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資産運用報告 平成27年4月期（第4期）
資産運用報告 平成27年4月期（第4期） 自 平成２６年１１月１日 至 平成２７年４月３０日 〒104-0031 東京都中央区京橋三丁目6番18号 http://www.hoshinoresorts-reit.com/ ニッポンの観光産業の成長の果実を 享受できる仕組みを作る 決算ハイライト 平成27年4月期 （第4期） 1口当たり分配金 （ 円 ） 平成27年10月期 （第5期） 予想 平成28年4月期 （第6期） 予想 17,075 18,128 18,149 営 業 収 益 （百万円） 1,599 1,908 1,932 営 業 利 益 （百万円） 818 1,024 985 経 常 利 益 （百万円） 734 901 902 当 期 純 利 益 （百万円） 733 900 901 投資主の皆様へ 投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。 平素は、星野リゾート・リート投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。 この度、第4期（平成27年4月期）が終了いたしましたので、ここに運用の概況と決算内容につきましてご報告申し上げます。 投資 投資主様 分配金 星野リゾート・ リート投資法人 第4期は、保有30物件の運用を着実に行い、各物件の運営実績は安定的に推移しており、物件全体の運営実績は前年同時 投資 ホテル、旅館等 賃料収入等 期を上回る売上を計上しています。この結果、第4期は、営業収益1,599百万円、営業利益818百万円、経常利益734百万円、 当期純利益733百万円を計上いたしました。分配金につきましては、投資口1口当たり17,075円とさせていただきました。 また、本 投 資 法 人は第5期（ 平 成27年10月期 ）に入った平 成27年5月に投 資口の追 加 発 行を行い、約91億円の増 資を行い ました。調達した資金を活用し、同5月に3物件、同6月に5物件の取得を完了しました。この取得により、ポートフォリオは、上場 本投資法人は、 観光産業について、 各地の地域経済への貢献が可能であり、 少子高齢化時代における我が国 当初の6物件 150億円から、38物件 405億円へと、約2年のうちに約2.7倍へ成長し、資産規模の拡大及びポートフォリオの 分散化を実現しています。 の経済活性化の切り札として重要な産業分野と位置付けることができると考えています。 これら収益力の高い物件取得の結果、賃貸事業収入が増加する見通しとなり、第5期の営業収益は1,908百万円、1口当た 本投資法人は、 本投資法人の投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の分野においてその成長の り分配金は18,128円を予想しております。また、第6期（平成28年4月期）におきましても営業収益が1,932百万円まで増加す 果実を享受できる仕組みを作ることを目指しており、 これにより投資主価値の継続的な拡大を図っていきます。 ることを見込んでおり、1口当たり分配金は18,149円を予想しております。 このように、公募増資及び物件取得後、一口当たり分配金が成長する見込みであることは、本投資法人にとっての最重要課 題である「投資主価値の継続的な拡大」について、確実な成果が上がっていると考えております。今後も、スポンサーである C ONTENTS 星 野リゾートグループが有する情 報、ノウハウ及び 経 営 資 源 等を本 投 資 法 人の運 用資 産の着 実な成 長と収 益の安 定 的な トピックス･････････････････････････ 2 資産運用報告 ･････････････････････ 24 キャッシュ・フロー計算書 （参考情報） ･･･ 56 投資方針･････････････････････････ 6 貸借対照表 ･･･････････････････････ 42 イ ･ ンフォメーション･･････････････････ 58 ポートフォリオ･･････････････････････ 8 損益計算書 ･･･････････････････････ 44 成長戦略･････････････････････････ 10 投資主資本等変動計算書 ･･･････････ 45 星野リゾートグループの概要･････････ 11 注記表 ･･･････････････････････････ 46 運営実績 ･････････････････････････ 12 金銭の分配に係る計算書 ････････････ 54 ポートフォリオの概要 ････････････････ 14 監査報告書 ･･･････････････････････ 55 確保のために最大限活用し、投資主価値の最大化に取り組んでまいります。 投資主の皆様におかれましては、今後もご支援、ご鞭撻を賜りますよう何卒宜しくお願い申し上げます。 星野リゾート・リート投資法人 執行役員 株式会社星野リゾート・アセットマネジメント 代表取締役社長 秋 本 憲 二 1 ト ピ ッ ク ス 公募増資の実施 平成27年5月1日に公募増資を実施し、 同日3物件・30億円、 6月1日に5物件・42億円の資産を取得いたしました。 これにより、 ポートフォリオの収益性・安定性が向上しました。 特色あるオペレーターにより運営される、収益安定性を有する資産の取得 ■ 新規取得資産の概要 ■ 新規取得資産取得前後のポートフォリオの状況/分散（固定資産ベース） カンデオ5物件 施設名 グリーンズ3物件 カンデオホテルズ 半田 コンフォートホテル 函館 カンデオホテルズ 茅野 コンフォートホテル 苫小牧 カンデオホテルズ 福山 コンフォートホテル 呉 平成27年4月30日時点 カンデオホテルズ 福山 コンフォートホテル 呉 平成27年6月17日現在 数 30 物件 8 物件 38 物件 取 得 価 格 の 合 計 333 億円 72 億円 405 億円 物 件 カンデオホテルズ 佐野 カンデオホテルズ 亀山 平成27年5月1日及び6月1日取得資産 総 客 室 2,443 室 数 1,114 室 3,557 室 本資産運用会社独自ルート 取得ルート 売主 株式会社溜池管財 株式会社高田屋 オペレーター名称 株式会社カンデオ・ホスピタリティ ・マネジメント 株式会社グリーンズ 賃料形態 取得価格の合計 不動産鑑定評価額の合計 対不動産鑑定評価額 鑑定NOI利回り 固定賃料 固定賃料 42 億円 45 億円 92.0 ％ 6.6 % 30 億円 31 億円 94.3 ％ 6.2 % オペレーター別分散 （固定賃料ベース） 地域別分散 グリーンズ 6.2% 中国・四国地方 9.9% ソラーレ 35.6% 星野リゾート グループ 64.4% 〈平成27年4月30日時点〉 ソラーレ 30.0% 北海道・ 東北地方 3.5% 九州・沖縄地方 カンデオ 星野リゾート グループ 近畿地方 7.4% 6.0% 関東地方 8.6% 16.9% 53.8% 〈新規取得資産取得後〉 北海道・ 東北地方 九州・沖縄地方 （固定賃料ベース） 中国・四国地方 近畿地方 6.1% 6.9% 9.7% 関東地方 17.0% 7.0% 中部地方 中部地方 57.6% 53.3% 〈平成27年4月30日時点〉 〈新規取得資産取得後〉 ■ 資産規模の推移 上場時取得資産 平成26年5月･公募増資時取得資産 平成27年5月 公募増資時取得資産 ･星野リゾートグループ運営物件（取得価格の合計） （左軸） ･外部オペレーター運営物件 （取得価格の合計） （左軸） ･･ ･ 物件数 （右軸） 星のや 軽井沢 リゾナーレ 八ヶ岳 星のや 京都 界 阿蘇 カンデオホテルズ 福山 （億円） 500 界 出雲 界 川治 0 2 上場から約2年で 2.7倍 （取得価格ベース） チサンイン 佐野藤岡インター 38 物件 界 伊東 30 物件 界 箱根 6 物件 上場時 6物件 150億円 （物件数） 50 40 30 平成27年5月･公募増資 8物件･72億円 200 100 コンフォートホテル 呉 約 界 松本 400 300 カンデオホテルズ 佐野 20 10 平成26年5月･公募増資 24物件･183億円 平成26年10月期 30物件 333億円 平成27年6月17日現在 38物件 405億円 0 3 ト ピ ッ ク ス 新規取得資産の概要 カンデオホテルズ 半田 O-22-26 カンデオホテルズ 佐野 カンデオホテルズ 茅野 カンデオホテルズ 福山 カンデオホテルズ 亀山 常に宿泊利用者の期待を超える付加価値の高いサービスの提供を目指しており、 3B戦略をはじめとし た差別化戦略に注力することにより、 業界内で独自のポジションを築いています。 カンデオ 5物件 カンデオ5物件の優位性 ▶建物の外観、 エントランス、 ロビー、 客室、 大浴場などホテルの細部にわたり高いデザイン性を有して います。 ▶ホテルの基本商品である 「3B」 （Bath、 Bed、 Breakfast） による差別化を図っています。 ▶ビジネス、 観光等多種多様な宿泊ニーズに対応し、 安定的な顧客獲得が見込める法人営業に取り 組んでいます。 また、 欧米・アジアを中心とした海外現地に存在するエージェントへのダイレクト営業に より幅広い顧客を取り込み、 高い収益安定性を確保しています。 4 全国主要都市に宿泊特化型ホテルを 「コンフォート」のブランドでチェーン展開する 「チョイスホテルズ 事業」 と、創業の地である三重県を中心に総合型シティホテルを展開する 「グリーンズホテルズ事業」 を主要事業としています。 ブランド力のあるチョイスホテルズ事業と地域密着型のグリーンズホテルズ 事業双方の運営ノウハウを持つことで、 宿泊特化型ホテルから総合型シティホテルまで幅広い運営ノ ウハウを有しています。 グリーンズ 3物件 グリーンズ3物件の優位性 ▶チョイスホテルズインターナショナル社が有する世界的ブランドである 「コンフォート」は、利便性の高 い全国主要都市の駅前周辺を中心にチェーン展開されており、 ビジネス目的、 レジャー目的ともに利 用されています。 ▶B&B（Bed & Breakfast） を追求することで、 快適な睡眠空間、 朝食の提供を目指しています。 ［鑑定評価額の合計］ ［鑑定NOI利回り］ ［ 総 客 室 数 ］ ［取得価格の合計］ ［鑑定評価額の合計］ ［鑑定ＮＯＩ利回り］ ［ 総 客 室 数 ］ 4,583百万円 6.6% 703室 3,000百万円 3,183百万円 6.2% 411室 （注1） ［客室稼働率 （平成26年） ］ （注1） （注2） ［ADR （平成26年） ］ 74.6% 6,559円 （注1） ■･売上高 （左軸） 72.2% 4,497円 1,198百万円 （注1） ･RevPAR （右軸） 70.8% 4,532円 ･客室稼働率（注1） (円) 74.6% 6,000 4,895円 5,200 1,306百万円 4,400 1,210百万円 平成24年 平成25年 3,600 平成26年 （注1） ［RevPAR （平成26年） ］ （注1） ［客室稼働率 （平成26年） ］ （注1） （注2） ［ADR （平成26年） ］ 85.7% 5,454円 4,895円 2,800 0 コンフォートホテル 苫小牧 ［取得価格の合計］ (百万円) 1,600 1,200 コンフォートホテル 函館 グリーンズとは 4,218百万円 ■ カンデオ５物件の運営実績 1,400 コンフォートホテル 呉 O-27-29 カンデオホテルズとは 0 （注1） ･上記の過去の売上高、ADR、RevPAR及び客室稼 働率は、 カンデオから取得した情報 （会計監査等 の手続は経ていません。） をそのまま記載したもの であり、 あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は 不完全又は不正確であるおそれもあります。 また、 本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法 で算出されたものとは限らず、取得資産について、 前提となる状況が本投資法人による取得資産取 得後と同一とも限りません。 したがって、 これらの 情報は、当該資産における今後の売上高その他の 運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合 によっては大幅に乖離する可能性もあります。 （注2） ･本ページにおける 「ADR」 とは、一定期間の宿泊売 上高合計 （朝食売上を含み、 その他売上及びサー ビス料を除きます。） を同期間の販売客室数 （稼働 した延べ客室数） 合計で除した値をいい、単位未 満を四捨五入して記載しています。 4,673円 ■ グリーンズ3物件の運営実績 (百万円) 1,000 800 （注1） ■･売上高 （左軸） 83.1% 4,186円 663百万円 （注1） ･RevPAR （右軸） 84.1% 4,456円 703百万円 ･客室稼働率（注1） (円) 83.8% 85.7% 4,493円 705百万円 4,673円 731百万円 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 600 1,000 0 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 （注1） ［RevPAR （平成26年） ］ 0 （注1） ･上記の過去の売上高、ADR、RevPAR及び客室稼 働率は、グリーンズから取得した情報をそのまま 記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎ ず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれも あります。また、本投資法人が採用する会計処理 等と同一の方法で算出されたものとは限らず、取 得資産について、前提となる状況が本投資法人に よる取得資産取得後と同一とも限りません。 した がって、 これらの情報は、当該資産における今後の 売上高その他の運営実績と必ずしも一致するもの ではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性 もあります。 （注2） ･本ページにおける｢ADR」 とは、一定期間の宿泊売 上高合計 （料飲売上、 その他売上及びサービス料 等を除きます。） を同期間の販売客室数 （稼働した 延べ客室数） 合計で除した値をいい、単位未満を 四捨五入して記載しています。 5 投 資 方 針 基本方針及びポートフォリオ構築方針 本投資法人は、 スポンサーサポートを活用して、 星野リゾートグループが運営する 「星のや」、 「星野リゾート 界」及び「星野 リゾート リゾナーレ」の3ブランドへの投資を行うという方針も継続しつつ、 長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が ホテル、旅館及び付帯施設（注2）への投資 星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設、 中でも 「星のや」、 「星野リゾート 界」及び「星野リゾート リゾナーレ」に対する継続的な投資 可能であると判断した場合には、 外部オペレーター運営物件（注1）についても積極的な投資を行います。 基本方針 「 現 代を休 む日」 中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれる 和風高級リゾートとして圧倒的な非日常感を ホテル、旅館及び付帯施設に対する投資 プの基幹ブランドであり、国内リゾート市場にス 可能であると見込まれる施設に重点的に投資 投資対象資産選定の観点 1. ソフトの優位性 競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、 ブランド力等を有しており、 運営について高い専門性を有するオペレーターにより運営されているかどうか 2. ハードの優位性 立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか 星のや 星野リゾートグループ その中でも、 長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が 提供することを目的とした、星野リゾートグルー （注3） モールラグジュアリー（注4）の概念を定着させた ブランドであると、本投資法人は考えています。 星のや 軽井沢 「 和 心 地な温 泉 旅 館 」 有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館で あり、小さくて上質、地域の魅力を感じる特別 星 野リゾ ート 界 で快適なステイを提供することを目的としてい ます。 日本独自のリゾート業態である「温泉旅 館」です。 界 松本 「洗練されたデザインと豊富な アクティビティをそなえる西洋型リゾート」 大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテ 星 野リゾ ート リゾ ナーレ （注1） ･｢外部オペレーター運営物件」 とは、星野リゾートグループ以外のオペレーターが運営する物件をいいます。 ルをコンセプトとし、四季折々の豊富なアクティ ビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅 力を提案することを目標としており、 ファミリー層 から支持を受けるブランドを目指しています。 リゾナーレ 八ヶ岳 外部オペレーター 長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの 確保が可能であると見込まれる 外部オペレーター運営物件についても、 積極的に投資 チサンイン 佐野藤岡インター カンデオホテルズ 福山 コンフォートホテル 呉 本投資法人は、上記の基本方針及びポートフォリオ構築方針に基づき、以下を目指します。 資産規模の拡大 ポートフォリオ分散化の促進 （注2） 「ホテル」 ･ とは主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設、 「旅館」とは主として和風の構造及び施設を有する宿泊施設、 「付帯施設」とはホテル又は旅館 に付帯するスキー場、 ゴルフ場、 プール、 物販店舗などの大型施設をいいます。 （注3）･それぞれ上段に各ブランドのコンセプト、 下段に施設の特徴を記載しています。 （注4）･｢スモールラグジュアリー」な施設とは、小規模ながら高級志向に重点をおいた商品構成となっており、高度なパーソナル・サービスを中心とする、食事、文 化、景観、自然、滞在中のアクティビティ、 温泉等が魅力を演出する施設をいいます。 6 7 ポ ートフォリ オ 安定的な収益基盤を有するポートフォリオの構築 星野リゾートグループが運営する9物件及び外部オペレーターが運営する29物件については、 その運営実績に照らし、 安定した収益の確保が可能な物件であると、 本投資法人は考えています。 ポートフォリオ一覧 （平成27年6月17日時点） 分類 物件 番号 物件名称 地域 星のや H-1 星のや･軽井沢 中部地方 7,600 H-2 星のや･京都 近畿地方 2,785 小計 リゾナーレ･八ヶ岳 中部地方 小計 投資比率 （%） オペレーター名称 18.7 株式会社星野リゾート 6.9 株式会社嵐山温泉嵐峡舘 25.6 – 総客室数 物件名称 地域 取得価格 投資比率 （百万円） （%） オペレーター名称 総客室数 77 O-22 カンデオホテルズ･半田 中部地方 620 1.5 25 O-23 カンデオホテルズ･茅野 中部地方 793 2.0 102 O-24 カンデオホテルズ･福山 中国・四国地方 1,075 2.6 O-25 カンデオホテルズ･佐野 関東地方 1,260 3.1 124 4,500 11.1 株式会社星野リゾート・八ヶ岳 172 4,500 11.1 172 – 物件 番号 分類 その他 リゾナーレ R-1 10,385 126 119 株式会社カンデオ・ ホスピタリティ・マネジメント 164 界 O-26 カンデオホテルズ･亀山 中部地方 470 1.2 170 K-1 界･松本 中部地方 600 1.5 26 O-27 コンフォートホテル･函館 北海道・東北地方 937 2.3 139 K-2 界･出雲 中国・四国地方 680 1.7 24 O-28 コンフォートホテル･苫小牧 北海道・東北地方 963 2.4 株式会社グリーンズ 123 34 O-29 コンフォートホテル･呉 中国・四国地方 2.7 149 1,100 K-3 界･伊東 中部地方 670 1.7 K-4 界･箱根 関東地方 950 2.3 31 小計 21,218 52.3 – 3,102 K-5 界･阿蘇 九州・沖縄地方 575 1.4 12 合計 40,578 100.0 – 3,557 K-6 界･川治 関東地方 1,000 2.5 54 4,475 11.0 小計 その他 8 取得価格 （百万円） 株式会社星野リゾート・マネジメント – 181 O-1 チサンイン･塩尻北インター 中部地方 672 1.7 92 O-2 チサンイン･佐野藤岡インター･ 関東地方 742 1.8 92 O-3 チサンイン･諏訪インター･ 中部地方 658 1.6 92 O-4 チサンイン･豊川インター 中部地方 602 1.5 94 O-5 チサンイン･鳥栖 九州・沖縄地方 504 1.2 92 O-6 チサンイン･千葉浜野R16 関東地方 798 2.0 94 O-7 チサンイン･熊本御幸笛田 九州・沖縄地方 616 1.5 98 O-8 チサンイン･宇都宮鹿沼 関東地方 714 1.8 98 O-9 チサンイン･福井 中部地方 644 1.6 98 O-10 チサンイン･福島西インター 北海道・東北地方 672 1.7 98 O-11 チサンイン･新潟中央インター･ 中部地方 630 1.6 株式会社SHRロードサイドイン 98 O-12 チサンイン･大村長崎空港 九州・沖縄地方 630 1.6 92 O-13 チサンイン･ひたちなか 関東地方 742 1.8 92 O-14 チサンイン･土浦阿見 関東地方 770 1.9 92 O-15 チサンイン･甲府石和 中部地方 658 1.6 92 O-16 チサンイン･丸亀善通寺 中国・四国地方 588 1.4 98 O-17 チサンイン･宗像 九州・沖縄地方 504 1.2 98 O-18 チサンイン･岩手一関インター 北海道・東北地方 700 1.7 92 O-19 チサンイン･軽井沢 中部地方 812 2.0 90 O-20 チサンイン･姫路夢前橋 近畿地方 616 1.5 98 O-21 チサンイン･倉敷水島 中国・四国地方 728 1.8 98 ポートフォリオマップ ･星のや ･リゾナーレ O-28 ･界 その他 O-27 O-18 O-11 O-10 O-9 K-2 H-2 O-24 O-17 O-29 O-5 K-5 O-12 O-7 K-6 O-21 O-20 O-16 O-4 O-26 K-1 H-1 O-2 O-8 O-13 O-22 O-19 O-1 O-14 O-25 O-3 O-23 R-1 O-15 O-6 K-4 K-3 9 成 長 戦 略 外 部 成 長・内 部 成 長 星 野 リゾ ートグ ル ー プ の 概 要 星野リゾートグループの運営会社としての強み 本投資法人は星野リゾートグループが有する施設運営に関する高い専門性を最大限活用することで、 外部成長 本投資法人は、投資主価値の向上のために外部成長のスピードを重視し、以下の施策により運用資産を取得する方針 です。 運用資産の競争力を維持し、 安定的な運用を目指します。 星野リゾートグループ独自の運営の仕組み 調理プロセス管理 外部成長実現に向けた施策 （セントラルキッチン） 全部又は一部の調理プロセスをある 一箇所に集約して行うことで規模の メリットを追求する料理提供手段。 Ⅰ. スポンサーサポート契約の活用 ▶星野リゾートグループが保有する物件の情報、 人的・物的資源及び観光産業やリゾート分野における知識・経験・ノウハウ 等の提供等、 包括的なスポンサーサポートを活用します。 Ⅱ. 星野リゾートグループの再生ノウハウの活用 ▶星野リゾートグループの再生ノウハウにより魅力を取り戻した物件の情報についても提供を受けます。 Ⅲ. 本資産運用会社独自の外部オペレーター運営物件情報の活用 ▶星野リゾートグループに限らず、 全国のホテル、 旅館及び付帯施設の所有者及びオペレーター等との間でネットワークを構 築し、 物件取得に関する情報を収集しています。本資産運用会社独自の情報収集力を活かし、 競争力の高い物件の取 運営効率 予約チャネル管理 （統合予約センター） 統合予約センターの設置により、拠点での･ 電話問い合わせによる業務の中断や接客･ 対 応 中の機 会 損 失をなくし、また、コール･ センター機能を集中させることにより、予約 1件当たりの獲得コストを低く抑える手法。 マルチタスク （サービスチーム編成） 一人の従業員が複数業務を手掛 けることによって、施設の効率運 営を目指す手法。 マーケティング ブランド化 本部主導のマーケティング機能とそ の集客力により、グループ全体の収 益の最大化を図り、星野リゾートグ ループ各施設のブランドイメージを 構築する手法。 得に努めます。 集 客 力 施設ごとに個別にPRするのでは なく、各ブランドのイメージを包括 的にPRしていくことによりブラン ドとしての知名度を高める手法。 CS（顧客満足度） 内部成長 CS調査をマネジメントに活かして 運営上の競争力を高める手法。 本投資法人は、 オペレーター及び本資産運用会社による施策を通じて、 変動賃料のベースとなる売上拡大及び安定的かつ 効率的な運営を通じた施設の競争力の維持・向上を通じて、 安定的分配及び分配金の成長の両立を目指します。 内部成長実現に向けた施策 Ⅰ. オペレーター及び本資産運用会社による内部成長 ▶本投資法人の運用資産の特性を深く理解し、 当該運用資産に適合的なビジネスモデルやノウハウを有する者を運用資 産のオペレーターに選定することで、 施設の競争力を維持・向上させる方針です。 星野リゾートグループのポートフォリオマップ ★ ★ ★ ･ 本投資法人の保有資産 ･ 星野リゾートグループのポートフォリオ ･ （上記資産★★★を除きます。 ･ ） リゾナーレ 西表島 石垣島 星のや 竹富島 小浜島 竹富島 西表島 新城島 Ⅱ. 運営実績に連動した変動賃料の導入 黒島 仕組みとして、本投資法人は、 固定賃料に加えて、 ブランド及び施設の運営特性に応じた変動率を設定し、 売上実績に 連動した変動賃料を定めることを検討します。 将来における過大な修繕発生リスク及び施設の魅力減少に起因する売上減少リスクを低減させることで、運営収益の 安定を目指します。 10 青森屋 界 鬼怒川 （平成27年開業予定） 界 日光 星のや 軽井沢 ホテルブレストンコート 界 アルプス ▶オペレーターのノウハウによるホテル、 旅館及び付帯施設の業績向上の恩恵を本投資法人が享受することを可能とする 星のや バリ （平成28年開業予定） Kia Ora （キアオラ） ランギロア タヒチ トマム 界 津軽 リゾナーレ 小浜島 強化を目指します。 ▶中長期的な観点から、 運用資産の資産価値・競争力の維持・向上を図ると共に、慎重かつ十分な資本的支出を通じて トマムスキー場 沖縄県 八重山列島 ▶本資産運用会社は、 施設競争力の維持・向上のための運営、 管理及びリニューアルを実施し、 ポートフォリオの収益力の Ⅲ. 中長期的な視点による資本的支出及び修繕計画の策定・実行を通じた運用資産の 資産価値・競争力の維持・向上 リゾナーレ トマム 奥入瀬渓流ホテル 磐梯山温泉ホテル アルツ磐梯 裏磐梯猫魔スキー場 裏磐梯ホテル 界 加賀 （平成27年運営開始予定） ★ ★ 界 川治 ロテルド比叡 界 松本★★リゾナーレ 八ヶ岳 界 出雲 ★ ★ 星のや 京都 ★ 星のや 東京 界 遠州 ★ (平成28年開業予定） 界 箱根 界 熱海 界 阿蘇 ★ リゾナーレ 熱海 星のや 富士 ウトコ オーベルジュ＆スパ 界 伊東 (平成27年開業予定） （出所） ･星野リゾートグループより受領した資料に基づき本資産運用会社が作成。 （注1） ･平成27年7月1日現在の情報に基づくものです。 （注2） ･星野リゾートグループが運営する施設の一覧であり、本投資法人の保有資産以外の物件も含まれています。平成27年7月1日現在、本投資法人がこれらの物件を 取得する具体的な予定はなく、 また、今後取得できる保証もありません。 （注3） ･開業予定は今後変更となる可能性があります。 11 運 営 実 績 個別物件の年間運営実績 H-1 星のや 軽 井 沢 K-3 界 伊東 運営実績 運営実績 平成26年 5月 客室稼働率 78.8% 6月 80.4% 7月 91.9% 8月 98.6% 平成27年 9月 93.5% 10月 11月 12月 87.9% 83.5% 69.4% 1月 67.6% 2月 74.8% 3月 65.0% 4月 75.8% 平成26年 累計 81.1% 5月 客室稼働率 54.4% 6月 53.7% 7月 63.3% 8月 92.7% 平成27年 9月 72.8% 11月 12月 66.1% 72.7% 71.0% 1月 75.7% 2月 3月 87.3% 92.3% 4月 68.7% 累計 72.5% ADR （円） 62,716 56,011 69,369 90,594 72,305 67,482 64,553 64,328 61,273 56,060 52,970 56,659 65,852 ADR （円） 35,012 25,612 29,735 44,537 27,429 28,384 31,069 35,804 34,742 25,496 29,509 28,732 31,711 RevPAR （円） 49,447 45,027 63,731 89,303 67,578 59,340 53,915 44,628 41,410 41,906 34,406 42,948 53,394 RevPAR （円） 19,034 13,760 18,817 41,283 19,980 18,769 22,601 25,409 26,285 22,256 27,241 19,738 23,003 売上高（百万円） 241 216 295 432 305 285 254 204 147 170 167 200 2,915 売上高（百万円） 45 38 48 88 52 47 57 60 58 57 72 46 668 （注） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 （注） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾートから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 H-2 星のや 京 都 K-4 界 箱根 運営実績 運営実績 平成26年 5月 客室稼働率 85.4% 6月 71.6% 7月 74.5% 8月 84.3% 平成27年 9月 88.3% 10月 11月 12月 87.9% 94.8% 86.4% 1月 77.3% 2月 91.2% 3月 85.4% 4月 90.0% 平成26年 累計 84.7% 5月 客室稼働率 74.1% 6月 65.9% 7月 74.9% 8月 87.3% 平成27年 9月 75.7% 10月 11月 12月 75.2% 81.7% 78.3% 1月 76.5% 2月 3月 85.1% 87.6% 4月 79.9% 累計 78.6% ADR （円） 74,762 64,414 75,802 81,804 69,626 78,506 94,553 83,049 60,784 59,099 78,054 92,796 76,942 ADR （円） 41,506 33,540 36,323 53,087 40,700 42,746 46,674 46,674 42,758 37,963 35,629 40,052 41,664 RevPAR （円） 63,861 46,120 56,498 68,949 61,457 68,984 89,637 71,754 47,006 53,878 66,673 83,516 65,191 RevPAR （円） 30,750 22,087 27,214 46,348 30,809 32,160 38,142 36,550 32,722 32,321 31,217 31,999 32,731 売上高（百万円） 83 61 71 77 79 89 108 88 58 58 87 101 962 売上高（百万円） 58 45 55 81 59 63 69 63 59 58 65 60 735 （注） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 （注1） ･過去１年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成26年５月２日です。 （注2） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社嵐山温泉嵐峡舘から提供を受けた数値に基づいて記載しています。 R-1 K-5 リゾ ナ ーレ 八ヶ岳 界 阿蘇 運営実績 運営実績 平成26年 5月 6月 7月 8月 平成26年 平成27年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 累計 客室稼働率 70.8% 73.4% 91.1% 98.6% 93.6% 86.1% 83.2% 67.7% 72.9% 69.9% 70.6% 60.6% 78.5% ADR （円） 24,620 19,040 30,270 47,662 27,511 22,790 22,051 28,982 30,130 20,869 23,183 22,518 27,337 RevPAR （円） 17,426 13,968 27,591 46,973 25,757 19,623 18,342 19,617 21,958 14,577 16,379 13,655 21,449 売上高（百万円） 376 281 443 625 427 396 388 291 181 190 290 235 4,124 （注） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・八ヶ岳から提供を受けた数値に基づいて記載しています。 K-1 界 松本 5月 客室稼働率 78.5% 6月 77.6% 7月 72.3% 8月 84.4% 平成27年 9月 92.5% 客室稼働率 64.0% 6月 62.7% 7月 70.0% 8月 93.5% 85.0% 12月 81.7% 93.1% 76.6% 1月 64.1% 2月 3月 84.3% 86.8% 4月 79.2% 累計 80.9% 60,556 49,757 55,546 72,334 55,896 59,514 63,620 58,670 57,141 47,814 49,607 57,190 57,537 47,533 38,605 40,167 61,056 51,703 48,635 59,202 44,949 36,616 40,305 43,073 45,276 46,563 売上高（百万円） 30 24 26 37 33 32 36 29 22 24 29 28 350 （注1） 過去１年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成26年５月２日です。 （注2） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 界 川治 運営実績 平成27年 9月 11月 ADR （円） K-6 平成26年 5月 10月 RevPAR （円） 運営実績 10月 11月 12月 80.6% 70.3% 57.0% 1月 54.0% 2月 59.9% 3月 67.8% 4月 70.4% 平成26年 累計 70.0% 5月 客室稼働率 － 6月 69.1% 7月 57.6% 8月 80.6% 平成27年 9月 73.0% 10月 11月 12月 61.0% 62.7% 57.0% 1月 48.9% 2月 3月 60.5% 62.5% 4月 42.9% 累計 61.5% ADR （円） 39,671 32,204 38,166 56,714 40,153 38,108 38,776 41,357 35,549 24,885 26,801 33,326 38,091 ADR （円） － 15,591 19,346 32,074 18,569 28,404 30,770 27,314 28,701 19,227 19,188 26,262 24,177 RevPAR （円） 25,398 20,202 26,707 53,055 34,130 30,732 27,243 23,585 19,194 14,904 18,177 23,456 26,654 RevPAR （円） － 10,769 11,141 25,847 13,548 17,324 19,297 15,562 14,039 11,631 11,990 11,267 14,874 売上高（百万円） 39 33 41 72 51 49 42 33 26 25 34 38 482 売上高（百万円） － 53 48 84 57 61 62 53 44 41 51 39 593 （注１） 過去１年間の実績を記載していますが、本投資法人が当該物件を取得したのは平成26年５月２日です。 （注２） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 （注３） 改修工事による運営の休業のため、平成26年５月の運営実績はありません。 （注） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 K-2 界 出雲 運営実績 0 平成26年 5月 6月 7月 8月 平成27年 9月 1月 2月 3月 4月 ソラーレ 2 1 物 件 累計 10月 11月 12月 客室稼働率 89.7% 84.9% 84.0% 97.3% 98.4% 96.9% 98.8% 94.4% 83.2% 95.8% 92.4% 87.6% 91.9% ADR （円） 34,990 27,897 30,850 40,138 31,962 35,119 35,539 33,582 29,988 25,219 30,887 34,369 32,740 RevPAR （円） 31,369 23,674 25,915 39,059 31,456 34,033 35,095 31,686 24,949 24,168 28,535 30,121 30,087 売上高（百万円） 50 40 43 59 47 54 56 54 43 42 46 46 579 （注） 月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 （注1） 客室稼働率については小数第２位以下を、ADR、RevPARについては小数第１位以下を四捨五入して記載しています。売上高については、百万円未満を四捨五入 して記載しています。以下同じです。 （注2） 「客室稼働率」 は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。以下同じです。 客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数 （注3） 「ADR」 とは、平均客室販売単価 （Average･ Daily･ Rate） をいい、一定期間の宿泊売上高合計 （料飲売上、 その他売上及びサービス料等を除きます。） を同期間の 販売客室数 （稼働した延べ客室数） 合計で除した値をいいます。以下同じです。 12 10月 運営実績 平成26年 5月 客室稼働率 79.6% 6月 76.3% 7月 80.8% 8月 86.2% 平成27年 9月 81.3% 10月 11月 12月 82.7% 82.7% 75.7% 1月 71.3% 2月 76.9% 3月 79.6% 4月 76.2% 累計 79.1% ADR （円） 5,442 5,030 5,376 6,434 5,264 5,247 5,317 5,219 5,218 5,058 5,417 5,355 5,379 RevPAR （円） 4,331 3,836 4,342 5,545 4,278 4,340 4,395 3,950 3,721 3,887 4,315 4,082 4,256 売上高（百万円） 283 243 283 361 273 283 278 258 243 230 283 258 3,276 （注4） 「RevPAR」 とは、 １日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計 （Revenue･Per･Available･Room） をいい、一定期間の宿泊売上高合計 （料飲売上、 その他売上 及びサービス料等を除きます。） を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。以下同じです。 （注5） 「売上高」 とは、賃借人が各物件において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。各物件と一体として運営されている施設に おいて得られた収入であっても、当該施設が本投資法人の保有資産に含まれなければ、売上高には含まれません。以下同じです。 13 ポートフォリオの概要 「 現 代 を 休 む 日 」 H-1 星 の や 「 現 代 を 休 む 日 」 星のや 軽 井 沢 H-2 星 の や 星のや 京 都 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 谷の集 落に滞 在する 嵐 峡の地に建つ、水 辺の私 邸 軽井沢野鳥の森の谷あいに、川のせせらぎに包まれて離れ家のような 平安貴族が別邸を構えた嵐山、渡月橋から船に乗り大堰川を遡ると、峡 今も脈動する浅間山から湧出する源泉かけ流しの温泉を浴す。意の ままに食事処を選び気儘に逗留する宿です。 谷に沿うように建つ宿が現れます。京都に息づく日本の伝統的な技法を 日本ロマンチック街道 客室が建ち並びます。 日本の原風景が鮮やかに蘇る敷地内を散策し、 用い、 斬新な発想で造った風雅な空間。千年の都が育んできた洗練され 野鳥の森 た文化に浸る私邸です。 嵐山高雄 パークウェイ 146 所在地：長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉2148番5の一部他 （星のや） ／ ･ 2148番7 （トンボの湯、村民食堂、 ハルニレテラス） ［ 取 得 価 格 ］ 7,600百万円 ［ 客 室 数 77室 ］ ［ R e v P A R ］ 53,394円 18 道線 の鉄 しな 中軽井沢駅 157 中山 133 所在地：京都府京都市西京区嵐山元録山町１１－２ （注2） ［ 取 得 価 格 ］ 2,785百万円 ［ 客 室 数 25室 トロッコ 嵐山駅 星のや 京都 道 軽井沢駅 長野新幹線 18 軽井沢 軽井沢･プリンス バイ ショッピングプラザ パス （注1） 取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、 取得資産の現況及び取得資産 において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） 平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 14 嵯峨野 観光線 ］ ［ R e v P A R ］ トロッコ 嵯峨 嵯峨嵐山 嵐山駅 112 嵐山駅 JR山陰本線 京福電鉄嵐山本線 線 嵐山 阪急 （注2） 星のや 軽井沢 65,191円 （注1） 取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、 取得資産の現況及び取得資産 において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） 平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 15 ポートフォリオの概要 「 和 心 地 な 温 泉 旅 館 」 K-1 星 野 リゾ ート 界 「 和 心 地 な 温 泉 旅 館 」 界 松本 K-2 星 野 リゾ ート 界 出雲 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 松本の奥 座 敷と称される御 湯 殿 出雲 神 話の神々が憩う 「 神の湯 」 現代建築家が伝統工芸の技法を巧みに配して造った旅館は、 感性豊か 全客室に檜や信楽焼の露天風呂を備えた宿は、庭や山の景色を眺め なアート空間。豊かな源泉から引く温泉を、 二つの湯殿に八種十三通りの る湯浴みが心地よい造り。出雲大社の文化が息づくエリアならではの 湯として備え、入浴法を伝授いたします。季節を運ぶ信州の旬菜膳が目 284 アルプス公園 に鮮やかです。 界 松本 雰囲気に包まれた滞在。 ズワイガニや滋養豊かな出雲の食材も忘れら 篠ノ 井線 （注2） ［ 取 得 価 格 ］ 600百万円 ［ 客 室 数 26室 ］ ［ R e v P A R ］ 26,654円 松本IC 143 松本城公園 玉造温泉駅 出雲空港 出雲大社 出雲空 車道 自動 山陰 （注2） 松本駅 （注1） 取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、 取得資産の現況及び取得資産 において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） 平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 16 431 所在地：島根県松江市玉湯町玉造1237 北松本駅 松本電鉄上高地線 日本海 れない味わいです。 信州大学 所在地：長野県松本市浅間温泉一丁目31番1号 界 ［ 取 得 価 格 ］ 680百万円 ［ 客 室 数 24室 ］ ［ R e v P A R ］ 宍道湖 界 出雲 木次線 314 中海 美保湾 米子駅 山陰本線 432 180 30,087円 （注1） ･取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、取得資産の現況及び取得 資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） ･平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 17 ポートフォリオの概要 「 和 心 地 な 温 泉 旅 館 」 K-3 星 野 リゾ ート 界 「 和 心 地 な 温 泉 旅 館 」 界 伊東 K-4 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 温泉づくし花 暦の宿 寄 木 細 工のように変幻自在 豊富な湯量と泉質を誇る源泉を、全館でかけ流している贅沢な湯の宿。 渓流沿いに佇む宿は全室リバービュー。風景に溶け込むような感覚に います。名物の伊豆茶芳料理「金目鯛玉露蒸し」は、茶葉が薫る伊東 陥る半露天風呂からは、箱根の山河を一望できます。心身を癒した 伊東線 伊東駅 伊東港 特産のハーモニーです。 伊豆急行線 所在地：静岡県伊東市岡広町2番21号 （注2） ［ 取 得 価 格 ］ 670百万円 ［ 客 室 数 34室 ］ 界 伊東 あとは、明治の牛鍋に舌鼓。 日本有数の温泉地箱根の玄関口、湯本の 旧街道沿いにある静寂の宿です。 138 ェイ プウ ロー 箱根 強羅駅 135 所在地：神奈川県足柄下郡箱根町湯本茶屋230 箱根 南伊東駅 （注1） ･取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、取得資産の現況及び取得 資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） ･平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 950百万円 ［ 客 室 数 31室 ］ ［ R e v P A R ］ 32,731円 鉄道 1 界 箱根 （注2） ［ 取 得 価 格 ］ 箱根湯本駅 登山 12 ［ R e v P A R ］ 23,003円 界 界 箱根 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 源 泉100%の温 泉プールも備え、いろいろな間 取りの客 室を設えて 18 星 野 リゾ ート 732 1 （注1） ･取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、取得資産の現況及び取得 資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） 平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 19 ポートフォリオの概要 「 和 心 地 な 温 泉 旅 館 」 K-5 星 野 リゾ ート 界 「 和 心 地 な 温 泉 旅 館 」 界 阿蘇 K-6 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 火の国、水の国がもたらす酔仙境 山里の知 恵 比べ、味比べ 今も脈動する阿蘇山の恵みを一身に享受する12の離れが佇む宿。 全室リバービューの宿は、山里が育んだオーガニックな知恵が満載。 木立に埋もれ、溶け込むように滞在すれば、浮世の全てから解放され 露天風呂に浸り、のどかで安らぎに満ちたひとときを過ごすと日本のふ ます。豊かな伏流水が湧水となり滝となり野菜をも育てる。天と地を実 るさとを実感。水車小屋に集い、挽きたての大豆の風味を味わう旅が 212 豊後中村駅 387 所在地：大分県玖珠郡九重町湯坪瀬の本628-6 575百万円 ［ 客 室 数 12室 ］ ［ R e v P A R ］ 46,563円 阿蘇山 熊本IC 別府IC 121 野岩鉄道 会津鬼怒川線 始まります。 川治湯元駅 JR久大線 界 阿蘇 宮地駅 （注2） ［ 取 得 価 格 ］ 湯布院駅 九重IC 界 界 川治 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） 感する阿蘇の地は生命力に溢れています。 JR豊肥線 日光駅 熊本空港 （阿蘇くまもと空港） （注2） ［ 取 得 価 格 ］ 1,000百万円 ［ 客 室 界 川治 鬼怒川温泉駅 所在地：栃木県日光市川治温泉川治22番地 442 （注1） ･取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、取得資産の現況及び取得 資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） ･平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 20 星 野 リゾ ート 数 54室 ］ ［ R e v P A R ］ 14,874円 中禅寺湖 今市IC 東武鉄道 鬼怒川線 日光 宇 都宮 道路 （注1） ･取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、取得資産の現況及び取得 資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） ･平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 21 ポートフォリオの概要 「洗練されたデザインと豊富な アクティビティをそなえる西洋型リゾート」 ソラーレ 2 1 物 件 星野リゾート リゾナーレ ソラーレ21物件とは O-1 〜21 ▶「シンプル・カジュアル利用のホテル」 というコンセプトの下、 ドライブ目的での旅行、 自 動車でアクセスしやすい地域への旅行や出張等の多様な旅のニーズに対応する施 設として運営 ▶ 全国の高速道路インターチェンジ、 主要道路等の近くに立地 ソラーレ21物 件 R-1 ▶ 日本国内のホテル・旅館業界において、 ロードサイド型ホテルが比較的希少な運営 形態であり、 競合他社と異なるビジネスモデルとして差別化がなされている ▶ ロードサイド型ホテルの運営について、 高い専門性を有するソラーレグループがオペ レーターとして運営 リゾ ナ ーレ 八ヶ岳 14,000百万円 八ヶ岳高 原にヨーロッパの街 並み 上の休日スタイルが。 ファミリーも惹きつけるアクティビティの数々に心躍 八ヶ岳リゾート アウトレット ります。 中 央 所在地：山梨県北杜市小淵沢町129番1号 本 線 リゾナーレ 八ヶ岳 609 （注2） 4,500百万円 ［ 客 室 数 172室 ］ ［ R e v P A R ］ 21,449円 17 20 一貫して売上高、 RevPAR及び客室稼働率が増加しています。 原線 小淵沢IC 室 数 ］ 1,988室 ソラーレ21物件の過去5年分の運営実績は、 以下のとおりであり、 岳高 八ヶ 11 客 ソラーレ21物件の運営実績 山梨県立 八ヶ岳牧場 小淵沢駅 ［ 取 得 価 格 ］ ［ 4,240円 やブックス＆カフェ、鮮やかな高原イタリアンにスパトリートメントなど極 5,319円 79.7% ［ R e v P A R（平成26年） ］（注1） 日本を代表するデザインホテルはお洒落な宝箱。大波が寄せるプール （注1） （注2） ［ A D R（平成26年） ］ （注1） ［客室稼働率 （平成26年） ］ ［ 取 得 価 格 ］ 賃借人のキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト（注1） (百万円) 4,500 4,000 603 3,500 八ヶ岳PA （注1） ･取得資産の強みを活かした運営を行い、 その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、取得資産の現況及び取得 資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。 （注2） ･平成26年5月から平成27年4月までの運営期間における平均値を記載しています。 ■･売上高 （左軸） （注1） 3,000 2,500 22 ソラーレ21物件の優位性 2,000 0 62.1% 3,177円 2,472 百万円 68.3% 3,389円 2,626 百万円 ･RevPAR （右軸） （注1） 74.9% 77.8% 79.7% 4,050円 4,240円 3,132 3,266 ･客室稼働率 （注1） 79.1% (円) 6,000 4,272円 4,000 3,799円 2,957 百万円 5,000 3,000 百万円 百万円 3,286 2,000 百万円 1,000 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年 （注3） 0 （注1） ･左記の過去の売上高、ADR、RevPAR及び客室稼働率は、 ソラーレグ ループから取得した情報 （会計監査等の手続は経ていません。） を記載 したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又 は不正確であるおそれもあります。また、本投資法人が採用する会計 処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず前提となる状況が 本投資法人取得後と同一とも限りません。 したがって、 これらの情報は、 当該資産における今後の売上高その他の運営実績と必ずしも一致す るものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。 （注2） ･｢ADR」 とは、一定期間の宿泊売上高合計 （料飲売上、 その他売上及び サービス料等を除きます。） を同期間の販売客室数 （稼働した延べ客室 数） 合計で除した値をいい、単位未満を四捨五入して記載しています。 （注3） ･平成27年の売上高、RevPAR、客室稼働率は、平成27年1月から同年 4月までは実績値、平成27年5月から同年12月までは予想値を基に、 算出しております。 23 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 資 産 運 用 の 概 況 1. 投資法人の運用状況等の推移 期 別 第1期 第2期 第3期 第4期 自 平成25年 3月 6日 至 平成25年10月31日 自 平成25年11月 1日 至 平成26年 4月30日 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 総資産経常利益率 経常利益÷ ｛ （期首総資産額＋期末総資産額） ÷2｝ ×100 なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日 （平成25年7月16日） 時点 の総資産額を使用しています。 自己資本利益率 当期純利益÷ ｛ （期首純資産額＋期末純資産額） ÷2｝ ×100 なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日 （平成25年7月16日） 時点 の純資産額を使用しています。 営業収益 （百万円） 424 725 1,563 1,599 うち不動産賃貸事業収益 （百万円） 424 725 1,563 1,599 営業費用 （百万円） 200 391 667 780 うち不動産賃貸事業費用 （百万円） 138 269 484 531 期末自己資本比率 期末純資産額÷期末総資産額×100 営業利益 （百万円） 224 333 895 818 配当性向 経常利益 （百万円） 50 265 716 734 1口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない） ÷1口当たり当期純利益×100 なお、第1期及び第3期は新投資口の発行を行っていることから次の算式により算出しています。 分配総額 （利益超過分配金は含まない） ÷当期純利益×100 当期純利益 （百万円） 49 264 715 733 総資産額 （百万円） 17,678 17,367 38,530 37,421 （％） － △1.8 121.9 △2.9 （百万円） 9,966 10,182 27,721 27,739 （対前期比） 純資産額 （％） － 2.2 172.2 0.1 有利子負債額 （百万円） 6,671 6,170 8,784 7,693 出資総額 （百万円） 9,917 9,917 27,006 27,006 （口） 20,250 20,250 42,969 42,969 （対前期比） 発行済投資口の総口数 賃貸NOI （Net･Operating･Income） 不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費 FFO （Funds･from･Operation） 当期純利益＋減価償却費＋その他の償却費－不動産等売却損益 1口当たりFFO FFO÷発行済投資口の総口数 分配総額／FFO比率 分配総額 （利益超過分配金を含む） ÷FFO×100 （注5） ･･第1期については実質的な運用日数108日 （平成25年7月16日から平成25年10月31日まで） 、第2期については運用日数181日、第3期については運用日 数184日、第4期については運用日数181日に基づいて年換算値を算出しています。 2. 当期の資産の運用の経過 （円） 492,193 502,835 645,151 645,577 （百万円） 49 264 715 733 1口当たり分配金 （円） 2,439 13,081 16,649 17,075 に対する投資を行います。 うち1口当たり利益分配金 （円） 2,439 13,081 16,649 17,075 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、株式会社星野リゾート・アセットマネジメント （以 うち1口当たり利益超過分配金 （円） － － － － 下 「本資産運用会社」 といいます。） を設立企画人として、平成25年3月6日に出資金150百万円 （300口） で設立 総資産経常利益率（注4） （％） 0.3 1.5 2.6 1.9 されました。同年7月11日を払込期日として公募による新投資口の発行 （19,000口） を実施し、同年7月12日に株 1口当たり純資産額 （基準価額） 分配総額 （1）投資法人の主な推移 本投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設 （注5） （年換算値） （％） 1.0 3.1 5.1 3.9 式会社東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に本投資証券を上場 （銘柄コード3287） しました。同年8月 自己資本利益率（注4） （％） 0.5 2.6 3.8 2.6 12日には第三者割当による新投資口の発行 （950口） を実施しました。また、平成26年5月1日を払込期日として （注5） （年換算値） （％） 1.7 5.3 7.5 5.3 期末自己資本比率（注4） （％） 56.4 58.6 71.9 74.1 （対前期増減） （％） － 2.3 13.3 2.2 配当性向（注4） （％） 100.0 100.0 100.0 100.0 （日） 108 181 184 181 【その他参考情報】 当期運用日数 期末投資物件数 （件） 6 6 30 30 当期減価償却費 （百万円） 115 174 338 339 当期資本的支出額 （百万円） 0 128 134 135 （百万円） 賃貸NOI（Net･Operating･Income） （注4） 401 629 1,416 1,407 （百万円） FFO（Funds･from･Operation） （注4） 24 （注1） ･･星野リゾート・リート投資法人 （以下 「本投資法人」 といいます。） の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日までの各6か月 間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日 （平成25年3月6日） から平成25年10月31日までです。 （注2） ･営業収益等には消費税等は含まれていません。 （注3） ･特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。 （注4） ･以下の算定式により算出しています。 165 439 1,054 1,074 1口当たりFFO（注4） （円） 8,157 21,692 24,533 24,996 分配総額／FFO比率（注4） （％） 29.9 60.3 67.9 68.3 期末総資産有利子負債比率 （LTV） （％） 37.7 35.5 22.8 20.6 公募による新投資口の発行 （22,000口） を実施しました。さらに、同年5月27日には第三者割当による新投資口 の発行 （719口） を実施しました。この結果、平成27年4月30日現在の発行済投資口の総口数は42,969口となり ました。 本投資法人は、新規上場後、着実に資産規模を拡大してきましたが、平成26年5月に星野リゾートグループ （株 式会社星野リゾート （以下 「星野リゾート」 といいます。） 、 その親会社及び子会社並びに親会社の子会社をいいます。 以下同じです。） が運営する旅館3物件と外部オペレーターが運営するロードサイド型ホテル21物件を追加取得し ており、当期末時点で本投資法人が保有する資産は30物件 （取得価格合計33,360百万円） となっています。 （2）投資環境と運用実績 当期の日本経済については、消費税率引き上げ後の個人消費や企業の生産活動等には弱さが見えたものの、 日本銀行の追加緩和政策や消費税の再増税延期の決定等、各種政策による下支えの効果もあり、引き続き緩や かな回復基調で推移しました。J-REIT市場においては、引き続き良好な資金調達環境を背景に、公募増資による 物件取得が積極的に行われています。 また、観光市場においては、平成25年に記録した過去最高の年間訪日外国 人客数を上回り、平成26年は13百万人超を記録する等、今後のさらなる成長への期待から、国内外の有名企業に よる新規ホテルの開業に向けた動きが一層活性化しています。このような環境の下、本投資法人では保有するホ 25 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 テル・旅館において、当期も安定した収益の確保を図るべく運用を行った結果、平成27年4月期の運営実績は安 定的に推移しました。 4. 分配金等の実績 当期の分配金は、税制の特例 （租税特別措置法第67条の15） の適用により、利益分配金の最大額が損金算入され ることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配すること （3）資金調達の概要 当期においては、物件の取得に伴う資金の借入や返済期日の到来する資金の借り換え等もなかったことから、 とし、 この結果、投資口1口当たりの分配金は17,075円となりました。 新たな資金調達はありませんでした。一方、平成26年5月に取得した資産に係る消費税の還付金による借入金の 期 別 一部返済や約定弁済があった結果、平成27年4月30日時点の借入金残高は7,693百万円となり、総資産に占め る有利子負債の割合 （LTV） は20.6％となりました。 当期純利益総額 （4）業績及び分配の概要 上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,599百万円、営業利益818百万円、経常利益734百万円、当期 純利益733百万円となりました。 また分配金については、投資法人に係る課税の特例規定 （租税特別措置法 （昭和 32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下 「租税特別措置法」 といいます。） 第67条の15） が適用されるよ うに、当期未処分利益の概ね全額を分配することにより、投資口1口当たりの分配金を17,075円としました。 年月日 摘 要 平成25年･ 3月･ 6日 出資総額 （千円） 発行済投資口の総口数 （口） 増 減 残 高 増 減 私募設立 150,000 150,000 300 平成25年･ 7月11日 公募増資 9,302,400 9,452,400 平成25年･ 8月12日 第三者割当増資 465,120 9,917,520 平成26年･ 5月･ 1日 公募増資 16,547,762 平成26年･ 5月27日 第三者割当増資 540,810 残 高 715,400 733,714 当期未処分利益総額又は （千円） 当期未処理損失総額 （△） 49,396 264,899 715,409 733,732 利益留保額 （千円） 6 9 18 37 金銭の分配金総額 （千円） 49,389 264,890 715,390 733,695 （1口当たり分配金） （円） 2,439 13,081 16,649 17,075 うち利益分配金総額 （千円） 49,389 264,890 715,390 733,695 （円） 2,439 13,081 16,649 17,075 （千円） － － － － （円） － － － － 備考 300 （注1） 19,000 19,300 （注2） 950 20,250 （注3） 26,465,282 22,000 42,250 （注4） 27,006,092 719 42,969 （注5） 5. 今後の運用方針 （1）想定される将来動向 今後の日本経済においては、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動減が一巡し、個人消費の増加や設 備投資・公共投資の増加を下支えとする景気回復の持続が期待されます。 また、政府の観光施策としては、引き続き 「2020年オリンピック・パラリンピック」 を見据えた観光振興や外国人旅行者の受入環境整備、国際会議等MICE の誘致・開催促進と外国人ビジネス客の取り込み等が打ち出されており、地域の活性化や雇用機会の増大等、経 済波及効果の大きい観光産業は、 日本の経済成長を後押しする分野の一つとして、重要性が高まっています。 （2）今後の運用方針及び対処すべき課題 このような環境の中、本投資法人は、観光客の旅のニーズに応えるホテル、旅館及び付帯施設を中心とした安 定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています。 【投資証券の取引所価格の推移】 本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格 （終 値） は以下のとおりです。 第1期 第2期 第3期 第4期 自 平成25年 3月 6日 至 平成25年10月31日 自 平成25年11月 1日 至 平成26年 4月30日 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 最高 （円） 640,000 830,000 1,196,000 1,534,000 最低 （円） 561,000 567,000 752,000 1,103,000 （注） ･本投資法人の投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されたのは平成25年7月12日です。 26 第4期 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 264,893 （1口当たり出資払戻額） （注1） ･本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格500,000円にて新投資口を発行しました。 （注2） ･･特定資産の取得及び借入金の返済に充当することを目的として、1口当たり発行価格510,000円 （発行価額489,600円） にて、公募により新投資口を発行し ました。 （注3） ･特定資産の取得及び借入金の返済に充当することを目的として、1口当たり発行価額489,600円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。 （注4） ･特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価格780,178円 （発行価額752,171円） にて、公募により新投資口を発行しました。 （注5） ･借入金の返済に充当することを目的として、1口当たり発行価額752,171円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。 期 別 第3期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 49,396 うち出資払戻総額 設立以降平成27年4月30日までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。 第2期 自 平成25年11月 1日 至 平成26年 4月30日 （千円） （1口当たり利益分配金） 3. 増資等の状況 第1期 自 平成25年 3月 6日 至 平成25年10月31日 一般的にコモディティ化 （似ている商品やサービスが大量に誕生し、 それらが最適な生産性で生産され、効率的 に消費者に届けられることで、 どの企業も競争優位を維持できなくなる状態） の傾向が見られるホテル・旅館業界 にあって、今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能なのは、 ビジ ネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると、本投資法人は考えています。 こうした観点から、本投資法人は、 「ソフトの優位性」 （競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、 ブランド 力等を有しており、運営について高い専門性を有するオペレーターにより運営されているかどうか） と 「ハードの優 位性」 （立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか） という2つの観点から、投資対 象資産を選定していきます。 また、本投資法人は、具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件及び外部オペ 27 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 レーター運営物件の両方の物件売却情報を積極的に入手した上で、 それぞれについて投資対象資産を選別し、長 期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保のため、最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。 （第三者割当による新投資口の発行） 発行新投資口数･ 320口 発行価額 （払込金額） ･ a. 星野リゾートグループ運営物件 本投資法人は、星野リゾートグループの運営する 「星のや」 「 、星野リゾート 界」 及び 「星野リゾート リゾ ナーレ」 の3つのブランドに継続的に投資することで、収益の安定性を確保することが可能であると考えていま す。本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約を積極的に活用し、3つのブランドの施設情報を 入手していく方針であり、 その結果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場 合には、積極的に投資を行います。 1口当たり1,355,247円 発行価額 （払込金額） の総額･ 433,679,040円 払込期日･ 平成27年5月26日 割当先･ 野村證券株式会社 （資金使途） 公募に係る調達資金については、下記 （2） に記載の不動産の取得資金に充当しました。なお、第三者割当に 係る調達資金については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充 b. 外部オペレーター運営物件 本投資法人は、本資産運用会社による十分な情報収集に基づき、 「ソフトの優位性」 と 「ハードの優位性」 の2 つの観点から適切な物件に投資することで、星野リゾートグループが運営する物件に投資する場合と同様に、 長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することができると考えています。 このような観点から、本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約及び本資産運用会社独自の ネットワークを積極的に活用して、星野リゾートグループ以外のオペレーターが運営するホテル、旅館及び付帯 施設の情報を入手し、 その結果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合に は、積極的に投資を行います。 当する予定です。 （2）資産の取得について 本投資法人は、平成27年5月1日及び平成27年6月1日に以下の不動産8物件 （取得価格の合計7,218百万 円） を取得しました。なお、取得価格は、売買契約書に記載された各不動産の売買代金 （取得経費、固定資産税、都 市計画税及び消費税等を含みません。） を記載しています。 物件名称 さらに、本投資法人は、資産規模の拡大を通じて、収益力を向上させることを目指すとともに、ポートフォリオの 所在地 取得先 カンデオホテルズ･半田 愛知県半田市 株式会社溜池管財 することを目指します。 カンデオホテルズ･茅野 長野県茅野市 星野リゾートグループは、投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設を様々な観点で各ブランドに分類の上、各 カンデオホテルズ･福山 広島県福山市 施設を運営しています。本投資法人は、星野リゾートグループが有する一つのブランドに集中的に投資するのでは カンデオホテルズ･佐野 カンデオホテルズ･亀山 取得価格 （百万円） 取得年月日 620 平成27年･ 6月･ 1日 株式会社溜池管財 793 平成27年･ 6月･ 1日 株式会社溜池管財 1,075 平成27年･ 6月･ 1日 栃木県佐野市 株式会社溜池管財 1,260 平成27年･ 6月･ 1日 三重県亀山市 株式会社溜池管財 470 平成27年･ 6月･ 1日 コンフォートホテル･函館 北海道函館市 株式会社高田屋 937 平成27年･ 5月･ 1日 のみならず、各施設が所在する地域についても、分散が図られており、本投資法人のキャッシュ・フローが大きく低 コンフォートホテル･苫小牧 北海道苫小牧市 株式会社高田屋 963 平成27年･ 5月･ 1日 下するリスクを軽減しています。 コンフォートホテル･呉 広島県呉市 株式会社高田屋 1,100 平成27年･ 5月･ 1日 分散を促進し、旅のトレンドの変化、災害等により、本投資法人のキャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減 なく、3つのブランドに継続して分散投資を行うと同時に、外部オペレーター運営物件にも投資することにより、 ポートフォリオの分散効果を促進することで、収益の安定化を図ります。本投資法人が保有する施設は、規模や価 格設定、 ターゲット顧客層が異なるため、 ポートフォリオの分散効果があります。 また、 これらの施設はブランド分散 6. 決算後に生じた重要な事実 （1）新投資口の発行について 本投資法人は、平成27年4月10日及び平成27年4月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の 発行を決議し、公募による新投資口については平成27年5月1日、第三者割当による新投資口については平成27 年5月26日にそれぞれ払込が完了しています。 （公募による新投資口の発行） 発行新投資口数･ 発行価格 （募集価格） ･ 発行価格 （募集価格） の総額･ 発行価額 （払込金額） ･ 発行価額 （払込金額） の総額･ 払込期日･ 28 6,400口 1口当たり1,404,215円 8,986,976,000円 1口当たり1,355,247円 8,673,580,800円 平成27年5月1日 29 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 投 資 法 人 の 概 況 1. 出資の状況 3. 役員等に関する事項 第1期 期 別 第2期 第3期 第4期 当期における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。 （平成25年10月31日） （平成26年4月30日） （平成26年10月31日） （平成27年4月30日） 発行可能投資口総口数 発行済投資口の総口数 （口） 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000 （口） 20,250 20,250 42,969 42,969 出資総額 （百万円） 9,917 9,917 27,006 27,006 投資主数 （人） 5,440 3,763 7,029 6,841 役職名 執行役員 （注1） 氏名又は名称 秋本 憲二 株式会社星野リゾート・アセットマネジメント 代表取締役社長 品川 広志 錦華通り法律事務所 弁護士 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 コンプライアンス・リスクマネジメント委員会外部委員 1,320 藤川 裕紀子 藤川裕紀子公認会計士事務所 公認会計士 税理士法人会計実践研究所 代表社員 東京フロンティア投資法人 監督役員 1,320 監督役員 2. 投資口に関する事項 （注1） 平成27年4月30日現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです。 氏名又は名称 住 所 所有 投資口数 （口） 発行済投資口の 総口数に対する 所有投資口数の 割合 （％） 会計監査人 （注3） 当該営業期間に おける役職毎の 報酬の総額 （千円） 主な兼職等 太陽有限責任 監査法人 － （注2） － 6,000 （注1） ･執行役員及び監督役員は、 いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。 ･ ･ また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。 （注2） ･執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っていません。 （注3） ･･会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、 また、不再任については、諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の 役員会において検討します。 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 （信託口） 東京都中央区晴海一丁目8番11号 8,210 19.10 資産管理サービス信託銀行株式会社 （証券投資信託口） 東京都中央区晴海一丁目8番12号 晴海トリトンスクエアタワーZ 4,792 11.15 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （信託口） 東京都港区浜松町二丁目11番3号 3,168 7.37 株式会社星野リゾート 長野県北佐久郡軽井沢町 大字長倉2148番地 2,835 6.59 野村信託銀行株式会社 （投信口） 東京都千代田区大手町二丁目2番2号 1,085 2.52 資産運用会社 株式会社星野リゾート・アセットマネジメント SIX･SIS･LTD. （常任代理人 株式会社三菱東京UFJ銀行） 東京都千代田区丸の内二丁目7番1号 774 1.80 資産保管会社 三菱UFJ信託銀行株式会社 EVERGREEN （常任代理人 株式会社三菱東京UFJ銀行） 一般事務受託者 （投資主名簿等管理人） 三菱UFJ信託銀行株式会社 東京都千代田区丸の内二丁目7番1号 666 1.54 一般事務受託者 （機関運営事務等受託者） 三菱UFJ信託銀行株式会社 STATE･STREET･BANK･AND･TRUST･ COMPANY･505223 （常任代理人 株式会社みずほ銀行） 東京都中央区月島四丁目16番13号 606 1.41 株式会社北國銀行 （常任代理人 資産管理サービス信託銀行 株式会社） 東京都中央区晴海一丁目8番12号 晴海アイランドトリトンスクエアオフィス タワーZ棟 513 1.19 NOMURA･BANK （LUXEMBOURG） S.A. （常任代理人 株式会社三井住友銀行） 東京都千代田区大手町一丁目2番3号 510 1.18 23,159 53.89 合 計 4. 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者 平成27年4月30日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。 委託区分 名 称 （注） ･発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。 30 31 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 投 資 法 人 の 運 用 資 産 の 状 況 1. 投資法人の財産の構成 3. 不動産等組入資産明細 第3期 平成26年10月31日現在 資産の種類 資産の用途 保有総額 （百万円） （注1） ホテル 不動産 旅館 平成27年4月30日現在 資産総額に対する 比率 （％） （注2） 18,994 平成27年4月30日現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。 第4期 49.3 保有総額 （百万円） 資産総額に対する 比率 （％） （注1） （注2） 18,841 50.3 14,932 38.8 14,880 39.8 33,926 88.1 33,722 90.1 預金・その他の資産 4,604 11.9 3,699 9.9 資産総額 計（注3） 38,530 100.0 37,421 100.0 負債総額（注3） 10,809 28.1 9,681 25.9 純資産総額（注3） 27,721 71.9 27,739 74.1 不動産 小計 （注1） ･･保有総額は貸借対照表上計上額 （不動産については減価償却後の帳簿価額） によっています。なお、不動産の帳簿価額には機械及び装置、構築物並びに借 地権を含み、建設仮勘定は含まれていません。 （注2） ･資産総額に対する比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。 （注3） ･資産総額、負債総額及び純資産総額の金額は、帳簿価額を記載しています。 2. 主要な保有資産 平成27年4月30日現在における本投資法人の主要な保有資産 （帳簿価額上位10物件） の概要は以下のとおりです。 不動産等の名称 帳簿価額 （百万円） （注1） 賃貸可能面積 （㎡） （注2） 賃貸面積 （㎡） （注3） 稼働率 （％） 対総不動産賃貸 事業収益比率 （％） 主たる用途 （注4） 星のや･･軽井沢 7,470 11,638.45 11,638.45 100.0 21.9 旅館 リゾナーレ･･八ヶ岳 4,606 33,853.45 33,853.45 100.0 18.3 ホテル 星のや･･京都 2,785 2,626.15 2,626.15 100.0 6.2 旅館 界･･川治 1,026 8,190.38 8,190.38 100.0 3.5 旅館 界･･箱根 966 4,649.67 4,649.67 100.0 3.4 旅館 チサンイン･･軽井沢 822 1,917.10 1,917.10 100.0 2.2 ホテル チサンイン･･千葉浜野R16 810 2,023.29 2,023.29 100.0 2.1 チサンイン･･土浦阿見 777 1,968.03 1,968.03 100.0 チサンイン･･佐野藤岡インター 752 1,968.91 1,968.91 チサンイン･･ひたちなか 748 1,968.30 20,767 70,803.73 合 計 賃貸可能面積 （㎡） 期末帳簿価額 （百万円） 期末算定価額 （百万円） 所在地 所有形態 星のや･･軽井沢 長野県北佐久郡軽井沢町 不動産等 11,638.45 7,470 9,800 星のや･･京都 京都府京都市 不動産等 2,626.15 2,785 3,270 リゾナーレ･･八ヶ岳 山梨県北杜市 不動産等 33,853.45 4,606 5,540 （注1） （注2） 界･･松本 長野県松本市 不動産等 4,056.12 615 697 界･･出雲 島根県松江市 不動産等 3,909.02 701 758 界･･伊東 静岡県伊東市 不動産等 7,473.91 713 778 1,160 界･･箱根 神奈川県足柄下郡箱根町 不動産等 4,649.67 966 界･･阿蘇 大分県玖珠郡九重町 不動産等 1,543.53 600 657 界･･川治 栃木県日光市 不動産等 8,190.38 1,026 1,110 チサンイン･･塩尻北インター 長野県塩尻市 不動産等 2,100.47 687 768 チサンイン･･佐野藤岡インター 栃木県佐野市 不動産等 1,968.91 752 861 チサンイン･･諏訪インター 長野県諏訪市 不動産等 1,944.94 667 757 チサンイン･･豊川インター 愛知県豊川市 不動産等 2,040.09 614 691 チサンイン･･鳥栖 佐賀県鳥栖市 不動産等 1,968.02 512 579 チサンイン･･千葉浜野R16 千葉県千葉市 不動産等 2,023.29 810 971 チサンイン･･熊本御幸笛田 熊本県熊本市 不動産等 2,094.77 629 697 チサンイン･･宇都宮鹿沼 栃木県宇都宮市 不動産等 2,094.16 726 795 チサンイン･･福井 福井県福井市 不動産等 2,094.01 656 724 チサンイン･･福島西インター 福島県福島市 不動産等 2,094.01 682 739 チサンイン･･新潟中央インター 新潟県新潟市 不動産等 2,094.16 643 709 チサンイン･･大村長崎空港 長崎県大村市 不動産等 1,968.02 641 713 チサンイン･･ひたちなか 茨城県ひたちなか市 不動産等 1,968.30 748 879 チサンイン･･土浦阿見 茨城県稲敷郡阿見町 不動産等 1,968.03 777 896 チサンイン･･甲府石和 山梨県笛吹市 不動産等 1,968.47 667 751 ホテル チサンイン･･丸亀善通寺 香川県丸亀市 不動産等 2,094.16 598 656 1.9 ホテル チサンイン･･宗像 福岡県宗像市 不動産等 2,094.16 514 582 100.0 1.9 ホテル チサンイン･･岩手一関インター 岩手県一関市 不動産等 1,968.02 712 749 1,968.30 100.0 2.0 ホテル 70,803.73 100.0 63.3 － （注1） ･･帳簿価額は貸借対照表上計上額 （不動産等については減価償却後の帳簿価額） によっています。なお、不動産等の帳簿価額には機械及び装置、構築物並び に借地権を含み、建設仮勘定は含まれていません。 （注2） 「賃貸可能面積」 ･ はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しております。 （注3） 「賃貸面積」 ･ は原則テナントとの賃貸借契約に基づく面積を記載しています。 （注4） 「対総不動産賃貸事業収益比率」 ･ は当期の不動産運用収益合計に対する比率です。算出にあたっては、小数第2位以下を四捨五入して表示しています。 32 不動産等の名称 チサンイン･･軽井沢 長野県北佐久郡軽井沢町 不動産等 1,917.10 822 933 チサンイン･･姫路夢前橋 兵庫県姫路市 不動産等 2,406.95 630 698 チサンイン･･倉敷水島 岡山県倉敷市 不動産等 2,094.16 739 814 120,904.88 33,722 39,732 合 計 － － （注1） ･･期末帳簿価額は貸借対照表上計上額 （不動産等については減価償却後の帳簿価額） によっています。なお、不動産等の帳簿価額には機械及び装置、構築物 並びに借地権を含み、建設仮勘定は含まれていません。 （注2） ･･各物件の鑑定評価については、森井総合鑑定株式会社又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、 「期末算定価額」 には、平成27年4月30日を価格時 点とする不動産鑑定評価書又は調査報告書に記載された評価額を記載しています。 33 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は次のとおりです。 第3期 （平成26年5月1日～平成26年10月31日） 不動産等の名称 星のや･･軽井沢 星のや･･京都 リゾナーレ･･八ヶ岳 34 第3期 （平成26年5月1日～平成26年10月31日） 第4期 （平成26年11月1日～平成27年4月30日） 期末時点 不動産賃貸 対総不動産 期末時点 不動産賃貸 対総不動産 稼働率 稼働率 テナント テナント 事業収益 賃貸事業 事業収益 賃貸事業 〔期末時点〕 〔期末時点〕 総数 総数 〔期間中〕 収益比率 〔期間中〕 収益比率 （％） （％） （転貸借） （百万円） （％） （転貸借） （百万円） （％） 1 （14） 22.0 1 （14） 100.0 344 100.0 350 21.9 1 （0） 100.0 98 6.3 1 （0） 100.0 98 6.2 1 （16） 100.0 285 18.3 1 （16） 100.0 292 18.3 100.0 37 2.3 不動産等の名称 第4期 （平成26年11月1日～平成27年4月30日） 期末時点 不動産賃貸 対総不動産 期末時点 不動産賃貸 対総不動産 稼働率 稼働率 テナント テナント 事業収益 賃貸事業 事業収益 賃貸事業 〔期末時点〕 〔期末時点〕 総数 総数 〔期間中〕 収益比率 〔期間中〕 収益比率 （％） （％） （転貸借） （百万円） （％） （転貸借） （百万円） （％） チサンイン･･甲府石和 1 （0） 100.0 25 1.7 1 （0） 100.0 27 1.7 チサンイン･･丸亀善通寺 1 （0） 100.0 24 1.6 1 （0） 100.0 26 1.6 チサンイン･･宗像 1 （0） 100.0 22 1.4 1 （0） 100.0 24 1.5 チサンイン･･岩手一関インター 1 （1） 100.0 27 1.7 1 （1） 100.0 27 1.7 チサンイン･･軽井沢 1 （0） 100.0 32 2.1 1 （0） 100.0 34 2.2 チサンイン･･姫路夢前橋 1 （0） 100.0 25 1.6 1 （0） 100.0 26 1.6 チサンイン･･倉敷水島 1 （0） 100.0 30 2.0 1 （0） 100.0 29 1.9 100.0 1,563 100.0 100.0 1,599 100.0 界･･松本 1 （0） 100.0 37 2.4 1 （0） 界･･出雲 1 （0） 100.0 47 3.1 1 （0） 100.0 47 2.9 界･･伊東 1 （0） 100.0 45 2.9 1 （0） 100.0 48 3.0 界･･箱根 1 （0） 3.3 1 （0） 100.0 54 3.4 界･･阿蘇 1 （0） 100.0 23 1.5 1 （0） 100.0 23 1.5 界･･川治 1 （0） 100.0 54 3.5 1 （0） 100.0 55 3.5 チサンイン･･塩尻北インター 1 （1） 100.0 27 1.8 1 （1） 100.0 28 1.8 チサンイン･･佐野藤岡インター 1 （0） 100.0 29 1.9 1 （0） 100.0 29 1.9 チサンイン･･諏訪インター 1 （0） 100.0 27 1.8 1 （0） 100.0 29 1.8 チサンイン･･豊川インター 1 （0） 100.0 24 1.5 1 （0） 100.0 24 1.5 チサンイン･･鳥栖 1 （0） 100.0 21 1.4 1 （0） 100.0 22 1.4 2.1 1 （0） 5. 国及び地域毎の資産保有状況 チサンイン･･千葉浜野R16 1 （0） 100.0 32 2.1 平成27年4月30日現在、 日本以外の国及び地域の海外不動産等の組入れはありません。 チサンイン･･熊本御幸笛田 1 （0） 100.0 25 1.7 1 （0） 100.0 25 1.6 チサンイン･･宇都宮鹿沼 1 （0） 100.0 28 1.8 1 （0） 100.0 29 1.9 チサンイン･･福井 1 （0） 100.0 26 1.7 1 （0） 100.0 27 1.7 チサンイン･･福島西インター 1 （0） 100.0 28 1.9 1 （0） 100.0 29 1.9 チサンイン･･新潟中央インター 1 （0） 100.0 25 1.6 1 （0） 100.0 25 1.6 チサンイン･･大村長崎空港 1 （0） 100.0 25 1.6 1 （0） 100.0 25 1.6 チサンイン･･ひたちなか 1 （0） 100.0 29 1.9 1 （0） 100.0 31 2.0 チサンイン･･土浦阿見 1 （0） 100.0 31 2.0 1 （0） 100.0 30 1.9 100.0 100.0 50 32 合 計 30 （32） （注） 30 （32） （注） （注） ･･テナント数 （転貸借） の合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は本投資法人から当該物件を賃借している者から転貸を受けている者の数を記載してい ます。 4. その他資産の状況 平成27年4月30日現在、前記 「3.･ 不動産等組入資産明細」 に記載の資産以外にその他の資産の組入れはありませ ん。 35 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 保 有 不 動 産 の 資 本 的 支 出 費 用 ・ 負 債 の 状 況 1. 資本的支出の予定 1. 運用等に係る費用明細 （単位：千円） 本投資法人が平成27年4月30日現在保有する資産に関し、現在計画されている平成27年10月期の改修工事等に 伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの （10百万円を超えるもの） は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額に 項 目 は、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。 リゾナーレ･･八ヶ岳 界･･阿蘇 所在地 山梨県北杜市 大分県玖珠郡 九重町 目 的 プール棟防水工事 客室露天風呂 温泉循環システム新設 予定期間 当期 支払額 総額 自･･平成27年･ 5月 至･･平成27年･ 7月 35 自･･平成27年･ 6月 至･･平成27年･ 6月 24 既支出 総額 － － － 当期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 資産運用報酬 工事予定金額 （百万円） 不動産等の名称 前期 － 資産保管手数料 124,122 161,820 807 1,760 一般事務委託手数料 6,740 8,765 役員報酬 2,640 2,640 会計監査人報酬 4,000 6,000 その他費用 合 計 44,756 67,519 183,067 248,505 2. 期中の資本的支出 本投資法人が平成27年4月30日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事 （10 2. 借入状況 百万円を超えるもの） は以下のとおりです。当期の資本的支出は135百万円であり、費用に区分された修繕費71百万 平成27年4月30日現在における借入金の状況は以下のとおりです。 円と合わせ、合計207百万円の工事を実施しています。 区分 工事金額 （百万円） 所在地 目 的 星のや･･軽井沢 長野県北佐久郡 軽井沢町 界･･箱根 神奈川県足柄下郡 自動火災報知 箱根町 設備更新 客室内浴室改装工事 期間 総額 当期 支払額 既支出 総額 自･･平成27年･ 1月 至･･平成27年･ 3月 14 14 － 自･･平成26年12月 至･･平成27年･ 3月 11 11 － 短期借入金 不動産等の名称 借入日 株式会社三菱東京UFJ銀行 平成26年 5月2日 当期首残高 当期末残高 （百万円） （百万円） 返済期限 返済 方法 使途 摘要 0.88356％ 平成27年 5月1日 期限 一括 （注2） 有担保 無保証 平均利率 （注1） 1,000 － 1,000 － 平成25年 7月16日 1,935 1,910 1.44478％ 平成28年 7月16日 （注4） （注2） 有担保 無保証 株式会社三菱東京UFJ銀行 平成25年 株式会社日本政策投資銀行 7月16日 株式会社三井住友銀行 2,515 2,483 1.92875％ 平成30年 7月16日 （注5） （注2） 有担保 無保証 株式会社三菱東京UFJ銀行 平成25年 株式会社日本政策投資銀行 7月16日 株式会社三井住友銀行 1,348 1,328 2.45886％ 平成32年 7月16日 （注6） （注2） 有担保 無保証 700 700 1.12207％ 平成29年 5月2日 計 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 3. 長期修繕計画のために積立てた金銭 長期借入金 該当事項はありません。 借入先 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社足利銀行 株式会社静岡銀行 平成26年 5月2日 株式会社三菱東京UFJ銀行 平成26年 株式会社日本政策投資銀行 5月2日 株式会社三井住友銀行 300 300 1.52063％ 平成31年 5月2日 株式会社三菱東京UFJ銀行 平成26年 株式会社日本政策投資銀行 5月2日 株式会社三井住友銀行 985 971 1.99816％ 平成33年 4月30日 7,784 7,693 8,784 7,693 計 合 計 （注3） （注3） （注3） （注3） （注2） 有担保 無保証 （注2） 有担保 無保証 （注7） （注2） 有担保 無保証 期限 一括 期限 一括 （注3） （注3） （注3） （注1） ･変動金利の平均利率は、期中の加重平均を記載しています。 （注2） ･当該借入れの使途は、不動産等の取得及び関連費用の支払です。 36 37 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 期 中 の 売 買 状 況 （注3） 「星のや･ ･･ 軽井沢」 の建物に根抵当権を設定し、当該建物に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しました。 また、 「星のや･ 京都」 「 、リゾ ナーレ･八ヶ岳」 「 、界･松本」 「 、界･出雲」 「 、界･伊東」 「 、界･箱根」 「 、界･阿蘇」 「 、界･川治」 「 、チサンイン･塩尻北インター」 「 、チサンイン･佐野藤岡インター」 「 、チサン イン･ 千葉浜野R16」 「 、チサンイン･ 宇都宮鹿沼」 「 、チサンイン･ひたちなか」 「 、チサンイン･ 土浦阿見」 「 、チサンイン･ 軽井沢」 及び 「チサンイン･ 倉敷水島」 の本投 資法人が所有する土地及び建物に根抵当権を設定し、当該建物に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しました。 （注4） ･･平成25年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日 （当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の 営業日とします。） に25,000千円 （ただし、初回は総額金14,795千円） を返済し、最終返済期日に残元本総額金1,860,205千円を返済する予定です。 （注5） ･･平成25年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日 （当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の 営業日とします。） に32,500千円 （ただし、初回は総額金19,234千円） を返済し、最終返済期日に残元本総額金2,288,266千円を返済する予定です。 （注6） ･･平成25年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日 （当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の 営業日とします。） に20,001千円 （ただし、初回は総額金11,838千円） を返済し、最終返済期日に残元本総額金1,128,149千円を返済する予定です。 （注7） ･･平成26年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日 （当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の 営業日とします。） に14,287千円を返済し、最終返済期日に残元本総額金814,269千円を返済する予定です。 3. 投資法人債の状況 該当事項はありません。 1. 不動産等及び資産対応証券等の売買状況等 該当事項はありません。 2. その他の資産の売買状況等 該当事項はありません。上記不動産等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金です。 3. 特定資産の価格等の調査 （1）不動産等 該当事項はありません。 4. 短期投資法人債の状況 該当事項はありません。 5. 新投資口予約権の状況 該当事項はありません。 （2）その他 該当事項はありません。 4. 利害関係人等との取引状況 （1）利害関係人等との売買取引状況 当期において、利害関係人等との特定資産の売買取引等に該当する取引はありません。 （注） 「利害関係人等」 ･ とは、一般社団法人投資信託協会の定める投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定する 「利害関係人等」 をいいます。以下同じです。 （2）利害関係人等への賃貸借状況 賃借人の名称 物件名称 年間固定賃料 （百万円） （注） 株式会社星野リゾート 星のや･･軽井沢 600 株式会社星野リゾート・八ヶ岳 リゾナーレ･･八ヶ岳 525 株式会社嵐山温泉嵐峡舘 星のや･･京都 197 株式会社星野リゾート・マネジメント 界･･松本 75 界･･出雲 75 界･･伊東 80 界･･箱根 95 界･･阿蘇 46 界･･川治 110 （注） ･･上記各賃借人との賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、 「年間固定賃料」 欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料 （月額） を12倍して年換算した金額を記載しています。変動賃料は、賃借人のホテル、旅館及び付帯施設の売上に賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出 されます。ただし、 ホテル、旅館及び付帯施設の売上が一定金額に満たない場合には、変動賃料は生じません。 また、上記各賃借人との賃貸借契約において、変 動賃料の起算日は 「星のや･ 京都」 及び 「界･ 阿蘇」 について平成27年5月1日 （第5期） 「 、界･ 川治」 について平成27年11月1日 （第6期） とされているため、当該日 以前は、 ホテル、旅館及び付帯施設の売上の金額にかかわらず、変動賃料は生じません。 38 39 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 自 社 設 定 投 資 信 託 受 益 証 券 等 の 状 況 等 （3）利害関係人等からの賃貸借状況 該当事項はありません。 賃貸人の名称 株式会社星野リゾート 物件名称 星のや･軽井沢（注1） 月額賃料 （円） 1,040,664（注2） （注1） ･本投資法人は、上記物件の敷地を上記賃貸人より賃借しています。 （注2） ･平成26年5月1日から平成27年4月30日までの期間に適用される賃料額を記載しています。 （4）その他支払手数料等の金額 該当事項はありません。 海 外 不 動 産 保 有 法 人 の 状 況 等 該当事項はありません。 5. 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等 該当する取引はありません。 海外不動産保有法人が有する不動産の状況等 該当事項はありません。 経 理 の 状 況 1. 資産、負債、元本及び損益の状況等 後記、 「Ⅱ.･ 貸借対照表」 「 、Ⅲ.･ 損益計算書」 「 、Ⅳ.･ 投資主資本等変動計算書」 「 、Ⅴ.･ 注記表」 及び 「Ⅵ.･ 金銭の分配に係 る計算書」 をご参照下さい。 そ の 他 1. お知らせ 2. 減価償却額の算定方法の変更 該当事項はありません。 該当事項はありません。 2. 金額及び比率の端数処理 3. 不動産等の評価方法の変更 本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。 該当事項はありません。 40 41 Ⅱ. 貸 借 対 照 表 貸 借 対 照 表 （単位：千円） 前期（ご参考） （平成26年10月31日） （単位：千円） 当期 前期（ご参考） （平成27年4月30日） 資産の部 （平成27年4月30日） 116,797 35,310 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 3,493,585 3,552,630 営業未払金 営業未収入金 12,197 19,149 短期借入金 ※1･ 1,000,000 前払費用 45,270 32,980 1年内返済予定の長期借入金 ※1･ 183,576 未収消費税等 967,371 － 繰延税金資産 15 14 未払法人税等 未払金 流動資産合計 4,518,441 3,604,775 未払消費税等 固定資産 前受金 有形固定資産 流動負債合計 建物 減価償却累計額 建物 （純額） ※1･ 構築物 27,063,685 27,199,180 △605,048 △929,076 26,458,636 ※1･ 632,941 ※1･ 機械及び装置 減価償却累計額 619,678 26,270,104 632,941 △13,263 減価償却累計額 構築物 （純額） ※1･ － 22,251 33,857,364 33,675,286 無形固定資産 借地権 ソフトウエア 無形固定資産合計 69,149 4,362 3,827 73,512 72,977 ※1･ 7,601,268 ※1･ 7,509,480 27,006,092 27,006,092 715,409 733,732 剰余金 当期未処分利益又は当期未処理損失 （△） 剰余金合計 投資主資本合計 純資産合計 69,149 782,967 9,681,767 出資総額 70,538 1,818,471 10,809,059 投資主資本 6,704,893 88,470 268,703 1,389,320 83,801 ※1･ － 268,691 8,898,800 △13,262 ※1･ 854 1,389,320 83,801 74,156 206,053 867 8,990,588 △9,645 6,704,893 248,538 預り敷金及び保証金 負債合計 ※1･ 183,576 固定負債合計 純資産の部 ※1･ 有形固定資産合計 長期借入金 607,498 機械及び装置 （純額） － ※1･ 固定負債 △25,443 土地 建設仮勘定 当期 （平成26年10月31日） 負債純資産合計 ※2･ 715,409 733,732 27,721,502 27,739,825 27,721,502 38,530,562 ※2･ 27,739,825 37,421,593 投資その他の資産 長期前払費用 71,244 58,554 差入保証金 10,000 10,000 投資その他の資産合計 42 81,244 68,554 固定資産合計 34,012,120 33,816,817 資産合計 38,530,562 37,421,593 43 Ⅲ. 損 益 計 算 書 Ⅳ. 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書 損 益 計 算 書 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書 （単位：千円） 前期（ご参考） 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 前期 （自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日） （ご参考） 当期 投資主資本 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 剰余金 営業収益 賃貸事業収入 ※1･･※2･ 1,563,221 営業収益合計 1,563,221 ※1･ 賃貸事業費用 1,599,251 当期首残高 資産運用報酬 資産保管手数料 一般事務委託手数料 ※1･･※2･ 484,886 124,122 当期未処分利益 又は当期 未処理損失 （△） 出資総額 1,599,251 営業費用 ※1･ 531,974 161,820 807 1,760 6,740 8,765 役員報酬 2,640 2,640 会計監査人報酬 4,000 6,000 その他営業費用 44,756 67,519 営業費用合計 667,953 780,479 営業利益 895,268 818,772 273 363 5,917 － 9,917,520 受取保険金 還付加算金 雑収入 営業外収益合計 － 1,488 474 1,188 6,665 3,040 営業外費用 支払利息 77,240 73,170 融資関連費用 48,902 13,999 59,466 － 営業外費用合計 185,610 87,170 経常利益 716,322 734,642 税引前当期純利益 716,322 734,642 922 927 投資口交付費 法人税、住民税及び事業税 法人税等調整額 法人税等合計 当期純利益 前期繰越利益 当期未処分利益又は当期未処理損失 （△） 44 0 0 922 928 715,400 733,714 9 18 715,409 733,732 剰余金合計 264,899 264,899 △264,890 △264,890 投資主資本合計 純資産合計 10,182,419 10,182,419 17,088,572 17,088,572 △264,890 △264,890 当期変動額 新投資口の発行 17,088,572 剰余金の配当 当期純利益 当期変動額合計 当期末残高 715,400 715,400 715,400 715,400 17,088,572 450,509 450,509 17,539,082 17,539,082 ※1･ 27,006,092 715,409 715,409 27,721,502 27,721,502 当期 （自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日） （単位：千円） 投資主資本 営業外収益 受取利息 （単位：千円） 剰余金 当期未処分利益 又は当期 未処理損失 （△） 出資総額 当期首残高 27,006,092 剰余金合計 投資主資本合計 純資産合計 715,409 715,409 27,721,502 27,721,502 △715,390 △715,390 △715,390 △715,390 733,714 733,714 733,714 733,714 当期変動額 剰余金の配当 当期純利益 当期変動額合計 当期末残高 － 18,323 18,323 18,323 18,323 ※1･ 27,006,092 733,732 733,732 27,739,825 27,739,825 45 Ⅴ. 注 記 表 注 記 表 ［重要な会計方針に係る事項に関する注記］ ［損益計算書に関する注記］ 前期（ご参考） 項 目 1.･固定資産の減価償却の方法 2.･収益及び費用の計上基準 当期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 ①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以 下のとおりです。 建物･ 32〜52年 構築物･ 2〜57年 機械及び装置･ 6〜15年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。 ①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以 下のとおりです。 建物･ 32〜52年 構築物･ 2〜57年 機械及び装置･ 6〜15年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都 市計画税及び償却資産税等については、賦 課決定された税額のうち当該計算期間に対 応する額を賃貸事業費用として費用処理する 方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金とし て譲渡人に支払った取得日を含む年度の固 定資産税等相当額については、費用に計上せ ず、当該不動産等の取得原価に算入していま す。 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都 市計画税及び償却資産税等については、賦 課決定された税額のうち当該計算期間に対 応する額を賃貸事業費用として費用処理する 方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金とし て譲渡人に支払った取得日を含む年度の固 定資産税等相当額については、費用に計上せ ず、当該不動産等の取得原価に算入していま す。 3.･･その他計算書類作成のための 消費税等の処理方法 消費税等の処理方法 基本となる重要な事項 消費税及び地方消費税の会計処理は、税 消費税及び地方消費税の会計処理は、税 抜方式によっています。 抜方式によっています。 ［貸借対照表に関する注記］ 前期（ご参考） （平成26年10月31日） 46 当期 （平成27年4月30日） ※1.･担保に供している資産及び担保を付している債務 担保に供している資産は次のとおりです。 建物･ 21,018,529千円 構築物･ 435,857千円 機械及び装置･ 74,156千円 土地･ 4,089,616千円 合計･ 25,618,159千円 ※1.･担保に供している資産及び担保を付している債務 担保に供している資産は次のとおりです。 建物･ 20,895,627千円 構築物･ 426,180千円 機械及び装置･ 70,538千円 土地･ 4,089,616千円 合計･ 25,481,963千円 担保を付している債務は次のとおりです。 短期借入金･ 1,000,000千円 1年内返済予定の長期借入金･ 183,576千円 長期借入金･ 7,601,268千円 合計･ 8,784,844千円 担保を付している債務は次のとおりです。 1年内返済予定の長期借入金･ 183,576千円 長期借入金･ 7,509,480千円 合計･ 7,693,056千円 ※2.･投信法第67条第4項に規定する最低純資産額 ･ ･ 50,000千円 ※2.･投信法第67条第4項に規定する最低純資産額 ･ ･ 50,000千円 前期（ご参考） 当期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 ※1.･不動産賃貸事業損益の内訳･ A.･不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 賃料収入･ 不動産賃貸事業収益合計･ B.･不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 保険料･ 修繕費･ 支払地代･ 減価償却費･ 公租公課･ その他費用･ 不動産賃貸事業費用合計･ C.･不動産賃貸事業損益 （A－B） ･ （単位：千円） ※2.･主要投資主との取引･ 営業取引によるもの 賃貸事業収入･ 賃貸事業費用･ （単位：千円） 1,563,221 1,563,221 6,424 43,841 12,760 338,260 59,917 23,682 484,886 1,078,335 ※1.･不動産賃貸事業損益の内訳･ A.･不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 賃料収入･ 不動産賃貸事業収益合計･ B.･不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 保険料･ 修繕費･ 支払地代･ 減価償却費･ 公租公課･ その他費用･ 不動産賃貸事業費用合計･ C.･不動産賃貸事業損益 （A－B） ･ （単位：千円） 1,599,251 1,599,251 7,255 71,690 12,761 339,824 73,462 26,979 531,974 1,067,277 － 344,286 6,243 ［投資主資本等変動計算書に関する注記］ 前期（ご参考） 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 ※1.･発行可能投資口総口数及び発行済投資口総数 発行可能投資口総口数･ 2,000,000口 発行済投資口総数･ 42,969口 当期 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 ※1.･発行可能投資口総口数及び発行済投資口総数 発行可能投資口総口数･ 2,000,000口 発行済投資口総数･ 42,969口 ［税効果会計に関する注記］ 前期（ご参考） 当期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 1.･繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 ･ （単位：千円） 繰延税金資産 未払事業税損金不算入額･ 15 繰延税金資産合計･ 15 繰延税金資産の純額･ 15 1.･繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 ･ （単位：千円） 繰延税金資産 未払事業税損金不算入額･ 14 繰延税金資産合計･ 14 繰延税金資産の純額･ 14 2.･･法 定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率と 2.･･法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率と の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった 主要な項目別の内訳 主要な項目別の内訳 ･ （単位：％） ･ （単位：％） 法定実効税率･ 34.16 法定実効税率･ 34.15 （調整） （調整） 支払分配金の損金算入額･ △34.12 支払分配金の損金算入額･ △34.11 その他･ 0.08 その他･ 0.08 税効果会計適用後の法人税等の負担率･ 0.13 税効果会計適用後の法人税等の負担率･ 0.13 47 Ⅴ. 注 記 表 前期（ご参考） 当期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 3.･法人税等の税率変更 3.･法人税等の税率変更 平成27年3月31日に公布された 「所得税法等の一部を改 平成26年3月31日に公布された 「地方法人税法」 （ 平成 正する法律」 （平成27年法律第9号） により、平成27年4月1 26年法律第11号） 及び 「地方税法等の一部を改正する法律」 日以後に開始する事業年度から法人税率が引き下げられる （平成26年法律第4号） により、平成26年10月1日以後に開 ことに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用 始する事業年度から 「地方法人税」 が創設されるとともに、地 する法定実効税率は、平成27年10月期 （第5期） 以降におい 方法人特別税の一部が法人事業税に復元されることに伴 て解消が 見込まれる一時差異等について、34.15％から い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定 32.31％に変更されます。 実効税率は、平成27年4月期 （第4期） 以降において解消が なお、 この変更による影響額は軽微です。 見込まれる一時差異等について、34.16％から34.15％に変 更されます。 なお、 この変更による影響額は軽微です。 （注1） ･負債となる項目については、 （ ） で示しています。 （注2） ･金融商品の時価の算定方法 （1） ･現金及び預金、 （2） 短期借入金 ･ これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 （3） ･1年内返済予定の長期借入金、 （4） 長期借入金 ･ ･平成26年10月31日現在の長期借入金はすべて固定金利によるため、 これらの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適 用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。 （注3） ･時価を算定することが困難と認められる金融商品 預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを 見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。 （単位：千円） 貸借対照表計上額 預り敷金及び保証金 1,389,320 （注4） ･金銭債権の決算日 （平成26年10月31日） 後の償還予定額 （単位：千円） 1年以内 現金及び預金 ［金融商品に関する注記］ 前期 （自･･平成26年5月1日 至･･平成26年10月31日） （ご参考） 1.･金融商品の状況に関する事項 （1） ･金融商品に対する取組方針 本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発 行等による資金調達を行います。 デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とし た運用に限るものとします。 （2） ･金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の借入金の返済等です。これらの資金調達に係る 流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等に よる資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定し ています。 また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV （総資産有利子負債比率） を 低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影 響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、 デリバティ ブ取引 （金利スワップ取引等） をヘッジ手段として利用できることとしています。 預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されてい ますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定 して慎重に行っています。 （3） ･金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含 まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、 当該価額が異なることもあります。 （2） ･短期借入金 （3） ･1年内返済予定の長期借入金 （4） ･長期借入金 48 時価（注1） （単位：千円） 1年超2年以内 2年超3年以内 3年超4年以内 4年超5年以内 5年超 短期借入金 1,000,000 － － － － － 長期借入金 183,576 2,018,781 833,576 2,389,342 368,576 1,990,993 当期 （自･･平成26年11月1日 至･･平成27年4月30日） 1.･金融商品の状況に関する事項 （1） ･金融商品に対する取組方針 本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発 行等による資金調達を行います。 デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とし た運用に限るものとします。 （2） ･金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の借入金の返済等です。これらの資金調達に係る 流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等に よる資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定し ています。 また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV （総資産有利子負債比率） を 低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影 響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、 デリバティ ブ取引 （金利スワップ取引等） をヘッジ手段として利用できることとしています。 ますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定 （単位：千円） 貸借対照表計上額（注1） 1年以内 預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されてい 2.･金融商品の時価等に関する事項 平成26年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。 （1） ･現金及び預金 3,493,585 （注5） ･借入金の決算日 （平成26年10月31日） 後の返済予定額 差 額 して慎重に行っています。 （3） ･金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 3,493,585 3,493,585 － 金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含 （1,000,000） （1,000,000） － まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、 （183,576） （183,961） 385 （7,601,268） （7,678,533） 77,265 当該価額が異なることもあります。 49 Ⅴ. 注 記 表 当期 （自･･平成26年11月1日 至･･平成27年4月30日） 2.･金融商品の時価等に関する事項 本投資法人では、長野県その他の地域において、 ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動 平成27年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。 （単位：千円） 時価（注1） 貸借対照表計上額（注1） （1） ･現金及び預金 （3） ･1年内返済予定の長期借入金 3,552,630 － － － － （183,576） （4） ･長期借入金 （単位：千円） 3,552,630 （2） ･短期借入金 （183,959） （7,509,480） 産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。 差 額 貸借対照表計上額 当期首残高 33,926,513 383 （7,576,873） 67,393 （注1） ･負債となる項目については、 （ ） で示しています。 （注2） ･金融商品の時価の算定方法 （1） ･現金及び預金、 （2） 短期借入金 ･ これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 （3） ･1年内返済予定の長期借入金、 （4） 長期借入金 ･ ･平成27年4月30日現在の長期借入金はすべて固定金利によるため、 これらの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用 される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。 （注3） ･時価を算定することが困難と認められる金融商品 預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを 見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。 （単位：千円） 1,389,320 （注4） ･金銭債権の決算日 （平成27年4月30日） 後の償還予定額 （注5） ･借入金の決算日 （平成27年4月30日） 後の返済予定額 1年以内 （単位：千円） 1年超2年以内 2年超3年以内 3年超4年以内 4年超5年以内 33,744,436 ［関連当事者との取引に関する注記］ 前期 （自･･平成26年5月1日 至･･平成26年10月31日） （ご参考） 属性 会社等の 名称又は 氏名 主要 投資主 株式会社 星野リゾート 関係内容 議決権等 事業の の所有 内容 （被所有） 役員の 事業上 又は 割合 兼任等 の関係 職業 （％） ホテル・ 旅館業 6.6 － 取引の 内容 不動産 不動産等の 等の 賃貸 賃貸 取引金額 （千円） （注2） － － － － － － 長期借入金 183,576 1,993,781 833,576 2,356,842 368,576 1,956,705 株式会社 主要 ホテル・ 投資主の 星野リゾート・ 旅館業 八ヶ岳 子会社 － － ［賃貸等不動産に関する注記］ 前期 （自･･平成26年5月1日 至･･平成26年10月31日） （ご参考） 本投資法人では、長野県その他の地域において、 ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動 産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。 株式会社 主要 ホテル・ 投資主の 星野リゾート・ 旅館業 マネジメント 子会社 － － 営業未収入金 285,757 不動産等の 購入 1,000,000 当期首残高 15,217,604 当期増減額 18,708,909 当期末残高 33,926,513 当期末の時価 38,552,000 （注1） ･貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 （注2） ･･賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は 「星のや･ 京都」 等24物件 （18,938,139千円） の取得によるものであり、主な減少額は減価償却 （合計338,260 千円） によるものです。 （注3） ･期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。 前受金 預り敷金及び保証金 － 営業未収入金 260,210 前受金 預り敷金及び保証金 （単位：千円） 貸借対照表計上額 前受金 預り敷金及び保証金 不動産 不動産等の 等の 賃貸 賃貸 不動産 等の 賃貸 不動産等の 賃貸 科目 営業未収入金 344,286 5年超 短期借入金 39,732,000 なお、賃貸等不動産に関する平成27年4月期 （第4期） における損益は、前記 「損益計算書に関する注記」 に記載のと 1年以内 3,552,630 △182,077 当期末の時価 おりです。 （単位：千円） 現金及び預金 当期末残高 （注1） ･貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 （注2） ･･賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出 （135,495千円） によるものであり、主な減少額は減価償却 （合計339,824千円） によるものです。 （注3） ･期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。 貸借対照表計上額 預り敷金及び保証金 当期増減額 利害 関係人等 株式会社 嵐山温泉 嵐峡舘 ホテル・ 旅館業 － － 不動産 不動産等の 等の 購入 賃貸 2,785,000 － 期末残高 （千円） （注2） 6,860 54,000 300,000 2,946 47,250 262,500 － 2,390 43,397 233,300 － （注1） ･上記の取引に係る条件については、一般の取引条件と同様に市場の実勢に基づいて決定しています。 （注2） ･上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。 なお、賃貸等不動産に関する平成26年10月期 （第3期） における損益は、前記 「損益計算書に関する注記」 に記載の とおりです。 50 51 Ⅴ. 注 記 表 当期 （自･･平成26年11月1日 至･･平成27年4月30日） 属性 資産運用 会社の 親法人等 行を決議し、公募による新投資口については平成27年5月1日、第三者割当による新投資口については平成27年5 議決権等 関係内容 事業の の所有 内容 （被所有） 役員の 事業上 又は 割合 兼任等 の関係 職業 （％） 会社等の 名称又は 氏名 株式会社 星野リゾート ホテル・ 旅館業 株式会社 資産運用 ホテル・ 会社の 星野リゾート・ 旅館業 八ヶ岳 親法人等 株式会社 資産運用 ホテル・ 会社の 星野リゾート・ 旅館業 親法人等 マネジメント 6.6 － － － － － 月26日にそれぞれ払込が完了しています。 取引の 内容 不動産 不動産等の 等の 賃貸 賃貸 不動産 不動産等の 等の 賃貸 賃貸 不動産 不動産等の 等の 賃貸 賃貸 取引金額 （千円） 期末残高 （千円） 科目 （注2） （注2） 営業未収入金 350,458 9,082 前受金 54,000 預り敷金及び保証金 営業未収入金 292,645 5,426 前受金 47,250 預り敷金及び保証金 営業未収入金 266,884 300,000 262,500 4,641 前受金 42,965 預り敷金及び保証金 233,300 6,400口 発行価格 （募集価格） ･ 1口当たり1,404,215円 発行価格 （募集価格） の総額･ 発行価額 （払込金額） ･ 8,986,976,000円 1口当たり1,355,247円 発行価額 （払込金額） の総額･ 8,673,580,800円 払込期日･ 平成27年5月1日 （第三者割当による新投資口の発行） 発行新投資口数･ 320口 発行価額 （払込金額） ･ 1口当たり1,355,247円 発行価額 （払込金額） の総額･ 433,679,040円 払込期日･ 平成27年5月26日 割当先･ 野村證券株式会社 公募に係る調達資金については、下記②に記載の不動産の取得資金に充当しました。なお、第三者割当に係 る調達資金については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当 ［1口当たり情報に関する注記］ する予定です。 前期（ご参考） 当期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 ②資産の取得について 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 645,151円 16,688円 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資 口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整 後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記 載しておりません。 1口当たり純資産額･ 1口当たり当期純利益･ 本投資法人は、平成27年5月1日及び平成27年6月1日に以下の不動産8物件 （取得価格の合計7,218百万円） 645,577円 17,075円 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資 口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整 後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記 載しておりません。 （注） ･1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。 前期 （ご参考） 自･･平成26年･ 5月･ 1日 至･･平成26年10月31日 当期純利益 （千円） ･ 普通投資主に帰属しない金額 （千円） ･ 普通投資口に係る当期純利益 （千円） ･ 期中平均投資口数 （口） ･ 発行新投資口数･ （資金使途） （注1） ･上記の取引に係る条件については、一般の取引条件と同様に市場の実勢に基づいて決定しています。 （注2） ･上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。 1口当たり純資産額･ 1口当たり当期純利益･ （公募による新投資口の発行） 当期 自･･平成26年11月･ 1日 至･･平成27年･ 4月30日 715,400 － 715,400 42,867 当期純利益 （千円） ･ 普通投資主に帰属しない金額 （千円） ･ 普通投資口に係る当期純利益 （千円） ･ 期中平均投資口数 （口） ･ 733,714 － 733,714 42,969 ［重要な後発事象に関する注記］ を取得しました。なお、取得価格は、売買契約書に記載された各不動産の売買代金 （取得経費、固定資産税、都市計 画税及び消費税等を含みません。） を記載しています。 物件名称 所在地 取得先 カンデオホテルズ･半田 愛知県半田市 株式会社溜池管財 取得価格 （百万円） 取得年月日 620 平成27年･ 6月･ 1日 カンデオホテルズ･茅野 長野県茅野市 株式会社溜池管財 793 平成27年･ 6月･ 1日 カンデオホテルズ･福山 広島県福山市 株式会社溜池管財 1,075 平成27年･ 6月･ 1日 カンデオホテルズ･佐野 栃木県佐野市 株式会社溜池管財 1,260 平成27年･ 6月･ 1日 カンデオホテルズ･亀山 三重県亀山市 株式会社溜池管財 470 平成27年･ 6月･ 1日 コンフォートホテル･函館 北海道函館市 株式会社高田屋 937 平成27年･ 5月･ 1日 コンフォートホテル･苫小牧 北海道苫小牧市 株式会社高田屋 963 平成27年･ 5月･ 1日 コンフォートホテル･呉 広島県呉市 株式会社高田屋 1,100 平成27年･ 5月･ 1日 前期 （自･･平成26年5月1日 至･･平成26年10月31日） （ご参考） 該当事項はありません。 当期 （自･･平成26年11月1日 至･･平成27年4月30日） ①新投資口の発行について 本投資法人は、平成27年4月10日及び平成27年4月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発 52 53 Ⅵ. 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書 Ⅶ. 監 査 報 告 書 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書 監 査 報 告 書 （単位：円） 前期（ご参考） 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 Ⅰ 当期未処分利益 Ⅱ 分配金の額 （投資口1口当たり分配金の額） Ⅲ 次期繰越利益 分配金の額の算出方法 54 715,409,603 715,390,881 （16,649） 18,722 本投資法人の規約第37条第1項に定 める 「租税特別措置法第67条の15に規 定される本投資法人の配当可能利益の 額の100分の90に相当する金額を超え て分配する」旨の方針に従い、当期未処 分利益の概ね全額である715,390,881 円を利益分配金として分配することとし ました。なお、規約第37条第2項に定める 利益を超えた金銭の分配は行いません。 当期 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 733,732,948 733,695,675 （17,075） 37,273 本投資法人の規約第37条第1項に定 める 「租税特別措置法第67条の15に規 定される本投資法人の配当可能利益の 額の100分の90に相当する金額を超え て分配する」旨の方針に従い、当期未処 分利益の概ね全額である733,695,675 円を利益分配金として分配することとし ました。なお、規約第37条第2項に定める 利益を超えた金銭の分配は行いません。 55 Ⅷ. キ ャ ッ シ ュ・フ ロ ー 計 算 書（ 参 考 情 報 ） キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 計 算 書（ 参 考 情 報 ） （単位：千円） 前期（ご参考） 当期 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 税引前当期純利益 716,322 734,642 減価償却費 338,758 340,359 営業活動によるキャッシュ・フロー 受取利息 △273 △363 支払利息 77,240 73,170 融資関連費用 48,902 13,999 投資口交付費 59,466 － 営業未収入金の増減額 （△は増加） △12,197 △6,952 前払費用の増減額 （△は増加） △21,439 12,290 未収消費税等の増減額 （△は増加） △967,371 967,371 未払消費税等の増減額 （△は減少） △22,669 88,470 営業未払金の増減額 （△は減少） 16,260 △7,772 未払金の増減額 （△は減少） 56,459 33,265 前受金の増減額 （△は減少） 138,191 11 △34,076 △1,309 393,575 2,247,184 その他 小計 利息の受取額 273 363 利息の支払額 △77,240 △73,170 △963 △941 315,644 2,173,436 有形固定資産の取得による支出 △18,886,238 △310,018 無形固定資産の取得による支出 △7,040 － 664,320 － △18,228,958 △310,018 法人税等の支払額 営業活動によるキャッシュ・フロー ［重要な会計方針に係る事項関係］ （参考情報） 前期（ご参考） 項 目 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 キャッシュ・フロー計算書における キャッシュ・フロー計算書における資金 （現 資金の範囲 金及び現金同等物） は、手許現金及び随時引 き出し可能な預金、並びに容易に換金可能で あり、 かつ、価値の変動について僅少なリスク しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期 限の到来する短期投資からなっています。 当期 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 キャッシュ・フロー計算書における資金 （現 金及び現金同等物） は、手許現金及び随時引 き出し可能な預金、並びに容易に換金可能で あり、 かつ、価値の変動について僅少なリスク しか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期 限の到来する短期投資からなっています。 ［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］ （参考情報） 前期（ご参考） 自 平成26年 5月 1日 至 平成26年10月31日 当期 自 平成26年11月 1日 至 平成27年 4月30日 ※1.･･現 金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記さ ※1.･･現 金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記さ れている科目の金額との関係 れている科目の金額との関係 （平成26年10月31日現在） （平成27年4月30日現在） （単位：千円） （単位：千円） 現金及び預金･ 3,493,585 現金及び預金･ 3,552,630 現金及び現金同等物･ 3,493,585 現金及び現金同等物･ 3,552,630 投資活動によるキャッシュ・フロー 預り敷金及び保証金の受入による収入 投資活動によるキャッシュ・フロー 財務活動によるキャッシュ・フロー 990,000 － 短期借入金の返済による支出 短期借入れによる収入 △294,030 △1,000,000 長期借入れによる収入 1,980,000 － △91,788 △91,788 長期借入金の返済による支出 投資口の発行による収入 投資口交付費の支出 分配金の支払額 財務活動によるキャッシュ・フロー － △52,523 － △263,757 △712,585 19,356,473 △1,804,373 現金及び現金同等物の増減額 （△は減少） 1,443,159 59,044 現金及び現金同等物の期首残高 2,050,426 3,493,585 現金及び現金同等物の期末残高 56 17,088,572 ※1･ 3,493,585 ※1･ 3,552,630 57 インフォメー ション 投資法人の概要 投資主インフォメーション 本投資法人の仕組図 投資法人のHPご紹介 h･t･t･p･:･//･w･w･w･.･h･o･s･h･i･n･o･r･e･s･o･r･t･s･-･r･e･i･t･.･c･o･m･/ 本投資法人 本資産運用会社 株式会社星野リゾート・ アセットマネジメント 資産保管会社 資産運用 委託契約 投資主総会 資産保管業務 委託契約 三菱UFJ信託銀行 株式会社 星野リゾート ・リート投資法人では、分配金や資産規模、決算開示資料等、投資家の皆様が注目する情報について、 ホーム ページを通じて広く提供しています。今後もホームページの見やすさ・分かりやすさの向上を図り、 みなさまに的確な情報をお 届けしていきます。 役員会 執行役員：秋本憲二 スポンサーサポート契約 監督役員：品川広志 監督役員：藤川裕紀子 本資産運用会社の親会社・スポンサー 株式会社星野リゾート 投資主名簿等管理人 投資口事務 代行委託契約 本投資法人最新情報、 プレスリリースを RSSを利用して配信しております。 機関運営事務等受託者 会計監査人 太陽有限責任監査法人 RSSによる配信 三菱ＵＦＪ信託銀行 株式会社 一般事務 委託契約 三菱ＵＦＪ信託銀行 株式会社 資産運用会社の組織図 株主総会 投資主優待制度 監査役 本投資法人の優待制度について、 ご紹介 しております。 取締役会 投資運用委員会 コンプライアンス委員会 代表取締役社長 コンプライアンス・オフィサー コンプライアンス部 投資運用部 財務管理部 総合企画部 決算説明会動画 決算説明会の様子を動画で配信してお ります。 主要な ポートフォリオ 本投資法人の所有物件 のご紹介です。 58 59 インフォメー ション 投資主インフォメーション 投資口価格の推移 投資口価格 （左軸） 東証REIT指数 （左軸） 時価総額 （百万円：右軸） 350 300 250 投資主メモ 80,000 決算期日 毎年4月末日、10月末日 70,000 投資主総会 2年に1回以上開催 60,000 同議決権行使投資主確定日 規約第15条に定める日 50,000 分配金支払確定基準日 毎年4月末日、10月末日 （分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いたします。） 40,000 上場金融商品取引所 東京証券取引所 （銘柄コード：3287） 30,000 公告掲載新聞 日本経済新聞 20,000 投資主名簿等管理人 三菱UFJ信託銀行株式会社 郵送物送付先及び 〒137-8081 東京都江東区東砂七丁目10番11号 200 150 100 50 10,000 0 0 平成25年 7月12日上場 10月31日 平成26年 1月31日 4月30日 10月31日 平成27年 1月31日 お問い合わせ先 三菱UFJ信託銀行株式会社証券代行部 電話：0120-232-711 （フリーダイヤル） 4月30日 （注） ･本投資法人の投資口価格は、平成25年7月に実施した公募による投資口の発行価格510,000円を100として指数化した上で、上場日の前営業日である7月11 日 （木） をグラフの開始日としています。東証REIT指数は、上場日の前営業日である7月11日 （木） の終値を100として指数化しています。 住所変更などの各種手続きについて 投資主構成 個人その他 11,529口 （26.8%） 金融機関 （金融商品取引業者含む） その他国内法人 外国法人等 7,905口 （18.4%） 3,776口 （8.8%） 19,759口 （46.0%） 所有者別投資口数 合計42,969口 住所・氏名等の変更は、 お取引の証券会社にお申し出下さい。 分配金のお受け取りについて 「分配金」は「分配金領収証」 をお近くのゆうちょ銀行ならびに郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。 受取期間を過ぎた場合は、 「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、 上記の郵送物送付先及びお問い合わせ先へご郵 所有者別投資主数 送いただくか、三菱ＵＦＪ信託銀行の本支店窓口にてお受け取り下さい。 また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定 合計6,841人 6,554人 （95.8%） （注） ･比率は小数第2位を四捨五入している為、合計が100.0%にならない場合があります。 48人 （0.7%） 136人 （2.0%） 103人 （1.5%） 等の手続きをご希望の方は、 お取引の証券会社等へお問い合わせ下さい。 投資主優待について 本投資法人は、投資するホテル・旅館及び付帯施設について、 その特徴を投資主様にご体験いただき、理解を深めていた IRスケジュール 60 だける機会の一助となることを目的に、 投資主優待制度を設けています。 平成27年 4月 30日 平成27年･ 4月期 （第4期） ･決算期日 平成27年 6月 17日 平成27年･ 4月期 （第4期） ･決算発表 平成27年 7月 28日 平成27年･ 4月期 （第4期） ･分配金支払開始 平成27年 10月 31日 平成27年･10月期 （第5期） ･決算期日 平成27年 12月 中旬 平成27年･10月期 （第5期） ･決算発表 （予定） 平成28年 1月 平成27年･10月期 （第5期） ･分配金支払開始 （予定） ・･下記対象施設の宿泊利用料金より、1枚につき税込2,000円相当の割引となる優待券 ・･投資口1口当たり1枚、上限は投資主1名様当たり10枚 ･･･対象施設･：･星のや･軽井沢、星のや･京都、 リゾナーレ･八ヶ岳、 ･ ･･界･松本、界･出雲、界･伊東、界･箱根、界･阿蘇、界･川治 61