駐車場の表土と入れ替える処置が行われていることが多い） 39 鋼管杭（こうかんぐい）工法 鋼管杭工法は、鋼管杭という鋼製の杭を建物が支えられる強さの地盤まで挿入し、建物を 支える方法です。３０メートルくらいの深さまで施工可能。工期は通常１日から２日ほど で、狭小な現場にも対応可能です。 費用は１階の床面積が２０坪程度で深度５～６メートル程度の鋼管杭工事の場合、 およそ１１０～１４０万円ほどが目安です。工事の手順は下図のようになります。 鋼管杭工法のメリット・デメリット メリット ・土地の資産価値が低下しない。将来、土地を売却する場合、元の状態に戻すことが容易。 鋼管杭を逆回転させて引き抜くだけ。撤去費は２０万円ほど。工事期間は１日～２日程度。 ・施工の完成度が高い。 ・六価クロム（粘土質土壌にセメント系の改良材を使用した際に発生することがあるといわ れている”発がん性物質”）の発生の心配がない。 デメリット ・鋼管杭自体の材料費が高く、施工時の費用が他の工法（柱状改良工法）よりも高い。 40